Bedrijventerrein Amerongen

1

Nota

Uitgangspunten voor Herstructureren|Actualiseren

Bedrijventerrein Amerongen

Herstructureren|Actualiseren Bedrijventerrein Amerongen

2

Doelen van deze nota In deze nota worden acht projecten voorgesteld voor de herstructurering|actualisering opgave van het Bedrijventerrein Amerongen. Het is daarbij uitdrukkelijk de bedoeling in de volgende fase te bezien of, en in hoeverre, de in de projecten aangedragen oplossingsrichtingen kunnen worden verwezenlijkt en daardoor kunnen worden opgenomen in een actueel bestemmingsplan voor het betreffend bedrijventerrein. Het vigerend bestemmingsplan Bedrijventerrein Amerongen dateert van 8 november 2004 en zal in 2014 worden geactualiseerd – al dan niet als onderdeel van een gezamenlijk vast te stellen Bestemmingsplan Bedrijfsterreinen voor de gehele gemeente Utrechtse Heuvelrug. De visie, meningen en ideeën van huidige eigenaren, gebruikers (huurders) en van direct omwonenden is in gemeenschappelijke doelgroep bijeenkomsten en individuele gesprekken opgetekend als input voor het nieuwe bestemmingsplan vanuit het veld (de kennisexperts ter plaatse). Deze input zal via het college aan worden aangeboden met het verzoek deze al dan niet aangepast vast te stellen als uitgangspunten voor het nieuwe bestemmingsplan, dat ultimo 2014 aan de gemeenteraad ter vaststelling zal worden aangeboden.

vigerend bestemmingsplan

De insteek van de gesprekken, de ideeën en de kansen Zowel in plenaire gesprekken met de eigenaren, gebruikers en omwonenden als in persoonlijke gesprekken met de ondernemers is in een wederzijdse open houding aan de orde gesteld waar mogelijkheden liggen, waar knelpunten worden ervaren en waar men vindt dat er iets aan gedaan moet worden. Vanzelfsprekend levert dat verschillende beelden en verschillende wensen op maar de gemeenschappelijke noemer is steeds geweest: wat moet er gedaan worden om het te verbeteren. In die vraagstelling heeft iedereen zich herkent en op een constructieve wijze zijn of haar wensen naar voren gebracht. Dat geheel is geordend aan de hand van drie hoofdthema’s: Ruimtelijk, Functie en Openbare Ruimte. Gedurende de gesprekken bleek het echter noodzakelijk het aantal onderwerpen uit te breiden om de helderheid in de ordening van de voorstellen te optimaliseren.


3

Het resultaat van de bijeenkomsten en individuele gesprekken Zowel in de individuele gesprekken als tijdens de bijeenkomsten zijn veel ideeën ten behoeve van het Bedrijventerrein Amerongen naar voren gebracht. Deze zijn onderverdeeld in de thema’s algemeen, verkeer, veiligheid, ruimtelijke kaders – voor het bestemmingsplan, functies – voor het bestemmingsplan, en duurzaamheid.

eigendomskaart

Per thema zijn de volgende wensen en ideeën naar voren gebracht: 1. Algemeen 1. Creëer een aantrekkelijke omgeving waar bedrijven zich graag vestigen. 2. Zorg voor een convenant tussen Gemeente en ondernemers: gemeente regelt Groen + Openbare Ruimte en ondernemers knappen hun panden op. 3. Onderzoek de mogelijkheid tot het ontwikkelen van Parkmanagement. 4. Laat het een lokaal bedrijventerrein zijn voor kleine tot middelgrote ondernemingen (geen zware industrie, maximaal categorie 3.1). 5. Logistieke bereikbaarheid van dit bedrijventerrein is beperkt; het is niet geschikt voor logistiek zware bedrijven (voorkom intensief vrachtverkeer). 6. Richt het gebied functioneel zo in dat er een (vanzelfsprekende) overgang ontstaat tussen het woongebied en de (geluid-)overlast gevende bedrijven. 7. Zorg ervoor dat de bedrijven zoveel mogelijk aan twee zijden benaderbaar zijn (twee voorzijden, roll on / roll off, grotere flexibiliteit, toekomstwaarde). 8. Zorg dat ook kleine(re) bedrijven zich hier kunnen vestigen (ZZP-ruimten, werkplaats + kantoor, werken + (boven-)wonen). 9. Werk mee aan de herontwikkeling van de oude locaties bij de verplaatsing van Amerongse (en Leersumse) bedrijven. 10. Zorg (op termijn) dat het bedrijventerrein Amerongen met het beoogd bedrijventerrein Leersum tezamen een geheel gaat vormen (naam van dit bedrijventerrein? Nieuwe naam voor de Bertus Leendersweg?).


4 2. Verkeer 1. Verbeter de verkeersafwikkeling op en rond het bedrijventerrein en verbeter de manoeuvreerruimte voor het vrachtverkeer binnen het gebied. 2. Zorg dat de ontsluiting alleen vanaf de N225 en de Bertus Leendersweg kan plaatsvinden. 3. Voorkom of ontmoedig sluipverkeer vanuit de woonwijk. 4. Beperk de snelheid van het verkeer (te snel rijdende personenauto’s met name op de Bertus Leendersweg). 5. Verbind de Industrieweg Noord met de Bertus Leendersweg in het verlengde van de Prinses Beatrixlaan. 6. Sluit de Industrieweg Zuid en de Industrieweg Noord af voor vrachtverkeer naar en vanaf het woongebied. 7. Sluit het gedeelte van de Industrieweg tussen Technivorm af en maak het alleen geschikt voor langzaam verkeer (voetgangers, fietsers). 8. Verbeter de parkeermogelijkheden in het gehele plangebied, en met name aan weerszijden langs de Bertus Leendersweg. 9. Onderzoek de mogelijkheid om de Bertus Leendersweg door te trekken naar het noorden (aansluiting op Burg. Martenslaan en Bergweg). 3. Veiligheid 1. Neem gezamenlijk (gemeente en ondernemers) maatregelen om het criminelen lastig te maken. 2. Voorkom dode stukken in openbare gebieden (hangplekken, dealers). 3. Zorg voor betere verlichting (Bertus Leendersweg maar ook bij achterpad Prins Bernhardlaan). 4. Zorg voor camerabewaking (met name de Bertus Leendersweg). 4. Ruimtelijke kaders – uitgangspunten voor het bestemmingsplan 1. Handhaaf het bestaande maximum bebouwingspercentage van 85 % 2. Laat het minimum percentage bebouwd oppervlak van 65 % vervallen. 3. Handhaaf de maximale bouwhoogte van 9,5 meter. 4. Regel standaard een bevoegdheid de bouwhoogte tot maximaal 50 % van het bouwoppervlak met 10 % te verhogen. 5. Pas de gewenste beeldkwaliteit aan (aan de tegenwoordig gangbare materiaaltoepassing op bedrijfsterreinen). 6. Flexibiliseer de keuze van de ontsluiting(en) voor de verschillende terreinen binnen het gebied. 5. Functies – uitgangspunten voor het bestemmingsplan 1. Zorg ervoor dat eigenaren en gebruikers snel op veranderende marktomstandigheden kunnen reageren zonder in de knel te komen met de regels van het bestemmingsplan. 2. Bestem met de maximaal mogelijke flexibiliteit en diversiteit. 3. Maak een duidelijke categorie-indeling zonder branchering. 4. Laat perifere detailhandel toe tot middelgrote schaal. 5. Maak van de groenstrook een ontsluitingsweg, een knuffelweide, een wadi (wateropvang), parkeergelegenheid, etcetera en richt dit kwalitatief goed in. Behoud zo nodig de groenstrook als buffer (maar doe er wel iets mee). 6. Weer het wonen op de begane grond – sta het op de verdieping toe. 7. Zorg ervoor dat de (mogelijk) belemmerende factor die het wonen oplegt naar de bedrijfsfuncties zo min mogelijke beperkend zijn voor die bedrijfsfuncties en betrek hierin de mogelijkheid tot zoneren. 8. Zorg ervoor dat de gashandel verplaatst wordt.


5 6. Duurzaamheid 1. Benut de platte daken ten behoeve van opwekken elektriciteit via zonnepanelen. 2. Onderzoek de implicaties van de mogelijke aanleg van een biogasinstallatie. 3. Tref meer voorzieningen voor de ontkoppeling van de hemelwaterafvoeren. 4. Onderzoek de mogelijkheid voor het uitwisselen van behoeften tussen de ondernemers van het bedrijfsterrein (parkmanagement).

bestemmingsplannen Amerongen en Leersum samengevoegd


6

Een paar knelpunten|ideeën|kansen nader toegelicht Bovenstaand zijn de verschillende ideeën die naar voren zijn gekomen zo kort en bondig mogelijk genoteerd. Onderstaand wordt iets meer achtergrond gegeven over de verschillende ideeën rond een bepaald thema of plek. 1. De Groenstrook

Deze strook, bedoeld als bufferzone tussen het woongebied en het industrieterrein, is feitelijk functieloos, wordt niet of nauwelijks onderhouden, leidt tot stortplaats van alles wat men niet nodig heeft en wordt hier en daar met toestemming van de gemeente - gebruikt door bewoners. Ter verbetering zijn verschillende ideeën naar voren gebracht:  Aanleggen van een weg (zodat dat gedeelte van het industrieterrein ook daar een tweezijdige ontsluiting krijgt die zorgt voor grotere flexibiliteit in het gebruik, en zorgt voor een betere routing binnen het gebied).  Maak er een educatieve dierenweide (ook te benutten voor moeilijk opvoedbare kinderen die daar dan kunnen helpen, maar ook als dagbesteding voor ouderen).  Aanleggen van parkeerplaatsen (zodat minder op de doorgaande routes geparkeerd hoeft te worden).  Het inrichten van de strook voor wonen+werken.  Aanleggen van een achterom voor de woningen van de Prins Bernhardlaan die dat nu niet hebben.  Verkoop aan de bewoners van de Prins Bernhardlaan.  Maak er een waterbuffer van voor Amerongen hoog (zogenaamde wadi)  Koop “de boerderij” (Prins Bernardlaan 10 – perceel 2820) zodat de groenstrook geheel doorloopt. 2. Detailhandel Het huidige bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid tot directe verkoop maar het oppervlak hiervoor is gelimiteerd en wordt als te klein ervaren. Bij de overwegingen voor het toestaan van (meer) detailhandel worden de veranderende marktomstandigheden genoemd en de kansen die internet biedt, maar worden ook concrete situaties geduid die (binnenkort) leegkomen, zoals bij Roeland Smit. Daar is zelfs een concreet voorstel ter tafel gebracht om met andere bedrijven een grote woon-gerelateerde verkoopruimte te realiseren waar stoffen, meubels, vloeren, lampen verkocht kunnen worden. Ook een bouwmarkt wordt als zeer wenselijk genoemd. Uiteraard wil iedereen graag vooraf inzicht in wat de normen zijn van verschillende vormen van detailhandel ter voorkoming van ongewenste grootschaligheid. Eigenaren, gebruikers en omwonenden voeren als verbetering aan:  Vergroot de mogelijkheden voor detailhandel - het wordt als positieve impuls gezien en vergroot de levendigheid van het bedrijventerrein.  Vergroot het oppervlak voor detailhandel per bedrijf.  Maak (perifere) detailhandel mogelijk.


7

3. De Gashandel Er is veel gezegd over de gashandel. Het blijkt dat door de onduidelijkheid en het niet communiceren er sterk wisselende beelden leven. Dat levert wantrouwen op, zowel onderling als naar de gemeentelijke overheid. Gebleken is dat de wijze van bedrijfsvoering zich meer en meer ontwikkelt tot een overslagbedrijf. Verder is het van belang te melden dat de aanwezigheid van de gashandel beperkend werkt op de mogelijkheden voor herontwikkeling van aanpalende terreinen door respectievelijk een zone van 45 meter en een zone van 80 meter. Suggesties om de situatie nu en in de toekomst te verbeteren zijn:  Breng de huidige werkelijke bedrijfsvoering in beeld waarbij ook de typen gassen in voorraad met hoeveelheden helder genoteerd worden, evenals de verkeersbewegingen voor de aan- en afvoer.  Breng de impact van de gashandel op de aanpalende bedrijven en de herstructureringsopgave helder in beeld.  Zorg ervoor dat omwonenden en omliggende bedrijven helder geïnformeerd worden over de huidige bedrijfsvoering en de verwachte ontwikkelingen in de toekomst. Doe dit vanuit zowel de gemeente als de ondernemer. Zorg ervoor dat het gesprek plaats vindt.  Zorg ervoor dat andere bedrijven zo min mogelijk belemmerd worden in de uitoefening van hun bedrijf ten gevolge van de gashandel.  Maak samen (gemeente en ondernemer) een toekomstgericht plan waarin wordt voorzien in de verplaatsing van het bedrijf.


8

De kansen voor de herstructurering op een rij. Het is prettig om vast te stellen dat geen van de ondernemers het huidige bestemmingsplan in ruimtelijke zin als knellend ervaart. De bebouwingsdichtheid voldoet en de bebouwingshoogte ook, zij het dat men daar iets flexibeler mee om wil springen. Des te knellender is de ervaring met de voorschriften betreffende de functies (wat mag waar wel en wat niet). Dat moet veranderen. Het belemmert de ondernemers ernstig in de noodzakelijke veranderingen die de marktomstandigheden hen vandaag de dag oplegt. Zoals een ondernemer meldde: “wanneer ik me aan de overkant van de straat wil gaan vestigen omdat ik hier uit mijn jasje groei, dan kan dat niet”. Flexibiliteit en diversiteit binnen categorieën van bedrijven, daar zien de ondernemers de oplossing.

Voldoende kansen voor de herstructureringsopgave


9

Concreet wordt een herstructurering voorgesteld voor de volgende onderdelen: 1. Het verbeteren van de verkeerssituatie op en rond het bedrijventerrein. De aangedragen knelpunten en oplossingsrichtingen zoals die op pagina zes zijn genoemd, worden bestudeerd door de verschillende benodigde deskundigen, in gezamenlijke raadplegende bijeenkomsten (waarbij alle belanghebbenden aanwezig zijn) aan de orde worden gesteld en worden bezien op mogelijkheden en de onmogelijkheden van de oplossingsrichtingen. Eindresultaat is een verkeerscirculatieplan dat - zonder overwegend bezwaar door alle belanghebbenden breed wordt gedragen en door de gemeente zal worden uitgevoerd. Onderwerpen die hierin onderzocht en uitgewerkt worden zijn:  Hoofdontsluiting bestemmingsverkeer bedrijventerrein  Afschermen (afsluiten) van de woongebieden voor vrachtverkeer  Afschermen (afsluiten) van sluipverkeer van en naar de woongebieden  Gedeeltelijke afsluiting Industrieweg  Verbeteren van de manoeuvreerruimte (waar dat nodig is)  Vergroten van het aantal parkeerplaatsen  Onderzoek naar de consequenties van het doortrekken van de Bertus Leendersweg naar het noorden


10

2. Het verbeteren van de veiligheid De aangedragen knelpunten en oplossingsrichtingen zoals die hierboven zijn genoemd worden bestudeerd door veiligheidsdeskundigen, in gezamenlijke raadplegende bijeenkomsten (waar alle belanghebbenden ook aanwezig zijn) aan de orde worden gesteld en worden bezien op de mogelijkheden en de onmogelijkheden. Eindresultaat is een veiligheidsplan dat - zonder overwegend bezwaar - door alle belanghebbenden breed wordt gedragen en gezamenlijk wordt uitgevoerd door de gemeente en de bedrijven. Onderwerpen die hierin onderzocht en uitgewerkt worden zijn:  Verbeteren van de openbare verlichting  Verbinden van doodlopende stukken  Aanbrengen van camera’s.


11

3. De verplaatsing van de gashandel van Cor van Veenendaal De gashandel blijkt voor de herstructurering van de direct aangrenzende terreinen een potentiele belemmering te zijn - zie de verbeelding met de contouren van 45 en 80 meter. Verder is uit de gevoerde gesprekken gebleken dat het de wens is de gemeente, enkele omliggende bedrijven en enkele direct omwonenden, om dit bedrijf te verplaatsen. De eigenaar heeft aangegeven mee te willen werken mits de verplaatsing binnen het huidige bedrijventerrein zal zijn of naar het beoogd toekomstig bedrijventerrein van Leersum is. Uitbreiding van het familiebedrijf is niet aan de orde en het ontwikkelt zich steeds meer tot een vorm van overslagbedrijf (er worden geen gasflessen gevuld) waarin het hebben van zo min mogelijk voorraad een primair doel is. De aangedragen knelpunten en oplossingsrichtingen zoals die hierboven zijn genoemd worden bestudeerd door de benodigde deskundigen, in gezamenlijke raadplegende bijeenkomsten (waar alle belanghebbenden ook aanwezig zijn) aan de orde worden gesteld en worden bezien op de mogelijkheden en de onmogelijkheden van het veilig stellen van het continueren van het bedrijf met inbegrip van de beoogde verplaatsing en de daarbij behorende herontwikkeling van de huidige locatie. Eindresultaat is een haalbaar verplaatsingsplan waarvoor een door alle betrokken partijen (ontwikkelbedrijf, verkopende en kopende partijen, de gemeente, gebruikers en financiële instellingen) getekende intentieovereenkomst de basis vormt voor de volgende stap in de uitvoering van het plan.


12

4. De herontwikkeling van het terrein van Aart Stigter. Aart Stigter heeft de wens geuit het terrein te willen verkopen en er hebben zich meerdere gegadigden gemeld die zich hier zouden willen vestigen (van het bedrijventerrein zelf, maar ook bijvoorbeeld uit Elst). Met betrokkenen en deskundigen wordt onderzocht of een herontwikkeling financieel en ruimtelijk haalbaar is binnen de gestelde ruimtelijke kaders. Indien mogelijk dan wel noodzakelijk wordt hier ook ontwikkelopgave 5. in betrokken. De aangedragen knelpunten en oplossingsrichtingen zoals die hierboven zijn genoemd worden bestudeerd door de benodigde deskundigen, in gezamenlijke raadplegende bijeenkomsten (waar alle belanghebbenden ook aanwezig zijn) aan de orde worden gesteld en worden bezien op de mogelijkheden en de onmogelijkheden van het te ontwikkelen terrein. Eindresultaat is een (haalbaar) herontwikkelingsplan waarvoor een door alle betrokken partijen (ontwikkelbedrijf, verkopende en kopende partij, de gemeente en financiële instellingen) getekende intentieovereenkomst de basis vormt voor de uitvoering van het plan.


13

5. De herontwikkeling van het terrein van Wim Putman Deze locatie is weliswaar moeilijker te ontwikkelen (er zijn nu 12 huurders) maar levert ook kansen op. Niet alleen doordat het direct grenst aan het terrein van Aart Stigter, ook door de mogelijke verplaatsing van de gashandel aan de overzijde en tenslotte in verband met de gewenste nieuwe verkeersroute. Daarbij bestaat dit perceel uit meerdere gebouwdelen wat de mogelijkheid biedt de herontwikkeling in fasen te laten plaatsvinden. Hierbij worden nieuwe huurders of kopers van delen van deze herontwikkeling noodzakelijk geacht. De aangedragen knelpunten en oplossingsrichtingen zoals die hierboven zijn genoemd worden bestudeerd door de benodigde deskundigen, in al dan niet gezamenlijke raadplegende bijeenkomsten (waar alle belanghebbenden ook aanwezig zijn) aan de orde worden gesteld en worden bezien op de mogelijkheden en de onmogelijkheden van het te ontwikkelen terrein, uiteraard met inbegrip van het veilig stellen van het continueren van bedrijven die er nu huren. Eindresultaat is een haalbaar, al dan niet gefaseerd herontwikkelingsplan waarvoor een door alle betrokken partijen (ontwikkelbedrijf, verkopende en kopende partij, huurders, de gemeente en financiële instellingen) getekende intentieovereenkomst de basis vormt voor de uitvoering van het plan.


14

6. De herontwikkeling van de groenstrook Hiervoor zijn veel ideeën aangedragen en daar zal dus zeker op doorgepakt moeten worden om hier een gedragen, gemeenschappelijk antwoord op te geven. De aangedragen knelpunten en oplossingsrichtingen zoals die op pagina zes zijn weergegeven worden bestudeerd door de benodigde deskundigen, in gezamenlijke raadplegende bijeenkomsten (waar alle belanghebbenden ook aanwezig zijn) aan de orde gesteld en worden bezien op de mogelijkheden en de onmogelijkheden van het te ontwikkelen c.q. her in te richten terrein. Eindresultaat is een toekomstbestendig herinrichtingsplan van de groenstrook, waarvoor een door alle betrokken partijen (verkopende en kopende partijen, gebruikers en de gemeente) getekende intentieovereenkomst de basis vormt voor de uitvoering van het plan. Onderwerpen die hierin onderzocht en uitgewerkt worden zijn:

     

Aanleggen van een weg Realiseren van een educatieve dierenweide Aanleggen van parkeerplaatsen Aanleggen van een achterom voor de woningen van de Prins Bernhardlaan die dat nu niet hebben. Realiseren van een waterbuffer Benodigde aankoop dan wel verkoop van gronden


15

7. De herontwikkeling van de leegkomende ruimten van Roeland Smit Het concrete idee om op deze locatie ruimten voor detailhandel op het gebied van wonen in bredere zin te realiseren verdient het om onderzocht te worden. Hiervoor zullen gesprekken gevoerd moeten worden met andere ondernemers binnen de gemeente Utrechtse Heuvelrug die zich hieraan willen verbinden. Eindresultaat is een bedrijfsplan voor het hergebruik van de leegkomende ruimte ten behoeve van detailhandel gericht op het wonen en woninginrichting, waarvoor een door de betrokken partijen (eigenaar, deelnemers, producenten en huurders en gemeente) getekende intentieovereenkomst de basis vormt voor de realisering van het plan.


16

8. De realisering van parkmanagement Ook dit idee verdient het om onderzocht te worden omdat het niet alleen aansluit bij de wensen van de ondernemers maar ook omdat het aansluit bij de doelstellingen op duurzaamheidsgebied van de gemeente. Samen met de bedrijven en met verschillende deskundigen op dit gebied zou antwoord moeten worden gegeven op de mogelijkheid van het benutten van de platte daken, het gezamenlijk inkopen en beheren en het zoveel mogelijk ontkoppelen van de hemelwaterafvoeren. Eindresultaat is een plan voor het parkmanagement in brede zin waarvoor de betrokken partijen (eigenaren, huurders, producenten en leveranciers) een getekende intentieovereenkomst de basis vormt voor de uitvoering van het plan. Onderwerpen die hierin onderzocht en uitgewerkt worden zijn:  Het gezamenlijk benutten van de platte daken voor het opwekken elektriciteit.  Het onderzoek naar de implicaties van de mogelijke aanleg van een biogasinstallatie.  Het onderzoek naar de noodzakelijke voorzieningen voor de ontkoppeling van de hemelwaterafvoeren.  Het onderzoek naar de mogelijkheid voor het uitwisselen van behoeften tussen de ondernemers van het bedrijfsterrein en het gezamenlijk beheren van het bedrijventerrein.


17

De volgende stappen 1. De gemeenteraad wordt gevraagd de in deze nota voorgestelde uitgangspunten voor de actualisering van het bestemmingsplan Bedrijventerrein Amerongen vast te stellen. 2. De gemeenteraad wordt gevraagd de voorgestelde herstructureringsopgaven te initiëren en het college van burgemeester en wethouders hiervoor de benodigde middelen ter beschikking te stellen.

Tenslotte resteert mij alle ondernemers en direct omwonenden te bedanken voor hun positieve en constructieve inbreng. Verder wil ik John HoltrustWesterbeek (OMU), Gerard Weck (Kamer van Koophandel) en Bert Homan (wethouder), Froukje Boxman (ambtelijk projectleider herstructurering), Frank Fassotte (ambtelijk projectleider Bestemmingsplan Bedrijventerreinen), Alfons Mulder (ambtelijk cluster coördinator a.i. bestemmingsplannen) en Joke van Grootveld (ambtelijk bedrijfscontactfunctionaris) danken voor hun enthousiaste steun.

J.G. Griffioen Projectleider werkgroep Herstructureren|Actualiseren Bedrijventerrein Amerongen


Bedrijventerrein Amerongen

Recommend Documents