Ondernemingsplan
2014 - 2020
Partner in wonen
Woningbouwvereniging Amerongen
Inhoudsopgave Leeswijzer Samenvatting Hoofdstuk 1: Toen, nu & straks 1.1 ‘Transparant in beweging 2008-2011’, Toen 1.2 Volkshuisvesting in 2012, Nu 1.3 Ondernemingsplan 2014-2020, Straks Hoofdstuk 2: Maatschappelijke onderneming Amerongen 2.1 Missie en visie 2.2 Waarden 2.3 Maatschappelijk ondernemen 2.4 Hoofddoelstellingen Hoofdstuk 3: De vraag én de maatschappelijke vraag 3.1 De vraag van de maatschappij 3.2 De vraag van de doelgroepen 3.3 De vraag van de partners in wonen Hoofdstuk 4: Het antwoord van WBV Amerongen 4.1 Kernactiviteiten 4.2 De toegevoegde waarde van WBV Amerongen voor de doelgroepen en de maatschappij Hoofdstuk 5: De inzet van middelen van WBV Amerongen 5.1 Het bezit van WBV Amerongen, nu en straks 5.2 De organisatie 5.3 Partners en samenwerking 5.4 Financiën Hoofdstuk 6: Het actieplan 6.1 De doelstellingen en de planning 6.2 Tot slot Bijlage 1: Business Canvas Model Bijlage 2: Aannames en uitgangspunten Ondernemingsplan 2014 - 2020 Bijlage 3: Samenwerking met de gemeente Utrechtse Heuvelrug Bijlage 4: Verklarende woordenlijst
Pagina 1 van 63
Leeswijzer In voorbereiding op dit ondernemingsplan heeft Woningbouwvereniging Amerongen (WBV Amerongen) het Business Canvas Model gebruikt als basis voor de verdere uitwerking. In bijlage 1 is de beknopte weergave van het ingevulde Business Canvas Model weergegeven. WBV Amerongen heeft een lijn gekozen in de opbouw van het ondernemingsplan met daarin de elementen uit het Canvas Business Model. In het eerste hoofdstuk wordt stilgestaan bij het voorgaande ondernemingsplan en de marktomstandigheden tijdens de voorbereiding en het schrijven van het nieuwe ondernemingsplan. De langetermijnvisie heeft een plek gekregen in de derde paragraaf. Als basis voor de verdere uitwerking zijn in hoofdstuk 2 de uitgangspunten beschreven met het definiëren van de missie, de visie en de organisatiewaarden van WBV Amerongen als maatschappelijke onderneming. Daarnaast beschrijft dit hoofdstuk de hoofddoelstellingen. Het hart van dit plan wordt gevormd door de hoofdstukken 3, 4 en 5, waarin de vraag, het antwoord en de middelen centraal staan. Hoofdstuk 3 beschrijft de maatschappelijke vraag, de doelgroepen en hun specifieke wensen. Het antwoord van WBV Amerongen hierop komt aan bod in hoofdstuk 4. De middelen om dit aanbod te realiseren staan in hoofdstuk 5. Hierin komen bezit, organisatie, samenwerking en financiën van WBV Amerongen aan de orde. Het ondernemingsplan wordt afgesloten met concrete doelen die in de tijd zijn uitgezet in hoofdstuk 6. Amerongen, 25 april 2013
Pagina 2 van 63
Voorwoord Het voorjaar 2013 lijkt op een ijstijd, zowel volkshuisvestelijk als klimatologisch. Dat lijkt niet het beste moment om een ondernemingsplan op te stellen. De toekomst van woningcorporaties staat ter discussie. De volkshuisvesting zal de komende vijf tot tien jaar gedomineerd worden door vragen omtrent legitimiteit en behoud van de verworvenheden van de (sociale) sector. De richting van dit ondernemingsplan is bepaald door de visie van belanghebbenden en haar vertegenwoordiging, de leden van de raad van toezicht, het huurderplatform, het personeel en het bestuur van WBV Amerongen. Presteren naar vermogen met de daarbij behorende prestaties ligt in dit ondernemingsplan vast voor de komende zeven jaar. Belangrijk is daarbij de toetsing van het gedachtegoed van de maatschappelijke onderneming en de mogelijkheden om maatschappelijke problemen rondom het wonen op te lossen. WBV Amerongen blijft verbindingen leggen en faciliteren. Daarmee ontwikkelt zij zich steeds meer tot een partner, die met anderen op lange termijn wederzijdse meerwaarde voor de volkshuisvesting opbouwt. Gezien mogelijke toekomstscenario’s, waarin de overheid haar invloed verder zal vergroten en het speelveld voor corporaties wil verkleinen, zoekt WBV Amerongen in de rol van maatschappelijk partner samenwerking om invulling te geven aan haar missie en visie. WBV Amerongen als maatschappelijk partner werkt, naast de overheid, samen met de samenleving, maatschappelijke organisaties, zorginstellingen en collega-corporaties. WBV Amerongen houdt haar rol als maatschappelijk ondernemer permanent tegen het licht. In het kader van samenwerking wordt een fusie niet uitgesloten. Het naar tevredenheid huisvesten van de doelgroepen van beleid en het huisvesten van woningzoekenden met een inkomen tot 1,5 maal modaal staat voorop in de komende periode. Dat was zo, dat is zo en dat zal zo blijven. Het omzetten van (gedeeltelijk) inkomensafhankelijke huren (zoals de overheid wil) naar een huur waar de prijs-kwaliteitverhouding bepalend is (zoals de WBV Amerongen graag wil) is een uitdaging. Het betaalbaar houden van de woonlasten en het verduurzamen van de woningvoorraad zijn daarin net zo belangrijk als het continueren van de omvang en de kwaliteit van het bezit, evenals het uitbreiden van de zeggenschap van huurders. Nieuwbouw, het inventariseren van de huidige omvangrijke leegstand op de Utrechtse Heuvelrug en het herontwikkelen van bestaand vastgoed verkort de wachttijd (van maximaal twee jaar) van alle (actief) woningzoekenden. Tevredenheid staat bij alle doelgroepen voorop. Huurders krijgen ruimere mogelijkheden om hun woning te kopen. Voor de doelgroep met een inkomen van 1 tot 1,5 maal modaal worden sociale huur- en koopwoningen voor een belangrijk deel omgezet in vrije sector huurwoningen. Het beschikbaar maken van startersleningen voor sociale koopconstructies wordt gestimuleerd. Het strategisch voorraadbeleid ziet toe op verdere ontwikkeling van de vastgoedvoorraad, zodat dit aansluit bij de vraag op (middel)lange termijn. Het woningbezit groeit tot meer dan 1.000 eenheden, zodanig dat naast uitbreiding omvangrijke doorstroming gaat plaatsvinden. Op het gebied van maatschappelijk ondernemen is het afronden van het multifunctionele centrum Allemanswaard een belangrijke mijlpaal. Allemanswaard dient de komende jaren als voorbeeld voor verdere uitbreiding van multifunctionele centra binnen de dorpen op de Utrechtse Heuvelrug.
Pagina 3 van 63
De financiering heeft de eerste vier jaar extra aandacht nodig. Het betreden van nieuwe terreinen en het creëren van investeringsruimte daarbij is wenselijk en noodzakelijk. De organisatie wordt hervormd en verder geprofessionaliseerd met oog voor kostenbeheersing, waarin flexibiliteit en uitbesteden een prominente rol krijgen. Een klein team geeft uitvoering aan de kernactiviteiten. De kwaliteit van de governance en het toezicht zullen permanent getoetst worden. De ondernemingsplanperiode 2014 – 2020 is onderverdeeld in drie fasen. De eerste twee jaar staan in het teken van de realisatie van MFC Allemanswaard en de landelijke discussie over de positie van corporaties. De volgende twee jaar (2016-2017) worden gekenmerkt door een aantal na–investeringen naar aanleiding van Allemanswaard.
Locaties
zoals
Apotheekgebouw,
Vitras/CMD
gebouw
en
Bibliotheekgebouw
(Napoleonschuur), waarvan de gebruikers naar Allemanswaard verhuizen, worden herontwikkeld. Organisatorisch ligt de nadruk op intensiever samenwerken en de weg naar partnership. De laatste drie jaar van de planperiode komt er meer financiële armslag. In deze periode kan de uitwerking en de vormgeving van partnership zijn eerste resultaten opleveren. Naar verwachting zal op het einde van deze ondernemingsplanperiode (eind 2020) de ijstijd zijn overgegaan in een nieuwe periode. Wat voor periode dat is, weten we niet. Maar het zou zomaar kunnen dat deze nieuwe periode de kenmerken van een subtropisch klimaat heeft. w.g. Woningbouwvereniging Amerongen Jaap Broekhuizen Directeur-Bestuurder
Pagina 4 van 63
s
Hoofdstuk 1 Toen, nu en straks
Pagina 5 van 63
Hoofdstuk 1 Toen, nu en straks Dit ondernemingsplan is het vervolg op ‘Transparant in Beweging, ondernemingsplan 2008-2011’ waarop wij kort terugblikken onder de noemer ‘toen’. We staan stil bij volkshuisvesting vandaag de dag, ‘nu’. De toekomst, ‘straks‘, is onzeker. Dat wil echter niet zeggen dat vooruitkijken niet loont. Dit ondernemingsplan richt zich in eerste instantie op de jaren 2013-2015 maar geeft ook een vooruitblik naar 2020, ’De stip aan de horizon’. 1.1. ’Transparant in beweging 2008-2011’, Toen In het ondernemingsplan ’Transparant in beweging‘ zijn vier aandachtsgroepen van beleid gedefinieerd: (1) belanghouders vanuit de maatschappij (2) de doelgroepen (huurders, kopers, woningzoekenden) (3) organisatie en personeel (4) financiën & investor relations. Om deze aandachtsgroepen optimaal te bedienen zijn negen hoofddoelstellingen opgenomen met daaraan gekoppeld 106 concrete (smart)doelstellingen. Omdat we in beweging wilden blijven, vooral in het belang van onze doelgroepen en daarmee de volkshuisvesting in Amerongen en omgeving, hebben we geanticipeerd op marktontwikkelingen en flexibiliteit en we hebben er op creatieve wijze voor gezorgd dat de meeste doelstellingen uit het ondernemingsplan gerealiseerd zijn. Niet
alle
doelstellingen
zijn
binnen
de
vorige
ondernemingsplanperiode gerealiseerd. Daarom is eind 2010 besloten het ondernemingsplan 2008 - 2011 ’Transparant in beweging’ te verlengen met twee jaar, tot en met 2013. De realisatie van de doelstellingen uit het ondernemingsplan in de periode 2008 – 2013 worden elk kwartaal door de werkorganisatie gemeten en ter informatie verder binnen de organisatie van de vereniging ter beschikking gesteld. De hier weergegeven grafiek geeft een samenvatting van de afgelopen periode. Enkele bijzondere gerealiseerde doelstellingen uit het ondernemingsplan 2008 – 2011/2013: Maatschappelijke doelstellingen
Statutaire goedkeuring Maatschappelijke Onderneming Amerongen door de minister van BZK (met enquêterecht voor de belanghebbendenvertegenwoordiging).
Goedkeuring voor de bouwplannen van een breed opgezet multifunctioneel centrum, Allemanswaard, conform de wensen van de inwoners van Amerongen.
Volkshuisvestelijke doelstellingen
Een hoog tevredenheidniveau gerealiseerd ten aanzien van de kwaliteit van de dienstverlening, de woning en de kwaliteit van de woonomgeving (onderzoek door USP uit Rotterdam).
Meer dan 20% besparing in absolute zin van gas- en elektriciteitsverbruik voor de zittende huurders door het ophogen van energielabels, met beperkte financiële investeringen.
Het invoeren van vier kwaliteitsklassen voor de basiskwaliteit in het woningbezit, met behulp van de Woonbond, voor een betere prijs-kwaliteitsverhouding.
Het invoeren van een eigen woonruimteverdelingssysteem voor woningzoekenden.
Pagina 6 van 63
Het realiseren van meer dan 25% van het bestaande bezit van sociale huur naar sociale koop, ten behoeve van de doelgroep met een inkomen van 1 tot 1,5 maal modaal.
Organisatorische doelstellingen
Uitgebreide visitatie met positief resultaat. Met een kleine professionele organisatie zijn effectief en efficiënt de gestelde doelstellingen gerealiseerd.
Professioneel risicomanagement als onderdeel van bedrijfsvoering is ingevoerd.
Positieve waardering op jaarverslaglegging door Het Glazen Huis (www.glazenhuisprijs.nl)
Financiële doelstellingen Realiseren van een relatief lage gemiddelde rente op de leningportefeuille, waarbij slechts 2% van de corporaties volgens de berekeningswijze van het CFV in 2010 een lagere gemiddelde rente op lang vreemd vermogen realiseert.
Continuïteit met zicht op permanente positieve kasstromen en een positief financieel perspectief, met inachtneming van verhuurdersheffingen en solidariteitsheffingen.
De structuur waarin ‘Transparant in Beweging,’, het ondernemingsplan 2008 – 2011/2013 is geschreven, is losgelaten en is in dit nieuwe ondernemingsplan gewijzigd. We hebben geluisterd naar lezers die hebben aangegeven dat ‘Transparant in beweging’ een te omvangrijk plan was, zowel in aantal pagina’s als doelstellingen. Het nieuwe ondernemingsplan 2014 - 2020 is daarom meer op hoofdlijnen beschreven. Als lezers behoefte hebben aan achtergrondinformatie, wordt verwezen naar bijbehorende beleidsdocumenten en/of bijlagen. 1.2. Volkshuisvesting, Nu Het zijn op z’n zachtst gezegd roerige tijden in de volkshuisvestingswereld. Dit leidt tot veel onzekerheid in de sector. De eerder ingevoerde Europese regelgeving, het Lenteakkoord, het regeerakkoord van kabinet-Rutte II, het woningmarktakkoord 2013, de economische en financiële crisis en de crisis op de woningmarkt bepalen in grote mate het speelveld van de corporatie. De effecten van al deze ontwikkelingen zijn in onderstaande tabel kort uiteengezet. Volkshuisvesting in
De volkshuisvesting is sinds 2008 in de greep van diverse crises. In snel tempo
bijzondere
bepalen deze omstandigheden ook in belangrijke mate het nieuwe speelveld van
economische
corporaties en veel randproblemen die ontstaan in samenhang met deze crises. De
omstandigheden
wereld van de volkshuisvesting verandert snel en vraagt steeds sterker om scenariosturing.
Bankencrisis
In 2008 vielen een aantal mondiale banken om. Mede als gevolg van deze crisis ontstaat vooral krapte op de kapitaalmarkt en wordt het verkrijgen van financieringen bemoeilijkt. Corporaties moeten voor hun projecten meer moeite doen om financieringen aan te trekken.
Economische crisis en
Door de financiële en economische crisis gaat de particuliere woningmarkt op slot.
de vastgoedmarkt
Natuurlijke partners als particuliere beleggers en ontwikkelaars zijn voorzichtiger met het doen van investeringen. Grondposities worden in rap tempo minder waard en ook de gemiddelde huizenprijzen dalen. Door het gebrek aan partners worden ook mogelijkheden voor corporaties om ontwikkelingen met partners op te zetten lastiger. Dat maakt de mogelijkheden voor woningcorporaties om projecten te realiseren snel kleiner.
Economische crisis en
De economische crisis heeft belangrijke gevolgen voor de doelgroepen van
de doelgroep van
woningcorporaties. De woningmarkt zit op slot, waardoor er een groep
Pagina 7 van 63
beleid
woningzoekenden, die volgens de huidige regelgeving niet in aanmerking komt voor een corporatiewoning, tussen wal en schip valt: een te hoog inkomen om te huren bij een corporatie, maar te laag om te kopen. Ook zijn er geen woningen beschikbaar in het juiste prijssegment.
Europese regelgeving
Sinds 1 januari 2011 mogen corporaties nog slechts verhuren aan inkomens onder een modaal inkomen tot maximaal de bovenste huursubsidiegrenzen. Als gevolg van deze regelgeving komen met name inkomens tussen 1 en 1,5 maal modaal in de knel. Een belangrijke vraag is wat de rol van corporaties hierin kan en moet zijn.
Reputatieschade
Door diverse problemen en schandalen in de sector komen corporaties snel in een slecht daglicht te staan. De Vestia-crisis levert, naast een grote financiële impact op de gehele sector, ook imagoschade op voor de sector en de mensen die daarin werken.
Naast de ontwikkelingen in de sector wachten corporaties op helderheid en duidelijkheid over het te voeren beleid van de overheid. In afwachting: de Herzieningswet Al lange tijd wachten corporaties op de Herzieningswet. De contouren zijn al lang duidelijk, maar de nieuwe minister van Wonen en Rijksdienst wenst nog aanpassingen door te voeren. De belangrijkste te verwachten effecten van de Herzieningswet zijn:
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) zal opgaan in een nieuw te vormen autoriteit voor het toezicht op de woningcorporaties.
De nieuwe autoriteit krijgt de mogelijkheid tot het geven van aanwijzingen.
Huurdersorganisaties krijgen meer en ruimere rechten.
Toestemming is vereist voor het aangaan van verbindingen en bestuurlijke samenwerkingen.
Visitatie wordt verplicht voor alle corporaties.
De prestatievelden uit het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (BBSH) worden naar verwachting geïntegreerd in de Woningwet.
De heffingen en daarbij behorende beleidsuitgangspunten voor huurverhogingen (novelle).
De relatie tussen de corporatie en de gemeente, na de invulling van de regiefunctie van de gemeente ten aanzien van het wonen in de lokale situatie (novelle).
Een nadere definiëring van commerciële activiteiten (novelle).
Een begrenzing van het speelveld (novelle).
In eerste instantie lijkt het er sterk op dat het speelveld van de corporaties niet snel beperkt zal worden. Een belangrijke vraag ligt er ten aanzien van de versterking van de samenwerking tussen gemeenten en corporaties. Regeringsbeleid: een gepeperde rekening van de Lentecoalitie, Rutte II en woningmarktakkoord 2013 Het regeringsbeleid dat voor de corporaties met name wordt gevormd door het Lenteakkoord (2012), het regeerakkoord Rutte II en het woningmarktakkoord 2013, is voor de corporaties ingrijpend. Binnen enkele jaren tijd zal er een heffing worden ingevoerd die oploopt tot € 1,7 miljard in totaal. Daarvan zal zo’n 83% bij de corporaties worden neergelegd, zo is de verwachting. Naast deze heffing, krijgen corporaties wel de ruimte om in ieder geval de eerstkomende jaren de huur van zogenoemde scheefwoners te verhogen. De minister werkt aan een vervanging van het WWS-stelsel. De samenhang met het huurbeleid en verhogingsmogelijkheden leiden tot grote onzekerheid ten aanzien van deze maatregelen.
Pagina 8 van 63
De heffingen en de toch relatief beperkte mogelijkheden om de huren daadwerkelijk te verhogen, zijn volgens het CFV een aanslag op het vermogen van de corporaties. Een aantal corporatie kan deze heffing volgens de huidige berekeningen niet betalen. Gezien het solidariteitsbeginsel in de sector kan dit leiden tot een systeemcrisis. Parlementaire enquête naar het functioneren van woningcorporaties eind 2013 - begin 2014 WBV Amerongen verwacht dat de resultaten van de parlementaire enquête in het verlengde van die van de commissie Hoekstra, het onderzoek inzake Vestia dat in januari 2013 is verschenen, zullen liggen. De gevolgen van de parlementaire enquête voor het speelveld en de financiën zijn wellicht gering. De gevolgen voor de organisatie kunnen aanmerkelijk zijn: meer en frequentere verantwoording zijn waarschijnlijke aanbevelingen. Dit laatste staat haaks op de vermindering van de organisatiekosten van woningcorporaties. 1.3. Ondernemingsplan 2014 – 2020, Straks Waar gaat het naar toe? Wat is de richting die WBV Amerongen daarbij voor ogen heeft? Doel van het nieuwe ondernemingsplan Het doel van het ondernemingsplan is om vanuit de missie en visie en een degelijke analyse van de huidige situatie te komen tot een strategie voor de toekomst. De aannames en uitgangspunten die hier aan ten grondslag liggen zijn opgenomen in bijlage 2. De verdere detaillering naar beleidsplannen komt in dit ondernemingsplan alleen aan de orde als de wijzigingen ten opzichte van de huidige situatie omvangrijk en structureel zijn. Speelveld en scenario’s voor de toekomst Het ondernemingsplan 2014 – 2020 richt zich op de stip aan de horizon in 2020: WBV Amerongen presteert naar vermogen en is eind 2020 een financieel gezonde partner in wonen, met een woningvoorraad van meer dan 1.000 vhe’s. De voorraad sluit aan op de vraag en is tot stand gekomen met een kleine effectieve en efficiënte organisatie in samenwerking met haar partners. Ter toelichting het volgende. De stip aan de horizon is op basis van de verwachtingen ten aanzien van de toekomstige ontwikkelingen opgesteld. De situatie in 2020 is onder meer afhankelijk van: Externe ontwikkelingen:
De mogelijke ontwikkelingsscenario’s van het speelveld van de corporatiesector.
De woningmarkt en de verwachte realisatiegraad van het plan Wonen 4.0.
De verwachting van de realisatie van het regeerakkoord Rutte II, de uitkomsten van de parlementaire enquête en de wijzigingen in de herziening van de Woningwet.
Interne ontwikkelingen:
De ontwikkeling van de woningvoorraad.
De ontwikkeling van de organisatie.
De ontwikkeling van de financiële positie.
Een aanzienlijk aantal adviesbureaus en accountantsbureaus heeft zich het afgelopen jaar beziggehouden met scenario’s voor de toekomst van woningcorporaties. De visies hierop van onder meer Twynstra Gudde, Atrivé en KPMG hebben geleid tot de formulering van de visie van WBV Amerongen. Daarnaast is gekeken naar
Pagina 9 van 63
1
Wonen 4.0 . Wonen 4.0 biedt een structurele oplossing voor de problemen van de woningmarkt. Zowel de koopsector als de huursector dienen gezamenlijk en evenwichtig geherstructureerd te worden. WBV Amerongen schaart zich achter deze visie en acht het noodzakelijk dat alle maatregelen in hun onderlinge samenhang integraal worden uitgevoerd. De inhoud bestaat uit de volgende onderdelen:
Geleidelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek over een periode van 30 jaar.
Geleidelijke verhoging van de huren op basis van huursombenadering tot een marktconform niveau.
Een start in 2015.
De overheid moet naar de mening van WBV Amerongen twee belangrijke keuzes maken: Wat is het speelveld van de corporatie en in welke mate gaat de overheid zich daarmee bemoeien? Afhankelijk van deze keuzes ontstaan er vier mogelijke rollen voor de corporatie van de toekomst:
Ondernemer De overheid heeft een beperkte rol en laat de verantwoordelijkheid voor het huisvesten van de huishoudens volledig aan corporaties over. Beheerder De overheid beperkt wettelijk het activiteitenpalet van de corporatie maar laat haar vrij in de resterende taken. De corporatie zal dan slechts de beheerder van woningen zijn. Partner De overheid erkent de marktimperfectie en gaat samen met de corporaties zorgdragen voor een goede woning in een leefbare en veilige woonomgeving voor een ieder die hier niet zelfstandig in kan voorzien. Uitvoerder De overheid streeft naar maximale invloed en zal daarbij de activiteiten van de corporatie wettelijk beperken, zodat de corporatie een uitvoeringsinstantie wordt van de overheid zonder zelfstandige beleidsvrijheid. De voorkeursvolgorde van WBV Amerongen is als volgt: 1
Wonen 4.0 zie www.aedesnet.nl. Aan Wonen 4.0 werkten mee: Aedes, de Vereniging Eigen Huis, de Woonbond en de NVM, VBO makelaar en vastgoedpro.
Pagina 10 van 63
1.
Partner
2.
Ondernemer
3.
Beheerder
4.
Uitvoerder
De imperfectie op de woningmarkt vraagt om overheidsingrijpen. De lokale overheid is daar volgens WBV Amerongen niet de geëigende partij voor. De corporaties zijn dat wel en vormen daarom de ideale partner voor deze overheid. De toekomst van de corporatie ligt in de samenwerking met de overheid en collega-corporaties. Voorwaarde voor de samenwerking tussen overheid en corporaties is een eenduidige scheiding in verantwoordelijkheden en bevoegdheden. De corporatie fungeert idealiter als volwaardig partner, waarbij samenwerking moet leiden tot meerwaarde voor de doelgroepen. De overheid heeft daarbij de neiging de vrijheden van haar partners te beperken, waarbij de minst aantrekkelijke situatie ontstaat: WBV Amerongen als uitvoerder van de overheid. In een vrije rol, waarbij het de corporaties wordt toegestaan binnen een breed taakveld te opereren, ontstaat voor de overheid de beste partner en wordt de doelgroep in de ogen van WBV Amerongen het best bediend. WBV Amerongen kiest voor de weg van ondernemer naar partner en richt zich op partnership in de komende ondernemingsplanperiode. Het pad van ondernemer naar partner kan op verschillende wijzen verlopen. Afhankelijk van de keuze van kabinet-Rutte II verloopt de weg met accenten van de PvdA of met accenten van de VVD. Er zijn vooralsnog drie mogelijkheden:
Rechtstreeks van ondernemer naar partner
Van ondernemer via beheerder naar partner
Van ondernemer via onafhankelijk partner naar een structurele, gedegen partner
In beeld gebracht ziet dat er als volgt uit:
Er wordt in dit ondernemingsplan gekozen voor drie fasen vanaf heden tot aan het bereiken van de stip aan de horizon in 2020:
De periode 2014-2015: uitkristalliseren van de maatregelen in het regeerakkoord.
De periode 2016-2017: op weg naar partnership: linksom of rechtsom?
De periode 2018-2020: uitwerking en vormgeving van het partnership tussen corporaties en gemeente.
Pagina 11 van 63
Wanneer er keuzes gemaakt moeten worden op onderwerpen uit dit ondernemingsplan en er verschillen zitten in de uitwerking tussen ‘wat willen wij?’ en ‘wat mogen wij?’, dan zal WBV Amerongen de kortste eigen weg naar de stip aan de horizon bewandelen. ’Wat willen wij?’ krijgt dan voorrang.
Pagina 12 van 63
Hoofdstuk 2 Maatschappelijke onderneming Amerongen
Pagina 13 van 63
Hoofdstuk 2 Maatschappelijke onderneming Amerongen In dit hoofdstuk worden de geformuleerde missie, en de daaruit voortvloeiende visie, beschreven en toegelicht. Het behalen van de gestelde doelen is daarbij voor WBV Amerongen net zo belangrijk als de manier waarop de doelen worden behaald. WBV Amerongen heeft hiervoor een aantal kernwaarden geformuleerd. WBV Amerongen opereert hierbij als maatschappelijk ondernemer in een (statutair) maatschappelijke onderneming. 2.1 Missie en visie Missie WBV Amerongen levert een bijdrage aan het verbeteren van de volkshuisvesting. WBV Amerongen werkt (pro-) actief aan het oplossen van maatschappelijke problemen rondom het wonen en zorgt voor passende huisvesting voor doelgroepen die daar niet zelfstandig in kunnen voorzien. Visie WBV Amerongen waarborgt dat mensen en organisaties met beperkte middelen goede en betaalbare huisvesting hebben. Zij investeert in kwalitatief goed bezit, maatschappelijk vastgoed, leefbaarheid en voorzieningen in wijken en buurten. WBV Amerongen focust op haar kernactiviteiten vanuit een brede (maatschappelijke) oriëntatie. WBV Amerongen zoekt samenwerking met partners en collega-corporaties. Volkshuisvesting volgens WBV Amerongen In de preambule van de Governancecode Woningcorporaties is door Aedes een beschrijving gegeven van de missie en doelen van woningcorporaties. WBV Amerongen herkent zich sterk in deze passage: “Een thuis is meer dan een huis. Woningcorporaties zetten zich er al ruim honderd jaar voor in dat mensen fijn wonen in goede huizen in een prettige buurt. Ze doen dat voor mensen met lage inkomens die een betaalbaar en geschikt huis zoeken. Voor mensen op leeftijd die zo lang mogelijk zelfstandig willen wonen. Voor mensen die voor het eerst op zoek gaan naar een woning en geen jaren willen wachten. Voor mensen met psychische en fysieke problemen die bij hun situatie passende huisvesting zoeken. Voor mensen in achterstandswijken die verbetering van hun leefomstandigheden wensen. Voor kansarmen als zwerfkinderen en dak- en thuislozen die een dak boven hun hoofd verdienen. Woningcorporaties zijn private organisaties met een publieke opdracht. Ze opereren in een complexe maatschappelijke omgeving, die voortdurend verandert. Ze richten zich op de maatschappelijke agenda en op actuele sociale vraagstukken. Corporaties werken met partners aan leefbaarheid, veiligheid en sociale samenhang in wijken en buurten in een open en diverse samenleving. Ze gaan om met regionaal zeer verschillende vraagstukken over krimp en groei. Het werk van corporaties blijft onderwerp van maatschappelijke en politieke discussie. Waarop moeten corporaties zich richten? Waarvoor moeten zij hun vermogen inzetten?” 2.2 Waarden De manier waarop een organisatie opereert om haar doelen te bereiken, wordt bepaald door de waarden van deze organisatie. De waarden van WBV Amerongen bepalen wat belangrijk is voor de organisatie en hoe zij omgaat met haar doelgroepen en partners. De waarden worden bepaald door de positie van de corporatie in de maatschappij. Als maatschappelijke onderneming begeeft WBV Amerongen zich op het snijvlak van enerzijds het private en het publieke domein en anderzijds het sociale en commerciële domein, elk met zijn
Pagina 14 van 63
2
eigen waarden. Onderzoek leert dat het zeer moeilijk is om het ethos van deze domeinen evenwichtig te verenigen. Het bedrijfsleven is van oudsher gestoeld op commerciële waarden in de private sector als: -
Leiderschap
- Effectiviteit en efficiëntie
-
Financiële continuïteit
- Financieel perspectief
-
Aanpassing
- Geheimhouding
-
Innovatie
De overheid daarentegen stuurt traditioneel op publieke en sociale waarden: -
Algemeen belang
- Rechtmatigheid en billijkheid
-
Zorgvuldigheid
- Roeping
-
Anticipatie
- Openbaarheid
WBV Amerongen is van mening dat ook de maatschappelijke taak op een efficiënte en effectieve manier kan worden uitgevoerd waarbij eventuele overmaat, of winst, wordt ingezet ten gunste van het behalen van de maatschappelijke en volkshuisvestelijke taken. Op basis van de missie en visie, die zijn beschreven in de voorgaande paragraaf, heeft WBV Amerongen een aantal kernwaarden benoemd die het midden houden tussen de traditionele commerciële en sociale waarden. De kernwaarden van WBV Amerongen zijn:
Sociaal
Betrokken
Betrouwbaar
Toegankelijk
Innovatief
WBV Amerongen werkt met veel zorg en aandacht aan haar doelstellingen om haar ambities waar te maken. De kernwaarden bieden de basis en het onderscheidend vermogen dat de kracht vormt voor een zelfstandige, doelgerichte onderneming. Bovenstaande waarden bepalen de identiteit en het unieke DNA van WBV Amerongen als maatschappelijk ondernemer. De kernwaarden zijn gericht op het realiseren van tevredenheid en bijdrage aan geluk. Aan de hand hiervan geeft WBV Amerongen uitvoering aan haar missie en visie. 2.3 Maatschappelijk ondernemen Een maatschappelijke onderneming in de volkshuisvesting levert een bijdrage aan het oplossen van maatschappelijke problemen rondom het wonen. WBV Amerongen beschrijft in de hoofdstukken 3, 4 en 5 wat deze problemen zijn en hoe ze die wil oplossen. Kort gezegd wordt daar het maatschappelijk ondernemen beschreven. In deze paragraaf gaat over de maatschappelijke onderneming. Statuten met maatschappelijk ondernemen als basis WBV Amerongen is sinds december 2010, als eerste vereniging tot instandhouding van maatschappelijk ondernemen, goedgekeurd door de minister van BZK in de sector volkshuisvesting. Belanghebbendenvertegenwoordiging (BHV) In de maatschappelijke onderneming Amerongen is er, in vergelijking met de andere corporaties in de sector volkshuisvesting, meer invloed van belanghebbenden op het te voeren beleid. Deze zeggenschap heeft WBV Amerongen statutair geregeld in de belanghebbendenvertegenwoordiging (BHV). De leden van de BHV vormen 2
Jacobs, J. (1992). Systems of Survival: a dialoque on the moral foundations of commerce and politics
Pagina 15 van 63
een afspiegeling van de verschillende belangen (beleidsterreinen) van de bij WBV Amerongen betrokken belanghebbenden. De BHV adviseert gevraagd en ongevraagd de directie en het bestuur bij: -
De beleidsvorming en de uitvoering van het maatschappelijk beleid.
-
Het oplossen van de maatschappelijke problemen rondom het wonen.
-
Toetsen of de ontwikkeling van maatschappelijke onderneming Amerongen verloopt zoals gewenst en bedoeld is.
De belanghebbendenvertegenwoordiging heeft enquêterecht (doen van een schriftelijk verzoek tot het instellen van een onderzoek naar gang van zaken van de vereniging bij de Ondernemingskamer van het gerechtshof Amsterdam) en komt vier tot zes maal per jaar bijeen. Transitie woningcorporaties 3
Willem van Leeuwen en Paul Simons omschrijven vijf transitiemomenten voor woningcorporaties: 1.
Particulier initiatief (1850-1960)
2.
Verzorgingsstaat; oneigenlijke verstatelijking (1960-1990)
3.
‘Verzelfstandiging’(terugtredende overheid); brutering (1990-2000)
4.
Zelfregulering (codes, visitatie, convenanten, et cetera) (2000 – 2010)
5.
Vervolg zoektocht in balans met ‘civil society’ en politieke druk (2010 - ?).
WBV Amerongen heeft als antwoord op deze zoektocht: de maatschappelijke onderneming. Sociale volkshuisvesting is meer dan alleen huisvesten van huishoudens. Het woongenot en de woonomgeving behoren ook tot de taak van de corporatie. WBV Amerongen werkt binnen de wet- en regelgeving voor de corporatie en gaat hier innovatief en flexibel mee om. Hoe ziet de toekomst van de maatschappelijke onderneming er dan uit? Dé vragen voor de nieuwe ondernemingsplan periode zijn: 1.
Hoe ziet de ontwikkeling van de maatschappelijke onderneming eruit?
2.
Is er toekomst voor de maatschappelijke onderneming?
3.
Voor wie is (de eventuele overmaat van) het maatschappelijk vermogen en het maatschappelijk rendement?
Ad 1. Hoe ziet de ontwikkeling van de maatschappelijke onderneming eruit? De rol en taken van de corporaties worden in het huidige politieke klimaat meer door financiële maatstaven en administratieve regelgeving bepaald, dan door volkshuisvestelijke en maatschappelijke maatstaven. De kloof tussen corporaties en maatschappij vraagt om nieuwe verbinding. Die verbinding zoekt WBV Amerongen nadrukkelijk op door dienstbaar te zijn aan publiek belang en de maatschappelijke problemen rondom het wonen op te lossen. Burgerinitiatieven worden hierin omarmd en gefaciliteerd. Daarnaast is het de tweede natuur van WBV Amerongen om een vinger aan de pols houden in de lokale samenleving. Dat doet zij door zitting te nemen in lokale initiatieven, burgeracties en door contact te hebben met inwoners en burgers in het werkgebied. Op landelijk niveau blijft WBV Amerongen zich met de woningmarktvraagstukken van de toekomst bemoeien, door mee te denken aan oplossingen voor indringende vraagstukken binnen de sector en door proactief mee te denken aan oplossingen voor problemen rondom het wonen. Dit doet WBV Amerongen zelfstandig en in samenwerking met vijf andere corporaties in Stek.nu. WBV Amerongen zal ook haar maatschappelijke prestaties minimaal tijdens een vierjaarlijkse visitatie laten beoordelen. Ad 2. Is er toekomst voor de maatschappelijke onderneming? Binnen de sector onderzoekt WBV Amerongen in de ondernemingsplanperiode de mogelijkheden om de krachten te bundelen met corporaties die ook het belang zien van een maatschappelijke onderneming. Met de 3
Toezicht en de maatschappelijke onderneming balanceren in het krachtenveld door Willem van Leeuwen en Paul Simons.
Pagina 16 van 63
nieuwe governancecode en de verantwoordelijkheden die raden van commissarissen en de raden van toezicht krijgen, is een belanghebbendenvertegenwoordiging of soortgelijk orgaan die namens de maatschappij opereert, binnen de corporatie een mooi instrument om aan de voorkant van de organisatie mee te denken over het beleid. En misschien nog een stapje verder: Zouden scholen willen aanhaken door samen met een corporatie een maatschappelijke onderneming op te zetten? In 2013 worden verkennende gesprekken gevoerd en in de jaren erna het maatschappelijk rendement in kaart gebracht, dat wil zeggen de toegevoegde waarde van een maatschappelijke onderneming met een orgaan als de BHV. Ad 3. Voor wie is (de eventuele overmaat van) het maatschappelijk vermogen en het maatschappelijk rendement? WBV Amerongen is van mening dat de zeggenschap over de inzet (van de overmaat) van het maatschappelijk vermogen bij de maatschappij zelf zou moeten liggen. Daarbij is het belangrijk om het maatschappelijk rendement van de werkzaamheden voor de doelgroep van beleid goed in beeld te hebben. De komende ondernemingsplanperiode is er één belangrijke hoofddoelstelling voor de maatschappelijke onderneming: Hoofddoelstelling 1: WBV Amerongen draagt bij aan het oplossen van alle maatschappelijke problemen rondom wonen. Daartoe worden de volgende subdoelstellingen en activiteiten gerealiseerd:
Monitoren politieke ontwikkelingen en oplossingen aandragen op lokaal en landelijk niveau.
Faciliteren BHV bij het ophalen van de maatschappelijke agenda.
Vormgeven woonvisie en uitvoeren prestatieafspraken in samenwerking met de gemeente Utrechtse Heuvelrug en stichting Federatie Woningbouwcorporaties Heuvelrug.
Uiterlijk eind 2015: oprichten denktank van corporaties in Nederland die de maatschappelijke onderneming met een orgaan als de BHV zien als de oplossing voor de verbinding met de maatschappij.
Meten maatschappelijke prestaties en rendement van de activiteiten met behulp van daartoe geëigende tools, zoals visitatie.
Pagina 17 van 63
2.4 Hoofddoelstellingen Het maatschappelijk ondernemen, de missie en de visie zoals beschreven in voorgaande paragrafen leiden tot tien hoofddoelstellingen. Deze combinatie bepaalt het DNA van WBV Amerongen:
Pagina 18 van 63
Als statutair maatschappelijke onderneming heeft WBV Amerongen als primaire hoofddoelstelling benoemd:
Hoofddoelstelling 1 (Maatschappelijke Onderneming Amerongen): WBV Amerongen draagt bij aan het oplossen van alle maatschappelijke problemen rondom wonen. De overige negen hoofddoelstellingen zijn een directe afgeleide van deze doelstellingen en zijn er allemaal op geënt deze eerste hoofddoelstelling waar te maken. Hoofddoelstellingen twee tot en met zeven zijn één op één gekoppeld aan de doelgroepen die door WBV Amerongen zijn benoemd. Naast de maatschappij als primaire doelgroep (1) heeft WBV Amerongen nog zes doelgroepen benoemd, zoals ook in bovenstaande figuur is weergegeven. De ‘bestaande klanten’ zijn: 1.
De huurder (van een woning).
2.
De eigenaar van een door WBV Amerongen verkochte (sociale) woning.
3.
De maatschappelijke organisatie als huurder van het maatschappelijk vastgoed.
Naast de bestaande klanten zijn er ‘nieuwe klanten’ die graag vastgoed bij WBV Amerongen willen huren of kopen. Opnieuw worden hierin drie doelgroepen onderscheiden: 4.
De woningzoekende (huur).
5.
De woningzoekende (koop) met een inkomen tot € 50.000, die vanwege de hoogte van het inkomen niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning maar te weinig inkomen heeft voor een woning op de vrije markt.
6.
De maatschappelijke organisatie met meerwaarde voor de doelgroepen van WBV Amerongen die niet zelfstandig in huisvesting kunnen voorzien.
Hoofddoelstelling 2 (doelgroep de huurder): De huurder is tevreden over zijn woning, zijn woonomgeving en de dienstverlening door WBV Amerongen. Hoofddoelstelling 3 (doelgroep de eigenaar van een MGE-woning van WBV Amerongen): De eigenaar is tevreden over zijn woning, zijn woonomgeving en de verkooporganisatie. Hoofddoelstelling 4 (doelgroep de maatschappelijke organisatie als huurder): De maatschappelijke organisatie is tevreden over het gehuurde. Haar continuïteit wordt daarbij versterkt door de betaalbaarheid van het vastgoed. Hoofddoelstelling 5 (doelgroep de woningzoekende (huur)): De actief woningzoekende (met een inkomen tot 1,5 maal modaal) kan binnen enkele jaren een passende woning huren bij WBV Amerongen. Hoofddoelstelling 6 (doelgroep de woningzoekenden ((koop)): De actief woningzoekende (met een inkomen tussen 1 en 1,5 maal modaal) die vanwege het inkomen niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning, kan bij WBV Amerongen een woning kopen.
Pagina 19 van 63
Hoofddoelstelling 7 (de maatschappelijke organisatie die nog niet huurt bij WBV Amerongen): Maatschappelijke organisaties (DAEB [diensten van algemeen economisch belang] en niet-DAEB) worden door WBV Amerongen gehuisvest om het voorzieningenniveau op peil te brengen en houden. Een voorwaarde om de eerste zeven hoofddoelstellingen te vervullen is dat de bedrijfsvoering op orde is. De belangrijkste onderdelen hierin zijn: 7.
Het huidige en toekomstige bezit.
8.
De organisatie.
9.
De financiën.
Gezien het belang hiervan en de discussie in de sector hierover heeft WBV Amerongen ook hieraan hoofddoelstellingen gekoppeld. Het totaal aantal hoofddoelstellingen komt op tien. Hoofddoelstelling 8 (het huidig en toekomstig bezit): Het toekomstig bezit van WBV Amerongen sluit zo veel mogelijk aan op de vraag. WBV Amerongen breidt hiervoor haar bezit uit tot minimaal 1.000 eenheden en zet in op een verdere verduurzaming van dit bezit. Hoofddoelstelling 9 (de organisatie): WBV Amerongen is een efficiënte en effectieve organisatie die in samenwerking met gemeente, collegacorporaties en maatschappelijke organisaties een bijdrage levert aan het oplossen van de maatschappelijke problemen rondom het wonen. Hoofddoelstelling 10 (de financiën): WBV Amerongen is solvabel op lange termijn en liquide op de korte en lange termijn. De financiële continuïteit van de organisatie is daarmee op korte en lange termijn gewaarborgd. De hoofddoelstellingen worden nader uitgewerkt in de volgende hoofdstukken, waarin de doelgroepspecifieke vragen aan bod komen, evenals de activiteiten die WBV Amerongen ontplooit om tegemoet te komen aan de vragen en wensen van de doelgroep.
Pagina 20 van 63
Hoofdstuk 3 De vraag
Pagina 21 van 63
Hoofdstuk 3 De vraag Vanuit haar missie levert WBV Amerongen een positieve bijdrage aan de volkshuisvesting en bij het oplossen van problemen rondom het wonen. De eerste stap daarbij is het in kaart brengen van de vragen vanuit de maatschappij. Als maatschappelijk ondernemer ziet WBV Amerongen het als primaire taak om een antwoord te geven aan deze primaire doelgroep. Zij concentreert zich hierbij op doelgroepen die zijn genoemd in hoofdstuk 2. De tweede stap is het in kaart brengen van de wensen van deze doelgroepen om een aanbod te creëren dat niet alleen een antwoord biedt op de maatschappelijke vraag, maar via innovaties ook bijdraagt aan het geluk en het welzijn van de doelgroepen. 3.1 De vraag van de maatschappij Huisvesting voor iedereen? In Nederland vinden wij dat iedereen het recht heeft op een kwalitatief goede woning in een prettige en veilige leefomgeving. Helaas is het niet iedereen gegeven dit zelfstandig te realiseren en is overheidsingrijpen gewenst. De huisvestingstaak, voor hen die hier niet zelfstandig in kunnen voorzien, is in de loop der jaren verschoven van een gemeentelijke taak naar de ‘core business’ van corporaties, zo ook die van WBV Amerongen. Deze maatschappelijke vraag is geen vast gegeven, maar is afhankelijk van diverse omstandigheden. Voor de komende jaren verwacht WBV Amerongen de volgende externe ontwikkelingen: Demografie Zuid-Oost-Utrecht is, na Flevoland, de grootste groeiregio van Nederland. De verwachting is dat dit ook een positief effect zal hebben op de woningvraag. Daarbij heeft de gemeente Utrechtse Heuvelrug een relatief zeer vergrijsde bevolking. Daarbij hoort een specifieke woonvraag, die doorstroming mogelijk kan maken. Economie Sinds 2008 verkeert Nederland in een crisis en het einde lijkt nog niet in zicht. Steeds meer mensen verliezen hun baan, moeten gedwongen hun huis verkopen en zijn aangewezen op sociale huisvesting. Een ontwikkeling die in ieder geval op relatief korte termijn extra inzet zal vragen van de corporaties. Politiek Ten gevolge van de crisis moet ook de overheid meer bezuinigen. Op een aantal punten grijpt zij direct in op de woningmarkt. Het zijn daarnaast de bezuinigingen in de zorg die een grote invloed zullen hebben op corporaties. Het zogeheten ‘scheiden van wonen en zorg’ heeft tot gevolg dat (voornamelijk) ouderen steeds langer zelfstandig moeten blijven wonen. 3.2 De vraag van de doelgroepen De doelgroepen bestaan uit groepen personen, die in het algemeen niet of nauwelijks zijn georganiseerd. Wel hebben zij gezamenlijke wensen en behoeften: behoefte aan een kwalitatief goede, betaalbare woning, goede service en het juiste aanbod van diensten van hun verhuurder. In hoofdstuk 2.4 zijn de volgende doelgroepen beschreven: 2.
De zittende huurders (van een woning).
3.
De eigenaren van een door WBV Amerongen verkochte (sociale) woning.
4.
De maatschappelijke organisaties als huurder van het maatschappelijk vastgoed.
5.
De woningzoekende huurder.
Pagina 22 van 63
6.
De woningzoekende koper, met een inkomen van 1 tot circa 1,5 maal modaal (ongeveer € 50.000) die vanwege de hoogte van het inkomen niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning, maar te weinig inkomen heeft voor een woning op de vrije markt.
7.
De maatschappelijke organisatie met meerwaarde voor de doelgroepen van WBV Amerongen die niet zelfstandig in huisvesting kunnen voorzien.
2. De huurder Zo’n 15% van de huurders van WBV Amerongen heeft een inkomen dat lager is dan € 28.000 en komt daarom in aanmerking voor huurtoeslag. WBV Amerongen verwacht dat deze groep de komende jaren sterk in omvang zal toenemen. Enerzijds vanwege de economische crisis, anderzijds door de toenemende vergrijzing. Ook is er een grote middengroep, geschat op 60% van de bewoners, die tussen de € 28.000 en € 43.000 verdient. Het aantal bewoners met een inkomen boven de € 34.229,- remt de doorstroming, doordat zij teveel verdienen voor een andere sociale huurwoning (vanwege Europese regelgeving), maar te weinig om een woning te kopen. Circa 15% van de huidige bewoners verdient meer dan € 43.000,-. Deze bewoners hebben een te hoog inkomen voor een sociale huurwoning en zijn de zogeheten scheefwoners. Van 10% van de huurders zijn geen gegevens bekend. De doelgroep ‘huurder’ omvat ook twee bijzondere doelgroepen: de asielzoekers en gehandicapten. Jaarlijks worden gemiddeld acht personen met een vreemdelingenstatus gehuisvest in Amerongen en Maarn. Deze groep heeft bijzondere wensen, die vooral liggen op het terrein van integratie. Meedoen is voor menigeen niet eenvoudig te realiseren. De tweede bijzondere doelgroep is de gehandicapte huurder. Deze groep vraagt een goed toegankelijke en aangepaste woning en de nabijheid van voorzieningen die het zelfstandig wonen mogelijk maken. Het overgrote deel van de bewoners regelt haar zaken zelfstandig. De woning wordt bewoond, de huur en andere lasten betaald, de tuin onderhouden en er wordt deelgenomen aan het leven in de buurt en in het dorp. Voor een groep van circa 5% van de bewoners is zelfstandig wonen en leven moeilijker dan voor anderen. Zij hebben moeite met de dagelijkse huishouding. Hun problemen staan in het algemeen niet op zichzelf, maar zijn multidisciplinair en vereisen dan ook een multidisciplinaire aanpak. Het is voor hen niet gemakkelijk om hulp te vragen; er is vaak sprake van schaamte, onverschilligheid en een gebrek aan in- en overzicht. Dat neemt niet weg dat die vraag naar begeleiding op deze gebieden er wel degelijk is en mogelijk zal groeien. De wensen van de huurder zijn als volgt samen te vatten:
Een groter aanbod in de diverse categorieën woningen voor de verschillende inkomens (doorstroming).
Betaalbare woonruimte:
Betaalbare huren.
Energiezuinige woningen met lage lasten.
Lage servicekosten (complexen/ gestapelde bouw).
Zo lang mogelijk zelfstandig wonen.
Kwalitatief hoogwaardige dienstverlening.
Een prettige, veilige en schone woonomgeving (zonder overlast).
Aanwezigheid van voorzieningen bij het wonen.
De zeggenschap over de eigen woning en woonomgeving.
Pagina 23 van 63
3. (Sociale) koper (De eigenaren van een door WBV Amerongen verkochte woning) De groep kopers van woningen die zijn verkocht via Verkoop onder Voorwaarden is inmiddels zo’n 180 huishoudens groot. De koper heeft met een korting op de marktwaarde een woning gekocht; in ruil voor de korting deelt WBV Amerongen in de waardestijging (of waardedaling) als de woning wordt teruggekocht. Door de terugkoopplicht van de corporatie heeft de koper het voordeel dat hij nooit met een woning blijft zitten. Het nadeel is dat hij geen 100% eigenaar is. Verschillende kopers hebben WBV Amerongen de vraag gesteld of het deel waarvoor de koper geen eigenaar is, mag worden bijgekocht. Het antwoord daarop is positief. De wensen van de koper zijn als volgt samen te vatten:
Kwalitatief hoogwaardige dienstverlening.
Een prettige, veilige en schone woonomgeving (zonder overlast).
De mogelijkheid om volledig eigenaar te worden van de woning.
4. De maatschappelijke organisaties (als huurder van het maatschappelijk vastgoed) De afgelopen jaren heeft WBV Amerongen divers maatschappelijk vastgoed verworven waarmee ook de maatschappelijke organisaties hun intrede hebben gedaan als huurder. Het gaat hier om maatschappelijk vastgoed voor onder meer scholen, bibliotheek, sport- en zorgorganisaties. In haar wensen verschilt de maatschappelijk huurder niet veel van de zittende huurder. De wensen van de maatschappelijke organisaties zijn als volgt samen te vatten:
Betaalbare huisvesting:
Betaalbare huren.
Energiezuinige huisvesting met lage lasten.
Lage servicekosten (complexen/ gestapelde bouw).
Kwalitatief hoogwaardige dienstverlening.
Een passende locatie.
De zeggenschap over het eigen vastgoed.
5. De woningzoekende (huur) WBV Amerongen heeft haar eigen woonruimteverdeelsysteem. Daar is in 2009 toe overgegaan om de wensen van woningzoekenden inzichtelijk te maken. Sinds 2007 is het aantal woningzoekenden toegenomen tot bijna 600. Het aantal actief woningzoekenden dat op korte termijn een (andere) woning wil betrekken is in 2012 toegenomen tot 50. Tegelijkertijd schrijven mensen met een inkomen boven de € 34.229 zich niet in voor een woning, omdat zij weten dat ze niet of nauwelijks kans maken op een woning op basis van Europese regelgeving. Deze groep, met een inkomen tot 1,5 maal modaal, is echter ook nauwelijks in staat elders een betaalbare woning te vinden. Deze groep is aangewezen op vrije sector huur of een sociale koopwoning. WBV Amerongen rekent deze groep uitdrukkelijk tot haar doelgroepen van beleid. De meest recente politieke ontwikkelingen - de Europese regelgeving en het Woonakkoord (2013) - hebben geleid tot een verschuiving in de vraag naar huurwoningen. De huishoudens met een inkomen hoger dan € 34.229 zijn aangewezen op vrije sector huur of koop. De zittende huurders met een inkomen boven € 43.000 krijgen een huurverhoging, zodanig dat zij binnen twee jaar waarschijnlijk genoodzaakt zijn te verhuizen vanwege de hoge huur.
Pagina 24 van 63
De wensen van de woningzoekende (huur) zijn als volgt samen te vatten:
Kortere wachtlijsten en wachttijden;
Meer en divers en passend woningaanbod;
Betaalbare vrije sector huurwoningen.
6. De woningzoekende (koop) De groep potentiële kopers bestaat uit enerzijds een deel van de zittende huurders, dat zijn eigen woning wil kopen en anderzijds de starter op de woningmarkt, die niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning en niet in staat is zelf in zijn of haar woonbehoefte te voldoen. De financiering van een woningaankoop is daarbij de afgelopen jaren ernstig bemoeilijkt. De banken zijn terughoudend en de overheid stelt extra eisen. Daardoor is de starter bijna niet meer in staat een hypotheek te verkrijgen. Hier moeten oplossingen voor worden gezocht, zeker omdat de verwachting is dat deze groep sterk groeit. De wensen van de woningzoekende (koop) zijn als volgt samen te vatten:
De aankoop van de eigen (huur)woning;
Betaalbare koopwoningen;
Meer en divers en passend woningaanbod;
Startersleningen om aankoop te vergemakkelijken.
7. Maatschappelijke organisaties (nog geen huurder van WBV Amerongen) Maatschappelijke organisaties, met een meerwaarde voor de doelgroepen van WBV Amerongen, beschikken veelal over beperkte middelen. Meer dan eens is dit voor hen reden om te vrezen voor hun voortbestaan. Deze organisaties zijn op zoek naar betaalbare huisvesting om de schaarse middelen die ze hebben, zo veel mogelijk te kunnen besteden aan de core business. De wensen van de maatschappelijke organisaties zijn als volgt samen te vatten:
Betaalbare huisvesting:
Betaalbare huren;
Energiezuinige huisvesting met lage lasten;
Lage servicekosten (complexen/ gestapelde bouw);
Een passende locatie.
3.3 Partners in Wonen: samen vragen delen In de voorgaande paragrafen is in kaart gebracht wat de vragen en behoeften zijn van de verschillende doelgroepen van beleid en welke problemen om een oplossing vragen. De vragen gaan in veel gevallen verder dan wonen en woonomgeving alleen. Ook voor deze vragen voelt WBV Amerongen zich (tenminste deels) verantwoordelijk. Om het geluk en het welzijn van de doelgroepen te bevorderen neemt WBV Amerongen dan ook deel aan diverse netwerken en samenwerkingen. De vragen die uit deze verbanden naar voren komen zijn hieronder per netwerkpartner verder uitgewerkt: a.
Gemeente Utrechtse Heuvelrug.
b.
De corporatiesector.
c.
Maatschappelijke organisaties.
d.
Zorgorganisaties.
Pagina 25 van 63
a) De gemeente Utrechtse Heuvelrug Vanuit de samenwerking met de gemeente komen op diverse beleidsterreinen verschillende vraagstukken naar voren. Hoewel de gemeente in veel gevallen de regisseursrol op zich neemt, kan zij de meeste zaken niet alleen oplossen en is nauw overleg en samenwerking met onder meer WBV Amerongen wenselijk of noodzakelijk. Vanuit de Woonvisie liggen er diverse opgaven op het terrein van nieuwbouw, duurzaamheid, energieverbruik en zorg. In de evaluatie van de woonvisie, die begin 2013 is afgerond, zijn de volgende knelpunten naar voren gekomen:
De doorstroming.
Huisvesting voor de doelgroep met een inkomen tussen 1 en 1,5 maal modaal.
Levensloopbestendige woningen.
Aandacht voor duurzaamheid.
Daarnaast heeft de gemeente WBV Amerongen gevraagd mee te doen in het realiseren van een woonservicegebied in Maarn en Amerongen. Een ander verzoek van de gemeente is te participeren in het opstellen van de ‘lokale agenda voor Amerongen’. Binnen deze agenda werken allerlei organisaties uit Amerongen samen aan de vitaliteit. b) De corporatiesector WBV Amerongen is lid van Aedes. De corporatiesector heeft deze volkshuisvestelijke vraagstukken voor de toekomst geformuleerd:
Gezonde woningmarkt creëren met Wonen 4.0.
Toegevoegde waarde van de corporatiesector zichtbaar maken, met name op de terreinen van duurzaamheid, leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed.
Helderheid verkrijgen over de toekomst van het financieel stelsel met betrekking tot diensten (DAEB) en commerciële activiteiten (niet-DAEB), alsmede de financiering daarvan.
Het verkrijgen van een integere sector.
WBV Amerongen ziet daarbij de ontmanteling van de systeemcorporaties en het versterken van de lokale verankering daarbij als noodzakelijke voorwaarden. c) Maatschappelijke organisaties Sinds 2006 is in Amerongen het Sociaal Vangnet actief: een netwerk van samenwerkende maatschappelijke partners op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Vanuit het sociaal vangnet komen individuele en structurele problemen in beeld. Er wordt vanuit het netwerk een contactpersoon benoemd die alle zorg coördineert. d) Zorgorganisaties De beleidsontwikkelingen in de zorgsector leiden tot drie vraagstukken: 1.
De zorgorganisaties moeten, als gevolg van het scheiden van wonen en zorg, voor het eerst als verhuurder optreden. Zij zoeken hierbij de samenwerking op met corporaties als professioneel verhuurder.
2.
Een deel van de zorg die nu intramuraal wordt geleverd, wordt in de toekomst extramuraal verleend. Dit heeft tot gevolg dat: a.
Zorgorganisaties in de toekomst te kampen krijgen met potentiële leegstand.
b.
Woningen (van WBV Amerongen) moeten worden afgestemd op zorg die in de woningen geleverd zal worden.
In beide gevallen is een belangrijke rol voor de corporatie weggelegd.
Pagina 26 van 63
Hoofdstuk 4
Het antwoord van WBV Amerongen
Pagina 27 van 63
Hoofdstuk 4 Het antwoord van WBV Amerongen Om haar doelgroepen optimaal te bedienen, heeft WBV Amerongen een aantal kernactiviteiten als antwoord op de maatschappelijke vraag. Als maatschappelijke onderneming levert WBV Amerongen meerwaarde voor haar doelgroepen door niet alleen de maatschappelijke vraag, maar ook de doelgroepspecifieke vraag te beantwoorden. WBV Amerongen kan alle vragen van haar doelgroepen niet alleen beantwoorden. Het opereren binnen en het onderhouden van een (sociaal) netwerk is een voortdurend ontwikkelproces dat ook de komende jaren zijn beslag krijgt. Hoofdstuk 4.1: Kernactiviteiten Om antwoord te bieden op de vragen uit de maatschappij, zoals beschreven in hoofdstuk 3, ontplooit WBV Amerongen diverse activiteiten. De basis voor de activiteiten ligt in het Besluit Beheer Sociale Huursector (Bbsh), een AMvB (Algemene Maatregel van Bestuur) waarin uitwerking wordt gegeven aan de vigerende woningwet. In het Bbsh zijn zes prestatievelden benoemd waaraan de corporatie bijdraagt. Deze prestatievelden vormden de basis voor het voorgaande ondernemingsplan en het prestatieconvenant dat met de gemeente Utrechtse Heuvelrug is gesloten. In dit prestatieconvenant zijn de volkshuisvestelijke prestaties verder uitgewerkt en toegespitst op de woningmarkt binnen de gemeentegrenzen. Met de aanstaande herziening van de Woningwet komt het Bbsh te vervallen en ontstaat een nieuw wettelijk kader voor corporaties. Binnen dit wettelijke kader zoekt WBV Amerongen naar de mogelijkheden om haar doelgroepen zo goed mogelijk te bedienen. De belangrijkste activiteiten voor deze ondernemingsplanperiode zijn grofweg in zes categorieën onder te verdelen:
Verhuuractiviteiten: WBV Amerongen verhuurt woningen, maatschappelijk vastgoed, bedrijfsmatig onroerend goed en huisvesting voor bijzondere doelgroepen.
Sociale en maatschappelijke activiteiten: het leveren van een bijdrage aan leefbaarheid, huismeesterschap en buurtbeheer, sociaal partnership ’achter de voordeur’ en bewonersparticipatie.
Onderhoud en beheer: het in stand houden van het bezit door planmatig-, klacht- en mutatieonderhoud.
Aan- en verkoopactiviteiten, zowel individueel als complexmatig.
Bouwen en ontwikkelen, waaronder instandhouden, renoveren en nieuwbouw.
Sectorale activiteiten, waaronder innovatie van producten en diensten in de volkshuisvestingssector, veelal in samenwerking met andere organisaties.
4.2 De toegevoegde waarde van WBV Amerongen voor de doelgroepen en de maatschappij Het voorzien in huisvesting voor hen die dat niet zelfstandig kunnen is slechts de eerste stap in het beantwoorden van de maatschappelijke vraag. Om het geluk en het welzijn van de doelgroepen te verbeteren komt WBV Amerongen waar mogelijk tegemoet aan de wensen zoals beschreven in voorgaand hoofdstuk. Dit is de meerwaarde van WBV Amerongen voor haar doelgroepen. Een meerwaarde die de afgelopen jaren heeft geleid tot een hoge waardering voor de dienstverlening van WBV Amerongen, zo blijkt uit de tevredenheidsonderzoeken uit 2009 en 2011. In deze paragraaf staan we per doelgroep stil bij de activiteiten die WBV Amerongen in deze ondernemingsplanperiode onderneemt om aan te sluiten op de wensen van haar doelgroepen.
Pagina 28 van 63
2. De huurder WBV Amerongen streeft naar een hoge klanttevredenheid van haar huurders en toetst deze tevredenheid tweejaarlijks met een enquête die wordt uitgevoerd door het marketingonderzoekbureau USP. De klant, de huurder, daar doen we het voor. WBV Amerongen wil tevreden klanten: huurders die minimaal een 7,0 geven op het gebied van kwaliteit van de woning, de woonomgeving en de kwaliteit van de dienstverlening inclusief afhandeling van overlast. WBV Amerongen bevordert actief de doorstroming van huurders met een inkomen vanaf € 34.229 naar vrijesectorwoningen door eenmalig 10% van het bezit over te hevelen van sociaal naar vrije sector en daarna jaarlijks 1% tot 15%. Daarvoor wordt complex Prinsenwijk aangewezen als vrije sectorcomplex. Tevens wordt actief de doorstroming bevorderd van ouderen naar gelijkvloerse woningen in de nieuwbouw Allemanswaard door het opzetten van een doorstroomproject. Dit komt ten goede aan zittende huurders, kopers en woningzoekenden. Huishoudens die een woning krijgen toegewezen moeten de huur en de energielasten kunnen opbrengen, en dan nog voldoende overhouden om van te leven. Daarom wordt in samenwerking met het Nibud bepaald wat de woonlasten maximaal mogen bedragen. WBV Amerongen houdt daarbij in eerste instantie vast aan haar klasse-indeling, waarbij de huurprijs wordt bepaald aan de hand van het afwerkingsniveau van de woning. Onderzocht wordt of dit ook in de toekomst bijdraagt aan de wensen van de bewoners en maatschappelijke vragen met betrekking tot doorstroming:
kwaliteitsklasse
%
van
maximale
Aantal vhe’s
huur Basiskwaliteit
65%
106
Standaard
75%
267
Comfort
80%
155
Luxe
90%
63
In vervolg op het energieprestatieconvenant dat Aedes afgesloten heeft, brengt WBV Amerongen haar bezit gemiddeld op energielabel B aan het einde van de ondernemingsplanperiode. Deze doelstelling dient twee belangrijke doelen. Ten eerste leiden de investeringen in duurzaamheid tot een betere betaalbaarheid van de woning door een lagere energievraag. Daarnaast dient de verduurzaming ook een groter doel, het terugdringen van de CO2-uitstoot. In de voorgaande ondernemingsplanperiode is veel geïnvesteerd in het project Basiskwaliteit, waarmee een belangrijke kwaliteitsslag in het bestaande bezit is gemaakt. De komende jaren is het uitgangspunt deze kwaliteit te handhaven. Dit is vastgelegd in de meerjarenonderhoudsplanning (MJOP). WBV Amerongen gaat uit van de eigen kracht van de bewoners en waar mogelijk speelt zij hierin een stimulerende rol. In dit kader wordt in de ondernemingsplanperiode de zeggenschap in de VvE’s van gemengde complexen overgedragen aan de huurders. De huurder heeft zoveel mogelijk zeggenschap over aanpassingen aan de eigen woning.
Pagina 29 van 63
Voor de huurders levert dit de volgende activiteiten en subdoelstellingen op: Hoofddoelstelling 2: De huurder is tevreden over zijn woning, zijn woonomgeving en de dienstverlening door WBV Amerongen. Daartoe worden de volgende subdoelstellingen en activiteiten gerealiseerd:
De klant is tevreden. Op de onderdelen dienstverlening, woning en woonomgeving is de score gemiddeld ten minste 7,0.
Betaalbare woningen op basis van Nibud-gegevens.
Gedurende de ondernemingsplanperiode wordt de bestaande kwaliteitsklasse-indeling geëvalueerd.
Duurzaamheid bevorderen, gemiddeld energielabel B (woningen).
Het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is erop gericht de kwaliteit van het bezit te handhaven.
In samenwerking met de gemeente bevordert WBV Amerongen de zelfstandigheid en de zelfredzaamheid van de bewoners om de participatie in het sociale domein te versterken.
WBV Amerongen werkt mee aan de totstandkoming van de tweejaarlijkse dorpsagenda en de vitalisering van Amerongen.
WBV Amerongen geeft mede invulling aan de woonservicegebieden in Amerongen/Overberg en Maarn/Maarsbergen.
WBV Amerongen onderzoekt de mogelijkheden voor een energieneutraal Amerongen (gebouwde omgeving).
3. (Sociale) koper (De eigenaren van een door WBV Amerongen verkochte woning) WBV Amerongen streeft ook bij de huidige kopers naar tevredenheid over de woning en de woonomgeving. Deze doelgroep wordt daarnaast specifiek gevraagd naar de tevredenheid over de verkooporganisatie. De koper krijgt de mogelijkheid de eerder verleende korting af te kopen als de waarde van de woning hoger is dan de grens voor sociale woningbouw. Deze grens is bereikt zodra de woning, voor huishoudens met een inkomen tot 1,5 maal modaal, niet te financieren is op basis van de vigerende hypoheekregels en de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) niet meer verkregen wordt. Hoofddoelstelling 3: De eigenaar van een woning is tevreden over zijn woning, zijn woonomgeving en de verkooporganisatie. Daartoe worden de volgende subdoelstellingen en activiteiten gerealiseerd:
De klant is tevreden. Op de onderdelen woning, woonomgeving en verkooporganisatie moet de score gemiddeld minimaal 7,0 zijn.
Sociale koopwoningen, onbereikbaar voor de doelgroep van beleid, worden definitief verkocht aan de zittende koper of bij mutatie.
WBV Amerongen geeft mede invulling aan de woonservicegebieden in Amerongen/Overberg en Maarn/Maarsbergen.
4. De maatschappelijke organisaties (als huurder van het maatschappelijk vastgoed) Om tegemoet te komen aan de wensen die breed in de lokale samenleving worden gedragen en in de gemeente zijn geuit, wordt in 2014 multifunctioneel centrum Allemanswaard geopend. In dit centrum komen zoveel mogelijk maatschappelijke, culturele, educatieve, medische en sportieve activiteiten en voorzieningen onder één dak. Voorzieningen op het gebied van wonen, welzijn en zorg worden hier geclusterd, zodat een centraal informatieloket ontstaat. Het doel van deze partijen, in veel gevallen afhankelijk van subsidies, is om
Pagina 30 van 63
samen de bedrijfsvoering te versterken en een ruimer aanbod te bieden aan de vaak gedeelde klanten. WBV Amerongen speelt hierin een faciliterende rol. Naast Allemanswaard beschikt WBV Amerongen over (ander) maatschappelijk vastgoed in Maarn, Leersum en Amerongen. Dit vastgoed wordt ingezet voor maatschappelijke organisaties die meerwaarde bieden aan de doelgroepen van WBV Amerongen, maar die niet zelfstandig kunnen voorzien in huisvesting. Hoofddoelstelling 4: De maatschappelijke organisatie is tevreden over het gehuurde. Haar continuïteit wordt daarbij versterkt door de betaalbaarheid van het vastgoed. Daartoe worden de volgende subdoelstellingen en activiteiten gerealiseerd:
De maatschappelijke organisatie is tevreden (>7).
De betaalbaarheid van het gehuurde draagt direct bij aan de continuïteit van de voorziening met meerwaarde voor de doelgroep.
Inrichten gezamenlijke informatiefunctie (loket) in Allemanswaard.
Georganiseerde samenwerking in Stichting Beheer Allemanswaard.
5. De woningzoekende (huur) De lijst met woningzoekenden is (te) lang, waardoor de actief woningzoekenden langer moeten wachten op een woning dan WBV Amerongen ambieert. Het is in de voorgaande ondernemingsplanperiode helaas niet gelukt om de lijst en de wachttijd te halveren. Om de woningzoekenden deze ondernemingsplanperiode beter te bedienen, is het van belang dat er meer woningen beschikbaar komen. De woningvraag op de Utrechtse Heuvelrug is nog altijd groter dan het woningaanbod in het gebied. Het is dus van belang dat er een uitbreiding komt van het bestaande bezit. Dit is ook opgenomen in de Woonvisie van de gemeente. Voor de komende jaren ziet WBV Amerongen mogelijkheden om de volgende projecten te realiseren: -
Allemanswaard Carre B, 24-66 sociale woningen.
-
Molenterrein Fase II, 8 sociale woningen.
-
Terreinen van Van Spanje en aan de Holleweg in Amerongen (binnen de rode contour).
-
Herontwikkeling bedrijventerrein Bertus Leendersweg in Amerongen naar een woon-werklocatie.
-
Herontwikkeling van het terrein van Van Ree aan de Koenestraat in Amerongen.
-
Uitbreiding van Overberg aan de noordzijde, conform de ruimtelijke plannen van de provincie Utrecht.
Naast nieuwbouw ziet WBV Amerongen diverse mogelijkheden voor het inzetten van de leegstand in de gemeente Utrechtse Heuvelrug en de herontwikkeling van bestaande panden. WBV Amerongen onderzoekt in 2013 en 2014 de leegstand in Utrechtse Heuvelrug, waarbij met name de inzet van leegstaande woningen in bijvoorbeeld Boswijk onderwerp van onderzoek is. Herontwikkeling van bestaande panden biedt kansen als deze panden langdurig voor wonen geschikt gemaakt kunnen worden voor de doelgroepen. Uitgangspunt is zoveel mogelijk binnen de bestemming te realiseren, om onnodige risico’s te vermijden. Langer thuis wonen voor ouderen en zorg aan huis zijn de directe gevolgen van de bezuinigingen die het kabinet-Rutte II wil doorvoeren in de zorg. WBV Amerongen wil voorzien in de toenemende vraag naar aangepaste woningen waarbinnen zorg aan huis geleverd kan worden.
Pagina 31 van 63
Daarnaast biedt WBV Amerongen, samen met maatschappelijke partners, oplossingen op het terrein van huisvesting aan hen die moeite hebben met het wonen in de reguliere buurten en wijken. Vanuit de netwerken is er oog voor de problemen en wordt er een vangnet gecreëerd. Een voorbeeld hiervan is ‘Skaeve Huse’, een woonvorm buiten de wijken voor hen die niet goed functioneren binnen de reguliere woonomgeving. Hoofddoelstelling 5: De actief woningzoekende (met een inkomen tot 1,5 maal modaal) kan binnen enkele jaren een passende woning huren bij WBV Amerongen. Daartoe worden de volgende subdoelstellingen en activiteiten gerealiseerd:
Classificeren woningzoekenden naar inkomen.
Realiseren van nieuwbouwwoningen (jaarlijks 2% toevoegen aan de woningvoorraad).
De bestaande substantiële leegstand op de Utrechtse Heuvelrug onderzoeken en verminderen.
Herontwikkeling bestaand vastgoed.
De wachttijd van de actief woningzoekende verkorten tot twee jaar.
Onderzoeken voor- en nadelen van huisvesting in ‘Skaeve Huse’.
Bestaand bezit aanpassen aan de veranderende vraag ten gevolge van het zorgbeleid.
In geval van nieuwbouw uitgaan van levensloopbestendige woningen.
Evaluatie van het woonruimteverdeelsysteem.
6. De woningzoekende (koop) De woningzoekende met een inkomen tussen € 34.229 en € 50.000 komt niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning en is aangewezen op een huurwoning in de vrije sector of een sociale koopwoning. Om een koopwoning voor deze doelgroep mogelijk te maken, uitgaande van huidige marktomstandigheden en met de huidige hypotheekregels, heeft WBV Amerongen drie doelstellingen: Jaarlijks wordt vanuit het bestaand bezit 2,5% van de voorraad sociale huurwoningen verkocht. Hiermee wordt de doelgroep ‘bovenmodaal’ bediend en de doorstroming bevorderd. Het verkoopprogramma wordt, afhankelijk van de politieke en marktontwikkelingen, definitief vastgesteld. Welke koopvariant wordt toegepast is onderwerp van onderzoek. Om ook de laagste inkomens in deze groep te bedienen is een korting op de verkoopprijs onvoldoende en is ook nog een starterslening noodzakelijk. WBV Amerongen zal in nauwe samenwerking met de gemeente en het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVN) deze starterleningen mogelijk maken. Hoofddoelstelling 6: De actief woningzoekende (met een inkomen tussen 1 en 1,5 maal modaal) die vanwege het inkomen niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning kan bij WBV Amerongen een beschikbare sociale woning kopen. Daartoe worden de volgende subdoelstellingen en activiteiten gerealiseerd:
Via de gemeente en het SVN stelt WBV Amerongen startersleningen beschikbaar.
WBV Amerongen verkoopt jaarlijks 2,5% van het bezit.
WBV Amerongen onderzoekt welke verkoopvariant de meest geëigende is om de doelgroep te bedienen.
Pagina 32 van 63
7. Maatschappelijke organisaties (nog geen huurder van WBV Amerongen) Met de realisatie van Allemanswaard is het voortbestaan van een aantal sociaal-maatschappelijke voorzieningen in Amerongen gewaarborgd. Om de bedrijfskosten van deze partijen nog verder te drukken, zal de komende jaren een verdere intensivering plaatsvinden van de samenwerking in Allemanswaard. Allemanswaard huisvest echter niet alle maatschappelijke organisaties binnen het werkgebied van WBV Amerongen. De organisaties die geen plek vinden in Allemanswaard, maar wel een belangrijke voorziening vormen voor de doelgroep, kunnen terecht bij WBV Amerongen. WBV Amerongen zoekt met deze partijen naar een passende oplossing, al dan niet binnen het bestaande bezit. Deze dienstverlening kan optimaal worden ingericht als het maatschappelijk vastgoed op de Utrechtse Heuvelrug bij één partij onder gebracht wordt. Hoofddoelstelling 7: Maatschappelijke organisaties (DAEB en Niet-DAEB) worden door WBV Amerongen gehuisvest om het voorzieningenniveau op peil te brengen en houden. Daartoe worden de volgende subdoelstellingen en activiteiten gerealiseerd:
Integraal beheer en/of eigendom van de diverse multifunctionele centra op de Utrechtse Heuvelrug.
Beheer en/of eigendom van het diverse zorgvastgoed in Amerongen en op de Utrechtse Heuvelrug.
Beheer en/of eigendom van het maatschappelijk vastgoed van de gemeente Utrechtse Heuvelrug.
WBV Amerongen geeft in 2014, samen met maatschappelijke organisaties, een nieuwe invulling aan de Napoleonschuur.
WBV Amerongen realiseert zorgprojecten.
Pagina 33 van 63
Hoofdstuk 5 De mogelijkheden van WBV Amerongen
Pagina 34 van 63
Hoofdstuk 5 De mogelijkheden van WBV Amerongen Om haar doelen te bereiken en een aanbod te realiseren dat aansluit op de vraag van de doelgroepen beschikt WBV Amerongen over een aantal middelen. De middelen zijn in vier hoofdthema’s samen te vatten als bezit, organisatie, samenwerking en financiën. Het bezit is de komende jaren blijvend afgestemd op de steeds veranderende woonvraag. Daarbij wordt gekozen voor een toekomstbestendige organisatie die, door samenwerking, in staat is de steeds veranderende vraag te hanteren. Een gezonde financiële positie is daarbij het uitgangspunt. 5.1 Het bezit van WBV Amerongen, nu en straks Om het aanbod aansluitend aan de vraag mogelijk te maken beschikt WBV Amerongen over een aantal middelen. Het vastgoedbezit speelt daarin een belangrijke rol. Huidig bezit 4
Op 1 januari 2013 heeft WBV Amerongen 829 eenheden , wat is weergegeven in onderstaande tabel. Dit bezit is opgebouwd uit 591 huurwoningen, 37 parkeerplaatsen, 24 huurcontracten voor maatschappelijk vastgoed en 179 Verkoop onder Voorwaarden-woningen (VoV-woningen). Bestaand bezit
Aantal
Wegingsfactor
VHE
Woningen huur
591
1
591
Parkeerplaatsen
37
0,2
7,4
Maatschappelijk vastgoed
24
2
48
VoV-woningen
179
1
179
VoV-parkeerplaatsen
8
0,2
1,6
Overig vastgoed
2
1
2
Totaal
829
Als op het bezit wordt ingezoomd, blijkt dat WBV Amerongen relatief veel eengezinswoningen bezit in vergelijking met andere corporaties (368 van de 591). WBV Amerongen bezit relatief weinig appartementen. Het maatschappelijk vastgoed aan het begin van 2013 is omvangrijk in relatie tot andere corporaties en met de realisatie van Allemanswaard wordt dit verschil nog groter. WBV Amerongen wijkt ook met het aantal verkoopwoningen af van de gemiddelde corporatie in Nederland; slechts één andere corporatie heeft een relatief vergelijkbaar aandeel van haar bezit in de sociale sfeer verkocht. WBV Amerongen heeft aan het begin van de ondernemingsplanperiode een bezitsopbouw die verre van gemiddeld is in de corporatiesector. Dit afwijkende bezit is het directe resultaat van het beleid dat is vastgelegd in het voorgaande ondernemingsplan, waarbij het uitgangspunt was om het bezit waar mogelijk te laten aansluiten bij de vraag uit de markt. Op 1 januari 2014 staat de scheiding van DAEB en niet-DAEB-woningen voor de deur. De jaren daarna staat er een aantal belangrijke nieuwbouwopleveringen en renovaties gepland om op lange termijn aan de vraag te voldoen. Bij de door de EU gewenste scheiding van sociale en commerciële activiteiten per 1 januari 2014 is ook een scheiding tussen commerciële en sociale voorraad verplicht. De bestaande sociale voorraad is voor 80% geschikt om ook als vrijesectorhuurwoning te worden verhuurd. Gezien de problemen voor de doelgroep van beleid in de inkomenscategorie 1 tot 1,5 maal modaal zal 10% van de sociale huurwoningvoorraad uiterlijk 4
Gebruik makende van de wegingsfactoren van het CFV (1,0 voor een woning, 0,2 voor een parkeerplaats en 2,0 voor een maatschappelijk vastgoedcontract)
Pagina 35 van 63
eind 2013 omgezet worden van sociaal naar vrije sector, met in de toekomst huurprijzen tussen 750 en 900 euro per maand. WBV Amerongen onderzoekt daarbij in eerste instantie welke constructie zich hiervoor het beste leent. Nieuwbouw De afgelopen jaren is hard gewerkt aan de ontwikkeling van de plannen Allemanswaard en Eindseweg. Beide projecten zijn in 2013 in uitvoering gegaan en worden opgeleverd in 2014-2015. Naast deze twee grote ontwikkelingen worden er zeven woningen turn-key opgeleverd in Leersum en worden de panden die vrijkomen doordat de huidige (maatschappelijke) huurders naar Allemanswaard vertrekken, herontwikkeld. Deze contractueel vastgelegde nieuwbouw levert de volgende toevoeging aan het bestaand bezit op: Feitelijke nieuwbouw
Aantal
Wegingsfactor
VHE
Woningen huur
69
1
69
Parkeerplaatsen
72
0,2
14,4
Maatschappelijk vastgoed
10
2
20
VoV-woningen
9
1
9
Totaal
112,4
Naast de feitelijke nieuwbouw ontstaat er na oplevering van de plannen Eindseweg en Allemanswaard financiële ruimte (zie ook paragraaf 5.3) om nieuwe projecten op te starten of nieuwe woningen turn-key af te nemen. Projecten die bij WBV Amerongen dan prioriteit hebben zijn: -
Molenterrein fase II, 8 turn-key sociale woningen.
-
Allemanswaard Carre B, 24 tot mogelijk 66 turn-key sociale huurwoningen.
Aankopen WBV Amerongen is terughoudend met het aankopen van bestaand vastgoed, met uitzondering van (1) vastgoed van collega-corporaties binnen het werkgebied van WBV Amerongen en (2) zorggerelateerd vastgoed, al dan niet in bezit van collega-corporaties. Het meest actueel hierbij is het vastgoed van Vestia in Leersum. Vestia is door financiële problemen genoodzaakt om onder meer het bezit in Leersum te verkopen. WBV Amerongen is in gesprek met Vestia en de gemeente om te onderzoeken of zij hier een rol in kan spelen en het vastgoed (op termijn) kan overnemen.
Pagina 36 van 63
Strategisch voorraadbeleid Om het bezit op de middellange en lange termijn te laten aansluiten op de vraag heeft WBV Amerongen strategisch voorraadbeleid geformuleerd. Dit beleid valt uiteen in twee delen: -
-
De toekomst van het bestaande bezit: o
Planmatig onderhoud.
o
Instandhouding en renovatie.
o
Verkopen.
Nieuwbouw en aankopen.
De belangrijkste doelstellingen uit dit geformuleerde beleid zijn: De toekomst van het bestaande bezit
Het uitgangspunt voor het planmatig onderhoud is het handhaven van minimaal het kwaliteitsniveau van het bezit op 1 januari 2013.
Renoveren complex De Kroon.
Huurprijzen complex Prinsenwijk aansluiten bij de kwaliteit van de woning (indien de voorgestelde huursombenadering wordt vastgesteld).
Geschikt maken van de woningen in complex Korenland voor bewoners met een zorgvraag.
Onderzoeken alternatieve verkoopvarianten (anders dan VoV) om optimaal op marktontwikkelingen te kunnen inspringen.
Verkoop van minimaal 83 woningen in vijf jaar en onderzoek naar mogelijkheden 20 woningen in de laatste twee jaar.
Het omzetten van VoV-woningen in vrije sector huurwoningen.
Verdere verduurzaming van het totale bezit.
Nieuwbouw en aankopen
Terugdringen van het aantal woningzoekenden door extra nieuwbouw met 2% van de bestaande voorraad per jaar vanaf het moment dat daar de financiële middelen voor beschikbaar komen.
De realisatie van nieuw kleinschalig zorgvastgoed.
De toekomst van Overberg conform de voorstellen in het Provinciaal Streekplan tot 2028. Dat plan biedt de mogelijkheden om aangrenzend aan het project Eindseweg nog vijftig woningen in Overberg te realiseren.
Aankoop van het Vestia-bezit in Leersum, in nauwe samenwerking met de gemeente.
Oplevering van de plannen Allemanswaard, Eindseweg en Kwekerij.
Herontwikkelingen van Vitras CMD, Apotheek en Napoleonschuur.
Pagina 37 van 63
Deze doelstellingen leiden tot de volgende resultaten in aantallen, alsmede een reductie van het aantal woningzoekenden en een structurele substantiële doorstroming op de woningmarkt: Doelgroepen van beleid
ondernemingsplan 1-1-2013
Huurders tot 1 maal modaal Huurders van 1 tot 1,5 maal modaal
591
Huurders parkeerplaatsen
7,4
nieuwbouw 69
subtotaal
toename
660
14,4
48
20
68
Overig vastgoed
179
9
188
Totaal VHE 517 60
21,8
Zorgbehoevenden Kopers sociale koop
-143 ¹ 60 ²
Woningzoekenden Maatschappelijke organisaties
afname
21,8 50 ³
50
Pm
68
60 ⁴
60
83 ⁵
271
2
2
2
Kopers parkeerplaatsen
1,6
1,6
1,6
Totaal eind 2020
829
112,4
941,4
1.
60 woningen van sociale huur naar vrijesectorhuur, 83 woningen naar sociale verkoop
2.
60 woningen in de vrijesectorhuur voor inkomens van 1 tot 1,5 maal modaal
3.
50 nieuwbouwwoningen in de planperiode
4.
3 zorggerelateerde projecten van gemiddeld 20 eenheden
5.
Eerste 5 jaar 83 verkopen, verkopen in laatste 2 jaar p.m.
6.
Exclusief Vestia, op basis van zelfstandig doorgaan
253
-143
1.051,4 ⁶
Pagina 38 van 63
Hoofdstuk 5.2 De organisatie De organisatie De organisatie in 2013 WBV Amerongen is sinds 2010 een vereniging met de statutaire naam Maatschappelijke Onderneming Amerongen. Het organogram van WBV Amerongen ziet er als volgt uit: Algemene Leden Vergadering Raad van Toezicht Directie en Bestuur
Huurdersplatform Controlling
Projectbureau
BHV
Bestuurssecretariaat
Front Office
De organisatie in 2014 - 2015 De organisatie blijft in de eerste fase van het nieuwe ondernemingsplan, in 2014 -2015, ongewijzigd. De huidige structuur heeft haar waarde bewezen in de voorgaande periode. Vanaf 2016, als Allemanswaard twee jaar in exploitatie is en de kabinetsplannen definitief zijn, ontstaat een nieuwe situatie als gevolg van de transitie ‘van ondernemer naar partner’. De organisatie in 2020 De statutaire organisatie van WBV Amerongen kent in 2020 vier organisatorische eenheden met elk een eigen taak- en werkveld. Het betreft:
De algemene ledenvergadering
De belanghebbendenvertegenwoordiging
Het bestuur en de werkorganisatie
De raad van toezicht
Doelgroepen
Het huurdersplatform (HPF) is een externe overkoepelende organisatie van huurders en geïnteresseerden van WBV Amerongen (conform Wet op het overleg huurders verhuurder). Het HPF heeft daarmee wettelijke bevoegdheden met betrekking tot informatie- en adviesrecht. Daarnaast heeft WBV Amerongen afspraken met het HPF vastgelegd in een
Pagina 39 van 63
samenwerkingsovereenkomst, waarbij enquêterecht ten aanzien van beleid op het gebied van leefbaarheid (vooralsnog uniek) is vastgelegd. De werkorganisatie in 2020 De interne werkorganisatie wordt na 2015
geënt
op
de
volgende
uitgangspunten: -
Continuïteit van de bedrijfsvoering.
-
Good governance.
-
Lokale verankering.
-
Maatschappelijk betrokken.
-
Flexibel
inspelen
Legitimeren & faciliteren Corporate governance HRM , ICT en faciliteren
op
wet-
en
regelgeving. -
Schaalloos.
-
Verlaging van de bedrijfskosten.
Planning & control
Besturen
Planning, control & compliance
WBV Amerongen
Financiele continuiteit en perspectief
maximaal
negen
medewerk(st)ers,
fulltime twee
per
organisatieonderdeel aangestuurd door de
bestuurder.
De
Instandhouden en renoveren Aankopen en verkopen Verduurzamen Bouwen en ontwikkelen
Administraties
Deze organisatie kent minimaal vijf en
Bouwen & ontwikkelen
Vastgoed exploiteren Verhuren t.b.v. doelgroep Beheren maatschappelijk vastgoed Leefbaarheid continueren
overige
werkzaamheden worden uitbesteed en in samenwerking met partners uitgevoerd. De invulling van de werkorganisatie sluit (grotendeels) aan bij de gedachten over de invulling van de regiecoöperatie. De regiecoöperatie werkt in opdracht van het ministerie van Wonen en Rijksdienst, het Centraal Fonds Huisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) aan het saneren van de corporaties wier continuïteit in het geding is geraakt door de verhuurdersheffingen vanaf 2014. De regiecorporatie laat ook een corporatie achter met deze werkorganisatie. De bedrijfslasten van WBV Amerongen De minister van Wonen en Rijksdienst heeft eind januari 2013 aan Aedes gevraagd om met voorstellen te komen voor de beheersing van de bedrijfslasten in de komende vier jaar. Concreet vraagt de minister de nullijn inclusief inflatie. Een andere personele bezetting? De zittende directeur-bestuurder wordt na het beëindigen van de eerste fase van dit ondernemingsplan met de oplevering van het project Allemanswaard door een nieuwe directeur-bestuurder opgevolgd. De te realiseren organisatievorm levert daarnaast vraagstukken op rondom de personele invulling van de werkorganisatie. De salariëring van de directeur-bestuurder en het personeel De salariëring van de huidige en toekomstige directeur-bestuurder is gebaseerd op de nieuwe eisen en voorschriften die zijn vastgelegd in de Wet Normering Topinkomens (WNT). Er zijn geen andere topfunctionarissen benoemd in de werkorganisatie. Het personeel wordt ingeschaald conform de cao voor woningcorporaties.
Pagina 40 van 63
Afspraken CFV en WSW Bij de goedkeuring van de investeringen en de financiering door de minister en het WSW zijn afspraken gemaakt over het terugbrengen van de financiering van het project Allemanswaard en de kosten van de werkorganisatie. Met betrekking tot het project Allemanswaard heeft de raad van toezicht toegezegd toe te zien dat er naar samenwerkingsverbanden wordt gezocht voor onderdelen van het plan Allemanswaard, met name de niet DAEB–activiteiten. De kosten van de werkorganisatie zijn vastgelegd op de momenten 1 januari 2012 en 1 januari 2017. De omvang van deze kosten zijn in het hoofdstuk Financiën terug te vinden. De leden van de raad van toezicht hebben individueel en collectief verklaard erop te zullen toezien dat deze en andere voornemens en toezeggingen inzake Allemanswaard door het bestuur zullen worden nageleefd.
Implementeren regiecorporatie.
Opvolgingsvraagstukken directeur-bestuurder en raad van toezicht invullen.
Implementeren afspraken met CFV en WSW over Allemanswaard.
Hoofdstuk 5.3 Partners & samenwerking Samenwerken met behoud van eigen identiteit Met partners samenwerken is de toekomst voor WBV Amerongen. ‘Van ondernemer naar partner’ is het motto van dit ondernemingsplan. Als WBV Amerongen haar doelstellingen met een efficiënte en professionele organisatie wil realiseren, zonder haar huidige maatschappelijke takenpakket te versmallen, is samenwerken noodzakelijk. Het behouden van de eigen identiteit en de lokale verankering zijn daarbij de leidende uitgangspunten. Waarom samenwerking? Voordat tot samenwerking wordt besloten, moet precies duidelijk zijn waarom samenwerken de beste keuze is. 5
Robin Bremekamp en anderen onderscheiden daarbij vier rationele motieven: •
Marktontwikkeling.
•
Kostenvoordelen.
•
Kennisontwikkeling.
•
Externe druk.
Doel van de samenwerking: Het doel van samenwerking is het creëren van een meerwaarde op het terrein van: •
Het bedienen van de doelgroepen.
•
Het maatschappelijk ondernemen en presteren met betrekking tot duurzaamheid.
•
Het bieden van ontwikkelingsmogelijkheden voor de vereniging en het daarin werkzame personeel.
•
Het versterken van de financiële continuïteit, het terugdringen van de bedrijfslasten en het financiële perspectief.
5
Eerste hulp bij Samenwerken - 40 Modellen voor succesvol samenwerken - Robin Bremekamp
Pagina 41 van 63
De uitwerking met welke partners WBV Amerongen dit moet doen, is gebaseerd op de voorkeuren van de verschillende organisatieonderdelen. Uit alle opgegeven voorkeuren komt de volgende top vier naar voren: 1. De gemeente Utrechtse Heuvelrug. 2. Maatschappelijke organisaties. 3. Zorgorganisaties en –instanties. 4. Andere corporaties. Met deze partijen wil WBV Amerongen de huidige relatie verder uitbouwen en intensiveren en het partnership opzoeken. Van deze partners moet eerst een analyse gemaakt worden, om niet in de valkuil te vallen dat de samenwerking is aangegaan met verschillende verwachtingen, ambities en doelstellingen. Dit kan door per samenwerkingspartner te analyseren volgens een ambitie-belangen-contextmodelanalyse, het ABC-model van het samenwerken. Dit model is overgenomen uit het boek ‘Eerste hulp bij samenwerken, 40 modellen voor succesvol samenwerken ‘ van Robin Bremekamp en anderen (model 2.5. pagina 62).
WBV Amerongen blijft zelf aan het roer en blijft ook verantwoordelijk voor alle doelstellingen, maar zoekt hierbij actief de samenwerking met deze partners. Het eigendom van het vastgoed ligt niet per se bij WBV Amerongen, maar de verantwoordelijkheid voor het beheer, verhuur en de kwaliteit van het vastgoed wél.
Pagina 42 van 63
Samenwerken met gemeente Utrechtse Heuvelrug In de wet is bepaald wat de activiteiten van woningcorporaties zijn. Het Rijk houdt hier toezicht op. In het regeerakkoord van kabinet-Rutte II is één van de voorstellen de regie over corporaties te leggen bij de gemeenten. Eind januari 2013 hebben de Vereniging Nederlandse Gemeenten en Aedes een commissie ingesteld die nadere voorstellen moet doen over de relatie tussen gemeenten en woningcorporaties. Naar verwachting wordt de eindrapportage opgeleverd voorjaar 2013. De corporaties moeten in het kader van de herziening van de Woningwet één keer per jaar een aanbod doen aan de gemeente. Met Woningbouwvereniging Maarn en Stichting Heuvelrug Wonen heeft WBV Amerongen in 2008 de stichting Federatie Woningbouwcorporaties Heuvelrug opgericht. In de statuten van deze stichting staat: “De stichting heeft ten doel het behartigen van de belangen van de volkshuisvesting in het algemeen en van de in de gemeente Utrechtse Heuvelrug gevestigde woningcorporaties in het bijzonder”. Het bestuur van de corporaties voert regelmatig overleg met elkaar en met de gemeente. In de ondernemingsplanperiode worden de werkzaamheden van de Federatie voortgezet en geïntensiveerd. WBV Amerongen wil de samenwerking met de gemeente Utrechtse Heuvelrug echter een stap verder brengen dan de samenwerking met de Federatie Woningbouwcorporaties Heuvelrug. In bijlage 3 is een lijst opgenomen van de onderwerpen waar WBV Amerongen meerwaarde ziet in de samenwerking met de gemeente. Deze onderwerpen worden in de eerste fase van dit ondernemingsplan voorgelegd aan de gemeente, om de samenwerking in de tweede fase te kunnen optuigen en in fase drie de uitvoering op te starten. Samenwerken met maatschappelijke organisaties Waar mogelijk werkt WBV Amerongen samen met maatschappelijke organisaties. Deze samenwerkingen kennen minimaal één van de onderstaande doelen: -
Efficiënter beheer van MFC Allemanswaard.
-
Een integraal aanbod voor de doelgroepen van beleid.
-
Een breder sociaal netwerk (sociaal vangnet).
-
Het verlagen van de bedrijfskosten door intensieve samenwerking.
Pagina 43 van 63
Samenwerken met zorgorganisaties De samenwerking in het gezondheidscentrum Allemanswaard betreft vooral interne samenwerking tussen de huisartsen, de apotheek, de fysiotherapie en de huishoudelijke zorg van de Vitras CMD. Dit om financiële ondersteuning van verzekeraars mogelijk te maken voor een bedrag per inwoner. Naast de interne samenwerking binnen het MFC Allemanswaard is ook de onderlinge samenwerking tussen meerdere gezondheidscentra in de regio, waaronder Maarn, Leusden en Achterberg, onderwerp van overleg en samenwerking. Doel daarbij is een uiteindelijke verzelfstandiging of verkoop van het gezondheidscentrum Allemanswaard op middellange termijn, zo mogelijk voor het einde van het ondernemingsplan. Naast de samenwerking met de zorgpartijen in Allemanswaard werkt WBV Amerongen samen met zorgpartijen als Quarijn, STYX, Charim, Vitras CMD en Allerzorg om een gecombineerd aanbod van wonen met zorg te kunnen bieden aan de doelgroepen van beleid. Samenwerken met collega-corporaties De huidige samenwerkingsverbanden strekken zich uit tot: •
Lidmaatschap van Aedes, de landelijke branchevereniging van woningcorporaties. Aedes biedt haar leden belangenbehartiging, ondersteuning bij werkgeverschap, actuele informatievoorziening en toegang tot netwerken. Verder zijn leden van Aedes verplicht zich eens in de vier jaar te laten visiteren en de governancecode voor woningcorporaties te volgen. Het voornemen is lid te blijven van Aedes gedurende de ondernemingsplanperiode. Elke twee jaar wordt het lidmaatschap geëvalueerd en bekeken of het lidmaatschap een toegevoegde waarde heeft.
•
Deelname aan en lidmaatschap van de Federatie Woningcorporaties Heuvelrug (zie ook hierboven, bij samenwerken met gemeente).
•
Deelname aan en lidmaatschap van Stek.nu, waaraan Hoekse Waard Wonen, De Kleine Meierij, Vitalis, Poort6 en WBV Amerongen deelnemen. Deelname aan Stek.nu is gericht op het verkrijgen van financiering buiten de reguliere structuur om, ten behoeve van kansrijke ontwikkelingen op het terrein van zowel DAEB als niet-DAEB. Het lidmaatschap en de lopende activiteiten in dit kader worden de komende jaren gecontinueerd.
Er zijn vier samenwerkingsscenario’s met collega-corporaties in het licht van de gewenste doelen van samenwerking en het regeerakkoord gedefinieerd: a)
Als de woningbehoefte het uitgangspunt is, vraagt dat om een samenwerking met de woningcorporaties in Oost-Utrecht (Eem-Vallei).
b) Als de woonbehoeften van de huidige doelgroepen van beleid het uitgangspunt is, dan is samenwerking met een lokale verankering op gemeentelijk niveau de eerste keus. c)
Als persoonlijke groei en ontwikkelingsmogelijkheden van het huidige personeel het uitgangspunt is, dan is samenwerking met een corporatie met 5.000 tot 10.000 eenheden een eerste vereiste. Een samenwerking met corporaties in het WERV–gebied (Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal) en Eemvallei ligt dan voor de hand.
d) Als het versterken van de financiële continuïteit en het financieel perspectief uitgangspunt is, dan zijn tien corporaties daarvoor geselecteerd door WBV Amerongen.
Uitvoeren van een onderzoek naar lokale samenwerking en/of fusie.
Het uitwisselen van de ambities en activiteiten met de gemeenten op de Utrechtse Heuvelrug.
Het aanhalen van de banden met de corporaties in het WERV-gebied en de Eemvallei
Pagina 44 van 63
Samenwerking in de tijd In de periode 2014-2015 versterkt en continueert WBV Amerongen haar zelfstandige positie en lokale verankering, onder meer door de integrale informatiefunctie in Allemanswaard. De lokale verankering en kennis van de klanten en het bezit levert vooralsnog de meerwaarde die het rechtvaardigt om zelfstandig door te gaan, waar het de publieksfunctie (Front office) betreft. In de jaren 2016 en 2017 wordt op basis van onderzoek in 2014-2015 een keuze gemaakt met wie en in welke vorm samengewerkt gaat worden. In de laatste jaren van dit ondernemingsplan wordt de samenwerking met bovengenoemde partners geïmplementeerd. WBV Amerongen staat daarbij de komende jaren in het midden van de bewegingen ten aanzien van de partners en de bediening van de doelgroepen. De grafische weergave daarvan is als volgt:
5.4 Financiën Een gezonde begroting: de basis voor zelfstandig voortbestaan Het maken van financiële simulaties en scenario’s, en daaraan gekoppeld een adequate financiële sturing, is van essentieel belang voor de corporatiesector. WBV Amerongen heeft haar financiële sturing verankerd in een beleidsdocument dat periodiek geactualiseerd wordt op basis van ontwikkelingen in de sector. Belangrijkste doelstelling is ‘het realiseren van een gezonde financiële positie voor WBV Amerongen op korte, middellange en lange termijn, zowel in vermogenspositie als kasstromen’.
Pagina 45 van 63
Financiële doelstellingen Voor de financiële doelstellingen sluit WBV Amerongen aan bij de in de sector gebruikelijke financiële parameters.
Positieve operationele kasstromen in het meerjarenperspectief.
Een vermogensontwikkeling tussen de 20-30% op basis van bedrijfswaarde, exclusief de financiële effecten van VoV-woningen, rekening houdend met de ondergrens uit het continuïteitsoordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.
Interestdekkingsratio (ICR) > 1,40 (voor 2% aflossingsfictie) en > 1,25 (na fictie), met als minimum 1.
Lening-waardeverhouding (’loan to value’) maximaal 75% van de bedrijfswaarde.
Ten opzichte van de WOZ-waarde beloopt de lening-waardeverhouding maximaal het door het WSW toegestane percentage dat is toegekend aan WBV Amerongen, beperkt door de minimale grenzen van de interestdekkingsratio en positieve operationele kasstromen.
Besluitvorming voor projecten in nieuwbouw, sloop-nieuwbouw en renovatie worden genomen in samenhang met rendementsuitgangspunten op basis van de ‘internal rate of return’:
-
Sociale huurwoningen
1,75-4%
-
Sociale koopwoningen
2-8%
-
Vrije sectorwoningen en maatschappelijk vastgoed
4-9%
De buitenwereld verandert snel. Dat betekent dat gedurende de planperiode actualisatie van bovenstaande doelstellingen plaatsvindt. Deze worden verankerd in het financieel beleid. Ontwikkeling in de kengetallen komende jaren WBV Amerongen heeft voor de jaren 2013-2022 een begroting opgesteld, waarin zij rekening houdt met de mogelijkheden om de huren gedifferentieerd naar inkomen te verhogen en met het feit dat er heffingen op de sector zullen afkomen. Dit scenario is echter nog onzeker en vanaf 2014 niet gekoppeld aan in de wet- en regelgeving verankerde veronderstellingen. In dit ondernemingsplan zijn deze scenario’s uitgewerkt: 1.
Huurbeleid en verhuurdersheffingen op basis van het regeerakkoord en de heffingen voor saneringssteun zullen gedurende vijf jaar worden opgelegd (begroting – sturingsvariant)
2.
Huurbeleid conform beleid WBV Amerongen, de verhuurdersheffing alleen in 2013 en in de jaren 2014 en verder niet geformaliseerd. Saneringssteun alleen voor het eerste jaar (4% van de huursom).
3.
Huurbeleid conform beleid WBV Amerongen, de verhuurdersheffing alleen in 2013 en in de jaren 2014 en verder niet geformaliseerd. Saneringssteun alleen voor het eerste jaar (4% van de huursom), maar nu met heffingen voor saneringssteun voor de komende vijf jaar.
4.
Huurbeleid en verhuurdersheffingen op basis van het regeerakkoord en slechts één jaar saneringssteun.
De scenario’s worden afgezet tegen de financiële kengetallen en vormen het uitgangspunt voor financiële doorrekeningen van geformuleerde ambities in het investeringsbeleid en het strategisch voorraadbeleid. Grafisch laten de scenario’s zich op basis van de kengetallen operationele kasstroom, interestdekkingsratio en solvabiliteit zich als volgt tonen:
Pagina 46 van 63
De operationele kasstroom voor fictie is de operationele kasstroom volgens het bedrijfseconomische begrip. Dit betekent dat dit het saldo vormt van de inkomsten en uitgaven uit reguliere activiteiten (huur, verhuur, onderhoud en beheer). Deze kasstromen moeten in de jaren, maar in het bijzonder in de eerste jaren van de prognoseperiode, positief zijn. In de hiernaast opgenomen analyse is zichtbaar dat de operationele kasstromen op basis van de huidige begroting in de komende jaren verbeteren. Deze verbetering wordt vooral ingegeven door de oplevering van Allemanswaard. Hiervoor is in het verleden al geld geleend, waarvoor rente wordt betaald, maar waarop nu geen kasstromen (huuropbrengsten) te onderkennen zijn. In de stippellijn is de operationele kasstroom van het WSW opgenomen. In deze kasstroom wordt er vanuit gegaan dat jaarlijks ten laste van de fictie 2% van de leningenportefeuille wordt afgelost. In verband met de realisatie van Allemanswaard zijn volgens dit kengetal de jaren tot en met 2015 voor WBV Amerongen negatief. Dit wordt veroorzaakt door leningen die vanaf 2016 in snel tempo weer worden afgelost en waardoor ook dit kengetal beter wordt.
De interestdekkingsratio geeft inzicht in de mate waarin de corporatie in staat is om vanuit haar operationele kasstromen de rentelasten op haar leningen te betalen. Dit kan inclusief en exclusief de aflossingsfictie van het WSW worden berekend. Wanneer exclusief fictie wordt gerekend, moet het kengetal ten minste 1,4 zijn. Dit is als volgt opgebouwd: 1,00 minimaal noodzakelijke kasstroom 0,20 opslag voor aflossingsfictie 0,20 opslag voor het behouden van investeringsruimte 1,40 kengetal ondergrens bij berekening exclusief fictie In het hiernaast opgenomen overzicht is zichtbaar dat de ratio in de eerste jaren (in lijn met de operationele kasstroom) beweegt onder het normgetal. Ook hier ligt de voornaamste verklaring in de realisatie van plan Allemanswaard. Na oplevering verbetert het financiële kengetal en beweegt zich naar wenselijk waarden, die ruimte bieden voor volkshuisvestelijke ambities. De lening-waardeverhouding op bedrijfswaarde drukt de netto-schuldpositie uit in percentage van de bedrijfswaarde van het bezit. Het getal geeft aan hoeveel van de waarde van het bezit (gebaseerd op bedrijfswaarde zoals opgenomen in de jaarrekening en begroting) gefinancierd is met vreemd vermogen. Bij waardering op bedrijfswaarde is de bovengrens van dit kengetal 75%. Rondom de realisatie en oplevering van Allemanswaard ligt de lening-waardeverhouding boven het normgetal van 75%. Dit wordt veroorzaakt door de leningen waar nog geen waarde tegenover wordt gesteld in deze berekening (die houdt alleen rekening met vastgoed dat in exploitatie is). In de jaren na oplevering van Allemanswaard verbetert dit kengetal zich al snel, onder invloed van de oplevering van de waarde daarvan en alsmede de aflossing van de leningenportefeuille.
Pagina 47 van 63
De lening-waardeverhouding op WOZ-waarde kent dezelfde werkwijze als de op de vorige pagina benoemd leningwaardeverhouding op bedrijfswaarde. Het verschil zit in het gehanteerde waardebegrip, in dit geval de WOZ-waarde. Door het hanteren van de WOZ-waarde wordt gewerkt met een meer geobjectiveerd waardebegrip, gegeven het feit dat de bedrijfswaarde sterk onderhevig is aan beleidsuitgangspunten. De bovengrens ligt tussen de 28 en 33%, bij de huidige rentestanden. In de grafiek is uitgegaan van 28%. De beeldvorming van de hiernaast opgenomen grafiek ligt in lijn met de voorgaande grafiek. Daarbij is zichtbaar dat vooral in de tweede helft van de periode aanvullende ruimte voor investeringen kan ontstaan.
De solvabiliteit is de mate waarin een onderneming op lange termijn aan haar verplichtingen aan schuldeisers kan voldoen (eigen vermogen / totaal vermogen). In de jaarrekening van WBV Amerongen dient daarbij ook de terugkoopverplichting op VoV-woningen te worden meegenomen. De ondergrens voor de solvabiliteit wordt bepaald aan de hand van het risicoprofiel dat door CFV wordt bepaald. WBV Amerongen hanteert daarbij een ondergrens van 20%, wat gemiddeld genomen in lijn ligt met de normering vanuit CFV. Onder invloed van het aflossen van de leningenportefeuille, neemt na oplevering van Allemanswaard de verhouding eigen vermogen versus totaal vermogen toe. Dit beeld ligt in lijn met de ontwikkelingen die zichtbaar zijn in de grafieken van de lening-waardeverhouding.
Investeringsruimte: afspraken en afhankelijkheid van de toekomst Voor de jaren 2013 tot en met 2015 heeft WBV Amerongen afspraken gemaakt met CFV en WSW in het kader van het MFC Allemanswaard. Deze afspraken leiden ertoe dat: -
De investeringsportefeuille zich beperkt tot de realisatie van plan Allemanswaard, plan Eindseweg en plan Kwekerij.
-
Bezuinigingen worden doorgevoerd conform de bezuinigingsplannen die zijn opgenomen in de begroting van WBV Amerongen 2012 en verdere jaren (zie verderop in dit hoofdstuk).
-
Nieuwe projecten of gesprekken daarover separaat aangevraagd moeten worden bij CFV en WSW.
-
Er samenwerking gezocht moet worden inzake de niet-DAEB-investeringen van Allemanswaard.
De investeringsruimte voor de toekomst is sterk afhankelijk van de ontwikkelingen in de komende jaren. WBV Amerongen gaat er, vanuit dat er heffingen komen en dat ook de saneringsbijdrage nog een tijd zal voortduren. Het realistische scenario waarin tien jaar heffingen en vijf jaar saneringssteun wordt ingerekend, wordt daarom als uitgangspunt genomen. Het investeringsvolume wordt bepaald op basis van de bovengrens van de lening-waardeverhouding op de WOZ-waarde van 33%, uitgaand van een verkoopvolume van tien woningen per jaar vanaf 2018 en de vrije kasstromen in de betreffende jaren. In de eerste jaren van de begroting heeft WBV Amerongen daarbij rekening gehouden met de afspraken die gemaakt zijn met WSW en CFV rondom de realisatie Allemanswaard. De aard en omvang van investeringen zijn bepalend voor het investeringsvolume van opvolgende jaren. Dat betekent dat investeringen in aankopen van bestaand bezit, bij dezelfde financiële verhoudingen, leiden tot
Pagina 48 van 63
gelijkblijvende financiële kengetallen. Bij het gebruiken van de beschikbare investeringsruimte maakt WBV Amerongen per investering steeds de afweging in hoeverre deze investeringen passen binnen het financieel beleid en de financiële kengetallen. Tevens spelen de verhoudingen tussen kosten en inverdiencapaciteit van de investeringen een belangrijke rol, mede om ook toekomstige financiële slagkracht te kunnen garanderen. Dit als gevolg van de relatief beperkte groei van de kaspositie. Als er ruimte komt Zoals het er nu uitziet, is er de komende jaren weinig ruimte om met de vermogensovermaat daadwerkelijk iets te doen. WBV Amerongen gelooft echter wel dat er scenario’s mogelijk zijn, waarbij deze ruimte er wel komt, bijvoorbeeld wanneer heffingen anders worden ingevuld. WBV Amerongen heeft in haar onderzoek naar de maatschappelijke vraag geïnventariseerd hoe iedere extra onbestemde euro bestemd kan worden voor de doelstellingen van WBV Amerongen. Uit deze inventarisatie onder leden van de raad van toezicht, HPF, BHV, bestuur en medewerkers is daarbij de volgende verdeling naar voren gekomen:
Verdeling per euro overmaat in % Helemaal niet 1,9% Reduceren wachtlijsten 11,4% Duurzaam investeren 16,2%
Aan het personeel 6,0%
Onrendabel in de nieuwbouw 10,7%
Investeren in de woonomgeving 8,6%
Verlagen van de huren voor de laagste inkomens 6,3%
Aankopen 17,7%
Betere kwaliteit van de woning 18,6%
Betere dienstverlening 2,7% Het begrotingsscenario: tien jaar heffingen en vijf jaar saneren Voorlopig moet WBV Amerongen, op aangeven van de toezichthouders WSW en CFV, werken met een scenario waarin de komende jaren verhuurdersheffingen worden opgelegd en ten minste vijf jaar saneringsbijdragen betaald worden. Een stevige opdracht: reductie organisatiekosten WBV Amerongen heeft, in het kader van de afspraken die zijn gemaakt met WSW en CFV voor de realisatie van MFC Allemanswaard, een stevige opdracht aanvaard. Zeker wanneer het gaat om de voortzetting van het reduceren van de organisatiekosten. WBV Amerongen blijft het standpunt hanteren dat de activiteiten en de complexiteit daarvan in belangrijke mate bepalend zijn voor de aard en omvang van de organisatiekosten.
Pagina 49 van 63
In totaal worden de bedrijfs- en personele kosten per eenheid verlaagd na oplevering van Allemanswaard. Daarvoor zet WBV Amerongen onder andere de volgende acties in: -
ICT-kosten worden gereduceerd en waar mogelijk wordt samenwerking gezocht voor de ICTinfrastructuur in Allemanswaard.
-
Het beheer van Allemanswaard wordt apart geplaatst van WBV Amerongen. Onder meer de gemeenschappelijke baliefunctie, huismeesters en andere dienstverlening binnen het MFC leiden ertoe dat WBV Amerongen een deel van haar kosten voor payroll reduceert.
-
Er wordt uitgezocht in hoeverre uitbesteden van primaire en secundaire processen leidt tot reductie van kosten.
Deze uitgangspunten zijn in de begroting verwerkt, die jaarlijks wordt vastgesteld. Transparantie en toezichthouders De toezichthouders van de sector CFV en WSW zijn natuurlijke partners van WBV Amerongen. In de financiële uitwerking van beleidsscenario’s wordt steeds afstemming gezocht met deze partners, om deze scenario’s ook binnen de uitgangspunten van CFV en WSW te toetsen. Van transparante verslaggeving naar geïntegreerde verslaggeving WBV Amerongen heeft in haar verslaggeving altijd ingezet op transparantie. Dat is de afgelopen jaren goed gelukt. De komende ondernemingsplanperiode verbindt WBV Amerongen haar verslaggeving (verantwoording) met haar strategische doelen (toekomstblik). Op zoveel mogelijk onderdelen wordt de verantwoording niet alleen transparant, maar wordt ook de toekomstwaarde van de informatie opgenomen. Daarmee zijn in de toekomstige verslaggeving van WBV Amerongen verantwoording en ambitie beter met elkaar verbonden en wordt de informatie nog relevanter. Dit sluit ook aan bij de wereldwijde standaarden die momenteel worden ontwikkeld op het gebied van geïntegreerde verslaggeving.
Door middel van geïntegreerde verslaggeving legt WBV Amerongen de verbinding tussen verantwoording, ambitie en toekomstwaarde van de verslaglegging. Zij sluit daarbij zoveel mogelijk aan bij de mondiale standaarden op dit gebied.
Risicomanagement WBV Amerongen heeft in de voorgaande periode
risicomanagement
geïmplementeerd in haar processen. In de loop der tijd is de documentatie rondom risicomanagement aangevuld,
op
uitgebreid basis
van
en nieuwe
ontwikkelingen in de sector. Daarnaast heeft WBV Amerongen haar ambities op het niveau van risicomanagement in overeenstemming gebracht met de aard en
omvang
van
de
organisatie
en
activiteiten. Dit leidt tot het hiernaast opgenomen beeld.
Pagina 50 van 63
Treasury: een degelijke financiële sturing WBV Amerongen heeft bij aanvang van de ondernemingsplanperiode een omvangrijke leningenportefeuille. Dat hangt samen met de investeringen in project Allemanswaard. Deze financieringen vormen na oplevering van Allemanswaard een gezonde verhouding met de omvang van de vastgoedportefeuille en de onderliggende waarde van de vastgoedportefeuille. In de eerste zeven jaar wordt er fors afgelost op de financieringen die voor Allemanswaard zijn aangetrokken. Een belangrijk deel van de financieringsportefeuille bestaat uit nietcomplexe financiële producten. In verband met Allemanswaard bezit WBV Amerongen onder meer een ‘extendible’ lening, waarin vanaf 2027 een renteoptie voor de bank is opgenomen. Daarnaast heeft WBV Amerongen één lening met variabele rente op basis van EURIBOR + 7 pt. De renterisico’s zijn afgedekt met een ‘plain vanilla SWAP’ (payer), waarbij in de overeenkomsten geen verplichtingen tot het stellen van ‘collaterals’ zijn opgenomen. Aan het begin van de ondernemingsplanperiode actualiseert WBV Amerongen haar treasurybeleid, zodat het volledig in overeenstemming is met de financieringscirculaire van het ministerie van BZK dat sinds 1 oktober 2012 van kracht is.
WBV Amerongen actualiseert aan het begin van de ondernemingsplanperiode haar treasurybeleid en brengt dit volledig in overeenstemming met de circulaire van het ministerie van BZK van 1-10-2012.
Pagina 51 van 63
Hoofdstuk 6 Het actieplan
Pagina 52 van 63
Hoofdstuk 6 Het actieplan In dit laatste hoofdstuk wordt de vraag beantwoord wat WBV Amerongen wanneer gaat doen in de komende jaren. De doelstellingen uit het ondernemingsplan voor de komende jaren worden in dit hoofdstuk nog eens samengevat en aan een planning gekoppeld. Hoofdstuk 6.1 De doelstellingen en de planning Een belangrijk deel van de doelstellingen in dit plan kan niet in fases ingedeeld worden en behelst de totale ondernemingsplanperiode. In onderstaand schema zijn alle doelstellingen in de tijd gezet. De doelstellingen worden gemonitord binnen de reguliere planning & control cyclus.
Hoofddoelstellingen, doelstellingen en activiteiten
totale
Fase I
Fase II
Fase III
plan
2014 -
2016 -
2018 -
periode
2015
2017
2020
Hoofddoelstelling 1 (Maatschappelijke onderneming Amerongen / WBV Amerongen): WBV Amerongen draagt bij aan het oplossen van alle maatschappelijke problemen rondom wonen.
Monitoren politieke ontwikkelingen en oplossingen aandragen op
X
lokaal en landelijk niveau.
Faciliteren BHV bij het ophalen van de maatschappelijke agenda.
Vormgeven Woonvisie en uitvoeren prestatieafspraken in samenwerking met de gemeente Utrechtse Heuvelrug en stichting
X X
Federatie Woningbouwcorporaties Heuvelrug.
Uiterlijk eind 2015 oprichten denktank van corporaties in Nederland
X
die de maatschappelijke onderneming met een orgaan als de BHV zien als de oplossing voor de verbinding met de maatschappij.
Meten maatschappelijk rendement van de activiteiten, met behulp van daartoe geëigende tools.
X
Hoofddoelstelling 2 (doelgroep: de huurder): De huurder is tevreden over zijn woning, zijn woonomgeving en de dienstverlening door WBV Amerongen
De klant is tevreden. Op de onderdelen dienstverlening, woning en woonomgeving is de score gemiddeld ten minste 7,0.
Betaalbare woningen op basis van Nibud-gegevens.
Gedurende de ondernemingsplanperiode wordt de bestaande klasse-
X X X
indeling geëvalueerd.
Duurzaamheid bevorderen, gemiddeld energielabel B (woningen).
De meerjarenonderhoudsplanning is erop gericht de kwaliteit van het bezit te handhaven.
X X
In samenwerking met de gemeente bevordert WBV Amerongen de zelfstandigheid en de zelfredzaamheid van de bewoners om de
Pagina 53 van 63
participatie in het sociale domein te versterken.
X
WBV Amerongen werkt mee aan de totstandkoming van de
X
tweejaarlijkse dorpsagenda en de vitalisering van Amerongen.
WBV Amerongen geeft mede invulling aan de woonservicegebieden
X
X
in Amerongen/Overberg en Maarn/Maarsbergen.
WBV Amerongen onderzoekt de mogelijkheden voor een energie-
X
neutraal Amerongen (gebouwde omgeving).
Hoofddoelstellingen, doelstellingen en activiteiten
totale
Fase I
Fase II
Fase III
plan
2014 -
2016 -
2018 -
periode
2015
2017
2020
Hoofddoelstelling 3 (doelgroep: de eigenaar van een MGE-woning): De eigenaar is tevreden over zijn woning, zijn woonomgeving en de verkooporganisatie.
De klant is tevreden. Op de onderdelen woning, woonomgeving en
X
verkooporganisatie moet de score gemiddeld minimaal 7,0 zijn.
Sociale koopwoningen, onbereikbaar voor de doelgroep van beleid, worden definitief verkocht aan de zittende koper of bij mutatie.
X X
WBV Amerongen geeft mede invulling aan de woonservicegebieden in Amerongen/Overberg en Maarn/Maarsbergen.
Hoofddoelstelling 4 (doelgroep: de maatschappelijke organisatie als huurder): De maatschappelijke organisatie is tevreden over het gehuurde. Haar continuïteit wordt daarbij versterkt door de betaalbaarheid van het vastgoed.
De maatschappelijke organisatie is tevreden (>7).
De betaalbaarheid van het gehuurde draagt direct bij aan de continuïteit van de voorziening met meerwaarde voor de doelgroep.
Inrichten gezamenlijke informatiefunctie (loket) in Allemanswaard.
Georganiseerde samenwerking in Stichting Beheer Allemanswaard.
X X X X
Hoofddoelstelling 5 (doelgroep: de woningzoekende (huur)): De actief woningzoekende (met een inkomen tot 1,5 maal modaal) kan binnen enkele jaren een passende woning huren bij WBV Amerongen.
Classificeren woningzoekenden naar inkomen.
Realiseren van nieuwbouwwoningen (jaarlijks 2% toevoegen aan de woningvoorraad).
X X X
Leegstand op de Utrechtse Heuvelrug onderzoeken en verminderen.
Herontwikkeling bestaand vastgoed.
X
De wachttijd van de actief woningzoekende bekorten tot twee jaar.
X
Pagina 54 van 63
Onderzoeken voor- en nadelen van huisvesting in ‘Skaeve Huse’.
Bestaand bezit aanpassen aan de veranderende vraag ten gevolge van
X X
het zorgbeleid.
In geval van nieuwbouw uitgaan van levensloopbestendige woningen.
Evaluatie van het woonruimteverdeelsysteem.
Hoofddoelstellingen, doelstellingen en activiteiten
X X
totale
Fase I
Fase II
Fase III
plan
2014 -
2016 -
2018 -
periode
2015
2017
2020
Hoofddoelstelling 6 (doelgroep: de woningzoekenden (koop)): De actief woningzoekende (met een inkomen tussen 1 en 1,5 maal modaal) die vanwege het inkomen niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning kan bij WBV Amerongen een beschikbare sociale woning kopen.
Via de gemeente en de SVN stelt WBV Amerongen startersleningen
X
beschikbaar.
WBV Amerongen verkoopt jaarlijks 2,5% van het bezit.
WBV Amerongen onderzoekt welke verkoopvariant de meest
X X
geëigende is om de doelgroep te bedienen.
Hoofddoelstelling 7 (de maatschappelijke organisatie): Maatschappelijke organisaties (DAEB en niet-DAEB) worden door WBV Amerongen gehuisvest om het voorzieningenniveau op peil te brengen en houden.
Integraal beheer en/of eigendom van de diverse multifunctionele X
centra op de Utrechtse Heuvelrug.
Beheer en/of eigendom van het diverse zorgvastgoed in Amerongen X
en op de Utrechtse Heuvelrug.
Beheer en/of eigendom van het maatschappelijk vastgoed van de X
gemeente Utrechtse Heuvelrug.
WBV Amerongen geeft in 2014, samen met maatschappelijke X
organisaties, een nieuwe invulling aan de Napoleonschuur.
WBV Amerongen realiseert zorgprojecten.
X
Hoofddoelstelling 8 (Het huidig en toekomstig bezit): Het toekomstig bezit van WBV Amerongen sluit zo veel mogelijk aan op de vraag. WBV Amerongen breidt hiervoor haar bezit uit tot minimaal 1.000 eenheden en zet in op een verdere verduurzaming van dit bezit.
Het uitgangspunt voor het planmatig onderhoud is het handhaven van minimaal het kwaliteitsniveau van het bezit op 1 januari 2013.
X
Pagina 55 van 63
Renoveren complex De Kroon.
Huurprijzen complex Prinsenwijk aansluiten bij de kwaliteit van de woning
(indien
de
X
voorgestelde
huursombenadering
X
wordt
vastgesteld).
Geschikt maken van de woningen in complex Korenland voor bewoners met een zorgvraag.
X
Onderzoeken alternatieve verkoopvarianten (anders dan VoV) om
X
optimaal op marktontwikkelingen te kunnen inspringen.
Verkoop van minimaal 83 woningen in vijf jaar en onderzoek naar mogelijkheden 20 woningen in de laatste twee jaar.
X
Het omzetten van VoV-woningen in vrijesectorhuurwoningen.
Verdere verduurzaming van het totale bezit.
X
Terugdringen van het aantal woningzoekenden door extra nieuwbouw
X
X
met 2% van de bestaande voorraad per jaar, vanaf het moment dat daar de financiële middelen voor beschikbaar komen.
De realisatie van nieuw zorgvastgoed.
De toekomst van Overberg conform de voorstellen in het Provinciaal Streekplan
tot
2028.
Het
provinciaal
X streekplan
biedt
de
X
mogelijkheden om aangrenzend aan het project Eindseweg nog vijftig woningen in Overberg te realiseren.
Aankoop van het Vestia-bezit in Leersum, in nauwe samenwerking
X
met de gemeente.
Oplevering van de plannen Allemanswaard, Eindseweg en Kwekerij.
Herontwikkelingen van Vitras CMD, Apotheek en Napoleonschuur.
Hoofddoelstellingen, doelstellingen en activiteiten
X X totale
Fase I
Fase II
Fase III
plan
2014 -
2016 -
2018 -
periode
2015
2017
2020
Hoofddoelstelling 9 (de organisatie): WBV Amerongen is een efficiënte en effectieve organisatie die in samenwerking met gemeente, collega-corporaties en maatschappelijke organisaties een bijdrage levert aan het oplossen van de maatschappelijke problemen rondom het wonen.
Implementeren regiecorporatie.
Opvolgingsvraagstukken directeur-bestuurder en raad van toezicht
X X
invullen.
Implementeren afspraken met CFV en WSW als gevolg van X
Allemanswaard.
Uitvoeren van een onderzoek naar lokale samenwerking en/of fusie.
Het uitwisselen van de ambities en activiteiten met de GUHR.
Het aanhalen van de banden met de corporaties in het WERV-gebied en de Eemvallei.
X
X X X
Pagina 56 van 63
Hoofddoelstellingen, doelstellingen en activiteiten
totale
Fase I
Fase II
Fase III
plan
2014 -
2016 -
2018 -
periode
2015
2017
2020
Hoofddoelstelling 10 (de financiën): WBV Amerongen is solvabel op lange termijn en liquide op de korte en lange termijn. De financiële continuïteit van de organisatie is daarmee op korte en lange termijn gewaarborgd.
Positieve operationele kasstromen in het meerjarenperspectief.
Een vermogensontwikkeling tussen de 20-30% op basis van
X
bedrijfswaarde, exclusief de financiële effecten van VoV-woningen,
X
rekening houdend met de ondergrens uit het continuïteitsoordeel van CFV.
Interestdekkingsratio (ICR) hoger dan 1,40 (voor 2% aflossingsfictie)
X
en hoger dan 1,25 (na fictie), met als minimum 1.
Lening-waardeverhouding
beloopt
maximaal
75%
van
de X
bedrijfswaarde.
Ten
opzichte
van
waardeverhouding
de
WOZ-waarde
beloopt
de
lening-
maximaal het door het WSW toegestane
percentage dat is toegekend aan WBV Amerongen, beperkt door de
X
minimale grenzen van de interestdekkingsratio en positieve operationele kasstromen (naar verwachting tijdelijk maximaal 33%)
Besluitvorming voor projecten in nieuwbouw, sloop-nieuwbouw en renovatie
worden
genomen
in
samenhang
met
X
rendementsuitgangspunten op basis van de ‘internal rate of return’:
Sociale huurwoningen
1,75-4%
Sociale koopwoningen
2-8%
Vrijesectorwoningen en maatschappelijk vastgoed
4-9%
Door middel van geïntegreerde verslaggeving legt WBV Amerongen de verbinding tussen verantwoording, ambitie en toekomstwaarde van
X
de verslaglegging. Zij sluit daarbij zoveel mogelijk aan bij de mondiale standaarden op dit gebied.
6.2 Tot slot
WBV Amerongen zal en wil haar doelstelling, werken in het belang van de volkshuisvesting, blijven uitvoeren. De vorm waarin zij dat doet is aangepast aan de huidige tijd. Dit ondernemingsplan beschrijft wat we gaan doen in de periode 2014 tot en met 2020. Dit is niet snel helder te krijgen, gezien de politieke onduidelijkheid over de uitkomsten van het huidige regeerakkoord van kabinetRutte II, het inschatten van de snelheid waarmee de banken- en kredietcrisis wordt opgelost, de onduidelijkheid van de uitkomst van een parlementaire enquête over toezicht bij woningcorporaties, de strijd binnen Politiek Den Haag over de noodzaak tot investeren in de bouwnijverheid, de hoogte van de verhuurdersheffing en de voorstellen voor inkomensafhankelijke huur voor zittende huurders in het sociale segment. Het maken van aannames hierover maakte het schrijven niet eenvoudig. Toch zijn de voornemens en de ambitie uitgesproken tot en met 2020.
Pagina 57 van 63
Rond 2020 willen we graag, samen met u, nog eens de balans opmaken. Naar wij hopen kunnen we dan in vreugde terugkijken. In de Volkskrant van 30 maart 2013 neemt Frank Kalshoven van de Argumentenfabriek hier al een voorschot op. “Hoe is de economische lente ontstaan, vraagt iemand u in 2020, hoe is Nederland uit de crisis gekomen? Het voorjaar 2013 leek wel een ijstijd. Het omslagpunt lag bij de huizenmarkt. De bodem van de huizenmarkt was het begin van het herstel. Er had zich een gigantische voorraad latente verhuislustigen en eerste kopers opgebouwd. Plotseling werd hun vraag concreet. Tsja, zegt uw gesprekspartner in 2020. Natuurlijk gaat dat zo. Dat hadden jullie in 2013 toch ook zelf kunnen bedenken? Stelletje sombermansen. Jij nog een witbiertje?”
Pagina 58 van 63
Personeel
Huurdersplatform
Bewonerscommissies
M aatschappelijke organisaties
Kerk
Onderwijs
Bestuursorganen (BHV/RVT)
Huismeester
Aankopen
Onderzoek en ontwikkeling
Projectontwikkeling
Rentelasten
Advieskosten/juridische kosten
Energieprestaties
Investeringen
Woonruimteverdeelsysteem
Administratie-/accountantskosten
In stand houden en renovaties
Levensduurverlengend onderhoud
Huisvestingskosten
Contractonderhoud installaties
Publiciteitskosten
Kopieer/drukkosten
Nieuwbouw
Bestuurskosten
Klachtenonderhoud
Primair proces
Inzet TD
Rentebaten op liquiditeit
Opbrengst uit verkopen
Detachering/uitlenen medewerkers
Bijkomende en gebruikersvergoedingen
Servicekosten
Serviceabonnementen
Servicekosten / Diensten / bijkomende kosten Huren (wonen en niet wonen)
Sociaal beheer/leefbaarheid
Automatiseringskosten
Belastingen en verzekeringen
Personele kosten intern/extern
M utatieonderhoud
Voorzieningenniveau op peil
Eigen onderhoudsdienst
Planmatig onderhoud
Ondersteuning 1 - 1,5 modaal
ICT via externen (CaseWare, Kluwer BP)
Ondersteunend aan primair proces
Sparring partner rondom het wonen
ICT (BIS, ZIG, Ortec WALS, Asperion, Office)
Organisatiekosten
Kwaliteit van dienstverlening
Kantoorlocatie met loods/opslag
Vastgoedgerelateerde kosten
Veilige en kwalitatief goede woning
Personele organisatie
ING, SNS, fiscus, EU fondsen (EFRO)
Betaalbare woning
Specials: externe expertise
BNG, NWB, Rabobank, ABN Amro
Belangrijke klantbehoeften
Vernieuwen VHV sector
Verkorten van de wachtlijsten
Kernprocessen: interne organisatie
BOG, M OG en ZOG
Huurwoningen en voorraad soc. Koop
Key Resources
Duurzaamheid (levensloopbestendig)
Voorzieningenniveau
Klimaatdoelstellingen
Samenhang in de woonomgeving
Gevoel van welbehagen in woonomgeving
Huisvesten bijzondere doelgroepen
Doelgroep art 71 woningwet
Oplossen
Innoveren
Levensloop bestendig vastgoed
Waardesturing van het vastgoed
Kwalitatief en duurzaam vastgoed
Sociale cohesie
Antwoord op maatschappelijke behoefte
Kwaliteit van de woonomgeving
Kwaliteit van dienstverlening >7
Sociaal, maatschappelijk betrokken
Value
Value propositions
Bancaire relaties
Cost structure
ALV en BHV
Voorzieningen
Raad van Toezicht
WM O/Welnuh
Ontwikkelaar in de sector
Vluchtelingenwerk UHR
Paul Vismans b.v.
Verenigingsleven
HRM , Goed werkgeverschap
Short Stay
Bijzondere adviseurs
Maatschappelijke partners
Bijzondere huisvesting (zorg/status)
Huismeesterschappen/beheer
Interne organen
Archisupport
St. Visitatie Corporatiesector
Sociaal partner achter voordeur
Sociaal vangnet/RSD
Architecten bureau´s
VTW
Leefbaarheid en buurtbeheer
Pionierswerk (landelijk VOV)
Bouwkundig aannemers
WSW
Sloop, nieuwbouw
Aankopen
Onderhouden van woningvoorraad
Verhuur maatschappelijk vastgoed
Zorginstellingen
Bouwsensor
Klaassen Daalmans
Aedes
BAAS M anagement B.V.
Gemeente Utrechtse Heuvelrug
VOV Woon.nl
Ontwikkeling, nieuwbouw
M uvama B.V.
Provincie Utrecht
Corporatiesector
Bewonersparticipatie
Shelter Consult b.v.
Centraal Fonds Volkshuisvesting
Verkoop sociale woningen met korting
Ortec (WALS), NCCW (BIS.NOA)
Verhuur en beheer sociale woningen
Leveranciers
Wonen & Rijksdiensten
Key activities
Overheid
Key Partner
The Business Model Canvas
Channels
Revenu streams
Verkoopopbrengsten VOV-woningen
Waardemutatie VOV-woningen
Delen kennis/samenwerkingen
Vergoedingen voor beheer
Incidentele project subsidies
Resterende BWS-subsidies
Overige opbrengsten
NVM
Achter de voordeur
Nieuwsbrieven
Lokale verankering
Directe contacten met bewoners
(digitale)klantonderzoeken
Telefonische klantenservice
Links op websites van partners
Diverse lokale media
Directe mailings
Jaarverslag/Jaarrekening publicatie
Open Huis
Website Allemanswaard.nl
Website wbv-a.nl
Kantoor industrieweg noord
Contractpartner
Vertrouwensrelatie (betrouwbaarheid)
ALV, BHV, RvT
Sociaal vangnet/partner
Verkoper/terugkoper
Beheervoerder
Huismeester
M aatschappelijke partners
VOV koper vs erfpachthouder
Vastgoedeigenaar (straatbeeld/omgeving)
Huurder vs verhuurder
Cutomer Relationships
Huren inkomensafhankelijk?
kunnen voorzien
Zij die niet zelfstanding in huisvesting
Zorg behoevenden
Personeel
Collega-corpo's (Federatie, Stek.nu)
Netwerkpartners (onderwijs, zorg)
M aatschappelijke organisaties/gebruikers
Status houders / M IVA
Bijzondere doelgroepen
Woningzoekenden
VOV-kopers
Huurders
Customer Segments
Bijlage 1: Business Canvas Model
Pagina 59 van 63
Bijlage 2: Aannames en uitgangspunten Ondernemingsplan 2014 - 2020
Het is mogelijk een duurzaam businessmodel voor woningcorporaties te ontwikkelen.
De woningbouwvereniging blijft tot en met 2020 een private organisatie met publieke doelstellingen.
De herziene Woningwet blijft op hoofdlijnen gehandhaafd, zoals deze in 2012 is vastgesteld door de Tweede Kamer. De door minister van Wonen en Rijksdienst aangekondigde novelle van het voorjaar 2013 laat dat onverlet.
Corporaties voeren hun taken uit ten aanzien van bouwen en beheren, maar ook de uitvoering van volkshuisvestelijke taken is ten aan zien van ’people, planet en profit’ daaraan gelijkgesteld. De statutair vastgelegde en door de ministers van VROM, BZK en Wonen en Rijksdienst vastgestelde doelstellingen voor het oplossen van maatschappelijke problemen rondom het wonen van WBV Amerongen staan dan ook niet ter discussie.
Het regeerakkoord en de uitwerking van de daaraan verbonden gedifferentieerde huurverhogingen voor verschillende inkomensgroepen en de aan corporaties opgelegde verhuurdersheffingen zullen niet leiden tot een opheffing van de sector volkshuisvesting en de rol daarbinnen van woningcorporaties.
De door de gemeenten over te nemen regierol in de volkshuisvesting op lokaal niveau zal plaatsvinden bij gemeenten, die niet groter zijn dan vijftigduizend inwoners. In het geval van WBV Amerongen wordt die alleen door de gemeente Utrechtse Heuvelrug en in samenspraak met de binnen de gemeente werkzame corporaties vormgegeven.
De nadruk zal liggen op het strakker en strenger volgen van afspraken uit het prestatieconvenant met de gemeente en een grotere rol van de gemeente in het toezicht door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
De opgelegde, in te rekenen, jaarlijks permanent op te leggen heffingen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting van 2% - 4% per jaar van de huursom tot het einde van de exploitatieperiode van het woningbezit van corporaties zullen eindig zijn. Ze zullen een beperkte looptijd krijgen van maximaal tien jaar, zonder te leiden tot een tekort van de sector volkshuisvesting binnen deze periode.
De krediet- , banken- en vastgoedcrisis zullen minimaal een looptijd hebben van zes tot zevenjaar na heden.
Wijziging van deze uitgangspunten kan leiden tot aanpassing van het ondernemingsplan 2014 – 2020.
Pagina 60 van 63
Bijlage 3: Samenwerking met de gemeente Utrechtse Heuvelrug Motieven
Samenwerking met de Gemeente UHR
samenwerking
maatschappij
voor
kennis
motieven
geld/ kosten
en
klant
keuzes
uitvoering
strategische
start voorstel
Ambities,
samenwerking
x
x
x
nee
x
x
nee
x
ja
x
nee
Kan WBVA
Toelichting
dit alleen?
1. maatschappelijk ondernemen en verankeren legitimiteit oplossen problemen rondom het wonen
1
x
leefbaarheid vormgeven cf actuele DTVA
1
x
duurzaamheid en energieconvenant uitvoeren
3
x
x
Vestia oplossen in Leersum
1
x
x
doorstroming
bevorderen,
levensloopbestendig
bouwen voor 1-1,5 modaal e.d. via werkgroep dorpsgericht werken Aedes convenant t.a.v. labelling uitvoeren ihkv energie neutraal Amerongen Onderzoek naar het toekomstig eigendom en beheer van Vestia; onderzoek naar mogelijkheid van een wiijkontwikkelingsmaatschappij
MFC Allemanswaard realiseren
1
x
x
ja
MFC in andere dorpen realiseren
2
x
x
x
x
nee
maatschappelijk vastgoed aankopen, beheren en ontwikkelen
3
x
x
x
x
nee
energieneutraal Amerongen realiseren
2
x
x
x
nee
jaarlijkse aanbieding prestaties aan de gemeente
1
x
x
nee
x
ja
afvoer verkeer naar Bertus Leendersweg aanleggen via burg. Martenslaan doortrekken Overberg en evt. Centrumplan Maarn incl. 2 Marken i.r.t. Trompstaete Professioneel management in alle MFC's in heel UHR door samenwerking conform de drie scenario's; kosten 30 tot 40 mln. euro jaarlijkse inzet geld en middelen door WBVA + Federatie opgeven
2. doelgroepen van beleid bedienen betaalbare woningen leveren voor de dgb lokale woningvraag oplossen van actief woningzoekenden met nieuwbouw
1
x
x
3
x
x
nee
de braakliggende
grondposities van particulieren
bezien nieuwbouw binnen de rode contouren op de Laatste Akker en van Spanje mogelijk maken bestemmingsplannen afstemmen op na- investeringen bibliotheek, apotheek en vitras cmd in Leersum Invulling uitbreiding 50 woningen cf. streekplan en
nieuwbouw Overberg
1
x
x
x
nee
claim project Eindseweg (zo mogelijk) in gezamenlijk
Allemanswaard 2e en 3e fase
2
x
x
x
nee
bouwterrein van Ree herontwikkeling
wonen en werken op bedrijventerreinen realiseren
3
x
x
nee
bedrijventerrein Amerongen Bertus Leendersweg
x
x
overleg afwikkelen .
Bouw technivorm versnellen t.b.v. Somatic ===> versnellen vertrek Somatic naar Allemanswaard onderzoeken van tijdelijke constructies van grond
starters met inkomen 1-1,5 modaal aan een woning helpen
1
x
x
x
nee
1
x
x
x
nee
1
x
x
x
ja
1
x
x
x
x
ja
groei woningbehoefte oost - Utrecht tot en met 2030 oplossen
3
x
x
x
x
nee
leefbaarheidsprojecten uitvoeren
2
x
x
x
nee
woonservicegebieden vormgeven in verschillende dorpskernen
2
x
x
x
nee
gzc verband binnen MFC's realiseren
1
x
x
x
nee
strategisch voorraad beheerplan implementeren
1
x
x
particulieren en andere partners / organisaties voor starters
historische toezeggingen zorg Trompstaete en huur GUHR afwikkelen doorstroming bevorderen specifieke doelgroepen bedienen (asielzoekers, gehandicapten e.d.)
ja
opzegging huur door GUHR,voetpad en lening kopers Trompstaete naar tevredenheid afwikkelen via Allemanswaard; Vestia bezit kan doorstroming versnellen skeave huse in RIJ Overberg realiseren, buurthucht herontwikkeling e.a. i.s.m. Overbergs Belang i.s.m. corporaties en gemeenten naar het noorden toe i.c.m. Woudenberg en Amersfoort kinderboerderij realiseren cf. plan basisscholen eerst Allemanswaard, daarna pas andere kernen GUHR indien van toepassing met GZC in Maarn, Leusden, Achterberg en De Bilt ontwikkeling
toekomstige
vraag
loketfunctie
huur-,
gezamenlijk
monitoren
3. organisatie kan zich ontwikkelen en het personeel kan zich verder ontplooien (gedeelte van) front office uitbesteden w.o. infofunctie MFC
2
x
x
nee
beheer maatschappelijk vastgoed privatiseren
3
x
x
nee
gezamenlijke
zorg-
en
kindertoeslag realiseren met WMO-loket huur, verhuur en onderhoud privatiseren naar ti's incl. bestaande leegstand
4. financiële continuïteit veiligstellen financiering nieuwbouwontwikkeling middels > irr/ >icr /
1
leegstaande woningen inventariseren, aankopen en verhuren
1
startersleningen mogelijk maken
1
x
x
ja deels
x
deels
bestaande borging GUHR ombouwen en uitbouwen t.b.v. vrije sector gedeelte Allemanswaard e.a. Boswijk
incl.
sociale
werkvoorziening
(gehandicapten), e.d. i.s.m. SVn gezamenlijke aanpak t.b.v. Vestia e.a. nieuwbouwprojecten op de UHR
Pagina 61 van 63
Bijlage 4: Verklarende woordenlijst Begrip Aedes Allemanswaard
Omschrijving Overkoepelend orgaan van woningcorporaties; zie ook www.aedesnet.nl MFC in Amerongen bestaande uit onder meer een sporthal, scholen, kinderdagverblijf, bibliotheek, gezondheidscentrum en huisvesting voor starters en senioren
ALV Basiskwaliteit
Algemene ledenvergadering van WBV Amerongen het bezit van WBV Amerongen is in vier kwaliteits- en prijsklassen onderverdeeld: basiskwaliteit, standaard, comfort en luxe. Elke klasse heeft een eigen kwaliteitsnorm en streefhuur. Besluit Beheer Sociale Huursector Een methode om de waarde van het vastgoed te waarderen; de bedrijfswaarde is de contante waarde van de toekomstige opbrengsten minus kosten Belanghebbendenvertegenwoordiging, intern adviserend orgaan Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het CFV houdt financieel toezicht op de woningcorporaties en adviseert hier over de minister van Wonen en Rijksdienst; zie www.cfv.nl Stelsel van regels en afspraken tussen bestuur en toezicht inclusief de maatschappelijke verantwoording daarover Diensten van Algemeen Economisch Belang Doelgroepen van beleid Federatie van corporaties met een hoofdvestiging in de gemeente Utrechtse Heuvelrug: Woningstichting Heuvelrug Wonen, Woningbouwvereniging Maarn en WBV Amerongen Ruut Veenhoven: Geluk is een positieve emotie ervaren in reactie op gebeurtenissen in het leven van mensen. Sommigen echter hanteren de definitie: Tevreden zijn met de huidige levensomstandigheden (Bron: Wikipedia) Gemeente Utrechtse Heuvelrug; zie www.heuvelrug.nl Huurdersplatform, externe overkoepelende organisatie van huurders en geïnteresseerden van MOA (conform Wet overleg huurders verhuurder) Interest-coverage ratio (ICR), of interestdekkingskengetal, geeft aan hoeveel maal een onderneming haar interestlasten verdient.
BBSH Bedrijfswaarde BHV CFV
Corporate Governance DAEB DGB Federatie UHR
Geluk
GUHR HPF ICR Kwaliteitsklassen
Het bezit van WBV Amerongen is in vier kwaliteits- en prijsklassen onderverdeeld: basiskwaliteit, standaard, comfort en luxe. Elke klasse heeft een eigen kwaliteitsnorm en streefhuur.
Maatschappelijk Statutair door de minister van BZK op 14 december 2010 goedgekeurde vereniging tot onderneming Amerongen instandhouding van het maatschappelijk ondernemen, met naast het verbeteren van de volkshuisvesting als doelstelling het oplossen van maatschappelijke problemen rondom het wonen Maatschappelijke Een maatschappelijke onderneming is een nieuwe (nog niet wettelijk vastgelegde) onderneming Nederlandse rechtsvorm voor organisaties met een maatschappelijke doelstelling, die op bedrijfsmatige wijze diensten aanbieden. Voorbeelden van maatschappelijke ondernemingen zijn scholen, ziekenhuizen en woningcorporaties. Marktwaarde Waarde van het vastgoed vrij van huur en gebruik Maximaal redelijke huur Door de minister vastgesteld maximaal huurbedrag op basis van het woningwaarderingssysteem. MFC Multifunctioneel Centrum; in Amerongen: Allemanswaard MGE Maatschappelijk gebonden eigendom MJOP
Meerjarenonderhoudsplanning
Pagina 62 van 63
NHG garantie
Novelle Professionaliteit
Regiecorporatie
Scheefwonen
SVn USP
Vge Vhe Vve WBV Amerongen Welzijn Wonen 4.0
Wonen en Rijksdienst Woningwet WOZ-waarde WSW WWS
De Nationale Hypotheek Garantie is een fonds (waarborgfonds) dat borg staat als een hypotheekgever (degene die het onroerend heeft gekocht) de rente en aflossing van een hypothecaire geldlening niet meer betaalt. Toevoeging door een vakminister aan reeds door de Tweede Kamer aangenomen wetsvoorstel. Het geheel aan activiteiten, gericht op de ontwikkeling van medewerkers, werkprocessen en organisatie, die wordt ondernomen om de strategische doelen van de corporatie te bereiken Regiecorporatie is omschreven in een rapport dat tot stand is gekomen door de samenwerking van een aantal organisaties, dat onafhankelijk van elkaar fundamenteel andere antwoorden zoeken op de vraag; ‘hoe kunnen de bedrijfskosten van corporaties worden beheerst’: zie www.regiecorporatie.nu Een huis, vooral een sociale huurwoning, bewonen waarvan de huur te laag is in verhouding tot het inkomen van de huurder; ook wel: wonen in een huis waarvan de huur te hoog is in verhouding tot het inkomen van de huurder, waardoor te veel aan huurtoeslag uitgekeerd moet worden. Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland Onderzoeksbureau, dat eens in de twee jaar de tevredenheid over de kwaliteit van de dienstverlening, de kwaliteit van de woning en de woonomgeving inventariseert voor de WBV Amerongen Vastgoedeenheid Verhuurbare eenheid Vereniging van eigenaren Maatschappelijke Onderneming Amerongen; in het spraakgebruik Woningbouwvereniging Amerongen Het welbevinden van mensen in lichamelijk en geestelijk opzicht; bron online encyclopedie Het aanbod van diverse woningmarktpartijen, waaronder Aedes, Woonbond en Vereniging Eigen huis aan de minister van Wonen en Rijksdienst, met als doel de woningmarkt weer op gang te brengen. www.aedes.nl Ministerie voor Wonen en Rijksdienst is verantwoordelijk voor het volkshuisvestelijk toezicht op woningcorporaties Woningwet 1901. In het bijzondere die besluiten die zien op de woningcorporaties vanaf artikel 70. Waarde van het vastgoed op basis van de Wet Onroerende Zaken Waarborgfonds sociale woningbouw; borgingsinstituut voor leningen van woningcorporaties; zie ook www.wsw.nl Woningwaarderingssysteem voor het vaststellen van de prijs-kwaliteit van huurwoningen van woningcorporaties
Pagina 63 van 63
