Ondernemingsplan Baston Wonen 2009 - 2012
Investeren in woonkwaliteit
Inhoudsopgave 1
Voorwoord, Baston Wonen zet koers richting 2012
4
2 2.1 2.2 2.3 2.4
Missie, toekomstblik, kernwaarden Missie Toekomstblik Kernwaarden: Eigenzinnigheid Kwaliteit Duurzaamheid Leeswijzer
6 6 7 7 7
3 3.1 3.2 3.3
Externe ontwikkelingen Landelijke ontwikkelingen Landelijk beleid Ontwikkelingen in het werkgebied van Baston Wonen
8 8 10 11
4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8
De koers van Baston Wonen Woonkwaliteit in gewilde buurten en wijken Klantgerichtheid Vastgoedontwikkeling Strategische positionering Communicatie Financiën Organisatieontwikkeling Duurzaamheid en milieu
14 14 14 16 16 17 17 17 17
5
Presteren en evalueren
18
Bijlage A: Geïnterviewde belanghouders
20
3
Baston Wonen zet koers richting 2012
1 Voorwoord Voor u ligt het ‘Ondernemingsplan Baston Wonen 2009-2012’. Met dit plan werpen we als woningcorporatie een blik in de toekomst. Wij vinden het belangrijk om heel bewust een koers te bepalen voor de komende jaren. Dat is ook noodzakelijk, omdat de omgeving waarin we ons als corporatie bewegen de laatste jaren flink is veranderd. Bijvoorbeeld door nieuwe eisen vanuit de overheid en niet in de laatste plaats door de woningmarkt, die aan het kantelen is onder druk van economische omstandigheden. Een ding verandert er niet: Baston Wonen wil ook de komende jaren een actieve rol spelen als verhuurder en ontwikkelaar van woningen en vastgoed. Je kunt alleen maar groei bewerkstelligen als de klant tevreden is. Daarom gaan we onze dienst verlening verder verbeteren door de organisatie nog meer op de klant af te stemmen. Wij denken dat het moment is aangebroken 4
Ondernemingsplan
om de organisatie nieuw elan te geven. Na de fusie van enkele jaren geleden is er veel gebeurd. Twee verschillende organisaties zijn nagenoeg vlekkeloos in elkaar geschoven. We functioneren sindsdien als eenheid. Kijkend naar het toenemend aantal (grote) projecten dat de komende jaren op ons af komt, moeten er nu volgende stappen worden gezet. We transformeren onze organisatie daarom, met als ultieme doel de klantgerichtheid verder te versterken. Om Baston Wonen nog nadrukkelijker op de Zevenaarse kaart te zetten als toegankelijke, alerte, eigentijdse, betrokken en transparante organisatie! René Weurding, directeur bestuurder Ton te Riele, manager bedrijfsvoering
‘Wij vinden het belangrijk om heel bewust een koers te bepalen voor de komende jaren’
‘We denken dat het moment is aangebroken om de organisatie nieuw elan te geven’
5
Missie, toekomstblik, kernwaarden
2 2.1
Missie
Baston Wonen is een betrouwbare woningcorporatie die met behulpzame en betrokken medewerkers het wonen faciliteert; daarmee maatschappelijk rendement realiseert, zodat klanten tevreden woonconsumenten worden. Vanuit deze missie zetten we ons in de komende jaren in voor voldoende beschikbaarheid van betaalbare en goede woningen, in een omgeving met de juiste voorzieningen voor bewoners. Wij willen daarin investeren, in samenspel met bewoners, belanghouders en partners.
6
Ondernemingsplan
‘Baston Wonen investeert in woonkwaliteit’
2.2
Toekomstblik
In de periode dat we het eerste Baston Ondernemingsplan schreven in 2005 en nu, is een aantal bakens in de corporatiebranche verzet. De landelijke politiek is nieuwe financiële eisen gaan stellen en heeft het speelveld van corporaties beperkt. De woningmarkt is aan het kantelen onder druk van de veranderende economische omstandigheden. De “prop” in de woningbouwproductie is aan het verdwijnen. En niet in de laatste plaats zijn milieu en duurzaamheid serieuze maatschappelijke thema’s geworden. Voor de volkshuisvesting in Zevenaar en voor Baston, betekenen deze veranderingen dat er nieuwe antwoorden en oplossingen nodig zijn voor de woonopgaven in de gemeente Zevenaar. Waar het in onze ogen om gaat is dat woningen en voorzieningen in de woonwijken en woonkernen van de gemeente Zevenaar, kwaliteit hebben, betaalbaar blijven en duurzaam zijn. Dat vraagt om een gezamenlijke inspanning van Baston met de gemeente, de bewoners en andere belangrijke belanghouders. We willen bereiken dat bewoners en woningzoekenden over ruime mogelijkheden beschikken om in de gemeente Zevenaar wooncarrière te maken, dat onze dienstverlening klantgericht is en dat we samen met belanghouders zorgen voor een aantrekkelijke (en wervende) woongemeente.
situatie. Dat is waar we onze eigen visie op hebben en ons voor inzetten. Dat doen we samen met bewoners, belanghouders en partners in de gemeente Zevenaar en in De Liemers. Kwaliteit Realiseren van woningbouw en huisvesten van mensen en organisaties, doen we niet voor het gewin maar om de samenleving meer kwaliteit en kleur te geven. We zijn ervan overtuigd dat investeren in kwaliteit van onze producten en diensten, positieve effecten heeft op de zelfontplooiing en het samen leven van mensen. Kwaliteit verdient zichzelf terug. Duurzaamheid Van de aarde is er maar één en ieder mens is uniek. Zowel in de producten en diensten die we leveren als in de relaties die we onderhouden vinden we duurzaamheid daarom belangrijk. We willen betrouwbaar zijn in de relatie naar onze klanten, belanghouders en partners. We streven naar afspraken en oplossingen die stand houden.
Met bestaande aanpakken en middelen kunnen we samen veel bereiken. Maar door onze organisatie verder te ontwikkelen en met onze partners (soms) nieuwe wegen in te slaan, kunnen we meer.
2.3
Kernwaarden:
Eigenzinnigheid Kwaliteit Duurzaamheid
In de drie jaar dat Baston Wonen bestaat is het een vertrouwde naam geworden in Zevenaar. Daar zijn we trots op. We worden gezien als een eigenzinnige en betrouwbare woningcorporatie. Zo ervaren onze klanten dat en zo hebben we dat teruggehoord in gesprekken met belanghouders. Tegelijkertijd zien we dat woonbehoeften van onze klanten veranderen en dat onze belanghouders met nieuwe vragen en verwachtingen naar ons toekomen. Dat vraagt naar de toekomst toe hernieuwde inzet van onze organisatie. Kernwaarden van waaruit wij dat willen doen zijn eigenzinnigheid, kwaliteit en duurzaamheid.
2.4
Leeswijzer
Na een schets van de belangrijkste ontwikkelingen in onze omgeving, werken we onze missie en visie concreet uit in de koers van Baston Wonen. Daar benoemen we de kernthema’s die belangrijk zijn in deze ondernemingsplanperiode en geven daarbij aan welke effecten we willen bereiken en welke keuzes we maken.
Eigenzinnigheid Mogelijkheden zien, oplossingen voor woonvraagstukken mogelijk maken, kijken wat kan en wat werkt vanuit de lokale 7
Externe ontwikkelingen
3 3.1
Landelijke ontwikkelingen
Woonvoorkeuren veranderen Demografische ontwikkelingen leiden in de komende decennia tot een krimpende bevolking en veranderingen in de huishoudenssamenstelling. Een toename vindt plaats van het aandeel 65+ huishoudens van 14% in 2000 naar 20% in 2020. Het aantal eenpersoonshuishoudens groeit sterk. Welvaart- en economische ontwikkelingen Er was in de afgelopen jaren sprake van economische groei en een toenemende voorkeur voor koopwoningen bij een lage hypotheekrente. Nu is er een terughoudend consumenten vertrouwen mede door problemen op de financiële markten. Structurele ontwikkeling is dat de vermogenspositie van oudere huishoudens groeit. Daarnaast zien we ook dat de arbeidsmarktpositie van geschoolde jongeren sterker wordt.
8
Ondernemingsplan
Woningmarkt op slot Voor starters en huishoudens met een lager inkomen zijn de keuzemogelijkheden op de huidige woningmarkt gering. Er is door tal van factoren een onevenwichtigheid in het woningaanbod en de woningvraag. In de koopsector blijven prijzen hoog en stagneert de doorstroming. In de huursector is sprake van een te klein woningaanbod. Er is onvoldoende relatie tussen de samenstelling van bestaande voorraad en verandering van de vraag enerzijds, en het nieuwbouwbeleid anderzijds. Fiscaal is er nog steeds sprake van ongelijke behandeling van huurders en kopers, waar in ieder geval het huidige kabinet niet op gaat ingrijpen. Rijksbeleid: marktwerking en toenemende verantwoordelijkheid bij gemeenten, burgers en maatschappelijke instellingen De Rijksoverheid gaat verder met stimuleren van marktwerking en overdragen van bevoegdheden en financiële verantwoordelijkheden naar gemeenten, burgers en maatschappelijke instellingen
‘Arbeidsmarkt van geschoolde jongeren wordt sterker’ 9
‘Eigenzinnigheid, kwaliteit en duurzaamheid’ zoals scholen en zorg- en welzijnsinstellingen. De verantwoordelijkheid en het risico voor maatschappelijke voorzieningen, zoals scholen en ziekenhuizen, en voor de uitvoering van sociale regelingen zoals de Wet Werk en Bijstand en de Wet op de Maatschappelijke Ondersteuning, komen daarmee steeds sterker bij gemeenten en bij individuele burgers te liggen. Effecten van marktwerking Toenemende marktwerking leidt ertoe dat commerciële bedrijven meer kansen en mogelijkheden krijgen in de (tot voor kort afgeschermde) publieke sector, maar dat er ook gaten vallen in de publieke dienstverlening die soms niet worden opgevuld. Dan komt het aan op alert reageren door lokale organisaties, zelfredzaamheid van burgers en op acceptatie dat het sociale vangnet grotere mazen kent dan voorheen.
3.2
Landelijk beleid
Wonen, Wijken en Integratie In veertig aandachtswijken in grote steden, zijn volgens het kabinet de leefbaarheids- en integratieproblemen dermate groot geworden dat er gekozen is voor het opzetten van een investeringsprogramma voor de komende tien jaar. De finan ciering moet met name komen van de corporatiebranche en ook van desbetreffende gemeenten.
10
Ondernemingsplan
Antwoord aan de samenleving In “Het antwoord aan de samenleving”, heeft de corporatie branche in 2007 aangegeven partner te willen zijn voor burgers en de overheid om te investeren in de kwaliteit van de samen leving. Belangrijke thema’s zijn: Wijk- en buurtaanpak. Meer investeringen in achterstandswijken met en voor bewoners. Betaalbaarheid. Borgen dat er in de toekomst voldoende goede en betaalbare huurwoningen beschikbaar blijven. Energiebesparing. Een bijdrage leveren aan duurzaamheid en verminderen van energielasten van huurders. Bijzondere doelgroepen. Gerichte investeringen in (tijdelijke) huisvesting en begeleiding van bijzondere doelgroepen. Bouwproductie. Versnellen en vergroten van de woningbouwproductie door corporaties. Onderhandelaarsakkoord en fiscalisering corporatiebranche Het kabinet en de corporatiebranche hebben over “Het antwoord aan de samenleving” in september 2007 een onder handelaarsakkoord getekend waarin de corporaties voor de komende tien jaar 2,5 miljard euro extra inzetten voor de aanpak van de veertig aandachtswijken, 250 miljoen euro per jaar. Bijna gelijktijdig heeft het kabinet eenzijdig besloten corporaties jaarlijks structureel met 500 miljoen euro te gaan belasten. Effect hiervan is dat bij corporaties onzekerheid is ontstaan over het vermogen dat zij in de toekomst kunnen investeren in woonkwaliteit. Een aantal corporaties dreigt uit het
corporatiebestel te stappen, anderen stellen hun investeringsprogramma’s bij. Beter (t)huis in de buurt Het kabinet wil dat ouderen zo lang mogelijk in hun wijk kunnen blijven wonen. Daarvoor is meer variatie aan woningen nodig. Ook moeten er servicepunten voor welzijn en zorg komen. Het kabinet wil dat ouderen en mensen met beperkingen zelfstandig in hun wijk kunnen blijven wonen en thuis zorg op maat kunnen ontvangen. Zij kunnen daardoor langer meedoen in de maatschappij. Dit streven geldt ook voor mensen die zware zorg nodig hebben, zoals dementerenden. Gestreefd wordt naar: 1. Een samenhangende aanpak voor wonen, zorg en welzijn en gemeentelijke regie op lokaal niveau; 2. Voldoende geschikte woningen en variatie in aanbod. Zo moeten er tussen 2006 en 2015 landelijk 406.000 nultredenwoningen bij komen; 3. Zorg en ondersteuning op maat. Mensen moeten bijvoorbeeld in beginsel overal in Nederland thuis 24-uurszorg kunnen krijgen; 4. Generatiebestendige wijken en woonomgeving. Hiervoor zijn onder meer voorzieningen nodig, zoals winkels, ont moetingsruimtes en servicepunten. Hervorming van het landelijke woonbeleid Al langere tijd hebben velen moeite een passende en betaalbare woning te vinden. Om die problemen aan te pakken is volgens de VROM-raad een integrale en structurele hervorming van het woonbeleid nodig1. De VROM-raad wil dat er meer keuzemogelijkheden op de woningmarkt komen voor burgers. Dit vergt een meer neutrale behandeling van huren en kopen, een actiever aanbodbeleid en een meer gerichte ondersteuning van de vraag. Dit laatste is mogelijk door een woontoeslag voor huren én kopen voor lagere inkomensgroepen te ontwikkelen. De hypotheek renteaftrek, het eigenwoningforfait en de overdrachtsbelasting kunnen dan stapsgewijs afgebouwd worden. In deze regeerperiode tot februari 2010 wil het huidige kabinet echter geen beleidswijzigingen doorvoeren. Wel is aan de SER gevraagd begin 2009 een advies uit te brengen over het toekomstige woonbeleid.
3.3
ntwikkelingen in het werkgebied van O Baston Wonen
veel werkgelegenheid in de bouwnijverheid, logistiek en industrie. Er wonen relatief veel forensen die werken in de regio Arnhem. De plannen om de A15 door te trekken naar de A12 maakt de verbinding naar de Betuwe en de regio Nijmegen sterker. Dit zal effect hebben op de woningmarkt en de Liemers nieuwe kansen bieden. Aandeel sociale huursector Na een daling van het marktaandeel sociale woningbouw rond de eeuwwisseling, neemt dat aandeel in de woningbouw programma’s nu weer toe. Er bestaan verschillen tussen het aandeel van de woningcorporaties in de totale woningvoorraad per gemeente. In de stedelijke gemeentes Arnhem en Nijmegen bezitten de woningcorporaties meer dan 40% van alle woningen. Baston is met haar 4000 huurwoningen, variërend van grondgebonden woningen tot appartementen, een grote woningaanbieder in de gemeente Zevenaar en bezit daarmee 30% van alle woningen. Kwantitatieve ontwikkeling van de vraag De bevolkingsgroei in de provincie Gelderland neemt nog steeds toe. Er ontstaan in de komende jaren grotere regionale verschillen. In de Stadsregio Arnhem-Nijmegen was de groei in de afgelopen jaren met 3,2% een tiende boven de gemiddelde Gelderse groei. De Achterhoek krijgt met een bevolkingsafname te maken. De Liemers krijgt te maken met een afvlakkende groei en vervolgens ook een bevolkingskrimp. Binnen De Liemers blijft de bevolking van Zevenaar wel groeien als gevolg van haar regionale opvangtaak en de woningbouw. Het huidige inwoneraantal ligt op dit moment boven de 30.000. Doordat de gemiddelde huishoudensgrootte in Gelderland gaat dalen van 2,4 naar 2,2 personen in 20252 neemt de vraag naar zelfstandige woningen toe. Dat geldt ook voor Zevenaar. Hierbij zal het aantal eenpersoonshuishoudens toenemen en het aantal meerpersoonhuishoudens dalen. De prognose is dat in 2025 37% van de huishoudens in Zevenaar uit eenpersoonshuishoudens zal bestaan3.
1
Zie “Tijd voor keuzes. Perspectief op een woning markt in balans” van de VROM-raad, 17 oktober 2007.
2
Provincie Gelderland, Wonen in Gelderland, 2007
3
CBS, 2008.
4
Provincie Gelderland, Woonvisie Provincie Gelderland, 2003
Het aandeel ouderen is aan het stijgen, terwijl het aandeel jongeren aan het dalen is. De vraag naar ouderenwoningen binnen de Stadsregio verschilt per gemeente, maar stijgt over het algemeen overal4.
Ruimte en economie Ons werkgebied is de Liemers, waarbij we de gemeente Zevenaar als onze thuismarkt beschouwen. De Liemers kent nog steeds 11
‘Senioren worden steeds vitaler’ Volgens het CBS ziet de prognose voor Zevenaar tot en met 2025 er als volgt uit:
Leeftijd/jaar 0-20 20-60 60-ouder
2008
2015
2025
7.132 16.918 7.677
6.379 16.256 9.104
5.799 15.611 10.288
De stijging van het aantal 60-plussers zal de vraag naar ouderen- en levensloopbestendige woningen flink doen stijgen. Kwalitatieve vraag Woonwensen en woonbehoeften worden sterk bepaald door de levensfase van mensen en staan onder invloed van hun welzijn, gezondheid en financiële positie. Het Sociaal en Cultureel Planbureau onderzoekt woonwensen en woonbehoeften en schetst naar de toekomst toe een aantal ontwikkelingen5. De individualisering neemt verder toe, evenals de groei van het aantal tweeverdieners en de toename van het thuiswerken. Hierdoor neemt de behoefte aan ruimte in de woning verder toe. Dat geldt overigens ook voor senioren die niet meer aan het actieve arbeidsproces deelnemen, maar wel steeds vitaler en mondiger worden. Voorzieningenniveau kleine kernen Op dit moment bieden kleine kernen nog weinig senioren woningen en bijbehorende voorzieningen. Ouderen voelen zich vaak gedwongen om naar de stad te verhuizen, aangezien daar meer voorzieningen aanwezig zijn. Ouderen zijn echter relatief honkvast en zouden graag in hun eigen dorp willen blijven. Daar zijn investeringen voor nodig vanuit meerdere partijen, waaronder de overheid, instellingen en ondernemers. Huisvesting starters Doordat de woningmarkt op slot zit ondervinden veel starters problemen bij het vinden van een voor hen betaalbare en geschikte woning. Toename van het woningaanbod zal de doorstroming bevorderen en ertoe leiden dat de positie van starters op de woningmarkt in de Liemers en Zevenaar verbetert. In veel 12
Ondernemingsplan
gemeenten worden extra maatregelen overwogen of ingevoerd zoals labelen van starterswoningen en startersleningen. Ontwikkeling van het aanbod De woningvoorraad in Gelderland is de afgelopen jaren gestegen van 746.800 woningen in 2000 naar 789.604 woningen op 1 januari 2007. In Zevenaar is de jaarlijkse groei van de woningvoorraad sinds 2000 gemiddeld 0,8%. In 2007 waren er in de gemeente Zevenaar 13.421 wooneenheden. Over het algemeen bestaat het woningaanbod in Gelderland voor 60% uit koopwoningen. Arnhem en Nijmegen vallen hier buiten, zij hebben vrij veel huurwoningen in hun woningvoorraad, namelijk 60%. Elk jaar worden er in de provincie meer koopwoningen dan huurwoningen gebouwd6. Dit sluit redelijk aan op de vraag, aangezien volgens het ministerie van Wijken, Wonen en Integratie 56% van de woningzoekers in de Stadsregio op zoek zijn naar een koopwoning en 44% naar een huurwoning7. Uit de lopende projecten van Baston blijkt dat we een goede mix tussen koop- en huurwoningen aanbieden.
zitten in de gemeente Doesburg in de komende jaren nog tientallen nieuwbouwwoningen per jaar in de pijplijn. Het harde bouwprogramma van de gemeente Rijnwaarden voorziet in de bouw van meer dan 500 woningen tot en met 2012. In de gemeente Didam worden, als het aan de plannenmakers ligt, in de komende jaren 50 tot 100 woningen per jaar gerealiseerd. Woningbouwprogramma Baston Wonen In het huidige woningbouwprogramma van Baston Wonen is een jaarlijkse woningbouwproductie van 250 woningen voorzien tot en met 2012. Daarin gaan we een mix van huur- en koopwoningen realiseren, zowel grondgebonden als appartementen. Concurrentie en samenwerking op de locatiemarkt Terwijl de geprogrammeerde woningbouw in de komende jaren al aanzienlijk is constateren we dat de concurrentie op de locatiemarkt in de regio niet afneemt. Ontwikkellocaties voor woningbouw zijn schaars en afzet- en kostenrisico’s van woningbouw nemen toe. In de vastgoedkolom worden daarom vaker allianties gesloten tussen verschillende partijen om ontwikkellocaties te verwerven en te kunnen ontwikkelen. Omdat de eindgebruiker, huurder of koper, altijd de rekening moet betalen is het uit volkshuisvestingsoogpunt belangrijk voor ons om in een vroegtijdig stadium betrokken te zijn bij het ontwikkelen van goede locaties. We zoeken daarin afstemming met de gemeente.
Woningbouwprogramma’s In de jaren zeventig en tachtig is veel woningbouw gepleegd in de Liemers, met een belangrijke opvangfunctie voor Arnhem. In de jaren daarna was er sprake van stagnatie in de woningbouwaantallen. In de komende jaren neemt de woningbouw weer behoorlijk toe. Bestuurlijk is in de Stadsregio Arnhem-Nijmegen als algemene doelstelling geformuleerd voor iedere (toekomstige) inwoner een juiste woning beschikbaar te hebben met betrekking tot prijs, eigendomssituatie, aard, type en locatie. Tot 2010 wil men daarom geen beperkingen stellen aan het aantal te bouwen woningen8. In Zevenaar is de ontwikkeling van Groot Holthuizen (1500 woningen) in gang gezet. De woningbouwplannen in ArnhemZuid (Schuytgraaf) gaan uit van de bouw van 6250 woningen tot en met in 2012. In Nijmegen betekenen bouwplannen met de Waalsprong, een toevoeging van ongeveer 2650 woningen. In de gemeente Duiven is een jaarlijkse woningbouwpotentie tot en met 2014 berekend van ongeveer 180 tot 190 woningen per jaar. In de forse woninguitbreiding aan het Mauritsveld
Analyse Het woningaanbod in de komende jaren stijgt, zowel in de stadsregio als in Zevenaar dat een regionale opvangfunctie heeft. Of de woningmarkt dit allemaal soepel zal absorberen is niet zeker. Timing en een goede prijs/kwaliteitsverhouding van de nieuwbouw zijn belangrijke succesfactoren. De ontsluiting, ligging en kwaliteit van de woningbouwlocatie speelt een grote rol van betekenis. Zeker voor de sterk groeiende groep 60-plussers die relatief honkvast is. Baston Wonen wil daarom in en bij bestaande buurten en wijken inspelen op de veranderende woonbehoefte van deze groep. Beschikbaarheid en toegankelijkheid van zorg- en winkelvoorzieningen zijn daarbij succesfactoren, evenals het samenspel met bewoners, de gemeente en partners. Door geschikt woningaanbod voor 60-plussers te creëren komen meer eengezinswoningen vrij voor starters en huishoudens die naar een eengezinswoning willen doorstromen.
5
Sociaal en Cultureel Planbureau, Sociaal en Cultureel Rapport 2004
6
Provincie Gelderland, Wonen in Gelderland, 2007
7
Ministerie van VROM, Wonen op een rijtje in Noord-Oost, 2007
8
Stadsregio ArnhemNijmegen, De Vastgoed rapportage, 2007
13
De koers van Baston Wonen
4 De koers van Baston Wonen in de periode tot en met 2012 is opgebouwd uit acht kernthema’s. We vertellen per kernthema welke effecten we willen bereiken en wat de keuzes zijn die we maken.
4.1
Woonkwaliteit in gewilde buurten en wijken
Baston Wonen staat bekend als verhuurder van betaalbare en goede woningen in de gemeente Zevenaar. Daarmee leveren we een bijdrage aan de leefbaarheid in de gemeente Zevenaar. Maar woningen verhuren of soms verkopen, staat voor ons niet op zichzelf. Daarom gaan we ons meer richten op de kwaliteit van buurten en wijken. De kwaliteit van de woonomgeving, wie je buren zijn, hoe mensen met elkaar omgaan en welke voor zieningen voorhanden zijn, is belangrijk. Daarom streven we naar woningen in buurten en wijken waar voldoende voorzieningen zijn. We streven naar gewilde wijken, waar bewoners als 14
Ondernemingsplan
consument kunnen kiezen uit een aantrekkelijk woningaanbod en aantrekkelijke woonmilieus. Waar bewoners en belanghouders baat hebben bij waardeontwikkeling en prettig samenleven. Om gewilde wijken te realiseren en te behouden, willen we een actieve rol spelen als verhuurder en ontwikkelaar van woningen en (maatschappelijk) vastgoed. Daar hebben we een resultaatgerichte organisatie en financieel solide basis voor nodig.
4.2
Klantgerichtheid
Ondanks een afname van keuzemogelijkheden in de huidige woningmarkt, neemt de wens en behoefte van mensen om zelf keuzes te kunnen maken toe. Bijvoorbeeld als het gaat om de woonplek, de woninginrichting en het woningtype. Ook worden hogere eisen gesteld aan de kwaliteit en snelheid van dienstverlening. Dit betekent voor Baston Wonen dat een voortdurende
‘We gaan ons meer richten op de kwaliteit van buurten en wijken’
15
‘We willen zowel de strategische communicatie als de projectcommunicatie verbeteren’ actualisatie van het woningaanbod en woondiensten nood zakelijk is. We willen bereiken dat er nog meer tevreden klanten komen en dat klanten minimaal een 7 geven voor onze dienstverlening. We willen betrouwbare kwaliteit aan klanten leveren. Dit willen we bereiken door een begin te maken met een front-/back-office organisatieopzet in 2009. We gaan integrale dienstverlening aan klanten organiseren. We streven in 2010 naar het behalen van het KWH Huurlabel.
4.3
Vastgoedontwikkeling
Samen investeren in kwaliteit betekent voor ons vastgoed ontwikkelen voor de echte vraag en de echte behoefte. Daar heb je een solide marktpositie voor nodig en inzicht in de actuele vraagontwikkeling. In de komende periode willen we een actueel inzicht in de vraagkant krijgen, streven we naar het versterken van ons marktaandeel en streven we naar intensivering van de samenwerking met de gemeente en marktpartijen. Doelstellingen zijn: Actualisatie van het inzicht in de subregionale marktvraag in 2009. Samenwerking met partners in vastgoedketen versterken in de initiatief en definitiefase, onder andere in ontwikkel combinaties. 16
Ondernemingsplan
Vaststellen van rendementseisen in nieuwbouwprojecten in 2009 (naar segmenten en afhankelijk van risicoprofiel en maatschappelijke doelstelling) om slagvaardig te kunnen acquireren en opereren. Opstellen Strategisch Vastgoed Beleid in 2009 afgerond.
4.4 Strategische positionering Als gevolg van de fusie hebben we in de afgelopen jaren veel energie gestopt in de integratie van ons bedrijf. Dat heeft ons veel gebracht. Nu is de tijd gekomen om buiten weer harder aan de weg te timmeren. We willen: Meer investeren in strategisch partnerschap van de gemeente Zevenaar. Actiever worden in het netwerk, ook buiten Zevenaar. Bekend staan als partner in integrale gebiedsontwikkeling. Doelstelling is dat we weer meer tijd inzetten vanuit het management in externe overleggen. Ook gaan we zelf meer de publiciteit opzoeken als er onderwerpen zijn die van belang zijn voor de woonkwaliteit in Zevenaar en De Liemers. We gaan daarom ook meer investeren in strategische communicatie en in het hernieuwen van contacten binnen De Liemers (gemeenten en corporaties).
4.5
Communicatie
Met bewoners, belanghouders en partners wil Baston Wonen op een open, communicatieve en actieve manier omgaan. Communicatie krijgt in de komende jaren daarom bedrijfsbreed meer aandacht. In de eerste helft van 2009 gaan we de personele inzet op communicatie structureel uitbreiden. Tevens stellen we in 2009 een communicatiebeleidsplan op dat zowel op de interne als externe communicatie is gericht. Concreet punten daarin zijn dat we jaarlijks een belanghoudersbijeenkomst gaan organiseren. Verder willen we behalve de strategische communicatie ook de projectcommunicatie verbeteren.
4.6 Financiën Baston Wonen wil een solide maatschappelijke investeerder zijn en blijven, hoe groot de landelijk gecreëerde onzekerheid over de inzet van het corporatievermogen ook mag worden. Door een actief aan- en verkoopbeleid te voeren in de komende jaren, maken we investeringen mogelijk die nodig zijn in Zevenaar en De Liemers. We gaan in deze ondernemingsplanperiode zo’n 200 miljoen euro investeren in woningbouw. We blijven werken vanuit een jaarlijks sluitende begroting. In 2010 actualiseren we ons huidige financiële beleid.
4.7
Organisatieontwikkeling
Na de fusie is de organisatie goed als eenheid gaan functioneren. Beproefde werkwijzen en methoden zijn voortgezet waardoor we een solide bedrijf zijn geworden. Kijkend naar het toenemend aantal vastgoedprojecten en de wil en noodzaak om de klant gerichtheid te versterken, is in de komende periode een transformatie nodig van de organisatie. We gaan de organisatie transformeren van een functiegerichte organisatie naar een resultaatgerichte organisatie, en nemen daarbij het front-office back-office model als uitgangspunt. Wat Baston Wonen wil zijn is: Toegankelijk: korte lijnen binnen de organisatie voor klanten en externen. Alert: snel kunnen reageren op ontwikkelingen in de markt. Eigentijds: eenvoudig, duidelijk, met de tijd mee. Niet te ver vooruit lopen, maar elk jaar een stap. Transparant, zowel intern als extern.
Betrokken: betrokken medewerkers die trots zijn op hun bedrijf. Betrouwbaar,duurzaam en gedegen. Baston Wonen werkt in deze ondernemingsplanperiode daarom aan: Vernieuwing van organisatiestructuur op basis van het frontoffice back-office model voor een optimale dienstverlening aan klanten. Het transformatietraject dat daarvoor nodig is voeren we stap voor stap uit, te beginnen in 2009. En we voeren dat uit met de huidige managers en medewerkers. We faciliteren hen om de transformatie mee te kunnen maken. We voeren tijdens de transformatie het concept van resultaatverantwoordelijke teams in (in plaats van functiegerichte teams).
4.8 Duurzaamheid en milieu Duurzaam omgaan met natuurlijke hulpbronnen zoals fossiele brandstoffen, bouw- en onderhoudsmaterialen is niet alleen goed voor het leefmilieu op de aarde, maar ook voor de woonlasten, en in het bijzonder de energielasten van onze bewoners. In “Het antwoord aan de samenleving” heeft de corporatiebranche zijn verantwoordelijkheid genomen voor verlaging van het energieverbruik en verduurzaming van de bedrijfsvoering. Hierdoor kan de CO2 uitstoot, die in ons land voor 18% wordt veroorzaakt door huishoudens, worden verminderd. Baston Wonen staat achter dit streven, en gaat daarom zijn huidige milieubeleidsplan bijstellen. We streven naar verbetering van de energieprestatie van ons woningbezit. Gemiddeld is het energielabel van ons totale woningbezit nu nog een D. Dit willen we in vier jaar verbeteren naar een gemiddelde van C. Bij nieuwbouw willen we waar mogelijk het gebruik van duurzame bouwmaterialen voorschrijven, waarbij wel een goede balans met de betaalbaarheid behouden moet blijven. Tot slot streven we naar vergroting van het aantal levensloopbestendige woningen. Dat is niet alleen prettiger voor bewoners, maar betekent ook dat niet achteraf vaak dure bouwkundige ingrepen nodig zijn. Mits de kwaliteit goed is, verlengt het ook de exploitatieduur van dezelfde woning.
17
Presteren en evalueren
5 Investeren in woonkwaliteit houdt in dat we naar onze belanghouders transparant zijn over de effecten die we in de komende jaren willen bereiken, de keuzes die we maken en doelen die we ons stellen. Het houdt ook in dat we transparant willen zijn over de prestaties die in de komende jaren geleverd worden. Of we de doelstellingen uit dit ondernemingsplan halen en of belanghouders kunnen zien en afmeten in hoeverre we slagen in het realiseren van ons missie. Daarom nemen we ons voor dit Ondernemingsplan en het jaarplan dat hierop gebaseerd is, jaarlijks met de voornaamste belanghouders te bespreken en te evalueren. Dan weten we of we nog steeds op koers zitten, kunnen we bijsturen indien gewenst en is er ook gelegenheid om uit te wisselen wat zich aan de horizon allemaal aftekent. Ondernemingsplanning is immers niets anders dan je voorbereiden op de meest waarschijnlijke toekomst. Dat is de basis voor investeren in woonkwaliteit.
18
Ondernemingsplan
‘We maken keuzes en stellen doelen’
19
Bijlage A Geïnterviewde belanghouders
20
Ondernemingsplan
de heer drs. J.A. de Ruiter
Burgemeester gemeente Zevenaar
mevrouw J.G. van Norel
Wethouder gemeente Zevenaar
de heer ing. F. Th. M. Verkerk
Algemeen Directeur Verkerk Holding
de heer L.J.M. van Paassen MBA
Directievoorzitter Rabobank LiemersePoort
de heer W.B.J. ten Westeneind MMI
Raad van Bestuur Diafaan
mevrouw ir. M. Vennegoor
Directeur Stichting Welzijn Ouderen Zevenaar
de heer ing. H. Esselink
Directeur-bestuurder Woonservice IJsselland
21
Colofon
Tekst Woonlab, Arnhem Fotografie Baston Wonen, aangevuld met stockfotografie Concept, vormgeving en realisatie Bureau idé bv, Tiel Oplage 100 Uitgave Februari 2009
22
Ondernemingsplan
Baston Wonen Mercurion 20 6903 PZ Zevenaar Postbus 54 6900 AB Zevenaar Tel: 0316 - 58 03 58 Fax: 0316 - 52 38 30
[email protected] www.baston.nl
