Hart voor goed wonen Ondernemingsplan
2014 2017
Huis & Erf
Inhoud
einddoel
Einddoel
3
Inleiding
4
1. Hart voor de omgeving 2. Hart voor wonen als strategische koers voor de komende jaren
Breed inzetbaar Multidisciplinair Flexibele omvang
6
Aanspreekbaar Weinig regels en kaders Samenwerken
- Hart voor goed wonen - Hart voor de klant - Hart voor de maatschappij - Hart voor een duurzame toekomst - Hart voor een efficiënte organisatie
Colofon
2
Klantgericht
Flexibiliteit
8
Huis & Erf 2.0
- Missie 8 - Identiteit 8 - Kernwaarden 9 - Taken en rollen 10 - Organisatie 11
3. Onze vijf themalijnen
Proactief
Innoverend
Mens gericht
Innovatie gericht
Interne focus
12 14 18 22 26 30 34
Professionaliteit
Externe focus Beheers gericht
Resultaat gericht
Huis & Erf 1.0
Beheersing
3
Inleiding Met het ondernemingsplan 2014-2017 slaat Huis & Erf een nieuwe weg in. Het ondernemingsplan geeft duidelijke richting aan de focus die Huis & Erf aanbrengt in de komende jaren. Steeds duidelijker wordt waar Huis & Erf, in een veranderende omgeving, voor staat. Wat haar ambities zijn en welke keuzes daarbij passen. Huis & Erf richt zich op de onderwerpen die aan wonen gerelateerd zijn en houdt zich steeds voor ogen dat ze de schoenmaker moet worden die bij de leest moet blijven! Daarbij willen we wel alle kansen benutten. Het gaat ons om de goede kwaliteit van onze betaalbare woningen, aandacht voor zorg en vergrijzing, aandacht voor duurzaamheid en energiebesparing, tevreden huurders en de leefbaarheid rondom de woningen en in bredere zin in de wijken. De context van de woningcorporaties is sterk veranderd. Dit vraagt van medewerkers die in een andere context zijn opgegroeid een beroep op transformatievermogen. We zetten ons met hart en ziel in en laten ons hart spreken om dit voor onze klanten en de maatschappij te bereiken. En daar maken we ons hard voor. Niet voor niets formuleert Huis & Erf binnen dit ondernemingsplan haar identiteit als maatschappijgedreven en klantgericht en onze kernwaarden Trots, Realisme en Samen! Het geeft onze ambitie weer, we moeten steeds meer open staan voor wat er buiten speelt. Zo halen we informatie van buiten naar binnen. Samen met onze partners maken wij afspraken. Over welke opgave bij wie past en wie, wat voor zijn rekening kan en gaat nemen. De gekozen opgave is voor Huis & Erf leidend. Met een kleine harde kern van gepassioneerde medewerkers, die flexibel inzetbaar zijn en hoge kwaliteit brengen en bereid zijn zich te blijven ontwikkelen, gaan wij daar invulling aan geven. Deze zelfde harde kern van vaste medewerkers gaat opdracht geven aan flexibele medewerkers die wij kunnen afroepen als de werkdruk daar om vraagt. Zo geven we effectief & efficiënt antwoord op de vragen die ons bereiken. In 2012 zijn we begonnen met het ondernemingsplan. In het voorjaar van 2013 hebben we de keuzes gemaakt en de richting bepaald. In deze periode is de omgeving van Huis & Erf sterk veranderd. De overheidsmaatregelen, waaronder de geïntroduceerde verhuurdersheffing, maken dat de keuzes voor het aanbrengen van meer focus rondom de gestelde ambitie, de doelgroepafbakening en rondom het nog efficiënter werken heel nadrukkelijk gemaakt zijn. Huis & Erf is zich er, gelijk alle andere woningcorporaties, sterk van bewust dat ze haar financiële positie en risicoprofiel nu en in de komende jaren nog sterker zal moeten bewaken. En dat willen we ook graag. De continuïteit op langere termijn waarborgen voor onze doelgroep zien we als onze opgave. We zullen scherpere keuzes moeten maken en efficiënter moeten werken om onze doelgroepen te kunnen
4
blijven bedienen. Onze opgave is bepalend en waar gestelde kaders knellen, zoeken we oplossingen. We zullen hard op de bedrijfsvoering moeten zijn om ons maatschappelijk hart te kunnen laten spreken. Op deze filosofie zijn de genoemde richting en keuzes binnen dit ondernemingsplan geënt. Huis & Erf is een middelgrote corporatie met haar volkshuisvestelijk werkgebied, statutair gezien, in de gemeenten Schijndel, Den Bosch, Vught, Haaren, Boxtel, Heusden en Sint-Michielsgestel. Feitelijk zijn we op dit moment werkzaam in Schijndel, Vught en Sint-Michielsgestel. De organisatie kent een verenigingsstructuur. Huis & Erf staat, vanuit de historie, bekend om haar hoge ambitie. Met dit ondernemingsplan is dat niet minder. We blijven denken in mogelijkheden en kansen en niet in de belemmeringen die er zijn. We zetten de komende jaren verder in op samenwerking met corporaties in de regio. Naar verwachting vermindert dit, vanwege het schaalvoordeel en de efficiency, ook de bedrijfslasten. Kennisdeling en intensievere samenwerking met collega corporaties en andere (maatschappelijke) instellingen zal ook toenemen, Huis & Erf gaat kennis van buiten naar binnen halen. Ze zet de stappen die leiden tot een corporatie met een brede maatschappelijke verantwoordelijkheid. Dit ondernemingsplan gaat over de omgeving van Huis & Erf, de missie, gekozen richting en uiteindelijke keuzes. Dit vertalen we naar effecten en doelstellingen die onze ambitie vormen en de te bereiken resultaten over vier jaar. Daarbij houden we in het achterhoofd dat dit ondernemingsplan voor vier jaar geschreven is, vanuit onze kennis van dit moment. Voor 2014 is goed te overzien wat we gaan doen. Omstandigheden in de jaren daarna vragen ongetwijfeld nuancering van onze ambitie, onze plannen of planning. Een aantal themalijnen wordt immers de komende jaren verder tussen stakeholders en Huis & Erf uitgewerkt. Ook de politieke en maatschappelijke invloed zal onverminderd zijn beslag krijgen. Wij blijven hierop in de toekomst steeds anticiperen. Daarmee is de richting van ons ondernemingsplan robuust. De uitwerking zal steeds flexibel plaatsvinden, voortdurend passend binnen de tijdsgeest. Dat mag u van ons verwachten. Zo heeft Huis & Erf, nu en in de komende jaren, hart voor wonen! Mr. Marcel Meulen MCD directeur-bestuurder Huis & Erf September 2013
5
1. Hart voor de omgeving Onze omgeving is niet statisch. Dagelijks horen en lezen we de berichten over ontwikkelingen die onze organisatie, onze huurders en belanghouders raken. Voorlopig zal dat ook niet stoppen. Steeds meer flexibiliteit wordt van ons gevraagd vanuit economische en politieke ontwikkelingen, technologieën die veranderen, vraagstukken rondom duurzaamheid, wijzigingen in de volkshuisvesting en op het gebied van de zorg. Dat houdt ons actief! Er speelt veel in onze omgeving dat van invloed is op onze positie. Wij stemmen onze doelstellingen, taken en rollen daarop voortdurend af.
Politiek; invloed neemt verder toe
De overheid komt steeds meer terug op de brede taakopvatting die ze in het verleden voor corporaties in gedachte had. De eerdere verbreding van leefbaarheidstaken, kantelt nu naar het terugkeren naar de kernactiviteiten; het verhuren en onderhouden van woningen voor de primaire doelgroep met een inkomen tot rond de € 34.000. Daarvoor neemt de overheid ook haar maatregelen. Overheidsbezuinigingen, saneringsheffingen en de verhuurdersheffing onttrekken financiële middelen aan de corporaties. Onder politieke druk is er meer aandacht voor toezicht binnen de sector. Corporaties moeten efficiënter en innovatiever gaan werken. Extra middelen komen uit de inkomensafhankelijke huurverhoging. De politiek kondigt aan dat corporaties veel meer onder de regie van gemeenten gaan opereren. Ook ligt daar de verantwoordelijkheid voor de leefbaarheid in de wijken. Corporaties kiezen een rol die past binnen de eigen doelstellingen.
Duurzaamheid; goed voor de volgende generatie
Demografisch; ouderen en jongeren Het aantal huishoudens in het werkgebied van Huis & Erf neemt de komende jaren nog toe. Daarbij komt de komende jaren een verschuiving van de samenstelling van de bevolking. Jongeren trekken weg uit de kernen, het aandeel ouderen en ook de gemiddelde leeftijd van de ouderen nemen toe. Op deze ontgroening en (dubbele) vergrijzing reageert Huis & Erf met haar woningaanbod en dienstverlening. De woningen worden aangepast aan de ouder wordende samenleving. De leefbaarheid in dorpen en wijken verandert, voorzieningen trekken weg, vereenzaming en individualisering zet verder door. Er wordt een groter beroep gedaan op de zelfredzaamheid van mensen. Het blijft uitdagend om jongeren te boeien en te binden binnen de plattelandsgemeenten.
Economisch; crisis
6
De laatste jaren is sprake van een krimpende Nederlandse economie. In 2012 was de krimp bescheiden en naar verwachting zal dit ook in 2013 weer zo zijn. In 2014 gaat de economie naar verwachting weer groeien. De crisis heeft ook zijn weerslag op Huis & Erf. Waardevermindering van woningen. De verkoop van woningen is instabiel en, als vaste inkomstenbron voor corporaties, onder druk komen te staan. Grote investeringen blijven achterwege door de onzekerheid op de arbeids- en woningmarkt. Lonen groeien mondjesmaat en de koopkracht daalt daardoor. Woonlasten nemen toe. Het consumentenvertrouwen is gedaald. Lenen wordt moeilijker, banken stellen strengere voorwaarden. De economische crisis is het signaal voor corporaties om meer te gaan sturen op financieel en maatschappelijk rendement. Daarnaast op het terugdringen van de bedrijfslasten.
Steeds meer organisaties formuleren hun ambitie op duurzaamheid. Corporaties kunnen voor het milieu en de klanten het verschil maken. Het goed omgaan met de planeet, de mensen in combinatie met het belang van organisaties (Planet, People, Profit) staat hoog op de agenda’s. Binnen de sector zijn afspraken gemaakt over verminderde CO2 uitstoot in 2020. We staan voor de uitdaging om energie te besparen en de omschakeling op alternatieve, duurzame bronnen. Corporaties isoleren hun woningen en informeren huurders over hun energieverbruik. Daarmee verminderen de energielasten van huurders. Aangesloten corporaties werken naar een woningbezit van gemiddeld label B en stappen de komende jaren meer in samenwerkingsinitiatieven rondom duurzaamheid. Ze kiezen, vanuit hun voorbeeldrol, steeds meer voor duurzaam materiaalgebruik en de kantoorpanden, woningen en woongebouwen krijgen de aandacht.
Sociaal-maatschappelijk; spanning op leefbaarheid
Corporaties krijgen in toenemende mate sociaal-maatschappelijke vraagstukken op hun bord. Deze hebben niet alleen een relatie met het wonen. Ze raken ook de vitaliteit van de dorpen en wijken. De gevolgen van de ouder wordende samenleving en het langer zelfstandig blijven wonen van zorgbehoevende ouderen tekent zich af. Het aantal instellingen voor ouderen zal afnemen en ouderen zijn meer aangewezen op begeleiding in de gewone woonsituatie. Woningen moeten door corporaties geschikt worden gemaakt voor het leveren van zorg aan huis. Het aantal mensen met psychosociale problematiek zal toenemen, ook zij zullen langer in de woningen wonen. Het aantal kwetsbare burgers neemt toe, zeker wanneer vangnetten in de omgeving ontbreken. Het gezamenlijk aanbod van corporaties en overige aanbieders van wonen, zorg en welzijn is dan cruciaal. Corporaties gaan hiervoor de samenwerking met partners aan.
7
2. Hart voor wonen als strategische koers voor de komende jaren De wereld rond corporaties is complex. Huis & Erf herkent de ontwikkelingen. De maatschappelijke problemen worden groter bij een zich meer terugtrekkende overheid. Daar waar de aandacht in het verleden vooral ging naar het bieden van goede woningen, lag deze een aantal jaren geleden steeds meer richting de klant. Op dit moment ligt de nadruk voor corporaties steeds meer bij de maatschappij. Huis & Erf maakt, binnen de financiële mogelijkheden, haar keuzes op basis van de behoeften van klanten en de maatschappij. In het afgelopen jaar hebben wij deze keuzes gemaakt en is de richting bepaald. Hiermee is ook onze missie aangepast.
Missie Huurders en woningzoekenden, die specifiek op ons aangewezen zijn, kunnen een beroep op ons doen. Wij stellen ons ten doel hen, met hart voor wonen en hard op de bedrijfsvoering, een goede, duurzame en betaalbare woning te bieden en doen dit op klantgerichte en maatschappijgedreven wijze. Onze organisatie is daarvoor efficiënt ingericht, met kwalitatieve medewerkers. Waar nodig werken we samen met partners”.
Identiteit Wij definiëren onze identiteit als maatschappijgedreven en klantgericht. Dit betekent het volgende:
8
Maatschappijgedreven • De oriëntatie op de samenleving is breed en overstijgt het vraagstuk van wonen. • We halen informatie en kennis van buiten naar binnen. In dialoog met onze stakeholders in Schijndel en Sint-Michielsgestel bepalen we de maatschappelijke opgaven en organiseren we samen de aanpak. • Met onze maatschappelijke partners maken we wederzijdse afspraken over de te leveren prestaties. We evalueren en verantwoorden deze prestaties en stellen de aanpak bij als de beoogde effecten onvoldoende worden gerealiseerd. • We laten ons de maat meten. Een onafhankelijke visitatiecommissie velt periodiek een oordeel over ons doen en laten.
Klantgericht • We gebruiken de wensen en behoeften van onze klant als uitgangspunt bij het realiseren van onze doelstellingen. • Medewerkers hebben voeling met de klant. We passen daar onze interne processen op aan. • Klanttevredenheid staat hoog in het vaandel. • Met heldere en actuele klantinformatie pakken we vragen van klanten snel en eenvoudig op. • Bij ieder contactmoment pikken we klantsignalen op. We zien kritische fasen in de klantrelatie aankomen.
Kernwaarden Bij de identiteit van de maatschappijgedreven en klantgerichte organisatie gaat Huis & Erf uit van nieuwe kernwaarden. Huis & Erf wil herkend worden als organisatie waarvoor Trots, Realisme en Samen heel herkenbaar zijn. Trots geeft uiting aan het weten waar we voor staan, onze verantwoordelijkheid kennen. Huis & Erf laat zich zien als een stevige organisatie, die richting klant, partners en maatschappij helder maakt wat haar plannen zijn. Wij doen ertoe en communiceren open en transparant over onze ambitie en doelen. Maar we zijn ook trots op de bijdrage die Huis & Erf, samen met haar partners, levert voor haar klanten en de maatschappij. Realisme blijkt uit onze gestelde ambitie en doelen. Wij kennen onze opgave voor de komende jaren en weten hoe we daarop anticiperen. Daarmee maken we waar wat we zeggen. Samen vanwege de open houding tussen collega’s, naar onze klanten en samenwerkingspartners. Als maatschappelijke organisatie zijn wij ervan doordrongen dat we elkaar nodig hebben om te scoren!
9
Taken en rollen Bij de identiteit van de maatschappijgedreven en klantgerichte organisatie past een duidelijke afbakening van verantwoordelijkheden. Huis & Erf blijft bij haar leest. We bewaken daarom dat er geen geld weglekt naar taken die niet bij ons horen. En ook dat het geld in ons werkgebied Schijndel en Sint Michielsgestel wordt geherinvesteerd. We verwachten van onze partners dat zij binnen de samenwerking de eigen verantwoordelijkheid nemen en de taken en rollen uitvoeren. Waar nodig spreken wij hen daarop aan, maar we verwachten dit ook van de partners richting ons. Dat brengt de noodzakelijke meerwaarde.
Tertiaire activiteiten - Algemeen sociaal netwerk - Participatieprojecten van de gemeente - Actief verenigingsleven, mantelzorg en burenhulp - Aanwezigheid van maatschappelijke algemene voorzieningen zoals, onderwijs, opvang, zorg, welzijn en winkels
Secundaire activiteiten - Maatschappelijke voorzieningen (buurtcentra, wijkscholen, voorzieningen voor eerstelijnszorg en de dure huurvoorraad) - Maatschappelijke taken sociale netwerken rondom maatschappelijke problematiek, welzijn, zorg, veiligheid en sociale samenhang
Tertiaire activiteiten Als laatste kennen we tertiaire activiteiten. Dan gaat het om maatschappelijke taken niet gerelateerd aan vastgoed en wonen. Meestal is er dan sprake van een indirect belang voor onze klanten. Hierbij kan het gaan om een algemeen sociaal netwerk, participatieprojecten van de gemeente, actief verenigingsleven, mantelzorg en burenhulp. Maar ook over de aanwezigheid van maatschappelijke algemene voorzieningen zoals, onderwijs, opvang, zorg, welzijn en winkelvoorzieningen. De eerste verantwoordelijkheid van deze activiteiten ligt niet bij Huis & Erf. Anderen zijn verantwoordelijk. Investeren in geld in deze activiteiten ligt dan ook niet voor de hand. Als er (financiële) keuzes gemaakt moeten worden, wordt deze prioritering aangehouden. Het grootste deel van de investeringen gaat daarmee naar de primaire activiteiten.
Organisatie Huis & Erf kent de structuur van de lijnorganisatie. Medewerkers vallen onder een afdeling en hebben een leidinggevende als aanspreekpunt. Om onze maatschappelijke ambitie van de komende jaren te kunnen waarmaken willen we niet voortdurend de afdelingsindeling, maar regelmatig ook de klant- en maatschappijprocessen leidend laten zijn. Dat is nodig om maatschappijgedreven en klantgericht te kunnen werken. Daarvoor gaat Huis & Erf via projectmanagement, als een matrixorganisatie, werken aan de thema’s die er nu en in de toekomst spelen. Uiteindelijk zullen er zo, op langere termijn, zelfregulerende teams van professionele medewerkers rondom thema’s of wijken ontstaan.
Primaire activiteiten - Realiseren van voldoende woningen voor de primaire doelgroep - Betaalbaar houden van de woningen - Werken aan duurzaamheid - Kwaliteit en veiligheid van het woningbezit - Aandacht voor overlast in de wijken - Toegankelijkheid van woongebouwen - Bijdragen aan het langer zelfstandig wonen door ouderen
Lijnmanagement
Rollen van Huis & Erf Vastgoedleverancier, eventueel financier en initiator
Rollen van Huis & Erf Vastgoedleverancier, dienstenleverancier, organisator en financier
Zelfregulerende teams
Rollen van Huis & Erf Signaleren, doorverwijzen en meedenken
Primaire taken Huis & Erf heeft te maken met primaire taken en rollen waarvoor we logischerwijs de eerste verantwoordelijkheid nemen. Deze hebben voor ons dan ook de hoogste prioriteit in tijd en geld. De primaire activiteiten worden grotendeels vanuit het BBSH aan corporaties toegeschreven. Hierbij gaat het om het realiseren van voldoende woningen voor de primaire doelgroep, het betaalbaar houden van de woningen, werken aan duurzaamheid, de kwaliteit en veiligheid van het woningbezit, aandacht voor overlast in de wijken, de toegankelijkheid van woongebouwen en het mogelijk maken van langer zelfstandig wonen door ouderen. Secundaire activiteiten We kennen ook secundaire activiteiten. Het gaat dan om maatschappelijke taken die aan vastgoed en wonen gerelateerd zijn. Dit om de leefbaarheid van de wijken te stimuleren. Daarbij is er altijd een duidelijk belang voor onze klanten, dat geeft ons de legitimatie. Hierbij kan het gaan om maatschappelijke voorzieningen zoals buurtcentra, wijkscholen, voorzieningen voor eerstelijnszorg en de dure (geliberaliseerde) huurvoorraad. Maar ook om maatschappelijke taken als sociale netwerken rondom maatschappelijke problematiek, welzijn, zorg, veiligheid en sociale samenhang.
10
Matrixorganisatie
Hieronder schetsen we het op basis van het door medewerkers gezamenlijk beschreven gedrag dat past bij medewerker 2.0.
MEDEWERKER 2.0
Flexibele inzetbaarheid
Multi disciplinair
Klantgerichtheid
Proactiviteit en proactief handelen
Omgevingsbewustheid
Kostenbewustheid
Samenwerkingsgerichtheid
Betrokken zijn bij al onze werkzaamheden
Aanspreekbaarheid
De wil om te blijven professionaliseren
Eerder afgeremd moeten worden, dan aangemoedigd
Vooruit denken
Betrokkenheid
Verantwoording kunnen nemen en ook daadwerkelijk nemen
Initiatiefrijk en innoverend zijn
Om kunnen gaan met verantwoordelijkheid laag in de organisatie
Om kunnen gaan met weinig regels, om kunnen gaan met regels en eigen norm- en integriteitsbesef
Een professionele dienstverlener zijn én in een ranke en robuuste kernorganisatie een professionele opdrachtgever kan zijn voor medewerkers die tijdelijk worden ingehuurd en voor dienstverleners die voor ons werken
11
Thema 3
Hart voor de maatschappij
3. Onze vijf themalijnen
Samenwerken met partners rondom maatschappelijke leefbaarheidsproblematieken en lokale werkgelegenheid om daarmee proactief een bijdrage te leveren aan de maatschappij.
Thema 4
Thema 1
Hart voor goed wonen Passende woningen, waarin bewoners naar tevredenheid kunnen wonen, die betaalbaar zijn en goed onderhouden.
Hart voor een duurzame toekomst Energiebesparing door de woningvoorraad goed te isoleren, reductie van het gebruik van fossiele brandstoffen en reductie van CO2. Aanwenden van alternatieve duurzame energiebronnen en samenwerking zoeken rondom duurzaamheid. Een bijdrage leveren aan een goede toekomst voor onze kinderen en de betaalbaarheid van onze woningen.
Thema 2
Hart voor de klant Klantgerichtheid door te luisteren naar klantwensen en daar ons voordeel mee doen in het organisatiebeleid en de bedrijfsvoering.
Thema 5
Hart voor een efficiënte organisatie Professionele, robuuste en slanke organisatie met kwalitatief goede mensen die gewend zijn om efficiënt, met hart voor onze klant, het werk te doen. We investeren in innovatie als dat efficiencyvoordelen biedt.
12
13
Om onze missie waar te kunnen maken hebben we vijf themalijnen benoemd, die recht doen aan “Hart voor wonen”. Het zijn robuuste lijnen, die flexibel zijn in de uitvoering.
Thema 1 Hart voor goed wonen Vanuit onze missie zijn we er voor de woningzoekenden in ons werkgebied Schijndel en Sint-Michielsgestel die zelf niet kunnen voorzien in een dak boven het hoofd. Huis & Erf richt zich op een voldoende gevarieerd aanbod en kwalitatief goede woningen die de doelgroep ook kan betalen. Het grootste kapitaal van Huis & Erf zit in ons woningbezit. Onze medewerkers leveren hun inspanning om goede woningen te verhuren en te onderhouden.
14
15
We zijn er voor….. Met de beschikbare woningen richt Huis & Erf zich op de primaire doelgroep die vanuit de EU-regeling wordt opgelegd, de woningzoekenden met een inkomen tot circa € 34.000 (2013). Minimaal 90% van de vrijkomende woningen komt bij de primaire doelgroep terecht. Voor deze doelgroep heeft Huis & Erf in Schijndel en Sint-Michielsgestel voldoende woningen beschikbaar. Wanneer er woningen overblijven die niet nodig zijn voor de primaire doelgroep, dan wijzen we deze toe aan mensen met een iets ruimere beurs. Binnen de primaire doelgroep is er specifieke aandacht voor medisch en sociaal urgenten, kwetsbare groepen waaronder lichamelijk en verstandelijk beperkten, cliënten van zorginstellingen, maatschappelijke opvang, daklozen en statushouders.
Investeren in woningverbetering en zorg Huis & Erf bouwt de komende jaren weinig nieuwbouwwoningen. De opgave zal steeds meer verschuiven richting het verbeteren van de woningvoorraad. Waar nodig brengen we de prijs-kwaliteitsverhouding goed in evenwicht. Soms zullen we ouder woningbezit door nieuw vervangen en zo de woningvoorraad verversen. En niet te vergeten investeren we in de huisvesting van de ouder wordende samenleving. We pakken de woningvoorraad aan om langer zelfstandig wonen mogelijk te maken. Daarbij richt Huis & Erf zich op de toegankelijkheid en waar nodig doorgankelijkheid van woningen en woongebouwen. Woningen die we op nieuwbouwlocaties realiseren worden minimaal levensloopgeschikt gebouwd of bieden de mogelijkheid om andere locaties vrij te spelen waar vervolgens levensloopgeschikt gebouwd wordt.
Het leveren van maatwerk Door alle maatschappelijke ontwikkelingen vraagt het huisvesten van de doelgroep steeds meer om maatwerk. Senioren blijven noodgedwongen langer in hun eigen woning wonen en moeten zelf in zorg voorzien. Het aantal eenpersoonshuishoudens groeit. Dit vraagt om nieuwe vormen van wonen, te realiseren in het bestaande bezit. Wij spelen hier, waar mogelijk en op verantwoorde schaal, op in. Huis & Erf staat er voor open om zich te oriënteren op de mogelijkheden voor bijvoorbeeld kangoeroewoningen, thuishuizen, urgentiewoningen en specifieke woningen voor zogenaamde moelanders. Maar het maatwerk gaat breder dan woningen alleen. Huis & Erf zoekt de samenwerking met haar partners, bijvoorbeeld bij het geven van invulling aan noodzakelijke woonservicezones.
Letten op de betaalbaarheid
Van 2014 tot en met 2017 bereiken wij… Onze gewenste woningvoorraad voor 2022 is hard geformuleerd en gebaseerd op maatschappelijke ontwikkelingen. Maatregelen om de wensportefeuille te bereiken zijn in uitvoering en worden binnen het strategisch voorraadbeleid gemonitord. We beoordelen ons woningbezit op mogelijke geschiktheid voor wonen met zorg of levensloopgeschiktheid. Een deel van ons bezit maken we minimaal rolstoeldoorgankelijk. In 2014 werken we ook aan de algehele toegankelijkheid van onze woongebouwen die geschikt zijn voor ouderen. We realiseren woningen die passend zijn binnen de wensportefeuille en binnen de opgave voor zorg. Zonodig realiseren we hiervoor nieuwbouw. We streven ernaar onze wensportefeuille in 2020 op orde te hebben voor reguliere en ‘zorg’-woningen. Wij wijzen jaarlijks minimaal 90% van de vrijkomende, niet geliberaliseerde, woningen toe aan de primaire doelgroep. De woningen worden -naar inkomen- passend toegewezen. Woningen die we niet nodig hebben voor de primaire doelgroep wijzen we actief toe aan woningzoekenden met een middeninkomen. Ook deze woningen wijzen we passend toe. Naast een toetsing van het inkomen, houden we dan ook rekening met het eventueel aanwezige vermogen. De afspraken hierover zijn begin 2014 bekend. Wij brengen prijs en kwaliteit steeds meer in evenwicht en differentiëren daarvoor in het percentage van maximaal redelijke huur dat past bij de kwaliteit. Huis & Erf werkt samen met partners aan het kwalitatief passend huisvesten van onze specifieke aandachtsgroepen. We maken gebruik van recente gezamenlijke onderzoeken naar vraag en aanbod van de, voor de aandachtsgroepen passende, woningen in de gemeenten Schijndel en Sint-Michielsgestel. Wij vervullen een actieve faciliterende rol binnen de samenwerking ten aanzien van woonservicezones. We hebben de rol van vastgoedleverancier, doorverwijzer en meedenker.
Onze klanten stellen, net als wij, kwaliteitseisen aan onze woningen. We blijven investeren in het onderhoud. Maar we kiezen er ook voor om te investeren in energiebesparende maatregelen die van invloed zijn op de energielabels van de woningen. Daarmee verbetert het comfort van de woningen en worden de woonlasten van onze klanten beter beheersbaar.
16
17
Thema 2 Hart voor de klant Huis & Erf heeft de laatste jaren geleidelijk de omslag weten te maken naar een klantvriendelijke organisatie. Dat hebben de klanten gemerkt. Steeds nadrukkelijker is de klant in beeld gekomen en heeft een prominentere rol gekregen. De taak ging daarbij verder dan het bieden van een kwalitatief goede woning. We wilden dit ook op een goede manier doen. De processen die de klant raken zijn meer klantgericht gemaakt, de keuzevrijheid van klanten was groot. Daardoor ging de afdeling Klantinformatie steeds meer vragen van de klant direct beantwoorden, het incassoproces sluit beter aan op de mogelijkheden van klanten. Er is echter een verdergaande ambitie. Huis & Erf wil gedurende de looptijd van dit ondernemingsplan een meer klantgerichte organisatie worden. Daarvoor gaan we anders werken.
18
19
Ken de klant
De medewerkers van Huis & Erf gaan zich steeds verder verplaatsen in de klanten en proberen ook door de ogen van klanten te kijken. Omdat klanten afzonderlijk van elkaar uniek zijn, werken standaardoplossingen niet altijd. Dat vraagt om maatwerk van ons. Klachten van klanten gebruiken we om te kunnen verbeteren, we nemen elke klacht en klager serieus. Kennis van klanten is goud waard. We kunnen daarmee aansluiten bij de wensen van de klant. Niet alleen de harde gegevens van klanten zijn belangrijk, ook de sociale woonaspecten. Onze klanten zijn de kenners van de buurten en wijken, zij zijn onze ogen en oren. In de toekomst gebruikt Huis & Erf de aanwezige informatie over klanten en klantgroepen om daarmee de dienstverlening te verbeteren. Zo halen we informatie van buiten naar binnen.
Verbeteren door te meten Om meer klantgericht te worden stellen we doelen met duidelijke indicatoren. Dat wordt heel praktisch van aard. Daarna willen we de klantgerichtheid steeds meer gaan meten. Zo maken we deze concreet en vervolgens werken we aan een continue verbetering. De komende jaren zullen onze klanten merken dat we ons beleid en onze dienstverlening steeds meer afstemmen op de behoeften van de klant. We kijken actief naar de communicatiekanalen, de informatie die we van klanten hebben, de manier waarop we onze dienstverlening aanbieden en de wijze waarop Huis & Erf is ingericht.
Verdere centralisering klantvragen
De afdeling Klantinformatie is binnen Huis & Erf de frontoffice, het Klantinformatiepunt. Medewerkers van deze afdeling beantwoorden minimaal 80% van de vragen van klanten en woningzoekenden. Daarmee is er een korte lijn met de klant. Ook ontziet Klantinformatie daarmee andere collega’s binnen Huis & Erf.
Stel vast hoe we de klant bedienen
De manier waarop Huis & Erf met haar klanten omgaat wordt het klant-bedieningsconcept genoemd. Dit concept geeft de medewerkers, en de klanten de komende jaren inzicht in de werkwijze van Huis & Erf naar klanten en wat klanten mogen verwachten.
Communiceer klantgericht Duidelijk communiceren naar klanten is belangrijk bij het waarmaken van verwachtingen. Dat vraagt om open en transparante processen en procedures en het inzetten van de juiste en actuele middelen binnen de communicatie. Ook vraagt het van alle medewerkers van Huis & Erf; afspraak is afspraak in de klantrelatie. En het bevestigen van die afspraken. Of die klant nu een woning van ons bewoont, of een zakelijke klant is. Onze medewerkers stellen elkaar onderling op de hoogte van ontwikkelingen bij klanten. Ze gaan met actuele en juiste informatie op stap en werken zo proactief aan de klantrelatie. Ze zijn voorbereid en weten wat er moet gebeuren.
Van 2014 tot en met 2017 bereiken wij… Wij vragen onze klanten naar hun tevredenheid over onze dienstverlening. Klanten worden geënquêteerd of geïnterviewd op de belangrijkste processen. Met de verkregen informatie verbeteren we onze bedrijfsvoering ten gunste van de klant. Onze medewerkers worden meer zichtbaar in de wijken van Schijndel en Sint-Michielsgestel. We hebben contact met bewoners en maatschappelijke partners in die wijken. We organiseren panels, bewonersavonden of themabijeenkomsten. De verkregen informatie zetten we, binnen de mogelijkheden en in alle openheid, om in beleid of activiteiten. Waar mogelijk stimuleren we participatie van de bewoners. Huis & Erf breidt vanaf 2014 haar communicatie met klanten uit door gebruik te maken van social media. Ook bieden we klanten de mogelijkheid om via onze website met ons te communiceren en via een klantportal gegevens te wijzigen. Huis & Erf professionaliseert in 2014 de afdeling Klantinformatie waardoor klantvragen sneller en efficiënter worden beantwoord vanuit één centraal punt. Klantinformatie beantwoordt daarmee minimaal 80% van de klantvragen. Onze communicatie naar klanten en maatschappelijke partners wordt actiever en meer klantgericht. Wij stellen daarbij aan de partijen die voor ons werken dezelfde eisen en normen als die wij aan onszelf stellen.
Thema 3 20
21
Hart voor de maatschappij Dat Huis & Erf zich meer als maatschappelijk onderneming wil ontwikkelen komt voort uit de ambitie om de leefbaarheid te verbeteren. Huis & Erf verstaat onder leefbaarheid: ‘De sociale infrastructuur waar we samen met bewoners en partners aan werken, die men ervaart binnen een woonomgeving, die ervoor zorgt dat mensen zich wel of niet goed voelen binnen die woonomgeving’.
We kennen twee vormen van leefbaarheid. In enge zin waarbij we ons richten op een schone en veilige woning en woonomgeving. En in ruime zin waarbij het gaat om het inspelen op de maatschappelijke vraagstukken die in de wijken van Schijndel en Sint-Michielsgestel spelen, die vragen om samenwerking met andere organisaties. De maatschappelijke verankering van Huis & Erf staat daarbij voorop. Door geworteld te zijn in de lokale samenleving dragen we bij aan mogelijke oplossingen voor maatschappelijke problematiek.
22
23
Maatschappijgedreven om de leefbaarheid te vergroten
Huis & Erf wil de komende jaren maatschappijgedreven raken. We laten ons in onze keuzes leiden door de opgave die we binnen de kaders van de eigen missie zien. Binnen een afgebakend gebied willen we van zo groot mogelijke betekenis zijn voor de mensen die op onze aanwezigheid rekenen. We werken als het ware in opdracht van onze direct belanghebbenden en overleggen met hen over het te voeren beleid. Daarvoor zijn we betrokken bij de maatschappij en innovatief in de oplossingen. Het maatschappijgedreven zijn stelt eisen aan ons als organisatie en zeker ook aan de partners waarmee Huis & Erf samenwerkt. Ook zij moeten er klaar voor zijn.
Buurtteams
De leefbaarheid in wijken is van en voor bewoners. Wij benaderen hen om de leefbaarheid te verbeteren. We gaan daarvoor de komende jaren letterlijk de straat op. Elke wijk heeft een eigen buurtteam als aanspreekpunt voor de bewoners. Zij zijn de kenners van de wijken. Het buurtteam spreekt zelf ook bewoners aan op beheerzaken, zoals tuinonderhoud of vervuiling van de wijk. Vanuit de teams leggen we contact met bewonersnetwerken en professionals die al actief zijn in de wijken. Huis & Erf neemt de noodzakelijke initiatieven om de leefbaarheid in de wijken te bevorderen. Waar nodig spreken we anderen actief aan op verantwoordelijkheden en ondersteunen we partners.
Taakinvulling medewerkers
Maatschappijgedreven raken vraagt van Huis & Erf en haar medewerkers een bepaalde grondhouding. ‘Wij zoeken binnen realistische financiële kaders de grenzen op van de maatschappelijke en volkshuisvestelijke opgave. Dat doen we met menselijkheid in beleid en redelijkheid in de omvang. Dat betekent soms ook dat het een onsje meer mag zijn. Hard op de inhoud, zacht op de mens!’.
De maatschappelijke verankering en uitdagingen 24
Huis & Erf speelt de komende jaren in op maatschappelijke ontwikkelingen.
De ouder wordende samenleving en toenemende vergrijzing maakt het nodig dat ouderen steeds langer in hun woning blijven wonen. Zeker nu de overheid het scheiden van wonen en zorg doorvoert. Daarnaast hechten ouderen er zelf ook aan om langer zelfstandig te blijven wonen. Gemeenten ontwikkelen daarvoor zogenaamde woonservicezones. Huis & Erf neemt hierin haar verantwoordelijkheid in samenspraak met gemeenten en zorgpartijen. Zorgorganisaties moeten zich de komende jaren steeds meer gaan gedragen als marktpartijen waarbij het scheiden van wonen en zorg wordt doorgevoerd. De financiering van de zorg ligt steeds meer bij gemeenten. Eenzame ouderen of ouderen met een zorgvraag, maar ook mensen met psychische problematieken blijven in hun woning wonen en worden voorzien van ambulante zorg. Dit vraagt een verandering van de werkwijze van zorginstellingen, maar onherroepelijk heeft dit ook invloed op de werkwijze van Huis & Erf. Wij zetten de komende jaren in op het realiseren van slagvaardige netwerken met gemeenten, zorg- en welzijnsinstellingen om de daarmee gepaard gaande problematieken op te vangen.
Vastgoedpartners Huis & Erf wil mensen laten deelnemen aan de samenleving. Daarom is het ook belangrijk om werk te creëren voor mensen in een achterstandspositie, en voor lokale jongeren om het “vak” te leren. Daarvoor zetten wij onze positie als “lokale werkverschaffer” graag in. Huis & Erf daagt lokaal geschikte bedrijven uit om een bijdrage te leveren aan het bieden van werkgelegenheid voor deze groep mensen. Als dat nodig is kijken we ook regionaal of zelfs nationaal. Huis & Erf werkt, als maatschappelijk ondernemer, bij voorkeur met bedrijven die Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen. We gaan de samenwerking alleen aan met bedrijven die het werk in omvang aankunnen en goede, in praktijk bewezen, kwaliteit leveren. Ook kijken we naar de financiële stabiliteit van de bedrijven waarmee we samenwerken.
Van 2014 tot en met 2017 bereiken wij… Huis & Erf kiest voor het meer maatschappijgedreven raken en zorgt ervoor dat ze zicht heeft of krijgt op haar maatschappelijke opgave. Met direct belanghebbenden overleggen we, open en transparant, over het te voeren beleid. Wij maken concrete afspraken met klanten en partners en zoeken naar creatieve oplossingen op maat. Aan onze opgave ontlenen we de legitimatie van ons handelen. Huis & Erf werkt met buurtteams, op projectmatige wijze, om de beweging in maatschappelijk ondernemen vorm te geven. De buurtteams nemen, binnen de mogelijkheden en kaders die zij hebben, ook de noodzakelijke beslissingen binnen de wijken. De maatwerkoplossing voor het maatschappelijk probleem staat voortdurend centraal. Huis & Erf richt zich de komende jaren, met haar partners, op het goed en menswaardig laten wonen van eenzame huurders en huurders met een zorgvraag. Dat doen we door nauwere samenwerking te zoeken met zorgen welzijnspartijen. We kiezen, als maatschappelijk ondernemer, nadrukkelijker voor langdurige samenwerking met partners, duurzaamheid, continuïteit en kwaliteit. Waar nodig versterken we onze samenwerking. Huis & Erf investeert in de huidige en nieuwe netwerken en zet in op steviger, proactief, sociaal beheer. Wij reserveren jaarlijks een substantieel bedrag van de huursom voor leefbaarheid in die gebieden waar Huis & Erf eigendom heeft. We investeren een deel van het geld in de fysieke omgeving. Een ander deel investeren we in sociale aspecten. We nemen meer tijd en aandacht voor leefbaarheid, ondersteunen buurtactiviteiten en initiatieven van de bewoners. Wij vullen onze rol als ‘lokale werkverschaffer’ concreet in. We richten ons, waar mogelijk, op samenwerking met bedrijven in onze omgeving met stage-leerplekken en ruimte voor arbeidsgehandicapten.
25
Thema 4 Hart voor een duurzame toekomst Duurzaamheid in bouwen en wonen betekent voor Huis & Erf dat we onze bedrijfsvoering en middelen, woningen en gebouwen ontwikkelen, beheren en gebruiken met respect voor mens en milieu. Zo werken we aan een betere toekomst voor onze kinderen. Van alle woningen is het energielabel bekend.
26
27
Duurzaam bouwen Het gaat Huis & Erf bij duurzaam bouwen niet alleen om energiebesparing in huizen en gebouwen. Het gaat ons ook om het gebruik van duurzame materialen die rekening houden met het milieu en de gezondheid van bewoners en gebruikers. Daarbij speelt ook de zorg om een gezond binnenmilieu, bijvoorbeeld door goede ventilatie, om vocht, schimmel en ophoping van schadelijke stoffen te voorkomen. We bouwen duurzaam door materialen te gebruiken die na de sloop weer gemakkelijk kunnen worden hergebruikt. Verder is er aandacht voor een verantwoord watergebruik en voorkomen we dat grondstoffen voor bouwmaterialen uitgeput raken.
Bouwbesluit en passief bouwen Huis & Erf zal bij nieuwbouw de, op dat moment geldende, EPC-normering van het bouwbesluit volgen en waar mogelijk al anticiperen op aanscherpingen van toekomstige bouwbesluiten. Uiteindelijk is de verwachting dat het bouwbesluit verschuift richting het principe van ‘Passief Bouwen’. Energie van de zon en restwarmte wordt optimaal benut, zodat het gebruik van energie voor verwarming of juist koeling tot een minimum beperkt kan blijven. Bij het ontwerpen van de woningen houden we er steeds meer rekening mee dat er nauwelijks toevoeging van extra energie (gas, stroom) nodig is. De stelregel die Huis & Erf bij duurzaam bouwen hanteert luidt “eerst isoleren, dan installeren!”. Huis & Erf zal bij aanscherping van het bouwbesluit hierop actief anticiperen.
Isoleren woningen Binnen ons energiebeleid, kiezen we ervoor om de komende jaren actief woningen te isoleren. Dat doen we bij mutatie of, met instemming van de bewoners, aansluitend bij het uit te voeren planmatig onderhoud. Woningen worden waar mogelijk voorzien van dak-, gevel-, vloer- en glasisolatie. Oude ketels worden vervan-
28
gen. Gemiddeld wil Huis & Erf zo haar woningbezit op niveau label B brengen. Dat heeft voordelen voor zowel het milieu als de bewoners. Minder verbruik van fossiele brandstoffen, die steeds schaarser zullen worden, levert ook minder CO2-uitstoot op. Ook de post energiekosten kan, binnen de totale woonlasten van onze klanten, beter beheerst worden. Niet in de laatste plaats brengt een geïsoleerde woning ook meer wooncomfort voor de klant. Huis & Erf onderneemt de eerste stappen op het gebied van energieneutraal woningbezit.
Alternatieve energievormen Om onze ambitie van gemiddeld label B waar te maken, bieden we ook andere (duurzame) energievormen aan. Zonneenergie is daar een goed voorbeeld van. Huis & Erf faciliteert, als de woningen ervoor geschikt zijn, het gebruik van zonnepanelen voor haar klanten. Daarbij werken we samen met gerenommeerde bedrijven.
Initiatieven rondom duurzaamheid Huis & Erf wil een enthousiasmerende en stimulerende rol innemen binnen het speelveld van duurzaamheid. Samen met lokale en regionale belangenorganisaties ontplooien we initiatieven die met energiebesparing te maken hebben. Waar nodig spelen we daarin een actieve en leidende rol. Daarbij zullen we ook de energiekosten van ons kantoorpand en bedrijfsvoertuigen gaan reduceren. Maar ook gaan we samen met de huurders aan de slag met gedrag, reductie en het samen investeren in het gebruik van energie. We geven voorlichting om zo huurders bewust te maken van mogelijke besparingen en van het feit dat zij het terugdringen van de energiekosten deels zelf in de hand hebben.
Van 2014 tot en met 2017 bereiken wij… Vanaf 2014 isoleren we continu een deel van onze bestaande woningvoorraad. We sluiten daarbij aan bij het planmatig onderhoud en bij mutatie om overlast te beperken. Het doel is uiteindelijk om de woningvoorraad gemiddeld op een label B te krijgen. Met het isoleren bereiken we dat de woonlasten voor de bewoners gedempt worden. Huis & Erf neemt daarbij maximaal de helft van de werkelijke kosten voor haar rekening en vraagt ook een bijdrage van de huur. Huis & Erf vervangt in de periode 2014 – 2017 de oudere cv-ketels voor nieuwe energiezuinige ketels of duurzamere energiebronnen Van 2014 tot 2016 bieden we minimaal 550 huishoudens de mogelijkheid om zonnepanelen te plaatsen. Onze ambitie is om, passend binnen de financiële mogelijkheden, meer huishoudens de mogelijkheid voor zonnepanelen te bieden, ook in de periode na 2016. We investeren in het opwekken van zonne-energie, via daken van bestaande woningen. In de nieuwbouw wordt het project Spijt-noord voorzien van zonnepanelen. In de periode van 2014 – 2020 investeren we, gemiddeld voor duurzaamheid en energiebesparing zo’n € 1,3 miljoen per jaar, in isolerende maatregelen, zuinige ketels en zonne-energie. Huis & Erf werkt mee aan, en speelt een prominente rol in, het opzetten van de lokale Energie Coöperatie Schijndel. Het doel is het delen van kennis en het gezamenlijk inkopen en eventueel produceren van energie. Waar mogelijk laten we dit ten goede komen aan onze klanten. Vanaf 2014 worden twee straten in het woningbezit van Huis & Erf energieneutraal gemaakt. We gebruiken de opgedane kennis voor mogelijk andere delen van het woningbezit. Waar mogelijk maakt Huis & Erf haar eigen kantoor, bedrijfsvoertuigen, de woningen en wooncomplexen energiezuiniger. Dat scheelt ons en onze bewoners in de energielasten en heeft een voorbeeldfunctie. Wij werken ook aan de bewustwording van energiebesparing bij onze klanten door hen actief te informeren over het gebruik van de woning en besparingsmogelijkheden.
29
Thema 5 Hart voor een efficiënte organisatie Binnen de kaders vanuit de wet- en regelgeving en met een duidelijke focus op onze opgave, willen we meerwaarde leveren op de woningmarkt. Om onze strategische doelen in de huidige onzekere en beweeglijke context te kunnen blijven realiseren, streven wij naar een slanke en robuuste kernorganisatie van gepassioneerde medewerkers, die kwaliteit brengen en bereid zijn zich te ontwikkelen. Daaromheen organiseren wij een flexibele schil van zelfstandige professionals die op afroep mee kunnen bewegen met de beweeglijke context waarin de corporatiesector zich op dat moment bevindt. Daarbij werken we zo efficiënt en effectief mogelijk binnen een, bij onze opgave, passende en vaardige bedrijfsvoering (lean en mean). We zijn zuinig op de centen en halen onnodige schakels in processen weg. We willen zo het hoogste rendement (zowel maatschappelijk als financieel) uit ons handelen halen. Alles wat wij op verantwoorde wijze structureel kunnen besparen, kunnen wij meer in onze doelgroepen investeren.
30
31
Focus op de opgave
Samenwerking
Huis & Erf definieert zo scherp mogelijk welke reguliere werkzaamheden we zelf blijven uitvoeren en wat we aan anderen over laten. We zijn daarbij flexibel in de uitvoering. Op verschillende onderdelen hebben we hier al concrete afspraken over gemaakt. Zo bellen huurders met een verstopt riool rechtstreeks met een gespecialiseerde partner van ons en laten we in gemengde complexen het beheer van de vereniging van eigenaars over aan een externe partij. Onze primaire activiteiten zijn daarbij een belangrijk uitgangspunt. Werkzaamheden rondom de verhuur, kwaliteit woningbezit, leefbaarheid en sociale samenhang, voeren we altijd zelf uit met een vaste kern van medewerkers. Voor overige werkzaamheden zijn we de komende jaren nog duidelijker opdrachtgever en regievoerder naar partners.
Huis & Erf gaat de komende jaren steeds nadrukkelijker en gerichter vormen van duurzame en integrale samenwerking aan. Dit heeft als doel van anderen, binnen en buiten de corporatiebranche, te leren en kennis van ‘buiten naar binnen’ te halen. Op onderdelen van onze dienstverlening zal deze samenwerking ook een kwalitatieve verbreding en verbetering opleveren. Misschien zorgt dit zelfs voor kostenreductie. Gemeentelijke schaalvergroting kan daarnaast een nieuwe impuls geven en ook projectmatig samenwerken met partners. Een concreet voorbeeld is het realiseren van regionale woonruimteverdeling samen met andere corporaties.
Samenhang Huis & Erf werkt aan een meer bedrijfsmatige en kostenbewuste bedrijfsvoering. We bewaken het evenwicht tussen onze maatschappelijke opgave, de woningvoorraad en de financiën. We kiezen hiervoor, uiterlijk in 2014, een passend besturingsmodel dat deze drie facetten in hun onderlinge relatie laat zien. Het zogenaamde Driekamermodel kan hierin mogelijk de oplossing bieden.
Resultaatgerichte aanpak Huis & Erf wil nauwer aansluiten bij de klantwensen. Meer met minder vraagt dan om een resultaatgerichte aanpak waarbij Huis & Erf creatieve en innovatieve oplossingen niet mijdt. Te denken valt aan goedkoper of anders inkopen. Ook aan het inzetten van andere bouwmethoden of onderhoudstechnieken. Het betekent gerichter investeren om doelstellingen te behalen en het sturen op resultaten die daadwerkelijk een bijdrage leveren aan de doelstellingen. Het kan er toe leiden dat Huis & Erf meer regie gaat voeren en minder de uitvoering zelf ter hand zal nemen.
32
Processen optimaliseren Processen en procedures zijn ondersteunend aan de samenwerking tussen partijen. Daarom gaat Huis & Erf haar primaire bedrijfsprocessen, zoals onderhoud en verhuur, waar mogelijk optimaliseren. We zoeken naar tijdwinst en brengen onze uitgaven in evenwicht met onze doelstellingen. Huis & Erf maakt gebruik van in de praktijk bewezen processen en systemen. We benutten onze ICT mogelijkheden steeds verder ten behoeve van de efficiency.
Personeelsbeleid De toekomstige verschuiving van Huis & Erf richting een klantgerichte en maatschappijgedreven corporatie vraagt van de medewerkers om mee te bewegen. Onze mensen gaan meer projectmatig werken, halen meer van buiten naar binnen, gaan meer resultaatgericht werken en gaan de samenwerking met partijen meer en vooral anders aan dan voorheen. Om het werk goed te kunnen uitvoeren zijn soms nieuwe vaardigheden nodig. Waar nodig wordt de noodzakelijke kwaliteit versterkt en vastgehouden. Elke medewerker moet zo een optimale bijdrage leveren aan de organisatiedoelstellingen. Dit betekent dat Huis & Erf bereid is te investeren in kennisvergroting en -verbreding van haar medewerkers.
Van 2014 tot en met 2017 bereiken wij… Onze basisprocessen van verhuur, verkoop en onderhoud van de woningen zijn eind 2015 volstrekt lean en mean en bevatten niet meer dan strikt noodzakelijke stappen. Op de daarmee gemoeid gaande strategische kosten, wordt vanaf eind 2015 structureel een minimale kostenbesparing van 20% gerealiseerd. In 2014 voeren we een analyse uit van de bedrijfskosten die niet samenhangen met onze primaire processen (facilitaire kosten). We implementeren in 2014 de noodzakelijke maatregelen om vanaf 2014 deze, niet strategische, kosten van het bedrijf te verlagen met minimaal 20%. Vanwege financiële continuïteit en de gestelde maatschappelijke ambities hanteert Huis & Erf een flinke neerwaartse bijstelling van de onderhoudsnorm. Wij oriënteren ons in 2014 en 2015 op andere bouwmethoden en onderhoudstechnieken. Huis & Erf onderzoekt in 2014, vanuit kostenbesparing en focus op haar primaire taak, de mogelijkheden voor samenwerking of het werken op regiebasis. Waar mogelijk en logisch besteden we vanaf 2015 werkzaamheden uit die niet met de primaire bedrijfsvoering te maken hebben. Begin 2014 is de procedure van uitbesteden van werken en diensten in aangescherpte vorm klaar en geïmplementeerd. De procedure draagt bij aan kostenbesparing en is daarnaast gericht op lokale werkgelegenheid en maatschappelijke doelen. Huis & Erf meet zich de komende jaren op een reële manier aan de benchmark van de sector en treft de noodzakelijke maatregelen. In 2014 en 2015 richt Huis & Erf zich er op om mensen vanuit hun competenties de meest optimale bijdrage aan de bedrijfsvoering te laten leveren. Medewerkers zijn taakvolwassen en nemen verantwoordelijkheid bij optimaal functioneren. We voeren projectmatig werken in om onze maatschappelijke opgave op flexibele wijze goed vorm te kunnen geven, afdelingsoverstijgend en in teamverband. Daarbij realiseren we de beoogde efficiency en de gewenste verlaging van de bedrijfslasten.
33
Trots Realisme Samen
Colofon: Redactie Ontwerp Fotografie
Huis & Erf, Natascha Kleyn De werkende strategie, Marco Schoofs Creative-S, ontmoetSjoerd Roefs Fotografie, Wim Roefs
December 2013, Huis & Erf
34
35
Huis & Erf Kerkendijk 55 5482 KG Schijndel T (073) 544 06 06
[email protected] www.huisenerf.nl
Huis & Erf
