Jaarverslag Woningbouwvereniging Utrecht 2011
1
2
Naam van de toegelaten instelling:
Woningbouwvereniging Utrecht
Gemeente waar de instelling haar woonplaats heeft:
Utrecht
Adres en secretariaat:
Hobbemastraat 25 3583 CW UTRECHT
[email protected] 030-7600890
Oprichtingsdatum:
15 december 1919
Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten:
22 december 1919, nr 23
Nummer van inschrijving Kamer van Koophandel:
30039075
VROM-nummer:
L 1905
NRV-nummer:
2174
Fiscaal nummer:
0034.17.840
3
4
Inhoudsopgave
1.
De vereniging ............................................................................................................................ 6
1.1
Algemene beschouwing ............................................................................................................ 6
1.2
De vereniging: de leden ............................................................................................................ 7
1.3
De vereniging: het bestuur ........................................................................................................ 8
1.4
De vereniging: de Raad van Commissarissen .......................................................................... 9
1.5
Goed ondernemingsbestuur ..................................................................................................... 9
2.
Volkshuisvestingsverslag ........................................................................................................ 12
2.1
Missie woningbouwvereniging Utrecht .................................................................................... 12
2.2
Het kwalitatief in stand houden van het woningbezit .............................................................. 13
2.3
Leefbaarheid en woonomgeving ............................................................................................. 13
2.4
Verhuur en verkoop van woningen ......................................................................................... 13
2.5
Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer .................................................................. 15
2.6
Financiële positie en continuïteit ............................................................................................. 17
2.7
Overleg met de gemeente Utrecht .......................................................................................... 20
2.8
Verbindingen met andere rechtspersonen .............................................................................. 20
2.9
Beleggingen ............................................................................................................................ 20
2.10 Wonen en zorg ........................................................................................................................ 21 2.11 Overig ...................................................................................................................................... 21 2.12 Verklaring van het bestuur ...................................................................................................... 22
3.
Verslag Raad van Commissarissen ........................................................................................ 23
5
1.
De vereniging
1.1
Algemene beschouwing
Luisteren naar bewoners Het jaar 2011 ligt alweer achter ons. Wat betreft het bestuur van woningbouwvereniging Utrecht is ook dit jaar weer voorbij gevlógen. In 2011 hebben we ingezet om extra goed te luisteren naar de wensen van de huurders. We hebben een vragenlijst aan de bewoners verspreid om te horen wat er volgens hen goed gaat en wat er beter kan (zie verder dit jaarverslag). Een bewonersborrel die door een aantal bewoners en het bestuur is georganiseerd werd een groot succes en is zeker voor herhaling vastbaar. Ook hebben we onze bereikbaarheid verbeterd door (per 1 januari 2012) het instellen van één telefoonnummer voor alle onderwerpen betreffende woningbouwvereniging Utrecht. Hoewel we goed proberen te luisteren naar onze huurders, betekent dat niet dat we altijd alle wensen van huurders kunnen honoreren. In onze afweging houden we altijd ook rekening met de eventuele gevolgen voor andere huurders, de betekenis ervan voor onze financiële positie en de monumentale waarde van onze woningen. Bezwaar WOZ Het bestuur heeft in 2011 bezwaar aangetekend tegen de beschikking van de gemeente Utrecht met daarin de getaxeerde waarde van de woningen van woningbouwvereniging Utrecht. De gemeente baseert de WOZbelasting op deze taxaties. Het bezwaar is gedeeltelijk toegekend, waarvoor de vereniging jaarlijks circa in 2011 € 1.106 minder belasting betaalt. Externe ontwikkelingen Zoals vorig jaar ook geconstateerd zijn er buiten de vereniging veel ontwikkelingen waar de vereniging zich in de komende jaren op moet voorbereiden. De vertaling van Europese regelgeving leidt tot andere regels over woningtoewijzing en nieuwe regels over de inrichting van de administratie en financiering van woningcorporaties. Er zijn nieuwe regels op komst om de hoogte van de huur te kunnen bepalen en het regeerakkoord heeft een ‘right to buy’ aangekondigd en een heffing voor woningcorporaties.
6
De concrete uitwerking van de ontwikkelingen in wet- en regelgeving is nog niet bekend. Het bestuur wacht de verdere uitwerking van deze ontwikkelingen af en zal hier vervolgens op in spelen. Verantwoording aan derden De informatie die het ministerie van BZK, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw in 2011 over het verslagjaar 2010 van de vereniging ontving voldeed aan de daaraan gestelde eisen. De minister van Volkshuisvesting is van oordeel dat de financiële positie dusdanig is dat er geen aanleiding is tot het maken van opmerkingen. Ook ten aanzien van de naleving van de wet- en regelgeving heeft de minister geen reden tot het maken van opmerkingen. 1.2
De vereniging: de leden
ALV Elke hoofdhuurder van een woning van de vereniging is tevens lid van woningbouwvereniging Utrecht. Elk lid beschikt over een stem tijdens de ALV van de vereniging.
In 2011 heeft de ALV in haar vergadering van 13 april 2011 de jaarstukken van het jaar 2010 vastgesteld. Tijdens deze vergadering werd ook de begroting voor 2011 goedgekeurd. De ALV voorzag verder in de (her)benoeming van een aantal leden van het bestuur en de Raad van Commissarissen.
Verhuizingen van bewoners In 2011 zijn de volgende bewoners vertrokken naar elders: Mevrouw A. Verkerk
Hobbemastraat 31
Per 1 maart 2011
Mevrouw A. v.d. Willige - Hummel
Hobbemastraat 29
Per 1 april 2011
Mevrouw A. Stalenhoef-Wiegand
Paulus Potterstraat 43
Per 1 augustus 2011
In 2011 zijn als nieuwe leden en bewoners verwelkomd: Mevrouw G. Coebergh
Hobbemastraat 13
Per 1 februari 2011
Mevrouw B. Hietbrink
Hobbemastraat 31
Per 19 maart 2011
De heer J. Seijkens en Mevrouw R. Gieling
Hobbemastraat 29
Per 1 mei 2011
De heer P. Verschuuren en Mevrouw L. de Kort Paulus Potterstraat 43
7
Per 1 augustus 2011
1.3
De vereniging: het bestuur
Het bestuur van woningbouwvereniging Utrecht bestaat uit 5 leden. Het is gebruikelijk dat de leden van het bestuur voor een periode van 2 jaar worden benoemd. Zij kunnen zich daarna voor herbenoeming beschikbaar stellen. Er is geen maximum gesteld aan het aantal termijnen dat een bestuurslid actief kan zijn in het bestuur.
De samenstelling van het bestuur vanaf de ALV in 2011 was als volgt: Naam
Functie
Geboorte-
Jaar van eerste
jaar
benoeming
Aftredend
Achtergrond
Geen bewoner
1.
dhr M.S.C. Buijs
Voorzitter
1971
2000
april 2012
2.
dhr R. Nooren
Penningmeester
1978
2010
april 2012
Voormalig bewoner
3.
mw I. Delaere
Lid
1980
2011
april 2013
Bewoner
4.
dhr S. van Kranenburg
Lid
1957
2009
april 2013
Bewoner
5.
mw E.A.M. Disberg
Lid
1978
2010
april 2012
Bewoner
De heer Nooren en mevrouw Disberg zijn in april 2012 aftredend. Zij zijn herkiesbaar. De heer Buijs is aftredend en stelt zich niet herkiesbaar. Elk bestuurslid ontving in 2011 voor zijn werkzaamheden een vergoeding van € 907,56 bruto. Wanneer een bestuurslid alleen een deel van het jaar bestuurlid was, bedroeg de vergoeding een evenredig deel hiervan. Woningbouwvereniging Utrecht geeft bij voorkomende werkzaamheden opdrachten aan aannemersbedrijf Van Zoelen. In samenspraak met de Raad van Commissarissen zijn met de heer Van Kranenburg afspraken gemaakt om belangenverstrengeling te voorkómen. Deze afspraken zijn in 2011 geëvalueerd. Vergaderingen Het bestuur heeft in 2011 11 maal vergaderd. Belangrijke onderwerpen waarover is gesproken zijn: •
Vragenlijst aan bewoners
•
Administratie woningtoewijzing vanwege Europese regelgeving
•
Integriteitscode woningbouwvereniging Utrecht
•
Aanpassing huurreglement
•
Offerteverzoek aan accountant
•
Sluiten wachtlijst
•
Fiscale aangifte 2008/2009
•
Bestrijding van muizenoverlast
•
Opvolging voorzitter bestuur
•
Betekenis wijziging woningwaarderingsstelsel voor woningbouwvereniging Utrecht
8
1.4
De vereniging: de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur van de vereniging. De bevoegdheden van de Raad zijn vastgelegd in de statuten. Daarin is onder meer aangegeven dat de Raad van Commissarissen de accountant aanwijst. Meer informatie over de Raad van Commissarissen is opgenomen in het verslag van de Raad van Commissarissen. 1.5
Goed ondernemingsbestuur
Het onderwerp governance (goed ondernemingsbestuur) staat de laatste jaren hoog op de agenda binnen de bedrijfstak woningcorporaties. De governancestructuur bij woningbouwvereniging Utrecht is eenvoudiger dan bij de meeste andere woningcorporaties. Het bestuur is beleidsbepaler én uitvoerder van het beleid. Dat betekent dat de lijnen kort zijn. De vereniging heeft geen personeel in dienst. Hoewel woningbouwvereniging Utrecht een kleine vereniging is, is het van groot belang dat ook de principes waarop de governance is gebaseerd (zoals transparantie, betrouwbaarheid, zorgvuldigheid en risicobeheersing) bij de vereniging worden toegepast. Deze principes krijgen onder meer vorm doordat het bestuur onder toezicht staat van de ALV en de Raad van Commissarissen. De organen handelen op basis van de regels die de statuten voorschrijven. Verder geldt dat de verschillende administraties (woningcartotheek, financiële administratie en huuradministratie) digitaal zijn vastgelegd. Ook is een document opgesteld waarin de gegevens van de belangrijkste relaties van de woningbouwvereniging zijn vastgelegd. Door de verschillende administraties en contacten digitaal vast te leggen probeert het bestuur de kwetsbaarheid van een kleine organisatie als woningbouwvereniging Utrecht te beperken.
Het bestuur en de Raad van Commissarissen hebben in 2011 de vernieuwde Governancecode Woningcorporaties besproken. Deze code geeft aanbevelingen voor de inrichting en het functioneren van de bestuurlijke organisatie bij woningcorporaties. Woningbouwvereniging Utrecht onderschrijft in het algemeen de principes en de aanbevelingen die in de Governancecode Woningcorporaties zijn opgenomen. Wel leidt de kleine omvang en de specifieke geschiedenis van de vereniging ertoe dat sommige bepalingen minder relevant zijn. Dat past ook binnen de code, die gebaseerd is op het principe van ‘pas toe of leg uit’.
9
In onderstaand overzicht worden de belangrijkste onderdelen aangegeven waar de vereniging afwijkt van de code (de Romeinse cijfers verwijzen naar de onderdelen van de Governancecode Woningcorporaties). Evidente afwijkingen van de code veroorzaakt door het verschil in schaalgrootte (en het feit dat woningbouwvereniging Utrecht bijvoorbeeld geen personeel in dienst heeft) zijn niet toegelicht: I:
Naleving en handhaving van de code
Woningbouwvereniging Utrecht beschikt niet over een website. Aan de bepalingen die in de code naar verwijzen kan daarom niet worden voldaan. Op verzoek zijn de documenten, die op een website zouden kunnen worden geplaatst, beschikbaar. II:
Bestuur
Woningbouwvereniging Utrecht beschikt niet over een toetsingskader voor verbindingen en investeringen. De vereniging kent geen verbindingen en investeringen vinden alleen plaats in de bestaande woningvoorraad (geen nieuwbouw). De verwachting is dat de investeringen in de bestaande woningen de komende jaren beperkt blijven en er geen grootschalige investeringen plaats vinden. Van een toetsingskader voor het aangaan van verbindingen of doen van investeringen wordt daarom geen meerwaarde verwacht.
III:
Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen beschikt niet over een reglement. De statuten geven in voldoende mate regels over het functioneren van de Raad van Commissarissen aan.
De vereniging wijkt af van de bepaling dat een commissaris maximaal 3 termijnen van 4 jaar actief kan zijn bij de vereniging. De commissarissen worden, net als de bestuurders, steeds voor een periode van twee jaar benoemd, en al dan niet door de ALV -en dus niet zoals bij stichtingen door de Raad van Commissarissen zelf- herbenoemd.
Gezien de geringe omvang van de vereniging ziet de Raad van Commissarissen af van het hebben van subcommissies. IV:
De audit van de financiële verslaggeving en de positie van de interne control functie en van de externe accountant
Geen opmerkingen
10
V:
Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden
Het houden van een jaarlijkse bijeenkomst voor belanghouders van de vereniging (gemeente en bewoners) levert voor woningbouwvereniging Utrecht geen meerwaarde op. Met bewoners vindt intensief contact plaats, en ook met de gemeente zijn goede contacten. Risicobeheersing Woningbouwvereniging Utrecht is een kleine vereniging, met een beperkt aantal activiteiten. De risico’s die wij onderscheiden zijn:
Aan de inkomstenkant: -
(Het niet constateren van) het niet voldoen van huurbetalingen door huurders. Deze risico’s beperken wij door het voeren een gescheiden huuradministratie en financiële administratie. De noodzakelijke aansluiting tussen beide administraties borgt dat eventuele verschillen opvallen. Bovendien hebben wij een incassoprocedure, gericht op het in een vroeg stadium signaleren van huurachterstanden.
Aan de uitgavenkant; -
Het betalen van onjuiste facturen/verrichten van onterechte betalingen. Bij elke factuur controleren wij of de werkzaamheden zijn verricht zoals afgesproken. De feitelijke betaling wordt pas gedaan nadat twee bestuurders akkoord zijn.
Vanzelfsprekend is bij risicobeheersing ook de cultuur van belang. De afspraak is dat de bestuursleden de relevante onderwerpen met elkaar delen. In die zin hanteren we het ‘vierogenprincipe’: de bestuursleden beslissen niet individueel, maar overleggen met de overige bestuurders.
11
2.
Volkshuisvestingsverslag
2.1 Missie woningbouwvereniging Utrecht De missie van woningbouwvereniging Utrecht luidt dat wij ‘mensen met plezier willen laten wonen in de 91 monumentale woningen van de vereniging. We verhuren de woningen bij voorkeur aan mensen met lage inkomens. We streven naar een financieel gezonde positie van de vereniging’. Met deze missie is de verhuur van woningen aan anderen dan lage inkomens ook mogelijk, en dus ook met een huur buiten de sociale huursector, maar dit staat ten dienste aan de realisatie van de missie (dat wil zeggen ten behoeve van het bereiken van een gezonde financiële positie). Het aantal woningen dat we verhuren buiten de sociale huursector is begrensd tot 20% van het aantal woningen in bezit. Een gezonde financiële positie is noodzakelijk om ook op lange termijn aan het eerste deel van de missie te kunnen voldoen. Meetpunten van een gezonde financiële positie zijn:
Op korte termijn: •
de borgbaarheid door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
•
de beoordeling van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) als zogeheten ‘Acorporatie’.
•
de beoordeling van de accountant van de financiële positie op korte termijn als gezond.
Op middenlange termijn: •
Een gezonde solvabiliteit (komende vijf jaar elk jaar 15% of meer)
•
Een sluitende liquiditeitsbegroting voor de komende 3 jaar, rekening houdend met het beschikbaar gestelde faciliteringsvolume van het WSW
•
De beoordeling van de accountant van de financiële positie op middenlange termijn als gezond
De financiële positie voldoet aan deze meetpunten.
De missie bevat niets over de vorm waarin de missie wordt gerealiseerd. Woningbouwvereniging Utrecht is één van de kleinste woningbouwverenigingen in Nederland. De activiteiten vinden nagenoeg allemaal in eigen beheer plaats. De zelfstandigheid en het in eigen beheer uitvoeren van activiteiten zijn echter geen doel op zich. Wanneer de missie beter kan worden bereikt op een andere wijze, is dat prima.
12
2.2
Het kwalitatief in stand houden van het woningbezit
Onderhoud en verbetering In 2011 is € 145.464 uitgegeven aan onderhoud- en verbeterwerkzaamheden (2010: € 142.850). Deze verbeteringen lagen onder andere op het gebied van aanpassing van keukens en het aanbrengen van geluidswerende plafonds (bij een benedenwoning) of vloeren (bij een bovenwoning). Daarnaast werd een groot aantal CV-ketels vervangen en planmatig (schilder)werk uitgevoerd. Het bestuur zoekt bij de uitvoering van de woningverbetering en het onderhoud aan de woningen naar de meest duurzame oplossing. Dit gebeurt wanneer het de buitenkant van de woningen betreft indien relevant in overleg met de afdeling monumenten van de gemeente Utrecht, omdat de woningen een gemeentelijk monument zijn, en er daardoor grenzen aan de toe te passen materialen worden gesteld. 2.3
Leefbaarheid en woonomgeving
Om de leefbaarheid van de woningen te bevorderen wordt het binnenterrein van de twee bouwblokken waarover de vereniging beschikt regelmatig schoon gemaakt. De beide poorten die toegang bieden zijn gesloten om te voorkomen dat onbevoegden het binnenterrein kunnen betreden. Sinds 1993 heeft de vereniging het parkje aan de Hobbemastraat ‘geadopteerd’. Zij stelt samen met de stichting Bo-Ex 91 en een aantal omwonenden jaarlijks een bedrag voor het onderhoud ervan ter beschikking. In 2011 kostte het onderhoud van het parkje circa € 5.000. 2.4
Verhuur en verkoop van woningen
Woonruimteverdeling Woningbouwvereniging Utrecht verhuurt haar woningen in twee huursegmenten: het sociale huursegment (woningen die worden verhuurd met een huur onder de zogenaamde liberalisatiegrens (vanaf 1 juli 2011 € 652,52 per maand) en het marktsegment (woningen die worden verhuurd met een huur op of boven de liberalisatiegrens en die over meer dan een bepaald aantal punten beschikken volgens het door de rijksoverheid opgestelde woningwaarderingsstelsel). Het bestuur constateert dat in beide huursegmenten de belangstelling om te huren groot blijft. Het bestuur wijdt dit aan de aantrekkelijke buurt waar de woningen gelegen zijn, de grootte van de woningen zelf, het feit dat de meeste woningen (ook de bovenwoningen) over een eigen tuin en schuur beschikken, de architectuur van de woningen en de gunstige prijs kwaliteit verhouding. De woningen van de vereniging wijst de vereniging zelf toe. Ten behoeve daarvan hanteert het bestuur een wachtlijst van mensen die hebben aangegeven voor een woning te willen huren: de vraag naar de woningen van de vereniging is veel groter dan het aanbod ervan.
13
Omdat jaarlijks in de regel slechts een enkele woning vrij komt, is de wachttijd om voor een woning in aanmerking te komen lang. Om deze reden heeft het bestuur in 2011 besloten de wachtlijst voorlopig te sluiten. Wanneer een woning vrij komt nodigen wij de langst wachtenden die in aanmerking komen voor een dergelijke woning uit voor een gesprek om de vrij gekomen woning te bezichtigen. De woning wijzen wij toe aan de langst wachtende die ook daadwerkelijk aangeeft de woning te willen huren. En voldoet aan de eisen die wij en de overheid stellen aan het huren van een woning. In de sociale sector betekent dit dat een huisvestingsvergunning dient te worden afgegeven door de gemeente Utrecht. Bij een woning in de vrije sector hanteren wij als regel hanteren dat het netto-maandinkomen tenminste 3 x de huur van de woning dient te bedragen. Wij kijken verder ook naar de passendheid van de bewoner bij de woning. De vereniging kent de mogelijkheid dat bestuurders die een woning zoeken in aanmerking kunnen komen voor een woning van de vereniging, wanneer dit past binnen de geldende regelgeving. De Raad van Commissarissen besluit hierover. Van deze regeling is in 2011 geen gebruik gemaakt. Regels bij klussen in de woning De vereniging beschikt over een beleid met betrekking tot het klussen in de eigen huurwoning. Uitgangspunt daarbij is dat het bestuur er graag aan wil meewerken dat huurders zoveel mogelijk hun woning naar eigen inzicht en smaak in kunnen richten en veranderen. Het vergroot het woongenot en de aantrekkelijkheid van het huren. Wel geldt er een aantal regels waarmee huurders rekening moeten houden. Die regels hebben betrekking op onder meer veiligheid, verhuurbaarheid en het voorkómen van overlast. Veranderingen aan de buitenkant van de woning zijn niet toegestaan in verband met de monumentenstatus van de woningen. Huurprijsbeleid Woningbouwvereniging Utrecht voert al jaren een inflatievolgend huurbeleid: de huren zijn steeds verhoogd met het inflatiepercentage van het voorafgaande jaar. De leden stemden tijdens de ALV in 2011 in met het voorstel van het bestuur om de huren per 1 juli 2011 met gemiddeld 1,3% aan te passen. De inflatie in 2010 bedroeg 1,3%.
14
Huurprijsbeleid bij nieuwe verhuur Woningbouwvereniging Utrecht verhuurt woningen in de sociale huursector en (maximaal 20% van het totaal aantal woningen) ook in de vrije sector. Bij nieuwe verhuur van woningen verhuren we woningen in de sociale sector voor 100% van de maximaal redelijke huurprijs, tot maximaal de hoogte van de liberalisatiegrens die op grond van het woningwaarderingsstelsel geldt. Woningen in de vrije sector verhuren we voor 110% van de maximaal redelijke huurprijs, of een lagere marktprijs. De vereniging kiest voor een dergelijk huurprijsbeleid en verhuur in de vrije sector om een gezonde financiële positie te waarborgen en op basis daarvan invulling te kunnen geven aan de statutaire doelstelling om werkzaam te zijn in het belang van de volkshuisvesting.
In 2011 hebben wij 4 woningen opnieuw verhuurd. Twee woningen zijn verhuurd in de vrije sector (dus met een huur boven de liberalisatiegrens) en twee woningen zijn verhuurd in de sociale sector (huur beneden de liberalisatiegrens). De inkomens van de huishoudens die deze sociale huurwoningen huurden lagen bij het moment van verhuur onder de € 33.614. Verkoop van woningen Het beleid van de woningbouwvereniging is er niet op gericht om woningen te verkopen. Dit vanwege het belang van het behoud van de bouwkundige eenheid en het monumentale karakter van de woningen, die bij verkoop moeilijker zijn te handhaven. In het verslagjaar is niet overwogen woningen te bouwen, te slopen of te verkopen.
2.5
Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer
Woningbouwvereniging Utrecht kent een intensief contact met haar huurders. Logisch: de vereniging is klein, nagenoeg alle huurders kennen één of meerdere bestuursleden persoonlijk. En het bestuur gezamenlijk kent alle huurders. De directe en persoonlijke contacten tussen bestuur en huurders en ook tussen de huurders onderling ervaart het bestuur als het grote voordeel van een kleine vereniging als woningbouwvereniging Utrecht.
Alle leden van de vereniging zijn huurder van de vereniging. Het bestuur en de Raad van Commissarissen bestaan beide voor een meerderheid uit huurders. In 2011 vond er één vergadering plaats met de ALV. Er is daarnaast geen aparte huurdersorganisatie actief. Vragenlijst voor bewoners In 2011 stuurde het bestuur een korte vragenlijst toe aan de huurders om beter te weten wat er onder hen leeft. Een derde van de bewoners (31%) vulde de vragenlijst in. De resultaten zijn: •
De bewoners waarderen het wonen in een woning van de vereniging met een 8,5. Er zijn geen lagere waarderingen dan een 8 gegeven.
•
De bewoners waarderen de afhandeling van de reparatieverzoeken met een 7,9.
15
•
De bewoners waarderen bij het wonen van de vereniging het meest de woning, de buren en de buurt.
•
De bewoners noemen de geluidsisolatie het meest als verbeterpunt ten aanzien van de woning.
•
De bewoners zijn ten aanzien van het binnenterrein/gangpad erg tevreden over dat er een buitenruimte is, dat er een schuur is en dat het binnenterrein is afgesloten.
•
De bewoners noemen het snoeien van overhangende takken, het vegen van het pad, het fietsen over de binnenpaden, de verlichting en de openstaande poort het meest als verbeterpunt ten aanzien van het binnenterrein/gangpad.
•
Er is een grote belangstelling (83% van bewoners die reageerden zien dat zitten) voor een buurtactiviteit, en ook bereidheid om daaraan actief mee te werken.
Naar aanleiding van de vragenlijst: •
Is er een bewonersborrel georganiseerd
•
Is het initiatief genomen om te komen tot een website van de vereniging.
•
Is een voorstel opgesteld ten behoeve van de ALV dat het bestuur het beleid hanteert dat het aanbrengen van een harde vloer in een bovenwoning niet toelaatbaar is, om op deze manier geluidsoverlast te beperken.
•
De vragenlijst is door een aantal bewoners gebruikt voor een ‘hartenkreet’. Daar waar relevant is individueel contact opgenomen.
Bewonersborrel In september 2011 heeft het bestuur samen met een aantal bewoners een bewonersborrel georganiseerd. Het weer was prima, de opkomst goed en de sfeer geweldig. Zeker voor herhaling vatbaar! Klachtencommissie De woningbouwvereniging beschikt over een klachtencommissie. De klachtencommissie bestaat uit drie leden: één lid op voordracht van de Raad van Commissarissen, één lid op voordracht van het bestuur en een onafhankelijke voorzitter. De klachtencommissie beschikt over een reglement. Het reglement geeft onder meer de wijze van samenstelling en de wijze van functioneren aan. De samenstelling van de huidige klachtencommissie was in het verslagjaar als volgt: −
Voorzitter: mevrouw I. Maes (financieel adviseur PWC) 16
−
Lid (voorgedragen door de Raad van Commissarissen): de heer W. Feijten (ex-bewoner woningbouwvereniging Utrecht)
−
Lid (voorgedragen door het bestuur): mevrouw mr. J. Tamminga (in 2011 werkzaam als juridisch adviseur bij CMS Derks Star Busmann in Utrecht)
In 2011 ontving de klachtencommissie geen klachten. Huurcommissie De huurcommissie is een onafhankelijke organisatie die zich bezighoudt met geschillen tussen huurder en verhuurder over onderhoud, huurprijs en servicekosten. In 2011 zijn er geen klachten bij de huurcommissie over woningbouwvereniging Utrecht ingediend. 2.6
Financiële positie en continuïteit
Overzicht leningen woningbouwvereniging Utrecht Onderstaand schema geeft een overzicht van de leningen van woningbouwvereniging Utrecht.
Overzicht leningen Woningbouwvereniging Utrecht (geldbedragen in € x 1.000, per 31-12) Geldverstrekker
Aangegaan in
Oorspronkelijke
Schuldrestant per
Rente-
1.
NWB
2001
2.
BNG
3.
Nationaal
Laatste aflossing
hoofdsom
31.12.11
percentage
1.588
1.007
5,66
01.09.2021
2003
500
115
3,72
01.09.2013
2006
172
144
1,5
31.12.2035
Restauratiefonds 4.
BNG
2007
675
586
4,85
31.12.2027
5.
Nationaal
2007
374
325
1,5
31.12.2037
Restauratiefonds
De gemiddelde rentevoet van de aangegane leningen (inclusief lening Nationaal Restauratiefonds) bedroeg eind 2011 4,45% (2010: 4,45%). Alle leningen zijn geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). In 2011 betaalden we € 167.371 aan aflossing. De rentebaten bedroegen € 2.801. Resultaat Het in 2011 behaalde resultaat van de woningbouwvereniging bedroeg € 195.887 (2011: - € 3.855). Het bestuur stelt voor het resultaat toe te voegen aan de Algemene Bedrijfsreserve. Het hoge resultaat wordt vrijwel geheel veroorzaakt door de afwaardering van de fiscale waarde van het woningbezit, waardoor een belastingteruggave over de jaren 2008 t/m 2010 ontstaat. Solvabiliteit De solvabiliteit (eigen vermogen/totaal vermogen) geeft een indicatie van de mate waarin de vereniging op lange termijn aan haar schulden kan voldoen. Eind 2011 bedroeg de solvabiliteit 30%.
17
Daarmee is de solvabiliteit ten opzichte van 2010 (24%) gestegen. Het bestuur beoordeelt de solvabiliteit als voldoende.
Er is bij Woningbouwvereniging Utrecht geen sprake van langdurig overtollige middelen, hetgeen overeenkomt met het oordeel van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties dat aangeeft dat de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van Woningbouwvereniging Utrecht. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde geeft de verdiencapaciteit aan bij doorlopende verhuur van de woningen op basis van een aantal uitgangspunten. De bedrijfswaarde bedraagt ultimo 2011 € 4,7 miljoen (2010 € 4,8 miljoen) en geeft een overwaarde aan ten opzichte van de boekwaarde van circa € 1,9 miljoen. Liquiditeit De liquiditeit geeft een indicatie in welke mate de vereniging op korte termijn aan haar schulden kan voldoen. De liquiditeit (vlottende activa/kortlopende schulden) van de vereniging bedroeg eind 2011 6,17. In 2010 bedroeg de liquiditeitsratio 2,30. Het bestuur beoordeelt de liquiditeitspositie als ruim voldoende. Wel dient het bestuur de liquiditeitspositie steeds scherp in de gaten te houden om ook in de toekomst een gezonde financiële positie te behouden.
Een belangrijke bedreiging van de liquiditeitspositie bestaat uit de heffing die de rijksoverheid heeft aangekondigd vanaf 2014 aan woningcorporaties op te leggen. Hoewel de exacte hoogte van deze heffing nog niet bekend is, verwacht het bestuur dat deze heffing voor woningbouwvereniging Utrecht ligt in de orde van grootte van € 20.000 per jaar. Huren De inkomsten van de vereniging bestaan uit ontvangen huren. In dat licht constateert het bestuur met tevredenheid dat de verhuurbaarheid van de woningen goed blijft. Er is alleen sprake van leegstand bij mutatie. De totale huuropbrengst nam in 2011 met 3,4% toe. Naast de jaarlijkse huuraanpassing is een verklaring voor deze ontwikkeling de hogere huurinkomsten na woningverbetering (positief), de huurstelling bij nieuwe verhuur (positief) en de lagere huurderving (positief).
18
De huurachterstand als percentage van de huren en vergoedingen bedroeg in 2011 0,05 (2010: 0,35%). Het bestuur volgt een actief beleid bij het ontstaan van huurachterstanden. Dit vanuit de ervaring dat juist wanneer huurachterstanden toenemen het voor huurders steeds moeilijker wordt om aan hun betalingsverplichting te voldoen. En het bij kleinere huurachterstanden juist eenvoudiger is om haalbare afspraken te maken met de huurder om de ontstane achterstand in te lopen.
De huurderving als percentage van de huren en vergoedingen bedroeg in 2011 0,16% (2010: 0,60%). Er is daarmee veel minder huurderving dan in het verleden. Oorzaken hiervan zijn het geringere aantal mutaties en een snellere verhuur van de woning na leegkomst.
De gemiddelde huurprijs van een woning bedroeg eind 2011 € 537,81 (excl. servicekosten en incassokorting) € (2010: € 511,28). Dat is 82% van de zogeheten liberalisatiegrens (2011: € 652,52). Deze liberalisatiegrens is een begrip uit het woningwaarderingsstelsel, dat de rijksoverheid heeft vastgesteld. Het woningwaarderingsstelsel geeft aan welke huurprijs de verhuurder op basis van het aantal punten dat een woning heeft maximaal in rekening mag brengen. Het gemiddeld aantal punten van de woningen van woningbouwvereniging Utrecht bedroeg op basis van het woningwaarderingsstelsel zoals dat per 31 december 2011 gold 156 punten. Deze stijging wordt verklaard door een wijziging in het woningwaarderingsstelsel, waarbij woningen boven een bepaalde WOZ-waarde (zoals die van woningbouwvereniging Utrecht) in door de rijksoverheid aangewezen gemeenten (zoals Utrecht) over extra punten beschikken), en een wijziging in het woningwaarderingsstelsel waarbij woningen die minder energie gebruiken meer punten krijgen dan woningen die meer energie gebruiken (minder punten, zoals die van woningbouwvereniging Utrecht). We verhuurden op 31 december 2011 19 woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens. In 2010 waren dat er op die datum 18. In 2011 zijn er 4 woningen leeg gekomen, die ook in 2011 opnieuw zijn verhuurd. Gemiddeld staan woningen 4 weken leeg voordat ze opnieuw werden verhuurd. Deze periode gebruiken we om onderhoudswerkzaamheden in de woning te verrichten en een nieuwe huurder te vinden.
19
Financiële continuïteit Het bestuur is van mening dat gezien het bovenstaande de financiële continuïteit van de vereniging voldoende is gewaarborgd. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, de financieel toezichthouder van woningcorporaties, gaf aan dat de voorgenomen activiteiten in de komende periode passend zijn bij de financiële mogelijkheden van de vereniging. Meerjarenprognose Uit de meerjarenprognose blijkt dat er sprake is van een stabiele financiële ontwikkeling. Hoewel er incidenteel in een jaar sprake is van een negatief resultaat na belastingen, is er in de komende jaren sprake van een stijging van de solvabiliteit. 2.7
Overleg met de gemeente Utrecht
Woningbouwvereniging Utrecht heeft geen prestatieafspraken met de gemeente Utrecht gesloten. Gezien de kleine schaal van de woningbouwvereniging acht het bestuur dat ook niet zinvol. Wel vindt er indien nodig overleg plaats over onderwerpen die voor de vereniging en de gemeente van belang zijn. 2.8
Verbindingen met andere rechtspersonen
Samen met de vereniging Elck Wat Wils en woningstichting Tuindorp B.A.N.S. neemt woningbouwvereniging Utrecht deel aan de Stichting Samenwerkende Woningcorporaties Wilhelminapark (SSWW). De stichting heeft ten doel de belangen op het gebied van de volkshuisvesting van de deelnemers, hun eigendommen en de belangen van de bewoners te behartigen. De activiteiten van de stichting richtten zich in het verslagjaar tot informatie-uitwisseling. In 2011 vond er géén bijeenkomst plaats van SSWW.
Het bestuur besloot in 2011 de deelname aan stichting te beëindigen: de doelstellingen die via deze stichting worden beoogd kunnen ook via een regulier overleg worden bereikt. Het bestuur blijft dan ook openstaan voor overleg met vereniging Elck Wat Wils en woningstichting Tuindorp B.A.N.S.. 2.9
Beleggingen
Woningbouwvereniging Utrecht heeft geen aandelen of andere waardepapieren in bezit. Middelen die tijdelijk overtollig zijn worden gestort op een bedrijfsspaarrekening. Over deze middelen kan direct worden beschikt. De vereniging beschikt over een treasurystatuut. Dit statuut geeft aan hoe het bestuur omgaat met de financiering van de activiteiten van de vereniging en het beleggen van beschikbare middelen. De Raad van Commissarissen heeft dit treasurystatuut goedgekeurd. Kern van het treasurybeleid is een defensief beleid, dat erop gericht is om:
1. Een blijvende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt om voldoende financiële middelen voor de activiteiten op korte en lange termijn te garanderen.
20
2. Het beheersen van de rente- en rendementsrisico’s die samenhangen met financiering, beleggen en liquide middelen. 3. Structurele overschotten op verantwoorde wijze te beheren. Het bestuur heeft in 2011 overeenkomstig het treasurystatuut gehandeld. 2.10
Wonen en zorg
Woningbouwvereniging Utrecht richt zich niet in het bijzonder op personen die graag zorg bij hun woning krijgen aangeboden. Wel geldt dat bij een derde van de woningen van de vereniging de woning zelf én alle vertrekken in die woning toegankelijk zijn zonder traplopen. Verzoeken om aanpassingen in de woning vanwege een handicap (bijvoorbeeld aangepaste toiletpot, traplift) of anderszins zijn in overleg met het bestuur mogelijk. 2.11
Overig
Codes en regelingen Woningbouwvereniging Utrecht beschikt over een integriteitscode. De code geeft aan dat bestuurders en commissarissen van woningbouwvereniging Utrecht zich integer dienen te gedragen, en geeft hier een aantal concrete handvatten voor. Voorbeeld hiervan is dat cadeaus van een waarde van € 50 niet mogen worden geaccepteerd. In 2011 is overeenkomstig de code gehandeld. Woningbouwvereniging Utrecht beschikt over een treasurystatuut. Het statuut geeft regels over hoe het bestuur omgaat met de financiële middelen die de vereniging ter beschikking staan. Uitgangspunt van het statuut is dat financiële middelen defensief, dat wil zeggen met zo min mogelijk risico’s, worden belegd. In 2011 is overeenkomstig het statuut gehandeld.
Woningbouwvereniging Utrecht beschikt over een procuratieregeling. De regeling geeft aan wie bevoegd is woningbouwvereniging Utrecht te vertegenwoordigen en tot welke bedragen financiële verplichtingen kunnen worden aangegaan. In 2011 is overeenkomstig de regeling gehandeld.
Woningbouwvereniging Utrecht beschikt over een verhuiskostenreglement. Op basis van het reglement kunnen bewoners die naar het oordeel van het bestuur vanwege renovatie van hun woning gedwongen zijn hun woning te verlaten, een beroep doen op een verhuiskostenvergoeding. Het reglement geeft de hoogte van de vergoeding aan. In 2011 is geen gebruik gemaakt van het verhuiskostenreglement. Sponsoractiviteiten Woningbouwvereniging Utrecht heeft in 2011 geen activiteiten van derden gesponsord.
21
Relatie met accountant De Raad van Commissarissen wijst de accountant van woningbouwvereniging Utrecht aan. Sinds 1996 is de heer Nikkels accountant van de vereniging. Tenminste eens in de vier jaar vindt een heroverweging plaats van de te benoemen accountant. Deze heroverweging is in 2011 gestart en zal in 2012 worden afgerond. Aansprakelijkheidsverzekering Er is voor het bestuur en de Raad van Commissarissen een bestuursaansprakelijkheidsverzekering afgesloten. Illegale bewoning Woningbouwvereniging Utrecht is een kleine woningbouwvereniging. Het bestuur kent alle huurders. Het bestuur heeft in 2011 geen illegale bewoning geconstateerd of meldingen van (het vermoeden van) illegale bewoning ontvangen. Wanneer het bestuur mocht vermoeden dat er zich (mogelijk) illegale bewoning voordoet, dan spreekt het bestuur de betreffende huurder hier op aan. De huurovereenkomst bepaalt verder dat onderverhuur door de huurder alleen is toegestaan na schriftelijke toestemming van de verhuurder. Visitatie Veel woningcorporaties in Nederland hebben zich in de afgelopen periode laten visiteren door een onafhankelijke commissie. In 2011 hebben het bestuur en de Raad van Commissarissen geconcludeerd dat het houden van een visitatie bij woningbouwvereniging Utrecht alleen al vanwege de hoge kosten (circa € 4.000 naast een jaarlijkse bijdrage) niet zinvol is. Omdat woningbouwvereniging Utrecht geen lid is van Aedes is visitatie voor de vereniging niet verplicht. 2.12
Verklaring van het bestuur
Het bestuur van woningbouwvereniging Utrecht verklaart dat zij in het jaar 2011 haar middelen uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting heeft besteed. De heer M.S.C. Buijs, voorzitter De heer R. Nooren, penningmeester Mevrouw I. Delaere, lid De heer S. van Kranenburg, lid Mevrouw E. Disberg, lid
April 2012
22
3.
Verslag Raad van Commissarissen
Wanneer je één van de kleinste woningbouwverenigingen van Nederland bent, ga je als eerste omver in economische tegenslag en de storm die over de corporatiesector gaat, zou je denken. Niets is minder waar. Het afgelopen jaar was voor onze woningbouwvereniging een uitstekend jaar. We hebben een woningbestand van hoge kwaliteit en, mede daardoor, weinig mutaties in het bewonersbestand. Dankzij een goed functionerend bestuur en de grote inzet van de individuele bestuursleden verloopt het verhuurproces rimpelloos en zijn procedures verbeterd en aangescherpt. En let wel: die bestuursleden zijn vrijwilligers.
De Raad van Commissarissen heeft veel waardering voor de grote inzet en betrokkenheid van onze bestuursleden en we willen dat graag op deze plaats nog eens uitspreken. Speciaal dank aan Maarten Buijs, onze scheidende voorzitter, die 12 jaar zich heeft ingezet voor de woningbouwvereniging Utrecht. Al met al sluiten we 2011 met tevredenheid af en beginnen vol vertrouwen aan het nieuwe jaar. Toezichtstaak De Raad van Commissarissen houdt vanuit dit perspectief toezicht op en geeft advies aan het bestuur van Woningbouwvereniging Utrecht: aandacht voor kwaliteit en continuïteit. Het gaat dan om vragen als: is op deze schaal de kwaliteit van het woningbestand te handhaven, is er voldoende bestuurlijke en uitvoerende kracht en kwaliteit beschikbaar en is de Woningbouwvereniging financieel in staat om zelfstandig te blijven, mede gezien de externe verplichtingen die de Woningbouwvereniging worden opgelegd. Toezichtstaak De Raad van Commissarissen heeft in 2011 3 keer vergaderd, het eerste gedeelte van iedere vergadering zonder het bestuur en het tweede deel samen met het bestuur. Onderwerpen van gesprek waren onder andere de benoeming van de accountant, de financiële meerjarenprognose en de jaarstukken. Bij het laatste was onze externe accountant aanwezig. Verder kwam de samenstelling van de Raad van Commissarissen en van het bestuur ter sprake.
23
Mevrouw Roes is op de ALV van april 2011 afgetreden als lid van de Raad van Commissarissen, omdat zij zich niet meer verkiesbaar stelde voor een volgende benoeming. De heer Van Oosten is in die vergadering opnieuw benoemd voor een periode van twee jaar. De samenstelling van de Raad van Commissarissen is sindsdien als volgt: Naam
Lid RvC sinds
Benoemd tot
Functie in RvC
Achtergrond
1.
Dhr. J. van Dam
Geboortejaar 1959
2008
2012
Lid
Geen bewoner
2.
Dhr. E. Hendriksen
1949
2008
2012
Lid
Bewoner
3.
Dhr. T. van Oosten
1952
2008
2011
Voorzitter
Geen bewoner
4.
Mw. F. van der Steen
1953
2005
2011
Lid
Bewoner
Gezien de omvang van de Raad van Commissarissen is het voornemen om voor de vijfde plaats een geschikte kandidaat te zoeken. De leden van de Raad van Commissarissen bekleedden in 2011 de volgende hoofdfuncties: •
De heer drs. J. van Dam is directeur/bestuurder van De Tussenvoorziening te Utrecht.
•
De heer drs. E. Hendriksen is oud- beleidsadviseur communicatie en informatie bij de Leo Stichting Groep, organisatie voor jeugdzorg.
•
De heer drs. T. van Oosten is plaatsvervangend directeur van het Oranje Fonds te Utrecht.
•
Mevrouw F. Van der Steen is adviseur beleid bij de Raad voor de Kinderbescherming te Utrecht.
Integriteit De Raad van Commissarissen is van mening dat alle leden van de Raad hun functie voldoende onafhankelijk verrichtten in 2011. Geen van de commissarissen was in het verleden in dienst van woningbouwvereniging Utrecht. In het verslagjaar hebben er geen transacties plaats gevonden waarbij sprake was van mogelijk tegenstrijdige belangen. De commissarissen hebben geen lening of garantie van Woningbouwvereniging Utrecht ontvangen, hetgeen conform het beleid van Woningbouwvereniging Utrecht is.
De Raad van Commissarissen stelt de hoogte van de vergoeding van de bestuursleden vast. Periodiek bespreekt de Raad van Commissarissen deze vergoeding. De Raad van Commissarissen heeft geconcludeerd dat de vergoeding van de bestuursleden van € 908 bruto, materieel meer een vrijwilligersvergoeding dan een beloning is. De jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag over 2011 De Raad van Commissarissen heeft op 21 maart 2012 de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag van 2011 goedgekeurd. Voorafgaand daaraan heeft de Raad van Commissarissen met de accountant overlegd over de jaarrekening, het volkshuisvestingsverslag en het accountantsverslag.
24
Verantwoording De Raad van Commissarissen baseert zijn oordeel op informatie afkomstig van het bestuur en bewoners en is van oordeel dat de informatie de relevante aspecten laat zien op financieel, volkshuisvestelijk, maatschappelijk en organisatorisch gebied. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de belangrijkste strategische, financiële en operationele doelstellingen. Deze doelstellingen hebben betrekking op de minimale wenselijke solvabiliteit van Woningbouwvereniging Utrecht, de kwaliteit van het vastgoed, het behoud van voldoende financieringsruimte en de kwaliteit van de dienstverlening.
De Raad van Commissarissen van Woningbouwvereniging Utrecht T. van Oosten, voorzitter J. van Dam, lid E. Hendriksen, lid Mevr. F. van der Steen, lid
April 2012
25
