Jaarverslag Woningbouwvereniging Utrecht 2010
1
2
Naam van de toegelaten instelling:
Woningbouwvereniging Utrecht
Gemeente waar de instelling haar woonplaats heeft:
Utrecht
Adres en secretariaat:
Hobbemastraat 25
3583 CW UTRECHT
[email protected] Oprichtingsdatum:
15 december 1919
Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten:
22 december 1919, nr 23
Nummer van inschrijving Kamer van Koophandel:
30039075
VROM-nummer:
L 1905
NRV-nummer:
2174
Fiscaal nummer:
0034.17.840
3
4
Inhoudsopgave
1.
De vereniging ............................................................................................................................ 6
1.1
Algemene beschouwing ............................................................................................................ 6
1.2
De vereniging: de leden ............................................................................................................ 7
1.3
De vereniging: het bestuur ........................................................................................................ 7
1.4
De vereniging: de Raad van Commissarissen .......................................................................... 8
1.5
Goed ondernemingsbestuur ..................................................................................................... 8
2.
Volkshuisvestingsverslag ........................................................................................................ 12
2.1
Missie woningbouwvereniging Utrecht .................................................................................... 12
2.2
Het kwalitatief in stand houden van het woningbezit .............................................................. 12
2.3
Leefbaarheid en woonomgeving ............................................................................................. 13
2.4
Verhuur en verkoop van woningen ......................................................................................... 13
2.5
Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer .................................................................. 15
2.6
Financiële positie en continuïteit ............................................................................................. 16
2.7
Overleg met de gemeente Utrecht .......................................................................................... 18
2.8
Verbindingen met andere rechtspersonen .............................................................................. 18
2.9
Beleggingen ............................................................................................................................ 19
2.10 Wonen en zorg ........................................................................................................................ 19 2.11 Overig ...................................................................................................................................... 19 2.12 Verklaring van het bestuur ...................................................................................................... 20
3.
Verslag Raad van Commissarissen ........................................................................................ 21
5
1.
De vereniging
1.1
Algemene beschouwing
Het jaar 2010 is voor woningbouwvereniging Utrecht een relatief rustig jaar geweest. Het bood het bestuur de gelegenheid om op een aantal gebieden nog eens de puntjes op de i te zetten. Zo hebben we de missie van onze vereniging tegen het licht gehouden en met Raad van Commissarissen en tijdens de Algemene Ledenvergadering (ALV) besproken. We hebben onze administratie en archief (vanaf 2010) volledig gedigitaliseerd en op een externe server geplaatst. Hiermee is de continuïteit van de bestuurswerkzaamheden beter geborgd. We zijn gestart met digitaal bankieren. Dat maakte het ook mogelijk om huurders voortaan ook de mogelijkheid te bieden de huur via een automatische incasso te betalen: een lang gekoesterde wens van het bestuur is hiermee in vervulling gegaan.
Was het binnen de vereniging rustig, buiten de vereniging zijn veel ontwikkelingen waar de vereniging zich in de komende jaren op moet voorbereiden. De vertaling van Europese regelgeving leidt tot andere regels over woningtoewijzing en nieuwe regels over de inrichting van de administratie en financiering van woningcorporaties. Er zijn nieuwe regels op komst om de hoogte van de huur te kunnen bepalen en het regeerakkoord heeft een ‘right to buy’ aangekondigd en een heffing voor woningcorporaties. Het bestuur wacht de verdere uitwerking van deze ontwikkelingen af en zal hier vervolgens op in spelen.
Innen van huren In 2010 werd het voor het eerst mogelijk om via automatische incasso de huur te betalen. Het maakt het voor huurders eenvoudiger maandelijks de juiste huur te betalen en vermindert de administratieve last voor het bestuur. Inmiddels maakt ongeveer de helft van de huurders gebruik van deze wijze van betaling. Samen met een aanscherping van de procedure om huur te innen heeft de automatische incasso ertoe geleid dat de betalingsmoraal van onze huurders verder is verbeterd: de huurachterstand en huurderving is ten opzichte van voorgaande jaren flink afgenomen.
6
Vennootschapsbelastingplicht Sinds 2008 zijn woningcorporaties, en dus ook Woningbouwvereniging Utrecht, integraal vennootschapsbelastingplichtig. Dat betekent dat wij vanaf dat jaar belasting betalen over onze (fiscale) winst behaald met onze verhuuractiviteiten. In 2010 ontvingen wij de aanslagen voor de jaren 2008 en 2009. In totaal hebben wij in 2010 voor deze jaren een bedrag van € 66.753 afgedragen aan de fiscus. Als voorlopige aanslag 2010 is een bedrag van € 65.331 betaald.
Verantwoording aan derden De informatie die het ministerie van VROM, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw in 2010 over het verslagjaar 2009 van de vereniging ontving voldeed aan de daaraan gestelde eisen. De minister van Volkshuisvesting is van oordeel dat de financiële positie dusdanig is dat er geen aanleiding is tot het maken van opmerkingen. Ook ten aanzien van de naleving van de wet- en regelgeving heeft de minister geen reden tot het maken van opmerkingen. De verantwoordingsstukken zijn tijdig ontvangen.
1.2
De vereniging: de leden
ALV Elke hoofdhuurder van een woning van de vereniging is tevens lid van woningbouwvereniging Utrecht. Elk lid beschikt over een stem tijdens de ALV van de vereniging.
In 2010 heeft de ALV in haar vergadering van 14 april 2010 de jaarstukken van het jaar 2009 vastgesteld. Tijdens deze vergadering werd ook de begroting voor 2010 goedgekeurd. De ALV voorzag verder in de (her)benoeming van een aantal leden van het bestuur en de Raad van Commissarissen. 1.3
De vereniging: het bestuur
Het bestuur van woningbouwvereniging Utrecht bestaat uit 5 leden. Het is gebruikelijk dat de leden van het bestuur voor een periode van 2 jaar worden benoemd, om daarna eventueel voor herbenoeming in aanmerking te komen. Er is geen maximum gesteld aan het aantal termijnen dat een bestuurslid actief kan zijn in het bestuur.
De samenstelling van het bestuur vanaf de ALV in 2010 was als volgt: Naam
Functie
1.
dhr M.S.C. Buijs
Voorzitter
2.
dhr R. Nooren
3.
mw L. de Bie
4. 5.
Jaar van eerste
Aftredend
Achtergrond
2000
april 2012
Geen bewoner
Penningmeester
2010
april 2012
Bewoner
Lid
2009
april 2011
Geen bewoner
dhr S. van Kranenburg
Lid
2009
april 2011
Bewoner
mw E.A.M. Disberg
Lid
2010
april 2012
Bewoner
benoeming
7
In de zomer van 2010 gaf mevrouw De Bie aan te willen stoppen met haar werkzaamheden vanwege privé-omstandigheden. Per 1 september 2010 is zij gestopt als bestuurslid.
De heer Van Kranenburg is in april 2011 aftredend. Hij is herkiesbaar.
Elk bestuurslid ontving in 2010 voor zijn werkzaamheden een vergoeding van € 907,56 bruto. Wanneer een bestuurslid alleen een deel van het jaar bestuurlid was, bedroeg de vergoeding een evenredig deel hiervan.
Woningbouwvereniging Utrecht geeft bij voorkomende werkzaamheden opdrachten aan aannemersbedrijf Van Zoelen. In samenspraak met de Raad van Commissarissen zijn met de heer Van Kranenburg afspraken gemaakt om belangenverstrengeling te voorkómen. Zo is afgesproken dat bij omvangrijkere werkzaamheden meerdere offertes worden aangevraagd, bij kleinere werkzaamheden een kostendeskundige van de vereniging de offerte beoordeeld en het akkoord op offertes niet wordt gegeven door de heer Van Kranenburg.
Vergaderingen Het bestuur heeft in 2010 8 maal vergaderd. Belangrijke onderwerpen waarover is gesproken zijn:
Missie woningbouwverening Utrecht
Procuratieregeling
Integriteitscode
Treasurystatuut
Digitaal bankieren
Automatische incasso
Betekenis Europa-regelgeving voor wbv Utrecht
1.4
De vereniging: de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur van de vereniging. De bevoegdheden van de Raad zijn vastgelegd in de statuten. Daarin is onder meer aangegeven dat de Raad van Commissarissen de accountant aanwijst. Meer informatie over de Raad van Commissarissen is opgenomen in het verslag van de Raad van Commissarissen.
1.5
Goed ondernemingsbestuur
Het onderwerp governance (goed ondernemingsbestuur) staat de laatste jaren hoog op de agenda binnen de bedrijfstak woningcorporaties. De governancestructuur bij woningbouwvereniging Utrecht is
8
eenvoudiger dan bij de meeste andere woningcorporaties. Het bestuur is beleidsbepaler én uitvoerder van het beleid. Dat betekent dat de lijnen kort zijn. De vereniging heeft geen personeel in dienst.
Hoewel woningbouwvereniging Utrecht een kleine vereniging is, is het van groot belang dat ook de principes waarop de governance is gebaseerd (zoals transparantie, betrouwbaarheid, zorgvuldigheid en risicobeheersing) bij de vereniging worden toegepast. Deze principes krijgen onder meer vorm doordat het bestuur onder toezicht staat van de ALV en de Raad van Commissarissen. De organen handelen op basis van de regels die de statuten voorschrijven. Verder geldt dat de verschillende administraties (woningcartotheek, financiële administratie en huuradministratie) digitaal zijn vastgelegd. Ook is een document opgesteld waarin de gegevens van de belangrijkste relaties van de woningbouwvereniging zijn vastgelegd. Door de verschillende administraties en contacten digitaal vast te leggen probeert het bestuur de kwetsbaarheid van een kleine organisatie als woningbouwvereniging Utrecht te beperken.
Het bestuur en de Raad van Commissarissen hebben in 2009 de Governancecode Woningcorporaties besproken. Deze code geeft aanbevelingen voor de inrichting en het functioneren van de bestuurlijke organisatie bij woningcorporaties. Woningbouwvereniging Utrecht onderschrijft in het algemeen de principes en de aanbevelingen die in de Governancecode Woningcorporaties zijn opgenomen. Wel leidt de kleine omvang en de specifieke geschiedenis van de vereniging ertoe dat sommige bepalingen minder relevant zijn. Dat past ook binnen de code, die gebaseerd is op het principe van ‘pas toe of leg uit’. In onderstaand overzicht worden de belangrijkste onderdelen aangegeven waar de vereniging afwijkt van de code (de Romeinse cijfers verwijzen naar de onderdelen van de Governancecode Woningcorporaties). Evidente afwijkingen van de code veroorzaakt door het verschil in schaalgrootte (en het feit dat woningbouwvereniging Utrecht bijvoorbeeld geen personeel in dienst heeft) zijn niet toegelicht:
I:
Naleving en handhaving van de code
Woningbouwvereniging Utrecht beschikt niet over een website. Aan de bepalingen die in de code naar verwijzen kan daarom niet worden voldaan. Op verzoek zijn de documenten, die op een website zouden kunnen worden geplaatst, beschikbaar.
II:
Bestuur
Geen opmerkingen.
III:
Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen beschikt niet over een reglement. De statuten geven in voldoende mate regels over het functioneren van de Raad van Commissarissen aan.
Woningbouwvereniging Utrecht sluit in afwijking van de code niet uit dat bewoners deel uit maken van de Raad van Commissarissen. Sinds de oprichting van de vereniging door bewoners in 1919 vormen
9
zij het bestuur (en later ook Raad van Commissarissen). Daarbij geldt wel dat alle leden van de Raad van Commissarissen voldoende kennis en kunde dienen te hebben om hun toezichtsrol te vervullen. Eén van de kwaliteiten daarbij is dat zij weten wat onder bewoners speelt.
De vereniging wijkt af van de bepaling dat een commissaris maximaal 3 termijnen van 4 jaar actief kan zijn bij de vereniging. De commissarissen worden, net als de bestuurders, steeds voor een periode van twee jaar benoemd, en al dan niet door de ALV -en dus niet zoals bij stichtingen door de Raad van Commissarissen zelf- herbenoemd.
Gezien de geringe omvang van de vereniging ziet de Raad van Commissarissen af van het hebben van subcommissies.
IV:
De audit van de financiële verslaggeving en de positie van de interne control functie en van de externe accountant
Geen opmerkingen
V:
Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden
Het houden van een jaarlijkse bijeenkomst voor belanghouders van de vereniging (gemeente en bewoners) levert voor woningbouwvereniging Utrecht geen meerwaarde op. Met bewoners vindt intensief contact plaats, en ook met de gemeente zijn goede contacten.
De vereniging past de verplichting om één in de vier jaar een visitatie te laten plaats vinden niet toe. Dit vanwege de hoge kosten voor een kleine vereniging als woningbouwvereniging Utrecht. De meerwaarde van een dergelijke visitatie lijkt beperkt te zijn voor een kleine vereniging als woningbouwvereniging Utrecht.
Het bestuur verklaart dat zich in 2010 geen gevallen hebben voorgedaan waarbij er sprake was van belangenverstrengeling in de activiteiten van het bestuur (zie ook paragraaf 1.3).
Ontwikkelingen in governance 2010 Het bestuur stelde in 2010 een integriteitscode en treasurystatuut op en actualiseerde de procuratieregeling.
10
De integriteitscode geeft aan dat bestuurders en commissarissen van woningbouwvereniging Utrecht zich integer gedragen, en geeft hier een aantal concrete handvatten voor. Voorbeelden hiervan zijn dat cadeaus van een waarde van € 50 niet mogen geaccepteerd.
Het treasurystatuut geeft regels over hoe het bestuur omgaat met de financiële middelen die de vereniging ter beschikking staan. Uitgangspunt van het statuut is dat financiële middelen defensief, dat wil zeggen met zo min mogelijk risico’s, worden belegd.
De procuratieregeling geeft aan wie bevoegd is woningbouwvereniging Utrecht te vertegenwoordigen en tot welke bedragen financiële verplichtingen kunnen worden aangegaan.
Risicobeheersing Woningbouwvereniging Utrecht is een kleine vereniging, met een beperkt aantal activiteiten. De risico’s die wij onderscheiden zijn:
Aan de inkomstenkant: -
(Het niet constateren van) het niet voldoen van huurbetalingen door huurders. Deze risico’s beperken wij door het voeren een gescheiden huuradministratie en financiële administratie. De noodzakelijke aansluiting tussen beide administraties borgt dat eventuele verschillen opvallen. Bovendien hebben wij een incassoprocedure, gericht op het in een vroeg stadium signaleren van huurachterstanden.
Aan de uitgavenkant; -
Het betalen van onjuiste facturen/verrichten van onterechte betalingen. Bij elke factuur controleren wij of de werkzaamheden zijn verricht zoals afgesproken. De feitelijke betaling wordt pas gedaan nadat twee bestuurders akkoord zijn.
Overig: -
Fraude bij woningtoewijzing. Ten aanzien van woningen die wij opnieuw verhuren in de sociale huursector geldt dat wij de woning pas verhuren na verkrijgen van een huisvestingsvergunning van de gemeente Utrecht. Deze vergunning geeft aan dat de nieuwe verhuur in overeenstemming is met de regionale Huisvestingsverordening. De woningen in de vrije sector verhuren wij zelf. Als regel hanteren wij daarvoor dat wij de langst wachtende een woning aanbieden, tenzij er redenen zijn om daarvan af te wijken (bijvoorbeeld: een bovenwoning zullen wij niet aanbieden aan mensen die hebben aangegeven moeilijk ter been te zijn).
Vanzelfsprekend is bij risicobeheersing ook de cultuur van belang. De afspraak is dat de bestuursleden de relevante onderwerpen met elkaar delen. In die zin hanteren we het ‘vierogenprincipe’: de bestuursleden beslissen niet individueel, maar overleggen met de overige bestuurders.
11
2.
Volkshuisvestingsverslag
2.1 Missie woningbouwvereniging Utrecht De missie van woningbouwvereniging Utrecht luidt dat wij ‘mensen met plezier willen laten wonen in de 91 monumentale woningen van de vereniging. We verhuren de woningen bij voorkeur aan mensen met lage inkomens. We streven naar een financieel gezonde positie van de vereniging’.
Met deze missie is de verhuur van woningen aan anderen dan lage inkomens ook mogelijk, en dus ook met een huur buiten de sociale huursector, maar dit staat ten dienste aan de realisatie van de missie (dat wil zeggen ten behoeve van het bereiken van een gezonde financiële positie). Het aantal woningen dat we verhuren buiten de sociale huursector is begrensd tot 20% van het aantal woningen in bezit.
Een gezonde financiële positie is noodzakelijk om ook op lange termijn aan het eerste deel van de missie te kunnen voldoen. Meetpunten van een gezonde financiële positie zijn: Op korte termijn:
de borgbaarheid door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
de beoordeling van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) als zogeheten ‘Acorporatie’.
de beoordeling van de accountant van de financiële positie op korte termijn als gezond.
Op middenlange termijn:
Een gezonde solvabiliteit (komende vijf jaar elk jaar 15% of meer)
Een sluitende liquiditeitsbegroting voor de komende 3 jaar, rekening houdend met het beschikbaar gestelde faciliteringsvolume van het WSW
De beoordeling van de accountant van de financiële positie op middenlange termijn als gezond
De financiële positie voldoet aan deze meetpunten.
De missie bevat niets over de vorm waarin de missie wordt gerealiseerd. Woningbouwvereniging Utrecht is één van de kleinste woningbouwverenigingen in Nederland. De activiteiten vinden nagenoeg allemaal in eigen beheer plaats. De zelfstandigheid en het in eigen beheer uitvoeren van activiteiten zijn echter geen doel op zich. Wanneer de missie beter kan worden bereikt op een andere wijze, is dat prima.
2.2
Het kwalitatief in stand houden van het woningbezit
Onderhoud en verbetering In 2010 is € 142.850 uitgegeven aan onderhoud- en verbeterwerkzaamheden (2009: € 46.763). De onderhouds- en verbeterwerkzaamheden vonden voornamelijk plaats bij leegkomst van een woning.
12
Deze verbeteringen lagen op het gebied van modernisering van de doucheruimte, aanpassing van de keuken en het aanbrengen van geluidswerende plafonds (bij een benedenwoning) of vloeren (bij een bovenwoning). Er werden in 2010 € 5.399 investeringen gedaan in woningverbetering (bijvoorbeeld aanbrengen geluidsisolatie, renovatie badkamer). Daarnaast heeft in 2010 planmatig schilderwerk plaats gevonden.
Het bestuur zoekt bij de uitvoering van de woningverbetering en het onderhoud aan de woningen naar de meest duurzame oplossing. Dit gebeurt wanneer het de buitenkant van de woningen betreft indien relevant in overleg met de afdeling monumenten van de gemeente Utrecht, omdat de woningen een gemeentelijk monument zijn, en er daardoor grenzen aan de toe te passen materialen worden gesteld.
Woningbouwvereniging Utrecht beschikt over een verhuiskostenreglement. Op basis van het reglement kunnen bewoners die naar het oordeel van het bestuur vanwege renovatie van hun woning gedwongen zijn hun woning te verlaten, een beroep doen op een verhuiskostenvergoeding. Het reglement geeft de hoogte van de vergoeding aan. In 2010 is geen gebruik gemaakt van het verhuiskostenreglement.
2.3
Leefbaarheid en woonomgeving
Om de leefbaarheid van de woningen te bevorderen wordt het binnenterrein van de twee bouwblokken waarover de vereniging beschikt regelmatig schoon gemaakt. De beide poorten die toegang bieden zijn gesloten om te voorkomen dat onbevoegden het binnenterrein kunnen betreden. Sinds 1993 heeft de vereniging het parkje aan de Hobbemastraat ‘geadopteerd’. Zij stelt samen met de stichting Bo-Ex 91 en een aantal omwonenden jaarlijks een bedrag voor het onderhoud ervan ter beschikking. In 2010 kostte het onderhoud van het parkje circa € 5.700.
2.4
Verhuur en verkoop van woningen
Woonruimteverdeling Woningbouwvereniging Utrecht verhuurt haar woningen in twee huursegmenten: het sociale huursegment (woningen die worden verhuurd met een huur onder de zogenaamde liberalisatiegrens (vanaf 1 juli 2009 € 647,53 per maand) en het marktsegment (woningen die worden verhuurd met een huur op of boven de liberalisatiegrens en die over meer dan een bepaald aantal punten beschikken volgens het door de rijksoverheid opgestelde woningwaarderingssysteem). Het bestuur constateert dat in beide huursegmenten de belangstelling om te huren groot blijft. Het bestuur wijdt dit aan de aantrekkelijke buurt waar de woningen gelegen zijn, de grootte van de woningen zelf, het feit dat de
13
meeste woningen (ook de bovenwoningen) over een eigen tuin en schuur beschikken, de architectuur van de woningen en de gunstige prijs kwaliteit verhouding.
Woningen in het marktsegment wijst de vereniging zelf toe. Ten behoeve daarvan hanteert het bestuur een wachtlijst van mensen die hebben aangegeven voor een dergelijke woning belangstelling te hebben. Wij nodigen, wanneer een woning beschikbaar komt met een huur bij nieuwe verhuur boven de liberalisatiegrens, de langst wachtende uit voor een gesprek om de vrij gekomen woning te huren. Wij kijken daarbij ook naar de passendheid van de bewoner bij de woning, onder andere voor wat betreft onder het inkomen van de huurder. Als regel hanteren wij dat het netto-maandinkomen tenminste 3 x de huur van de woning dient te bedragen.
De vereniging wijst alleen woningen toe aan personen die gezien hun inkomen een de huur van de woning kunnen opbrengen, eventueel met behulp van huurtoeslag.
Bij de toewijzing van woningen in het sociale huursegment hanteert de vereniging de toewijzingseisen zoals beschreven in de huisvestingsverordening van de gemeente Utrecht. Deze verordening geeft onder meer aan dat toewijzing van woningen in het sociale huursegment plaatsvindt op basis van inschrijfduur (starters) of woonduur (mensen die bij verhuizen een woning achterlaten: de zogenaamde doorstromers) op basis van informatie van Woningnet. Daarnaast dient de gemeente voorafgaand aan de toewijzing van een woning een huisvestingsvergunning af te geven.
Omdat jaarlijks in de regel slechts een enkele woning vrij komt, is de wachttijd om voor een woning in aanmerking te komen lang. Alle woningen die in 2010 zijn toegewezen zijn toegewezen aan de persoon die als eerste heeft aangegeven de woning te willen huren.
De vereniging kent de mogelijkheid dat bestuurders die een woning zoeken in aanmerking kunnen komen voor een woning van de vereniging, wanneer dit past binnen de geldende regelgeving. De Raad van Commissarissen besluit hierover. Van deze regeling is in 2010 geen gebruik gemaakt.
Regels bij klussen in de woning De vereniging beschikt over een beleid met betrekking tot het klussen in de eigen huurwoning. Uitgangspunt daarbij is dat het bestuur er graag aan wil meewerken dat huurders zoveel mogelijk hun
14
woning naar eigen inzicht en smaak in kunnen richten en veranderen. Het vergroot het woongenot en de aantrekkelijkheid van het huren. Wel geldt er een aantal regels waarmee huurders rekening moeten houden. Die regels hebben betrekking op onder meer veiligheid, verhuurbaarheid en het voorkómen van overlast. Veranderingen aan de buitenkant van de woning zijn niet toegestaan in verband met de monumentenstatus van de woningen.
Huurprijsbeleid Woningbouwvereniging Utrecht voert al jaren een inflatievolgend huurbeleid: de huren zijn steeds verhoogd met het inflatiepercentage van het voorafgaande jaar. De leden stemden tijdens de ALV in 2010 in met het voorstel van het bestuur om de huren per 1 juli 2010 met gemiddeld 1,2% aan te passen. De inflatie in 2009 bedroeg 1,2%.
Huurprijsbeleid bij nieuwe verhuur Woningbouwvereniging Utrecht verhuurt woningen in de sociale huursector en (maximaal 20% van het totaal aantal woningen) ook in de vrije sector. Bij nieuwe verhuur van woningen verhuren we woningen in de sociale sector voor 100% van de maximaal redelijke huurprijs. Woningen in de vrije sector verhuren we voor 110% van de maximaal redelijke huurprijs, of een lagere marktprijs. De vereniging kiest voor een dergelijk huurprijsbeleid en verhuur in de vrije sector om een gezonde financiële positie te waarborgen en op basis daarvan invulling te kunnen geven aan de statutaire doelstelling om werkzaam te zijn in het belang van de volkshuisvesting.
De regering heeft in het regeerakkoord een aantal wijzigingen in het rijksbeleid ten aanzien van huren aangekondigd. Wanneer over de uitwerking hiervan meer duidelijk is, zal het bestuur het beleid bij de jaarlijkse huuraanpassing en het huurprijsbeleid bij nieuwe verhuur heroverwegen.
Verkoop van woningen Het beleid van de woningbouwvereniging is er niet op gericht om woningen te verkopen. Dit vanwege het belang van het behoud van de bouwkundige eenheid en het monumentale karakter van de woningen, die bij verkoop moeilijker zijn te handhaven. In het verslagjaar is niet overwogen woningen te bouwen, te slopen of te verkopen.
2.5
Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer
Woningbouwvereniging Utrecht kent een intensief contact met haar huurders. Logisch: de vereniging is klein, nagenoeg alle huurders kennen één of meerdere bestuursleden persoonlijk. En het bestuur kent alle huurders. De directe en persoonlijke contacten tussen bestuur en huurders en ook tussen de huurders onderling ervaart het bestuur als het grote voordeel van een kleine vereniging als woningbouwvereniging Utrecht.
15
Alle leden van de vereniging zijn huurder van de vereniging. Het bestuur en de Raad van Commissarissen bestaan beide voor een meerderheid uit huurders. In 2010 vond er één vergadering plaats met de ALV. Er is daarnaast geen aparte huurdersorganisatie actief.
Klachtencommissie De woningbouwvereniging beschikt over een klachtencommissie. De klachtencommissie bestaat uit drie leden: één lid op voordracht van de Raad van Commissarissen, één lid op voordracht van het bestuur en een onafhankelijke voorzitter. De klachtencommissie beschikt over een reglement. Het reglement geeft onder meer de wijze van samenstelling en de wijze van functioneren aan.
De samenstelling van de huidige klachtencommissie was in het verslagjaar als volgt:
Voorzitter: mevrouw I. Maes (financieel adviseur PWC)
Lid (voorgedragen door de Raad van Commissarissen): de heer W. Feijten (ex-bewoner woningbouwvereniging Utrecht)
Lid (voorgedragen door het bestuur): mevrouw mr. J. Tamminga (werkzaam bij CMS Derks Star Busmann)
In 2010 ontving de klachtencommissie geen klachten.
Huurcommissie De huurcommissie is een onafhankelijke organisatie die zich bezighoudt met geschillen tussen huurder en verhuurder over onderhoud, huurprijs en servicekosten. In 2010 zijn er geen klachten bij de huurcommissie over woningbouwvereniging Utrecht ingediend.
2.6
Financiële positie en continuïteit
Overzicht leningen woningbouwvereniging Utrecht Onderstaand schema geeft een overzicht van de leningen van woningbouwvereniging Utrecht. Overzicht leningen Woningbouwvereniging Utrecht (geldbedragen in € x 1.000, per 31-12) Geldverstrekker
Aangegaan in
Oorspronkelijke
Schuldrestant per
Rente-
hoofdsom
31.12.09
percentage
Laatste aflossing
1.
NWB
2001
1.588
1.081
5,66
01.09.2021
2.
BNG
2003
500
170
3,72
01.09.2013
3.
Nationaal
2006
172
148
1,5
31.12.2035
Restauratiefonds 4.
BNG
2007
675
610
4,85
31.12.2027
5.
Nationaal
2007
374
335
1,5
31.12.2037
Restauratiefonds
De gemiddelde rentevoet van de aangegane leningen (inclusief lening Nationaal Restauratiefonds) bedroeg eind 2010 4,45% (2009: 4,45%). In 2010 betaalden we in totaal € 160.151 aan aflossing 16
(2009: € 153.261). De rentebaten bedroegen € 1.365. Alle leningen zijn geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
Resultaat Het in 2010 behaalde resultaat van de woningbouwvereniging bedroeg € 3.855 negatief (2009: € 38.800). Het bestuur stelt voor het resultaat in mindering te brengen op de Algemene Bedrijfsreserve.
Solvabiliteit De solvabiliteit (eigen vermogen/totaal vermogen) geeft een indicatie van de mate waarin de vereniging op lange termijn aan haar schulden kan voldoen. Eind 2010 bedroeg de solvabiliteit 25%. Daarmee is de solvabiliteit ten opzichte van 2009 (23%) iets gestegen. Het bestuur beoordeelt de solvabiliteit als voldoende.
Er is bij Woningbouwvereniging Utrecht geen sprake van langdurig overtollige middelen, hetgeen overeenkomt met het oordeel van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties dat aangeeft dat de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van Woningbouwvereniging Utrecht.
Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde geeft de verdiencapaciteit aan bij doorlopende verhuur van de woningen op basis van een aantal uitgangspunten. De bedrijfswaarde bedraagt ultimo 2010 € 4,8 miljoen (2009 € 4,6 miljoen) en geeft een overwaarde aan ten opzichte van de boekwaarde van € 1,7 miljoen.
Liquiditeit De liquiditeit geeft een indicatie in welke mate de vereniging op korte termijn aan haar schulden kan voldoen. De liquiditeit (vlottende activa/kortlopende schulden) van de vereniging bedroeg eind 2010 2,30. In 2009 bedroeg de liquiditeitsratio 1,53. Het bestuur beoordeelt de liquiditeitspositie als voldoende. Wel dient het bestuur de liquiditeitspositie steeds scherp in de gaten te houden om een gezonde financiële positie te behouden.
Huren De inkomsten van de vereniging bestaan uit ontvangen huren. In dat licht constateert het bestuur met tevredenheid dat de verhuurbaarheid van de woningen goed blijft. Er is alleen sprake van leegstand bij mutatie.
De totale huuropbrengst nam in 2010 met 3,4% toe. Naast de jaarlijkse huuraanpassing is een verklaring voor deze ontwikkeling de hogere huurinkomsten na woningverbetering (positief), de huurstelling bij nieuwe verhuur (positief) en de huurderving (negatief).
17
De huurderving als percentage van de huren en vergoedingen bedroeg in 2010 0,60% (2009: 1,28%). Voor een toelichting op de daling van dit percentage zie de algemene beschouwing in hoofdstuk 1. De gemiddelde huurprijs van een woning bedroeg eind 2010 € 511,28 (2009: € 505,61). Dat is 79% van de zogeheten maximaal redelijke huurprijs (2010: € 647,53). De maximaal redelijke huurprijs is een begrip uit het woningwaarderingsstelsel, dat de rijksoverheid heeft vastgesteld. Het woningwaarderingsstelsel geeft aan welke huurprijs de verhuurder op basis van het aantal punten dat een woning heeft maximaal in rekening mag brengen. Het gemiddeld aantal punten van de woningen van woningbouwvereniging Utrecht bedroeg op basis van het woningwaarderingsstelsel zoals dat per 31 december 2010 gold 145 punten.
We verhuurden op 31 december 2010 18 woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens. In 2009 waren dat er op die datum 16.
In 2010 zijn er vijf woning leeg gekomen, die ook in 2010 opnieuw zijn verhuurd. Gemiddeld staan woningen 4 weken leeg voordat ze opnieuw werden verhuurd. Deze periode gebruiken we om onderhoudswerkzaamheden in de woning te verrichten en een nieuwe huurder te vinden.
Financiële continuïteit Het bestuur is van mening dat gezien het bovenstaande de financiële continuïteit van de vereniging voldoende is gewaarborgd.
Meerjarenprognose Uit de meerjarenprognose blijkt dat er sprake is van een stabiele financiële ontwikkeling. Hoewel er incidenteel in een jaar sprake is van een negatief resultaat na belastingen, is er in de komende jaren sprake van een stijging van de solvabiliteit.
2.7
Overleg met de gemeente Utrecht
Woningbouwvereniging Utrecht heeft geen prestatieafspraken met de gemeente Utrecht gesloten. Gezien de kleine schaal van de woningbouwvereniging acht het bestuur dat ook niet zinvol. Wel vindt er als relevant overleg plaats over onderwerpen die voor de vereniging en de gemeente van belang zijn.
2.8
Verbindingen met andere rechtspersonen
Samen met de vereniging Elck Wat Wils en woningstichting Tuindorp B.A.N.S. neemt woningbouwvereniging Utrecht deel aan de Stichting Samenwerkende Woningcorporaties Wilhelminapark (SSWW). De stichting heeft ten doel de belangen op het gebied van de volkshuisvesting van de deelnemers, hun eigendommen en de belangen van de bewoners te behartigen. De activiteiten van de stichting richtten zich in het verslagjaar tot informatie-uitwisseling. In 2010 vond er één bijeenkomst plaats van SSWW.
18
2.9
Beleggingen
Woningbouwvereniging Utrecht heeft geen aandelen of andere waardepapieren in bezit. Middelen die tijdelijk overtollig zijn worden gestort op een bedrijfsspaarrekening. Over deze middelen kan direct worden beschikt. In 2010 is een treasurystatuut opgesteld, dat aangeeft hoe het bestuur omgaat met de financiering van de activiteiten van de vereniging en het beleggen van beschikbare middelen. De Raad van Commissarissen heeft dit treasurystatuut goedgekeurd. Kern van het treasurybeleid is een defensief beleid, dat erop gericht is om:
1. Een blijvende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt om voldoende financiële middelen voor de activiteiten op korte en lange termijn te garanderen. 2. Het beheersen van de rente- en rendementsrisico’s die samenhangen met financiering, beleggen en liquide middelen. 3. Structurele overschotten op verantwoorde wijze te beheren. 2.10
Wonen en zorg
Woningbouwvereniging Utrecht richt zich niet bijzonder op personen die graag zorg bij hun woning krijgen aangeboden. Wel geldt dat bij een derde van de woningen van de vereniging de woning zelf én alle vertrekken in die woning toegankelijk zijn zonder traplopen. Verzoeken om aanpassingen in de woning vanwege een handicap (bijvoorbeeld aangepaste toiletpot, traplift) of anderszins zijn in overleg met het bestuur mogelijk.
2.11
Overig
Relatie met accountant De Raad van Commissarissen wijst de accountant van woningbouwvereniging Utrecht aan. Sinds 1996 is de heer Nikkels accountant van de vereniging. Tenminste eens in de vier jaar vindt een herbeoordeling plaats van de te benoemen accountant.
Aansprakelijkheidsverzekering Er is voor het bestuur en de Raad van Commissarissen een bestuursaansprakelijkheidsverzekering afgesloten.
19
Illegale bewoning Woningbouwvereniging Utrecht is een kleine woningbouwvereniging. Het bestuur kent alle bewoners persoonlijk. Wanneer het bestuur mocht vermoeden dat er zich (mogelijk) illegale bewoning voordoet, dan spreekt het bestuur de betreffende huurder hier op aan. Hiervan is in 2010 geen sprake geweest. De huurovereenkomst bepaalt verder dat onderverhuur door de huurder alleen is toegestaan na schriftelijke toestemming van de verhuurder.
2.12
Verklaring van het bestuur
Het bestuur van woningbouwvereniging Utrecht verklaart dat zij in het jaar 2010 haar middelen uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting heeft besteed.
De heer M.S.C. Buijs, voorzitter De heer R. Nooren, penningmeester De heer S. van Kranenburg, lid Mevrouw E. Disberg, lid
April 2011
20
3.
Verslag Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen van Woningbouwvereniging Utrecht houdt toezicht op en geeft advies aan het bestuur. Centraal daarbij staan kwaliteit en continuïteit. Het lukt onze kleine woningbouwvereniging tot nu toe goed om zowel het een als het ander op het vereiste niveau te houden. Het vraagt van onze -vrijwillige- bestuursleden veel tijd en aandacht. De Raad van Commissarissen kan niet anders concluderen dan dat het bestuur er ook dit jaar weer in geslaagd is om goed te zorgen voor ons woningbezit én onze bewoners. De wisselingen in het bestuur hebben de bestuurlijke kwaliteit en uitvoerende kracht geenszins nadelig beïnvloed. Op een aantal onderwerpen zijn verbeteringen aangebracht.
Toezichtstaak De Raad van Commissarissen heeft in 2011 3 keer vergaderd, het eerste gedeelte van iedere vergadering zonder het bestuur en het tweede deel samen met het bestuur. Onderwerpen van gesprek waren onder andere een strategienotitie, het treasurystatuut en de procuratieregeling. Verder is gekeken naar het onderhoud bij mutaties en naar de Europese regelgeving vanzelfsprekend de begroting 2010 en de jaarstukken van 2009. Bij het laatste was onze externe accountant aanwezig. Verder kwam de samenstelling van de Raad van Commissarissen en van het bestuur tersprake.
Benoemingen De samenstelling van de Raad van Commissarissen is in 2010 ongewijzigd. De heer Van Dam en de heer Hendriksen werden opnieuw benoemd voor een periode van twee jaar, mevrouw Roes en de heer Van Oosten werden op verzoek van de Raad van Commissarissen benoemd voor een periode van een jaar om op die manier een beter evenwicht te krijgen in het aantal commissarissen, dat ieder jaar aftredend is.
De samenstelling van de Raad van Commissarissen is sinds de ALV van april 2010 als volgt: Naam
Geboortejaar
Lid Raad van
Benoemd tot
Commissariss
Functie in Raad
Achtergrond
van
en sinds
Commissarissen
1.
Dhr. J. van Dam
1959
2008
2012
Lid
Geen bewoner
2.
Dhr. E. Hendriksen
1949
2008
2012
Lid
Bewoner
3.
Dhr. T. van Oosten
1952
2008
2011
Voorzitter, Lid
Geen bewoner
4.
Mw. B. Roes
1957
2008
2011
Lid
Bewoner
5.
Mw. F. van der Steen
1953
2005
2011
Lid
Bewoner
De leden van de Raad van Commissarissen bekleedden in 2010 de volgende hoofdfuncties:
De heer drs. J. van Dam is directeur/bestuurder van De Tussenvoorziening te Utrecht.
De heer drs. E. Hendriksen is beleidsadviseur communicatie en informatie bij de Leo Stichting Groep, organisatie voor jeugdzorg.
De heer drs. T. van Oosten is plaatsvervangend directeur van het Oranje Fonds te Utrecht. 21
Mevrouw B. Roes is coördinator beeldende kunst en directiesecretaresse bij de Stadsschouwburg te Utrecht.
Mevrouw F. Van der Steen is adviseur beleid bij de Raad voor de Kinderbescherming te Utrecht.
Integriteit De Raad van Commissarissen is van mening dat alle leden van de Raad hun functie voldoende onafhankelijk verrichtten in 2010. Geen van de commissarissen was in het verleden in dienst van woningbouwvereniging Utrecht. In het verslagjaar hebben er geen transacties plaats gevonden waarbij sprake was van mogelijk tegenstrijdige belangen. De commissarissen hebben geen lening of garantie van Woningbouwvereniging Utrecht ontvangen, hetgeen conform het beleid van Woningbouwvereniging Utrecht is.
De Raad van Commissarissen stelt de hoogte van de vergoeding van de bestuursleden vast. Periodiek bespreekt de Raad van Commissarissen deze vergoeding. De Raad van Commissarissen heeft geconcludeerd dat de vergoeding van de bestuursleden van € 907,56, materieel meer een vrijwilligersvergoeding dan een beloning is.
De jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag over 2010 De Raad van Commissarissen heeft op 16 maart 2011 de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag van 2010 goedgekeurd. Voorafgaand daaraan heeft de Raad van Commissarissen met de accountant overlegd over de jaarrekening, het volkshuisvestingsverslag en het accountantsverslag.
Verantwoording De Raad van Commissarissen baseert zijn oordeel op informatie afkomstig van het bestuur en bewoners en is van oordeel dat de informatie de relevante aspecten laat zien op financieel, volkshuisvestelijk, maatschappelijk en organisatorisch gebied.
De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de belangrijkste strategische, financiële en operationele doelstellingen. Deze doelstellingen hebben betrekking op de minimaal wenselijke solvabiliteit van Woningbouwvereniging Utrecht, de kwaliteit van het vastgoed, het behoud van voldoende financieringsruimte en de kwaliteit van de dienstverlening.
22
De Raad van Commissarissen van Woningbouwvereniging Utrecht
T. van Oosten, voorzitter J. van Dam, lid E. Hendriksen, lid Mevr. B. Roes, lid Mevr. F. van der Steen, lid
April 2011
23
