Woningbouwvereniging “Lopik” Jaarverslag 2012
1. Voorwoord 1.1 Verslag van de Directeur-bestuurder 2. Volkshuisvestingsverslag 2012 2.1 Inleiding 2.2 Kwaliteit en beschikbaarheid van de woongelegenheden 2.3 Kwaliteit 2.4 Onderhoudskosten 2.5 Serviceverzoeken 2.6 Milieu en milieubeleid 2.7 Wonen en Zorg 2.8 Maatschappelijk vastgoed 2.9 Verhuurmutaties 2.10 Toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen 2.11 Huurverhoging 2.12 Huurachterstand 2.13 Criminaliteitspreventie
3
6 6 7 8 10 10 11 11 12 12 14 14 15
3. Leefbaarheid 3.1 Woonomgeving
16
4. Betrokkenheid huurders 4.1 Betrokkenheid huurders 4.2 Klachtencommissie 4.3 Infobulletin 4.4 Jaarvergadering 4.5 Huurdersoverleg 4.6 Beroepscommissie
17 17 17 17 18 18
5. Financieel Beleid 5.1 Vermogenspositie 5.2 Beleggingen 5.3 Reserves en voorzieningen 5.4 Nieuwbouw 5.5 Huurbeleid 5.6 Verbindingen
19 19 19 19 19 19
6. Verslag van de Raad van Toezicht 6.1 Algemeen 6.2 Taken en verantwoordelijkheden 6.3 Werkwijze 6.4 Onafhankelijkheid 6.5 Overige zaken 6.6 Besluiten 2012 6.7 Rapportage werkgever 6.8 Taken en verantwoordelijkheden 6.9 Samenstelling en deskundigheid van de raad 6.10 Onafhankelijkheid 6.11 Honorering 6.12 Externe accountant 6.13 Tot besluit 7.
Governanceverslag 7.1 Organisatieschema 7.2 Algemene Ledenvergadering 7.3 Raad van Toezicht 7.4 Het bestuur 7.5 Directiebestuur 7.6 Tegenstrijdige belangen 7.7 Doelstellingen, strategieën en randvoorwaarden 7.8 Horizontale dialoog 7.9 Risicobeheersing 7.10 Controlesysteem 7.11 Externe accountant 7.12 Visitatie 8. Jaarrekening 2012 8.1 Balans 8.2 Enkelvoudige winst- en verliesrekening
22 22 22 22 23 23 24 24 25 25 26 26 26
28 29 29 29 30 30 30 31 31 32 33 33
34 36
1.
VOORWOORD 1.1 Verslag van de Directeur-bestuurder In 2012 is vervolg gegeven aan het omzetten van het Beleidsplan 2009 – 2013 naar concrete haalbare doelen. Het door de Raad van Toezicht goedgekeurde Jaarplan 2012 is de leidraad waarmee de organisatie, het bestuur en de Raad van Toezicht hun taken op de juiste wijze kunnen uitvoeren. De kwartaalrapportages sluiten volledig aan op het Jaarplan en fungeren als toetsing- en verantwoordingsmechanisme. Economische en politieke ontwikkelingen. De woningcorporaties ondervinden de gevolgen van de economische recessie. Door maatregelen van de overheid komen de kasstromen onder druk te staan. De op handen zijnde heffingen treffen de corporaties ingrijpend. Geplande investeringen zullen heroverwogen moeten worden. Het gevolg zal zijn dat de corporaties minder kunnen presteren. Locaal en regionaal Glasvezel bekabeling. Met de gemeente en andere parijen is samengewerkt om te komen tot de aanleg van glasvezel bekabeling in de kernen Jaarsveld, Uitweg en Lopikerkapel. In 2013 en 2014 zal het plan gerealiseerd worden. Buurtbemiddeling. De gemeente Lopik, Woningbouwvereniging Goed Wonen, Stuurgroep Buurtbemiddeling IJsselstein en de stichting Pulse zijn het convenant Buurtbemiddeling in Lopik overeengekomen. Buurtbemiddeling is structureel ingezet voor het oplossen van relatief eenvoudige conflicten en overlastklachten tussen buren. Huurdersparticipatie. Dit jaar is aandacht geschonken aan de inrichting en het implementatie van huurdersparticipatie. In samenspraak met de Raad van Toezicht is onderzocht welke vorm van participatie het meest passend is bij onze vereniging. Voor de ledenvergadering van 2013 zal de huurdersraad operationeel zijn. Polderoverleg. De bestuurders van Woningbouwvereniging “Lopik”, Oudewater, Goed Wonen en Provides hebben driemaandelijks overleg over samenwerking, woonruimte verdeling en (regionale) ontwikkelingen. Met de samenwerkende corporaties verenigd in RWUW-verband zijn een viertal overleggen gevoerd. Aan de orde zijn gekomen; ontwikkelingen in de volkshuisvesting, de RIGO rapportage woningmarkt in de provincie Utrecht, en de gevolgen van het regeerakkoord. Woonruimte Het afgelopen jaar zijn er een aantal ontwikkelingen bij WoningNet geweest die ook voor Woningbouwvereniging “Lopik” consequenties hebben gehad. Per 1 april 2012 is de papieren woningkrant afgeschaft. De woningkrant, waarin corporaties het aanbod van beschikbare sociale huurwoningen plaatsen, werd steeds minder gebruikt. Ruim 97% van de woningzoekenden reageerde al via internet op woningen. In de toekomst wordt er door de corporaties van de regio Utrecht meer geïnvesteerd in digitale dienstverlening. Per 1 oktober 2012 is de nieuwe website van WoningNet in werking getreden. Gefaseerd realiseerde WoningNet voor de woningzoekenden een compleet nieuwe website, waarmee invulling gegeven wordt aan de ambitie om de woningen nog klantvriendelijker aan te bieden. jaarverslag 2012
3
Tevens werd per 1 oktober 2012 de digitale woningkrant (“DigiZine”) ingevoerd. Met de DigiZine worden de woningzoekenden op verzoek op de hoogte gesteld welke woningen beschikbaar zijn die precies passen bij hun persoonlijke zoekprofiel. In het derde en vierde kwartaal van 2012 werd er hard gewerkt aan de Digitalisering (inmiddels per 8 januari 2013 gerealiseerd). De woningen kunnen dagelijks worden aangeboden via WoningNet in plaats van tweewekelijks. Door het dagelijks aanbieden zou het verhuurproces versneld worden. De medewerkers welke verantwoordelijk zijn voor de woonruimte verdeling hebben de nodige scholing gehad om met het nieuwe digitaliseringsysteem om te kunnen gaan. Projecten Het kantoor van Woningbouwvereniging “Lopik” is verbouwd. De toegankelijkheid is verbeterd door het aanbrengen van een lift en het verbeteren van de entree. Verder is er een spreekkamer en een kantoorruimte gerealiseerd. De ontwikkeling van het voormalig bedrijfsterrein in de kern Uitweg verloopt langzaam. WBV Lopik heeft al geruime tijd het bedrijfsterrein in de kern Uitweg in eigendom. De doelstelling is om hier 8 sociale huurwoningen en 5 koopwoningen voor starters te realiseren omdat alleen door inbreiding nog nieuwbouw in de kern mogelijk is. Het weghalen van industrie en het hiervoor in de plaats bouwen van woningen is een goede impuls om de leefbaarheid van de kern Uitweg te verbeteren. Het bestemmingsplan is door de gemeenteraad goed gekeurd. Door omwonenden is bij de Raad van State bezwaar tegen het bestemmingsplan ingediend. De oorspronkelijke planning is hierdoor met een jaar vertraagt. Inmiddels zijn de bezwaren tegen het bestemmingsplan door de Raad van State niet ontvankelijk en ongegrond verklaart. De verwachting is dat in mei 2013 gestart zal worden met de sloop van de op het terrein aanwezige opstallen. De eerste bouwactiviteiten kunnen in het tweede kwartaal van 2013, aanvangen. De bouw van de koopwoningen zal starten als 75% van de woningen verkocht is. Woningbouwvereniging “Lopik” heeft afgezien af van mogelijke deelname aan de ontwikkeling van het Centrumplan in het dorp Lopik. De ontwikkeling en exploitatie van een dertigtal appartementen voor de Stichting Philadelphia Zorg komt hiermee te vervallen. Het initiatief om de Gerardus Majellaschool te Cabauw te renoveren en geschikt te maken voor bewoning heeft geen verder vervolg. Onderzoek heeft uitgewezen dat de renovatie van de bestaande school op financiële gronden niet haalbaar is en de 5 te realiseren appartementen niet courant zijn. Met de gemeente is overleg om op het schoolterrein een 10 tal woningen te ontwikkelen. Financieel Het treasurystatuut is geactualiseerd. In het statuut zijn de hoofdlijnen van het financierings- , beleggings-, cashmanagement- en renterisicobeleid beschreven. Het is van belang dat risicomanagement verdere inbedding krijgt. In navolging op het treasurystatuut is het investeringsstatuut ontwikkeld. Begin 2013 zal het investeringsstatuut goedgekeurd gaan worden. Aan de hand van het investeringsstatuut en de fase (beslis) documenten kan het bestuur en de Raad van Toezicht tot een betere gefundeerde besluitvorming en goedkeuring komen. De economische crisis raakt ook de locale woningmarkt. De verkoop van woningen is nagenoeg tot stilstand gekomen. Woningbouwvereniging “Lopik” heeft hier ook last
jaarverslag 2012
4
van. In het nieuwbouwplan Nieuw Cabbau zijn nog vier woningen niet verkocht. De in 2012 beoogde verkoop van 3 woningen is niet gehaald. Slechts 1 woning is daadwerkelijk verkocht. De huurachterstand is in 2012 opgelopen. De inspanningen die door de werkorganisatie geleverd zijn om huurders met betalingsproblemen te ondersteunen en het strakker uitvoeren van het incassobeleid hebben het oplopen van de huurachterstand niet kunnen voorkomen. Door kritisch te kijken naar kostenbeheersing van het onderhoudsproces is het gelukt om de kosten voor onderhoud van ons bezit te reduceren. Beleid en ontwikkelingen De in het jaarplan 2012 afgesproken doelstelling om te komen tot het Strategisch Voorraadbeleid is niet gehaald. In oktober is aan de Raad van Toezicht een tussenrapportage gepresenteerd. Eind maart 2013 zal de eindversie van het SVB ter goedkeuring aan de Raad van toezicht worden gepresenteerd. Met de afronding van het Strategisch Voorraadbeleid zal WBV Lopik zich in 2013 zich gaan richten op het formuleren van de lange termijn visie. In het voorjaar van 2013 zal de Raad van Toezicht met het bestuur brainstormen over het beleid voor de komende jaren. Dit zal resulteren in het beleidsplan 2014 – 2018. Visie en voornemens in 2013 De stagnerende woningmarkt, de economische- en politieke ontwikkelingen en (Europese) regelgeving hebben invloed op onze lange termijnvisie. Met name de politieke ontwikkelingen volgen elkaar snel op. Plannen zoals de inkomens afhankelijke huur, de saneringsheffing en de verhuurdersheffing beperken ons in ruime mate tot het doen van investeringen. Met name de verhuurdersheffing zorgt er voor dat we gaan interen op ons eigen vermogen. Woningbouwvereniging “Lopik” kan door deze heffing minder investeren dan zij zou willen. Toch heeft Woningbouwvereniging “Lopik” bewust gekozen om te blijven investeren in onze bestaande woningvoorraad maar ook in beperkte mate in nieuwbouw. De doelstelling is dat vanaf 2021 onze woningvoorraad gemiddeld energielabel B heeft. Om dit te realiseren zal er de komende jaren veel geïnvesteerd gaan worden op het gebied van energiebesparende ingrepen. Het komend jaar zal “Woningbouwvereniging “Lopik” strategische keuzes moeten maken waarbij het huisvesten van mensen die aangewezen zijn op het sociale segment de kerntaak blijft. Woningbouwvereniging “Lopik” zal zich inzetten om een financieel gezonde corporatie te blijven, haar taken zal blijven vervullen en die aandacht aan haar huurders schenkt.
M.A. Schrijver Directeur-bestuurder
jaarverslag 2012
5
2.
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 2012 2.1 Inleiding Bij het opstellen van dit volkshuisvestingsverslag is uitgegaan van de in het BBSH genoemde prestatievelden. Tevens verwijzen wij naar het bijgevoegde overzicht “Kengetallen”, de Jaarrekening en de Meerjarenraming. 2.2. Kwaliteit en beschikbaarheid van de woongelegenheden Kwaliteit woningvoorraad Er zijn in het jaar 2012 geen nieuwbouwhuurwoningen opgeleverd. De woning Batuwseweg 16 is verkocht. Ons woningbezit komt hiermee op 655 woningen. Nieuwbouw ontwikkeling Uitweg Het betreft hier de ontwikkeling van woningbouw op het voormalig industrieterrein in de kern Uitweg. In 2010 is met de gemeente en de andere ontwikkelaar de samenwerkingsovereenkomst afgesloten. De gemeente Lopik zal zorg dragen voor de inrichting van het openbare gebied. De sloop van de op het terrein aanwezige opstallen stond gepland voor medio 2012. In 2012 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan goed gekeurd. Door omwonenden is bij de Raad van State bezwaar indient tegen het bestemmingsplan. De raad van State heeft de bezwaren van de omwonenden niet ontvankelijk en ongegrond verklaard. De verwachting is dat we in april 2013 de oude opstallen worden gesloopt. In mei / juni zal gestart worden met de bouwwerkzaamheden. Het plan bestaat uit 8 stuks sociale huurwoningen en 5 stuks koopwoningen voor starters op de woningmarkt en doorstromers uit onze woningvoorraad. Ontwikkeling nieuwbouw in de kern Cabauw In 2010 is gestart met de verkoop en bouw van totaal 29 koopwoningen. Het plan maakt deel uit van een groter plan waarin enkele andere grondeigenaren en de gemeente Lopik participeren.
Dit jaar zijn de laatst 5 woningen opgeleverd. Er zijn nog 4 woningen niet verkocht. In een latere fase zal op de plek van de huidige basisschool nieuwbouw worden ontwikkeld. Aanpasbaar bouwen Een gedeelte van de woningen welke gerealiseerd worden in de nieuwbouw worden zodanig ontworpen dat zij op relatief eenvoudige wijze aan te passen zijn voor bewoning door rolstoelgebruikers of anderszins minder validen. Met name de jaarverslag 2012
6
seniorenwoningen worden volgens de eisen en richtlijnen van het WoonKeur ontwikkeld. Met de gemeente Lopik is overleg om bij de realisatie nieuwbouwwoningen, daar waar mogelijk is, eventueel met inzet van WMO gelden een aangepaste woning te realiseren. Overzicht aangepaste woningen in bezit van de woningbouwvereniging Begripsbepalingen: Aangepaste woning: Woning (vaak vanaf nieuwbouw) geschikt gemaakt voor bewoning door een mindervalide. Aanpasbare woning: Woning die op eenvoudige wijze geschikt te maken is voor bewoning door een mindervalide. Aangepaste woningen: Beatrixplantsoen 42 Oranje Nassauhof 37 Nicolaas van Catsweg 22 Juliana van Stolberglaan 73 Wilgestraat 11 Pieter de Hooghplein 6 Hooiland 18. Aanpasbare woningen: Pieter de Hooghplein 7 t/m 12 (6 woningen) Jan de Braylaan 1 t/m 5 (5 woningen) Houtwal 1 t/m 8, Zomerkade 1 en Schaardijk 1 (10 woningen) Mandenmaker 5 t/m 17 (13 appartementen). Woningen welke door hun aard geschikt zijn voor bewoning door mindervalide mensen: Juliana van Stolberglaan (lift) Rolafweg Noord annex van 24 (voormalig postkantoor) Wilgestraat, complex 23 (begane grond) Mondriaanlaan, complex 25 (begane grond) Mondriaanlaan, complex 26 (begane grond) Nobelaerweg 1 t/m 6 senioren woningen Ferdinand Bollaan 1 en 12 (begane grond) Rietkraag 15 en 17 (12 stuks zorgeenheden) Kooiker 2 t/m 5 Mandenmaker 1 t/m 3 Pottenbakker 3 t/m 8 Mandenmaker 5 t/m 10 (begane grond). 2.3 Kwaliteit Het kwaliteitsniveau van het totale woningbezit is zonder meer goed te noemen. De in voorgaande jaren uitgevoerde grootonderhoud projecten en de kwaliteitsverbetering van het mutatie- en het serviceonderhoud hebben er inmiddels toe geleid dat er van achterstallig onderhoud nagenoeg geen sprake meer is. Wij gaan ons met het onderhoud aan ons bezit meer toeleggen op de binnenzijde van de woningen. Te denken valt aan planmatig uitvoeren van doucherenovaties, keukenverbetering en het verbeteren van ventilatiemogelijkheden. jaarverslag 2012
7
2.4 Onderhoudskosten In 2012 is aan onderhoud totaal € 1.109.123 uitgegeven. Dit bedrag laat zich als volgt uitsplitsen: Per woning: 2012 2011 Niet planmatig onderhoud € 327 € 533 Planmatig onderhoud € 1.366 € 1.243
Totaal: 2012 € 213.997 € 895.126
€ €
Totaal
€1.109.123
€ 1.165.096
€ 1.693 € 1.776
2011 349.861 815.235
1600 1400 1200
kosten
1000 800
NPO
600
PO
400 200 0 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Overzicht kosten onderhoud vanaf 2006 t/m 2012
Uitgevoerde onderhoudsprojecten Gedurende het boekjaar zijn de onderstaande planmatige onderhoudsprojecten uitgevoerd: Vervangen van centrale verwarmingsketels, ouder dan 15 jaar, door HR combiketels: Het Veld, complex 160, 51 stuks Houtwerk vervanging en schilderwerkzaamheden: Veldensteinlaan 5 t/m 15 Sevenhovenstraat 8 t/m 15 Hendrik Potlaan 10 t/m 22 Mandenmaker 5 t/m 17 De Nobelaerweg, 21 woningen, goten en boeiboorden vervangen. 84 woningen (complex 80) bergingsdeuren voorzien van veiligheidssloten. Vervangen van voeg- en gevelwerk: Jan van Aemstelstraat 36, kopgevel isolatie. Oranje Nassauhof, 25 woningen, voegwerk schoorstenen en tuinmuren. De bergingen van Wilgestraat 1 t/m 17 voorzien van nieuwe dakbedekking. jaarverslag 2012
8
Badkamer- en keukenrenovatie: Wilgestraat 1 t/m 17 en diverse losse woningen. Energie besparende maatregelen De woningen De Akker en Het Veld, totaal 100 stuks voorzien van vloerisolatie in de kruipruimte. Tevens is de kruipruimte voorzien van (vochtwerende) kleikorrels en geïsoleerde vloerluiken. Geplande onderhoudsprojecten In voorbereiding en gepland voor uitvoering in 2013 zijn onderstaande werkzaamheden. Keuken en badkamer renovatie: Wilgestraat 1 t/m 17 alsmede enkele losse woningen. Schilderwerk en houtwerk vervanging aan de woningen: Jan van Aemstelstraat 14 t/m 37. De Nobelaerweg 13 t/m 33. Beatrixplantsoen 30 t/m 46 Jan Kooiweg en Laan van Sarsina. Wilgestraat 1 t/m 17 Mariannehof 11 Vervanging van cv ketels: Bij circa 10 woningen. Voeg- en gevelwerk: Voegwerk van de schoorstenen bij de woningen Jan van Aemstelstraat 14 t/m 56. Voegwerk zuid westgevels Oranje Nassauhof en P. de Hooghplein 1 t/m 6 scheurvorming. Dakramen vervangen bij de woningen Mondriaanlaan 1 t/m 31. Isolatieproject: De komende 8 jaren zal totaal circa € 650.000,- uitgegeven worden voor het uitvoeren van energie besparende maatregelen. Uitgangspunt is dat in 2021 de woningvoorraad gemiddeld energie label B zal hebben. Realisatie kwaliteit- en onderhoudsbeleid De doelstelling van de Raad van Toezicht en de Directeur-bestuurder is het bezit van de woningbouwvereniging in een goede en nette conditie te houden en zo nodig te verbeteren en aan te passen aan de huidige eisen en gewenste kwaliteit. Uitgangspunt bij het gevoerde beleid is: • Het handhaven en garanderen van een goede kwaliteit van de woningen, nu en in de toekomst. De goede verhuurbaarheid alsmede de verbetering van het wooncomfort en het reduceren van het energiegebruik dienen hierbij de basis te zijn. • De leidraad bij het gevoerde beleid zijn het Strategisch Voorraadbeleid 2014 t/m 2030, de diverse gangbare keurmerken zoals het Politie Keurmerk Veilig Wonen, het Woonkeur en aanpasbaar bouwen. jaarverslag 2012
9
2.5 Serviceverzoeken Serviceverzoeken kunnen op werkdagen telefonisch worden doorgegeven aan de woningbouwvereniging. Buiten de kantooruren en in het weekend kunnen spoedeisende serviceverzoeken rechtstreeks doorgegeven worden aan bedrijven die het onderhoud verzorgen aan onze woningen. De telefoonnummers van deze bedrijven staan vermeld in de Verhuurdersmap, ons Infobulletin, onze internetsite en op het antwoordapparaat. Het doorgeven van serviceverzoeken via onze website komt steeds meer voor. De afhandeling van serviceverzoeken wordt gemonitoord en is onderdeel van de kwartaalrapportage. De procedure Het merendeel van de serviceverzoeken worden telefonisch in ontvangst genomen. De registratie en beheersing van het klachtenonderhoud gaat middels een geautomatiseerd beheersysteem. De eigen onderhoudsdienst dan wel derden verhelpen storingen. Woningbouwvereniging “Lopik” hecht veel waarde aan het tijdig verhelpen van service verzoeken. De tijd waarin het serviceonderhoud wordt uitgevoerd bedraagt gemiddeld 3 werkdagen. Verzoeken met een spoedeisend karakter worden zo nodig dezelfde dag afgewerkt. Het aantal geregistreerde verzoeken, gevolgd door opdrachten tijdens het boekjaar bedroeg 786 stuks. 2.6 Milieu en milieubeleid Er zijn in het verslagjaar geen nieuwbouwwoningen gerealiseerd volgens het pakket duurzaam bouwen. Wel worden in de nieuwbouw en renovatie onderdelen van dit pakket toegepast. Te noemen valt: het toepassen van duurzame (gemodificeerde) naaldhoutsoorten in het geveltimmerwerk en waar mogelijk hout met FSC milieukeurmerk. Om een bijdrage te leveren voor beperking van het energiegebruik door onze huurders, gaan wij tot vervanging van de cv-ketels over wanneer deze de leeftijd hebben bereikt van 15 jaar. De bestaande ketel wordt dan vervangen door een energiezuinige hoogrendement combiketel. Hierdoor kan de elektrische boiler komen te vervallen. Bij de uitvoering van planmatig onderhoud en renovaties is het uitgangspunt het energieverbruik van de woningen terug te dringen door de juiste keuze van de te gebruiken materialen en detaillering. Alle woningen zijn voorzien van het energieprestatiecertificaat. Door mutatie leeggekomen woningen worden zo nodig voorzien van na-isolatie. Te denken valt aan isolerende beglazing en dakisolatie. Op verzoek kunnen zittende huurders de woning door ons laten na-isoleren. Hier staat een huurverhoging tegenover.
jaarverslag 2012
10
aantal woningen
250 200 150
2007 2011
100
2012 50 0 A
B
C
D
E
F
G
E-labels Overzicht gelabelde woningen vanaf 2007 t/m 2012
2.7 Wonen en Zorg Met de locale zorgleverancier Axion continu zijn verkennende gesprekken gevoerd om te komen tot samenwerking op het gebied van Wonen en Zorg. Ons seniorencomplex aan de Juliana van Stolberglaan is gelegen naast verzorgingshuis De Schutse. Samenwerking op het gebied van Wonen en Zorg is hier heel goed realiseerbaar. In het laatste nieuwbouwplan hebben we voor Philadelphia Zorg een begeleid wonen project voor 12 bewoners gerealiseerd. Aansluitend zijn door ons 10 appartementen gebouwd voor bewoners welke beperkte zorg en toezicht nodig hebben. 2.8 Maatschappelijk vastgoed Dit jaar is door Woningbouwvereniging “Lopik” ontwikkelde Medisch Centrum Lopik in gebruik genomen. Het centrum biedt ruimte aan een drietal huisartsen, een psycholoog, logopedie, apotheek, fysiotherapie en Vitras. Door realisatie van het centrum is de kwaliteit en het aanbod van de medische zorg in de kern Lopik gewaarborgd.
jaarverslag 2012
11
2.9 Verhuurmutaties Het aantal verhuurmutaties gedurende 2012 bedroeg 36. De leegstand betreft het M.C.L. ( € 31.204 ) waarvan 1 gedeelte nog niet verhuurd is, en de overige woningen ( € 20.662 ). De totale leegstandsgraad van de overige woningen bedroeg; € 20.662 = 45 maanden, 462 terwijl de gemiddelde mutatieleegstand 37 dagen was. De gemiddelde kosten hiervan zijn € 20.662 = € 574 per mutatie. 36 Het beleid is erop gericht bij mutatie, indien nodig, de woning volledig aan te passen aan de eisen van deze tijd. Te denken valt hierbij aan de installatie van centrale verwarming, de aanpassing van sanitair en keuken en het optimaliseren van de isolatie en ventilatiemogelijkheden.
70
aantal mutaties
60 50 40 30 20 10 0 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Overzicht aantal mutaties 2006 – 2012
2.10 Toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen
De huurwoningen van Woningbouwvereniging “Lopik” worden net als de meeste woningcorporaties in de provincie Utrecht aangeboden via WoningNet. Woningzoekenden die voldoen aan de voorwaarden voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning voor de gemeente Lopik (huisvestingsverordening gemeente Lopik), kunnen na inschrijving zelf reageren op het vrijgekomen woningaanbod.
jaarverslag 2012
12
De gemeente Lopik en Woningbouwvereniging “Lopik” hebben een overeenkomst aangaande de toepassing van Lokaal Maatwerk. Ook voor 2012 geldt dat maximaal 30% van het vrijkomende aanbod van woonruimte volgens Lokaal Maatwerk wordt aangeboden. Woningbouwvereniging “Lopik” heeft in totaal 2 woningen aangeboden volgens Lokaal Maatwerk. Er is 1 woning aangeboden volgens Lokaal Maatwerk in de kleine kernen Cabauw, Lopikerkapel en Jaarsveld. De resterende woningen is aangeboden volgens Lokaal Maatwerk aan eigen inwoners Lopik-Dorp. Het aantal woningen die met voorrang aangeboden zijn (urgentie) bedraagt 6 woningen. Er zijn twee woningen aangeboden aan statushouders. En er zijn geen woningen verhuurd aan woningzoekenden met een inkomen hoger dan € 34.085,-. Huisvesting van de doelgroep Kerntaak van Woningbouwvereniging “Lopik” is het huisvesten van diegene die niet op eigen kracht in huisvesting kunnen voorzien. Het gedeelte van de woningen dat voor deze doelgroep bereikbaar moet zijn, wordt de goedkope en betaalbare woningvoorraad genoemd. De grenzen van deze huurprijzen worden jaarlijks door de overheid bepaald. Tot de goedkope woningvoorraad behoren alle woningen met een huurprijs tot € 366,37 ( peildatum 1 januari 2012 ) Het aantal bedraagt 112 woningen, en is 17% van de woningvoorraad. Tot de betaalbare woningvoorraad wordt een huurprijs gehanteerd van minimaal € 366,37 tot € 561,98. Onder deze categorie vallen 511 woningen, en is 78% van de woningvoorraad. Tot de dure woningvoorraad tot huurtoeslaggrens vallen woningen met een huurprijs van minimaal € 561,98 tot € 664,66. In deze categorie vallen 30 woningen, en is 5% van de woningvoorraad. Tot de dure woningvoorraad boven hoogste grens behoren woningen met een grens boven € 664,66. In deze categorie vallen 2 woningen, en is 0% van de woningvoorraad. 600
aantal woningen
500 400 300 200 100 0 goedkoop
betaalbaar
duur
huurprijs Huisvesting van de doelgroep in 2012 (in aantallen)
jaarverslag 2012
13
Huisvesting specifieke doelgroepen Op basis van het convenant huisvesting statushouders worden per taakstellingsperiode van een half jaar werkafspraken gemaakt met de gemeente Lopik omtrent de invulling van de taakstelling. Dit jaar hebben wij een forse inspanning geleverd en de taakstelling volledig gerealiseerd. Woningbouwvereniging “Lopik” heeft in 2012 haar taakstelling volledig gerealiseerd. Vervreemding Gedurende het boekjaar is 1 woning in de kern Lopikerkapel verkocht. Er zijn nog 2 woningen beschikbaar voor verkoop. Het betreft 1 woning aan de Binnenhof, en 1 woning aan de Mariannehof. Het huidige beleid van de woningbouwvereniging is zodanig dat in principe geen woningen door verkoop aan de voorraad worden onttrokken. Een uitzondering hierop vormen een beperkt aantal woningen welke gezien het huurniveau niet voor de primaire doelgroep bestemd zijn. In het in ontwikkeling zijnde Strategisch Voorraadbeleid worden woningen benoemd welke in de periode 2014 - 2030 verkocht gaan worden. 2.11 Huurverhoging De minister van VROM heeft de maximale huurverhoging per 1 juli 2012 bepaald op 2,3%. Dit maximale percentage is het inflatiepercentage van 2,3% over 2011. Woningbouwvereniging “Lopik” heeft besloten het genoemde percentage voor alle woningen toe te passen. Gezien de beperkte mogelijkheden is hierdoor het in voorgaande jaren toegepaste systeem van differentiatie losgelaten. 2.12 Huurachterstanden De woningbouwvereniging voert een actief incassobeleid. Door een actief beleid ten aanzien van huurachterstanden te voeren, probeert de administratie probleemgevallen zo spoedig mogelijk te lokaliseren. Cliënten met huurachterstand worden zo snel mogelijk uitgenodigd voor een gesprek omtrent de gerezen problemen. Daar waar mogelijk stelt de administratie voor een betalingsregeling met betrokkene te treffen. In het afgelopen jaar heeft dit geresulteerd in een stabilisering van de huurachterstand. Als gevolg van de economische crisis bedraagt de huurachterstand per 31 december 2012 nu 1,30%. Dit percentage wordt mede veroorzaakt door een aantal lopende deurwaarderszaken. 1,8 1,6
percentage
1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Huurachterstand in % jaarhuur
jaarverslag 2012
14
2.13 Criminaliteitspreventie Bij nieuwbouwprojecten heeft de woningbouw vereniging enige jaren ervaring met het toepassen van inbraakwerend hang- en sluitwerk. Vanaf 2010 zijn wij gestart met het complexmatig aanbieden van de mogelijkheid tot verkrijgen van het Politie Keurmerk Veilig Wonen. Ook bij het ontwikkelen van woningen speelt het keurmerk een belangrijke rol. Vooral de situering van ramen op de kopgevels, het niet doorlopen van de achterpaden evenals het aanbrengen van verlichtingspunten heeft onze aandacht. Planmatige onderhoudswerkzaamheden zijn voor de woningbouwvereniging aanleiding tot het opwaarderen van het hang- en sluitwerk. Dit jaar zijn van 84 woningen de bergingdeuren voorzien van veiligheidssloten.
jaarverslag 2012
15
3.
LEEFBAARHEID 3.1 Woonomgeving In het dorp Lopik onderhoud de woningbouwvereniging onderstaande openbare terreinen welke in eigendom zijn. • De Nobelaerweg 1 t/m 12; • Juliana van Stolberglaan; • Pieter de Hooghplein 7 t/m 12; • Beatrixplantsoen 2 t/m 28; • Mandenmaker 5 t/m 17. Verder is er regelmatig onderhoud uitgevoerd aan achterpaden en riolering. In samenwerking met de gemeente Lopik is onderzocht of glasvezelbekabeling in de kernen Jaarveld, Uitweg en Lopikerkapel mogelijk is. De verwachting is dat in 2013 en 2014 de woningen de mogelijkheid krijgen om gebruik te maken van een snellere internet verbinding.
3.2 Sponsoring Woningbouwvereniging “Lopik” steunt de buurtbus van Axion Continu die ingezet wordt voor het vervoer van inwoners van Lopik welke zorg nodig hebben of een beroep doen op dagopvang.
In november heeft de woningbouwvereniging deelgenomen aan de Beursvloer Lopik. Tijdens de Beursvloer ontmoeten twee werelden, het bedrijfsleven en het maatschappelijke veld elkaar. In 2012 heeft Woningbouwvereniging Lopik aan Stichting De Schuilplaats € 2.000,- toegezegd ter ondersteuning van de geplande verbouwing van het nieuwe onderkomen. Stichting De Schuilplaats heeft ten doel het beheer en exploitatie van het inloophuis in de gemeente Lopik. Woningbouwvereniging “Lopik” neemt deel aan het platform Lopik-dorp waar behalve de gemeente Lopik ook verschillende belangenverenigingen en bevolkingsgroepen aan deelnemen. Het doel van dit platform is ondermeer het tijdig signaleren van negatieve ontwikkelingen en deze gezamenlijk proberen op te lossen. De woningbouwvereniging kan hier een belangrijke rol in vervullen door bij herinrichting van wijken haar bijdrage te leveren. Verder neemt de woningbouwvereniging actief zitting in de klankbordgroep van de ontwikkeling van het Centrumplan te Lopik.
jaarverslag 2012
16
4.
BETROKKENHEID HUURDERS 4.1 Betrokkenheid huurders Woningbouwvereniging “Lopik” heeft geen Huurdersraad. Op het Huurdersoverleg en de Ledenvergadering is in 2012 gesproken over de oprichting van een bewonersraad of een vergelijkbaar bewonersorgaan. Voor de ledenvergadering van 2013 zal de huurdersraad opgericht zijn en functioneren. De huurdersraad en de werkorganisatie worden door een extern bureau begeleid. 4.2 Klachtencommissie De klachtencommissie bestaat uit vier leden te weten: twee huurders, één lid afkomstig uit de Raad van Toezicht en één inwoner uit de gemeente Lopik. Op 8 november is de klachtencommissie bijeen gekomen. De commissie heeft in het verslagjaar geen klacht van een huurder ontvangen. Wellicht is dit een gevolg van het feit dat de woningvoorraad van de woningbouwvereniging over het algemeen in een zeer goede staat van onderhoud verkeert. Anderzijds valt dit te verklaren uit het feit dat de corporatie voor haar huurders een klantvriendelijk en laagdrempelig beleid voert. De klachtencommissie bestaat uit: Dhr. A. Molenaar Dhr. J. Tukker, huurder Dhr. J. Spier, huurder Dhr. A. Buitenhuis, lid van de Raad van Toezicht. 4.3 Infobulletin
De woningbouwvereniging houdt de huurders, door het verzenden van een infobulletin en nieuwsflitsen, op de hoogte van belangrijk nieuws. Het gaat om het verstrekken van informatie over het gevoerde beleid, ontwikkelingen van de nieuwbouw en planmatig onderhoud projecten. Inmiddels is het infobulletin een professioneel blad geworden, gedrukt in kleur met foto’s. Nieuwsflitsen zijn korter (1 A4 dubbelzijdig) en zakelijker dan infobulletins. 4.4 Jaarvergadering De leden van de woningbouwvereniging ontvangen een uitnodiging voor de Jaarvergadering waarbij de Directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht zich verantwoorden voor het gevoerde beleid. De Jaarvergadering werd gehouden op 26 juni 2012.
jaarverslag 2012
17
Aan de orde is gekomen. • Wijziging van de statuten i.v.m. aanpassing van de Governancecode. • Aankondiging niet meer herkiesbaar zijn de heer A. Buitenhuis, lid van de Raad van Toezicht. • Benoeming van de heer J.J. Overeem als lid van de Raad van Toezicht. • Het Volkshuisvestingsverslag 2011. • Vaststelling van de Jaarrekening 2011, voorstel winstbestemming 2011 en vaststelling van de contributie 2013. • Verslag van de Raad van Toezicht. 4.5 Huurdersoverleg Om de huurders deelgenoot te maken van het beleid organiseren we sinds een aantal jaren een Huurdersbijeenkomst. Het Huurdersoverleg heeft plaats gevonden op 26 juni 2012. Aan de orde is gekomen. • Huurdersparticipatie; oprichten van het huurdersplatform. • Huurbeleid 2012 en mogelijke ontwikkelingen. • Onderhoud 2012. • Strategisch voorraadbeleid. • Nieuwbouwprojecten Nieuw Cabbau en Uitweg. 4.6 Beroepscommissie Gedurende het boekjaar 2012 hebben zich geen cliënten tot de beroepscommissie gewend. Dit geeft aan dat het gevoerde onderhoudsbeleid niet aangepast hoeft te worden.
jaarverslag 2012
18
5.
FINANCIEEL BELEID 5.1 Vermogenspositie Het financiële beleid van de woningbouwvereniging is gericht op het verkrijgen en behouden van voldoende eigen vermogen om daarmee de continuïteit te waarborgen en de ruimte te scheppen voor het doen van onrendabele uitgaven ten behoeve van het eigen woningbezit. Tevens worden er maatregelen genomen om renterisico’s zoveel mogelijk af te dekken en te spreiden. Hierbij wordt de ontwikkeling van de rentestand en de opbouw van de leningportefeuille periodiek kritisch beoordeeld. Indien noodzakelijk worden renteconversies doorgevoerd of leningen vervroegd afgelost en geherfinancierd. 5.2 Beleggingen In het boekjaar 2012 heeft de woningbouwvereniging geen beleggingsactiviteiten verricht. 5.3 Reserves en voorziening Het eigen vermogen bedroeg op 31december 2012 € 6.055 miljoen. De verkoop van de 29 woningen in het nieuwbouwplan Cabbau verloopt moeizaam. Na aanvankelijke goede verkoopresultaten is de verkoop van de laatste woningen (4 stuks) gestagneerd. De niet verkochte woningen zijn verantwoord als activa op de balans, en vertegenwoordigen een waarde van € 934.000,-. 5.4 Nieuwbouw Per 31 december zijn er geen woningen in aanbouw. Als toekomstige nieuwbouwplannen zijn uitgewerkt: Plan Uitweg (2013) School Cabauw (2014) en J. van Stolberglaan (2015). 5.5 Huurbeleid Ten aanzien van het huurbeleid is een tweetal belangrijke uitgangspunten te onderkennen. Een uitgangspunt is dat het huurbeleid zodanig dient te zijn, dat de investeringsopgaven gerealiseerd kunnen worden en dat de financiële continuïteit is gewaarborgd. Bij huuropzegging past de vereniging huurharmonisatie toe. Dit betekent dat de nieuwe huurprijs wordt vastgesteld op een bedrag van 75% van het maximaal toelaatbare volgens het woningwaarderingssysteem. Het andere uitgangspunt is dat een huurprijsontwikkeling niet ten koste van de verhuurbaarheid van de woningen mag gaan. De huren vormen een belangrijk deel van de lasten van de bewoners; de zogenoemde woonlastenontwikkeling moet daarom aanvaardbaar blijven. De huurprijzen zijn per 1 juli 2012 met gemiddeld 2,3% verhoogd. 5.6 Verbindingen De Vereniging van Eigenaren “Binnenhof” De vereniging bestaat uit 17 participanten. Het aandeel van de woningbouwvereniging bedraagt 4%. Jaarlijks wordt een ledenvergadering gehouden. Bij huuropzegging zal het laatste in eigendom zijnde appartement verkocht worden, waarna de participatie in de VvE zal eindigen.
jaarverslag 2012
19
WoningNet In 2003 is Woningbouwvereniging “Lopik” een verbinding aangegaan met WoningNet. Deze organisatie verzorgt de inschrijving van woningzoekenden in de regio. Het financieel belang van Woningbouwvereniging “Lopik” bedraagt € 1.327,- waarvan een bedrag van 75% (= € 995,-) is volgestort. Het uitgekeerde bedrag aan dividend over 2012 is nog onbekend De woningbouwvereniging bezit een percentage van 0,02% van de aandelen, waardoor zeggenschap en risico’s tot een minimum zijn beperkt. Woningbouwvereniging “Lopik” Holding B.V. Per 30 december 2005 is Woningbouwvereniging “Lopik” Holding B.V. opgericht. De noodzaak hiervoor ontstond doordat van de belastingdienst commerciële activiteiten in een aparte rechtsvorm ondergebracht moesten worden. Inmiddels is dit door veranderde wetgeving niet meer noodzakelijk. Het statutair vermogen van Woningbouwvereniging “Lopik” Holding B.V. bedraagt einde boekjaar € 18.000,-. Er zijn in het boekjaar geen activiteiten door deze Holding uitgevoerd. Dit betreft een 100% deelneming.
jaarverslag 2012
20
6.
VERSLAG VAN DE RAAD VAN TOEZICHT 2012
De economie en de samenleving zijn aan grote veranderingen onderhevig. Dit uit zich onder meer in een afnemend vertrouwen en leidt tot minder zekerheden. Een en ander raakt ook de corporatiesector en laat ook Woningbouwvereniging “Lopik” (verder: de woningbouwvereniging) niet onberoerd. Deze roerige tijden vragen om heldere keuzes, beperking van (on)kosten en financiële continuïteit. Het veilig stellen van ons financiële voortbestaan krijgt daarom prioriteit, tegelijk met het realiseren van onze primaire taak: zorgen voor betaalbaar wonen in Cabauw, Jaarsveld, Lopik, Lopikerkapel en Uitweg. De woningbouwvereniging stemt haar ondernemingsplannen en begrotingen aan de veranderende omstandigheden af. De Raad van Toezicht (verder: de raad) levert hieraan vanuit zijn statutaire en wettelijke taak een bijdrage. Dit gebeurt in de vorm van toezicht op de Directeur-bestuurder (verder: de bestuurder) en de organisatie, de werkgeversrol en de klankbordfunctie voor de bestuurder. Ook andere thema’s hebben onze volle aandacht. De raad bereidt zich voor op een wisseling in de bezetting. Met het vertrek van de heer mr. A. Buitenhuis heeft de raad de werving van een nieuw lid inganggezet. Dit verslag is een gedetailleerd overzicht van de zaken waar de raad zich in het verslagjaar mee heeft beziggehouden. De raad bedankt de bestuurder en de medewerkers van de woningbouwvereniging voor de bereikte resultaten. Lopik, 16 mei 2013
Ing. J.J. Overeem MRE Voorzitter Raad van Toezicht
jaarverslag 2012
21
Algemeen In het verslag legt de raad, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop hij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van zijn taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. 6.1
6.2 Taken en verantwoordelijkheden De taken en verantwoordelijkheden van de raad staan vermeld in artikel 27 van de statuten van de woningbouwvereniging. Eén en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de raad. De raad van Toezicht houdt toezicht op de bestuurder, de woningbouwvereniging en de met haar verbonden ondernemingen (¹, treedt op als werkgever naar de bestuurder en staat de bestuurder met raad te zijde. De raad ziet toe op: • algemeen beleid • integriteit • financiële beleid en continuïteit • strategie en risico’s • volkshuisvestelijke doelstellingen • ontwikkeling van de organisatie • maatschappelijke bijdrage aan de • functioneren van de directeurvolkshuisvesting bestuurder ¹) Woningbouwvereniging “Lopik” participeert met 100 aandelen in WoningNet 6.3 Werkwijze Als toezichtkader voor het uitoefenen van zijn taken hanteert de raad: • BBSH • Balanced Score Card • Beleidsplan 2009-2013 • Overige (beleids)documenten en statuten • Jaarplan en Begroting 2012 • Kwartaalrapportage(s) De raad is in 2012 acht maal bijeengekomen voor een reguliere vergadering. In mei woonde de externe accountant de vergadering bij waarin de Jaarrekening 2011 werd besproken en goedgekeurd. Het functioneren van de raad en de beoordeling van de bestuurder is in de vergadering van april aan de orde geweest. De raad heeft op 26 juni van dit jaar een Algemene Ledenvergadering en een Huurdersoverleg gehouden. In een extra bijeenkomst is vergaderd met de Raad van Commissarissen en het bestuur van Woningbouwvereniging Goed Wonen. 6.4 Rapportage toezichthouder De kwartaalrapportage is één van de belangrijkste documenten voor de raad bij de uitoefening van zijn taak. In deze rapportage komt het financiële beleid en continuïteit, de volkshuisvestelijke doelstellingen en ontwikkelingen, de maatschappelijke bijdrage, integriteit, strategie en risico’s ter sprake. De vaste onderwerpen in de kwartaalrapportage zijn: • Communicatie • Cash flow • Incassobeleid • Planmatig en niet planmatig onderhoud • Woonruimteverdeling • Strategisch Voorraadbeleid • Service • Winst- en verliesrekening • Belanghouders • Liquiditeitsoverzicht • Leefbaarheid projecten
jaarverslag 2012
22
Aan de hand van de Balanced Score Card met kwantitatieve en kwalitatieve indicatoren heeft de raad (toe)zicht gehouden op het reilen en zeilen van de woningbouwvereniging. 6.5 Overige onderwerpen De raad sprak in 2012 over de volgende belangrijke onderwerpen: • Accountant • Nieuwbouwprojecten • Beleidsontwikkelingen 2013 • Regelgeving en Governance • Beleidsplan 2014 – 2019 • Reglement Raad van Toezicht; actualisatie • Financiering • Strategisch Voorbeleid • Functioneren Raad van Toezicht/Bestuur • Treasurystatuut; actualisatie • Integriteit • Woningbouwvereniging Goed Wonen • Jaarplan plus Begroting 2013 • Vastgoed: classificatie en waardering • Jaarverslag en -rekening 2012 • Verslaglegging volgens richtlijn RJ 645 • Huurbeleid • Visitatierapport • Huurdersplatform/participatie • Kwartaalrapportages 6.6 Besluiten 2012 De raad nam in het afgelopen boekjaar de volgende besluiten. • Grondaankoop t.b.v. Medisch • Project Cabauw Centrum Lopik • Selectie accountants BDO en Baker • Specifieke opdracht aan Deloitte Tilly Berk Accountants ter controle van de • Actualisatie Treasurystatuut Jaarrekening op het gevoerd • Samenstelling Raad van Toezicht Treasurybeleid • Indeling en waardering vastgoed • Toepassen van het wetsvoorstel voor • Afdekking financieringsbehoefte 2012het heffen van 5% extra 2013 huurverhoging • Vergoeding Raad van Toezicht • Project Uitweg • Opdracht aan BDO Accountants • Verbouwing kantoor • Actualisatie reglement Raad van • Jaarverslag 2011 en het Toezicht accountantsverslag
jaarverslag 2012
23
6.7 Rapportage werkgever De raad is de werkgever van de bestuurder. In 2012 is de samenstelling van het bestuur niet gewijzigd. In dit verslagjaar voerde de raad een functionerings- en beoordelingsgesprek met de bestuurder, de heer M.A. Schrijver. In deze gesprekken is de raad vertegenwoordigd door de vicevoorzitter, de heer R. Pasman en de secretaris, de heer R. van den Berg. Naam Functie M.A. Schrijver Directeur-bestuurder
Leeftijd In dienst 52 jaar 1991
Benoeming 01-08-2008___________
Beloning De beloning van de Directeur-bestuurder is conform de verplichtende beloningscode “Sectorbrede beloningscode Bestuurders Woningcorporaties” van de Vereniging van Woningcorporaties Aedes. De bestuurder ontvangt een vast jaarinkomen en een variabele beloning.
6.8 Taken en verantwoordelijkheden De taken en verantwoordelijkheden van de bestuurder staan vermeld in de artikelen 20 tot en met 26 van de statuten van de woningbouwvereniging. Eén en ander is verder uitgewerkt in het directiereglement. Daarnaast zijn de uitgangspunten van de Governance- en Aedescode van belang voor het handelen van de bestuurder. De bestuurder is belast met het besturen van de woningbouwvereniging, het leiden van de organisatie en het beheren van de woningvoorraad, hetgeen onder meer inhoudt dat de bestuurder verantwoordelijk is voor het volgende van de vereniging: • Visie • Missie • Strategie • Beleid • Financiën • Ondernemerschap • Management De bestuurder legt hierover verantwoording af aan de raad. Daartoe verschaft hij de raad tijdig de actuele informatie die nodig is bij de uitoefening van de taak van de raad. Bij de invulling van zijn taak houdt de bestuurder enerzijds rekening met het belang van de woningbouwvereniging en haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen en anderzijds met die van belanghouders van de woningbouwvereniging.
jaarverslag 2012
24
6.9 Samenstelling en deskundigheid van de raad De raad bestond in 2012 uit statutair vijf personen met elk een passend profiel. Twee van hen werden in het verleden voorgedragen door de huurders. Uiteindelijk is de raad samengesteld op basis van profielschetsen. Met elkaar beantwoorden de leden aan de profielschets van de raad als geheel. Elk lid van de raad heeft zo zijn specifieke deskundigheid. De samenstelling en profielschetsen zijn per 31 december 2012 als volgt: Naam
Functie
Deskundigheid
Ing. J.J. Overeem MRE
Voorzitter
Vastgoed en Projectontwikkeling
R. Pasman
Vicevoorzitter
Volkshuisvesting, zorg en welzijn
R. van den Berg
Secretaris
Maatschappij en volkshuisvesting
Mr. A. Buitenhuis
Algemeen lid
Juridisch en bedrijfskundig
___
Drs. M.A. van Batenburg MMO
Algemeen lid
Financieel-economisch
___
Tijdens de algemene ledenvergadering in juni trad de heer mr. A. Buitenhuis af. De heer Buitenhuis maakte gedurende vele jaren – vanaf 1996 – deel uit van de Raad van Toezicht. In 2013 verstrijkt de statutaire zittingstermijn van de heer R. van den Berg. Naam
Benoeming
Rooster van aftreden
Ing. J.J. Overeem MRE
2012
2016; herbenoeming mogelijk_____________
R. Pasman
1996
2014; herbenoeming niet mogelijk en treedt af
R. van den Berg
1981
2013; herbenoeming niet mogelijk en treedt af
Drs. M.A. van Batenburg MMO
2010
2014; herbenoeming mogelijk
___
In verband met het vertrek van de heren Buitenhuis en Van den Berg heeft de Raad besloten voor vier zetels te kiezen. Zodoende komt er slechts één zetel in de raad vacant. Met het oog hierop is de Raad van Toezicht vroegtijdig gestart met het in goede banen leiden van de invulling en opvolging, zodat de continuïteit van deze portefeuilles gewaarborgd blijft. Bij werving- en selectieprocedure voor nieuwe leden van de raad hanteert de woningbouwvereniging de volgende uitgangspunten: • externe werving van kandidaten; bij voorkeur locale gegadigden; • selectie op grond van een profielschets; • externe als deskundige ondersteuning bij de werving- en selectie. 6.10 Onafhankelijkheid De raad ziet toe dat zijn leden onafhankelijk zijn in de zin van de in de Governancecode Woningcorporaties vermelde bepaling III 2.2 aangeduide criteria. In 2012 is er geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen waarbij de leden van de raad en/of de bestuurder betrokken waren. Tevens vervult geen van de leden van de raad en/of de bestuurder een nevenfunctie die onverenigbaar is met het lidmaatschap van de raad of het bestuur.
jaarverslag 2012
25
Naam
Hoofdfunctie
Nevenfunctie(s)
Ing. J.J. Overeem MRE
directeur/eigenaar
voorzitter Houten onderneemt 3D
R. Pasman
geen
voorzitter Behoud Dorpskern Lopik
R. van den Berg
docent/decaan
penningmeester VVE Marsman__
Drs. M.A. van Batenburg MMO
directeur finance & control
voorzitter Ondernemersvereniging Oude Dorp Houten
6.11 Honorering De honorering van de Raad van Toezicht is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de Raad van Toezicht en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. De honorering is niet gekoppeld aan de prestatie van Woningbouwvereniging “Lopik”. Naam
Functie
Honorering
Ing. J.J. Overeem MRE
Voorzitter
€ 6.000 (²
R. Pasman
Vicevoorzitter
€ 9.000 (³
R. van den Berg
Secretaris
€ 6.000
Mr. A. Buitenhuis
Algemeen lid
€ 6.000
Drs. M.A. van Batenburg MMO
Algemeen lid
€ 6.000
Totaal
€ 33.000
²) Aangepaste honorering in verband met de benoeming op 28 juni 2012 in de Algemene Ledenvergadering ³) Aangepaste honorering in verband met het (waarnemend) voorzitterschap 6.12 Externe accountant De bestuurder is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de financiële jaarstukken. De raad ziet hierop toe. De bestuurder en de raad maken elke vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant. Tot volle tevredenheid van de woningbouwvereniging was Deloitte voor meerdere periodes onze externe account. Nu heeft de raad besloten om te kiezen voor een nieuwe externe accountant. BDO Accountants is voor een periode van vier jaar benoemd. 6.13 Tot besluit In dit verslagjaar treft u een het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2012 aan zoals vastgesteld op door het bestuur en gecontroleerd door Deloitte Accountants. In de bijeenkomst van de raad van 15 mei 2012 heeft de raad kennisgenomen van de bevindingen van accountant en de jaarstukken goedgekeurd. Deze goedkeuring strekt tot decharge van het bestuur voor het gevoerde beleid. De raad verklaart hierbij dat zijn leden onafhankelijk hebben gehandeld.
jaarverslag 2012
26
De raad heeft de prestaties van de organisatie en de uitkomsten beoordeeld aan de hand van de door de raad goedgekeurde kaders en doelstellingen. De raad is niet ontevreden over de bereikte resultaten, gelet op de doelstellingen uit het jaarplan 2012. Inmiddels heeft de bestuurder het initiatief voor plan van aanpak genomen om te komen tot de formulering van ‘nieuw’ beleid voor de komende jaren. Daarmee bereidt de woningbouwvereniging zich voor om ook in de toekomst doelgericht een relevante rol als ‘huisvester’ die zorg draagt voor betaalbaar wonen, in de samenleving te blijven vervullen. De basis hiervoor zijn de inzet en loyaliteit van de bestuurder en de medewerkers in de organisatie van de woningbouwvereniging. Namens de raad dank ik allen voor de plezierige samenwerking. Voor 2013 rekent de raad er op dat de beoogde resultaten ook worden behaald! Lopik, 16 mei 2013
Ing. J.J. Overeem MRE Voorzitter Raad van Toezicht
jaarverslag 2012
27
7.
GOVERNANCEVERSLAG
Woningbouwvereniging “Lopik” onderschrijft de in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties vastgelegde beginselen. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In dit hoofdstuk verantwoorden wij ons over de inrichting van de governancestructuur binnen Woningbouwvereniging “Lopik”. Woningbouwvereniging “Lopik” heeft de principes en uitwerkingen zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties in 2010 opgevolgd, met uitzondering van onderstaand punt. • De aanstelling van de Directeur-bestuurder is voor onbepaalde tijd dit in tegenstelling tot de in de Governancecode genoemde termijn van vier jaar. Het waarborgen van de continuïteit alsmede de schaalgrootte van de woningbouwvereniging heeft ons doen besluiten over te gaan tot aanstelling voor onbepaalde tijd. 7.1
Organisatieschema ALV Raad van Toezicht Directeur-bestuurder Projectontwikkeling 10 uur op interim basis
Financieel Financieel manager 36/36 tevens MT-lid Medewerker financiële administratie 24/36
Beheer
Opzichter 36/36
Woonruimte
Woonconsulent 24/36
Algemeen Medewerker frontoffice 32/36
Allround medewerker 36/36
Technisch – administratief medewerker 36/36
jaarverslag 2012
28
7.2 Algemene Ledenvergadering De Algemene Ledenvergadering wordt gevormd door de leden van de Woningbouwvereniging “Lopik”. De voorzitter van de Raad van Toezicht treedt op als voorzitter bij de Algemene Ledenvergadering. De Directeur-bestuurder brengt op deze vergadering verslag uit en legt verantwoording af over zijn in het afgelopen jaar gevoerd bestuur. Dit doet hij onder overlegging van de benodigde bescheiden. De Raad van Toezicht brengt op deze vergadering verslag uit van haar bevindingen ten aanzien van het door de Directeur-bestuurder gevoerde beleid. Aan de Algemene Ledenvergadering komen in de vereniging alle bevoegdheden toe, die niet door de wet of de statuten van de vereniging aan andere organen zijn overgedragen. De Ledenvergadering is gehouden op 28 juni 2012. De leden hebben de volgende besluiten genomen: * Vaststelling van de jaarrekening en volkshuisvestingsverslag 2011; * Resultaatbestemming € 239.607; * Vaststelling van de contributie 2012. 7.3. Raad van Toezicht De Raad van Toezicht bestaat uit 5 personen. De Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te houden op de Directeur-bestuurder en op de algemene gang van zaken in de woningbouwvereniging en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens de Directeur-bestuurder met raad ter zijde. Tevens stelt de Raad van Toezicht de strategie- en beleidskaders vast. In het verslag van de Raad van Toezicht in dit jaarverslag zijn de taak en werkwijze van de Raad van Toezicht nader beschreven, evenals de wijze waarop de Raad van Toezicht hieraan in 2012 invulling heeft gegeven. 7.4. Het bestuur Taak en werkwijze De Directeur-bestuurder is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor: • De realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; • De strategie; • De financiering; • Het beleid; • De resultatenontwikkeling; • Het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. De Directeur-bestuurder legt hierover verantwoording af aan de Raad van Toezicht. De Directeur-bestuurder richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. De Directeur-bestuurder verschaft de Raad van Toezicht tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad van Toezicht. De Directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningbouwvereniging.
jaarverslag 2012
29
De Directeur-bestuurder rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad van Toezicht. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Directeur-bestuurder zijn in artikel 20 van de statuten van Woningbouwvereniging “Lopik” omschreven. 7.5 Directiebestuur Directeur-bestuurder van Woningbouwvereniging “Lopik” is de heer M.A. Schrijver. De Directeur-bestuurder is voor onbepaalde tijd benoemd. 7.6 Tegenstrijdige belangen Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen Woningbouwvereniging “Lopik”en de Directeur-bestuurder wordt vermeden. In 2012 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de Directeur-bestuurder zoals bedoeld is in II.3 van de Governancecode Woningcorporaties. 7.7 Doelstellingen, strategie en randvoorwaarden De Directeur-bestuurder heeft na goedkeurig van de Raad van Toezicht de volgende doelstelling gehanteerd welke verwoord is in het Beleidsplan 2009 - 2013: Vanuit een grote maatschappelijke betrokkenheid het huisvesten van doelgroepen die aangewezen zijn op het huursegment (vrije keuze) rekening houdend met een leefbaar woonmilieu. Woningbouwvereniging “Lopik” heeft de volgende strategische doelstellingen vastgesteld: • Op de hoogte blijven van lokale ontwikkelingen op de woningmarkt. Hiervoor onderzoeken wij wat de woonwensen zijn van in de gemeente Lopik wonende doelgroepen. Het nieuwbouwbeleid wordt hier vervolgens op afgestemd en de bestaande woningen waarnodig aangepast. Alleen dan kan de woningbouwvereniging inspelen op de veranderende omgeving en de wijzigende wensen van klanten. • Het realiseren van deze strategische doelstellingen in samenspraak met bewoners van de gemeente Lopik. • Het volgen van maatschappelijke ontwikkelingen op de woningmarkt en waar wenselijk het ontwikkelen van nieuwe woonconcepten. • Het realiseren van 30 procent van de nieuwbouwplannen in alle kernen van haar huidige werkgebied van de gemeente Lopik. • Het realiseren van bijzondere woonvormen voor derden. Ook willen wij in de gemeente Lopik maatschappelijk gebonden voorzieningen ontwikkelen en realiseren. • Flexibel woonbezit tot stand brengen door het in gang zetten van strategische beleidskeuzen. • Voor zover mogelijk en wenselijk, het formuleren van prestatieafspraken met lokale belanghebbenden, waaronder de gemeente Lopik. • Het vasthouden aan het duurzaamheidprincipe bij de uitvoering van huurprojecten. • Het voeren van een gezond financieel beleid om de maatschappelijke doelstellingen te waarborgen. • Het aanvullen en concretiseren van het Beleidsplan en ieder jaar het uitwerken ervan in een operationeel Jaarplan.
jaarverslag 2012
30
•
Fiscalisering: wij moeten met de consequenties van de belastingplicht rekening houden en voor de toekomst duidelijke keuzes in activiteiten maken.
7.8 Horizontale dialoog Woningbouwvereniging “Lopik” heeft de volgende belanghebbenden met betrekking tot de maatschappelijke en volkshuisvestelijke missie en doelstellingen benoemd: • Huurders en potentiële huurders; • Gemeente Lopik, de Provincie Utrecht en de RWUW; • Stichting Philadelphia Zorg, Stichting Thuis, Groep Eerstelijnsgezondheidszorg, Stichting Vocus; • Woningbouwvereniging Goed Wonen te Benschop. De Directeur-bestuurder heeft deze belanghouders opgenomen in het Beleidsplan 2009 – 2013 en goedgekeurd in haar vergadering van 11 november 2008. De communicatie met de huurders en potentiële huurders heeft in 2012 plaatsgevonden door middel van de Algemene Ledenvergadering, het Huurdersoverleg, het Infobulletin, het infomagazine en de website. Met de gemeente Lopik is er op bestuurlijk niveau regelmatig overleg. Aan de orde zijn gekomen: • De integrale aanpak sociale overlast problematiek en de ontwikkeling van sociale woningbouw in de kernen Uitweg, Cabauw en Lopik-dorp; • De taakstelling huisvesting van statushouders; Met de gemeente zijn de volgende overeenkomsten afgesloten: • Taakstelling huisvesting statushouders; • Convenant Buurtbemiddeling Lopik; Overleg met de huurders van het inmiddels gerealiseerde Medisch Centrum Lopik heeft frequent plaats gevonden. De twee Directeur-bestuurders van de locale woningbouwverenigingen hebben regelmatig overleg over locale opgaven en beleid. 7.9 Risicobeheersing De Directeur-bestuurder van Woningbouwvereniging “Lopik” is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersing- en controlesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s, en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Hieronder zijn enkele voorbeelden van risico’s waar wij mee te maken hebben beschreven. Strategische risico’s De Europese regelgeving op het gebied van de toewijzing van woningen heeft tot gevolg gehad dat veel huishoudens met een inkomen boven € 33.000,- geen huurwoning meer kunnen krijgen of kunnen kopen. Hierdoor wordt de sociale huisvesting beperkt en veroorzaakt onzekerheid voor investeringsplannen. In 2011 is gestart met het opzetten van het Strategisch Voorraadbeleid. In april 2013 zal het
jaarverslag 2012
31
Strategisch Voorraadbeleid gereed zijn. Verkoop van huurwoningen en het realiseren van nieuwe woningvoorraad is mogelijk. De woningbouwvereniging zal in het op handen zijnde Strategisch Voorraadbeleid besluiten welke voorraad verkocht kan worden en welke behouden dient te blijven voor haar doelgroep. Financiële risico’s De huurverhoging is door de overheid bepaald en inflatie volgend. De beheerkosten vertonen een procentueel hogere stijging. De vennootschapsbelasting, de saneringsheffing en de verhuurdersheffing en de stijging van lasten zorgen er voor dat er minder ruimte is om met name onrendabel te investeren. In 2012 is door een adviseur, te weten Atrivé, een financieel dashboard en analyse opgesteld. De uitkomsten van het dashboard en de analyse zijn uitvoerig besproken met de Raad van Toezicht. Dit boekjaar is het Treasurystatuut geactualiseerd en door de Raad van Toezicht goedgekeurd. Deze zal regelmatig (éénmaal per 2 jaar) geauditeerd worden. Operationele risico’s In 2010 zijn wij gestart met de verkoop van 29 nieuwbouwwoningen in Cabauw. De huidige economische ontwikkeling geeft risico’s op het verkoopresultaat. Er is voor dit project een risicoanalyse opgesteld en in de besluitvorming aan de Raad van Toezicht opgenomen. Het bouwplan is opgesplitst in drie fases ten einde het risico te verkleinen. Eind 2012 zijn er 4 woningen niet verkocht. In de Financiële Meerjaren Begroting 2012 – 2016 is rekening gehouden met de stagnerende verkoop. Naar verwachting zullen in 2013 de resterende 4 woningen verkocht worden. Hierbij is rekening gehouden met een minder opbrengst. 7.10 Controlesystemen De Directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen, taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en potentieel wezenlijke fouten, verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te signaleren. Ook adequate en effectieve risicobeheersing- en controlesystemen bieden echter nooit een absolute garantie voor het realiseren van de ondernemingsdoelstellingen, noch kunnen zij wezenlijke fouten, verliezen, fraude of de overtreding van wetten en regelgeving volledig voorkomen. In 2012 is gedurende het verslagjaar de controleomgeving geauditeerd, geanalyseerd en geëvalueerd, evenals risico’s waaraan Woningbouwvereniging “Lopik” is blootgesteld. De belangrijkste componenten van onze interne risicobeheersing- en controlesystemen in het verslagjaar waren: • Regelmatige risicoanalyses van de operationele en financiële doelstellingen van de woningcorporatie; • Er is een integriteitcode die op de website van de woningcorporatie is geplaatst; • Kwaliteitszorg en zelfevaluatie met het oog op visitatie;
jaarverslag 2012
32
• •
Implementeren van een klachten- en klokkenluidersregeling; Een uitgebreide Kwartaalrapportage aan de Raad van Toezicht.
In voorgaande verslagjaren zijn de interne systemen, met name de systemen gericht op de administratieve organisatie en interne controle, geïnventariseerd en geëvalueerd. Er is een voor 2012 gedetailleerd Jaarplan met bijbehorende Kwartaalrapportage opgesteld ter verbetering van de administratieve organisatie en de interne controle. 7.11 Externe accountant De externe accountant wordt benoemd door de Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht verstrekt de opdracht aan de externe accountant. Het accountantskantoor BDO is voor de periode van 1 jaar benoemd tot extern accountant van Woningbouwvereniging “Lopik”. De externe accountant woont in elk geval het gedeelte van de vergadering van de Raad van Toezicht bij waarin het verslag van de externe accountant over het onderzoek van de Jaarrekening wordt besproken en waarin wordt besloten over de goedkeuring van de Jaarrekening. 7.12 Visitatie Woningbouwvereniging “Lopik” heeft zich in 2011 laten visiteren door een onafhankelijke visitatiecommissie. De gemiddelde score is 7,0. De commissie komt tot de conclusie dat Woningbouwvereniging “Lopik” ruim voldoende presteert. De uit de visitatie gekomen aandachtspunten voor de organisatie zijn in het Jaarplan 2012 opgenomen.
jaarverslag 2012
33
8.1 Balans Enkelvoudige balans per 31 december 2012
Balans na resultaatbestemming in euro's
ACTIVA
referentie
31-12-2012
31-12-2011
Vaste activa Materiele Vaste Activa
1
Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
18.947.044 445.132 721.248
19.623.405 608.574 464.705
20.113.424
20.696.684
573.252 -
573.252 -
573.252
573.252
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Financiële vaste activa
2
Deelnemingen in groepsmaatschappijen Andere deelnemingen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Latente belastingverplichtingen Te vorderen BWS-subsidies Overige vorderingen
14.302
14.811
588.394 2.937
15.105 605.633
29.916
21.292.309
21.299.852
Vlottende activa Voorraden
3
Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden
934.000 15.298
916.859 17.503
949.298
934.362
Onderhanden projecten Vorderingen
4
Huurdebiteuren Vorderingen op groepsmaatschappijen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingvorderingen Overige vorderingen Overlopende activa
Liquide middelen
Totaal
jaarverslag 2012
5
49.534
46.770
111.357 31.172 4.308
111.148 14.254 4.308 196.371
176.480
366.385
54.424
562.756
230.904
22.804.363
22.465.118
34
PASSIVA
referentie
31-12-2012
31-12-2011
Groepsvermogen Wettelijke en statutaire reserves Overige reserves Resultaat boekjaar
Voorzieningen
6
6.048.068 6.997
5.347.252 6.730
7
Voorziening latente belastingen Voorziening jubileumverplichting Voorziening loopbaanbudget
654.645 18.561 11.162
91.821 16.217 10.913 684.368
Langlopende schulden
8
Schulden/leningen overheid Schulden/Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige schulden
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
Totaal
jaarverslag 2012
118.951
11.774.297
12.298.961
11.774.297
12.298.961
18.513.730
17.771.894
9 2.124.664 595.720 157.861 989.497 422.891
1.832.125 525.908 19.608 716.393 1.599.190 4.290.633
4.693.224
22.804.363
22.465.118
35
8.2 Winst- en verliesrekening Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2012 in euro's referentie 2012
2011
3.789.845 77.428 724.582 2.200
3.493.879 32.061 2.585
4.594.055
3.528.525
15
704.352
314.957
16 17 18 19 20 21 22 23
253.989 386.526 65.170 72.467 1.109.123 22.759 68.087 599.430
379.511 68.973 72.307 1.165.096 13.510 27.514 567.249
Som der bedrijfslasten
3.281.903
2.609.117
Bedrijfsresultaat
1.312.152
919.408
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten
10 11 12 13 14
Som der bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van ef Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
23 24 25
Saldo financiële baten en lasten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen Buitengewone baten Buitengewone lasten Belastingen buitengewoon resultaat Buitengewoon resultaat na belastingen Resultaat na belastingen
jaarverslag 2012
26 27
11.061 647.193-
7.039 695.732-
636.132-
688.693-
676.020
230.715
25.570 509-
8.941 -49
701.081
239.607
-
-
701.081
239.607
36
