Beleidsplan Woningbouwvereniging Lopik Lokaal verankerd, regionaal versterkt

Beleidsplan Woningbouwvereniging “Lopik” 2015 -2019 ‘‘Lokaal verankerd, regionaal versterkt’’ Vastgesteld 22 december 2014

Woningbouwvereniging “Lopik” M.A. Schrijver, directeur-bestuurder Lopik, december 2014

Meerjarenbeleidplan Woningbouwvereniging “Lopik” 2015 -2019

Pagina 2

Voorwoord Voor u ligt het meerjarenbeleidplan 2015 – 2019 van Woningbouwvereniging “Lopik” Voorafgaande aan dit beleidsplan is samen met de Raad van Toezicht meerdere dagen van gedachte gewisseld en gediscussieerd over de missie, de visie en de strategie van de WBV Lopik. Vervolgens zijn de onderwerpen van het beleidsplan zoals woningmarkt, klant, maatschappij, vastgoed, financiën en governance besproken.

‘Lokaal verankerd, regionaal versterkt’


Pagina 3

Inhoudsopgave

Voorwoord 1

2

3

Inleiding

Korte terugblik 2.1 Inleiding 2.2 Gerealiseerde beleidsdoelen 2009-2014 2.3 Niet-gerealiseerde beleidsdoelen 2009-2014 Missie, visie en strategie 3.1 Inleiding 3.2 Missie 3.3 Visie 3.4 Strategie

blz. 7

blz. 9

blz. 12

4.

Woningmarkt 4.1 Inleiding 4.2 Landelijke trends in de woningmarkt 4.3 Regionale trends in de woningmarkt

blz. 16

5

Klant 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7

blz. 18

6

Inleiding Doelgroepen Dienstverlening Communicatie huurders / woningzoekenden Sociaal beheer Lokaal Maatwerk Leefbaarheid

Maatschappij 6.1 Inleiding 6.2 Belanghouders 6.3 Communicatie belanghouders


blz. 22

Pagina 4

7.

Vastgoedbeleid 7.1 Inleiding 7.2 Volkshuisvestelijke opgave uitgewerkt in SVB 7.3 Bestaande woningvoorraad 7.3.1 Duurzaamheid en energiebesparing 7.3.2 Aanpassing woningen t.b.v. doelgroep 7.3.3 Verkoop woningen uit bestaande voorraad 7.4 Nieuwbouw 7.4.1 Nieuwbouwbeleid algemeen 7.4.2 Projecten en grootschalige renovatie

blz. 24

8

Duurzaamheid 8.1 Inleiding 8.2 Vastgoed 8.3 Huurders en energiegebruik

blz. 28

9

Financiën 9.1 Inleiding 9.2 Financieel beleid 2015 - 2019

blz. 30

10

Governance 10.1 Inleiding 10.2 Integriteit en normen in Gedragscodes 10.3 Intern toezicht door de Raad van Toezicht 10.4 Extern toezicht en verantwoordingsregime 10.5 Toetsingsmethoden 10.6 Integrale Governance check 10.7 Transparantie

blz. 33

11 Organisatie 11.1 Inleiding 11.2 Interne organisatie 11.3 Personeelsbeleid 11.4 Takenpakket van medewerkers 11.5 Scholing 11.6 P&O cyclus 11.7 Heldere doelen 11.8 Overleg 11.9 Samenwerking. 11.10 ICT beleid 11.11 Kwaliteitsbeleid 11.12 Risicobeleid 11.13 Risicobeheerssysteem


blz. 37

Pagina 5

12 Conclusie 12.1 Beleidsplannen 2015 – 2019 12.2 Concrete doelstellingen 2015 – 2019 Bijlage 1: Begrippenlijst

1

blz. 42

blz. 47

Inleiding


Pagina 6

Woningbouwvereniging “Lopik” (WBV Lopik) is opgericht in 1972. WBV Lopik werkt binnen de gemeente Lopik en exploiteert 649 woningen in de kernen Cabauw, Jaarsveld, Lopik, Lopikerkapel, en Uitweg. WBV Lopik realiseert nieuwbouw en onderhoudt haar bezit. Bij WBV Lopik werken negen mensen waarvan een deel parttime en zij wordt bestuurd door de directeur-bestuurder met statutaire bevoegdheden. Zoals alle woningcorporaties in Nederland kent ook WBV Lopik een Raad van Toezicht (RvT) die toeziet op het beleid van de directeur-bestuurder en die tevens als klankbord functioneert. Iedere vier jaar schrijft WBV Lopik het Meerjarenbeleidplan waarin aangegeven wordt wat de doelen voor die periode zijn en hoe die gerealiseerd gaan worden. In het vervolg op het eerste Meerjarenbeleidplan 2009 – 2013, is dit het tweede meerjarenbeleidplan van WBV-Lopik dat betreft de beleidsperiode 2015 - 2019. Het doel van het Meerjarenbeleidplan is het opnieuw vaststellen van de koers en de keuzes ten aanzien van de volkshuisvestingsopgave in de gemeente Lopik. WBV Lopik maakt zich de komende jaren, samen met de belanghouders, sterk voor het zorgen van passende en betaalbare huisvesting voor mensen die daar niet zelf in kunnen voorzien. Dat is onze primaire taak. Voorop staat dat WBV Lopik de komende jaren lokaal, klantgericht en betrouwbaar zal blijven. De tijden zijn veranderd. Het politieke klimaat is fors gewijzigd. Er moeten keuzes gemaakt worden. In dit Meerjarenbeleidplan “‘Lokaal verankerd, regionaal versterkt’”, willen wij onze beleidsdoelstellingen voor de periode 2015 – 2019 benoemen en zoveel mogelijk concretiseren. Waar willen wij de komende jaren voor staan en wat mag de omgeving van ons verwachten. Bij het maken van dit Meerjarenbeleidplan hebben we naast de ontwikkelingen en regelgeving van de Nederlandse overheid en mogelijk ingegeven door Europese regelgeving, ook rekening gehouden met de input die we gekregen hebben tijdens de jaarlijkse ledenvergadering, het jaarlijkse huurdersoverleg, het klanttevredenheidsonderzoek, de gesprekken met belanghouders en de uitkomsten van de in 2011 gehouden visitatie.

Leeswijzer


Pagina 7

In het volgende hoofdstuk zullen we kort terugblikken op voorgaande beleidsperiode en wordt besproken of, en in hoeverre doelstellingen zijn bereikt. Er wordt een verklaring gegeven waarom sommige beleidsdoelen niet gerealiseerd zijn. In hoofdstuk 3 behandelen we de missie, visie en strategie. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de trends binnen de woningmarkt besproken. In hoofdstuk 5 staat de klant centraal, waarna we in hoofdstuk 6 maatschappelijke ontwikkelingen bespreken. In hoofdstuk 7 wordt besproken welke maatregelen er wenselijk zijn met betrekking tot het vastgoedbeleid: bestaande woningvoorraad, renovatie en nieuwbouw. Hoofdstuk 8 ziet op duurzaamheid en aspecten die daarbij van belang zijn voor het vastgoed, huurders, energiegebruik en de werkorganisatie. Deze wordt gevolgd door bespreking van het financiële beleid (sturing, treasurybeleid en investeringsbeleid) in hoofdstuk 9. Nieuw ten opzichte van het meerjarenbeleidplan 2009 – 2013 is dat er een hoofdstuk is opgenomen dat gaat over governance, het gedrag van het bestuur en het toezicht daarop. De speerpunten integriteit en governance worden besproken in hoofdstuk 10. De interne organisatie en samenwerking met andere organisaties en corporaties wordt besproken in hoofdstuk 11. Tot slot zal in hoofdstuk 12 kort worden ingegaan op de wijze waarop WBV Lopik haar meerjarenbeleidplan in de aankomende vorm dient te geven. Verklaring van gebruikte afkortingen en terminologie zijn terug te vinden in bijlage 1.


Pagina 8

2 Korte terugblik 2.1

Inleiding

In de afgelopen beleidsperiode 2009 – 2014 is aan de hand van het voorgaande meerjarenbeleidplan een aantal doelstellingen geformuleerd. Deze zijn gedurende de beleidsperiode verder uitgewerkt en voor een deel gerealiseerd. In onderhavig hoofdstuk zal eerst worden besproken welke beleidsdoelen zijn gerealiseerd. Vervolgens wordt ingegaan op niet gerealiseerde beleidsdoelen. Daarbij wordt tevens aangegeven of, en in hoeverre, deze doelstellingen worden overgenomen in het meerjarenbeleidplan voor 2015 – 2019. 2.2 Gerealiseerde beleidsdoelen 2009-2014 In de voorgaande beleidsperiode heeft WBV Lopik de volgende beleidsdoelen gerealiseerd. 

Communicatie huurders. o De communicatie met, en informatie aan de huurders is verbeterd. Middels de ontwikkelde huurdersinformatiemap, de website en briefwisseling wordt er beter naar de huurders toe gecommuniceerd.



Klant tevredenheidsonderzoek en uitwerking. o Er is in 2010 een klant tevredenheidsonderzoek uitgevoerd onder de huurders. In samenwerking met WBV Goed Wonen uit Benschop is dit onderzoek gerealiseerd. Aan de hand van de uitkomsten van dit onderzoek is gewerkt aan verbetering van de veiligheid van de woningen, door het toepassen van het Politie Keurmerk Veilige Woning.



Leefbaarheid wijken. o Er is in 2011 een enquête in de wijken De Akker en Het Veld gehouden. Dit heeft tot gevolg gehad dat samen met de bewoners, gemeente en instanties is gewerkt aan verbetering van de leefbaarheid.



Samenwerkingsovereenkomst gemeente kern Uitweg. o De intentieovereenkomst met de gemeente is in 2012 omgezet in een samenwerkingsovereenkomst voor wat betreft de ontwikkeling van woningen in de kern Uitweg. De nieuwbouw van vijf koopwoningen en acht sociale huurwoningen is inmiddels opgeleverd.


Pagina 9



Samenwerkingsovereenkomst gemeente kern Cabauw. o Nieuwbouwplan Cabauw. Met de diverse deelnemers is in 2010 een samenwerkingsovereenkomst afgesloten voor de ontwikkeling van nieuwbouw in de kern Cabauw. WBV Lopik heeft in Cabauw 29 woningen voor verkoop gerealiseerd.



Strategisch voorraadbeleid. o Het strategisch voorraadbeleid is in 2013 ontwikkeld. In dit beleidsstuk is opgenomen hoe WBV Lopik omgaat met haar bestaande woningbezit en de behoefte aan nieuwbouw. In dit beleidsstuk is ook het plan van aanpak opgenomen om het energieverbruik van onze woningen structureel terug te dringen.



Kwartaalrapportages. o Door de invoering van kwartaalrapportages is het voor de organisatie mogelijk de processen te monitoren. De kwartaalrapportage dient ook als verantwoordingsdocument aan de RvT. De door de organisatie opgestelde kwartaalrapportages sluiten aan op het goedgekeurde Jaarplan.



Op sterkte brengen interne organisatie. o In 2010 is het personeelsbestand met één medewerker uitgebreid. De reden hiervoor is dat op het technisch administratieve vlak bepaalde kennis ontbrak. Voor alle functies zijn functieomschrijvingen opgesteld. Per jaar wordt besproken wat de behoefte is aan opleiding van de individuele medewerkers om hun kennis op peil te houden.

2.3 Niet-gerealiseerde beleidsdoelen 2009-2014 Er zijn taken die niet gerealiseerd zijn in de afgelopen meerjarenbeleidperiode. Hieronder volgt een korte opsomming van deze beleidsdoelen. Daarbij wordt tevens aandacht besteed aan de vraag of ze al dan niet worden doorgeschoven naar de volgende beleidsperiode. 

Communicatie huurders. o Ondanks dat de communicatie met huurders is verbeterd (zie voorgaand hoofdstuk), blijft actualisatie van de website een aandachtspunt.



Oprichting huurdersraad. o Het is in de achterliggende beleidsperiode niet gelukt om een huurdersraad op te richten. Op de voorlichtingsavond over de op te richten huurdersraad waren helaas weinig huurders. Die avond kon geen huurdersraad gevormd worden. In het daarop volgend


Pagina 10

huurdersoverleg is wederom een oproep gedaan om lid te worden van de op te richten huurdersraad. Tijdens dit overleg heeft zich één iemand opgegeven.  Prestatieafspraken gemeente Lopik. o Het is niet gelukt om tot prestatieafspraken met de gemeente Lopik te komen. Wel zijn er op detail / uitvoeringsniveau verschillende convenanten en samenwerkingsovereenkomsten afgesloten. Het maken van prestatieafspraken blijft echter een speerpunt voor WBV Lopik. De achterliggende gedachte is dat prestatieafspraken noodzakelijk zijn voor een goed volbrengen van de huisvestigingstaken voor WBV Lopik in haar werkgebied. Derhalve zal dit onderdeel worden meegenomen in dit meerjarenbeleidplan. 

KWH-label. o Het KWH-label voor kleine woningcorporaties is niet behaald. Er is bewust gekozen om van dit label af te zien omdat ondoenlijk is te voldoen aan alle eisen van het KWH-label. De omvang van de organisatie is daarvoor te beperkt (denk aan ruimere openingstijden, telefoonafhandeling, etc.).

Niet-gerealiseerde beleidsdoelstellingen zullen voor zover wenselijk worden doorgeschoven naar volgende beleidsperiode.


Pagina 11

3 3.1

Missie, visie en strategie Inleiding

De omgeving van WBV Lopik is constant in beweging. Het zijn op z’n zachtst gezegd roerige tijden in de volkshuisvestingswereld. Dit leidt tot veel onzekerheid in de sector. De eerder ingevoerde Europese regelgeving, het Lenteakkoord, het regeerakkoord van kabinet-Rutte II, het woningmarktakkoord 2013, de economische en financiële crisis en de crisis op de woningmarkt bepalen in grote mate het speelveld van de corporatie. Naast deze ontwikkelingen wachten corporaties op helderheid en duidelijkheid over het te voeren beleid van de overheid. Al lange tijd wachten corporaties op de Herzieningswet. De contouren zijn er al wel. De minister en/of het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) krijgt meer mogelijkheden om in te grijpen bij woningcorporaties. De huurdersorganisaties krijgen meer en ruimere rechten. De corporatie heeft toestemming nodig voor het aangaan van verbindingen en bestuurlijke samenwerking. Visitatie wordt voor alle corporaties verplicht . De prestatievelden uit het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (BBSH) worden geïntegreerd in de Woningwet. De corporaties moeten heffingen (verhuurdersheffing en saneringsheffing betalen aan het CFV en de overheid. Daarnaast zijn er nieuwe beleidsuitgangspunten voor huurverhoging opgesteld. De relatie tussen de corporatie en de gemeente verschuift naar een regiefunctie van de gemeente. En tenslotte wordt het speelveld van de corporaties beperkt. Het is voor WBV Lopik lastiger dan ooit om te anticiperen op de toekomst. Ten tijde van het opstellen van dit Meerjarenbeleidplan buitelen de kabinetsplannen voor de corporaties en de woningmarkt over elkaar heen. Het lijkt wel of er iedere dag een nieuw idee bij komt. Naast nieuwe wetgeving over de taken van de woningcorporaties, is er vanaf 2013 en 2014 ook de verhuurdersheffing van het rijk die onze financiën op scherp zet. Met de verhuurdersheffing gaat WBV Lopik op termijn jaarlijks € 700.000,- tot € 800.000,- bijdragen aan de Rijksbegroting. Dat is ongeveer het bedrag wat WBV Lopik per jaar aan planmatig onderhoud uitgeeft. Ondanks deze voor ons beperkende ontwikkelingen en voortschrijdende regelgeving, blijft WBV Lopik zich zo goed mogelijk inzetten voor het realiseren van sociale huurwoningen.


Pagina 12

3.2

Missie

De missie luidt als volgt: ‘WBV Lopik investeert in (1) sociale volkshuisvesting, (2) in de kwaliteit van wonen en leven in Lopik (3) huisvesting bieden aan mensen in een kwetsbare positie. De drie elementen die WBV Lopik in haar missie gestalte wil geven, zijn: 1. investeren in sociale volkshuisvesting’ Het gaat om maatschappelijk verantwoorde investeringen in de sociale volkshuisvesting en zo de kwaliteit van wonen in de gemeente Lopik te waarborgen. 2. ‘investeren in de kwaliteit van wonen en leven in Lopik’ Met deze zinsnede wordt bedoeld een goed onderhouden duurzame woning met een bruikbaar woonprogramma en een plezierige, veilige en schone woonomgeving met een toereikend voorzieningenniveau. Daarbij wordt aandacht besteed aan een zo goed mogelijke verhouding tussen de sociale huurprijs en kwaliteit. 3. ‘mensen in een kwetsbare positie’ WBV Lopik wil een brede doelgroep bedienen. Zij ziet als primaire taak het bieden van huisvesting aan mensen in kwetsbare posities. WBV Lopik richt zich daarbij met name op mensen aan de onderkant van de woningmarkt, mensen met een bijzondere woonbehoefte en mensen uit de lagere inkomensgroepen. WBV Lopik werkt samen met maatschappelijke instellingen, die zich, net als WBV Lopik, op deze groepen richten. 3.3

Visie

WBV Lopik is een woningcorporatie die verankerd is in de gemeente Lopik. Wij weten precies wat er leeft en speelt in ons werkgebied. Wij zijn laagdrempelig benaderbaar voor onze klanten en belanghouders en kennen korte communicatielijnen. Onze financiële middelen zetten wij sober en doelmatig in en zo realiseren wij een optimaal resultaat voor onze klanten. Wij zijn primair voor degene die niet of onvoldoende in staat zijn om in zijn of haar eigen huisvesting te voorzien en willen hen kwalitatief goede, betaalbare en toekomstbestendige woningen bieden. Klantgerichtheid kan alleen ontstaan door de mogelijkheid te bieden van serieuze betrokkenheid van de mensen, door actief te zijn ‘door de ogen van de klant’, door te handelen vanuit gedrevenheid voor de belangen van de klant en door in die zin


Pagina 13

maatwerk te leveren. Samenwerking met maatschappelijke partners is hierbij essentieel. WBV Lopik is een kleine corporatie met een beperkte professionaliteit in de werkorganisatie en een werkorganisatie met een hoge kwetsbaarheid in bezetting. Daarnaast zien we dat het werkveld van de corporatie steeds ingewikkelder wordt. Deze omstandigheden tezamen met het gegeven dat de toekomstige regelgeving hebben als consequentie dat het lastig zal zijn om binnen de toegelaten instelling alle noodzakelijke activiteiten te kunnen blijven doen die de WBV Lopik belangrijk vindt.

3.4

Strategie

De vraag is hoe we bovenstaande kunnen bewerkstelligen. WBV Lopik heeft op hoofdlijnen een aantal doelstellingen waar zij op inzet. Omdat prettig wonen verder gaat dan de woning alleen, zetten wij in op leefbare en vitale wijken en kernen. Om dit te realiseren werken wij actief samen met onze belanghouders. Jaarlijks stelt WBV Lopik een begroting op met een Jaarplan met concrete actiepunten. Dit helpt bij het realiseren van onze doelen en past bij de actuele omstandigheden. Daarnaast wordt vorm en inhoud gegeven aan de missie door de volgende strategische doelstellingen: 

Maatschappelijke, (zijnde niet commerciële) wooninvesteringen. WBV Lopik kiest voor lokale maatschappelijke wooninvesteringen in Lopik om de kwaliteit van wonen en leven te verbeteren, om de leefbaarheid / voorzieningen te handhaven en de zelfredzaamheid van de bewoners in de kernen te versterken.



Woondiversiteit. WBV Lopik zorgt primair voor voldoende passende woningen die terecht komen bij de doelgroep.



Duurzaamheid. WBV Lopik voorziet in duurzame levensloopbestendige woningen, met zo veel als mogelijk zeggenschap voor de bewoner over de binnenkant daar van. WBV Lopik zal in de komende beleidsperiode haar woningbezit energiezuiniger maken.



Samenwerking met belanghouders. o Lokale overheden. WBV Lopik werkt goed samen met de gemeente Lopik. korte lijnen en begrip voor wederzijdse belangen komen tot uitdrukking in de eerder genoemde samenwerkingsovereenkomsten.


Pagina 14

o Maatschappelijke partners. Zorgleveranciers en maatschappelijke instellingen zijn belangrijke gesprekspartners. o Corporaties in de regio. WBV Lopik kiest voor samenwerking met de corporaties in de regio om de kwetsbaarheid in de bedrijfsvoering te beperken en de professionaliteit te versterken. Verdergaande samenwerking met lokale overheden, maatschappelijke partners en collega-corporaties in de regio is noodzakelijk. Samenwerken is voorwaarde voor goed resultaat.



Financiële continuïteit. WBV Lopik draagt zorg voor bedrijfscontinuïteit zonder winstoogmerk. WBV Lopik stelt zich ten doel dat zij A-corporatie blijft binnen de gestelde financiele kaders ("To be in controI").

In de hierna volgende hoofdstukken wordt ingegaan op de vraag hoe we bovenstaande kunnen concretiseren. Daartoe zal in de hiernavolgende hoofdstukken eerst een beleidskader worden geschetst betreffende klant, woningmarkt en maatschappij.


Pagina 15

4

Woningmarkt

4.1

Inleiding

Na de economische en financiële crisis van 2008 / 2009 bevindt de Nederlandse economie zich in een tweede dip. Daarbij komt de zich voortslepende eurocrisis, die veel onzekerheid over tempo en mate van economisch herstel met zich meebrengt. Deze crises werken door op de woningmarkt, op de overheidsfinanciën en daarmee ook op de beschikbare middelen voor nieuwbouw, onderhoud en renovatie in de sociale sector. Wat zijn de landelijke trends en wat is hiervan op lokaal niveau terug te vinden? 4.2

Landelijke trends in de woningmarkt

Met ingang van 1 januari 2011 hebben corporaties te maken met de nieuwe regelgeving omtrent de toewijzing van sociale huurwoningen. Op grond van deze regelgeving moeten woningcorporaties jaarlijks minstens 90% van hun nieuwe en vrijkomende sociale huurwoningen (met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens = € 699, 48) toewijzen aan huishoudens met een belastbaar inkomen tot € 34.678,(prijspeil jan. 2014). De huishoudens met een inkomen boven deze norm en onder de € 45.000,- zijn aangewezen op een veel duurdere huurwoning boven de huurtoeslaggrens en of een koopwoning. De woningmarkt voor koopwoningen lijkt vanaf medio 2014 licht aan te trekken. Woningen staan nog steeds lang te koop en de verkoopprijzen blijven onder druk staan. Er is sprake van afnemende koopkracht. Dit zorgt voor geringe doorstroming van huur naar kopen. Kopers slagen er nauwelijks in financiering te krijgen bij het kopen van een gewenste woning. In beginsel zouden er aanmerkelijk meer sociale huurwoningen onder de vrije sectorgrens beschikbaar kunnen komen voor de primaire doelgroep als de huurders met een midden- tot hoog inkomen zouden verhuizen naar het duurdere segment. Bewoners blijven langer in hun woning wonen, verzorgingshuizen verdwijnen. Er komt meer zorg aan huis. Dat betekent dat de bestaande maar ook nieuwe woningvoorraad levensloopbestendig moet worden. Aanpassingen in de woning leveren een bijdrage aan dat ouderen zo lang mogelijk in hun woning kunnen blijven wonen. Daarnaast zien we een landelijke trend van “nieuwe woonvormen” zoals de oprichting van zogenoemde “Thomashuizen” en “de Herbergier”. Hierbij wonen bewoners in een zo normaal mogelijke gezinssituatie bij elkaar en krijgen persoonlijke, kleinschalige, zorg en aandacht. .


Pagina 16

4.3

Regionale trends in de woningmarkt

Hoewel het beeld in de regio Utrecht minder dramatisch is dan het landelijk beeld kent ook in onze regio de koopmarkt ernstige problemen. Wat specifieker bekeken zien we in de woningmarkt het volgende: In de afgelopen jaren (2010 – 2014) is in de regio Utrecht een sterke terugval in de oplevering van nieuwbouw. Dat komt door het in nog sterkere mate teruglopen van de oplevering van nieuwbouw koopwoningen in de regio. Op de woningmarkt voor sociale huur is in de regio Utrecht het aantal voor de verhuur beschikbaar komende woningen de afgelopen jaren fors omlaag gegaan. Daarmee is de slagingskans van een actief woningzoekende gedaald. Onder de bewoners met een midden- tot hoog inkomen die wonen in een sociale huurwoning zijn er echter weinig mogelijkheden om naar andere marktsegmenten te verhuizen. Voor de doelgroep middeninkomens zijn er in Lopik nauwelijks alternatieven. Doorstroming naar een vrije sector huurwoning is voor de groep hoge middeninkomens onmogelijk daar deze in Lopik niet aanwezig zijn.


Pagina 17

5 5.1

Klant Inleiding

Het streven van WBV Lopik is om klanten betaalbare woningen van duurzame kwaliteit te leveren en wij zien graag dat zij zich thuis voelen in hun woning. De klant is het belangrijkste uitgangspunt en deze kan worden onderverdeeld in verschillende doelgroepen (paragraaf 5.2) en daarbij passende dienstverlening (paragraaf 5.3) WBV Lopik hecht aan een optimale communicatie met de klant op elk niveau (van individuele woonruimteverdeling tot collectief bewonersoverleg). We doen wat in onze mogelijkheden ligt op het gebied van sociaal beheer, lokaal maatwerk en leefbaarheid (paragraaf 5.5 -5.7). 5.2

Doelgroepen

WBV Lopik richt zich op de volgende doelgroepen: 

Doelgroep algemeen. o In het verlengde van de nieuwe regelgeving legt WBV Lopik de komende jaren het beleidsaccent op de huishoudens met een belastbaar inkomen tot € 34.678,-. Bij de toewijzing van woningen zal 90% van de te verhuren woningen verhuurd worden aan deze doelgroep. o De 10% die resteert, benutten we om de groep tussen de € 34.678,- en € 45.000,- te helpen. Bij de realisatie van sociale nieuwbouwwoningen is het uitgangspunt dat er één woning gerealiseerd zal worden voor de doelgroep met een belastbaar inkomen tot € 45.000,-.



Doelgroep middeninkomens.  WBV Lopik zal beleid moeten ontwikkelen voor de doelgroep middeninkomens. Dit zijn huishoudens met een belastbaar inkomen vanaf € 34.678,-. Dit is van belang voor doorstroming van de woningmarkt van sociale huur naar koop en hierbij ruimte te creëren voor starters op de woningmarkt.



Bijzondere doelgroepen. o Daarnaast legt WBV Lopik een beleidsaccent op bijzondere doelgroepen zoals vluchtelingen, ouderen (met zorgbehoefte), verstandelijk gehandicapten en andere kwetsbare groepen. o Het realiseren van specifiek en grootschalig zorgvastgoed laat WBV Lopik over aan de lokale zorgpartners.


Pagina 18

Resumerend kunnen we vaststellen dat dit voor WBV Lopik betekent dat de accenten moeten gelegd worden bij meerdere doelgroepen. Dit zal in dit beleidsplan als uitgangspunt worden genomen voor verdere beslissingen voor nu tot aan 2019. Met name in het hoofdstuk over het vastgoedbeleid zal hier nader aandacht aan worden besteed. 5.3

Dienstverlening

Bij servicemeldingen reageren we binnen twee werkdagen met een oplossing of een termijn waar binnen de klacht wordt geholpen. Bij de onafhankelijke klachtencommissie komen al jaren geen klachten binnen. Dat willen we zo houden. Onze persoonlijke benadering komt ook tot uitdrukking in de intensieve begeleiding die we geven aan klanten met betalingsproblemen. Met onze huurders wordt persoonlijk contact gezocht, om gezamenlijke oplossingen te vinden om huurachterstanden in te lopen. 5.4

Communicatie huurders / woningzoekenden

Onze huurders zijn mondiger geworden. Dat betekent dat communicatie met en naar de huurders zeer wezenlijk is geworden. WBV Lopik geeft voorlichting en verstrekt informatie middels de huurdersinformatiemap en de website aan huurders en woningzoekenden. De informatieverstrekking is voldoende maar dient wel nog meer aandacht te krijgen. Een belangrijk hulpmiddel daarbij is het gebruik van internet. WBV Lopik zal in 2015 de toepassing en de mogelijkheden van nieuwe communicatiemogelijkheden onderzoeken. Toch blijft het van groot belang om ook aandacht te schenken aan groepen die niet over deze media beschikken. Dit zijn met name ouderen die contact zoeken via de balie van het kantoor van onze corporatie. Het kantoor moet daarom toegankelijk blijven. Intensieve communicatie met de huurders en woningzoekenden vindt ook plaats rond de woonruimteverdeling. De woonruimte verdeling is geautomatiseerd en centraal geregeld door WoningNet. De corporaties in de regio Utrecht zijn verenigd in de Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht (SWRU) en zijn gezamenlijk opdrachtgever aan WoningNet. De verwachting is dat het verhuurproces nog verder geautomatiseerd zal worden. Gedacht wordt aan het digitaal laten ondertekenen van het huurcontract middels DigiD of gelijkwaardig. Voor ons als kleine corporatie kan dit praktisch zijn. Wel komt er met de nieuwe huurder een contactmoment te vervallen. Om contact te houden met de huurder zal WBV Lopik blijf het persoonlijk contact via de balie van het kantoor van de corporatie mogelijk. In 2015 zal een huurderstevredenheidsonderzoek worden gehouden.


Pagina 19

5.5

Sociaal beheer

Het sociaal beheer van WBV Lopik wordt uitgevoerd door de woonconsulente. Deze functie bedraagt 0,7 fte en wordt uitgevoerd door twee medewerksters. Het sociaal beheer omvat de volgende acties. 

Overlastklachten. o WBV Lopik reageert actief op overlastklachten die binnenkomen via onze huurders. Waar mogelijk verwijzen wij door naar Buurtbemiddeling in Lopik. WBV Lopik heeft een convenant met Buurtbemiddeling. Het aanpakken van overlast vraagt steeds meer tijd en inzet van onze woonconsulente en opzichter.



Laatste kansbeleid. o Het laatste kansbeleid wordt gehanteerd bij sociale problemen in de woonomgeving.



Controle op onrechtmatige bewoning. o De woonconsulent controleert op onrechtmatige bewoning en hennepteelt. Met betrekking tot deze laatste is met de gemeente en de politie het zgn. hennepconvenant afgesloten.



Woonbegeleiding. o WBV Lopik speelt een positieve en actieve rol in het onderhouden van contacten met diverse instanties, zoals de gemeente, GG en GD, politie, Vitras en andere organisaties.

5.6

Lokaal Maatwerk

Dertig procent van de vrijgekomen woningen wordt aangeboden aan de woningzoekenden uit de gemeente Lopik. Deze voorrangsregeling zal de komende beleidsperiode bij ongewijzigd overheidsbeleid voortgezet worden. De woningen die onder Lokaal Maatwerk vallen worden gedurende veertien dagen bij voorrang aangeboden aan woningzoekenden met een binding aan de betreffende kern.


Pagina 20

5.7

Leefbaarheid

Leefbare wijken en leefbaarheid hebben te maken met de directe woon- en leefomgeving van bewoners. In een leefbare buurt willen mensen graag wonen: zij voelen zich er thuis. WBV Lopik investeert zowel op financieel gebied als door inzet van de organisatie , als het in het belang is van onze doelgroep, in de verbetering van fysieke en sociale kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Bij de fysieke leefbaarheid gaat het om tastbare zaken in een buurt, zoals de bestrating, het groen, bankjes, speelvoorzieningen. Bij de sociale leefbaarheid gaat het om de sociale samenhang, betrokkenheid, eigen verantwoordelijkheid en zelfredzaamheid van bewoners. WBV Lopik investeert door inzet van personeel van de organisatie in het stimuleren van de sociale samenhang in de wijken waar wij (veel) huurwoningen hebben staan. Een belangrijk uitgangspunt is de eigen verantwoordelijkheid van bewoners. Initiatieven van bewoners van huurwoningen, waarmee ze zelf de leefbaarheid willen verbeteren, ondersteunen we graag. Wij werken nauw samen met andere organisaties om de leefbaarheid te vergroten. WBV Lopik heeft aandacht voor het behoud en verbeteren van de voorzieningen in de kleine kernen. Zo is geïnvesteerd in sociale maatschappelijke voorzieningen, zoals het Medisch Centrum Lopik. Demografische ontwikkelingen als ontgroening en vergrijzing zijn ook een bedreiging voor de kleine kernen Uitweg, Lopikerkapel, Jaarsveld en Cabauw. Wanneer door nieuwe regelgeving leefbaarheid geen taak meer is van de corporaties maar van de gemeente zal WBV Lopik zich blijven inzetten voor leefbare buurten en kernen. Al is het maar uit oogpunt van verhuurbaarheid en behoud van vastgoedwaarde.


Pagina 21

6 6.1

Maatschappij Inleiding

De rol van de corporatie zal veranderen als gevolg van het beleid van de overheid. Om tot goede maatschappelijke meerwaarde te komen is het van groot belang dat de corporatie zijn oren en ogen wijd open zet voor signalen uit die samenleving. Daarvoor is contact en overleg met de samenleving nodig, op allerlei niveaus. Door nieuwe regelgeving van de overheid wordt het speelveld van de corporaties kleiner. Indien er vanuit de samenleving wordt gevraagd naar inspanningen die de WBV Lopik niet zelf kan leveren en waar ze het belang van in ziet, dan zal WBV Lopik op zoek gaan naar mogelijkheden of manieren om die inspanning tot te kunnen realiseren. WBV Lopik is zich er van bewust dat de woningmarkt steeds meer regionaliseert, een ontwikkeling die we ook in andere maatschappelijke sectoren zien. Belangrijke opgaven worden steeds vaker op regionale schaal opgepakt. 6.2

Belanghouders en participatiebeleid

Onze corporatie is lokaal verankerd. WBV Lopik kent de huurders en de belanghouders en zij kennen de corporatie. Belanghouders: 1. Huurders op macroniveau zoals huurdersplatform of huurdersvereniging. 2. Zorg gerelateerde instanties zoals Stichting Philadelphia Zorg, Thomashuis, Vitras en Axioncontinue. Voor deze groep zal een omgevingsverkenning naar mogelijke samenwerking op het gebied van Zorg en Welzijn en bijzondere groepen worden uitgevoerd. De bezuinigingen op wonen, zorg en welzijn dwingen corporaties, gemeenten en zorgaanbieders om samen tot te komen tot slimme oplossingen, zoals het aanpassen van de bestaande woningvoorraad door toepassen van domotica (zorg op afstand), maken van service afspraken met zorgleveranciers en het bouwen van nieuwe woningen waar op eenvoudige wijze zorg aan huis geleverd kan worden. Dit laatste kan door het realiseren van een zorg steunpunt zodat zorg op korte afstand aanwezig is. 3. Gemeente. Het maken van prestatieafspraken met de gemeente is nog niet gelukt. Het doel is om in 2015 prestatieafspraken met de gemeente te maken. De reden dat dit wel kans van slagen zal hebben ligt aan het feit dat in het regeerakkoord een passage is opgenomen dat gemeenten en corporaties op


Pagina 22

     

een niet vrijblijvende manier tot een prestatieovereenkomst dienen te komen. Doelen waarover prestatie afspraken gemaakt worden zijn: Starters , doorstromers. Zorg, senioren, mensen met een fysieke beperking, bijzondere doelgroepen. Betaalbaarheid en bereikbaarheid, beschikbaarheid woningvoorraad. Nieuwbouw Aanpassen van de bestaande woningvoorraad, energie en kwaliteit. Verkoopbeleid.

Participatiebeleid. Er dient beleid ontwikkeld te worden hoe WBV Lopik omgaat met haar belanghouders en op welke wijze de belanghouders worden betrokken bij verschillende onderwerpen op het gebied van huurbeleid, kwaliteit, energiebesparing, veiligheid en wonen en zorg. Planning: Onderwerp Uitvoeren van omgevingsverkenning naar mogelijke samenwerking op het gebied van Zorg en Welzijn en bijzondere doelgroepen. Beleid ontwikkelen omgang met huurders op macro niveau Beleid ontwikkelen omgang met zorg gerelateerde instanties Notitie participatiebeleid Besluitvorming participatiebeleid

6.3

Gereed Januari 2016

Februari 2016 Maart 2016 Maart 2016 September 2016

Communicatie belanghouders

Klanten en belanghebbenden moeten WBV Lopik (her)kennen. Wat is de bijdrage die WBV Lopik levert aan de omgeving? Welke huisvesting en activiteiten zijn en worden gerealiseerd door de corporatie? Dit is wel eens onduidelijk, zo blijkt uit gesprekken met huurders en andere belanghouders. Getracht zal worden om zichtbaarder te zijn. Dit is mogelijk in de vorm van periodieke publicaties en banners bij grote projecten. Tijdloze aanduiding in gevelstenen behoort tevens tot de mogelijkheden. Zo is en blijft duidelijk zichtbaar wat WBV Lopik betekent voor de Lopikse samenleving.


Pagina 23

7

Vastgoedbeleid

7.1

Inleiding

WBV Lopik heeft (eind 2014) 649 woningen. Het woningbezit is verspreid over de kernen Cabauw (51 st.), Jaarsveld (11 st.), Lopikerkapel (15 st.), Uitweg (35 st.) en Lopik dorp (537 st.). De woningvoorraad bestaat voor het overgrote deel uit eengezinswoningen. Het oudste bezit dateert van 1922, de laatste nieuwbouw dateert van 2014. Het grootste deel van ons bezit is gebouwd in de jaren 60 en 70. Een beperkt deel van de woningen, met name de appartementen, is levensloop bestendig. 7.2

Volkshuisvestelijke opgave uitgewerkt in SVB

In 2013 is het strategisch voorraadbeleid (SVB) vastgesteld en goed gekeurd. Het plan voor het strategisch voorraadbeleid geeft aan wat WBV Lopik tot het jaar 2030 wil bereiken. In het plan wordt aandacht geschonken aan de gevolgen van de vergrijzing van de bevolking en de verkleining van de huishoudens. Uitwerking en monitoren SVB wordt gedaan in samenhang met overige (beleids)plannen. De activiteiten die voortkomen uit het SVB zullen gestructureerd worden in periodes van vijf jaar, gelijklopend aan de beleidsperiode. In elk jaarplan worden de activiteiten voor dat jaar nader omschreven. De verantwoording over voortgang van de activiteiten worden in de kwartaalrapportage weergegeven. Schematisch aangegeven:  Strategisch voorraadbeleid 2014 – 2018 en mogelijk verder.  Beleidsperiode vijf jaar.  Begroting tien jaar en één jaar.  Jaarplan één jaar.  Kwartaalrapportage drie maanden. In het jaar 2016 zal het SVB aangepast en aangevuld worden op onderstaande onderdelen.  Aansluiting tussen de verschillende beleidsvelden.  Aansluiting tussen huidig en gewenst bezit.  Marktpositie in kaart brengen.  Beschrijven van doelgroepen en kwaliteitsniveaus.  Uitstraling complexen beschrijven. Huidige en gewenste toekomstige situatie.  De woonomgeving opnemen in het SVB. Wijkplannen opnemen en aansluiting zoeken bij gemeentelijke plannen.  Beschrijven van heldere uitgangspunten bij levensduurverlenging van complexen. Meerjarenbeleidplan Woningbouwvereniging “Lopik” 2015 -2019

Pagina 24



Beschrijven van de relatie tussen mutatieonderhoud en planmatig onderhoud.

In de volgende paragrafen zal kort worden ingegaan op de hoofdlijnen van het strategisch voorraadbeleid en de gewenste vertaalslag in (aanpassing van) de woningvoorraad.

7.3

Bestaande woningvoorraad

7.3.1 Duurzaamheid en energiebesparing De energielasten leggen een steeds grotere druk op het besteedbaar inkomen. Het nemen van energetische maatregelen moet er voor zorgen dat er minder energie wordt gebruikt en dat de woningen betaalbaar en verhuurbaar blijven. Woningen worden bij mutatie- en planmatig onderhoud energetisch verbeterd. Er zullen 409 woningen in meer- of mindere mate energetisch worden opgewaardeerd. De voorraad krijgt hiermee in 2020 een gemiddeld energielabel B. 7.3.2 Aanpassing woningen t.b.v. doelgroep De laatste 15 jaar is bij nieuwbouw hoofdzakelijk aandacht geschonken aan de realisatie van woningen / appartementen voor starters en senioren. In de beleidsperiode tot en met 2019 zullen aan circa 47 woningen aanpassingen worden verricht. Te denken valt aan de ontwikkeling van een seniorenpakket; relatief kleine ingrepen die het woongemak van huurders op oudere leeftijd kunnen verhogen zoals het verwijderen van drempels, het plaatsen van een verhoogd toilet, het monteren van thermostaat en één hendel kranen en het monteren van beugels. 7.3.3 Verkoop woningen uit bestaande voorraad Om daar voldoende middelen voor te hebben maar ook om de beoogde nieuwbouw en het gewenste onderhoud te realiseren zullen er ook woningen verkocht moeten worden. In de beleidsperiode tot en met 2019 is WBV Lopik voornemens om 25 woningen uit haar bestaande woningvoorraad te verkopen. Hiertoe is een lijst van de te verkopen woningen opgesteld die voldoen aan bepaalde, door de WBV-Lopik opgestelde criteria. Bij verkoop wordt de woning eerst aangeboden aan de zittende huurder. Als deze niet daartoe bereid is, kan de desbetreffende huurder blijven wonen en blijft WBV Lopik verhuurder. In dat geval zal pas bij huurbeëindiging de woning worden verkocht.


Pagina 25

7.4

Nieuwbouw

7.4.1 Nieuwbouwbeleid algemeen In hoofdstuk 4 (Woningmarkt) is aangegeven dat de wachttijd voor woningzoekenden is toegenomen en dat er meer behoefte is aan sociale huurwoningen. Concreet gaat het voor de beleidsperiode 2014 – 2019 om 32 woningen/appartementen die WBV Lopik aan haar woningvoorraad wil toevoegen. Daarnaast zal door nieuwbouw de kwaliteit van de woningvoorraad verbeteren en levert het volgende op: a) Meer differentiatie die aansluit op de behoefte van nu en in de toekomst. b) Antwoord op de vraag van bijzondere doelgroepen. c) Meer levensloopgeschikte woningen. Aandacht zal geschonken worden aan de ontwikkeling van levensloopbestendige woningen waarin, in overleg met en ten dienste van, door zorgleveranciers domotica kan worden toegepast. d) Een beter uitrustingsniveau. e) Een hogere energetische kwaliteit. f) Het benutting van beschikbare locaties; verkrijgen en benutten van posities: de locaties naast het gemeentehuis en in de nabijheid van de woonzorg zone Medisch Centrum Lopik, De Schutse en de seniorenwoningen aan de Juliana van Stolberglaan hebben de voorkeur. Verder is nieuwbouw in de overige kernen mogelijk.

7.4.2 Projecten en grootschalige renovatie Wat betekent bovenstaande nu concreet voor WBV Lopik? In voorbereiding zijn onderstaande ontwikkelingen die passen binnen het strategisch voorraadbeleid (zie hoofdstuk 4) om de woningvoorraad uit te breiden. Daarbij is specifiek aandacht besteed aan de vraag vanuit de doelgroep (zie hoofdstuk 5, klant). Voor de realisatie van deze ontwikkelingen is financiële ruimte. De ontwikkelingen zijn opgenomen in de financiële meerjarenraming. Renovatie / vervangende nieuwbouw seniorenappartementen J. v. Stolberglaan Uitvoering: 2017. Dit appartementengebouw, ook wel De kleine Schutse genoemd, dateert uit 1973. Het gebouw is voorzien van een lift en bestaat uit 15 appartementen voor senioren. De appartementen zijn gedateerd. Vier appartementen hebben (oorspronkelijk) geen slaapkamer en hebben een klein vloeroppervlak. Onderzocht gaat worden of renovatie van het gebouw zinvol is of dat vervangende nieuwbouw noodzakelijk geacht wordt. WBV Lopik is in contact met zorgleverancier Axioncontinue, van het naast gelegen verpleeghuis De Schutse, voor samenwerking op het gebied van zorg. 12 seniorenappartementen De Nobelaerweg 1 t/m 12 te Cabauw. Meerjarenbeleidplan Woningbouwvereniging “Lopik” 2015 -2019

Pagina 26

Uitvoering: 2015. Deze appartementen dateren uit 1972 en het is het eerste complex wat door WBV Lopik is gerealiseerd. De appartementen zijn niet levensloopbestendig. De appartementen op de verdieping zijn niet bereikbaar met een lift. Het merendeel van de appartementen wordt nu bewoond door starters op de woningmarkt en niet meer door senioren. Het plan is om de schil van het appartementengebouw energetisch op te waarderen. De appartementen op de begane grond worden uitgebouwd zodoende dat de appartementen voldoen aan het WoonKeur label. Voor uitvoering van de renovatie is subsidie aangevraagd. De appartementen op de begane grond zullen worden verhuurd aan de doelgroep 55+. De appartementen op de verdieping zullen worden verhuurd aan starters. 30 appartementen locatie Lentehof te Lopik Uitvoering 2016. Op de locatie Lentehof, naast het gemeentehuis en dicht bij de voorzieningen is het plan om circa 30 sociale huurappartementen voor de doelgroep ouderen te realiseren. Een deel van de appartementen kan aan de Woongroep van Ouderen Lopik verhuurd worden. De uitgangspunten van de woongroep is het gezamenlijk oud worden en elkaar ondersteunen. Dit plan geeft de zelf redzame burger de kans om hierin te participeren.


Pagina 27

8

Duurzaamheid

8.1

Inleiding

WBV Lopik zet, als maatschappelijke organisatie, in op duurzaamheid. We beschouwen duurzaamheid als één van de pijlers waarop wij bouwen en ons bezit onderhouden. Duurzaamheid is daarom een natuurlijk, integraal onderdeel van onze bedrijfsvoering en besluitvorming. Door omstandigheden (strenge weten regelgeving en beperkte financiële mogelijkheden) moeten we echter keuzes maken. Dit heeft geleid tot de volgende koers. 8.2

Vastgoed

Het doel om in 2020 het bezit van WBV Lopik gemiddeld op energielabel B te krijgen heeft te maken met het onderdeel betaalbaarheid in onze ambitie. Betaalbaarheid betreft de totale woonlasten van de huurder, dat wil zeggen dat we kijken naar zowel de huurprijs als de energielasten. Een groot deel van de huurders heeft op twee manieren last van de economische situatie: snel stijgende energielasten en een afname van de koopkracht. De woonlasten van de huurder worden in steeds hogere mate beïnvloed door de energielasten. Van groot belang is te weten dat de huurtoeslag alleen wordt berekend over de huurprijs. Woningen met een hogere huur vanwege een onderhoudsingreep met verbetering, of omdat er sprake is van een nieuwbouwwoning, zullen gemiddeld lagere energielasten hebben. Het verbeteren van de duurzaamheid van de huurwoningen moet leiden tot een verlaging in de energielasten voor de toekomst en komt de betaalbaarheid van de woningen voor de doelgroep ten goede. Ambities:  WBV Lopik streeft ernaar om aan het einde van de beleidsperiode in 2019 geen woningen meer te hebben met een energielabel lager dan D.  De gemiddelde woningvoorraad zal in 2020 conform de afspraken met de overheid, Aedes en de Woonbond, energielabel B hebben. 8.3

Huurders en energiegebruik

Door voorlichting wil WBV Lopik haar onze huurders bewust maken van de mogelijkheden om door gedragsverandering het energieverbruik te reduceren. We gaan er vanuit dat huurders naar redelijkheid meebetalen (huurverhoging) aan door ons gerealiseerde energiebesparende maatregelen in de woning. De huurders profiteren immers van de lagere energielasten. In 2017 zal beleid ontwikkeld worden hoe om te gaan met initiatieven vanuit de huurders op het gebied van energiebesparing, zoals het plaatsen van zonnepanelen. Meerjarenbeleidplan Woningbouwvereniging “Lopik” 2015 -2019

Pagina 28

WBV Lopik investeert in energiezuinigheid (isolatie en energiebesparing), zowel in bestaande bouw (renovatie) als bij nieuwbouw.


Pagina 29

9

Financiën

9.1

Inleiding

De financiële positie van woningcorporaties wordt beoordeeld door een tweetal instanties: het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) WSW Het WSW zorgt er voor dat woningcorporaties tegen gunstige rentetarieven geld kunnen lenen door het geven van garanties aan de financiers. De corporaties kunnen hierdoor tegen zo laag mogelijke kosten sociale woningbouwprojecten en maatschappelijk vastgoed bouwen .De financiers krijgen immers zekerheid. Het WSW stelt vast of de corporatie op korte en lange termijn aan zijn verplichtingen kan voldoen. In verband met de (toekomstige) activiteiten van corporaties is het van groot belang deze borging te behouden. Zonder deze WSW achtervang wordt het moeilijk de activiteiten te financieren. CFV Het CFV is het toezichtorgaan van het Rijk dat beoordeelt of de corporaties zich houden aan de wettelijke voorschriften zoals het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (BBSH). De rol van het CFV zal komende tijd veranderen of zelfs komen te vervallen. Het innen van de saneringsheffing zal niet meer door het CFV geschieden maar ondergebracht worden bij het WSW. 9.2

Financieel beleid 2015 - 2019

Als sturing hanteren wij de financiële meerjarenraming met het financieel dashboard, het jaarplan en in de rapportage het cashflow overzicht. Belangrijke norm van het WSW voor het bepalen of de activiteiten van een corporatie financierbaar zijn, is een positieve kasstroom. De operationele kasstroom is het saldo tussen reguliere inkomsten en uitgaven. Voor de woningcorporatie zijn de belangrijkste inkomsten de huurinkomsten en anderzijds de bedrijfslasten als rente, beheer en onderhoud. Het is dus van belang vooral de bedrijfslasten beheersbaar te houden. Via de begroting en de kwartaalrapportages wordt aandacht geschonken aan de beheersbaarheid en vermindering van de bedrijfslasten. Daarnaast moeten, als gevolg van de EU beschikking, de activiteiten van de corporaties worden gesplitst in DAEB en niet DAEB activiteiten (Diensten van Algemeen Economisch Belang). Niet DAEB activiteiten mogen niet meer met staatssteun gefinancierd worden. Hiervoor dient een commerciële financiering te worden aangetrokken, zonder de borging van het WSW. Meerjarenbeleidplan Woningbouwvereniging “Lopik” 2015 -2019

Pagina 30

Voor de komende jaren verwacht het CFV dat de financiële ruimte bij woningcorporaties voor investeringen zal afnemen. Ook bij onze corporatie is dat het geval. Doorrekening van onze plannen met behulp van het Financiële Meerjaren Prognoseprogramma (FMP) maakt duidelijk dat het regeerakkoord negatieve gevolgen heeft voor onze financiële ruimte. Dit komt door de volgende oorzaken:  De door de overheid opgelegde saneringsheffing (Vestiaheffing)  De verhuurdersheffing.  De opbrengsten uit verkoop van nieuwbouwwoningen is door de het smallere speelveld van de corporaties komen te vervallen. Ondanks de afnemende financiële ruimte blijft de doelstelling van WBV Lopik om te blijven voldoen aan de CFV-normen voor een A1 corporatie en de WSW-normen voor financierbaarheid. (De term A-status is gereserveerd voor woningcorporaties die (ruim) voldoende weerstandsvermogen hebben. Dat wil zeggen, de norm die aangeeft hoeveel Eigen Vermogen corporaties moeten hebben in relatie tot de woningportefeuille en (toekomstige) taken.) Ter bewaking van die doelstelling in de komende jaren wordt er door WBV Lopik bij het jaarplan en bij elk projectbesluit een overzicht gepresenteerd met een doorrekening van de consequenties van de begrote financierbaarheid en het vermogen. Hoe het financieel toezicht vanuit de overheid zal worden geregeld is nog niet duidelijk. Het intern sturen op financiën en beheersen / beperken van risico’s wordt steeds belangrijker. Ook het intern toezicht is gebaat bij goede, overzichtelijke rapportage en besluit documenten. Het risico management moet een stevigere plek krijgen in de organisatie. Daartoe zal een maal per jaar de Raad van Toezicht geïnformeerd worden over de risico’s, kans en impact van de lopende en in voorbereiding zijnde activiteiten van de corporatie op het gebied van financiën en ICT. De rapportage aan de RvT zal ook met het personeel besproken worden teneinde het risicomanagement ook diep in de organisatie te verankeren. Bij het (jaarlijks) opstellen van het jaarplan en de financiële meerjarenraming alsmede het strategisch voorraadbeleid vindt altijd een doorrekening plaats waarbij getoetst wordt op de volgende onderdelen:  Operationele kasstroom – 2% aflossingsfictie. Bij het bepalen van de kredietwaardigheid WSW zijn vooral de toekomstige kasstromen belangrijk. De kasstromen moeten na de 2% aflossingsfictie positief zijn. Meerjarenbeleidplan Woningbouwvereniging “Lopik” 2015 -2019

Pagina 31

 Rentedekkingsgraad ICR. De ICR is om vast te stellen in hoeverre de corporatie in staat is aan haar renteverplichtingen te voldoen. Voor financiers is de ICR een belangrijke indicatie van een financieel gezonde exploitatie van huurwoningen. Een ICR lager dan 1,4 3 geeft het WSW een signaal dat de corporatie bij een slecht weer scenario al snel niet meer aan haar renteverplichtingen kan voldoen en dan ook onvoldoende geld beschikbaar heeft voor aflossingen.  Debt service coverage ratio DSCR. De DSCR geeft aan of de corporatie haar rente en aflossingsverplichtingen kan nakomen. Hoe hoger de DSCR, des te gunstiger. De DSCR behoort minimaal 1,0 te bedragen(WSW-norm). Om aan deze normen te kunnen voldoen legt WBV Lopik de volgende beleidsaccenten:  Ontwikkelen van financieel beleid. Het uitgangspunt van het financieel beleid is het behouden van een financieel gezonde uitgangspositie. In het financieel beleid wordt onder meer vastgelegd: het jaarlijks resultaat, de hoogte van de beheerkosten, het begrip investering en de minimale solvabiliteit. Het financieel beleid wordt in 2015 ontwikkeld en vastgesteld.  Er zal meer gestuurd worden op inkomstenverhoging, kostenbeheersing en kostenreductie.  Verminderen van de bedrijfslasten. De bedrijfslasten van de corporaties zijn hoger dan in vergelijkbare corporaties. De komende jaren zal het doel zijn om de bedrijfslasten te verlagen. De mate van verlaging van de bedrijfslasten zal vastgelegd worden in het jaarplan 2015.  Bewaking van de huurachterstanden. Na een eerdere daling van de huurachterstand is de laatste jaren de huurachterstand opgelopen. Er zal beleid ontwikkeld worden op welke wijze de huurachterstanden worden bewaakt en hoe omgegaan dient te worden met huurachterstand.  Bewaking van de huurderving. In 2015 zal beleid ontwikkeld worden ter voorkoming van huurderving. In het mutatieproces zal nog meer gericht gestuurd gaan worden op het voorkomen van huurderving. Dit kan door de mutatieprocedure goed te beschrijven zodat de mutatie in een zo kort mogelijk tijdsbestek verloopt en de uitvoerende medewerkers verantwoordelijk te maken voor de te behalen doelstelling. In het jaarplan van 2015 wordt een meetbaar doel gesteld voor bewaking van de huurderving.  Het aangeschafte noodzakelijke FMP pakket is complex. Het is essentieel dat het FMP pakket bedienbaar is door de organisatie. In 2015 zal door de financieel manager een opleiding van FMP gevolgd worden.


Pagina 32

10.

Governance

10.1 Inleiding Om belanghebbenden zekerheid te verschaffen dat de maatschappelijke doelstelling naar behoren wordt uitgevoerd en middelen doelmatig worden besteed, is de uitvoering van een systeem van “checks and balances” noodzakelijk. De vraag is op welke wijze WBV Lopik hier vorm aan gaat geven. Hoe is het interne en externe toezicht op de corporatie geregeld? Welke middelen staan de corporatie ter beschikking en welke acties dient WBV Lopik te ondernemen om te voldoen aan de eisen van maatschappelijk verantwoord ondernemen? Derhalve is dit hoofdstuk opgenomen dat toeziet op het governancebeleid voor 2015 – 2019. Eerst zal worden ingegaan op integriteit en de gedragscode van WBV Lopik. Vervolgens zal aandacht besteed worden aan het intern- en extern toezicht regime dat toeziet op naleving van de normen opgenomen in de Governancecode. Aansluitend zal aandacht worden besteed aan beschikbare toetsingsmethoden, waaronder het visitatieonderzoek en diverse rapportages aan de overheid. 10.2 Integriteit en normen in Gedragscodes Vanaf de jaren 90 is een uniforme integriteitstoets ontwikkeld. In de gedragscodes, de zogenaamde governance codes, zijn normen vastgesteld voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing. WBV Lopik heeft de normen en waarden als integraal toetsingskader geïmplementeerd. Het bestuur en de Raad van Toezicht is verantwoordelijk voor de inrichting en toepassing van de governancecode van de woningcorporatie en de naleving hiervan. Jaarlijks zal in het jaarverslag een hoofdstuk worden gewijd aan de governance. Daarbij wordt vermeld op welke wijze WBV Lopik de principes van de governancecode toepast. Afwijkingen van de bepalingen in de Governancecode is onder bepaalde omstandigheden gerechtvaardigd. Indien er geen ingrijpende wijzigingen in de governance hebben voorgedaan ten opzichte van het voorgaande verslagjaar wordt volstaan met het beschrijven van afwijkingen van de bepalingen en eventueel aangebrachte wijzigingen. De corporatie dient in haar jaarverslag gemotiveerd aan te geven of, en zo ja, in hoeverre er wordt afgeweken van de code (de regel “pas toe of leg uit”). De Governancecode van WBV Lopik is terug te vinden op de website van WBV Lopik. Meerjarenbeleidplan Woningbouwvereniging “Lopik” 2015 -2019

Pagina 33

10.3 Intern toezicht door de Raad van Toezicht Het toezicht op het functioneren van de woningcorporatie berust eerst en vooral bij het intern toezichthoudende orgaan, de Raad van Toezicht. Takenpakket De taken van de Raad van Toezicht zijn overeenkomstig het bepaalde in artikel 33 van de statuten drieledig: 1. toezicht houden op (het beleid van) het bestuur; 2. toezicht houden op de algemene gang van zaken betreffende de vereniging en de met haar verbonden ondernemingen. 3. de directeur-bestuurder met raad terzijde staan, een en ander zoals nader omschreven in artikel 2 lid 2. De Raad van Toezicht richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de vereniging, rekening houdend met het feit dat de vereniging een onderneming met een bijzondere maatschappelijke verantwoordelijkheid is; de Raad weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij de vereniging betrokkenen af. De Raad van Toezicht is zelf verantwoordelijk voor de kwaliteit van haar functioneren. Nadere informatie over het takenpakket van de Raad van Toezicht is terug te vinden in het reglement van de Raad van Toezicht, en te vinden op de website van WBV Lopik. Kwaliteit en deskundigheid De eisen die zijn gesteld door de overheid aan (de kwaliteit van) het intern toezicht worden verhoogd. Verwacht wordt dat de geschiktheidstoets zal worden ingevoerd alsmede het verplicht actief volgen van cursussen. Deze ontwikkeling zal zowel voor de directeur-bestuurder als de Raad van Toezicht tijd en energie gaan kosten. Vooruitlopend op deze ontwikkelingen, zal aan de leden van de Raad van Toezicht van WBV-Lopik de verplichting worden opgelegd om deel te nemen aan cursussen (individueel en collectief) om zo te kunnen voldoen aan het gewenste kwaliteitsniveau. Met het oog op goede selectie en interne opleiding van nieuwe kandidaten voor de Raad van Toezicht is het wenselijk dat tijdig wordt gestart met het werven van eventuele nieuwe kandidaten. 10.4 Extern toezicht en verantwoordingsregime Het toezicht vanuit de overheid wordt uitgevoerd door twee instanties te weten Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De accountant controleert als extern toezichthouder , in opdracht van de Raad van Toezicht, jaarlijks de jaarrekening en het Volkshuisvestingsverslag. De externe Meerjarenbeleidplan Woningbouwvereniging “Lopik” 2015 -2019

Pagina 34

accountant wordt benoemd door de Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht heeft éénmaal per jaar overleg met de accountant waarbij het verslag van de externe accountant over het onderzoek van de Jaarrekening wordt besproken en waarin wordt besloten over de goedkeuring van de jaarrekening. 10.5 Toetsingsmethoden Visitatie Als lid van Aedes, is WBV-Lopik verplicht om zich één keer per vier jaar te laten visiteren. Dat staat in de AedesCode die in 2007 van kracht werd. Daarmee is visitatie voor leden van Aedes onderdeel geworden van de lidmaatschap eisen. Woningcorporaties laten een visitatie uitvoeren om zich te verantwoorden over de keuzes die ze maken en over hun maatschappelijk presteren. Het gaat er bij visitatie om te komen tot een gestructureerd oordeel over het maatschappelijk presteren van de corporatie waarmee primair lokaal verantwoording wordt afgelegd. De verbeterpunten aangegeven in het visitatierapport van 2011 zijn reeds ter hand genomen. In 2015 november of december zal voor de tweede maal visitatie gaan plaats vinden. Rapportages aan de overheid Via CorpoData vragen het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), de DG Wonen Bouwen (WB) van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK) voor de minister voor Wonen en Rijksdienst en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) gezamenlijk financiële en volkshuisvestelijke gegevens van corporaties op. Op twee momenten per jaar moeten gegevens aangeleverd worden; voor 1 februari de prospectieve informatie (dPi) en voor 1 juli de verantwoordingsinformatie (dVi). Dit samenwerkingsverband draagt zorg voor de ontvangst van de data en juiste verspreiding aan de partners.

10.6 Uitvoeren van integrale Governance check. Bij de integrale governance check wordt getoetst of de inrichting en werkwijze van de Raad van Toezicht voldoen aan de governance code en weten regelgeving. Het kan zowel gaan om een check van documenten zoals statuten, als om het beoordelen of de praktijk aan de formele eisen voldoet. In september 2015 zal de integrale Governance check worden uitgevoerd. Aanpassing van stukken of werkwijze zal geschieden in oktober 2015.


Pagina 35

10.7 Transparantie Vertrouwen van belangenhouders, waaronder gemeente(s), potentiele samenwerkingspartners, doelgroepen (huurders) en welzijnsorganisaties, kan worden verkregen door openheid van zaken m.b.t. prestaties en resultaten van de coöperatie. Openheid en transparantie van bestuur en organisatie ontstaat door publicatie van bestaande documenten die gebaseerd zijn op good governance Transparantie kan worden vergroot door o.a. bekendmaking van de statuten en het bekendmaken van vastgestelde reglementen (bv het nieuwe klachtenreglement), alsmede bekendmaking van het meerjarenbeleid en het jaarplan op website. Positief en bijkomend voordeel aan openheid van zaken is dat controle makkelijker wordt hetgeen in het kader van ‘check and balances’ wenselijk is. Documenten die toezien op ‘good governance’ dienen bekend te worden gemaakt door publicatie op de site, zodat een ieder er kennis van kan nemen.


Pagina 36

11 Organisatie 11.1 Inleiding WBV Lopik is een kleine corporatie. Omdat het team klein is (9 medewerkers, 7,2 fte) is de werkorganisatie kwetsbaar. De medewerkers zijn betrokken en gemotiveerd. De huurders zijn over het algemeen tevreden. WBV Lopik heeft een persoonlijke band met haar huurders, gemeente en andere partijen (belanghebbenden). Om als organisatie beter voorbereid te zijn op deze en andere ontwikkelingen, is een continue professionalisering nodig. Tijdens het jaarlijks evalueren van Raad van Toezicht en directeur is een SWOT-analyse opgesteld waarin sterke en zwakke punten van de organisatie besproken is. In 2014 is door externen een Quick Scan uitgevoerd met als doel snel een helder beeld te krijgen van de organisatie. De Quick Scan verwoord in het Rapport van Bevindingen zijn de conclusies en aanbevelingen opgenomen om te komen tot een toekomstbestendige WBV Lopik. Door de Raad van Toezicht is aan de directeur opdracht verstrekt om met behulp van de aanbevelingen uit het Rapport van Bevindingen en de gevoerde gesprekken te komen tot het opstellen van het Plan van Aanpak. Het Plan van Aanpak is in 2014 vastgesteld en de acties zijn opgenomen in dit Beleidsplan. De acties uit het Plan van aanpak worden in de jaren 2015 en 2016 uitgevoerd. 11.2 Interne organisatie Sfeer, loyaliteit en betrokkenheid De interne organisatie is overzichtelijk. Er zijn korte lijnen en er wordt open gecommuniceerd. Personeelsverloop is laag. Er is sprake van een laag ziekteverzuim onder de medewerkers. Een drietal personeelsleden werken al meer dan tien jaar bij WBV Lopik en bleven ook na verhuizing naar elders werkzaam bij de organisatie. 11.3 Personeelsbeleid Ontwikkelen van personeelsbeleid. In 2015 zal het personeelsbeleid ontwikkeld worden. Het personeelsbeleid geeft duidelijkheid aan de medewerkers en zorgt voor structuur. In het personeelsbeleid wordt het opleidingsbeleid, P&O cyclus, beoordeling van het personeel, de regels wat betreft thuiswerk en het opnemen van vrije- en vakantiedagen beschreven. 11.4 Takenpakket van de medewerkers Het verantwoordelijk maken van medewerkers voor het takenpakket. De functiebeschrijvingen geven aan waar de medewerkers verantwoordelijk voor zijn. Aan de hand van de functiebeschrijvingen gaat de directeur met het personeelslid in Meerjarenbeleidplan Woningbouwvereniging “Lopik” 2015 -2019

Pagina 37

het startgesprek concrete afspraken maken over de doelen van het komend jaar. Het doel hiervan is de medewerkers verantwoordelijk maken voor het takenpakket. 11.5 Scholing Kennisvergroting op de afdelingen. In het opgestelde Rapport van Bevindingen is aangegeven dat de organisatie over onvoldoende kennis beschikt om in te spelen op actuele ontwikkelingen en is afhankelijk van externe ondersteuning. Belangrijk is dat de benodigde kennis door scholing / training op peil wordt gebracht. In het jaar 2015 zal gestart worden met:  Vaststellen welke kennis nodig is.  In overleg met de afdeling zullen in de vorm van scholing / training bepaald, en doelen vastgesteld worden.  Er is evaluatie en bijsturing met het personeel tijdens het functioneringsgesprek en het daarop volgend beoordelingsgesprek. 11.6 Implementeren van de P&O cyclus. De P&O cyclus wordt opgenomen in de jaarplanning. De cyclus bestaat uit het functioneringsgesprek, eventuele POP-gesprekken en het beoordelingsgesprek. 11.6 Afspraken maken met heldere doelen net de medewerkers. Het doel hiervan is het sturen op uitkomsten en uitvoeren van het volledig takenpakket. Het startpunt is het jaarplan 2015. In het begin zal het functioneringsgesprek plaats vinden. Met de medewerker worden aan de hand van het jaarplan afspraken gemaakt welke doelen gehaald dienen te worden. Aan het einde van het jaar is het beoordelingsgesprek en wordt beoordeeld of de medewerker zijn of haar taak correct heeft uitgevoerd. 11.7 Overleg Binnen de organisatie is er regelmatig overleg, zowel voor alle medewerkers gezamenlijk als ook per vakgebied of discipline.  Het bureauoverleg voor alle medewerker vindt plaats om de zes weken.  Het technisch overleg is om de vier weken.  Maandelijks is er MT overleg met agenda, activiteitenlijst en besluitenlijst.  Wekelijks is er woonruimteoverleg met de woonconsulent en de opzichter. Deze overlegvormen passen goed bij de grootte van de organisatie en worden gedurende de beleidsperiode gehandhaafd. Gezien de omvang van de organisatie vindt er ook regelmatig tussen de medewerkers in de wandelgangen overleg plaats. Jaarkalender Jaarlijks wordt aan de hand van het jaarplan de jaarkalender opgesteld. De kalender geeft aan welke er activiteiten er zullen worden ondernomen. Aan de hand van de Meerjarenbeleidplan Woningbouwvereniging “Lopik” 2015 -2019

Pagina 38

jaarkalender vindt er afstemming plaats over de aanvang en eind van de diverse werkzaamheden. Procedures voor primaire processen binnen de organisatie. In 2006 zijn met behulp van de Sensus-methode de administratieve processen vastgelegd. Het beschrijven van procedures geeft duidelijkheid aan de medewerkers, het bevordert de efficiëntie en het is eenvoudiger / duidelijker om elkaars werk over te nemen. De organisatie is in de afgelopen jaren veranderd. De destijds beschreven processen zijn niet meer actueel. In 2015 zullen de primaire processen geactualiseerd worden.

11.9 Samenwerken met organisaties en omliggende corporaties In de regio Utrecht is sprake van een aantal samenwerkingsverbanden en overleg organen waar WBV Lopik aan deel neemt. Gezamenlijk zijn de Utrechtse corporaties verenigd in de Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht ( SWRU), opdrachtgever van WoningNet. Afstemming en samenwerking op andere beleidsterreinen vindt plaats binnen het samenwerkingsverband van alle corporaties in de provincie Utrecht, de RWU. Met de corporaties uit IJsselstein, Benschop en Oudewater is regelmatig Polderoverleg. In 2015 zal de meerwaarde en de doelstelling benoemt worden van (verregaande) samenwerking met collega corporaties. De uiteindelijke doelen van deze actie zijn: 1. Het waarborgen van de volkshuisvestelijke opgave. 2. Stabiliteit van de organisatie; door samenwerking vermindert de kwetsbaarheid. 3. Kostenreductie; voordeel uit gezamenlijke inkoop, efficiëntie en besparing op de organisatiekosten en inhuur van derden. In 2015 zal een omgevingsverkenning naar collega corporaties als mogelijke samenwerkingspartners uitgevoerd worden.. Het doel van deze actie is de omgevingsverkenning is het in kaart brengen van de omliggende corporaties en hun specifieke kenmerken zoals grootte, ligging, automatiseringssysteem, Vereniging /Stichting, kwaliteit en financiële positie.

11.10 Ontwikkelen van ICT beleid. Het doel is te komen tot een ICT omgeving waar alle informatieverstrekking te koppelen en op te halen is. Het beleid zal samen met de corporaties uit de regio ontwikkeld worden. Ook de implementatie van het beleid zal gezamenlijk worden aangepakt. De doelen zijn: Meerjarenbeleidplan Woningbouwvereniging “Lopik” 2015 -2019

Pagina 39

 Het waarborgen van de continuïteit van de ICT.  Waarborgen van betrouwbare gegevensverstrekking.  Een bijdrage leveren aan het verder verlagen van de bedrijfskosten en het verhogen van de efficiëntie van processen door de inzet van ICT.  Het verbeteren en integreren van informatie systemen, stroomlijnen van informatie.  Het ontsluiten van (management) informatie voor besturing van primaire processen.  Ontwikkelen van nieuwe communicatiemogelijkheden voor klanten, huurders.

Het ontwikkelen van het ICT beleid zal in het eerste kwartaal van 2015 van start gaan. De besluitvorming aangaande het ICT beleid is in mei 2015. Gestart wordt met werken vanuit één ICT systeem is vanaf september 2015. 11.11 Ontwikkelen van kwaliteitsbeleid. Met de ontwikkeling van kwaliteitsbeleid wordt de kwaliteit van dienstverlening aan de huurder / woningzoekende verbeterd en geborgd. Dit kan verwezenlijkt worden door het behalen van het KWH label of een ander kwaliteitslabel. Tevens zal ook beleid ontwikkeld worden op het gebied van kwaliteit van de woningvoorraad. De kwaliteitsbeschrijving / niveaus van de woningvoorraad zoals voor starters, gezinnen en senioren worden ook opgenomen in het strategisch voorraadbeleid. Na het bepalen van de gewenste kwaliteit en label zal (mogelijk samen met andere corporaties) gewerkt worden aan het daadwerkelijk behalen van het label. De start en afronding zal plaats vinden in het jaar 2016. 11.12 Ontwikkelen van risicobeleid. Het ontwikkelen van risicobeleid maakt de medewerkers bewust van de risico’s die binnen de werkzaamheden vallen. De medewerkers dienen risico’s te analyseren, te beheersen en te beperken. Risico’s kunnen er zijn op financieel vlak zoals bij projectontwikkeling, verkoop van bestaand bezit, leegstand en huurderving als wel op het gebied van veiligheid zoals asbest, legionella en agressie. Meetmomenten waarbij risicoanalyse noodzakelijk is bij:  Projectontwikkeling en strategisch voorraadbeleid.  Besluit voorbereiding.  Opdrachtverstrekking aan derden.  Vastgoed beheer zoals asbest, legionella en veilig werken. Het risicobeleid zal in september 2015 gereed zijn.


Pagina 40

11.13 Werken met een risicobeheerssysteem. Door het toepassen van een risicobeheerssysteem is het mogelijk aantoonbaar in control te zijn en verantwoording te kunnen afleggen aan de Raad van Toezicht. Doelen die behaalt worden door interne controles als onderdeel van risicomanagement zijn.  De naleving van relevante weten regelgeving, beleidslijnen en procedures.  De operationele effectiviteit en efficiency van bedrijfsprocessen.  De betrouwbaarheid (juistheid, volledigheid en het op tijd verstrekken) van de financiële informatieverzorging. De uitkomsten van de interne controle werkzaamheden worden door het MT gemonitord. De Raad van Toezicht kan jaarlijks een aantal onderwerpen benoemen die gecontroleerd gaan worden. Deze rapportages worden vervolgens aan de Raad van Toezicht voorgelegd.


Pagina 41

12 Conclusie 12.1 Beleidsplannen 2014 – 2018 In dit meerjarenbeleidplan heeft WBV Lopik getracht antwoord te krijgen op de vraag hoe zij kan voldoen aan haar missie: ‘WBV Lopik investeert in (1)sociale volkshuisvesting (2) in de kwaliteit van wonen en leven in Lopik (3) huisvesting bieden aan mensen in een kwetsbare positie. Het exploiteren van woningen met een goede kwaliteit voor een sociale huurprijs in leefbare en vitale wijken en kernen blijft primaire taak van WBV Lopik. Het huisvestingsvraagstuk blijft bestaan alleen de voorwaarden zijn aan verandering onderhevig. Het doel blijft een zo optimaal mogelijke bijdrage te kunnen leveren aan de Lopikse samenleving. WBV Lopik staat midden in de Lopikse samenleving. We blijven investeren in kwaliteit van wonen. Dat kunnen we als kleine corporatie niet allemaal zelf. Daarom is het voor ons van belang om te investeren in een netwerk van lokale en regionale partners, waarmee we onze samenwerking willen versterken. De (lokale) overheid zal meer gaan sturen op het gebied van wonen en zorg. De nieuwe toezichthoudende rol van de gemeente is nog niet duidelijk. WBV Lopik heeft door een goed beleid te voeren een financiële solide basis om zo haar doelstellingen te kunnen realiseren. De organisatie zal, om haar doelstellingen in de toekomst te kunnen blijven kunnen vervullen, efficiënter moeten werken. 12.2 Concrete doelstellingen 2015 – 2019 Zonder een uitputtende opsomming te geven, heeft WBV-Lopik in onderstaand tien punten plan een aantal acties en doelstellingen geformuleerd die toezien op aandachtsgebieden uit het Meerjarenbeleidplan. Hiermee wordt het beleid voor de aankomende periode op hoofdlijnen invulling gegeven. Hoofdstuk 2 – niet gerealiseerde beleidsdoelen:  Prestatieafspraken met de gemeente Lopik (2014): o Convenanten en samenwerkingsovereenkomsten zullen worden omgezet in prestatieafspraken.  Communicatie huurders (2015 t/m 2019): o Actualisatie van de website is een continu proces dat aandacht behoeft t.b.v. verbetering informatieverstrekking huurders en andere belanghebbenden. Meerjarenbeleidplan Woningbouwvereniging “Lopik” 2015 -2019

Pagina 42

Hoofdstuk 4 – Woningmarkt:  Hoofdstuk 5 – Klant  Oprichting huurdersraad: o Mocht het niet lukken om tot een eigen huurdersorganisatie te komen dan kan mogelijk samenwerking met andere corporaties een oplossing bieden.  Communicatie klant o Website en informatieverstrekking. o Huurderstevredenheidsonderzoek in 2015. Hoofdstuk 6 – Maatschappij  Participatiebeleid o Uitvoeren van een omgevingsverkenning naar mogelijke samenwerking op het gebied van Zorg en Welzijn en bijzondere doelgroepen. Gereed januari 2016. o Huurders op macroniveau. Gereed februari 2016. o Zorg gerelateerde instanties. Gereed maart 2016. o Besluitvorming participatiebeleid. September 2016. o Prestatieafspraken met de gemeente. Initiatief genomen in 2014. Besluitvorming in oktober 2015.  Communicatie belanghouders o Zichtbaarheid / herkenbaarheid klanten en belangenhouders middels publicaties en banners bij grote projecten, gevelstenen, etc (2014 – 2018). Hoofdstuk 7 – Vastgoedbeleid  7.1 Aanpassen van het strategisch voorraadbeleid aan de huidige eisen en opnemen van ontbrekende doelen (het mens deel). Betrekken van medewerkers en huurders bij de ontwikkeling van het plan. o Voorbereiding aansluiting op beleidsplan. Start april 2016. o Beleidsbespreking met huurdersgroep. Gereed mei 2016 o Huurderstevredenheidsonderzoek. September 2015. o Besluitvorming van de RvT. November 2015.  7.3.1 Duurzaamheid en energiebesparing: o Er zullen 409 woningen energetisch worden opgewaardeerd. De voorraad krijgt hiermee (in combinatie met de beoogde nieuwbouw) in 2020 een gemiddeld energielabel B. o Renovatie van de 12 appartementen De Nobelaerweg in Cabauw.  7.3.2 Aanpassingen woningen t.b. doelgroep: Meerjarenbeleidplan Woningbouwvereniging “Lopik” 2015 -2019

Pagina 43

o Aan circa 47 woningen zullen aanpassingen worden verricht om het woongemak van huurders op oudere leeftijd te kunnen verhogen.  7.3.3 Verkoop bestaande voorraad: o Het voornemen is om 25 woningen uit de bestaande woningvoorraad te verkopen.  7.4.2 Projecten en grootschalige Renovatie: o 2015 renovatie 12 seniorenappartementen De Nobelaerweg Cabauw. o 2016 nieuwbouw 30 appartementen locatie Lentehof Lopik. o 2017 renovatie 15 seniorenappartementen J. van Stolberglaan.

Hoofdstuk 8 – Duurzaamheid  8.2 2019 de woningvoorraad heeft minimaal energielabel D.  8.3 2017 huurders en energiegebruik. Bewustwording.

Hoofdstuk 9 – Financiën  Benchmarken (2015) Bedrijfsvergelijking met andere gelijkwaardige corporaties geeft inzicht op welk terrein efficiëntie verbetering te bewerkstelligen is.  9.2  9.2  9.2

 9.2

Ontwikkelen van financieel beleid. Gereed juni 2015, besluitvorming augustus 2015. Verminderen van de bedrijfslasten. Beoogt wordt een vermindering van 10% te realiseren. Bewaking van de huurachterstanden. Na een eerdere daling van de huurachterstand is de laatste jaren de huurachterstand opgelopen. Er zal beleid ontwikkeld gaan worden ter verbetering. Beleid gereed eind 2014. Bewaking van de huurderving. Beleid ontwikkelen. Meetbaar doelstellen gereed eind 2014. Beleid ontwikkelen februari 2015. Uitwerking van procedure ter voorkoming van de huurderving maart 2015.

Hoofdstuk 10 – Governance  10.5 Uitvoeren van visitatie o De visitatie dient in 2015 uitgevoerd te zijn. In november zal gestart worden met de visitatie.  10.6 Uitvoeren van integrale Governance check. o Uitvoering van de Governance check; gereed september 2015. o Aanpassing van stukken of werkwijze: oktober 2015.  Transparantie  Jaarverslagen worden op de website geplaatst. Meerjarenbeleidplan Woningbouwvereniging “Lopik” 2015 -2019

Pagina 44

o Het bestuur zal, in overleg en samenspraak met de RvT, na te gaan welke (overige) documenten in het kader van governance geschikt zijn voor openbaarmaking. Publicatie van deze stukken en documenten zal worden verwezenlijkt door plaatsing op de website.  Kwaliteit en deskundigheid RvT (2015 t/m 2019) o De individuele RvT-leden zullen jaarlijks een opleiding / cursus volgen om daarmee bij te blijven op het betreffende deskundigheidsgebied. o De RvT als geheel zal één keer per jaar collectief een opleidings/cursus- /conferentieactiviteit organiseren omtrent de actualiteit van het toezicht. o De RvT zal de komende jaren tijdig nieuwe leden voor de RvT werven om daarmee goede leden te kunnen selecteren en deze zo nodig voorafgaand aan het daadwerkelijke startmoment als toezichthouder op te leiden. Hoofdstuk 11 – Organisatie  11.3 Personeelsbeleid. o Ontwikkelen van personeelsbeleid; gereed 2e kwartaal 2015.  11.4 Verantwoordelijk maken van medewerkers voor het takenpakket. o Het verantwoordelijk maken van medewerkers van het takenpakket wordt jaarlijks besproken in het startgesprek.  11.5 Scholing o Kennisvergroting op de afdelingen t.a.v. ontwikkeling op eigen vakgebied. Bepaling doelen in het startgesprek. Beoordeling in het functioneringsgesprek.  11.6 Implementeren P&O cyclus. o Functioneringsgesprek uitvoering conform jaarplanning. o Beoordelingsgesprek uitvoering conform jaarplanning.  11.7 Afspraken met heldere doelen met de medewerkers. o Sturen op uitkomsten en uitvoeren van het volledig takenpakket. Uitvoering tijdens het functioneringsgesprek.

 11.8

Beschrijving van procedures voor primaire processen binnen de organisatie. o Ontwikkelen van procedures voor primaire processen binnen de organisatie. Gereed 2e kwartaal 2015. o Vaststellen van de procedures door de directeur. Gereed september 2015. o


Pagina 45

 11.9 Samenwerking: o Benoemen van de meerwaarde en doelstelling van (verregaande) samenwerking met collega corporaties. Gereed 2e kwartaal 2015 o Notitie meerwaarde samenwerking en doelstelling naar de RvT. Gereed juli 2015.  11.10 Omgevingsverkenning naar collega corporaties als mogelijke samenwerkingspartners. o Omgevingsverkenning gereed 2e kwartaal 2015.  11.11 o o o

Ontwikkelen van ICT beleid. Ontwikkelen van ICT beleid; start januari 2015. Besluitvorming ontwikkelen van ICT beleid; mei 2015. Werken vanuit één ICT systeem start; september 2015.

 11.12 Ontwikkelen van kwaliteitsbeleid. o Ontwikkelen van kwaliteitsbeleid en behalen van een kwaliteitslabel zal plaats vinden in 2016.  11.13 Ontwikkelen van risicobeleid. o Ontwikkelen van risicobeleid; gereed september 2015.  11.14 Werken met een risicobeheerssysteem. o Werken met een risicobeheerssysteem start oktober 2015.

Dit meerjarenbeleidplan is de basis voor plannen en uitwerkingen in de komende vier jaar. In het jaarplan zal voorafgaande aan het betreffende jaar worden aangegeven welke doelstellingen op welke wijze vorm wordt gegeven. In de jaarlijkse begroting, die onderdeel uitmaakt van het jaarplan, wordt de financiële basis hiervoor gelegd. Controle en verantwoording op uitvoering van het jaarplan en de begroting vindt plaats door middel van kwartaalrapportages (om de drie maanden).


Pagina 46

Bijlage 1: Begrippenlijst. A Aedes – branchevereniging van de woningcorporaties. Ambitie – het streven naar een bepaald doel B Betaalbaarheid – totale woonlasten van de woning. BBSH – Besluit Beheer Sociale Huurwoningen is een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) aangestuurd door de Woningwet en bevat de regels, vastgesteld door het Ministerie van VROM, waaraan woningcorporaties zich moeten houden. Volgens het besluit dienen de werkzaamheden van corporaties op het terrein van de volkshuisvesting te liggen. Het BBSH noemt zes prestatievelden:      

Kwaliteit van de woningen; Verhuur van de woningen; Betrekken van bewoners bij beleid en beheer; Financiële continuïteit; Leefbaarheid; Wonen en zorg.

Belanghouders – Benchmarken - Benchmarking is een manier voor organisaties om van elkaar te leren, verantwoording af te leggen en toezicht te vergemakkelijken. Buurtbemiddeling – Buurtbemiddeling is een methode, die in het Nederlandse opbouwwerk gehanteerd wordt om de leefbaarheid in de buurt te vergroten. Bij buurtbemiddeling worden de problemen tussen buurtbewoners aangepakt door middel van inschakeling van vrijwilligers in de buurt, die vooraf getraind zijn in conflictbemiddeling. In veel gevallen gaat het daarbij om problemen, die veroorzaakt worden door als hinderlijk ervaren gedrag van buurtgenoten. C CFV – Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Het Centaal Fonds voor de Volkshuisvesting valt onder het ministerie van BZK en is de toezichthouder van de woningcorporaties. Het fonds is de financieel toezichthouder voor woningcorporaties. Jaarlijks wordt de financiële positie van individuele corporaties beoordeeld en CFV rapporteert over de sector als geheel.


Pagina 47

Sinds 1988 is het ook de beheerder van het saneringsfonds voor woningcorporaties. Corporaties die in financiële problemen zijn geraakt, kunnen een beroep doen op de saneringssteun van het Fonds. Het fonds geeft advies en stimuleert de professionalisering van het intern toezicht bij corporaties door onder meer onderzoek, rapporten en bijeenkomsten. Hierbij wordt samengewerkt met de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties. D Domotica – De integratie van technologie en diensten, ten behoeve van een betere kwaliteit van wonen en leven. Bij domotica draait het dus niet alleen om integratie van techniek en bediening in de woning, maar ook om de dienstverlening van buitenaf naar de woning. E Energetisch verbeteren / opwaarderen – warmte isolerende maatregelen aan de woning nemen om het energieverbruik te reduceren. Te denken valt aan isolatieglas, gevel- en dak isolatie. Energielasten – De kosten die de bewoner betaald voor de levering van gas, water en elektriciteit. Extern toezicht – Toezicht op de woningcorporatie uitgevoerd in opdracht van de overheid. Het CFV en het WSW zijn toezichthouders. F G Governance – Governance is een oorspronkelijk engelstalig begrip dat duidt op de handeling of de wijze van besturen, de gedragscode, het toezicht op woningcorporaties. Het bestuur en de Raad van Toezicht zijn verantwoordelijk voor de inrichting en toepassing van de governance van de woningcorporatie en de naleving van de Governancecode Woningcorporaties. H Hennepconvenant – Met de gemeente Lopik, politie en de twee Lopikse woningcorporaties is het hennepconvenant overeengekomen. In dit convenant zijn afspraken opgenomen hoe te handelen bij het aantreffen een hennepplantage of daaraan gerelateerde zaken of handel. Huurdersraad - De huurdersraad is de gesprekspartner van de woningcorporatie voor diverse zaken die spelen op het vlak van wonen en de woonomgeving. De huurdersraad overlegd minimaal één maal per jaar met het bestuur van de corporatie. Huurprijzen - De regels over huurprijzen liggen vast in wettelijke bepalingen. Sinds 2007 mogen de huren van de overheid niet meer dan de inflatie stijgen. Inmiddels Meerjarenbeleidplan Woningbouwvereniging “Lopik” 2015 -2019

Pagina 48

begint de landelijke politiek in te zien dat corporaties door dit huurbeleid steeds minder kunnen investeren, de bouwkosten stegen in deze jaren immers meer. De woonlasten van huurders stijgen overigens wel sneller door met name de forse stijging van de energielasten. Binnen de kaders van het landelijk huurbeleid kan een corporatie haar eigen huurbeleid voeren. Daarbij houden corporaties rekening met de kwaliteit van de woningen en met de woningmarkt in de regio, met het beleid voor onderhoud en verbetering en met wijkontwikkeling en herstructurering. Als een woning leegkomt, kan een corporatie een relatief lage huur verhogen. In de praktijk vragen corporaties gemiddeld 72 procent van de huur die ze maximaal mogen vragen (op basis van het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel). Huurtoeslag - De huurtoeslag, een inkomensafhankelijke toeslag, is een tegemoetkoming in de huurkosten van de Nederlandse overheid voor huurders die in verhouding tot hun inkomen veel huur betalen. Huurtoeslaggrens – De huurtoeslaggrens ook wel de liberalisatiegrens genoemd geeft aan tot welk huurbedrag er nog huurtoeslag gegeven kan worden. De overheid stelt ieder jaar de huurtoeslaggrens vast. Huurwoningen onder de huurtoeslaggrens behoren tot de sociale huur woningvoorraad. Huurwoningen boven de huurtoeslaggrens zijn vrije sector huurwoningen. I Intern toezicht – Het intern toezicht van de woningcorporatie wordt uitgevoerd door de Raad van Toezicht. Door middel van rapportages en tijdens vergaderingen legt de Directeur-bestuurder verantwoording af aan de Raad van Toezicht op het gebied van bedrijfsvoering, besluitvorming en integriteit. Investeringsbeleid – Het investeringsbeleid geeft meetpunten aan welke nodig zijn om te komen tot een juiste besluitvorming te komen tot het doen van investeringen. De meetpunten zijn zowel financieel als ook maatschappelijk. J K Klachtencommissie – In het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), waaraan woningcorporaties als toegelaten instellingen zijn gebonden, wordt de instelling van een klachtenprocedure verplicht gesteld. Het is in de BBSH bepaald dat een corporatie huurders de mogelijkheid biedt klachten in te dienen bij een onafhankelijke klachtencommissie. Deze klachtencommissie heeft tot taak de corporatie te adviseren over de behandeling van klachten. Dit draagt bij tot een zorgvuldige afhandeling van de klacht. De klachtencommissie is geen gerechtelijke instantie maar moet worden gezien als een extra waarborg dat klachten van huurders zorgvuldig en effectief worden behandeld. Een juiste afhandeling van klachten is Meerjarenbeleidplan Woningbouwvereniging “Lopik” 2015 -2019

Pagina 49

immers van cruciaal belang voor een goede relatie tussen de woningcorporatie en haar huurders. L Levensloop geschikt / bestendig – Een levensloop bestendige woning is zo ontworpen of kan aangepast worden zo dat ouderen langer in hun woning kunnen blijven wonen. Lokaal Maatwerk – De woningtoewijzing is ondergebracht bij WoningNet. In de regio Utrecht is het mogelijk dat woningzoekende kunnen reageren op woningen in deze hele regio. Voor de woningtoewijzing van met name in de kleine dorpen en kernen is de mogelijkheid om lokaal maarwerk toe te passen. Dit betekend dat WBV Lopik per jaar circa 30 woningen kan toewijzen aan woningzoekenden welke specifiek uit die dorp of de kern afkomstig zijn. M Middeninkomens - De sociale huurwoning voorraad is alleen bereikbaar voor woningzoekenden met een (gezamenlijk) inkomen tot € 34.229,- Dit komt voort uit de beschikking van de Europese Commissie die regelt dat corporaties minstens 90% van het bezit onder de huurtoeslaggrens dienen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 34.229,-. De overige 10% van het bezit mag toegewezen worden aan de groep middeninkomens met een inkomen tot € 45.000,Mutatieonderhoud – Als een woning door beëindiging van de huurovereenkomst leeg komt is in de meeste gevallen onderhoud nodig om de woning weer te gaan verhuren. Dit specifieke onderhoud wordt mutatieonderhoud genoemd. N Niet planmatig onderhoud –Het dagelijks onderhoud aan de woningvoorraad wordt niet planmatig onderhoud genoemd. Onder het niet planmatig onderhoud vallen de werkzaamheden van service onderhoud op verzoek van de huurder tot de werkzaamheden voortvloeiende uit een gerechtelijke ontruiming van de woning. Het mutatieonderhoud is ook onderdeel van het niet planmatig onderhoud. Niet planmatig onderhoud is dus niet in te plannen en het is lastig om de begrotingskosten in te schatten. O P Planmatig onderhoud - Planmatig onderhoud wordt ook wel cyclisch onderhoud genoemd omdat de te plannen werkzaamheden geregeld terug komen. Onderhoud met een korte cyclus van vijf tot zes jaar is bijvoorbeeld schilderwerk. Onderhoud aan een platdakbedekking heeft een cyclus van 15 jaar of meer. Het vervangen van keramische dakpannen heeft een cyclus van 50 jaar. Meerjarenbeleidplan Woningbouwvereniging “Lopik” 2015 -2019

Pagina 50

Prestatieafspraken – Prestatieafspraken worden gemaakt met belanghouders van de corporatie. Een belangrijke belanghouder is de gemeente Lopik. Met de gemeente kunnen afspraken gemaakt worden op het gebied van wonen en zorg, leefbaarheid en aandacht voor de kleine kernen. Het betreft hier wederzijdse afspraken die tot een prestatieovereenkomst kunnen komen. R Raad van Toezicht – Het intern toezicht van WBV Lopik wordt uitgevoerd door de Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht bestaat uit 5 leden. De bevoegdheden en de regelgeving is vastgelegd in het reglement van de Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht vergaderd circa 8 maal per jaar met haar Directeur-bestuurder. De Raad van Toezicht geeft verantwoording over haar taken en functioneren in het jaarverslag. S Saneringsheffing – Door ernstige financiële problemen bij woningcorporaties zoals Vestia is door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) aan de corporaties de saneringsheffing opgelegd. Alle woningcorporaties dragen per verhuureenheid bij aan het CFV met als doel de kredietwaardigheid van de desbetreffende corporaties te verbeteren zodat de volkshuisvestelijke taken van de corporatie uitgevoerd kunnen blijven worden en dat financiële borging van het WSW mogelijk is. Starters – Starters zijn woningzoekenden die vanuit de thuissituatie een zelfstandige woonruimte zoeken. Dit kunnen zowel koop- als huurwoningen zijn. SVB – Strategisch voorraadbeleid. Om te kunnen voldoen aan de maatschappelijke opgave, het huisvesten van de juiste doelgroepen moeten wel de juiste woningen beschikbaar zijn met een financieel gezonde balans. Het Strategisch voorraadbeleid (SVB) kan samengevat worden als beleid dat zorgt voor een goede match tussen Mensen, Stenen en Geld. Zodat geborgd is dat WBV Lopik de komende jaren een toekomstbestendige vastgoedportefeuille krijgt. Sociale huurwoning – Een sociale huurwoning is een woning met een maximale huur onder de liberalisatiegrens van € 681,- huur per maand. De sociale huurwoning voorraad is alleen bereikbaar voor woningzoekenden met een (gezamenlijk) inkomen tot € 34.229,- Dit komt voort uit de beschikking van de Europese Commissie die regelt dat corporaties minstens 90% van het bezit onder de huurtoeslaggrens dienen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 34.229,-. SWRU - Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht treedt op naar WoningNet als centrale opdrachtgever voor 26 corporaties. De stichting int alle inkomsten en doet


Pagina 51

alle uitgaven rond het gemeenschappelijke deel van het woonruimtesysteem. Het bestuur van de stichting wordt gevormd door de 26 deelnemende corporaties. T Toegelaten instelling – Woningcorporaties vallen volgens de Woningwet onder het Besluit Beheer Sociale-huursector (BBSH). Woningcorporaties zijn toegelaten instellingen en zijn uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting. De toegelaten instelling legt elk jaar voor 1 juli aan de Minister verantwoording af over het achterliggende jaar in de vorm van het jaarverslag. Toewijzing woningen - De woningtoewijzing vindt plaats op basis van lokaal of regionaal met gemeenten afgesproken regels. Dat gebeurt aan de hand van criteria als inschrijftijd, woonduur en inkomen en/of gezinssamenstelling. Sinds 2011 hebben corporaties ook te maken met de zogeheten toewijzingsnorm: minimaal 90 procent van de sociale huurwoningen (huurprijs onder 664,66 euro) moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot 34.085 euro (per 1 januari 2012) of aan huishoudens met een zorgindicatie. De heeft te maken met Europese regelgeving. Treasurybeleid / treasurystatuut – Het treasurybeleid van WBV Lopik, is vastgelegd in het treasurystatuut. In dit statuut zijn de hoofdlijnen van het financierings-, beleggings-, cashmanagement- en renterisicobeleid beschreven. Tevens zijn de bevoegdheden en verantwoordelijkheden ten aanzien van de uitvoering van dat beleid vastgelegd alsmede de informatievoorziening. Het treasurystatuut wordt vastgesteld door de directeur-bestuurder en ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Toezicht. Het statuut wordt eens in de drie jaar op actualiteitswaarde getoetst en zo nodig aangepast, tenzij op grond van gewijzigde regelgeving dit eerder noodzakelijk wordt geacht. U V Verhuurdersheffing - De verhuurdersheffing bij woningcorporaties en particuliere verhuurders moet het Rijk in 2014 ruim 1,1 miljard euro opbrengen. Dat bedrag loopt daarna op tot 1,7 miljard in 2017. Verhuurders die investeren in Rotterdam-Zuid of in krimpregio’s kunnen in aanmerking komen voor verlaging van de heffing. Dat geldt ook in het hele land voor investeringen in de transformatie van bijvoorbeeld kantoren in woningen. Dat staat in het wetsvoorstel Maatregelen woningmarkt 2014, waar de verhuurdersheffing onderdeel van uit maakt. Verkoop - In 2011 verkochten corporaties 16.700 huurwoningen aan particulieren. Die verkopen zorgen voor doorstroming op de woningmarkt. Ze verkopen veel in de lagere prijssegmenten. Vaak is het verkopen van huurwoningen onderdeel van een samenhangend plan om een wijk te herstructureren. Gemengde eigendomsvormen en verschillende woningtypen maken een wijk divers en aantrekkelijk. Daarnaast Meerjarenbeleidplan Woningbouwvereniging “Lopik” 2015 -2019

Pagina 52

hebben corporaties de opbrengsten van de verkoop hard nodig voor nieuwe investeringen. Visitatie – Leden van Aedes zijn verplicht om zich één keer per vier jaar te laten visiteren. Woningcorporaties laten een visitatie uitvoeren om zich te verantwoorden over de keuzes die ze maken en over hun maatschappelijk presteren. WBV Lopik zal zich in 2015 voor de tweede maal laten visiteren. Vitras - VitrasCMD is in Lopik een locale zorgleverancier. Vitras is actief op het vlak van zorg aan huis, maatschappelijk werk en jeugdgezondheidszorg. Vitras is gehuisvest in door WBV Lopik ontwikkelde Medisch Centrum Lopik. Volkshuisvestingsopgave – Voor WBV Lopik is de volkshuisvestingsopgave het realiseren en beheren van sociale huurwoningen. Het strategisch voorraadbeleid geeft een vertaling van de volkshuisvestingsopgave naar concrete doelstellingen. De volkshuisvestingsopgave wordt gevoed door onderzoeken op het gebied van ontwikkeling van bevolkingsgroei, klanttevredenheidsonderzoek en woningbehoefte onderzoek.

W Woningcorporatiesector – Woningcorporaties zorgen voor goede en betaalbare huizen voor mensen die zich niet zelfstandig kunnen redden op de woningmarkt. Daarvoor bouwen, verhuren, beheren en verkopen corporaties woningen. Daarnaast werken corporaties met andere partijen samen mee aan prettige en leefbare wijken en dorpen. Niet alleen door te bouwen of te renoveren, maar ook met sociale activiteiten. Corporaties zorgen ook voor gebouwen waarin maatschappelijke – en zorginstellingen gevestigd zijn. De woningmarkten zijn heel verschillend; de ene regio heeft behoefte aan andere woningen dan de andere. In 2011 hebben de Nederlandse woningcorporaties 35.700 woningen gebouwd, waarvan ruim 28.900 voor eigen verhuur. Om voldoende woningen te kunnen bouwen, zijn corporaties afhankelijk van gemeenten. Bijvoorbeeld voor de beschikbaarheid van grond, een redelijke grondprijs en snelle bouwprocedures. De rijksoverheid is verantwoordelijk voor de regelgeving. In 2011 gaven corporaties 3,4 miljard euro uit aan energiebesparende maatregelen, woningverbetering, onderhoud en aan investeringen om wijken en dorpen leefbaar te houden of weer te maken. Om wijken te herstructureren treffen corporaties allerlei maatregelen, zoals verkoop, vervangende nieuwbouw en woningverbetering. Daarnaast nemen ze maatregelen die de wijken sociaal en economisch stimuleren. Dit vergt een integrale aanpak. Corporaties werken daarom nauw samen met bewoners, gemeenten, andere belanghouders en commerciële partijen.


Pagina 53

Bron: CFV

WoningNet – WoningNet helpt woningzoekenden bij het vinden van de juiste woning. Daarbij werkt WoningNet samen met meer dan 100 corporaties, verhuurders en gemeenten. Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht treedt op naar WoningNet als centrale opdrachtgever voor 26 corporaties. De stichting int alle inkomsten en doet alle uitgaven rond het gemeenschappelijke deel van het woonruimtesysteem. Woningvoorraad – Nederland telt meer dan 7 miljoen woningen. Hiervan zijn meer dan 2,4 miljoen woningen in het bezit van de woningcorporaties. WBV Lopik heeft in 655 huurwoningen (2012). De woningvoorraad van WBV Lopik bestaat uit eengezinswoningen, woningen voor starters en voor 55+. De woningvoorraad van WBV Lopik bevind zich in de kernen Lopik dorp, Lopikerkapel, Uitweg, Jaarsveld en Cabauw. Woningwet – De Woningwet is een Nederlandse wet, ingevoerd in 1902. Het doel van de Woningwet was om bewoning van slechte en ongezonde woningen onmogelijk te maken en de bouw van goede woningen te bevorderen. Het wordt algemeen beschouwd als het begin van de overheidsbemoeienis met de volkshuisvesting in Nederland. Het wetsvoorstel voor de herziening van de Woningwet is in juli 2012 aangenomen in de Tweede Kamer. Minister Blok wil het voorstel alsnog aanpassen. Het plan is om deze zogenoemde novelle voor het kerstreces 2013 voor advies naar de Raad van State te sturen. De uitwerking van de wet vindt plaats in een Algemene Maatregel van Bestuur. Y Z


Pagina 54

Beleidsplan Woningbouwvereniging Lopik Lokaal verankerd, regionaal versterkt

Recommend Documents