woningbouw vere n igin g
Jaarverslag W oningbouwvereniging Laren 2014
LAREN
Jaarverslag Laren 2014
Inhoud Algem ene corporatiegegevens............................................................ Bericht van W oningbouwvereniging Laren................................................ 1. Bestuur ........................................................................... 1.1. B e s tu u r.......................................................................... 1.2. Raad van C o m m issa risse n ........................................... 2. K la n t..................................................................................... ............... 2 . 1. D ie n stverle n in g ....................................................................... 2.2. Kwaliteit van de d ie n stv e rle n in g ......................................................... 2.3. Klachten en g e sch ille n ..........................................................................’ ’ 2.4. Participatie van b e w o n e rs.......................................................... 2.5. W oonruim tebem iddeling........................................................... 2.6. Huisvesten van specifieke groepen........................................................ 2.7. M utaties en to e w ijzin g e n ......................................................................... 2.8. H uurprijzen......................................................................... 2.9. Schulden en co nflictbem iddeling............................... 3. W ijk ........................................................................................... !"!!!! 3.1. De le efbaarh eidsaan pak................................................................ 4. Produ ct.............................................................................. 4.1. W o ningvoorraad................................................................ 4.2. W oningkw aliteit........................................................................ 4.3. Bouwen en v e rb o u w e n ............................................................ 5. B e d rijf.................................................................................. 5.1. Personeel........................................................................... 5.2. Financiën............................................................................... Vaststelling en goedkeuring van het jaarverslag 2 0 1 4 ......................................... K e n g e ta lle n .................................................................... Jaarrekenin g............................................................................ 6. Balans per 31 decem ber 2 0 1 4 ............................................. 7. W inst- en verliesrekening over 2 0 1 4 ................................................. 8. Kasstroom overzicht 2014 (Indirecte m ethode)............................ 9. Algem ene to e lic h tin g .......................................................................... 10. Grondslagen voor waardering van activa en p a ss iv a ..................................... 11. Grondslagen voor bepaling van het re su lta a t................................................. 12. Financiële instrum enten en risicob eh eersing............................................ 13. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling 14. K asstroom overzicht.................................................................. 15. Toelichting op de balans...................................................... 16. Toelichting op de winst- en v e rlie sre k e n in g .................................................... Overige gegevens................................................................... Controleverklaring van de onafhankelijke accou ntant............................................
...4 ...5
...6 ...6 ...6 ...9 ...9 ...9 ...9 , 10 , 10 10 11 12 13 14 14 15 15 16 18 19 19 19 23 24 26 28 30 31 32 33 39 41 42 44 45 54 58 60
Algemene corporatiegegevens
Naam van de toegelaten instelling
:
W oningbouwvereniging Laren
Gem eente w aar de toegelaten instelling
:
Laren (N.H.)
:
Marathon 4, Hilversum
haar vestigingsplaats heeft
Kantooradres
Postbus 705, 1200 AS Hilversum Datum en num m er van Koninklijk Besluit
18 juni 1976, nr. 66
waarbij de instelling is toegelaten
Num m er van inschrijving in het openbare
:
32023800
register gehouden door de Kam er van Koophandel Gooi- en Eemland te Hilversum
T e r id e n t if ic a t ie
4
Ernst &^^ jrï^ ^countants LLP B È L lJ U
Building a better working world
Bericht van Woningbouwvereniging Laren Voor u ligt het jaarverslag van de W oningbouwvereniging Laren over 2014. Het verslaq is opgebouwd rondom zes kernthem a's, te weten: 1. Bestuur 2. W ijk 3. Klant 4. Markt 5. Product 6. Bedrijf W oningbouwvereniging Laren heeft in het ja a r 2014 haar uiterste best gedaan om zo optimaal m ogelijk op genoemde beleidsvelden te presteren, w aarover wij u m iddels dit jaarverslag
Ter identificatie
1. Bestuur 1.1.
Bestuur
Het bestuur was op 31 decem ber 2014 als volgt sam engesteld: Naam
Functie
Mw. J. Janssen G.C.M. van Diemen H. Behnken J.R.M. Luif R.E. Stofberg
voorzitter vice-voorzitter (technisch adviseur) secretaris penningm eester lid
Jaar van Aftreden 2016 2015 2017 2015 2016
Eerste benoeming 25-11-2004 25-03-2004 27-06-2003 25-03-2004 22- 11-2012
Het bestuur bestaat uit een dagelijks en algem een bestuur. Het dagelijkse bestuur wordt gevormd door de voorzitter en de secretaris. Het bestuur is elf maal in een reguliere vergadering bijeen geweest. Daarnaast nog enkele malen in aparte bijeenkom sten. 1.2.
Raad van Com m issarissen
De Raad van Com m issarissen (RvC) was op 31 decem ber 2014 als volgt samengesteld: Naam B. G.K. Esselink C. M. Hollak M. de Boer
Functie voorzitter lid lid
Jaar van Aftreden 2017 2015 2018
Eerste benoeming 21-11-2013 27-11-1996 17-11-2014
De leden van de RvC worden voor een periode van vier ja a r benoemd. De leden kunnen eenmaal worden herbenoemd. De leden zijn vanuit de voor W oningbouwvereniging Laren relevante deskundigheden benoemd, te weten: op het gebied van sociale aspecten :de heer B.G.K. Esselink; op het gebied van bouwkunde en volkshuisvesting : de heer C.M. Hollak; op het gebied van financiën en interne beheersing : de heer M. de Boer De leden van de RvC zijn onafhankelijk in de uitvoering van hun functie ten behoeve van W oningbouwvereniging Laren. Eén, in 2014 afgetreden, com m issaris heeft nevenfuncties: voorzitter van de Raad van Com m issarissen van een andere corporatie alsmede docent en exam inator. Er zijn geen transacties met een tegenstrijdig belang vastgesteld. Corporate governance De RvC benadrukt, met het oog op m aatschappelijke ontw ikkelingen, een transparant bestuur van de w oningbouw vereniging naar al haar belanghebbenden toe. Hiertoe gebruikt W oningbouwvereniging Laren de zogenaam de Governance Code W oningcorporaties (hierna te noemen: Code'). Met ingang van het verslagjaar 2007 zijn w oningbouwcorporaties verplicht zich in haar jaarverslag te verantwoorden over de hantering en naleving van deze Code.
W oningbouwvereniging Laren w ijkt op de volgende punten af van de Nederlandse Corporate Governance Code en de Code: II 2.3: De beloningstructuur van het bestuur is vastgesteld conform de regels van de VTW (Vereniging Toezicht W oningcorporaties) en luidt als volgt: Het bestuur bestaat uit 5 personen die gezam enlijk 1 (een) full-tim e dienstverband hebben. Wij gaan ervan uit dat iedereen een dienstverband heeft van 20%. Eventuele wijzigingen daarvan zullen onderling door het bestuur kunnen worden afgesproken, waarna vastlegging en accordering door de RvC zal volgen. De beloning van een full-tim e directeur-bestuurder is sinds 2011 gesteld op € 70.000. De reductie-factor (meerdere bestuurders) wordt gesteld op 5%. Er is een wegingsfactor toegepast, inschatting is dat de functie van de vice-voorzitter/technische zaken en de penningm eester 5 punten zw aarder is dan de overige functies. Totaal loon is vastgesteld op € 66.510. De Nederlandse Corporate Governance Code en de Code bevelen aan een apart rem uneratierapport op te stellen. Bij W oningbouwvereniging Laren wordt geen apart rem uneratierapport opgesteld, m aar worden de onderdelen van een dergelijk rapport opgenomen in de verslagen van de Raad van Com m issarissen. De Raad van Com m issarissen is voornem ens in 2015 de renum eratie aan te passen gezien alle veranderingen die aangekondigd zijn door de regering en een op kom st zijnde te verwachten herziene woningwet. Wij verwachten een verhoging van de regeldruk en aanpassingen van de governance. Dit zal gaan leiden tot een te verwachten verzwaring van taken en daaraan een evenredige gekoppelde vergoeding. III 3.5. De m axim ale zittingsduur van de Raad van Com m issarissen is twee maal 4 jaar. Bij leden van de Raad van Com m issarissen die 8 ja a r hebben gediend en w anneer er geen gelijkw aardige opvolger beschikbaar is, kan de aanstelling met 4 ja a r worden verlengd. V 1.2. W oningbouwvereniging Laren is klein van omvang. Derhalve is er geen selectie/ rem uneratie com m issie ingesteld, m aar fungeert de gehele Raad van Com m issarissen als selectie/rem uneratiecom m issie. V 3.1: Voor een visitatie in 2015 zijn offertes aangevraagd. De onafhankelijke accountant wordt 1 keer per 4 ja a r beoordeeld, deze beoordeling heeft in 2014 plaatsgevonden. Hier zijn meerdere overleggen over geweest, selectie procedure criteria en wisseling accountant zijn in decem ber gerealiseerd. Dit is een zeer mooi resultaat in 2014 gew eest van risicobeheersing voor onze governance Roulatie schema accountant is hiermee voltooid. De RvC heeft de wijze van beloning van het Bestuur en de RvC geëvalueerd. Zij heeft daarbij de nieuwe beloningsm ethodiek, zoals deze door de Vereniging van Toezichthouders in W oningcorporaties (VTW) is opgesteld, in haar beschouwingen betrokken. Met ingang van 2014 zal de Wet Normering Topinkom ens (WNT) de basis zijn voor de beloning van de leden van het Bestuur en Raad van Com m issarissen. Het bestuur van W oningbouwverenging Laren bestaat uit 5 personen die samen 1 fte vormen. Conform de regels van de Wet Normering Topinkom ens is de m axim ale beloning voor 2014 € 82.100. De beloning 2014 bedroeg voor alle bestuurders sam en € 68.640. De vergoeding van de Raad van Com m issarissen bedroeg in 2014 € 12.084 bestaande uit periodiek betaalde vergoedingen aan 3 leden. Deze vergoeding is vastgesteld met inachtneming van de Honoreringscode com m issarissen.
Toezicht en verantwoording De RvC heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van het Bestuur en op de algem ene gang van zaken in de vereniging en staat het Bestuur met raad te r zijde. De RvC richt zich bij de vervulling van haar taak naar het belang van de vereniging en weegt daartoe de in aanm erking komende belangen van de vereniging en de betrokkenen af. De RvC oordeelt dat de leden van het Bestuur op de aspecten professionaliteit en onafhankelijkheid in het boekjaar 2014 hun functie naar behoren hebben vervuld. De • • • • • • • • •
volgende onderdelen dient het Bestuur vooraf voor te leggen aan de RvC ter goedkeuring: de volkshuisvestelijke en m aatschappelijke doelstellingen van de woningbouwvereniging; de operationele en financiële doelstellingen van de woningbouwvereniging; de gekozen strategie ter realisatie van de doelstellingen, w aaronder begrepen het beleidsplan, de begroting, de jaarrekening en het jaarverslag; het oprichten van een rechtspersoon of het aangaan of verbreken van een sam enwerking met ingrijpende betekenis; een voorstel tot w ijziging van de statuten; een voorstel tot ontbinding van de vereniging; het uitgeven van schuldbrieven; aangifte van faillissem ent of surseance van betaling; de opdracht tot het uitvoeren van een visitatie.
Het Bestuur heeft haar beleidsvoornem ens gepresenteerd aan en besproken met de RvC. Het Bestuur heeft de RvC om goedkeuring van haar beleidsvoornem ens verzocht, welke door de RvC is verleend. De beleidsvoornem ens zijn naar de volgende stukken gedocumenteerd: • de begroting en het jaarplan over 2014; • de m eerjarenbegroting (2014 tot en met 2018); • de vastgoedstrategie. Tussen bestuursvoorzitter en voorzitter RvC is m aandelijks (na de bestuursvergadering) een overleg in de agenda om die voorgaande bestuursvergadering verbaal door te nemen en de notulen van de daarvoor plaatsgevonden bestuursvergadering door te nemen (want die zijn de avond daarvoor goedgekeurd en ondertekent door bestuursvoorzitter en secretaris). Daarna worden (ad hoe) woningzaken besproken en wat verder ter tafel komt. Dit overleg wordt wellisw aar niet genotuleerd vanwege het inform ele karakter, m aar de andere 2 leden van de RvC worden door de voorzitter in het reguliere overleg op de hoogte gesteld en geraadpleegd wat te doen etc. In 2014 is de RvC meerdere malen bijeen geweest. De belangrijkste besproken punten in deze vergaderingen zijn geweest: • project Tarcisiushof/Sm eekweg; • overige projecten; • financieel verslag 2013; • begroting 2015; • m eerjarenbegroting 2015-2019; • beleidsplan; • accountantswisseling; • visitatieverzoek; • statuten; • onderhoudsplanning; • interne kwartaalrapportages; • functioneren bestuur en RvC; • voorstel aftreedschem a's; • opvolging lid RvC. Deze onderwerpen zijn ook aan de orde gew eest in overleggen van de RvC met het Bestuur.
2. Klant 2.1.
Dienstverlening
Het Bestuur heeft het beheer aan Stichting de Alliantie in Hilversum opgedragen. W oningbouw vereniging Laren heeft zelf geen personeel in dienst. Met ingang van 1 januari 2013 is een nieuwe beheer overeenkom st opgesteld die een voortzetting is van een langlopende sam enwerking. W oningbouwvereniging Laren heeft geen eigen kantoor. Huurders kunnen voor al hun vragen terecht bij de Alliantie. Reparatieverzoeken kunnen, m iddels een eigen telefoonnum m er voor huurders van W oningbouwvereniging Laren, 24 uur per dag doorgegeven worden aan de servicelijn van de Alliantie. Eenmaal per maand houdt het bestuur spreekuur op een locatie in Laren. 2.2.
Kwaliteit van de dienstverlening
Om de kw aliteit van de dienstverlening van de Alliantie aan de huurders van W oningbouwvereniging Laren te waarborgen, overlegt het Bestuur m aandelijks, tijdens de bestuursvergaderingen, m et de vaste coördinator van de Alliantie. Ook overlegt het Bestuur op uitvoeringsniveau regelm atig met uitvoerende m edewerkers van de Alliantie. Op deze wijze houdt het Bestuur de vinger aan de pols om de dienstverlening voor de huurders van W oningbouwvereniging Laren optim aal te waarborgen. 2.3.
Klachten en geschillen
Sinds 2012 w erkt de Alliantie met een nieuwe klachtenregeling waarbij alle (schriftelijke) klachten (via brief, klachtenform ulier en em ail) in behandeling worden genomen. De ontvangen klachten worden via de Klachtencoordinator doorgespeeld naar de verantw oordelijke afdeling. De afdeling krijgt vijftien werkdagen (drie weken) de tijd om de klacht af te handelen. De bewoner met de klacht ontvangt bericht of van de Klachtencoordinator of van de verantw oordelijke afdeling. Mocht de klager niet tevreden zijn, dan kan hij/zij een schriftelijke klacht indienen bij de Klachtencom m issie van Stichting de Alliantie. De Klachtencom m issie van Stichting de Alliantie neemt in opdracht van Woningbouwvereniging Laren klachten van huurders van W oningbouwvereniging Laren in behandeling. Sinds 2014 bestaat er een klachtencom m issie voor de gehele Alliantie. De sam enstelling en het functioneren van de klachtencom m issie ligt vast in een reglem ent w aaronder ook opgenomen de w erkw ijze voor het behandelen van klachten van de huurders. In 2014 zijn v ijf klachten ontvangen van de huurders van W oningbouwvereniging Laren. Alle klachten worden gerubriceerd naar oorzaak van de klacht zoals deze door de bewoner ervaren wordt. In twee gevallen is er sprake van: niet tevreden met oplossing/beslissing, in twee gevallen sprake van geen opvolging/kom t afspraak niet na en in een geval is er sprake van niet bereikbaar/geen reactie. In twee gevallen heeft de klacht betrekking op w erkzaam heden van de Servicedienst (PlOn beurt en afhandeling kam ertherm ostaat), in twee gevallen heeft de klacht betrekking op de afdeling Wonen (erfscheiding en toezegging woonadviseur) en tot slot heeft een klacht betrekking op de afdeling Planmatig Onderhoud (onderhoud geiser) Alle klachten zijn in 2014 afgehandeld.
Ter
tie
Ernst & Young Accountants LLP
Bezwaarschriften Tegen de per 1 juli 2014 aangekondigde huurverhoging zijn 9 bezwaarschriften ingediend. • Allem aal gebaseerd op het inkomen • 4 ongegrond en door huurder ook weer ingetrokken • 5 gegrond, daarvan 3 vanwege inkom ensdaling en 2 vanwege voldoen aan regeling chronisch zieken en gehandicapten 2.4.
Participatie van bewoners
De huurders en bewoners worden in staat gesteld kennis te nemen van besluiten, reglementen, jaarstukken en dergelijke. Aankondigingen hiervan worden verm eld in een nieuwsbrief o f op het jaa rlijkse huurders-/bewonersoverleg. Stukken zijn kosteloos op het kantoor van de Alliantie af te halen of worden toegezonden. De documenten zijn ook digitaal te verkrijgen via de website. Verder ontvangen nieuwe huurders bij ondertekening van de huurovereenkom st alle voor hen relevante inform atie en reglementen. Het jaa rlijkse huurders-/bewonersoverleg is ook in 2014 gecombineerd m et de jaarlijkse ledenvergadering en heeft 17 novem ber plaatsgevonden. De jaa rlijks terugkerende agendapunten zoals het financieel jaarverslag, het jaarverslag, planm atig onderhoud, huurontw ikkeling/beleid en benoeming leden van het Bestuur en Raad van Com m issarissen zijn aan de orde geweest. De aanwezigen hebben daarnaast de gelegenheid gehad om vragen aan het Bestuur te stellen. 2.5.
W oonruim tebem iddeling
W oningbouwvereniging Laren hanteert bij de woningbem iddeling het regionale w oonruim teverdeelsysteem . De selectie van de kandidaat woningzoekende bij vrijkom ende woningen gebeurt via WoningNet. W oningbouwvereniging Laren kan 30% van de vrijkom ende woningen m et voorrang voor dorpsgenoten adverteren (zogenaamde "couleur locale"). Daarnaast w erkt W oningbouwvereniging Laren mee aan het huisvesten van statushouders. Indien aan de orde stelt W oningbouwvereniging Laren hiervoor woningen ter beschikking. In 2014 betrof dit één woning. 2.6.
Huisvesten van specifieke groepen
Tot de doelgroep van W oningbouwvereniging Laren behoren in de eerste plaats de huishoudens uit de lagere inkom enscategorieën die niet zelfstandig in hun woonbehoeften kunnen voorzien. Hierdoor zijn zij aangewezen op het aanbod van de betaalbare sociale huurwoningen. Binnen de doelgroep wordt door W oningbouwvereniging Laren de volgende specifieke groepen onderkend waaraan extra aandacht wordt besteed: • ouderen; • jongeren; • gehandicapten; • statushouders, vluchtelingen; • huishoudens in probleem situaties (bijvoorbeeld vorm en van begeleid wonen); • huishoudens die buiten hun schuld om een huisvestingsprobleem hebben gekregen (bijvoorbeeld ten gevolge van brand). Er staat druk op het huisvesten van de doelgroepen in de regio Gooi en Vechtstreek. De woningvraag overstijgt het aanbod. Natuurlijk betreft het vooral kwalitatieve woningvraag, m aar de groep starters kom t door de beperkte doorstrom ing niet goed aan bod. Om vergrijzing van de regio tegen te gaan en de slaagkans van jongeren te vergroten w ijst W oningbouwvereniging Laren 35% van het totale vrijkom ende aanbod to aan-deze-doelgroepr—
Ter identificatie
Ernst
&
Younq Accountants LLP
Mutatiegraad De mutatiegraad in 2014 bedraagt 6, 8% (42 woningen). In 2013 was de m utatiegraad 5,2% (32 woningen). Een toenam e dus van het aantal verhuizingen en verhuringen. Dit wordt deels veroorzaakt door de Sm eekweg 36 t/m 54 in Laren, een com plex dat in 2015 gesloopt wordt. Daarbij zijn de woningen aan de Sm eekweg ook tijd elijk verhuurd gew eest w aardoor de m utatiegraad omhoog is gegaan. De Kamp 5,7,9,11 in Laren zullen eveneens gesloopt gaan worden. Drie woningen zijn in 2014 opgezegd en zullen weer tijd elijk verhuurd worden. Reacties op aangeboden woningen Het gemiddelde aantal reacties op de woningen die via het regionale m arktgerichte aanbodsysteem geadverteerd zijn, is, naar type, als volgt geweest: W oningtype Eengezinswoning
Gemiddeld aantal reacties per woning in 2014 219
Gemiddeld aantal reacties per woning in 2013 270
Seniorenwoning Gestapelde bouw
87 47
62 142
Van het totale aantal ontvangen reacties in 2014 was 0,5% fout (dat wil zeggen niet passend binnen de geadverteerde criteria). Dat was in 2013 0,9%. W eigeringsgraad In 2013 werd een woning gem iddeld 7,88 maal aangeboden voordat een kandidaat de woning accepteerde, in 2014 was dat 5,4 keer. Voor de 33 verhuringen die in 2014 plaatsvonden werd er tot aan de verhuring 146 keer geweigerd. In 2013 werd 172 keer geweigerd. De cijfers over 2014 zien er dus iets gunstiger uit. Daarnaast werden drie woningen door middel van loting toegewezen en één woning werd met een stadsvernieuw ingsurgentie toegewezen. Driemaal vond er een toewijzing op basis van een sociale urgentie plaats en eenm aal op basis van een m edische urgentie. Het toewijzen van woningen In 2014 werden 33 woningen toegewezen (2013: 25). Evenals in 2013 kwam er in 2014 één woningruil tot stand. De verdeling van de toegewezen woningen naar doelgroep is als volgt geweest: Doelgroep
Aantal woningen 2013 Starters/D oorstrom ers 24 Vestigers Bijzondere doelgroepen 1 Totaal 25
Percentage 96% 0% 4% 100%
Aantal woningen 2014 32
Percentage
68% 3% 29% 100%
-
1 33
Bijzondere doelgroepen: er werd 1 woning toegewezen aan statushouders.
Ter identificatie <
&
Ernst & Young Accountants LLP Buildmq a better workinq wor d
Ds woningen zijn naar leeftijdscategorie als volgt toegewezen: Leeftijdscategorie
Tot 25 ja a r 25 tot en m et 29 ja a r 30 tot en met 54 ja a r 55 tot en m et 65 ja a r Ouder dan 65 ja a r Totaal
Toegewezen woningen in % naar leeftijdscategorie 2013 2014 16% 12% 44%
4<>/0 24% 100%
12% iso /0 330^ 22% 15% 100%
Het accent lag in 2013 op toewijzing in de categorie 30 t/m 54 jaar. Daarna werden de meeste woningen toegewezen aan senioren vanaf 65 jaar. Toewijzing naar inkomens Per 1 januari 2011 is de "Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting" van kracht. In deze regeling worden nadere regels gesteld aan het verlenen van staatssteun aan w oningcorporaties. Eén van de regels waaraan een w oningcorporatie, volgens deze regeling, dient te voldoen om staatssteun veilig te stellen, is dat tenm inste 90% van de nieuw te verhuren sociale huurwoningen (m et een huurprijs onder de m axim ale huurtoeslaggrens1), bij m utatie wordt toegewezen aan huishoudens met een inkomen van m axim aal € 34.229 per jaa r (peildatum 1-1-2013). In 2014 heeft woningbouwvereniging Laren 96% (2013: 96% ) van de nieuw verhuurde sociale huurwoningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 34.229. 2.8.
Huurprijzen
Jaarlijkse huurverhoging In 2013 is de inkom ensgedifferentieerde huurverhoging door de overheid ingevoerd. W oningbouwvereniging Laren heeft deze inkom ensgedifferentieerde huurverhoging voor sociale huurwoningen doorgevoerd. De m axim ale basishuurverhoging is 1,5 procentpunt boven inflatie vastgesteld, op 4,0% . Het overgrote deel, 76,0% van onze huurders in een sociale huurwoning heeft deze basishuurverhoging aangezegd gekregen. 24,0% heeft een hogere inkom ensafhankelijke huurverhoging aangezegd gekregen, van 4,5% of 6,5%. De gem iddelde huurverhoging per 1 juli voor alle sociale huurwoningen van woningbouwvereniging Laren lag od 4,41% , dat wil zeggen 2,91% boven inflatie. Gem iddelde prijs/kwaliteitsverhouding De gem iddelde prijs/kw aliteitsverhouding per woning per 31 decem ber is weergegeven in de volgende tabel:_____________________ 2014 2013 2012 2011 2010 Gem iddeld aantal punten WWS 152 152 153 153 126 Gem iddelde netto huurprijs € 512,37 € 481,64 € 450,84 € 4 3 6 ,1 1 € 420,39 Gem iddelde prijs per punt € 3,37 € 3,17 € 2,95 € 2,86 € 3,34
1 Huurtoeslaggrens per 1 januari 2014: € 699,48 (2013: € 681,02)
2.9.
Schulden en conflictbem iddeling
Schulden In onderstaande tabel wordt een overzicht gegeven van de huurachterstand per 31 decem ber 2014. Huurachterstand W oningen incl. g a ra g e s
Totale hu urachterstand A an tal huurders Gem. p e r hu urder A chterstan d in % ja a rh u u r Afhandeling huurachterstanden
A an tal bij de d e u rw a a rd e r Bedrag A an tal beta lin g sre g e lin g e n Bedrag
Actieve contracten 31 -12-201 4 1.928 3 643
Actieve contracten 31 -12-201 4
8 6.467 14 6.027
Niet-actieve contracten 31 -12-201 4 22.462 26 864
Niet-actieve contracten 31 -12-201 4 9 18.536
1 549
Totaal
Totaal
31 -12-201 4
31-12-2013
24.390 29 841 0,72%
27.030 37 731 0,80%
Totaal
Totaal
31 -12-201 4
31-12-2013
17 25.003 15 6.576
10 21.420 14 6.667
Conflictbem iddeling W BV Laren In totaal zijn er in 2014 18 zaken in behandeling geweest (eind 2014 waren er nog 4 meldingen in behandeling). Bij zes meldingen waren er twee of m eer melders. Voor de afhandeling van zes m eldingen is de hulp van externe partijen ingeroepen (Vluchtelingenw erk/GGD/GG Z/Jellinek/ RIBW /Politie). In 2014 zijn 2014 waren woonfraude woonfraude
er 12 m eldingen van woonfraude in behandeling geweest, waarvan 4 nieuwe. Eind er nog twee meldingen in behandeling. In vier gevallen heeft het onderzoek naar de gezorgd voor een huuropzegging/ontruim ing. In zes gevallen bleek uit het onderzoek dat er geen sprake was van woonfraude.
3. Wijk 3.1.
De leefbaarheidsaanpak
Woningbouwvereniging Laren wil zich inzetten voor leefbaarheid in de buurten waar zij actief is. Zij staat actieve bewonersparticipatie voor. In voorkom ende gevallen konden bew onerscom m issies een beroep doen op een financiële bijdrage om activiteiten in de buurt te organiseren. In 2014 is aan twee complexen een bijdrage betaald voor buurtactiviteiten. In gevallen van problemen o f overlast treedt W oningbouwvereniging Laren op. Bemiddelend waar het kan, handhavend w aar het moet. W oningbouwvereniging Laren werkt daarbij actief samen m et m aatschappelijk werk, w elzijnsorganisaties en politie. W oningbouwvereniging Laren neemt deel aan het tw eedekans-project. Vanaf medio 2014 participeert wbv Laren ook in Buurtbem iddeling, tezam en met de gem eente Laren. In mei heeft wbv Laren geparticipeerd in een huis-aan-huis aktie in de w ijk Zevenend in het kader van buurtpreventie sam en m et gem eente en politie. In kader van veiligheid zijn bij com plex Bartelspaadje buitenlam pen met bewegingssensoren aangebracht. W oningbouwvereniging Laren heeft in 2014 geen sponsoractiviteiten verricht.
Ter identificatie
Ernst & young Accountants LLP
4. 4.1.
Product W oningvoorraad
Samenstelling van het bezit Het woningbestand bestond per eind 2014 uit totaal 640 verhuureenheden, waarvan 615 woningen en 25 overige verhuureenheden. Deze kunnen als volgt verdeeld worden naar type en bouwjaren: Type woning: Eengezinswoning tussenwoning Eengezinswoning hoekwoning Eengezinswoning eindwoning G alerijflat Portiekflat Maisonnette Bijzonder woongebouw Overige woningtype
Aantal absoluut 314 155 7
51% 25% 1% 1% 20% 1% 0% 1% 100%
8 124 4
1 2 615
Garages/berging Totaal
Bouwjaren: < 1945 1945-1974 1975-1990 > 1990
Aantal procentueel
25 640
Aantal absoluut 64 323 168 60 615
Aantal procentueel
10% 53% 27% 10% 100%
W oningvoorraad op basis van de kernvoorraad (regionaal) W oningbouwvereniging Laren heeft eind 2014 een w oningvoorraad van 615 woningen. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de w oningvoorraad in aantallen en percentages volgens de indeling in huurklassen in het regionale convenant, dat in juli 1998 werd gesloten tussen de regionale corporaties en besturen van de regiogem eenten in het Gewest Gooi en Vechtstreek. Daarbij werd als intentie uitgesproken de regionale kernvoorraad te behouden op circa 60%. De kernvoorraad is het gedeelte van de w oningvoorraad dat bereikbaar is voor de doelgroepen van beleid, en w aarvoor geen m inimum inkom enseis wordt gesteld bij het aanbieden van de woningen, m aar wel een m aximum inkom enseis. Hierdoor blijft de kernvoorraad behouden voor de doelgroep. In 2014 is het huurniveau van de kernvoorraad gebaseerd op een netto huurprijs tot € 596 75 per maand. De omvang van de kernvoorraad, zo blijkt uit de navolgende tabel, bedraagt in 2014 81% van de voorraad. it betekent dat het overgrote deel van het w oningbezit van W oningbouwvereniging Laren toegankelijk is voor de doelgroepen van beleid. W oningbouwvereniging Laren kan haar sociale doelstelling m et deze voorraad optim aal realiseren. Kernvoorraad 31-12-2014 Aantal woningen Aantal woningen uitgedrukt in %
<€596,75 499 81,1%
€596,75 - €699,48 105 17,1%
>€699,48 11
_________________
.
Ter 8/htificatie
De bouwtechnische kwaliteit van het bezit is redelijk tot goed. Voor het onderhoud aan de woningen is een meerjarenplanning en een m eerjarenbegroting opgezet, welke jaa rlijks worden bijgesteld op basis van inspecties van het bezit. In 2011 is voor het w oningbezit van W oningbouwvereniging Laren een energetisch programma uitgewerkt. Op basis van de voorlopige energielabels per woning en een genorm aliseerd energetisch m aatregelenpakket zijn, binnen de financiële mogelijkheden van de woningbouwvereniging, energetische maatregelen in de m eerjarenonderhoudsplanning ingerekend. Daarbij is aansluiting gezocht bij de actiejaren, zoals die al in de planning opgenomen waren. Uitgangspunt voor prioritering is geweest dat de woningen met de slechtste labels, het eerst aan de beurt komen. Com plexen die in de komende jaren gepland staan voor herstructurering zijn buiten de planning gehouden. In deze fase is nog geen m aatw erkadvies per com plex ingerekend: de technologische ontw ikkelingen gaan zo snel, dat het exacte m aatw erk pas in het actiejaar daadw erkelijk vastgesteld kan worden. Onderhoudsuitgaven Het onderhoud is vastgelegd in een m eerjarenplanning gebaseerd op een doorlopende exploitatie. Deze planning is niet alleen het beleidsinstrum ent voor onderhoudsinvesteringen, m aar m aakt het eveneens m ogelijk op rationele w ijze de onderhoudswerkzaam heden uit te ' voeren. De onderhoudsingrepen geschieden cyclisch en ook wel geclusterd. Op het m om ent van het sam envallen van veel werkzaam heden is een integrale afweging aan de orde, hierbij worden naast technische, ook de woontechnische en financiële aspecten betrokken. Soort onderhoud (€ 1.000)
Planm atig en projectmatig onderhoud Cyclisch kort planm atig onderhoud Mutatie-onderhoud (technisch) Mutatie-onderhoud (investeringen) Individuele woningverbeteringen Reparatieverzoeken Totaal
2014 begroting
2014 werkelijk
2013 werkelijk
291 62 244 225 260 1.082
204
759 60 295 475
66 136 296 15 154 871
6 258 1.853
Planm atig onderhoud Voor 2014 is de begroting voor planm atig onderhoud vastgesteld op € 291.000. Gedurende de verslagperiode werd een totaalbedrag van € 203.544 besteed aan planm atig onderhoud. Het resultaat ontstaan tussen de begroting en de gerealiseerde uitgaven zijn voor ca. € 81.000 ontstaan door het goed inkopen en/of aanbesteden van de projecten. Op het kort cyclisch planm atig onderhoud (bijvoorbeeld de contracten c.v.-onderhoud) bedroegen de kosten in 2014 € 65.908. Dit ligt in lijn m et de begroting.
Ter identificatie
M utatieonderhoud Bij een mutatie worden kosten gem aakt om de woning weer in verhuurbare staat te brengen. Deze technische mutatiekosten bedroegen in 2014 € 136.186 en zijn ten laste van de exploitatie van het bezit gebracht. Daarnaast worden in de m utatiewoningen verbeteringen aangebracht, die de technische en de econom ische levensduur verlengen. De kosten voor deze verbeteringen worden gedeeltelijk gedekt via een verhoging van de huur tot de gewenste streefhuur. Het gedeelte w aarvoor geen dekking is, wordt als onrendabel afgeboekt ten laste van de exploitatie. De uitgaven voor m utatieonderhoud verbeteringen bedroeg € 296.137. De totale m utatiekosten hebben betrekking gehad op 60 woningen (2013: 51). Het bedrag per m utatie kwam in 2014 gem iddeld uit op € 7.205 (2013: € 15.105). In 2014 zijn 5 (2013: 14) woningen na langdurige bewoning vrijgekom en en aangepast aan de normen van de huidige tijd, w aardoor de m utatiekosten hoger dan € 30.000 bedroegen. Reparatieverzoeken Het aantal reparatieverzoeken en de aard van de reparatieverzoeken geeft belangrijke inform atie over de technische kw aliteit van het bezit zoals die wordt ervaren door onze klanten. De registratie van deze verzoeken is tevens een instrum ent om de meerjaren onderhoudsbegroting te actualiseren. In 2014 is Pion voortgezet. Pion staat voor Periodieke Inspectie en Onderhoudsbeurt. Tijdens deze jaarlijkse inspectiebeurt verhelpt een onderhoudsm edewerker van Stichting de Alliantie kleine gebreken in de woning. Eerder kwam de onderhoudsm edewerker pas in de woning als de klant belde met een reparatieverzoek. Bij Pion wordt dit omgedraaid: de onderhouds m edew erker neemt het initiatief om de huurder te bezoeken. Tijdens dit bezoek controleert de onderhoudsm edewerker de woning op een aantal vaste onderdelen. Op deze m anier wordt getracht om tussentijdse klachten zoveel m ogelijk te voorkom en. Daarnaast verkrijgt de afdeling onderhoud door deze Plon-bezoeken een scherper beeld van de staat van onderhoud van het bezit. Deze inform atie is vooral nuttig voor de m eerjaren onderhoudsbegroting. Een ander aspect dat tijdens Pion gecontroleerd wordt is het 'sociale' aspect van het wonen. De onderhoudsm edewerker wordt gevraagd te letten op de 3 V's: Vereenzam ing, Verloedering en Vervuiling. Heeft de onderhoudsm edew erker het verm oeden dat er sprake is van één van deze 3 V's dan wordt dit teruggekoppeld naar de medewerkers van het Plon-bureau, w aar dit signaal verder wordt opgepakt. Uiteindelijk doel hiervan is zorg te dragen voor prettig wonen, niet alleen in een technisch goede woning, m aar ook vanuit sociaal perspectief van onze huurder. Een praktische uitwerking van Pion is dat ten opzichte van voorgaande jaren veel kleine opdrachten zijn uitgevoerd m et relatief lage kosten per opdracht. Gedurende het verslagjaar zijn 970 reparatieopdrachten geregistreerd, oftewel 1,46 opdrachten per woning. De totale kosten bedroegen in het verslagjaar € 154.320. De kosten per reparatieopdracht kwamen gem iddeld uit op € 159 (2013: C 212). W oningverbetering op verzoek van bewoners In 2014 zijn op verzoek van 8 bewoners w oningverbeteringen aangebracht, voor een totaalbedrag van € 15.154. Deze w oningverbeteringen bestonden uit het aanbrengen van dubbel glas, het plaatsen van CV's, het plaatsen van een toilet, het aanbrengen van isolatie. De kosten zijn via een huurverhoging aan de huurders doorberekend. W oningaanpassing Op verzoek van bewoners kunnen voorzieningen worden uitgevoerd. Hierbij gaat het om het treffen van een voorziening in een individuele woning in verband met een handicap. Als de aanpassing een ingrijpende verbouwing vergt, vraagt de huurder toestem m ing van de verhuurder. Voor aanpassingen aan de buitenkant van de woning (bijvoorbeeld een rolstoelbaan) m oet altijd toestem m ing aan de verhuurder worden gevraagd. In 2014 zijn er geen aanvragen voor woningaanpassingen binnen gekomen.
Tarcisiushof/Sm eekweg Mom enteel wordt het schoolgebouw van de Tarcisiusschool verhuurt als appartem enten gebouw. Na sloop worden er 10 eengezinswoningen en 8 appartem enten in een gebouw gerealiseerd. De eerste ontwerpen zijn in 2014 gepresenteerd aan de buurt en de gemeenteraad. Inm iddels is het Voorlopig Ontwerp gereed en aangepast aan de opm erkingen van de buurt. Het appartem entengebouw is één verdieping lager geworden met behoud van het aantal appartem enten. Deze zijn gemiddeld nu iets kleiner (ca. 71m2 GBO). De eengezinswoningen kennen een standaard indeling. De meergezinswoningen hebben een aangepaste plattegrond indeling passend binnen het gebouw.
Schering & Weversweg In septem ber is begonnen met het planm atig onderhoud van de 24 woningen aan de Schering en W eversweg. Er zijn nieuwe dakpannen en goten aangebracht, het m etsel- en voegw erk zijn hersteld en zijn alle kozijnen, ramen en deuren geschilderd. Voor de jaarw isseling is het gehele project opgeleverd. Financiële afwikkeling zal plaatsvinden in het eerste tertiaal 2015. De bewoners mochten zelf kiezen welke energetische verbeteringen ze wilden hebben. Meer dan de helft heeft gekozen voor o.a. kruipruim te en spouw m uur isolatie. Daarnaast is van alle woningen het dak geïsoleerd. Acht huurders hebben gekozen voor zes of meer zonnepanelen op hun dak. Alle m aatregelen bij elkaar zorgen voor een enorme opwaardering van het energielabel van gem iddeld F naar gemiddeld C. Uit de enquête bleek dat de bewoners zeer tevreden waren over de inform atieverstrekking, bereikbaarheid, uitvoering en ook de toegepaste energetische maatregelen. Aannem er en W oningbouwvereniging Laren kregen als eindcijfer een dikke 8. Kortom een succesvol project.
Ter identificatie a Ernst & Youna y
1 f f
I. tMI L i
. Ar^Js
B u ild m q ü b e l t f i
workinq world
5. Bedrijf 5.1.
Personeel
W oningbouwvereniging Laren heeft geen personeel in dienst. Al vele jaren heeft W oningbouw vereniging Laren een hechte sam enw erkingsrelatie met Stichting de Alliantie die de dienstverlening voor de huurders van W oningbouwvereniging Laren verzorgt. 5.2.
Financiën
Balans en vermogen Door het jaarresultaat over het boekjaar 2014 van € 1.416.864 negatief is het eigen vermogen gedaald van € 10.552.020 ultim o 2013 naar € 9.135.156 ultimo 2014. Liquiditeits- en solvabiliteitpositie De financiële positie kom t onder andere tot uitdrukking in de liquiditeits- en solvabiliteitspositie. De liquiditeitspositie geeft aan of en in welke mate de corporatie op korte term ijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. Deze positie is tot uitdrukking gebracht in de current ratio (vlottende activa/vlottende passiva). Deze bedraagt ultimo 2014: 3,96 (2013: 1,51). Deze ratio voldoet aan datgene dat algem een als voldoende wordt aangem erkt ( 1, 0). De solvabiliteit geeft aan in welke mate de corporatie op langere term ijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. Deze positie wordt bepaald door de verhouding tussen eigen verm ogen en het balanstotaal. Deze bedraagt ultimo 2014 57,0% (2013: 57,1% ). Dit percentage wordt voor de sector als ruim voldoende beschouwd. De bedrijfswaarde Een derde indicator voor de beoordeling van de financiële positie is de bedrijfswaarde van de woningvoorraad. De bedrijfswaarde is de netto contante waarde van de kasstrom en van de toekom stige ontvangsten en uitgaven over de resterende econom ische levensduur van de vaste activa. Op basis van de bedrijfsw aardeberekening kan worden beoordeeld of de betreffende investeringen worden terugverdiend. Ultimo 2014 bedraagt de bedrijfswaarde van het sociale vastgoed circa € 16,9 miljoen (Ultim o 2013: € 18,9 miljoen). Jaarresultaat Het jaarresultaat over 2014 nam ten opzichte van het vorige boekjaar af met € 344.679 tot € 1.416.864 negatief. De bedrijfsopbrengsten stegen per saldo met € 216.161. Er was een afnam e van het saldo financiële baten en lasten van € 59.312. Dit kom t door dat in 2013 heffingsrente was ontvangen over vennootschapsbelasting over de jaren 2008 t/m 2010. De bedrijfslasten vertonen een daling van € 842.416 wat bijna volledig verklaard kan worden doordat de onderhoudslasten in 2014 € 811.574 lager zijn dan in 2013, daarnaast zijn de afschrijvingen met € 126.315 en de w aardeveranderingen m et € 449.494 afgenomen. De overige bedrijfslasten zijn daarentegen m et € 581.303 toegenomen als gevolg van de verhuurdersheffing. In 2014 heeft W oningbouwvereniging Laren een last inzake de vennootschapsbelasting opgenomen van € 393.299 versus een VPB bate van € 950.645 in 2013. Deze bate was het gevolg van de vorm ing van een latentie voor verrekenbaar verlies conform de aangifte VPB 2012. Kapitaalmarkt Er bestaat toegang tot de kapitaalm arkt door deelnam e aan het W aarborgfonds Sociale W oningbouw, welke een garantiefunctie heeft met betrekking tot borging van eventueel aan te trekken kapitaalm arktleningen.
Ter identificatie
W eerstandsverm ogen Het weerstandsverm ogen bedraagt € 9.324.740. Het verm ogen is opgebouwd uit de com ponenten eigen verm ogen en voorzieningen. Het w eerstandsverm ogen is hoger dan het m inim aal noodzakelijk geachte weerstandverm ogen. Het eigen vermogen is m et € 1.227.280 afgenomen en de voorzieningen zijn gestegen m et € 189.584. Door aflossingen op de leningportefeuille is het balanstotaal afgenomen, wat een positief effect heeft op het (procentuele) w eerstandsverm ogen. Het weerstandsverm ogen is gestegen naar 58,19% (2013: 57,05% ). Financiële continuïteit Met ingang van het jaa r 2013 zijn twee nieuwe heffingen aan de sector opgelegd, de saneringsbijdrage en de verhuurdersheffing. Hoewel de verhuurdersheffing in 2013 nog relatief bescheiden was, is het effect daarvan in 2014 al goed zichtbaar. Deels zal deze heffing gecom penseerd worden door hogere huren die gevraagd mogen worden. De operationele kasstromen voor de periode tot en m et 2019 kunnen als volgt worden weergegeven, afgeleid van de dPi 2014 en de voor 2015 opgestelde begroting en het hierin verantw oorde financiële m eerjarenperspectief: Inkomsten Huuropbrengsten en opbrengsten service contra eten Rentebaten Overige bedrijfsopbrengsten Totaal inkomsten
2015
2016
3.824
2017
4.026
1
4.259
0
2
1
_____ 2
3.827
2018 4.386
4.477
_____ 2
_____ 2
1
_____ 2
4.028
2019
4.262
1
4.389
4.480
Uitgaven Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten Rentelasten Sectorspecifieke heffingen Leefbaarheid Vennootschapsbelasting Totaal uitgaven
-1.231 -1.006 -265 -552 -35 74
Totaal Operationele cash-flow
-1.672 -972 -330 -582 -36 -76
-1.476 -994 -425 -626 -37 -84
-3.015
-3.668
-3.642
812
360
620
-1.419 -1.012 -423 -601 -37 -47
-1.892 -1.033 -420 -601 -38 22 -3.539
-3.962
850
518
( des) In vesteringen Nieuwbouw huur DAEB Woningverbetering DAEB Woningverbetering niet-DAEB Te vorderen BWS subsidie
-2.138 -999 -7 2
Totaal (des)investeringen
-1.137 -676 -17 * -3.142
-709 -3
-554 -3 _
-
- 1.830
-672 -3
-712
-557
-675
Financiering Nieuw te borgen leningen Aflossing geborgde leningen Totaal financiering
1.400 -48
2.000 -50 1.352
-52 1.950
-54
-56
-52
-54
-56
Mutatie liquide middelen
-978
480,
-144
239
-213
Beginsaldo liquide middelen Mutatie liquide middelen
1.390 -978
412 480
892 -144
892
748 239
748
987 -213
987
774
Eindsaldo liquide middelen
_ ^ 12 _
Voor de periode 2015 tot en m et 2019 kunnen investeringen gefinancierd worden uit positieve operationele kasstrom en en daaruit voortkom ende beschikbare liquide middelen. Voor de investering in de nieuwbouw van Sm eekweg, zal aanvullende financiering worden aangetrokken.
Ter identificatie
Bedrijfsrisico's Hieronder worden verstaan de risico's die Woningbouwvereniging Laren ziet als haar normale ondernem ersrisico, te weten: H uurm arktontwikkelingen: Hieronder vallen risico's als huurderving wegens leegstand verhuurbaarheid en huurprijsontwikkeling. W aardeontwikkeling vastgoed: Een dalende waarde van het vastgoed heeft een negatieve invloed op de verm ogenspositie van W oningbouwvereniging Laren. De waardering van de portefeuille wordt eenm aal per ja a r (intern) uitgevoerd op basis van de bedrijfswaarde bii de jaarrekening. Technische staa t van de gebouwen: Hieronder vallen risico's als het geheel of gedeeltelijk tenietgaan van gebouwen en het risico van verborgen gebreken. Al het onroerend goed is verzekerd via de opstalverzekering. Terrorism e is door verzekeraars uitgesloten. Financiële risico's Hieronder w ordt verstaan het risico dat Woningbouwvereniging Laren loopt als het gevolq van econom ische risico's. Renteontw ikkeling: Renteontw ikkelingen zijn van invloed op het resultaat, het rendement en de waarde van het onroerend goed. Het treasurybeleid ligt vast in het door het Bestuur vastgestelde en door de RvC goedgekeurde treasurystatuut. (Her)financieringsrisico: Hieronder wordt verstaan het risico dat financiering niet of slechts tegen ongunstige voorwaarden kan worden aangetrokken dan wel verlengd. Het risico wordt beperkt door het hanteren van solide verm ogensverhoudingen en de beschikbare borgingsruim te (WSW). Intern risicobeheersings- en controlesysteem Het Bestuur is van mening dat de interne risicobeheersings- en controlesystem en adequaat en effectief zijn. De periodieke sam enstelling van kwartaal- en jaarcijfers worden sam engesteld op basis van vastgestelde grondslagen. Hierbij wordt gebruik gem aakt van inform atie uit het centraal geautom atiseerd inform atiesysteem . Dit systeem heeft ook in het verslagjaar overeenkom stig de opzet gefunctioneerd. 5.3.
Toekom st
Woningbouwvereniging Laren staat voor de opgave om de komende jaren de woonlasten te beperken. Door de huurverhogingen van de afgelopen jaren is voor som m ige huurders de grens van de betaalbaarheid bereikt. Huurachterstanden en huurderving dreigen op te lopen. Aan de andere kant wil de W oningbouwvereniging de gezonde financiële positie handhaven ondanks de verhuurdersheffing, m ogelijke afdrachten in het kader van de overcom pensatie en de gevolgen van het passend toewijzen. Om de woonlasten te beperken wordt niet de m axim aal toegestane huurverhoging in rekening gebracht, waarm ee in 2015 een bescheiden begin wordt gem aakt. Het inkom ensafhankelijke huurbeleid voor nieuwe huurders wordt voortgezet. Tot nu toe resulteert het huurbeleid in een gem iddelde huur die onder het gem iddelde ligt van vergelijkbare corporaties. W oningbouwvereniging Laren blijft streven naar een hoog niveau van energetische verbeteringen in het w oningbezit en blijft de deelnam e aan deze projecten bevorderen. Daaraan draagt het zogenaam de cafetariam odel bij, evenals de beperkte huurverhoging voor de aan te brengen verbeteringen.
Een volgend speerpunt is kostenbeheersing. De lage rentelasten houden de totale kosten nog binnen de perken, m aar de kosten van het onderhoud en vooral de beheerkosten zullen veel aandacht vragen. De doorstrom ing binnen het bezit is laag zodat woningzoekenden te maken hebben met weinig keuzem ogelijkheden en lange wachttijden. Het aandeel sociale huurwoningen in Laren is m et 17% extreem laag. Nieuwbouw is een middel waarm ee de doorstrom ing op gang kan worden gebracht. Er zijn echter in Laren weinig locaties voor nieuwbouw. Tijdens het maken van de lokale w oonvisie en de prestatieafspraken met de gem eente blijft Woningbouwvereniging Laren aandringen om in ieder geval van iedere bouwlocatie die beschikbaar kom t tenm inste 40% te reserveren voor sociale woningbouw.
Vaststelling en goedkeuring van het jaarverslag 2014 In het voorgaande zijn wij ingegaan op de te verantwoorden prestatievelden. Het Bestuur verklaart dat W oningbouwvereniging Laren een adequate invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt "uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting" zoals om schreven in artikel 11 van het BBSH en dat alle in het jaarverslag 2014 opgenomen financiële inform atie verenigbaar is met de jaarrekening 2014.
Na kennis te hebben genomen van de door Ernst & Young afgegeven controleverklaring keurt de Raad van Com m issarissen het jaarverslag 2014 ongewijzigd goed en stelt het Bestuur het jaarverslag 2014 vast. Laren, XX XXXX 2015
Het Bestuur:
De Raad van Com m issarissen:
Mw. J. Janssen, voorzitter
B.G.K. Esselink, voorzitter
G.C.M. van Diemen, vice-voorzitter
C.M. Hollak, com m issaris
H. Behnken, secretaris
M. de Boer, com m issaris
J.R.M. Luif, penningm eester
R.E. Stofberg, algem een bestuurslid
Ter identificatie
Building a better working world
Kengetallen K eng etallen Boekjaar____ .____________________________________ 2014 1.
2013
2012
2011
2010
Gegevens woningbezit
Verhuureenheden in exploitatie: W oningen en w oo n e e n h ed e n : bouw periode: 1906 - 1945 1946 - 1966 1967 - 1998 1998 - heden
64 323 204 24
64 323 204 24
64 323 204 24
64 323 204 24
60 323 204 24
to ta a l w on ing en en w o o n e e n h e d e n *1 - G arages en bergingen
615 25
615 25
615 25
615 24
611 24
Totaal verh u u re e n h e d en in exploitatie
640
640
640
639
635
Verhuureenheden in aanbouw en ontwikkeling: - W oningen en w oo n g e b o u w e n
-
-
-
-
Verkoopeenheden in aanbouw en ontwikkeling: - W oningen en w oo n g e b o u w e n
-
-
-
-
4
_
2. Financiële continuïteit - Solvabiliteit 57,01% - R entabiliteit eigen verm ogen - 11, 20% - R en tabiliteit to ta a l verm ogen -6,39% - G em iddelde k o ste n v o e t lang vreem d verm ogen 4,82% - Financieringsratio 44,92% - Cashflow (x € 1.000 ,-)*2 -3.293 -W e rk k a p ita a l (x € 1.000,-) 1.091 - ICR 5,07 - C u rre n t Ratio 3,97
57,05% -19,17% -10,94% 4,62% 41,85% -4.780 802 3,31 1,51
55,71% 23,39% 13,03% 4,53% 43,62% 3.717
1.868 5,32 2,27
46,53% -10,07% -4,69% 3,72% 65,73% 1.185 2.128 3,21 2,16
49,96% 23,19% 13,27% 3,81% 56,38% 2.289 1.465 4,53 1,42
*1 2 woningen worden in totaal als 1 socio-w oning verhuurd en worden derhalve als 1 verhuureenheid geteld.
*2 De cash-flow bestaat uit de netto-winst na belasting, afschrijvingen, w aardeveranderingen, m utaties op de egalisatierekening en m utatie latente belastingen.
Boekjaar____________________________________
2014
2013
2012
2011
2010
Balans en w inst-en verliesrekening (x € 1.000,-) - Eigen verm ogen - B e drijfsresultaat - Jaa rresu lta at
9.135 -718 -1.417
10.552 -1.777 -1.072
11.624 3.052 2.405
9.141 -1.374 -1.322
10.463 2.443 2.426
6,8 0,68
5,2 7,9 0,80
2,02
6,7 3,7 0,67 1,90
6,5 3,3 0,80
2,31
4,1 12,3 0,95 1,29
Onderhoud O n d e rh o u d sko ste n p e r w oning (x € 1,-) R ep ara tie verzo e ke n pe r w oning
911 1,58
2.230 1,97
1.238 1,07
1.949 1,05
1.340 1,19
Prijs/kwaliteits verh oudin g Gem iddeld aa n ta l punten W W S G em iddelde netto huurprijs (x € 1,-) Gem iddelde prijs p e r punt (x € 1,-)
152 512 3,37
152 482 3,17
153 451 2,95
153 436
2,86
126 421 3,34
2.469
1.591
888
1.047
925
Sam enstelling van de woningvoorraad Kernvoorraad** O verige voorraad to t h u u rto e sla g g re n s Boven h u u rto e sla g g re n s* * *
499 105
552 47 16
562 43
11
525 81 9
10
573 29 9
Totaal
615
615
615
615
611
3. Het verhuren van woningen -
M utatiegraad in % A an bie d ing sgra ad in aa n tal keren H uurachterstand in % van de ja a rh u u r Huurderving in % van de ja a rh u u r
1,3
1,20
4. De kwaliteit van de woningen
Algemeen beheer Kosten algem een b e h e e r pe r w oning (x € 1,-)* 5. Volkshuisvestelijke gegevens
* Per 2014 zijn de kosten algemeen beheer inclusief BTW en verhuurdersheffing opgenomen. ** Eind 2014 bestond de kernvoorraad uit woningen met een netto huurprijs tot € 596,75 (2013 € 574,35; 2012 € 561,98; 2011: € 554,76; 2010: € 548,18) ***Eind 2014 was de huurtoeslaggrens € 699,48 (2013 € 681,02; 2012 € 664,64; 2011: € 652,52; 2010: € 647,53)
Jaarrekening
Building d bette' working v/orlil
27
6.
Balans per 31 december 2014 (na resultaatbestem m ing, bedragen x € 1,-)
REF VASTE ACTIVA Materiele vaste activa Sociaal vastgoed in explotatie Vastgoed in ontw ikkeling bestem d vo o r eigen explotatie (On-)roerende zaken tdv de exploitatie
Vastgoedbeleggingen Com m ercieel vastgoed in explotatie Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Te vorderen BW S-subsidies
31 december 2014
31 december 2013
15.1 13.270.388
15.031.530
545.977 1.124
22.713 1.587
15.2
13.817.489
15.055.830
277.704
186.940
15.3 470.072
863.370 23.754
0 470.072
887.124
VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen H uurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen O verlopende activa
Liquide middelen
Totaal Activa
15.4
15.5
16.374
12.646
23.432 3.144
205.000 27.663 6.604 42.950
251.913
1.415.679
2.114.272
16.023.894
18.496.079
Ter identificatie
Eigen vermogen W ettelijke en statutaire reserves Overige reserves
15.6 959 9.134.197
959 10.551.061 9.135.156
Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen
15.7
189.584
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen
15.8
6.331.760
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen O verlopende passiva
6.379.670
15.9 47.910 0
1.246.018 78.660
82.475 237.009
38.330 201,381 367.394
Totaal Passiva
10.552.020
16.023.894
1.564.389
18.496.079
7.
Winst- en verliesrekening over 2014 (Bedragen x € 1,-)
REF Bedrijfsopbrengsten H uuropbrengsten O pbrengsten Servicecontracten Overige bedrijfsopbrengsten
16.1 16.2 16.3
2014
2013
3 .6 1 0 .7 2 8 6 3 .5 8 4 720
3 .3 9 9 .3 2 0 5 6.547 3 .004
3.675.032 Bedrijfslasten Afschrijving m ateriele vaste activa en vastgoedportefeuiie Overige w aardeveranderingen vastgoed portefeuille O nderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
16.4
5 0 9 .6 9 8
6 3 6 .0 1 3
16.5 16.6 16.7
1 .7 60.211 5 5 9 .9 5 8 4 .332 4 4 .6 0 0 1 .5 14.229
2 .2 0 9 .7 0 5 1 .3 7 1 .5 3 2 4 5 .7 3 0 3 9 .53 8 9 3 2 .9 2 6
16.8 16.9
Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten R entelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten
16.10 16.11
Resultaten voor belastingen Belastingen Resultaat na belastingen
3.458.871
16.12
4.393.029
5.235.444
-717.997
-1.776.573
748 -30 6 .3 1 7
7 7.223 -32 3 .4 8 0
-305.569
-246.257
-1.023.565
-2.022.830
-3 9 3 .2 9 9
9 5 0 .6 45
-1.416.864
-1.072.185
8.
Kasstroomoverzicht 2014 (Indirecte methode) (bedragen x C 1,-) Ref__________2014_________________ 2013
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat A anpassingen voor: Afschrijvingen Overige w aardeveranderingen vastgoedportefeuille Veranderingen in w erkkapitaal: Vorderingen Kortlopende schulden
-717.997
16.5
509.698
16.6
1.760.211
15.4 15.10
16.11 16.12 16.13
15.1 15.2 15.3
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen
2.845.718 33.194 -107.798
7.364
-74.604
1.559.277
994.541
748 -306.317 205.000
77.223 -323.480 723.080 -100.569
476.823
1.458.708
1.471.364
-932.749
-709.136 -43.178 20.620
0 21.466
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Kasstroom uit financierinasactiviteiten Aflossing langlopende schulden
2.209.705
6.251 1.113
Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investerinasactiviteiten Investeringen m ateriële vaste activa Investeringen vastgoed beleggingen D esinvestering financiële vaste activa
636.013
2.269.909
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen in terest Betaalde in terest Ontvangen vennootsch ap sbelastin g
-1.776.573
-911.283
15.9
-1.246.018
-731.694
-1.044.202 -1.246.018
-1.044.202
-698.593
-304.532
De toenam e van de geldmiddelen in het boekjaar sluit als volgt aan op de m utatie in de balanspost liquide middelen: 2014 Stand liquide middelen per 1 jan uari Mutatie liquide middelen Stand liquide m iddelen per 31 decem ber
2013
2 .1 1 4 .2 7 2 -69 4.8 15
2 .4 1 8 .8 0 4 -30 4 .5 3 2
1.419.457
2.114.272
Ter identifipïtie
Ernst
& Young'ftsfcïïuntants LLP
r F = W B u ild in g a b e t t e r 1 ± Z £ -4 w o rk in g v /o ild
9. 9.1.
Algemene toelichting Regelgeving
De groep, Woningbouwvereniging Laren, heeft de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtnem ing van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, w aaronder Richtlijn 645 'Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening is opgem aakt op 20-05-2015. 9.2.
Schattingsw ijzigingen
Gedurende het verslagjaar is de m inim ale afschrijvingsduur van de m ateriële vaste activa en de vastgoedbeleggingen aangepast naar m inim aal 15 jaar. Voor het kalenderjaar zijn hierdoor de afschrijvingslasten met € 2.536 afgenom en. Door deze schattingsw ijziging zullen de afschrijvingslasten de komende jaren lager blijven liggen. In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de m ateriële vaste activa in exploitatie zijn schattingsw ijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting (toelichting bepaling bedrijfswaarde 9.2.
Algem een
W oningbouwvereniging Laren is een vereniging met de status van "toegelaten instelling volkshuisvesting". Zij heeft specifieke toelating in de regio Gooi en Vechtstreek en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de W oningwetwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Laren, de feitelijke vestigingsplaats is Marathon 4 te Hilversum. De activiteiten bestaan uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. 9.3.
Oordelen en schattingen
Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vorm t het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het com m ercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverm inderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn verm eld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.
10. Grondslagen voor waardering van activa en passiva 10.1. Vergelijking voorgaand jaa r De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten op zichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste schattingsw ijzigingen zoals opgenomen in paragraaf 9.2. 10.2. Verw erking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridische afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geform aliseerd en extern gecom m uniceerd". Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gem eenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekom stige herstructureringen en toekom stige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvorm ingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstucturering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de form alisering van het definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. 10.3. M ateriële vaste activa 10.3.1 Algem ene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt verm eld gelden voor alle m ateriële vaste activa de volgende algem ene uitgangspunten. Verkrijgings- o f vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven eventueel verm eerderd met na-investeringen onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekom stige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- o f vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreem d vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsm ede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen m ateriële vaste activa noodzakelijkerw ijs een aanm erkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gem iddelde rentevoet over het totale vreem de vermogen. Voor onroerende zaken w aarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden m et bijzondere waardeverm inderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gem aakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.
Sociaal vastgoed om vat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het m aatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de M inister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. M aatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan m aatschappelijke organisaties, w aaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is verm eld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Com m issie d.d. 15 decem ber 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kw alificatie Het beleid van W oningbouwvereniging Laren is er prim air op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optim alisatie van het financiële rendem ent plaats. Daarm ee kw alificeert Woningbouwvereniging Laren zich als vastgoedbeheerder en is de laagste van de vervangingsw aarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. W aarderingsgrondslag W oningbouwvereniging Laren w aardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verm inderd met afschrijvingen en cum ulatieve bijzondere w aardeverm inderingen die op balansdatum worden verwacht. Na-in vesteringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een w aardeverhoging van het actief worden aangem erkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekom stige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of w ijzigen van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkom end onderhoud w aaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een w aardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Com ponenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend m et een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke com ponent is sprake indien deze com ponent m eer dan 10% uitm aakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de com ponent ten opzichte van de opstal) m eer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen com ponent zou zijn onderkend. Com plexindeling Com plexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroom genererende eenheid). De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoEring is_gede.finieër^TAansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en o n d e rh o u c js ïife i* tf% ^ ltl^ * ,e levensduurschattingen. ïóuntants LLP qM Ó u Ernst & Young Buildinq u better workimj world
Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het w erkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het m om ent dat daadw erkelijk met ontw ikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen m ateriële vaste activa noodzakelijkerw ijs een aanm erkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreem de vermogen. Voor onroerende zaken w aarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Bijzondere w aardeverm indering W oningbouwvereniging Laren beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardeverm indering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardeverm indering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroom genererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroom genererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardeverm indering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere w aardeverm indering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontw ikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. 10.3.3 Roerende zaken ten dienste van de exploitatie De roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekom stige gebruiksduur en bijzondere w aardeverm inderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde. 10.4. Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, w aardestijgingen o f beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als
10.4.1
Algem ene uitgangspunten
De vastgoedbeleggingen, daaronder begrepen vastgoedbeleggingen in ontwikkeling, worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekom stige gebruiksduur en bijzondere w aardeverm inderingen. De algem ene uitgangspunten van m ateriële vaste activa (zie paragraaf 10.3.1) zijn ook van toepassing op vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. 10.4.2
Com m ercieel vastgoed in exploitatie
Typering Het com m ercieel vastgoed in exploitatie om vat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsm atig vastgoed (niet zijnde m aatschappelijk vastgoed) en het overige com m erciële vastgoed. W aarderingsgrondslag W oningbouwvereniging Laren w aardeert haar com m ercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verm inderd m et afschrijvingen en bijzondere waardeverm inderingen. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 10.3.2 zijn ook van toepassing op com m ercieel vastgoed in exploitatie, m et uitzondering van het volgende: • Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde m aar de reële waarde. Reële waarde De reële waarde welke wordt gehanteerd voor de toetsing van een eventuele bijzondere waardeverm indering is gebaseerd op de actuele m arktsituatie en om standigheden per balansdatum en geeft de m eest w aarschijnlijke prijs w eer die redelijkerw ijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. Toetsing van een eventuele bijzondere w aardeverm indering vindt plaats indien er aanwijzingen zijn dat zich m ogelijk een dergelijke waardedaling heeft voorgedaan. Aanwijzingen kunnen zijn: daling van vastgoedprijzen, daling van exploitatieresultaten van vastgoed, m ogelijk kortere levensduur dan aanvankelijk geschat, hogere onrendabele investeringen dan aanvankelijk geschat e.d. Van de com plexen waarop deze indicaties betrekking hebben is de reële waarde als volgt vastgesteld: 1. Recente verkoopopbrengsten van vrijw el identiek vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 2. Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 3. M inder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de econom ische om standigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; o f (indien deze niet beschikbaar zijn): 4. Contante waarde van verw achte toekom stige kasstromen. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van W oningbouwvereniging Laren, zoals lopende huurcontracten. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Actuele waarde ten behoeve van de toelichting In de toelichting is de actuele waarde van com m ercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde zoals beschreven in paragraaf 10.3.2. W oningbouwvereniging Laren hanteert deze invulling van actuele waarde om dat haar prim aire doelstelling is het beschikbaar stellen van hnkvpc;i-inpr pn Hatoptim alisatie van het rendem ent van haar vastgoed slechts een ondergeschilti bedrijfsw aarde wordt bepaald zoals beschreven in paragraaf 10.3.2 Sociaal v
10.5.1 Latente belastingvorderingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenom en voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, o f tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. " Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescom pensatie worden opgenomen voor zover het w aarschijnlijk is dat er toekom stige fiscale winst beschikbaar zal zijn w aarm ee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsm ogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van nom inale waarde. 10.5.2 Te vorderen BW S-subsidies Vorderingen uit hoofde van binnen het Besluit W oninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) worden jaa rlijks verm eerderd m et de bij toekenning vastgestelde rentevergoedingen en verm inderd met de door de budgethouders uitbetaalde bedragen. De uitbetalingsterm ijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie m axim aal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. 10.6. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking Vorderingen worden na eerste verwerking aan de nom inale waarde. Een voorziening balansdatum w ordt in mindering gebracht
gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. gewaardeerd tegen de geam ortiseerde kostprijs, veelal gelijk voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per op de boekwaarde van de vordering.
10.6.1 Effecten (opgenomen onder vlottende activa) Effecten worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. W aardeverm eerderingen van deze effecten worden rechtstreeks verw erkt in het verm ogen. Op het moment dat de desbetreffende effecten niet langer in de balans worden verw erkt, wordt de cum ulatieve w aardeverm eerdering in het eigen verm ogen verw erkt in de w inst- en verliesrekening. Indien van een individueel effect de reële waarde onder de kostprijs komt, wordt de w aardeverm indering verw erkt ten laste van de w inst-enverliesrekening. Transactiekosten die zijn toe te rekenen aan effecten worden in de eerste waardering verwerkt. De verwerking van de rentebaten vindt plaats tegen de effectieve-rentem ethode. Effecten als onderdeel van de vlottende activa hebben een looptijd korter dan 1 jaar. 10.7. Liquide middelen Onder liquide middelen worden verstaan kasm iddelen, de tegoeden op bankrekeningen en w issels en cheques. D eposito's worden onder liquide middelen opgenom en indien zij in feite - zij het eventueel met opoffering van rentebaten- ter onm iddellijke beschikking staan. Liquide middelen die (naar verwachting) langer dan tw aalf maanden niet ter beschikking staan van de groep, worden als financiële vaste activa gerubriceerd.
Voorzieningen worden gevorm d voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het w aarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerw ijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. 10.8.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het com plex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende com plex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verw achte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven m inus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. 10.9. Langlopende schulden Bij de eerste opname van langlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verm inderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De langlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geam ortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentem ethode. W inst of verlies worden in de w inst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsm ede via het am ortisatieproces. Voor de w aarderingsgrondslag inzake terugkoopverplichtingen uit hoofde van onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan derden, wordt verwezen naar paragraaf "Vastgoed verkocht onder voorw aarden" van dit hoofdstuk.
10. 10. Kortlopende schulden Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenom en tegen reële waarde verm inderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De overige kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geam ortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentem ethode. W inst of verlies worden in de w inst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het am ortisatieproces.
11.
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
11.1. Algem een Baten worden toegerekend aan het ja a r waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald m et inachtneming van de hiervoor verm elde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en m ogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnem en van voorzieningen 11.2. Bedrijfsopbrengsten 11.2.1 Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals m axim ale huurverhoging, m axim aal redelijke huur en m axim ale huursom stijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. 11.2.2 Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huism eesters, schoonm aakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verm inderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 11.3. Bedrijfslasten 11.3.1 Afschrijvingen m ateriële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op m ateriële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een m ogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. O ver grond wordt niet afgeschreven. Indien een schattingsw ijziging plaatsvindt van de toekom stige gebruiksduur, dan worden de toekom stige afschrijvingen aangepast. Boekw insten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. 11.3.2 O verige waardeveranderingen vastgoedportefeuille De onder deze post verantw oorde bedragen hebben betrekking op een afboekingen uit hoofde van bijzondere w aardeverm indering dan wel een terugnem ing daarvan. M utaties in bijzondere w aardeverm inderingen ontstaan door een jaa rlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs m inus cum ulatieve afschrijvingen.
11.3.3 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadw erkelijke w erkzaam heden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaam heden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verw erkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 11.3.4 Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten om vatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bew onersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huism eester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals w elkom stbijeenkom sten nieuwe bewoners, bestrijding w oonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten om vatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cam eratoezicht, schoonm aakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera. 11 .3.5 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 11.3.6 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verw erkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantw oorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. 11 .3.7 Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is W oningbouwvereniging Laren integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkom st (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatnem ing. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voo r belastingen in de w inst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal com pensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde w instbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met w ijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van w ijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
12.
Financiële instrumenten en risicobeheersing
Binnen het treasurybeleid van W oningbouwvereniging Laren dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en m arkt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrum enten slechts toegestaan voor zover er een m aterieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing er van tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. M arktrisico W oningbouwvereniging Laren loopt risico's ten aanzien van de waardering van effecten, opgenom en onder financiële vaste activa en effecten, opgenomen onder vlottende activa. De onderneming beheerst het m arktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille, en lim ieten te stellen. Valutarisico W oningbouwvereniging Laren is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Renterisico W oningbouwvereniging Laren loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (m et name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden m et variabele renteafspraken loopt W oningbouwvereniging Laren risico ten aanzien van toekom stige kasstrom en, m et betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt W oningbouwvereniging Laren risico's over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten m et betrekking tot renterisico gecontracteerd. Met betrekking tot bepaalde vastrentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft W oningbouwvereniging Laren geen renteswaps gecontracteerd. Kredietrisico W oningbouwvereniging Laren heeft geen significante concentraties van kredietrisico. W oningbouwvereniging Laren m aakt gebruik van m eerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voorzover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Liquiditeitsrisico W oningbouwvereniging Laren m aakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Beschikbaarheidsrisico Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het W aarborgfonds Sociale Woningbouw.
13.
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling
De jaarrekening wordt overeenkom stig Titel 9 Boek 2 BW opgesteld. Het bestuur dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorw aardelijke activa en verplichtingen. 13.1.
W aardering vaste activa
13.1.1 Materiële vaste activa, bedrijfsw aarde W oningbouwvereniging Laren heeft meerdere complexen waarbij sprake is van bijzondere w aardeverm inderingen doordat de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde zonder bijzondere w aardeverm indering. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstrom en waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendm atig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Verhuurdersheffing De sector is geconfronteerd met een verhuurdersheffing. De basis voor deze heffing, en precieze hoogte ervan in de kom ende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. W oningbouwvereniging Laren heeft hiervoor de volgende beste schattingen gehanteerd: laatst bekende WOZ waarde van het bezit; jaarlijkse daling WOZ waarde conform aanwijzingen WSW; vrijstelling van 10 woningen; jaarlijkse tarieven conform aanwijzingen WSW. De verhuurdersheffing m aakt een onderdeel uit van de bedrijfswaarde berekening. 13.1.2 Vastgoedbeieggingen, reële waarde W oningbouwvereniging Laren heeft vastgoedbeieggingen waarbij sprake is van bijzondere waardeverm inderingen doordat de reële waarde lager is dan de boekwaarde zonder bijzondere w aardeverm indering. Hierdoor hebben schattingen waarop de reële waarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van vastgoedbeieggingen en het resultaat over het boekjaar. De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van deze vastgoedbelegqinqen zijn gehanteerd zijn als volgt: Gem iddelde resterende looptijd bestaande huurcontracten Deze is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel m inimaal resterende contractduur. Voor woningen welke zijn verhuurd aan huurders m et recht op huurbescherm ing is op basis van historische inform atie de gem iddelde m utatiegraad op 5, 1%. 13.1.3 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verw erkt die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geform aliseerd en extern gecom m uniceerd". Hiervan is sprake w anneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gem eenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekom stige herstructureringen en toekom stige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvorm ingsproces van de corporatie rondom projectontw ikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de form alisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
EY:
Building a better working world
De aannam es gedaan bij de financiële im pact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadw erkelijke realisatie van de projecten. Planvorm ing kan onderm eer w ijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenom en bouwproductie. 13.2. Verw erking fiscaliteit Met betrekking tot de vennootschapsbelasting heeft W oningbouwvereniging Laren een fiscale strategie gekozen en fiscale planning opgesteld die deels nog niet bekrachtigd is door de fiscus. Hierdoor is het m ogelijk dat gekozen standpunten door de fiscus niet worden overgenom en en daarm ee de gepresenteerde acute belastinglast over 2012 en 2013 en belastinglatenties zoals opgenomen in deze jaarrekening zullen afwijken. De belangrijkste standpunten betreffen: • Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; • De verwerking van projectontw ikkelingsresultaten; • Het vorm en van een herbestedingsreserve; • De afwaardering van het vastgoed gebaseerd op een afname van de W OZ waarde. W oningbouwvereniging Laren volgt in haar fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn.
14.
Kasstroomoverzicht
Het kasstroom overzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstrom en uit operationele activiteiten het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en voor m utaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroom overzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroom overzicht wordt onderscheid gem aakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstrom en uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstrom en met betrekking tot m utaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).D e investeringen in m ateriële vaste activa worden opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en w instbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
BV'
L .:X3 y
B u ild in g o b e tte r V w o rk in g w orld
15. Toelichting op de balans (bedragen x € 1,-) 15.1. M ateriële vaste activa De m utaties in de m ateriële vaste activa zijn in het navolgende schema sam engevat:
Sociaal va stg o e d in explo itatie
V a stg o ed in ontw ikkeling vo o r eigen exploitatie
Roerende zake n ten d ien ste van exploitatie
Totaal
Stand p e r 1 ja n u a ri 2014 V erkrijg ing sp rijzen C um ulatieve afschrijvingen Cum ulatieve w aard everm in dering en V oorziening onrend ab el B o e kw aa rd e n pe r 1 ja n u a ri 2013
26 .857.105 -7.441.034 -4.384.541
22.713
4.370 -2.783
26 .884.188 -7.443.817 -4.384.541
15.031.530
22.713
1.587
15.055.830
M utaties 2 0 1 4 In ve ste rin g e n Afschrijvingen W a ard ev e ran d e rin g en O verboekin g activa in ontw ikkeling O verboekin g com m ercieel v astg o e d O verboekin g voorziening T otaal m utaties
310.847 -500.966 -1.472.890 -3.796 -94.337
621.902 -463
932.749 -501.429 -1.764.908
Sta n d pe r 31 december 2 0 13 V erkrijg ing sp rijzen C um ulatieve afschrijvingen Cum ulatieve w aard everm in dering en V oorziening o n re n d ab el B o e kw aa rd e n
-
-1.761.142
27.01 0.0 48 -8 .090.905 -5.648.755 -
13.270.388
-
-292.018 3.796 _
189.584 523.264
648.411 -
-292.018 189.584 545.977
_ _ -
-463
4.370 -3.246
_
-
1.124
-94.337 189.584 -1.238.341
27 .662.829 -8.094.151 -5.940.773 189.584 13.817.489
W oningbouwvereniging Laren onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en afschrijvingsterm ijnen: Grond geen afschrijvingen Opstal lineair tussen 1 en 47 ja a r In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 605 woningen en 25 garages opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de m eest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 136 miljoen. De actuele waarde gebaseerd op bedrijfsw aarde van deze activa bedraagt € 16,9 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 2,0 miljoen gemuteerd. Voor de toelichting op deze m utatie wordt verwezen naar de toelichting op de w inst-en-verliesrekening. De gem iddelde restant levensduur van het bezit in de bedrijfswaarde bedraagt 22,3 ja a r (2013: 22,9
Voor de post roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingsterm ijnen gehanteerd: Inventaris lineair tussen 1 en 4 jaa r
Het onroerend goed is in zijn geheel gefinancierd m et kapitaalm arktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan m et betrekking tot m ateriële vaste activa voor een bedrag van € 89.760. Ingebruiknam e zal in het volgende boekjaar plaatsvinden. Bepaling bedrijfsw aarde Onder de bedrijfswaarde w ordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of sam enstel van activa toe te rekenen toekom stige kasstrom en die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevorm d door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstrom en uit hoofde van toekom stige exploitatieopbrengsten en toekom stige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroom prognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie w eergeven van de economische om standigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstrom en zijn gebaseerd op de eind 2012 intern geform aliseerde m eerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 ja a r behoudens de verw achte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten m et een w erkingsduur van meer dan v ijfja a r. De kosten van planm atig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de m eerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsm ede genorm eerde lastenniveaus. Bij de bedrijfsw aardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: Inkom ensafhankelijke huurverhoging in 2014; jaarlijkse huurverhogingen 2015 en verder van 2% (voorgaand jaar: 2%); jaa rlijkse huurderving van 1,61% (voorgaand jaar: 1,48%); m utatiegraad van 5,1% en huurharm onisatie tot 1,52 % van de m axim aal redelijke huur; jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 3% (voorgaand jaar: 3%); genorm eerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van € 1.159 per verhuureenheid; genorm eerde klachten- en m utatieonderhoudskosten van € 987 per verhuureenheid; kosten van planm atig groot onderhoud, conform m eerjaren onderhoudsbegroting (voorgaand jaar: conform m eerjaren onderhoudsbegroting); een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode; een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25% ) voor W SW -geborgde woningen; een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25% ) voor niet-W SW -geborgde woningen, bedrijfsm atige en overige onroerende zaken; de periode w aarover contant gem aakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van 3 to t 48 jaar) (voorgaand jaar: van 15 tot 49 jaar), de m inim ale levensduur is gesteld op 15 jaa r tenzij vanuit planvorm ing een kortere levensduur gerechtvaardigd is. De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Bij de bepaling van de bedrijfsw aarde wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitsw aardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitsw aardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstrom en uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verw achte opbrengstwaarde van woningen geoorm erkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het m axim ale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijw illige verkoop binnen een verwachte term ijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financierina van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een perioi
waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorw aardelijke karakter van de geoorm erkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestem m ing van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante m eterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verm inderd met verw achte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestem m ing van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Bijzondere waardeverm indering W oningbouwvereniging Laren beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere w aardeverm indering onderhevig kan zijn. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de realiseerbare waarde van het actief vastgesteld. Indien het niet m ogelijk is de realiseerbare waarde voor het individuele actief te bepalen, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroom genererende eenheid waartoe het actief behoort. Van een bijzondere w aardeverm indering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde; de realiseerbare waarde is de hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde. Bijzondere waardeverm inderingsverliezen worden ten laste van de w inst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als 'O verige w aardeveranderingen vastgoedportefeuille'. Terugnam e van bijzondere waardeverm indering Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardeverm indering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardeverm indering voor het actief was verantwoord. Het verschil in boekwaarde van het actief direct voor herbeoordeling van de bijzondere w aardeverm indering en direct na deze herbeoordeling wordt als terugnam e van eerdere afwaardering ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als 'O verige w aardeveranderingen vastgoedportefeuille'. Afschrijvingen Per com ponent wordt lineair afgeschreven over de geschatte resterende levensduur over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2013 en de geschatte restwaarde van (de com ponent van) het actief. Indien sprake is van een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde dan geldt deze lagere bedrijfswaarde vanaf dat m om ent als basis voor de afschrijvingen in de toekom st. Een lagere bedrijfswaarde w ordt in zijn geheel toegerekend aan de opstal en overige componenten (op basis van het relatieve aandeel in de oorspronkelijke verkrijgings- of vervaardigingsprijs). Dit im pliceert dat over de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de grond geen afschrijving plaatsvindt. Zo nodig wordt de verkrijgingsprijs van de grond zelfstandig op basis van im pairm ent (af)gewaardeerd naar lagere sociale marktwaarde. Indien sprake is van een terugnam e van een eerdere afwaardering dan geldt de na deze terugnam e resulterende boekwaarde als basis voor de afschrijvingen in de toekom st. A ctuele waarde ten behoeve van de toelichting In de toelichting is de actuele waarde van Sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde zoals beschreven in deze paragraaf.
15.2. Com m ercieel vastgoed in exploitatie Het verloop van deze post is als volgt:
Stand p e r 31 december Verkrijg ing sp rijzen C um ulatieve afschrijvingen C um ulatieve w aa rd everm in dering en B o e kw aa rd e n pe r 31 decem b er
275.172 -88.232 -
186.940
M utaties In ve ste rin ge n Afschrijvingen W a ard ev e ran d e rin g en O ve rbo e kin ge n so ciaal v astg o e d Totaal m utaties Stand p e r 31 december A an sch affin g sw aa rd e C um ulatieve afschrijvingen C um ulatieve w aa rd e ve ran d e rin g B o e kw aa rd e n p e r 31 d e ce m b er
1.038.140 -180.324 -95.018 762.798
43.17 8 -27.249
-8.270 4.697 94.337 86.067
-591.787 -1 .194.894
406.555 -128.851
275.172 -88.232
-
277.704
_
_
186.940
Het com m ercieel va stg o e d om vat w on ing en in explo itatie m et een huurprijs boven de hu urtoeslag In de post com m ercieel vastgoed in exploitatie zijn 10 woningen opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de m eest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 3,1 miljoen. De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van deze activa bedraagt € 0,7 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde gelijk gebleven. De gem iddelde restant levensduur van het bezit in de bedrijfswaarde bedraagt 21,3 jaa r (2013: 22,3 jaar). 15.3. Financiële vaste activa Het verloop van de financiële vaste activa kan als volgt worden gespecificeerd:
Stand p e r 1 ja n u a ri 2014 In ve ste rin g e n D esin ve sterin g e n Kortlopend d e e l BW S su bsidie Stand p e r 31 d e cem b er 2014 In begrepen in de stand p e r 31 d e cem b er 2014 z - be d rag en m et een looptijd k o rte r dan één ja a r
Latente be la stin g vo rd erin aen
Te vorderen BW Ssu bsidie s
Totaal
863.370 -393.299
23.754 973 -22.439 -2.288
887.1 24 973 -415.738
470.072
135
-
2.288
472.3 60
2.423
Het kortlopende deel van de BWS subsidie is verantwoord onder de overige vorderingen onder 15.4.3.
De sam enstelling van verw erkte en niet-opgenom en beschikbare verrekenbare tijdelijke verschillen en com pensabele verliezen is als volgt: 2014_________________________2013 O pgenom en onder financiële v a ste activa V e rre ke n b are tijdelijke verschillen C o m p en sab e le verliezen
562 46 9.5 10 47 0.0 72
Niet v erw e rkt
. -
-
O pgenom en onder financiële v a ste activa 1.092 862.278 86 3.3 70
Niet v erw e rkt
_ -
De onder financiële vaste activa opgenomen latenties zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. De com pensabele verliezen hebben betrekking op fiscale verliezen uit 2012 ad € 1.839.342. Het saldo fiscaal com pensabele verliezen per 31-12-2014 bedraagt: € 1.839.342. De niet-opgenom en verrekenbare tijdelijke verschillen hebben betrekking op vastgoed. Naar verwachting zal de latentie over het vastgoed niet tot afwikkeling komen binnen een afzienbare term ijn. 15.3.2
Te vorderen BW S-subsidies
Te vorderen BW S-subsidies zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. De gem iddelde resterende looptijd bedraagt 1 jaar, de gemiddelde rentevoet 4, 1%.
15.4.
Vorderingen
H uurdebiteuren Belasting en en prem ies sociale verze k erin g e n O verige vord erin gen O verlop end e activa
31 -12-201 4
31-12-2013
16.374 23.432 3.144 42 .95 0
12.646 205.000 27.663 6.604 251.913
Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan één jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevorm d.
De huurachterstand is als volgt opgebouwd: A an tal huurders 31 -12-201 4 31 -12-201 3 t/m 1 m aand t/m 2 m aanden t/m 3 m aanden 4 m aanden en m eer T otaal Af: voo rzienin g v o o r o nin baarheid
12
21
7 5 17
19 18 32
29
37
H uurachterstand 31 -12-201 4 31-12-2013 4.637 3.138 998 15.617
6.537 836 -2.620 22.277
24.390 -8.016 16.374
27.030 -14.384 12.646
De huurachterstand uitgedrukt in een percentage van het totaal van de huren bedraaqt 0,68% (2013: 0,80% ). De voorziening voor oninbaarheid is als volgt bepaald: Voor de vorderingen ouder dan een ja a r is 75% als voorziening opgenomen. Voor de vorderingen ouder dan zes maanden is 50% als voorziening opgenomen. Voor de vorderingen ouder dan drie maanden is 25% als voorziening opgenomen. 15.4.2
Belastingen en prem ies sociale verzekeringen 31 -12-201 4
31 -12-2013
V e n n o o tsch a p sb e la stin g
205.000 205.000
-
Voor 2014 is de te vorderen vennootschapsbelasting nihil de berekening wordt getoond onder paragraaf 15.4.3
Overige vorderingen 31 -12-201 4
Te vord eren B W S -su bsidie s O verige vord erin gen op huurders O verige vord erin gen op vertrokken huurders Af: voo rzienin g v o o r onin baarheid
De voorziening voor Voor de vorderingen Voor de vorderingen Voor de vorderingen 15.4.4
31-12-2013
2.288 26.940 24.860 -30.656 23.432
11.220 19.706 20.778 -24.041 27.663
oninbaarheid is als volgt bepaald: ouder dan een ja a r is 75% als voorziening opgenomen. ouder dan zes maanden is 50% als voorziening opgenomen. ouder dan drie maanden is 25% als voorziening opgenomen.
Overlopende activa .X X
Rente B W S -su bsidies O verige o ve rlo p e n d e activa
449 2.695 3.144
X X .~ X .U X
J
487 6.117 6.604
Ter identificatie
Direct o p vraa g b aa r: - ING - BNG T otaal liquide m iddelen
383.764 1.031.915 1.415.679
399.519 1,714.753 2.114.272
Onder de liquide middelen zijn geen deposito's begrepen. De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de vereniging.
15.6. Eigen vermogen 15.6.1
W ettelijke en statutaire reserves 31 -12-201 4
G e sto rt v e re n ig in g sk a p ita a l
15.6.2
31 -12-201 3
959
959
Overige reserves
Het verloop van de overige reserves is als volgt: 2014 Stand p e r 31 decem ber R esultaatbestem m ing Stand p e r 31 decem b er
2013
10.551.061 -1.416.864 9.134.197
11.623.246 -1 .072.185 10.551.061
Overeenkom stig de statuten van W oningbouwvereniging Laren dient het gehele vermogen binnen de kaders van de woningwet en afgeleid het BBSH te worden besteed. 15.7.
Voorziening onrendabele investeringen
Het verloop van de voorziening is als volgt: 2014__________ 2013 Stand p e r 1 ja n u a ri Af: o ve rbo e king activa in ontw ikkeling Bij: d o tatie Stand p e r 31 decem ber
_
146.319 -146.319
189.584 189.584
De voorziening onrendabele investeringen betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van Tarcisiushof/Sm eekweg.
-
Stand p e r 1 jan u ari Bij: A flossingsverplichting kom end ja a r M utaties in het boekjaar: Af: aflo ssin g e n A flossingsverplichting kom end ja a r Stand p e r 31 decem ber
6.379.670 1.246.018 7.625.688
7.625.688 1.044.202 8.669.890
-1.246.018
-1.044.202
-47.910
-1.246.018
6.331.760
6.379.670
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn. Het vervalschem a van de langlopende schulden in de komende 5 jaa r is hieronder weergegeven:
Leningen kred ietinstelling en
A flo sb aa r o v e r 2 ia a r
A flo sb aar o ve r 3 ia a r
A flo sb aa r o v e r 4 ia a r
A flo sb aa r o ve r 5 ia a r
49.879
51.929
54.063
56.285
Onder de leningen kredietinstellingen zijn begrepen leningen van verschillende kredietinstellingen. Deze leningen hebben de volgende kenmerken: Vastrentende leningen R estschuld (inclusief kortlopend deel) pe r ba la n sd atu m G em iddelde rente Reële w a a rd e
2014__________ 2013 6.379.670 409% 8.194.260
7.625.688
402% 8.768.820
Van de leningen is een totaalbedrag van € 6.331.760 opgenomen w aarvoor WSW borging is verkregen. 15.9. Kortlopende schulden
Schulden aan kred ietinstelling en Schulden aan leveranciers B e lastin g e n en prem ies sociale ve rze k e rin g e n O ve rlop e n d e passiva
31 -12-201 4
31-12-2013
47.910 82.475 237.009 367.394
1.246.018 78.660 38.330 201.381 1.564.389
Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verw ijzen wij naar de toelichting op de schulden kredietinstellingen. In verband met een conversie per 31-12-2014 zijn alle leveranciers betaald per 31-12-2014.
15.9.1
Belastingen en prem ies sociale verzekeringen
O m zetb elasting
82.475
38.330
141.826 55.446 39.737 237.009
145.873 47.473 5.926 2.109 201.381
15.9.2 Overlopende passiva Niet vervallen rente leningen V o o ruit o ntvan gen huren Te verre k en en se rvice ko ste n O verige o ve rlo p e n d e passiva
15.10.
Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen
15.10.1 Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voo r nieuwbouw en renovatie van woningen to t een bedrag van € 89.760 (2013: € 119.406). Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 0 tot 1 ja a r na balansdatum. 15.10.2 Onderhoudsverplichtingen Ultimo boekjaar is W oningbouwvereniging Laren onderhoudsverplichtingen aangegaan voor een totaal bedrag van € 5.498 (2013: € 22.897), waarvan de uitvoering nog te r hand moet worden genomen. Dit zal binnen een ja a r plaatsvinden. 15.10.3 WSW Obligo Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft W oningbouwvereniging Laren een obligo verplichting jegens het WSW van ultim o 2014 €245.630 , dit betreft 3,85% van de restschuld van de door W oningbouwvereniging Laren opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient W oningbouwvereniging Laren het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. W oningbouwvereniging Laren verw acht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolum e.
16. Toelichting op de winst- en verliesrekening (bedragen x € 1,-)
16.1. Huuropbrengsten 2014 W oningen en w o o n g e b o u w e n O n roerend e za k e n niet zijnde w on ing en Af: huurderving w e g e n s leegstan d
3.673.797 22.265 3.696.062 -85.334 3.610.728
2013 3.447 .96 7 21.420 3.469 .38 7 -70.067 3.399.320
De "te ontvangen netto huur" is ten opzichte van het vorige boekjaar gewijzigd door: a. de algem ene jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2013: gemiddeld 4,91% (2013: 4,5% ) en b. de huurverhoging bij mutatiewoningen. De huurderving bedraagt 2,3% van de te ontvangen huur (2013: 2,0%).
16.2. Opbrengsten servicecontracten 2014_________ 2013 O verige g o ederen Leveringen en dien sten Te verre ken en se rvice -/sto o kko ste n Af: derving
19.054 44.655 4.319 68.028 -4.444 63.584
19.681 42 .88 6 -5.926 56.641 -834 55.807
De te ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van de verhoging van de vergoedingen tot een bedrag van € 63.709. De vergoedingsderving bedraagt 6,5% van de te ontvangen vergoedingen (2013: 1,3%). 16.3.
Overige bedrijfsopbrengsten 2014_________ 2013
C o ntrib uties D o o rb e reke nd e o n d e rh o u d sko ste n O verige b e d rijfso p b ren g ste n
16.4.
645 -599 675 720
740 1.275 1.729 3.744
500.966 462 8.270 509.698
607.890 874 27.249 636.013
Afschrijvingen m ateriële vaste activa en vastgoedportefeuille
Afschrijving so cia a l v astg o e d in explo itatie Afschrijving ro ere n d e zaken ten dien ste van de explo itatie Afschrijving com m ercieel vastg o e d in explo itatie
16.5. Overige waardeveranderingen m ateriële vaste activa en vastgoedportefeuille 2014 W a a rd e v e ra n d e rin g e n so cia al v astg o e d in explo itatie W a a rd e v e ra n d e rin g e n com m ercieel v a stg o e d in exploitatie W a a rd e v e ra n d e rin g e n so cia al v astg o e d in ontw ikkeling
2013
1.472.890 -4.697 292.018 1.760.211
2.390 .29 8
154.320 136.186 65.908 203.544 559.958
257.651 295.269 60.063 758.549 1.371.532
2.377 1.955 4.332
3.937 41.79 3 45.73 0
-
-180.593 2.209.705
16.6. Onderhoudslasten De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in: R eparatie verzo e ke n M utatieo nderho u d C o n tra ct onderhoud Planm atig onderhoud
16.7. Leefbaarheid Fysieke leefbaarheid Sociale leefbaarheid
binnentuin van het Akkerhof.
am elijk de bijdrage aan de
16.8. Lasten servicecontracten 2014 G as, w ate r, elektra T uinonderh ou d en sch o o n m aa kko ste n
28.355 16.245 44.600
2013 27.040 12.498 39 .53 8
16.9. Overige bedrijfslasten 2014
2013
Beheerskosten Algem ene b e h e e r-e n a d m in istra tie ko sten B e stu u rs kosten
573.162 99.322
4 6 0 .4 0 4 107.384
Heffingen B e lasting en V e rze ke rin g e n S a n e rin g sb ijd rag e Ve rhuurdersheffing
177.067 16.774 124.129 509.418
176.026 8.903 138.263 19.718
247 14.110
10.945 11.283
Overige bedrijfslasten M utatie overige voo rzie nin ge n D iverse bed rijfslasten
LLP
De vereniging heeft een Bestuur en Raad van Com m issarissen aangesteld en heeft verder geen m edewerkers in dienst (2013: idem). De bestuursvergoeding bedroeg in 2014 € 71.307 (2013: € 71.520) De vergoeding van de Raad van Com m issarissen bedroeg in 2014 € 12.084 (2013: € 15.946). Verantwoording Wet Norm ering Topinkomens Bezoldiging bestuur: 2014 Lengte B ela stb a a r Functie dien stverb an d iaarloon J. Janssen Vo orzitter 365 dgn; 0,2 fte 15.272 G.C.M . van Diemen Vice- voorzitter 365 dgn; 0,2 fte 15.272 H. Behnken Secretaris 365 dgn; 0,2 fte 12.698 J.R.M. Luif Pen n in g m eester 365 dgn; 0,2 fte 15.365 R.E. Stofberg Lid 365 dan : 0.2 fte 12.698 T otaal 71.307
0 0 0 0 0 0
Voorzieningen b e ta a lb a a r op termiin Totaal 0 0 0 0 0 0
15.272 15.272 12.698 15.365 12.698 71.307
0 0 0 0 0
V o orzien ing en b e ta a lb a a r op term iin T otaal 0 0 0 0 0
3.461 3.432 4.153 1.038 12.084
O ntslagverqoedinq
Bezoldiging Raad van Com m issarissen: 2014
B.G.K. E sselink C.M. Hollak T.S.J. M e e ste r M. de B oer T otaal
Functie V o o rzitte r Lid Lid Lid
Lengte B e la stb a a r O n tsla g dien stverb an d iaarloon verq oed in q 365 3.461 365 3.432 304 4.153 61 1.038 12.084
Toelichting b ij h e t sam enstellen van de WNT verantwoording Bij de sam enstelling van de in deze paragraaf opgenomen verantw oording uit hoofde van de WNT zijn de Beleidsregels toepassing WNT d.d. 27 februari 2014, inclusief de w ijziging van 12 m aart 2014, van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties als uitgangspunt gehanteerd. Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: 2014_________ 2013 C ontrole van de ja a rre k e n in g Andere controle w erk zaa m h e d en
15.028 13.334 28.362
24.175 4.744 28.919
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaam heden die bij W oningbouwvereniging Laren zijn uitgevoerd door onafhankelijke accountantsorganisaties en externe onafhankelijke accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties). Voor 2014 is Ernst & Young Accountants LLP (EY) aangesteld terzake de controle van de jaarrekening. In totaal is er een bedrag van €7.405 aan EY betaald. De overige fee betreft PWC.
17.1
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2014
Rente financiële vaste activa Te vord eren BW S-subsidie Rente op vorderingen Rente op liquide middelen
17.2
2013 664
1.397 75 .82 6
84 748
-
77.223
Rentelasten en soortgelijke kosten
Rente leningen kred ietinstelling en O verige re n te la ste n en so o rtg e lijke kosten
302.628 3.689 306.317
32 3.4 80 -
32 3.4 80
De rentelast van leningen kredietinstelling heeft enkel betrekking op leningen met een vaste rente. 17.3
Belastingen 2014_________ 2013
Acute b e la stin g e n D otatie latente b elastingen Vrijval la te n te b elastingen Correctie v o o rg a an d ja a r
_
372.901 20.398 393.299
-1.103.143 241.412 -88.914 -950.645
De acute belastinglast is als volgt bepaald: 2014 R e su lta at v o o r be la stin ge n volge n s ja a rre ke n in g Bij: Com m erciële w aard e ve rm in de rin g en Bij: Fiscale w aa rd e ve ran d e rin g Bij: Com m erciële afschrijvingen Bij S a n e rin g sb ijd rag e Af: Fiscale afschrijvingen Af: Afschrijving (dis)agio leningen Af: Fiscale v erliesco m p e n satie B e la s tb a a r bedrag
-1.023.565 1.760.211 159.600 509.236 124.129 -38.049 -2.084 -1 .489.478 1.023.565 -
V ersch uld igd e w in stb e lastin g Het gem iddelde w ettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De lagere effectieve belastingdruk ad 0% wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescom pensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onderm eer verschillen in de verw erking van resultaten uit waardeveranderingen vastgoedportefeuille, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare sectorspecifieke heffingen. Het effectieve belastingtarief is gelijk aan voorgaand jaar. Het toepasselijke belastingtarief is overeenkom stig voorgaand jaar.
Overige gegevens Statutaire regeling resultaatbestem m ing In de statuten welke op 20 m aart 1995 zijn gewijzigd in overeenstem m ing met het BBSH zijn om trent de resultaat bestem m ing geen specifieke regels opgesteld.
Voorstel resultaatbestem m ing De resultaatbestem m ing is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Com m issarissen reeds in de jaarrekening verw erkt. Het gehele resultaat is aan de overige reserves onttrokken.
Laren, XX XXXX 2015
Het Bestuur:
De Raad van Com m issarissen:
Mw. J. Janssen, voorzitter
B.G.K. Esselink, voorzitter
G.C.M. van Diemen, vice-voorzitter
C.M. Hollak, com m issaris
H. Behnken, secretaris
J.R.M. Luif, penningm eester
R.E. Stofberg, algemeen bestuurslid
m.
de Boer, com m issaris
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Ter identificatie
ii nst
&
Young Aco yiftants LLP U uild tm j a b e tte r ■ orkinq w orld
