WONINGBOUWONTWIKKELINGEN IN BRABANT stand van zaken anno 2013 --------------------analyses - achtergronden - opgaven Bouwend Nederland - regio Zuid ‘techniekHuys - Veldhoven 6 november 2013
Niek Bargeman senior adviseur bevolking en wonen Provincie Noord-Brabant
WONINGBOUWONTWIKKELINGEN IN BRABANT - STAND VAN ZAKEN ANNO 2013
> VERHAALLIJN
• structurele veranderingen (trends en ontwikkelingen) • effecten kredietcrisis
• opgaven voor de regionale woningmarkt
de in deze presentatie gehanteerde ‘matrix-databestanden’ zijn bijgewerkt t/m 21 okt. 2013 (def.bestanden)
STRUCTURELE VERANDERINGEN EN DE WONINGMARKT
> DEMOGRAFISCHE ONTWIKKELINGEN
• afnemende bevolkingsgroei • krimp op termijn
• bevolkingssamenstelling verandert - vergrijzing
- kleinere huishoudens
(1)
STRUCTURELE VERANDERINGEN EN DE WONINGMARKT
> FINANCIEEL-ECONOMISCHE ONTWIKKELINGEN
• verscherpte kredieteisen • verminderde leencapaciteit
• lagere huizenprijzen • ‘van beleggen naar wonen’
(2)
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2012
2002
90
2001
2011
2000
2010
1999
2009 4 e k w a r ta a l
3 e k w a r ta a l
2 e k w a r ta a l
1 e k w a r ta a l
4 e k w a r ta a l
3 e k w a r ta a l
2 e k w a r ta a l
1 e k w a r ta a l
4 e k w a r ta a l
3 e k w a r ta a l
2 e k w a r ta a l
1 e k w a r ta a l
4 e k w a r ta a l
3 e k w a r ta a l
2 e k w a r ta a l
1 e k w a r ta a l
4 e k w a r ta a l
3 e k w a r ta a l
2 e k w a r ta a l
1 e k w a r ta a l
100
1998
2008
4 e k w a r ta a l
3 e k w a r ta a l
2 e k w a r ta a l
1 e k w a r ta a l
4 e k w a r ta a l
3 e k w a r ta a l
2 e k w a r ta a l
1 e k w a r ta a l
115
1997
2007 110
1996
2006
4 e k w a r ta a l
3 e k w a r ta a l
2 e k w a r ta a l
1 e k w a r ta a l
80
1995
2005 4 e k w a r ta a l
3 e k w a r ta a l
2 e k w a r ta a l
1 e k w a r ta a l
PRIJSINDEX BESTAANDE WONINGEN NOORD-BRABANT, 2005-2013 (kleine figuur vanaf 1995) (2010 = 100) N oo rd-Br a ba nt
N e de rla nd
110
105
100
95
90
85 Bron: CBS-Statline, okt. 2013
120
2013
80
70
60
50
40
30
Bron: CBS-Statline, okt. 2013
STRUCTURELE VERANDERINGEN EN DE WONINGMARKT
> SOCIAAL-MAATSCHAPPELIJKE ONTWIKKELINGEN
• flexibilisering arbeidsmarkt • zorgvraag: meer in de eigen woning of woonomgeving
• regionale verscheidenheid in groei en krimp (‘op naar de stad’)
(3)
STRUCTURELE VERANDERINGEN EN DE WONINGMARKT
> ONTWIKKELINGEN IN ‘HET WONEN’
• omslag in denken: van kwantiteit naar kwaliteit • accentverschuiving: van nieuw naar bestaand
• van aanbodgerichte vraag naar vraaggericht aanbod (nieuwe woonvormen en ‘woonproducten’)
• van koop naar huur (‘van bezit naar gebruik’) - koop: van duur naar goedkoper - huur: van goedkoop naar duurder
• ‘wonen met zorg en welzijn’ als grote opgave
(4)
EFFECTEN FINANCIEEL-ECONOMISCHE CRISIS
• kredietcrisis laat diepe sporen na • aantal in aanbouw genomen woningen al geruime tijd op laag
niveau (langgerekte ‘dubbele dip’) • groei Brabantse woningvoorraad naar verwachting
in 2013 én 2014 op naoorlogs dieptepunt
2008 2009 2010 2011 2012
3.000
3 e k w a rt.
3.500
2 e k w a rt.
4.000
1 e k w a rt.
4 e k w a rt.
3 e k w a rt.
2 e k w a rt.
1 e k w a rt.
4 e k w a rt.
3 e k w a rt.
2 e k w a rt.
1 e k w a rt.
4 e k w a rt.
3 e k w a rt.
2 e k w a rt.
1 e k w a rt.
4 e k w a rt.
3 e k w a rt.
2 e k w a rt.
1 e k w a rt.
4 e k w a rt.
3 e k w a rt.
2 e k w a rt.
1 e k w a rt.
IN AANBOUW GENOMEN WONINGEN (per kwartaal) NOORD-BRABANT, 2008-2013 tota a l
huur
k o op
e enge z ins
m e er ge zi ns
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2013
Totaalbestand - in aanbouw genomen = kwartaal 3 – 2013 (061113)
GROEI WONINGVOORRAAD NOORD-BRABANT, 1998-2018 1 6 .0 0 0
1 4 .0 0 0
1 2 .0 0 0
1 0 .0 0 0
8 .0 0 0
6 .0 0 0
4 .0 0 0
2 .0 0 0
0 1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018
fe itel ijk e gr oe i Bron: 'M onitor bevolking en wonen' (nov. 2013), Provincie N oord-Brabant
pr ognose 2 0 1 1
v er w a chte gr oe i o. b. v . in a a nbouw g eno m en w o ningen
OPGAVEN VOOR DE REGIONALE WONINGMARKT
• realistisch en regionaal afgestemd woningbouwprogramma • aansluiting van vraag en aanbod
• tijdig inspelen op demografische ontwikkelingen • woningbouwplanning en -programmering:
flexibel, gedifferentieerd, kleinschalig
REALISTISCH EN REGIONAAL AFGESTEMD WONINGBOUWPROGRAMMA
• Brabant-breed zet de lijn van meer realisme in woningbouwplanning en -programmering verder door ..... en de kredietcrisis heeft daar het nodige toe bijgedragen
• plancapaciteit is de laatste jaren sterk verminderd (-33%) • vooral zachte plancapaciteit wordt geschrapt en gefaseerd • meer realiteitszin komt flexibiliteit ten goede
ONTWIKKELING TOTALE PLANCAPACITEIT WONINGBOUW NOORD-BRABANT, 2006-2013 tota le pla nca p a citeit w o ningbouw
250.000 ca pa cite it te r ea lisere n b inne n 5 ja a r ca pa cite it te r ea lisere n b inne n 5 -1 0 ja a r
225.000
2 0 9 .5 0 0
6 8 .0 0 0 4 9 .0 0 0
1 3 4 .0 0 0
6 5 .0 0 0 4 6 .5 0 0 3 2 .5 0 0
7 4 .0 0 0
4 7 .5 0 0 3 7 .5 0 0
3 1 .5 0 0
3 8 .0 0 0
6 5 .5 0 0
6 3 .0 0 0
6 1 .0 0 0
3 6 .0 0 0
25.000
5 7 .5 0 0 4 0 .5 0 0
3 5 .0 0 0
50.000
6 1 .5 0 0
75.000
8 2 .5 0 0
9 3 .5 0 0
1 1 5 .0 0 0
1 1 0 .5 0 0
1 0 9 .5 0 0
100.000
1 2 0 .0 0 0
125.000
1 4 4 .0 0 0
1 5 6 .0 0 0
1 6 7 .5 0 0
150.000
4 8 .0 0 0 3 4 .0 0 0
2 1 7 .0 0 0
2 0 8 .5 0 0
1 9 7 .0 0 0
175.000
2 0 6 .0 0 0
200.000
ca pa cite it te r ea lisere n na 1 0 ja a r
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2 0 1 3 t/ m 2024 (incl. sl oop ) pr ov . pr ognose , a ctua l. 2 0 1 1
ONTWIKKELING HARDE EN ZACHTE PLANCAPACITEIT NOORD-BRABANT, 2006-2013 O ntw ik k eling za chte pla nca pa citeit w oningbouw , N O O RD-BRABAN T, 2 0 0 6 -2 013
tota le pla nca p a citeit w o ningbouw
ca pa cite it te r ea lisere n b inne n 5 ja a r
(absolute aantallen; stand per 1 januari van het betreffende jaar)
ca pa cite it te r ea lisere n b inne n 5 -1 0 ja a r
160.000
120.000
1 2 9 .0 0 0
1 3 9 .0 0 0
1 5 0 .5 0 0
1 5 0 .0 0 0
140.000
1 5 1 .0 0 0
ca pa cite it te r ea lisere n na 1 0 ja a r
ca pa cite it te r ea lisere n b inne n 5 ja a r
(absolute aantallen; stand per 1 januari van het betreffende jaar)
2006
2007
2008
2011
6 7 .5 0 0 4 7 .0 0 0
2010
5 0 .5 0 0
5 2 .5 0 0
6 8 .0 0 0
7 1 .0 0 0 5 1 .5 0 0
6 8 .0 0 0
7 0 .5 0 0 5 7 .5 0 0
5 0 .0 0 0
5 8 .0 0 0
4 6 .5 0 0
40.000
5 6 .0 0 0
60.000
5 4 .5 0 0
6 6 .0 0 0
80.000
1 6 .0 0 0
20.000
0 2006
2007
2008
2009
2012
2013
2009
2010
2011
2 3 .5 0 0 3 3 .0 0 0 3 1 .5 0 0
3 0 .0 0 0 3 2 .5 0 0 3 4 .0 0 0
4 2 .0 0 0 5 2 .0 0 0 3 5 .0 0 0
0
2 8 .5 0 0
100.000
3 3 .5 0 0
20.000
5 2 .0 0 0
120.000
3 8 .5 0 0
40.000
3 3 .5 0 0
140.000
5 7 .5 0 0 5 3 .0 0 0
6 0 .5 0 0 5 1 .5 0 0
6 3 .0 0 0 5 3 .5 0 0
ca pa cite it te r ea lisere n na 1 0 ja a r
6 5 .5 0 0
ca pa cite it te r ea lisere n b inne n 5 -1 0 ja a r
60.000
160.000
2012
1 8 .0 0 0 3 0 .5 0 0 2 8 .0 0 0
tota le pla nca p a citeit w o ningbouw
7 6 .5 0 0
80.000
O ntw ik k eling ha rde pla nca pa citeit w oningbouw , N O O RD-BRABAN T, 2 0 0 6 -2 013
8 8 .0 0 0
9 6 .5 0 0
100.000
2013
ONTWIKKELING AANDEEL HARDE/ZACHTE PLANCAPACITEIT NOORD-BRABANT, 2006-2013 ha rd e pla nca p a citeit w oningbo uw
z a chte pla nca p a cite it w o ni ng bouw 100
90 36
80
32
28
45
69 84
79
50
95
95
94
5
5
6
87
90
92
91
92
10
8
9
8 2012
90
85
2011
87
65
2010
60
69
2009
55
2008
55
2007
57
2006
70
50
40
64
30
68
72
55 43
45
45
31 10 13
10
15
16
31
35
21
1 e 5 -ja a rspe riod e
2 e 5 -ja a rspe riod e
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
0
> 1 0 ja a r
13
2013
20
50
WONINGBOUWPLANNEN EN DE BENODIGDE CAPACITEIT NOORD-BRABANT, 2013 t/m 2022 CAPACITEITSIN DICATIE
opga ve
plus
=
KO RTE TERM IJN 2 0 1 3 t/ m 2 0 1 7
tota le prognose 2011
1)
verw a chte sloop
2)
benodigde ca pa citeit
w a a rva n
ca pa citeit in pla nnen
ha rde 3)
ca pa citeit
indica tor
indica tor
tota le
ha rde
pla nca pa citeit pla nca pa citeit 3)
>100% N O O RD-BRA BA N T 6 )
59.0 85
8.790
67.875
65.0 10
4 7.0 35
STEDELIJK CO N CEN TRATIEGEBIED
4 2.915
6.60 5
4 9.520
4 4 .4 95
LAN DELIJK GEBIED
16.170
2.185
18.355
20 .515
RRO - W EST-BRABAN T
14 .335
2.34 0
16.675
18.20 0
RRO - M IDDEN -BRABAN T
10 .220
1.84 0
12.0 60
RRO - N O O RDO O ST-BRABAN T
16.895
1.675
18.570
RRO - ZUID-O O ST-BRABAN T
17.635
2.935
20 .570
opga ve
plus
=
CAPACITEITSIN DICATIE M IDDELLAN GE TERM IJN 2 0 1 3 t/ m 2 0 2 2
2011
1)
verw a chte sloop
2)
benodigde ca pa citeit
99.620
17.580
STEDELIJK CO N CEN TRATIEGEBIED
72.785
13.210
LAN DELIJK GEBIED
26.835
4 .370
RRO - W EST-BRABAN T
24 .320
4 .680
RRO - M IDDEN -BRABAN T
17.255
RRO - N O O RDO O ST-BRABAN T
28.50 0
RRO - ZUID-O O ST-BRABAN T
29.54 5
117.20 0
5)
69%
33.860
90 %
68%
13.175
112%
72%
14 .610
10 9%
88%
11.0 20
7.270
91%
60 %
17.725
10 .230
95%
55%
18.0 65
14 .925
88%
73%
indica tor
indica tor
tota le
ha rde
w a a rva n
ca pa citeit in pla nnen
ha rde 3)
ca pa citeit
pla nca pa citeit pla nca pa citeit 3)
100% N O O RD-BRA BA N T 6 )
<100%
96%
tota le prognose
4)
<<100%
111.590
63.190
95%
54 %
85.995
81.125
4 6.50 0
94 %
54 %
31.20 5
30 .4 65
16.690
98%
53%
29.0 0 0
27.910
19.185
96%
66%
3.680
20 .935
21.175
8.94 5
10 1%
4 3%
3.350
31.850
31.895
14 .54 0
10 0 %
4 6%
5.870
35.4 15
30 .610
20 .520
86%
58%
5)
REALISTISCH EN REGIONAAL AFGESTEMD WONINGBOUWPROGRAMMA
• ‘het wonen’ = (sub)regionale opgave • regionale afstemming en afspraken (Verordening ruimte)
• ambities en plannen ‘inkaderen’ in een realistisch woningbouwprogramma .... en meer kwalitatief ingestoken !!
• i.p.v. concurrentie, desinvesteringen (bijv. in grondposities), leegstand .... relatie met bestaande voorraad !!
• i.p.v. ambities die elkaar in de weg zitten .... ‘woningmarktparadox’: hoe meer plannen, hoe minder woningbouw
AANSLUITING VAN VRAAG EN AANBOD OP DE REGIONALE WONINGMARKT
• voorwaarde voor goed functionerende regionale woningmarkt > geen gemakkelijke opgave: - veranderende financieel-economische omstandigheden - veranderende woningmarktomstandigheden - veranderend demografisch tij - veranderend wensenpatroon woonconsument
MISMATCH VRAAG EN AANBOD > BESTAANDE WONINGVOORRAAD
• bestaande voorraad > herstructurerings- en transformatieopgaven
> strategische rol vervangende nieuwbouw
MISMATCH VRAAG EN AANBOD > NIEUWBOUW
•
nieuwbouwplannen (provinciale analyses) > te groot aantal (koop)appartementen - inmiddels betere aansluiting bij opnamecapaciteit van de markt (koop) - opnamecapaciteit voor huur(appartementen) neemt juist weer toe
(1)
SAMENSTELLING WONINGVOORRAAD EN NIEUWBOUW(PLANNEN) NAAR EIGENDOM (koop/huur) EN TYPE (grondgebonden/appartement) NOORD-BRABANT, 1995 t/m 2017 100% 5%
9% 16%
90%
18%
19%
27%
29%
26%
25%
22%
19%
20%
18%
k o op gr ondge bo nd en (e eng ez ins)
80%
70%
54% 59%
60%
huur a p pa r tem e nt
59%
44%
66%
46%
40%
24%
23%
24%
24%
23%
21%
19%
9%
8%
8%
8%
9%
11%
12%
13%
TO TA LE PLA N CAP. 2 0 0 8 -2 0 1 2
TO TA LE PLA N CAP. 2 0 0 9 -2 0 1 3
TO TA LE PLA N CAP. 2 0 1 0 -2 0 1 4
TO TA LE PLA N CAP. 2 0 1 1 -2 0 1 5
TO TA LE PLA N CAP. 2 0 1 2 -2 0 1 6
TO TA LE PLA N CAP. 2 0 1 3 -2 0 1 7
48%
43%
TO TA LE PLA N CAP. 2 0 0 7 -2 0 1 1
49%
42%
TO TA LE PLA N CAP. 2 0 0 6 -2 0 1 0
51%
63%
50% 40%
40%
50%
huur gr ondge bo nd en
13% 12%
30%
12% 26%
20% 32%
k o op a p pa r tem e nt (m e e rge z ins)
19%
15% 12%
10% 11%
9%
26%
21%
24%
1 9 9 5 -1 9 9 9
2 0 0 0 -2 0 0 4
12%
10%
0% 2 0 1 0 -2 0 1 2
W O N IN G VO O RRA A D 1 -1 -2 0 1 0
2 0 0 5 -2 0 0 9
W O N IN G VO O RRA A D 1 -1 -2 0 0 5
W O N IN G VO O RRA A D 1 -1 -1 9 9 5
N IEUW BO UW
N IEUW BO UW FEITELIJK
PLAN CAPACITEIT W O N IN GBO UW , STEEDS V O O R DE 1 e V IJFJAARSPERIO DE
SAMENSTELLING NIEUWBOUWPLANNEN NAAR TYPE (grondgebonden/appartement) NOORD-BRABANT, 2006 t/m 2013 Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'O verzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1 jan. 2006 (2006 t/ m 2010) ...... 1 jan. 2013 (2013 t/ m 2017); bewerking Provincie N oord-Brabant
40%
39%
39%
61%
61%
2012
2013
49% 51% 2009
60%
50% 50% 2008
2011
52% 48% 2007
45%
52% 48%
31% 69% 2012
2006
33% 67%
2011
41% 59% 2009
37%
43% 57% 2008
44% 56% 2007
46% 54%
2006
45% 55% 2013
43% 57% 2012
44% 56%
49%
52%
52%
55%
70%
54%
80%
2011
90%
27%
100%
60%
a p pa r tem e nt (m ee rge z ins)
50%
63%
55%
48% 2008
51%
45%
2007
48%
46%
20%
2006
30%
73%
gr ondge bo nd en (e enge z ins)
40%
10%
STED ELI JK CO N CEN TRA TI EG EBI ED
LA N DELI JK G EBI ED
2010
2013
2010
2010
2009
0%
N O O RD -BRA BA N T
MISMATCH VRAAG EN AANBOD > NIEUWBOUW
•
(3)
nieuwbouwplannen (provinciale analyses) > huur-koop-verhouding, ‘te duur koopprogramma’ - betaalbaarheid van het wonen - heroriëntatie woonconsument - woningmarkt beweegt naar een nieuw evenwicht (meer huur, goedkopere koop) - terugkeer naar ‘goede ouwe tijd’ zeer onwaarschijnlijk (en ook niet wenselijk) - nieuwbouwplannen vertonen nog altijd vrij grote mate van inelasticiteit - wel aanzetten voor planaanpassingen (richting meer huur en goedkopere koop) - inelasticiteit vergroot risico op (verdere) stagnatie
SAMENSTELLING NIEUWBOUWPLANNEN NAAR EIGENDOM (koop/huur) EN PRIJS NOORD-BRABANT, 2006 t/m 2013 k o op-duur (> 2 7 5 .0 0 0 ,-)
Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'O verzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1 jan. 2006 (2006 t/ m 2010) ...... 1 jan. 2013 (2013 t/ m 2017); bewerking Provincie N oord-Brabant
k o op-m id de lduur k o op-go ed k oo p (< 1 8 5 . 0 0 0 , -) huur-duur (> 6 8 1 ,-) huur-m idd eld uur huur-goe dk oop (< 5 3 6 , -)
29%
31%
32%
31%
31%
33%
30%
29%
36%
37%
34% 23%
37%
35%
33% 27%
25%
31% 29%
31%
26%
29%
29%
29%
30%
33%
80%
30%
90%
28%
100%
25% 12% 11% 19% 2013
27% 11% 10% 18%
2012
26% 11% 10% 18% 2011
26% 11% 11% 18% 2010
27% 9% 11% 18%
2009
26% 9% 8% 20% 2008
29% 7% 20% 2007
10%
28% 10% 8% 21%
2006
25% 14% 11% 12% 2013
23% 13% 11% 13%
2012
23% 12% 14% 2011
13%
11% 16% 2010
11% 12% 15%
2009
11% 10% 16% 2008
10% 10% 17% 2007
10% 11%
11% 22% 2013
17%
9% 20% 2012
2006
10% 21% 2011
13%
28%
25% 11%
29%
11% 18% 2010
10%
27%
27%
28% 10%
10%
20%
20%
2009
7%
30%
10%
21% 2008
10%
9%
21% 2007
9%
10%
22% 2006
40%
10%
50%
26%
29%
60%
28%
70%
0%
STED ELI JK CO N CEN TRA TI EG EBI ED
LA N DELI JK G EBI ED
N O O RD -BRA BA N T
RISICO-ANALYSE PLANCAPACITEIT WONINGBOUW NOORD-BRABANT, 2013 t/m 2017 k oop - duur (> 2 7 5 .0 0 0 ,-) k oop - m iddelduur k oop - goedk oop (< 1 8 5 .0 0 0 ,-) huur - duur (> 6 6 5 ,-) huur - m iddelduur huur - goedk oop (< 5 2 4 ,-)
Risicov ol
Beperk t risico k oop - grondgebonden goedk oop; 8 ,3 %
Ka nsrijk
huur - a ppa rtem enten goedk oop; 1 1 ,3 %
huur - a ppa rtem enten duur; 3 ,0 %
k oop - grondgebonden duur; 2 2 ,6 %
huur - grondgebonden m iddelduur; 3 ,6 %
k oop - a ppa rtem enten m iddelduur; 7 ,8 %
huur - grondgebonden goedk oop; 7 ,5 %
k oop - a ppa rtem enten duur; 6 ,4 % k oop - a ppa rtem enten goedk oop; 3 ,7 %
huur - grondgebonden duur; 1 ,5 % k oop - grondgebonden m iddelduur; 1 7 ,3 %
huur - a ppa rtem enten m iddelduur; 7 ,0 %
Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'O verzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1 jan. 2013 (2013-2017); bewerking Provincie N oord-Brabant
OPGAVEN VOOR DE REGIONALE WONINGMARKT oftewel, hoe krijgen we weer (een beetje) vaart in de woningbouw
• zet de lijn van realisme in planning en -programmering voort • bouw in (harde) woningbouwplannen flexibiliteit in
• breng planaanbod meer in balans met verander(en)de vraag - om inelasticiteit (verder) te doorbreken moeten alle betrokken bouwpartijen (meer) bewegen !! - aanpassen aan nieuwe realiteit kost (acceptatie- en adaptatie)tijd, geld én ....... (politieke) moed !!
(1)
OPGAVEN VOOR DE REGIONALE WONINGMARKT oftewel, hoe krijgen we weer (een beetje) vaart in de woningbouw
(2)
• breng planaanbod meer in balans met verander(en)de vraag - op weg naar nieuw evenwicht en omwille van voortgang in de woningbouw
- komende jaren: meer accent op huur en goedkope(re) koop - stimuleer CPO (vraaggericht) - startersleningen (extra kredietverlening roept wel spanningsveld op) - reduceer grondprijzen - rol bouwsector (verbeter prijs-kwaliteitsverhouding, vergroot innovatiekracht) - hoe houden we de bouw van huurwoningen op peil, ook voor ‘middengroepen’? - ‘wonen met zorg en welzijn’
