Huurprijsaanpassing tankstations anno 2016: de stand van zaken

Huurprijsaanpassing tankstations anno 2016: de stand van zaken mr. J.P.H. Jacobs1 In 2009 verscheen in dit blad2 een bijdrage waarin uitgebreid aandacht is besteed aan een arrest van het Hof ’s-Gravenhage van 31 maart 2009.3 In een langlopend huurprijsgeschil tussen BP als verhuurder en Ototol als huurder over de huurprijsaanpassing van een tankstation te Rijswijk, stelde het hof een nieuwe maatstaf vast. Daar de gebruikelijke vergelijkingsmethodiek van art. 7:303 BW, waarbij huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse over de voorliggende vijf jaar (= de referentieperiode) worden herleid naar de huurprijs per vierkante meter, bij a-typische bedrijfsruimte(n) als bijvoorbeeld tankstations niet aan de orde is, formuleerde het hof een afwijkende maatstaf. Het hof kende bij de formulering van die maatstaf - meer hierover onder onderdeel 3 - bij de uiteindelijke vaststelling van de huurprijs relatief groot gewicht toe aan de omzetpotentie van het tankstation. Summier omschreven: hoe meer liters brandstof er kunnen worden verkocht, hoe hoger de bruto winstpotentie van een tankstation en daarmee de hoogte van de huurprijs. Uiteindelijk heeft het hof in de behandelde kwestie op voet van art. 7:303 lid 2 BW de huurprijs schattenderwijs vastgesteld.4 De vraag is of deze door het hof destijds aangelegde maatstaf, die wat ondergetekende betreft navolging verdiende, deze navolging in de rechtspraktijk ook heeft verkregen? In deze bijdrage wordt ingegaan op latere (beperkte) rechtspraak over dit onderwerp. Aan het eind van dit artikel wordt aandacht besteed aan de mogelijkheden om de geschetste praktijkproblemen zo mogelijk op te lossen en de uiteindelijke noodzaak om huidige wettelijke regeling van art. 7:303- 304 BW, aan te passen doch in ieder geval op niet al te lange termijn te moderniseren.

1.

Wettelijk kader huurprijsaanpassing

1.1.

De gebouwde onroerende zaak

Voor een goed begrip is het van belang voor ogen te houden dat enkel indien er sprake is van de verhuur van een gebouwde onroerende zaak, de bepalingen van art. 7:290 BW e.v. van toepassing zijn, en in dat geval de huurprijsaanpassing op grond van art. 7:303 en 304 BW kan worden gevraagd. In de in de praktijk veel voorkomende situatie dat er enkel ongebouwde grond wordt verhuurd met de verplichting voor de huurder om een tankstation op te richten, missen de genoemde wettelijke

1. 2. 3. 4.

Joost Jacobs is advocaat bij Bosselaar & Strengers Advocaten te Utrecht. J.P.H. Jacobs, ‘Huurprijsaanpassing bij tankstations: een nieuwe maatstaf?’, TvHB 2009, nr. 6, p. 226-229. Hof ’s-Gravenhage 31 maart 2009, ECLI:NL:GHSGR: 2009:BI2410. De wettekst biedt de rechter de mogelijkheid de huurprijs schattenderwijs vast te stellen indien de benodigde gegevens voor vaststelling conform de (vergelijkings)maatstaf de rechter ontbreken. Art. 7:303 lid 2 BW, laatste volzin luidt: “Zo het niet mogelijk is de rechter de voor de toepassing van deze maatstaf benodigde gegevens te verschaf fen, maakt de rechter een schatt ing van de wel te zijner beschikking bestaande gegevens, waarbij hij die maatstaf zoveel mogelijk als richtsnoer bezigt” .

Nr. 2 maart/april 2016

TvHB_2016_02.indb 71

bepalingen toepassing.5 In die situatie wordt de rechtsverhouding geheel beheerst door de contractuele afspraken en ontbeert de huurder nagenoeg iedere huur- en huurprijsbescherming.6 Nu deze grens niet altijd duidelijk is, sterker nog door (één der) partijen kan worden beïnvloed,7 is het zaak bij het aangaan van een contract goed voor ogen te houden door welk regime (ongebouwd of art. 7: 290 BW) de vast te leggen rechtsverhouding wordt beheerst.

1.2.

De art. 7:303 BW en 7:304 BW

Indien vast staat dat er sprake is van de verhuur van een gebouwde onroerende zaak, dan is een huurprijsaanpassing mogelijk op basis van art. 7:303 BW. In het kader van deze bijdrage beperk ik mij tot de hoofdlijnen van deze wettelijke bepalin-

5.

6. 7.

Aldus HR 16 juni 1995, NJ 1995, 705 (Shell / Tjallingii) en recenter HR 13 juli 2012, NJ 2013,8 (Van de Meeberg/ NS Vastgoed) en HR 13 juli 2012, NJ 2013, 9 (De Haan/ Gemeente Rotterdam) met noot van A.L.M. Keirse. Deze beide arresten zijn uitgebreid belicht door J.P.H. Jacobs en M. Cohen: ‘De dunne scheidslijn tussen de gebouwde en onbebouwde onroerende zaak in het huurrecht’, TvHB 2014, nr. 3, p.158-163 Zie noot 5. Zie voor een voorbeeld p. 161 van de in noot 5 genoemde bijdrage.

Tijdschrif t voor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE

71

25/04/2016 13:14:09

Huurprijsaanpassing tankstat ions anno 2016:de stand van zaken

gen.8 Op grond van art. 7: 303 lid 1 sub a BW kan de huurprijsaanpassing worden gevorderd ‘indien de overeenkomst voor bepaalde t ijd geldt, na af loop van de overeengekomen duur’. Afgezien van langlopende huurovereenkomsten met zogenaamde breakopties, levert deze bepaling in de praktijk relatief weinig problemen op.9 In de meeste situaties is voor partijen duidelijk wanneer op voet van artikel 7:303 lid 1 sub a BW huurprijsaanpassing kan worden gevorderd. Op grond van art. 7:303 lid 1 sub b BW kan in alle andere gevallen huurprijsaanpassing worden gevorderd ‘telkens wanneer tenminste vijf jaren zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door part ijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd’. Vorderingen tot huurprijsaanpassing op grond van deze bepaling hebben meestal betrekking op langlopende huurovereenkomsten, die na ommekomst van de termijnbescherming van vijf plus vijf jaar voor onbepaalde tijd zijn voortgezet.10 In de praktijk levert deze bepaling eveneens relatief weinig problemen op. Partijen dienen er echter wel bedacht op te zijn dat tussentijdse aanpassingen van de huurprijs, bijvoorbeeld in verband met uitbreiding van commerciële ruimten, magazijn en andere onderdelen aan het gehuurde, risico’s met zich kunnen brengen. Uit het arrest van de Hoge Raad van 1 februari 200811 volgt dat indien moet worden geoordeeld, dat er in een dergelijke situatie sprake is van een wijziging van niet-verwaarloosbare betekenis,12 er een nieuwe vij"aarstermijn gaat lopen.

1.3.

Het ontvankelijkheidsvereiste algemeen

Een advies over de huurprijs van een door huurder en verhuurder gezamenlijk benoemde deskundigen is, zo blijkt uit art. 7:304 lid 1 BW, een vereiste om ontvankelijk te zijn in de procedure tot huurprijsaanpassing (ex art. 7:303 BW). Met de invoering van dit ontvankelijkheidsvereiste is beoogd een rem te zetten op het in rechte vorderen van nadere huurprijsvaststelling en partijen te bewe-

8.

Zie over de procedure uitgebreid Vrolijk, GS Huurrecht, art. 7: 303 BW aant. 1 t/m 7. 9. Zie voor een situatie waar de verhuurder nul op het rekest kreeg Hof Amsterdam, nevenzittingsplaats Arnhem, 16 december 2008, ECLI:NL:GHARN:2008: BH7017 (Heins Onroerend Goed Maatschappij / Carpet Land). In casu gold een contract voor 25 jaar met enkel een breakmogelijkheid na 10, 15 en 20 jaar voor de huurder. Rechtsgevolg van deze constructie was dat de verhuurder eerst na 25 jaar huurprijsaanpassing kon vorderen, nu deze eerste termijn gold als de bepaalde tijd; zie rechtsoverweging 4.9 van het arrest. Uitgebreider hierover N. Amiel, TvHB 2009, nr. 1, p. 4041. 10. Zie art. 7:300 lid 1 BW. 11. HR 1 februari 2008, NJ 2008, 84 (Borst / Kamphuis). 12. Zie rechtsoverweging 3.4 van het arrest genoemd onder noot 10. 72


gen tot serieuze onderhandelingen op basis van het oordeel van deskundigen.13 Ook werd met dit deskundigenrapport – zo was de gedachte van de wetgever destijds14 – voorzien in de behoefte van de rechter aan deskundige voorlichting ten behoeve van de door hem uiteindelijk vast te stellen huurprijs. Deze duale gedachtegang van de wetgever levert in de rechtspraktijk de nodige problemen op. Vrijwel direct na invoering bleek dat deze wettelijke bepaling in diverse procedures aanleiding gaf tot allerlei geschilpunten en discussies. Al in 2004 stelden De Waal en Van der Hoek de vraag of deze bepaling nu de door de wetgever beoogde nuttige verkeersdrempel was, dan wel een kostbare tolpoort.15 Deze discussie is sedertdien niet geluwd, nu ook andere auteurs16 kritische kanttekeningen hebben geplaatst bij het nut van dit ontvankelijkheidsvereiste. De (oorspronkelijke) doelstelling van de wetgever dat deze verzoekschriftprocedure een eenvoudige benoemingsprocedure zou zijn, is slechts beperkt bereikt. Uiteraard zijn er zaken waarin op basis van deze bepaling een deskundigenbenoeming plaatsvindt en deze deskundige vervolgens een rapport uitbrengt op basis waarvan partijen elkaar minnelijk vinden inzake de nieuw vast te stellen huurprijs. In die situatie kan de huurprijsherzieningsprocedure achterwege kan blijven. Daar staat evenwel tegenover dat in veel andere zaken de beoogde eenvoudige verzoekschriftprocedure ontaardt in een uitgebreid juridisch steekspel met alle extra kosten van dien. In die situaties komt het er per saldo op neer dat partijen gedwongen worden tot het voeren van twee inhoudelijke procedures: eerst de uitgebreide verzoekschriftprocedure om het noodzakelijke deskundigenrapport te verkrijgen. Komen partijen op basis van dat rapport niet tot overeenstemming over een nieuwe huurprijs, dan is de eigenlijke huurprijsherzieningsprocedure noodzakelijk. In die situaties moge duidelijk zijn dat de wettelijke regeling zijn doel voorbij is geschoten.

13. Aldus H.J. Rossel, 2014,T&C Huurrecht, art. 7:304 BW, aant. 1. Onder het oude recht kon direct worden gedagvaard en werd hangende de procedure het deskundigenadvies gevraagd en uitgebracht. 14. Zie A.R. de Jonge en E.E. de Wijkerslooth-Vinke, Parlementaire Geschiedenis Huurrecht, Deventer: Kluwer 2008, p. 751. 15. C.L.J.M. de Waal en F. van der Hoek, ‘Artikel 7: 304 BW: Nuttige verkeersdrempel of kostbare tolpoort?’, WR 2004, 35, p. 125-128. 16. Voor een mooi overzicht van de kritiekpunten, zie conclusie A-G mr. Wissink van 28 juni 2013 onder 2.4.1 en 2.4.2 (ECLI:NL:PHR:2013:42) bij het arrest HR 3 oktober 2013, NJ 2014, 60 (Dela / Halfords). Tevens P.K. van der Maarel en N. Eeken, ‘Evaluatie van artikel 7:304 BW in de praktijk’, TvHB 2006, nr. 4, p. 108-115 en J. Nijsten, ‘Artikel 7:304 BW: zijn twee partijrapporten voldoende?’, TvHB 2011, nr. 4, p. 188-189.



25/04/2016 13:14:09


1.4.

Het ontvankelijkheidsvereiste bij benzinestations

Indien bij een beoogde huurprijsaanpassing van een tankstation de deskundige(n)benoeming ex art. 7:304 BW aan de orde is, dan is het zaak dat de rechter één specifieke deskundige benoemt die kennis heeft van de (huur)waardebepaling van tankstations. De problematiek bij deze huurwaardevaststelling is dat tankstations in de praktijk, gezien de grote diversiteit, lastig vergelijkbaar zijn. Waar bij een normale winkel aan de hand van het aantal vierkante meters, puibreedte, ligging, etcetera, op basis van de wettelijke maatstaf een redelijk goede vergelijking kan worden gemaakt met andere vergelijkingsobjecten, is dit voor tankstations beslist anders. In de praktijk komen tankstations in zeer vele verschijningsvormen voor. Er is in de markt sprake van complete tankstations met alle toebehoren (een grote winkel, kiosk, een carwash en sinds kort bijv. ook uitgebreide lunchrooms). Daartegenover staan de kleinere stations – steeds meer onbemand – waarbij de huurder enkel en alleen de onroerende zaak huurt (gebouw en luifel) en alle investeringen voor zijn rekening neemt. Naast de vergoeding voor het gebruik van de onroerende zaak, worden andere vergoedingen betaald (denk o.a. aan goodwill én vergoeding ter zake van afname brandstoffen, etcetera). Indien de huurprijs in geschil is, dan dient in dit kader de zuivere huurprijs te worden bepaald. De overige elementen zoals de vergoeding voor goodwill, inventaris, etc. dienen daarbij buiten beschouwing te blijven.17 Het laat zich raden dat de totstandkoming van een rapport ex art. 7:304 BW bij een tankstation in de regel niet de door de wetgever beoogde eenvoudige verzoekschriftprocedure is, maar in deze voorfase de te hanteren uitgangspunten door de deskundigen al onderwerp kunnen zijn van een uitgebreid debat. Kortom, bij een beoogde huurprijsaanpassing van tankstations is de artikel 7:304 BW-procedure vaak een (zeer) kostbare tolpoort.

2.

De eerder aangelegde maatstaf van het hof

In de eerder behandelde zaak bij het Hof ’s-Gravenhage speelde deze problematiek ook. Nadat eendeskundige was toegevoegd aan de BHAC, stelde het hof vast dat een vergelijking aan de hand van de wettelijke maatstaven niet volledig mogelijk was, gezien de grote diversiteit van huurvormen en – prijzen van aangedragen vergelijkingsobjecten.18 Het hof overwoog – met verwijzing naar het arrest

17. Uitgebreider hierover de eerdere bijdrage genoemd onder noot 2, p. 227 onder 4. 18. Uit het arrest (zie r.o. 9) blijkt dat BP met name vergelijkingsobjecten aandroeg met een hoge huurprijs en Ototol op haar beurt vergelijkingsobjecten met een zeer lage huurprijs. Nr. 2 maart/april 2016


Elzinga/Miedema19 – dat de huurprijs dient wordt vastgesteld waarbij de wettelijke maatstaven zo goed mogelijk moeten worden benaderd. Vervolgens gaf het hof de volgende interessante overwegingen:20 a. het hof stelt voorop dat de potentiële winstgevendheid van een tankstation in hoge mate bepalend is voor de hoogte van de huurprijs; b. bij de vergelijking van de tankstations ligt het volgens het hof (dus) primair voor de hand te kijken naar de omzet 21 (als uitingsvorm van winstgevendheid); c. de ligging van het tankstation (in of buiten de bebouwde kom) speelt ook een rol, maar wordt door het hof minder belangrijk geacht dan de hiervoor onder b. genoemde factor. Hoewel het cassatieberoep op dat moment nog aanhangig was, was mijn conclusie destijds dat de uit het arrest van het hof te distilleren maatstaf er één was die in toekomst navolging verdiende. Dit met name omdat deze maatstaf goed aansloot en aansluit bij de dagelijkse praktijk. Immers, bij de vaststelling van een huurprijs van een tankstation en ander zogenaamd exploitatie gebonden vastgoed (zoals tankstations vrijwel altijd zijn), is de omzet en mate van winstgevendheid van (groot) belang voor de bepaling van de reëel vast te stellen huurprijs.

3.

Conclusie Advocaat-Generaal en arrest Hoge Raad

Na het arrest van het hof heeft Ototol cassatie ingesteld bij de Hoge Raad. Ototol kon zich niet verenigen met de motivering van het hof. Vermeld zij dat het hof was afgeweken van het deskundigenrapport en tot een schatting van de huurprijs was overgegaan. In de visie van Ototol was deze afwijking onvoldoende gemotiveerd. Bij arrest van 11 maart 201122 heeft de Hoge Raad het cassatieberoep verworpen op grond van artikel 81 RO. Interessant zijn met name de bespiegelingen van de A-G in zijn conclusie23 voorafgaand aan het arrest, waarin hij zijn visie geeft op de voorliggende problematiek en de maatstaf die door het hof is aangelegd. In cassatie had BP benadrukt dat de aanpak van de deskundigen 24 onjuist was. Het hof was ook van dit

19. HR 26 februari 1993, NJ 1993, 579. 20. Ontleend aan de eerdere bijdrage (par. 5) genoemd onder noot 2. 21. De verkochte/te verkopen aantal liters brandstof op jaarbasis (als uitingsvorm van de winstgevendheid). 22. HR 11 maart 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP1078 cassatieberoep werd verworpen op voet van artikel 81 RO. Verwerping vindt plaats nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling (r,o 3). 23. Conclusie A-G Huydecoper ECLI:NL:PHR:2011:BP1078, conclusie, HR (Advocaat-Generaal), d.d. 7 januari 2011 (abusievelijk gedateerd 11 maart 2010). 24. De deskundigen hadden er in casu voor gekozen zich alleen te oriënteren op tankstations die, evenals het


73

25/04/2016 13:14:09


rapport afgeweken en had op basis van een schatting een hogere huurprijs vastgesteld dan door de deskundigen geadviseerd. De A-G stelt daarover onder overweging 14 van zijn conclusie: ‘De argumenten die BP daartoe aanvoerde, maken een alleszins relevante indruk: voor een tankstat ion (trouwens: waarschijnlijk geldt hetzelfde voor ongeveer alle bedrijfsruimte-huurobjecten) is voor de huurprijs die de huurder bereid is te betalen, en die de verhuurder dus probeert te realiseren, van groot belang welk rendement de huurder uit het huurobject mag verwachten. Gegevens die daarvoor bepalend zijn leggen dus gewicht in de schaal, zoals de ligging van het object, en (in nauw verband met die ligging): de omzet die daar gerealiseerd kan worden. Het zou dan ook zeer wel zo kunnen zijn dat de deskundigen en de kantonrechter, door (nagenoeg) geheel aan deze gegevens voorbij te gaan en alleen aansluit ing te zoeken bij het gegeven dat op dezelfde manier van huurprijsbepaling (via de formule centen-per-liter) werd toegepast, een verkeerde benadering hebben gekozen’. Verderop in zijn conclusie25 stelt de A-G aansluitend dat op basis van de gepresenteerde gegevens het hof heeft kunnen oordelen dat de (brandstof) omzet een belangrijke parameter is voor de beoordeling van de winstgevendheid van een tankstation en, in het verlengde daarvan, voor de voor het desbetreffende tankstation verschuldigde huurprijs. Ook valt volgens de A-G niets af te dingen op de vaststelling van het hof dat een grotere brandstofomzet in de regel een meer dan lineaire stijgende exploitatievergoeding (oftewel: huurprijs) oplevert. Op basis van deze overwegingen kan de conclusie worden getrokken, dat de maatstaf zoals die door het hof is aangelegd in zijn arrest van 2009, er één is die toets der kritiek kan doorstaan. In het verlengde hiervan merk ik op dat de potentiële winstgevendheid (primair aan de hand van omzet) regelmatig samenhangt met de ligging van een station. Hoewel het hof oordeelde dat de ligging minder belangrijk is, zal het in de praktijk vaak wel zo zijn omdat een goede ligging in de regel ook leidt tot een (hogere) potentiële winstgevendheid/omzet. Zo bezien zijn beide factoren, potentiële winstgevendheid en ligging, communicerende vaten. Dit laat onverlet dat de volgorde die het hof heeft aangelegd en waarbij de A-G zich heeft aangesloten, een juiste lijkt te zijn.

tankstation in kwestie, werden geëxploiteerd op basis van een huurprijs in centen per liter. 25. De overwegingen 21 en 22. 74


4.

Verdere ontwikkelingen sedert 2011

Heeft deze lijn nu navolging gekregen in de rechtspraak? Op 14 oktober 2014 heeft het Hof Amsterdam een arrest gewezen in een geschil dat (mede) betrekking had op de huurprijsbepaling van een brandstoffenverkooppunt. 26 De casus was als volgt. Auto Willenborg (huurder) exploiteerde een garagebedrijf inclusief showroom met reparatiewerkplaats en naastgelegen onbemand tankstation, dat huurder op het terrein had aangebracht. 27 Na een discussie over de hoogte van de huurprijs met verhuurder werden op voet van art. 7:304 lid 2 BW drie deskundigen aangewezen. Deze adviseerden een huurprijs van € 50.000,- voor de bedrijfsruimte en € 5.000,- voor de grond waarop het benzine verkooppunt was gevestigd. In de daaropvolgende huurprijsprocedure (ex art. 7:303 BW) bestreed verhuurder het deskundigenrapport. Verhuurder betoogde dat de huurwaarde van het benzineverkooppunt diende te worden vastgesteld op een bedrag van € 16.323,- te vermeerderen met btw per jaar. 28 De kantonrechter stelde vast dat de jaaromzet (over 2013) van het benzineverkooppunt ruim 1 miljoen liter brandstof betrof. Op basis daarvan werd de huurwaarde van de grond vastgesteld op een bedrag van € 21.960,-, waarop door de huurder gedane investeringen in mindering werden gebracht. 29 Huurder ging in beroep en betoogde dat de kantonrechter de toekomstige investeringen, die hij nog moest doen om van het gehuurde een compleet verkooppunt te maken,30 ten onrechte buiten beschouwing had gelaten. Het hof deelde die mening en oordeelde dat de toekomstige noodzakelijke investeringen nog van de berekende huurwaarde dienden te worden afgetrokken teneinde het benzineverkooppunt vergelijkbaar te maken met de overige vergelijkingsobjecten. Het hof kwam tot de slotsom dat de huurprijs voor het benzineverkooppunt, na aftrek van de toekomstige investeringen, € 8.883,00 per jaar bedroeg. Vermeldenswaard is dat het hof tot deze huurprijs kwam op basis van de omzethuurprijs per liter.31 Tevens stelde het hof

26. Hof Amsterdam 14 oktober 2014, ECLI:NL:GHAMS: 2014:4256. 27. Hoewel dat niet met zoveel woorden uit het arrest van het hof blijkt, valt de grond behorende bij de gehuurde onroerende zaak onder het bereik van art. 7:290 BW. 28. Het verschil viel terug te voeren op de door de deskundigen gehanteerde omzet van het benzinepomp en de toegepaste aftrek voor toekomstige investeringen van huurder, zie r.o 3.1. van het arrest. 29. De huurprijs voor het totaal (bedrijfsruimte + benzineverkooppunt) werd vastgesteld op € 68.809,00. Aan de hand van de omzet 2013 werd de huurprijs van het benzineverkooppunt gesteld op € 18.909,- per jaar, zie r.o 3.2 van het arrest. 30. Niet ter discussie stond dat huurder de ondergrondse leidingen en tanks diende te vervangen. 31. Dit kwam met name omdat de deskundigen de vergelijkingshuurprijs hadden vastgesteld op € 0,023 per liter en geen van partijen daartegen had geappelleerd, zie r.o 3.5 van het arrest.



25/04/2016 13:14:09


vast dat bij de vaststelling van de huurprijs diende te worden uitgegaan van de omzet in het jaar van de huurprijswijziging verwachte omzet én niet van de gemiddelde jaaromzet over de vijf jaar daaraan voorafgaand, overeenkomend met de in art. 7:303 BW omschreven referentieperiode. Het hof motiveert dit met de volgende overweging 32: ‘Bij de vaststelling van de huurprijs tegen een bepaalde datum moet immers worden uitgegaan van de aard en staat van het gehuurde op die datum, van welke aard en staat het gehuurde als onderhavige de naar verwacht ing om te zetten hoeveelheid brandstof deel uitmaakt.’ Deze laatste overweging van het hof wekt enige bevreemding nu je zou verwachten, zoals ook verhuurder tevergeefs had betoogd - en (meer) in lijn met de wettelijke regeling - zou worden uitgegaan van de gemiddelde jaaromzet in de vijf jaar daaraan voorafgaand. Het hof doet dat echter niet en kent meer gewicht toe aan de te verwachten omzet in het jaar van de huurprijswijziging; indien de te behalen omzet in hoge mate bepalend is voor de vast te stellen huurprijs, dan valt deze redenering van het hof te begrijpen. Hoewel deze zaak een enigszins andere situatie betrof dan de door Hof Den Haag in 2009 behandelde zaak is duidelijk dat ook het Hof Amsterdam bij de vaststelling van de huurprijs – betreffende het benzineverkooppunt – primair heeft gekeken naar de omzet dan wel potentiële winstgevendheid. Zo bezien kan worden geconcludeerd dat de maatstaf, zoals door het Hof Den Haag is aangelegd, in de praktijk bij in ieder geval één andere instantie navolging heeft gekregen.

5.

Afrondende opmerkingen en de (verdere) toekomst van wettelijke regeling

Bij a-typische bedrijfsruimtes, zoals bijvoorbeeld tankstations, is de wettelijke regeling moeilijk toepasbaar. Dit hangt samen met het feit dat tankstations in vergelijking met normale winkelruimte lastiger vergelijkbaar zijn. Er dienen allerlei modificaties te worden toegepast om de gevonden vergelijkingsobjecten enigszins vergelijkbaar te maken, omdat de verschillen tussen de diverse vergelijkingsobjecten groot zijn. In de praktijk leidt dit alles tot veel discussie over de door de deskundigen te hanteren uitgangspunten. Tankstations die de facto onvergelijkbaar zijn én waarbij er grote verschillen zijn ten aanzien van investeringen, exploitatieovereenkomsten, goodwillbetalingen, etcetera, tracht men op kunstmatige wijze enigszins vergelijkbaar te maken om zo tot een rapportage te kunnen komen. Vervolgens rolt er een deskundigenrapport uit waarbij partijen meestal lijnrecht tegenover elkaar staan. Het eindresultaat hiervan is dat de rechter - gezien de verschillende invalshoeken en de grote verschillen – zich in de

32. Zie rechtsoverweging 3.7 van het arrest. Nr. 2 maart/april 2016


eigenlijke huurprijsprocedure gedwongen ziet tot een schatting over te gaan. Dit alles is weinig bevredigend. De opkomst van allerlei nieuwe bedrijfsmodellen, voor wat betreft de tankstations de onbemande pompen, de luxe broodjeszaken die in de shops worden geëxploiteerd, af haalpunten en winkels maken de huurprijsbepaling niet eenvoudiger. Kern van het probleem in deze is dat bij deze nieuwe bedrijfsmodellen de huurprijs veelal wordt bepaald aan de hand van de omzet en het rendement dat de huurder kan maken; dit rendement bepaalt in hoge mate de huur.33 Bij de huurprijsvaststelling zou redelijkerwijs rekening moeten worden gehouden met de aard van de activiteiten die in de bedrijfsruimte worden uitgeoefend en het rendement. Probleem is evenwel dat het rekening houden met de aard van de activiteiten in het gehuurde niet past bij het huidige systeem van de wet.34 Ook matcht de huidige regeling niet met de zogenaamde omzethuren. In een eerdere bijdrage heeft Raas35 gemotiveerd uiteengezet dat de huidige wettelijke regeling van art. 7:303 BW niet is geschreven voor omzethuren en ook onvoldoende geschikt is voor een herziening van een omzethuur.36 Zoals ook andere schrijvers37 al eerder hebben vastgesteld, is duidelijk dat de huidige wettelijke regeling van art. 7:303 en 304 BW, alsmede de daarin neergelegde wettelijke maatstaf grotendeels achterhaald is. De huidige regeling - een residu van de oude wet uit de jaren zeventig – leidt in de praktijk tot onredelijke en onvoorspelbare uitkomsten. De Retailagenda38 biedt een uitgelezen mogelijkheid om deze verouderde bepalingen kritisch tegen het licht te houden. Wenselijk zou zijn indien art. 7:303 BW wordt aangepast, zodat ook met omzethuren rekening wordt gehouden, in die zin dat de in de procedure vast te stellen huurprijs een omzethuurprijs is en blijft. Zeker bij de huurprijsvaststelling van tankstations zou dit een verbetering zijn. Kinderman heeft daartoe een poging gedaan in zijn dissertatie.39 Hij stelt voor om aan art. 7:303 BW een apart lid toe te voegen die het mogelijk maakt voor de rechter een omzethuur vast te stellen, in de situatie dat partijen een omzethuur (al dan niet deels) zijn overeengekomen. Daarbij is door de auteur aansluiting gezocht bij het (oude) wetsvoorstel inzake

33. P.M. Gompen sprak in 1988 al over ‘draagkrachthuren’ (Prg. 1988, p. 643). 34. Zie Vrolijk, GS Huurrecht, art. 7:303 BW, aant. 4.5. 35. W. Raas, ‘Het hoe en waarom van omzethuur en waarom een wetswijziging noodzakelijk is’, TvHB 2010, nr. 1, p. 4-9. 36. Zie bijdrage als genoemd in noot 33, p. 9. 37. Zie onder andere M. van Heeren in TvHB 2015, nr. 4, p. 263 en J.A. Kinderman, Huur van bedrijfsruimten, Zutphen: Paris 2014 p. 364-368. 38. Zie A. Raatgever, ‘Retailagenda: juridische implicaties bij lokale aanpakken van winkelgebieden’, TvHB 2015, nr. 4. 39. J.A. Kinderman, Huur van bedrijfsruimten, Zutphen: Paris 2014 p. 369 e.v.


75

25/04/2016 13:14:09


bedrijfsruimte 24.150 40 waarin een bepaling was opgenomen die het mogelijk zou maken voor de rechter een omzetgerelateerde huurprijs vast te stellen. Deze suggestie zou in mijn visie navolging verdienen, in die zin dat huidige wettelijke regeling in ieder geval op dat punt wordt aangepast.

40. Kamerstukken II 1994/95, 24.150, nr 1 en p. 5. Dit wetsvoorstel was op een aantal punten vernieuwend, maar is in augustus 1999 ingetrokken. 76




25/04/2016 13:14:09

Huurprijsaanpassing tankstations anno 2016: de stand van zaken

Recommend Documents