Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk

Woningbehoefteonderzoek 20102015 gemeente Moerdijk

De woningmarkt in Moerdijk 2010-2015

BMC Oktober 2011 de heer W. Vos en mevrouw A. van den Heuvel Projectnummer: 278057 Correspondentienummer: AD-….-…..

WONINGBEHOEFTEONDERZOEK MOERDIJK 2010-2015

INHOUD CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

HOOFDSTUK 1

3

1.1

Conclusies van het onderzoek

3

1.2

Nuancerende opmerkingen bij onderzoeksmethode

5

1.3

Aanbevelingen

6

HOOFDSTUK 2

AANLEIDING EN DOEL

9

2.1

Begripsbepaling

10

2.2

Respons

11

2.3

Leeswijzer

12

HOOFDSTUK 3

DEMOGRAFIE

13

3.1

Bevolkingsontwikkeling

13

3.2

Huishoudensontwikkeling

15

3.3

Kenmerken van de huishoudens in de kernen

15

HOOFDSTUK 4

DE HUIDIGE WONINGVOORRAAD

18

4.1

Woningtypen

18

4.2

Huur- en koopwoningen

20

4.3

Kopen huidige huurwoning

23

4.4

Betaalbaarheid

24

4.5

De ideale woning

24

4.6

Zorgbehoefte in of om de woning

25

4.7

Woonduur

26

HOOFDSTUK 5

LEEFBAARHEID

28

5.1

Tevredenheid van bewoners met de woning

28

5.2

Mening over de woonomgeving

29

5.3

Veiligheidsgevoel

31

5.4

Objectieve veiligheid

32

5.5

Rapportcijfers woonkern

33

HOOFDSTUK 6

WOONBEHOEFTE EN VERHUISGENEIGDHEID

35

6.1

Verhuizen of verbouwen

35

6.2

Doorstromers

37

1/63


6.3

Belangrijk bij woningkeuze doorstromers

38

6.4

Belangrijkste redenen om te verhuizen voor de doorstromers

38

6.5

Gewenste woningtypen doorstromers

39

6.6

Gewenste koop- en huurwoningen doorstromers

41

6.7

Koopstarters en huureindigers

43

6.8

Vertrekkers

46

6.9

Nieuwe inwoners

47

6.10

Senioren

48

6.11

Starters

49

HOOFDSTUK 7

CONFRONTATIE VAN WONINGAANBOD EN -VRAAG

52

7.1

Groepen woningvragers en aanbieders

52

7.2

Totalen woningaanbod

52

7.3

Totalen woningvraag

53

7.4

Vraagoverschotten

54

HOOFDSTUK 8

REALITEIT VAN HET BEREKENDE VRAAGOVERSCHOT

56

8.1

Beperkingen als gevolg van de toewijzingsregels

56

8.2

Beperkingen als gevolg van provinciaal beleid

57

8.3

Gevolg van beperkingen voor het berekende vraagoverschot

57

8.4

Beperkingen als gevolg van strengere hypotheekregels

58

HOOFDSTUK 9

NIEUWBOUWPROGRAMMA 2010-2015

60

HOOFDSTUK 10

DOORKIJK NAAR WONINGBEHOEFTE 2015-2020

61

HOOFDSTUK 11

RECENTE ONTWIKKELINGEN

62

11.1

Economische crisis

62

11.2

Krimp van de bevolking

62

11.3

Inkomensgrens van € 33.614,--

62

11.4

Aanscherping van de hypotheekregels

63

2/63


Hoofdstuk 1 Conclusies en aanbevelingen Dit rapport bevat de uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek dat in de gemeente Moerdijk is uitgevoerd in opdracht van de gemeente en de woningcorporaties Brabantse Waard en Bernardus Wonen. In totaal zijn er ongeveer 6.500 schriftelijke enquêtes uitgezet onder de inwoners van de verschillende kernen van de gemeente. De respondenten hebben 2.376 vragenlijsten op papier of via internet ingevuld. Daarmee bedraagt de respons 36%. 1.1

Conclusies van het onderzoek Op grond van het onderzoek en andere gebruikte bronnen kunnen de volgende conclusies worden getrokken: Demografische ontwikkelingen - In de periode tussen 2006 en 2011 is het aantal inwoners van de gemeente Moerdijk ongeveer gelijk gebleven (-0,35%). - De komende jaren wordt verwacht dat de bevolkingsomvang daalt, van 36.547 inwoners op 1 januari 2011 tot 33.530 inwoners op 1 januari 2030. In die periode is er sprake van verdere ontgroening en vergrijzing van de bevolking. De verwachte daling van het aantal inwoners van Moerdijk komt overeen met de verwachte daling in de hele regio West-Brabant. - De komende jaren zal het aantal huishoudens toenemen, van ongeveer 15.517 op 1 januari 2011 tot ongeveer 16.220 op 1 januari 2030. Huidige woningvoorraad - De meeste woningen in de gemeente zijn rijtjeswoningen (42%). 7% van de woningvoorraad zijn appartementen, meestal met een lift. De voorraad bestaat voor het grootste gedeelte uit koopwoningen (71%). - Van de huishoudens die nu in een huurwoning wonen, wil 7% de huidige huurwoning kopen. - De meeste huishoudens (65%) wonen al langer dan 10 jaar in dezelfde woonkern. Hoe ouder het huishouden, hoe langer de gemiddelde woonduur in de huidige kern. Leefbaarheid - Veel huishoudens (82%) vinden het prettig wonen in hun huidige woning. Huiseigenaren zijn gemiddeld meer tevreden over de huidige woning dan huurders. - De inwoners geven hun huidige woning gemiddeld een 7,8. Gemiddeld worden hogere rapportcijfers gegeven door huishoudens met een hoger inkomen, met een hogere leeftijd en door huiseigenaren. - Bijna iedereen (95%) vindt het (zeer) prettig om in de kern te wonen. 63% is (zeer) gehecht aan de woonkern of wijk. De inwoners van Helwijk zijn het minst gehecht aan de kern (48%), de inwoners van Willemstad het meest (76%).

3/63


-

-

Van de huishoudens voelt 21% zich wel eens onveilig in de gemeente. Ongeveer de helft daarvan voelt zich ook wel eens onveilig in de eigen woonbuurt. De meest voorkomende vorm van overlast zijn hondenpoep op straat, in plantsoen of op speelvelden (33%) en verkeerslawaai (19%). De inwoners van Langeweg hebben het minst te maken met vormen van overlast.

Woonbehoefte en verhuisgeneigdheid - Een derde van de huishoudens heeft plannen om de komende vijf jaar te verbouwen of te verhuizen. - In totaal geven 2.587 huishoudens aan dat ze willen verhuizen. Hiervan willen 1.901 huishoudens (70%) in de gemeente blijven wonen (doorstromers). De belangrijkste redenen om te willen verhuizen is dat men graag gelijkvloers wil gaan wonen (30%), een woning of appartement wil gaan huren (24%), kleiner wil gaan wonen (19%) of groter wil gaan wonen (19%). Van de doorstromers geeft 59% de voorkeur aan een huurwoning en 35% aan een koopwoning. De overige 6% heeft geen voorkeur. De opvallend grote voorkeur voor een huurwoning wordt veroorzaakt door de relatief grote groep senioren onder de doorstromers. Van de 65- tot 75-jarigen is 80% van de verhuisgeneigden op zoek naar een huurwoning en van de 75-plussers zelfs 91%. - De meeste doorstromers zijn op zoek naar een seniorenwoning (41%) en een woning in een rij of geschakeld (16%). Bij een seniorenwoning gaat het vooral om een seniorenwoning in een appartementencomplex (41% van alle appartementen) en een seniorenwoning met tuin (33% van alle appartementen). De seniorenwoningen worden naar verhouding het meest gevraagd in de vier grootste kernen. - Er zijn 825 starters die in de periode 2010-2015 een woning willen betrekken in de gemeente. Zij willen vooral zelfstandig gaan wonen, bijvoorbeeld omdat ze gaan trouwen of samenwonen. De meeste starters zijn op zoek naar een rijtjeswoning of een geschakelde woning (54%). Van de starters geeft 55% de voorkeur aan een koopwoning en 45% aan een huurwoning. Met de nodige voorzichtigheid kan worden geconcludeerd dat vanwege de huidige hypotheekregels 28% van de starters hun koopwens niet kan realiseren. Hun huurwens is wél reëel (zie hierna). - De binding met de eigen kern is groot: de meeste doorstromers zoeken een woning in de eigen kern, behalve in Langeweg, Moerdijk, Heijningen en Helwijk. Als de doorstromers niet binnen hun huidige woonkern willen verhuizen, kiezen ze vaak voor de nabij gelegen grotere kern, vooral Zevenbergen. - De voorgenomen verhuizingen van huishoudens leiden in de periode 2010-2015 tot een woningaanbod van 2.337 woningen. Daartegen staat een woningvraag van 3.941 woningen. Er is dus sprake van een vraagoverschot van 1.605 woningen. Dit vraagoverschot heeft voor het grootste deel (83%) betrekking op huurwoningen, zowel eengezinshuurwoningen (vooral tot € 511,--) als meergezinshuurwoningen (huurappartementen, eveneens vooral tot € 511,--). - Een aantal woningzoekenden met een jaarinkomen boven de € 33.614,-- zoekt een huurwoning met een huurprijs van minder dan € 647,--. Vanaf 2011 kan deze woonwens niet meer worden gerealiseerd. Het gaat in dit onderzoek om

4/63


-

-

-

1.2

25% van de doorstromers, waaronder 35% van de senioren. In verreweg de meeste gevallen gaat het om huishoudens met een inkomen vlak boven de € 33.614,--. Er lijken geen starters te zijn die vanwege hun te hoge inkomen niet in aanmerking komen voor een huurwoning met een huurprijs van minder dan € 647,--. Door recente ontwikkelingen (zoals de economische crisis, de hierboven genoemde € 33.614-grens en de aanscherping van de hypotheekregels) en het uitgangspunt van migratiesaldo 0 zullen veel starters en huishoudens hun woonwens niet kunnen of mogen realiseren. Dit betekent dat aan het berekende vraagoverschot geen al te absolute waarde moet worden toegekend. Wel geeft de onderverdeling van het berekende vraagoverschot een accuraat beeld van de woningen die in de gemeente nodig zijn: meer goedkope woningen, meer huurwoningen en meer geschikte woningen voor senioren. Als het berekende vraagoverschot wordt gecorrigeerd door aan te nemen dat: o de inwoners met een inkomen boven de € 33.614,-- die naar een sociale huurwoning willen verhuizen, niet verhuizen als gevolg van deze nieuwe grens; o het aantal vestigers gelijk zal zijn aan het aantal vertrekkers (migratiesaldo 0); dan bedraagt het gecorrigeerde vraagoverschot 825 woningen. Het nieuwbouwprogramma voor de periode 2010-2015 (1.207 woningen) is kleiner dan het berekende vraagoverschot (1.605 woningen), maar groter dan het gecorrigeerde vraagoverschot (825 woningen). Vergeleken met het vraagoverschot bevat het nieuwbouwprogramma te veel (eengezins)koopwoningen.

Nuancerende opmerkingen bij onderzoeksmethode In het algemeen wordt opgemerkt dat het niet verstandig is om de conclusies van dit onderzoek (zie paragraaf 1.1) letterlijk te vertalen naar nieuw woonbeleid. De onderzoeksresultaten zijn betrouwbaar. Dit type onderzoek brengt echter een aantal onzekerheden met zich mee en het onderzoek is een momentopname, terwijl het beleid van de gemeente zich over een aantal jaren uitstrekt. Als onzekerheden bij de berekening van de woningvraag en het woningaanbod (en dus ook het vraagsaldo) worden genoemd: 1. De berekening van het vraagoverschot gaat ervan uit dat alle verhuiswensen de komende vijf jaar daadwerkelijk worden gerealiseerd. Zeker in een economisch onzekere periode zullen echter niet alle verhuiswensen kunnen worden gehonoreerd. Er is een verschil tussen ‘willen’ en ‘kunnen’, onder andere omdat de huidige woning niet wordt verkocht, waardoor de verhuizing wordt uitgesteld of waardoor wordt besloten om dan maar niet te verhuizen, maar de huidige woning te verbouwen. Die ‘substitutievraag’ is niet in het onderzoek meegenomen. 2. Bij het afzetten van het woningaanbod tegen de woningvraag wordt er impliciet van uitgegaan dat: - het moment waarop een bepaalde woning in de bestaande voorraad beschikbaar komt, min of meer aansluit op de vraag naar die woning op dat moment;

5/63


-

de kwaliteit van de bestaande woning voldoet aan de kwalitatieve wens van de woningvrager, wat niet altijd het geval zal zijn (de kwaliteit van bestaande huurwoningen kan bijvoorbeeld te laag zijn: ‘kwalitatieve mismatch’); - de woningcorporatie de prijs van de vrijkomende huurwoning niet verhoogt voordat de woning opnieuw wordt verhuurd, terwijl de woningcorporaties dit recht wél hebben (de zogenoemde ‘huurharmonisatie’). 3. Deze berekening houdt geen rekening met gebeurtenissen die de respondenten van het onderzoek niet hebben voorzien. Deze kunnen een verhoging van het woningaanbod betreffen (zoals sterfte), maar ook een verhoging van de woningvraag (zoals echtscheidingen). Per saldo betekenen deze onzekerheden dat de werkelijke verhoudingen tussen vraag en aanbod kunnen afwijken van de cijfers die hier zijn gepresenteerd. 1.3

Aanbevelingen De resultaten van dit woningbehoefteonderzoek worden gebruikt voor de actualisatie van het beleidsplan Wonen van de gemeente en om sturing te kunnen geven aan de woningbouwplanning, het strategische voorraadbeleid en de vastgoedontwikkeling van de woningcorporaties. Daarom worden in deze rapportage op basis van het uitgevoerde onderzoek, met de nuanceringen in het achterhoofd die in paragraaf 1.2 zijn gemaakt, aanbevelingen gedaan aan de gemeente en de woningcorporaties. Aanbevelingen aan de gemeente en de woningcorporaties 1. Dit onderzoek heeft in beeld gebracht aan welke woningtypen en -prijzen de grootste tekorten bestaan. Hou hiermee – waar dat nog mogelijk is – rekening bij het vaststellen van de woningdifferentiatie van een bouwplan voor de periode 2010-2015. 2. Voeg in de periode 2015-2020 vooral woningen toe die er op dit moment en gelet op de demografische ontwikkelingen te weinig zijn: kleine woningen1, huurwoningen en geschikte woningen voor senioren. 3. Over vier jaar wordt opnieuw ‘Het Grote Woononderzoek’ uitgevoerd. Partijen wordt aanbevolen om het onderzoek op de volgende punten te verbeteren: - Gebruik in de vragenlijst zo weinig mogelijk de ‘weet niet’-antwoordcategorie. - Schrap vragen die (bijvoorbeeld op basis van deze rapportage) als minder relevant worden beschouwd. - Gebruik bij de verschillende groepen (zoals doorstromers en starters) dezelfde antwoordcategorieën (zoals huurprijs-, koopprijs- en inkomensklassen) zodat de antwoorden kunnen worden opgeteld. - Houdt bij de inkomensgrenzen rekening met de dan geldende formele grens en voeg vragen toe om de ‘substitutievraag’ in beeld te krijgen. Aanbevelingen aan de gemeente 4. In deze rapportage is aangegeven dat er in de huidige woningmarkt een verschil is tussen ‘willen’ en ‘kunnen’. Er zijn omstandigheden vermeld waardoor starters en huishoudens hun woonwens niet kunnen honoreren. Om de concrete behoefte in beeld te krijgen zou een bewonerspanel kunnen worden ingesteld, 1

Met ‘klein’ wordt hier gedoeld op een woning met twee hobby-, studeer- en slaapkamers.

6/63


die regelmatig vragen beantwoordt. Bijvoorbeeld de vraag aan huishoudens met een te hoog inkomen die naar een betaalbare huurwoning willen verhuizen, wat hun woonwens is nu dit sinds 2011 niet meer is toegestaan (‘substitutievraag’). 5. Veel huishoudens willen niet verhuizen. Voor senioren betekent dit dat zij hun eigen woning willen aanpassen aan hun wensen die het ouder worden met zich meebrengt (als zij die aanpassingen al niet reeds hebben aangebracht). Om te stimuleren dat senioren inderdaad zo lang mogelijk in hun woning kunnen blijven wonen, is het belangrijk dat zorg aan huis wordt verleend (‘zorg bij de mensen thuis brengen’) en dat inwoners van die zorgvoorzieningen gebruik kunnen maken, zoals het verbeteren van de bereikbaarheid van die voorzieningen (‘de mensen bij de zorg brengen’). 6. Er zijn 825 inwonende kinderen die de komende vijf jaar zelfstandig in de gemeente willen wonen. Zij zoeken vooral een betaalbare woning. Het is vanwege de vergrijzing belangrijk dat deze jongeren inderdaad in de gemeente blijven wonen. Het gemeentebestuur zou deze wens kunnen honoreren door (betaalbare) nieuwbouw, maar wellicht zijn er mogelijkheden om betaalbare huurwoningen te verkopen aan starters en om de doorstroming in de bestaande woningvoorraad te stimuleren en daardoor – indirect – woningen voor de jongeren vrij te laten komen. 7. Verreweg de meeste inwoners zijn tevreden over de woning, de woonomgeving, de woonkern en de voorzieningen in de gemeente. Per kern zijn er soms grote verschillen. Om te bepalen hoe negatieve scores kunnen worden verbeterd, verdient het aanbeveling om te achterhalen waardoor de negatieve uitschieters worden veroorzaakt. Dit kan door deze rapportage te bespreken met (vertegenwoordigers van) de inwoners van de kernen. Aanbevelingen aan de woningcorporaties 8. Het onderzoek maakt duidelijk dat de huurders over een aantal aspecten minder tevreden zijn dan de eigenaar-bewoners (zoals het feit dat de woning is verouderd of slecht onderhouden). Probeer te achterhalen wat hiervan de redenen zijn. 9. Veel huurders geven aan dat zij hun woning willen verbouwen. Nadere inventarisatie onder huurders kan de wensen en financiële mogelijkheden scherper in beeld brengen. 10. In dit onderzoek is de specifieke woningvraag van senioren duidelijk aanwezig. Vanwege de vergrijzing zal deze nadruk de komende jaren nog toenemen. Omdat vooral de oudere senioren meestal de voorkeur geven aan een huurwoning, is het belangrijk om deze behoefte te faciliteren door de bouw van goed gelegen seniorenwoningen. 11. Breng in beeld op welke manieren de bestaande woningvoorraad kan worden aangepast aan de woonbehoefte van de inwoners. Denkbaar is bijvoorbeeld om: - grondgebonden woningen nabij de voorzieningen te labelen voor senioren en deze woningen door ingrepen (nog) beter geschikt te maken voor deze groep; - betaalbare woningen die niet de kwaliteit hebben die oudere huishoudens wensen, te labelen voor starters;

7/63


-

de huurprijs van een aantal woningen te verhogen tot boven de € 652,-zodat deze bereikbaar zijn voor de huishoudens met een inkomen boven de € 33.614,--; - woningen te verkopen zodat deze bereikbaar zijn voor zowel starters als huishoudens met een inkomen boven de € 33.614,--. 12. In het vraagoverschot is geen rekening gehouden met de kwaliteit van de woning, terwijl de kwaliteit in de huidige vragersmarkt een belangrijke rol speelt. Verjong waar mogelijk het bezit.

8/63


Hoofdstuk 2 Aanleiding en doel Gemeente Moerdijk en de twee lokaal werkzame woningcorporaties (Brabantse Waard en Bernardus Wonen) meten eens in de vier jaar ideeën, wensen en meningen van inwoners van de gemeente Moerdijk over de woningmarkt en hun woonomgeving. In oktober 2010 was het weer zover. ‘Het Grote Woononderzoek 2010’ werd in de gemeente uitgevoerd. Dit is een enquête waarvoor ongeveer 6.500 huishoudens in alle kernen van de gemeente zijn benaderd. De respondenten konden de vragenlijst op papier invullen en via internet. Het onderzoek heeft een respons opgeleverd van 2.376 enquêtes. De antwoorden zijn opgenomen in een SPSS-bestand2. In opdracht van de gemeente en de woningcorporaties heeft BMC dit bestand geanalyseerd. Deze rapportage bevat de uitkomsten van die analyse. De gemeente gebruikt de resultaten van het woningbehoefteonderzoek voor de actualisatie van het beleidsplan Wonen. Voor de woningcorporaties zijn de uitkomsten van belang om sturing te kunnen geven aan de woningbouwplanning, het strategische voorraadbeleid en de vastgoedontwikkeling. Bij deze rapportage hoort het ‘Bijlageboek woningbehoefteonderzoek Moerdijk 20102015’, waarin veel tabellen zijn opgenomen. In deze rapportage zijn de gegevens van het onderzoek, daar waar mogelijk en wenselijk, gesplitst in de uitkomsten voor de volgende kernen van de gemeente: - Zevenbergen; - Zevenbergschen Hoek; - Langeweg; - Klundert; - Moerdijk; - Noordhoek; - Standdaarbuiten; - Fijnaart; - Heijningen; - Helwijk; - Willemstad. In figuur 1 is de ligging van deze kernen weergegeven.

2

SPSS (oorspronkelijk: Statistical Package for the Social Sciences) is een computerprogramma dat wordt gebruikt voor statistische analyses.

9/63


Figuur 1

De kernen van Moerdijk

Moerdijk Willemstad Klundert

Zevenbergschen Hoek

Helwijk Heijningen Zevenbergen

Langeweg

Noordhoek Fijnaart Standdaarbuiten

2.1

Begripsbepaling Hieronder worden enkele begrippen toegelicht die in deze rapportage worden gebruikt: - Aanleunwoning: een woning waarin senioren zelfstandig wonen, terwijl ze kunnen profiteren van diensten die hun worden verleend door een nabijgelegen woonzorgcomplex of -centrum. - Doorstromer: een huishouden dat reeds zelfstandig woont en binnen vijf jaar wil verhuizen3 naar een andere woning binnen4 de gemeente Moerdijk. - Huishouden: het aantal personen dat gezamenlijk één huishouding voert. - Huureindiger: een huishouden dat in een koopwoning woont, maar op zoek is naar een huurwoning. De huureindiger is meestal ouder dan 50 jaar. - Inkomen: het netto huishoudeninkomen per maand van het huishouden, maar exclusief het inkomen van eventuele inwonende kinderen. - Koopstarter: huishouden dat al zelfstandig woont en voor het eerst naar een koopwoning wil gaan verhuizen. De koopstarter is meestal jonger dan 50 jaar. - Senioren: personen die 65 jaar of ouder zijn. In deze rapportage wordt vanwege de zorgvraag van senioren een onderscheid gemaakt tussen senioren tot een leeftijd van 74 jaar en senioren die 75 jaar of ouder zijn. - Seniorenwoning: een woning die geschikt is voor de bewoning door senioren doordat zorg aan huis kan worden geboden en meestal sprake is van een nultreden/gelijkvloerse woning en alle primaire ruimten op dezelfde woonlaag zijn gelegen. 3

4

Een huishouden dat de voorkeur geeft aan verhuizen. Huishoudens die twijfelen tussen verhuizen en verbouwen zijn buiten beschouwing gelaten. Een huishouden dat ‘ja’ heeft geantwoord op de vraag ‘wilt u in de gemeente Moerdijk blijven wonen’ of een huishouden dat heeft aangegeven in welke woonkern het wil wonen. De huishoudens die geen voorkeur hebben om te blijven of te vertrekken zijn buiten beschouwing gelaten.

10/63


-

Starter (woonstarter): een huishouden dat nog niet beschikt over een zelfstandige woonruimte. Het gaat om inwonende kinderen die binnen vijf jaar zelfstandig willen gaan wonen. Vertrekker: een huishouden dat reeds zelfstandig woont en binnen vijf jaar wil verhuizen naar een andere zelfstandige woning buiten5 de gemeente Moerdijk. Vestiger: een huishouden dat in de afgelopen vijf jaar naar de gemeente Moerdijk is verhuisd, vanuit een andere gemeente.6 Woonzorgcomplex of -centrum: woonvorm, bedoeld voor senioren die niet geheel zelfstandig kunnen wonen, maar geen behoefte hebben aan intensieve verzorging, zoals dat in een verzorgingshuis het geval is. De zorg wordt op maat verleend.

-

2.2

Respons In totaal hebben 2.376 respondenten aan dit onderzoek meegedaan. De verdeling van de respondenten over de kernen is in tabel 1 weergegeven. Tabel 1

Respons

Kern Standdaarbuiten Noordhoek Zevenbergen Zevenbergschen Hoek Langeweg Moerdijk Klundert Fijnaart Heijningen Willemstad Helwijk Totaal

Absolute respons 238 139 321 246 137 168 311 293 139 288 96 2.376

Aantal huishoudens7 909 417 5.983 705 343 522 2.379 2.388 435 1.119 319 15.517

% 26% 33% 5% 35% 40% 32% 13% 12% 32% 26% 30% 15%

De uitkomsten van dit onderzoek zijn representatief voor de gehele gemeente en indicatief voor de afzonderlijke kernen. In deze rapportage worden vooral uitkomsten vermeld. Waar nodig en mogelijk, worden daaraan onderzoeksmatige conclusies verbonden.

5

6

7

Een huishouden dat ‘nee’ heeft aangegeven op de vraag ‘wilt u in de gemeente Moerdijk blijven wonen’ of een huishouden dat heeft aangegeven buiten de gemeente Moerdijk te willen wonen. De huishoudens die geen voorkeur hebben om te blijven of te vertrekken zijn buiten beschouwing gelaten. Het aantal vestigers in de toekomst is berekend door allereerst het aantal bewoners te berekenen dat op basis van de enquête twee jaar of korter (sinds 2009 of 2010) in Moerdijk woont. Dat aantal is geëxtrapoleerd naar vijf jaar omdat ook de behoefte van de andere groepen woningvragers en aanbieders wordt berekend voor een periode van vijf jaar. Verondersteld wordt dat de komende vijf jaren net zoveel huishoudens in de gemeente zullen komen wonen als het aantal dat zich de afgelopen vijf jaar heeft gevestigd. De aanname is vervolgens dat de gewenste woonsituatie van de vestigers die de komende vijf jaar in Moerdijk komen wonen overeen komt met de huidige woonsituatie van de vestigers die de afgelopen vijf jaar in de gemeente zijn komen wonen. Bron: GBA gemeente Moerdijk, per 17 mei 2011.

11/63


2.3

Leeswijzer Doordat de uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek statistisch zijn opgehoogd naar het werkelijk aantal huishoudens in de gemeente, kan het voorkomen dat er sprake is van afrondingsverschillen in de tabellen. Daarnaast hebben niet alle respondenten alle vragen beantwoord (bijvoorbeeld over hun inkomen of de huur- of koopprijs van de gewenste woning). Het gevolg daarvan is dat een aantal optellingen in de tabellen (zowel horizontaal als verticaal) niet klopt. In dat geval moet worden uitgegaan van het vermelde totale aantal per rij of kolom.

12/63


Hoofdstuk 3 Demografie Dit hoofdstuk biedt inzicht in de demografische ontwikkelingen in de gemeente Moerdijk. De gegevens in dit hoofdstuk zijn niet alleen ontleend aan het gehouden woningbehoefteonderzoek, maar betreffen ook cijfers van het CBS en de uitkomsten van de bevolkings- en huishoudensprognose 2008 van de provincie Noord-Brabant. In de tekst is steeds de bron van de gebruikte informatie vermeld. Bij de prognose moet worden opgemerkt dat: - de omvang van het woningbouwprogramma van invloed is op de uitkomsten. Dit betekent dat als de gemeente meer nieuwe woningen bouwt, de verwachte bevolkingsgroei groter kan zijn dan waarvan de prognose nu uitgaat; - de regionale ontwikkelingen van invloed zijn op het bevolkingsaantal: naarmate er meer woningen, bedrijven of kantoren in de regio worden gebouwd, kunnen meer inwoners uit de gemeente vertrekken naar die bouwgemeente(n); - de gevolgen van de toekomstige ontwikkeling van het Logistiek Park Moerdijk, dat zal zorgen voor duizenden nieuwe arbeidsplaatsen, niet in deze prognoses is verwerkt; - (tijdelijke) arbeidsmigranten van invloed kunnen zijn op de prognosecijfers. 3.1

Bevolkingsontwikkeling Periode 2006 tot 2011 De gemeente Moerdijk telde op 1 januari 2011 36.547 inwoners. Ten opzichte van 1 januari 2006 is het aantal inwoners ongeveer gelijk gebleven (-0,35%). Periode tot 2030 De provinciale prognose van 2008 gaat er van uit dat de bevolkingomvang de komende jaren daalt. De prognose gaat uit van 35.655 inwoners op 1 januari 2020 en van 33.530 inwoners op 1 januari 2030. Deze ontwikkeling is in figuur 2 te zien. Figuur 2

Bevolkingsontwikkeling 2011-2030

8

40.000 30.000 20.000 10.000 0 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029

8

Bron: 2011: CBS; andere jaren: Prognose 2008 provincie Noord-Brabant.

13/63


In figuur 3 is de bevolkingsontwikkeling naar leeftijdscategorieën te zien. Figuur 3 100%

80%

Bevolkingsontwikkeling naar leeftijdscategorie Moerdijk 2011-2030 7%

8%

10%

12%

15%

10% 14%

13% 14%

35%

20%

15%

16%

65 tot 74 jaar 45 tot 64 jaar

32%

40% 15%

15%

75 jaar en ouder 17%

60% 37%

15%

14% 15%

9

29%

28%

30 tot 44 jaar 15 tot 29 jaar 0 tot 14 jaar

15%

15%

13%

17%

16%

14%

13%

12%

2011

2015

2020

2025

2030

0%

De gemeente zal tussen nu en 2030 verder vergrijzen: het aandeel 65-plussers zal sterk toenemen, van 17% in 2011 naar 30% in 2030. Het aandeel jongeren tot 30 jaar zal dalen, van 32% in 2011 tot 25% in 2030. De verwachte daling van het aantal inwoners van Moerdijk komt overeen met de verwachte daling in de hele regio West-Brabant. In de regio daalt het aantal inwoners naar verwachting van ongeveer 682.800 op 1 januari 2011 naar 680.200 op 1 januari 2030. Ter vergelijking is in figuur 4 de ontwikkeling naar leeftijdscategorieën weergegeven. Hieruit blijkt dat ook in de regio West-Brabant sprake is van een toenemende vergrijzing en ontgroening. Figuur 4 100%

Bevolkingsontwikkeling naar leeftijdscategorie regio West-Brabant 10 2011-2030 7%

8%

9%

11%

12%

9%

11%

12%

12%

13%

29%

28%

26%

80% 29%

29%

60%

75 jaar en ouder 65 tot 74 jaar 45 tot 64 jaar

20%

18%

17%

17%

17%

17%

16%

16%

17%

16%

15%

15%

15%

2011

2015

2020

2025

2030

40%

18%

18%

15 tot 29 jaar

20%

0%

9 10

Bron: 2011: CBS; andere jaren: Prognose 2008 provincie Noord-Brabant Bron: Prognose 2008 provincie Noord-Brabant

14/63

30 tot 44 jaar 0 tot 14 jaar


3.2

Huishoudensontwikkeling Huidige situatie De gemeente Moerdijk telt op 1 januari 2011 ongeveer 15.517 huishoudens. Hiervan wonen 5.983 (39%) in Zevenbergen, 2.388 (15%) in Fijnaart, 2.379 (15%) in Klundert, 1.119 (7%) in Willemstad, 909 (6%) in Standdaarbuiten, 705 (5%) in Zevenbergschen Hoek, 435 (3%) in Heijningen, 417 (3%) in Noordhoek, 343 (2%) in Langeweg en 319 (2%) in Helwijk.11 Periode tot 203012 In de komende periode zal het aantal huishoudens toenemen, van ongeveer 15.517 op 1 januari 2011 tot ongeveer 16.220 op 1 januari 2030, dus circa 703 huishoudens in 19 jaar. In samenhang hiermee zal de gemiddelde grootte van de huishoudens dalen. Zie tabel 2. Tabel 2

Ontwikkeling gemiddelde woningbezetting 2011-2030

Aantal inwoners Aantal woningen Gemiddelde woningbezetting

3.3

2011 36.547 15.517 2,36

2020 35.655 16.250 2,19

2030 33.530 16.220 2,07

Kenmerken van de huishoudens in de kernen Bijna de helft van de huishoudens (45%) in de gemeente Moerdijk zijn tweepersoonshuishoudens. Uit tabel 3 blijkt dat de samenstelling van de huishoudens in de afzonderlijke kernen enigszins verschilt van die van de hele gemeente. Opvallend is het relatief hoge aantal alleenstaanden in Helwijk (28%, terwijl het gemiddelde in de gemeente 18% bedraagt). Het grootst zijn de huishoudens in Noordhoek (34% van de huishoudens heeft vier of meer personen) en in Langeweg (32% van de huishoudens heeft vier of meer personen). Het kleinst zijn de huishoudens in Helwijk (72% van de huishoudens heeft maximaal twee personen).

11

12

Bron: Gemeente Moerdijk Bron: Prognose 2008 provincie Noord-Brabant

15/63


Gemeente

Willemstad

Heijningen

46

1.076

107

64

93

462

427

72

168

88

2.726

19

12

208

15

13

32

117

134

13

39

30

632

393

148

2.756

329

125

226

939

972

197

524

121

6.733

335

192

1.661

216

133

148

736

762

128

352

78

4.740

12

0

38

3

0

3

16

17

6

4

0

98

27 909

19 417

245 5.983

36 705

8 343

19 522

110 2.379

75 2.388

19 435

31 1.119

0 317

15.517

Helwijk

123

Moerdijk

Fijnaart

Langeweg

13

Klundert

Alleenstaand Alleenstaand met kinderen / eenoudergezin Samenwonend / getrouwd, zonder kinderen Samenwonend / getrouwd, met kinderen Inwonend bij ouders / verzorgers / andere familieleden Anders14 Totaal

Zevenbergschen Hoek

Noordhoek

Type

Zevenbergen

Samenstelling huishoudens per kern Standdaarbuiten

Tabel 3

588

De meeste huishoudens (72%) in Moerdijk hebben een inkomen tussen de € 1.350,- en de € 4.000,--. In tabel 4 is de verdeling van de inkomensklassen per kern weergegeven.

13

Gemeente

Willemstad

Heijningen

13

212

28

8

33

135

124

23

39

34

667

91

29

560

63

35

84

373

284

37

102

45

1.700

124

38

888

76

48

100

436

337

53

130

59

2.291

132

74

946

145

85

100

436

506

106

146

79

2.748

264

135

1.583

123

69

114

515

479

90

217

55

3.647

182

83

926

154

51

64

365

408

60

213

28

2.530

66

42

463

66

19

13

87

151

37

134

14

1.093

33

3

405

50

29

13

32

98

30

138

3

839

909

417

5.983

705

343

522

2.379

2.388

435

1.119

317

15.517

Helwijk

17

Moerdijk

Fijnaart

Langeweg

Zevenbergschen Hoek

Zevenbergen

15

Klundert

Minder dan € 1.000 € 1.000 tot € 1.350 € 1.350 tot € 1.750 € 1.750 tot € 2.250 € 2.250 tot € 3.050 € 3.050 tot € 4.000 € 4.000 tot € 5.000 € 5.000 of meer Totaal

Noordhoek

Inkomen

Inkomensklasse van huishoudens per kern Standdaarbuiten

Tabel 4

Bron: Woningbehoefteonderzoek Moerdijk 2010-2015 (BMC) Bij ‘anders’ gaat het vooral om antwoorden die niet in een huishoudenstype zijn in te delen (zoals: ‘n.v.t.’ of ‘afhankelijk van hoeveel mensen er nog zijn’). 15 Bron: Woningbehoefteonderzoek Moerdijk 2010-2015 (BMC) 14

16/63


Er zijn enige verschillen in de hoogtes van de inkomens tussen de kernen. Helwijk heeft relatief meer huishoudens met een laag inkomen: 44% heeft een inkomen tot € 1.750,--. Ook in de kernen Moerdijk (42%) en Klundert (40%) hebben relatief veel huishoudens een inkomen lager dan € 1.750,--. Willemstad heeft relatief veel huishoudens met een hoog inkomen (24% hoger dan € 4.000,--). In tabel 5 is de leeftijdsverdeling van de huishoudens weergegeven. Het gaat hierbij om de leeftijden van hoofden van huishoudens en dus niet om de leeftijden van alle inwoners.

Gemeente

Willemstad

Heijningen

28

282

29

18

28

162

175

22

31

17

861

281

138

1.769

224

149

199

780

810

151

360

113

4.974

354

163

2.145

259

119

146

749

768

170

434

110

5.418

146

46

1.185

108

38

73

541

401

72

180

50

2.841

Helwijk

69

Moerdijk

Fijnaart

Langeweg

Zevenbergschen Hoek

Zevenbergen

16

Klundert

18 tot 30 jaar 30 tot 50 jaar 50 tot 65 jaar 65 tot 75 jaar 75 jaar en ouder Totaal

Noordhoek

Leeftijd

Leeftijdsverdeling huishoudens over kernen Standdaarbuiten

Tabel 5

58

43

602

84

20

76

147

234

19

113

27

1.422

909

417

5.983

705

343

522

2.379

2.388

435

1.119

317

15.517

In de gemeente Moerdijk is de leeftijdscategorie 50 tot 65 jaar het best vertegenwoordigd (35%). Dit is zo in alle kernen, behalve in Langeweg, Moerdijk, Klundert en Helwijk, waar de leeftijdsgroep 30 tot 50 jaar de grootste is. Het aantal huishoudens in de leeftijdscategorie 18 tot 30 jaar is in de gemeente 6%. Dit is ongeveer gelijk aan het landelijk gemiddelde (ongeveer 7%)17.

16

17

Bron: Woningbehoefteonderzoek Moerdijk 2010-2015 (BMC) Bron: CBS

17/63


Hoofdstuk 4 De huidige woningvoorraad Woningtypen De meeste huishoudens in de gemeente Moerdijk wonen in een eengezinswoning: bijna de helft van de huishoudens (42%) woont in een woning in rij (hoek- of tussenwoning), 26% in een vrijstaande woning, 17% in een twee-onder-eenkapwoning, 2% in een bedrijfswoning en 1% in een patiowoning. Een klein deel van de huishoudens woont in een meergezinswoning: 5% woont in een appartement met lift, 2% in een appartement zonder lift, 3% in een seniorenwoning en minder dan 1% in een verzorgingshuis of woonzorgcentrum. De verdeling van de woningtypen is niet in alle kernen hetzelfde. Tabel 6 geeft een overzicht van de aantallen en woningtypen per kern. Net zoals de overige tabellen van dit hoofdstuk zijn de vermelde aantal gebaseerd op de enquête. Door deze steekproef en de vraag of de bewoners hun woningtype juist hebben geïnterpreteerd, kan er sprake zijn van afwijkingen ten opzichte van de werkelijke situatie.

Moerdijk

Klundert

Fijnaart

Heijningen

Willemstad

376

249

912

369

164

152

499

755

257

267

10

4.010

307

96

779

105

83

109

367

506

38

232

90

2.715

153

22

3.058

135

55

190

1.225

887

83

518

210

6.534

15

0

646

6

0

25

23

50

0

8

0

772

4

0

152

12

0

6

39

25

0

12

0

249

0 8 31

0 22 19

57 209 114

0 15 29

0 10 18

0 19 12

0 148 31

33 33 33

0 13 32

0 31 35

0 3 3

90 510 358

Helwijk

Gemeente

Langeweg

Vrijstaand Twee-onder-eenkap Woning in rij of geschakeld Appartement met lift Appartement zonder lift Patiowoning Seniorenwoning Bedrijfswoning Verzorgingshuis / woonzorgcentrum Anders Totaal

Zevenbergschen Hoek

Woningtype

Zevenbergen

Woningtype naar kern Noordhoek

Tabel 6

Standdaarbuiten

4.1

0

0

0

3

0

0

0

25

0

4

0

32

15 909

9 417

57 5.983

32 705

13 343

9 522

47 2.379

41 2.388

13 435

12 1.119

0 317

248 15.517

Tussen de kernen zijn er duidelijke verschillen in de woningtypen die er staan. In Standdaarbuiten, Noordhoek, Zevenbergschen Hoek, Langeweg en Heijningen staan relatief veel vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen. In Zevenbergen, Klundert en Helwijk staan relatief veel woningen in rij of geschakelde woningen. Tussen het woningtype en de hoogte van het inkomen van het huishouden is een duidelijke relatie te zien.

18/63


Tabel 7

Woningtype naar inkomen

Woningtype Vrijstaand Twee-onder-eenkap Woning in rij of geschakeld Appartement met lift Appartement zonder lift Patiowoning Seniorenwoning Bedrijfswoning Verzorgingshuis / woonzorgcentrum Anders Totaal

Minder dan € 1.000 88

€ 1.000 tot € 1.350 220

€ 1.350 tot € 1.750 283

€ 1.750 tot € 2.250 581

€ 2.250 tot € 3.050 809

€ 3.050 tot € 4.000 945

€ 4.000 tot € 5.000 510

€ 5.000 en meer 524

92

185

332

392

725

563

261

173

2.715

268

864

1.147

1.432

1.732

821

220

54

6.534

44

162

166

102

191

102

0

20

772

53

91

66

16

20

20

0

0

249

0 60 0

0 153 14

20 145 85

17 116 42

28 27 71

28 0 28

0 7 57

0 0 59

90 510 358

Gemeente 4.010

13

0

9

9

0

0

0

0

32

48 667

11 1.700

38 2.291

43 2.748

45 3.647

22 2.530

38 1.093

10 839

248 15.517

De huishoudens met een hoger inkomen wonen relatief vaker in een vrijstaande woning. De huishoudens met een lager inkomen wonen relatief vaker in een woning in rij of geschakeld. Ook bij het onderscheid naar koop- en huurwoningen zijn er verschillen in woningtypen. Tabel 8

Woningtype naar koop en huur

Woningtype Vrijstaand Twee-onder-een-kap Woning in rij of geschakeld Appartement met lift Appartement zonder lift Patiowoning Seniorenwoning Bedrijfswoning Verzorgingshuis / woonzorgcentrum Anders Totaal

Koop 3.855 2.411 3.872 260 30 71 14 286 0 170 10.968

Huur 145 303 2.675 515 221 19 491 72 32 76 4.549

Gemeente 4.010 2.715 6.534 772 249 90 510 358 32 248 15.517

Koopwoningen zijn relatief vaak vrijstaande woningen of twee-onder-eenkapwoningen. Huurwoningen zijn relatief vaak woningen in rij of geschakeld, appartementen en seniorenwoningen. Ook tussen de leeftijdsklassen van de huishoudens is er verschil in het woningtype dat ze bewonen.

19/63


Tabel 9

Woningtype naar leeftijdsklasse

Woningtype Vrijstaand Twee-onder-een-kap Woning in rij of geschakeld Appartement met lift Appartement zonder lift Patiowoning Seniorenwoning Bedrijfswoning Verzorgingshuis / woonzorgcentrum Anders Totaal

18 tot 30 jaar 58 137 503 38 60 8 3 39 0 16 861

30 tot 50 jaar 1.291 917 2.323 86 103 0 35 118 0 101 4.974

50 tot 65 jaar 1.726 1.025 2.040 154 58 44 151 138 0 83 5.418

65 tot 75 jaar 633 441 1.247 240 11 19 153 59 0 38 2.841

75 jaar en ouder 311 194 404 273 0 20 172 3 33 12 1.422

Gemeente 4.010 2.715 6.534 772 249 90 510 358 32 248 15.517

De huishoudens in de leeftijdsklassen van 30 tot 50 jaar wonen relatief vaak in vrijstaande woningen of in twee-onder-een-kapwoningen. De huishoudens in de jongste leeftijdsklasse (18 tot 30 jaar) wonen relatief vaak in een woning in rij of geschakeld. De 75-plussers wonen, vergeleken met de andere leeftijdsklassen, vaak in een appartement met lift. De meeste woningen (89%) zijn voorzien van isolatieglas en een HR verwarmingsketel (83%). 65% van alle woningen is voorzien van spaar- en ledlampen, 60% is voorzien van dakisolatie, 47% is voorzien van gevelisolatie en 34% is voorzien van vloerisolatie. Van alle woningen heeft 2% zonnepanelen. 4.2

Huur- en koopwoningen Zoals uit tabel 8 blijkt, bestaat de woningvoorraad in Moerdijk voor het grootste gedeelte uit koopwoningen: 71% van de huishoudens geeft aan in een koopwoning te wonen. De overige 29% woont dus in een huurwoning: - 22% huurt een woning van Brabantse Waard; - 2% huurt een woning van Bernardus Wonen; - 3% huurt een woning van een andere corporatie; - 2% huurt een woning van een particuliere verhuurder. De woningtypen kunnen verder worden onderverdeeld in een- en meergezinshuuren koopwoningen. In tabel 10 zijn de aantallen een- en meergezinshuuren koopwoningen per prijsklasse en per kern te zien.

20/63


Klundert

Fijnaart 25 325 309 292 317 125 267

1.491

0 0 0 0 0 0 0 0

38 19 38 76 76 19 0 266

0 3 0 0 0 0 0 3

3 0 0 0 0 0 0 3

0 6 3 0 3 0 0 12

12 146 8 4 0 4 173

3 21 0 0 3 0 27

57 762 57 38 0 38 953

15 69 6 6 0 0 96

3 52 13 3 0 3 72

4 9 4 9 0 0 27 909

0 24 0 0 0 0 24 417

114 343 38 152 57 38 743

9 15 0 6 3 0 33 705

0 8 0 0 0 0 8 343

0 0 0 0 0 0 0 0

1.168

689 287 670 383 709

5.983

1.660

13 57 16 51 73 54 70 335

8 55 126 129 220 67 208 812

17 37 31 20 7 7 0 119

10.666

0 8 0 0 0 0 0 8

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 4 4 0 4 12

0 0 0 0 0 0 0 0

40 36 41 80 83 19 4 303

68 84 0 0 0 0 152

163 483 8 23 0 0 677

172 403 9 9 9 0 601

25 59 0 0 3 0 88

81 159 4 4 0 4 252

83 112 0 0 0 0 195

682 2.350 104 87 15 49 3.287

16 9 3 9 0 0 37 522

49 138 8 0 8 0 202

25 68 8 25 0 0 127

24 16 0 0 0 4 43

2.388

3 0 0 0 0 0 3 317

251 635 62 202 68 42 1.261

2.379

6 6 0 0 0 0 13 435

1.119

Gemeente

Helwijk

Moerdijk 29 86 63 57 35 19 32 320

12 22 53 87 87 43 62 366

Willemstad

Langeweg 5 23 43 43 73 28 46 260

47 331 316 221 268 158 150

4.021

6 71 101 65 139 74 116 573

16 47 148 144 144 82 129 709

Heijningen

Zevenbergschen Hoek

Eengezinskoop < € 165.000 € 165.000 - € 200.000 € 200.000 - € 235.000 € 235.000 - € 275.000 € 275.000 - € 350.000 € 350.000 - € 400.000 > € 400.000 Totaal eengezinskoop Meergezinskoop < € 165.000 € 165.000 - € 200.000 € 200.000 - € 235.000 € 235.000 - € 275.000 € 275.000 - € 350.000 € 350.000 - € 400.000 > € 400.000 Totaal meergez.koop Eengezinshuur < € 357 € 357 - € 511 € 511 - € 548 € 548 - € 647 € 647 - € 800 > € 800 Totaal eengezinshuur Meergezinshuur < € 357 € 357 - € 511 € 511 - € 548 € 548 - € 647 € 647 - € 800 > € 800 Totaal meergez.huur Totaal

Noordhoek

115

Standdaarbuiten

Zevenbergen

Tabel 10 Totale woningvoorraad naar eengezins/meergezins, huur/koop en prijsklasse per kern

292 2.223 1.894 1.397 2.034 1.040 1.787

15.517

Tussen de kernen zijn er duidelijke verschillen te zien. In Standdaarbuiten, Noordhoek, Zevenbergschen Hoek, Langeweg en Heijningen staan relatief veel eengezinskoopwoningen. In Helwijk staan relatief veel eengezinshuurwoningen. Wanneer we kijken naar de hoogte van de huurprijzen, dan zien we dat de woningen in Zevenbergen de hoogste huren hebben en de woningen in Helwijk de laagste. Ook de koopprijs van de woningen verschilt per kern. De woningen in Helwijk zijn het goedkoopst en de woningen in Heijningen, Zevenbergschen Hoek en Noordhoek zijn het duurst. Ook per inkomensklasse zijn er duidelijke verschillen. Dit is te zien in tabel 11.

21/63


Tabel 11 Totale woningvoorraad naar eengezins/meergezins, huur/koop en prijsklasse per inkomensklasse

Eengezinskoop < € 165.000 € 165.000 - € 200.000 € 200.000 - € 235.000 € 235.000 - € 275.000 € 275.000 - € 350.000 € 350.000 - € 400.000

> € 400.000 Totaal eeng.koop Meergezinskoop < € 165.000 € 165.000 - € 200.000 € 200.000 - € 235.000 € 235.000 - € 275.000 € 275.000 - € 350.000 € 350.000 - € 400.000

> € 400.000 Totaal meerg.koop Eengezinshuur < € 357 € 357 - € 511 € 511 - € 548 € 548 - € 647 € 647 - € 800 > € 800 Totaal eengez.huur Meergezinshuur < € 357 € 357 - € 511 € 511 - € 548 € 548 - € 647 € 647 - € 800 > € 800 Totaal meerg.huur Totaal

Minder dan € 1.000

€ 1.000 tot € 1.350

€ 1.350 tot € 1.750

€ 1.750 tot € 2.250

€ 2.250 tot € 3.050

€ 3.050 tot € 4.000

€ 4.000 tot € 5.000

€ 5.000 of meer

Gemeente

0 89 42 27 23 8 34 225

54 158 82 98 67 25 3 487

53 248 142 180 152 58 90 926

105 586 434 273 275 83 98 1.858

26 700 834 443 537 258 275 3.071

43 410 298 266 532 261 426 2.236

7 23 46 80 307 249 341 1.049

3 9 16 29 141 98 520 815

292 2.223 1.894 1.397 2.034 1.040 1.787 10.666

0 0 0 0 0 0 0 0

0 11 0 0 19 0 0 30

38 3 0 0 19 0 0 61

2 3 0 23 19 0 0 47

0 19 22 19 19 0 4 83

0 0 19 38 3 19 0 79

0 0 0 0 4 0 0 4

0 0 0 0 0 0 0 0

40 36 41 80 83 19 4 303

76 181 9 10 4 0 279

175 608 21 5 0 0 813

211 720 50 4 11 0 999

138 476 0 21 0 19 653

72 214 25 5 0 19 337

7 119 0 41 0 8 169

0 32 0 0 0 3 35

3 0 0 0 0 0 3

682 2.350 104 87 15 49 3.287

73 89 0 3 0 0 166 667

89 220 9 62 0 0 378 1.700

78 175 23 30 8 0 313 2.291

11 123 8 49 0 4 192 2.748

0 29 23 19 38 38 149 3.647

0 0 0 38 0 0 39 2.530

0 0 0 0 3 0 3 1.093

0 0 0 0 19 0 20 839

251 635 62 202 68 42 1.261 15.517

De huishoudens in de hogere inkomensklassen wonen vooral in de eengezinskoopwoningen, de huishoudens in de lagere inkomensklassen wonen relatief vaak in de eengezinshuurwoningen. De hoogte van het inkomen heeft een duidelijke relatie met de hoogte van de huurprijs: huishoudens met een hoger inkomen die in een huurhuis wonen, betalen relatief vaker een hogere huurprijs dan huishoudens met een lager inkomen. Deze relatie is er ook tussen de hoogte van het inkomen en de koopprijs van de woning: huishoudens met een hoger inkomen wonen naar verhouding vaker in een duurdere koopwoning dan de huishoudens met een lager inkomen. Ook tussen de leeftijdsklassen zijn er verschillen te zien.

22/63


Tabel 12 Totale woningvoorraad naar eengezins/meergezins, huur/koop en prijsklasse per leeftijdsklasse 18 tot 30 jaar Eengezinskoop < € 165.000 € 165.000 - € 200.000 € 200.000 - € 235.000 € 235.000 - € 275.000 € 275.000 - € 350.000 € 350.000 - € 400.000 > € 400.000 Totaal eengezinskoop Meergezinskoop < € 165.000 € 165.000 - € 200.000 € 200.000 - € 235.000 € 235.000 - € 275.000 € 275.000 - € 350.000 € 350.000 - € 400.000 > € 400.000 Totaal meergezinskoop Eengezinshuur < € 357 € 357 - € 511 € 511 - € 548 € 548 - € 647 € 647 - € 800 > € 800 Totaal eengezinshuur Meergezinshuur < € 357 € 357 - € 511 € 511 - € 548 € 548 - € 647 € 647 - € 800 > € 800 Totaal meergezinshuur Totaal

30 tot 50 jaar

50 tot 65 jaar

65 tot 75 jaar

75 jaar of ouder

Gemeente

29 288 79 46 37 30 20 529

108 828 821 525 683 294 617 3.875

108 632 628 521 921 480 761 4.050

37 343 283 205 319 145 331 1.663

11 131 83 101 73 90 58 548

292 2.223 1.894 1.397 2.034 1.040 1.787 10.666

19 0 0 19 0 0 0 37

19 19 0 0 4 0 0 41

3 0 19 19 3 19 4 67

0 11 22 23 56 0 0 112

0 6 0 19 19 0 0 45

40 36 41 80 83 19 4 303

15 161 40 12 0 3 233

175 637 22 11 8 19 872

187 750 17 29 0 23 1.006

190 555 4 27 3 0 777

115 248 21 8 4 4 399

682 2.350 104 87 15 49 3.287

44 0 0 18 0 0 63 861

88 87 0 6 0 0 180 4.974

78 130 42 21 0 23 291 5.418

10 178 8 60 18 19 293 2.841

30 241 13 97 50 0 433 1.422

251 635 62 202 68 42 1.261 15.517

De huishoudens in de leeftijdsklasse 30 tot 50 jaar wonen relatief het vaakst in een eengezinskoopwoning (vooral vrijstaand en twee-onder-een-kap). Opvallend is dat de 75-plussers relatief vaak in een huurwoning wonen. De huishoudens in de leeftijdsklasse 30 tot 50 jaar die huren, betalen gemiddeld een lagere huurprijs dan de huishoudens in de andere leeftijdsklassen. De huishoudens in de leeftijdsklasse 75+ betalen de hoogste huurprijs. Wanneer we naar de koopprijzen kijken, dan zien we dat de huishoudens in de leeftijdsklasse 50 tot 75 jaar gemiddeld in de duurste woningen wonen. De huishoudens in de leeftijdsklasse 18 tot 30 jaar wonen gemiddeld in de goedkoopste koopwoningen. 4.3

Kopen huidige huurwoning Van de huishoudens die nu in een huurwoning wonen, wil een klein deel (7%) de huidige huurwoning kopen. De belangrijkste redenen om de woning niet te willen kopen is omdat er geen behoefte is aan een koopwoning (51%) en omdat het financieel niet haalbaar is (35%). Een grote meerderheid van de huishoudens kan niet over de streep worden getrokken om de woning toch te kopen met de argumenten ‘als de woning goedkoper wordt aangeboden’ (69%), ‘kopen met terugkoopgarantie van de verhuurder’ (71%) en ‘als de woning eerst grondig wordt gerenoveerd’ (69%).

23/63


4.4

Betaalbaarheid Zoals al uit tabel 11 bleek, wonen huishoudens met een lager inkomen vaker in een (eengezins)huurwoning en mensen met een hoog inkomen vaker in een (eengezins)koopwoning. In tabel 13 is deze relatie eenvoudiger weergegeven.

€ 3.050 tot €.4.000

€ 4.000 tot €.5.000

43% 57% 2.291

70% 30% 2.748

87% 13% 3.647

92% 8% 2.530

96% 4% 1.093

97% 3% 839

Gemeente

€ 2.250 tot €.3.050

31% 69% 1.700

€ 5.000 of meer

€ 1.750 tot €.2.250

33% 67% 667

€ 1.350 tot €.1.750

Koopwoning Huurwoning Totaal

€ 1.000 tot € 1.350


Tabel 13 Relatie tussen het wonen in een koop- of huurwoning en netto maandinkomen van huishoudens

71% 29% 15.517

Ook bleek uit tabel 11 dat huishoudens met een hoger inkomen meestal in de duurdere huurwoningen wonen en de huishoudens met een lager inkomen in de goedkopere huurwoningen. Om inzicht te krijgen in de ‘goedkope scheefheid’ – een huishouden met een hoog inkomen dat woont in een huurwoning met een lagere huurprijs – is de relatie tussen inkomen en huurprijs in tabel 14 weergegeven. In tabel 14 zijn vier vlakken aangegeven met een groene of rode kleur. De huishoudens in de groene vlakken wonen volgens de huidige toewijzingsregels, financieel gezien, passend. De huishoudens in de rode vlakken wonen te goedkoop (rode vlak rechtsboven) of te duur (rode vlak linksonder). Voor een verdere uitleg wordt verwezen naar paragraaf 11.3.

151 264 9 15 3 0 442

150 588 8 68 0 24 837

72 239 49 24 39 59 482

7 118 0 72 0 8 205

0 32 0 0 3 3 38

3 0 0 0 20 0 23

Gemeente

€ 5.000 of meer

€ 4.000 tot € 5.000

€ 3.050 tot € 4.000

296 879 74 34 17 0 1.299

€ 2.250 tot € 3.050

283 794 38 66 0 0 1.181

€ 1.750 tot € 2.250

€ 1.350 tot € 1.750

Minder dan € 357 € 357 - € 511 € 511 - € 548 € 548 - € 647 € 647 - € 800 Meer dan € 800 Totaal

€ 1.000 tot € 1.350

Huurprijs


Tabel 14 Relatie tussen huurprijs en inkomen van huishoudens

944 2.962 172 299 82 90 4.549

Van ‘goedkope scheefheid’ is in Moerdijk enigszins sprake: een deel van de inwoners met een inkomen boven de € 1.750,-- betaalt maximaal € 647,-- aan huur. Dit wordt veroorzaakt doordat er in de gemeente zeer weinig duurdere huurwoningen zijn (nog geen 4% van alle huurwoningen heeft een huurprijs vanaf € 647,--, zie tabel 14). Daarnaast vinden veel gemeenten en corporaties enige scheefheid wenselijk vanwege de mix van huishoudens in een buurt. 4.5

De ideale woning De ideale woonsituatie is voor de meeste huishoudens van de gemeente hun huidige woning (72% = 11.174). Ook ‘een groene omgeving’ is voor relatief veel

24/63


huishoudens (31%) de ideale woonsituatie. Verder is de ideale woonsituatie voor 14% van de huishoudens aan het water, voor 11% een bosrijke omgeving, voor 7% een kinderrijke buurt en voor 6% een wat oudere buurt. De ideale woonsituatie is niet voor iedereen hetzelfde. Hieronder worden de belangrijkste verschillen per achtergrondkenmerk beschreven. Het percentage inwoners dat aangeeft dat de ideale woonsituatie in ‘de stad’ is, varieert tussen de kernen van 1% in Noordhoek, Heijningen tot 14% in Helwijk. Het percentage inwoners dat aangeeft dat de ideale woonsituatie in ‘een villapark’ is varieert van 1% in Noordhoek, Fijnaart, Heijningen en Helwijk tot 6% in Zevenbergen. Het percentage inwoners dat aangeeft dat hun huidige woning de meest ideale woonsituatie is, varieert van 62% in Helwijk naar 82% in Noordhoek. Het percentage inwoners voor wie de meest ideale woonsituatie in een bosrijke omgeving is, loopt uiteen van 8% in Willemstad naar 18% in de kern Moerdijk. Tussen de verschillende inkomensklassen zijn er bij een aantal kenmerken van de ideale woning lineaire verbanden. Zo willen inwoners met een hoger inkomen vaker in een villapark of in een afgesloten privéwijk of aan het water wonen dan inwoners met een lager inkomen. Ook tussen de verschillende leeftijdsklassen zijn bij kenmerken van de ideale woning lineaire verbanden te zien. Van de 75-plussers geeft 93% aan dat de huidige woning de meeste ideale woonsituatie is. Bij de 18- tot 30-jarigen is dat 45%. Voor de jongere inwoners is de ideale woonsituatie vaker in een kinderrijke buurt (20% bij de 18- tot 30-jarigen tegen 0% bij de 75-plussers), een nieuwbouwwijk (16% bij de 18- tot 30-jarigen tegen 0% bij de 75-plussers) of in een bosrijke omgeving (14% van de 18- tot 30-jarigen tegen 8% bij de 75-plussers) dan voor de oudere inwoners. Tussen huurders en huiseigenaren zijn er geen grote verschillen. Het grootste verschil bij ‘de ideale woning’ is te zien bij een woning in het groen. Bij de huurders geeft 24% aan dat dit de meest ideale woonsituatie is, bij de kopers 34%. 4.6

Zorgbehoefte in of om de woning Als een inwoner van de gemeente Moerdijk behoefte heeft aan zorg in of om de woning, dan wil hij blijven wonen in zijn eigen woning, met eventuele aanpassingen (55%). 17% wil dan in een seniorenwoning met eventuele zorg op afroep wonen, 13% in een appartement met lift, 9% in een aanleunwoning bij een woonzorgcomplex, 4% in een woning die geschikt is voor rolstoelgebruik en intensieve zorg en 2% in een woonzorgcomplex. De verschillen tussen de woonkernen zijn klein. In Helwijk zijn er relatief weinig mensen (vergeleken met de andere kernen) die in hun huidige woning, met aanpassingen, willen blijven wonen (47%) en relatief veel mensen die een seniorenwoning met eventuele zorg op afroep willen (33%). In Zevenbergschen Hoek (63%), Willemstad (61%) en Noordhoek (61%) wonen relatief veel mensen die in hun huidige woning, met aanpassingen, willen blijven wonen. In Zevenbergen wonen naar verhouding veel mensen (18%) die een appartement met lift willen. In Noordhoek (5%) zijn er relatief weinig mensen die dat willen. Ook tussen de verschillende inkomensgroepen zijn er enige verschillen te zien. De mensen met een zeer laag inkomen (minder dan € 1.000,--; 62%) en de mensen

25/63


met een hoog inkomen (meer dan € 4.000,--; 64% tot 70%) geven relatief vaak aan dat ze in hun huidige woning, met aanpassingen, willen blijven wonen. Huiseigenaren geven relatief gezien iets vaker (57%) aan dat ze in hun huidige woning willen blijven, met aanpassingen, dan huurders (52%). Huiseigenaren willen relatief gezien iets vaker dan huurders een appartement met lift (14% ten opzichte van 9%) en huurders willen relatief gezien iets vaker een aanleunwoning (15% ten opzichte van 6%). 4.7

Woonduur De meeste huishoudens (65%) wonen al langer dan 10 jaar in hun huidige woonkern. Hiernaast woont 60% van de huishoudens al 10 jaar of langer in hun huidige woning. 17% woont vijf tot 10 jaar in hun huidige woning, 14% twee tot vijf jaar en 8% minder dan twee jaar. Bij de kernen loopt het percentage van de huishoudens dat langer dan 10 jaar in dezelfde woonkern woont uiteen van 61% in Zevenbergschen Hoek tot 74% in Helwijk. Bij de inkomensklassen loopt dit percentage uiteen van 53% bij de inkomensklasse € 3.050,-- tot € 4.000,-- naar 76% bij de inkomensklasse € 1.000,-tot € 1.350,--. Er is geen lineair verband tussen het percentage dat langer dan 10 jaar in dezelfde woonkern woont en de inkomensklasse. Inwoners met een koopwoning wonen iets vaker (66%) al langer dan 10 jaar in dezelfde woonkern dan inwoners met een huurwoning (63%). De leeftijd van de inwoners lijkt de meeste invloed te hebben op de vraag hoe lang men al in dezelfde woonkern woont. Dit verband is wel lineair: hoe ouder de respondent, hoe langer de woonduur in de huidige woonkern. Van de inwoners in de leeftijdsklasse 18 tot 30 jaar woont gemiddeld 24% langer dan 10 jaar in de huidige woonkern. Bij de 75-plussers is dit 78%. Ook tussen de achtergrondkenmerken en de tijd die de huishoudens in hun huidige woning wonen zijn verbanden. Tussen de kernen varieert het percentage huishoudens dat al langer dan 10 jaar in de huidige woning woont van 72% in Noordhoek, 71% in Helwijk en 67% in Standdaarbuiten naar 57% in Zevenbergschen Hoek, 58% in Fijnaart, 58% in Langeweg en 58% in de kern Moerdijk. Ook de hoogte van het inkomen speelt een rol bij de woonduur. De huishoudens met een zeer laag (tot € 1.000,--; 45%) en de huishoudens met een hoog inkomen (€ 3.050,-- tot € 5.000,--; 48% tot 50%), wonen relatief gezien minder vaak al 10 jaar of langer in hun huidige woning. Van de huishoudens met een inkomen tussen € 1.000,-- en € 1.350,-- woont 71% al 10 jaar of langer in dezelfde woning. De vraag of de woning een huur- of een koopwoning is, heeft nauwelijks invloed op de woonduur: huishoudens met een koopwoning wonen relatief gezien (62%) iets vaker 10 jaar of langer in dezelfde woning dan huishoudens met een huurwoning (57%). De woonduur is ook afhankelijk van de leeftijd van de huishoudens. Hoe hoger de leeftijd, hoe hoger het percentage inwoners dat 10 jaar of langer in hun huidige woning woont. Van de 18- tot 30-jarigen woont gemiddeld 8% 10 jaar of langer in de

26/63


huidige woning. Bij de 30- tot 50-jarigen ligt dat percentage op 44%, bij de 50- tot 65-jarigen op 71%, bij de 65- tot 75-jarigen op 75% en bij de 75-plussers op 73%. Van de 18- tot 30-jarigen woont een relatief groot deel (41%) minder dan twee jaar in de huidige woning. Bij de andere leeftijdsgroepen ligt dat percentage ruim onder de 10%.

27/63


Hoofdstuk 5 Leefbaarheid In het onderzoek zijn diverse vragen gesteld die te maken hebben met de leefbaarheid in de kernen. Die thema’s worden behandeld in dit hoofdstuk. 5.1

Tevredenheid van bewoners met de woning De inwoners geven hun huidige woning gemiddeld een 7,8. Tussen de verschillende kernen varieert het gemiddeld rapportcijfer enigszins van een 7,1 in Helwijk tot een 8,1 in Noordhoek. De huishoudens met een hoger inkomen geven gemiddeld een hoger rapportcijfer dan de huishoudens met een lager inkomen. Het gemiddelde rapportcijfer varieert per leeftijdscategorie van een 7,2 bij de inwoners in de leeftijdscategorie 18 tot 30 jaar tot een 7,9 bij de inwoners in de leeftijdscategorie 50 tot 65 jaar. Huiseigenaren geven gemiddeld een 8,1 en de bewoners van een huurwoning een 6,9. De meeste huishoudens in de gemeente zijn tevreden over hun huidige woning. 82% vindt het een prettige woning, 79% vindt dat de indeling van de woning geschikt is voor het huishouden en 79% vindt dat de woning een goede sfeer heeft. 8% vindt de huidige woning te klein, 12% is van mening dat het interieur van de woning is verouderd, 8% vindt dat de woning slecht is onderhouden en 9% vindt dat de woning te groot is. Per kern zijn er enige verschillen. Zo vindt in Noordhoek 90% van de huishoudens dat ze in een prettige woning wonen en in Helwijk 73%. In Zevenbergschen Hoek vindt 86% dat de woning een goede sfeer heeft en in Helwijk is dit 61%. In de kernen Helwijk en Moerdijk vindt 10% de woning te klein, in Langeweg is dit maar 6%. In Helwijk vindt 28% dat het interieur van de woning verouderd is, in Noordhoek is dat maar 7%. In Helwijk vindt 14% dat de woning slecht onderhouden is, in Noordhoek, Langeweg en Willemstad is dat slechts 5%. In Noordhoek vindt 6% de woning te groot, in Standdaarbuiten en in Zevenbergen is dat 10%. Ook met de leeftijd van het huishouden is er bij een aantal stellingen een verband gevonden. Evenals bij de verbanden tussen de hoogte van het inkomen en de stellingen zijn ook deze verbanden lineair: hoe ouder de huishoudens, hoe vaker ze het eens te zijn met de stelling ‘de woning is geschikt voor mindervaliden’ (van de leeftijdsklasse 18 tot 30 jaar is 11% het eens met de stelling en van de leeftijdsklasse 75+ is 50% het eens met de stelling) en de stelling ‘de woning is te groot’ (van de leeftijdsklasse 18 tot 30 jaar is 4% het eens met de stelling en van de leeftijdsklasse 75+ is 16% het eens met de stelling). Hoe jonger het huishouden, hoe vaker ze het eens zijn met de stelling ‘de huidige woning is te klein‘ (van de leeftijdsklasse 18 tot 30 jaar is 18% het eens met de stelling en van de leeftijdsklasse 75+ is 5% het eens met de stelling). Ook tussen huurders en huiseigenaren zijn er verschillende meningen over de huidige woning. Zo geeft maar 60% van de huurders aan dat de woning een goede sfeer heeft (tegen 79% bij alle huishoudens en 85% bij de huiseigenaren) en vindt

28/63


29% van de huurders dat het interieur van de woning verouderd is (tegen 12% bij alle huishoudens en 6% bij de huiseigenaren). Huurders zijn het relatief vaker eens met de stellingen ‘de woning is te klein’ (15% ten opzichte van 6%), ‘het interieur van de woning is verouderd’ (29% ten opzichte van 6%) en ‘de woning is slecht onderhouden’ (23% ten opzichte van 2%). Huiseigenaren zijn het relatief vaker eens met de stellingen ‘het is hier prettig wonen’ (88% ten opzichte van 68%), ‘de indeling is geschikt voor mij/mijn gezin’ (82% ten opzichte van 71%) en ‘de woning heeft een goede sfeer’ (85% ten opzichte van 60%). De relatie met het inkomen laat sterke verbanden zien: hoe lager het inkomen, hoe meer de respondenten het eens zijn met de stellingen ‘het interieur van de woning is verouderd’ (42% van de huishoudens met een inkomen onder de € 1.000,-- en 9% van de huishoudens met een inkomen boven de € 5.000,--) en ‘de woning is slecht onderhouden’ (20% van de huishoudens met een inkomen onder de € 1.000,-- en 1% van de huishoudens met een inkomen boven de € 5.000,--). Hoe hoger het inkomen, hoe meer de huishoudens het eens zijn met de stellingen ‘het is hier prettig wonen’ (61% van de huishoudens met een inkomen onder de € 1.000,-- en 88% van de huishoudens met een inkomen boven de € 5.000,--) en ‘de woning heeft een goede sfeer’ (53% van de huishoudens met een inkomen onder de € 1.000,-- en 89% van de huishoudens met een inkomen boven de € 5.000,--). 5.2

Mening over de woonomgeving Bijna iedereen (95%) vindt het (zeer) prettig om in de kern te wonen. 63% is (zeer) gehecht aan de woonkern of wijk. Er is tussen de kernen weinig verschil in de mening van de inwoners of het er prettig wonen is. De percentages variëren van 91% in Helwijk tot 97% in Willemstad. Wel zijn er verschillen in de mate van gehechtheid aan de kern of wijk. In Helwijk is men veel minder gehecht aan de wijk dan in Willemstad (48% (zeer) gehecht tegen 76%). Ook tussen de leeftijdsklassen verschilt de mate van gehechtheid aan de kern of wijk. De huishoudens van 18 tot 30 jaar zijn veel minder gehecht (49% (zeer) gehecht) dan de 65- en 75-plussers (70% en 75% (zeer gehecht)). Aan de huishoudens van de woonkernen is een aantal uitspraken voorgelegd over hun woonkern. Zoals in tabel 15 te zien is, zijn er bij deze uitspraken de nodige verschillen tussen de woonkernen. Per regel is de meest positieve uitkomst groen weergegeven; de meest negatieve is rood weergegeven. Wat opvalt, is dat de huishoudens van Standdaarbuiten en Langeweg over veel uitspraken het meest positief zijn en dat de huishoudens van Helwijk over veel uitspraken het minst positief zijn. Dit laatste heeft te maken met het feit dat er in Helwijk relatief veel huurders wonen die minder dan eigenaren tevreden zijn over hun woning en de woonomgeving.

29/63


Zevenbergen

Zevenbergschen Hoek

Langeweg

Moerdijk

Klundert

Fijnaart

Heijningen

Willemstad

Helwijk

In deze buurt staan veel slecht onderhouden woningen De mensen in deze buurt kennen elkaar nauwelijks De mensen in deze buurt gaan op een prettige manier met elkaar om De mensen in deze buurt blijven hier graag wonen Het is vervelend om in deze buurt te wonen Als het maar even kan, ga ik uit deze buurt verhuizen Als je in deze buurt woont, heb je het goed getroffen Ik woon in een gezellige buurt, waar veel saamhorigheid is Iedereen die hier wil komen wonen, is in deze buurt van harte welkom Ik voel me thuis bij de mensen die in deze buurt wonen Ik ben actief in het lokale verenigingsleven in deze buurt

Noordhoek

Uitspraak

Standdaarbuiten

Tabel 15 Uitspraken over de woonkern (% mee eens)

5%

5%

7%

8%

4%

8%

8%

7%

6%

8%

16%

4%

1%

17%

9%

6%

8%

8%

10%

12%

6%

5%

66%

64%

52%

62%

66%

67%

62%

53%

53%

65%

49%

66%

71%

52%

55%

65%

60%

57%

52%

50%

62%

39%

1%

1%

2%

2%

0%

1%

3%

3%

3%

1%

3%

3%

4%

6%

5%

4%

4%

5%

6%

5%

4%

13%

61%

59%

47%

50%

47%

44%

51%

49%

45%

67%

21%

45%

39%

24%

30%

45%

35%

31%

30%

27%

43%

33%

58%

55%

45%

57%

50%

49%

53%

48%

55%

56%

43%

64%

64%

47%

54%

61%

52%

57%

53%

47%

59%

46%

26%

30%

8%

26%

37%

29%

17%

17%

14%

25%

13%

Wanneer bij bovengenoemde uitspraken onderscheid wordt gemaakt naar huurders en huiseigenaren, dan valt op dat de huurders het relatief vaker eens zijn met de meer negatief gestelde stellingen. Van de huurders is 14% is het eens met de stelling ‘in deze buurt staan veel slecht onderhouden woningen’ tegen 5% bij de huiseigenaren. En bij de huurders is 17% het eens met de stelling ‘de mensen in deze buurt kennen elkaar nauwelijks’ tegen 9% bij de huiseigenaren. Bij de huiseigenaren zijn, vergeleken met de huurders, weer meer mensen het eens met de stellingen ‘de mensen in deze buurt gaan op een prettige manier met elkaar om’ (62% tegen 49%), ‘de mensen in deze buurt blijven hier graag wonen’ (59% versus 52%), ‘als je in deze buurt woont, heb je het goed getroffen’ (54% versus 44%), ‘iedereen die hier wil komen wonen, is in deze buurt van harte welkom’ (54% versus 42%) en ‘ik voel me thuis bij de mensen die in deze buurt wonen’ (55% versus 48%). Aan de huishoudens is gevraagd in hoeverre zij tevreden zijn over de voorzieningen in hun woonkern. Ook hierbij zijn er verschillen te zien tussen de kernen. Hoewel uit tabel 15 bleek dat de huishoudens van Helwijk het minst tevreden zijn over hun woonkern, blijkt uit tabel 16 dat zij over een aantal voorzieningen het meest tevreden zijn van alle huishoudens van de verschillende kernen.

30/63


Zevenbergen

Zevenbergschen Hoek

Langeweg

Moerdijk

Klundert

Fijnaart

Heijningen

Willemstad

Helwijk

Winkels voor dagelijkse boodschappen Openbaar vervoer Basisonderwijs Parkeergelegenheid Inzamelen huisvuil Ontmoetingsplek voor ouderen Verkeersveiligheid Bereikbaarheid met de auto Dorps- of buurthuis Ontmoetingsplek voor jongeren Speelplekken voor kinderen Peuterspeelzaal / kinderopvang Sportgelegenheid Activiteiten / evenementen Gezondheid- en welzijnszorg

Noordhoek

Voorziening

Standdaarbuiten

Tabel 16 Voorzieningen in de woonkern (% (zeer) tevreden)

21%

1%

76%

21%

4%

9%

74%

36%

18%

39%

7%

7% 50% 68% 78% 25% 49% 90% 34% 21% 34% 44% 60% 58% 53%

9% 62% 64% 91% 28% 45% 91% 59% 9% 42% 52% 68% 74% 27%

67% 56% 53% 81% 12% 48% 81% 13% 9% 29% 27% 50% 33% 50%

18% 48% 61% 85% 31% 32% 85% 52% 10% 48% 47% 59% 57% 49%

21% 45% 70% 85% 28% 39% 88% 44% 6% 34% 39% 54% 61% 14%

24% 37% 65% 82% 36% 46% 87% 38% 4% 21% 14% 38% 40% 32%

28% 55% 59% 86% 17% 45% 84% 17% 5% 32% 34% 61% 43% 64%

23% 57% 65% 80% 26% 44% 88% 36% 8% 38% 37% 51% 42% 47%

31% 42% 58% 83% 22% 30% 91% 65% 7% 20% 27% 37% 35% 25%

19% 54% 56% 81% 25% 49% 86% 37% 5% 47% 39% 34% 53% 51%

31% 53% 68% 83% 15% 58% 90% 80% 22% 77% 49% 17% 49% 20%

Er zijn bij huiseigenaren en huurders niet bij alle vormen van voorzieningen grote verschillen in de waardering. De verschillen zijn groot bij de voorziening ‘ontmoetingsplek voor ouderen’. Hiermee zijn de huurders vaker tevreden (37%) dan de huiseigenaren (26%) en bij de voorziening ‘dorps- of buurthuis’ (huurders 45% en huiseigenaren 37%). Aan de huishoudens is een aantal stellingen voorgelegd over hun eigen woonbuurt. Er zijn hierbij grote verschillen tussen de woonkernen. De huishoudens van Helwijk zijn over de meeste stellingen het meest positief; die van Heijningen over de meeste het minst positief. Bij deze stellingen is er geen of weinig verschil tussen huurders en huiseigenaren.

5.3

Zevenbergen

Zevenbergschen Hoek

Langeweg

Moerdijk

Klundert

Fijnaart

Heijningen

Willemstad

Helwijk

Er zijn hier voldoende perken, plantsoenen en parken Wegen, paden en pleintjes worden goed onderhouden Perken, plantsoenen en parken worden goed onderhouden Onze straat wordt goed verlicht Het riool in onze buurt kan het regenwater goed afvoeren

Noordhoek

Stelling

Standdaarbuiten

Tabel 17 Stellingen eigen woonbuurt (% (zeer) mee eens)

67%

55%

69%

50%

40%

55%

68%

56%

38%

79%

61%

32%

38%

45%

39%

34%

32%

34%

38%

35%

52%

58%

39%

47%

54%

37%

36%

36%

35%

40%

28%

59%

64%

74%

83%

79%

76%

74%

69%

84%

78%

52%

80%

86%

58%

52%

60%

65%

54%

54%

58%

51%

53%

50%

40%

Veiligheidsgevoel Van de huishoudens voelt 21% zich wel eens onveilig in de gemeente. 10% hiervan mijdt bepaalde plekken in de gemeente, omdat hij/zij die onveilig vindt. Van de huishoudens die zich wel eens onveilig voelen in de gemeente, geeft ongeveer de helft aan zich ook wel eens onveilig te voelen in de eigen woonbuurt.

31/63


Dit aandeel verschilt per kern. In Klundert zijn er relatief weinig huishoudens die zich wel eens onveilig voelen in de woonbuurt (38% van de huishoudens die zich wel een onveilig voelen in de gemeente) en in Zevenbergschen Hoek zijn er relatief veel huishoudens die zich wel eens onveilig voelen in de woonbuurt (67% van de huishoudens die zich wel een onveilig voelen in de gemeente). Er is weinig verschil tussen huiseigenaren en huurders (55% bij de huiseigenaren en 50% bij de huurders) in het veiligheidsgevoel in de eigen buurt. Een aantal aspecten van dit onveiligheidsgevoel in de eigen woonbuurt is in tabel 18 te zien. Uit de tabel blijkt dat er verschillen zijn tussen de woonkernen. De huishoudens van Langeweg voelen zich duidelijk het minst onveilig.

Klundert

Heijningen

Willemstad

Helwijk

9%

6%

9%

15%

10%

6%

17%

16%

13%

18%

14%

20%

13%

9%

29%

17%

12%

17%

25%

25%

25%

0%

30%

25%

0%

40%

20%

33%

40%

10%

50%

23%

29%

27%

32%

8%

43%

33%

17%

50%

25%

50%

Fijnaart

Moerdijk

8%

Langeweg

18%

Zevenbergschen Hoek

Zevenbergen

Mijdt u bepaalde plekken in uw woonbuurt omdat u vindt dat die onveilig zijn? Voelt u zich onveilig als u 's avonds in uw woonbuurt alleen over straat loopt? Verbiedt u uw kind(eren) wel eens ergens naar toe te gaan in uw buurt omdat u het niet veilig vindt? Doet u ‘s avonds als er wordt aangebeld niet open, omdat u het niet veilig vindt?

Noordhoek

Stelling

Standdaarbuiten

Tabel 18 Stellingen woonbuurt (% vaak)

Wanneer we het verschil tussen de huiseigenaren en de huurders beschouwen, dan valt op dat de huurders veel vaker aangeven rekening te houden met het veiligheidsaspect dan huiseigenaren. Tabel 19 Stellingen woonbuurt naar koop en huur (% vaak) Stelling Mijdt u bepaalde plekken in uw woonbuurt omdat u vindt dat die onveilig zijn? Voelt u zich onveilig als u ‘s avonds in uw woonbuurt alleen over straat loopt? Verbiedt u uw kind(eren) wel eens ergens naar toe te gaan in uw buurt omdat u het niet veilig vindt? Doet u ‘s avonds als er wordt aangebeld niet open, omdat u het niet veilig vindt?

5.4

Koop 7% 14% 26% 22%

Huur 16% 29% 40% 41%

Objectieve veiligheid In tabel 20 is te zien welk van de voorvallen en misdrijven volgens de inwoners van de gemeente Moerdijk in hun woonbuurt voorkomen. De meest voorkomende vormen van overlast zijn hondenpoep op straat / in plantsoenen / op speelvelden (33%), verkeerslawaai (19%), rommel op straat en in plantsoenen (16%) en vernieling van bankjes, prullenbakken bushokjes e.d. (15%). Uit de tabel blijkt dat de huishoudens van Langeweg met veel voorvallen/misdrijven het minst te maken hebben.

32/63


Zevenbergen

Zevenbergschen Hoek

Langeweg

Moerdijk

Klundert

Fijnaart

Heijningen

Willemstad

Helwijk

Fietsendiefstal Beschadiging of vernieling van auto's Verkeerslawaai Geluidsoverlast door bedrijven in de directe omgeving Stankoverlast door bedrijven in de directe omgeving Overlast door buren / omwonenden Overlast door groepen jongeren Bekladding van muren of gebouwen Rommel op straat / in plantsoenen Hondenpoep op straat / in plantsoenen / op speelvelden Vernieling van bankjes / prullenbakken / bushokjes Alcohol- en drugsoverlast Diefstal en woninginbraken

Noordhoek

Voorval / misdrijf

Standdaarbuiten

Tabel 20 Voorvallen en misdrijven (% vaak)

1% 4% 19%

2% 4% 7%

8% 10% 17%

3% 5% 40%

0% 2% 25%

2% 2% 23%

2% 5% 20%

3% 7% 20%

5% 8% 33%

5% 6% 16%

2% 13% 16%

2%

6%

4%

8%

5%

28%

10%

3%

8%

4%

4%

9%

8%

5%

10%

5%

61%

9%

9%

13%

5%

7%

3% 2% 0% 14%

5% 2% 0% 10%

7% 7% 5% 19%

6% 1% 0% 11%

5% 2% 2% 5%

5% 4% 1% 12%

5% 4% 1% 18%

5% 8% 1% 14%

1% 1% 1% 5%

4% 4% 0% 9%

3% 7% 1% 18%

39%

39%

33%

27%

11%

37%

38%

35%

12%

23%

43%

6%

5%

14%

9%

3%

35%

7%

16%

7%

35%

28%

2% 5%

2% 3%

3% 8%

2% 13%

1% 6%

2% 4%

3% 3%

6% 6%

1% 5%

3% 7%

6% 3%

Wanneer de meningen van de huurders en de huiseigenaren met elkaar worden vergeleken, dan zien we dat huurders het relatief veel vaker eens zijn met de uitspraak dat er ‘rommel op straat / in plantsoenen’ is (32% versus 13%). 5.5

Rapportcijfers woonkern Gemiddelde rapportcijfers die de huishoudens geven aan de verschillende aspecten van de woonkern zijn in tabel 21 weergegeven. De algemene waardering loopt uiteen van 6,7 in Helwijk tot 7,5 in Willemstad. Wat opvalt in de tabel is dat de huishoudens van Willemstad voor veel aspecten van de woonkern het hoogste rapportcijfer geven. De huishoudens van Helwijk geven voor de meeste aspecten het laagste rapportcijfer. Bij de huiseigenaren en de huurders loopt de waardering uiteen van een 6,3 voor het aanbod en kwaliteit van de voorzieningen in de woonkern of wijk bij de huurders tot een 7,5 voor de woonomgeving bij de huiseigenaren.

33/63


Zevenbergen

Zevenbergschen Hoek

Langeweg

Moerdijk

Klundert

Fijnaart

Heijningen

Willemstad

Helwijk

Woonkern of wijk in het algemeen Sfeer in uw woonkern of wijk Kwaliteit van de woningen in uw woonkern of wijk Woonomgeving Aanbod en kwaliteit van de voorzieningen in uw woonkern of wijk Leefbaarheid in uw woonkern of wijk Wijze waarop mensen in uw woonkern of wijk met elkaar omgaan Wijze waarop mensen van verschillende nationaliteiten met elkaar samenleven Betrokkenheid van de bewoners met de woonkern of wijk Het gedrag van anderen in uw woonkern of wijk Properheid / schoonhouden van uw woonkern of wijk Veiligheid in uw woonkern of wijk Verkeersveiligheid in uw woonkern of wijk

Noordhoek

Aspect

Standdaarbuiten

Tabel 21 Rapportcijfers

7,3 7,3

7,2 7,2

7,2 7,0

7,2 7,2

7,2 7,3

6,9 7,0

7,2 7,1

7,2 7,1

7,0 7,0

7,5 7,5

6,7 6,8

7,3

7,4

7,2

7,2

7,2

6,8

7,0

7,2

6,8

7,3

6,4

7,4

7,4

7,3

7,3

7,4

6,9

7,2

7,3

7,1

7,6

6,8

5,8

4,5

7,1

6,0

4,0

4,7

6,9

6,0

4,7

6,1

4,7

7,2

6,9

7,4

7,1

6,7

6,5

7,3

7,1

6,8

7,5

6,5

7,3

7,1

7,0

7,1

7,3

6,9

7,1

7,0

6,9

7,5

6,9

6,6

6,8

6,6

6,9

6,7

6,5

6,8

6,4

6,7

6,9

6,7

6,8

6,8

6,4

6,8

7,0

6,6

6,6

6,6

6,4

7,0

6,8

7,0

6,9

6,8

6,8

7,1

6,6

6,8

6,8

6,7

7,1

6,6

6,6

6,8

6,5

6,6

6,7

6,1

6,5

6,5

6,6

6,9

6,3

7,0 6,5

7,1 6,5

6,9 6,6

6,9 5,8

7,1 5,9

6,9 6,2

6,9 6,4

6,9 6,4

6,8 5,8

7,3 6,6

6,8 6,5

De waardering voor de woonkern in het algemeen wordt bepaald door de waardering voor een aantal aspecten. Wanneer de waardering voor bepaalde aspecten toe- of afneemt, zal ook de algemene waardering toe- of afnemen. Welke aspecten van invloed zijn op de algemene waardering verschilt per persoon. Toch kunnen we hier in het algemeen iets over zeggen. Van de in de tabel genoemde aspecten is de sfeer in de woonkern het belangrijkste aspect. Ook de woonomgeving en de leefbaarheid in de woonkern spelen een rol.18

18

Om dit te kunnen bepalen, is een regressieanalyse uitgevoerd. Met deze analyse wordt berekend wat het effect is op de algemene waardering als de waardering op de afzonderlijke losse aspecten met 1 punt zou toenemen.

34/63


Hoofdstuk 6 Woonbehoefte en verhuisgeneigdheid In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de verhuisgeneigdheid en de woonbehoefte van verschillende groepen woningvragers en vertrekkers. Verhuizen of verbouwen Tweederde van de huishoudens van de gemeente Moerdijk heeft geen plannen om de komende vijf jaar te verbouwen of te verhuizen. 18% heeft plannen om te verhuizen, 12% geeft de voorkeur voor verbouwen en 4% twijfelt nog tussen verbouwen en verhuizen. De aantallen huishoudens die willen verbouwen of verhuizen, zijn per kern in tabel 22 te zien.

Klundert

Fijnaart

Heijningen

Willemstad

Helwijk

285

3.938

500

236

366

1.488

1.660

291

773

191 10.354

23

25

227

29

10

10

62

102

16

44

7

554

Voorkeur voor verbouwen

116

49

625

79

46

58

356

279

63

127

44

1.843

Voorkeur voor verhuizen Totaal

143 909

58 417

1.193 5.983

97 705

51 343

88 522

473 2.379

347 2.388

66 435

175 1.119

Nee, geen plannen voor de komende 5 jaar Ja, maar ik twijfel nog tussen verbouwen of verhuizen

Gemeente

Moerdijk

628

Verbouwen of verhuizen

Noordhoek

Langeweg

Zevenbergschen Hoek

Zevenbergen

Tabel 22 Verbouwen of verhuizen per kern Standdaarbuiten

6.1

75 2.766 317 15.517

Tussen de afzonderlijke (huidige) woonkernen zijn er geen echte verschillen. Het percentage huishoudens dat geen plannen heeft om te verbouwen of te verhuizen varieert van 60% in Helwijk tot 71% in Zevenbergschen Hoek. Het percentage huishoudens dat de voorkeur geeft aan verhuizen, is het grootst in de kern Helwijk (24%) en het kleinst in de kernen Noordhoek en Zevenbergschen Hoek (14%). Het percentage huishoudens dat de voorkeur geeft aan verbouwen is naar verhouding het grootst in de kern Klundert (15%) en het laagst in Zevenbergen (10%). Tussen de inkomensklassen, huur- en koopwoningen en de leeftijdsklassen zijn er verschillen te zien in de verbouwen verhuisplannen.

35/63


Tabel 23 Verbouwen of verhuizen per inkomensklasse Verbouwen of verhuizen Nee, geen plannen voor de komende 5 jaar Ja, maar ik twijfel nog tussen verbouwen of verhuizen Voorkeur voor verbouwen Voorkeur voor verhuizen Totaal


€ 1.000 tot € 1.350 tot € 1.750 tot € 2.250 tot € 3.050 tot € 4.000 tot € 5.000 Gemeente € 1.350 € 1.750 € 2.250 € 3.050 € 4.000 € 5.000 en meer

502

1.315

1.666

1.718

2.347

1.551

730

470

10.354

6

11

12

148

163

110

57

28

554

36

56

82

297

587

517

150

153

1.843

123

318

531

585

551

353

156

189

2.766

667

1.700

2.291

2.748

3.647

2.530

1.093

839

15.517

Huishoudens met een hoger inkomen hebben vaker verhuis- of verbouwplannen dan huishoudens met een lager inkomen. Het percentage huishoudens dat geen plannen heeft om te verbouwen of te verhuizen varieert van 56% bij de huishoudens met een inkomen boven de € 5.000,-- tot 77% bij de huishoudens met een inkomen tussen de € 1.000,-- en € 1.350,--. Het percentage huishoudens dat de voorkeur geeft aan verhuizen is relatief het grootst bij de huishoudens in de inkomensklasse € 1.350,-tot € 1.750,-- (23%) en het laagst bij de huishoudens in de inkomensklasse € 3.050,- tot € 5.000,-- (14%). Hoe hoger het inkomen, hoe vaker de huishoudens de voorkeur hebben voor verbouwen. Het percentage huishoudens dat de voorkeur geeft aan verbouwen is naar verhouding het grootst bij de huishoudens in de inkomensklasse € 3.050,-- tot € 4.000,-- (20%) en het laagst bij de huishoudens in de inkomensklasse € 1.000,-- tot € 1.350,-- (3%). Huishoudens met een koopwoning geven relatief vaker aan dat ze de voorkeur hebben voor verbouwen (15%) dan huishoudens met een huurwoning (5%). Huishoudens met een huurwoning hebben iets vaker geen verhuis- of verbouwplannen (73% ten opzichte van 64% bij de huishoudens met een koopwoning) en voor zover deze huurders plannen hebben, geven ze iets vaker de voorkeur aan verhuizen (20% ten opzichte van 17% bij de huishoudens met een koopwoning). In tabel 24 zijn de verbouwen verhuisplannen per leeftijdsklasse te zien. Tabel 24 Verbouwen of verhuizen per leeftijdsklasse Verbouwen of verhuizen Nee, geen plannen voor de komende 5 jaar Ja, maar ik twijfel nog tussen verbouwen of verhuizen Voorkeur voor verbouwen Voorkeur voor verhuizen Totaal

18 tot 30 jaar 450

30 tot 50 jaar 2.711

50 tot 65 jaar 3.960

65 tot 75 jaar 2.151

75 jaar of Gemeente ouder 1.076 10.354

32

259

154

85

26

554

140 239 861

1.203 801 4.974

384 920 5.418

74 531 2.841

32 289 1.422

1.843 2.766 15.517

Jongere huishoudens hebben vaker verhuis- over verbouwplannen dan huishoudens die ouder zijn. Het percentage huishoudens dat geen plannen heeft om te verbouwen of te verhuizen varieert van 53% bij de huishoudens in de leeftijdsklasse 18 tot 30 jaar tot 76% bij de 65-plussers. Het percentage huishoudens dat de voorkeur geeft aan verhuizen is relatief het grootst bij de huishoudens in de leeftijdsklasse 18 tot 30 jaar (28%) en het laagst bij de huishoudens in de

36/63


leeftijdsklasse 30 tot 50 jaar (16%). Hoe jonger de huishoudens, hoe vaker ze aangeven de voorkeur te hebben voor verbouwen. Het percentage huishoudens dat de voorkeur geeft aan verbouwen is naar verhouding het grootst bij de huishoudens in de leeftijdsklasse 30 tot 50 jaar (24%) en het laagst bij de 75-plussers (2%). Uit de tabellen 22, 23 en 24 blijkt dat in totaal 1.843 huishoudens aangeven dat ze de voorkeur geven aan verbouwen. In 43% van de gevallen gaat het hierbij om een verbouwing in de woning, in 23% om een aanbouw (bijvoorbeeld een bijkeuken, een serre of het vergroten van de woonkamer), in 13% om de plaatsing van een dakraam of dakkapel, in 9% om een renovatie (bijvoorbeeld het aanbrengen van isolatie of het plaatsen van dubbel glas), in 6% om een garage of berging en in 3% om aanpassingen voor rolstoelgebruik en intensieve zorg. De huishoudens in de leeftijdsklasse 50 tot 65 jaar geven relatief het vaakst aan een verbouwing in de woning te willen (53%). De huishoudens in de leeftijdsklasse 18 tot 30 jaar geven naar verhouding het vaakst de voorkeur aan een aanbouw (46%). 75-plussers willen het vaakst een dakkapel of dakraam (41%). Er zijn op dit punt van verbouwen geen belangrijke verschillen tussen de kernen en tussen de inkomensklassen. De verschillen tussen huur- of koopwoningen zijn in tabel 25 weergegeven. Tabel 25 Verbouwingen per koop- of huurwoning Verbouwing Verbouwing in de woning Aanbouw (bijv. keuken, serre, vergroten woonkamer e.d.) Dakraam of dakkapel Garage of berging Aanpassen of vernieuwen van het dak of de gevel Renovatie (bijv. isolatie, dubbel glas e.d.) Aanpassingen voor rolstoelgebruik en intensieve zorg Totaal

6.2

Koop

Huur

Gemeente

43%

47%

43%

23%

15%

22%

13% 6%

9% 5%

13% 6%

4%

4%

4%

9%

7%

9%

2%

14%

3%

100%

100%

100%

Doorstromers Uit de tabellen 22, 23 en 24 blijkt dat in totaal 2.766 huishoudens aangeven dat ze de voorkeur geven aan verhuizen. De (538) verhuisgeneigden die niet hebben aangegeven of ze een woning zoeken in de gemeente Moerdijk of in een andere gemeente, zijn buiten beschouwing gebleven bij de verdeling van deze 2.766 huishoudens naar de doorstomers en vertrekkers. 1.901 Huishoudens hebben aangegeven in de gemeente Moerdijk te willen blijven wonen (70%).19 Deze groep vormt de ‘doorstromers’. Van de doorstromers wil 52% binnen vijf jaar verhuizen, 38% binnen één à twee jaar, 5% is op zoek en wil nog dit jaar verhuizen en 5% heeft al iets gevonden.

19

Ter vergelijking: uit eenzelfde woningbehoefte onderzoek dat BMC/SGBO onlangs heeft uitgevoerd in andere gemeenten bleek de binding van de doorstromers aan de eigen gemeente in de gemeente Halderberge 83% te bedragen, in Gilze en Rijen 77%, in Breukelen 76%, in Goirle 75%, in Elburg 73%, in Voorschoten 72%, in Loenen 65% en in Lopik 59%.

37/63


6.3

Belangrijk bij woningkeuze doorstromers Het belangrijkst bij de woningkeuze voor de doorstromers is de grootte van de woning (49%) en de prijs van de woning (44%). Hiernaast spelen ook de bereikbaarheid (23%), de staat van het onderhoud (21%), de vormgeving en uitstraling (21%), de inrichting van de woning (17%) en de energiezuinigheid (13%) een rol bij de woningkeuze. Er zijn bij de factoren die belangrijk zijn bij de woningkeuze, aantoonbare verschillen tussen de kernen, de inkomensklassen, huur- en koopwoningen en de leeftijdsklassen. De grootte van de woning is de belangrijkste factor. Vooral voor de doorstromers die naar Fijnaart willen verhuizen, voor de hoogste inkomensklasse (€ 5.000,-- of meer), voor huiseigenaren en voor de leeftijdsgroep van 30 tot 50 jaar is dit een belangrijke factor. Het bouwjaar c.q. de leeftijd van de woning is de minst belangrijke factor bij de woningkeuze van de doorstromers. Voor bijna de helft van de huishoudens die willen verhuizen is de grootte van de woonkamer (52%), de badkamer (49%) en keuken (45%) van belang. 39% wil een open keuken, 20% een gesloten keuken en 41% heeft geen voorkeur. Bijna de helft (42%) wil twee hobby-, studeer- en slaapkamers, 31% wil er drie, 17% wil er vier, 5% wil er vijf of meer en 5% wil maar één hobby-, studeer- en slaapkamer. Ongeveer een derde (35%) van de doorstromers wil een woning met een woonoppervlakte van minimaal 80 tot 120 m2, 21% wil een woning met minimaal 120 tot 150 m2 woonoppervlakte, 16% wil een woning met minimaal 150 m2 woonoppervlakte en 5% wil een woning met maximaal 80 m2. De overige doorstromers (23%) hebben geen voorkeur. Ongeveer een kwart (23%) van de doorstromers wil een woning met een perceelsoppervlakte tot 300 m2, 19% wil een woning met een perceelsoppervlakte van 300 tot 500 m2, 9% wil een woning met een perceelsoppervlakte van 500 tot 1.000 m2 en 6% wil een woning met een perceelsoppervlakte van 1.000 m2 of meer. De overige doorstromers (43%) hebben geen voorkeur. Ongeveer de helft (49%) van de woningzoekenden is op zoek naar een moderne nieuwbouwwoning, 16% naar een gerenoveerde woning, 8% naar een oude traditionele gerestaureerde woning en 3% naar een kluswoning. De overige doorstromers (24%) hebben geen voorkeur.

6.4

Belangrijkste redenen om te verhuizen voor de doorstromers De belangrijkste reden voor de doorstromers om te willen verhuizen is dat men graag gelijkvloers wil gaan wonen (30%). Ook de wens dat men een woning/appartement wil gaan huren (24%), kleiner wil gaan wonen (19%) of groter wil gaan wonen (19%) worden relatief vaak genoemd als reden waarom de doorstromers willen verhuizen. Onderscheiden naar kern, inkomensklasse, huur- en koopwoningen en leeftijdsklasse valt op dat de wens om gelijkvloers te wonen relatief vaak wordt genoemde door doorstromers die naar de kernen Zevenbergen en Standdaarbuiten willen verhuizen, door doorstromers met een laag inkomen (tot € 1.000,--), door huurders en door 50-plussers.

38/63


Gewenste woningtypen doorstromers De meeste doorstromers zijn op zoek naar een seniorenwoning (41%) en een woning in een rij of geschakeld (16%). De seniorenwoningen worden naar verhouding het meest gevraagd in de vier grootste kernen (Zevenbergen: 43%, Klundert: 42%, Fijnaart: 45% en Willemstad: 42%). Bij een seniorenwoning gaat het om diverse woningtypen. De meest gewenste typen zijn een seniorenwoning in een appartementencomplex (41% van alle appartementen) en een seniorenwoning met tuin (33% van alle appartementen). In tabel 26 zijn alle woningtypen vermeld naar de kern waarnaar de doorstromers willen verhuizen.

Vrijstaand Twee-onder-een-kap Woning in een rij of geschakeld Patiowoning Appartement Seniorenwoning met tuin Seniorenwoning in appartementencomplex Woning in woonzorgcomplex Woongemeenschapgroepswonen Aanleunwoning bij woonzorgcentrum Seniorenwoning overig Anders Totaal

Gemeente

Helwijk

Willemstad

Heijningen

Fijnaart

Klundert

Moerdijk

Langeweg

Zevenbergschen Hoek

Noordhoek

Woningtype

Zevenbergen

Tabel 26 Gewenst woningtype naar kern Standdaarbuiten

6.5

13 8

16 0

99 28

6 0

1 0

7 3

50 50

36 13

6 0

20 20

0 0

268 128

0

0

156

19

0

7

78

30

0

41

0

309

8 4 4

0 3 3

30 146 76

0 3 0

0 0 0

0 0 3

23 34 74

9 18 54

0 0 0

4 9 43

0 0 0

88 228 254

4

3

218

6

0

0

61

30

0

7

0

324

0

0

26

0

0

0

17

9

0

4

0

52

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

4

0

72

0

0

0

8

12

0

4

0

100

0 4 47

3 0 33

20 73 959

0 0 35

0 0 3

0 0 22

8 8 404

0 21 231

0 0 6

8 9 159

0 0 0

45 105 1.901

Bij het onderscheid van de gewenste woningtypen naar de gewenste kern, de inkomensklasse, de vraag of de huidige of de gewenste woning een huur- of koopwoning is en de leeftijdsklasse blijken er verschillen te zijn. Voor de veel gevraagde woningtypen (seniorenwoningen in een appartementencomplex en woningen in een rij of geschakeld) zijn deze verschillen: - Seniorenwoningen in een appartementencomplex (324 woningen) worden relatief heel veel gevraagd door doorstromers die naar Zevenbergen willen verhuizen, door huishoudens met een inkomen van € 1.750,-- tot € 2.250,--, door huurders en door huishoudens van 50 tot 75 jaar. - Woningen in een rij of geschakeld (309 woningen) worden relatief heel veel gevraagd door doorstromers die naar Zevenbergen willen verhuizen, door huishoudens met een inkomen van € 1.350,-- tot € 3.050,-- en door huishoudens van 30 tot 50 jaar. De meeste gewenste woonkern is Zevenbergen (50%), gevolgd door Klundert (21%), Fijnaart (12%), en Willemstad (8%). In de tabellen 27, 28 en 29 is de verdeling van de gewenste kern naar inkomensklasse, leeftijdsklasse en gewenste huur- of koopwoning te zien.

39/63


Tabel 27 Gewenste kern naar inkomen Kern Standdaarbuiten Noordhoek Zevenbergen Zevenbergschen Hoek Langeweg Moerdijk Klundert Fijnaart Heijningen Willemstad Helwijk Totaal

Minder dan € 1.000 0 3 59 0 0 0 12 28 0 9 0 111

€ 1.000 tot € 1.350 8 0 107 6 0 3 64 30 3 16 0 237

€ 1.350 tot € 1.750 17 7 148 13 0 0 119 67 0 29 0 400

€ 1.750 tot € 2.250 8 15 234 6 0 3 110 68 0 49 0 493

€ 2.250 tot € 3.050 16 3 192 3 0 10 46 26 0 23 0 320

€ 3.050 tot € 4.000 0 6 102 6 3 0 41 26 3 25 0 212

€ 4.000 tot € 5.000 0 0 26 0 0 3 16 0 0 0 0 46

€ 5.000 en meer 0 0 104 0 0 0 8 0 0 12 0 124

Gemeente 47 33 959 35 3 22 404 231 6 159 0 1.901

Tabel 28 Gewenste kern naar leeftijd Kern Standdaarbuiten Noordhoek Zevenbergen Zevenbergschen Hoek Langeweg Moerdijk Klundert Fijnaart Heijningen Willemstad Helwijk Totaal

18 tot 30 jaar 4 3 31 6 3 0 33 26 3 16 0 126

30 tot 50 jaar 16 12 243 12 0 3 131 46 0 44 0 507

50 tot 65 jaar 16 6 339 12 0 13 121 81 0 49 0 636

65 tot 75 jaar 8 6 219 6 0 3 103 37 3 37 0 422

75 jaar of ouder 4 7 139 0 0 0 20 36 0 12 0 218

Gemeente 47 33 959 35 3 22 404 231 6 159 0 1.901

Tabel 29 Gewenste kern naar gewenste huur- of koopwoning Kern Standdaarbuiten Noordhoek Zevenbergen Zevenbergschen Hoek Langeweg Moerdijk Klundert Fijnaart Heijningen Willemstad Helwijk Totaal

Koop 25 15 290 18 0 13 155 85 7 60 0 668

Huur 23 12 605 15 0 6 236 136 0 100 0 1.133

Onbekend 0 6 68 3 3 0 16 4 0 0 0 99

Gemeente 47 33 959 35 3 22 404 231 6 159 0 1.901

In tabel 30 is aangegeven hoe de verhuizingen tussen de kernen van de gemeente er uit zien als alle verhuiswensen worden gehonoreerd. Hieruit blijkt dat de binding met de eigen kern groot is: de meeste doorstromers zoeken een woning in de eigen kern, behalve in Langeweg, Moerdijk, Heijningen en Helwijk. Als de doorstromers niet binnen hun huidige woonkern willen verhuizen, kiezen ze vaak voor de nabij gelegen grotere kern, vooral Zevenbergen.

40/63


6.6

Gemeente

Helwijk

Willemstad

Heijningen

Fijnaart

Moerdijk

Langeweg

Zevenbergschen Hoek

Zevenbergen

Huidige kern Standdaarbuiten Noordhoek Zevenbergen Zevenbergschen Hoek Langeweg Moerdijk Klundert Fijnaart Heijningen Willemstad Helwijk Totaal

Noordhoek

Standdaarbuiten

Gewenste kern

Klundert

Tabel 30 Verhuizingen van doorstromers tussen de kernen

47 0 0

0 24 0

28 6 783

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 6 19

4 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

80 36 801

0

0

20

34

0

0

0

0

0

0

0

54

0 0 0 0 0 0 0 47

0 0 0 9 0 0 0 33

20 25 24 9 6 12 0 959

0 0 0 0 0 0 0 35

3 0 0 0 0 0 0 3

0 22 0 0 0 0 0 22

0 9 336 19 9 4 7 404

0 0 0 232 13 4 0 231

0 0 0 0 6 0 0 6

0 0 0 0 9 108 42 159

0 0 0 0 0 0 0 0

23 56 360 269 44 128 50 1.901

Gewenste koop- en huurwoningen doorstromers Van de doorstromers is 59% op zoek naar een huurwoning en 35% is op zoek naar een koopwoning. De overige 6% heeft geen voorkeur. De verdeling van de gewenste huur- en koopprijsklassen is in de figuren 5 en 6 weergegeven. Figuur 5

Verdeling gewenste huurprijsklasse doorstromers 7%

20

3% 15%

16%

tot € 357 € 357 tot € 511

9%

€ 511 tot € 548 € 548 tot € 647 50%

€ 647 tot € 800 € 800 of meer

20

Bij deze verdeling is uitsluitend uitgegaan van de doorstromers die een huurwoning wensen en de gewenste huurprijs hebben aangegeven.

41/63


Figuur 6

Verdeling gewenste koopprijsklasse doorstromers

21

1% 19%

17%

tot € 165.000 € 165.000 tot € 200.000

13% € 200.000 tot € 235.000 16% € 235.000 tot € 275.000 € 275.000 tot € 350.000 € 350.000 tot € 400.000

17% 17%

€ 400.000 of meer

Vrijwel alle huishoudens die aangeven voor hoelang ze willen huren, geven aan dat ze voor onbepaalde tijd willen huren (97%). De belangrijkste reden om te huren is dat het onderhoud wordt geregeld (35%). Ook het feit dat de woonlasten lager zijn (26%), kopen te duur is (27%) en huren minder financiële risico’s oplevert (26%) zijn belangrijke redenen om voor een huurwoning te kiezen. Minder belangrijke redenen zijn dat het eenvoudiger is met verhuizen (10%), dat er meer keuzemogelijkheden zijn (8%) en dat er geen geschikte koopwoningen beschikbaar zijn (7%). De doorstromers die willen kopen zijn voornamelijk op zoek naar een bestaande woning (36%), een nieuwbouwwoning (34%) of een bouwkavel (17%). De overige 16% geeft aan geen voorkeur te hebben. De kopers die een nieuwbouwwoning willen, hebben over het algemeen geen voorkeur hoe de woning wordt opgeleverd. De helft van de kopers heeft geen interesse in het kopen met korting via een woningcorporatie. De belangrijkste redenen om een woning te kopen zijn dat je er vermogen mee opbouwt (23%), omdat er meer aanbod van koopwoningen is (22%) en omdat kopen op langere termijn goedkoper is. Minder belangrijk is dat er geen geschikte huurwoningen beschikbaar zijn (4%). In tabel 31 zijn de woningvraag van de doorstromers en hun inkomens weergegeven. Een deel van hen zoekt een huurwoning van maximaal € 647,--, terwijl hun inkomen hoger is dan € 1.750,-- per maand. Dit is in de tabel met twee rode vlakken aangegeven omdat deze wens vanwege de € 33.641-grens niet meer kan worden gerealiseerd. Dit betekent dat van de 1.901 doorstromers die binnen de

21

Bij deze verdeling is uitsluitend uitgegaan van de doorstromers die een koopwoning wensen en de gewenste koopprijs hebben aangegeven.

42/63


gemeente willen verhuizen naar een huurwoning, 474 (25%) huishoudens die stap niet meer mogen zetten. Het gaat hierbij vooral om huishoudens met een maandinkomen net boven € 1.750,--. Tabel 31 Woningvraag van doorstromers naar inkomen

Totaal eengezinskoop < € 165.000 € 165.000 - € 200.000 € 200.000 - € 235.000 € 235.000 - € 275.000 € 275.000 - € 350.000 € 350.000 - € 400.000 > € 400.000 Totaal meergezinskoop < € 165.000 € 165.000 - € 200.000 € 200.000 - € 235.000 € 235.000 - € 275.000 € 275.000 - € 350.000 € 350.000 - € 400.000 > € 400.000 Totaal eengezinshuur < € 357 € 357 - € 511 € 511 - € 548 € 548 - € 647 € 647 - € 800 > € 800 Totaal meergezinshuur < € 357 € 357 - € 511 € 511 - € 548 € 548 - € 647 € 647 - € 800 > € 800 Totaal koop Totaal huur Totale vraag

6.7


€ 1.000 tot € 1.350

€ 1.350 tot € 1.750

€ 1.750 tot € 2.250

€ 2.250 tot € 3.050

€ 3.050 tot € 4.000

€ 4.000 tot € 5.000

€ 5.000 en meer

Gemeen -te

0 0 0 0 0 8 0

0 0 12 0 0 0 0

0 24 0 21 12 8 0

7 49 35 4 22 9 29

3 9 9 55 29 4 0

0 4 42 29 34 8 24

0 0 0 0 6 8 15

0 0 0 0 0 19 64

10 86 98 108 103 65 133

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 3 0 0 0

0 8 0 0 0 0 0

0 9 0 4 0 3 0

0 0 0 4 21 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 19 0

0 18 0 11 21 22 0

44 40 0 0 0 0

43 104 0 0 0 0

36 108 8 10 0 0

12 156 5 30 0 6

0 15 25 34 29 0

3 8 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0

138 431 38 74 29 6

8 9 0 0 0 0 8 101 109

47 0 25 0 0 0 12 219 232

17 103 37 0 5 0 68 323 392

5 46 44 15 0 0 163 319 482

0 15 5 54 10 0 125 188 313

0 4 0 0 25 0 167 41 208

0 0 0 0 0 0 29 15 45

0 0 0 0 0 19 102 19 121

77 178 111 69 40 19 676 1.225 1.901

Koopstarters en huureindigers De doorstromers zijn onder te verdelen in vier groepen: - De doorstromers die nu in een koopwoning wonen en op zoek zijn naar een andere koopwoning. - De doorstromers die nu in een huurwoning wonen en op zoek zijn naar een andere huurwoning. - De doorstromers die nu in een koopwoning wonen en op zoek zijn naar een huurwoning (de zogenoemde ‘huureindigers’). - De doorstromers die nu in een huurwoning wonen en op zoek zijn naar een koopwoning (de zogenoemde ‘koopstarters’). Een belangrijk verschil tussen de huureindigers en de koopstarters is de leeftijd van de huishoudens. Dit is in tabel 32 weergegeven.

43/63


Tabel 32 Verschillen tussen huureindigers en koopstarters naar leeftijd Groepen Koop naar koop Huur naar huur Huureindiger Koopstarter Totaal

18 tot 30 jaar 6% 2% 3% 46% 7%

30 tot 50 jaar 54% 20% 6% 54% 27%

50 tot 65 jaar 23% 26% 50% 0% 33%

65 tot 75 jaar 13% 25% 34% 0% 22%

75 jaar en ouder 4% 27% 8% 0% 11%

Gemeente 100% 100% 100% 100% 100%

In de tabellen 33 en 34 staat welk woningtype door de vier onderscheiden groepen doorstromers wordt achtergelaten en naar welk type woningen ze op zoek zijn. Over het algemeen kan worden gezegd dat de koopstarter meestal naar een luxer woningtype zal verhuizen. De huureindiger maakt de omgekeerde beweging en gaat meestal van een eengezinswoning (vrijstaand, twee-onder-een-kap of woning in rij of geschakeld) naar een appartement of (meergezins-)seniorenwoning. Tabel 33 Woningtype dat wordt achtergelaten Woningtype Vrijstaand Twee-onder-een-kap Woning in rij of geschakeld Appartement met lift Appartement zonder lift Patiowoning Seniorenwoning Bedrijfswoning Verzorgingshuis / woonzorgcentrum Anders Totaal

Koop naar koop

Huur naar huur

Huureindiger

Koopstarter

178 167 139 0 28 0 0 39 0 10 561

24 61 283 70 65 0 37 4 0 13 557

177 159 279 0 0 0 0 21 0 3 639

0 0 99 0 37 0 0 0 0 8 144

Gemeente 400 391 770 84 125 0 38 60 0 32 1.901

Tabel 34 Gewenst woningtype Woningtype Vrijstaand Twee-onder-een-kap Woning in een rij of geschakeld Patiowoning Appartement Seniorenwoning met tuin Seniorenwoning in appartementencomplex Woning in woonzorgcomplex Woongemeenschap-groepswonen Aanleunwoning bij woonzorgcentrum Seniorenwoning overig Anders Totaal

Koop naar koop 265 71 59 20 68 33

Huur naar huur 0 8 102 19 68 113

6 8 0 0 0 30 561

Huureindiger

Koopstarter

Gemeente

0 20 57 42 74 103

7 20 109 0 0 0

268 128 309 88 230 254

118

199

0

324

35 0 35 44 16 557

12 0 71 3 57 639

0 0 0 0 8 144

52 0 100 45 105 1.901

De redenen om te verhuizen zijn voor de koopstarter en huureindigers verschillend. Dit heeft er mee te maken dat deze type doorstromers zich in verschillende fases in hun leven en wooncarrière bevinden. Voor de koopstarters zijn de relatief belangrijkste redenen: ‘wil zelfstandig wonen’22, ‘vanwege gezinsuitbreiding’ en ‘wil een woning met een tuin’. Voor de huureindigers zijn relatief belangrijke verhuisredenen: ‘om gezondheidsredenen’, ‘wil graag gelijkvloers wonen’, ‘wil goedkoop wonen’, ‘wil kleiner gaan wonen’ en ‘wil geen tuin meer’. 22

Dit antwoord is vreemd omdat deze huishoudens reeds zelfstandig wonen. Blijkbaar ervaren zij dat anders.

44/63


De redenen om te verhuizen zijn voor de vier onderscheiden groepen doorstromers in tabel 35 weergegeven. Tabel 35 Redenen om te verhuizen naar groepen doorstromers Verhuisreden Wil zelfstandig gaan wonen Vanwege werk / studie Ga samenwonen / trouwen Vanwege gezinsuitbreiding Om gezondheidsredenen Woning is moeilijk toegankelijk Wil graag gelijkvloers wonen Woning / appartement is slecht onderhouden Woning / appartement is erg gehorig Wil groter gaan wonen Wil goedkoper gaan wonen Wil kleiner gaan wonen Wil woning / appartement kopen Wil woning / appartement gaan huren Wil minder onderhoud (aan woning en/of tuin) Wil een woning met tuin Wil geen tuin meer Vanwege onmin met de buren Vanwege negatieve kenmerken van de buurt Vanwege positieve kenmerken toekomstige buurt Er zijn onvoldoende voorzieningen in de buurt

Koop naar koop 4% 5% 7% 3% 7% 9% 25%

Huur naar huur 5% 3% 1% 1% 9% 10% 20%

2% 4% 34% 4% 13% 8% 2%

Huureindiger

Koopstarter

Gemeente

5% 0% 0% 0% 17% 1% 49%

17% 0% 6% 19% 0% 0% 0%

5% 2% 2% 3% 10% 5% 29%

10%

0%

6%

4%

10% 4% 7% 14% 0% 13%

0% 1% 11% 27% 7% 49%

11% 19% 0% 0% 49% 0%

5% 12% 7% 17% 8% 20%

21%

4%

12%

0%

12%

7% 0% 5%

8% 8% 4%

2% 12% 3%

20% 0% 0%

7% 7% 4%

5%

5%

3%

8%

4%

6%

0%

0%

6%

2%

13%

5%

3%

2%

6%

De vier groepen doorstromers hebben de voorkeur voor verschillende kernen. Het grootste deel van de huureindigers (59%) zoekt een huurwoning in de kern Zevenbergen. De meeste koopstarters zoeken een woning in de kernen Zevenbergen (36%), Fijnaart (29%) of Klundert (18%). Tabel 36 Gewenste woonkern naar groep doorstromers Kern Standdaarbuiten Noordhoek Zevenbergen Zevenbergschen Hoek Langeweg Moerdijk Klundert Fijnaart Heijningen Willemstad Helwijk Totaal

Koop naar koop 4% 3% 45% 2% 0% 2% 24% 9% 1% 9% 0% 100%

Huur naar huur 2% 1% 47% 1% 0% 1% 27% 10% 0% 12% 0% 100%

Huureindiger 2% 1% 59% 1% 0% 1% 16% 14% 0% 6% 0% 100%

Koopstarter

Gemeente

3% 0% 36% 5% 0% 0% 18% 29% 0% 9% 0% 100%

2% 2% 50% 2% 0% 1% 21% 12% 0% 8% 0% 100%

Uit tabel 37 blijkt dat huishoudens die willen kopen en huishoudens die willen huren andere aspecten aan de woning belangrijk vinden. Zo vinden huishoudens die op zoek zijn naar een koopwoning de grootte van de woning, het aantal kamers, de aanwezigheid van een tuin en de grootte van de woonkamer absoluut belangrijk. De huishoudens die op zoek zijn naar een huurwoning, vinden deze aspecten minder vaak absoluut belangrijk.

45/63


Tabel 37 Aspecten van de gewenste woning naar type doorstromers Aspect Grootte van de woning Het aantal kamers Grootte van de kamers Aanwezigheid van een tuin Grootte van de tuin Grootte van de woonkamer Aanwezigheid van een balkon Grootte van het balkon Energiezuinigheid Vormgeving / stijl van de woning Inrichting van de badkamer Eigen parkeerplaats bij de woning De keukeninrichting Apart tweede toilet Duurzame materialen

Huur naar huur 44% 48% 42% 28% 7% 48%

Huureindiger 47% 64% 54% 25% 11% 75%

Koopstarter 68% 92% 60% 100% 45% 45%

Gemeente 56% 67% 58% 44% 20% 67%

18%

38%

50%

0%

34%

14% 78%

23% 63%

40% 62%

0% 56%

26% 67%

69%

33%

43%

78%

50%

55%

57%

56%

40%

56%

84%

32%

70%

72%

64%

62% 64% 73%

49% 28% 28%

59% 48% 50%

39% 44% 56%

57% 46% 51%

Vertrekkers Van de in totaal 2.766 huishoudens die een voorkeur geven voor verhuizen, willen 436 huishoudens uit de gemeente Moerdijk vertrekken. Deze groep vormt de ‘vertrekkers’. De meerderheid van de vertrekkers wil in de regio West-Brabant blijven wonen (51%), 22% wil naar elders, 15% naar Zuid-Holland en 6% wil naar Zeeland. De overige 6% geeft aan geen voorkeur te hebben. Van de vertrekkers die in de regio West-Brabant willen blijven wonen, wil 37% in Breda gaan wonen, 23% in EttenLeur, 16% in Halderberge, 9% in Roosendaal, 8% in Drimmelen, 3% in Bergen op Zoom en 1% in Geertruidenberg, Steenbergen of Oosterhout. De meeste woningen die door de vertrekkers worden achtergelaten, staan in Zevenbergen (47%) of in Klundert (18%). De meeste woningen die de vertrekkers achterlaten, zijn eengezinskoopwoningen (68%).

Eengezinskoop Meergezinskoop Eengezinshuur Meergezinshuur Totaal

11 0 11 4 26

6 0 3 0 9

130 19 19 37 205

23 0 0 0 23

10 0 0 0 10

3 0 6 3 12

54 0 23 0 77

33 0 0 0 33

16 0 3 0 19

Helwijk

Willemstad

Heijningen

Fijnaart

Klundert

Moerdijk

Langeweg

Zevenbergschen Hoek

Noordhoek

Zevenbergen

Tabel 38 Vrijkomende woningen naar kern en huur- of koopwoning Standdaarbuiten

6.8

Koop naar koop 70% 80% 74% 68% 39% 80%

12 0 4 0 16

Aan de vertrekkers is niet gevraagd waarom zij de gemeente Moerdijk verlaten. Wel is aan de verhuisgeneigden de vraag gesteld wat hun belangrijkste verhuisreden is. In tabel 39 zijn die belangrijkste verhuisredenen vermeld voor de doorstromers en de vertrekkers. Hieruit kan worden geconcludeerd dat vertrekkers relatief vaak als verhuisreden noemen ‘vanwege gezinsuitbreiding’, ‘vanwege negatieve kenmerken van de buurt’ en ‘vanwege positieve kenmerken toekomstige buurt’.

46/63

0 0 7 0 7


Tabel 39 Verhuisredenen doorstromers en vertrekkers Verhuisreden Wil zelfstandig gaan wonen Vanwege werk / studie Ga samenwonen / trouwen Vanwege gezinsuitbreiding Om gezondheidsredenen Woning is moeilijk toegankelijk Wil graag gelijkvloers wonen Woning / appartement is slecht onderhouden Woning / appartement is erg gehorig Wil groter gaan wonen Wil goedkoper gaan wonen Wil kleiner gaan wonen Wil woning / appartement kopen Wil woning / appartement gaan huren Wil minder onderhoud (aan woning en/of tuin) Wil een woning met tuin Wil geen tuin meer Vanwege onmin met de buren Vanwege negatieve kenmerken van de buurt Vanwege positieve kenmerken toekomstige buurt Er zijn onvoldoende voorzieningen in de buurt

6.9

Doorstromers 5% 2% 2% 3% 10% 5% 29% 4% 5% 12% 7% 17% 8% 20% 12% 7% 7% 4% 4% 2% 6%

Vertrekkers 2% 2% 4% 10% 4% 0% 11% 5% 0% 18% 11% 9% 4% 19% 4% 6% 8% 2% 15% 8% 12%

Nieuwe inwoners De meeste huishoudens (97%) geven aan dat ze al vóór 2009 in de gemeente Moerdijk woonden. De nieuwe inwoners zijn de inwoners die zich in 2010 en in 2009 in de gemeente hebben gevestigd. In totaal zijn er 486 nieuwkomers. Geëxtrapoleerd naar vijf jaar gaat het om 1.215 vestigers. Ongeveer een derde van de vestigers had informatie over de gemeente Moerdijk ingewonnen voordat ze hier kwamen wonen. Dit hebben ze vooral gedaan door het gebied rond te rijden (29%) en door op internet te kijken (28%). De meeste vestigers willen voor onbepaalde tijd in Moerdijk blijven wonen (71%). De belangrijkste redenen om naar de gemeente Moerdijk te komen, zijn het werk (24%) en de wens om landelijk te wonen (22%). Er zijn duidelijke verbanden te zien tussen de verschillende achtergrondkenmerken en de belangrijkste redenen om naar de gemeente Moerdijk te verhuizen: - Het argument van ‘het werk’ geldt vooral voor de vestigers in de kernen Langeweg en Fijnaart, voor huurders, voor huishoudens van 30 tot 50 jaar en voor de huishoudens met een inkomen van € 1.000,-- tot € 1.350,-- en van € 1.750,-- tot € 2.250,--. - Het argument van ‘landelijk wonen’ geldt vooral voor de vestigers in de kern Heijningen, voor huiseigenaren, voor huishoudens van 30 tot 50 jaar en voor de huishoudens met een inkomen van € 1.000,-- tot € 1.350,-- en van € 4.000,-- tot € 5.000,--. De meeste vestigers komen uit de regio West-Brabant (38%), gevolgd door ZuidHolland (28%) en elders in Noord-Brabant (14%). De overige huishoudens komen uit andere delen van Nederland of uit het buitenland. Ongeveer de helft van de vestigers heeft bewust gekozen voor de gemeente Moerdijk. Deze nieuwkomers hadden vooral de voorkeur voor Zevenbergen (34%). 20% had de voorkeur voor Fijnaart, 11% voor Klundert en 10% voor Willemstad. 9%

47/63


gaf aan geen voorkeur te hebben. De overigen hadden de voorkeur voor één van de andere kernen. Bijna alle vestigers (90%) hebben bewust voor een huur- of koopwoning gekozen. De belangrijkste redenen bij de keuze van de woningen waren de prijs, de ligging, de locatie en de grootte van de woning. 6.10

Senioren In totaal zijn er 632 senioren die de komende jaren een andere woning in de gemeente Moerdijk willen betrekken. Een groot deel hiervan is op zoek naar een woning voor senioren: 62% van de 65- tot 75-jarigen en 71% van de 75-plussers. Verder is 26% van de 65- tot 75-jarigen op zoek naar een appartement en 22% van de 75-plussers. Van de 65- tot 75-jarigen is 12% op zoek naar een vrijstaande woning, bij de 75-plussers is dit 4%. Van de 65- tot 75-jarigen is 9% op zoek naar een patiowoning, bij de 75-plussers zoekt niemand naar een dergelijke woning. Het meest gewenste soort seniorenwoning is een seniorenwoning in een appartementencomplex. Van de 65- tot 75-jarigen wenst 40% een seniorenwoning in een appartementencomplex en van de 75-plussers 30%. Verder wil ongeveer een kwart van de 65-plussers en 75-plussers een seniorenwoning met een tuin. Hiernaast is 11% van de 65- tot 75-jarigen op zoek naar een seniorenpatiowoning, 12% naar een woning in een woonzorgcomplex en 10% naar een aanleunwoning bij een zorgcomplex. Van de 75-plussers is hiernaast 23% op zoek naar een aanleunwoning, 19% naar een woning in een woonzorgcomplex en 5% naar een seniorenpatiowoning. Eerder in dit hoofdstuk is aangegeven dat van de doorstromers 59% op zoek is naar een huurwoning en 35% naar een koopwoning. Deze relatief grote vraag naar huurwoningen is opvallend te noemen. De senioren onder de doorstromers zijn de oorzaak van de grote vraag naar huurwoningen. Van de 65- tot 75-jarigen is 80% van de verhuisgeneigden op zoek naar een huurwoning en van de 75-plussers zelfs 91%. Ondanks dat senioren gemiddeld weinig verhuisgeneigd zijn, leidt hun specifieke woonbehoefte tot een relatief grote vraag naar huurwoningen in de gemeente. Zie tabel 40. Tabel 40 Voorkeur voor huur of koop per leeftijdsklasse Leeftijd 18 tot 30 jaar 30 tot 50 jaar 50 tot 65 jaar 65 tot 75 jaar 75-plus Totaal

Kopen 93 359 123 68 20 668

Huren 27 145 439 339 198 1.133

Geen voorkeur 6 4 75 16 0 99

Gemeente 126 507 636 422 218 1.901

% huren 21% 26% 69% 80% 91% 59%

In tabel 41 zijn de woningvraag van de senioren en hun inkomens weergegeven. Uit deze tabel blijkt de grote voorkeur van de senioren voor een huurwoning. Een deel van hen zoekt een huurwoning van maximaal € 647,--, terwijl hun inkomen hoger is dan € 1.750,-- per maand. Dit is in de tabel met twee rode vlakken aangegeven omdat deze wens vanwege de € 33.641-grens niet meer kan worden gerealiseerd. Dit betekent dat van de 552 oudere huishoudens die binnen de gemeente willen verhuizen naar een huurwoning, 191 (35%) huishoudens die stap niet meer mogen

48/63


zetten. Het gaat hierbij vooral om huishoudens met een maandinkomen net boven € 1.750,--. Tabel 41 Woningvraag van senioren naar inkomen


6.11


€ 1.000 tot € 1.350

€ 1.350 tot € 1.750

€ 1.750 tot € 2.250

€ 2.250 tot € 3.050

€ 3.050 tot € 4.000

€ 4.000 tot € 5.000

€ 5.000 en meer

Gemeen -te

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 4 0 0 0 0 0

0 0 4 0 0 0 0

0 0 0 0 0 9 0

0 0 0 0 0 0 4

0 0 0 0 0 4 0

0 0 0 0 0 19 0

0 4 4 0 0 32 4

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 3 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 6 0

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 19 0

0 0 0 3 0 25 0

11 0 0 0 0 0

32 24 0 0 0 0

15 29 0 12 0 0

0 67 0 0 0 7

0 0 0 23 23 0

0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0

59 119 0 35 23 7

0 8 0 0 0 0 0 20 20

34 0 36 0 0 0 8 126 134

21 42 28 0 6 0 7 152 159

6 17 50 17 0 0 4 164 168

0 8 0 3 8 0 15 65 80

0 0 0 0 26 0 4 26 30

0 0 0 0 0 0 4 0 4

0 0 0 0 0 0 38 0 38

61 75 114 20 39 0 80 552 632

Starters In totaal zijn er 825 starters die de komende vijf jaar een woning willen betrekken in de gemeente Moerdijk. De belangrijkste reden voor starters om te verhuizen is omdat ze zelfstandig willen gaan wonen of omdat ze gaan samenwonen of trouwen. De meeste starters zijn op zoek naar een rijtjeswoning of een geschakelde woning (54%). Hiernaast wil 15% van de starters een vrijstaande woning, 16% van de starters wil een appartement en 8% een twee-onder-een-kapwoning. De overige starters geven de voorkeur aan een ander woningtype. Ongeveer een derde (32%) van de starters is op zoek naar een moderne nieuwbouwwoning, 14% geeft de voorkeur aan een gerenoveerde woning, 8% wil een oude traditionele gerestaureerde woning en 7% een kluswoning. Ongeveer een derde van de starters (39%) heeft geen voorkeur voor het soort woning. 8 Op de 10 starters is op zoek naar een woning met twee of drie hobby-, studeer- en slaapkamers, 12% is op zoek naar een woning met vier kamers, 4% naar een woning met één kamer en 1% naar een woning met vijf of meer hobby-, studeer- en slaapkamers.

49/63


Van de starters is 55% op zoek naar een koopwoning en 45% op zoek naar een huurwoning. De verdeling van de gewenste huur- en koopprijsklassen is in de figuren 7 en 8 weergegeven. Hieruit blijkt dat de starters een duidelijke voorkeur hebben voor de goedkope huur- en koopwoningen. Figuur 7

Verdeling gewenste huurprijsklasse starters

23

5%

49% 46% < € 357 € 357 - € 511 € 511 - € 548

Figuur 8

Verdeling gewenste koopprijsklasse starters

24

15% 0% 3% tot € 165.000 € 165.000 tot € 200.000

13%

€ 200.000 tot € 235.000

69%

€ 235.000 tot € 275.000 € 275.000 tot € 350.000

De belangrijkste redenen om te huren zijn de lage woonlasten (91%), het feit dat huren goedkoper is (74%) en dat huren financieel minder risico’s kent (72%). Minder belangrijke redenen zijn dat het onderhoud geregeld wordt (55%), er meer aanbod is (50%) en er geen geschikte koopwoning is (32%). De belangrijkste redenen om een woning te kopen zijn: kopen op langere termijn is goedkoper (80%), je bouwt er vermogen mee op (67%) en er is meer aanbod van koopwoningen (53%). Minder belangrijk is dat er geen geschikte huurwoningen beschikbaar zijn (25%).

23

Bij deze verdeling is uitsluitend uitgegaan van de starters die een huurwoning wensen en de gewenste huurprijs hebben aangegeven. 24 Bij deze verdeling is uitsluitend uitgegaan van de starters die een koopwoning wensen en de gewenste koopprijs hebben aangegeven.

50/63


De starters die willen kopen zijn voornamelijk op zoek naar een bestaande woning (44%) of een nieuwbouwwoning (22%), 7% wil een bouwkavel en 27% geeft aan geen voorkeur te hebben. Een derde van de starters heeft interesse in het kopen van een woning met korting via de woningcorporatie, de overige starters hebben er misschien (45%) of geen (27%) interesse in. Net zoals in paragraaf 6.10 is gedaan voor de senioren, zijn in tabel 42 de woningvraag van de starters en hun inkomens weergegeven. De optellingen in deze tabel kloppen overigens niet omdat veel starters hun inkomen en/of de gewenste huur- of koopprijs niet hebben opgegeven. De rode vlakken in de tabel geven aan dat er 0 starters zijn die een huurwoning zoeken van maximaal € 647,--, terwijl hun inkomen hoger is dan € 2.000,-- per maand.25 Deze conclusie is echter niet ‘hard’ omdat de tabel laat zien dat geen van de starters met een inkomen vanaf € 2.000,-- de gewenste huur- (of koop)prijs heeft opgegeven. Tabel 42 Woningvraag van starters naar inkomen



€ 1.000 tot € 1.350

€ 1.350 tot € 2.000

€ 2.000 en meer

5 25 0 0 0 0 0

112 0 0 0 0 0 0

125 0 0 0 125 0 0

0 0 0 0 0 0 0

242 25 0 0 125 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 0 10 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 0 10 0 0 0 0

67 38 0 0 0 0

24 62 24 0 0 0

33 35 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0

125 135 24 0 0 0

32 0 0 0 0 0 29 137 166

44 5 0 0 0 0 122 159 281

0 21 0 0 0 0 254 90 344

0 0 0 0 0 0 34 0 34

76 26 0 0 0 0 439 386 825

Gemeente

Voor de vraag in hoeverre de vraag naar koopwoningen reëel is in relatie tot het inkomen van de starters wordt verwezen naar paragraaf 8.4. 25

Bij de starters zijn in de vragenlijst andere inkomensgrenzen gehanteerd dan bij de doorstromers. Daarom wordt de € 33.614-grens bij de doorstromers gerelateerd aan een netto inkomen van € 1.750,-- per maand en bij de starters aan € 2.000,-- per maand.

51/63


Hoofdstuk 7 Confrontatie van woningaanbod en -vraag 7.1

Groepen woningvragers en aanbieders Het woningbehoefteonderzoek heeft zowel de omvang van de groepen woningvragers (doorstromers, starters en vestigers) en woningaanbieders (doorstromers en vertrekkers) in beeld gebracht als hun wensen. Op basis van deze informatie kan inzicht worden gegeven in het woningaanbod26 van de komende vijf jaar en de woningvraag in diezelfde periode. Onderscheiden naar de genoemde groepen zien de woningvraag en het woningaanbod er als volgt uit. Het verschil tussen de woningvraag en het woningaanbod is het vraagoverschot. Tabel 43

Woningvraag en -aanbod naar groepen 2010-2015

Vraag en aanbod Woningvraag - Doorstromers - Starters - Vestigers Totale woningvraag Woningaanbod - Doorstromers - Vertrekkers Totaal woningaanbod Vraagoverschot

Gemeente 1.901 825 1.215 3.941 1.901 436 2.337 1.605

In de volgende paragrafen worden het woningaanbod, de woningvraag en het vraagoverschot verder uitgesplitst. Om de tabellen overzichtelijk te houden, zijn enkele koop- en huurprijscategorieën samengevoegd. In het tabellenboek zijn de uitgebreidere tabellen opgenomen. 7.2

Totalen woningaanbod De verhuizing van huishoudens (de doorstromers en vertrekkers) leidt tot woningaanbod in de bestaande voorraad. In tabel 44 is dat woningaanbod uitgesplitst.

26

Als wordt gesproken over het woningaanbod, gaat het om het aanbod in de bestaande woningvoorraad, zoals het uit dit onderzoek komt. Er is hierbij dus geen rekening gehouden met het woningaanbod door nieuwbouw.

52/63


1.006

25 3 0 24 0 0 0 0 8 8 0 0 0 0 0 0 25 8 33

34 9 9 15 3 0 3 0 22 22 0 0 9 6 3 0 37 31 68

47 3 15 27 0 0 0 0 16 16 0 0 0 0 0 0 47 16 63

93 0 27 66 0 0 0 0 42 42 0 0 8 8 0 0 93 51 144

Gemeente

Helwijk

212 0 66 146 0 0 0 0 73 73 0 0 16 16 0 0 212 90 302

Willemstad

245 15 122 107 8 0 8 0 130 130 0 0 54 53 0 0 252 184 436

Heijningen

Moerdijk

Langeweg

60 3 23 34 0 0 0 0 9 9 0 0 9 9 0 0 60 17 77

Fijnaart

651 19 268 363 57 19 19 19 160 160 0 0 138 59 61 19 708 298

Klundert

36 3 4 30 0 0 0 0 6 6 0 0 3 3 0 0 36 9 45

10 0 10 0 0 0 0 0 46 46 0 0 0 0 0 0 10 46 56

1.482

59 563 859 68 19 30 19 542 542 0 0 245 159 68 19 1.550

787 2.337

Totalen woningvraag De vraag van de groepen woningvragers (de doorstromers, starters en vestigers) kan als volgt worden uitgesplitst.

53/63

51

0

0

4

3

4

62

5 0 0 0 36 36 0 0 41 14 28 0 129 78 207

0 0 0 0 3 3 0 0 10 3 7 0 75 13 88

92 47 0 45 550 314 162 76 568 294 138 137 674

6 0 0 6 36 36 0 0 19 0 10 10 87 55 142

6 6 0 0 19 6 13 0 0 0 0 0 22 19 41

0 0 0 0 39 39 0 0 8 8 0 0 80 47 126

32 0 28 4 242 211 27 4 92 73 20 0 278 335 613

Gemeente

Helwijk

Willemstad

Heijningen

Fijnaart

Moerdijk 80 8 50 18

270 93 118 60

75 26 0 50

1.793

16 0 0 12

247 0 76 109

124 10 18 46

1.119

81 13 7 56

Langeweg

Noordhoek

Zevenbergschen Hoek

583 0 186 397

Klundert

Totaal eengezinskoop < € 165.000 € 165.000 - € 235.000 > € 235.000 *eengezinskoopwoning starter (niet naar koopprijs in te delen) Totaal meergezinskoop < € 165.000 € 165.000 - € 235.000 > € 235.000 Totaal eengezinshuur < € 511 € 511 - € 647 > € 647 Totaal meergezinshuur < € 511 € 511 - € 647 > € 647 Totaal koop Totaal huur Totale vraag

Zevenbergen

Tabel 45 Woningvraag naar prijsklasse Standdaarbuiten

7.3

69 4 19 46 0 0 0 0 31 31 0 0 8 4 4 0 69 38 107

Zevenbergschen Hoek

Noordhoek

Standdaarbuiten Totaal eengezinskoop < € 165.000 € 165.000 - € 235.000 > € 235.000 Totaal meergezinskoop < € 165.000 € 165.000 - € 235.000 > € 235.000 Totaal eengezinshuur < € 511 € 511 - € 647 > € 647 Totaal meergezinshuur < € 511 € 511 - € 647 > € 647 Totaal koop Totaal huur Totale woningaanbod

Zevenbergen

Tabel 44 Woningaanbod naar prijsklasse

62 0 3 58

116 0 23 74

12 8 0 0

1.665

0

0

19

4

147

9 0 9 0 242 165 56 20 35 25 10 0 279 278 557

0 0 0 0 4 4 0 0 0 0 0 0 62 4 66

4 0 0 4 114 105 4 5 50 40 0 10 120 164 284

0 0 0 0 12 12 0 0 0 0 0 0 12 12 25

154 53 37 59

159 481 877

1.299

932 261 104 824 457 211 156 1.819 2.123 3.941


Vraagoverschotten Als het woningaanbod (tabel 44) wordt geconfronteerd met de woningvraag (tabel 45) ontstaat het volgende overzicht van de vraagoverschotten. In het bijlageboek is dit vraagoverschot ook onderscheiden naar de verschillende woningtypen en prijsklassen.

Klundert

20 11 -16 -12

-9 -3 0 -11

45 -2 41 3

2 -15 -46 1

51

0

0

4

3

4

62

5 0 0 0 6 6 0 0 34 10 24 0 60 39 100

0 0 0 0 -3 -3 0 0 7 0 7 0 39 4 43

35 28 -19 26 390 153 162 76 430 235 77 118 -34 820 787

6 0 0 6 27 28 0 0 11 -9 10 10 27 38 65

6 6 0 0 11 -1 13 0 0 0 0 0 -3 11 8

-3 0 -3 0 17 17 0 0 -2 2 -3 0 42 16 58

24 0 20 4 112 81 27 4 39 19 20 0 26 151 177

Gemeente

Moerdijk

-69 -19 -81 33

Helwijk

Langeweg

39 23 -4 20

Willemstad

Zevenbergschen Hoek

56 6 -1 0

Heijningen

Zevenbergen

Totaal eengezinskoop < € 165.000 € 165.000 - € 235.000 > € 235.000 Voor starter (niet naar koopprijs in te delen) Totaal meergezinskoop < € 165.000 € 165.000 - € 235.000 > € 235.000 Totaal eengezinshuur < € 511 € 511 - € 647 > € 647 Totaal meergezinshuur < € 511 € 511 - € 647 > € 647 Totaal koop Totaal huur Totaal vraagoverschot

Fijnaart

Noordhoek

Tabel 46 Vraagoverschot naar prijsklasse De negatieve aantallen in deze tabel hebben betrekking op een vraagtekort. Standdaarbuiten

7.4

58 93 52 -88

15 -3 -12 31

23 0 -5 7

2 8 -10 0

183 99 -82 19

0

0

19

4

147

9 0 9 0 169 92 56 20 19 9 10 0 67 188 255

0 0 0 0 -12 -12 0 0 0 0 0 0 15 -12 3

4 0 0 4 72 64 4 5 41 31 0 10 27 114 141

0 0 0 0 -34 -34 0 0 0 0 0 0 2 -34 -31

86 34 7 40 757 391 261 104 579 297 144 138 269 1.336 1.605

Uit deze tabel blijkt dat er sprake is van een berekend vraagoverschot van in totaal 1.605 woningen voor de periode 2010-2015. Dit zijn gemiddeld 321 woningen per jaar. Dit gemiddelde is veel groter dan het jaarlijks aantal woningen dat de gemeente Moerdijk tot 2020 mag bouwen van de provincie. Bovenop de provinciale woningbehoefteprognose mag de gemeente nog 1.075 woningen bouwen.27 Op basis hiervan heeft de gemeente een woningbouwcapaciteit van 2.225 woningen voor de periode van 2010 tot 2020. Dit zijn gemiddeld 223 woningen per jaar. Het berekende vraagoverschot heeft voor het grootste gedeelte (83%) betrekking op huurwoningen. Het vraagoverschot is het grootst in Zevenbergen (787 woningen). Dit is niet alleen absoluut het grootst, maar ook relatief: het vraagoverschot bedraagt 49% van het totale vraagoverschot in de gemeente, terwijl het aandeel van de woningvoorraad in deze kern 39% bedraagt. In Helwijk is er sprake van een vraagtekort; daar zijn dus statisch gezien voldoende woningen. In Heijningen en

27

Deze extra woningen vloeien voort uit de compensatieregeling voor huisvesting van werknemers van het Zeehaven- en Industrieterrein Moerdijk en de bestuursovereenkomst Moerdijk MeerMogelijk.

54/63


Langeweg is er nagenoeg een evenwicht tussen de woningvraag en het woningaanbod. Het vraagoverschot bestaat vooral uit eengezinshuurwoningen (757 woningen), maar het vraagoverschot aan meergezinshuurwoningen is ook groot (579 woningen).

55/63


Hoofdstuk 8 Realiteit van het berekende vraagoverschot In paragraaf 1.2 is een aantal nuancerende opmerkingen geplaatst bij de betrouwbaarheid van de resultaten van de enquête wat betreft de berekening van de woningvraag en het woningaanbod. Daarnaast kan worden vastgesteld dat een deel van de verhuiswensen niet mogelijk is omdat ze indruisen tegen de landelijke toewijzingsregels of in strijd zijn met het provinciaal beleid (zie de volgende paragrafen). Al met al kan worden geconcludeerd dat het berekende vraagoverschot van 1.605 woningen niet één op één mag worden vertaald naar een woningtekort/bouwprogramma van 1.605 woningen. Wel geeft de onderverdeling van het berekende vraagoverschot een accuraat beeld van de woningen die in de gemeente nodig zijn: meer goedkope woningen, meer huurwoningen en meer geschikte woningen voor senioren. 8.1

Beperkingen als gevolg van de toewijzingsregels In paragraaf 11.3 is aangegeven dat sinds 1 januari 2011 sociale huurwoningen voor minimaal 90% moeten worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 33.614,--. Dit betekent dat de huishoudens met een inkomen boven deze grens, die hebben aangegeven dat ze naar een (andere) sociale huurwoning in de gemeente willen verhuizen, deze verhuiswens hoogstwaarschijnlijk niet kunnen realiseren. Het gaat hierbij om 535 van de 3.941 woningvragers (474 doorstromers [zie paragraaf 6.6], 61 vestigers en 0 starters [zie paragraaf 6.11]). Het is duidelijk dat het berekende vraagoverschot in de huursector wordt verlaagd als gevolg van de € 33.614-grens. Maar een betrouwbare getalsmatige berekening van de verlaging kan niet worden gemaakt omdat niet bekend is wat het gedrag van deze 535 huishoudens is, als ze niet naar een sociale huurwoning mogen verhuizen. Ze kunnen dan bijvoorbeeld besluiten om: - te verhuizen naar een dure huurwoning in de gemeente, ook al zijn er in de gemeente op dit moment zeer weinig huurwoningen met een huurprijs boven de € 653,--; - te verhuizen naar een betaalbare koopwoning in de gemeente; - te verhuizen naar een andere gemeente; - niet te verhuizen. Alhoewel dit substitutiegedrag niet bekend is, kan wel een uitspraak worden gedaan over de gecorrigeerde woningvraag en het woningaanbod als wordt aangenomen dat de 535 huishoudens met een te hoog inkomen besluiten om niet te verhuizen als gevolg van de € 33.614-grens. Het vraagoverschot voor de periode 2010-2015 bedraagt dan niet 1.605, maar 1.543 woningen. Zie tabel 47.

56/63


Tabel 47

Woningvraag en -aanbod naar groepen 2010-2015, voor en na correctie als gevolg van toewijzingsregels


8.2

Na correctie

1.901 825 1.215 3.941

1.427 825 1.154 3.406

1.901 436 2.337 1.605

1.427 436 1.863 1.543

Beperkingen als gevolg van provinciaal beleid In dit onderzoek is berekend dat de komende jaren de groep vestigers veel groter is dan de groep vertrekkers (1.215 versus 436; zie tabel 43). Dit vestigingsoverschot is niet alleen in strijd met het provinciale uitgangspunt van migratiesaldo 0 (evenwicht in vestiging en vertrek), maar ook niet in lijn met de realiteit van de afgelopen jaren: een ongeveer gelijkblijvend aantal inwoners. Als in dit onderzoek het aantal vestigers gelijk wordt gesteld aan het aantal berekende vertrekkers, bedraagt het vraagoverschot voor de periode 2010-2015 nog ‘slechts’ 825 woningen. Zie tabel 48. Dit zijn gemiddeld 165 woningen per jaar. Tabel 48

Woningvraag en -aanbod naar groepen 2010-2015, voor en na correctie als gevolg van provinciaal beleid


8.3

Voor correctie

Voor correctie

Na correctie

1.901 825 1.215 3.941

1.901 825 436 3.162

1.901 436 2.337 1.605

1.901 436 2.337 825

Gevolg van beperkingen voor het berekende vraagoverschot Als met behulp van de correcties van paragraaf 8.1 en 8.2 opnieuw de woningvraag en het woningaanbod voor de periode 2010-2015 wordt berekend, ziet de uitkomst er als volgt uit.28

28

Bij deze berekening zijn dus bij de doorstromers de respondenten die meer dan € 1.750,-- per maand verdienen en een huurwoning willen met een huurprijs die lager ligt dan € 647,-- buiten beschouwing gelaten. Ook is er rekening mee gehouden dat het migratiesaldo ‘0’ moet zijn. Hiervoor is het aantal vestigers gelijk gesteld aan het aantal vertrekkers.

57/63


-17 -3 -9 -5

51

0

0

4

3

4

62

5 0 0 0 -6 -6 0 0 7 0 7 0 41 1 42

0 0 0 0 -3 -3 0 0 3 3 0 0 41 1 41

24 -2 -19 45 270 187 40 43 205 130 -11 86 -14 474 460

6 0 0 6 18 18 0 0 -2 -9 3 3 -6 16 10

2 2 0 0 8 4 4 0 0 0 0 0 -10 8 -2

-3 0 -3 0 11 11 0 0 -3 -3 0 0 6 8 14

12 0 8 4 60 45 11 4 24 14 10 0 12 84 96

Gemeente

34 93 8 -66

41 23 0 18

Helwijk

1 -15 -50 5

37 0 -7 -7

Willemstad

Moerdijk 9 -3 11 -2

Heijningen

-12 -2 0 -13

Fijnaart

-12 6 -17 -3

Langeweg

Zevenbergschen Hoek

Zevenbergen -38 0 -57 18

Klundert

Totaal eengezinskoop < € 165.000 € 165.000 - € 235.000 > € 235.000 *eengezinskoopwoning starter (niet naar koopprijs in te delen) Totaal meergezinskoop < € 165.000 € 165.000 - € 235.000 > € 235.000 Totaal eengezinshuur < € 511 € 511 - € 647 > € 647 Totaal meergezinshuur < € 511 € 511 - € 647 > € 647 Totaal koop Totaal huur Totale vraagoverschot

Noordhoek

Standdaarbuiten

Tabel 49 Vraagoverschot naar prijsklasse, gecorrigeerd De negatieve aantallen in deze tabel hebben betrekking op een vraagtekort.

13 0 -3 -3

1 3 -6 0

55 101 -132 -61

0

0

19

4

147

9 0 9 0 68 31 29 7 18 8 10 0 43 86 129

0 0 0 0 -5 -5 0 0 0 0 0 0 -17 -5 -23

4 0 0 4 27 22 0 6 28 24 0 3 18 55 72

0 0 0 0 -16 -16 0 0 0 0 0 0 1 -16 -15

59 0 -5 59 432 287 84 60 280 167 20 93 114 712 825

Als deze gecorrigeerde uitkomsten worden vergeleken met het ongecorrigeerde vraagoverschot (zie tabel 46), valt het volgende op: - Het totale vraagoverschot is verlaagd van 1.605 naar 825 woningen. - Binnen dat vraagoverschot is het hoge aandeel huurwoningen nog groter geworden (86% in plaats van 83%). 8.4

Beperkingen als gevolg van strengere hypotheekregels Na dit onderzoek is duidelijk geworden dat de hypotheekregels zullen worden aangescherpt. Zie paragraaf 11.4. Dit betekent dat een deel van de starters de gewenste woning niet zal kunnen kopen. Net zoals in paragraaf 6.11 is gedaan met de starters die willen huren, is in tabel 50 met een rode kleur aangegeven welk deel van de koopwens waarschijnlijk niet is te realiseren als gevolg van de hypotheekregels.29 Hierbij is overigens enige voorzichtigheid om zijn plaats omdat uitsluitend het inkomen van de starters bekend is en niet de overige aspecten die mede het maximale leenbedrag bepalen (het ‘eigen geld’ en het inkomen en vermogen van een eventuele partner). Ook voor deze tabel geldt dat de optellingen niet kloppen omdat veel starters hun inkomen en/of de gewenste koopprijs niet hebben opgegeven. Met de nodige voorzichtigheid kan worden geconcludeerd dat vanwege de huidige hypotheekregels 121 van de 439 starters (28%) hun koopwens niet kunnen realiseren. 29

Het netto-maandinkomen is naar een bruto-maandinkomen omgezet door het netto-bedrag te vermenigvuldigen met 1,5 en vervolgens is het bruto-maandinkomen omgezet in een brutojaarinkomen door het bruto-maandinkomen te vermenigvuldigen met 13. Vervolgens is met dat brutojaarinkomen op www.rabo.nl het maximale hypotheekbedrag bepaald.

58/63


Tabel 50 Inkomen Minder dan € 1.000 € 1.000 tot € 1.350 € 1.350 tot € 2.000 € 2.000 of meer Totaal

59/63

Realiteit van koopwens van starters Tot € 165.000 4 114 169 0 287

€ 165.000 tot € 200.000 25 0 0 0 25

€ 200.000 tot € 235.000 0 8 0 0 8

€ 235.000 tot € 275.000 0 0 0 0 0

€ 275.000 of meer 0 0 84 0 84

Gemeente 29 122 154 34 439


Hoofdstuk 9 Nieuwbouwprogramma 2010-2015 In tabel 51 is het meest recente nieuwbouwprogramma vermeld. Naast dit nieuwbouwprogramma zullen er in de gemeente woningen worden gesloopt. Op dit moment bedraagt het sloopprogramma in de periode 2010-2015 65 woningen. Omdat nog niet bekend is in welke huur- en koopprijsklassen deze woningen vallen, zijn deze niet verwerkt in de tabel.

Gemeente

Willemstad

Heijningen

5 2 4

10 54 153

5 10 10

0 0 0

0 9 0

10 0 78

30 32 42

0 0 0

10 30 47

0 0 0

80 154 340

0 0 13

0 0 0

0 64 18

0 6 0

0 0 0

0 12 0

0 6 28

0 4 0

0 0 0

0 0 17

0 0 0

0 92 76

10 7 0

0 0 0

30 30 25

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 17 5

0 0 0

0 0 0

10 0 0

0 0 0

50 54 30

0 0 13 46 30 76

0 0 0 11 0 11

67 45 30 299 227 526

0 6 0 31 6 37

0 0 0 0 0 0

12 12 0 21 24 45

15 24 21 122 82 204

19 19 0 108 38 146

0 0 0 0 0 0

0 13 20 104 43 147

0 15 0 0 15 15

113 134 84 742 465 1.207

Helwijk

10 17 6

Moerdijk

Fijnaart

Langeweg

Zevenbergschen Hoek

Zevenbergen

Klundert

Eengezinskoop < € 165.000 € 165.000 - € 235.000 > € 235.000 Meergezinskoop < € 165.000 € 165.000 - € 235.000 > € 235.000 Eengezinshuur < € 511 € 511 - € 647 > € 647 Meergezinshuur < € 511 € 511 - € 647 > € 647 Totaal koop Totaal huur Totaal

Noordhoek

Standdaarbuiten

Tabel 51 Nieuwbouwprogramma 2010-2015 (peildatum 10 juli 2011)

Als dit nieuwbouwprogramma wordt vergeleken met het gecorrigeerde vraagoverschot (zie tabel 49), dan valt op dat: - het bouwprogramma groter is dan het berekende vraagoverschot (1.207 versus 825 woningen); - in het bouwprogramma het aandeel koopwoningen veel groter is dan in het vraagoverschot (61% versus 14%); - in het bouwprogramma het aandeel huurwoningen (dus) veel kleiner is dan in het vraagoverschot (39% versus 86%); - in het bouwprogramma het aandeel eengezinskoopwoningen veel groter is dan in het vraagoverschot (48% versus 13%); - in het bouwprogramma het aandeel eengezinshuurwoningen (dus) veel kleiner is dan in het vraagoverschot (11% versus 105%).

60/63


Hoofdstuk 10 Doorkijk naar woningbehoefte 2015-2020 De gehouden enquête onder huishoudens van de gemeente Moerdijk leent zich niet om een exacte berekening te maken van het vraagoverschot over een periode langer dan vijf jaar. Aan bewoners is namelijk uitsluitend gevraagd of zij binnen vijf jaar willen verhuizen. Een verdere horizon in de vragenlijst heeft weinig zin omdat veel bewoners op dergelijke vragen geen antwoord zullen hebben en als ze die vragen wel beantwoorden, is de betrouwbaarheid ervan klein. Dit neemt niet weg dat er wel kwalitatieve uitspraken kunnen worden gedaan over de woningbehoefte in de periode 2015-2020. Dat kan door rekening te houden met de demografische ontwikkelingen die zich in Moerdijk op basis van de prognoses zullen voordoen: - Het aantal inwoners neemt af. - Het proces van gezinsverdunning zet zich voort. - Het proces van vergrijzing zet zich voort. Als gevolg van de eerste trend zijn er kwantitatief niet veel woningen nodig. Ze zijn uitsluitend nodig vanwege de gezinsverdunning (de tweede trend) en de vervanging van bestaande woningen (bezitsverjonging). De woningbehoefte zal vooral kwalitatief zijn: er zijn relatief veel kleine woningen nodig en woningen die geschikt zijn voor senioren. Daarom wordt de gemeente aangeraden om het bestaande woningbouwprogramma voor de periode 2015-2020 waar dat nog mogelijk is, in deze zin aan te passen.

61/63


Hoofdstuk 11 Recente ontwikkelingen In dit hoofdstuk worden enkele recente ontwikkelingen op de woningmarkt beschreven, met daarbij waar mogelijk de gevolgen voor de gemeente Moerdijk. 11.1

Economische crisis De kredietcrisis die in 2007 begon, is uitgegroeid tot een economische crisis en een gebrek aan consumentenvertrouwen. De gevolgen op de woningmarkt zijn goed zichtbaar: in het hele land is het aanbod aan bestaande koopwoningen verdubbeld, de prijzen zijn gedaald en de nieuwbouwproductie stokt. Vooralsnog heeft de woningmarkt in Moerdijk (nog?) geen last van de economische crisis. In het afgelopen jaar zijn juist veel woningen in aanbouw genomen en ook voor de komende jaren wordt een tamelijk grote woningproductie verwacht.

11.2

Krimp van de bevolking Als gevolg van de ontgroening en vergrijzing in Nederland daalt in een aantal gemeenten het aantal inwoners. Die ‘krimp’ doet zich op dit moment al voor in bepaalde delen van het land, zoals Zuid-Limburg. Maar de komende jaren krijgen meer gemeenten in Nederland hiermee te maken. Zoals in paragraaf 3.1 is vermeld zal ook in de gemeente Moerdijk het aantal inwoners de komende jaren naar verwachting (verder) dalen. Tot 2030 zal het aantal huishoudens nog toenemen. Dit betekent dat de huishoudens gemiddeld kleiner worden (zie tabel 2). Voor de gemeente Moerdijk betekent deze ontwikkeling dat er vooral kleinere woningen nodig zijn.

11.3

Inkomensgrens van € 33.614,-Op grond van de ‘Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting’, die op 1 januari 2011 in werking is getreden, moeten vrijkomende nieuwe en bestaande sociale huurwoningen30, voor minimaal 90% worden toegewezen aan huishoudens met een (gezamenlijk) belastbaar inkomen tot € 33.614,-- (prijspeil 2011) en moet de overige maximaal 10% worden toegewezen aan urgente woningzoekenden. In het woningbehoefteonderzoek is gevraagd naar netto huishoudinkomens per maand, waarbij een aantal antwoordcategorieën is gebruikt. De vraag welk netto maandinkomen hoort bij een belastbaar jaarinkomen van € 33.614,-- is niet eenvoudig te beantwoorden, omdat dit afhankelijk is van de persoonlijke situatie van het huishouden. In deze rapportage wordt er gemakshalve van uit gegaan dat een belastbaar jaarinkomen van € 33.614,-- overeenkomt met een netto maandinkomen van € 1.750,--. De in het onderzoek onderscheiden huurprijsgrens van € 647,-- komt overeen met de huidige grens van een sociale huurwoning (€ 652,52).

30

Dit zijn huurwoningen met een huurprijs tot € 652,52 (prijspeil 2011).

62/63


In tabel 14 is de relatie aangegeven tussen de huurprijs en het inkomen van de huishoudens. Het groene vlak linksboven in de tabel zijn de huishoudens die op grond van de nieuwe toewijzingsregels passend wonen: met een maandinkomen tot € 1.750,-- in een woning met een huurprijs tot € 647,--. Uit deze tabel blijkt dat de woningen tot € 647,-- voor 67% worden bewoond door huishoudens met een maandinkomen tot € 1.750,--. Dit percentage is veel lager dan de genoemde 90%. Dit betekent dat de slaagkansen voor deze inkomensgroep groter worden als gevolg van deze nieuwe voorwaarde bij de toewijzing. Voor de relatief grote groep huishoudens met een inkomen net boven € 1.750,-- wordt de situatie nadeliger: zij komen vrijwel niet meer in aanmerking voor een woning met een huurprijs tot € 647,-, terwijl het aantal woningen met een hogere huurprijs in de gemeente niet groot is en kopen voor deze groep vaak financieel niet mogelijk is. Dit betekent dat de kernvoorraad (de voorraad sociale huurwoningen) kleiner kan worden zodra de doorstroming op de woningmarkt op gang komt. Want voor de 4.658 huishoudens in de gemeente met een inkomen tot € 1.750,-- (zie tabel 4 en 7) zijn er 4.377 sociale huurwoningen tot € 647,-- beschikbaar (zie tabel 14). 11.4

Aanscherping van de hypotheekregels Als gevolg van de huidige economische crisis worden er bij het verstrekken van hypotheken strengere regels gesteld. - Per 1 januari 2011 zijn er strengere NHG-normen van kracht. Mensen met lagere inkomens kunnen tot 20% minder lenen voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Doordat de vaste lasten voor veel huishoudens in 2011 stijgen door de hogere kosten voor zorg en pensioen blijft er minder inkomen over voor woonlasten. Dit heeft consequenties voor het bedrag dat mensen kunnen lenen. - In mei 2011 heeft de Tweede Kamer besloten dat bij aanschaf van een woning de hypotheek niet meer mag bedragen dan 110% van de aankoopwaarde (nu is dat nog 120%) en dat de hypotheek nog maar voor maximaal 50% van de aankoopwaarde aflossingsvrij mag zijn (nu is dat nog 100%). De banken en verzekeraars voeren per 1 augustus 2011 deze nieuwe, strengere hypotheekregels in. Vooral voor starters wordt het moeilijker om een woning te kopen als zij een deel van de lening moeten aflossen en niet meer dan 110% van de woningwaarde mogen lenen. Zij kunnen weliswaar de kosten-koper meefinancieren, maar niet langer de kosten voor bijvoorbeeld een nieuwe keuken. Het is daarom de vraag of de starters van Moerdijk – waarvan het grootste deel een koopwoning zoekt – hun wensen kunnen realiseren.

63/63

Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk

Recommend Documents