Notitie huisvesting starters gemeente Moerdijk

Notitie huisvesting starters gemeente Moerdijk

Ad van Roessel afdeling S en A d.d. 28 september 2007

Inhoud Blz. Samenvatting

3

1.

Aanleiding

4

2.

Doelstelling

4

3.

Inventarisatie huisvesting starter 3.1 Feiten uit woningbehoefteonderzoek 3.2 Aanbod in bestaande koopvoorraad

4 4 5

4.

Geformuleerd beleid in beleidsplan Wonen 4.1 Overwegingen die hebben geleid tot geformuleerd beleid 4.2 Beleidslijnen m.b.t. starters in beleidsplan Wonen

5 5 6

5.

Uitvoering van gemeentelijk beleid

6

6.

Startersleningen 6.1 B en W besluit startersleningen d.d 8 oktober 2002 6.2 Stichting Stimulerinfgsfonds Volkshuisvesting Ned. Gem. / Startersleningen 6.3 Startersfonds VROM bij SVn 6.4 Voorbeeld 6.5 Voor – en nadelen startersleningen 6.6 Startersleningen in Moerdijk?

7 7 8 8 9 9 10

7.

Wat moet er gebeuren en zijn de consequenties om startersleningen in te voeren 7.1 Formuleren van criteria A. Woningcategorie B. Doelgroepen C. Grens stichtingskosten D. Hoogte starterslening 7.2 Financiële aspecten n.b.t. invoering starterslenigen A. Jaarbudget en of algemeen plafond / investering B. Jaarlijkse kosten C. Financiële risico’s 7.3 Afsluiten deelnemeingsovereenkomst bij SVn 7.4 Opstellen verordening en in procedure brengen 7.5 Communicatie / Voorlichting 7.6 Procedure starterslening 7.7 Procesbeschrijving 7.8 Treasurystatuut 7.9 Personele consequenties

11 11 11 11 13 13 14 14 14 14 14 14 15 15 15 15 15

2

Samenvatting De gemeente Moerdijk wil voor alle doelgroepen een (t)huis bieden. Dat is de kern van het beleidsplan Wonen 2007 – 2011 “Een (t)huis voor iedereen”. Het is belangrijk dat in de verschillende kernen een evenwichtige bevolkingsopbouw blijft bestaan om de leefbaarheid in stand te houden. Hierbij is het essentieel dat jeugd in de dorpen kan blijven wonen.. Veel mensen redden zich zelf op de woningmarkt. Maar voor veel starters is dit niet altijd meer het geval. Essentieel in dit kader is het creëren van mogelijkheden om de Moerdijkse starter te behouden Om dat doel te bereiken zijn daarvoor in het beleidsplan beleidslijnen uitgezet. In deze notitie wordt daar verder op in gegaan Door strategisch en gedifferentieerd voor alle doelgroepen te bouwen, waaronder woningen voor starters in diverse prijsklassen, komt er veel vrij in de bestaande voorraad, zowel in de huur als in de koop. Hierdoor komt de gewenste doorstroming op gang waar de starter van kan profiteren. Het bevorderen van de doorstroming wordt als het belangrijkste instrument gezien om de kansen voor jongeren op de woningmarkt te vergroten. Mede hierdoor, het relatief groot aanbod in de bestaande betaalbare koopvoorraad en doordat de starter gebruik kan maken en de stimuleringsregelingen van derden worden vooralsnog geen extra ondersteuningregelingen noodzakelijk geacht. Het introduceren van de starterslening is dan ook niet als instrument in het beleidsplan Wonen opgenomen. Dat standpunt wordt na heroverweging als gevolg van een initiatiefvoorstel van Onafhankelijk Moerdijk nog steeds onderschreven. De gemeenteraad heeft in augustus 2007, na vaststelling van het beleidsplan, echter besloten om in principe startersleningen te verstrekken. Om de regeling te introduceren dienen de criteria / voorwaarden voor het verkrijgen van een startersregeling te worden bepaald. Zo zal een deelnemingsovereenkomst met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) moeten worden afgesloten. Een keus moet worden gemaakt ten aanzien van: de woningcategorie, de doelgroep, de grens van de verwervingskosten van de te kopen woning, de hoogte van de starterslening en het jaarbudget dat voor de regeling wordt vrijgemaakt. Indien de gemeenteraad besluit de leningsregeling verder uit werken wordt het volgende geadviseerd: • de lening beschikbaar te stellen voor de verwerving van nieuwe - en bestaande koopwoningen en sociale huurwoningen die worden verkocht; • ten behoeve van personen niet eerder zelfstandig hebben gewoond en niet ouder zijn dan 35 jaar, ofwel een huurwoning achterlaten maar niet ouder zijn dan 45 jaar, alsmede voor jongeren die na afronding van de studie weer terug willen komen in de gemeente; • dat de te verwerven woning niet meer bedraagt dan € 225.000,-- (aankoopkosten en bijkomende kosten. Het college van B. en W is bevoegd om jaarlijks de maximale verwervingskosten opnieuw vast te stellen; • de hoogte van de starterslening is minimaal € 10.000,-- en maximaal € 30.000,--; • vooralsnog uitgegaan van een jaarbudget van € 300.000,-- waarvoor ca 20 startersleningen kunnen worden verstrekt. Dit bedrag te ontrekken aan (ofwel te financieren uit) de algemene reserve. In de loop van 2008 bezien of bijstorting nodig is. Deze voorwaarden dienen in een verordening te worden vastgelegd. Ook moet het treasurystatuut worden herzien omdat het huidige statuut het verstrekken leningen uitsluit. Tevens draagt een goede communicatie en voorlichting onmiskenbaar bij aan het doel dat men met de regeling wil bereiken. De jaarlijks kosten voor het beheer van de regeling door SVn en rentederving zijn beperkt, ca € 16.500,--, Voorts zijn de financiële risico’s voor de gemeente gering. Binnen de afdelingsplannen van de gemeentelijke organisatie is geen rekening gehouden met deze regeling. Vooralsnog bedraagt de voorbereiding van de regeling een capaciteitsbeslag van ca 200 uur en voor de uitvoering van de regeling moet structureel per jaar op 100 uur worden gerekend. Het is nu aan de gemeenteraad om het besluit om in principe startersleningen te verstrekken te heroverwegen dan wel te nader te definiëren.

3

1.

Aanleiding

Op 28 juni 2007 heeft de gemeenteraad het beleidsplan Wonen 2007-2011 “Een (t)huis voor iedereen” vastgesteld. Hierdoor is ook het kader voor de huisvesting van de starter bepaald voor een periode van 4 jaar. Tijdens de behandeling van het beleidsplan is in de commissie Fysieke infrastructuur als in vergadering van de gemeenteraad gediscussieerd over de huisvesting van de starter op de woningmarkt. Naar aanleiding hiervan heeft de heer H. Schouwenaars namens de fractie van de Partij van de Arbeid de wethouder Wonen gevraagd om een startersnotitie op te stellen. Deze notitie is door de wethouder toegezegd. Tevens heeft de gemeenteraad, als antwoord op het initiatiefvoorstel van de heer C. Huijssoon, namens de fractie Onafhankelijk Moerdijk voor het verstrekken van startersleningen, op 21 augustus 2007 in principe besloten om startersleningen te gaan verstrekken. Het college van B en W is verzocht in beeld te brengen welke stappen daarvoor nodig zijn en om de daaraan verbonden consequenties in kaart te brengen.

2.

Doelstelling

Met deze notitie wordt inzicht gegeven hoe, conform het kader zoals genoemd in het beleidsplan Wonen gebaseerd op onderzoek, uitvoering wordt gegeven aan de huisvesting van de starter. Na uiteenzetting van de voor- en nadelen van de starterslening wordt het collegestandpunt weergegeven over het raadsbesluit om startersleningen in principe in te voeren. De hiervoor benodigde stappen worden in beeld gebracht met de daaraan verbonden consequenties. Daarbij een advies onder welke voorwaarden de regeling kan worden geïntroduceerd met het daarvoor benodigde budget e.d.

3.

Inventarisatie huisvesting starter

3.1 Feiten uit het woningbehoeftenonderzoek (WBO). Definitie van een starter in het WBO: Een huishouden dat nog niet beschikt over zelfstandige woonruimte en derhalve nog bij ouders, op kamers of in een onzelfstandige wooneenheid woont. Hij of zij is tussen de 18 en 35 jaar oud en wil binnen vier jaar verhuizen naar een zelfstandige woning (huur of koop). Gebondenheid aan kern en gemeente • De kerngebondenheid is het minst sterk aanwezig bij de starters (41%); • Ruim een kwart (27%) van de starters wil niet binnen de eigen kern, maar wel binnen de gemeente Moerdijk zelfstandig gaan wonen; • 19% Van de starters oriënteert zich buiten de gemeentegrenzen; • 13% van de starters heeft geen mening waar te willen gaan wonen; • Starters uit de kleinere kernen van de gemeente Moerdijk (van Langeweg tot en met Noordhoek) gaan het liefst zelfstandig wonen in de grootste kern Zevenbergen. Profiel verhuisgeneigde starters • 69% Van de starters in de gemeente Moerdijk is 23 jaar of jonger; • Het inkomen van de starters ligt (voor zover bekend) hoofdzakelijk binnen de lagere inkomensklassen (maximaal anderhalf keer modaal); (Het gevraagd inkomen is het netto inkomen per huishouden per maand. Bruto modaal inkomen is ongeveer € 29.500 per jaar. Dit komt neer op €1.560 netto per maand).

Gewenste termijn om zelfstandig te gaan wonen afgezet tegen zoekduur • Slechts 25% van de starters is op dit moment daadwerkelijk actief aan het zoeken; • Eenderde van de starters in de gemeente Moerdijk wil binnen een jaar zelfstandig gaan wonen; • Het andere deel van de starters heeft minder haast; zij zijn van plan om binnen één tot vier jaar zelfstandige woonruimte te betrekken. Woonwensen • Van de starters wil 40% huren, veelal een goedkopere huurwoning (< € 485);

4

•

• • • • • • •

Het merendeel (60%) is op zoek naar een koopwoning. Deze woning mag een zekere prijs hebben. Zoekt 22% van de starters die een koopwoning willen, een woning van onder de € 160.000; 39% is op zoek naar een middeldure koopwoning van € 160.000 tot maximaal € 235.000; Qua woningtype prefereert 57% van de starters een eengezinswoning en dan met name een rijwoning; Eén op de tien starters zou het liefst wonen in een appartement zonder lift en 19% geeft de voorkeur aan een appartement met lift; In totaal 62% van de starters is op zoek naar een nieuwbouwwoning. Dit resultaat wordt herkend door de lokaal actieve makelaardij; Er is weinig belangstelling onder starters voor het bouwen van een woning op een eigen bouwkavel. Slechts 11% van de starters die een nieuwe koopwoning zoeken, zou deze woning willen bouwen op een eigen kavel. Dit komt neer op 4% van alle verhuisgeneigde starters; Het valt op dat het met name de jongere starters zijn die willen gaan huren, waarbij het bij voorkeur gaat om een goedkopere huurwoning (< € 485). Oudere starters (28 jaar of ouder) die willen huren, zijn bereid om meer voor een huurwoning te betalen; De duurdere koopwoningen (> € 235.000) zijn het meest in trek bij de oudere starters; Qua woningtype ligt het zwaartepunt op de eengezinswoning. Opvallend is verder dat één op de vijf jonge starters (tot en met 23 jaar) het liefst woont in een appartement met lift, terwijl dit woningtype bij de oudere starters (28 jaar of ouder) niet in trek is. De oudere starter woont weer liever in een twee-onder-één-kap, een geschakelde of vrijstaande woning.

3.2 Aanbod in bestaande koopvoorraad. Uit een regionaal onderzoek (begin 2007) van regio Breda blijkt dat van het totale aanbod in de gemeente Moerdijk in de koopsector er ca 23% wordt aangeboden in een prijsklasse tussen € 160.000,-- en € 200.000,--. Vergeleken met andere gemeenten in de regio is dat aanbod in deze prijsklasse hoog. Van het totale aanbod ligt ca 3% onder de € 160.000,--. Op 3 augustus 2007 bleek, na raadplegen van de website van Funda, dat deze verhouding constant blijft. Aangeboden in de gemeente totaal 198 woningen waarvan 45 woningen te koop in een prijsklasse tussen € 160.000-- en € 200.000,--. Hiervan 24 woningen in Zevenbergen, 10 in Klundert en de rest in de overige kernen. Hierbij moet worden aangetekend dat het bestand van Funda niet de gehele woningvoorraad weergeeft.

4.

Geformuleerd startersbeleid in Beleidsplan Wonen

4.1 Overwegingen die hebben geleid tot geformuleerd beleid. De gemeente Moerdijk wil voor alle doelgroepen een (t)huis bieden. Dit is belangrijk, zodat in de verschillende kernen een evenwichtige bevolkingsopbouw blijft bestaan. Een evenwichtige bevolkingssamenstelling in de gemeente is belangrijk om de leefbaarheid in stand te houden. Hierbij kan gedacht worden aan het behoud van sociale verbanden en een actief verenigingsleven. Bewoners vinden het van essentieel belang dat de jeugd in de dorpen kan blijven wonen. Juist het behoud van jongeren is zo ontzettend belangrijk voor een leefbare toekomst van de kernen. Dit draagt bij in de mantelzorg, het verenigingsleven, een evenwichtige bevolkingssamenstelling en draagvlak voor scholen. Essentieel in dit kader is het creëren van mogelijkheden om de Moerdijkse starter te behouden. Veel mensen redden zich zelf op de woningmarkt. Maar voor veel starters is dit niet altijd meer het geval. Door de sterk gestegen koopprijzen hebben zij een moeilijkere positie op de woningmarkt gekregen. Indien een ruim deel van de nieuwbouw wordt afgestemd op de behoefte van starters is het risico groot, dat er woningen aan de 'onderkant van de markt' worden toegevoegd die op termijn niet goed voorzien in de gewenste kwaliteitsslag van veel doorstromers. Enige (goedkope) nieuwbouw voor starters is gewenst, maar het is vooral van belang om ondersteunende maatregelen te treffen die indirect de kansen op woonruimte voor starters en jonge gezinnen vergroten. Zo is het bevorderen van de doorstroming een belangrijk instrument om de kansen voor jongeren op de woningmarkt te vergroten. In de eerste plaats is het dan van belang om voldoende woningen te bouwen. Om dat te garanderen zet de gemeente hierop in door een overcapaciteit aan projecten. Het is belangrijk dat er doorstroming plaats vindt zodat doorstromers een volgende stap in hun wooncarrière kunnen zetten en goedkopere woningen beschikbaar komen voor starters en jonge gezinnen. Tevens kan de

5

verkoop van huurwoningen een bijdrage leveren in de huisvesting van starters. Hier ligt een rol voor de woningbouwcorporaties. Als er strategisch en gedifferentieerd voor alle doelgroepen, waaronder de starters, wordt gebouwd komt er veel vrij in de bestaande voorraad, zowel in de huur als in de koop en komt de gewenste doorstroming op gang. Hierdoor zou er geen specifiek beleid noodzakelijk nodig zijn voor de starter.. Alhoewel in de bestaande woningvoorraad naar verhouding veel woningen in de klasse tussen € 160.000,-- en € 200.000,-- te koop zijn dient voor de korte termijn de huisvesting van de starter een extra impuls te krijgen. Hierdoor is het noodzakelijk om vooralsnog in de bouwprojecten rekening te houden met woningen voor starters boven de € 160.000,--. Mede ook omdat 39 % van de starter een woning zoekt in de klasse van € 160.000,-- tot € 235.0000,--. Doordat het aanbod van woningen onder € 160.000,-- beperkt is heeft de starter met een kleine portemonnee het moeilijk om huisvesting te vinden. Hierdoor is van belang dat ook in de goedkopere klasse voor de starter worden gebouwd. De kosten van de woningen kunnen worden beperkt door deze te realiseren door middel van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Om te zorgen dat de starterswoningen bij mutatie voor de doelgroep te behouden blijven dienen de woningen onder voorwaarden verkocht te worden. De woningbouwcorporaties kunnen en willen hier een rol in hebben. Dit kan in een vorm van een constructie van Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE), Koopgarant o.i.d.. 4.2 Beleidslijnen m.b. t starters in beleidsplan Wonen. a. Bouwen naar behoefte en mogelijkheden in de kernen volgens het WBO en signalen vanuit de markt (woningbouwcorporaties, zorgverleners en ontwikkelaars), waarbij ruimte is voor maatwerk in de woningbouwplanning voor de kleine kernen. b. Strategische en gedifferentieerde woningbouw op kern- en projectniveau waarbij het WBO richtinggevend is. Per woningbouwproject wordt in de locatie ontwikkelingsovereenkomst het bouwprogramma opgenomen (aantal, de doelgroep, de prijsklasse, en categorie (huur of koop). Hierbij ook rekening houden met: • De effecten van het type woning dat door de realisatie van nieuwbouw vrijkomt; • Het bouwprogramma van andere woningbouwprojecten die in voorbereiding, in uitvoering of gereed zijn; • Signalen van uit de woningmarkt van woningbouwcorporaties (wachtlijsten), makelaardij en projectontwikkelaars; • Continuïteit in bouwstromen; • De effecten van het verkoopprogramma van woningbouwcorporaties; • (Sub)regionale ontwikkelingen; • Specifieke wensen van toekomstige bewoners, dan wel een vertegenwoordiging hiervan. c. Koopwoningen bouwen voor starters in een prijsklasse tot € 160.000,-- met een constructie van Maatschappelijk Gebonden Eigendom, Koopgarant o.i.d. in samenwerking met woningbouwcorporaties. Indien gemeentelijke grond zo mogelijk door middel van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO); d. De koopwoningen tot € 160.000,-- zijn minimaal voorzien van elementaire voorzieningen zoals: keukeninrichting , badkamerinrichting, toilet en berging; e. Koopwoningen bouwen voor starters in een prijsklasse tussen € 160.000, -- en € 235.000, -- ; f. Op grond van het WBO op kernniveau in nieuwbouwprojecten maatwerk leveren, mede afhankelijk van mate van de verkoop van huurwoningen; g. Verkoop van huurwoningen voor starters met daaraan gekoppeld een constructie van Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) , Koopgarant o.i.d.

5.

Uitvoering van gemeentelijk beleid

Conform vastgesteld beleidsplan wordt uitvoering gegeven aan de huisvesting van de starter. Dit gebeurt door de volgende maatregelen: 1. Gedifferentieerde woningbouw in projecten in huur en koop in de goedkope, middendure en dure klasse. Hierdoor komen in bestaande voorraad ook goedkope- en middendure woningen in de koop alsmede huurwoningen beschikbaar voor de starter; 2. Starterswoningen in projecten in de goedkope prijsklasse tot € 160.000,-- / € 170.000, waarvan de inzet om is een gedeelte te realiseren tussen € 130.000,-- tot € 150.000,--. Het

6

3. 4. 5. 6.

7.

6.

betreft voor de periode 2007 tot 2011 totaal ca 124 woningen in de projecten: Zevenbergen: Zoetendaal, Kompas, Stationsstraat, Bosselaar Zuid en de watertoren. Fijnaart: Greenery/bandenmarkt en Voorstraat. Klundert: evenemententerrein. Standdaarbuiten: Vuurvlinder. Noordhoek centrumplan. Moerdijk: centrumplan fase b. en Zevenbergschen Hoek: drankenhandel v/d Made. Het aandeel van de starterswoningen die door de corporaties worden gerealiseerd (ca 65 woningen) blijven bij mutatie voor de doelgroep behouden door een constructie van Maatschappelijk gebonden Eigendom (MGE) voor te schrijven. Waar mogelijk worden starterswoningen gerealiseerd door middel van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). CPO is het best uitvoerbaar in projecten waar de gemeente een grondpositie heeft. Vooralsnog zijn dit de projecten: Kompas in Zevenbergen, Evenemententerrein Klundert en Vuurvlinder Standdaarbuiten. Totaal ca 43 woningen. Woningbouw in de middendure klasse € 160.000,-- tot € 235.000,-- voor zowel doorstromers als starters met meer financiële mogelijkheden; MGE ook van toepassing bij verkoop huurwoningen aan starters (opgenomen in concept prestatieafspraken met corporaties); Aangepaste grondprijzen voor de sociale- en middenklasse volgens het Grondprijzenbeleid 2004, geactualiseerd in 2007; Aanmelding van deelname aan het 1000 woningenplan van regio Breda. Dit maakt onderdeel uit van het actieplan van de provincie om koopwoningen in het goedkope segment te realiseren. Hiervoor wordt in het kader van het bestuursakkoord 2007-2011 door de provincie een bedrag van € 20.000.000,-- beschikbaar gesteld. Daarvan is € 4.000.000,-- miljoen bestemd voor het stimuleren van CPO en € 16.000.000,-- is bestemd voor de bouw van (provinciebreed) 4000 koopwoningen in het goedkope segment. Dit betekent dat er per woning € 4000,-- beschikbaar gesteld kan worden. De komende maanden worden de twee regelingen door provincie verder uitgewerkt. Om in aanmerking te komen voor de subsidieregeling mag de woning maximaal € 170.000,-- bedragen. De regio wordt betrokken bij de verdeling van de provinciale middelen. Moerdijk heeft 57 extra te bouwen starters woningen aangemeld. Dit aantal maakt onderdeel uit van het eerder genoemde aantal van 124 woningen; Starterswoningen toewijzen conform de nieuwe gronduitgifteregeling. (ter vaststelling in raadsvergadering najaar 2007). In deze regeling wordt onder een starter verstaan: ”iedereen die zich voor het eerst op de koopmarkt wil vestigen”. Dit betekent dat ook bewoners die een huurwoning achterlaten ook in aanmerking komen voor een starterswoning. Hiervoor is gekozen om het eigenwoningbezit te stimuleren maar ook dat hierdoor een goedkope huurwoning vrijkomt onder andere voor starters op de woningmarkt.

Startersleningen

Met het initiatiefvoorstel, d.d mei 2007, beoogt OM in Moerdijk het instrument van startersleningen via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) in de gemeente in te voeren. 6.1 B en W besluit startersleningen d.d 8 oktober 2002 Het initiatiefvoorstel van OM is niet nieuw. Immers het voormalig raadslid Dijkhorst-Rodekerken van de fractie OM heeft op grond van artikel 37, reglement van orde, op 8 oktober 2002 ook de vraag gesteld over de mogelijkheid van het verstrekken van startersleningen. Hierop is door het college van B en W afwijzend gereageerd. Het argument voor afwijzing was: • Gemeente neemt niet deel aan het Stimuleringsfonds Nederlandse Gemeenten;. • Gemeenteraad heeft in 2000, om financiële reden besloten niet deel te nemen aam het stimuleringsfonds maar de verkoopopbrengst van de aandelen Bouwfonds aan ABN/AMRO bij BNG in depot te zetten waaruit jaarlijks een uitkering aan de gemeente wordt gedaan; • Het verstrekken van leningen hoort niet tot de kerntaken van de gemeente. Hierdoor is het verstrekken van leningen is volgens het door de gemeenteraad in 2001 vastgestelde treasurystatuut formeel niet mogelijk: • Oplossing van de huisvestingsproblematiek moet worden gezocht in een structurele aanpak door strategisch en gedifferentieerd te bouwen waaronder goedkope woningen en de effecten van de doorstroming waarvan de starter gebruik van kan maken: • Deelname aan pilotproject van de provincie voor extra woningbouwcontingent voor het huisvesten starters en ouderen (inmiddels afgesloten; betreft 50 woningen voor ouderen en starters in Moerdijk en Fijnaart waarvan 25 extra).

7

6.2

Stichting Stimuleringsfonds Starterslening

Volkshuisvesting

Nederlandse

gemeenten

(SVn)

/

SVn Het SVn is opgericht op initiatief van het Bouwfonds. Het is een onafhankelijke stichting met een maatschappelijke taak. De doelstelling van de SVn is het verbeteren van kwaliteit van wonen, stedelijke vernieuwing en gebouwde leefomgeving alsmede het faciliteren van gemeenten door kennis en know how beschikbaar te stellen. SVn is een financiële partner van gemeenten voor het beheer van revolverende fondsen. Omschrijving Starterslening De starterslening betreft een initiatief van de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) en is ontwikkeld in 2002 in samenspraak met gemeenten en Nationale Hypotheek Garantie. Het betreft een lening om de eerste aankoop van een woning of de overstap van een huurwoning naar koopwoning te vergemakkelijken. De starterslening valt te omschrijven als een flexibele (zachte) leningsvorm die meebeweegt met de inkomensontwikkeling van de woningkopende. Deze lening is in de eerste drie jaar renteloos en aflossingsvrij. Groeit het inkomen na verloop van tijd, dan gaan rente en aflossing hier (marktconform) mee in de pas lopen (draagkrachttoets). Wanneer de draagkracht nog ontoereikend is heeft men geen kosten. De verwachting is dat de betreffende persoon na verloop van tijd uit de regeling groeit. Het betreft een aanvullende lening, waarmee het verschil tussen het maximale hypotheekbedrag volgens de normen van de NHG (verkrijgingskosten en hypotheek NHG max. € 265.000,--) en de totale aankoopsom van een woning kan worden overbrugd. De hoogte van de lening en de voorwaarden waaronder deze wordt verstrekt, verschillen per gemeente. Gemeenten bepalen ook zelf voor welke woningen de leningen mogen worden gebruikt. De gemeente maakt hierbij keuzes over de doelgroep, woningcategorie (bestaand, nieuwbouw, verkoop van huurwoning), aankoopgrens, maximale starterslening, jaarbudget of algemeen plafond en inkomensgrens en leggen die vast in een verordening. De starterslening is een annuïteitenlening voor 30 jaar. Deze wordt aangeboden onder de NHG zodat het Waarborgfonds borg staat voor zowel de eerste hypotheek als de starterslening. Zo lopen gemeenten geen risico’s en zijn ook de risico’s voor de starter niet onaanvaardbaar. Rente en aflossing vloeien terug in het fonds voor startersleningen, waarmee het als een revolving fund kan werken. Er blijft (onafgebroken) geld beschikbaar voor nieuwe leningen en gemeenten kunnen een groeiende groep starters bedienen en daarmee de doorstroming op gang helpen en houden, zonder een prijsopdrijvend effect te creëren. Het fonds wordt in eerste instantie gevoed vanuit de middelen van de gemeente; het SVn verzorgt het beheer en de administratieve afhandeling. Deze opstapjes tot aankoop van een eigen woning zijn niet zonder risico’s. De starter moet binnen afzienbare tijd in staat zijn om de hypotheeklast zelf te kunnen dragen. De hypotheek past niet bij het inkomen van de starter. Men neemt als het ware een hypotheek op de toekomst. Echter, de risico’s zijn kleiner dan bij het lenen van een willekeurige bank op de kapitaalmarkt omdat er afstemming is tussen draagkracht en de hoogte van de aflossing en rente. Wel moeten we bedenken dat de hoge prijs van de woning ook invloed heeft op de overige woonlasten deze zijn hierdoor ook hoger. Naar verwachting is de rente te betalen over het kapitaaltekort via de SVn lening lager dan via startersleningen via de reguliere financieringsinstellingen. Met dit systeem worden marktconforme verkoopprijzen intact gelaten, terwijl starters op een duurzame wijze tegemoet gekomen worden. Een voordeel van deze vorm van startersleningen boven die van startersleningen via banken is dat vanuit de gemeente de voorwaarden bepaald worden en tevens de woningen waarvoor deze gebruikt mogen worden. Zo kan men als overheid doelgerichter opereren op de woningmarkt. 6.3 Startersfonds VROM bij SVn Met ingang van 1 januari 2007 heeft de minister van VROM € 40.000.000,-- aan subsidie beschikbaar gesteld voor het verstrekken van startersleningen. Gemeenten die de Vrom Startersregeling willen gaan uitvoeren kunnen vanaf 1 januari 2007 in principe rekenen op een bijdrage van 50% op iedere door de gemeente toegekende VROM Starterslening. Met deze faciliteit kunnen gemeenten die SVN deelnemer zijn (of worden) de VROM Startersregeling invoeren en zo in aanmerking komen voor een

8

evenredige bijdrage uit het VROM Startersfonds. Met het VROM Startersfonds kan een gemeente twee maal zoveel VROM Startersleningen verstrekken. Dit kan zolang het budget hiervoor toereikend is. De VROM bijdrage geschiedt op volgorde van de passeerdatum van de hypotheekakte. Met het bedrag van 40 miljoen kunnen landelijk circa 10.000 (50% VROM en 50% gemeente) VROM Startersleningen worden verstrekt. De gemeentelijke verordening moet aan een aantal voorwaarden voldoen. Deze zijn: • De maximale koopsom is niet hoger dan de verwervingskosten NHG; • De hoogte van de VROM starterslening is maximaal 20 % van de verwervingskosten; • Zowel de eerste hypotheek als de VROM Starterslening dienen onder de NHG te worden verstrekt; • De VROM Starterslening en de Koopsubsidie Bevordering Eigen Woningbezit plus mogen niet tegelijk worden toegekend. 6.4 Voorbeeld Twee persoonshuishouden met een gezamenlijk inkomen van € 35.000,--. Koopsom nieuwbouwwoning € 160.000 v.o.n. Bijkomende kosten zijn 8%. Totale koop/aanneemsom € 172.800,-. Bij een rente van 5% kan dit huishouden, volgens HNG normen 2006 maximaal € 139.090,-- lenen bij de 1e geldgever. Het verschil tussen de maximale hypotheek en de totale koop/aanneemsom van de woning bedraagt € 33.710,--. Dit is het bedrag van de starterslening. 6.5 Voor – en nadelen startersregeling Voordelen • W oningen komen dichter binnen bereik van lagere inkomensgroepen. De huur- en koopsector kunnen dichter bij elkaar worden gebracht. Zodoende worden de keuzemogelijkheden verbreed en wordt doorstroming vanuit huur naar koop bevorderd; • Op den duur kunnen meer starters worden geholpen vanwege het revolving fund (duurzaamheid). De middelen blijven beschikbaar; • De SVn regeling biedt gemeenten de mogelijkheid zelf de hoogte van de lening en de voorwaarden waaronder deze wordt verstrekt te bepalen. Gemeenten bepalen ook zelf voor welke woningen de leningen mogen worden gebruikt. Een strategische inzet wordt hiermee mogelijk gemaakt; • De rente en aflossing worden aangepast aan het inkomen van de starter via een periodieke draagkrachttoets en dus niet via een op voorhand bepaald stijgend verloop. Dit beperkt het financiële risico; • Stichting Waarborgfonds Eigen Woning staat borg voor zowel de eerste hypotheek als de starterslening waardoor gemeenten zelf geen risico lopen en tevens de risico’s voor de starter worden beperkt; • De waardestijging van de betreffende woning komt ook hier volledig ten goede aan de eigenaar. Zo kan de eigenaar/bewoner een stukje vermogen creëren om op te klimmen in de woningmarkt. Indien een MGE constructie van toepassing komt de waardestijging ten dele ten gunste van de eigenaar; • Doordat mensen kunnen opklimmen in de woningmarkt wordt doorstroming binnen de koopsector bevorderd; • Het middel kan individueel door de gemeente worden ingezet en daarmee op korte termijn effect sorteren; • De starterslening biedt ook mogelijkheden om juridische constructies te vermijden om een bepaalde korting die door de gemeente kan worden gegeven voor de doelgroep te behouden. Het instrument is doelgroepgebonden in plaats van woninggebonden. De korting wordt zodoende eenvoudig duurzaam ingezet voor de doelgroep; • Aanhaken bij een landelijk fonds dat bewust hiertoe in het geroepen is; • Administratieve bijkomstigheden kunnen zoveel mogelijk worden uitbesteed aan SVn (offerte, draagtoetsen en beheer) Nadelen • De gemeente moet zorgen voor middelen om het fonds te vullen; • Geïnvesteerde gelden komen langzaam vrij; • Betaling aflossing (op termijn); • Rente inkomsten naar draagkracht van de lener; • Investering in een fonds is niet waardevast;

9

• • • • • • • • • •

•

De Starterslening heeft voor de gemeente een financiële last tot gevolg die bestaat uit de rentederving gedurende de eerst 3 jaren; Het aantal mensen dat gebruik kan maken van deze regeling is afhankelijk van de inleg door de gemeente; Vergroot het woningaanbod niet, maar het aanbod wordt voor enkele beter bereikbaar; Het gemaximeerd aantal startersleningen is niet fair ten opzichte van anderen die uit de boot vallen; Inkomenspolitiek ligt op de loer; Een financiële regeling leidt in de regel tot prijsopdrijving van de woningbouw; Voor een bepaalde doelgroep ga je als overheid in de schulden steken; De gemeente treedt op als financier van leningen hetgeen geen kerntaak is van een gemeente; Het financieren van woningen is een taak voor de markt. Door leningen te verstrekken als overheid haal je de prikkel voor creatieve oplossingen voor banken weg; Voormalige rijkssubsidieregelingen (premie A, B en C en de Besluit Woninggebonden Subsidie (BWS regeling leidde in de praktijk tot oneigenlijk gebruik van de regeling (strategisch gedrag o.a.) en investeringen achteraf in of aan de woning (luxe keuken e.d) die in strijd waren met het doel van de subsidieregeling; Personele consequenties met name bij aanvang (opstellen verordening en toewijzingsbrief).

6.6 Startersleningen in Moerdijk?? In het beleidsplan Wonen 2007-2011 “Een (t)huis voor iedereen” is de starterslening niet genoemd. Er was geen aanleiding om het instrument “starterslening” in de gemeente te introduceren. De genoemde beleidslijnen werden en worden, na heroverweging als gevolg van het initiatiefvoorstel van de fractie OM, als voldoende geacht om aan de huisvesting van de starters tegemoet te komen. Men kan zich ook afvragen of het wel juist is om een lening te verstrekken voor een woning die sommige starters niet kunnen betalen. Daarnaast is het de vraag of hierdoor het standpunt, dat het verstrekken van leningen geen kerntaak is van de gemeente, moet worden moet worden losgelaten. Overigens is het verstrekken van leningen volgens het huidige treasurystatuut niet mogelijk. Door een goede uitvoering van strategisch en gedifferentieerd nieuwbouwbeleid zal een zodanige doorstroming in de bestaande voorraad (koop en huur) ontstaan waarin onder andere de starter van kan profiteren. In diverse woningprojecten zijn ook woningen voor starters in diverse prijsklassen opgenomen en worden waar mogelijk in een constructie van CPO gebouwd. Zie tekst onder: Uitvoering van gemeentelijk beleid. Bijzonder is dat in Moerdijk, in vergelijk met andere gemeenten in de regio, relatief veel woningen in de bestaande voorraad te koop staan in een prijsklasse tussen € 160.000 en € 200.000,--. Het betreft ca een kwart van het aanbod aan bestaande koopwoningen. Dit aanbod sluit goed aan bij de vraag van de starters, volgens het gehouden woningbehoefteonderzoek. Ook kan de starter met een beperkt inkomen gebruik maken van de koopsubsidieregeling van het rijk. Eveneens hebben diverse banken de generatiehypotheek geïntroduceerd. De generatiehypotheek is bedoeld voor starters die nog moeilijk een woning kunnen kopen. Ouders dan wel grootouders kunnen helpen door onder ander garant te staan voor de hypotheek of door een bedrag te schenken dan wel te lenen. Verder participeert de gemeente in de nog uit te werken nieuwe stimuleringsregeling van de provincie. Deze nieuwe regeling stelt voor nieuwe goedkope koopwoningen tot € 170.000,-- € 4.000,-- per woning beschikbaar gesteld. De nieuwe regeling gaat ook het bouwen in een constructie van CPO voor starters stimuleren. Voorts worden starterswoningen voor de doelgroep behouden door een constructie van MGE. Het is niet onwaarschijnlijk dat als de inhaalslag in de woningproductie regionaal, provinciaal en landelijk is geëffectueerd dat er een zodanig aanbod op de markt komt dat de prijsstijging van woningen voorbij is dan wel dat er een prijsdaling komt in de woningmarkt waar de starter van kan profiteren.

Conclusie Door goede uitvoering te geven aan het geformuleerde beleid voor starters zoals omschreven in het beleidsplan Wonen 2007-2011 “Een (t)huis voor iedereen” en door gebruik te maken van de instrumenten, die door derden worden aangereikt, wordt tegemoet gekomen aan het

10

huisvesten van de starters. Mede hierdoor en de voordelen afgewogen tegen nadelen van de startersregeling valt te concluderen dat instrument is “startersleningen” vooralsnog in de gemeente Moerdijk niet hoeft te worden ingezet.

7.

Wat moet er gebeuren en zijn de consequenties om startersleningen in te voeren?

Aangezien in de raadvergadering van 21 augustus 2007 besloten is om in principe startersleningen te gaan verstrekken wordt ingegaan op stappen die daarvoor nodig zijn met de daaraan verbonden consequenties en wordt per criteria een advies gegeven. 7.1 Formuleren van criteria: (per criteria wordt een advies gegeven) A. Woningcategorie Keuze maken voor beschikbaar stellen van een lening voor het verwerven van: nieuw te bouwen koopwoningen - alle nieuwe woningen in de gehele gemeente of in de te benoemen kern(en) - een specifiek project bestaande koopwoningen in de gehele gemeente of in de te benoemen kern(en) bestaande sociale huurwoning die wordt verkocht in de gehele gemeente of in de te benoemen kern(en) Op de korte termijn zijn er geen projecten waarbij woningen in de nieuwbouw voor starters gereed komen. Hierdoor heeft de regeling op korte termijn geen effect. Voorts zijn er in de gemeente relatief veel goedkope koopwoningen te koop in de bestaande voorraad. De huurwoningen die worden verkocht vallen ook in goedkopere klasse. Om de ontgroening in de kernen te voorkomen is het te aan te bevelen de regeling voor alle kernen toe te passen en ook geen specifieke projecten te benoemen. Advies woningcategorie: Voor het verwerven in de gehele gemeente van; een nieuw te bouwen koopwoning een bestaande koopwoning een sociale huurwoning die worden verkocht B. Doelgroepen. Keuze maken voor wie (welke starter) de lening van toepassing is. Dit kan onder andere zijn: a

Van in de gemeente woonachtige meerderjarige verblijfsgerechtigde personen die op het moment van de aanvraag bijv. minimaal een jaar zelfstandig een sociale huurwoning of wooneenheid bewonen dan wel bijv. minimaal een jaar inwonend zijn. Toelichting Hierbij wordt gedoeld een brede doelgroep, die woonachtig is in de desbetreffende gemeente. Er wordt geen differentiatie tussen zelfstandig wonende en inwonende starters gemaakt. Het gaat in brede zin om burgers die voor het eerst een koopwoning willen verwerven. De starterslening beoogt in dit geval de stap van een huurwoning naar een koopwoning te vergemakkelijken en de doorstroming in de huursector te bevorderen. De huurwoning komt hierbij niet in alle gevallen vrij. Desgewenst wordt gesteld dat de aanvrager al een bepaalde tijd in de gemeente woont, bijvoorbeeld een jaar. Deze bepaling biedt de garantie dat daadwerkelijk inwoners van de gemeente zelf gebruik maken van de regeling

b

Van in de gemeente woonachtige meerderjarige verblijfsgerechtigde personen die op het moment van de aanvraag bijv. minimaal een jaar zelfstandig een sociale huurwoning of wooneenheid bewonen dan wel bijv. minimaal een jaar inwonend zijn en bijv. maximaal 30 jaar zijn op het moment van het indienen van de aanvraag voor een starterslening Toelichting Hierbij wordt naast de beperking tot inwoners van de gemeente ook een leeftijdsgrens vastgesteld . Hiermee kan de gemeente de toekenning van de VROM Starterslening beperken

11

tot bijvoorbeeld jongeren onder 30 jaar. In de andere gevallen zou ook een 55-plusser gebruik kunnen maken van de VROM Starterslening indien het de aankoop van zijn eerste huis betreft. c

Van in de gemeente woonachtige meerderjarige verblijfsgerechtigde personen die op het moment van de aanvraag minimaal een jaar zelfstandig een huurwoning bewonen, blijkend uit zowel de gemeentelijke Basisadministratie als uit een door aanvrager te overleggen schriftelijk huurcontract. De huurwoning moet vrijkomen voor verhuur als gevolg van de verhuizing naar de te verwerven woning. Toelichting In deze bepaling vereist de gemeente dat de aanvrager een huurwoning achterlaat waarin hij tenminste een jaar zelfstandig woonde. Met een dergelijke bepaling bevordert de gemeente de doorstroming in de lokale huursector en geeft burgers de mogelijkheid de stap te zetten van een huurwoning naar een koopwoning.

d

Van de gemeente woonachtige meerderjarige verblijfsgerechtigde personen die op het moment van de aanvraag bijv. minimaal een jaar inwonend zijn en niet eerder zelfstandig hebben gewoond. Toelichting Met deze bepaling beperkt de gemeente de doelgroep voor een starterslening tot ‘echte starters’, dat wil zeggen inwoners die vanuit een onzelfstandige woonsituatie de woningmarkt betreden. Een gemeente die knelpunten op in de lokale huursector ondervindt kan met name jongeren op die manier de mogelijkheid bieden zelfstandig te gaan wonen.

e

Van meerderjarige studerende/schoolgaande kinderen van in de gemeente woonachtige verblijfsgerechtigde personen, die binnen bijv. een jaar na afronding van de studie of school zich opnieuw in gemeente willen vestigen en voor dat zij de studie of school aanvingen minimaal bijv. drie aaneengesloten jaren onzelfstandig in gemeente hebben gewoond. Toelichting Met deze bepaling wordt jongeren de mogelijkheid gegeven na afronding van hun opleiding terug te keren in hun oude woonplaats. De gemeente eist echter wel dat de ouders nog steeds in de gemeente wonen en de aanvrager voor begin van zijn studie minimaal drie jaar in de desbetreffende gemeente gewoond heeft. De eis dat de ouders in de gemeente wonen kan ook losgelaten worden. Immers het doel is om jongeren weer terug te krijgen in de gemeente.

Het beleidsplan Wonen streeft o.a naar doorstroming in de bestaande huursector en dat degene die nog niet eerder zelfstandig hebben gewoond en nog inwonend in een huur- of koophuis een koopwoning kunnen bemachtigen. Ook wordt gestreefd naar een gedifferentieerde opbouw van de bevolking. Het is dan ook van belang dat elders studerende jongeren weer terugkeren naar de gemeente. Dit pleit ervoor om naast de echte starter op de woningmarkt, dat ook de regeling van toepassing is voor personen die een sociale huurwoning achterlaten en voor studerende jongeren die weer terug willen keren naar de gemeente. De tijdsduur dat de huurder in een woning heeft gewoond is niet relevant. Het gaat immers om het doel van doorstroming. Eveneens is het niet nodig een termijn te stellen aan de periode dat de studerende jongeren in de gemeente hebben gewoond en dat de ouders nog in de gemeente wonen. Het gaat erom dat de jongeren terugkomen Het is verder aannemelijk te veronderstellen dat de echte starters, dat wil zeggen inwoners die vanuit een onzelfstandige woonsituatie, de woningmarkt betreden dit hebben gedaan voordat zij de leeftijd van 35 jaar hebben bereikt. Dit pleit er voor de regeling voor deze doelgroep bereikbaar te maken tot een leeftijd van 35 jaar. De leeftijd dat een huurder een koopwoning wenst te kopen kan ook boven de 35 jaar liggen. Bij deze doelgroep is er meestal vanaf 45 jaar geen inkomensperspectief meer te verwachten.De regeling is er op geënt een tijdelijke financiële ondersteuning te bieden totdat op eigen kracht de woning kan worden gefinancierd. Een leeftijdsgrens van 45 jaar voor deze doelgroep is dan ook gewenst. Advies doelgroep;

12

-

Van de gemeente woonachtige meerderjarige verblijfsgerechtigde personen die op het moment van de aanvraag minimaal een jaar inwonend zijn, niet eerder zelfstandig hebben gewoond en niet ouder zijn dan 35 jaar.

-

Van in de gemeente woonachtige meerderjarige verblijfsgerechtigde personen, die op het moment van de aanvraag zelfstandig een huurwoning bewonen, blijkend uit een door aanvrager te overleggen schriftelijk huurcontract en op het moment van de aanvraag niet ouder zijn dan zijn dan 45 jaar. De huurwoning moet vrijkomen voor verhuur als gevolg van de verhuizing naar de te verwerven woning.

-

Van meerderjarige studerende/schoolgaande personen, die binnen een jaar na afronding van de studie of school zich opnieuw in gemeente willen vestigen en voordat zij de studie of school aanvingen onzelfstandig in gemeente hebben gewoond en op het moment van aanvraag niet ouder zijn dan 35 jaar.

C. Grens verwervingskosten De grens van de te verwerven woning dient te worden bepaald. (grens mag hoger zijn dan de actuele normen van de NHG (€ 265.000,--) Het de te bepalen maximale verwervingsbedrag is inclusief een opslag van 12% voor bijkomende kosten op de koopsom bij bestaande woningen. Bij nieuwbouw is de opslag 8%. Een aanzienlijk deel van de te koop staande woningen in de bestaande voorraad ligt in een prijsklasse van € 160.000,-- tot € 200.000,-- (kosten koper). Met een opslag aan bijkomende kosten van 12% zijn de verwervingskosten € 224.000,--. Onder een bedrag van € 160.000,-- is het aanbod in de bestaande sector zeer minimaal. Het inkomen van de meeste starter zal toestaan om een woning te komen tot ca € 175.000,--. k.k. De huurder die een woning wenst te komen heeft in de regel al een hoger inkomen dan de echte starter op de woningmarkt en zal een in hoger segment kunnen kopen Dit pleit ervoor om in de regeling met dit gegeven rekening te houden en de verweringskosten te maximeren op € 225.000,--. De gemeenteraad kan het College van B en W delegeren om de maximale verwervingsbedrag per jaar opnieuw vast te stellen. Hierdoor kan worden ingespeeld op recente ontwikkelingen in de huizenmarkt. Advies grens verwervingskosten: De verwervingskosten van een woning (nieuwbouw en bestaand) mogen niet hoger zijn dan € 225.000,-- (aankoopkosten en bijkomende kosten. Het college van B. en W. is bevoegd om jaarlijks per 1 januari het maximale verwervingsbedrag opnieuw vast te stellen. D. Hoogte starterslening De maximale hoogte van de starterslening is afhankelijk van het inkomen van het huishouden en mag niet meer zijn dan 20% van de verwervingskosten van de woning. Bij verwervingskosten van € 200.000,-- is de starterslening dan maximaal € 40.000,--. Een keuze moet worden gemaakt of het 20% wordt overgenomen of om een lager een lager percentage te benoemen. Het is vrij om de hoofdsom van de lening te maximeren of er een minimum hoogte te bepalen. Op basis van ervaringsgegevens van het SVn kan worden uitgegaan van een gemiddelde lening van € 30.000,-- per aanvrager. Het is aan te bevelen om ook een minimum bedrag te benoemen. Immers het leningsbedrag moet in redelijk verhouding staan met de administratieve handelingen die de lening met zich mee brengt.. Een ondergrens van €10.000,-- is daarbij een gebruikelijk bedrag.

Advies hoogte starterslening De minimale hoogte van de starterslening bedraagt € 10.000, -- en de maximale hoogte € 30.000,--.

13

7.2

Financiële aspecten m.b.t. invoering startersleningen

A.

Jaarbudget en of algemeen plafond / Investering

Een besluit moet worden genomen nemen hoeveel jaarlijks besteed mag worden aan startersleningen. Hiervoor moet jaarlijks in de begroting een bedrag worden gereserveerd. B en W maakt jaarlijks het vastgestelde bedrag over naar SVn. Startersleningen worden verstrekt voor zover het vast te stellen budget niet wordt overschreden. Op basis van ervaringsgegevens van het SVn kan worden uitgegaan van een gemiddelde lening van € 30.000,-- per aanvrager. Zolang de VROM startersregeling toereikend is neemt VROM de helft van de lening voor haar rekening. Per saldo betekent dan voor de gemeente gemiddeld € 15.000,-- per aanvrager. Vooralsnog is het budget dat VROM heeft beschikbaar gesteld in het fonds voor startersleningen toereikend voor een periode van 3 jaar. Het aantal aanvragen dat per jaar wordt ingediend is niet bekend. Vooralsnog kan worden uitgegaan van 20 aanvragen per jaar. Dit betekent in dit voorbeeld dat hierdoor jaarlijks voor € 300.000,-- financiële dekking moet worden gezocht. In de loop van 2008 is te bezien of bijstorting nodig is. Omdat het om een fonds gaat waarin via de aflossingen op de leningen de middelen binnen een zekere termijn weer zullen terugvloeien, wordt voorgesteld het bedrag van € 300.000 te onttrekken aan (ofwel te financieren uit) de algemene reserve. Advies jaarbudget Vooralsnog in eerste instantie uitgaan voor 2008 uitgaan van een jaarbudget van € 300.000,-- (20 leningen) In de loop van 2008 bezien of bijstorting nodig is. Het bedrag van € 300.000 te onttrekken aan (ofwel te financieren uit) de algemene reserve B. Jaarlijkse kosten Het stimuleringsfonds Volkshuisvesting berekent voor het beheren van het fonds een jaarlijkse vergoeding van 0,5 procent van het bedrag aan uitstaande leningen. Deze kosten kunnen dan vooralsnog maximaal € 1500 per jaar gaan bedragen. Daarnaast is er sprake van gederfde rente, omdat het uitgangspunt van de startersleningen is dat men de eerste drie jaar geen rente en aflossing hoeft te betalen. Uitgaande van het maximum van € 300.000,-- en een rente van 5% betekent dit een jaarlijks renteverlies voor de gemeente van maximaal € 15.000,--. Het totale jaarlijkse kostenbedrag komt dan voorlopig op € 16.500,--. Advies jaarlijks kostenbedrag (voorlopig € 16.500,--) Ten laste te brengen van de post onvoorzien 2008. Bedroeg op 8 oktober 2007 nog € 140.000,-- (startbedrag) C. Financiële risico’s De kans bestaat uiteraard dat na afloop van de eerste drie jaar de betrokkene (nog) niet in staat is om de verschuldigde rente en aflossing te betalen. Verlenging met opnieuw drie jaar is dan mogelijk. Nog niet zeker is of het rijk dan ook nog 50% van de kosten voor haar rekening neemt. In het ergste geval bestaat de mogelijkheid dat bepaalde vorderingen uiteindelijk oninbaar blijken te zijn. Ervaringen in andere gemeenten geven echter aan dat de kansen hierop gering zijn. 7.3 Afsluiten deelnemingsovereenkomst bij SVn Een voorwaarde tot het verstrekken van startersleningen is het afsluiten van een deelnemingsovereenkomst met de Stichting stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). In deze overeenkomst worden afspraken vastgelegd over het gemeentelijk Revolving Fund. 7.4 Opstellen verordening en in procedure brengen Na besluitvorming over de geformuleerde criteria en het jaarbudget dient een verordening te worden opgesteld. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de modelverordening van de VNG. De verordening dient in procedure te worden gebracht en door de gemeenteraad worden vastgesteld.

14

Een essentieel onderdeel van de verordening zijn de uitvoeringsregels. Het betreft een uniforme bijlage bij de verordening. De uitvoeringsregels omvat het (juridisch) begripskader, de kenmerken van e de starterslening, de voorwaarden voor de 1 hypotheek, de uitgangspunten van de inkomenstoets en de hertoetsingen, de vaststelling van de gegevens van de starterslening en de toewijzing door de gemeente. 7.5 Communicatie / Voorlichting Goede voorlichting en communicatie over de startersregeling is belangrijk en draagt onmiskenbaar bij aan een soepele werkwijze bij de aanvraag en uiteindelijke verstrekking van de lenig en de effecten die men daarbij wil bereiken. Naast de potentiële particulier klanten van de startersleningen moeten de professionele partijen op de hoogte worden gebracht van starterslening met de daaraan gestelde voorwaarden (banken, makelaars, tussenpersonen en corporarties. SVn kan ondersteuning bieden in de communicatie en voorlichting. In de praktijk blijkt dat een brede voorlichtingsbijeenkomst een goed middel is om de bekendheid te geven aan de regeling. 7.6 Procedure starterslening Wanneer de SVn lening in de gemeente een feit is kan de aanvrager zich melden bij een makelaar / tussenpersoon of rechtstreeks bij het SVn. Hieronder is een beknopt overzicht van het te doorlopen proces vanaf de aanvraag tot de daadwerkelijke verstrekking van de SVn starterslening opgenomen. • Koper meldt zich bij gemeente voor doelgroepcheck en ontvangt bij positieve uitkomst het aanvraagformulier voor de starterslening (actie gemeente); • Koper- al dan niet via makelaar / tussenpersoon – stuurt complete aanvraag voorzien van de nodige bijlagen naar SVn; • SVn doet inkomenstoets en stuurt advies over hoogte starterslening naar gemeente; • Gemeente wijst starterslening toe met de toewijzingsbrief. Daarin staat het definitieve startersleningenbedrag vermeld (actie gemeente); e • Makelaar /tussenpersoon stuurt het dossier met toewijzingsbrief naar de 1 geldgever voor een offerte, of de koper meldt zich rechtstreeks bij de bank voor een offerte; • Koper, makelaar / tussenpersoon stuurt SVn een exemplaar van deze offerte. Daarna brengt SVN aan koper de offerte voor de starterslening uit; • De hypotheekakte(n) kunnen passeren bij de notaris. De lening van de bank wordt onder de e e 1 hypotheek verstrekt, de starterslening valt onder de 2 hypotheek; • De hertoetsing na 3 jaar met verdere actie e.d gebeurt door SVn; • Per kwartaal informeert SVn de gemeente over de uitputting van het beschikbare budget. 7.7. Procesbeschrijving De te verrichtten handelingen van de gemeente bij startersleningen dienen te worden vastgelegd in een procesbeschrijving. 7.8 Treasurystatuut Omdat het verstrekken van leningen niet behoort tot de kerntaken van de gemeente is het verstrekken van leningen is volgens het door de gemeenteraad in 2001 vastgestelde treasurystatuut formeel niet mogelijk. Indien uitvoering wordt gegeven aan het principebesluit van de gemeenteraad dient het statuut hierop te worden aangepast. 7.9. Personele consequenties De uitvoering van de starterslening ligt voor een groot gedeelte bij SVn. Dit betreft het uitbrengen van een offerte, het uitvoeren van draagkrachttoetsen en het beheer. De meeste tijd voor de gemeente betreft de voorbereiding van de regeling; het bepalen van de criteria, de benodigde inleg (budget) het opstellen van de verordening, het in procedure brengen, voorlichting e.d. Nadat besloten is starterslening in te zetten als instrument kan het uitvoeringstraject in gang worden gezet. Dit traject neemt enkele maanden in beslag. Hierna kunnen de eerste startersleningen worden uitgegeven. Wanneer het stadium van toewijzing en verstrekking is bereikt dient de gemeente een doelgroepcheck uit te voeren en de toewijzingsbrief op te stellen. Verder zal periodiek een beleidsinhoudelijk toets moeten plaatsvinden of dat de regeling moet worden voortgezet, aangepast dan wel moet worden beëindigd.

15

De voorbereiding van de regeling vraagt een capaciteitsbeslag voor de organisatie van ca 220 uur. Daarna moet voor de uitvoering van regeling jaarlijks rekening worden gehouden met ca 100 uur. Zie onderstaande specificatie In afdelingsplannen is vooralsnog geen rekening gehouden met de voorbereiden en invoering van de regeling. Raming capaciteitsberekening invoering en uitvoering startersregeling activiteit

Voorbereiding regeling eenmalig

S en A Advisering/notitie t.b.v 100 verdere besluitvorming Voorbereiding regeling 60 en in procedure brengen Herzien treasurystatuut Communicatie met 10 externen Opstellen 20 procesbeschrijving/in procedure brengen Advisering beleidsinhoudelijk Uitvoering regeling

Totaal

190

Fin 5

afdeling PJC

5

totaal 105

Uitvoering jaar

regeling/structureel

S en A

Fin

25

5

afdeling FO

per

totaal

65

10 10

10 20 20

20

10

220

25

30

10

60

70

15

60

100

16