Notitie Huisvesting Startende Ondernemingen november 2009
Notitie Huisvesting Startende Ondernemingen
November 2009
Colofon Gemeente Nijmegen Afdeling Onderzoek en Statistiek Auteur: Rob Hermens tel.: (024) 329 98 89 e-mailadres:
[email protected] Verkrijgbaar Open Huis, Stadswinkel Mariënburg 75 6611 PS Nijmegen tel: (024) 329 24 08 of via www.nijmegen.nl (onderdeel wonen & leven > onderzoek en cijfers)
Inhoudsopgave Samenvatting en conclusies
3
1
Onderzoeksopdracht
7
1.1 1.2 1.3 1.4
Introductie Typering onderzoek Uitwerking vraagstelling Praktische uitwerking
7 7 7 8
2
Vraagzijde
9
2.1 2.2 2.3 2.4
Algemeen beeld Starters en hun huisvestingsvraag in Nijmegen Meningen over de huisvestingssituatie van starters Knelpunten in de vraag
9 10 14 17
3
Aanbodzijde
19
3.1 3.2 3.3
De eigen woning als werkruimte Feiten en meningen over het aanbod Knelpunten in het aanbod
19 23 25
4
Transactievorming
27
4.1 4.2
Marktpartijen en transacties Huisvesting van starters: match van vraag en aanbod
27 28
5
Beïnvloedingsmogelijkheden
31
5.1 5.2
Inleiding Marktbeïnvloeding door de overheid en partners
31 31
6
Bijlagen
33
6.1 6.2 6.3
Geïnterviewden Literatuur en websites Regels Bestemmingsplan aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten
33 35 37
Samenvatting en conclusies De samenvatting van het rapport wordt puntsgewijs weergegeven. VRAAGZIJDE Karakteristiek van startende ondernemers: 80% is een eenmanszaak, 40% start met een betaalde baan ernaast; gemiddelde starter is bijna 40 jaar; circa eenderde is vrouw en een tiende deel is van allochtone afkomst. In Nijmegen is er in 2008 een toename naar meer dan 1.000 starters. Deels wordt die veroorzaakt door de nieuwe inschrijvingsplicht van vrije beroepen. De dienstensector heeft met ruim 60% het grootste aandeel. Naast de bouwsector constateren we specifiek voor Nijmegen ook een groeiend aandeel ZZP-ers in de zorgsector. Ruim de helft van de starters begint vanuit de eigen woning. Starten vanuit de eigen woning is, als de branche activiteit het toelaat, gemakkelijk en goedkoop Iets minder dan de helft van de starters zoekt huisvestingsmogelijkheden via de bedrijfsonroerendgoed markt (BOG). In 2008 gaat het naar schatting om 400 ondernemers. Op basis van gegevens van de Bedrijvenpeiling heeft 21% van de starters een bedrijfsruimte, 14% een kantoorruimte en 10% een winkel- horecaruimte. Ruim driekwart van de starters heeft een binnenruimte die kleiner is dan 100 m2. Starters beoordelen hun huisvestingssituatie met een 7- en zijn daarmee minder tevreden dan andere ondernemers. Bereikbaarheid, vindbaarheid en het parkeren van klanten zijn belangrijke randvoorwaarden voor de locatiekeuze van starters. Er is een toenemende vraag naar kleinschalige en flexibele bedrijfshuisvesting. Verhuur van winkel- en horecaruimte verloopt via het reguliere circuit. Vaak gaat het om allochtone ondernemers op locaties in de wijken. 45% van de starters wil binnen drie jaar weer verhuizen; de helft van hen zet daarvoor ook daadwerkelijk stappen. Starters met een verhuiswens hebben een locatievoorkeur liefst nabij hun huidige vestigingsplaats (vaak de eigen woning); daarna hebben het stadscentrum en de ring daaromheen hebben meeste aantrekkingskracht. Er is nauwelijks interesse voor bedrijventerreinen aan rand van de stad.
Samenvatting en conclusies - 3
AANBODZIJDE
Een bedrijf aan huis is gebonden aan de regelgeving van het bestemmingsplan. Ambachtelijke starters hebben te maken met Wet Milieubeheer
In Nijmegen bestaat (tot uiterlijk 2013) rechtsongelijkheid doordat in een deel van de bestemmingsplannen de bepaling die aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten mogelijk maakt wel en in andere (nog) niet is opgenomen.
In de stad zijn kansrijke en minder kansrijke woningen. De stadsdelen NijmegenCentrum, Nijmegen-Oost en Nijmegen-Noord scoren bovengemiddeld met het aandeel starters in de eigen woning. Beter dan bijvoorbeeld de achterstandswijken.
Bevorderende factoren voor een bedrijf aan huis zijn: koopwoning, laagbouw, grote woning, hoge waardeklasse, vooroorlogse woning of woning na 2000 gebouwd. Woningen in bezit van corporaties kennen een klein aandeel bedrijven aan huis.
Het aanbod van geschikt kleinschalige bedrijfs- en kantoorruimte (< 100m2) lijkt niet zo groot.
Er is een grote prijsdifferentiatie in het aanbod van tijdelijke kale ruimte tot volledig ingericht ook tijdelijk te huren kantoorruimte.
Het huisvestingsaanbod voor de culturele en creatieve markt is eerder onderzocht. Zij wordt gekenmerkt door het vaak tijdelijke karakter; een aanbod van woonwerkpanden in de huursector is in Nijmegen nauwelijks aanwezig.
Er is nauwelijks aanbod aan de onderkant van de markt voor ambachtelijke bedrijvigheid en bijvoorbeeld cursus- en/of oefenruimte. In de koopsfeer zijn er wel initiatieven voor de combinatie opslag- en kantoorruimte.
Bedrijvencentra in Nijmegen zijn onder te verdelen in 3 categorieën: culturele en creatieve bedrijvigheid, diverse dienstverlening en kennis- en hightech bedrijven. De bedrijvencentra zijn doorgaans goed bezet.
In Nijmegen is minder variatie in het aanbod van bedrijvencentra dan in Arnhem.
Vanuit de aanbodkant wordt steeds meer ingesprongen op de vraag naar flexibele concepten.
De belegger zoekt doorgaans zekerheid door langere huurovereenkomsten of verkoop van het bedrijfsonroerendgoed.
4 - Samenvatting en conclusies
TRANSACTIEVORMING
Beleggers kennen de doelgroep van startende ondernemers niet goed.
Startende ondernemers vormen een (financieel) risico voor beleggers en commerciële intermediairs, zoals makelaars.
Doordat het grootste deel van de starters thuis een bedrijf begint is er niet direct sprake van een tekort op de markt.
De huisvesting voor starters in horeca- en detailhandel en kennisintensieve sector zijn in evenwicht.
Aan de onderkant van de markt is sprake van een tekort. Het gaat om ambachtelijke bedrijfsruimte, oefenruimte onderwijs/cursusruimte, atelierruimte en meer specifiek woon-werkpanden.
Op de markt voor kleine kantoorruimte (< 100 m2) sluit het aanbod niet aan op de vraag. Het gaat daarbij om de locatie en de flexibiliteit van contracten.
BEINVLOEDINGSMOGELIJKHEDEN
maatregelen om de huisvesting van starters te beïnvloeden liggen op het gebied van: - advisering en vraagondersteuning - creëren van ruimte - transparantie marktwerking
In deze notitie worden in wat globalere zin de mogelijkheden vanuit de overheid en andere partijen aangegeven. In de verdere beleidsvorming zullen deze opties geconcretiseerd (en wellicht aangevuld) worden. Wat betreft advisering is sprake van een goed ontwikkeld aanbod. Wel zijn er nog voorzieningen denkbaar om de overstap naar formele bedrijfshuisvesting financieel te vergemakkelijken (vraagondersteuning). Het creëren van ruimte kan door gelijktrekken van de mogelijkheden voor bedrijven aan huis in bestemmingsplannen (wordt uitgevoerd tot 2013), gemengde woon-werkpanden en (kleinschalige) werkruimten in woonomgevingen. Daarnaast lopen er initiatieven voor uitbreiding van het aantal atelierruimten. De diversiteit zou gediend zijn bij een nieuw bedrijfsverzamelgebouw nabij het centrum, wellicht met een vernieuwende opzet (coworking place). Voorts kan gedacht worden aan het uitlokken van aanbod bij bedrijven die nu ruim in de jas zitten. De transactievorming is gediend bij bundeling van vraag, het inzichtelijk maken van vraag en aanbod en ten slotte komen tot zo stabiel mogelijke gebouwinvullingen.
Samenvatting en conclusies - 5
1
Onderzoeksopdracht
1.1
Introductie
In het Onderzoekprogramma 2008/2009 is op verzoek van de afdeling Economische Zaken een onderzoek opgenomen naar de behoefte aan huisvesting voor starters. In deze inleiding wordt het onderzoek kort getypeerd, het opdrachtgevende kader geschetst en komen de methodische en procesmatige zaken aan de orde die rond dit project spelen.
1.2
Typering onderzoek
Startende bedrijven zijn van groot en groeiend belang door de opkomst van zelfstandigen zonder personeel (ZZP-ers) en bedrijven aan huis. Zij zorgen voor banengroei en de vernieuwing van de stedelijke economie. Het is voor de gemeente belangrijk dat deze bedrijven zich kunnen ontwikkelen. Vanuit de bedrijven zelf gezien zijn kennis (product, markt) en financiering de belangrijkste vraagstukken. Huisvesting is één van de secundaire zaken, maar wel een gebied waarin de gemeente (mogelijk) een taak heeft (planologie, ondersteuning collectieve huisvesting, etc.). Vandaar dat de afdeling Economische Zaken zicht wil krijgen op de huisvestingswensen van startende ondernemers.
1.3
Uitwerking vraagstelling
Normaal gesproken komen vraag en aanbod naar bedrijfshuisvesting bij elkaar op de commerciële vastgoedmarkt en staat de overheid daar grotendeels buiten, behoudens wettelijke gemeentelijke taken als bestemmingsplannen, milieuvergunningen en andere regelgeving. Over de huisvesting van startende ondernemingen is niet zoveel bekend. Er is nog niet zo veel zicht op deze “onderkant” van de markt. Veel bedrijven starten als bedrijf aan huis en hebben te maken met de mogelijkheden en onmogelijkheden die daarmee samenhangen. Veelal gaat het om zelfstandigen zonder personeel (ZZP-ers). Een ander deel opteert wel direct voor formele bedrijfsruimten en komt in aanraking met de omvang en kwaliteit van het aanbod, de prijs en (eventueel) de looptijd van huurcontracten. Hier speelt de transparantie van die -vaak kleinschalige- bedrijfsruimtemarkt een rol: hoe vinden vraag en aanbod elkaar? In het onderstaande wordt een en ander in deelvragen uitgewerkt.
1.3.1
Vraagzijde
Dit onderzoek moet vaststellen over hoeveel starters we het hebben in de stad, wat hun achtergrond is en hoe zij in de regel gehuisvest zijn. Er zal ingegaan worden op de ervaringen bij het realiseren van de huisvestingswensen en de behoefte aan bedrijfsruimte naar plaats, omvang, aard, condities, bedrijfsomgeving, kwaliteit, etc.
1.3.2
Aanbodzijde
Het in kaart brengen van het aanbod aan kleinschalige bedrijfshuisvesting is een andere ingang om zicht te krijgen op de zaak. Wat is er aan aanbod daarin, naast degenen die vanuit huis werken? In hoeverre slaagt de markt erin een voldoende en voldoende aantrekkelijk aanbod realiseren. Of is er sprake van “marktfalen” bij het realiseren van het gewenste aanbod en ligt er
Onderzoeksopdracht - 7
een rol voor overheden of intermediairs? Welk aanbod is te onderscheiden, naast het puur commerciële aanbod (Bedrijvencentra, faciliteiten bij onderwijsinstellingen). Kort zal de aandacht worden gegeven aan de doorstartfase in de huisvestingsketen. Wat valt daarbij op (wensen, aanbod, transactievorming)?
1.3.3
Transactievorming
Eerste signalen wijzen erop dat vanuit de professionele makelaardij de voor starters relevante markt voor bedrijfsruimten (flexibele contracten, kleinschalig, vaak wat goedkoper) niet echt interessant is. Vandaar de vraag hoe deze “onderkant” van de markt werkt. Is informatie beschikbaar over het aanbod, hoe komen transacties tot stand, is er sprake van “marktfalen” in de transactievorming. Is bemoeienis vanuit de overheid of intermediairs daarom gewenst.
1.4
Praktische uitwerking
Deze notitie is vooral praktisch van aard. Er wordt concreet antwoord wordt gegeven op de drie hoofd onderzoeksvragen:
Wat is de huisvestingssituatie van startende ondernemers in Nijmegen? - hierbij wordt gekeken naar wie dat zijn in welke sectoren Welke knelpunten ervaren starters met betrekking tot hun huisvestingssituatie? Welke oplossingsrichtingen zijn er gezien de knelpunten mogelijk?
Om de onderzoeksvragen te kunnen beantwoorden is eerst gekeken naar wat er al beschikbaar is aan informatie. De Kamer van Koophandel publiceert jaarlijks de regionale ondernemerschapmonitor. Mede namens de Gemeente Nijmegen is Start Wijzer actief: een kennis- en voorlichtingsnetwerk voor jonge en startende ondernemers in het gebied ArnhemNijmegen. Daarnaast zijn er gegevens van de situatie en aanpak in andere gemeenten waarmee we vergelijken. De onderstaande vervolgstappen worden gezet. Ze zijn deels kwantitatief en deels kwalitatief van aard. • Een statistische analyse (gegevens Kamer van Koophandel over starters) om het zicht te krijgen op omvang, ontwikkeling en kenmerken van de starterspopulatie. Ook zal gekeken worden naar het databestand van de bedrijvenpeiling 2006.1 • Voorkeuren en ervaringen van starters worden gepeild door middel van een serie interviews met intermediairs (makelaar, bedrijvenloket, adviseurs). • Het aanbod wordt geïnventariseerd uit statistische bestanden, aangevuld met informatie van beheerder/verhuurders. Daarnaast wordt (waar relevant) een oordeel gevraagd over de kwaliteit van het aanbod in interviews. De situatie in andere gemeenten zal via internet bekeken worden. • De kwaliteit van de transactievorming wordt in de interviews aan de orde gesteld.
1
Uit de bedrijvenpeiling 2006 zijn de startende bedrijven in de periode 2000-2005 geselecteerd. Het gaat om 267 enquêtes die 2086 startende bedrijven vertegenwoordigen. Dit geeft een representatief beeld.
8 - Onderzoeksopdracht
2
Vraagzijde
In dit hoofdstuk gaan we in op het aantal starters in Nijmegen. Wat is hun achtergrond en hoe zijn zij in de regel gehuisvest. Vervolgens wordt ingegaan op de ervaringen bij het realiseren van de huisvestingswensen en de behoefte aan bedrijfsruimte naar plaats, omvang, aard, condities, bedrijfsomgeving, kwaliteit, etc. We starten met een algemeen beeld van startende ondernemingen.
2.1
Algemeen beeld
forse toename startende ondernemers in afgelopen decennium Sinds de jaren negentig is het aantal ondernemers in Nederland, volgens het CBS, gestaag toegenomen. Het aandeel ondernemers in de beroepsbevolking is in de periode 1996-2006 toegenomen van 10,2% naar 11,5%. Vooral het aantal ZZP-ers (zelfstandige zonder personeel) is in de afgelopen tien jaar toegenomen tot meer dan een miljoen2. Zij zijn vooral werkzaam in de dienstverlening, IT en de bouw. Het gaat hier om ondernemers die geen personeel in dienst hebben of freelancers. In de dienstensector starten landelijk gezien de meeste bedrijven3 volgens de Kamer van Koophandel. De sector kent een diverse samenstelling met advies, facilitaire, persoonlijke en algemene diensten. In totaal levert de sector bijna de helft van de starters. Daarna volgen de bouw met 18% en de detailhandel met 14%. Als meest populaire branches om een bedrijf te starten worden organisatieadviesbureaus en klussenbedrijven genoemd. Karakteristiek van starters 80% is een eenmanszaak. De belangrijkste motivatie om te starten is: ”eigen baas zijn”. Het percentage vrouwen onder startende ondernemers is opgelopen tot ongeveer een derde. De gemiddelde leeftijd van een starter is bijna 38 jaar. Een kleine 20% van de starters is van buitenlandse afkomst; het aantal nietwesterse allochtonen ligt op circa 10%.4 Naar schatting 40% van de starters is hybride ondernemer. Dat wil zeggen: ondernemerschap in deeltijd met daarnaast nog een betaalde baan in loondienst. Nijmegen wijkt in hoofdlijn nauwelijks af van het landelijke beeld. Het aantal niet-westerse allochtone starters ligt met 15% iets hoger dan landelijk en de gemiddelde leeftijd van de starter is hier iets jonger (36,5 jaar). Ruim 70 % van de Nijmeegse starters heeft een leeftijd tussen de 25 en 50 jaar. 17 % van de starters is jonger dan 25 jaar en 12% ouder dan 50. Het opleidingsniveau van de starters zal waarschijnlijk wat hoger liggen door de aanwezigheid van hogere onderwijsinstellingen in de stad. 5
info website ZZP Kerncijfers Startende bedrijven Kamer van Koophandel 4 karakteristiek op basis van landelijke cijfers van de Kamer van Koophandel 2 3
5
Eerder onderzoek onder starters vanuit een uitkeringssituatie uit 2004 geeft aan dat ongeveer de helft van de starters in Nijmegen een HBO of WO-opleiding heeft.
Vraagzijde - 9
2.2
Starters en hun huisvestingsvraag in Nijmegen
In Nijmegen is het aantal starters opgelopen tot meer dan duizend in 2008. Een recordaantal. De flinke stijging in 2008 is deels toe te schrijven aan een administratieve wijziging. Door de nieuwe regelgeving voor het Handelsregister zijn onder andere de vrije beroepen inschrijvingsplichtig geworden. De “inhaalslag” van de voorheen niet-ingeschrevenen, op basis van de nieuwe regelgeving, wordt niet meegeteld als starter. De uitbreiding van de inschrijvingsplicht levert wel extra groei op in de sector algemene diensten.6 Tabel 1 Aantal starters in Nijmegen in de periode 2006 - 2008 *
2006
2007
2008
aantal Nijmegen
736
818
1.076
totaal stadsregio
3.362
3.495
4.187
* Cijfers op basis van Ondernemerschapsmonitor Stadsregio Arnhem Nijmegen van Kamer van Koophandel
De groei aan ondernemers wordt, volgens BRN-advies, deels verklaard door de promotie van ondernemerschap o.a. via het onderwijs. Van hieruit is er een groep jonge starters. Maar er is ook een groep 40-plussers die vanuit een baan naar nieuwe mogelijkheden zoekt. Een groot deel van die laatste groep begint eerst in deeltijd met een eigen bedrijf: de hybride ondernemer. De dienstverlening en de bouw zijn in Nijmegen, evenals landelijk, de grootste sectoren voor nieuwe startende bedrijvigheid (zie Tabel 2). In de bouw starten veel ex-werknemers als ZZP-er. De grootste stijging is waarneembaar in de categorie algemene diensten, waarin op grond van de nieuwe regelgeving de meeste vrije beroepen geregistreerd worden. In vergelijking met 2007 zijn in deze categorie 95 meer starters ingeschreven. Specifiek voor Nijmegen zien we een stijging van het aantal ZZP-ers in de zorgsector. In dit marktsegment starten veel vrouwen.
6
Medio 2008 is het nieuwe handelsregister van kracht geworden, waardoor ook bijvoorbeeld vrije beroepen en (semi-) overheid inschrijvingsplichtig zijn; bovendien heeft een wijziging in de heffingssystematiek relatief meer inschrijvingen opgeleverd. Naar schatting betekent dit een uitbreiding van de inschrijvingen met zo’n 15%.
10 - Vraagzijde
Tabel 2 Aantal starters in Nijmegen naar branche in 2007-2008
branche
absoluut 2007
absoluut 2008
% aandeel
landbouw
4
5
-
industrie
17
27
3%
bouw
134
168
16%
groothandel
54
48
4%
detailhandel
88
121
11%
horeca
22
28
3%
vervoer
24
22
2%
financiën
1
1
-
adviesdiensten
132
170
16%
facilitaire diensten
150
173
16%
persoonlijke diensten
117
143
13%
algemene diensten
75
170
16%
TOTAAL
818
1.076
Bron: Kamer van Koophandel, Ondernemerschapsmonitor 2007-2008
inschatting huisvestingssituatie van starters De toename van het aantal starters en zelfstandigen betekent ook een toenemende vraag naar huisvesting van de nieuwe bedrijvigheid. We onderscheiden daar binnen verschillende huisvestingsvormen: bedrijf aan huis bedrijfshuisvesting (waaronder praktijkruimte) kantoorruimte winkel- horecaruimte overige ruimte (ateliers, garages, opslag en dergelijke) Het mag duidelijk zijn dat de huisvestingsvraag in de verschillende sectoren anders is. Een starter in de detailhandel heeft een specifieke huisvestingswens voor geschikte winkelruimte.
Vraagzijde - 11
Terwijl een zelfstandige schilder bijvoorbeeld alleen opslagruimte voor zijn ladders en materialen zoekt. Het overgrote deel van de starters in Nijmegen begint echter in de dienstensector. Voor een groot deel kent de sector administratieve werkzaamheden die een kantoorachtige omgeving nodig hebben. Hiervoor wordt door starters vaak de eigen woning gebruikt. De dienstensector kent ook diversiteit. Onder de noemer algemene dienstverlening valt bijvoorbeeld een scala aan activiteiten. Zoals onder andere: kunst/vormgeving, reiniging, wasserijen, kappers/ schoonheidsverzorging, uitvaartdiensten, sauna/zonnebanken etc. Allemaal activiteiten die specifieke huisvestingseisen stellen. Om een goed beeld te krijgen van de huisvestingsvraag van startende Nijmeegse bedrijven is naast interviews met sleutelinformanten gebruik gemaakt van informatie uit de Bedrijvenpeiling 20067. Hieruit blijkt dat 55% van de starters een bedrijf aan huis heeft, 35% een bedrijfs- en of kantoorruimte en 10% een specifieke winkel- of horecaruimte.8 Starters zijn hierbij gedefinieerd als bedrijven die op dat moment 0-5 jaar bestonden. Als we puur naar initiële starters kijken, ligt het percentage dat een bedrijf aan huis heeft waarschijnlijk nog hoger. Deze vaststelling betekent dat beduidend minder dan de helft van de starters geschikte huisvesting zoekt via de Bedrijfs Onroerend Goed (BOG) -markt. Tabel 3 Overzicht van huisvestingssituatie van startende ondernemingen in Nijmegen
bedrijf aan huis
55%
bedrijfsruimte 9
21%
kantoorruimte
14%
winkel ruimte
-
horeca
10%
Bron: bedrijvenpeiling 2006
Als we deze percentages vertalen naar op de groep starters uit 2008 dan zouden we mogen verwachten dat bijna 600 bedrijven zich aan huis gevestigd hebben. Voor het overige deel zou het in totaal om circa 475 formele bedrijfsruimten gaan, waarvan ongeveer 225 bedrijfsruimten, 150 kantoorruimten en ruim 100 specifieke winkel- of horecaruimten. Dit op basis van de gevonden percentages in de Bedrijvenpeiling 2006.
ruimtebeslag startende bedrijven De Bedrijvenpeiling geeft ook informatie over het ruimtebeslag van starters. Daaruit blijkt dat bijna de helft van de starters een binnenruimte heeft die kleiner is dan 25 m2. In veel gevallen
7
Om een representatief beeld te krijgen zijn alle, in de periode 2000 en 2006 gestarte bedrijven uit de Bedrijvenpeiling 2006 geselecteerd. Het gaat om 195 enquêtes, die opgehoogd 2086 startende bedrijven vertegenwoordigen.
8
Uit de Bedrijvenpeiling 2006 blijkt dat 38% van alle Nijmeegse bedrijven vanuit huis werkt. Van de starters is dat 55% Onder bedrijfsruimte is ook onderwijsruimte, praktijkruimte, woonzorgruimte en overige ruimte gerekend
9
12 - Vraagzijde
gaat het hier om ruimte in de eigen woning. Gemiddeld beschikt een bedrijf aan huis over 23 m2 binnenruimte en 11 m2 buitenruimte. Tabel 4 Procentuele klassenindeling van het aantal m2 binnenruimte van startende ondernemingen in Nijmegen
aantal m2 binnenruimte
percentage
< 25 m2
46%
25-50 m2
15%
50-100 m2
16%
100-150 m2
8%
150-250 m2
5%
> 250 m2
10%
Bron: Bedrijvenpeiling 2006
Op basis van de Bedrijvenpeiling 2006 is een inschatting gemaakt van de huisvesting van startende bedrijven naar sector. Daaruit blijkt dat de dienstensector, niet verwonderlijk door de daarin passende bedrijfsactiviteiten, het grootste aandeel bedrijven aan huis kent. Maar ook de industrie kent nog een relatief groot aandeel bedrijven aan huis. Waarschijnlijk komt dit door de groeiende groep ZZP-ers. Tabel 5 Inschatting van het ruimtegebruik van starters in Nijmegen per sector
sector
soort ruimtegebruik
diensten
aan huis
63%
bedrijfsruimte
20%
kantoorruimte
17%
aan huis
10%
winkel/horeca
90%
aan huis
38%
bedrijfsruimte
55%
kantoorruimte
7%
detailhandel/horeca
industrie/bouw/ groothandel/vervoer
percenta ge
Bron: inschatting op basis van de bedrijvenpeiling 2006
Vraagzijde - 13
2.3
Meningen over de huisvestingssituatie van starters
starters iets minder tevreden over huisvesting Startende ondernemers hebben minder financiële mogelijkheden en kunnen daardoor vaak minder bewuste huisvestingskeuzes maken, zo constateert ING. Dit heeft tot gevolg dat ondernemers van bedrijven in de regio Arnhem-Nijmegen, die nog geen vijf jaar bestaan, twee keer zo vaak ontevreden over locatie en hun pand zijn dan ondernemers van oudere bedrijven. Huurders zijn doorgaans minder vaak tevreden dan ondernemers die het bedrijfspand in eigendom hebben. De Nijmeegse bedrijvenpeiling 2006 bevestigt het beeld dat starters hun huisvestingssituatie minder goed beoordelen dan gevestigde bedrijven. In totaal geven Nijmeegse vestigingen hun huisvesting een rapportcijfer 7,1. Voor starters ligt dat wat lager op 6,9 %. Uit de bedrijvenpeiling blijkt verder dat 30% van de starters niet hecht aan de representativiteit en kwaliteit van het gebouw. Opvallend is dat 55% de uitbreidingsmogelijkheden voor het bedrijf niet belangrijk vindt. Veel starters vanuit huis zijn kennelijk nog puur bezig met de opbouw van hun bedrijf. Parkeren van klanten en vindbaarheid (zichtbaarheid) wordt door ongeveer tweederde van de starters wel weer belangrijk geacht. Bereikbaarheid heeft de hoogste prioriteit. 82 % van de Nijmeegse starters vindt de bereikbaarheid per auto belangrijk (voor fiets en bus ligt dat op respectievelijk 71% en 66%). Telecom faciliteiten waren in de peiling van 2006 voor 51 % van de starters zeer belangrijk. We laten de verschillende huisvestingssituaties van starters kort de revue passeren.
verschillende huisvestingssituaties van starters: bedrijvigheid aan huis Starten vanuit de eigen woning is huis is vaak de gemakkelijkste en goedkoopste oplossing van het huisvestingsprobleem. Om een bedrijf vanuit huis te starten moet worden voldaan aan de bepalingen van het bestemmingsplan. In Nijmegen is in de meeste bestemmingsplannen een bepaling opgenomen waarin aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten onder voorwaarden worden toegestaan. (zie bijlage 6.3) Meestal is dat als een deel van het huis voor kantoorachtige activiteiten wordt gebruikt en er geen overlast ontstaat. De gemeentelijke regelgeving wordt verder besproken in het hoofdstuk over het aanbod. De bedrijvigheid aan huis ligt verspreid in de wijken van de stad, waarbij bepaalde wijken meer in trek zijn dan andere. In paragraaf 4.2 wordt hier op teruggekomen. Van de starters met een bedrijf aan huis én een verhuiswens wil 45% weer een bedrijf aan huis, 25% een kantoorpand, 20% naar een bedrijfsruimte en 10% naar een andersoortige ruimte verhuizen.
winkel- en horecaruimte Zo’n 10% van de starters is op zoek naar specifieke winkel- en of horecaruimte. Die wordt aangeboden via het reguliere BedrijfsmatigOnroerendGoed-circuit. Vanuit een onderwijsinstelling als het ROC wordt geconstateerd dat ondernemende leerlingen zich vooral op de detailhandel en horeca richten. Het zijn vooral ondernemers van allochtone afkomst die starten in de detailhandel (food) of horeca. BRN-advies constateert dat veel winkels van allochtone ondernemers terug te vinden zijn in wijken waar ook veel allochtonen wonen. Geliefde plekken zijn de Molenweg, Willemsweg en Hatert. Allochtone ondernemers hebben soms specifieke wensen, zoals de vraag naar mobiele huisvesting door Vietnamese loempiaverkopers op strategische plaatsen in de stad.
14 - Vraagzijde
bedrijfs- en/of kantoorruimte Ruim een derde van de startersmarkt (35%) heeft behoefte aan formele bedrijfs- en of kantoorruimte. Naast de financiële overwegingen en de mogelijkheden voor huur of koop wordt de huisvestingsvraag bepaald door de aard van de activiteiten van het bedrijf. Wat is de benodigde werk- en/of opslagruimte, is er bijvoorbeeld klantencontact etc.? Op basis van gegevens uit de bedrijvenpeiling zien we dat het vooral gaat om kleinschalige ruimten tot 100m2. Bijna driekwart van het gebruik is in dit kleinschalige vastgoed geconcentreerd. 10 Tabel 6 Procentuele klassenindeling oppervlak binnenruimte van startende ondernemingen met bedrijfs- en of kantoorruimte in Nijmegen
aantal m2 binnenruimte
percentage
< 25 m2
46%
25-50 m2
15%
50-100 m2
16%
100-150 m2
8%
150-250 m2
5%
> 250 m2
10%
Bron: Bedrijvenpeiling 2006
wensenpakket van de startende ondernemer Vanuit de makelaardij wordt de huisvestingswens als volgt geformuleerd: “Starters hebben de behoefte aan representatieve en flexibele huisvesting die niet te groot of te duur is”. 11 Als wensenpakket van een startende onderneming wordt gezien12:
kleinschalige ruimte flexibiliteit compleet dienstenpakket synergie met andere gebruikers en “gezelligheid bij het koffiezetapparaat”
De huisvestingswensen van starters kent daarmee een vraag naar aanbod op maat, een financiële en een sociale component.
In Amsterdam is in een inventarisatie naar kleinschalige bedrijvigheid een bovengrens van 250 m2 aangehouden. Groningen, Actieplan Starters 2009 12 presentatie Startershuisvesting Jacco Vogelaar, Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars 10 11
Vraagzijde - 15
vervolgstap in de huisvestingsketen: locatievoorkeur Volgens ING neemt de sterke vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting alleen nog maar toe. Na 5 jaar “overleeft” zo’n 60% van de startende bedrijven. Degenen die hun bedrijf voortzetten en verder professionaliseren denken ook na over hun huisvestingssituatie. In die eerste periode past een deel van de ondernemers de huisvesting van het bedrijf aan. In de Bedrijvenpeiling 2006 geeft ongeveer 45% van de startende ondernemers aan in de komende drie jaar verandering te zien optreden in de huisvestingssituatie (verhuizing, uitbreiding of afstoten van ruimte).13 Veelal krijgt een bedrijfs- of kantoorruimte een meer representatieve functie en uitstraling bedoeld voor ontvangst van klanten. In 2006 had 22% van de gestarte ondernemers al concrete stappen gezet voor een nieuwe huisvestingssituatie. In tweederde van de gevallen zou het om een verhuizing gaan en zo’n 10% past de huisvestingssituatie aan op de huidige vestiging/locatie. Als men wil verhuizen dan is dat voor 42% zeer nabij de huidige locatie. Slechts een heel klein deel zoekt een nieuwe locatie buiten de regio. Tabel 7 Locatievoorkeur van starters met verhuiswens
(zeer) nabij de huidige locatie
42%
andere locatie binnen Nijmegen
15%
andere locatie in de regio
10%
andere locatie buiten de regio
4%
(nog) geen voorkeur/onbekend
29%
Bron: bedrijvenpeiling 2006
De meest aantrekkelijke locaties zijn het singelgebied en stadscentrum. Daarna volgen Heijendaal en de stationsomgeving. Voor meer perifere kantoor-bedrijventerreinen, zoals de Brabantse Poort, is relatief weinig belangstelling. Deze huisvestingsvraag geldt vooral voor de creatieve industrie. Onderzoek in Arnhem bevestigt dat beeld. De creatieve bedrijvigheid is hoofdzakelijk gevestigd in de woonwijken rondom het centrum. De sector zoekt een binnenstedelijk vestigingsmilieu. Degenen die zich op een bedrijventerrein of een kantoorlocatie willen vestigen is uitermate gering.14 In Nijmegen zien we een vergelijkbare trend. De totale vraag-aanbodverhouding naar (atelier) ruimte is in het voorjaar van 2009 in kaart gebracht.15 Nieuwe huisvesting van culturele en creatieve bedrijvigheid ligt bij voorkeur aan de rand van het centrum. Recente voorbeelden
13
Ter vergelijking: in een stad als Amsterdam ligt het doorstroompercentage hoger en past de helft van de ondernemers de huisvesting in een periode van 4 jaar één of zelfs meerdere keren aan.
14
Etin adviseurs, Huisvesting creatieve bedrijven in Arnhem
15
Gemeente Nijmegen, Voortgangsrapportage Maatregelen Culturele Bedrijvigheid (MCB)
16 - Vraagzijde
hiervan zijn PH7 in een voormalige school aan de Prins Hendrikstraat, nieuwe bedrijfsruimten in de Dobbelmann Zeepfabriek en de Vasim.
de invloed van de economische crisis Gemengde berichten over de invloed van de economische crisis op het aantal starters. Landelijk constateert de Kamer van Koophandel in de eerste vier maanden van 2009 nog steeds een toename van het aantal starters ten opzichte van het voorgaande jaar.16 Anderzijds wordt aangegeven dat vooral in de sectoren dienstverlening, IT en ZZP-ers in de bouwsector de gevolgen van de economische crisis het eerst voelbaar zullen zijn17. Het CBS constateert in het tweede kwartaal van 2009 een einde aan de groei van het aantal ZZP-ers.18 Voor startende ondernemers is de terughoudendheid van de banken bij kredietverstrekking een probleem. “Nog meer dan voorheen is een gedegen ondernemingsplan een vereiste als je als starter bij een bank aanklopt.” De kredietcrisis beperkt de mogelijkheden voor financiering. Anderzijds zijn er ook berichten dat de “ondernemersdrive” niet afneemt door de crisis. De crisis biedt hen ook kansen.
2.4
Knelpunten in de vraag
De financiële mogelijkheden zijn een belangrijk uitgangspunt voor de huisvestingsplannen van startende ondernemers. Veel van hen starten daarom vanuit de eigen woning en houden er in de eerste periode nog een betaalde baan naast. Wat betreft de huisvesting aan huis worden door het Bedrijvenloket van de gemeente niet veel knelpunten gerapporteerd. De huidige regelgeving in Nijmegen geeft kennelijk voldoende ruimte om thuis een bedrijf te starten. Voor de groep ambachtelijke starters ligt die situatie anders. Zij zijn gebonden aan aanvullende milieu- en veiligheidseisen. De reguliere marktprijzen van kantoor- of bedrijfspanden zijn voor startende bedrijven vaak te hoog. Huisvestingskosten kunnen wel oplopen tot 40-50% van de begroting. Daarom wordt door starters gezocht naar kleinere ruimten met flexibele huurcontracten. De koop van een kantoor- of bedrijfspand behoort doorgaans helemaal niet tot de mogelijkheden. Naast de hoogte van de huur zelf zien intermediairs nog andere financiële belemmeringen voor starters: ze zijn nog niet solvabel en daarom is het verkrijgen van een bankgarantie lastiger. Starters hebben, volgens de makelaardij, een enorme informatiebehoefte en de afstand tot verhuurder is groot. Qua locatie zoeken starters, die niet een bedrijf aan huis beginnen, het liefst binnenstedelijke milieus op. Bedrijventerreinen aan de rand van de stad zijn niet populair.
Na de aanslagen in september 2001 zakte in de jaren 2002-2003 landelijk het aantal starters met ruim 10% terug. website ZZP Nederland 18 CBS, Sterke groei zelfstandigen zonder personeel voorbij, webartikel 2009 16 17
Vraagzijde - 17
3
Aanbodzijde
Aan de vraagzijde is geconstateerd dat starters veelvuldig gebruik maken van de eigen woning voor het uitoefenen hun bedrijf. Iets minder dan de helft maakt gebruik van bedrijfs- en/of kantoorruimte of specifieke winkel- en horecaruimte. Naast een overzicht van de mogelijkheden van de eigen woning als werkruimte ligt de nadruk op de inventarisatie van betaalbaar aanbod in de markt voor kleinschalige bedrijfs- en kantoorruimtes. Het gaat om bedrijfsverzamelgebouwen, atelierruimten en ander kleinschalig vastgoed zoals werk- en opslagruimte. Tot het kleinschalige vastgoed rekenen we kleinschalige bedrijfs- en kantoorruimtes met een oppervlakte tot 100 m2 brutovloeroppervlak (bvo). Voor zover daar zicht op te krijgen is zullen we trachten het aanbod aan de onderkant van de markt in kaart te brengen. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van een eerdere inventarisatie van (atelier) ruimte voor de culturele en creatieve sector.19
3.1
De eigen woning als werkruimte
regelgeving voor starten van bedrijf aan huis Het starten van een bedrijf aan huis is gebonden aan gemeentelijke regelgeving van de bestemmingsplannen. In een aantal bestemmingsplannen is een aanvullende bepaling voor aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten opgenomen. De bedrijfsmatige werkzaamheden moeten aan een aantal voorwaarden voldoen. Grofweg is dat de mogelijkheid om een deel van de woning te gebruiken voor een kantoorfunctie zonder overlast te veroorzaken voor de omgeving. In de gemeente Nijmegen mag “maximaal 35% van het vloeroppervlak van de woning, inclusief aan- en uitbouw, tot ten hoogste 50m2 worden gebruikt voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit “. Aanvullende regels zijn: het moet gaan om de bewoner van het pand, de activiteiten dienen qua aard, omvang en uitstraling te passen in de woonomgeving. Men mag niet vergunningplichtig zijn ingevolge de Wet Milieubeheer (voor ambachtelijke starters), geen horeca of detailhandel20, geen nadelige invloed op de normale afwikkeling van verkeer en geen onevenredige parkeerdruk veroorzaken. In bijgebouwen is de activiteit niet toegestaan. De regels zijn ook van toepassing voor praktijkruimten. (zie bijlage 6.3). Deze bestemmingsplanregels zijn geldig voor de stadsdelen Midden, Zuid, Oud-West, Dukenburg en Oost. Voor de overige stadsdelen is het aanvragen van ontheffing of wijziging van het bestemmingsplan (nog) noodzakelijk. Dit veroorzaakt op dit moment rechtsongelijkheid, omdat aan het aanvragen van een ontheffing proceduretijd en kosten verbonden zijn.21 Deze rechtsongelijkheid wordt opgeheven doordat de stad geleidelijk aan met nieuwe bestemmingsplannen wordt bedekt (afronding uiterlijk 2013). In principe moet een startend bedrijf aan huis voldoen aan het bestemmingsplan. Dat kan men zelf nagaan of laten toetsen door de gemeente. Via de website van het Ministerie van VROM kunnen bedrijven nagaan of zij
Voortgangsrapportage Maatregelen Culturele Bedrijvigheid, maart 2009 eventueel wel beperkte verkoop in verband met de activiteit 21 Het gaat om ca. 4 maanden proceduretijd en €550,- aan kosten; uiterlijk in 2013 is de aanvullende bepaling aanvullende bepaling voor aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten opgenomen in alle bestemmingsplannen. 19 20
Aanbodzijde - 19
meldingsplichtig inzake milieuvoorschriften waar zij aan moeten voldoen. Activiteitenbesluit zijn voor verschillende sectoren milieuvoorschriften opgenomen.22
In
het
kansenbiedende woningen Ruim 55% van alle starters begint vanuit de eigen woning in een woonwijk. Over het algemeen gaat het om woningen die voldoende ruimte bieden om in een (aparte) ruimte een bedrijfsactiviteit uit te oefenen. In Nijmegen is op 7% van de bewoonde adressen in de stad een bedrijf gevestigd. In bepaalde wijken is een bovengemiddeld aantal bedrijven aan huis te vinden. Ook zijn er wijken waar het aandeel benedengemiddeld is. Tabel 8 Meer en minder kansrijke wijken voor de vestiging van bedrijvigheid aan huis
kansen biedende wijken met veel bedrijven aan huis
minder kansen biedende wijken met weinig bedrijven aan huis
(op meer dan 9% van de adressen staat een bedrijf ingeschreven) 23
(op minder dan 5% van de adressen staat een bedrijf ingeschreven)
Stadscentrum Bottendaal Galgenveld Hunnerberg Kwakkenberg Ooyse Schependom Oosterhout Lent
Nijeveld Grootstal Hatert Neerbosch-Oost Malvert
Bron:
aantal bedrijven op een bewoond adres, samengesteld op basis van gegevens O&S, gemeente Nijmegen
In het rijtje kansen biedende wijken staan vooral wijken in Nijmegen-Centrum -Oost en -Noord. In het rijtje van minder kansen beidende wijken zijn een aantal bekende achterstandswijken terug te vinden. De aanwezigheid van Grootstal en Neerbosch-Oost is opvallend omdat daar, naar woningtype, meer bedrijvigheid verwacht zou mogen worden. Het stadsdeel Nijmegen-Zuid scoort minder wat betreft bedrijvigheid aan huis. Opvallend om te vermelden is de bovengemiddelde stedelijke score van Lindenholt. En in het bijzonder van de Ackerwijken. Maar ook wijken zoals Hazenkamp en Altrade scoren bovengemiddeld. Wat zijn factoren die het starten van bedrijvigheid aan huis bevorderen? Uiteraard zijn dat in de persoon gelegen factoren, maar daarnaast spelen de mogelijkheden van woning en woonomgeving een rol. Het gaat om een samenhangend pakket van de eigendomsverhouding,
in het algemeen zijn o.a. bouw- en houtbedrijven, detailhandel, horeca- en ambachtsbedrijven meldingsplichtig ( zie website aim.vrom.nl) 23 dit betekent niet per definitie dat ook daadwerkelijk een bedrijfsactiviteit wordt uitgeoefend op het betreffende adres 22
20 - Aanbodzijde
de grootte van de woning, de bouwperiode, de waarde van de woning, grondgebondenheid van de woning en de afstand tot het centrum.
omvang waarde
bouwjaar
.
.
Figuur 1 Percentage bedrijven in woningen in Nijmegen op grond van een aantal kenmerken 8,7
overig eigenaar corporatie
3,4
koop huur
4
9,5
6,9
na 2000 1945-2000 tot 1945 < 1900
5,2 9,4 15
soort
hoog laag
11,4 2,8
klein groot
4,1
etage laagbouw
4,1
9,8
7,6 0
5
10
15
20
% bedrijven in woning
Bevorderende factoren voor een bedrijf aan huis zijn: een koopwoning, grondgebonden laagbouw, grote woning, hoge waardeklasse, vooroorlogse woning of woning na 2000 gebouwd. Woningen in bezit van corporaties kennen een klein aandeel bedrijven aan huis.
woon-werkruimten In het voorjaar van 2009 is een inventarisatie gemaakt van de huisvesting van de culturele bedrijvigheid in de stad. Het betreft ruimte aan de zogenaamde onderkant van de markt voor beeldende kunstenaars en kleine bedrijfjes in de creatieve sector. Zij leggen veelal beslag op (atelier)ruimtes aan de onderkant van de markt. In totaal zijn ca. 280 ateliers in de stad beschikbaar. De prijs van atelierruimte voor kunstenaars ligt in Nijmegen gemiddeld op een jaarprijs van ca. €45,- per m2. In dit marktsegment is sprake van een grote vervangingsvraag. Dat komt doordat ongeveer de helft van de markt voor atelierruimten wordt gekenmerkt door een tijdelijke beheerperiode. Het gaat om ruimten in bijvoorbeeld leegstaand vastgoed of te slopen panden. Het specifieke aanbod van woon-werkpanden in Nijmegen is beperkt. Er is nauwelijks aanbod in de huursector en in de koopsector leert de ervaring dat een deel van deze specifieke woonwerkpanden na verloop van tijd weer volledig voor bewoning worden gebruikt. Het lijkt dan ook wenselijk geregeld dit type woningen opnieuw te bouwen om de voorraad op peil te houden.
kleinschalige bedrijvencentra In Nijmegen zijn momenteel 6 bedrijvencentra of bedrijfsverzamelgebouwen met faciliteiten.
Aanbodzijde - 21
Het gaat in Nijmegen om: Albertinum (voormalig klooster Heijendaalseweg) Kraayenhoff kazerne (specifiek voor kunstenaars) Bedrijvencentrum Groenestraat 294 Augustinus Kantoorverzamel Complex (Nijmegen - voormalig klooster Graafseweg) Mercator Technology & Science Park (UBC Mercator Incubator) City Center Regus 52 Degrees (Jonkerbosplein 52) Tabel 9 Bedrijvencentra naar soort en prijsklasse
bedrijfsverzamelgebouw
soort bedrijvigheid
prijsindicatie per m2 op jaarbasis
Albertinum
culturele en creatieve bedrijvigheid
€ 100/120,-, excl. servicekosten
Kraayenhof
culturele en creatieve bedrijvigheid
ca. € 225,-
Groenestraat
divers kantooraanbod dienstverlenende sector
ca. € 150,- / €165,(inclusiefprijs prijspeil 2007)
(70-75 bedrijven)
Augustinus
Mercator
divers kantooraanbod dienstverlenende sector
ca. € 140,- (excl. energie-
kennis- en high tech bedrijven(ca. 50 ondern.)
Universitair BedrijvenCentrum 210,= (kleinschalig easy in-
en service- kosten)
easy out)
Mercator kantoren 220,eenv. labruimte 320,=
Innovation lab p.m. (intern, beperkte schaal) (alle prijzen all-in/full service, excl. BTW)
City Center 52 Degrees
kennis- en high tech bedrijven (38 kantoren met
business centre 17e etage
90 werkplekken)
Bronnen: interviews en internet
22 - Aanbodzijde
> € 200,-
De bedrijvencentra in Nijmegen zijn doorgaans goed bezet. Uitbreiding is voorzien voor kennisintensieve starters. Bij Mercator staat een uitbreiding gepland met 5.000-6.000m2 in Mercator 3. En op bedrijventerrein de Winkelsteeg wil men over enkele jaren de Novio Tech Campus realiseren. Hierbij staat de samenwerking tussen halfgeleider- en medische technologie centraal. In vergelijking met Arnhem is het aantal locaties met bedrijvencentra in Nijmegen niet groot. Arnhem kent 15 verschillende locaties met bedrijvencentra, terwijl het in Nijmegen om 6 locaties gaat. De variatie in het aanbod is in Arnhem beduidend groter dan in Nijmegen. Vanuit de onderwijswereld wordt geopperd om een nieuw bedrijvencentrum aan de rand van het centrum te openen.
aanbod kleinschalige bedrijfs- en praktijkruimte Onder bedrijfsruimten valt een divers spectrum van ruimten voor (ambachtelijke) bedrijvigheid en opslag en specifieke cursus-, onderwijs- en praktijkruimten. Volgens de makelaardij is er een beperkt aanbod aan de onderkant van de markt voor activiteiten die niet aan huis uitgeoefend kunnen worden. Het gaat vooral om de mogelijkheden voor ambachtelijke bedrijvigheid en ruimte voor cursus- onderwijsactiviteiten. In de ambachtelijke sfeer heeft zich aan de Gorterplaats bedrijvigheid voor meubelontwerp en -bouw gevestigd en is bijvoorbeeld Het Kantorencentrum op Kerkenbos (Lindenholt) is één voorbeeld van een kantoorgebouw waar kleine kantoorunits met gedeelde faciliteiten kunnen worden gehuurd. In de koopsfeer wordt op bedrijventerreinen ruimte aangeboden voor opslag gecombineerd met kleinschalige bedrijvigheid of kantoorruimte. 24
3.2
Feiten en meningen over het aanbod
belegger zoekt zekerheid De belegger/ontwikkelaar is voor zijn vastgoedinvesteringen op zoek naar zekerheid. Verkoop of verhuur van het totale vastgoedobject voor langere tijd geeft hem het minste risico. Verhuur voor een korte periode of aan veel kleine huurders is minder interessant. Dit geeft veel “gedoe” aan administratie en onderhoud. Dat betekent hogere overheadkosten. Starters zijn voor de belegger een groter financieel risico in verband met de (onbekende) liquiditeit van de nieuwe huurder. Bij verkoop kent de belegger/ontwikkelaar geen risico ’s. Maar het kopen van een bedrijfs- of kantoorpand is voor veel starters een onhaalbare optie. Voor hen is het lastig om financiering met bankgarantie rond te krijgen in verband met het ontbreken van een trackrecord en onvoldoende solvabiliteit. Volgens de ING is de ontwikkeling van kleinschalige bedrijfshuisvesting commercieel minder interessant vanwege de beperkte schaalvoordelen.
nieuwe flexibele concepten In het bedrijfsvastgoed komen steeds meer verschillende concepten in de markt om tegemoet te komen aan de vraag. De flexibiliteit in aanvaardingsvorm neemt toe. We noemen een aantal voorbeelden. “Just in time” kantoren die ook tijdelijk (zelfs per dag) gehuurd kunnen worden, zoals bij 52 Degrees. Of een gunstig “easy in-easy out” beleid voor starters (Mercator). Kantoren
24
Midi Center (opslag + kantoor) op Winkelsteeg en Cubic (opslag) op Bijsterhuizen.
Aanbodzijde - 23
krijgen, door de toepassing van moderne technologie, steeds meer een virtueel karakter. Een virtueel kantoor is er al vanaf € 3,- per dag, zo wordt geadverteerd. Een ander voorbeeld is Arnhem. In de culturele en creatieve hoek kent die stad het concept van het Hoofdkwartier. Verschillende werk- en kantoorruimte wordt aangeboden van 20 tot 100 m2, gericht op bedrijven in de creatieve sector. Een locatie voor vergaderingen en presentaties. Maar ook een plek waar je kunt eten. Overigens worden bedrijfsactiviteiten steeds meer op ongeacht welke locatie uitgeoefend (footloose) door de mogelijkheden die communicatiemiddelen als laptop en mobiele telefoon te bieden hebben. Dit heeft gevolgen voor de huisvestingsvraag.
prijsdifferentiatie De reguliere marktprijs voor kantoorruimte op centrumlocaties ligt in Nijmegen rond de € 145,per m2. Meer naar de periferie, op bedrijventerreinen, ligt de prijs wat lager. Zo kost ruimte in een multifunctioneel verzamelgebouw in Lindenholt tussen € 110,- en € 125,- per m2. 25 De bodem van de markt is voor atelierruimte. De prijs hiervoor ligt op ca. € 45,- per m2. Voor nieuw ontwikkelde projecten zoals de Dobbelman Zeepfabriek, waar ondernemers uit de creatieve sector gehuisvest zijn, ligt de m2-prijs weer wat hoger op ca. € 75,-. De genoemde bedragen zijn exclusief energie- en servicekosten.26 Koopconcepten voor opslag en kantoorruimten komen uit rond de € 70,- per m2 aan jaarlast. Tabel 10 Indicatie van de huurprijs op jaarbasis van verschillende soorten ruimten op de BOG-markt
kantoorruimte (top van de markt)
> € 300,- per m2
bedrijfsverzamelgebouw
€ 150,- - € 200,- per m2 (prijs incl. infrastructuur)
kantoorruimte (centrum en singelgebied)
€ 145,- per m2
bedrijfs- kantoorruimte bedrijventerrein
€ 85,- - €125,- per m2
bedrijfsruimte (o.a. voor creatieve en ambachtelijke industrie)
€ 75,- 100,- per m2 (excl. servicekosten)
garage/ opslagruimte
€ 55,- per m2
atelierruimte (via SLAK)
€ 45,- per m2
Bronnen: makelaardij, internet; de genoemde bedragen geven een indicatie
Concreet betekent deze prijsdifferentiatie dat bijvoorbeeld een kunstenaar voor ca. €100,- per maand een ruimte van ca. 25m2 kan huren, terwijl een werkplek via Regus in 52 Degrees ca. €650,- per maand kost.
25 26
Info Restate - Rutgers opgave Stichting SLAK
24 - Aanbodzijde
3.3
Knelpunten in het aanbod
beperkt aanbod kleinschalige kantoorruimte Het aanbod aan kleinschalige bedrijfs- en kantoorruimte is beperkt. Hoewel nogal wat kantoorruimte leegstaat op bedrijventerreinen in Nijmegen lijkt vooral het aanbod aan (betaalbare) kantoorruimte onder de 100 m2 op locaties in of rond het centrum klein. Terwijl de vraag juist gericht is op dergelijke, betaalbare ruimte in of aan de rand van het centrum. Gezien de groeiende marktvraag naar kleinschalige bedrijfs- en kantoorruimte en leegstand op de grootschalige kantorenmarkt zien we meer beleggers die hierop in gaan spelen door meer kleinschalige en flexibele concepten aan te bieden. Een toegevoegd dienstenpakket wordt dan een extra “unique sellingpoint”. We moeten ons wel terdege blijven realiseren dat de eigen woning een eerste en zeer geduchte concurrent voor dit marktsegment is. De bedrijvencentra bedienen, gezien hun prijsstelling, de bovenkant van de startersmarkt in Nijmegen en zijn doorgaans redelijk goed bezet. In het aanbod van centra is minder diversiteit dan in Arnhem. Informanten zien mogelijkheden voor een nieuw bedrijvencentrum aan de rand van het centrum. Het goedkope aanbod aan de onderkant van de BOG - markt is divers en lastig geheel in kaart te brengen. De makelaardij constateert dat er nauwelijks aanbod aan de onderkant van de markt is voor activiteiten die niet aan huis uitgeoefend kunnen worden. Denk aan de ambachtelijke bedrijvigheid, maar ook aan cursus- en oefenruimte.
Aanbodzijde - 25
4
Transactievorming
In dit hoofdstuk komt aan de orde hoe transacties op de markt tot stand komen en wie daar bij betrokken zijn? En in hoeverre slaagt de markt er in om een voldoende aantrekkelijk aanbod te realiseren voor starters. Of is sprake van “marktfalen”?
4.1
Marktpartijen en transacties
Op de huisvestingsmarkt voor bedrijven zijn diverse spelers actief. In schema ziet dat er als volgt uit: AANBOD beleggers/ ontwikkelaars
INTERMEDIAIRS makelaars in BOG, maar ook bijv. onderwijsinstellingen
VRAAG starters in diverse sectoren
aanbod Vastgoedbeleggers/ontwikkelaars zijn vaak niet goed op de hoogte van wat de groep starters wil. Die groep potentiële klanten is nauwelijks bij hen bekend. Het verhuren van Bedrijfs Onroerend Goed aan een startende ondernemer betekent een groter risico voor een belegger. De starter heeft nog geen zogenaamd “trackrecord”; met andere woorden: zijn financiële verleden is onbekend. Een intermediair als de makelaardij ziet vanuit deze onbekendheid een aantal uitdagingen voor de vastgoedbelegger/ ontwikkelaar: de huurder staat centraal een goed verhuurconcept zorgt voor tevreden huurders en maximale bezettingsgraad 95% bezetting geeft meer zekerheid dan bijv. 10-jarige huurovereenkomst extra rendement door dienstverlening de particuliere belegger heeft toegang tot de vraag
intermediairs Maar ook voor die reguliere makelaardij is de, juist voor starters, relevante markt van kleinschalige bedrijfsruimten minder interessant. Dat komt onder andere door dat grotere (financiële) risico en de hogere administratieve- en beheerkosten van kleinere te verhuren/verkopen eenheden. Opleidingen als RUN, HAN en ROC promoten het ondernemerschap en faciliteren leerlingen bij de start van een eigen bedrijf. Huisvesting aan hun startende (ex-) studenten wordt onder andere gefaciliteerd via het bedrijvencentrum van de universiteit of via flexibele werkplekken zoals bij de HAN. Voor het bedrijfsleven, dus ook voor starters, zijn algemene adviesorganen als de Kamer van Koophandel, het Bedrijvenloket van de gemeente actief. Startwijzer is in de regio ArnhemNijmegen een speciaal opgericht kennisnetwerk voor de startende ondernemer, ook op het gebied van huisvesting. Brancheorganisatie voor midden- en kleinbedrijf MKB biedt via internet diensten aan zoals de MKB-huisvestingsdesk. Aanbod en vraag op de huisvestingsmarkt worden hier, zonder tussenkomst van een makelaar, bij elkaar gebracht.
Transactievorming - 27
vraag Vanuit starters is er vooral informatiebehoefte naar de vrije ruimte op de BOG-markt en (betaalbare) huisvestingsmogelijkheden. De markt is voor hen ondoorzichtig.
4.2
Huisvesting van starters: match van vraag en aanbod
De belangrijkste marktvraag is of er een tekort aan geschikte huisvesting voor startende ondernemers is? Het antwoord is tweeledig: “nee en ja” en kent haar nuances per marktdeel. De drie belangrijkste factoren die meespelen bij een succesvolle match tussen vraag en aanbod zijn: het soort aanbod, de prijs en de locatie. Voor een groot deel van de marktvraag is het antwoord zeker nee, gezien het feit dat de meeste startende ondernemers thuis in de eigen woning beginnen. Daarvoor is slechts inschrijving bij de Kamer van Koophandel en een toets aan het bestemmingsplan (of ontheffing daarvan) nodig, wat in de regel geen probleem oplevert. Huurcontracten van woningcorporaties leveren doorgaans geen extra belemmeringen op.27 Door de mogelijkheden die moderne communicatiemiddelen bieden ontstaat een trend van steeds meer “footloose” bedrijfsactiviteiten. De plek doet er steeds minder toe. Een trend die uit de VS is komen overwaaien begint ook in Nederland vorm te krijgen: Coworking. Het vult de ruimte tussen de kamer thuis en een officiële ruimte in een bedrijfsverzamelgebouw. “Innovatie is een kwestie van toevallige ontmoetingen, maar om die te laten plaatsvinden, heb je wel een fysieke plek nodig.” , zegt Moraan Gilad, initiatiefneemster van coworking place The Hub in Rotterdam. Binnen het segment van winkel- of horecagelegenheden is het voor starters vrijwel onhaalbaar om in het centrum te beginnen. Men heeft te maken met hoge (overname) kosten, regelgeving en grote marktspelers. Daardoor komt men op winkelstrips in de wijken terecht zoals aan de Willemsweg of Molenweg. De algemene indruk is dat vraag en aanbod naar winkel- en horecahuisvesting zijn weg wel vindt en dat geen overheidsingrijpen nodig is.28 Ook voor de kennisintensieve sector lijkt er voldoende ruimte. Bovendien is uitbreiding gepland binnen Heijendaal-Mercator en de Novio Tech Campus. Specifiek voor Nijmegen is de toename van het aantal ZZP-ers in de zorg. Hierdoor ontstaat een grotere vraag naar eigen praktijkruimte (aan huis). Zijn er ook tekorten of mismatches? Ja. Bij onder andere het gemeentelijke Bedrijvenloket komen signalen binnen dat het moeilijk is om aan goedkope bedrijfsruimte te komen. Vaak is de aangeboden ruimte te duur, te groot of ligt op een minder aantrekkelijke locatie. Ook de makelaardij ziet een tekort aan de onderkant van de markt, die overigens divers is samengesteld. De vraag sluit hierbij onvoldoende aan bij het aanbod. Te denken valt aan ruimte voor ambachtelijke bedrijfjes, maar ook bijvoorbeeld ruimtes die hinder voor de omgeving kunnen opleveren (oefenruimte). Er is ook behoefte aan cursus- en onderwijsruimte. De Nederlandse Vereniging voor Makelaars constateerde al in 2007 dat landelijk op de markt voor kleinschalige kantoorpanden29 het aanbod niet aansluit bij de vraag. In kantoorsteden is de
Hoe particuliere verhuurders hiermee omgaan is onbekend. info BRN-advies en E. de Boer [kun je dit zo opnemen?] 29 hier is bedoeld tot tot 500 m2 27 28
28 - Transactievorming
vraag in het afgelopen decennium met 60% toegenomen. De startende kantoorgebruiker is in het algemeen op zoek naar een ruimte kleiner dan 100m2 met een flexibel huurcontract. Geliefd zijn locaties in het centrum, het singelgebied, rond het centraal station en Heijendaal. Meer perifeer gelegen bedrijfs- of kantoorlocaties, zoals in de Brabantse Poort zijn niet in trek. Uit onderzoek naar de huisvesting van de culturele sector in Nijmegen kwam naar voren dat in Nijmegen het aanbod van woon-werkpanden beperkt is en de tijdelijkheid van goedkope atelierruimte. Voor de creatieve bedrijvigheid zijn in 2008 twee projecten gerealiseerd in een meer binnenstedelijk milieu: Zeepfabriek Dobbelman en ph7 aan de Prins Hendrikstraat. Hoewel de markt meer inspeelt op de vraag door het aanbieden van flexibele concepten en dienstenpakketten blijft sprake van een gedeeltelijke mismatch tussen aanbod en vraag. De onderkant van de markt geeft een groter risico en is daardoor financieel minder aantrekkelijk voor belegger en commercieel intermediair.
Transactievorming - 29
5
Beïnvloedingsmogelijkheden
5.1
Inleiding
Vraag, aanbod en transactievorming zijn nu de revue gepasseerd. We hebben een aantal knelpunten in de huisvestingsmarkt voor starters geconstateerd. De vervolgvraag is hoe deze opgelost kunnen worden. Welke mogelijkheden zijn er om de markt te beïnvloeden? We bespreken hieronder in wat globalere zin de mogelijkheden vanuit de overheid en andere partijen. In de verdere beleidsvorming zullen deze opties geconcretiseerd en wellicht aangevuld worden.
5.2
Marktbeïnvloeding door de overheid en partners
De overheid zou startende ondernemers op het gebied van huisvesting op drie terreinen kunnen ondersteunen: 1. advisering en vraagondersteuning 2. creëren van ruimte 3. transactievorming
1. advisering en vraagondersteuning Op het gebied van advisering aan (startende) ondernemingen zijn verschillende partijen actief. Vanuit de gemeente verloopt de dienstverlening via het Bedrijvenloket van de gemeente. Het loket bestaat nu circa 5 jaar en was in 2006 bij ongeveer tweederde van de starters bekend.30 Veel vragen van starters hebben betrekking op de huisvestingsmogelijkheden in het kader van het bestemmingsplan (vrijstelling op grond van art. 19 lid 3). Onderwijsinstellingen zijn zelf actief. Zo heeft het Centrum voor Ondernemerschap van de HAN tot doel het ondernemerschap onder studenten te promoten. De universiteit kent Mercator Incubator als helpdesk en informatiepunt. Verder zijn brancheorganisaties als het MKB, Kamer van Koophandel en het speciaal voor de doelgroep opgerichte Startwijzer actief. Door hen wordt huisvesting van starters meegenomen in de brede advisering. Dit lijken voldoende ingangen voor de startende ondernemer. De overheid zou nog wel een grotere rol kunnen spelen bij het financieel vergemakkelijken van de overstap naar formele bedrijfshuisvesting (vraagondersteuning).
2. creëren van ruimte Ruim de helft van de starters begint thuis of wil het liefst in de buurt van de eigen woonomgeving een kantoor- of bedrijfsruimte. Dit betekent in de wijken aandacht en ruimte voor woon-werkpanden en kleinschalige werkruimten op een betaalbaar niveau. In nieuwe plannen bieden gemeente en corporaties, zowel bij nieuwbouw als herstructurering, de mogelijkheid tot functiemenging van wonen en werken. De bedoeling is om ondernemerschap en wijkdynamiek een kans te geven. In Nijmegen worden pilots gestart door woningbouwcorporaties in minder kansrijke achterstandswijken om ruimte beschikbaar te stellen voor bedrijvigheid. Een voorbeeld is het project “Winst voor de wijk”.
30
gegeven uit Bedrijvenpeiling 2006
Beïnvloedingsmogelijkheden - 31
Een onderwijsinstelling als het ROC geeft aan dat er behoefte is aan kleinschalige huisvesting in de wijk, zoals dat nu bijvoorbeeld geldt voor ambachtelijke meubelbedrijven aan de Gorterplaats. Het ondernemerschap in de wijk zou volgens hen meer gestimuleerd moeten worden. Sport en gezondheid (lifestyle) zijn momenteel erg in ontwikkeling. Specifiek voor de creatieve en culturele sector aan de onderkant van de markt heeft de gemeenteraad op 12 maart 2008 in de motie “maatwerk voor kunstenaars en andere creatieve beroepen” de ambitie uitgesproken om voor eind 2010, 125 nieuwe ateliers en werkruimten te realiseren of in ontwikkeling te hebben. Het gemeentelijke vastgoed zelf biedt weinig nieuwe mogelijkheden tot uitbreiding. De afspraak is wel dat bij nieuwe aankopen van gemeentelijk vastgoed eerst wordt gekeken naar de vestigingsmogelijkheden voor de culturele en creatieve sector. De diversiteit in het aanbod van bedrijvencentra is in Arnhem groter dan in Nijmegen: “En juist een grote diversiteit in het aanbod sluit goed aan bij diversiteit in de vraag.” Vanuit het ROC wordt een nieuw bedrijfsverzamelgebouw in de omgeving van het stadscentrum geopperd. Er zijn elders voorbeelden van nieuwe concepten zoals zgn. coworking places die een inspiratie kunnen vormen (The Hub in Rotterdam, Nomadz in Den Haag, Het Hoofdkwartier in Arnhem). Ook kan gedacht worden aan het uitlokken van aanbod voor kleinschalige en startende bedrijvigheid bij bestaande ondernemingen die “ruim in de jas” zitten.
3. transactievorming Een van meer kanten gehoorde klacht is de ondoorzichtigheid van de markt van kleinschalig bedrijfsmatig onroerendgoed (BOG). Een reactie in een internetdiscussie geeft de situatie weer: “Verrassend dat er nog geen marktplaats lijkt te zijn waar kleine bedrijven gezamenlijk op zoek kunnen naar kleine ruimtes. Mijn (eigen) ervaring is namelijk dat bundeling van meters goed samengaat met een flexibel (kortlopend) contract voor panden die al een tijdje leeg staan.“ 31 De makelaardij32 pleit voor het instellen van een zogenaamd Startersplatform omdat enerzijds voor de vraagkant betaalbaar kleinschalig BOG moeilijk te vinden is via de reguliere vastgoedsites en omdat anderzijds de aanbodkant van particuliere aanbieders de starter moeilijk kan bereiken. Bovendien geeft zo’n Startersplatform de mogelijkheid tot het geven van informatie en advies. Ook volgens de Kamer van Koophandel zou het een toegevoegde waarde hebben als vraag en aanbod meer bij elkaar gebracht worden. In de ateliersector is de stichting SLAK een voorbeeld van bundeling van kleinschalige en versplinterde vraag naar een continue bezetting van grotere ruimten en panden.
31 32
reactie in discussie op internet Startershuisvesting, Jacco Vogelaar, Strijbosch Thunnissen
32 - Beïnvloedingsmogelijkheden
6
Bijlagen
6.1
Geïnterviewden
Dhr. E. de Boer, bureau Interim Management (BimM), gemeente Nijmegen Dhr. B. Esselink, ROC Nijmegen Dhr. P. Haanappel, Verbeekgroep BOG Dhr. A. van Hemert, Bureau Zelfstandigen, gemeente Nijmegen Mevr. E. van der Kolk, Centrum voor ondernemerschap HAN Dhr. A. de Jong, Bedrijvenloket, gemeente Nijmegen Mevr. N. van der Moolen, Startwijzer Mevr. K. de Nekker, ROC Nijmegen Dhr. H. van der Pasch, Mercator Incubator Nijmegen Dhr. G. Sletterink, Kamer van Koophandel Centraal Gelderland Dhr. J. de Vos, BRN, adviesbureau voor startende ondernemers
Bijlagen - 33
6.2
Literatuur en websites
Een selectie van geraadpleegde literatuur en websites is in deze lijst opgenomen. ArtEZ-HAN-RU, GO! Gelderland onderneemt, november 2007 Boer, Hartog, Hooft, Kleinschalige bedrijfs- en kantoorruimte in Amsterdam, april 2007 CBS, o.a.: Steeds meer ondernemers in Nederland (artikel 9 juli 2008), Webmagazine COEN (Conjunctuurenquête Nederland) De Zaak, Kantoorruimte genoeg te koop of te huur, 2006 Dynamis vastgoedconsultants en makelaars, Sprekende cijfers kantorenmarktrapportage 2008 en 1e kwartaal 2009 ETIN, Huisvesting creatieve bedrijven in Arnhem, wat waar en hoe? Den Bosch, sept. 2006 Gemeente Amsterdam, dienst O&S, Kleinschalige bedrijfsruimte in Amsterdam, onderzoek naar voorraad en behoefte, februari 2004 Gemeente Groningen, Actieplan starters 2009, december 2008 Gemeente Nijmegen, Bedrijvenpeiling Nijmegen 2006 Gemeente Nijmegen, Startende ondernemers, 2004 Gemeente Nijmegen, Voortgangsrapportage Maatregelen Culturele Bedrijvigheid (MCB), Vraag en Aanbod Culturele Sector, maart 2009 ING, Positionering met huisvesting in Amsterdam, factsheet, november 2008 ING, Starters in Arnhem-Nijmegen Kamer van Koophandel Ondernemerschapsmonitor 2008 Stadsregio Arnhem Nijmegen, februari 2009 Kamer van Koophandel, Economisch Jaarboek Stadsregio Arnhem - Nijmegen 2008 Kamer van Koophandel, Starters- en ondernemersprofielen Centraal Gelderland 2008 (inclusief Tabellenboek) Ministerie EZ, Zelfstandigen Zonder Personeel en Zonder Hinderlijke Regels, Den Haag, 22 jan. 2009 NVM, BOG makelaarsenquête 2007 NVM, Markt van kleinschalige kantoorpanden vergeten segment, artikel 12 november 2007 NVM, Nationaal Kantorenmarktonderzoek 2008 Onderzoeksinstituut OTB TU Delft dor Erik Louw en Eric Hoppenbrouwer, Kleinschalige bedrijvigheid in het Oostelijk Havengebied, aug. 2002 selectie van geraadpleegde websites: www.antwoordvoorbedrijven.nl www.cbs.nl www.coworker.nl www.demaatschappelijkemeerwaarde.nl www.kvk.nl www.mkbservicedesk.nl www.nomadz.nl www.nvm.nl www.nijmegen.nl www.startwijzer.nl www.zzp-nederland.nl
Bijlagen - 35
6.3
Regels Bestemmingsplan aan huis verbonden beroepsen bedrijfsactiviteiten
Begrippen aan huis verbonden beroepsactiviteiten een dienstverlenend beroep, dat op kleine schaal in een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie. aan huis verbonden bedrijfsactiviteiten het verlenen van diensten, het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid (geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen), het voeren van de administratie van bedrijfsactiviteiten die (behoudens genoemde administratieve werkzaamheden) niet ter plaatse worden uitgeoefend, het verstrekken van logies en ontbijt (bed and breakfast) waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig zijn dat de activiteit in de woning met behoud van de woonfunctie ter plaatse kan worden uitgeoefend. Aanvullende bepalingen bestemmingsplan: Artikel 16 Aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten In gebouwen die ingevolge deze voorschriften gebruikt mogen worden als woning (inclusief aanen uitbouwen) is de uitoefening van aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten toegestaan, onder de volgende voorwaarden: 1. maximaal 35% van het vloeroppervlak van de woning, inclusief aan- en uitbouwen, mag tot ten hoogste 50 m2 worden gebruikt voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit; 2. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn; 3. de activiteiten dienen qua aard, omvang en uitstraling te passen in de woonomgeving; 4. de activiteiten mogen niet vergunningplichtig zijn ingevolge de Wet milieubeer; 5. er mag geen horeca of detailhandel ter plaatse plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit; 6. de activiteiten mogen geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en geen onevenredige parkeerdruk veroorzaken. In bijgebouwen is de uitoefening van aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten niet toegestaan.
Bijlagen - 37
