Wonen & Zorg, cooperatief ondernemen Blauwdruk 1. Voorstelling: wie bent u? Naam initiatief: Initiatiefnemer:
Zorg & Wonen, coöperatief. Centrum van diensten voor eerstelijnsgezondheidszorg Antwerpen vzw, roepnaam Thuiszorgcentrum Antwerpen vzw Voorzitter: Maria Beyens Projectontwikkeling: Hugo Goedemé Projectmedewerker: Yolis Van Dorsselaer Becijfering renovatie: Cvba De Ideale Woning Advisering coop: Erik Spiessens, CoopConsult Adres: Sint-Jacobsmarkt 49, 2000 Antwerpen Telefoonnummer: 03/203 52 30 e-mail:
[email protected] Website: http://www.thuiszorg-antwerpen.be/ Streefdatum oprichting coöperatie: 13.01.2013
2. Historiek: wat is de achtergrond van uw project? 2.1 Initiatiefnemers Thuiszorgcentrum Antwerpen vzw in opdracht van: de koepel Zorgnetwerk Ouderenzorg Antwerpen met als leden: Thuiszorgcentrum Antwerpen vzw, Zorgnet Vlaanderen vzw regio Antwerpen (met 12 RVT’s, 4 woon- en zorgcentra en 1 serviceflatgebouw), vzw Familiehulp zorgregio Antwerpen, vzw Gezinszorg Villers, vzw Wit-Gele Kruis Antwerpen, CM Antwerpen, vzw OKRA regio Antwerpen, vzw Ziekenzorg CM regio Antwerpen en logistiek ACW Antwerpen – werkt voor de realisatie van dit project samen met de sociale huisvestingsmaatschappij de Ideale Woning cvba. 2.2 Motivatie De leden van het samenwerkingsverband delen een gelijke visie en missie op zorg in het algemeen en op ouderenzorg in het bijzonder. Vanuit deze missie en visie werd voor de Antwerpse regio sinds 2009 een nieuw woon-zorgconcept ontwikkeld, waarbij een kleine groep maatschappelijk kwetsbare ouderen zelfstandig kunnen samenwonen in een veilige en aangepaste leefomgeving. Hierin worden zij ondersteund door een zorgnetwerk, bestaande uit buurtbewoners, zorgend- en cultureel vrijwilligerswerk, samen met de professionele zorg. Het gaat om een kleinschalige en duurzame woonzorgvorm. Tijdens de conceptuele uitwerking en bekendmaking van dit initiatief aan de bredere achterban van de partners, ontving het netwerk niet alleen enthousiaste reacties van potentiële kandidaten, maar ook van andere groepen. Al snel werd duidelijk dat niet alleen ouderen een woon- én zorgbehoefte hebben, maar dat ook jonge gezinnen, alleenstaanden, mantelzorgers van zorgbehoevenden, personen met een handicap, … op deze vlakken noden ervaren. Hoewel de woon- en zorgbehoeften van deze laatsten zich op een ander vlak situeren, zijn zij geenszins 1
in conflict met deze van ouderen, integendeel. Gezien de huidige moeilijkheden en uitdagingen op de woningen zorgmarkt, besloot het netwerk om het oorspronkelijke idee open te trekken en een concept te ontwikkelen waarin tegemoetgekomen wordt aan de woon- én zorgbehoeften van een meer diverse doelgroep. Gezien het belang dat het samenwerkingsverband hecht aan zelfbeschikking en zelfverantwoordelijkheid, maar ook aan de (financiële) bescherming van de verschillende betrokken partijen, werd de vraag gesteld of de oprichting van een coöperatie de meest aangewezen juridische vorm is om een dergelijk concept in de praktijk te verwezenlijken. Dit leidde tot het indienen van een projectaanvraag coöperatief ondernemen bij het Vlaams Subsidieagentschap voor Werk en Sociale Economie in juni 2011.
3. Missie, strategie, visie: wat wil u bereiken? 3.1 Missie De partners streven naar een dynamisch woon-, welzijns- en zorgbeleid, waarbij zorg op maat verkregen kan worden en keuzevrijheid gegarandeerd is. Solidariteit, samenwerking, kwaliteit, zelfverantwoordelijkheid/zelfbeschikking en continuïteit worden hierbij hoog in het vaandel gedragen. 3.2 Visie De partners beogen de organisatie en coördinatie van een zorgnetwerk voor de stad Antwerpen1, met als doel de levenskwaliteit van oudere personen te handhaven, te herstellen en/of te optimaliseren, door middel van overleg, afstemming en samenwerking. In dit project beogen zij dit te realiseren via de ontwikkeling van een integraal, intergenerationeel en solidair woon-zorgmodel. 3.3 Te realiseren doelstellingen met de oprichting van een coöperatie - Het uitbouwen van een alternatief woon-zorgmodel; ontwikkelen en realiseren van diverse innovatieve woon-zorgconcepten-op-maat waarbij de aspecten wonen én zorg gekoppeld worden, met enerzijds meer aandacht voor collectieve en onderlinge zorg, en anderzijds meer nadruk op het realiseren van een intergenerationele en sociaal gestratificeerde bewonersmix. - Het informeren en activeren van diverse doelgroepen ten aanzien van proactieve oplossingen in het kader van de woonzorgwoningen. - Het aanbieden van ondersteuning aan de doelgroepen bij de uitbouw van het model door een professioneel netwerk. - Het realiseren van één tot meerdere woonzorgsites volgens het concept Wonen&Zorg. - In de coöperatie hebben alle coöperanten medezeggenschap en beslissingsrecht in overeenstemming met hun inbreng. 3.4 Strategie Tegen 2016 willen de partners van het samenwerkingsverband de oprichting van een coöperatieve vennootschap (2013), die voorziet in de koppeling van wonen én zorg, effectief gerealiseerd hebben, met inbegrip van minstens één woonzorgsite volgens het concept Wonen&Zorg. De woon&zorg coöperatie wil aan potentiële coöperanten in eerste instantie een alternatief woon-zorgmodel aanbieden, waarbij de nadruk komt te liggen op de combinatie van betaalbaar wonen en het aanbod van (mantel)zorg – ondersteund door een professioneel netwerk, zowel in de realisatie van het woonmodel als in het opnemen van zorg. Daarbij krijgen de bewoners-coöperanten in grote mate zelfbeschikkingsrecht en autonomie. Buurtwerking en socio-cultureel vrijwilligerswerk worden betrokken waar dit gewenst en mogelijk. De strategie zal bestaan uit: 1. Analyse (studie & advies) (tot oktober 2012) 2. Consultatie focusgroepen (in meerdere rondes) 1
Later uit te breiden naar het arrondissement Antwerpen.
2
3. 4. 5. 6. 7. 8.
Bijsturen van het concept en financieel plan Ontwerp definitieve statuten Oprichting CVBA (begin 2013) Zoeken naar financiële middelen (structureel, privaat) en onroerend goed (promotie, informatie…) Aantrekken coöperanten, zowel globaal als per site/woonzorgunit Realisatie van een eerste woonsite wonen&zorg (financieel, juridisch, economisch, bouwtechnisch, zorgconcept, coöperatief, …) (2016) 9. Evaluatie en bijsturing 10. Volgende realisatie… De inhoudelijke en structurele planning houdt rekening met: 1. Behoeftenanalyse doelgroepen (wonen en zorg) via focusgroepen en studie. 2. Presentatie van gemengde woonvormen (woonzorgzone tot individuele woonvormen). Dit bij voorkeur aan de hand van een casestudy. 3. Collectief wonen: private en gemeenschappelijke delen. Per woonunit bepalen de bewoners zelf welke gemeenschappelijke delen of functies zij wensen; hierbij zullen in de praktijk twee modellen ontstaan; een initiatief primair gestuurd vanuit de CVBA (bij wijze van demoproject), initiatieven op vraag van een lokale groep die hun Wonen&Zorg unit ontwikkelen met ondersteuning van de cvba Wonen&Zorg; de lokale groep dient dan uiteraard integraal toe te treden tot de coöperatie. 4. Schaalgrootte per unit en in totaliteit Om de kosten te kunnen beheersen en interessante prijzen te kunnen maken, mogen de deelprojecten niet te klein of niet te groot zijn. De grootte moet instaan voor de overheadkosten. De kleinschaligheid staa tvoor de participatie van alle deelnemers. 5. Verkenning van de woonmarkt in relatie tot gestelde behoeften (lokaal en regionaal). 6. Dienstverlening van de coöperatie mbt lokale woonunit(s). Bepaling met betrekking tot wat zij (bewoners) zelf doen (maximaal) en wat de overkoepelende cvba doet. 7. Zorgcontract per woonunit (van onderlinge hulp tot professionele hulp). Dit is individueel af te stemmen, de cvba biedt een modelcontract aan. 8. Organisatiemodel en varianten (gemengd huurder-eigenaarschap, mede-eigendom…). Per woonunit dienen zich andere beperkingen en mogelijkheden aan, de cvba ontwikkelt het meest geschikte model. 9. Verwerven van (gedeeltelijke) woningen door de coöperatieve. Het verwerven van coöperatief eigendom door verkoop van aandelen, leningen bij partners, bank,… 10. Gewone aankoop en aankoopoptie + voorkooprecht a. Mede-eigendom b. Aankoop lijfrente c. Woning in erfpacht d. Huur voor bepaalde (lange) duur e. Particulier of rechtspersoon 11. Renovatie en inrichten van woonunits a. Kostprijsberekening b. Ontwerp en indeling naar model c. Stedenbouwkundige vergunning d. Verbouwing, ruimte en duurzaamheid 12. Juridische en financiële organisatie a. Organisatie van de coöperatieve (CVBA –CVSO) regionaal gestuurd en lokaal verankerd b. Categorieën vennoten, rechten en plichten c. Bestuursorganen: Algemene vergadering, raad van bestuur, directie d. Principes van winstdeling 3
13. Investeringsplan a. Investeringskost b. Recurrente kosten c. Onderhoudskosten en afschrijvingen d. Kostenbeheersing e. Rendement op kapitaal en familieleningen f. Huurprijzen 3.5 Specifieke kenmerken van het product
WOONZORGCENTRUM
CVSO THUISZORG
Gemengd huurders/ eigenaars
Huurders
De coöperatie biedt een woonzorgconcept aan dat: - wonen én zorg onlosmakelijk met elkaar verbindt zowel in de architecturale opbouw van de woningen (collectieve ruimtes) als in de toegangsvoorwaarden; iedere kandidaat dient bereid te zijn zorg te leveren volgens zijn of haar mogelijkheden. Op basis van wederkerigheid wordt de onderlinge hulp en zorg per woonunit tussen de bewoners onderhandeld en gedeeld. Naast de zorg geleverd door medebewoners, voorziet de coöperatie in een professionele zorgmantel die de wooneenheden omgeeft en die naargelang behoefte kan worden aangesproken. Deze mantel bestaat uit alle zorgpartners verenigd in het Ouderenzorgnetwerk Antwerpen, die de volledige waaier aan zorg (van kinderopvang tot woonzorgcentrum) omvat of toeleidt voor zorgvragen die zij niet kunnen beantwoorden. - een combinatie van verschillende woonvormen aanbiedt (gezinswoningen, eenpersoonswoningen, assistentiewoning, woning VAPH, sociaal wonen, aanleunwoning woonzorgcentrum, woonzorgcentrum, …) en in een netwerk samenbrengt; individueel wonen + gemeenschappelijke delen, serviceflats (assistentiewonen), toegang tot woonzorgcentrum (via het netwerk of na zorgbemiddeling), enz. - streeft naar de realisatie van woonzorgzones waar zorgvragen kleinschalig en wijkgebonden, lokaal aangeboden kunnen worden. - flexibel en aanpasbaar is, naargelang de aard en de wensen van de initiatiefnemers bij de opstart, maar ook met het oog op levensbestendig wonen. - ook betaalbaar en/of toegankelijk is voor personen en gezinnen met een bescheiden inkomen - een financieel voordeel biedt voor de coöperanten in de vorm van de uitkering van een dividend voor wie kapitaal en/of onroerend goed inbrengt. 4
-
-
door het collectieve karakter de mogelijkheid biedt tot ‘samen aankopen’, autodelen, een gemeenschappelijke wasserij, samen dragen van onderhoudswerkzaamheden, … duurzaam en energiezuinig wonen centraal stelt, waaruit alle bewoners op termijn financieel voordeel kunnen halen. gekenmerkt wordt door participatie van de bewoners-coöperanten, zij bepalen zelf de uiteindelijke vorm van het concept Wonen&Zorg op hun site, zij bepalen het feitelijke woon&zorgcontract dat zij met elkaar aangaan. lokaal beheerd wordt door de bewoners en centraal (regionaal) bestuurd wordt door de raad van bestuur. een langere zelfstandigheid van het individu maximaal waarborgt. een intergenerationele en sociaal gestratificeerde mix van bewoners beoogt.
3.6 Relevante maatschappelijke uitdagingen Anno 2012 bestaat ongeveer 17% van de Belgische bevolking uit 65-plussers, tegen 2025 zal dit gestegen zijn tot meer dan 20%. In Vlaanderen, waar het huidig aandeel 65-plussers nu al bijna 19% bedraagt zal dit tegen 2025 opgelopen zijn tot bijna 22%2. Deze toename kan enerzijds worden toegeschreven aan de babyboomgeneratie van de jaren ’60 welke binnen een 10-tal jaren de pensioenleeftijd bereikt, maar anderzijds ook aan een gestegen levensverwachting door verbeterde medische zorgen. Waar een 65-plusser anno 2000 gemiddelde nog 18 levensjaren in het vooruitzicht had, zal dit tegen 2025 meer dan 21 jaar bedragen. Er zijn dus niet alleen meer ouderen, zij worden ook ouder, waarbij de groep 75 en 80-plussers (maar ook het aantal 100-jarigen) binnen de groep ouderen in de komende jaren gestaag zal toenemen. De huidige vergrijzingsproblematiek stelt ons voor een aantal uitdagingen op meerdere vlakken in onze samenleving, waaronder de woon- en zorgsectoren. Naast de vaststelling dat de huidige opvangcapaciteit van de woon- en zorgcentra ontoereikend is voor de groeiende groep ouderen, merken we dat ouderen de overgang naar een rust- of verzorgingsthuis steeds langer uitstellen. De huidige groep ouderen, maar ook zeker de toekomstige groep ouderen, stellen andere eisen aan wonen en zorg dan in het verleden en uiten steeds nadrukkelijker de wens zo lang als mogelijk zelfstandig thuis te kunnen wonen en de regie inzake de inrichting van hun leven in eigen handen te houden. Naarmate mensen in een andere levensfase terecht komen, stellen er zich andere noden en behoeften. Met de leeftijd stijgt ontegensprekelijk de vraag naar zorg en daarmee de vraag naar aangepaste woningen waar ouderen kunnen leven volgens hun eigen levensritme. Toch zien we dat ouderen de facto in de oudste en minst aangepaste woningen leven. De daling van de gezinsgrootte en de groei van het aantal kleine huishoudens is deels te wijten aan het stijgend aantal eenoudergezinnen, maar ook en vooral aan het groeiend aantal alleenwonende ouderen. De mogelijkheid om hun woning, onder begeleiding van de bouw- en zorgsector, aan te passen aan de actuele levensfase of om de woning gebruiksklaar weer op de markt te brengen, wordt ondermaats aangeboden en door ouderen quasi onbenut gelaten. Waar enerzijds (alleenstaande) ouderen in onderbezette en vaak niet aangepaste/verouderde woningen verblijven, ervaren jonge gezinnen anderzijds dan weer problemen in hun zoektocht naar een betaalbare woning, zowel voor huur-als koopwoningen. Het stijgend aantal huishoudens oefent druk uit op een krappe (huur)woningmarkt en doet de prijzen stijgen. Verder is het in het huidig economische klimaat minder evident om een lening toegezegd te krijgen. Men dient al over behoorlijk wat eigen kapitaal te beschikken indien men de 1/3 (percentage van het inkomen dat maandelijks aan een woonlening besteed wordt) bankregel toepast. Vooral alleenstaande jongvolwassenen en éénoudergezinnen zijn kwetsbaar op deze markt. De sociale woningmarkt is niet bij machte om hiervoor een oplossing te bieden. Terwijl 39% van alle Vlaamse huurders 2
Federaal Planbureau; FOD Economie – Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie, 2010-2060: Bevolkingsvooruitzichten 2010-2060, FPB en ADSEI (http://statbel.fgov.be). “Bevolking”, Indicatoren Centrum voor Sociaal Beleid Herman Deleeck, http://www.centrumvoorsociaalbeleid.be/indicatoren/.
5
beantwoordt aan de normen voor sociale huisvesting, valt slechts 6.6% van het woningaanbod hieronder en werkt men op dit moment met wachtlijsten van gemiddeld 2.5 jaar. Verder moeten we vaststellen dat energiezuinig en duurzaam bouwen meer is dan alleen een modetrend. Hoewel het ondertussen een economische noodzaak is geworden om op langere termijn betaalbaar te kunnen wonen, is het net voor hoger vermelde groepen een grote kostenfactor bij aanvang van hun woonprojecten. Dit alles leidt tot een specifieke woon- en zorgbehoefte bij zowel ouderen als (jonge) gezinnen, waar de samenleving, gezien de huidige en toekomstige context, vooralsnog geen gestructureerd antwoord op biedt. Terwijl we enerzijds een aantal kwalitatieve normen hanteren op zowel het vlak van wonen als van zorg, dreigt op diezelfde vlakken in de nabije toekomst een kwantitatief tekort. In de studie ‘Lokale demografie, migratie, vergrijzing en beleid (2011) van de dienst Welzijn van de provincie Antwerpen3, worden een aantal significante verschillen tussen gemeenten gesignaleerd. De stad Antwerpen kent bijvoorbeeld zowel een vergrijzing als een vergroening, de meer landelijke of residentiële gemeenten kennen eerder een uitgesproken vergrijzing. 3.7 Wat kan de coöperatie daar aan doen? Het kader van coöperatief ondernemen biedt aan individuen de mogelijkheid om als groep een antwoord te bieden op nieuwe gemeenschappelijke en maatschappelijke behoeften, terwijl men de regie en inrichting in eigen handen houdt. Het ter beschikking stellen van gezamenlijke middelen maakt het mogelijk de extra kosten van wonen en zorg te dragen, wat voor individuen niet steeds mogelijk is. Met de oprichting van een coöperatie wensen de leden van het samenwerkingsverband een alternatief antwoord te bieden op de woon- en zorgproblematiek op lange termijn. We beogen de realisatie van intergenerationele en sociaal gestratificeerde woon-zorgvormen, door het aanbieden van begeleiding, expertise en een financieringsplan voor het ontwikkelen en realiseren van dit concept, binnen een juridische en financiële structuur aangeboden door de cvba Wonen&Zorg. Lokale partnerscoöperanten realiseren met ondersteuning van de cvba Wonen&Zorg hun eigen site. Een andere groep kan huizen van een vzw voor beschut wonen eventueel onderbrengen in een CVSO, onderdeel van de cvba Wonen&Zorg (VZW kunnen hun patrimonium alleen aan een CVSO overdragen ). 3.8 Wat zijn de beperkingen? De weerstanden waaraan de initiatiefnemers zich mogen verwachten en waar zij het tegendeel van zullen moeten bewijzen hebben betrekking op: 1. Eerste beperking: de coöperatieve onderneming is ‘verdacht’ (actuele perceptie). 2. Tweede beperking: in het huidig financieel klimaat zal het niet gemakkelijk zijn om geld te vinden. De private belegger zal zeer voorzichtig zijn. 3. Derde beperking: het model Wonen&Zorg cvba is complex, moeilijk uit te leggen. Enerzijds is crisistijd een uitgelezen moment om via solidarisering uitwegen te zoeken voor een dichtslibbende economie en een verschraling van de maatschappelijke zorg, anderzijds werden de coöperatieve vennootschappen in een slecht daglicht gesteld met de stopzetting tot faling van grote Coop’s in het verleden (drukkerij het Volk, coöperatieve bakkerijen, … tot recent Arcopar, en de ruimere financiële problemen in het eerste decennium van deze eeuw). De bankencrisis, de economische crisis, en het wantrouwen tegenover een CVBA in deze dagen, betekenen dat private beleggers omzichtiger omspringen met hun te investeren middelen, daarenboven is het niet makkelijk om een complex (juridisch, financieel) model aan het publiek ‘te verkopen’. 3.9 Kernwaarden binnen de coöperatie 1. Zelfbeschikking, participatie en zelfverantwoordelijkheid Mensen motiveren om de regie in eigen handen te nemen en hen hierin te ondersteunen. Per site (lokaal) worden afspraken met betrekking tot zorg, onderhoudswerkzaamheden, gebruik van gemeenschappelijke 3
Deze studie kun je gratis downloaden van de website www.provant.be/welzijn/sociale wijzer.
6
delen, eventueel wekelijks samen koken,… door de bewoners zelf gemaakt. Hierbij krijgen ze ondersteuning van de zorgpartners. Uiteraard is er participatie op bestuursniveau via de algemene vergadering van de coöperatieve Wonen&Zorg (regionaal). 2. Zorgdelen, intergenerationele en sociale mix Op de sites van de coöperatieve kom je alleen wonen als je jezelf in het zorgplan kan situeren. Als je bereid bent zorg te geven en zorg te ontvangen naargelang je mogelijkheden. Dat wil zeggen dat er op je site mensen wonen met bepaalde mogelijkheden en beperkingen (intergenerationeel, personen met handicap, sociale huurder, = sociale mix, …) 3. Gelijkwaardigheid: iedereen die op de site komt wonen, wordt coöperatief ondernemer, ongeacht het aantal coöperatieve aandelen die men koopt.
4. Omgevingsanalyse: wat vraagt de directe en bredere omgeving van uw (toekomstige) coöperatie en hoe speelt ze daar op in? 4.1 Opportuniteiten die zich in de buitenwereld voordoen 1. Hernieuwde aandacht voor het oprichten van een coöperatie als antwoord op maatschappelijke problemen. 2. Potentieel van het ‘grijze kapitaal’: als gevolg van de vergrijzing doen zich op het vlak van wonen en zorg specifieke problemen voor, waarop een coöperatief initiatief een antwoord kan zijn. De vergrijzing vormt echter niet alleen een uitdaging, maar heeft ook een potentieel in zich (‘grijze kapitaal’) welke inherent kan bijdragen tot een (alternatieve) oplossing voor de gestelde problemen. 3. Aanpassingen in de wetgeving – bijvoorbeeld het grond en pandendecreet, waarbij de privésector zelf kan investeren in sociale woningbouw op basis van dezelfde voorwaarden als de sociale huisvestingsmaatschappijen (dezelfde prijs- en kwaliteitsnormen, maar gunstig btw-regime, verlaagde registratierechten), idem voor de serviceflats (assistentiewoningen). Dit creëert ruimte voor eigen initiatief. 4.2 Externe bedreigingen die zich in de buitenwereld voordoen 1. Wetgeving en reglementering op verschillende niveaus (zowel gemeentelijk, provinciaal, als federaal), bijvoorbeeld het al of niet verkrijgen van een bouwvergunning, toestemming om van een ééngezinswoning een meergezinswoning maken, aanpassing en uitbreiding van de woning enz. De normering en regels die niet alleen verschillen per niveau, maar ook nog eens per regio kunnen de realisatie van woonzorgunits – puur architecturaal – hypothekeren. 2. Perceptie en realiteit: de recente faling van coöperatieven, de bankencrisis, de economische crisis,… maken de coöperatieve ‘verdacht’ als organisatiestructuur en als beleggingsvorm. 3. De commerciële sector die al (bij benadering – gelijkaardige – ) woonzorgconcepten verkoopt. 4.3 Interne sterkste punten van organisatie die kunnen bijdragen tot oprichting en werking van de coöperatie 1. Samenwerkingspartner de Ideale Woning cvba is reeds als coöperatieve actief op de (sociale)woonmarkt en heeft aldus de nodige expertise op de diverse domeinen. 2. De verzamelde kennis van de zorgpartners in het netwerk is complementair; zij vaardigen deskundig personeel af, beschikken over kennis van de doelgroep, beslaan samen het volledige zorgspectrum – samenwerking biedt meer garantie op continuïteit van de zorgverlening. 3. De partners hebben samen al diverse projecten gerealiseerd, dit is een volgende stap in de samenwerking.
7
4.4 Interne zwakste punten die remmend werken met betrekking tot de oprichting en werking van de coöperatie 1. Financiële middelen zijn schaars: deze zijn moeilijk te vinden in het huidig economisch klimaat, evenals onroerend goed dat voldoende groot is om in aanmerking te komen voor renovatie én dat tevens betaalbaar is. 2. Vele partners vertragen het beslissingsproces: doordat vele partners rond de tafel zitten, die de te nemen stappen/beslissingen respectievelijk met hun eigen directie en achterban dienen te bespreken, zit er een vertraging op het besluitvormingsproces. Duidelijke communicatie is belangrijk, maar de vertraging is niet altijd gunstig. 3. Nieuw terrein en nieuwe vorm van samenwerking: hoewel de partners samen eerder al projecten gerealiseerd hebben, begeven zij zich nu op een nieuw terrein én wordt er een nieuwe vorm van samenwerking gehanteerd. Dit brengt verwachtingen maar ook een onzekerheden met zich mee. 4.5 Hoe worden sterktes gebruikt om volop in te spelen op de kansen? 1. Krachten van de verschillende partners worden gebundeld om in het huidig klimaat de realisatie te starten. 2. Elke partner brengt zijn/haar expertise in. 3. Elke partner heeft een uitgebreid netwerk die voor multiplicatie van het idee/concept kan zorgen. 4.6 Hoe remediëren we zwaktes om volop in te spelen op de kansen? 1. Juiste selectie van de leden van de raad van beheer (juiste vrouw op juiste plaats). 2. Belangrijk om contact met alle leden te behouden (communicatie). 3. Ontwerpen en uitvoeren van gezamenlijk plan. 4.7 Hoe gebruiken we sterktes om bedreigingen af te wenden? 1. Kennis van de woningmarkt die verzameld is bij de Ideale Woning zoals bijvoorbeeld aard van de woningen, renovatiekost en verbouwingsmogelijkheden, wordt aangewend om de haalbaarheid van elk woonzorgproject te toetsen. 2. Taakverdeling: afhankelijk van de competenties van de partners worden de taken verdeeld en worden er hierrond afspraken gemaakt (Wie zoekt welke info? Wie legt welke contacten?). 3. Het netwerk gaat samen op zoek naar een oplossing om de eerste jaren het project overeind te houden, eigen aan projectontwikkelingfase jaar één… 4.8 Hoe remediëren we zwaktes om bedreigingen af te wenden? 1. Leden van het netwerk zullen op zoek gaan naar financierders. 2. Terugkoppeling naar focusgroepen om concept verder te verfijnen – inwinnen advies + begeleiding door organisaties die op praktisch niveau bezig zijn met ‘samenwonen’. 3. Opmaak van een nieuw businessplan van marketing tot realisatie.
5. Marketing/communicatie: aan wie en hoe zal u uw product/dienst verkopen? Het marketingplan zal pas definitief ontwikkeld worden en een ‘go’ krijgen na consultatie en goedkeuring door de raden van bestuur van de huidige initiatiefnemers. 5.1 Segmentatie: markt opgedeeld in groepen van gelijksoortige gebruikers, met gelijksoortige behoeften Met het aanbod beoogt de coöperatie een combinatie te realiseren van volgende doelgroepen; namelijk huishoudens die zorg willen opnemen en huishoudens die zorg nodig hebben. De zorgrelatie tussen de huishoudens is inwisselbaar, afhankelijk van de situatie (een ouder koppel heeft bijvoorbeeld hulp nodig bij het boodschappen doen, maar kunnen babysitten op het kind van een jonger koppel of op de woning letten
8
wanneer het jonge koppel uithuizig is). De afweging van de zorgvraag en het zorgaanbod worden per situatie ‘onderhandeld’. Dit vraagt naast zelfsturing door de bewoners, ook begeleiding vanuit de coöperatie. Daarenboven streeft de coöperatie naar een sociaal gestratificeerde mix op basis van de financiële inbreng van de kandidaatbewoners. De doelgroepen onderscheiden zich dus eveneens naargelang hun inbreng in de vorm van financiële middelen. In functie van de financiële inbreng spreken we enerzijds over personen met een beperkte financiële inbreng en een al of niet uitgebreid zorgaanbod. Onder een beperkte financiële inbreng verstaan we het niet bezitten van een eigen woning en het ter beschikking hebben van een laag of midden inkomen. Het kan hier gaan om: 1. Personen met een beperkte hulpvraag als gevolg van; leeftijd (65+) en daarmee samenhangende aandoeningen, een chronische ziekte, een handicap, … die op zoek zijn naar een geïntegreerde en aangepaste woonzorgvorm en die afhankelijk van hun mogelijkheden zorg willen opnemen. 2. Partners of familieleden van hoger vermelde personen (met een beperkte financiële draagkracht), die bereid zijn tot het leveren van zorg aan de medebewoners, en/of die voor hun (volwassen) kind (met bepaalde handicap) een woonunit binnen het coöperatief wonen inkopen. 3. Personen met een hulpvraag in het kader van VAPH of PAB/PGB, die binnen een solidaire woonvorm willen gaan wonen, omdat ze daar mogelijk bijkomende steun kunnen vinden. 4. Alleenstaanden en gezinnen met kinderen die niet in aanmerking komen voor sociale huisvesting en anderzijds net niet in de mogelijkheid zijn om via de privéwoningmarkt een eigendom te verwerven, maar wel bereid zijn tot het leveren van zorg aan hun medebewoners. 5. … Om de sociale mix, de financiële haalbaarheid en verdeling van de zorglast binnen het model te waarborgen, spreken we anderzijds over personen met een grotere financiële inbreng en een al of niet uitgebreid zorgaanbod. Onder een grotere financiële inbreng verstaan we het ter beschikking hebben van een eigen woning of het beschikken over de middelen om deze aan te kopen op de privéwoningmarkt of binnen het kader van de coöperatieve. Het kan hier gaan om: 6. Personen met een beperkte hulpvraag als gevolg van; leeftijd (65+) en daarmee samenhangende aandoeningen, een chronische ziekte, een handicap, … die op zoek zijn naar een geïntegreerde en aangepaste woonzorgvorm en (een deel van) hun woning wensen in te brengen. 7. Personen die op zoek zijn naar een duurzame en ethisch verantwoorde beleggingsvorm en een deel van hun kapitaal of (een deel van) hun woning wensen in te brengen – en op termijn bewoner kunnen worden. 8. Alleenstaanden of gezinnen die voor deze woonvorm kiezen vanuit de positieve voordelen die een gemeenschappelijke woonvorm oplevert (grotere tuin, woonerfprincipe, meer toezicht op kinderen, veiligere omgeving, sociaal contact, economisch voordeel door samenaankoop, …) 9. Rechtspersonen die op zoek zijn naar een duurzame en ethisch verantwoorde beleggingsvorm en een deel van hun kapitaal of gebouw wensen in te brengen. 10. … Gemeenschappelijk aan de verschillende doelgroepen is de bereidheid tot het leveren van onderlinge hulp/zorgverlening op het niveau van de woonzorgwoning. De coöperatie richt zich in eerste instantie op een specifiek (groot)stedelijke context, waar enerzijds de aspecten van vereenzaming, woningnood, verkrotting, … prangend zijn, maar waar men anderzijds ook beschikt over de nabijheid van winkels en openbaar vervoer ter ondersteuning van de zelfredzaamheid van de potentiële kandidaten. De mogelijkheden tot uitbreiding van het werkingsgebied dienen op termijn bekeken te worden. 9
5.2 Het product Grosso modo onderscheiden we 3 types van woonzorgunits.
CVSO
Gemengd huurders/ eigenaars
Huurders
1. De oorspronkelijke eigenaar blijft 100% eigenaar en verhuurt aan de Coop via erfpacht of verhuring op lange termijn. De Coop financiert de verbouwingswerken. De eigenaar betaalt geen huur. De huurders betalen huur aan de regionale coöperatie Wonen&Zorg. 2. Mede-eigendom: de woning wordt op basis van een verbouwingsplan (voor een groot gedeelte) verkocht aan de regionale coöperatieve. Bij het model van mede-eigendom zijn diverse varianten en opties mogelijk: a. De regionale coöperatie is mede-eigenaar en verhuurt meerdere wooneenheden, minstens één wooneenheid is of blijft privaat eigendom van een ander (rechts)persoon. Enkele mogelijke opties zijn: i. Beheer collectieve ruimten ii. Coöperatieve kan wooneenheden (weder-)verkopen iii. Coöperatieve kan voorkooprecht hebben op ‘kavel’ van andere mede-eigenaar, waarbij vooraf een bepaalde prijs kan opgenomen zijn in de basisakte iv. De collectieve ruimte kan tot woning worden omgevormd indien deze onderbenut zou worden door de bewoners v. Coöperatieve kan autonoom aanpassingswerken laten uitvoeren in haar deel/delen vi. Coöperatieve kan zelf syndicus zijn b. De oorspronkelijke eigenaar brengt zijn woning in, in ruil voor CVBA aandelen. De eigenaar kan deze na een bepaalde periode te gelde maken of overdragen aan zijn erfgenamen. c. De huurder-coöperant heeft een aankoopoptie. Productvoorbeeld gemend model huurders-eigenaars Op het gelijkvloers bevinden zich: een gemeenschappelijke ruimte (in te vullen als bv keuken, salon, …) een gemeenschappelijk wasruimte (wasmachine, droogkast), een fietsberging en een garage via zij-ingang. De tuin wordt eveneens gezamenlijk gebruikt en onderhouden. Op het dak bevinden zich zonnepanelen voor warm water. Het huis is degelijk geïsoleerd (geen nul-energiewoning). Alle bewoners zijn coöperant.
Flat1: sociale huurder
Flat2: gezin middelbare leeftijd (eigenaars)
Flat3: jong gezin (huurder met aankoopoptie )
Flat4: ouder echtpaar (eigenaars)
Flat5: alleenstaande oudere /serviceflat
Flat6: bewoner VAPH (huurder)
Gemeenschappelijke ruimten 10
(huurder )
5.3 Huurprijs We trachten met de huurprijs lager te gaan dan de commerciële prijs én een meerwinst op het collectief gebruik in verhouding tot de beschikbare ruimte en het comfort, plus de zorgcomponent, te bieden (streefdoel). Momenteel gaan we er van uit dat we werken met te renoveren panden, omdat dit volgens CoopConsult en cvba De Ideale Woning op dit moment voordeliger is. Gezien de inrichtingskost van de gemeenschappelijke ruimte, is het moeilijk om onder de huurtarieven op de private markt te gaan. Alles hangt af van de verhouding eigen kapitaal, duurtijd en hoogte van de lening, grootte van het initiatief, overheidsmaatregelen, aankoopprijs gebouwen, … 5.4 Huurder4 als coöperatief vennoot Om de relatie ‘Coöperatie en Huurder’ niet tot een pure huurovereenkomst te reduceren, kunnen de huurders in de woonzorgwoningen verplicht worden om x-aantal coöperatieve aandelen te kopen. Dit geeft hen korting op de huurprijs en geeft inspraak in de vereniging; Inspraak en medebeslissingsrecht via de algemene vergadering/bewonersraad Vertegenwoordiging van de huurders in de raad van bestuur Recht op coöperatief dividend Eventueel coöperatief voordeel, goedkopere dienstverlening bepaalde diensten/voordelen die de coöperatie ontwikkelt 5.5 Eigenaars als coöperatief vennoot Wij wensen deze personen en/of hun families een aanbod te doen van overname van de woning in functie van het aanpassen en renoveren van de woning tot een woonzorgwoning met minstens 3 wooneenheden en collectieve ruimtes. De familie heeft het recht – op basis van een overeenkomst – op het gebruik van minstens 1 wooneenheid en maximaal de helft van de wooneenheden die gecreëerd worden in deze woning. De coöperatieve vennootschap neemt (gedeeltelijk) de eigenaarsverplichtingen over en staat in voor de investeringen nodig voor de aanpassingen en renovatie van de woning. De woning wordt op termijn: - ofwel eigendom van de coöperatieve vennootschap (cfr. voorkooprechten) - ofwel terug verkocht aan de familie of de bewoners-kandidaat-eigenaars (cfr. aankoopoptie) 5.6 Rechtspersonen als coöperatief vennoot Eigenaars van geschikte gebouwen voor het inrichtingen van woonzorgwoningen kunnen zijn: - gemeentebesturen; - sociale huisvestingsmaatschappijen; - kerkelijke instanties (parochiaal patrimonium); - … Om deze kandidaat-eigenaars ertoe over te halen om de woning waarover ze beschikken ter beschikking te stellen tegen een haalbare prijs (en dus niet de (hogere) marktprijs), zullen specifieke sociale en maatschappelijke motieven moeten ingeroepen worden, met name de bijdrage tot de toenemende behoefte aan aangepaste woningen waar de bewoners kunnen rekenen op een vlot georganiseerde zorg – en/of hulpverlening.
4
Ook de sociale huurder kan coöperatief aandeelhouder worden, via een kleiner haalbaar bedrag.
11
Participatie aan het coöperatieve project betekent voor hen ook een gegarandeerd rendement op hun investering dat minstens de inflatie dekt en waarbij ze ook deels kunnen meegenieten van een eventuele gunstige evolutie van de vastgoedprijzen en meer in het bijzonder van de marktwaarde van de woningen die door de regionale coöperatieve worden beheerd. 5.7 Plaats Stad Antwerpen (9 districten). 5.8 Promotie Door creatieve actie en publicatie in de pers en sociale media, en via de partners (eigen publicaties). Gezien de grootte van ons netwerk hebben wij heel wat promotionele capaciteit, zowel via communicatie met leden (vakbond, ziekenfonds, OKRA…) als met klanten (gezinszorg, thuisverpleging, …) en met de personeelsleden. Daarnaast is er een groot netwerk van interne en externe partners (sociale kaart Antwerpen). Uiteraard zal de promotie bestaan uit voorafgaande focusgroepsgesprekken, promotionele discussieavonden met geïnteresseerden, kandidaat-coöperanten (rechtspersonen, organisaties en individuen). Te ontwikkelen tools: website, e-folders, e-campagne, … Een belangrijk ogenblik zal het startmoment zijn waarop het concept aan de pers wordt voorgesteld.
6. Operationeel plan: hoe zal ik mijn coöperatie/initiatief organiseren? De structurele organisatie situeert zich op 2 niveaus, namelijk op het niveau van de afzonderlijke woonzorgunits (lokaal) en op het niveau van de woonzorgregio (regionaal).
REGIONALE COÖPERATIE
CVSO
Huurders
Gemengd huurders/ eigenaars
6.1 Op regionaal niveau: de woon&zorg coöperatie Op dit moment ontbreekt het aan een duidelijk (juridisch, financieel,…) kader opdat her en der woonzorgwoningen zouden ontstaan. Het verwerven van woningen en gebouwen, de verbouwing tot woonzorgwoningen en de multiplicatie van het model, vergt ruime financiële middelen en een professionele aanpak. De implementatie van het zorgmodel veronderstelt eveneens regionaal overleg tussen de betrokken professionele zorgaanbieders. De initiatiefnemers kiezen daarom voor een woon&zorg coöperatie op regionaal niveau, waaronder meerdere CVSO’s onderdak kunnen krijgen.
12
De regionale structuur moet kunnen beschikken over: - Competenties op het vlak van het ontwikkelen en beheren van vastgoed en in het bijzonder sociale huisvesting en aangepaste woningen, - Competenties op het vlak van eigenaarsverplichtingen, verhuren en beheren van huurappartementen en gemeenschappelijke ruimtes; - Financieel-juridische competenties; - De nodige vaardigheden om de bewoners van de woonzorgwoningen te begeleiden in het lokaal woonzorgproject en in de selectie van de juiste professionele hulp en zorg; - Competenties inzake het vrijwillige en professionele zorgaanbod; - Competenties inzake het begeleiden van huurders; Dit betekent dat in de regionale structuur het best vertegenwoordigd zijn: - Een sociale huisvestingsmaatschappij; - Vertegenwoordigers van de professionele zorgaanbieders betrokken bij het zorgaanbod (verpleging, gezinszorg, residentiële zorg …); - Vertegenwoordigers van de bewoner-huurders en bewonersmede-eigenaars en/of van hun families; - Sociale en mutualistische organisaties die zich wensen in te zetten voor de ontwikkeling van dit woonzorgmodel.
Sociale Organisaties
Vertegenw. bewoners
Mutualiteit
Sociale Huisvestingsmaatschappij
Zorgaanbieders
Regionale Coöperatie
De regionale structuur staat – inzake de woon- en vastgoedaspecten – in voor: - De prospectie naar geschikte woningen om ze om te vormen; - De architecturale en stedenbouwkundige aspecten die komen kijken bij de verbouwing van de woningen; dit geldt ook voor latere verbouwings- of aanpassingswerken; - De investeringsanalyse per woonzorgwoning om na te gaan of de investering (aanschaf woning, verbouwingkost, recurrente kosten mbt. de woning) rendabel zal zijn; - Het maximaliseren van duurzame toepassingen tijdens de verbouwingen in het financieel voordeel van bewoners en regionale coöperatie; - Het verhuren van wooneenheden, het instaan voor de verhuurdersverplichtingen en het toezicht houden op de huurwooneenheden; - De selectie van de kandidaat bewoners die zich aanbieden of die worden voorgesteld vanuit de betrokken zorgaanbieders; - Eventueel, het instaan voor de ‘syndicus-taak’ bij woningen in mede-eigendom; - Het voorbereiden en opvolgen van ‘beslissingen’ die genomen (moeten) worden op het niveau van de woonzorgwoningen; - Het voeren van een analytische boekhouding per woonzorgwoning; - Het financieel en ander beheer van de regionale vennootschap;
13
Daarnaast staat de regionale structuur in voor diverse aspecten van het hulp- en zorgaanbod: - Het opmaken en beheren van de overeenkomsten met de ‘vrijwilligers’ en mantelzorgers, wat zowel de betrokken bewoners kunnen zijn als externe vrijwilligers of mantelzorgers. - Het begeleiden van, het goedkeuren van en het toezicht houden op de huishoudelijke reglementen per woonzorgwoning met daarin zowel de woonafspraken als de hulp- en zorgafspraken zoals op voorhand vastgelegd door de regionale structuur en aangevuld met de lokale afspraken van de bewonersgroep; - Het samenbrengen van het professionele zorgaanbod op regionaal vlak en het kenbaar maken van het zorgaanbod aan de bewoners van de woonzorgwoningen; - Het bij mekaar brengen van de zorgbehoevende bewoners van de woonzorgwoning en de zorgaanbieders (loketfunctie, begeleidingsfunctie); 6.2 Op lokaal niveau: de woonzorgunits Op het niveau van de woonzorgunits dienen afspraken gemaakt te worden ten aanzien van; - De beoogde woonvorm, - Het beheer en gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes, - De aanpassingen doorheen de tijd ten aanzien van de veranderende behoeften en noden van de bewoners, - De beoogde onderlinge hulp en zorgverlening, - De beoogde optimalisering van het hulp- en zorgaanbod door professionele zorgaanbieders, - … Deze afspraken worden het best gemaakt op basis van een gestructureerd overleg. Op het niveau van de woonzorgunits wordt daarom een bewonersraad voorzien die regelmatig samenkomt om te overleggen en te beslissen met inspraak van alle bewoners samen. Vermits niet alle individuele woningen eigendom zullen zijn van de bewoners, maar (minstens) deels van een regionale rechtspersoon, zal steeds overlegd moeten worden met een professioneel en bouwdeskundig vertegenwoordiger van de rechtspersoon wanneer het gaat om aanpassingen aan de woning, groot onderhoud van of bijkomende investeringen in de woning. Gezien de bewoners niet alleen beroep kunnen doen op de hulp van medebewoners maar ook op al of niet professionele hulp van externen (vrijwilligers, professionele hulp vanuit de leden van het netwerk), dienen ook deze personen betrokken te worden bij het overleg wanneer het gaat om de organisatie van deze hulp. Wanneer er bewoners mede-eigenaar zijn naast de regionale coöperatie, dient er een vereniging van medeeigenaars te worden opgericht met een algemene vergadering die wettelijk bepaalde bevoegdheden heeft, maar die kunnen uitgebreid worden naar bijkomende aspecten van de woonzorgwoning en waarbij men ook de huurders kan betrekken voor duidelijk afgesproken aspecten of met adviesrecht. Uit ervaring weten we dat dergelijke overlegstructuren niet meteen spontaan ontstaan of altijd goed lopen. De partners zijn er daarom voorstander van om dergelijke vergaderingen te laten doorgaan onder leiding van een vertegenwoordiger van de regionale coöperatie. Deze persoon zou eveneens een bemiddelende functie kunnen opnemen indien er zich problemen voordoen binnen de woonzorgunit. 6.3 Regionale structuur en personeelskosten De beschreven organisatiestructuur brengt ontegensprekelijk personeelskosten met zich mee. De omzet en schaal dient echter voldoende groot te zijn vooraleer men structureel personeel kan betalen. Om te vermijden dat de loonkost de rendabiliteit van de regionale coöperatie van bij aanvang in het gedrang brengt, zal in een eerste fase gewerkt worden met gedeeltelijke detacheringen vanuit de samenwerkingspartners waarbij: - Medewerkers van de sociale huisvestingsmaatschappij hun expertise en beschikbare tools inbrengen op het vlak van vastgoed/verhuur; - Medewerkers van de zorgaanbieders en/of mutualiteit hun expertise en beschikbare tools inbrengen op het vlak van de begeleiding van de lokale bewonersgroepen en de zorgbehoevenden.
14
Verder kunnen vrijwilligers een belangrijke rol spelen op: - Regionaal vlak als bestuurder of vrijwillig adviseur; - Het niveau van de woonzorgwoning inzake begeleiding en hulp om de gemeenschappelijke woon- en zorglasten zo laag mogelijk te houden. En zal door de partners tussentijds op zoek worden gegaan naar andere projectfinanciering. 6.4 Rechtsvorm Ten aanzien van de rechtsvorm hebben de samenwerkingspartners gekozen voor een CVBA met sociaal oogmerk, waaronder een CVSO schuilt; De regionale coöperatieve Wonen&Zorg is een CVBA , waaronder een CVSO die het overgedragen patrimonium van vzw ( beschut wonen, parochie vzw, … ) kan overnemen en beheren. Per initiatief/site worden de bewoners-vennoten verantwoordelijk voor hun zorgafspraken, onderhoudswerken, … in overleg met de regionale coöperatieve. De coöperatieve Wonen&Zorg zal erkenning vragen aan de Nationale Raad voor de Coöperatie, vanuit het oogmerk dat ook particulieren vennoot kunnen worden. Er wordt gewerkt met verschillende aandelencategorieën: - Categorie A: de sociale huisvestingsmaatschappij - Categorie B: de zorgaanbieders - Categorie C: de kandidaat bewoners en bewoners van de woonzorgwoning, evenals hun familieleden - Categorie D: individuen en organisaties die het initiatief gunstig gezind zijn Per aandelencategorie worden er andere rechten en plichten toegekend op - Financieel vlak o Minimum te onderschrijven bedrag o Minimum duur van het aanhouden van de aandelen o Recht op deelname in de winst via het coöperatieve dividend o Al of niet het recht op een deel van de reserves - Het vlak van wonen o Woonrechten in een woonzorgeenheid o Overdraagbaarheid van de aandelen en de woonrechten o Verkooprechten, aankoopopties, volgrechten, … 6.5 Externe ondersteuning Doordat de leden van het samenwerkingsverband zelf niet beschikken over de alle knowhow, werd voor de uitwerking van de organisatorische, juridische en financiële structuur van voorliggend woonzorgmodel beroep gedaan op externe experten i.c. werd gebruik gemaakt van de diensten van CoopConsult. Wanneer men beroep doet op externen voor het uitwerken van een passend (juridisch, financieel, … of andersoortig) kader dient men voldoende tijd uit te trekken om deze mensen mee te nemen in de weg die men reeds heeft afgelegd en dienen de experten voldoende doordrongen te zijn van de achterliggende filosofie van het concept om een advies op maat te kunnen leveren. 6.6 Stakeholdermanagement Tijdens de ontwikkeling van een nieuw woonzorgconcept voor een kleine groep maatschappelijk kwetsbare ouderen, werden de leden van het samenwerkingsverband door verscheidene groepen en individuen aangesproken omtrent een mogelijke uitbreiding of alternatieven. Vanuit deze contacten werden, bij de opstart van het project coöperatief ondernemen, een aantal focusgroepen georganiseerd. Deze hadden, in een eerste ronde, tot doel na te gaan wat precies de verzuchtingen en verwachtingen waren ten aanzien van de eigen 15
(huidige en toekomstige) woon- en zorgproblematiek en aldus de verschillende doelgroepen rechtstreeks te betrekken. De betrokken focusgroepen werden verscheidene malen gecontacteerd en zijn in te delen als volgt: -
PSC: ouderen die geconfronteerd worden met generatie- en kansarmoede Buurtbewoners Groenstraat Ouders met autistisch volwassen kind Partners met zorgbehoefte (kanker – MS) Beheerders patrimonium vzw’s (Beschut wonen, parochiale vzw’s, …)
Op basis van de verkregen informatie werd door de partners een woonzorgconcept ontwikkeld en werd aan externe experten gevraagd dit model financieel en juridisch te onderbouwen. In een tweede ronde krijgen eerder vermelde focusgroepen de gelegenheid om zich te informeren en zich kritisch uit te laten over het ontwikkelde model. Opmerkingen en kanttekeningen worden meegenomen en verwerkt bij opmaak van het finale model. Het betrekken van de doelgroep vormt een conditio sine qua non om een product te ontwikkelen dat later succes kan hebben. Het is echter een voordeel met betrekking tot het motiveren van groepen/personen, indien men reeds beschikt over een gerealiseerd model, een demowoning of demosite. Als we spreken over een woonzorgwoning, willen mensen deze kunnen zien, binnenwandelen, aanraken. Zij willen zien hoe mensen daarin leven en hebben voornamelijk praktische vragen. Men is vaak helemaal niet vertrouwd met de financiële, noch met de juridische aspecten van het model, laat staan van een coöperatieve waar men zelf actief, participerend lid van zou worden.
7. Het financieel plan: hoe zal u dat betalen? 7.1 Coöperatief kapitaal en leningen Het probleem bij de opstart bestaat in eerste instantie uit het volstorten van het wettelijk deposito en het organiseren van een raad van bestuur, alsook het aanwerven en betalen van de medewerker(s). De personeelskost wordt in de aanvangsfase van het project opgevangen door gedeeltelijke detacheringen van de betrokken partners, waarvan reeds sprake in 6.3. In tweede instantie dienen er coöperatieve aandelen verkocht te worden aan kandidaatcoöperanten en te renoveren panden verworven te worden. De regionale coöperatie heeft aldus nood aan stabiele vennoten die voldoende eigen middelen kunnen inbrengen om te komen tot de aankoop van woningen en het aangaan van de benodigde leningen. Gezien daarenboven de nodige vastgoed- en verhuurderscompetenties dienen aanwezig te zijn in de regionale coöperatie, stellen wij voor dat: - de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij bij aanvang minstens 25 % en maximum 50 % aanhoudt van het kapitaal van de regionale coöperatieve; - de eigenaars die hun woning ter beschikking wensen te stellen voor een woonzorgproject mee aandeelhouder worden, hetzij door gedeeltelijke inbreng van hun woning of gebouw hetzij door het verstrekken van financiële middelen aan de coöperatieve door coöperatieve aandelen te verwerven of een lening te geven aan de coöperatieve; - de (kandidaat-)bewoners een minimuminvestering doen in coöperatieve aandelen van bvb. 2,5 % tot 5 % van de waarde van de wooneenheid die ze wensen te betrekken (bvb. 2,5 % van 150.000 EUR = 3.750 EUR); - de familieleden van de bewoners eveneens vennoot coöperatief aandeelhouder kunnen worden; - de zorgaanbieders minstens een coöperatief kapitaal onderschrijven voor 15 tot 25 % van het project. De investeringskost van de woning (grond, woning en verbouwingskost) wordt medegefinancierd door bankleningen en leningen van coöperanten (families van bewoners, organisaties). 16
TOELICHTING Het coöperatief kapitaal van de regionale coöperatieve komt in eerste instantie van de oprichters. Om een zeker evenwicht te hebben en rekening houdende met de financiële capaciteit stellen wij bij de oprichting volgende verdeling voor: - Sociale huisvestingsmaatschappij: min 25 % tot max 50 % - Zorgaanbieders: min 15 % tot max 25 % - Mutualiteit: min 15 % tot max 25 % - Sociale organisaties min 10 % De bewoners worden eveneens aandeelhouder van de regionale coöperatieve maar in een andere aandeelhoudercategorie: - Eigenaars: min. 5.000 EUR - Huurders: min. 1.500 EUR - Sociale huurders min 500 EUR KOSTENBEHEERSING De operationele taken moeten zoveel mogelijk bij de initiatiefnemers blijven, bvb. - Bestuursaspecten: alle partijen - Begeleidingsaspecten: mutualiteiten en sociale organisaties - Vastgoedaspecten: sociale huisvestingsmaatschappij - Zorgaspecten zorgaanbieders 7.2 Simulatietabel voor één project In bijlage zijn 2 tabellen terug te vinden inzake de simulatie van de investeringskost (tabel1) en de huurprijzen voor een woonzorgsite (tabel 2)5. Tabel 1 handelt over de investeringskost. De lichtblauwe/grijze vakjes moeten ingevuld worden met de gegevens van het concrete project: De aankoop van de woning; Het aantal appartementen per type; Het aantal m² gemeenschappelijke ruimte; Het aantal liften; Eventuele andere kosten; De totale investeringskost wordt dan automatisch berekend. Tabel 2 geeft een berekening van de mogelijke huurprijs. De huurprijs is gerelateerd aan het aantal m² per appartement. De huurprijs die berekend wordt, is de minimale huurprijs die gevraagd moet worden om de investeringskost gespreid over de financieringsperiode, en de jaarlijkse beheerskost te dekken. In deze berekening is geen rekening gehouden met de financieringskost. We gaan er ook vanuit dat de indexering van de huurprijs en de indexering van de beheerskost gelijk lopen. De financieringsperiode is het enige gegeven dat ingevoerd moet worden. De beheerskost is vastgelegd op 1500 EUR per jaar per appartement. Hierin zit de kost voor het beheer en de provisie voor herstellingen en onderhoud. Als je een financieringsperiode van 20 jaar neemt voor het volledige investeringsbedrag, liggen de huurprijzen niet echt onder het niveau van de commerciële huurprijzen. Cijfers over commerciële huurprijzen zijn uiteraard maar een gemiddelde van oude, nieuwe en gerenoveerde woningen door elkaar. Voor een goede gerenoveerde woning liggen ze waarschijnlijk een klein beetje lager, maar niet substantieel. Als je de financieringsperiode 5
Bron: CVBA de Ideale Woning.
17
verlengd naar 30 jaar, dan kom je wel substantieel onder de commerciële prijzen terecht. Het is duidelijk dat de financieringsperiode een serieuze invloed heeft op de huurprijs. Belangrijke opmerking hierbij is dat in de tabel geen rekening werd gehouden met een mogelijke vermindering op de verkoopprijs omdat we niet de hele woning aankopen. De oorspronkelijke eigenaar behoudt immers zijn appartement. Dit betekent dat de waarde, vermeerderd met de renovatiekost, van de verkoopprijs moet worden afgetrokken. Bovendien kan het zijn dat niet alle appartementen verhuurd worden. Verkoop van een appartement heeft eveneens een invloed op de financiering, die dan uiteraard verminderd wordt met de verkoopprijs. Dit zijn allemaal manieren om de huurprijzen naar beneden te halen. Het voorgelegde scenario is dus een “maximaal” scenario. De reële huurprijzen kunnen zo zeer waarschijnlijk lager komen. 7.3 Raming van het rendement Men rekent in de immosector met een lening van 2/3 van het kapitaal, geprojecteerd op de huurprijs van 29.000 geeft dat <20.000 dat tegen 4% zal beleend worden. Het kostenrendement wordt berekend op het gedeelte huuropbrengst 8,5 maand van de 12 maanden x 0,66, geeft dit de nettokost. In het voorgestelde model komen we zo tot een brutorendement van 5% voor de coöperatieve. Dit wordt in het adviesrapport van CoopConsult verder uitgewerkt (zie bijlage), uiteraard zijn deze cijfers puur indicatief. Er is in de studie (nog) geen rekening gehouden met de inbreng van een eigendom zonder overname van de grond, of zonder overname van een volledig pand. Dit maakt het cijferwerk compleet anders, en maakt het rendement voor de coöperant-belegger en het rendement voor de coöperant-huurder compleet anders.
8. ‘Lessons learned’ Als het gaat over know how waarover de initiatiefnemers zelf niet beschikken, dient men hiervoor het best op zoek te gaan naar het advies van experten. In eerste instantie dient men, zoals reeds eerder aangehaald, de tijd te nemen om de aangesproken experten onder te dompelen in de filosofie van het te ontwikkelen concept opdat deze een advies op maat kunnen leveren. Hoe beter het begrip, hoe bruikbaarder het geleverde advies. Verder is men niet alleen afhankelijk van de mate waarin het concept ‘gevat’ wordt door de externe experten, maar ook van de beschikbaarheid van deze mensen. In het kader van tijdsgebonden projectuitvoering kan dit moeilijkheden en vertragingen opleveren. Afhankelijk van de grootte van het partnership, moet je eveneens rekening houden met langere overleg- en consultatietijden. Van daaruit geven we nu al het advies aan de toekomstige coöperatie om de raad van bestuur voldoende volmachten te geven om te kunnen doorwerken. Zij moeten op hun beurt de participatie op het juiste moment met de juiste vennoten-coöperanten opzetten, over het voor hen relevante inhoudelijke gegeven. Vorming van de diverse stakeholders wordt een aparte taak voor de raad van bestuur of de inhoudelijke medewerker. Om doelgroepen het juiste inzicht te kunnen geven in het opzet, is eigenlijk een reeds een afgewerkt en gerealiseerd concept nodig dat mensen kunnen gaan bezoeken. Het is anders moeilijk om te bevatten wat de mogelijkheden zijn – mensen zitten met heel veel praktische vragen. De doelgroep heeft een bepaald beeld van een huis en ‘effectief wonen’, maar moeite met of geen inzicht in de totale omvang van een dergelijk (juridisch, financieel, …) complex model. Uit de bezochte projecten die alternatieve vormen van wonen willen realiseren , leerden we dat zij een zeer lang en tijdsrovend proces (tot 10 jaar) hebben doorlopen om door de administratieve, juridische, fiscale en financiële koek te bijten. Het enthousiasme bleek hier en daar gedaald, door financiële beperkingen, het bereiken van een andere levensfase, relationele problemen binnen de samenwoonst … 18
Het voordeel van een coöperatie Wonen&Zorg kan dan zijn dat het (administratief, financieel, juridisch, …) kader klaar ligt. Er kan naar wens per site, collectief-individueel een bepaalde invulling worden gegeven. De coöperatieve vormt een vangnet, geeft veiligheid, door het aanreiken van kennis en ondersteuning bij uitbouw en het later bewonen en beheren van de woonzorghuizen. Kritische succesfactoren (in ons geval voor het uitwerken van ons idee): - Toetsing origineel idee bij focusgroepen - Toetsing origineel idee bij partnerorganisaties - Toetsing origineel idee bij experten - Het coöperatief plan moet SMART zijn - Specifiek; is de doelstelling eenduidig? - Meetbaar; onder welke voorwaarden of vorm is het doel bereikbaar? - Is dit acceptabel genoeg voor de doelgroep en/of management? - Realistisch; is de doelstelling haalbaar? - Tijdgebonden; wanneer (in de tijd) moet het doel bereikt zijn? - Hertoetsen van het ontwerp voor we ‘in productie’ gaan of tot definitieve oprichting over gaan, op alle terreinen van het concept, bij alle (toekomstige) stakeholders en experten - Opmaak van een stappenplan, marketingplan,… Tenslotte, net voor de effectieve opstart, zal het erg nuttig zijn om een laatste (en later permanente?) terreinverkenning te doen, op het vlak waarop je actief wil zijn. Er zijn meer partners of initiatiefnemers te vinden dan je op het eerste zicht denkt.
OPMERKING: onderstaande tabel kan toegepast worden op alle bouwrenovaties! (dank cvba Ideale Woning )
19
Bijlage Tabel 1
Kostprijssimulatie aankoop en renovatie Wonen & Zorg Gemeente / Ligging Project
4 woningen met één gemeenschappelijke ruimte AANKOOP GEBOUW(EN)
# SLPK
OPPERVLAKTE
BASISFORFAIT
AFRONDING >100
0/1
30
€ 62,790
€ 62,800
1/1
44
€ 70,340
€ 70,400
1/2
52
€ 79,794
2/3
62
3/4
Gemeenschappelijk
#AANTAL
250,000
Cf-COR
Cf-REN
PRIJS / TYPE
TOTALEN
1.10
0.60
€ 41,448
€0
1
1.10
0.60
€ 46,464
€ 46,464
€ 79,800
2
1.10
0.60
€ 52,668
€ 105,336
€ 89,544
€ 89,600
1
1.10
0.60
€ 59,136
€ 59,136
76
€ 103,428
€ 103,500
1.10
0.60
€ 68,310
€0
25
€ 20,000
€ 20,000
1.10
0.60
€ 13,200
€ 13,200
€ 40,000
€ 40,000
1.10
0.60
€ 26,400
€0
1
Divers Liften
4
# woningen Parameters
Cf - Renovatie
0.60
TOTAALKOST VERBOUWING
Cf - # woningen < 8
10%
prijs/woning
TOTALE INVESTERING in te vullen gegevens OPPERVLAKTE
minimumoppervlakte simulatietabel VMSW
RENOVATIE
renovatiekost vastgesteld op 60% van nieuwbouwkost simulatietabel VMSW (Cf - Renovatie) 20
224,136 € 56,034
€ 474,136
Bijlage Tabel 2
Wonen & Zorg concept met 4 flats/woningen Totale investering 474.136 euro # SLPK
OPPERVLAKTE
#AANTAL
HUUR/MAAND
0/1
30
0
€ 354
€0
1/1
44
1
€ 519
€ 519
1/2
52
2
€ 613
€ 1,226
2/3
62
1
€ 731
€ 731
3/4
76
0
€ 896
TOTALE HUURINKOMST/JAAR
TOTALEN
€ 29,707
0
Financieringsperiode
20
Beheerskost/jaar
€ 6,000.00
kost per maand
kost per m² in te vullen gegevens
21
€ 11.79
22
