Werken aan kwaliteit. Voorraadplan

Werken aan k waliteit Vo o r raa dp lan 20 04-201 2

Werken aan k waliteit Voorraadplan 2004-2012

Woningbeheer Harlingen Postbus 103 8860 AC Harlingen Bolswardervaart 1

Openingstijden maandag tot en met vrijdag van 8.30 tot 12.30 uur en van 13.30 tot 16.30 uur. Telefoon (0517) 432525 Fax (0517) 432526 [email protected] www.wbh.nl

4

Van overscho t naar tekor t

5

Ambities en uitgangspunten Voldoende en goed Bouwen en verbeteren Betaalbaar Senioren Variatie Leefbare stad Financieel gezond

7

Aanbod en vraag Aantallen Forse bouwopgave Kwaliteit

10

Plannen en maatregelen Keus voor vernieuwing 500 nieuwe woningen Locaties Afbreken Verbetering Verkoop Huurverhoging

16

Te n s l o t t e

Van overschot naar tekort Vier jaar geleden Ruim vier jaar geleden verscheen ‘Wonen naar wens’, het beleidsplan voorraadbeheer en kwaliteitsontwikkeling van Woningbeheer Harlingen voor de jaren 1999 - 2009. Dat plan was gebaseerd op de verwachting dat de vraag naar huurwoningen zou afnemen. Vandaar dat het beleid toen was gericht op het verbeteren van de kwaliteit van de bestaande huurwoningen in combinatie met verkoop aan huurders die hun huis in eigendom wilden, en afbraak van verouderde woningen.

Van overscho t naar tekor t Enkele jaren later bleek de woningmarkt zich echter anders te ontwikkelen dan verwacht. Doordat er minder woningen werden gebouwd dan gepland, en door stijgende prijzen van koopwoningen in combinatie met toenemende economische onzekerheid, nam de vraag naar huurwoningen onverwacht sterk toe. In plaats van een overschot, dreigde er een tekort!

Nieuw beleid Dat betekende dat Woningbeheer Harlingen het voorraadbeleid moest aanpassen. Dat is gedaan in de tweede helft van 2003, op basis van een zorgvuldige analyse van de woningmarkt. Het nieuwe voorraadplan draagt de titel ‘Werken aan kwaliteit’. Deze brochure is daarvan een samenvatting.

Ambities en uitgangspunten Vo l d o e n d e e n go e d De belangrijkste taak van Woningbeheer Harlingen is nooit veranderd: zorgen voor voldoende en kwalitatief goede woningen voor mensen met lagere inkomens. Wél veranderd zijn onze opvattingen over ‘voldoende’ en ‘kwalitatief goed’. In de loop der jaren is het gemiddeld aantal bewoners per huis flink afgenomen. Dat betekent dat we tegenwoordig voor hetzelfde aantal inwoners veel meer woningen beschikbaar moeten hebben. En tegelijk zijn we ook steeds hogere eisen aan comfort en kwaliteit gaan stellen. Centrale verwarming, dubbele beglazing en een ruime badkamer horen tegenwoordig bij de standaarduitrusting.

Bouwen en verbeteren Op basis van recent woningmarktonderzoek verwachten we dat de vraag naar huurwoningen de komende jaren toeneemt. Woningbeheer Harlingen zal dus extra woningen moeten bouwen. Tegelijk zal Woningbeheer Harlingen ook de kwaliteit van de bestaande woningen verder verbeteren, omdat die nog niet overal voldoende is. Als verbeteren te kost-

5

baar is -of om andere redenen niet haalbaar-, zullen woningen worden afgebroken om plaats te maken voor nieuwbouw.

Betaalbaar Het beleid van Woningbeheer Harlingen draait dus om hoeveelheid en kwaliteit. En uiteraard om betaalbaarheid. Want we richten ons in de eerste plaats op mensen met lagere inkomens.

Senioren De komende jaren zal door de vergrijzing vooral de vraag naar seniorenwoningen stijgen. Daarmee zal Woningbeheer Harlingen rekening moeten houden.

Variatie De meeste mensen vinden het plezierig om in een gevarieerd samengestelde wijk te wonen: met starters, gezinnen, kleine huishoudens en senioren. Woningbeheer Harlingen streeft daarom naar een gevarieerd woningaanbod in elke wijk.

Leefbare stad Plezierig wonen is meer dan alleen een fijn huis. Het gaat ook om de omgeving: de straat, de buurt, de wijk en de stad. Om de inrichting, het onderhoud en of er winkels en scholen in de buurt zijn. Als grootste verhuurder in Harlingen voelt Woningbeheer Harlingen zich verantwoordelijk voor de leefbaarheid, en probeert daar - samen met de gemeente - een actieve bijdrage aan te leveren.

Financieel gezond Woningbeheer Harlingen kan alleen zijn ambities waarmaken als de organisatie financieel gezond blijft. Corporaties werken tegenwoordig als zelfstandige ondernemingen, zonder overheidssubsidie. Al onze plannen zullen we dus zelf moeten financieren.

Aanbod en vraag In dit hoofdstuk vergelijken we het aanbod aan huurwoningen van Woningbeheer Harlingen met de te verwachten toekomstige vraag van de verschillende doelgroepen. Op die manier wordt duidelijk hoeveel er van de verschillende soorten woningen bij moeten komen. Vervolgens vergelijken we aanbod en vraag ook voor wat betreft de kwaliteit.

Aantallen In 2003 is onderzoek gedaan naar de verwachte woningbehoefte in 2007 en 2010*. Daarbij werd duidelijk dat er bij ongewijzigd beleid in de toekomst teveel huurwoningen voor gezinnen en appartementen (flats) zonder lift zullen zijn. Tegelijk ontstaat er een tekort aan huurwoningen voor senioren en aan huurappartementen met een lift.

Forse bouwopgave Het onderzoek heeft duidelijk gemaakt dat er de komende jaren in Harlingen behoefte is aan

7

extra huurwoningen. Omdat er van sommige woningtypen te veel zijn en van andere (vooral seniorenwoningen) te weinig, zullen we ruim 500 woningen moeten bouwen. Voor een deel kan dat op bestaande locaties, ter vervanging van verouderde woningen die gesloopt gaan worden, deels zullen we ook nieuwe plekken moeten vinden.

* Woningmarktonderzoek in opdracht van Woningbeheer Harlingen door bureau Companen uit Arnhem. In het onderzoek is ook de ontwikkeling van de behoefte aan koopwoningen in beeld gebracht. Wij beperken ons hier tot de huursector.

• Starters zijn meestal jonge huurders (alleenstaanden of stellen), die voor het eerst een zelfstandige woning bewonen. Over het algemeen stellen zij minder hoge eisen aan de locatie, ruimte en comfort dan de andere doelgroepen. Kleine goedkope eengezinswoningen zijn bij starters populair.

• Gezinnen willen het liefst een royaal huis met een tuin in een kindvriendelijke wijk. Met scholen en winkels in de buurt. De huur moet betaalbaar blijven.

• Kleine huishoudens zijn over het algemeen stellen of echtparen zonder kinderen. Zij voelen zich vaak goed thuis in een appartement. Vaak stellen ze prijs op extra kwaliteit waarvoor ze ook wel willen betalen.

• Met senioren doelen we op ouderen (alleenstaanden of echtparen) die een specifiek voor ouderen geschikte woning willen. Bijvoorbeeld met alle kamers gelijkvloers, beveiliging en toezicht, en de nabijheid van eventuele (medische) zorg. En in de buurt -liefst op loopafstand- van winkels en andere voorzieningen.

Kw al i t e i t De nieuwbouw van Woningbeheer Harlingen voldoet standaard aan alle gebruikelijke moderne kwaliteitseisen. Bij de (oudere) bestaande woningen is dat nog niet overal het geval. Vier jaar geleden is daarom een start gemaakt met de systematische aanpak van kwaliteitsverbetering.

Basiskwaliteit In 1999 heeft Woningbeheer Harlingen besloten tot invoering van een ‘basiskwaliteit’, waaraan alle woningen van Woningbeheer Harlingen zouden moeten voldoen: •

spouwisolatie

•

dubbel glas op begane grond en verdieping

•

ventilatievoorzieningen

In de afgelopen jaren is hard gewerkt aan het realiseren van deze basiskwaliteit. Momenteel

9

zijn er nog woningen die nog niet volledig voldoen aan de basiseisen. Deze woningen zullen de komende jaren worden aangepakt. Een uitzondering geldt voor de woningen die afgebroken gaan worden.

Comfort op maat Eveneens in 1999 ging Woningbeheer Harlingen van start met ‘Comfort op Maat’, een pakket comfortverhogende voorzieningen die op verzoek van de huurder kunnen worden aangebracht. De kosten worden door huurder en Woningbeheer Harlingen gedeeld. Sinds de invoering hebben al veel huurders van deze regeling gebruik gemaakt.

Blijven verbeteren De verwachting is dat in de toekomst de huurders hogere kwaliteitseisen zullen stellen. Daarom zal Woningbeheer Harlingen ook de komende jaren de nodige aandacht blijven besteden aan verbetering van de bestaande woningvoorraad.

Plannen en maatregelen In het vorige hoofdstuk concludeerden we dat er in de komende jaren veel nieuwe huurwoningen bijgebouwd moeten worden en dat het verbeterprogramma voor de (oudere) bestaande woningen moet worden voortgezet. Om aan de toekomstige woonbehoefte van de Harlingers te kunnen voldoen, heeft Woningbeheer Harlingen een samenhangend pakket plannen en maatregelen ontwikkeld.

Keus voor vernieuwing Keus voor vernieuwing. Dat is de kern van het beleid voor de komende jaren. Woningbeheer Harlingen kiest voor nieuwbouw en voor aanpassingen in de bestaande woningvoorraad. Nieuwbouw biedt een aantal belangrijke voordelen: •

Met nieuwbouw kunnen we optimaal inspelen op de wensen van de groeiende groep senioren. Door het bouwen van levensloopbestendige woningen werkt Woningbeheer Harlingen aan kwaliteit voor de toekomst.

•

Nieuwbouw zorgt er ook voor dat de onderhoudslasten zullen afnemen. Dat kan met investeringen in de bestaande woningvoorraad nooit bereikt worden.

•

Met nieuwbouw krijgen ook onze bestaande huurders meer te kiezen: alle moderne comfort in een nieuwbouwwoning of een bestaande woning met minder comfort, maar ook een lagere huur.

Vanzelfsprekend zal Woningbeheer Harlingen ervoor zorgen dat de oudere woningen voldoende kwaliteit houden en houden huurders mogelijkheden om hun woning naar eigen smaak te (laten) verbeteren.

10

‘Onrendabele top’ Voor nieuwbouw en verbetering is geld nodig. Dat kan niet allemaal weer via de huur worden terugverdiend. In de sociale huursector kunnen over het algemeen niet de volledige bouwkosten worden doorberekend in de huur, omdat dan de huren te hoog zouden worden. Vroeger gaf het rijk subsidie. Sinds de verzelfstandiging van de woningcorporaties in 1995 moeten de corporaties de tekorten zelf financieren. Voor een deel doen corporaties dat door huurwoningen te verkopen. Daarbij geldt als vuistregel dat met de verkoop van één woning bijna de tekorten van twee nieuwe betaald kunnen worden. Daarnaast kunnen we ook geld verdienen met de verkoop van nieuwbouw koopwoningen. De mate waarin het nieuwbouwprogramma kan worden uitgevoerd, hangt dus voor een belangrijk deel af van het succes van de verkoop.

500 nieuwe woningen In de periode 2004 - 2012 wil Woningbeheer Harlingen ruim 500 nieuwe woningen bouwen. De belangrijkste doelgroep voor nieuwbouw zijn senioren. Maar we zullen ook veel woningen multifunctioneel bouwen, zodat ze ook voor anderen aantrekkelijk zijn. Ongeveer een derde deel van de nieuwbouw betreft koopwoningen. Deze bouwen we altijd in combinatie met huurwoningen.

Locaties Waar komen deze woningen? Voor ruim driekwart op locaties waar we verouderde huurwoningen zullen afbreken. Maar daarmee komen we er niet. Voor ruim 100 woningen zullen we nieuwe locaties moeten vinden.

Afbreken In de komende jaren zullen we ongeveer 400 verouderde woningen vervangen door kwalitatieve en comfortabele nieuwbouw. Dat is zo’n 15% van de totale woning voorraad. Het tempo ligt gemiddeld op 40 à 50 woningen per jaar. De locaties hebben we nog niet exact vastgesteld. Voor de betrokken bewoners is sloop een ingrijpende gebeurtenis. Woningbeheer Harlingen doet zijn best de vervelende gevolgen voor de bewoners zoveel mogelijk te beperken.

Spelregels Woningbeheer Harlingen heeft voor zichzelf een aantal spelregels opgesteld: 1. Betrokken bewoners worden minstens een jaar van te voren geïnformeerd 2. Bewoners krijgen een vervangende woning aangeboden, zo mogelijk in dezelfde buurt 3. Bewoners krijgen voorrang bij toewijzing van de nieuwe woningen 4. De kosten van verhuizen en herinrichten worden door Woningbeheer Harlingen vergoed conform het Sociaal Statuut, zoals met de huurdersvereniging is overeengekomen.

Plan Zuid Ongeveer de helft van het afbreekprogramma betreft woningen in Plan Zuid. Plan Zuid zal dus de komende jaren ingrijpend veranderen. Bij de voorbereiding en uitvoering van de wijkvernieuwingsplannen zijn de bewoners intensief betrokken.

Ve r b e te r ing De komende jaren gaat Woningbeheer Harlingen door met het verbeteren van de bestaande (oudere) woningen. Net als voorheen hanteren we daarbij twee begrippen: Basiskwaliteit en Comfort op maat.

Basiskwaliteit Het pakket basiskwaliteit (dubbel glas, isolatie en ventilatie) wordt gehandhaafd en in een aantal gevallen iets uitgebreid. Bijvoorbeeld door het aanbrengen van vloerisolatie in een aantal complexen en het installeren van rookmelders in de centrale hal van flats. Overige kwaliteits- en comfortverhogende voorzieningen worden ondergebracht in het nieuwe Comfort op maat-pakket.

Comfort op maat Het al dan niet aanbrengen van Comfort op maat-voorzieningen was tot nu toe afhankelijk

13

van het initiatief van de huurder. In de toekomst wil Woningbeheer Harlingen dit pakket standaard aanbrengen als een woning leeg komt en opnieuw verhuurd gaat worden. Het betreft het aanbrengen van een wasmachine-aansluiting, uitbreiden van de groepenkast, betegelen van de douche en het aanleggen van centrale verwarming. De kosten worden in de huur doorberekend. Ook zittende huurders blijven de mogelijkheid houden Comfort op maat-voorzieningen te laten aanbrengen. Anders dan voorheen zullen de kosten hiervan niet in de huur worden doorberekend, maar direct moeten worden voldaan*. Bij eventuele vroegtijdige verhuizing bestaat de mogelijkheid een deel van de kosten terug te krijgen. * Hierop zijn enkele uitzonderingen. Zie hiervoor - en voor informatie over het keukenprogramma - de aparte folder ‘Wonen naar eigen zin’

Geschikt maken voor ouderen Gezien de sterk groeiende behoefte aan seniorenwoningen, zal Woningbeheer Harlingen in zo’n 150 bestaande seniorenwoningen in Trebol, de Prins Clausstraat en de Grettingaflats dorpels en opstappen verlagen. De woningen zijn dan beter geschikt voor ouderen. Ook via de WVG worden in tal van woningen voorzieningen aangebracht waarmee ouderen of gehandicapten langer in hun woning kunnen blijven wonen.

Ve r ko o p Om de nieuwbouw en beoogde kwaliteitsverbeteringen te kunnen betalen, is het noodzakelijk ook woningen te verkopen. Woningbeheer Harlingen streeft naar de verkoop van 250 woningen, dat is ongeveer 10% van de bestaande voorraad. Daartoe zijn 457 woningen voor verkoop aangewezen. De meeste in de Oosterparkwijk en Schepenbuurt. De huidige bewoners zijn of worden daarover geïnformeerd. De verkoop vindt plaats aan de zittende huurder of bij verhuizing. Het vrijkomende huis zal tegen marktconforme prijs te koop worden aangeboden uitsluitend aan de huurders van Woningbeheer Harlingen. Hierop zijn enkele uitzonderingen. Als er meerdere belangstellenden zijn, krijgen bewoners uit hetzelfde complex voorrang.

14

Huurverhoging Het nieuwbouw- en verbeterprogramma voor de komende jaren kost veel geld. Voor een deel wordt dat verdiend met de verkoop van woningen. Daarnaast is het onontkoombaar ook de huurinkomsten te laten toenemen. Dat betekent huurverhoging. In de sociale huursector gelden wettelijke regels voor de maximaal redelijke huur. Die is afhankelijk van objectief vast te stellen eigenschappen van de woning (aantal kamers, afmetingen, kwaliteitsniveau e.d.). Tot nu toe bedragen de huren in Harlingen ongeveer 63% van dat wettelijk maximum. Elders in Noord-Nederland is dit percentage ongeveer hetzelfde, maar in andere delen van het land ligt het hoger. Woningbeheer Harlingen wil de huren geleidelijk verhogen tot 70% van de maximaal redelijke huur. Dat kan op twee manieren: 1) geleidelijk via de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2) ineens bij verhuur aan een nieuwe huurder. De gemiddelde jaarlijkse huurverhoging mag dit jaar maximaal 3% bedragen. De komende jaren zal Woningbeheer Harlingen de huren met het maximale percentage verhogen, totdat de huur op het streefniveau ligt. Daarnaast zal Woningbeheer Harlingen de huren van vrijkomende woningen ineens verhogen tot 70% van de maximaal redelijke huur. Dit in combinatie met het aanbrengen van de Comfort op maat-voorzieningen. Nieuwe bewoners betalen dus meer huur, maar krijgen ook meer kwaliteit.

Ten slotte Woningbeheer Harlingen zet zich in voor voldoende woningen en een plezierig woonklimaat in Harlingen. In het nieuwe voorraadplan hebben we aangegeven wat en hoe Woningbeheer Harlingen daaraan de komende jaren wil bijdragen. Vanzelfsprekend kan Woningbeheer Harlingen dat alleen in constructieve samenwerking met de gemeente en andere (markt)partijen. En vanzelfsprekend in overleg met de Huurdersvereniging en de Vrouwen Advies Commissie. Op die manier wil Woningbeheer Harlingen de komende jaren werken aan een kwalitatief en kwantitatief verantwoord woningaanbod in Harlingen, de gezellige stad aan het wad.

Voor nadere informatie over de onderwerpen van deze brochure kunt u contact opnemen met de afdeling Woondiensten; telefoon (0517) 423525, email: [email protected]

16

Dit is een uitgave van Woningbeheer Harlingen. Aan deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend. © mei 2004. Tekst: Frenay Communicatie, Groningen | Ontwerp: Extra Bold, Groningen | Fotografie: André Minkema, Harlingen | Druk: Grafische Industrie De Marne, Leens