WELKOM. symposium Succesfactoren van een CPO-project

WELKOM

symposium ‘Succesfactoren van een CPO-project’

Programma 1. Welkom door Hans ter Steege, algemeen directeur Ter Steege Bouw Vastgoed 2. Aye Kampen – initiatiefnemer Aquaradius 3. Joke Geldhof, Gedeputeerde provincie Noord-Holland 4. Rik Rolleman, Gebiedsmanager Gemeente Haarlemmermeer 5. Leendert Maris – lid directie Woningborg groep 6. Joost van de Wetering – Infense Advocaten 7. Afrondende forumdiscussie 8. Afsluiting door Hans ter Steege 9. Bezoek bouwplaats Aquaradius met afsluitende netwerkborrel

Symposium ‘succesfactoren van een CPO-project’

25 juni 2015

Hans ter Steege DGA Ter Steege Bouw Vastgoed Symposium ‘succesfactoren van een CPO-project’

25 juni 2015

“Ter Steege Groep is sinds de oprichting als bouwbedrijf in 1911 uitgegroeid tot een groep van zelfstandig opererende bedrijven, onderverdeeld in de divisies: Bouw Vastgoed, Handel (Gamma- en Bouwmaat-vestigingen) en Industrie. Al meer dan 100 jaar heeft dit solide familiebedrijf klantgerichtheid en kwaliteitsbesef hoog in het vaandel. Met de kernwaarden Betrouwbaar, Betrokken en Bekwaam is Ter Steege een partner, die afspraken nakomt en handelt vanuit respect voor de ander en de omgeving


25 juni 2015

Ter Steege Groep

Ter Steege Handel

Ter Steege Industrie

Ter Steege Bouw Vastgoed


Ter Steege Bouw Vastgoed is een totaalaanbieder die haar opdrachtgevers van dienst kan zijn van initiatief tot ontwikkeling, financiering, realisatie, beheer en onderhoud.


25 juni 2015

Binnenstedelijke herontwikkelingsopgaves ‘Twentse’ (textiel)locaties, o.a.: Almelo, Indiëterrein Ten Cate Boekelo, Textielblekerij Eibergen, Textielblekerij Hengelo, Bierbrouwerij

Nijverdal, Ten Cate locaties


25 juni 2015

Behoud industrieel / cultureel erfgoed


25 juni 2015

De samenleving van vandaag en morgen vraagt om maatschappelijk verantwoord ondernemen.


25 juni 2015

Utiliteitsbouw en Woningbouw Nieuwbouw, renovatie, (service)onderhoud (RGVO) Leef!wel concepten: - Leef!wel wonen - Leef!wel renovatie - Leef!stijl In alles: eindgebruiker centraal Symposium ‘succesfactoren van een CPO-project’

25 juni 2015

Eindgebruiker centraal is geen frase, maar een houding Past bij én is voorwaarde voor een geslaagd CPO Traject Aquaradius: veel leerpunten => delen


25 juni 2015

Leerzaam en plezierig symposium gewenst !!


25 juni 2015


25 juni 2015

Aye Kampen Initiatiefnemer CPO AQUAradius Symposium ‘succesfactoren van een CPO-project’

25 juni 2015

Welkom


25 juni 2015

       

AQUAradius Drijfveren van dit CPO Missie en Doel Hoe te bereiken Kenmerken bewoners AQUAradius Doelgroepen en focus Valkuilen Tips


25 juni 2015

Aantal woningen 57 appartementen  Type appartementen: – – – – –

6 x 100 m² 10 x 115 m² 10 x 120 m² 22 x 135 m² 9 penthouse variaties

 Heel veel eigen inbreng Symposium ‘succesfactoren van een CPO-project’

25 juni 2015

Kenmerken voor 50 plus          

Veilig en comfortabel Gelijkvloers Drempelloos Bredere galerijen (van 1,2 naar 1,8 mtr) Bredere parkeerplaatsen Schuifdeur(en) Ruime loggia of balkon Flexibele indeling woning Keuken en badkamer Ruimere woning (minimaal 95 m²)


25 juni 2015

Gastenverblijven


25 juni 2015

Hobby ruimte



Stoffige ruimte




Schone ruimte 25 juni 2015

Zorg & Welzijn ruimte

• Cardio Fitness Symposium ‘succesfactoren van een CPO-project’

• Werkruimte fysiotherapeut 25 juni 2015

• Vergaderzaal


• Cursusruimte

25 juni 2015


25 juni 2015


25 juni 2015


25 juni 2015


25 juni 2015

Drijfveren    

Onze ouders Zelfredzaamheid Zelfstandigheid En niet afhankelijk zijn van de kinderen

   

Sociale cohesie Veiligheid Duurzaamheid Domotica


25 juni 2015

►

Missie

Doel

Langdurig comfortabel en zelfstandig wonen

► Levensloopgeschikt


wonen

► Welzijn

bevordering ► Zelfredzaamheid ► Laagdrempelige Zorg ► Zorg in nabijheid van de bewoners ► Comfort bieden

25 juni 2015

Kenmerken bewoners AQUAradius    

Aantal bewoners: 98 Huidige demografie: 50 t/m 79 jaar Gemiddelde leeftijd: 66,5 jaar Nu: – vitale bewoners, – relatief lage zorgvraag


25 juni 2015

Hoe te bereiken  Preventie – Yoga, zwemmen, cardiofitness, fysiotherapie, – medische fitness

 Welzijn – Workshops, mobiliteit, bibliotheek

 Domotica, ( huishoud elektronica): – Loze leidingen (ELUX instalatie) – Videofoon installatie


25 juni 2015

Valkuilen  Gemeente  Beschikbaarheid van grondposities  Grondprijs problematiek  Kip of het ei verhaal  Ambtelijk  Vaak geen kennis van CPO  We worden beschouwd als projectontwikkelaars  Ambtelijke houding, weinig inspiratie  Geen vast contactpersoon


25 juni 2015

Valkuilen  Leden  Geen kennis van CPO  Afwachtende houding  Leden vallen af - Indien het tegen zit - Lange procedures - Verkoop eigen huis - Financiering - Overlijden


25 juni 2015

Valkuilen  Banken  Weinig banken ondersteunen CPO  Hoge eisen aan achtervang  Eisen woningborg garantie

 Kennis  Collectief heeft vaak geen kennis  Ondersteuning van bouwer noodzakelijk  Kennis van CPO nieuwbouw - Niet gewend aan individuele wensen - Problemen met inspraak van kopers - Bouw logistiek en kosten beheersing Symposium ‘succesfactoren van een CPO-project’

25 juni 2015

Obstakels • • •

•

• •

Verwerven van grond Omvallen van de bouwer Crisis woningmarkt – Terug van 80 naar 57 appartementen – Bijstellen van de ambities Langdurige procedures – 14 maanden voor we gehoord werden – Zware onderhandelingen grondprijs – WABO procedure (strijdig gebruik) Voor financiering en achtervang Duurzaamheidsambities


25 juni 2015

 Tips voor beginnende CPO-ers  Volhardendheid  Creativiteit  Overtuigend zijn  Geduld hebben  Kennis in huis halen  Gezond van lijf en leden  En verder:  Betere voorbereiding bij gemeentes  Ondersteuning Provincie (zoals: Noord Holland)  Ondersteuning van de bouwer


25 juni 2015

Bedankt voor uw aandacht Symposium ‘succesfactoren van een CPO-project’

25 juni 2015


25 juni 2015

Joke Geldhof Gedeputeerde provincie Noord-Holland Symposium ‘succesfactoren van een CPO-project’

25 juni 2015

Joke Geldhof gedeputeerde Noord-Holland Informatie: www.noord-holland.nl/zelfbouw

Collectieve zelfbouw projecten in Noord-Holland

Twitter: #zelfbouwNH


25 juni 2015

Rik Rolleman Gebiedsmanager gemeente Haarlemmermeer Symposium ‘succesfactoren van een CPO-project’

25 juni 2015

Symposium Succesfactoren CPO projecten

25 juni 2015 Rik Rolleman, gebiedsmanager gemeente Haarlemmermeer

Zuidrand Hoofddorp Symposium ‘succesfactoren van een CPO-project’

25 juni 2015

AQUAradius


25 juni 2015

Proces • • • • • • •

Initiatief CPO (o.a. Floriade terrein; 2005) Ontwikkelingskader Zuidrand 2009: 10% (C) PO 2010 gesprekken voor ontwikkeling in de Zuidrand Hoofddorp Maart 2014 koopovereenkomst Juni 2014 start bouw Juni 2015 hoogste punt Eind 2015 oplevering


25 juni 2015

Succesfactoren Waarom lukt het hier?


25 juni 2015

Succesfactoren

 Creativiteit

 Duidelijke afspraken verantwoordelijkheden en kaders  Als team werken; duidelijkheid over rol en verantwoordelijkheden  Open communicatie  Draagvlak op alle niveaus


25 juni 2015

Succesfactoren Wat hebben wij als gemeente onder meer gedaan? • BLS (Besluit Locatie gebonden Subsidies) bijdrage • Grondprijzen systematiek voor CPO (vaste prijs m2) • (Uitgestelde betaling levering grond)

Daarnaast van belang dat de markt zorg draagt voor: • Financiële achtervang • Garantiestelling


25 juni 2015

Samenwerking!


25 juni 2015

Toekomst! AQUAradius; toekomstige bewoners veel woonplezier! Gemeente; nieuwe initiatieven uit markt, veel P.O.


25 juni 2015

Toekomst!

Bedankt voor uw aandacht


25 juni 2015


25 juni 2015

Leendert Maris lid directie Woningborg groep Symposium ‘succesfactoren van een CPO-project’

25 juni 2015


25 juni 2015

Wie zijn wij? Kerngegevens • Zelfstandige verzekeringsmaatschappij • Waarborgcertificaten voor de bouwsector • Particuliere kopers en zakelijke opdrachtgevers • Jaarlijks gemiddeld 25.000 certificaten • Marktleider met 67% Doelstelling Het beschermen van kopers en opdrachtgevers tegen financiële en technische risico’s Symposium ‘succesfactoren van een CPO-project’

25 juni 2015

Wat doen wij? Het waarborgen van bouwprojecten 1. Afbouwwaarborg tijdens de bouw Woningborg bouwt af zonder extra kosten als de aannemer failliet gaat. 2. Herstelwaarborg na oplevering Woningborg herstelt gebreken als de aannemer niet herstelt. Maximale periode 10 jaar. Symposium ‘succesfactoren van een CPO-project’

25 juni 2015

Hoe doen we dat? Ondernemingsniveau • Financiële screening aannemer en holding • Technische screening aannemer Planniveau • Juridische toets conceptaannemingsovereenkomst • Technische toets Bouwbesluit + Goed en deugdelijk werk • Financiële toets: Is het project voldoende verkocht c.q. gefinancierd? Symposium ‘succesfactoren van een CPO-project’

25 juni 2015

Waarom een Woningborg-certificaat? Keurmerk Door onze screening- en toetsingsmethoden zijn kopers en opdrachtgevers verzekerd van een financieel gezonde en technische deskundige aannemer.

Maar…… meer dan alleen een keurmerk Mocht het onverhoopt toch fout gaan, dan zorgt Woningborg voor afbouw of herstelt het gebrek.


25 juni 2015

Waarom een Woningborg-certificaat? Technische plantoetsing Onze technische plantoetsing zorgt voor minder bouwfouten en verhoogt daarmee de kwaliteit. Hypotheken In navolging van de Nationale Hypotheekgarantie stellen steeds meer banken het Woningborg-certificaat als voorwaarde.


25 juni 2015

CPO’s en Woningborg Ontwikkelingen Toename van het aantal CPO-projecten Beleid Woningborg • Minder strikte technische en juridische plantoetsing • Voortoetsing door de CPO mogelijk


25 juni 2015



25 juni 2015


25 juni 2015

Joost van de Wetering Infense advocaten Symposium ‘succesfactoren van een CPO-project’

25 juni 2015

Nichekantoor

Bouwrecht | Aanbestedingsrecht | Gebiedsontwikkeling


25 juni 2015

Situatie • Normaal: projectontwikkelaar draagt risico start bouw bij % voorverkoop • CPO: projectontwikkelingsrisico moet bij eindgebruikers blijven • Aannemer pas bereid tot start bouw bij voldoende kopers voor dekking aannemingssom • Gemeente bereid tot levering grond met grotendeels uitgestelde betaling. Daardoor start bouw bij voorverkoop die aannemingssom dekt. Symposium ‘succesfactoren van een CPO-project’

25 juni 2015

e 1

vraagstuk en oplossing

• Gevolg van situatie: – KA-som eerste tientallen kopers moet volledig naar aannemer – KA-som latere kopers moet volledig naar gemeente

• Vraagstuk: betaling eindgebruiker klopt niet met wat hij afneemt – Hoe krijgen we koopsom eerste kopers bij aannemer?

• Oplossing: “kassa” creëren: Stichting Realisatie en Exploitatie AQUAradius – Stichting gebruikt ontvangen koopsommen voor aanneming niet-verkochte appartementen Symposium ‘succesfactoren van een CPO-project’

25 juni 2015

Gemeente Koop grond

Stichting AQUAradius

Eindgebruiker


Aanneming

Ter Steege

25 juni 2015

e 2


• Vraagstuk: Ter Steege en gemeente contracteren met “lege” Stichting • Zekerheden nodig voor Ter Steege – zekerheid financiële draagkracht eindgebruikers – bestuursfunctie in Stichting – aansturing bouw via Stichting

• Zekerheden nodig voor gemeente – hypotheekrecht op grond (doorhaling bij levering aan eindgebruiker) – levering grond onder ontbindende voorwaarden – 10% betaling bij splitsing in appartementsrechten


25 juni 2015

e 3


• Vraagstuk: hoe betaalt Stg bij splitsing grond 10% aan gemeente? – Stg heeft pas geld na splitsing + levering aan eindgebruikers – Levering kan pas na start bouw (Woningborg + banken)

• Oplossing: – Start bouw vóór splitsing + levering aan eindgebruikers – Afspraken nodig tussen gemeente, Stichting en Ter Steege


25 juni 2015

Overige aandachtspunten • Fiscaliteiten: – voorkomen dubbele heffingen door “kassafunctie” – voorkomen dat reservering onderhoud als winst wordt belast

• Betrokkenheid banken voor financiering eindgebruikers.


25 juni 2015

Resultaat • Na voldoende voorverkoop is op risico gestart met bouw; • Daarna kon levering aan eindgebruikers en dus geldstroom op gang komen; • Start bouw heeft verkoop verder gestimuleerd;

• Voldoende verkoop voor afbetalen Ter Steege, gemeente, rest. Symposium ‘succesfactoren van een CPO-project’

25 juni 2015



25 juni 2015


25 juni 2015

forumdiscussie


25 juni 2015


25 juni 2015

Rondleiding op de bouwplaats Symposium ‘succesfactoren van een CPO-project’

25 juni 2015

WELKOM. symposium Succesfactoren van een CPO-project

Recommend Documents