Wat werkelijk van waarde is

2

Werkplan en begroting 2016

Wat werkelijk van waarde is

Woningstichting Het Grootslag

INHOUD

1.

INLEIDING................................................................................................................... 2

2.

STRATEGISCHE UITGANGSPUNTEN ..................................................................................... 5

3.

KLANT ....................................................................................................................... 6

4.

LEEFBAARHEID | WONEN EN ZORG .................................................................................. 10

5.

VASTGOED EN ONDERHOUD .......................................................................................... 14

6.

ORGANISATIE EN BEDRIJFSVOERING................................................................................. 20

7.

FINANCIËLE CONTINUÏTEIT ............................................................................................. 23

8.

SAMENVATTING TWEEDUIZENDZESTIEN ............................................................................ 27

Wat werkelijk van waarde is | Werkplan 2016

1

1. INLEIDING WAT WERKELIJK VAN WAARDE IS Het werkplan 2016 is de eerste onder de vlag van ons nieuwe ondernemingsplan 2016-2019, met de titel ‘Wat echt van waarde is’. Het ondernemingsplan is de leidraad voor dit werkplan. De essentie vatten we als volgt samen: “De afgelopen jaren ging de corporatiesector een richting op die in tegenspraak was met onze maatschappelijke opdracht. Wat echt van waarde is, is door de sector uit het oog verloren: goed en betaalbaar wonen voor diegenen die daar niet zelf voor kunnen zorgen. Waar het om gaat is dat we producten en diensten aanbieden waar onze doelgroep iets aan heeft en niet om zaken waarmee wij ons op de borst kunnen slaan. Deze nieuwe realiteit klinkt stevig door in dit ondernemingsplan. Dat leidt niet tot een sterke koerswijziging, maar welbewust tot andere uitvoeringskeuzes.” Het ondernemingsplan vormt ons antwoord op een maatschappelijk en politiek proces, waarin de parlementaire enquête woningcorporaties (‘Ver van huis’) en de Woningwet 2015 centraal staan. We werken ons ondernemingsplan de eerstkomende jaren uit, met medewerkers, huurdersvereniging De Driehoek en tal van maatschappelijke partners. In deze inleiding nemen we u op hoofdlijnen mee. In de rest van ons werkplan lichten we een aantal ideeën en ambities concreet toe.

1.1 KOERS HOUDEN Zoals de inleiding aangeeft, houden we koers. We durven te stellen dat ons ondernemingsplan 2016-2019 een typisch product is van woningstichting Het Grootslag. Onze huurders blijven in onze missie centraal staan: ‘Ons huis, uw thuis’. In de samenwerking met anderen blijven we herkenbaar als een partij die dichtbij is, een duidelijke maatschappelijke opvatting heeft en graag samenwerkt. De gevolgen van recente wetgeving, stelselwijzigingen en de maatschappelijke ontwikkelingen leiden deels tot anders uitvoeringskeuzes. Onze bijdrage aan goed wonen in een prettige leefomgeving versterken we. Centraal staan betaalbaarheid, woningen met toekomstperspectief en maatschappelijke verbinding.

1.2 KERNTAKEN Onze maatschappelijke opdracht is helder. We richten ons op de volgende activiteiten:    

We bouwen, verhuren en beheren sociale huurwoningen voor mensen met een laag inkomen of aan mensen die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden We bouwen, verhuren en beheren maatschappelijk vastgoed als dat een noodzakelijke bijdrage levert aan de leefbaarheid in de kernen waar we woningbezit hebben We bouwen, beheren en verhuren zorgvastgoed en leveren daarmee een bijdrage aan de zorgtransitie en het langer zelfstandig wonen Samen met huurders, huurdersvertegenwoordiging, bewoners en belanghouders werken we aan leefbare wijken en dorpen

1.3 BELEIDSAGENDA WONEN Het kabinet heeft in overleg met gemeenten, huurdersorganisaties en sociale verhuurders vier prioriteiten benoemd die in elke gemeente spelen en van nationaal belang zijn: betaalbaarheid en beschikbaarheid, een energiezuinige sociale huurwoningvoorraad, de huisvesting van urgente doelgroepen en het realiseren van wonen met zorg en ouderenhuisvesting. We herkennen het belang van deze onderwerpen en ze staan daarom centraal in ons ondernemingsplan 2016-2019.


2

1.4 SAMENLEVING IN BEWEGING De samenleving heeft te maken met een veelomvattende en ingewikkelde transitie. Onze maatschappelijke opdracht heeft veel raakvlakken met deze transitie. De effecten van een terugtrekkende overheid, het beroep op eigen kracht en het langer zelfstandig wonen vraagt om een maatschappelijke oplossing. Daaraan zullen we samen met onze netwerkpartners een bijdrage leveren. We zien echter ook dat maatschappelijke participatie voor een groeiende groep te hoog gegrepen is. We zetten daarom in op extra aandacht voor de meest kwetsbare huurders.

1.5 ECONOMISCH HERSTEL / KOOPKRACHTONTWIKKELING Nederland heeft zich na een aantal moeilijke jaren ontworsteld aan de crisis. Het kabinet heeft voor 2016 een forse lastenverlichting in het vooruitzicht gesteld. Daarbij is geen sprake van een eerlijke verdeling. Vooral werkenden krijgen meer te besteden. Hun koopkracht gaat er gemiddeld 2,6 procent op vooruit. Gepensioneerden en mensen met een uitkering blijven daar duidelijk bij achter, hun koopkracht zal hooguit op peil blijven. Dat is wrang omdat de koopkracht van de minima de afgelopen jaren al veel sterker is teruggelopen. Cumulatie van maatregelen zoals stijgende eigen bijdragen, zetten deze doelgroep verder op achterstand. Onze inzet is gericht op het waarborgen van de betaalbaarheid van onze huurwoningen en ondersteuning van mensen die daarbij hulp nodig hebben.

1.6 GOVERNANCE We werken continu aan het verbeteren van de kwaliteit van bestuur, toezicht en organisatie. Dat doen we aan de hand van de onlangs herziene Governancecode en vooral door met elkaar in gesprek te gaan over het eigen handelen. Wij geloven er niet in dat integriteit kan worden afgedwongen met regels en wetten. Integriteit is alleen te borgen als onderdeel van cultuur. Daarom werken we aan het versterken van ons moreel kompas. We zoeken nadrukkelijk naar kritisch tegenspel, bij de huurdersvereniging, medewerkers, managementteam, maatschappelijke adviesraad en Raad van Toezicht.

1.7 MAATSCHAPPELIJKE VRAAG We signaleren een aantal sociaal maatschappelijke trends in de samenleving die gevolgen hebben voor ons functioneren. We hebben hiermee rekening gehouden in ons ondernemingsplan 2016-2019:   



De samenleving verwacht dat we ons aan onze maatschappelijke opdracht houden, deze zo goed mogelijk invullen en verspilling voorkomen Mens en milieu staan centraal, er is een groeiende behoefte aan maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO) De samenleving heeft behoefte aan goede prikkels, dat varieert van het aandringen op de eigen verantwoordelijkheid tot het stimuleren van burgerschapsinitiatieven die burgers en de samenleving vooruit helpen We maken deel uit van een netwerksamenleving. Bij steeds meer partijen dringt het besef door dat ze niet zelfstandig in staat zijn om de maatschappelijke opdracht te vervullen. Dat lukt volgens ons alleen als we daarin samenwerken met alle belanghebbenden

1.8 WERKORGANISATIE De Woningwet 2015 betekent nog meer regels, wetten, procedures en controles. Dat brengt het risico met zich mee dat het systeem leidend wordt en we de mens uit het oog verliezen. We proberen daar een goede balans in te vinden. Uitgangspunt blijft dat de mens centraal staat en dat we zo weinig mogelijk hinderen met systemen en sturing.


3

1.9 WAT VAN WAARDE IS Ik ben trots op de ontwikkeling van onze organisatie en de plaats die we maatschappelijk innemen. Ik heb het volste vertrouwen dat we een goede bijdrage kunnen blijven leveren aan de maatschappelijke vraagstukken. We richten ons daarbij in hoofdzaak op wat moet. Wat kan en mag, vullen we alleen in als dat ook van aanzienlijke maatschappelijke waarde is. Van grote waarde is verder de manier waarop wij met elkaar als organisatie in het leven staan: we zijn gemakkelijk benaderbaar, we zijn respectvol, te vertrouwen en we zijn gericht op samenwerking. Dit zijn essentiële waarden om onze huurders een goed thuis te bieden.

1.10 FINANCIËLE POSITIE We werken vanuit een stabiele financiële situatie. We kunnen voldoen aan onze verplichtingen en de betaalbaarheid waarborgen. Zeer tegen onze principes sluit de begroting voor 2016 met een negatief resultaat. Dit wordt veroorzaakt door de eenmalige afboeking van de hoge onrendabele investering van een te realiseren nieuwbouwproject in Bangert-Oosterpolder, gemeente Hoorn.

1.11 LEESWIJZER In ons streven naar efficiency proberen we de teksten te beperken tot kerninformatie en de bijzonderheden die we in 2016 verwachten. Het werkplan is als volgt opgebouwd. Hoofdstuk 2 behandelt onze visie en missie, de basis voor de uitvoering in 2016. Daarna vindt u de uitwerking van de voorgenomen activiteiten voor het jaar 2016 volgens de volgende indeling: 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Klant Leefbaarheid / wonen en zorg Vastgoed en onderhoud duurzaam ontwikkelen Organisatie en bedrijfsvoering Kengetallen Financiële continuïteit Samenvatting Tweeduizendzestien

1.12 TENSLOTTE Dit werkplan is een samenvatting van de ideeën en ervaringen die we binnen onze werkorganisatie delen. We danken alle medewerkers voor hun inzet bij het tot stand komen van dit werkplan en deze begroting. We wensen u veel leesplezier. Hebt u vragen of ideeën? We horen ze graag van u!

Wervershoof, 15 oktober 2015

J. Th (Hans) Kröger, directeur bestuurder


4

2. STRATEGISCHE UITGANGSPUNTEN Eind 2015 stellen we onze ondernemingsplan voor de periode 2016-2019 vast met de titel ‘Wat echt van waarde is’. Dit werkplan is de eerste van deze cyclus. In dit hoofdstuk lichten we onze strategie toe.

2.1 MISSIE Onze missie is een korte en bondige ‘merkbelofte’: ‘ONS HUIS, UW THUIS.’

2.2 DOELGROEP We concentreren ons op de volgende huishoudens:  Huishoudens met een inkomen tot € 34.911 (prijspeil 2015), waaronder vergunninghouders  Huishoudens met een zorgindicatie voor de Wet langdurige zorg, de Zorgverzekeringswet, of de Wet maatschappelijke ondersteuning  Personen die door persoonlijke, sociale of andere omstandigheden, zoals fysieke of psychische beperkingen, moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting

2.3 KERNTAKEN We richten ons op de volgende activiteiten:  We bouwen, verhuren en beheren sociale huurwoningen voor mensen met een laag inkomen of aan mensen die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden  We bouwen, verhuren en beheren maatschappelijk vastgoed als dat een noodzakelijke bijdrage levert aan de leefbaarheid in de kernen waar we woningbezit hebben  We bouwen, beheren en verhuren zorgvastgoed en leveren daarmee een bijdrage aan de zorgtransitie en het langer zelfstandig wonen  Samen met huurders, huurdersvertegenwoordiging, bewoners en belanghouders werken we aan leefbare wijken en dorpen

2.4 DAEB We beperken ons tot de woningbehoefte binnen de liberalisatiegrens (prijspeil 2015: € 710,68).

2.5 WERKGEBIED 1

Onze inzet beperkt zich tot de regio West-Friesland .

2.6 WAARAAN HERKENT U ONS?    

1

We zijn maatschappelijk georiënteerd We zijn een actieve netwerkpartner We zeggen wat we doen en doen wat we zeggen We zijn een organisatie met korte lijnen

We hebben 31 appartementen in de gemeente Langedijk. Het gaat hier om een tijdelijke collegiale ondersteuning, die

niet ten koste gaat van de uitvoering van onze primaire taken. Verhuur en het volledige dagelijkse beheer wordt uitgevoerd door woningbouwvereniging Langedijk.


5

3. KLANT 3.1

INLEIDING

De transitie van verzorgingsstaat naar participatiesamenleving zien we volop terug in de volkshuisvesting. De groep die voldoende bestedings- en regelkracht heeft, komt niet meer voor een sociale huurwoning in aanmerking. We nemen afscheid van diensten en producten die geen duidelijke bijdrage leveren aan onze kerntaken. Met de versobering van onze dienstverlening ‘zetten we al ons geld’ in een aanpak om de 2 betaalbaarheid te waarborgen. In die situaties waarbij huurders in de problemen komen en daar niet op eigen kracht uitkomen, zorgen we voor passende ondersteuning.

ONZE SPEERPUNTEN VOOR 2016 ZIJN: Speerpunten 1. Passend toewijzen 2. Actualiseren verhuurproces 3. Vernieuwing website 4. Uitbreiding mogelijkheden huurdersportaal 5. Integrale schuldhulpverlening

Te meten resultaatgebieden 1. Tenminste 95% conform normen 2. Implementatie nieuwe verhuurproces 3. Aantal hits 4. Aantal deelnemers klantportaal 5. Incassoproblematiek / huurachterstand

Maatschappelijke effecten: 1. Voorkomen dat huurders met lage inkomens te duur wonen. 2. Aandacht gaat meer uit naar nieuwe huurders ipv vertrekkende huurders (versterkt doelmatigheid proces en zorgt voor grotere klanttevredenheid) 3. Hogere nieuwswaarde en digitalisering 4. Digitalisering, 24/7 dienstverlening 5. Waarborgen van de individuele betaalbaarheid van huurders en voorkomen/oplossen van problematische schuldsituaties

3.2 DOELGROEP ONTWIKKELINGEN Onze doelgroep vergrijst, individualiseert en onderscheid zich. Het is een ultrakorte doch accurate samenvatting van de doelgroepontwikkeling. We huisvesten nagenoeg alleen nog een- en tweepersoons huishoudens en een aanzienlijk aandeel daarvan bestaat uit ouderen en oudere ouderen. Daarnaast signaleren we dat we steeds vaker met huurders te maken krijgen die problemen hebben. De inkomensgrenzen in de huursector zorgen voor een eenzijdige instroom van nieuwe huurders. Een laag inkomen is niet perse aanleiding voor woonproblematiek, maar het aantal signalen dat de buurtsamenstelling er (sterk) op achteruitgaat, neemt verontrustende vormen aan. De toename van het aantal vluchtelingen zorgt ervoor dat de opvang hoofdbrekens oplevert. Duidelijk is dat de huidige omvang niet met de bestaande verhuisbewegingen in de sociale huursector is op te vangen. Daar is het 3 aandeel huurwoningen in Drechterland en Medemblik te beperkt voor. In overleg met collega-corporaties en gemeenten onderzoeken we momenteel welke projectmatige verhuurmogelijkheden er zijn. Of wij of

2

3

Als we het over betaalbaarheid hebben, dan gaan wij uit van de huur en de energielasten. Circa 23 procent


6

gemeenten die huisvesting moeten leveren is onzeker. Volgens de jongste kabinetsafspraken worden vluchtelingen straks in sobere tijdelijke projectopvang gehuisvest, van waaruit zij kunnen doorstromen naar een reguliere woning of terugkeren naar het land van herkomst. Verder wil het kabinet dat er een einde komt aan de voorrangspositie van vluchtelingen bij de aanwijzing van sociale huisvesting. Hoe deze mensen dan aan een woning komen is onduidelijk. Daarnaast hebben we zorg over de opvang en begeleiding bij de huisvesting. We worden geconfronteerd met huurachterstand en problemen bij dagelijkse activiteiten als bewoning en tuinonderhoud. We constateren dat de professionaliteit en omvang van het vluchtelingenwerk geen gelijke tred houdt met de instroom. Het is geen vraagstuk dat met stagiaires is te managen.

3.3 VERHUUR EN VERKOOP VAN WONINGEN De vastgoedmarkt vertoont een krachtig herstel na de vastgoedcrisis van de afgelopen jaren. Daar profiteren we van bij de verkoop van woningen. Het herstel van de koopmarkt zorgt vooralsnog niet voor een afnemende vraag naar huurwoningen. Het beperkte aandeel huurwoningen in de regio zorgt gemiddeld voor een sterke vraag, al zijn er uitzonderingen. Er staan momenteel 66.000 huishoudens ingeschreven in onze regio. Het aantal huishoudens dat actief zoekt bedraagt 11.500. Het aantal actief woningzoekenden in ons werkgebied is met 940 huishoudens beperkt.

VERHUUR In 2014 is de Huisvestingswet vastgesteld. Gevolg daarvan is dat we de regionale Huisvestingsverordening 2014 in 2015 moesten wijzigen. Omdat er geen serieuze schaarste is in West-Friesland kunnen geen regels gesteld worden aan de verdeling van woningen. Gevolg is dat de nieuwe verordening alleen nog een urgentieregeling is. Nieuw in de verordening zijn urgentieregels voor mensen die in verband met mantelzorg willen verhuizen. Op de verhuurmarkt is het afgelopen jaar niet veel gewijzigd. We zien gemiddeld nog steeds veel reacties op vrijkomende huurwoningen, maar de acceptatiegraad is soms (zeer) laag. Het ontbreken van een Huisvestingsverordening biedt veel ruimte om in te spelen op deze omstandigheden. Woningen en 4 appartementen waar nauwelijks vraag naar is kunnen we buiten het regionale aanbodsysteem verhuren. Voordeel van een lage acceptatiegraad is dat arbeidsmigranten steeds vaker een woning kunnen bemachtigen via de reguliere inschrijfprocedure. Omdat vooral appartementen voor senioren met een lage acceptatiegraad kampen, overwegen we het verruimen van de leeftijdsgrens bij verschillende woongebouwen. Om het aantal weigeringen op aangeboden huurwoningen te beperken is een blokkeringsregeling ingevoerd in WoonMatch. Als woningzoekenden niet reageren op een aangeboden woning, krijgen ze een waarschuwing. Bij drie keer niet reageren, wordt de woningzoekende een bepaalde periode geblokkeerd. Per 2016 moeten we woningen verhuren volgens de nieuwe normen voor passend toewijzen. De norm houdt in dat aan tenminste 95 procent van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning 5 moet worden toegewezen met een huur onder de aftoppingsgrens . Met deze nieuwe regels is een stevig huurprijsplafond ingebouwd, wat een positieve ontwikkeling is voor de betaalbaarheid. Nadeel voor woningzoekenden is dat zij minder vrije keus hebben. Om de beschikbaarheid voor woningzoekenden toch te kunnen garanderen, vergroten wij de komende jaren het aandeel woningen onder de aftoppingsgrenzen.

4 5

WoonMatch Voor een- en tweepersoonshuishoudens € 576,87 en voor drie- en meerpersoonshuishoudens € 618,24


7

Ons voorstel aan de regio om binnen WoonMatch nog iets kritischer om te gaan met de grenzen om zo nog meer veiligheid in te bouwen voor huurders, is jammer genoeg niet overgenomen. We conformeren ons aan het meerderheidsstandpunt omdat we het belang zien van gelijke regels voor woningzoekenden in de regio. We hebben besloten geen gebruik te maken van de tijdelijke mogelijkheid om middeninkomens tussen € 34.911 en € 38.950 te huisvesten (de 80 - 10 - 10 regeling). We houden het bij de huidige 90 -10 regeling omdat we naar continuïteit streven en middeninkomens zich met de lage koopprijzen op onze markt moeten kunnen redden.

VERKOOP We hebben de verkoop van woningen in 2014 opgeschroefd. Verkoop is noodzakelijk voor een gezonde bedrijfsvoering. Voor 2016 begroten we de verkoop van 14 woningen.

3.4 DIENSTVERLENING We zijn voortdurend bezig om onze dienstverlening af te stemmen op kwaliteit en doelmatigheid. Elementen die daarbij centraal staan, zijn de verbetering van het verhuurproces en het verbeteren van informatie en de communicatie.

VERHUURPROCES Mede op aanraden van huurdersvereniging De Driehoek, verleggen we de aandacht bij het opleverproces van vrijkomende woningen naar de komende huurders. Van oudsher gaat de aandacht bij woningoplevering meer uit naar de vertrekkende huurders. Begin 2016 maken we daar samen met De Driehoek keuzes in die we in de loop van 2016 implementeren. Deze verandering en de wens om onze bedrijfsvoering te vereenvoudigen, betekent dat we afscheid nemen van de waarborgsommen(administratie).

INFORMATIE EN COMMUNICATIE Verbetering van onze website en verdere digitalisering krijgen ruime aandacht. Om de website nog toegankelijker te maken voor huurders en woningzoekenden, wordt de zoekfunctie verbeterd. De website krijgt daarnaast een modernere uitstraling. We willen daarnaast dat onze huurders en woningzoekenden via het huurdersportaal nog meer mogelijkheden krijgen om zaken digitaal te regelen. Denk aan het plannen van afspraken voor (preventief) onderhoud en het vereenvoudigen van het verhuurproces. Huurders kunnen zo meer zaken doen op de momenten en de manier die het hen het beste uitkomt en onze bedrijfskosten nemen daarmee verder af.

3.5 HUURDERSVERTEGENWOORDIGING / INSPRAAK BIJ BELEID EN BEHEER Huurdersorganisaties hebben met de nieuwe Woningwet 2015 meer en betere inspraakmogelijkheden in het beleid van corporaties. Huurdersvertegenwoordiging De Driehoek wordt volwaardig gesprekspartner bij de prestatieafspraken met gemeenten over het lokale woonbeleid. Verder krijgt De Driehoek instemmingsrecht op tal van strategische terreinen, zoals verbindingen en fusie. We juichen dit toe en stellen vast dat dit prima past bij de manier waarop wij het huidige overleg met De Driehoek hebben ingericht. We hebben de laatste jaren bewust geïnvesteerd in co-creatie. We betrekken De Driehoek regelmatig én vroegtijdig bij de beleidsontwikkeling en -evaluatie. We realiseren ons dat de uitbreiding van de wettelijke bevoegdheden veel vraagt van De Driehoek, in tijd en deskundigheid. We nemen het advies uit de Governancecode voor woningcorporaties over, waarin wordt geadviseerd om bij te dragen aan de professionalisering van de huurdersvereniging. Punt van zorg is de


8

belastbaarheid van het bestuur van De Driehoek. Er ligt een forse opgave voor hen. Daar moeten we met elkaar keuzes in maken.

3.6 BETAALBAARHEID Het waarborgen van de betaalbaarheid is de belangrijkste uitdaging voor de komende jaren. Het overgrote deel van onze huurders is de afgelopen jaren geconfronteerd met een negatieve koopkrachtontwikkeling. De stapeling met andere maatregelen die effect hebben op de portemonnee, zoals de eigen bijdragen in de zorg, betekent een serieuze aanslag op het vrij besteedbaar inkomen. Een te laag inkomen, betekent ook afname van zelfstandigheid, beperking van participatiemogelijkheden, het risico van vereenzaming en zelfs verslechtering van de gezondheid. Natuurlijk vormen lage inkomens ook een financieel en maatschappelijk risico uit oogpunt van huurbetaling, huurincasso en erger ontruiming, met alle ellende van dien. In ons ondernemingsplan 2016 - 2019 kiezen we voor sobere en doelmatige bedrijfsvoering en gematigde huurverhogingen. Met de verduurzaming van onze woningvoorraad en voorlichting gaan we voor beperking 6 van het energiegebruik. Deze maatregelen waarborgen de betaalbaarheid . Bij de verhuur van woningen hanteren we betaalbaarheidsnormen. Uitgangspunt is dat betaalbaarheid voorgaat op de vrije keus.

3.7 SCHULDHULP Steeds meer huurders zijn nauwelijks in staat om hun huur te betalen. Zoals gesteld, is de instroom van nieuwe huurders eenzijdig en is de koopkrachtontwikkeling de laatste jaren negatief. Daarnaast leidt de keus om 7 huurtoeslag op eigen rekening over te maken tot veel ellende . Natuurlijk zijn en blijven huurders zelf verantwoordelijk voor het oplossen van hun (schuld)problemen. Er zijn echter situaties genoeg waarbij sprake is van stomme pech of regels die niet iedereen kent of onmiddellijk begrijpt. Dat speelt bij onze doelgroep regelmatig. Dat levert soms schuldsituaties op waarbij het lastig is om vast te stellen wie nu de probleemeigenaar is. Dat zien we terug in de praktijk: wie neemt in dit soort situaties de verantwoordelijkheid om tijdig in te grijpen en welke instrumenten hebben organisaties? We realiseren ons dat wij een belangrijke rol kunnen spelen bij de aanpak van betaalbaarheidsproblematiek. Wij nemen hierin onze verantwoordelijkheid. Begin 2015 hebben we een projectgroep opgericht die zich bezig houdt met adviezen rondom de betaalbaarheid van het wonen. Deze projectgroep bestaat uit leden van De Driehoek en onze organisatie. Medio 2015 hebben we de problemen samen met vertegenwoordigers van de gemeente Drechterland, Medemblik en Plangroep besproken. Uitkomst van dat gesprek is het besef dat we problematische schulden alleen kunnen beperken of voorkomen als we de aanpak daarvan integraal en regionaal oppakken. Daarvoor hebben we partijen als gemeenten, corporaties, WerkSaam, plangroep, kredietbank, AMW, et cetera, keihard nodig. Het Grootslag is te klein om daar zelfstandig iets in te forceren. We geloven dat een gemeenschappelijke aanpak betere waarborgen biedt voor een effectieve en efficiënte uitvoering. Daar zijn landelijk al veel goede voorbeelden van. We verwachten in het voorjaar van 2016 resultaten te kunnen boeken op dit front.

6

7

Als we het over betaalbaarheid hebben, dan gaan wij uit van de huur en de energielasten. Planbureau voor de Leefomgeving stipte laatstgenoemde twee elementen als hoofdprobleem aan.


9

4. LEEFBAARHEID | WONEN EN ZORG 4.1 INLEIDING We presteren binnen de kaders van de maatschappelijke opdracht die we hebben en bewegen mee met sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen. Daarvoor maken we verbinding met verschillende belanghouders in onze omgeving, zoals bewoners, gemeenten, zorgen welzijnspartijen. Naast professionele netwerkpartners, trekken we regelmatig op met vrijwilligersorganisaties zoals WonenPlus, ouderenbonden, dorpsraden en verenigingen. Overleg over keuzes en verantwoording van resultaten krijgt meer aandacht.

ONZE SPEERPUNTEN VOOR 2016 ZIJN: Speerpunten 1. Ontwikkeling MVO-beleid 2. Integratie vergunninghouders 3. Stimuleren van duurzaamheid en participatie 4. Wonen in een geschikte woning 5. Meer naar huurders toe

1. 2. 3. 4. 5.

Te meten resultaatgebieden 1. Aantal MVO-interventies/initiatieven 2. Maatschappelijke acceptatie 3. Leefbaarheid 4. Aantal ouderen dat huisvestingsregels en mogelijkheden kent 5. Aantal contacten achter de voordeur

Maatschappelijke effecten: Duurzame bedrijfsvoering met oog voor mens en milieu Deelname aan samenleving en bevorderen maatschappelijke acceptatie Gezondere en vitalere samenleving, voorkomen van eenzaamheid Langer zelfstandig wonen van ouderen Meer preventie en meer inzicht, betekent meer kunnen doen voor bewoners die dat nodig hebben

4.2 LEEFBAARHEID Naast de betaalbaarheid van onze woningen, vormt het waarborgen van de leefbaarheid misschien nog wel een grotere uitdaging. Reden daarvan is dat de leefbaarheid onder druk staat, onze mogelijkheden beperkt zijn en we niet in staat zijn om leefbaarheid en fatsoen af te dwingen. We kunnen wel het goede voorbeeld geven. De Woningwet 2015 biedt voldoende mogelijkheden om actief te zijn op dit terrein. Inzet in een sociaal wijkteam, achter-de-voordeuraanpak, (mede)bestrijden van overlast en het schoon, heel en veilig houden van de woonomgeving, zijn zaken die nog steeds mogen. Ook kunnen leefbaarheidsinitiatieven van bewoners proportioneel worden ondersteund. Tegelijkertijd limiteert de wet leefbaarheidsactiviteiten. Kenmerkend is dat activiteiten zich moeten richten op individuele huurders en in de directe nabijheid van de eigen woongelegenheden moeten plaatsvinden. De activiteiten worden verplicht in de prestatieafspraken met gemeenten vastgelegd. Dat is een opdracht voor 2016 omdat we dan de nieuwe prestatieafspraken vaststellen. Hierbij is de rol van huurdersvereniging De Driehoek van groot belang. In 2016 continueren we het Beste Buurt Idee en het Grootslag OndersteuningsBudget (GOB). Sponsoring van verenigingen, zoals we dat deden, is niet langer toegestaan. We stellen samen met De Driehoek vast welke leefbaarheidsdoelen we blijven ondersteunen. We willen meer aandacht besteden aan de integratie van vergunningshouders. We constateren dat het bieden van een dak boven het hoofd onvoldoende is. Het is van wezenlijk belang dat mensen onze taal en gewoontes leren kennen en dat ze iets te doen hebben, bij voorkeur werk. Samen met gemeenten en vluchtelingenwerk ligt daar een belangrijke taak.


10

4.3 PARTICIPATIESAMENLEVING De samenleving is volop in beweging. Her en der ontstaan waardevolle burgerinitiatieven waardoor ouderen en mensen met een beperking langer zelfstandig kunnen wonen en de verbinding tussen burgers wordt vergroot of bevorderd. Grote winst daarvan is dat daarmee niet alleen dure intramurale zorg wordt voorkomen, maar ook wordt gebouwd aan een gezondere, vitalere samenleving. Onze ambitie is duurzame gedragsverandering van (buurt)bewoners te bevorderen. Eigen verantwoordelijkheid voor de eigen huurwoning, de buurt en buurtbewoners is daarbij leidend. We kiezen voor een meerjarige aanpak, gericht op positieve acties die de betrokkenheid met buurt en buurtbewoners kunnen versterken. We trekken hierin samen op met huurders, huurdersvertegenwoordigers en onze maatschappelijke adviesraad. Bij de uitvoering werken we samen met partijen als gemeenten, dorpsraden, zorgen welzijnsinstellingen. Wij zien de volgende mogelijkheden: -

-

Het investeren in duurzaamheid, zoals het reduceren van energiegebruik en grondstoffen. Voorlichting over hergebruik en/of gemeenschappelijk gebruik en recycling van materialen en voorlichting over kostenbesparing door bewoners Het stimuleren van leefbaarheidsinitiatieven van bewoners(groepen) Het stimuleren van netwerk- en steunstructuren die buurt- en dorpsbewoners verbinden Inhoudelijke en programmatische samenwerking met belanghouders

We continueren onze deelname aan de sociale wijkteams binnen de gemeente Medemblik en onze bijdrage aan WonenPlus. Daarmee leveren we een belangrijke bijdrage aan de maatschappelijke transitie en zijn we beter in staat om snel te reageren op (individuele) leefbaarheidsproblematiek.

4.4 MAATSCHAPPELIJKE ADVIESRAAD Om meer grip te krijgen op samenlevingsvraagstukken, hebben we een maatschappelijke adviesraad (MA) opgericht. De MA fungeert als klankbord en voedt en inspireert ons. Vanuit deze verbinding kunnen we een effectieve bijdrage leveren aan de samenleving. Dat helpt ons bij de initiatieven die onder 4.3 zijn genoemd. In de MA zijn verschillende maatschappelijke partners vertegenwoordigd, waaronder:          

Ouderenzorg Jongerenwerk Geestelijke gezondheidszorg Welzijn Vrijwilligerswerk Huisvesting en integratie vergunninghouders Diaconie Schuldhulpverlening Algemeen maatschappelijk werk Verenigingsleven en dorpshuizen

4.5 MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN (MVO) We zijn partner van MVO-Nederland. MVO is een integrale visie op duurzame bedrijfsvoering. We gebruiken MVO als moreel kompas voor onze activiteiten. Het spreekt dus vanzelf dat we investeren in een verantwoorde ontwikkeling van processen, dienstverlening, relaties en producten. We staan stil bij wat het onze klant kost, wat dat uiteindelijk oplevert en de belasting daarvan voor mens en milieu. Het duurzaam werken en gebruik van duurzame materialen staat hoog op onze agenda. MVO brengen we in 2016 onder de aandacht van de bedrijven die voor ons werken.


11

4.6 ONDERSTEUNING AAN INDIVIDUELE BEWONERS We zijn van bijzondere waarde bij het wonen en leven van diegenen die dat het hardst nodig hebben. Een goede en betaalbare woning is onvoldoende voor een goed leven. Maatschappelijke participatie en respect zijn ook primaire levensbehoeften. Wij leveren een bijdrage aan goede relaties door een open houding, door ons in te leven en oprechte interesse te tonen. We gaan confrontaties daarbij niet uit de weg. We zoeken onze huurders vaker thuis op om hen aan te spreken op verplichtingen als huurbetaling, tuinonderhoud en overlast. Als de situatie daarom vraagt, doen we een beroep op onze samenwerkingspartners. We kiezen daarbij voor vroeg signalering en een integrale aanpak. In ons overleg met netwerkpartners kiezen we voor duidelijkheid. De jaren van ‘pappen en nathouden’, liggen wat ons betreft achter ons. Ervaring leert ons dat we met heldere resultaatafspraken en doorpakken meer bereiken. Huurders die een steuntje in de rug nodig hebben en die al enkele jaren van ons huren, kunnen eenmalig een kleine vergoeding van ons ontvangen om hun woning op te knappen. Hiervoor gebruiken we het Grootslag OndersteuningsBudget (GOB). Dit beleid continueren we.

4.7 LANGER ZELFSTANDIG WONEN Gevolg van de zorgtransitie en de hospitalisering van verzorgingshuizen is dat ouderen en mensen met een beperking langer zelfstandig moeten en willen wonen. Wij spelen daar onder andere op in door nieuwbouw 8 van meerfasewoningen , nieuwbouw van appartementen voor ouderen op centrumlocaties en nieuwbouw van wooneenheden met de mogelijkheid van zorg. We zijn in 2014 gestart met de voorlichting en begeleiding van senioren die onzeker zijn over de mogelijkheden om te verhuizen naar een geschiktere woning. In 2015 hebben we daarvoor in de hoofdkernen voorlichtingsbijeenkomsten gehouden met WonenPlus. Deze aanpak continueren we in 2016. We werken samen met verschillende zorgen welzijnspartners aan de noodzakelijke diensten zorgverlening. Onderdeel hiervan is de uitvoering van welzijns- en zorgtaken op wijkniveau. We participeren in het Wijkteam Oost van de gemeente Medemblik, waarmee we de kernen Andijk, Onderdijk, Wervershoof en Zwaagdijk-Oost bedienen. Verder ondersteunen we WonenPlus in de gemeenten Drechterland en Medemblik met een financiële bijdrage en WonenPlus Wervershoof met huisvesting in ons kantoor.

4.8 ZORGVASTGOED Door het scheiden van wonen en zorg kampen een aantal verzorgingshuizen in ons werkgebied met bezettingsproblemen. De vraag van consumenten en de nieuwe visie van zorgpartijen op toekomstige huisvesting zorgt daarnaast voor een groeiende mismatch tussen vraag en aanbod. Dit betekent op termijn dat een aantal verzorgingshuizen hun zorgvastgoed ingrijpend zal renoveren of herstructureren. De behoefte ligt enerzijds bij kleinschaliger en hoogwaardiger woonvormen waar intensieve 24uurs zorg wordt geboden en anderzijds bij zelfstandig wonen in eigentijdse wooneenheden op centrumlocaties, waar de bewoner naar behoefte zorg en diensten kan afnemen. We zien deze ontwikkelingen duidelijk terug in de projecten waarin we participeren. De komende jaren zal duidelijk worden wat dit voor het bestaande zorgvastgoed betekent. Bij de zorgprojecten waarmee we binnenkort starten (Hoogkarspel en Hoorn), bouwen we volgens het principe van scheiden van wonen en zorg.

8

De meerfasewoning is een doelgroep onafhankelijke woning die voldoet aan de woonbehoefte van alle levensfasen en optimaal toegankelijk is.


12

4.9 MAATSCHAPPELIJK VASTGOED We verhuren het volgende maatschappelijk vastgoed:   

Een multifuctionele accommodatie in Zwaagdijk-Oost Een dorpshuis in Onderdijk Sociaal cultureel centrum De Schoof in Wervershoof

Daarnaast verhuren we het volgende bedrijfs onroerend goed:    

9

9

Een GOED in Hoogkarspel Een GOED in Wervershoof Een buurtsuper in Onderdijk Een woning die dienst doet als tandartspraktijk in Andijk

GOED= gezondheidswerkers onder één dak


13

5. VASTGOED EN ONDERHOUD 5.1 INLEIDING We bouwen en beheren duurzaam, onderhoudsarm en kiezen voor woningen met een hoge toekomstwaarde. De nieuwbouw stemmen we af op demografische ontwikkelingen. Voor de toekomstige zorgvraag bouwen we op centrumlocaties appartementen die royaal genoeg zijn om ook zonder zorgvraag te verhuren.

ONZE SPEERPUNTEN VOOR 2016 ZIJN: Speerpunten 1. Nieuwe prestatieafspraken met gemeenten en huurdersorganisatie 2. Volkshuisvestelijk bod 1 juli 2016 3. Vaststelling kernvoorraad- en niet kernvoorraad en implementatie gevolgen

Te meten resultaatgebieden 1. Werkbare prestatieafspraken 2. Ontwikkeling vastgoedbeleid 3. Strategisch vastgoedbeleid (complexbeheerplannen)

Maatschappelijke effecten: 1. Duidelijkheid welke partij welke prestaties levert; integrale benadering volkshuisvestelijke vraagstukken 2. Als onder 1 3. Effectief vastgoedbeheer, duidelijkheid voor bewoners, doorontwikkeling duurzaamheid

5.2 STRATEGISCH VASTGOED BELEID (SVB) Ons ondernemingsplan en ons strategisch vastgoedbeleid zijn leidend voor het beheer en de toekomstige samenstelling van onze vastgoedportefeuille. We kiezen voor een vastgoedportefeuille met toekomst. Dit betekent dat onze woningvoorraad moet zijn afgestemd op de vraag, voldoet aan het hedendaagse comfortniveau, in goede staat van onderhoud verkeert en een beperkte energievraag heeft. In 2015 hebben we op basis van onze marktvisie een voorlopige indeling opgesteld voor onze toekomstige 10 kernvoorraad . We houden in de verschillende dorpen voldoende woningen om aan de vraag naar betaalbare sociale huurwoningen te voldoen. De aantallen en de kwaliteit stemmen we af op de lokale- en regionale woonvisie (woningtype, huurniveaus, onderhoud- en duurzaamheidniveau). Het deel van de vastgoedvoorraad dat buiten de kernvoorraad valt, verkopen of slopen we op termijn. In het laatste geval in combinatie met nieuwbouw. Wat nog ontbreekt, is een financiële doorrekening van de financiële effecten van de verdeling in een kernvoorraad en niet-kernvoorraad. Die uitkomsten verwachten we begin 2016. Daarna leggen we de definitieve keus voor aan De Driehoek, de RvT en gemeenten. 11

Onze nieuwbouw bestaat conform ons SVB vooral uit meerfasewoningen . Deze woningen hebben een lange economische levensduur omdat ze voor alle huishoudtypen en levensfasen geschikt zijn. Met het oog op de beperking van toekomstige onderhouds- en woonlasten en onze verantwoordelijkheid voor het milieu gebruiken we onderhoudsarme duurzame materialen. Dat betekent in combinatie met de royalere maat (alle primaire ruimten op de begane grond) dat we extra investeren bij de bouw. Deze extra investering verdienen we terug door een langere levensduur en geringere onderhoudskosten.

10

Dat deel van onze woningportefeuille dat we in de toekomst nodig hebben voor het vervullen van onze volkshuisvestelijke taken. 11 De meerfasewoning is een doelgroep onafhankelijke woning die voldoet aan de woonbehoefte in alle levensfasen en optimaal toegankelijk is.


14

Maar we bouwen meer woningtypen. Voorbeeld is de gestapelde woningen voor starters in ReigersborgNoord (genoemd onder 5.6). Daarnaast bouwen we eengezinswoningen, bijvoorbeeld voor starters in Andijk. Verder bestaat de mogelijkheid dat we met het oog op het vluchtelingenvraagstuk, in overleg met gemeenten, extra (tijdelijke) nieuwbouw realiseren, waarbij we het woningtype afstemmen op de behoefte. Tenslotte bouwen we in samenwerking met zorgpartijen bestaande zorgcomplexen om tot toekomstgericht wonen met mogelijkheden voor intra- en extramurale zorg. Flexibiliteit in het woningontwerp is een belangrijke randvoorwaarde voor de toekomstige verhuur. In 2016 starten we in Zwaag (Bangert-Oosterpolder) met de bouw van appartementen met de mogelijkheid van zorg volgens het principe scheiden van wonen en zorg. Deze appartementen zijn ruim genoeg om ook zonder zorg als volwaardige huurwoning te verhuren.

5.3 DUURZAAMHEIDSBELEID Onze energieambitie voor de woningvoorraad is onveranderd: A, tenminste B. De huidige gemiddelde energieindex van onze woningportefeuille is 1,36. Dat is een prima basis om in 2020 te voldoen aan de afspraken van 12 het Convenant Energiebesparing Huursector . Bij nieuwbouw en renovatie houden we er rekening mee dat onze woningvoorraad in 2050 energieneutraal is. Om de kosten binnen de perken te houden, kiezen we bij de energetische verbeteringen van onze woningen voor een elementenaanpak op basis van het planmatig onderhoud. Dit betekent dat één of meerdere bouwdelen (bijvoorbeeld de gevel, het dak, de vloer) en installaties energetisch stevig worden verbeterd op het moment dat vervanging of onderhoud nodig is, in plaats van een beperkte verbetering van de gehele woning. Grote voordeel van deze aanpak is het voorkomen van veel forsere huurstijgingen bij integrale verbetering. Dat willen we niet met het oog op de betaalbaarheid. Een goede woning is onvoldoende om het milieuvraagstuk en de schaarste van grondstoffen op te vangen. We zetten in op de bewustwording van huurders om hun energieverbruik en CO2 uitstoot te verminderen, te recyclen, te delen en daarmee lasten te besparen.

5.4 WERKZAAMHEDEN AAN DE BESTAANDE WONINGVOORRAAD Het gemiddelde onderhoudsniveau van ons woningbezit is goed. Er is nauwelijks sprake van grootschalige verbeterplannen of groot onderhoud. Dat is het gevolg van goed vastgoedbeheer. We spelen hier volop op in met ons strategisch vastgoedbeleid. Het deel van de woningvoorraad dat niet toekomstbestendig is door een matige woningkwaliteit of hoge uitgaven voor onderhoud en verduurzaming, stoten we op termijn af. Verder slagen we er in om met de juiste onderhouds- en materiaalkeuzes onderhoudscycli te verlengen en de kosten te verlagen. Met het oog op de betaalbaarheid kiezen we voor een verschillende onderhoudsaanpak voor de kernvoorraad en de niet-kernvoorraad. Het onderhoud aan woningen van de kernvoorraad is goed en doelmatig. Het onderhoud van de niet-kernvoorraad is sober en doelmatig. Hoe dat er precies uitziet in de praktijk, werken we in 2016 uit met huurdersvereniging De Driehoek. Eenmaal per vier jaar voeren we preventief onderhoud uit aan ons woningbezit.

5.4.1 Dagelijks onderhoud De begroting voor het dagelijks onderhoud aan ons woningbezit bedraagt € 936.000. Dit is circa € 90.000 meer dan de begroting van 2015, maar ongeveer € 60.000 minder dan de begroting van 2014. Deze verschillen hebben onder meer te maken met de veranderende BTW (van 6 naar 21 procent). 12

Gemiddelde energie-index op 1 januari 2021 van hoogstens 1,25.


15

REGULIER MUTATIEONDERHOUD We gaan uit van een mutatiegraad van 9,5 procent en een gemiddeld bedrag van € 1.000 per woning (2015 € 750). Dit betekent een budget van € 253.000 (2015 € 162.000). De grote mutatieklussen worden uitgevoerd vanuit het budget van het planmatig onderhoud.

INFREZEN SCHAKELMATERIAAL We ramen hiervoor een bedrag van € 60.000.

REPARATIEONDERHOUD We houden rekening met 4.600 reparatieverzoeken. Dat is aanzienlijk meer dan de raming voor 2015 (3.600) en het werkelijke aantal in 2014 (4.049). Het bedrag per werk neemt af tot € 105 (2015: € 130). Per saldo betekent dit een geringe verlaging tot € 483.000 (2015: 494.000).

PREVENTIEF ONDERHOUD We voeren naar verwachting bij 650 woningen preventief onderhoud uit á € 100 (2014: € 142,50 / 2015: € 110). Dit kost € 65.000 (2015: € 70.400).

CALAMITEITEN Op basis van onze ervaringen over het huidige en de afgelopen jaren, schatten we dat we een bedrag van € 75.000 voor bijzonderheden nodig hebben. Dit bedrag is gelijk aan de begroting van 2015.

5.4.2 Planmatig onderhoud 13

De begroting voor het planmatig onderhoud aan ons woningbezit bedraagt 2,7 miljoen euro in 2016. Dat is gelijk aan de begroting van 2015 en ongeveer € 350.000 meer dan de begroting voor 2014. De begroting is daarmee beduidend lager dan het gemiddelde voor de komende tien jaar (4,3 miljoen euro per jaar). Door de bouwstromen (nieuwbouw jaren ’80), worden we op middellange termijn geconfronteerd met hogere onderhoudsuitgaven.

BIJZONDERE PROJECTEN EN ENKELE GETALLEN Het budget voor keukenvervanging is gelijk aan 2015: € 150.000. Voor het vervangen van houten vloeren is een bedrag opgenomen van € 181.000. Dit is gelijk aan 2015. In dit bedrag zitten ook de kosten voor vrijkomende huurwoningen waar ingrijpend herstelonderhoud nodig is. Bij vijf complexen vervangen we het rabathout op de gevel. Bij deze complexen hebben we al jaren problemen 2 met de hechting van de verf. We vervangen dit rabat door onderhoudsarm materiaal. Totaal 1.277 m voor een 2 bedrag van € 188.000. Daarna besparen we bij elke schilderbeurt minimaal € 34 per m . Bij vijf complexen (totaal 50 woningen) vervangen we de mechanische ventilatieboxen. Begroot bedrag € 27.000. Deze boxen zijn later gemakkelijk aan te passen aan een vraag gestuurd systeem(energiebesparend). Bij de aanleunwoningen van de Bosmanstichting vervangt Wilgaerden het zusteroproepsysteem. Om de zorginfrastructuur van onze woningen op de nieuwe situatie aan te passen is een budget nodig van € 72.500.

13

Dit is exclusief het budget voor duurzaamheidsmaatregelen van € 300.000


16

Er is een bedrag van € 14.500 opgenomen voor het reinigen van dakranden en goten bij vijf complexen. We zoeken naar een middel waarmee de vervuiling langer achterwege blijft.

BUITENSCHILDERWERK We voeren voor € 705.000 aan schilderwerk uit. Bij 372 woningen een controlebeurt en bij 476 woningen een volledige schilderbeurt.

CV-KETELS We vervangen 71 cv-ketels voor een bedrag van € 129.000. Voor de 3 oudste appartementengebouwen van voorheen de Bosmanstichting is een bedrag van € 178.000 opgenomen om de cv-installaties aan te passen aan een individueel systeem of het collectieve systeem aan te passen aan de warmtewet.

STRAATWERK EN BESCHOEIING 2

Voor het straatwerk wordt een bedrag begroot van € 15.700. We herstellen circa 634 m straatwerk. Bij één woning van complex 544 vervangen we de beschoeiing ( € 6.950).

DAKRENOVATIE Bij vier complexen (28 woningen) renoveren we de daken. Hiervoor begroten we € 290.000. De daken worden op de meest optimale manier, van buitenaf, geïsoleerd. Als er geen spouwmuurisolatie bij deze woningen aanwezig is, wordt dat meteen aangebracht. Als er houten vloeren aanwezig zijn, dan vervangen we deze gelijk door geïsoleerde vloeren, tenzij bewoners dat niet willen. De bewoners krijgen verder de keus om tegen een huurverhoging pv-panelen te laten aanbrengen.

ASBEST Al het asbest is geïnventariseerd en eind 2015 is al het zichtbare asbest gesaneerd. Dat laatste geldt niet voor asbest onder vloeren en achter muren. Het geldt ook niet voor asbest in eigen bouwsels aan de woning. Afhankelijk van de veranderende wetgeving, ontwikkelen we daarvoor aanvullend beleid.

VEILIGHEIDSKEURING In 2016 laten we de technische installaties van circa 100 woningen keuren, zodat ze het Kiwa certificaat “Veilig” krijgen.

5.5 CIJFERS ONDERHOUD BESTAANDE WONINGVOORRAAD Hieronder zetten we nog een aantal belangrijke cijfers met betrekking tot het dagelijks- en planmatig onderhoud op een rij. Een aantal cijfers op een rij:

Nummer

Omschrijving

Begroot totaal

Werkzaamheden planmatig onderhoud 2016. Waaronder: 1. Vervanging keukens 2. Vervanging badkamers 3. Vervanging CV ketels 4. Dakrenovatie (incl. verduurzaming) 5. Schilderwerk 6. Vervanging houten vloeren Werkzaamheden dagelijks onderhoud 2016: 1. Reparatieverzoeken 2. Preventief onderhoud

Gemiddeld per VHE

€ 2.700.000 € € € €

150.000 181.500 129.000 290.000

€ € € € €

705.000 181.000 930.000 483.000 65.000


€ 1.000

€ 321 € 105 € 100

17

3. 4. 5.

Mutatieonderhoud Calamiteiten Infrezen schakelmateriaal

€ € €

247.000 75.000 60.000

€ 1.000

5.6 NIEUWBOUW Ondanks dat we een behoorlijke nieuwbouwportefeuille hebben, leveren we in 2016 maar 19 nieuwe woningen op. In onze investeringsbegroting zitten circa 160 woningen voor de jaren daarop. De meerfasewoningen die we momenteel bouwen zijn een maatje minder groot, dan we de laatste jaren hebben gebouwd. Het verschil zit hem vooral in de keus voor minder m3 inhoud van de woning, met name op de verdieping, maar ook een eenvoudiger detaillering, met behoud van een goede architectuur van de woningen. Dat moet de investering in nieuwbouw binnen de perken houden. We investeren wel extra in de duurzaamheid en onderhoudsarme materialen. Daarmee verlagen we de woonlasten en de onderhoudskosten. EEN OVERZICHT VAN DE NIEUWBOUWACTIVITEITEN We zijn met een breed scala van woningen bezig in verschillende gemeenten en voor verschillende doelgroepen. Dat levert een gevarieerd beeld op van de bouwplannen. P. KISTEMAKERSTRAAT ANDIJK, 13 GRONDGEBONDEN WONINGEN We bouwen aan de noordzijde van het dorpshuis in het centrum van Andijk 13 woningen waarvan 8 meerfasewoningen en 5 eengezinswoningen. De eengezinswoningen worden verhuurd aan starters met toekomstig kooprecht. De vermoedelijke oplevering is het voorjaar van 2016.

PLAN REIGERSBORG-NOORD III HOOGKARSPEL, 6 GESTAPELDE APPARTEMENTEN Van Zeeman hebben we in een blok van 8 gestapelde woningen, 3 beneden- en 3 bovenwoningen overgenomen in Reigersborg-noord. Het is een welkome uitbreiding voor starters en voorziet in de toekomstige groei van het aantal alleenstaanden. De vermoedelijke oplevering is januari 2016.

STREEKWEG HOOGKARSPEL, 27 APPARTEMENTEN VOOR MENSEN MET EEN VERSTANDELIJKE BEPERKING Dit project realiseren wij samen met zorginstelling Leekerweide uit Wognum. Het gaat om circa 27 appartementen en algemene ruimten. De toekomstige bewoners van dit complex wonen al in Hoogkarspel, aan de Laurier en de Saffraan. Het zijn mensen met een enkelvoudige of meervoudige lichamelijke en/of verstandelijke beperking. Door de huidige huurovereenkomst die op het bestaande pand rust, starten we in 2017 met de bouw.

MOLENWEG 2E FASE ANDIJK, 2 MEERFASEWONINGEN Schuin tegenover de 6 woningen die net gebouwd zijn aan de Molenweg in Andijk ligt een braakliggend terreintje, van de Gemeente Medemblik, waar 2 woningen gebouwd kunnen worden. De bouw start waarschijnlijk begin 2017.


18

BANGERT OOSTERPOLDER IN ZWAAG, 56 APPARTEMENTEN MET DE MOGELIJKHEID VAN ZORG Het gaat om een bouwplan voor 56 appartementen boven winkels in het centrum van deze nieuwe wijk, in combinatie met een inloopruimte voor zorginstelling Wilgaerden. Op basis van de huidige ontwikkelingen voorzien we de aanvang van de bouw in het derde kwartaal van 2016.

WESTRAND WERVERSHOOF, 16 MEERFASEWONINGEN Door de crisis is dit plan jaren vertraagd. Door de aantrekkende bouw kan de betreffende wijk nu afgebouwd worden inclusief onze woningen. De start van de bouw vindt waarschijnlijk in 2016 plaats. Qua ontwerp willen we voortborduren op het nieuwe Programma van Eisen voor meerfasewoningen.

JACQUES BLOEMHOF HOORN, 29 APPARTEMENTEN VOOR ZORGINSTELLING PHILADELPHIA We zijn in samenspraak met Philadelphia en de gemeente Hoorn bezig met de ontwikkeling van een bouwplan voor de realisatie van 29 appartementen, met bijbehorende voorzieningen voor cliënten van zorginstelling Philadelphia. Momenteel voert de zorginstelling een haalbaarheidsonderzoek uit. De uitkomst daarvan wordt in eind 2015 verwacht. De nieuwbouw start mogelijk in 2017-2018.

REIGERSBORG-NOORD HOOGKARSPEL, 6 MEERFASEWONINGEN In bestemmingsplan Reigersborg-Noord bouwen wij in totaal ongeveer 42 huurwoningen. De eerste 12 zijn in het najaar van 2015 opgeleverd. Deze woningen vormt de tweede fase in deze ontwikkeling. De nieuwbouw start waarschijnlijk in 2016.

CENTRUMPLAN HOOGKARSPEL, 20 TOT 24 APPARTEMENTEN In het centrum van Hoogkarspel is recent een nieuw gemeentehuis gerealiseerd en het oude gebouw is gesloopt. Als voorlopige afronding van deze verbeterslag aan het centrum van dit dorp wordt nog een gebouw met circa 20 tot 24 appartementen boven een nieuwe winkelstrip gerealiseerd. De bouw start in 2017.

PLAN FRUITTUINEN ANDIJK, 6 MEERFASEWONINGEN In het laatste plandeel van deze uitbreidingswijk realiseren wij 6 meerfasewoningen. Dit is een herhalingsplan van de in de vorige fase (2015) gerealiseerde meerfasewoningen. De bouw start begin 2016.


19

6. ORGANISATIE EN BEDRIJFSVOERING 6.1 INLEIDING De samenleving en de omstandigheden waarin we ons werk doen veranderen. Onze maatschappelijke opdracht is duidelijk ingebed in de Woningwet 2015. Woningcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het publiek belang in hun werkgebied. Dat publiek belang komt tot uiting in onze kerntaak: we bouwen, verhuren en beheren sociale huurwoningen voor mensen met een laag inkomen of aan mensen die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. Onze medewerkers en organisatie doen er alles aan om deze visie om te zetten in maatschappelijk verantwoorde bedrijfsvoering. Dit doen we in goed overleg met onze belanghouders.

ONZE SPEERPUNTEN VOOR 2016 ZIJN: Speerpunten 1. Implementatie ondernemingsplan 20162019 2. Opstellen strategisch HRM-beleid 3. Doorontwikkeling samenwerkingssite 4. Implementeren accept e-mail 5. Opzet nieuwe kwaliteitsmetingen 6. Afwikkelen Slimmer Kopen® 7. Versterken team Klant 8. Uitwerken aanbestedingsbeleid 9. Oriëntatie op vervanging primaire automatiseringssysteem (ERP)

Te meten resultaatgebieden 1. Ontwikkeling missie en visie 2. Goed werkgever- en werknemerschap 3. Effectieve samenwerking 4. Digitaliseren 5. Kwaliteitsbeleid 6. Doelmatige bedrijfsvoering 7. Bedrijfsvoering 8. Aanbesteden 9. Automatisering

Maatschappelijk effect: 1. Duidelijkheid waarvoor wij staan / realisatie doelstellingen 2. Optimale prestaties 3. Doelmatig werken 4. Papierloos werken, efficiency, verlagen bedrijfslasten 5. Optimale dienstverlening 6. Verlagen bedrijfslasten en verhogen vastgoedrendement 7. Aansluiten op maatschappelijke ontwikkelingen/behoeften 8. Hoge kwaliteit eindproducten, weinig verspilling en een optimale logistieke afstemming 9. Effectievere bedrijfsvoering

6.2 MENSEN We investeren en managen bewust op de vaardigheden en kwaliteit van onze medewerkers. Medewerkers staan mede aan de basis van de veranderingen die we in onze bedrijfsvoering doorvoeren. We leggen de verantwoordelijkheid voor de dagelijkse gang van zaken laag in de organisatie en proberen onze medewerkers uit te dagen te doen waar zij goed in zijn. We denken dat medewerkers het beste presteren als zij voldoende vrijheid hebben. We kiezen voor reflectie in plaats van correctie, zowel top down als bottom up. Voorwaarde is dat we daarvoor de juiste mensen in huis hebben. Daarom investeren we in onze mensen zodat zij hun kwaliteiten en talenten volledig kunnen inzetten. Ons medewerkersbestand vraagt om aandacht voor de toekomstige inzetbaarheid. We stellen hiervoor de benodigde middelen beschikbaar. In 2016 werken we deze ontwikkelingen uit in een strategisch HR-beleid. Daarnaast kijken we of de beoordelingssystematiek en het strategisch ontwikkelbeleid nog passen bij ons HR-beleid anno 2016.


20

In 2015 hebben twee collega’s van team Klant afscheid genomen. We hebben deze vacatures nog niet opgevuld. Binnen de afdeling Klant en Wonen ontwikkelt men een visie op optimale dienstverlening, waarvan ons verhuurproces een belangrijk onderdeel is. Op basis van de keuzes die daarbij worden gemaakt, gaan we in 2016 op zoek naar nieuwe collega’s met de competenties die daarvoor nodig zijn.

6.3 BEDRIJFSVOERING Om goede en betaalbare woningen te kunnen blijven leveren is onze bedrijfsvoering sober en doelmatig. We doen veel zelf en kiezen alleen als dat echt niet anders kan voor externe ondersteuning. Het blijft een uitdaging om binnen de dienstverlening, het onderhoud en de nieuwbouw nieuwe besparingen te realiseren. Dat doen we niet door de kwaliteit terug te schroeven, maar door een duidelijke focus op nut en doelmatigheid. Uitgangspunt is dat we diensten en producten leveren die echt van waarde zijn voor onze huurders en passen bij onze kerntaken. Voor een aantal diensten hebben huurders de mogelijkheid om deze tegen betaling van ons af te nemen, bijvoorbeeld het wettelijk huurdersonderhoud. We willen stoppen met Slimmer Kopen®. Dat zien we niet langer als een volkshuisvestelijke noodzaak. We werken dit in 2016 verder uit. Goede dienstverlening kenmerkt zich volgens ons door duidelijkheid en maatwerk. Dat laatste betekent dat uitzondering op de regels mogelijk is als daar aanleiding voor bestaat. De verantwoordelijkheid daarvoor ligt bij medewerkers. Vanuit doelmatigheidsoogpunt gaan we verder met het digitaliseren van onze dienstverlening. Binnen het dagelijks- en planmatig onderhoud voeren we meer werkzaamheden zelf uit met inzet van vakbekwame ZZPers en onderhoudsbedrijven. Verder worden onderhoudscycli waar mogelijk opgerekt en kiezen we voor duurzame en onderhoudsarme materialen in de bestaande bouw en bij de nieuwbouw. De onderhoudslijn voor het dagelijks onderhoud hebben we in 2014 uitbesteed aan Energie Service Noord-West (ESNW). De ervaringen daarvan zijn positief, zowel bij onze huurders als voor onze bedrijfsvoering. We betalen ESNW een vaste vergoeding voor deze dienstverlening. In 2016 werken we ons aanbestedingsbeleid uit. Door ontwikkelingen van de laatste jaren in de bouwkolom, zijn nieuwe vormen van aanbesteden populair(der) geworden. Door op een andere manier samen te werken met partners in de bouw is een hogere kwaliteit van eindproducten, minder verspilling en een betere logistieke afstemming mogelijk. Dat levert ook voor ons kansen op; het is per saldo goedkoper en bewoners krijgen een beter eindproduct.

6.4 WERKPROCESSEN / KWALITEIT / ICT Digitalisering blijft een belangrijk speerpunt binnen onze bedrijfsvoering. We hebben te maken met technologische ontwikkelingen, waarbij steeds meer routinematig werk kan worden geautomatiseerd. We werken zelf met steeds minder papier (vergaderingen, folders etc.). Digitalisering zorgt voor waardevolle tijdbesparing die we kunnen inzetten voor meer persoonlijke vormen van communicatie met kwetsbare huurders (eropaf). Digitale veiligheid is een belangrijk onderdeel van dit proces. Er verandert het nodige binnen de automatisering van onze bedrijfsvoering. Het contract met de leverancier van ons primaire automatiseringssysteem (NCCW) eindigt in 2017. We oriënteren ons op de mogelijkheden die dat biedt. Eind 2015 gaan we over op een systeem voor digitale factuurverwerking. Dit proces levert op termijn veel arbeids- en controlebesparingen op. Mede in het licht van ontwikkelingen uit Den Haag, neemt de druk op een goede informatievoorziening en benchmarking toe. We oriënteren ons in 2016 op de aanschaf van software voor managementrapportages. We nemen we deel aan de Aedes benchmark om de prestaties van onze organisatie te kunnen meten aan die van de sector.


21

In samenspraak met huurdersvereniging De Driehoek hebben we afgesproken dat we de kwaliteit van onze dienstverlening blijven meten. Klantervaringen zijn belangrijk om grip te houden op kwaliteit en de ontwikkeling van producten en diensten. Inhoud, doel en resultaten stemmen we in nauw overleg af met huurders, huurdersvereniging De Driehoek en medewerkers. Uitgangspunt is dat we de klantervaringen meten op de terreinen die een hoge respons opleveren, van groot belang zijn voor klanten (bijvoorbeeld het onderhoud) of waarvan we de dienstverlening wijzigen.


22

7. FINANCIËLE CONTINUÏTEIT 7.1 INLEIDING De belangrijkste financiële doelen voor de komende jaren zijn het waarborgen van de betaalbaarheid en het investeren in een goede duurzame woningvoorraad. We zetten extra verkoop in omdat we de inkomsten nodig hebben voor onze bedrijfsvoering en het betaalbaar houden van nieuwbouw.

ONZE SPEERPUNTEN VOOR 2016 ZIJN: Speerpunten 1. Implementatie Woningwet 2015 2. Afronding factuurverificatie 3. Implementeren marktwaarde

Te meten resultaatgebieden 1. Bedrijfsvoering 2. Bedrijfsvoering 3. Financiële continuïteit

Maatschappelijke effecten: 1. We voldoen aan onze maatschappelijke opdracht en de wettelijke voorschriften 2. Vergroten efficiency; verlagen bedrijfskosten 3. Inzicht in vermogenspositie

7.2 FINANCIËLE CONTINUÏTEIT / RESULTAAT 2016 Om onze maatschappelijke taak langdurig zelfstandig te kunnen uitvoeren is een goede financiële basis nodig. Ons vermogen staat geheel in het doel van onze maatschappelijke taak. Met goede risicobeheersing en regelmatige uitvoering van scenario-analyses bewaken we de financiële continuïteit. De omvang van onze nieuwbouw, de gewenste verduurzaming van onze woningvoorraad en heffingen en belastingen staan op gespannen voet met de betaalbaarheid van het huren. Dit betekent dat we verschillende maatregelen nemen om de balans tussen financiële continuïteit en betaalbaarheid te waarborgen:       

We faseren de nieuwbouw en het planmatig onderhoud We blijven woningen verkopen We hanteren een doelmatige en sobere bedrijfsvoering We beperken de jaarlijkse huurverhoging We beperken de bedrijfslasten We hebben veel aandacht voor treasurybeleid We proberen de VPB te beperken

Ondanks alle maatregelen kunnen we over 2016 geen positief resultaat presenteren. Dit wordt veroorzaakt door de eenmalige afboeking van de hoge onrendabele investering van een te realiseren nieuwbouwproject in Bangert-Oosterpolder, gemeente Hoorn. We moeten de te verwachten onrendabele investering in één keer 14 afboeken. Doordat dit nieuwbouwproject niet binnen één van de huidige PMC’s valt, kan geen gebruik gemaakt worden van de overwaarde van de bestaande PMC’s. Wanneer we dit nieuwbouwproject buiten beschouwing laten, zien we een sluitende begroting in 2016.

14

Product markt combinatie = een verzameling van verhuureenheden per dorp of gemeente waarbinnen winsten en verliezen gecompenseerd kunnen worden.


23

7.3 BELANGRIJKSTE GEVOLGEN WONINGWET 2015 Sinds 1 juli 2015 is de Woningwet 2015 van kracht. Deze wet heeft verschillende gevolgen voor onze organisatie. De belangrijkste zijn:      

Passend toewijzen. Dit zorgt voor een stevig huurprijsplafond, waardoor er veel minder huurruimte is De sturingspositie van gemeenten is aanzienlijk versterkt ten aanzien van investeringen in vastgoed en vastgoedmanagement De positie van de huurdersvereniging is aanzienlijk versterkt Onze statuten moeten worden aangepast Aan bestuurders en toezichthouders worden bij benoeming en herbenoeming eisen gesteld aan de geschiktheid Waardering van ons vastgoed op basis van marktwaarde

Duidelijk is dat we gezien de omvang en omzet van ons niet-DAEB bezit, worden gevrijwaard van een administratieve of juridische scheiding van ons bezit. In 2016 werken we dit uit en dienen het formele verzoek in bij de Autoriteit Woningcorporaties. We hebben op grond van het overgangsrecht tot eind 2016 de tijd om onze organisatie en statuten aan te passen aan de nieuwe wet. Voor een aantal onderdelen maken we gebruik van externe specialisten.

7.4 MARKTWAARDE In de jaarrekening van 2016 zal de waardering van ons bezit op basis van marktwaarde in verhuurde staat plaatsvinden. In de huidige jaarrekening wordt ons bezit nog op historische kostprijs gewaardeerd. De overgang naar marktwaarde houdt een eenmalige flinke waardestijging van ons bezit in. De eerste berekeningen door Ortec van de marktwaarde bij een aantal corporaties toont aan dat de marktwaarde van het bezit uitkomt op ongeveer 70 procent van de WOZ-waarde. Uitgaande van deze WOZ-waarde zal de totale waarde van ons bezit met ongeveer 110 miljoen euro stijgen. Hierdoor neemt het Eigen Vermogen met ongeveer hetzelfde bedrag toe en de solvabiliteit stijgt tot ongeveer 60 procent. Voor de goede orde, deze waardering verandert niets aan onze financiële positie of de waarde van ons bezit. Duidelijk is wel dat deze exercitie veel extra werk en kosten met zich meebrengt.

7.5 BEDRIJFSVOERING We sturen onze financiële continuïteit op meerdere manieren. De belangrijkste elementen zijn: 1. Solvabiliteit en kasstromen 2. Kostenbeheersing 3. Treasury 4. Bijzondere uitgaven Deze elementen worden achtereenvolgens beschreven.

7.6 SOLVABILITEIT EN KASSTROMEN In de kasstroomprognose is duidelijk te zien dat in de jaren 2015-2018 veel geïnvesteerd wordt in nieuwbouw. Dit leidt in de operationele kasstroom tot hogere rentelasten vanaf 2017. Ook is in de operationele kasstroom zichtbaar dat in 2019 en 2020 sprake is van pieken in de uitgaven voor planmatig onderhoud. Deze worden nog afgevlakt in latere begrotingen, door geplande werkzaamheden te spreiden over de omliggende jaren.


24

De belangrijkste bron van inkomsten voor Het Grootslag zijn de huurinkomsten. We houden rekening met een huurverhoging van 1,5 procent in 2016, inclusief huurharmonisatie. Een andere belangrijke bron van inkomsten is de verkoop van bestaande woningen. Met de verkoop realiseren wij een dekking voor de onrendabele investeringen bij nieuwbouw en duurzaamheidsmaatregelen. We houden in de begroting rekening met 14 verkoopwoningen. Als meer woningen verkocht worden, dan gebruiken we de extra opbrengsten om extra af te lossen op de leningenportefeuille. Over de periode 2016 - 2020 hebben wij een positieve operationele kasstroom. Wanneer wij hierbij rekening houden met de genormeerde aflossing van 2% die het WSW hanteert, zien we nog steeds een positieve kasstroom. Bedragen x € 1.000 Operationele kasstroom Af: 2% genormeerde aflossing

2015 4.325 -1.729

2016 4.938 -1.766

2017 4.551 -1.944

2018 4.304 -2.023

2019 3.339 -1.962

2020 2.510 -1.925

Saldo kasstroom -/- 2% aflossing

2.596

3.172

2.607

2.281

1.377

586

De solvabiliteit laat de komende jaren een daling zien, waarna deze zich na 2017 stabiliseert. Gezien de hoogte van de solvabiliteit en het minimale weerstandvermogen leidt dat niet tot problemen, ondanks de heffingen, de vennootschapsbelasting en de grote hoeveelheid investeringen in de komende jaren. Solvabiliteit

2015 33,2%

2016 30,0%

2017 28,1%

2018 28,0%

2019 28,5%

2020 28,3%

7.7 KOSTENBEHEERSING We hebben in de organisatie al maatregelen getroffen om een lagere loonsom te realiseren (2008). Ook zijn maatregelen getroffen om onze onderhoudsuitgaven enigszins te verlagen, zonder dat het ten koste gaat van de kwaliteit. Tenslotte hebben we intern het niveau van de bedrijfslasten beter bewaakt door onder meer digitaal te werken. Dit is een proces waar we in 2016 mee verder gaan. We zien wel in 2016 een stijging van de advieskosten en inhuur derden. Deze worden voornamelijk veroorzaakt doordat we te maken krijgen met de uitvoering van de herziene Woningwet en herijking van taken en functies binnen de organisatie. Het is voor ons op dit moment niet bekend welke kosten dit exact betreft. Maar dat hierdoor extra kosten komen is ondertussen wel duidelijk. De effecten van doelgericht en doelmatig werken zijn groot. De inspanningen van de laatste jaren hebben tot aanzienlijke besparingen geleid en tot hogere opbrengsten. De grootste besparingen zijn zichtbaar in het onderhoud en de treasury, geholpen door de historisch lage rente. Meer woningverkoop en huurharmonisatie verhogen de opbrengsten. Het toenemende kostenbewustzijn in onze organisatie levert daarnaast op verschillende werkterreinen positieve effecten op.

7.8 TREASURY In de jaren 2016-2018 is meer externe financiering nodig om de diverse nieuwbouwplannen (met name Bouwplan Zwaag en Bouwplan Kersenboogerd) te kunnen financieren. Vanaf 2019 ontstaat ruimte om de leningportefeuille te verkleinen door meer af te lossen dan te herfinancieren, omdat er voor die jaren slechts in beperkte mate nieuwbouwplannen zijn ingerekend. We werken met een treasurystatuut, waarin we de visie op ons financieringsbeleid hebben vastgelegd. Het financieringsbeleid is erop gericht renterisico’s te beheersen en een zekere mate van flexibiliteit in de leningenportefeuille te creëren. Verder is in het treasurystatuut geregeld dat we continu inzicht hebben in de beschikbare liquiditeiten en te verwachten uitgaven. Daardoor kunnen we snel inspringen bij afwijkingen van


25

prognoses en zo nodig bijtijds maatregelen treffen (zoals bijvoorbeeld het aantrekken van nieuwe financiering). In 2016 is sprake van herfinanciering voor een bedrag van € 4 miljoen, daarnaast is, na aanwending van interne financiering, voor nieuwbouw ongeveer € 3 miljoen nodig. Omdat nog steeds sprake is van een lage rentestand, kan de financiering goedkoop aangetrokken worden. Dit heeft een positief effect op de gemiddelde rentelast.

7.9 BIJZONDERE UITGAVEN De Verhuurderheffing zal in 2016 oplopen tot een bedrag van € 1,6 miljoen euro. Daarnaast is er voor 2016 geen bijdrage aan het saneringsfonds ingerekend. Ten tijde van opstellen van de begroting heeft het WSW aan de minister voorgesteld de saneringsbijdrage voor 2016 naar nihil te brengen. Voor de jaren 2017-2020 is een bedrag van ongeveer € 170.000 ingerekend. Door vorming van een fiscale onderhoudsvoorziening is de aanslag vennootschapsbelasting voor de jaren 2012 tot en met 2015 naar nihil gebracht. Vanaf 2016 ontstaat naar verwachting voor het eerst een te betalen bedrag, deze bedraagt ongeveer € 250.000.

7.10 JAARRESULTAAT Het Grootslag werkt vanuit een gezonde financiële positie. Zowel het WSW als het CFV oordelen hier positief over. We investeren ons maatschappelijk vermogen in de sociale volkshuisvesting. Zoals eerder vermeld, wordt 2016 niet met een positief resultaat afgesloten. Het financiële perspectief voor 2016 wijkt op een aantal onderdelen af van de prognose voor 2015. De meeste significante zijn:      

Door meer nieuwbouw is sprake van hogere huuropbrengsten. Door een nieuwbouwplan in Zwaag is in 2016 sprake van de afboeking van de onrendabele top van dit project. In 2015 worden ruim meer woningen verkocht dan begroot was: prognose is 20 woningen, begroot is 12 woningen. In de begroting voor 2016 is rekening gehouden met 14 woningen. Door de tijdelijke inhuur van werknemers zijn in 2016 de loonkosten eenmalig hoger. De overige bedrijfslasten stijgen hoofdzakelijk door de diverse overheidsheffingen. Voor de invoering van de Woningwet zijn de advieskosten in 2016 hoger. In 2016 ontstaat voor de eerste maal een VPB-last van € 237.000. Het overige verschil wordt veroorzaakt door mutaties in de belastinglatenties.


26

8. SAMENVATTING TWEEDUIZENDZESTIEN 8.1

BELANGRIJKE EXTRA TAKEN IN 2016

Naast onze reguliere werkzaamheden ligt er een behoorlijk werkpakket voor 2016. Centraal staan de volgende activiteiten: 1. 2. 3.

8.2

De uitwerking en invoering van de herziene Woningwet, waaronder de marktwaardering van ons vastgoed Implementatie van ons ondernemingsplan 2016 - 2019 Vaststellen prestatieafspraken met gemeenten en huurdersorganisaties en het uitbrengen van ons volkshuisvestelijke bod per 1 juli 2016

OVERZICHT VAN DE PROJECTEN IN 2016

Naast deze thema’s hebben we te maken de volgende ontwikkelingen, die veel van onze capaciteit vragen:                     

Opstellen strategisch HR-beleid Vernieuwing van onze website Doorontwikkelen samenwerkingssite (intranet) Uitbreiding van de mogelijkheden van huurdersportaal Mijn Grootslag Verdere digitalisering van onze dienstverlening Implementatie passend toewijzen Bepalen niveau beheersmaatregelen voor de kernvoorraad en de niet-kernvoorraad Bepalen duurzaamheidsopgave voor de kernvoorraad en de niet-kernvoorraad Uitwerken complexbeheerplannen Oriëntatie en implementatie digitaal incassotraject (acceptgiro > herinneren > aanmanen) Implementatie planning huurdersportaal Implementatie nieuwe mutatiebeleid als onderdeel van wijzigingen in het verhuurproces Opheffen waarborgsomadministratie Aanpassing van het programma van eisen voor nieuwbouw volgens het principe ‘maatje minder’ Doorontwikkeling dienstverlening Klant en Wonen Opzet nieuwe kwaliteitsmetingen Ontwikkeling MVO-beleid met als speerpunten samenwerking en een bijdrage aan de circulaire economie Bevorderen integratie vergunninghouders Ontwikkeling stimuleringsprogramma duurzaamheid Voortzetting voorlichtingsproject ‘langer zelfstandig wonen’ Beëindigen Slimmer Kopen®


27

Wat werkelijk van waarde is

Recommend Documents