waarom we het anders doen
De juiste plaats voor een goed gesprek
Procesmanagement in gebiedsontwikkeling de ABL2 methode
wat abl2 doet
Vernieuwend procesmanagement volgens de ABL2 methode betekent in hoger tempo naar beter resultaat. procesmanagement met resultaatgarantie ABL2 levert vernieuwend procesmanagement voor gebiedsontwikkeling, waarbij ‘sneller en beter’ hoog in het vaandel staan. In een hoger tempo naar een beter resultaat. Bovendien kunnen we de realisatie van de plannen garanderen. We werken daarbij vanuit een sterk gevoelde verantwoordelijkheid voor het publieke belang en we geloven in een actieve samenwerking met onze opdrachtgevers. Dat is in een notendop wat ABL2 doet. Als procesmanager streeft ABL2 ernaar een rol van betekenis te spelen bij complexe integrale projecten op het snijvlak van infrastructuur en vastgoedontwikkeling.
bundeling van kennis, ervaring en expertise Wij geloven in het verder brengen van maatschappelijke opgaven door middel van commercieel verantwoorde concepten en methoden. De druk op deze maatschappelijke opgaven zal de komende jaren alleen maar toenemen. Integrale gebiedsontwikkeling is het duurzame antwoord op vragen die het hart raken van de ruimtelijke inrichting van ons land. Met andere woorden, als we Nederland duurzaam, mooi, veilig en leefbaar in willen richten, met levendige, compacte steden 2
waar mensen graag willen wonen en verblijven, dan kunnen we eenvoudigweg niet meer om integrale gebiedsontwikkeling heen. Maar eenvoudig is het allemaal niet. Partijen raken onderweg vast in ingesleten patronen en inefficiënte, taaie processen. Strijdige belangen komen niet bij elkaar. Het gevolg is stagnatie of zelfs impasse. Processen lopen vast en verhoudingen vertroebelen. ABL2 doorbreekt de impasse en brengt transparantie in samenwerkingen. We denken, durven en we doen. We koppelen kennis, ervaring en expertise aan zowel publieke als private kant. Het maatschappelijke belang is daarbij steeds onze focus. Als onafhankelijke derde brengen we de juiste partijen bij elkaar aan tafel, vullen we met hen de ontbrekende stukjes van de puzzel in en committeren we ons aan het eindresultaat.
uniek businessmodel We opereren vanuit een betrokken visie en unieke werkwijze die we niet zonder trots de ABL2-methode noemen. Pijlers daarbij zijn co-creatie, commitment en vrijheid voor onze opdrachtgevers. We willen u graag meer vertellen over ons unieke businessmodel en de resultaten die we daarmee behalen.
hier kan nog een tekstje staan onze missie
wat we doen
de organisatie
ABL2 wil bijdragen aan een effectieve aanpak van complexe en stagnerende gebiedsontwikkelingen om zo een verbeterde kwaliteit van de leefomgeving te realiseren. De vermeende tegenstelling tussen publiek en privaat is daarbij vaak een belangrijk obstakel. Door onze werkwijze van co-creatie, commitment en vrijheid zetten we steeds weer cruciale stappen in het opbouwen van wederzijds vertrouwen, en daarmee het versnellen en verbeteren van het proces. Met daarbij steeds het eindproduct voor ogen. Anders gezegd: ABL2 accelerate, ABL2 improve, ABL2 realise.
Vernieuwend procesmanagement voor gebiedsontwikkeling, bij complexe integrale projecten op het snijvlak van infrastructuur en vastgoedontwikkeling.
Onze methode is nauw verbonden met ons organisatiemodel. ABL2 kiest voor een bescheiden omvang van haar kerncompetenties. Er is een kleine kern van all-round procesmanagers met op elkaar aansluitende specifieke achtergronden en ervaring. ABL2 heeft daarnaast een aantal associate partners die worden ingeschakeld op onderdelen van projecten die passen bij de expertise van de associate partner. Naast professionals in de eigen onderneming en associate parters binnen handbereik, maakt ABL2 gebruik van een breed netwerk aan partijen en experts dat, afgestemd op de kenmerken van een project, inzetbaar is. Bij dit alles geldt vanzelfsprekend dat ABL2 als opdrachtnemende partij verantwoordelijk en aanspreekbaar blijft voor de inzet die zij levert.
procesmanage
ment
ID IS
CH
FI N A N CIË EL
TEC
HN
ISC
H
M IS
PL A
NO
NO
ECO
LO
GIS
CH
JU R
C O M M E RCIEEL
CH ATI E
G
CRE
RA EOG
FIS C
H
S O CIA A L
onze mensen
F
IN F
3
RA
ONT BOUW
WI KK
E LI
NG
de ABL2 methode
Succesvolle gebiedsontwikkeling is niet alleen gebaat bij het verbinden maar ook bij het binden van partijen. ABL2 hanteert drie pijlers in de aanpak van gebiedsontwikkeling: co-creatie, commitment en vrijheid. Gebiedsontwikkeling is effectiever door een sterk accent op samenwerking tussen opdrachtgevers en opdrachtnemer en op de inschakeling van maatwerk expertise. Daarbij staat het project of de opgave altijd centraal. Het tweede element is commitment. ABL2 is ervan overtuigd dat succesvolle gebiedsontwikkeling niet alleen gebaat is bij het verbinden maar ook bij het binden van partijen. Vrijblijvendheid is een valkuil in gebiedsontwikkeling, partijen moeten weten waar ze met elkaar naartoe willen en dus ook weten waar ze met elkaar aan toe zijn. Dat is commitment. Vrijheid is het derde element in de ABL2 methode. Opdrachtgevers zijn vrij om met de door ABL2 ontwikkelde producten, van haalbaarheidsonderzoek tot en met pasklare projectaanpak, zelf de markt op te gaan. Er is commitment tot een vooraf afgesproken moment in het proces, daarna is er vrijheid om ook weer afscheid te nemen als dat wordt gewenst.
4
co-creatie We bundelen de kennis en expertise van alle betrokken disciplines en partijen onder het motto: schotten omlaag! Al vanaf de eerste fasen van het project combineren we de kennis van consultants, ontwikkelaars, bouwers en beleggers en waar nodig andere disciplines zoals ontwerpers, onderzoekers en marketeers. Door de inzet van de juiste specialisten worden kansen benut.
commitment We ontwikkelen een concept op basis van een grondige analyse van de context en we toetsen de haalbaarheid in brede zin. Ons commitment betekent: ABL2 geeft garanties op het resultaat van de door ons voorgestelde plannen én zorgt voor partijen die bereid zijn te investeren in die plannen. We brengen partijen bijeen, kijken over grenzen heen en kunnen innovatief en creatief opereren. ABL2 zorgt voor boter bij de vis.
vrijheid We staan achter onze plannen en concepten maar laten de opdrachtgever vrij in een volgende fase gebruik te maken van elke wenselijke partij. Wij leveren realistische plannen, maar verplichten partijen op geen enkele wijze aan onze betrokkenheid bij de verdere uitvoering. ABL2 is in elke fase inzetbaar.
c0-creatie, commitment en vriJheid
co-creatie
commitment
vrijheid
ABL2 producten en diensten aan tafel©
haalbaarheidsanalyse©
plan van aanpak©
Een gesprek op niveau, heldere vraagdefinitie, vlijmscherpe interviewrondes met als resultaat een bullit proof rapportage.
Van de gekozen ontwikkelrichting wordt een haalbaarheidsanalyse gemaakt. Hierbij wordt gekeken naar de financiële, maatschappelijke èn proceshaalbaarheid van het concept. De verschillende invalshoeken leiden tot het maken van afwegingen binnen de gekozen ontwikkelrichting.
Onze projecten hebben altijd een duidelijk begin en einde. Enerzijds begint ons werk met een gedegen plan van aanpak welke in nauwe samenwerking met de opdrachtgevers wordt opgesteld. Anderzijds eindigt ons project met een aanpak voor het vervolg (zodat u verder kan met of zonder ons).
4D-analyse© Contextanalyse van het gebied vanuit 4 aspecten: 1) De fysieke omgeving: het in kaart brengen van de locatie, de grond, de opstallen, bereikbaarheid, beleving. 2) De markt: waar is vraag naar, welke functies en wat zijn de trends. 3) Het beleid: wat is het politiek draagvlak en wat is de status van bepaalde wet en regelgeving. 4) De stakeholders: wie zijn ze, wat is hun rol en wat zijn de verschillende belangen die spelen. 5) Eindigend, uiteraard in een SWOT-analyse en voorzien van conclusies.
conceptontwikkeling© De smoel van het gedachte met de lijnen van het idee. Door de bevindingen uit de 4D-analyse met elkaar te confronteren, ontstaat inzicht in het ontwikkelpotentieel van de betreffende locatie. Verschillende ontwikkelrichtingen worden bekeken voordat een keuze wordt gemaakt, waarbij zowel commerciële als maatschappelijke wensen worden meegenomen. Het vaststellen van de uiteindelijke ontwikkelrichting gebeurt in nauwe samenwerking met de opdrachtgevers, stakeholders en andere relevante partijen. De conceptontwikkeling bestaat uit een globale gebiedsvisie en het uitwerken van het concept dat uitmondt in een gewenst thema voor de locatie met bijbehorende doelgroep, functies en uitstraling.
integrale businesscase© De uitgewerkte 4D-analyse, conceptontwikkeling en de haalbaarheidsanalyse vormen gezamenlijk de businesscase. Indien gewenst kan voor de businesscase een garantie© afgegeven worden.
brainstorm©
Een quick scan, oftewel een eerste iteratie van (een onderdeel van) de businesscase.
ABL2 heeft een eigen methodiek ontwikkeld om met grote groepen stakeholders in 1 tot 3 sessies te komen tot strategische besluitvorming over ver uiteenlopende aspecten van gebiedsontwikkeling of dat nu helemaal aan het begin de vraagarticulatie is met (potentiële) opdrachtgevers of de inhoudelijke scenario’s, conceptontwikkeling of haalbaarheid van gebiedsontwikkelingen.
asset scan©
not for us©
Waardebepaling van uw grond en vastgoedpositie op basis van een quick scan, bestaande uit 4D-analyse, globale conceptontwikkeling en haalbaarheidsanalyse.
Soms kan je tot de conclusie komen dat ABL2 niet de juiste opdrachtnemer is voor de vraag. Ook dat maken we duidelijk. Onze focus ligt op het verbeteren, versnellen en verwezenlijken van complexe gebiedsontwikkelingen.
quick scan©
garantie© Harde zekerheid op gebied van haalbaarheid zowel financieel als qua tijd door het aanbieden van mogelijke partners. De ontwikkelrichting wordt, waar relevant, gegarandeerd door marktpartijen. Dat wil zeggen dat marktpartijen de door ABL2 voorgestelde plannen ter hand willen nemen. Maar dat hoeft niet. Na elke fase volgt een beslismoment. De opdrachtgever bepaalt; gaan we door en met wie.
6
de argumenten om met ABL2 in zee te gaan versterking opdrachtgeverschap
vernieuwend procesmanagement
maatschappelijk ondernemen
ABL2 streeft naar een zakelijke verhouding met de opdrachtgever. Geen lange overlegtrajecten met een onduidelijk commitment, maar vanaf het allereerste moment helderheid over wat onze opdrachtgever van ABL2 kan verwachten.
We combineren procesmanagement met een scala aan vernieuwende (deel)producten (zie producten). ABL2 combineert procesmanagement met procesproducten. We kunnen desgewenst binnen een traject afgeronde procesproducten leveren die het proces ondersteunen zoals de 4D-analyse, haalbaarheidsanalyse of een integrale businesscase. De producten worden deels in huis en deels door externe specialisten ingevuld waarbij ABL2 de verantwoordelijkheid voor het geheel draagt.
ABL2 voelt zich gecommitteerd aan de publieke opgave om door middel van gebiedsontwikkeling maatschappelijke meerwaarde te creëren. Ons uitgangspunt is dat die meerwaarde kan worden gerealiseerd in combinatie met commercieel verantwoorde oplossingen en concepten.
ABL2 hecht zeer aan haar methode van co-creatie ter versterking van het opdrachtgeverschap. Kennis, kunde en oplossingsgerichtheid vanuit zowel de wereld van het procesmanagement, de bouwwereld, de ontwikkelaarsbranche en van beleggers wordt vanaf de start gemobiliseerd. Datzelfde geldt voor de kennis en kunde die bij de opdrachtgever in huis is. Werelden en disciplines worden gekoppeld, wat leidt tot sneller schakkelen door het op het juiste moment in de planvorming inzetten van de benodigde expertise. ABL2 laat haar opdrachtgever vrij om met de door ABL2 aangereikte oplossingen zelf de markt op te gaan. Anderzijds kan de opdrachtgever desgevraagd een resultaatgarantie krijgen op de door ABL2 gedane voorstellen van de partijen die zich in het voorafgaande proces hebben gecommitteerd aan concept en plan.
ABL2 gelooft in het organiseren van doorbraken in situaties waarbij de complexiteit van gebiedsontwikkeling de slagkracht van partijen in de weg staat en de zaak dreigt te stag-neren. Interveniëren met een trefzekere casting, in actieve interactie met de opdrachtgever, zijn kenmerken van deze aanpak. Een hoog tempo en een scherp oog voor de interactie (synergie) met alle betrokken partijen zijn de drijfveren van het ABL2 procesmanagement.
ABL2 gaat voor gebiedsontwikkeling als integrale opgave en kiest daarmee niet voor de veel voorkomende versmalling van de opgave tot vastgoedontwikkeling. Werken aan ruimtelijke ontwikkeling betekent de kans én verplichting om het verschil te maken op het gebied van duurzaamheid. Wat bouwen we, waar, voor wie en voor hoe lang? Duurzaamheid is voor ABL2 méér dan technische innovatie. Duurzaamheid in de brede zin van sociale, economische en ecologische duurzaamheid vraagt om niets minder dan een attitudeverandering. Een bijdrage leveren aan duurzame ruimtelijke ontwikkeling is een van de bestaansredenen van ABL2. Een gebiedsontwikkeling tot realisatie brengen op basis van financiële en maatschappelijke haalbaarheid mag alléén gebaseerd zijn op een duurzame oplossing. ABL2 richt zich bovendien voornamelijk op het herinrichten van bestaand gebied. Mixed-use, het vinden van een balans tussen revitalisering en transformatie, werken met meerdere stakeholders en het vinden van een evenwicht tussen people, planet en profit zijn trefwoorden van de waarden waar wij in een gebiedsontwikkeling voor staan.
visie
De tegenstelling tussen publiek en privaat moet verdwijnen.
doorpakken met integrale gebiedsontwikkeling Gebiedsontwikkeling is een maatschappelijke opgave. Binnen een gebiedsontwikkeling wordt een veelheid van opgaven met elkaar verbonden. Zoals in de stad de herontwikkeling en transformatie van brownfields, de voormalige haven- en industriegebieden die vaak centraal in het stedelijk gebied liggen. Door middel van uitgekiende visies en breed gedragen concepten en innovatieve financiële en juridische arrangementen kunnen deze verouderde gebieden een nieuwe rol krijgen in de stedelijke regio. Ook in het landelijk gebied liggen belangrijke opgaven in natuurontwikkeling, ruimte voor waterberging en recreatie. Infrastructuur en mobiliteit spelen bij al deze opgaven een sleutelrol. Door het combineren van functies binnen een gebiedsontwikkeling kan de mobiliteit op een meer duurzame manier gestalte krijgen, beter ingepast en met meer draagvlak voor hoogwaardig openbaar vervoer.
stel een gemeenschappelijk maatschappelijk doel Integrale gebiedsontwikkeling is kortom noodzakelijk voor een duurzame inrichting van ons land, maar gebiedsontwikkeling is complex. Onder druk van de samenleving zal gebieds8
ontwikkeling steeds meer prioriteit krijgen. We willen immers allemaal een mooi en duurzaam Nederland zonder verspilling van (publieke) middelen. Partijen hebben daarin een gemeenschappelijk doel. In de verhouding tussen publieke en private partijen moet de balans echter nog worden gevonden. De tegenstelling moet verdwijnen. Partijen hebben ieder een eigen rol en verantwoordelijkheid, maar de gemeenschappelijke focus behoort altijd voorop te staan.
gebiedsontwikkeling betekent waarde toevoegen Integrale duurzame gebiedsontwikkeling levert bovenal waarde op: toegevoegde waarde voor het publieke domein, het vastgoed en de tevredenheid van de mensen die in een gebied wonen, werken of verblijven. Wij zien hierin veel perspectief. Overheden realiseren zich al dan niet onder druk van hun inwoners dat er steeds meer “vraag” is naar ruimtelijke kwaliteit. Die vraag beperkt zich niet meer tot een individueel gebouw. Ruimtelijke kwaliteit in al haar dimensies; de estetica, de economische en ecologische duurzaamheid, de verblijfskwaliteit, is steeds meer een issue geworden in de publieke opinie. Daar doen economisch onzekere tijden niet heel veel aan af. Er is weinig reden voor pessimisme. Zeker is ook dat op
Onze werkvelden
binnenstedelijke (her)ontwikkeling
verouderde bedrijventerreinen
landelijke (her)inrichting
bereikbaarheid
9
visie Ruimtelijke kwaliteit in al haar dimensies, de estetica, de economische en ecologische duurzaamheid, de verblijfskwaliteit, is dé issue geworden.
allerlei agenda’s, zowel in de publieke als in de private sector, aanzetten tot gebiedsontwikkeling soms even tussen haakjes worden gezet. De vraag is of dat nu zo dramatisch is. Er was immers al langer sprake van een overaanbod aan gebieden die voor herontwikkeling waren geagendeerd. Die overmaat is verantwoordelijk voor onvoldoende marktdruk, dat was ook al voor de kredietcrisis het geval.
samenwerking tussen publiek en privaat Het huidige economisch tij werkt mee aan een noodzakelijke prioritering in de markt van gebiedsontwikkeling. Dat noopt publieke partijen ook om scherpere keuzes te maken zodat er weer sprake is van een zekere schaarste. Die kan ervoor zorgen dat gebiedsontwikkeling effectiever van de grond kan komen, ook in economisch mindere tijden. Niet alle marktpartijen staan momenteel te springen om risico’s in gebiedsontwikkeling te vergroten. De neiging is zichtbaar om risico’s terug te brengen tot proporties die horen bij een onzekere markt. Dat betekent dat gebiedsontwikkeling wordt versmald tot vastgoedontwikkeling. Toch zou de huidige situatie kunnen leiden tot een beter perspectief voor duurzame gebiedsontwikkeling. Als marktpartijen zien dat de overheid scherpere keuzes maakt dan 10
zal dat de animo, om ook van die zijde weer met voldoende vertrouwen in te stappen, kunnen vergroten. Wij voorzien dat de komende jaren zich aan beide zijden van het speelveld veranderingen zullen voordoen dwn vinden van concepten, arrangementen en formules die eerder niet aan bod konden komen.
daarom doen we het anders Onderscheidend opereren in een dynamische markt met nogal wat onzekerheden is voor ABL2 reden om het opgebouwde track record als enthousiaste en flexibel opererende procesmanager in gebiedsontwikkeling verder uit te bouwen. Onze houding daarbij is nieuwsgierigheid, ambitie en authenticiteit.
hier nog een tekstje staan in dekan praktiJk
De case Delft SchieOevers co-creatie kreeg in het project Delft SchieOevers gestalte door een brede range aan betrokken partijen die in verschillende fasen van het project werden aangesproken op hun inbreng en expertise. De businesscase werd in de eerste fase door ABL2 samen met de Gemeente Delft, TCN en Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij opgezet. Toen daarna bleek dat de woningbouwcorporaties Duwo en Woonbron niet alleen ideeën hadden over de inrichting maar ook als investeerder in het gebied geïnteresseerd waren, zijn zij bij het ontwikkelingsproces betrokken. Stedenbouwkundige expertise werd
vervolgens binnen gehaald met Urhahn Urban Design en plan-economische expertise met de inschakeling van Fakton. In een vroeg stadium is een intentieovereenkomst tussen Gemeente en private partners gesloten met een duidelijke rolverdeling. De Gemeente voor het publiekrechtelijke domein en een commitment van private partijen om te investeren bij een haalbare businesscase. Als gevolg daarvan verbonden de private partijen zich ook aan het investeren en het ontwikkelen van de te verwerven grond en vastgoed conform het gezamenlijk ontwikkelde concept. In dit project heeft het ontwikkelen
Revitaliseren van bestaand bedrijventerrein en zorgen voor duurzaam economisch perspectief van een haalbare businesscase niet geleid tot een claim van de partijen in het gebied. ABL2 denkt dat succesvolle gebiedsontwikkeling meer kans maakt als er op een gegeven moment vrijheid is bij de opdrachtgever om zelf te kiezen met wie men verder wil. En ook in Delft stond het de partijen, na het aflopen van de termijn in de intentieovereenkomst, vrij om te kiezen voor de marktpartijen met wie men met het oog op het vervolg in zee wilde gaan.
11
hier kan nog een tekstje staan gebiedsontwikkeling Brunssum
businesscase blauw Delft-Zuid, stationsomgeving
parkmanagement Delft SchieOevers-Zuid
de nieuwe haven Delft
portfolioanalyse ontwikkellocaties Nederland
watercentrum Delft
krachtwijken Den Haag
meerdijk ‘Healthy Life Park’ Emmen
berghuizerpapierfabriek Heerde
incentives betere bereikbaarheid Nederland
inventarisatie brownfieldproblematiek Nederland
subsidie zuidwest-kwadrant Delft
kicking horse mountain resort Canada
asset scans Delfzijl, Groningen, Zwolle, Nijmegen, Abcoude etc.
drijvend kantoor omnia Rotterdam
12
opdrachtgevers: · Ballast Nedam · Avenue2 · DCMR Milieudienst Rijnmond · DLG Ontwikkelbedrijf Groene Ruimte · Duwo · Gemeente Brunssum · Gemeente Delft · Gemeente Emmen · Gemeente Krimpen a/d IJssel · Gemeente Lansingerland · Gemeente Rijswijk · Gemeente Schiedam · Gemeente Woensdrecht · Gemeente Zoetermeer · Kristal · Ministerie van VROM · N.V. Brabantse Ontwikkelings Maatschappij · ProRail · Provincie Gelderland · Provincie Noord-Brabant · Provincie Zuid-Holland · Redevco Central Europe · Rijkswaterstaat · Stadsgewest Haaglanden · Staedion · Stichting Kennisontwikkeling en Kennisoverdracht Bodem · TCN Property Projects · VDM + Dataview · Vitelia · Woonbron · etc.
d mte
emk terrein Krimpen aan den IJssel
rottezoom Lansingerland
ondertunneling/gebiedsontwikkeling a2 Maastricht
project mainportcorridor zuid Rotterdam / Antwerpen
revitalisering plaspoelpolder Rijswijk
stadion brasov Roemenië
stadshavens Rotterdam
n
herontwikkeling wilhelminahaven Schiedam
stadion trabzonspor Turkije
rijnlandroute Voorschoten
tradeport de peel Wanssum
aviolanda Woensdrecht
boterhuispolder Leiderdorp
We nodigen u graag uit bij ons aan tafel. Voor een open gesprek. Ontdek of de ABL2 methode ook voor uw project doeltreffend zou kunnen zijn. Bel ons, mail ons of kom langs. l Of bezoek de website www.ABL2.n
bleizo Zoetermeer
gebiedsgericht beheer van boven- en ondergrond, Nederland 13
bezoekadres Ringwade 71 - 3439 LM Nieuwegein postadres Postbus 1251 - 3430 BG Nieuwegein telefoon +31(0)30 2854700 fax +31(0)30 2854701 email
[email protected] web www.ABL2.nl
