VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA Katedra ekonomických studií
Možnosti zajištění úvěru a jejich význam bakalářská práce
Autor: Pavlína Čejková Vedoucí práce: Ing. Luďka Jirků Jihlava 2016
Anotace Bakalářská práce se zabývá problematikou zajištění úvěrů a je rozdělena do dvou částí. Teoretická část se zaměřuje na vysvětlení pojmů souvisejících s úvěry, mimo jiné vymezuje i úvěrový proces a náležitosti související s úvěrovou smlouvou. Praktická část objasňuje vývoj v poskytování hypotečních úvěrů. Na základě vydefinování nejčastějšího zajištění je vymezen praktický příklad, který je řešen zajištěním hypotečního úvěru u dvou vybraných bankovních institucí. Cílem této práce je nalezení nejvhodnější varianty pro klienta a to jak v komparaci zajištění hypotečního úvěru, tak ve výběru nejlepší nabídky bank.
Klíčová slova Úvěr, hypoteční úvěr, zajištění hypotečního úvěru, úroková sazba, banka Annotation The bachelor thesis deals with issue of secure a loans and it is divided into two parts. The theoretical part concentrates on explanation of terms which are related to loans, moreover, there is defined credit process and formalities related to the credit agreement. The practical part clarifies the development in the provision of mortgage loans. On the basis of defining the most frequent security there is defined practical example, which is solved by securing a mortgage loan in two selected banking institutions. The aim of this thesis is to find the best option for the client both in comparison of securing a mortgage loan and selection of the best banks´offer. Key words Loan, mortgage loan, collateral of mortgage loan, interest rate, bank
Poděkování Tímto bych ráda poděkovala vedoucí této práce Ing. Luďce Jirků za její cenné rady, připomínky a odbornou pomoc, kterou mi věnovala při tvorbě bakalářské práce. Dále děkuji za ochotu při poskytování materiálů finančnímu zprostředkovateli společnosti Open Finance. Na závěr děkuji všem blízkým, kteří mě při psaní bakalářské práce i během celého studia podporovali.
Prohlašuji, že předložená bakalářská práce je původní a zpracoval/a jsem ji samostatně. Prohlašuji, že citace použitých pramenů je úplná, že jsem v práci neporušil/a autorská práva (ve smyslu zákona č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů, v platném znění, dále též „AZ“). Souhlasím s umístěním bakalářské práce v knihovně VŠPJ a s jejím užitím k výuce nebo k vlastní vnitřní potřebě VŠPJ . Byl/a jsem seznámen/a s tím, že na mou bakalářskou práci se plně vztahuje AZ, zejména § 60 (školní dílo). Beru na vědomí, že VŠPJ má právo na uzavření licenční smlouvy o užití mé bakalářské práce a prohlašuji, že s o u h l a s í m s případným užitím mé bakalářské práce (prodej, zapůjčení apod.). Jsem si vědom/a toho, že užít své bakalářské práce či poskytnout licenci k jejímu využití mohu jen se souhlasem VŠPJ, která má právo ode mne požadovat přiměřený příspěvek na úhradu nákladů, vynaložených vysokou školou na vytvoření díla (až do jejich skutečné výše), z výdělku dosaženého v souvislosti s užitím díla či poskytnutím licence. V Jihlavě dne ...................................................... Podpis
Obsah Úvod.................................................................................................................................. 8 Teoretická část .................................................................................................................. 9 1.
Úvěr .......................................................................................................................... 9 1.1.
1.1.1.
Makroekonomické funkce úvěru .............................................................. 10
1.1.2.
Mikroekonomické funkce úvěru ............................................................... 11
1.2.
Způsoby úročení úvěrů ..................................................................................... 11
1.3.
Způsoby splácení úvěrů.................................................................................... 12
1.4.
Zajištění úvěrů .................................................................................................. 12
1.4.1.
Ručení ....................................................................................................... 14
1.4.2.
Depotní směnka ........................................................................................ 14
1.4.3.
Zástavní právo........................................................................................... 15
1.4.4.
Postoupení (cese) pohledávek ................................................................... 15
1.5. 2.
Funkce úvěru .................................................................................................... 10
Členění úvěrů ................................................................................................... 16
Výběr konkrétních úvěrů ........................................................................................ 17 2.1.
Kontokorentní úvěr .......................................................................................... 17
2.2.
Hypoteční úvěr ................................................................................................. 18
2.3.
Spotřebitelský úvěr........................................................................................... 20
2.4.
Akceptační úvěr ............................................................................................... 21
2.5.
Avalový úvěr .................................................................................................... 22
2.6.
Eskontní úvěr ................................................................................................... 23
3.
Obsah úvěrové smlouvy.......................................................................................... 24
4.
Úvěrový proces ....................................................................................................... 26
Praktická část .................................................................................................................. 28 5.
6.
7.
Vývoj českého hypotečního trhu ............................................................................ 28 5.1.
Vývoj hypotečních úvěrů od roku 1995 do roku 2015 .................................... 28
5.2.
Aktuální vývoj úrokové sazby ......................................................................... 34
Základní informace o uvedených bankách ............................................................. 36 6.1.
Komerční banka ............................................................................................... 36
6.2.
UniCredit Bank ................................................................................................ 37
Žádost o úvěr v praxi .............................................................................................. 38 7.1.
Představení klienta ........................................................................................... 38
7.2.
Zajištění hypotečního úvěru u Komerční banky .............................................. 39
7.2.1. Zastavovaná nemovitost je přímo objektem úvěru a je zajišťována životním pojištěním ............................................................................................... 41 7.2.2. Zastavovaná nemovitost je přímo objektem úvěru a není zajišťována životním pojištěním ................................................................................................ 43
7.3.
Zajištění hypotečního úvěru u UniCredit Bank ............................................... 43
7.3.1. Zastavovaná nemovitost je přímo objektem úvěru a je zajišťována životním pojištěním ............................................................................................... 46 7.3.2. Zastavovaná nemovitost je přímo objektem úvěru a není zajišťována životním pojištěním ................................................................................................ 47 7.4. 8.
Porovnání nabídek vybraných bank ................................................................. 48
Závěr praktického zkoumání .................................................................................. 49
Závěr ............................................................................................................................... 50 Seznam použitých zkratek a zkratkových slov ............................................................... 52 Seznam zdrojů................................................................................................................. 53 Knižní zdroje............................................................................................................... 53 Internetové zdroje ....................................................................................................... 53 Bakalářské práce ......................................................................................................... 54 Diplomové práce ......................................................................................................... 54 Přímá komunikace se zprostředkovatelem ................................................................. 54 Seznam obrázků .............................................................................................................. 55 Seznam grafů .................................................................................................................. 55 Seznam tabulek ............................................................................................................... 55 Seznam příloh ................................................................................................................. 55
Úvod V určitém věku přijde čas, kdy začneme přemýšlet o vlastním bydlení. Potřeba zajistit si bydlení se týká každého člověka. Způsob, jakým dojde k uskutečnění této potřeby, se však u každého mění. Liší se v typu obydlí, ve formách vlastnictví nemovitosti, ale také ve formě financování. Financování nemovitosti je problémem, který trápí každého člověka. Jelikož vybrané financování ovlivní rozpočet rodiny na mnoho let, je důležité vybrat tu nejvhodnější nabídku a instituci na trhu. Financování může být například z vlastních zdrojů, pomocí úvěru ze stavebního spoření nebo hypotečního úvěru. Z uvedených možností se ve své bakalářské práci zabývám právě otázkou hypotečních úvěrů. Myslím si, že dané téma je aktuální a pro dnešní společnost velmi významné. Jelikož i já plánuji v budoucnu financování bydlení pomocí tohoto nástroje, považuji zpracování práce na dané téma za důležité a užitečné i pro mou osobu. Práce je členěna na část teoretickou a praktickou. V teoretické části dojde k představení pojmů souvisejících s úvěrem, k rozčlenění kategorií úvěru a k popisu jednotlivých úvěrů. Dále je podrobněji popsané zajištění úvěru, úvěrový proces a náležitosti úvěrové smlouvy. Praktická část se bude zabývat zajištěním hypotečního úvěru u dvou bankovních institucí. Avšak před výsledkem porovnání ještě dojde k objasnění vývoje úvěru na hypotečním trhu v průběhu minulých let i aktuální úrokové sazby. Následná analýza bude provedena na základě vydefinování modelového příkladu klienta, který chce žádat o hypoteční úvěr. Řešení bude provedeno porovnáním nabídek na základě zajištění hypotečního úvěru u dvou bankovních institucí, jež klient dobře zná. Uvedené nabídky budou získány od finančního zprostředkovatele spolupracujícího s danými bankovními institucemi. Na základě vypracovaných nabídek, chci nalézt nejvhodnější možnost pro daného klienta a dále odhalit výhody i nevýhody obou bankovních institucí. Vzhledem k tomu, že jsem při porovnávání nabídek pracovala s aktuálními údaji, by měl mít čtenář práce na paměti, že nabídky bank se neustále mění a zároveň hypoteční trh vyvíjí.
8
Teoretická část Teoretická část bakalářské práce se primárně orientuje na seznámení se s pojmem úvěr a následně objasňuje jeho charakteristiky. Uvedený text postupně popisuje funkce úvěru, způsoby úročení, splácení, zajištění a členění úvěru. Dále uvádí konkrétní příklady úvěrů jako například kontokorentní, hypoteční či spotřebitelský. Posledními body teoretické části je obsah úvěrové smlouvy a úvěrový proces.
1.
Úvěr
Obecná charakteristika chápe úvěr jako vztah, který vzniká mezi zúčastněnými subjekty v procesu návratného, časově omezeného přesunu peněžních prostředků. [5] Podle obchodního zákoníku smlouvou o úvěru se zavazuje věřitel, že na požádání dlužníka poskytne v jeho prospěch peněžní prostředky do určitě částky, dlužník se zavazuje poskytnuté peněžní prostředky vrátit a zaplatit úroky. Je možné ji uzavřít mezi jakýmikoli osobami (právnické či fyzické osoby). [2] Vystupuje-li v tomto vztahu v pozici věřitele banka, rezultuje její činnost ve financování partnera. Bance pak vzniká pohledávka za dlužníkem, která se promítne v aktivech bankovní bilance. [5] U komerčních bank tvoří veškeré poskytnuté úvěry rozhodující část aktiv, přičemž však platí, že úvěrová aktiva jsou relativně málo likvidní a současně poměrně dost riziková, zato však přinášejí vyšší výnosy. [4] Trestní zákon obsahuje trestní čin úvěrového podvodu. Kdo při sjednávání úvěrové smlouvy či v žádosti o poskytnutí subvence nebo dotace uvede nepravdivé nebo hrubě zkreslené údaje nebo podstatné údaje zamlčí, bude potrestán odnětím svobody až na dva roky nebo zákazem činnosti nebo peněžitým trestem. Stejně bude potrestán ten, kdo bez souhlasu věřitele nebo jiné oprávněné osoby použije úvěr nebo dotaci na jiný než určený účel. Při škodě vyššího rozsahu se trest zvyšuje až na 12 let. [2] Generování výnosů z poskytnutých úvěrů je spojeno s pojmy, jako je úroková míra a úrok. Nástroj sloužící k vyjádření ceny peněz je nazýván úroková míra. Tuto hodnotu, v úvěrovém případě, lze vyjádřit jako poměr úroku a dlužné částky. V praxi může být úroková míra (p) uváděna v procentním vyjádření za určité období. [1]
9
1.1. Funkce úvěru Banky používají jim svěřené volné peněžní prostředky k poskytování úvěrů (mino jiné aktivní transakce). Bankovním úvěrem jsou tyto peníze rozdělovány a zároveň nově tvořeny. Vznikají nová depozita. S tímto pojmem se spojují funkce bankovního úvěru:
makroekonomické: -
peněžní či emisní,
-
rozdělovací či distribuční,
-
kreační
a mikroekonomické. [3]
1.1.1. Makroekonomické funkce úvěru Emisní funkce znamená, že prostřednictvím bankovního úvěru jsou peníze uváděny a stahovány z oběhu, přičemž bankovní úvěry v tomto procesu může usměrňovat jejich množství a zdroje tvorby peněžních fondů. Měnící se potřeba peněžních fondů je regulována tím, že úvěr působí buď jako dodatkový peněžní fond při zvyšování potřeby peněz, nebo se při poklesu této potřeby peníze zase navracejí ve formě splátek úvěru, jsou stahovány z oběhu. [3] Distribuční funkce úvěru je spojena s funkcí emisní, neboť úvěr nejen uvádí peníze do oběhu, ale současně přerozděluje volné peněžní fondy, které se soustřeďují v bankách a obdobných peněžních ústavech jako disponibilní úvěrové zdroje (bankovní úvěrové fondy). Organická souvislost a sepětí obou funkcí vyplývá z toho, že znovurozdělení volných peněžních fondů za účelem zrychlení a rozšíření hospodářského koloběhu je jednak tvorbou jiných peněžních fondů, jednak emisí peněz (hotovostních i bezhotovostních). [3] Kreační funkce úvěru. Bankovní úvěr má mimo jiné funkci multiplikaci depozit, dříve označovanou jako kreační funkce úvěru. Z této funkce plyne, že z jedné jednotky prvotního depozita se prostřednictvím bankovního úvěru vytvoří další jednotky odvozených depozit, která opět mohou být buď v dané bance, nebo v jiných bankách rozdělena, použita jako úvěr. Tím se z prvotních (primárních) depozit vytvoří násobek depozitních peněz. [3]
10
1.1.2. Mikroekonomické funkce úvěru Z hlediska úvěrovaného subjektu (příjemce úvěru, dlužníka a vypůjčovatele) čili z hlediska mikroekonomického je úvěr jeho peněžní příjem či důchod tvořící jeho disponibilní peněžní fond. Z toho lze hovořit o důchodové funkci úvěru, která je jen druhou stránkou funkce emisní a distribuční. Vytváří se kupní síla rozšiřováním důchodů úvěrovaných subjektů. Bankovní úvěr je též předvídání budoucích peněžních příjmů úvěrovaného subjektu. [3]
1.2. Způsoby úročení úvěrů Úroková sazba může být v úvěrové smlouvě stanovena následujícími způsoby:
fixní (pevná) úroková sazba je pevná po celou dobu splatnosti úvěru;
pohyblivá úroková sazba se mění během splatnosti úvěru. Způsob změn úrokových sazeb může být následující: -
bezprostřední vazba na určitou úrokovou sazbu tak, že ke změnám úrokové sazby z úvěru dochází současně se změnou sazby, na kterou je vázána. Znamená to, že při sjednání úvěrové smlouvy nejsou předem dány termíny přizpůsobování úrokové sazby z úvěru, ale vyplívající ze změn v základě ležící sazby. Úrokovými sazbami, na které je úročení úvěru vázáno, bývá nejčastěji základní sazba banky, kterou sama vyhlašuje.
-
vazba na vybranou tržní úrokovou sazbu s předem pevně danými termíny přizpůsobování. Úroková sazba se mění v pravidelných intervalech a přizpůsobuje se výši referenční sazby platné na počátku sjednaného intervalu. Referenčními sazbami jsou nejčastěji tržní úrokové sazby typu PRIBOR, LIBOR atd.
-
za pohyblivý způsob úročení lze označit i způsob, kdy banka sice dohodne pevnou úrokovou sazbu, ale vyhradí si právo ji upravovat (oběma směry) během doby splatnosti, pokud dojde k výraznějším změnám v tržních úrokových sazbách. [6]
11
1.3. Způsoby splácení úvěrů Způsob splácení úvěru je uveden v úvěrové smlouvě. V úvahu přichází některá z následujících variant:
úvěr splatný najednou v době splatnosti se poskytuje na předem pevně sjednanou dobu splatnosti a po ní je splacen najednou. Úroky jsou splatné na konci sjednaných period (zpravidla 3, 6 nebo 12 měsíců);
úvěr splatný najednou po uplynutí výpovědní lhůty je poskytován na předem neurčitou dobu. Také je dohodnuta výpovědní lhůta pro jeho vypovězení. Úroky jsou splatné podobně jako v předchozím případě;
úvěr splacený v pravidelných splátkách je umořován v pravidelných (měsíčních, čtvrtletních, pololetních nebo ročních) splátkách. Přitom je předem sjednaná pevná částka jako výše ročního úmoru (část, kterou se splácí jistina úvěru). Zároveň se splátkami úvěru jsou splatné i úroky;
u úvěru spláceného konstantními anuitami probíhá splácení v pravidelných splátkách – v anuitách, které jsou po celou dobu splácení ve stejné výši, mění se jejich struktura z hlediska podílu úmoru a úroku. Anuita by se měla vztahovat k ročnímu období, často se však můžeme setkat s tím, že se hovoří o měsíčních či půlročních anuitách. [6]
1.4. Zajištění úvěrů Pojmem zajištění úvěrů rozumíme veškerá opatření prováděná bankou s cílem zajistit řádné splacení úvěru, včetně úroků. [6] K nejdůležitějším nástrojům používaným k zajištění úvěrů patří:
prověrka úvěrové způsobilosti (bonity) klienta,
limitování výše úvěrů pro jednotlivé klienty,
diverzifikace rizika prostřednictvím konsorciálních úvěrů,
kontrola úvěrového subjektu a objektu. [6]
I přes tato opatření se banka nevyhne poskytnutí špatných úvěrů. Pro tyto případy využívá zajišťovací instrumenty, které dávají bance možnost v případě, kdy klient nemůže nebo nechce splnit své závazky vůči bance, uspokojit své pohledávky realizací sjednaného zajištění. [6] 12
Úvěrové zajištění (zajišťovací instrumenty) se obvykle člení ze dvou hledisek: 1.
podle povahy (formy) zajištění se rozlišuje zajištění osobní a věcné: -
osobní zajištění, kdy bance ručí za její pohledávku kromě příjemce úvěru ještě další, třetí osoba (fyzická či právnická);
-
věcné zajištění dává bance právo na určité majetkové hodnoty toho, kdo zajištění poskytuje (obvykle příjemce úvěru);
2.
podle svázanosti zajištění se zajišťovanou pohledávkou se rozlišuje zajištění akcesorické a abstraktní: -
akcesorické zajištění je takové zajištění, které je těsně a nerozlučně spojeno se zajišťovanou pohledávkou. Pokud zanikne pohledávka, zaniká i zajištění;
-
abstraktní zajištění představuje samostatně stojící právo, které je nezávislé na zajišťované pohledávce. S uspokojením pohledávky zajištění nezaniká, subjekt poskytující zajištění má však právo na jeho vrácení. To dává možnost využívat zajištění k opakovanému poskytování úvěrů. [6] Přehled základních zajišťovacích instrumentů můžeme vidět v tabulce 1.
Druh zajištění
OSOBNÍ
VĚCNÉ
AKCESORICKÉ
Ručení
Akcesorické zástavní právo
ABSTRAKTNÍ
Depotní směnka
Abstraktní zástavní právo Cese pohledávek a práv
Tabulka 1 Přehled základních druhů zajištění úvěrů vlastní zpracování (zdroj: [6])
13
1.4.1. Ručení Podstatou ručení je jednostranné písemné prohlášení fyzické či právnické osoby – ručitele vůči bance, že uspokojí její určitou pohledávku (splatí daný úvěr) v případě, neučiní-li tak dlužník. Ručení je zajišťovacím vztahem nikoli mezi dlužníkem a věřitelem, ale mezi věřitelem a třetí osobou – ručitelem. [6] Závazek ručitele uspokojit pohledávku, jestliže tak neučiní dlužník, je závazek – subsidiární. Ručitelovo plnění přichází až tehdy, když dlužník nesplnil závazek v určité době poté, co k tomu byl věřitelem vyzván. Vyzvání není třeba, pokud je nelze učinit (např. pokud není známo, kde se dlužník nachází) nebo pokud je nepochybné, že dlužník svůj závazek nesplní (při prohlášení konkurzu); - akcesorický. Je těsně spojen s hlavním závazkem dlužníka vůči věřiteli. Princip akcesority není bezvýjimečným, ručení může vzniknout také před vznikem hlavního závazku. [6] Zvláštním případem je směnečné a šekové rukojemství, kdy se rukojmí zaručuje za šekově nebo směnečně závaznou osobu. Směnečný (šekový) rukojmí je zavázán stejně jako ten, za koho se zaručil. [6]
1.4.2. Depotní směnka Mezi osobní zajištění se zařazuje i zajištění depotní směnkou. Depotní směnka je finanční směnka, kterou zpravidla jako bianko směnku vystavuje příjemce úvěru ve prospěch banky a deponuje ji u ní jako zajištění přijatého úvěru. [6] Depotní směnka tedy nevzniká jako instrument platební nebo úvěrový, ale výhradně jako instrument zajišťovací. Depotní směnky nebývají uváděny do oběhu, ale zůstávají uloženy u banky. Banka je oprávněna v případě, že dlužník vůči ní nesplní řádně a včas své závazky, doplnit na směnku dosud nesplacenou dlužnou částku (včetně úroků) a předložit ji k proplacení. V případě řádného splacení úvěru (včetně úroků) banka vrací směnku zpět dlužníkovi. [6]
14
1.4.3. Zástavní právo Využití zástavního práva k zajištění pohledávky je založeno na tom, že v případě, když dlužník řádně a včas nesplní své závazky vůči bance, má banka právo uspokojit své pohledávky vůči klientovi realizací zástavy. Zástavní věřitel – banka se nestává majitelem zástavy, ale má právo – není-li zajištěná pohledávka řádně a včas splněna – domáhat se uspokojení ze zástavy. [6] Zástavní právo jako zajištění úvěru vzniká obvykle na základě písemné zástavní smlouvy mezi klientem a bankou. Zástavní smlouva musí obsahovat označení zástavy a zajišťované pohledávky, jedná se o akcesorickou formu zajištění. U zástavního práva však není akcesorita také bezvýjimečná. [6] Kromě sepsání zástavní smlouvy je pro vznik zástavního práva dále nutné:
u movitých věcí odevzdání zastavené věci věřiteli,
u nemovitých věcí vklad zástavního práva do katastru nemovitosti, který provádí na návrh zástavního věřitele nebo zástavce katastrální úřad,
u listinných cenných papírů jejich předání a zástavní rubopis. [6]
Zástavou nejčastěji bývá nemovitá věc nebo cenný papír, méně často se využívají movité věci nebo pohledávky. Typický znak zástavního práva je to, že jde o právo, které vázne na zástavě. [6]
1.4.4. Postoupení (cese) pohledávek Postoupení pohledávek spočívá v prohlášení příjemce úvěru, v němž jako dosavadní věřitel postupuje novému věřiteli – bance – své pohledávky vůči třetí osobě jako zajištění přijatého úvěru. I když se postoupení pohledávek používá k zajištění úvěru poskytnutého bankou klientovi, pohledávka banky vůči klientovi v důsledku poskytnutí úvěru a pohledávka klienta vůči dlužníkovi existují nezávisle na sobě. [6] Podle toho, zda je cese oznámena dlužníkovi postupitele (osobě, vůči které jsou postupované pohledávky), nebo nikoli, se rozlišuje:
tichá cese, třetí osoba není o cesi informována;
veřejná cese, dlužník je o cesi informován a musí provést plnění bance. [6]
15
1.5. Členění úvěrů Úvěry se mohou od sebe velmi výrazně odlišovat. Zařazení úvěrů do různých skupin pomáhá bankám při posuzování jednotlivých rysů úvěru, stanovení podmínek jejich poskytování, stanovení úrokových sazeb a umožňuje zajistit vhodné krytí a časovou shodu úvěrových zdrojů. [3] Systematizace úvěrů je nepřehledná, existuje celá řada kritérií, podle kterých je možno úvěry dělit:
podle příjemce úvěru na úvěry poskytované státu, veřejnoprávním subjektům, podnikatelům (komerční úvěry) a fyzickým osobám (spotřební úvěry)
podle splatnosti na úvěry krátkodobé (doba splatnosti do jednoho roku), střednědobé (doba splatnosti do pěti let) a dlouhodobé (doba splatnosti nad pět let)
podle zajištění na úvěry nezajištěné a zajištěné (zajištění může mít formu zástavního práva k movitým věcem, nemovitým věcem, pohledávce, cenným papírům, ručení, bankovní záruky nebo směnky). Z konkrétní formy zajištění může potom vyplývat i specifická forma úvěru.
podle účelu použití na úvěry vázané (mohou být použity pouze na ve smlouvě vymezený účel) a volné
podle měny, v níž jsou poskytnuty, na úvěry korunové a úvěry v cizí měně
podle povahy úvěrování na úvěry jednorázové a opakované (revolvingové nebo kontokorentní) [18]
16
2.
Výběr konkrétních úvěrů
Odborné publikace pojednávají o množství různých členění, která se dle jednotlivých autorů liší. Následující výběr je stanoven na základě prioritního zájmu bakalářské práce tím, že byla jednotlivá členění propojena v jedno.
2.1. Kontokorentní úvěr Definice kontokorentního úvěru dle knihy Bankovnictví v České republice je „Kontokorentní úvěr je krátkodobý bankovní úvěr poskytovaný bankou klientovi v určité výši, který je čerpán podle potřeby v měnícím se rozsahu až do sjednané maximální hranice (v tzv. úvěrovém rámci); přitom probíhá zúčtování došlých a odcházejících plateb společně se zúčtováním úvěru na jednom, bankou vedeném, kontokorentním úvěru.“ [3] Klient může čerpat úvěr automaticky tím, že může platit ze svého účtu i v případě, kdy na něm nemá dostatečné prostředky. Úvěrový rámec určuje maximální přípustný debet na kontokorentním účtu. Banka může povolit určité krátkodobé překročení tohoto rámce, což může pro klienta znamenat dodatečné úrokové náklady. Splatnost je v podstatě krátkodobá. Vyplývá to z účelu použití úvěru a doby, na kterou je smlouva uzavírána (zpravidla 1 rok). Zajištění vychází z bonity klienta a výše úvěru. Pokud banka vyžaduje zajištění, využívají se všechny formy. [6] Celková cena se skládá jednak z úroků a jednak z dalších položek, které souvisejí s vedením kontokorentního účtu, prováděním plateb atd. Banky velmi často stanovují netto sazbu jako jedinou sazbu pro kontokorentní úvěr, v níž se tyto položky přímo či nepřímo berou v úvahu. [6] Vyšší cena souvisí s větší náročností tohoto typu úvěru z pohledu poskytovatele. Banka musí ve svých zdrojích rezervovat objem odpovídající smluvně dohodnutému úvěrovému rámci, který klient nemusí vždy vyčerpat. [5] Pro klienta je velkou výhodou, že má možnost čerpat úvěr pohotově podle své momentální potřeby. Tento úvěr je pro něj však relativně drahý. [6] Z pohledu podnikatele je velice přínosný, ovlivňuje pozitivně jeho peněžní toky, vytváří mu stálé prostředí a dává možnost plynulého čerpání podle okamžité potřeby. [5] Pro banky je výhodou poměrně vysoká úroková sazba. Nevýhody plynou z možného rizika nevyužití
17
úvěrových zdrojů v případě nečerpání předpokládané výše úvěru. [6] Princip kontokorentního úvěru je patrný z obrázku 1.
Obrázek 1 Princip kontokorentního úvěru (zdroj:[6])
2.2. Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr patří ke klasickým bankovním úvěrovým produktům. Charakteristickým rysem lze považovat způsob jeho zajištění, kterým je zástavní právo k nemovitosti. Z povahy zajištění vyplývá poměrně nízké riziko hypotečních úvěrů i jejich možná dlouhodobost. Z vymezení tohoto úvěru vyplývá, že není omezen z hlediska účelu, na který je poskytován. V praxi jsou převládající hypoteční úvěry poskytované jako účelové na financování bytových potřeb. [6] Pokud hypoteční úvěr není refinancován zdroji z emise hypotečních zástavních listů, potom se na něj vztahuje shodný režim jako na jiné druhy úvěrů (podmínka zajištění musí být splněna). To znamená, že takové hypoteční úvěry mohou poskytovat všechny banky (také nebankovní instituce). [6] Pokud jsou pohledávky z hypotečního úvěru použity jako krytí emitovaných hypotečních zástavních listů, potom musí hypoteční úvěry splňovat stanovené podmínky týkající se jejich zajištění zástavním právem k nemovitostem. Jde především o to, že výše úvěru může činit maximálně 70 % ze zástavní hodnoty zastavené
18
nemovitosti a na zastavené nemovitosti nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, které by bylo ve stejném nebo v přednostním pořadí před zástavním právem zajišťující pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část, zahrnout do krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu. [6] Výše úrokové sazby je vzhledem k relativně malému riziku bank, které je dáno zajištěním zástavním právem k nemovitosti, obvykle nižší ve srovnání s úrokovými sazbami z jiných úvěrů. Úrokové sazby z hypotečních úvěrů poskytovaných fyzickým osobám na financování bydlení mohou být snižovány v důsledku státní podpory. [6] Úroková sazba může být stanovena jako pevná sazba po celou dobu splatnosti nebo pohyblivá sazba v závislosti na vývoji tržních úrokových sazeb. Často se používá kombinace obou způsobů, to znamená pevná sazba pro několik počátečních let a sazba pohyblivá pro zbylou dobu splatnosti úvěru. [6] Podle úročení a splátek můžeme dělit hypoteční úvěry:
hypoteční úvěr s pevným úročením je hypoteční úvěr, u něhož úroková míra zůstává stejná až do jeho splatnosti,
hypoteční úvěr s proměnlivým úročením je hypoteční úvěr, u něhož se úroková míra pravidelně upravuje podle určitého úrokového indexu věřitelské banky či podle obecné úrokové míry nespojené s určitou bankou,
hypoteční úvěr s balónovou platbou je hypoteční úvěr, u něhož se během splatnosti
jistina
plně
neamortizuje,
při
splatnosti
dojde
k balónové
(jednorázové) platbě,
hypoteční úvěr pouze s úrokovými platbami je hypoteční úvěr, u něhož dlužník po určitou dobu splácí pouze úroky a jistina zůstává nezměněna,
hypoteční úvěr se zápornou amortizací je hypoteční úvěr, u něhož dlužník splácí pouze část naběhlých úroků, zbývající část naběhlých úroků se přičítají k jistině,
reverzní hypoteční úvěr je hypoteční úvěr pro seniory, kdy si senioři berou úvěr, který čerpají jednorázově či postupně ve formě pravidelných přijatých plateb. [2]
19
2.3. Spotřebitelský úvěr Spotřebitelské úvěry jsou poskytované fyzickým osobám – spotřebitelům na nepodnikatelské účely. [6] Oblast spotřebitelského úvěrování je upravena zákonem č. 321/2001 Sb. o některých podmínkách sjednávání spotřebitelského úvěru, který vymezení tohoto typu úvěru ještě dále zužuje, protože se:
nevztahuje na úvěr na koupi, výstavbu, opravu nebo údržbu nemovitosti,
netýká částek nižších než 5 000 Kč a vyšších než 800 000 Kč a splatnosti kratší než 3 měsíce (nebo situace, kdy je úvěr splatný nejvýše ve 4 splátkách ve lhůtě nepřesahující 12 měsíců). [5]
Zákon je zaměřen na ochranu drobného spotřebitele tím, že ukládá institucím poskytujícím tento typ produktu při použití údaje úrokové sazby v souvislosti s nabídkou úvěru udávat roční procentní sazbu nákladů na spotřebitelský úvěr – RPSN, která je uvedena i ve smlouvě o produktu. [5] Pro úrokové sazby ze spotřebitelských úvěrů většinou platí, že jsou poměrně vysoké, což vyplývá z rizika, které je s nimi pro banku spojeno. [6] Smlouva musí vymezit způsob placení, počet splátek, jejich výši a rozložení v čase a podmínky předčasného ukončení vztahu. Ve prospěch spotřebitele vyznívá ustanovení zákona o právu spotřebitele splatit spotřebitelský úvěr před dobou stanovenou ve smlouvě. [5] Spotřebitelské úvěry se liší od komerčních úvěrů z hlediska svého užití: u komerčních úvěrů plyne z úvěrovaného objektu cash flow, ze kterého se úvěr splácí. Naproti tomu spotřebitelské úvěry slouží ke krytí spotřebních výdajů, a proto úvěrovaný objekt přímo neprodukuje zdroje ke splácení úvěru. Spotřebitelské úvěry se od úvěrů komerčních dále odlišují v těchto rysech:
podkladové informace předkládané klientem bance v žádosti o úvěr jsou u spotřebitelských úvěrů méně kvalitní než u firem;
primárním zdrojem ke splácení spotřebitelských úvěrů je běžný příjem klienta, jenž obvykle přímo nesouvisí s objektem, na který je úvěr poskytován;
průměrná výše jednoho spotřebitelského úvěru je nižší, než je tomu u úvěrů komerčních. Z tohoto důvodu využívají banky standardizace podmínek a průběhu spotřebitelských úvěrů, snaží se tak snížit náklady spojené s jejich obsluhou. [6]
20
Spotřebitelské úvěry jsou obvykle děleny na revolvingové a splátkové. Podstatou revolvingu v bankovnictví je automatické obnovení vztahu mezi bankou a klientem v původních intencích po uplynutí vymezené doby, jestliže jedna ze zúčastněných stran neprojeví zájem vztah ukončit. Tato charakteristika má v oblasti úvěrování konkrétní podobu prostředků opakovaně poskytnutých na základě jedné smlouvy po splacení původní částky. Revolvingová konstrukce úvěru je použitelná jak v oblasti produktivního, tak ve sféře spotřebitelského úvěrování. [5] Revolvingový úvěr potom chápe jako:
prostředky poskytnuté na kontokorentním účtu, dispozice, jimiž je obvykle zprostředkována platební debetní kartou a které jsou spláceny platbami průběžně přicházejícími ve prospěch klientova konta (v podstatě kontokorentní úvěr),
prostředky čerpané s využitím úvěrové karty v platebních operacích a splácené v dohodnutém režimu se stanoveným bezúročným obdobím, při jehož respektování klient nehradí bance úrok. [5]
Splátkový úvěr je poskytován v bezhotovostní formě, nejčastěji účelově na nákup spotřebního zboží a služeb (může sloužit i k uhrazení závazků mezi občany, jako např. vypořádání mezi dědici). Časový úsek, ve kterém se pohybuje splatnost úvěru, je vymezen krátkodobým, střednědobým i dlouhodobým horizontem. Splácen je pravidelnými splátkami jistiny i úroku. [5]
2.4. Akceptační úvěr Akceptační úvěr byl v dřívějších dobách využívanou formou závazkových úvěrů. Při poskytnutí úvěru akceptuje banka – akceptační banka – od svého klienta – příjemce akceptačního úvěru – nebo jím pověřené osoby na ni vystavenou cizí směnku s podmínkou, že klient musí složit prostředky k pokrytí závazku u banky ještě před splatností směnky. [6] Jde o půjčku kreditu (úvěru), nikoli o půjčku peněz. [3] Akceptační úvěr má obvykle krátkodobý charakter, jde o přesně termínovaný úvěr, daný splatností směnky znějící na pevnou částku danou směnečnou sumou. Za poskytnutí tohoto úvěru si banka účtuje akceptační provizi. [6] Z pohledu klienta je akceptační úvěr vhodný k doplnění krátkodobých finančních prostředků na nákup surovin, materiálů, zboží apod. Za určitých okolností je levnější než úvěr kontokorentní. Jeho náklady pozůstávají v akceptační provizi (ta je poměrně nízká, protože banka si pro 21
akceptační úvěr nemusí opatřovat zvláštní zdroje a poskytuje tento úvěr jen prvotřídním klientům) a v ostatních výlohách spojených s odpovídající administrativou. [3] V praxi je průběh akceptačního úvěru následující: klient vystaví směnku cizí na banku, ve které bance přikazuje zaplatit stanovenou peněžní částku majiteli směnky v určitém termínu. Banka se na směnce podepíše s doložkou „přijal“ a „akceptováno“. Banka se stává směnečníkem a zavazuje se zaplatit v termínu splatnosti na směnce uvedeném. Prostředky na splacení směnky se klient banky zavázal deponovat na svém účtu (nejčastěji běžném účtu) ve vhodném čase před splatností směnky. Tento závazek je uveden v úvěrové smlouvě. Při plynulém průběhu celé transakce banka nepoužívá žádné zdroje k úvěrování až do té doby, kdy její klient složí odpovídající depozitum úvěrové směnečné částky v době před dospělostí směnky. Směnečné obchody by mohly být prodávány neomezeně, avšak s jejich objemem by rostlo riziko likvidity banky. Výše obchodů je omezována předpisy centrálních bank v jednotlivých zemích. Z právního hlediska je akceptační banka hlavním dlužníkem vůči majiteli směnky. Zároveň je věřitelem vůči klientu, na jehož žádost akceptovala směnku. [3] Akceptační úvěr bývá kombinován s eskontním úvěrem, kdy banka, která směnku akceptovala, ji sama odkoupí od majitele směnky na jeho žádost. K tomu ji vede snaha o zvýšení eskontních obchodů, snížení svých akceptů v oběhu (tedy i závazků), poté i snaha o získání klienta v rámci soutěže mezi bankami. [3]
2.5. Avalový úvěr Avalový úvěr je poskytnutí kreditu banky, při kterém banka přebírá ručení za závazky svého klienta ve formě záruky, tj. zaručuje se, že vystavená směnka bude bankou uhrazena, pokud dlužník – příjemce úvěru nezaplatí ve stanoveném termínu. Banka je vedlejším dlužníkem, nikoli hlavním jako u akceptačního úvěru. [3] Avalový úvěr bývá označován jako úvěr ručitelský. Princip a využití avalového úvěru jsou velmi podobné jako u akceptačního úvěru, s tím rozdílem, že banka uděluje směnku aval a nikoli akcept. Shodně jako u akceptačního úvěru ručí za proplacení směnky. Za poskytnutý avalový úvěr účtuje banka klientovi avalovou provizi. Provize je stanovena jako procentní sazba z částky, za kterou se banka zaručuje. [6] Doba splatnosti může být u avalového
úvěru
různá.
Ve
výjimečných
případech
se
můžeme
setkat
i s revolvingovým způsobem poskytování. [3] 22
U směnečného avalu banka podepíše směnku jako rukojmí s uvedením subjektu, za který přejímá ručení, nebo vystavuje záruční listinu, ve které jsou uvedeny podmínky a účel ručení. Ručení je evidováno podrozvahově, podobně jako akceptační úvěry (poskytnuté bankovní akcepty). [3] Pro klienta je avalový úvěr prostředkem, který mu ušetří použití likvidních prostředků. K poskytnutí avalového úvěru obvykle nemusí bance předkládat žádné zajištění. Banky poskytují tento úvěr jen velmi dobrým klientům. V případech, kdy banka nepokládá klienta za dostatečně solventního, požaduje po něm zajištění. [3] Pro banky má poskytnutí avalového úvěru tyto výhody:
výnosy bez použití vlastní likvidity (ručení bývá uváděno jen podrozvahově a dává se do vztahu k vlastnímu kapitálu banky),
omezené úvěrové riziko při vysoké bonitě příjemce úvěru. [3]
2.6. Eskontní úvěr Eskontní úvěr je krátkodobý úvěr, který poskytuje banka prostřednictvím odkupu (eskontu) směnky před její splatností a sráží si úrok – diskont za dobu od eskontu do dne splatnosti směnky. Eskontuje-li banka směnku, stává se majitel se všemi právy, ale i povinnostmi. Banka poskytuje subjektu, který na ni eskontoval směnku, eskontní úvěry, jehož výše je určena směnečnou částkou a doba splatnosti splatností směnky. Základem pro stanovení výše úroku jsou smluvně dohodnuté podmínky mezi klientem a bankou. Úrok – diskont se sráží při eskontu směnky a jeho výše se určí podle určeného vzorce. [6] V případě platební neschopnosti nebo odmítnutí směnečného dlužníka zaplatit směnku, banka ji předkládá k proplacení poslednímu majiteli, od kterého směnku koupila. Vzhledem k těmto právním postupům je mezi bankou a jejím klientem, jemuž poskytla eskontní úvěr, stále potenciální úvěrový vztah od provedení eskontu do dne splatnosti směnky. Dříve, než banka úvěr poskytne na základě žádosti svého klienta, provádí zkoušku úvěrové způsobilosti tohoto klienta i směnečného dlužníka, ověřuje kvalitu směnky, cenzuruje ji. Na základě kladného výsledku banka vydá žadateli o eskontní úvěr úvěrový příslib a projedná s ním další podrobnosti. Rozhodne-li směnku nepřijmout k eskontu, není povinna oznámit svému klientovi důvody odmítnutí. [3]
23
Výhody eskontního úvěru:
pro klienta: -
nižší náklady než u jiných úvěrů,
-
okamžité získání likvidních prostředků prostřednictvím prodeje později splatné pohledávky,
nejsou nutné žádné dodatečné záruky;
pro banku: -
relativně omezené úvěrové riziko, pokud žadatel o eskontní úvěr i směnečný dlužník jsou bonitní,
-
zajištění likvidní rezervy při nákupu směnek schopných reeskontu, tj. jejich dalšího prodeje jiným obchodním bankám nebo bance centrální,
-
včasné
splacení
úvěru
v rámci
proplacení
směnky
směnečníkem,
tj. směnečným dlužníkem, -
přínosy z diskontního rozpětí. [3]
Obsah úvěrové smlouvy
3.
Dokonale koncipovaná úvěrová smlouva je základem plynulosti úvěrového vztahu a jeho optimálního vyústění. K jejím obvyklým náležitostem patří:
přesná specifikace smluvních stran (s upřesněním osob smluvní strany zastupujících),
vyjádření závazku věřitele poskytnout na žádost dlužníka peněžní prostředky a závazku dlužníka tyto prostředky s úrokem vrátit,
odkaz na úvěrovou žádost, na jejímž základě je úvěr poskytnut,
objem poskytovaných peněžních prostředků (v konkrétní měnové jednotce),
objekt úvěrování (v souvislosti s účelem poskytnutého úvěru),
úroková sazba včetně modelu konstrukce,
způsob čerpání a splácení úvěru,
závazková provize,
vymezení zvolené formy zajištění úvěru i s odkazem na příslušné navazující dokumenty,
specifické podmínky – např. popis postupu banky, jímž bude reagovat na signály ohroženého splacení úvěru,
24
poplatek související se zpracováním smlouvy o úvěru a ostatními činnostmi banky předcházejícími poskytnutí peněžních prostředků, příp. další poplatky a odměny za poskytování bankovních služeb v souladu se sazebníkem, se kterým má klient možnost se seznámit,
smluvní pokuta (sankční úroky) jako reakce na porušení smluvních ustanovení,
vymezení platnosti smlouvy,
odkaz na obchodní podmínky pro poskytování úvěrů (jejich přesný název a platnost),
další ustanovení (dodatky). [5]
V některých případech úvěrová smlouva obsahuje speciální doložku, jako:
postavení na roveň, která představuje rovnocenná práva pro všechny věřitele, tj. stejnou úroveň seniority dluhů,
křížové selhání je událost selhání partnera (dlužníka, emitenta atd.) vznikající jako výsledek jiného selhání partnera v jiném platebním závazku; cílem je ochránit věřitele proti jednání dlužníka ve prospěch jiného věřitele,
ustanovení o záporném zajištění, podle kterého dlužník do doby plného splacení daného úvěru nemůže poskytnout jako zajištění jiných závazků žádný stávající ani budoucí majetek; toto ustanovení se někdy nazývá podmínka rovného krytí,
ustanovení o vlastnictví, podle kterého není možná změna vlastnické struktury dlužníka bez předchozího písemného souhlasu věřitele,
ustanovení o materiální nepříznivé změně v situaci dlužníka, podle kterého v případě materiální nepříznivé změny ve finanční situaci dlužníka věřitel má právo ukončit úvěrovou smlouvu před splatností. [2]
25
4.
Úvěrový proces
Shromáždění a vyhodnocení údajů charakterizujících klienta je předpokladem kvalifikovaného rozhodnutí o poskytnutí úvěru. Sběr informací probíhá na pobočkách a jejich vyhodnocení je obvykle přeneseno na scoringové centrum, které je pověřeno automatizovaným zpracováním údajů získaných bankovními zaměstnanci „v terénu“. Tento přístup má přiblížit banku klientovi, o jehož komplexní finanční potřeby se stará jeden pracovník. Jednak má zajistit pružnější reakci banky na diferencované požadavky zákazníka a zaručit zvýšení objektivity a jednotnosti v přístupu k posuzování žadatele o úvěr v rámci banky jako celku oddělením procesu hodnocení klienta a poskytování úvěru. [5] Banky působící na českém trhu rozvinuly v posledních letech postupy hodnocení klienta do všestranného ratingového procesu, jehož výsledkem je zařazení klienta do příslušného ratingového pásma, a tím i přiřazení odpovídající rizikové váhy. [5] Prostřednictvím těchto rizikových vah lze pak odhadovat reálnou hodnotu úvěrového portfolia s využitím tzv. očekávané míry nesplácení, kdy každé kvalitativně odlišné kategorie úvěrovaných subjektů je přiřazena pravděpodobnost nesplácení za určité časové období. [5] Zařazení žadatelů o úvěr do jednotlivých ratingových tříd je základem stanovení ceny úvěrového produktu na základě standardní formule (cena úvěru = cena zdrojů + objemová prémie + prémie za riziko). Tento oceňovací proces probíhá ve fázi pozitivního projednávání konkrétní podoby úvěrového vztahu. [5] Proces posouzení žadatele o úvěr je završen poskytnutím úvěrových prostředků. Tím pro banku proces řízení úvěrového rizika spojeného s daným vztahem nekončí. Od tohoto okamžiku se začíná odvíjet nepřetržitý monitoring klientovy finanční pozice a celkové ekonomické situace. Informační vazba mezi bankou a potenciálním zákazníkem, založená úvěrovou žádostí, je pečlivě rozvíjena a jakákoli kolize je tu bankou citlivě zachycena a vnímána jako negativní signál. Jestliže žádost o úvěr znamená pro podnikatele naprostou ztrátu „soukromí“, pro banku je jen východiskem k dalšímu sledování ekonomického pohybu klienta, které může skončit až okamžikem splacení úvěru a uzavřením konkrétního dlužnického vztahu. Sledování klientova vývoje je nezbytné v souvislosti s konkrétním úvěrovým vztahem, umožňuje také formovat datovou základnu pro uskutečnění budoucího hodnocení. [5] 26
K základním parametrům úvěrového vztahu patří konstrukce nástrojů vztahujících se k vynucené realizaci pohledávky (zajišťovací instrumenty). Zvolená forma zajištění ovšem doplňuje (nikoli podmiňuje a zakládá) kvalitu daného úvěrového vztahu. Může v určité fázi negociačního a rozhodovacího procesu být zohledňovaným argumentem, v žádném případě však neovlivňuje ratingový proces, a tím ani proces vyjádření rizikovosti daného partnera. [5]
27
Praktická část Praktická část bakalářské práce se ze všech možností typů úvěru zabývá pouze hypotečním, jelikož je považován za nejfrekventovanější zdroj financování bytových potřeb, na které je tato práce zaměřena. Nejdříve uvádí vývoj hypotečního trhu v období mezi lety 1995 až 2015 a aktuální úrokovou sazbu. Dále popisuje dvě vybrané bankovní instituce, které souvisí s modelovou žádostí o hypoteční úvěr, která je sjednána u finančního zprostředkovatele spolupracujícího s danými institucemi. Cílem praktického zkoumání je porovnat zajištění hypotečního úvěru u dvou vybraných bank. Komparace je provedena na základě modelového příkladu za účelem vybrat pro klienta ekonomicky vhodné zajištění.
Vývoj českého hypotečního trhu
5.
Tato kapitola se zabývá vývojem hypotečního úvěru od roku 1995, protože vstoupila v platnost nová právní norma, která způsobila přelom v poskytování tohoto druhu financování. Protože s hypotečním úvěrem úzce souvisí úroková sazba, tak je popisován její aktuální stav v porovnání se stavem za posledních deset let.
5.1. Vývoj hypotečních úvěrů od roku 1995 do roku 2015 Snaha vrátit hypoteční bankovnictví do bankovního systému se projevila již v roce 1990, kdy zákon č. 530/1990 Sb. o dluhopisech vymezil hypoteční úvěr i zástavní listy. První banka na vydávání hypotečních zástavních listů podle tohoto zákona získala licenci Československá obchodní banka, a.s. Nebyly však připraveny další nezbytné právní či věcné podmínky, zejména ty, které se týkaly zástavního práva a jeho realizace. Skutečný impulz k obnovení českého hypotečního bankovnictví dal až zákon č. 84/1995 Sb. o dluhopisech ze dne 18. dubna 1995, který vstoupil v platnost dne 1. července 1995. Tato nová právní norma stanovila základní podmínky poskytování hypotečního úvěru, který se stal jedním ze základních pilířů financování vlastního bydlení. Zákonem č. 84/1995 bylo změněno těchto 5 zákonů:
zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník,
28
zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech,
zákon č. 21/1992 Sb., o bankách,
zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání,
zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád. [17]
Rok 1995 byl velmi mírný. Počáteční období je charakterizováno velmi malým objemem poskytnutých hypotečních úvěrů, přičemž důvodem bylo především poměrně vysoké úrokové zatížení hypotečních úvěrů, kdy minimální sazby hypotečních úvěrů se u jednotlivých bank pohybovaly mezi 11 a 12 %. Bylo poskytnuto pouze 1 260 hypotečních úvěrů o objemu 1 250 mil. Kč. [11], [17] Již v roce 1996 bylo možné zaznamenat sice pozvolný, ale přesto velice slibný rozjezd hypotečního trhu v ČR. Bylo poskytnuto celkem 4 982 hypotečních úvěrů o objemu 7 838 mil. Kč. [17] V roce 1997 bylo poskytnuto o 890 hypotečních úvěrů méně než v předchozím roce, ale i přesto zapříčinil rostoucí trend cen nemovitostí růst objemu a tím i růst průměrné výše úvěru. Objem úvěrů reálně činil 12 135,2 mil Kč. [17] O rok později žádný výrazný zlom na trhu hypotečního bankovnictví nenastal. Příčinou toho byly vysoké úrokové sazby, jež za zkoumané období dosahovaly svého maxima. Přesto byl rok 1998 opět rokem mírného růstu - počet úvěrů se zvýšil téměř o 900 úvěrů a objem úvěrů o 1 740 mil. Kč. Průměrná výše úvěru činila 2 203 tis. Kč. [11], [17] Rok 1999 se vyznačuje nárůstem počtu nově uzavřených úvěrů, a to na počet 6 414 kusů. Průměrná výše úvěru činila 1 703 tis. Kč a objem úvěrů oproti předchozímu roku poklesl na 12 670 mil. Kč. Oproti minulým létům došlo v roce 1999 ke zlomení trendu ve vývoji průměrné úrokové sazby, respektive k jejímu výraznému poklesu. Česká národní banka uvolnila svou měnovou politiku, aby podpořila ekonomický růst, a proto snížila diskontní sazbu. To se projevilo ve snížení průměrné sazby z hypotečních úvěrů.[17] V roce 2000 pokračoval trend snižování úrokových sazeb, tudíž se i tento rok vyznačoval vysokým zájem o hypoteční úvěry. Bylo poskytnuto celkem 10 228 úvěrů o objemu 18 180 mil. Kč. [17]
29
Vývoj hypotečního bankovnictví v roce 2001 navazoval na tendence předešlých roků a zaznamenal výrazný narůst. V roce 2001 došlo k navýšení počtu úvěrů i jejich objemu oproti předchozímu roku. Neustále se snižující úrokové sazby a nová forma státní finanční podpory zapříčinily, že rok 2002 byl z pohledu počtu 21 545 ks i objemu hypotečních úvěrů 30 310 mil. Kč úspěšný. [11], [17] Rok 2003 znamenal opět výrazný růst počtu i objemu hypotečních úvěrů. Meziroční narůst nových hypotečních úvěrů činil v počtu 10 620 a v objemu 17 287 mil. Kč. Hlavními důvody zájmu o hypoteční úvěry byl pokles úrokových sazeb. Přechod z regulovaného na tržní nájemné přestalo být pro některé nájemce výhodné, a proto začali uvažovat o pořízení vlastního bydlení. Tento rok byl velmi významným také z důvodu zahájení činnosti stavebních spořitelen. [17] Růst hypoték pokračoval i v roce 2004. Úroková sazba klesla až pod 4,5 % a bylo tak poskytnuto 41 815 úvěrů o objemu 68 126 mil. Kč. Za deset let poskytování hypotečních úvěrů využili klienti celkem 142 326 úvěrů o objemu 229 267 mil. Kč. Důležitým faktorem podporující zájem o hypotéky byla také nenaplněná obava ze zvýšení cen nemovitostí po přistoupení České republiky do EU, stále nevyřešená deregulace nájemného a v souvislosti se vstupem do EU hypotéky pro cizince. [11], [17] V roce 2005 také pokračoval růst bytové výstavby, ve kterém hraje podstatnou roli hypoteční trh. V roce 2005 byl stále nárůst hypoték, hypoteční banky poskytly 52 388 úvěrů o objemu 98 320 mil. Kč. [11], [17] Roky 2006 i 2007 se nesou ve znamení velkého vzestupu v oblasti poskytování hypotečních úvěrů. V roce 2006 využili klienti více než 69 000 úvěrů o celkovém objemu 140 660 mil. Kč a průměrný objem hypotéky na jednu úvěrovou smlouvu se v tomto roce pohyboval na úrovni 2 mil. Kč. V roce 2007 bylo poskytnuto nejvíce hypotečních úvěrů v celé jeho historii. Při úrokové sazbě na úrovni 4 % bylo o celkovém objemu 184 053 mil. Kč poskytnuto celkem 85 757 hypoték. [11], [17] Míra inflace přesahující 6 % v roce 2008 zapříčinila, že došlo k zastavení růstu poskytnutých hypotečních úvěrů a jejich počet naopak poklesl na 69 670 ks. Objem úvěrů zůstal téměř stejný. Postupem roku i na český hypoteční trh doléhá americká hypoteční krize. Konec roku nastává již útlum. [11], [17]
30
V roce 2009 pokles inflace a nárůst úrokové sazby způsobil proti předchozím 2 rokům propad objemu poskytnutých hypoték téměř na polovinu 89,75 mld. Kč a propad počtu o třetinu 45 229 úvěrů. V roce 2010 počet úvěrů začal mírně růst. Bylo poskytnuto 52 048 hypotečních úvěrů v celkové hodnotě 95,86 mld. Kč. [17] V lednu 2011 vešel v platnost zákon č.145/2010 Sb. o spotřebitelských úvěrech, který pozastavil či omezil poskytování některých typů hypotečních úvěrů. Nakonec to však nezastavilo naplnit velkou poptávku po hypotékách. V tomto roce se zvýšil počet poskytnutých hypoték a došlo k prudkému nárůstu objemů úvěrů. Bylo poskytnuto 72 721 úvěrů o objemu 141 197 mil. Kč. Kvůli navýšení DPH od roku 2012 se snažilo plno klientů profinancovat své bydlení ještě v roce 2011. Rok 2011 byl nad všechna očekávání ve znamení ohromného nárůstu objemu hypotečních úvěrů. [11], [17] Rok 2012 nepřinesl žádné výrazné změny v počtu a objemu poskytnutých úvěrů. Počet úvěrů narostl pouze o 2 000 ks a objem o 4 283 mil. Kč. Oproti tomu se rok 2013 vyznačoval velkým nárůstem hypoték, bylo poskytnuto 94 396 úvěrů o objemu 176 574 mil. Kč. [11], [17] Rok 2014 přinesl mírný pokles v počtu poskytnutých hypoték oproti předchozímu roku. Počet poskytnutých úvěrů klesl na 87 917, ale objem vzrostl na 189 561 mil. Kč. Hned v roce 2015 došlo k prudkému nárůstu objemů i počtů úvěrů. Bylo poskytnuto 104 044 úvěrů o objemu 234 827 mil. Kč. [9], [11], [17] V následující tabulce jsou vyjádřeny celkové počty a objemy poskytnutých hypotečních úvěrů v letech 1995–2015. Rok
Počet HÚ celkem (ks)
Objem úvěrů (mil. Kč)
1995
1 260
1 250
1996
4 982
7 838
1997
4 092
9 247
1998
4 988
10 987
1999
6 414
10 922
2000
10 228
18 180
31
2001
14 837
24 810
2002
21 545
30 310
2003
32 165
47 597
2004
41 815
68 126
2005
52 388
98 320
2006
69 189
140 660
2007
85 757
184 053
2008
69 670
184 989
2009
45 229
89 750
2010
52 048
95 861
2011
72 721
141 197
2012
74 745
145 480
2013
94 396
176 574
2014
87 917
189 561
2015
104 044
234 827
Tabulka 2 Počet a objem HÚ celkem vlastní zpracování (zdroj: [9])
32
V následujícím grafu jsou vyjádřeny celkové počty poskytnutých hypotečních úvěrů v letech 1995–2015.
Počet HÚ celkem (ks)
120000 100000 80000 60000 40000 20000 2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
0
Rok
Graf 1 Počet HÚ celkem vlastní zpracování (zdroj: [9])
V následujícím grafu jsou vyjádřeny celkové objemy poskytnutých hypotečních úvěrů v letech 1995–2015.
200 000 150 000 100 000 50 000
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
0 1995
Objem HÚ celkem (mil. Kč)
250 000
Rok Graf 2 Objem HÚ celkem vlastní zpracování (zdroj: [9])
33
5.2.
Aktuální vývoj úrokové sazby
Úrokové sazby u hypoték se oproti prosinci roku 2015 v podstatě nepohnuly. Úrokové dno je stále atakováno a možná se letos dočkáme nového rekordu. V lednu ale i takto nízké sazby u hypoték nalákaly do bank o hodně míň lidí, než na konci roku 2015. V lednu 2016 bylo sjednáno jen 5 912 hypotečních úvěrů, což je o 3 547 méně, než na konci roku 2015. Celkové objemy také zaznamenaly meziměsíční pokles. Na začátku roku 2016 si lidé sjednali hypotéky celkem za 12,646 mld. Kč. Objemy tedy ve srovnání s prosincem 2015 klesly o 5,453 mld. Kč. V roce 2016 průměrná úroková sazba zatím zůstala na 2,06 %. [7], [8], [15] V následující tabulce jsou uvedeny aktuální úrokové sazby pro různé fixace u různých bank.
Aktuální úrokové sazby - únor 2016 1 fixace
3 fixace
5 fixace
3,19 3,29 3,69 4,53 2,49
2,29 2,29 1,99 3,31 1,88
2,09 1,99 1,99 3,37 1,88
do 100 % do 70 % do 90 % do 90 % do 70 %
3,05
2,34
2,34
do 85 %
3,29
1,89
1,89
do 70 %
2,59
2,09
2,09
mBank
2,74
1,69
1,99
Raiffeisenbank Sberbank UniCredit Bank Wüstenrot
2,19 2,99
2,19 1,99
2,19 1,99
do 85 % od 51 % do 90 % od 70 % do 90 % do 90 %
4,02 3,34
1,57 1,94
1,52 1,99
do 85 % do 70 %
Banka Česká spořitelna ČSOB Equa Bank Expobank Fio banka GE Money Bank Hypoteční banka Komerční banka
LTV
Tabulka 3 Aktuální úrokové sazby únor 2016 vlastní zpracování (zdroj: [7],[8])
34
Pro srovnání s aktuální úrokovou sazbou je v následující tabulce a grafu ukázaná průměrná úroková sazba za posledních 10 let. Rok
Průměrná úroková sazba
2006
4,18
2007
4,69
2008
5,61
2009
5,61
2010
4,90
2011
4,04
2012
3,52
2013
3,07
2014
2,73
2015
2,13
Tabulka 4 Průměrná úroková sazba za posledních 10 let vlastní zpracování (zdroj: [8])
5,61
6,00
5,61 4,90
4,69
5,00 Průměrná úroková sazba
4,17
4,04
4,00
3,52 3,07
3,00
2,73 2,13
2,00 1,00 0,00 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Rok Graf 3 Průměrná úroková sazba za posledních 10 let vlastní zpracování (zdroj:[8])
35
6.
Základní informace o uvedených bankách
Hypoteční trh je charakteristický spletitou nabídkou bankovních i nebankovních institucí, které si vzájemně konkurují nabídkou svých produktů a služeb. Pro účely bakalářské práce se následující text zabývá pouze dvěma bankami, které jsou níže popsány.
6.1. Komerční banka Komerční banka vznikla v roce 1990 vyčleněním obchodní činnosti z bývalé Státní banky československé. V rámci privatizačního projektu o dva roky později došlo k transformaci na akciovou společnost a k zařazení akcií do kuponové privatizace. V roce 2001 koupila Société Générale státní 60% podíl v Komerční bance. Po této privatizaci začala KB kromě své tradičně silné pozice na trhu podniků a municipalit výrazně rozvíjet aktivity také pro individuální zákazníky a podnikatele. Société Générale hraje podstatnou roli v ekonomice již po dobu 150 let. S více než 154 000 zaměstnanci působí v 76 zemích, skupina SG obsluhuje na denní bázi více než 32 milionů klientů po celém světě. [10], [16] Komerční banka odkoupila také zbývající 60% podíl v Modré pyramidě, čímž banka získala plnou kontrolu nad třetí největší stavební spořitelnou v České republice, a mohla tak dále rozšiřovat své retailové aktivity. V rámci svého působení je jednou z nejlépe oceňovaných bank v různých prestižních soutěžích, které se týkají stability společnosti, spolehlivosti a inovativních přístupů. [10], [16] Jedná se o univerzální banku zabývající se retailovým, obchodním i investičním bankovnictvím, která je mateřskou společností Skupiny KB, v jejíž nabídce služeb je penzijní připojištění, stavební spoření, faktoring, spotřebitelské úvěry, pojištění a další. Všechny služby jsou dostupné díky husté sítě poboček KB, vlastní distribuční sítě a díky moderním on-line službám, jako je přímé bankovnictví. [10], [16] Obsluha korporátní klientely Komerční banky je rozdělena do dvou segmentů, parametrem je obvykle roční obrat klienta a škála produktů, které využívá. Společnosti s obratem od 60 do 1 500 mil. Kč jsou obsluhovány zpravidla na obchodních centrech segmentu Corporate. Klienti s vyšším obratem jsou obsluhováni většinou divizemi segmentu Top Corporations, které jsou v Praze, Brně a v Bratislavě. [10], [16] 36
6.2. UniCredit Bank UniCredit Bank zahájila svoji činnost na českém trhu 5. listopadu 2007. Vznikla integrací dvou dosud samostatně působících úspěšných bankovních domů HVB Bank a Živnostenské banky. Od prosince 2013 UniCredit Bank v České republice a na Slovensku poskytuje bankovní produkty a služby pod jednotným obchodním názvem UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s. [14] UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s. patří na obou trzích mezi přední finanční instituce a poskytuje širokou škálu kvalitních produktů pro firemní zákazníky i privátní klientelu. Je jednou z nejsilnějších bank na trhu v oblasti projektového, strukturovaného a syndikovaného financování Corporate Finance. Mimořádně silnou pozici si banka rovněž vybudovala v oblasti akvizičního financování a také se řadí na první příčku ve financování komerčních nemovitostí. [14] Klienti UniCredit Bank mají, mimo jiné, možnost využívat nabídku služeb pro financování projektů ze strukturálních fondů EU nabízených prostřednictvím Evropského kompetenčního centra UniCredit Bank. [14] V oblasti služeb pro privátní klientelu je UniCredit Bank významným hráčem na trhu privátního bankovnictví, cenných papírů, kreditních karet a hypoték a velmi dobře si vede také v oblasti služeb pro zákazníky působících v oborech svobodných povolání (lékaři, soudci, advokáti, notáři apod.) Klientům těchto profesí se věnuje Kompetenční centrum pro svobodná povolání. [14]
37
7.
Žádost o úvěr v praxi
Následující kapitola představuje modelového klienta, pro kterého jsou vypracovány nabídky od daných bank poskytujících zajištění hypotečního úvěru, která jsou porovnávána na základě modelového příkladu za účelem vybrat pro klienta ekonomicky to nejvhodnější.
7.1. Představení klienta Pan Jan Novák (31) v současné době bydlí se svými rodiči. Jedná se o mladého muže, který je nezadaný a bezdětný. Pan Novák by se rád postavit na vlastní nohy, a proto si chce pořídit vlastní bydlení. Jeho úspory jsou 300 000 Kč. Chce si koupit byt 3+1 ve městě Polička. Nemovitost, pro kterou se rozhodl po prostudování nabídek, má cenu 2 000 000 Kč. Pan Jan Novák má vysokoškolské vzdělání a pracuje jako manažer firmy AXY s.r.o. Jeho měsíční čistý příjem je 35 000 Kč. U společnosti je zaměstnán na dobu neurčitou a to od ledna 2010. Náklady na živobytí jsou nyní 2 000 Kč. Pan Novák nemá v současné době u žádné bankovní instituce aktivní běžný účet. Pokud se rozhodne pro jednu ze dvou nabízených bankovních institucí, nebrání se u dané banky otevřít si běžný účet. Pan Novák si přeje co nejnižší úrokovou sazbu, a proto chce od bankovních institucí nabídky na hypoteční úvěr jak s životním pojištěním, tak bez životního pojištění. Pan Jan Novák má představu o fixaci úrokové sazby na období 5 let a délce splatnosti úvěru 25 let. Jelikož má pan Novák mnoho práce, kontaktoval finančního zprostředkovatele, který pracuje pro společnost Open Finance. Finanční zprostředkovatel vypracuje nabídku na hypoteční úvěr od Komerční banky a UniCredit Bank.
38
7.2. Zajištění hypotečního úvěru u Komerční banky Komerční banka má mnoho poboček po celém území ČR. Dostupnost poboček je v Pardubickém kraji, stejně jako v jiných krajích republiky, významná a můžeme je nalézt téměř v jakémkoliv městě, což lze považovat za výhodné při jejich navštěvování. Pan Novák bydlí ve městě Polička. V tomto městě je pobočka Komerční banky, ale není zde hypoteční poradce. Hypoteční poradce se nachází v pobočce ve Svitavách. Svitavy jsou vzdálené zhruba 20 km od města Polička, a proto se pan Novák rozhodl využít služeb finančního zprostředkovatele. Na úvodní schůzce se pan Novák seznámil s finančním zprostředkovatelem, kterému představil a sdělil své požadavky. Specialista mu podal informace, jež se týkají produktu hypoteční úvěr Klasik u Komerční banky. Finanční zprostředkovatel také seznámil pana Nováka s aktuální úrokovou sazbou, která se může snížit u Komerční banky životním pojištěním a domicilací příjmu. Aktuální úrokovou sazbu platnou ke dni 21. 3. 2016 můžeme vidět v následující tabulce.
KB
LTV 85%
2,49
Životní pojištění
Domicilace
Vypočítaná
Ano
příjmu ANO
sazba
0,1
0,5
1,89
Tabulka 5 Aktuální úroková sazba u KB vlastní zpracování (zdroj: [19])
Podmínkou pro úvěr u KB je, že dlužník musí po celou dobu trvání úvěru činit splátky z běžného účtu této společnosti, jehož je majitelem. Ke splnění podmínky dojde za předpokladu, že jako dlužník bude vystupovat pan Novák, který si musí u společnosti zřídit běžný účet. [10, 19] Vedení osobního účtu – jelikož musí dlužník splácet HÚ ze svého vlastního účtu vedeného u banky, je důležité zohlednit i cenu za jeho vedení. V současné době stojí vedení účtu 68 Kč. Poté, co by si vzal hypoteční úvěr, by jeden měsíc opět tuto částku zaplatil, avšak další měsíc by mu byla vrácena, neboť KB poskytuje klientům k hypotečnímu úvěru běžný účet zdarma. Pouze by zůstaly poplatky za provedené transakce na účtu. [10]
39
S žádostí o HÚ souvisí řada poplatků. V případě KB jde o tyto:
Sazebník hypotečního úvěru u KB Zpracování a vyhodnocení žádosti o úvěr1
2 900,-
Spravování úvěru měsíčně
zdarma
Vyhodnocení rizik spojených s nemovitou 3 500,- bytová jednotka / 4 500,- rodinný dům zástavou – standardní
/individuálně ostatní typy nemovitostí
Vyhodnocení rizik spojených s nemovitou 1 000,- bytová jednotka / rodinný dům zástavou – expresní Čerpání úvěru na návrh na vklad
1 500,-
Mimořádná splátka úvěru v okamžiku změny
zdarma
fixace úrokové sazby Změna ve smlouvě vymezených podmínek
4 000,-
úvěru z podnětu klienta Tabulka 6 Sazebník hypotečního úvěru u KB vlastní zpracování (zdroj: [12])
Panu Novákovi byl též sdělen seznam nutných podkladů, které je důležité vzít s sebou na další schůzku. V jeho případě (koupě bytu) se jedná o doklady totožnosti ve dvou variantách (platný OP, pas, apod.), potvrzení o pracovním příjmu ze závislé činnosti (ne starší jak 1 měsíc), nabývací titul k nemovitosti, kupní smlouva nebo návrh kupní smlouvy budoucí nebo smlouvu o smlouvě budoucí koupi, která bude v textu obsahovat nebo jako přílohu mít návrh znění kupní smlouvy. [16] Po seznámení s hypotečním úvěrem u Komerční banky by musel pan Novák vyplnit žádost o poskytnutí hypotečního úvěru. Pro získání úvěru by musel také donést potvrzení o výši příjmu ze závislé činnosti. (Příloha č. 1 a příloha č. 2) Odhad ceny nemovitosti Nezbytnou součástí hypotečního úvěru je odhad ceny nemovitosti. Komerční banka má své vlastní oceňovatele nebo externí pracovníky, kteří pracují pro banku v daném okrese. Banka si sama vybírá externí pracovníky. Banka nebo klient kontaktuje odhadce z důvodu zjištění ceny nemovitosti. Odhadce a klient se dohodnou na schůzce, jelikož 1
Poplatek je účtován pouze v případě poskytnutí úvěru
40
odhadce musí prohlédnou danou nemovitost.
KB pro klienty sama zajišťuje listy
vlastnictví a katastrální mapy. Dále odhadce ohodnotí nemovitost podle metodiky banky. Ohodnocení dané nemovitosti přijde bance elektronicky. Klient musí daný odhad zaplatit, ale většinou probíhají různé akce, které zahrnují zdarma odhad ceny nemovitosti. Komerční banka může sama udělat posouzení nemovitosti podle výpisu z katastru nemovitostí a fotografií, k tomu používá cenovou mapu a postupuje podle vnitřních předpisů. [19] Již na této první schůzce by šlo přistoupit k sepsání Žádosti o poskytnutí hypotečního úvěru. Pan Novák si vše chce ještě nechat projít hlavou a zeptat se na nabídku u UniCredit Bank.
7.2.1. Zastavovaná nemovitost je přímo objektem úvěru a je zajišťována životním pojištěním Pro pana Nováka byla vypracovaná nabídka od Komerční banky. Zastavovaná nemovitost je přímo objektem a úvěrová smlouva zahrnuje i životní pojištění. Pomocí tzv. úrokové kalkulačky banky mu zprostředkovatel vypočítal úrokovou sazbu hypotečního úvěru. Informace, které byly zadány do kalkulačky a pomocí ní zjištěny, jsou uvedeny v následující tabulce.
Komerční banka Orientační nabídka hypotečního úvěru Typ produktu
Hypoteční úvěr Klasik
Výše úvěru
1 700 000 Kč
Fixní období
5 let
Doba splatnosti
25
Úroková sazba
1,89% p.a.
Výše splátky
7 559 Kč
Tabulka 7 Orientační cenová nabídka hypotečního úvěru od Komerční banky vlastní zpracování (zdroj: [19])
41
Jak můžeme vidět v tabulce, výše měsíční splátky hypotečního úvěru vychází na 7 559 Kč a úroková sazba je 1,89% p.a. Výše výpůjční úrokové sazby platí za splnění podmínek sjednání rizikového životního pojištění u Komerční pojišťovny, a.s a směřování příjmů na vedený účet u Komerční banky. Rizikové životní pojištění by vycházelo na 425 Kč měsíčně. Riziková životní pojištění jsou u Komerční pojišťovny nabízena ve třech různých variantách, které se liší výčtem pojistných událostí. Pokud by došlo ke ztrátě zaměstnání nebo k pracovní neschopnosti, splátky bude hradit po dobu trvání těchto událostí pojistitel. [10] Následující tabulka udává jednotlivé varianty životního pojištění Komerční pojišťovny.
Pojištění schopnosti splácet k hypotečnímu úvěru KB Varianta A - pojištění smrti a plné invalidity, vstupní věk klienta 18 - 45 let (včetně) Varianta A - pojištění smrti a plné invalidity, vstupní věk klienta 46 - 60 let (včetně) Varianta B - pojištění smrti, plné invalidity a pracovní neschopnosti
0,025 % měsíčně z pojistné částky
0,045 % měsíčně z pojistné částky 0,025 % z pojistné částky + 0,01 % z pojištěného úvěru měsíčně
Varianta C - pojištění smrti, plné invalidity, pracovní neschopnosti a ztráty zaměstnání
0,025 % z pojistné částky + 0,02 % z pojištěného úvěru měsíčně
Tabulka 8 Varianty pojištění k hypotečnímu úvěru u KB vlastní zpracování (zdroj:[12])
42
7.2.2. Zastavovaná nemovitost je přímo objektem úvěru a není zajišťována životním pojištěním Jako u předchozí nabídky je zastavovaná nemovitost přímo objektem, ale úvěrová smlouva neobsahuje životní pojištění. Pomocí tzv. úrokové kalkulačky banky mu také zprostředkovatel vypočítal úrokovou sazbu hypotečního úvěru. Informace, které byly zadány do kalkulačky a pomocí ní zjištěny, jsou uvedeny v následující tabulce.
Komerční banka Orientační nabídka hypotečního úvěru Typ produktu
Hypoteční úvěr Klasik
Výše úvěru
1 700 000 Kč
Fixní období
5 let
Doba splatnosti
25
Úroková sazba
1,99% p.a.
Výše splátky
7 364 Kč
Tabulka 9 Orientační cenová nabídka hypotečního úvěru od Komerční banky 2 vlastní zpracování (zdroj: [19])
Jak můžeme vidět v tabulce, výše měsíční splátky hypotečního úvěru vychází na 7 364 Kč a úroková sazba je 1,99% p.a. Výše výpůjční úrokové sazby platí za splnění podmínky směřování příjmů na vedený účet u Komerční banky. Rizikové životní pojištění by v tomto případě nebylo sjednáno.
7.3. Zajištění hypotečního úvěru u UniCredit Bank UniCredit Bank má mnoho poboček po celém území ČR. Dostupnost poboček je v Pardubickém kraji, stejně jako v jiných krajích republiky, významná a můžeme je nalézt téměř v jakémkoliv městě, což lze považovat za výhodné při jejich navštěvování. Jelikož pan Novák bydlí ve městě Polička a v tomto městě není pobočka UniCredit Bank, rozhodl se navštívit finančního zprostředkovatele. Na úvodní schůzce se pan Novák seznámil s finančním zprostředkovatelem, kterému představil a sdělil své požadavky. Specialista mu podal informace, jež se týkají produktu hypoteční úvěr účelový - INDIVIDUAL u UniCredit Bank. 43
Finanční zprostředkovatel také seznámil pana Nováka s aktuální úrokovou sazbou, která se může snížit u UniCredit Bank aktivním účtem, kreditní kartou a pojištěním. Aktuální úrokovou sazbu platnou ke dni 21. 3. 2016 můžeme vidět v následující tabulce. LTV 85%
UniCredit
Aktivní účet
Kreditní
Pojištění
Vypočítaná
ANO
karta ANO
Cardife ANO
sazba
0,5
0,1
0,4
1,49
Bank 2,49
Tabulka 10 Aktuální úroková sazba u UniCredit Bank vlastní zpracování (zdroj: [19])
Po seznámení s hypotečním úvěrem u UniCredit Bank by musel pan Novák vyplnit žádost o poskytnutí hypotečního úvěru. Pro získání úvěru by musel také donést potvrzení o výši příjmu ze závislé činnosti. (Příloha č. 3 a příloha č. 4) Pokud by se pan Novák rozhodl pro hypotéku u UniCredit Bank, v tomto případě by vůbec nemuselo docházet ke splátkám z účtu UniCredit Bank, jelikož to pro společnost není podmínkou k poskytnutí úvěru. Pokud by si založil účet u této společnosti, úroková sazba by se panu Novákovi snížila o 0,5 %. Vedení osobního účtu- kdyby si pan Novák chtěl zřídit účet u UniCredit Bank, je důležité i zohlednit cenu za jeho vedení. V současné době dostane pan Novák až 2 měsíce bezplatného vedení konta. V následujících měsících bude U konto zdarma, jestliže bude na účet pravidelně chodit příjem v minimální výši 12 000 Kč měsíčně. [14] Jelikož není podmínkou mít osobní účet u UniCredit Bank pro získání HÚ, může si pan Novák zřídit účet kdekoliv jinde. S žádostí o HÚ souvisí řada poplatků. V případě UniCredit Bank jde o tyto:
Sazebník hypotečního úvěru u UniCredit Bank Zpracování a vyhodnocení žádosti o úvěr
zdarma
Poskytnutí úvěru
2 500,-
Správa a vedení úvěru včetně zaslání výpisu z úvěru Čerpání úvěru na návrh na vklad
200,- měsíčně
1 500,-
44
Změna smluvních podmínek z podnětu klienta – ostatní změny splátkového plánu Změna smluvních podmínek z podnětu klienta – ostatní změny podmínek
2 000,-
5 000,-
Vyhodnocení rizik spojených se zástavou nemovitosti - bytová jednotka v krajském
zdarma
městě - expresní Vyhodnocení rizik spojených se zástavou nemovitosti - bytová jednotka, pozemek
3 700,-
Vyhodnocení rizik spojených se zástavou nemovitosti
-
rodinný
dům,
objekt
4 900,-
individuální rekreace, ostatní objekty Tabulka 11 Sazebník hypotečního úvěru u UniCredit Bank vlastní zpracování (zdroj:[13])
Odhad ceny nemovitosti Odhad ceny nemovitosti u UniCredit Bank probíhá stejně jako u Komerční banky. Odhad je nezbytnou součásti hypotečního úvěru. UniCredit Bank má svého externího pracovníka, který pracuje pro banku v daném okrese. Banka nebo klient kontaktuje odhadce z důvodu zjištění ceny nemovitosti. Odhadce a klient se dohodnou na schůzce, jelikož odhadce musí prohlédnou danou nemovitost. Klient nebo odhadce zajistí aktuální výpis (LV) z katastru nemovitostí. Dále odhadce ohodnotí nemovitost podle metodiky banky. Ohodnocení dané nemovitosti přijde bance elektronicky. Klient musí daný odhad zaplatit, ale většinou probíhají různé akce, které zahrnují zdarma odhad ceny nemovitosti. [19]
45
7.3.1. Zastavovaná nemovitost je přímo objektem úvěru a je zajišťována životním pojištěním Pro pana Nováka byla vypracovaná nabídka od UniCredit Bank. Zastavovaná nemovitost je přímo objektem a úvěrová smlouva zahrnuje i životní pojištění. Pomocí tzv. úrokové kalkulačky banky mu zprostředkovatel vypočítal úrokovou sazbu hypotečního úvěru. Informace, které byly zadány do kalkulačky a pomocí ní zjištěny, jsou uvedeny v následující tabulce.
UniCredit Bank Orientační nabídka hypotečního úvěru Typ produktu
Hypoteční úvěr účelový rezidenční Individual
Výše úvěru
1 751 000 Kč
Fixní období
5 let
Doba splatnosti
25
Úroková sazba
1,59% p.a.
Výše splátky
7 078 Kč
Tabulka 12 Orientační cenová nabídka hypotečního úvěru od UniCredit Bank vlastní zpracování (zdroj: [19])
Jak můžeme vidět v tabulce, hypoteční úvěr se zvýšil o 51 000 Kč. Uvedená hodnota výše úvěru je včetně částky pojistného za jednorázové úvěrové pojištění. Rizikové životní pojištění by vycházelo na 850 Kč měsíčně. Výše měsíční splátky hypotečního úvěru vychází na 7 078 Kč a úroková sazba je 1,59% p.a. Tato úroková sazba je dána určitými podmínkami banky. Pokud bude mít pan Novák sjednaný účet u UniCredit Bank a bude mít jednorázové úvěrové pojištění. Úvěrové pojištění je pojištění schopnosti splácet. UniCredit Bank nabízí životní pojištění ve dvou variantách. Ve spolupráci s BNP Paribas Cardif Pojišťovnou nabízí produkt U pojištění - pojištění pravidelných výdajů. U pojištění pomůže dorovnat ztrátu příjmu v době nemoci nebo poúrazové rekonvalescence a zajistí tak finance na úhradu pravidelných plateb.
46
Druhou variantu nabízí ve spolupráci s Generali Pojišťovnou produkt Variabilní životní pojištění Bella Vita. Bella Vita se plně přizpůsobuje aktuálním potřebám, a proto je vhodné pro ty nejnáročnější klienty, kteří sami rozhodují, co je pro ně a jejich rodinu aktuálně to nejlepší. [14]
7.3.2. Zastavovaná nemovitost je přímo objektem úvěru a není zajišťována životním pojištěním Jako u předchozí nabídky je zastavovaná nemovitost přímo objektem, ale úvěrová smlouva neobsahuje životní pojištění. Pomocí tzv. úrokové kalkulačky banky mu také zprostředkovatel vypočítal úrokovou sazbu hypotečního úvěru. Informace, které byly zadány do kalkulačky a pomocí ní zjištěny, jsou uvedeny v následující tabulce.
UniCredit Bank Orientační nabídka hypotečního úvěru Typ produktu
Hypoteční úvěr účelový rezidenční Individual
Výše úvěru
1 700 000 Kč
Fixní období
5 let
Doba splatnosti
25
Úroková sazba
1,99% p.a.
Výše splátky
7 198 Kč
Tabulka 13 Orientační cenová nabídka hypotečního úvěru od UniCredit Bank 2 vlastní zpracování (zdroj: [19])
V tabulce můžeme vidět, že výše úvěru zůstává stejná, jelikož v této nabídce není zahrnuto životní pojištění. Výše měsíční splátky je 7 198 Kč a úroková sazba je 1,99% p.a. Úroková sazba je ovlivněna tím, že pan Novák nebude mít kreditní kartu ani životní pojištění, bude mít pouze sjednaný účet u UniCredit Bank.
47
7.4. Porovnání nabídek vybraných bank Pro pana Nováka byly vypracovány 4 nabídky na hypoteční úvěr od finančního zprostředkovatele. Finanční zprostředkovatel vypracoval 2 nabídky od UniCredit Bank a další 2 nabídky od Komerční banky. Hypoteční úvěr byl vypracován z hlediska zajištění úvěru, zastavovaná nemovitost je přímo objektem a úvěr je sjednán buď s životním pojištěním, nebo bez životního pojištění. V následující tabulce můžeme vidět shrnutí předchozích nabídek. Komerční banka
UniCredit Bank
S živ. pojištěním
Bez živ. pojištění
S živ. pojištěním
Bez živ. pojištění
Výše úvěru
1 700 000 Kč
1 700 000 Kč
1 751 000 Kč
1 700 000 Kč
Doba fixace
5 let
5 let
5 let
5 let
Splatnost
25 let
25 let
25 let
25 let
1,89% p.a.
1,99% p.a.
1,59% p.a.
1,99% p.a.
7 559 Kč
7 364 Kč
7 078 Kč
7 198 Kč
Úroková sazba Měsíční splátka
Tabulka 14 Shrnutí nabídek obou bankovních institucí vlastní zpracování (zdroj: [19])
Jak můžeme vidět v tabulce, nejlépe vychází hypoteční úvěr, který je sjednán s životním pojištěním. Úroková sazba i měsíční splátka se výrazně sníží. Zároveň se za nejvýhodnější jeví nabídka od UniCredit Bank zahrnující životní pojištění, s kterou měsíční splátka činí pouhých 7 078 Kč. Naopak nejhorší variantu poskytnutí hypotečního úvěru nabízí Komerční banka nezahrnující životní pojištění, přičemž splátka činí 7 364 Kč.
48
8. Závěr praktického zkoumání Cílem praktického zkoumání bylo porovnat zajištění hypotečního úvěru u dvou vybraných bank. Komparace byla provedena na základě modelového příkladu za účelem vybrat pro klienta ekonomicky vhodné zajištění. Pan Novák žádal o hypoteční úvěr u finančního zprostředkovatele, který pracuje pro společnost Open Finance. Klient si přál úvěr ve výši 1 700 000 Kč, jelikož si chtěl koupit byt 3+1 za cenu 2 000 000 Kč. Jeho našetřené úspory byly 300 000 Kč. Pan Novák měl představu o fixaci úrokové sazby na období 5 let a délce splatnosti úvěru 25 let. Byt, který si chtěl klient koupit, byl zastavovanou nemovitostí. Klient byl velmi spokojený se službami finančního zprostředkovatele, jelikož mu vypracoval hypoteční úvěr šitý na míru. Pan Novák si vybíral mezi Komerční bankou a UniCredit Bank. Zprostředkovatel doporučil panu Novákovi úvěr od UniCredit Bank se sjednáním životního pojištění. Pan Novák se rozhodl pro hypoteční úvěr od UniCredit Bank. Sjednal si k tomu také životní pojištění, jelikož chtěl mít co nejnižší úrokovou sazbu a také si založil běžný účet u této banky. Pan Novák měl dle sazebníku UniCredit Bank zpracování a vyhodnocení žádosti o úvěr zdarma. Pokud splnil dané podmínky, měl úrokovou sazbu 1,59% p.a. a jeho měsíční splátka byla 7 078 Kč. Jeho úvěr se navýšil o 51 000 Kč, jelikož už bylo započítáno životní pojištění.
49
Závěr Bakalářská práce zvaná Možnosti zajištění úvěru a jejich význam pojednávala o problematice úvěru, přičemž se zaměřila na úvěr hypoteční a jeho zajištění. Práce byla rozdělena do dvou částí, teoretické a praktické. V teoretické části byly vymezeny charakteristiky úvěru a s ním související termíny. Popsány byly funkce úvěru, způsoby úročení, splácení a zajištění úvěru a jeho členění. Dále byly uvedeny jednotlivé typy úvěrů, jako je úvěr kontokorentní, hypoteční, spotřebitelský a další. Popsán byl také obsah úvěrové smlouvy i úvěrový proces. Praktická část v návaznosti na informace uvedené v části teoretické se hlouběji zabývala pouze úvěrem hypotečním, přičemž popisovala jeho vývoj na trhu v období od roku 1995 do roku 2015. S „hypotékou“ neodmyslitelně souvisí i úroková sazba, proto tato práce zkoumá jak aktuální stav, tak stav za posledních deset let. Vzhledem k tomu, že se bakalářská práce orientovala pouze na Komerční banku a UniCredit Bank, tak byly popsány související základní informace. Cílem praktického zkoumání bylo porovnat zajištění hypotečního úvěru u výše uvedených bank, proto byl vytvořen modelový klient, na základě jehož potřeb finanční zprostředkovatel zhotovil nabídky hypotečních úvěrů. Poté byly nabídky komparovány za účelem vybrat ekonomicky vhodné zajištění. Hypoteční úvěr musí být vždy zajištěn nemovitostí, která nemusí být ve vlastnictví klienta, ale například rodičů. Daná nemovitost musí být pojištěna, což je také zajištění. Dalším zajištěním bývá životní pojištění, které není povinné a rozhodnutí je pouze na klientovi (pomineme-li vliv na úrokovou sazbu). Lokální trh je plný bankovních i nebankovních institucí, které si vzájemně konkurují svými nabídkami a službami. Lze se setkat s tradičními institucemi jako je Komerční banka, která se vyznačuje velkým polem působnosti, ale také s institucemi novými jako je Sberbank či Air Bank. Pro běžného člověka je složité se orientovat v bankovním systému právě proto, že je nabídka natolik široká a může se jevit nepřehlednou. Proto je možnost využít služeb finančního zprostředkovatele, který napomáhá k nejvhodnějšímu výběru požadované služby šité na míru konkrétnímu jedinci.
50
Díky nastudování odborných publikací a nabídek množství bank jsem si rozšířila obzory, což považuji za přínos do budoucna. Věřím, že se umím lépe orientovat na finančním trhu, což mi může ulehčit případné financování nemovitosti a jiné.
51
Seznam použitých zkratek a zkratkových slov Význam zkratky
Zkratka č.
číslo
ČSOB
Československá obchodní banka
HÚ
hypoteční úvěr
KB
Komerční banka
Kč
Koruna česká
km
kilometr
ks
kusy
LIBOR
London Interbank Offered Rate
LTV
loan to value
mil.
milion
p
úroková míra
p.a.
per annum (za rok)
PRIBOR
Prague Interbank Offered Rate
příp.
případně
RPSN
Roční procentní sazba nákladů
Sb.
Sbírka zákonů
SG
Société Générale
Živ.
životní
52
Seznam zdrojů Knižní zdroje [1] ČERNOHORSKÝ, Jan a Petr TEPLÝ. Základy financí. 1. vyd. Praha: Grada, 2011, 304 s. ISBN 978-80-247-3669-3. [2] JÍLEK, Josef. Finanční trhy a investování. 1. vyd. Praha: Grada, 2009, 648 s. Finanční trhy a instituce. ISBN 9788024716534. [3] KOLEKTIV AUTORŮ. Bankovnictví v České republice. 4. aktualiz. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2000, vi, 349 s. ISBN 80-726-5035-1. [4] POLOUČEK, Stanislav. Bankovnictví. Vyd. 1. Praha: C. H. Beck, 2006, xvii, 716 s. ISBN 80-717-9462-7. [5] PŮLPÁNOVÁ, Stanislava. Komerční bankovnictví v České republice. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2007, 338 s. ISBN 978-80-245-1180-1. [6] REVENDA, Zbyněk. Peněžní ekonomie a bankovnictví. 4. vyd. Praha: Management Press, 2008, 627 s. Finanční trhy a instituce. ISBN 978-80-7261-132-4.
Internetové zdroje [7] HRUŠOVÁ, Monika. Fincentrum Hypoindex leden 2016: Průměrná hypotéka poprvé
přes
dva
miliony
[online].
[cit.
2016-04-14].
Dostupné
z:
http://www.hypoindex.cz/fincentrum-hypoindex-leden-2016-prumerna-hypotekapoprve-pres-dva-miliony/ [8] Hypoindex.cz [online]. [cit. 2016-04-14]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz [9] Hypoteční úvěry poskytnuté od počátku činnosti hypotečních bank: Ministerstvo pro místní
rozvoj
ČR
[online].
[cit.
2016-04-14].
Dostupné
z:
http://www.mmr.cz/getmedia/38bbc4b1-1dfb-4da5-931c-a59d61ad3c51/Hypotecniuvery-poskytnute-od-pocatku-cinnosti-hypotecnich-bank,-k-31-12-15.pdf [10] Komerční banka [online]. [cit. 2016-04-14]. Dostupné z: https://www.kb.cz/
53
[11] Partners: Historie hypotečních úvěrů [online]. [cit. 2016-04-14]. Dostupné z: http://www.partners.cz/cs/produkty/hypoteky/historie-hypotecnich-uveru/ [12]
Sazebník:
Komerční
Banka
[online].
[cit.
2016-04-14].
Dostupné
z:
Bank
[online].
[cit.
2016-04-14].
Dostupné
z:
http://www.sazebnik-kb.cz [13]
Sazebník:
UniCredit
https://www.unicreditbank.cz/content/dam/cee2020-pws-cz/cz-dokumenty/dokumentyprodukty/sazebniky/Sazebnik_CZ_retail_IND_02_2016.pdf [14]
UniCredit
Bank
[online].
[cit.
2016-04-14].
Dostupné
z:
https://www.unicreditbank.cz/ [15] ZÁMĚČNÍKOVÁ, Jana. Aktuální sazby hypoték: Banky usínají na vavřínech [online]. [cit. 2016-04-14]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/aktualni-sazbyhypotek-banky-usinaji-na-vavrinech/
Bakalářské práce [16] BOBKOVÁ, Barbora. Žádost o hypoteční úvěr, náležitosti a efektivnost získání hypotečního úvěru. Jihlava, 2015. Bakalářská práce. Vysoká škola polytechnická Jihlava. Vedoucí práce Ing. Luďka Jirků.
Diplomové práce [17] NOVÁKOVÁ, Lenka. Vývoj hypotečního trhu v České republice. Plzeň, 2013. Diplomová práce. Vedoucí práce Doc. Ing. Jiří Beck, CSc. [18] PISKOVSKÝ, Petr. Hypoteční úvěr. Brno, 2006. Diplomová práce. Vedoucí práce Ing. Dalibor Pánek.
Přímá komunikace se zprostředkovatelem [19] MACHOVÁ, Libuše. Finanční zprostředkovatel společnosti Open Finance, osobní a e-mailová komunikace
54
Seznam obrázků Obrázek 1 Princip kontokorentního úvěru ...................................................................... 18
Seznam grafů Graf 1 Počet HÚ celkem ................................................................................................. 33 Graf 2 Objem HÚ celkem ............................................................................................... 33 Graf 3 Průměrná úroková sazba za posledních 10 let ..................................................... 35
Seznam tabulek Tabulka 1 Přehled základních druhů zajištění úvěrů ...................................................... 13 Tabulka 2 Počet a objem HÚ celkem ............................................................................. 32 Tabulka 3 Aktuální úrokové sazby únor 2016 ................................................................ 34 Tabulka 4 Průměrná úroková sazba za posledních 10 let ............................................... 35 Tabulka 5 Aktuální úroková sazba u KB ........................................................................ 39 Tabulka 6 Sazebník hypotečního úvěru u KB ................................................................ 40 Tabulka 7 Orientační cenová nabídka hypotečního úvěru od Komerční banky ............. 41 Tabulka 8 Varianty pojištění k hypotečnímu úvěru u KB .............................................. 42 Tabulka 9 Orientační cenová nabídka hypotečního úvěru od Komerční banky 2 .......... 43 Tabulka 10 Aktuální úroková sazba u UniCredit Bank .................................................. 44 Tabulka 11 Sazebník hypotečního úvěru u UniCredit Bank .......................................... 45 Tabulka 12 Orientační cenová nabídka hypotečního úvěru od UniCredit Bank ............ 46 Tabulka 13 Orientační cenová nabídka hypotečního úvěru od UniCredit Bank 2 ......... 47 Tabulka 14 Shrnutí nabídek obou bankovních institucí ................................................. 48
Seznam příloh Příloha č. 1 Žádost o poskytnutí hypotečního úvěru u Komerční banky Příloha č. 2 Potvrzení o výši příjmu ze závislé činnosti u Komerční banky Příloha č. 3 Žádost o poskytnutí hypotečního úvěru u UniCredit Bank Příloha č. 4 Potvrzení o výši příjmu ze závislé činnosti u UniCredit Bank
55
