VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ V PRAZE FAKULTA MEZINÁRODNÍCH VZTAHŮ

VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ V PRAZE FAKULTA MEZINÁRODNÍCH VZTAHŮ

Obor: Mezinárodní obchod

Komparace zpeněžení nemovitostí podle různých právních úprav (bakalářská práce)

Autor: David Lorenc Vedoucí práce: Ing. Mgr. Petr Štěpánek, Ph.D.

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci vypracoval samostatně a vyznačil všechny citace z pramenů.

V Praze dne

…………

………………… podpis studenta

Poděkování Touto cestou bych chtěl poděkovat Ing. Mgr. Petru Štěpánkovi, Ph.D, svému vedoucímu práce, za jeho rady, připomínky, doporučení a čas strávený s mou bakalářskou prací.

Obsah Obor: Mezinárodní obchod......................................................................................................... 1 Obsah .......................................................................................................................................... 4 Seznam použitých tabulek .......................................................................................................... 3 Seznam použitých zkratek .......................................................................................................... 3 Úvod ........................................................................................................................................... 1 1

2

3

Zákon o veřejných dražbách ............................................................................................... 3 1.1

Základní pojmy ............................................................................................................ 3

1.2

Kdo se (ne)může dražeb účastnit ................................................................................. 4

1.3

Provozování živnosti dražebníka ................................................................................. 5

1.4

Důležité podmínky veřejných dražeb .......................................................................... 6

1.5

Dražební vyhláška ........................................................................................................ 6

1.6

Odhad ceny .................................................................................................................. 7

1.7

Dražební jistota ............................................................................................................ 8

1.8

Možnost prohlídky předmětu dražby ........................................................................... 8

1.9

Elektronické dražby ..................................................................................................... 9

Exekuční řád...................................................................................................................... 10 2.1

Základní pojmy .......................................................................................................... 10

2.2

Exekuce prodejem nemovitostí .................................................................................. 11

2.3

Vyškrtnutí věci ze soupisu ......................................................................................... 12

2.4

Zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitostech....................................... 12

Občanský soudní řád ......................................................................................................... 12 3.1

Jak zahájit dražbu ....................................................................................................... 13

3.2

Zajištění majetku před dražbou .................................................................................. 13

3.3

Odhad ceny ................................................................................................................ 13

4

5

3.4

Příprava dražby .......................................................................................................... 14

3.5

Dražební jednání ........................................................................................................ 15

3.6

Po dražbě .................................................................................................................... 15

3.7

Placení ........................................................................................................................ 17

Daňový řád ........................................................................................................................ 18 4.1

Základní pojmy .......................................................................................................... 18

4.2

Daňová exekuce prodejem nemovitostí ..................................................................... 18

4.3

Příprava dražby .......................................................................................................... 19

4.4

Dražební jednání ........................................................................................................ 19

4.5

Neúspěšná dražba....................................................................................................... 20

Občanský zákoník ............................................................................................................. 22 5.1

Dopad občanského zákoníku na aukce a dražby........................................................ 22

5.2

Nejasnost dražby v občanském zákoníku .................................................................. 22

Tabulka 1: Souhrn právních úprav ........................................................................................... 24 6

Komparace jednotlivých právních úprav z pohledu účastníků ......................................... 28 6.1

Majitel draženého předmětu ...................................................................................... 28

6.1.1

Vnik dražebního a aukčního procesu.................................................................. 28

6.1.2

Náklady............................................................................................................... 29

6.1.3

Oceňování nemovitosti ....................................................................................... 31

6.1.4

Možnost zastavení procesu ................................................................................. 32

6.2

Vydražitel nemovitosti ............................................................................................... 33

6.2.1

Kdo se (ne)může účastnit ................................................................................... 33

6.2.2

Prohlídka nemovitosti ......................................................................................... 34

6.2.3

Dražební jistota ................................................................................................... 35

6.2.4

Platba .................................................................................................................. 35

6.3

Nejasnosti mezi dražbou a aukcí................................................................................ 37

6.4

Definice aukce a dražby ............................................................................................. 37

6.5

Právní úprava dražby a aukce .................................................................................... 38

6.6

Typy aukcí ................................................................................................................. 40

6.7

Nesrovnalosti při využití dražeb a aukcí v praxi ....................................................... 41

Závěr.................................................................................................................................. 45

7

Použitá literatura ....................................................................................................................... 47 Literatura ............................................................................................................................... 47 Právní předpisy ..................................................................................................................... 47 Zdroje a články z internetu ................................................................................................... 48

Seznam použitých tabulek Tabulka 1: Souhrn právních úprav ........................................................................................... 24

Seznam použitých zkratek

ZVD

Zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách

EŘ

Zákon č. 120/2001 Sb., exekuční řád

DŘ

Zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád

OZ

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

OSŘ

Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád

Úvod Tato bakalářská práce se zabývá jednotlivými právními úpravami, které v našem právním systému ovlivňují průběh dražeb. Jedná se o zákon o veřejných dražbách, občanský zákoník, exekuční, soudní a daňový řád. Z velké části se věnuje i rozdílům mezi aukcí a dražbou. Toto téma je v současné době velmi aktuální. Dražby do vědomí naší společnosti vstupují, ať již ve světle negativním, či pozitivním. Lidé využívají tuto možnost nabytí a zpeněžení majetku stále častěji díky lepší informovanosti a transparentnosti. V nedávné době byla provedena novelizace zákona, která umožňuje průběh veřejných dražeb na internetu, a tím se dražby více přiblížily širšímu okruhu zájemců. Na internetu lze v dnešní době realizovat již všechny výše uvedené formy zpeněžení nemovitostí a to dražby dle ZVD, OSŘ, DŘ i aukce. Dražby a aukce jsou dnes dostupné komukoliv. Uvedené právní úpravy mají nezanedbatelný dopad na tuzemský trh s nemovitostmi a přinášejí množství ekonomických výhod. Zmiňované výhody v tomto ohledu jsou efektivní vypořádání dluhů a výhodná koupě nemovitosti spolu s rychlostí prodeje. Díky tomu se trh s nemovitostmi stává flexibilnějším. Nejčastěji je zmiňována především výhodná cena pořízení. Je však možné, že tato výhoda bude postupně mizet díky větší transparentnosti procesů a se zpřístupňováním dražeb širší veřejnosti. Těžit z dražby můžou všichni účastníci procesu. At' už jste právnická či fyzická osoba vypořádávající se s dluhem, snažíte-li se urychleně prodat nemovitost a zároveň maximalizovat svůj zisk, nebo vybíráte-li vhodnou investiční příležitost. Dražba může být alternativním způsobem, jak investovat do bydlení či komerční nemovitosti. Znalost právních úprav v této oblasti může přinést výhody při orientaci na trhu s nemovitostmi. Nehledě na to, všichni se můžeme ocitnout v procesu dražby v různých životních situacích proti naší vůli, ať už se jedná o dražbu dle OSŘ, DŘ nebo o dražbu nedobrovolnou dle ZVD. Cílem této práce této práce je porovnat jednotlivé právní úpravy z teoretického hlediska. V první řadě se bude jednat o shrnutí a vytyčení stěžejních bodů a objasnění nejdůležitějších rozdílů daných úprav. Z daného výstupu vyvodíme, zdali v právní teorii dochází v některých jejích částech k rozporům, mnohočetným úpravám, nejasnostem či absenci výkladu některých úkonů. Následně budeme sledovat, jak se teoretická část promítá do praxe. Budeme zjišťovat, s jakými problémy se potýká reálná dražba nemovitostí při

1

následování jednotlivých právních kroků, zdali k takovým problémům dochází, nebo jsou-li některé části nedostatečně ošetřeny. Struktura práce je následující. V první části se budeme detailně věnovat jednotlivým právním úpravám. Jedná se o stěžejní body každé z právních úprav, díky nimž bude čtenář obeznámen s procesem prodeje nemovitosti. Po seznámení se s touto kapitolou navážeme hlavní kapitolou celé práce „Komparace jednotlivých právních úprav“. V jednotlivých podkapitolách vyzdvihneme nejvýznamnější rozdíly daných právních úprav z pohledu jednotlivých účastníku procesu tedy z pohledu majitele nemovitosti a vydražitele. V poslední části se budeme věnovat rozdílu mezi dražbou a aukcí. Jedná se o důležitý bod, neboť v naší společnosti je slovo dražba a aukce vnímáno jako synonymum. Budeme se snažit stanovit počátky tohoto zmatení a nahlédnout i do praxe, kde se tento problém může vyskytovat. Závěrem shrneme, jaké poznatky vypracování této práce přineslo.

2

1 Zákon o veřejných dražbách 1.1 Základní pojmy Dražbou je veřejné jednání, jehož účelem je přechod vlastnického nebo jiného práva k předmětu dražby1. Toto jednání začíná na žádost navrhovatele. Dražební jednání řídí licitátor, který se obrací na předem neznámý okruh lidí v daném místě a v daný čas. Vlastnická práva přecházejí na vydražitele v okamžiku příklepu licitátora, přičemž vítězí nejvyšší nabídka. Od 1. 1. 2013 je možné, aby se dražba konala na internetových stránkách. Dražby dále dělíme na dobrovolné a nedobrovolné. Dobrovolná probíhá na žádost navrhovatele, kterým je v tomto případě vlastník majetku nebo insolvenční správce. Nedobrovolná dražba probíhá na návrh dražebního věřitele, jehož pohledávka je přiznána vykonatelným soudním rozhodnutím nebo vykonatelným rozhodčím nálezem nebo doložena vykonatelným notářským zápisem, který obsahuje náležitosti stanovené zvláštním právním předpisem, anebo doložena jiným vykonatelným rozhodnutím, jehož soudní výkon připouští zákon, včetně platebních výměrů a výkazů nedoplatků.2 Dražba je relativně mladý právní institut, který si v našem právním systému vydobyl místo až v roce 2000. Dražby mají ze zákona povinnost být zveřejňovány na centrální adrese www.centralniadresa.cz, kterou spravuje česká pošta. Slouží k hlavně k vyšší transparentnosti. Účastníkem dražby se rozumí každý, kdo se účastní dražby s úmyslem nabídky ceny a složil před začátkem jednání dražební jistotu. Během jednání nemusí být přítomni pouze účastníci dražby, ale také diváci, kteří nemusí skládat dražební jistotu. Jejich přítomnost může být zpoplatněna vstupním poplatkem. Dražebník je osoba, která celou dražbu organizuje. Může jim být fyzická osoba zapsaná v obchodním rejstříku, obchodní společnost, případně družstvo. Činnost dražebníka je provozována na základě živnostenského oprávnění. Podmínky pro získání tohoto oprávnění se liší v závislosti na typu dražby, kterou dražebník provozuje.

1

Zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, § 2

2


3

Licitátor jménem dražebníka a také na jeho účet činí úkony při dražbě. Nejznámější je představa osoby s kladívkem. Licitátorem může být i sám dražebník. Tato osoba musí být fyzicky způsobilá k vedení dražby. Tato osoba zahajuje dražbu a následně vyvolá předmět dražby. Příklepem licitátora dražba končí. Příklep je úkon licitátora při ukončení dražby. Dochází k němu pouze v tom případě, kdy během dražebního jednání došlo k licitaci. Příklep vykoná licitátor, který nejprve třikrát vyzve účastníky k dalšímu přihazování poté, co byla učiněna poslední nabídka. Nenabídne-li nikdo z přítomných vyšší cenu, je příklep udělen účastníkovi dražby, který nabídl nejvyšší cenu. Pakliže vydražitel zaplatí zbylou částku v dané lhůtě, má se za to, že na něj v okamžiku příklepu přešla vlastnická práva.3

1.2 Kdo se (ne)může dražeb účastnit Účastníkem dražby se může stát každý, kdo projeví zájem a před začátkem dražby složí dražební jistotu a není zákonem vyloučen z dražby. Tyto osoby mohou dražit i v zastoupení na základě plné moci. Další možností je dražit společně. Před dražbou je však nutné odevzdat dražebníkovi čestné prohlášení s úředně ověřenými podpisy všech členů. Toto prohlášení musí mít následující náležitosti: určení podílů jednotlivých účastníků a zástupce, který je bude zastupovat. Není tedy možné, aby během dražby přihazovali všichni účastníci, kteří draží společně. Nezávisle na výsledku dražby ručí všichni společníci za uhrazení výsledné částky společně a nerozdílně.4 Dohody vzájemně uzavřené ve skupině tedy nemají na následné výhrady vůči výsledku žádný účinek. ZVD přísně stanovuje pravidla, za kterých se osoby dražeb nesmí účastnit. Pakliže nedošlo k dodržení všech podmínek, je dražba napadnutelná a výsledek dražby může být označen jako neplatný.

3

Zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, § 30 odst. 1, § 53

4

Kdo se nemůže dražeb účastnit: 5  Dražeb se nemohou zúčastnit osoby, na jejichž majetek byl vyhlášen konkurs nebo insolvenční návrh.  Ten, kdo nesložil dražební jistotu  Účastník předešlé aukce, který způsobil zmaření dražby. Jedná-li se o dražbu z tohoto důvodu opakovanou  Lidé, kteří jsou odpovědni kontrolou a konáním příslušné dražby. Jedná se tedy o zaměstnance živnostenského úřadu a ministerstva pro místní rozvoj, dražebník a jeho zaměstnanci včetně licitátora  Správce konkurzní podstaty a likvidátor, kteří jsou navrhovateli dané dražby  Nikdo nesmí za výše uvedené osoby dražit

1.3 Provozování živnosti dražebníka Dražebník vykonává své povolání na základě živnostenského oprávnění. Toto povolání může vykonávat fyzická osoba zapsaná v obchodním rejstříku, obchodní společnost nebo družstvo. Koncesi uděluje dražebníkovi živnostenský úřad na základě vyžádaného stanoviska od ministerstva pro místní rozvoj. Toto ministerstvo rozhodne o tom, zdali osoba dražebníka je způsobilá toto povolání vykonávat. Dražebník musí být schopný vykonávat své povolání tak, aby byla uspokojena práva všech účastníků dražebního procesu. Dražbu na našem území může též vykonávat dražebník, který získal své oprávnění v některých členských zemích evropského hospodářského prostoru nebo na území Švýcarské konfederace. V takovém případě se však jedná pouze o dražby dobrovolné. Povinnosti dražebníka při dobrovolných dražbách  Během lhůty 30 dnů od vydání koncese uzavřít pojištění o odpovědnosti za škodu, která může vzniknout činností dražebníka během výkonu povolání

Povinnosti dražebníka při nedobrovolných dražbách 5

Zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách § 3

5

 Pokud se jedná o právnickou osobu, musí být minimální výše základního kapitálu 5 000 000 Kč a vklad musí být z celé části splacen  Výše pojistného plnění musí být uzavřena alespoň do výše 35 000 000 Kč  Účetní uzávěrka musí být ověřena auditorem Je tedy zřejmé, že podmínky v rámci nedobrovolných dražeb jsou státem více regulované. Kontrolu všech výše uvedených podmínek provádí ministerstvo pro místní rozvoj.

1.4 Důležité podmínky veřejných dražeb Jedním z důležitých předpokladů úspěšné dražby, je oslovení co největšího počtu potencionálních zájemců o danou dražbu. Toho se ZVD snaží docílit specifickými podmínkami. Jedná se o body6, které jsou důležité pro oba typy dražeb, jak dobrovolné, tak nedobrovolné. U nedobrovolných jsou však následující podmínky důležitější, neboť vlastník majetku se v dražební situaci ocitá proti své vůli a dražba slouží k uhrazení jeho závazků.  Datum a místo konání dražby nemůže být zvoleno tak, aby omezovalo možnost zájemců zúčastnit se.  Způsob úhrady, předání a výše vyvolávací ceny nesmějí být nastaveny tak, aby účelně omezovaly možnost zájemců zúčastnit se.  Dražební vyhláška se musí uveřejnit způsobem v místě obvyklém  Je možné, aby se dražby účastnili diváci, kteří platí vstupné, maximálně však 100 Kč za den. Všechna tato nařízení mají za úkol, co nejvíce ztížit možné pletichaření a ovlivňování výsledné ceny nemovitosti v dražbě a zvýšit celkovou transparentnost celého procesu.

1.5 Dražební vyhláška Dražební vyhláška je nástroj, který slouží k podrobnému informování veřejnosti o konané dražbě a je upraven dle § 20 ZVD. Na základě těchto informací, by měl být zájemce 6

Zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, §12

6

schopen se rozhodnout, zdali se dražby zúčastní. Dražební vyhláška podle ZVD má předepsané náležitosti a musí být odeslána zákonem stanoveným osobám, kterých se dražba týká. Nesplnění náležitých podmínek při zpracování dražební vyhlášky může mít dopad na dražbu. Úspěšně ukončená dražba může být napadena a prohlášena za neplatnou. Jedná-li se o nemovitost, vyhláška musí být uveřejněna nejméně 30 dnů před konáním dražby způsobem v místě obvyklým. Vyhláška musí být zveřejněna i na centrální adrese. Na této stránce je možné najít záznamy o veškerých dražbách konaných v České republice. Tato stránka zároveň poskytuje relevantní statistiky. Dražební vyhláška musí být taktéž uveřejněna v objektu, ve kterém se dražba koná. Toto místo musí být přístupné veřejnosti. Následně, v třiceti-denní lhůtě je dražebník povinen rozeslat vyhlášku určeným osobám. Dražebník musí ve vyhlášce zmínit, jedná-li se o dražbu dobrovolnou nebo nedobrovolnou. Dále je označen dražebník, který celou dražbu organizuje. Dražebník přesně určí místo a čas konání dražby. Následovat by měl detailní popis draženého majetku a také práv a závazků váznoucích na nemovitosti. Nejdůležitějším údajem vyhlášky je cena odhadu nemovitosti, od které se odvíjí nejnižší podání. U všech těchto informací by měla být přehledně uvedena poznámka, jsou-li získané pouze na základě dostupných informací, které nevycházejí z ohledání nemovitosti7. Dražebník musí účastníky informovat o tom, jaké bude nejnižší podání a jaká bude výše minimálního příhozu. Aby se zájemci mohli stát dražebníky, musí být zmíněn způsob, jakým je možné složit dražební jistotu a případně uvést číslo účtu, na který může být jistota složena. Stejně tak musí uvést i možný způsob úhrady nejvyššího podání a časovou lhůtu, během níž může být toto podání uhrazeno. ZVD poskytuje dále možnost prohlídky majetku ve dvou termínech, které zde musí být také uvedeny. Důležitou informací pro vydražitele jsou poté podmínky převzetí předmětu dražby. Nesmí se zapomenout ani na výši odměny, která bude dražebníkovi poskytnuta.

1.6 Odhad ceny Správně odhadnutá cena, je základ, na kterém lze postavit úspěšnou dražbu. Správně zvolená cena může potencionálnímu zájemci o dražbu napovědět, spolu s dalšími údaji, jednáli se o zajímavou nabídku. Dle zákona nesmí být odhad ceny v den konání dražby starší šesti měsíců. U nemovitosti je požadován posudek vyhotovený soudním znalcem. V zájmu vlastníka nemovitosti tedy je, umožnit soudnímu znalci prohlídku nemovitosti. Zákon tuto 7

Zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, §20 odst. 1 k

7

povinnost ukládá tomu, kdo má nemovitost v držení. Není-li z jakéhokoliv důvodu umožněna prohlídka nemovitosti, je možné, aby cena byla určena pouze na základě obecně dostupných informací.

1.7 Dražební jistota Dražební jistota je částka, kterou jsou účastníci nuceni složit, chtějí-li se zúčastnit aukce. Způsob složení jistoty určí dražebník. Dražební jistota může mít dvě formy, jedná se o peněžní obnos nebo bankovní záruku. Dražebník musí účastníkům umožnit obě z výše uvedených možností. Bankovní záruka je písemné prohlášení banky, ve kterém se tato zavazuje plnit za dlužníka v případě jeho neplnění. Peněžní obnos může být složen v hotovosti nebo na účet dražebníka. Pokud je výše dražební jistoty stanovena výše než 15 000 Euro, je možností dražebníka vyloučit možnost složení hotovosti. Dražební jistotu musí účastník dražby složit ve stanovené lhůtě. Lhůta však nesmí být kratší než polovina lhůty pro uveřejnění vyhlášky. V praxi to tedy znamená, že účastník musí mít alespoň patnáct dní ke složení jistoty neboť lhůta pro uveřejnění vyhlášky je třicet dní. Možnost složit dražební jistotu končí nejdříve v šestnáct hodin, bezprostředně den před dražbou. Obecně se má za to, že možnost složit jistotu končí v okamžiku zahájení dražby. Dražební jistota nesmí přesáhnout 30 % z nejnižšího podání; nesmí však přesáhnout částku 1 500 000 Kč zvýšenou o 10 % z částky přesahující 5 000 000 Kč.8

1.8 Možnost prohlídky předmětu dražby V případě nemovitostí je možnost prohlédnout si daný objekt zakotvena v zákoně. Prohlídka musí být zájemcům umožněna ve dvou termínech. Tyto dvě prohlídky se nesmí konat ve stejný den. Jedná se o prvek ochrany případného zájemce. Termín prohlídek musí být obsažen v dražební vyhlášce. Pakliže osoba, která má danou nemovitost v držení, neumožní její prohlídku, je prohlídka provedena v rámci stávajících možností. V každém případě se však nejedná o skutečnost, díky které by mohla dražba být prohlášena za neplatnou. Neumožněním prohlídky nemovitosti mohou klesat šance jejího úspěšného prodeje.

8

Zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách § 14, 4. Odst

8

1.9 Elektronické dražby 1. 1. 2013 vstoupila v platnost novela ZVD, která umožňuje konání elektronických dražeb. Průběh elektronických dražeb je srovnatelný s klasickou dražbou. Komunikace ovšem probíhá přenosem datový zpráv. Pro usnadnění elektronických dražeb je zde možnost nahradit úředně ověřený podpis podpisem elektronickým.

9

2 Exekuční řád 2.1 Základní pojmy Exekucí neboli výkonem rozhodnutí, je realizován procesně právní vztah mezi věřitelem a dlužníkem (oprávněným a povinným). Tento vztah je založený pravomocným rozhodnutím soudu, či jiného oprávněného orgánu, na jehož základě je dlužník povinen něco plnit.9 Cílem exekučního řízení je ochránit věřitele a zajistit aby od povinného byly vymoženy prostředky k uspokojení věřitele. Nejvíce se v tomto procesu hájí práva věřitele a teprve poté zájmy dlužníka. Toto zajišťuje urychlení celého procesu. Exekuce může být vykonána pouze na základě exekučního titulu. Jedná se o vykonatelné rozhodnutí, které může být učiněno ve správním, občanském, soudním nebo daňovém řízení. Tato práce se zabývá vymáháním závazků prostřednictvím zabavení nemovitosti a jejím následným prodejem v dražbě. Exekutor je státem pověřená osoba, která má za úkol vykonávat exekuční tituly. Výkon jeho povolání je omezen ústavou, rozhodnutími soudu a jinými právními předpisy. Výkon exekuce je zneužitelný. Aby nedocházelo ke střetu zájmu, jsou další možnosti pracovního uplatnění i podnikání exekutora značně omezené. Výjimku tvoří správa vlastního majetku, publikační, vědecká, či pedagogická činnost a některé další činnosti, které se nestřetávají s exekutorskou činností. Během výkonu své činnosti je povinen užívat svého oficiálního názvu „soudní exekutor“. V minulosti, vynalézavé firmy zabývající se vymáháním dluhu, využívaly pro svá jména matoucí kombinace rozličných pojmů. Docházelo tak často ke zmatení jak věřitelů, tak i dlužníků.10 Činnost exekutorů je pod dohledem Ministerstva spravedlnosti. Toto ministerstvo také jmenuje exekutory do úřadu na návrh Exekutorské komory České republiky, jejímiž členy jsou všichni exekutoři. Exekutor může mít ve svém úřadu zaměstnance, kteří mohou provádět úkony v rámci exekutorské činnosti. Exekuční titul je vykonavatelné rozhodnutí soudu.

Exekučním titulem musí

disponovat věřitel, chce-li požádat exekutora o zahájení exekuce. Titul může vzejít

9

PRUDILOVÁ, Miloslava. Veřejné dražby a exekuce. Praha: Linde, 2001, 449 s. ISBN 80-720-1288-6.

10

Penize.cz: Exekuce 2013: změny stručně, jasně, přehledně. [online]. [cit. 2014-04-05]. Dostupné z:

http://www.penize.cz/exekuce/245424-exekuce-2013-zmeny-strucne-jasne-prehledne

10

z rozdílných řízení. Těmi jsou správní, občanská a daňová řízení. Proti exekučnímu titulu není možné se odvolat.11 Ověření zdali má věřitel oprávněný nárok na plnění od dlužníka, se zjišťuje během nalézacího řízení, ve kterém je možno se odvolat.

2.2 Exekuce prodejem nemovitostí O exekucích prodejem nemovitých věcí toho v exekučním řádu mnoho nenalezneme. Touto částí se zabývá pouze několik málo paragrafů. Dražba konaná soudním exekutorem je upravena:  v ustanovení o prodeji nemovitostí a zástavy v § 335-338a zák. 99/1963 Sb., občanský soudní řád  podpůrně v ustanovení § 66,69, 70-71 zák. 120/2001 Sb., exekuční řád12 Paragrafem 69 nás exekuční řád odkazuje na občanský soudní řád: Nestanoví-li tento zákon jinak, použijí se na exekuci prodejem movitých věcí a nemovitých věcí přiměřeně ustanovení občanského soudního řádu upravující výkon rozhodnutí prodejem movitých věcí a nemovitých věcí.13 To málo, co exekuční řád určuje, si uvedeme zde. Aby exekutor mohl začít s exekucí nemovitosti, je nejprve nutné ověřit, zdali je daná nemovitost skutečně ve vlastnictví povinného. Tuto skutečnost lze ověřit několika oficiálními dokumenty. Jedná se o listiny vydané nebo ověřené státními orgány, či veřejné listiny notáře. Pokud se aukce zúčastníme a staneme se vydražitelem, je nutné uhradit výslednou částku. Nestane-li se tak nejpozději ve stanovené lhůtě a složená jistota nestačí na uhrazení všech nákladů zmařené dražby, okamžitě se spouští další exekuční řízení na základě vykonatelného usnesení soudu na majetek vydražitele. Je důležité vědět, že je-li exekuce uvalena na nemovitost, nevztahuje se pouze na ni, nýbrž i na majetek, který slouží jako příslušenství nemovitosti. V souladu s tímto zákonem tedy probíhá oceňování nikoliv pouze samotné nemovitosti, ale i příslušenství a dalších práv a závad, které mohou ovlivnit cenu. Dále se exekuční řád v případě ocenění odvolává na § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). 11

VŠE PODSTATNÉ O EXEKUČNÍCH TITULECH. In: Sdružení obrany spotřebitelů [online]. 2012 [cit.

2014-04-30]. Dostupné z: http://www.asociace-sos.cz/vse-podstatne-o-exekucnich-titulech/ 12

Dražby soudních exekutorů. Exekutorská komora České republiky [online]. [cit. 2014-03-13]. Dostupné z:

http://ekcr.cz/1/nejcastejsi-dotazy/235-drazby-soudnich-exekutoru?w 13

Zákon č. 120/2001 Sb., exekuční řád, § 69

11

2.3 Vyškrtnutí věci ze soupisu Ten, jemuž svědčí právo k věci, které nepřipouští exekuci (dále jen „navrhovatel“) může podat návrh na vyškrtnutí věci ze soupisu. 14 Tento návrh lze podat do 30 dnů od oznámení, že se daný majetek nalézá na soupisu. Poté musí exekutor do patnácti dnů vyrozumět navrhovatele o výsledku návrhu věci na vyškrtnutí ze soupisu. Exekutor se rozhoduje na základě následujících podkladů: znaleckých posudků, zpráv a vyjádření orgánů, fyzických a právnických osob, notářských nebo exekutorských zápisů a jiných listin, předložených navrhovatelem společně s návrhem.15 Jednoznačným případem, kdy exekutor musí vyškrtnout věc ze seznamu, je okamžik, kdy se dozví, že povinný danou věc nevlastní, nebo mu zákon danou věc neumožňuje vlastnit.

2.4 Zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitostech Zřízení exekutorského zástavního práva slouží k zajištění nemovitosti. Díky tomu není povinný oprávněn se svou nemovitostí nakládat. Jedná se hlavně o patření proti převodu nemovitosti na jinou osobu, což by znemožnilo provedení exekuce na majetku. Pro zřízení zástavního práva na nemovitostech se exekuční řád odvolává na OSŘ. Lidé si mohou pod pojmem „zastavení nemovitosti“ představovat zabavení nemovitosti. Tak tomu ovšem není. Při zastavení nemovitosti se jedná pouze o znemožnění nakládání s majetkem, jak bylo uvedeno výše. Právo nemovitost držet a užívat zůstává. Zřízení zástavního práva se uskuteční tím způsobem, že je na katastr nemovitostí doručeno rozhodnutí o zastavení nemovitosti exekutorem. Zástavní právo zaniká skončením exekuce, nebo zrušením exekutorského příkazu.

3 Občanský soudní řád Občanský soudní řád je oporou exekučního a daňového řádu. Úprava prodeje nemovitostí v občanském soudním řádu začíná paragrafem 335 „Prodej nemovitých věcí“. V následujících řádcích si shrneme nejdůležitější body tohoto řádu. 14

Zákon č. 120/2001 Sb., exekuční řád, § 68 odst. 1

15

Zákon č. 120/2001 Sb., exekuční řád, § 68 odst. 2

12

3.1 Jak zahájit dražbu Aby výkon rozhodnutí soudu mohl být uskutečněn prodejem nemovitostí, je třeba, aby oprávněný označil nemovitost povinného. Má za povinnost taktéž doložit pomocí veřejných notářských listin nebo listinami ověřenými státními orgány, že daný majetek je skutečně ve vlastnictví povinného. Dojde-li k podání více návrhů na výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti, má se za to, že další takový navrhovatel přistupuje již do vzniklého řízení. Důležitý je tedy den podání návrhu na výkon exekuce prodejem nemovitosti. Jedná se o úpravu zákona, díky které mohou mít dlužníci lepší přehled o řízení, neboť nejsou účastníky několika procesů, nýbrž jednoho, do kterého mohou přistupovat další oprávnění. Je možné, aby oprávněný odvolal svůj návrh na výkon. Soud však může od řízení upustit, svolí-li k tomu všichni přistoupivší účastníci procesu.

3.2 Zajištění majetku před dražbou Je nutné, aby majetek, kterým se budou uspokojovat pohledávky věřitele, byl zajištěný proti dalšímu nakládání ze strany povinného. Často se můžeme setkat se situací, kdy zadlužení lidé na poslední chvíli převádějí svůj majetek na členy rodiny nebo přátele. Po usnesení o nařízení výkonu soud zakáže, aby povinný s majetkem činil následující: Povinnosti povinného:16  Nesmí převést nemovitost nebo ji zatížit  Musí sdělit soudu, kdo další má k nemovitosti práva, neučiní-li tak, nese následky vzniklých škod včetně své manželky/manžela  Nesmí odmítnout nemovitou věc, zakoupenou na zkoušku nebo se vzdát práva na vymáhání škod vzniklých na jeho pozemku.

3.3 Odhad ceny Soud ustanovuje znalce, který ocení nemovitost cenou obvyklou včetně zahrnutého příslušenství. Je-li to nutné, rozhodne soud o nařízení prohlídky nemovitosti. V případě, že se 16

Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, § 335b

13

soud k tomuto jednání rozhodne, stanoví povinnému termín, kdy musí umožnit přístup do nemovitosti. Neumožní-li povinný prohlídku nemovitosti, soud rozhodne, jak postupovat dále. Buďto je možné ohledání neuskutečnit a spokojit se s odhadní cenou, nebo si může přístup do nemovitosti zjednat. Při určování ceny má tedy soud velkou volnost. Další z možností je odvolat se na předchozí ocenění nemovitosti. Jestliže nemovitá věc a její příslušenství byly dříve oceněny způsobem uvedeným v odstavcích 1 a 2 a jestliže se nezměnily okolnosti rozhodující pro ocenění, může soud od nového ocenění upustit. 17 Soud může případně změnit odhadnutou cenu nemovitosti, změní-li se okolnosti, které významně ovlivňují cenu nemovitosti. Je to však možné pouze v případě, kdy ještě nebyla vydána dražební vyhláška. Soud může zároveň před dražbou rozhodnout o zániku práv nájemních, pachtovních, výměnku nebo práv odpovídajících věcnému břemeni. Jedná tak pouze v případě, že výše uvedená práva mohou výrazně ovlivňovat možnost prodat nemovitost v dražbě.

3.4 Příprava dražby Soudem je stanoveno nejnižší podání dražby. Nejnižší podání, jedná-li se o první dražbu určité nemovitosti, je určeno jako dvě třetiny odhadnuté ceny. Aby se zájemci mohli stát dražiteli, je nezbytné, aby u soudu složili dražební jistotu. Tato jistota může být poskytnuta více způsoby. Jedná se o složení hotovosti nebo odeslání obnosu na účet. Je však důležité, aby jistota na účet soudu dorazila nejpozději před začátkem dražby. Není tedy možné brát v potaz nedokončený převod a v takovém případě se zájemce nemůže dražby účastnit. Výše jistoty nesmí přesahovat tři čtvrtiny nejnižšího podání. Případná práva, která by vydražitel mohl chtít uplatnit při dražbě, musí prokázat nejpozději před začátkem dražby. Často se jedná o práva předkupní nebo zpětné koupě. Takováto práva mohou účastníkům poskytnout výhodou v tom případě, kdy nastane situace, že několik dražitelů nabídne stejnou cenu. V tom případě je příklep udělen vydražiteli s předkupním právem nebo právem zpětné koupě. Před začátkem dražby také může být přihlášena další pohledávka.

17

Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, § 336

14

3.5 Dražební jednání Dražební jednání je oprávněn řídit pouze soudce. Úkony, kterými se nerozhoduje, může vykonávat vykonavatel. V takovém případě je vykonává podle pokynů soudce. Dražby se mohou zúčastnit pouze lidé, kteří zaplatili dražební jistotu, byla-li jistota vyžadována. Dražby se naopak nesmí zúčastnit zaměstnanci soudů, soudci, povinný, jeho manžel a lidé, kterým to neumožňuje zvláštní právní předpis. V případě, kdy někdo podá žalobu na vyloučení draženého majetku z výkonu rozhodnutí, musí být dražba pozastavena až do okamžiku, kdy bude o žalobě pravomocně rozhodnuto. Dražba běží, dokud se činí podání. Každý je vázán svým podáním. Závazek končí v případě dalšího příhozu. Výsledná cena dražby není nijak omezena. Konec dražby nastane, neučiní-li nikdo další příhoz. Před příklepem se soudce dotáže, zda bude vydražitel částku platit úvěrem. V případě, že dražba končí stejným podáním více dražitelů je několik cest, jak určit komu příklep připadne. Vztahuje-li se na některého z vydražitelů předkupní právo nebo právo zpětné koupě, upřednostní se tato osoba.

3.6 Po dražbě V případě nastalé situace, kdy nebylo učiněno nejnižší podání, dražba končí, aniž by byl udělen příklepem. V takovém případě může oprávněný nebo účastníci, kteří se k oprávněnému připojili podat odvolání na neúspěšnou dražbu. Odvolání lze podat nejdříve po 4 měsících od uplynutí neúspěšné dražby, nejpozději však do jednoho roku od skončení neúspěšné dražby. Neúspěch při prodeji nemovitosti neznamená konec řízení. Soud může navrhnout další dražbu. Celkem tak může učinit pětkrát. Při každé následující dražbě, se snižuje minimální cena podání a to podle následujícího postupu. Při druhé dražbě se stanoví minimální podání jako 50% z výsledné ceny, při třetím jako 40%, při čtvrtém jako 30%, při pátém jako 25% výsledné ceny. Další snižování minimálního podání již není možné. Uhrazení závazků povinného by nebylo efektivní. Po páté dražbě soud nařídí přerušit řízení. Dražba může skončit neúspěšně také v jiném případě, kdy vydražitel neuhradí jím nabízenou částku. V takovém případě je vydražitel nucen uhradit veškeré náklady, které tímto jednáním vznikly. Jedná se o škody vzniklé státu a účastníkům dražby. Velkou částku může představovat rozdíl nejvyšších podání. Koná-li se druhá dražba, je vydražitel, který v předchozím případě dražbu zmařil nucen zaplatit případný rozdíl mezi jeho nejvyšším 15

podáním a nejvyšším podáním uskutečněným ve druhé dražbě. Celkově se pokrytí všech nákladů může vyšplhat na vysokou částku. K uhrazení této částky slouží jistota, kterou dražebník složil před zahájením aukce. Pokud je výše jistoty vyšší než způsobené škody, je zbytek jistoty vrácen vydražiteli. V případě, kdy částka nestačí na pokrytí způsobených škod, podá soud návrh na výkon rozhodnutí. To znamená, že částka bude vymáhána. V situaci, kdy byl příklep udělen, je situace následující. Soud vydá usnesení o příklepu. V tomto usnesení je stanovena lhůta, během které je nutné uhradit nejvyšší podání, nebo předložit smlouvu o úvěru na uhrazení nejvyššího podání. Tato lhůta nesmí být delší než dva měsíce. Povinný musí nemovitost vyklidit do 15 dnů od okamžiku, kdy usnesení nabyde právní moci. V tomto okamžiku však není však stále jistý konec dražby. Nedávno přibyl v občanském soudním řádu nový prostředek nazývaný „předražek“.18 Jedná se o způsob, kterým dražba dále pokračuje i po jejím skončení a to následujícím způsobem. Do patnácti dnů od ukončení dražby, je možné, aby zájemce písemně soudu navrhl, že je ochotný danou nemovitost koupit za cenu, která je alespoň o čtvrtinu vyšší než nejvyšší podání učiněné během dražby. Následně je vyrozuměn původní vydražitel a do tří dnů musí oznámit soudu, zdali si přeje dorovnat částku nejvyššího předražku. Předražků může být učiněno několik. V takovém případě vyhrává předražek nejvyšší. V případě, kdy je nabídnuto několik předražků o stejné výši, vyhrává ten, který byl učiněn první. Pokud není možné určit předražek dle pořadí, přistupuje se k losování. Následně se vydává usnesení o předražku, které ruší předchozí usnesení o příklepu. Zájemce je poté povinen předražek uhradit ve stejné lhůtě, jaká byla stanovena pro předchozího vydražitele. Nestane-li se tak, nepodává soud návrh na výkon rozhodnutí, ale návrh dále nebere v potaz. Usnesení o dražbě je napadnutelné. Je možné v případě, kdy někteří z účastníků procesů byli kráceni na svých právech nebo v případě, kdy nebyly přesně dodrženy jednotlivé postupy občanského soudního řádu. Vydražitel je oprávněn majetek převzít až poté, co zaplatil nejvyšší podání. Ne však před patnáctidenní lhůtou, kterou soud vyhrazuje pro vyklizení nemovitosti. Vlastnická práva na vydražitele přecházejí v okamžiku, kdy usnesení o dražbě nabyde právní moci a je-li zaplaceno nejvyšší podání.

18

Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, § 336ja

16

3.7 Placení Lhůta pro splacení nejvyššího podání se stanovuje v usnesení o dražbě. Lhůta pro splacení nesmí překročit dva měsíce. Daný obnos je možno splatit buď hotovostí, nebo převodem na účet soudu. Zákon umožňuje, aby bylo možné započítat pohledávku vydražitele vůči povinnému jako částečnou úhradu nejvyššího podání. V takovém případě může být vydražitel osvobozen od splácení až dvou třetin nejvyššího podání.19 U OSŘ můžeme považovat za výhodu to, že mimo klasické zaplacení nemovitosti nabízí také možnost zaplatit nemovitost úvěrem. Před učiněním příklepu se soudce zeptá, zdali bude vydražitel nemovitost splácet tímto způsobem. Jestliže vydražitel využívá práva zaplatit za nemovitost úvěrem, zřídí soud na nemovitosti zástavní právo pro vydražitele, na jehož základě může vydražitel žádat o úvěr. Tento úvěr je účelově vázán na zaplacení nejvyššího podání. Vydražitel i předražitel, kteří se nakonec vlastníky z jakéhokoliv důvodu nestanou, musí vydraženou nemovitost vrátit zpět povinnému, spolu s veškerými plody, které tento majetek vydražiteli přinesl. Taktéž je povinen nahradit veškeré škody nebo případné újmy, které povinnému vznikly.

19

Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, § 336l odst. 3

17

4 Daňový řád 4.1 Základní pojmy Správcem daně může být správní nebo jiný státní orgán, jemuž je v určitém rozsahu svěřena působnost v oblasti správy daní. Tento orgán se stará o to, aby byly plněny veškeré daňové povinnosti. Může se jednat o orgán moci výkonné, orgán územního samosprávného celku, jiný orgán a právnickou nebo fyzickou osobu, pokud vykonává působnost v oblasti veřejné správy. Běžně se jedná například o finanční úřad. Ten má následující pravomoci: vede daňová řízení, provádí vyhledávací činnost, kontroluje plnění povinností osob zúčastněných na správě daní, vyzývá ke splnění povinností a zabezpečuje placení daní.20 Daňová exekuce musí být stejně jako exekuce dle EŘ zahájena s pomocí exekučního titulu. Jedná se o procesně právní vztah, kdy oprávněným je stát a povinným daňový dlužník. Daňovou exekuci lze provést mnoha způsoby: srážkami ze mzdy, přikázáním pohledávky z účtu, přikázáním peněžité pohledávky, postižením majetkových práv a v neposlední řadě existuje možnost prodeje movitostí a nemovitostí formou dražby. Nestanoví-li daňový řád jinak, postupuje se dle občanského soudního řádu.

4.2 Daňová exekuce prodejem nemovitostí Správce daně je oprávněn nařídit daňovou exekuci pomocí prodeje nemovitosti. Tuto dražbu také vykonává. Správce daně je v tomto případě úřední osobou nazývanou daňový exekutor. Daňový exekutor si může pozvat na pomoc i další osoby, které mu pomohou s výkonem exekuce. Může se jednat o licitátora nebo další osoby potřebné k řádnému průběhu dražby. Je možné, aby správce daně umožnil dražbu v elektronické formě. Je k tomu však oprávněn pouze v tom případě, je-li k tomu technicky vybaven. Koná-li se dražba elektronickou formou, musí to být zmíněno v dražební vyhlášce. Vyhláška musí obsahovat adresu webové stránky, na které bude dražba probíhat a také adresu stránky, kde budou zmíněny podmínky účasti na dražbě.

20

Zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád, § 11 odst. 1

18

4.3 Příprava dražby Poté, co nabyde exekuční příkaz právní moci je stanoven znalec, který má za úkol ocenit nemovitost. Tohoto znalce stanovuje správce daně. Znalec ocení nemovitost, její příslušenství a také práva a závady, které převodem nemovitosti nezaniknou. Zákon neumožnuje opětovné ocenění v případě, je-li předchozí ocenění znalcem starší méně než jeden rok. Opětovné ocenění je možné výlučně v případě, kdy se změnily podmínky, které by významně ovlivnily cenu nemovitosti. V případě, že je rozhodnuto o nutnosti vykonat ocenění nemovitosti, dostane se vlastníkovi nemovitosti upozornění o této skutečnosti a to nejméně osm dnů před stanoveným termínem. Dlužník je povinen umožnit, aby ohledání nemovitosti proběhlo. Nestane-li se tak a není-li možné díky tomu stanovit cenu nemovitosti, je možností daňového exekutora zjednat si přístup do nemovitosti. Práce znalce ohledáním nemovitosti končí. Konečnou cenu stanovuje správce daně podle výsledků, které mu poskytl znalec. Proti rozhodnutí o konečné ceně je možné se během patnácti dnů po doručení odvolat. Dražba nemůže pokračovat až do doby, kdy rozhodnutí o odvolání nabyde právní moci. O dražbě má za úkol informovat dražební vyhláška. Jedná se o dokument, který informuje zúčastněné osoby: oprávněného, povinného a na druhé straně zájemce, kteří se chtějí stát dražiteli. Správce daně nařizuje pomocí dražební vyhlášky konání dražby. Vyhláška musí obsahovat všechny náležitosti stanovené zákonem a musí být doručena osobám, které zákon určuje. Správce daně musí vyhlášku uveřejnit na své úřední desce a také na místě umožňujícím vzdálený přístup. Vyhláška musí být dále uveřejněna obecním úřadem, v jehož obvodu se dražená nemovitost nachází a to způsobem v místě obvyklým.

4.4 Dražební jednání Dražby se mohou účastnit všechny osoby, které zákon nevylučuje. V případě nemovitosti musí prokázat, že splatili dražební jistotu. Dále musí prokázat svou totožnost a nechat se zapsat do seznamu osob účastnících se dražby. Dražby se nesmí zúčastnit daňový exekutor, licitátor a úřední osoby, které jsou zaměstnané daňovým exekutorem, jenž nařídil dražbu. Spolu s nimi se nesmí účastnit dlužník a manžel dlužníka. Nikdo za tyto osoby nemůže dražit v zastoupení. Dražby se nemůže zúčastnit ani zmařitel předchozí dražby, jednáli se o dražbu z tohoto důvodu opakovanou.

19

Dražba se může konat na rozličných místech. Může to být v sídle správce daně, tam, kde se nachází předmět dražby nebo na jiném vhodném místě. Samotnou dražbu následně započne daňový exekutor. Ten má možnost samotný průběh dražby ovlivnit. Zákon ho opravňuje k vyloučení osob zúčastněných na dražbě, nastane-li situace, kdy tito účastníci narušují dražbu. Dále může odvolat licitátora, který není schopný vykonávat svou funkci dle zákona. Následně musí osobu licitátora osobně nahradit. Je možné, aby dražbu i zastavil a to v případě, pokud není možno z důvodu chování účastníku pokračovat nebo kvůli jiným důvodům, které neumožňují průběh dražby. 21 Daňový exekutor má před začátkem dražby povinnost oznámit nejnižší podání a minimální výši příhozu. Nejnižší podání je stanoveno jako dvě třetiny odhadní ceny. Od nejnižšího podání se také odvíjí výše dražební jistoty. Jedná se nejvýše o polovinu nejnižšího podání. Dražba končí v případě, že nikdo z účastníků dražby dále nepřihazuje. Licitátor končí dražbu slovem „potřetí“. Ještě předtím se však zúčastněných musí dotázat, zdali nikdo nemá výhrady k udělení příklepu. Daňový exekutor rozhodne o tom, zdali jsou výhrady opodstatněné. Jsou-li, je současné nejvyšší podání odmítnuto a licitace pokračuje od předposlední cenové nabídky. Příklep je při stejné cenové nabídce učiněn podle následujících pravidel. Přednost má osoba, jíž svědčí předkupní právo nebo právo zpětné koupě. V případě totožné nabídky těchto osob se určí osoba, která první učinila danou nabídku. Nepodaří-li se určit pořadí, určí vydražitele los. Pro vydražitele je stanovena lhůta pro splacení nejvyššího podání. Tato lhůta je stanovena v dražební vyhlášce a nesmí být delší než dva měsíce od okamžiku, kdy rozhodnutí o příklepu nabyde právní moci.

4.5 Neúspěšná dražba Dražba může být neúspěšnou ve třech případech. První je případ, kdy během dražebního jednání není nabídnuta ani nejnižší stanovená cena. V druhém případě se jedná o situaci, kdy vydražitel nemovitosti řádně nesplatí nejvyšší podání. Ve třetím případě je dražba neúspěšná, když proběhne úspěšné odvolání proti udělení příklepu.

Ve všech těchto

případech je možné konat dražbu opakovanou. Před konáním však musí uběhnout tříměsíční čekací lhůta. Před opakovanou dražbou je upraveno nejnižší podání. Podání je sníženo na polovinu odhadované ceny nemovitosti. Pokud byla dražba opět neúspěšná, je možné dražbu opakovat za stejných podmínek, lze-li předpokládat, že k prodeji nemovitosti dojde. 21

Zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád, § 198 odst. 3

20

21

5 Občanský zákoník 5.1 Dopad občanského zákoníku na aukce a dražby Aukci můžeme chápat jako proces, ve kterém jeho účastníci navrhují uzavření smlouvy pomocí cenové nabídky. Návrhem smluv se zabýval již starý občanský zákoník, jehož platnost skončila s příchodem roku 2014. Návrh smlouvy zde byl popsán následovně. Projev vůle směřující k uzavření smlouvy, jenž je určen jedné nebo více určitým osobám, je návrhem na uzavření smlouvy (dále jen "návrh"), jestliže je dostatečně určitý a vyplývá z něj vůle navrhovatele, aby byl vázán v případě jeho přijetí.22 Návrh byl závazný a bylo možné jej odvolat pouze v případě, kdy návrh na jeho zrušení došel dříve nebo současně s návrhem na uzavření smlouvy. Návrh na uzavření smlouvy byl platný pouze během lhůty, kterou stanovil navrhovatel. Byl-li přijat, má se za to, že smlouva byla uzavřena okamžikem, kdy přijetí návrhu nabylo účinnosti. K podobnému procesu se nyní vyjadřuje nový občanský zákoník avšak pod pojmem „dražba“. Zmínku o pojmu „dražba“ zde můžeme najít v části, která se věnuje zvláštnímu způsobu uzavírání smluv, přesněji § 1771. Výklad tohoto pojmu není příliš rozsáhlý. (1) Při dražbě je smlouva uzavřena příklepem. (2) Již učiněná nabídka se zruší, pokud je podána vyšší nabídka, nebo pokud je dražba ukončena jinak než příklepem.23

5.2 Nejasnost dražby v občanském zákoníku Díky novému občanskému zákoníku je výraz dražba opět o něco méně jednoznačný. V současné době, kdy nový občanský zákoník již vstoupil v platnost, můžeme chápat tento pojem jako proces, který se v této práci velice přesně řídí zmíněnými právními úpravami nebo jako blíže nespecifikovaný proces uzavírání smluv dle nového OZ. Rozlišuje tak dražbu v

22

Zákon č. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, § 43

23

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1771

22

režimu veřejného práva, kde představuje zvláštní právní skutečnost, a dražbu v režimu soukromoprávním, kde představuje zvláštní způsob kontraktace.24 Jedná se tedy o naprosto rozdílnou úpravu téhož výrazu. V případě ostatních právních úprav se nejedná o nástroj pro uzavírání smluv. ZVD a OSŘ stanovuje dražbu, jako nástroj pro přechod vlastnického práva. Dražbou je veřejné jednání, jehož účelem je přechod vlastnického nebo jiného práva k předmětu dražby, konaného na základě návrhu navrhovatele, při němž se licitátor obrací na předem neurčený okruh osob přítomných na předem určeném místě, nebo v prostředí veřejné datové sítě na určené adrese, s výzvou k podávání nabídek, a při němž na osobu, která za stanovených podmínek učiní nejvyšší nabídku, přejde příklepem licitátora vlastnictví nebo jiné právo k předmětu dražby, nebo totéž veřejné jednání, které bylo licitátorem ukončeno z důvodu, že nebylo učiněno ani nejnižší podání.25 V občanském zákoníku znamená příklep licitátora nikoliv přechod vlastnického práva, ale způsob výběru smluvního partnera pro uzavření smlouvy. Celkově můžeme shrnout tento problém jako vytvoření nového pojmu „dražba“. Dražba tedy v našem právním systému není vždy dražbou. V případě nového občanského zákoníku by pro ni měl být zvolený jiný, vhodnější název. Vhodnější pro daný institut se proto jeví pojmenování aukce, která, jak je chápána, tedy jako převod vlastnického práva bez zvláštního režimu či registrace, vystihuje předmětný institut lépe. S tímto názorem se obrátil na ministerstvo spravedlnosti, jako s připomínkou k novému občanskému zákoníku, předseda České asociace dražebníků.

24

Je tedy možné, že bude-li výše uvedený návrh v budoucnu

vyslyšen, dočkáme se v našem právním systému vůbec poprvé definice a právní úpravy aukce i když pouze v malém rozsahu.

24

Dražba podle nového občanského zákoníku, aneb není dražba jako dražba. In: Konkursní noviny [online].

2012 [cit. 2014-05-01]. Dostupné z: http://www.konkursni-noviny.cz/clanek/drazba-podle-noveho-obcanskehozakoniku-aneb-neni-drazba-jako-drazba 25


23

Tabulka 1: Souhrn právních úprav ZVD

EŘ, OSŘ

Daňový řád

Aukce

Navrhuje správce

Kdokoliv, kdo

daně na základě

s nemovitostí

exekučního titulu.

může nakládat.

Majitel nemovitosti Možnost vzniku Navrhuje vlastník, Navrhuje správce konkursní oprávněný na podstaty,

základě

likvidátor,

exekučního titulu.

dražební věřitel.

Náklady

Insolvenční a

Odměna exekutora Náklady na

Zákon

nedobrovolné

podle vymáhané

nařízení daňové

nestanovuje, popř.

dražby nesmí

částky (15% do 3

exekuce ve výši

určí organizátor.

překročit 10%

mil., 10% do 40

2% z částky, na

z dosažené ceny,

mil. z přebývající

kterou je

nejvýše však 1 mil. částky atd.).

prováděna exekuce

Kč zvýšených o 1

nejméně 500 Kč

Nejméně činí

% z ceny dosažené odměna exekutora nejvíce 500 000 vydražením

3 000 Kč. Dále je

přesahující 10 mil. nutno uhradit

Kč. Povinnost úhrady vzniká

Kč nejméně 1 000 náklady exekutora, vydáním Kč. Při ostatních

DPH a náklady

exekučního

dražbách se

oprávněného.

příkazu. Náklady

stanoví odměna

za výkon prodeje

dohodou.

se vypočítávají jako náklady na řízení a povinnost uhradit je vzniká zahájením dražby.

Hrazení nákladů Navrhovatel

Povinný

Daňový dlužník

Zákon

dražby z výtěžku

nestanovuje, popř.

nebo doplácí, není-

určí organizátor.

li ve smlouvě stanoveno jinak

24

ZVD

EŘ, OSŘ

Daňový řád

Aukce

Možnost

Při dobrovolné

Splacení závazku,

Pakliže nebyly

Zákon nestanovuje,

zastavení

dražbě na žádost

odvolání proti

splněny zákonné

popř. určí

vlastníka.

usnesení o nařízení

podmínky, opadne-

organizátor.

Při nedobrovolné

exekuce, návrh na

li důvod, kvůli

dražbě se jedná o

zastavení exekuce,

kterému byla

splnění závazku,

návrh na odklad

exekuce nařízena,

zjištění, že

exekuce.

posečkání úhrady

procesu

navrhovatel není

nedoplatku,

oprávněn

výtěžek nepostačí

navrhnout

k pokrytí nákladů.

provedení dražby a podání žaloby na nepřípustnost prodeje zástavy.

Dražitel Kdo se nemůže

Osoby s majetkem

Soudci,

Dražit nemůže

Zákon nestanovuje,

účastnit

v insolvenčním

zaměstnanci soudů,

daňový exekutor,

popř. určí

řízení nebo

povinný a jeho

licitátor, úřední

organizátor.

v konkurzu, osoby

manžel, při

osoby zastupující

pověřené

opakované dražbě,

správce daně,

kontrolou,

zmařitel předchozí

dlužník, jeho

dražebník, dlužník

dražby, lidé, jimž

manžel nebo jejich

a jeho manžel,

to neumožňuje

zástupci a osoby,

insolvenční

zvláštní právní

kterým to

správce, správce

předpis.

neumožňuje

konkursní podstaty.

zvláštní právní

Nikdo nesmí dražit

předpis. Při

za ně.

opakované dražbě nesmí dražit zmařitel přechozí dražby.

Prohlídka

Umožněna, alespoň

Bez nároku na

Bez nároku na

Zákon nestanovuje,

nemovitosti

ve dvou termínech,

prohlídku.

prohlídku.

popř. určí

termíny nesmějí

organizátor.

být vypsány na stejný den.

25

ZVD

EŘ, OSŘ

Daňový řád

Aukce

Dražební

Složení peněz nebo

Složení peněz,

Způsob složení

Zákon

jistota

bankovní záruky,

max. 75%

jistoty není

nestanovuje,

max. 30% z

nejnižšího podání,

specifikován, stejně

popř. určí

nejnižšího podání,

min. lhůtu zákon

jako lhůta pro její

lhůta pro složení

nestanovuje.

složení, max. 50%

min. 15 dní.

Platba

organizátor.

nejnižšího podání.

Dobrovolné dražby

Soud stanovuje

Lhůta nesmí být

Zákon

v případě výsledné

lhůtu pro splacení

delší než 2 měsíce

nestanovuje,

ceny do 200 000

nejvyššího podání

od okamžiku, kdy

následně určuje

Kč platí vydražitel

nebo předložení

rozhodnutí o

kupní smlouva.

ihned. Při částce

smlouvy o úvěru v

udělení příklepu

nad 500 000 Kč do

délce do dvou

nabyde právní

10 dnů od

měsíců od nabytí

moci.

okamžiku kdy

právní moci

skončí dražba.

usnesení o

Nedobrovolné

příklepu.

dražby do 10 dnů v případě ceny pod 5 mil., je-li cena vyšší než 5 mil. do 30 dnů okamžiku kdy skončí dražba

Nabytí

Vlastnictví

V okamžiku, kdy

V okamžiku, kdy

Odvíjí se od

vlastnictví

přechází na

usnesení o příklepu

rozhodnutí o

kupní smlouvy.

vydražitele

nabyde právní

udělení příklepu

v okamžiku udělení

moci, a je-li

nabyde právní

příklepu, zaplatil-li

zaplaceno nejvyšší

moci, je vyrozuměn

během stanovené

podání. Převzít

katastrální úřad, že

lhůty nejvyšší

nemovitost je

podmínky pro

podání, bývalý

možné po zaplacení

přechod vlastnictví

vlastník předává na

nejvyššího podání.

byly splněny. Dále

základě potvrzení o

Ne však dříve než

zákon

vlastnictví bez

uplyne patnácti

nespecifikuje.

zbytečného

denní lhůta pro

odkladu

vyklizení nemovitosti.

26

ZVD

EŘ, OSŘ

Daňový řád

Aukce

Odhad ceny

Posudek znalce,

Posudek znalce,

Posudek znalce,

Zákon nestanovuje

nemovitosti

včetně závad,

včetně příslušenství

včetně příslušenství

nesmí být starší než

a právních závad

a právních závad

6 měsíců. Osoba,



která má majetek

1 rok. Osoba, která

1 rok. Osoba, která

v držení je povinna

má majetek v

má nemovitost

umožnit prohlídku,

držení je povinna

v držení musí

pokud ne, je

umožnit prohlídku,

umožnit prohlídku.

odhadnuto na

pokud ne, soud si

Pokud ne, může si

základě dostupných

může zjednat

daňový exekutor

údajů.

přístup

zjednat přístup.

27

6 Komparace jednotlivých právních úprav z pohledu účastníků 6.1 Majitel draženého předmětu Pro majitele dražené nemovitosti jsou důležité následující aspekty právních úprav. Jedná se o možnost vzniku dražby nemovitosti. Náklady, které budou vynaloženy na dražební proces. Dále vyvstává otázka, kdo a jakým způsobem tyto náklady uhradí. V neposlední řadě se jedná také o to, jak je možné proces dražby zastavit. Důležitost pocítí majitel nemovitosti zejména v situacích, kdy je nemovitost dražena nedobrovolně. Výše uvedené body právních úprav jsou stěžejní pro identifikaci nejvhodnější předpisu, který přinese majiteli nemovitosti nejvíce benefitů.

6.1.1 Vnik dražebního a aukčního procesu Možností, jak se naše nemovitost může ocitnout v dražbě či aukci, je hned několik. Dražby můžeme rozdělit na dva základní typy na dobrovolné a nedobrovolné. Dobrovolným typem bude, když se rozhodneme prodat majetek z naší dobré vůle a snažíme se maximalizovat zisk z prodeje. Nedobrovolnou dražbou bude situace, kdy jsou pomocí prodeje našeho majetku v dražbě či aukci uspokojovány naše dluhy. Každému z těchto dvou typů se věnuje v našem zákoně několik právních úprav. Jednou z těchto úprav je zákon o veřejných dražbách, který ze všech právních úprav nejpřesněji specifikuje podmínky dražby. Tento zákon umožňuje, aby se naše nemovitost dostala do dražby ve dvou formách a to jako dražba dobrovolná nebo dražba nedobrovolná. Při dražbě dobrovolné můžeme majetek prodávat na základě našeho rozhodnutí. Nenechme se však mýlit označením „dobrovolná“. Může se totiž jednat i o vůli insolvenčního správce nebo likvidátora, kteří mohou s majetkem hospodařit. Při dražbě nedobrovolné se nikdy nejedná o dobrovolné rozhodnutí. Navrhovatelem dražby je totiž dražební věřitel, který má svou pohledávku zajištěnou formou zástavy na naší nemovitosti a v případě neplnění navrhuje dražbu. V dnešní době se často jedná o způsob preferovaný před exekučním řízením, který se všeobecně považuje za levnější.

28

Dalším, velmi často využívaným právním předpisem je exekuční řád a spolu s ním také občanský soudní řád, který v exekučním řízení přesně specifikuje průběh dražebního jednání. V případě neplnění pohledávky vůči věřiteli, má věřitel možnost požadovat splacení dluhu. Celý proces začíná nalézacím řízením, kdy je nejprve důkladně prozkoumáno, zda dluh opravdu a existuje, v jaké výši. Zkoumá se, kdo je oprávněný a kdo je dlužník. Na základě výsledků tohoto řízení je poté vydán exekuční titul. S pomocí exekučního titulu může oprávněný podat návrh na výkon exekuce u libovolného exekutora. Výkon exekuce může proběhnout mnoha způsoby a prodej nemovitosti v dražbě je pouze jedním z mnoha. Porovnáme-li kroky nutné k započetí nedobrovolné dražby a exekuce, jeví se nedobrovolné dražby dle ZVD jako kratší a efektivnější řešení. Další možností dražby nemovitosti, je daňová exekuce, kterou nařizuje správce daně a činí tak na základě exekučního titulu. V případě Občanského zákoníku se jedná pouze o zvláštní způsob uzavírání smluv. Je tedy možné v tomto smyslu uspořádat dražbu nemovitosti. V tom případě by se jednalo o zvláštní formu uzavření kupní smlouvy podobný aukci. Kvůli nedostatečné úpravě je však předpoklad reálného využití oproti ostatním právním předpisům malý. Jako lepší alternativa ke zvolení vhodného kandidáta pro uzavření kupní smlouvy se jeví aukce. Při aukci účastníci podávají návrhy na uzavření kupní smlouvy formou nabídky ceny. Aukce není v našem zákoně specificky upravena žádným předpisem, ale musí respektovat zákon. Podmínky aukce se řídí podmínkami, které stanoví sám organizátor. V praxi to znamená, že aukce je jedna z nejvolnějších forem prodeje, ve kterém dochází k licitaci, díky tomu je hojně využívána i běžnými uživateli internetu k prodeji nejrůznějšího zboží. Možnost prodat nemovitost v aukci může být v praxi díky volnější úpravě organizátora o mnoho jednodušší. Výjimkou ale nejsou ani případy, kdy se podmínky z velké části podobají veřejné dražbě. Organizátoři totiž při stanovování podmínek aukce nemovitostí velmi často vycházejí z ustanovení ZVD.

6.1.2 Náklady Náklady na provedení dražby nemovitostí jsou důležitým údajem. Vlastníka nemovitosti bude zajímat zejména způsob a náležitosti úhrady. Při dobrovolných dražbách budou náklady znamenat, kolik si odkrojíme z našeho zisku. Při dražbách nedobrovolných se nebude jednat o zisk, ale o to, jak velká částka půjde místo na pokrytí dluhu na náklady samotné dražby. 29

Zákon o veřejných dražbách nestanovuje přesnou výši odměny dražebníka v případě, jedná-li se o dobrovolnou dražbu, kterou nenavrhuje insolvenční správce. V takovém případě se výše stanoví dohodou mezi navrhovatelem a dražebníkem. Jedná-li se ovšem o dražbu nedobrovolnou nebo dražbu dobrovolnou, kterou navrhuje insolvenční správce, je výše odměny dražebníka limitována. Maximální odměna může činit 10% z nejvyššího podání nejvýše však 1 000 000 Kč zvýšených o 1 % z ceny dosažené vydražením přesahující 10 000 000 Kč. Minimální odměna dražebníka při nedobrovolné dražbě je 1000 Kč. V porovnání s odměnou exekutora se jednoznačně jedná o menší obnos a je pro dlužníka výhodnější. Odměna je dražebníkovi vyplácena z výtěžku dražby. Nestačí-li výtěžek dražby k pokrytí odměny dražebníka, doplácí zbylou částku navrhovatel dražby, nestanovuje-li smlouva jinak. Náklady exekuce26 jsou v porovnání s veřejnou dražbou mnohem vyšší. Této skutečnosti nenahrává pouze vyšší odměna pro exekutora, ale také náklady spojené s výkonem exekuce, platba DPH a také nutnost uhradit náklady oprávněného. Odměna exekutora se odvíjí od vymáhané částky. Do částky 3 mil. Kč se jedná o 15%. Z přebývající částky 10% až do výše 40 mil. a následuje další stupně dle výše vymáhané částky. Odměna je takto rozdělena do více tříd, přičemž procentuální výše odměny s výší částky klesá. Minimální odměna exekutora činí 3000 Kč. Dále se započítávají náklady exekutora: náhrada hotových výdajů, náhrada za ztrátu času a náhrada za doručení. Po porovnání ZVD a EŘ je tedy zjevně pro dlužníka výhodnější jednat cestou ZVD. Náklady dražby podle EŘ platí vždy povinný, což je oproti ZVD další nevýhoda. V případě daňového řádu, je dlužník povinen platit náklady dvojí. Jedná se o náklady na nařízení daňové exekuce a dále o náklady za výkon prodeje nemovitosti. Povinnost zaplatit náklady na nařízení daňové exekuce počíná vydáním exekučního případu. Povinnost zaplatit náklady za výkon prodeje nemovitosti počíná zahájením dražby. Oba typy nákladů činí 2 % z částky, pro kterou je daňová exekuce nařízena, nejméně však 500 Kč a nejvýše 500 000 Kč.27 Občanský zákoník se k odměnám za výkon dražby nijak nevyjadřuje. U aukce se opět jedná o pravidla stanovené organizátorem. Nejčastěji je odměna uváděna v procentech z nejvyšší nabídnuté částky.

26

Náklady spojené s exekučním řízením. Exekutorská komora České republiky [online]. 2013 [cit. 2014-04-06].

Dostupné z: http://ekcr.cz/?p=kk 27

Zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád, § 183

30

6.1.3 Oceňování nemovitosti Podle ZVD, OSŘ i DŘ oceňuje nemovitost znalec. Ve všech případech lze ocenit nemovitost jak na základě prohlídky, tak i na základě omezeně dostupných údajů. V případě ZVD nesmí být posudek k nemovitosti starší jak 6 měsíců. Osoba, která má nemovitost v držení, je povinna umožnit znalci prohlídku nemovitosti. Pokud se však vlastník rozhodne neumožnit prohlídku, může být ocenění provedeno pouze na základě dostupných údajů. V případě dražby dle OSŘ a DŘ může být posudek starý jeden rok a odhad ceny nemovitosti tak může být více zkreslen.28 Avšak v OSŘ a DŘ narazíme na jeden významný rozdíl, kterým je možnost soudu zjednat si přístup do nemovitosti, odmítne-li osoba, které má nemovitost v držení, vpustit znalce k ohledání. Vezmeme-li v potaz skutečnost, že dle OSŘ a DŘ není nutné poskytnout zájemcům prohlídku nemovitosti, je nezbytné, aby cena mohla být stanovena co nejpřesněji a zájemci se podle ní mohli orientovat. Odhad znalce však nikdy nemůže mít vyšší vypovídací hodnotu než osobní prohlídka. Nemovitost v aukci nemusí být nikým oceněna. Záleží pouze na organizátorovi aukce.

28

Zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád, § 221

31

6.1.4 Možnost zastavení procesu Dlužníci často hledají způsob, jak svůj majetek před nedobrovolným vydražením ochránit nebo způsob, jak proces zastavit. Proces je možné napadnout. Hrozí však, že za neoprávněné napadnutí budou hrozit těmto osobám následky ve formě uhrazení škod, které tímto vzniknou. Zákon o veřejných dražbách umožňuje upuštění od dražby v několika případech. Dobrovolnou dražbu je možné ukončit na písemný návrh vlastníka nemovitosti. Důležitější pro využití v praxi je však zastavení dražby v případě, kdy je majetek dražen nedobrovolně. Nejjednodušší možností, jak zajistit upuštění od dražby v tomto případě, je uhrazení požadované pohledávky. Dražba může být poté ukončena na základě písemné žádosti vlastníka, dlužník nebo navrhovatele. Další z možností je žaloba proti věřiteli a dražebníkovi o nepřípustnosti prodeje dražené nemovitosti. Tuto žalobu může podat kdokoliv. Jedná se o právní prostředek, který může úspěšné ukončení aukce významně oddálit, neboť žalobou se musí zabývat soud. Zákon dále stanovuje, že osoba, která tuto žalobu podá bezdůvodně, bude odpovědná za škody vzniklé oddálením prodeje nemovitosti. Během exekuce je dbáno hlavně na prosazení práv oprávněného. Možnost zastavení procesu je tak značně omezena. Nejsnazším způsobem jak zastavit exekuci je uhrazení závazků. Toto řešení přináší tu výhodu, že je oproti vykonání celého exekučního procesu podstatně levnější. Další možností je podat návrh na zastavení exekuce. Ten musí obsahovat skutečnosti, jež dokazují, že by k exekuci nemělo dojít. Podací lhůta návrhu trvá do patnácti dnů od okamžiku, kdy se povinný dověděl o důvodu, kvůli kterému je exekuce neoprávněná. Na základě tohoto návrhu může exekutor rozhodnout o ukončení exekuce. Poslední možností, jak exekuci zabránit resp. oddálit jí, je podání návrhu na odklad exekuce. Jedná se hlavně o případy, kdy se povinný ne vlastní vinnou ocitne v tíživé životní situaci a okamžité vymáhání pohledávky může mít na něj nebo na jeho rodinu velmi nepříznivé důsledky. 29 Daňový řád, který řídí daňové exekuce, nabízí pouze možnost posečkání na úhradu nedoplatku. Jedinou další možností je splatit dluh nebo napadnout daňovou exekuci jako nezákonnou. Porovnáme-li exekuci s veřejnou dražbou, nabízejí obě právní úpravy možnosti, jak proces na základě opodstatněné žádosti zastavit nebo případně oddálit. Obě právní úpravy

29

Nejčastější dotazy. Exekutorská komora České republiky [online]. 2013 [cit. 2014-04-06]. Dostupné z:

http://ekcr.cz/1/nejcastejsi-dotazy/236-nejcastejsi-dotazy?w=

32

nabízejí vysokou jistotu splacení pohledávek věřiteli a možnost zastavení procesu se vztahuje pouze na případy, je-li dražba neoprávněná. V občanském zákoníku se nevyskytuje zmínka o možnostech zastavení dražby. V případě aukce, stanovuje podmínky odstoupení organizátor.

6.2 Vydražitel nemovitosti Pro zájemce a vydražitele nemovitosti jsou důležité následující body právních úprav. Jedná se především o to, kdo se může dražby či aukce účastnit, zdali je dražiteli nabídnuta možnost zúčastnit se prohlídky dražené nemovitosti a jak velkou dražební jistotu musí složit v případě účasti na dražbě. V neposlední řadě záleží na způsobu a lhůtě provedení platby. Po platbě přichází na řadu nabytí vlastnictví a převzetí nemovitosti. Výše uvedené faktory, jsou důležitým vodítkem pro vydražitele, na jejichž základě bude porovnávat možnost účastnit se dražby s ostatními možnostmi koupě, které trh nabízí.

6.2.1 Kdo se (ne)může účastnit Zákon o veřejných dražbách specifikuje, kdo se dražeb nemůže účastnit obsáhleji než OSŘ. Jedná se o osoby, jejichž majetek je v insolvenčním řízení nebo na jejichž majetek byl vyhlášen konkurz. Tito dlužníci nemohou nabývat majetek formou veřejné dražby. Je to významný rozdíl oproti OSŘ, který tyto osoby vůbec nezmiňuje. Dále se jedná o omezení střetu zájmů v průběhu dražebního jednání. To znamená, že dražby se též nesmějí zúčastnit osoby pověřené kontrolou dražby, dražebník, jeho zaměstnanci a v neposlední řadě také dlužník, jeho manžel a jejich blízcí. U dražby nesmí nikdo tyto osoby zastupovat. Dražby se při opakované dražbě nesmí účastnit ani vydražitel, který předchozí dražbu zmařil. OSŘ se naproti tomu spokojuje s menším výčtem osob, které nemohou dražit. Též je zde zmíněn povinný a jeho manžel, osoby, u kterých by mohl nastat střet zájmů, tedy soudci a zaměstnanci soudů spolu s osobami dle zvláštního právního předpisu. Shodně tyto osoby definuje i daňový řád. V dražbách dle OSŘ je také zakázáno, aby se vydražitel, který předchozí dražbu zmařil, účastnil aukce opakované. Zákon však v §336h odst. 4 už nepamatuje na osoby v insolvenčním řízení nebo na osoby, na jejichž majetek byl vyhlášen konkurz. Tyto osoby se tedy mohou legálně stát účastníky dražby, i když zde vyvstává reálná hrozba, že tyto osoby nebudou schopné uhradit nejvyšší podání a tím bude celý proces dražby ohrožen. ZVD v tomto bodě chrání proces dražby lépe. Dalším z chybějících bodů, které stojí 33

za to zmínit, je neuvedení věty, ve které by byly z dražby vyloučeny osoby blízké všem výše uvedeným osobám.30 V porovnání s OSŘ a ZVD občanský zákoník nijak nespecifikuje, kdo se nesmí dražby účastnit. Jedná se pouze o formu uzavření smlouvy, tudíž se dražby může zúčastnit osoba, která je k uzavírání smluv způsobilá. U aukcí je situace o něco komplikovanější. Kdo se dražby může účastnit, zde určuje organizátor dražby. Nejčastěji jsou účastníci nuceni registrovat se k aukci nebo podepsat smlouvu o účasti na dražbě. Úkonům učiněným během aukce se touto cestou dodává na závaznosti. Jedná se hlavně o situace, kdy si chce některá ze stran po skončení aukce obchod rozmyslet. Často můžeme narazit na aukce, které z tohoto důvodu budou svými podmínkami připomínat ZVD a budou klást důraz na nemožnost odstoupení od úspěšné aukce.

6.2.2 Prohlídka nemovitosti Zákon o veřejných dražbách nám v tomto bodě poskytuje jednu nespornou a naprosto stěžejní výhodu oproti dražbám dle OSŘ a tou je možnost prohlídky nemovitosti. Zájemce o nemovitost se tak může rozhodnou na základě svých vlastních dojmů z nemovitosti. Tím pádem může cena nemovitosti stoupnout, ve srovnání s dražbami dle OSŘ a DŘ. ZVD specificky stanovuje, že prohlídka musí být umožněna alespoň ve dvou termínech, které nemohou být stanoveny na stejný den. OSŘ a DŘ o prohlídkách mlčí a prozatím nebyl tento problém vyřešen žádnou novelou. Vyřešení tohoto nedostatku v zákoně by mohlo přinést zvýšení prodejní ceny, které by mohlo pomoci dlužníkům s efektivnějším splacením dluhu. Exekuce je sice vnímána, jako prostředek velmi razantní, který má zajistit oprávněnému uhrazení pohledávky a ohled na dlužníka je zde vnímán jako druhotná věc. Prohlídka by mohla být realizována, zejména bereme-li v potaz, že lhůty jednotlivých kroků realizace dražeb dle ZVD a OSŘ jsou při prodeji nemovitosti shodné. Bohužel tomu tak v praxi není. Tento nedostatek v kombinaci s opomenutím vyloučení osob blízkých při výčtu osob, jež se nemohou účastnit dražby, může být skulinou, která může některé osoby v dražbě dle OSŘ zvýhodnit. V občanském zákoníku ani v aukcích není možnost prohlídky nijak ošetřena. V praxi se však setkáváme s tím, že firmy prohlídky nemovitostí nabízejí.

30

Zákon č. 120/2001 Sb., exekuční řád, § 336h odst. 4

34

6.2.3 Dražební jistota V zákonech můžeme nalézt značné rozdíly mezi lhůtami pro složení dražební jistoty a její výší. Obnos stanovený pro složení jistoty z velké části ovlivňuje, kdo se stane účastníkem dražby. Často se může jednat o vysoké částky, které musí být složeny v relativně krátkém čase. ZVD má v tomto případě vlídněji stanovené podmínky. Lhůta pro složení musí být minimálně 15 dnů a výše jistoty může být maximálně 30% nejnižšího podání. OSŘ stanovuje výši dražební jistoty odlišnou a to ve výši maximálně 75% ceny nejnižšího podání. Navíc nespecifikuje minimální délku lhůty, která musí být stanovena pro složení obnosu. Tyto podmínky mohou být mnohem větší překážkou než v případě ZVD. Nevýhodu exekučních dražeb podtrhuje ještě skutečnost, že jistotu v jejich případě není možné uhradit bankovní zárukou, čímž je zájemcům situace ještě ztížena oproti ZVD. DŘ přesně nespecifikuje způsob ani lhůtu pro složení dražební jistoty. V případě DŘ může být stanovena jistota v maximální výši 50% z nejnižšího dražebního podání. V případě aukce mohou být organizátorem vyžadovány tzv. kauce, které mají stejný účel jako dražební jistota.

6.2.4 Platba Platba, podobně jako dražební jistota, je jednou z významných podmínek pro kupujícího. V tomto případě vychází ze souboje ZVD a OSŘ dražba dle OSŘ jako vítěz. ZVD stanovuje přímočaré podmínky pro uhrazení vydražené nemovitosti. Při dobrovolné dražbě je částka do 200 000 Kč splacena ihned, při částce nad 500 000 Kč je obnos splacen do 10 dnů. Při nedobrovolných dražbách musí být nejvyšší podání splaceno do deseti dnů, jedná-li se o částku do pěti milionů, když je tato částka překonána tak do třiceti dnů. U OSŘ může být lhůta delší. O lhůtě rozhoduje soud a může být stanovena až v délce dvou měsíců od doby, kdy usnesení o příklepu nabyde právní moci. OSŘ navíc umožňuje, aby nejvyšší podání bylo uhrazeno pomocí úvěru, přičemž na vydražené nemovitosti vytvoří zástavní právo pro vydražitele, díky němuž může získat úvěr. V případě daňové exekuce dle DŘ nesmí být lhůta pro splacení nejvyššího podání delší, než dva měsíce od okamžiku kdy rozhodnutí o udělení příklepu nabyde právní moci. Platební podmínky OSŘ poskytují výhody, díky nimž je uhrazení nejvyššího podání schůdnější oproti veřejným dražbám.

35

U aukce je situace odlišná, neboť nejvyšší podání je bráno pouze jako návrh na uzavření smlouvy. Podmínky platby jsou následně sjednány v kupní smlouvě, která musí být pro úspěšné dokončení obchodní transakce uzavřena.

36

6.3 Nejasnosti mezi dražbou a aukcí 6.4 Definice aukce a dražby V naší společnosti jsou pojmy „aukce“ a „dražba“ často zaměňovány a chápany jako synonyma. Tyto dva prostředky mají však ve své podstatě pramálo společného, až na jednu výjimku, tou je jednání o ceně, které probíhá formou licitace. Můžeme se ptát, proč vůbec takové zmatky při užívání těchto pojmů nastaly a definuje-li náš právní systém tyto dva výrazy exaktně. Je možné, že počátek nejasností se nachází již zde. Pro nalezení odpovědi na tuto otázku pojďme nejdříve zanalyzovat Slovník práva československého. Překvapivě zde nalezneme následující definici, o které nemůžeme říci, že by nastíněný problém vyjasnila. V širším slova smyslu nazývá se dražbou každý prodej určité věci, při němž se nabízí tato věc ke koupi neurčitému množství osob a prodá oné z nich, jež nabídne nejvíce a zaváže se splniti všechny podmínky, jež byly pro tuto dražbu napřed stanoveny. V užším slova smyslu rozumí se dražbou takovýto prodej, ale konaný za účasti a vedení veřejných úřadů. 31 Zmíněná definice v širším slova smyslu se od aukce nijak neliší. Definici by bylo možné užít pro oba pojmy. Tato definice nijak nezmiňuje, že dražba musí být specificky krok po kroku vedena dle zákona. Co může být při hledání rozdílu mezi aukcí a dražbou ještě více matoucí, je zmínka o nutnosti splnit všechny podmínky, které byly stanoveny pro danou dražbu. V našem právním řádu je to právě aukce, jejíž podmínky může stanovovat její organizátor bez zvláštních omezení. Dalším společným znakem pro dražbu i aukci je zmíněné jednání, při kterém osoby nabízejí sumu, kterou jsou ochotni zaplatit, přičemž nejvyšší nabídka vyhrává. Můžeme prohlásit, že širší pojetí významu „dražba“ nijak nestanovuje ani velmi tenkou hranici, která by mohla tyto dva pojmy rozdělit. Pojďme tedy dál analyzovat následující užší pojetí významu pojmu „dražba“, které označuje stejné jednání, avšak za účasti veřejných úřadů. Tato definice stanovuje asi nejdůležitější rozdíl, který při vykonávání dražby oproti aukci nastává a to je regulace ze strany státu pomocí úřadů. Porovnáme-li užší a širší pojetí, můžeme prohlásit, že dle širšího pojetí, můžeme dle slovníku označit pojmem „dražba“ jakoukoliv veřejnou dražbu, dražbu dle OSŘ nebo DŘ a zároveň i obyčejnou aukci. Užší

31

HÁCHA, Emil. Slovník veřejného práva československého. Reprint původniho vyd. Praha: Eurolex Bohemia,

c2000-, v. <1-2, 4 >. ISBN 80-902-7524-9.

37

pojetí se již podle definice více blíží dražbě. Jako další pojem si můžeme vyhledat význam slova aukce. Všeobecná encyklopedie definuje aukci takto: Aukce je zvláštní forma trhu, kde časově a místně soustřeďuje nabídka a poptávka po konkrétním (fyzickém) zboží. 32 Výše uvedená definice opět nenastiňuje žádný rozdíl, díky kterému bychom mohli rozlišit pojmy aukce a dražba. Při hledání se můžeme obrátit i na právnický slovník.33 Ani zde však potřebné rozlišení pojmů nenalezneme a navíc i přesto, že se jedná o odbornou právnickou literaturu, heslo „aukce“ nás přímo odkáže na dražbu. Aby mohl být výčet těchto nepřesností a zmatků kompletní, je třeba ještě uvést jeden zdroj a to wikipedii, která je častým zdrojem informací pro neodbornou veřejnost. Dražba čili aukce (dříve též licitace) je forma obchodování zboží nebo služeb, při němž cena není předem stanovena, ale určí se během dražby v soutěži několika nakupujících či prodávajících.34 Závěrem můžeme uvést, že v angličtině není možné pojmy aukce a dražba rozlišit neboť se pro oba používá stejný výraz „auction“. U nás je situace dle dosavadních zjištění velmi podobná. Není-li specificky zmíněno, zda je dražba upravena dle určitého právního předpisu, není možné s jistotou říci, za jakých podmínek bude celý proces probíhat.

6.5 Právní úprava dražby a aukce Na aukce se vztahuje obecná úprava dle občanského zákoníku, neboť jsou činěny návrhy na uzavření smlouvy a vlastnictví se nabývá prostřednictvím kupních smluv, dražby se řídí zákonem o veřejných dražbách (zákon č. 26/2000 Sb.), občanským soudním řádem (zákon č. 99/1963 Sb.) a také daňovým řádem (zákon č. 280/2009 Sb.). V praxi jsou dražby pouze prostředkem pro prodej majetku. Aukce mohou být také prodejní, ale i nákupní neboli reverzní. Nákupní aukce jsou často využívány firmami k hromadnému nákupu a snižování nákladů, kdy firma vystaví zakázku o kterou ostatní firmy soutěží. Vyhrává ten, kdo nabídne nejnižší cenu.

32

Všeobecná encyklopedie v osmi svazcích. Praha: Diderot, 1999, 8 sv. Encyklopedie Diderot. ISBN 80-902-

5552-3. 33

HENDRYCH, Dušan. Právnický slovník. 1. vyd. Praha: Nakladatelství C.H.Beck, 2001, 1189 s. ISBN 80-717-

9360-4. 34

Dražba. In: Wikipedia: the free encyclopedia [online]. San Francisco (CA): Wikimedia Foundation, 2001- [cit.

2014-05-01]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Dra%C5%BEba

38

Aukce se oproti dražbám řídí volnějšími podmínkami. Podmínky aukce jsou stanovované samotným organizátorem aukce. Organizátorem aukcí se může stát kdokoliv. Jediné, co organizátor aukcí potřebuje, je volná živnost. Pro oprávnění pořádat dražby je nutné vydat koncesovanou živnost. Tuto živnost vydává ministerstvo pro místní rozvoj. Dražebník musí být pojištěn pro případné škody při výkonu jeho povolání. Podmínky jsou ještě přísnější pro provozovatele nedobrovolných dražeb. Naprosto specifické podmínky musí splňovat exekutor, který musí mít právní vzdělání, praxi a složené exekutorské zkoušky. Aukce jsou omezené občanským zákoníkem. Tato ustanovení není možné opomíjet. Přesná definice aukce v našich zákonech zatím zcela chybí. V praxi to znamená, že zatímco dražby jsou specifickým způsobem přechodu vlastnictví, nabytí vlastnictví u aukcí se blíží podmínkám klasického nákupu. Dražba má tím pádem své výhody i nevýhody. Pakliže vydražíme majetek ve dražbě, nejsou možné další výhrady ze strany kupujícího. Není možné odstoupit od smlouvy, požadovat slevu po prodejci nebo uplatňovat jakoukoliv záruční lhůtu. Dražebník tedy prodává tzv. „jak stojí a leží“. Aukce v tomto směru umožňují ustoupení od smlouvy, slevy nebo uplatnění záruční lhůty, protože přechod vlastnictví se řídí kupní smlouvou podle OZ. Jiný je i právní dopad výsledků aukce a dražby. Dražba je podstatně závaznější. Nahrává tomu zejména skutečnost, že vlastnická práva při dražbě přecházejí příklepem licitátora resp. zaplacením nejvyššího podání. Naproti tomu v aukci se při licitaci jedná pouze o návrzích na uzavření smlouvy, které jsou však podle OZ také závazné. Po skončení aukce je nutné následně sepsat smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí. Organizátoři aukce často specificky definují pravidla aukce, a to tak, že ani jedna ze stran nemůže od své nabídky odstoupit. Jednání při aukci tak získává větší váhu a je závaznější. Dalším faktorem, který u dražeb více zavazuje, je dražební jistina, kterou před aukcí skládá každý účastník dražby. Dražební jistina se vydražiteli nevrací a v případě odstoupení je nemožné navrácení celé původní částky. Z dražební jistiny jsou poté financovány náklady na uskutečnění další dražby a případný zbytek prostředků je navrácen původnímu majiteli. Pokud tedy nastane situace, kdy někdo navrhne alespoň nejnižší podání, dražba okamžitě směřuje k prodeji a odstoupení od uhrazení nejvyššího podání je penalizováno. Jedním z nejdůležitějších bodů, které ovlivňují realizování obchodů s nemovitostmi na dražebních a aukčních trzích, jsou podmínky placení. U aukcí je tento problém vyřešen v závislosti na vůli prodávajícího a kupujícího. Po skončení aukce se uzavře smlouva, ve které jsou tyto podmínky přesně stanoveny. U dražeb se této možnosti účastníkům nedostává a 39

lhůta pro splacení je předem oznámena. Dražby podle OSŘ poskytují možnost splacení nemovitosti na úvěr. Možnost splacení nemovitosti úvěrem při dražbách podle ZVD by nepochybně přispělo k oživení realitního trhu. Poslední výhodou aukce, která stojí za zmínku, je daňová povinnost. Daň z prodeje nemovitosti u aukce plní prodávající, zatímco u dražby je to kupující. Díky tomuto srovnání si můžeme dovolit tvrdit, že využití aukce pro zpeněžení nemovitostí bude v budoucnosti stoupat. Jak je vidět výše, důvodů je hned několik: snadnější podmínky pro konání, menší právní dopady pro kupujícího i prodejce, možnost vyjednat lepší podmínky pro zaplacení sjednané částky a v neposlední řadě menší daňová zátěž pro kupujícího. Potenciál veřejných dražeb se projeví spíše při řešení krizových situací, kdy je nutné majetek rychle a s jistotou prodat. Jeví se také jako vhodná efektivní alternativa k exekucím.

6.6 Typy aukcí Licitace během aukce nejčastěji probíhá formou Anglické aukce, při které je stanoveno nejnižší podání.

Kupující přihazují a aukce končí v situaci, kdy nikdo další

35

nepřihazuje. Výše minimální příhozu je obvykle taktéž stanovena. Výhodou je, že každý z účastníků zná výši poslední přihozené částky. S tímto způsobem je obeznámena většina lidí. Používá ho i největší tuzemský aukční systém Aukro, patřící společnosti Allegro Group CZ, s.r.o. Dalším ze způsobů licitace, se kterým se můžeme setkat, je Holandská aukce. V tomto případě se začíná na nejvyšší požadované ceně. Vyvolavatel cenu postupně snižuje až do okamžiku, kdy je některý z účastníků ochotný podat nabídku.36 Tento typ aukce se často používá při prodeji zboží, které podléhá rychlé zkáze a při větším množství prodávaného zboží. Čím déle účastník otálí s příhozem, tím výhodněji může nakoupit. Je zde však riziko, že se na něj již nedostane. Pojem holandská aukce je odvozen od jména země, kde se tímto způsobem prodávají řezané květiny. V praxi se však s touto metodou v oblasti aukcí nemovitostí příliš nesetkáme. 35

DAVID EASLEY, Jon Kleinberg. Networks, crowds, and markets reasoning about a highly connected world

[online]. New York: Cambridge University Press, 2010 [cit. 2014-05-01]. ISBN 978-051-1761-942. Dostupné z: http://www.cs.cornell.edu/home/kleinber/networks-book/networks-book-ch09.pdf 36

Competition in the Dutch Flower Markets. In: University of Southern California [online]. 1996 [cit. 2014-05-

01]. Dostupné z: http://www.usc.edu/schools/business/atisp/ec/Dutch_Flowers/flowerscase.pdf

40

Při aukci je možné využít také nabídek v obálce. Jedná se o tzv. Obálkovou aukci. Při této aukci účastníci předkládají zapečetěné obálky se svou nabídkou. 37 Nevýhodou této aukce je, že účastníci aukce nemohou nabídku upravit dle soupeřů, neboť jim není známa částka nabízena ostatními účastníky. Nabídka s nejvyšší částkou vyhrává. Tento způsob se dnes nemusí používat pouze tradičně, ale je možné ho také uplatnit na internetových aukcích. Uplatnění tohoto způsobu však není tak rozsáhlé jako tradiční anglická aukce. Klasická dražba podle ZVD, OSŘ a DŘ probíhá vždy anglickým stylem, při kterém vítězí nejvyšší nabídka.

6.7 Nesrovnalosti při využití dražeb a aukcí v praxi Po ověření tohoto problému na poli teoretickém, by bylo vhodné zjistit také situaci v praxi a tedy, jak dražby a aukce skutečně probíhají, jaké služby nabízejí aukční síně, webové stránky a dražební kanceláře, jak se firmy zabývající touto činností pojmenovávají a v neposlední řadě, jakými zákony se řídí při dražebních a aukčních procesech. Hypotéza je následující, nemůžeme očekávat správné užití názvu webových stránek a firem, tedy že by název webové stránky nebo firmy odpovídal službám, které jsou zde reálně poskytovány. Tudíž společnosti prezentující se jako aukční mohou nabízet dražby konající se podle některé z právních úprav a dražební společnosti mohou naopak pod dražbami ve skutečnosti prezentovat aukce. Dále zde bylo očekávání možných nepřesností při využití zákonů, kterými se dražby řídí. Průzkum můžeme zahájit na internetových stránkách, kde firmy mimo svého jména a služeb zpravidla prezentují, dle jakého zákona se řídí. Postup zvolíme následující. Na centrální adrese zjistíme dražebníky, kteří v roce 2013 provedli nejvíce dražeb a porovnáme jejich služby. Jedná se o firmy EURODRAŽBY.CZ a.s., PROKONZULTA, a.s. a Dražby.net s.r.o.38 . Dále se zaměříme na firmy, které se zabývají aukcemi nebo se jako aukční označují, Aukro.cz a E-aukce.com. 37

DAVID EASLEY, Jon Kleinberg. Networks, crowds, and markets reasoning about a highly connected world

[online]. New York: Cambridge University Press, 2010 [cit. 2014-05-01]. ISBN 978-051-1761-942. Dostupné z: http://www.cs.cornell.edu/home/kleinber/networks-book/networks-book-ch09.pdf 38

Tabulka dražebníků ze zákona č.26/2000 Sb., o veřejných dražbách. In: Centrální adresa [online]. 2014 [cit.

2014-05-01]. Dostupné z: http://www.centralniadresa.cz/cadr/cadr07003.do?dispatch=vyhledej&rok=2013&datumOd=01.01&a mp;datumDo=24.12

41

EURODRAŽBY.CZ a.s. je největší dražební kancelář v ČR. Webové stránky firmu prezentují jako dražební a aukční portál. Je možné zde přehledně rozlišovat mezi veřejnými dražbami, dražbami dle OSŘ i aukcemi. Všechny tyto nabídky mají elektronický či fyzický průběh. Jednotlivé pojmy „aukce“ a „dražba“ jsou dále vysvětleny přímo v místním slovníku pojmů. Dražba je zde definována citací ze zákona o veřejných dražbách. Zajímavější je ovšem vysvětlení pojmu aukce: „Aukce“ - Jedná se o prodej nemovitosti formou soutěže mezi několika kupujícími najednou. Tímto způsobem prodávají nemovitosti insolvenční správci i sami vlastníci nemovitostí.39 V tomto případě není aukce využívána pouze k dobrovolnému vydražení věci, ale slouží i k uspokojování dluhů, které má insolvenční správce na starost. Toto zjištění přináší nový pohled na využívání aukcí jako na prostředek, který může mít podobný důvod jako nedobrovolná veřejná dražba nebo dražba dle OSŘ. Největším dražebním společnostem byl zaslán e-mail, ve kterém byly dotázány, jaké jsou rozdíly mezi jejich dražebním a aukčním procesem. EURODRAZBY.CZ a.s. se k otázce vyjádřily rozsáhle. Dražby se v jejich případě řídí zákonem ZVD na rozdíl od aukcí, které jím upraveny nejsou. Většina aukcí počíná na žádost insolvenčního správce. Tyto aukce se tedy řídí insolvenčním zákonem. Výrazné rozdíly dále nastávají až po skončení procesu. Po skončení dražby se doplácí rozdíl mezi jistotou a nejvyšším podáním, kdežto u aukce je situace jiná. Před aukcí se sice také skládá kauce, která slouží ke stejnému účelu jako jistota v případě dražby, s tím rozdílem, že se do nejvyššího podání nezapočítává. Nejvyšší podání se platí samostatně v celé jeho výši. Následně se také liší postup nabytí vlastnických práv k nemovitosti. U dražby se po skončení dražebního jednání podepisuje protokol, následně se doplácejí peníze a nakonec se vydají nabývací listiny, díky kterým je v katastru přepis proveden na vydražitele. U aukcí je postup následující. S insolvenčním správcem nebo vlastníkem nemovitosti je sepsána smlouva o smlouvě budoucí kupní, poté se doplácí zbylá částka a následně se podepisuje kupní smlouva. Stránky

PROKONZULTA a.s. se prezentují heslem „Organizace a kompletní

realizace veřejných dražeb“. Nevyskytují se zde však pouze dražební nabídky. Portál taktéž nabízí e-aukce. Na samotném webu se ale nenachází bližší vysvětlení pojmů „aukce“ nebo „dražba“. Na výzvu k osvětlení rozdílu procesu zdejších aukcí a dražeb se dostalo následující odpovědi. Dražby se u firmy PROKONZULTA a.s. řídí dle ZVD. Podmínky aukce jsou volné

39

Slovník pojmů. Eurodražby [online]. 2012 [cit. 2014-05-01]. Dostupné z:

http://www.eurodrazby.cz/poradna/slovnik-pojmu.jsp

42

a nejsou specificky upraveny žádným zákonem. Pro aukci jsou stanovena pravidla a s těmi je třeba se před začátkem aukce seznámit. Další z největších firem Dražby.net s.r.o. na svých stránkách nabízí pouze dražby. Není zde přímo specifikováno, dle jakého se zákona řídí, ale podle dražebních vyhlášek se jedná o dražby ve znění ZVD. Po průzkumu dražebních firem se zaměříme na jeden z největších internetových portálů, Aukro. Tento portál zprostředkovává možnost umístit jakékoliv zboží, motorové vozidlo nebo nemovitost na jejich stránky a umožní tak prodej dané věci formou nákupu za pevnou cenu nebo formou aukce, kdy jednotliví zájemci v nastavené časové lhůtě navrhují cenu. Aukro má již na 3 000 000 registrovaných účtů a za poslední 10 let prodalo zboží v hodnotě 10 miliard korun.40 Mluvíme tedy o významném hráči na poli českých aukcí, který zprostředkovává služby nejen obyčejným uživatelům, kteří zde často prodávají jimi použité zboží. Velká část registrovaných účtů patří obchodníkům, kterým tento portál slouží jako další kanál pro odbyt prodávaného zboží. Průzkum obchodní smlouvy Aukra se týkal podmínek aukcí. Úkolem bylo zjistit, zdali jsou podmínky provozovaných aukcí volné nebo podobné dražbám a k čemu vlastně účastníky zavazují. Při prodeji věcí mimo nemovitosti a motorová vozidla se používá následující schéma. Přihození ze strany zájemců je považováno za návrh na uzavření kupní smlouvy. Prodávající mají následně povinnost uzavřít kupní smlouvu s nejvýše přihazujícím. Za uzavření kupní smlouvy se považuje kontaktování navrhovatele nebo odeslání předmětu aukce na uvedenou adresu. Nemovitosti mají v obchodních podmínkách Aukra spolu s motorovými vozidly vyhrazeny specifické podmínky oproti ostatním předmětům aukcí. Tyto podmínky specificky upravuje odstavec 3.6 Aukro Smlouvy. Systém Aukro však v tomto případě slouží pouze jako zprostředkovatel možnosti uzavřít kupní smlouvu – příhozy Kupujícího nebo oznámení o přijetí Nabídky se nepovažují za návrhy na uzavření kupní smlouvy a kupní smlouva nevzniká ani tehdy, když Kupujícího kontaktuje Prodávající.41 Podle výše uvedené definice Aukro vystupuje pouze jako zprostředkovatel možnosti nikoliv návrhu na uzavření kupní smlouvy. Zdá se, že podmínky pro aukce nemovitostí jsou tak ještě uvolněny oproti aukcím předmětů, které do této kategorie nespadají. Následně v odstavci 3.6.2., je stanovena další podmínka. Prodávající není oprávněn odmítnout

40

24 miliard korun. Tolik utratili Češi během deseti let na Aukru. In: FeedIT [online]. 2013 [cit. 2014-05-01].

Dostupné z: http://www.feedit.cz/wordpress/2013/09/02/24-miliard-korun-tolik-utratili-cesi-behem-deseti-let-naaukru/

43

všechny nabídky na možnost uzavřít kupní smlouvu ani si takové právo vyhradit v nabídce. Po stanovení této podmínky již tedy není možné ignorovat výsledky aukce a prodávajícímu se nenaskytuje možnost prodej si rozmyslet. Otázkou však je, zdali nucená akceptace možnosti uzavřít kupní smlouvu automaticky znamená, že musíme kupní smlouvu uzavřít. Proč v případě nemovitostí Aukro zprostředkovává pouze možnost na uzavření kupní smlouvy a nikoliv návrh na uzavření smlouvy, i když je následně prodávající tlačen k přijetí „možnosti na uzavření kupní smlouvy“, není jasné. Uvedené podmínky jsou oproti ZVD velmi volné a dá se říci, že podmínky Aukra mají pramálo společného s dražbou ve smyslu ZVD. Při vyhledávání aukčních portálů a firem byly do analýzy zahrnuty i webové stránky E-aukce.com, které na první pohled dle svého názvu nabízejí aukce. Tento projekt však nabízí informace o dražbách ve smyslu ZVD a OSŘ. Můžeme zde nalézt databázi konaných i ukončených dražeb v České republice, vedle toho také databázi veřejných zakázek. Po bližším průzkumu tedy nemá portál e-aukce s aukcemi nic společného. I na tomto webu bylo pomocí e-mailového dotazu ověřeno, jakým zákonem se zdejší dražby řídí. Na portálu e-aukce.com se nacházejí agregované informace o veřejných dražbách dobrovolných, nedobrovolných dle ZVD i dražeb dle OSŘ. Jedná se tedy o web zabývající se výhradně dražbami a zvolené jméno je zavádějící.

41

Aukro Smlouva. Aukro [online]. 2014 [cit. 2014-05-01]. Dostupné z:

http://aukro.cz/country_pages/56/0/user_agreement.php#1

44

7 Závěr Na prvním místě jsme se věnovali samostatným právním úpravám, které definují postup dražby a aukce. Zatímco dražby a jejich postupy jsou přesně definovány v ZVD, OSŘ a DŘ, aukce nejsou řízeny žádným specifickým předpisem. Jediné omezení aukcí je to, že nesmějí být protizákonné. Na rozdíl od dražeb není jejich provozování nijak omezené a to jim zajišťuje vysokou oblibu a široké využití u veřejnosti. Díky tomu, že aukce nejsou zákonem upravené, mohou být výsledky aukce nejistější oproti dražbám, nejsou-li podmínky ze strany organizátora náležitě definované. V praktické části, jsme dospěli k závěru, že majoritní dražební firmy v ČR využívají jednak dražby dle ZVD a OSŘ a někdy i aukce. Pravidla aukcí se velmi často inspirují zákonem o veřejných dražbách, ale jsou specificky stanovena organizátorem aukce. Dalším podstatným zjištěním bylo, že dražby se mohou využívat také jako prostředek v insolvenčním řízení k prodeji majetku. V takovém případě se musí řídit insolvenčním zákonem. Firmy, které se primárně zaměřují na aukce, zpravidla nenabízejí možnost dražeb. Nenarazili jsme na žádný právní problém, kdy by byl prodej nemovitosti označen nesprávným pojmem „aukce“ nebo „dražba“. Jediné zmatení, které se může vyskytnout, je v pojmenování firmy nebo webových stránek, které aukce či dražby nabízí. V tomto případě se často nehledí na postup, který daná firma nabízí. Při komparaci jednotlivých právních úprav jsme dospěli k závěru, že není možné stanovit, která z nich je pro účastníky procesu výhodnější. Každá z jednotlivých úprav poskytuje v jednotlivých ohledech výhody i nevýhody. Pro dražbu nemovitostí zatím nemůže být brána v potaz úprava, která se vyskytuje v novém občanském zákoníku a která je považována za zvláštní způsob uzavírání smluv a připomíná spíše aukční proces. Porovnávat s jednotlivými právními úpravami nelze ani aukce, u nichž jsou veškeré podmínky stanovované organizátorem aukce a průběh transakce je případně dále specifikován ve smlouvě o smlouvě budoucí nebo v kupní smlouvě. Z pohledu majitele nemovitosti, jehož nemovitost je dražena, jsou nejpodstatnější rozdíly v nákladech celého procesu. Celkové náklady dle ZVD jsou podstatně menší než u dražeb dle OSŘ a DŘ. V případě OSŘ k tomu nahrávají větší odměny exekutora a také povinnost hradit náklady oprávněnému. Další nevýhodou je platba, kdy náklady, na rozdíl od ZVD, jsou vždy placeny povinným a nikoliv navrhovatelem. Z pohledu dražitelů jsou nejdůležitější rozdíly v podmínkách prohlídky nemovitosti, dražební jistoty a platby nejvyššího podání. ZVD stanovuje specificky nutnost minimálně dvou prohlídek 45

nemovitosti. Kdežto OSŘ se k prohlídkám nevyjadřuje. V takovém případě se zájemce musí výlučně spoléhat na úsudek znalce a jeho odhad. Při dražbě tak cena nemovitosti nemusí dosáhnout hodnoty na trhu, neboť dražitelé jsou nuceni podstupovat větší riziko. Novela, ve které by byl tento problém vyřešen, by mohla zefektivnit vypořádávání dluhů formou prodeje nemovitosti dle OSŘ a DŘ. Ve výši dražební jistoty nalezneme v těchto dvou úpravách taktéž značný rozdíl. Dle zákona o veřejných dražbách je dražitel povinen složit podstatně menší dražební jistotu. Možnost účastnit se dražby se tak nabízí podstatně většímu okruhu zájemců. Dražba dle OSŘ však poskytuje pro vydražitele jednu neopomenutelnou výhodu a tou je možnost splatit nejvyšší podání úvěrem. Tato výhoda však může být označena za spornou, neboť zájemce může být před dražbou nucen složit až 75% nejnižšího podání. V poslední části se jednalo o rozlišení dražeb a aukcí, tedy pojmů, které jsou vnímány jako synonyma. Bylo zjištěno že, zmatení těchto pojmů pramení už ze samotných právních definic. V právnické literatuře jsou tyto dva pojmy zaměňovány. Definice těchto pojmů se napříč právním systémem neshodují. Některé definice dražeb můžou svým zněním spíše připomínat aukce. V případě, že není možné přesně rozlišit tyto termíny v právním názvosloví, vzniká jejich následným využitím v praxi zmatek.

46

Použitá literatura

Literatura [1]

HÁCHA, Emil. Slovník veřejného práva československého. Reprint původniho vyd. Praha: Eurolex Bohemia, c2000-, v. <1-2, 4 >. ISBN 80-902-7524-9.

[2]

PRUDILOVÁ, Miloslava. Veřejné dražby a exekuce. Praha: Linde, 2001, 449 s. ISBN 80-720-1288-6.

[3]

Veřejné dražby: (soubor předpisů v platném znění). Praha: Newsletter, c2000, 60 s. Právní předpisy v platném znění. ISBN 80-863-9410-7.

[4]

VESELÝ, Jan. Zákon o veřejných dražbách: komentář. 1. vyd. Praha: C.H. Beck, 2001, xviii, 757 s. Beckova edice komentované zákony. ISBN 80-717-9348-5.

Právní předpisy

[5]

Zákon č. 120/2001 Sb., exekuční řád

[6]

Zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách

[7]

Zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád

[8]

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

[9]

Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád

47

Zdroje a články z internetu

[10]

Centrální adresa [online]. © 2000-2013 [cit. 2013-12-14]. Dostupné z: http://www.centralniadresa.cz/cadr/

[11]

Competition in the Dutch Flower Markets. In: University of Southern California [online]. 1996 [cit. 2014-05-01]. Dostupné z: http://www.usc.edu/schools/business/atisp/ec/Dutch_Flowers/flowerscase.pdf

[12]

Česká asociace dražebníků [online]. ©2002-2013 [cit. 2013-12-14]. Dostupné z: http://drazebnici.cz/cad-scripts/cadweb.exe/novinky

[13]

DAVID EASLEY, Jon Kleinberg. Networks, crowds, and markets reasoning about a highly connected world [online]. New York: Cambridge University Press, 2010 [cit. 2014-05-01]. ISBN 978-051-1761-942. Dostupné z: http://www.cs.cornell.edu/home/kleinber/networks-book/networks-book-ch09.pdf

[14]

Dražba podle nového občanského zákoníku, aneb není dražba jako dražba. In: Konkursní noviny [online]. 2012 [cit. 2014-05-01]. Dostupné z: http://www.konkursninoviny.cz/clanek/drazba-podle-noveho-obcanskeho-zakoniku-aneb-neni-drazba-jakodrazba

[15]

Dražba. In: Wikipedia: the free encyclopedia [online]. San Francisco (CA): Wikimedia Foundation, 2001- [cit. 2014-05-01]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Dra%C5%BEba

[16]

Dražby soudních exekutorů. Exekutorská komora České republiky [online]. [cit. 201403-13]. Dostupné z: http://ekcr.cz/1/nejcastejsi-dotazy/235-drazby-soudnichexekutoru?w

[17]

Konkursní noviny [online]. [cit. 2013-12-14]. Dostupné z: http://www.kn.cz/

[18]

Náklady spojené s exekučním řízením. Exekutorská komora České republiky [online]. 2013 [cit. 2014-04-06]. Dostupné z: http://ekcr.cz/?p=kk

[19]

Nejčastější dotazy. Exekutorská komora České republiky [online]. 2013 [cit. 2014-0406]. Dostupné z: http://ekcr.cz/1/nejcastejsi-dotazy/236-nejcastejsi-dotazy?w=

[20]

Penize.cz: Exekuce 2013: změny stručně, jasně, přehledně. [online]. [cit. 2014-0405]. Dostupné z: http://www.penize.cz/exekuce/245424-exekuce-2013-zmeny-strucnejasne-prehledne Portál dražeb [online]. © 2009-2013 [cit. 2013-12-14]. Dostupné z: http://www.portaldrazeb.cz/ 48

[21]

Právní rádce [online]. ©1996-2013 [cit. 2013-12-14]. Dostupné z: http://pravniradce.ihned.cz/

[22]

Tabulka dražebníků ze zákona č.26/2000 Sb., o veřejných dražbách. In: Centrální adresa [online]. 2014 [cit. 2014-05-01]. Dostupné z: http://www.centralniadresa.cz/cadr/cadr07003.do?dispatch=vyhledej&rok=2013 &datumOd=01.01&datumDo=24.12

[23]

VŠE PODSTATNÉ O EXEKUČNÍCH TITULECH. In: Sdružení obrany spotřebitelů [online]. 2012 [cit. 2014-04-30]. Dostupné z: http://www.asociace-sos.cz/vsepodstatne-o-exekucnich-titulech/

49

VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ V PRAZE FAKULTA MEZINÁRODNÍCH VZTAHŮ

Recommend Documents