Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta financí a účetnictví. Diplomová práce Bc. Vojtěch Ryznar

Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta financí a účetnictví

Diplomová práce

2010

Bc. Vojtěch Ryznar

Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta financí a účetnictví Katedra bankovnictví a pojišťovnictví Studijní obor: Bankovnictví a pojišťovnictví

Nemovitosti jako předmět investování

Autor diplomové práce: Bc. Vojtěch Ryznar Vedoucí diplomové práce: doc. Ing. Jitka Veselá, Ph.D. Rok obhajoby: 2010

Čestné prohlášení: Prohlašuji, že diplomovou práci na téma „Nemovitosti jako předmět investování“ jsem vypracoval samostatně a veškerou použitou literaturu a další prameny jsem řádně označil a uvedl v přiloženém seznamu. V ………………………….. dne …………..

2

Poděkování: Na tomto místě bych velmi rád poděkoval doc. Ing. Jitce Veselé, Ph.D. za ochotu a odborné vedení mé diplomové práce. Rovněž bych chtěl poděkovat Ing. Davidu Duškovi, Ph.D. za poskytnuté konzultace k mé diplomové práci, Ing. Tomáši Voplakalovi za užitečné náměty, které vedly ke zlepšení této práce a společnosti Institut regionálních informací, s.r.o., především Ing. Miladě Kadlecové a Mgr. Marině Oleolenkové, za poskytnutí dat nezbytných pro moji diplomovou práci.

3

Informace o cenách bytů za vybraná města použité v této diplomové práci, které poskytl Institut regionálních informací, s.r.o., jsou součástí databáze KISEB, jejímž pořizovatelem je Institut regionálních informací, s.r.o. a podléhají tudíž příslušným ustanovením o ochraně autorských práv ve smyslu zákona č. 121/2000 Sb. autorský zákon ve znění pozdějších předpisů a nemohou proto být dále bez souhlasu Institutu regionálních informací, s.r.o. jako pořizovatele této databáze jakkoli kopírována, publikována, jinak využívána či šířena v tisku.

4

Anotace Diplomová práce „Nemovitosti jako předmět investování“ je zaměřena na přímé investování do nemovitostí. Úvodní část diplomové práce je věnována investování do nemovitostí z obecného úhlu pohledu. Jsou zde vymezeny základní pojmy související s nemovitostmi a popsány ovlivňující faktory investování. Následuje část, kde jsou rozebrány možnosti měření investice, a to pomocí „magického investorského trojúhelníku“ výnos, riziko a likvidita. Po teoretické části je uveden konkrétní analytický příklad. Závěrečná kapitola diplomové práce je věnována porovnání investování do nemovitostí s jinými investičními instrumenty a analýze vlastností, které by mělo přinášet investování do nemovitostí, a to diverzifikace portfolia a protiinflační investování. Cílem práce je podat ucelený pohled na jednu z možností investování – investování do nemovitostí.

Annotation The diploma thesis “Real estates as an investment instrument” is focused on direct investments into real estates. There is a brief description how to invest into the real estate in general point of view, in the first chapter. Basic terms related to real estates are defined and described here as well as influencing factors. The next section consists of different types of analyses dealing with measuring investments with the help of “the magic triangle” yield, liability and liquidity. In order to provide a full range of understanding, an analytical example is also introduced. The last part of the thesis involves a comparison of investment into real estates and other investment instruments. Finally, property analysis with portfolio diversification and an anti-inflationary investment is run. The main objective of this thesis is to introduce a compact view at one of investment possibilities – investment into real estates.

5

Obsah: Úvod .............................................................................................................................8 1

2

Rozdělení finančního trhu a přímé investování do nemovitostí.......................10 1.1

Struktura finančního trhu .............................................................................10

1.2

Trh reálných aktiv........................................................................................11

1.3

Možnosti investování do nemovitostí ...........................................................12

1.4

Vymezení základních pojmů ........................................................................13

1.4.1

Nemovitosti, byty a nebytové jednotky.................................................13

1.4.2

Katastr nemovitostí ..............................................................................14

1.4.3

Územní plánování ................................................................................16

1.5

Nemovitosti a daně ......................................................................................18

1.6

Trh nemovitostí............................................................................................21

1.7

Faktory ovlivňující investování do nemovitostí ............................................22

1.8

Hodnototvorné faktory nemovitostí..............................................................23

1.8.1

Pozemky ..............................................................................................23

1.8.2

Byty .....................................................................................................25

1.8.3

Administrativní budovy........................................................................25

1.8.4

Skladovací haly....................................................................................25

Výnos, riziko a likvidita nemovitostí.................................................................28 2.1

Výnos ..........................................................................................................28

2.1.1

Prodejní a nákupní cena........................................................................28

2.1.2

Nájemné...............................................................................................30

2.1.3

Náklady spojené s držbou nemovitosti..................................................31

2.2

Riziko ..........................................................................................................33

2.3

Likvidita ......................................................................................................35

2.4

Analýza výnosnosti, rizika a likvidity bytů v Praze ......................................36

2.4.1

3

Analýza trhu bytů v Praze ....................................................................36

2.4.1.1

Analýza poptávky..............................................................................36

2.4.1.2

Analýza nabídky ...............................................................................40

2.4.1.3

Výnosnost, riziko a likvidita..............................................................42

Srovnání s dalšími možnostmi investování a analýza výsledků investování do

bytů v Praze ...............................................................................................................45 3.1

Porovnání s jinými městy.............................................................................45

3.1.1

Investování do bytů v Brně...................................................................45 6

3.1.2

Investování do bytů v Ostravě ..............................................................47

3.2

Porovnání s investováním do zlata ...............................................................49

3.3

Porovnání s investováním do akcií ...............................................................52

3.4

Vztah mezi výnosovou mírou investice do bytů a mírou inflace ...................55

3.5

Vztah mezi výnosovou mírou investice do bytu a počtem obyvatelstva ........56

3.6

Počet dokončených bytů ve vztahu s výnosovou mírou investice do bytu .....59

Závěr..........................................................................................................................64 Seznam použité literatury .........................................................................................68 Seznam tabulek..........................................................................................................71 Seznam grafů .............................................................................................................71 Seznam obrázků ........................................................................................................72 Seznam vzorců...........................................................................................................72 Přílohy........................................................................................................................73

7

Úvod Následující stránky diplomové práce budou věnovány nemovitostem jako předmětu investování. Investování do nemovitostí má dvě základní podoby, a to investování přímé a investování nepřímé. Tato diplomová práce je věnována pouze investování přímému. Tuto možnost jsem zvolil z důvodu, že většinou každý člověk má sen o vlastním bydlení. Vlastní nákup nemovitosti je možné chápat jako investici, kde výnosem je ušetřené nájemné, které by člověk platil v nájemním bytu, a nákladem je cena nemovitosti. Poměrem výše nájemného k ceně nemovitosti lze pak stanovit výnosovou míru dané nemovitosti. Nemovitosti se dělí na dvě základní skupiny, a to na pozemky a stavby. Stavby se dále dělí hlavně podle jejich možného využití. Každý druh nemovitosti je jinak vhodný k investování. Mezi nejvhodnější druhy nemovitostí k investování lze zařadit bytové jednotky, skladovací haly či administrativní budovy. Cílem této práce je podat ucelený pohled na nemovitosti, jako jednoho z možných investičních instrumentů. Diplomová práce je rozdělena na tři velké kapitoly: Rozdělení finančního trhu a přímé investování do nemovitostí, Výnos, riziko a likvidita nemovitostí a Srovnání s dalšími možnostmi investování a analýza výsledků investování do bytů v Praze. První kapitola je zaměřena na obecné pojmy, které souvisejí se samotnými nemovitostmi a s jejich hodnototvornými faktory. V úvodní části první kapitoly popisuji rozdělení finančního trhu a jak vlastně souvisí nemovitosti s investováním. Dále následují kapitoly věnující se základním pojmům související s nemovitostmi, jako je např. katastr nemovitostí či územní plán. Případný čtenář bude mít tak možnost se správně orientovat v používaných pojmech, které jsou často využívány dále v textu diplomové práce. Závěrečná část první kapitoly je zaměřena na faktory, které mají vliv na hodnotu určitých typů nemovitostí. Tato část slouží případnému investorovi jako zdroj informací, které by měl brát na vědomí při zamýšlené investici. Druhá kapitola diplomové práce je věnována měření investice do nemovitosti ze základního investorského pohledu – výnos, riziko a likvidita. Nejprve se zabývám měřením výnosu, jako nejdůležitějšího parametru investice. Míra výnosnosti investice do nemovitosti, jak už jsem dříve uvedl, je poměr výše nájemného a ceny nemovitosti. Pro určení čisté výnosové míry je však nutné odečíst transakční náklady a náklady spojené s provozem nemovitosti, které v případě nemovitostí nejsou malé, ale jsou zároveň obtížně zjistitelné. Téměř každého investora rovněž zajímá, jaká je rizikovost

8

jeho investice. Velikost rizika určím pomocí směrodatné odchylky. Nakonec teoretické části druhé kapitoly se stručně zabývám likviditou investice do nemovitostí. Pro určení likvidity nemovitostí využiji statistiku vedenou Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním, protože ostatní uvedené možnosti jsou téměř nedostupné. Obecně jsou nemovitosti jako druh investičního instrumentu považovány za málo likvidní. Poté následuje konkrétní příklad. Pro moji provedenou analýzu investice do nemovitosti, jsem si vybral bytovou jednotku v Praze. Bytovou jednotku jsem si zvolil hlavně z důvodu dostupnosti nutných dat a informací k provedení analýzy. Data jsem využil od společnosti Institut regionálních informací, s.r.o., která byla založena v roce 1999 a od té doby se nejenom věnuje sběru dat, které se týkají cen bytů i výše nájemného, ale dále i územnímu plánování nebo třeba tvorbě cenových map. Před samotným výpočtem a určení výnosu, rizika a likvidity jsem nejprve provedl stručnou analýzu trhu nemovitostí v Praze. Obsah závěrečné kapitoly je soustředěn na porovnání výsledků s jinými možnostmi investování a analýze výsledků, hlavně výnosové míry. Mnou analyzovanou investici do bytové jednotky v Praze postupně porovnám s investicí do bytové jednotky stejného typu v Brně a v Ostravě, dále pak provedu porovnání s investicí do zlata, jako nejcharakterističtějšího zástupce reálných instrumentů, a nakonec s investicí do akcií (konkrétně akciového indexu PX), jako zástupce tradičního investičního instrumentu. Následující části třetí kapitoly jsou pak věnovány k ověření vlastností reálných instrumentů, kam se nemovitosti rovněž zařazují. Jedná se o tyto základní vlastnosti: protiinflační investiční instrument a investiční instrument vhodný k diverzifikaci portfolia. Poslední dvě podkapitoly jsou věnovány zkoumání vztahu mezi výnosovou mírou investice do bytu a počtem obyvatelstva a dále pak s počtem dokončených bytů.

9

1 Rozdělení finančního trhu a přímé investování do nemovitostí V úvodní kapitole této práce se budu nejprve zabývat pojmem investice. V dalších částech kapitoly budu věnovat pozornost nemovitostem, které jsou jedny z mnoha možností investování.

1.1 Struktura finančního trhu V rámci tržní ekonomiky jsou rozlišovány tři základní typy trhů, a to trh výrobků a služeb, finanční trh a trh výrobních faktorů. Zmíněné trhy fungují vedle sebe, ovlivňují se a jsou navzájem propojeny pomocí finančních prostředků. Nadále se budu zabývat pouze finančním trhem, kam lze zařadit i investování do nemovitostí. Finanční trh je možné definovat jako souhrn investičních instrumentů, institucí, postupů a vztahů, při nichž dochází k přelévání volných finančních zdrojů mezi přebytkovými a deficitními jednotkami na dobrovolném smluvním základě.1 Přebytkové jednotky jsou subjekty, které jsou v dané ekonomice zdrojem úspor a tyto své úspory investují do různých investičních instrumentů v různých časových horizontech. Dané subjekty jsou nazývány investory. Příkladem investorů jsou domácnosti, banky, pojišťovny nebo fondy různého typu2. Deficitní jednotky jsou subjekty, které nemají dostatek finančních zdrojů a tyto finanční zdroje se snaží obstarat na finančním trhu. Mezi deficitní jednotky řadíme především firmy a vlády. Z důvodu minimalizace transakčních a informačních nákladů se na finančním trhu vyskytuje třetí skupina subjektů, a to bankovní a nebankovní zprostředkovatelé. Finanční trh v tržní ekonomice má mnoho důležitých funkcí3 a nadále je ho možné členit podle různých hledisek na odlišné tržní segmenty. Jedním z možných kriterií členění může být předmět obchodování: 1. peněžní trh – jedná se o trh krátkodobých finančních instrumentů, které mají dobu splatnosti maximálně jeden rok . Typickými vlastnostmi pro obchodované instrumenty je nízký výnos, nízké riziko a vysoká likvidita. Na peněžním trhu se obchodují státní pokladniční poukázky nebo obchody s krátkodobými penězi mezi bankami. 2. kapitálový trh – jde o trh dlouhodobých finančních instrumentů, jejichž doba splatnosti je delší než jeden rok. Z obecného pohledu investora by měl být 1

Veselá, J.: Investování na kapitálových trzích – Aspi, 2007 např.: penzijní fondy,investiční fondy, podílové fondy aj. 3 např.: Veselá, J.: Investování na kapitálových trzích – Aspi, 2007, str.20-21 2

10

spojen s instrumenty kapitálového trhu vyšší výnos a vyšší riziko oproti instrumentům peněžního trhu. Likvidita záleží na daném typu instrumentu a na trhu, kde se s ním obchoduje. Nejznámější instrumenty daného trhu jsou akcie, dlouhodobé dluhopisy či různé typy finančních derivátů4. 3. devizový trh – jedná se o trh, kde se obchoduje s pohledávkami v cizí měně 4. trh reálných aktiv – je trhem, kde se obchoduje s instrumenty, které jsou označovány za reálná aktiva. Příkladem reálných aktiv jsou drahé kovy (zlato, stříbro, platina, palladium), diamanty, obrazy, poštovní známky, umělecké sbírky a v neposlední řadě také nemovitosti, kterými se budu nadále zabývat. Do trhu reálných aktiv lze řadit také instrumenty, které jsou určitým způsobem navázány na dané reálné aktivum, jako jsou například akcie zlatých dolů či papírové zlato.

1.2 Trh reálných aktiv Velmi stručnou specifikaci daného trhu jsem provedl už v předchozí části. V následujícím textu daný trh charakterizuji podrobněji. Trh reálných aktiv se významně odlišuje od finančních instrumentů, především v pohybu své výnosové míry, svými vlastnostmi a hlavně užitkem, který svému majiteli může přinášet. Jedná se zejména o nepeněžní užitky jako je například požitek z nošení vzácných šperků, potěšení z vlastnictví vzácné umělecké sbírky či potěšení z vlastnictví určité nemovitosti, která je architektonicky jedinečná nebo se nachází na významném místě.

Tyto nepeněžní užitky jsou vnímány každým subjektem jinak, takže jsou

v podstatě peněžně nevyjádřitelné. Další charakteristickou vlastností reálných aktiv je unikátnost. Například diamanty se odlišují hlavně v barvě, v hmotnosti, ve výbrusu a v čistotě. V případě nemovitostí je jedinečnost dána především svou polohou, která je charakterizována zeměpisnou šířkou a zeměpisnou délkou. Dále se však může nemovitost lišit architektonickým zpracováním či samotnou konstrukcí a vybavením. Investování do reálných instrumentů je v očích mnoha investorů vnímáno jako zajištění se proti inflačnímu znehodnocení a proti politickému riziku5. Důkazem je, že výnosová míra většiny reálných aktiv má tendenci růst při růstu inflace a reálná aktiva si uchovávají hodnotu během politicky nestabilních situací, jako jsou války či revoluce.

4 5

např.: swapy, opce, financial futures Veselá, J.: Investování na kapitálových trzích – Aspi, 2007

11

Trh reálných aktiv má ale také své nevýhody. Jsou jimi především vysoké transakční náklady spojené s nákupem a držbou a zpravidla neexistující likvidní a efektivní trh.

1.3 Možnosti investování do nemovitostí Investovat do nemovitostí lze dvěma základními způsoby, a to přímo či nepřímo. Přímé investování do nemovitostí se vyznačuje přímým nákupem dané nemovitosti a poté jejím vlastnictvím. Investuje se zde především do pozemků, rodinných domů, bytů, administrativních budov, skladovacích hal, nákupních center nebo hotelů. Významnou roli zde hrají institucionální investoři, jako jsou např. penzijní fondy, banky a pojišťovny, kteří investují do nemovitostí z důvodu diverzifikace svého portfolia. Nepřímé investování do nemovitostí je založeno na principu, že investoři nakupují investiční instrumenty, jejichž hodnota se odvijí od realitního trhu. Velká výhoda nepřímého investování oproti přímému investování je, že umožňuje větší diverzifikaci rizika a nevyžaduje velký objem finančních prostředků. Hlavními investičními instrumenty jsou zde: •

nemovitostní fond – lze rozlišit dva typy nemovitostních fondů. Otevřený nemovitostní fond nakupuje do svého portfolia přímo nemovitosti. Výnos daného fondu je především tvořen z nájmu nakoupených nemovitostí a z pohybu ceny nakoupené nemovitosti. Naproti tomu akciový nemovitostní fond nakupuje akcie firem, které podnikají v oboru nemovitostí (např. developerské společnosti, společnosti pronajímající nákupní centra či kancelářské budovy). Jedná se tudíž o klasický akciový sektorový fond. Rozdíly mezi těmito dvěma typy jsou především v riziku a v likviditě.

•

hypoteční zástavní list – dluhopis, kde je dlužníkem banka. Banka vydává hypoteční zástavní listy, které posléze prodá a tím získává peníze na poskytování hypotečních úvěrů. Pohledávky za hypotečními úvěry pak slouží ke krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů včetně jejich úroků.

•

nemovitostní investiční trust – neboli Real estate investment trust (tzv. REIT's). Tyto společnosti investují do nemovitostí nebo do cenných papírů krytých hypotékami. K získání kapitálu vydávají svoje vlastní akcie nebo dluhopisy, které slouží jako investiční instrumenty pro investory. Tyto společnosti jsou většinou zakládány bankami, pojišťovnami nebo hypotečními společnostmi, které tak získávají další finanční prostředky.

12

Mezi další příklady nepřímého investování do nemovitostí je možné zařadit nemovitostní certifikáty nebo hypoteční příjmové fondy (tzv. GNMA funds). V následujících kapitolách se budu nadále zabývat pouze přímým investováním do nemovitostí.

1.4 Vymezení základních pojmů Následují část bude věnována k objasnění pojmu nemovitost a pojmů, které s nemovitostmi přímo souvisejí. 1.4.1 Nemovitosti, byty a nebytové jednotky Český právní řád6 rozlišuje věci movité a věci nemovité, kde věci nemovité vymezuje jako pozemky a stavby spojené se zemí s pevným základem. Ostatní věci jsou chápány jako věci movité. Pozemek je vnímám jako část zemského povrchu, bez ohledu na to, co se nachází na jeho povrchu (zastavěná plocha, vodní toky, lesní porost, atd.). Pozemky mohou být od sebe odděleny hranicí územní správní jednotky, hranicí katastrálního území či vlastnickou hranicí. Pro pojem pozemek se také často užívá slovo parcela. Pod pojmem parcela se představuje pozemek, který je geometricky a polohově vymezen, je zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Výměra parcely je potom dána průmětem pozemku do zobrazovací roviny. Pojem stavba lze definovat podle dvou různých právních pojetí, a to podle občanskoprávního a stavebněprávního. Pro účely investování bude stačit, kdy stavbu budeme chápat jako objekt (rozestavěný nebo dokončený) pevně spojený s pozemkem, který není součástí pozemku7 a vznikla na základě lidské činnosti8. V reálném životě se běžně lze setkat ještě s pojmy byty a nebytové jednotky. Tyto pojmy jsou vymezeny v zákonu č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů v platném znění. Tento zákon nejprve definuje budovu, a to jako trvalou stavbu spojenou se zemí pevnými základy, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami

a

střešními konstrukcemi

s nejméně

dvěma

prostorově

uzavřenými

samostatnými užitkovými prostory, s výjimkou hal. Stavbou se rozumí jednotlivý stavební objekt, nejedná se tedy o soubor těchto objektů, i kdyby tvořily funkční celek. 6

zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník v platném znění český právní řád uplatňuje zásadu „superficies solo non cedit“, to znamená, že stavba není součástí pozemku, tudíž vlastník pozemku může být jiný než vlastník stavby 8 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí – Oeconomia, 2008 7

13

Kdyby však nastala tato situace, vždy se rozlišuje podle účelového určení na stavbu hlavní a stavbu vedlejší. Další charakteristika budovy je její prostorová soustředěnost a navenek uzavřenost obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, to znamená, že v sídlištních celcích je budova chápána jako celek a ne jako každý objekt s číslem popisným. Nejdůležitějším znakem budovy je potom existence nejméně dvou samostatných prostorů, aby mohly vzniknout samostatné bytové či nebytové jednotky. Zákon o vlastnictví bytů potom definuje byt jako místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Stavebně technické vlastnosti bytu jsou potom vymezeny vyhláškou č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu v platném znění. Daná vyhláška byt definuje jako: „soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen.“9 Nebytové prostory jsou potom chápány jako místnost či soubor místností, které jsou po rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení. Do nebytových prostor řadíme různé haly, kanceláře, prodejní prostory, ordinace, sklady, garáže, dílny, kulturní sály, atd. 1.4.2 Katastr nemovitostí Základní zdroj informací o určité nemovitosti pro investora, který chce investovat do nemovitostí či bytů nebo nebytových prostor, je katastr nemovitostí. Katastr nemovitostí lze vymezit jako veřejný soubor údajů o nemovitostech10, který je v České republice spravován Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním. Těmito údaji pro investora jsou především: •

geometrické a polohové určení nemovitosti a katastrálního území

•

druh pozemku a jeho výměra

•

vybrané údaje o způsobu ochrany a využití nemovitosti

•

údaje o vlastnicích nemovitostí

•

právní vztahy, jako jsou např.: věcná břemena, zástavní právo, předkupní právo.

V katastru nemovitostí jsou evidovány tyto objekty: •

pozemky v podobě parcel

•

budovy spojené pevným základem se zemí

9

vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj ČR č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu v platném znění, § 3 10 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí – Oeconomia, 2008

14

•

byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky

•

rozestavěné budovy nebo byty a nebytové jednotky

•

stavby spojené pevným základem se zemí, o nichž to stanoví zvláštní předpis.

V katastru nemovitostí se je také možné setkat se zjednodušeným způsobem evidence. Jedná se hlavně o zemědělské a lesní pozemky, kdy zjednodušená evidence vychází z provázanosti bývalé evidence nemovitostí a současného katastru nemovitostí. Důvodem zjednodušeného způsobu evidence je neexistence hranic v terénu výše zmíněných druhů pozemků, které jsou sloučeny do větších půdních celků. Zápis do katastru nemovitostí se provádí třemi základními způsoby, které se odlišují právním významem. Zápis lze provést: •

vkladem – nejdůležitější a nejčastější způsob zápisu do katastru nemovitostí. Vkladem jsou zapisována práva na základě11: •

smluv o převodu vlastnického práva k nemovitosti

•

smluv o zřízení zástavního práva

•

smlouvy o oprávnění, které odpovídá věcnému břemeni

•

smlouvy o předkupním právu k nemovitostem

•

smlouvy o převodu bytu a nebytových prostor

•

dohody o vydání věci uzavřené podle zvláštního předpisu

•

prohlášení

vkladatele

o

vložení

nemovitosti

do

základního jmění obchodní společnosti nebo do jiného obdobného jmění právnické osoby •

dohody o vypořádání společného jmění manželů

•

dohody

o

zrušení

a

vypořádání

podílového

spoluvlastnictví k nemovitostem •

smlouvy o výstavbě domu s jednotkami ve vlastnictví

•

smlouvy a jiné listiny o převodu vlastnického práva k nemovitostem uzavřené podle zvláštního předpisu

•

prohlášení vlastníka všech jednotek v domě o zrušení vymezení jednotek v domě a změně vlastnictví jednotek na vlastnictví budovy.

11

Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková, V.: Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy – Linde, 2007

15

•

záznamem – je zapisován vznik, změna nebo zánik věcných práv týkajících se nemovitostí na základě zákona, rozhodnutí státního orgánu, příklepu licitátora ve veřejné dražbě, vydržení, přírůstku a zpracování.

•

poznámkou – je zapisována skutečnost, která slouží jako signalizační charakter. Oznamuje, že v brzké době mohou být údaje v katastru nemovitostí dotčeny změnou, jelikož právní vztahy jsou předmětem řízení. Poznámka je zapisována na základě doručení nebo oznámení soudu, správce daně, správce podniku, vyvlastňovacího úřadu, soudního exekutora, osoby oprávněné provádět veřejné dražby nebo k doloženému návrhu toho, v jehož prospěch má být poznámka zapsána.

Každý je oprávněn nahlížet do katastru nemovitostí a pořizovat si opisy, výpisy a kopie ze souboru geodetických informací a ze souboru popisných informací a identifikace parcel. Vyplývá to ze zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, § 13. Zároveň musí však daný subjekt respektovat zákon o ochraně osobních údajů, protože katastr nemovitostí obsahuje osobní údaje o fyzických osobách. Zákon12 přesně vymezuje, které údaje jsou závazné pro právní údaje, a tudíž se může daný subjekt o ně opřít v právním sporu. Jde o parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti a název a geometrické určení katastrálního území. Ostatní informace, které získáme z katastru nemovitostí, jsou právně nezávazné a mají pouze informativní charakter. 1.4.3 Územní plánování V roce 2006 byl přijat zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, který zasahuje do hodnoty nemovitostí a upravuje jejich vznik, užívání a zánik, proto by se měl každý investor do nemovitostí seznámit s níže uvedenými plánovacími dokumentacemi. Základní cíle územního plánování zákon vymezuje jako „vytváření předpokladů pro výstavbu a pro udržitelný rozvoj území, spočívající ve vyváženém vztahu podmínek pro příznivé životní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudržnost společenství obyvatel území a které uspokojují potřeby současné generace, aniž by ohrožoval podmínky života generací budoucích.“13 Mezi územně plánovací dokumentace řadíme:

12 13

zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky v platném znění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, § 18 odst. 1

16

•

zásady územního rozvoje – stanovují základní požadavky na účelné a hospodárné uspořádání kraje, vymezují plochy nebo koridory nadmístního významu a stanovují požadavky jejich využití. Jedná se zejména o veřejně prospěšné stavby, kdy zároveň stanovují kritéria pro rozhodování o možných variantách nebo alternativních změn v jejich využití.

•

územní plán – stanovuje koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot a jeho plošného a prostorového uspořádání. Jedná se o závazné prvky, které jsou dané pro konkrétní území, kdy rozlišuje území podle jeho možného využití. Územní plán zpřesňuje a rozvijí cíle v souladu se zásadami územního rozvoje. Pro názorný příklad jsem použil obrázek č.1, který zobrazuje územní plán v okolí budovy VŠE v Praze. Jsou na něm vidět možnosti využití jednotlivých oblastí, zajímavostí je zobrazení plánované trasy metra D. Legenda možnosti využití je uvedena v příloze č.2.

•

regulační plán – stanovuje podrobné podmínky pro využití pozemků a pro umístění a prostorové uspořádání staveb.

Pokud dochází ke změnám ve výše uvedených plánovacích dokumentacích, jsou daná projednávání veřejná, a to na základě § 172 odstavce 3 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád. Majitel konkrétní nemovitosti, kterého se řízení týká, tudíž může uplatnit připomínky v zákonem daných lhůtách. Obrázek č.1: Územní plán Prahy v okolí budovy VŠE

Pramen: Magistrát hlavního města Prahy, dostupný z http://magistrat.praha-mesto.cz

17

1.5 Nemovitosti a daně Nemovitosti jako předmět zdanění jsou velmi oblíbené. Je to dáno z důvodu, že se nedají přemisťovat ani ukrýt a vlastnické právo k nim je evidováno v katastru nemovitostí, což zvyšuje možnost zjištění případných daňových úniků. V českém daňovém systému se týkají investora do nemovitostí čtyři druhy daní: daň z nemovitosti, daň z převodu nemovitosti, daň z příjmů a daň z přidané hodnoty. 1) Daň z nemovitosti je daní majetkového typu a je tvořena daní z pozemků a daní ze staveb. a) Daň z pozemků - předmětem daně z pozemků jsou všechny pozemky na území České republiky vedené v katastru nemovitostí. Předmětem daně z pozemků nejsou pozemky, na nichž je postavená stavba v rozsahu půdorysu stavby, lesní pozemky zařazené do ochranného či zvláštního určení, vodní plochy, které se nevyužívají k intenzivnímu chovu ryb a pozemky určené k obraně státu. Poplatníkem daně z pozemku je vždy vlastník, za určitých okolností vyjmenovaných zákonem jím může být i nájemce. Základ daně se vypočítává podle způsobu využití. První skupina je tvořena ornou půdou, chmelnicí, vinicí, zahradou, ovocnými sady a trvalými travními porosty, kde základ daně se vypočítá vynásobením skutečné výměry pozemku v m2 a průměrné ceny půdy stanovené vyhláškou14. Danou vyhlášku Ministerstvo zemědělství ČR v dohodě s Ministerstvem

financí

ČR

upravuje

novými

vyhláškami

vycházející

15

v Cenovém věstníku MF ČR . Druhou skupinu tvoří pozemky hospodářských lesů a rybníky s intenzivním chováním ryb, kde základem daně je cena pozemku zjištěná podle zákona o oceňování nebo součin skutečné výměry pozemku v m2 a částky 3,80 Kč. U ostatních, dříve neuvedených pozemků je základem daně skutečná výměra pozemku v m2. Základní sazby daně jsou uvedeny v příloze č.1. U daných pozemků - zastavěné plochy a nádvoří, stavební pozemky a ostatní plochy, se sazba daně násobí koeficientem podle velikosti a významu obce. Koeficienty jsou uvedeny rovněž v příloze č.1. Uvedené koeficienty

14

vyhláška Ministerstva zemědělství ČR č. 613/1992 Sb., kterou se stanoví seznam katastrálních území s přiřazenými průměrnými cenami pozemků orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů, luk a pastvin odvozenými z bonitovaných půdně ekologických jednotek 15 k 1.1.2010 je platná vyhláška Ministerstva zemědělství ČR č. 412/2008 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků ve znění vyhlášky č.427/2009 Sb.

18

mohou být změněny obecně závaznou vyhláškou, a to zvýšením o jednu kategorii16 nebo snížením o jednu až tři kategorie. b) Daň ze staveb - předmětem daně ze staveb jsou na území České republiky stavby, pro které byl vydán kolaudační souhlas, byty a nebytové prostory včetně podílů na společných částech staveb, které jsou evidovány v katastru nemovitostí. Poplatníkem daně je vlastník stavby, bytu nebo nebytového prostoru. Pokud je vlastníků více nebo má konkrétní osoba právo nájmu, poté tyto osoby jsou povinny platit daň společně a nerozdílně. Základem daně ze stavby je výměra půdorysu nadzemní části stavby v m2. Základ daně z bytu nebo z nebytových prostor je tvořen výměrou podlahové plochy v m2 vynásobená koeficientem 1,20. Základní sazby daně jsou uvedeny v příloze č.1. Pokud daná stavba je vícepodlažní, potom základní sazba daně se navyšuje o 0,75 Kč za každé další nadzemní patro. Základní nebo upravené sazby se potom násobí různými koeficienty podle typu stavby, například u obytných domů a bytů jsou to opět koeficienty podle velikosti a významu obce, které jsou totožné jako koeficienty používané u určitých druhů pozemků a platí pro ně i stejné možnosti úprav. 2) Daň z převodu nemovitosti – předmětem této daně je úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem včetně zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Dochází-li k výměně nemovitostí, považuje se to za jeden převod a platí se daň, která je vyšší. Tato daň se týká nemovitostí nacházející se na území České republiky, bez ohledu na státní příslušenství nebo bydliště zůstavitele. Základem daně je cena zjištěna podle zákona17 nebo cena sjednaná, záleží, která z obou částek je vyšší. Poplatníkem daně je prodávající, nabyvatel nemovitosti je ručitelem. Pokud dochází k výměně, oba účastníci výměny platí daň společně a nerozdílně. Sazba daně činí 3%. V případě velkých investorů tato daň zpravidla odpadá, neboť jejich předmětem obchodování jsou obchodními podíly, jež jsou obchodovány za účelem vlastnictví a provozování nemovitostí založené obchodní společnosti. 3) Daň z příjmů – tato daň se může dotknout investora při pronajímání nemovitosti nebo při jejím prodeji.

16 17

koeficient 4,5 lze zvýšit na koeficient 5,0 zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

19

a) Pronájem nemovitosti – předmětem zdanění jsou příjmy z pronájmu. Pokud jsou od nich odečteny vynaložené náklady na jejich dosažení, zajištění a udržení, je možné získat základ daně. b) Prodej nemovitosti – předmětem zdanění jsou zde příjmy z prodeje. Základ daně se obdobně vypočítá jako u pronájmu nemovitostí, od příjmu z prodeje jsou odečteny prokazatelně vynaložené náklady na jeho dosažení. Jelikož může docházet k dvojímu zdanění, existují různá osvobození od této daně. Osvobozeny jsou od daně „příjmy z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm měl prodávající bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem.“18 Pokud prodávající nesplňuje časový test 2 let a získané prostředky použije na uspokojení bytové potřeby, bude tento příjem také osvobozen od daně. Pro ostatní případy existuje možnost osvobození, pokud mezi prodejem a nabytím nemovitosti uplyne 5 let. 4) Daň z přidané hodnoty (DPH) – předmětem této daně v souvislosti s nemovitostmi je „převod nemovitosti anebo přechod nemovitosti v dražbě za úplatu osobou povinnou k dani v rámci uskutečňování ekonomické činnosti s místem plnění v tuzemsku“19 a nájem nemovitosti jakožto poskytování služeb za úplatu. Osvobozen od daně bez nároku na odpočet daně je převod staveb, bytů a nebytových prostor po uplynutí tří let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od jeho prvního užívání20. Dále od daně je osvobozen převod pozemků s výjimkou stavebních pozemků a nájem pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor, pokud se nejedná o krátkodobý nájem21. Plátce daně se však může rozhodnout podle odstavce 4 paragrafu 56 zákona o DPH, že u nájmu jiným plátcům daně pro účely uskutečňování jejich ekonomických činností se uplatní daň. Daň z přidané hodnoty uplatňuje dvě sazby, a to sazbu základní, která v současné době je 20%, a sazbu sníženou, která činí 10%. Základní sazba daně se uplatňuje u převodu nemovitostí a u nájmu, kdy se plátce daně rozhodl uplatňovat daň. Výjimku u převodu nemovitostí tvoří stavby pro sociální bydlení22, kdy se uplatňuje sazba

18

zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů v platném znění, § 4 odst. 1a zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty v platném znění, §2 odst. 1a 20 stanovuje zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu 21 nejdéle na 48 hodin nepřetržitě 22 „Bytem pro sociální bydlení se rozumí byt, jehož celková podlahová plocha nepřesáhne 120 m2. Celkovou podlahovou plochou bytu pro sociální bydlení se rozumí součet podlahových ploch všech 19

20

snížená. Snížená sazba daně se rovněž uplatňuje při poskytování stavebních a montážních prací spojené se změnou dokončené stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu či jiné stavby určené pro bydlení. Dále se snížená sazba daně uplatňuje v případě poskytování služeb, jako jsou např. hotely nebo pensiony. Výše uvedené daně mají společný vliv na investování do nemovitostí, a to ten, že snižují výnosnost dané investice.

1.6 Trh nemovitostí Trh nemovitostí, jako i jiné trhy zboží a služeb, má svou poptávku a nabídku. Kupující tvoří poptávku a množství nabízených nemovitostí k prodeji tvoří nabídku. Poptávka po nemovitostech bývá elastičtější oproti nabídce. Je to dáno hlavně tím, že nabídka je tvořena stávajícím fondem nemovitostí, které jsou většinou obsazené a k uvolňování dochází pomalu, a dále je vytvářena novou výstavbou, jejíž realizace je spojena s časovou prodlevou. Hlavním motivem kupujícího k získání nemovitosti je přínos užitku, ať už je to v podobě vlastního bydlení či podnikatelského záměru. Alternativní variantou ke koupi nemovitosti je její nájem spojený s placením nájemného. Na druhé straně prodávající nabízí svou nemovitost, když už je jeho užitek z vlastnictví neodpovídající jeho potřebám. Na poptávku a nabídku působí různé faktory. Determinanty poptávky jsou23: •

Kupní síla

•

Vývoj počtu obyvatel

•

Změna preferencí bydlení

•

Pohyb cen substitutů a komplementů vzhledem k nemovitostem

•

Pohyb cen stavebních nákladů

•

Úvěrová politika.

místností bytu, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu. Do celkové podlahové plochy bytu pro sociální bydlení se nezapočítává podíl na společných částech domu. Rodinným domem pro sociální bydlení se rozumí rodinný dům, jehož celková podlahová plocha nepřesáhne 350 m2. Celkovou podlahovou plochou rodinného domu pro sociální bydlení se rozumí součet podlahových ploch všech místností rodinného domu. Bytovým domem pro sociální bydlení se rozumí bytový dům, v němž nejsou jiné byty než byty pro sociální bydlení.“ (zákon č.235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty v platném znění, § 48a odst. 5,6,7) 23 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí – Ekopress, 2006

21

Determinanty nabídky jsou24: •

Nová výstavba

•

Pohyb výše nákladů – stavebních, mzdových, nákladů na kapitál

•

Změny ve stavebnictví – v technické a v technologické úrovni

•

Změny užívání starých objektů

•

Rozsah ochrany půdního fondu.

Subjekty, které na zmíněném trhu nemovitostí hrají nejdůležitější roli, jsou prodávající a kupující. Motivem kupujícího nemovitost je její vlastní užívání nebo vlastnictví jako investičního instrumentu. Dále na trhu nemovitostí mají také významné postavení pronajímatel a nájemce. Oproti prodeji zde není předmětem vlastnické právo, ale pouze právo užívaní konkrétní nemovitosti. Prostředníkem mezi výše zmíněnými subjekty bývají realitní kanceláře či makléři, kteří soustřeďují poptávku a nabídku nemovitostí v určitém čase na jednom místě. Důležitým hráčem na trhu nemovitostí jsou též banky. Ty můžou působit na trhu jako institucionální investor nebo jako subjekt, který poskytuje úvěry určené k financování nemovitostí. Pomocí úrokové politiky potom dochází k velkému ovlivňování poptávky po nemovitostech. Základními produkty pro financování nemovitostí je stavební spoření a hypotéka. Neméně významnou roli v ovlivňování poptávky a nabídky po nemovitostech hraje také stát. Jedná se například o cenovou regulaci, daňové zatížení nebo investiční pobídky.

1.7 Faktory ovlivňující investování do nemovitostí Investování do nemovitostí se všeobecně pokládá za dlouhodobou investici, kdy se investiční horizont pohybuje v řádu let až desítek let, mnohdy v případě jednotlivých osob je tato investice celoživotní. Proto by si měl každý investor položit tyto základní otázky: 1) Kde, resp. lokalita – nejdůležitější parametr každé nemovitosti. Investor by se měl zajímat o ekonomické prostředí, rozvojový potenciál, infrastrukturu, nezaměstnanost, kupní sílu a v neposlední řadě o obyvatelstvo a jeho vývoj. Tyto uvedené parametry výrazně ovlivňují, zda bude daná nemovitost zhodnocovat nebo pronájem nemovitosti přinese výnos na nájemném. Odpověď na tuto dílčí otázku nejlépe poskytne osobní prohlídka lokality. O budoucnosti území se lze dozvědět z územně plánovacích dokumentací.

24

Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí – Ekopress, 2006

22

2) Co, tedy typ nemovitosti – předmětem investování může být byt, skladovací hala, komerční nemovitost nebo pozemek. Tato otázka úzce souvisí s předchozí otázkou, kdy investor už zná charakteristické rysy konkrétní lokality, např. ve městě investor bude váhat nad bytem či komerčním budovu, které později pronajme, naopak v průmyslové zóně u dálnice bude uvažovat o investici do skladovacích prostor. 3) Kdo, resp. cílová skupina – od koho bude chtít investor peníze. Mohou to být mladé páry, rodina s dětmi či firemní klienti. Zde velmi záleží na struktuře nájemců a na parametrech uzavřených nájemních smluv. Pokud investor už má své představy, do čeho hodlá investovat, měl by si být jistý, že existuje poptávka cílové skupiny v daném segmentu nemovitostí v konkrétní lokalitě.

1.8 Hodnototvorné faktory nemovitostí Hodnota nemovitostí je ovlivňována mnohými vlastnostmi nemovitostí.. Společným a pro všechny typy nemovitostí nejdůležitějším faktorem je jejich poloha. Ostatní vlivy jsou už specifické podle typu nemovitosti. Nadále se budu zabývat čtyřmi základními typy nemovitostí, které jsou vhodné pro investování. Jsou jimi pozemky, byty, administrativní budovy a skladovací haly. 1.8.1 Pozemky Charakteristická vlastnost pozemků je, že mají omezenou rozlohu, nedají se libovolně rozšiřovat ani vyrábět, a mají prakticky nekonečnou životnost. Užitek, který přinášejí, se liší podle druhů pozemků. Jiný užitek budou přinášet zemědělské pozemky a jiný užitek dobývací prostory. Nejdůležitějším užitkem, který přinášejí hlavně stavební pozemky, je možnost výstavby na nich. Základní hodnototvorné faktory: •

Poloha – nejvýznamnější faktor ovlivňující hodnotu. Polohu je možné chápat v širší působnosti, tzv.makropoloha a v rámci vymezené lokality, tzv. mikropoloha.

•

Orientace na světovou stranu – orientace na sever, severovýchod či severozápad většinou představuje negativní účinek na hodnotu

•

Svažitost terénu – faktor, který většinou působí negativně na hodnotu

•

Výměra – větší pozemek má větší hodnotu, ale hodnota pozemku v Kč/m2 je většinou klesající funkcí výměry

•

Tvar pozemku – úzké či nepravidelné tvary mají negativní vliv na hodnotu 23

•

Přístup – větší hodnotu má pozemek, na který je přístup po zpevněné komunikaci (živičný, dlážděný nebo betonový povrch).

•

Inženýrské sítě – jedná se o vodovod, elektřinu, plyn a kanalizaci. Existence má pozitivní vliv na hodnotu pozemku, protože případné jejich vybudování je velmi nákladné.

•

Negativní účinky okolí – jedná se především o škodlivé exhalace, hluk, otřesy a prach.

•

Omezení užívání pozemku – ochranné pásmo, zátopové území obce nebo stavební uzávěra – negativní vliv na hodnotu

•

Vývoj územního plánování – u stavebních parcel je pozitivní vlastností, když právo stavby je zajištěno v územním rozhodnutí, nebo je přímo vydáno stavební povolení. Snižuje se tím doba realizace stavby.

Vhodným doplňkem k získání informací o cenách pozemků jsou cenové mapy pozemků. Cenové mapy vydávají obce a jsou zveřejňovány v Cenovém věstníku MF ČR. Každý, kdo o to požádá, má právo nahlédnout do cenové mapy vedenou konkrétní obcí. Pro investory mají tyto údaje pouze informativní charakter, protože se obce potýkají s problémem získání dostatečného počtu věrohodných údajů o skutečných cenách při realizovaných prodejích. Příklad cenové mapy je uveden v obrázku č.2. Jedná se o ceny stavebních pozemků v centru Brna. Obrázek č.2: Cenová mapa stavebních pozemků v Brně

Pozn.: jedná se o ceny pozemků v Kč/m2 pozemku Pramen: Magistrát města Brna, Úsek rozvoje města, dostupný z www.brno.cz

24

1.8.2 Byty Pojem bytu jsem již definoval dříve, teď se zaměřím faktory, které ovlivňují jejich hodnotu: •

Poloha – jednoznačně nejdůležitější faktor, který opět je členěn na makropolohu a mikropolohu

•

Zástavba v okolí bytu – blízkost průmyslové výroby má negativní vliv na hodnotu bytu

•

Veřejná doprava – pozitivní vliv

•

Vybavenost okolí – jedná se hlavně o obchody, služby, školy, zdravotnictví, kulturu a sport. Blízkost těchto veřejných služeb se hodnotí kladně.

•

Typ stavby – zděné stavby mají větší hodnotu

•

Vybavení bytu – záleží především na vytápění, příslušenství a zabezpečení vchodu

•

Obyvatelstvo – konfliktní skupiny žijící v blízkosti bytu snižují jeho hodnotu

•

Orientace bytu ke světovým stranám – opět negativní vliv má orientace k S, SV a SZ

•

Poloha bytu v domě – podlaží – byty v přízemí a v blízkosti centrálního vchodu mají nižší hodnotu, a to z důvodu větší možnosti vloupání se do bytu, než byty ve vyšších patrech.

1.8.3 Administrativní budovy Typ budovy, která slouží k podnikání jednotlivých subjektů. Většinou ji vlastní určitá společnost, která ji spravuje, a jednotlivé prostory pronajímá. Základní hodnototvorné faktory: •

Poloha – opět nejdůležitější faktor, který ovlivňuje výši nájemného

•

Veřejná doprava – pozitivní vliv na výši nájemného

•

Vybavení – klimatizace, vytápění, rozvody počítačových a elektrických sítí, atd. Jejich provedení ovlivňuje výši nájemného, ale i celkovou hodnotu budovy.

•

Počet parkovacích stání – tento faktor se odvíjí od dostupnosti veřejné dopravy. Nicméně pozitivní vliv na hodnotu má určitý počet vlastních parkovacích míst, např. pro návštěvy, klienty.

1.8.4 Skladovací haly Opět zde platí pravidlo jako u administrativních budov, že majitelem je určitá firma, která halu spravuje a skladovací prostory dále pronajímá. 25

Základní hodnototvorné faktory: •

Poloha – i zde nejvýznamnější faktor

•

Dostupnost – úzce souvisí s polohou. Záleží především na dostupnosti silniční dopravy, výhodou může být blízkost železnice, dálnice či letiště.

•

Konstrukce – důležitým faktorem je světlá výška

•

Možnosti využití – pokud jsou haly úzce vymezeny určitému okruhu potenciálních nájemníků, např. mrazírny, může to mít negativní vliv na jejich hodnotu.

Výše uvedené faktory u

vyjmenovaných typů nemovitostí jsou pouze

ty

nejvýznamnější, existuje mnoho dalších faktorů, které ovlivňují jejich hodnotu, u bytů to jsou např. pracovní možnosti v okolí bytu, přírodní lokalita v okolí bytu nebo změna v okolní zástavbě, u administrativních budov je to např. konstrukce a bonita nájemců. Na veškeré typy nemovitostí mají také vliv související právní vztahy, a to zejména věcná břemena. Věcná břemena lze vymezit jako soubor právních norem, které věcně právně omezují vlastníka věci ve prospěch jiné osoby tak, že je povinen něco konat, něco trpět nebo se něčeho zdržet.25 Věcná břemena je třeba rozlišovat z pohledu povinného, pro kterého to znamená jistou újmu, a z pohledu oprávněného, který má ze zřízení věcného břemena užitek. Dále také zaleží na tom, jestli věcné břemeno vzniklo za úplatu, kdy je újma povinného kompenzována ze strany oprávněného úhradou, či bezplatně. Počet bezplatně zřízených břemen je majoritní. Záleží rovněž na tom, jestli věcná břemena způsobují dočasnou či trvalou újmu a zda újma povinnému způsobuje rostoucí výdaje či náklady v souvislosti s věcným břemenem nebo klesající příjmy či výnosy v souvislosti s věcným břemenem. Rozdělení věcných břemen je uvedeno v obrázku č.3.

25

Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková, V.: Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy – Linde, 2007

26

Obrázek č.3: Rozdělení věcných břemen Věcná břemena

Dočasně zvyšující výdaje/náklady

Dočasně omezující využití resp. snižující příjmy/výdaje

Trvale omezující využití resp. snižující příjmy/výnosy

Povinnost výplaty důchodu po pevně definovanou dobu

Právo bezplatného bydlení

Právo přechodu nebo přejezdu pozemku

Povinnost výplaty důchodu na dožití

Právo bezplatného užívání nebytového prostoru

Právo veřejné cesty

Povinnost opatrování oprávněného

Právo bydlení za úplatu

Právo přístupu vlastníka přes pozemek

Právo užívání nebytového prostoru za úplatu

Čerpání vody ze studny

Právo užívání zastavěného pozemku Pramen: Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí – Oeconomia, 2008

27

2 Výnos, riziko a likvidita nemovitostí Pro každého investora jsou důležitá tři základní kriteria, která ovlivňují jeho investiční rozhodování. Jsou jimi výnos, riziko a likvidita konkrétního investičního instrumentu.

2.1 Výnos Výnos v očích investora je chápán jako odměna za realizaci investičního procesu. Obecně lze výnos vnímat jako souhrn veškerých příjmů, které z daného investičního instrumentu je možné obdržet. Výnos se rozlišuje na historický (ex post) a očekávaný (ex ante). Historický výnos je výnosem, který byl nebo mohl být dosažen při investování. Naproti tomu výnos očekávaný je investorem očekávané zhodnocení v budoucím období. Jedná se o prognózy založené na pravděpodobnosti nastání očekávaných výnosů. V dalších částech této práce se budu nadále věnovat pouze historickému výnosu. Co se týče nemovitostí, ty mohou přinášet kapitálový zisk (popř. kapitálové ztráty) a důchod ve formě nájemného. Potom výnosovou míru investice do nemovitostí lze určit podle vzorce:26 rt =

Kde:

P1 − P0 + D − T − C P0

rt

je historická výnosová míra za období t

P1

je prodejní cena dané nemovitosti

P0

je nákupní cena dané nemovitosti

D

je nájemné plynoucí z pronájmu konkrétní nemovitosti

T

jsou placené daně související s nemovitostmi27

C

jsou náklady spojené s držbou nemovitostí

[2.1]

2.1.1 Prodejní a nákupní cena Pojem cena se používá pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. V současné době se v souvislosti s nemovitostmi používá tento systém cen: a) Cena zjištěná – taktéž se označuje jako cena administrativní. Jedná se o cenu zjištěnou podle cenového předpisu.28 Daný zákon přesně specifikuje 26

Veselá, J.: Investování na kapitálových trzích – Aspi, 2007 viz. kapitola 1.5 Nemovitosti a daně 28 zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění 27

28

případy, pro které je třeba využít cenový předpis. Jedná se o ocenění majetku především pro účely investičních společností a investičních fondů, pro účely konkursu a vyrovnání nebo pro účely daně dědické, daně darovací a daně z převodu nemovitostí. b) Cena pořizovací – často se rovněž označuje jako cena historická. Jedná se o cenu, za kterou bylo možno nemovitost, zejména stavby, pořídit v době jejich postavení bez odpočtu opotřebení. Tento typ ceny se především uplatňuje v účetnictví. c) Cena reprodukční – cena, za kterou by bylo možné pořídit stejnou nebo podobnou novou věc v době ocenění bez odpočtu opotřebení. d) Cena obvyklá – označována též jako cena obecná či tržní. Je to cena, „za kterou je možno stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase na volném trhu prodat nebo koupit.“29 Další definici lze najít v zákoně o oceňování majetku , kde se obvyklou cenou rozumí „cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu (stav tísně, důsledky přírodních či jiných kalamit), osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího (majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy) ani vliv zvláštní obliby (zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim).“30 V běžné praxi se lze setkat také s pojmem hodnota. Oproti ceně se liší, že se nejedná o skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenu. Jedná se o odhad. Jednou kategorií hodnoty je i investiční hodnota. Investiční hodnotu lze definovat jako „hodnotu majetku pro konkrétního investora nebo třídu investorů pro stanovené investiční cíle. Tento subjektivní pojem spojuje specifický majetek se specifickým investorem nebo skupinou investorů, kteří mají určité investiční cíle. Investiční hodnota majetkového aktiva může být vyšší nebo nižší než tržní hodnota tohoto majetkového aktiva.“31

29

Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková, V.: Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy – Linde, 2007, str. 80

30

zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění, §2 odst.1 Mařík, M. a kol.: Metody oceňování podniku – Ekopress, 2007, str. 26

31

29

Pro zjištění výnosové míry investice do nemovitosti se používá tržní cena, jako cena vyrovnávající nabídku a poptávku po nemovitostech. 2.1.2 Nájemné Pod pojmem nájemné je myšlena peněžní částka, kterou platí nájemce pronajímateli za přenechání práva užívat nemovitost. Výše nájemného se odvíjí hlavně od hodnoty nemovitosti a od nákladů, které souvisejí s údržbou a s provozem nemovitosti. Nájemné by mělo zahrnovat i přiměřený zisk. Opět, jako u ceny nemovitostí, lze rozlišit několik typů nájemného: a) Nákladové nájemné – přináší vlastníkovi pouze takový důchod, který uhradí jeho náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti a jejím pronájmem b) Tržní nájemné – jeho výše je dosahována za stejné či obdobné prostory nebo plochy při působení nabídky a poptávky v daném segmentu trhu. Tržní nájemné je především ovlivňováno:32 •

Stavem nabídky a poptávky na dané segmentu trhu

•

Politicko-správním, ekonomickým a sociálně demografickým významem obce a její infrastrukturou, kde se byt nachází.

•

Parametry konkrétních nemovitostí, zejména se jedná o kvantitu, kvalitu, použité technologie, estetiku apod.

•

Službami, které v rámci nájemného pronajímatel nájemci poskytuje.

c) Smluvní nájemné – jeho výše vychází z platné nájemní smlouvy. Oproti tržnímu nájemnému se liší v relaci vůči cenové úrovni nájemného v konkrétním

segmentu

trhu.

Konkrétním

příkladem

smluvního

nájemného je regulované nájemné. Výše a podmínky regulovaného nájemného jsou limitovány zákonem.33 Toto nájemné slouží jako nástroj ochrany nájemníků. V dalších částech mé práce budu využívat údaje o místně obvyklém nájemném34. Je to takové nájemné, za které je možno pronajmout v daném místě na volném trhu za běžných tržních podmínek porovnatelný byt. Svým vymezením místně obvyklé 32

Zazvonil, Z.: Výnosová hodnota nemovitostí – Ceduk, 2004 zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 34 Institut regionálních informací, dostupný z www.kiseb.cz 33

30

nájemné odpovídá definici obvyklé ceny podle zákona o oceňování majetku, tudíž lze ho zařadit mezi tržní nájemné. 2.1.3 Náklady spojené s držbou nemovitosti K udržení výše nájemného je třeba vynakládat náklady. Mezi náklady související s vlastnictvím nemovitostí patří zejména tyto: •

Pojištění nemovitosti – v souvislosti s nemovitostmi je možné sjednat pojištění staveb a pojištění odpovědnosti za škody vzniklé z titulu vlastnictví či provozu nemovitostí jiným subjektům. V současné době je pojištění dobrovolné, záleží tedy na vlastníkovi stavby, zda uzavře pojistnou smlouvu či nikoliv. a) Pojištění staveb – u tohoto typu pojištění většinou bývá kryto živelní riziko včetně rizika vodovodního, riziko kvalifikovaného odcizení, případně i riziko vandalismu. b) Pojištění odpovědnosti za škody – tento typ pojištění kryje škody, které mohou vzniknout jinému subjektu na majetku či zdraví, který se nachází trvale či dočasně v prostorech pojištěných staveb, na pozemcích či v jejich bezprostřední blízkosti.

•

Náklady na správu nemovitostí – jedná se o náklady související s provozem a správou nemovitosti, které mají ekonomický, technický a provozní vztah k nemovitostem. Jedná se především o tyto náklady: − průběžná technická kontrola stavu a funkčnosti

interiéru, exteriéru a technických zařízení nemovitého charakteru − plánování, zajišťování a dozor nad údržbou a opravami − sjednávání a vypovídání nájemních smluv − vybírání a vymáhání nájemného − náklady na přiměřenou reklamu a inzerci. • Náklady na provoz technických zařízení – jedná se především o tyto náklady: − centrální či lokální zdroje vytápění a přípravy teplé

vody − klimatizace − bezpečnostní signalizace, průmyslová televize − hasící zařízení

31

− technická zařízení garáží a parkovacích ploch. • Náklady na služby – tyto náklady jsou závislé na druhu nemovitosti, rozsahu a

kvalitě vybudované infrastruktury v místě. Do této skupiny patří zejména: − náklady na dodávky spojené s elektřinou, plynem a

vodou − náklady na kanalizaci − náklady na odvoz a likvidaci odpadů − náklady na čištění a úklid − čištění komínů. • Náklady na údržbu a opravy – náklady vynaložené na operace, které je třeba

provádět, aby nemovitost se udržela v dobrém technickém, funkčním a estetickém

stavu

rozhodnutím.

v souladu

Zároveň

se

se

stavebním

předchází

povolením

bezpečnostnímu,

a

kolaudačním požárnímu

a

hygienickému nebezpečí, které by mohlo vzniknout v důsledku zanedbávání právě těchto nákladů. Dalším důsledkem vynakládání těchto nákladů je, že se prodlužuje uživatelnost a celková životnost nemovitosti. Do těchto nákladů lze zařadit tyto práce:35 − opravy a údržba vnějších a vnitřních povrchových

úprav, obkladů stěn, podlah a dlažeb − opravy a údržba střešní krytiny a povrchu plochých

střech, komínových těles a nadstřešních částí − opravy a obnova nátěrů − opravy a obnova klempířských a zámečnických prvků − opravy a údržba vnitřních instalací a technických

zařízení − výměna nepodstatných částí konstrukcí staveb. • Obnovovací náklady - jsou to náklady, které souvisejí se stavebními

komponenty, jejichž životnost je kratší než životnost samotné stavby. Jedná se především o tyto prvky36: − střešní krytina − podlahové povlaky a dlažby 35 36

Zazvonil, Z.: Výnosová hodnota nemovitostí – Ceduk, 2004 Zazvonil, Z.: Výnosová hodnota nemovitostí – Ceduk, 2004

32

− vnitřní a vnější povrchové úpravy − lehké vnitřní příčky a podhledy a konstrukce s tím

související − vnitřní zařizovací předměty (kuchyňská, hygienická a

podobná zařízení) − elektrické, plynové a jiné spotřebiče − vybavení interiérů (nábytek, koberce) • Ostatní náklady – sem patří vynaložené náklady za speciálním účelem, jako je

např. odstranění sprejerství či jiných vandalských činností nebo ochrana proti škůdcům. Zmíněný výčet nákladů není rozhodně úplný, existuje mnoho dalších nákladů, které jsou spojené s vlastnictvím nemovitost a její údržbou. Uvedl jsem pouze ty nejzákladnější. Výše uvedený způsob výpočtu výnosové míry investice do nemovitosti je spíše jen teoretický. V reálném životě je obtížné zjistit a určit konkrétní výši daní, které zatěžují investory, a stanovit výši nákladů, které snižují příjem investora. Jedním z hlavních důvodů proč tomu tak je, že každý investor využívá různá ustanovení daňových zákonů a má různé preference a motivy na vynakládání nákladů souvisejících s vlastněnou nemovitostí. Proto se v běžné praxi pro výpočet výnosové míry investice do nemovitosti používá tento vzorec:

rt = Kde:

D P

[2.2]

rt

je historická výnosová míra za období t

P

je tržní cena dané nemovitosti

D

je nájemné plynoucí z pronájmu konkrétní nemovitosti

2.2 Riziko Riziko investování je investory chápáno jako nebezpečí, že se skutečná výnosová míra odchýlí od očekávané nebo předpokládané výnosové míry.37 Obdobně, jako u výnosové míry, lze rozlišovat historické (ex post) riziko a očekávané (ex ante) riziko. Jak jsem se už zmínil v předcházející kapitole, budu se nadále zabývat pouze historickými veličinami.

37

Veselá, J.: Investování na kapitálových trzích – Aspi, 2007

33

Pro výpočet historického rizika lze využít tento vzorec38: T

∑ (r

A

σ=

− rt ) 2

t =1

T Kde:

[2.3]

σ

je směrodatná odchylka jako absolutní míra historického rizika ex post

rA

je průměrná historická výnosová míra ex post

rt

jsou jednotlivé historické výnosové míry ex post odpovídajícím jednotlivým obdobím

T

je počet sledovaných období

Takto vypočtené riziko lze označit za celkové riziko spojené s daným investičním instrumentem. Riziko spojené s investováním do nemovitostí můžeme rozdělit na riziko spojené s vlastnictvím dané nemovitosti a riziko spojené s nájemným. a) Rizika z titulu vlastnictví nemovitosti – sem je možné zařadit tyto rizika: − Riziko zpochybnění vlastnictví – jde o právní riziko. Jedná se především o možnost zpochybnění přímo vlastnictví dané nemovitosti nebo zpochybnění určitého zápisu v katastru nemovitostí. Omezení výskytu tohoto rizika lze předcházet kvalitními smlouvami sepsané notářem. − Riziko změny stavu dané nemovitosti – riziko spjaté s údržbou nemovitosti a jejím technickým stavem. Toto riziko lze minimalizovat pravidelnou údržbou nemovitosti a kvalitními a včasnými opravami případných závad. − Riziko vývoje okolí – riziko, které souvisí s možnou výstavbou nových nežádoucích objektů, jako jsou např. průmyslové objekty nebo dopravní komunikace, a s tím související změny v územním plánu. Toto riziko je ze všech dosud uvedených rizik nejméně ovlivnitelné. Minimalizovat se dá pouze účastí na veřejném projednávání při pořizování územně plánovací dokumentace. b) Rizika z titulu nájemného – do této skupiny rizik řadíme tyto dvě základní rizika: 38

Veselá, J.: Investování na kapitálových trzích – Aspi, 2007

34

− Riziko změny výše nájemného – jedná se o riziko, které se odvíjí od situace na trhu nemovitostí, například vyšší poptávka po rodinných domech zapříčiňuje tlak na pokles nájemného. Dalšími ovlivňujícími činiteli jsou banky a jejich úvěrové politiky a stát a jeho daňová politika. Jedná se zcela o neovlivnitelné riziko. − Riziko výpadku nájemného – výpadek nájemného může být zapříčiněn neobsazeností dané nemovitosti nebo platební insolvencí nájemníka. Toto riziko lze minimalizovat zejména různými opatřeními zahrnutých do nájemních smluv.

2.3 Likvidita Likvidita je schopnost přeměny instrumentu na hotovost s minimálními finančními i

časovými náklady. Pro měření likvidity investičních instrumentů se využívají různé možnosti, které jsou zpravidla založené na objemech uzavíraných obchodů či úrovni transakčních nákladů. Pro změření likvidity trhu nemovitostí lze využít tyto způsoby:

- Provize spojené s prodejem – většina nemovitostí se prodává prostřednictvím

realitních

kanceláří,

které

si

za

zprostředkování obchodu účtují určité procento z ceny nemovitosti

- Doba prodeje nemovitosti – prodej nemovitosti trvá v řádu měsíců až roků

- Počet

vkladů

vlastnického

práva

k danému

typu

nemovitosti do katastru nemovitostí – jedná se o statistiku vedenou Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním. Z výše uvedených způsobů měření likvidity vyplývá, že trh nemovitostí má velmi malou likviditu proti jiným, hlavně finančním investičním instrumentům. Jsou zde hlavní dva důvody. Počet nemovitostí oproti počtu emisí cenných papírů je několikanásobně větší, tudíž existuje větší možnosti investice. Za druhé, likviditu u cenných papírů také dodávají krátkodobí spekulanti, jejich investiční horizont se pohybuje někdy i v hodinách. Tento typ spekulace na trhu s nemovitostmi je nereálný. Je také nutné rozlišovat likviditu mezi samostatnými druhy nemovitostí. Pro určení tohoto typu likvidity je právě vhodná statistika vkladů vlastnického práva do katastru nemovitostí. 35

2.4 Analýza výnosnosti, rizika a likvidity bytů v Praze Pro konkrétní analýzu výnosnosti, rizika a likvidity jsem si vybral bytovou jednotku, jako jednu z nejdostupnějších investic týkající se nemovitostí. Praha, jakožto hlavní město České republiky a zároveň samostatný kraj, má nejvýznamnější a nejdůležitější postavení ze všech měst České republiky. V Praze sídlí prezident ČR a je zde soustředěna moc výkonná a zákonodárná ČR. Praha je zároveň největším městem České republiky, a tudíž zároveň je největším trhem vybraného segmentu nemovitostí v ČR. Praha se člení na 57 městských částí a na 22 správních obvodů. Z katastrálního pohledu se Praha člení na 111 katastrálních území.

2.4.1 Analýza trhu bytů v Praze V úvodu této části nejprve provedu stručnou analýzu faktorů, které mají vliv na daný segment trhu nemovitostí. Podle toho investor pozná, jaké faktory mají vliv na daný segment trhu nemovitostí. Dle těchto faktorů a jejich vývoje v čase může investor odhadnout budoucí tendence vývoje daného segmentu trhu nemovitostí. V mém případě budu analyzovat poptávku a nabídku po bytech v osobním vlastnění v Praze jako určující faktor ceny bytů v Praze. Ceny bytů pro investora znamenají výši počáteční investice (resp. prodejní ceny). Mají také vliv na poptávku po nájemním bydlení jako substitutu vlastního bydlení, což přináší zvýšenou či sníženou poptávku po nájemním bydlení a tudíž přináší změny ve výši nájemného.

2.4.1.1 Analýza poptávky Prvním faktorem, který ovlivňuje poptávku po bytech v osobním vlastnictví je příliš vysoká preference po vlastnickém bydlení mezi českými občany. Jedním z atributů bydlení je právní vztah uživatele k užívanému domu či bytu. Je možné rozlišovat dvě základní právní formy, a to vlastnický vztah k užívanému bydlení39 a nájemní vztah k užívanému bydlení. Vlastníci bydlení, oproti nájemníkům, realizují několik dodatečných práv plynoucí z vlastnictví – plně se svou nemovitostí disponovat nebo ji prodat. Vlastnění konkrétní nemovitosti může rovněž přinášet jistý pocit zabezpečení a stability a to hlavně v případech, kdy se daná domácnost dostane do svízelnější finanční situace. Skutečnost, že v ČR lidé preferují vlastní bydlení před nájemním, dokládá výzkum - Postoje k bydlení v ČR 2001 provedený Sociologickým ústavem AV ČR v roce 2001 a z něho použitý následující graf č.1. 39

Lze zařadit i vztahy k družstevním bytům

36

Graf č.1: Míra spokojenosti s dosavadním bydlením podle právního důvodu užívaní bytu/domu (1 – velmi spokojen, 10 – velmi nespokojen)

Pramen: Postoje k bydlení v ČR 2001, dostupný z http://seb.soc.cas.cz

Další výzkum - Prvonabyvatelé bydlení 2007 - provedený týmž ústavem poukazuje na to, že nájemní bydlení není reálnou alternativou k vlastnímu bydlení. Převládá totiž obecné přesvědčení o jednoznačné výhodnosti investice do vlastního bydlení. Za doprovodný faktor lze považovat mezigenerační a rodinnou výpomoc, která je v ČR tradičně vysoká při pořizování vlastního bydlení. Co se týče přímo Prahy, vysoká preference vlastního bydlení je také dána lidmi z vyšších příjmových kategorií zaměstnání, kteří preferují vlastní bydlení. Dalším faktorem mající vliv na poptávku po bytech je, že ekonomická data týkající se Prahy ukazují, že si naše hlavní město stojí v mnoha ekonomických ukazatelích nadprůměrně ve srovnání s celou Českou republikou. Prvním důkazem může být regionální ekonomická disparita podle hrubého domácího produktu (HDP). HDP Prahy je podstatně vyšší než HDP v ostatních krajích, což dokazuje i následující obrázek č.4.

37

Obrázek č.4: Regionální HDP na 1 obyvatele v roce 2007, ČR = 100

Pramen: Ježdík, V., Chlad, M.: Rozdíly mezi kraji ČR – vývoj a příčiny – ČSÚ, 2009

Rozdíly mezi kraji jsou hlavně způsobeny tvorbou HDP na obyvatele, kdy na území Hlavního města Prahy během analyzované periody40 (1995 – 2007) se zvýšila téměř třikrát, zatímco v krajích s nejnižšími hodnotami došlo ke zvýšení méně než dvakrát. Další významný vliv na vyšší tvorbu HDP v Praze má úroveň čistého disponibilního důchodu domácností (ČDDD) na obyvatele, kdy opět došlo k většímu rozevření nůžek mezi Prahou a ostatními kraji. Vyšší úroveň ČDDD na obyvatele v Praze41 je dána především odvětvovou strukturou, kde mají větší váhu odvětví s vyšší úrovní odměňování (bankovnictví, komerční služby, atd.). Na tento fakt má také vliv, že v Praze sídlí vrcholové orgány jak České republiky, tak i mezinárodních firem. Úroveň

ČDDD je také silně ovlivněna mírou nezaměstnanosti. Míra nezaměstnanosti v Praze se dlouhodobě vyvíjí příznivě a udržuje se pod celorepublikovou hodnotou. Podle současných údajů42 se míra nezaměstnanosti pohybuje v Praze okolo 4%, zatímco celostátní míra nezaměstnanosti je 9,2%. Vliv na vyšší tvorbu HDP má také nepochybně vyšší vzdělanostní struktura obyvatelstva, která se pohybuje v Praze přes

40

Ježdík, V., Chlad, M.: Rozdíly mezi kraji ČR – vývoj a příčiny – ČSÚ, 2009 Konkrétní hodnoty jsou uvedeny v příloze č.3 42 Hodnota ukazatelů k 30.4.2010 41

38

60%43. Ekonomický rozdíl Prahy a ostatních regionů může také být dán výší hrubé mzdy. Průměrná měsíční hrubá mzda v Praze se pohybuje trvale nad celostátním průměrem. V roce 2009 průměrná měsíční hrubá mzda v Praze dosahovala téměř 29000 Kč, oproti tomu průměrná měsíční hrubá mzda v ČR v roce 2009 je necelých 23500 Kč. Je zřejmé, že výše hrubé mzdy koreluje s výší HDP, na druhou stranu lze očekávat i vyšší ceny bydlení. Poptávka po bydlení v Praze není však ovlivňována pouze výší mezd místního obyvatelstva, je třeba započítat i nemzdové příjmy místního obyvatelstva nebo-li příjmy ze stínové ekonomiky. Stínovou ekonomiku lze chápat jako nezjištěnou ekonomiku. Stínovou ekonomiku je možné rozdělit na tří základní typy, a to na skrytou ekonomiku formálních sektorů, kde hlavním faktorem jsou nedostatky ve statistickém zpracování ekonomických údajů, na neformální ekonomiku, která představuje tržní44 a netržní45

činnosti a na nelegální ekonomiku46. Odhad celkového objemu neevidovaných náhrad zaměstnancům v Praze v roce 2004 činil 8658 mld. Kč47. Dalším faktorem, který ovlivňuje velikost poptávky je investování (popř. spekulace) s bytovým fondem. Z výzkumů – Bytová výstavba 2007 a Realitní kanceláře 2007 opět prováděné Sociologickým ústavem AV ČR je patrné, že určitá část z prodaných nových i starších bytů v Praze je koupena za účelem dalšího pronájmu. Nejčastější uváděný podíl se pohybuje mezi 20% až 30%. Jedná se pouze o odhady účastníků pohybující se každodenně na realitním trhu. Poptávku po bytech v Praze také významně ovlivňují cizinci. Strukturu cizinců v Praze je možné rozdělit na dvě skupiny, a to na levnou pracovní sílu z východu pracující ve stavebnictví či v průmyslu a na cizince, kteří pracují na vysokých manažerských postech. Právě vysoce postavení cizinci mají významný podíl na poptávce po vlastním bydlení. Posledním, zároveň však hypotetickým, faktorem ovlivňující poptávku po bytech v osobním vlastnictví je tlak médií na pořizování vlastního bydlení. Z analýzy novinových článků provedené Sociologickým ústavem AV ČR vyplývá, že vlastnické bydlení je tématem článků častěji, než bydlení nájemní. Ovšem tomuto faktoru nelze

43

Podíl vysokoškoláků a středoškoláků s maturitou na obyvatelích starších 15 let Např. spropitné, pronájem bytů či chat 45 Např. samozásobitelství 46 Např. krádeže, padělání zboží 47 Lux, M., Sunega, P., Mikeszová, M., Kostelecký, T.: Standardy bydlení 2007/2008: Faktory vysokých cen vlastnického bydlení v Praze – Sociologický ústav AV ČR, 2008. str. 91 44

39

přikládat velký význam. Jedná se spíše o informování současných trendů v bydlení, kterým je, jak už bylo uvedeno v úvodu této subkapitoly, vlastní bydlení.

2.4.1.2 Analýza nabídky Jedním z ovlivňujících faktorů nabídky bytů je upřednostňování pronájmu před prodejem bytů vlastníky daných bytů. Výzkum – Pronajímatelé 2007 provedený Sociologickým ústavem AV ČR ukázal, že o prodeji bytu uvažuje jen malá část dotazovaných pronajímatelů (graf č.2).

Graf č.2: Je výhodnější za současných podmínek nemovitosti pronajímat nebo prodat?

12,7% 3,3% 35,3% 12,0%

určitě pronajímat spíše pronajímat spíše prodat určitě prodat neví/odmítnuta odpověď

36,7%

Pramen: Lux, M., Sunega, P., Mikeszová, M., Kostelecký, T.: Standardy bydlení 2007/2008: Faktory vysokých cen vlastnického bydlení v Praze – Sociologický ústav AV ČR, 2008.

Faktory, které vedou k upřednostňování pronájmu před prodejem bytu, jsou především tyto: stálý příjem z pronájmu, držení dané nemovitosti mají za dobrou investici a tuto investici pokládají za jistější než jiné formy investic. Hlavním faktorem mající vliv na nabídku bytů je samotná bytová výstavba v Praze. Pro tranzitivní ekonomiky je typický přechod pro oblast bytové výstavby od modelu státem budovaných nájemních bytů k modelu komerčního rezidenčního developmentu. Následující graf č.3 ukazuje počet zahájených, rozestavěných a dokončených bytů v Praze, přičemž od 1.1.2006 se za zahájený byt považuje byt, na který bylo vydáno stavební povolení. Do této doby se jinak za zahájený byt považoval byt, jehož výstavba byla zahájena podle zápisu ve stavebním deníku. Počet dokončených bytů zahrnuje

40

jednak byty v bytových domech, ale i v rodinných domech a byty v nástavbách, přístavbách a vestavbách.

Graf č.3: Počet zahájených, rozestavěných a dokončených bytů v Praze 25 000

20 000

15 000 Zahájené byty Rozestavěné byty k 31. 12. Dokončené byty 10 000

5 000

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Pozn.: údaj „Rozestavěné byty k 31.12.“ pro rok 2009 nebyl k datu vypracování této diplomové práce zveřejněn Pramen: ČSÚ – Hl. m. Praha, vlastní úprava

V Praze z počtu dokončených bytů převažují byty v bytových domech, které tvořily v roce 2009 80% všech dokončených bytů. Průměrná doba výstavby bytového domu se pohybuje okolo 2,5 roku. Průměrná obytná plocha dokončených bytů se pohybuje okolo 60 m2 a průměrná užitková plocha dokončených bytů mírně přesahuje 80 m2. Jedním z významných faktorů, který ovlivňuje bytovou výstavbu v Praze je nedostatek stavebních pozemků. Výše zmíněné faktory a skutečnosti ovlivňující poptávku a nabídku bytů v osobním vlastnictví mají za důsledek vysoké ceny bytů v Praze. Tento fakt je možné doložit pomocí indikátoru price-to-income (P/I), kdy se porovnávají průměrné ceny bytů s průměrnými příjmy domácností (graf č.4). Pro potenciálního investora to znamená zvýšenou počáteční investici oproti jiným městům v ČR při srovnatelných podmínkách investice. Pro investora je také nepříjemný fakt, že v Praze je větší preference vlastních bytů před byty nájemními, což má za následek zvýšení rizika neobsazení pronajímaného bytu. Na druhou stranu je zde možnost pro majitele bytu – investora určitá poptávka po

41

nájemním bydlení od zájemců o bydlení v Praze, kteří nemohou nebo nechtějí kupovat tak drahé byty do osobního vlastnictví. Jedná se především o studenty a začínající rodiny.

Graf č.4: Vývoj P/I v jednotlivých krajích ČR

Pramen: Lux, M., Sunega, P., Mikeszová, M., Kostelecký, T.: Standardy bydlení 2007/2008: Faktory vysokých cen vlastnického bydlení v Praze – Sociologický ústav AV ČR, 2008

2.4.1.3 Výnosnost, riziko a likvidita Pro výpočet výnosnosti bytů v Praze jsem využil data poskytnutá Institutem regionálních informací, s.r.o (IRI)48. Tato firma provádí sběr dat na základě lokálních a celostátních inzertních novin a časopisů, průzkumů v terénu a z inzertních nabídek z internetu. Ceny bytů a nájemné bytu odpovídají standardu IRI. Standard IRI je dán staršími byty I. kategorie v běžné, nikoliv v okrajové poloze, o podlahové ploše 68 m2 a je počítáno s opotřebením. Jelikož se jedná o nabídkové ceny, ze získaných údajů pro tvorbu databáze jsou vyloučeny chybné, nevěrohodné, duplicitní údaje a údaje 48

Institut regionálních informací, s.r.o., je firma zabývající se mimojiné oblastmi bydlení, cen bytů, tržního nájemného, územním rozvojem či cenovými mapami, jejíž služby využívají např. Česká národní banka, Národohospodářský ústav AV ČR, Sociologický ústav AV ČR a řada privátních subjektů

42

s extrémními hodnotami. Vytvořená databáze pak slouží ke konkrétním výstupům IRI. Pro stanovení konkrétní výše nájemného využívá IRI mezisídelní model atraktivity bydlení, kde „model pomocí základních kritérií umožňuje hodnotit vliv polohy a dalších charakteristik obce nebo katastrálního území na cenu bytu či zvolené standardní nemovitosti pro libovolnou obec (sídlo) ČR a katastrální území daných měst. V rámci území jsou vyhodnoceny hlavní hodnotové póly z hlediska atraktivity bydlení a síla vazeb na okolní města (obce) nebo katastrální území k těmto pólům (na základě dopravní vzdálenosti, kvality dopravního spojení, poměru velikostí obcí, rekreační atraktivity a zvyšujících či omezujících faktorů).“49

Tabulka č. 1: Historická výnosová míra bytů v Praze Výborná

Velmi dobrá

Dobrá

Průměrná

Podprůměrná

Špatná

Velmi špatná

2000

10,78%

9,73%

8,75%

7,77%

6,79%

5,81%

5,25%

2001 2002 2003

11,99% 10,45% 9,92%

10,75% 9,37% 8,90%

9,71% 8,46% 8,01%

8,60% 7,50% 7,13%

7,56% 6,59% 6,24%

6,45% 5,62% 5,36%

5,80% 5,05% 4,83%

2004 2005

9,46% 9,02%

8,49% 8,12%

7,65% 7,31%

6,82% 6,50%

5,94% 5,68%

5,10% 4,87%

4,57% 4,38%

2006 7,93% 7,14% 6,42% 2007 6,55% 5,87% 5,28% 2008 5,69% 5,12% 4,62% 2009 5,81% 5,22% 4,69% Pozn.: jedná se o polohu bytu uvnitř města

5,70% 4,70% 4,09% 4,16%

4,98% 4,12% 3,60% 3,66%

4,27% 3,53% 3,07% 3,13%

3,83% 3,18% 2,77% 2,83%

Pramen: Institut regionálních informací, s.r.o., vlastní výpočty

Z výše uvedené tabulky je patrné, že poloha je jednoznačným faktorem, který ovlivňuje cenu a nájem bytu, potažmo ovlivňuje jeho výnosnost. Výše uvedená výnosnost bytů je vypočtena na základě výše nájmu k ceně bytu, není v ní tedy počítáno s náklady, které jsou spojené s držbou bytu. Pro velmi přibližnou představu50 o výši nákladů spojených s držbou bytu využiji nabídkových cen firem zabývajících se správou nemovitostí. Na základě mé analýzy51 se tyto náklady pohybují v rozmezí 0,06% až 0,56% z hodnoty bytu.

49

Institut regionálních informací, s.r.o. Správní náklady nezahrnují všechny náklady spojené s držbou nemovitosti a veškeré správní náklady nenesou správní firmy 51 Jedná se o nabídkové ceny firem zabývajících se správou nemovitostí a bytů působících v Praze 50

43

Tabulka č. 2: Úroveň celkového rizika investice do bytů v Praze Výborná

rAR

σ Kde:

rAR

Velmi dobrá

Dobrá

Průměrná

Podprůměrná

Špatná

Velmi špatná

8,76% 7,87% 7,09% 6,30% 5,52% 4,72% 4,25% 2,07% 1,86% 1,68% 1,49% 1,31% 1,12% 1,00% je průměrná historická výnosová míra vypočtená pomocí prostého aritmetického

průměru Pramen: vlastní výpočty

Výsledné hodnoty celkového rizika ex post investice do bytů v Praze měřené směrodatnou odchylkou za sledované období dosahují nejvýše 2,07%, a to u bytů v nejlepší poloze. Tato skutečnost je dána vyšší volatilitou výše nájemného, která je zapříčiněna většími změnami poptávky po daných bytech. Pro vyjádření určité představy o likviditě trhu bytových jednotek v Praze jsem využil statistické údaje vedené Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním. Jedná se o údaje o počtu vkladů vlastnického práva k jednotkám. Bohužel Český úřad zeměměřický a katastrální nerozlišuje v dané statistice, zda se jedná o bytové či nebytové jednotky. Z dané statistiky se dá vypozorovat určitý trend za předpokladu stejnosměrného vývoje daných typů nemovitostí. Další nevýhodou výše zmíněné statistiky je, že je vedena od roku 2006, tudíž nepřinášejí dostatečně dlouhý vývoj.

Tabulka č.3: Likvidita daného typu nemovitostí v Praze 2006 2007 2008 2009 statistika zápisů provedená vkladem k 40201 46607 49827 50914 jednotkám statistika zápisů provedená vkladem k 62,87% 63,76% 65,04% 71,84% jednotkám v % statistika zápisů 63938 73092 76611 70875 provedených vkladem Pramen: Český úřad zeměměřický a katastrální dostupný z www.cuzk.cz, vlastní úprava

Za sledované období téměř dvě třetiny všech provedených zápisů provedených vkladem k daným nemovitostem se týkaly jednotek. Zbývající jedna třetina zápisů provedených vkladem se týkala ostatních druhů nemovitostí, jako jsou např. pozemkové parcely, stavební parcely nebo budovy. Výše uvedené hodnoty v tabulce č.3 nám ukazují, že vybraný trh nemovitostí je vysoce likvidní oproti jiným trhům nemovitostí a jeho likvidita má neustále tendenci vzrůstat.

44

3 Srovnání s dalšími možnostmi investování a analýza výsledků investování do bytů v Praze V následující kapitole se budu věnovat porovnání výsledků z investování do bytů v Praze s možností investování do bytů v jiných městech a s jinými investičními instrumenty. V posledních třech subkapitolách budu analyzovat vztahy mezi výnosovou mírou investice do bytu v Praze a faktory, které ovlivňují její výši.

3.1 Porovnání s jinými městy Pro srovnání mnou zvolené investice do bytové jednotky v Praze, jsem zvolil rovněž investici do bytové jednotky, ale v městech Brno a Ostrava. Praha, jakožto hlavní město

ČR má výjimečné postavení v rámci celé ČR, a tudíž srovnání s investováním do bytů v Brně a v Ostravě není úplně vhodné. Jsem si vědom, že by bylo vhodnější porovnávat investování do bytů v jiných hlavních městech, ale zde bylo velmi obtížné získat potřebná data pro výpočty. Brno a Ostravu jsem teda zvolil z důvodu, že zaujímají obdobné postavení v rámci daného regionu jako Praha. Jsou to centra Moravy, resp. Slezska, především v oblasti pracovních příležitostí, obchodní, vzdělávací, kulturní ale i v oblasti bytové. Nebudu už provádět podrobnou analýzu trhu daného segmentu nemovitostí, ale soustředím se pouze na konkrétní výpočty výnosové míry, rizika a likvidity.

3.1.1 Investování do bytů v Brně Brno s téměř 400 000 obyvateli je druhé největší město ČR, které je zároveň krajským městem Jihomoravského kraje. Význam Brna posiluje skutečnost, že je centrem moci soudní ČR a mají zde sídla celostátně významné instituce, jako jsou např. úřad Veřejného ochránce práv, Úřad pro ochranu hospodářské soutěže nebo Státní zemědělská a potravinářská inspekce. Brno je statutárním městem, které je členěno na 29 městských částí. Pro výpočet výnosnosti investice do bytů v Brně jsem opět využil dat poskytnuté společností Institut regionálních informací, s.r.o. Poskytnutá data opět vycházejí ze standardů IRI52.

52

Viz. kapitola 2.4.1.3 Výnosnost, riziko a likvidita.

45

Tabulka č.4: Historická výnosová míra bytů v Brně Výborná

Velmi dobrá

Dobrá

Špatná

Velmi špatná

2000

11,82%

10,57%

9,52%

8,47%

7,43%

6,38%

5,75%

2001 2002 2003

11,73% 11,29% 10,88%

10,53% 10,16% 9,79%

9,52% 9,11% 8,76%

8,42% 8,14% 7,80%

7,42% 7,09% 6,85%

6,32% 6,13% 5,89%

5,71% 5,52% 5,27%

2004 2005

11,61% 11,93%

10,42% 10,79%

9,37% 9,72%

8,32% 8,65%

7,34% 7,50%

6,29% 6,43%

5,66% 5,79%

2006 10,44% 9,39% 8,47% 2007 7,78% 7,02% 6,32% 2008 6,76% 6,08% 5,45% 2009 7,12% 6,40% 5,75% Pozn.: jedná se o polohu bytu uvnitř města

7,55% 5,61% 4,85% 5,11%

6,57% 4,90% 4,26% 4,50%

5,65% 4,20% 3,66% 3,86%

5,10% 3,80% 3,28% 3,44%

Průměrná Podprůměrná

Pramen: Institut regionálních informací, s.r.o., vlastní výpočty

Z výše uvedené tabulky č.4 je patrné, že se historická výnosová míra bytů v Brně pohybuje téměř vždy (kromě roku 2001) nad historickou výnosovou mírou bytů v Praze, a to o 0,50% až 3,00% v absolutním vyjádření. Je to dáno tím, že se ceny bytů v Praze pohybují o 50% až 60% výše, než ceny bytů v Brně, zatímco nájemné v Brně je nanejvýše o 42% (v roce 2002) nižší, než v Praze, jinak je v průměru pouze o 20% až 30% nižší.

Tabulka č. 5: Úroveň celkového rizika investice do bytů v Brně Výborná

rAR

σ Kde:

rAR

Velmi dobrá

Dobrá

Průměrná Podprůměrná

Špatná

Velmi špatná

10,14% 9,11% 8,20% 7,29% 6,39% 5,48% 4,93% 1,97% 1,77% 1,60% 1,42% 1,24% 1,06% 0,96% je průměrná historická výnosová míra vypočtená pomocí prostého aritmetického

průměru Pramen: vlastní výpočty

Výsledné hodnoty celkového rizika ex post investice do bytových jednotek v Brně měřené směrodatnou odchylkou za sledované období dosahují maximálně 2%. Pro investici do bytu v Brně, tak jako pro investici do bytu v Praze, platí, že riziko měřené směrodatnou odchylkou klesá s zhoršující se polohou bytu. Výsledné hodnoty celkového rizika investice do bytu v Brně jsou však nižší než hodnoty celkového rizika u stejné investice v Praze, a to v průměru o 0,07% v absolutní hodnotě.

46

Tabulka č.6: Likvidita daného typu nemovitostí v Brně 2006 2007 2008 2009 statistika zápisů provedená vkladem k jednotkám 12087 12682 11289 9510 statistika zápisů provedená vkladem k jednotkám v % 29,56% 32,70% 30,76% 29,35% statistika zápisů provedených vkladem 32169 36965 41228 38468 Pramen: Český úřad zeměměřický a katastrální dostupný z www.cuzk.cz, vlastní úprava

Pro srovnatelnost s údaji o likviditě daného trhu nemovitostí v Brně jsem opět využil statistiku zápisů provedené vkladem k jednotkám. Statistika je vedena Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním. Z údajů uvedených v tabulce č.6 je patrné, že likvidita stejného typu nemovitostí v Brně je o polovinu menší než v Praze a má setrvalý stav pohybující se okolo 30% z celkového počtu zápisů provedených vkladem. Tato hodnota likvidity je však nejvyšší ze všech sledovaných druhů nemovitostí. Na základě údajů o výnosnosti a riziku, vychází jako lepší varianta z obou měst investice do bytů v Brně, a to z důvodu vyšší průměrné výnosnosti, která v Brně byla za sledované období v rozmezí 4,93% až 10,14% podle polohy bytu. Riziko spojené s danou investicí měřené směrodatnou odchylkou se pohybovalo v rozmezí 0,96% až 1,97%. Na druhou stranu likvidita je o poznání horší než likvidita stejného typu nemovitosti v Praze.

3.1.2

Investování do bytů v Ostravě

Ostrava, krajské město Moravskoslezského kraje, je třetím největším městem ČR s počtem obyvatel přesahující 300 000. Pokud však vezmeme v úvahu velmi blízká města, dostaneme druhou největší konurbaci53 v ČR po Praze. Ostrava, rovněž jako Brno, je statutárním městem a je rozdělena do 23 městských obvodů. Jako u předchozích investicí do bytu v Praze a v Brně, i zde, u investice do bytu v Ostravě, využiji dat poskytnutých společností Institut regionálních informací, s.r.o. pro výpočet historické výnosové míry. Dostanu tak výsledky, které budou velmi dobře porovnatelné.

53

Konurbace je několik měst tvořící jednu souvislou plochu, přitom daná města existují jako samostatné celky

47

Tabulka č.7: Historická výnosová míra bytů v Ostravě Výborná

Velmi dobrá

Dobrá

2000

16,70%

15,06%

13,42%

12,05%

10,41%

9,04%

8,21%

2001 2002 2003

17,19% 16,22% 14,67%

15,45% 14,44% 13,06%

13,99% 13,18% 11,86%

12,53% 11,66% 10,45%

10,78% 10,14% 9,25%

9,33% 8,62% 7,84%

8,45% 7,86% 7,03%

2004 2005

13,87% 14,17%

12,42% 12,80%

11,29% 11,44%

10,00% 10,24%

8,71% 8,88%

7,42% 7,68%

6,77% 6,83%

2006 14,24% 12,83% 11,55% 2007 11,69% 10,53% 9,45% 2008 10,12% 9,15% 8,24% 2009 10,88% 9,77% 8,80% Pozn.: jedná se o polohu bytu uvnitř města

10,26% 8,38% 7,33% 7,83%

8,98% 7,38% 6,36% 6,86%

7,70% 6,30% 5,45% 5,89%

6,93% 5,64% 4,91% 5,26%

Průměrná Podprůměrná

Špatná

Velmi špatná

Pramen: Institut regionálních informací, s.r.o., vlastní výpočty

Z výše uvedené tabulky č.7 je zřejmé, že historická výnosová míra za sledované období je v Ostravě z analyzovaných měst nejvyšší. Oproti Praze se výnosová míra v Ostravě pohybovala o zhruba 2% až 5% v absolutním vyjádření. Je to dáno především nízkými cenami bytů v Ostravě. Ceny bytů v Praze se průměrně pohybovaly o 257% výše než ceny bytů v Ostravě, kdy největší rozdíl byl v roce 2003, kdy cena stejného bytu v Praze oproti v Ostravě byla o 354% vyšší. Na druhou stranu nájemné bylo v Praze pouze o 125% vyšší než v Ostravě.

Tabulka č. 8: Úroveň celkového rizika investice do bytů v Ostravě Výborná

rAR

σ Kde:

rAR

Velmi dobrá

Dobrá

Průměrná Podprůměrná

Špatná

Velmi špatná

13,98% 12,55% 11,32% 10,07% 8,77% 7,53% 6,79% 2,05% 1,86% 1,68% 1,42% 1,24% 1,15% 2,31% je průměrná historická výnosová míra vypočtená pomocí prostého aritmetického

průměru Pramen: vlastní výpočty

Úroveň celkového rizika investice do bytů v Ostravě je naopak nejvyšší z obou variant investic. Důvodem je, že v Ostravě za sledované období byl největší nárůst cen bytů i výše nájemného. Cena bytu v Ostravě vzrostla za analyzované období 2,95x, zatímco v Praze vzrostla pouze 1,77x a v Brně 1,76x. Výše nájemného se v Ostravě u bytů s výbornou polohou zvýšilo za sledované období o 157%, v Praze pouze o 50% a v Brně o 66%. Takto vyšší nárůst cen i výše nájemného způsobuje jejich vyšší volatilitu, která se odráží do úrovně celkového rizika.

48

Tabulka č.9: Likvidita daného typu nemovitostí v Ostravě 2006 2007 2008 2009 statistika zápisů provedená vkladem k jednotkám 5470 6421 6049 6554 statistika zápisů provedená vkladem k jednotkám v % 50,72% 39,30% 40,30% 40,31% statistika zápisů provedených vkladem 12922 13918 15934 15006 Pramen: Český úřad zeměměřický a katastrální dostupný z www.cuzk.cz, vlastní úprava

Z tabulky č.9 je patrné, že i v Ostravě patří daný typ nemovitostí k nejlikvidnějším druhům nemovitostí. Z výše uvedených výsledků výnosové míry, rizika a likvidity analyzovaných měst je patrné, že výnosová míra investice do bytové jednotky za sledované období u všech měst vykazuje velmi shodný trend. V roce 2001 je vidět růst výnosové míry investice do bytu v Praze a v Ostravě, zatímco u investice do bytu v Brně je mírný pokles. U investice do bytu v Praze až do roku 2008 výnosová míra jenom klesá, v Brně a v Ostravě je během této časové periody vidět nepatrný růst, a to v roce 2004 a 2005 v Brně a v roce 2005 a 2006 v Ostravě. Rok 2009 je pro všechny analyzované typy investice do bytu rok shodný, kdy je pozorován růst výnosové míry. Celkově za sledované období je však patrný pokles výnosové míry u všech analyzovaných možností investice do bytu. Největší pokles byl u investice do bytu v Praze, kde výnosová míra poklesla za analyzované období v průměru podle polohy bytu o 46%. U dalších analyzovaných měst byl tento pokles 39% u investice do bytu v Brně, respektive 35% u investice do bytu v Ostravě. Tato skutečnost je dána větším nárůstem cen bytů (nákladů pro investora) v daných městech než nárůstem výše nájemného (výnosů pro investora). Úroveň celkového rizika ex post se pohybuje v rozmezí 0,96% až 2,31% podle polohy bytu. Pro všechny investice do bytů v daných městech platí, že nejrizikovější je investice do bytu ve výborné poloze, naopak investice do bytu v velmi špatné poloze je nejméně riziková. Tyto hodnoty rizika, jak bude patrné v dalších kapitolách, jsou velmi nízké oproti jiným investičním instrumentům. Likvidita daného typu nemovitosti ve všech městech patří k těm nejvyšším z různých druhů nemovitostí.

3.2 Porovnání s investováním do zlata Zlato jsem si vybral jako nejcharakterističtějšího zástupce reálných investičních instrumentů. Zlato na sebe přitahuje velkou pozornost. Je to dáno především jeho vlastnostmi - stejnorodost, chemická odolnost, trvanlivost, dobrá opracovatelnost, 49

odolnost proti korozi. Tyto uvedené vlastnosti předurčily zlato k plnění funkce měnového kovu. Zlato, jako měnový kov a zároveň jako platidlo54, bylo využíváno od dávné historie. S postupným rozvojem bankovnictví začalo rovněž zlato sloužit jako rezerva v bankách garantující hodnotu vydaného oběživa. Po 2. světové válce význam zlata jako měnového kovu začal upadat. Roku 1971 byla definitivně zrušena vnější směnitelnost dolaru za zlato a tak zlato ztratilo funkci měnového kovu (demonetizace zlata). Zlato však nadále představuje symbol bohatství, součást devizových rezerv a předmět investování. Pro obchodování se zlatem se používá tradiční hmotnostní jednotka, trojská unce, kdy jedna trojská unce je 31,1035 gramu. Zlato jako investiční nástroj se dá využít v podobě: •

Zlatých cihel – kdy investoři uzavírají promptní nebo termínované obchody. Při promptních obchodech investoři fyzicky nakupují zlaté cihly. Ty si pak může investor převzít nebo deponovat v bance. Zlaté cihly se liší podle hmotností. Hlavní formy termínovaných obchodů s fyzickým zlatem jsou zlaté swapy, zlaté půjčky a forwardové prodeje55.

•

Zlatých mincí – kdy se rozlišují tezaurační a numismatické mince. Tezaurační mince nemají žádnou uměleckou ani historickou hodnotu, jejich hodnota je odvíjena od cen zlata na trhu a od jejich zlatého obsahu. Naproti tomu numismatické mince mají svou uměleckou, sběratelskou a historickou hodnotu, která častokrát převyšuje hodnotu danou svým zlatým obsahem.

•

Papírového zlata – kdy se jedná o nepřímé investování do zlata v podobě zlatých opcí, warrantů a futures. Ve většině kontraktů nedochází k fyzickému plnění, tyto investiční instrumenty slouží především jako spekulace či zajištění. K ukončení kontraktu dochází před jejich splatností uzavřením opačné pozice.

•

Akcií zlatých dolů – kdy se rovněž jedná o formu nepřímého investování, kde cena akcie je významně ovlivňována vývojem ceny zlata.

•

Zlatých dluhopisů – kdy se jedná o indexovaný dluhopis, jehož jmenovitá hodnota a kupónové platby jsou navázány na pohyb ceny zlata.

•

Instrumentů emitovaných zlatými fondy – kdy se jedná o fondy specializující se na investice do různých zlatých investičních instrumentů, jako jsou např.: akcie zlatých dolů, zlaté mince.

54 55

Např. dukát, sovereign Veselá, J.: Investování na kapitálových trzích – Aspi, 2007

50

Graf č.5: Historické výnosové míry zlata a bytů 35,00% 30,00%

25,00% 20,00%

15,00% 10,00% 5,00%

0,00% 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

-5,00% zlato

byt

Pramen: www.kitco.com, vlastní úprava

Z grafu č.5 je patrné, že historická výnosová míra zlata má větší volatilitu než historická výnosová míra investice do bytu56. Volatilita výnosové míry zlata je způsobena velkými změnami cen zlata na trzích. Prudký nárůst výnosové míry zlata v počátku nového tisíciletí je způsoben rychlým tempem růstu ceny zlata v důsledku prasknutí technologické bubliny, teroristických útoků a účetních skandálů (např. Enron). Dalším faktorem takovéto volatility je skutečnost, že jsem používal roční výnosovou míru, což není úplně nejvhodnější k sledování jejího pohybu. Vhodnější by bylo používat výnosové míry měsíční či týdenní. Pro zachování porovnatelnosti s výnosovou mírou investice do bytů57 jsem proto použil roční výnosové míry. Větší volatilita výnosových měr zlata se i odráží v rizikovosti případné investice. Celkové riziko ex post měřené směrodatnou odchylkou u investice do zlata je 11,11% za analyzované období. Je tak více jak 5x větší než u investice do bytové jednotky. Naopak průměrná roční historická výnosová míra investice do zlata je 14,63%, což je o necelých 6% vyšší v absolutní hodnotě než průměrná výnosová míra investice do bytové jednotky. Investor, který se rozhoduje mezi investicí do zlata a investicí do bytu, je představen před klasické 56

Pro srovnání jsem použil historickou výnosovou míru investice do bytu v Praze s výbornou polohou Historickou výnosovou míru investice do bytu jsem počítal na roční bázi z důvodu mnou použitých dat. Jiná vhodnější data nebyla dostupná.

57

51

investorské dilema – vyšší výnos a zároveň vyšší riziko u investice do zlata a nižší výnos a taktéž nižší riziko u investice do bytové jednotky. Dále jsem také zkoumal, zda závisí výnosová míra investice do bytové jednotky na výnosové míře zlata, a to pomocí korelačního koeficientu. Jsem si vědom, že délka časových řad není úplně vhodná (lepší by bylo analyzovat delší časové řady) a tudíž může nastat určitá chybovost výsledku.. Nicméně korelační koeficient mezi výnosovou mírou zlata a výnosovou mírou investice do bytové jednotky je -0,3801, což znamená mírnou negativní závislost. Roste-li výnos jednoho instrumentu, klesá výnos druhého instrumentu. To znamená, že investice do zlata a investice do bytů přináší investorovi v portfoliu možnost jeho diverzifikace.

3.3

Porovnání s investováním do akcií

Akcie je představitelem finančního investičního instrumentu. Jedná se o nejrozšířenější a nejvýznamnější investiční instrument kapitálových trhů. Akcii lze definovat jako „majetkový cenný papír, který vyjadřuje podíl na majetku akciové společnosti“58. S držbou akcie jsou spojena určitá práva: •

právo podílet se na řízení společnosti

•

právo podílet se na zisku společnosti

•

právo na podíl na likvidačním zůstatku

•

právo upsat část nových akcií společnosti při zvyšování základního kapitálu v rozsahu, který odpovídá jeho podílu na základním kapitálu společnosti.

Akcie, se kterou jsou spojeny všechny výše uvedené práva, je známa pod pojmem kmenová. Dalším typem akcie je prioritní akcie, s níž jsou spojeny přednostní práva týkající se dividendy nebo podílu na likvidačním zůstatku. Akcie lze emitovat na doručitele, nebo na majitele a to buď v listinné nebo v zaknihované podobě. Akcie, která splní určité podmínky pro kótaci na burzovní trhu, se může stát (mají-li o to akcionáři zájem) předmětem obchodování na burze. Jedná se zpravidla o tyto podmínky59:

58 59

•

minimální výše vlastního kapitálu emitenta

•

minimální doba existence emitenta

Veselá, J.: Investování na kapitálových trzích – Aspi, 2007 Veselá, J.: Investování na kapitálových trzích – Aspi, 2007

52

•

minimální objem emise vydané na základě veřejné nabídky

•

minimální část emise, která je rozptýlena mezi veřejnost

•

dostatečná likvidita emise

•

určitá úroveň hospodaření emitenta

•

výplata dividend

•

vyhotovení a zveřejnění prospektu cenného papíru

•

pravidelné

zveřejňování

výsledků

hospodaření

v požadované struktuře. Mnohé burzy využívají jako agregátní indikátor informující o celkovém vývoji a situaci na trhu burzovní index. Burzovní indexy představují velmi užitečné informace pro investory. Slouží ke sledování vývoje trhu v čase, jeho vývojovým tendencím a k sledování celkové atmosféry na trhu. Různé burzovní indexy mají různé vypovídací schopnosti. Záleží především na velikosti a reprezentativnosti báze, stanovení vah a na druhu použitého průměru. Pro výpočet indexů jsou využívány dvě základní metody, a to tržní průměr a tržní index. Tržní průměr je založen na určitém druhu průměru60 z cen skupiny vybraných akcií na trhu. Naproti tomu tržní index je vypočítán jako poměr určitých hodnot, kdy vývoj indexu vytváří časovou řadu odvíjející se od určitého data. V ČR na pražské burze jsou počítány dva indexy, a to index PX a index PX-GLOB. Oba české indexy se zařazují do skupiny tržních indexů. Pro index PX je výchozí datum 5.4.1994 (index PX převzal historii indexu PX 50) a pro index PX-GLOB je výchozí datum 30.9.1994. Pro srovnávací analýzu s investicí do bytů jsem si vybral index PX, jako oficiální index Burzy cenných papírů Praha, a.s. Je složen z „blue chip“61 emisí na pražské burze. Z tohoto důvodu plní lepší funkci ukazatele tržní situace na českém akciovém trhu.

60 61

Prostý či vážený průměr Blue chip akcie jsou označovány akcie, které jsou velmi likvidní, bonitní, kvalitní na daném trhu

53

Graf č.6: Historické výnosové míry indexu PX a investice do bytů 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% -10,00%

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

-20,00% -30,00% -40,00% -50,00% -60,00% index PX

byt

Pramen: www.bcpp.cz, vlastní úprava

Z grafu č.6 je vidět vysoká volatilita u výnosové míry indexu PX. Je to dáno velkou volatilitou akcií zahrnutých v bázi indexu PX. Obecně se akcie řadí mezi velmi volatilní investiční instrumenty, kdy cena akcií se odvíjí od mnoha ekonomických faktorů. Důsledkem je i hodnota celkového rizika ex post měřená směrodatnou odchylkou, která za sledované období činí 30,82%. Tato hodnota je absolutně nejvyšší ze všech analyzovaných investičních instrumentů. Je to téměř 15x vyšší riziko než u investice do bytu v Praze ve výborné poloze a skoro 3x vyšší než u investice do zlata. Průměrná výnosová míra investice do indexu PX byla za sledované období 13,89%, což je opět více než u investice do bytu. Investor je tak opět postaven před dilema výnos vs. riziko. Závislost mezi výnosovou mírou indexu PX a výnosovou mírou investice do bytu vypočtená na základě korelačního koeficientu je mírně pozitivní, kdy hodnota korelačního koeficientu 0,1597. Jedná se o velmi slabou závislost, tudíž investice do bytů slouží jako diverzifikace portfolia složeného z investice do bytu a z investice do akcií.

54

3.4 Vztah mezi výnosovou mírou investice do bytů a mírou inflace Inflace, jako růst cenové hladiny, nebo-li snížení kupní síly peněz, má nejenom pro investora nepříjemné dopady. Jelikož tato diplomová práce je zaměřena na investování, v další části bude věnována pozornost pouze vztahu investor a míra inflace. Inflace pro investora znamená znehodnocení budoucího výnosu. Této skutečnosti chce každý investor předejít. Za protiinflační investiční instrumenty jsou považována reálná aktiva. To znamená, že při růstu inflace výnosová míra reálných aktiv by měla také růst. Nyní tuto tezi ověřím na mnou analyzované investice do bytu v Praze, která se řadí mezi reálné investiční instrumenty, a kde opět využiji výnosovou míru bytu ve výborné poloze.

Graf č.7: Vývoj míry inflace v ČR a výnosové míry investice do bytů 14,00%

12,00%

10,00%

8,00%

6,00%

4,00%

2,00%

0,00% 2000

2001

2002

2003

míra inflace

2004

2005

2006

2007

2008

2009

výnosová míra investice do bytu

Pramen: www.czso.cz, vlastní úprava

Z grafu č.7 je vidět, že se míra inflace v ČR pohybuje v řádu jednotek. Vývoj míry inflace se od roku 2003 do roku 2008 pohyboval do 3%. Náhlý vzestup inflace v roce 2008 byl hlavně způsoben růstem cen komodit. V roce 2009 byla míra inflace 1%. Pro ověření vlastnosti protiinflační investice u investování do bytu opět využiji korelačního koeficientu. Hodnota korelačního koeficientu mezi mírou inflace v ČR a investici do bytu v Praze je -0,05. To znamená, že se mi nepodařilo ověřit, že investice do bytu je zároveň investicí protiinflační. Naměřená hodnota korelačního koeficientu udává, že při

55

růstu míry inflace klesá míra výnosnosti investice do bytu, i když jen velmi nepatrně. Spíše se jedná o neutralitu. Důvodem této skutečnosti je, že opět vycházím z krátké

časové řady, a tudíž vzniká určitá chybovost ve výpočtu korelačního koeficientu. Dalším důvodem je fakt, že v analyzovaném období se míra inflace udržuje do 5%, což není chápáno jako velká inflace. Jediným rokem, kdy lze mluvit o vyšší inflaci, je rok 2008. Jelikož je to jediný rok z celého období, zřejmě se tato hodnota nestačila nijak významně projevit do výsledku. Je zde však patrný jev, kdy v roce 2009, následující rok po zvýšené míře inflace, dochází u všech analyzovaných typů investic do bytu k růstu výnosové míry, takže zde v tomto případě zapůsobil určitý efekt protiinflační investice.

3.5 Vztah mezi výnosovou mírou investice do bytu a počtem obyvatelstva Počet obyvatelstva v bytové oblasti je významný faktor, který ovlivňuje celkovou poptávku po bydlení. Poptávka po bydlení se rozlišuje na poptávku po vlastním bydlení a na poptávku po nájemním bydlení. Obě tyto poptávky ovlivňují výši míry výnosnosti investice do bytů. Je-li zvýšená poptávka po vlastním bydlení, roste cena nemovitostí v osobním vlastnictví, tedy i cena bytů v osobním vlastnictví, tím pádem klesá výnosová míra investice za předpokladu neměnné výše nájemného. Jelikož bydlení v osobním vlastnictví a nájemní bydlení jsou obecně považovány za substituty, má výše nájemného s růstem poptávky po vlastním bydlení tendenci klesat. Z důvodu nedostatečné poptávky po nájemním bydlení výnosová míra klesne ještě více. Naopak zvýšená poptávka po nájemním bydlení vede k růstu výše nájemného, tudíž ke zvýšení výnosové míry. Na níže uvedeném grafu č. 8 je vidět vztah mezi výnosovou mírou investice do bytu v Praze a vývojem počtu obyvatelstva v Praze. Je zřejmé, že zatímco počet obyvatel v Praze má růstový trend, výnosová míra až na výjimky klesá.

56

Graf č. 8: Vztah mezi výnosovou mírou investice do bytu a počtem obyvatelstva 1300000

14,00%

počet obyvatelstva

1250000

10,00% 8,00%

1200000 6,00% 4,00%

1150000

výnosová míra investice do bytu

12,00%

2,00% 1100000

0,00% 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

rok počet obyvatelstva

výnosová míra investice do bytu

Pramen: www.czso.cz, vlastní úprava

Zkoumání inverzního vztahu mezi výnosovou mírou investice do bytu a počtem obyvatelstva rozdělím do dvou částí.

Graf č.9: Vztah mezi počtem obyvatelstva a cenou bytu 1260000

3 500 000

1240000

3 000 000 2 500 000

1200000 2 000 000 1180000 1 500 000 1160000

cena bytu v Kč

počet obyvatelstva

1220000

1 000 000

1140000

500 000

1120000 1100000

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 rok počet obyvatelstva

cena bytu

Pramen: Institut regionálních informací, s.r.o., www.czso.cz, vlastní úprava

57

Nejprve budu zkoumat vztah mezi počtem obyvatel a cenou bytu. Jedná se o cenu bytu v Praze dle standardů IRI. Z grafu č.9 je zřejmé, že s růstem počtu obyvatelstva roste i cena bytu. Tuto skutečnost dokládá i korelační koeficient, který má hodnotu 0,95, což znamená velmi silnou pozitivní závislost.

Graf č.10: Vztah mezi počtem obyvatelstva a výší nájemného 250

1260000 1240000

počet obyvatel

1200000

150

1180000 100

1160000 1140000

výše nájemného v Kč/m2

200 1220000

50 1120000 1100000

0 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

rok počet obyvatel

výše nájemného

.

Pozn.: jedná se průměrné měsíční nájemné v daném roce Pramen: Institut regionálních informací, s.r.o., www.czso.cz, vlastní úprava

Dále budu zkoumat vztah mezi počtem obyvatelstva a výši nájemného, který je vidět na grafu č.10. Rovněž je zde vidět pozitivní závislost, která není tak silná jako u vztahu mezi počtem obyvatelstva a cenou bytu. Dokládá to i korelační koeficient, jehož hodnota je 0,59. Z uvedených grafů č.9 a č.10 vyplývá62, že v Praze lidé preferují více bydlení v osobním vlastnictví. Důkazem jsou korelační koeficienty výše uvedených vztahů, kdy je zřetelně těsnější vztah mezi počtem obyvatelstva a cenou bytu. To znamená, že s růstem počtu obyvatelstva poroste téměř jistě cena bytu (korelační koeficient je velmi blízký 1), výše nájemného rovněž bude mít tendenci růst, ale už s menší intenzitou, což je důsledkem větší poptávky po bytech v osobním vlastnictví, než-li po bydlení nájemním Tuto skutečnost dokládá i výzkum Sociologického ústavu AV ČR63. Tento fakt má za důsledek, že s růstem počtu obyvatel, klesá výnosová míra investice do bytu. 62 63

Za předpokladu, že nájemní bydlení je substitutem bydlení v osobním vlastnictví Viz. kapitola 2.4.1.1. Analýza poptávky

58

Korelační koeficient tohoto vztahu jsem za sledované období naměřil -0,94, což lze považovat za silnou závislost.

3.6 Počet dokončených bytů ve vztahu s výnosovou mírou investice do bytu V následující podkapitole se budu věnovat vztahu mezi výnosovou mírou investice do bytu a počtem dokončených bytů. Pro zkoumání tohoto vztahu opět využiji dat týkající se Prahy. Podle obecné úvahy by měl být tento vztah negativní, poroste-li počet dokončených bytů, měla by klesat výnosová míra investice do nich z důvodu vyšší nabídky a tudíž zvýšené potenciální konkurence. Zkoumaný vztah je znázorněn v grafu

č.11. Graf č.11: Vztah mezi výnosovou mírou investice do bytu a počtem dokončených bytů 10000

14,00%

9000

počet dokončených bytů

10,00%

7000 6000

8,00%

5000 6,00%

4000 3000

4,00%

2000

výnosová míra investice do bytu

12,00%

8000

2,00%

1000 0

0,00% 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

rok počet dokončených bytů

výnosová míra investice do bytu

Pramen: www.czso.cz, vlastní úprava

Z uvedeného grafu č.11 je vidět, že počet dokončených bytů v Praze měl od roku 2000 do roku 2005 trvalý rostoucí trend. Od roku 2006 došlo ke každoročnímu střídání vývoje, kdy původní rostoucí trend vystřídal pokles, v roce 2007 došlo opět k růstu, který byl vystřídán zase poklesem. V roce 2009 se počet dokončených bytů zastavil na hodnotě 7397. Praha z celé ČR má největší podíl počtu dokončených bytů, který činil

59

v roce 2009 necelých 20%. Je to dáno především rostoucí poptávkou po bydlení v Praze, která se dá z velké části vymezit počtem obyvatel.

Graf č.12: Vývoj počtu dokončených bytů a počtu obyvatel 1260000

10000 9000

1240000 1220000

7000 1200000

6000 5000

1180000

4000

1160000

počet obyvatel

počet dokončených bytů

8000

3000 1140000 2000 1120000

1000 0

1100000 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

rok počet dokončených bytů

počet obyvatel

Pramen: www.czso.cz, vlastní úprava

Graf č.12 ukazuje, že vývoj počtu dokončených bytů v Praze souvisí do určité míry s vývojem počtu obyvatel Prahy. Dokládá to i korelační koeficient, jenž má hodnotu 0,72. Následující graf č.13 ukáže vztah mezi počtem dokončených bytů a jejich cenou. Je z něj patrné, že i s rostoucím počtem dokončených bytů, roste jejich cena. Jediným vysvětlením je, že nabídka nových bytů nedostačuje jejich poptávce. Existuje zde však jeden paradox. Zatímco počet dokončených bytů za sledované období vzrostl více jak dvojnásobně, počet obyvatel se změnil jen minimálně (nárůst o 6%). Jako vysvětlení tohoto vývoje může být uveden fakt, že počet obyvatelstva v Praze neodpovídá celkové poptávce po bydlení. V Praze rovněž poptávají bydlení lidé, které nemají trvalý pobyt v Praze, jako jsou např. studenti, dělníci atd., kteří nejsou zaznamenány ve statistice počtu obyvatel.

60

Graf č.13: Vztah mezi počtem dokončených bytů a jejich cenou 10000

3 500 000

9000

3 000 000 2 500 000

7000 6000

2 000 000

5000 1 500 000

4000 3000

cena bytu v Kč

počet dokončených bytů

8000

1 000 000

2000 500 000

1000 0

0 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

rok počet dokončených bytů

cena bytů

Pramen: Institut regionálních informací, s.r.o., www.czso.cz, vlastní úprava

Dále následuje graf č.14, kde je zachycen vztah mezi počtem dokončených bytů a výší nájemného.

Graf č.14: Vztah mezi počtem dokončených bytů a výší nájemného 10000

250

9000

počet dokončených bytů

7000 6000

150

5000 4000

100

3000

výše nájemného v Kč/m2

200

8000

50

2000 1000 0

0 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

rok počet dokončených bytů

výše nájemného

Pozn.: jedná se o průměrné měsíční nájemné v daném roce Pramen: Institut regionálních informací, s.r.o., www.czso.cz, vlastní úprava

61

Z uvedeného grafu č.14 je zřejmé, že mezi počtem dokončených bytů a výši nájemného neexistuje těsnější vztah. Korelační koeficient zmíněného vztahu je 0,52. Z naměřené mírně pozitivní závislosti se však dá usuzovat, že lidé kupující si nové byty využívají tyto nové byty k potřebě vlastního bydlení před jeho dalším pronájmem.

Graf č.15: Vztah mezi počtem dokončených bytů a celkovým objemem poskytnutých úvěrů 10000

300

9000

počet dokončených bytů

7000

200

6000 5000

150

4000 100

3000 2000

celkový objem úvěrů v mld. Kč

250

8000

50

1000 0

0 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

rok počet dokončených bytů

objem celkových úvěrů

Pramen: www.acss.cz, www.czso.cz, vlastní úprava

Pro mnohé investory64 je pokrytí výše ceny nemovitosti vlastním zdrojem financování nemožný. Obecně vysoké ceny nemovitostí si tak vynutily vznik specifický způsob financování, zejména hypotečních úvěrů a stavebního spoření. Mělo by platit, že s rostoucím objemem poskytnutých úvěrů, který podněcuje poptávku po všech typech nemovitostí, takže i poptávku po bytech, by měl růst počet dokončených bytů. Tuto domněnku potvrzuje hodnota korelačního koeficientu, která činí 0,77. Vztah mezi vývojem počtu dokončených bytů a objemem poskytnutých úvěrů je zobrazen v grafu

č.15. Charakter trhu dokončených bytů v Praze je cenově neelastický trh. V případě cenové elasticity by zvýšená poptávka po bydlení měla vést k odpovídajícímu zvýšení bytové výstavby, přičemž ceny by v delším období měly zůstat na stejné úrovni. Bytová výstavba, měřená počtem dokončených bytů, sice v Praze vzrostla, ale je nedostatečná 64

Uvažuji zde rovněž nákup nemovitosti pro potřebu vlastního bydlení jako specifický druh investice

62

pro její poptávku, která je jednak sycena rostoucím počtem obyvatelstva, dále však také „dočasným obyvatelstvem“65 a poskytnutými úvěry určenými k financování bydlení. Pomalá výstavba je zapříčiněna hlavně, jednou již zmiňovaným nedostatkem stavebních pozemků, ale dále také nedostatkem pracovní síly či koncentrací kapitálu při výrobě stavebních materiálů. To má za následek růst cen bytů. Naopak nájemné s počtem dokončených bytů souvisí jen minimálně. Důsledkem výše zmíněných vztahů je, že s rostoucím počtem dokončených bytů klesá jejich výnosnost.

65

Pod pojmem dočasné obyvatelstvo mám na mysli studenty, dělníky, cizince, atd., kteří v Praze bydlí po určitou dobu

63

Závěr Cílem této diplomové práce bylo zde podat ucelený pohled na nemovitosti jako na předmět investování. Práce je rozdělena do tří kapitol, z většího nadhledu je vidět

členění práce na část teoretickou a na část analytickou. Teoretická část, do které zahrnuji první kapitolu a první polovinu druhé kapitoly, slouží jako obecný základ k analytické části. Jsou zde objasněny základní pojmy týkající se nemovitostí a trhu nemovitostí . Rovněž jsou zde uvedeny hodnototvorné faktory nejčastějších nemovitostí sloužící jako investiční instrument. Teoretická část diplomové práce je zakončena obecným postupem pro určení výnosu, rizika a likvidity investice do nemovitosti. Úvod analytické části navazuje na poslední podkapitoly části teoretické. Je zde uveden příklad investice do nemovitosti, konkrétně se jedná o bytovou jednotku v Praze, pro kterou je spočítán výnos, riziko a likvidita. Před konkrétním příkladem nejprve analyzuji daný trh. Z uvedené analýzy trhu je patrné, že cena bytů v Praze v rámci celé

ČR je nejvyšší. Dokládá to i běžně používaný indikátor P/I (price–to–income). Faktory vysokých cen bytů jsou na straně poptávky dány především vysokou preferencí po bydlení v osobním vlastnictví a dominantní ekonomickou výkonností Prahy a na straně nabídky je to hlavně nedostatečná výstavba nových bytů v Praze. Poté už následuje zmíněný příklad. Pro výpočet výnosové míry je zde použit základní vzorec používaný pro výpočet výnosu nemovitostí, a to výše nájemného k ceně bytu. Tento poměr se používá z důvodu obtížně určitelných údajů, které jsou nutné k výpočtu klasickým vzorcem pro výpočet výnosové míry66. Pro čtenáře, který by přesto chtěl získat určitou představu o čisté výnosové míře jsem uvedl orientační výši nákladů spojenou s držbou nemovitostí. Pro analyzování konkrétní výše výnosové míry jsem využil rozdělení dat podle polohy bytu. Z uvedených výsledků je zřejmé, že poloha nemovitosti, konkrétně zde bytové jednotky, je nejvýznamnějším faktorem ovlivňujícím výnosovou míru. Rozdíl v roce 2009 mezi bytem ve výborné poloze a bytem ve velmi špatné poloze činil téměř 3% v absolutním vyjádření. U všech poloh bytu je zaznamenán celkový pokles výnosové míry za sledované období. Je to dáno větším nárůstem ceny bytu, která vzrostla za analyzované období o 177%, zatímco nájemné vzrostlo pouze o necelých 50%. Průměrná rizikovost investice, měřená směrodatnou odchylkou, je 1,50%. Opět záleží na poloze bytu, kdy byt ve výborné poloze má 66

Viz. vzorec [2.1] Výnos

64

největší riziko a byt ve velmi špatné poloze má nejmenší riziko. Tato skutečnost je především zapříčiněna větším pohybem výše nájemného u bytů ve výborné poloze, která je způsobena nestálejší poptávkou po těchto bytech. Pro určení likvidity dané investice jsem využil statistiku zápisů provedené vkladem k jednotkám vedenou

Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním. Je nutné zde případného čtenáře upozornit, že jedná o statistiku jak k jednotkám bytovým, tak i k jednotkám nebytovým. Jedná se pouze o určitou představu, nicméně trh bytových jednotek je obecně považován za velmi likvidní z ostatních druhů nemovitostí. Naopak oproti jiným investičním instrumentům je zase málo likvidní. Je to dáno hlavně délkou prodeje nemovitosti, která se může pohybovat až v řádu let. Na tento analytický příklad jsou navázány následující subkapitoly. V mnoha z těchto subkapitol jsem se potýkal s dvěma základními problémy. První problém se týká délky

časové řady. Z již zmiňovaného příkladu jsem měl k dispozici pouze desetiletou časovou řadu roční výnosové míry investice do bytu. Důvodem nebyla neochota spočítat delší časovou řadu, ale problém se získáním vhodných dat. Vhodná data mi poskytla nakonec až společnost Institut regionálních informací, s.r.o., která disponuje potřebnými údaji jen od roku 2000. Tento důvod zapříčinil problém délky časové řady. Druhým problémem byl časová perioda vypočtených dat. Jak už jsem uvedl, výpočtem jsem dostal roční výnosovou míru. Pro srovnávací analýzu s investicí do zlata a do akcií by však byla vhodná data na měsíční či čtvrtletní bázi. Přes tyto faktory, kterých jsem si byl vědom, jsem se pustil do analýzy mnou vypočtených výsledků. Nejprve jsem provedl srovnání s investicí do bytu stejného typu ve městech Brno a Ostrava. Z uvedených výsledků je patrné, že výnosová míra investice do bytu v Praze je ze všech analyzovaných měst nejnižší, a to ve všech polohách bytu. Příčinu lze spatřit v rozdílu cen bytů a výše nájemného v analyzovaných městech. Zatímco ceny bytů v Brně jsou v průměru o 34% nižší, resp.v Ostravě o 70% nižší než v Praze, tak výše nájemného je v průměru pouze o 22% nižší v Brně, resp. o 51% nižší v Ostravě než v Praze. Vyšší ceny bytů v Praze tak způsobují nižší výnosovou míru investice do bytu v tomto městě, která je v průměru o 1% (v absolutní hodnotě) nižší oproti výnosové míře v Brně a v průměru o 3,8% (v absolutní hodnotě) nižší oproti výnosové míře v Ostravě. Riziko investice do bytu ve všech městech se nijak výrazně neliší. Pohybuje se průměrně okolo 1,55%, přičemž pro všechna města platí, že nejrizikovější investice je do bytů ve výborné poloze, naopak nejméně riziková je investice do bytů ve velmi

65

špatné poloze. Likvidita v porovnávaných městech je taktéž nejvyšší ze všech možných typů nemovitostí. Likvidita jednotek v Praze je však oproti Brnu a Ostravě daleko vyšší. Dále jsem porovnal investici do bytu v Praze s investováním do zlata a do akcií. Když se řekne reálný investiční instrument, většinou každý si pod tímto pojmem představí investici do zlata. Z tohoto důvodu jsem si vybral zlato, jako nejznámějšího zástupce reálných investičních instrumentů. Z provedené analýzy jsem zjistil, že investice do zlata mohla přinést vyšší průměrný výnos, ale za cenu vyššího rizika, než investice do bytu v Praze. Investice do akcií, jako tradiční představitelé finančního investičního instrumentu, které byly zastoupeny indexem PX,

byla nejvíce riziková ze všech

porovnaných instrumentů. Investování do akcií by však rovněž přineslo větší výnos než investování do bytů. Srovnání všech analyzovaných instrumentů je uvedeno v následující tabulce č.10.

Tabulka č. 10: Srovnání investičních instrumentů v období 2000 až 2009 druh investice poloha bytu průměrná výnosová míra riziko výborná 8,76% 2,07% velmi dobrá 7,87% 1,86% dobrá 7,09% 1,68% byt v Praze průměrná 6,30% 1,49% podprůměrná 5,52% 1,31% špatná 4,72% 1,12% velmi špatná 4,25% 1,00% výborná 10,14% 1,97% velmi dobrá 9,11% 1,77% dobrá 8,20% 1,60% byt v Brně průměrná 7,29% 1,42% podprůměrná 6,39% 1,24% špatná 5,48% 1,06% velmi špatná 4,93% 0,96% výborná 13,98% 2,31% velmi dobrá 12,55% 2,05% dobrá 11,32% 1,86% byt v Ostravě průměrná 10,07% 1,68% podprůměrná 8,77% 1,42% špatná 7,53% 1,24% velmi špatná 6,79% 1,15% zlato 14,63% 11,11% index PX 13,89% 30,82% Pramen: Institut regionálních informací, s.r.o., www.kitco.com, www.bcpp.cz, vlastní výpočty

Další náplní této části diplomové práce bylo také analyzovat vzájemný vztah mezi výnosovými měrami. Cílem bylo ověřit vlastnost investice do bytu v Praze, jako zástupce reálného investičního instrumentu, že je to vhodný instrument k diverzifikaci portfolia.

66

Tabulka č. 11: Korelační koeficienty mezi výnosovými měrami vybraných investičních instrumentů byt v Instrument Praze byt v Brně 0,91 byt v Ostravě 0,97 zlato -0,38 index PX 0,16 Pozn.: jedná se o byty ve výborné poloze Pramen: vlastní výpočty

Z výše uvedené tabulky č.11 je patrné, že výnosové míry investic do bytů jsou na sobě závislé. Nelze tedy očekávat jiný trend vývoje výnosové míry u investic do bytů v různých městech. Investice do bytu v Praze je však vhodná k diverzifikaci portfolia složeného z investice do zlata a indexu PX. V následující podkapitole jsem chtěl ověřit další vlastnost reálných investičních instrumentů, a to vlastnost protiinflačního instrumentu. Opět jsem k tomu využil korelační koeficient mezi výnosovou mírou investice do bytu ve výborné poloze v Praze a mírou inflace ČR. K dokázání zkoumané vlastnosti by měla být hodnota korelačního koeficientu kladná. Mnou naměřený korelační koeficient měl ale hodnotu -0,05, což se dá interpretovat jako neutralita. Nepodařilo se mi tedy ověřit vlastnost protiinflačního instrumentu. Na analyzované časové řadě je však vidět určitý náznak analyzované vlastnosti. V roce 2008 byla míra inflace 6,3%, nejvyšší hodnota za sledované období, a hned následující rok je u všech typů investic do bytů zaznamenán vzrůst výnosové míry. Poslední dvě subkapitoly jsou věnovány vztahu mezi výnosovou mírou investice do bytu a počtem obyvatelstva, resp. počtem dokončených bytů. Oba zkoumané vztahy vyšly jako negativní. Příčiny této negativní závislosti je především vyšší preference lidí po bytech v osobním vlastnictví a nedostatek nových bytů. Tyto skutečnosti vedou k tlaku na růst cen bytů, což má za důsledek pokles výnosové míry. V své diplomové práci jsem se věnoval nemovitostem z investorského pohledu. Je zde podán ucelený pohled o tomto typu investičního instrumentu. Čtenář zároveň získá určitou představu o analyzovaném tématu i na konkrétním příkladu, který představuje investice do bytu, která je jednou z mnoha možností investování. Z uvedeného příkladu bych doporučil tuto investici investorovi, který je averzní k riziku nebo který hledá vhodný investiční instrument k diverzifikaci svého portfolia.

67

Seznam použité literatury Tištěné publikace [1]

Bodie, Z., Kane, A., Marcus, A.J.: Essentials of investments, 5. vydání, The McGraw-Hill Companies, 2003. 765 s. ISBN 978-0-07-123229-6

[2]

Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková, V.: Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání, Praha: Linde, 2007. 740 s. ISBN 978-807201-679-2

[3]

Daňhel, J. a kol.: Pojistná teorie, 2. vydání, Praha: Professional publishing, 2006. 338 s., ISBN 80-86946-00-2

[4]

Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, dotisk 1. vydání, Praha: Oeconomia, 2008. 134 s. ISBN 978-80-245-0728-6

[5]

Lux, M., Sunega, P., Mikeszová, M., Kostelecký, T.: Standardy bydlení 2007/2008: Faktory vysokých cen vlastnického bydlení v Praze, 1. vydání, Praha: Sociologický ústav AV ČR, 2008. 206 s. ISBN 978-80-7330-140-8

[6]

Mařík, M. a kol.: Metody oceňování podniku, 2. upravené a rozšířené vydání, Praha: Ekopress, 2007. 492 s. ISBN 978-80-86929-32-3

[7]

Musílek, P.: Trhy cenných papírů, 1. vydání, Praha: Ekopress, 2002. 459 s. ISBN 80-86119-55-6

[8]

Revenda, Z., Mandel, M., Kodera, J., Musílek, P., Dvořák, P., Brada, J.: Peněžní ekonomie a bankovnictví, 4. vydání, Praha: Management press, 2005. 627 s. ISBN 80-7261-132-1

[9]

Syrový, P.: Financování vlastního bydlení, 5. přepracované vydání, Praha: Grada, 2009. 143 s. ISBN 978-80-247-2388-4

[10]

Valach, J.: Investiční rozhodování a dlouhodobé financování, 2. přepracované vydání, Praha: Ekopress, 2006. 447 s. ISBN 80-86929-01-9

[11]

Veselá, J.: Investování na kapitálových trzích, 1. vydání, Praha: Aspi, 2007. 703 s. ISBN 978-80-7357-297-6

[12]

Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, 1. vydání, Praha: Ekopress, 2006. 313 s. ISBN 80-86929-14-0

[13]

Zazvonil, Z.: Výnosová hodnota nemovitostí, 1. vydání, Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7

68

Zákony a vyhlášky [1]

Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitosti v platném znění

[2]

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů v platném znění

[3]

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky v platném znění

[4]

Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů v platném znění

[5]

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění

[6]

Zákon č.235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty v platném znění

[7]

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) v platném znění

[8]

Vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj ČR č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu v platném znění

Internetové zdroje [1]

Finance.idnes.cz: Nemovitosti ano, ale s rozvahou [online]. [cit. 2010-07-02] Dostupný

z

http://finance.idnes.cz/nemovitosti-ano-ale-s-rozvahou-dmn-

/inv.asp?c=A010803_000001_viteze_254 [2]

Lysoněk, P.: Kde investovat do nemovitostí a jaká jsou rizika? [online]. Měšec.cz [cit. 2010-05-12]. Dostupný z http://www.mesec.cz/clanky/kdeinvestovat-do-nemovitosti-a-jaka-jsou-rizika/

[3]

Reality.ihned.cz: Základy investování do nemovitostí. [online]. [cit. 2010-03-23] Dostupný z: http://reality.ihned.cz/?p=K00000_d&article[sms_pay]=true&article[id]=319699 80

[4]

Urbánek, D.: Nemovitostní fondy:cihly se zatím koupit nedají [online]. Peníze.cz [cit. 2010-05-06]. Dostupný z http://www.penize.cz/18467nemovitostni-fondy-cihly-se-zatim-koupit-nedaji

[5]

Ježdík, V., Chlad, M.: Rozdíly mezi kraji ČR – vývoj a příčiny [online]. Český statistický úřad [cit. 2010-06-03]. Dostupný z http://www.praha.czso.cz/csu/2009edicniplan.nsf/t/780034E168/$File/138209.d oc

69

Internetové adresy http://cds.mfcr.cz – Česká daňová správa http://magistrat.praha-mesto.cz - Magistrát hlavního města Prahy http://seb.soc.cas.cz – Sociologický ústav AV ČR, Socioekonomie bydlení http://www.acss.cz – Asociace českých stavebních spořitelen http://www.bcpp.cz – Burza cenných papírů Praha http://www.brno.cz - Oficiální web statutárního města Brna http://www.czso.cz – Český statistický úřad http://www.cuzk.cz – Český úřad zeměměřický a katastrální http://www.iri.name – Institut regionálních informací http://www.kitco.com – Portál o ceně zlata http://www.ostrava.cz – Oficiální portál města http://www.urbanaudit.org – Statistika evropských měst EUROSTATu

70

Seznam tabulek Tabulka č. 1: Historická výnosová míra bytů v Praze...................................................43 Tabulka č. 2: Úroveň celkového rizika investice do bytů v Praze.................................44 Tabulka č.3: Likvidita daného typu nemovitostí v Praze ..............................................44 Tabulka č.4: Historická výnosová míra bytů v Brně .....................................................46 Tabulka č. 5: Úroveň celkového rizika investice do bytů v Brně ..................................46 Tabulka č.6: Likvidita daného typu nemovitostí v Brně ...............................................47 Tabulka č.7: Historická výnosová míra bytů v Ostravě ................................................48 Tabulka č. 8: Úroveň celkového rizika investice do bytů v Ostravě .............................48 Tabulka č.9: Likvidita daného typu nemovitostí v Ostravě ...........................................49 Tabulka č. 10: Srovnání investičních instrumentů v období 2000 až 2009....................66 Tabulka č. 11: Korelační koeficienty mezi výnosovými měrami vybraných investičních instrumentů .................................................................................................................67

Seznam grafů Graf č.1: Míra spokojenosti s dosavadním bydlením podle právního důvodu užívaní bytu/domu (1 – velmi spokojen, 10 – velmi nespokojen) .............................................37 Graf č.2: Je výhodnější za současných podmínek nemovitosti pronajímat nebo prodat? …………………………………………………………………………………….40 Graf č.3: Počet zahájených, rozestavěných a dokončených bytů v Praze ......................41 Graf č.4: Vývoj P/I v jednotlivých krajích ČR .............................................................42 Graf č.5: Historické výnosové míry zlata a bytů ..........................................................51 Graf č.6: Historické výnosové míry indexu PX a investice do bytů ..............................54 Graf č.7: Vývoj míry inflace v ČR a výnosové míry investice do bytů .........................55 Graf č. 8: Vztah mezi výnosovou mírou investice do bytu a počtem obyvatelstva........57 Graf č.9: Vztah mezi počtem obyvatelstva a cenou bytu ..............................................57 Graf č.10: Vztah mezi počtem obyvatelstva a výší nájemného.....................................58 Graf č.11: Vztah mezi výnosovou mírou investice do bytu a počtem dokončených bytů …………………………………………………………………………………….59 Graf č.13: Vztah mezi počtem dokončených bytů a jejich cenou..................................61 Graf č.14: Vztah mezi počtem dokončených bytů a výší nájemného ............................61 Graf č.15: Vztah mezi počtem dokončených bytů a celkovým objemem poskytnutých úvěrů ...........................................................................................................................62 71

Seznam obrázků Obrázek č.1: Územní plán Prahy v okolí budovy VŠE .................................................17 Obrázek č.2: Cenová mapa stavebních pozemků v Brně ..............................................24 Obrázek č.3: Rozdělení věcných břemen .....................................................................27 Obrázek č.4: Regionální HDP na 1 obyvatele v roce 2007, ČR = 100 ..........................38

Seznam vzorců [2.1] Výnos .................................................................................................................28 [2.2] Výnos investice do nemovitosti…………………………………………………..33 [2.3] Riziko …………………………………………………………………………….34

72

Přílohy Příloha č. 1 Tabulka č. 1: Základní sazby daně z nemovitostí k 1.1.2010 Sazby daně z pozemků orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad trvalý travní porost hospodářský les rybník s intenzívním a průmyslovým chovem ryb zastavěná plocha a nádvoří stavební pozemek ostatní plocha Sazby daně ze staveb Stavby: obytný dům ostatní stavba tvořící příslušenství k obytnému domu stavba pro individuální rekreaci, rodinný dům využívaný pro individuální rekreaci stavba plnící doplňkovou funkci ke stavbě pro individuální rekreaci garáž vystavěná odděleně od obytného domu zemědělská prvovýroba, lesní a vodní hospodářství průmysl, stavebnictví, doprava, energetika, ostatní zemědělská výroba ostatní podnikatelská činnost ostatní stavba Jednotky: byt Samostatný nebytový prostor: zemědělská prvovýroba, lesní a vodní hospodářství průmysl, stavebnictví, doprava, energetika, ostatní zemědělská výroba ostatní podnikatelská činnost samostatný nebytový prostor užívaný jako garáž ostatní samostatný nebytový prostor

0,75% 0,25% 0,25% 0,25% 0,20 Kč/m2 2,00 Kč/ m2 0,20 Kč/ m2

2 Kč/ m2 2 Kč/ m2 6 Kč/ m2 2 Kč/ m2 8 Kč/ m2 2 Kč/ m2 10 Kč/ m2 10 Kč/ m2 6 Kč/ m2 2 Kč/ m2 2 Kč/ m2 10 Kč/ m2 10 Kč/ m2 8 Kč/ m2 2 Kč/ m2

Pramen: Česká daňová správa dostupná z http://cds.mfcr.cz , vlastní úprava

73

Tabulka č.2: Koeficienty podle velikosti a významu obce Obce Koeficient do 1000 obyvatel 1,0 nad 1000 obyvatel do 6000 obyvatel 1,4 nad 6000 obyvatel do 10000 obyvatel 1,6 nad 10000 obyvatel do 25000 obyvatel 2,0 nad 25000 obyvatel do 50000 obyvatel 2,5 nad 50000 obyvatel a ve Františkových Lázních, Luhačovicích, 3,5 Mariánských Lázních a Poděbradech v Praze 4,5 Pramen: zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitosti v platném znění, § 6 odst. 4a, vlastní úprava

74

Příloha č.2 Legenda k územnímu plánu Prahy

75

Pokračování přílohy č.2

76

Pokračování přílohy č.2

77

Pokračování přílohy č.2

Pramen: Magistrát hlavního města Prahy, dostupný z http://magistrat.praha-mesto.cz

78

Příloha č.3 Tabulka č.1: Seskupení krajů podle velikosti ČDDD na obyvatele v roce 2007 Čistý disponibilní důchod domácností na obyvatele – rozdělení v roce 2007 1. skupina kraj Ústecký Moravskoslezský Liberecký Olomoucký

Krajní hodnoty: Průměr ČR :

2. skupina tis. Kč. 146,6 149,7 154,0 155,0

kraj Pardubický Vysočina Zlínský Královéhradecký Jihočeský

Karlovarský kraj Hl.m. Praha

3. skupina tis. Kč. 156,3 157,9 159,5 159,9 160,0

kraj Jihomoravský Plzeňský Středočeský

tis. Kč. 161,1 165,9 175,5

145,8 tis. Kč 225,8 tis. Kč 162,6 tis. Kč

Pramen: Ježdík, V., Chlad, M.: Rozdíly mezi kraji ČR – vývoj a příčiny – ČSÚ, 2009

79