Vysoká škola ekonomická v Praze. Diplomová práce Petr Bartoš

Vysoká škola ekonomická v Praze

Diplomová práce

2014

Petr Bartoš

Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta podnikohospodářská Hlavní specializace: Podniková ekonomika a management

Název diplomové práce:

Výzkum realitního trhu v České republice

Vypracoval: Bc. Petr Bartoš Vedoucí diplomové práce: Ing. Václav Stříteský, Ph.D.

Prohlášení Prohlašuji, že diplomovou práci na téma „Výzkum realitního trhu v České republice“ jsem vypracoval samostatně. Použitou literaturu a podkladové materiály uvádím v přiloženém seznamu literatury.

V Praze dne 23. června 2014

Podpis

Poděkování Na tomto místě bych rád poděkoval vedoucímu mé diplomové práce Ing. Václavu Stříteskému, Ph.D. za cenné rady a připomínky v průběhu jejího zpracování.

Název diplomové práce: Výzkum realitního trhu v České republice

Abstrakt: Práce se zabývá výzkumem realitního trhu v České republice, především pak výzkumem trhu s rezidenčním bydlením. Hlavními cíli práce je vytvoření přehledu vývoje realitního trhu v České republice a představení jeho specifik, představení a vzájemné srovnání vybraných realitních kanceláří a realitních serverů. Pomocí kvalitativního výzkumu je zjišťováno chování českých spotřebitelů na trhu realit. Pomocí kvantitativního výzkumu, konkrétně pomocí dotazníkového šetření, je zjišťována znalost realitních kanceláří a realitních serverů na českém trhu a spokojenost s poskytovanými službami realitních kanceláří. Dále je v diplomové práci zkoumáno všeobecné vnímání působení realitních kanceláří v České republice. Tyto výzkumy si kladou za cíl zmapovat chování lidí při prodeji či nákupu nemovitosti, zjistit pohled českých lidí na český realitní trh a jeho zprostředkovatele a zjistit jejich znalost jednotlivých realitních subjektů. V závěru práce jsou představeny názory odborníků ohledně stávající a budoucí situace na českém realitním trhu.

Klíčová slova: Realitní trh, realitní kancelář, realitní server, trh nemovitostí, nemovitost

Title of the Master’s Thesis: The Real Estate Market Research in the Czech republic

Abstract: The thesis deals with the real estate market research in the Czech republic, especially with the residential market. The main objectives are to create a survey about the development of the czech real estate and to identify and to introduce the main czech real estate specifics, to introduce and to compare selected real estate agencies and real estate servers. By using qualitative research there is defined behavior of the Czech people tending to buy or sell the realty. By using quantitative research, specifically by using questionnaire survey, there is examined knowledge of Czech real estate agencies and real estate servers and satisfaction with their services. This thesis also deals with the research of the the real estate perception. The objectives of these surveys are to identify behavior of the buyers and sellers, to identify their perspective and their knowledge of real estate agents. At the conclusion of the thesis there are shown the expert views on the current and future situation on the real estate market.

Key words: Real estate market, real estate, real estate server, realty, property

Úvod ........................................................................................................................................................ 1 1 Vymezení základních pojmů v oblasti realitní činnosti ........................................................................ 3 2 Subjekty na trhu nemovitostí ............................................................................................................... 5 3 Vývoj realitního trhu v ČR ................................................................................................................... 10 3.1 Realitní trh za socialismu ............................................................................................................. 10 3.2 Realitní trh po roce 1990 ............................................................................................................. 11 3.3 Realitní trh před finanční krizí v roce 2008 ................................................................................. 11 3.4 Finanční krize a její spojitost s realitním trhem........................................................................... 13 3.5 Realitní trh po finanční krizi v roce 2008 ..................................................................................... 14 3.6 Realitní trh – vývoj a stav v posledních letech ............................................................................ 17 3.7 Realitní trh – prognóza budoucího vývoje................................................................................... 18 4 Specifika realitního trhu v ČR ............................................................................................................. 19 4.1 Deregulace nájemného ............................................................................................................... 19 4.2 Regulace realitní činnosti v ČR v mezinárodním srovnání ........................................................... 20 4.3 Nákupní chování spotřebitelů na trhu realit ............................................................................... 22 4.4 Český trh nemovitostí dle lokality ............................................................................................... 26 4.4.1

Sídelní struktura ............................................................................................................ 27

4.4.2

Migrace obyvatel v rámci ČR ......................................................................................... 29

4.4.3

Cenové mapy jednotlivých krajů ................................................................................... 31

4.5 Bytový fond.................................................................................................................................. 35 5 Metodika diplomové práce ................................................................................................................ 42 6 Chování spotřebitelů na trhu realit .................................................................................................... 44 7 Realitní kanceláře a realitní servery v ČR ........................................................................................... 47 7.1 Vybrané realitní kanceláře v ČR a jejich komparace ................................................................... 47 7.1.1

M&M Reality ................................................................................................................. 50

7.1.2

Remax ............................................................................................................................ 51

7.1.3

Dům realit ...................................................................................................................... 51

7.1.4

Sting ............................................................................................................................... 52

7.1.5

Next reality .................................................................................................................... 52

7.1.6

Century 21 ..................................................................................................................... 52

7.1.7

Realitní společnost České spořitelny ............................................................................. 53

7.1.8

Evropa realitní kancelář ................................................................................................. 53

7.1.9

Home Sweet Home ........................................................................................................ 53

7.1.10

Svoboda & Williams....................................................................................................... 54

7.1.11

AAAByty.cz..................................................................................................................... 54

7.1.12

Tana ............................................................................................................................... 55

7.1.13

Maxima Reality .............................................................................................................. 55

7.1.14

Mexx Reality .................................................................................................................. 55

7.1.15

Lexxus ............................................................................................................................ 56

7.1.16

RK Chirš .......................................................................................................................... 56

7.1.17

Feel Home...................................................................................................................... 56

7.2 Vybrané realitní servery v ČR ...................................................................................................... 57 7.2.1

Sreality.cz....................................................................................................................... 59

7.2.2

Reality.idnes.cz .............................................................................................................. 60

7.2.1

Realitymix.cz .................................................................................................................. 60

7.2.2

Reality.cz ........................................................................................................................ 60

7.2.3

Hyperreality.cz ............................................................................................................... 61

7.2.4

Realcity.cz ...................................................................................................................... 61

7.2.5

RealHit.cz ....................................................................................................................... 62

7.2.6

Českéreality.cz ............................................................................................................... 62

7.2.7

Eurobydlení.cz ............................................................................................................... 63

7.2.8

Byty.cz............................................................................................................................ 63

7.2.9

Viareality.cz ................................................................................................................... 64

7.2.10

Wikireality.cz ................................................................................................................. 64

7.3 Alternativní projekty.................................................................................................................... 64 8 Znalost realitních kanceláří a realitních serverů ................................................................................ 66 9 Výzkum vnímání realitních kanceláří a jejich služeb českým spotřebitelem ...................................... 74 10 Výzkum zákaznické spokojenosti se službami realitních subjektů ................................................... 81 11 Realitní trh očima expertů ................................................................................................................ 85 Závěr ...................................................................................................................................................... 88 Zdroje .................................................................................................................................................... 90 Seznam grafů ......................................................................................................................................... 96 Seznam obrázků .................................................................................................................................... 97 Seznam tabulek ..................................................................................................................................... 97 Seznam příloh ........................................................................................................................................ 97 Přílohy.................................................................................................................................................... 99

Úvod Realitní trh prošel za posledních dvacet let mnohými transformacemi a změnami. Jako nejdůležitější momenty novodobé historie na trhu realit lze zajisté označit 90. léta, kdy dochází k postupné transformaci režimu centrálně plánované ekonomiky na tržní kapitalismus. Dochází k řízenému rozvoji bytové politiky, restituci bytového fondu, privatizaci obecního nájemního bytového fondu, postupné deregulaci nájemního bydlení a v neposlední řadě dochází k otevření hranic a s tím související přísun kapitálu a investorů. Realitní trh lze podle účelu využití rozdělit na trh s kancelářskými prostory, trh s rezidenčním bydlením, trh s maloobchodními prostory a trh s průmyslovými a skladovými nemovitostmi. Tato práce se věnuje převážně trhu s rezidenčním bydlením, kde jsou nemovitosti využívány především domácnostmi za účelem bydlení. Hlavními cíli práce je vytvoření přehledu vývoje realitního trhu v České republice a zhodnocení současného stavu realitního trhu, představení a vzájemné srovnání vybraných realitních kanceláří a realitních serverů, identifikace znalosti a vnímání realitních zprostředkovatelů, zhodnocení spokojenosti zákazníků s úrovní poskytovaných služeb těchto subjektů. V práci jsou postupně definovány základní pojmy z oblasti realitní činnosti, které by měli znát jak lidé kupující nemovitost pro své soukromé účely, tak profesionální makléři, pro které je zprostředkování prodeje či nákupu nemovitosti denním chlebem. Dále jsou postupně představeny subjekty, které s realitním trhem úzce souvisí. Po těchto úvodních kapitolách, podávající nutné informace k základnímu porozumění realitního trhu a funkcí jeho subjektů, jsou hlouběji představeny mezníky novodobé historie realitního trhu. Postupně je představen vývoj realitního trhu za socialismu, realitní trh v 90. letech, vzkvétající realitní trh 21. století a následný pád a útlum spojený s finanční krizí v roce 2008. Kapitola o vývoji realitního trhu je zakončena pohledem na současnou situaci a prognózou stavu blízké budoucnosti. Každá země a jednotlivé kraje v zemi mají své specifické znaky a realitní trh se v jednotlivých regionech značně liší v závislosti na nákupním chování spotřebitelů a jejich vnímání realitních zprostředkovatelů, v závislosi na regulaci realitní činnosti, struktuře bytového fondu země a v neposlední řadě v závislosti na cenách nemovitostí, zapříčiněných sídelní strukturou a migrací obyvatel. V kapitole „Specifika realitního trhu v ČR“ jsou výše jmenované faktory blíže představeny.

1

Praktická část práce je zaměřena na dvě hlavní oblasti – výzkum realitní činnosti v České republice a realitní činnost z pohledu českého občana. V rámci první oblasti jsou v práci představeny, analyzovány a navzájem srovnávány vybrané realitní kanceláře a realitní servery působící v České republice a dále bylo provedeno dotazníkové šetření týkající se vývoje realitního trhu, při kterém byli osloveni přední čeští experti. V rámci druhé oblasti bylo metodou kvalitativního šetření zkoumáno chování spotřebitelů na trhu realit a metodou kvantitativního šetření byl pak proveden výzkum znalosti realitních kanceláří a realitních serverů českým spotřebitelem, výzkum vnímání realitních kanceláří, jejich služeb a jejich působení na českém trhu a výzkum zákaznické spokojenosti se službami realitních zprostředkovatelů.

2

1 Vymezení základních pojmů v oblasti realitní činnosti Tato kapitola definuje přesné znění základních a nejpoužívanějších pojmů na trhu realit podle české legislativy. Vyčerpávající seznam právních norem souvisejících s výkonem realitní činnosti je uveden v příloze č. 1.

Nemovitost České právní prostředí rozděluje věci na movité a nemovité. Realitní trh a realitní činnosti jsou úzce spjaty s věcmi nemovitými, neboli nemovitostmi, které jsou definovány v občanském zákoníku pod paragrafem § 119 odst. 2 jako „pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem“.1 Dle nového občanského zákoníku 89/2012 Sb. dle paragrafu § 498 (s účinností od 1.1.2014) jsou nemovité věci „pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon“, tj. např. právo stavby zavedené v novém občanském zákoníku. S příchodem nového občanského zákoníku přichází zásadní změna také ve vztahu stavby a pozemku: „Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.“2

Realitní činnost Realitní činnost je definována jako nákup nemovitosti za účelem dalšího prodeje, prodej nemovitostí či zprostředkování nákupu, prodeje a pronájmu nemovitostí, bytů a nebytových prostor.3 K výkonu realitní činnosti se nicméně pojí celá řada právních předpisů a nutná elementární znalost občanského a obchodního práva, bankovnictví, oceňování nemovitostí, stavebního práva a územního plánování, účetnictví, právních norem souvisejících s daňovým systémem a katastrem nemovitostí.

1

Zákon č. 40/1964 Sb., Občanského zákoníku § 119. Zákon č. 89/2012 Sb., Občanského zákoníku § 498. 3 Podle nařízení vlády č. 278/2008 Sb., Živnostenského zákona, příloha č. 4. 2

3

Výhodou při vykonávání realitní činnosti jsou pak znalosti pozemního stavitelství, jakožto konstrukcí budov, materiálů, technických zařízení budov aj.4 I přes výše zmíněné činnosti, které k výkonu realitní činnosti neodmyslitelně patří, je realitní činnost zařazena mezi živnosti volné. Realitní činnost je v příloze č. 4 živnostenského zákona uvedena pod č. 58 jako „Realitní činnost, správa a údržba nemovitostí“. K získání živnosti volné je nutné splnit všeobecné podmínky dle živnostenského zákona – dosažení věku 18 let, způsobilost k právním úkonům, bezúhonnost. K získání oprávnění k provozování realitní činnosti tak není třeba podle současné české legislativy splnění zvláštních požadavků na odbornou způsobilost či jiných zvláštních podmínek.

Pozemek a parcela Pozemek je podle ustanovení katastrálního zákona č. 344/1992 Sb. dle paragrafu § 27 definován jako „část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků“. Dle katastrálního zákona č. 344/1992 Sb. dle paragrafu § 27 parcelou je „pouze takový pozemek, který je ohraničen některým ze způsobů ohraničení pozemku, a navíc má přesné geometrické a polohové určení, je zobrazen v katastrální mapě a je označen katastrálním číslem.“5

Stavba Podle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu se stavbou rozumí „vešekerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce na účel využití a dobu trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu. Pokud se v tomto zákoně používá pojmu stavba, rozumí se tím podle okolností i její část nebo změna dokončené stavby.“6

4

Ministerstvo pro místní rozvoj [online]. Analýza současné situace v oblasti podnikání realitních kanceláří a návrh variant řešení. 2012, [cit. 2013-08-10]. Dostupné také z http://www.arkcr.cz/docs/Analyza.pdf 5 Zákon č. 344/1992 Sb., Katastrální zákon § 27. 6 Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).

4

2 Subjekty na trhu nemovitostí Trh nemovitostí je velice komplexní a úzce spjatý s makroekonomickým a mikroekonomickým vývojem dané země. Na trh nemovitostí vstupuje kromě realitních makléřů a realitních kanceláří mnoho dalších subjektů. Při zprostředkování koupě či prodeje nemovitosti jsou často přítomni advokáti a notáři, kteří zajišťují správný postup a právní korektnost. Vedle zprostředkovatele nákupu a prodeje nemovitosti a právních a notářských kanceláří na trh vstupují banky a pojišťovny, které zajišťují financování nemovitosti a její pojištění před případnými přírodními katastrofami či odcizením nemovitosti nebo jejího vybavení. S výstavbou rodinného domu, bytového komplexu, logistických skladů či administrativních prostor se pojí vyřízení velkého počtu povolení, vyjádření mnoha orgánů a zainteresovaných osob. Nejdůležitějšími institucemi souvisejícími s výstavbou je Stavební úřad, Katastrální úřad, Národní památkový ústav, Oddělení územního plánování na konkrétním úřadě, kam výstavba místně přísluší, Správa chráněné krajinné oblasti, správce sítě – voda, kanalizace, elektřina. Neméně důležitými subjekty zainteresovanými do výstavby jsou lidé ze sousedství, kteří mají právo se k výstavbě vyjádřit. Nutná povolení a zainteresované instituce se v případě výstavby liší především podle náročnosti a velikosti výstavby, jejího umístění a účelu. Tato práce se zaměřuje na realitní trh, resp. realitní činnost, proto se práce institucemi souvisejícími s povolením k výstavbě nebude dále detailněji zabývat. Kromě výše uvedeného s trhem nemovitostí souvisí také samotná realizace staveb - stavební práce, developing a investice do nemovitostí jako součást investičních portfolií investorů. V následujících bodech uvádím nejdůležitější subjekty na trhu nemovitostí, které úzce souvisí s realitní činností a s prací realitního makléře, resp. realitní kanceláře.

Prodávající a kupující Prodávající je subjekt soukromoprávního vztahu, kterému uzavřením kupní smlouvy vzniká povinnost předmět koupě za dohodnutou cenu kupujícímu odevzdat. Kupující je subjekt soukromoprávního vztahu, kterému uzavřením kupní smlouvy vzniká povinnost předmět koupě převzít a prodávajícímu za něj zaplatit dohodnutou cenu.

5

Realitní kancelář Primární funkcí realitní kanceláře je zprostředkování prodeje, koupě nebo pronájmu nemovitosti. Realitní kancelář v tomto případě působí jako zprostředkovatel, tudíž se na ní nepřevádí vlastnické právo. Hlavní složkou příjmu realitní kanceláře je provize z prodeje, z koupě nebo z pronájmu. Někdy, spíše výjimečně, realitní kanceláře provádí také tzv. development, neboli výstavbu nemovitostí za účelem prodeje či pronájmu. Moderní a úspěšné realitní kanceláře svým klientům nabízejí také poradenské služby, právnický servis nebo zprostředkování bankovních produktů, které souvisí s pořízením nemovitosti – hypoteční úvěr, pojištění nemovitosti, stavební spoření aj.7 Konkrétní činnosti, které by měly realitní kanceláře vykonávat, jsou náběr nemovitosti, zařazení nemovitosti do nabídky na své webové stránky, inzerce na realitních serverech, propagace nemovitosti, prověření právní nezávadnosti nemovitosti (zda na nemovitost není uvalena exekuce, zástava či věcné břemeno), prohlídky nemovitosti s potenciálními kupci, zajištění právního servisu souvisejícího s prodejem či pronájmem nemovitosti.

Realitní makléř Realitní makléř je osoba, která zprostředkovává prodej, koupi či pronájem nemovitosti. Realitní makléř může pracovat jako podnikatel jednotlivec na své jméno nebo jako podnikatel jednotlivec na jméno společnosti. Realitní makléři jsou zpravidla živnostníci (realitní činnost se řadí mezi živnost volnou – viz 2. kapitola), kteří pracují v realitní kanceláři za provizi na tzv. mandátní smlouvu. Realitní makléř pracuje jako klasický zaměstnanec realitní kanceláře spíše ve výjimečných případech (bývá tomu tak u malých lokálních realitních kanceláří, které nebývají součástí franchisového řetězce).

Realitní server Realitní server je jakýsi agregátor nabídek realitních kanceláří. Jinými slovy lze říci, že realitní server je webový server propagující nabídky realitních kanceláří na jednom místě. Realitní server tudíž nezastřešuje všechny výše zmíněné služby, které provádí realitní kancelář, ale zajišťuje pouze propagaci nabídky nemovitosti neboli propagaci konkrétního inzerátu. Zdroj příjmu realitního serveru je nejčastěji poplatek za vložení inzerátu a pronájem reklamních ploch na webových stránkách. Další 7

ŽIKEŠ, Ivan. Brevíř návštěvníka realitní kanceláře. Asociace realitních kanceláří České republiky [online]. 2009, [cit. 201308-10]. Dostupné z: http://www.arkcr.cz/?c_id=1095

6

zdroj příjmů může být také platba „členských poplatků“ od realitních kanceláří realitnímu serveru za dlouhodobou možnost inzerce na realitním serveru, za dlouhodobou spolupráci a za přísun návštěvníků na stránky realitní kanceláře z realitního serveru.

Advokát Smysl realitní kanceláře spočívá v zajištění komfortu jak pro prodávajícího, tak pro kupujícího. Aby tento komfort mohly realitní kanceláře zajistit, je součástí společnosti, interně či externě působící, advokát. Právnické služby jsou důležité především při tvorbě a uzavírání kupních smluv a smluv o pronájmu.

Notář Notář, neboli právník specialista, sepisuje smlouvy, ověřuje podpisy na obchodní dokumentaci, připravuje a poskytuje tzv. notářskou úschovu a často také zajišťuje převod finančních prostředků od kupujícího prodávajícímu. Notář není vázán zájmem svého klienta, jako je to u klasického právníka, zavazuje ho k tomu zásada notářské nestrannosti. Odměna notáře je stanovena zákonným předpisem. Zájem notáře je úspěšný průběh smluvního vztahu, zejména pak předání kupní ceny, předání nemovitosti, úspěšné vložení vlastnického práva ze smlouvy do katastru nemovitostí a zaplacení daně z převodu nemovitostí.8

Developer Developer v doslovném překladu znaméná stavitel infrastruktury či rozvojový stavitel. Náplní práce developera je financování, projektování, inženýrská činnost a výstavba rezidenčních a komerčních nemovitostí. Zajišťuje realizaci celého projektu a následný prodej či pronájem. Doslovný překlad je tedy relativně přesný – developer realizuje budování infrastruktury a svou činností „rozvíjí“ trh nemovitostí.

8

Notářská kancelář Krčma & Oulík. Převody nemovitostí [online]. 2009, [cit. 2013-08-10]. Dostupné z http://www.krcmaoulik.cz/21/prevody-nemovitosti.html

7

Katastrální úřad Katastrální úřad je správní úřad, který vykonává státní správu katastru nemovitostí včetně zápisů práv k nemovitostem do katastru nemovitostí. Primárními úkoly katastrálních úřadů jsou: 

vykonávání státní správy katastru nemovitostí České republiky,



vykonávání správy zhušťovacích bodů, polohových a výškových polí,



projednávání porušení pořádku na úseku katastru nemovitostí,



schvalování změn pomístního názvosloví a zabezpečování činnosti spojené se standardizací geografického názvosloví,



schvalování změny hranic katastrálních území,



vykonávání správy základních státních mapových děl stanovených Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním,



plnění dalších úkolů na úseku zeměměřictví a katastru nemovitostí České republiky.9

Stavební úřad Úrovně stavebních úřadů odpovídají správnímu členění České republiky (okresní stavební úřad, krajský stavební úřad, atd.). Stavební úřad 

rozhoduje o označování budov čísly podle ustanovení § 31 zákona o obcích a vyplácí příspěvky (dotace) na obnovu fasád na území městské památkové rezervace nebo zóny podle příslušné obecně závazné vyhlášky města,



zajišťuje pořizování, projednávání a předkládání materiálů pro schvalování územně plánovací dokumentace města podle zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) v platném znění,

9

Regionální Informační Servis. Katastrální úřady [online]. 2008, [cit. 2013-07-27]. Dostupné z http://www.risy.cz/cs/krajskeris/kralovehradecky-kraj/verejna-sprava/s-prenesenou-pusobnosti/katastralni-urad/

8



vykonává státní správu v rozsahu obecního úřadu obce s rozšířenou působností na úseku územního plánování podle zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) v platném znění (pořizování územních plánů, regulačních plánů a územně plánovacích podkladů na žádost obce z příslušného správního obvodu),



vykonává státní správu v rozsahu obecního úřadu obce s rozšířenou působností jako obecný stavební úřad podle zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) v platném znění.10

Banky a pojišťovny Banky a pojištovny jsou s realitním trhem úzce spjaty. Z makroekonomického hlediska jsou úrokové sazby bank a střet poptávky a nabídky bankovních produktů v oblasti realit (hypotéční úvěry, úvěry, stavební spoření, atd.) zřetelným ukazatelem, jak se realitní trh vyvíjí. Bankovní produkty týkající se realit většinou předchází nákupu nemovitosti či její rekonstrukci, pojišťovnictví naopak souvisí spíše s pořízením nemovitosti. Lze tedy říci, že podle makroekonomických ukazatelů a vývoje úrokových sazeb bankovních produktů se také odvíjí realitní trh a podle vývoje realitního trhu se odvíjí trh s pojištěním nemovitostí. Realitní kanceláře často úzce s bankami a pojišťovnami spolupracují a nabízejí zprostředkovaně, nejčastěji za provizi z uzavřené smlouvy, jejich produkty. Zákazníkovi realitní kanceláře je tak poskytnut plnohodnotný servis související nejen s pořízením nemovitosti, ale také s jejím financováním a pojištěním.

10

Regionální Informační Servis. Stavební úřady [online]. 2005, [cit. 2013-07-27]. Dostupné z http://www.risy.cz/cs/krajskeris/jihomoravsky-kraj/verejna-sprava/s-prenesenou-pusobnosti/stavebni-urady/

9

3 Vývoj realitního trhu v ČR Realitní trh v České republice prošel v posledních desítkách let mnohými transformacemi a změnami. Jeden z nejdůležitějších momentů ve vývoji českého realitního trhu jsou 90. léta, během kterých dochází k rozsáhlé restituci, privatizaci obecního nájemního bydlení a je započata deregulace nájemního bydlení. Po roce 2000 český realitní trh zažívá největší rozkvět v novodobé historii, tento vzestup je následován útlumem způsobeným finanční a hospodářskou krizí v roce 2008. V roce 2013 a 2014 se ekonomika a bankovní trh pomalu zotavuje z recese a nastává pozvolný ekonomický růst zapříčiňující také vzestup realitního trhu. Tato kapitola se detailněji věnuje představení těchto důležitých mezníků české moderní historie a jejich vlivu na realitní trh.

3.1 Realitní trh za socialismu Před rokem 1990 je podnikání pro komunistický režim nežádoucí či dokonce nepřípustné. V některých případech je podnikání vyhodnocováno jako trestný čin: Trestní zákoník č. 140/1961, účinný od 1.1.1962, zavedl trestný čin nedovoleného podnikání, spočívající v: „Kdo neoprávněně provozuje ve větším rozsahu soukromé výrobní nebo jiné výdělečné podnikání, bude potrestán odnětím svobody na šest měsíců až tři léta“. Kromě tohoto zákona existuje také Zákon č. 150/1969, o přečinech, který stanovil: „Pro přečin proti zájmům socialistického hospodářství bude dotyčný potrestán odnětím svobody až na jeden rok nebo nápravným opatřením nebo zákazem činnosti nebo peněžitým trestem do výše 10 000 Kč“.11 I přes všechny zákazy a zákonem ustanovené tresty se podnikání v těchto letech provozuje a zprostředkovatelé výměny bytů existují v malé míře i za socialismu. Realitní trh je značně omezený nejen z důvodu zákazu podnikání, ale také z důvodu velice odlišného tzv. právního důvodu užívání nemovitostí (=„typu vlastnicví nemovitostí“). Soukromé vlastnictví nemovitosti je velice omezené. V soukromém vlastnictví jsou většinou pouze rodinné domy. Byty jsou většinou majetkem družstva nebo státu. Dnes již neznámou kategorií jsou tzv. služební byty, které lidé získávají za socialismu za zásluhy nebo jako motivaci k výsledkům. Většinou se tyto byty pojí k určitému pracovnímu místu a dostávají je „nejlepší“ pracovníci.

11

HRUŠKOVÁ, Monika. Pohled do minulosti: Realitní trh je mladý, prodej bytů byl před nedávnem trestný čin [online]. 2013, [cit. 2013-07-19]. Dostupné z http://www.hypoindex.cz/pohled-do-minulosti-realitni-trh-je-mlady-prodej-bytu-byl-prednedavnem-trestny-cin/

10

3.2 Realitní trh po roce 1990 Na počátku 90. let bytová politika České republiky stojí před důležitou reformou a klíčovou transformací. Za hlavní kroky, které po roce 1990 nastávají, lze označit restituci části bytového fondu, převod nerestituované části bytového fondu do vlastnictví obcí, privatizace obecního nájemního bytového fondu, deregulace nájemného. Vládnoucí garnitura po 90. letech také prosazuje nové nástroje pro rozvoj bytové politiky – příspěvky na bydlení, stavební spoření se státním příspěvkem, zvýhodněné podmínky hypotečních úvěrů aj.12 Po zavedení nástrojů pro podporu a rozvoj bytové politity, po otevření hranic a zavedení tržního kapitalismu zaznamenává realitní trh po 90. letech prudký vývoj z hlediska kvantity a kvality nabízených nemovitostí, služeb s nimi spojenými, jakožto i růst cen nemovitostí a cen služeb realitních zprostředkovatelů. Lidé postupně začínají preferovat vlastnickou formu bydlení před bydlením nájemním. Na významu proto začínají nabývat sdružení vlastníků, jež jsou využívány pro převod starších bytů z nájemní formy do vlastnické formy dosavadních nájemníků.

3.3 Realitní trh před finanční krizí v roce 2008 Kolem roku 2000 přichází velký boom výstavby nových bytů a jejich prodej. S prosperujícím a akcelerujícím realitním trhem souvisí také čím dál více rostoucí zájem o získání vlastního bydlení, rozmach hypotečních úvěrů, stavebního spoření a pojištění. Počty prodaných bytů i jejich ceny rostou o desítky procent ročně. Rozmach je patrný také u rodinných domů a parcel. Lidé jsou motivováni k nákupu nemovitostí masovými marketingovými kampaněmi hypotečních bank, stavebních spořitelen a developerských firem. Státní podpora ve formě možnosti odepisování úroků z úvěru na pořízení bydlení od základu daně realitní trh ještě více akceleruje. Nárůst poskytnutých hypoték v roce 2003 je o 60% vyšší než v roce 2002 a lidé se učí „žít na dluh“. Rok 2003 je spjat s nejvýraznějším zvýšením cen nemovitostí od počátku 90. let. Prodej starších bytů velmi výrazně převyšuje převod bytů nových. S růstem prodeje nemovitostí také souvisí prudké snížení výše tržně uzavíraných nájmů. Developerská výstavba je prováděna za účelem okamžitého prodeje bytových jednotek, nikoliv za účelem pronájmu.

12

POLÁKOVÁ, O. a kol.: Bydlení a bytová politika. 1. vyd., Ekopress, s.r.o., Praha, 2006. 294 s. ISBN 80-86929-03-5.

11

Výstavba nového nájemního bydlení téměř není. Tento realitní boom se postupně začíná mírně uklidňovat koncem roku 2003, kdy prodej starších bytů postupně začíná stagnovat a od konce roku 2003 a začátkem roku 2004 ceny nemovitostí postupně začínají klesat.

Faktory, které v roce 2003 přispěly k výraznému zvýšení cen bytových nemovitostí 1. úroky hypoték na minimu, půjčky i na 100% hodnoty bytu, poskytování úvěrů i na staré byty, stát podporuje koupi vlastního bydlení; 2. úroky z vkladů klesly na 1,5% p.a., výnosy z investic na kapitálových trzích klesaly; 3. očekávání významné deregulace nájmů; změna DPH; 4. očekávání skokového nárůstu cen nemovitostí po vstupu do EU; 5. proti výrazně rostoucí poptávce byla nabídka pozdržena kvůli očekávání lepších časů a lepších prodejů nemovitostí po vstupu do EU; 6. převládaly obavy z možného poklesu podpory hypoték a stavebního spoření ze strany státu; 7. došlo ke zvyšování reálných mezd.13

Přes všechny pozitivní zprávy o růstu nemovitostí v letech 2002 až 2004 ale stále chybí na trhu nemovitostí ucelená státní bytová koncepce. Konkrétně jde o nejasně rozčleněné kompetence v oblasti bytové politiky mezi ministerstvem financí a ministerstvem pro místní rozvoj, o přetrvávající problém s dvojím nájemným – tržní a regulované nájemné. Občanský zákoník stále čelí kritice neúplné podoby v otázkách bydlení. Stále není zcela vyjasněno fungování obcí ve vztahu k jejich bytovému fondu. Státní dotace na bydlení stále postrádají ucelenou a stabilní koncepci a vlastníci bytových jednotek volají po zákonu, který by upravoval a definoval vztahy a kompetence, které mezi sebou vlastníci mají. V letech 2005 až 2006 pokračuje dynamický vývoj na trhu nemovitostí a rychlost růstu trhu se stále zvyšuje. Přes dostatek bytů ve všech regionech ČR se staví další a další nové bytové jednotky. Trh s hypotečními úvěry je v rozkvětu a lidé stále touží po bydlení v soukromém vlastnictví. V roce 2005 žije ve vlastním domě více než dvě pětiny obyvatel, ve vlastním bytě pak jedna pětina. Trh nájemního bydlení, ceny nájemních bytů a početní přiměřenost bytového fondu jsou zkresleny díky přetrvávající regulaci cen nájemních bytů. Díky regulaci nájemného lidé nejsou motivování jakkoliv zlepšovat technický stav domu a tak je velká část bytového fondu ve špatném až dezolátním stavu. Dluh bytového fondu v ČR byl odhadnut na 500 mld. Kč, a dokud nebude provedena úplná 13

Trend report 2004: přehled českého nemovitostního trhu. Praha: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, 2004. [cit. 201309-08].

12

deregulace nájemného (počínaje rokem 2007), dluh se bude stále zvyšovat. S rostoucím tempem výstavby nového bydlení a rodinných domů se blíží také moment přesycení na trhu nemovitostí. Dlouhotrvající trend migrace a suburbanizace ještě více podporuje výstavbu.14 Během léta 2007 se začínají v USA projevovat finanční turbulence, které se následně rozšířují do dalších vyspělých ekonomik. Pozitivní růst ekonomik vyspělých zemí střídá po létu 2007 období nejistot a rizik. Prognózy hospodářského růstu na rok 2008 již nejsou tak pozitivní, obzvláště pak pro USA. Na začátku roku 2008 se začínají potvrzovat předpovědi, že se ekonomika dostane do recese. Prognózy budoucího vývoje jsou na začátku roku 2008 pro evropské a asijské ekonomiky stále vesměs pozitivní. Klíčovým rizikem je pro světové hospodářství vývoj ekonomiky americké a finanční sektory jsou americkou ekonomikou nepřímo úzce ovlivňovány. V létě 2008 již převládají názory, že recese v USA silně ovlivní i evropské a částečně i asijské země.15 V České republice, navzdory vývoji americké ekonomiky, přetrvává v roce 2008 velmi příznivé úrokové prostředí a zejména počet poskytnutých úvěrů na bydlení stále roste (meziročně o více než třetinu). Příznakem finančních turbulencí v USA je zhodnocování české koruny a očekávání jejího oslabení. Na počátku roku 2008 se inflace v ČR dostává nad 7%. Přes výše zmíněné příznaky se ale česká ekonomika považuje do budoucna stále za stabilní. Makroekonomická prognóza České národní banky z února 2008 očekává pouze mírné zpomalení růstu HDP na 4,1% v roce 2008 a následné zvýšení růstu na 4,6% v roce 2009.16

3.4 Finanční krize a její spojitost s realitním trhem Mezi hlavní příčiny světové finanční a ekonomické krize v roce 2008 se uvádí americká hypoteční krize. V letech 2005 a 2006 je ve Spojených státech amerických nízká úroková míra a tak nastává boom hypotečních úvěrů. Velký podíl na finanční a následně i ekonomické krizi měly finanční deriváty, konkrétně pak tzv. Collateralized debt obligations. Jedná se o cenné papíry kryté například hypotékami, dluhopisy či půjčkami, z nichž držiteli plyne příjem po dobu jejich vlastnění.17 Tyto cenné papíry jsou emitovány ve skupinách, neboli balíčcích, které jsou rozděleny dle rizikovosti. Americké bankovní domy poskytují půjčky, bez ohledu na platební schopnost svých klientů. Tyto rizikové hypotéky, dluhopisy a jiné půjčky jsou ve zmíněných balíčcích dále přeprodávány investorům. 14

Trend report 2006: přehled českého nemovitostního trhu. Praha: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, 2006. [cit. 201309-09]. 15 Trend report 2008: přehled českého nemovitostního trhu. Praha: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, 2008. [cit. 201309-09]. 16 Trend report 2010: přehled českého nemovitostního trhu. Praha: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, 2010. [cit. 201309-10]. 17 THOMAS, Lloyd Brewster. The financial crisis and federal reserve policy. 1st pub. New York: Palgrave Macmillan, 2011. xx, 262 s. ISBN 978-0-230-10846-2.

13

Veškerá rizika jsou tak vyváděna mimo bankovní dům a převáděna na investory, kteří důvěřují ve splácení těchto finančních derivátů na základě ratingu těchto balíčků. Rating však často není pravdivý. „Balíčky hypoték“ jsou často nadhodnoceny a označovány za méně rizikové, než je tomu ve skutečnosti. Riziko nesplácení hypotečních a spotřebních úvěrů leží na investorech a tím pádem jsou hypoteční a spotřební úvěry poskytovány bez větších kontrol likvidity jednotlivých subjektů velice často. Lidé si začínají půjčovat stále větší a větší prostředky, aniž by měli na jejich splácení. Žití na dluh a financování bydlení pomocí hypotečních úvěrů se mezi obyvateli následně nebezpečně rozšiřuje. Jak lidé využívají hypotéčních úvěrů pro nákup nemovitostí a výbavu svých domácností stále častěji, narůstá tzv. „nemovitostní bublina“. Vyšší poptávka po nemovitostech vzápětí způsobuje neúměrně velký růst hodnot amerických nemovitostí. Společně rychlé zvýšení úrokových sazeb amerických hypotečních úvěrů s proměnlivou úrokovou sazbou způsobuje výrazné podražení splátek hypoték.18 Díky předcházejícímu rozkvětu hypotečních úvěrů a následnému zvýšení úrokových sazeb se mnoho obyvatel dostává do situace, kdy nejsou schopni splátky hypoték splácet a dostávají se do platební neschopnosti. Neschopnost splácet hypotéky vede následně k výpadkům v příjmech bank. Když investoři zjistí, že jim finanční instrumenty nevynášejí očekáváné finanční prostředky, ve velkém se jich začínají všichni zbavovat. Jelikož takovéto finanční instrumenty nechce nikdo vlastnit, prudce klesá jejich hodnota a následně dochází k prasknutí této nafouklé bubliny na trhu s hypotékami a nemovitostmi.19 Krize postihující americký finanční trh se mění v celosvětovou ekonomickou krizi. Bankovní instituce a trhy s cennými papíry jsou silně zasaženy a téměř všechny evropské státy, stejně jako Amerika, upadají do dlouhotrvající recese.

3.5 Realitní trh po finanční krizi v roce 2008 V roce 2008 se ceny nemovitostí a poptávka po nemovitostech dostávají na své rekordní maximum v celé realitní historii České republiky. Následuje však velice rychlý cenový pád téměř o 10%. Lze konstatovat, že finanční a ekonomická krize vede ke značnému zpomalení ekonomiky a neochotu lidí utrácet. Lidé značně mění své chování na trhu realit a při investování do nemovitostí jsou mnohem rozvážnější a opatrnější.

18

BLISS, Robert R., ed. a KAUFMAN, George G., ed. Financial institutions and markets: the financial crisis - an early retrospective. 1st ed. New York: Palgrave Macmillan, 2010. xv, 268 s. ISBN 978-0-230-10835-6. 19

KRACÍK, Lukáš. Finanční deriváty: obchodujte s počasím, pojistkami a exotikou *online+. 2012, *cit. 2013-09-22], dostupné z http://trhy.mesec.cz/clanky/financni-derivaty-obchodujte-s-pocasim-pojistkami-a-exotikou/

14

V roce 2008 a 2009 dochází k výraznému poklesu poptávky po nemovitostech a tím i k poklesu kupních cen nemovitostí. Dochází také ke snížení nabídky nemovitostí a pozastavení přípravy a realizace nových projektů. Pokles cen je patrný zejména u panelákové výstavby, v neatraktivních lokalitách a u developerských projektů, jejichž ceny jsou nadsazeny díky realitnímu boomu z doby před finanční krizí. Nejistota na realitním trhu, zpřísnění úvěrových podmínek, změna chování lidí, nejistý vývoj ekonomické situace, zvýšená míra nezaměstnanosti, neustálé snižování výnosů z pronájmu bytů a rozsáhlá privatizace obecních domů a bytů zapříčiňují snížený počet potenciálních kupců bytů a domů. Dochází k tzv. zamrznutí realitního trhu. 20 Vývoj cen na rezidenčního bydlení od roku 1998 do tohoto zlomového „zamrznutí realitního trhu“ ilustruje graf č. 1. Na grafu si můžeme všimnout velkého cenového nárůstu rezidenčních nemovitostí v období 1998-2008. V letech 2001-2003 a 2006–2008 vidíme rychle rostoucí ceny nemovitostí, obzvláště pak v druhém jmenovaném období (boom hypotečních úvěrů a stavby rezidenčního bydlení před finanční krizí). Graf č. 1: Index cen rezidenčních nemovitostí

Zdroj: SVAČINA, Luboš. Kdy začnou znovu růst ceny českých nemovitostí? [online]. 2009, [cit. 2013-09-10]. Dostupné z http://www.hypoindex.cz/kdy-zacnou-znovu-rust-ceny-ceskych-nemovitosti/

Od druhé poloviny 2008 banky žádají klienty o větší spoluúčast a přísněji se začíná posuzovat a následně kontrolovat bonita klientů. Díky ztíženým podmínkám bank zažívá hypoteční trh oslabení a klientů hypotečních bank v letech 2008 a 2009 značně ubývá.

20

HNÁT, Pavel. Dopad současné finanční a hospodářské krize na obchod a jeho governance. Praha: Oeconomica, 2009. 24 s. Faculty of International Relations Working papers, vol. III, 13/2009 = Working papers Fakulty mezinárodních vztahů; vol. III, 13/2009. Recenzované studie. ISBN 978-80-245-1617-2.

15

Česká republika ale přečkala finanční krizi relativně rychle a díky rozpočtové odpovědnosti, poměrně velké makroekonomické stabilitě a dobrým základům českého bankovního systému přichází ve 2. polovině roku 2009 zklidnění rozkolísaných trhů a ekonomické situace, i přes stále trvající recesi. V roce 2010 a 2011 světová ekonomika stále zpomaluje a na začátku roku 2012 začínají vyspělé ekonomiky v Evropě včetně České republiky upadat do recese. V roce 2011 a 2012 se redukují výstavby nových bytových domů a zvyšuje se zájem o nájemní bydlení. Koncem roku 2012 přestává platit deregulace nájemného v Praze, v krajských městech a v městech Středočeského kraje nad 10 000 obyvatel.21 Vývoj cen v čase můžeme pozorovat prostřednictvím cenových indexů na grafu č. 2 a grafu č. 3. Na prvním jmenovaném grafu lze pozorovat velice zajímavou skutečnost, že během rekordního maxima v roce 2008 se průměrné ceny nemovitostí v Praze nacházejí níže než průměrné ceny nemovitostí v celé ČR. Tento fakt můžeme vysvětlit vysokými cenami pražských bytů i před finanční krizí a ceny již nemají během krize takový prostor k růstu, protože by byly následně neprodatelné. Graf č. 2: Cenový index starších bytů - ČR vs. Praha

Zdroj: MRÁZEK, Jiří. Ceny nemovitostí v ČR, prezentace z tiskové konference ČSÚ [online], ze dne 20.3.2012. [cit. 2013-0910]. Dostupné z http://www.slideshare.net/statistickyurad/ceny-nemovitost-2012

Na grafu č. 3 je zachycen vývoj cen starších bytů oproti starším rodinným domům. Jak vidíme na grafu, ceny rodinných domů nezažily tak dynamický vývoj, jaký se uskutečnil u cen bytů. Tento fakt je dán trhem rodinných domů, který je všeobecně umírněnější než trh s byty. 21

Trend report 2012: přehled českého nemovitostního trhu. Praha: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, 2012. [cit. 201309-14].

16

Graf č. 3: Cenový index - Starší byty vs. starší rodinné domy


3.6 Realitní trh – vývoj a stav v posledních letech Po finanční krizi nastává období útlumu. Prudký pokles ve výstavbě novostaveb a nízká poptávka po nemovitostech na přelomu roku 2008 a 2009 je vystřídána od roku 2009 pozvolným poklesem se stále se zmírňujícím tempem a na přelomu roku 2012 a 2013 se již mluví, více než o poklesu, o stagnaci realitního trhu – viz graf č. 4. Český trh nemovitostí se podle mezinárodního indexu22 dostává pomalu do stabilní fáze, s mírnými odchylkami kopírujícími evropský nemovitostní trh – viz graf č. 5. Graf č. 4: Index cen nemovitostí

Zdroj: SVAČINA, Luboš. Kdy začnou znovu růst ceny českých nemovitostí? [online]. 2009, [cit. 2013-09-10]. Dostupné z http://www.hypoindex.cz/kdy-zacnou-znovu-rust-ceny-ceskych-nemovitosti/

22

House price index

17

Graf č. 5: House Price Index (HPI) v evropských státech


3.7 Realitní trh – prognóza budoucího vývoje Ačkoliv česká ekonomika zaznamenala v roce 2013 pokles reálného HDP o 1,3%, Česká republika zažila v roce 2013 hypoteční boom. Jak je zřejmé, realitní trh je úzce spjat s hypotečním a bankovním trhem a jejich stavem. Roku 2013 si klienti bank působících v tuzemsku na bydlení půjčili dohromady 155 miliard korun, což překonalo i novodobý rekord z roku 2007, kdy objem poskytnutých hypoték dosáhl 142 miliard korun. Díky levným hypotečním úvěrům a slevám developerů se v roce 2013 prodalo o desetinu více bytů než v roce 2012. V Praze byl nárůst prodejů bytů dokonce až 25%. 23 Dle prognóz České národní banky je v roce 2014 očekáván růst HDP o 2,2%, přičemž nízké úrokové míry by měly v nejbližším období přetrvávat i nadále.24 Jelikož ale nízké úrokové míry z hypotečních úvěrů již téměř dosahují svého minima, bude tato skutečnost motivem k investicím do nemovitostí a mnozí lidé, kteří vyčkávali se zakoupením nemovitosti na „lepší časy“, budou motivováni v roce 2014 koupi realizovat. Realitní trh tak očekává v roce 2014 oživení a zvýšení prodejů jak nových developerských projektů, tak starších nemovitostí.

23

STROUHAL, Jan. Realitní trh se v Česku odráží ode dna, hypotéky by měly zůstat levné *online+. Zprávy Českého rozhlasu 2014, [cit. 2014-04-18]. Dostupné z http://www.rozhlas.cz/zpravy/domaciekonomika/_zprava/realitni-trh-se-v-ceskuodrazi-ode-dna-hypoteky-by-mely-zustat-levne--1305216 24 ČNB. Aktuální prognóza ČNB [online]. Zveřejněno 6.2.2014, [cit. 2014-04-18]. Dostupné z: http://www.cnb.cz/cs/menova_politika/prognoza/#HDP

18

4 Specifika realitního trhu v ČR Česká republika se nachází ve střední Evropě mezi západními státy, jejichž ekonomiky jsou značně vyspělé, a východními státy, jejichž ekonomiky jsou méně vyspělé či rozvíjející se. Čeští občané tak mohou pociťovat různorodé vlivy. Z východu lze stále pozorovat vliv bývalého socialistického režimu ze Sovětského svazu, což také značně ovlivnilo naši historii, stejně jako realitní trh. Ze západu naopak můžeme pociťovat vzrůstající zájem o investování v Čechách a příliv zahraničního kapitálu. Tato kapitola se zaměřuje na základní charakteristiky realitního trhu České republiky, které jsou důsledkem naší zeměpisné polohy, novodobé historie a zahraničních vztahů.

4.1 Deregulace nájemného Po pádu socialismu se realitní trh začíná postupně utvářet a poptávka a nabídka začíná formovat tržní cenu. Cena regulovaných nájmů však stále tržní cenu významně ovlivňuje. Regulované nájemné je velice nízké a často nepokrývá ani náklady spojené s užívaním bytové jednotky. Obce a kraje pak na takto nízké nájemné uvolňuje příspěvky z věřejných prostředků, což není dlouhodobě udržitelné a efektivní. Deregulace nájemného začíná probíhat v roce 1992, kdy je provedena první deregulace ceny za služby spojené s bydlením ve státních bytech. Následně dochází k plošnému zvýšení cen nájemného u státních bytů o 100%. V roce 1993 je schválena vyhláška Ministerstva financí ČR č. 176/1993 Sb., která stanovuje způsob určení maximální výše nájemného a úhrady za služby s bytem spojenými – elektřina, voda, odpad atd. Tato vyhláška vymezuje základní pojmy v oblasti bytové politiky a rozděluje bytový fond do jednotlivých kategorií. Roku 1995 přichází důležitá novela této vyhlášky, která zavádí tzv. metodu plošného zdražování - dlouhodobé pravidlo pro postupné zvyšování nájemného. V roce 1996 nabývá účinnosti vyhláška č. 274/1995 Sb, která upravuje předchozí vyhlášku tak, aby respektovala objektivní faktory nájemného, které doposud není zohledněno.25 Poslední novela vyhlášky je vyhláška č. 41/1999 Sb., která značně zjednodušuje vzorec výpočtu maximálního nájemného. Tato poslední novela zapříčiňuje značné zpomalení deregulace a úplné vyloučení obcí ovlivňovat výši základního maximálního

25

Předchozí výpočet koeficientu pro zdražování nájemného zohledňoval velikost obce. Obce měli ale při stejné velikosti různou úroveň vybavenosti a různé ekonomické možnosti (přístup k zaměstnání, rozdílná technická a občanská infrastruktura) a tak se stávalo, že obce měli i přes odlišnou atraktivitu stejný koeficient zdražování nájemného.

19

nájemného v závislosti na střetu poptávky a nabídky. Po zrušení vyhlášky č. 176/1993 Sb. v roce 2000 neexistuje právní předpis, který by upravoval výši nájemného. Teprve v roce 2006 vstupuje v platnost zákon č. 107/2006 Sb., podle kterého je pronajímatel oprávněn od roku 2007 jednostranně zvýšit nájemné jedenkrát ročně až do uvedené výše maximálního přírůstku měsíčního nájemného. Výpočet možného zvýšení nájemného vychází z podlahové plochy bytu. Část zákona upravující způsob zvyšování nájemného pozbývá platnosti koncem roku 2010.26 V Praze, ve všech krajských městech mimo Ostravu a Ústí nad Labem a ve všech městech Středočeského kraje s více než 10 000 obyvateli je možné jednostranně zvyšovat nájemné do konce roku 2012.27 Od začátku roku 2013 platí plná deregulace nájemného v celém Česku a na výši nájemného se tak musí dohodnout přímo majitel a nájemník. Cena nájemného by tak měla být určována výhradně trhem. Ministerstvo pro místní rozvoj, resp. Státní fond rozvoje bydlení, zpracovalo ve spolupráci se soudními znalci tzv. mapu nájemného, která by měla orientačně informovat o cenách nájemného v jednotlivých oblastech.28

4.2 Regulace realitní činnosti v ČR v mezinárodním srovnání Česká republika se společně s Rumunskem, Španělskem a Spojeným královstvím řadí mezi 4 země, které nemají stanoveny, ani jakkoliv nastaveny, speciální požadavky pro vstup nových subjektů do odvětví realitního podnikání. Pro získání oprávnění vykonávání realitní činnosti je zapotřebí pouhé splnění všeobecných podmínek k získání živnosti volné (viz kapitola 1). Realitní kanceláře v České republice oproti většině zemí západní Evropy nejsou ze zákona povinné uzavírat jakékoliv pojištění profesní odpovědnosti, občanskoprávní pojištění z cizího zavinění či obchodní pojištění z neoprávněného jednání. České realitní kanceláře nejsou ze zákona povinny poskytovat jakékoliv finanční záruky či garance. Díky těmto skutečnostem můžeme pozorovat velký nárůst počtu ekonomických subjektů v oblasti realitní činnosti. S vývojem moderních technologií, převážně pak informačních a komunikačních služeb, lze pozorovat za posledních 10 let více než dvojnásobný nárůst počtu ekonomických subjektů v oblasti realitní činnosti.

26

POLÁKOVÁ, O. a kol.: Bydlení a bytová politika. 1. vyd., Ekopress, s.r.o., Praha, 2006. 294 s. ISBN 80-86929-03-5. Ministerstvo pro místní rozvoj. Otázky deregulace [online]. 2006, [cit. 2013-10-10]. Dostupné z www.mmr.cz/getmedia/d11285bb-9f3e-4bce.../otazky-deregulace.doc 28 Ministerstvo pro místní rozvoj. Mapa nájemného [online]. 2006, [cit. 2013-10-10]. Dostupné z http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytova-politika/Bytova-politika/Prechod-na-smluvni-najemne/Mapa-najemneho 27

20

Graf č. 6: Vývoj počtu ekonomických subjektů působících v realitním oboru

8470

9419

10316

11572

2002

2003

2004

2005

13202

2006

16384

18836

19010

18838

2007

2008

2009

2010

Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj. Analýza současné situace v oblasti podnikání realitních kanceláří a návrh variant řešení, [online], 2012. [cit. 2013-10-14]. Dostupné z http://www.arkcr.cz/docs/Analyza.pdf, vlastní úprava

Absence jakékoliv zákonem stanovené regulace realitní činnosti v České republice zapříčiňuje také nepoměrně velké množství subjektů působících v tomto oboru ve srovnání s ostatními evropskými státy. Tabulka č. 1: Počet působících realitních subjektů v roce 2009 v jednotlivých evropských státech Česká republika Belgie Dánsko Francie Norsko Švýcarsko Litva Itálie Portugalsko Polsko Rakousko

18600 6500 3000 25000 1600 3000 695 50000 4000 10150 3000

Finsko Slovinsko Maďarsko Německo Irsko Švédsko Nizozemsko Lotyšsko Španělsko Rumunsko Slovensko

4500 1450 10000 12000 6000 6300 6000 900 35000 5000 1500

Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj. Analýza současné situace v oblasti podnikání realitních kanceláří a návrh variant řešení, [online], 2012. [cit. 2013-10-14]. Dostupné z http://www.arkcr.cz/docs/Analyza.pdf, vlastní úprava

Následující tabulka č. 2 dává do souvislosti výši provizí realitních kanceláří a podíl realitních kanceláří na realitním trhu v jednotlivých evropských zemích. Jak je z tabulky patrné, průměrná výše provize realitních kanceláří v ČR patří spíše k vyšším. Dále si lze povšimnout velice rozdílných podílů realitních kanceláří na realitním trhu v jednotlivých zemích. Tyto podíly však nejsou dány pouze kvalitou realitních služeb, ale hraje zde velkou roli také legislativní rámec, finanční garance a regulace tohoto odvětví. V některých zemích hraje velkou roli pro využívání realitních kanceláří zákonem stanovená povinnost pojištění realitních kanceláří, nutné vzdělání realitních makléřů atd. Lze ale konstatovat, že podíl realitních kanceláří na transakcích na realitním trhu v České republice není v mezinárodním srovnání nijak extrémní a Česká republika se nevychyluje z evropského průměru.

21

Tabulka č. 2: Mezinárodní srovnání realitního trhu - podíl RK, výše provize Země Nizozemsko Irsko Řecko Velká Británie Švýcarsko Švédsko Bulharsko Belgie Itálie Rumunsko Něměcko Portugalsko Česká republika Rakousko Kypr Francie

Podíl RK 75% 90% 30% 30% 85% 55% 39% 35% 30% 35% 60% 55% 37% 90% 60%

Průměrná výše provize 1,60% 1,75% 2,00% 2,20% 2,45% 2,50% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,48% 4,00% 4,30% 4,50% 5,00% 5,21%

Zdroj: SVAČINA, Luboš. Švýcaři, Rumuni a Řekové realitní kanceláře nepotřebují [online]. 2009, [cit. 2013-10-14]. Dostupné z http://www.hypoindex.cz/svycari-rumuni-a-rekove-realitni-kancelare-nepotrebuji/, vlastní úprava

4.3 Nákupní chování spotřebitelů na trhu realit Absence zákonného pojištění realitních kanceláří způsobuje časté výskyty podvodů a zpronevěr. Společně s často nedostatečným vzděláním v oboru realit, nedostatečnými zkušenostmi a neprofesionálním přístupem realitních makléřů má realitní byznys v České republice nepříliš lichotivou pověst a lidé se službám realitních kanceláří snaží často zcela vyhnout. Tato nedůvěra k realitním kancelářím byla potvrzena průzkumem společnosti MindBridge Consulting, který si nechala zpracovat realitní kancelář Remax. Dle výsledků tohoto průzkumu je podíl realitních kanceláří na celkovém objemu uskutečněných realitních transakcí v roce 2013 ve výši 54%, což se příliš nevymyká průměru evropských zemí. V porovnání se západními zeměmi Evropy je ale podíl realitních transakcí v Čechách mnohem menší. V zemích západní Evropy se tento podíl pohybuje průměrně okolo 70%. Na grafu č. 7 lze pozorovat každoroční pokles v podílu realitních kanceláří na celkových maržích realitního trhu. Každoroční pokles lze ale pozorovat i v potenciálních maržích, které neutrží realitní kanceláře kvůli prodejům nemovitostí vlastníky svépomocí. Z toho zřetelně plyne i klesající tendence vývoje celkové marže na českém realitním trhu.

22

Graf č. 7: Vývoj marží na realitním trhu (v mld. Kč)

v rámci realitních kanceláří

2.9

mimo realitní kacelář (potenciální marže)

2.7 2.5

2.3

2

2.1

3.4

3.3

2.7

2.7

2.6

2.5

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Zdroj: Mladá Fronta E15, číslo 1539. Relitkám dál klesají marže, lidé makléře častěji obcházejí [online]. 2014, [cit. 201401-21], dostupné z http://file.mf.cz/703/3-01-16-E15-1601.pdf, vlastní úprava

Velká míra nedůvěry a častá neochota svěřit prodej či pronájem nemovitosti realitním kancelářím potrvrzuje i studie výzkumné agentury STEM/MARK. Výzkum byl proveden prostřednictvím online dotazníku roku 2012 na reprezentativním vzorku internetové populace od 15 let. Výzkumu se účastnilo 570 lidí. Na grafu č. 8 je patrné, že tři pětiny respondentů, kteří mají zkušenosti s realitním obchodem, využily služeb realitních kanceláří. Dvě pětiny respondentů realitní obchod uzavíraly bez realitní kanceláře. Jako hlavní důvod nevyužití služeb realitní kanceláře lidé nejčastěji uváděli výši provize. Výrazný podíl nevyužívání realitních kanceláří se vyskytuje u obyvatel velkých měst, zejména pak Prahy. Důvodem nevyužívání služeb realitních kanceláří pražských obvatel jsou mj. vyšší ceny nemovitostí a tím pádem i vyšší provize odváděné realitním kancelářím. Při spolupráci s realitní kanceláří si lidé často mohou volit mezi tzv. exkluzivní spoluprácí (nemovitost bude nabízet pouze jedna realitní kancelář nebo jeden realitní makléř) nebo neexkluzivní spoluprácí (nemovitost je nabízena více realitními subjekty). Realitní kanceláře raději uzavírají exkluzivní typ spolupráce (výhradní zastoupení), který snadněji zajišťuje v případě prodeje nemovitosti provizi pouze jednomu subjektu a provizi si nemůže nárokovat více subjektů. V případě neexkluzivní spolupráce (nevýhradního zastoupení) vznikají často nejasnosti kterému subjektu má být provize přidělena, mohou nastat pře o tom, kdo přivedl zákazníka, kdo měl větší podíl na prodeji nemovitosti atd. Realitní kanceláře z tohoto důvodu v poslední době značně omezují spolupráci pouze na exkluzivní typ. U zákazníků realitních kanceláří je oblíbenější také výhradní zastoupení (38%) než nevýhradní (27%). Výhradní zastoupení zákazníkům zajistí větší pozornost o jejich nemovitost a často také aktivnější přístup realitního makléře, který může následně vést k rychlejšímu prodeji nemovitosti, než při nevýhradním zastoupení, kde je také více prostoru k obejití zaplacení provize realitní kanceláři při prodeji nemovitosti. 23

Graf č. 8: Výběr realitních kanceláří - typ RK

Zdroj: ZVÁRA, Petr, STEM/MARK. Chceme využívat realitní kanceláře? A jaké? [online]. 2012, [cit. 2013-10-16]. Dostupné z http://simar.cz/clanky/chceme-vyuzivat-realitni-kancelare-a-jake.html

Další otázka online dotazníku se týkala faktorů výběru realitní kanceláře. Jak je vidět na výsledných odpovědích, lidé se nejčastěji při výběru realitní kanceláře řídí referencemi (27%). Následně se lidé rozhodují na základě umístění realitní kanceláře (21%) a poskytovaných sužeb (20%). Dále mužeme vidět, že důležitou roli při výběru realitní kanceláře hraje konkrétní makléř (sympatie, profesionalita, přístup…). Je pozoruhodné, že podle výše provize a podle reklamy a značky se rozhoduje pouze 11% a 8% dotázaných. Z čehož lze usuzovat, že si lidé realitní kancelář nevybírají příliš podle značky. Z výzkumu víme, že podíl využívání značkových kanceláří s širším působením (s více pobočkami) využívají lidé přibližně stejně často jako menší místní realitní kanceláře. Respondenti prokázali také nízké povědomí o jednotlivých značkách realitních kanceláří. Pouze 68% oslovených si bez nápovědy vybaví alespoň jeden název. Nejčastěji jmenované značky byly Remax a M&M. Jako hlavní přednosti spolupráce s realitními kancelářemi vnímají respondenti především kompletní servis, pocit bezstarostnosti či bezpracnosti, podporu v právním servisu. Jako hlavní nedostatek či bariéru spolupráce lidé často uváděli vysoké provize, nedůvěru v kvalitu poskytovaných služeb, či dokonce obavy z podvodů nebo uzavírání úmyslně nevýhodných smluv pro zákazníka.29

29

ZVÁRA, Petr. Chceme využívat realitní kanceláře? A jaké? Tisková zpráva STEM/MARK [online]. 2012, [cit. 2013-10-14]. Dostupné z http://stemmark.eu/

24

Graf č. 9: Výběr realitní kanceláře – kritéria

Zdroj: ZVÁRA, Petr, STEM/MARK. Chceme využívat realitní kanceláře? A jaké? [online]. 2012, [cit. 2013-10-16]. Dostupné z http://simar.cz/clanky/chceme-vyuzivat-realitni-kancelare-a-jake.html

Další zajímavou anketu na téma využívání služeb realitních kanceláří provedl finanční webový portál hypoindex.cz. Internetová anketa byla zahájena v roce 2011 a celkem se jí zúčastnilo 627 lidí. Výsledky důvodů ne/využívání služeb realitních kanceláří můžete vidět níže na grafu č. 10.30 Graf č. 10: Čtenářská anketa - využití služeb realitní kanceláře

Pokud byste pronajímal/a prodával/a byt, využila byste služeb realitní kanceláře? Nevím Ne, z jiných důvodů

0.64% 1.91%

Ne, nemám důvěru v realitní makléře

23.44%

Ne, důvodem je úzký rozsah služeb RK

0.16%

Ne, důvodem je rychlost transakce

0.48%

Ne, důvodem jsou vysoké provize

36.20%

Ano

37.16%

Zdroj: SVAČINA, Luboš. Realitní trh se v loňském roce zmenšil o 15 miliard [online]. 2009, [cit. 2013-10-20]. Dostupné z http://www.hypoindex.cz/realitni-trh-se-v-lonskem-roce-zmensil-o-15-miliard/, vlastní úprava

30

SVAČINA, Luboš. Realitní trh se v loňském roce zmenšil o 15 miliard [online]. 2011, [cit. 2013-10-14]. Dostupné z http://www.hypoindex.cz/realitni-trh-se-v-lonskem-roce-zmensil-o-15-miliard/

25

4.4 Český trh nemovitostí dle lokality Lokalita je jedním z nejdůležitějších faktorů ovlivňujících cenu nemovitosti. Tato část kapitoly se nezabývá lokalitou ve slova smyslu občanské vybavenosti konkrétního umístění nemovitostí (které zajisté také výrazně ovlivňuje cenu), nýbrž je zde lokalita chápána jako větší geografický celek. K určení prodejní ceny nemovitostí slouží tzv. cenové mapy, které jsou dlouhodobě tvořeny na základě historických cen prodávaných nemovitostí, dopravní dostupnosti dané lokality, oblíbenosti, žádanosti atd. Nejčastěji jsou tyto cenové mapy nemovitostí zpracovávány na úrovni regionů, krajů či měst. U velkých měst jsou cenové mapy podrobněji zpracovávány také na úrovni jednotlivých částí těchto měst. Tato kapitola se zabývá představením České republiky a jejím osídlením v rámci celé země, nikoliv v rámci měst. Cenové mapy jednotlivých měst by přesahovaly rozsah této práce. Na obrázku níže naleznete Českou republiku rozdělenu dle označení normalizované klasifikace územních celků České republiky CZ NUTS 3 – tzn. dle krajů. Dle současného krajského uspořádání je Česká republika tvořena 14 kraji. Na cenových mapách v dalších podkapitolách jsou zkoumány ceny nemovitostí právě dle představeného krajského uspořádání, které je k nalezení na obrázku č. 1. Pro lepší představu o demografii České republiky je ještě k této podkapitole zobrazeno procentuální rozložení obyvatel České republiky na grafu č. 11, které je jednou z příčin i důsledků stávajících cen nemovitostí.

Obrázek č. 1: Krajské uspořádání ČR

Zdroj: Regionální uspořádání a regiony soudržnosti v ČR [online]. 2009, [cit. 2013-10-20]. Dostupné z http://www.businessinfo.cz/cs/clanky/regionalni-usporadani-a-regiony-1862.html

26

Graf č. 11: Počet obyvatel ČR dle krajů (k 31.12.2012)

Hlavní město Praha Středočeský kraj 12%

12%

Jihočeský kraj Plzeňský kraj

6% 12%

Karlovarský kraj Ústecký kraj

6%

Liberecký kraj 6%

11%

Královéhradecký kraj Pardubický kraj

5% 5%

3%

5% 5%

4%

8%

Kraj Vysočina Jihomoravský kraj Olomoucký kraj Zlínský kraj Moravskoslezský kraj

Zdroj: ČSÚ. Počet obyvatel kraje se v roce 2012 zvýšil o 473 osob [online]. 2012, [cit. 2013-10-20]. Dostupné z http://www.czso.cz/xc/redakce.nsf/i/pocet_obyvatel_kraje_se_v_roce_2012_zvysil_o_473_osob, vlastní úprava

4.4.1 Sídelní struktura

Sídelní struktura České republiky je charakteristická vysokým stupněm rozdrobenosti venkovských sídel, relativně nízkým zastoupením velkoměst, avšak významnou roli hrají malá a střední města. 78% obcí České republiky jsou obce s počtem obyvatel menším než 1 000, ale v těchto malých obcích žije pouze 17% obyvatelstva České republiky. Naopak v městských sídlech (v obcích se statusem města) žije přes 70% obyvatel České republiky. Obce menší než 1 000 obyvatel spravují 57% z celkové rozlohy České republiky a plošné rozložení obcí lze považovat za poměrně rovnoměrné. Velikostní struktura obcí je znázorněna na grafu č. 12. Specifickým rysem České republiky je malý počet velkoměst a s tím také spojená urbanizace. Česká republika má kromě Prahy pouze dvě města s více než 300 tisíci obyvateli (Brno a Ostrava) a následně pouze dvě další města s více než 100 tisíci obyvateli (Plzeň a Olomouc). Pro lepší názornost je pod textem přiložena mapa České republiky se znázorněnou hustotou obyvatelstva v jednotlivých lokalitách na km2 – obrázek č. 2.31

31

SVOBODOVÁ, Hana. Sídelní struktura a obyvatelstvo v ČR [online]. Socioekonomická geografie ČR, Pedagogická fakulta Masarykovy univerzity, 2013, [2013-10-20]. Dostupné z http://is.muni.cz/do/rect/el/estud/pedf/js13/geograf/web/pages/02-sidelni-struktura.html

27

2

Obrázek č. 2: Počet obyvatel na km v roce 2012 podle matričních obvodů

Zdroj: ČSÚ. Malý lexikon obcí ČR 2012 [online]. 2012, [cit. 2013-10-20]. Dostupné z http://www.czso.cz/csu/2012edicniplan.nsf/p/1302-12

Nejvyšší hustota obyvatel (500 a více obyvatel na km2) se nachází převážně v městech, která jsou obývána více než 20 000 obyvateli. V převážné většině jsou to pak města s 50 000 obyvateli a více. Na obrázku č. 2 jsou označena takováto města (a většinou jejich blízké okolí) tmavě hnědou barvou, jmenovitě jsou to dle klesajícího počtu obyvatel Praha, Brno, Ostrava, Plzeň, Liberec, Olomouc, Ústí nad Labem, Hradec Králové, České Budějovice, Pardubice, Havířov, Kladno, Karvinná, Frýdek-Místek, Karlovy Vary, Teplice, Prostějov. Graf č. 12: Velikostní struktura obcí ČR (k 1.1.2011)

Zdroj: SVOBODOVÁ, Hana. Sídelní struktura a obyvatelstvo v ČR [online]. Socioekonomická geografie ČR, Pedagogická fakulta Masarykovy univerzity, 2013, [cit. 2013-10-20]. Dostupné z http://is.muni.cz/do/rect/el/estud/pedf/js13/geograf/web/pages/02-sidelni-struktura.html

28

V tabulce č. 3 je dobře patrné rozložení obyvatel České republiky v rámci měst. Téměř 60% obyvatel žije v městech s počtem obyvatel mezi 5 000 a 100 000. Zastoupení měst s počtem obyvatel mezi 100 000 a 1 000 000 je poměrně malé (necelých 13%). V absolutním počtu měst dle obyvatel má Česká republika nejvíce měst od 2 000 do 5 000 obyvatel (210 měst) a následně od 5 000 obyvatel do 10 000 (138 měst). Tabulka č. 3: Velikostní struktura měst ČR (k 31.12.2010)

Zdroj: SVOBODOVÁ, Hana. Sídelní struktura a obyvatelstvo v ČR [online]. Socioekonomická geografie ČR, Pedagogická fakulta Masarykovy univerzity, 2013, [cit. 2013-10-20]. Dostupné z http://is.muni.cz/do/rect/el/estud/pedf/js13/geograf/web/pages/02-sidelni-struktura.html

4.4.2 Migrace obyvatel v rámci ČR

Každý region, resp. kraj má svá specifika a odlišnosti. Rozhodující faktory při výběru lokality pro nákup nemovitosti jsou především možnost pracovního uplatnění, dostupnost a rozšířenost hromadné dopravy, životní prostředí, klimatické podmínky, množství zeleně v okolí, vyspělost a vybavenost lokality (tzn. služby a produkty nabízené v dané lokalitě). Pokud některé regiony nesplňují dostatečně uvedená či jiná kritéria a nenaplňují očekávání obyvatel tohoto regionu, dochází v určité míře k migraci obyvatel. Úroveň migrace obyvatel ukazuje mj. atraktivnost lokality a s tím související ceny nemovitostí v těchto lokalitách. Rozhodujícím faktorem ovlivňujícím migrační vztahy v zemi je suburbanizace. Suburbanizaci můžeme chápat jako transformaci sociálního a fyzického prostředí z venkovského na předměstské. Tato suburbanizace způsobuje změnu v rozmístění obyvatelstva - tzv. vnitřní migraci. Procesem

29

suburbanizace dochází k růstu tzv. suburbií, na okraji velkých měst.32 Od roku 1995 se suburbanizace projevuje výrazně v okolí primárních center, převážně pak v poměrně širokém okolí Prahy a dále kolem Brna. Od roku 2001 dochází k rozvoji suburbanizace i v okolí menších, sekundárních center. Od roku 2001 dochází také k migračnímu růstu v rurálních oblastech, které tak přispívají svým podílem do dekoncentrace obyvatelstva. Úbytek populace zapříčiněný migrací je v České republice typický pro většinu měst s více než 10 000 obyvateli a dále k úbytku obyvatelstva dochází také v obcích, které se nacházejí v tzv. vnitřních periferiích (jedná se zejména o oblast podél krajských hranic středních Čech a na pomezí Čech a Moravy) – viz obrázek č. 3.33 Jak ukazuje obrázek č. 4, největší migrační proudy obyvatel proudí do Prahy a mezi Středočeským krajem a Prahou. Naopak k největšímu odlivu obyvatel dochází v Moravskoslezském, Olomouckém a Zlínském kraji. Z Moravskoslezského kraje obyvatelé nejčastěji migrují do Prahy, v rámci moravských měst pak nejčastěji do Brna a jeho okolí a do Olomouce.

Obrázek č. 3: Saldo stěhování v krajích ČR v letech 2001 – 2011

Zdroj: ČSÚ. Migrace v České republice [online]. 2011, [cit. 2013-10-20]. Dostupné z http://www.scitani.cz/csu/2012edicniplan.nsf/t/C30027B8B7/$File/104035-12k01.pdf

32

Ministerstvo vnitra ČR. Současná suburbanizace a její důsledky [online]. 2008, [cit. 2013-10-22]. Dostupné z http://www.mvcr.cz/clanek/soucasna-ceska-suburbanizace-a-jeji-dusledky.aspx. Úplný text dostupný v časopise Veřejná správa č. 4/2008. 33 European Commission. Social Impact of Emigration and Rural Urban Migration in Central and Eastern Europe [online]. 2012, [cit. 2013-10-22]. Dostupné z ec.europa.eu

30

Obrázek č. 4: Migrační proudy mezi kraji ČR v letech 2001 - 2011

Zdroj: ČSÚ. Migrace v České republice [online]. 2011, [cit. 2013-10-20]. Dostupné z http://www.scitani.cz/csu/2012edicniplan.nsf/t/C30027B8B7/$File/104035-12k01.pdf

4.4.3 Cenové mapy jednotlivých krajů

Tato poslední podkapitola je zaměřena na cenové mapy. Cenová mapa je dle zákona definována jako „grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách."34 Cenové mapy slouží k oceňování nemovitostí na území konkrétní obce či města. Takovýto typ oceňování slouží především pro účely zjištění daně z převodu nemovitostí, daně dědické či darovací a pro všechny ostatní případy, kdy je vyžadováno ocenění podle zvláštního předpisu. Dále se také cenové mapy používají k případné nápravě možných daňových křivd. Cenové mapy slouží investorům a realitním kancelářím jako základna pro určení tržní ceny nemovitosti.35 Jak si lze všimnout na cenových mapách níže, ceny nemovitostí poměrně úzce korelují s atraktivitou lokalit a jejich vybaveností, migračními proudy a částečně i s počtem obyvatel jednotlivých lokalit.

34 35

Zákon č. 151/1997 Sb., Zákon o oceňování majetku § 10. Cenové mapy stavebních pozemků. Cenové mapy [online]. [cit. 2013-10-24]. Dostupné z http://www.cenovemapy.cz/

31

Na obrázcích můžeme vidět cenové mapy starších bytů, pozemků a rodinných domů. Kromě větší rozkolísanosti trhu s byty si lze všimnout poměrně úzké provázanosti cen na jednotlivých trzích. Nejdražší nemovitosti se nacházejí v Praze, v Brně a dále ve Středočeském kraji. Nejnižší ceny nemovitostí můžeme nalézt v Ústeckém kraji, kde je v porovnání s ostatními kraji špatné pracovní uplatnění a poměrně velká míra znečištění ovzduší ze stále přetrvávajícího těžkého a chemického průmyslu. Druhou nejlevnější lokalitou je Ostravsko. Hlavní důvody nízkých cen jsou obdobné jako u Ústeckého kraje. Pokud se zaměříme konkrétně na ceny starších bytů, Praha (nad 40 000 Kč/m2) společně s Brnem (30 000 – 35 000 Kč/m2) patří mezi nejdražší lokality pro koupi bytu, následuje blízké okolí Prahy (okresy blízké Praze ve Středočeském kraji) společně s Královehradeckým okresem (25 000 30 000 Kč/m2), dále následují ostatní vzdálenější okresy Středočeského kraje společně s okolím Brna, Plzně, Olomouce, Pardubic, Českých Budějovic a Zlína (20 000 – 25 000 Kč/m2). Okresy s nejnižšími cenami bytů nalezneme v okresech Chomutov, Most, Teplice a Prachatice (do 10 000 Kč/m2). 2

Obrázek č. 5: Ceny starších bytů 2009 - 2011 (cena za m )


Pro lepší představu je zde umístěn ještě sloupcový graf s cenami starších bytů v jednotlivých krajských městech. Sloupce grafu potvrzují již zmíněné cenové rozdíly nejdražších a nejlevnějších lokalit. Z grafu dále vidíme, že 3. nejdražším městem pro koupi bytu je po Praze a Brnu Hradec Králové a následují jej Kladno, Plzeň, Pardubice, Karlovy Vary, Zlín, Olomouc, České Budějovice, Liberec, Jihlava a poté Ostrava a Ústí nad Labem. 32

2

Graf č. 13: Ceny starších bytů - krajská města 2009 - 2011 (cena za m )


Ceny pozemků jsou ovlivněny mnoha faktory. Jedním z nejdůležtějších a nejzásadnějších faktorů je účel pozemku. Zda je pozemek určen ke stavbě domu nebo komerčních prostor, či se jedná o zemědělskou půdu, les aj. Dalším důležitým faktorem je atraktivta lokality a celková poloha. Nejdražší ceny pozemků jsou v Praze a v Brně a překvapivě v Plzni. Dále jsou vyšší ceny všeobecně u pozemků ve větších městech a dále u pozemků nacházejících se v okolí větších měst. Jak je vidět na obrázku č. 6, po Praze a jejím blízkém okolí, Brnu a Plzni je nejdražší lokalita v kraji Královehradeckém, Pardubickém a v okolí Českých Budějovic. 2

Obrázek č. 6: Ceny stavebních pozemků 2009 - 2011 (cena za m )


33

Na obrázku č. 7 níže vidíme ceny starších rodinných domů dle krajů. Nejdražší lokalitou pro nákup rodinného domu je Praha, následně Středočeský kraj. Je zajímavé, že třetím nejdražším krajem není kraj Brněnský, nýbrž Liberecký. Tento fakt může být vysvětlen pořizováním starších rodinných domů jako rekreačních sídel poblíž rekreačních středisek. Poptávka po nemovitostech v těchto lokalitách pak samozřejmě zvyšuje cenu těchto nemovitostí.

3

Obrázek č. 7: Ceny starších rodinných domů 2009 - 2011 (cena za m )


Pro lepší názornost je zde vyobrazen sloupcový graf s cenami rodinných domů v jednotlivých krajských městech. Zajímavé je porovnání ceny rodinného domu v Kladně a ceny staršího bytu v Kladně. Je pozoruhodné, že Kladno se řadí dle cen starších bytů na 4. nejvyšší příčku, naopak v cenách starších rodinných domů je na 3. nejlevnější pozici. U ostatních krajských měst se pořadí v cenách starších bytů a rodinných domů také liší, ale ne nijak výrazně a spíše se jen potvrzují výše napsaná slova v komentáři k cenám starších bytů a pozemků – po Praze a jejím okolí a Brnu jsou nejvyšší ceny nemovitostí v ostatních velkých městech a v jejich okolí.

34

3

Graf č. 14: Ceny starších rodinných domů - krajská města 2009 - 2011 (cena za m )


4.5 Bytový fond V porovnání se zahraničím, obzvláště pak se západními zeměmi, je bytový fond v České republice poměrně zastaralý - průměrné stáří bytu je zde kolem 30-50 let – viz obr. č. 8. Obrázek č. 8: Trvale obydlené byty dle období výstavby

Zdroj: Disparity. Kartogramy – Fyzická dostupnost bydlení 2000 – 2006 [online]. 2008, [cit. 2013-10-26]. Dostupné z http://www.disparity.cz/index.asp?menu=726&record=4096

35

Největší boom výstavby v moderní historii se uskutečnil v období před druhou světovou válkou a v 70., 80. a 90. letech – viz graf č. 15. V období mezi roky 1945 a 1990 vznikla téměř polovina současného bytového fondu v České republice. Po sametové revoluci výstavba značně poklesla. Mezi roky 1990 a 2000 se výstavba nových bytů téměř zastavila. Mírný nárůst znovu začal až od roku 2001. Za poslední léta se v České republice výstavba opět obnovuje. Největší bytová výstavba se v posledních patnácti letech realizovala ve Středočeském kraji a v Praze, dále pak s menším odstupem v Jihomoravském a Moravskoslezském kraji. 36 V období mezi roky 2001 a 2012 bylo postaveno v České republice 329 tisíc bytů, což je přibližně 13% bytového fondu. Nejvíce bytů se postavilo v roce 2007. Od roku 2008 vlivem finanční krize a následné ekonomické recese tempo výstavby klesá. V posledních letech Česká republika nezažívá příliš velký rozkvět výstavby, ale lidé začínají ekonomice po relativně dlouhé ekonomické recesi zase postupně důvěřovat a úroveň naší ekonomiky se pomalým tempem začíná opět stabilizovat. V dohledné době můžeme očekávat mírný růst jak naší ekonomiky, tak výstavby nových bytů.37 Graf č. 15: Historický vývoj výstavby nových bytů (rekonstrukce)

Zdroj: ČSÚ. Struktura bytového fondu [online]. 2004, [cit. 2013-10-26]. Dostupné z http://notes3.czso.cz/csu/2003edicniplan.nsf/p/4112-03

Velikostní struktura bytového fondu se vyvíjí při stavbě nových bytových jednotek ve prospěch velkých bytů. V důsledku menší výstavby než před rokem 1990 se tyto změny ale projevují ve struktuře bytového fondu velice pomalu. Za posledních 40 let dochází ke snížení výstavby jednopokojových bytů a roste počet třípokojových a čtyřpokojových bytů. Tato skutečnost je dána vyššími požadavky kupujících a také 36

ČSÚ. Dlouhodobý vývoj bytové výstavby v České republice. 2013[online], [cit. 2014-04-19]. Dostupné z http://www.czso.cz/csu/2013edicniplan.nsf/t/620043D8D5/$File/e-8217-13.pdf 37 JOHÁNEK, Tomáš. Bytový fond v ČR je velmi zastaralý a potřebuje obnovu, 2013, [online], [cit. 2013-10-24]. Dostupné z http://www.buildingnews.cz/zpravy-dne/bytovy-fond-v-cr-je-velmi-zastaraly-a-potrebuje-obnovu.html

36

faktem, že výstavba se v posledních letech vyznačuje velkým podílem bytů v rodinných domech (více než polovina), kde jsou velké byty stavěny kvůli dispozici domu a omezení např. z důvodu nemožnosti vytvoření většího počtu oddělených jednotlivých vstupů do bytů. Dalšími faktory působícími na zvětšující se podíl bytů v bytovém fondu jsou přístavby bytů v rodinných domech, slučování bytů při rekonstrukcích

domů

a

dále

vyřazování

nejmenších

bytů

(nejčastěji

jednopokojových

a dvoupokojových) z bytového fondu kvůli stáří (následně dochází k rekonstrukci a přestavbě na větší bytovou jednotku – spojení s vedlějším bytem nebo k demolici). Současnou bytovou strukturu dle počtu místností v bytové jednotce v jednotlivých krajích ilustruje obrázek č. 9. a souhrnně za celou Českou republiku graf č. 17.38 Další specifikum je znázoněno na grafu č. 16 a obrázku č. 9. Podíl velkých bytů v bytovém fondu se liší dle velikosti obce. Lze všeobecně říci, že se vzrůstajícím počtem obyvatel obce klesá také podíl větších bytů v bytovém fondu. Tento fakt lze vysvětlit rozdílem cen za m2 podlahové plochy bytu ve velkém městě a na vesnici – tzn. že v menší obci rozdíl mezi třípokojovým a čtyřpokojovým bytem nebude tak velký jako ve větším městě. Graf si lze také zdůvodnit existencí většího počtu rodinných domů ve vesnicích a v menších městěch než ve městech s vyšším počtem obyvatel. Na obrázku č. 9 nejsou pozorovatelné příliš velké rozdíly v počtu pokojů bytové jednotky v závislosti na lokalitě.39 Graf č. 16: Podíl bytů se 4 a více místnostmi podle velikostních skupin obcí (k 1.3.2001)

Zdroj: ČSÚ. Struktura bytového fondu [online]. 2004, [cit. 2013-10-26]. Dostupné z http://notes3.czso.cz/csu/2003edicniplan.nsf/p/4112-03

38

FERKO, Martin. Disparity ve fyzické dostupnosti bydlení. Praha: Professional Publishing, 2011, 1. vydání. ISBN 978-807431-052-2 39 ČSÚ. Struktura bytového fondu [online]. 2004, [cit. 2013-10-26]. Dostupné z http://notes3.czso.cz/csu/2003edicniplan.nsf/p/4112-03

37

Obrázek č. 9: Počet obydlených bytů dle počtu pokojů


Zatímco dříve lidé preferovali nákup větších bytových jednotek, nejprodávanějšími byty na trvalé bydlení jsou v současné době byty spíše menší – 75% nových bytů ve výstavbě jsou jedno či dvoupokojové byty s rozlohou do 60 m2. Důvod nákupu menších bytů je většinou spojen s nižšími náklady na provoz, především pak náklady na vytápění. Jak je patrné z grafu č. 17 nejčastěji obydlenými byty v ČR jsou ale stále byty čtyřpokojové (27%), následně třípokojové (25%), pěti a více pokojové (21%), dvoupokojové (13%) a jednopokojové (5%) – data z roku 2011. Z výše uvedeného ale vyplývá, že struktura obydlených bytů v ČR se poměrně rapidně mění ve prospěch menších bytů – průměrná plocha obydleného bytu je 75 m2, naopak průměrná velikost nakupovaného nového bytu se pohybuje okolo 60 m2.40 Graf č. 17: Obydlené byty v ČR podle počtu obytných místností (k 26.3.2011)

9% 5%

13%

1 2 3

21%

25%

4 5 a více

27%

nezjištěno

Zdroj: ČSÚ. Byty podle Sčítání lidu, domů a bytů 2011 – Česká republika [online]. 2011, [cit. 2013-10-26]. Dostupné z http://www.czso.cz/csu/2013edicniplan.nsf/p/14000-13 , vlastní úprava 40

Události. Trendy v bydlení: Češi mají zájem hlavně o malé byty. In: Ekonomika ČT24. TV, ČT 24, 9.2.2013. Dostupné také z http://www.ceskatelevize.cz/ct24/ekonomika/214458-trendy-v-bydleni-cesi-maji-zajem-hlavne-o-male-byty/

38

Státní fond rozvoje bydlení na začátku roku 2009 nechal vypracovat Studii týkající se bytového fondu v bytových domech České republiky. V této práci je z této studie z důvodu stručnosti vyňata pouze část týkající se struktury bytového fondu v ČR. Na následujícím grafu č. 18 je zřetelné, v jakých bytech čeští občané žijí a jaký typ nemovitostí k bydlení převládá. Převládá bydlení v bytových domech (57%) nad bydlením v rodinných domech (43%). Lidé bydlí častěji v panelových bytových domech než nepanelových. Tento fakt lze vysvětlit díky početné existenci panelových sídlišť, budovaných v dobách socialismu, a přetrvávajících do dnešních let. S touto panelovou výstavbou se pojí také nižší ceny bytových jednotek a tudíž i větší dostupnost pro méně majetné obyvatele České republiky. Ze studie dále vyplývá, že téměř polovina bytů v panelových domech je zanedbaná a vyžaduje rekonstrukci. U nepanelových domů je podíl zanedbaných bytů přesahující více než 80%. Vzhledem ke stále se zvyšujícím energetickým a stavebním nárokům ze strany státu, resp. Evropské unie ukazuje tento fakt na velké budoucí zatížení vlastníků v domech hromadného bydlení a nutnost vložení velkých prostředků do nezbytných rekonstrukcí.41

Graf č. 18: Struktura bytového fondu ČR v roce 2009

Zdroj: FENDRYCH, Tomáš. Panel SCAN 2009 - studie stavu bytového fondu v bytových panelových i nepanelových domech. 2010, [cit. 2013-10-28]. Dostupné z http://www.casopisstavebnictvi.cz/panel-scan-2009-studie-stavu-bytovehofondu-v-bytovych-panelovych-i-nepanelovych-domech_N3736

41

FENDRYCH, Tomáš. Panel SCAN 2009 - studie stavu bytového fondu v bytových panelových i nepanelových domech. 2010, [online], [cit. 2013-10-28]. Dostupné z http://www.casopisstavebnictvi.cz/panel-scan-2009-studie-stavu-bytoveho-fondu-vbytovych-panelovych-i-nepanelovych-domech_N3736

39

Na obrázku č. 10 je vyobrazena struktura bytového fondu dle vlastnictví v jednotlivých krajích. Po roce 1989 klesá procentní podíl družstevního vlastnictví a začíná se prosazovat osobní vlastnictví či pronájem. Když se zaměříme na jednotlivé kraje je vidět, že v Praze silně převládá nájemní forma bydlení. Kromě Ústeckého a Moravskoslezského kraje zaujímá více než polovinu bytového fondu osobní vlastnictví bytu či domu. Na mapě také můžeme vidět, jak se nám potvrzuje suburbanizace v okolí Prahy – ve Středočeském kraji. Ukazuje se, že lidé často obětují výhody spojené s bydlením v bytě v centru města (Prahy) za příjemnější bydlení v rodinném domě na okraji, nebo i mimo město. Mohou si tak dovolit větší plochu na bydlení, zahradu, klid a mnohdy i lepší ovzduší.

Obrázek č. 10: Struktura trvale obydlených bytů dle vlastnictví


Tuto podkapitolu uzavírá graf č. 19. ilustrující podíl obydlených bytů dle právního důvodu užívání v ČR (data z roku 2012). Největší podíl zaujímá bydlení ve vlastním domě (přes 35%). Tato skutečnost vychází z existence vysokého stupně rozdrobenosti venkovských sídel a menších měst, kde je bydlení ve vlastním domě velice častým jevem. Nájemní bydlení zaujímá podíl 22% a osobní vlastnictví bytu zaujímá 20%.

40

Nájemní bydlení je nejvíce rozšířeno v Praze, ale jak je vidět i na předchozím obrázku, nájemní bydlení zaujímá poměrně velký podíl i v každém samostatném kraji. Podíl osobního vlastnictví bytů se v průběhu posledních desetiletí stále zvyšuje a tendence nákupu nemovitostí do osobního vlastnictví se prosazuje čím dál silněji. Lidé formu osobního vlastnictví považují jako dlouhodobé a málo rizikové uchování finančních prostředků – považují jej za stabilní a málo rizikovou investici. Družstevní bydlení v České republice v posledních desetiletí ztrácí na významu a zaujímá nevelký podíl (9%).

Graf č. 19: Obydlené byty podle právního důvodu užívání bytu v ČR celkem (údaje z roku 2012)

Zdroj: ČSÚ. Byty podle Sčítání lidu, domů a bytů 2011 – Česká republika [online]. 2011, [cit. 2013-10-26]. Dostupné z http://www.czso.cz/csu/2013edicniplan.nsf/p/14000-13 , vlastní úprava

41

5 Metodika diplomové práce Praktická část práce je složena z šesti dílčích výzkumů. První výzkum (6. kapitola) s názvem „Chování spotřebitelů na trhu realit“ byl zpracován na základě kvalitativního výzkumu. Kvalitativního výzkumu se zúčastnilo 8 osob. Tyto osoby byly dotazovány prostřednictvím hloubkového rozhovoru trvajícího 45 až 60 minut. Základní schéma hloubkového rozhovoru, podle kterého bylo postupováno, je uvedeno v příloze. Tato základní struktura rozhovoru sloužila jako vodítko, aby byl rozhovor stále na formální úrovni a také aby tazatelé neodbíhali příliš od tématu. Tazatelé byli dotazováni i na další, méně formální body, které byly pro jednotlivé tazatele již individuální, dle vývoje rozhovoru. Tyto doplňující otázky nejsou tudíž součástí uvedené základní struktury. Po sběru dat byly informace zpracovány v celek a v obecné závěry, které naleznete v šesté kapitole. Druhý výzkum praktické části práce (7. kapitola) se zabývá představením realitních kanceláří, realitních serverů a jejich vzájemnou komparací. Informace byly pro tuto kapitolu čerpány metodou Desk research, neboli analýzou sekundárních dat. Data byla sbírána na internetových stránkách jednotlivých realitních kanceláří, realitních serverů, dále také z novinových článků, online článků a na základě rozhovorů s lidmi působícími na realitním trhu. Komparace realitních kanceláří a realitních serverů byla prováděna na základě vlastní analýzy zveřejněných inzerátů a jiných veřejně dostupných informací. Následující tři výzkumy se zabývají zkoumáním znalosti realitních kanceláří a realitních serverů, vnímáním poskytovaných služeb realitními subjekty a vnímáním spokojenosti při využití služeb realitních subjektů. Sběr dat pro analýzu probíhal v podobě kvantitativního výzkumu, pomocí dotazníkového šetření. Dotazování probíhalo pomocí elektronického dotazníku a prostřednictvím osobního dotazování v Praze na místech s vysokou mírou koncentrace lidí – Praha - Hlavní nádraží, Praha – Smíchovské nádraží, Praha – Anděl, Praha – Masarykovo nádraží. Tyto lokality byly vybrány za účelem oslovování i mimopražských občanů. Během dotazování byla snaha oslovovat takové respondenty, aby byla data co nejvíce statisticky reprezentativní – tzn. rovnoměrné rozložení věkové struktury, zastoupení lidí s různým nejvyšším dosaženým vzděláním a s poměrným vyvážením mužů a žen. Během osobního dotazování byl kladen důraz na oslovování mimopražských obyvatel, aby výsledné analýzy reflektovaly nejenom pražský realitní trh. Výběrový soubor čítal 124 respondentů, zastoupení mužů a žen bylo rovnoměrné (49% muži, 51% ženy), dotazovaní byli v 65% případů vysokoškolsky vzdělaní, v 27% měli středokolské vzdělání zakončené maturitou, ve 2% měli středoškolské vzdělání bez maturity a v 6% měli základní vzdělání. Dvě třetiny dotazovaných byli lidé s místem bydliště v Praze, zbývající třetina dotazovaných byla mimopražská. Věková struktura výběrového souboru byla poměrně široká a byly zde zastoupeny 42

všechny věkové kategorie, s mírným důrazem na mladší generace. Detailněji popsané charakteristiky výběrového souboru naleznete v příloze č. 7. Část s názvem „Znalost realitních kanceláří a realitních serverů“ (8. kapitola) byla provedena metodou Field Research, neboli primárním sběrem dat „v terénu“. Dotazník obsahoval otevřené i uzavřené otázky a u tazatelů byla zkoumána nepodpořená a podpořená znalost realitních kanceláří a realitních serverů a tzv. Top of Mind.42 Sběr dat pro část s názvem „Výzkum vnímání realitních kanceláří a jejich služeb českým spotřebitelem“ (9. kapitola) probíhal opět metodou dotazníkového šetření. V této části bylo zkoumáno hlavně všeobecné vnímání činnosti realitních subjektů. Všechny otázky tohoto dotazníku jsou uzavřené a dotazování lidé zakškrtávali nejvíce vyhovující odpověď. Nejprve je zkoumáno, zda již někdy respondent využil služeb realitních kanceláří. Dle odpovědí na tuto otázku byla data následně tříděna a lidé byli rozděleni podle toho, zda využili služeb realitní kanceláře či nikoliv. V následující části respondenti vyjadřují souhlas či nesouhlas s předloženými výroky. Část s názvem „Výzkum zákaznické spokojenosti se službami realitních subjektů“ se zaměřuje na respondenty, kteří již využili služeb realitních kanceláří či služeb realitního makléře (10. kapitola). Otázky jsou tak formulovány detailněji, se zaměřením na ohodnocení realitního subjektu. Dotazník obsahuje ohodnocení realitního subjektu pomocí devítistupňové škály (s možností volby „nedokážu posoudit“). Dotazník dále zkoumá motivy, které jsou rozhodující pro využití služeb realitní kanceláře. Dále byli respondenti požádáni o seřazení rozhodujících faktorů, vedoucích k využití služeb realitních subjektů, dle důležitosti. Poslední otázka této části zkoumá možný prostor ke zlepšení realitních kanceláří dle názorů respondentů. Poslední část výzkumu (11. kapitola) je postavena na názorech realitních odborníků České republiky. Elektronický dotazník s devíti otevřenými otázkami (týkající se regulace činnosti realitních subjektů, porovnání činnosti českých realitních kanceláří se zahraničím, odhalení nedostatků realitních kanceláří a vývoje českého realitního trhu) byl rozeslán dvanácti vysoce postaveným lidem z institucí, které úzce souvisí s realitní činností. Struktura elektronického dotazníku a výsledný výčet odpovědí na otázky je v přílohách č. 8 a 9.43

42

KOZEL, R. Moderní marketingový výzkum: nové trendy, kvantitativní a kvalitativní metody a techniky, průběh a organizace, aplikace v praxi, přínosy a možnosti. 1.vyd. Praha: Grada, 2006. 277 s. ISBN 802470966X. 43

KOTLER, P. Marketing management (10. rozšírené vydání). 1. vyd. Praha: Grada Publishing, 2001. 719 s. ISBN 80-2470016-6.

43

6 Chování spotřebitelů na trhu realit V České republice, díky absenci jakékoliv regulace a nutných požadavků na vykonávání profese

realitního

zprostředkovatele,

všeobecně

převažuje

spíše

nedůvěra

v realitní

zprostředkovatele. Dle výzkumu, zmíněného v teoretické části (v kapitole 4.3), využívá služeb realitních kanceláří přibližně polovina prodávajících. Druhá polovina prodává nemovitost svépomocí a celý proces prodeje či koupě provádí nejčastěji s pomocí právníka, ale bez účasti jakéhokoliv zprostředkovatele. Když lidé kupují nemovitost, chovají se odlišně, než když ji prodávají. Odlišné chování lze pozorovat u lidí s rozdílným věkem, rozdílným vzděláním a rozdílným místem bydliště. Za účelem zjištění chování spotřebitelů na trhu realit, jejich postupu při prodeji a koupi nemovitosti byl proveden kvalitativní výzkum, konkrétně hloubkové rozhovory s lidmi různých věkových kategorií, s různým místem bydliště a s různým vzděláním. V provedeném

výzkumu

se

opět

potvrzuje

spíše

všeobecný

negativní

postoj

ke zprostředkovatelům realitního obchodu. Lidem často připadá odměna realitních kanceláří či realitních makléřů za odvedenou práci neadekvátní. Všeobecně lze tedy říci, že lidé prodávající nemovitost se dělí na dva hlavní proudy – lidé prodávající nemovitost prostřednictvím realitního zprostředkovatele a lidé prodávající nemovitost bez zprostředkovatele, tzn. lidé prodávající nemovitost svépomocí. Prodej s pomocí realitní kanceláře nebo svépomocí? Všeobecně panuje mezi všemi lidmi názor, že prodej s pomocí realitní kanceláře probíhá rychleji. Z důvodu časové tísně proto oslovují realitní kanceláře často i lidé, kteří by za jiných okolností prodávali nemovitost svépomocí. Pokud se lidé přiklánějí spíše k prodeji svépomocí a přesto se nakonec rozhodnou pro využití služeb realitních kanceláří či makléřů, preferují ve většině případů smlouvy neexkluzivního charakteru, resp. zprostředkovatelské smlouvy o prodeji na dobu určitou. Pokud volí lidé využití realitních zprostředkovatelů již od samého začátku, bez ohledu na časovou tíseň, jsou tito lidé se zprostředkovateli zpravidla ochotnější uzavírat exkluzivní smlouvy. Kdo a z jakých důvodů využívá služeb realitních kanceláří? Dle kvalitativního šetření jsou nejčastěji uváděnými důvody pro využití realitní kanceláře časová tíseň, očekávání, že realitní kancelář osloví více potenciálních zájemců a přesvědčení o nedostatečných zkušenostech a znalostech v tomto oboru. Služby realitních kanceláří využívají všeobecně více ženy než muži. Dále lze dle výzkumu konstatovat, že lidé s nižším dosaženým 44

vzděláním než vysokoškolským jsou ochotnější více spolupracovat s realitní kanceláří než lidé s vysokoškolským vzděláním. Lidé s vysokoškolským vzděláním jsou také více rozhodní, zda využijí služeb realitní kanceláře či nikoliv. Chování lidí při prodeji nemovitosti Na základě kvalitativního dotazníku a hloubkových rozhovorů lze pozorovat, že při prodeji a koupi nemovitostí se chování lidí značně liší. Při prodeji nemovitosti lidé všeobecně nejdříve kontaktují známé v okolí a následně se rozhodují, zda budou prodávat nemovitost svépomocí či svěří prodej realitním zprostředkovatelům. Pokud se lidé rozhodnou pro prodej svépomocí, pro kontaktování známých v blízkém okolí využívají nejčastěji inzerce na realitních serverech. Všeobecně jsou lidé ochotni za vystavení inzerátu platit od desítek do stovek korun. Se vzrůstajícím věkem majitelů nemovitostí klesá využítí inzerce nemovitostí na internetu a roste využití offline médií – placená inzerce v časopisech, novinách, využití místních inzertních ploch atd. S rostoucím vzděláním roste využití online inzerování a klesá využívání offline médií. Stejný trend můžeme pozorovat v závislosti na velikosti místa bydliště inzerujících. S klesajícím počtem obyvatel v místě bydliště inzerenta roste využívání offline médií a klesá využívání online médií, naproti tomu s rostoucím počtem obyvatel v místě bydliště inzerenta roste využívání online médií a klesá využívání offline médií. Pokud lidé prodávají nemovitost prostřednictvím realitních zprostředkovatelů, liší se chování majitelů nemovitostí dle typu uzavřené smlouvy se zprostředkovatelem. Pokud majitelé nemovitosti uzavřou se zprostředkovateli exkluzivní smlouvu, svěřují celý prodej realitnímu makléři a všeobecně již nijak nemovitost logicky zpravidla neinzerují. Pokud majitelé nemovitosti uzavřou se zprostředkovateli smlouvu neexkluzivní (nebo žádnou, ale i tak s realitním zprostředkovatelem spolupracují), často nemovitost inzerují i sami svépomocí. Zda lidé všeobecně více využívají služeb realitních kanceláří s lokální či celostátní působností nelze generalizovat. Lze ale tvrdit, že oblíbenost a využití lokálních (místních) realitních kanceláří roste s klesajícím počtem obyvatel v místě bydliště prodávajícího. Zde ale vstupuje faktor umístění prodávané nemovitosti. Pokud bude prodávající subjekt bydlet ve větším městě, ale bude prodávat nemovitost umístěnou v malém městě či na vesnici, kombinuje většinou prodávající subjekt inzerci v místě nemovitosti s inzercí na realitním serveru s celorepublikovou působností. Chování prodávajících subjektů se při prodeji bytu, domu nebo pozemku téměř neliší a postupují víceméně stejně. Ani při prodeji hodnotnějších nemovitostí se chování lidí všeobecně příliš neliší. Pokud prodávající subjekt prodává nemovitost svépomocí, využívá v převážné většině odborných právnických a notářských služeb. Pokud prodávající subjekt prodává nemovitost 45

prostřednictvím realitní kanceláře, svěřuje celý proces včetně právního servisu většinou realitní kanceláři, důvěřuje jí a dalších externích právnických služeb již nevyužívá. Chování lidí při koupi nemovitosti Při koupi nemovitosti se opět chování poptávajících subjektů liší dle místa bydliště, dosaženého vzdělání a věku. Lidé v malých městech a na vesnicích oslovují hlavně široké okolí a zjišťují nabídku dostupných nemovitostí mezi známými a v místních realitních kancelářích, resp. na místních inzertních plochách. Lidé ze středních a velkých měst již primárně hledají na internetu. Lidé nižšího vzdělání dávají přednost vyhledávání nabídek nemovitostí v místech bydliště, přes známé v okolí, případně v místních realitních kancelářích. S rostoucím dokončeným vzděláním se lidé více uchylují k hledání nemovitostí na internetu. S roustoucím věkem klesá využívání internetu. Ve srovnání s minulým desetiletím lze ale pozorovat, že i starší lidé se naučili s internetem pracovat a využívání internetu u starších lidí také roste. Když lidé využívají při hledání nemovitostí internet, zpravidla vyhledávají nemovitost nejčastěji pomocí fulltextového vyhledávání. Dle zobrazených výsledků fulltextového vyhledávání pak následně navštěvují jednotlivé realitní kanceláře a realitní servery a prochází jejich další nabídky nemovitostí. Lze dále konstatovat, že si při hledání nemovitostí lidé nevybírají zpravidla konkrétní realitní kanceláře a realitní servery a nehledí tak významně na to, na jakém realitním serveru je nemovitost inzerována nebo jaká realitní kancelář tuto nemovitost nabízí – oproti prodeji nemovitosti jsou během výběru nemovitosti tyto skutečnosti méně důležitým faktorem.

46

7 Realitní kanceláře a realitní servery v ČR Tato kapitola se zaměřuje na představení a komparaci vybraných realitních serverů a realitních kanceláří. Jelikož je dnes primárním vyhledávacím kanálem nemovitostí internet, resp. fulltextové vyhledávání, realitní kanceláře i servery byly pro následné srovnání vybrány primárně dle úspěšnosti v umisťování ve fulltextovém vyhledávači Google.cz. Lze tedy všeobecně tvrdit, že vybrané realitní kanceláře a servery jsou jedněmi z největších a nejdůležitějších na trhu.

7.1 Vybrané realitní kanceláře v ČR a jejich komparace Jak je uvedeno v podkapitole 4.2, díky absenci jakékoliv regulace podnikání v oblasti realit je na českém trhu velké množství jak realitních kanceláří, tak realitních makléřů živnostníků. Existují instituce – tzv. profesní sdružení, které umožňují členství realitních kanceláří a realitních makléřů. Těmto subjektům takovéto členství zvyšuje důvěryhodnost, dává jim možnost dalšího vzdělávání v realitní oblasti, dává možnost využívání členských výhod v podobě rozšiřování profesních kontaktů. Nejznámějšími a nejdůvěryhodnějšími institucemi jsou Asociace realitních kanceláří ČR, Realitní komora, Česká komora realitních kanceláří, Českomoravská realitní unie. Dále existují obecné internetové katalogy, u kterých je registrace realitní kanceláře také přínosem – např. firmy.cz. Dále v České republice existují jakési pokusy o vytvoření katalogu realitních makléřů, ale prozatím nejsou tyto internetové projekty příliš populární. Jak je z tohoto textu patrné, neexistuje žádná asociace, kde by se museli realitní kanceláře a realitní makléři povinně registrovat a tím pádem je těžké jakkoliv trh s realitními kancelářemi sledovat a analyzovat. Nelze tedy najít objektivní a přesné statistiky uvádějící počet subjektů působících na realitním trhu. Nelze nalézt žádná oficiální data shrnující prodeje jednotlivých ekonomických subjektů působících v realitním oboru. Takováto absence dat byla podnětem k vytvoření přehledu se srovnáním nejznámějších a největších realitních kanceláří v České republice. V této kapitole je vybráno a podrobněji představeno 17 realitních kanceláří, které jsou podle dostupných dat jedny z největších a nejúspěšnějších. Pořadí, v kterém jsou realitní kanceláře představeny, je stanoveno dle počtu inzerovaných nemovitostí, resp. od realitní kanceláře s nejvyšším počtem inzerátů, dle grafu č. 20.

47

Graf č. 20: Pořadí vybraných realitních kanceláří dle počtu inzerovaných nemovitostí (k 12.3.2014)

27570

12749

9680

7773 6698 5740

3500 2911 2023 1735 1440 949

916

635

630

579

410

Zdroj: Autor, analýza nabídek nemovitostí jednotlivých realitních kanceláří

Na grafu č. 23 je dále pozorovatelná struktura portfolia jednotlivých realitních kanceláří – tzn. jaký typ inzerovaných nemovitostí převládá. Je zřejmé, že nejčetnější zastoupení v portfoliích realitních kanceláří mají prodeje bytů, domů a pozemků. Čtvrtou nejpočetnější kategorií je ve většině případů pronájem bytů. U kategorie „Ostatní“ zaujímají největší podíl tzv. komerční nemovitosti a dále jsou pod touto kategorií zahrnuty rekreační objekty (chaty, chalupy), garáže, činžovní domy, hotely a nemovitosti v zahraničí. Jelikož tyto nemovitosti nejsou hlavním předmětem této práce, jsou tyto nemovitosti souhrnně označeny jako „Ostatní“. U kategorie „Pozemky“ nalezneme jak prodeje, tak pronájmy. Tento souhrn je proveden z důvodu velice malého podílu pronajímaných pozemků k jejich prodejům (v řádech desetin jednoho procenta), a dále z důvodu nemožnosti zjištění u některých realitních kanceláří počet inzerátů za prodej a za pronájem pozemků, ale možnost zjištění pouhého souhrnu za obě ktagorie dohromady. Z webových stránek se podařilo zjistit počet poboček jednotlivých realitních kanceláří. Výsledný přehled lze vidět na grafu č. 21. První místo zaujímá M&M Reality s počtem 153, druhé místo obsadil Remax se 119 pobočkami. Realitní kancelář Sting navzdory 3. nejvyššímu počtu inzerovaných nemovitostí má shodně s RK Evropa 40 poboček – tzn. méně než Next reality se 70 pobočkami a Century 21 s 50 pobočkami.

48

Graf č. 21: Počet poboček jednotlivých vybraných realitních kanceláří v ČR (k 12.3.2014)

153 119 73

70 50

40

33 32 4

1

14 13

1

1

1

16

1

Zdroj: Autor, analýza počtu poboček jednotlivých realitních kanceláří

Na následujícím grafu č. 22 je vyobrazena regionální působnost vybraných realitních kanceláří. Jak lze vidět na grafu, největší realitní kanceláře působí v celé České republice. Dále jsou zde realitní společnosti specializující se na konkrétní regiony, nejčastěji pak na Prahu a Středočeský kraj. Graf č. 22: Struktura portfolií realitních kanceláří dle krajů (k 12.3.2014)

100% 90%

Vysočina

80%

Zlínský kraj Ústecký kraj

70%

Středočeský kraj 60%

Praha

50%

Plzeňský kraj

40%

Pardubický kraj Olomoucký kraj

30%

Moravskoslezský kraj

20%

Liberecký kraj

10% Feel…

RK…

Lexxus

Mexx…

Maxima…

Tana

AAAbyty

Svoboda…

Home Sweet…

RK…

Realitní…

Century 21

Next…

Sting

Dům…

Remax

M&M…

0%

Královehradecký kraj Karlovarský kraj Jihomoravský kraj Jihočeský kraj


49

Graf č. 23: Struktura inzerátů jednotlivých realitních kanceláří dle typu (k 12.3.2014)

100% 90% 80% 70% 60%

Ostatní - prodej i pronájem

50%

Pozemky - prodej a pronájem

40%

Domy - pronájem Byty - pronájem

30%

Domy - prodej

20%

Byty - prodej

0%

M&M… Remax Dům… Sting Next… Century 21 Realitní… RK… Home Sweet… Svoboda… AAAbyty Tana Maxima… Mexx… Lexxus RK… Feel…

10%


7.1.1 M&M Reality

Dle počtu poboček (153) a počtu inzerovaných nemovitostí (27 570) se řadí M&M Reality ve srovnání s ostatními realitními kancelářemi v České republice na první místo. Firma se na svých stránkách chlubí největším počtem inzerátů na nejlepších tuzemských realitních serverech, jako jsou např. www.sreality.cz, www.reality.cz, www.reality.idnes.cz a www.rajrealit.cz, www.nemovitosti.cz. Dle interních údajů a strategie společnosti je hlavním cílem vytvoření obdobných dceřinných společností, jako jsou v ČR, po celé Střední a Východní Evropě. M&M Reality je známa svými realitními novinami, které vychází každý měsíc v největším nákladu mezi všemi realitními tiskovinami v ČR – více než 1 150 000 ks. Nejdříve byl tento magazín distribuován do poštovních schránek, postupem času se stal součástí deníku Blesk a MF Dnes. Síť realitních kanceláří čítá dle zveřejněných informací na stránkách společnosti přes 2 300 makléřů. Z grafu č. 22 je patrné, že největší počet inzerovaných nemovitostí se nachází v Moravskoslezském a dále ve Středočeském kraji.44

44

M&M Reality.cz. O nás [online]. [cit. 2013-11-02]. Dostupné z http://www.mmreality.cz/cs/o-nas/

50

7.1.2 Remax

Remax je jednou z nejúspěšnějších a největších sítí realitních kanceláří na světě. Tato společnost byla založena v roce 1973 v americkém státě Colorado a uplatňuje princip tzv. franchisingu.45 Dnes celosvětově Remax čítá přes 120 000 realitních makléřů pracujících ve více než sedmi tisících kanceláří po celém světě. V roce 1995 Remax vstupuje na evropský trh a stává se největší a nejúspěšnější realitní sítí, která jako jediná působí v celé Evropě. Svou činnost v České republice Remax zahájil v roce 2005. Dle nezávislé tržní studie46 je Remax na českém trhu nejznámější značkou a zaujímá největší tržní podíl. Jak ale lze vidět na grafu č. 20, Remax je dle počtu inzerovaných nemovitostí (12 749) až druhý v pořadí. První místo v České republice (dle počtu inzerovaných nemovitostí, zaujímá realitní kancelář M&M Reality). Dle sekce „Makléři“ společnost Remax čítá v České republice 1 210 makléřů rozmístěných ve 119 pobočkách. Nejvíce nemovitostí na webových stránkách společnosti je situováno v Praze a Středočeském kraji.47

7.1.3 Dům realit

Důmrealit.cz se se svými 73 pobočkami a téměř 10 000 inzeráty řadí mezi jednu z největších franchisingových realitních sítí v ČR. Tato síť je tvořena nezávisle vlastněnými a provozovanými realitními kancelářemi v celé ČR. Důmrealit.cz je jedním ze zakládajících členů Realitní komory ČR. Největší podíl na struktuře portfolia realitní kanceláře mají prodeje bytů a prodeje domů a následně pronájmy bytů. Důmrealit.cz má celorepublikovou působnost, v nabídce nemovitostí jsou z krajů nejvíce zastoupeny Praha, Středočeský kraj a následně Ústecký kraj.48

45

„Franchising je odbytový systém, jeoh prostřednictvím se uvádí na trhu zboží a/nebo služby a/nebo technologie. Opírá se úzkou a nepřetržitou spolupráci právně a finančněsamostatných a nezávislých podniků, franchisora a jeho franchisantů. Franchisor zaručuje svým franchisantům právo a zároveň jim ukládá povinnost, provozovat obchodní činnost v souladu s jeho koncepcí. Toto právo franchisanta opravňuje a zavazuje užívat za přímou nebo nepřímou úplatu jméno franchisorovy firmy a/nebo jeho ochrannou známku a/nebo servisní známku a/nebo jiná práva z průmyslového a/nebo duševního vlastnictví, jakož i know-how, hospodářské a technické metody a procedurální systém, v rámci a po dobu trvání písemné franchisové smlouvy, za tímto účelem uzavřené mezi stranami, a za trvalé obchodní a technické podpory ze strany franchisora.“ – převzato z evropského kodexu etiky franchisingu, dostupné z http://www.czechfranchise.cz/franchising/eticky-kodex-franchisingu. 46

Studie ale není na stránkách společnosti Remax blíže specifikována ani jinak uvedena. KRAJNÝ, David. Kdo jsme [online]. Remax. [cit. 2013-11-02]. Dostupné z http://www.remax-czech.cz/kdo-jsme/ 48 Dům Realit. O nás [online]. [cit. 2013-11-02]. Dostupné z http://www.dumrealit.cz/o-nas/ 47

51

7.1.4 Sting

Tato realitní kancelář, která původně působila hlavně v Moravskoslezském kraji, se postupně rozšířila i do Čech a dle počtu inzerovaných nemovitostí (téměř 8 000) zaujímá mezi svými konkurenty 4. příčku. Na grafu č. 22 znázorňující regionální působení je patrné, že nejvíce inzerovaných nemovitostí je v místě vzniku této realitní kanceláře – v Moravskoslezském kraji. Realitní kancelář Sting se od roku 2014 stává nově také franchisingovou společností. Navzdory velkému podílu inzerovaných nemovitostí v Moravskoslezském kraji má tato společnost celorepublikové působení a se svými 40 pobočkami se řadí mezi 5 největších českých realitních kanceláří současnosti.49

7.1.5 Next reality

Společnost Next reality byla založena v roce 2006. V prvních dvou letech se tato realitní kancelář profilovala jako regionální – zaměřovala se pouze na Prahu a Středočeský kraj. Od roku 2008 společnost rozšiřuje svoji působnost a stává se realitní kanceláří s celorepublikovou působností. V roce 2011 se stává Next reality jedním ze zakládajících členů jednoho z největších profesních sdružení v oboru realitních kanceláří, Realitní komory České republiky. V současnosti společnost dále posiluje své postavení v rámci České republiky prostřednictvím regionálních poboček, kterých je v současnosti 70. Dle počtu nabídek je Next reality největší v Praze, Středočeském kraji a v západních Čechách – v Karlovarském a Ústeckém kraji a s mírným odstupem pak také v Libereckém a Královehradeckém kraji. Dle webových stránek společnost inzeruje téměř 6 700 nemovitostí.50

7.1.6 Century 21

Realitní společnost byla založena v Kalifornii, ve Spojených státech amerických v roce 1971 a řadí se mezi nejstarší franchisingové společnosti v realitách. V 70. letech se stává jednou z nejúspěšnějších amerických realitních kanceláří. V současné době je Century 21 společně s realitní sítí Remax jednou z největších na světě – čítá 8 000 realitních kanceláří v 73 zemích světa a má více než 112 000 makléřů. Do České republiky vstoupila společnost Century 21 v roce 2008 a systémem franchisingu poměrně rychle rozšířila svou působnost do všech krajů České republiky. V současné době společnost eviduje 50 poboček a téměř 500 realitních makléřů. Dle počtu inzerovaných

49 50

RK Sting. O nás [online]. [cit. 2013-11-02]. Dostupné z http://www.rksting.cz/o-nas/ Next Reality. O nás [online]. [cit. 2013-11-02]. Dostupné z http://www.nextreality.cz/o-spolecnosti.htm

52

nemovitostí (5 740) Century 21 uzavírá šestici největších realitních kanceláří na českém trhu. Dle počtu evidovaných inzerátů na webových stránkách zaujímá největší regionální podíl Praha a Středočeský kraj a dále pak s odstupem Moravskoslezský, Jihomoravský a Jihočeský kraj.51

7.1.7 Realitní společnost České spořitelny

Realitní společnost České spořitelny působí na českém realitním trhu od roku 2002. Od roku 2004 do roku 2007 proběhl poměrně rychlý rozvoj aktivit společnosti prostřednictvím franchisových partnerů do regionu České republiky. Nejvíce inzerovaných nemovitostí v evidenci společnosti se nachází v Praze a ve Středočeském kraji, s odstupem dále v Jihočeském kraji. Působnost realitní společnosti České spořitelny je nicméně celorepubliková a se svými 33 pobočkami a 3 500 inzeráty se řadí dle počtu inzerátů na 7. místo.52

7.1.8 Evropa realitní kancelář

Evropa realitní kancelář působí na českém trhu od roku 1997 a zdůrazňuje její ryze český původ bez zahraničního či úvěrového kapitálu. Realitní kancelář Evropa nabízí možnost franchisingu. Nejvíce inzerovanách nemovitostí se nachází ve Středočeském kraji, s odstupem následuje Praha a Královéhradecký kraj. Z grafu č. 22 a z existence 32 poboček rozmístěných rovnoměrně po celé České republice je patrné, že se jedná o realitní kancelář s celorepublikovou působností. Dle počtu inzerovaných nemovitostí (téměř 3 000) se realitní kancelář Evropa nachází na pomyslné 8. příčce.53

7.1.9 Home Sweet Home

Realitní společnost Home Sweet Home se pyšní vítězstvím v kategorii „Nejlepší realitka v Praze “ ve čtenářské ankětě The Prague Post za roky 2009 a 2011. Tato realitní společnost čítá přes 2 000 inzerovaných nemovitostí. Dle grafu č. 22 se převážná většina inzerovaných nemovitostí nachází v Praze. S poměrně velkým odstupem následuje Plzeňský kraj. Se svými 4 pobočkami v Praze, Plzni, Liberci a Hradci Králové můžeme vidět, jaký okruh působnosti tato realitní kancelář převážně zaujímá. 51

Century 21. Historie Century 21[online]. [cit. 2013-11-02]. Dostupné z http://www.century21.cz/o-nas/historie-century21 52 Realitní společnost České spořitelny. O nás [online]. [cit. 2013-11-02]. Dostupné z http://www.rscs.cz/o_nas 53 Evropa realitní kancelář. O společnosti [online]. [cit. 2013-11-02]. Dostupné z http://www.rkevropa.cz/o-spolecnosti/ospolecnosti

53

U této realitní společnosti je pozoruhodné, že prodeje nemovitostí zaujímají v portfoliu inzerovaných nemovitostí pouhých 19%.54 Celých 81% nemovitostí v nabídce připadá na pronájmy nemovitostí.55

7.1.10 Svoboda & Williams

Realitní kancelář Svoboda & Williams, pyšnící se oceněním „Nejlepší místní realitní kancelář“ uděleným časopisem Construction & Investment Journal, je podle dostupných informací jednou z nejstarších a nejzavedenějších realitních kanceláří na pražském realitním trhu. Zakladatelé a majitelé společnosti Marion Williams a Prokop Svoboda nabízejí dle dostupných informací své realitní služby již 19 let. Na grafu č. 22 můžeme vidět, že se realitní společnost úzce zaměřuje na Prahu a její blízké okolí. V poslední době nalezneme v nabídce v malé míře také nemovitosti z jiných krajů. Realitní společnost Svoboda & Williams se zaměřuje především na dražší rezidenční nemovitosti v žádaných lokalitách. Jejich pobočka, či spíše dům umístěný v centru Prahy Na Perštýně vypovídá o charakteru této realitní kanceláře. Kromě hlavní webové stránky svoboda-williams.cz provozuje webové stránky feelhome.cz s nabídkami nemovitostí zaměřené na méně movité a méně náročné zákazníky.56

7.1.11 AAAByty.cz

Realitní kancelář AAAByty.cz disponuje celorepublikovou sítí čítající 14 poboček. Na tuzemském realitním trhu funguje tato společnost od roku 2005. AAAByty.cz jsou součástí skupiny SPGroup a.s., která byla založena v roce 1995. Ve struktuře nabízených nemovitostí největší část zaujímají prodeje bytů a domů a dále pronájmy bytů. Na webových stránkách se nachází téměř 1 500 nemovitostí. Realitní kancelář lze zařadit do skupiny s celorepublikovou působností. Zajímavostí je, že po největším počtu inzerovaných nemovitostí v Praze, nenásleduje Středočeský kraj, nýbrž kraj Olomoucký, Moravskoslezský a Jihočeský a teprve po těchto krajích následuje kraj Středočeský.57

54

U většiny realitních kanceláří je podíl prodejů bytů a domů ku pronájmům bytů a domů minimálně 50%, ale spíše až 60%80% 55 Home Sweet Home. Kontakty [online]. [cit. 2013-11-02]. Dostupné z http://www.homesweethome.cz/ 56 Svoboda & Williams. Naše služby [online]. [cit. 2013-11-03]. Dostupné z http://www.svoboda-williams.com/sluzby/ 57 AAAbyty.cz. O nás [online]. [cit. 2013-11-03]. Dostupné z http://www.aaabyty.cz/o-nas/

54

7.1.12 Tana

Společnost Tana vznikla v roce 1992. Od roku 1993 se začíná více zabývat realitní činností a od roku 1994 se zabývá výhradně realitní činností. Tana nejdříve působila jako lokální realitní kancelář v Trutnově. Postupem času se její působení rozšířilo i do dalších krajů a nyní nabízí možnou spolupráci

v podobě

franchisingu.

Největší

podíl

inzerovaných

nemovitostí

se

nachází

v Královehradeckém a Libereckém kraji, v blízkosti místa vzniku. Dále Tana inzeruje nemovitosti z Pardubického a Středočeského kraje. Z charakteru realitní společnosti Tana vyplývá spíše lokální působnost v severních, východních a středních Čechách. V současné době má realitní společnost Tana 16 poboček. Dle webových stránek nabízí společnost v současné době k prodeji či pronájmu přes 900 nemovitostí.58

7.1.13 Maxima Reality

Maxima Reality byla založena roku 1996 bez zahraničního či úvěrového kapitálu. Společnost je úzce zaměřena na Prahu a Středočeský kraj, nemovitosti z jiných krajů neinzeruje. Společnost má jednu pobočku poblíž Václavského náměstí. Na webových stránkách v současné době inzeruje přes 900 nemovitostí. S přihlédnutím k úzkému zaměření na Prahu a Středočeský kraj, počet inzerovaných nemovitostí není zdaleka zanedbatelný a v těchto krajích hraje Maxima Reality významnou roli.59

7.1.14 Mexx Reality

Mexx Reality je franchisingová realitní kancelář nabízející přes 600 nemovitostí. Společnost sídlí v Praze, kde má také svou jedinou pobočku. Inzerované nemovitosti se nachází především v Praze a Středočeském kraji. Nabídka této společnosti je tvořena z poloviny nemovitostmi, nacházejícími se na území České republiky. Téměř polovina nabízených nemovitostí se nachází ve Španělsku. V Česku realitní společnost inzeruje kolem 350 nemovitostí.60

58

RK Tana. O nás [online]. [cit. 2013-11-03]. Dostupné z http://www.tana.cz/o-nas/ Maxima. O společnosti [online]. [cit. 2013-11-03]. Dostupné z http://www.maxima.cz/pro_kupujici.aspx 60 Mexx Reality. O nás [online]. [cit. 2013-11-03]. Dostupné z http://www.mexxreality.cz/o-nas 59

55

7.1.15 Lexxus

Dle dostupných informací realitní kancelář Lexxus působí na českém trhu více než 23 let. Působnost této společnosti je v Praze a jejím blízkém okolí. V současné době má Lexxus zalistováno v nabídce přes 600 nemovitostí, z čehož mají největší podíl prodeje a pronájmy bytů (téměř 75%). Společnost sídlí v centru Prahy a dále kromě hlavní webové stránky lexxus.cz provozuje webové stránky lexxusnorton.cz s nabídkami nemovitostí zaměřené na movité a náročné zákazníky.61

7.1.16 RK Chirš

Realitní kancelář Chirš působí v České republice od roku 2004, kdy se společnost Hirsh International LTD. rozhodla rozšířit působení v realitním oboru do střední a východní Evropy. Tato společnost má do budoucna ambici vystavět až 100 poboček po České republice, z toho 50 až 60 by mělo stát v Praze. Z tohoto budoucího zaměření vychází i stávající nabídka nemovitostí, ve které je více než 91% nemovitostí z Prahy. Zbylých 9% se nachází ve Středočeském kraji. Dohromady nalezneme na webových stránkách společnosti necelých 600 nabídek nemovitostí. Jak realitní kancelář Chirš, tak Hirsh International LTD. přichází z Izraele a má izraelské vlastníky. Společnost nabízí potenciálním zájemcům možnou spolupráci v podobě franchisingu. 62

7.1.17 Feel Home

Značka Feel Home je vyvinuta společností Svoboda & Williams. Nabídka čítá přes 400 nemovitostí, z čehož se 80% nachází v Praze, dále 15% ve Středočeském kraji a zbylých 5% se nachází v kraji Libereckém. Nabídka je nejčastěji tvořena prodejem a pronájmem bytů. Oproti realitní značce Svoboda & Williams je Feel Home zaměřen na trochu jiné zákazníky – spíše na běžnější klientelu, která nevyhledává tak „luxusní“ a exkluzivní nemovitosti, jako je tomu v případě klientů hledajících na stránkách svoboda-williams.cz.63

61

Lexxus. O společnosti [online]. [cit. 2013-11-03]. Dostupné z http://www.lexxus.cz/o-spolecnosti/ RK Chirš. Co je CHIRŠ? [online]. [cit. 2013-11-03]. Dostupné z http://www.chirs.cz/informace/historie 63 Feel Home. O nás [online]. [cit. 2013-11-03]. Dostupné z http://www.feelhome.cz/o-nas/ 62

56

7.2 Vybrané realitní servery v ČR V České republice neexistují oficiální statistiky, které by uváděly jména všech realitních serverů a jejich počet nabídek, resp. návštěvnost. Jelikož ale realitní servery působí na internetu, pro zjištění návštěvnosti lze využít nástrojů výzkumného projektu NetMonitor, jehož cílem je poskytnout informace o návštěvnosti internetu a sociodemografickém profilu jeho návštěvníků. Zadavatelem projektu NetMonitor je SPIR, realizátorem je společnost Gemius S.A. ve spolupráci se společností Mediaresearch.64 Díky těmto statistikám lze alespoň částečně zjistit, které realitní servery jsou nejnavštěvovanější a lze si tak udělat všeobecný přehled o velikosti a úspěšnosti realitních serverů. V následujících podkapitolách budou blíže představeny nejnavštěvovanější a největší realitní servery České republiky.65

Graf č. 24: Návštěvnost realitních serverů za červenec 2013 - reální uživatelé

Zdroj: Seznam.cz. O službě Sreality.cz [online]. 2013, [cit. 2013-10-23]. Dostupné z http://www.napoveda.seznam.cz/cz/sreality/

64

NetMonitor. O nás [online]. [cit. 2013-11-05]. Dostupné z http://www.netmonitor.cz/netmonitor-o-projektu Projekt Bezrealitky.cz není klasický a univerzální realitní server pro inzerci realitních kanceláří či realitních makléřů, ale pouze pro inzerci majitelů nemovitostí, a proto bude tento projekt představen až na konci kapitoly. 65

57

Tabulka č. 4: Údaje o realitních serverech za červenec 2013

Zdroj: Seznam.cz. O službě Sreality.cz [online]. 2013, [cit. 2013-10-23]. Dostupné z http://www.napoveda.seznam.cz/cz/sreality/

Jak lze vidět na grafu č. 24 a v tabulce č. 4, Sreality.cz mají v porovnání s ostatními realitními servery velkou převahu v návštěvnosti a počtu reálných uživatelů. Dle počtu inzerovaných nemovitostí jsou Sreality.cz dle netmonitoru i dle vlastního průzkumu také na prvním místě. Lze si ale povšimnout, že mezi Sreality.cz a dalšími velkými realitními servery již není dle počtu inzerovaných nemovitostí tak velký propad jako je tomu u návštěvnosti a reálných uživatelů. Dle údajů projektu Netmonitor.cz a dle vlastních průzkumů lze konstatovat, že Sreality.cz jsou největším a nejnavštěvovanějším realitním serverem v České republice. S poměrně velkým odstupem následují další servery jako např. Idnes Reality, RealityMix, CeskeReality, RealHit, Hyperreality, RealCity, Reality a další – viz tabulka č. 4, graf č. 24 a graf č. 25. Graf č. 25: Realitní servery dle počtu inzerovaných nemovitostí (k 12.3.2014)

180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0

Zdroj: Autor, analýza nabídek nemovitostí na jednotlivých realitních serverech

58

Graf č. 26: Struktura nabízených inzerátů jednotlivých Realitních serverů dle typu (k 12.3.2014)

100% 90% 80% 70% 60%

Ostatní

50%

Pozemky - prodej a pronájem

40%

Domy - pronájem Byty - pronájem

30%

Domy - prodej 20%

Byty - prodej

10% 0%

Zdroj: Autor, analýza nabídek nemovitostí na jednotlivých realitních serverech

7.2.1 Sreality.cz

Nejnavštěvovanější realitní server v ČR jsou Sreality.cz. Na grafu č. 24 vidíme, že za měsíc (červenec 2013) navštívilo tento portál přes 500 000 reálných uživatelů. Sreality patří do skupiny služeb firmy Seznam.cz. Jedná se o největší a nejznámější realitní server v ČR. K návštěvnosti mu napomáhá značka Seznam.cz a jeho fulltextový vyhledávač, který je po vyhledávači Google nejpoužívanějším vyhledávačem v ČR. Mezi zákazníky realitního serveru Sreality.cz patří především realitní kanceláře propagující své nemovitosti, dále jsou to realitní makléři živnostníci, kteří zde také mohou inzerovat. Při inzerci na sreality.cz se neplatí žádné paušální poplatky. Cena inzerce pro soukromou osobu je 60 Kč/den za 1 inzerát. Pro klienty s aktivací je cena za 1 inzerát stejná, ale za další inzerát neplatí dalších 60 Kč, ale 2 inzeráty stojí dohomrady 70 Kč, 3 inzeráty 80 Kč, 5 inzerátů 95 Kč.66 Úplný ceník je na konci této práce v příloze č. 3.67

66 67

Uvedené ceny jsou bez DPH a platí od 3.3.2014 Seznam. O službě Sreality.cz [online]. [cit. 2013-11-05]. Dostupné z http://napoveda.seznam.cz/cz/sreality/

59

7.2.2 Reality.idnes.cz

Tento realitní server patří do skupiny titulů Mafra, a.s., do kterého patří zpravodajský portál iDnes.cz, lidovky.cz, atd. Dle návštěvnosti se jedná o 2. největší realitní server. Reality.idnes.cz těží z návštěvnosti zpravodajského portálu iDnes.cz, který se řadí mezi nejnavštěvovanější zpravodajské portály v ČR. Při inzerci na tomto serveru se neplatí žádné paušální poplatky. Cena jednoho inzerátu na tomto realitním serveru je přibližně od 2 Kč do 3 Kč/den v případě využití tzv. cenového programu, který si na začátku zvolíme (s větším počtem předplacených inzerátů a s vyšším zakoupeným kreditem klesá cena jednoho inzerátu). Cena inzerce soukromých osob (v případě nevyužití cenového programu) se odvíjí od požadované délky inzerování. Nejkratší doba zvěřejnění je 14 dní a cena 1 inzerátu včetně DPH stojí na toto období 260 Kč, tzn. v přepočtu 19 Kč/den – více naleznete opět v příloze č. 3.68

7.2.1 Realitymix.cz

Realitní portál Realitymix.cz patří do skupiny Centrum Holdings, provozující portály Centrum.cz, Atlas.cz aj. Dříve se portály centrum.cz a atlas.cz těšily poměrně velké oblibě, dnes spíše ustupují do pozadí za větší a úspěšnější Seznam.cz. Základní cena za inzerci jedné nabídky nemovitosti je 1 Kč/den. Pokud na tomto serveru chce inzerovat realitní kancelář, je povinna platit každý měsíc poplatek 150 Kč. Pokud bychom chtěli na tomto serveru inzerovat velké množství nemovitostí, realitymix.cz nabízí možnost měsíčních paušálních plateb – 300 Kč, 750 Kč, 1 800 Kč. Za měsíční paušál 300 Kč získáváme slevu 30%, za 750 Kč získáváme slevu 60%, v případě úhrady 1 800 Kč za měsíc získáváme slevu 90%. Více o cenách inzerce naleznete v příloze č. 3.69

7.2.2 Reality.cz

Realitní portál Reality.cz patří do pětice nejvíce navštěvovaných realitních serverů. Tento server netěží z výhod kmenových webových stránek jako je tomu u předchozích realitních serverů. Tento „katalog nemovitostí“, jak se sami nazývají, byl založen v roce 1996 a v poslední době se mezi realitními servery zviditelnil vytvořením poměrně povedené a relativně dobře hodnocené mobilní aplikace, která je zdrojem téměř poloviny návštěv. Pokud budeme chtít inzerovat na tomto realitním serveru, jsou nám nabídnuty dva ceníky – ceník realitní inzerce pro profesionály a ceník jednorázové

68 69

Idnes. Výhody [online]. [cit. 2013-11-05]. Dostupné z http://reality.idnes.cz/vyhody/ Centrum. O nás [online]. [cit. 2013-11-05]. Dostupné z http://realitymix.centrum.cz/o-nas.php

60

realitní inzerce. První jmenovaný dokument nabízí inzerentům výhodu ve formě zvýhodněných ročních balíčků – jakýsi věrnostní program s kredity. Pokud bychom ale chtěli využít tohoto věrnostního programu, musíme si inzerci předplatit na celý rok – např. 25 000 Kč/rok znamená to možnost inzerce 100 nabídek/den – tzn., že při tomto tarifu stojí inzerování 1 nemovitosti cca 1 Kč/den. Ve druhém jmenovaném případě (ceník jednorázové realitní inzerce) zaplatíme 499 Kč za vystavení jednoho inzerátu na 1 měsíc, 799 Kč na 2 měsíce, 999 Kč na 3 měsíce. Více je uvedeno opět na konci této práce, v příloze č. 3.70

7.2.3 Hyperreality.cz

Realitní server Hyperreality.cz patří do skupiny internetových služeb HyperMedia, a.s. Tato společnost provozuje např. jeden z nejnavštěvovanějších a nejznámějších inzertních serverů hyperinzerce.cz, dále 3. největší slevový portál v ČR HyperSlevy.cz, srovnávač cen zboží HyperZboží.cz a desítky dalších. Znalost i těchto ostatních webových projektů zajišťuje přes nevelkou návštěvnost, ve srovnání s výše jmenovanými realitními servery, velice dobrou známost tohoto realitního serveru. Realitní portál je určen jak pro soukromou, tak pro firemní inzerci nemovitostí. Při inzerci na tomto serveru se neplatí žádné paušální poplatky. Cena za 1 inzerát se liší podle doby inzerování nemovitosti na tomto serveru. Nejkratší možná platnost inzerátu je 6 dní a cena jednoho inzerátu na těchto 6 dní je 30 Kč, tzn. v přepočtu 5 Kč/den. S prodlužující se platností inzerátu pak klesá přepočtená cena inzerce na den - úplný ceník je k nalezení v příloze č. 3.71

7.2.4 Realcity.cz

Internetové stránky Realcity.cz vlastní vydavatelství Multimedia Solution, které se dle dostupných zdrojů specializuje na inzertní periodika určená pro profesionály v oblasti nemovitostí. Na českém trhu působí tato společnost od roku 2001, kdy bylo také vydáno 1. číslo časopisu s realitní inzercí Realcity.cz. Realcity je tedy vedle realitního serveru především tištěné médium. Do současnosti bylo distribuováno přes 50 milionů časopisů po celé ČR. Po úspěchu realitního časopisu společnost spustila také plnohodnotný realitní server a mobilní aplikaci a expanduje do celé České republiky. Na začátku roku 2014 je spuštěna nová verze webových stránek. Realitní server obsahuje téměř 90 000 inzerátů více než 400 realitních kanceláří. Inzerce na realitním serveru, v časopise a mobilní aplikaci Realcity.cz je možná pouze tehdy, když se společností uzavřeme tzv. partnerství. Partnerství uzavřeme se společností umístěním jejich loga, či jiných propagačních obrázků na webové 70 71

Reality.cz. O nás / Základní informace [online]. [cit. 2013-11-05]. Dostupné z http://www.reality.cz/info/ HyperMedia. O nás [online]. [cit. 2013-11-05]. Dostupné z http://www.hyperreality.cz/o-nas/

61

stránky naší realitní společnosti. Na stránkách není další postup ani více podrobných informací uvedeno. Vše se tedy řeší spíše individuální cestou, či při osobním kontaktu. Realcity se profiluje nejen jako realitní server, ale jako společnost inzerující nemovitosti, a to jak pomocí realitního serveru, tak pomocí mobilní aplikace a časopisu.72

7.2.5 RealHit.cz

Dle počtu inzerovaných nemovitostí se RealHit řadí mezi největší realitní servery v ČR. Mezi vybranými servery v této práci se umístil dle počtu inzerovaných nemovitostí na 2. místě. Nejčastějším typem inzerátů jsou prodeje bytů a pronájmy bytů a následně prodeje domů. Tento realitní server umožňuje bezplatné vložení jednoho inzerátu soukromým osobám, nepodnikajícím v realitní oblasti. Realitní kanceláře musí poté, co se zaregistrují, zaplatit za inzerci nejméně 900 Kč. Za tuto částku je jim umožněno inzerovat max. 10 nabídek po dobu 6 měsíců. Inzerování na 1 měsíc je umožněno za 750 Kč73, a to s možností inzerování maximálně 100 nabídek. Podrobný ceník naleznete opět v příloze č. 3. 74

7.2.6 Českéreality.cz

Tento realitní server je složen ze 7 subdomén zaměřujících se na jednotlivé regiony ČR. Argumentem pro takovéto množství subdomén je optimalizace jednotlivých subdomén pro fulltextové vyhledávače. Síť těchto realitních serverů obsahuje kolem 140 000 nemovitostí. Českéreality.cz jsou spravovány společností Český internet s.r.o., která kromě tohoto regionálního rozdělení třídí nabízející nemovitosti do dalších jednotlivých subdomén dle měst. Společnost Český internet tedy provozuje celkem přibližně 300 realitních serverů pod různými doménami. Návštěvnost jednotlivých realitních serverů je vyobrazena na grafu č. 24. Cena inzerce nemovitostí se liší opět v závislosti na počtu inzerátů. Pokud jsme soukromá osoba vystavující jeden inzerát, je tento inzerát zdarma. Pokud jsme osoba podnikající v realitním oboru a chceme vložit více inzerátů, musíme se registrovat jako realitní kancelář - nejlevnější „balíček“ pak stojí 490 Kč/měsíc75 a obsahuje inzerci maximálně 20 nemovitostí. Podrobný ceník je k nalezení opět v příloze č. 3.76

72

RealCity. Kdo jsme? [online]. [cit. 2013-11-08]. Dostupné z http://www.realcity.cz/o-nas/kdo-jsme Uvedené ceny jsou bez DPH 74 RealHit. Ceník inzerce [online]. [cit. 2013-11-08]. Dostupné z http://www.realhit.cz/cenik 75 Uvedené ceny jsou bez DPH 76 České Reality. Základní informace o serveru [online]. [cit. 2013-11-08]. Dostupné z http://www.slideshare.net/IvoStejskal/eskrealitycz-zkladn-informace-o-serveru 73

62

7.2.7 Eurobydlení.cz

Na trhu realitních serverů působí projekt Eurobydlení.cz od roku 2004. V současné době nalezneme na těchto webových stránkách přes 130 000 nabízených nemovitostí. Kromě možné inzerce nabízí tato společnost také prodej realitní software na správu nemovitostí a vytvoření webových stránek pro realitní kanceláře. Při vkládání soukromého inzerátu jste přesměrování na webový server bezrealitky.cz, se kterou Eurobydlení.cz spolupracuje. Pokud jsme realitní kancelář a chceme inzerovat více nemovitostí, jsme povinni se registrovat. Inzerce na serveru Eurobydlení.cz stojí 150 Kč/měsíc. 77 Pokud budeme inzerovat nemovitost na realitním serveru Eurobydlení.cz, automaticky se náš inzerát zobrazí i na dalších 4 realitních serverech, se kterými Eurobydlení.cz spolupracuje – Reality.tiscali.cz, Viareality.cz, Bioreality.cz, eReality.cz.78

7.2.8 Byty.cz

Realitní server Byty.cz provozuje společnost Tanger, která se specializuje na vývoj a dodávky softwarových řešení a služeb pro oblast mobilních komunikací a internetu. Služby realitního serveru Byty.cz jsou dle informací na webových stránkách primárně určeny pro soukromé osoby. Inzerce je pro soukromé osoby zdarma. Za stanovených podmínek je po registraci možná také komerční inzerce. Cena inzerce není pro realitní kanceláře oficiálně stanovena a nikde na realitním serveru oficiálně uvedena. Při registraci tzv. „nového komerčního partnera“ je možné pomocí formuláře realitní společnost registrovat a Byty.cz kontaktovat pro získání bližších informací. V tomto formuláři je pouze uvedeno, že po dokončení registrace a aktivaci (po zaplacení provozního poplatku) je následně realitní kanceláři umožněno inzeráty vkládat. Cena inzerce není bez registrace známa. Realitní server obsahuje téměř 18 000 inzerátů. Webové stránky Byty.cz jsou pouze jedním z mnoha dalších projektů společnosti Tanger. Z realitvně malého množství inzerátů a z poměrně malé návštěvnosti těchto stránek v porovnání s ostatními realitními servery je patrné, že projekt Byty.cz je jeden z mnoha dalších projektů společnosti a větší pozornost je věnována spíše jiným projektům.79

77

Uvedené ceny jsou bez DPH a inzertní období je vždy 12 měsíců EuroBydlení.cz. Informace [online]. [cit. 2013-11-08]. Dostupné z http://www.eurobydleni.cz/informace/ 79 Tanger. Návod [online]. [cit. 2013-11-08]. Dostupné z http://www.byty.cz/navod/index.aspx 78

63

7.2.9 Viareality.cz

Realitní server Viareality.cz čítá přes 130 000 nabídek nemovitostí. Kromě realitního serveru společnost vydává poměrně známý časopis stejnojmenného názvu a provozuje mobilní aplikaci. Inzerce na realitním serveru je pro realitní kanceláře zdarma. Po vložení inzerátu na serveru získává inzerent zdarma také inzerci v mobilní aplikaci. Společnost, kromě inzerce, nabízí také služby týkající se výroby vlastního magazínu a reklamních ploch.80

7.2.10 Wikireality.cz

Provozovatelem realtního serveru Wikireality.cz je společnost Aukro s.r.o., která je součástí polské skupiny Allegro. Tento realitní server byl spuštěn v roce 2010 a v současné době čítá necelých 100 000 nabídek nemovitostí. Jelikož se společnost Aukro rozhodla pro spolupráci se serverem Bezrealitky.cz (inzertní portál nemovitostí pro soukromé osoby), je realitní server Wikireality.cz inzertním místem výlučně pro realitní kanceláře. Dle ceníku inzerce lze inzerovat nemovitosti pouze na období 12 měsíců. Cena inzerce se odvíjí od počtu inzerátů. Minimální cena za inzerci je 5 000 Kč81, což nám na umožní vložit maximálně 25 inzerátů na dobu 12 měsíců. V rámci této inzerce jsou nemovitosti kromě inzerce na Wikireality.cz exportovány také na Aukro.cz, Spechato.cz a do mobilní aplikace Allegro Reality. Více informací o možné inzerci na serveru Wikireality.cz naleznete v příloze č. 3.82

7.3 Alternativní projekty Jako reakce na nespokojenost klientů se službami realitních kanceláří vznikají v posledních letech projekty, které nabízejí inzerci výhradně soukromým subjektům (majitelům nemovitostí). Jsou určeny těm, kteří nechtějí využívat služby realitních kanceláří a chtějí prodat či pronajmout tzv. napřímo. Takový typ prodeje či pronájmu s sebou nese jistá rizika, ale jak je patrné z chování majitelů nemovitostí na trhu realit z kapitoly č. 4, lidé využívají přímého prodeje bez zprostředkovatelů poměrně hojně.

80

ViaReality. Kontakt [online]. [cit. 2013-11-08]. Dostupné z http://www.viareality.cz/kontakt Uvedená cena je bez DPH 82 WikiReality. Ceník inzerce [online]. [cit. 2013-11-08]. Dostupné z http://www.wikireality.cz/cenik-inzerce 81

64

Jedním z nejznámějších projektů takovéhoto charakteru je realitní server Bezrealitky.cz. Projekt je na stránkách bezrealitky.cz představen jako internetové tržiště s nemovitostmi, jehož prostřednictvím je možné prodat či pronajmout nemovitosti bez realitní kanceláře.83 Tento projekt se stal vítězem prvního ročníku soutěže Startup roku 2007 a těší se poměrně velké oblibě mezi lidmi, kteří nechtějí využívat služby realitních kanceláří a realitních makléřů. Hlavním zdrojem příjmu tohoto projektu je platba za vložení inzerátu, prodej reaklamy na stránkách, podpůrné dobrovolné asistenční služby při realizaci transakcí (hypoteční služby, pojištění nemovitosti, právní služby...). Dalším zdrojem příjmu je prezentace projektů developerských společností. Při vkládání inzerátu si lze vybrat ze tří balíčků – základ, extra, promokit. Při volbě nejlevnější varianty nás stojí vystavení inzerátu na neomezenou dobu 99 Kč. Při volbě balíčku „Extra“ je za cenu 179 Kč nabídka inzerována i na webových stránkách eurobydleni.cz, aukro.cz a spechato.cz. Při volbě nejdražšího balíčku „Promokit“ nás inzerce stojí 399 Kč. Detailní informace o obsahu jednotlivých cenových balíčků naleznete v příloze č. 3.84 Mezi další, již o něco méně známé projekty takovéhoto charakteru, patří například realitkazdarma.cz, reality-bezprovize.cz, realitnirevoluce.cz, realitnisekac.cz, zaplotem.cz, bezrealitky.biz, nemovitosti-inzerce.cz,

livingportal.cz

a

sekce

„Nemovitosti

bez

realitky“

na

stránkách

reality.idnes.cz.

83

Bezrealitky.cz. O realitním serveru bezrealitky.cz [online]. [cit. 2013-11-08]. Dostupné z http://www.bezrealitky.cz/informace/o-nas/ 84 Bezrealitky.cz. Ceník služeb [online]. [cit. 2013-11-08]. Dostupné z http://www.bezrealitky.cz/informace/cenik-sluzeb/

65

8 Znalost realitních kanceláří a realitních serverů Výzkum znalosti realitních kanceláří a realitních serverů probíhal prostřednictvím dotazníkového šetření. Respondenti byli dotazováni osobně nebo elektronicky (viz kapitola 5 Metodika diplomové práce). Velikost výběrového souboru je 124 respondentů. Dotazování bylo prováděno pouze v Praze, ale cíleně byla vybrána místa s vyšší koncentrací i mimopražských lidí – např. vlaková nádraží, a proto jsou ve vzorku zastoupeny částečně i lidé bydlící mimo území Prahy (všichni mimopražští lidé, kteří byli osloveni, pocházejí z měst s počtem obyvatel 10 000 a více). Struktura otázek byla záměrně stanovena v tomto pořadí: testování nepodpořené znalosti a tzv. top of mind85, testování podpořené znalosti. Realitní kanceláře a realitní servery byly pro testování podpořené znalosti vybrány na základě umístění ve fulltextovém vyhledávání ve vyhledávači Google.cz (postup výběru RK a RS byl stejný jako pro komparaci v předchozí kapitole). Během samotného dotazování se ukázala častá neschopnost respondentů odlišit realitní kancelář a realitní server a často si nebyli jisti, kam konkrétní značku zařadit a zda firma nemovitost pouze propaguje nebo zprostředkovává prodej i pomocí realitních makléřů. Jak je patrné z grafu č. 27, lidé si bez pomoci nejčastěji vybavili realitní kancelář Remax (18%), dále na Maxima reality (16%) a na Century 21 (11%). Dle počtu inzerovaných nemovitostí i dle počtu poboček je společnost Remax mezi ostatními českými realitními kancelářemi na druhém místě. Díky své velikosti, svému jménu přicházejícímu z Ameriky, díky lehce zapamatovatelném logu s horkovzdušným balónem, a zřejmě i dobré marketingové komunikaci, je Remax v České republice nejznámější. Překvapivým výsledkem je umístění realitní kanceláře Maxima, která se řadí dle počtu inzerovaných nemovitostí a počtu poboček spíše k méně významným realitním kancelářím. Důvod takovéhoto výsledku je jistě také soubor respondentů - dotazovaní lidé pocházejí z větší části z Prahy, kde tato firma převážně působí a kde zaujímá nemalý tržní podíl. Zajímavostí bylo, jak často respondenti tuto značku „komolili“ a v 30% uváděli jméno Maxim, místo Maxima. Čtvrté a páté místo obsadili realitní sítě s širokou základnou, velkým počtem poboček a poměrně velkým počtem inzerovaných nemovitostí, což koresponduje s povědomím dotázaných o existenci těchto společností. Lze ale konstatovat, že umístění M&M reality až na páté příčce je pozoruhodné – M&M reality inzeruje nejvíce nemovitostí a má nejvíce poboček ze všech realitních kanceláří v České republice. Na 85

Top of Mind je subjektivní dominantní pozice značky. Označuje první značku dané kategorie produktů, která se dotazovanému člověku (zákazníkovi) vybaví. – převzato z webových stránek Mediaguru, dostupné z http://www.mediaguru.cz/medialni-slovnik/top-of-mind/

66

dalších místech v nepodpořené znalosti se umístily společnosti RK Chirš, Svoboda & Williams, RK Sting a AAAByty.cz. Jak je z grafu č. 27 dále patrné, lidé označovali jako realitní kancelář realitní servery sreality, idnes reality a berzrealitky. Z tohoto faktu vyplývá malá znalost rozdílů mezi realitními kancelářemi a realitními servery nebo nedostatečná marketingová komunikace a informování lidí ze strany realitních subjektů. Společnost AAAbyty.cz byla lidmi často jmenována mezi realitními servery, nikoliv jako realitní kancelář. Graf č. 27: Znalost realitních kanceláří - nepodpořená znalost

Jaké znáte realitní kanceláře ? - nepodpořená znalost Základ: Všichni respondenti, n = 124, z toho bylo schopno odpovědět 85

Remax Maxima reality Century 21 M&M Reality RK Chirš 18%

18%

Svoboda & Williams RK Sting AAAbyty.cz

1%

Sreality

1% 1% 1% 1% 1% 1%

Next Reality Lexxus 16%

1% 1%

Dům Realit Realitní společnost ČS

1% 1% 1%

RK Evropa

2% 2%

RK Tana 2%

Royal

4%

11%

Max reality Bezrealitky

6% 9%

Zbraslavská realitní RK Tana Idnes reality Ostatní

Zdroj: Autor, vyhodnocení dotazníkového šetření

67

Graf č. 28: Znalost realitních kanceláří – top of mind

Jakou RK uváděli respondenti nejčastěji na prvním místě? (testování TOP OF MIND) Základ: Všichni respondednti, n = 124, z toho bylo schopno odpovědět 85 3% 3% Remax 9%

Maxima reality 36%

11%

Century 21 M&M Reality

13%

RK Chirš AAAbyty.cz 25%

RK Evropa


Na grafu č. 28 se potvrzuje velice dobrá známost společnosti Remax, na kterou si jako na první realitní kancelář vzpomnělo hned 36% ze všech dotázaných, kteří byli schopni odpovědět. Dále si lidé nejčastěji vzpomínali na prvním místě na společnost Maxima reality, jak ale bylo řečeno výše, často bylo jméno společnosti zkomoleno a velice často lidé uváděli pouze Maxim (i když měli na mysli společnost Maxima reality). Třetí nejčastěji zmiňované jméno společnosti na první pozici bylo Century 21 (13%) a následně s malým odstupem M&M Reality (11%). Dále si lidé vybavovali jako první společnost také RK Chirš (9%). Na prvním místě byly alespoň dvakrát zmíněny společnosti AAAbyty.cz a RK Evropa. Dále byla testována podpořená znalost – dotázovaní vybírali známé realitní kanceláře z předloženého seznamu. Seznam obsahoval 17 existujících realitních kanceláří, které patří mezi jedny z nejvýznamějších (RK na seznamu byly vybírány dle umístění v organickém fulltextovém vyhledávání). Nejčastěji označovanými realitními kancelářemi byly Remax (15%), Maxima reality (13%), následně Century 21 (13%), M&M reality (11%) a AAAbyty.cz (10%). S odstupem se dále umístila realitní společnost České spořitelny (6%), Dům realit (6%), RK Chirš (5%), Next reality (5%), RK Sting (4%), Lexxus (4%) a další.

68

Graf č. 29: Znalost realitních kanceláří - výběr ze seznamu

Jaké znáte realitní kanceláře? - výběr ze seznamu Základ: Všichni respondenti, n = 124 1% 0% 2% 2%

Remax

3%

Maxima reality

15%

Century 21

4%

M&M Reality

4%

AAAbyty.cz 5%

Realitní společnost ČS 13%

5%

Dům Realit RK Chirš Next Reality

6%

RK Sting 13%

6%

Lexxus Svoboda & Williams Home Sweet home

10%

RK Evropa

11%

Mexx Reality


Velice zajímavým poznatkem je, že první čtyři místa obsadily, jak u nepodpořené, tak u podpořené znalosti, stejné společnosti. Tento fakt svědčí o síle těchto značek a o jejich dobré známosti. Když se zaměříme na porovnání nepodpořené a podpořené znalosti, největší rozdíl v umístění nastal u společnosti Svoboda & Williams – u nepodpořené znalosti se umístil na 6. místě, u výběru ze seznamu až na 12. místě. Tento fakt svědčí o menší plošné známosti této společnosti, což může být zapříčiněno úzkým zaměřením společnosti, konkrétně na movitější a náročnější klientelu. Podobná situace byla zjištěna u RK Chirš, která se umístila u nepodpořené znalosti na 5. místě, ale u podpořené znalosti až na 8. Místě. Tento výsedek je nejspíše opět způsoben menší plošnou známostí, užším zaměřením společnosti a lokální známosti. Opačný případ (dobré umístění u podpořené znalosti a horší umístění u nepodpořené znalosti) lze pozorovat u AAAbyty.cz, Realitní společnosti ČS a u Domu realit.

69

Graf č. 30: Znalost realitních serverů - nepodpořená znalost

Jaké znáte realitní severy ? - nepodpořená znalost Základ: Všichni respondednti, n = 124, z toho bylo schopno odpovědět 61

2% 2%

2% 1%

1% Sreality.cz Bezrealitky.cz

5%

Idnes Reality

5%

Reality.cz

6%

Hyperreality.cz 51%

RealHit.cz Annonce Expats

25%

Byty.cz Aukro


Z grafu č. 30 je patrná jasná dominance realitního serveru Sreality.cz. Tento realitní server vlastněný společností Seznam.cz zaujímá 51%. Jako další realitní server lidé nejčastěji jmenovali projekt Bezrealitky.cz (25%). Dále byly nejčastěji uváděny servery Idnes Reality (6%), Reality.cz (5%) a Hypperreality.cz (5%). Znalost, jmenování a umístění realitního serveru Sreality.cz dle jeho znalosti odpovídá i umístění Sreality dle reálných návštěvníků tohoto serveru, dle návštěv, dle počtu inzerovaných nemovitostí. Velice obdivuhodná je znalost poměrně nového projektu Bezrealitky (projekt byl spuštěn v roce 2007). Tento projekt je živým důkazem toho, že se lze prosadit i přes poměrně malé výdaje na reklamu. Na třetím místě se umístil realitní server Idnes reality, který těží ze známosti mateřského zpravodajského serveru Idnes.cz. Čtvrté místo obsadily Reality.cz, které působí na realitním trhu již od roku 1996 a patří dle netmonitoru, navzdory realitvně malému počtu inzerovaných nemovitostí, mezi pětici nejnavštěvovanějších realitních serverů.

70

Graf č. 31: Znalost realitních serverů – top of mind

Jaký RS uváděli respondenti nejčastěji na prvním místě? (testování TOP OF MIND) Základ: Všichni respondenti, n = 124, z toho bylo schopno odpovědět 61 7% 3% Sreality.cz Bezrealitky.cz 31%

Reality.cz

59%

Idnes Reality


Na grafu č. 31 vidíme, že jako první se dotázaným nejčastěji vybavil realitní server Sreality.cz (v 59% případů), následují Bezrealitky.cz (v 31% případů), dále Reality.cz (v 7% případů) a Idnes reality.cz (ve 3% případů). Realitní servery, které byly uvedeny na prvním místě pouze jednou, nebyly zahrnuty do testování top of mind. Graf č. 32: Znalost realitních serverů - výběr ze seznamu

Jaké znáte realitní servery - výběr ze seznamu Základ: Všichni respondednti, n = 124 1% 3% 1%

1% 1% 1%

Sreality.cz Byty.cz

4%

Idnes Reality

36%

11%

Hyperreality.cz Reality.cz RealCity.cz Ceskereality.cz

12%

RealHit.cz Viareality.cz 13%

Wikireality.cz 16%

RealityMix.cz Eurobydleni.cz


71

Během testování podpořené znalosti, kdy vybírali dotazovaní jim známé realitní servery ze seznamu, se tentokrát rovzpomněli na více značek. Přesto ale byl nejvíce označovaným serverem opět Sreality.cz (36%), druhý nejoznačovanější server byl překvapivě server s názvem Byty.cz (16%). Díky silné značce společnosti HyperMedia se na třetím místě umístil server Hypperreality.cz (12%). Na pátém místě se umístil realitní server Reality.cz se ziskem 11%. Se značným odstupem se umístily servery RealCity.cz (4%) a Ceskereality.cz (3%). Jednoprocentní zisk obdržely servery RealHit.cz, ViaReality.cz, Wikireality.cz, RealityMix.cz, Eurobydlení.cz. Jak si lze povšimnout, v nepodpořené znalosti se vyskytl jako druhý nejoznačovanější realitní server Bezrealitky.cz. U podpořené znalosti nebyl v seznamu k výběru, protože byl zařazen do tzv. „Alternativních projektů“, které byly testovány hned vzápětí – viz graf č. 33. Proto se na grafu č. 32 i přes poměrně dobrou známost nevyskytuje. Je zřejmé, že server Sreality.cz má jasné postavení tržního vůdce v oblasti celorepublikových realitních serverů. Jeho dominance je také jasně prokázána a podložena statistikami z Netmonitoru, kde je s velkým odstupem vůči ostatním serverům umístěn na prvním místě dle počtu reálných uživatelů, dle návštěv, dle zobrazených stránek a dle průměrného času strávených na stránkách. Graf č. 33: Znalost alternativních realitních projektů

Znáte některý z těchto realitních projektů? Základ: Všichni respondenti, n = 124 2%

1%

1% 1%

4% 8%

Bezrealitky.cz

Nemovitosti-inzerce.cz Realitnirevoluce.cz Realitky-zdarma.cz Reality-bezprovize.cz Zaplotem.cz Bezrealitky.biz 83%


72

Jako poslední byla zkoumána znalost alternativních realitních projektů, které více či méně substituují služby realitních kanceláří či realitních serverů. Jako nejznámější projekt lze bezesporu označit Bezrealitky.cz, který si již vydobil nemalý tržní podíl a stává se rovnocenným konkurentem realitních serverů a alternativou pro lidi, kteří odmítají spolupracovat s realitními kancelářemi. Otázkou je, zda již projekt Bezrealitky.cz nezařadit mezi klasické realitní servery a zda je od klasických placených realitních serverů natolik odlišný. Další realitní projekty většinou „zbrojí“ proti realitním kancelářím a prosazují myšlenku prodeje nemovitosti svépomocí, zadarmo a bez jakékoli provize zprostředkovateli či inzertnímu serveru. Často jsou tyto projekty i návodem či dokonce poradnou pro návštěvníky, kteří kupují nebo prodávají nemovitost svépomocí. Návštěvník si na těchto serverech může často stáhnout předlohy kupních,prodejních a nájemních smluv a rady, jak začít, jak postupovat atd. Jak je ale z grafu č. 33 zřejmé, tyto internetové projekty nejsou příliš známy a tudíž asi nejsou takovéto webové stránky navštěvovány příliš často.

73

9 Výzkum vnímání realitních kanceláří a jejich služeb českým spotřebitelem Činnost realitních kanceláří a realitních makléřů v České republice se netěší příliš dobré pověsti. Tento fakt je způsoben absencí jakékoliv regulace realitní činnosti a zákonného pojištění těchto subjektů. Na českém trhu se vyskytuje mnoho firem, které realitní činnost vykonávají neprofesionálně a nezodpovědně, v horším případě využívají nezákonných a morálně neetických metod. V této kapitole bylo zjišťováno jak je vnímáno působení realitních kanceláří na českém trhu. Prostřednictvím tohoto výzkumu bylo zkoumáno, zda se častá averze k realitním zprostředkovatelům stále mezi českými lidmi vyskytuje, či již ustupuje do pozadí. První otázkou byly zkoumány důvody, které upředňostňují využívání služeb realitních kanceláří. Rozhodujícími důvody pro výběr realitní kanceláře jsou dle výzkumu jednoznačně reference od přátel, známých a jiných lidí v blízkém okolí. Na druhém a třetím místě, s podobným ziskem označení, byla nejčastěji uváděna úroveň poskytovaných služeb a předchozí dobrá zkušenost. Na čtvrtém a pátém místě lidé nejčastěji označovali znalost konkrétního makléře a cenu služeb. Lze tedy tvrdit, že cena za poskytované služby realitní kanceláří není zdaleka tím nejdůležitějším a rozhodujícím kritériem při výběru realitní kanceláře. Dále je vidět, že známost realitní společnosti, její reklama, její umístění a dlouholetá existence společnosti jsou těmi méně rozhodujícími faktory. Graf č. 34: Výzkum vnímání realitních kanceláří - rozhodující faktory při výběru realitní kanceláře

Co jsou pro Vás rozhodující faktory při výběru realitní kanceláře? Základ: všichni respondenti, n = 124 Reference od přátek, známých apod. Úroveň poskytovaných služeb Předchozí dobrá zkušenost Konkrétní makléř Cena služeb Způsob komunikace Známost společnosti Reklama Umístění RK Dlouholetá existence


74

V tabulce č. 5 jsou zobrazeny podrobnější informace k jednotlivým odpovědím. Důležitou charakteristikou je zde rozptyl, z kterého lze poznat, zda lidé umisťovali jednotlivé faktory přibližně na podobná místa a tak se rozhodující faktor umisťoval poměrně stabilně na konkrétním místě, či zda jej jednotliví lidé umísťovali velice odlišně. Například u faktoru „Reference od přátel, známých, apod.“ můžeme vidět, že má faktor poměrně malý rozptyl umístění – tzn. že kromě průměrného umístění na první místo jej lidé všeobecně umísťovali velice vysoko a byl pro respondenty faktorem velice významným. Tabulka č. 5: Výzkum vnímání realitních kanceláří - rozhodující faktory při výběru realitní kanceláře - podrobná data

Co jsou rozhodující faktory při výběru realitní kanceláře? Reference od přátel, známých apod. Úroveň poskytovaných služeb Předchozí dobrá zkušenost Konkrétní makléř Cena služeb Způsob komunikace Známost společnosti Reklama Umístění RK Dlouholetá existence

Rozptyl 6,15 11,23 5,32 12,94 10,34 11,25 13,15 13,16 9,79 12,52

Průměrné pořadí 7,77 6,67 6,63 5,21 5,18 4,93 3,85 3,06 2,48 2,32


Následující část dotazníku spočívala ve vyjádření míry souhlasu s uvedenými výroky. Výroky zjišťovaly především všeobecné vnímání realitní činnosti, vnímání činnosti realitních kanceláří, tendenci využití či nevyužití služeb realitních kanceláří a názor na regulaci realitní činnosti prostřednictvím zákonem požadované hranice minimálního dosaženého vzdělání. Na grafu č. 35 vidíme, že téměř polovina dotázaných lidí (46%) si myslí, že činnost realitních kanceláří na českém trhu má všeobecně špatnou pověst. Více jak třetina respondentů míru souhlasu či nesouhlasu s tímto výrokem nedokázala vyjádřit. Velice zajímavé je, že ani jeden respondent nevyjádřil jasný nesouhlas s tímto výrokem. S výrokem vyjádřilo částečný nesouhlas 22% dotázaných. Z odpovědí respondedntů na tuto otázku lze usuzovat, že činnost realitních kanceláří na českém trhu všeobecně špatnou pověst stále spíše má a částečná skepse, či dokonce averze vůči realitním kancelářím stále jistě, i díky mnoha podvodům či nekalým praktikám v minulosti, existuje.

75

Graf č. 35: Výzkum vnímání realitních kanceláří – výrok: „Činnost RK na českém trhu má všeobecně špatnou pověst.“

Činnost realitních kanceláří na českém trhu má všeobecně špatnou pověst. Základ: Všichni respondenti, n = 124 0% Nesouhlasím 22%

32%

Spíše nesouhlasím Spíše souhlasím Souhlasím

38%

Nevím

8%


Druhý výrok zjišťoval pohled dotazovaných na přítomnost realitních kanceláří na českém trhu a jejich vykonávanou činnost. Z grafu č. 36 vyplývá, že 41% dotázaných nevnímá činnost realitních kanceláří na českém trhu pozitivně. Pozitivně vnímá činnost realitních kanceláří 26% dotázaných, ale všichni z těchto 26% „spíše souhlasí“, nikoliv „souhlasí“. Odpověď „nevím“ označilo 33% respondentů. Výsledky na tuto otázku ukazují, a bohužel i potvrzují, že činnost realitních kanceláří na českém trhu spíše není vnímána pozitivně.

Graf č. 36: Výzkum vnímání realitních kanceláří – výrok: „Činnost RK na českém trhu celkově vnímám pozitivně.“

Činnost realitních kanceláří na českém trhu celkově vnímám pozitivně. Základ: Všichni respondenti, n = 124 5% 33%

0%

Nesouhlasím Spíše nesouhlasím Spíše souhlasím Souhlasím Nevím

36%

26%


76

Třetí výrok zkoumal, zda by lidé využili služeb realitní kanceláře. Při prodeji, koupi či pronájmu by služeb realitní kanceláře využilo 46%, zatímco 42% respondentů by služeb realitních kanceláří nevyužilo. Svou odpovědí si nebylo jisto 12% dotázaných (označili „nevím“). Jak je z grafu č. 37 patrné, lidé byli ale s odpověďmi na tuto otázku spíše opatrní a celkem v 68% případů nebyli rezolutně rozhodnuti pro tu či onu variantu, ale spíše se k ní klonili. Při porovnání s výzkumem od společnosti STEM/MARK z roku 2012 (kapitola 5 – Nákupní chování spotřebitelů na trhu realit) je vidět velice podobné rozdělení ne/využití služeb realitní kanceláře – 42% respondentů nevyužilo služeb realitní kanceláře a 58% využilo služeb realitní kanceláře (Základ: Ti, kteří mají zkušenost s realitní transakcí, n = 197). Čili lze konstatovat, že hypotetické ne/využití služeb realitní kanceláře v podmiňovacím způsobu se s malými odchylkami shoduje s opravdovým a již proběhlým ne/využitím služeb realitních kanceláří.

Graf č. 37: Výzkum vnímání realitních kanceláří – výrok: „Když bych nyní prodával/a, kupoval/a nebo pronajímal/a nemovitost, využil/a bych služeb realitní kanceláře.“

Když bych nyní prodával/a, kupoval/a nebo pronajímal/a nemovitost, využil/a bych služeb realitní kanceláře. Základ: Všichni respondenti, n = 124

12%

12%

Nesouhlasím

8%

Spíše nesouhlasím 30%

Spíše souhlasím Souhlasím

38%

Nevím


77

Graf č. 38: Výzkum vnímání realitních kanceláří - výrok: „Provize RK na českém trhu jsou všeobecně příliš vysoké.“

Provize realitních kanceláří na českém trhu za vykonanou práci jsou všeobecně příliš vysoké. Základ: Všichni respondenti, n = 124

1% 10% Nesouhlasím Spíše nesouhlasím

29%

Spíše souhlasím 39%

Souhlasím

21%

Nevím


Dotazníkové šetření dále zkoumalo názor na výši provize realitních kanceláří na českém trhu. S výrokem, že provize realitních kanceláří na českém trhu jsou za vykonanou práci všeobecně příliš vysoké, souhlasilo 60% respondentů. Téměř třetina dotázaných označila odpověď „nevím“. Tato odpověď naznačuje, že dotázaní neznají konkrétní výši provizí realitních kanceláří či neví, zda je požadovaná provize adekvátní ve vztahu k poskytovaným službám. Pouze 11% dotázaných si myslí, že jsou provize realitních kanceláří v ČR adekvátní.

Graf č. 39: Výzkum vnímání realitních kanceláří – výrok: „Poskytované služby RK v ČR jsou na vysoké úrovni.“

Poskytované služby realitních kanceláří v České republice jsou na vysoké úrovni. Základ: Všichni respondenti, n = 124 4% Nesouhlasím Spíše nesouhlasím

25%

Spíše souhlasím

50%

Souhlasím 20%

Nevím

1% Zdroj: Autor, vyhodnocení dotazníkového šetření

78

Pátým výrokem byla zjišťována míra souhlasu s názorem, že poskytované služby realitních kanceláří v České republice jsou na vysoké úrovni. Posoudit tento výrok nedokázalo 50% respondentů a označilo odpověď „nevím“. S výrokem nesouhlasí 29% respondentů (4% nesouhlasí, 25% spíše nesouhlasí). S výrokem souhlasí 21% dotázaných (20% spíše souhlasí, 1% souhlasí). U této otázky je diskutabilní, zda mají respondenti nějaké srovnání se zahraničními realitními kancelářemi. Otázkou také je, podle čeho při označení jiné odpovědi než „nevím“ tuto úroveň respondenti posuzovali. Poslední výrok zjišťoval názor na regulaci realitní činnosti prostřednictvím zákonem požadované hranice minimálního dosaženého vzdělání – konkrétně vysokoškolské vzdělání. U odpovědí na výrok „Činnost realitního makléře by měl vykonávat člověk s vysokoškolským vzděláním“ se 51% lidí spíše klaní k nesouhlasu (11% nesouhlasí, 40% spíše nesouhlasí). S výrokem souhlasí 34% respondentů (10% souhlasí, 24% spíše souhlasí). Odpověď „nevím“ označilo 15% dotázaných. Z těchto výsledků vyplývá, že v rámci otázky regulace realitní činnosti hranicí minimálního dosaženého vzdělání (v tomto případě vysokoškolským vzděláním) jsou odpovědi poměrně rozptýlené a respondenti se spíše k takovémuto typu regulace nekloní.

Graf č. 40: Výzkum vnímání realitních kanceláří – výrok: „Činnost realitního makléře by měl vykonávat člověk s vysokoškolským vzděláním.“

Činnost realitního makléře by měl vykonávat člověk s vysokoškolským vzděláním. Základ: Všichni respondenti, n = 124

15%

11%

Nesouhlasím Spíše nesouhlasím

10%

Spíše souhlasím 24%

40%

Souhlasím Nevím


79

Vyjádřená míra souhlasu či nesouhlasu s uvedenými výroky odráží náladu v naší společnosti a pohled na činnost realitních kanceláří a realitní činnost jako celek. Z odpovědí je zřejmé, že ve společnosti spíše převládá mírně negativní postoj k realitním kancelářím. Důvodem tohoto postoje jsou zajisté mnohé kauzy a podvody konkrétních realitních kanceláří v minulosti, nekalé a nemorální praktiky, které jsou, díky absenci jakékoliv regulace realitního odvětví, viděny i dnes. I přes jmenované skutečnosti jsou služby realitních kanceláří (nejen dle našeho výzkumu, ale dle mnohých dalších) vyhledávány přibližně polovinou domácností a poměr využívání služeb realitních kanceláří se v čase mění ve prospěch realitních kanceláří. Dlouho se již volá po regulaci realitního odvětví, které by jistě zvýšilo důvěryhodnost realitních kanceláří. Regulace realitní činnosti by zajisté změnila stále přetrvávající negativní pověst tohoto odvětví.

80

10 Výzkum zákaznické spokojenosti se službami realitních subjektů V poslední části dotazníkového šetření byla zkoumána zákaznická spokojenost se službami realitních kanceláří. Abychom ale mohli analyzovat tuto charakteristiku, museli jsme nejprve zjistit, zda lidé již někdy prováděli obchodní transakci s nemovitostí/nemovitostmi. Jak můžeme vidět na grafu č. 41, pouhá necelá třetina dotázaných (32%) měla zkušenost s prodejem, nákupem nebo pronájmem nemovitosti. Zbylé dvě třetiny dotázaných (68%) prodej, nákup či pronájem neuskutečnily. Dále byl zjišťován typ prováděné operace s nemovitostí. Z grafu č. 42 lze konstatovat, že třetina lidí (přesně 32%), která již někdy obchodovala s nemovitostmi, nemovitost nakupovala. 29% respondentů, kteří již někdy obchodovalo s nemovitostí, vyhledávalo pronájem. 24% oslovených lidí, kteří provedli obchod s nemovitostí, nemovitost prodávali a 15% z oslovených, kteří prováděli obchodní transakcí s nemovitostí, poskytovalo pronájem.

Graf č. 41: Výzkum zákaznické spokojenosti - obchodní transakce s nemovitostmi

Prováděl/a jste někdy obchodní transakci s nemovitostí/s nemovitostmi?

Základ: Všichni respondenti, n = 124

Ano 32%

Ne

68%


81

Graf č. 42: Výzkum zákaznické spokojenosti - typ transakce

O jakou obchodní transakci se jednalo? Základ: Všichni respondetni, kteří někdy prováděli obchodní transakci s nemovitostí/nemovitostmi, n = 40 Nákup 15%

Vyhledával jsem pronájem Prodej

32% 24%

Poskytoval jsem pronájem

29%


Po výběru lidí, kteří alespoň jednou prováděli obchodní operaci s nemovitostí, jsme se již zaměřili na to, zda využili při obchodní transakci služeb realitní kanceláře či nikoliv. Na grafu č. 43 můžeme pozorovat, že 57% lidí, kteří již někdy obchodovali s nemovitostí, při tom využilo služeb realitní kanceláře. Zbylých 43% tudíž prodávali, nakupovali či pronajímali nemovitost, s největší pravděpodobností, svépomocí.

Graf č. 43: Výzkum zákaznické spokojenosti - využití služeb RK

Využil/a jste někdy služeb realitní kanceláře (realitního makléře) ? Základ: Všichni respondetni, kteří někdy prováděli obchodní transakci s nemovitostí/nemovitostmi, n = 40

Ano

43%

Ne 57%


82

Po zmíněné selekci vznikl soubor lidí, ve kterém lidé již někdy provedli obchod s nemovitostí. Z tohoto souboru byli vybráni pouze ti lidé, kteří využili při ochodní transakci služeb realitního makléře či realitní kanceláře. Na tomto úzkém vzorku jsme zkoumali spokojenost se službami poskytnutými realitními subjekty. Lidé postupně hodnotili jednotlivé charakteristiky pomocí škály (1 = nejhorší, 9 = nejlepší) nebo bylo možné označit volbu „Nedokážu posoudit“. Jako hlavní zjišťovaná charakteristika bylo celkové vnímání spolupráce s realitní kanceláří. Z grafu č. 44 lze vyčíst, že celkové vnímání realitních kanceláří a jejich služeb bylo průměrné až mírně nadprůměrné. Lidé, kteří již využili služeb realitních kanceláří, hodnotili také dílčí a konkrétnější charakteristiky – těmi byli odbornost, důslednost, přístup, profesionalita, kvalita poskytovaných služeb, cena za poskytované služby, serióznost, rychlost. Výsledky se zhodnocením dílčích kritérií naleznete v tabulce č. 6 pod textem. Výsledné odpovědi zanesené do grafů jsou z důvodu širšího rozsahu k nalezení v příloze č. 11. Graf č. 44: Výzkum zákaznické spokojenosti - celkové vnímání

Celkové vnímání - základ: lidé, kteří měli zkušenost s RK, n = 30 10 2

0

2

3

1

5

6 1

0

Zdroj: Autor, vyhodnocení dotazníkového šetření Tabulka č. 6: Ohodnocení služeb poskytovaných realitní kanceláří - přehled

Jak byste ohodnotili služby poskytované realitní kanceláří? Celkové vnímání Odbornost Důslednost Přístup Profesionalita Kvalita poskytovaných služeb Cena za poskytované služby Serióznost Rychlost

Vážený průměr Modus 5,60 5 5,86 5 5,38 4 5,55 5 5,48 2, 4, 5, 6, 7, 8 5,85 5 4,42 3 5,68 5 5,34 7


83

Poslední otázka dotazníkového šetření zjišťovala, kde zákazníci realitních kanceláří vidí prostor ke zlepšení v rámci služeb realitních kanceláří. Nejčastěji dotázaní viděli prostor ke zlepšení v prověření právní nezávadnosti nemovitostí (10%), dále viděli prostor ke zlepšení v notářské úschově peněz (9%), ve stanovení prodejní ceny (8%), v prověření právních vztahů (8%), v inzerování nemovitostí (8%), v podání přiznání daně z převodu nemovitosti na FÚ (8%), v zajištění předávacích protokolů (8%), v zajištění financování (7%), v právním servisu (7%), v poradenských službách (7%), v prohlídce nemovitosti (5%), v bezpečnosti finančních transakcí (5%), v pojištění nemovitosti (5%) a v poslední řadě v zajištění znaleckého posudku (4%). Graf č. 45: Výzkum zákaznické spokojenosti - prostor ke zlepšení

Kde byste viděl/a prostor ke zlepšení poskytovaných služeb RK? Jmenujte konkrétně. - základ: lidé, kteří měli zkušenost s RK, n = 30

Prověření právní nezávadnosti nemovitosti Notářská úschova peněz Stanovení/doporučení prodejní ceny Prověření právních vztahů 4%

6%

10% Inzerování nemovitostí

5%

9% Podání přiznání daně z převodu nemovitosti na FÚ

5% 8%

7%

Zajištění předávacích protokolů (převod vody, plynu, elektřiny) Zajištění financování

8%

7%

Právní servis 7%

8% 8%

Poradenské služby

8% Prohlídka nemovitosti Bezpečnost finančních transakcí Pojištění nemovitosti Zajištění znaleckého posudku


84

11 Realitní trh očima expertů I přes telefonické oslovování a připomínání vyplnění dotazníků byla bohužel návratnost vyplněných dotazníků velice špatná: dotazníky vyplnili pouze 3 oslovení. I přes nízký počet odpovědí ale bylo zjištěno mnoho zajímavých informací a pohledů na realitní trh. V následujícím textu shrnujeme odpovědi jednotlivých lidí, kteří byli ochotni na dotazník odpovědět. Jmenovitě to byl pan JUDr. Miroslav Duda, víceprezident Asociace realitních kanceláří České republiky a jednatel a vedoucí majetko-právní sekce realitní kanceláře DUDA SVD spol. s.r.o. (dále pouze pan Duda), Ing. Klára Pajmová, zaměstnankyně na centrále společnosti Century 21 na pozici Sales Specialist (dále pouze paní Pajmová) a paní Mgr. Barbora Králiková, certifikovaná realitní makléřka ze společnosti Re/max Ability (dále pouze paní Králiková). Přepis jednotlivých odpovědí v plném znění je k nalezení v příloze č. 9.

Současná situace na českém realitním trhu V souvislosti se současnou situací na českém realitním trhu pan Duda zmiňuje klesající kupní sílu a s tím spojenou klesající kvalitu služeb. S příchodem nového zákona "o podmínkách podnikání v realitách" doufá ve zlepšení dnešní situace. Paní Pajmová definovala současnou situaci na realitním trhu jako "nízké ceny nemovitostí, nízké úroky hypoték". K tomu dodává, že teoreticky by mělo dojít k oživení realitního trhu, ale zatím toto oživení realitní trh příliš nepociťuje. Paní Králiková pohlíží na současnou situaci na realitním trhu více v kontextu s realitními kancelářemi. Konstatuje, že v současnosti existuje obrovské množství realitních subjektů a rozevírají se nůžky mezi malými "garážovými" realitními kancelářemi a velkými hráči typu RE/MAX a Maxima, které se snaží etickými kodexy a reklamačními řády o kultivaci českého realitního prostředí. Dále uvádí, že nedůvěra lidí a obava z podvodných praktik v České republice, bohužel, stále panuje, ale může z praxe přiznat, že se situace zlepšuje.

Vývoj českého realitního trhu v následujících pěti letech Pan Duda navazuje na svou odpověď z první otázky a konstatuje, že bez ověření toho, jak bude zákon v konečné podobě vypadat, nelze odhad vývoje realitního trhu v následujících pěti letech věrohodně provést. Paní Pajmová si, dle odpovědi, nedokáže vývoj v následujících pěti letech představit. Paní Králiková dodává, že vše se odvíjí od ekonomické situace České republiky a osobně si myslí, že poptávka po nemovitostech společně s cenami bytů bude mírně stoupat. 85

Vývoj pražského realitního trhu v následujících pěti letech Pražský realitní trh bude stagnovat, domnívá se pan Duda. Paní Pajmová si, stejně jako v předchozí otázce, nedokáže vývoj představit. Paní Králiková se odkazuje na odpověď na předešlou otázku a dodává, že zájem klientů poroste především u levnější bytů typu 2+kk, a to v lokalitách dobře dostupných městskou hromadnou dopravou.

Ohodnocení kvality a úrovně poskytovaných služeb realitními kancelářemi v České republice v porovnání se zahraničím Pan Duda se domnívá, že kvalita služeb poskytovaných realitními kancelářemi v České republice je na dobré úrovni a úroveň kvality je srovnatelná se zahraničím. Paní Pajmová konstatuje, že kvalita v České republice je, díky absenci regulace tohoto odvětví, jistě nižší. Jako další důvod nižší kvality udává negativní vnímání realitních makléřů ve společnosti. Paní Králiková dodává, že bez zákonem stanovených základních pravidel a bez ustanovení realitní činnosti jako koncesované živnosti se těžko můžeme srovnávat se zahraničním realitním trhem, jaký je například v Kanadě nebo v Americe.

Nedostatky realitních kanceláří a prostory ke zlepšení Jako největší nedostatek realitních kanceláří v České republice vidí pan Duda vysoké provize realitních kanceláří a zároveň nedostatek odpovědnosti vůči klientovi. Paní Králiková vidí největší nedostatek v rozdílech v kvalitě poskytovaných služeb jednotlivými realitními kancelářemi. Opět je paní Králikovou zmíněna nutná regulace realitní činnosti jako nevyhnutelný krok vedoucí ke zlepšení realitních služeb. Jako další problém vidí podbízivost některých realitních kanceláří s nižšími cenami služeb na úkor kvality právního servisu, což v budoucnosti mnohé klienty od následné spolupráce s jakoukoliv realitní kanceláří odradí.

Alternativní realitní projekty, hrozba pro realitní kanceláře Pan Duda v alternativních realitních projektech hrozbu pro reallitní kanceláře nespatřuje. Budoucnost realitních kanceláří vidí v ryze odborných a komplexních službách, což alternativní projekty nenabízejí. Paní Pajmová se domnívá, že díky existenci alternativních realitních projektů realitní kanceláře přicházejí o obchody. Paní Králiková si nemyslí, že by tyto projekty ohrožovaly činnost realitních kanceláří a dodává, že samoprodejci prostě jsou a nadále i budou. 86

Zákonné pojištění realitních kanceláří Všichni tři dotázaní se jednoznačně shodují na tom, že by mělo v České republice existovat zákonné pojištění realitních kanceláří. Důvody jsou zřejmé: lidé mnohdy investují do bydlení všechny své úspory a škody, které je realitní makléř potenciálně schopen udělat, mohou být velmi vysoké.

Striktnější regulace výkonu realitní činnosti Na otázku, zda by trhu prospěla striktnější regulace výkonu realitní činnosti, odpověděli všichni tři dotázaní jednoznačným „ano“. Pan Duda uvádí, že se nejedná pouze o stanovení formální spravedlnosti, nýbrž i o hledisko právních aspektů, povinnosti pojištění, což v ČR dodnes chybí. Paní Pajmová a Králiková se shodují na tom, že realitní činnost by neměla být přinejmenším živností volnou, nýbrž koncesovanou.

Minimální dosažené vzdělání nebo zákonně uložená povinnost certifikace Dle názoru pana Dudy je požadavek na minimální dosažené vzdělání či zákonem uložená povinnost certifikace zbytečná věc. Paní Pajmová a paní Králiková se shodují, že by takovýto způsob regulace byl prospěšný. Paní Králiková by byla jednoznačně pro zákonem daná pravidla pro vykonávání povolání realitního makléře, aby se realitní „džungle“ panující na českém trhu pročistila a zbavila se svého poměrně špatného renomé.

Z odpovědí dotázaných je zřejmé, že podnikatelé či zaměstnanci v oboru realit volají po zákonné regulaci, přinejmenším se shodují na ze zákona povinném pojištění profesní odpovědnosti. Již se zcela neshodují, jakými všemi způsoby by měla být regulace provedena. Vesměs se ale shodují, že realitní činnost by se měla řadit nikoliv mezi živnost volnou, ale koncesovanou. Jak dále z odpovědí vyplývá, trh realit je díky absenci regulace velice pestrý a existuje zde široká škála realitních kanceláří a realitních makléřů různé kvality a různého vzdělání. Dotázaní se dále poměrně jednoznačně shodují, že budoucnost realitních kanceláří je ve zvýšení důvěryhodnosti prostřednictvím poskytování kvalitních a profesionálních komplexních služeb zkušenými realitními makléři. Požadavky na kvalitu poskytovaných služeb, odbornost a profesionální přístup v realitním oboru, s nikoliv zrovna brilantní pověstí, jsou hlavními faktory úspěchu.

87

Závěr Trh s nemovitostmi lze bezesporu označit jako jednu z nejkomplexnějších a nejpestřejších oblastí ekonomiky naší země. Nemovitost může být využita jako investiční nástroj v podobě uchovatele hodnoty, jako místo k trávení volného času, k práci či k rekreaci, jako místo k realizaci podnikatelských záměrů či k výrobě. Trhu s nemovitostmi se přímo či nepřímo dotýká činnost projekční, činnost architektonická a stavební, developing, hotelnictví a turismus, malobchodnictví nebo průmysl a skladování. Na trhu nemovitostí se střetává strana poptávky a nabídky, strana prodávající a kupující. Aby obchodní transakce s nemovitostmi proběhla úspěšně, vyskytují se zde realitní zprostředkovatelé, neboli realitní makléři. Tito realitní makléři zprostředkovávají prodej, koupi či pronájem nemovitostí, což je souhrnně označeno pojmem realitní činnost. Realitní činnost je komplexní činností sestávající z mnoha různých oborů. Realitní makléř by měl být zběhlý a vzdělaný v oblasti občanského, obchodního a stavebního práva, bankovnictví, oceňování nemovitostí, územního plánování, účetnictví, v oblasti právních norem souvisejících s daňovým systémem a katastrem nemovitostí. Jelikož se realitní makléř dostane často do styku s lidmi, obzvláště pak s potenciálními zákazníky, neméně důležité jsou také jisté znalosti z oblasti mezilidských vztahů, komunikačních dovedností a psychologie. Obchody s nemovitostmi se pohybují řádově v milionech korun a běžní lidé provedou prodej či nákup nemovitosti většinou maximálně párkrát za život. Tato skutečnost zdůrazňuje důležitost a zodpovědnost povolání realitního makléře. Role realitního zprostředkovatele ale bohužel nemá v novodobé historii České republiky příliš lichotivou pověst a tak se subjekty prodávající nebo nakupující nemovitost snaží tomuto zprostředkovateli realitního obchodu mnohdy vyhnout. Za účelem zmapování realitního trhu České republiky a zjištění vnímání realitního trhu a realitních zprostředkovatelů českými lidmi byla zpracována tato diplomová práce. Předem stanovené cíle byly v práci po mnohých konzultacích a úpravách naplněny. Konkrétně se pak jedná o podrobné představení nejdůležitější subjektů působících na realitním trhu, specifik českého realitního trhu, zpracování novodobého vývoje realitního trhu, zjištění všeobecného vnímání realitního trhu českými lidmi a vnímání spokojenosti se službami poskytovanými realitními subjekty. Lze konstatovat, že za posledních dvacet let se trh s nemovitostmi v České republice markantně proměnil a dostal se přes různé nesnáze a výkyvy hospodářského cyklu na úroveň vyspělých států Evropy. I přes takovýto pozitivní vývoj, obzvláště pak ve stavebnictví a developingu, ale stále přetrvává nedůvěra v realitní zprostředkovatele. Nedůvěra v realitní společnosti je dle mnohých názorů mírně oslabována, ale bez zákonné regulace a bez zákonného pojištění subjektů 88

podnikajících na realitním trhu bude stále poměrně hojně přítomna. Existence tisíců subjektů, podnikajících v realitní činnosti, s různými zkušenostmi a s různým stupněm vzdělání dělají z realitního trhu směs od amatérů až po profesionály. Se vstupem amerických franchisingových nadnárodních společností, s rychle rostoucí sítí poboček, se realitní trh stává ještě více nasyceným a strategie modrých oceánů se mění ve strategii oceánů rudých. Realitní kanceláře mezi sebou svádějí boje o každou zakázku a trh se polarizuje. Vznikají silní hráči usilující o roli tržního vůdce a menší realitní kanceláře, které se specializují na konkrétní klientelu či na konkrétní místo. Vedle těchto realitních zprostředkovatelů vznikají, v důsledku nedůvěry k těmto realitním subjektům, alternativní projekty, které pomáhají majitelům prodat nemovitost svépomocí za minimum finančních výdajů. Jak je ale zjištěno, i přes vznik mnoha takovýchto alternativních projektů se jejich služby, v porovnání se spoluprácí s realitními kancelářemi, příliš nevyužívají a jejich známost ja malá. Lidé volí buď prodej nemovitosti s pomocí realitní kanceláře nebo svépomocí, bez návštěvy těchto alternativních projektů. Poměr využití a nevyužití služeb realitní kanceláře se pohybuje kolem hodnot 55 : 45. Když lidé dají přednost prodeji nemovitosti svépomocí, většinou využívají služeb právnické kanceláře, která přinejmenším zkontroluje správnost smluv. Jak je z práce patrné, realitní trh je v České republice v současné době velice konkurenční. Pokud bude uveden v platnost rozumný zákon o podmínkách podnikání v realitách, po kterém je již poměrně dlouho a silně voláno ze všech stran, kvalitě nabízených služeb realitními kancelářemi to značně pomůže a nedůvěra zákazníků bude značně redukována. Pokud se bude trh s nemovitostmi vyvíjet dle dosavadních prognóz, podnikání v oblasti realit lze i přes velice konkurenční prostředí označit za velice perspektivní. Pevně věřím, že když vstoupí na trh s nemovitostmi podnikatelský subjekt nabízející profesionální služby jak v oblasti právního ošetření, tak v oblasti prezentace nemovitostí, nabídne něco více, nežli nabízejí stávající realitní kanceláře a využije ve svůj prospěch mnohé negativní zkušenosti s realitními kancelářemi, má tento subjekt velkou šanci na úspěch.

89

Zdroje Knižní zdroje BLISS, Robert R., ed. a KAUFMAN, George G., ed. Financial institutions and markets: the financial crisis - an early retrospective. 1st ed. New York: Palgrave Macmillan, 2010. xv, 268 s. ISBN 978-0-230-10835-6. FERKO, Martin. Disparity ve fyzické dostupnosti bydlení. Praha: Professional Publishing, 2011, 1.vydání. ISBN 978-80-7431-052-2 HNÁT, Pavel. Dopad současné finanční a hospodářské krize na obchod a jeho governance. Praha: Oeconomica, 2009. 24 s. Faculty of International Relations Working papers, vol. III, 13/2009 = Working papers Fakulty mezinárodních vztahů; vol. III, 13/2009. Recenzované studie. ISBN 978-80-245-1617-2. KOTLER, P. Marketing management (10. rozšírené vydání). 1. vyd. Praha : Grada Publishing, 2001. 719 s. ISBN 80-247-0016-6. KOZEL, R. Moderní marketingový výzkum : nové trendy, kvantitativní a kvalitativní metody a techniky, průběh a organizace, aplikace v praxi, přínosy a možnosti. 1.vyd. Praha : Grada, 2006. 277 s. ISBN 802470966X. Trend report 2004: přehled českého nemovitostního trhu. Praha: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, 2004. [cit. 2013-09-08]. POLÁKOVÁ, O. a kol.: Bydlení a bytová politika. 1. vyd., Ekopress, s.r.o., Praha, 2006. 294 s. ISBN 80-8692903-5. THOMAS, Lloyd Brewster. The financial crisis and federal reserve policy. 1st pub. New York: Palgrave Macmillan, 2011. xx, 262 s. ISBN 978-0-230-10846-2. Trend report 2006: přehled českého nemovitostního trhu. Praha: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, 2006. [cit. 2013-09-09]. Trend report 2008: přehled českého nemovitostního trhu. Praha: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, 2008. [cit. 2013-09-09]. Trend report 2010: přehled českého nemovitostního trhu. Praha: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, 2010. [cit. 2013-09-10]. Trend report 2012: přehled českého nemovitostního trhu. Praha: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, 2012. [cit. 2013-09-14].

90

Zákony Podle nařízení vlády č. 278/2008 Sb., Živnostenského zákona, příloha č. 4. Zákon č. 151/1997 Sb., Zákon o oceňování majetku § 10. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Zákon č. 344/1992 Sb., Katastrální zákon §27. Zákon č. 40/1964 Sb., Občanského zákoníku § 119. Zákon č. 89/2012 Sb., Občanského zákoníku § 498. Televizní pořad Události. Trendy v bydlení: Češi mají zájem hlavně o malé byty. In: Ekonomika ČT24. TV, ČT 24, 9.2.2013. Dostupné také z http://www.ceskatelevize.cz/ct24/ekonomika/214458-trendy-v-bydleni-cesi-maji-zajemhlavne-o-male-byty/ Elektronické zdroje AAAbyty.cz. O nás [online]. [cit. 2013-11-03]. Dostupné z http://www.aaabyty.cz/o-nas/ Bezrealitky.cz. Ceník služeb [online]. [cit. 2013-11-08]. Dostupné z http://www.bezrealitky.cz/informace/cenik-sluzeb/ Bezrealitky.cz. O realitním serveru bezrealitky.cz [online]. [cit. 2013-11-08]. Dostupné z http://www.bezrealitky.cz/informace/o-nas/ Cenové mapy stavebních pozemků. Cenové mapy [online]. [cit. 2013-10-24]. Dostupné z http://www.cenovemapy.cz/ Centrum. O nás [online]. [cit. 2013-11-05]. Dostupné z http://realitymix.centrum.cz/o-nas.php Century 21. Historie Century 21[online]. [cit. 2013-11-02]. Dostupné z http://www.century21.cz/onas/historie-century-21 České Reality. Základní informace o serveru [online]. [cit. 2013-11-08]. Dostupné z http://www.slideshare.net/IvoStejskal/eskrealitycz-zkladn-informace-o-serveru ČNB. Aktuální prognóza ČNB [online]. Zveřejněno 6.2.2014, [cit. 2014-04-18]. Dostupné z: http://www.cnb.cz/cs/menova_politika/prognoza/#HDP ČSÚ. Byty podle Sčítání lidu, domů a bytů 2011 – Česká republika [online]. 2011, [cit. 2013-10-26]. Dostupné z http://www.czso.cz/csu/2013edicniplan.nsf/p/14000-13 , vlastní úprava

91

ČSÚ. Byty podle Sčítání lidu, domů a bytů 2011 – Česká republika [online]. 2011, [cit. 2013-10-26]. Dostupné z http://www.czso.cz/csu/2013edicniplan.nsf/p/14000-13 ČSÚ. Dlouhodobý vývoj bytové výstavby v České republice. 2013[online], [cit. 2014-04-19]. Dostupné z http://www.czso.cz/csu/2013edicniplan.nsf/t/620043D8D5/$File/e-8217-13.pdf ČSÚ. Malý lexikon obcí ČR 2012 [online]. 2012, [cit. 2013-10-20]. Dostupné z http://www.czso.cz/csu/2012edicniplan.nsf/p/1302-12 ČSÚ. Migrace v České republice [online]. 2011, [cit. 2013-10-20]. Dostupné z http://www.scitani.cz/csu/2012edicniplan.nsf/t/C30027B8B7/$File/104035-12k01.pdf ČSÚ. Počet obyvatel kraje se v roce 2012 zvýšil o 473 osob [online]. 2012, [cit. 2013-10-20]. Dostupné z http://www.czso.cz/xc/redakce.nsf/i/pocet_obyvatel_kraje_se_v_roce_2012_zvysil_o_473_osob ČSÚ. Struktura bytového fondu [online]. 2004, [cit. 2013-10-26]. Dostupné z http://notes3.czso.cz/csu/2003edicniplan.nsf/p/4112-03 ČSÚ. Struktura bytového fondu [online]. 2004, [cit. 2013-10-26]. Dostupné z http://notes3.czso.cz/csu/2003edicniplan.nsf/p/4112-03 Disparity. Kartogramy – Fyzická dostupnost bydlení 2000 – 2006 [online]. 2008, [cit. 2013-10-26]. Dostupné z http://www.disparity.cz/index.asp?menu=726&record=4096 Dům Realit. O nás [online]. [cit. 2013-11-02]. Dostupné z http://www.dumrealit.cz/o-nas/ EuroBydlení.cz. Informace [online]. [cit. 2013-11-08]. Dostupné z http://www.eurobydleni.cz/informace/ European Commission. Social Impact of Emigration and Rural Urban Migration in Central and Eastern Europe [online]. 2012, [cit. 2013-10-22]. Dostupné z ec.europa.eu Evropa realitní kancelář. O společnosti [online]. [cit. 2013-11-02]. Dostupné z http://www.rkevropa.cz/ospolecnosti/o-spolecnosti Feel Home. O nás [online]. [cit. 2013-11-03]. Dostupné z http://www.feelhome.cz/o-nas/ FENDRYCH, Tomáš. Panel SCAN 2009 - studie stavu bytového fondu v bytových panelových i nepanelových domech. 2010, [online], [cit. 2013-10-28].Dostupné z http://www.casopisstavebnictvi.cz/panel-scan-2009studie-stavu-bytoveho-fondu-v-bytovych-panelovych-i-nepanelovych-domech_N3736 FENDRYCH, Tomáš. Panel SCAN 2009 - studie stavu bytového fondu v bytových panelových i nepanelových domech. 2010, [cit. 2013-10-28]. Dostupné z http://www.casopisstavebnictvi.cz/panel-scan-2009-studiestavu-bytoveho-fondu-v-bytovych-panelovych-i-nepanelovych-domech_N3736 Home sweet home. Kontakty [online]. [cit. 2013-11-02]. Dostupné z http://www.homesweethome.cz/

92

HRUŠKOVÁ, Monika. Pohled do minulosti: Realitní trh je mladý, prodej bytů byl před nedávnem trestný čin [online]. 2013, [cit. 2013-07-19]. Dostupné z http://www.hypoindex.cz/pohled-do-minulosti-realitni-trhje-mlady-prodej-bytu-byl-pred-nedavnem-trestny-cin/ HyperMedia. O nás [online]. [cit. 2013-11-05]. Dostupné z http://www.hyperreality.cz/o-nas/ Idnes. Výhody [online]. [cit. 2013-11-05]. Dostupné z http://reality.idnes.cz/vyhody/ JOHÁNEK, Tomáš. Bytový fond v ČR je velmi zastaralý a potřebuje obnovu, 2013, [online], [cit. 2013-1024]. Dostupné z http://www.buildingnews.cz/zpravy-dne/bytovy-fond-v-cr-je-velmi-zastaraly-a-potrebujeobnovu.html KRACÍK, Lukáš. Finanční deriváty: obchodujte s počasím, pojistkami a exotikou [online]. 2012, [cit. 201309-22], dostupné z http://trhy.mesec.cz/clanky/financni-derivaty-obchodujte-s-pocasim-pojistkami-aexotikou/ KRAJNÝ, David. Kdo jsme [online]. Remax. [cit. 2013-11-02]. Dostupné z http://www.remax-czech.cz/kdojsme/ Lexxus. O společnosti [online]. [cit. 2013-11-03]. Dostupné z http://www.lexxus.cz/o-spolecnosti/ M&M Reality.cz. O nás [online]. [cit. 2013-11-02]. Dostupné z http://www.mmreality.cz/cs/o-nas/ Maxima. O společnosti [online]. [cit. 2013-11-03]. Dostupné z http://www.maxima.cz/pro_kupujici.aspx Mexx Reality. O nás [online]. [cit. 2013-11-03]. Dostupné z http://www.mexxreality.cz/o-nas Ministerstvo pro místní rozvoj [online]. Analýza současné situace v oblasti podnikání realitních kanceláří a návrh variant řešení. 2012, [cit. 2013-08-10] . Dostupný také z http://www.arkcr.cz/docs/Analyza.pdf Ministerstvo pro místní rozvoj. Analýza současné situace v oblasti podnikání realitních kanceláří a návrh variant řešení, [online], 2012. [cit. 2013-10-14]. Dostupné z http://www.arkcr.cz/docs/Analyza.pdf Ministerstvo pro místní rozvoj. Mapa nájemného [online]. 2006, [cit. 2013-10-10]. Dostupné z http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytova-politika/Bytova-politika/Prechod-na-smluvninajemne/Mapa-najemneho Ministerstvo pro místní rozvoj. Otázky deregulace [online]. 2006, [cit. 2013-10-10]. Dostupné z www.mmr.cz/getmedia/d11285bb-9f3e-4bce.../otazky-deregulace.doc Ministerstvo vnitra ČR. Současná suburbanizace a její důsledky [online]. 2008, [cit. 2013-10-22]. Dostupné z http://www.mvcr.cz/clanek/soucasna-ceska-suburbanizace-a-jeji-dusledky.aspx. Úplný text dostupný v časopise Veřejná správa č. 4/2008.

93

Mladá Fronta E15, číslo 1539. Relitkám dál klesají marže, lidé makléře častěji obcházejí [online]. 2014, [cit. 2014-01-21], dostupné z http://file.mf.cz/703/3-01-16-E15-1601.pdf, vlastní úprava MRÁZEK, Jiří. Ceny nemovitostí v ČR, prezentace z tiskové konference ČSÚ [online], ze dne 20.3.2012. [cit. 2013-09-10]. Dostupné z http://www.slideshare.net/statistickyurad/ceny-nemovitost-2012 NetMonitor. O nás [online]. [cit. 2013-11-05]. Dostupné z http://www.netmonitor.cz/netmonitor-oprojektu Next Reality. O nás [online]. [cit. 2013-11-02]. Dostupné z http://www.nextreality.cz/o-spolecnosti.htm Notářská kancelář Krčma & Oulík. Převody nemovitostí [online]. 2009, [cit. 2013-08-10]. Dostupné z http://www.krcma-oulik.cz/21/prevody-nemovitosti.html RealCity. Kdo jsme? [online]. [cit. 2013-11-08]. Dostupné z http://www.realcity.cz/o-nas/kdo-jsme RealHit. Ceník inzerce [online]. [cit. 2013-11-08]. Dostupné z http://www.realhit.cz/cenik Realitní společnost České spořitelny. O nás [online]. [cit. 2013-11-02]. Dostupné z http://www.rscs.cz/o_nas Reality.cz. O nás / Základní informace [online]. [cit. 2013-11-05]. Dostupné z http://www.reality.cz/info/ Regionální Informační Servis. Katastrální úřady [online]. 2008, [cit. 2013-07-27]. Dostupné z http://www.risy.cz/cs/krajske-ris/kralovehradecky-kraj/verejna-sprava/s-prenesenoupusobnosti/katastralni-urad/ Regionální Informační Servis. Stavební úřady [online]. 2005, [cit. 2013-07-27]. Dostupné z http://www.risy.cz/cs/krajske-ris/jihomoravsky-kraj/verejna-sprava/s-prenesenou-pusobnosti/stavebniurady/ Regionální uspořádání a regiony soudržnosti v ČR [online]. 2009, [cit. 2013-10-20]. Dostupné z http://www.businessinfo.cz/cs/clanky/regionalni-usporadani-a-regiony-1862.html RK Chirš. Co je CHIRŚ? [online]. [cit. 2013-11-03]. Dostupné z http://www.chirs.cz/informace/historie RK Sting. O nás [online]. [cit. 2013-11-02]. Dostupné z http://www.rksting.cz/o-nas/ RK Tana. O nás [online]. [cit. 2013-11-03]. Dostupné z http://www.tana.cz/o-nas/ Seznam. O službě Sreality.cz [online]. [cit. 2013-11-05]. Dostupné z http://napoveda.seznam.cz/cz/sreality/ Seznam.cz. O službě Sreality.cz [online]. 2013, [cit. 2013-10-23]. Dostupné z http://www.napoveda.seznam.cz/cz/sreality/

94

STROUHAL, Jan. Realitní trh se v Česku odráží ode dna, hypotéky by měly zůstat levné [online]. Zprávy Českého rozhlasu 2014, *cit. 2014-04-18]. Dostupné z http://www.rozhlas.cz/zpravy/domaciekonomika/_zprava/realitni-trh-se-v-cesku-odrazi-ode-dnahypoteky-by-mely-zustat-levne--1305216 SVAČINA, Luboš. Kdy začnou znovu růst ceny českých nemovitostí? [online]. 2009, [cit. 2013-09-10]. Dostupné z http://www.hypoindex.cz/kdy-zacnou-znovu-rust-ceny-ceskych-nemovitosti/ SVAČINA, Luboš. Realitní trh se v loňském roce zmenšil o 15 miliard [online]. 2011, [cit. 2013-10-14]. Dostupné z http://www.hypoindex.cz/realitni-trh-se-v-lonskem-roce-zmensil-o-15-miliard/ SVAČINA, Luboš. Realitní trh se v loňském roce zmenšil o 15 miliard [online]. 2009, [cit. 2013-10-20]. Dostupné z http://www.hypoindex.cz/realitni-trh-se-v-lonskem-roce-zmensil-o-15-miliard/ SVAČINA, Luboš. Švýcaři, Rumuni a Řekové realitní kanceláře nepotřebují [online]. 2009, [cit. 2013-10-14]. Dostupné z http://www.hypoindex.cz/svycari-rumuni-a-rekove-realitni-kancelare-nepotrebuji/, vlastní úprava Svoboda & Williams. Naše služby [online]. [cit. 2013-11-03]. Dostupné z http://www.svobodawilliams.com/sluzby/ SVOBODOVÁ, Hana. Sídelní struktura a obyvatelstvo v ČR [online]. Socioekonomická geografie ČR, Pedagogická fakulta Masarykovy univerzity, 2013. Dostupné z http://is.muni.cz/do/rect/el/estud/pedf/js13/geograf/web/pages/02-sidelni-struktura.html SVOBODOVÁ, Hana. Sídelní struktura a obyvatelstvo v ČR [online]. Socioekonomická geografie ČR, Pedagogická fakulta Masarykovy univerzity, 2013, [cit. 2013-10-20]. Dostupné z http://is.muni.cz/do/rect/el/estud/pedf/js13/geograf/web/pages/02-sidelni-struktura.html Tanger. Návod [online]. [cit. 2013-11-08]. Dostupné z http://www.byty.cz/navod/index.aspx ViaReality. Kontakt [online]. [cit. 2013-11-08]. Dostupné z http://www.viareality.cz/kontakt WikiReality. Ceník inzerce [online]. [cit. 2013-11-08]. Dostupné z http://www.wikireality.cz/cenik-inzerce ZVÁRA, Petr, STEM/MARK. Chceme využívat realitní kanceláře? A jaké? [online]. 2012, [cit. 2013-10-16]. Dostupné z http://simar.cz/clanky/chceme-vyuzivat-realitni-kancelare-a-jake.html ZVÁRA, Petr. Chceme využívat realitní kanceláře? A jaké? Tisková zpráva STEM/MARK [online]. 2012, [cit. 2013-10-14]. Dostupné z http://stemmark.eu/ ŽIKEŠ, Ivan. Brevíř návštěvníka realitní kanceláře. Asociace realitních kanceláří České republiky [online]. 2009, [cit. 2013-08-10]. Dostupné z: http://www.arkcr.cz/?c_id=1095

95

Seznam grafů Graf č. 1: Index cen rezidenčních nemovitostí ...................................................................................... 15 Graf č. 2: Cenový index starších bytů - ČR vs. Praha ............................................................................. 16 Graf č. 3: Cenový index - Starší byty vs. starší rodinné domy ............................................................... 17 Graf č. 4: Index cen nemovitostí............................................................................................................ 17 Graf č. 5: House Price Index (HPI) v evropských státech ....................................................................... 18 Graf č. 6: Vývoj počtu ekonomických subjektů působících v realitním oboru ...................................... 21 Graf č. 7: Vývoj marží na realitním trhu (v mld. Kč) .............................................................................. 23 Graf č. 8: Výběr realitních kanceláří - typ RK ......................................................................................... 24 Graf č. 9: Výběr realitní kanceláře – kritéria ......................................................................................... 25 Graf č. 10: Čtenářská anketa - využití služeb realitní kanceláře ............................................................ 25 Graf č. 11: Počet obyvatel ČR dle krajů (k 31.12.2012) ......................................................................... 27 Graf č. 12: Velikostní struktura obcí ČR (k 1.1.2011)............................................................................. 28 Graf č. 13: Ceny starších bytů - krajská města 2009 - 2011 (cena za m2) .............................................. 33 Graf č. 14: Ceny starších rodinných domů - krajská města 2009 - 2011 (cena za m3) .......................... 35 Graf č. 15: Historický vývoj výstavby nových bytů (rekonstrukce) ........................................................ 36 Graf č. 16: Podíl bytů se 4 a více místnostmi podle velikostních skupin obcí (k 1.3.2001) ................... 37 Graf č. 17: Obydlené byty v ČR podle počtu obytných místností (k 26.3.2011) .................................... 38 Graf č. 18: Struktura bytového fondu ČR v roce 2009........................................................................... 39 Graf č. 19: Obydlené byty podle právního důvodu užívání bytu v ČR celkem (údaje z roku 2012) ...... 41 Graf č. 20: Pořadí vybraných realitních kanceláří dle počtu inzerovaných nemovitostí (k 12.3.2014) . 48 Graf č. 21: Počet poboček jednotlivých vybraných realitních kanceláří v ČR (k 12.3.2014) ................. 49 Graf č. 22: Struktura portfolií realitních kanceláří dle krajů (k 12.3.2014) ........................................... 49 Graf č. 23: Struktura inzerátů jednotlivých realitních kanceláří dle typu (k 12.3.2014) ....................... 50 Graf č. 24: Návštěvnost realitních serverů za červenec 2013 - reální uživatelé.................................... 57 Graf č. 25: Realitní servery dle počtu inzerovaných nemovitostí (k 12.3.2014) ................................... 58 Graf č. 26: Struktura nabízených inzerátů jednotlivých Realitních serverů dle typu (k 12.3.2014) ...... 59 Graf č. 27: Znalost realitních kanceláří - nepodpořená znalost............................................................. 67 Graf č. 28: Znalost realitních kanceláří – top of mind ........................................................................... 68 Graf č. 29: Znalost realitních kanceláří - výběr ze seznamu .................................................................. 69 Graf č. 30: Znalost realitních serverů - nepodpořená znalost ............................................................... 70 Graf č. 31: Znalost realitních serverů – top of mind.............................................................................. 71 Graf č. 32: Znalost realitních serverů - výběr ze seznamu .................................................................... 71 Graf č. 33: Znalost alternativních realitních projektů ........................................................................... 72 Graf č. 34: Výzkum vnímání realitních kanceláří - rozhodující faktory při výběru realitní kanceláře ... 74 Graf č. 35: Výzkum vnímání realitních kanceláří – výrok: „Činnost RK na českém trhu má všeobecně špatnou pověst.“ ................................................................................................................................... 76 Graf č. 36: Výzkum vnímání realitních kanceláří – výrok: „Činnost RK na českém trhu celkově vnímám pozitivně.“ ............................................................................................................................................. 76 Graf č. 37: Výzkum vnímání realitních kanceláří – výrok: „Když bych nyní prodával/a, kupoval/a nebo pronajímal/a nemovitost, využil/a bych služeb realitní kanceláře.“ ..................................................... 77 Graf č. 38: Výzkum vnímání realitních kanceláří - výrok: „Provize RK na českém trhu jsou všeobecně příliš vysoké.“ ........................................................................................................................................ 78

96

Graf č. 39: Výzkum vnímání realitních kanceláří – výrok: „Poskytované služby RK v ČR jsou na vysoké úrovni.“ .................................................................................................................................................. 78 Graf č. 40: Výzkum vnímání realitních kanceláří – výrok: „Činnost realitního makléře by měl vykonávat člověk s vysokoškolským vzděláním.“ ................................................................................................... 79 Graf č. 41: Výzkum zákaznické spokojenosti - obchodní transakce s nemovitostmi ............................ 81 Graf č. 42: Výzkum zákaznické spokojenosti - typ transakce ................................................................ 82 Graf č. 43: Výzkum zákaznické spokojenosti - využití služeb RK ........................................................... 82 Graf č. 44: Výzkum zákaznické spokojenosti - celkové vnímání ............................................................ 83 Graf č. 45: Výzkum zákaznické spokojenosti - prostor ke zlepšení ....................................................... 84

Seznam obrázků Obrázek č. 1: Krajské uspořádání ČR ..................................................................................................... 26 Obrázek č. 2: Počet obyvatel na km2 v roce 2012 podle matričních obvodů ........................................ 28 Obrázek č. 3: Saldo stěhování v krajích ČR v letech 2001 – 2011 ......................................................... 30 Obrázek č. 4: Migrační proudy mezi kraji ČR v letech 2001 - 2011 ....................................................... 31 Obrázek č. 5: Ceny starších bytů 2009 - 2011 (cena za m2)................................................................... 32 Obrázek č. 6: Ceny stavebních pozemků 2009 - 2011 (cena za m2) ...................................................... 33 Obrázek č. 7: Ceny starších rodinných domů 2009 - 2011 (cena za m3) ............................................... 34 Obrázek č. 8: Trvale obydlené byty dle období výstavby ...................................................................... 35 Obrázek č. 9: Počet obydlených bytů dle počtu pokojů ........................................................................ 38 Obrázek č. 10: Struktura trvale obydlených bytů dle vlastnictví........................................................... 40

Seznam tabulek Tabulka č. 1: Počet působících realitních subjektů v roce 2009 v jednotlivých evropských státech .... 21 Tabulka č. 2: Mezinárodní srovnání realitního trhu - podíl RK, výše provize ........................................ 22 Tabulka č. 3: Velikostní struktura měst ČR (k 31.12.2010) .................................................................... 29 Tabulka č. 4: Údaje o realitních serverech za červenec 2013 ............................................................... 58 Tabulka č. 5: Výzkum vnímání realitních kanceláří - rozhodující faktory při výběru realitní kanceláře podrobná data ....................................................................................................................................... 75 Tabulka č. 6: Ohodnocení služeb poskytovaných realitní kanceláří - přehled ...................................... 83

Seznam příloh Příloha č. 1: Právní normy související s výkonem realitní činnosti .......................................................... 2 Příloha č. 2: Chování spotřebitele na trhu realit – dotazník .................................................................... 4 Příloha č. 3: Ceník inzerce jednotlivých realitních serverů...................................................................... 5 Příloha č. 4: Znalost realitních kanceláří a realitních serverů - dotazník............................................. 103 Příloha č. 5: Výzkum vnímání realitních kanceláří a jejich služeb - dotazník....................................... 104 97

Příloha č. 6: Výzkum vnímání realitních kanceláří a jejich služeb - dotazník....................................... 105 Příloha č. 7: Dotazníkové šetření - demografické údaje ke vzorku respondentů, n = 124 .................. 106 Příloha č. 8: Realitní trh očima expertů - elektronický dotazník ......................................................... 109 Příloha č. 9: Souhrnný přehled odpovědí expertů na elektronický dotazník ...................................... 111 Příloha č. 10: Přepis rozhovoru s Rickem Davidsonem, prezidentem Century 21 .............................. 113 Příloha č. 11: Výzkum zákaznické spokojenosti - dílčí prvky spokojenosti .......................................... 115

98

Přílohy

Příloha č. 1: Právní normy související s výkonem realitní činnosti

Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj. Analýza současné situace v oblasti podnikání realitních kanceláří a návrh variant řešení [online]. 2012, [cit. 2013-08-10] . Dostupný také z http://www.arkcr.cz/docs/Analyza.pdf

Příloha č. 2: Chování spotřebitele na trhu realit – dotazník

Chování spotřebitelů na trhu realit Prodej nemovitosti Chcete prodat nemovitost, jak byste postupoval/a? Využíval/a byste více prodejních kanálu? Jaké? Využil/a byste spíše lokální či celostatní RK/servery/inzerci? Lišilo by se chování při prodeji bytu/domu/pozemku? Lišilo by se Vaše chování v závislosti na ceně nemovitosti? Lišilo by se Vaše chování v závislosti na lokalite, kde by se nacházela nemovitost(jen v rámci ČR)? 7. Využíval/a byste právních služeb? Využil/a byste právnických služeb mimo realitní kancelář? 8. Využíval/a byste notářských služeb?

1. 2. 3. 4. 5. 6.

Koupě nemovitosti Chcete koupit nemovitost, jak byste postupoval/a? Využíval/a byste více zdrojů? Jaké? Využil/a byste spíše lokálni či celostátní RK/servery/inzerci? Lišilo by se chování při koupi bytu/domu/pozemku? Jaka by byla Vaše kritéria při výběru? Duležitost jednotlivých kritérií? Lišilo by se Vaše chování v závislosti na ceně nemovitosti? Využíval/a byste právních služeb? Využil/a byste pravních služeb mimo realitní kancelář? 8. Využíval/a byste notářských služeb? 9. Lišilo by se Vaše chováni v závislosti na lokalite, kde by se nacházela nemovitost (jen v rámci ČR)? 10. Jaká by byla Vaše kritéria pri výběru nemovitosti? Důležitost jednotlivých kritérií? 11. Očekávané služby od RK?

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Příloha č. 3: Ceník inzerce jednotlivých realitních serverů

Zdroj: http://www.napoveda.seznam.cz/cz/sreality/pravidla/cenik-sluzeb/

Zdroj: http://reality.idnes.cz/

Zdroj: http://realitymix.centrum.cz/

Zdroj: http://www.bezrealitky.cz/informace/cenik-sluzeb/

Zdroj: http://www.reality.cz/info/inzerce/ceny/

Zdroj: http://www.hyperreality.cz/

Zdroj: http://www.realhit.cz/cenik

Zdroj: http://kestazeni.ci.cz/ceniky-flipbook/ceske-reality/

Zdroj: http://www.wikireality.cz/cenik-inzerce

Č. Příloha č. 4: Znalost realitních kanceláří a realitních serverů - dotazník ZNALOST REALITNÍCH KANCELÁŘÍ A REALITNÍCH SERVERŮ 1.

Jaké znáte realitní kanceláře?

2.

Označte, jaké znáte realitní kanceláře.

M&M REALITY

REALITNÍ SPOLEČNOST ČESKÉ SPOŘITELNY

RE/MAX

RK TANA MAXIMA REALITY

RK EVROPA DŮM REALIT

MEXX REALITY HOME SWEET HOME

RK STING

LEXXUS SVOBODA & WILLIAMS

NEXT REALITY

RK CHIRŠ AAABYTY.CZ

CENTURY 21

3.

Jaké znáte realitní servery?

4.

Označte, jaké znáte realitní servery.

FEEL HOME

SREALITY.CZ

HYPERREALITY.CZ

EUROBYDLENÍ

REALITY.IDNES.CZ

REALCITY.CZ

BYTY.CZ

REALITYMIX.CZ

REALHIT.CZ

VIAREALITY.CZ

REALITY.CZ

CESKEREALITY.CZ

WIKIREALITY.CZ

BEZREALITKY.CZ

REALITNIREAVOLUCE.CZ

BEZREALITKY.BIZ

REALITKA-ZDARMA.CZ

REALITNISEKAC.CZ

NEMOVITOSTI-INZERCE.CZ

REALITY-BEZPROVIZE.CZ

ZAPLOTEM.CZ

LIVINGPORTAL.CZ

5.

Znáte některý z těchto realitních projektů?

Příloha č. 5: Výzkum vnímání realitních kanceláří a jejich služeb - dotazník VÝZKUM VNÍMÁNÍ REALITNÍCH KANCELÁŘÍ A JEJICH SLUŽEB

6.

Prováděl/a jste někdy obchodní transakci s nemovitostí/s nemovitostmi?

□ Ano

□ Ne (přejděte na ot.č. 8)

7. O jakou obchodní transakci se jednalo? □ Prodej

8.

□ Poskytoval/a jsem pronájem

□ Vyhledával/a jsem pronájem

Využil/a jste někdy služeb realitní kanceláře (realitního makléře) ? □ Ano

9.

□ Nákup

□ Ne

(vyplňte otázky č. 9 až 14)

(vyplňte pouze otázku č. 9 a č. 13)

Vyjádřete ne/souhlas s následujícími výroky. Pozn.: hodnotíme český realitní trh. (označte míru ne/souhlasu s výroky)

Činnost realitních kanceláří na českém trhu má všeobecně špatnou pověst. □ Nesouhlasím

□ Spíše nesouhlasím

□ Spíše souhlasím

□ Souhlasím

□ Nevím

□ Souhlasím

□ Nevím

Činnost realitních kanceláří na českém trhu celkově vnímám pozitivně. □ Nesouhlasím



Když bych nyní prodával/a, kupoval/a nebo pronajímal/a nemovitost, využil/a bych služeb realitní kanceláře. □ Nesouhlasím



□ Souhlasím

□ Nevím

Provize realitních kanceláří na českém trhu za vykonanou práci jsou všeobecně příliš vysoké. □ Nesouhlasím



□ Souhlasím

□ Nevím

Poskytované služby realitních kanceláří v České republice jsou na vysoké úrovni. □ Nesouhlasím



□ Souhlasím

□ Nevím

Činnost realitního makléře by měl vykonávat člověk s vysokoškolským vzděláním. □ Nesouhlasím



Pohlaví:

Věk:

Vzdělání:

Bydliště:

Počet členů v domácnosti:

Měsíční příjem domácnosti:

□ Souhlasím

□ Nevím

Příloha č. 6: Výzkum vnímání realitních kanceláří a jejich služeb - dotazník VÝZKUM VNÍMÁNÍ REALITNÍCH KANCELÁŘÍ A JEJICH SLUŽEB 10. Uveďte název realitní kanceláře, se kterou jste spolupracoval/a. (jmenujte jednu RK, se kterou jste naposledy spolupracovala či na kterou si nejlépe pamatujete ) 11. Jak byste ohodnotili služby poskytované Vámi zmíněnou realitní kanceláří? (1 nejhorší, 9 nejlepší; zaškrtněte jednu z možností) Celkové vnímání

1

2

3

4

5

6

7

8

9

□ Nedokážu posoudit

Odbornost

1

2

3

4

5

6

7

8

9


Důslednost

1

2

3

4

5

6

7

8

9


Přístup

1

2

3

4

5

6

7

8

9


Profesionalita

1

2

3

4

5

6

7

8

9


Kvalita poskytovaných služeb

1

2

3

4

5

6

7

8

9


Cena za poskytované služby

1

2

3

4

5

6

7

8

9


Serióznost

1

2

3

4

5

6

7

8

9


Rychlost

1

2

3

4

5

6

7

8

9


12. Co pro Vás byly rozhodující motivy pro využití služeb realitní kanceláře? (možné zaškrtnout i více odpovědí) □ □ □ □ □ □ □

Očekávám, že realitní kancelář je schopna oslovit více potenciálních zájemců Nemám dostatečné zkušenosti a nejsem v tomto oboru zběhlý/á Je to nejrychlejší řešení Řešení odborných problémů svěřuji do rukou odborníků Vlastní pohodlnost – bezstarostné řešení Administrativní postup zvládne realitní kancelář lépe Jiné......................................................................................................................

13. Co jsou rozhodující faktory při výběru realitní kanceláře? (dle důležitosti seřaďte; 1-nejdůležitější, 10-nejméně důležité ) _

Známost společnosti

_

Dlouholetá existence

_

Reference od přátel, známých apod.

_

Konkrétní makléř

_

Předchozí dobrá zkušenost

_

Cena služeb

_

Umístění RK

_

Způsob komunikace

_

Úroveň poskytovaných služeb

_

Reklama

14. Kde byste viděl/a prostor ke zlepšení poskytovaných služeb RK? Jmenujte konkrétně. (Zaškrtněte, případně popište) □

Prohlídka nemovitosti

□

Veřejné dražby

□

Stanovení/doporučení prodejní ceny

□

Zajištění znaleckého posudku

□

Prověření právních vztahů

□

Notářská úschova peněz

□

Inzerování nemovitostí

□

Pojištění nemovitosti

□

Prezentace zakázek na veletrzích

□

Podání přiznání daně z převodu nemovitosti na FÚ

□

Zajištění financování

□

Zajištění předávacích protokolů (převod vody, plynu,

□

Bezpečnost finančních transakcí

□

Právní servis

□

Prověření právní nezávadnosti nemovitosti

□

Poradenské služby

□

Jiné

elektřiny)

Příloha č. 7: Dotazníkové šetření - demografické údaje ke vzorku respondentů, n = 124

Jste muž či žena ?

Žena

49% 51%

Muž

Jaké je Vaše nejvyšší dosažené vzdělání? 2% 6% VŠ SŠ s maturitou

27%

SŠ bez maturity

ZŠ 65%

Jaké je bydliště dotazovaných respondendtů?

29% Praha Mimopražští 71%

Jaký je Váš věk

18

19

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

34

36

40

42

50

51

53

54

56

62

68

69

80

32

Jaký je počet osob ve Vaší domácnosti? 3% 6%

14%

1 osoba 2 osoby

25%

3 osoby 4 osoby 32%

20%

5 osob 6 osob

Jaký je průměrný měsíční příjem Vaší celé domácnosti?

5000

5000

10000

13000

15000

16000

17000

18000

20000

25000

28000

30000

30000

31000

32000

35000

38000

40000

41000

42000

45000

48000

50000

60000

60000

65000

80000

80000

90000

100000

120000

150000

200000


Příloha č. 8: Realitní trh očima expertů - elektronický dotazník

Zdroj: Autor

Příloha č. 9: Souhrnný přehled odpovědí expertů na elektronický dotazník

Popište prosím stručně současnou situaci na českém realitním trhu. Duda: S klesající kupní silou klesá kvalita služeb, tomu napomůže nový zákon o podmínkách podnikání v realitách.. jak stručně přípravu zákona nazývám Pajmová: Nízké ceny nemovitostí, nízké úroky hypoték - mělo by dojít teoreticky k oživení, což zatím příliš nepociťujeme. Králíková: Existence obrovského množství kanceláří a subjektů- tak řečená džungle. Rozevírají se nůžky mez malými garážovými RK a velkými hráči typu RE/MAX, Maxima, které se snaží etickými kodexy, reklamační řády o kultivaci zdejšího prostředí. Nedůvěra lidí a obava z podvodných praktik tu bohužel stále panuje, ale z mého pohledu se situace zlepšuje. Jak se podle Vás bude vyvíjet český realitní trh v následujících pěti letech? Duda: Bez ověření toho, jak bude zákon v konečné podobě vypadat nelze takový odhad věrohodně provést Pajmová: To si bohužel nedokáži představit. Králíková: Vše se odvíjí od ekonomické situace ČR jako takové, myslím si, že poptávka po nemovitostech i ceny bytů budou mírně stoupat. Jak se podle Vás bude vyvíjet konkrétně pražský realitní trh v následujících pěti letech? Duda: Bude stagnovat. Pajmová: Stejně jako u předchozí otázky. Králíková: Stejně jako předchozí odpověď. Zájem klientů poroste především o levnější byty typu 2+kk v lokalitách dobře dostupných MHD. Jak byste ohodnotil kvalitu a úroveň poskytovaných služeb realitními kancelářemi v ČR v porovnání se zahraničím? Duda: Jsou na dobré úrovni, srovnatelné - byť pojem zahraničí je velmi vágní... Nejsou mi známy podmínky, jak fungují realitní kanceláře v Keni, Mexiku či například v Laosu. Pajmová: Kvalita je jistě nižší než v zemích, ve kterých je činnost regulována. Jistým způsobem je to ale i tím, jak jsou makléři vnímáni veřejností. Králíková: Opět- realitní živnost není koncesovaná, bez zákonem stanovených alespoň základních pravidel, což se odráží jednoznačně na kvalitě poskytovaných služeb. Těžko proto můžeme srovnávat srovnávat například s kanadským nebo americkým trhem. Kde vidíte největší nedostatky realitních kanceláří v ČR a kde vidíte prostor ke zlepšení? Duda: Vysoké provize a nedostatek odpovědnosti vůči klientovi. Leckdy jde spíše o zprostředkovatelkou činnost, kterou by řada klientů zvládla lépe. Záleží na typu kanceláře Pajmová: Tato otázka nebyla zodpovězena. Králíková: Jednoznačně obrovský rozdíl v kvalitě služeb, profesionalitě makléřů. Změní se to jen budou-li nastavena pravidla, která by stanovovala minimální rozsah zkušeností a dovedností všech ,

jež chtějí pracovat v realitním oboru. Jako problém vidím také podbízení se s cenami služeb na úkor kvality- právního servisu atd., což v důsledku mnohdy vede k problémům a nespokojenosti klientů a jejich nechuti dále prodávat přes RK. Jsou podle Vás alternativní projekty podporující prodej, nákup či pronájem nemovitostí svépomocí hrozbou pro realitní kanceláře? Duda: Nikoli, budoucnost bude v kancelářích ryze odborných s komplexními službami a pojištěním Pajmová: Ano, přichází o obchody. Králíková: Nemyslím si, samoprodejci jsou a vždy budou součástí trhu. Nemyslím si, že by např. server bezrealitky ohrožoval činnost realitních kanceláří. Mělo by v ČR existovat zákonné pojištění realitních kanceláří? Duda: Ano, rozhodně, škody, které realitní makléř napáchá mohou být velmi vysoké Pajmová: Ano, i naše síť vyžaduje po kancelářích pojištění profesní odpovědnosti pro případy, kdy dojde k poškození klienta. Králíková: Určitě ano, realitní byznys je oblast, kde lidé mnohdy investují všechny svoje úspory, pojištění by proto mělo být naprostou samozřejmostí. Mělo by být vykonávání realitní činnosti více a striktněji regulováno? Duda: Ano, rozhodně. Z mnoha důvodů. Nejde pouze o formální spravedlnost, kdy na prostou kadeřnici jsou kladeny vyšší nároky než na "realitního makléře". Jsou zde i právní aspekty, povinnost pojištění... - to vše nyní chybí Pajmová: Ano, minimálně by neměla být makléřská činnost činností volnou. Králíková: Naprosto ano, živnost není koncesovaná, nejsou stanovena zákonná pravidla, tím pádem ji může vykonávat prakticky kdokoliv, kdo má čistý trestný rejstřík, třeba z garáže. Bez zkušeností, praxe a jakýchkoliv regulí. Měli by mít realitní makléři pro výkon činnosti zákonem stanovené minimální dosažené vzdělání, příp. zákonem uloženou povinnost certifikace (např. certifikace dle mezinárodní normy ČSN EN ISO/IEC 17024)? Duda: Ne, jde podle mého názoru o zbytečnou věc a Vámi uvedená certifikace je dle mého názoru nepoužitelná pro výkon dané práce. K čemu by byla vhodná norma, kterou používají zejména organizace provádějící zkoušení a certifikaci personálu - manažeři kvality Pajmová: Ideálně ano, byla by to jistota jak pro realitní kancelář, tak pro klienty. Králíková: Domnívám se, že je to nutností k tomu, aby se realitní džungle panující na českém trhu pročistila a zbavila svého poměrně špatného renomé. Byla bych jednoznačně pro zákonem daná pravidla pro vykonáváni povolání realitního makléře.

Příloha č. 10: Přepis rozhovoru s Rickem Davidsonem, prezidentem Century 21

Rick Davidson, prezident Century 21 Dne 30.9.2011 proběhl krátký rozhovor s prezidentem Century 21 Real Estate LLC Rickem Davidsonem v pořadu Ekonomika ČT24. Přepis rozhovoru naleznete níže: Redaktor: Pane prezidente, před třemi lety to byly právě reality, konkrétně hypotéky, které odstartovaly nejhorší recesi od 2. Světové války. Teď se hovoří o jejím možném druhém kole. Jak vy to vidíte, právě přes reality, přes hypotéky. Přijde krize, nepřijde? Rick Davidson: Zažili jsme rozhodně velký pokles na všech trzích po celém světě v roce 2008. Já nejsem ekonom a je velice těžké, aby kdokoliv předpovídal to, co se bude dít v budoucnosti. Jsem si jistý, že jste viděli, že včera americká vláda zveřejnila údaje o HDP a jejím růstu za druhý kvartál. Bylo to 1,3%, takže je to pomalý růst, ale není to stav recese. Nicméně, odhlédneme-li od toho, co se děje v ekonomice, tak lidé stále musí nakupovat a prodávat nemovitosti a názor Century 21 je pomoci těm, kdo prodávají a kupují v transakcích, protože tyto transakce jsou důležité. Redaktor: Jak si teď stojí reality ve světě? Já vím, že je to samozřejmě region od regionu různé, ale přeci jenom existuje nějaký obecný pohled na tento sektor. Dostali se třeba reality už na tu úroveň, která byla před recesí? Rick Davidson: Je to velice zajímavé, protože reality, nemovitosti jsou velice lokální záležitost a některým trhům se daří velice dobře – například Praze v České republice. Ten pokles od roku 2008 byl poměrně nevýrazný. Ceny zůstaly víceméně stabilní a půda, podle našich kolegů, zůstává stále dobrou investicí v Praze a v okolí. Když se podíváte do Číny, Austrálie, některých částí USA, tak to skutečně záleží na tom, co se děje na mikroúrovni v té dané ekonomice. Asi každý pochopí, že pracovní místa skutečně motivují rozhodnutí o nákupu nemovitostí. Pakliže si lidé myslí, že jsou v pozici, která je stabilní, tak hledají investici a velice často je bydlení největší jednorázovou investicí, kterou někdo udělá za svůj život. Redaktor: Já vím, že Váš pohled je spíše globální, ale když se podíváme tady na český trh, konkrétně na Prahu, tak tady je větší počet neprodaných nových bytů, developerských projektů a během dalších dvou let ten počet bude minimálně v řádu tisíc. Jak to může poznamenat trh s realitami, třeba ten pražský? Rick Davidson: Realitní obchod představuje obchod, který je založen na poptávce a nabídce a jak lidé mají pocit, že se daří globální ekonomice, tak se budou rozhodovat o nákupu nemovitostí.

Zajímavé je, že když je zde situace, kterou my nyní prožíváme na celé řadě trhů, tak to vede k tomu, že lidé chtějí nakupovat celou řadu věcí. Jde o to, abychom mohli na trh uvádět skutečně nové věci, protože to rozšíří stávající inventář a dojde ke stabilizaci trhu. Redaktor: Vždycky se ptáme v takovýchto situacích, jestli teď je ta doba kupovat nemovitosti nebo jestli nákup ještě o nějakou dobu odložit. Jak to vidíte s celosvětového pohledu a jestli dokážete také udělat prognózu pro Evropu, třeba pro český trh? Rick Davidson: Věřím, v to, že nemá cenu časovat trh a myslím si, že nemovitosti představují velice dobrou dlouhodobou investici. Lidé si nakupují bydlení kvůli životnímu stylu, chtějí vychovávat rodinu nebo si naopak koupí něco menšího, protože děti odcházejí z domova, atd. Prostě je zde celá řada motivací pro nákup. Co bych asi doporučil Vaším divákům je, aby se nepokoušeli načasovat ten trh, když si myslí, že je zde ta příležitost, že se cítí dobře ve své pozici, když mají dobrý pocit z té transakce, kterou plánují, tak si myslím, že by se měli rozhodnout k nákupu nebo k transakci dnes a je to něco dlouhodobého. Redaktor: Díky za Vaše názory, hezký večer a nashledanou.

Zdroj: Interview. Kam spěje realitní trh. In: Ekonomika ČT24. TV, ČT 24, 30.9.2011, 20:30. Dostupné také z http://www.ceskatelevize.cz/porady/10095417821-ekonomika-ct24/211411058020930/video/

Příloha č. 11: Výzkum zákaznické spokojenosti - dílčí prvky spokojenosti

Odbornost - základ: lidé, kteří měli zkušenost s RK, n = 30 6 2

1

1

3

5

5

3

2

2

Důslednost - základ: lidé, kteří měli zkušenost s RK, n = 30 3

2

1

5

4 1

3

4

4

3

Přístup - základ: lidé, kteří měli zkušenost s RK, n = 30 4

2

1

6 3

6 1

3

3

1

Profesionalita - základ: lidé, kteří měli zkušenost s RK, n = 30 4

4

1

4

4

4

4

3

1

1

Kvalita poskytovaných služeb - základ: lidé, kteří měli zkušenost s RK, n = 30 1

0

3

3

6

3

3

5

3

2

Cena za poskytované služby - základ: lidé, kteří měli zkušenost s RK, n = 30 1

4

7 2

2

5

3

2

0

3

Serióznost- základ: lidé, kteří měli zkušenost s RK, n = 30 9 1

1

2

3

2

2

5

3

2

Rychlost - základ: lidé, kteří měli zkušenost s RK, n = 30 4

4 1

1

4

6 3

4


2

1

Vysoká škola ekonomická v Praze. Diplomová práce Petr Bartoš

Recommend Documents