VYHODNOCENÍ ANALÝZY A KOMPARACE FINANČNÍHO LEASINGU A HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU PŘI POŘÍZENÍ NEMOVITOSTI PRO KOMERČNÍ ÚČELY

SOUKROMÁ VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ ZNOJMO s.r.o.

Bakalářský studijní program:

Ekonomika a management

Studijní obor:

Účetnictví a finanční řízení podniku

VYHODNOCENÍ ANALÝZY A KOMPARACE FINANČNÍHO LEASINGU A HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU PŘI POŘÍZENÍ NEMOVITOSTI PRO KOMERČNÍ ÚČELY BAKALÁŘSKÁ PRÁCE

Autor:

Lucie SKOKANOVÁ

Vedoucí bakalářské práce:

Ing. Oldřich ŠOBA

Znojmo, 2010

SOUKROMÁ VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ ZNOJMO s.r.o.

Akademický rok: 2008/2009

ZADÁNÍ BAKALÁŘSKÉ PRÁCE

Autor

Lucie Skokanová

Bakalářský studijní program

Ekonomika a management

Obor

Účetnictví a finanční řízení podniku

Název tématu:

Vyhodnocení analýzy a komparace finančního leasingu a hypotečního úvěru při pořízení nemovitosti pro komerční účely

Zásady pro vypracování:

1. Definování cíle a sestavení osnovy práce. 2. Stanovení kritérií analýzy a komparace finančního leasingu a hypotečního úvěru a stanovení metodologie hodnocení vybraných kritérií. 3. Realizace analýzy finančního leasingu a hypotečního úvěru dle zvolených kritérií. 4. Realizace komparace finančního leasingu a hypotečního úvěru dle zvolených kritérií. 5. Vyhodnocení analýzy a komparace finančního leasingu a hypotečního úvěru dle zvolených kritérií a stanovení doporučení. 6. Diskuse stanovených doporučení s jinými zdroji. 7. Závěrečné vyhodnocení přínosů bakalářské práce.

Abstrakt v ČJ Předmětem této bakalářské práce je financování nemovitostí pro komerční účely prostřednictvím finančního leasingu a hypotečního úvěru. Bakalářská práce je rozdělena na teoretickou a praktickou část. V teoretické části práce jsou oba zvolené způsoby financování vymezeny dle předem definovaných kritérií každý zvlášť. V praktické části je pak finanční leasing a hypoteční úvěr komparován dle stanovených podmínek a na jejich základě práce analyzuje výhodnosti a nevýhodnosti obou forem financování. V závěru je zhodnocen výsledek praktické části s ohledem na přesně stanovené podmínky konkrétního případu. Klíčová slova: hypoteční úvěr, finanční leasing, komerční nemovitost, daňově uznatelné výdaje, současná hodnota

Zusammenfassung in Deutsch Das Thema dieser Bakkalaureatarbeit ist die Finanzierung einer Liegenschaft für kommerzielle Zwecke im Falle eines Finanzleasings und eines Hypothekarkredits. Die Bakkalaureatarbeit setzt sich aus dem theoretischen und praktischen Teil zusammen. Im theoretischen Teil werden die beiden ausgewählten Finanzierungsformen auf Grund der im Voraus definierten Kriterien jede getrennt abgegrenzt. Im praktischen Teil werden das Immobilien-Leasing und der Hypothekarkredit verglichen, wobei diese Komparation auf Grund der vorausbestimmten Bedingungen durchgeführt wird. In diesem Abschließend Schluss wird dann das Ergebnis des praktischen Teiles mit Rücksicht auf die festgelegten Bedingungen eines konkreten Beispieles bewertet. Schlüsselwörter: Hypothekarkredit, Finanzleasing, komerzielle Liegenschaft, steuerabzugsfähige Ausgaben, Barwert

Prohlášení Prohlašuji, že jsem práci vytvořila samostatně pod vedením vedoucího práce Ing. Oldřicha Šoby. V seznamu literatury jsem uvedla všechny použité literární a odborné zdroje.

Ve Znojmě dne....................................

Podpis: .......................................

Poděkování Tímto bych chtěla poděkovat panu Ing. Šobovi za odborné vedení bakalářské práce, za poskytnutí cenných rad a hlavně za velmi vstřícný a především trpělivý přístup, kterým přispěl ke konečnému vypracování této bakalářské práce. Dále bych na tomto místě chtěla také poděkovat paní Ing. Minichové z S Morava Leasing, a.s. ve Znojmě a panu Ing. Novotnému z České spořitelny, a.s. v Jihlavě za poskytnutí podkladů pro zpracování praktické části této práce.

Obsah 1 2

Úvod...............................................................................................................................9 Cíl práce a metodika ....................................................................................................10 2.1 Cíl práce...............................................................................................................10

2.2 Metodika a struktura práce ..................................................................................11 2.2.1 Metodika práce ............................................................................................11 2.2.2 Struktura práce.............................................................................................11 3 Teoretická část .............................................................................................................12 3.1 Vlastnictví nemovitosti ........................................................................................12 3.2 Možnosti hodnocení investic ...............................................................................12 3.3 Hypoteční úvěr.....................................................................................................14 3.3.1 Obecná definice ...........................................................................................14 3.3.2 3.3.3 3.3.4

Druhy hypotečních úvěrů.............................................................................15 Průběh vyřízení ............................................................................................16 Administrativní náročnost............................................................................18

3.3.5 3.3.6 3.3.7 3.3.8

Smluvní vztah ..............................................................................................19 Délka trvání kontraktu .................................................................................19 Vlastnictví nemovitosti ................................................................................20 Cena úvěru ...................................................................................................20

3.3.9 3.3.10 3.3.11 3.3.12

Způsob splácení ...........................................................................................22 Účetní a daňové aspekty ..............................................................................23 Nákladovost .................................................................................................23 Ukončení smluvního vztahu ........................................................................24

3.4 Finanční leasing ...................................................................................................24 3.4.1 Obecná definice ...........................................................................................24 3.4.2 Druhy leasingu .............................................................................................27 3.4.3 Průběh vyřízení ............................................................................................27 3.4.4 Administrativní náročnost............................................................................28 3.4.5 3.4.6

Smluvní vztah ..............................................................................................29 Délka trvání kontraktu .................................................................................30

3.4.7 3.4.8 3.4.9 3.4.10 3.4.11

Vlastnictví nemovitosti ................................................................................30 Cena leasingu ...............................................................................................31 Způsob splácení ...........................................................................................31 Účetní a daňové aspekty ..............................................................................32 Nákladovost .................................................................................................33

3.4.12

Ukončení smluvního vztahu ........................................................................34

4

Praktická část ...............................................................................................................35 4.1 Hypoteční úvěr - nabídka České spořitelny, a.s...................................................37 4.1.1 Obecná definice ...........................................................................................37 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.1.5

Administrativní náročnost............................................................................38 Délka trvání kontraktu .................................................................................38 Vlastnictví nemovitosti ................................................................................38 Cena úvěru ...................................................................................................39

4.1.6 Způsob splácení ...........................................................................................40 4.1.7 Účetní a daňové aspekty ..............................................................................42 4.1.8 SHCF hypotečního úvěru.............................................................................46 4.2 Finanční leasing - nabídka S Morava Leasing, a.s. .............................................47 4.2.1 4.2.2 4.2.3

Obecná definice ...........................................................................................47 Administrativní náročnost............................................................................48 Délka trvání kontraktu .................................................................................48

4.2.4 Vlastnictví nemovitosti ................................................................................48 4.2.5 Cena leasingu ...............................................................................................49 4.2.6 Způsob splácení ...........................................................................................50 4.2.7 Účetní a daňové aspekty ..............................................................................52 4.2.8 SHCF finančního leasingu ...........................................................................53 4.3 Komparace SHCF ................................................................................................55 5 6 7 8

4.4 Komparace výhod a nevýhod ..............................................................................59 Diskuze ........................................................................................................................61 Závěr ............................................................................................................................62 Použité zdroje ..............................................................................................................63 Přílohy..........................................................................................................................65

1 Úvod Možností, jak financovat komerční nemovitost, není mnoho. Každá forma financování je omezena svou dostupností a svými předpoklady, které je nutno splnit. Z individuálního hlediska každého podnikatele, který se rozhodne investovat do nemovitosti, nejen se záměrem plnohodnotně vykonávat svou podnikatelskou činnost, ale také získat atraktivitu a upevnit důvěryhodnost svých klientů, se zabývá zdroji jejího financování. Zásadní otázkou je tedy způsob, jak získat potřebné finanční prostředky. V úvahu je možné vzít financování z vlastních zdrojů. Důležitá je nejen výše či dostupnost vlastních prostředků, ale také ochota investovat své soukromé zdroje a použít je v rámci své podnikatelské činnosti. Zvláště v současné době, kdy vlivem celosvětové ekonomické krize poklesly nejen aktivity investorů do komerčních realit, ale také objemy zakázek a produkce výrobních firem, je nutné zpracovat kvalitní podnikatelský záměr a pečlivě se zabývat otázkou, zda účelová investice přinese plánovaný zisk. Při dlouhodobém finančním zatížení z cizích zdrojů, tedy ve formě finančního leasingu nebo hypotečního úvěru, se vyplatí věnovat pozornost výběru vhodného produktu a disponovat časovou rezervou. Aktuální nabídka bankovních či leasingových institucí je různorodá a ne vždy přijatelná. Vzhledem k omezenému objemu finančních prostředků přistupují na druhé straně banky či leasingové společnosti ke svým klientům opatrně a zpravidla požadují jeho vyšší finanční spoluúčast. Jedním z přednostně požadovaných dokumentů je také samotný podnikatelský záměr klienta, kterému je potřeba se důkladně věnovat. Je tedy namístě získat, porovnat a správně vyhodnotit všechny poskytnuté nabídky. Záměrem práce není dosáhnout takového výsledku, kdy bude možné jednoznačně stanovit, která z možností je výhodnější, protože podmínky financování se případ od případu liší. Stejně tak nelze ani stanovit takový postup hodnocení jednotlivých forem financování, který by byl správný a pro každého ideální. Každý podnikatelský subjekt sleduje různé cíle a řídí se jinou strategií, podle které si vybere ten nejlepší způsob.

9

2 Cíl práce a metodika 2.1 Cíl práce Každý podnikatel, který se rozhodne investovat do komerční nemovitosti v rámci své podnikatelské činnosti, např. pro samotné zahájení podnikání, z důvodu plánovaného modernizování, změny sídla firmy nebo rozšíření poboček, by měl mít přehled o existujících formách financování a být seznámen se všemi aspekty jednotlivých možností. Tato bakalářská práce se zabývá finančním leasingem a hypotečním úvěrem a sleduje několik dílčích cílů. Prvním dílčím cílem práce je analyzovat finanční leasing a hypoteční úvěr dle předem stanovených kritérií a zprostředkovat tak náhled na obě formy financování. Druhým dílčím cílem je analýza výše uvedených způsobů financování na konkrétním příkladě dle zvolených kritérií a stanovených podmínek výchozích pro následnou komparaci. Třetím dílčím cílem je vyhodnocení dosažených výsledků na základě analýzy a komparace finančního leasingu a hypotečního úvěru na konkrétním příkladě dle stanovených kritérií. Výsledek této problematiky zprostředkuje obecně platná doporučení dle zvolených kritérií. Za jakých podmínek je jaké financování pro jednotlivého podnikatele či firmu více či méně výhodné a stanovená doporučení jsou pak otázkou diskuze. Cílem je dosáhnout výsledků vypovídajících o tom, který způsob financování je méně finančně náročný a představuje výhodnější investici, zda komerční nemovitost financovat hypotečním úvěrem nebo finančním leasingem. Závěrem je nutné zdůraznit, že ani výsledek za přesně definovaných podmínek v praktické části, nemusí být jednoznačný, protože každý přisuzuje jednotlivým kritériím jinou váhu, což je otázkou subjektivního názoru jednotlivce.

10

2.2 Metodika a struktura práce 2.2.1

Metodika práce

Práce komparuje a analyzuje dvě možnosti financování komerčních nemovitostí na základě těchto zvolených kritérií: -

obecná definice obou forem financování

-

smluvní vztah (mezi pronajímatelem a nájemcem)

-

administrativní náročnost (postup a podmínky uzavření smlouvy)

-

délka trvání kontraktu (min./max. délka)

-

účetní a daňové aspekty

-

cena produktu

-

způsob splácení

-

nákladovost (diskontované výdaje, SHCF)

-

výpověď smlouvy

V praktické části bakalářské práce se pro komparaci uplatní stejná kritéria. Poměřuje se celková nákladovost, tedy jednotlivé splátky a současná hodnota peněžních toků SHCF.

2.2.2

Struktura práce

Bakalářská práce je rozdělena do dvou základních kapitol a sice primárně na analytickou a praktickou část. Ty se dělí do dvou základních subkapitol dle formy financování. V úvodní části představující analytickou část celé práce se vymezují základní pojmy finanční leasing a hypoteční úvěr, jejich obecná definice, výhody a nevýhody. Dále teoretická část poskytuje informace o konkrétních dílčích postupech při financování nemovitosti. Praktická část práce se zabývá analýzou obou forem financování na konkrétním příkladě na základě získaných poznatků v teoretické části. Tato kapitola je také částí komparativní. Pomocí metody SHCF jsou komparovány diskontované výdaje a celková nákladovost hypotečního úvěru a finančního leasingu. Výsledkem práce je vyhodnocení výhod a nevýhod hypotečního úvěru ve srovnání s výhodami a nevýhodami finančního leasingu za předpokladu dodržení výše uvedených kritérií, která jsou směrodatná pro celou práci.

11

3 Teoretická část 3.1 Vlastnictví nemovitosti Pojem nemovitost patří k pojmům notoricky známým a velmi často používaným v právních předpisech. V nejobecnějším vymezení je nemovitost jednou z věcí, tak jak je definuje občanský zákoník. Dle § 119 odst. 2 tohoto zákona jsou nemovitosti pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem [22]. Z uvedeného tedy vyplývá, že pozemky jsou vždy nemovitostmi, a to bez ohledu na jejich určení a výměru (pozemky jsou i rybníky, lesy, různé cesty apod.), zatímco ze staveb jsou nemovitostmi pouze ty stavby, které jsou spojeny se zemí pevným základem. Zda se jedná o stavbu spojenou se zemí pevným základem, je pak nutné posoudit na konkrétním případě. [1]

3.2 Možnosti hodnocení investic Investicemi rozumíme výdej zdrojů za účelem získání užitků ovlivňující budoucí vývoj firmy, lze je tedy chápat jako dlouhodobý zdroj přírůstků zisku firmy, které s sebou zároveň přináší zatížení v podobě fixních nákladů. Financování investic probíhá buď ve formě samofinancování (např. odpisy, nerozdělený zisk, nově vydané akcie) nebo z cizích zdrojů (např. investiční úvěr, leasing, splátkový prodej). Rozhodování o investicích je strategickým rozhodováním manažerů firmy, neboť ovlivňují její budoucí vývoj a její efektivnost, jak uvádí Sedláček [4, s. 139]. Mezi rozhodující kritéria při posuzování investice patří výnosnost, rizikovost a doba splácení investice. Porovnává se vynaložený kapitál, který chápeme jako náklad investice, s výnosy, které investice přinese ve formě přírůstku čistého zisku a odpisů, tedy cash flow. [4] Při hodnocení investice lze postupovat následujícím postupem.1 Odhad jednorázových nákladů na investici (pořizovací cena dlouhodobého majetku) Odhad budoucích výnosů Výši výnosů, kterými rozumíme zisk a odpisy vyplývající z odhadu budoucích tržeb a nákladů fixních a variabilních, získáme pomocí rozpočtu cash flow.

1

Uvedený postup a vzorce jsou čerpány ze zdroje: SEDLÁČEK, J. Účetní data v rukou manažera – finanční

analýza v řízení firmy. 2. dopl. vyd. Praha: Computer Press, 2001. 219 s. ISBN 80-7265-037-8, s. 140-145. [4]

12

Výpočet nákladů na kapitál -

požadovaný výnos z kapitálu v případě financování investice vlastním kapitálem

-

úrok z úvěru v případě financování investice cizím kapitálem, tzn. úvěrem

Výpočet současné hodnoty očekávaných výnosů (CF) Budoucí očekávané výnosy je nutné přepočítat na současnou hodnotu. Rizikové je časové období mezi dnes vynaloženými náklady a v budoucnu plynoucími výnosy.

SH.......současná hodnota budoucích příjmů BH ......budoucí hodnota (očekávaná hodnota CF v daném období) i...........úroková míra n..........doba používání investice (v letech) Čistá současná hodnota (SHč) Vyjadřuje v absolutní částce rozdíl mezi současnou hodnotou očekávaných cash flow (CFj) a počátečními náklady na investici (I0): SHč = SH – I0 =

Vnitřní výnosové procento Spočívá v určení diskontní úrokové míry, při které se současná hodnota očekávaných výnosů z investice rovná současné hodnotě výdajů na investice: SH = I0 , SH– I0 = 0 ,

= I0

Doba návratnosti investice Vyjadřuje, za jakou dobu v letech výnosy z investice vrátí původní náklady vynaložené na investici. Dn= náklady na investici / roční CF (jsou-li výnosy v každém roce životnosti stejné) Dn= náklady na investici / Σ roční CFn (jsou-li výnosy v každém roce životnosti jiné) 13

3.3 Hypoteční úvěr 3.3.1

Obecná definice

Hypotečním úvěrem rozumíme úvěr banky poskytovaný dlužníkovi na financování nemovitosti zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Zástavou může být existující nemovitost (pozemek, stavby) nebo nemovitost, která je předmětem hypotečního úvěru. [10] Vstupem České republiky do Evropské unie vstoupil v platnost nový zákon o dluhopisech, ve kterém se nově definoval hypoteční úvěr. Jedná se o § 28 odst. 3, který přesně říká: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví“ [25]. Hypoteční úvěry můžeme obecně chápat jako všechny úvěry zajištěné nemovitostí a banky je poskytují jako účelové úvěry. Investice do nemovitostí: -

koupě nemovitosti, stavebního pozemku do vlastnictví

-

výstavba nemovitosti

-

rekonstrukce, modernizace či opravy nemovitostí

-

splacení úvěru či půjčky použité na investice do nemovitosti

Objekt hypotečního úvěru k investici do nemovitosti: -

stavební pozemek

-

nemovité příslušenství, které je součástí výše uvedených nemovitostí

-

podnikatelské objekty

§ 1 odst. 1 zákona č. 21/1992Sb o bankách vymezuje mj. poskytování hypotečních úvěrů licencovanou bankou. Vydávání hypotečních zástavních listů není zvláštní licencovanou činností a z nich plynoucí výnosy použije banka k financování hypotečních úvěrů. [26] V současné době je poskytují stavební spořitelny a banky, jako např.: -

Česká spořitelna, a.s., ČSOB, a.s., Hypoteční banka, a.s., Komerční banka, a.s., LBBW Bank CZ, a.s., Raiffeisenbank, a.s., Volksbank CZ, a.s., mBank, Wüstenrot hypoteční banka, a.s. a UniCredit Bank Czech Republic, a.s. 14

3.3.2

Druhy hypotečních úvěrů

Účelové hypoteční úvěry Tento typ úvěru může být použit pouze na účely, které jsou určeny bankou. Účelový hypoteční úvěr musí být využit výhradně na investice do nemovitosti. Neúčelové hypoteční úvěry, tzv. americké hypotéky Účel, pro který může být úvěr použit, není nijak omezen. Klient může financovat i movité věci. U účelového i neúčelového hypotečního úvěru platí podmínka, že musí být zajištěn nemovitostí v osobním vlastnictví. [11] Hypoteční úvěr na bydlení – spotřebitelské úvěry -

tzv. „residential mortgages“ spotřebního charakteru

Hypoteční úver na podnikání – podnikatelské úvěry -

tzv. „commercial mortgages“ komerčního charakteru

-

provozní, investiční a kontokorentní úvěry [2]

Dle výše úvěru V tomto případě se hypoteční úvěry rozlišují podle maximální výše, kterou je možné získat. Maximální výše je dána procentem z hodnoty zastavené nebo pořizované nemovitosti. U neúčelových úvěrů se tato výše pohybuje kolem 60% ceny obvyklé zastavené nemovitosti, u účelových úvěrů nabízí banky klientovi financování od 70% až do výše 100%. Dle možnosti kombinace Kombinací rozumíme poskytnutí hypotečního úvěru s jiným produktem, které nabízí některé banky. Jedná se například o kombinaci s hypotečními zástavními listy. [11] Tabulka č. 1: Druhy hypotečních úvěrů dle dalšího členění

Zdroj: [11], [13]

15

Investiční úvěr Úvěr je určen k financování investičního majetku, hmotného i nehmotného. Jedná se o účelový úvěr a je vhodný zejména pro firmy, které rozšiřují výrobu, nakupují nové stroje a nemají vhodné prostory k jejich umístění. V případě podnikatelského rozvoje je investiční úvěr tou nejvhodnější volbou. Investiční úvěr bývá poskytován se střednědobou až dlouhodobou splatností. K zajištění slouží nejčastěji nemovitost, směnka 2 , nebo ručení třetí osobou. Investoři předkládají bance zpravidla účetní výkazy hospodaření za dvě uplynulá účetní období. Následně banka vyhodnotí bonitu klienta a určí výši úvěru, způsob jeho zajištění a popř. další podmínky. [13]

3.3.3

Průběh vyřízení

1. Výběr banky Klient se seznamuje s nabídkami různých bank, podmínkami získání úvěru a jaké doklady je potřeba předložit. 2. Žádost o hypoteční úvěr 3. Posouzení úvěrového obchodu bankou, jak uvádí Pavelka, Bardová a Opltová [2]: Posouzení důvěryhodnosti dlužníka Analýza úvěruschopnosti dlužníka -

finanční a majetková struktura podniku

-

struktura aktiv a pasiv

-

finanční rovnováha podniku

Analýza celkového podnikatelského rizika -

analýza objektu

-

cash flow

-

analýza podnikatelského záměru a kvality zajištění

Hodnocení podnikatelských záměrů při poskytování provozních úvěrů -

provozní potřeby a zdroje jejich financování

-

základní zdroje financování provozních potřeb

-

analýza jednotlivých provozních rizik

2

Směnka je krátkodobý cenný papír obsahující bezpodmínečný příkaz zaplatit částku uvedenou na

směnce ve stanovenou dobu, jak uvádí BORKOVEC, P., PTÁČEK, R., TOMAN, P. [9, s. 42].

16

Hodnocení podnikatelských záměrů při poskytování investičních úvěrů -

kapitálové investice a rizika s nimi spojená

-

zdroje financování investic

-

rentabilita investice a doba její návratnosti

-

faktor času při hodnocení investičního záměru

-

nevýnosové metody hodnocení investičního záměru

-

cash flow investičního záměru

4. Návrh úvěrové smlouvy bankou a schválení úvěrové smlouvy klientem Na základě poskytnutých informací, podkladů a požadavků klienta je banka schopna předložit orientační propočet. 6. Zajištění úvěru nemovitostí klientem Při zpracování podnikatelského záměru musí být známa nemovitost, kterou lze bance ze strany klienta zastavit. Zástavním právem může být zajištěn buď samotný objekt úvěru nebo jiná či jiné nemovitosti ve vlastnictví žadatele. K zajištění zástavním právem k nemovitosti se váže řada dalších podmínek: Zastavovaná nemovitost se musí nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor. Nemovitost musí být v zástavě celá. Nesmí existovat omezení převodu nemovitosti v podobě: -

zatížení předcházejícím zástavním právem, tedy třetí osoby

-

zatížení věcným břemenem bránící užívání

zajištění pojištění proti živelním a jiným rizikům vinkulace pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky [11] 7. Čerpání úvěru a jeho splácení dle podmínek stanovených v úvěrové smlouvě Čerpání závisí na skutečně vynaložených nákladech na investice do nemovitosti. Hypoteční úvěr je možné čerpat za předpokladu splnění smluvních podmínek pro čerpání. Jednou z podmínek je předložení potvrzení z katastru nemovitostí o vkladu zástavního práva banky k zastavované nemovitosti. Druhy čerpání -

u neúčelového úvěru bezhotovostně zasláním peněz na účet požadovaný klientem

-

u účelového úvěru většinou formou proplacení dodavatelských faktur, odesláním kupní ceny na účet prodávajícího podle kupní smlouvy

17

Způsob čerpání - jednorázové při koupi nemovitosti nebo účelovém úvěru -

postupné při výstavbě či rekonstrukci nemovitosti podle uvedených orientačních termínů čerpání včetně konečného termínu pro dočerpání v úvěrově smlouvě [11]

8. Kontrola dodržování podmínek úvěrové smlouvy Banka se zabývá zejména průběžnou kontrolou finanční situace klienta a dodržováním úvěrových splátek. 9. Výpověď smlouvy Po splacení poslední úvěrové splátky končí smluvní vztah mezi bankou a klientem a dochází k výmazu vkladu zástavního práva v katastru nemovitostí. [8]

3.3.4

Administrativní náročnost

Podmínky / podklady pro uzavření úvěrového návrhu -

úředně ověřená kopie rozhodnutí příslušného orgánu o oprávnění k podnikání resp. dokladu prokazujícího právní subjektivitu

-

kladný výsledek hospodaření

-

bezdlužnost vůči finančnímu úřadu, zdravotním pojišťovnám a SSZ

-

vedení účtu u dané banky

-

informace o předmětu financování

-

finanční plán na dobu úvěrové angažovanosti

-

prohlášení o vzájemných vazbách k jiným subjektům

-

předložení kvalitního podnikatelského záměru

-

v případě investičních úvěrů určité procento (obvykle 20-30 %) vlastních zdrojů

-

nejméně dvě ukončená daňová období v oboru podnikání:

-

roční účetní závěrky za období předchozích 1-3 let

-

výroční zprávu a popř. zprávu auditora (u společností s povinností auditu)

-

daňová přiznání za poslední 1-3 roky včetně příloh

-

doklad o zajištění odbytu produkce (dle charakteru produkce)

-

doklad potvrzující pojištění nemovitosti vinkulované ve prospěch bance

-

kupní smlouva (smlouva o budoucí kupní smlouvě)

-

výpis z katastru nemovitostí

Je nutné počítat s tím, že tento výčet není úplný, v některých případech se může lišit. [11], [13] 18

3.3.5

Smluvní vztah

Mezi poskytovatelem hypotečního úvěru a investorem, tzn. příjemcem úvěru je sepsána tzv. úvěrová smlouva. V ní se uvádí zejména3: Identifikace klienta: -

právnická osoba, tzn. název obchodní firmy

-

dále např. IČO, adresa, jméno a funkce osob jednajících za společnost.

Právnická osoba se musí prokázat listinami, kterou doloží zápis do rejstříku. Do závazku vůči hypoteční bance smí vstupovat pouze osoba oprávněná za společnost jednat. Takovou osobou může být fyzická osoba zapsaná v obchodním rejstříku spolu s rozsahem oprávnění, zplnomocněné osoby nebo prokurista [2, s. 107]. Identifikace úvěru: Základní údaje o úvěru

Splácení úvěru

- účel úvěru

- způsob splácení jistiny

- výše úvěru a jeho měna

- termíny a výše splácení úvěru a úroků

- typ úvěru

- výše úrokové sazby

- způsob čerpání

- číslo účtu pro odchozí platby

- termín čerpání

- způsob a četnost zasílání výpisů

Způsob zajištění úvěru Způsob pojištění zástavy Práva a povinnosti klienta a banky Datum uzavření smlouvy spolu s podpisy obou zástupců smlouvy Všeobecné obchodní

podmínky úvěrové smlouvy musí

být

v

souladu

s ustanovením § 273 obchodního zákoníku. Další smluvní vztah vzniká ve formě zástavní smlouvy a smlouvy o vedení účtu.

3.3.6

Délka trvání kontraktu

Hypoteční úvěr k financování nemovitosti je poskytován s minimální dobou splatnosti od 5 let a s maximální dobou splatnosti zhruba do 30 let, která se počítá od data zahájení splácení splátkového kalendáře. Délka doby splácení je závislá jak na požadavcích klienta tak i na nabídce konkrétní banky. Platí, že čím delší je doba splatnosti úvěru, tím je splátka nižší.

3

Jednotlivé položky úvěrové smlouvy jsou čerpány ze získané šablony, kterou používá Komerční banka, a.s..

19

Tabulka č. 2: Nabídka bankovních institucí – max. doba splácení

Zdroj: [15]

3.3.7

Vlastnictví nemovitosti

Nemovitost, která je předmětem smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru k jejímu pořízení, spadá do vlastnictví investora – nájemce smlouvy. Kupující se stává vlastníkem v okamžiku uzavření kupní smlouvy k financování zakoupené nemovitosti. [7]

3.3.8

Cena úvěru

Celková cena úvěru odpovídá součtu splátek za poskytnutý úvěr včetně poplatků, které s vyřízením úvěru souvisí. Faktory ovlivňující maximální výši, jak uvádí Radová, Dvořák a Málek [3, s. 171] jsou: -

výše disponibilních zdrojů klienta, která musí být předpokladem řádného splácení úvěru

-

hodnota zástavy, tzn. výše zadlužitelné části (výše úvěru nesmí převyšovat cenu zástavy, popř. banky požadují, aby cena zástavy převyšovala výši úvěru)

Tabulka č. 3: Nabídka bankovních institucí – max. výše poskytnutého úvěru

Zdroj: [15] Celkovou cena úvěru představuje součet úvěrové splátky a poplatků. SPLÁTKA Výše splátky je závislá na výši poskytnutého úvěru, stanovené úrokové sazbě 20

a délce doby splatnosti úvěru. Mezi délkou doby splatnosti a splátkou platí nepřímá úměra, tzn. že výše splátky klesá s rostoucí dobou splatnosti úvěru. Splátkou rozumíme součet úroku a úmoru (jistiny). Úrok Ke stanovení úrokové sazby u hypotečních úvěrů je nutné znát: -

cenu zdrojů (primární faktor)

-

doba splatnosti úvěru

-

druh a kvalita zastavované nemovitosti a účel jejího použití aj.

Úroková sazba je stanovena buď jako pevná a je platná po celou dobu splatnosti úvěru nebo jako sazba pohyblivá, která se mění v závislosti na vývoji tržních úrokových sazeb. Může dojít i ke kombinaci obou sazeb, např. pevná sazba pro několik počátečních let a sazba pohyblivá pro zbylou dobu splatnosti úvěru [3, s. 197]. Tabulka č. 4: Nabídka bankovních institucí – úroková sazba4

Zdroj: [15] Úmor (jistina) Jedná se o samotnou výši splátky bez úroku tzv. „úmorovou část“, která je rovna výši poskytnutého úvěru. POPLATKY Vyřízení hypotečního úvěru s sebou přináší další nutné výdaje. Jedná se především o bankovní poplatky spojené se správou a vedením účtu, dále o poplatky za zpracování,

4

Význam pojmu „PRIBOR“: Prague InterBank Offered Rate, zkráceně PRIBOR je průměrná sazba, za

kterou si banky navzájem jsou ochotny půjčit na českém mezibankovním trhu peníze (likviditu) [16].

21

vyřízení a v některých případech i za samotné schválení a poskytnutí úvěru. Konkrétní příklady poplatků, které si účtuje jaká banka, znázorňuje tabulka č. 5. Tabulka č. 5: Nabídka bankovních institucí –poplatky

Zdroj: [15]

3.3.9

Způsob splácení

Banky v rámci poskytnutí hypotečního úvěru umožňují tyto způsoby jeho splácení. Anuitní Nejběžnější způsobem splácení jsou tzv. anuitní splátky, tzn. pravidelné měsíční splácení ve stejné – konstantní výši po celou dobu trvání úvěru. Výše anuitní splátky se v čase při shodně vysoké úrokové míře nemění, mění se pouze poměr mezi úrokovou a úmorovou částí splátky. Dochází k poklesu úroků a růstu úmoru. Výše měsíční anuity:

[3]

ap.m..................... měsíční výše anuity HU..................... výše hypotečního úvěru ip.m...................... měsíční úroková sazba z úvěru vyjádřená jako desetinné číslo n ........................ doba splatnosti v letech Progresivní Progresivní splácení je založeno na nižších měsíčních splátkách, které se v průběhu let postupně zvyšují. 22

Degresivní Opakem progresivního splácení je degresivní, tzn. že klient platí z počátku vyšší měsíční splátky, které se postupně snižují [11]. Splátky jsou hrazeny měsíčně, bez ohledu na zvolený způsob splácení, a přesný den splatnosti jednotlivých splátek je stanoven v úvěrové smlouvě. Klient má možnost předčasného splácení úvěru, popř. mimořádných splátek, ale banka si zpravidla vyhrazuje právo sankce za ušlý zisk. Jedná-li se ale o předčasné splacení části nebo celé výše úvěru v termínu, kdy se mění úroková sazba, banka žádné sankce neúčtuje. [11]

3.3.10 Účetní a daňové aspekty Daňovou uznatelnost odpisů, úroků a poplatků řeší zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále ZDP). Odpisy Vlastníkem nemovitosti je kupující, z toho plyne i povinnost odpisování připadající jeho majiteli. Nemovitosti jsou zařazeny v 5. odpisové skupině, doba odpisování je 30 let. Daňové odpisy, ať už rovnoměrné nebo zrychlené, lze v případě pořízení nemovitosti úvěrem uplatnit jako daňový náklad (dle § 30 – § 32 ZDP). Účetní odpisy mohou být shodné s daňovými. Úroky Úroky z úvěru jsou za podmínek stanovených v § 24 odst. 2 písm. zi) ZDP daňově uznatelným nákladem Poplatky Při splnění podmínek ZDP jsou také poplatky daňově uznatelným nákladem (výdajem). [7]

3.3.11 Nákladovost Jednou z technik pro posouzení nákladovosti hypotečního úvěru je metoda propočtu diskontovaných výdajů. [3] Je důležité znát skutečné peněžní toky, které s pořízením nemovitosti souvisí. Hlavním peněžním tokem jsou úvěrové splátky. Dalšími peněžními toky z hlediska daňové účinnosti jsou na jedné straně odpisy, protože pořízení nemovitosti formou úvěrového financování je předpokladem pro odpisování. Na straně druhé jsou to úroky z úvěru, které 23

jsou také daňově účinným nákladem. [3] Můžeme realizovat úsporu ve formě daňových štítů, jak uvádí Strouhal [5, str. 104]. Metoda diskontovaných výdajů spočívá v identifikaci výdajů, které je nutné vynaložit v souvislosti s pořízením nemovitosti formou úvěru (nebo formou leasingu). Tyto výdaje se pak poníží o daňovou úsporu a následně diskontují. Důležitou roli zde hraje faktor času a při diskontování je nutné vycházet vždy z toho, kdy byly výdaje vynaloženy. Stejným způsobem se diskontují výdaje, které vzniknou v souvislosti s leasingem. Následně se obě výsledné komparují. Danou investici je výhodnější financovat tou formou, kde jsou celkové diskontované výdaje nižší [5, str. 105].

3.3.12 Ukončení smluvního vztahu Smluvní vztah mezi bankou a klientem končí splacením poslední úvěrové splátky dle splátkového kalendáře. Dochází k výpovědi smlouvy, která je doprovázena výmazem vkladu zástavního práva v katastru nemovitostí.

3.4 Finanční leasing 3.4.1

Obecná definice

Přesnou definici finančního leasingu nalezneme v zákoně č. 235/2004 Sb., o DPH pod pojmem „finanční pronájem“ [21] a dále v zákoně č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů pod pojmem „finanční pronájem s následnou koupí najaté věci“ [24]. Dle zákona č. 235/2004 Sb., o DPH v § 4 odst. 2 písm. g), uvedeného zákona rozumíme finančním pronájmem přenechání zboží nebo nemovitosti za úplatu do užívání podle smlouvy o finančním pronájmu, pokud si strany v této smlouvě sjednají, že uživatel je oprávněn nebo povinen nabýt zboží nebo nemovitost, která je předmětem smlouvy, nejpozději úhradou posledního závazku ze smlouvy [21]. Česká leasingová a finanční asociace (dále ČLFA) definuje finanční leasing jako smlouvu, podle níž jedna strana s podnikatelským záměrem a za úplatu poskytne druhé straně – tzv. leasingovému nájemci – jím vybraný předmět do užívání za účelem dlouhodobého užívání předmětu leasingu s: a) přenosem rozhodující části nebo i všech rizik a užitků spojených s vlastnictvím předmětu leasingu na nájemce, 24

b) právem či povinností převodu vlastnictví předmětu leasingu na nájemce za cenu obvykle podstatně nižší než tržní nebo s právem uzavření další leasingové smlouvy za podstatně výhodnějších podmínek. [7] Leasing nemovitostí je určen jak pro komerční klientelu, tak i pro státní organizace, kraje, města a obce. Je vhodný na nákup nové i starší nemovitosti. Záleží na investičním záměru, zda investovat do administrativní nebo kancelářské budovy, výrobní či skladovací haly, maloobchodních prostor či průmyslových objektů. [18] Podle výsledků statistik ČLFA bylo zjištěno: V roce 2008 byly do leasingových nemovitostí poskytnuty nemovitosti v pořizovací ceně 11,56 mld. Kč. To představuje proti roku 2007 pokles o 2,9 %. V roce 2009 tomu bylo již o 72,2 % méně, pouze 3,21 mld. Kč. Tabulka č. 6: Vývoj financování nemovitostí finančním leasingem

TYP NEMOVITOSTI

2009 v mld. Kč

2009 v %

2008 v %

2008 v mld. Kč

Meziroční pokles/růst v mld. Kč

Průmyslové budovy

33,4 %

1,07

25,4 %

2,94

1,87

Prodejny

23,7 %

0,76

26,4 %

3,05

2,29

Hotely a zábavní zařízení

21,9 %

0,71

1,7 %

0,19

0,52

5,4 %

0,17

0,3 %

0,04

0,13

15,6 %

0,50

44,4 %

5,13

4,63

Úřední budovy

0,0 %

0,00

1,8 %

0,21

0,21

Objem nemovitostí financovaných leasingem

100%

3,21

100%

11,56

8,35

Veřejné služby Ostatní

Zdroj: Vlastní výpočty

Počet nemovitostí se snížil, průměrná cena se však zvýšila. Z hodnoty 82 mil. Kč v roce 2007 na 135 mil. Kč. V roce 2009 poklesla i průměrná cena na 107 mil. Kč. Z pohledu typu nemovitosti byly stejně jako v minulých letech financovány leasingem zejména prodejny a průmyslové objekty. Graf č. 1 znázorňuje členění dle povahy pronajaté věci: 25

Graf č. 1: Zaměření leasingu nemovitostí v ČR v roce 2009 (vyjádřený v %)

15,6% 33,4 %

5,4%

21,9 % 23,7 %

Zdroj: [12]

Společnosti s největším objemem v leasingu nemovitých věcí v roce 2009 jsou: 1. Raiffeisen-Leasing (1.013,20 mil. Kč) 2008: Immorent ČR (4.652,00 mil. Kč)

2. IMPULS-Leasing -AUSTRIA s.r.o. (622,42 mil. Kč) 2008: Raiffeisen-Leasing (2.321,12 mil. Kč)

3. UniCredit Leasing CZ (532,38 mil. Kč) 2008: UniCredit Leasing CZ (1.959,39 mil. Kč)

Zdroj: [12] V ČLFA je zaregistrováno 635 leasingových společností, které působí na českém trhu. Patří sem např.: -

Bawag leasing & fleet s.r.o., Cetelem ČR s.r.o., ČSOB Leasing, a.s. Factoring

KB,

a.s.,

HOME

CREDIT

a.s.,

Raiffeisen-Leasing

s.r.o,

S Morava Leasing, a.s., TRANSFINANCE a.s., UNILEASING, a.s., UniCredit Leasing CZ, a.s., VB Leasing CZ, spol. s r.o. [17] Členství v ČLFA je jistou zárukou při výběru leasingové společnosti.

5

Stav zaregistrovaných leasingových společností je k 23.3.2010.

26

3.4.2

Druhy leasingu

Finanční leasing Leasingem nemovitosti rozumíme finanční pronájem s následnou koupí najaté nemovitosti. Na základě leasingové smlouvy obdrží nájemce právo užívat předmět leasingu, tedy nemovitost. Podstatou finančního leasingu je úhrada leasingových splátek tzv. leasingového nájemného, které musí nájemce časově rozlišovat. Jejich výše a způsob splácení se řeší smluvně. Během leasingového období přenáší pronajímatel na základě smluvních podmínek na nájemce povinnosti, které jsou s nemovitostmi spojené, tzn. údržbu, opravy a servisní služby pronajatého majetku. [7] Operativní leasing nemovitostí Při financování operativním leasingem dochází po skončení doby pronájmu k vrácení pronajatého majetku pronajímateli a samotná koupě předmětu leasingu nemusí být uskutečněna. Operativní leasing má krátkodobý charakter a uzavírá se často na dobu kratší než je doba životnosti předmětu leasingu. Oproti finančnímu leasingu hradí náklady spojené např. s údržbou a opravami pronajatého majetku pronajímatel. Z účetního pohledu vede nájemce daňovou evidenci a nemá povinnost časově rozlišovat leasingové nájemné. [7], [20] § 663 – § 723 občanského zákoníku upravuje nájemní smlouvy týkající se operativního leasingu. Nájem se sjednává za úplatu na rozdíl od smlouvy o výpůjčce dle § 659 občanského zákoníku [22]. Zpětný leasing nemovitostí Účelem je odkoupení nemovitostí leasingovou společností s následným pronájmem. Po ukončení leasingové smlouvy přechází předmět leasingu zpět do vlastnictví majitele. [18]

3.4.3

Průběh vyřízení

1. Předložení základních informací a podkladů pro uzavření leasingové smlouvy a ověření potenciálního nájemce leasingovou společností. 2. Kalkulace různých variant leasingových splátek v závislosti na požadavcích a možnostech nájemce. Mezi hlavní faktory při kalkulaci patří: Pořizovací cena -

doložení zálohové faktury nebo kupní smlouvy od dodavatele, kde je výše pořizovací ceny vyčíslena 27

-

pořizovací cenu navyšují poplatky související s pořízením předmětu leasingu

Interval a pravidelnost splácení (měsíční, čtvrtletní, pololetní nebo roční) Navýšení první splátky -

standardní navýšení 20 – 30 % pořizovací ceny

-

nižší navýšení závislé na kvalitě obchodního případu (je bezúročné)

Délka leasingové smlouvy Délka celkové doby pronájmu je dána odpisovou skupinou předmětu leasingu. V případě nemovitosti je minimální doba trvání pronájmu 30 let podle zákona o daních z příjmů. Naproti tomu doba splácení leasingových splátek může být kratší, než je trvání smlouvy. Úvěrové procento (refinancuje zdroje a zahrnuje poplatek za otevření úvěru) 3. Uzavření leasingové smlouvy mezi nájemcem a pronajímatelem. 4. Uzavření kupní smlouvy mezi pronajímatelem a vlastníkem předmětu. 5. Oficiální předání předmětu, o kterém musí být sepsán zápis. Tento okamžik je důležitý zejména z hlediska daně z příjmu. 6. Vedení dokumentace smlouvy po celou dobu nájmu. [19]

3.4.4


Podklady k uzavření leasingové smlouvy Vycházíme-li z výchozího kritéria, kdy budeme uvažovat právnickou osobu se záměrem investovat do nemovitosti pro komerční účely formou finančního leasingu, leasingová společnost požaduje ve většině případech předložení následujících dokumentů: -

ověřený výpis z obchodního rejstříku

-

účetní závěrku (za poslední účetní období včetně mezitímní pro běžné období)

-

přiznání k DPH za několik posledních zdaňovacích období

-

výpisy z disponibilních bankovních účtů

-

přehled o příjmech a výdajích, tzn. cash-flow

-

doklady o ručitelích a způsobu ručení

-

přehled o dalších závazcích společnosti (úvěry, půjčky atd.)

Tento výčet, jak uvádí Valouch [7, s. 15], nemusí být úplný, některých případech může být doplněn o další podklady.

28

3.4.5

Smluvní vztah

Protože samotná leasingová smlouva není zákonně definována, vychází náležitosti leasingové smlouvy ze zákonných předpisů, které řeší nájemní vztahy. § 489 – § 496 obchodního zákoníku upravující smlouvu o koupi najaté věci § 720 občanského zákoníku, konkrétně zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor -

tento zákon upravuje nájem nebytových prostor, které nejsou určeny k bydlení

§ 488b – § 488i obchodního zákoníku řešící smlouvy o nájmu podniku Leasingové smlouvy se konstruují a uzavírají na základě předpisů § 273 obchodního zákoníku, který říká, že všeobecné obchodní podmínky je možné řešit odkazem [23], přičemž s nimi musí být obeznámeny obě smluvní strany. Aby se předešlo možným nesrovnalostem, je vhodné tyto podmínky přiložit. Smluvní strany se mohou dohodnout i na individuálních podmínkách, jejich přesná formulace však musí být uvedena ve smlouvě. Lze využít také všeobecné podmínky ČLFA. [7] Mezi pronajímatelem a nájemcem je sepsána tzv. smlouva o finančním pronájmu s následnou koupí najaté věci. V ní se uvádí zejména: Identifikace pronajímatele a nájemce (obdobné jako u úvěru): -

právnická osoba, tzn. název obchodní firmy

-

dále např. IČO, adresa, jméno a funkce osob jednajících za společnost

Identifikace předmětu leasingu (viz tabulka č. 7): Tabulka č. 7: Identifikace předmětu leasingu Předmět smlouvy

-

identifikace předmětu leasingu a jeho cena

Doba trvání

-

délka trvání leasingu uvedená v měsících

-

povinnosti a práva nájemce a pronajímatele (např.

Podmínky

kdo je povinen hradit opravy)

Splátky

-

nultá splátka, výše, interval, doba splácení

Datum ukončení smlouvy před koupí najaté věci

-

možnosti ukončení smluvního vztahu (dohodou,

Přechod vlastnictví

-

pokyny pro nájemce

Závěrečná ustanovení

-

platnost a náležitosti smlouvy, datum uzavření

Seznam příloh

-

všeobecné podmínky smlouvy, splátkový kalendář

písemnou výpovědí, zničením předmětu leasingu)

Zdroj: [7] 29

3.4.6


Délka smluvního vztahu se řídí dle podmínek stanovených v leasingové smlouvě. Nájemné u finančního pronájmu s následnou koupí najatého hmotného majetku má však ze zákona danou minimální dobu pronájmu. Jedná se o § 24 odst. 4 ZDP, který přesně říká, že u nemovitostí musí doba nájmu trvat nejméně 30 let. Doba nájmu se počítá ode dne, kdy byla věc nájemci přenechána ve stavu způsobilém obvyklému užívání [24]. Původním ustanovením pro dobu pronájmu nemovitosti bylo min. 8 let. Jedná se o výrazné zpřísnění této podmínky na základě novely zákona o daních z příjmu zákonem č. 261/2007 Sb. účinné od 1.1.2008, jak uvádí Valouch [7, str. 33-34].

3.4.7


Vlastníkem předmětu leasingové smlouvy je po celou dobu trvání doby pronájmu pronajímatel a to bez ohledu na délku doby splácení. Z toho vyplývá pro leasingovou společnost povinnost odpisování majetku. Po uplynutí doby pronájmu dochází k odkupu najaté věci nájemcem za odkupní cenu stanovené v leasingové smlouvě. S vlastnictvím nemovitosti mj. souvisí převzetí odpovědnosti za opravy a technické zhodnocení s náklady, které tak vzniknou. Technické zhodnocení Leasingová společnost se na základě požadavků potenciálního nájemce stává vlastníkem předmětem leasingu a současně jeho pronajímatelem. Z tohoto titulu je nutný souhlas pronajímatele v případě, že v době užívání nemovitosti chce nájemce provést ať už úpravy nebo rekonstrukce pronajímaného subjektu. [3] Pokud úpravy provede sám nájemce, pak je musí také sám zaplatit. V závislosti na charakteru úpravy se různě posuzuje uplatnitelnost nákladů s nimi spojené: -

rekonstrukce = změna účelu či technických parametrů majetku

-

modernizace = rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku [7]

Opravy Pokud opravy provádí a tedy i hradí nájemce a ne pronajímatel, který má tuto povinnost ze zákona (§ 123 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník), je pro daňovou uznatelnost těchto výdajů u nájemce zásadní, aby pronajímatel tuto povinnost převedl na nájemce ve formě písemného ustanovení, nejlépe přímo v leasingové smlouvě [7]. 30

3.4.8

Cena leasingu

U finančního leasingu používáme dvě měřítka, leasingovou cenu a leasingový koeficient, která slouží jako nástroj k porovnávání různých nabídek leasingových společností. 1.

Leasingová cena

Leasingová cena je cena, která se platí za leasing. Skládá se z několika položek: -

jednotlivé splátky (vychází z pořizovací ceny samotného majetku)

-

leasingová marže (odměna leasingové společnosti za její službu klientovi)

-

ostatní náklady související s pronajatým majetkem, např. správní poplatky, úroky z úvěru, bankovní poplatky atd.

Celková výše leasingové ceny je dána součtem jednotlivých leasingových splátek. Leasingové splátky se hradí včetně DPH. Pokud je nájemce plátcem DPH, hradí splátky bez DPH. Nájemce hradí DPH jednorázově na začátku leasingové operace a vzniká mu nárok na odpočet DPH při splnění podmínek zákona o DPH. Pronajímatel však musí do 15 dnů vystavit daňový doklad na DPH z celkové ceny finančního pronájmu. [20] 2.

Leasingový koeficient

Jedná se o poměr leasingové a vstupní ceny, násobek toho co zaplatíme v poměru k pořizovací ceně pronajatého majetku. [7]

3.4.9

Způsob splácení

Klient má k dispozici několik volitelných forem splácení. Platby za nájem, tedy leasingové splátky, jsou rovnoměrně rozloženy do celého smluveného období a platí se v dohodnutých časových intervalech (měsíčně, čtvrtletně nebo ročně) v závislosti na výši sjednaných splátek dle požadavku klienta. Akontaci lze chápat jako zálohu a klient ji hradí formou první zvýšené leasingové splátky, zálohy na splátky nájemného, popř. jako zálohu na kupní cenu. první zvýšená leasingová splátka (nultá, mimořádná) Nultá splátka je daňově uznatelný náklad. Daňově uznatelným nákladem (výdajem) je pak poměrná část celkového nájemného týkajícího se daného zdaňovacího období, jak uvádí Valouch [7, s. 39]. Z účetního hlediska musí nájemce tuto splátku časově rozlišovat za použití účtu 381 pro náklady příštích období a při platbě leasingové splátky poměrnou část zaúčtuje do nákladů na účet 518 [7]. 31

záloha na splátky nájemného Oproti zvýšené leasingové splátce, která se časově rozlišuje a dá se uplatnit jako daňový náklad, se tyto zálohy účtují do jednotlivých leasingových splátek postupně. Platba zálohy se účtuje jako běžná záloha na účet 314 a při platbě leasingové splátky se teprve zohlední část dopředu zaplacené zálohy. O tuto poměrnou část pak bude konečná dlužná částka nižší [7]. záloha na kupní cenu Zde platí, že se o záloze na kupní cenu v průběhu celé nájemní doby neúčtuje. V účetnictví je její úhrada po celou dobu trvání nájemní smlouvy evidována na účtu 052. Do pořizovací ceny majetku vstupuje okamžikem odkoupení nemovitosti nájemcem. Teprve tehdy se záloha na kupní cenu stává daňovým nákladem, ale pouze ve formě odpisů a až poté, co je v rámci pořizovací ceny nájemce zařazen do majetku [7].

3.4.10 Účetní a daňové aspekty Z hlediska daňových zákonů a posouzení daňové uznatelnosti nákladů u finančního leasingu je důležitý zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů a zákon č. 235/2004 Sb., o DPH [7]. Leasingové nájemné se stává daňově uznatelným nákladem, pokud jsou dodrženy dvě hlavní podmínky vycházející z § 24 odst. 4 ZDP [24]: Minimální doba trvání finančního leasingu nemovitosti musí být 30 let. Předmět leasingu přechází po uplynutí nájemní doby do vlastnictví nájemce a cena, za kterou tento předmět odkoupí, nesmí být vyšší cena zůstatková. Platí: 1. Σ rovnoměrných odpisů pronajímatele a nájemce 〈 PC (pořizovací cena) 2. OC 〈 ZC (odkupní cena 〈 zůstatková cena) 3. ZC = PC - Σ rovnoměrných odpisů pronajímatele a nájemce 3. podmínka § 25 odst. 1 písm. zm) ZDP platný od novely zákona v roce 2008: „Finanční výdaje (náklady) u finančního pronájmu s následnou koupí najatého hmotného majetku, který lze podle tohoto zákona odpisovat, kterými se pro účely tohoto zákona rozumí 1 % z úhrnu nájemného. Toto ustanovení se nevztahuje na finanční výdaje (náklady) u finančního pronájmu s následnou koupí najatého hmotného majetku, které v úhrnu za zdaňovací období nebo období, za něž se podává daňové přiznání, nepřevýší 1.000.000 Kč“ [24]. 32

Zásada časového rozlišení Z hlediska daňové uznatelnosti leasingového nájemného je nutno vycházet zejména z ustanovení § 24 odst. 2 písm. H), § 24 odst. 4-6 a § 25 odst. 1 písm. A) ZDP. V daném zdaňovacím období se vykáže pouze ta část nájemného, která se ho časově skutečně týká. Povinnost časově rozlišovat nájemné formou nákladů příštích období mají všechny účetní jednotky vedoucí účetnictví v souladu se zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, jak uvádí Valouch [7, s. 27]. Poplatky Při splnění podmínek ZDP jsou poplatky spojené s leasingem daňově uznatelné. Vztahují se k celému období trvání leasingové smlouvy, musí se tedy časově rozlišovat (účet 381). Nákladem (účet 518) se stávají převodem v jednotlivých letech. [7] Pojištění Pojištění nemovitosti je součástí leasingové smlouvy a patří mezi povinnosti pronajímatele. U nájemce je daňově uznatelné pouze tehdy, vyplývá-li pro něj povinnost přímo z leasingové smlouvy pojištění nemovitosti zajistit [7]. Leasing nepředstavuje účetní zvýšení zadluženosti firmy. Neobjevuje se v rozvaze, nezvyšuje cizí zdroje [7].

3.4.11 Nákladovost U finančního leasingu lze aplikovat stejnou techniku pro posouzení nákladovosti jako u úvěru, tedy metodu propočtu diskontovaných výdajů. V prvé řadě musíme identifikovat skutečné peněžní toky, které s pořízením nemovitosti formou leasingu souvisí. Peněžními toky jsou platba akontace, platba leasingových splátek a zůstatkové ceny při ukončení smluvního vztahu. [3] Protože je předmět leasingu majetkem pronajímatele, nemůže nájemce nemovitost odpisovat a není možné uplatnit odpisy jako daňový náklad (na rozdíl od úvěru). Daňově účinným nákladem u finančního leasingu je leasingová cena zahrnující pořizovací cenu a úrok (leasingovou marži) popř. úrok z úvěru v případě refinancování leasingu úvěrem. [5] Výdaje, které je nutné vynaložit v souvislosti s pořízením nemovitosti formou leasingu, se poníží o daňovou úsporu a následně diskontují a komparují s diskontovanými výdaji hypotečního úvěru. Jsou-li diskontované výdaje leasingu nižší než u úvěru, je výhodnější financovat nemovitost leasingem. 33

3.4.12 Ukončení smluvního vztahu Smluvní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem končí splněním závazků nájemce stanovených v leasingové smlouvě. Důvody ukončení mohou být: -

uplynutí sjednané doby leasingu a převodem vlastnictví předmětu leasingu na nájemce

-

dohodou pronajímatelem a nájemcem o ukončení leasingu při zaplacení všech splátek před uplynutím stanovené doby leasingu

-

dalším pronájmem [20]

Pokud se nájemce spolu s pronajímatelem dohodnou na předčasném ukončení smlouvy, tzn. ještě před koncem původně sjednané leasingové doby, pak vycházíme z ustanovení § 24 odst. 5 ZDP pro posuzování daňových dopadů. Zde je uvedeno, že nájemné se stává daňově uznatelným nákladem za předpokladu splnění podmínky, že kupní cena nebude nižší než zůstatková. [7] Pronajímatel může od smlouvy odstoupit např. z těchto důvodů: -

neplacení leasingových splátek nájemcem

-

úmrtí nájemce

-

uvedení nepravdivých údajů nájemcem při uzavření smlouvy atd.

Předčasné ukončení leasingové smlouvy by mělo být již předem upraveno ve smlouvě [20].

34

4 Praktická část Firma E.S.Processing, spol. s r.o. se sídlem ve Znojmě byla založena 08. 02. 1991 s právní formou společnost s ručením omezeným. Hlavním předmětem podnikání je výroba výrobků lisovaných z plastů, obchodní činnost a výroba kovových konstrukcí, kotlů, těles a kontejnerů. Výroba je rozdělena do několika výrobních fází, všechny jsou zaměřeny výhradně na výrobu komponentů pro stavebnictví a výrobní program je diverzifikován do dalších oblastí. Změna vlastnictví, firma byla k 1.6.2008 odprodána německému majiteli, s sebou přinesla nové výsledky. Došlo k rostoucímu odbytu výrobků firmy E.S.Processing, spol. s r.o. převážně z důvodu postoupení zakázek od nové mateřské společnosti. V souvislosti s rostoucí poptávkou bylo nutné postupně rozšiřovat výrobní kapacity. Zvýšený objem výroby si vyžádal nejen nové investice do nových výrobních zařízení, ale vznikla potřeba rozšířit dosavadní výrobní a skladovací prostory, které jsou pro rostoucí výrobní výstupy nedostačující. Východiskem je investovat do komerční nemovitosti a získat tak potřebné prostory. Nyní stojí firma před rozhodnutím, zda takovou nemovitost financovat hypotečním úvěrem nebo finančním leasingem. V současné celosvětové finanční krizi bude pro rozhodnutí firmy směrodatné, která z možností bude pro ni z hlediska finančního zatížení výhodnější, tedy finančně méně náročná. Firma E.S.Processing, spol. s r.o. je měsíčním plátcem DPH, má tedy nárok na odpočet v obou případech financování a proto jsou veškeré výpočty v této práci uváděny bez DPH. Protože u finančního leasingu musí být od 1.1.2008 dle § 24 odst. 4 ZDP doba nájmu u nemovitosti nejméně 30 let (bez ohledu na dobu splácení) a u úvěru doba odpisování 30 let (§ 30 téhož zákona), vycházíme při analýze finančního leasingu a hypotečního úvěru ze shodné časové podmínky. Předání nemovitosti do užívání je v obou případech před zahájením splácení. Dalším shodným výchozím předpokladem bude poskytnutí finančního zajištění ve výši 80% a spoluúčast vlastními počátečními zdroji ve výši 20% z pořizovací ceny nemovitosti. Pro následnou komparaci uvažujeme hypoteční úvěr a finanční leasing za těchto podmínek: -

pořizovaný předmět:

nemovitost

-

pořizovací cena nemovitosti:

10.000.000,00 Kč bez DPH

-

doba splácení:

10 let

-

spoluúčast vlastními zdroji:

20 % 35

Pro zjištění výhodnější formy financování použijeme metodu současné hodnoty peněžních toků, která porovnává výši skutečných výdajů vynaložených na hypoteční úvěr a na finanční leasing. Výhodnější varianta je ta, která má nižší současnou hodnotu čistých výdajů. Vzorec pro výpočet současné hodnoty peněžních toků (dále jako SHCF) [6]:

SHCF......současná hodnota peněžních toků v období t CFt ..........očekávaná hodnota peněžních toků v období t k..............míra kapitálových nákladů na investici (podniková diskontní míra) t...............období 1 až n n..............očekávaná životnost investice Pro úpravu čistých výdajů na současnou hodnotu budeme používat vzorec z kapitoly 3.2 pro „výpočet současné hodnoty očekávaných výnosů (CF)“:

Z tohoto vztahu vyplývá vzorec pro výpočet odúročitele, kterým diskontujeme budoucí výdaje na současnou hodnotu [6]: =

n..............pořadí období (n = 0 – 360) i...............diskontní úroková míra (po zdanění) Sd ............sazba daně r ..............přepočtená úroková míra Nejdříve je však nutné znát r . Tuto veličinu získáme přepočtem roční hrubé úrokové míry na měsíční hrubou úrokovou míru pomocí vzorce:

36

r1 .............hrubá měsíční úroková míra r ..............hrubá roční úroková míra n..............počet úrokovacích období (12 měsíců) Tento přepočet musíme provést, protože v úvěrové i leasingové smlouvě se uvádí roční úroková sazba. Splátky jsou v obou případech měsíční, výdaje se také diskontují měsíčně,

proto

potřebujeme

vypočítat

úrokovou

sazbu

pro

p.m..

Mluvíme

o úrokové sazbě hrubé, protože pro výpočet odúročitele očišťujeme hrubou měsíční úrokovou míru sazbou daně ve výši 20% pro právnické osoby podle ZDP. Vypočtená hodnota již očištěné – tedy diskontní měsíční úrokové míry se dosadí do vzorce pro výpočet odúročitele. Aplikujeme metodu diskontovaných výdajů, jak je blíže vysvětleno v kapitolách 3.3.11 a 3.4.11.

4.1 Hypoteční úvěr - nabídka České spořitelny, a.s. 4.1.1

Obecná definice

Dle nabídky České spořitelny, a.s. se jedná o účelový termínovaný úvěr v české měně se stanoveným plánem čerpání a splácení. Je využíván především k financování střednědobých a dlouhodobých investičních potřeb klienta. Předpokladem získání úvěru je: -

provedení finanční a právní analýzy včetně jejího vyhodnocení

-

získání souhlasu příslušných orgánů ČS

-

podpis odpovídající úvěrové a zajišťovací dokumentace

-

uzavření smlouvy o zřízení bankovního účtu

Mezi individuální podmínky patří: -

úroková sazba a úrokové období

-

způsob a podmínky čerpání

-

způsob a termíny splácení úvěru

-

termíny placení úroků

-

zajištění atd. [14]

37

4.1.2


Česká spořitelna, a.s. požaduje následující doklady: 1. Podnikatelský záměr 2. Výpis z Obchodního rejstříku 3. Doložení vlastních zdrojů 4. Podklady k ekonomické analýze klienta 5. List vlastnictví 6. Nabývající tituly k nemovitosti 7. Územní rozhodnutí 8. Ocenění nemovitosti Úvěrová smlouva se uzavírá na základě prokázané bonity klienta a jeho schopnosti splácet úvěr. Česká spořitelna, a.s., ve srovnání s množstvím podmínek a nutných podkladů ostatních bank, nepožaduje tolik podkladů.

4.1.3


Délka trvání úvěrového vztahu je smluvena na 10 let. Úvěrová smlouva je uzavřena na dobu, která začíná obdobím čerpání úvěru a měsíčním splácením. Zaplacením poslední 120. splátky končí úvěrový vztah mezi Českou spořitelnou, a.s. a firmou E.S.Processing, spol. s r.o..

4.1.4


Na základě smlouvy o poskytnutí úvěru poskytne banka klientovi zdroje ve výši 80% k financování pořizované nemovitosti. Investorem do nemovitosti je firma E.S.Processing, spol. s r.o., je kupujícím a tedy i vlastníkem nemovitosti v okamžiku jejího odkoupení. Z pohledu banky dojde k uzavření obchodu oboustranným podpisem úvěrové smlouvy a následným převodem finančních prostředků na účet prodávajícího. Jako protislužbu poskytnutému úvěru vyžaduje banka zajištění úvěru ve formě zástavního práva na nemovitost: -

zástavní právo v 1.pořadí k předmětné (či jiné) nemovitosti

-

zástavní právo k pohledávce z pojistného plnění (k předmětné nemovitosti)

-

zástavní právo k běžným účtům

-

zástavní právo k pohledávkám z nájemní smlouvy (v případě pronájmu nemovitosti) 38

-

blanko směnka vlastní

-

dozajištění ostatními v ČS používanými instrumenty

4.1.5

Cena úvěru

Pořizovací cena nemovitosti je 10.000.000,00 Kč bez DPH. Vlastní zdroje jsou ve výši 20% z celkové pořizovací ceny. Výše úvěru je po odečtení vlastních zdrojů 8.000.000,00 Kč bez DPH a celková cena za úvěr je 12.918.156,82 (viz výpočet v kapitole 4.1.6). Splátkový kalendář hypotečního úvěru obsahuje následující položky: anuita -

anuitní splácení v měsíčních intervalech vždy na konci kalendářního měsíce

-

výpočet anuitní splátky: [9]

a................výše anuitní splátky D...............počáteční výše úvěru r ................úroková sazba za úrokovací období, kdy r získáme přepočtem roční úrokové míry na měsíční úrokovou míru: 6,3555 / 100 / 12 = 0,005296 n................počet úrokovacích období (v našem případě 120) v................diskontní faktor diskontní faktor vn = 1 / (1+0,005296) = 0,9947316120 měsíční anuitní splátka a = 8.000.000,00 * 0,005296 / (1 – 0,530533) = 90.251,31 Kč jistina -

umořovací část anuitní splátky, která je rovna poskytnuté úvěrové částce 8.000.000,00 Kč

úroková sazba -

výše úroku je 6,3555 % p.a., přepočtená měsíční úroková sazba za jedno úrokovací období je 0,53 % p.m.

-

metoda úročení: 365/360

-

počet úrokovacích období, po které je úvěr úročen, je 120 měsíců 39

pojištění -

pojistné není zahrnuto ve splátkách

-

zřízení pojištění je povinností klienta, který ho dále zastaví ve prospěch banky

poplatky -

zřizovací poplatek ve výši 40.000,00 Kč

-

měsíční poplatky po celou dobu splácení ve výši 400,00 Kč, v souhrnu bude za desetileté úvěrové období zaplaceno 48.000,00 Kč na správních poplatcích

4.1.6

Způsob splácení

Zvoleným typem splácení jsou měsíční anuitní splátky. Splátky jsou hrazeny na konci úrokovacího období, jedná se tedy o splácení úvěru polhůtními neboli dekursivními splátkami [9]. Výše splátky je dána úrokovou sazbou ve výši 6,355 % p.a.. Následující tabulka zobrazuje splátkový kalendář, který je rozvržen do celé doby splácení. Měsíční splátky jsou v jednotlivých letech sečteny, stejně tak zaplacené úroky s jistinou a poplatky. Tabulka č. 8: Splátkový kalendář hypotečního úvěru v letech (částky jsou uvedeny v Kč)

Zdroj:Vlastní výpočty Celková částka, která je zaplacena za položku jistina, odpovídá výši poskytnutého úvěru včetně počáteční mimořádné splátky z vlastních zdrojů ve výši 20% z pořizovací ceny nemovitosti. Na úrocích v případě úvěru zaplatíme celkem 2.821.156,82 Kč. 40

Celkovou cenu úvěru lze vypočítat následně: +

vstupní úvěrová částka

8.000.000,00 Kč

vlastní zdroje

2.000.000,00 Kč

Σ jistina

10.000.000,00 Kč

Σ úroky

2.821.156,82 Kč

+

správní poplatky

48.000,00 Kč

+

zřizovací poplatek

40.000,00 Kč

Σ za úvěr

12.918.156,82 Kč

Z výpočtu vyplývá, že za nemovitost s pořizovací cenou 10.000.000,00 Kč bez DPH zaplatíme v případě financování hypotečním úvěrem celkem o 2.918.156,82 Kč více. Tento přeplatek je téměř z celé části tvořen částkou zaplacenou na úrocích. Souhrn poplatků, které jsou za celé úvěrové období zaplaceny, tvoří ve srovnání s přeplatkem na úrocích pouze nepatrnou část. Uvedený graf znázorňuje typický vývoj anuitní splátky, kdy v průběhu splácení úvěru dochází k růstu úmorové části a poklesu úrokové části. Výše splátky je po celou dobu splácení konstantní, pouze v 1. roce je navýšena o počáteční mimořádnou splátku z vlastních zdrojů ve výši 20% z celkové pořizovací ceny nemovitosti. Graf č. 2: Vývoj úvěrové splátky

Zdroj: Vlastní práce 41

Jak je z tabulky č. 8 i grafu č. 2 ilustrující vývoj poměru mezi úrokovou a úmorovou částí úvěru zřejmé, v 1. roce splácení úvěru dochází převážně ke splácení úroků, v dalších letech splácení je umořována jistina. Křivka splátky se odráží na úrovni 2.812.261,76 Kč. Tato hodnota je dána nejen zohledněním první mimořádné splátky, ale také platbou zřizovacího poplatku. Dále počítáme pouze s devíti splátkami a tomu odpovídajícímu počtu plateb na správních poplatcích, protože dle úvěrové smlouvy je 1. splátka splatná 30.4.2009. V 2. – 9. roce splátkového období prochází křivka bodem 1.083.015,68 Kč (= 12 splátek za rok), až v 10. roce splácení je výše souhrnné splátky oproti předchozím letům výrazně nižší, protože splácíme pouze 3 měsíce.

4.1.7

Účetní a daňové aspekty

U úvěru počítáme s třemi položkami daňově uznatelných výdajů: 1. Úroky z úvěru ve výši 2.830.156,82 Kč za předpokladu splnění zákonných podmínek dle ZDP. 2. Nemovitost lze daňově odpisovat, z toho plyne pro investora další daňově uznatelný náklad: 10.000.000,00 Kč 3. poplatky (zřizovací, správní): 88.000,00 Kč Celková výše daňově uznatelných výdajů je 12.918.156,82 Kč. Tyto výdaje představují základ daně pro výpočet daňové úspory pomocí sazby daně z příjmů pro právnické osoby ve výši 20% dle ZDP platné pro rok 2009. Daňová úspora u hypotečního úvěru činí 2.583.631,36 Kč, kterou jsme spočítali pro celé období trvající 30 let v závislosti na době odpisování. Následující tabulky znázorňují výpočet daňově uznatelných výdajů a daňové úspory, které je nutné znát pro následný výpočet diskontovaných výdajů. Uvažujeme odpisování nemovitosti buď ve formě rovnoměrných nebo zrychlených odpisů, které ovlivňuje konečnou výši diskontovaných výdajů. Jednotlivé výpočty jsou rozvrženy do splátkového kalendáře, vyčísleny jsou i jednotlivé splátky včetně jistiny a úroku a také poplatky.

42

Tabulka č. 9: Diskontované výdaje – metoda rovnoměrného odpisování (částky jsou uvedeny v Kč za rok)

Zdroj: Vlastní výpočty V případě financování

hypotečním

úvěrem

s rovnoměrným

odpisováním

se v 1. roce splácení zvýší částka daňově uznatelných výdajů o 140.000,00 Kč 1. rok rovnoměrného odpisování: koeficient 1,4 * PC / 100. V dalších letech splácení od roku 2010 do roku 2019 se daňově uznatelné výdaje zvyšují o odpisy ve výši 340.000,00 Kč 2.-30. rok rovnoměrného odpisování: koeficient 3,4 * PC /100 V roce 2020 do roku 2038, po splacení úvěru, je daňově uznatelným nákladem pouze samotný odpis ve stále stejné výši. 43

Tabulka č. 10: Diskontované výdaje – metoda zrychleného odpisování (částky jsou uvedeny v Kč za rok)

Zdroj: Vlastní výpočty Při

zrychleném

způsobu

odpisování

jsou

počáteční

odpisy

vyšší

než

u rovnoměrného odpisování a tím zvyšují základ pro výpočet daňové úspory. 1. rok zrychleného odpisování: PC / koeficient 30 2.-30. rok zrychleného odpisování: 2 * ZC / koeficient 31 – n (n = počet odepsaných let) K dosažení výpočtu současné hodnoty čistých výdajů aplikujeme metodu diskontovaných výdajů. Tzn. že očekávané budoucí výdaje ponížíme o daňovou úsporu 44

a tím získáme čisté výdaje, které diskontujeme tzv. odúročitelem na současnou hodnotu. Čím vyšší je daňová úspora, o kterou se budoucí výdaje před diskontováním sníží, tím nižší je současná hodnota, která je rozhodující pro posouzení výhodnosti financování úvěru s rovnoměrným nebo zrychleným odpisováním. Komparací obou způsobů odpisování docházíme k závěru, že čím vyšší je odpis, tím větší je daňová úspora, která snižuje čisté výdaje pro diskontování. Z uvedených výpočtů vyplývá výhodnost zrychleného odpisování, kterou zobrazuje graf č. 3. SHCF úvěru rovnoměrné odpisování:

9.113.778,96 Kč

zrychlené odpisování:

8.880.589,52 Kč

ROZDÍL:

233.189,44 Kč Graf č. 3: SHCF hypotečního úvěru dle metody odpisování

Zdroj: Vlastní práce Financování nemovitosti hypotečním úvěrem se zrychleným odpisováním je za daných podmínek o 233.189,44 Kč, tj. o 2,63 % výhodnější než financování hypotečním úvěrem s rovnoměrným odpisováním.

45

4.1.8

SHCF hypotečního úvěru

Způsob splácení u hypotečního úvěru je založen na měsíčních anuitních splátkách ve výši 90.251,31 Kč a měsíčním splácení poplatku za správu úvěrového účtu ve výši 400,00 Kč, celkem 90.651,31 Kč. Jsou to výdaje, které se diskontují. Následující tabulka zobrazuje způsob diskontování měsíčních výdajů na současnou hodnotu v průběhu jednoho kalendářního roku. Tabulka č. 11 je výřezem 1. roku splácení ze splátkového kalendáře hypotečního úvěru se zrychleným odpisováním, který je přílohou této práce. Tabulka č. 11: Výpočet SHCF hypotečního úvěru – 1.rok (částky jsou uvedeny v Kč)

Zdroj: Vlastní výpočty Nejdříve je nutné vypočítat měsíční hrubou úrokovou míru r1 a očistit ji sazbou daně z příjmů pro výpočet diskontní úrokové míry i. r1 = 12. odmocnina z [1 + (6,3555/100)] – 1 = 0,005147961 i = (1 – Sd) * r1 = (1-0,2) * 0,005147961 = 0,004118369 Po dosazení do vzorce pro výpočet odúročitele, který je závislý na pořadí splátky n, diskontujeme měsíční výdaje, tzn. úvěrové splátky včetně poplatků. Výjimkou je tzv. „0. splátka“, kdy je splatný nejen zřizovací poplatek banky, ale také počáteční mimořádná splátka k pořízení nemovitosti. Tyto výdaje ve výši 2.040.000,00 Kč diskontujeme odúročitelem 1 a současná hodnota těchto výdajů je stejná. Na konci každého zdaňovacího období k 31.12. zohledňujeme daňovou úsporu, o které jsou měsíční výdaje nižší a diskontujeme čisté výdaje. Výpočet k 31.12.2009 v tabulce č. 11 je následující: 46

Měsíční výdaje:

poplatek + splátka 400,00 Kč + 90.251,31 Kč = 90.651,31 Kč

Daňová úspora:

(roční výše odpisů v 1. roce při zrychleném odpisování + zaplacené poplatky za rok 2009 + zaplacené úroky za rok 2009) * 20 % 333.333,33 Kč + 43.600,00 Kč + 372.086,99 Kč = 749.020,32 Kč * 20 % = 149.804,06

Odúročitel:

1/(1+i)n = 1/(1+0,004118369)9 = 0,963687

Čisté výdaje:

(měsíční výdaje – daňová úspora) * odúročitel k 31.12.2009 90.651,31

–

149.804,06

=

59.152,75

*

0,963687

= -57.004,72 Princip výpočtu je ve všech letech stejný, mění se: -

hodnota odpisů, která je závislá na způsobu odpisování

-

hodnota zaplacených úroků (úroky se s každou splátkou snižují)

-

daňová úspora dle výši daňově uznatelných výdajů

Roční hodnota zaplacených poplatků je vždy stejná (400,00 Kč * 12), pouze v 1. roce je navýšena o poplatek zřizovací. Sjednaný úvěr na financování zakoupené nemovitosti je splacen již během deseti let. Dalších dvacet let uplatňujeme pouze odpisy jako daňově uznatelný náklad, ze kterého plyne daňová úspora. Z daňové úspory nadále plynou již záporné diskontované výdaje, které snižují celkový výsledek současné hodnoty peněžních toků.

4.2 Finanční leasing - nabídka S Morava Leasing, a.s. 4.2.1

Obecná definice

S Morava Leasing, a.s. nabízí finanční leasing podnikatelským subjektům pro zkolaudované nemovitosti včetně rekonstruovaných a i v případě jeho zatížení zástavním právem. Minimální financovaná hodnota je stanovena na 3.000.000,00 Kč a požaduje se měsíční splácení s vazbou na PRIBOR pro Kč nebo na EURIBOR pro Eur. Další podmínky jsou: -

doba trvání min. 30 let 47

-

individuální nultá splátka 20 %

-

jištění na dohodu

-

prodejní cena na konci leasingu 1.000,00 Kč bez DPH

4.2.2


Leasingová společnost S Morava Leasing, a.s. požaduje následující doklady: 1. Výpis z obchodního rejstříku 2. Osvědčení o přidělení DIČ 3. Daňové přiznání vč. příloh za poslední 2 roky pro osoby účtující v podvojném účetnictví 4. Výpis z běžného účtu 5. Výpis z katastru nemovitostí (předmět leasingu) 6. Snímek z katastrální mapy (předmět leasingu) 7. Znalecký posudek a fotografie předmětu leasingu 8. Souhrn informací žadatele (stručný podnikatelský záměr) Pro posouzení výhodnosti koupě nemovitosti musí klient leasingové společnosti udat typ objektu, jeho polohu, stáří a stav nemovitosti. Na základě těchto skutečností posuzuje leasingová společnost nejen výhodnost, ale především vhodnost nemovitosti. Musí uvažovat o koupi tak, aby v případě výpovědi leasingové smlouvy ze strany klienta neprodělala na této koupi a byla schopna ji odprodat jinému potenciálnímu zájemci.

4.2.3


Leasingová společnost pronajme v souladu se ZDP klientovi nemovitost na 30 let. Podmínkou je splacení celé leasingové částky již během prvních deseti let. Délka doby splatnosti leasingu může být delší a to dokonce i delší než samotná délka pronájmu, ovšem pro komparaci leasingu s úvěrem v kapitole 4.3 se jedná o jedno z výchozích kritérií pro objektivní posouzení SHCF. Tato podmínka délky doby splácení je tedy u obou forem financování shodná.

4.2.4


Vlastníkem nemovitosti po celou dobu leasingového pronájmu je S Morava Leasing, a.s.. Firma E.S.Processing, spol. s r.o. figuruje pouze jako nájemce. Teprve až po uplynutí doby pronájmu a odkoupení nemovitosti za stanovenou odkupní cenu přechází 48

předmět leasingu do vlastnictví nájemce. Přesto by součástí smlouvy mělo být stanovené předkupní právo nájemce po řádném ukončení leasingové operace [20].

4.2.5

Cena leasingu

Cena leasingu neboli leasingové nájemné je 14.185.874,28 Kč (viz výpočet v kapitole 4.2.6) a skládá se z těchto položek: záloha na pořizovací cenu Leasingová společnost vyžaduje spoluúčast na finančním leasingu 20 % z celkové pořizovací ceny nemovitosti za 10.000.000,00 Kč bez DPH, tzn. nultou splátku ve výši 2.000.000,00 Kč bez DPH. anuita -

výpočet anuitní splátky (stejné jako u úvěru):

úroková sazba r = 9 / 100 / 12 = 0,0075 diskontní faktor vn = [1 / (1+0,0075)]120 = 0,407937305 měsíční anuitní splátka a = 8.000.000,00 * 0,0075 / (1 – 0,407937305) = 101.340,62 Kč bez DPH jistina -

vstupní cena leasingu včetně nulté splátky, tzn. 10.000.000,00 Kč bez DPH

úrok Celková výše úrokové sazby 9 % p.a. se skládá ze dvou položek: -

první je závislá na vývoji sazby 6MS PRIBOR (PRIBOR je fixing úrokových sazeb na mezibankovním trhu depozit)

-

druhou položkou úroku je obchodní marže stanovená leasingovou společností

Měsíční úroková sazba vychází na 0,75 % pro 120 úrokovacích období. -

typ úročení: 360/360

pojištění -

pojistné není zahrnuto ve splátkách, výběr pojišťovny je ponechán na nájemci

V porovnání s podmínkami úvěru týkající se pojištění můžeme pro další výpočty vycházet ze stejného předpokladu. poplatky -

zřizovací poplatek odpovídá 0,25% z pořizovací ceny = 25.000,00 Kč bez DPH

49

odkupní cena Ke dni ukončení leasingové smlouvy, tedy po uplynutí doby pronájmu 30-ti let, odprodá leasingová společnost nemovitost za 0,01 % z pořizovací ceny bez DPH, tj. za 1.000,00 Kč bez DPH.

4.2.6

Způsob splácení

Zvoleným typem splácení jsou shodně jako u úvěru měsíční anuitní splátky, které jsou hrazeny na začátku periody, jedná se o předlhůtní neboli anticipativní typ splácení [9]. Výše splátky je dána úrokovou sazbou ve výši 9% p.a.. Následující tabulka zobrazuje splátkový kalendář, který je rozvržen do celé doby splácení. Měsíční platby na úrocích, jistině a splátkách celkem jsou v jednotlivých letech sečteny. Tabulka č. 12: Splátkový kalendář finančního leasingu v letech (částky jsou uvedeny v Kč bez DPH)

Zdroj: Vlastní výpočty Jistina ve výši 10.000.000,00 Kč odpovídá výši sjednané leasingové investici včetně nulté splátky. Součet částek zaplacených na úrocích představuje 4.160.874,28 Kč. Leasingová cena se skládá z: +

+

vstupní cena leasingu

8.000.000,00 Kč

nultá splátka

2.000.000,00 Kč

Σ jistina

10.000.000,00 Kč

Σ úroky

4.160.874,28 Kč

zřizovací poplatek Σ za leasing

25.000,00 Kč 14.185.874,28 Kč 50

Z uvedeného výpočtu vyplývá, že nemovitost s pořizovací cenou 10.000.000,00 Kč bez DPH přeplatíme celkem o 4.185.874,28 Kč více. Jedná se o úrok, který je závislý na stanovené úrokové sazbě 9 % p.a.. Co se týče poplatků, počítáme pouze se zřizovacím poplatkem. S Morava Leasing, a.s. si žádné jiné poplatky ve smlouvě nepředepsala. Odkupní cena ve výši 1.000,00 Kč bez DPH do leasingové ceny nepočítáme, protože se nejedná o náklad, jako o pořizovací cenu majetku po uplynutí leasingového pronájmu, za kterou se nemovitost zařadí do obchodního majetku firmy. Graf ilustruje podobný vývoj leasingové splátky jako u úvěru. Graf č. 4: Vývoj leasingové splátky

Zdroj: Vlastní práce V průběhu splácení roste úmorová část a úroková část klesá. Rozdíl je zaznamenán v prvních třech letech, kdy na úrocích zaplatíme více než na jistině. V 1. roce je však výše jistiny ovlivněna nultou splátkou, proto se její křivka v grafu přibližuje výši anuitní splátky (v 1. roce splácení taktéž navýšena o nultou splátku). Až v roce 2012 se poměr mezi úroky a jistinou mění. Výrazný pokles křivek v posledním roce splácení je dán čtyřmi splátkami, protože v 1. roce leasingového vztahu se začíná splácet až v měsíci dubnu. Na splátkách zaplatíme ročně 1.216.087,43 Kč bez DPH (= 12 * 101.340,62 Kč), vyjma 1. a 10. roku, kdy je počet splátek závislý na stanovení 1. splátky ve splátkovém kalendáři, který je v našem případě 10.5.2009.

51

4.2.7

Účetní a daňové aspekty

Daňově uznatelným nákladem finančního leasingu je 1/30 z nulté splátky zaplacené před zahájením splácení dle splátkové kalendáře a 1/30 z leasingového nájemného. Z hlediska uplatnění výše splátek do nákladů nájemce a výnosů pronajímatele musí být dodrženo trvání doby nájmu podle ZDP nejméně 30 let. Doba nájmu se počítá ode dne, kdy byla věc nájemci přenechána ve stavu způsobilém obvyklému užívání [24]. Dalším daňově uznatelným výdajem u leasingu jsou poplatky, kterým je v tomto případě pouze zřizovací. V následující tabulce jsou kromě samotných splátek vyčísleny daňově uznatelné výdaje, daňová úspora a diskontované výdaje. Tabulka č. 13: Diskontované výdaje finančního leasingu (částky jsou uvedeny v Kč za rok)

Zdroj: Vlastní výpočty 52

Daňově uznatelné výdaje: -

1/30 z nulté leasingové splátky, tj. 1/30 z 2.000.000,00

=

66.666.67 Kč

-

1/30 z leasingového nájemného, tj. 1/30 z 12.160.874,28 =

405.362,48 Kč

Základ daně

=

472.029,14 Kč

Pro výpočet daňové úspory aplikujeme sazbu daně z příjmů právnických osob dle ZDP ve výši 20 %. Roční daňová úspora je 94.405,83 Kč, kterou zohledňujeme každý rok, protože nájemce má povinnost časově rozlišovat po celou dobu trvání leasingového pronájmu. V prvním roce splácení uplatníme pouze poměrnou část připadající na příslušné zdaňovací období, tzn. v roce 2009 je to 8 měsíců. Navíc zahrneme zřizovací poplatek v celé výši, který časově nerozlišujeme, protože se nevztahuje k celému období trvání leasingové smlouvy a žádné jiné poplatky s leasingem nesouvisí.

4.2.8

SHCF finančního leasingu

Leasingová splátka ve výši 101.340,62 Kč je výdajem finančního leasingu, který se každý měsíc diskontuje na současnou hodnotu. Způsob diskontování a uplatňování daňově uznatelných výdajů zobrazuje tabulka č. 14, která je výřezem 1. roku leasingového splácení (kompletní splátkový kalendář je přílohou této práce). Tabulka č. 14: Výpočet SHCF finančního leasingu – 1.rok (částky jsou uvedeny v Kč)


53

Stejně jako u úvěru, tak i u leasingu musíme znát měsíční hrubou úrokovou míru očištěnou o daň z příjmů 20 % pro výpočet odúročitele. V případě leasingu vycházíme z roční úrokové míry platné pro hypoteční úvěr, tedy 6,3555 % p.a.. Tato podmínka je předpokladem pro následnou komparaci současných hodnot peněžních toků obou forem financování. Výdaje na leasing, tzn. leasingové splátky, každý měsíc diskontujeme odúročitelem. Pouze nultá splátka se zřizovacím poplatkem v celkové výši 2.025.000,00 Kč bez DPH jsou totožné s jejich přepočtenou současnou hodnotou. Diskontujeme odúročitelem 1, protože odúročitel vychází ze splátky v pořadí č. 0. S poslední splátkou daného zdaňovacího období je spojeno uplatnění daňové úspory, které snižují výdaje na leasing. Způsob výpočtu je následující (vycházíme z hodnot uvedených v tabulce č. 14): Měsíční výdaje:

splátka bez DPH = 101.340,62 Kč

Daňová úspora:

1/30 z celkové výše finančního pronájmu + zřizovací poplatek = [(leasingové nájemné / 360 * počet úrokovacích období) + 25.000,00] * 20 % (14.160.874,28 / 360 * 8) + 25.000.00 = 339.686,10 Kč * 20 % = 67.937,22 Kč

Odúročitel:

1/(1+i)n = 1/(1+0,004118369)8 = 0,967655

Čisté výdaje:

(měsíční výdaje – daňová úspora) * odúročitel k 31.12.20xx 101.340,62

–

67.937,22

=

33.403,40

*

0,967655

= 32.322,98 Výpočet současné hodnoty peněžních toků, kdy čisté výdaje očištěné o daňovou úsporu diskontujeme odúročitelem, je každý rok stejný. Výjimkou je 1. rok, ve kterém uplatňujeme zřizovací poplatek. Po uplynutí doby splácení se daňově uznatelné výdaje nadále rozpouští stejným způsobem do uplynutí leasingového pronájmu. Vzhledem k tomu, že už nesplácíme, je výsledná daňová úspora záporná. Záporné diskontované výdaje snižují celkový výsledek čisté současné hodnoty peněžních toků finančního leasingu.

54

4.3 Komparace SHCF Pro posouzení výhodnosti financování komerční nemovitosti hypotečním úvěrem nebo finančním leasingem byla zvolena metoda diskontovaných výdajů pro výpočet současné hodnoty peněžních toků. Tuto metodu jsme aplikovali v předchozích kapitolách a na základě provedených výpočtů jsme zjistili: Současná hodnota čistých výdajů u finančního leasingu:

10.157,603,22 Kč

Současná hodnota čistých výdajů u hypotečního úvěru -

metoda zrychleného odpisování:

8.880.589,52 Kč

-

metoda rovnoměrného odpisování:

9.113.778,96 Kč

Výpočty SHCF dokazují, že nejvýhodnější formou financování za daných podmínek je hypoteční úvěr se zrychleným odpisováním. Výhodnější než finanční leasing je také hypoteční úvěr s rovnoměrným odpisování. Výhodnost hypotečního úvěru je dána úrokovou sazbou 6,3555 % p.a., kterou jsme použili pro výpočet SHCF obou forem financování Z pohledu změněné výše úrokové sazby, při které by jako výhodnější varianta vyšel finanční leasing, by muselo dojít k jejímu zvýšení. Růst úrokové sazby je u hypotečního úvěru doprovázen současným růstem samotné splátky a konečným růstem diskontovaných výdajů. Pro zmíněný vývoj splátek a diskontovaných výdajů v závislosti na měnící se úrokové sazbě není metoda odpisování rozhodující. Naproti tomu je růstová tendence u finančního leasingu opačná. Se změnou úrokové sazby platí mezi úrokovou mírou a diskontovanými výdaji nepřímá úměra, protože výchozí výše splátky zůstává stejná. S rostoucí úrokovou sazbou výše diskontovaných výdajů klesá. Tento vývoj znázorňuje tabulka č. 15.

55

Tabulka č. 15: SHCF finančního leasingu a hypotečního úvěru v závislosti na výši úrokové sazby

Zdroj: Vlastní výpočty Změna roční úrokové sazby má vliv nejen na výši úvěrové splátky, ale také na hodnotu odúročitele a výsledné současné hodnoty čistých výdajů. Z provedených výpočtů je zřejmé, že je-li úroková sazba v rozmezí od 6,3555% do 9,50%, je výhodnější, za jinak stále platných podmínek, hypoteční úvěr bez ohledu na zvolenou metodu odpisování. Při úrokové sazbě od 10,00% do 10,50% je stále výhodnější hypoteční úvěr, ale už pouze při zrychleném odpisování. Teprve od úrokové sazby ve výši 11% je současná hodnota čistých výdajů u leasingu nižší než u úvěru a na základě nižší SHCF se stává finanční leasing výhodnější formou pro financování nemovitosti. V grafu č. 5 můžeme vidět bod odpovídající výpočtům v tabulce č. 15, kde se křivky protínají.

56

Graf č. 5: SHCF finančního leasingu a hypotečního úvěru

Zdroj: Vlastní práce Úroková sazba p.a., která zvýhodňuje finanční leasing, se musí nacházet v rozmezí od 10,50% do 11,00% (viz tabulka č. 16). Tabulka č. 16: SHCF finančního leasingu a hypotečního úvěru se zrychleným odpisováním v závislosti na výši úrokové sazby

Zdroj: Vlastní výpočty 57

Hypoteční úvěr s rovnoměrným odpisováním jsme již ve výpočtech nezohledňovali, protože jeho výhodnost končí na úrovni úrokové sazby 10% p.a.. Tabulku č. 16 ilustruje graf č. 6. Graf č. 6: SHCF finančního leasingu a hypotečního úvěru se zrychleným odpisováním v závislosti na výši úrokové sazby

Zdroj: Vlastní práce Finanční leasing je výhodnější od úrokové sazby 10,85 % p.a. než hypoteční úvěr se zrychleným odpisováním, tzn. než úvěr celkově. Současná hodnota čistých výdajů u leasingu je při této úrokové sazbě nižší než u úvěru a za jinak platných podmínek můžeme finanční leasing doporučit k financování nemovitosti.

58

4.4 Komparace výhod a nevýhod Tabulka č. 17: Komparace úvěru a leasingu dle stanovených kritérií HYPOTEČNÍ ÚVĚR FINANČNÍ LEASING Administrativní náročnost Výběr nemovitosti a obstarání Výběr nemovitosti a obstarání příslušné

smluvní

dokumentace

je

příslušné dokumentace spojené s koupí

povinností klienta z důvodu vlastnictví

nemovitostí

předmětu

náleží

společnost. Rychlejší vyřízení vychází

kupujícímu. Banka zřídí pouze zástavní

z vlastnictví majetku připadajícího na

právo k nemovitosti. Podrobněji se

pronajímatele. Z pohledu úspory času

zkoumá

je vyřízení leasingu snadnější.

úvěru,

bonita

které

klienta

a

způsob

zajistí

leasingová

b

zajištění úvěru. Vyřízení úvěru je více náročné a zdlouhavé. Vlastnictví nemovitosti, délka trvání Vlastnické právo náleží po Předmět úvěru se v okamžiku jeho

koupě

stává

vlastnictvím

celou dobu trvání leasingového vztahu

kupujícího.

(30 let) pronajímateli.

Úvěrová doba 10 let je shodná se splátkovou dobou. Klient není vůči

b

bance po splacení úvěru dále vázán.

Nájemce splatí úvěr již za deset let,

čeká

ale

až

do

uplynutí

leasingového pronájmu a ukončení leasingového vztahu, kdy se teprve stává vlastníkem nemovitosti.

- úvěrová splátka: 90.251,31 Kč

Cena, nákladovost - leasingová splátka: 101.340,62 Kč

- úroková sazba: 6,3555% p.a.

- úroková sazba: 9,00 % p.a.

- úroky celkem: 2.830.156,82 Kč

- úroky celkem: 4.160.874,28 Kč

- poplatky: 88.000,00 Kč

- poplatky: 25.000,00 Kč

- vlastní zdroje: 2.000.000,00 Kč

- nultá splátka: 2.000.000,00 Kč

- úvěrová cena: 12.918.156,82 Kč - daňová úspora: 2.583.156,82 Kč - SHCF úvěru s odpisováním

b

- leasingová cena: 14.185.874,28 Kč - daňová úspora: 2.837.174,86 Kč - SHCF: 10.157.764,94 Kč

rovnoměrným: 9.113.778,96 Kč zrychleným: 8.880.589,52 Kč

59

HYPOTEČNÍ ÚVĚR

FINANČNÍ LEASING

Cena, nákladovost Při pohledu na výše uvedené hodnoty jednotlivých položek docházíme k závěru, že leasing je výhodnější pouze nižšími poplatky. Výhodnost úvěru je dána především úrokovou sazbou, která je podstatně nižší. Proto na úrocích za úvěr zaplatíme méně. Daňová úspora u leasingu je sice větší než u úvěru, to ale není výhodou. Úspora vychází ze základu daně, který je závislý na výši daňově uznatelných výdajů. U leasingu jsou větší výdaje dány vyšší splátkou. Výhodnost obou forem financování však posuzujeme hlavně dle současné hodnoty peněžních toků. U hypotečního úvěru jsme vypočítali nižší SHCF, je tedy výhodnější. Zdroj: Vlastní práce

60

5 Diskuze Cílem této práce bylo sestavit možný postup zakládající se na stanovených kritérií, podle kterého by bylo možné vyhodnotit výhody a nevýhody, které sebou přináší financování nemovitosti pro komerční účely finančním leasingem nebo hypotečním úvěrem. Za rozhodující instrument pro výpočet a komparaci nákladovosti obou forem financování byla zvolena metoda čisté současné hodnoty peněžních toků SHCF. Tento postup a hlavně výsledek má usnadnit následné rozhodovací procesy. Jaký stupeň důležitosti přiloží potenciální zájemce o komerční nemovitost jednotlivým kritériím, je pak otázkou subjektivního názoru. Pohled na věc může být ovlivněn různými faktory, ať už finančního nebo strategického rázu. Jedním z rozhodujících kritérií by mohlo být vlastnictví nemovitosti. V případě úvěru se firma stává vlastníkem nemovitosti již v okamžiku jeho odkoupení. Naproti tomu u leasingu je „čekací lhůta“ 30 let. U leasingu tak dochází k oddělení vlastnictví a užívání majetku – nájemce majetek užívá, ale nevlastní, pronajímatel majetek vlastní, ale neužívá (takto vztah mezi vlastnictvím a užíváním předmětu leasingu formuluje Radová, Dvořák a Málek ve Finanční matematice pro každého). Omezení v rozhodování a omezení vlastnických práv k nemovitosti v případě zamýšlených oprav nemovitosti je dalším hlediskem potvrzující nevýhodnost leasingu, jak bylo pojednáváno v kapitole č. 3.4.7. Navíc se může objevit riziko špatné finanční situace leasingové společnosti, která pro nájemce představuje vrácení předmětu pronajímateli. Banka poskytující úvěr, která se nachází ve špatné finanční situaci, je vůči klientovi ve slabší právní pozici [20] než leasingová společnost. Podle tohoto výčtu existuje řada důvodů, proč je finanční leasing při posuzování vlastnictví nemovitosti nevýhodný. Z administrativního hlediska je průběh vyřízení leasingu jednodušší než u úvěru. Bez ohledu na předmět financování se banka zabývá podrobně bonitou klienta a způsob zajištění úvěru. Tohoto závěru dosáhla i Kateřina Němcová ve své bakalářské práci, ve které vyhodnocovala analýzu a komparaci finančního leasingu a úvěru. Za stanovených podmínek, tzn. při zachování výše počáteční mimořádné splátky u hypotečního úvěru, která je shodná s výší nulté splátky finančního leasingu; dále při zachování dané úrokové sazby obou produktů, způsobu splácení měsíčními anuitními splátkami, délky doby splácení a výše poplatků je výhodnější financování hypotečním 61

úvěrem. Nabízí se otázka, za jakých podmínek by mohl být výhodnější leasing. Můžeme uvažovat např. vyšší počáteční akontaci u leasingu, což by znamenalo, že by vstupní cena leasingu byla menší a snížila by se i výše splátky. Dále je možné uvažovat delší dobu splácení. Radová, Dvořák a Málek uvádí, že o významnějším poklesu anuity lze hovořit přibližně do 20-25 let splatnosti.

6 Závěr V práci jsem uvažovala financování komerční nemovitosti hypotečním úvěrem a prostřednictvím finančního leasingu. V celé práci byly sledovány cíle, které se opíraly o váhu předem stanových kritérií. Získané poznatky v teoretické části a výsledky v praktické části (na základě předem stanovených kritérií a shodných výchozích podmínek) vypovídají o výhodnosti převažující na straně hypotečního úvěru. Z hlediska kritérií vlastnictví nemovitosti, výše ceny za nemovitost a nákladovosti je lepší volbou hypoteční úvěr. O nevýhodnosti finančního leasingu pro financování komerční nemovitosti svědčí například statistiky České leasingové a finanční asociace, které vypovídají o jeho oslabující oblíbenosti. Dle uvedených statistik ČLFA v kapitole

3.4.1 lze konstatovat, že dochází k výraznému

poklesu uzavírání smluv o leasingu nemovitostí. Výhoda leasingu oproti úvěru spočívá v jeho jednodušším administrativním vyřízení. Nelze však obecně určit, která z forem financování je skutečně jvýhodnější. Roli zde hraje mnoho faktoru, které je nutné vždy analyzovat a správně vyhodnotit. Každá nabídka je individuální a vychází z konkrétní finanční situace žadatele. Každý investor má své požadavky a vyhodnocuje nabídku subjektivně. Obecně je vždy důležité uvědomit si především riziko, které s sebou investice přináší. Výše úroků, jako jeden z rozhodujících faktorů ovlivňuje nejen aktuální situaci na trhu s nemovitostmi, ale také vývoj mezinárodní ekonomiky. Je tedy nutné stále sledovat a porovnávat výhody a nevýhody jednotlivých forem financování. Pro realizaci praktické části bylo nutné mít k dispozici konkrétní nabídky. Na jedné straně získat informace od stávající bankovní instituce poskytující hypoteční úvěr komerčního charakteru, stejně tak od leasingové společnosti. Získané nabídky jsou přílohou této práce.

62

7 Použité zdroje Literatura [1] JANKŮ, M. Nemovitosti. 2. aktualiz. vyd. Brno: Computer Press, 2007. 280 s. ISBN 978-80-251-1499-5. [2] PAVELKA, F., BARDOVÁ, D., OPLTOVÁ, R. Úvěrové obchody. 1. vyd. Praha: BIVŠ, 2001. 279 s. ISBN 80-7265-037-8. [3] RADOVÁ, J., DVOŘÁK, P., MÁLEK, J. Finanční matematika pro každého. 6. aktualiz. vyd. Praha: Grada, 2007. 296s. ISBN 978-80-247-2233-7. [4] SEDLÁČEK, J. Účetní data v rukou manažera – finanční analýza v řízení firmy. 2. dopl. vyd. Praha: Computer Press, 2001. 219 s. ISBN 80-7226-562-8. [5] STROUHAL, J. Finanční řízení firmy v příkladech. 1. vyd. Brno: Computer Press, 2006. 184 s. ISBN 80-251-0913-5. [6] SYNEK, M. a kol. Manažerská ekonomika. 4. vyd. Praha: Grada, 2007. 464 s. ISBN 978-80-247-1992-4. [7] VALOUCH, P. Leasing v praxi – praktický průvodce. 3. aktualiz. vyd. Praha: Grada, 2008. 120 s. ISBN 978-80-247-2557-4. [8] MATOUŠKOVÁ, Zuzana. Finanční leasing versus úvěr. Brno, 2007. 51 s. Mendelova zemědělská a lesnická univerzita v Brně. Provozně ekonomická fakulta. Ústav financí. Vedoucí bakalářské práce Ing. Oldřich Šoba. [9] BORKOVEC, P., PTÁČEK, R., TOMAN, P. Základy finanční matematiky. Skripta MZLU v Brně, 2001. 76 s. Elektronické zdroje [10] Hypoteční úvěr [online]. c1996–2009, poslední revize 11.11.2008 [cit. 200811-20].

Dostupné

z

%C3%BAv%C4%9Br>. [11] Průvodce hypotékou [online]. c2000–2010 [cit. 2008-12-03]. Dostupné z . [12] Statistika leasingu nemovitých věcí [online]. c2000–2010 [cit. 2009-10-28 a 2010-03-21]. Dostupné z . [13] Podnikatelské úvěry [online]. c2000–2010 [cit. 2009-10-25]. Dostupné z . 63

[14]

Investiční

[online].

úvěr

[cit.

2009-10-31].

Dostupné

z . [15]

Srovnání

hypoték

pro

podnikatele

a

firmy

[online].

c2000–2010

[cit. 2009-10-26]. Dostupné z . [16] Prague InterBank Offered Rate [online]. poslední revize 14.4.2009 [cit. 2010-02-12]. Dostupné z . [17] Seznam členských společností [online]. c2003-09

[cit. 20010-01-13].

Dostupné z . [18] Leasing Dostupné

z

nemovitostí

a

zpětný leasing

[online].

[cit.

2009-02-24].

nemovitosti>. [19] Leasingový postup [online]. c1996-2007 [cit. 2009-10-28]. Dostupné z . [20]

Leasing

[online].

c2000-2010

[cit.

2009-10-21].

Dostupné

z < http://firmy.finance.cz/leasing/informace/leasingove-produkty/>. Zákony [21] Zákon č. 235/2004 Sb., o DPH [22] Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník v platném znění [23] Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník [24] Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů [25] Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech ve znění pozdějších změn a novelizací [26] Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách Seznam tabulek Tabulka č. 1: Druhy hypotečních úvěrů dle dalšího členění..............................str. 15 Tabulka č. 2: Nabídka bankovních institucí – max. doba splácení....................str. 20 Tabulka č. 3: Nabídka bankovních institucí – max. výše poskytnutého úvěru..str. 20 Tabulka č. 4: Nabídka bankovních institucí – úroková sazba............................str. 21 Tabulka č. 5: Nabídka bankovních institucí – poplatky.....................................str. 22 Tabulka č. 6: Vývoj financování nemovitostí finančním leasingem .................str. 25 Tabulka č. 7: Identifikace předmětu leasingu ....................................................str. 29 Tabulka č. 8: Splátkový kalendář hypotečního úvěru v letech ..........................str. 40 64

Tabulka č. 9: Diskontované výdaje – metoda rovnoměrného odpisování .........str. 43 Tabulka č. 10: Diskontované výdaje – metoda zrychleného odpisování...........str. 44 Tabulka č. 11: Výpočet SHCF hypotečního úvěru – 1. rok...............................str. 46 Tabulka č. 12: Splátkový kalendář finančního leasingu v letech.......................str. 50 Tabulka č. 13: Diskontované výdaje finančního leasingu .................................str. 52 Tabulka č. 14: Výpočet SHCF finančního leasingu – 1. rok .............................str. 53 Tabulka č. 15: SHCF finančního leasingu a hypotečního úvěru v závislosti na výši úrokové sazby ................................................................................................................str. 56 Tabulka č. 16: SHCF finančního leasingu a hypotečního úvěru se zrychleným odpisováním v závislosti na výši úrokové sazby ...........................................................str. 57 Tabulka č. 17:Komparace úvěru a leasingu dle stanovených kritérií ................str. 59

Seznam grafů Graf č. 1: Zaměření leasingu nemovitostí v ČR v roce 2009.............................str. 26 Graf č. 2: Vývoj úvěrové splátky .......................................................................str. 41 Graf č. 3: SHCF hypotečního úvěru dle metody odpisování .............................str. 45 Graf č. 4: Vývoj leasingové splátky...................................................................str. 51 Graf č. 5: SHCF finančního leasingu a hypotečního úvěru ...............................str. 57 Graf č. 6: SHCF finančního leasingu a hypotečního úvěru se zrychleným odpisováním...................................................................................................................str. 58

8 Přílohy Příloha č. 1: Nabídka hypotečního úvěru od České spořitelny, a.s. Příloha č. 2: Splátkový kalendář hypotečního úvěru se zrychleným odpisováním včetně výpočtu diskontovaných výdajů Příloha č. 3: Splátkový kalendář hypotečního úvěru s rovnoměrným odpisováním včetně výpočtu diskontovaných výdajů Příloha č. 4: Nabídka finančního leasingu od S Morava Leasing, a.s. Příloha č. 5: Splátkový kalendář finančního leasingu včetně výpočtu diskontovaných výdajů

65

Příloha č. 1: Nabídka hypotečního úvěru od České spořitelny, a.s.

Příloha č. 2: Splátkový kalendář hypotečního úvěru se zrychleným odpisováním včetně výpočtu diskontovaných výdajů (Kč) Pořadí splátky 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33

34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45

Datum splátky 01.04.2009 30.04.2009 31.05.2009 30.06.2009 31.07.2009 31.08.2009 30.09.2009 31.10.2009 30.11.2009 31.12.2009

31.01.2010 28.02.2010 31.03.2010 30.04.2010 31.05.2010 30.06.2010 31.07.2010 31.08.2010 30.09.2010 31.10.2010 30.11.2010 31.12.2010

31.01.2011 28.02.2011 31.03.2011 30.04.2011 31.05.2011 30.06.2011 31.07.2011 31.08.2011 30.09.2011 31.10.2011 30.11.2011 31.12.2011

31.01.2012 29.02.2012 31.03.2012 30.04.2012 31.05.2012 30.06.2012 31.07.2012 31.08.2012 30.09.2012 31.10.2012 30.11.2012 31.12.2012

Zůstatková cena úvěru

Poplatek

7.952.118,69 7.903.983,79 7.855.593,96 7.806.947,85 7.758.044,09 7.708.881,32 7.659.458,18 7.609.773,27 7.559.825,23

40.000,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 43.600,00

7.509.612,65 7.459.134,13 7.408.388,26 7.357.373,63 7.306.088,81 7.254.532,38 7.202.702,89 7.150.598,90 7.098.218,95 7.045.561,58 6.992.625,33 6.939.408,72

6.885.910,25 6.832.128,45 6.778.061,80 6.723.708,81 6.669.067,94 6.614.137,69 6.558.916,51 6.503.402,86 6.447.595,20 6.391.491,97 6.335.091,60 6.278.392,52

6.221.393,15 6.164.091,90 6.106.487,17 6.048.577,34 5.990.360,81 5.931.835,95 5.873.001,13 5.813.854,71 5.754.395,03 5.694.620,44 5.634.529,26 5.574.119,83

400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 4.800,00

400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 4.800,00

400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 4.800,00

Úrok

Jistina

Odúročitel SHCF (6,3555%) 1,000000 2.040.000,00 0,995899 90.279,50 0,991814 89.909,22 0,987746 89.540,46 0,983695 89.173,21 0,979660 88.807,47 0,975642 88.443,23 0,971641 88.080,48 0,967655 87.719,22 0,963687 -57.004,72 2.694.948,09

Splátka

0,00 42.370,00 42.116,41 41.861,47 41.605,19 41.347,55 41.088,54 40.828,16 40.566,41 40.303,26 372.086,99

2.000.000,00 2.000.000,00 47.881,31 90.251,31 48.134,90 90.251,31 48.389,83 90.251,31 48.646,12 90.251,31 48.903,76 90.251,31 49.162,77 90.251,31 49.423,14 90.251,31 49.684,90 90.251,31 49.948,05 90.251,31 2.440.174,77 2.812.261,76 Roční odpisy ZRYCHLENÉ DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA 40.038,72 50.212,58 90.251,31 39.772,79 50.478,52 90.251,31 39.505,44 50.745,87 90.251,31 39.236,68 51.014,63 90.251,31 38.966,49 51.284,82 90.251,31 38.694,87 51.556,43 90.251,31 38.421,82 51.829,49 90.251,31 38.147,32 52.103,99 90.251,31 37.871,36 52.379,95 90.251,31 37.593,94 52.657,36 90.251,31 37.315,06 52.936,25 90.251,31 37.034,69 53.216,61 90.251,31 462.599,17 620.416,51 1.083.015,68 Roční odpisy ZRYCHLENÉ DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA 36.752,84 53.498,46 90.251,31 36.469,50 53.781,80 90.251,31 36.184,66 54.066,65 90.251,31 35.898,31 54.353,00 90.251,31 35.610,44 54.640,86 90.251,31 35.321,05 54.930,26 90.251,31 35.030,13 55.221,18 90.251,31 34.737,66 55.513,65 90.251,31 34.443,65 55.807,66 90.251,31 34.148,08 56.103,23 90.251,31 33.850,94 56.400,37 90.251,31 33.552,23 56.699,08 90.251,31 421.999,49 661.016,19 1.083.015,68 Roční odpisy ZRYCHLENÉ DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA 33.251,94 56.999,37 90.251,31 32.950,05 57.301,25 90.251,31 32.646,57 57.604,74 90.251,31 32.341,48 57.909,82 90.251,31 32.034,78 58.216,53 90.251,31 31.726,45 58.524,86 90.251,31 31.416,49 58.834,82 90.251,31 31.104,88 59.146,42 90.251,31 30.791,63 59.459,68 90.251,31 30.476,71 59.774,59 90.251,31 30.160,13 60.091,17 90.251,31 29.841,88 60.409,43 90.251,31 378.742,99 704.272,69 1.083.015,68 Roční odpisy ZRYCHLENÉ DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA

333.333,33 749.020,32 149.804,06 0,959734 0,955798 0,951877 0,947973 0,944085 0,940213 0,936357 0,932516 0,928692 0,924883 0,921089 0,917312

87.001,14 86.644,31 86.288,94 85.935,03 85.582,57 85.231,55 84.881,98 84.533,83 84.187,12 83.841,83 83.497,95 -120.825,90 816.800,34

0,913549 0,909802 0,906071 0,902355 0,898654 0,894968 0,891297 0,887641 0,884001 0,880375 0,876764 0,873168

82.814,43 82.474,77 82.136,50 81.799,62 81.464,12 81.129,99 80.797,24 80.465,85 80.135,82 79.807,15 79.479,82 -104.040,64 788.464,67

0,869587 0,866020 0,862468 0,858931 0,855408 0,851900 0,848406 0,844926 0,841460 0,838009 0,834572 0,831149

78.829,19 78.505,87 78.183,88 77.863,21 77.543,86 77.225,82 76.909,08 76.593,63 76.279,49 75.966,63 75.655,05 -88.149,43 761.406,29

644.444,44 1.111.843,61 222.368,72

622.222,22 1.049.021,71 209.804,34

600.000,00 983.542,99 196.708,60

Pořadí splátky 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57

58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69

70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81

82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93

Datum splátky 31.01.2013 28.02.2013 31.03.2013 30.04.2013 31.05.2013 30.06.2013 31.07.2013 31.08.2013 30.09.2013 31.10.2013 30.11.2013 31.12.2013

31.01.2014 28.02.2014 31.03.2014 30.04.2014 31.05.2014 30.06.2014 31.07.2014 31.08.2014 30.09.2014 31.10.2014 30.11.2014 31.12.2014

31.01.2015 28.02.2015 31.03.2015 30.04.2015 31.05.2015 30.06.2015 31.07.2015 31.08.2015 30.09.2015 31.10.2015 30.11.2015 31.12.2015

31.01.2016 29.02.2016 31.03.2016 30.04.2016 31.05.2016 30.06.2016 31.07.2016 31.08.2016 30.09.2016 31.10.2016 30.11.2016 31.12.2016

Zůstatková Poplatek cena úvěru 5.513.390,46 400,00 5.452.339,45 400,00 5.390.965,09 400,00 5.329.265,68 400,00 5.267.239,50 400,00 5.204.884,81 400,00 5.142.199,88 400,00 5.079.182,95 400,00 5.015.832,26 400,00 4.952.146,06 400,00 4.888.122,55 400,00 4.823.759,96 400,00 4.800,00

4.759.056,50 4.694.010,34 4.628.619,69 4.562.882,71 4.496.797,57 4.430.362,43 4.363.575,43 4.296.434,71 4.228.938,39 4.161.084,60 4.092.871,44 4.024.297,00

3.955.359,38 3.886.056,64 3.816.386,86 3.746.348,09 3.675.938,38 3.605.155,77 3.533.998,27 3.462.463,90 3.390.550,66 3.318.256,56 3.245.579,57 3.172.517,67

3.099.068,80 3.025.230,94 2.951.002,01 2.876.379,95 2.801.362,67 2.725.948,08 2.650.134,08 2.573.918,54 2.497.299,35 2.420.274,37 2.342.841,44 2.264.998,41

400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 4.800,00

400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 4.800,00

400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 4.800,00

Úrok

Jistina

Odúročitel (6,3555%) 0,827740 0,824345 0,820964 0,817597 0,814244 0,810904 0,807578 0,804266 0,800967 0,797682 0,794410 0,791152

Splátka

29.521,93 29.200,29 28.876,95 28.551,90 28.225,12 27.896,62 27.566,37 27.234,38 26.900,62 26.565,10 26.227,80 25.888,72 332.655,81

60.729,37 90.251,31 61.051,01 90.251,31 61.374,35 90.251,31 61.699,41 90.251,31 62.026,18 90.251,31 62.354,69 90.251,31 62.684,94 90.251,31 63.016,93 90.251,31 63.350,68 90.251,31 63.686,21 90.251,31 64.023,50 90.251,31 64.362,59 90.251,31 750.359,87 1.083.015,68 Roční odpisy ZRYCHLENÉ DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA 25.547,84 64.703,47 90.251,31 25.205,15 65.046,15 90.251,31 24.860,65 65.390,65 90.251,31 24.514,33 65.736,98 90.251,31 24.166,17 66.085,14 90.251,31 23.816,16 66.435,14 90.251,31 23.464,31 66.787,00 90.251,31 23.110,59 67.140,72 90.251,31 22.754,99 67.496,31 90.251,31 22.397,51 67.853,79 90.251,31 22.038,14 68.213,16 90.251,31 21.676,87 68.574,44 90.251,31 283.552,72 799.462,96 1.083.015,68 Roční odpisy ZRYCHLENÉ DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA 21.313,68 68.937,62 90.251,31 20.948,57 69.302,73 90.251,31 20.581,53 69.669,78 90.251,31 20.212,54 70.038,77 90.251,31 19.841,60 70.409,71 90.251,31 19.468,69 70.782,62 90.251,31 19.093,81 71.157,50 90.251,31 18.716,94 71.534,37 90.251,31 18.338,07 71.913,23 90.251,31 17.957,20 72.294,10 90.251,31 17.574,32 72.676,99 90.251,31 17.189,40 73.061,91 90.251,31 231.236,35 851.779,34 1.083.015,68 Roční odpisy ZRYCHLENÉ DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA 16.802,45 73.448,86 90.251,31 16.413,44 73.837,86 90.251,31 16.022,38 74.228,93 90.251,31 15.629,24 74.622,06 90.251,31 15.234,03 75.017,28 90.251,31 14.836,72 75.414,59 90.251,31 14.437,30 75.814,00 90.251,31 14.035,77 76.215,53 90.251,31 13.632,12 76.619,19 90.251,31 13.226,32 77.024,99 90.251,31 12.818,38 77.432,93 90.251,31 12.408,27 77.843,03 90.251,31 175.496,42 907.519,26 1.083.015,68 Roční odpisy ZRYCHLENÉ DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA

SHCF 75.035,73 74.727,97 74.421,48 74.116,24 73.812,25 73.509,51 73.208,02 72.907,76 72.608,73 72.310,92 72.014,34 -73.098,83 735.574,13

577.777,78 915.233,59 183.046,72 0,787907 0,784676 0,781457 0,778252 0,775060 0,771881 0,768715 0,765563 0,762423 0,759296 0,756181 0,753080

71.424,82 71.131,88 70.840,13 70.549,58 70.260,22 69.972,05 69.685,06 69.399,25 69.114,61 68.831,14 68.548,83 -58.838,40 710.919,19

0,749991 0,746915 0,743852 0,740801 0,737762 0,734736 0,731723 0,728722 0,725733 0,722756 0,719792 0,716840

67.987,68 67.708,83 67.431,12 67.154,56 66.879,12 66.604,82 66.331,64 66.059,59 65.788,64 65.518,81 65.250,09 -45.320,50 687.394,42

0,713900 0,710972 0,708056 0,705152 0,702259 0,699379 0,696511 0,693654 0,690809 0,687976 0,685154 0,682344

64.715,94 64.450,51 64.186,17 63.922,91 63.660,73 63.399,63 63.139,60 62.880,63 62.622,73 62.365,88 62.110,09 -32.500,17 664.954,67

555.555,56 843.908,27 168.781,65

533.333,33 769.369,68 153.873,94

511.111,11 691.407,53 138.281,51

Pořadí splátky 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105

106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117

118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129

Datum splátky 31.01.2017 28.02.2017 31.03.2017 30.04.2017 31.05.2017 30.06.2017 31.07.2017 31.08.2017 30.09.2017 31.10.2017 30.11.2017 31.12.2017


31.01.2018 1.214.715,35 28.02.2018 1.130.897,48 31.03.2018 1.046.635,69 30.04.2018 961.927,62 31.05.2018 876.770,93 30.06.2018 791.163,22 31.07.2018 705.102,11 31.08.2018 618.585,20 30.09.2018 531.610,07 31.10.2018 444.174,31 30.11.2018 356.275,46 31.12.2018 267.911,08

31.01.2019 28.02.2019 31.03.2019 30.04.2019 31.05.2019 30.06.2019 31.07.2019 31.08.2019 30.09.2019 31.10.2019 30.11.2019 31.12.2019

179.078,69 89.775,83 0,00

400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 4.800,00

400,00 400,00 400,00

1.200,00

Úrok

Jistina

Odúročitel (6,3555%) 0,679545 0,676758 0,673982 0,671218 0,668465 0,665723 0,662993 0,660274 0,657565 0,654868 0,652183 0,649508

Splátka

11.996,00 11.581,54 11.164,88 10.746,02 10.324,94 9.901,63 9.476,08 9.048,27 8.618,20 8.185,85 7.751,21 7.314,27 116.108,91

78.255,31 90.251,31 78.669,77 90.251,31 79.086,42 90.251,31 79.505,28 90.251,31 79.926,36 90.251,31 80.349,67 90.251,31 80.775,23 90.251,31 81.203,03 90.251,31 81.633,10 90.251,31 82.065,45 90.251,31 82.500,09 90.251,31 82.937,03 90.251,31 966.906,77 1.083.015,68 Roční odpisy ZRYCHLENÉ DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA 6.875,02 83.376,29 90.251,31 6.433,44 83.817,87 90.251,31 5.989,52 84.261,79 90.251,31 5.543,24 84.708,06 90.251,31 5.094,61 85.156,70 90.251,31 4.643,60 85.607,71 90.251,31 4.190,20 86.061,11 90.251,31 3.734,40 86.516,91 90.251,31 3.276,18 86.975,12 90.251,31 2.815,54 87.435,77 90.251,31 2.352,46 87.898,85 90.251,31 1.886,92 88.364,38 90.251,31 52.835,12 1.030.180,56 1.083.015,68 Roční odpisy ZRYCHLENÉ DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA 1.418,92 88.832,38 90.251,31 948,45 89.302,86 90.251,31 475,48 89.775,83 90.251,31

SHCF 61.601,65 61.348,99 61.097,37 60.846,78 60.597,22 60.348,68 60.101,16 59.854,66 59.609,17 59.364,68 59.121,20 -20.334,95 643.556,61

488.888,89 609.797,80 121.959,56 0,646844 0,644191 0,641549 0,638917 0,636297 0,633687 0,631088 0,628500 0,625922 0,623355 0,620798 0,618252

58.637,22 58.396,72 58.157,21 57.918,68 57.681,13 57.444,55 57.208,94 56.974,30 56.740,62 56.507,90 56.276,14 -8.784,77 623.158,66

0,615716 0,613191 0,610676 0,608171 0,605677 0,603192 0,600718 0,598255 0,595801 0,593357 0,590924 0,588500

55.815,45 55.586,53 55.358,54 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -52.786,94 113.973,58

0,560180

-47.304,07

0,533222

-42.657,80

0,507562

-38.349,17

0,483137

-34.356,43

0,459888

-30.659,17

0,437757

-27.238,19

466.666,67 524.301,79 104.860,36

2.842,84

267.911,08 270.753,92 Roční odpisy ZRYCHLENÉ DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA

444.444,44 448.487,29 89.697,46

Roční odpisy ZRYCHLENÉ DAŇOVÁ ÚSPORA

422.222,22 84.444,44


400.000,00 80.000,00


377.777,78 75.555,56


355.555,56 71.111,11


333.333,33 66.666,67


311.111,11 62.222,22

141 31.12.2020

153 31.12.2021

165 31.12.2022

177 31.12.2023

189 31.12.2024

201 31.12.2025

Pořadí Datum Zůstatková splátky splátky cena úvěru 213 31.12.2026

Poplatek

Úrok

Jistina

Splátka


288.888,89 57.777,78


266.666,67 53.333,33


244.444,44 48.888,89


222.222,22 44.444,44


200.000,00 40.000,00


177.777,78 35.555,56


155.555,56 31.111,11


133.333,33 26.666,67


111.111,11 22.222,22


88.888,89 17.777,78


66.666,67 13.333,33


44.444,44 8.888,89

225 31.12.2027

237 31.12.2028

249 31.12.2029

261 31.12.2030

273 31.12.2031

285 31.12.2032

297 31.12.2033

309 31.12.2034

321 31.12.2035

333 31.12.2036

345 31.12.2037

357 31.12.2038 22.222,22 Roční odpisy ZRYCHLENÉ 4.444,44 DAŇOVÁ ÚSPORA 88.000,00 2.830.156,82 10.000.000,00 12.830.156,82 DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE 12.918.156,82 DAŇOVÁ ÚSPORA 2.583.631,36


Odúročitel (6,3555%) 0,416691

-24.075,46

0,396638

-21.154,05

0,377551

-18.458,06

0,359382

-15.972,55

0,342088

-13.683,52

0,325626

-11.577,81

0,309956

-9.643,08

0,295040

-7.867,74

0,280842

-6.240,94

0,267327

-4.752,48

0,254463

-3.392,84

0,242217

-2.153,04

0,230561

-1.024,72

SHCF

8.880.589,52

Příloha č. 3: Splátkový kalendář hypotečního úvěru s rovnoměrným odpisováním včetně výpočtu diskontovaných výdajů (Kč) Pořadí splátky 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33

34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45

Datum splátky 01.04.2009 30.04.2009 31.05.2009 30.06.2009 31.07.2009 31.08.2009 30.09.2009 31.10.2009 30.11.2009 31.12.2009

31.01.2010 28.02.2010 31.03.2010 30.04.2010 31.05.2010 30.06.2010 31.07.2010 31.08.2010 30.09.2010 31.10.2010 30.11.2010 31.12.2010

31.01.2011 28.02.2011 31.03.2011 30.04.2011 31.05.2011 30.06.2011 31.07.2011 31.08.2011 30.09.2011 31.10.2011 30.11.2011 31.12.2011

31.01.2012 29.02.2012 31.03.2012 30.04.2012 31.05.2012 30.06.2012 31.07.2012 31.08.2012 30.09.2012 31.10.2012 30.11.2012 31.12.2012

Zůstatková cena úvěru

Poplatek

7.952.118,69 7.903.983,79 7.855.593,96 7.806.947,85 7.758.044,09 7.708.881,32 7.659.458,18 7.609.773,27 7.559.825,23

40.000,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 43.600,00

7.509.612,65 7.459.134,13 7.408.388,26 7.357.373,63 7.306.088,81 7.254.532,38 7.202.702,89 7.150.598,90 7.098.218,95 7.045.561,58 6.992.625,33 6.939.408,72

6.885.910,25 6.832.128,45 6.778.061,80 6.723.708,81 6.669.067,94 6.614.137,69 6.558.916,51 6.503.402,86 6.447.595,20 6.391.491,97 6.335.091,60 6.278.392,52

6.221.393,15 6.164.091,90 6.106.487,17 6.048.577,34 5.990.360,81 5.931.835,95 5.873.001,13 5.813.854,71 5.754.395,03 5.694.620,44 5.634.529,26 5.574.119,83

400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 4.800,00

400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 4.800,00

400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 4.800,00

Úrok

Jistina

Odúročitel SHCF (6,3555%) 1,000000 2.040.000,00 0,995899 90.279,50 0,991814 89.909,22 0,987746 89.540,46 0,983695 89.173,21 0,979660 88.807,47 0,975642 88.443,23 0,971641 88.080,48 0,967655 87.719,22 0,963687 -19.742,17 2.732.210,64

Splátka

0,00 42.370,00 42.116,41 41.861,47 41.605,19 41.347,55 41.088,54 40.828,16 40.566,41 40.303,26 372.086,99

2.000.000,00 2.000.000,00 47.881,31 90.251,31 48.134,90 90.251,31 48.389,83 90.251,31 48.646,12 90.251,31 48.903,76 90.251,31 49.162,77 90.251,31 49.423,14 90.251,31 49.684,90 90.251,31 49.948,05 90.251,31 2.440.174,77 2.812.261,76 Roční odpisy ROVNOMĚRNÉ DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA 40.038,72 50.212,58 90.251,31 39.772,79 50.478,52 90.251,31 39.505,44 50.745,87 90.251,31 39.236,68 51.014,63 90.251,31 38.966,49 51.284,82 90.251,31 38.694,87 51.556,43 90.251,31 38.421,82 51.829,49 90.251,31 38.147,32 52.103,99 90.251,31 37.871,36 52.379,95 90.251,31 37.593,94 52.657,36 90.251,31 37.315,06 52.936,25 90.251,31 37.034,69 53.216,61 90.251,31 462.599,17 620.416,51 1.083.015,68 Roční odpisy ROVNOMĚRNÉ DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA 36.752,84 53.498,46 90.251,31 36.469,50 53.781,80 90.251,31 36.184,66 54.066,65 90.251,31 35.898,31 54.353,00 90.251,31 35.610,44 54.640,86 90.251,31 35.321,05 54.930,26 90.251,31 35.030,13 55.221,18 90.251,31 34.737,66 55.513,65 90.251,31 34.443,65 55.807,66 90.251,31 34.148,08 56.103,23 90.251,31 33.850,94 56.400,37 90.251,31 33.552,23 56.699,08 90.251,31 421.999,49 661.016,19 1.083.015,68 Roční odpisy ROVNOMĚRNÉ DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA 33.251,94 56.999,37 90.251,31 32.950,05 57.301,25 90.251,31 32.646,57 57.604,74 90.251,31 32.341,48 57.909,82 90.251,31 32.034,78 58.216,53 90.251,31 31.726,45 58.524,86 90.251,31 31.416,49 58.834,82 90.251,31 31.104,88 59.146,42 90.251,31 30.791,63 59.459,68 90.251,31 30.476,71 59.774,59 90.251,31 30.160,13 60.091,17 90.251,31 29.841,88 60.409,43 90.251,31 378.742,99 704.272,69 1.083.015,68 Roční odpisy ROVNOMĚRNÉ DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA

140.000,00 555.686,99 111.137,40 0,959734 0,955798 0,951877 0,947973 0,944085 0,940213 0,936357 0,932516 0,928692 0,924883 0,921089 0,917312

87.001,14 86.644,31 86.288,94 85.935,03 85.582,57 85.231,55 84.881,98 84.533,83 84.187,12 83.841,83 83.497,95 -64.971,82 872.654,42

0,913549 0,909802 0,906071 0,902355 0,898654 0,894968 0,891297 0,887641 0,884001 0,880375 0,876764 0,873168

82.814,43 82.474,77 82.136,50 81.799,62 81.464,12 81.129,99 80.797,24 80.465,85 80.135,82 79.807,15 79.479,82 -54.755,15 837.750,16

0,869587 0,866020 0,862468 0,858931 0,855408 0,851900 0,848406 0,844926 0,841460 0,838009 0,834572 0,831149

78.829,19 78.505,87 78.183,88 77.863,21 77.543,86 77.225,82 76.909,08 76.593,63 76.279,49 75.966,63 75.655,05 -44.929,67 804.626,04

340.000,00 807.399,17 161.479,83

340.000,00 766.799,49 153.359,90

340.000,00 723.542,99 144.708,60

Pořadí splátky 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57

58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69

70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81

82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93

Datum splátky 31.01.2013 28.02.2013 31.03.2013 30.04.2013 31.05.2013 30.06.2013 31.07.2013 31.08.2013 30.09.2013 31.10.2013 30.11.2013 31.12.2013

31.01.2014 28.02.2014 31.03.2014 30.04.2014 31.05.2014 30.06.2014 31.07.2014 31.08.2014 30.09.2014 31.10.2014 30.11.2014 31.12.2014

31.01.2015 28.02.2015 31.03.2015 30.04.2015 31.05.2015 30.06.2015 31.07.2015 31.08.2015 30.09.2015 31.10.2015 30.11.2015 31.12.2015

31.01.2016 29.02.2016 31.03.2016 30.04.2016 31.05.2016 30.06.2016 31.07.2016 31.08.2016 30.09.2016 31.10.2016 30.11.2016 31.12.2016


4.759.056,50 4.694.010,34 4.628.619,69 4.562.882,71 4.496.797,57 4.430.362,43 4.363.575,43 4.296.434,71 4.228.938,39 4.161.084,60 4.092.871,44 4.024.297,00

3.955.359,38 3.886.056,64 3.816.386,86 3.746.348,09 3.675.938,38 3.605.155,77 3.533.998,27 3.462.463,90 3.390.550,66 3.318.256,56 3.245.579,57 3.172.517,67

3.099.068,80 3.025.230,94 2.951.002,01 2.876.379,95 2.801.362,67 2.725.948,08 2.650.134,08 2.573.918,54 2.497.299,35 2.420.274,37 2.342.841,44 2.264.998,41

400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 4.800,00

400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 4.800,00

400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 4.800,00

Úrok

Jistina

Odúročitel (6,3555%) 0,827740 0,824345 0,820964 0,817597 0,814244 0,810904 0,807578 0,804266 0,800967 0,797682 0,794410 0,791152

Splátka

29.521,93 29.200,29 28.876,95 28.551,90 28.225,12 27.896,62 27.566,37 27.234,38 26.900,62 26.565,10 26.227,80 25.888,72 332.655,81

60.729,37 90.251,31 61.051,01 90.251,31 61.374,35 90.251,31 61.699,41 90.251,31 62.026,18 90.251,31 62.354,69 90.251,31 62.684,94 90.251,31 63.016,93 90.251,31 63.350,68 90.251,31 63.686,21 90.251,31 64.023,50 90.251,31 64.362,59 90.251,31 750.359,87 1.083.015,68 Roční odpisy ROVNOMĚRNÉ DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA 25.547,84 64.703,47 90.251,31 25.205,15 65.046,15 90.251,31 24.860,65 65.390,65 90.251,31 24.514,33 65.736,98 90.251,31 24.166,17 66.085,14 90.251,31 23.816,16 66.435,14 90.251,31 23.464,31 66.787,00 90.251,31 23.110,59 67.140,72 90.251,31 22.754,99 67.496,31 90.251,31 22.397,51 67.853,79 90.251,31 22.038,14 68.213,16 90.251,31 21.676,87 68.574,44 90.251,31 283.552,72 799.462,96 1.083.015,68 Roční odpisy ROVNOMĚRNÉ DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA 21.313,68 68.937,62 90.251,31 20.948,57 69.302,73 90.251,31 20.581,53 69.669,78 90.251,31 20.212,54 70.038,77 90.251,31 19.841,60 70.409,71 90.251,31 19.468,69 70.782,62 90.251,31 19.093,81 71.157,50 90.251,31 18.716,94 71.534,37 90.251,31 18.338,07 71.913,23 90.251,31 17.957,20 72.294,10 90.251,31 17.574,32 72.676,99 90.251,31 17.189,40 73.061,91 90.251,31 231.236,35 851.779,34 1.083.015,68 Roční odpisy ROVNOMĚRNÉ DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA 16.802,45 73.448,86 90.251,31 16.413,44 73.837,86 90.251,31 16.022,38 74.228,93 90.251,31 15.629,24 74.622,06 90.251,31 15.234,03 75.017,28 90.251,31 14.836,72 75.414,59 90.251,31 14.437,30 75.814,00 90.251,31 14.035,77 76.215,53 90.251,31 13.632,12 76.619,19 90.251,31 13.226,32 77.024,99 90.251,31 12.818,38 77.432,93 90.251,31 12.408,27 77.843,03 90.251,31 175.496,42 907.519,26 1.083.015,68 Roční odpisy ROVNOMĚRNÉ DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA

SHCF 75.035,73 74.727,97 74.421,48 74.116,24 73.812,25 73.509,51 73.208,02 72.907,76 72.608,73 72.310,92 72.014,34 -35.475,15 773.197,81

340.000,00 677.455,81 135.491,16 0,787907 0,784676 0,781457 0,778252 0,775060 0,771881 0,768715 0,765563 0,762423 0,759296 0,756181 0,753080

71.424,82 71.131,88 70.840,13 70.549,58 70.260,22 69.972,05 69.685,06 69.399,25 69.114,61 68.831,14 68.548,83 -26.372,28 743.385,30

0,749991 0,746915 0,743852 0,740801 0,737762 0,734736 0,731723 0,728722 0,725733 0,722756 0,719792 0,716840

67.987,68 67.708,83 67.431,12 67.154,56 66.879,12 66.604,82 66.331,64 66.059,59 65.788,64 65.518,81 65.250,09 -17.602,69 715.112,22

0,713900 0,710972 0,708056 0,705152 0,702259 0,699379 0,696511 0,693654 0,690809 0,687976 0,685154 0,682344

64.715,94 64.450,51 64.186,17 63.922,91 63.660,73 63.399,63 63.139,60 62.880,63 62.622,73 62.365,88 62.110,09 -9.148,85 688.305,98

340.000,00 628.352,72 125.670,54

340.000,00 576.036,35 115.207,27

340.000,00 520.296,42 104.059,28

Pořadí splátky 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105

106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117

118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129

Datum splátky 31.01.2017 28.02.2017 31.03.2017 30.04.2017 31.05.2017 30.06.2017 31.07.2017 31.08.2017 30.09.2017 31.10.2017 30.11.2017 31.12.2017


31.01.2018 1.214.715,35 28.02.2018 1.130.897,48 31.03.2018 1.046.635,69 30.04.2018 961.927,62 31.05.2018 876.770,93 30.06.2018 791.163,22 31.07.2018 705.102,11 31.08.2018 618.585,20 30.09.2018 531.610,07 31.10.2018 444.174,31 30.11.2018 356.275,46 31.12.2018 267.911,08

31.01.2019 28.02.2019 31.03.2019 30.04.2019 31.05.2019 30.06.2019 31.07.2019 31.08.2019 30.09.2019 31.10.2019 30.11.2019 31.12.2019

179.078,69 89.775,83 0,00

400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 4.800,00

400,00 400,00 400,00

1.200,00

Úrok

Jistina

Odúročitel (6,3555%) 0,679545 0,676758 0,673982 0,671218 0,668465 0,665723 0,662993 0,660274 0,657565 0,654868 0,652183 0,649508

Splátka

11.996,00 11.581,54 11.164,88 10.746,02 10.324,94 9.901,63 9.476,08 9.048,27 8.618,20 8.185,85 7.751,21 7.314,27 116.108,91

78.255,31 90.251,31 78.669,77 90.251,31 79.086,42 90.251,31 79.505,28 90.251,31 79.926,36 90.251,31 80.349,67 90.251,31 80.775,23 90.251,31 81.203,03 90.251,31 81.633,10 90.251,31 82.065,45 90.251,31 82.500,09 90.251,31 82.937,03 90.251,31 966.906,77 1.083.015,68 Roční odpisy ROVNOMĚRNÉ DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA 6.875,02 83.376,29 90.251,31 6.433,44 83.817,87 90.251,31 5.989,52 84.261,79 90.251,31 5.543,24 84.708,06 90.251,31 5.094,61 85.156,70 90.251,31 4.643,60 85.607,71 90.251,31 4.190,20 86.061,11 90.251,31 3.734,40 86.516,91 90.251,31 3.276,18 86.975,12 90.251,31 2.815,54 87.435,77 90.251,31 2.352,46 87.898,85 90.251,31 1.886,92 88.364,38 90.251,31 52.835,12 1.030.180,56 1.083.015,68 Roční odpisy ROVNOMĚRNÉ DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA 1.418,92 88.832,38 90.251,31 948,45 89.302,86 90.251,31 475,48 89.775,83 90.251,31

SHCF 61.601,65 61.348,99 61.097,37 60.846,78 60.597,22 60.348,68 60.101,16 59.854,66 59.609,17 59.364,68 59.121,20 -994,06 662.897,50

340.000,00 460.908,91 92.181,78 0,646844 0,644191 0,641549 0,638917 0,636297 0,633687 0,631088 0,628500 0,625922 0,623355 0,620798 0,618252

58.637,22 58.396,72 58.157,21 57.918,68 57.681,13 57.444,55 57.208,94 56.974,30 56.740,62 56.507,90 56.276,14 6.877,61 638.821,03

0,615716 0,613191 0,610676 0,608171 0,605677 0,603192 0,600718 0,598255 0,595801 0,593357 0,590924 0,588500

55.815,45 55.586,53 55.358,54 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -40.493,83 126.266,69

0,560180

-38.092,22

0,533222

-36.259,13

0,507562

-34.514,25

0,483137

-32.853,34

0,459888

-31.272,35

0,437757

-29.767,45

340.000,00 397.635,12 79.527,02

2.842,84

267.911,08 270.753,92 Roční odpisy ROVNOMĚRNÉ DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA

340.000,00 344.042,84 68.808,57

Roční odpisy ROVNOMĚRNÉ DAŇOVÁ ÚSPORA

340.000,00 68.000,00


340.000,00 68.000,00


340.000,00 68.000,00


340.000,00 68.000,00


340.000,00 68.000,00


340.000,00 68.000,00

141 31.12.2020

153 31.12.2021

165 31.12.2022

177 31.12.2023

189 31.12.2024

201 31.12.2025

Pořadí Datum Zůstatková splátky splátky cena úvěru 213 31.12.2026

Poplatek

Úrok

Jistina

Splátka


340.000,00 68.000,00


340.000,00 68.000,00


340.000,00 68.000,00


340.000,00 68.000,00


340.000,00 68.000,00


340.000,00 68.000,00


340.000,00 68.000,00


340.000,00 68.000,00


340.000,00 68.000,00


340.000,00 68.000,00


340.000,00 68.000,00


340.000,00 68.000,00

225 31.12.2027

237 31.12.2028

249 31.12.2029

261 31.12.2030

273 31.12.2031

285 31.12.2032

297 31.12.2033

309 31.12.2034

321 31.12.2035

333 31.12.2036

345 31.12.2037

357 31.12.2038 340.000,00 Roční odpisy ROVNOMĚRNÉ 68.000,00 DAŇOVÁ ÚSPORA 88.000,00 2.830.156,82 10.000.000,00 12.830.156,82 DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE 12.918.156,82 DAŇOVÁ ÚSPORA 2.583.631,36


Odúročitel (6,3555%) 0,416691

-28.334,96

0,396638

-26.971,41

0,377551

-25.673,48

0,359382

-24.438,01

0,342088

-23.261,99

0,325626

-22.142,57

0,309956

-21.077,01

0,295040

-20.062,73

0,280842

-19.097,26

0,267327

-18.178,25

0,254463

-17.303,47

0,242217

-16.470,78

0,230561

-15.678,17

SHCF

9.113.778,96

Příloha č. 4: Nabídka finančního leasingu od S Morava Leasing, a.s.

Příloha č. 5: Splátkový kalendář finančního leasingu včetně výpočtu diskontovaných výdajů (Kč) Pořadí splátky 0 1 2 3 4 5 6 7 8

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32

33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44

Datum splátky 15.04.2009 10.05.2009 10.06.2009 10.07.2009 10.08.2009 10.09.2009 10.10.2009 10.11.2009 10.12.2009

10.01.2010 10.02.2010 10.03.2010 10.04.2010 10.05.2010 10.06.2010 10.07.2010 10.08.2010 10.09.2010 10.10.2010 10.11.2010 10.12.2010

10.01.2011 10.02.2011 10.03.2011 10.04.2011 10.05.2011 10.06.2011 10.07.2011 10.08.2011 10.09.2011 10.10.2011 10.11.2011 10.12.2011

10.01.2012 10.02.2012 10.03.2012 10.04.2012 10.05.2012 10.06.2012 10.07.2012 10.08.2012 10.09.2012 10.10.2012 10.11.2012 10.12.2012

Zůstatková cena leasingu 8.000.000,00 7.958.659,38 7.917.008,71 7.875.045,65 7.832.767,88 7.790.173,02 7.747.258,70 7.704.022,52 7.660.462,07

7.616.574,91 7.572.358,61 7.527.810,68 7.482.928,64 7.437.709,98 7.392.152,19 7.346.252,71 7.300.008,99 7.253.418,44 7.206.478,46 7.159.186,43 7.111.539,70

7.063.535,63 7.015.171,53 6.966.444,70 6.917.352,42 6.867.891,94 6.818.060,51 6.767.855,34 6.717.273,64 6.666.312,57 6.614.969,30 6.563.240,95 6.511.124,64

6.458.617,45 6.405.716,47 6.352.418,72 6.298.721,24 6.244.621,03 6.190.115,07 6.135.200,32 6.079.873,70 6.024.132,13 5.967.972,50 5.911.391,68 5.854.386,50

Splátka bez DPH 25.000,00 0,00 2.000.000,00 2.000.000,00 60.000,00 41.340,62 101.340,62 59.689,95 41.650,67 101.340,62 59.377,57 41.963,05 101.340,62 59.062,84 42.277,78 101.340,62 58.745,76 42.594,86 101.340,62 58.426,30 42.914,32 101.340,62 58.104,44 43.236,18 101.340,62 57.780,17 43.560,45 101.340,62 471.187,02 2.339.537,93 2.810.724,95 DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA 57.453,47 43.887,15 101.340,62 57.124,31 44.216,31 101.340,62 56.792,69 44.547,93 101.340,62 56.458,58 44.882,04 101.340,62 56.121,96 45.218,65 101.340,62 55.782,82 45.557,79 101.340,62 55.441,14 45.899,48 101.340,62 55.096,90 46.243,72 101.340,62 54.750,07 46.590,55 101.340,62 54.400,64 46.939,98 101.340,62 54.048,59 47.292,03 101.340,62 53.693,90 47.646,72 101.340,62 667.165,07 548.922,36 1.216.087,43 DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA 53.336,55 48.004,07 101.340,62 52.976,52 48.364,10 101.340,62 52.613,79 48.726,83 101.340,62 52.248,34 49.092,28 101.340,62 51.880,14 49.460,48 101.340,62 51.509,19 49.831,43 101.340,62 51.135,45 50.205,17 101.340,62 50.758,92 50.581,70 101.340,62 50.379,55 50.961,07 101.340,62 49.997,34 51.343,27 101.340,62 49.612,27 51.728,35 101.340,62 49.224,31 52.116,31 101.340,62 615.672,36 600.415,07 1.216.087,43 DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA 48.833,43 52.507,18 101.340,62 48.439,63 52.900,99 101.340,62 48.042,87 53.297,75 101.340,62 47.643,14 53.697,48 101.340,62 47.240,41 54.100,21 101.340,62 46.834,66 54.505,96 101.340,62 46.425,86 54.914,76 101.340,62 46.014,00 55.326,62 101.340,62 45.599,05 55.741,57 101.340,62 45.180,99 56.159,63 101.340,62 44.759,79 56.580,83 101.340,62 44.335,44 57.005,18 101.340,62 559.349,29 656.738,14 1.216.087,43 DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA Úrok

Odúročitel (6,3555%)

Jistina

SHCF

1,000000

2.025.000,00

0,995899 0,991814 0,987746 0,983695 0,979660 0,975642 0,971641 0,967655

100.924,97 100.511,03 100.098,79 99.688,23 99.279,37 98.872,17 98.466,65 32.322,98 2.755.164,19

0,963687 0,959734 0,955798 0,951877 0,947973 0,944085 0,940213 0,936357 0,932516 0,928692 0,924883 0,921089

97.660,59 97.260,04 96.861,13 96.463,85 96.068,21 95.674,19 95.281,78 94.890,99 94.501,79 94.114,20 93.728,19 6.387,56 1.058.892,51

0,917312 0,913549 0,909802 0,906071 0,902355 0,898654 0,894968 0,891297 0,887641 0,884001 0,880375 0,876764

92.960,92 92.579,64 92.199,93 91.821,77 91.445,17 91.070,11 90.696,58 90.324,59 89.954,13 89.585,18 89.217,75 6.080,18 1.007.935,95

0,873168 0,869587 0,866020 0,862468 0,858931 0,855408 0,851900 0,848406 0,844926 0,841460 0,838009 0,834572

88.487,40 88.124,48 87.763,03 87.403,08 87.044,59 86.687,58 86.332,04 85.977,95 85.625,31 85.274,12 84.924,37 5.787,58 959.431,54

339.686,10 67.937,22

472.029,14 94.405,83

472.029,14 94.405,83

472.029,14 94.405,83

Pořadí splátky 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56

57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68

69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80

81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92

Datum Zůstatková splátky cena leasingu 10.01.2013 5.796.953,78 10.02.2013 5.739.090,31 10.03.2013 5.680.792,87 10.04.2013 5.622.058,20 10.05.2013 5.562.883,01 10.06.2013 5.503.264,02 10.07.2013 5.443.197,88 10.08.2013 5.382.681,24 10.09.2013 5.321.710,74 10.10.2013 5.260.282,95 10.11.2013 5.198.394,45 10.12.2013 5.136.041,79

10.01.2014 10.02.2014 10.03.2014 10.04.2014 10.05.2014 10.06.2014 10.07.2014 10.08.2014 10.09.2014 10.10.2014 10.11.2014 10.12.2014

10.01.2015 10.02.2015 10.03.2015 10.04.2015 10.05.2015 10.06.2015 10.07.2015 10.08.2015 10.09.2015 10.10.2015 10.11.2015 10.12.2015

10.01.2016 10.02.2016 10.03.2016 10.04.2016 10.05.2016 10.06.2016 10.07.2016 10.08.2016 10.09.2016 10.10.2016 10.11.2016 10.12.2016

5.073.221,48 5.009.930,03 4.946.163,88 4.881.919,49 4.817.193,27 4.751.981,60 4.686.280,84 4.620.087,33 4.553.397,37 4.486.207,23 4.418.513,16 4.350.311,39

4.281.598,11 4.212.369,48 4.142.621,63 4.072.350,67 4.001.552,68 3.930.223,71 3.858.359,77 3.785.956,85 3.713.010,90 3.639.517,87 3.565.473,63 3.490.874,06

3.415.715,00 3.339.992,24 3.263.701,57 3.186.838,71 3.109.399,38 3.031.379,26 2.952.773,98 2.873.579,17 2.793.790,39 2.713.403,20 2.632.413,11 2.550.815,59

Splátka bez DPH 43.907,90 57.432,72 101.340,62 43.477,15 57.863,47 101.340,62 43.043,18 58.297,44 101.340,62 42.605,95 58.734,67 101.340,62 42.165,44 59.175,18 101.340,62 41.721,62 59.619,00 101.340,62 41.274,48 60.066,14 101.340,62 40.823,98 60.516,63 101.340,62 40.370,11 60.970,51 101.340,62 39.912,83 61.427,79 101.340,62 39.452,12 61.888,50 101.340,62 38.987,96 62.352,66 101.340,62 497.742,72 718.344,71 1.216.087,43 DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA 38.520,31 62.820,31 101.340,62 38.049,16 63.291,46 101.340,62 37.574,48 63.766,14 101.340,62 37.096,23 64.244,39 101.340,62 36.614,40 64.726,22 101.340,62 36.128,95 65.211,67 101.340,62 35.639,86 65.700,76 101.340,62 35.147,11 66.193,51 101.340,62 34.650,65 66.689,96 101.340,62 34.150,48 67.190,14 101.340,62 33.646,55 67.694,06 101.340,62 33.138,85 68.201,77 101.340,62 430.357,03 785.730,40 1.216.087,43 DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA 32.627,34 68.713,28 101.340,62 32.111,99 69.228,63 101.340,62 31.592,77 69.747,85 101.340,62 31.069,66 70.270,96 101.340,62 30.542,63 70.797,99 101.340,62 30.011,65 71.328,97 101.340,62 29.476,68 71.863,94 101.340,62 28.937,70 72.402,92 101.340,62 28.394,68 72.945,94 101.340,62 27.847,58 73.493,04 101.340,62 27.296,38 74.044,24 101.340,62 26.741,05 74.599,57 101.340,62 356.650,10 859.437,33 1.216.087,43 DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA 26.181,56 75.159,06 101.340,62 25.617,86 75.722,76 101.340,62 25.049,94 76.290,68 101.340,62 24.477,76 76.862,86 101.340,62 23.901,29 77.439,33 101.340,62 23.320,50 78.020,12 101.340,62 22.735,34 78.605,27 101.340,62 22.145,80 79.194,81 101.340,62 21.551,84 79.788,78 101.340,62 20.953,43 80.387,19 101.340,62 20.350,52 80.990,09 101.340,62 19.743,10 81.597,52 101.340,62 276.028,95 940.058,48 1.216.087,43 DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA Úrok

Odúročitel (6,3555%) 0,831149 0,827740 0,824345 0,820964 0,817597 0,814244 0,810904 0,807578 0,804266 0,800967 0,797682 0,794410

Jistina

SHCF 84.229,17 83.883,70 83.539,66 83.197,02 82.855,79 82.515,96 82.177,52 81.840,47 81.504,81 81.170,52 80.837,60 5.509,07 913.261,28

472.029,14 94.405,83 0,791152 0,787907 0,784676 0,781457 0,778252 0,775060 0,771881 0,768715 0,765563 0,762423 0,759296 0,756181

80.175,85 79.847,01 79.519,52 79.193,37 78.868,56 78.545,08 78.222,93 77.902,10 77.582,59 77.264,39 76.947,49 5.243,96 869.312,86

0,753080 0,749991 0,746915 0,743852 0,740801 0,737762 0,734736 0,731723 0,728722 0,725733 0,722756 0,719792

76.317,59 76.004,57 75.692,84 75.382,39 75.073,21 74.765,30 74.458,65 74.153,26 73.849,12 73.546,23 73.244,58 4.991,61 827.479,34

0,716840 0,713900 0,710972 0,708056 0,705152 0,702259 0,699379 0,696511 0,693654 0,690809 0,687976 0,685154

72.644,99 72.347,04 72.050,31 71.754,80 71.460,50 71.167,40 70.875,51 70.584,82 70.295,32 70.007,00 69.719,87 4.751,40 787.658,95

472.029,14 94.405,83

472.029,14 94.405,83

472.029,14 94.405,83

Pořadí splátky 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104

105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116

117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128

Datum Zůstatková splátky cena leasingu 10.01.2017 2.468.606,08 10.02.2017 2.385.780,01 10.03.2017 2.302.332,74 10.04.2017 2.218.259,62 10.05.2017 2.133.555,95 10.06.2017 2.048.217,00 10.07.2017 1.962.238,01 10.08.2017 1.875.614,17 10.09.2017 1.788.340,66 10.10.2017 1.700.412,60 10.11.2017 1.611.825,07 10.12.2017 1.522.573,14

10.01.2018 10.02.2018 10.03.2018 10.04.2018 10.05.2018 10.06.2018 10.07.2018 10.08.2018 10.09.2018 10.10.2018 10.11.2018 10.12.2018

10.01.2019 10.02.2019 10.03.2019 10.04.2019 10.05.2019 10.06.2019 10.07.2019 10.08.2019 10.09.2019 10.10.2019 10.11.2019 10.12.2019

1.432.651,82 1.342.056,09 1.250.780,89 1.158.821,13 1.066.171,67 972.827,34 878.782,92 784.033,18 688.572,81 592.396,48 495.498,84 397.874,46

299.517,90 200.423,66 100.586,22 0,00

Splátka bez DPH 19.131,12 82.209,50 101.340,62 18.514,55 82.826,07 101.340,62 17.893,35 83.447,27 101.340,62 17.267,50 84.073,12 101.340,62 16.636,95 84.703,67 101.340,62 16.001,67 85.338,95 101.340,62 15.361,63 85.978,99 101.340,62 14.716,79 86.623,83 101.340,62 14.067,11 87.273,51 101.340,62 13.412,55 87.928,06 101.340,62 12.753,09 88.587,52 101.340,62 12.088,69 89.251,93 101.340,62 187.844,98 1.028.242,45 1.216.087,43 DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA 11.419,30 89.921,32 101.340,62 10.744,89 90.595,73 101.340,62 10.065,42 91.275,20 101.340,62 9.380,86 91.959,76 101.340,62 8.691,16 92.649,46 101.340,62 7.996,29 93.344,33 101.340,62 7.296,21 94.044,41 101.340,62 6.590,87 94.749,75 101.340,62 5.880,25 95.460,37 101.340,62 5.164,30 96.176,32 101.340,62 4.442,97 96.897,65 101.340,62 3.716,24 97.624,38 101.340,62 91.388,75 1.124.698,68 1.216.087,43 DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA 2.984,06 98.356,56 101.340,62 2.246,38 99.094,23 101.340,62 1.503,18 99.837,44 101.340,62 754,40 100.586,22 101.340,62 Úrok

Odúročitel (6,3555%) 0,682344 0,679545 0,676758 0,673982 0,671218 0,668465 0,665723 0,662993 0,660274 0,657565 0,654868 0,652183

Jistina

69.149,13 68.865,52 68.583,07 68.301,78 68.021,64 67.742,65 67.464,80 67.188,10 66.912,53 66.638,09 66.364,77 4.522,75 749.754,83

472.029,14 94.405,83 0,649508 0,646844 0,644191 0,641549 0,638917 0,636297 0,633687 0,631088 0,628500 0,625922 0,623355 0,620798

65.821,50 65.551,54 65.282,68 65.014,92 64.748,27 64.482,70 64.218,23 63.954,84 63.692,53 63.431,30 63.171,13 4.305,10 713.674,74

0,618252 0,615716 0,613191 0,610676 0,608171 0,605677 0,603192 0,600718 0,598255 0,595801 0,593357 0,590924

62.654,01 62.397,03 62.141,11 61.886,24 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -55.786,62 193.291,77

0,562487

-53.102,03

0,535419

-50.546,63

0,509653

-48.114,20

0,485127

-45.798,82

0,461782

-43.594,87

0,439559

-41.496,97

0,418407

-39.500,03

472.029,14 94.405,83

7.488,02 397.874,46 405.362,48 DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA

472.029,14 94.405,83

DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA

472.029,14 94.405,83


472.029,14 94.405,83


472.029,14 94.405,83


472.029,14 94.405,83


472.029,14 94.405,83


472.029,14 94.405,83

140 10.12.2020

152 10.12.2021

164 10.12.2022

176 10.12.2023

188 10.12.2024

200 10.12.2025

212 10.12.2026

SHCF

Pořadí splátky

Datum splátky

Zůstatková cena leasingu

Úrok

Splátka bez DPH DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE DAŇOVÁ ÚSPORA

Odúročitel (6,3555%) 472.029,14 94.405,83


472.029,14 94.405,83


472.029,14 94.405,83


472.029,14 94.405,83


472.029,14 94.405,83


472.029,14 94.405,83


472.029,14 94.405,83


472.029,14 94.405,83


472.029,14 94.405,83


472.029,14 94.405,83


472.029,14 94.405,83


472.029,14 94.405,83


472.029,14 94.405,83

Jistina

224 10.12.2027

236 10.12.2028

248 10.12.2029

260 10.12.2030

272 10.12.2031

284 10.12.2032

296 10.12.2033

308 10.12.2034

320 10.12.2035

332 10.12.2036

344 10.12.2037

356 10.12.2038

368 10.12.2039 DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE 157.343,05 DAŇOVÁ ÚSPORA 31.468,61 4.160.874,28 10.000.000,00 14.160.874,28 DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE 14.185.874,28 DAŇOVÁ ÚSPORA 2.837.174,86


SHCF

0,398272

-37.599,19

0,379106

-35.789,82

0,360863

-34.067,53

0,343497

-32.428,11

0,326967

-30.867,59

0,311233

-29.382,17

0,296255

-27.968,22

0,281999

-26.622,32

0,268428

-25.341,19

0,255511

-24.121,71

0,243215

-22.960,91

0,231511

-21.855,97

0,220370

-6.934,74

10.157.764,94

VYHODNOCENÍ ANALÝZY A KOMPARACE FINANČNÍHO LEASINGU A HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU PŘI POŘÍZENÍ NEMOVITOSTI PRO KOMERČNÍ ÚČELY

Recommend Documents