Komparace přístupu pro tržní ocenění u nemovitosti typu rodinný dům

Bankovní institut vysoká škola Praha

Komparace přístupu pro tržní ocenění u nemovitosti typu rodinný dům Bakalářská práce

Libor Veselý

červen 2013

0

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu, podnikání a oceňování

Komparace přístupu pro tržní ocenění u nemovitosti typu rodinný dům Bakalářská práce

Autor:

Libor Veselý Bankovnictví, Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Ing. et Ing. Martin Cupal, Ph.D.

Praha

červen 2013

1

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Písku

….………...………. Libor Veselý

2

Poděkování:

Děkuji mému vedoucímu Ing. et Ing. Martin Cupal, Ph.D. za odborné vedení, připomínky a cenné rady, které mi poskytl a které přispěly k vypracování mé bakalářské práce.

3

Anotace Hlavním cílem teoretické práce je charakterizovat jednotlivé přístupy pro trţní ocenění u nemovitostí (metodou-nákladovou, výnosovou a porovnávací) pro rodinný dům. Oceňování nemovitostí se provádí pomocí oceňovacích metod a pravidel. Tato činnost se provádí za účelem zjištění hodnoty nemovitosti. Následně je také posouzena jejich vhodnost na odhad trţní hodnoty stavby v závislosti na pouţité metodě výpočtu trţního ocenění (cena obvyklá). V části praktické se věnuji vypracování dvou příkladů ocenění nemovitosti, prvním je ocenění rodinného domu a druhým ocenění bytového domu. V poslední části se zabývám analýzou realitního trhu v okrese Písek.

Annotation The main aim of this thesis is to characterize the different approaches to market valuation of the property by (cost method, yield method and compare method) for a family house. Property valuation is performed by using the valuation methods and rules. This operation is carried in order to determine the property value. Subsequently, also assess their suitability to estimate the market value of buildings, depending on the method of calculating market appreciation (usual price). The practical part is devoted to the development of two examples of property valuation, the first is the valuation of the house and a second is valuation of apartment house. The last part deals with the analysis of the real estate market in the district town Písek.

4

Klíčová slova

ocenění, rodinný dům, nabídka, poptávka, metody oceňování, cena obvyklá, trţní hodnota, analýza trhu, Keywords

valuation, house, offer, demand, methods of valuation, standart price, market value, market analysis

5

Obsah: ÚVOD......................................................................................................................................... 8 1 TEORETICKÁ ČÁST ............................................................................................................ 9 1.1 Subjekty zabývající se oceňováním...................................................................................... 9 1.1.1 Rozdíl v pojmech odhad nemovitostí a ocenění nemovitostí .......................................... 10 1.1.2 Certifikace ....................................................................................................................... 10 1.2 Definice pojmů pro oceňování nemovitostí........................................................................ 12 1.2.1 Obestavěný prostor .......................................................................................................... 14 1.2.2 Měření podlaţí ................................................................................................................. 16 1.2.3 Výšky podlaţí .................................................................................................................. 16 1.2.4 Zastavěná plocha ............................................................................................................. 16 1.2.5 Podlahová plocha............................................................................................................. 17 1.3 Cena a hodnota ................................................................................................................... 18 1.3.1 Cena ................................................................................................................................. 18 1.3.2 Cena zjištěná (administrativní, úřední, vyhlášková) ....................................................... 18 1.3.3 Věcná hodnota (časová cena) .......................................................................................... 18 1.3.4 Cena obvyklá ................................................................................................................... 18 1.3.5 Hodnota ........................................................................................................................... 19 1.3.6 Mezinárodní a evropská definice hodnoty....................................................................... 19 1.3.7 Zboţí, jeho vlastnosti a trh .............................................................................................. 20 1.3.8 Podklady pro ocenění ...................................................................................................... 21 1.4 Metody oceňování .............................................................................................................. 22 1.4.1 Nákladová metoda ........................................................................................................... 22 1.4.1.1 Obecně k ocenění nákladovou metodou ....................................................................... 23 1.4.1.2 Individuální cenová kalkulace ...................................................................................... 24 1.4.1.3 Podrobný poloţkový rozpočet ...................................................................................... 26 1.4.1.4 Souhrnný rozpočet ........................................................................................................ 27 1.4.1.5 Metoda agregovaných poloţek ..................................................................................... 27 1.4.1.6 Propočet ceny ............................................................................................................... 28 1.4.1.7 Cenové indexy .............................................................................................................. 28 1.4.1.8 Cenové podíly stavebních konstrukcí ........................................................................... 28

6

1.4.2 Porovnávací metoda ........................................................................................................ 29 1.4.2.1 Obecně k ocenění cenovým porovnáním...................................................................... 29 1.4.2.2 Podklady pro cenové porovnání .............................................................................. - 23 1.4.2.3 Metody cenového porovnání ................................................................................... - 24 1.4.3 Výnosová metoda ....................................................................................................... - 27 1.4.3.1 Obecně k ocenění výnosovou metodou ................................................................... - 27 1.4.3.2 Výnosy pro výpočet výnosové hodnoty nemovitostí .............................................. - 28 1.4.3.3 Náklady na dosaţení výnosů z nájemného .............................................................. - 30 1.4.4 Trţní ocenění pozemků .............................................................................................. - 33 1.4.4.1. Porovnávací metoda - indexová ............................................................................. - 34 1.4.4.2. Porovnání dvou pozemků navzájem indexovou porovnávací metodou ................. - 34 1.4.4.3. Metoda třídy polohy (Naegeliho metoda) .............................................................. - 35 1.4.4.4. Reziduální metoda .................................................................................................. - 36 1.4.4.5. Cenové mapy .......................................................................................................... - 36 1.5 Vhodnost pouţití metod pro trţní ocenění rodinných domů ......................................... - 37 2 PRAKTICKÁ ČÁST ........................................................................................................ - 43 2.1 Vypracování trţního ocenění rodinného domu ............................................................. - 43 2.2 Vypracování trţního ocenění bytového domu ............................................................... - 58 3 ANALÝZA TRHU NEMOVITOSTÍ............................................................................... - 73 3.1 Obecná charakteristika trhu ........................................................................................... - 73 3.2 Regionální segmentace .................................................................................................. - 75 3.2.1 Město Písek ................................................................................................................ - 75 3.2.2 Celkový marketingový výhled ................................................................................... - 78 ZÁVĚR ................................................................................................................................ - 80 SEZNAM LITERATURY A OSTATNÍCH ZDROJŮ ....................................................... - 81 LEGISLATIVNÍ ZDROJE .................................................................................................. - 82 INTERNETOVÉ ZDROJE ................................................................................................. - 82 SEZNAM PŘÍLOH ............................................................................................................. - 83 -

7

ÚVOD Komparace přístupu pro trţní ocenění u nemovitostí typu rodinný dům je, velice rozsáhlé téma zahrnující problematiku, která při oceňování můţe nastat. Důvod tohoto ocenění je potřeba pro osoby či instituce získat nezávislou trţní hodnotu nemovitosti. Ta jako taková poslouţí pří zajištění prodeje či koupě nemovitosti, dědickém vypořádání pozůstalých, úvěru, hypotéce, podnikatelském záměru, při obchodních aktivitách, při oceňování v pojišťovnictví, při oceňování podniku, a dalších. Toto téma je vybráno z důvodu zajímavosti, a také jisté pravděpodobnosti, ţe budoucí kroky by se mohly ubírat tímto směrem. To je i důvodem samotného studia. V první části práce bude diskutováno několik základních pojmů, poté se nahlédne na ocenění podle cenového předpisu, které úzce souvisí s trţním oceněním a neodmyslitelně patři k sobě. Cílem práce je charakterizovat jednotlivé trţní přístupy pro ocenění. Pro komparaci je důleţité zjistit, ve kterých zásadách se principy rozcházejí a ve kterých shodují. Při trţním ocenění nemovitosti má výběr vhodné metody klíčový význam na přesnost ocenění. U jednotlivých metod je uvedeno, v jakých případech se obvykle pouţívají. V druhé praktické části bude zpracováno trţní ocenění rodinného domu a bytového domu. Tímto budou přiblíţeny způsoby pouţití jednotlivých metod s pouţitím pojmů z první části práce. Třetí kapitola se bude zabývat popisem vybrané lokality, tedy Písek. Tímto se jedná o kraj Jihočeský. Také proběhne zmínka o okrajových obcích s tím související. Pro vypracování praktické a analytické části práce bude pouţito jako vzor publikace „Cvičení z oceňování nemovitostí - Díl I“ jejímţ autorem je Ing. Petr Ort, Ph.D.

8

1 TEORETICKÁ ČÁST 1.1 Subjekty zabývající se oceňováním V ČR můţe být znalcem fyzická nebo právnická osoba, jmenovaná ministrem spravedlnosti nebo předsedou Krajského soudu. Musí splňovat tyto podmínky: občanství České republiky, potřebné znalosti a zkušenosti v oboru působnosti znalce získané specializačním studiem v daném odvětví, osobní vlastnosti dávající předpoklad k výkonu znalecké činnosti, souhlas se jmenováním. Znalce je povinen vykonávat svoji znaleckou činnost osobně. Jedná se o vysoce kvalifikovaného odborníka jmenovaného do funkce soudem. Jmenování je podmíněno potřebami a poptávkou ze strany soudu. Soudní znalci jsou zapsáni u místně příslušného krajského soudu a podléhají kontrolní působnosti jmenovaného orgánu. Znalec nesmí vypracovat posudek tehdy, jestliţe není nepodjatý. Kaţdé vyhotovení posudku musí opatřit podpisem a otiskem svého kulatého razítka. Evidence musí být zanesena ve znaleckém deníku, který podléhá kontrole krajského soudu. Znalecké posudky mohou obsahovat analýzu ceny obvyklé (trţní hodnoty) nebo indikaci ceny zjištěné (administrativní). Odhadce majetku je ţivnost volná. Její provozování není omezováno ţádným předpisem. Odhadci by měli splňovat určitá profesní kritéria a podrobit se jednotné certifikaci podle norem ISO. Jedná se o odborníka určeného zpravidla pro účely zástav u bank, nebo privátních zakázek. Je také zapsaný do seznamu organizací se kterými spolupracuje. Odhadce nenese míru odpovědnosti jako znalec, nemá právo pouţívat kulaté razítko se státním znakem a nemusí vést deník se záznamy všech vypracovaných ocenění. Odhadce určuje trţní hodnotu majetku, zatímco znalec musí v mnoha případech stanovit i administrativní cenu. Profesní znalosti odhadce jsou nezávislost a nezaujatost, diskrétnost, vstřícnost, odbornost.1

1

HEŘMAN, Jan. Oceňování podniku I. PowerPoint. Prezentace k výuce, s. 20.

9

1.1.1 Rozdíl v pojmech odhad nemovitostí a ocenění nemovitostí Jistě kaţdý z Nás bude v budoucnu potřebovat podporu ve věci převodu vlastnictví, kupní smlouvou (koupě a prodej), převodu vlastnictví darovací smlouvou, vypořádání dědictví, vypořádání společného jmění manţelů, daňové účely, atd. V těchto případech je potřeba si ujasnit cíl zamýšleného plánu a vyhledání kompetentního orgánu za účelem vyhotovení poţadovaného dokumentu. Při setkání můţe nastat k nedorozumění právě na straně zadávání poţadavku jakým je odhad nemovitosti nebo ocenění nemovitosti. Klienti kteří navštěvují soudní znalce přichází s poţadavkem vypracování "odhadu nemovitostí". Často se však brzy ukáţe, ţe nepotřebují "odhad nemovitostí", ale ocenění nemovitosti cenou zjištěnou. Jaký je mezi tím rozdíl? Ocenění nemovitostí lze provádět mnoha metodami a metodu ocenění nemovitostí znalec volí podle toho jaká cena má být znaleckým posudkem při ocenění nemovitosti určena. Je řada druhů cen a kaţdá cena se pouţívá pro jiné účely. Pro daňové účely se při ocenění nemovitosti cena neodhaduje, ale zjišťuje se podle cenových předpisů. Proto při oceňování nemovitostí pro daňové účely nelze pouţít metody určené pro odhad cen nemovitostí. Odhad ceny nemovitostí znalec provádí tehdy, kdyţ má znaleckým posudkem odhadnout trţní hodnotu nemovitosti (obvyklou cenu). Pro odhad cen nemovitostí se pouţívají zcela jiné metody a znalec není při odhadu vázán cenovým předpisem. Odhad ceny nemovitostí můţe vyhotovit i odhadce nemovitostí. Odhadce nemovitostí však nemusí být soudní znalec a potom nemůţe vydat znalecký posudek o ceně nemovitostí. Soudní znalec můţe vyhotovit znalecký posudek o ceně nemovitostí, opatřený kulatým razítkem soudního znalce a ve znaleckém posudku je potom uvedeno, zda jde o "odhad ceny nemovitostí" nebo zda jde o "ocenění nemovitosti" zjištěním ceny podle cenového předpisu. Orgány státní správy (finanční úřady, apod.) akceptují pouze znalecké posudky vypracované soudními znalci, nikoliv odhady nemovitostí vypracované odhadci.2 1.1.2 Certifikace Certifikací se zabývá řada škol nejen ze sektoru soukromého. Jako je tomu v případě Certifikačního orgánu USI v Brně. Tyto instituce pro vytvoření zisku produkují různé

2

PAVLAT-ZNALEC. Jaký je rozdíl v pojmech odhad nemovitostí a ocenění nemovitostí. (oline). 2012. cit. (2012-10-10). Dostupné z: http WWW://www.pavlat-znalec.cz/odhad-nemovitosti-oceneninemovitosti/blog.html/.

10

výukové programy, kterých je pestrá škála. Jedná se o placené produkty na základě kterých uchazeč získá určitý certifikát o provedení. Tento certifikát dává uchazeči určitou váhu na pracovním trhu. Ne jinak je tomu i v případě odhadce nemovitosti. Certifikace v rozsahu ČSN EN 45 013 zajišťuje nezávislost v procesu prokazování profesní způsobilosti. Certifikát má uplatnění ve státech sdruţených v Europien Association for Acreditation. Na mezinárodní úrovni jsou odhadci sdruţováni pod sdruţením TEGoVA (The European Group of Valuers of Fixed Assets)3, které bylo zaloţeno v letech 1977. Členská základna je v současnosti tvořena zhruba třiceti zeměmi světa. Cíle které si kladou jsou: zpracovat oceňovací standardy, tím zvýšit úroveň oceňování v Evropě reprezentovat profesionály doporučovat vhodnou oceňovací metodologii spolupracovat s IVSC (The International Valuation Standards Commitee) podněcovat vzdělávání Jako nevládní organizace vystupuje jiţ zmiňovaná IVSC zaloţená roku 1981 v Londýně. Objevují se první novelizované oceňovací standardy. Standardy nepopisují přesně metody, jak oceňovat, ale poukazují na okolnosti, ke kterým je třeba při ocenění přihlíţet. Současná situace účastnických zemí se odhaduje něco kolem čtyřiceti zemí světa. Cíle které si kladou jsou: rozvoj mezinárodní normy, podpora pro přijetí a vyuţití napomáhá spolupracovat mezi svými členskými organizacemi spolupráce s ostatními mezinárodními organizacemi slouţí jako mezinárodní hlas k ocenění profese4 V porevoluční době 90 let se začali všichni účastníci trhu vzdělávat. Začátek této doby jistě pomohl ne jednomu účastníku trhu a to jak ze strany kupujícího, prodávajícího, odhadce, 3

TEGOVA. Profile. (oline). 2012. cit. (2012-10-10). Dostupné z WWW: http://www.tegova.org/en/p4911b9a86ccaf#p4911b9ba28fe3. 4 IVSC. About The International Valuation Standards Council (IVSC). (oline). 2012. cit. (2012-10-10). Dostupné z WWW: www.ivsc.org.

11

znalce, státního úředníka si dopomoct k jistému zvýhodnění ve vlastní prospěch. Současnost je do jisté míry stabilizována. Hlavně ze strany legislativy. Bohuţel současná ekonomická situace trh s nemovitostmi přibrzdila.

1.2 Definice pojmů pro oceňování nemovitostí Pro oceňování nemovitostí je zapotřebí se seznámit se základním názvoslovím. „Nemovitostí dle § 119 zákona č. 40/1964 Sb. občanský zákoník jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. (1) Věci jsou movité nebo nemovité. (2) Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem“.5 SOUČÁST VĚCI –„ je vše, co k ní podle její povahy fyziky a funkčně náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila nebo změnila ve své podstatě. Zatímco trvalé dřeviny jsou součástí pozemku (a jsou proto vlastnictvím vlastníka pozemku, bez ohledu na to, kdo je vysadil), stavba součástí pozemku není“.6

PŘÍSLUŠENSTVÍ - jsou věci , které náleţí vlastníku věci hlavní, a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale uţívány. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem uţívány. Je li garáţ provozně propojena s nemovitostí, jedná se o součást domu. V opačném případě se jedná o samostatnou věc. KATASTR - je soubor údajů o nemovitostech a zahrnuje jejich soupis a popis, jejich geometrické a polohové určení. Je řízen zákonem č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon). Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. V katastru se evidují např. pozemky v podobě parcel, budovy spojené se zemí pevným základem, byty a nebytové prostory, rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, stavby spojené se zemí pevným základem o nichţ to stanoví zvláštní předpis. Kaţdá nemovitost je spjata s evidencí právního vztahu zapisovaná podle zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných právech k nemovitostem. POZEMEK –„ je podle zákona č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky dle § 27 odst. a) je pozemkem část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí 5 6

§ 119 zákona č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník. § 120 zákona č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník

12

územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků.“7 Jiná podoba pozemků je nezastavěný pozemek v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění. Další podoba je evidence v druhu pozemku zastavěné plochy, nádvoří, staveniště a ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny v druhu pozemku jako zahrady, které tvoří jednotný celek. Plus další moţné kombinace. A konečně poslední podoba pozemku skutečně zastavěná, která neodpovídá realitě zanesení v katastru nemovitostí. PARCELA – „je definována v ustanovení §27 písm. b) katastrálního zákona č. 344/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů, jako pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem“.8 To znamená, ţe: „Kaţdá jednotlivá parcela je samostatnou věcí, samostatným předmětem občanskoprávních vztahů. Kaţdou jednotlivou parcelu lze prodat, směnit, zastavit, apod. Pozemek se můţe skládat z jedné, ale také z více přilehlých parcel. V praxi mohou vznikat nejasnosti, které „parcelní číslo“ tvoří stavební pozemek." STAVBA - se povaţuje za všeobecně známý pojem dle zákona č. 183/2006 Sb., Stavební zákon § 2 odst. 3. Ve smyslu výroby se jedná o výsledek souhrnu stavebních prací včetně dodávek stavebních hmot, dílů, dodávek strojů a zařízení, který je prováděn zpravidla na souvislém místě a v souvislém čase za účelem vybudování nových základních prostředků (novostavba), nebo za účelem změny dosavadních základních prostředků (rekonstrukce, modernizace, nástavba, přístavba a stavební úpravy. Za součást stavby se povaţuje i odstranění dosavadních základních prostředků na staveništi a dočasné objekty nutné k zajištění stavebního provozu po dobu výstavby. Stavba zahrnuje více stavebních objektů.9 Stavba je samostatná věc odlišná od pozemku na kterém je zbudována. Můţeme se charakterizovat podle účelu, způsobu vyuţití a druhu, dále na hlavní a vedlejší. Pokud nedošlo k povolení stavby stavebním úřadem, nebo stavba ještě není řádně zkolaudována, je přesto povaţována dle zákona za stavbu. Stavba právně vzniká uţ kdyţ začnou být obrysy a

7

§ 27 písm. a) zákona č. 344/1992 Sb. Katastrální zákon. § 27 písm. b) zákona č. 344/1992 Sb. Katastrální zákon. 9 JARSKÝ, Č., MUSIL, F. SVOBODA, P., LÍZAL, P. MOTYČKA, V. ČERNÝ J. Příprava a realizace staveb. Brno: 2003. 318s. ISBN 80-7204-282-2, s. 37. 8

13

dispozice prvního podlaţí zřetelné (minimálně jeden metr vysoké stěny), zároveň logicky zaniká při sníţení pod tuto úroveň.10 Pro účely oceňování dle § 3 odstavec 1) zákona č. 151/1997 Sb. Zákon o oceňování majetku se stavby dělí na stavby pozemní, stavby inţenýrské, speciální pozemní, vodní nádrţe a rybníky a jiné stavby. Rodinný dům –„ je definován dle vyhl. č. 501/2006 Sb., a následně č. 269/2009 Sb., o obecných požadavcích na využívání území. § 2 a) stavby pro bydlení, odst. 2.: je rodinný dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví“.

Bytový dům -„Vychází ze stejné vyhlášky jako rodinný dům, ovšem z § 2 b) bytový dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena“.11 1.2.1 Obestavěný prostor Obestavěný prostor stavby se vypočte jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor základů se neuvaţuje. Obestavěný prostor spodní stavby je ohraničen po stranách vnějším pláštěm bez izolačních přizdívek. Zdi a větrací a osvětlovací prostory o šířce větší neţ 0,15 m se uvaţují celým rozměrem, dole spodním lícem podlahy nejniţšího podzemního podlaţí nebo prostoru, který není podlaţím; není-li měřitelné nebo podlahová konstrukce chybí, připočte se 0,10 m, nahoře spodním lícem podlahy 1. NP.

Obestavěný prostor vrchní stavby je ohraničen 10

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 74s. ISBN 978-80-7265-113-9. 11 § 2 písm. a) vyhláška č. 501/2006 Sb. Vyhláška o obecných poţadavcích na vyuţívání území.

14

po stranách vnějšími plochami staveb, dole spodním lícem podlahy 1. NP; pokud je u nepodsklepených staveb nebo jejich částí podlaha prvního nadzemního podlaţí výše neţ přiléhající terén, připočte se i prostor obestavěný podezdívkou ohraničený dole průměrnou rovinou terénu u nepodsklepené části, nahoře spodním lícem podlahy 1. NP. V případě, ţe je podsklepená jen část stavby, připočte se 0,10 m na konstrukci podlahy vţdy v 1. NP, není-li tloušťka podlahy měřitelná nebo jestliţe podlahová konstrukce neexistuje a jiţ se nepřipočítává na podlahovou konstrukci částečného podzemního podlaţí, nahoře v části, nad níţ je půda, horním lícem podlahy půdy v části, nad níţ je plochá střecha nebo sklonitá střecha bez půdního prostoru, vnějším lícem střešní krytiny, u teras horním lícem dlaţby. Obestavěný prostor zastřešení u střech sklonitých s půdním prostorem, popřípadě s podkrovím se vypočte jako objem geometrického tělesa. Od 1.7.2000 od novely č. 173/2000 Sb. je moţno sklonité střechy počítat zjednodušeně jako sedlové, převaţují-li jiné tvary střešních konstrukcí, vypočte se obestavěný prostor zastřešení jako objem geometrického tělesa. Neodečítají se otvory a výklenky v obvodových zdech, lodţie, vsunuté (zapuštěné) balkony, verandy a podobně, nezastřešené průduchy a světlíky do 6 m2 půdorysné plochy. Neuvaţují se balkony a přístřešky vyčnívající průměrně nejvýše 0,50 m přes líc zdi, římsy, pilastry, půlsloupy, vikýře s pohledovou plochou do 1,5 m2 včetně, nadstřešní zdivo, jako jsou atiky, komíny, ventilace, přesahující poţární a štítové zdi.12 12

BRADAČ, Albert. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2009. 753s. ISBN 978-80-7204-630-0, s. 28.

15

1.2.2 Měření podlaží Podlaţím se pro výpočet výměr rozumí část stavby o světlé výšce nejméně 1,70 m. Podlaţím je i podkroví nebo podzemí, jímţ se rozumí přístupný prostor o světlé výšce nejméně 1,70 m alespoň v jednom místě, stavebně upravený k účelovému vyuţití. Podlaţí se rozdělují na podzemní a nadzemní. Za podzemní podlaţí se povaţuje kaţdé podlaţí, které má úroveň horního líce podlahy v průměru níţe neţ 0,80 m pod úrovní okolního terénu ve styku s lícem stavby. Pro výpočet průměru se uvaţují místa ve čtyřech reprezentativních rozích posuzovaného podlaţí. Při popisu budovy se uvádí počet nadzemních podlaţí včetně podlaţí o menší ploše a obdobně počet podzemních podlaţí, například budova se čtyřmi nadzemními a jedním podzemním podlaţím. 1.2.3 Výšky podlaží Světlou výškou podlaţí se rozumí svislá vzdálenost mezi horním lícem podlahy a rovinou spodního líce stropu nebo zavěšeného stropního podhledu tohoto podlaţí. U trámových stropů s viditelnými trámy se měří po spodní líc podhledu stropu mezi trámy, u stropu klenbových do spodního líce vrcholu klenby. U stropů šikmých se zjišťuje k nejvyššímu bodu zešikmení. V případě různých výšek v posuzovaném podlaţí se uvaţuje výška té části podlaţí, která má největší zastavenou plochu. Výškou podlaţí, které je podkrovím a nemá strop, je vzdálenost mezi lícem nášlapné vrstvy podlahy podkroví a horním lícem hřebene u sedlových střech a nejvyšším vnějším lícem zešikmení či zaoblení části zastřešení netvořící přesah u střech ostatních. Průměrnou výškou podlaţí se rozumí váţený průměr všech výšek podlaţí oceňované stavby nebo její části. Jako váha se pouţijí velikosti zastavené plochy příslušného podlaţí.13 1.2.4 Zastavěná plocha Zastavěnou plochou podlaţí se rozumí plocha půdorysného řezu v úrovni horního líce podlahy tohoto podlaţí, vymezená vnějším lícem obvodových konstrukcí tohoto podlaţí včetně omítky. U objektů poodkrytých (bez některých stěn) je vnějším obvodem obalová čára vedená vnějším lícem svislých konstrukcí. Plochy lodţií a arkýřů se započítávají. Do zastavěné plochy podlaţí se započte i plocha, v níţ není strop niţšího podlaţí, například schodiště, haly a dvorany probíhající přes více podlaţí. 13

REMEŠ, Josef. Plochy ve stavebnictví. (online). 8 Měření a výpočet výměr staveb a jejich částí. 2012 cit. (2012-11-20). Dostupné z WWW. http://www.jremes.cz/index.php/plochy

16

Průměrná zastavěná plocha se zjistí jako součet zastavěných ploch všech podlaţí dělený počtem podlaţí.14 1.2.5 Podlahová plocha Podlahovou plochou se rozumí plochy půdorysného řezu místností a prostoru stavebně upravených k účelovému vyuţití ve stavbě, vedeného v úrovni horního líce podlahy podlaţí, ve kterém se nacházejí. Jednotlivé plochy jsou vymezeny vnitřním lícem svislých konstrukcí stěn včetně jejich povrchových úprav (např. omítky). U poloodkrytých, případně odkrytých prostorů se místo chybějících svislých konstrukcí stěn podlahová plocha vymezí jako ortogonální průmět čáry vedené po obvodu vodorovné nosné konstrukce podlahy do roviny řezu. Do úhrnu podlahové plochy bytu nebo nebytových prostor se započte podlahová plocha: a) arkýřů a lodţií, b) výklenku, jsou-li alespoň 1,2 m široké, 0,3 m hluboké nebo jejichţ podlahová plocha je vetší neţ 0,36 m2 a jsou alespoň 2 m vysoké, c) místností se zkoseným stropem, jejichţ světlá výška v nejniţším bode je menší neţ 2 m, a sklepu, pokud jsou místnostmi, vynásobená koeficientem 0,8, d) půdorysná plocha zabraná vnitrním schodištěm (schodišťový prostor) v bytě nebo nebytovém prostoru v jednotlivých podlaţích. Do úhrnu podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru se započte plocha prostorů, které jsou uţívány výlučně s příslušným bytem nebo nebytovým prostorem: a) teras, balkónu a pavlačí vynásobená koeficientem 0,17, b) sklepních kójí a vymezených půdních prostor vynásobená koeficientem 0,10. V případe místností, které tvoří příslušenství bytu a jsou společné pro více bytu nebo nebytových prostor (např. společné WC, předsíň, aj.), se do podlahové plochy bytu nebo nebytových prostor započte plocha, která odpovídá podílu plochy těchto společných místností ku počtu bytů nebo nebytových prostor. Do podlahové plochy se nezapočítává plocha okenních a dveřních ústupku.15

14

BRADAČ, Albert. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2009. 753s. ISBN 978-80-7204-630-0, s. 47. 15 REMEŠ, Josef. Plochy ve stavebnictví. (online). 8 Měření a výpočet výměr staveb a jejich částí. 2012 cit. (2012-11-20). Dostupné z WWW. http://www.jremes.cz/index.php/plochy

17

1.3 Cena a hodnota 1.3.1 Cena Pojem pouţívaný pro poţadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboţí nebo sluţbu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Můţe nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. 12 1.3.2 Cena zjištěná (administrativní, úřední, vyhlášková) Cena zjištěná má také adekvátní synonymum v podobě „vyhláškové ocenění“. Tohoto ocenění se pouţívá pro potřeby státu. Jako je dědictví, darování, daň z nemovitosti, převod nemovitosti, daňové účely, oceňování majetku investičních a penzijních fondů, vyvlastňování, pro případ, ţe tak rozhodne oprávněný orgán v případě podílového spoluvlastnictví, nebo kdyţ se na tom dohodnou obě strany kterých se to týká. Vychází z cenového předpisu zákona č. 151/1997 Sb. s prováděcí vyhláškou č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb., a s účinností od 1.1.2013 ve znění vyhlášky č. 450/2012 Sb. 1.3.3 Věcná hodnota (časová cena) Reprodukční cena věci, sníţená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity pouţívání, ve výsledku pak případně sníţená o náklady na opravu váţných závad, které znemoţňují okamţité uţívání věci. Obdobou této ceny je tzv. „cena zjištěná nákladovým způsobem”. 16 1.3.4 Cena obvyklá Cena obecná byla ustáleným pojmem v soudní praxi desítky let. V současné době se místo ní většinou pouţívá pojem cena obvyklá , kterou do právních předpisů zavedl zákon č. 151/1997 Sb. V případě, kdy se v daném místě a čase s obdobným majetkem neobchoduje, a tedy tam neexistuje ani trh s takovým majetkem, nemůţe tam existovat ani obvyklá cena, neboť k obvyklé ceně lze dospět pouze na základě analýzy trhu.17 Můţeme tedy říci, ţe pojmy cena obecná a cena obvyklá jsou synonyma. Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou 16

BRADAČ, Albert. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2009. 753s. ISBN 978-80-7204-630-0, s. 51. 17 ZNALCI-KOMORA. Několik poznámek k obvyklé ceně a tržní hodnotě. (oline). 2012. cit. (2012-10-10). Dostupné z WWW: http://www.znalci-komora.org/clanky/cenaobv.html.

18

cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.18 Tržní cena čili kupní cena - je pojem ekonomicky konkrétní - cena dosaţená v určitém čase, konkrétním kupcem a za konkrétní majetek. Trţní cenu nemůţe odhadce stanovit, je to věcí dohody mezi kupujícím a prodejcem.19 1.3.5 Hodnota Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícím na druhé straně. Jedná se o odhad. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, apod.), přitom kaţdá z nich můţe být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vţdy zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjištěna.20 1.3.6 Mezinárodní a evropská definice hodnoty Tato mezinárodní definice není jedinou definicí. Alternativní definici trţní hodnoty (MVmarket value) zpravidla i Tegova (The European Group of Valuers of Fixed Assets) ve standardu 4 v Evropských oceňovacích standardech 2000. Trţní cena představuje cenu, za kterou by mohl být podíl na majetku prodán rozumným způsobem, a to na základě smlouvy ke dni ocenění, za předpokladu: 1. ochotného prodávajícího,

18

§ 2 č. 1) zákona č. 151/1997 Sb. Zákon o oceňování majetku.

19

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 74s. ISBN 978-80-7265-113-9, s. 13. 20 BRADAČ, Albert. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2009. 753s. ISBN 978-80-7204-630-0, s. 47.

19

2. rozumného období, ve kterém probíhalo jednání o prodeji a při vzetí v úvahu druhu majetku a podmínek na trhu, 3. hodnota se nemění během tohoto období, 4. majetek bude volně vystaven na trhu a bude mu učiněna rozumná publicita, 5. nebude brán ohled na dodatečnou nabídku ze strany zvláštního kupujícího.21 1.3.7 Zboží, jeho vlastnosti a trh Zboţí se vyznačuje dvěma základními vlastnostmi, a to: uţitnou hodnotu směnnou hodnotou, hodnotou. Užitná hodnota je souhrnem vlastností, které činí ze zboţí statek, tj. jde o schopnost produktu být v budoucnu uţitečný. Směnná hodnota je výrazem schopnosti zboţí být předmětem směny. Směnná hodnota je v penězích vyjádřená hodnota zboţí, které je předmětem směny, tvoří tak cenu tohoto zboţí. Je výrazem nabídky a poptávky nebo konkurujících si nabídek a poptávek. Má-li zboţí změnit vlastníka, pak jsou zvaţovány následující okolnosti: většina statků není zdarma, lze je získat tak, ţe se vzdáme něčeho jiného, za vše lze nalézt náhradu, rozumný výběr mezi substituty spočívá v porovnání dodatečných nákladů k dodatečnému zisku. Trh lze vyjádřit jako soubor vzájemně závislých vztahů, resp. proces konkurujících si nabídek prodávajících a kupujících. Obecně lze říci, ţe zboţí má hodnotu tehdy a jen tehdy, jestliţe: existuje jeho reálná potřeba na trhu, tj. v případě, kdy existuje nabídka a poptávka, zboţí má pro kupujícího hodnotu, tj. existuje určitá uţitečná hodnota, zboţí neexistuje v neomezeném mnoţství (např. voda a vzduch), které činí zboţí obecně dostupné a v tomto „smyslu bezcenné“ Hodnota je potom obrazem vzájemného vztahu nabídky a poptávky, nákladů a uţitečnosti, vzácnosti a pouţitelnosti pro vlastníky zboţí.

21

KISLINGEROVÁ, E. Oceňování podniku 2. přeprac. a dopl. vyd. Praha: C. H. Beck, 2001. 367 s. ISBN 80-7179-529-1, s. 16.

20

Prodávající musí znát, jaké náklady byly spojeny s pořízením dané uţitné hodnoty. Náklady pořízení pak reprezentují dolní hranici nabídkové ceny s vyjádřením situace na trhu. Uţitek kupujícího pak představuje horní hranici ceny. Je li rozdíl horní a dolní hranice kladný, pak existuje dodatečná uţitná hodnota pro nového vlastníka, který má zájem o její vyuţití.22 1.3.8 Podklady pro ocenění Jedná se o údaje mající vliv na ocenění nemovitosti. Jsou to podklady o vlastnických vztazích, právních vztazích, které mají následně největší vliv jak na určení hodnoty trţní tak administrativní. Dále jsou to technické údaje stavu nemovitosti a ekonomické údaje. Uváděné podklady jsou zejména potřeba pro trţní ocenění. Administrativní ocenění potřebuje takový rozsah, jaký je uvedený, naopak trţní ocenění (i kdyţ by nemělo) se někdy spokojí s méně podklady (viz některé banky apod.) výpis z katastru nemovitostí, který není starší tří měsíců kopie příslušné části katastrální mapy s vyznačením oceňovaných pozemků, ne starší neţ tři měsíce cenová mapa pozemků, pokud je v dané obci vypracována a je k datu odhadu platná výkresová dokumentace skutečného provedení staveb stavebně právní dokumentace výpisy z pozemkové knihy nájemní smlouvy s výměry nájemného na prostory v oceňované nemovitosti pasporty nemovitostí přiznání k dani z nemovitostí pojistné smlouvy smlouvy o správě nemovitostí smlouvy o sluţbách spojených s údrţbou, opravami a provozem nemovitosti výsledky místního šetření (ohledání) provedeného zásadně osobně odhadcem příslušné předpisy, katalogy cen, normy, odborné časopisy, výpočetní technika a literatura23

22

KISLINGEROVÁ, E., Oceňování podniku 2. přeprac. a dopl. vyd. Praha: C. H. Beck, 2001. 367 s. ISBN 80-7179-529-1, s. 6. 23


21

1.4 Metody oceňování Oceňování má mít v zásadě tři funkce: 1. Dává obecné návody, řešení a postupy aplikovatelné na konkrétní obchodní případ 2. Umoţňuje vytváření nových metod oceňování 3. V některých případech i vytváří novou skutečnost24

1.4.1 Nákladová metoda Základní princip nákladové metody spočívá v porovnání známých (skutečných) reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. Analýza nákladové metody tedy nejprve odpovídá na otázku jak (jakým způsobem, s jakými náklady) majetek vznikl, ale ještě jej přímo nezařazuje do vztahu k jeho uţitečnosti a tedy k jeho místu v ekonomickém systému. To provádí aţ nepřímo pomocí funkčních a ekonomických nedostatků. Analýza věcné hodnoty začíná prostou reflexí popisem (nálezem) a změřením majetku. Pokračuje vlastní analýzou – zjišťuje mnoţství vloţené práce (reprodukční cenu), kvalitu a kategorii práce a ve finálním stavu i předpoklad dalšího vývoje (ţivotnosti stavby). Trţní hodnota majetku by potom tedy měla být rovna mnoţství vloţené práce sníţené o její znehodnocení (opotřebení) s respektováním konkrétních (funkční nedostatky) a obecných (ekonomické nedostatky) trţních vlivů. Nutným znakem této metody je její jistá statičnost a omezená vypovídací schopnost o podstatě věci, na druhé straně ovšem obecná platnost pro určitý, předem definovaný účel (daňová spravedlnost). V první řadě je úloha nákladové metody zcela nepominutelná. Pokud si kupuji rodinný dům pro vlastní potřebu, zajímá mne jeho detailní technický stav včetně např. trhlin, devastace konstrukcí dřevokazným hmyzem, tepelně izolační schopnost obvodových konstrukcí, apod. Nutným znakem této metody je její jistá statičnost a omezená vypovídací schopnost o podstatě věci, na druhé straně ovšem obecná platnost pro určitý, předem definovaný účel (daňová spravedlnosti).25

24

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 74s. ISBN 978-80-7265-113-9, s 54 25 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 74s. ISBN 978-80-7265-113-9, s 54.

22

Reprodukční cena Reprodukční cena je cena, za kterou by bylo moţno v současné době a při pouţití současných technologii pořídit stavbu nebo stavu shodných parametrů. Reprodukční cena je výchozí bází pro výpočet trţních hodnot nákladovým způsobem a mimo to např. základem pro výpočet rezervy na renovace pří pouţití příjmové metody. Pro zmenšení pracnosti výpočtu se vychází reprodukční ceny z tzv. agregovaných a vysoce agregovaných cen. 26 Další z moţností získání informací o nemovitosti je znalecký posudek. V praxi platí, ţe skoro všechny majetky v České republice jiţ byly někdy v historii pro nějaký účel oceněny. Vzhledem, ţe oceňování na trţních principech je v našich podmínkách poměrně novou disciplínou, byla většina dřívějších ocenění provedena na bázi administrativních cen. Samozřejmě pokud sám zadavatel trţního ocenění mezi jinými podklady předá i tyto podklady. Kaţdý znalecký posudek se dělí na tzv. nález (skutečnosti, které znalec zjistil na místě při místním šetření) a tzv. ocenění. V první části – nálezu je uvedena řada údajů, které můţe odhadce vyuţít při trţním ocenění, např. zastavěné plochy, výpočty obestavěného prostoru, výpočet reprodukční ceny majetku, opotřebení, údaj o pozemku, apod.27 1.4.1.1 Obecně k ocenění nákladovou metodou Způsoby zjištění výchozí hodnoty stavby v novém stavu. 1. Cena za stavebně technickou hodnotu (reprodukční cena), zjištěná podle skutečně daném období dosahovaných nákladů: individuální cenová kalkulace (nejpodrobnější, nejpřesnější, s vysokou pracností), podrobný položkový rozpočet (pomocí cenových poloţek jednotlivých konstrukcí), metody agregovaných položek, propočet ceny (podle tzv. technicko hospodářských ukazatelů THU, zobecněných z kompletních staveb za jednotku - např. Kč/m3 obestavěného prostoru stavby). 2. Zjištění výchozí ceny stavby podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. (obdoba postupu dle THU metodika platná s obměnami při oceňování podle cenového předpisu do 1.11.1994), bez

26

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 74s. ISBN 978-80-7265-113-9, s 59. 27 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 100s. ISBN 978-80-7265-101, s 50.

23

pouţití koeficientu prodejnosti. V tomto případě neznamená automaticky nákladové ocenění, jen je moţné ji k tomuto účelu vyuţít. 3. Zjištění výchozí ceny stavby tzv. bodovací metodikou, kdy se cena u budov skládá z cen jednotlivých podlaţí, jednotkou je 1 m2 zastavěné plochy podlaţí, cena za jednotku se skládá pomocí bodů za jednotlivé konstrukce a jejich provedení v jednotlivých podlaţích 4. Zjištění výchozí ceny budov na základě obytné plochy - cena je dána za 1 m2 obytné plochy, bez ohledu na ostatní prostory. Cena odstupňována podle tzv. třídy kvality; pro zařazení do třídy jsou dány tabulky provedení jednotlivých konstrukcí a vybavení v daných třídách (metodika platí od vyhlášky č. 18/1963 Sb. do 31.12.1984, tabulky kvalitativních tříd se podobně pouţívaly i předtím při metodice tzv. stopcen). Metodiky navazující na Nařízení předsedy vlády ze dne 20. července 1939 o zákazu zvýšení cen. a. cenové indexy pro přepočet cen z jednoho data (cenové úrovně) k datu jinému (jiné cenové úrovni) s ohledem na změny cen stavebních prací v čase (zejména inflací) b. cenové podíly stavebních konstrukcí a vybavení (podél ceny konstrukce z ceny celé stavby; v cenovém předpisu nazváno „objemové podíly“). 28 1.4.1.2 Individuální cenová kalkulace Jedná se o nejpodrobnější, nejpřesnější a současně nejpracnější metodu, která rozlišuje jednotlivé prvoky tavebních konstrukcí na základě druhu a výměry na dané stavbě. Výsledné objemy pro kaţdý druh a provedení se násobí jednotkovou cenou, zjištěnou v příslušném dílu katalogu cen stavebních prací. Součtem (po připočtení příslušných přiráţek podle pravidel pro stanovení cen stavebních prací) se obdrţí reprodukční (resp. při zpětném oceňování pořizovací) cena. Metodu lze pouţít pouze v případech, ve kterých jsou přesně známy jednotlivé konstrukce a jejich detailní provedení, tzn. Prakticky jen u staveb nově budovaných resp. u takových, nichţ existuje podrobná stavebně technická dokumentace s uvedením pouţitých stavebních hmot i u konstrukcí zakrytých a tato dokumentace souhlasí se skutečností. Individuální cenová kalkulace je nákladově orientovaná tvorba cen, umoţňující stanovení jednotkové ceny. Náklady na jednotkové poloţky se rozdělují na přímé náklady (zjistitelné

28


24

přímo na danou poloţku a související s jejím objemem) a na náklady nepřímé (nelze vyčíslit na konkrétní poloţku, mají společný nebo hromadný charakter. PŘÍMÉ NÁKLADY: přímý materiál - vyčíslitelný materiál, spotřebovaný přímo na konkrétní zakázku (práci), přímé mzdy - mzdy výrobních pracovníků, potřebné na provedení konkrétní práce, bez poloţek sociálního a zdravotního pojištění, náklady na stroje - vyčíslitelné náklady na provoz a údrţbu strojů, pracujících na konkrétní kalkulované práci, ostatní přímé náklady - ostatní vyčíslitelné poloţky, související s kalkulovanou prací, například: - podíl zaměstnavatele na sociální a zdravotní pojištění, státní politiku zaměstnanosti a pojištění odpovědnosti za úraz pracovníků zahrnutých v poloţce „přímé mzdy“, - odpisy strojů a zařízení, provozovaných výhradně v souvislosti s kalkulovanou prací (nelze ji rozdělit (nelze ji rozdělit, zahrne se do reţijních poloţek), - cestovní a jiné podobné výlohy, spojené s provedením konkrétní kalkulované práce. Soupis poloţek dá přímé náklady celkem. NEPŘÍMÉ (REŢIJNÍ) NÁKLADY: výrobní reţie - spotřeba paliv, energie a materiálů souvisejících s řízením, náklady na opravu a údrţbu hmotného investičního majetku, odpisy investičního majetku, odpisy drobného investičního majetku, cestovné, nájemné a ostatní sluţby, mzdové náklady související s řízením a odvody z nich, osobní náklady, náklady na zruční oprav, pojistné, poplatky, ostatní finanční náklady, správní reţie - náklady související s řízením a správou, obdobné typy nákladů jako u reţie výrobní, ale náleţející správě (mzdy administrativy apod.)… Zisk by měl mj. zahrnovat i vliv inflace - zejména u stavebních prací je zakázka obvykle provedena, čili náklady na ni naběhnou (někdy i výrazně) předem před zaplacením.

25

Náklady celkem + zisk dávají cenu; k té je zapotřebí připočíst daň z přidané hodnoty, je-li dodavatel jejím plátcem.29 1.4.1.3 Podrobný položkový rozpočet Jedná se o podrobné ocenění pro stanovení přesné ceny stavebního objektu pomocí poloţek stavebních prací, jednotlivých druhů stavebních prací apod. Cena poloţek je pak sestavena buď individuální kalkulací, nebo pomocí směrných orientačních cen. (Poznámka: Při její tvorbě je pouţíván matematický model, který sleduje změny cen vstupů a promítá je návazně do všech poloţek. Cena je konstruována jako nákladová s kalkulací přiměřeného zisku a zohledňuje stav nabídky a poptávky na trhu stavebních prací a materiálů). Pro poloţkové rozpočty je nutná prováděcí dokumentace. Vytvářené databáze jsou nabízeny jednak v podobě účelových publikací (např. z Katalogů popisů a směrných cen stavebních prací KCSP), které jsou , podle svého charakteru, v pravidelných intervalech aktualizovány, některé i dvakrát do roka, jednak jako datové soubory, které usnadňují pravidelnou pololetní aktualizaci. Kromě toho vydává Ústav racionalizace ve stavebnictví - ÚRS měsíční periodikum Cenové zprávy. Pravidla pro uţívání katalogů jsou shrnuta v úvodním sborníku Pravidla „S“. Katalogy jsou barevně odlišeny, červená barva představuje práce PSV, modrá barva práce HSV. Kaţdý ceník obsahuje tyto části: I.

Úvodní část katalogu - návaznost na technické a jiné normy

II.

Všeobecné podmínky - navazují na Pravidla „S“

III. Přílohy IV. Katalogové listy V.

Seznam souboru cen

a je vnitřně rozdělen na část A (část pro zřízení konstrukci), část B (demontáţe, demolice), část C (opravy a údrţba konstrukcí). Další moţností zjištění ceníkových poloţek jsou Sborníky cen stavebních prací firmy RTS, a. s. Sborníky obsahují poloţky stavebních prací pro stanovení cen stavebních prací při zřízení konstrukcí na objektech tříděných podle JKSO (Jednotka klasifikace stavebních objektů). U poloţek stavebních prací jsou uvedeny ceny za jejich měrnou jednotku.30

29

BRADAČ, Albert. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2009. 753s. ISBN 978-80-7204-630-0, s. 132. 30 BRADAČ, Albert. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2009. 753s. ISBN 978-80-7204-630-0, s. 133.

26

1.4.1.4 Souhrnný rozpočet Celkové náklady vynaloţené na stavbu je třeba utřídit, proto se sestavují do jednotlivých částí souhrnného rozpočtu (hlava I - XI, nebo písmena A - K). Roztřídění těchto celků je pouze doporučené, jedná se o stanovení ceny z pohledu dodavatele a investora. Dle dosavadních zvyklostí těchto 11 hlav či písmen členíme: I

Projektové a průzkumné práce

II

Provozní soubory

III

Stavební objekty

IV

Stroje a zařízení

V

Umělecká díla

VI

Vedlejší náklady

VII

Ostatní náklady

VIII

Rezerva

IX

Jiné investice

X

Náklady z investičních prostředků

XI

Náklady z neinvestičních prostředků

Jednotlivé hlavy představují ucelené skupiny nákladů, související s pořízením stavby.31 1.4.1.5 Metoda agregovaných položek Agregované poloţky jsou velmi oblíbeny a vyuţívány. Vychází se z podmínek, kdy není k dispozici prováděcí dokumentace, ale jsou známi druhy materiálů a stavební konstrukce. Pro ocenění je pak vyuţito agregovaných poloţek, kdy jsou v rámci jedné agregace sloučeny poloţky stavebních prací, ţe tvoří ucelenou konstrukci. Například poloţka ŢB základních pasů v rámci agregace obsahuje i potřebné bednění, výztuţ a odbednění konstrukce. Systém slouţí pro rychlé a poměrně přesné ocenění. Můţe slouţit ve znalecké praxi velmi dobře zejména pro zjištění opravných koeficientů na odlišné vybavení oceňovaného objektu oproti srovnávacímu při oceňování podle THU. Kompletní systém umoţňuje veškeré úpravy.32

31


27

1.4.1.6 Propočet ceny Jedná se o metodu, jeţ je proti pouţití rozpočtu resp. nákladové kalkulaci podstatně jednodušší, na druhé straně však převáţně méně (i kdyţ většinou pro odhad dostatečně) přesná. Princip spočívá ve zjištění výměry celé stavby (resp. jejich jednotlivých stavebně a provozně odlišných částí) - např. obestavěného prostoru, zastavěné plochy, délky, hloubky (např. studny), výšky (komíny). Pro danou jednotku se v katalogu technicko hospodářských ukazatelů (THU) zjistí jednotková cena. Vynásobením se obdrţí cena reprodukční (resp. pořizovací). Jednotková sena se získává nejčastěji srovnáním z jiţ realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny. Z dřívějších let se jednotková cena přepočítává cenovým indexem.33 1.4.1.7 Cenové indexy Cena (jednotková cena, základní cena) pro ocenění je často známa z jiného období, neţ ke kterému se provádí ocenění. Pro přepočet slouţí tzv. cenové indexy, umoţňující přepočet ceny z jednoho období na druhé. Indexy jsou zpracovány různými autory na základě porovnání cen v určitém odvětví (např. stavebnictví), v tomto odvětví pak i podle jednotlivých druhů výrobku. Podrobné indexy na základě kalkulací, s komentářem, vydává např. ÚRS - (jedná se o Ústav racionalizace ve stavebnictví. Základní činností firmy jsou sluţby v oblasti oceňování stavební produkce. Další moţností je také Český statistický úřad.34 1.4.1.8 Cenové podíly stavebních konstrukcí Cenové podíly jednotlivých stavebně technických prvků mohou často významně pomoci při řešení problémů znaleckého ocenění. Cenový podíl CP se vyjadřuje procentem, které cenově zaujímá konkrétní prvek (konstrukce) ve výchozí ceně CN celé stavby. Matematicky podíly v %. Součást cenových podílů musí činit 100 %. Počítají li se podíly z celku (nikoliv v %), součet cenových podílů pro celou stavbu musí činit 1,00. Cenové podíly lze zjistit např: z katalogů ÚRS, kde jsou pro jednotlivé konkrétní stavby uvedeny, z rozpočtu stavby 33


28

pro některé starší stavby z knihy „Oceňování nemovitostí“ (SNTL 1976), omezeně z bodovacích tabulek oceňovacích vyhlášek od roku 1985 (i pro jednotlivá podlaţí), - od roku 1994 z tabulek v příloze č. 14 oceňovacích vyhlášek č. 178/1994 Sb. a dalších, nyní příloha č. 15 vyhláška č. 3/2008 Sb.35 1.4.2 Porovnávací metoda Porovnávací metoda je jednou ze základních metod trţního ocenění hned vedle výnosové metody. Jde o přístup, který je nejvíce frekventován a má relativně největší vypovídací schopnost a přesnost poţadovaného výsledku. Jde o to, ţe jsou v něm zastoupeny jak sloţky nákladů tak sloţky výnosů v takovém poměru jak jej uznává trh. I zde platí, ţe čím je větší mnoţství informačních vstupů o nemovitosti, tím je objektivní výsledek přesnější. Prvním předpokladem aplikovatelnosti porovnávací metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí. To je také důvod, proč nelze tuto metodu pouţít na nově vzniklých trzích. Například v České republice existoval minimálně do 90. let stav, kdy chyběli vyhovující databáze prodejů porovnatelných nemovitostí. Porovnávací metoda se tedy prakticky nemohla pouţívat a byla příliš úspěšně nahrazována jinými postupy jak byly různé poměrové metody ( Naegelli, Sammet, a jiné) nebo postupy, které byly převzaty z metodik oceňování majetku na území bývalé Německé demokratické republiky. Jakým způsobem se má postupovat, aby se získal správný obraz o porovnávané nemovitosti? Odpověď asi nebude jednoduchá. Pokud se bude hovořit o praxi, jako nejvhodnější bude jistá aplikace pravděpodobností logiky. Málo kdy se podaří získat zcela dokonalé informace o porovnávaných nemovitostech. Podle toho co se zachytí při obhlídce se dá získat přesvědčení, ţe například technický stav je dobrý a o této skutečnosti se získá přesvědčení tak, ze 70%. Asi se nepodaří zjistit dostatek informací, aby skutečnost odpovídala na 100% (není moţné odebírat sondy a provádět destruktivní zkoušky. Jsou tedy dvě moţnosti – buď se tento korekční činitel vynechá (neaplikuje se) nebo se vezme v patrnost ta varianta pro kterou je více argumentů. Při analýze jednotlivých korekčních činitelů se brzy zjistí, ţe získat informace je poměrně sloţité a časově náročné. 36 1.4.2.1 Obecně k ocenění cenovým porovnáním Metody nazýváme porovnávací, srovnávací, téţ komparativní. 35

BRADAČ, Albert. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2009. 753s. ISBN 978-80-7204-630-0, s. 103. 36 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 74s. ISBN 978-80-7265-113-9, s 15-16.

29

Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobů oceňování je porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; jejímţ téţ ocenění věcí odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Ocenění provádíme porovnáváním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: druhu a účelu věcí, koncepce a technických parametrů, materiálu, kvality provedení, podmínek výroby (kusová, sériová apod.), technického stavu (opotřebení, stav údrţby, vady), opravitelnosti, dostupnosti náhradních dílů, u nemovitostí dále jejich velikost, vyuţitelnost, umístění a projevy okolí. U věcí movitých je cenové porovnání jednodušší vzhledem k tomu, ţe jsou vyráběny a prodávány zpravidla sériově (věci vyrobené v téţe době se vzájemně neliší), ve větším počtu. Existuje rozsáhlejší trh a v důsledku toho jsou známy ceny movitých věcí nových a obvykle i pouţitých. Jen malou část movitých věcí tvoří takové, které nejsou předmětem trhu. Movité věci jsou dále víceméně volně přemístitelné, v důsledku čehoţ se jejich ceny ve velké oblasti příliš neliší. Naproti tomu nemovitosti přemístitelné nejsou. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze – nejvíc u nemovitostí obchodních, jen o něco méně u nemovitostí obytných, relativně málo u nemovitostí výrobních, u kterých je zase důleţité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba vţdy mít na paměti, a pokud je to moţné, je třeba porovná nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy můţe být vliv okolí takový, ţe na různých koncích ulice budou ceny různé. Další skutečností je, ţe stavby zpravidla nejsou totoţné – velmi blízká podobnost bude zpravidla jen u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením (garáţ ano – ne, velikost podsklepení, velikost pozemku a zahrady, domy k volně

30

stojící nebo řadové). Vliv bude mít i technický stav domu – nový dům bude mít jistě cenu vyšší neţ stejný opotřebený, který potřebuje zvýšenou údrţbu, případně i opravy většího rozsahu. Je tedy třeba při porovnávání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovitosti podobné, jejich odlišnosti a pak vyjádřit v ceně.37 1.4.2.2 Podklady pro cenové porovnání Dosahované ceny nemovitostí jsou důleţitým podkladem pro cenové porovnání. Údaje o skutečných realizovaných cenách nemovitostí jsou však prakticky nedostupné, navíc mohou být zatíţeny řadou zkreslení. Příkladem můţe být: prodeje mezi příbuznými, kdy bývá skutečná cena podstatně niţší, neţ by odpovídalo běţnému trhu, prodeje mezi spřízněnými právnickými osobami, spekulativní prodej pro legalizaci špinavých peněz, oficiální koupě od soukromníka za velmi vysokou cenu s tím, ţe pracovníci kupující právnické osoby se s prodávajícím dělí o zisk. Realitní inzerce Realitní inzerce, pokud jsme si vědomi jejich specifik, je proto jedním z důleţitých objektivních podkladů pro cenové porovnání při zjišťování obecné ceny nemovitosti. Zejména je důleţité si uvědomit, ţe ceny inzerované jako poţadované prodejní jsou zpravidla vyšší, neţ jaké budou nakonec dosaţeny. Postupným podrobným sledováním je moţno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase klesá, aţ inzerce zmizí – nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední poţadované. Z toho vyplývá důleţité kriterium: Cena odhadované nemovitosti můţe být větší, ale obvykle není ,neţ cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji. Obdobně nemůţe být vyšší dosaţitelné nájemné. Z inzerce je třeba vzít v úvahu co nejvíce dostupných informací, u co nejvyššího počtu objektů.

37


- 23 -

Na internetu se nemovitosti zpravidla nejlépe najdou pod sluţbami, kde jsou seřazeny jednotlivé realitní kanceláře, jeţ mají svoji webovou stránku. Jsou i realitní servery, jeţ shrnují nabídku více kanceláří. Cenové mapy pozemků Cenové mapy pozemků by měly být zpracovány pouze podle skutečně dosahovaných cen; měla by tedy být velmi dobrým vodítkem ke stanovení ceny pozemků. Týká se to zejména obcí, v nichţ je cenová mapa zpracovávána. S jistým přiblíţením je však moţno uvaţovat rovněţ o jejich aplikaci na obdobné pozemky v obdobných lokalitách v obcích podobných; je moţno vysledovat konstanty, jimiţ lze cenové mapy jedné obce (města) vyuţít pro jinou obec (město), jeţ cenovou mapu zatím nemá. Vlastní databáze znalce Pro objektivní stanovení ceny nemovitostí je nebytně třeba, aby si odhadce vedl vlastní databázi cen a nájemného. Tato databáze se průběţně doplňuje, vţdy s datem zapsání kaţdé informace eventuelně její změny a s uvedením pramene. 38 1.4.2.3 Metody cenového porovnání Porovnání odbornou rozvahou Porovnání je moţno provést na základě srovnání s jinými nemovitostmi a jejich inzerovanými resp. Skutečně realizovanými cenami, při zohlednění všech souvislostí. Jako podklad můţe slouţit například seřazený výpis z realitní inzerce. Dalším podkladem můţe být seřazený a upravený přehled z internetu. Na základě uvedených podkladů pak následuje zdůvodnění a (podle zadání) uvedení buď odhadnuté ceny, nebo rozmezí, v němţ by se přiměřená cena měla pohybovat. Tuto metodu je však v současné době moţno povaţovat za méně přesnou; větší vypovídací schopnost bude mít porovnání za vyuţití indexu odlišnosti.39 Porovnání s využitím indexu odlišnosti Do metod porovnání nemovitosti jako celku lze řadit i porovnání odbornou rozvahou, kde z výše zmiňovaných podkladů a zohlednění skutečnosti je moţno stanovit cenu či cenové rozpětí, kde by se měla výsledná cena pohybovat. Výslednou hodnotu je ovšem nutno 38

BRADAČ, Albert. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2009. 753s. ISBN 978-80-7204-630-0, s. 338, 339. 39 BRADAČ, Albert. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2009. 753s. ISBN 978-80-7204-630-0, s. 351.

- 24 -

zdůvodnit. Tuto metodu nelze povaţovat za příliš přesnou oproti metodě porovnání s vyuţitím indexu odlišnosti. Ta vyuţívá pro kaţdou relevantní skutečnost mající vliv na cenu nemovitosti dílčí koeficienty odlišnosti. Těmito se přepočítá původní soubor objektů pro srovnání na ceny objektu pro ocenění, které se pak zprůměrují a z extrémů a směrodatné odchylky se vytvoří pravděpodobný interval, kde by se měla cena nacházet. Koeficienty většinou sledují polohu, velikost, existenci garáţe, vybavení, velikost pozemku, úvahu znalce apod. Dle konkrétních případů lze některé koeficienty vynechat a nebo naopak některé ovlivňující oceňování přidat.40 Klimešova srovnávací metodika Metoda umoţňující přepočet zjištěné věcné hodnoty nemovitosti na obecnou cenu (v této metodě nazvanou jako srovnávací hodnota) byla publikována Ing. Klimešem, CSc. Pro tento přepočet zde slouţí tzv. cenový koeficient. Pokud jím vynásobíme věcnou cenu nemovitosti, měli bychom obdrţet poţadovanou srovnávací hodnotu dané nemovitosti. Samotný cenový koeficient pak určíme jako váţený aritmetický průměr jednotlivých cenových indexů kvalitativní třídy. Tyto indexy se vypočtou pro jednotlivé charakteristické znaky pro porovnání, kterých je 21. Kaţdému znaku můţe být přiřazena hodnota A,B,C,D a E představující kvalitativní třídu. Okrajové indexy kvalitativních tříd A resp. E představují násobek obvyklé ceny nejhůře resp. nejlépe situované nemovitosti vůči stanovené věcné hodnotě. Ve výpočtu jsou potom tyto indexy kvalitativních tříd nahrazeny čísly. Stanovení okrajových hodnot A a E učiní odhadce na základě znalosti místního trhu. Zbylé indexy mezi okrajovými se snadno dopočtou rozdělením intervalu tvořeného od A aţ do E na 4 rovnoměrné díly. V podstatě tedy vycházíme ze zjištěné věcné hodnoty nemovitosti a dle místního trhu se stanoví cenové rozpětí z nemovitostí podobných. Váhy váţeného aritmetického průměru zpřesňují důleţitost jednotlivých kritérií. Tato metoda byla sestavována pro potřeby poskytování hypotečních úvěrů na obytné objekty. Cenový koeficient uţívaný v této metodice je vlastně koeficient prodejnosti, protoţe pokud obecnou cenu podělíme věcnou hodnotou (časovou cenu), dostaneme znovu hodnotu tohoto koeficientu.41 40

CUPAL, Martin. Porovnávací (komparativní) metody oceňování nemovitosti (online). Brno : Vysoké učeni technické v Brně, 2007.5 s. článek. Vysoké učení technické v Brně. cit. (2011-06-12).Dostupné z WWW:
- 25 -

Metoda porovnání pomocí standardní jednotkové tržní ceny V první fázi této metody je třeba vytvořit standardní jednotkovou trţní cenu. Přitom je potřeba získat dostatečně velký soubor informací o inzerovaných a případně prodaných nemovitostech stejného druhu, kde budeme znát jejich cenu, výměru a parametry. Mnoţina těchto nemovitostí představuje srovnávací nemovitosti. Jejich jednotkovou cenu vyjádříme podělením ceny výměrou. Získáme jednotkové trţní ceny jednotlivých srovnávacích objektů a tyto, pomocí systému indexů srovnávacích objektů, jsou přepočteny na tzv. standardní jednotkové trţní ceny jednotlivých srovnávacích objektů. Byl tedy pro kaţdou srovnávací nemovitost určen její index odlišnosti. Takhle získané standardní jednotkové trţní ceny odpovídají jednotlivým srovnávacím nemovitostem zařazeným do výběrového souboru právě přes jejich index odlišnosti. Je vhodné posoudit, zda se nevyskytují příliš extrémní hodnoty cen (excentrické hodnoty vůči střední hodnotě s malou četností) a případně je vyloučit. Standardní jednotkové trţní ceny se potom statisticky zpracují a dostáváme průměrnou standardní jednotkovou trţní cenu, také minimální a maximální cenu a ceny v rozpětí směrodatné odchylky od střední hodnoty. V druhé fázi zbývá dopočítat index odlišnosti oceňovaného objektu vůči objektu standardnímu. Tímto indexem se vynásobí standardní jednotková trţní cena a výsledkem je jednotková trţní cena oceňovaného objektu. Ta se vynásobí vlastní výměrou a dostáváme trţní cenu oceňovaného objektu. Co se týče výpočtu samotných indexů odlišnosti, tak ten spočívá v multiplikaci hodnot dílčích koeficientů. Ty jsou vyhodnoceny pro jednotlivá kritéria. Průměrná neboli standardní hodnota koeficientu číselně vyjádřená bývá 1,00. Lepší hodnocení kritéria oproti standardu bude hodnota větší jak 1,00, horší hodnocení pak menší jak 1,00. Soubor kritérií je v této metodice nastaven nezávazně na 31 kritérií, která se pro porovnání jeví obecně jako důleţitá. V odůvodněném případě někdy bývá na místě nějaké kritérium přidat. Bylo by to nejspíš nějaké speciálnější kritérium mající však na cenu nezanedbatelný vliv. Naopak se můţe stát, ţe některé kritérium bude zbytečné vzhledem ke změně ceny. Pak jej lze vynechat nebo mu přiřadit hodnotu rovnu 1,00. První skupina kritérií se týkají obce, kde se daná nemovitost nachází. Je to především velikost obce, kde je moţno pro numerické vyjádření vyuţít hodnot polohového koeficientu K5 z přílohy č. 13 vyhlášky č. 279/1997 Sb. Dále do této skupiny lze zařadit sluţby v obci, zdravotnictví a školství, ţivotní prostředí a také relativní stav poptávky po nemovitosti na realitním trhu. Další skupina se týká umístění nemovitosti v obci. Je to hlavně poloha vzhledem k centru obce, dopravní podmínky a dostupnost, orientace ke světovým stranám (např. odkrytý prostor nemovitosti k severu), terén v okolí, dominující

- 26 -

zástavba a potenciál obce v souvislosti s územním rozvojem. Určitě také hraje roli existence inţenýrských sítí. Někdy můţe fakt, ţe se rozvojové pozemky nevybavují inţenýrskými sítěmi, způsobit, ţe se sníţí „zásoba“ pozemků (nemovitostí) pro trh na minimum neschopné dosáhnout rovnováţného stavu na trhu a trh přestává fungovat (v modelovém zobrazení trţní situace fakticky nedojde k protnutí nabídkové a poptávkové křivky). Tento jev je zapříčiněn tím, ţe trh s nemovitostmi je vţdy místním trhem a také přístup trţních subjektů je mnohem více individuální a subjektivní neţ například na trhu se sériovými výrobky. Následující třetí skupina hodnotí vlastní nemovitost. Zejména typ a účel stavby, příslušenství nemovitosti, výskyt radonu nebo jen pravděpodobnost výskytu dle území, technická hodnota stavby (výpočet opotřebení) a údrţba stavby. Posledním kritériem v této metodě je názor odhadce. Při hodnocení kritérií se přidělují koeficienty v určitém rozmezí.42 1.4.3 Výnosová metoda Teorie příjmové metody filozoficky vychází z analýzy uţitečnosti oceňovaného majetku bez ohledu na jeho substanci. Je zaloţena na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. Klíčem k pochopení této metody je porozumění vztahu mezi tokem peněţních příjmů a hodnotou. Trţní hodnota majetku je potom rovna celkovému příjmu, který je majetek schopen po dobu své ţivotnosti schopen generovat. Uvedená definice je sice platná ve speciálních případech, ale není platná všeobecně. Pokud bychom jí akceptovali jednak bychom se nemuseli zabývat ani porovnávací, ani nákladovou metodou, jednak bychom předmět ocenění zúţili pouze na typy majetku, které jsou vytvářeny na komerční bázi. Majetky (nemovitosti), které jsou nekomerční nebo je jejich hlavní účel jiný neţ komerční bychom potom mohli touto metodou ocenit jen obtíţně nebo nedokonale.43 1.4.3.1 Obecně k ocenění výnosovou metodou V úvodu předchozí kapitoly, která se věnovala porovnávací metodě se konstatovalo, ţe se jedná o jednou ze základních metod trţního ocenění hned vedle výnosové metody. Naskýtá se otázka, zda má cenu abychom trţní hodnotu zjištěnou porovnávací metodou ještě dále ověřovali nějakým dalším způsobem. Cenu to pochopitelně má a to nejméně ze dvou důvodů: 42

CUPAL, Martin. Porovnávací (komparativní) metody oceňování nemovitosti (online). Brno : Vysoké učeni technické v Brně, 2007.5 s. článek. Vysoké učení technické v Brně. cit. (2011-06-12).Dostupné z WWW:
- 27 -

pro „rychlý test“ hodnoty majetku Aplikace všech korekčních činitelů je záleţitost časově, finančně i odborně značně náročná. V praxi se můţeme setkat s poţadavkem klienta nestanovit trţní hodnotu exaktně, ale určit pouze

tzv. Předběţné stanovisko k trţní hodnotě. Jako vhodná metodika, časově méně

náročná neţ aplikace porovnávací metody, nám poslouţí právě aplikace příjmové metody. jako korektor jinak zjištěné trţní hodnoty majetku Obecně platí, ţe příjmová metoda nemůţe indikovat vyšší hodnotu neţ metoda porovnávací. Vyplívá to z logiky trţních podmínek a z ekonomiky zákonů a zákonitostí. Dále nám poslouţí jako ověření správnosti výpočtu porovnávací metodou, jednak jako další cenový argument. Řada českých i zahraničních zadavatelů ocení, ať jiţ z řad investorů nebo poskytovatelů úvěru přímo vyţaduje doloţit trţní hodnotu dvěma nezávislými metodami výpočtu.44 1.4.3.2 Výnosy pro výpočet výnosové hodnoty nemovitostí Výnos z nájemného je nutno počítat z nájemného, kterého by bylo moţno reálně (nikoli podle zboţného, nerealizovatelného přání) dosáhnout za předpokladu pronájmu všech pronajímatelných prostor nemovitosti. Nelze zde při odhadu nemovitosti počítat například ze zisku podniku, v nemovitosti umístěného – pak by se jednalo o ocenění podniku, nikoliv nemovitosti. Do majetku podniku by pak patřila i jiná aktiva a pasiva (stroje a technologie, drobný majetek, materiál a zásoby, rozpracovaná výroba a výrobky na skladě, peníze na účtech, hodnota licencí aktivních a pasivních, ochranných známek apod.). Pro výpočet regulovaného nájemného platila vyhláška Ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s uţíváním bytu, ve znění dalších předpisů. Tato byla ústavním soudem zrušena, v době přípravy 6. vydání je v Poslanecké sněmovně Parlamentu ČR projednáván návrh zákona o nájemném z bytu. Je třeba také počítat s tím, ţe (vzhledem k výměně nájemníků) nebudou všechny prostory pronajaty po celý rok, toto zohledňujeme buď přímo ve výnosech, pokud je známo konkrétní vyuţití, nebo procentem z výnosů v nákladech. Výnosy by měly být detailně specifikovány, například tabulkami ploch a příslušejícího reálně dosaţitelného nájemného.

44

ORT, Petr., Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 74s. ISBN 978-80-7265-113-9, s. 34.

- 28 -

Pro přiměřené stanovení výše dosaţitelného nájemného je třeba vycházet z řádných podkladů. Na výši dosaţitelného nájemného působí řada vlivů, zejména: u bytů respektive rodinných domů: obec: (1) velikost a význam obce, (2) úroveň výnosů a cen v obci, (3) pracovní příleţitosti respektive procento nezaměstnanosti v obci, část obce, v níţ se byt nachází: (4) poloha vůči centru obce respektive odlišnosti čtvrti, (5) sloţení obyvatelstva ve čtvrti, v ulici, úroveň kriminality, (6) hluk nebo klidová zóna, obytná nebo průmyslová zóna, (7) vybavenost (obchody, úřady, školy apod.), vlastní objekt: (8) poloha budovy v obci, hluk nebo klidová zóna, obytná nebo průmyslová zóna, (9) sloţení obyvatel objektu, (10) spojení veřejnou dopravou, vzdálenost zastávek MHD, (11) přístup a příjezd k objektu, (12) moţnosti parkování vozidel, vlastní pronajímaný byt: (13) podlaţí, v němţ se byt nachází, výtah, (14) kategorie bytu, jeho vybavení a stav, (15) poloha bytu ke světovým stranám, (16) příslušenství bytu: sklepy, balkon, terasa, lodţie (17) výhled; Jak plyne z uvedeného přehledu, je nutné, aby znalec měl svou databázi průběţně aktualizovanou, ze které by mohl zodpovědně vycházet. Zdrojem dat jsou informace realitních kanceláří, realitní inzerce apod. Nájemné z rodinných domů se obvykle neuvádí v Kč/m², ale spíše za pronajmutí celého domu (případně i se zahradou, garáţí apod.). Podklady pro odpovědné stanovení tohoto nájemného mívají značný rozptyl.45 45


- 29 -

1.4.3.3 Náklady na dosažení výnosů z nájemného Daň z nemovitosti Předmětem daně z nemovitosti jsou všechny pozemky na území České republiky, které jsou vedeny v katastru nemovitostí, vyjma určených pozemků a stavby na území ČR, na které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí, kromě vyjmenovaných v zákoně (viz paragraf 7 odst. 2 a 3). Zásadně je poplatníkem vlastník pozemku a vlastník stavby, na jejich místě jím však můţe být nájemce, či jiný subjekt; je třeba opět podrobně zkoumat nájemní smlouvy. Pojištění stavby Pojistné je odůvodněným nákladem na dosaţení výnosů. Jedná se o pojištění ţivelní a pojištění odpovědnosti vlastníka nemovitosti za případné škody, které by z toho titulu mohly vzniknout jiným osobám. Pokud je pojistné ve výše uvedeném rozsahu sjednáno a doloţeno smlouvou, je moţno výši pojistného převzít do výpočtu. Zejména pokud by se jednalo o zjištění obvyklé ceny jako informaci pro kupujícího, bylo by samozřejmě na místě ověřit, zda pojistná hodnota staveb odpovídá; pokud je zde podpojištění, bylo by na místě dopočítat pojistné do plné hodnoty, aby eventuelně nový vlastník dostal plnou informaci. Pokud stavba není pojištěna, ze stejných důvodů je třeba výši pojistného odhadnout, přesně ji stanovit není moţno, poněvadţ různé pojišťovací ústavy mají různé sazby. Konkrétně závisí mj. na obci a jejím hasičském vybavení, vybavení stavby poţárními hlásiči a způsobem signalizace aj. Opravy a údržba Jedná se o roční náklady na opravy a údrţbu staveb (nikoliv na GO apod.). Zpravidla pouţíváme náklady průměrné z doloţených nákladů na více let. Můţe však nastat situace, kdy vlastník stavbu v posledních letech velmi nákladně opravil, takţe náklady za poslední dobu jsou vysoké; na druhou stranu ale zřejmě v nejbliţších letech další náklady nebudou nutné, takţe průměr za poslední roky by byl nevhodně, nepřiměřeně vysoký. Naopak můţe nastat situace, kdy vlastník v posledních letech preventivní opravy a údrţbu neprováděl, údrţba je zanedbávaná. V takovém případě by zase nízké náklady neúměrně zvýšili výnosovou hodnotu, nový vlastník by musel náklady zpočátku vynaloţit vyšší neţ průměrné.

- 30 -

Jako vhodné se proto jeví spíše pouţít náklady průměrné, které podle provedených výzkumů činí zpravidla u budov ročně cca 0,5 aţ 1,5 % z reprodukční ceny stavby (cena bez odpočtu opotřebení). Jedná se o náklady budoucí (výnosová metoda je součást diskontovaných budoucích čistých výnos), takţe pro jejich odhad bude třeba výrazně přihlédnout k současnému stavu údrţby na objektu, kdy v nejbliţších letech nebude nutné výrazné výraznější údrţbu provádět, se pouţije niţší hodnota rozmezí a naopak u objektu slabě udrţovaného hodnota vyšší. Rezervy Některé metodiky uvaţují jako odpočitatelnou částku rezervu, které si vlastník odkládá na budoucí opravy. Je však třeba zváţit, zda zde v konkrétním případě není duplicita s náklady na opravu a údrţbu, zejména pokud je počítáme průměrným procentem, a dále s amortizací – ta je vlastně rezervami, poněvadţ tyto náklady svým způsobem odkládáme na opětovné pořízení stavby po jejím doţití resp. její celkovou opravu. 46 Osvětlení, vytápění a úklid společných prostor Dalším nákladem mohou někdy být výdaje spojené s osvětlováním, vytápěním, úklidem společných prostor resp. s prostorami správce domu, skladu materiálu pro údrţbu apod. Opět je třeba zváţit, které poloţky se dostanou na stranu výnosů a na stranu nákladů. Správa nemovitostí Náklady na správu nemovitosti jsou rovněţ nákladem, nutným pro dosaţení výnosů. Je nutno například provádět: sjednávání nájemních smluv resp. jejich výpovědí s nájemci, vybírání a vymáhání nájemného, včetně nákladů na právní zastoupení a soudní poplatky, prohlídky nemovitostí, zajišťování řemeslníků resp. firem pro údrţbu a opravy, jednání s úřady, pojišťovnou apod., vyplňování daňových přiznání, pravidelné zajišťování úhrady daně. Pokud tuto činnost provádí sám vlastník, je třeba jeho náklady vyčíslit, například:

46

BRADAČ, Albert. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2009. 753s. ISBN 978-80-7204-630-0, s. 305-306.

- 31 -

jako mzdu pracovníka přiměřené kvalifikace včetně nákladů souvisejících (sociální a zdravotní pojištění, reţijní náklady) u nemovitostí podniku můţe takovou činnost zabezpečovat převáţně referent správy základních fondů, smlouvy sjednává právní oddělení apod., nebo procentem z vybraného nájemného příp. fixními částkami, jeţ si obvykle za takovou činnost v místě účtují organizace provádějící správu nemovitostí. Jako orientační vodítko lze brát u bytů okolo 5%, u nebytových prostorů 10% z vybraného nájemného. Amortizace Jistina uloţená v peněţním ústavu a přinášející úroky se při jejich vybírání nemění. Obdobně po doţití by měl mít vlastník obnos na její znovupostavení. Toto nám zabezpečuje poloţka zvaná amortizace (odpisy). Nemá ovšem nic společného s odpisy účetními. Rozeznáváme nejméně 3 druhy odpisů: daňové, účetní a kalkulační, které se od sebe mohou vzájemně i výrazně lišit. Podstatou daňových odpisů je to, ţe vlastník investiční majetek koupí z peněz po zdanění, neodečítá však jako náklady na dosaţení výnosů celou tuto část v pořízeni. Náklady jsou rozepsány na několik let, sazbou danou předpisem. Například u nemovitostí v současné době je doba odepisování 30 let. Tyto peníze jsou ovšem fiktivní, od nikoho nic nedostává, jen má úlevu na dani. Naproti tomu u amortizace pro výpočet výnosové metody je třeba uvaţovat stav, kdy vlastník kaţdoročně ukládá určitou částku - tak velkou, aby na konci ţivotnosti stavby zde byla částka na její novou realizaci (buď znovupostavením, nebo koupí obdobné - obdobně opotřebené nemovitosti, nebo celkovou opravou, jejíţ náklady jsou zpravidla s cenou stavby srovnatelné). Uvaţujeme přitom se sloţitým úrokováním, tedy s tím, ţe úroky se přičítají a zůstávají do dalších let, ţádná částka se z tohoto fiktivního účtu nevybírá. Provize z pronajmutí V trţní ekonomice je běţné, ţe nájemce zajišťuje realitní kancelář, která za obstarání obdrţí provizi. Výše započtené provize v jednom roce potom závisí od průměrné četnosti výměny nájemců. Jinou formou provize můţe být sleva na nájemním po určitou dobu, pokud nájemce uzavře dlouhodobou smlouvu.

- 32 -

Neúplné pronajmutí Zejména u nemovitostí s více pronajímatelnými jednotkami je třeba uvaţovat, ţe nebudou všechny trvale pronajaty. Důvodem bude střídání nájemců, nutné mezidobí pro úpravy mezi jedním a druhým nájemcem, nasycený trh v určitém druhu pronajímatelných prostor v dané obci, v daném místě apod. Pak je na místě výslednou sumu předpokládaného přijatého nájemného přiměřeně sníţit. Opoždění v platbách nájemného V zahraničí se někdy uvaţuje i toto sníţení dosaţitelných výnosů (při pozdním zaplacení je zde přinejmenším ztráta úroků, pomineme-li moţnost účelnějšího vyuţití kapitálu). Zohledňuje se zpravidla určitým procesem, jímţ jsou sníţeny výpočtové výnosy. Pronajmutí pozemku Výnosová hodnota bude vyjadřovat hodnotu celé nemovitosti, tzn. stavby + pozemku. Pokud bychom chtěli vypočítat výnosovou hodnotu stavby, bylo by třeba započítat do nákladů i přiměřený nájem za pozemek. 47 1.4.4 Tržní ocenění pozemků Pozemek lze aţ na vyjímky jako jsou přímo komerčně vyuţitelné pozemky typu parkovišť nebi trţišť ocenit jedině porovnávací metodou. Při ocenění pozemku je třeba analyzovat zejména: Lokaci pozemku Širší vztahy pozemku Moţnost napojení na inţenýrské sítě a jejich kapacitu Tvar, orientaci a svaţitost pozemku Dostupnost Technické vlivy a omezení (např. poddolování, sesuvné svahy, kontaminace). V praxi je obvykle nejdůleţitějším cenotvorným parametrem: Moţnost vyuţití pozemku podle územně plánovací dokumentace Lokace a širší vztahy pozemku48 47

BRADAČ, Albert. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2009. 753s. ISBN 978-80-7204-630-0, s. 307-309. 48 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí-Díl I . Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 74s. ISBN 978-80-7265-128-3.

- 33 -

Pozemky oproti převáţné většině jiných věcí mají jednu podstatnou zvláštnost, kterou je jejich omezená rozloha v daném územním celku (obec, město, region, stát). Pozemky nelze libovolně rozšiřovat nebo vyrábět. V tom je jeho specifická jedinečnost a svým způsobem se jedná o jistý druh monopolu. Důleţité je rozlišovat mezi hodnotou a cenou, kdy cena je zpravidla dána dohodou mezi prodávajícím a kupujícím. Stanovení ceny je dáno jednak objektivními faktory jako je například velikost, vyuţitelnost a přístupnost nemovitosti či pozemku, atd. Mezi subjektivní faktory patří zájem kupujícího o určitý druh pozemku, jeho solventnost, rychlost, potřeba rychle prodat pozemek ze strany prodávajícího, atd. Zatímco hodnota je určitým přiblíţením, odhadem ceny, jehoţ výše závisí na metodě, jeţ byla pro její stanovení pouţita. V tomto ohledu platí stejná pravidla jako u nemovitosti. Ocenění pozemku je v oceňovací praxi jedním z nejsloţitějších úkolů. Pozemek nemá ţádnou cenu do té doby, pokud ho nelze nějakým způsobem vyuţívat. Samozřejmě, ţe z hlediska globálního pozemek svojí cenu má. Jeho hodnota je spíše v celkovém pohledu na jeho existenci spojenou s přírodou, avšak tato hodnota má podobu skrytou. 1.4.4.1. Porovnávací metoda - indexová Nejde o nic jiného, neţ o přepočet pomocí indexové řady z jednoho období na druhé. Při zpracovávání cenových map pozemků sestavují tzv. znalecké výbory indexovou řadu pro srovnání s určitým obdobím, které je vzato jako základ (100%). Tato databáze můţe být také vytvořena odhadcem v průběhu jeho praxe jeho okolí kde působí. V ČR se pod názvem „indexová metoda“ uváděla původně metoda publikovaná p. Brachmannem jako metoda pro zjištění ceny pozemků v nových spolkových zemích SRN (bývalá NDR). Základem je průměrná cena, ze které se provádí odvození pomocí koeficientů. 1.4.4.2. Porovnání dvou pozemků navzájem indexovou porovnávací metodou Indexovou metodu lze efektivně vyuţít při porovnávání ceny pozemku prodaného s cenou podobného pozemku odhadovaného. U srovnávacího pozemku (tj. pozemku se známou „trţní“ cenou a známou výměrou) se vypočte jednotková trţní cena. Z té pak index srovnávacího pozemku a index oceňovaného pozemku, z kterého lze vypočítat jednotkovou trţní cenu oceňovaného pozemku. Při pouţití stanovených kritérií je moţno porovnat i ceny pro pozemky, u nichţ zatím prodejní cena není známa. Praxe ukazuje, ţe vycházet z hodnot jednoho pozemku není dostatečné. Proto je dobré

- 34 -

se snaţit vycházet z hodnot více prodaných pozemků. Nedostávali se těchto dat, je moţné vycházet z cen inzerovaných. 1.4.4.3. Metoda třídy polohy (Naegeliho metoda) Metoda výpočtu ceny stavebního pozemku podle tzv. „třídy polohy“ (autorem je švýcarský architekt Wolfgang Neageli) spočívá v jisté spojitosti mezi cenou stavebního pozemku a celkovou cenou nemovitosti. Tato spojitost platí i při určení výnosu z nájmu. Předností této metody je moţnost oceňování stavebních pozemků a to především tehdy, kdy nemáme k dispozici ţádné srovnatelné objekty. Procentní podíl ceny pozemku je určen pomocí tzv. „klíče třídy polohy“. V tomto klíči jsou obsaţena různá kritéria, např. dopravní vztahy, obytné budovy a jejich poloha ve vztahu k obchodu, průmyslovému území, oblasti s nízkou vyuţitelností pozemku, vysoký počet podlaţí, otevřený nebo uzavřený způsob zastavění, povyšující faktory (lázně, výhledové vyuţití), redukční faktory (hluk z průmyslu, zastínění) atd.49 Podíl na celkové hodnotě pozemku nemovitosti je určen pomocí 5 + 2 klíčů třídy polohy. 1. klíč – všeobecná situace (zemědělské oblasti, středy měst menších, nejlepší místa pro obchod ve velkoměstech) 2. klíč – intenzita vyuţití pozemku (nepatrně vyuţívaný, rodinný dům s průměrným vybavením, exkluzivní obytné rodinné domy) 3. klíč – dopravní relace k velkoměstu (pozemky v odlehlých, vysloveně nepříznivých podmínkách, lepší obytná místa na předměstích, prvotřídní prodejní místa velkoměsta) 4. klíč – obytný sektor (venkovské obytné stavby, běţné obytné domy, hotely pro vysoké nároky) 5. klíč – řemesla, průmysl, administrativa, obchod (štěrkovny a pískovny, expediční sklady, vynikající speciální obchody) 6. klíč – povyšující faktory, (obytné objekty, rohové parcely, obchodní parcely, oblasti s výrazným zvýhodněním daňových poplatníků) 7. klíč – redukující faktory (předpokládá li se niţší stupeň vyuţití, neţ je dosud praktikován, mimořádné zastínění obytných objektů - lesy, skály, severní úbočí) Oceňovaný pozemek se snaţíme co nejvěrohodněji vtisknout do jednotlivých klíčů, ze kterých získáme hodnotu průměrného klíč polohy. Tato hodnota nám po zadání do příslušné 49


- 35 -

tabulky stanový poměr ceny pozemku z celkové hodnoty nemovitosti, který se pohybuje v rozmezí 1 aţ 38%. 1.4.4.4. Reziduální metoda Tato metoda se pouţívá v případě ocenění pozemku, který je vhodný pro nové stavební vyuţití, nebo na tomto pozemku je jiţ umístěna stavba (zchátralá), která bude nenávratně odstraněna. Můţe se také jednat o ekonomicky výhodnější řešení z budoucího vyuţití pozemku. Na jejím původním místě vznikne stavba nová. Od budoucí hodnoty nemovitosti po zástavbě pozemku odečteme veškeré náklady potřebné na výstavbu tj. náklady na demolici, náklady na odstranění případné ekologické zátěţe, náklady na vypracování projektu, stavební náklady, náklady na poradenství, diskontní míru, dobu potřebnou na dokončení stavby. 1.4.4.5. Cenové mapy Cenové mapy jsou grafickým elaborátem, z něhoţ je moţno zjistit cenu pozemků. Jsou vypracovány v různých stupních podrobnosti. Obvyklým způsobem vytvoření cenové je získání souhrnu údajů o realizovaných převodech vlastnictví pozemků v určité oblasti. Jejich zpracování a vynesení do mapy. Pro temnot účel je obvykle obec rozdělena do zón podle převaţujícího charakteru zástavby (obytná, komerční, občanská vybavenost, parky, ţeleznice, rekreace ap.) V mapě jsou pak zaneseny v kaţdé zóně základní ceny (obvykle dotiskem do katastrálních map 1:1000, ve SRN resp. Rakousku často i dotiskem do plánu města v menším měřítku, v ČR je nyní předepsáno měřítko 1:5000 nebo podrobnější). Pokud je objekt jiného charakteru, jsou k dispozici přepočítací koeficienty. Pro opravdu objektivní cenovou mapu je zapotřebí deseti i více let víceméně stabilizovaného trhu nemovitostí. Na území bývalé Československé republiky se do II. světové války cenové mapy vedly na finančních odborech okresních úřadů; tyto pak byly velmi cenným podkladem pro zjišťování stopcen. Stopceny však naopak bránily rozvoji skutečných cen pozemků, stejně jako navazující vyhlášky aţ do roku 1991. Přitom překročení ceny stanovené vyhláškou mělo do roku 1990 za následek neplatnost

kupní smlouvy,

případně i propadnutí nemovitosti státu. Lze tedy hovořit o opravdovém trhu s nemovitostmi aţ v posledních letech, coţ je doba velmi krátká pro získání dostatečného počtu informací ke zpracování cenové mapy.50 50


- 36 -

Cenové mapy se v současnosti zpracovávají dle zákona č. 151/1997 Sb. a navazujících vyhlášek MF ČR a jsou součástí systému stanovení ceny nemovitostí, který dnes především slouţí pro stanovení výše daně z převodu nemovitosti. Vytváření cenových map je upraveno tímto zákonem v ustanoveních §10. 1.5 Vhodnost použití metod pro tržní ocenění rodinných domů Dosažení správných výsledů Pro správné výsledky a uţití jednotlivých metod tak, aby došlo ke správnému posouzení, tím správné komparace přístupu pro trţní ocenění u nemovitostí typu rodinný dům, je nutné nezanedbat jednotlivé základní klíčové postupy. Jedním z nich je pozorování, neboli reflexe. Základní pozorování je jednoduché. Je potřeba se zaměřit na klíčové detaily, které se hledají, ale i jejich kvantitativní a kvalitativní vlastnosti. Fyzickým ohledáním oceňované nemovitosti budou získaná data rozměrů pečlivě zaznamenána. Jednotku zastupuje čtvereční meter celkové zastavěné plochy. Přidáním výšky k těmto hodnotám se získá obestavěný prostor. Důleţité je zachytit nejen jednotky fyzikální, ale také ekonomické. Dosáhne se tím celkového uceleného náhledu na pozorovanou věc. Je vhodné si vytýčit jistý záměr a tomu definovat všeobecnou platnost. Dalším krokem ke správnému posouzení je indukce a dedukce, které se dají chápat jako přirazení a zvaţování od jedněch zjištění k druhým. Indukcí se rozumí vyvozování obecného závěru z dílčích poznatků. Dedukcí se dokazuje jistý závěr. Příkladem můţe být stanovení průměrné ceny nemovitosti z databáze skutečně sjednaných cen v porovnání s cenovou mapou. V dalším kroku dojde k dalšímu sběru dat, které se závěrem posoudí. Tento proces se neustále opakuje s dalšími získanými daty. Analogií se dá vysledovat jisté fungovaní věcí, v případě známých dat. Naopak v případě jejich neznalosti sledovaného objektu se dá tato analogie s jistou přesností vtisknout do reality jako jistý moţný obraz fungování. Jedná se o jistou schodu fungování shodných vlastností a chování určitého typu nemovitosti na daném lokálním trhu. Analýzou a syntézou dojde k přiřazení zjištěných a posouzených skutečností do jistého zformovaného celku. Analýzou je jistý rozbor zkoumání sloţitějších skutečností rozkladem na jednodušší. Syntéza zkoumané věci naopak spojí.

- 37 -

Nákladová metoda Jedná se o metodu, se kterou se ve své podstatě setkává kaţdý. Dojde k vypovězení sluţby nějakého domácího spotřebiče, či jakéhokoliv uţívaného zařízení v domě. Pro jeho znovu zapojení a tím zachování chodu domácnosti je prvotním zjištění, jak vysoké náklady vzniknou pro obnovení jeho činnosti. Závěry z tohoto šetření napoví co dál. Zda je disponibilní zůstatek účtu schopen pokrýt tyto náklady za nezbytně nutnými výdaji, či je vhodnější setrvat do pozdější doby, kdy doje k naspoření dostatečné částky a tím následného zakoupení porouchané věci. Stejně tak je to v případě trţního oceňování aplikovaného na nemovitost. Prvotním zájmem je zjištění ceny jaká bude třeba na realizaci stavby. Obecně platí, ţe čím přesnější, tím také pracnější a nákladnější je celé provedení výpočtu. Tento způsob se dále uţije v ocenění při stanoví pojistné hodnoty. Kaţdá nemovitost slouţí jako zástava úvěru a musí být proto pojištěna. V některých případech částečně při stanovení náhrady škody při pojistné události. Svojí významností není nákladová metoda opomíjena v porovnání s ostatními metodami. Výstupy z těchto šetření jsou podle potřeby úhlu pohledu poţadovaného výsledku. Cena pořizovací je k datu postavení stavby. Cena (hodnota) reprodukční je k datu ocenění. Věcná hodnota (časová cena) vyjadřuje cenu sníţenou o opotřebení. V řadě případů vychází trţní zjištěná nákladovou metodou vyšší neţ příjmovou a porovnávací. Stejně tak je to s jednotlivými přístupy při realizaci zkoumání jak se dá dojít k výsledku. Nákladová metoda je nejpodrobnější, nejpřesnější a současně nejpracnější metodou, která rozlišuje jednotlivé prvky stavebních konstrukcí na základě druhu a výměry na dané stavbě. Metoda odkrývá odpovědi na takové otázky jako je materiálově technická podstata budovy, případně poukazuje na nedostatky budovy. Porovnávací metoda Tento způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Také se jedná o ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související. Cena nemovitosti je závislá na její poloze. Vţdy je třeba mít na paměti vliv polohy a pokud je to moţné, je třeba porovnávat vybrané vzorky ve stejných nebo alespoň ve velmi podobných lokalitách. Totoţnost stavby bude zpravidla v případě bytu. V případě rodinného domu se budou jednat o domy volně stojící nebo řadové, dále se budou lišit vybavením, velikostí pozemku a zahrady. Vliv bude mít i technický stav a další.

- 38 -

Kvalitní cenové databáze se podle odborníků vytvářejí třicet let s vyloučením krizí, válek, razantních politických změn. Skutečnosti na zralost vyuţití není potvrzena. Z toho plynoucí, ţe kvalitní databáze jsou stále dotvářeny. S databázemi se samozřejmě pracuje. V případě nově vznikajících trhů je vyuţití metody nekorespondující s cenou. Jedná se o nově vzniklá satelitní městečka s novou výstavbou převáţně na okrajích měst. To znamená, ţe pokud nejsou porovnatelné vzorky k dispozici, není prakticky moţné vyuţití této metody. Pravdivost a úplnost informací je dalším úskalím této metody. V některých případech lze nahlédnout do kupních smluv na katastrálním úřadu. Také se dá vycházet z nabídkové ceny, která se poníţí patřičným koeficientem prodejnosti jako tomu bylo v případě této práce v praktické části. Také se dá vyuţit výpisu z katastru nemovitostí, který je také obsaţen v této praktické části. Dalším zdrojem můţe být vlastní tvořená databáze. Správností dat na 100% si nemůţeme být nikdy jisti. Nezbývá, neţ se spolehnout na vlastní zkušenost a zdravý „selský rozum“. Za pomocí korekčních činitelů, které jsou společně s neodmyslitelnými daty v přehledné tabulce dojde k vyhodnocení. Ţádná z korekcí by neměla být niţší neţ 50%. Při vzrůstající odchylce klesá přesnost korekce. Výnosová metoda Metoda přináší čistě ekonomický pohled na cenu nemovitosti. Dochází k porovnání ročních zisků z nemovitosti, která byla pořízena za určitou cenu, se zisky dosaţitelnými ze stejné částky uloţené na určitý úrok v bance. Dosaţené hrubé zisky se sníţí o náklady jako jsou náklady na údrţbu, pojistné, daň z nemovitosti, ostatní provozní náklady, rezervy, renovace a další. S tímto čistým výnosem se dále pracuje ve výpočtech. Výnosy a náklady mohou být proměnlivé. Také se dá říci, ţe výnosová hodnota nemovitosti z pronájmů je součtem čistých zisků získaných v budoucnosti. Tyto zisky jsou diskontované (odúročeny) na současnou hodnotu. To znamená, ţe hodnota majetku je rovna celkovému příjmu, který je schopen majetek generovat po dobu své ţivotnosti. Nemovitosti jsou obecně majetkem s vysokou mírou ekonomické ţivotnosti. Metoda nalézá rychlé uplatnění tam, kde dochází ke generaci toku peněz. Jako je v případě pronájmu. Jedná se o bytové domy, polyfunkční budovy, administrativní budovy,

- 39 -

objekty v centru měst, rekreační centra, hotely, a v neposlední řadě rodinné domy. Obecně platí, ţe příjmová metoda nemůţe indikovat vyšší hodnotu neţ metoda porovnávací.51 Použití metod v rámci ČR a jejich doporučená kontribuce pro tržní ocenění typu rodinný dům U závěrečné práce o ceně trţní (obvyklé) je ve výsledku uvedena jediná cena. Tato cena se promítá do výsledu za přispění (kontribuce) několika hodnot, z toho některé mohou být vyšší, jiné naopak niţší neţ je cena uvedená v závěru. Případný zadavatel se tedy můţe odhadce oprávněně ptát, co jednotlivá dílčí čísla znamenají, jak byla vypočtena a jaký mají dopad na výslednou hodnotu. Proč kolega zadavatele, který má téměř identický rodinný dům v centru města, který je však situovaný na jiném konci ČR má podstatně odlišný výsledek. Menší města Obvykle se jedná o města s menším počtem obyvatel, kde není rozvinutý trh s pronájmy. Výjimka však můţe potvrzovat svoje pravidlo. Také sem nespadají města lázeňská, rekreační oblasti nebo města s méně rozvinutým pracovním trhem. Jedná se o města přilehlá k okresním městům, která měla v minulosti rozvinutý trh v jistém segmentu, který navazoval na ostatní města svojí provázaností. Postupem předchozích let začal tento trh uvadat díky poklesu ekonomiky. Trend obyvatelstva těchto měst má tendence spíše k odlivu do větších měst, kde jsou větší pracovní příleţitosti. Je tedy těţké získat dostatečný souhrn informací provedených nájmů, natoţ určit kapitalizační míru. Na druhé straně se jistě podaří vyhledat alespoň prodejní ceny jiţ nabízených nemovitostí, které poslouţí k aplikaci porovnávací metodou. Kontribuce dílčích hodnot bude vypadat takto: Trţní hodnota majetku jako celku zjištěná porovnávací metodou 90% Trţní hodnota majetku zjištěná příjmovou metodou

0%

Trţní hodnota majetku získaná nákladovou metodou

10%

Výsledná trţní hodnota

100%

51

BRADAČ Albert, FIALA Josef, HLAVINKOVÁ Vítězslava. Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Linde Praha, a.s.: Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví. 2007. 740s. ISBN 978-80-7201-679-2, s. 109.

- 40 -

Praha a další velká města Tato města jsou ţivá díky jejich aglomeraci. Stejně tak je ţivý i jejich trh ve všech ohledech a směrech. Lze tedy objektivně stanovit cenu bytu, která bude trhem (prodávajícím i kupujícím) akceptována? Stejně tak je tomu i v případě pronájmů. V dané situaci je racionálnějším řešením samotná koupě nemovitosti. Jsou však okolnosti, kdy dočasné řešení pronájmu rodinného domu nejde řešit jinou volbou. Tou můţe byt například dostavba domu vlastního, rozsáhlá rekonstrukce, a nebo z důvodů jiných. Kontribuce dílčích hodnot bude vypadat takto: Trţní hodnota majetku jako celku zjištěná porovnávací metodou 70% Trţní hodnota majetku zjištěná příjmovou metodou

20%


10%


100%

Nemovitost v době její výstavby Také můţe nastat situace, kdy doje k realizaci výstavby nového objektu. V jeho průběhu můţe dojít k jistým komplikacím, které zamýšlený záměr musí vést k jeho prodeji. Stavba nemá závěrečnou podobu a na její dokončení teprve čeká. Kontribuce dílčích hodnot bude vypadat takto: Trţní hodnota majetku jako celku zjištěná porovnávací metodou 30% Trţní hodnota majetku zjištěná příjmovou metodou

10%


60%


100%

Kaţdé ocenění má svůj účel. Tak i jednotlivé kontribuce jsou na zváţení kaţdého odhadce. Tím i celkové provedení, vypracování dílčích úloh s důrazem na jednotlivé výhody a nevýhody nemovitosti. Ţádná z kontribucí by neměla přesáhnout níţe, neţ pod 50%. Je tomu i v případě hodnoty pro zajištění úvěru nemovitou zástavou. Je obvykle snahou ţadatele o úvěr maximalizovat cenu obvyklou, aby se zlepšila jeho pozice vůči bance. Opačný příklad můţe být třeba snaha kupujícího dosáhnout pomocí znaleckého posudku sníţení ceny. Pávě odhade stanovení garanci korektnosti jako nestranný pozorovatel. K zajištění mu bude zdravý úsudek a metody porovnávací, výnosové a nákladové.

- 41 -

Nejednotnost metodik měření V této souvislosti se na jednotlivých nabídkách objevuje nesourodost základních poskytovaných informacích o nabízených nemovitostech. Dají se principiálně vnímat dvě problematické oblasti. První oblastí je roztříštěnost a nejednotnost metodik, kde téměř kaţdý developer pouţívá jinou metodiku měření, způsob výpočtu podlahových ploch a tím i výsledně poskytovaná data. Druhou oblastí, která se dá vnímat spíše jako určitý etický problém, je jistá nevůle některých developerských a realitně-investičních firem vnést do realitních obchodů a do marketingu projektů jasný řád. Otevřenost a transparentnost není na místě. Tento nejednotný a částečně neprůhledný systém v souvislosti s měřením ploch obchodně napomáhá při záměrném zkreslení. Tyto neshody byly zaznamenány zejména při zjišťování uţitné plochy, která korespondovala se stejným údajem jako plocha podlahová. Taková zjištění jsou klamná.

- 42 -

2 PRAKTICKÁ ČÁST 2.1 Vypracování tržního ocenění rodinného domu

Ocenění rodinného domu

Rodinný dům čp. 292, kú. Písek Vratislavova 292, Písek, 397 01

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 20/03/2013

- 43 -

Popisné informace Úkolem ocenění je stanovení trţní hodnoty rodinného domu, který se nachází v Písku kú. Písek. Ocenění slouţí pouze pro potřeby této bakalářské práce. Předmětem ocenění je rodinný dům č. 292 situovaný v ulici Vratislavova 292, Písek, část obce Václavské Předměstí. Oceňovaný objekt je zapsaný u katastrálního úřadu v Písku, na listu vlastnictví č. 3317, na parcele st. 4231. Poloha a stručný popis Rodinný dům byl postaven v letech 1975-1979. Rodinný dům je řadový vnitřní, se dvěma nadzemními podlaţími a obytným podkrovím. Stavba je nepravidelného půdorysu, zastřešena sedlovou střechou. V rodinném domě je jedna bytová jednotka 6+1 s příslušenstvím. Na rodinném domě byla po celou dobu ţivotnosti prováděna pravidelná údrţba, všechny prvky dlouhodobé ţivotnosti jsou původního stáří. Rodinný dům není situovaný v záplavovém území. Stavba dispozičně obsahuje v prvním podzemním podlaţí kotelnu s plynovým kotlem, boiler na ohřev vody, který je kombinovaný. Dále technickou místnost a sklad společně se spiţírnou, WC, obývacím pokojem a kuchyní. Pomocí schodiště se přesune do dalšího prvního nadzemního podlaţí. První nadzemní podlaţí pak disponuje vstupní halu z ulice severní strany. Schodišťové rozvětvení nám umoţní jak bylo řečeno přesunout o podlaţí níţe, nebo do druhého nadzemního podlaţí. Část prvního nadzemního podlaţí tvoří také garáţ, která má samostatný vchod. V prvním nadzemním podlaţí je WC, chodba, koupelna, dvě obytné místnosti. Druhé nadzemní podlaţí je obytné a disponuje koupelnou s WC a dvěmi obytnými místnostmi. Tato část by šla v budoucnosti rozšířit na další bytovou jednotku. Z druhého nadzemního podlaţí se dá dále pokračovat na půdu, kde je umoţněn přístup na střechu. Tento prostor by se dal v budoucnu vyuţít jako podkroví. Dispoziční řešení 1.PP. kuchyně, obývací pokoj, sklepní prostory, schodišťový prostor 1.NP. vstup, schodišťový prostor, loţnice, pokoj, sociální zařízení, garáţ 2.NP. loţnice, pokoj, sociální zařízení

- 44 -

Pozemek Pozemek p.č. 4231 je obdélníkového tvaru, jeho zastavěná plocha a nádvoří činí 305 m2 celkem. Zastavěná plocha činí 105,05 m2 . Pozemek (zahrada) je kompletně oplocen. Jeho umístění je ve svahu, který je situován na jih. V lokalitě jsou vybudovány základní veřejné inţenýrské sítě (plyn, elektro, voda, kanalizace, telefon, připojení internetu). Právní stav Vlastnictví Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 3317 je vlastnictví rodinného domu č. 292 úplné, bez omezení a jiných zápisů. Stavební stav Rodinný dům se nachází na č. 292 situovaný v ulici Vratislavova 292, Písek, část obce Václavské Předměstí. Z výpisu z katastru nemovitostí a z délky a způsobu jejího uţívání vyplývá, ţe stavebně právní stav rodinného domu je bez závad. Jeho technický stav je úměrný pravidelnému uţívání nemovitosti. Opravy byly prováděny dle potřeby a nutnosti zachování provozního stavu nemovitosti. Rodinný dům, není situován v památkově chráněném území obce Písek a dle výpisu z katastru nemovitostí ani dle informací Národního památkového ústavu není rodinný dům památkově chráněn. Věcná břemena Dle výpisu z katastru nemovitostí nevázne na rodinný dům č. 292 zástavní právo. Nájemní vztahy Při místním šetření nebyla zjištěna nebo doloţená ţádná nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou ve prospěch třetích osob. Oceňovaná nemovitost je uţívána jejím vlastníkem. Omezující podmínky a předpoklady Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo část této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

- 45 -

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a nesmí slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření

oceňovaného

majetku

bylo

provedeno

pouze

prohlídkou,

tj.

nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro účely uvedené v úvodu této zprávy. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.52 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Základní kritéria pro nejvyšší a nejlepší vyuţití jsou dodrţena, stejně jako právní předpisy, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Majetek, který je oceňován, je v současné době zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho

52

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí-Díl I . Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 74s. ISBN 978-80-7265-128-3, s. 31.

- 46 -

vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností

se dá

prohlásit, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně proveditelné. Na majetku byly prováděny pravidelné opravy, to znamená, ţe se nachází ve stavu, který umoţňuje jeho další vyuţívání. Tím je myšleno, ţe v minulosti nedocházelo k zásadním poruchám, které by vyústily v problémy a tím zásadní nutnou investici na její opravu (rekonstrukci). Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Objekt slouţí v současnosti k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Ocenění Při stanovení aktuální trţní hodnoty oceňované rodinného domu č.292 v ul. Vratislavova byla pouţita metoda porovnávací, výnosová a nákladová. Porovnávací metoda je jednou ze základních metod trţního ocenění hned vedle výnosové metody. Jde o přístup, který je nejvíce frekventován a má relativně největší vypovídací schopnost a přesnost poţadovaného výsledku. Jde o to, ţe jsou v něm zastoupeny jak sloţky nákladů tak sloţky výnosů v takovém poměru jak jej uznává trh. Stanovení obvyklé ceny pozemku V našem případě jsou všechny pozemky připraveny k zástavbě. Vybrané pozemky jsou téměř identické, jak po stránce zasíťování tak po stránce lokace. Rozdílné skutečnosti jsou především tvar společně s rozměrem. Ceny jsou nabídkové, to znamená, ţe zohlednění koeficientu odráţejícího rozdíl nabídky, poptávky a dosaţené prodejní ceny bude pouţito.

- 47 -

TABULKA I - POZEMEK

Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku

4231 Vratislavova 292

Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek 1

2

3

4

N/A Vác. Předm. Hostivítova

N/A Václavské Predměstí

N/A Václavské Predměstí

N/A U Václava

Katastrální území Písek Písek Písek Písek Písek Obec Písek Písek Písek Písek Písek Okres Písek Písek Písek Písek Písek B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X 1 454 700 4 667 748 1 220 000 825 500 Rozloha pozemku v m2 305 746 4 314 790 635 Cena za 1 m2 X 1 950 1 082 1 544 1 300 Datum transakce 20.3.2013 20.3.2013 20.3.2013 20.3.2013 Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 1 950 1 082 1 544 1 300 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 1 755 974 1 390 1 170 Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Vlastnická práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1 755 974 1 390 1 170 Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Existence věcných břemen břemen břemen břemen břemen břemen Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1 755 974 1 390 1 170 Vyuţití podle územního Rodinný Rodinný Rodinný plánu Rodinný dům dům dům dům Rodinný dům Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1 755 974 1 390 1 170 Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1 755 974 1 390 1 170 Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1 755 974 1 390 1 170 D. Technické parametry Lokalita Dobrá Horší Horší Horší Horší Korekce 1,05 1,05 1,05 1,05 Upravená hodnota 1 843 1 022 1 459 1 229 Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce 1 1 1 1

- 48 -

Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţ. sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a park. Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno

1 843

1 022

1 459

Rovinný 0,95 1 751 Kompletní 1 1 751 Nezjištěna 1 1 751 Autobus 1 1 751 Výborné 1 1 751

Rovinný 0,95 971 Kompletní 1 971 Nezjištěna 1 971 Autobus 1 971 Výborné 1 971

Rovinný 0,95 1 386 Kompletní 1 1 386 Nezjištěna 1 1 386 Autobus 1 1 386 Výborné 1 1 386

1 229 Mírna svaţitost 0,99 1 216 Kompletní 1 1 216 Nezjištěna 1 1 216 Autobus 1 1 216 Výborné 1 1 216

Ne 1 1 751

Ne 1 971

Ne 1 1 386

Ne 1 1 216

1 1 751

1 971

1 1 386

1 1 216

305

Menší 1,05 1 838 ANO 1 1 838

Menší 1,1 1 069 ANO 1 1 069

Menší 1,04 1 442 ANO 1 1 442

Menší 1,05 1 277 ANO 1 1 277

1 406 305

1 838

1 069

1 442

1 277

Ve svahu

Kompletní

Nezjištěna

Autobus

Výborné

Ne

428 946 Kč 429 000 Kč

Na základě výše uvedených skutečností se dospělo k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 429 000 Kč

- 49 -

Nákladová metoda Rodinný dům čp. 292, kú. Písek Popis: Rodinný dům byl postaven v letech 1975-1979. Rodinný dům je řadový vnitřní, se dvěma nadzemními podlaţími a obytným podkrovím. Stavba je nepravidelného půdorysu, zastřešena sedlovou střechou. V rodinném domě je jedna bytová jednotka 6+1 s příslušenstvím. Na rodinném domě byla po celou dobu ţivotnosti prováděna pravidelná údrţba, všechny prvky dlouhodobé ţivotnosti jsou původního stáří. Popis a stáří jednotlivých stavebních konstrukcí je uvedeno u výpočtu opotřebení. Opotřebení nemovitosti je stanoveno analytickou metodou. Dispoziční řešení 1.PP. kuchyně, obývací pokoj, sklepní prostory, schodišťový prostor 1.NP. vstup, schodišťový prostor, loţnice, pokoj, sociální zařízení, garáţ 2.NP. loţnice, pokoj, sociální zařízení Výměra pro ocenění OP 1.PP = (9,00 x 10,00 + 4,30 x 3,50) x 2,80= 294,14m3 OP 1.NP = (9,00 x 10,00 – 1,20 x 5,00) x 2,80 + 4,30 x 3,50 x 1,75= 261,53 m3 OP 2.NP = 9,00 x 8,00 x 4,00 / 2= 144,00v m3 1. Rodinný dům – výpočet průměr OP 1.PP

OP

ZP

294,14 m3

105,05 m2

OP 1.NP

261,53 m3

99,05 m2

OP 2.NP

144,00 m3

72,00 m2

Schodiště

---

-9,9 m2

Celková zastavěná plocha

---

276 m2

699,67 m3

266,2 m2

Celkem OP -- Užitná plocha

- 50 -

NÁKLADOVÁ METODA

Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická ţivotnost

Rodinný dům, Vratislavova 292, Písek 4231 Klasická, zděná 37 let 5 let 90 let

Zastavěná plocha Počet podlaţí

105m2 2 NP

Celková zastavěná podlahová plocha Koeficient vyuţitelnosti

276m2 0,75 266,2m2

Celková podlahová plocha

3

699,67 m

Celkový obestavěný prostor

5 300 Kč/m3 3 708 251 2 595 776 2 465 987

Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení (-30%) Funkční nedostatky (-5%) Ekonomické nedostatky (0%) Venkovní úpravy

150 000

Pozemek

429 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

3 044 987 Kč 3 045 000 Kč

Na základě výše uvedených skutečností se dospělo k názoru, ţe aktuální trţní hodnota oceňované nemovitosti jako celku indikovaná nákladovou metodou je: 3 045 000 Kč Porovnávací metoda Tato analýza bereme v úvahu domy ve městě Písek. Jedná se o nabídkové ceny z internetového realitního servru. Jedna z nemovitostí se od hledaného vzorku nachází necelých 500set metrů. Nabídkové ceny nabízených k prodeji byly zohledněny koeficientem druhu transakce, který odráţí vztah mezi nabídkou a poptávkou. Při stanovení obvyklé ceny tímto způsobem byly dále vzaty v úvahu také ostatní faktory uvedené v následující tabulce.

- 51 -

TABULKA II - POROVNÁVACÍ HODNOTA PRO RODINNÝ DŮM JAKO CELEK A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku 1 2 3 4 Název pozemku Parcelní číslo 4 231 N/A N/A N/A N/A Adresa pozemku

Vratislavova 292

Na Pakšovce Strakonická

Katastrální území Písek Obec Písek Okres Písek B. Základní údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku 305 Hodnota za 1 m2 pozemku 1 406 Hodnota pozemku celkem 428 946 C. Základní údaj pro porovnání – m2 Uţitná plocha (vnitřní plocha + 266 1/2 plochy lodţie) m2 Nabídková (prodejní) cena celkem Kč Prodejní cena bez ceny pozemku Nabídková (prodejní) cenaKč/m2 Datum transakce (zveřejněnínabídky)

Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

Rodinný dům

Ano

Nejsou

Hradišťská 2029

Písek Písek Písek




98 1 406 137 825

180 1 406 253 149

107 1 406 150 483

395 1 406 555 521

161

150

107

180

3 000 000

2 290 000

2 800 000

2 600 000

2 862 175

2 036 851

2 649 517

2 044 479

18 634

15 267

26 168

14 444

11.03.13

01.03.13

01.03.13

01.03.13

1

1

1

1

18 634

15 267

26 168

14 444

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota

Lázeňská

Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka 0,8 0,9 0,9 0,9 14 907 13 740 23 551 13 000 Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví 0,9 0,9 0,9 0,9 13 416 12 366 21 196 11 700 Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen 1 1 1 1 13 416 12 366 21 196 11 700 Rodinný Rodinný Rodinný Rodinný dům dům dům dům 1 1 1 1 13 416 12 366 21 196 11 700 Ano Ano Ano Ano 1 1 1 1 13 416 12 366 21 196 11 700 Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1 13 416

1 12 366

1 21 196

1 11 700

- 52 -

E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost Korekce Upravená hodnota Technický stav bytu Korekce Upravená hodnota Vybavenost Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Doprav. Dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Podlaţí Korekce Upravená hodnota Porovnávací hodnota Porovnávací hodnota Kč/m2 Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Porovnávací hodnota celkem Kč Zaokrouhleno

Obdobná

Výborný

Obdobná

Výborný

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

-

305

2 NP

12 732

Obdobná 1,1 14 758 Dobrý 0,9 13 282 Obdobná 1 13 282 Horší 1,1 14 610 Dobrá 1 14 610 Dobrá 1 14 610




Dobrá 1 14 610 Dobrá 1 14 610 1 14 610

Dobrá 1 13 569 Dobrá 1 13 569 1 13 569

Dobrá 1 25 135 Dobrá 1 25 135 1 25 135

Dobrá 1 13 874 Dobrá 1 13 874 1 13 874

98 0,79 11 542 2 NP 1 11 542

180 0,83 11 262 2 NP 1 11 262

107 0,81 20 359 1 NP 0,7 14 251

395 1 13 874 2 NP 1 13 874

11 542

11 262

14 251

13 874

266 429 000 3 815 786 Kč 3 816 000 Kč

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů se dospělo k názoru, ţe trţní hodnota oceňované nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 3 816 000 Kč

- 53 -

Výnosová metoda Pro stanovení trţní hodnoty bytové jednotky byla mimo jiné pouţita výnosová metoda. Nejprve byla stanovena hodnota trţního nájemného z hrubého ročního zisku z pronájmu předmětné bytové jednotky. Poté byla stanovena neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného v celkové výši 15% z celkového ročního hrubého příjmu. Odečtením ztrát od hrubého příjmu byl stanoven efektivní hrubý příjem, který byl dále poníţen o roční rezervy na renovace a ostatní roční provozní náklady. Výše výnosové hodnoty oceňované bytové jednotky byla poté stanovena pomocí metody přímé kapitalizace, s pouţitou kapitalizační mírou ve výši 6%.

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - trţní nájemné měsíčně Příjem z pronájmu - trţní nájemné ročně Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 15% Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Rezervy na renovace Pojistné Ostatní provozní náklady (pojištění, reţie, daň z nemovitosti) Čistý provozní příjem (NOI) Kapitalizační míra ( R ) Trţní hodnota ( V ) Zaokrouhleno

14 000 168 000 25 200 142 800 4 800 10 000 2 700 990 124 310 6% 2 071 833 Kč 2 072 000 Kč

Na základě výše uvedených skutečností se dospělo k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 2 072 000 Kč Závěr Výsledná trţní hodnota oceňované nemovitosti byla stanovena jako váţený průměr všech dostupných metod pro uřčení trţení hodnoty. Oceňovaný majetek je typem nemovitosti, který je na realitním trhu v dané lokalitě běţně nabízen k prodeji a obchodován. Z toho důvodu je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující. Její váha je stanovena na 70%.

- 54 -

Tento typ nemovitost je v klidné lokaci předměstí (Svatý Václav). V minulosti samostatná část předměstí Písku. Klidná část působící dojmem vesnice. Nemovitost není běţně pořizována za účelem dalšího pronájmu. Z toho důvodu je indikace příjmovou metodou stanovena na 20%. Zjištění trţní hodnoty dle nákladové metody není v tomto případě (starší objekt) rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám sloţí jako korektor hodnot zjištěných jinými metodami. Její váha je stanovena na 10%. Indikace (Kč) Nákladová metoda 3 045 000 Porovnávací metoda 3 816 000 Příjmová metoda 2 072 000 Výsledná cena Zaokrouhleno

Váha Váţený průměr (%) (Kč) 10,00% 304 500 70,00% 2 671 200 20,00% 414 400 3 390 100 Kč 3 391 000 Kč

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů se dospělo k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 28.dubna 2013 reprezentována částkou:

= 3 391 000 Kč (slovy:Třimiliónytřistadevadesátjednatisíckorunčeských)

Šetření ve smyslu vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku nebylo prováděno. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nebylo zkoumáno finanční či jiné zhodnocení současného ani budoucího potenciálu majetku, včetně moţnosti produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

- 55 -

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků , budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno bez pouţití sond, apod. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje škodlivé materiály (azbest, močovino-formaldehydová pojiva), které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 8. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.53 53


- 56 -

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti se neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.54

V Písku, dne 28. dubna 2013

…………………………………… Libor Veselý

54


- 57 -

2.2 Vypracování tržního ocenění bytového domu

Ocenění bytového domu

Bytový dům čp. 227, kú. Písek Rokycanova 227, Písek, 397 01

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 05/05/2013

- 58 -

Popisné informace Úkolem ocenění je stanovení trţní hodnoty bytového domu, který se nachází v Písku kú. Písek. Ocenění slouţí pouze pro potřeby této bakalářské práce. Předmětem ocenění je bytový dům č. 227 situovaný v ulici Rokycanova 227, Písek, část obce Budějovické Předměstí. Oceňovaný objekt je zapsaný u katastrálního úřadu v Písku, na listu vlastnictví č. 1, na parcele st. 902. Poloha a popis Bytový dům se nachází ve východní části okresního města Písek. Zástavba je většinou souvislá na pravém břehu řeky Otavy. Historické jádro, část vnitřního města je v těsné blízkosti objektu který je předmětem ocenění. Součástí budějovického předměstí je také Táborské Předměstí. Celkový charakter lokality je bydlení vyššího a nejvyššího standardu doplněné objekty, občanské vybavenosti, školami, poštou, banky, obchodní síť, hotely, apod. Obecně lze říci, ţe se jedná komerčně atraktivní lokalitu, která je v těsné blízkosti středu města. Zastávky městské hromadné dopravy - autobus, vlakové spojení jsou rovněţ dochůdné vzdálenosti. Parkování je v ulici před domem nebo v přilehlých prostranstvích, ale kapacita těchto míst není pro potřeby všech rezidentů plně dostačující. Parkování ve vlastním objektu není moţné. Kvalita pohledových horizontů je průměrná, výhled je omezen zástavbou činţovních domů ze stejného období. Bytový dům Bytový dům je řadový vnitřní, s jedním nadzemním podlaţím. Uliční fasáda je orientována na sever, dvorní na jih. Stavba je nepravidelného půdorysu, zastřešena sedlovou střechou. V bytovém domě je 5 bytových jednotek. Na bytovém domě byla po celou dobu ţivotnosti prováděna pravidelná údrţba, všechny prvky dlouhodobé ţivotnosti jsou původního stáří. Některé po částečné rekonstrukci. Bytový dům není situovaný v záplavovém území. Dům čp. 227 Rokycanova ulice je zděný, patrový částečně podsklepený objekt s pavlačí ve dvorní části a průjezdem do dvorní části. Přízemí i patro bylo vyuţito pro bytové účely. Vytápění je kombinací etáţového vytápění na tuhá paliva s elektro vytápěním a lokálním vytápěním na tuhá paliva. Okna jsou špaletová, dveře dřevěné, náplňové. Místní šetření za účelem zjištění stavu předmětných nemovitostí bylo provedeno dne 8.května 2013.

- 59 -

Ocenění nemovitosti je provedeno ke stavu v jakém se nachází ke dni místního šetření. Bytový dům je v současnosti nevyuţíván. Dispoziční řešení 5 bytů s dispozicí 3 x 3+1 a 2 x 2+1; 1.PP: nebytový prostor Podkroví: moţnost půdní vestavby Pozemek Pozemek p.č. 902 je nepravidelného tvaru, jeho zastavěná plocha a nádvoří činí 765 m2 celkem. Zastavěná plocha činí 250 m2. Pozemek (zahrada) je kompletně oplocen. Na pozemku se nachází dva přístřešky, určené jako kůlny, skladiště pro tuhá paliva, odkladiště drobných předmětů. Jeho umístění je v mírném svahu, který je situován na jih. Na pozemku je patrné, ţe původní nájemníci se příliš nepodíleli na kultivaci zeleně. V lokalitě jsou vybudovány základní veřejné inţenýrské sítě (plyn, elektro, voda, kanalizace, telefon, připojení internetu). Právní stav Vlastnictví Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1 je vlastnictví rodinného domu č. 227 úplné, bez omezení a jiných zápisů. Vlastníkem je Město Písek. Stavební stav Rodinný dům se nachází na č. 227 situovaný v ulici Rokycanova 227, Písek, část obce Budějovické Předměstí. Z výpisu z katastru nemovitostí a z délky a způsobu jejího uţívání vyplývá, ţe stavebně právní stav bytového domu je bez závad. Jeho technický stav je úměrný pravidelnému uţívání nemovitosti. Opravy byly prováděny dle potřeby a nutnosti zachování provozního stavu nemovitosti. V poslední době nebyla kapacita obsazenosti zcela vyuţita. Tomu odpovídá jak stav zahrady pozemku, tak stav některých z bytových jednotek. Bytový dům, není situován v památkově chráněném území obce Písek a dle výpisu z katastru nemovitostí ani dle informací Národního památkového ústavu není rodinný dům památkově chráněn. Věcná břemena Dle výpisu z katastru nemovitostí nevázne na bytový dům č. 227 zástavní právo.

- 60 -

Nájemní vztahy Při místním šetření nebyla zjištěna nebo doloţená ţádná nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou ve prospěch třetích osob. Oceňovaná nemovitost je uţívána jejím vlastníkem. V současnosti se údrţba stává pro město neudrţitelnou poloţkou, která vede Město Písek k prodeji. Omezující podmínky a předpoklady Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo část této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a nesmí slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření

oceňovaného

majetku

bylo

provedeno

pouze

prohlídkou,

tj.

nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

- 61 -

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro účely uvedené v úvodu této zprávy. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.55 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Základní kritéria pro nejvyšší a nejlepší vyuţití jsou dodrţena, stejně jako právní předpisy, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Majetek, který je oceňován, je v současné době zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností

se dá

prohlásit, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně proveditelné. Na majetku byly prováděny pravidelné opravy, to znamená, ţe se nachází ve stavu, který umoţňuje jeho další vyuţívání. Tím je myšleno, ţe v minulosti nedocházelo k zásadním poruchám, které by vyústily v problémy a tím zásadní nutnou investici na její opravu (rekonstrukci). Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Objekt slouţil v minulosti k pronájmu občanům Města Písku. Současná situace vede město k jeho prodeji. Budoucí majitel můţe v této činnosti pokračovat. Zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Ocenění Při stanovení aktuální trţní hodnoty oceňovaného bytového domu č.227 v ul. Rokycanova byla pouţita metoda porovnávací, výnosová a nákladová. Porovnávací metoda je jednou ze základních metod trţního ocenění hned vedle výnosové metody. Jde o přístup, který je nejvíce frekventován a má relativně největší

- 62 -

vypovídací schopnost a přesnost poţadovaného výsledku. Jde o to, ţe jsou v něm zastoupeny jak sloţky nákladů tak sloţky výnosů v takovém poměru jak jej uznává trh. Stanovení obvyklé ceny pozemku V našem případě jsou všechny pozemky připraveny k zástavbě. Všechny pozemky jsou svojí rozlohou větší neţli námi oceňovaný pozemek. Vyhledat podobný pozemek v hledané lokaci je nemoţné, díky plné zástavbě uvnitř města. Na podobné vzorky byl kladen důraz hlavně v jejich umístění, moţnosti výstavby podobné nemovitosti a především lokace. Rozdílné skutečnosti jsou v zasíťování, tvaru, společně s rozměrem. Ceny jsou nabídkové, to znamená, ţe zohlednění

koeficientu odráţejícího rozdíl nabídky, poptávky a dosaţené

prodejní ceny bude pouţito.

TABULKA I - POZEMEK

Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo

Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

4 N/A Purkratice

N/A

N/A

Adresa pozemku

902 Rokycanova 227

Vrcovická

Vrcovická

N/A Budějovické Předměstí

Katastrální území Obec Okres



Písek Topělec Písek



416 000

2 200 000

15 505 714

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X 27 118 080 2

Rozloha pozemku v m 2

Cena za 1 m Datum transakce Korekce

765

12 672

1 543

4 158

25 757

X

2 140 10.5.2013 1,00

270 10.5.2013 1,00

529 10.5.2013 1,00

602 10.5.2013 1,00

2 140

270

529

602

Nabídka 0,9 476 Absolutní vlastnictví 1 476 Bez věcných břemen

Nabídka 0,9 542 Absolutní vlastnictví 1 542 Bez věcných břemen

Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen



Nabídka Nabídka 0,9 0,9 1 926 243 Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví 1 1 1 926 243 Bez věcných Bez věcných břemen břemen

- 63 -

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţ. sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a park. Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

Bytový dům

Ano

Nejsou

Dobrá

Nepravidelný

Ve svahu

Kompletní

Nezjištěna

Autobus-vlak

Výborné

Ne

N/A

765

1 1 926

1 243

1 476

1 542

Bytový dům 1 1 926 Ano 1 1 926

Bytový dům 1 243 Ano 1 243



Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1 1 926

1 243

1 476

1 542

Horší 1,2 2 311 Pravidelný 1 2 311

Horší 1,4 340 Pravidelný 1 340

Horší 1,4 759 Pravidelný 1 759

Rovinný 1 2 311 Kompletní 1,05 2 427 Nezjištěna 1 2 427 Autobusvlak 1,1 2 669 Výborné 1 2 669

Rovinný 1 340 Kompletní 1,05 357 Nezjištěna 1 357

Horší 1,4 667 Pravidelný 1 667 Mírna svaţitost 0,96 640 Kompletní 1,05 672 Nezjištěna 1 672

Autobus 1,2 428 Výborné 1 428

Autobus-vlak 1,12 753 Výborné 1 753

Autobus-vlak 1,12 892 Výborné 1 892

Ne 1 2 669 N/A 1 2 669

Ne 1 428 N/A 1 428

Ne 1 753 N/A 1 753

Ne 1 892 N/A 1 892

Menší 1,05 2 803 ANO 1 2 803

Menší 1,01 432 ANO 1 432

Menší 1,01 760 ANO 1 760

Menší 1,04 928 ANO 1 928

- 64 -

Rovinný 1 759 Kompletní 1,05 796 Nezjištěna 1 796

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno

1 231 765

2 803

432

760

928

941 539 Kč 942 000 Kč

Na základě výše uvedených skutečností se dospělo k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je: 942 000 Kč Nákladová metoda U nákladové metody ocenění se k upraveným nákladům na pořízení budov, staveb jako nových přičítá trţní hodnota pozemku. Náklady pro pořízení majetku jako nového jsou náklady pro pořízení totoţného majetku při současných cenách, při vyuţití stejného materiálu a stavebních norem, projektu a kvality realizace. Pro určení trţní hodnoty majetku v jeho aktuálním stavu je z nákladů pro pořízení majetku jako nového odečtena částka, která odpovídá fyzickému opotřebení, funkčních nebo ekonomických nedostatečností se zřetelem předpokladu jejich existence. Nedostatky funkční při oceňování se zohledňují převáţně z těch důvodů, ţe jejich řešení by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohly být řešeny účelněji. Nedostatky ekonomické v nákladové metodě plynou z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v určitém místě a čase.

Název

NÁKLADOVÁ METODA Bytový dům, Rokycanova 227, Písek

Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická ţivotnost

902 Klasická, zděná 75 let 30 let 60 let 250m2 2 NP

Zastavěná plocha Počet podlaţí

472,8 m2 0,85

Celková zastavěná podlahová plocha Koeficient vyuţitelnosti

408 m2

Celková podlahová plocha

- 65 -

Celkový obestavěný prostor

1 954,72 m3

Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem - RNC Fyzické opotřebení (-20%) Funkční nedostatky (-5%) Ekonomické nedostatky (0%)

4 739 Kč/m3 9 263 418 7 410 734 7 040 198

Stavby a venkovní úpravy Věcná hodnota se stanovuje 2% z RNC

185 268 942 000 Kč

Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

8 167 466 Kč 8 168 000 Kč

Na základě výše uvedených skutečností se dospělo k názoru, ţe aktuální trţní hodnota oceňované nemovitosti jako celku indikovaná nákladovou metodou je: 8 168 000 Kč Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku při analýze je vzato v úvahu bytových domů, které jsou v okrese Písek v této době nabízeny. Všechny tyto nemovitosti jsou v porovnatelné lokalitě. U všech porovnávaných nemovitostí se jedná o nabídku, tato skutečnost je zohněna koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabízenou a prodejní cenou. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem je pouţito srovnávací jednotky s celkovou zastavěnou plochu, u tohoto druhu majetku je tato jednotka standardní. Pro stanovení trţní hodnoty byly vzaty v úvahu také faktory jako datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.

- 66 -

TABULKA II - POROVNÁVACÍ HODNOTA PRO BYTOVÝ DŮM JAKO CELEK A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku 1 2 3 Název pozemku Parcelní číslo 902 N/A N/A N/A Adresa pozemku

Rokycanova 227

Kolárova (optika)

Jeronýmova

Protivín




Protivín Protivín Písek

250

815

688

1803

941 539

1 231 307 692

1 231 1 003 077

1 231 846 770

1 231 2 219 078

408

390

304

372

733

4 600 000 4 292 308 11 795

8 200 000 7 196 923 26 974

4 700 000 3 853 230 12 634

3 300 000 1 080 922 4 502

13.05.13

13.05.13

13.05.13

13.05.13

1

1

1

1

11 795

26 974

12 634

4 502

Nabídka 0,9 10 615 Absolutní vlastnictví 0,9 9 554 Bez věcných břemen 1 9 554 Rodinný dům 1 9 554 Ano 1 9 554

Nabídka 0,9 24 276 Absolutní vlastnictví 0,9 21 849



Datum transakce (zveřejnění nabídky) Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva


Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen


Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

N/A

Kolarova

Katastrální území Písek Obec Písek Okres Písek B. Základní údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku 765 Hodnota za 1 m2 pozemku 1 231 Hodnota pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 Uţitná plocha (vnitřní plocha + 1/2 plochy lodţie) m2 Nabídková (prodejní) cena celkem Kč Prodejní cena bez ceny pozemku Nabídková (prodejní) cenaKč/m2

4

Rodinný dům

Ano

Nejsou

E. Technické parametry

- 67 -

Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen 1 21 849 Rodinný dům 1 21 849 Ano 1 21 849

1 10 234 Rodinný dům 1 10 234 Ano 1 10 234

1 3 647 Rodinný dům 1 3 647 Ano 1 3 647

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1 9 554

1 21 849

1 10 234

1 3 647

Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost Korekce Upravená hodnota Technický stav bytu Korekce Upravená hodnota Vybavenost Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Doprav. Dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Podlaţí Korekce Upravená hodnota Porovnávací hodnota Porovnávací hodnota Kč/m2 Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Porovnávací hodnota celkem Kč Zaokrouhleno

Obdobná

Výborný

Obdobná

Výborný

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

-

765

2 NP

6 876

Obdobná 1 9 554 Dobrý 0,9 8 598 Výborná 0,9 7 739 Výborný 0,9 6 965 Dobrá 0,97 6 756 Dobrá 1 6 756 Dobrá 1 6 756 Dobrá 1 6 756 1 6 756

Obdobná 1 21 849 Dobrý 0,9 19 664 Výborná 0,9 17 697 Výborný 0,9 15 928 Dobrá 0,97 15 450 Dobrá 1 15 450 Dobrá 1 15 450 Dobrá 1 15 450 1 15 450

Obdobná 1 10 234 Dobrý 0,9 9 210 Obdobná 0,9 8 289 Výborný 0,9 7 460 Dobrá 0,97 7 237 Dobrá 1 7 237 Dobrá 1 7 237 Dobrá 1 7 237 1 7 237

Jiná 1,2 4 376 Dobrý 0,9 3 938 Obdobná 1 3 938 Horší 1,1 4 332 Dobrá 1,1 4 765 Dobrá 1 4 765 Dobrá 1 4 765 Horší 1,1 5 242 1 5 242

250 0,79 5 337 2 NP 1 5 337

815 0,83 12 823 2 NP 1 12 823

688 0,81 5 862 1 NP 0,7 4 103

1803 1 5 242 2 NP 1 5 242

5 337

12 823

4 103

5 242

266 942 000 2 771 127 Kč 2 772 000 Kč

Na základě výše uvedených skutečností se dospělo k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 2 772 000 Kč

- 68 -

Výnosová metoda Pro stanovení trţní hodnoty bytového domu bylo mimo jiné pouţito výnosové metody. Nejprve byla stanovena hodnota trţního nájemného z hrubého ročního zisku z pronájmu předmětné bytové jednotky. Poté byla stanovena neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného v celkové výši 15% z celkového ročního hrubého příjmu. Odečtením ztrát od hrubého příjmu byl stanoven efektivní hrubý příjem, který byl dále poníţen o roční rezervy na renovace a ostatní roční provozní náklady. Výše výnosové hodnoty oceňované bytové jednotky byla poté stanovena pomocí metody přímé kapitalizace, s pouţitou kapitalizační mírou ve výši 4%.

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - trţní nájemné měsíčně Příjem z pronájmu - trţní nájemné ročně Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 15% Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Rezervy na renovace Pojistné Ostatní provozní náklady (pojištění, reţie, daň z nemovitosti) Čistý provozní příjem (NOI) Kapitalizační míra ( R ) Trţní hodnota ( V ) Zaokrouhleno

26 000 312 000 46 800 265 200 20 000 135 000 7 000 12 000 91 200 4% 2 280 000 Kč 2 280 000 Kč

Na základě výše uvedených skutečností se dospělo k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 2 280 000 Kč Závěr Výsledná trţní hodnota oceňované nemovitosti byla stanovena jako váţený průměr všech dostupných metod pro uřčení trţení hodnoty. Oceňovaný majetek je typem nemovitosti, který je na realitním trhu v dané lokalitě běţně nabízen k prodeji a obchodován. Z toho důvodu je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující. Její váha je stanovena na 70%. Tento typ nemovitost je v těsné blízkosti rušného středu města (Budějovické Předměstí). Část města která umoţní rychlý přesun za kaţdodenní aktivitou, nebo prací.

- 69 -

Nemovitost byla určena za účelem dalšího pronájmu Městem Písek. Je tedy předpoklad ţe bude ke stejnému účelu vyuţívána také v budoucnosti. Z toho důvodu je indikace příjmovou metodou stanovena na 20%. Zjištění trţní hodnoty dle nákladové metody není v tomto případě (starší objekt) rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám sloţí jako korektor hodnot zjištěných jinými metodami. Její váha je stanovena na 10%. Indikace (Kč) Nákladová metoda 8 168 000 Porovnávací metoda 2 772 000 Příjmová metoda 2 280 000 Výsledná cena Zaokrouhleno

Váha Váţený průměr (%) (Kč) 10,00% 816 800 70,00% 1 940 400 20,00% 456 000 3 213 200 Kč 3 214 000 Kč

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů se dospělo k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 13. května 2013 reprezentována částkou:

= 3 214 000 Kč (slovy:Třimiliónydvěstěčtrnácttisíckorunčeských) Šetření ve smyslu vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku nebylo prováděno. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nebylo zkoumáno finanční či jiné zhodnocení současného ani budoucího potenciálu majetku, včetně moţnosti produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

- 70 -

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků , budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno bez pouţití sond, apod. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje škodlivé materiály (azbest, močovino-formaldehydová pojiva), které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 8. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.56 56


- 71 -

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti se neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.57

V Písku, dne 13. května 2013

…………………………………… Libor Veselý

57


- 72 -

3 ANALÝZA TRHU NEMOVITOSTÍ 3.1 Obecná charakteristika trhu POPIS OKRESU Okres Písek je okres v Jihočeském kraji České republiky. Jeho sídlem je město Písek, který se nachází v jeho jihozápadní části. Písek sousedí s dalšími jihočeskými okresy České Budějovice, Tábor, a Strakonice. Na jeho severní straně je jeho sousedství s okresy Příbram a Benešov. V okrese Písek je celkem 75 obcí, z toho je 5 měst a jeden městys. Rozloha okresu je 1 138 km2, počet obyvatel je zhruba 70 460. Hustota osídlení je 62 obyvatel na 1 km2. Písek leţí na úpatí Píseckých hor v nadmořské výšce 398 m nad mořem a asi 50 km od Českých Budějovic. Počet obyvatel Jihočeského kraje kaţdoročně nepatrně stoupá. Z vyjádření podílu městského a venkovského obyvatelstva Jihočeského kraje je asi 40,6% obyvatel ţijících ve venkovském prostoru. V časovém horizontu je patrný kaţdoroční nárůst obyvatel venkovského obyvatelstva a naopak úbytek městských obyvatel. Počet obyvatel Jihočeského kraje sice stoupá, ale především v závislosti na migraci. Přirozený přírůstek však dosahuje záporných hodnot, který je nejvíce patrný v okrese Písek, zejména v okolí Protivína. Tomu všemu přispívá obecné zemědělství společně s rozsáhlými lesními plochami. Další lesní plochy jsou také tvořeny kolem zbývajících vodních toků s dominantou Vltavské kaskády. Nezanedbatelnou část plochy tvoři vyhlášené jihočeské rybářství svými rozsáhlými vodními plochami a tradicí. Okres Písek byl v dřívějších dobách spíše zaměřen na zemědělství. Postupem doby se podíl průmyslu v této oblasti zvyšuje. V minulosti tomu bylo dýky takovým podnikům, jako neznámější textilně zaměřený Jitex. Část produkce byla zaměřena také na strojnictví jako byl bývalý Kovosvit. Současná doba poskytuje v severní průmyslové části Písku četné pracovní příleţitosti. Tyto příleţitosti jsou z velké části zaměřené na automobilový průmysl, stroje a zařízení, elektronika. Počty zaměstnanců v průmyslu klesly v letech 2009 a 2010 kaţdoročně o 9%, v roce 2011 došlo k obratu ve vývoji trţeb i zaměstnanosti. Průměrná měsíční mzda sníţila svojí dynamiku růstu, s obratem ekonomického vývoje v roce 2011se dynamika mírně zvyšuje. S následujícím rokem 2014 je výhled rozvoje obratu opět sniţující. Technický průmysl je největším přínosem zaměstnání. Potravinářský průmysl zastupují drůbeţárny (Vodňany), masokombináty (Písek, Příbram, Volary) pekárny.

- 73 -

Písek má značnou výhodu ve svém situování. Leţí na jednom z dopravních tahů k významným gigantům automobilového průmyslu leţící v západní Evropě. Dojezdovost v řádech pěti hodin. Tomu všemu pomáhá jiţ z části vybudovaná rychlostní komunikace mezi Prahou a Českými Budějovicemi, která se bude v následujících letech rozšiřovat. Turistický ruch je další z věcí, která přispívá k jeho atraktivitě. Protkání oblasti turistickými trasami, cyklostezkami, naučnými stezkami, zajímavými místy, historickými místy jej řadí mezi jedno z nejnavštěvovanější měst. TRH S NEMOVITOSTMI Objem stavebních prací provedených na území Písecka se zvyšoval aţ do roku 2010, kdy po přelomu roku začal klesat aţ do současnosti 2013. V roce 2011 bylo v Jihočeském kraji ve srovnání s rokem 2010 zahájeno o 20% bytů více a dokončeno bylo o 5% bytů méně. Počty zahájených bytů převládají nad počty dokončených bytů. Tato situace souvisí s nedostatkem lépe placené práce, v moha případech s nedostatkem její dostupnosti vůbec. Vzhledem k postupnému obnovování výroby v průmyslové zóně, vstupu dalších investorů a jejímu dalšímu rozšiřování lze předpokládat, ţe se situace a poptávka po nemovitostech v příštích letech zvýší, s tím bude souviset také výstavba.

58

58

CZSO.CZ, Český statistický úřad (online) 2013. Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/2012edicniplan.nsf/t/47003C2BE8/$File/31136412a5.pdf

- 74 -

3.2 Regionální segmentace Nejvýznamnějším městem, jak pro severní část okresu kterou tvoří (Mirovice) a další významnou částí jako je město Milevsko na severo-západě je spádové město Písek. 3.2.1 Město Písek POZEMKY Proluky Jádrem města je rozměrné náměstí, rozdělené zřejmě hned po zaloţení města blokem domů na dvě přibliţně stejně velké části. Průběţné rekonstrukce zanechávají město téměř bez proluk. Jejich výskyt by byl případnou výstavbou limitován památkovou péčí. Bývalý reţim na tuto otázku nebral příliš zřetel. Oko pozorovatele nalezne prvky architektury, které do centra města byla vnesena mylně. V posledních letech se rekonstrukce jádra města drţí architektury, která městu nebrání volně dýchat v jeho původním přirozeném půvabu. K původním vstupům a průchodům města jsou přidány další nově vybudované průchody, které zároveň vytváří nový prostor v podobě pasáţí. Stavební pozemky Velká sídliště jako jsou sídliště na Praţském předměstí, sídliště Jih, sídliště Logry, sídliště Dukla nebo sídliště na Budějovickém předměstí jsou situována spíše na okraji města. Právě za hranicemi těchto jmenovaných sídlišť je potenciál další moţné výstavby. Písek přetíná řeka Otava ve dvě víceméně velikostně srovnatelné a symetrické poloviny. Na těchto polovinách se ve zhruba stejném rozsahu odehrává současná výstavba. Hlavním směrem současného rozšíření města je ve směru na Strakonice a na České Budějovice. V současnosti v těchto místech probíhá intenzivní výstavba nových bytových domů společně s rodinnými domy. Cena těchto pozemků se pohybuje kolem 1 200 aţ 1 400Kč za metr čtvereční. Jedná se o pozemky zasíťované s moţností okamţitého připojení. Pozemky v okrajových částech bez zasíťování, případně nemoţnosti vyuţití připojení se k některým inţenýrským sítím se cena pohybuje kolem 500 aţ 600Kč za metr čtvereční. Směrem na Prahu se nachází rozsáhlá průmyslová zóna, která zabezpečuje mnoho pracovních míst pro obyvatele Písku a přilehlých obcí. Pozemky zde vlastní město, které o ceně v případě prodeje rozhodne v uváţení se zřetelem přínosu nových pracovních míst pro obyvatelstvo.

- 75 -

BUDOVY Byty Nabídka nemovitostí je velice pestrá. Panelové domy zastupující bydlení realizované v 80. letech minulého století. Další z variant jsou činţovní domy, kde jejich realizace je ze začátku 20. století. Objevují se nově realizované byty tvořené místními stavebními společnostmi. Svůj podíl na realizace mají také některé realitní společnosti, jak právě v lokalitě za Budějovickým sídlištěm v okolí prostoru Hřebčinec. Také se dá naleznout bydlení přímo v rodinném domě, který je uzpůsoben pro dvě nezávislá bydlení s odděleným vstupem. Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech: druh bytu Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1

cena 680 000 – 980 000 Kč 980 000 – 1 150 000 Kč 1 150 000 – 1 600 000 Kč

V budoucnu lze předpokládat mírný nárůst cen bytů jak v rekonstruovaných objektech, tak v nové výstavbě na okrajích města. Ve struktuře bytové výstavby převládají byty v nových rodinných domech. Poměrně významné počty bytů připadají na nástavby, přístavby a vestavby. Rovněţ určitý podíl bytů je zastoupen v domovech-penzionech a domovech pro seniory. Rodinné domy Poptávka po starších rodinných domech je niţší neţ stávající nabídka. Celkově je zaznamenán jistý útlum realitního trhu díky tíţivé ekonomické situaci. Nabízené ceny se pohybují v rozmezí 1 600 000 aţ 4 000 000 Kč. Samozřejmě záleţí na lokalitě, atraktivitě. Současný rozvoj rodinných domů je markantní směrem na Strakonice. Jedná se o pozemky, které jsou vzdáleny od hlavní silnice. Tím je lokalita chráněna o zvukových emisí. Je zde poměrně blízko do rokliny, kterou protéká řeka Otava. Toto místo se nachází v těsném sousedství lokality Svatý Václav. Vzhledem k lokaci je nejbliţší dojezd z Písku do Strakonic. Další lokací je směr na České Budějovice.

- 76 -

Objekty pro individuální rekreaci I v tomto segmentu trhu převyšuje nabídka poptávku. Trh pracuje pomaleji, kupující je mnohem více obezřetnější při proměně změny úspor do rekreačního objektu. Přesto samozřejmě trh funguje. Je zájem o zahrádkářské chaty, které jsou situovány v lokaci směrem na České Budějovice. V některých případech se ze zahrádkářské chaty stává celoroční bydliště. Na konci toku řeky Otavy z Písku je další lokace zahrádkářských chat. Obecně lze prohlásit, ţe tok poskytuje četná útočiště pro volný čas. Ceny zahrádkářských chat se pohybují v rozmezí 140 000 - 600 000 Kč. Co se týká zděných vícepodlaţních chat charakteru spíše rekreačního domu, se cena pohybuje 800 000 - 1 700 000 Kč. V tomto kraji je také poměrně rozšířená nabídka zemědělských usedlostí, chalup, vesnických domů. Jejich ceny se pohybuji podobně jak u zmiňovaných zděných chat. Lokace je potom spíše v centru a okolí vesnic. Tyto domy jsou staršího data realizace stavby. To znamená, ţe ačkoliv je cena poměrně nízká, náklady na rekonstrukci v úvaze vyuţití nejenom jako rekreačního stavení, ale jako celoročního uţívání cena značně naroste. Bytové domy Pokud se vezme v potaz velikost trhu jsou prodeje bytových domů okrajovou záleţitostí. Většinou se jedná o historické objekty ve středu města ve stavu před nebo po rekonstrukci. Také se objevují nové výstavby bytových domů realizované místními stavebními společnostmi. Ve stejném duchu je to u realitních společností, které nezůstávají pozadu se svými developerskými záměry a přispívají výstavbou bytových domů. Ceny menších bytových domů před rekonstrukcí se pohybují kolem 4 000 000 Kč. Věší objekty po rekonstrukci kolem 20 000 000 Kč. Administrativní budovy Objekty tohoto typu se v nabídce prakticky neobjevují. Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu menších prostor. NÁJMY Byty Tak jako většina okresních měst tak i Písek poskytuje dostatečné mnoţství bytů k pronajmutí. Do jisté míry všemu napomáhá tíţívá ekonomická situace, která obchází současným evropským trhem ve všech směrech.

- 77 -

Byty se pronajímají v těchto relacích: druh bytu Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1 Byt 4 + 1

cena 3 500 – 9 000 Kč 4 000 – 9 000 Kč 6 200 – 10 000 Kč 6 500 – 15 000 Kč

Je poměrně paradoxní, ţe rozdíly v jednotlivých cenách nejsou rozděleny kaskádovitě jak by se dalo předpokládat vzhledem k druhu bytu. I tato skutečnost potvrzuje, ţe nabídka převyšuje poptávku. Pronájem prodejních prostor: I v tomto případě je poměrně široká nabídka prodejních prostor ať jiţ v centru města nebo v okolí. Před dvěma lety tomu tak určitě nebylo. Opět stejný důsledek tíţivé ekonomické situace. Centrum města Širší okolí

100 – 340 Kč/m2 50 – 100 Kč/m2

Pronájem kancelářských prostor: V posledních letech je zřejmý pokles poptávky po nájmech kanceláří, nabídka je vyšší neţ poptávka. Centrum města Širší okolí

100 – 175 Kč/m2 50 – 150 Kč/m2

Pronájem průmyslových objektů: Průmyslový útlum je i v případě průmyslových objektů pestrý. Spousta průmyslových objektů, jako v případě bývalého podniku Jitex jsou prostory vyuţívány jako sklady. Výrobní a provozní prostory Skladové prostory

40 – 60 Kč/m2 20 – 40 Kč/m2

3.2.2 Celkový marketingový výhled Doba recese je odrazem současné ekonomiky, která se promítá do poklesu realizovaných staveb obecně. Díky tomuto vlivu bude pomalu ustupovat mnoţství realizovaných hypoték, kterých je podle odhadů do současné doby realizováno dostatek. Tento závěr je učiněn z pohledu současného odrazu bankovnictví. Ovšem realita současnosti

- 78 -

ukazuje nastolující propastnou nesourodost mezi majetnými a přeţívajícími občany. Vzhledem k celkové krizi lze předpokládat další pokles cen. Tak tomu bylo i u bytů. Vlastníci pozemků v současné době neprodávají, pokud nemusí a čekají na růst, který by podle ekonomické křivky měl být v dlouhodobém výhledu. Nezaměstnanost v Jihočeském kraji je ve srovnání s ostatními kraji České republiky nízká a kraj se tak řadí na 11. místo v rámci České republiky. Pouze v okrese Český Krumlov se kaţdoročně nezaměstnanost pohybuje nad republikovým průměrem. V nabídkách realitních kanceláří jsou nabízeny starší domy, které mnohdy potřebují rekonstrukce a větší opravy. Vzhledem k tomu, ţe jsou tyto domy mnohdy v městských památkových rezervacích a jejich ochranných pásmech, jsou stávající i budoucí majitelé značně limitování poţadavky památkářů a z tohoto důvodu se opravy nemovitostí prodraţují. Výhledem se stane stoupající trend pronajímaných bytů a nemovitostí. Toto řešení je pro nájemce horší variantou. Z pohledu splnění potřeby „bydlet“ vyhovující. Na pomoc přicházejí krajem podporované regiony, které čerpají zdroje z EU. Tyto zdroje se snaţí o revitalizaci vytypovaných oblastí. Spolupráce mezi sousedními kraji vyjadřuje jejich členství v Asociaci krajů České republiky (AK ČR). Asociace je otevřenou zájmovou, nestranickou a nevládní organizací, jejímţ cílem je hájení a prosazování společných zájmů krajů tak, aby bylo pečováno o všestranný rozvoj a o potřeby občanů ţijících v jednotlivých krajích. Spolupráce s ostatními kraji České republiky spočívá především ve výměně informací a zkušeností a dále pak v oblasti společného marketingu.

- 79 -

ZÁVĚR V bakalářské práci

bylo úkolem porovnat jednotlivé přístupy trţního ocenění u

nemovitostí typu rodinný dům. Prvotní úkolem bylo ujasnění si, jaké subjekty se zabývají oceněním společně s teoretickou částí. Teprve poté byly rozebrány jednotlivé přístupy. Pouţití oceňování na trţních principech se pouţívá tam, kde je potřeba odhadnout současnou trţní hodnotu, popřípadě budoucí a v neposlední řadě cenu nákladovou. Odhadnutá trţní cena je pouţitelná pro realitní obchody nebo pro zajištění úvěru. Jednotlivé váhy všech tří metod ocenění tvoří jistou komparaci. Tato komparace má v kaţdé části ČR, ať se jedná o hlavní města, nebo okraj naší méně obchodovatelné republiky svoje jisté opodstatnění. Tam, kde je potenciální moţnost pronájmu, je na místě přidat větší váhu výnosové metodě s menší účastí nákladové a porovnávací metody. Naopak méně ustálenému trhu s malou účastí nájmů, bude převládat porovnávací metoda. V případě nedokončené stavby, která by byla určena za účelem prodeje další osobě, v případě nedostatku finančních a jiných sil první osoby by převládala metoda nákladová. V trţním ocenění neexistuje přesný vzorec (návod), který by stačilo následovat za účelem správného výsledu. Jedná se o ţivý tvůrčí proces, ve kterém se hledá kýţený výsledek, s přispěním faktů ovlivňující závěrečnou cenu trţní (obvyklou). V největší míře sám trh přispívá v tomto ohledu nejmarkantnější měrou na hledaný výsledek. Cílem praktické části bylo stanovení trţní hodnoty rodinného domu, který patří mojí přítelkyni. Výsledná hodnota je odpovídající své velikosti, umístění, pouţitým materiálům a stáří. Posouzení proběhlo se čtyřmi vzorky, které leţí v blízkosti oceňovaného objektu. Jeden z nich, je dokonce v těsné blízkosti. Dalším oceněním bylo ocenění bytového domu. Tato stavba je zajímavá svou lokací. Bytový dům byl prodáván Městem Písek, za účelem současné neudrţitelné situace spravování nemovitosti s jejím dalším pronájmu občanům města Písku. Bytový dům byl prodáván obálkovou metodou. Výsledný prodej byl mírně nadhodnocen, oproti uvedenému odhadu v této práci. Cílem analytické části bylo vypracování analýzy realitního trhu v okres Písek. Celkově lze konstatovat, ţe v dalším výhledu ceny nemovitostí nebudou mít vzrůstající tendenci. Vzhledem k útlumu stavebních prací se bude zaznamenávat spíše mírný pokles cen. Celou situaci dokresluje tíţivá ekonomická krize, která obchází celou Evropou.

- 80 -

SEZNAM LITERATURY A OSTATNÍCH ZDROJŮ HEŘMAN, Jan. Oceňování podniku I. PowerPoint. Prezentace k výuce. JARSKÝ, Č. MUSIL, F. SVOBODA, P. LÍZAL, P. MOTYČKA, V. ČERNÝ J. Příprava a realizace staveb. Brno: 2003. 318s. ISBN 80-7204-282-2. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 74s. ISBN 978-80-7265-113-9. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí-Díl I. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 143s. ISBN 978-80-7265-128-3. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 100s. ISBN 978-80-7265-101. BRADAČ, Albert. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2009. 753s. ISBN 978-80-7204-630-0. KISLINGEROVÁ, E. Oceňování podniku 2. přeprac. a dopl. vyd. Praha: C. H. Beck, 2001. 367 s. ISBN 80-7179-529-1. HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Praha: Vysoká škola ekonomická 2005. 150s. ISBN 80245-0967-9. BRADAČ Albert, FIALA Josef, HLAVINKOVÁ Vítězslava. Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Linde Praha, a.s.: Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví. 2007. 740s. ISBN 978-80-7201-679-2.

- 81 -

LEGISLATIVNÍ ZDROJE Zákon č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 344/1992 Sb. Katastrální zákon. Zákon č. 151/1997 Sb. Zákon o oceňování majetku.

INTERNETOVÉ ZDROJE TEGOVA.

Profile.

(oline).

2012.

cit.

(2012-10-10).

Dostupné

z

WWW:

http://www.tegova.org/en/p4911b9a86ccaf#p4911b9ba28fe3. IVSC. About The International Valuation Standards Council (IVSC). (oline). 2012. cit. (201210-10). Dostupné z WWW: www.ivsc.org. ZNALCI-KOMORA. Několik poznámek k obvyklé ceně a tržní hodnotě. (oline). 2012. cit. (2012-10-10). Dostupné z WWW: http://www.znalci-komora.org/clanky/cenaobv.html. PAVLAT-ZNALEC. Jaký je rozdíl v pojmech odhad nemovitostí a ocenění nemovitostí. (oline). 2012. cit. (2012-10-10). Dostupné z: http WWW://www.pavlat-znalec.cz/odhadnemovitosti-oceneni-nemovitosti/blog.html/. CUPAL, Martin. Porovnávací (komparativní) metody oceňování nemovitosti (online). Brno : Vysoké učeni technické v Brně, 2007.5 s. článek. Vysoké učení technické v Brně. cit. (201106-12).Dostupné z WWW:
- 82 -

SEZNAM PŘÍLOH Příloha A – RD porovnávané nemovitosti k oceňování Příloha B – RD porovnávané nemovitosti k oceňování Příloha C – RD výpis z katastru nemovitostí LV Příloha D – RD snímek katastrální mapy Příloha E – RD fotodokumentace Příloha F – BD porovnávané nemovitosti k oceňování Příloha G – BD porovnávané nemovitosti k oceňování Příloha H – BD Výpis z katastru nemovitostí LV Příloha I – BD Snímek katastrální mapy Příloha J – BD fotodokumentace

- 83 -

A – RD porovnávané nemovitosti k oceňování

Prodej, pozemek pro bydlení, 746 m² Cena: 1 454 700,- Kč Adresa: Václavské Předměstí, Písek, Hostivítova Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 790 m2 Parkovací stání: Ano IS: (el. energie, plyn, kanalizace a obecní voda) Elektřina: 230/380V

Popis: Prodej stavebního pozemku s výhledem na Píseckou věţ, CP 746 m2, asfaltová příjezdová cesta. Pozemek je rovinatý, obdélníkového tvaru, orientace jih a západ. Na hranici pozemku se nachází přípojky IS (el. energie, plyn, kanalizace a obecní voda). Pozemek je územním plánem schválen ke stavbě rodinného domu. Občanská vybavenost v dosahu.59

59

EUROBYDLENI.CZ, Prodej stavební pozemky (online) 2013. Dostupné z: http://www.eurobydleni.cz/prodej-stavebni-pozemek-746-m2-pisek/detail/4728352

- 84 -


Prodej, pozemek pro bydlení, 4 314 m² Cena: 4 667 748,- Kč Adresa: Václavské Předměstí, Písek Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 4 314 m2 Parkovací stání: Ano IS: (el. energie, plyn, kanalizace a obecní voda) Elektřina: 230/380V

Popis: Stavební pozemky v lokalitě Sv. Václav, Písek, dle územního plánu vhodný na výstavbu: řadových rd. samostatně stojících rd. či bytového domu. Celková výměra pozemku je 4 314 m2. Pozemek se prodává v celku, ale prodej je moţný také po částech. Veškeré inţenýrské sítě jsou v komunikacích u pozemku - plyn, voda, elektřina. Kanalizace je přímo na pozemku. V případě zájmu o část pozemku nabízíme individuální přístup a řešení.60

60

EUROBYDLENI.CZ, Prodej stavební pozemky (online) 2013. Dostupné z: http://www.eurobydleni.cz/stavebni-pozemky-sv-vaclav-pisek/detail/4670741

- 85 -


Prodej, pozemek pro bydlení, 790 m² Cena1 220 000,- Kč Adresa: Václavské Předměstí, Písek Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 790 m2 Parkovací stání: Ano IS: (el. energie, plyn, kanalizace a obecní voda) Elektřina: 230/380V

Popis: Prodej stavebního pozemku na Václavském předměstí o velikosti 790 m2. Pozemek se nachází v zajímavé, nově se rozvíjející rezidenční zóně města Písku, v jejímţ rámci budou postupně realizovány

objekty občanské vybavenosti (sportoviště, restaurace, obchody a sluţby) i

oddechové zóny (dětská hřiště a park s vodními plochami). Výhled na Písecké hory i na centrum města. Pozemek je plně zainvestován (voda,kanalizace, el.přípojka), MHD.61

61

EUROBYDLENI.CZ, Prodej stavební pozemky (online) 2013. Dostupné z: http://www.eurobydleni.cz/prodej-pozemku-na-vaclavskem-predmesti/detail/4670652

- 86 -


Prodej, pozemek pro bydlení, 635 m² Cena: 825 500,- Kč Adresa: U Václava, Písek Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 790 m2 Parkovací stání: Ano IS: (el. energie, plyn, kanalizace a obecní voda) Elektřina: 230/380V

Popis: Nabízíme k prodeji stavební pozemek v oddechové zóně v Písku. Veškeré inţenýrské sítě, snadná dostupnost do centra.62

62

EUROBYDLENI.CZ, Prodej stavební pozemky (online) 2013. Dostupné z: http://www.eurobydleni.cz/prodej-pozemku-u-vaclava-pisek/detail/4670616

- 87 -

B – RD porovnávané nemovitosti k oceňování

Prodej, dům rodinný, 98 m² Cena: 3 000 000,- Kč Adresa: Na Pakšovce, Budějovické Předměstí Budova: Cihlová Poloha domu: Řadový dům Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaţí počet: 2 Plocha zastavěná: 98 m2 Plocha uţitná: 161 m2 Plocha podlahová: 304 m2 Plocha pozemku: 98 m2 Terasa: Ano, 5 m2 Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Garáţ: Ano Voda: Místní zdroj Topení: ÚT plynové Plyn: Individuální Odpad: Veřejná kanalizace

- 88 -

Popis: Prodej rodinného domu Na Pakšovce, v Písku. Jedná se o zděný řadový domek na klidném místě. Dispozice domu: I. PP - garáţ, prádelna, sušárna, sklep. I. NP - hlavní vchod do domu, WC, kuchyně, obývací pokoj a vchod na terasu o výměře 18,6 m2. II. NP - koupelna, 2 x pokoj, loţnice. Podkroví - 2 pokoje. Inţ. sítě: plyn - ano, el.- 220/380V, voda - vodovod, kanalizace - městská, vytápění - ÚT plynové. Nemovitost vhodná k rekonstrukci.63

63

REALITY.IDNES.CZ, Prodej domy radovy (online) 2013. Dostupné z: http://reality.idnes.cz/detail/prodej/dum/radovy/pisek/5737456

- 89 -


Prodej, dům rodinný, 80 m² Cena: 2 290 000,- Kč Adresa: Strakonická, Písek Budova: Cihlová Poloha domu: Řadový dům Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaţí počet: 2 Plocha zastavěná: 80 m2 Plocha uţitná: 150 m2 Plocha podlahová: 216 m2 Plocha pozemku: 180 m2 Lodţie: Ano Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Garáţ: Ano Voda: Místní zdroj Topení: ÚT plynové Plyn: Individuální Odpad: Veřejná kanalizace

- 90 -

Popis: Nabízíme k prodeji řadový rodinný dům v klidné lokalitě na okraji Písku se zahradou. Jedná se o cihlovou podsklepenou budovu o dispozici 4+1 se zastavěnou plochou 80m2 se dvěmi lodţiemi. K domu náleţí garáţ v přízemí domu a zahrada o ploše 100m2. V domě proběhla částečná rekonstrukce zdí, elektrických rozvodů, oken a fasády. Dům je připraven k dalším stavebním úpravám. Topení je řešeno plynovým kotlem umístěným v suterénu domu a ohřev vody zajišťuje elektrický bojler. Okna jsou situována na jih a sever. Dům se nachází na klidném místě na okraji města v zástavbě rodinných domů, nedaleko řeky a lesa. V blízkosti veškerá občanská vybavenost a MHD.64

64

REALBOX.CZ, Prodej domy radovy (online) 2013. Dostupné z: http://realbox.cz/cs/dum-radovy-prodej-4-1-pisek-dp1004605kd-nid1.aspx

- 91 -


Prodej, dům rodinný, 80m² Cena: 2 800 000,- Kč Adresa: Lázeňská, Písek Budova: Cihlová Poloha domu: Řadový dům Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaţí počet: 1 Plocha zastavěná: 80 m2 Plocha uţitná: 107 m2 Plocha podlahová: 160 m2 Plocha pozemku: 107 m2 Lodţie: Ano Sklep: Ne Parkovací stání: Ano Garáţ: Ano Voda: Místní zdroj Topení: ÚT elektro Plyn: Individuální Odpad: Veřejná kanalizace

- 92 -

Popis: Prodej rodinného domu v ţádané lokalitě v ulici Lázeňská. Jedná se o klidnou vilovou část se zahrádkou 100m2. Dům je podsklepený k domu náleţí parkovací místo před domem. Obytná část se skládá ze dvou pater. V přízemí je kuchyň, obývací část, sprchový kout a samostatné WC. Z chodby domu je vstup na zahradu. Ve druhém patře je koupelna s vanou a tři pokoje. Podlahy v domu jsou betonové, koberce, dřevěné desky. Vytápění domu el.kotel. Částečná rekonstrukce domu proběhla v roce 1987. Střecha domu je plechová. K nastěhování ihned.65

65

REALBOX.CZ, Prodej domy radovy (online) 2013. Dostupné z: http://realbox.cz/cs/dum-radovy-prodej-4-1-pisek-d10513mm-nid175.aspx

- 93 -


Prodej, dům rodinný, 133m² Cena: 2 600 000,- Kč Adresa: Hradišťská 2029, Písek Budova: Cihlová Poloha domu: Řadový dům Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaţí počet: 2 Plocha zastavěná: 133 m2 Plocha uţitná: 180 m2 Plocha podlahová: 360 m2 Plocha pozemku: 395 m2 Lodţie: Ne Sklep: Ne Parkovací stání: Ano Garáţ: Ano Voda: Místní zdroj Topení: Veřejné ústřední Plyn: Individuální Odpad: Veřejná kanalizace

- 94 -

Popis: Nabízíme k prodeji řadový rodinný dům se zahradou v blízkosti centra. Dům má tři bytové jednotky 2+1 s příslušenstvím. V přízemí garáţ, v 1.patře prostorná terasa do zahrady. Nová plastová okna se zárukou do r. 2015. V přízemí nové elektro rozvody v mědi. Moţnost půdní vestavby. Při rychlém jednání moţná sleva.66

66

REALBOX.CZ, Prodej domy radovy (online) 2013. Dostupné z: http://realbox.cz/cs/dum-radovy-prodej-6-2-pisek-d10388sm-nid223.aspx

- 95 -

Příloha C – RD výpis z katastru nemovitostí LV

67

67

NAHLÍŢENÍ DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ. Vyhledat stavbu. (online). 2013 Dostupné z: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ZobrazObjekt.aspx?encrypted=MMvd3dQgpsPc21EY9_gjQmN7n3n6h_HINVZl8v co_WUGYD9ACYpNYeolAgjwGHF4fVYTas4PHR2m9hO2EypfEJSvpXNETaMZhqjOldxmgaU14c8_a5x9O g==

- 96 -

Příloha D – RD snímek katastrální mapy

68

68

NAHLÍŢENÍ DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ. Vyhledat stavbu. (online). 2013 Dostupné z: http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/default.aspx?themeid=3&&MarQueryId=2EDA9E08&MarQParam0= 2573508305&MarQParamCount=1&MarWindowName=Marushka

- 97 -

Příloha E – RD fotodokumentace

- 98 -

- 99 -

69

69

Vlastní foto

- 100 -

Příloha F – Porovnávané nemovitosti k oceňování BD

Prodej, pozemek pro bydlení, 12 672 m² Cena: 27 118 080,- Kč Adresa: Vrcovická, Písek Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 12 672 m2 Parkovací stání: Ano IS: Na hranici pozemku (el. energie, plyn, kanalizace a obecní voda) Elektřina: 230/400V

Popis: Prodej stavebního pozemku v obci Písek. Celková plocha pozemku 12.672 m2. Pozemek se nachází v průmyslové části města. Veškeré inţenýrské sítě se nachází na hranici pozemku.70

70

M&M REALITY.CZ, Nabídka/pozemky (online) 2013. Dostupné z: http://www.mmreality.cz/cs/nabidka/274964/

- 101 -


Prodej, pozemek pro bydlení, 1 543 m² Cena: 416 000,- Kč Adresa: Vrcovická, Písek Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 1 543 m2 Parkovací stání: Ano IS: Na hranici pozemku (el. energie) Elektřina: 230/400 V

Popis: Prodej pozemku 1 km od Písku směr Topělec o velikosti 1.543 m2. Moţno k výstavě zděného tzv. zahradního domu do 120m2, který lze uţívat i k trvalému bydlení. Na pozemku je elektrická přípojka. Pozemek je z části jiţ oplocený, zpevněná příjezdová komunikace aţ na pozemek. Jedná se o klidné prostředí, louky lesy, rybníky.71 71

MESEC.CZ, Pozemky/parcely (online) 2013. Dostupné z: http://reality.mesec.cz/pozemky/parcely/?id=XGB012910321pd2013

- 102 -


Prodej, pozemek pro bydlení, 4 158 m² Cena: 2 200 000,- Kč Adresa: Budějovické Předměstí,Táborská, Písek Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 4 158 m2 Parkovací stání: Ano IS: nejsou Elektřina: není

Popis: Prodej pozemků v kú. Písek v lokalitě Logry. Jedná se o dvě velmi mírně svaţité parcely o výměře 2.204m2 a 1.954m2, IS jsou na hranici pozemku, příjezdová komunikace v místě. Parcely se prodávají dohromady.72

72

MESEC.CZ, Pozemky/parcely (online) 2013. Dostupné z: http://reality.mesec.cz/pozemky/parcely/?id=AUV20394P1001DJ

- 103 -


Prodej, pozemek pro bydlení, 25 757 m² Cena: 15 505 714,- Kč Adresa: Pozemek (Stavební parcela) Písek - Purkratice, Písek Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 25 757 m2 Parkovací stání: Ano IS: nejsou Elektřina: není Popis: Nabízíme k odkoupení pozemek pro developerský projekt o celkové výměře 25 757 m22 v intravilánu města Písek schválený v územním plánu pro 16 parcel na RD o výměře cca 950 m2 a bytovou výstavbu cca 60 bytových jednotek (včetně dokumentace). Pozemek není zasíťovaný, náklady na zainvestování kanalizací, vodovodní přípojkou i elektro jsou nízké. Pozemek je vhodný k zasíťování, realizaci developerského projektu a následnému prodeji bytových jednotek, stavebních parcel nebo i případně postavených rodinných domů.73

73

MESEC.CZ, Pozemky/parcely (online) 2013. Dostupné z: http://reality.mesec.cz/pozemky/parcely/?id=CPK30683VM1

- 104 -

Příloha G – Porovnávané nemovitosti k oceňování BD

Prodej, dům Činžovní, 120 m²

Cena: 4 600 000,- Kč Poznámka k ceně: Cena včetně provize Adresa: Kolárova, Budějovické Předměstí Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Podlaţí počet: 3 + půdní vestavba Plocha zastavěná: 120 m2 Plocha uţitná: 390 m2 Plocha podlahová: 400 m2 Plocha pozemku: 250 m2

- 105 -

Popis: Prodej činţovního domu v Písku v Kolárově ulici se zahradou a dvorkem. V domě se nachází 3 bytové jednotky se samostatným vstupem. Dům je celý podsklepený. V přízemí domu je garáţ pro jedno vozidlo a byt 1+1 včetně příslušenství. V 1.patře se nachází byt 2+1 včetně příslušenství s balkonem. Tento byt je po celkové rekonstrukci, která proběhla v roce 2009. Ve 2. patře se nachází byt 2+1 s balkonem, který je propojen s půdní vestavbou, nacházející se ve 3. patře. Půdní vestavba byla přistavěna v roce 2002 a jsou zde dvě místnosti s WC. Dále je zde moţné přistavět kuchyň a koupelnu. K půdní vestavbě je moţný vstup ze spodního bytu otáčivým schodištěm z jedné místnosti nebo je byt přístupný samostatným vstupem z chodby. Po dostavbě půdních prostor můţe vzniknout další samostatná bytová jednotka 2+1. Dům je celkově v dobrém stavu. Jsou potřeba drobné úpravy. Vytápění domu je moţné kotlem na tuhá paliva nebo je moţné ÚT. Vodu ohřívá v kaţdém bytě samostatný bojler. V současnosti jsou všechny byty neobsazené - bytové jednotky je moţno pronajímat.74

74

SREALITY.CZ, Prodej bytový dům (online) 2013. Dostupné z: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/cinzovni/pisek-budejovicke-predmesti-kollarova/1854272348

- 106 -



Cena: 8 200 000,- Kč Poznámka k ceně: Cena včetně provize Adresa: Kolárova, Budějovické Předměstí Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Podlaţí počet: 1 Plocha zastavěná: 180 m2 Plocha uţitná: 304 m2 Plocha podlahová: 324 m2 Plocha pozemku: 815 m2

- 107 -

Popis: Prodej polyfunkčního domu, Písek, Kolárova, Budějovické Předměstí, širší centrum, polyfunkční dům s nebytovými prostory, částečně podsklepeno cca 60 m2, průjezd cca 36 m2 - moţnost parkování, další parkování ve dvoře pro 4 auta, v přízemí - prodejna optika a ordinace očního lékaře - cca 144 m2, v 1. patře byt 5+kk/L, cca 180 m2, půda cca 120 m2 vhodná k vestavbě, moţnost nastavění dalších 2 pater. 75

75

SREALITY.CZ, Prodej bytový dům (online) 2013. Dostupné z: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/cinzovni/pisek-budejovicke-predmesti-kollarova/1100367196

- 108 -



Cena: 4 700 000,- Kč Poznámka k ceně: Cena včetně provize Adresa: Jeronýmova, Budějovické Předměstí Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Podlaţí počet: 1 Plocha zastavěná: 196 m2 Plocha uţitná: 372 m2 Plocha podlahová: 392 m2 Plocha pozemku: 688 m2

- 109 -

Popis: Prodej rodinného domu se zahradou v těsné blízkosti centra. Klidná a příjemná lokalita. V domě je 5 bytových jednotek, kdy 4 z nich jsou určeny k částečné rekonstrukci. Podkrovní byt s terasou o výměře 89m2 je ihned k nastěhování. Podlahy plovoucí a dlaţba, koupelna v italském stylu. Ozdobou jsou původní trámy. Dům je částečně podsklepený, vlastní studna, plynový kotel, střecha v dobrém stavu. Plánky k jednotlivým bytovým jednotkám i celého domu jsou k nahlédnutí v kanceláři.76

76

SREALITY.CZ, Prodej bytový dům (online) 2013. Dostupné z: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/cinzovni/pisek-budejovicke-predmesti-jeronymova/3859423836

- 110 -



Cena: 3 300 000,- Kč Poznámka k ceně: Cena včetně provize Adresa: Protivín Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Podlaţí počet: 1 Plocha zastavěná: 172 m2 Plocha uţitná: 733 m2 Plocha podlahová: 769 m2 Plocha pozemku: 1 803 m2

- 111 -

Popis: Nabízíme k prodeji činţovní dům se 4 byty a samostatným domem na pozemku 1803 m2 a zastavěné ploše 769 m2. Dům je celý podsklepený. moţnost dobudování dvou velkých podkrovních bytů.77

77

MESEC.CZ, Prodej bytový dům (online) 2013. Dostupné z: http://reality.mesec.cz/cinzovni-domy/cinzovni-domy-s-byty/?id=BMW25628BM--CR-176140073

- 112 -

Příloha H – BD Výpis z katastru nemovitostí LV

78

78

NAHLÍŢENÍ DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ. Vyhledat stavbu. (online). 2013 Dostupné z: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ZobrazObjekt.aspx?encrypted=TnN4XUwDwkK22hrEKodtua6aee1oeEyDFVorM kinZ4IYS0z30ViuL_ex8XJowzMiI0bzGGy-j8ucy7MdyxFbFQsNsxeUQ16TXR4mFfSpAxqBnxdqUi31og==

- 113 -

Příloha I – BD Snímek katastrální mapy

79

79

NAHLÍŢENÍ DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ. Vyhledat stavbu. (online). 2013 Dostupné z: http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/default.aspx?themeid=3&&MarQueryId=2EDA9E08&MarQParam0= 2570045305&MarQParamCount=1&MarWindowName=Marushka

- 114 -

Příloha J – BD fotodokumentace

- 115 -

- 116 -

- 117 -

80

80

SREALITY.CZ, Detail, prodej, dům, činţovní, (online) 2013. Dostupné z: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/cinzovni/pisek-budejovicke-predmesti-rokycanova/742052700

- 118 -

Komparace přístupu pro tržní ocenění u nemovitosti typu rodinný dům

Recommend Documents