Podstatné části kupní smlouvy pro nemovitosti a její význam

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra bankovnictví a pojišťovnictví

Podstatné části kupní smlouvy pro nemovitosti a její význam. Bakalářská práce

Autor:

Štěpánka Sedláčková Lepičová bankovní management

Vedoucí práce:

Praha

Ing. František Janatka, CSc.

Duben 2012

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. ……………………………………. Štěpánka Sedláčková Lepičová V Sokolově dne 10. dubna 2012

Poděkování Ráda bych na tomto místě poděkovala Ing. Františku Janatkovi, CSc. za cenné připomínky, odborné vedení a čas, který mi věnoval. Dále bych ráda poděkovala p. Marcelu Steinovi za jeho odborné rady a konzultace a nakonec mé rodině za trpělivost.

Anotace Bakalářská práce na téma podstatné části kupní smlouvy se zabývá rozborem kupní smlouvy z pohledu popsání rizik, která mohou nastat při prodeji nemovitosti. Cílem této práce je objasnění pojmŧ používaných v kupní smlouvě a popis ochrany smluvních stran na základě pevně daných právních vztahŧ tak, aby strany předešly sporŧm, jak soudním, tak mimosoudním. V neposlední řadě považuji za dŧležité přiblížit postupy při prodeji nemovitosti na příkladech z praxe. Klíčové pojmy: nemovitost, kupní smlouva, zástavní smlouva, katastr nemovitostí, věcná břemena, vlastnictví

Annotation This bachelor´s thesis concerns buying contract from the point of view of descriptions of risks, which may occur while selling realty. The goal of this work is to clarify terms used in a buying contract and to describe protection of contracting parties based on solid relations so that both parties could proceed court and out of court quarrels. Last but not least I assume it is important to demonstrate methods of selling realties on work experiences. Key words: realty, buying contract, mortgage contract, land registry, easements, property

OBSAH ÚVOD ......................................................................................................................... 7 1.

Kupní smlouva – specifikace dle občanského zákoníku .............................. 9

1.1.

Forma kupní smlouvy ...................................................................................... 9

1.2.

Kupní smlouva - pojem, proces vzniku.......................................................... 10

1.3.

Kupní smlouva v porovnání s darovací, směnnou smlouvou, nebo smlouvou o zajišťovacím převodu práv ......................................................... 10

1.4.

Základní pojmy .............................................................................................. 12

1.5.

Vlastnictví ...................................................................................................... 12

1.6.

Nemovitost ..................................................................................................... 13

1.6.1. Pozemky, parcely, stavební parcely ............................................................... 13 1.6.2. Budovy ........................................................................................................... 14 1.6.3. Byty a nebytové prostory ............................................................................... 14 1.6.4. Společné části domu....................................................................................... 15 1.7.

Formy vlastnictví............................................................................................ 15

1.7.1. Výlučné vlastnictví ....................................................................................... 15 1.7.2. Společné jmění manželŧ ................................................................................ 16 1.7.3. Podílové spoluvlastnictví ............................................................................... 16 2.

Náleţitosti kupní smlouvy pro nemovitosti ................................................ 18

2.1.

Smluvní strany................................................................................................ 18

2.2.

Předmět smlouvy ............................................................................................ 20

2.3.

Kupní cena a zpŧsob úhrady .......................................................................... 22

2.4.

Úhrada kupní ceny ......................................................................................... 22

2.5.

Stanovení podmínek pro úhradu kupní ceny.................................................. 23

2.6.

Prohlášení a ujednání smluvních stran ........................................................... 26

2.7.

Odstoupení od smlouvy, smluvní pokuta ....................................................... 26

2.8.

Daňová povinnost účastníkŧ smlouvy ........................................................... 28

2.9.

Závěrečná ustanovení smlouvy ...................................................................... 29

3.

Zástavní smlouva jako nástroj zajištění úvěru při koupi nemovitosti..... 31

3.1.

Zástavní právo k nemovitosti ......................................................................... 32 5

3.2.

Vznik a zánik zástavního práva k nemovitosti............................................... 33

3.3.

Zástavní práva vznikající na základě jiných než zástavních

3.4.

Zástavní smlouva a její náležitosti ................................................................. 35

4.

Věcná břemena a jiná omezení vlastnických práv ..................................... 38

4.1.

Předkupní právo, právo zpětné koupě ............................................................ 39

5.

Daně a poplatky............................................................................................. 42

5.1.

Riziko při nezaplacení daně z převodu nemovitosti a jak tomuto riziku

smluv .......... 34

předcházet....................................................................................................... 43 6.

Vklad práva do katastru nemovitostí.......................................................... 44

6.1.

Katastr nemovitostí – evidence v katastru nemovitostí ................................. 45

6.2.

List vlastnictví ................................................................................................ 46

6.3.

Zápis vkladu práva do katastru nemovitostí................................................... 48

7.

Zastavení řízení na katastru nemovitostí a nápravná opatření................ 49

8.

Praktická část – rozbor kupní smlouvy, vyuţití závěrů v souvislosti s zástavní smlouvou. ....................................................................................... 51

8.1.

Postup prodeje nemovitosti kupní smlouvou v návaznosti na smlouvu zástavní ........................................................................................................... 51

8.2.

Komentář k jednotlivým bodŧm smlouvy...................................................... 53

ZÁVĚR ..................................................................................................................... 55 SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY ................................................................... 57 SEZNAM ZKRATEK ............................................................................................. 59 SEZNAM PŘÍLOH ................................................................................................. 60

6

ÚVOD V prŧběhu života většina z nás řeší otázku koupě vlastního bydlení, koupě nemovitosti pro rekreaci nebo na druhé straně prodej nemovitosti, prodej nemovitostí nabytých v rámci dědictví. V běžném životě se tedy setkáváme s potřebou kupních a zástavních smluv. Prodej, nebo koupě nemovitostí není každodenní záležitostí, kupní ceny jsou částky převyšující statisíce korun. Proto jsou úprava a znění smluv dŧležité pro ošetření všech rizik, která mohou v rámci převodu nemovitosti nastat. Vypracováním kvalitní smlouvy a návrhu na vklad do katastru nemovitostí, ve kterých jsou dodržena veškerá zákonná ustanovení smlouvy, mají v budoucnu zajistit, aby se smluvní strany vyhnuly veškerým sporŧm. Téma této práce jsem si vybrala záměrně, s ohledem na své dlouholeté pŧsobení v realitní kanceláři, kde s kupními smlouvami denně pracuji. Tuto bakalářskou práci budu zpracovávat na základě vlastních zkušeností při prodeji nemovitosti a následném vypracování kupní smlouvy. Dále využiji informací, které jsem získala při spolupráci s bankou jako poskytovatelem hypotečních úvěrŧ, a v neposlední řadě na základě informací z odborné literatury a internetových zdrojŧ. Cílem mé práce je podat ucelený pohled na úpravu kupní smlouvy o převodu nemovitostí a návrhu na vklad, který je nutným předpokladem zapsání kupní smlouvy do příslušného katastru nemovitostí. Práce je zaměřena na kupní smlouvy v návaznosti na zástavní smlouvy. Souvislost mezi kupní a zástavní smlouvou jsem zvolila záměrně, jelikož procento pŧjček na bydlení není zanedbatelné, a tudíž se s touto situací mŧže setkat každý z nás. Za dŧležité považuji i zhodnocení rizik, kterým jsou účastníci smlouvy vystaveni, a uvedení postupu při úplatném převodu nemovitosti v souvislosti s financováním z hypotečního úvěru. Teoretická část je rozdělena do sedmi kapitol. Nejprve je kupní smlouva stručně charakterizována dle platného Občanského zákoníku; zde považuji za nutné vysvětlit pojem nemovitost a typy vlastnictví. Další kapitoly pojednávají o náležitostech kupní smlouvy, včetně popisu věcných břemen a jiných omezení vlastnických práv; jde o břemena a omezení, s nimiž je dobré být obeznámen v případě, že jsou na nemovitosti zapsána, a tudíž vědět, jaká omezení se určené nemovitosti týkají. Zástavní smlouva je 7

další kapitolou, ta navazuje na popis kupní smlouvy v případě financování koupě hypotečním úvěrem. Následně jsou stručně popsány daně a poplatky z prodeje nemovitosti, včetně návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Závěr práce patří stručnému popisu katastru nemovitostí a listu vlastnictví. Teoretická část je někdy doplněna o konkrétní situace. Praktická část obsahuje popis přípravy kupní smlouvy, poznámky k bodŧm kupní smlouvy (v příloze bakalářské práce), spolu s postupem v návaznosti na zástavní smlouvu. Dále je popsán postup při vkladu práva do katastru nemovitostí a pořadí zástav s odŧvodněním. V závěru této práce se snažím o souhrn údajŧ a zhodnocení popsaného stavu.

8

1. Kupní smlouva – specifikace dle občanského zákoníku Jedním z nejdŧležitějších pramenŧ právních norem, které se týkají převodu nemovitostí, je Občanský zákoník - zákon č. 40 / 1964 Sb. ve znění zdejších předpisŧ. Občanský zákoník upravuje majetkové vztahy jak mezi právnickými, tak fyzickými osobami, jestliže tyto vztahy neupravují jiné zákony. Kupní smlouvu mŧže uzavřít pouze vlastník nemovitosti, mŧže však být zastupován druhou osobou. K tomuto zastupování musí být vystavena přesně specifikovaná plná moc s ověřeným podpisem zmocnitele. Tato plná moc musí být přílohou kupní smlouvy. V další části své práce se jí budu zabývat podrobněji.

1.1. Forma kupní smlouvy Podmínkou platného uzavření kupní smlouvy při prodeji nemovitosti je písemná forma smlouvy, jiná forma smlouvy není přípustná. Formu smlouvy specifikuje § 46 Občanského zákoníku. Změna vlastnictví k nemovitosti je platná na základě podpisů kupních smluv a jejich vloţení na příslušný katastr nemovitostí (dále jen KN), čemuţ předchází nejdůleţitější krok, jímţ je rozhodnutí příslušného Katastrálního úřadu (dále jen KÚ) o povolení vkladu vlastnického práva.

Na základě tohoto povolení

vkladu práva vyznačí KÚ své rozhodnutí doložkou o nabytí právní moci na smlouvě, která je následně vydána všem hlavním účastníkŧm smlouvy. Kupní smlouvu mŧže dle našeho zadání vypracovat advokátní kancelář nebo notář, v dnešní době to často bývá i realitní kancelář, ale smlouvu si mohou vypracovat i sami její účastníci. Z hlediska zákonŧ, norem, vyhlášek není podstatné, kdo smlouvu vypracoval, podstatné je, aby splňovala všechny předepsané náležitosti. Jestliže si kupní smlouvu hodlají vypracovat sami účastníci, vystavují se jako laici kvŧli neznalosti práva a katastrálního řízení riziku, že vyhotovená smlouva bude mít nějakou podstatnou chybu. Některé chyby jsou svým charakterem neopravitelné a nelze je zhojit opravným doplňkem smlouvy, opravitelné chyby pak jen zbytečně zdržují řízení o jejich povolení a činí smlouvu méně přehlednou. Vždy je dŧležité dodržet logickou struktury smlouvy, používat přesná a jednoznačná vyjádření, vyvarovat se požívání neobvyklých zkratek a cizích slov. Doporučuje se užívání jednoduchých, stručných a jasných vět. Při psaní smlouvy, bychom se měli vyvarovat

9

nadbytečným citací paragrafŧ, jelikož tato ustanovení dle obchodního práva platí automaticky.

1.2. Kupní smlouva - pojem, proces vzniku Kupní smlouva je dobrovolný závazek prodávajícího prodat a kupujícího koupit za předem sjednanou peněžní částku nemovitost specifikovanou v kupní smlouvě. Zároveň prodávajícímu vzniká povinnost odevzdat kupujícímu předmět převodu. Kupní smlouva o převodu nemovitosti se vždy řídí občanským zákoníkem, zákon č. 40/1964 Sb. Jiným případem je prodej nebo koupě nemovitosti v rámci podnikání, kdy se převod nemovitosti řídí právní úpravou dle Obchodního zákoníku – zákon č. 513/1991 Sb. Při vzniku kupní smlouvy je dŧležité, aby smluvní strany byly dohodnuty na dvou podstatných náležitostech kupní smlouvy, a to: předmět obchodu výše kupní ceny a zpŧsob její úhrady O těchto pojmech budu podrobněji hovořit v části o podstatných náležitostech smlouvy. Z kupní smlouvy vyplývají synallagmatické1 závazky, z nichž je zřejmé, že v případě neplatnosti smlouvy si kupující s prodávajícím vrátí to, co bylo převedeno na základě smlouvy (nemovitosti  peníze).

1.3. Kupní smlouva v porovnání s darovací, směnnou smlouvou, nebo smlouvou o zajišťovacím převodu práv Rozdíl mezi kupní smlouvou a darovací smlouvou je na první pohled patrný a zjevný z názvu smlouvy. Převod na základě zajišťovacího převodu vlastnického práva je velmi specifickou záležitostí. Považuji za dŧležité alespoň částečně vysvětlit rozdíl mezi těmito smlouvami a dŧvod jejich použití. a) Darovací smlouvou dochází k darování nemovité věci mezi dárcem a obdarovaným. Jedná se o dvoustranný právní akt. Dárce poskytuje obdarovanému dar, ke kterému nemá žádnou povinnost. Darování je upraveno § 628 - § 630 Občan.zákoníku. „Dárce se může domáhat vrácení daru, jestliže by se obdarovaný v budoucnu choval takovým způsobem, který by hrubě odporoval dobrým

1

obapolné, vzájemné

10

mravům.“2 Nezřídka bývá darovací smlouva o převodu vlastnictví nemovitosti uzavírána mezi příbuznými jen z dŧvodu snížení daňových nákladŧ, kdy účastníci spekulují s tím, že převod mezi příbuznými v I. skupině je oproštěn od daně darovací, zatímco v případě úplatného převodu platí prodávající daň z převodu ve výši 3 % z ceny nemovitosti. b) Směnnou smlouvou dochází ke směně nemovitostí mezi účastníky smlouvy. Jedná se o smlouvu, která bude mít obdobná ustanovení jako kupní smlouva, ale namísto finančního vypořádání se účastníci vypořádávají převodem jiné nemovitosti s případným finančním dorovnáním ze strany jedné z účastněných stran. Daň z převodu nemovitostí se v případě převodu směnnou smlouvou hradí z částky, která byla znaleckým posudkem zjištěna u dražší ze směňovaných nemovitostí. Daní se budu dále zaobírat v odstavci daně a poplatky. Tyty smlouvy využívají vlastnící např. sousedících pozemkŧ, jestliže došlo ke zjištění odchylek prŧběhu hranice pozemkŧ při jejich novém geometrickém zaměření. Občas dochází ke směně většího za menší byt po změně potřeb rozrŧstající se nebo stárnoucí rodiny. c) Zajišťovací převod vlastnického práva, je velmi specifickou smlouvou a její použití osobně nepovažuji za šťastné řešení. Smlouva vzniká dle § 553 Obč. zákoníku. Tento převod práv není běžně využíván a slouží k zajištění pohledávky, na základě smlouvy o zajišťovacím převodu, která musí být vložena vkladem do KN.

V případě, že dlužník svŧj závazek uhradí, je převod práva zrušen. Na

základě toho se vlastníkem nemovitosti stává zpět její pŧvodní vlastník. Jestliže banka v případě financování úvěru zjistí, že nemovitost byla nabyta vlastníky nemovitosti tímto zpŧsobem, je velmi opatrná a velmi pečlivě přezkoumává, zda nebyl pŧvodní vlastník nějakým zpŧsobem poškozen, zda dlužníkovi (pŧvodnímu vlastníkovi) byl vyplacen případný rozdíl mezi dlužnou částkou a skutečnou cenou nemovitosti. Banka si tak chrání své „dobré jméno“, že nebyla nápomocna poškození dlužníka. Pro názornost uvádím příklad z praxe. Setkala jsem se s převodem nemovitosti na základě převodu zajišťovacího práva. Jednalo se o pohledávku ve výši 300.000,2

Zákony II: sborník úplných znění zákonů obchodního, občanského a trestního práva a souvisejících předpisů. Český Těšín: Poradce, 2011, s. 156. ISBN 1802-8276.

11

Kč. Nemovitost, která byla takto převedena, měla dle znaleckého posudku hodnotu 1.100.000,- Kč. Dluh nebyl zaplacen a nový majitel nabyl nemovitost za velmi nízkou cenu. Nemovitost chtěl následně prodat a banka, která měla tento obchod financovat, logicky požadovala dohodu o narovnání mezi pŧvodním vlastníkem nemovitosti a nabyvatelem, tedy o tom, že došlo k dorovnání kupní ceny, která by byla blízká ceně dle znaleckého posudku. Prodávající bance nedoložil žádný dokument (dohodu o narovnání, výpis o doplacení kupní ceny). Následně banka odmítla tuto koupi financovat s odŧvodněním, že nechce být nápomocna poškození dlužníka a nechce riskovat své dobré jméno v případném soudním sporu. Kupující na základě doporučení banky od koupě odstoupil.

1.4. Základní pojmy Je dŧležité vysvětlit pojmy nemovitost - převod nemovitosti a proces převodu nemovitosti. Nemovitosti, tedy pozemky a stavby, které jsou pevně spjaty se zemí, jsou evidovány. Jejich evidenci a správu evidence zajišťuje katastrální úřad pro příslušné katastrální území. Povinné evidenci v KN nepodléhají stavby do 16 m2 zastavěné plochy a podzemní stavby. Změny v evidenci vlastnického vztahu mohou nastat pouze po předložení písemné smlouvy kupní, směnné, darovací a návrhu na vklad do katastru nemovitostí příslušnému KÚ. Kromě toho mohou být zapsány do KN změny vlastnického vztahu k nemovitosti rozhodnutím státního orgánu, např. soudu. Výše uvedené písemné smlouvy musí obsahovat určité základní pojmy a specifikace, ověřené podpisy účastníkŧ smlouvy. Na základě takových smluv provede KÚ vklad práva, tedy změnu vlastníka. Postupu a specifikaci jednotlivých náležitostí se budu věnovat později. Změna vlastníka na základě dražby či dědictví je jinou formou převodu a v této práci se jí nebudu zaobírat.

1.5. Vlastnictví Nezbytným předpokladem nakládání s nemovitostí je její vlastnictví. Z vlastnictví vyplývá právo uţívat věc, právo věc drţet a právo s věcí disponovat. Na základě těchto práv mŧže mít užitky, užívat plody plynoucí z vlastnictví nemovitosti, rozhodovat o jejím využití nebo i zničení jedině vlastník. Vlastnictví nemovitosti nevzniká uzavřením samotné kupní smlouvy o převod vlastnického práva, nýbrž k tomuto dochází až zaevidováním na příslušném KÚ (po jeho rozhodnutí o povolení vkladu vlastnického práva). Převod vlastnictví nemovitých věcí je možný na základě výše uvedených smluv (kupní, směnné, 12

darovací) nebo děděním či rozhodnutím státního orgánu. Je tedy zřejmé, že vlastníkova práva mohou být omezena, vždy však musí vycházet výlučně z platné zákonné úpravy. „V poslední době ožívá právní teorie o titulu a modu, kdy za vlastníka věci bývá považován ten, komu svědčí nejen právní titul, tedy např. smlouva či dohoda. Musí mu svědčit i modus, tedy nabývací jednání, kterým je u movitých věcí zpravidla odevzdání a převzetí věci, u nemovitostí zpravidla vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.“3

1.6. Nemovitost Co to je nemovitost? „Nemovitost jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem“4. Slovenský jazyk má pro „nemovitost“ srozumitelnější výraz „nehnuťelnost“. Z uvedeného výrazu je patrné, že se jedná o stavby, které není možné libovolně přemísťovat. 1.6.1. Pozemky, parcely, stavební parcely Pozemek je přirozená část zemského povrchu, která je oddělena od sousedních pozemkŧ hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhŧ pozemkŧ, popř. rozhraním zpŧsobu využití pozemkŧ. Pozemek mŧže být složen z několika parcel. Pozemek nelze přenášet z místa na místo, nelze jej vyrobit, neopotřebovává se. Představuje věcnou hodnotnou. Pozemky rozlišujeme podle druhu na stavební a pozemkové parcely. Pozemkové parcely mohou být zemědělskými pozemky (orná pŧda, trvalý travní porost, chmelnice, vinice, zahrada), lesní pozemky, ostatní plocha (jiná plocha, neplodná pŧda, silnice, manipulační plocha, vodní plocha a další). V evidenci nemovitostí bývají pozemky v jednotlivých katastrálních územích evidovány buď v jedné, nebo ve dvou číselných řadách. Zpŧsob evidence (počet číselných řad) je vždy uveden v příslušném výpisu z katastru nemovitostí. Jsou-li v KN pozemky evidovány ve dvou číselných řadách, jsou v jedné řadě stavební pozemky, všechny ostatní druhy pozemkŧ jsou evidovány v samostatné řadě. Parcela je pozemek, který je polohově a geometricky přesně určen a má své parcelní číslo zapsané v KN. 3

BAUDYŠ, Petr. Katastr a nemovitosti. Vyd. 1. Praha: C. H. Beck, 2003, s. 120. Beckovy příručky pro právní praxi. ISBN 80-717-9824-X. 4 Portál veřejné správy české republiky [online]. 2011, 4.12.2011 [cit. 2011-12-04]. Dostupné z: http://portal.gov.cz/portal/obcan/.

13

Stavební parcela je pozemek evidovaný v KN jako zastavěná plocha a nádvoří.

1.6.2. Budovy Tento pojem je přesně specifikován např. Zákonem o vlastnictví bytŧ (dále jen ZVB) 72/1994 Sb. §2. Jelikož pojmy jako budova, bytový dŧm, bytový dŧm s nebytovými prostory, byt, rozestavěný byt, rozestavěný nebytový prostor a další jsou přesně specifikovány v zákoně, není dŧležité zde citovat přesné znění definic. Obecně lze říci, že budovou rozumíme trvalou stavbu, která je pevně spjatá se zemí a jíž je přiděleno číslo popisné nebo číslo evidenční, eventuelně není těmito čísly specifikována. Čísla popisná a evidenční přiděluje stavbám příslušný obecní úřad a katastrální úřad je v KN eviduje. Ve smlouvách a jiných dokumentech musí být budova specifikována číslem popisným nebo evidenčním, byla-li jim tato čísla přidělena, dále číslem stavební parcely, na níž je postavena, a jménem katastrálního území, kde se nachází. Má-li obec více částí, musí být uveden i název příslušné části obce. Prostorové vymezení budovy: Budova je nadzemní stavba vymezená, jejími základy, vnějšími rovinami obvodových zdí a střešní konstrukce. Rozestavěná budova je budova v takovém stupni rozestavěnosti, kdy je patrné stavebnětechnické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo číslo evidenční. „Budova má řadu součástí, které z ní nelze oddělit, pokud by nemělo dojít k jejímu zásadnímu znehodnocení nebo k její demolici.“5

1.6.3. Byty a nebytové prostory Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou určeny k bydlení, a to na základě rozhodnutí stavebního úřadu. Tento pojem přesně specifikuje Zákon o vlastnictví bytŧ - 72/1994 Sb. §2. S vlastnictvím bytu jsou spojena spoluvlastnická práva na společných částech domu. Podle Zákona o vlastnictví bytŧ tato práva vznikají na základě prohlášení vlastníka, které je vloženo do KN, nebo výstavbou domu s jednotkami provedenou na základě smlouvy o výstavbě dle zákona 72/1994 Sb. Zjednodušeně lze spoluvlastnický podíl na společných částech domu specifikovat jako vlastnictví určitého podílu na chodbách, sklepních prostorách, výtahu, pŧdních prostorách tedy, nosných 5

BAUDYŠ, Petr. Katastr a nemovitosti. Vyd. 1. Praha: C. H. Beck, 2003, s. 116.. Beckovy příručky pro právní praxi. ISBN 80-717-9824-X.

14

konstrukčních prvcích budovy, střešní konstrukci apod., které slouží všem vlastníkŧm jednotek v budově. Tento spoluvlastnický podíl na společných částech budovy nemŧže být předmětem samostatného převodu, je pevně spojen s vlastnictvím jednotky a jedině společně s ní je převoditelný jinému vlastníkovi, a to nezávisle na vŧli převodce a nabyvatele. Stejně jako podíl na společných částech domu i podíl na stavebním pozemku pod budovou není samostatně obchodovatelný a s vlastnictví předmětné jednotky je pevně svázaný. Nebytovým prostorem je místnost nebo soubor místností, které jsou určeny k jiným účelŧm než k bydlení a zároveň nejsou příslušenstvím bytu. Vztah nebytového prostoru ke společným částem budovy i ke spoluvlastnickému podílu na stavebním pozemku je u nebytových prostorŧ totožný jako k bytovým jednotkám. 1.6.4. Společné části domu Vlastník určitého prostoru v domě je současně spoluvlastníkem části budovy, stejně jako ostatní spoluvlastníci. Spoluvlastnický podíl odpovídá velikosti podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru. Čím větší podlahová plocha jednotky, tím větší podíl na společných částech domu. Samozřejmě dle velikosti podílu se pak odvíjí i související platby spojené s udržováním společných částí domu, není-li stanoveno jinak, např. smlouvou o správě domu uzavřenou mezi vlastníky jednotek a správcem domu.

1.7. Formy vlastnictví Formy vlastnictví určují, zda nemovitost vlastní jedna osoba (výlučný vlastník), případně více vlastníkŧ (podílové spoluvlastnictví) nebo manželé (SJM = společné jmění manželŧ). V případě podílového spoluvlastnictví nemusejí být podíly jednotlivých vlastníkŧ shodné, určují se zlomkem, např. ½ apod. Součet všech spoluvlastnických podílŧ k nemovitosti musí být 1 čili 100 %. Také tyto údaje jsou zapsány na listu vlastnictví.

1.7.1. Výlučné vlastnictví Vlastnické právo vykonává pouze jedna osoba. Pouze této osobě náleží právo s nemovitostí jakýmkoli zpŧsobem disponovat.

15

1.7.2. Společné jmění manţelů Na základě zákona č. 91/1989 Sb, došlo ke vzniku institutu společného jmění manželŧ, dříve označovaného jako bezpodílové spoluvlastnictví občanŧ. Společné jmění manželŧ (SJM) je jednou z forem spoluvlastnictví. Tento druh vlastnictví mŧže vzniknout pouze mezi manželi. Vznik SJM je vázám na uzavření manželství a jeho zánik (rozvod nebo úmrtí jednoho z manželŧ). Zde je vhodné upozornit na skutečnost, že společné jmění manželŧ nemŧže vzniknout darovací smlouvou ani děděním, jedině koupí. Každý z manželŧ je vlastníkem celé věci a tento institut, vylučuje určení podílu. „Zákon nevylučuje, aby účastníkem věcné smlouvy byl pouze jeden z manželů, a katastrální úřad by neměl mít důvod takový vkladový návrh zamítnout“6. V praxi to znamená, že jeden z manželŧ mŧže koupit nemovitost a on sám být účastníkem smlouvy, nicméně druhý z manželŧ má být o tomto informován. V některých případech dochází k tomu, že jeden z manželŧ uvažuje o rozvodu a tímto zpŧsobem mŧže manipulovat s majetkem bez souhlasu toho druhého. Pro tento případ by měl KN dle §3 správního řádu informovat druhého z manželŧ. Osobně jsem se nikdy nesetkala s případem, kdy KÚ druhého z manželŧ informoval.

Nicméně jestliže jeden z manželŧ naloží s majetkem nějakým

zásadním zpŧsobem, např. prodejem nemovitosti, má druhý z manželŧ právo se dovolávat dle § 145. Obč. zákoníku neplatnosti právního úkonu. V případě, že manželé mají uzavřenou smlouvu o rozšířeném nebo zúženém rozsahu SJM, řídí se veškerá práva touto smlouvou. Smlouva musí být uzavřena ve formě notářského zápisu, jinak je neplatná.

1.7.3. Podílové spoluvlastnictví Podílové spoluvlastnictví určuje poměr práv a velikost podílŧ k nemovitosti. Je to vztah mezi dvěma a více spoluvlastníky, kteří mohou a nemusí být v příbuzenském poměru. Vlastnictví je určeno spoluvlastnickým podílem, který označuje míru práv a povinností. Velikost podílŧ musí být vždy stanovena na začátku podílového vlastnictví. V případě prodeje spoluvlastnického podílu je vlastník podílu povinen oslovit ostatní spoluvlastníky s nabídkou odkoupení svého podílu. Tato povinnost odpadá pouze v případě převodu osobě blízké. To vyplývá z předkupního práva spoluvlastníkŧ. Jestliže žádný 6

Katastrální (a související) judikatura: (s výběrem judikatury k obecnému zákoníku občanskému a bývalému registračnímu řízení). Editor Pavel Vrcha. Praha: Linde, 2001, s. 542. ISBN 80-720-1275-4.

16

ze spoluvlastníkŧ předkupního práva nevyužije, mŧže nabízející svŧj podíl za stejných (nabídnutých) podmínek prodat osobě třetí. Podílový spoluvlastník mŧže zřídit ke svému podílu právo odpovídající věcnému břemenu, a to bez souhlasu ostatních spoluvlastníkŧ.

17

2. Náleţitosti kupní smlouvy pro nemovitosti Jak již bylo řečeno, kupní smlouva musí obsahovat určité náležitosti. Jedná se o konsensuální7 smlouvu, z níž vznikají stranám vzájemné závazky, smlouva je úplatná a směřuje k převodu vlastnického práva. Je dŧležité veškeré náležitosti přesně specifikovat, aby nedošlo k případným nedorozuměním, nejasnostem a následným sporŧm. Kupní smlouva by měla v úvodu obsahovat prohlášení prodávajícího, že je vlastníkem nebo spoluvlastníkem prodávané nemovitosti. Záhlaví smlouvy by mělo obsahovat označení zákona, na jehož základě je smlouva uzavřena. V této práci se dál zabývám kupní smlouvou dle občanského zákoníku.

2.1.

Smluvní strany

Při přípravě smlouvy je třeba mít správné a aktuální informace o všech zúčastněných stranách. Zúčastněné strany musí být zpŧsobilé k těmto právním úkonŧm a musí mít skutečný a platný právní vztah k nemovitosti. V případě prodávajících se tyto údaje ověří na aktuálním výpisu z listu vlastnictví (LV) a občanským prŧkazem. V záhlaví smlouvy musí být kupující i prodávající označen jménem, příjmením, rodným číslem a trvalým pobytem. Případně musí být stejným zpŧsobem označena zastupující osoba – na základě plné moci. Jsou-li kupujícími manželé, je zapotřebí tuto skutečnost uvést. V případě, že jedním z účastníkŧ smlouvy je nezletilý občan, je uzavření kupní smlouvy možné, ale má svá specifika. Tyto případy nejsou časté, nicméně občas se s touto situací setkáváme a to například v případě úmrtí jednoho z rodičŧ, kdy nezletilý v rámci dědictví získá nemovitost, kterou nevyužívá, nemá z ní žádný prospěch a držením nemovitosti po dlouhou dobu by se nemovitost znehodnotila. Tuto situaci řeší § 37 odst. 2 zákona o rodině, na jeho základě soud určí opatrovníka nezletilé osoby. Na základě tohoto rozhodnutí mŧže opatrovník zažádat soud o schválení právního úkonu - souhlas s prodejem nemovitosti, v němž předloží soudu dŧvody, proč hodlá nemovitost prodat. Jestliže soud tento právní úkon schválí, mŧže být prodej nemovitosti realizován. Návrh na vklad do KN mŧže být podán spolu s kupní smlouvou až po nabytí právní moci rozhodnutí soudu, které je nezbytnou přílohou kupní smlouvy. Totéž platí pro veškeré nabývání nebo pozbývání vlastnictví nezletilcem, včetně nabývání darem.

7

souhlasný, dohodnutý

18

Zastoupení - plná moc Jestliže některému z účastníkŧ řízení okolnosti neumožní být přítomen u sjednávání a podpisu smlouvy nebo nechce být přítomen jednání a podpisu smlouvy, mŧže to provést za něho jiná, jím pověřená osoba na základě plné moci opatřené ověřeným podpisem zmocnitele. Takto sepsaná a ověřeným podpisem opatřená plná moc musí obsahovat přesně vymezené pravomoci zmocněnce a tato plná moc je nedílnou součástí kupní smlouvy. V případě rozhodnutí soudu ve věci zastupování nezletilé osoby, případně osoby nezpŧsobilé právních úkonŧ je toto rozhodnutí doručeno na KÚ jako příloha smlouvy. V případě, že některý z účastníkŧ je mladší 18 let nebo je zbaven zpŧsobilosti k právním úkonŧm, musí být zastupován soudem ustanoveným zástupcem nebo kolizním zástupcem. V těchto případech mŧže být vklad do KN podán až poté, co tento právní úkon schválí soud (§ 28 Občanského zákoníku, § 179 Občanského soudního řádu). V případě zákonného zastoupení plná moc zaniká odpadnutím dŧvodu, pro který vznikla, nebo úmrtím zastoupeného. V případě smluvní plné moci tato zaniká provedením úkonu, pro jehož vykonání vznikla, nebo výpovědí , úmrtím zastoupeného a nebo uplynutím času, na který byla vystavena. Plná moc musí obsahovat údaje o zmocniteli, tedy osobě, která plnou moc uděluje, údaje o zmocněnci, tedy osobě, která plnou moc přijímá. Plná moc mŧže být udělena i více zmocněncŧm, kteří musí jednat ve shodě. Domnívám se však, že v případě prodeje nemovitosti to není praktické. Zmocnitel by při udělování plné moci měl být obezřetný a rozsah a dŧvod udělení plné moci přesně specifikovat, aby bylo jasně a jednoznačně stanoveno, které právní úkony mŧže zmocněnec provádět. Plná moc mŧže být vystavena jako tzv. generální plná moc, kterou zmocnitel zmocňuje zmocněnce, aby jeho jménem činil veškeré právní úkony. Touto plnou mocí se však zmocnitel vydává plně do rukou zmocněnce a veškeré právní úkony, které zmocněnec provede jeho jménem, jsou závazné. Praktičtější je tedy udělit plnou moc s přesně specifikovanými právními úkony. Dohoda o plné moci umožňuje zmocniteli udělit omezující podmínky zmocněnce. Toho lze využít, jestliže zmocnitel nemá k zmocněnci plnou dŧvěru. Tak mŧže udělovat

19

doplňující pokyny pro převod nemovitosti. „Její uzavření nebo neuzavření nijak nepodmiňuje ani neomezuje platnost plné moci.“8

2.2. Předmět smlouvy Předmětem smlouvy rozumíme seznam nemovitostí, které jsou předmětem převodu. Dŧležité je vždy přesně specifikovat nemovitost dle údajŧ z LV. Dŧležité je označení katastrálního území, obce a katastrálního úřadu, který tuto evidenci vede. Například: Strana prodávající prohlašuje, že ve svém výlučném vlastnictví vlastní bytovou jednotku č. ___ v budově č. p. ___ postavené v části obce ___ na pozemku parcelního čísla ___ v katastrálním území a obci ___, okres ___. S vlastnictvím uvedené bytové jednotky je spjat spoluvlastnický podíl na společných částech budovy č. p.___ a na pozemku parcelního čísla ___ – velikost spoluvlastnických podílů vyjadřuje zlomek XXX / YYYY, vše v katastrálním území a obci ___, okres ___. Nemovitosti jsou zapsány na listech vlastnictví č. ___, č. ___ ..., které jsou vedeny u Katastrálního úřadu pro ___, Katastrální pracoviště pro katastrální území ___. Seznam musí být přesný a úplný. a) Pozemek, kterému je přiděleno samostatné parcelní číslo a je evidován na LV, musí být ve smlouvě o převodu specifikován samostatně a úplně. Druh pozemku, zpŧsob využití a jeho výměra nemusejí být ve smlouvě uvedeny, pokud však uvedeny jsou musejí být tyto údaje pravdivé a bezchybné. Chyba v těchto údajích je chybou neopravitelnou z dŧvodu případné zmatečnosti. b) Rodinný dům, nebo rekreační objekt jsou identifikovány na LV číslem popisným nebo a číslem evidenčním, např.: č.p. 1205. Dále je nutný přesný a úplný seznam pozemkŧ, na kterých budova stojí. Pozemky jsou evidovány parcelními čísly. Součástí prodeje rodinného domu jsou většinou i pozemky k budově přiléhající (v tzv. funkčním celku). Většinou se jedná o veškeré stavby a pozemky uvedené na LV pro danou nemovitost. Čísla popisná, evidenční stejně tak jako čísla pozemkŧ musí být přesně opsána z LV.

8

BAUDYŠ, Petr. Katastr a nemovitosti. Vyd. 1. Praha : C. H. Beck, 2003, s. 69. Beckovy příručky pro právní praxi. ISBN 80-717-9824-X.

20

c) Podíl na obytném domě, ve kterém nejsou vymezeny bytové jednotky a nebytové prostory dle zákona č. 72/1994 Sb. V době privatizace bytového fondu bylo častým jevem, že vlastníci budov z dŧvodu jednoduchosti prodávali domy jako celek uživatelŧm jednotlivých bytŧ v domě do podílového spoluvlastnictví. Velikosti jednotlivých podílŧ byly zpravidla určovány podobně jako při vymezení dle zákona č. 72/1994 Sb. Pokud má být následně některý spoluvlastnický podíl převeden jinému vlastníkovi, je nutné si uvědomit, že ostatní spoluvlastníci mají k podílu, který má být převeden, předkupní právo vzniklé ze zákona. V kupní smlouvě je vhodné uvedení čísla bytu, případně umístění v budově, jimiž se blíže určuje poloha bytu, který je s převáděným podílem na domě spjat. Podíl na pozemku pod domem, případně i na jiných pozemcích je samostatným převodem, který samozřejmě mŧže být proveden toutéž smlouvou. Ve smlouvě o převodu spoluvlastnického podílu na domě by mělo být uvedeno prohlášení o tom, že ostatním spoluvlastníkŧm domu byla učiněna nabídka z titulu předkupního práva. Účastníkŧm smlouvy se doporučuje uschovat si doklad o odmítnutí předkupního práva ostatními spoluvlastníky. To z toho dŧvodu, že spoluvlastník, který byl ve svých právech zkrácen, má právo domáhat se prostřednictvím soudu neplatnosti smlouvy, kterou byl ve svých právech zkrácen. d) Byt a nebytový prostor je na LV identifikován číslem popisným domu, v kterém se nachází, a číslem bytu např.:

1205/2. S nabytím vlastnictví bytu je spojen

spoluvlastnický podíl na společných částech domu. Ten je poměrem součtu podlahových ploch místností dané jednotky a součtem podlahových ploch všech jednotek v budově vymezených. S převodem jednotky se vždy současně převádí spoluvlastnický podíl na domě a spoluvlastnický podíl na stavebním pozemku pod domem. Bez těchto podílŧ nemŧže být převod jednotky uskutečněn a zaevidován v KN. Občas se stává, že vlastník jednotky je i podílovým spoluvlastníkem ještě jiného pozemku, např. zahrady, dvora a podobně. Toto vlastnictví se zapisuje na jiný LV, než je zapsána bytová jednotka nebo nebytový prostor. Proto se stává, že se na převod tohoto podílu zapomíná a je třeba jej provést až následně, kdy na to některého účastníka převodu upozorní například finanční úřad v souvislosti s řízením o dani z převodu nemovitostí. Dŧkazem profesní zralosti zpracovatele smlouvy o převodu je fakt, že takové eventuality zkoumá v přípravné fázi převodu. 21

e) Rozestavěné budovy. Tímto pojmem označujeme „budovu v alespoň takovém stupni rozestavěnosti, že již je patrné stavebně-technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční, a u budovy, které se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pokud dosud nebylo započato s jejím užíváním“9. Rozestavěný byt je „místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí“10. Jestliže stavba nemá číslo popisné ani po dokončení, tzn. není kolaudována, není tedy nemovitostí. Stavba je tedy součástí pozemku, na němž je postavena, a tudíž ji dle toho musíme specifikovat.

2.3. Kupní cena a způsob úhrady Dohoda o ceně je velmi dŧležitou částí smlouvy. Z kupní smlouvy musí být jasně zřejmé, za jakou cenu je nemovitost převáděna a jaký je zpŧsob úhrady kupní smlouvy. Dle občanského zákoníku § 589 „Cenu je třeba stanovit v souladu s obecně závaznými právními předpisy, jinak je smlouva neplatná podle § 40a.“11. Cena je dle platné legislativy stanovena smluvně. V některých případech je stanovena na základě vyhotovení znaleckého posudku. V dnešní době je stále častěji stanovena dle cen na trhu - vychází z aktuální nabídky a poptávky. Kupní cena nemusí cenu dle znaleckého posudku kopírovat ani se k ní blížit, nicméně je dŧležité, aby zúčastněné strany s cenou souhlasily.

Kupní cena je

vyjádřena v penězích. Úhrada kupní ceny je vždy na dohodě smluvních stran a existuje několik variant vypořádání kupní ceny. V případě, že se kupující zaváže prodávajícímu, že kupní cenu splatí, ale neučiní tak, vzniká přímo ze zákona možnost odstoupení od kupní smlouvy. Tuto formulaci je vhodné do kupní smlouvy zakotvit.

2.4. Úhrada kupní ceny a) Úhrada kupní ceny v hotovosti. Platba v hotovosti v případě koupě nemovitosti není ideální variantou, jelikož musíme mít na paměti zákon o omezení plateb 9

Business center.cz: slovník pojmů [online]. 10,1,2012 [cit. 2012-01-07]. Dostupné z: business.center.cz . Business center.cz: slovník pojmů [online]. 10,1,2012 [cit. 2012-01-07]. Dostupné z: business.center.cz .

10 11

Zákony II : sborník úplných znění zákonů obchodního, občanského a trestního práva a souvisejících předpisů. Český Těšín. Český Těšín: Poradce, 2011, s.154. ISBN 1802-8276.

22

v hotovosti, zákon č. 254/2004 Sb., který stanoví hranici hotovostních plateb do ekvivalentu částky 15.000,- EUR. V případech prodejŧ nemovitostí pod touto hranicí 15.000,- EUR je jednorázová úhrada možná. V takových případech je dŧležité v kupní smlouvě uvést, že prodávající celou kupní cenu převzal a přijetí celé kupní ceny svým podpisem stvrzuje, abychom předešli možným sporŧm. b) Úhrada kupní ceny převodem na účet. Jedná se o platbu částky na účet nebo účty, uvedené ve smlouvě. Bezhotovostní převod nebo vklad na účet / účty prodávajících je evidován bankou na bankovním výpisu a je z hlediska případných sporŧ prokazatelný. V případě, kdy kupující hradí koupi nemovitosti z úvěru, zasílá úvěrující banka peníze přímo na účty stanovené v kupní smlouvě.

2.5. Stanovení podmínek pro úhradu kupní ceny Ne vždy je kupní cena splacena při podpisu smlouvy a specifikace zpŧsobu úhrady je dŧležitou součástí smlouvy. Záleží vždy na dohodě stran, jakým zpŧsobem bude platba provedena. Kupující musí své zájmy a jistoty bránit, aby své peníze dostal včas a řádně. I kupující strana musí mít jistotu, že po zaplacení kupní ceny mu bude nemovitost převedena – zapsána na KN. V následujících případech rozebírám možné zpŧsoby plateb, jejich výhody a nevýhody. a) Notářská nebo advokátní úschova je pro obě strany zárukou, že závazky vyplývající z kupní smlouvy budou dodrženy. Kupní cena je složena v notářské nebo advokátní úschově za poplatek, který je předem stanoven a specifikován ve smlouvě o úschově. Peníze notář nebo advokátní kancelář vyplatí na účet strany prodávající poté, co jsou splněny podmínky pro vyplacení kupní ceny uvedené ve smlouvě. Kupní smlouva po rozhodnutí KÚ o vkladu vlastnického práva je doplněna doložku s vyznačením právních účinkŧ vkladu práva. V některých případech mŧže být podmínkou vyplacení kupní ceny nebo jejího zŧstatku i doložení platby daně z převodu nemovitosti ve prospěch finančního úřadu. V tomto případě mají obě strany jistotu, že závazky ze smlouvy budou naplněny, neboť prostředník vystupuje jako třetí, nezávislý subjekt. Nevýhodu je poplatek za notářskou nebo advokátní úschovu, který je účtován dle sazebníku odměny pro notáře, advokáta. Tarif je stanoven buď pevnou částkou, nebo procentuálně dle výše uložené částky. 23

b) Zřízení dokumentárního akreditivu u banky je dalším zpŧsobem jištění ceny. Zde se jedná o uložení peněz na deponovaném účtu obchodní banky na základě uzavření smlouvy o zřízení tohoto účtu. Podmínky jsou stanoveny obdobně jako u advokátní nebo notářské úschovy. Jedná se o bezpečné zajištění platby, kdy po předložení dokumentŧ stanovených ve smlouvě o zřízení dokumentárního akreditivu, je částka vyplacena. Nevýhodou je opět poplatek za úschovu, který má každá banka stanoven v jiné výši. c) Zaplacení kupní ceny po vkladu práva do KN. V tomto případě nejsou peníze vázány na žádném účtu, s penězi do zápisu v KN disponuje kupující. Jedná se o variantu, která je dnes běžná snad jen v případech, kdy se obě smluvní strany dobře znají. V nevýhodě je prodávající, který už není vlastníkem nemovitosti a ještě nemá na účtu své peníze. V kupní smlouvě mŧže být ujednání o tom, že prodávající si vyhrazuje právo jednostranného odstoupení od kupní smlouvy v případě, že kupující nesplní platební podmínky dle smlouvy. Jestliže kupující nesplní svou povinnost, mŧže se nemovitost přepsat zpět na prodávajícího na základě souhlasného prohlášení sepsaného mezi prodávajícím a kupujícím. V případě nesplnění závazku se prodávající mŧže svého práva domáhat také žalobou. d) Zaplacení kupní ceny před podpisem smlouvy.

Jestliže obě strany souhlasí

s tímto postupem, je kupní cena splacena ještě před podpisem kupní smlouvy, většinou na základě podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní. V nevýhodě je kupující, jelikož není vlastníkem nemovitosti a nemá své peníze, s kterými již disponuje prodávající. V případě nedodržení závazku prodávajícího převést nemovitost se mŧže kupující bránit soudní cestou podobně jako v předchozím případě, a to požadavkem, aby soud nahradil souhlas prodávajícího s převodem nemovitosti svým rozhodnutím e) Úschova u jiného prostředníka (většinou u realitní kanceláře). V současnosti se nezanedbatelné množství nemovitostí prodává prostřednictvím realitní kanceláře. Prostředníkem, u kterého jsou uloženy peníze při podpisu kupní smlouvy, který je zároveň účastníkem smlouvy jako zprostředkovatel, je realitní kancelář (RK). Tato úschova je založena na stejném principu jako u předešlých úschov. RK peníze 24

vyplatí na účet strany prodávající poté, co jsou splněny podmínky pro vyplacení kupní ceny uvedené ve smlouvě. V tomto případě je obezřetnost na místě a je dobré si předem zjistit co nejvíce informací o RK, případně získat na ni reference a dle toho se rozhodnout. Nevýhodou je, že RK nemusí být pojištěna proti úpadku, peníze mŧže zadržovat, nebo i zcizit. Výhodou je, že služba není zpoplatněna, jelikož je ve většině případŧ součástí provize za prodej nemovitosti. Z praxe dokládám, že tento typ uložení peněz (kupní ceny) v naší RK převládá. f) Zaplacení kupní ceny na účet prodávajícího a ve prospěch věřitele. V tomto případě se zpravidla rozděluje kupní cena na několik částí. Toto ujednání musí být součástí kupní smlouvy. Jedna část kupní ceny bývá uhrazena jedním z výše uvedených zpŧsobŧ na účet prodávajícího nebo k jeho rukám, další část na účet věřitele. Věřitelem mŧže být bankovní ústav, který má na nemovitosti zapsáno zástavní právo k zajištění pohledávky. V tomto případě je předem bankovní ústav požádán o vyčíslení dlužné částky k určitému datu a zároveň je požádán o vystavení souhlasu s prodejem nemovitosti a souhlasu s vymazáním zástavního práva po uhrazení dluhu. Výše pohledávky, číslo účtu, kam má být pohledávka splacena, datum, ke kterému má být splacena, je pak jednou z částí ujednání o kupní ceně a její úhradě. V tomto případě kupující vyplácí dluh prodávajícího. Zároveň je v souhlasu banky ujištěn o vymazání zástavního práva po uhrazení dlužné částky. Jedná se o velmi častý zpŧsob platby v souvislosti s úhradou kupní ceny z úvěru, např. hypotečního. To znamená tehdy, kdy kupovaná nemovitost je již zastavena ve prospěch jiného bankovního ústavu, a tudíž dochází k zaplacení dlužné částky a vymazání zástavního práva. g) Ustanovení odkládací podmínky je ustanovení „spočívající v tom, že smlouva nabývá účinnosti až splacením kupní ceny. Teprve splněním odkládací podmínky smlouva nabývá účinnosti a lze podat návrh na vklad.“12 V nevýhodě je v tomto případě kupující - nemá jistotu, že vklad do KN bude proveden. V praxi je velmi často užíváno úschov jak notářských, advokátních, tak bankovních. Úschovy jsou vždy zpoplatněné dle aktuálních ceníkŧ. Výjimkou je úschova u RK, případy 12

JANKŦ, Martin. Nemovitosti: koupě, prodej a další právní vztahy. Druhé aktualizované vydání. Brno: Computer Press a. s., 2007, s.123. ISBN 978-80-251-1499-5.

25

použití této úschovy v poslední době mají stoupající tendenci. Jedním z dŧvodŧ je, jak jsem již uvedla, že RK si za tuto úschovu zpravidla neúčtují žádný poplatek, resp. je již součástí provize RK. Nejedná se tedy o další náklad spojený s prodejem nemovitost. Zpŧsoby platby dle odstavce c) a d) jsou v praxi využívány mezi lidmi, kteří se znají, jsou v příbuzenském poměru

a nebo lidmi, kteří nemají s prodejem žádné zkušenosti,

jsou laici a nechtějí se nebo nemohou obrátit na odborníka. Většina těchto případŧ dopadne dobře, dle vŧle účastníkŧ, nicméně není málo ani případŧ, kdy jedna ze stran vstupuje do závazku s nečestným úmyslem. Dŧsledkem je pak nenaplnění smlouvy a soudní spory, v ojedinělých případech končící rezignací poškozené strany.

2.6. Prohlášení a ujednání smluvních stran Prodávající je povinen kupujícího upozornit na všechny vady nemovitosti. Ideální je všechny vady a nedostatky nemovitosti konkrétně ve smlouvě specifikovat. Tím se dá předejít případným pozdějším sporŧm a dohadŧm. Vadou se mŧže rozumět i předkupní a zástavní právo, věcná břemena (viz jiné části této práce). Projevem vŧle se rozumí, že účastníci smlouvy jednají na základě své vŧle, jejich projev vŧle musí být vážný a svobodný dle § 37 odst. 1 občanského zákoníku. Vŧle účastníkŧ smlouvy musí být vyjádřena jasně, srozumitelně a pro platnost smlouvy je nutno o tom učinit prohlášení. Jestliže projevy vŧle chybí, je smlouva neplatná. Rozsah prohlášení lze upravit dle požadavkŧ smluvních stran.

2.7. Odstoupení od smlouvy, smluvní pokuta Platí, že odstoupit od smlouvy mŧže jen účastník smlouvy. Dále platí, že v případě nemovitostí musí mít odstoupení od smlouvy písemnou formu. Odstoupit od smlouvy lze za těchto podmínek: bylo-li odstoupení od smlouvy dohodnuto mezi subjekty kupní smlouvy (§ 48 odst. 1 občanského zákoníku), byla-li kupní smlouva uzavřena v tísni za nápadně nevýhodných podmínek (§ 49 občanského zákoníku), má-li předmět kupní smlouvy vadu, kterou nelze odstranit a která brání řádnému užívání věci, při nedodržení podmínek kupní smlouvy, např. nezaplacení kupní ceny.

26

Odstoupení od smlouvy Odstoupení od smlouvy řeší § 48 Občanského zákoníku a zpŧsob odstoupení od smlouvy je upraven § 349 odst.1 Obch. zákoníku. Je stanoveno, že odstoupit od smlouvy mŧže účastník smlouvy v případě, že je to v zákoně stanoveno, nebo bylo-li účastníky dohodnuto. Mŧže nastat několik situací odstoupení od smlouvy, která je již zapsána v KN, a to: a) Odstoupení od smlouvy prodávajícím. Tato situace mŧže nastat, jestliže kupující nedodržel např. podmínky splacení kupní ceny. V tomto případě vyzve prodávající kupujícího k zaplacení kupní ceny, případně mŧže stanovit dodatečnou lhŧtu splacení kupní ceny. Jestliže kupující nedodržel další sjednanou lhŧtu, mŧže kupující od kupní smlouvy odstoupit. Toto odstoupení od smlouvy musí mít písemnou formu a musí být řádně doručeno dle § 517 odst. 1 občanského zákoníku. b) Odstoupení od smlouvy kupujícím. Tato situace mŧže nastat, jestliže prodávající uvedl nepravdivě ve smlouvě např., že na nemovitosti neváznou žádná věcná břemena. Kupující dodržel všechna ustanovení smlouvy a následně po přepisu nemovitosti kupující zjistil, že na nemovitosti váznou věcná břemena. Kupující písemně odstoupí od kupní smlouvy. Toto odstoupení od smlouvy musí mít písemnou formu a musí být řádně doručeno dle § 517 odst. 1 občanského zákoníku. V případě odstoupení od smlouvy jak prodávajícím, tak kupujícím jsou právní dŧsledky stejné, a to: Došlo ke změně vlastníka v KN. K této změně došlo podáním návrhu vkladu práva do KN. V KN je zapsán někdo, kdo podle práva vlastníkem není a nebyl. Právní řešení popsaných situací je v ustanovení § 541 a následujících Obč. zákoníku. Jedná s o povinnost vydat věc nabytou bezdŧvodným obohacení. V takovém případě je kupující, nebo prodávající povinen podat návrh na zpětvzetí návrhu na vklad do KN. V případě, že tak neučiní, mŧže se strana poškozená domáhat této nápravy soudní cestou, žalobou o určení vlastnictví nemovitosti. Na základě rozhodnutí soudu provede katastrální úřad zápis ve prospěch vlastníka nemovitosti. Převod má být učiněn záznamem.

27

Smluvní pokuta Smluvní pokuta je sankce, kterou si smluvní strany ujednají pro případ nedodržení některých ustanovení smlouvy. Jedná se o předem stanovenou částku, která by například v případě nedodržení splacení kupní ceny měla prodávajícímu pokrýt jeho vícenáklady vzniklé v souvislosti s nedodržením smluvních ujednání. Smluvní pokuta musí být součástí smlouvy, případně písemného dodatku ke smlouvě. Její výše je závislá na dohodě stran. Většinou se stanoví pevná částka, která je přímo specifikována ve smlouvě, nebo procentuální podíl z ceny. Tato částka by měla odpovídat dobrým mravŧm.

2.8. Daňová povinnost účastníků smlouvy Jestliže na základě smlouvy (kupní, darovací nebo směnné) dochází ke změně vlastníka, a to zápisem v KN, podléhá tento převod nemovitosti ke dni převodu nemovitosti dle § 9 zákon č. 357/1922 Sb zdanění. Každá z těchto daní je specifikována jinak a vyžaduje určité doklady a postupy při jejím vyrovnání - dle platných zákonŧ. Ze zákona č. 357/1992 Sb. je poplatníkem daně z převodu nemovitosti prodávající, kupující je ručitelem této daně. V případě směny nemovitostí jsou poplatníky daně z převodu oba účastníci smlouvy. Jestliže poplatník daně nesplní svou daňovou povinnost vŧči FÚ ani po výzvě, je tento oprávněn daň vymáhat po kupujícím. Ten pak mŧže následně daň z převodu nemovitosti vymáhat od poplatníka soudní cestou. Z tohoto dŧvodu je dobré vždy v kupní smlouvě tuto část dobře ošetřit. Je několik zpŧsobŧ, jak si mŧže kupující zajistit, aby prodávající svou daňovou povinnost splnil. V kupní smlouvě mŧže být též specifikován přesně účet příslušného FÚ ve tvaru: 7763……….………../0710 (číslo účtu je vždy stanoveno speciálně pro okresní FÚ, přesné číslo účtu lze zjistit na stránkách České daňové správy),

a variabilní symbol, kterým je

v tomto případě rodné číslo poplatníka daně. V případě, že chceme ošetřit zaplacení daně poplatníkem, mŧžeme to v kupní smlouvě ošetřit následujícím zpŧsobem: a) Doplacení poslední části kupní ceny v předpokládané výši kupujícím až po předložení dokladu o zaplacení této daně FÚ a předložení kopie podaného daňového přiznání prodávajícím kupujícímu.

28

b) Složením předpokládané zálohy na výši daně z prodeje nemovitosti v notářské, advokátní nebo bankovní úschově. Pak dochází k proplacení poslední části kupní ceny až po předložení dokladŧ specifikovaných v kupní smlouvě, nejčastěji po předložení dokladu o zaplacení daně z převodu nemovitosti a předložení podaného daňového přiznání. c) Poslední část kupní ceny v předpokládané výši daně z prodej nemovitosti je složena v úschově zprostředkovatele prodeje, nejčastěji RK. Ta vyplácí tuto částku stejně jako banka, notář či advokát až po předložení dokladŧ specifikovaných v kupní smlouvě, nejčastěji po předložení dokladu o zaplacení daně z převodu nemovitosti a předložení podaného daňového přiznání.

2.9. Závěrečná ustanovení smlouvy Jak z názvu vyplývá, jedná se o konečná ustanovení, která potvrzují a doplňují výše uvedená ujednání. a) Předání nemovitosti je vždy domluveno individuálně a je vždy dohodou účastníkŧ smlouvy o tom, jak předání proběhne. Ze smlouvy by mělo jasně vyplynout, za jakých podmínek a kdy se nemovitost předá nabyvateli, to znamená buď konkrétní datum, nebo ještě lépe obecná specifikace. Např: k předání nemovitosti dojde nejdéle do 30. dnů od vložení vkladu práva do KN. Zároveň je dobré uvést, zda nemovitost bude předána vyklizená, nebo vyklizená být nemusí a pak si kupující s věcmi naloží dle svého uvážení. Předání nemovitosti mŧže proběhnout v několika variantách a záleží pouze na okolnostech, jak se účastníci dohodnou. Nejčastěji bývá nemovitost předána při podpisu smluv a předání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu práva KÚ. Výjimkou není předání nemovitosti až po zapsání vlastnického práva do KN. b) O předání nemovitosti by měl být vždy sepsán předávací protokol s uvedením účastníkŧ předání, specifikací předávané nemovitosti, místa a data předání. Mohou být zaznamenány případné vady a hlavně stavy počitadel na elektroměru, plynoměru, vodoměru a tepelných měřičích. Strana prodávající i kupující by měla vždy stavy měřidel překontrolovat, aby se předešlo případným dohadŧm. 29

c) Počet výtisků smlouvy. Každá smlouva by měla na závěr obsahovat počet vyhotovení, v nichž se vydává. Musíme mít na paměti, že smlouvu by měl obdržet každý z účastníkŧ smlouvy. Dále je třeba připočítat další dva výtisky, které si ponechává katastrální úřad, a jeden výtisk, který si účastníci ponechají, dokud neobdrží potvrzenou kupní smlouvu od KÚ. Jestliže jsou účastníci řízení čtyři (dva prodávající, dva kupující), bude smlouva celkem vyhotovena v deseti stejnopisech. Šest vyhotovení pro KN a každý z účastníkŧ po jedné smlouvě. Nacházejí-li se převáděné nemovitosti ve dvou rŧzných okresech, např. v případě směnné smlouvy, musí být počet výtiskŧ navýšen o dva pro KÚ dalšího okresu. d) Souhlas účastníků s vkladem do KN. V tomto ujednání účastníci smlouvy souhlasí se zápisem smlouvy příslušným KÚ, a tedy i vkladem do KN. Mělo by zde být definováno, která strana podá návrh na vklad do KN a která nese náklady spojené s podáním návrhu na vklad do KN. Samozřejmě je dŧležité stanovit dobu, do které má být návrh na vklad podán příslušnému KÚ. e) Přílohy smlouvy. Jestliže dochází k podpisu smluv např. na základě již výše uváděné plné moci, je nutné tyto připojit jako nedílnou součást smlouvy, případně samostatně jako samostatnou listinu k návrhu na vklad do KN v počtu výtiskŧ smlouvy. Přílohou mŧže být výpis z obchodního rejstříku v případě, že kupujícím je právnická osoba (toto již není nutné, KÚ má nově možnost identifikační údaje právnické osoby ověřit elektronickou cestou v registru státní správy), dále musí být přílohou úředně ověřený překlad dokumentu, jestliže je smlouva psána v jiném než českém jazyce. f) Datum a podpis. Úplně na závěr smlouvy se uvádí datum a místo podpisu smlouvy. Není podmínkou, že smlouvy musí být podepsány v jeden den. Každá ze zúčastněných stran mŧže smlouvu podepsat v jiný den a na jiném místě. Tato skutečnost by mněla být uvedena. Zároveň nesmíme zapomenout, že zápis v KN vyžaduje ověřené podpisy účastníkŧ smlouvy minimálně na jednom výtisku. Je tedy nutné na jednom výtisku ověřit podpisy účastníkŧ smlouvy.

30

3. Zástavní smlouva jako nástroj zajištění úvěru při koupi nemovitosti. Zástavní právo je v současné době velmi častým a používaným zpŧsobem k zajištění pohledávek z poskytnutých pŧjček, hypotečních úvěrŧ, úvěrŧ ze stavebního spoření a dalších druhŧ úvěrŧ na pořízení nemovitosti. V rámci zajištění poskytnutého úvěru si finanční ústav klade podmínku zapsání zástavního práva v KN v jeho prospěch. Jde o zajištění jeho pohledávky proti úvěrovému riziku. „Zástavní právo je věcné právo k věci cizí, které slouží k zajištění pohledávky a jejího příslušenství tím, že v případě jejich řádného a včasného nesplnění je zástavní věřitel oprávněn domáhat se uspokojení z věci zastavené (prodat ji) a peníze do výše pohledávky si ponechat.“ 13 Zjednodušeně lze říci, že v případě nesplácení úvěru má finanční instituce možnost nemovitost prodat a z prodeje uspokojit své nároky. K samotnému zřízení zástavního práva dochází ve většině případŧ poté, kdy finanční ústav na základě schválení úvěru, zjistí na základě vyhotovení znaleckého posudku, zda nemovitost, která bude zatížena zástavním právem, má dostatečnou hodnotu pro pokrytí případných závazkŧ dlužníka vŧči věřiteli. Na tomto místě je nutné podotknout, že v současné době – v době krize, která se projevila poklesem kupní síly a snížením cen nemovitostí, mŧže nastat potřeba úvěr zajistit zástavním právem k více nemovitostem. Jestliže například kupující kupuje RD, který banka ohodnotí určitou cenou, která nedosahuje výše poskytnutého úvěru, mŧže být na základě dohody zástavní právo zapsáno ve prospěch kupované nemovitosti a jiné nemovitosti, např. bytu, který nemusí být ve vlastnictví kupujícího. To znamená, že vlastník oné jiné nemovitosti je vlastně vŧči bance ručitelem poskytnutého úvěru. Ve výjimečných případech je zástavní právo ve prospěch finančního ústavu zapsáno až po poskytnutí úvěru. V praxi to znamená, že ve smlouvě o úvěru je přesně specifikována doba, do které musí být zástavní právo ve prospěch finančního ústavu do KN vloženo. Není výjimkou, že na nemovitosti jsou zapsány dvě a více zástav ve prospěch jednoho či více zástavních věřitelŧ. Vždy je na analýze finančního ústavu, zda po zvážení okolností a rizik poskytne věřiteli další pŧjčku a bude mít v KN zapsánu další zástavu. Jedná se 13

SEKERKA, Bohuslav. Řízení bankovních rizik. 1. vyd. Praha: Profess Consulting, 1998, s. 119. ISBN 80852-3556-0.

31

o zástavní právo v horším pořadí, a tedy i s větším rizikem zajištění pohledávky. Uvádím příklad: Dlužník vlastní nemovitost v hodnotě 10.000.000,-Kč v atraktivní části krajského města. Na domě je již v KN evidována zástava ve prospěch bankovního ústavu č. 1. V současné době majitel nemovitosti žádá peněžní úvěr u banky č. 2. ve výši 1.000.000,-Kč. Banka po vyhodnocení jeho žádosti dojde k závěru, že úvěr je ochotna poskytnou a podstoupit riziko dalšího v řadě., Bude tedy zapsána v KN jako druhá v pořadí, a bude tedy v případě nuceného prodeje nemovitosti uspokojena její pohledávka až po vyplacení pohledávky bance č.1. Banka pravděpodobně toto riziko podstoupí, nicméně může klientovi nabídnout horší úrokovou sazbu. Z tohoto dŧvodu je vždy uvedena výše zajištěné pohledávky, tak aby z výpisu z KN byl tento údaj patrný. Jedná se tedy o velmi častou smlouvu, kterou klient podepisuje v souvislosti s koupí nemovitosti pro zajištění hypotečního úvěru. Velmi často dochází k podpisŧm kupních a zástavních smluv současně a orientace ve smlouvách bývá pak pro účastníky smluv hŧře přehledná. Z praxe naší RK vím, že dobrá komunikace s kupujícím, prodávajícím a úředníkem banky, která poskytuje úvěr, je nezbytná. Co možná nejméně složitý, ale jasný výklad účastníkŧm transakce, kteří jsou ve věci laiky a nemají dostatek zkušeností, velmi pomŧže. Je důleţité si uvědomit, ţe zástavní smlouvu v případě koupě nemovitosti financované hypotečním úvěrem podepisuje prodávající jako zástavce. Omezení zástavce pak přejde na kupujícího aţ s převodem vlastnického práva k nemovitosti. To je samozřejmě nutné účastníkům transakce pečlivě objasnit a učinit pro ně srozumitelným a přehledným. Někteří prodávající v tom vidí velký problém a riziko, až ujištění o standardnosti takovéhoto prodeje a předložení nějakého předchozího případu jim celý postup objasní.

3.1. Zástavní právo k nemovitosti Zástavní právo je upraveno zákonem č. 40/1964 Sb. - Občanský zákoník, současná úprava je platná od 1.1.1992 . Zástavní právo plní po celou dobu platnosti zajišťovací a uhrazovací funkci a nutí dlužníka k splnění jeho závazkŧ dle § 152 a následujících Občanského zákoníku. Jestliže dlužník neplní své závazky řádně a v čas, má věřitel právo uspokojit své pohledávky dle § 165a

32

Občanského zákoníku. Jestliže věřitel své závazky řádně a včas plní, jedná se pouze o funkci zajišťovací. Potenciální věřitel se musí vždy dopředu přesvědčit, než přijme nemovitost jako zástavu, že zástavce je skutečným vlastníkem nemovitosti, nemovitost není znehodnocena jiným zástavním právem a její skutečný stav je vyhovující k pokrytí případných dlužných pohledávek. Skutečný stav nemovitosti zjišťuje bankou pověřený znalec nebo odhadce nemovitostí vyhotovením znaleckého posudku, který je součástí žádosti o úvěr. V určitém procentu případŧ se cena určuje on-line odhadem. On-line odhad je dálkový odhad na základě předložených dokumentŧ a používá se u odhadŧ bytŧ na sídlištích. Procento těchto odhadŧ je zanedbatelné. U zástavního práva musí být sjednána výše maximálního limitu, to znamená, že dlužná částka je přesně určena. Tento údaj je velmi dŧležitý pro možného dalšího věřitele, který bude v horším pořadí, tzn., že bude zapsaný jako druhý v pořadí.

3.2.

Vznik a zánik zástavního práva k nemovitosti

Zástavní právo k nemovitosti je právo, které je evidováno KN, a z tohoto dŧvodu musí být stejně tak jako kupní smlouva být ve formě písemné a eviduje se vkladem do KN. Zástavní právo můţe vzniknout jen v případě, ţe vznikla pohledávka. Na základě rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 4.4.2002, spis zn. 21 Cdo 957/2001 je zástavní právo „ právem akcesorickým“

14

. Vyplývá z toho, že zástavní právo platně vznikne na základě

platné zástavní smlouvy, jen jestliže platně vznikla také pohledávka, k jejímuž zajištění má sloužit. Jestliže pohledávka, pro kterou bylo zástavní právo zřízeno, ve skutečnosti platně nevznikla (např. proto, že nedošlo k uzavření smlouvy, podle které měla pohledávka vzniknout, že je taková smlouva neplatná apod.), není tu zástavní právo, i kdyby samotná zástavní smlouva byla bezvadná. „ Neexistuje-li tedy pohledávka, která má být zajištěna zástavním právem, není to důvodem neplatnosti zástavní smlouvy; tato okolnost má za následek, že podle zástavní smlouvy - ačkoliv jde o platný právní úkon a i když, jde-li

14

Vztah akcesorické povahy přistupuje ke vztahu hlavnímu a na vztah hlavní je existenčně vázán. Jedná se o vztah hlavní a další vztah sledující hlavní vztah.

33

o nemovitost, bylo podle ní vloženo zástavní právo do katastru nemovitostí - zástavní právo nevznikne.“15 Zástavní právo vzniká dnem podání návrhu na vklad zástavního práva do KN KÚ. Jednotlivé zápisy zástavních práv jsou zapsány v pořadí na LV. Toto pořadí není skutečným pořadím, toto pořadí je určeno dnem vzniku právních účinkŧ vkladu. Jestliže jsou v jeden den podána k vkladu dvě zástavní práva, jsou tato práva zapsána ve stejném pořadí a jsou uspokojována poměrně.

3.3. Zástavní práva vznikající na základě jiných neţ zástavních smluv Rizikem pro zřízení zástavního práva je právo, které nemusí být evidováno na LV v den zřízení zástavního práva, to je právo, které vzniká na základě rozhodnutí státního orgánu nebo soudu. a) zástavní právo zákonné „tedy např. zástavní právo finančního úřadu podle §72 zákona o správě daní a poplatků“.16 Tyto pohledávky nevznikají vkladem do KN, ale do KN se zapisují záznamem. Tento záznam má podle § 14 odst. 2 zástavního práva nemovitostí pouze evidenční charakter. „Právní účinky zástavního práva k zajištění daňové pohledávky vzniknou dnem nabytí právní moci rozhodnutí příslušného správce daně.

Správce daně je současně ve

smyslu ustanovení § 2 odst. 1 ZSDP povinen splnit zákonnou povinnost podle ustanovení § 7 odst. 2 zákona č. 265/1992 Sb. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o zápisech práv k nemovitostem“), tj. zaslat pravomocné rozhodnutí o zřízení zástavního práva ve smyslu § 160 odst. 1 o. z., ve lhůtě do 30 dnů ode dne nabytí právní moci, katastrálnímu úřadu k provedení záznamu do katastru. Tato povinnost je mimo jiné zákonodárcem stanovena také proto, že každý další subjekt práva (potencionální zájemce zjišťující údaje z katastru nemovitostí) tak může do jisté míry určitosti vycházet v dobré víře ve smyslu § 11 zákona

15

Salvia: Informační systém pro advokátní kanceláře. www.sls.cz: 21Cdo 957/2011 [online]. 04.04.2002 [cit. 2012-02-25]. Dostupné z: http://slv.cz/ . 16 BAUDYŠ, Petr. Katastr a nemovitosti. Vyd. 1. Praha: C. H. Beck, 2003, 308 s. Beckovy příručky pro právní praxi. s.172. ISBN 80-717-9824-X.

34

o zápisech práv k nemovitostem, a to, že stav v katastru odpovídá skutečnému stavu věci, ledaže musel vědět, že stav zápisů neodpovídá skutečnosti.“17 b) Dalším významným zástavním právem, které není do KN zaneseno návrhem na vklad, a tudíž nemusí být v den pořízení LV na něm zapsáno, je soudcovské zástavní právo, které vzniká vydáním usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva na nemovitostech. Toto soudcovské zástavní právo je do KN zaneseno poznámkou. Toto rozhodnutí je často doručeno na KÚ se zpožděním. Pro pořadí soudcovského zástavního práva je dle § 338b Občanského soudního řádu rozhodující doba, kdy k soudu došel návrh na jeho zřízení. Je tedy zřejmé, ţe aktuální LV nemusí obsahovat tyto údaje, a změny tedy nemusí za všech okolností odpovídat skutečnému stavu. Z tohoto dŧvodu je často bankou v případě jakýchkoliv pochybností vyžadováno předložení bezdlužnosti u finančních úřadŧ, úřadŧ sociálního a zdravotního zabezpečení, aby se těmto rizikŧm předešlo. Jelikož zástavní právo zaniká zánikem zajištěné pohledávky, je tedy zřejmé, že zánik je platný po vyplacení dluhu, v našem případě úvěru. Zástavní právo zaniká rovněž uspokojením dluhu prodejem předmětné nemovitosti. Zástavní právo zaniká také na základě písemné dohody zástavního věřitele a zástavního dlužníka. Pro vymazání záznamu v KN musí být doručeno příslušnému KÚ oznámení o zániku zástavního práva, které vystavuje zástavní věřitel.

3.4. Zástavní smlouva a její náleţitosti Stejně tak jako kupní smlouva i zástavní smlouva musí být v písemné formě a podléhá vkladu do KN. Oba druhy smluv se shodují i v tom, že všechny údaje v nich uvedené musí být přesné, srozumitelné a jednoznačné. a) Smluvní strany. Ve vztahu k zástavním smlouvám označujeme subjekt, který zastavuje svou nemovitost ve prospěch věřitele (finančního ústavu), jako 17

Právní atributy zástavního práva při jeho aplikaci v praxi: UNES (Účetnictví neziskového sektoru) [online]. 2008 [cit. 2012-02-08]. Dostupné z: http://www.ucetnikavarna.cz/.

35

zástavního dluţníka. Strana, která poskytuje finance, je označena jako zástavní věřitel. b) Předmět zástavy je stejně jako u kupní smlouvy přesné označení nemovitosti, včetně spoluvlastnických podílŧ na nemovitosti a všech pozemcích. Dŧležité je označit katastrální území, obec a katastrální úřad, který tuto evidenci vede. c) Zajišťovaná pohledávka. V této části smlouvy je specifikována výše peněžité pohledávky, která klientovi vznikne na základě úvěrové smlouvy. Jedná se v první řadě o pohledávku ve výši úvěru, včetně úrokŧ do doby splatnosti pohledávky. Např: pohledávka na splacení jistiny úvěru ve výši 800.000,-Kč s příslušenstvím. Dále zde mohou být specifikovány budoucí peněžité pohledávky v případě porušení smlouvy o úvěru, pohledávky banky v případě odstoupení od smlouvy o úvěru, pohledávky na náhradu nákladŧ, které banka vynaloží v souvislosti s výkonem svých práv. V této části smlouvy se jedná o ekonomický vztah mezi smluvními stranami. d) Zřízení zástavního práva. V této části dává zástavní dlužník souhlas se zástavním právem ve prospěch zástavního věřitele a ten toto zástavní právo přijímá. Zároveň zástavní dlužník vydává souhlas s uspokojením pohledávky ve prospěch zástavního věřitele v případě, že svým závazkŧm nedostojí. e) Práva a povinnosti smluvních stran. V případě zástavní smlouvy, která je zřizována na základě úvěru, si banka vymezuje některé právní úkony, které s předmětem zástavy zástavní dlužník nesmí provádět. Jedná se o ujednání, že nesmí uzavřít jinou smlouvu, která by nemovitost zatížila jiným břemenem, nesmí na nemovitost zapsat jiné zástavní právo, neposkytne třetí osobě předmět zástavy, např: podnájem. Zástavce je dále povinen informovat banku o vzniku pojistné události, je povinen nemovitost udržovat a opravovat tak, aby nedocházelo ke znehodnocení zástavy. Zástavce je povinen nemovitost pojistit a tuto pojistnou smlouvu udržovat v platnosti po dobu existence zástavního práva. f) Výkon zástavního práva v případě, že dlužník neplní své povinnosti vyplývající ze smlouvy o úvěru. V takovém případě je zástavní věřitel oprávněn uspokojit svou 36

pohledávku prodejem nemovitosti. Banka si dále stanovuje právo výběru dražebníka dle vlastního uvážení. V případě prodeje předmětu zástavy je zástavní dlužník povinen předmět zástavy na vlastní náklady vyklidit. O chystaném prodeji nemovitosti musí být zástavní dlužník předem informován. g) Závěrečná ujednání. Jedná se o ujednání, která jsou shodná s již dříve popisovanou kupní smlouvou, proto není nutné je zde znovu uvádět. Jedná se o počet výtiskŧ smlouvy, souhlas účastníkŧ s vkladem do KN, datum a podpisy účastníkŧ smlouvy.

37

4. Věcná břemena a jiná omezení vlastnických práv Mŧžeme říci, že převod věcných břemen, zástav nebo jiných vlastnických práv patří do rizik spojených s uzavíráním kupní smlouvy. Věcná břemena se dají spojit pouze s věcí nemovitou. Věcná břemena nemohou omezit vlastníka nemovitosti v nakládání se svým majetkem, ale mohou ho trvale, nebo po vymezený čas omezovat ve prospěch vlastníka jiné nemovitosti, nebo ve prospěch jiné osoby. Vlastník nemovitosti je v této pozici nazýván „povinný subjekt“ a ten, jemuž oprávnění náleží, je nazýván „oprávněným subjektem“. Tomuto záznamu, který je veden na příslušném LV, by měla být vždy věnována pozornost a toto omezení či povinnost musí být ve smlouvě přesně specifikováno. Jinak katastrální úřad vklad nepovolí. Z věcného břemene vyplývá pro povinný subjekt např.: Povinnost něco strpět (např. právo sousedního pozemku na přístup přes pozemek), povinnost dodržet nějaký stav (památkový ústav mŧže např. trvat na zachování velikosti budovy). Povinnost něco vykonat (umožnit přístup např. pracovníkŧm ČEZ, a.s., na pozemek z dŧvodŧ opravy jejich zařízení). Oprávněná osoba mŧže být ustanovena těmito zpŧsoby: Určením konkrétní osoby, která je jmenována při vzniku věcného břemene. Toto právo není přenosné (např. právo doživotního bydlení, které zaniká úmrtím osoby a nebo jejím souhlasem). Vlastník určený okolnostmi -většinou vlastník většinou sousedních parcel nebo staveb. Toto právo přechází vždy s přechodem vlastnictví (např. právo vlastníka sousedního pozemku na využívání komunikace za účelem zachování přístupové cesty k sousednímu objektu). Veškeré záznamy o vzniku a zániku věcných břemen musí mít písemnou formu a zapisují se vkladem do KN. K návrhu musí být připojeny listiny označující vznik nebo zánik události, např. rozhodnutím stavebního úřadu, úmrtním listem, demoličním rozhodnutím.

38

a) Věcná břemena vznikají na základě písemné smlouvy, rozhodnutím soudu, schválenou

dohodou

dědicŧ,

rozhodnutím

jiného

státního

orgánu

(pozemkový úřad) ze zákona, např. zákon č. 13/1997 Sb. o pozemních komunikacích. Je-li věcné břemeno zřizováno ve prospěch třetí osoby, musí tato osoba být účastníkem smlouvy. b) Věcná břemena zanikají dohodou o zániku věcného břemene, zánikem nemovitosti (dŧm shoří….), nebo na základě rozhodnutí statutárního orgánu. Dále mohou zaniknout na základě uplynutí doby, např. úmrtím oprávněného. c) Převedení věcného břemene. Věcné břemeno zřízené jako právo věcné přechází na nabyvatele nemovitosti. Nabyvatel má pak stejná práva a povinnosti jako pŧvodní vlastník.

4.1. Předkupní právo, právo zpětné koupě Ujednání o zřízení věcného břemene či předkupního práva jsou samostatným právním vztahem a je pro ně typické, že významu nabývají až uzavřením kupní smlouvy. „Jejich samostatnost se ovšem projevuje zejména v tom, že práva a povinnosti stran z nich vyplývající zpravidla přetrvávají i po zániku samotné kupní smlouvy“18 Věcné břemeno i předkupní právo musí být vždy zaneseno vkladem do příslušného LV (část C – Omezení vlastnického práva). V případě porušení předkupního práva má oprávněný právo domáhat se soudní cestou naplnění tohoto předkupního práva, a to žalobou o nahrazení projevu vŧle. V nepříjemné situaci se tak ocitá kupující, nikoliv prodávající, jelikož předkupní právo zŧstává zachováno a zároveň má kupující povinnost nabídnout nemovitost oprávněnému ke koupi. Mezi dŧležité vedlejší ujednání smluv patří: a) Předkupní právo věcné, mŧže být obsaženo v samotné kupní smlouvě nebo mŧže být samostatně zřízeno na základě smlouvy o jeho zřízení. Při zřízení věcného práva mŧže být předem stanovena cena zpětného převodu. Není-li cena stanovena předem, je vlastník nemovitosti povinen nemovitost nabídnout oprávněnému za cenu, kterou nabízí třetí osoba. Jestliže oprávněný svého práva do dvou měsícŧ 18

ŠŤOVÍČEK, Jan, VRABEC, Josef. Kupní smlouvy: Právo do kapsy. Praha 2000. Praha: Prospektrum, 2000, 160 s. ISBN 80-7175-081-6.

39

nevyužije (nebyl-li ve smlouvě sjednán jiný termín), mŧže vlastník nemovitosti tuto prodat třetí osobě za podmínek uvedených v nabídce oprávněné osobě. Oprávněný se svého předkupního práva mŧže písemně vzdát před uplynutím výše uvedené lhŧty, v tomto případě mŧže vlastník nemovitost prodat dříve. Vedle ceny mŧže být také sjednána doba trvání předkupního práva. Věcné překupní právo nelze převést na jinou osobu ani ho dědit. „Z toho vyplývá, že věcné předkupní právo svědčí osobě, pro kterou bylo smluvně zřízeno. Zánikem osoby nebo nemovitosti věcné právo zaniká a z KN se vymaže.“19 b) Výjimkou je předkupní právo, vyplývající ze zákona dle § 140 Občanského zákoníku. Příkladem je převod spoluvlastnického podílu na domě, kdy podíl je spojen s právem užívat určitý byt. Toto právo nevzniká na základě smlouvy, nýbrž na základě typu vlastnictví. Prodávající má povinnost oslovit ostatní spoluvlastníky s nabídkou předkupního práva. Nabídka musí obsahovat všechny podmínky prodávajícího, kterými je vázán při realizaci prodeje třetí osobě, pokud oprávnění spoluvlastníci své předkupní právo neuplatnili. Pokud by se prodávající od těchto podmínek odchýlil (např. jinou výší kupní ceny), mohou se ostatní spoluvlastníci domáhat neplatnosti prodeje u soudu. V současnosti se často uplatňuje tento postup: Vzhledem k pohybům cen nemovitostí směrem dolů se předem osloví nezávazně všichni spoluvlastníci a nemovitost se jim nabídne například za 600.000,- Kč. V případě, že žádný z nich neprojeví zájem, je nemovitost nabízena k prodeji veřejně, třeba i prostřednictvím RK. Kupující se najde, je ochoten zaplatit 550.000,-Kč a prodávající je ochoten na tuto cenu přistoupit. V tento moment jsou oficiálně osloveni všichni spoluvlastníci a nemovitost je jim nabídnuta za cenu 550.000,-Kč se splatností do dvou měsíců od uzavření kupní smlouvy. Jestliže nikdo ze spoluvlastníků tuto nabídku nepřijme, může nemovitost prodávající prodat třetí osobě. Tato nabídka s podpisy spoluvlastníků je potom vhodnou přílohou kupní smlouvy. c) Právo zpětné koupě. Na rozdíl od předkupního práva je na vŧli prodávajícího, zda vyzve kupujícího ke zpětnému prodeji nemovitosti. Kupující je v případě uplatnění tohoto práva povinen zpět prodávajícímu nemovitost prodat. Jestliže došlo ke snížení 19

BAUDYŠ, Petr. Katastr a nemovitosti. Vyd. 1. Praha : C. H. Beck, 2003, 308 s. Beckovy příručky pro právní praxi. s.207. ISBN 80-717-9824-X.

40

hodnoty nemovitosti v dŧsledku poškození, vandalismu aj., má prodávající nárok na slevu z kupní ceny. Kupující je po dobu trvání tohoto práva omezen tím, že nemŧže nemovitost převést na třetí osobu. Není-li sjednáno jinak, mělo by být právo zpětné koupě uplatněno do jednoho roku od uzavření smlouvy.

41

5. Daně a poplatky Při prodeji nemovitosti je strana podávající, není-li stanoveno jinak, povinna zaplatit daň z převodu nemovitosti dle zákona č. 357/1992 Sb.

Poplatníkem daně je prodávající,

kupující je ručitelem. Daň z převodu nemovitosti je daní majetkovou. Daň při prodeji nemovitostí je ve výši 3% z ceny vyšší20. Porovnává se údaj o ceně uvedený v kupní smlouvě s cenou zjištěnou znaleckým posudkem platným ke dni právních účinkŧ smlouvy. Povinnost podat daňové přiznání a hlavně zaplatit vypočítanou daň z převodu nemovitosti, má poplatník daně do konce třetího měsíce po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do KN. Poplatník si daňové přiznání vyplňuje sám a sám si daň vypočítá. K uhrazení daně, je vyzván, až v případě, že tak neučinil. V takovém případě musí počítat s penalizací, jejíž výše je minimálně 500,- Kč. Přílohou daňového přiznání musí být aktuální znalecký posudek vyhotovený dle platného oceňovacího předpisu ke dni právních účinkŧ vkladu (rovno dni podání návrhu na vklad do KN). Znalecký posudek musí být vyhotoven znalcem, který byl jmenován Krajským soudem a je veden u Krajského soudu pod číslem Spr. …./.... s uvedením oboru, ve kterém byl jmenován. Znalecký posudek se vyhotovuje na základě zákona 151/1997 Sb. a jeho prováděcích vyhlášek Ministerstva financí ČR. Další přílohou musí být ověřená kopie kupní smlouvy. Poplatníkem daně jsou všichni účastnící smlouvy, kteří jsou v kupní smlouvě uvedení jako strana prodávající. Jestliže jsou např. tři prodávající, musí být částka, která je základem pro výpočet daně, rozdělena na třetiny (respektive dle velikosti převedených spoluvlastnických podílŧ) a každý z prodávajících platí svou část daně. Na základě přiloženého znaleckého posudku a kupní smlouvy je porovnána cena nemovitosti. Daň z prodeje ve výši 3% se platí z ceny, která je vyšší. Znalecký posudek je tedy pojistkou, aby nedocházelo ke krácení daně např. nižším údajem kupní ceny v kupní smlouvě při částečné platbě mimo kupní smlouvu. Výpočet daně ilustruji na následujícím příkladu: Prodávajícími jsou manželé, nemovitost, kterou prodali za 1.600.000,- Kč ocenil 20

Cenou vyšší, se rozumí porovnání ceny uvedené v kupní smlouvě s cenou stanovenou znalcem na základě znaleckého posudku. Porovnáním těchto cen určíme jednoznačně cenu vyšší.

42

znalec ve znaleckém posudku částkou 1.950.000,-Kč. Právní účinky vkladu práva do KN vznikly ke dni 15. 5. 2011, zápis o tom byl do KN proveden dne 25. 5. 2011. Každý z manželů má tedy daňovou povinnost z ½ částky 1.9500.000,- Kč, tedy z částky 975.000,Kč. 3 % z částky 975.000,- = 29.250,-Kč. Každý z manželů musí podat daňové přiznání a zaplatit daň FÚ nejdéle do 31. 8. 2011. Jako variabilní symbol při platbě uvádí poplatník daně své rodné číslo. V případě daně z převodu nemovitosti u nemovitosti vydražené veřejnou dražbou se daň vypočítává z vydražené ceny, poplatníkem je dražitel.

5.1. Riziko při nezaplacení daně z převodu nemovitosti a jak tomuto riziku předcházet Jak již bylo uvedeno, v případě nedodržení daňové povinnosti prodávajícím, je kupující ručitelem, a je tedy vyzván správcem daně k podání daňového přiznání a k úhradě daně. Kupující je tedy povinen daň zaplatit a následně ji mŧže vymáhat po prodávajícím. Je jen na něm, jaký zpŧsob zvolí, včetně eventuálního vymáhání soudní cestou. V tomto případě je nutné zvážit, zda je prodávající v situaci, kdy je schopen zaplatit. Jestli je tato osoba zadlužena, je otázkou, zda částka bude i po nařízení vymahatelnou. Z výše uvedeného vyplývá, že je vhodné tuto část povinností prodávajícího řádně ošetřit již v kupní smlouvě. Je možné předpokládanou částku pro úhradu daně z převodu nemovitostí deponovat na účtu banky, v advokátní úschově nebo u realitní kanceláře. Prostředník následně daň vyplatí dle podmínek uvedených ve smlouvě. Tento postup je patrný z následujícího příkladu: Zůstatek spravované kupní ceny ve výši 58.500,- Kč odpovídající 3 % kupní ceny z převáděných nemovitostí je určen k úhradě daně z převodu nemovitostí. Tuto část peněžitého plnění ČSOB, a. s., uhradí na účet prodávajícího, uvedený v článku …, bod …..1. této smlouvy ve lhůtě do 5 (pěti) pracovních dnů po předložení: kopie daňového přiznání k dani z převodu a dále dokladu o uhrazení daně z převodu nemovitosti ve prospěch účtu Finančního úřadu v ………………., číslo účtu: 7763-7627391/0710, VS ……………., KS 1148.

43

6. Vklad práva do katastru nemovitostí Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí je dŧležitou listinou. Tímto dokumentem je žádán KÚ o zahájení řízení vkladu příslušného práva do KN (vlastnické právo, o zřízení věcného břemene, zástavní právo atd.). Jeho přílohou jsou pak příslušné smlouvy. Na základě nálezu Ústavního soudu ČR ze dne 7.10.1996 sp.zn. IV.ÚS 201/6 lze návrh na klad podat kdykoliv, termín podání není nijak časově omezen . „Návrh na vklad věcného práva do katastru nemovitostí lze katastrálnímu úřadu podat v časově neomezené lhůtě, jelikož účastníci jsou vázáni smluvními projevy vůle.“21 Vklad práva do KN se řídí ustanoveními zákona č.265/1992 Sb. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Návrh na vklad mŧže být vyhotoven pouze jednou, nicméně pro dokumentaci je lepší si návrh potvrzený prezenčním razítkem KÚ o přijetí spisŧ založit do vlastní dokumentace. Prezenční razítko obsahuje datum, čas, podací číslo a číslo jednací návrhu na vklad. Podle jednacího čísla návrhu, např.: V- 1111/2012, mŧže v dálkovém náhledu do KN,být sledován postup administrace zápisu vkladu. Návrh na vklad do KN mŧže KÚ doručit kdokoliv, nemusí být ani účastníkem řízení. Od roku 2012 je vklad práva zpoplatněn správním poplatkem ve výši 1.000,- Kč. Přesná specifikace návrhu na vklad určuje, která práva mají být povolena k zápisu do KN. Jestliže práva nejsou v návrhu specifikována, ačkoliv jsou uvedena v listinách, které jsou přílohou návrhu, nemŧže je KÚ zapsat. Je tedy zřejmé, že návrh do KN není pouze prŧvodní listinou ke smlouvám, nýbrž je jeho přílohou. Návrh na vklad musí vţdy obsahovat tyto údaje: Označení katastrálního úřadu, jemuž je určen. Specifikace účastníkŧ řízení (jméno, příjmení, R.Č. nebo datum narození, místo trvalého pobytu). Identifikace účastníkŧ řízení musí být přesná a jednoznačná. Je-li účastníkem řízení právnická osoba, musí být identifikována přesným názvem, právní formou, identifikačním číslem organizace, sídlem, údaji o zápisu právnické osoby v obchodním nebo jemu na roveň postavenému rejstříku. Dále musí být 21

Katastrální (a související) judikatura: (s výběrem judikatury k obecnému zákoníku občanskému a bývalému registračnímu řízení). Editor Pavel Vrcha. Praha: Linde, 2001, s. 54. ISBN 80-720-1275-4.

44

uvedeny osoby (nebo osoba) jednající za právnickou osobu v souladu se zápisem o zastupování společnosti v příslušném rejstříku. Specifikaci návrhu – označení práv, která mají být řízením zapsána do KN (nebo z KN vymazána). Nemovitosti, jichž se návrh týká, nemusí být v návrhu specifikovány, stačí jen odkaz na přiložení smlouvy. Pokud se však v návrhu nemovitosti citují, musí být jejich označení přesné a správné. Nesmí se jejich označení žádným zpŧsobem lišit od jejich specifikace v přiložených smlouvách. Návrh na vklad mŧže obsahovat mobilní telefonní čísla účastníkŧ řízení. Pokud je návrhu vedle jména (názvu) KN účastníka uvedeno číslo jeho mobilního telefonu, zašle KÚ po zápisu práva do KN na tento mobilní telefon SMS zprávu. Účastník řízení si tak sám mŧže smlouvy s vyznačenou doložkou o povolení vkladu do KN vyzvednout do týdne na KÚ. KÚ po týdnu nevyzvednuté smlouvy rozesílá účastníkŧm poštou jako zásilku určenou do vlastních rukou. Zrychluje se tak proces vkladu a šetří se náklady.

6.1. Katastr nemovitostí – evidence v katastru nemovitostí Dnešní úprava katastru nemovitostí se řídí zákonem č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky. Katastrální úřad plní úlohu evidence, je zdrojem informací, které mají sloužit k ochraně práv k nemovitostem. Obsáhlost informací je dostačující, nicméně výjimečně se mŧže stát, že neodpovídá skutečnosti. Staré zápisy (před r. 1993) jsou převzaté z pŧvodních evidencí Geodezie n.p., kde zápisy nebyly prováděny vkladem, nýbrž na základě registrace příslušného státního notářství. V případě zjištění takových chybných nebo neúplných zápisŧ v KN požaduje KÚ doložení např. pŧvodních nabývacích titulŧ či jiných dokladŧ dokládajících právní stav. Zároveň je KN zdrojem informací pro finanční úřady pro kontrolu správnosti daně z nemovitostí. V rámci své činnosti mohou údaje z KN využívat pro svoji práci i jiné státní instituce. V KN se evidují pouze nadzemní stavby a pozemky, neevidují se např. inženýrské sítě (rozvody plynu, elektřiny, kanalizace, nebo přehrady, hráze, studny a jiné) a práva k nim. Stavby neevidované v KN mají své zvláštní registry, vedené např. správci sítí.

45

Dŧležité je vysvětlit rozdíl mezi zápisem a záznamem do KN. a) Zápis se provádí na základě podání návrhu na vkladu práva příslušnému katarálnímu úřadu vkladem. Zápis je zpoplatněn. b) Záznam se provádí na základě vyhlášky č. 26/2007 Sb. ve znění pozdějších předpisŧ. Záznam má pouze evidenční charakter. Záznamem se do KN zapisují práva, která vznikla, zanikla nebo se změnila na základě rozhodnutí státního orgánu, ze zákona, příklepem licitátora ve veřejné dražbě, vydražením, přírŧstkem a zpracováním. Z těchto práv jsem již zmiňovala zástavní právo zákonné a soudcovské právo zástavní.

6.2. List vlastnictví List vlastnictví evidovaný katastrem nemovitostí je vždy prvotním zdrojem informací pro každé nakládání s nemovitostí. Význam listu vlastnictví je značný, tato veřejná listina by měla být vždy podkladem při sepsání kupní smlouvy. Nyní si mŧže každý zjednodušené zápisy obsažené v LV stáhnout z internetu na stránkách http://nahlizenidokn-cuzk.cz/. Nicméně tyto údaje mají pouze informativní charakter a nelze z nich vyčíst veškeré nutné informace, jako například podrobnosti o zástavách, věcných břemenech a jiné záznamy. V případě prodeje nebo koupě nemovitosti je nutné nechat pořídit aktuální placený výpis z LV buď přímo na katastrálním úřadě, nebo na místech CzechPoint.

Z takového

výpisu z LV je již možné vyčíst všechny údaje, které se týkají předmětné nemovitosti. Zde je dŧležité definovat pojem aktuální. Za aktuální se dá považovat jen LV, který je vyhotoven v den podpisu kupní smlouvy. List vlastnictví je velmi dŧležitá listina a každý by měl být schopen se v ní orientovat. Jedná se o souhrn dat, ne o souvislý text. Pro přehled uvádím údaje vedené v LV, vzor listu vlastnictví lze nalézt v příloze č, 1. této bakalářské práce. a) Záhlaví uvádí identifikační údaje – katastrální území, okres, číslo konkrétního LV a datum vyhotovení LV.

46

b) Oddíl A zaznamenává formy vlastnictví a informace o vlastnících - jméno, příjmení, rodné číslo, trvalý pobyt. Jestliže se jedná o již dříve zmiňované společné jmění manželŧ, je před jménem uvedena zkratka SJM. V případě vlastnictví

podílového

jsou

uvedeny

vlastnické podíly

spoluvlastníkŧ.

Spoluvlastnický podíl je vyjádřen zlomkem. Matematická hodnota zlomku se musí shodovat s podílem uvedeným v kupní smlouvě, ale mŧže být vyjádřena jiným zlomkem. V kupní smlouvě bude např. uvedena ½, v LV bude uveden podíl 4/8. c) Oddíl B. V této části jsou uvedeny nemovitosti. Tato část je rozdělena na pozemky, budovy a pozemky zjednodušené evidence, zpŧsob využití, zpŧsob ochrany, typ budovy, část obce, číslo popisné nebo evidenční. d) Oddíl B1 – jiná práva. V této části nalezneme údaje o věcných břemenech. Nalezneme zde určení právního vztahu, komu je toto oprávnění určeno a kdo je v tomto oprávnění povinný. Dále je zde uveden údaj o listině, která toto věcné břemeno zakládala a eviduje. e) Oddíl C – omezení vlastnických práv. Zde nalezneme všechna práva omezující nakládání s nemovitostí, např. zřízení zástavního práva, předkupního práva a dalších s jejich stručným popisem a uvedením oprávněné osoby. Z této části zjistíme, zda lze nemovitost prodat bez zatížení. f) Oddíl D – jiné zápisy uvádí údaje, které neomezují právo nakládání s nemovitostí, nicméně informují o dŧležitých skutečnostech, jako je probíhající soudní řízení o určení vlastnictví, informace o prŧběhu pozemkových úprav a jiné. I zde je uvedena osoba, které se dané řízení týká. g) Oddíl E – nabývací tituly a jiné podklady k zápisu. Zde je zapsána listina, na jejímž základě bylo právo do KN zaevidováno, např. kupní smlouva, rozhodnutí o dědictví. Datum vyhotovení listiny, právní účinky vkladu nebo nabytí právní moci. Vždy je zde uvedena osoba, která je vlastníkem na základě těchto listin.

47

h) Oddíl F – vztah bonitonovaných pŧdně-ekologických jednotek k parcelám dále jen BPEJ . Zde jsou uvedeny bonitní kódy k parcelám zemědělským nebo jejich částem. Jedná se o údaj dŧležitý např. pro znalce provádějící jejich omezení nemovitostí. BPEJ22

je číselný údaj, z něhož odborník zjišťuje

kvalitu pozemku pro zemědělské využití.

Závěr uvádí veškerá řízení, na základě kterých by mohlo dojít ke změně údajŧ na LV. Na konci je datum vyhotovení a údaje o pracovníku, který LV vystavil.

6.3. Zápis vkladu práva do katastru nemovitostí Jestliže katastr nemovitostí zjistí, že nejsou žádné překážky pro zápis vkladu věcného práva do KN, zápis provede. Provedení vkladu je vyznačeno na všech vyhotoveních smluv doložkou, která obsahuje: název KÚ, který vklad práva provedl číslo jednací datum zápisu vkladu datum vzniku právních účinkŧ vkladu – tedy vznik vlastnického (zástavního či jiného) práva Smlouvy opatřené doložkou se doručují všem účastníkŧm řízení již dříve popsaným postupem. Dvě vyhotovení zŧstávají založena ve sbírce spisŧ KÚ. Postup vkladu práva do KN lze sledovat dálkově přes internet, a to na stránkách ČÚZK http://nahlizenidokn.cuzk.cz/. Každý z účastníkŧ řízení, který zná jednací číslo vkladu, má možnost proces zápisu sledovat a v případě pozastavení řízení mŧže sám iniciativně zajistit nápravná opatření. Nemusí tedy čekat na výzvu KN. Pokud jednací číslo řízení neznáme, mŧže být zjištěno dálkovým náhledem do KN, kde KÚ v poznámkách výpisu uvádí č. j řízení, jímž je nemovitost dotčena.

22

bonitované pŧdně-ekologické jednotky – ceník těchto jednotek odráží jak tržní, tak úřední hodnotu pozemku vyjádřenou v penězích

48

7. Zastavení řízení na katastru nemovitostí a nápravná opatření Katastrální úřady vykonávají dle § 5 písm.a) zákona č. 359/1992 Sb. o zeměměřičských a katastrálních orgánech státní správu katastru nemovitostí. Vkladová řízení se řídí zákonem o zápisech. Po dobu fungování KÚ vznikají jisté dohady, do jaké míry mŧže KÚ přezkoumávat věcné listiny. „Podle převládající správní (soudní) praxe katastrální úřad není oprávněn přezkoumávat platnost věcné smlouvy, stejně jako platnost předcházejícího nabývacího titulu, a není oprávněn činit jakékoli další verifikační úkony, které taxativně nevyplývají z ustanovení §5 odst. 1 písm. a) až g) zákona o zápisech.“23 Katastrální úřad v řízení o povolení vkladu před svým rozhodnutím zkoumá, zda a) navrhovanému vkladu není na překážku stav zápisŧ v katastru, b) navrhovaný vklad je odŧvodněn obsahem předložených listin, c) právní úkon týkající se převodu vlastnického práva nebo zřízení nebo zániku jiného práva je určitý a srozumitelný, d) právní úkon je učiněn v předepsané formě, e) účastníci řízení jsou oprávněni nakládat s předmětem právního úkonu, f) účastník řízení není omezen právními předpisy, rozhodnutím soudu nebo rozhodnutím státního orgánu ve smluvní volnosti týkající se věci, která je předmětem právního úkonu, g) k právnímu úkonu účastníka řízení byl udělen souhlas podle zvláštního předpisu. Jestliže KÚ zjistí odstranitelné nedostatky v přiložených listinách, vyzve účastníky řízení k jejich nápravě a dojde k přerušení řízení. Pokud se jedná o nedostatky nenapravitelné, dojde k zamítnutí řízení. a) Přerušení řízení. Tato situace mŧže nastat, jestliže např. přiložené kupní smlouvy neobsahují ověřené podpisy účastníkŧ smlouvy. V tom případě jsou účastníci vyzváni k odstranění nedostatkŧ. Ty lze odstranit přímo na KÚ, kde účastníci

23

Katastrální (a související) judikatura: (s výběrem judikatury k obecnému zákoníku občanskému a bývalému registračnímu řízení). Editor Pavel Vrcha. Praha: Linde, 2001, s.60. ISBN 80-720-1275-4.

49

smlouvy uznají pravost podpisu před KÚ. Pokud chyby nejsou odstraněny, je řízení zastaveno. b) Zamítnutí řízení. Jestliže KÚ zjistí, že předložené listiny nevyhovují dříve uvedeným požadavkŧm na vklad na základě § 5 odst. 2. ZZáp, musí řízení zamítnout. V případě zamítnutí nelze již tuto skutečnost napravit. c) Zastavení řízení je možné, vezmou-li účastnící řízení návrh na zahájení řízení zpět a souhlasí s tím všichni účastníci řízení. V tomto případě musí účastníci řízení podat zpětvzetí návrhu na vklad písemně.

Jestliže KÚ v prŧběhu vkladového řízení zjistí, že je nutné doplnit návrh na vklad o některé předepsané náležitosti, vydá dle § 29 odst. 1 zákona č. 71/1967 Sb. rozhodnutí o přerušení řízení a vyzve účastníky řízení k odstranění nedostatkŧ ve stanovené lhŧtě (většinou 30 dnŧ). Zároveň jsou účastníci řízení upozorněni, že v případě neodstranění nedostatkŧ bude toto řízení zastaveno. Je tedy nutné, aby účastníci řízení nepromeškali tuto stanovenou lhŧtu a nedostatky odstranili.

Jestliže jsou nedostatky odstraněny dříve, než uběhne

stanovená lhŧta, je řízení znovu obnoveno ještě před uplynutím stanovené lhŧty. Je tedy v zájmu účastníkŧ řízení nedostatky odstranit rychle. Jestliţe nejsou nedostatky odstraněny, je řízení zamítnuto.

50

8. Praktická část – rozbor kupní smlouvy, vyuţití závěrů v souvislosti s zástavní smlouvou. V následující části přikládám popis konkrétní situace prodeje nemovitosti, popis smlouvy, včetně návrhu na vklad do KN, s popisem jednotlivých statí. Vzor kupní smlouvy je přílohou č. 2, vzor návrhu na vklad je vzor č. 3.

8.1. Postup prodeje nemovitosti kupní smlouvou v návaznosti na smlouvu zástavní Jedná se o kupní smlouvu, která byla vypracována v souvislosti s prodejem RD. Cena za nemovitost vzešla z předchozí domluvy mezi prodávajícím a kupujícím a byla stanovena ve výši

2.000.000,- Kč. Koupě nemovitosti byla financována částečně

z vlastních finančních prostředkŧ, z větší části z hypotečního úvěru, který si kupující zřídili u Hypoteční banky, a.s. Hypoteční banka, a.s., byla ochotna poskytnout kupujícím na základě jejich prověření v registru dlužníkŧ a po doložení příjmŧ úvěr do výše 3.000.000,- Kč. Úvěr byl sjednán až po vyhlédnutí nemovitosti kupujícími. Záleželo tedy na odhadní ceně nemovitosti a zjištění, že vybraná nemovitost je vyhovující pro zřízení zástavního práva ve prospěch Hypoteční banky, a.s. Banka si nechala vypracovat znalecký posudek bankou pověřeným znalcem, který nemovitost označil, jako vyhovují pro potřeby zástavy, nemovitost ohodnotil částkou ve výši 2.150.000,-Kč. Výsledná částka byla tedy dostačující pro poskytnutí úvěru ve výši 1.830.000,- Kč. Zbylá část kupní ceny ve výši 170.000,- byla placena z vlastních zdrojŧ kupujících. Následně byla kupujícími odepsána smlouva o poskytnutí úvěru v Hypoteční bance, a. s. Dále byly Hypoteční bankou, a.s, vypracovány zástavní smlouvy. V tento moment se často setkáváme s dotazem prodávajících, proč mají podepisovat zástavu pro banku. Odpověď je jednoduchá: prodávající podepisuje zástavní smlouvu, jelikož je zapsán na LV jako vlastník. Následně tuto nemovitost prodává kupujícím s již zřízeným zástavním právem ve prospěch Hypoteční banky, a. s. V těchto případech je možné sjednat prodávajícímu schŧzku v bance, kde mu osobně celý proces vysvětlí pracovník banky. V případě prodeje

51

přes RK tuto situaci a postup ve větší části organizuje a vysvětlí RK. Samozřejmě vždy záleží na profesní úrovni jak pracovníka banky, tak zprostředkovatele (RK). V našem případě byla kupní smlouva sepsána advokátní kanceláří. Znění kupní smlouvy si banka vyžádala v prŧběhu vyřizování úvěru k nahlédnutí. V některých případech, obzvlášť je-li smlouva psána účastníky smlouvy samotnými, tedy osob bez odborných znalostí, ji banka připomínkuje. Smlouva musí být samozřejmě odsouhlasena jak účastníky smlouvy, tak Hypoteční bankou, a. s. Obě smlouvy byly účastníky smlouvy podepsány, na dvou výtiscích smlouvy byl podpis ověřen. Zástavní smlouvu podepisuje ověřeně pouze prodávající, a to ve dvou výtiscích, zbylé výtisky jsou podepsány neověřeně. Kupní smlouva byla podepsána všemi účastníky smlouvy, a to ve dvou výtiscích ověřeně, zbylé výtisky jsou podepsány neověřeně. Ověření dvou výtiskŧ smlouvy je nutné, jelikož jeden výtisk ověřené smlouvy je vložen na KÚ a druhý výtisk je spolu s ověřeným návrhem na vklad doručen zpět do banky. Podmínkou čerpání peněz z hypotečního úvěru bylo předložení potvrzeného návrhu na vklad zástavní a kupní smlouvy Hypoteční bance, a. s. Na KÚ byl jako první v pořadí vložen návrh vkladu zástavního práva spolu se zástavní smlouvou v požadovaném počtu výtiskŧ. Následně jako druhý v pořadí byl vložen návrh na vklad vlastnického práva spolu s kupní smlouvou v požadovaném počtu výtiskŧ. Poplatek za kolek ve výši 2x1.000,- Kč platila strana kupující - dle dohody. Smlouvy spolu s návrhy na vklad zástavního a kupního práva, na kterých byl vyznačen záznam o přijetí těchto smluv příslušný KÚ, byly následně předloženy Hypoteční bance, a. s. Banka na základě předložení těchto dokumentŧ proplatila třetí, čtvrtou a pátou část kupní ceny. Banka si v těchto případech nechává předložit potvrzení o uhrazení části kupní ceny z vlastních zdrojŧ kupujícím a peníze proplácí jako poslední. Vklad práva byl zapsán na příslušný LV přibližně tři týdny po vkladu práva. Strana prodávající si nechala soudním znalcem vypracovat znalecký posudek k ocenění nemovitosti pro potřeby daňového přiznání - daně z prodeje nemovitosti. Zde je dŧležité podotknout, že nelze použít již vypracovaný bankovní znalecký posudek, jelikož je proveden dle jiných vyhlášek a jinou metodikou. Znalec nemovitost ohodnotil na částku

52

2.280.000,- Kč. Strana prodávající nyní musela vyplnit daňové přiznání24. Přiznání muselo být podáno na FÚ a vypočtená daň zaplacena do tří měsícŧ od měsíce následujícího po datu zapsáni vkladu příslušným KÚ. Výsledná daň byla vypočítána ve výši 34.200,- Kč pro každou prodávající stranu, celkem tedy 68.400,- Kč. Bance byly tedy předloženy dvě podaná daňová přiznání a dva doklady o zaplacení daní ve výši 2x

34.200,- Kč.

Po předložení těchto dokumentŧ banka vyplatila prodávajícím poslední část kupní ceny. Kdyby nedošlo k naplnění této části smlouvy, banka by dle smlouvy po určené době peníze vyplatila zpět na účet kupujících. Nemovitost byla na základě předávacího protokolu předána dle domluvy účastníkŧ do 14 dnŧ od vložení návrhu na vklad vlastnického práva do KN. O předání nemovitosti byl sepsán předávací protokol s vyznačení stavu veškerých měřidel: elektroměru, plynoměru, vodoměru. Výhodou prodeje nemovitosti financovaného z úvěru je prověření rizik spojených s prodejem nemovitosti bankou. Jelikož banka má svá pravidla, postupy, směrnice, mŧžeme říct, že probíhá dvojitá kontrola jak např. listu vlastnictví, tak nabývacích titulŧ i nemovitosti samé. Banka je zárukou, že prodávající dostane za nemovitost zaplaceno řádně a včas dle smlouvy.

8.2. Komentář k jednotlivým bodům smlouvy Jména účastníkŧ smlouvy v příloze jsou smyšlená. Je také dŧležité si uvědomit, že znění jednotlivých ustanovení každé smlouvy mŧže být rozdílné, jelikož rozdílné bývají i konkrétní okolnosti, které musí být ve smlouvě zohledněny. a) V záhlaví smlouvy je uvedeno, o jaký typ smlouvy se jedná, jakým právem se ustanovení kupní smlouvy řídí, a přesná identifikace účastníkŧ smlouvy b) Článek I. Označení nemovitosti - určuje předmět smlouvy s jeho přesnou specifikací dle LV. c) Článek II. Platební podmínky – obsahuje určení ceny za nemovitost a zpŧsob úhrady celé kupní ceny. Cena je určena jak číslicemi, tak i slovně. Následně je cena rozdělena na pět částí. První a druhá část kupní ceny je placena z vlastních zdrojŧ kupujícího. Částka je rozdělena na dva stejné díly s určením rozdílných čísel 24

V případě zprostředkovatele je dle domluvy ve většině případŧ toto přiznání vypracováno prostředkovatelem.

53

účtŧ příjemcŧ. Třetí a čtvrtá část kupní ceny jsou placeny z hypotečního úvěru. Stejně jako předchozí je rozdělena na dva stejné díly s uvedením rozdílných čísel účtŧ příjemcŧ. Pátá část kupní ceny je zaslána na vázáný účet, z kterého budou peníze uvolněny po předložení specifikovaných dokumentŧ dle bodu 2.5. smlouvy. d) Článek III. obsahuje prohlášení, že nemovitost není zatížena žádným věcným břemen a právem, kromě zástavy, která je již zřízena ve prospěch Hypoteční banky, a. s. Dále je zde určení doby, do kdy bude nemovitost předána. Strana kupující prohlašuje, že je seznámena se stavem předmětu převodu. e) Článek IV. obsahuje zpŧsob platby daně z převodu nemovitosti. f) Článek V. V případě, že KÚ zamítne návrh vkladu vlastnického práva provést, je dobré stanovit lhŧtu k odstranění všech případných závad. g) Článek VI. obsahuje projev vŧle, tedy prohlášení, že smluvní strany mají za cíl převod nemovitosti realizovat. h) Článek VII. – údaj o počtu vyhotovení smluv a určení, komu jsou výtisky určeny. i) Článek VIII. – souhlas všech účastníkŧ smlouvy se zápisem vkladu práva do katastru nemovitostí. j) Článek IX. – vyjádření účastníkŧ, že obsahu smlouvy rozumí a smlouvu nepodepsali v tísni. k) Závěr obsahuje datum a podpisy účastníkŧ smlouvy.

54

ZÁVĚR Cílem mé práce bylo zaměřit se na podstatné náležitosti kupní smlouvy pro nemovitosti dle platného občanského zákoníku. Jelikož podnikám v oblasti realit, měla jsem při psaní bakalářské práce k dispozici několik typŧ kupních smluv, jak vlastních, tak i smluv, které jsem nechala v rámci své profese vypracovat advokátní kancelář. V začátku této práce jsem se snažila vymezit pojmy dŧležité pro hlubší pochopení typŧ nemovití a vlastnictví. Bez znalosti těchto pojmŧ není někdy možné kupní smlouvě správně rozumět. Další podstatnou náležitostí smlouvy je určení předmětu prodeje, kupní ceny a zpŧsob úhrady kupní ceny. Největším rizikem při uzavírání kupních smluv je nebezpečí nezaplacení kupní ceny. Riziko je vždy na obou smluvních stranách a nelze říci, že některá ze stran nese riziko vyšší. Je vždy otázkou dohody a kompromisu najít řešení ke spokojenosti všech účastníkŧ smlouvy. Osobně považuji za rozumné ponechat peníze v bankovní úschově a peníze prodávajícím vyplatit po splnění všech podmínek smlouvy. Ve větší míře se dnes koupě nemovitosti financuje hypotečním úvěrem, v těchto případech je riziko, že nebudou naplněna ustanovení smlouvy o ceně, zpŧsobu platby, věcných břemenech, minimální, jelikož jsou smlouva a její plnění kontrolovány samotnou bankou. Kupujícímu by měl být dobře znám stav nemovitosti, vhodná je prohlídka nemovitosti za přítomnosti dŧvěryhodného stavaře, nebo znalce. Znalecký posudek není pro stanovení kupní ceny rozhodující, nicméně mŧže obsahovat dŧležitý popis stavu nemovitosti. Podstatné pro úspěšný převod nemovitosti je podání návrhu na vklad příslušnému KÚ a zápis vkladu práva do KN. Na základě zjištěných skutečností, lze doporučit následující podstatné skutečnosti, dŧležité při sepisu smlouvy: vždy je nutné ověřit vlastníka dle příslušného LV ověřit že, na LV není žádné zápis omezující vlastnická práva, věcná břemena, v případě, že jen nějaký záznam na LV zapsán, zjistit informace o daném zápisu ve smlouvě, vždy uvést pravdivé skutečnosti kontrola údajŧ účastníkŧ smlouvy přesná specifikace prodávaných nemovitostí zajištění úschovy peněz bankovní úschovou, notářem, advokátem

55

Je těžké vyvarovat se všech rizik, která mohou při vypracování nebo realizaci kupní smlouvy nastat. Tento proces je náročný pro všechny účastníky smlouvy a vyžaduje znalost práva, financí a daní. Jelikož zákon neurčuje, kým má být kupní smlouva sepsána, lidé si často píší z úsporných dŧvodŧ smlouvy sami. Doplňují smlouvy dle vzorŧ z knih nebo vzorŧ stažených z internetu. Zde vidím velké riziko, protože není možné připravit univerzální smlouvu. Každý obchod je jedinečný a specifický. Eliminaci rizik špatně sepsané smlouvy je možné zajistit vypracováním kupní smlouvy odborníkem. Taková smlouva je ve většině případŧ kvalitní a tyto smlouvy mají ošetřeny všechny podstatné části kupní smlouvy. Je několik možností, komu tuto práci svěřit. Doporučuji poptat se a získat reference od jiných osob, než vypracování kupní smlouvy někomu svěříme. Tvorbu kupní smlouvy mŧžeme svěřit: notářům - zde za velmi dŧležité považuji nález Ústavního soudu sp. zn. I.ÚS 529/09 ze dne 13.03.2012, kdy ústavní soud rozhodl, že za chyby notářŧ ručí stát, jelikož na ně převedl své pravomoci. advokátům - smlouvu vypracuje odborník, člověk znalý práva. realitní

kanceláři - zde je velmi dŧležité získat reference o práci dané RK a

doporučení jiných klientŧ. Jestliže RK využívá služeb některé advokátní kanceláře, zvyšuje tím svou profesní úroveň a mŧže zajišťovat kvalitní služby. Špatně sepsaná smlouva mŧže přinést nepříjemné dŧsledky, jak finanční, tak časové i vztahové. Vzhledem k tomu, že v roce 2014 vejde v platnost nový občanský zákoník (prezidentem republiky byl podepsán dne (20.2.2012), je dŧležité si změny, které nastanou dŧkladně prostudovat. Tou nejpodstatnější změnou, ve vztahu k nemovitostem, oproti nynějšímu stavu je, že stavba bude napříště součástí pozemku. Psaní této práce pro mě bylo přínosné a inspirativní.

56

SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY Knižní literatura: Zákony II.: sborník úplných znění zákonů obchodního, občanského a trestního práva a souvisejících předpisů. Český Těšín: Poradce, 2011, s.156. ISBN 1802-8276. Katastrální (a související) judikatura : (s výběrem judikatury k obecnému zákoníku občanskému a bývalému registračnímu řízení). Editor Pavel Vrcha. Praha : Linde, 2001, 587 s. ISBN 80-720-1275-4. BAUDYŠ, Petr. Katastr a nemovitosti. Vyd. 1. Praha : C. H . Beck, 2003, 308 s. Beckovy příručky pro právní praxi. ISBN 80-717-9824-X. JANKŦ, Martin. Nemovitosti: koupě,prodej a další právní vztahy. Druhé aktualizované vydání. Brno : Computer Press, 2007, 279 s. ISBN 978-80-251-1499-5. MÁCHA, Pavel. Dědění, darování, převádění nemovitostí : Komentář zákona ČNRč. 357/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů, a zákonů, které souvisejí s jeho aplikací v praxi. Praha: Newsletter, 1995, 128 s. ISBN 80-901-7798-0. OLIVOVÁ, Květa; KUBA, Bohumil; VÁVROVÁ, Marta. Byty a katastr nemovitostí. 4. aktualizované a podstatně doplněné vydání podle právního stavu k 1.1. 2001. Praha : Linde, 2001, 435 s. ISBN 80-720-1267-3. POHL, Tomáš. Vzory smluv : podle občanského zákoníku a zákona o cenných papírech 2007. 4 aktualizované a rozšířené vydání. Ostrava – Poruba : Nakladetelství Sagit., 2007, 327 s. ISBN 978-80-7208-622-1. SEKERKA, Bohuslav. Řízení bankovních rizik. 1.vyd. Praha: Profess Consulting, 1998, 203 s. ISBN 80-852-3556-0. ŠŤOVÍČEK, Jan; VRABEC, Josef. Kupní Smlouvy : Právo do kapsy. Praha 2000. Praha : Prospektrum, 2000, 160 s. ISBN 80-7175-081-6.

57

TRAJER, Václav. Katastr nemovitostí v otázkách a odpovědích. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2003, 115 s. Otázky a odpovědi z praxe. ISBN 80-863-9562-6.

Internetové zdroje:

Business center.cz: slovník pojmů [online]. 10,1,2012 [cit. 2012-01-07]. Dostupné z: http://business.center.cz/. Česká daňová správa [online]. Česká daňová správa, 2006-2011 [cit. 2012-01-30]. Dostupné z: http://cds.mfcr.cz/. ČUZK: státní správa zeměměřičství a katastru [online]. 2011 [cit. 2012-01-07]. Dostupné z: http: //www.cuzk.cz/. Portál veřejné správy české republiky [online]. 2011, 4.12.2011 [cit. 2011-12-04]. Dostupné z: http://portal.gov.cz/portal/obcan/. Právní atributy zástavního práva při jeho aplikaci v praxi: UNES (Účetnictví neziskového sektoru) [online]. 2008 [cit. 2012-02-08]. Dostupné z: http://www.ucetnikavarna.cz/. Salvia: informační systém pro advokátní kanceláře. Www.sls.cz: 21Cdo 957/2011 [online]. 04.04.2002 [cit. 2012-02-25]. Dostupné z: http://slv.cz/.

58

SEZNAM ZKRATEK ČÚZK

český úřad zeměměřičský a katastrální

č.e.

číslo evidenční

č.p.

číslo popisné

FÚ

finanční úřad

KN

katastr nemovitostí

Obč.zákoník

občanský zákoník

parc. č.

parcelní číslo

LV

list vlastnictví

SJM

společné jmění manželŧ

ZSDP

zákon o správě daní a poplatkŧ, ve znění pozdějších předpisŧ

ZZáp

zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem

ZVB

zákon o vlastnictví bytŧ

59

SEZNAM PŘÍLOH Příloha č.1 – List vlastnictví Příloha č.2 – Kpní smlouva Příloha č.3 – Návrh na vklad vlastnického práva do KN Příloha č.4 – Zástavní smlouva

60

PŘÍLOHY Příloha č. 1 List č. 1

List vlastnictví

Příloha č. 2 List č. 1

Kupní smlouva KUPNÍ SMLOUVA uzavřená níže uvedeného dne, měsíce a roku dle § 588 a následujících na základě zákona č. 40/1964 Sb. v platném znění mezi účastníky dle svého prohlášení k právním úkonům plně způsobilými, jimiž jsou:

1.

Jana Nováková , r. č. ...... / …. trvale pobytem ………………………………….. Jan Novotný , r. č. ...... / …. trvale pobytem ………………………………….. jako strana prodávající na straně jedné a 2.

Manželé: Jana Sedláčková r. č. ...... / …., Jan Sedláček , r. č. ...... / …., oba trvale pobytem ………………………………….. jako strana kupující na straně druhé

v tomto znění: Čl. I. Označení nemovitostí Oba prodávající ve vzájemné shodě prohlašují, že ve svém podílovém spoluvlastnictví, každý

ideální ½, vlastní rodinný dům č. p. …… postavený v části obce ………

na pozemku parcelního čísla …….. a dále pozemek parcelního čísla ………. – zastavěná plocha a nádvoří o výměře ….. m2, vše v katastrálním území …………… a obci ………….,

Příloha č. 2 List č. 2

okres …………... Uvedené nemovitosti jsou zapsány v katastru nemovitostí vedeném pro katastrální území a obec …………… u Katastrálního úřadu pro ……………… kraj, katastrální pracoviště ……………na listu vlastnictví č. LV ….

Čl. II. Platební podmínky 2.1 Strana prodávající nemovitosti specifikované článkem I této smlouvy se všemi součástmi a příslušenstvím prodává tak, jak je sama doposud užívala, nebo užívat byla oprávněna. 2.2 Smluvní strany se dohodly, že výše uvedené nemovitosti, jež jsou předmětem této kupní smlouvy se prodávají za celkovou kupní cenu Kč 2.000.000,-- (slovy: dva-milionykorun-českých). 2.3 Strana kupující uvedené nemovitosti za dohodnutou kupní cenu do svého společného jmění manželů kupuje a přijímá. 2.4 Celou sjednanou kupní cenu ve výši Kč 2.000.000,-- (slovy: dva-miliony-korunčeských) uhradí strana kupující straně prodávající následně uvedeným způsobem:

První část

kupní ceny ve výši Kč 85.000,-- (slovy: osmdesát-pět-tisíc-korun-

českých) uhradila strana kupující dne 11. 11. 2011 na bankovní účet prodávající Jany Novákové, č. účtu ……….. / ……, který je veden ………….... Prodávající Jana Nováková svým podpisem této smlouvy přijetí druhé části kupní ceny potvrzuje. Druhou část kupní ceny ve výši Kč 85.000,-- (slovy: osmdesát-pět-tisíc-korunčeských) uhradila strana kupující dne 11. 11. 2011 na bankovní účet prodávajícího Jana Novotného , č. účtu ……….. / ……, který je veden …………...... Prodávající …………. svým podpisem této smlouvy přijetí druhé části kupní ceny potvrzuje.

Příloha č. 2 List č. 3

Třetí část kupní ceny ve výši Kč 885.000,-- (slovy: osm-set-osmdesát-pět-tisíckorun-českých) bude stranou kupující uhrazena bankovním převodem z úvěrového účtu, který si zřídila v Hypoteční bance a. s., na bankovní účet prodávající Jany Novákové,

č. účtu ……….. / ……, který je veden …………...., a to

nejpozději do 15. prosince 2011. Čtvrtou část kupní ceny ve výši Kč 885.000,-- (slovy: osm-set-osmdesát-pět-tisíckorun-českých) bude stranou kupující uhrazena bankovním převodem z úvěrového účtu, který si zřídila v Hypoteční bance a. s., na bankovní účet prodávajícího Jana Novotného č. účtu ……….. / ……, který je veden …………...., a to nejpozději do 15. prosince 2011. Pátou část ve výši 60.000,- Kč (šedesát-tisíc-Kč) zaplatí kupující prodávajícímu ve lhůtě do 5 (pěti ) pracovních dnů ode dne uzavření této kupní smlouvy na vázaný účet v ČSOB, a.s., pobočka ……….., zřízený pro tento účel na základě dohody o vázaném účtu, kterou uzavře ČSOB, a.s., jako správce kupní ceny nemovitostí, prodávající a kupující a to v souladu s podmínkami pro úhradu daně z převodu nemovitosti, sjednanými touto kupní smlouvou. 2.5. ČSOB, a.s. zaplatí pátou část spravované kupní ceny, ve výši 60.000,- Kč (šedesáttisíc-Kč), která slouží jako záloha daně z prodeje nemovitosti ve výši 3% z ceny nemovitosti na bankovní účet prodávajících, a to v tomto poměru: bankovní účet prodávajícího Jany Novákové č. účtu ……….. / ……, který je veden …………...... částku 30.000,-Kč a bankovní účet prodávajícího Jana Novotného , č. účtu ……….. / ……, který je veden …………...... částku 30.000,-Kč do 3 (tří) pracovních dnů po předložení originálů nebo úředně ověřených kopií těchto dokumentů: kopie daňového přiznání k dani z převodu nemovitostí , a dále dokladů o uhrazení daně z převodu nemovitosti ve prospěch účtu Finančního úřadu v Sokolově,

Příloha č. 2 List č. 4

číslo účtu: 7763-7627391/0710, VS …………………., KS 1148 na částku 30.000,- Kč a dokladů o uhrazení daně z převodu nemovitosti ve prospěch účtu Finančního úřadu v Sokolově, číslo účtu: 7763-7627391/0710, VS …………………., KS 1148 na částku 30.000,- Kč . 2.6. Zaplacením kupní ceny způsobem uvedeným v Čl. II. odst. 2.4 této smlouvy budou finanční nároky strany prodávající vůči straně kupující zcela vyrovnány. 2.7. Pro případ nedodržení sjednaných podmínek Čl.II. odst. 2.4 této smlouvy bere strana kupující na vědomí, že je strana prodávající oprávněna jednostranně odstoupit od této kupní smlouvy. Doručením prohlášení o odstoupení od smlouvy druhé smluvní straně se smlouva od počátku ruší. V takovém případě je strana kupující povinná do sedmi dnů od písemného oznámení této skutečnosti předmět převodu vlastním nákladem zpět převést na stranu prodávající. Strana prodávající je dále v takovém případě povinná bez zbytečného odkladu vrátit straně kupující plnění druhé části kupní ceny. Dále se sjednává, že strana kupující je povinná zaplatit straně prodávající dohodnutou smluvní pokutu ve výši Kč 170.000,-- (slovy: sto-sedmdesát-tisíc-Kč), na kterou bude započtena již uhrazená první část kupní ceny. Strana kupující výše uvedené platební podmínky bez výhrad přijímá. Čl. III. 3.1 Strana prodávající prohlašuje, že nemovitosti se převádějí prosty všech břemen, jakýchkoliv věcných práv, dluhů a právních závad, krom zástavního práva ve prospěch Hypoteční banky a. s., kterým je zajištěn úvěr strany kupující. Strana kupující žádná jiná břemena, závady, dluhy či zástavní práva váznoucí na nemovitostech nepřejímá. 3.2 Do doby povolení vkladu vlastnického práva jsou smluvní strany povinny se zdržet všech právních úkonů, které by realizaci této smlouvy mohly zmařit (zcizení, pronájem). 3.3 Předmět převodu této smlouvy bude stranou prodávající předán, nejdéle do 14 dnů od vložení návrhu na vklad práva do KN.

Příloha č. 2 List č. 5

3.4 Předání převzetí výše uvedených nemovitostí bylo provedeno formou písemného protokolu uzavřeného v den předání – převzetí mezi účastníky této smlouvy. 3.5 Strana kupující prohlašuje, že si převáděné nemovitosti i s jejich okolím dobře prohlédla a jejich stav je jí dobře znám, neshledala žádné závady a zjištěný stav jí vyhovuje. Čl. IV. 4.1. Daň z převodu nemovitostí ve smyslu zákona č. 357/1992 Sb. – o dani dědické, darovací a převodu nemovitostí, ve znění pozdějších právních předpisů, ve výši 3 % z vyměřovacího základu této daně zaplatí prodávající. Prodávající se zavazuje, že v zákonné lhůtě podá daňové přiznání k dani z převodu nemovitostí a v případě, že podle znaleckého posudku pro zjištění ceny převáděných nemovitostí bude vyměřovací základ daně vyšší, než je sjednaná kupní cena nemovitostí dle této smlouvy, doplatí příslušnému finančnímu úřadu rozdíl mezi daní z převodu nemovitostí v zákonné výši a bankou deponovanu částkou ve výši 2 x 30.000,- Kč. Náklady spojené s vyhotovením znaleckého posudku pro zjištění ceny převáděných nemovitostí k daňovému přiznání k dani z převodu nemovitostí, zaplatí prodávající. Čl. V. 5.1 Pro případ, že by katastrální úřad odmítl na základě této smlouvy vklad práva provést, smluvní strany se zavazují smlouvu dodatkem doplnit nebo jí změnit tak, aby byly odstraněny překážky, pro které byl vklad odmítnut a aby při tom byl zachován smysl této smlouvy. 5.2 Obě smluvní strany se dohodly, že písemný dodatek, resp. jakákoliv změna či úprava bude podepsán ve lhůtě 5 dnů od příslušného rozhodnutí katastrálního úřadu o zamítnutí vkladu vlastnických práv. Čl. VI. Účastníci smlouvy berou na vědomí, že podpisem smlouvy jsou svými projevy vůle v ní

Příloha č. 2 List č. 6

obsaženými vázáni, kupující nabude vlastnictví k převáděným nemovitostem zápisem vkladu do katastru nemovitostí po pravomocném rozhodnutí katastrálního úřadu o jeho povolení, a to ke dni, kdy byl návrh na vklad katastrálnímu úřadu doručen. Čl. VII. Tato kupní smlouva byla vyhotovena v jedenácti stejnopisech, z nichž po vložení do katastru nemovitostí obdrží každý účastník smlouvy po jednom vyhotovení, dvě vyhotovení slouží pro vklad do katastru nemovitostí. Čtyři vyhotovení, která se nepředkládají katastrálnímu úřadu si v den podpisu ponechává každá účastná strana smlouvy po jednom. Poslední jedenácté vyhotovení je určeno Hypoteční bance, a. s. Čl. VIII. Na základě této kupní smlouvy bude v katastru nemovitostí vedeném pro katastrální území …………………….

u

Katastrálního

úřadu

pro

Karlovarský

kraj,

Katastrální

pracoviště ………………, po pravomocném rozhodnutí tohoto úřadu, proveden zápis vkladu vlastnického práva podle této smlouvy v příslušných listech vlastnictví. Čl. IX. Tato smlouva byla sepsána podle svobodné a vážné vůle smluvních stran, nikoliv v tísni a smluvní strany prohlašují, že její obsah je určitý a srozumitelný na důkaz čehož připojují své vlastnoruční podpisy. V Sokolově, dne ………………………. ____________________________________________________________________ Strana prodávající:

Jana Nováková

Jan Novotný

____________________________________________________________________ Strana kupující:

Jana Sedláčková

Jan Sedláček

Příloha č. 3 List č. 1

Návrh na vklad vlastnického práva do KN

Katastrální úřad pro ………. Katastrální pracoviště ……. B. Němcové 356 01 Sokolov

Návrh na povolení vkladu vlastnického práva do KN

Účastníci smlouvy: 1. Jana Nováková, r. č. ...... / …. trvale pobytem ………………………………….. Jan Novotný, r. č. ...... / …. trvale pobytem ………………………………….. jako strana prodávající na straně jedné

a 2. Manželé: Jana Sedláčková, r. č. ...... / …., Jan Sedláček, r. č. ...... / …., oba trvale pobytem ………………………………….. jako strana kupující na straně druhé

Účastníci žádají, aby po provedeném řízení, byl povolen vklad vlastnického práva dle přiložených listin. Uvedené nemovitosti jsou zapsány v příslušných listech vlastnictví vedených pro kat. území a obec ………………, okres ……………………

Podpisy účastníků smlouvy: V ……………………. dne ………………… ____________________________________________________________________ Strana prodávající:

Jana Novotná

Jan Novotný

____________________________________________________________________ Strana kupující:

Přílohy:

Jana Sedláčková

1. Kupní smlouva 6x 2. Kolek 1.000,- Kč

Jan Sedláček

Příloha č. 4 List č. 1

Zástavní smlouva

Příloha č. 4 List č. 2

Příloha č. 4 List č. 3

Příloha č. 4 List č. 4