Význam oceňování nemovitosti pro hypoteční úvěrování

Bankovní institut vysoká škola Praha Finance

Význam oceňování nemovitosti pro hypoteční úvěrování Diplomová práce

Autor:

Bc. Michaela Gruberová Finance

Vedoucí práce:

Praha

doc. Ing. František Pavelka, CSc.

duben 2014

Prohlášení:

Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne: 22. 4. 2014

Bc. Michaela Gruberová

2

Poděkování

Ráda bych poděkovala doc. Ing. Františku Pavelkovi, CSc., jako vedoucímu této diplomové práce, za konzultace, cenné rady a ochotu při její tvorbě.

Bc. Michaela Gruberová

3

Anotace Diplomová práce je zaměřena na problematiku oceňování nemovitostí pro zajištění úvěrů, na specifika těchto ocenění, postupu při jejich zpracování, vyuţití v bance a význam v úvěrovém řízení. V úvodní části této práce jsou popsány základní pojmy v oceňování, charakteristické znaky hypotečních úvěrů, zdroje financování, čerpání a splácení hypotečních úvěrů. V následujících kapitolách se zabývám problematikou oceňování pro zajištění úvěru, charakteristiku metod v oceňování nemovitostí a v předposledních dvou kapitolách se věnuji vývoji hypotečních úvěrů v loňském roce 2013 a současnému vývoji na hypotečním trhu. V analytické části jsou zpracovány dvě trţní ocenění nemovitostí. Klíčová slova: Metody ocenění nemovitosti, hypoteční úvěr, úrokové sazby, zajištění úvěru, čerpání úvěru Annotation This diploma thesis is focused on real estate valuation for loan collateral, the specifics of these awards, the procedure for processing and use in the bank and importance in credit management. In the first part describes the basic concepts of evaluation, the characteristics of the mortgage loans, funding sources, drawdown and repayment of mortgage loans. The following chapters deal with the issue of evaluation for loan security features of the method in real estate evaluation and in the penultimate two chapters are devoted to the development of mortgage loans in the last year 2013, and recent developments in the mortgage market. In the analytical part presents two market of real estate evaluation. Key words: Methods of valuation of the property , mortgage loan , interest rates , securing the loan , drawing a loan

4

OBSAH Úvod ........................................................................................................................................... 7 1. Základní pojmy v oceňování .................................................................................................. 8 1.1. Nemovité a movité věci ................................................................................................... 8 1.2. Součást věci ..................................................................................................................... 8 1.3. Příslušenství věci ............................................................................................................. 9 1.4. Pozemek ........................................................................................................................... 9 1.5. Stavba ............................................................................................................................ 10 1.6. Budova ........................................................................................................................... 11 1.7. Byt a nebytový prostor................................................................................................... 11 1.8. Katastr nemovitostí ........................................................................................................ 11 1.9. Shrnutí a zhodnocení .................................................................................................... 12 2. Oceňování nemovitosti pro zajištění úvěru .......................................................................... 13 2.1. Subjekty, které mohou provádět ocenění....................................................................... 13 2.2. Předmět ocenění............................................................................................................. 14 2.3. Trţní hodnota (cena obvyklá) ........................................................................................ 14 2.4. Trţní cena ..................................................................................................................... 15 2.5. Základní metody oceňování nemovitostí ....................................................................... 15 2.5.1. Porovnávací metoda ............................................................................................ 15 2.5.2. Nákladová metoda ............................................................................................... 16 2.5.3. Příjmová metoda ................................................................................................. 16 2.5.4. Oceňování věcných břemen ................................................................................ 18 3. Moţnosti financování bydlení .............................................................................................. 20 3.1. Hypoteční úvěr............................................................................................................... 20 3.1.1. Typy hypotečních úvěrů ................................................................................................. 21 3.1.2. Hypoteční zástavní listy ...................................................................................... 22 3.1.3. Úroková sazba hypotečních úvěrů ...................................................................... 22 3.1.4. Nejvýznamnější rizika související s hypotečním úvěrem ................................... 25 3.2. Úvěr ze stavebního spoření ............................................................................................ 27 3.3. Předhypoteční úvěr ........................................................................................................ 28 3.4. Refinancování ................................................................................................................ 29 3.5. Přecenění zastavované nemovitosti ............................................................................... 30 5

3.6. Shrnutí a zhodnocení ..................................................................................................... 30 4. Podmínky bank pro poskytnutí hypotečního úvěru .............................................................. 33 4.1. Schvalovací proces hypotečního úvěru......................................................................... 34 4.2. Zajištění úvěru .............................................................................................................. 35 4.2.1. Zadluţitelná hodnota ........................................................................................... 35 4.2.2. Pojištění nemovitosti ........................................................................................... 36 4.2.3. Pojištění schopnosti splácet hypoteční úvěr ...................................................... 36 4.2.4. Nemovitosti vhodné pro zajištění úvěru ............................................................ 37 4.2.5. Nemovitosti nevhodné pro zajištění úvěru ......................................................... 38 4.2.6. Nemovitosti podmíněně vhodné pro zajištění úvěru .......................................... 39 5. Vývoj hypotečních úvěrů...................................................................................................... 41 5.1. Shrnutí roku 2013 ......................................................................................................... 41 5.2. Současný vývoj na hypotečním trhu 2014 ..................................................................... 42 6. Analytická část – Trţní ocenění nemovitostí ....................................................................... 44 6.1. Trţní ocenění nemovitosti – rodinný dům ..................................................................... 45 6.2. Trţní ocenění nemovitosti s věcným břemenem - rodinný dům ................................... 56 6.3. Závěr analytické části .................................................................................................... 68 7. Závěr ..................................................................................................................................... 69 Seznam pouţité literatury ......................................................................................................... 71 Seznam tabulek a grafů............................................................................................................. 73 Seznam příloh ........................................................................................................................... 74

6

ÚVOD Potřeba kaţdého člověka je úzce spjata s bydlením, její dostupností a samozřejmě i kvalitou. V produktivním věku se většina osob setkala se situací, kdy zvaţovala otázku svého bydlení. Vlastní bydlení je nejspíše sen kaţdého člověka, ale málokdo disponuje s takovými peněţními prostředky a málokdo je schopný si koupit nemovitost v hodnotě např. 2 milionů korun. V takovémto případě je moţnost vyuţít finančních nástrojů a jedním z těchto nástrojů je hypoteční úvěr. Vzhledem k tomu, ţe mě samotnou tato problematika zajímá, neboť stojím před otázkou řešení bytové situace, rozhodla jsem se tomuto tématu věnovat. Při koupi nemovitosti se setkáváme s oceněním od realitní kanceláře, od bank při ţádosti o úvěr nebo od soudního znalce při podání daňového přiznání. V této diplomové práci se zabývám problematikou oceňování pro zajištění úvěru, tedy oceněním, jehoţ úkolem je stanovení trţní hodnoty nemovitosti. V průběhu této práce se zaměřím na trţní ocenění dvou nemovitostí – jedna z nich bude zatíţena věcným břemenem doţivotního uţívání nemovitosti. Hned Vás napadne, ţe tato zástava je pro banku nevhodná, ale v mém případě se k této zástavě banka staví kladně. V úvodní části této práce se zabývám základními pojmy v oceňování, charakteristickými znaky hypotečních úvěrů, hypotečními zástavními listy, zdroji financování, čerpání a splácení hypotečních úvěrů. V následujících kapitolách se zabývám problematikou oceňování pro zajištění úvěru, charakteristikou metod v oceňování nemovitostí a v neposlední řadě vhodnost a nevhodnost nemovitosti pro zajištění úvěru. V předposledních dvou kapitolách se věnuji vývoji hypotečních úvěrů v loňském roce 2013 a současnému vývoji na hypotečním trhu. V analytické části uvedu dvě trţní ocenění nemovitostí v podobě a rozsahu, který je vyţadován většinou bank v České republice, který je zaměřen na ocenění bez věcného břemene a s věcným břemenem.

7

1. Základní pojmy v oceňování 1.1. Nemovité a movité věci Nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. uvádí, ţe nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením a i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, ţe určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá1. Dle následujícího odstavce jsou veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité2. Nová právní úprava obecněji vymezuje nemovitost. Nyní není rozhodující, zda je spojena se zemí pevným základem, ale moţnost od pozemku věc oddělit bez porušení. Současně jsou nově za nemovitost brána i věcná práva k věci. V tomto spojení je hlavně zmiňováno tzv. právo stavby, které bude ve veřejném seznamu jako nemovitost evidováno (tedy v katastru nemovitostí) a bude moţné ho nově vyuţít i jako zajišťovací institut.

1.2. Součást věci Podle původního Občanského zákoníku č. 40/1964 a § 120 je součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila3. Tato definice se od nové právní úpravy neliší (viz. § 505 zák. č. 89/2012 Sb.). Podstatný rozdíl je v chápání stavby jako součásti pozemku. Dle starého Občanského zákoníku stavba není součástí pozemku4. Nový občanský zákoník 89/2012 Sb. Přinesl novou zásadu, dle které je součástí pozemku i trvalá stavba. § 506, odstavec (1) zní: Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb

1

§ 498, odstavec (1), zákona č. 89/2012 Sb.

2

498, odstavec (2), zákona č. 89/2012 Sb.

3

§ 120, odstavec (1), zákona č. 40/1964 Sb. (Občanský zákoník)

4

§ 120, odstavec (2), zákona č. 40/1964 Sb. (Občanský zákoník)

8

dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech5. Vyplývá z toho, ţe pokud má banka zastavený pozemek a na pozemku bude rozestavěná stavba, budou rozestavěné stavby na daném pozemku zastavené bance.

1.3. Příslušenství věci Příslušenství věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí uţívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím6. Má se za to, ţe se právní jednání a práva i povinnosti týkající se hlavní věci týkají i jejího příslušenství7. Jedná se např. o toalety, předsíně, komory, neobytné kuchyně, koupelny, sklepy, apod.

1.4. Pozemek Pozemek je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva podle § 19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu vyuţití pozemků.8 parcelou pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.9 Z minulých dob, kdy ještě nebyl přístup k nemovitosti vyhodnocován, banky při realizaci zástav zjišťovaly velké problémy při prodeji nemovitosti, kde není zajištěn právní přístup. Mezi nejčastější chyby vznikající v ocenění jsou při stavbě na pozemku, který byl původně příbuzných, např. rodičů, a byl nově zaměřen pro koupi nebo dar v rámci rodiny. V případě zástavy tohoto pozemku a následné budoucí stavby rodinného domu, je nutné, aby bylo

5

§ 506, odstavec (1) zákona č. 89/2012 (tzv. nový Občanský zákon)

6

§ 510, odstavec (1), zákona č. 89/2012 Sb. (Občanský zákoník)

7

§ 510, odstavec (2), zákona č. 89/2012 Sb. (Občanský zákoník)

8

§ 2, odstavec a), zákona č. 256/2013 Sb. (Katastrální zákon)

9

§ 2, odstavec b), zákona č. 256/2013 Sb. (Katastrální zákon)

9

zřízeno věcné břemeno průchodu a průjezdu přes pozemek, jinak na to banky pohlíţí jako nevhodnou zástavu.

1.5. Stavba Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání10. Dočasnou stavbou dle nového občanského zákoníku bude kaţdá stavba postavená na pozemku jiného vlastníka na základě tzv. práva stavby. Právo stavby Jedná se o zcela nový termín, který zavádí zákon č. 89/2012 (Občanský zákoník). Dle § 1240, odstavce (1) můţe být pozemek zatíţen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleţí na tom, zda se jedná o stavbu jiţ zřízenou či dosud nezřízenou11. Právo stavby dle § 1242 je věcí nemovitou. Je tedy evidováno v katastru nemovitostí (veřejném seznamu) a lze k němu zřídit zástavní právo a stanovit jeho trţní hodnotu. Právo stavby lze zřídit jen jako dočasné; nesmí být zřízeno na více neţ 99 let. Poslední den doby, na kterou je právo stavby zřízeno, musí být patrný z veřejného seznamu.12 Z toho vyplývá, ţe veškeré stavby postavené na základě práva stavby budou stavby dočasné a jejich vhodnost pro zajištění úvěru je tak sporná. Ne vţdy je nutné pouţít stabilní institut jako třeba právě právo stavby a to pokud chci postavit chatku pouze na krátkou dobu, není nutné si právo stavby zřizovat, ale postačí mi si pozemek pronajmout. Pokud bych ale uvaţovala o výstavbě skladiště, které bude uţíváno na delší dobu, je jistě vhodné volit právo stavby.

10

§ 2, odstavec 3) zákona č. 183/2006 Sb. (Stavební zákon)

11

§ 1240, odstavec (1) zákona č. 89/2012 (nový Občanský zákoník)

12

§ 1244, odstavec (1) zákona č. 89/2012 (nový Občanský zákoník)

10

1.6. Budova Dle §3 zákona č. 151/1997 Sb. je budova pozemní stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory13.

1.7. Byt a nebytový prostor Byt je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení14. Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu15. Nejčastějším vlastníkem pozemku u domu s bytovými jednotkami je obec. Je tedy nutné tuto skutečnost u ocenění uvést a vést ji jako riziko zástavy a banka si sama vyhodnotí, zda bytovou jednotku určí za vhodnou zástavu.

1.8. Katastr nemovitostí Podle zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) je katastr nemovitostí veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech vymezený tímto zákonem zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem16. Katastr nemovitostí tedy eviduje pozemky v podobě parcel, byty a nebytové jednotky, budovy s číslem popisným a evidenčním, pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby, budovy,

13

§ 3, odstavec 1) zákona č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku)

14

§ 2, odstavec b) zákona č. 72/1994 Sb.(Zákon o vlastnictví bytů)

15

§ 2, odstavec c) zákona č. 72/1994 (Zákon o vlastnictví bytů)

16

§ 1, odstavec 1 zákona č. 256/2013 (Katastrální zákon)

11

kterým se popisné ani evidenční nepřiděluje a jsou hlavní stavbou na pozemku, právo stavby a nemovitosti, o nichţ to stanoví jiný právní předpis17. Kromě vlastnických práv k nemovitostem jsou v katastru nemovitostí evidována další věcná práva, jako věcná břemena nebo zástavní práva. Zástavní právo u nemovitosti vedené v katastru nemovitostí vzniká podání vkladu do katastru nemovitostí a právní účinky vznikají ke dni doručení návrhu na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu. Zápis zástavního práva je uveden na listu vlastnictví dané nemovitosti, dále je zde uvedena výše zajištěné pohledávky a jméno zástavního věřitele. Pokud dojde ke splacení celého úvěru, zástavní právo k dané nemovitosti zaniká.

1.9. Shrnutí a zhodnocení Platilo, ţe jak pozemek, tak nemovitost na něm stojící byly v právním smyslu dvě samostatné věci. Tento pohled u nás vznikl v roce 1951 a je typický pro právní řády socialistických států. Ovšem ještě předtím platila takzvaná zásada superficies solo cedit vycházející z myšlenky, ţe vše, co je pevně spojeno se zemským povrchem, je součástí příslušného pozemku. A tomuto postoji, zcela obvyklému ve světě, se opět kloní i náš nový občanský zákoník. Ten říká, ţe od 1. ledna 2014 došlo automaticky ke sloučení stavby s pozemkem. To se stalo jen v případech, kdy stavba i pozemek měly stejného vlastníka. Pokud je jiný vlastník stavby a pozemku, je to stále evidováno v katastru nemovitostí jako dvě samostatné věci. Vzájemné předkupní právo Pokud jste majitelem stavby na cizím pozemku, nemusíte se obávat, ţe přijdete o svou střechu nad hlavou ve prospěch vlastníka pozemku, naopak získáte předkupní právo na tento pozemek. Platí to i obráceně – také majitel pozemku získá předkupní právo na Vaši stavbu. V praxi to bude znamenat, ţe bude-li chtít jeden z Vás svoji věc (pozemek nebo stavbu) prodat, bude ji muset nejdříve nabídnout ke koupi druhému.

17

§ 3, odstavec 1 zákona č. 256/2013 (Katastrální zákon)

12

Jestliţe tyto záměry nemáte, zůstane Vaše stavba zvláštní věcí v právním smyslu. Čerpáte-li na tuto stavbu hypoteční úvěr, nemělo by se pro Vás nic změnit. Pokud je zástavní právo zřízeno jen k pozemku nebo jen ke stavbě, tak nedojde automaticky ke sloučení stavby s pozemkem a nadále budou evidovány v katastru nemovitostí jako dvě samostatné věci. Komplikace nastanou u rozestavěných staveb Nový zákoník výrazně zkomplikuje poskytování hypotečních úvěrů na rozestavěné stavby, protoţe od roku 2014 je není moţné zapsat do katastru nemovitostí. Bude-li majitel nemovitosti stavět na svém vlastním pozemku, bude stavba k tomuto pozemku automaticky přirůstat. Stavbu na cizím pozemku budeme moci postavit pouze na základě tzv. práva stavby, které Vám majitel pozemku musí udělit. Toto právo má omezenou dobu platnosti, maximálně můţe být zřízeno na 99 let a je předmětem vkladu do katastru nemovitostí, takţe jej budete moci převést, dědit nebo zatíţit zástavním právem, které je nezbytné k uzavření hypotečních úvěrů. Výhodou současného stavu ale je, ţe banka nemusí zastavovat samostatně rozestavěnou stavbu, protoţe jí má automaticky v zástavě jako součást pozemku.

2. Oceňování nemovitosti pro zajištění úvěru Oceňování nemovitostí je odbornou činností, jejímţ výsledkem je zjištění hodnoty nemovitosti podle jejích skutečných právních, technických a uţitných vlastností. Oceňování se provádí za pomoci oceňovacích metod a pravidel, osobou, která je k tomuto úkonu způsobilá.

2.1. Subjekty, které mohou provádět ocenění Správný a pouţitelný odhad musí být zpracován oprávněnými subjekty, kterými jsou odhadci, znalci nebo znalecké ústavy.

13

Odhadce je fyzická osoba, která splňuje poţadavky ţivnostenského zákona pro získání koncese na oceňování majetku, má tedy potřebné odborné vzdělání a je způsobilá zpracovávat odhady ve svém oboru. Pro potřeby úvěrového řízení provádí ocenění nemovitostí externí spolupracovníci banky nebo její interní zaměstnanci. Banky zpravidla vyţadují, aby odhadci měli pro oceňování nemovitosti platnou certifikaci vydanou například Bankovním Institutem Vysokou školou.

2.2. Předmět ocenění Předmět ocenění můţeme obecně definovat jako „majetek nebo jeho soubor, u něhoţ má být stanovena hodnota“18. U hypotečních úvěrů se musí vţdy jednat o nějakou nemovitost. Při ocenění nemovitosti musí být vţdy stanoveny přesné identifikace předmětu ocenění a je tedy nutné provést místní šetření samotným odhadcem nebo znalcem. Při tomto šetření se pořizuje fotodokumentace, výměry skutečně zjištěné, ostatní zjištěné skutečnosti, jako např. atraktivita oblasti, občanská vybavenost, parkování a další.

2.3. Tržní hodnota (cena obvyklá) Trţní hodnota nemovitosti je cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, případně obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vzatu k němu19.

18

HÁLEK, Vítězslav. Oceňování majetku v praxi

19

BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí

14

2.4. Tržní cena Trţní cena je pojem ekonomicky konkrétní – cena dosaţená v určitém čase, konkrétním kupcem a za konkrétní majetek. Trţní cenu nemůţe odhadce stanovit, je to věcí dohody mezi kupujícím a prodávajícím20.

2.5. Základní metody oceňování nemovitostí V oceňování nemovitostí jsou zpravidla vyuţívány tři základní metody ocenění:  porovnávací metoda  nákladová metoda  příjmová (výnosová) metoda Při hodnocení majetku mohou být vyuţity všechny tři metody, popřípadě jejich kombinace v závislosti na povaze majetku a účelu jeho oceňování.

2.5.1. Porovnávací metoda Metoda na bázi porovnání je zaloţena na trţním principu porovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami podobných nemovitostí, které byly v nedávné době na trhu zrealizovány. Výsledkem této metody je porovnávací hodnota, která se rovná ceně podobné nemovitosti uskutečněné na volném trhu a se zohledněním časového odstupu a případných odlišností. Porovnávací přístup hodnotím jako nejlépe vystihující trţní hodnotu nemovitosti a stanovení její hodnoty patří zpravidla mezi nejnáročnější. Vyţaduje dobrou orientaci na trhu a kvalitně zpracovanou databázi cen, nejlépe skutečně realizovaných. Jako méně efektivní hodnotím fakt, ţe se vychází spíše z nabídkových cen a je tedy nutné provést redukci nabídkové ceny a to z toho důvodu, ţe skutečně realizovaná cena bývá zpravidla niţší.

20

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech

15

2.5.2. Nákladová metoda Je zaloţena převáţně na technickém pohledu na nemovitosti, jejím výsledkem je tzv. věcná hodnota. Výše věcné hodnoty by měla odpovědět na otázku, kolik by činily současné celkové náklady na znovuvybudování oceňované nemovitosti ve stavu k datu ocenění, sníţené o opotřebení, včetně nákupu pozemku. Nákladová metoda zohledňuje zejména funkční nedostatky oceňované nemovitosti, ekonomickou a morální zastaralost21. Patří mezi nejstarší metodu oceňování, tento způsob oceňování je velice pracný, klade vysoké poţadavky na odbornost odhadců a jako problém zde vidím nedostupnost ucelených informací o nových materiálech a technologií. V trţním ocenění se tato metoda pouţívá minimálně, protoţe nemá aţ tak velkou vypovídací hodnotu o trţní hodnotě.

2.5.3. Příjmová metoda Příjmová metoda je zaloţena převáţně na ekonomickém pohledu na nemovitost a soustřeďuje se především na uţitek z ní plynoucí. Uţitek je zde představován budoucími výnosy (např. výnosy z nájemného), které lze z nemovitosti očekávat. Hodnota je zde představována budoucím tokem příjmů. Stabilizovaný čistý výnos vychází z dosaţitelného nájemného po odečtení nákladů. Čistý provozní výnos je vyjádřen jako rozdíl mezi efektivním hrubým příjmem z nemovitosti a jejími celkovými provozními výdaji. Odhad stabilizovaného výnosu se pouţívá při přímé kapitalizaci. U nepřímé se pouţívá přímá simulace či modelování budoucích výnosů včetně reprodukce nebo dalšího vyuţití po ukončení jejich toku22.

21

BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí

22

BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí

16

Hodnota se stanovuje kapitalizací stabilizovaného, trvale dosaţitelného výnosu podle základního vzorce: Stabilizovaný výnos * 100[%] Výnosová hodnota = ------------------------------------Úroková míra kapitalizace [%]

Mezi náklady, které jsou spojené s uţíváním prostor, patří:  daň z nemovitostí  pojištění stavby  opravy a údrţba  rezervy  správa nemovitostí  amortizace Míra kapitalizace vychází z aktuální situace na trhu a rozsahu rizika pro daný druh nemovitostí. Obecně je aplikována hodnota v rozmezí od 4% do 12%. U méně rizikových nemovitostí, vyskytujících se v atraktivních lokalitách, volíme niţší míru kapitalizace a naopak u nemovitostí, kdy je obchodovatelnost náchylnější na změnu trhu, volíme vyšší míru kapitalizace. Výnosová hodnota určuje hodnotu celé stavby včetně pozemku, kdy daný pozemek nelze ke zjištěné hodnotě přičíst (vyjma případné rezervy pozemku). Zpravidla platí, ţe příjmová metoda nemůţe indikovat vyšší hodnotu, neţ metoda porovnávací. Dle výše uvedených bodů mohu konstatovat, ţe neexistuje dokonalá metoda, jak stanovit objektivní trţní hodnotu.

17

2.5.4. Oceňování věcných břemen Podle nového Občanského zákoníku 89/2012Sb. se věcná břemena rozčleňují na služebnosti, zatěţující vlastníka věci tak, ţe je povinen pro oprávněnou osobu něco trpět nebo se zdrţet nějaké činnosti a na reálná břemena, zavazující vlastníka povinné věci k tomu, aby pro oprávněnou osobu něco aktivně konal nebo ji poskytoval nějaký uţitek. Sluţebnosti jsou pozemkové nebo osobní podle toho, zda se pojí s pozemkem nebo s určitou osobou. Vlastník můţe zatíţit svůj pozemek sluţebností ve prospěch jiného svého pozemku. Takové řešení můţe být praktické pro ten případ, kdy se vlastník rozhodne jeden z pozemků převést na jinou osobu a tím si ušetří moţné obtíţe při vyjednávání s budoucím vlastníkem. Mezi pozemkové sluţebnosti můţeme zmínit např.:  Sluţebnost inţenýrské sítě  Opora cizí stavby  Právo na svod dešťové vody  Sluţebnost stezky, průhonu a cesty  Právo pastvy Mezi osobní sluţebnosti můţeme zmínit např.:  Uţívací právo  Poţívací právo  Sluţebnost bytu Reálným břemenem můţe být zatíţena pouze věc evidovaná ve veřejném seznamu. Lze je zřídit na určitý časový úsek nebo s moţností vlastníka zatíţené věci se z břemene vykoupit. Ocenění věcných břemen Při ocenění sluţebnosti je potřeba zjistit, zda jsou poskytnuty bezplatně nebo za úplatu. Obecně platí, ţe kaţdá sluţebnost sniţuje trţní hodnotu majetku tím, ţe omezuje jeho výnosový potenciál nebo jeho trţní uplatnění.

18

Porovnávací metoda Tato metoda se indikuje v případě, ţe máme dostatek relevantních trţních informací o uţitcích (ztrátách) z porovnatelných sluţebností. Vzhledem k tomu, ţe v praxi jsou jednotlivé sluţebnosti natolik unikátní, nelze je prakticky porovnat. Nákladová metoda I tato metoda je při ocenění sluţebností pouţívaná spíše výjimečně. Je zaloţena na úvaze, jaké náklady musíme vynaloţit, aby trţní hodnota majetku zatíţeného sluţebností dosáhla optimální hodnoty. Příjmová metoda Tato metoda je při ocenění sluţebnosti jednoznačně nejrozšířenější. Pokud je sluţebnost uţívacího práva stanovena na dobu určitou, např. 10 let, určí se jeho hodnota jako součet ztráty z nájmu uvedeného prostoru za dobu trvání sluţebnosti. Pokud je zřízena na dobu neurčitou bez moţností ji zrušit, ocení se pomocí kapitalizace věčné renty. Ocenění podle právního předpisu Sluţebnosti se oceňují výnosovým způsobem na základě ročního uţitku se zohledněním míry omezení sluţebnosti ve výši obvyklé ceny23. Neuplatní se tehdy, jestliţe lze zjistit roční uţitek ze smlouvy a roční uţitek dohodnutý ve smlouvě nesmí být niţší neţ dvě třetiny obvyklé ceny. Roční uţitek se následně násobí počtem let uţívání práva, nejvýše však 5 let. Výjimkou je, pokud právo patří určité osobě po dobu jejího ţivota, oceňuje se desetinásobkem ročního uţitku.

23 Zákon č.151/1997Sb. (Zákon o oceňování majetku)

19

3. Možnosti financování bydlení V poslední době vzrůstá trend pořídit si vlastní bydlení. Vzhledem k tomu, ţe většina lidí nemá k dispozici potřebné finanční prostředky, přiklání se k moţnosti vyuţití úvěru. Banky nabízejí několik moţností úvěrů a jejích moţných kombinací. Mezi nejpouţívanější moţnosti financování patří hypoteční úvěr a úvěr ze stavebního spoření.

3.1. Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr je definován podle zákona o dluhopisech 190/2004Sb. Mezi oblíbené bankovní úvěrové produkty patří zejména hypoteční úvěr. Jako základní charakteristické rysy můţeme povaţovat způsob jeho zajištění, kterým je zástavní právo k nemovitosti. Ze zajištění vyplývá relativně nízké riziko těchto úvěrů i jejich dlouhodobost. V praxi jsou převládající hypoteční úvěry poskytované především jako účelové na financování bytových potřeb. Od 1. 5. 2004 je moţné úvěr pouţít nejen na investice do nemovitostí. Banky rozlišují hypoteční úvěry, které jsou účelově vázané na pořízení nemovitosti a hypoteční úvěry na libovolný účel, tzv. americké hypotéky. Hypoteční úvěry se rozlišují i podle maximální výše, kterou můţe klient získat. Maximální výše hypotečního úvěru je dána procentem z odhadní ceny zastavené nebo pořizované nemovitosti. Maximální výše úvěru je omezena hodnotou nemovitosti.

20

3.1.1. Typy hypotečních úvěrů Typy hypotečních úvěrů rozdělujeme dle účelu vyuţití takto:  účelové – hlavním rysem je přísná účelovost definovaná bankou. Hypoteční úvěr poskytnutý na investice do nemovitostí, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Investicí do nemovitostí rozumíme např.: • koupě nemovitosti a stavebního pozemku • výstavba nemovitosti • rekonstrukce, modernizace nebo opravy nemovitosti • splacení úvěru či půjčky pouţité na investice do nemovitosti • popřípadě získání vlastnického podílu na nemovitosti (vypořádání společného jmění manţelů, vypořádání dědictví)  neúčelové (americká hypotéka) – pouţití úvěru není vázáno na investice do nemovitostí. Bance nemusíme sdělovat účel pouţití půjčky. Mezi nejrozšířenější účely pouţití americké hypotéky patří například koupě druţstevního bytu. Dříve bylo moţné pouţít na jeho koupi pouze úvěr ze stavebního spoření nebo klasický spotřebitelský úvěr. Banky nyní nabízejí speciální úvěry právě jen na tento účel. Rozlišují tak hypoteční úvěr na druţstevní byt a na hypotéku bez určení účelu. Účelový i neúčelový úvěr musí být vţdy zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Podmínkou banky je, ţe nemovitost musí být zapsaná v katastru nemovitostí. Typy hypotečních úvěrů rozlišujeme dle moţností kombinace takto:  hypoteční úvěr, stavební spoření  hypoteční úvěr, kapitálové ţivotní pojištění  hypoteční úvěr, hypoteční zástavní listy U výše zmíněných variant klient splácí bance např. jen úroky z hypotečního úvěru a následně jednorázově hypotéku nebo její část doplatí z peněz ze stavebního spoření, ţivotního pojištění nebo z hypotečních zástavních listů. 21

Účelové úvěry mohou být poskytnuty do výše 70, 80, 90 i 100 % odhadní ceny nemovitosti. Neúčelové úvěry s maximální výší úvěru banka poskytuje kolem 60% odhadní ceny zastavené nemovitosti.

3.1.2. Hypoteční zástavní listy Hypoteční zástavní list je zvláštním druhem dluhopisu, který musí mít ve svém názvu uvedeno, ţe jde o hypoteční zástavní list. Je to hlavní forma zdrojového krytí hypotečních úvěrů. Majitelé těchto dluhopisů mají nárok na proplacení jeho jmenovité hodnoty a výnosu, který je zajištěn zástavním právem na konkrétních nemovitostech. Hypoteční zástavní listy jsou zajištěny dvojitě. Stejně jak u ostatních dluhopisů, ručí výstavce za jejich splácení svým majetkem. Majitelé zástavních listů jsou jištěni zastavenými nemovitostmi hypotečních dluţníků. Jak jiţ uvádím, emitovat tento druh dluhopisů mají povolené pouze banky a to, na základě licence, kterou jim udělí Česká národní banka. Výnos z hypotečních zástavních listů můţe být pouţit pouze k poskytování hypotečních úvěrů. Mezi další specifika hypotečních zástavních listů je na rozdíl od jiných druhů dluhopisů niţší úročení, neboť jsou lépe zajištěny. Splacení hypotečního zástavního listu není moţné poţadovat jeho majitelem před uplynutím doby splatnosti, tento jej můţe pouze prodat na sekundárním trhu s dluhopisy.

3.1.3. Úroková sazba hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry se obvykle úročí fixní sazbou na období, které si klient určí, a to na 1, 3, 5, 10, 15, 20, 25 nebo i 30 let. Ve většině případů klienti vybírají období dlouhé 1 – 5 let. Fixace sazby zaručuje po dané období stejný úrok, jaký byl v době sjednání úvěru. Na konci období pevné úrokové sazby má klient moţnost vybrat si novou dobu fixace a výši úrokové sazby. V tomto okamţiku lze také bez sankčních poplatků splatit celý úvěr nebo jeho část či úvěr refinancovat.

22

Jakou délku doby fixace úrokové sazby si klient zvolí, závisí na těchto parametrech:  výše fixované sazby  délka doby čerpání úvěru  předpokládaný budoucí pohyb úrokových sazeb  předpokládaný budoucí vývoj příjmů ţadatele Banky nabízejí i variabilní úrokovou sazbu. Odlišnost od fixní sazby spočívá v tom, ţe úroková sazba se můţe měnit kaţdý měsíc, jelikoţ její pohyb je odvozován od sazby PRIBOR, za kterou si banky navzájem půjčují peníze na mezibankovním trhu. V případě, ţe trţní sazby klesají, klesá i variabilní úroková sazba a vychází tedy levněji neţ fixní sazba. Mezi další výhody patří i moţnost přestoupit na hypotéku s fixní sazbou v okamţiku stanovení nové výše sazby. Do úrokové sazby hypoték se dále promítá riziková marţe. Vyšší rizikovou marţi banky stanovují u neúčelových úvěrů, které jsou pro banky rizikovější neţ účelové. Průměrná úroková sazba u hypoték v prosinci minulého roku mírně poklesla na 3,06 %. V prosinci si u bankovních ústavů sjednalo hypotéku celkem 8 175 klientů, coţ jen o 92 méně neţ měsíc před tím. Objemy byly vyšší jen o 73 milionů Kč a dosáhly celkem 13,501 miliard korun.

23

Tabulka č. 1: přehled aktuálních sazeb v období leden 2013 (červeně vyznačené) a leden 2014 Aktuální úrokové sazby – leden 2014 Banka Česká spořitelna ČSOB Equa Bank Fio banka GE Money Bank Hypoteční banka Komerční banka LBBW mBank Raiffeisenbank UniCredit Bank Sberbank Wüstenrot

1 fixace

3 fixace

5 fixace

3,89

3,19

2,99

3,94

3,24

3,04

4,29

3,09

3,19

4,19

3,49

3,09

4,09

2,69

2,79

4,39

2,99

2,99

3,19

2,84

2,79

3,19

2,93

2,81

3,7

2,99

2,99

3,89 4,29

3,39 3,09

3,59 3,19

4,19

3,49

3,09

3,99

3,19

3,19

4,09

2,99

3,09

3,49

2,5

2,82

3,59

2,79

2,73

2,67

2,53

2,72

2,86

2,74

2,82

3,99

2,99

3,09

4,09

2,99

2,99

4,01

2,89

2,99

2,99

2,89

2,99

3,99

3,39

3,09

4,99

3,79

3,79

3,79

2,99

3,09

3,79

3,19

3,29

LTV* do 100 % do 70 % do 100 % do 70 % do 85 % do 70 % do 85 % do 90 % od 61 % do 70 % do 100 % do 85 % do 70 % do 70 %

Zdroj: www.hypoindex.cz

K tabulce č. 1 - přehled aktuálních sazeb v období leden 2013 a leden 2014 : Za období od ledna 2013 do ledna 2014 proběhlo hodně změn v úrokových sazbách. Srovnáme-li první měsíce před rokem a nyní, můţeme vidět z výše uvedené tabulky, ţe většina bank své úrokové sazby sníţily, aţ na nějaké výjimky, mezi které patří ČSOB a Hypoteční banka. Ty loni v lednu nabízely hypotéku s jednoletou fixací se sazbou 4,19% a v lednu letošního roku se tato sazba pohybuje kolem 4,29%. Mezi největší změnu v jednoleté fixaci bych uvedla banku UniCredit Bank, která z původních 2,99% nabízených v lednu 2013 zvýšila úrokovou sazbu na 4,01%. Komerční banka jako jediná u tříleté fixace zvýšila úrokovou sazbu z původních 2,99% na 3,19%. U pětileté fixace se to hodně liší a jako největší změnu úrokových sazeb bych uvedla banky GE Money Bank a Sberbank. Nejvíce své úrokové sazby strhla směrem dolů Sberbank.

24

3.1.4. Nejvýznamnější rizika související s hypotečním úvěrem Zpravidla lze říci, ţe riziko představuje jakési nebezpečí a vysokou míru pravděpodobnosti selhání nebo ztráty. Banka se při výkonu své podnikatelské činnosti vystavuje mnohým rizikům. Mezi podstatná rizika při poskytování hypotečních úvěrů řadím dle mého názoru úvěrové a operační riziko. Existují i další typy rizik, které mohou ohrozit pozici věřitele. Úvěrové riziko Úvěrové riziko můţeme definovat jako riziko, kdy dluţník (klient banky) nedodrţí stanovené podmínky, které byly sjednány na začátku úvěrového vztahu a tím zapříčiní věřiteli finanční ztrátu. V bankovním podnikání je tedy důleţitá obezřetnost. Aby si banka ověřila svého budoucího dluţníka, prověří si jeho bonitu. Bonita klienta je určena mnohými okolnostmi. Kromě osobních údajů (věk, pohlaví, vzdělání, profese, rodinný stav aj.) banka posuzuje příjmy a výdaje klienta. Příjmy tvoří zejména příjmy ze zaměstnání nebo z podnikání. Výdaje pak tvoří výdaje na domácnost, platby pojistného, příspěvky na penzijní připojištění a jiné. Pro odhad budoucího chování klienta při splácení úvěru je důleţité zhodnocení platební morálky v minulosti. Je pochopitelné, ţe klientům, kteří měli v minulosti se splácením potíţe, bude banka věřit méně neţ klientům, kteří spláceli řádně a včas. O úvěrech, které klient získal u jiných finančních institucí včetně jeho platební morálky, si banka zjistí z úvěrových registrů. Operační riziko Charakteristickým rysem tohoto rizika je, ţe se jedná o riziko nefinanční povahy. Vyskytuje se ve všech sektorech ekonomiky, nejen v bankovní oblasti. Souvisí se selháním interních operačních systémů nebo selháním lidského faktoru. V procesu poskytování hypotečních úvěrů se operační riziko můţe projevit různými způsoby, ale zejména:  selháním technologií

- můţe se jednat o chybu v informačního systému,

neautorizovaný přístup do bankovního systému

25

 selháním lidského faktoru - jedná se o nejdůleţitější sloţku operačního rizika Projevuje se například:  neúmyslnými chybami nebo omyly zaměstnanců  delikventním jednáním (krádeţ, podvod, zpronevěra, přijímání úplatků a jiné)  špatným nastavením kontrolních systémů  komunikačními problémy  právním rizikem – nekvalitní právní dokumenty, špatné právní posudky při sporech s dluţníky  ostatními externími událostmi – např. politické krize, sociální konflikty, nehody, katastrofy, oslabení konkurenční pozice. Ke sníţení operačního rizika je důleţité mít kvalitně proškolený personál, vypracované bezpečností plány pro případ krizových situací a v neposlední řadě mít tato rizika dobře pojištěna. Důleţitým faktorem pro banku je také výběr zaměstnanců. Z bankovní historie jsou známy případy, kdy zaměstnanci způsobili bance svými obchody vysoké ztráty. V bankách by tedy měl být vypracován efektivní systém vnitřní kontroly a dodrţováno pravidlo „čtyř očí“.

Trh nemovitostí a souvislost s hypotečním trhem Trh nemovitostí lze obecně označit za místo, kde se setkává nabídka a poptávka po nemovitostech a to buď z hlediska nákupu, prodeje či jejich pronájmu. Pro účely této práce se budeme zabývat pouze trhem nemovitostí s rodinnými domy, byty a stavebními pozemky, které jsou předmětem naprosté většiny hypotečních úvěrů fyzickým osobám. Trh nemovitostí je úzce spjat s trhem bankovním, přesněji s trhem hypotečním. Většina finančních prostředků, které se vyuţívají k operacím na trhu nemovitostí, pochází z poskytnutých úvěrů od bank, můţe se jednat o nákup nemovitosti fyzickými osobami, výstavbou nemovitostí developery (residenční, komerční nemovitosti či skladové prostory). Jedná se tedy o poskytnutí úvěrů ve vysokých částkách a úrokové výnosy, které z těchto úvěrů plynou, jsou hlavním zdrojem příjmů bank. Je tedy zcela zřejmé, ţe bankovnictví je na

26

vývoji trhu s nemovitostmi velmi choulostivý, jelikoţ problémy na trhu nemovitostí přinášejí pokles poptávky po úvěrech a tím i pokles příjmů bank. Dochází-li ke zpřísňování podmínek poskytování hypotečních úvěrů, zapříčiní to pokles poptávky po úvěrech a následně pokles poptávky po nemovitostech, které jsou z úvěrů financovány. Zpravidla lze říci, ţe existují dva hlavní kanály, kterými se tyto dva trhy ovlivňují: 1) Cenový – pokud se očekává zvyšování cen nemovitostí, budou klienti reagovat tak, ţe se budou snaţit rychle koupit nemovitost, neţ dojde k jejímu zdraţení, coţ způsobí zvýšení poptávky po hypotečních úvěrech a zároveň poptávku po nemovitostech. Banky v této situaci nemají obavu z poklesu cen nemovitostí, popř. zástav, a roste tlak na zmírňování podmínek poskytování úvěrů. V opačné situaci, tedy očekávaný pokles cen nemovitostí, zapříčiní zpřísnění podmínek pro poskytování úvěrů, klesají hodnoty zástav úvěrů a to by pro banku, v případě selhání klientů, mohlo znamenat značnou ztrátu. 2) Nabídka na trhu nemovitostí – mnoţství nemovitostí na trhu je omezené, chceme-li tedy zvýšit růst poptávky na hypotečním trhu, je potřeba i nárůst výstavby nových nemovitostí, na jejichţ pořízení si klienti budou brát úvěry.

3.2. Úvěr ze stavebního spoření Stavební spoření upravuje zákon č. 96/1993Sb., který byl novelizován zákonem č. 263/2011 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře ze stavebního spoření. Úvěr

ze

stavebního

spoření

je

původní

produkt

spořitelen,

pevně

spjatý

se

samotným stavebním spořením. Vzhledem ke státní podpoře stavebního spoření je tento úvěr omezen několika podmínkami. Samozřejmostí je existence spoření. Jeho přidělení je dále ze zákona omezeno dvouletou čekací lhůtou, naspořením určitého procenta cílové částky a dosaţením stanovené výše. Podle zvláštního zákona můţe být provozovatelem stavebního spoření pouze banka, která má uděleno povolení a která má v předmětu její činnosti pouze stavební spoření a další činnosti.

27

V současné době na našem trhu působí šest stavebních spořitelen, které jsou součástí větších finančních skupin:  Českomoravská stavební spořitelna  Stavební spořitelna České spořitelny  Modrá pyramida stavební spořitelna  Raiffeisen stavební spořitelna  Wustenrot – stavební spořitelna  HYPO stavební spořitelna Úvěr ze stavebního spoření lze pouţít například na:  výstavbu bytu nebo rodinného domu  koupi bytu, domu a pozemku  koupi, úplatný převod bytu (privatizace)  vypořádání spoluvlastnictví  splacení členského vkladu nebo podílu právnické osobě  vypořádání dědictví apod. Pokud ţadatel nesplní podmínky pro přidělení úvěru, dá se tato situace vyřešit pomocí tzv. překlenovacího úvěru. Jedná se o překlenutí doby, neţ klient splní podmínky pro získání řádného úvěru ze stavebního spoření.

3.3. Předhypoteční úvěr V případě, ţe zpočátku nelze vyuţít na nákup nemovitosti běţnou hypotéku a to z důvodu, ţe není moţné tuto nemovitost dočasně zastavit, vyuţívá se právě tento druh úvěru. Poskytuje se obvykle na dobu jednoho roku, během kterého by nemovitost měla být převedena do osobního vlastnictví. Například se můţe jednat o koupi druţstevního bytu. Předhypoteční úvěr je navázán na příslib budoucího hypotečního úvěru, který je posléze určen k uhrazení předhypotečního úvěru. Lze učinit závěr, ţe nevýhodou jsou o něco vyšší úroky, neţ u klasické hypotéky, ale pro klienta je to určité řešení, jak získat nemovitost, kterou nelze financovat klasickou hypotékou. 28

3.4. Refinancování Dluţníkům, kterým končí fixační období u stávající banky, uzavírají nové smlouvy za výhodnějších podmínek u banky jiné. Je to hlavně z důvodu, ţe po skončení fixační doby původní poskytovatel hypotéky zvýší úrokovou sazbu v domnění, ţe klient nemá jinou moţnost a musí tedy jeho podmínky přijmout. Při refinancování hypotéky se jedná o uzavření nové smlouvy o hypotečním úvěru u jiné banky a tímto poskytnutým úvěrem je zaplacena stávající hypotéka u původní banky. Klient tak můţe refinancováním své původní hypotéky ušetřit aţ desetitisíce korun ročně. Vše se samozřejmě odvíjí na výši hypotéky a dalších nákladech s ní spojených. U refinancování je administrativa méně náročná, náklady jsou niţší a je tedy výhodnější a klient tak ušetří nemalé peněţní prostředky. Dle mého názoru si musí kaţdý uvědomit, ţe s tímto řešením vznikají určité náklady, proto je vhodné zváţit, zda tímto krokem ušetří celkově v propočtu s jinými nákladovými poloţkami. Pak záleţí jenom na klientovi, co je pro něj výhodnější, zda zůstat u stávající banky nebo přejít k jiné, která nabízí lepší podmínky. V případě, ţe se klient rozhodne pro refinancování své stávající hypotéky, je nutné splnit určité podmínky, které jsou s tímto spojeny. Jednou z hlavních podmínek je zjištění úrokových sazeb a dalších moţných nákladů s předstihem, a to nejméně 2 měsíce před koncem fixačního období, aby byl schopen si včas vyřídit novou hypotéku, protoţe tento průběh trvá aţ několik týdnů. Pokud bude novým hypotečním úvěrem refinancováno splacení jiného stávajícího hypotečního úvěru a jako zajištění nového úvěru bude pouţita nemovitost, která jiţ slouţí jako zástava stávajícího úvěru, musí první banka dát souhlas s výmazem zástavního práva z katastru nemovitostí. Pak nastane situace, ţe druhá banka se stane zástavním věřitelem prvním v pořadí. Postup je takový, ţe si klient nejprve poţádá o novou hypotéku, předloţí všechny nezbytné doklady, nechá provést nové ocenění, a zde nastává další situace, kdy je význam ocenění důleţitým aspektem pro zjištění hodnoty nemovitosti, které bude slouţit druhé bance k zajištění nové hypotéky. Následujícím krokem je sepsání úvěrové a zástavní smlouvy, které se posléze vloţí do katastru nemovitostí. Novou hypotékou je splacen stávající úvěr, který dosud dluţník splácel u první banky. Následně pošle první banka souhlas s výmazem 29

zástavního práva na katastr nemovitostí a druhá hypoteční banka se tak stane zástavním věřitelem prvním v pořadí.

3.5. Přecenění zastavované nemovitosti Na začátku úvěrového procesu je ocenění, které zpravidla zpracuje některý smluvní odhadce banky, případně interní odhadci (zaměstnanci) banky. V průběhu trvání úvěru (u hypotéky běţně kolem 20 let) však dochází ke kolísání hodnoty zajištění. Banky tak průběţně sledují hodnotu zástav a to buď individuálním přeceněním nebo pomocí indexů, které odráţí vývoj cen nemovitostí na trhu. Tyto revize hodnoty provádí jiţ banky sami svým nákladem a často i bez vědomí klienta. Intervaly pro přecenění jsou 1 – 5 let. Aktuální hodnota se sleduje zejména u klasifikovaných úvěrů (tedy tam, kde dochází k prodlení se splácením). Jak řešit situaci, když je hodnota nemovitosti v řádu milionů a pohledávka v tisících? To se nijak neřeší, zástavní právo zůstává aţ do úplného splacení úvěru. Při realizaci zástavy banka z výnosu z prodeje uspokojí svojí pohledávku a zbytek kupní ceny náleţí vlastníku nemovitosti (odečtou se samozřejmě náklady spojené s prodejem a vymáháním), případně dalším věřitelům. Kdykoli během trvání úvěru je moţné se dohodnout s bankou na změně zástavy. Např. pokud je zastavena vila v hodnotě 10 mil. Kč, pohledávka je ve výši 1 mil Kč a klient má moţnost zastavit jinou nemovitost s niţší hodnotou, která ale dostatečně kryje pohledávku (např. byt nebo pozemek), je moţné zástavní právo převést na jinou nemovitost. Musí se však jednat o nemovitost, aby byla splněna podmínka hypotečního úvěru.

3.6. Shrnutí a zhodnocení Zhodnocení hypotečního úvěru Výhodou moţností získat nemovitost, formou hypotečního úvěru, je relativně krátká doba, v porovnání s jinými druhy úvěrů nízká úroková sazba, splátky jsou rozloţeny na delší dobu a z toho vyplývající i niţší měsíční splátky.

30

Jako méně důleţitou výhodou je moţnost sníţit daňový základ o zaplacené úroky z hypotečního úvěru aţ do výše 300 tis. Kč ročně. Jako nevýhodu bych uvedla, ţe se klient zadluţí na dlouhou dobu, coţ samozřejmě obnáší určitou nejistotu a rizika spojená se splácením. Jako další nevýhodu vidím sankce, které banka uděluje klientovi při předčasném splacení úvěru během fixačního období. S vyřízením hypotéky jsou spojené další náklady, například schválení úvěru, vedení úvěrového účtu, pojištění apod.

Zhodnocení stavebního spoření

Mezi základní výhody stavebního spoření řadím určitě příspěvek státní podpory aţ do výše 2 000 Kč ročně a zhodnocení vlastních úspor, které jsou úročeny aţ 2 % ročně. Jedná se o bezpečné uloţení peněţních prostředků, vklady stavebního spoření jsou ze zákona pojištěny aţ do výše 100 000 EUR. Stavební spoření umoţňuje řešení bytové potřeby jako je například koupě nemovitosti do vlastnictví nebo rekonstrukce. Mezi další výhodu řadím moţnost vyuţití překlenovacího úvěru, kde ţadatel ještě nemá naspořené ţádné vlastní prostředky. Úvěr ze stavebního spoření má oproti hypotečnímu úvěru výhodu v moţnosti předčasného splacení mimořádnými splátkami nebo jednorázově a to bez sankce. Nevýhodou stavebního spoření je, ţe jsou veškeré výnosy zdaněny 15% sazbou daně z příjmu.

31

Graf č. 1 : Meziroční srovnání vývoje poskytnutých hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření

Zdroj: www.hypoindex.cz

Z výše uvedeného grafu je patrné, ţe ve srovnávaných lednových měsících roku 2012, 2013 a 2014 došlo k poklesu poskytnutých hypotečních úvěrů a počet poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření se příliš nezměnil.

32

4. Podmínky bank pro poskytnutí hypotečního úvěru Prvotním úkolem bank nabízející hypoteční úvěry je důleţité, aby se při poskytování úvěru vystavily co nejmenšímu riziku. Banky mají podmínky pro získání hypotéky nastaveny tak, aby na ni mohly dosáhnout i nejméně rizikoví klienti. Podmínky se u jednotlivých bank odlišují, ale několik společných základních faktorů při posuzování úvěrového rizika mají a to např:  výše příjmu ţadatele  typ příjmu ţadatele  věk ţadatele  počet ţadatelů  jaká je výše vlastních prostředků Výše příjmu ţadatele Pro banku není rozhodující nejvyšší příjem klienta, ale zásadní je výše částky, která zbývá klientovi po odečtení všech jeho výdajů na splátky budoucí hypotéky a splátky stávajících úvěrů jako je například leasing na auto. Čím vyšší částka klientovi zbývá, tím menší je riziko, ţe přestane splácet. I přes tento základní poţadavek má kaţdá banka nastavenou minimální hranici příjmů, od které je ochotna úvěr poskytnout. Typ příjmu ţadatele Ţadatel předkládá bance potvrzení o jeho příjmu od zaměstnavatele za poţadované období. Zaměstnavatel potvrdí ţadateli potvrzení o hypoteční úvěr, ţe není ve zkušební době a není s ním vedeno jednání o zrušení pracovního poměru (klient není ve výpovědní lhůtě). Jednotlivě pak přistupují banky k ţadatelům, kteří mají uzavřenou pracovní smlouvu na dobu určitou. Věk ţadatele Osoba poţadující hypoteční úvěr musí být starší 18 let. Výjimku tvoří Raiffeisenbank s hranicí 21 let. U osob mladších 21 let musí spolu s nimi ţádat o úvěr i jejich rodiče. Banky stanovují hranice maximálního věku pro splácení hypotéky. Touto hranicí je v naprosté většině 70 let.

33

Počet ţadatelů Ţadatel můţe o hypoteční úvěr ţádat samostatně nebo se svým partnerem, s rodiči nebo s dětmi (splňujícími podmínku minimálního věku a výdělečné činnosti). Podmínka počtu maximálně 4 ţadatelů je u všech bank stejná. Výše vlastních prostředků U vlastních prostředků platí, ţe čím větší část těchto prostředků klient pouţije na úhradu části kupní ceny, tím výhodnější úvěr získá, zejména z hlediska niţší úrokové sazby.

4.1. Schvalovací proces hypotečního úvěru Proces bank při schvalování hypotečních úvěrů je v zásadě stejný. Organizace úvěrového postupu má tyto 3 fáze:  Přípravná fáze  Schvalovací fáze  Realizační fáze

Přípravná fáze: Klient podá ţádost o úvěr hypotečnímu poradci. V ţádosti o úvěr musí být uvedeny osobní údaje klienta, údaje o vlastních zdrojích, příjmech a povinných výdajích. K ţádosti o úvěr klient přikládá dokumenty jako doklad totoţnosti, doklad o jeho příjmech, potvrzení zaměstnavatele, výpis z účtu, pokud je to podnikatel tak daňové přiznání, ocenění nemovitosti nebo doklady k jeho vypracování apod. Fáze schvalovací: Fázi schvalovací provádí banka. Dochází při ní k posuzování úplnosti a správnosti ţádosti o poskytnutí úvěru, doloţených dokumentů, bonity klienta (schopnosti splácet úvěr), hodnoty a kvality zajištění a specifikuje podmínky poskytnutí úvěru. Kdyţ je ţádost schválena můţe banka připravit smluvní dokumentaci jakou je úvěrová smlouva a zástavní smlouva. Fáze realizační: V této fázi klient čerpá úvěr. Jsou mu poskytnuty finanční prostředky od banky v dohodnuté výši a termínech. Před vlastním čerpáním musí klient bance předloţit podepsanou úvěrovou 34

zástavní smlouvu a výpis z listu vlastnictví, kterým potvrdí podání návrhu na vklad zástavní smlouvy do katastru nemovitostí. Čerpání úvěru je proveden bezhotovostním převodem na účet klienta, případně přímo na účet prodávajícího.

4.2. Zajištění úvěru Hypotéka musí být podle zákona o dluhopisech 190/2004 Sb. zajištěna zástavním právem k nemovitosti. K tomuto účelu se nejčastěji pouţívá nemovitost, která je předmětem úvěru. Jako zástava můţe slouţit i jiná nemovitost, popřípadě více nemovitostí. Nemovitost určená k zajištění hypotečního úvěru se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Výhody a nevýhody ručení nemovitostí  Zástavní právo je evidováno v katastru nemovitostí, informace jsou tedy kaţdému přístupné  Nemovitosti lze jen velmi obtíţně zcizit (lze tak učinit jen podvodným jednáním)  Výnosy z nemovitostí jsou poměrně stabilní  Hodnota nemovitosti lze spolehlivě zjistit  Malá likvidita  Prodej nemovitosti můţe trvat delší časové období (týdny aţ roky)

4.2.1. Zadlužitelná hodnota Zadluţitelná hodnota se někdy označuje jako „cena pro zadluţení“ nebo „cena v tísni“ a jedná se o dlouhodoběji akceptovatelnou hodnotu zajištění pohledávky nemovitosti. V této hodnotě jsou zahrnuty předpokládané časové výkyvy ceny nemovitosti s ohledem na uspokojení poptávky a nabídky na trhu nemovitosti a další vlivy na konkrétní posuzovanou nemovitost. Trţní ocenění má omezenou časovou platnost, obvykle 3 měsíce, kdeţto úvěr je zpravidla poskytnut aţ na několik desítek let. Po celou dobu splácení by tedy hodnota nemovitosti neměla klesnout pod stanovenou cenu v tísni.

35

Trţní ocenění standardního typu stanovuje obvyklou trţní hodnotu, tedy cenu, kterou je kupující ochoten zaplatit prodávajícímu za běţných trţních podmínek. Prodávající

chce

něco

prodat

a

kupující

chce

něco

koupit.

Prodej v tísni se od toho běţného liší tím, ţe dluţník musí prodat svůj majetek, nejedná se tedy o ochotnou transakci. Důvodem je zpravidla potřeba uhradit pohledávku bance. Hypoteční banky by neměly vycházet z ceny obvyklé, ale z tzv. zadluţitelné hodnoty nemovitosti.

4.2.2. Pojištění nemovitosti Ze strany banky je vţdy vyţadováno pojištění nemovitosti, která je určena k zastavení, a to pro případ škod způsobených ţivelními riziky. Sjednávaná pojistná částka musí zpravidla odpovídat minimálně výši poskytnutého hypotečního úvěru a z pohledu pojišťovny by pak pojistná částka měla odpovídat tzv. reprodukční ceně nemovitosti (stanovuje se odhadem ceny nemovitosti), aby nedošlo v případě pojistné události ke krácení pojistného plnění z důvodu nízkého pojištění. Banky současně vyţadují vinkulaci pojistné smlouvy ve svůj prospěch, coţ znamená, ţe případné plnění z této smlouvy je pojišťovnou přednostně nabídnuto úvěrující bance. Banka se tímto nástrojem snaţí zajistit, aby byly prostředky pouţity na opravu nemovitosti a aby hodnota nemovitosti po celou dobu trvání úvěrového vztahu neklesla.

4.2.3. Pojištění schopnosti splácet hypoteční úvěr Mezi doplňkové produkty, které banky nabízejí při sjednávání úvěru, patří pojištění schopnosti splácet hypoteční úvěr. Tento produkt je pro klienty dobrovolný, avšak pro banku znamená uzavření této pojistky zmenšení úvěrového rizika. Klient je odměněn sníţením úrokové sazby a zároveň se pojišťuje proti budoucím výpadkům příjmů a neschopnosti splácet své závazky. Zájem klientů o toto pojištění roste a to díky aktivní prodejní politice bank, ale také z důvodu finanční krize a narůstajícího strachu ze ztráty zaměstnání. Banky evidují zvýšený počet uzavřených pojistných smluv spolu s hypotékou.

36

Pojištění můţe být kalkulováno jako % z měsíční splátky, jako fixní měsíční sazba nebo jako % ze zůstatku úvěru. Výše těchto poplatků závisí na pojištěných rizicích a typu úvěru. Základní pojištění schopnosti splácet zpravidla zahrnuje riziko smrti, plné trvalé invalidy a pracovní neschopnosti z jakéhokoli důvodu. Toto lze rozšířit o pojištění ztráty zaměstnání.

4.2.4. Nemovitosti vhodné pro zajištění úvěru Za nemovitosti vhodné pro zajištění úvěru můţeme povaţovat takové, které jsou obvykle obchodovatelné na realitním trhu, například rodinné domy, bytové domy, bytové a nebytové jednotky, pozemky, administrativní budovy, haly apod. Kromě likvidy jsou však posuzovány další skutečnosti a to:  Nemovitost musí být zapsána v listu vlastnictví (základní podmínka pro zřízení zástavního práva)  Nemovitost musí být uţívána v souladu s právním stavem, tj. musí být uţívána k účelu, ke kterému byla postavena a zkolaudována. Změna uţívání nemovitosti v průběhu její ţivotnosti musí být vţdy povolena stavebním úřadem  Nesmí být omezena vlastnická práva k nemovitosti. Zejména se jedná o kontrolu zástavních práv, která jsou na list vlastnictví zapisována v pořadí, v jakém byl doručen návrh na vklad zástavního práva. Aţ na schválené výjimky není bankami akceptována nemovitost se zástavním právem. Samostatně posuzována jsou věcná břemena a nájemní smlouvy  K nemovitosti musí být zajištěn přístup z veřejné komunikace nebo věcným břemenem (právo chůze a jízdy), pokud je přístup veden přes pozemek jiného vlastníka a nejedná se o veřejnou komunikaci. Tento problém se nejčastěji týká areálů, ale můţe se týkat i rodinného domu, který byl postaven např. na zahradě rodičů vlastníka stavby  Nemovitost musí být schopná uţívání. Za nevhodné zástavy jsou povaţovány budovy, které jsou ve špatném technickém stavu  Nemovitosti kontaminované nebezpečnými látkami 37

4.2.5. Nemovitosti nevhodné pro zajištění úvěru Mezi nevhodné nemovitosti pro zajištění úvěru můţeme povaţovat takové, které nejsou normálně obchodovatelné nebo mají právní či technické vady, které jsou neodstranitelné nebo jen velmi těţce. Jedná se například o tyto případy:  Nemovitosti, které fyzicky existují, ale nejsou evidovány v katastru nemovitostí z důvodu majetkoprávních vad. Zejména se jedná o stavby postavené bez stavebního povolení  Stavby postavené na pozemku jiného vlastníka bez právního titulu  Pozemek zastavěný stavbou jiného vlastníka  Nemovitosti, na které působí negativní vlivy, jejichţ působení nelze efektivně eliminovat. Např. se jedná o stavby v zátopových územích, stavby zatíţené ekologickými zátěţemi, stavby poddolované apod.  Stavby, na které byl vydán demoliční výměr  Některé jednoúčelové stavby jako např. větrné a vodní elektrárny, důlní díla, vodní stavby, apod.  Některé stavby občanské vybavenosti jako jsou školy, nemocnice, kostely, divadla apod. Platí zde však výjimky. Obecně se výběr liší od schopnosti nemovitosti generovat výnosy z pronájmu. Např. polikliniky, kde platí lékaři za pronájem soukromých ordinací, nebo některé budovy soukromých škol lze povaţovat za vhodné zástavy  Dopravní stavby  Pozemky bez moţnosti komerčního vyuţití jako např. parky

38

4.2.6. Nemovitosti podmíněně vhodné pro zajištění úvěru Jedná se o nemovitosti, u kterých je nutné splnit jednu nebo více splnitelných podmínek, aby mohly být povaţovány za hodnotné pro zajištění úvěru. Jedná se především o tyto případy:  Nemovitosti, které dosud neexistují. Typicky se jedná o plánované novostavby, jejichţ výstavba bude financována úvěrem. Banka zřídí zástavní právo k pozemku (pozemkům) a v momentě, kdy je stavba zapsána jako rozestavěná do katastru nemovitostí, je k ní zřízeno i zástavní právo ve prospěch banky. Podmínkou vhodnosti je v tomto případě dokončení stavby, její kolaudace a zápis dokončené stavby do katastru nemovitostí  Nemovitosti neevidované v katastru nemovitostí, u kterých lze tuto skutečnost poměrně snadno napravit např. vloţením kolaudačního rozhodnutí do katastru nemovitostí  Nezkolaudované stavby nebo jejich pozdější stavební úpravy, které však nevykazují vady bránící kolaudaci a bylo k nim vydáno stavební povolení. Takové nemovitosti jsou vhodné po provedení kolaudace  Nemovitosti zatíţené zástavním právem. V případě refinancování úvěrů je nemovitost zpravidla zastavena jiné bance. Účelem úvěru je mimořádná splátka úvěru původního, čímţ dojde ke zrušení zástavního práva a je zřízeno nové, ve prospěch aktuálně úvěrující banky  Stavby uţívané v rozporu s kolaudačním rozhodnutím, kde je moţné bezproblémové uvedení do souladu s právním stavem  Nemovitosti, jejichţ uţívání je omezeno smluvním vztahem, který však lze vypovědět. Jedná se např. o nájemní smlouvy za nájemné, které je niţší, neţ trţní, nebo o věcná břemena (např. uţívání)  Nemovitosti, ke kterým není zajištěn přístup z veřejné komunikace. Přístup přes pozemky jiných vlastníků, které nemají charakter veřejné komunikace, je nutné smluvně zajistit zřízením věcného břemene 39

Výše jsem uvedla hlavní příklady nemovitostí vhodných, podmíněně vhodných a nevhodných pro zajištění úvěru. Odhadce v ocenění vţdy uvádí své stanovisko na zařazení nemovitosti do jednotlivé kategorie, konečné rozhodnutí je však na interním odhadci banky resp. příslušnému risk manaţerovi úvěrující banky. Pokud je odhadce přesvědčený, ţe nemovitost není vhodná pro zajištění úvěru, měl by předem na tento fakt upozornit objednatele. V případě, ţe je nemovitost vyhodnocena jako nevhodná, je zpracování takového trţního ocenění pro zajištění úvěru bezpředmětné.

40

5. Vývoj hypotečních úvěrů 5.1. Shrnutí roku 2013 V roce 2013 se hypotečnímu trhu opravdu dařilo. Teoreticky byl překonán i doposud rekordní rok 2007, ale tehdy bylo méně refinancovaných hypoték. Celkové objemy se vyšplhaly na necelých 156 miliard korun. V červnu roku 2013 byly sjednány hypotéky v celkovém objemu za 17,266 miliard korun. Porazil

tak

dosud

rekordní

červen

2007,

kdy

15,549 miliard korun – znázorňuji v následující tabulce č. 2.

Tabulka č. 2 : Objemy a počty v roce 2013

Měsíc Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec Součet

Objemy (v mld. Kč) 8,367 8,367 12,064 11,906 16,081 17,266 14,078 12,424 14,221 14,093 13,428 13,501 155,796

Počty (Ks) 5 146 5 102 7 134 7 514 10 034 10 613 8 770 7 661 8 730 8 688 8 267 8 175 95 834

Zdroj:www.hypoindex.cz

41

se

objemy

vyšplhaly

na

Rok 2013 byl rekordní takřka uţ od začátku. Nejvyšší sazba byla v lednu a v únoru, tedy 3,21 procenta a i ta byla niţší, neţ celková průměrná sazba za celý rok 2012. Sazby se na své dno dostaly jiţ ve zmíněném rekordním červnu. Pak začaly mírně růst, ale rok byl zakončen na stále velmi nízké hodnotě, konkrétně na 3,06 procenta. Průměrná úroková sazba vázaná na objem loni byla 3,05 procenta – znázorňuji v následující tabulce č. 3. Tabulka 3: Úrokové sazby v roce 2013

Měsíc Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec

Průměrná úroková sazba 3,21% 3,21% 3,17% 3,08% 2,96% 2,95% 3,00% 3,01% 3,00% 3,06% 3,09% 3,06%

Zdroj: www.hypoindex.cz

5.2. Současný vývoj na hypotečním trhu 2014 Nový rok pro hypoteční trh nezačal zrovna růţově. Úrokové sazby jsou sice stále nízko, ale zájem o hypoteční úvěry klesá. Dokazují to počty, ale i objemy lednových hypoték. V prvním měsíci letošního roku nedosáhly objemy ani na hranici sedmi miliard. Konkrétně si lidé sjednali hypotéky v objemu 6,964 miliard korun. Podobně jako objemy na tom byly v lednu i počty uzavřených hypoték. Méně neţ v prvním letošním měsíci jich bylo sjednáno v únoru roku 2011. V lednu 2014 tak stále nízké úrokové sazby nalákaly do bank pro hypoteční smlouvu jen 4 225 klientů. Uvidíme, jak se hypoteční

42

trh bude vyvíjet nadále. Někteří odborníci odhadují, ţe bude ještě úspěšnější neţ rekordní rok 2013. Z dlouhodobého hlediska je patrné, ţe první měsíce v roce patří mezi slabší, ale letošní rozdíl je veliký. V prosinci loňského roku bylo sjednáno dvakrát tolik hypoték se skoro dvojnásobnými objemy. Konkrétně jich na konci minulého roku bylo 8 175 v objemu 13,501 miliard korun – znázorňuji v následující tabulce č. 4.

Tabulka č. 4: Srovnání počtů a objemu v lednu a v únoru

Měsíc

Počty

Objemy

Leden 2014

4225

6964

Únor 2014

5842

9519

Leden 2013

5146

8386

Únor 2013

5102

8637

Leden 2012

5443

9251

Únor 2012

5420

8888

Leden 2011

3404

5716

Únor 2011

4208

7098

Leden 2010

2533

4280

Únor 2010

2852

4601

Zdroj: www.hypoindex.cz

43

6. Analytická část – Tržní ocenění nemovitostí Vzhledem k výše uvedenému jsem se ve své práci zaměřila především na ocenění nemovitostí, které by banka pouţila pro financování hypotečních úvěrů. Cílem této analytické části je porovnání a zhodnocení oceňované nemovitosti bez věcného břemene a dále ocenění s věcným břemenem, kde se později ukáţe, ţe nemovitost zatíţená věcným břemenem má velký vliv na hodnotu oceňované nemovitosti a následně na financování hypotečním úvěrem. U první oceňované nemovitosti bude pouţit rodinný dům bez jakéhokoli zatíţení, tj. bez věcného břemene. U druhé oceňované nemovitosti bude pouţit rodinný dům s věcným břemenem doţivotního uţívání domu. Jak se níţe ukáţe, věcné břemeno doţivotního uţívání má velký vliv na hodnotu nemovitosti a tedy velký rozdíl mezi hodnotou nemovitosti bez věcného břemene.

44

6.1. Tržní ocenění nemovitosti – rodinný dům

Popis lokality Oceňovaný majetek – rodinný dům č.p. 283/5 se nachází v obytné zóně rodinných domů v severní části Sezimova Ústí 2 v zahradním prostředí a zeleni s dostupností přírody cca 200 m. Obchodní centrum cca 100 m, MHD-bus-400 m, stanice ČD cca 100 m, v místě sluţby, kino, hotel, základní, střední a vysoká škola. Okolí – obdobné rodinné domky, hřiště. Klidná lokalita mimo tranzitní komunikaci, parkování před domem. V Sezimově Ústí je rozvinutá výstavba nových rodinných domů. Okresní město Tábor je vzdáleno cca 2 km.

Oceňovaný majetek Podle skutečností zjištěných na místě a podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 1940, jako tzv. rodinná vilka a byl od svého vzniku obýván rodinou majitele. Do roku 1990 se zachoval prakticky v původní podobě. V roce 1991 byla provedena zásadní rekonstrukce a přístavba. V r. 2003 nové rozvody

45

instalací a ZTI, ústřední vytápění a krytina. Dům není ke dni ocenění zateplený. V roce 2008 byla vyměněna okna za nová. Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Sezimovo Ústí 2 v lokalitě rodinných domků. Jako celek mají obdélníkový tvar. Pozemek p.č. 210/34 o rozloze 106 m2 je z převáţné části zastavěn budovou č.p. 352/1, zbytek tvoří zatravněná část a hraničí se sousedy. Pozemek 210/93 o rozloze 133 m2 je nezastavěný a slouţí jako zahrada u rodinného domu. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné inţenýrské sítě (elektro, voda, kanalizace, telefon), z nichţ na pozemky vedou podzemní přípojky s výjimkou telefonu, který je veden nadzemním vedením. Vzhledem k tomu, ţe všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 314 m2. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatně vedlejší stavby ani venkovní úpravy. Trvalé porosty Na zahradě je zachována malá část původně starých ovocných stromů. Rodinný dům Jedná se o polovinu dvojdomku, částečně podsklepeného domku, který je situovaný rovnoběţně s ulicí. Dům svým stavebním uspořádáním odpovídá poţadavkům na bydlení. Západní polovina tzv. „baťovského“ částečně podsklepeného patrového dvojdomku bez nebytových prostor

s přístavbou a

po

celkové

rekonstrukci

jedním bytem 4+1

s příslušenstvím. Před uličním průčelím je zastřešené zádveří. Před dvorním průčelím je přistavena veranda a venkovní schody do zahrady. Všechny místnosti jsou osvětleny okny. Stavba dispozičně obsahuje v prvním podzemním podlaţí kotel na tuhá paliva. V prvním nadzemním podlaţí je veranda, chodba, kuchyň, koupelna, WC, spíţ, schodiště a 2 pokoje. V druhém nadzemním podlaţí jsou 2 pokoje a vstup na terasu. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům. Protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení.

46

Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou z prostého betonu proloţeného kamenem. Obvodové zdivo – v suterénu z betonu proloţeného kamenem a to tak, ţe uvnitř je obezdívka z plných cihel na tl.10 cm, vně potom izolace na přizdívku z plných cihel a mezi tímto tzv. ztraceným bedněním je beton s kamenem. V přízemí je zdivo z pěnosilikátových tvárnic na tl. 25 cm, Příčky – jsou navrţeny z dutinových cihel Stropní konstrukce – nad sklepem i nad přízemím tvoří stropní desky HURDIS 30/120 s kolmými čely mezi ocelovými nosníky. Překlady – jsou z ocelových nosníků, na jejichţ spodní příruby je osazena cihla plná, překlad je zmonolitněný betonem. Věnce – po obvodě jsou ze ţelezobetonu, (co jiného by bylo v ţelezobetonu). Střecha – je pochůzná jednoplášťová, na stropní konstrukci je proveden vyrovnávací beton, na něm poloţena tepelná izolace z polystyrenu, na ní poloţena lepenka, potom je provedena spádová vrstva z perlitobetonu. Jako krytina je pouţita izolační lepenka IPA 400. Na tuto izolaci je provedena vyrovnávací krycí vrstva betonu a potom je poloţena do asfaltového tmelu dlaţba. Střešní spád je 12 cm po celé délce. Podlahy – jsou tvořeny keramickými dlaţbami, v obytných místnostech koberci. Vnější omítky – jako vápenné štukové. Elektroinstalace – provedení běţné, ve sklepě a v přízemí 220/380 V. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťuje odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je po částečné rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. 47

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. OCENĚNÍ Ocenění je zpracováno dle skript Ing. Petra Orta, Ph.D. – Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku se obvykle uţívají tři mezinárodně uznávané oceňovací metody. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Případné rozdíly zohledňují korekce indikované trţní hodnoty. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Pro ocenění pozemků jsem pouţila metodu porovnávací. Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavení v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnala tři nabízené pozemky na prodej v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Při porovnání pozemků byly vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace apod. Podrobný popis vlastních výpočtů provedených pro získání indikace je uveden v následující tabulce č. 5

48

TABULKA POZEMEK Oceňovaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek A. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Pořadové číslo 1 2 3 Název pozemku stavební parcela stavební parcela stavební parcela stavební parcela Parcelní číslo 352/1,210/34,210/93 N/A N/A N/A Katastrální území Sezimovo Ústí Tábor Sezimovo Ústí Zárybničná lhota Obec Sezimovo Ústí Tábor Sezimovo Ústí Zárybničná lhota Okres Tábor Tábor Tábor Tábor B. ZÁKLADNÍ ÚDAJ PRO POROVNÁNÍ - CENA ZA 1m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem x 459 000 340 200 354 801 Rozloha pozemku v m2 314 385 450 521 Cena za 1m2 x 1 192 756 681 Datum transakce 10.12.2013 17.12.2013 20.12.2013 Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1 192 756 681 C. PRÁVNÍ ÚDAJE Druh transakce prodej prodej prodej Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1 192 756 681 Existence věcných břemen bez věcných b. bez věcných b. bez věcných b. bez věcných b. Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1 192 756 681 Vyuţití podle ÚP RD RD RD RD Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1 192 756 681 D. TECHNICKÉ PARAMETRY Lokalita dobrá lepší dobrá dobrá Korekce 0,9 1 1 Upravená hodnota 1 073 756 681 Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný pravidelný Pravidelný Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1 073 756 681 Svaţitost rovný rovný rovný rovný Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1 073 756 681 Dostupnost IS kompletní kompletní kompletní částečné Korekce 1 1 1,1 Upravená hodnota 1 073 756 749 Doprav.dostupnost a park. výborná výborná výborná výborná Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1 073 756 749 Nutnost demolice stav.obj. ne ne ne ne Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1 073 756 749 E. OSTATNÍ PARAMETRY Velikost pozemku x obdobná větší větší Korekce 1 1,05 1,1 Upravená hodnota 1 073 794 824 Moţná zastavitelnost neaplikováno neaplikováno neaplikováno Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1 073 794 824 VÝSLEDNÁ POROVNÁVACÍ METODA Porov.hodnota 1m2 897 1 073 794 824 Rozloha pozemku 314 385 450 521 Celková porov.hodnota 281 658 413 105 357 300 429 304

Tabulka č. 5 : Vlastní výpočet stanovení trţní hodnoty pozemku

49

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku: Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy rodinné domy, které byly v obci Sezimovo Ústí a okolí v nedávné době prodány nebo jsou nabízené k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelné lokalitě. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţitelnými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem po stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovaným způsobem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, poloha, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je ……… 2 065 932Kč…….. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce č. 6

50

TABULKA MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost A. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Pořadové číslo 1 2 3 Název nemovitosti rodinný dům rodinný dům rodinný dům Parcelní číslo 352/1,210/34,210/93 N/A N/A N/A Adresa nemovitosti Pod vrbou 283 Vaníčkova Okruţní Chýnovská Katastrální území Sezimovo Ústí Sezimovo Ústí Sezimovo Ústí Měšice Okres Tábor Tábor Tábor Tábor B. ÚDAJE O POZEMKU - PŘENOS Z TABULKY I Plocha pozemku 314 650 250 477 Hodnota za 1m2 pozemku 897 897 897 897 Hodnota pozemku celkem 281 658 583 050 224 250 427 869 C. ZÁKLADNÁ ÚDAJ PRO POROVNÁNÍ - m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávaných jednotek 149 100 111 95 Prodejní cena celkem x 1 400 000 1 350 000 1 600 000 Prodejní cena bez pozemku 816 950 1 125 750 1 172 131 cena za 1 porov. Jednotku x 8 169 10 142 12 338 Datum transakce 10.11.2013 27.11.2013 28.10.2013 Korekce 1,1 1,05 1,15 Upravená hodnota 8 986 10 649 14 188 D. PRÁVNÍ ÚDAJE Druh transakce prodej prodej prodej Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 8 986 10 649 14 188 vyuţití podle ÚP RD RD RD RD Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 8 986 10 649 14 188 jiná práv.omezení - vecné břemeno neuvaţuje se nezjištěné nezjištěné nezjištěné Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 8 986 10 649 14 188 E. TECHNICKÉ PARAMETRY Lokalita dobrá dobrá dobrá dobrá Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 8 986 10 649 14 188 Technic. stav objektu průměrný horší průměrný horší Korekce 1,05 1 1,05 Upravená hodnota 9 435 10 649 14 897 Technic. vybavenost budovy průměrná horší průměrná průměrná Korekce 1,1 1 1 Upravená hodnota 10 378 10 649 14 897 Dopravní obsluţnost kompletní kompletní kompletní kompletní Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 10 378 10 649 14 897 Dopravní dostupnost a parkování dobrá dobrá dobrá dobrá Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 10 378 10 649 14 897 Atraktivita objektu dobrá dobrá dobrá dobrá Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 10 378 10 649 14 897 F. OSTATNÍ PARAMETRY korekce pro velikost pozemku obdobná obdobná obdobná korekce 1 1 1 Upravená hodnota 10 378 10 649 14 897 VÝSLEDNÁ POROVNÁVACÍ METODA Porov.hodnota 1 jednotky 11 975 10 378 10 649 14 897 Porov.hodnota celkem bez pozemku 1 784 275 Hodnota pozemku 281 657 Celková porov. hodnota 2 065 932

Tabulka č. 6 : Vlastní výpočet stanovení trţní hodnoty majetku jako celku

51

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Podle zjištěných informací se v této lokalitě trh z pronájmu tohoto typů nemovitostí nevyskytuje, proto není moţné spolehlivě vyhodnotit příjmovou metodu jako reálnou. Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z části nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu, jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Konkrétně u této oceňované nemovitosti rodinného domu vyšel výpočet nákladové metody uvedeným postupem, který znázorňuji na následující straně. 52

Indikovaná nákladová metoda oceňovaného majetku je: …………… 1 951 622 Kč………… Vlastní výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce č. 7 NÁKLADOVÁ METODA Název

Rodinný dům, Pod vrbou 283, Sezimovo Ústí

Číslo pozemku

352/1, 210/34, 210/ 93

Nosná konstrukce

Zděná

Skutečné stáří

74 let

Efektivní stáří (po rekonstrukci)

23

Ekonomická ţivotnost

80

Zastavěná plocha

75 m2

Počet podlaţí

podzemní, 1 nadzemní,2 nadzemní

Celková zastavěná plocha

149 m2

Koeficient vyuţitelnosti

0,85

Celková podlahová plocha

122 m2

Celkový obestavený prostor

538 m3

Jednotkové reprodukční náklady

4 500 m3

Reprodukční náklady celkem

2 421 000

Fyzické opotřebení

-30

1 694 700

Funkční nedostatky

-5

1 609 965

0

1 609 965

Ekonomické nedostatky Stavby a venkovní úpravy Věcná hodnota odborným odhadem

60 000

Pozemek

281 657

Indikovaná hodnota

1 951 622

Zaokrouhleno

1 951 630

Tabulka č. 7: vlastní výpočet nákladové metody

53

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Indikace (Kč) Váha (%) Vážený průměr (Kč) Porovnávací metoda

2 065 932

100

2 065 932

1 951 630

0

0

Nákladová metoda Výsledná metoda

2 065 932

Zaokrouhleno

2 065 940

Tabulka č. 8: výsledná hodnota

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu ţádány běţně. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomicky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a přisoudila jsem jí 100%. Tento typ nemovitosti, který se nachází v zástavbě rodinných domů, není reálně skoro vůbec pronajímán, tudíţ není moţné spolehlivě vyhodnotit příjmovou metodu a proto jí bylo přisouzeno 0%. U starších, i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nechtějí investoři akceptovat výši nákladů na jejich výstavbu, proto není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující a přisoudila jsem jí 0%.

54

Katastrální mapa oceňované nemovitosti Příloha č. 1

Fotodokumentace k oceňované nemovitosti Příloha č. 2

Obývací pokoj

Loţnice

55

6.2. Tržní ocenění nemovitosti s věcným břemenem - rodinný dům

Popis lokality Městská část Praha Ruzyně je umístěna na severozápadním okraji Prahy. Jedná se o lokalitu se zástavbou panelových domů a rodinných domů. V blízkosti se nachází Mezinárodní letiště Václava Havla, coţ ovlivňuje ţivot v této městské části. V lokalitě je plná občanská vybavenost, základní škola i mateřská škola dostupná do 2 stanic autobusem. Nákupní moţnosti 7 minut jízdy autem do OC Šestka. Dostupnost na metro A Dejvická 13 minut autobusem č. 108 a pak tramvají z Bílé Hory, autobusová zastávka ve vzdálenosti 150 m od domu nebo autobusem č. 225 na Stodůlky, metro B. Dům se nachází v jiţní části Ruzyně mezi rušnou Karlovarskou ulicí, která se napojuje na Praţský okruh, a Ruzyňskou věznicí. Tato část Ruzyně je více skladová a obchodní. V blízkosti OBI, pneuservisy a autoopravny. Před domem vede ulice Drnovská, která je rušnější. V blízkosti 2 stanic autobusem se dále nachází přírodní rezervace Divoká Šárka, ve které je přírodní koupaliště Dţbán, areál Hvězda. Popis nemovitosti Rodinný dům podsklepený je řešený jako levá polovina dvojdomu. Má 1NP s obytným podkrovím a malou půdou bez dostatečné uţitné výšky. V domě se nachází 2 bytové jednotky, v 1NP jednotka 2+1, v podkroví jednotka 2+kk. Jedná se o dům vhodný k vícegeneračnímu bydlení, vstup do jednotky v podkroví je skrz chodbu bytu v 1NP. Jednotky mají společné vytápění, měřiče i vstup. Dům je řešen se sedlovou střechou s krytinou z asfaltových šablon. Okna nová Euro okna s dvojsklem, která jsou protihluková. V obytných místnostech byla financována letištěm Ruzyně, které je v blízkosti a při vyuţití vedlejší trasy je v lokalitě hluk z letadel. Dům prošel částečnou rekonstrukcí v roce 2006, kdy byla realizována nová fasáda, střešní krytina, byla měněna okna, nové koupelny v obou 56

jednotkách. Dům je v udrţovaném stavu, vytápění je řešeno plynovým kotlem, ohřev vody bojlerem pro obě jednotky současně. Technické zázemí je v 1PP domu. Zahrada domu je rovinná, orientovaná k severovýchodu. Na podlaze laminátová plovoucí podlaha, na stěnách štuky, dřevěné schodiště. Vjezd na pozemek je zajištěn el. ovládanou bránou. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 2178/12 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Rodinný dům je v současném stavu běţně uţivatelný a obyvatelný

OCENĚNÍ Ocenění je zpracováno dle skript Ing. Petra Orta, Ph.D. – Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech.

Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku se obvykle uţívají tři mezinárodně uznávané oceňovací metody. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Případné rozdíly zohledňují korekce indikované trţní hodnoty. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Pro ocenění pozemků jsem pouţila metodu porovnávací. Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavení v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnala tři nabízené pozemky na prodej v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Při porovnání pozemků byly vzaty v úvahu takové faktory, 57

jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem došla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:

……………………….3 662 820 Kč………………….

Vlastní výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce č. 9

58

TABULKA POZEMEK Oceňovaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek A. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Pořadové číslo 1 2 3 Název pozemku stavební parcela stavební parcela stavební parcela stavební parcela Parcelní číslo xx N/A N/A N/A Katastrální území Praha 6 Praha 6 Praha 6 Praha 6 Obec Praha Praha Praha Praha Okres Praha Praha Praha Praha B. ZÁKLADNÍ ÚDAJ PRO POROVNÁNÍ - CENA ZA 1m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem x 3 750 000 4 000 000 4 180 000 Rozloha pozemku v m2 756 629 806 800 Cena za 1m2 x 5 962 4 963 5 225 Datum transakce nabídka nabídka nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 5 366 4 467 4 702 C. PRÁVNÍ ÚDAJE Druh transakce prodej prodej prodej Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 5 366 4 467 4 702 Existence věcných břemen bez věcných b. bez věcných b. bez věcných b. bez věcných b. Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 5 366 4 467 4 702 Vyuţití podle ÚP RD RD RD RD Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 5 366 4 467 4 702 D. TECHNICKÉ PARAMETRY Lokalita dobrá dobrá dobrá dobrá Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 5 366 4 467 4 702 Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný pravidelný Pravidelný Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 5 366 4 467 4 702 Svaţitost rovný rovný rovný rovný Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 5 366 4 467 4 702 Dostupnost IS kompletní kompletní kompletní kompletní Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 5 366 4 467 4 702 Doprav.dostupnost a park. výborná výborná výborná výborná Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 5 366 4 467 4 702 Nutnost demolice stav.obj. ne ne ne ne Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 5 366 4 467 4 702 E. OSTATNÍ PARAMETRY Velikost pozemku x obdobná obdobná obdobná Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 5 366 4 467 4 702 Moţná zastavitelnost neaplikováno neaplikováno neaplikováno Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 5 366 4 467 4 702 VÝSLEDNÁ POROVNÁVACÍ METODA Porov.hodnota 1m2 4 845 5 366 4 467 4 702 Rozloha pozemku 756 629 806 800 Celková porov.hodnota 3 662 820 3 375 214 3 600 402 3 761 600

Tabulka č. 9 : Vlastní výpočet stanovení trţní hodnoty pozemku

59

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku: Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy rodinné domy, které byly v okolí oceňované nemovitosti v nedávné době prodány nebo jsou nabízené k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelné lokalitě. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţitelnými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem po stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovaným způsobem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, poloha, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: ……… 5 372 502Kč…….. Podrobný popis vlastních výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce č. 10

60

TABULKA MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost A. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Pořadové číslo 1 2 3 Název nemovitosti rodinný dům rodinný dům rodinný dům Parcelní číslo xx N/A N/A N/A Adresa nemovitosti xx Pod hřbitovem Netřebská Na Jivinách Katastrální území Praha Praha Praha Praha Okres Praha Praha Praha Praha B. ÚDAJE O POZEMKU - PŘENOS Z TABULKY I Plocha pozemku 756 629 806 800 Hodnota za 1m2 pozemku 4 845 4 845 4 845 4 845 Hodnota pozemku celkem 3 662 820 3 047 505 3 905 070 3 876 000 C. ZÁKLADNÁ ÚDAJ PRO POROVNÁNÍ - m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávaných jednotek 138 140 155 130 Prodejní cena celkem x 5 900 000 5 893 000 5 600 000 Prodejní cena bez pozemku 2 852 495 1 987 930 1 724 000 cena za 1 porov. Jednotku x 20 375 12 825 13 262 Datum transakce 1.6.2013 1.6.2013 1.6.2013 Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 20 375 12 825 13 262 D. PRÁVNÍ ÚDAJE Druh transakce prodej prodej prodej Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 20 375 12 825 13 262 vyuţití podle ÚP RD RD RD RD Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 20 375 12 825 13 262 jiná práv.omezení - vecné břemeno věcné břemeno bez věcných břemen bez věcných břemen bez věcných břemen Korekce 0,8 0,8 0,8 Upravená hodnota 16 300 10 260 10 609 E. TECHNICKÉ PARAMETRY Lokalita dobrá dobrá dobrá dobrá Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 16 300 10 260 10 609 Technic. stav objektu průměrný průměrný průměrný průměrný Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 16 300 10 260 10 609 Technic. vybavenost budovy průměrná průměrná průměrná průměrná Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 16 300 10 260 10 609 Dopravní obsluţnost kompletní kompletní kompletní kompletní Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 16 300 10 260 10 609 Dopravní dostupnost a parkování dobrá dobrá dobrá dobrá Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 16 300 10 260 10 609 Atraktivita objektu dobrá dobrá dobrá dobrá Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 16 300 10 260 10 609 F. OSTATNÍ PARAMETRY korekce pro velikost pozemku obdobná obdobná obdobná korekce 1 1 1 Upravená hodnota 16 300 10 260 10 609 VÝSLEDNÁ POROVNÁVACÍ METODA Porov.hodnota 1 jednotky 12 389 16 300 10 260 10 609 Porov.hodnota celkem bez pozemku 1 709 682 Hodnota pozemku 3 662 820 Celková porov. hodnota 5 372 502

Tabulka č. 10 : Vlastní výpočet stanovení trţní hodnoty majetku jako celku

61

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu majetku. Nejdříve stanovým průměrný hrubý roční příjem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které právě od hrubého příjmu odečtu. Od tohoto odečtu rezervy na renovace a získám čistý provozní příjem. Výše trţního nájemného jsem určila dle srovnatelných objektů ve stejné lokaci. Náklady jsem stanovila podle zkušeností majitele nemovitosti. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku, indikovaná příjmovou metodou je : ………………4 269 000Kč…………… Podrobný popis vlastních výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce č. 11 PŘÍJMOVÁ METODA Příjem z pronájmu za rok Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

300 000 5%

15 000

Efektivní hrubý příjem

285 000

Náklady na údrţbu a opravy

60 000

Pojistné

6 000

Daň z nemovitosti

932

Ostatní provozní náklady

6 000

Provozní náklady celkem

72 932

Provozní příjem

212 068

Rezervy na renovace

20 000

Čistý provozní příjem

192 068

Míra kapitalizace

4,5%

4 268 178

Indikovaná hodnota

4 268 178

Zaokrouhleno

4 269 000

Tabulka č. 11: vlastní výpočet příjmové metody

62

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z části nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu, jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Konkrétně u této oceňované nemovitosti rodinného domu vyšel výpočet nákladové metody níţe uvedeným postupem. Indikovaná nákladová metoda oceňovaného majetku je: ……… ……5 339 530 Kč……………..

63

Vlastní výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce č. 12 NÁKLADOVÁ METODA Název

Rodinný dům, Ruzyně

Číslo pozemku

xxx

Nosná konstrukce

Zděná

Skutečné stáří

45 let

Efektivní stáří (po rekonstrukci)

6 let

Ekonomická ţivotnost

80 let

Zastavěná plocha

86 m2

Počet podlaţí

2 nadzemní

Celková zastavěná plocha

86 m2

Koeficient vyuţitelnosti

0,85

Celková podlahová plocha

138 m2

Celkový obestavený prostor

611 m3

Jednotkové reprodukční náklady

4 200 m3

Reprodukční náklady celkem

2 566 200

Fyzické opotřebení

-30

1 796 340

Funkční nedostatky

- 10

1 616 706

0

1 616 706

Ekonomické nedostatky

Stavby a venkovní úpravy Věcná hodnota odborným odhadem

60 000

Pozemek

3 662 820

Indikovaná hodnota

5 339 526

Zaokrouhleno

5 339 530

Tabulka č. 12: vlastní výpočet nákladové metody

64

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Indikace (Kč) Váha (%) Vážený průměr (Kč) Porovnávací metoda

5 372 502

80

4 298 002

4 269 000

5

213 450

5 339 526

15

800 930

Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná metoda

5 312 382

Zaokrouhleno

5 312 390

Tabulka č. 13: výsledná hodnota

65

Katastrální mapa k oceňované nemovitosti Příloha č. 3

Fotodokumentace k oceňované nemovitosti Příloha č. 4

Obývací pokoj

Kuchyně

66

OCENĚNÍ VĚCNÉHO BŘEMENE Popisné informace: viz. výše stanovení aktuální trţní hodnoty majetku Úkol: Úkolem je zjistit práva odpovídajícího věcnému břemeni doţivotního uţívání domu. Věcné břemeno doţivotního uţívání: Právo odpovídající právu doţivotního uţívání domu. Roční uţitek odhaduji ve výši obvyklého nájemného, při čemţ hodnota věcného břemene nepřesáhne 80% hodnoty nemovitosti. Roční nájemné je převzato z ocenění příjmovou metodou, to je 300 000 Kč za rok. Ocenění práva odpovídajícího věcnému břemeni doţivotního uţívání domu podle § 18 zákona č.151/1997Sb. Druh věcného břemene: Věcné břemeno doţivotního uţívání domu, počítané z nájmu Obvyklé nájemné: 300 000 Kč za rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100% Výpočet omezení: 300 000 * 100% = 300 000 Kč Roční uţitek vyplývající z věcného břemene: 300 000 Kč Výpočet věcného břemene na doţití oprávněné osoby podle § 18 odst. 4 z.č. 151/1997 Sb. 300 000 Kč * 10 let = 3 000 000 Kč Ocenění věcného břemene činí 3 000 000 Kč. Hodnota nemovitosti zatížené věcným břemenem : 2 312 390 Kč ZÁVĚR: Podle výše zjištěných skutečností jsem stanovila hodnotu věcného břemene na částku 3 000 000 Kč a o tuto částku se sniţuje hodnota nemovitosti. Vycházela jsem z ročního dosaţitelného nájemného z příjmové metody a po odečtení věcného břemene od hodnoty nemovitosti jsem dospěla k částce 2 312 390 Kč.

67

6.3. Závěr analytické části V analytické části jsem se zaměřila na porovnání ocenění nemovitostí dvou rodinných domů, při čemţ jeden z rodinných domů je zatíţen věcným břemenem doţivotního uţívání. V prvním ocenění rodinného domu bez zatíţení věcného břemene je hodnota nemovitosti 2 065 940 Kč. Dle zjištěných informací je banka schopna poskytnout financování aţ do výše 80% zastavované nemovitosti. V druhém případě ocenění rodinného domu se zatíţením věcného břemene doţivotního uţívání se banka obvykle staví tak, ţe je pro ni tato zástava nevhodná, protoţe v případě nesplácení dluţníka by tato nemovitost byla neprodejná. Vzhledem k tomu, ţe klient poţadoval úvěr ve výši 1 000 000 Kč, hodnota nemovitosti bez věcného břemene je 5 312 390Kč a po zohlednění věcného břemene je hodnota nemovitosti 2 312 390 Kč, banka tedy vyhodnotila zajištění jako dostatečné vzhledem k poţadované výši úvěru. Pokud by klient poţadoval úvěr vyšší, ţádost o poskytnutí úvěru by byla zamítnuta. Přístup banky pro přijetí zástavy věcným břemenem závisí na mnoha faktorech, které banka důkladně prošetřuje - nemovitosti s tímto zatíţením posuzuje individuálně a i kaţdá banka se staví k těmto případům odlišně.

68

7. Závěr Oceňování nemovitostí pro hypoteční účely má řadu specifik. Hlavním účelem ocenění je stanovení zástavní hodnoty, která by měla fungovat jako zajišťovací nástroj nejen ke dni ocenění, ale i po celou dobu trvání hypotečního úvěru. Oceňování nemovitostí jako předmět zástavy je úzce spjat s hypotečním financováním. Správně zpracované trţí ocenění, které zohledňuje specifické vlastnosti nemovitosti i omezení vlastnických práv (např. věcná břemena nebo přístupy k nemovitosti) stanoví reálnou trţní hodnotu, tedy pravděpodobnou prodejní cenu nemovitosti. Banka tak zjistí reálnou hodnotu zástavy a kvalitu zajištění úvěru, který poskytla. Cílem této diplomové práce je objasnění všech otázek souvisejících s významem ocenění pro hypoteční úvěry. V úvodní části této práce se zabývám základními pojmy v oceňování, charakteristickými znaky hypotečním úvěrů a podmínkami bank pro poskytnutí hypotečního úvěru. V následujících kapitolách se zabývám problematikou oceňování pro zajištění úvěru, charakteristikou metod v oceňování nemovitostí a v neposlední řadě vhodnost a nevhodnost nemovitosti pro zajištění úvěru. Pro konkrétnější náhled na problematiku ocenění pro hypoteční úvěry jsem se v analytické části zaměřila na ocenění nemovitosti s věcným břemenem, které má objasnit a vysvětlit proč a jak se banky staví k těmto případům. Problematika oceňování věcných břemen je velmi sloţitá. Dochází v ní k omezování vlastnických práv, většinou občanů k jejich nemovitostem a právě proto vyţaduje pečlivý přístup ze strany řešitele ke kaţdému případu zvlášť. Po mém šetření a zjištění u bankovních institucí jsem se dobrala k závěru, ţe kaţdá banka se k těmto případům staví individuálně. Zvolila jsem proto zvláštní případ konkrétní banky, na kterou se obrátil klient, který poţadoval úvěr ve výši 1 000 000 Kč. Hodnota nemovitosti po zohlednění věcného břemene byla odhadnuta na 2 312 390 Kč. Banka toto zajištění vyhodnotila jako dostatečné vzhledem k poţadované výši úvěru. Pokud bychom poţádali banku jinou, mohlo by dojít k situaci, ţe by tuto zástavu automaticky zamítla a odhad dané nemovitosti by se neprováděl. Přínosem této práce bylo ocenit nemovitost s věcným břemenem doţivotního uţívání, se kterým jsem se ještě nesetkala a byla pro mě výzva tuto problematiku podrobněji zanalyzovat. 69

Z mého pohledu jsem cíl práce splnila a objasnila jsem, jaký je význam oceňování nemovitostí pro poskytnutí úvěru.

70

Seznam použité literatury 1) BRADAČ, Albert a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. VII. přepracované a doplněné vydání, 735 stran, Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2008. ISBN 978-80-7204-578-5 2) HÁLEK, Vítězslav. Oceňování majetku v praxi. 1. vyd. Bratislava: DonauMedia, 2009. 247 s. ISBN 978-80-89364-07-7. 3) ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1, oceňování na trţních principech, 1. vydání, Praha: BIVS, 2008, 139 stran, ISBN 978-80-7265-128-3. 4) ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí, 1. vydání, Praha: BIVS, 2007, 74 stran, ISBN 978-80-7265-113-9. 5) ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, Praha: BIVS, 2007, 77 stran, ISBN 978-80-7265-101. 6) ZAZVONIL Zbyněk, Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, Praha: CEDUK, 1996, 173 stran, ISBN: 80-902109-0-2. 7) PŮLPÁNOVÁ, Stanislava. Komerční bankovnictví v České republice. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2007. 338 s. ISBN 978-80-245-1180-1.

Ostatní zdroje: GRUBEROVÁ Michaela. Zateplování budov a vliv na jejich ocenění, Praha 2011, Bakalářská práce. Bankovní Institut Vysoká škola. Vedoucí bakalářské práce prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Zákon č. 40/1964 Sb. (Občanský zákoník). Zákon č. 89/2012 Sb. nový (Občanský zákoník). Zákon č. 256/2013 Sb. (Katastrální zákon). Zákon č. 183/2006 Sb. (Stavební zákon). Zákon č. 72/1994 (Zákon o vlastnictví bytů). Zákon č. 151/1997 Sb. (O oceňování majetku). Osobní konzultace, Šedina Petr, Komerční banka, a.s. Osobní konzultace, Sberbank CZ, a.s,

71

Internetové stránky: Portál Hlavního města Prahy, cenová mapa stavebních pozemků, www.praha.eu Český úřad zeměměřičský a katastrální, nahlíţení do katastru, www.cuzk.cz Ministerstvo financí, www.mfcr.cz Realitní server, www.sreality.cz, www.hypoindex.cz

72

Seznam tabulek a grafů Tabulky: Tabulka č. 1, Přehled aktuálních sazeb v období leden 2013 a leden 2014 Tabulka č. 2, Objemy a počty v roce 2013 – vývoj hypotečních úvěrů Tabulka č. 3, Úrokové sazby v roce 2013 Tabulka č. 4, Srovnání počtů a objemu v lednu a v únoru – poskytnutých hypoték Tabulka č. 5, Vlastní výpočet stanovení trţní hodnoty pozemku Tabulka č. 6, Vlastní výpočet stanovení trţní hodnoty majetku jako celku Tabulka č. 7, Vlastní výpočet nákladové metody Tabulka č. 8, Výsledná hodnota Tabulka č. 9, Vlastní výpočet stanovení trţní hodnoty pozemku Tabulka č. 10, Vlastní výpočet stanovení trţní hodnoty majetku jako celku Tabulka č. 11, Vlastní výpočet příjmové metody Tabulka č. 12, vlastní výpočet nákladové metody Tabulka č. 13, Výsledná hodnota

Grafy: Graf č. 1 Meziroční srovnání vývoje poskytnutých hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření

73

Seznam příloh Příloha č. 1, Snímek z katastrální mapy Příloha č. 2, Fotodokumentace k oceňované nemovitosti Příloha č. 3, Snímek z katastrální mapy Příloha č. 4, Fotodokumentace k oceňované nemovitosti

74