Znalecký posudek
číslo 2907-005/2012
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI pro potřeby veřejné dražby NEMOVITOST:
Rodinný dům čp. 175 na parc.č. st. 271/1
Adresa nemovitosti:
Křižany 175, 463 43 Křižany
Katastrální údaje:
Kraj Liberecký, okres Liberec, kú Křižany, kód kú 676501, LV 37 Stavba s pozemkem, č.p. 175, p.č. st. 271/1, st. 271/2, 258/1, 259/1, 3402/8
VLASTNÍK:
Zbyněk Mečíř, Křižany 175, IČO/RČ: 790302/2567
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro potřeby veřejné dražby
Účel úvěru:
koupě
výstavba
změna stavby rekonstrukce
OBJEDNATEL OCENĚNÍ:
Dražební kancelář Dražbyprost
Adresa objednatele:
Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem
IČ
DIČ
telefon
Fax
732 717 020
Miloš Hraba
Adresa zhotovitele:
Letná 511, 460 01 Liberec 12 DIČ
Datum místního šetření: Počet stran: 14
Telefon
27.2.2012 Počet příloh: 7
jiné
e-mail
[email protected]
ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: IČ
leasing
Fax
e-mail
Datum zpracování: Počet vyhotovení: 2
27.2.2012 Vyhotovení číslo:
-2STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: stavba dokončena v r. 1880 změna stavby v r. Stavebně technický stav: novostavba udržovaná Počet podlaží celkem:
3
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
Konstrukce:
zděné
betonové
montované
kovové
Využití: objekt
bydlení
pronájem
podnikání
bydlení a podnikání
rekonstrukce v r. 2004 neudržovaná 2
Počet bytů:
dřevěné
1
jiné částečně obsazen volný
Poloha:
centrum
kraj obce
bytová zóna
průmyslová zóna nákup zóna
mimo obec
Přípojky:
voda
kanalizace
plyn
elektro
zpev. příjezd
Dostupnost:
MHD
Negat.vlivy okolí: dálnice/I.tř
Požadavky objednatele
telefon
železnice
autobus
dálnice/sil. I.tř
sil. II/III. tř.
železniční tr.
podnik/trafo
letiště
zápl. oblast
jiné
Podat návrh obvyklé ceny domu čp. 175 s příslušenstvím a pozemky podle stavu ke dni ocenění, pro potřeby veřejné dražby podle § 13 zákona č. 26/2000 Sb.
Rizika nemovitosti: - Z hlediska územního plánu nejsou rizika žádná. Výstavba je v dané lokalitě otevřená, stávající zůstane zachována. - Radonové riziko nebylo zjišťováno. - Nemovitost se nenachází v žádném ochranném pásmu ani chráněné krajinné oblasti. - Riziko záplav a povodní je zanedbatelné - 1. zóna - Na nemovitosti nevázne žádné břemeno, ani služebnost. - Na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní, zástavní právo soudcovské a exekuční příkaz k prodeji. - Objednatel nepředložil žádnou projektovou dokumentaci, stavební povolení, ani ohlášení stavebních úprav místně příslušnému stavebnímu úřadu. Vklad investic do nemovitosti v příštích obdobích: (nutno zohlednit v obecné ceně nemovitosti) Očekávaný vklad investic v období okamžité min na dokončení 1-2 roků - rozpočet, odhad investic v Kč
0, velmi dobrá
PRODEJNOST NEMOVITOSTI:
(do 6 měsíců) Kupní cena
0, průměrná (od 6 do 12 měsíců)
5 roků 0,-
0,-
obtížná (nad 1 rok)
0,- Kč
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav
Budoucí stav
Minimální při rek.
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Cena podle cenového předpisu Obecná cena / Hodnota zajištění (NHZP) - z toho hodnota pozemku Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti:
Seznam příloh: V Liberci, dne 27.2.2012
znalec, podpis, razítko
-3-
Nález Situace Přehled oceňovaných staveb a a) Hlavní stavby pozemků a1) Rodinný dům čp175 na parc.č. st.271/1 b) Vedlejší stavby b1) Kůlna na parc.č. 271/1 c) Venkovní úpravy c1) Přípojka vody c2) Žumpa c3) Oplocení na straně J c4) Oplocení na straně SZ c5) Plotová vrata a vrátka e) Pozemky Přehled všech vlastníků Mečíř Zbyněk, Křižany 175, Mečířová Daniela, Křižany 175 Přehled podkladů - Objednávka ze dne 15.2.2012 (elektronickým způsobem) - Výpis z katastru nemovitostí, LV 37, vyhotovený dálkovým přístupem dne 7.10.2011 - Výpis z katastru nemovitostí, LV 537, vyhotovený dálkovým přístupem dne 7.10.2011 - Kopie katastrální mapy, pořízená dtto, dne 15.2.2012 - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění - Vyhláška MF č.3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. - Skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření dne 27.2.2012 - Databáze realizovaných prodejů nemovitostí vlastní, ČKOM, spolupracujících realitních kanceláří, inzertní rubrika Internet Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
Nemovitost pronajata Rizika nemovitosti
Obec Křižany je malou, vcelku bezvýznamnou, obcí na jižním svahu Ještědského hřebenu s počtem obyvatel 928 s rostoucí tendencí, jejíž charakteristiku v minulosti ovlivňovalo zemědělství, pastevectví a zpracování dřeva. V současné době se obec vyznačuje nedostatkem pracovních příležitostí a většina obyvatel v produktivním věku dojíždí za prací zejména do krajského města Liberce, které je vzdáleno asi 20 km. Obec má poštu, zdravotnické zařízení, školu I. stupně, základní školu, restauraci. Infrastruktura je jen základní.Obec má veřejný vodovod a rozvod elektřiny, veřejné osvětlení. Páteřní silnice a některé obecní komunikace mají zpevný povrch živicí, chodníky vybudovány nejsou. Síť obchodů a základních služeb je jen slabě rozvinutá. Dopravní spojení je železniční a autobusové. Oceňovaná nemovitost se nachází ve východní okrajové části obce, kde je situovaná na rovinném, až mírně svažitém pozemku orientovaném jižním směrem v izolované poloze mezi řídkou zástavbou rodinných domů a rekreačních chalup, při okresní silnici páteřně procházející obcí ve směru Liberec - Křižany - Žibřidice - Jablonné v Podj. Dům čp.175 s hospodářskou částí a samostatnou kůlnou stojí na stavební parcele č. 271/1, zaujímá jen z části. Zbylou plochu tvoří nádvoří. Na stavební parcelu navazuje na východní straně zahrada, parc.č. 258/1. Stavební parcela a zahrada je na severní straně ohraničena potokem, jehoč část - parc.č. 3402/8 je ve vlastnictví manželů Mečířových. Za potokem jsou situovány parcely č.: st. 271/2, vedená v KN jako zastavěná plocha a nádvoří (společný dvůr), parc.č. 259/1, vedená v KN jako zahrda. Všechny parcely tvoří jeden funkční celek s hlavní stavbou a stavební parcelou. Nemovitost není pronajata, ke dni místního šetření je užívána rodinou vlastníka. Nájemní vztah zde není žádný a ani v budoucnu se s pronájmem neuvažuje. - Z hlediska územního plánu nejsou rizika žádná. Výstavba je v dané lokalitě otevřená, stávající zůstane zachována. - Radonové riziko nebylo zjišťováno. - Nemovitost se nenachází v žádném ochranném pásmu, ani chráněné krajinné oblasti. - Nejsou známy žádné zprávy o záplavách či jiných živelních pohromách v dané lokalitě - Na nemovitosti nevázne žádné břemeno, ani služebnost - Na LV č. 37 pro k.ú. Křižany je zapsáno Zástavní porávo smluvní ve prospěch TGI Money a.s. k budově čp. 175, parc.č. st. 271/1, 259/1, 258/1271/2. - Na LV č. 37 pro k.ú. Křižany je zápis o podání návrhu na nařízení vákonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva k budově čp. 175, parc.č. 258/1, 271/2, 271/1. 259/1. - Na LV č. 537 pro k.ú. Křižany je zapsáno Zástavní právo smluvní ve prospěch TGI Money a.s. k parcele č. 3402/8 a Exekuční příkaz k prodeji parc.č. 3402/8 - Při místním šetření byla nemovitost shledána v rekonstrukci, při níž dojde i k částečné modernizaci.
-4Objednatel nepředložil žádnou projektovou dokumentaci, stavební povolení, ani ohlášení staevbích úprav místně příslušnému stavebnímu úřadu. Stávající zástavní právo není v ocenění žádným způsobem zohledněno. Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o dům přízemní s nástavbou 1. patra a s vestavěným podkrovím do konstrukce sedlové střechy. Půdorys domu je obdélníkový, dispozice dvoutraktová se středovou průchozí chodbou, rozdělená na obytnou část a bývalou hospodářskou část, dnes využívanou jako domácí dílna. Nad hospodářskou částí je seníková půda. Nemovitost je napojena na přípojky inženýrských sítí: vodovodní z veřejného řádu, elektrickou 230/400 V. Fekální a splaškové vody jsou svedeny do žumpy před severním průčelím domu. Druh stavby - účel využití Dům obsahuje vcelku jednu bytovou jednotku velikosti 1+6 s příslušenstvím a technickým zázemím. Kromě místností určených k bydlení se v domě vyskytují prostory bývalé hospodářské části, k nimž se při hodnocení charakteru stavby nepřihlíží. To dává stavbě charakter obytného domu, který zároveň splňuje požadavky na definici rodinného domu ve smyslu ustanovení vyhlášky Ministerstva pro místní rozvoj č. 268/2009 Sb. Dokumentace Původní stavební dokumentace, podle níž by bylo možné spolehlivě určit stáří a porovnat skutečné provedení stavby, se nedochovala. K dispozici není ani jiný ověřený doklad. Po zhodnocení veškerých objektivních skutečností, zjištěných při místním šetření, jako je dispoziční a architektonické řešení, konstrukční prvky, použitý stavební materiál a jeho řemeslné zpracování, stupeň opotřebení původních částí stavby, jakož i číslo popisné a poloha domu v obci, jsem určil rok postavení odborným odhadem v rozmezí let 1870 až 1890. Pro další výpočet zůstatkové věcné hodnoty bude uvažováno s fyzickým stářím ke dni ocenění 131 let. V části „B” LV 37 je zapsána stavba čp. 175 na parc.č. st. 271/1 jako rodinný dům . Způsob užívání Ke dni místního šetření je dům užíván rodinou vlastníka pro uspokojování potřeby trvalého bydlení. Z hlediska stavebně právní dokumentace lze nemovitost užívat bez závad s výhradou zástavního práva a návrhu na nařízení výkonu rozh. zřízením soudcovského zástavního práva. Popis tech. stavu stavby Dům je postaven tradičním způsobem ze zdiva převážně kamenného a roubeného, založeného na základových pásech pravděpodobně kamenných bez účinné izolace proti zemní vlhkosti. Stopy nad sklepem a bývalou hospodářskou částí, jsou klenuté z cihel do obvodových nosných zdí nebo do ocelových I nosičů, ostatní dřevěné polospalné s rovným omítnutým podhledem. Střechu tvoří vázaná tesařská konstrukce sedlového tvaru s krytinou z osinkocementových šablon na bednění a vlnitých desek Onduline. Klempířské konstrukce jsou kompletní z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné štukové, v roubené části jsou stěny obloženy sádrokartonovými deskami, dosud bez stěrky. Fasáda vápenocementová hladká, roubená část opatřena impregnačním nátěrem. Vnitřní obklady jen v nejnutnějším rozsahu z keramických bělninových obkladaček, Vnější obklady nejsou provedeny. Schody do sklepa kamenné, do podkroví dřevěné s podstupnicemi. Dveře dřevěné hladké sololitové do ocelových zárubní, vchodové dveře dřevěné z přírodního masivu, některé dřevěné náplňové. Okna převážně dřevěná špaletová, některá dřevěná s izolačním dvojsklem (eurookna). Podlahy velkého obývacího pokoje v přízemí parketové, ostatní prkenné, v podkroví plovoucí laminátové, ve sklepě betonové a na chodbě z keramické dlažby. Vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva, v jednom pokoji v přízemí doplněné kamny na tuhá paliva. Rozvod elektrické instalace je proveden pro napětí 230/400 V, bleskosvod není osazen. Rozvod vody z trub plastových je proveden pro studenou a teplou vodu, Kanalizace z trub plastových je provedena ze všech zařizovacích předmětů sanity se zaústěním do žumpy. Rozvod zemního plynu v domě není proveden, ani tato možnost neexistuje. Ohřev vody zajišťuje elektrický boiler. Kuchyně je vybavena sporákem na PB s elektrickou troubou. Vnitřní hygienické vybavení sestává z koupelnové smaltované vany, umývadla, 2x WC. Ostatní vybavení není žádné. Údaje o stáří a provedených Stáří domu je odhadováno na 132 let. Dům nese znaky dodatečně provedených stavebních úprav, rekonstrukcích z nichž nejvýznamnější je nástavba části 1. patra a vestavba obytných místností v podkroví. Dále došlo k v částečně modernizaci a výměně některých konstrukčních prvků, jako je střešní krytina, klempířské konstrukce, okna, dveře, podlahy, doplnění vytápění, zařizovací předměty a pod. Poslední modernizace je prováděna od roku 2004 a není dokončena. Zjištěné závady: Chybí dokončit rekonstrukci, zejména místnost sociálního zařízení v přízemí, rozvod elektrické instalace je dožilý, místy jsou poškozené podlahy, nedokončené začištění omítek po vybouraných otvorech, nejsou dokončeny stěrky an sádrokartonech, chybí zábradlí na podestě v pokroví, sklep bývá zaplaven vodou (V době místního šetření cca 5 až 10 cm). Poznámka: Popis vedlejší stavby a venkovních úprav je uveden v odd. ocenění věcnou hodnotou
-5Pozemky Základní popis každého pozemku
Jedná se o pozemek zastavěný rodinným domem s nádvořím a zahradou v intravilánu obce Křižany. Z hlediska účelu využití je jeho poloha neutrální. Pozemek je rovinný, až mírně svažitý jižním směrem, přístupný přímo z veřejné zpevněné komunikace. V místě není možnost napojení na veřejnou kanalizaci. Je zde možnost (využitá) napojení na veřejný vodovodní řád a elektřinu 230/400 V. Zemní plyn zde nevede. V době ocenění není pro obec Křižany zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Oceňovaný pozemek sestává z pěti parcel a to: parc.č. st. 271/1 o výměře 558 m2, vedené v KN jako zastavěná plocha a nádvoří (zastavěná RD čp. 175 a kůlnou) parc.č. st. 271/2 o výměře 114 m2, vedené v KN jako zastavěná plocha a nádvoří ( společná dvůr) parc.č. 258/1, měří 323 m2 - zahrada parc.č. 259/1, měří 502 m2 - zahrada parc.č. 3402/8, měří 48 m2 - vodní plocha. Celková výměra pozemku činí 1 545m2 Skutečný způsob využití všech parcel je v souladu s evidenčními údaji dle KN .
Trvalé porosty
Trvalé porosty sestávají z jednoho ovocného stromu a několika málo stroů a keřů okrasných.
Věcná břemena
Nejsou žádná.
Posudek 1. Obsah posudku a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům čp. 175 na parc.č. st. 271/1 - obytná část a2) Rodinný dům čp. 175 - hospodářská část b) Vedlejší stavby b1) Kůlna zděná na parc.č. st. 271/1 c) Venkovní úpravy c1) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem d) Pozemky d1) Pozemky
2. Popis objektů a pozemků a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům čp. 175 na parc.č. st. 271/1 - obytná část Dispoziční řešení: Sklep: klenutá komora 12,00 m2 Přízemí: chodba a schodiště pokoj WC+koupelna komora komora pokoj kuchyň dílna v býv. stodole
33,13 m2 20,28 m2 5,33 m2 (nedokončeno) 5,96 m2 6,28 m2 44,12 m2 15,82 m2 28,78 m2
-6sklad v býv stodole 23,00 m2 garáž 16,95 m2 mezisoučet 199,65 m2 1. patro, podkroví: chodba pokoj pokoj pokoj pokoj koupelna mezisoučet Půda :
volný prostor
17, 60 m2 12,86 m2 20,19 m2 13,66 m2 20,58 m2 6,66 m2 - 1,71 m2 odpoč. zkosení 91,55 m2 neměřeno
Poznámka: Výměry sklepa byly zjištěny odhadem vzhledem k nepřístupnosti z důvodu zaplavení vodou. a2) Rodinný dům čp. 175 - hospodářská část Dispoziční řešení a skladba místností jsou uvedeny v popisu obytné části. b) Vedlejší stavby b1) Kůlna zděná na parc.č. st. 271/1 c) Venkovní úpravy c1) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem d) Pozemky d1) Pozemky Podrobný popis oceňovaných pozemků je uveden v odd. „Nález”.
3. Výměry, hodnocení a ocenění objektů Ocenění nemovitosti je provedeno dle platné metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení včetně úvěrů hypotečních v České spořitelně, a.s. z června 2006.
Věcná hodnota dle cenového předpisu 387/2011 Sb. a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům čp. 175 na parc.č. st. 271/1 - obytná část - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím Počet nadzemních podlaží: Kód CZ - CC: 111
-7Zastavěné plochy a výšky podlaží: sklep: přízemí : 1. patro, podkroví:
4,00*3,00 14,30*10,93 14,30*10,93
Název podlaží sklep: přízemí : 1. patro, podkroví:
12,00 m2 156,30 m2 156,30 m2
= = = Zastavěná plocha 12,00 m2 156,30 m2 156,30 m2
Obestavěný prostor: sklep: (4,00*3,00)*(2,10) přízemí : (14,30*10,93)*(3,21) 1. patro, podkroví a (14,30*10,93)*(0,87+4,14/2)+11,40*2,62* střecha: 2,50/2 Obestavěný prostor – celkem:
Konstrukční výška 2,10 m 3,21 m 2,42 m
= = =
25,20 m3 501,72 m3 496,85 m3
=
1 023,77 m3
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy: P 2. Zdivo: P S 3. Stropy: P S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: P S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:
Hodnota koeficientu vybavení K4:
Obj. podíl [%] 8,20 21,20 21,20 7,90 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
Část [%] 100,00 58,00 42,00 15,00 85,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient 0,46 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
Upravený obj. podíl 3,77 5,66 8,90 0,55 6,72 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,00 2,30 0,23 0,50 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,00 3,20 1,90 0,00 3,10 0,50 4,10 0,30 0,00 83,03 0,8302
-8Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * * *
2 290,- Kč/m3 1,0900 0,8302 0,8500 2,1550
Základní cena upravená
=
3 795,87 Kč/m3
Plná cena:
1 023,77 m3 * 3 795,87 Kč/m3
Výpočet opotřebení semikvadratickou metodou 50 * ((132 / 172) + (1322 / 1722)) = 67,820 %
=
3 886 097,83 Kč
-
2 635 551,55 Kč
Rodinný dům čp. 175 na parc.č. st. 271/1 - obytná část - zjištěná cena 546,28 Kč
= 1
a2) Rodinný dům čp. 175 - hospodářská část - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:
O. budovy pro zemědělství živočišná produkce zděná 12713
Zastavěné plochy a výšky podlaží: přízemí: 10,50*10,93 Název podlaží přízemí: Součet
114,77 m2
=
Zastavěná plocha 114,77 m2 114,77 m2
Konstrukční výška 3,31 m
Součin 379,89 m3 379,89 m3
Průměrná výška podlaží: PVP = 379,89 / 114,77 = 3,31 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 114,77 / 1 = 114,77 m2 Obestavěný prostor: přízemí: (10,50*10,93)*(3,31) půda a střecha : 114,77*(0,87+4,14/2) Obestavěný prostor – celkem:
= = =
379,87 m3 337,42 m3 717,29 m3
Koeficient
Upravený obj. podíl 4,97 25,60 11,70 6,90 2,80 0,70 4,40
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů:
Hodnocení standardu P S S S S S S
Obj. podíl [%] 10,80 25,60 11,70 6,90 2,80 0,70 4,40
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
250
-98. Úprava vnějších povrchů: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 21. Ohřev vody: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 25. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:
S C C P S S S C C C C C C
3,10 2,30 2,40 1,80 4,30 3,20 7,00 0,30 2,40 2,30 0,40 2,30 5,30
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 0,00 0,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
3,10 0,00 0,00 0,83 4,30 3,20 7,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 75,50 0,7550
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * * * * *
2 695,- Kč/m3 0,9390 0,9775 0,9344 0,7550 0,8500 2,1830
Základní cena upravená
=
3 238,12 Kč/m3
717,29 m3 * 3 238,12 Kč/m3
Plná cena:
=
2 322 671,09 Kč
Výpočet opotřebení semikvadratickou metodou 50 * ((132 / 172) + (1322 / 1722)) = 67,820 %
-
1 575 235,53 Kč
Rodinný dům čp. 175 - hospodářská část - zjištěná cena
=
747 435,56 Kč
b) Vedlejší stavby b1) Kůlna zděná na parc.č. st. 271/1 - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:
typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274
Zastavěné plochy a výšky podlaží: přízemí: Název podlaží přízemí:
(6,20+4,20)/2*4,00
= Zastavěná plocha 20,80 m2
20,80 m2 Konstrukční výška 2,60 m
- 10 Obestavěný prostor: přízemí: ((6,20+4,20)/2*4,00)*(2,60) půda a střecha : 20,80*(1,20+3,20/2) Obestavěný prostor – celkem:
54,08 m3 58,24 m3 112,32 m3
= = =
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Provedení kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti zděné z cihel jednoduché dřevěné sedlový břidlice žlaby a svody s pozinku vápenná omítka chybí chybí dřevěné jednoduchá betonová chybí
Hodnocení standardu P S S S S S S C S S S S S
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy P 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava povrchů S C 8. Schodiště S 9. Dveře S 10. Okna S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace S Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90
Koeficient
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
Upravený obj. podíl 2,85 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 2,45 0,00 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90 94,20 0,9420
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * *
1 250,- Kč/m3 0,9420 0,8500 2,1030
Základní cena upravená
=
2 104,84 Kč/m3
Plná cena:
112,32 m3 * 2 104,84 Kč/m3
=
236 415,63 Kč
- 11 Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 100 roků Opotřebení: 82,000 %
-
193 860,82 Kč
Kůlna zděná na parc.č. st. 271/1 - zjištěná cena
=
42 554,81 Kč
c) Venkovní úpravy c1) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 2,00 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům čp. 175 na parc.č. st. 271/1 - obytná část 1 250 546,28 Kč Rodinný dům čp. 175 - hospodářská část 747 435,56 Kč 42 554,81 Kč Kůlna zděná na parc.č. st. 271/1 Celkem: 2 040 536,65 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:
*
Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - zjištěná cena
=
2 040 536,65 0,0200 40 810,73 Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům čp. 175 na parc.č. st. 271/1 - obytná část a2) Rodinný dům čp. 175 - hospodářská část b) Kůlna zděná na parc.č. st. 271/1 c) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem Cena objektů činí celkem
= = = =
1 250 550,- Kč 747 440,- Kč 42 550,- Kč 40 810,- Kč 2 081 350,- Kč
Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky Popis porovnávaných pozemků: Porovnávané pozemky jsou vesměs stavebními nezastavěnými, určené pro výstavbu rodinných domů. Nachází se v podobných lokalitách, jsou podobných rozměrů a podobně zainvestovány. Přístupny jsou po zpevněné komunikaci.
- 12 Seznam porovnávaných pozemků: Název Rozstání Křižany - Žibřidice Světlá , D. Paseky Křižany, Žibřidice
Realiz. cena Výměra Jedn.cena [m2] [Kč] [Kč/m2] 800 862,50 690 000,920 400,3540 260,00 450 000,786 572,52 398 000,1738 229,00
Kp
Váha
0,80 0,80 0,80 0,80
1,00 2,00 1,00 2,00
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada p.č. 258/1 zahrada p.č. 259/1
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 690,00 208,00 458,02 183,20 1 930,41 / 6,000 321,74 Kč/m2 183,20 Kč/m2 690,00 Kč/m2
p.č. st. 271558 m2 p.č. st. 271/2114 m2 323 m2 502 m2
Výměra oceňovaných pozemků: 1497 m2 2 2 1 497,00 m á 321,74 Kč/m = 481 644,78 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Pozemky - výsledná cena
=
481 644,78 Kč
=
481 644,78 Kč
=
481 640,- Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky Cena pozemků činí celkem
481 640,- Kč
Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: Rodinný dům čp. 175 na parc.č. st. 271/1 Adresa Křižany 175 Popis: Podrobný popis oceňované nemovitosti je uveden v odd. „Nález”. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 101 roků Stav objektu v rekonstrukci Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 1497 m2 Zastavěná plocha 271 m2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky voda z vlastní studny, elektrická 230/400 V Příslušenství Stodola, kůlna, studna, žumpa, oplocení, zpevněné plochy, trvalé porsty
Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha
Zkratka OP ZP PP PUH PUČ
Výměra m3 m2 m2 220,76 m2 m2
- 13 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: poloha Koeficient K2: velikost Koeficient K3: vybavení Koeficient K4: fyzické opotřebení Koeficient K5: morální opotřebení Koeficient K6: garáž Koeficient K7: pozemek Koeficient K8: zdroj ceny Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:
* * * * * * * *
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Rodinný dům Křižany - Žibřidice Adresa Žibřidice, 463 43 Křižany Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 2600 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: poloha Koeficient K2: velikost Koeficient K3: vybavení Koeficient K4: fyzické opotřebení Koeficient K5: morální opotřebení Koeficient K6: garáž Koeficient K7: pozemek Koeficient K8: zdroj ceny Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
samostatně stojící dobrý 1 0 m2 Podkroví
ne
2 000 000,- Kč * * * * * * * * /
0,99 0,95 0,98 1,00 1,00 0,90 1,05 1,20 1,05 1 904 761,90 Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:
m3 m2 m2 300,00 m2 m2
Pokračuje porovnání s dalšími třemi objekty
Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 6 666,67 Kč/m2 0,- Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 6 349,21 Kč/m2 0,- Kč/m2
- 14 -
Rekapitulace Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem:
2 081 350,- Kč 93 760,- Kč 2 175 110,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:
Komentář:
Obecná cena:
0,- Kč
slovy: Kč
Seznam příloh 1. Kontaktní list na znalce - 1 list o dvou stranách 2. Výpis z katastru nemovitostí - 1 list 3. Kopie katastrální mapy - 1 list 4. Mapa širších vztahů - 1 list 5. Fotodokumentace - 1 list V Liberci dne 27.2.2012
Miloš Hraba
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady specializace nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.
znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 024-20412. V Liberci dne 27.2.2012
