Pouţití trţního ocenění pro stanovení pojistné hodnoty nemovitosti

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Pouţití trţního ocenění pro stanovení pojistné hodnoty nemovitosti Diplomová práce

Autor:

Lubor Kalivoda Finance, Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

duben, 2009

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Praze dne 10.4.2009

...................................... Lubor Kalivoda

Poděkování: V prvé řadě bych chtěl velmi poděkovat vedoucímu práce panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za jeho ochotu a trpělivost a laskavé dovolení uvedení příkladů, které jsem slyšel na jeho přednáškách, a které v některých případech zmiňuje i ve svých publikacích. Také musím poděkovat své rodině za podporu a pochopení.

2

Anotace: Práce porovnává vhodné metody a aktuální praxi jak v rámci ČR z hlediska historického i aktuálního vývoje, tak v rámci ostatních vyspělých zemí (německy mluvící a anglosaské země), výsledné závěry a vhodné metody jsou aplikovány na příkladu stanovení metodiky pro zaměstnance pojišťovny a standardního hodnocení znalce. Thesis, at the first, compare methods and praxis in appreciation of properties for setting insurance value, in Czech Republic and in other developed countries (especially German, UK a. U.S.A.). Results and best practices methods are implemented in hypotetic methodology for Insurance company and theirs employees. Thesis finish with example of clasical appreciation report for large property.

Zadání práce: „Porovnání a výběr vhodné metody, klasifikace a diverzifikace trhu. Vytvoření metodiky pro pracovníky odbytu vhodné u malých nemovitostí. Praktická ukázka standardního ocenění u velkého nemovitostního celku. Comparison and selection useful method, market clasification and diversification. Methodology for users from sales division – small properties. Example of usage standard appreciation report on large property area.“

3

„Nedá se upříti, ţe pojištění ţivelní, na jakém stupni dnes stojí, jest institucí pro široké vrstvy obyvatelstva na nejvýš blahodárnou, a ţe zasahuje tak mocně do celého ţivota našeho, ţe sotva pomysliti lze, aby někdo maje sebe menší majetek bez pojištění obejíti se mohl.“1) Kusýn Richard, inženýr a likvidator škod požárních banky Slavie, Praha 1892

1)

KUSÝN, Richard Odhady budov a jich částí.

4

Obsah 1. Úvod ....................................................................................................................................... 7 2. Porovnání a výběr vhodné metody pro stanovení trţní hodnoty ............................................ 9 2.1. Aktuálně pouţívané metody trţního ocenění ................................................................... 9 2.1.1. Metoda porovnávací ................................................................................................... 9 2.1.2. Metoda nákladová (věcná hodnota) .......................................................................... 10 2.1.3. Metoda výnosová ...................................................................................................... 10 2.2. Pojistná hodnota nemovitostí ......................................................................................... 11 2.3. Vývoj chápání pojistné hodnoty na území ČR ............................................................... 13 2.3.1. Časová hodnota......................................................................................................... 13 2.3.2. Pojištěná hodnota na cenu novostavby ..................................................................... 13 2.4. Aktuální praxe v prostředí ČR ........................................................................................ 14 2.4.1. Nová pojistná cena.................................................................................................... 17 2.4.2. Časová cena .............................................................................................................. 17 2.4.3. Cena dohodnutá ........................................................................................................ 17 2.4.4. Cena stanovená jiným způsobem ............................................................................. 17 2.5. Přístupy k stanovení pojistné hodnoty ve světě .............................................................. 19 2.5.1. Německy mluvící země ............................................................................................ 19 2.5.2. Anglosaské země ...................................................................................................... 21 2.5.3. Doporučené přístupy dle IVSC a TEGoVA ............................................................. 23 2.6. Metody kalkulace opotřebení ......................................................................................... 23 2.6.1. Ţivotnost ................................................................................................................... 23 2.6.2. Standardní linerární .................................................................................................. 24 2.6.3. Modifikace lineární metody (Kusýnova, Kusýn-Roettingerova, Rossova) .............. 24 2.6.4. Kvadratické (Eytelweinova, Starkova) ..................................................................... 25 2.6.5. Semi-kvadratické (Ungerova, Abelesova) ................................................................ 25 2.6.6. Ostatní metody .......................................................................................................... 25 2.7. Vyhodnocení různých přístupů....................................................................................... 26 2.7.1. Reprodukční versus náhradové náklady ................................................................... 26 2.7.2. Nová versus časová cena .......................................................................................... 26 3. Klasifikace a diverzifikace trhu s nemovitostmi, přístup k ocenění .................................... 27 3.1. Občanské budovy a stavby ............................................................................................. 27 3.1.1. Bytové domy............................................................................................................. 27 3.1.2. Rodinné domy........................................................................................................... 28 3.2. Veřejné budovy a stavby ................................................................................................ 29 3.3. Obchodní a administrativní budovy ............................................................................... 29 3.4. Průmyslové budovy a stavby .......................................................................................... 29 3.5. Speciální budovy a stavby .............................................................................................. 29 3.6. Ošetření speciálních případů .......................................................................................... 29 3.6.1. Umělecko-historicky cenné budovy a stavby ........................................................... 29 3.6.2. Budovy a stavby zvláštní obliby ............................................................................... 29 4. Aplikace poznatků v pojišťovně působící v ČR ................................................................... 30 4.1. Pojišťovací poradce = Malé nemovitosti ........................................................................ 30 4.2. Pracovník Riskingeneeringu = Střední nemovitosti ....................................................... 30 4.3. Odborný odhadce - specialista oceňování nemovitostí = Velké nemovitosti, nemovitostní celky; Speciální budovy a stavby .................................................................... 31 5. Výsledky............................................................................................................................... 32 6. Závěry a doporučení ............................................................................................................. 33 6.1. Optimální způsoby stanovení pojistné hodnoty ............................................................. 33 5

6.1.1. Trţní hodnota ............................................................................................................ 33 6.1.2. Náhradové náklady (Replacement Cost) .................................................................. 33 6.1.3. Ocenění u staveb zvláštní obliby či umělecko-historicky cenných staveb (Reproduction Cost) ........................................................................................................... 33 6.2. Vytvoření metodiky pro pracovníky odbytu vhodné u malých nemovitostí .................. 34 6.2.1. Hrubý odhad pojistné hodnoty dle zastavěné plochy ............................................... 34 6.2.2. Limity ....................................................................................................................... 35 6.2.3. Rozhodovací schéma ................................................................................................ 37 6.2.4. Odborný útvar ........................................................................................................... 38 6.2.5. Standardní hodnocení znalce .................................................................................... 38 6.3. Praktická ukázka standardního ocenění.......................................................................... 39 7. Seznam pouţité literatury ..................................................................................................... 64 8. Přílohy k trţnímu ocenění v kapitole 6.3 ............................................................................. 66 8.1. Příloha č. 1 - Výpis z katastru nemovitostí .................................................................... 66 8.2. Příloha č. 2 - Stavební dokumentace .............................................................................. 68 8.3. Příloha č. 3 – Fotodokumentace ..................................................................................... 83 8.4. Příloha č. 4 – Omezující podmínky a předpoklady ........................................................ 86 9. Zadání diplomové práce....................................................................................................87

6

1. Úvod Od pradávna se lidstvo snaţí svá obydlí chránit proti zničení či poškození. S určitým stupněm vyspělosti se snaţilo působení neblahých vlivů na vlastní majetek také předcházet pouţitými materiály, sofistikovanějším vytápěním, atp.. Jako dalším přirozeným vývojovým krokem byla snaha alespoň část rizika přenést na jiné subjekty, a tím zabránit problémům spojeným s poškozením či zničením vlastního majetku. V 17. století začaly vznikat speciální druţstva, která se snaţila své spolupodílníky chránit před dopady ţivlů, hlavně ohně. V 18.-19. století, vlivem sílící poptávky, byly zakládány samostatné subjekty, které klientům nabízely ochranu majetku před ţivelními událostmi, pojišťovny. Abychom mohli jakýkoli majetek – v našem případě nemovitost – krýt proti nějakému riziku a uzavřít pro tento účel smlouvu s vybraným pojistitelem (pojišťovnou), musíme korektně zjistit jeho skutečnou hodnotu, která bude v dané pojistné smlouvě zohledněna. Pojem hodnoty statku byl poprvé definován v díle Adama Smithe 2) jako hodnota výrobních nákladů na uţitečný výrobek, coţ v současné podobě představuje věcnou či jinak řečeno nákladovou hodnotu statku. Definice zakladatele moderní ekonomie různé ekonomické školy dále upřesňovaly a rozšiřovaly. V 2/2 18. století se začaly objevovat definice zaloţené na rentě (výnosu), kterou daný statek dokáţe přinést, coţ je základem současné výnosové metody. V 19. století definovala Rakouská škola hodnotu jako mezní uţitek statku pro spotřebitele. 3) Koncem 19. století pak neoklasická škola zastoupená Alfrédem Marshallem definovala hodnotu jako syntézu předchozích konceptů. Do hry vstupuje i trh samotný, který na základě rovnováhy mezi poptávkou a nabídkou statku určuje i trţní hodnotu daného statku. V ideálním případě by se měla hodnota daná trhem blíţit meznímu uţitku i vynaloţeným výrobním nákladům. V praxi, a obzvláště u nemovitostí, tomu tak být nemusí. Do hry vstupuje celá řada očekávání vlastníka či investora stavby, která nemusí být podloţena předpokládaným chováním trhu samotného V současné době jiţ existuje celá řada sofistikovaných metod, které nám pomohou určit hodnotu nemovitosti. V systémech trţních ekonomik jsou toho důkazem hlavně školy německy mluvících zemí a anglosaského světa. Tyto ekonomiky existují na trţních principech dostatečně dlouhou dobu na to, abychom jimi zjištěné principy a metody mohli brát za dostatečně prověřené a mohli je aplikovat i v rámci naší mladé trţní ekonomiky ČR.

2)

SMITH, Adam Pojednání o podstatě a původu bohatství národů.

3)

VON BOEHM-BAWERK, Eugen Základy teorie hospodářské hodnoty statků.

7

Z důvodu geografické blízkosti byly převzaty do prostředí ČR hlavně metodiky a postupy oceňování nemovitostí, a tím i stanovení pojistné hodnoty, běţné v německy mluvících zemích. Pro získání větší objektivity, se pokusíme srovnat systém německý se systémem anglosaských zemí, a ukáţeme jejich výhody a nevýhody. Vyhodnotíme aplikovatelnost daných metod pro úzce specializované pouţití – stanovení pojistné hodnoty nemovitostí v podmínkách ČR. Pojistná hodnota jako taková by se měla optimálně blíţit trţní hodnotě nemovitostí. Ve velké části případů tomu však není. Ukáţeme si úskalí aplikace jednotlivých metod a nastíníme jejich moţné pouţití. Pokud máme jasno v pouţitelných metodách, můţeme se je pokusit aplikovat do reálného světa – praxe pojišťovny. Jednotlivé typy pojistných případů je nutné klasifikovat a stanovit profesní poţadavky na zaměstnance, aby mohli pojistnou hodnotu skutečně objektivně stanovit. U běţných pojistných případů není, po zavedení vhodné metodiky, potřeba velké erudice, ale pokud musíme aplikovat určitou míru zjednodušení, musí být přesto zachována dostatečná přesnost odhadu. U velkých nemovitosti či nemovitostních celků se jiţ klasickým přístupům Nálezu odhadce jistě neubráníme.

8

2. Porovnání a výběr vhodné metody pro stanovení trţní hodnoty V této kapitole budeme blíţe definovat oblast našeho zájmu – pojistnou hodnotu, a to jak z pohledu pojišťovnictví, tak z pohledu oceňování nemovitostí. Pouze průnikem těchto dvou pohledů se můţeme dobrat kýţenému výsledku.

2.1. Aktuálně pouţívané metody trţního ocenění Pro pochopení problematiky budeme nutně, v zjednodušené či úplné podobě, pouţívat metody trţního ocenění nemovitostí, které se v prostředí ČR pouţívají. Pro úplnost uvádíme stručný popis jednotlivých metod, které do oceňování nemovitostí vstupují. Právní základ oceňování nemovitostí vychází ze Zákona o Oceňování majetku (číslo 151 / 1997 Sb.), který mluví o ocenění pouze obecně. Běţně pouţívané metody, které jsou obecně přijímány jsou upraveny v rámci administrativního ocenění dle vyhlášky Ministerstva Financí (aktuálně 540/2002 Sb.), která jiţ popisuje níţe uvedené tři základní metody pro posouzení trţní hodnoty. Obdobná struktura metod je pouţita a uznávána ve všech mezinárodních standardech pro ocenění nemovitostí (IVS, TEGoVA). Základní rozdíl mezi administrativním, trţním oceněním v ČR a oceněním dle mezinárodních standardů je hlavně v kontribuci jednotlivých metod na stanovení konečné hodnoty nemovitosti. 2.1.1. Metoda porovnávací Porovnávací metoda zjišťuje hodnotu nemovitosti porovnáním s jinými realizovanými prodeji porovnatelného majetku v dané lokalitě a srovnatelném čase. Tato metoda vyţaduje samozřejmě databázi srovnatelných prodejů obdobného majetku. Zajištění souladu mezi jednotlivými porovnáními je realizováno pomocí korekčních činitelů, které upravují jednotlivé prodeje na stejnou úroveň k majetku hodnocenému. Tato metoda je vhodná pro zjištění trţní hodnoty (Market value) dané nemovitosti. V případech, kdy je mnoţství prodejů ve stejné nebo blízké lokalitě velké v přibliţně stejném čase. Pokud je trh rigidní, a je nutné srovnávat s jiným regionem či městem, můţe docházet k větším zkreslením. Porovnávací metoda předpokládá databázi prodejů srovnatelných nemovitostí. Tyto databáze však nejsou běţnému znalci k dispozici. Databázi si můţe tvořit odhadce sám pro příslušný region či poţádat jiné znalce o zprostředkování těchto informací. Statistiky Českého statistického úřadu jsou v tomto ohledu nepouţitelné, protoţe přicházejí s velkým zpoţděním.Smluvní ceny navíc nemusí odpovídat skutečně realizovaným cenám prodejním. Řešením, které by znamenalo zpřesnění této metody v prostředí ČR, by mohlo být zavedení podobného systému jako v německy mluvících zemích. Vznikl by centrální registr či sluţba poskytovaná katastrem nemovitostí, do které by měli přístup všichni znalci, kteří by se povinně registrovali v regionálních profesních organizací. Ceny získané statisticky by daná regionální organizace korigovala dle vlastních zkušeností z trhu, tím by byla odstraněna případná rigidita v lokalitách s malými objemy prodejů. Kaţdý znalec by měl k dispozici vhodný vzorek skutečně realizovaných prodejů v dané lokalitě a čase.

9

2.1.2. Metoda nákladová (věcná hodnota) Tato metoda je zaloţena na kalkulaci nákladů na pořízení nemovitosti sníţené o opotřebení stavby. Standardně se podle metodiky příslušného ceníku vypočítá obestavěný prostor (GBV). Dle účelu objektu, druhu konstrukce a pouţitých materiálů se poté zvolí vhodná vysoce agregovaná cena (např. ÚRS, oceňovací vyhláška), kterou se zjištěný obestavěný prostor vynásobí. Následně se hodnota zkoriguje o opotřebení a standard stavby. Stále je dán velký důraz na nákladovou sloţku ocenění. Tato metoda však není pro stanovení trţní hodnoty optimální. To, kolik nemovitost skutečně stála, nerozhoduje o její atraktivitě pro případné kupce. 2.1.3. Metoda výnosová Tato metoda vychází z oprávněného předpokladu, ţe hodnota nemovitosti můţe být pouze tak velká, jak velký uţitek nám můţe poskytnout. Obecně ji lze vyjádřit jako kapitalizaci budoucích čistých příjmů, které jsou očištěny o náklady na provoz a údrţbu nemovitosti a případné překáţky či výpadky nájemného. V ČR je tato metoda vyuţívána pouze komplementárně. Ve větší míře je pouţita u ocenění komerčně vyuţitelných nemovitostí. Výnosová metoda je pro stanovení hodnoty optimální. Je racionální vlastnit pouze takové nemovitosti, které mi přinášejí dostatečně velký výnos, aby se jejich vlastnictví vyplácelo. Bohuţel je v prostředí ČR tato metoda zatím vhodná pouze pro komerčně vyuţívané prostory. Neexistuje velký počet soukromých osob, které by podobně racionálně zvaţovali substituty v oblasti bydlení v okamţiku rozhodování o pořízení nemovitosti.

10

2.2. Pojistná hodnota nemovitostí Pojistník přenáší na pojistitele rizika spojené s poškozením nebo případně zničením své nemovitosti. Kvalifikace rizik se vyvíjela dle poptávky v průběhu času. V minulosti byly budovy pojišťovány hlavně proti poţáru. S dalším vývojem se přidruţila i ostatní ţivelní rizika jako: vichřice, krupobití, povodeň, sesuv půdy, výbuch, atp. S rozvojem automobilové dopravy byla paleta sluţeb rozšířena také o poškození nemovitosti při havárii automobilu – nárazu vozidla do pojištěné nemovitosti. Základem pojistného vztahu je pojistná smlouva. Vymezuje nejen rizika proti kterým je pojistník kryt, ale také jakou maximální pojistnou náhradu v případě škodní události pojišťovna vyplatí. V rámci pojištění nemovitostí je nutné charakterizovat dva základní termíny, jejichţ vzájemnou interakcí můţeme hodnotit kvalitu dané pojistné smlouvy: pojistná hodnota pojistná částka Pojistná hodnota je hodnota nemovitosti ke dni uzavření pojistné smlouvy, která je zjištěna dle účelu uţití nemovitosti a dle preferencí pojistníka metodami oceňování nemovitostí. Pojistná částka, je částka na kterou je nemovitost ve skutečnosti pojištěna. Logika velí, ţe by se měla pojistná částka i pojistná hodnota shodovat. V praxi tomu však z různých důvodů není. Vina můţe být jak na straně pojistníka, tak na straně pojistitele. V případě, ţe je pojistná hodnota niţší neţ pojistná částka mluvíme o tzv. podpojištění. Pokud je pojistná částka vyšší neţ skutečná pojistná hodnota jedná se o nadpojištění (či přepojištění). Jelikoţ je pojistné plnění postaveno na tom, ţe pojistník obdrţí pouze tu částku o kterou díky škodě přišel, můţe spadat nadpojištění do sféry pojistného podvodu a můţe být trestně postiţeno (např. záměrně nadhodnocený standard nemovitosti). U podpojištění je situace sloţitější. Ještě v 50. letech 20. století ve světě, a v prostředí ČR do doby nedávno minulé, byly pojistné smlouvy uzavírány na pojistnou hodnotu, která byla kalkulována jako věcná hodnota sníţená o opotřebení a zastaralost ke dni podpisu pojistné smlouvy. Smlouvy nebyly v rámci výročí pojistné smlouvy indexovány a nebyla nijak upravována výše pojistné částky. Situace u nás vedla po povodních v roce 1996 a 2001 k paradoxním situacím. Pojistník uzavřel pojistku v roce 1975, věcná hodnota dle indexu cen stavebních materiálů a prací v centrálně řízené socialistické ekonomice byla stanovena na 50.000,- Kčs. Pojistník byl spokojen, protoţe platil roční pojistné cca 50 Kčs. V polovině 80. let provedl kompletní rekonstrukci a přestavěl nemovitost s 1NP na vícegenerační rodinný dům se třemi bytovými jednotkami a 2NP+podkroví. V rámci škodního plnění v roce 1996 však obdrţel pouze 50.000,- Kč, na které zněla původní smlouva. V dnešní době je obvyklé, ţe v rámci výročí smlouvy jsou pojistné částky indexovány (navyšovány) minimálně o meziroční nárůst inflace tak, aby hodnota případného krytí v 11

čase nedegradovala. Kromě inflace je vhodné také přihlíţet k technologicko-materiálovým změnám ve stavebnictví (např. nerovnoměrné zvýšení cen materiálů). Úkolem pojistníka je v případě jakékoli změny stavby, která můţe mít vliv na pojistnou hodnotu, ohlásit tuto skutečnost pojistiteli, aby mohla být pojistná smlouva aktualizována vzhledem k novým podmínkám (úprava pojistné částky a pojistného dle nových parametrů nemovitosti).

12

2.3. Vývoj chápání pojistné hodnoty na území ČR Přístup ke stanovení pojistné hodnoty a tedy i k celkovému pojistnému krytí se vyvíjí v čase nejen s novými poznatky v ekonomii, oceňování nemovitostí a pojišťovnictví, ale i se změnou a racionalizací chování pojistníků. Nyní si stručně shrneme vývoj stanovení pojistné hodnoty na našem území. Lze ho, jak jiţ bylo řečeno, rozdělit do dvou základních období: 2.3.1. Časová hodnota V 19. století byl výpočet postaven na tzv. „stav nový“, který byl sníţen o „sešlost“ stavby. Výpočty, včetně klasifikace objektů dle typů a kompletních rozpočtů staveb je moţné nalézt např. v publikaci Richarda Kusýna6). V rámci typů staveb, pouţitých materiálů a konstrukčního systému byly kalkulovány agregované ceny na 1 m 2 zastavěné plochy. Velký důraz byl vzhledem k nejproblematičtějšímu ţivlu – ohni kladen na spalnost jednotlivých konstrukcí. Tato praxe přetrvávala s menšími obměnami aţ do konce druhé světové války. Po komunistickém puči v únoru 1948 a centralizaci ekonomiky s jednou monopolní pojišťovnou, byla úloha a přání pojistníka zcela mimo rámec pojištění. Pojistné částky byly dány tabulkově dle pouţitých konstrukčních prvků a materiálů. 2.3.2. Pojištěná hodnota na cenu novostavby 90. léta 20. století – dnešek Po pádu komunistického reţimu a uvolnění pojistného trhu byla rozšířena paleta produktů pojištění. Trendem, i díky špatným zkušenostem pojistníků se starými pojistkami, je přiblíţení pojistné částky hodnotě znovupořízení s pravidelnou indexací pojistné částky a tím i pojistného ve výročí pojistné smlouvy. Nešvarem 90. let se stal nárůst mnoţství pojistných podvodů, který vzniká většinou úmyslně chybným oceněním nemovitosti, navyšováním hodnoty o neexistují nadstandardy – např. kvalita provedení, drahé materiály, umělecko-řemeslné prvky.

13

2.4. Aktuální praxe v prostředí ČR V prostředí ČR se výrazně po roce 1989 projevila blízkost německého trhu. Při aplikaci německého pohledu na metody oceňování však nebyl brán zřetel na míru racionalizace a kvalitu statistických ukazatelů u našich sousedů, a také specifika dynamicky se rozvíjejícího mladého trhu ČR. Dle mého názoru měly metody spíše inklinovat k anglosaskému modelu, který dokáţe výrazně rychleji reagovat na měnící se prostředí a chování trhu. Statický německý model je vhodný, po adekvátní úpravě na naše podmínky, hlavně pro administrativní oceňování pro potřeby státu – tzn. pro účely daní. Dalším problémem, jak zmiňuje Zazvonil9), je u nás obvyklé libovolné zaměňování metod postavených na náhradových a reprodukčních nákladech. Jedná se však o zcela rozdílné metody ocenění, které mohou dávat naprosto odlišné výsledky. Tato praxe je také poplatná nešvarům, kdy se standardní trţní ocenění zaměňuje s oceněním administrativním dle vyhlášky MF. Dle údajů České asociace pojišťoven (www.cap.cz), aktuálně majetkové pojištění nabízejí tyto pojišťovny, pro srovnání je uvedena také předepsaná výše pojistného v majetkovém pojištění za rok 2007: Tabulka 1: Přehled pojistitelů nabízejících majetková pojištění na území ČR (zdroj: www.cap.cz)

Pojistitel

Skupina

Česká pojišťovna Generali

Generali-PPF

Kooperativa Česká podnikatelská pojišťovna

Vienna Insurance

Allianz Uniqa ČSOB pojišťovna Hasičská vzájemná pojišťovna Slavia

Předepsané pojistné za majetková pojištění za rok 2007 2 639 844 1 070 047 3 709 891 1 978 618 110 445 2 089 063 575 640 126 128 49 153 83 439 8 852

Zdroj: www.cap.cz

Abychom mohli stanovit současný pohled pojistitelů na pojistnou hodnotu bylo nutné zpracovat a GAP analýzou vyhodnotit Všeobecné pojistné podmínky jednotlivých pojišťoven.

9)

ZAZVONIL, Zbyněk Odhad hodnoty pozemků.

14

Tabulka 3: Stanovení pojistné hodnoty – porovnání Všeobecně pojistných podmínek některých pojišťoven

Allianz Pojistná částka vyjadřuje pojistnou hodnotu pojištěných věcí, které jsou předmětem pojištění. Pojistnou částku stanoví na vlastní odpovědnost pojistník. Pojistník je povinen pojistnou částku stanovit tak, aby odpovídala pojistné hodnotě pojištěné věci v době sjednání pojištění.

Česká pojišťovna Pojistník stanoví v pojistné smlouvě horní hranici plnění na vlastní odpovědnost. Výše pojistné částky má pro kaţdou pojištěnou věc nebo soubor věcí v pojistné době odpovídat pojistné hodnotě pojištěné věci nebo souboru věcí, nejedná-li se o limit plnění

Kooperativa (1) Pojistná hodnota je hodnota věci rozhodná pro stanovení pojistné částky. (2) Pojistná hodnota věci můţe být vyjádřena jako:

Česká podnikatelská poj. 1. Pojistnou hodnotou věci nebo souboru věcí věcí se rozumí nejvyšší moţná majetková újma, která můţe v důsledku pojistné události nastat a je rozhodující pro stanovení pojistné částky.

a) nová cena, tj. cena, za kterou lze stejnou nebo srovnatelnou věc, slouţící ke stejnému účelu, znovu pořídit v daném čase a na daném místě jako věc novou (pojištění na novou cenu),

a) novou cenou, kterou se rozumí částka vynaloţená na pořízení nové věci téhoţ druhu a účelu, kvality a parametrů za ceny v místě a době vzniku pojistné události obvyklé

Pojistná hodnota je nejvyšší moţná majetková újma, která můţe v důsledku pojistné události nastat. Pojistnou hodnotu lze vyjádřit způsobem dále stanoveným: Nová hodnota = částka, která je potřebná ke znovupořízení pojištěné věci nebo, pokud to není moţné, k pořízení věci stejného druhu a kvality, jako byla pojištěná věc.

a) novou cenou, tj. cenou, za kterou lze v daném místě a v daném čase věc stejnou nebo srovnatelnou znovu pořídit jako věc stejnou nebo novou, stejného druhu a účelu. Je-li pojištěnou věcí stavba, je nová hodnota vyjádřena novou cenou, tj. cenou nové stavby,

15

kterou je třeba obvykle vynaloţit k vybudování novostavby téhoţ druhu, rozsahu a kvality v daném místě, včetně nákladů na zpracování projektové dokumentace; Časová hodnota = částka, které b) časovou cenou, tj. cenou, se rovná nové hodnotě sníţené o kterou měla věc bezprostředně částku odpovídající míře před pojistnou událostí; stanoví opotřebení nabo jiného se z nové ceny věci, přičemţ se znehodnocení. přihlíţí ke stupni opotřebení nebo jiného znehodnocení anebo k zhodnocení věci, k němuţ došlo její opravou, modernizací nebo jiným způsobem;

b) časová cena, tj. cena, která se stanoví z nové ceny věci, přičemţ se přihlíţí ke stupni opotřebení nebo jiného znehodnocení anebo ke zhodnocení věci opravou, modernizací nebo jiným způsobem (pojištění na časovou cenu),

c) způsobem, který podle pojistného nebezpečí a druhu pojištěné věci stanoví doplňkové pojistné podmínky nebo způsobem ujednaným v pojistné smlouvě. Pojištění se sjednává na novou pojistnou hodnotu nebo na časovou hodnotu pojištěné věci.

c) obvyklá cena, tj. cena, která by byla dosaţena při prodeji stejné, popř. obdobné věci v obvyklém obchodním styku v daném čase a na daném místě (pojištění na obvyklou cenu). Pojištění se sjednává na novou Pojištění se sjednává na novou pojistnou hodnotu nebo na cenu, časovou cenu, obvyklou časovou hodnotu pojištěné věci cenu (=> pokus o trţní + c). hodnocení).

Zdroj: Všeobecné pojistné podmínky majetkového pojištění z materiálů pojišťoven umístěných na webových stránkách

16

b) časovou cenu, z nové ceny věci s přihlédnutím k opotřebení nebo jinému znehodnocení

c) jiným způsobem (např. znaleckým posudkem, atp.)

Pojištění se sjednává na novou cenu, časovou cenu, jiným způsobem (=> pokus o trţní hodnocení).

Stanovení pojistné částky je zcela na zodpovědnosti pojistníka. Doporučením je, aby byla pojistná částka stanovena co nejblíţe k pojistné hodnotě daného majetku. V případě podpojištění či nadpojištění jsou případné pojistné náhrady kráceny v poměru, ve kterém je pojistná částka ke skutečné pojistné hodnotě. Pojistná částka představuje pro případná pojistná plnění většinou maximum, kterým je pojišťovna ochotna krýt pojištěný majetek. Případná specifika či obměny tohoto obecného pravidla jsou jiţ poplatná pojištěným rizikům, která nebudou v této práci posuzována. Majetek lze v prostředí ČR aktuálně pojistit na tyto ceny (tzn. pojistné hodnoty): 2.4.1. Nová pojistná cena Základním problémem, které nejsou také v oblasti VPP přesně vymezeny je pouţití pojistné hodnoty postavené na náhradových či reprodukčních nákladech. Většina pojišťoven se v definici více blíţí nákladům reprodukčním. Bylo by vhodné, aby do budoucna byly obě tyto hodnoty v rámci VPP odlišeny. Tím zabráníme případným nedorozumněním mezi pojistníkem a pojistitelem v případě kalkulace skutečného škodního plnění. 2.4.2. Časová cena Časová hodnota více odpovídá definicím běţným v oceňovacích standardech majetkového ocenění. Jedná se o hodnotu, která vychází z nové pojistné hodnoty, která je sníţena o opotřebení věci nebo jiné znehodnocení. Některé pojišťovny (např. Kooperativa) uvádějí i zhodnocení. Je však otázkou jakým způsobem a jaký vliv má případné zhodnocení na prvky dlouhodobé ţivotnosti či stavbu jako celek. 2.4.3. Cena dohodnutá Některé pojišťovny nabízejí moţnost sjednání pojistné smlouvy na dohodnutou pojistnou částku. Tato moţnost se v praxi uplatní hlavně u nemovitstí zvláštní obliby, kde věcná hodnota nemůţe adekvátně vystihnout případnou ztrátu při škodní události. Aby byla pojišťovna schopna stanovit míru rizika je v těchto případech vhodné stanovit věcnou hodnotu a skutečnou trţní hodnotu s důrazem na výnosovou metodu oceňování, která by měla dát pojišťovně jasné vodítko o reálnosti poţadavku pojistníka. 2.4.4. Cena stanovená jiným způsobem Do této kategorie jsou zařazeny způsoby stanovení pojistné hodnoty, které pojišťovny aktuálně nabízejí. Jedná se spíše o doplňkové způsoby, které nejsou masověji pouţívány. 2.4.4.1. Cena obvyklá Pojišťovny z finanční skupiny Vienna Insurance Group nabízejí moţnost pojištění na cenu obvyklou či stanovenou např. znaleckým posudkem, coţ se blíţí anglosaskému pohledu na pojistnou hodnotu majetku a můţe více vnést stanovení hodnoty dle metod trţního ocenění.

17

2.4.4.2. Hodnota diskontovaných budoucích finančních toků V případě, ţe se jedná o komerční nemovitost (např. bytový dům, lukrativně pronajímané nebytové prostory, atp.), nabízí některé pojišťovny moţnost pojištění nemovitosti také proti přerušení provozu – tzv. šomáţní pojištění. V těchto případech je nutné pojistnou hodnotu stanovit pomocí výnosové metody. Zjistíme předpokládaný roční výnos z dané nemovitosti, který pak můţe slouţit pro kalkulaci pojistného např. u zmíněného šomáţního pojištění. Jeho kapitalizací (např. na bázi věčné renty) také můţeme posuzovat celkovou hodnotu nemovitosti dle výnosové metody.

18

2.5. Přístupy k stanovení pojistné hodnoty ve světě V rámci trţních ekonomik, na jejíţ principech je postavena od sametové revoluce také ekonomika ČR, se vyprofilovaly dvě hlavní školy oceňování, které jsou dány společným geograficko-politickým vývojem. Můţeme mluvit o škole německy mluvících zemí a škole anglosaské. Jak poznamenává Zbyněk Zazvonil 5) projevuje se německá škola spíše statickým pohledem na oceňování, na rozdíl od dynamického pohledu v anglosaských zemích, ve kterých se více ctí rychle a dynamicky se měnící trh nejen jako celek, ale i jeho velká specifika v rámci země, lokality ba i jednotlivé ulice. 2.5.1. Německy mluvící země Německá škola vychází ze statického pohledu na celý obor oceňování. Díky kvalitní evidenci celého trhu a statistik, které zajišťují orgány jednotlivých republik a spolkové vlády (Spolkový statistický úřad) v kooperaci s kvalitně organizovanými profesními organizacemi tzv. výborů znalců, existují dostatečně velké statistické vzorky pro tento přístup. Stanovení pojistné hodnoty vychází z všeobecných podmínek poţárního pojištění AFB 87 kde je v § 5 ustanoveno: 7) “Pojišťovací cena (hodnota) budov je: Nová cena (hodnota) Nová cena je místně obvyklá cena nové stavby včetně poplatků architektovi a jiných nákladů na konstrukční a plánovací práce Časová cena (hodnota) Obnáší-li méně neţ 40% a u zemědělských budov 50% nové ceny nebo, je-li pojištění uzavřeno jen na časovou cenu (hodnotu); časová cena se vypočte z nové ceny budovy sráţkou odpovídající odhodnocení budovy, zejména stupněm opotřebení. Obecná cena (hodnota) Je-li budova určena ke zbourání nebo je jinak trvale znehodnocená, nebo pokud pojištění je uzavřeno na obecnou cenu” 2.5.1.1. Hodnota pořízení dle cenových indexů 1914 a 1970 Podkladem pro výpočet pojistné hodnoty jsou vysoce agregované ceny staveb dle cenových indexů, které uveřejňuje Spolkový statistický úřad. Cenové indexy pro kalkulaci pojistné hodnoty jsou postaveny na cenách z let: 1914 = 100 a 1970 = 100 Odhadce kalkuluje obestavěný prostor a zastavěnou plochu dle normy DIN 277. Tyto proměnné jsou dle pouţitého konstrukčního systému, materiálů a účelu budovy vynásobeny cenovým indexem a upraveny k příslušnému roku ocenění.

5) 6)

ZAZVONIL, Zbyněk Oceňování nemovitostí na tržních principech. KUSÝN, Richard Odhady budov a jich částí.

19

Index 1914 je v praxi SRN pouţíván jako výchozí základna pro stanovení pojistné hodnoty budov. Od roku 1975 se pouţívá cenová základna 1970, která vznikla přepočtem pomocí stavebního indexu, který se odvíjí od cen 1914. Roku 1980 byly tabulky rozšířeny také o stavební index k 1980, který zohledňuje moderní metody výstavby a aktuální poţadavky na konstrukce a materiály (výstavba průmyslových budov je realizována jiţ zcela odlišným způsobem neţ v roce 1914 – zděné systémy s více podlaţími nahradily lehké montované konstrukce s lehkým pláštěm. 2.5.1.2. Stavební cena Do stavební ceny se dle normy DIN 276 zahrnuje: SC = čisté stavební náklady + vedlejší stavební náklady + vnější zařízení + náklady na speciální provozní zařízení

1)

Tato stavební cena je následně sníţena o tzv. odhodnocení stářím, opotřebení, stavební nedostatky, závady a případné jiné okolnosti, které mají vliv na stavební cenu nemovitosti. Pokud budeme hledat ekvivalent této metody v rámci IVS standardů, jedná se o metodu postavenou na reprodukčních nákladech (Reproduction Cost). 2.5.1.3. Pojištění na časovou hodnotu Tato hodnota se kalkuluje z aktuální ceny novostavby s kvalitativně stejnými parametry, která je poté sníţena o opotřebení. Pouţití této hodnoty bylo v rámci Spolkové republiky Německo běţné aţ do 50. let 20. století, díky absenci indexace pojistných částek však docházelo k podpojištění. 2.5.1.4. Pojištění na cenu novostavby Výpočet je obdobný jako u pojištění nemovitosti na časovou hodnotu. Pro kalkulaci je brána vţdy obdobná budova - se stejnými parametry, stejným účelem uţití, u které je také zohledněn vývoj technologií ve stavebnictví. Tato metodika se blíţí IVS standardu náhradových nákladů (Replacement Cost). Pomocí pravidelné indexace cen staveb je zachována relace mezi pojistnou hodnotou a pojistnou částkou.

7)

BRACHMANN, Rolf, HOLZNER, Peter Stavební cena průmyslových staveb ; Obchodní cena továrních nemovitostí ; Budovy - pojišťovací ceny.

20

2.5.2. Anglosaské země V anglosaských zemích je dán větší důraz na globální i lokální vývoj trhu nemovitostí. Kromě klasického pojetí tvorby pojistné hodnoty na základě kalkulace nákladů na nahrazení (cenu novostavby v prostředí SRN), je tato hodnota také posuzována z hlediska trţní hodnoty budovy. Pojišťovna v rámci pojistné smlouvy vyhodnocuje i případnou prodejnost obnovené stavby. Náklady na znovupořízení by neměly výrazně převyšovat trţní hodnotu nemovitosti, v takovém případě by nebylo hospodárné budovu obnovovat. 2.5.2.1. Tržní hodnota Trţní hodnota (Market Value) nemovitosti je hodnota, kterou chce ochotný prodávající akceptovat a ochotný kupují chce zaplatit za nemovitost v transakci partnerů bez jakýchkoli blízkých vztahů („arm‟s length“) v den, kdy je nemovitost oceňována. V případě nemovitostí je pro zjištění hodnoty nejčastěji volena metoda porovnávací, která zjišťuje hodnotu porovnáním se vzorkem podobných prodejů nemovitostí v daném regionu a čase. Z hlediska pojistníka není tato metoda ideálním řešením. Ve většině lokalit a hlavně u nových budov můţe být trţní hodnota pod náklady na znovupořízení budovy. Je nutné zváţit, jestli jsou ceny realizovaných obdobných prodejů v dané lokalitě dlouhodobě a stabilně nad úrovní pořizovacích nákladů dané nemovitosti. 2.5.2.2. Náklady na znovupořízení Náklady na znovupořízení (Replacement Cost New) či jinak řečeno nahrazovací náklady nejsou přímo nahrazovacími náklady dané budovy, ale jsou náklady obdobné budovy stejného prostorového uspořádání, funkce a úrovně pokročilosti technického vybavení. Ke kalkulaci těchto nákladů pouţívá risk manager sluţby appraisal information services, která pravidelně pro jednotlivé regiony uveřejňuje indexy cen konstrukcí pro různé typy budov. Tato metoda je méně závislá na subjektivitivním přístupu odhadce neţ ostatní metody. Problém nastane ve chvíli, kdy konstrukční náklady budovy převýší její trţní hodnotu. Většina pojistných smluv tento fakt reflektuje a v rámci pojistné události není moţné hradit škodu, která ve svém důsledku překračuje trţní hodnotu dané nemovitosti. Dalším problémem jsou pouţité materiály. Je nutné zvaţovat z jakých materiálů a za pouţití jakých technologií bude daná budova nahrazena. Náklady na obnovení by neměly přesáhnout diskontovanou hodnotu budoucího cashflow (budoucích výnosů) s touto budovou spojených. 2.5.2.3. Náklady na znovupořízení očištěné o fyzické opotřebení a zastaralost Tato metoda vychází z nahrazovacích nákladů (Replacement Cost New), které jsou očištěny o opotřebení a případnou zastaralost (Less Physical Depreciation and Obsolence). Zastaralost můţeme chápat jako výrazný rozdíl mezi stavbou a aktuálním standardem staveb s obdobným typem konstrukce a účelem vyuţití, postavených za současných podmínek. Metoda se opírá o názor, ţe nová budova má pro daný subjekt vţdy vyšší hodnotu neţ budova původní. Tento názor zastávají však spíše risk manaţeři či pojistitelé, neţ pojistníci. Pro pojistníka je důleţité, aby krytí spojené s fixací rizika negenerovalo další neočekávané náklady v okamţiku vzniku škodní události.

21

V běţné praxi se proto prosazuje hlavně metoda fixace rizika a nahrazovací náklady stavby – tzn. na novou hodnotu. 2.5.2.4. Ocenění v případě, že oprava či náhrada není možná Toto ocenění (Valuation When Repair or Replacement Does Not Occur) je vhodné v případech, kdy není moţné budovu či její část nahradit z důvodu její jedinečnosti. Například ve výklencích barokní fasády jsou usazeny sochy od významného sochaře 18. století Matyáše Brauna, nebo se jedná nemovitost zvláštní obliby, u které musíme případný goodwill, spojený s její drţbou, zohlednit. V takovýchto případech se kromě nákladů na nahrazení (např. vytvoření repliky) musí kalkulovat také s diskontovanými příjmy z nemovitosti ke dni ocenění, či častěji rozdílem v nájmu, který přinášel statut zvláštní obliby dané nemovitosti. Také je nutné zohlednit případné výnosy, které mohla organizace získat prodejem daných umělecko-historických artefaktů. Ocenění se pak skládá z:8) 1. vyčíslení nahrazovacích nákladů (vytvoření repliky) – Reproduction Cost 2. ocenění současné hodnoty budoucího cashflow 3. ocenění nepoškozeného majetku či jeho části V případě, ţe současná hodnota budoucích příjmů spojených s touto stavbou převyšuje náklady na znovupořízení, je vhodné uvaţovat o její realizaci.

8)

WILLIAMS, C. Arthur, SMITH, L. Michael, YOUNG, C. Peter Risk management and insurance.

22

2.5.3. Doporučené přístupy dle IVSC a TEGoVA Po prudkých změnách ve světové ekonomice v 70. letech se začaly objevovat snahy po profesionalizaci a standardizaci oceňování nemovitostí. Z těchto pohnutek vznikly organizace IVSC a TEGoVA, které sdruţují znalce v oboru oceňování nemovitostí, a vydávají také standardy, slouţící jako doporučení pro odhadce nemovitostí. Pro stanovení hodnoty na jiných neţ trţních principech, coţ je také případ většiny metod pouţívaných v pojišťovnictví, lze pouţít metody, které byly jiţ výše zmíněny, kalkulace náhradových či reprodukčních nákladů.

2.6. Metody kalkulace opotřebení Při stanovení časové pojistné hodnoty majetku je nutné korektně a na správných principech určit opotřebení stavby. V praxi se pouţívá celá řada metod, které na matematických základech a funkčním průběhu stanový aktuální výši opotřebení. Jednotlivé konstrukce a materiály mají rozdílné míry opotřebení a délky ţivotnosti. Také je u komplexních technik stanovení ţivotnosti stavby problém s kontribucí jednotlivých prvků stavby na stavbě jako celku. Tyto nedostatky se snaţí řešit analytická metoda, která je náročná jak časově, tak komplexností informací o jednotlivých prvcích stavby. Jako alternativní způsob, jak zmiňuje např. Zazvonil 10), se objevuje moţnost místo stanovení opotřebení definovat náklady na uvedení nemovitosti do bezvadného stavu ke dni ocenění. Aplikace této metody vyţaduje komplexní analýzu jednotlivých prvků stavby. 2.6.1. Ţivotnost Pro výpočet opotřebení musíme znát ţivotnost stavby a skutečnou délku jejího trvání. Předpokládaná ţivotnost u jednotlivých typů staveb se v historii vyvíjela. Ještě na konci 19. století se u obytných budov zděných s tvrdou krytinou kalkulovalo s ţivotností 250 let. V současné době stanovuje na území ČR ţivotnosti jednotlivých typů staveb norma ČSN 73 0031, která předpokládá ţivotnost dříve zmíněné stavby 100 let. Doba ţivotnosti má zásadní vliv na výsledné opotřebení. Existuje řada metodik, jak přistupovat ke kalkulaci ţivotnosti u tzv. přestárlých staveb (déletrvajících neţ je stanovená maximální ţivotnost) např. Smejkalova bodovací metoda či kubická metoda. V těchto situacích je však hodnocení natolik individuální, ţe je otázkou do jaké míry lze tyto metodiky brát jako přesnější, neţ odborný odhad znalce na základě podrobné analýzy konkrétního případu.

10)

ZAZVONIL, Zbyněk Odhad hodnoty pozemků.

23

2.6.2. Standardní linerární Opotřebení je rovnoměrně rozděleno do celé ţivotnosti stavby. Obr. 1: Grafické znázornění standardní lineární metody

Op.

Stáří

2.6.3. Modifikace lineární metody (Kusýnova, Kusýn-Roettingerova, Rossova) Tyto metody uvaţují rozdílnou míru opotřebení v počátku (prvních 10 – 15 let) a v dalších letech trvání stavby. Obr. 2: Grafické znázornění modifikovaných lineárních metoda

Kusýn

Kusýn-Roettinger

Op.

Op.

Stáří

Stáří

Ross

Op.

Stáří

24

2.6.4. Kvadratické (Eytelweinova, Starkova) Tyto metody předpokládají nízké opotřebení v počátku a strmý nárůst na konci ţivotnosti. Obr. 3: Grafické znázornění kvadratických metod

Op.

Stáří

2.6.5. Semi-kvadratické (Ungerova, Abelesova) Průměr mezi metodou lineární a metodou kvadratickou. Obr. 4: Grafické znázornění semi-kvadratické metody

Op.

Stáří

2.6.6. Ostatní metody Další metody jsou jiţ méně pouţívané, patří mezi ně: lineární se zbytkem (hodnota stavby v okamţik doţití) logaritmická (vychází z výpočtu sloţeného úročení) analytické metody (kontribuce různých ţivotností jednotlivých konstrukcí a prvků stavby)

25

2.7. Vyhodnocení různých přístupů Německý model vyţaduje kvalitní statistické data jak z hlediska vysoce agregovaných cen pro kalkulaci věcné ceny, tak z hlediska databáze realizovaných prodejů, která je v rámci Německa tvořena kolektivně a je přístupna v rámci daného regionu všem znalcům, kteří se musí povinně sdruţovat do speciálních institutů. Z porovnání přístupů lze odvodit tyto základní přístupy pro stanovení pojistné hodnoty: 1) Hodnota nová Hodnotu novou dále dělíme dle základny, ze které je tato hodnota kalkulována: a) hodnota dle reprodukčních nákladů (Reproduction cost) b) hodnota dle náhradových nákladů (Replacement cost) 2) Hodnota časová Vychází z předchozí hodnoty, která je upravena o opotřebení dané budovy. 2.7.1. Reprodukční versus náhradové náklady Klasické nákladové metody, které pouţívají reprodukční náklady, přistupují ke stavbě dle konstrukčních materiálů, ze kterých je budova aktuálně vybudována. Na základě účelu, konstrukčních prvků a pouţitých materiálů je zvolena příslušná vysoce agregovaná cena, která je násobena GBV dané stavby. Vhodnější z hlediska případné budoucí škody je ocenění náhradovými náklady stavby se stejným účelem, stejnou vybaveností, která bude ralizována standardními konstrukčními systémy a materiály v čase ocenění, sníţený o případnou zastaralost původní stavby (např. dům provedený z nepálených cihel) u ceny časové. V čase se ceny materiálů mění, materiál, který byl v době výstavby levný můţe v současných podmínkách výrazně přesahovat náklady materiálů, které jsou běţně pouţívané. Spornou situaci si můţeme popsat na příkladu: dům na svaţitém pozemku 1NP provedený z kamene, 2NP z ručně tesaných trámů, za domem je provedena opěrná zeď z kyklopského zdiva => aktuální hodnota domu pomocí původního konstrukčního systému a materiálů je několikanásobně větší neţ hodnota nového domu provedená standardními materiály v čase ocenění. Problém bude nejen aktuální pořizovací hodnota jednotlivých materiálů, ale i nalezení řemeslníků, kteří stavbu původními technologiemi provedou. Odhad věcné hodnoty, který je postaven na původních materiálech a pracovních postupech se tedy ukazuje jako vhodnou metodou pouze u omezeného mnoţství budov s danou a všeobecně uznávanou historicko-kulturní hodnotou – v našem případě se jedná o budovy, které podléhají památkové ochraně. V těchto případech je jistě vhodné vyţádat si stanovisko Státního památkového ústavu, který své poţadavky dokáţe konkretizovat aţ na dílčí prvky stavby či pouze některé fragmenty, které musí být zachovány a popřípadě původními technikami obnoveny. 2.7.2. Nová versus časová cena Je otázkou zda je pro pojistníka výhodné pojistit si budovu na cenu časovou. Po několika letech, bez jakékoli úpravy pojistné částky dochází postupně k výraznému podpojištění nemovitosti. Jak ukazují extrémní případy uvedené v kapitole o pojistné hodnotě, je většinou výhodnější pokrytí větší části rizika pojišťovnou. 26

3. Klasifikace a diverzifikace trhu s nemovitostmi, přístup k ocenění Trh nemovitostí, jako jakéhokoli jiného produktu lidské činnosti můţeme pro potřeby stanovení pojistné hodnoty klasifikovat dle velkého mnoţství kritérií. Pozemky, jako statek nenahraditelný pro účely zjištění pojistné hodnoty opomíjíme. Pokud se jedná o zhodnocení pozemku inţenýrskými sítěmi, budeme tyto případné náklady posuzovat v rámci pojištění společně s budovou či stavbou, pro kterou byly tyto náklady vynaloţeny. Poté co jsme mnoţinu nemovitostí omezili pouze na budovy a stavby a s nimi spojenou infrastrukturu, můţeme je dále dělit dle tří základních kritérií: Účelu uţití Velikosti Konstrukčního systému

3.1. Občanské budovy a stavby Stavby, které slouţí pro plnění základních potřeb obyvatelstva. Primárně je tato zástavba spojena se zajištěním základní potřeby – bydlení. 3.1.1. Bytové domy Jedná se o domy s více bytovými jednotkami, tzn. plní potřeby bydlení pro více rodin. Samozřejmě zde můţe za určitých podmínek spadat i kategorie rodinných domů. Pokud pouţijeme všeobecně přijímanou definici, které je také součástí ocenění dle Vyhlášky MF, jedná se o domy, ve kterých se nalézá více bytových jednotek neţ 3. V prostředí ČR se v 90.letech výrazně projevil trend štěpení bytových domů na jednotlivé jednotky se smluvním zápisem v katastru nemovitostí – tzv. byt v osobní vlastnictví. Dobou realizace, provedením i technologiemi můţeme tuto kategorii dále rozdělit na: Tabulka 2: Kategorie bytových domů dle provedení

Doba realizace 18 – ½ 20 století

2

/2 20 století

Poznámka Zděné činţovní domy, které vznikaly v centrech měst. Většinou byly drţeny za účelem získání výnosu z nájmu, které byly u jednotlivých bytových jednotek realizovány. Po historických peripetiích byla část těchto domů po roce 1989 vrácena původním vlastníkům v restituci. U domů, kde se vlastníkem stala obec, došlo z velké části k převodu do osobního vlastnictví na aktuální nájemníky. Tento krok je velice sporný, a dal by se brát jako forma nezákonné státní podpory jednotlivých fyzických osob. Rozdíl mezi cenou, za kterou nájemníci bytové jednotky získali a aktuální trţní cenou v daném čase a místě byl většinou enormní a v mnoha případech mimo rámec mravních zvyklostí. (např. byt na Praze 1 byl odkoupen za 300 – 600 tisíc korun, a mohl být obratem prodán za 7 – 10 miliónů) Po 2. světové válce a komunistickém puči se ve výstavbě prosadil

27

centralizovaně plánovaný a řízený koncept racionalizace stavební činnosti, postavený na sovětském vzoru. V 50. letech vznikaly klasické zděné budovy s niţším standardem provedení a menšími metráţemi jednotlivých bytových jednotek. U starší zástavby pak docházelo ke štěpení bytových jednotek na menší sociálně přijatelnější velikosti.

90 léta – dnešek

V 60. letech vyvrcholila racionalizace budováním satelitních panelových sídlišť. Tento typ výstavby měl v dlouhodobém horizontu nahradit většinu stávající zástavby. Panelová sídliště byla, vzhledem ke svým parametrům, jiţ po několika desítkách let nevyhovující. V 90. letech začaly některé postkomunické země s jejich postupnou sanací. Nevyhovující a energeticky náročné panelové budovy postupně nahrazovaly klasické bytové domy s vyzděným skeletem. V našich podmínkách byl tento problém a budoucí zátěţ přenesena u většiny domů na jednotlivé nájemníky uvolněním těchto bytových jednotek pro odkup do osobního vlastnictví. Se zvyšující poptávkou po bytech v osobním vlastnictví začaly na volných parcelách stávajících sídlišť či ve zcela nových lokalitách na zelené louce masově vznikat developerské projekty. Nové bytové domy s jedním vlastníkem za účelem výnosu jsou spíše raritou. Jedná se většinou o skeletové zděné konstrukce s velkými rozdíly v provedení, pouţitých materiálech, a standardu bytové jednotky. Vzhledem k převisu poptávky jsou i vícepokojové byty spíše malometráţního charakteru. Opakem jsou méně budované villa domy, které se snaţí o nabídnutí standardu příměstského bydlení (terasy, zahrada pro omezený počet nájemníků, velkometráţní bytové jednotky) v centrech měst či v zajímavých exponovaných lokalitách.

S přihlédnutím ke kvalitě provedení se jedná o objekty od minimálního komfortu s nekvalitním provedením, aţ k velice hodnotným objektům s kvalitních architektonickotechnickým řešením. 3.1.2. Rodinné domy Jedná se o individuální výstavbu, která se funkčně kryje z předchozí skupinou. Pokud opomineme standard, u kterého bychom obtíţně definovali rozpětí standardu a stavebnětechnického provedení u kategorií rodinný dům, villa dům, vila. Můţeme zástavbu jednoduše rozdělit na dvě hlavní skupiny: a) domy v rámci původních hranic měst, které hranicemi pozemku jsou součástí staré zástavby rodinných domů – zástavba z minulého století se volně mísí s novějšími realizacemi b) domy v tzv. „satelitech“ – developerské projekty tvořené většinou „prefabrikovanými“ projekty domů na klíč, které jsou stranou či úplně odděleny od stávající zástavby obce

28

3.2. Veřejné budovy a stavby Stavby občanské vybavenosti, budovy škol, úřadů, sportovišť, atp. Typově a technickým zpracováním je lze dělit obdobně jako bytové domy.

3.3. Obchodní a administrativní budovy Budovy a stavby, které slouţí primárně ke komerčním účelům, typově i provedením jsou také obdobné jako bytové domy. Od konce 90. let v této oblasti začaly vznikat také projekty inteligentních budov s vysokým standardem vybavení (vzduchotechnika, klimatizace, rozvody počítačových sítí, atp.).

3.4. Průmyslové budovy a stavby V prostředí ČR se jedná o celou škálu staveb s různým provedením dle doby vzniku (průmyslová revoluce, 19. století, ...) a typu výroby. Jak ukazují poslední trendy v oblasti nového vyuţití tzv. brownfields, lze část těchto budov, například ve zrušených provozech, revitalizovat na jiný účel – bydlení, administrativa, atp.

3.5. Speciální budovy a stavby Speciální objekty občanské vybavenosti a průmyslové výroby, u kterých je vzhledem k dispozici, pouţitým materiálům, aktuálnímu účelu, atp. nerealizovatelná či nákladově přesahující trţní hodnotu změna účelu vyuţití. Řadíme zde všechny ostatní stavby, které nelze zařadit do předchozích kategorií – např. vodojemy, plynojemy, benzínové stanice

3.6. Ošetření speciálních případů Kromě účelu a provedení musíme do naší analýzy aplikovat ještě dvě vlastnosti, které mohou zásadně změnit výslednou hodnotu dané nemovitosti. Jedná se o goodwill (připadnou hodnotu oproti jiným budovám ve stejné či srovnatelné lokalitě), který musíme u dané budovy zvaţovat, a který můţe výraznou měrou změnit trţní i věcnou hodnotu dané nemovitosti. 3.6.1. Umělecko-historicky cenné budovy a stavby Stavby, které obsahují umělecko-historické prvky (např. sochařská výzdoba) či byly provedeny renomovaným architektem (např. Vila Thugendad). Tyto stavby podléhají většinou některé z forem památkové ochrany, která můţe výrazně měnit v kladných i záporných hodnotách výslednou hodnotu nemovitosti. 3.6.2. Budovy a stavby zvláštní obliby Pokud se budova nachází v prestiţní rezidenční čtvrti či je součástí slumu na okraji města je jistě také důleţitým faktorem, který se výraznou měrou projeví ve výsledné trţní hodnotě.

29

4. Aplikace poznatků v pojišťovně působící v ČR Po analýze pouţitelných metod, aktuální praxe českého pojišťovacího trhu a analýze trhu nemovitostí můţeme přistoupit k aplikaci těchto poznatků při stanovení pojistné hodnoty. Většinu pojistných smluv realizují za pojistitele pracovníci odbytu, u kterých nelze předpokládat vzdělání v oboru oceňování nemovitostí. Toto vzdělání je základním předpokladem pro úspěšné posouzení pojistné hodnoty dané nemovitosti. V těchto případech, kromě přenosu zodpovědnosti za stanovení částky na pojistníka, je nutné přistoupit k různé úrovni zjednodušení kalkulace pojistné hodnoty. Zjednodušení by mělo vycházet z účelu, velikosti (minimálně zastavěné plochy) a pojistné částky poţadované pojistníkem. V praxi se bude jednat o zpracování metodických postupů, které budou se sloţitostí nemovitosti – tzn. rostoucí pojistnou hodnotou – zvyšovat nároky na provádějícího pracovníka. Pro další indikaci nemovitostí a pouţitých postupů můţeme zaměstnance a externí specialisty rozdělit do těchto skupin:

4.1. Pojišťovací poradce = Malé nemovitosti Stupně a úroveň vzdělání jednotlivých pojišťovacích poradců či makléřů je definována v rámci zákona O pojistné smlouvě. Tato kvalifikace je poplatná pojišťovnictví nikoli aprobaci v ocenění nemovitostí. Při minimální úrovni znalostí je nutné stanovit kvalitní metodiku, která bude zahrnovat způsob kalkulace pojistné hodnoty nemovitosti dle účelu uţití a maximální pojistné částky pro danou kategorii, při které musí pracovník posouzení předat návrh smlouvy na specializovaný útvar v rámci pojišťovny. Obecně se bude jednat o malé nemovitosti s nízkými pojistnými částkami. Další samostatnou kapitolou je určení standardu (popřípadě podstandardu) dané nemovitosti, která má na pojistnou hodnotu vliv. Vzhledem k míře zjednodušení bude minimálně nutné pouţívat agregované ceny postavené na zastavěné ploše, u které lze také předpokládat (např. v případě chybějící stavební dokumentace) pouze její přibliţné určení.

4.2. Pracovník Riskingeneeringu = Střední nemovitosti Jelikoţ si pojišťovny uvědomují rizika spojené s nekorektním stanovením pojistné hodnoty budují si interně či na základě spolupráce s externími specialisty speciální útvary, které mohou posuzovat rozsáhlejší nemovitosti. U této kategorie předpokládáme minimálně základní vzdělání v oceňování nemovitostí na trţních principech, které lze absolvovat formou následného vysokoškolského studia, či v případě praxe v oboru formou certifikovaného kurzu na některém z specializovaných ústavů. Dle velikosti by se jednalo o středně velké nemovitosti, které svým účelem či stavebnětechnickými specifiky nevyţadují rozsáhlé znalosti v oboru. Pracovníci odborných útvarů mohou hodnotu kalkulovat dle administrativní vyhlášky – tzn. oceňovací vyhláška MF. Při aplikaci nákladové metody nepouţijí úpravu hodnoty

30

koeficientem prodejnosti, tato kalkulace by u středně velkých nemovitostí měla být pro určení náhradových nákladů dostačující.

4.3. Odborný odhadce - specialista oceňování nemovitostí = Velké nemovitosti, nemovitostní celky; Speciální budovy a stavby V případě velkých nemovitostí či nemovitostí s komplikovaným stavebně-technickým provedením je nutné přistoupit ke standardnímu ocenění, které bude provádět zaměstnanec či externí specialista v oboru oceňování nemovitostí. Předpokládá se vysokoškolské vzdělání v oboru nebo dlouholetá praxe s certifikací. Je nutné striktně oddělit ocenění, které má zjistit pojistnou hodnotu od ocenění postaveného na ocenění dle Vyhlášky MF.

31

5. Výsledky Trţní ocenění nemovitostí není dosud v oblasti pojišťovnictví jak v prostředí ČR, tak v prostředí Evropy dostatečně vyuţíváno. Trţní hodnota slouţí jako pomocný údaj pouze v případě posuzování škodní události a to pouze v omezených případech. Pojistná hodnota stanovená na novou hodnotu vychází z náhradových (Replacement Cost) či reprodukčních (Reproduction Cost) nákladů. Nejsou konkrétněji definovány doporučení, které by zvaţovaly pouţití jednoho z přístupů. Pojištění na časovou hodnotu je závislé na hodnotě indikované novou hodnotou. Tato hodnota je sníţena o opotřebení a případné další sníţení (standard, atp.) ceny nemovitosti. Jelikoţ si stanovení pojistné hodnoty vyţaduje komplexní znalosti z oboru oceňování nemovitostí, je nutná na straně pojistitele implementace vhodné a podrobné metodiky, která bude jednotlivé případy posuzovat také vzhledem k sloţitosti indikace pojistné hodnoty pověřeným pracovníkem. Doporučujeme rozdělení jednotlivých případů minimálně do 3 skupin, které budou metodicky navázány na jednotlivé skupiny pracovníků pojistitele. Při rozhodování pojistníka by měly hrát roli základní metody risk managementu, nemovitost by měla být vyhodnocena nejen z hlediska aktuální věcné hodnoty, ale i z hlediska hodnoty trţní. Výsledná trţní hodnota by neměla být při racionálním uvaţování niţší neţ hodnota věcná, určená optimálně kalkulací náhradových nákladů.

32

6. Závěry a doporučení Jaké jsou tedy optimální způsoby stanovení pojistné hodnoty nemovitostí a kdo by měl či mohl tento způsob aplikovat?

6.1. Optimální způsoby stanovení pojistné hodnoty Po vyhodnocení metod se pokusíme navrhnout, které jsou vhodné pro stanovení pojistné hodnoty v prostředí ČR. Jedním z hlavních nedostatků je malá konfrontace skutečné trţní hodnoty s náklady na znovupořízení. Je opravdu racionální obnovovat nemovitosti v původním rozsahu, kdyţ náklady na znovupořízení převyšují trţní hodnotu dané nemovitosti? 6.1.1. Trţní hodnota Pomocí standardních metod se stanoví trţní hodnota dané nemovitosti. Tato trţní hodnota bude slouţit jako vodítko pro rozhodování o pojistné částce dané nemovitosti. Pokud se bude pojistitel chovat racionálně, neměla by pojistná hodnota přesáhnout skutečnou trţní hodnotu nemovitosti. Po zjištění hodnoty pomocí následujících dvou postupů by se výsledná hodnota poměřovala s hodnotou trţní. Jako pojistná hodnota by poté byla brána menší z obou hodnot. V rámci VPP pojišťovny by také bylo vhodné zakotvit právo pojistitele a sníţit pojistnou částku v případě, ţe se trţní hodnota nemovitosti výrazně sníţí. 6.1.2. Náhradové náklady (Replacement Cost) Jak jsme si na více příkladech ukázali, je metoda stanovení nákladů na pořízení podobného objektu standardními technologiemi v daném čase mnohem přesnější a nevyţaduje tolik korekcí v případě škodní události. Dle našeho názoru je optimální pro stanovení pojistné hodnoty u většiny objektů, s výjimkou nemovitostí umělecko-architektonicko-historické hodnoty či nemovitostí zvláštní obliby. 6.1.3. Ocenění u staveb zvláštní obliby či umělecko-historicky cenných staveb (Reproduction Cost) Tato metoda vychází z anglosaského modelu a je vhodná pro budovy a stavby, které mají historicko-kulturní hodnotu. V našich podmínkách samozřejmě vstupuje do hry i památková ochrana, která hlavně v městské zástavbě nutí stavebníky racionální přístup minimalizovat na úkor poţadavků státní památkové péče.

33

6.2. Vytvoření metodiky pro pracovníky odbytu vhodné u malých nemovitostí V rámci této kapitoly si nastíníme moţnou podobu metodiky pro obchodní zástupce, která by mohla být v praxi pouţita. 6.2.1. Hrubý odhad pojistné hodnoty dle zastavěné plochy Stanovte hrubý odhad zastavěné plochy nemovitosti. Do kalkulace zahrňte všechna podlaţí – nadzemní i podzemní. Vyţádejte si stavební dokumentaci, pokud není stavební dokumentace k dispozici, je nutné změřit jednotlivé místnosti na úrovni přízemí fyzicky. V případě domu změřte dvě přilehlé strany, v případě bytu změřte dvě přilehlé strany v kaţdé místnosti a zastavěnou plochu spočítejte pomocí vzorce: ZP = a.b

2)

kde a, b ... délky dvou přilehlých stran ZP ... zastavěná plocha (obsah) místnosti v m2 Pokud je místnost sloţitého tvaru, změřte dvě nejdelší přilehlé strany, zjistěte zastavěnou plochu. Následně obsah korigujte procentuálním podílem, který daná místnost/budova zabírá v myšleném obdélníku, který jste pro kalkulaci obsahu zvolili. Výsledky zapište do tabulky: Tabulka 4: Přehled podlaţí, podílu a zastavěné plochy. Podíl na referenční Podlaží podlaží

Zastavěná plocha

Celkem

34

Příklad řešení pro dvoupodlaţní rodinný dům, který má druhé nadzemní podlaţí ustupující a jedno podzemní podlaţí pod necelou polovinou plochy domu, zastavěnou plochu 1NP jsme určili výpočtem, poměry vůči tomuto podlaţí odhadem: Tabulka 5: Příklad výpočtu zastavěné plochy. Podíl na referenční Podlaží podlaží 1NP 1 2NP 0,75 1PP 0,45

Obsah (m2) 75 56,25 33,75

Celkem

165

Pro kalkulaci hodnoty jednotlivých staveb pouţijte tento vzorec: PH = S * TC

3)

kde PH ... pojistná hodnota S ... zastavěná plocha (tzn. obsah) TC ... tabulková cena Tabulková cena dle typu stavby, je stanovena 1*ročně jako ceník pro interní potřeby pojišťovny algorytmyzovaným přepočtem z aktuálně uveřejněných tabulkových cen např. ÚRS: Tabulka 6: Tabulková cena pro zjednodušený odhad u malých nemovitostí.

Typ nemovitosti Rodinný dům do 3 podlaţí Administrativní budova

TC 8.000,27.000,-

6.2.2. Limity Jako jakákoli jiná zjednodušená metoda, má samozřejmě také tato své limity. Měla by být pouţita pouze u staveb standardních, tzn. zastavěná plocha či výsledná pojistná hodnota nepřesahuje limit, který je stanoven dle průměrné zastavěné plochy běţných nemovitostí dané kategorie. Stanovení pojistné hodnoty by mělo být praktikováno i v případě, ţe pojistník ţádá smluvní pojistnou částku, pak se kalkulovaná pojistná hodnota můţe stát vodítkem pro případné předání pojistného návrhu na odborný útvar k dalšímu jiţ detailnějšímu posouzení. Limity můţeme definovat z těchto ohledů: a. typ budovy – dle účelu vybereme pouze jednoduché typy budov

35

b. zastavěná plocha – dle zastavěné plochy omezíme budovy a vyloučíme případné nadlimitní nemovitosti (např. je vila podnikatele Krejčíře ještě rodinným domem, dle účelu uţití jistě ano...) c. pojistná hodnota – pokud překračuje vypočtená či pojistníkem poţadovaná pojistná hodnota daný limit Limity lze stanovit také dle statistických údajů, které uvádí ČSÚ či ÚRS. Statistiky také uvádí průměrnou zastavěnou plochu či počet místností, ze kterých lze zast. plochu odvodit. Pro případ naší metodiky jsou limity stanoveny takto: Typ budovy obytná administrativní výroba v budovách bez speciálních technologií občanská vybavenost Limit plochy Limit plochy vymezuje nemovitost a pouţití zjednodušeného odhadu dle zjištěné celkové zastavěné plochy. Kalkulace vychází z rodinného domu do 3 bytových jednotek a ostatní nemovitosti dle rozsahu malé výroby či administrativní budovy. Tabulka 7: Přehled limitů dle zastavěné plochy.

Typ nemovitosti

Limit plochy (m2) 750 1000

Rodinný dům do 3 podlaţí Ostatní

Limit pojistné hodnoty Tento limit upravuje rozhodování dle zjištěné pojistné hodnoty (PH), jedná se také o případnou PH, kterou navrhuje pojistník. Tabulka 8: Přehled limitů dle pojistné hodnoty.

Typ nemovitosti Rodinný dům do 3 podlaţí Ostatní

Limit PH 8.000.000,30.000.000,-

36

6.2.3. Rozhodovací schéma Jednotlivé postupy shrňme v rámci grafického popisu procesu. Obr. 5: Schéma rozhodovacího procesu

37

6.2.4. Odborný útvar U nemovitostí střední velikosti by jiţ stanovení pojistné hodnoty mělo být zaloţeno na určité formě zjednodušeného ocenění nemovitosti, které bude zaměřeno hlavně na indikaci trţní hodnoty nákladovou metodou. Pro účely ocenění na území ČR je vhodné vyuţít administrativní ocenění nemovitostí nákladovou metodou. Kalkulace nákladové metody dle vyhlášky – aktuálně vyhláška 3/2008 Sb., kterou vydalo ministerstvo financí. Tato vyhláška nejprve vyţaduje stanovení obestavěného prostoru GBV a poté aplikaci příslušné vysoce agregované ceny za 1 m 3 dané nemovitosti s úpravou koeficienty, které zvaţují případná specifika dané nemovitosti. Kalkulace nákladové hodnoty je dána vzorcem 11): ZCU = ZC x K 1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp

4)

Kde, ZCU ............ základní cena upravená, ZC .............. obestavěný prostor x základní vysoce agregovaná cena z m3 K1 .............. koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce (0,9-1,2) K2 ............. koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy K3 .............. koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaţí v objektu K4 ............ koeficient vybavení stavby K5 ............ koeficient polohový Ki ............ koeficient změny cen staveb Kp ............ koeficient prodejnosti Pokud nebude pouţit koeficient prodejnosti Kp, který se snaţí do nákladové metody vnést určitý prvek trţního ocenění, můţeme tímto způsobem indikovanou nákladovou hodnotu pouţít. Samozřejmě se bude jednat pouze o přibliţné stanovení hodnoty nemovitosti nahrazovacími náklady. Při komunikaci s pojistníkem se bude spíše jednat o dolní hodnotu pouţitelnou pro jednání o výsledné pojistné částce. 6.2.5. Standardní hodnocení znalce V případě velkých nemovitostí, či nemovitostí komplikovaných svým účelem, provedením, atp. je vhodné přivolat externího znalce, který provede standardní ocenění nemovitosti za účelem stanovení pojistné hodnoty. Pojistitel bude mít pro stanovení míry rizika u dané nemovitosti k dispozici jak náhradové a reprodukční náklady, tak skutečnou trţní hodnotu stanovenou výnosovou a porovnávací metodou. V další kapitole práci zakončí příklad pouţití trţního ocenění pro stanovení pojistné hodnoty, který by měl v podobné formě znalec pojišťovně předat.

11)

Vyhláška Ministerstva financí 540/2002 sbírky v platném znění, novela 617/2006 Sb.

38

6.3. Praktická ukázka standardního ocenění

Zpráva o hodnocení

Předmět hodnocení: Adresa: Obec: Kraj:

Budova Generali Bělehradská 132, Praha 2 Praha 2 Hlavní město Praha

Katastrální území:

Praha-Vinohrady

Datum ocenění: Číslo ocenění:

10.3.2009 2009-001

Objednavatel:

vypracováno pro potřeby a jako nedílná součást diplomové práce zadané na BIVŠ v roce 2008/2009 Úvod

39

Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako: Budova Generali; Praha 2 uvedený na LV (listu vlastnictví) 792 pro katastrální území Vinohrady obec Praha. A v této zprávě Vám předáváme výsledky našeho šetření. Toto ocenění vyjadřuje náš názor na pojistnou hodnotu předmětného majetku. Ocenění bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 10.3.2009. Je nám známo, ţe účelem ocenění je pouţití v diplomové práci. Trţní hodnota = hodnota je obecná nebo fiktivní cena, kterou by bylo moţno získat za oceňovaný majetek k datu ocenění v běţném obchodním styku a za daného právního stavu. Pojistná hodnota = hodnota je obecná nebo fiktivní cena, která vyjadřuje celkové náklady na náhradu (Replacement Cost) majektu dle nejnovějších technologických postupů a za pouţití moderních materiálů ke dni ocenění. Vzhledem k roku výstavby, kvalitě provedení, standardu a prováděné údrţbě můţeme konstatovat, ţe se indikovaná hodnota výtazně neodlišuje od případných reprodukčních nákladů (Reproduction Cost) dané nemovitosti. Vzhledem k tomu, ţe veškerý majetek je uţíván přímo vlastníkem a toto vlastnictví není ničím omezeno ocenili jsme ji za předpokladu absolutního vlastnictví. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: poloha, velikost a vyuţitelnost pozemku velikost, technický stav a vyuţitelnost existujících staveb a budov nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu náklady na pořízení majetku jakoby nového sníţené o znehodnocení (opotřebení) prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou budovy, stavby a pozemky. Jakýkoli jiný majetek byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly dále podrobně ověřovány.

40

Nález Popisné informace: Popis lokality: Oceňovaný nemovitý majetek je umístěn na Praze 2 na kříţení ulic Bělehradská a Anglická. Budova je v centru Hlavního města Prahy v prestiţní lokalitě mezi Národním muzeem a Náměstím míru. Přístupnost: Příjezd k objektu je po zpevněné celoročně udrţované komunikaci. Dopravní dostupnost: Dopravní spojení je výborná (tramvaj, metro, vlak, autobus) Pohledové horizonty: Kvalita pohledových horizontů je dobrá. Oceňovaný majetek: Celý oceňovaný majetek tvoří budova Generali, která zabírá většinu parcely, tato moderní kancelářská budova byla postavena v roce 1995. Rekonstrukce a dostavby: Rok -

Popis

Pozemek: Oceňovaný pozemek sestává z pozemkových parcel 375/1 – 375/4, které tvoří jeden celek. Pozemek je rovinný přibliţně lichoběţníkového tvaru. Je vybaven všemi obvyklými technickými rozvody. Pozemek je z větší části zastavěn budovou, poměr zastavění činí 98,80%. Nezastavěná část pozemku tvoří manipulační plochy ve vnitrobloku. Celková výměra pozemku je 831 m 2.

41

Stavby: Stavby zahrnují zejména jednotlivé přípojky inţenýrských sítí, zpevněnou komunikaci, drobné stavby a oplocení. Budovy: Jedinou budovou je administrativní budova, která sestává ze 4 podzemních a 10 nadzemních pater. Zařízení administrativní budovy splňuje parametry moderní ‚chytré„ budovy s veškerým komfortem pro uţivatele: TZB vzduchotechnika, klimatizace spojená s topením s regulací v jednotlivých kancelářích pomocí podokenních jednotek, ústřední topení zajištěné plynovou kotelnou v 10 NP Reprezentace ve společných prostorách a reprezentativních prostorách (1NP a 8NP) jsou pouţity nadstandardní materiály – kamenná (většinou mramorová) dlaţba a obklad stěn; mahagonový obklad/dýha u dřevěných prvků V 9NP jsou umístěny hostovské pokoje s room-service sluţbami. Kancelář standardní výbavou kanceláře je přístup ke všem rozvodům TZB včetně napojení na lokální počítačovou síť (tenký Ethernet) a lokální telefonní síť; kancelář je vybavena moderním stylový nábytkem Společné prostory Na kaţdém patře je k dispozici oddělené sociální zařízení, kuchyňka a kopírovací centrum. K výbavě také patří minimálně 1 zasedací místnost. Vyuţít lze také stravovacích sluţeb v jídelně v 1NP, která je doplněna moderní poloautomatizovanou kuchyní. Dispozice 4PP

3PP

2PP

Popis ---- Parkovací plocha (440,39 m2) ---- Skladovací plochy (131,74 m2) ---- Telefonní ústředna (13,43 m2) ---- Strojovna VZT (8,51 m2) 2* Šachta auto-výtahu 2* Šachta výtahu 2* Spojovací chodba 1* Schodiště 1* Šachta TZB 1* Šachta vzduchotechniky ---- Parkovací plocha (440,38 m2) ---- Skladovací plochy (158,18 m2) ---- Akumulátorovna (29,65 m2) 2* Šachta auto-výtahu 2* Šachta výtahu 1* Spojovací chodba 1* Schodiště 1* Šachta TZB 1* Šachta vzduchotechniky ---- Parkovací plocha (440,25 m2) ---- Skladovací plochy (97,98 m2) ---- Strojovna VZT pro kuchyň (51,97 m2) ---- Strojovna VZT garáţe (8,37 m2) ---- Strojovna VZT (61,13 m2)

42

Zjištěné nedostatky

1PP

1NP

2NP

2* Šachta auto-výtahu 2* Šachta výtahu 1* Spojovací chodba 1* Schodiště 1* Šachta TZB 1* Šachta vzduchotechniky ---- Parkovací plocha (440,86 m2) ---- VZT (31,25 m2) ---- Rozvod Nízkého Napětí (8,37 m2) ---- Plynový převaděč (5,25 m2) ---- Úpravna vody (9,85 m2) ---- Odpad (57,41 m2) ---- Nouzové zdroje + naftové nádrţe (58,46 m2) ---- Zázemí údrţby a ostrahy objektu (51,76 m2) 2* Šachta auto-výtahu 2* Šachta výtahu 1* Spojovací chodba 1* Schodiště 1* Šachta TZB 1* Šachta vzduchotechniky Reprezentativní prostory - zákazníci ---- Zákaznická kancelář (98,30 m2) ---- Administrativní plocha (3,87 m2) ---- Skladovací plochy (7,78+ m2) ---- Kuchyň (82,14 m2) ---- Jídelna (149,41 m2) ---- Salónek (31,94 m2) ---- Vstupní hala+zázemí vrátného (71,71m2) ---- Dispečink (19,74m2) ---- Trafo (27,05 m2) ---- Chlazení (11,48 m2) 2* Úklidová místnost 1* Umývárna 6* WC 2* Šachta auto-výtahu 2* Šachta výtahu 2* Spojovací chodba 2* Schodiště 1* Šachta TZB 1* Šachta vzduchotechniky ---- Administrativní plocha (NRA=265,74 m2) ---- Skladovací plochy (23,3 m2)

43

3NP

4NP

5NP

---- Počítačový sál (251,16 m2) 1* Kuchyňka 1* Kopírovací místnost 1* Počítačová rozvodna 1* Úklidová místnost 6* WC 2* Šachta výtahu 1* Spojovací chodba 1* Schodiště 1* Šachta TZB 1* Šachta vzduchotechniky ---- Administrativní plocha (NRA=422,58 m2) ---- Skladovací plochy (16,25 m2) 1* Zasedací místnost (34,62 m2) 2* Kuchyňka 2* Kopírovací místnost 1* Počítačová rozvodna 2* Úklidová místnost 8* WC 2* Šachta výtahu 1* Spojovací chodba 1* Schodiště 1* Šachta TZB 1* Šachta vzduchotechniky ---- Administrativní plocha (NRA=422,58 m2) ---- Skladovací plochy (16,42 m2) 1* Zasedací místnost (36,62 m2) 2* Kuchyňka 2* Kopírovací místnost 1* Počítačová rozvodna 2* Úklidová místnost 8* WC 2* Šachta výtahu 1* Spojovací chodba 1* Schodiště 1* Šachta TZB 1* Šachta vzduchotechniky ---- Administrativní plocha (NRA=422,58 m2) ---- Skladovací plochy (16,48 m2) 1* Zasedací místnost (34,71 m2) 2* Kuchyňka 2* Kopírovací místnost 1* Počítačová rozvodna

44

6NP

7NP

8NP

2* Úklidová místnost 8* WC 2* Šachta výtahu 1* Spojovací chodba 1* Schodiště 1* Šachta TZB 1* Šachta vzduchotechniky ---- Administrativní plocha (NRA=422,58 m2) ---- Skladovací plochy (16,45 m2) 1* Zasedací místnost (34,76 m2) 2* Kuchyňka 2* Kopírovací místnost 1* Počítačová rozvodna 2* Úklidová místnost 8* WC 2* Šachta výtahu 1* Spojovací chodba 1* Schodiště 1* Šachta TZB 1* Šachta vzduchotechniky ---- Administrativní plocha (NRA=422,58 m2) ---- Skladovací plochy (16,20 m2) 1* Zasedací místnost (34,76 m2) 2* Kuchyňka 2* Kopírovací místnost 1* Počítačová rozvodna 2* Úklidová místnost 8* WC 2* Šachta výtahu 1* Spojovací chodba 1* Schodiště 1* Šachta TZB 1* Šachta vzduchotechniky Reprezentativní prostory – vedení společnosti Kanceláře s nadstandardním vybavením, samostatnými sekretariáty a samostatnými přístupy na terasu. V interiérech jsou pouţity reprezentativní materiály (kamenné obklady, mahagonové dýhování dřevěných prvků) ---- Administrativní plocha (NRA=195,96 m2) ---- Sekretariát (NRA=78,85 m2) ---- Skladovací plochy (16,20 m2) 45

9NP

---- Terasa (139,56 m2) ---- VZT (37,30 m2) ---- ÚT (28,10 m2) 1* Zasedací místnost (34,76 m2) 2* Kuchyňka 2* Kopírovací místnost 1* Počítačová rozvodna 2* Úklidová místnost 8* WC 2* Šachta výtahu 1* Spojovací chodba 1* Schodiště 1* Šachta TZB 1* Šachta vzduchotechniky Hostovské pokoje Ubytovací kapacita pro návštěvy společnosti. ---- Výstupy VZT ze strojovny VZT ---- Strojovna výtahu 2* Terasa (43,43 m2) 4* Hostovský pokoj se samostatným sociální zařízením (cca 20+6 m2) 1* Jídelna (15,80 m2) 1* Kuchyň na přípravu snídaní (6,03 m2) 1* Úklidová místnost 1* Šachta výtahu 1* Spojovací chodba 1* Schodiště

Konstrukční prvky Konstrukční systém Obvodový plášť

Základy

Stropy Střešní konstrukce

Jedná se o litou ţelezobetonovou skeletovou konstrukci se skrytými průvlaky ve stropní konstrukci. Obvodový plášť je tvořen z ulice Anglická lehkým obvodovým pláštěm ze skleněných desek na ocelovém roštu a hliníkových oken. z ulice Bělehradská je obvodový plášť z kamenného obkladu neseného na ocelovém roštu a hliníkových oken. Budova je zaloţena na lité profilované ţelezobetonové desce s průměrnou tloušťkou 0,6 m. Lité ţelezobetonové Střechy jsou ploché se sklonem max 3% vyspádované na odtokové kanálky v jejich středu. 46

Krytina

Povlaková

Hydroizolace Tepelná izolace

SKLOBIT Minerální vlna

Okna Dveře Podlahy

Dvojitá, hliníková Dřevěné výplňové 60% celoplošné koberce 40% keramické a kamenné dlaţby Všechna schodiště jsou přímočará monolitická ţelezobetonová schodnicová schodiště s mezipodestami. Hlavní schodiště má reprezentativní kamenný obklad. Pomocná schodiště (např. do suterénů či ke kotelně) mají broušený monolitický teracový povrch.

Schodiště

TZB Zařízení Vzduchotechnika

S centrálně řízeným ohřevem a chlazením vzduchu. Klimatizace Podparapetové klimatizačně/vytápěcí jednotky s lokální regulací. Centrální, moderní kotelna na zemní plyn Vytápění Rozvody elektřiny 220/380 V kaţdém podlaţí Rozvody vody Ano Rozvod plynu Typy rozvodů Veřejný vodovod, úpravna vody Voda Veřejná kanalizace Kanalizace Ano Plyn Ano Telefon Celkové zhodnocení 14 let Stáří objektu Výborný Technický stav

47

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Takové vyuţití majetku, které je v souladu se zákonem, je technicky proveditelné a investičně moţné, a zajišťuje nejvyšší trvalý příjem a jehoţ výsledkem je dosaţeno maximální hodnoty majetku. V rámci této analýzy se zvláště hodnotí: soulad se zákonem – soulad s kolaudačním řízením (jinak hrozí rekolaudace s dodatečnými náklady) technická proveditelnost – konstrukce morálně zastaralé či doţité investiční proveditelnost – náklady na realizaci jsou vyšší neţ dosaţitelný moţný příjem maximální ţivotnost – posouzení, zda majetek je pronajimatelný za trţní nájemné – věcná břemena, závazky z nájemních smluv, (objekt pro vlastní potřebu) 1. Dodrţení právních předpisů Majetek je zanesen v katastru nemovitostí, jeho vyuţití odpovídá kolaudačnímu rozhodnutí a územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. 2. Fyzická realizovatelnost Majetek je přímo přístupný z veřejného prostranství, vyuţití pozemku je tedy fyzicky moţné. 3. Finanční proveditelnost Oceňovaný majetek nevyţaduje investičně náročnou rekonstrukci. Ke dni ocenění byl majetek schopný svého vyuţití jako sídlo Generali Pojišťovna a.s. 4. Maximální ziskovost Majetek pokrývá administrativní potřeby generálního ředitelství Generali Pojišťovny a.s., tato podmínka je tedy splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším vyuţitím.

48

Ocenění Při stanovení trţní hodnoty jsou zpravidla pouţívány 3 mezinárodně uznávané metody oceňování. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda Analyzuje ceny, které byly nabídnuty nebo zaplaceny za porovnatelné majetky. Dále provádí korekce indikované trţní hodnoty, které odráţejí rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného a porovnávaného majetku. Příjmová metoda Stanovuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dochází kapitalizací budoucích příjmů odpovídající mírou výnosnosti. Nákladová metoda Bere v úvahu náklady na pořízení majetku jakoţto nového, sníţené o adekvátní opotřebení. Pro stanovení pojistné hodnoty budeme v rámci metody posuzovat jak náklady věcné, tak náklady časové. Pro potřeby stanovení pojistné hodnoty budeme také zvaţovat náhradové náklady, které se vzhledem k standardu a provedení stavby shodují s náklady reprodukčními Pro ocenění pozemku jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění budov a staveb a majetku jako celku jsme pouţili kombinaci všech tří metod.

49

Porovnávací metoda Pozemek Při ocenění pozemku jsme předpokládali, ţe pozemek je volný a připravený k zástavbě v souladu s nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota pozemku stanovená porovnávací metodou je 45 161 000 CZK A je kalkulovaná následovně: 45 161 000 = 831 m2 * 54 345 CZK/m2 zaokrouhleno na tisíce. Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na další straně.

50

Majetek jako celek Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota majetku jako celku stanovená porovnávací metodou je 736 318 000 CZK A je kalkulovaná následovně: 736 318 000 = 10 296,64 m2 * 67 124 CZK/m2 + 45 161 000 zaokrouhleno na tisíce. Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na další straně.

52

Budova 1 pro porovnání

Budova 2 pro porovnání

Budova 3 pro porovnání

Budova 4 pro porovnání

53

Příjmová metoda Výše potenciálního provozního přijmu byla stanovena na základě analýzy výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného. Kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu obvyklou pro srovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota majetku jako celku stanovená příjmovou metodou je 575 312 000 CZK zaokrouhleno na tisíce. A je kalkulovaná následovně: 575 312 000 = 34 519 000 / 0,06 Pro výpočty jsme kalkulovali čistou pronajimatelnou plochu NRA. Ve výnosech se uvaţuje jak o smluvním nájemném za administrativní plochy v rámci současné smlouvy s Generali pojišťovnou a.s. tak také běţně v lokalitě dostupné nájemné, které se pohybuje 17 – 22 EUR/měsic a m2.

55

V budově jsou tyto pronajimatelné plochy: Dispozice 4PP 3PP 2PP 1PP 1NP 2NP 3NP 4NP 5NP 6NP 7NP 8NP 9NP

Popis 19 parkovacích míst 19 parkovacích míst 19 parkovacích míst 19 parkovacích míst Třída B - 102,17 m2 Třída K – 1 ks Třída C - 265,74 m2 Třída S – 23,3 m2 Třída C - 422,58 m2 Třída S – 16,25 + 34,62 m2 Třída C - 422,58 m2 Třída S – 16,42 + 36,62 m2 Třída C - 422,58 m2 Třída S – 16,48 + 34,71 m2 Třída C - 422,58 m2 Třída S – 16,45 + 34,76 m2 Třída C - 422,58 m2 Třída S – 16,20 + 34,76 m2 Třída A – 274,81 m2 Třída S – 16,20 Třída H – 4 ks

56

Pronajímatelné plochy dle tříd:

Třída P K

A

B

C

S H

Předpokl Průměrné ádaná nájemné neobsaze Popis CZK/Měsíc nost Parkovací místo 11 000,00 1,0 175 000,00 1,0 Moderně zařízená kuchyň s jídelnou a zajištěným odbytem (strávníci v budově) 1 200,00 0,9 Reprezentativní kancelářské prostory (kamenné obklady, sekretariát, mahagonové obklady dřevěných ploch) s přístupem na terasu 1 500,00 1,0 Reprezentativní kancelářské prostory s vlastním vchodem z ulice (vhodné např. pro malou pobočku banky) 900,00 0,9 Moderní kancelářské prostory s veškerým vybavením a kvalitním moderním nábytkem 600,00 0,8 Skladovací prostory a zasedací místnosti Hostovské pokoje s roomservice 36 000,00 0,6

Příjmová metoda:

Efektivní hrubý příjem Pojištění Daň z nemovitosti Náklady na správu budovy dle účetní evidence Rezerva na renovace Čistý provozní příjem (NOI) Míra kapitalizace (R) Trţní hodnota

57

x/p.a. 43 399 173,60 -860 443,00 -20 000,00 -3 000 000,00 -5 000 000,00 34 518 730,60 0,06 575 312 176,67

Plochy celkem Celkové / Kusů nájemné / celkem Měsíc 76,00 836 000,00 1,00 175 000,00

274,81

296 794,80

102,17

153 255,00

2 378,64

1 926 698,40

296,77

142 449,60

4,00 Celkem

86 400,00 3 616 597,80

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je k TH pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb. Pokud se nejedná o novostavby je odečítána částka vyplývající z fyzického opotřebení a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti pokud existují a jsou měřitelné. Jako zdroj vysoce agregovaných cen byla pouţita vyhláška 2002/540 o oceňování majetku. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe: trţní hodnota majetku jako celku stanovená nákladovou metodou je 981 443 000 CZK pojistná hodnota náhradových nákladů stanovená nákladovou metodou je 732 947 000 CZK zaokrouhleno na tisíce. pojistná hodnota časová stanovená nákladovou metodou je 611 732 000 CZK zaokrouhleno na tisíce.

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na dalších stranách.

58

Závěr Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovené TH majetku určeny následující indikace:

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná TH Zaokrouhleno

Váha Vážený průměr Indikace (CZK) (%) (CZK) 680 413 093,66 30 204 123 928,10 552 047 076,67 60 331 228 246,00 940 387 154,88 10 94 038 715,49 100 629 390 889,59 629 381 000,00

Jelikoţ se administrativní budovy tohoto typu obchodují pouze v malé míře a většina těchto kupních smluv není běţně přístupná, proto je porovnávací metodě dána váha pouze 30%. Tento typ nemovitosti je běţně nabízen k pronájmu a také je v této lokalitě hojně poptáván, právě z důvodu větší databáze podobných pronájmů je dána příjmové metodě váha 60%. Na současném trhu v ČR výše investičních nákladů není dostatečně akceptována případnými investory, proto slouţí nákladová metoda jen jako jistý korektor a byla jí přisouzena váha 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe: TH oceňovaného majetku jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 13.3.2009 reprezentován částkou: 629 381 000,- CZK Pojistná hodnota náhradových nákladů je ke dni 13.3.2009 reprezentována částkou: 732 947 000,- CZK Pojistná hodnota časová je ke dni 13.3.2009 reprezentována částkou: 611 732 000,- CZK Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení příloh, předpokladů a omezujících podmínek.

62

Přílohy výpis z katastru nemovitostí stavební dokumentace fotodokumentace omezující podmínky a předpoklady

63

7. Seznam pouţité literatury VON BOEHMBAWERK, Eugen

BRADÁČ, Albert BRACHMANN, Rolf, HOLZNER, Peter

DAŇHEL Jaroslav, a kolektiv KUSÝN, Richard ORT, Petr ORT, Petr

SMITH, Adam

WILLIAMS, C. Arthur, SMITH, L. Michael, YOUNG, C. Peter ZAZVONIL, Zbyněk ZAZVONIL, Zbyněk Periodika Časopis Odhadce

Commercial Property news The journal of risk and

Základy teorie hospodářské hodnoty statků. Praha : Academia nakladatelství Československé akademie věd, 1991. – ISBN 80200-0422-X Originál: Grundzuege der Theorie des wirtschaftlichen Gueterwerts. Jahrbuecher fuer Nationaloekonomie und Statistik. Jena : Verlag von Gustav Fischer, 1886. Teorie oceňování nemovitostí. Brno : CERM, 2004 – ISBN 807204-332-3 Stavební cena průmyslových staveb ; Obchodní cena továrních nemovitostí ; Budovy - pojišťovací ceny. (z německého originálu přeloţil Pavel Schier) Praha : Consultinvest, 1993. – ISBN 80901486-1-1 Originál: Bauwert von Industriebauten, Verkehrswert von Fabrikgrundstuecken. Gebaeude – Versicherungswerte. Hannover – Kirchrode : Theodor Oppemann Verlag, 1991. (III. Vydání) Pojistná teorie. Praha : Professional publishing, 2006. – ISBN 8086946-00-2 Odhady budov a jich částí. Znalecký návod ku ocenění budov neb jich částí za příčinou pojištění jich proti poţáru. Praha : -, 1892 Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : Bankovní institut Vysoká škola, 2007. -- ISBN 978-80-7265-101 Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : Bankovní institut Vysoká škola, 2005. -- ISBN 80-7265085-8 Pojednání o podstatě a původu bohatství národů. Praha : Liberální institut, 2001. – ISBN 80-86389-15-4 Originál: An Inquiry into th Nature and Causes of the Wealth of Nations. London : Methuen & Co., Ltd., 1950. (6. vydání) Risk management and insurance. (str. 97-117, 431-446, 536-558) USA : McGraw-Hill, Inc., 1995. (7th edition) – ISBN 0-07070584-4 Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : CEDUK, 1996 – ISBN 80-902109-0-2 Odhad hodnoty pozemků. Praha : Oeconomica, 2007 – ISBN 97880-245-1211-2 Pojistné sazby pro požární pojištění. Československá pojišťovna státní podnik . Praha : Brázda, národní podnik, 1949. Česká komora odhadců majetku, o.s. ve spolupráci s Institutem pro oceňování majetku při VŠE Praha-- ročník 2006 (čísla 1-4); ročník 2007 (čísla 1-4) New York, NY : Gralla Publications, 2* měsíčně; po registraci k dispozici na http://han.nkp.cz – ročník 2008 (číslo 1-4) American Risk and Insurance Association, c1964-; 4*ročně; po 64

insurance

registraci k dispozici na http://han.nkp.cz – ročník 2008 (číslo 2-3)

Legislativní zdroje zákon o oceňování majetku 1997/151 Sb vyhláška Ministerstva financí 540/2002 sbírky v platném znění novela 617/2006 Sb Internet Česká asociace pojišťoven Pojistitelé (omezeno na majetková pojištění dle velikosti kmene k 2007 – údaje ČAP)

oceňování

risk management realitní servery a specializované stránky

prohlíţečka územního plánu Prahy katastr nemovitostí

státní správa

65

http://www.cap.cz http://www. ceskapojistovna.cz http://www.koop.cz http://www.generali.cz http://www.allianz.cz http://www.uniqa.cz http://www.cpp.cz http://www.csobpoj.cz http://www.hvp.cz http://www.slavia-pojistovna.cz/ http://www.ocenovaninemovitosti.cz/ http://www.ckom.cz/ http://www.cerm.cz/ http://www.ivsc.gov/ http://www.risk-management.cz http://www.rmmag.com http://www.fiabci.net http://www.cerean.com http://reality.ihned.cz http://www.sreality.cz http://www.ereality.cz http://www.reality.cz http://www.farmy.cz http://www.finance.cz http://www.artn.cz/cz/index.php http://wgp.urhmp.cz/ http://www.praha2.cz/ http://www.cuzk.cz/ http://katastralnimapy.cuzk.cz/ http://www.katastr-nemovitosti.cz/ http://mesta.mfcr.cz/ http://mesta.obce.cz/ http://portal.justice.cz/

8. Přílohy k trţnímu ocenění v kapitole 6.3 8.1. Příloha č. 1 - Výpis z katastru nemovitostí

66

67

8.2. Příloha č. 2 - Stavební dokumentace Řez A-A

68

Půdorys - 4 podzemní podlaží

69

Půdorys - 3 podzemní podlaží

70

Půdorys - 2 podzemní podlaží

71

Půdorys - 1 podzemní podlaží

72

Půdorys - 1 nadzemní podlaží

73

Půdorys - 2 nadzemní podlaží

74

Půdorys - 3 nadzemní podlaží

75

Půdorys - 4 nadzemní podlaží

76

Půdorys - 5 nadzemní podlaží

77

Půdorys - 6 nadzemní podlaží

78

Půdorys - 7 nadzemní podlaží

79

Půdorys - 8 nadzemní podlaží

80

Půdorys - 9 nadzemní podlaží

81

Půdorys - 10 nadzemní podlaží

82

8.3. Příloha č. 3 – Fotodokumentace

Pohled z rohu ulic Anglická-Bělehradská

Pohled z ulice Anglická

83

Pohled z ulice Anglická

Detail vstupu z rohu ulic Anglická-Bělehradská

84

Detail hlavního vchodu z ulice Bělehradská

Detail vjezdu a výjezdu nákladních výtahů pro osobní automobily z ulice Bělehradská, obsluhujících podzemní garáţe)

85

8.4. Příloha č. 4 – Omezující podmínky a předpoklady Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány, nebylo vydáno řádné potvrzení pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemku, budov a staveb byly získány naším šetřením z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond atp. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky pokud existovaly. Závěry uvedené v ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto ocenění, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví z práva vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Ocenění bylo vypracováno pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely zajištění úvěru. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoli potřebu a pouţití na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v tomto ocenění. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

86