ČÍSLO OCENĚNÍ : 166/2013/2824
NÁVRH TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTI
Nemovitost :
pozemky parc.č. 1016/19, parc.č. 1016/21, parc.č. 1016/29, parc.č. 1016/30, parc.č. 1016/31 a parc.č. 1016/35 vedené jako orná půda v obci Bystřice, k.ú. Jírovice
Klient :
KONOPIŠTĚ LODGE, s.r.o. Široká 37/7, 110 00 Praha 1 – Josefov IČO : 27436527
Vlastník nemovitosti : KONOPIŠTĚ LODGE, s.r.o. Široká 37/7, 110 00 Praha 1 – Josefov IČO : 27436527 Odhadce :
JP Consult cz, s.r.o. - Ing. Jechová Petra Adresa : Vondroušova 1209, 163 00 Praha 6 telefon : 2 35 30 24 40, 602 357 697 e-mail :
[email protected]
Datum vypracování : Počet vyhotovení : 3 Počet příloh : 1
30.01.2013
Odhad obsahuje 11 stran textu a přílohy. Předává se ve 2 vyhotoveních
REKAPITULACE odhadu cen nemovitosti Typ nemovitosti: Nezastavěné pozemky Katastrální území: Jírovice
Číslo katastrálního území: 616826
Číslo LV: 1903
Obec, část obce: Bystřice Okres: Benešov
Ceny v Kč stávající stav
budoucí stav
hodnota nemovitosti 1. Věcná včetně pozemku
Nehodnocena
Nehodnocena
3. Výnosová hodnota nemovitosti
Nehodnocena
Nehodnocena
4. Srovnávací hodnota nemovitosti
18 760 000,-Kč
43 390 000,-Kč
18 760 000,-Kč
43 390 000,-Kč
215,-Kč
500,-Kč
Odhad obvyklé ceny pozemku(ů)
5. Tržní hodnota pozemků
Průměrná cena za m2pozemku
6. Omezení vlastnických práv
NE
NE
Závěr odhadce:
Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti odhaduji tržní hodnotu nemovitostí:
Tržní hodnota stávající:
18 760 000,- Kč cena dle stavu ke dni ocenění
Slovy : Osmnáctmilionůsedmsetšedesáttisíc Tržní hodnota budoucí: 43 390 000,- Kč cena dle stavu ke dni ocenění
Slovy : Čtyřicettřimilionytřistadevadesáttisíc
V Praze dne: 30.01.2013
Ing.Petra Jechová
........................................................... jméno, podpis a razítko odhadce
Shrnutí informací o pozemcích Zatřídění nemovitosti: nezastavěné pozemky Číslo parcely: 1016/19,21,29,30,31,35 Pozemky výměra způsob využití poloha vzhledem k užívání
Číslo LV: 1903 Současný stav
Budoucí stav
86 780 m2 Orná půda dobrá
Inženýrské sítě vodovod kanalizace elektro plyn
NE NE NE NE
Další informace Stavebně právní stav přístup po zpevněné komunikaci ostatní informace
Orná půda
Omezení vlast. práv
NE
Hodnota omezení vlast. práv v Kč
poznámky, rizika:
ANO
nezjištěna
ANO ANO ANO ANO
1. NÁLEZ Tato expertíza je předávána objednateli za účelem stanovení ceny obvyklé pro nemovitost pozemky parc.č. 1016/19, parc.č. 1016/21, parc.č. 1016/29, parc.č. 1016/30, parc.č. 1016/31 a parc.č. 1016/35 vedené jako orná půda v obci Bystřice, k.ú. Jírovice. Tato obvyklá cena, je vždy odhadem finanční částky a je definována v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA a s mezinárodním oceňovacím standardem, který zpracoval ISVC, jako „finanční částka kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím subjektem. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať již ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta, týkající se předmětu prodeje“.
1.1.Podklady pro ocenění • • • • • • • • •
Výpis z katastru nemovitostí č. 1903 ze dne 3.10.2012 vypracovaný dálkovým přístupem Kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem Rozbor stávajícího stavu z dubna 2007 Zadání změny územního plánu č.10 sídelního útvaru Bystřice ze dne 24.11.2008 Šetření znalce se zjištěním současného stavu dne 10.1.2013 Znalecký standard Ústavu soudního inženýrství VUT Brno ke zjištění obvyklé (obecné, tržní)ceny nemovitostí – Sladem.nakl.Cerm, Doc.Ing.Albert Bradáč, DrSc. Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy Prof. Ing.Albert Bradáč, DrSc., prof.JUDr.Josef Fiala, CSc. Ing.Vítězslava Hlavinková, 2007 Oceňování nemovitostí na tržních principech a Výnosová hodnota nemovitostí, CEDUK, Ing.Zbyněk Zazvonil Rozpočtové ukazatele stavebních objektů vydané Ústavem pro racionalizace ve stavebnictví, a.s. Praha 2013 , Cenové zprávy ÚRS,a.s. Praha 2013
1.2 Místopis nemovitosti 1.2.1 Bližší údaje o nemovitosti Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 1016/19, parc.č. 1016/21, parc.č. 1016/29, parc.č. 1016/30, parc.č. 1016/31 a parc.č. 1016/35 vedené jako orná půda v obci Bystřice, k.ú. Jírovice. Celková výměra činí 86.780 m2. Pozemky se nacházejí severně od komunikace č. II/114 vedoucí z Jírovic směrem na Neveklov. Komunikace lokalitu ideálně napojuje na rychlostní silnici 1. třídy číslo 3, jenž je známá pod pojmem Stará Benešovská, a na dálnici D1.
Tato lokalita je vzdálena přibližně 25 minut jízdy z centra Prahy a přibližně 5 minut z města Benešova. Občanská vybavenost (mateřská a základní škola, knihovna, pošta, restaurace, řada obchodů a služeb) se nachází v dosahu 1-3 km od lokality v nedaleké Bystřici, popř.v Benešově. Dopravní dostupnost je možná autobusy či dopravou vlastní, nejbližší železniční zastávka je v Bystřici. Okolí tvoří lesy a rybníky, Golfový resort Konopiště je vzdálen 1 km. Dále je zde zámek Konopiště a hrad Šternberk. Velmi blízko se také nachází Slapská přehrada a Živohošťské pláže.
Pozemky jsou v současné době vedeny jako orná půda a v územním plánu obce jsou zařazeny do lokality ZPF (zemědělský půdní fond). V roce 2007 bylo zažádáno o změnu územního plánu (změna č.10) – plochy čistě obytné a občanská vybavenost , v roce 2008 byla tato změna projednávána (Oznámení MÚ Bystřice). Předmětná lokalita by měla navazovat na nový schválený rezidenční projekt „Konopiště Resort“. -4-
Pozemky jsou mírně svažité, neoplocené a nenachází se na nich žádné stavby. Inženýrské sítě nejsou k pozemkům přivedeny, elektřinu lze napojit ze schválené trafostanice, která bude umístěna přes silnici č. II/114, voda bude možná pouze ze studní, odkanalizování by bylo realizováno přes ČOV.
1.2.2. Specifické podmínky Jírovice je vesnice v okrese Benešov, je součástí obce Bystřice. Nachází se asi 2,6 km na sever od Bystřice. Protéká tudy Mokrolhotský potok. Vesnicí prochází silnice II/114. Je zde evidováno 64 adres. V katastrálním území Jírovice leží i části obce Hůrka, Jarkovice a Semovice. 1.3 Obsah ocenění Pozemek
Výměra
Charakter
Územní plán
parc.č.
m
současný
1016/19
2 715
orná půda
ZPF
1016/21
144
orná půda
ZPF
1016/29
21 325
orná půda
ZPF
1016/30
20 617
orná půda
ZPF
1016/31
22 440
orná půda
ZPF
1016/35
19 539
orná půda
ZPF
Celkem
86 780
2
-5-
2.VÝPOČET POMOCNÝCH HODNOT PRO STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ A.Srovnávací hodnota A.1 Údaje o trhu obdobných nemovitostí v místě a okolí Výsledky dosažené výše uvedenými metodami stanovení hodnoty nemovitosti dávají pouze teoretické „mantinely“, ve kterých by se skutečná hodnota měla pohybovat. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Z těchto důvodů by byla tato metoda nejlepší možnou metodou stanovení obecné ceny nemovitosti, jelikož udává nejpřesnější obraz o skutečně obchodovaných případech porovnatelných nemovitostí. Metoda porovnání tržních hodnot může být velmi dobrým vodítkem pro konečný návrh obvyklé ceny, neboť nabídkové ceny realitních kanceláří jsou tvořeny v podmínkách, kde jsou ceny obvyklé již známy a proto v převážné většině případů situaci na trhu respektují. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Ke dni ocenění nebyla známa prodejní cena pozemků, nabídkové ceny zemědělských pozemku a pozemků určených k zástavbě RD se v okolí pohybují dle sdělení realitních kanceláří průměrně od 130 - 250,-Kč/m2 pro zemědělské pozemky a 600 – 2.500,- Kč/m2 pro pozemky určené k zástavbě RD. S ohledem na tvar pozemků, lokalitu, možnost napojení na IS stanovuji ceny následovně : Současný stav : Pozemek
Výměra
Cena Kč
Cena Kč
parc.č.
m
1016/19 1016/21 1016/29 1016/30 1016/31
2 715 144 21 325 20 617 22 440
251 215 215 215 215
681 465 30 960 4 584 875 4 432 655 4 824 600
1016/35
19 539
215
4 200 885
Celkem
86 780
2
1m
2
celkem
18 755 440
Budoucí stav : po změně územního plánu Pozemek
Výměra
Cena Kč
Cena Kč
parc.č.
m
1016/19 1016/21
2 715 144
500 500
1 357 500 72 000
1016/29 1016/30 1016/31
21 325 20 617 22 440
500 500 500
10 662 500 10 308 500 11 220 000
1016/35
19 539
500
9 769 500
Celkem
86 780
2
1m
2
celkem
43 390 000
-6-
Porovnávané pozemky :
Prodej, pozemek pro bydlení, 157 364 m² , Vrchotovy Janovice Celková cena: 20 696 000 Kč (800 000 EUR) za nemovitost Cena za m²: 132 Kč (6 EUR) za m² Plocha pozemku: 157 364 m2 prodej Lokalita: Obec Vrchotovy Janovice, katastrální území Manělovice, Zárybničí Lokalita LIBOHOŠT-Zárybničí se nachází ve středočeském kraji, asi 55km jižně od Prahy, 15km od města Benešov na břehu Libohoštského rybníka (22ha), se kterým tvoří souvislých asi 150 m pobřeží. V oploceném pobřeží o rozloze asi 11.000m2 se nacházejí 3 chaty-sruby a 2 budovy bývalého statku.Na toto území navazuje hlavní louka o rozloze asi 100.000m2, z níž je asi 25.000m2 zahrnuto v územním plánu pro rekreační výstavbu. celková výměra lokality cca 157.000 m2 z toho: - pobřežní pozemky s budovami cca 11.000 m2 - hlavní louka cca 100.000 m2 - lesy cca 31.000 m2 - ostat. plochy (louky,cesty…)cca 15.000 m2 území lokality použitelné pro výstavbu cca 35.000 m2 Lokalita LIBOHOŠT-Zárybničí je vzdálena pouze 7,5km od plánovaného sjezdu z dálnice (PrahaČ.Budějovice-LINZ) u Vrchotových Janovic.
Prodej, pozemek ostatní, 4 286 m² , Ouběnice Celková cena: 720 000 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m²: 168 Kč za m² Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 4 286 m2 Doprava: Silnice Prodej parcely o CP 4286 m2 sousedící se zástavbou rodinných domů, Ouběnice, okres Benešov. Z části zalesněný pozemek bývalé pískovny a dobývacího prostoru se nachází v KÚ Ouběnice u Votic mezi obcemi Jiřín a Kaliště u Bystřice. Pozemek se nachází v klidné rekreační oblasti s nedotčenou přírodou a nádherným výhledem do kraje. Dostupnost vozem do Votic 15 min nebo do Benešova 20 min.
-7-
Prodej, pozemek pro bydlení, 30 860 m², Vidlákova Lhota Celková cena: 8 000 000 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m²: 260 Kč za m² Umístění objektu: Okraj obce / Zástavba: Obytná Plocha pozemku: 30 860 m2 Komunikace: Asfaltová Jedná se o zajímavou parcelu – výhodná investice. Zpevněná příjezdová komunikace na okraj pozemku. Pozemek je navržen v územním plánu pro výstavbu rodinných domků. Další IS je nutné dobudovat. Vidlákova Lhota leží západně od Benešova u Prahy kde je veškerá občanská vybavenost, cca 30 minut jízdy automobilem z Prahy. Exit z D1 – 21 km.
Prodej, pozemek pro bydlení, 6 016 m² , Ouběnice, OV Celková cena: 2 890 000 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m²: 481 Kč za m² Plocha pozemku: 6 016 m2 Voda: Místní zdroj Odpad: ČOV pro celý objekt Elektřina: 400V Nabízíme vám k prodeji stavební pozemek o velikosti 6016 m2 v obci Ouběnice u Votic, okres Benešov. Pozemek je oplocen, zasíťován elektřinou a vlastní 30 m vrtanou studnou, na pozemku stojí chata o rozměrech 21 m2. Pozemek lze rozdělit na dvě části, kdy ke každé je vlastní asfaltová přístupová cesta. Pozemek je vhodný pro výstavbu dvou rodinných domů, případně pro spojení podnikání s bydlením (smíšená výstavba). Jedná se o klidnou a zajímavou lokalitu s dobrou dopravní dostupností.
Prodej, pozemek pro bydlení, 55 000 m² , Řehenice Celková cena: 33 000 000 Kč za nemovitost + provize RK Cena za m²: 600 Kč za m² Plocha pozemku: 55 000 m2 Odpad: ČOV pro celý objekt Nabízíme k prodeji až 55 000m2 stavebních pozemků na rodinné domy s platným územním rozhodnutím, i s projektem na řadové rodinné domy. K dispozici jsou projekty na 9 typů RD, různých
-8-
velikostí, takže je možno začít ihned s výstavbou. Jednou z možností je odkup pozemků podle větví, kdy jedna větev je cca 10 000 m2, na stavbu zhruba 20 RD. Pozemky se nacházejí 18 km jižně od Prahy v obci Babice u Řehenic. Dobrá dostupnost do Prahy, přímo u areálu je zastávka PID 339, 337, která má konečnou u metra C- Budějovická. Na pozemku je již vystavěno a prodáno cca 50 RD z celkového počtu více jak 120 RD. Dále je zde možnost odkoupení další části pozemku, kde je již vystaveno stavební povolení a je zpracován projekt na stavbu Domu služeb, kde mohou být obchody, restaurace, atd. Součástí celého projektu je i stavební povolení na Dům pro seniory vč. proj. dokumentace. Na přiložených obrázcích je možné vidět různé typy RD před právě probíhajícím dokončením první etapy projektu a zároveň další části pozemků, kde se může ihned začít s další výstavbou.
Prodej pozemků pro bydlení, Tvoršovice (Optreal) Ceny: 2.290 – 2.490,-Kč/m2 Ve výjimečné lokalitě Golf Konopiště, jenž se nachází v přímém sousedství jednoho z nejatraktivnějších golfových hřišť u nás, nabízíme šedesát pozemků pro výstavbu rodinných domů. Většina parcel je určena k individuální výstavbě. Na dvaceti devíti pozemcích vyrostou tři typy moderních nízkoenergetických rodinných domů určených k víkendovému i celoročnímu bydlení. Lokalita Golf Konopiště je prvním a prozatím posledním projektem, ve kterém nabízíme možnost koupě samotného pozemku nebo pozemku včetně rodinného domu.
A.1 REKAPITULACE (srovnávací hodnoty ) - současný stav Pozemky celkem
18.755.440,-Kč
Celkem : ( zaokrouhleno )
Slovy : Osmnáctmilionůsedmsetšedesáttisíc Kč
18.760.000,-Kč
A.2 REKAPITULACE (věcné hodnoty nemovitosti) - budoucí stav Pozemky celkem
43.390.000,-Kč
Zaokrouhleno :
Slovy : Čtyřicettřimilionytřistadevadesáttisíc Kč
-9-
43.390.000,-Kč
B.Obvyklá cena (tržní hodnota) B.1 Obecně ke stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy, mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.Z předchozího odstavce vyplývá, že skutečná „tržní“ cena se tvoří až v okamžiku realizace nemovitosti na trhu, tj. při konkrétním prodeji a koupi a může se od zjištěné hodnoty výrazně odlišovat. Úroveň obecných cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za nemovitosti srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Přívlastek „obecná“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství hodnot přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska prodeje a koupě, nepřihlíží se k významu, jaký může mít vlastnictví a užívání nemovitosti z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, ať již fyzickou nebo právnickou. B.2 Závěr S nemovitostmi tohoto typu se obchoduje poměrně často. Nabídka těchto nemovitostí v dané lokalitě je větší, nežli poptávka. Lépe a častěji jsou obchodovatelné pozemky o menších výměrách. S přihlédnutím k místním podmínkám (daná lokalita, budoucí okolní zástavba, infrastruktura oblasti ), umístění pozemků, vybavenosti ( inženýrské sítě ) jsem toho názoru, že oceňované pozemky jsou obchodovatelné. Pozitivní stránky : - Lokalita vhodná k bydlení - Rozšíření a navázaní bydlení na budoucí stávající zástavbu - Velmi dobrá občanská vybavenost v Bystřici cca 3km - Velmi pěkné okolní prostředí - Přístup po zpevněné komunikaci Negativní stránky : - Pozemky vedené v ZPF - Nebyla provedena změna územního plánu - Lépe obchodovatelné jsou pozemky o menších výměrách - Absence IS v současné době - Nižší obchodovatelnost nemovitostí v současné době
- 10 -
Na základě předchozích propočtů a úvah, s přihlédnutím ke zjištěnému stavu nabídky a poptávky po pozemcích v dané lokalitě, porovnání pozitivních a negativních stránek stanovuji dle svého nejlepšího svědomí a vědomí tržní hodnotu oceňovaných nemovitostí : pozemků parc.č. 1016/19, parc.č. 1016/21, parc.č. 1016/29, parc.č. 1016/30, parc.č. 1016/31 a parc.č. 1016/35 v obci Bystřice, k.ú. Jírovice ke dni ocenění, tj. ke dni 30.01.2013 ve výši :
Tržní hodnota stávající : 18.760.000,-Kč Slovy : Osmnáctmilionůsedmsetšedesáttisíc Kč
Tržní hodnota budoucí : 43.390.000,-Kč Slovy : Čtyřicettřimilionytřistadevadesáttisíc Kč
V Praze dne 30.ledna 2013 Ing.Petra Jechová, soudní znalec a odborný odhadce pro ceny nemovitostí Vondroušova 1209, 163 00 Praha
- 11 -
