Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti
stanovení ceny obvyklé – pozemku parc.č st. 513 – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Kudlovice, obec Kudlovice, jehož součástí je stavba č.p. 379 – rodinný dům a pozemku parc č. 682/8 – orná půda, vše zapsáno na LV č. 2056, pro k.ú. Kudlovice, obec Kudlovice, který je vedený u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, pracoviště Uherské Hradiště, včetně všech součástí a příslušenství a pozemku parc.č. 682/27, který je zapsaný na LV č. 2056, pro k.ú. Kudlovice, obec Kudlovice, vedený u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, pracoviště Uherské Hradiště, včetně všech součástí a příslušenství
objednatel posudku o ceně nemovitosti:
BRNOKONTAKT s.r.o. Sokolská 360/12, 602 00 Brno
účel posudku o ceně nemovitosti:
Stanovení ceny obvyklé pro potřeby objednatele
oceněno ke dni :
16.4.2016
posudek vypracoval :
Tento odhad obsahuje 8 stran a 8 stran příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Brně dne :
21 .4. 2016
1. Nález Podklady pro ocenění nemovitosti
- výpis z Katastru nemovitostí pro k.ú. Kudlovice, LV č. 2056 ze dne 10.4.2015 - výřez z katastrální mapy z internetového serveru ČÚZaK - informace a sdělení získaná při místním šetření dne 16.4.2016 a od objednatele posudku - Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění - literatura: Bradáč A., Teorie oceňování nemovitostí III. vydání, CERM Brno 1995
2. Posudek - ocenění nemovitosti Definice: Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, které by bylo možné za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je tato cena nazvána cenou obvyklou a je definována takto : obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Úkol odhadu, účel ocenění Předmětem stanovení ceny obvyklé je pozemek parc.č st. 513 – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Kudlovice, obec Kudlovice, jehož součástí je stavba č.p. 379 – rodinný dům a pozemek parc. č. 682/8 – orná půda, vše LV č. 2056, pro zapsáno na k.ú. Kudlovice, obec Kudlovice, který je vedený u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, pracoviště Uherské Hradiště, včetně všech součástí a příslušenství a pozemek parc.č. 682/27 – orná půda, který je zapsaný na LV č. 2056, pro k.ú. Kudlovice, obec Kudlovice, vedený u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, pracoviště Uherské Hradiště, včetně všech součástí a příslušenství Účel ocenění - úkolem znalce je zpracovat odhad o obvyklé hodnotě nemovitostí pro účely objednatele, a to samostatně pozemku parc.č st. 513 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 379 – rodinný dům a pozemku parc. č. 682/8 a zvlášť pozemku parc.č. 682/27, vše k.ú. Kudlovice, obec Kudlovice, a to k datu místního šetření, ke dni 16.4.2016 Informace o nemovitosti Dle výpisu z Katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 2056 pro k.ú. Kudlovice, obec Kudlovice, ze dne 10.4.2015, jsou vlastníky rodinného domu č.p. 21, k.ú. Kudlovice : SJM Křížek Petr, r.č. 700605/4132 a Křížková Šárka, r.č. 736026/4593, č. p. 379, 68703 Kudlovice Ostatní údaje o nemovitosti jsou vedeny ve výpisu z LV č. 2056, jehož kopie je nedílnou součástí tohoto stanovení obvyklé ceny nemovitosti.
Prohlídka a zaměření nemovitostí Zpracovatel posudku vychází ze skutečností a informací zjištěných během místního šetření, které se uskutečnilo dne 16.4.2016 za přítomnosti zástupce objednatele posudku a vlastníka nemovitosti a z dalších poskytnutých podkladů. Místní šetření bylo spojeno se zaměřením objektu, zpracováním fotodokumentace a prohlídkou oceňovaných nemovitostí. Objekt byl zpracovateli zpřístupněn v potřebném rozsahu. Závazky a vady vztahující se k oceňované nemovitostí Dle výpisu z Katastru nemovitostí, LV č. 2056 k.ú. Kudlovice, obec Kudlovice, ze dne 10.4.2015, je v oddíle „C“ mimo jiné zapsáno Zástavní právo smluvní pro ČMSS, Vinohradská 3218/169, 100 00 Praha, vloženo pod spis.značkou V-1906/2013-711. Výše zůstatku pohledávky ani ostatní zapsané zástavy nebyly objednatelem zpracovateli ke dni stanovení ceny obvyklé nemovitosti předloženy a závazky plynoucí z těchto omezení vlastnického práva nejsou ve stanovení ceny obvyklé zohledněny. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti prohlašuje, že toto stanovení ceny obvyklé nemovitosti – pozemku parc.č st. 513 – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Kudlovice, obec Kudlovice, jehož součástí je stavba č.p. 379 – rodinný dům a pozemku parc. č. 682/8 – orná půda, zapsáno na LV č. 2056, pro k.ú. Kudlovice, obec Kudlovice, včetně všech součástí a příslušenství a dále pozemku parc.č. 682/27 – orná půda, zapsaný na LV č. 2056, pro k.ú. Kudlovice, obec Kudlovice, který je vedený u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, pracoviště Uherské Hradiště, bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami : a) Zpracovatel stanovení ceny obvyklé zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Odhadce neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Odhadce vychází z toho, že informace získané z objednatelem předložených podkladů pro zpracovaní odhadu jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Znalec vyhotovil odhad podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání odhadu. Zpracovaný odhad respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro účely objednatele. Celkový popis nemovitosti Obec Kudlovice obec Kudlovice se rozkládá cca 11 km severozápadně od Uherského Hradiště a 22 km jihozápadně od krajského města Zlín, územně je obec rozdělena na dva celky – samotnou obec Kudlovice a místní část cca 2 km vzdálenou Kudlovskou Dolinu. Dopravní spojení s Uherským Hradištěm je dobré, zajištěno ČSAD Uherské Hradiště. V obci je zdravotnické zařízení, mateřská škola spolu s I.stupněm základní školy, dle Malého lexikonu obcí má obec 964 obyvatel, je plynofikovaná, ve výstavbě je čistička odpadních vod. Obec je vyhledávanou lokalitou pro bydlení, probíhá zde nová výstavba i rekonstrukce starších domů. Oceňovaný rodinný dům leží v samostatné části obce Kudlovská dolina, u hlavní silnice spojující obec a místní částí, v zástavbě nově vznikajících samostatných rodinných domů se zahradami. Přístup a příjezd k domu je bezproblémový z obecní i místní komunikace, parkování je možné na vlastním pozemku i na obecní komunikaci u objektu.
Popis nemovitosti Oceňovaný dům je samostatný, obdélníkového půdorysu s přístavbou garáže ze severní strany, nepodsklepený, jednopatrový s obytným podkrovím, se sedlovou střechou a navazující sedlovou střechou nad přístavbou garáže, dispozičně řešený jako 5+kk. Orientace domu je východozápadní, okna obytných místností jsou orientovaná na západní a jižní stranu na vlastní pozemek u domu. Pozemek, tvořící s domem jednotný funkční celek je rovinatý, tvaru pravidelného obdélníku, neoplocený, pouze zatravněn. Objekt je napojen na přípojku elektrické energie, vodovodní přípojku, kanalizace svedena do jímky na vlastním pozemku. Oceňovaný dům je dřevostavba z vícevrstvých lamel z masivního dřeva, na železobetonové základové desce, tl. obvodových zdí 250 mm, s nedokončenou vrstvou zateplení a povrchové úpravy. Stropní konstrukce je dřevěná s rovným podhledem, střecha sedlová tvořená dřevěným krovem, střešní krytina střešní tašky Tondach, klempířské prvky z eloxovaného hliníkového plechu. Okna plastová, střešní okno VELUX, dveře vstupní plastové částečně prosklené, v technické místnosti plné, vnitřní dveře – obložkové, plné hladké nebo částečně prosklené. Vytápění domu - kotel na pevná paliva /dřevo/ umístěný v technické místnosti, měděné rozvody a plechové radiátory pod okny, v obývacím pokoji nášlapné mřížky před francouzskými okny, ohřev teplé vody zajištěn elektrickým bojler se zásobníkem. Na obytnou část domu ze severní strany navazuje garáž, je s domem funkčně propojená, podlaha betonová mazanina, plastová vrata na dálkové ovládání. Za prostorem garáže technická místnost, kde je umístěn kotel a zásobník na teplou vodu, umyvadlo. Dispoziční řešení domu - do domu se vstupuje z východní strany domu do vstupní chodby, vpravo vstup do garáže, naproti vstupním dveřím vstup do předsíně, ze které jednotlivé vstupy vlevo do pokojů, naproti vstup do obytné místnosti s kuchyňským koutem, francouzskými okny propojená terasa /beton, nedokončená pochůzí vrstva/, vpravo koupelna, WC a schodiště do obytného podkroví. V pokojích betonová podlaha a celoplošné koberce, v obývacím pokoji – PVC, kuchyňská linka bez keramického obkladu, v chodbě podlaha PVC, v koupelně pouze sprchový kout, umyvadlo, keramická dlažba a obklady, WC – podlaha PVC, bez keramických obkladů. Schodiště do podkroví – dřevěné, dvojramenné s podestou, povrchová úprava – PVC. V podkroví schodiště ústí do průchozí pracovny, ze které vstup do koupelny s vanou a WC – keramická dlažba a obklady, vlevo samostatný pokoj, vpravo pokoj s balkonem /balkon - podlaha keramická dlažba, dřevěné zábradlí. V pokojích celoplošné koberce, okna plastová, příčky v podkroví – sádrokartonová konstrukce. Dle zjištěných informací kolaudace stavby proběhla listopadu roku 2013, stav odpovídá stáří domu.
Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Metoda srovnávací, porovnávací nebo-li komparativní vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Je tím také ocenění věci odvozením z ceny jiné věci funkčně související. Ocenění je prováděno porovnáním s obdobnými k datu ocenění volně prodávanými věcmi ( nemovitostmi ), na základě řady hledisek - druhu a účelu - koncepce a technických parametrů - kvality provedení - technického stavu - velikost, využitelnosti, umístění a projevů okolí Pro oceňování porovnávacím způsobem byla sestavena databáze srovnávacích nemovitostí a následně byly tyto nemovitosti porovnány pomocí indexu odlišnosti a použitá srovnávací metoda porovnání nemovitostí jako celku.
Údaje pro srovnání byly zjištěny průzkumem trhu nemovitostí s využitím vlastní databáze, dále nabídek realitních kanceláří a internetové nabídky nemovitostí. Porovnávané nemovitosti dle aktuální inzerce realitních kancelář č.1 – prodej rodinného domu 100 m2, pozemek 376 m2 - rodinný dům v obci Traplice. Dům prošel v roce 2005 celkovou rekonstrukcí. ZP 140m2 a zahrada 236m2. V přízemí je vstupní chodba, kuchyň, pokoj, koupelna, WC, a obývací pokoj. V obývacím pokoji jsou krbové kamna s kachlovým obkladem. Dům je ve vesnickém stylu s dřevěnými a kachlovými podlahami. Podkroví je nízké vhodné jako pokoj pro ložnici a úložné prostory. Zahrada je rozdělena na dvě části. V zadní části je pergola s udírnou a suché stání. Dům je ihned obyvatelný s malými úpravami. Cena : 1 950 000 Kč (cena vč. provize RK) č.2 – prodej rodinného domu 144 m2, pozemek 278 m2 - RD 3+1 v Traplicích u Uherského Hradiště, o celkové výměře 144 m². Dům prošel kompletní rekonstrukcí v r. 2008. Z původního domu zůstaly pouze dvě místnosti, zbylá část je nová. Kolaudace v r.2011. Dům je patrový se sedlovou střechou. Dispozice: 1PP garáž, prostor na kola, kotelna - celkem 36m2, 1NP ložnice 16m2, pokoj 17m2, koupelna (sprchový kout i vana) 9m2, toaleta, chodba a schodiště. Podkroví - společný prostor obývací pokoj, kuchyně, jídelna, pracovní kout. Na zahradě stojí dílna 23m2, pod dílnou je sklep 23m2. V domě je vytápění na biomasu. Cena : 2 730 000 Kč (cena vč. provize RK) č.3 – prodej rodinného domu 146 m2, pozemek 400 m2 - RD v klidné části obce Kněžpole 6 km od UH. Stávající dispoziční řešení je v 1.NP 1+1, koupelna, WC, v 2.NP jsou 4 pokoje (možno upravit na 3+1), koupelna, WC. Dům je podsklepený, na půdě je možnost dalších úprav pro bydlení popř. jiné využití. Součástí domu je garáž, 2 balkony a dvorek. Nová plastová okna, vchodové dveře, radiátory včetně rozvodů, plynový kotel + kotel pro ohřev vody. V 2.NP je na chodbě krb s teplovodním systémem. V domě jsou veškeré IS i přípojka pro telefon. Cena : 2 700 000 Kč č.4 – prodej rodinného domu 160 m2, pozemek 1 866 m2 – řadový RD 3+1 CP 1 866 m2 se ZP 185 m2 a UP 160 m2 v obci Babice. Dům prošel částečnou rekonstrukcí (plastová okna, plovoucí podlahy, obložkové zárubně a dveře, koupelna, krbová vložka, bojler). V domě se nachází vstupní chodba, koupelna s vanou, samostatné WC, ložnice, pokoj, kuchyně, obývací pokoj a dvoupatrová spíž. Přední část domu je podsklepená. Na dvorek je přístup z chodby nebo přes garáž. Na dvoře jsou další dvě místnosti, které sloužily jako prádelna a kuchyně. Na dvoře jsou dvě zastřešené pergoly v naprostém soukromí, vhodné na posezení, grilování či relaxaci. Za domem je velká zahrada i s ovocnými stromy. Parkování lze jak před domem na vlastním pozemku či v garáži. Dům má jak obecní vodu, tak i vlastní studnu. Cena: 2 650 000 Kč č.5 – prodej rodinného domu 280 m2, pozemek 1 470 m2 – RD v klidné části Jarošova o velikosti 6+1 se zahradou. V přízemí vstupní chodba se schodištěm do 1.NP, velký obývací pokoj s jídelnou se vstupem na terasu, kuchyně, pracovna, koupelna a samostatné WC. V 1.NP se nacházejí 4 samostatné pokoje, šatna, koupelna a WC. Vytápění domu je řešeno jako ústřední plynové. Dům je kompletně podsklepený a orientovaný je na jihovýchod. Za domem se nachází rovinatá zahrada s vlastní studnou. Parkování je možné u domu i v garáži. Cena: 3 099 000 Kč č.6 – prodej rodinného domu 300 m2, pozemek 740 m2 - RD 5+1 v žádané lokalitě Kněžpole na pozemku o celkové výměře 740m2. Dům je cihlový, částečně podsklepený. V přízemí se nachází
prostorná vstupní hala, 1 pokoj, garáž, manipulační místnost, koupelna a WC, ve 2.NP jsou 3 pokoje, kuchyň s malou komorou, koupelna s vanou a WC, ve 3.NP je 1 pokoj a prostorná půda s možností vestavby dalších pokojů. V domě je ústřední topení na el., zároveň je možnost lokálního vytápění krbovými kamny na tuhá paliva, plyn je na hranici pozemku, vlastní studna. Součástí nemovitosti je také zahrada. Cena : 1 700 000 Kč Podrobnější informace o jednotlivých porovnávaných nemovitostech viz. příloha tohoto stanovení ceny obvyklé.
Kritéria použitá pro výpočet indexu odlišnosti Io : K1
koef. úpravy na polohu domu
0,80 - 1,2 poloha a význam městské č., poloha a rušnost ulice
K2
koef. úpravy - typ konstrukce
0,80 - 1,2 typ konstrukce - zděná, dřevostavba
K3
koef. úpravy na celkový stav domu
0,80 - 1,2 zvážení nutnosti rek. a nezbytných investic do domu
K4
koef. úpravy na velikost pozemku
0,80 - 1,2 porovnání porovnávaného a srovnávaného domu
K5
koef. úpravy - na velikost podlahové plochy domu 0,80 - 1,2 porovnání porovnávaného a srovnávaného domu
K6
koef.úpravy úvaha znalce
Io
index odlišnosti
0,90 - 1,0 dokončenost a nutné další investice Io = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6
Poznámky: - V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné bytové jednotky, a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 0,80 (navrženo 0,90). Pro realizovaný prodej je koeficient roven 1,00. -
V případě uvedení inzerované ceny „vč provize RK“ od ceny inzerované v nabídce je ve výpočtu odečtena provize ve výši 5% + DPH
-
na základě sdělení majitele nemovitosti i tohoto objednatele stanovení ceny obvyklé, součástí prodeje oceňované nemovitosti není kuchyňská linka uvedená v popisu nemovitosti, v porovnání zohledněno v koeficientu K3 – celkový stav domu
-
dle aktuální vyhlášky o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., je rozdíl v ocenění typu konstrukce staveb zděných a dřevostaveb stanoven koeficientem ve výši 0,9. Vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o dřevostavbu s nedokončenou fasádní vrstvou a zateplením byl koeficient přizpůsoben a stanoven ve výši 0,4 (viz. koef. K2 – typ konstrukce)
Stanovení ceny obvyklé
č.
ZP
poze mek
UP
m2
m2
m2
byt v RD
sam/ poloř ad/v zásta vbě
cena
redukce cena po na zdroj přepočtu
Kč
K1
K2
K3
K4
K5
K6
Io
Kč
cena oceňovaného
Kč
oceňovaný objekt : 150
1084 160
5+k k
sam.
porovnávané objekty : 1.
140
376
100 2+1
v zást.
1 833 000
0,9
1 649 700
1,05
0,96
0,97
0,90
0,95
1,05
0,88
1 879 392
2
90
278
144 3+1
sam.
2 566 200
0,9
2 309 580
1,05
0,96
1,12
0,85
1,00
1,08
1,04
2 228 496
2 700 000
0,9
2 430 000
1,05
0,96
0,98
0,90
1,00
1,03
0,92
2 653 627
3.
145
400
145 4+1
polo řad.
4.
185
1866
160 3+1
polo řad.
2 650 000
0,9
2 385 000
1,10
0,96
0,98
1,10
1,00
1,05
1,20
1 995 338
5.
150 1 470
280 6+1
polo řad.
3 099 000
0,9
2 789 100
1,10
0,96
0,98
1,05
1,10
1,08
1,29
2 160 570
6.
150
300 5+1
polo řad.
1 700 000
0,9
1 700 000
1,05
0,96
0,83
0,95
1,10
1,00
0,87
1 944 438
740
celkem průměr
2 143 643
minimum
1 879 392
maximum
2 653 627
směrodatná odchylka
257 901
předpokládaný min.
1 885 743
předpokládaný max.
2 401 544
Obvyklá hodnota nemovitosti Obvyklá hodnota nemovitosti stanovená srovnávací metodou pomocí indexu odlišnosti byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména poloha, stavebně technický stav objektu, jeho velikost a poptávku realitního trhu, skutečnost, že se jedná o dřevostavbu, pro zadanou nemovitost navržena při středním pásmu daného rozpětí, po zaokrouhlení na částku ve výši 2 150 000 Kč.
Cena obvyklá pozemku parc.č. 682/27 Pozemek parc.č. 682/27 – orná půda, o výměře 381 m2,zapsán na LV č. 2056, pro k.ú. Kudlovice, obec Kudlovice, vedený u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, pracoviště Uherské Hradiště. Popis : pozemek je umístěn v zastavitelném území obce, rovinatý, tvaru dlouhého trojúhelníku, neoplocený, zatravněný, přístupný z obecní komunikace.
Stanovení ceny obvyklé m2 pozemku lokalita
koef. redukce
výměra
cena
m2
Kč
kč/m2
1 654
279 000
169
0,90
152
Uh.brod
820
73 800
90
0,90
81
Uh.brod
1 100
99 000
90
0,90
81
uh.brod
1 408
120 000
85
0,90
77
Jarošov
979
60 000
61
0,90
55
1 186
201 620
170
0,90
153
458
70 000
153
0,90
138
Halenkovice
2 014
199 000
99
0,90
89
Bělov
2 024
263 120
130
0,90
117
Salaš
Kudlovice Břestek
průměr
116
cena kč/m2
105
Cena obvyklá pozemku parc.č. 682/27 – orná půda, o výměře 381 m2, pro k.ú. Kudlovice určená porovnáním s obdobnými nemovitostmi aktuálně nabízenými na realitním trhu byla stanovena ve výši 40 005Kč
3. Rekapitulace Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti bylo provedeno metodou srovnávací porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými nemovitostmi aktuálně nabízenými na realitním trhu za použití indexu odlišnosti. Obvyklá hodnota nemovitosti - pozemku parc.č st. 513 – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Kudlovice, obec Kudlovice, jehož součástí je stavba č.p. 379 – rodinný dům, dále pozemku parc č. 682/8 – orná půda, vše zapsáno na LV č. 2056, pro k.ú. Kudlovice, obec Kudlovice, který je vedený u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, pracoviště Uherské Hradiště, včetně všech součástí a příslušenství, byla stanovená ve výši
2 150 000 Kč (slovy : šest set osmdesát tisíc korun českých) a současně cena obvyklá pozemku parc.č. 682/27 – orná půda, zapsáno na LV č. 2056, pro k.ú. Kudlovice, obec Kudlovice, který je vedený u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, pracoviště Uherské Hradiště, byla stanovena ve výši
40 050 Kč (slovy : čtyřicet tisíc padesát korun českých) V Brně dne 21. 4. 2016
