Oceňování nemovitosti za účelem stanovení pojistné hodnoty

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Oceňování majetků

Oceňování nemovitosti za účelem stanovení pojistné hodnoty Bakalářská práce

Autor:

Jiří Novotný Oceňování majetků

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph. D.

Duben, 2010

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a veškerou pouţitou literaturu uvádím v seznamu pouţité literatury.

V Praze, dne 17. 4. 2010

Jiří Novotný

2

Poděkování Na tomto místě bych chtěl poděkovat svému vedoucímu bakalářské práce, panu Ing. Petru Ortovi, Ph. D., za jeho trpělivost, ochotu a cenné připomínky.

3

Anotace Bakalářská práce je zaměřena v teoretické části na problematiku oceňování nemovitosti za účelem stanovení pojistné hodnoty pro účely pojištění. Práce vychází ze současné situace na pojistném trhu. Jsou v ní popsány metody, standardy a postupy pouţívané pojišťovnami v České republice. Zjistil jsem, ţe při stanovení výše pojistné hodnoty v závislosti na subjektu,

který pojistnou hodnotu stanovuje existují určité

rozpory. V praktické části

bakalářské práce, seznamuji čtenáře se způsoby ocenění

rodinného domu a bytového domu. V poslední analytické části bakalářské práce, jsem zpracoval analýzu cen jednotlivých druhů nemovitostí a výši obvyklého nájemného u všech druhů nemovitostí na okrese Tábor.

Annotation Bachelor thesis focuses on the theoretical part of the real estate valuation issues in order to determine the insured value for insurance purposes. Work based on the current situation in the insurance market. There are, described the methods, standards and procedures used by insurance companies in the Czech Republic. I discovered that when the insured value, depending on the body that sets the value of insurance there are some differences. The practical part of this work, it introduces the methods of valuation of house and apartment building. In the final analysis of the thesis, I have compiled an analysis of individual types of real estate prices and the usual amount of rent for all types of real estate in department Tábor.

4

Klíčová slova pojistná smlouva pojistná částka pojistná hodnota nová hodnota časová hodnota oceňování nemovitostí pojišťovna

Keywords insurance policy, insurance money, insurance value, replacement value, current value, valuation of property, insurance company,

5

Obsah Úvod..............................................................................................................8 1 Historie oceňování……………………………………...........................9 1.1 Chronologicky řazené mezníky pojišťovnictví……………………11

2 Pojištění staveb…………………………………………………..11 3 Oceňování nemovitostí v ČR……………………………….12 3.1 Základní právní předpisy pro oceňování nemovitostí......................13

4 Základní stanovení pojmů…………………………………..10 4.1 Hodnota a cena……………………………………………………..15

5 Metody oceňování........................................................................16 5.1 Základní principy oceňování majetku podle zákona………….........16 5.2 Nákladové metody oceňování nemovitostí…………………………18 5.3 Oceňování podle vyhlášky……………………………………........19 5.4 Ocenění staveb pro potřeby pojištění………………………………20 5.4.1 Podpojištění a přepojištění……………………………….........21 5.5 Postup stanovení pojistné hodnoty…………………………………21

6 Ocenění bytového/rodinného domu………………….......24 6.1 Stanovení aktuální trţní hodnoty rodinného domu………………...24 6.2 Základní pojmy…………………………………………………….26 6.3 Popisné informace.............................................................................28 6.4 Ocenění………………………………………………………… …..31 6.4.1 Porovnávací metoda…………………………………………....31 6.4.2 Příjmová metoda……………………………………………….38 6.4.3 Nákladová metoda.......................................................................39 6.5 Závěr…………………………………………………………….….41

7 Stanovení aktuální tržní hodnoty bytového domu....46 7.1 Úvodní zpráva………………………………………………………48 6

7.2 Popisné informace………………………………………………........49 7.3 Ocenění................................................................................................48 7.3.1 Porovnávací metoda......................................................................52 7.3.2 Příjmová metoda…………………………………………………59 7.3.3 Nákladová metoda............................................................................60 7.4 Závěr………………………………………………………………….61

8 Analýza trhu s nemovitostmi na okrese Tábor………..66 8.1 Popis okresu………………………………………………………….67 8.2 Charakteristika trhu…………………………………………………..67 8.3 Pozemky……………………………………………………………...67 8.4 Budovy.................................................................................................68 8.5 Nájmy...................................................................................................69 8.6 Shrnutí………………………………………………………………..70

9 Závěr…………………………………………………………………..71 Seznam použité literatury………………………………………...72 Přílohy………………………………………………………………………73 Příloha 1 - Výpis z katastru nemovitostí rodinného domu čp. 40/1………...74 Příloha 2 - Snímek katastrální mapy rodinného domu čp. 40/1 ……………75 Příloha 3 - Výpis z katastru nemovitostí bytového domu čp. 57…………...76 Příloha 4 - Snímek katastrální mapy bytového domu čp. 57………………..77 Zadání bakalářské práce.................................................................................78

7

Úvod Ve své bakalářské práci se zabývám analýzou stavu oceňování nemovitostí se zaměřením na stanovení jejich pojistné hodnoty. Zaměřil jsem se především na metody a postupy stanovení pojistné hodnoty nemovitostí. Bakalářská práce je rozdělena na tři části. První část je teoretická a zabývá se tématem „Oceňování nemovitosti za účelem stanovení pojistné hodnoty“. Druhá část je praktická a řeší ocenění rodinného domu a bytového domu.Třetí část je analytická a rozpracovává analýzu trhu s nemovitostmi okresu Tábor. První část bakalářské práce je rozdělena na historii oceňování, ve které je popsána historie československého a českého pojišťovnictví, dále na pojištění staveb, oceňování nemovitostí v ČR, základní stanovení pojmů, základní principy oceňování majetku podle zákona, nákladové metody oceňování nemovitostí, oceňování podle vyhlášky, ocenění staveb pro potřeby pojištění, podpojištění a přepojištění, postup stanovení pojistné hodnoty. Ve druhé části bakalářské práce je vypracován posudek o ceně rodinného domu a bytového domu. Ocenění je provedeno porovnávací, výnosovou a nákladovou metodou. Ve třetí části bakalářské práce je provedena analýza trhu nemovitostí na okrese Tábor. Tato část je rozčleněna na obecnou charakteristiku trhu, ceny stavebních pozemků a budov. Cílem mé práce bylo seznámit se s problematikou ocenění nemovitosti za účelem stanovení pojistné hodnoty a to především z hlediska historie pojišťovnictví, způsobu jakým lze majetek pojistit a s výpočtem vzniklé škody. Při likvidaci pojistných událostí je důleţité stanovit co nejpřesnější metodu výpočtu pro stanovení pojistné hodnoty.

8

1 Historie oceňování Historie pojišťovnictví na území dnešní České republiky je doloţena od konce 17. století. Roku 1699 podal Jan Kryštof Bořek originální návrh na zavedení povinného poţárního pojištění budov v Čechách. V kaţdém městě měl být zaloţen protipoţární fond vytvářený příspěvky občanů. V roce 1777 byla zřízena pojišťovna proti škodám z ohně na polních zásobách, nábytku, nářadí a dobytku, která však neměla dlouhého trvání. Po roce 1822 zahájily činnost na českém území dvě „zahraniční" pojišťovny se sídlem ve Vídni a Terstu. Skutečné základy komerčního českého pojišťovnictví lze nalézt v r. 1827, kdy byl v Praze zaloţen „Císařsko - královský privilegovaný český společný náhradu škody ohněm svedené pojišťující ústav". Z poněkud pozdějšího data je potom nový název tohoto ústavu, pod kterým se zapsal do povědomí národa, a to „První česká vzájemná pojišťovna v Praze". Tato pojišťovna začala provozovat poţární pojištění nemovitostí; od roku 1864 pak pojištění movitostí a krupobitní pojištění a od roku 1909 i ţivotní pojištění a další produkty. Roku 1881 zaplatila za škodu způsobenou poţárem Národního divadla téměř 300 tisíc zlatých. Obdobný ústav vznikl téměř současně v Brně. Jeho původní název („C.k. priv. Pospolný ústav pohořelný pro Moravu a Slezko") se změnil později na „Moravskoslezská vzájemná pojišťovna". Vlna zakládání českých pojišťoven a pojišťovacích spolků se vzedmula ve druhé polovině 19. století. Vznikaly pojišťovny městské, rolnické a vzájemné. V roce 1869 byla např. zaloţena Slavia, Vzájemná pojišťovací banka Praha a v roce 1872 důleţitá instituce v zajišťovnictví, První česká zajišťovací banka v Praze. Na přelomu století vznikaly další společnosti, mj. v roce 1900 Hasičská vzájemná pojišťovna v Brně. Na konci 19. století byly jiţ české pojišťovny natolik silné, ţe jejich finanční stabilitu neohrozily ani velké poţáry, které se v tomto období udaly. Za největší pojistnou událost z této doby je nutno povaţovat poţár Národního divadla z 12. 8. 1881, kde náhrada škody, vyplacená tehdy První českou vzájemnou pojišťovnou činila 297.869,- zlatých (v tehdejší rakouské měně). Díky odbornosti a politické prozíravosti představitelů pojišťovnictví se podařilo uchránit prostředky klientů během válečného období 1914-1918 a po vzniku samostatné Československé republiky zahájit novou etapu československého pojišťovnictví. Kromě dalších nově zaloţených českých pojišťoven na trhu aktivně působily i zahraniční pojišťovny. Přes útlum pojišťovnictví v období protektorátu za 2. světové války byla výsledkem

9

předválečného období několika stovek pojišťoven, pojišťovacích spolků a zahraničních reprezentací v roce 1945. Tyto pojišťovny byly dekretem prezidenta republiky z 24. října 1945 znárodněny. K řízení pojišťovnictví byla ustavena Pojišťovací rada se sídlem v Praze. Od 1. 1. 1947 bylo v Československu vytvořeno pouze pět pojišťoven, národních podniků. Po únoru 1948 byl zformován pouze jeden ústav Československá pojišťovna, národní podnik, a to na základě vyhlášky ministra financí č. 977 (Úř. list částka 98) o sloučení pojišťoven, národních podniků, ze dne 25. května 1948. V souvislosti s novým federativním uspořádáním státu v roce 1968 (Ústavní zákon č. 143/1968 Sb., o československé federaci), byly z jedné Státní pojišťovny vytvořeny dva samostatné subjekty Česká státní pojišťovna se sídlem v Praze a Slovenská štátna poisťovňa se sídlem v Bratislavě, a to s účinností od 1. 1. 1969. Monopolní období českého (resp. Československého) pojišťovnictví trvalo aţ do počátku devadesátých let. Dne 28. 5. 1991 byl přijat zák. č. 185/1991 Sb. o pojišťovnictví, který umoţňoval provozovat pojišťovací činnost na území České republiky subjektům, které splňují podmínky pro tuto činnost stanovení tímto právním předpisem. Na základě tohoto zákona začalo provozovat v letech 1991-1992 pojišťovací činnost na našem území 20 dalších pojišťoven. Toto číslo narůstalo aţ do r. 1997, kdy se pojistný trh začal postupně stabilizovat. V r. 1999 byl přijat zák. č. 168/1999 Sb. o pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou provozem vozidla, který upravoval dané pojištění jako povinně smluvní. Tímto zákonem byl odstraněn monopol České pojišťovny, a.s. jako provozovatele zákonného pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou provozem motorového vozidla, neboť pojišťovny, které v průběhu r. 1999 poţádaly o licenci pro provozování tohoto pojištění a splnily stanovené podmínky, začaly od 1. 1. 2000 toto pojištění provozovat.

10

1.1 Chronologicky řazené významné mezníky vývoje československého a českého pojišťovnictví. Počátky pojišťovnictví v českých zemích 1699 návrh Jana Kryštofa Bořka na zavedení obligatorního poţárního pojištění zaloţení Pojišťovny proti škodám z ohně na polních zásobách, nábytku, 1777 nářadí a dobytku v Brandýse nad Labem Vznik prvních pojišťoven 1827 zaloţení První české vzájemné pojišťovny v Praze 1829 zaloţení Moravsko-slezské vzájemné pojišťovny v Brně Rozvoj pojistného trhu 1850 zakládání dalších českých pojišťoven a pojišťovacích spolků 1918 1918 1938

etapa rozvoje pojišťoven a pojišťovacích spolků v období existence samostatné Československé republiky

Útlum českého pojišťovnictví 1939 odchod zahraničních pojišťoven (pocházejících ze zemí, které byly ve 1945 válce s Německem) Znárodnění pojišťovnictví zestátněním znárodněno celkem 733 pojišťoven, pojišťovacích spolků a zahraničních 1945 reprezentací Monopolizace 1946 vytvoření pěti pojišťoven – národních podniků 1948 monopol jedné pojišťovny Státní pojištění 1948 působení jedné pojišťovny 1968 1969 vznik České státní pojišťovny a Slovenskej štátnej poisťovne Znovuvytvoření českého pojistného trhu demonopolizace českého pojistného trhu (zák. č. 185/1991 Sb. O 1991 pojišťovnictví) od 1.1.2000 je zákonem č. 168/1999 Sb. Upraveno pojištění odpovědnosti 2000 za škodu způsobenou provozem vozidla jako povinně smluvní 42 pojišťoven s licencí Ministerstva financí na českém pojistném trhu 2002 k 31.12.2002

2 Pojištění staveb Pojištění staveb se vztahuje na budovy vyjmenované v pojistné smlouvě. Jde především o pojištění hal , provozních objektů, rodinných domů, nájemních obytných domů, rekreačních budov, hospodářských budov, garáţí, domácích dílen a dalších drobných staveb. Pojištění staveb se také vztahuje na nově zahajované stavby a stavební materiály

11

určené k zabudování do těchto staveb a s tím související potřebné zařízení ke stavbě, stavební materiál nutný k údrţbě budov, studně septiky a veřejné části přípojek, nacházející se v místě pojištění. Pojištění staveb obvykle kryje rizika poškození nebo zničení ţivly, vodou z vodovodního zařízení, poškození nebo zničení budovy tíhou sněhu nebo námrazy (příčinou ale nesmí být vadná konstrukce stavby), nárazem dopravního prostředku. Pojistná hodnota můţe být realizována jako nová hodnota budovy, coţ je částka, kterou je nutné vynaloţit k vybudování novostavby stejného charakteru a rozsahu v daném místě, včetně nákladů na zpracování architektonické, konstrukční a projektové dokumentace. Limitem pro určení nové hodnoty pro budovy, halu nebo stavbu je skutečnost, ţe opotřebení, nebo jiné znehodnocení není vyšší neţ 60 % a u zemědělských budov není vyšší neţ 50 %. Je evidentní, ţe pouţitelné slovo částka v předchozích odstavcích představuje finanční částku, která je výsledkem ocenění věcí nebo souboru věcí. Pokud opotřebení překročí limitní hodnoty, potom se pro pojištění budov pouţívá časová hodnota. Časová hodnota je částka, kterou dostaneme sníţením nové hodnoty budovy o částku odpovídající stupni opotřebení nebo jiného znehodnocení budovy. Pokud si to klient přeje, můţe být pouţita časová hodnota i v případě nedosaţení limitních hodnot. Rozhodnutí pouţít v pojištění novou nebo časovou hodnotu má vliv na pojistné plnění v případě pojistné události. Při pojištění na novou hodnotu plní pojišťovna skutečnou škodu jak u částečných, tak i u totálních škod. Při pojištění na časovou hodnotu se odečítá částka, odpovídající stupni opotřebení. Obecná hodnota je pouţívána pro určení demolic, ale pro účely pojištění je nepodstatná.

3 Oceňování nemovitostí v ČR Oceňování nemovitostí je odborná činnost, kdy je určitému předmětu, souboru předmětů přiřazován peněţní ekvivalent. Účelů, ke kterým se oceňování nemovitostí vyuţívá, je celá řada. Například ocenění nemovitého majetku pro účely jeho aktivace v podnikatelském účetnictví, výpočet hodnoty nemovitosti pro stanovení daňového základu, podklad pro řešení právních sporů, stanovení pojistné hodnoty a pojistné částky při uzavírání pojištění na nemovitosti nebo oceňování nemovitostí jako zajištění úvěrů.

12

Účelu ocenění musí odpovídat i pouţitá metodika ocenění. Ocenění zpracovaná pro různé účely nejsou vzájemně zaměnitelná a rozlišujeme několik druhů ocenění. Jednotlivé způsoby ocenění vedou ke zjištění hodnoty nemovitosti podle jejích skutečných uţitných, technických a právních vlastností. Oceňování nemovitostí se provádí pomocí oceňovacích metod a pravidel. 3.1 Základními právními předpisy pro oceňování nemovitostí jsou: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Prováděcí vyhláška 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 526/1990Sb., o cenách který uplatňuje, reguluje a kontroluje ceny výrobků, výkonů, prací a sluţeb pro tuzemský trh. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, definuje cenu: „Cena je peněţní částka: sjednaná při nákupu a prodeji zboţí zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům neţ prodeji.“ Zvláštním předpisem se zde rozumí zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

4 Základní stanovení pojmů Stavba1 jsou veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. Budova je stavba prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi. Má jedno nebo více ohraničených uţitkových prostorů. Obytná budova převládá v ní účel bydlení a to z více jak 50 % celkové plochy budovy. Podnikatelská budova převládá v ní podnikatelská činnost a to z více jak 50 % celkové plochy budovy. ( za podnikatelskou činnost se nepovaţuje administrativní činnost, ale 1

§ 3 odst. 1 zákona č. 151/1997. Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů

13

např. prodej, skladování, poskytování sluţeb mimo administrativních, výrobních a zpracovatelská činnost atd.).2 Kancelářská budova převládá v ní administrativní činnost a to z více jak 50% celkové zastavěné plochy. Hala je stavba o jednom nebo více podlaţích, ve kterých souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů, vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, o velikosti kaţdého prostoru minimálně 400 m3 , tvoří více neţ dvě třetiny obestavěného prostoru stavby.Za svislé nosné konstrukce se nepovaţují samostatné tyčové prvky (pilíře, sloupy). Zastavěná plocha halové stavby musí být větší neţ 150 m2.3 Světlá výška podlaží rozumí se tím svislá vzdálenost mezi spodním lícem stropu a horním lícem podlahy. Průměrnou výškou podlaţí se rozumí váţený. Průměrnou výškou podlaţí se rozumí váţený průměr všech výšek podlaţí oceňované budovy nebo její části. Obestavěný prostor stavby je prostorové vymezení stavebního objektu ohraničeného vnějšími vymezujícími plochami. Vypočítá se takto součet obestavěného prostoru spodní stavby a zastřešení. S obestavěným prostorem základů se nepočítá Vedlejší stavba tvoří příslušenství stavby hlavní nebo doplňuje uţívání pozemku. Zastavěná plocha nepřesahuje 100 m2 . Vedlejší stavbou není garáţ. Příslušenství věci 4 jsou věci, které náleţí vlastníku věci hlavní a jsou určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale uţívány ( např. kuchyňská linka včetně vestavěných spotřebičů). Součástí věcí 5 je vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila (např instalace elektro ,plyn, voda).

2

BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí. VII., přepracované a doplněné vydání.Brno: Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008. 3 §2 odst. a) vyhlášky č. 456/2008., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 4 zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, § 121. 5 zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, § 120.

14

4.1 Hodnota a cena V oblasti oceňování jsou hodnota a cena dva velmi frekventované pojmy. Je nutné je navzájem rozlišovat, přestoţe působí jednoznačným dojmem. Hodnota je údaj obvykle kvantitativní, vzniklý odborným hodnocením. Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou , nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie vyjadřující peněţní vztah za zboţí či sluţby, které lze koupit. Hodnota by měla být asi nejpravděpodobnější cenou. Cena má význam jako protihodnota za statky. Obecným měřítkem jsou peníze. Cena můţe nebo nemusí být zveřejněná, zůstává však historickým faktem. Cena je suma kterou je kupující ochoten zaplatit a na druhé straně prodávající ochoten Cena pořizovací (historická) Je to cena, za kterou bylo věc moţno pořídit v době jejího pořízení, bez odpočtu opotřebení. Nejčastěji se vyskytuje v účetní evidenci. Cena administrativní (zjištěná) je cena zjištěná podle cenového předpisu. V současné době podle zákona č. 151/ 1997 Sb.6 a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 456/ 2008 Sb.7 Tato cena je cenou časovou, ale většina s pouţitím koeficientu prodejnosti Kp.8 Cena obvyklá (obecná, tržní) cena za kterou je moţno stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase na volném trhu prodat nebo koupit. Zjišťuje se porovnáním realizovaných prodejů a koupí obdobných věcí v daném místě a čase. Cena reprodukční je cena za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Pro potřeby pojišťovny povaţujeme tuto cenu za cenu odpovídající nové hodnotě. Věcná hodnota (časová cena) reprodukční cena, sníţená o přiměřené opotřebení a jiné znehodnocení ceny. (Cena zjištěná nákladovým způsobem)9 6

zákon č. 151/97 Sb. , o oceňování majetku a o změně některých zákonů 7 vyhláška č. 456/2008., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 8 Koeficient prodejnosti Kp upravuje cenu podle prodejnosti objektů v jednotlivých regionech, tedy v podstatě upravuje novou hodnotu na hodnotu tržní.

15

Pojistná hodnota je cena pojištěné věci, rozhodná pro stanovení pojistné částky v době uzavření smlouvy. Pojistná hodnota věci můţe být vyjádřena jako: • nová cena tedy peněţní částka, kterou je třeba vynaloţit na znovu pořízení nebo výrobu věci téhoţ druhu, rozsahu kvality, na stejném místě a do nového stavu. • časová cena se stanoví z nové ceny s přihlédnutím k opotřebení nebo jinému znehodnocení, přihlíţí se také k zhodnocení věci. • dohodnutá cena tedy cena blíţe specifikovaná v pojistné smlouvě. Mimo těchto základních typů pojistné hodnoty uvádějí všeobecné pojistné podmínky, ţe : Není-li moţné stanovit pojistnou hodnotu věci ( např. plány, dokumenty, písemnosti), stanoví tuto hodnotu na vlastní odpovědnost pojištěný10 • Pojistná částka má vyjadřovat pojistnou hodnotu budovy. Pojistná částka se stanoví na základě ocenění pojištěné budovy.

5 Metody oceňování Zákon o oceňování majetku č 151/ 1997 Sb. Upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot. 5.1 Základní principy oceňování majetku podle zákona Majetek nebo sluţba11 se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která byla dosaţena při prodejích stejného nebo obdobného majetku v obvyklým obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její 9

BRADÁČ, A. Nemovitosti. 4. přepracované a doplněné vydání. Linde Praha a. s. 2007. s. 79. 10 Ort, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1.vydání Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 11 § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů.

16

výše se nepromítají mimořádné okolnosti trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Jiným stanoveným způsobem se v tomto zákoně rozumí: • Výnosový způsob vychází z výnosu předmětu skutečně dosahovaného nebo z výnosu, kterého lze dosáhnout a následné kapitalizace tohoto výnosu. Oceňuje-li se stavba výnosovým způsobem, stanoví vyhláška způsob výpočtu ceny, způsob zjištění výnosu a výši míry kapitalizace pro dané časové období. • Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Oceňuje-li se porovnávacím způsobem, stanoví vyhláška hlediska, která se při porovnání berou v úvahu. • Nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. Oceňuje-li se stavba nákladovým způsobem, vychází se ze základních cen za měrné jednotky se zohledněním charakteru velikosti stavby, polohy, jejího vybavení, a opotřebení stavby. Nestanoví-li zákon jinak stavba nebo její část se oceňuje výnosovým, porovnávacím, nebo nákladovým způsobem. Oceňuje-li se stavba výnosovým způsobem , stanoví vyhláška způsob výpočtu ceny, způsob zjištění výnosu a výši míry kapitalizace pro dané časové období. Oceňuje-li se stavba porovnávacím způsobem, stanoví vyhláška hlediska, která se při porovnání berou v úvahu. Oceňuje-li se stavba nákladovým způsobem, vychází se ze základních cen za měrné jednotky se zohledněním charakteru, velikosti stavby, polohy, jejího vybavení, a opotřebení stavby.

17

V zásadě je nutné si uvědomit, ţe znalec určuje hodnotu nemovitosti, nikoliv jeho cenu. Cena nemovitostí je dána vztahem mezi nabídkou a poptávkou, tzn. určuje ji trh.12 5.2 Nákladové metody oceňování nemovitostí Nákladový způsob ocenění je jinak technický pohled na nemovitost. Výsledkem tohoto druhu ocenění je tzv. věcná hodnota. Výpočet lze provést třemi způsoby : metodou agregovaných poloţek, rozpočtový způsob, metodou technicko-hospodářských ukazatelů. • metoda agregovaných poloţek, představuje sdruţení několika rozpočtových poloţek do jedné. Metoda představuje určité zjednodušení rozpočtové metody. Dochází zde k oceňování skupin poloţek současně. Tato metoda se zakládá na slučování jednotlivých stavebních činností do jedné poloţky. Sloučená poloţka vyjadřuje určitou část stavby nebo skupinu stavebních prací. Agregované poloţky představují zjednodušení při oceňování stavebních prací. • rozpočtový způsob (rozpočet) jedná se o rozlišení jednotlivých prvků stavebních konstrukcí na základě druhu a výměry na dané stavbě. Metoda spočívá ve zpracování poloţkového rozpočtu podle jednotlivých prvků stavebních konstrukcí. Jedná se o nejpodrobnější, nejpřesnější a současně nejpracnější metodu. Metodu lze vyuţít jen v případě, ţe jsou přesně známy jednotlivé konstrukce a jejich detailní provedení, tzn. prakticky jen u staveb nově budovaných nebo u takových u nichţ existuje podrobná stavebně technická dokumentace. Ceníkové poloţky lze zjistit např. z Katalogů popisů a směrných cen stavebních prací. Cena za jednotku se potom násobí objemem kaţdého druhu. V závěru čísla sečteme a dostaneme celkovou reprodukční hodnotu.13 • metodou technicko-hospodářských ukazatelů Metoda technicko-hospodářských ukazatelů je pouţívaná nejčastěji. Při tomto způsobu se ocení jedna měrná jednotka za celou stavbu. Nejčastěji se takto vyuţívá za měrnou jednotku 1 m³ obestavěného prostoru či 1 m² podlahové plochy. Pro danou nemovitost se zjistí vybraná jednotková cena a 12

HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí. 1. vydání. Praha : Vysoká škola ekonomická, 2005. s. 73. 13 HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí. 1. vydání. Praha : Vysoká škola ekonomická, 2005. s. 74.

18

vynásobením celkovým počtem měrných jednotek obdrţíme reprodukční hodnotu. Jednotková cena je vztaţena k určitému standardu, který nemůţe být shodný s oceňovanou stavbou, je proto nutné provést úpravu pomocí poměrových koeficientů (např. vybavení, zastavěná plocha, místo, počet podlaţí) a zohlednit tak rozdíly týkající se tvaru, velikosti, vybavení a polohy stavby.14 Metodu technicko-hospodářských ukazatelů rovněţ pouţívá vyhláška č. 456/ 2008 Sb. v platném znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. , o oceňování majetku. Vyhláška stanovuje základní ceny, koeficienty, přiráţky k cenám a postupy při uplatnění způsobu oceňování. 5.3 Oceňování podle vyhlášky Vyhláška zařazuje stavební objekty do tabulek podle účelu pouţití. Při nesouladu mezi účelem uţití stavby uvedeným v kolaudační, rozhodnutí nebo ve stavebním povolení a skutečným uţitím stavby. Způsob výpočtu ocenění nákladovým způsobem dle vyhlášky, bude popsán u objektů zařazených dle účelu uţití jako budova a hala. Následující vzorec je určen pro výpočet budovy a haly dle § 3 15 vyhlášky. Cena budovy a haly se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1 vyhlášky, základní cenou za m3 stanovenou v závislosti na účelu uţití a upravenou podle odstavce 3. Při oceňování stavby nákladovým způsobem se vychází: - z nákladů na pořízení stejné stavby, - z technického opotřebení stavby (cena stavby se přiměřeně sníţí o opotřebení vzhledem k jejímu stáří, stavu a předpokládané další ţivotnosti stavby nebo její části), - z charakteru stavby, z jejího vybavení, polohy, velikosti a prodejnosti, - ze základních cen za měrné jednotky stavby (v m, m2, m3 ).

14

HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí. 1. vydání. Praha : Vysoká škola ekonomická, 2005. s. 75. 15 § 3 vyhlášky č. 456/2008., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

19

Základní cena budovy a haly uvedená v přílohách č. 2 a 3 vyhlášky se násobí koeficienty K1 aţ K5, KI a KP podle vzorce: ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x KI x KP, kde ZCU základní cena upravená, ZC základní cena podle účelu uţití stavby, K1 koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce, K2 koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaţí v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, se vypočte podle vzorce, K3 koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaţí v objektu, popřípadě samostatně oceňované části podle vzorce, K4 koeficient vybavení stavby, K5 koeficient polohový, KI koeficient změny cen staveb „koeficient inflace“ KP koeficient prodejnosti. Cena stavby, zjištěná nákladovým způsobem podle vyhlášky je: CN = OP x ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp, kde OP je obestavěný prostor stavby. Algoritmy oceňování nákladovým způsobem lze s určitými úpravami pouţít pro určování pojistných částek nemovitostí. Z výpočtu ceny nákladovým způsobem pro účely stanovení pojistné hodnoty nemovitosti je nutné vyloučit koeficient prodejnosti KP. 5.4 Ocenění staveb pro potřeby pojištění Při oceňování

pro pojišťovny přichází v úvahu problematika stanovení hodnoty

nemovitosti při uzavírání smlouvy a problematika stanovení výše škody při pojistné události. Ti, kteří pojišťují svůj majetek, si mnohdy neuvědomují rizika špatného odhadu hodnoty majetku. Porovnání odhadu nové hodnoty majetku a skutečnosti probíhá při likvidaci pojistné události. Velký rozdíl mezi hodnotou majetku, který je uveden v pojistné smlouvě, a skutečnou náhradou, můţe vést někdy i k ohroţení klienta z důvodu řádného odškodnění. V současné době neexistuje obecně platná metodika, podle které by pojišťovny měly postupovat, proto má kaţdá pojišťovna svůj vlastní subjektivní systém hodnocení.

20

Pro ocenění standardních objektů typu rodinného domu, bytu, apod. má většina pojišťoven zpracovánu základní metodiku a připravenou soustavu formulářů, které mají za úkol stanovení pojistné hodnoty zjednodušit a standardizovat. Účelem jak metodicky, , tak formulářů je to, aby pojistnou hodnotu dokázal více méně správně stanovit kaţdý obchodní zástupce pojišťovny, tedy i ten, který je v oblasti oceňovaní majetku pouze vyškolen např. firemní kurz. Na specializované odhadce majetku se pojišťovny obvykle obrací, kdyţ je předmětem pojištění majetek příliš velký nebo příliš atypický např: (nemocnice, průmyslový závad, hotel). Pojistná částka má vyjadřovat pojistnou hodnotu budovy. Pojistná částka se stanoví na základě ocenění pojištěné budovy. Není – li moţné stanovit pojistnou hodnotu, stanoví tuto hodnotu na vlastní odpovědnost pojištěný. 5.4.1 Podpojištění a přepojištění U pojištění majetku je důleţité, aby pojistná částka, tzn. maximální částka, kterou pojišťovna plní, co nejvíce odpovídala hodnotě majetku. Pokud bude majetek pojištěn na niţší pojistnou částku neţ je jeho hodnota (vznikne podpojištění), pojišťovna bude krátit pojistné plnění v takovém poměru, v jakém je pojistná částka ke správně stanovené hodnotě majetku neboli dohodnutá výše pojistného ke správně stanovenému pojistnému podle hodnoty majetku. Kvalitní pojišťovna by neměla připustit

vysokou míru podpojištění. Obecně na

pojistném trhu v ČR platí, ţe do 10% je podpojištění tolerováno. Přepojištění vzniká v případě, ţe stanovená pojistná částka převyšuje pojistnou hodnotu pojištěného majetku. Tento případ je moţné přiblíţit výkladem nové ceny stavby jako trţní hodnoty a technické hodnoty stavby. Pokud pořídíme novou stavbu nákupem od jiného vlastníka, můţe být pořizovací cena stavby výrazně vyšší neţ náklady na znovu pořízení stavby při totální škodě. 5.5 Postup stanovení pojistné hodnoty Z metodického hlediska lze říct, ţe stanovení pojistné hodnoty není ničím jiným neţ: • Stanovením reprodukční ceny u pojištění na cenu novou. • Stanovením věcné hodnoty u pojištění na cenu časovou

21

• Stanovení trţní hodnoty (vyjimečně obchodní hodnoty nebo hodnoty zvláštní obliby) u pojištění na cenu dohodnutou.16 Stanovení pojistné hodnoty provádíme v následujících krocích: 1. stanovení typu stavby po popsání nemovitosti musíme určit její typ, protoţe cenové nástroje jsou strukturovány podle typu objektu můţeme postupovat jako u jiných typů ocenění, protoţe to jak konkrétní typ stavby určit většina sazebníku pojišťoven striktně nepředepisuje 2. materiálově technická charakteristika určíme

materiálově

technickou

charakteristiku

z dokumentace

nebo

z viditelných markantů 3. určení stáří stavby zabýváme se jím vţdy u pojištění na cenu časovou, u pojištění na cenu novou je tato otázka irelevantní na cenu dohodnutou ve většině případů v praxi ano stáří stavby určujeme např. podle kolaudačního rozhodnutí, podle dokladu o zaplacení daně z nemovitosti, u nemovitých majetků určených k podnikání z účetní dokumentace určit stáří stavby můţe i pojistník, který ručí za pravdivost této informace 4. opotřebení zabýváme se jím vţdy u pojištění na cenu časovou a zjišťujeme jej třemi základními způsoby a) lineární metodou, která je nejjednodušší, ale je nepřesná. Pouţívá se zpravidla pro rychlý test hodnoty. Lze jí pouţít pouze u staveb které nebyly nikdy modernizovány nebo přestavovány. b) nelineární

metodou,

která

zobrazuje

skutečné

opotřebení

objektivněji neţ metoda lineární. Zohledňuje fakt, ţe v praxi opotřebení neprobíhá lineárně. Nelineárních metod je asi 30 různých druhů např. kvadratická. c) analytickou metodou, která je nepřesnější a nejpracnější. Touto metodou je stavba analyzována (rozloţena) na jednotlivé prvky.

16

Ort, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1.vydání Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007

22

Zjišťujeme samostatné opotřebení jednotlivých částí stavby (omítka, dveře krytiny). Tato metoda se pouţívá v současné praxi pojišťování v ČR. 5. stanovení standardu všeobecné pojistné podmínky se ke stanovení standardu pojišťovaného majetku nevyjadřují. Jedinou výjimku tvoří sochy a fresky, které jsou vyloučeny z pojištění při stanovení pojistné hodnoty postupujeme obdobně pro jiné účely např. pro zajištění úvěru nemovitou zástavou. Při výpočtu postupujeme jinak s vyšší pojistnou hodnotou kdy s agregovanou hodnotou jiţ nevystačíme, ale vypočteme standard stavby analyticky podle objemových podílu, na rozdíl u objektů jednodušších u kterých překládáme relativně malou pojistnou hodnotu tam lze koeficient standardu určit agregovaně – vynásobit základní reprodukční cenu jediným koeficientem vyjadřující úroveň standardu. 6. výpočet obestavěného prostoru při výpočtu se vychází z konkrétního ceníku, je důleţité si ověřit zda konkrétní pojišťovna vyuţívá vlastní firemní ceník a sazebník pokud nemá pojišťovna vlastní ceník, pak provedeme výpočet jako při ocenění pro jiné účely 7. stanovení reprodukční ceny je posledním krokem spojeným s výpočtem pojistné hodnoty vše se dá ocenit a rovněţ vše se dá i pojistit např. zcela neprodejný majetek nebo majetek s negativní trţní hodnotou (břemeno)-povinnost ekologické likvidace. Riziko by mělo být zohledněno v sazbě pojistného a je na místě zváţit zda by taková stavba neměla být vyloučena z pojištění. Podle Všeobecných obchodních podmínek jsou vyloučeny z pojištění stavby, které nejsou trvale obydleny, slouţí k výdělečným účelům, nejsou v dobrém technickém stavu, nemají charakter budovy např. bazény, udírny důleţité je správně vymezit předmět pojištění, např. která část kanalizační přípojky nebo řadu je předmětem pojištění17

17

Ort, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1.vydání Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007

23

6 Ocenění bytového/rodinného domu 6.1 Stanovení aktuální tržní hodnoty rodinného domu

Odhad tržní hodnoty č. 1 Rodinný dům č.p. 40/I Parcelní číslo 44 v katastrální území Soběslav Vlastník (vlastníci)

pan X a paní Y, adresy, rodná čísla

Účel ocenění:

stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) za účelem prodeje

Objednatel odhadu:

Bankovní institut vysoká škola, a.s.

Ocenění provedeno ke dni:

23.03.2010

Ocenění provedl:

Jiří Novotný Jirsíkova 40/I 392 01 Soběslav

24

Obsah • Základní pojmy • Popis lokality • Oceňovaný majetek • Pozemek • Vedlejší stavby a venkovní úpravy • Trvalé porosty • Rodinný dům • Konstrukční řešení a vybavenost • Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití • Ocenění • Porovnávací metoda • Stanovení trţní hodnoty pozemku • Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku • Příjmová metoda • Nákladová metoda • Závěr • Omezující podmínky a předpoklady • Osvědčení

Přílohy: • příloha č. 1 - Výpis z katastru nemovitostí rodinného domu čp. 40/1 • příloha č. 2 - Snímek katastrální mapy rodinného domu čp. 40/1

25

6.2. Základní pojmy Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosaţena při prodeji oceňovaného nebo porovnatelného majetku (z hlediska velikosti, stavu, polohy, atd) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje trvalé vlastnosti oceňovaných nemovitostí. Zvaţujeme přitom všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě nějakých mimořádných okolností. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplívající z osobního vztahu k nim. Z uvedené definice obvyklé ceny je zřejmé, ţe při zjišťování trţní hodnoty nelze brát v úvahu ţádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného, ani ţádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenou. Oceňování věci odvozením z ceny věci , např. ceny pozemku z ceny stavby, představuje progresivní způsob oceňování uplatňovaný ve vyspělých ekonomikách ( vychází z úzké vazby mezi cenou pozemku a účelem uţití stavby, která na něm stojí nebo bude postavena). Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů které determinují obvyklou cenu. Tento odhad vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Odhad byl proveden k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni 23.3.2010- ke dni místního šetření. Je mi známo, ţe odhad má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Není mi známo nic o tom ţe by odhad měl také slouţit i pro jiný účel např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (23.3.2010) uţíván výhradně pro bydlení majitelů objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo

26

zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňování normy definovaného jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhajícímu právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţeného o jeho opotřebení; opotřebení je ztráta hodnoty která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměra budovy odráţí skutečnost zjištěnou v průběhu místního šetření. Ocenění je zpracováno k datu na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

27

6.3 Popisné informace Popis lokality Město Soběslav se nachází v Jihočeském kraji, v údolí. Leţí jiţně cca 20 km od Tábora a severně cca 40 km od Českých Budějovic je obcí s rozšířenou působností. Rozloha města je 305 ha. V městě je evidováno 7300 obyvatel . Soběslav leţí při silnici č. I/3, která spojuje Prahu a Tábor s Českými Budějovicemi. Spojení s okolními městy Tábor, Veselí nad Luţnicí a Jindřichův Hradec zabezpečuje hustě pokrytá autobusová doprava. Nejbliţší vlakové nádraţí je v místě, vlakové spojení Praha-České Budějovice. Oceňovaný majetekrodinný dům č.p. 40/I se nachází v zóně převáţně rodinných domů, vzdálenost od centra 250 m.Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. V Soběslavi samotné je městký úřad. Jsou zde dvě základní školy, jedna střední školagymnázium a jedno střední odborné učiliště. Ze zdravotnictví je zde jedna poliklinika, kde mají ordinaci soukromí praktičtí lékaři a rehabilitace. Rekreační lokalita s kempem, 2x hotel, 3x supermarket, 11x hostinec, za prací se musí dojíţdět, část staveb v městě je vyuţita k rekreačním účelům. Rodinný dům byl postaven manţeli Novotnými, je vyuţit k trvalému bydlení. Kvalitu pohledových horizontů hodnotím jako průměrnou, výhled je omezen zástavbou okolních rodinných domů. Oceňovaný majetek Podle skutečností zjištěních na místě i podle podkladů poskytnutých majitelem objektu je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronajmu za trţní nájemné Pozemek Předmětem ocenění je stavební pozemek o velikosti 405 m2. Půdorys pozemku je přibliţně obdelníkový . Pozemek je situován v ulici Jirsíkova .Západní strana pozemku sousedí s ulicí, zbývající tři strany sousedí s okolní zástavbou. Pozemek parc. č. 44 je zastavěn budovou č. p. 40/I , samostatně stojící garáţí a samostatně stojící kůlnou. Zbytek pozemku je nezastavěný a slouţí jako okrasná zahrada u rodinného domu. Je architektonicky upraven a obsahuje přístupový chodník.Pozemek je osázen okrasnými a ovocnými porosty.V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné sítě (elektro, voda, plyn, kanalizace, telefon) z nichţ na pozemek vedou podzemní přípojky. 28

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby jsou garáţ a kůlna. Garáţ je samostatně stojící stavba situovaná jiţně od hlavní stavby. Tvoří z jedné strany boční hranici se sousedem. Je přízemní nepodsklepená, krytá šikmou střechou pokrytou pozinkovaným plechem. Garáţ je zaloţena na betonových pasech. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel dutých,pálených, strop rovný, trámový, štukovaný. Krov dřevěný, šikmý. Omítky hladké štukované. Okno dřevěné, jednoduché, vrata sekvenční v provedení se stropním elektrickým pohonem. Do garáţe je zaveden světelný i motorový proud. Druhou stavbou je kůlna samostatně stojící v jiho-východním rohu Je přízemní nepodsklepená krytá šikmou střechou pokrytou taškami Bramac. Kůlna je zaloţena na betonových pasech. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel dutých,pálených, strop rovný, trámový, štukovaný. Krov dřevěný, šikmý. Omítky hladké štukované. Okno dřevěné, jednoduché. Do kůlny je zaveden světelný proud. Trvalé porosty Na zahradě jsou okrasné stromy, které byly vysázeny v roce 1999. Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci trţní hodnoty. Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o dům v řadové zástavbě s jednou společnou stěnou, obdelníkového půdorysu s delší stranou umístěnou rovnoběţně s ulicí. Stavba je podsklepená má jedno nadzemní podlaţí a podkroví. Krov má sedlový tvar. V přízemí jsou umístěny tyto místnosti: zádveří, šatna, chodba, WC, koupelna, spíţ, kuchyň, jídelna, obývací pokoj, 2x loţnice. Obytné podkroví obsahuje, loţnici, pracovnu, chodbu, koupelnu, WC. Půdní vestavba slouţí pouze k ukládání věcí. Konstrukční řešení a vybavenost Základové konstrukce jsou z prostého betonu ve tvaru základových pásů. Svislé nosné konstrukce jsou provedeny z tvarovek YTONG. Vodorovné konstrukce jsou rovněţ z tvarovek YTONG. Střešní nosná konstrukce dřevěná, vaznicová. Střešní krytina je navrţena z tašek francouzských dvoudráţkových na latě 4 x 5 cm. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu opatřené nátěrem. Vnitřní omítky vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Fasádní omítka brizolitová jednobarevná. Schodiště ze suterénu do přízemí je 29

navrţeno jako jednoramenné deskové s betonovými stupni na místě, uloţenými na ţelezobetonové desce uloţené na cihelném zdivu. Schodiště z přízemí do půdního prostoru je navrţeno rovněţ jednoramenné s mezi podestou. Konstrukce schodiště je kombinovaná (ocelová schodnice, dřevěná stupnice a podstupnice). Dveře jsou dřevěné, náplňové, osazeny do ocelových zárubní. Okna jsou dřevěná zdvojená. Podlahy v suterénu betonový potěr s cementovým potěrem hlazený ocelovým hladítkem přízemí rovněţ cementový potěr a

podlahová krytina. V koupelně, WC a spíţi keramická dlaţba a obklady

z bělninových obkladaček do výšky 180 cm. V hale, chodbě a komoře rovněţ keramická dlaţba se soklíkem. Vytápění je ústřední plynové teplovodní s deskovými otopnými tělesy včetně plynovodní přípojky. Elektroinstalace je zavedená světelná i motorová s pojistnými automaty. Dům je vybaven bleskosvodem. Rozvod vody je proveden z trubek ocelových, závitových, pozinkovaných. Zdrojem teplé vody jsou dva boilery – plynový o objemu 200 litrů. Svislé i leţaté kanalizační svody jsou provedeny z PE odpadních trub, přípojka z trub kameninových, hrdlových. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem, myčkou nádobí a ledničkou. Vnitřní vybavení obsahuje litinovou obezděnou vanu, umyvadlo. Záchod je standardní, splachovací. Ostatní vybavení obsahuje kuchyňský odsávač par, rozvod domácího a veřejného telefonu a televizní anténu.

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je 21 let po kolaudaci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna 30

Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známé ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţití. 6.4 Ocenění Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmů odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili všech tří metod. 6.4.1 Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnal čtyři pozemky 31

nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovým a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemku, jejich vybavenost inţenýrskými sitěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 309 800 Kč a je kalkulována následně 405 x 764,92 = 309 792 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce: Příloha č. 1 - Tabulka I - Pozemek Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Jirsíkova 40/I Parcelní číslo 44 Adresa pozemku Katastrální území Soběslav

1

2

3

stavební parcela N/A




Soběslav

Soběslav

Soběslav

Soběslav

Tábor

Tábor

Planá nad Luţnicí Obec Soběslav Soběslav Planá nad Luţnicí Okres Tábor Tábor Tábor B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

Soběslav

864 000

32

1 324 310

338 100

4

311 500

Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce

405 X

1 200

1134

460

445

720,00 10.3.2010

1000,00 5.3.2010

735 1.2.2010

700 15.1.2010

1 720

1 1000

0,97 712,95

0,98 686

Korekce Upravená hodnota

C. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka


Vlastnická práva

0,9 648

Absolutní vlastnictví



Existence věcných břemen

Bez věcných břemen


Vyuţití podle územního plánu

Rodinný dům

Ano Nejsou


Dostupnost inţenýrských sítí

Pravidelný


Kontaminace půdy Korekce

Pravidelný

Rovinný

Mírně Svaţitý

Kompletní

Nezjištěna

1,1 1155

Nezjištěna

Nezjištěna 1

33

1 712,95

1 651,7

Rovinný

1 712,95

1 651,7

Kompletní

1 712,95

Nezjištěna 1

1 651,7

Pravidelný

1 712,95

Kompletní

1 1155

1 651,7

Dobrá

Rovinný

Kompletní

1 615,6

1 712,95

Pravidelný

1 1050

1 651,7

Nejsou

Dobrá 1,05 1050

1 651,7

Ano

Nejsou

Horší

1 615,6

Kompletní

1 651,7

1 712,95

1 1000

1 615,6

Rovinný

Ano

Nejsou

Lepší


Svaţitost


1 712,95

1 1000

0,95 615,6

Pravidelný

1 651,7

1 712,95

1 1000

1 648


Tvar pozemku


Ano

Korekce

Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Dobrá


1 712,95

1 1000

1 648

Nejsou

0,95 651,7

Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům


Jiná právní omezení a závazky



1 648

Ano

Nabídka

1 712,95

1 1000

1 648


Územní rozhodnutí

Absolutní vlastnictví 1 648


Nabídka 0,9 1000

1 651,7

Nezjištěna 1

1

Upravená hodnota

Dopravní obsluţnost

615,6

Vlak, autobus


1 615,6

Dopravní dostupnost a Výborné parkování

Výborné


Nutnost demolice stávajících objektů

1155

1 1155

Výborné 1 615,6

Ne

Ne


651,7

1 658,6356968

Výborné 1 1155

Ne 1 615,6

Jiná technická korekce

712,95

Vlak, autobus Vlak, autobus Vlak, autobus Vlak, autobus Výborné

1 712,95

Ne 1 1155

1 651,7

1 651,7

Ne 1 712,95

1 651,7

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikován o


1 615,6

E. Ostatní parametry Velikost pozemku X Korekce Upravená hodnota

Větší

Větší 0,95 584,82

Moţná zastavitelnost

1 1155

1 712,95

obdobná 0,95 1097,2

1 712,95

1 651,7

obdobná 1,02 664,73

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikován o


Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 764,92 m2 Rozloha pozemku 405 Celková porovnávací 309 792.6 hodnota

1 584,82

1 1097,2

1 712,95

1 664,73

584,82

1097,2

712,95

664,73

Výpis porovnávatelných parcel poř. číslo 1 2 3 4 Celkem

číslo parcely x x x x

výměra v m2 1200 1134 460 445 3239

34

jednotková hodnota v zaokrouhlen Kč/m2 trţní hodnota o 584,82 701 784 1 097,2 1 244 225 712,95 327 957 664,73 295 804 3 130 984 309 793

Stanovení o obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty jako celku jsem vzal v úvahu rodinné domy, které byly v okrese Tábor v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto porovnávané nemovitosti se nacházejí v obdobných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu(GFA). Tato jednotka je pro tento druh majetku vhodná. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňováním byly vzaty v úvahu faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě těchto skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaného porovnávací metodou je :

2 037 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

35

Příloha č. 2 - Tabulka II – Majetek jako celek Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

1

2

Rodinný Rodinný dům dům Parcelní číslo 44 Adresa nemovitosti Jirsíkova 40/I Katastrální území Soběslav Soběslav Obec Soběslav Soběslav Okres Tábor Tábor B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku 405 483

3

4

Rodinný dům Rodinný dům

Rodinný dům

Soběslav Soběslav Tábor

Soběslav Soběslav Tábor

Soběslav Soběslav Tábor 377

488

Hodnota za 1 m2 765 765 765 765 pozemku Hodnota pozemku 309 825 369 495 653 310 288 405 celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 132 127 250 150 jednotek Prodejní cena celkem X 2 800 000 2 300 000 1 599 000 Prodejní cena bez ceny 2 430 505 1 646 690 1 310 595 pozemku Cena za 1 porovnávací X 19 137,83 6 586,76 8 737,3 jednotku Datum transakce 1.3.2010 4.1.2010 15.3.2010

765


1 19137,83

D. Právní údaje Druh transakce

Nabídka


Vlastnická práva

Nabídka

Absolutní

Absolutní

Ne

Upravená hodnota


Rodinný dům

Nabídka

Absolutní

Ne

168 1 765 000 1 391 680 8 283,80 14.3.2010 1 8283,80

Nabídka

0,9 7877,97

Absolutní

1 5928,1

Ne

373 320

1 8753,3

0,9 5928,1

1 17224,05

Korekce

Vyuţití podle územního plánu

1 6586,76

0,9 17224,05


Existence věcných břemen

854

0,9 7455,41

Absolutní

1 7877,97

Ne

1 7455,41

Ne

1

1

1

1

17224,05

5928,1

7877,97

7455,41

Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům 1 17224,05

36

1 5928,1

1 7877,97

Rodinný dům 1

Kolaudační rozhodnutí

Ano

Ano


Jiná právní omezení a závazky

1 17224,05

Ne

Ne


Ne

Dobrá


Technická vybavenost budovy

Dobrá

Dobrá

Omezený

Dopravní obsluţnost

6520,89

7877,97

8200,95

Průměrná

1,1

1

17224,05

7172,98

8665,76

8200,95

Dobrá 1

1

1

17224,05

7172,98

8665,76

8200,95

Dobrý


F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

1 8665,76

1 8200,95

Vlak, autobus

1

1

1

1

6455,68

8665,76

8200,95

Dobrá

Dobrá 1 6455,68

Dobrá 1 17224,05

N/A

Omezený

17224,05

Dobrá


Jiná technická korekce

Omezený 0,9 6455,68

1 17224,05

Dobrá

Dobrá

1

Dobrá


Atraktivita objektu

Dobrá

Vlak, autobus Vlak, autobus Vlak, autobus

Upravená hodnota

Dobrá

Dobrá

1,1

Korekce

Dopravní dostupnost a parkování

Výborná

1

1 17224,05

Vlak, autobus

Průměrný

17224,05

Omezený


Dobrý

1 7455,41

1,1

Korekce

Další moţný rozvoj nemovitosti

Dobrá 1 7877,97

1

Dobrá

Upravená hodnota

Dobrá

1 7455,41

1,1

Korekce

Funkční vyuţitelnost budovy

Ne

1

Dobrá

Upravená hodnota

1 7455,41

1 7877,97

1 5928,1

Průměrný


Ne

Dobrá

Dobrý

Ano 1 7877,97

1 5928,1

1 17224,05

Dobrý

Ano 1 5928,1

1 17224,05

E. Technické parametry Lokalita Dobrá

Technický stav objektu

Ano

N/A

Dobrá

N/A

Obdobný

1 6455,68

1

37

1 8665,76

1 8200,95

N/A 1 8665,76

Obdobný 0,99

1 8200,95

Dobrá

N/A

Větší

Korekce

1 8665,76

1 6455,68

1 17224,05

Dobrá

1 8200,95

Obdobný 1

1

Upravená hodnota

17224,05

Jiná korekce

N/A


N/A 1 17224,05

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 10 120,47 17 224,05 jednotky Porovnávací hodnota 1 615 715 2 187 454,35 celkem (bez poz.) Hodnota pozemku 421 132 369 495 Celková porovnávací hodnota

2 036 847

6391,12

2 556 949

8665,76

N/A 1 6391,12

8200,95

N/A 1 8665,76

1 8200,95

6 391,12

8 665.76

8 200,95

1 597 781.3

1 299 865

1 377 759,76

653 310

288 405

373 320

2 251 091

1 588 270

1 751 079

6.4.2 Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití i příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci, která činí 18 000 Kč/měs. Ve výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Rezervy na renovace byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky, náklady na údrţbu, pojistné a daň z nemovitosti byly poskytnuty od majitele objektu na základě skutečného provozu majetku.

38

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 1 639 000 Kč

Podrobný popis výpočtu provedených pro získání výše uvedeného indikace je uveden v následující tabulce.

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

216 000 32 400

15%

Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem Míra kapitalizace

183 600 20 000 6 000 500 0 0 1 000 156 100 25 000 131 100 8% 1 638 750 1 639 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

6.4.3 Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení staveb. Náklady na pořízení majetku jakoţto nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejného materiálu, stavebních a výrobních norem, projektu, uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení nákladové hodnoty předmětného majetku v jeho současném stavu je z částky nákladů na pořízení majetku odečítaná částka, která reprezentuje kumulované odpisy na sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické

39

nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány takto: • fyzický odpis je sníţení hodnoty vyplývající z provozního opotřebení a působení vnějšího prostředí • funkční nedostatek je sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku • ekonomický nedostatek je neodstranitelné sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 3 771 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikace hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v následující tabulce.

NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem

Rodinný dům, Jirsíkova 40/I, Soběslav Klasická, zděná 21 let 21 let 60 let 132 m2 1 podzemní, 1 nadzemní, podkroví 197 m2 0,85 181 m2 646 m3 5300 Kč/m3 3 423 800

Fyzické opotřebení

21%

40

2 704 802

Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

0% 0%

2 704 802 2 704 802

Vedlejší stavby (garáţ, kůlna) Venkovní úpravy Pozemek

632 254 224 508 309 285


3 770 849 3 771 000

6.5 Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 23.3.2010. Pojmy obvyklá cena popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Indikace

Váha

Váţený průměr

(Kč)

(%)

(Kč)

2 037 000

70

1 425 900

Příjmová metoda

1 639 000

20

327 800

Nákladová

3 771 000

10

377 100

100

2 130 800

Porovnávací metoda

metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

2 131 000

Oceňovaný majetek patří mezi běţně obchodovatelné nemovitosti na realitním trhu. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70 %.

41

Tento typ majetku – rodinný dům je v dané lokaci zřídka pronajímán. Tato oceňovaná nemovitost slouţí pouze k uspokojení bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Indikace trţní hodnoty příjmovou metodou byla při analýze finální hodnoty uvaţována, ale byla jí přisouzena kontribuce 20 %. Vzhledem k tomu, ţe oceňovaný majetek byl kolaudován před jednadvaceti lety, má proto své opodstatnění i indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody, které jsem přisoudil váhu 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 23.3.2010 reprezentovaná částkou: 2 131 000 Kč (slovy: dvamilionystotřicetjednatisíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potencionálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Tento odhad byl vypracován pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného.

42

Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány místním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků , budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

43

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

44

Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze, dne 23.března 2010

…………………………………… Jiří Novotný

45

7 Stanovení aktuální tržní hodnoty bytového domu

Odhad tržní hodnoty č.2 Bytový dům č.p.57/1 Parcelní číslo 3 v katastrální území Vlastník (vlastníci)

pan X a paní Y, adresy, rodná čísla

Účel ocenění:

stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) za účelem prodeje

Objednatel odhadu:

Bankovní institut vysoká škola, a.s.

Ocenění provedeno ke dni:

23.03.2010

Ocenění provedl:

Jiří Novotný Jirsíkova 40/ I 392 01 Soběslav

46

Obsah: • Úvodní zpráva • Popis lokality • Oceňovaný majetek • Historie • Pozemek • Vedlejší stavby a venkovní úpravy • Bytový dům • Aktuální vyuţití majetku • Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití • Ocenění • Úvod • Porovnávací metoda • Příjmová metoda • Nákladová metoda • Závěr • Omezující podmínky a předpoklady • Osvědčení

Přílohy: • příloha č. 3 – Výpis z katastru nemovitostí bytového domu čp. 57 • příloha č.4 – Snímek katastrální mapy bytového domu čp. 57

47

7.1 Úvodní zpráva Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku ve vlastnictví jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 23. březnu 2010 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu Soběslav ,pro katastrální území Soběslav.Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (23. března 2010) uţíván komerčně jako bytový dům, s nebytovými prostory v prvním nadzemním podlaţí a půdní vestavbou. Zpráva zohledňuje skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, která vyplývá z uzavření nájemních vztahů. Majetek je v absolutním vlastnictví bez jakéhokoliv břemene. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, práva propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: • polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku • velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav • nejvyšší a nejlepší vyuţití • převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu • náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení • prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného podobného majetku v okolí i v celé lokalitě • očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku

48

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní vybavení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. 7.2 Popisné informace Popis lokality Město Soběslav se nachází v Jihočeském kraji, v údolí. Leţí jiţně cca 20 km od Tábora a severně cca 40 km od Českých Budějovic je obcí s rozšířenou působností. Rozloha města je 305 ha. V městě je evidováno 7300 obyvatel . Soběslav leţí při silnici č. I/3, která spojuje Prahu a Tábor s Českými Budějovicemi. Spojení s okolními městy Tábor, Veselí nad Luţnicí a Jindřichův Hradec zabezpečuje hustě pokrytá autobusová doprava. Nejbliţší vlakové nádraţí je v místě, vlakové spojení Praha-České Budějovice. Oceňovaný majetekbytový dům se nachází v zóně převáţně bytových domů, v centru. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost- školy, banky, hotely, obchodní síť. Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranství. Oceňovaný majetek Podle skutečností zjištěných na místě i podle podkladů poskytnutých správcem objektu je hlavní

a

podnikatelskou

činností

prováděnou

v bytovém

domě

poskytování

pronajímatelných prostor – bytů a v prvním nadzemním patře pronajímání obchodu. Dům je tedy především určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek tvoří funkční celek bytového domu a pozemku. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Tento dům, který byl postaven v 30 letech 19. století.V přízemí najdeme obchod se zázemím. Po dobu existence byla prováděna pouze běţná údrţba.V roce 2000 zde proběhla rekonstrukce vody, topení, kanalizace, elektroinstalace,plynu, omítek. Bytové jednotky jsou rovněţ individuálně modernizovány a rekonstruovány podle potřeby, zejména však rekonstrukce kuchyní, koupelen a WC. Původní topidla na tuhá paliva byla nahrazena plynovými.Bytový dům je napojen na všechny inţenýrské sítě.

49

Pozemek Předmětem ocenění je pozemek parcelní číslo 3 o rozloze 462 m2 je převáţně zastavěn objektem bytového domu.Na pozemku je malý domovní dvorek ve vnitrobloku. Je pokryt betonovým krytem. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednotlivými přípojkami médií Bytový dům Bytový dům se nachází v atraktivní lokalitě náměstí města Soběslavi.Uliční fasáda je orientována na západ, dvorní na východ. Je postaven v blokové zástavbě v řadě s okolními bytovými domy.Dům má jedno podzemní, tři nadzemní podlaţí a jedno podkroví. Základní konstrukční systém domu je klasický- svislé nosné konstrukce z plných pálených cihel., vodorovné nosné konstrukce z monolitického ţelezobetonu. Základy jsou betonové pasové.Krov je dřevěný vaznicový.Střešní krytinu tvoří pálené hladké tašky. Oplechování je z pozinkovaného plechu.Omítka je štukovaná opatřená nátěrem. Okna jsou dřevěná špaletová, dveře dřevěné,náplňové.Topení je lokální, zajištěné plynovými topidly odvětrávanými do fasády. Rozvody elektro 220/380 V a rozvody vody jsou rozvedeny do všech podlaţí. Ohřev teplé uţitkové vody je rovněţ lokální pomocí plynových průtokových ohřívačů nebo elektrických zásobníkových ohřívačů. Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje bytový dům : 4 byty s dispozicí 3+1 2 byty s dispozicí 2+1 1 komerční prostor v prvním nadzemním podlaţí 1 půdní vestavbu Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku.

50

Základní kriteria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţití z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Všechny bytové i nebytové prostory jsou pronajímány za trţní nájemné, a proto je podmínka maximální ziskovosti splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. 7.3 Ocenění Úvod Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Porovnávací metoda – analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda – analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda – analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. 51

Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţil kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsem pouţil porovnávací metodu pozemků, pro ocenění majetku jsem pouţil všech tří metod. 7.3.1 Porovnávací metoda Pro stanovení obvyklé ceny pozemku jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné, připravené k zastavění v souladu s jejich nejlepším a nejvyšším vyuţití. Stanovení obvyklé ceny pozemku Při stanovení obvyklé ceny jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsem porovnal tři pozemky nabízené k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Vzhledem k tomu, ţe se jednalo o nabídky, tuto skutečnost jsem zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je : 388 540 Kč a je kalkulována následně : 462 * 841 = 388 542 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující straně.

52

Příloha č. 1 - Tabulka I - Pozemek

Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území

Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje 1 2

Porovnávaný pozemek

Soběslav 57/I


Soběslav

stavební parcela 3 N/A


3

Veselí nad Tábor Soběslav Luţnicí Obec Soběslav Veselí nad Tábor Soběslav Luţnicí Okres Tábor Tábor Tábor Tábor B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X 300 000 790 600 266 000 Rozloha pozemku v m2 462 422 658 312 Cena za 1 m2 X 710,9 1201,6 852,5 Datum transakce 18.2.2010 5.3.2010 27.1.2010 Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 710,1 1201,6 852,5 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 639,81 1081,4 767,3 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 639,81 1081,4 767,3 Existence věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen břemen Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 639,81 1081,4 767,3 Vyuţití podle Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům územního plánu Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 639,81 1081,4 767,3 Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 639,81 1081,4 767,3 Jiná právní omezení a Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou závazky Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 639,81 1081,4 767,3 D. Technické parametry Lokalita Výborná Dobrá Lepší Horší Korekce 1,05 0,95 1,1

Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

Pravidelný Rovinný Kompletní

Nezjištěna Autobus, Vlak Dobré

671,8 1027,3 844 Pravidelný Pravidelný Pravidelný 1 1 1 671,8 1027,3 844 Rovinný Rovinný Rovinný 1 1 1 671,8 1027,3 844 Kompletní Kompletní Kompletní 1 1 1 671,8 1027,3 844 Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna 1 1 1 671,8 1027,3 844 Autobus, Vlak Autobus, Vlak Autobus, Vlak 1 1 1 671,8 1027,3 844 Dobré Dobré Dobré 1 671,8

Ne

Ne

1 1027,3 Ne

1 844 Ne

1 1 1 671,8 1027,3 844 Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1 1 1 671,8 1027,3 844 E. Ostatní parametry obdobný Větší Menší 1 0,9 1,1 671,8 924,5 928,4 Ano Ano Ano 1 1 1 671,8 924,5 928,4

Velikost pozemku X Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

841,46

671,8

924,5

928,4

462 388 754

Výpis porovnatelných parcel

poř. číslo 1

číslo parcely x

jednotková hodnota v výměra v m2 Kč/m2 trţní hodnota zaokrouhleno 422 671,8 283 500 54

2 3 Celkem

x x

780 325 1527

924,5 928,4

721 164 301 743 1 306 407

1 306 000

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vzal v úvahu bytové domy, které byly v okrese Tábor v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Vzhledem k tomu, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 4 263 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

55

Příloha č. 2 - Tabulka II – Majetek jako celek Oceňovaná Porovnávaná nemovitost nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti 1 Název nemovitosti Bytový dům Bytový dům Soběslav 57/I Soběslav Parcelní číslo 3 Adresa nemovitosti Soběslav 57/I Katastrální území Soběslav Soběslav

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

2 Bytový dům

3 Bytový dům

Bechyně

Obec

Bechyně

Planá nad Luţnicí Planá nad Luţnicí Tábor

Soběslav

Soběslav

Okres Tábor Tábor Tábor B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku 462 692 460 350 Hodnota za 1 m2 pozemku 841 841 841 841 Hodnota pozemku celkem 388 542 581 972 386 860 294 350 C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 875 925 1038 802 jednotek Prodejní cena celkem X 3 495 000 5 500 000 5 000 000 Prodejní cena bez ceny 2 913 028 5 113 140 4 705 650 pozemku Cena za 1 porovnávací X 3149,2 4925,9 5867,3 jednotku Datum transakce 5.1.2010 10.2.2010 21.2.2010 Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 3149,2 4925,9 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 2834,3 4433.4 5280,65 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 2834,3 4433.4 5280,65 Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 2834,3 4433.4 5280,65 Vyuţití podle územního Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům plánu Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 2834,3 4433.4 5280,65 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano

56

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

1 2834,3 Ne

Ne

1 5280,65 Ne

1 1 1 2834,3 4433.4 5280,65 E. Technické parametry Výborná Výborná Lepší Dobrá 1 0,95 0,95 2834,3 4211,7 5016,62 Dobrý Horší Dobrý Dobrý

Dobrá

1,2 1 1 3401,1 4211,7 5016,62 Průměrná Dobrá Dobrá 1,1 3741,2

1 4211,7

Dobrá

Omezený

1 1 1 3741,2 4211,7 5016,62 Omezený Omezený Omezený

Kompletní Dobrá

Dobrá

1 5016,62

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1 4211,7 Dobrá

1 3741,2 N/A

Dobrá

1 1 1 3741,2 4211,7 5016,62 Kompletní Kompletní Kompletní 1 1 1 3741,2 4211,7 5016,62 Dobrá Dobrá Omezená 1 3741,21

Korekce Upravená hodnota Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

Ne

1 4433.4

N/A

1 5016,62 Dobrá

1 4211,7 N/A

1 5016,62 N/A

1 1 1 3741,2 4211,7 5016,62 F. Ostatní parametry Větší Obdobný Menší 0,95 3554,1 N/A

N/A

1 4211,7 N/A

1 3554,1 Výsledná porovnávací hodnota

57

1,1 N/A

1 4211,7

1 5518,28

Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

4428

3554

3 874 500 388 542 4 263 042

58

4212

5518

7.3.2 Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních

kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy

diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je : 4 755 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

Příjmová metoda – přímá kapitalizace Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

553 000 27 600

5%

Efektivní hrubý příjem

525 400

Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

50 000 15 000 10 000 0 0 10 000 85 000

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

440 400 60 000 380 400

Míra kapitalizace

8% 4 755 000 4 755 000


7.3.3 Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku přepočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejného materiálu, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty

vyplývající

z fyzické

opotřebovanosti

a

funkční

nebo

ekonomické

nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány: • technické/fyzické opotřebení • funkční nedostatky • ekonomické nedostatky

60

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 6 480 000 Kč Následující tabulka indikuje výpočty oceňovaného majetku nákladovou metodou.

NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Předpokládaná další ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí Průměrná zastavěná plocha podlaţí Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky Pozemek

Bytový dům, Náměstí Republiky 27, Soběslav 27 Klasická,zděná 180 55 50 300 1 podzemní, 3 nadzemní, půdní vestavba 279 0,85 1116 5400 6000 Kč/m3 32 400 000 50% -16 200 000 20% -6 480 400 10% -3 240 000 14 262 000


6 479 600 6 480 000

7.4 Závěr: Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na obvyklou cenu, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 23. březnu 2010. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace:

61

Indikace (Kč)

Váha

Váţený

(%)

(Kč)

průměr

Porovnávací metoda

4 263 000

70

2 984 100

Příjmová metoda

4 755 000

20

951 000

Nákladová metoda

6 480 000

10

648 000

Výsledná cena

4 583 100

Zaokrouhleno

4 583 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány a proto porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţuje indikaci obvyklé ceny porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 70 %. Oceňovaný majetek – bytový dům s většinou nájemních bytů je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující

jeho

schopnost

produkovat

příjmy

z pronájmu.Z výše

uvedených

skutečností jsem přisoudil příjmové metodě 20 %. U starších, i kdyţ funkčních nemovitostí jako je posuzovaný objekt, nejsou obvykle investoři akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je k 23. březnu 2010 reprezentovaná částkou: 4 583 000 Kč (slovy: čtyřimilionypětsetosmdesáttřitisíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovaného majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost.

62

Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek poskytnutých sluţeb. Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány místním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků , budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně 63

škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy

9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

64

Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze, dne 23. března 2010

…………………………………… Jiří Novotný

65

8 Analýza trhu s nemovitostmi na okrese Tábor

ANALÝZA TRHU

OKRES TÁBOR

JIHOČESKÝ KRAJ

Duben 2010

66

8.1 Popis okresu Okres Tábor je území v Jihočeském kraji. Jeho sídlem je město Tábor. Rozloha okresu je 1 326,01 km², počet obyvatel je 102 167 osob (hustota zalidnění je 77 obyvatel na 1 km²). V okrese Tábor je 110 obcí, z toho 8 měst a 1 městys. V Okrese Tábor jsou zemědělské, rybníkářské, lesnické a průmyslové oblasti. V této oblasti je mnoho chráněných krajinných území (CHKO) i místa s kulturně historickou hodnotu. Je to atraktivní lokalita pro cestovní ruch. I přes to ţe oblast není bohatá na nerostné suroviny , těţí se zde štěrkopísky, stavební kámen. Předpokládá se zde dokončení dálnice spojující Prahu s Českými Budějicemi. 8.2 Charakteristika trhu V městě Táboře ţije přibliţně 36 tisíc obyvatel. Ve městě je dobrá občanská vybavenost i široký trh s pracovními místy. Postupně se zvyšuje odliv obyvatelstva do okolí města. Většina nové výstavby pro bydlení soustřeďuje do okolních vesnic z důvodu cen stavebních parcel. Výstavba pro komerční vyuţití, je situována na hranicích města v průmyslových zónách. Trh s nemovitostmi V důsledku ekonomické krize je nejistá situace a to má přímý vliv i na obchodování s nemovitostmi. V předloňském roce byl trh s nemovitostmi v plném proudu z důvodu všeobecného mínění o stabilní ekonomice a dostupnosti hypotéčních úvěrů. V současnosti uţ tomu tak není. Banky zpřísnili kritéria k poskytování úvěrů i úvěrů hypotéčních., ale i pro firmy které se zabývají výstavbou nových bytových domů. Z mého pohledu je situace na trhu výhodná pro kupující, protoţe ceny nemovitostí klesají. Naopak pro prodávajícího je velká konkurence srovnatelných objektů. 8.3 Pozemky Proluky V centru města Tábor se tento typ uţ v podstatě nevyskytuje. Moţná je pouze úprava stávajících objektů, ale to pod dohledem památkové péče. Pouze demolicí stávajícího objektu lze docílit takového pozemku. V minulosti došlo k několika demolicím původních objektů a našla se řada archeologických nálezů a některé objekty z toho důvodu byly zakonzervovány.

67

Stavební pozemky V Táboře jsou a zasíťované a s vybudovanými obsluţnými komunikacemi stavební pozemky v lokalitách Svatá Anna, Horky. Kde se plánuje výstavba rodinných domů. V těchto lokalitách se ceny za metr čtvereční pohybují od 300 - 1500 Kč m2 . Na tuto cenu má vliv vzdálenost od města Pozemky pro komerční využití V Táboře a okolí se pohybuje cena 150 – 1050 Kč/m2. Na cenu má největší vliv velikost pozemku, lokalita, a dostupnost inţenýrských sítí. Komerční pozemky se nachází v lokalitách Čelkovice, Košín, Chotoviny. Velmi atraktivní pozemky jsou kolem dálnice číslo D3. 8.4 Budovy Rodinné domy Developerské firmy se v této době nezajímají o výstavbu nových rodinných domů tak jako dříve. V nabídce se objevují rodinné domy s cenou 2 100 000 - 3 700 000 Kč do 100 m2 zastavěné plochy, 2 500 000 - 4 500 000 Kč do 200 m2 zastavěné plochy, 3 600 000 – 5 150 000 do 500 m2zastavěné plochy. Na cenu má vliv stav domu, lokalita a velikost. V současnosti se nejvíce obchoduje s domy v blízkém okolí Tábora. Velmi atraktivní lokality jsou v centru Tábora, Horky, Klokoty. Byty V nabídce se nejvíce objevují byty postavené panelovou technologií v 60. aţ 80 letech minulého století. Ceny bytů se v Táboře pohybují 800 000 – 910 000 Kč za byt o ploše do 40 m2 , 1 150 000 – 1 350 000 Kč za byt o ploše do 70 m2 ,1 320 000 – 1 850 000 za byt o ploše do 80 m2 , 1 200 000 – 1 900 000 Kč za byt o ploše nad 80 m2 . Na cenu má největší vliv technický stav bytu, lokalita a velikost.V současnosti se nejvíce obchoduje s domy v lokalitách jako je Sídliště nad Luţnicí, Praţské sídliště, Na Kopečku. Bytové domy Bytové domy se v okrese Tábor vyskytují nejvíce v historických centrech měst. Jedná se o velmi atraktivní lokality. Ceny bytových domů se pohybují od 8 000 000 Kč. Na cenu má vliv stav domu, lokalita a velikost.

68

4 000 000 –

Rekreační objekty V nabídce se nejvíce nachází zájem o chaty v atraktivním prostředí např. v blízkosti řeky nebo lesa naopak poklesl zájem o společné zahrádkářské kolonie. Ceny rekreačních objektů se pohybují

od 1 000 000 – 1 980 000 Kč. Na cenu má vliv

lokalita, uţitý materiál, moţnost vytápění a velikost. V současnosti nejvíce obchoduje s objekty v Roudné u Tábora. Garáže V nabídce jsou garáţe v okrajových částí měst v centrech měst prakticky nejsou. Poptávka po garáţích velice vzrostla. Výstavba nových garáţích není plánována.Cena je od 90 000 – 110 000 Kč. Předpokládá se ţe ceny porostou. Atraktivní lokality jsou kolem větších měst Na Moskvě okraj Soběslavi, U sladovny okraj Tábora. Výrobní objekty

V Táboře je dost starých a morálně doţilých objektů které čeká demolice . V nabídce se spíţ objevují spíţ menší objekty neţ celé průmyslové areály.Cena se pohybuje od 7 000 000 – 20 500 000Kč. Na cenu má největší vliv účel vyuţití stavby, technický stav, lokalita a velikost. Zájem je zde o skladové prostory v městech kolem dálnice D3.

8.5 Nájmy Objekty pro komerční využití V okrese Tábor je největší poptávka po pronájmu kanceláří v historickém centru. V centru je mnoho budov přestavěných pro tento účel. Ceny se pohybují od 3 100 – 24 000 Kč/ měsíc pak je toto rozmezí 56- 142 Kč/ m2/ měsíc. Na cenu nemovitosti má největší vliv lokalita, účel vyuţití, velikost a technický stav. V současnosti je největší nabídka pronájmu v centru Tábora. Byty V Okrese Tábor je vysoká nabídka pronájmu všech typů bytů, od garsoniéry aţ po byt 4+1. Nájmy vyhledávají většinou lidí kteří jsem přišli za prací, jak z Česka tak ze zahraničí. Ceny nájmů se pohybují od 5 000 – 6 200 Kč/měsíc za byt do 40 m2 pokud vezmeme měrnou jednotku Kč/ m2/měsíc pak je toto rozmezí 100 – 200 Kč/ m2/měsíc, 6 000 – 8 000 Kč/měsíc za byt o ploše do 70 m2 pokud vezmeme měrnou jednotku Kč/ m2/měsíc pak je toto rozmezí 65 – 125 Kč/ m2/měsíc, 8 500 – 13 000 Kč/měsíc za byt o 69

ploše nad 70 m2 , pokud vezmeme měrnou jednotku Kč/ m2/měsíc pak je toto rozmezí 92 – 140 Kč/ m2/měsíc 8.6 Shrnutí Pozemky proluky stavební pozemky pozemky pro komerční vyuţití

nelze posoudit 300 - 1 500 Kč/ m² 150 - 1050 Kč/ m²

Byty Do 40 m² Do 70 m² Do 80 m² Nad 80 m²

800 000 - 910 000 Kč 1 150 000 - 1 350 000 Kč 1 320 000 - 1 850 000 Kč 1 200 000 - 1 900 000 Kč

Rodinné domy do 100 m² do 200 m² do 500 m² nad 500 m²

2 100 000 - 3 700 000 Kč 2 500 000 - 4 500 000 Kč 3 600 000 - 5 150 000 Kč nelze posoudit

Rekreační objekty Rekreační objekty

1 000 000 - 1 980 000 Kč

Garáţe Garáţe

90 000 - 110 000 Kč

Objekty pro komerční vyuţití Objekty pro komerční vyuţití

3 100 - 24 000 Kč/měsíc 56 - 142 Kč/ m²/měsíc

Výrobní objekty Výrobní objekty

7 000 000 - 20 500 000 Kč

Nájmy bytů Do 40 m² Do 70 m² Nad 70 m²

5 000 - 6 200 Kč/měsíc 100 - 200 Kč/ m²/měsíc 6 000 - 8 000 Kč/měsíc 65 - 125 Kč/ m²/měsíc 8 500 - 13 000 Kč/měsíc 92 - 140 Kč/ m²/měsíc

70

9 Závěr Lze očekávat v krátkodobém i středně dlouhém horizontu pokles cen všech typu nemovitostí. Největší míru zhodnocení lze předpokládat u zasíťovaných pozemků kolem dálnice. Hladina nájmů se nebude zvyšovat, ale spíţ stagnovat. Ohledně průmyslu, záleţí jak se vyvine ekonomická situace a ochota strategických podniků jít do průmyslových zón. Podle mého názoru ceny klesají a do konce roku se dostanou na minimum. V současné době je převaha nabídky nad poptávkou. Prodávající by se měl vţít do role kupujících, zdali by za to dal tolik peněz. Navrhoval bych řešení před vlastním prodejem porovnat podobné nabízené či prodané nemovitosti, zkonzultovat se znalcem nebo odhadcem a určení trţní hodnoty. Za stávající situace jsem došel k názoru ţe ceny jsou nadsazené a do konce roku klesnou v této lokalitě o 5- 10 %.

71

Seznam použité literatury 1. BRADÁČ, Albert, Teorie oceňování nemovitostí. VII., přepracované a doplněné vydání.Brno: Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008. 2. NĚMEČEK, Alojz, JANATA, Jiří, Oceňování majetku v pojišťovnictví, 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2010. 3. HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí. 1. vydání. Praha : Vysoká škola ekonomická, 2005. 4. ORT, Petr, Oceňování nemovitostí na tržních principech. První vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s.. 2007. ISBN 978-80-7265-101 5. ORT, Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. První vydání. Praha: Bankovní institut vysoká školy, a.s.. 2006. ISBN 80-7265-085-8 6. ORT, Petr, Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. / Oceňování na tržních principech. První vydání. Praha: Bankovní Institut Vysoká Škola, a.s.. 2008. ISBN 978-80-7265-128-3 7. vyhláška č. 456/2008., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb. 8. zákon č. 151/97 Sb. , o oceňování majetku a o změně některých zákonů 9. zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník

72

73

74

75

76

77

78

79

Oceňování nemovitosti za účelem stanovení pojistné hodnoty

Recommend Documents