Voorstel Nieuwbouw ten behoeve van de ALV d.d. 16 juni 2008 I.
Inleiding
Tijdens de Algemene Ledenvergadering van 21 mei 2007 zijn de plannen voor het realiseren van een nieuw clubhuis voor Graaf Willem uitgebreid besproken. De leden zijn daarna via de website en berichten in De Ridder regelmatig op de hoogte gebracht van de stand van zaken aangaande de nieuwbouw. Het afgelopen halfjaar heeft Graaf Willem intensief gesproken met diverse instanties, waaronder de gemeente Den Haag, projectontwikkelaars, architecten en diverse centra voor dagopvang en naschoolse opvang. Hierover zijn verscheidene malen mededelingen gedaan in De Ridder en op de site. Vanaf enig moment zijn gelegde contacten met Staedion, alsmede met kinderopvangorganisatie ZO Unltd. verder uitgebouwd. Uit de gesprekken met deze twee instanties bleek een bereidheid om samen te komen tot realisatie van een nieuw clubhuis annex verblijf voor dagopvang en naschoolse opvang. De laatste maanden is intensief met deze twee partners gesproken. Uitgangspunt bij deze besprekingen is steeds geweest dat de investering in een nieuw clubgebouw wordt gedaan door Staedion, omdat Graaf Willem geen financieel risico dragende bouwactiviteiten wenst uit te voeren. Staedion zal derhalve als ontwikkelaar eigenaar worden van het gebouw en dit gaan verhuren aan Graaf Willem en ZO Unltd. Het bestuur denkt dat dit de enige wijze is waarop Graaf Willem binnen afzienbare tijd kan beschikken over een state of the art clubgebouw, dat voldoende ruimte biedt voor een nog uit te breiden ledenaantal en beantwoordt aan alle eisen die een voetbalclub aan een dergelijk gebouw wil en mag stellen. II.
Uitgangspunten en voorwaarden nieuwbouw
Uitgangspunt bij de nu met Staedion besproken plannen is dat Staedion de stichtingskosten voor haar rekening neemt en het clubhuis vervolgens aan Graaf Willem verhuurt voor een termijn van 40 jaar. ZO Unltd wordt medehuurder tegen commerciële markttarieven voor ten minste een periode van tien jaar. Het risico voor het vinden van een nieuwe huurder na beëindiging van het contract met ZO Unltd berust bij Staedion. Berekeningen van Staedion wijzen uit dat een eigen bijdrage van Graaf Willem nodig is om te komen tot het realiseren van een nieuw clubhuis. Voor een deel, nl. voor een aantal ruimten in het nieuwe gebouw, wordt ZO Unltd. onderhuurder van Graaf Willem. Dit heeft een financiële en fiscale achtergrond. In de plannen wordt ervan uitgegaan dat een clubhuis wordt gebouwd met een netto bruikbaar vloeroppervlak van 1.550 m2. Daarvan wordt 920 m2 exclusief door Graaf Willem gebruikt, 350 m2 exclusief door ZO en 280 m2 wordt gezamenlijk gebruikt. Voor een weergave van de geprojecteerde ruimten en het gebruik en inrichting daarvan zij verwezen naar de tekeningen.
ALV 16 juni 2008, voorstel nieuwbouw proces
-1-
III.
Bouwkosten en financiering
Staedion raamt, bij een investering à € 1.000,-/m2 aan bouwkosten, een totale aanneemsom van € 1.550.000,-. Bijkomende kosten (architect, adviseurs e.d.) komen voor rekening van Staedion. Deze bijkomende kosten bedragen ca. € 500.000,-. Staedion gaat voor wat betreft de huurprijs die zij dient te berekenen om de investering rond te krijgen, uit van een opslag voor winst en risico van 0% voor zover het gaat om de door Graaf Willem te betalen huurprijs. In een door Staedion opgestelde berekening wordt gestaffeld weergegeven welke invloed een eigen bijdrage van Graaf Willem heeft op de huurprijs. Voor een berekening van de bouwkosten en daaruit resulterende huurprijzen wordt verwezen naar de bijlage. In de analyses is nog geen rekening gehouden met de inrichtingskosten. Uiteraard zal voor de inrichting worden gezocht naar zoveel mogelijk sponsorbijdragen. Een realistisch uitgangspunt is dat Graaf Willem jaarlijks maximaal € 10.000,- à € 20.000,huur zou kunnen betalen. Om op een dergelijke huursom uit te komen, is een bijdrage van € 400.000,- à € 600.000,- noodzakelijk. Dit bedrag zal middels subsidie en ledenbijdragen beschikbaar moeten worden gesteld. Bij de gemeente Den Haag zal een beroep worden gedaan op het IVS-OCW-fonds (Investeringssubsidie: 1/3 van aanneemsom met maximum van € 100.000,-). Daarnaast zal m.b.v. een subsidie adviseur (no cure no pay) o.a. bij diverse ministeries een beroep worden gedaan op subsidiemogelijkheden. De ervaring leert dat met een goede onderbouwing 50% van het tekort kan worden gesubsidieerd. Indien de subsidiemogelijkheden maximaal worden benut, resteert een nog te financieren eigen investering van € 150.000,- a € 250.000,-. Omdat de bijdragen uit het schenkingsplan jaarlijks ontvangen worden, zal een lening moeten worden afgesloten om de bijdrage voor de bouw aan het begin van het project beschikbaar te hebben. Uit de jaarlijks betaalde schenkingsbedragen kunnen dan rente en aflossingen worden betaald. Staedion is mogelijk bereid (een deel van) een lening aan Graaf Willem te verstrekken. Wanneer Graaf Willem de door haar gehuurde m2 weet onder te verhuren, zijn alle daaruit voortvloeiende inkomsten direct voor Graaf Willem. Zoals uit bijlage 1 blijkt zijn dergelijke inkomsten noodzakelijk om op een acceptabele huurlast uit te komen, indien uit wordt gegaan van een maximale eigen bijdrage van € 400.000,-. Bij een eigen bijdrage ter grootte van € 600.000,- is dat niet het geval. Met Staedion is afgesproken dat het project zal worden gerealiseerd met een volledig open boekhouding. De bouwkosten zouden iets lager kunnen uitvallen dan geraamd, maar daar is in de berekening niet vanuit gegaan. De cijfers zijn voorlopig, maar wel zo realistisch als nu mogelijk is. Het risico voor hoger uitvallende bouwkosten berust bij Staedion. IV.
Intentieovereenkomst en planning
Graaf Willem wil geen verplichtingen aangaan indien niet vaststaat dat een aan te trekken lening kan worden afgelost c.q. aan andere verplichtingen kan worden voldaan. Uiteraard is een eerste vereiste daarom dat de ALV met het proces voor de realisatie van deze nieuwbouwplannen instemt, wil Graaf Willem op de ingeslagen weg verder kunnen. Het voornemen is om, indien de ALV de nu voorliggende plannen goedkeurt, het subsidietraject direct in te zetten zodat per oktober 2008 duidelijk is met welke subsidiebedragen rekening kan worden gehouden. Bovendien zal voor wat betreft de inzameling van de eigen bijdragen per direct het reeds eerder aangekondigde schenkingsplan in werking worden gesteld. ALV 16 juni 2008, voorstel nieuwbouw proces
-2-
Ook daaruit zal begin oktober een beeld zijn ontstaan van de door de leden ter beschikking gestelde bijdragen. Op basis van bovenstaande uitgangspunten wil het bestuur van Graaf Willem graag toestemming van de ALV om een intentieovereenkomst met Staedion en ZO Unltd. te sluiten. In deze intentieovereenkomst zal een financieringsvoorbehoud worden opgenomen, uitgaande van een eigen bijdrage van € 600.000,-. Uiteraard zal dit financieringsvoorbehoud zo worden ingericht en geformuleerd, dat Graaf Willem zich niet vastlegt op het aangaan van een transactie of financieringsovereenkomst, tenzij en totdat duidelijk is dat rente en aflossing met betrekking tot een lening tot voornoemd bedrag voldaan kunnen worden uit subsidies en ledenbijdragen. Het bestuur stelt voor dat deze intentieovereenkomst op een nader te bepalen dag aan het begin van het seizoen – augustus/september 2008 – wordt getekend tijdens een in het teken van de nieuwbouw staande kick-off. Dan zal ook de architect een nadere toelichting op de plannen geven en zullen diverse plannen worden gelanceerd ter inzameling van eigen gelden. Uiterlijk in november wil het bestuur dan een aparte ALV bij elkaar roepen om te stemmen over de dan definitief te sluiten overeenkomsten en transacties, mits dan duidelijk is dat het zojuist bedoelde financieringsvoorbehoud kan komen te vervallen. Een en ander zou dan betekenen dat de aanbesteding kan starten per december 2008. Voor de sloop en bouwvoorbereiding zijn drie maanden uitgetrokken en voor de bouw zes maanden. Onwerkbaar weer daargelaten betekent dit dat oplevering op zijn vroegst in het laatste kwartaal van 2009 kan plaatsvinden. Voor deze periode wordt gezocht naar faciliteiten ter vervanging van kleedruimtes en bar. Voor een samengevat tijdschema wordt verwezen naar de bijlagen. V.
Slot
Het bestuur van Graaf Willem en de nieuwbouwcommissie bevelen de nieuwbouwplannen van harte bij u aan. Uiteraard bestaat tijdens de ALV de gelegenheid het bestuur en de commissie verder te bevragen. Wij zijn ervan overtuigd dat wij bij realisering van de nu bestaande plannen een toonaangevende vereniging in de Haags/Wassenaarse regio vormen, waar de verbinding tussen sport en welzijn vanuit een maatschappelijke betrokkenheid dagelijkse praktijk zal zijn. Het bestuur van Graaf Willem II VAC
ALV 16 juni 2008, voorstel nieuwbouw proces
-3-
Bijlage 1: Berekening huurprijs Nieuwbouw Graaf Willem Bouwkosten: € 1.000,-/m2 Aantal m2 door Graaf Willem te huren: 920 + 280 = 1200 m2 Eigen bijdrage in € € 300.000 >> huurprijs van € 48/m2 >> huurtarief van € 57.600,- per/jaar bruto € 400.000 >> huurprijs van € 41/m2 >> huurtarief van € 49.200,- per/jaar bruto € 500.000 >> huurprijs van € 35/m2 >> huurtarief van € 42.000,- per/jaar bruto € 600.000 >> huurprijs van € 28/m2 >> huurtarief van € 33.600,- per/jaar bruto ZO Unltd huurt van Graaf Willem de 280 m2 die gezamenlijk wordt gebruikt: Huurprijs ZO: € 90,-/m2 x 280 m2 = € 25.200,Twee voorbeelden van een berekening van de uiteindelijke huurkosten zijn: 1. Graaf Willem weet een bijdrage van € 400.000 bij elkaar te krijgen: Bij een huurprijs voor GW van € 41,-/m2 -/- huurinkomsten ZO >> Netto huurprijs GW: € 49.200 -/- € 25.200,- = € 24.000,2. Graaf Willem weet een bijdrage van € 500.000 bij elkaar te krijgen: Bij een huurprijs voor GW van € 35,-/m2 -/- huurinkomsten ZO >> Netto huurprijs GW: € 42.000,- -/- € 25.200,- = € 16.800,Hierbij is geen rekening gehouden met eigen inkomsten uit onderhuur. Een grove benadering leert dat een huur ad ca. € 10.000,- à € 15.000,- per jaar mogelijk moet zijn d.m.v. verhuur aan een fysiotherapeut en een huiswerkbegeleidingsinstituut.
ALV 16 juni 2008, voorstel nieuwbouw proces
-4-
Bijlage 2: Samengevat tijdschema bouwactiviteiten.
2006 nr actie 1
Info ALV
2
Projectgroep
3
Ideeen generatie
4
PvE en schetsen
5
Voorleggen gem.
6
Informeren ALV
7
Onderhandelingen
8
Goedkeuring ALV
9
Subs. en verg.
9
Bestek&begroting
Q3
Q4
2007 Q1
Q2
Q3
2008 Q4
Q1
Q2
Q3
2009 Q4
Q1
Q2
Q3
Goedkeuring ALV 10 Aanbesteding 11 Bouw 12 Opening totaal tijdspad
ALV 16 juni 2008, voorstel nieuwbouw proces
-5-
Q4
