Visitatierapport Brugse Maatschappij voor Huisvesting, Brugge

Visitatierapport Brugse Maatschappij voor Huisvesting, Brugge

Visitatiegesprekken op 19 en 20 november 2012 Definitief visitatierapport van 26 februari 2013

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM Brugse Maatschappij voor Huisvesting Datum rapport:26 februari 2013 Datum visitatiegesprekken: 19 en 20 november 2012 Datum presentatie aan Raad van Bestuur: 14 januari 2013 Erkenningsnummer SHM: 3070 Contactgegevens SHM: Handboogstraat 2 bus 0013, 8000 Brugge 050 31 76 58 [email protected] www.brugse-mij-huisvesting.be Directeur: Luc DE SMEDT Voorzitter: Gerda GOETHALS Werkgebied: 8000 BRUGGE Samenstelling Visitatiecommissie: Luc JOOS, voorzitter Wouter COUCKE, commissielid Peter PUTTEMAN, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de Brugse Maatschappij voor Huisvesting geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, de daarnaast door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING BRUGSE MAATSCHAPPIJ VOOR HUISVESTING

PAGINA 2 VAN 34

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING ...................................................................................................................................................... 4 2. SAMENVATTING ............................................................................................................................................ 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ........................................................................................ 7 3.1. BESCHRIJVING SHM ............................................................................................................................................. 7 3.2. BESCHRIJVING OMGEVING ...................................................................................................................................... 8 4. PRESTATIES VAN SHM BRUGSE MAATSCHAPPIJ VOOR HUISVESTING .......................................................... 10 4.1. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ............................................................................... 10 4.2. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING ........................................................ 13 4.3. PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID ............................................................................................................ 16 4.4. PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ............................................................................................................... 18 4.5. PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ......................................................... 22 4.6. PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID .................................................................................................. 26 5. AANBEVELINGEN ......................................................................................................................................... 28 5.1. AANBEVELINGEN VOOR DE SHM ........................................................................................................................... 28 5.2. AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN ........................................................ 28 5.3. AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ................................................................................................. 29 5.4. GOEDE PRAKTIJKEN ............................................................................................................................................ 29 BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ............................................................................................... 30 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN .............................................................. 31


PAGINA 3 VAN 34

1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Brugse Maatschappij voor Huisvesting. 1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be 1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen. 1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context. 1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten of de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode. - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


PAGINA 4 VAN 34

1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie per prestatieveld een eindoordeel. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. 1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven. 1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].


PAGINA 5 VAN 34

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Goed

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Goed

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

Voor verbetering vatbaar

OD 2.1

De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig


OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid

Goed

OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar

Goed

PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN


OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust


OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust

Goed

PV 4

SOCIAAL BELEID

Goed

OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Goed

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan

Goed

OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer

Goed

OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

Goed

PV 5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID


OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar


OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed


OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Goed

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan


OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle

Uitstekend

OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Goed

PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID

Goed

OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk

Goed

OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

Goed

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten

Goed


PAGINA 6 VAN 34

3.

BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1. Beschrijving SHM De Brugse SHM werd opgericht in 1922, onder de naam “Brugse Goedkoope Woningen”, en in 1968 omgedoopt tot de Brugse Maatschappij voor Huisvesting (verder ook BMH genoemd). In april 1978 ging de BMH een fusie aan met de bouwmaatschappij "Eigen Heerd - Goud Weerd" uit Assebroek, wat gepaard ging met de overname van een patrimonium van 147 huurwoningen. Een fusie met "Zeemanshaard" uit Zeebrugge volgde in september 1989, wat de overname van een 200-tal woongelegenheden in Zeebrugge met zich meebracht. De grootste bouwvolumes werden gerealiseerd in de jaren ’70 en ’80 van de vorige eeuw (samen 46% van het patrimonium); meer dan 10% van het patrimonium is minder dan 10 jaar oud. De hoofdaandeelhouders zijn de stad en het OCMW van Brugge, de provincie West-Vlaanderen en het Vlaamse Gewest. De Brugse Maatschappij voor Huisvesting groeide uit tot de grootste verhuurder van woningen in Brugge, met 2.020 woonentiteiten, waarvan 1.342 woningen en 678 appartementen. Daarnaast verkocht de BMH ook 1.416 woningen, wat het totaal aantal gerealiseerde woningen in Brugge op meer dan 3.400 brengt. Verder omvatte het patrimonium eind 2011 870 garages en een kantoorgebouw. In afwachting van renovatie of afbraak stonden eind 2011 218 woonentiteiten structureel leeg. Het woningbezit bestaat voor ongeveer een kwart uit woongelegenheden met 1 slaapkamer en ongeveer evenveel met 2 slaapkamers. Ruim 40% van het patrimonium telt 3 slaapkamers. Het aantal echt grote woningen is beperkt: 7,7% van de woonentiteiten telt 4 slaapkamers en nauwelijks 1,5% 5 slaapkamers of meer. Daarnaast verhuurt de BMH 7 studio’s. Bijna de helft (47%) van de woongelegenheden wordt bewoond door een alleenstaande; bijna 30% door 2 personen. Het aandeel huurderhuishoudens met een gezinshoofd ouder dan 65 jaar hoort bij de hoogste van alle Vlaamse SHM ‘s (38%), terwijl het aandeel huurders met een vreemde nationaliteit net opvallend laag ligt. De Brugse Maatschappij voor Huisvesting heeft een werkgebied dat zich beperkt tot de stad Brugge, waar ook de SHM Vivendo actief is. Vivendo heeft evenwel een ruimer werkgebied en realiseert als gemengde SHM zowel huur- als koopwoningen. Naast de absolute voorrangsregels hanteert de Brugse Maatschappij voor Huisvesting ook de optionele voorrangsregel die voorrang geeft aan de kandidaat-huurder die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner van Brugge is of is geweest. Daarnaast heeft de stad Brugge in maart 2010 ook een gemeentelijk toewijzingsreglement goedgekeurd waardoor senioren die op datum van toewijzing minstens 60 jaar oud zijn, voorrang krijgen voor als ‘bejaardenwoning’ gebouwde woningen. Een ander toewijzingsreglement verleent aan mensen met een beperking voorrang tot 16 woningen met ADL-assistentie. Eind 2011 hadden 1.763 gezinnen zich ingeschreven als kandidaat-huurder, waarvan 53,6% alleenstaanden en 24,2% gezinnen die bestaan uit 2 personen. In 2011 werd voor 157 woningen een nieuw huurcontract afgesloten, waaronder 96 voor interne mutaties (30 gewone en 66 wegens herhuisvesting naar aanleiding van een renovatie). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING BRUGSE MAATSCHAPPIJ VOOR HUISVESTING

PAGINA 7 VAN 34

3.2.

Beschrijving omgeving

De stad Brugge telde eind 2009 bijna 52.000 huishoudens en de verwachting is dat dit aantal tegen 2020 zal stijgen naar 53.800 en tegen 2030 naar 54.000. Volgens de Gemeentelijke Profielschets van het Agentschap Binnenlands Bestuur lag de aangroei van het aantal alleenstaande mannen en vrouwen tussen 2000 en 2009 beduidend hoger dan de aangroei van het aantal huishoudens1. Van de inwoners zijn er:  20% gesitueerd in de leeftijdscategorie van 18 tot 34 jaar (Vlaanderen: 20,7%);  41% gesitueerd in de leeftijdscategorie van 35 tot 64 jaar (Vlaanderen: 41,5%);  21% 65-plussers (Vlaanderen: 18,0%). Uit de gegevens van de prestatiedatabank voor 2011 blijkt dat:  ongeveer 38% van de sociale huurders bestaat uit gezinnen met een gezinshoofd ouder dan 65 jaar;  ongeveer 46% van de huurders alleenstaand is. Het werkloosheidspercentage in Brugge bedraagt 5,62% en het aandeel leefloners 1,84%. Het gemiddelde netto belastbaar inkomen per inwoner bedroeg in 2010 16.927 euro. Brugge telt ongeveer 55.000 woongelegenheden. Daarvan is 43% gesloten bebouwing, 20% halfopen en 16% open bebouwing; 22% van het patrimonium is appartementsbouw. De mediaan verkoopprijs van een appartement in Brugge bedroeg in 2011 207.500 euro. Dit wil zeggen dat er in 2011 exact evenveel appartementen werden verkocht aan een hogere prijs, dan aan een lagere prijs. Voor gewone woonhuizen ligt deze mediaan iets hoger, namelijk op 210.000 euro. De mediaan prijs van een woning is de voorbije 5 jaar iets sneller gestegen dan van een appartement (resp. 24 en 19%). De mediaanprijs van de bouwgrond bedraagt 245 euro per m², wat ongeveer evenveel is als 5 jaar geleden De stad Brugge (het werkgebied van de Brugse Maatschappij voor Huisvesting) telt zowat 5,63% sociale huurwoningen, verhuurd door de Brugse Maatschappij voor Huisvesting en Vivendo. Momenteel stamt nog ongeveer 3% van het totale patrimonium van de BMH uit de periode vóór 1950. Vanaf de jaren vijftig van de vorige eeuw werd het aantal woningen gestaag opgetrokken. Ongeveer 42% van het huidige patrimonium dateert uit de jaren vijftig, zestig en zeventig. Ongeveer evenveel woningen die nu nog verhuurd worden stammen uit de jaren tachtig en negentig. Sinds 2000 werden ongeveer 275 nieuwe woningen verhuurd, of ongeveer 13% van het woningbestand. Ongeveer 34% van de sociale woongelegenheden zijn appartementen (inclusief studio’s en duplexen); daarvan heeft ruim een derde geen of één slaapkamer. De Brugse Maatschappij voor Huisvesting heeft dus een overwegend aandeel van eengezinswoningen (66%) in haar patrimonium. Van die eengezinswoningen heeft 16% maximum één slaapkamer. Het bindend sociaal objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen voor Brugge werd bepaald op 861 woningen. De nulmeting gaf 3.448 sociale huurwoningen aan. Van het objectief 1Gemeentelijke Profielschets Brugge, Agentschap Binnenlands Bestuur 03/04/2012: de aangroei voor alleenstaande vrouwen/mannen bedraagt resp. 111,8 en 117,5 voor 2009 (2000 = 100) terwijl de aangroei van het aantal huishoudens 105,5 bedroeg. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING BRUGSE MAATSCHAPPIJ VOOR HUISVESTING

PAGINA 8 VAN 34

van 861 sociale huurwoningen zijn er in 2011 al 307 gerealiseerd, wat 35,66% is. Het BSO inzake bijkomende sociale koopwoningen voor Brugge bedraagt 404 woongelegenheden, waarvan er eind 2011 al 15 werden gerealiseerd. Het BSO voor sociale kavels werd bepaald op 19, waarvan nog geen enkele werd gerealiseerd.


PAGINA 9 VAN 34

4.

PRESTATIES VAN SHM BRUGSE MAATSCHAPPIJ VOOR HUISVESTING

4.1. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD1.1. De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed De Brugse Maatschappij voor Huisvesting realiseerde in de voorbije vijf jaar gemiddeld 30 nieuwe sociale huurwoningen per jaar en bovendien plant ze 267 nieuwe sociale huurwoningen en 101 sociale koopwoningen; ze behoort daarmee tot de meest productieve onder de SHM’s. Met de realisatie van 150 woningen in voorbije twee jaar leverde de BMH ook een belangrijke bijdrage aan de realisatie van het bindend sociaal objectief voor de stad Brugge. De visitatiecommissie beoordeelt deze prestatie als goed. -

-

-

-

-

De Brugse Maatschappij voor Huisvesting bouwde geen sociale huurwoningen in 2007 – 2008 en 2009, maar realiseerde 110 nieuwe sociale huurwoningen in 2010 en 40 in 2011. Met een jaarlijks gemiddelde van 30 gerealiseerde huurwoningen over de laatste 5 jaar bevindt de Brugse Maatschappij voor Huisvesting zich bij de 25% productiefste sociale huisvestingsmaatschappijen. De BMH plant 267 nieuwe sociale huurwoningen en 101 sociale koopwoningen verspreid over het grondgebied van de stad, maar geeft aan die enkel te zullen realiseren indien uit de financiële planning duidelijk blijkt dat de projecten voor de vennootschap ook financieel haalbaar zijn gedurende de looptijd van de financiering. Daarnaast is de BMH ook in gesprekken betrokken voor het realiseren van 60 sociale huurwoningen in het kader van de uitvoering van een sociale last in toepassing van het decreet gronden pandenbeleid. De BMH toonde de visitatiecommissie aan dat de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen via het huidige financieringssysteem verlieslatend is en dat ze om die reden een afwachtende houding aanneemt. Er wordt verwacht dat het nieuwe financieringssysteem (FS3) zal zorgen voor een beter financieel evenwicht van de projecten. De visitatiecommissie heeft uit de verschillende interviews begrepen dat het lokaal woonoverleg in Brugge op een laag pitje staat en is van mening dat de Brugse Maatschappij voor Huisvesting hierop weinig vat heeft. Een nieuwe impuls van dit lokaal woonoverleg kan, in combinatie met het nieuwe financieringssysteem, leiden tot grotere investeringsmogelijkheden voor de Brugse Maatschappij voor Huisvesting. De verwachting is dat het vlot trekken van dit overleg kan leiden tot het deblokkeren van een aantal dossiers uit het verleden. De Brugse Maatschappij voor Huisvesting verkoopt regelmatig een deel van haar sociaal woningpatrimonium. Ongeveer 1/3 van de verkopen betreft eengezinswoningen die worden verkocht aan de zittende huurders en ongeveer 2/3 wordt openbaar verkocht wegens onverhuurbaarheid (vaak in samenhang met te dure renovatiekosten). De opbrengsten van verkochte woningen zorgen voor een betere financiële leefbaarheid van de SHM (zie ook OD 5.1.). De maatschappij houdt rekening met demografische trends zoals de toenemende vergrijzing en het toenemend aantal alleenstaanden en de daaruit voortvloeiende vraag naar kleinere woningtypes. Zo bouwt de maatschappij vooral appartementen met twee slaapkamers die zowel inzetbaar zijn voor alleenstaanden als voor kleine gezinnen.


PAGINA 10 VAN 34

-

Naast de geplande woningen die sinds 2009 aangemeld en geprogrammeerd worden (39), wijst de SHM ook op de 122 reeds eerder geplande woningen en op de 106 aangemelde woningen in 2012 om aan te tonen dat zij ook in de toekomst concrete bouwplannen heeft.

De visitatiecommissie adviseert de Brugse Maatschappij voor Huisvesting om de voorontwikkeling van projecten meer te formaliseren en te documenteren (verslagen maken van meetings, kostprijsraming, risicoanalyse). Dit zou voordelen bieden zowel op het vlak van kostenbewustzijn en het inschatten van risico’s (zoals de financiële impact van een nieuw project op de financiële leefbaarheid van de maatschappij) als op het verhogen van draagvlak voor het project zowel intern als extern (zoals een dienst stedenbouw). De visitatiecommissie neemt hierbij ook akte van de opmerking van de BMH dat de SHM in het voortraject vaak onvoldoende zicht heeft op de juiste stand van het dossier bij de VMSW omdat de door de SHM consulteerbare bestanden vaak geen correct beeld geven. OD 1.2. De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing OD1.3. De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing OD 1.4. De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Beoordeling: goed De Brugse Maatschappij voor Huisvesting beschikt over ongeveer 17 ha grond. In vergelijking met andere SHM’s beschikt de maatschappij over veel grondreserves. BMH heeft ook een strategie om blijvend gronden aan te kopen om de voorraad voldoende groot te houden voor de geplande projecten op korte en middellange termijn. Daarom wordt deze prestatie ook ‘goed’ beoordeeld. -

-

-

-

Uit de gesprekken blijkt dat het grootste deel van de grondreserve enkele decennia geleden is aangekocht. Ongeveer 6 ha van de grondreserve is direct bebouwbaar. Voor de resterende gronden, ongeveer 11 ha, is een snelle bouwzekerheid veel minder groot omwille van het feit dat deze grond aan de watertoets onderhevig is. De visitatiecommissie vindt het lovenswaardig dat de BMH ondanks de lange geschiedenis van dit project in de SintPietersmolenwijk toch blijft proberen om dit gerealiseerd te krijgen, onder meer door in de stuurgroep ‘waterrobuust bouwen’ een technische oplossing te zoeken. Dit project zou goed zijn voor de bouw van 350 sociale woningen. De BMH voerde de voorbije jaren ook onderhandelingen voor de aankoop van bijkomende gronden, maar die liepen spaak op te hoge grondprijzen en te lage woningdichtheid waardoor de projecten naar de mening van de SHM niet rendabel waren. De SHM voert momenteel nog gesprekken voor de aankoop van gronden in Assebroek en op het militair domein in Brugge. De BMH blijkt geen of amper gebruik te maken van het instrument ‘recht van voorkoop’ en wijt dit aan de hoge woningprijzen in Brugge en aan het feit dat het meestal gaat om aanbiedingen van 1 woning wat onvoldoende schaalvoordeel biedt. Daardoor kunnen de verwervingssubsidies in onvoldoende mate de aankoopkosten dekken en dreigt de maatschappij in financiële problemen te komen indien ze dit met eigen middelen of bijkomende financiering zou realiseren. Omwille van de hoge gronden woningprijzen worden in de binnenstad slechts sporadisch initiatieven tot verwerving genomen. Enkel voor specifieke doelgroepen, die beter functioneren in de binnenstad (zoals mensen met een autismespectrumstoornis) wordt nog gezocht naar één of meerdere kleinschalige projecten in de binnenstad.


PAGINA 11 VAN 34

OD 1.5. De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed De Brugse Maatschappij voor Huisvesting probeert bij haar projecten rekening te houden met de noden van de zittende huurders en kandidaat-huurders. De maatschappij houdt ook rekening met de huidige vraag naar bepaalde woningtypes en met demografische trends (zoals de toenemende vergrijzing en het toenemend aantal alleenstaanden): zo bouwt de maatschappij vooral appartementen met twee slaapkamers die zowel inzetbaar zijn voor alleenstaanden als voor kleine gezinnen. De BMH speelt op het terrein ook in op de noden voor bijzondere doelgroepen en toont een bereidheid om in overleg met actoren creatieve oplossingen en nieuwe woonvormen te verkennen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestatie van de BMH daarom als ‘goed’. -

-

-

De BMH heeft in samenwerking met het OCMW van Brugge een project lopen voor huisvesting en begeleiding van personen met psychische, psychiatrische en verslavingsproblemen – tot algemene tevredenheid van de betrokken partijen. Daarnaast zijn er een zestal verhuringen buiten het sociaal huurstelsel, waaronder een woning die verhuurd wordt aan Focus Wonen en een andere aan CAW regio Brugge. Brugge heeft ook een lokaal toewijzingsreglement voor de als ‘bejaardenwoning’ gebouwde woningen. Hiermee proberen stad en BMH in te spelen op de nood van minder mobiele ouderen aan een aangepaste woning. Daarnaast is er een lokaal toewijzingsreglement dat mensen met een beperking voorrang verleent in 16 woningen met ADL-assistentie, dit in een samenwerking met de vzw Focus Wonen Brugge. De maatschappij voert geen systematische wachtlijstanalyse uit, maar programmeert wel in functie van de belangrijkste doelgroepen op haar wachtlijst. Uit gesprekken met welzijnsactoren is gebleken dat zij geen vragende partij zijn voor bijkomende toewijzingsreglementen voor bijzondere doelgroepen. De BMH speelt op het terrein echter wel in op de noden die zich stellen en toont een bereidheid om in overleg met actoren creatieve oplossingen en nieuwe woonvormen te verkennen.

De visitatiecommissie pleit er wel voor dat de BMH werk maakt van een meer gestructureerde doelgroepenaanpak door een meer systematische wachtlijstanalyse.

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Totaaloordeel: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat de Brugse Maatschappij voor Huisvesting ondanks moeilijke financiële en lokale omstandigheden een meer dan behoorlijk aantal projecten realiseert en plant en daarbij rekening houdt met het huidige en toekomstige profiel van huurders en kandidaat-huurders.


PAGINA 12 VAN 34

4.2.

PRESTATIEVELD 2: WOONOMGEVING

KWALITEIT

VAN

WONINGEN

EN

SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1. De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: voor verbetering vatbaar De Brugse Maatschappij voor Huisvesting plant de renovatie en verdere energetische verbetering van haar patrimonium en heeft daarvoor ook enkele renovatiedossiers klaar liggen, maar mist een grondige inventarisatie van haar patrimonium en een meerjarige onderhoudsen renovatieplanning die richting kan geven aan die renovatieoperaties. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie deze doelstelling als voor verbetering vatbaar. -

-

-

Uit gesprekken met de leden van de Raad van Bestuur en de directeur blijkt dat de Brugse Maatschappij het belangrijk vindt om zo kwalitatief mogelijke huurwoningen aan te bieden. De visitatiecommissie stelt tezelfdertijd vast dat deze ambitie nog ver af staat van de realiteit. De rapportering over het Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020), geeft weer in welke mate het patrimonium van de SHM voldoet aan de door de Vlaamse regering vooropgestelde normen voor de isolatie van daken, ramen, gevels en de energiezuinigheid van verwarmingsinstallaties. Op dit punt situeert de BMH zich net boven de 25% minst goed scorende collega-maatschappijen. Eind 2011 voldeed minder dan de helft van het patrimonium aan alle normen. Dit bleek verder ook in de gesprekken met de huurders, bij wie soms zeer hoge kosten voor energie werden vastgesteld. Tijdens de gesprekken gaf de BMH aan dat het ERP bestand door de gebruikte methodiek soms ook een vertekend beeld geeft. Dat geldt ondermeer voor appartementsgebouwen, waarvan het niet geïsoleerde dak eigenlijk enkel impact heeft op de bovenste verdieping maar in de ERP-rapportering over alle woningen in het gebouw wordt doorgerekend. Daarnaast is het ook zo dat woningen waarvan de benedenverdieping dubbel glas heeft over dezelfde kam worden geschoren als woningen die overal enkel glas hebben. Samen met de BMH stelt de visitatiecommissie tezelfdertijd ook vast dat er geen andere, meer gedetailleerde inventaris van de (energetische) staat van het patrimonium is en dat er ook geen plan van aanpak is om de ERP doelstellingen te halen. De visitatiecommissie vindt het positief dat de BMH zich inschrijft in de visie om het patrimonium te renoveren en ervoor gezorgd heeft dat er enkele concrete renovatiedossiers klaar liggen in afwachting van de toezegging van de middelen voor uitvoering. De maatschappij pleit er voor om meer autonomie te krijgen bij het aanwenden van minstens een deel van de ter beschikking gestelde middelen voor nieuwbouw en renovatie zodat soepeler kan worden ingespeeld op noden die zich op dat moment stellen. Wanneer renovatie te duur dreigt uit te vallen, dan hanteert de BMH de strategie om bepaalde woningen te verkopen door middel van een openbare verkoop; er worden geen specifieke acties op touw gezet om de verkoop van deze woningen kenbaar te maken bij de huurders van de sociale huisvestingsmaatschappij.

De visitatiecommissie beveelt aan om een versnelde en grondige inventarisatie van het patrimonium op te maken en een meerjarige onderhoudsen renovatieplanning uit te werken en af te toetsen op zowel financiële als technische haalbaarheid. Dit betekent dat het halen van de ERP 2020 doelstellingen duidelijk in de planning moet worden weergegeven en dat woningen een regelmatig en systematisch onderhoud krijgen en bovendien dat voor de minst kwalitatieve VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING BRUGSE MAATSCHAPPIJ VOOR HUISVESTING

PAGINA 13 VAN 34

woningen wordt gekozen voor grondige renovatie, vervangingsbouw of verkoop. Wat dat laatste betreft doet de visitatiecommissie aan de SHM de suggestie om de verkoopmogelijkheid aan de zittende huurder beter bekend te maken. Ook de geplande (openbare) verkopen van de maatschappij kunnen beter bekend gemaakt worden bij de huurders. OD 2.2. De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed De BMH heeft in het verleden extra inspanningen gedaan om milieuvriendelijke technieken ingang te doen vinden in haar patrimonium en geeft in recente of geplande nieuwbouwprojecten blijk van gevoeligheid om op een duurzame manier met ruimte en grondstoffen om te gaan. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie deze doelstelling als goed. -

-

-

De visitatiecommissie is van oordeel dat de BMH in een moeilijke liquiditeitspositie toch een inspanning levert om bij nieuwbouw of renovatie bij te dragen tot een beter milieu. Zo plaatste BMH zonneboilers op de 18 nieuwe woningen gelegen tussen de Berkenstraat en het Jezuïtengoed en zonnepanelen op 3 appartementsgebouwen, namelijk Residentie Rond Den Heerd (120 appartementen), Residentie Reigersvliet (26 appartementen) en Residentie Ten Poele (48 appartementen). De opbrengst van deze panelen wordt in mindering gebracht van de elektriciteitskosten van de algemene delen van deze gebouwen. Voor de financiering van deze ingrepen doet de BMH een beroep op de marge die nog over was binnen de subsidiabele kostprijsplafonds van NFS2 (het financieringssysteem voor nieuwbouw en renovatie) van het project (zonneboilers) of op een financiering met groenestroomcertificaten en subsidies van Eandis. De BMH heeft ook onderzocht om de plaatsing van zonnepanelen te veralgemenen naar andere woningen binnen het patrimonium. Zij heeft daarvan afgezien omdat deze investering niet ten goede komt aan alle huurders maar enkel aan de bewoners van de betrokken woningen. Het verdelen van de opbrengst van de zonnepanelen over een grotere groep huurders kan enkel wanneer de elektriciteitsmeters op naam van de SHM worden geplaatst. De visitatiecommissie vindt het goed dat de BMH de afweging maakt om al dan niet zonnepanelen te plaatsen, maar de aandacht van de BMH zou in de eerste plaats moeten uitgaan naar het bereiken van de ERP 2020 doelstelling met betrekking tot dakisolatie. De BMH scoort op deze prestatie-indicator slechts 64% en slechts 28 SHM’s doen het slechter. In deze context dient wel opgemerkt te worden dat de BMH door het inschakelen van sociale economieprojecten alvast begonnen is met het energiezuiniger maken van woningen. De visitatiecommissie stelt vast dat de maatschappij ook steeds meer de afweging maakt om op een duurzame manier om te gaan met de beschikbare ruimte, grondstoffen en energie en de beschikbare alternatieven afweegt. Zo werd op het project Ten Poele (kantoor van de BMH + 48 appartementen) onder andere gekozen voor de toepassing van een warmtepomp voor de kantoren, het beperken van de verharde oppervlakte en de buffering van water in een wadi, het plaatsen van afvalcontainers voor restafval en PMD. Een tweede voorbeeld van het afwegen van de verschillende opties in het kader van duurzaamheid is het project op de site rond Hoeve De Laere (40 eengezinswoningen, 42 appartementen en 82 ondergrondse parkeerplaatsen). Daar werd bij de ontwerpopdracht expliciet gevraagd om een degelijke woonkwaliteit te garanderen, om voldoende flexibiliteit en aanpasbaarheid in het ontwerp te brengen, om te anticiperen op duurzaamheidaspecten zowel qua opbouw als later gebruik en om het bouwbudget te respecteren. De visitatiecommissie kijkt dan ook met zeer veel interesse uit naar de realisatie van dit project.


PAGINA 14 VAN 34

De BMH toont derhalve veel aanzetten van milieuvriendelijk bouwen en renoveren en daarom pleit de visitatiecommissie er voor dat de maatschappij hierop zou voortbouwen door het uitwerken van een duidelijke visie op milieuvriendelijk sociaal (ver)bouwen. OD 2.3. De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed De Brugse Maatschappij voor Huisvesting ontwikkelt de laatste jaren een strategie naar de bouw van aanpasbare woningen. Dat blijkt onder meer uit de realisatie van de 5% nieuwbouwwoningen waarin de principes van aanpasbaar bouwen werden toegepast. Ook in de ontwerpopdracht voor Hoeve De Laere vraagt de maatschappij aandacht voor aanpasbaarheid. Daarnaast streeft de BMH ernaar om in elk nieuwbouwproject de gelijkvloerse verdieping in te richten als aangepaste woningen. De visitatiecommissie beveelt de BMH aan om de principes met betrekking tot aanpasbaar bouwen ook zoveel mogelijk toe te passen in de overige woningen en appartementen. Aanpasbaar bouwen houdt in dat de maatschappij er in het bouwproces rekening mee houdt dat de woningen gemakkelijk kunnen worden omgebouwd tot woningen voor mensen met bijzondere zorgen. Dit geldt in het bijzonder voor de aanpassingen die weinig of niets meer kosten. Een mogelijke oplossing bestaat erin om ook voor de gewone woningen/appartementen een afwegingskader op te stellen waarin de bijkomende ingrepen om aanpasbaar te kunnen bouwen of renoveren geëvalueerd worden op hun kostprijs en hun mogelijke meerwaarde.

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie stelt vast dat de kwaliteit van de woningen als voor verbetering vatbaar wordt ervaren. Dit blijkt zowel uit de gesprekken met de leden van de raad van bestuur, de directeur als uit de gesprekken met de huurders. Vooral wat de energetische prestaties van de gebouwen betreft, is een inhaalbeweging nodig. De maatschappij neemt wel initiatieven om de woningen meer milieuvriendelijk te maken, maar een verder uitgewerkte visie is aangewezen. De SHM bouwt aangepaste woningen maar zou (bepaalde) van de daarbij toegepaste principes verder kunnen doortrekken bij de bouw of renovatie van haar woningen en appartementen.


PAGINA 15 VAN 34

4.3. PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1. De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar Hoewel de maatschappij er blijk van geeft dat het financiële aspect van bouwen en verhuren een belangrijk element vormt bij elke stap in het beslissingsproces, is de visitatiecommissie van oordeel dat het kostenbewustzijn vooral tijdens het ontwikkelingstraject voor verbetering vatbaar is. Een belangrijke oorzaak hiervan ligt in het gebrek aan een gedetailleerd overzicht van de staat van het patrimonium. -

-

-

Tijdens de visitatie kon de visitatiecommissie kennis nemen van een overzicht van de werven die in de periode 2010-2012 werden opgeleverd. Daaruit blijkt dat in deze periode een aantal renovaties plaatsvonden, telkens in clusters van een beperkt aantal woningen, wat de kostprijs verhoogt. De BMH geeft hiervoor als oorzaak o.a. de strenge oppervlaktenormen van de VMSW op, waardoor er bij sommige renovaties dure ingrepen moeten worden uitgevoerd inzake stabiliteit en dit met een beperkte of onbestaande meerwaarde inzake woonkwaliteit. De andere door de BMH aangehaalde oorzaken (ruimere renovatie, slechte staat van de rioleringen, verschillen tussen individuele woningen,…) vinden hun oorsprong in een gebrek aan inzicht in de staat van het patrimonium. De BMH geeft aan dat er over een langere periode van circa 10 jaar ook een aantal grotere projecten gerenoveerd werden met of zonder verhuisbewegingen (aantal tussen 42 en 120 eenheden per project), doch vaak met lange leegstand van bepaalde woningen in afwachting van voldoende aantal voor gevolg. In enkele nieuwbouwdossiers stelt de visitatiecommissie ook vast dat er soms aanzienlijke verschillen zijn tussen de ramingen en de uiteindelijk bestelde bedragen. De visitatiecommissie is van oordeel dat de kostprijsraming van elk project aan de hand van een bouwelementenmethode nuttige informatie kan bieden om projecten in een vroeg stadium bij te sturen. Tijdens de visitatie gaf de BMH aan dat de stedenbouwkundige voorschriften, de beeldkwaliteitseisen en de parkeernormen die de stad Brugge vanuit beleidsoogpunt oplegt ook kostprijsverhogend werken. De visitatiecommissie suggereert de BMH daarom om samen met vertegenwoordigers van de lokale overheid een evenwicht te zoeken tussen het woonbeleid en het beleid inzake ruimtelijke ordening/erfgoed.

Zowel tijdens het ontwikkelingstraject, de realisatiefase als de onderhoudscyclus kan de SHM meer inspanningen doen om de kostprijs in vraag te stellen met het oog op de verdere reductie daarvan. Ook tijdens het voorontwikkelingstraject is het aangewezen om een zo nauwkeurig mogelijke raming te maken van de kostprijs. OD 3.2. De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed De huurlasten, die op het eerste zicht hoog liggen in vergelijking met andere SHM’s, vallen mee als men de door de BMH vooraf betaalde kosten voor een onderhoudscontract in mindering brengt. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie deze doelstelling als goed. -

De visitatiecommissie stelt vast dat een groot deel van de gemiddelde huurlasten (180 EUR van 273,15 EUR) betrekking heeft op de kosten voor het omnium onderhoudscontract van zowel elektrische installaties, sanitaire installaties als verwarming. Een deel van deze kost


PAGINA 16 VAN 34

-

-

wordt ten laste genomen door de BMH. De onderhoudsovereenkomst omvat zowel vervanging als herstelling, waardoor tal van discussies met de uitvoerder vermeden kunnen worden. Geen enkele van de geïnterviewde huurders vond de kostprijs per maand (15 EUR) te hoog. Door te werken met een omnium onderhoudscontract worden ook de mogelijke discussiepunten tussen de maatschappij als verhuurder en de huurder gereduceerd. De visitatiecommissie stelt vast dat er periodiek een gesprek plaatsvindt met de externe dienstverlener om de werking binnen het kader van de lopende overeenkomst bij te sturen, maar beveelt wel aan om het externe onderhoudscontract zelf ook periodiek te evalueren bijvoorbeeld naar responstijden toe - en eventueel opnieuw aan te besteden. Wanneer in toepassing van de overeenkomst ketels vervangen worden dient erop toegezien te worden dat deze ketels de vooropgestelde prestatie-eisen ook effectief kunnen halen en dat de huurders toelichting krijgen omtrent de (gewijzigde) werkingsprincipes ervan. Tenslotte stelde de visitatiecommissie vast dat de BMH tot op heden weinig initiatieven nam om de huurders te betrekken in een dialoog met het oog op het reduceren van de huurlasten.

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar Zowel tijdens het ontwikkelingstraject, de realisatiefase als de onderhoudscyclus kan de BMH meer inspanningen doen om de kostprijs in vraag te stellen met het oog op de verdere reductie daarvan. Ook tijdens het voorontwikkelingstraject is het aangewezen om een zo gedetailleerd mogelijke raming te maken van de kostprijs. Een groot deel van de huurlasten betreft de kosten voor het onderhoud van elektrische installaties, sanitaire installaties en verwarming. Deze manier van werken wordt door de huurder positief onthaald. Niettemin zou de BMH wat meer initiatieven kunnen nemen om huurders ertoe aan te zetten zelf hun huurlasten verder te reduceren.


PAGINA 17 VAN 34

4.4. PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1. De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed De Brugse Maatschappij voor Huisvesting heeft een goed werkende en opgevolgde procedure huurdersachterstal, weinig uithuiszettingen en een goede samenwerking met het OCMW om uithuiszetting te voorkomen; daarenboven worden er weinig onderhoudsproblemen vastgesteld en wordt er voor de aanpak van overlastproblemen samengewerkt met verschillende actoren. Daarom wordt de inzet voor een zo goed mogelijke woonzekerheid ‘goed’ beoordeeld. -

-

-

-

-

De Brugse Maatschappij voor Huisvesting beschikt over een uitgeschreven procedure huurdersachterstal voor zittende huurders en eenzelfde procedure voor vertrokken huurders. Die procedures zijn goed gekend en worden ook goed toegepast. Ze blijken ook efficiënt te zijn want met 1,71% van de totale inkomsten van huurders is de huurdersachterstal eerder beperkt te noemen. T.o.v. van de andere SHM’s heeft de BMH haar resultaat op dit vlak in de afgelopen jaren ook systematisch verbeterd. In 2011 vond zelfs geen enkele uithuiszetting plaats. Bij een tweede maand huurachterstal wordt het OCMW systematisch verwittigd en sinds kort is ook een project ‘bemoeizorg’ opgestart vanuit en in samenwerking met het OCMW. Alle actoren evalueren dit project gunstig; het project is voor herhaling en uitbreiding vatbaar. De samenwerking met het CAW is op dit punt eerder beperkt. De visitatiecommissie beveelt de maatschappij aan om die banden aan te halen, zeker nu het CAW bijkomende capaciteit kan creëren voor het voorkomen van uithuiszetting in sociale huisvesting. De BMH werkt ook met afbetalingsplannen, al zijn daar geen vaste regels voor; er wordt vooral gefocust op de uitvoerbaarheid van de plannen. In gesprekken met huurders stootte de visitatiecommissie op heel wat onvrede over overlast in sommige wijken, wat bevestigd werd door de medewerkers van de SHM die aan het loket veel klachten krijgen over burenruzies. De maatschappij beschikt niet over een overlastprocedure, maar werkt wel samen met verschillende partners zoals het stadsbestuur, de politie en het OCMW om problemen aan te pakken. Het opmaken en hanteren van een overlastprocedure en – algemener – het uittekenen van een strategie om overlast te voorkomen en te bestrijden zou volgens de visitatiecommissie voor de medewerkers en de partners van de maatschappij een sterkere houvast bieden bij de aanpak van de problemen en bij de evaluatie van de ervan. De maatschappij en de actoren stellen bij huurders weinig problemen vast met een goed onderhoud van de woningen. Brugge wordt volgens de SHM en de gesproken woonactoren in stijgende mate geconfronteerd met een problematiek van ex-psychiatrische patiënten en mensen met psychische problemen of beperkingen. Daarover heeft de maatschappij overleg met gespecialiseerde diensten; er is zelfs een experimenteel project wonen-welzijn, maar van een structureel overleg is geen sprake. Met het oog op de toegankelijkheid van de sociale woonmarkt voor deze doelgroep is een meer structureel overleg aangewezen. Om de toegang tot de sociale of gesocialiseerde huisvestingsmarkt voor de meest kwetsbaren te blijven verzekeren acht de BMH een grotere samenwerking met de SVK’s wenselijk. Op die manier zou een betere doorstroming tussen beide sociale woonactoren kunnen gerealiseerd worden. In het algemeen heeft de dienst verhuur te weinig capaciteit om proactief te kunnen werken en bij problemen de nodige huisbezoeken te doen. Het viel de visitatiecommissie op dat het ‘organiseerbord’ - een overzichtstabel die alle functies, taken, handelingsvolgorden en VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING BRUGSE MAATSCHAPPIJ VOOR HUISVESTING

PAGINA 18 VAN 34

autorisaties van de organisatie laat zien - geen afdeling ‘sociaal beleid’ omvat. De visitatiecommissie beveelt de maatschappij aan om een dergelijke afdeling expliciet op te nemen in het organiseerbord, zeker op het moment dat de SHM zou besluiten tot de aanwerving van een maatschappelijk assistent. Dit zou de maatschappij toelaten om het sociaal beleid een prominentere plaats te geven in de organisatie. OD 4.2. De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed De leefbaarheidsproblemen in de diverse sociale woonwijken van de BMH zijn eerder beperkt en voor het oplossen van problemen werkt de Brugse Maatschappij voor Huisvesting samen met andere actoren. Overlastproblemen worden adequaat aangepakt. Er zijn ook tekenen dat men aandacht heeft voor de verbetering van omgevingskwaliteiten in een streven naar een grotere leefbaarheid in de wijken. Daarom is de beoordeling hier ‘goed’. -

-

-

-

-

De leefbaarheidsproblemen in de sociale woonwijken van de BMH zijn eerder beperkt, maar toch vragen de huurders aandachtvoor een groeiend aantal problemen van overlast en diefstal in sommige wijken; ze vragen ook een strenger optreden tegenover huurders die overlast veroorzaken. De Brugse Maatschappij voor Huisvesting brengt na 3 maand huur een bezoek aan nieuwe huurders waarvan bij verhuring is vastgesteld dat verdere opvolging aangewezen is; zo nodig biedt ze bij dit bezoek verdere bewonersondersteuning aan. De medewerkers aan het loket zijn het eerste aanspreekpunt voor leefbaarheidsproblemen, maar ook de onderhoudsfirma die jaarlijks bij elk gezin langsgaat vangt heel wat signalen op. De maatschappij en de onderhoudsfirma hebben een zeer directe, bijna dagelijkse, lijn met mekaar om die signalen door te spelen. De huurders zijn echter vragende partij voor een regelmatigere aanwezigheid van de maatschappij zelf in de sociale woonwijken. De maatschappij is zich bewust van de leefbaarheidsproblemen in de wijk Blauwe Poort die gekenmerkt wordt door een grote concentratie van woningen, weinig open ruimtes en mede daardoor veel overlastproblemen. Het regelmatige overleg dat de maatschappij over deze en andere leefbaarheidsproblemen heeft met de betrokken stadsdiensten en politie heeft daar nog niet tot resultaten geleid. De maatschappij zou een nog actievere rol kunnen opnemen door hierover in overleg te gaan met de bewoners en samen met hen en de betrokken diensten te zoeken naar mogelijke oplossingen die appelleren aan de verantwoordelijkheid van elk van die partijen. In uitzonderlijke gevallen (12 in de voorbije 10 jaar) probeert de BMH overlast op te lossen door een mutatie van gezinnen die dergelijke problemen veroorzaken in hun wijk. Ze worden in deze mutatie begeleid door de maatschappij wat in 8 van de 12 gevallen tot een positief resultaat leidde. Teneinde samenlevings- en overlastproblemen effectiever aan te pakken, is het aangewezen dat de SHM samenlevingsrisico’s in de diverse wijken in kaart brengt, een visie ontwikkelt op het voorkomen en aanpakken van leefbaarheidsproblemen en daarover in overleg gaat met actoren en huurders in de diverse wijken. De visitatiecommissie is van oordeel dat de BMH maximaal gebruik dient te maken van de aanwezigheid van het stedelijk buurtwerk in wijken waar veel sociale huurders wonen. In een van de wijken in Zeebrugge heeft de maatschappij het initiatief genomen om na renovatie van de woningen ook het openbaar domein aan te pakken. Het verdient aanbeveling om in samenwerking met de betrokken stadsdiensten, buurtbewoners, huurders en andere actoren, zoals VMSW, te proberen om dergelijke aanpak verder uit te breiden. Hierin schuilt ook een kans tot bewonerswerking. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING BRUGSE MAATSCHAPPIJ VOOR HUISVESTING

PAGINA 19 VAN 34

OD 4.3. De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: goed De Brugse Maatschappij voor Huisvesting organiseert op geregelde tijdstippen bewonersvergaderingen en toont bereidheid om bewonerswerking te ondersteunen, indien daarnaar zou worden gevraagd. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie deze doelstelling als goed. - De Brugse Maatschappij organiseert op geregelde tijdstippen informatievergaderingen voor bewoners in wijken wanneer daar aanleiding toe is, maar niet op een systematische manier. Zo werden bijvoorbeeld naar aanleiding van de bekendmaking van de resultaten van de tevredenheidmeting in diverse wijken bewonersvergaderingen gehouden, met in totaal zowat 160 aanwezigen. - Buurtfeesten of –activiteiten organiseert de maatschappij niet, evenmin als een huurdersadviesraad of huurdersoverleg. In de tevredenheidmeting bleek onder de huurders trouwens weinig animo voor de oprichting van huurdersverenigingen of het organiseren van bewonersoverleg. - Huurders gaven wel blijk van interesse en betrokkenheid in het gesprek met de visitatiecommissie; zij toonden zich geïnteresseerd om meer van dit soort gesprekken te voeren. Daarom suggereert de visitatiecommissie aan de maatschappij om bewonersbetrokkenheid te stimuleren en zich daar intern ook op te organiseren. - In een aantal wijken is vanuit stad Brugge een buurtwerk actief. De Brugse Maatschappij voor Huisvesting werkt daar niet intensief en structureel mee samen. Het is aangewezen om die buurtwerken in te zetten om sociale huurders te organiseren als gesprekspartner voor de huisvestingsmaatschappij in die wijken. De visitatiecommissie beveelt de BMH derhalve aan om een stimulerend beleid te voeren naar bewonersbetrokkenheid en daarvoor samenwerking te zoeken met het bestaande stedelijke buurtwerk. OD 4.4. De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed -

-

De Brugse Maatschappij voor Huisvesting heeft een samenwerking met het OCMW om op individuele basis woonbegeleiding te verzorgen en daarnaast nog twee experimentele projecten waarvan er een gericht is op ondersteuning van mensen met een psychische, psychiatrische of verslavingsproblematiek en een andere op preventie van uithuiszetting. De betrokken actoren en andere welzijnsorganisaties met wie de visitatiecommissie sprak evalueren deze samenwerking positief en achten ze voor herhaling en uitbreiding vatbaar. BMH heeft een driemaandelijks overleg met Vivendo, de SVK’s en het OCMW. Daar wordt ondermeer ook de actualisatie van de wachtlijsten besproken, waardoor schrappingen van de wachtlijst zo veel als mogelijk worden vermeden. Bij een vorige actualisatie werd ook het CAW betrokken, maar dit is geen structurele samenwerking.

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Totaaloordeel: goed VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING BRUGSE MAATSCHAPPIJ VOOR HUISVESTING

PAGINA 20 VAN 34

De goede samenwerking tussen de Brugse Maatschappij voor Huisvesting en het OCMW werd in alle gesprekken sterk benadrukt. Ook de experimenten bemoeizorg en wonen-welzijn werden zeer positief geëvalueerd. De maatschappij wordt geroemd om zijn openheid, bereikbaarheid en bereidheid tot mee nadenken over vernieuwend beleid. Om de sociale component binnen de BMH een meer structurele plaats te geven in de organisatie en van daaruit het sociale beleid beter te kunnen aansturen, stelt de visitatiecommissie voor om het sociaal beleid ook in de organisatiestructuur in te bouwen (bijvoorbeeld een afdeling sociaal beleid). Ook de ontwikkeling van een visie op het voorkomen en aanpakken van leefbaarheidsproblemen en de uittekening van een stimulerend beleid op bewonersbetrokkenheid verdienen nog meer aandacht van de BMH, hoewel ze op dit vlak nu reeds goede prestaties neerzet.


PAGINA 21 VAN 34

4.5. PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1. De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie meent dat de financiële leefbaarheid van de BMH voor verbetering vatbaar is. Zowel de gecorrigeerde liquiditeitsratio in enge zin als de netto vrije cashflow marge uit de gewone bedrijfsvoering voldoen niet aan de minimale norm. Dit zorgt ervoor dat de financiële leefbaarheid van de BHM bij ongewijzigd beleid onder druk zal komen te staan. De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening is wel positief en de gunstige solvabiliteitsratio zorgen ervoor dat de maatschappij niet snel in financiële problemen zal komen maar de financiële leefbaarheid van de SHM verdient wel verhoogde aandacht. - Uit gesprekken is gebleken dat de minder goede liquiditeitspositie vooral het resultaat is van de bouw met eigen middelen van het nieuwe kantoor van de maatschappij. Trends tonen aan dat de liquiditeitspositie weer een stijgende lijn vertoont vanaf het derde kwartaal van 2012. Niettemin vindt de visitatiecommissie dat het gebouw structureel onderbezet is en dat een optimalisatie van de bezetting en het verhuren van een deel van de oppervlakte de vaste kosten zou drukken en de liquiditeitsposities van de maatschappij ten goede zou komen. - In het jaarverslag 2011 staat dat de uitzonderlijke opbrengsten van circa 993.000 euro het resultaat zijn van de verkoop van een aantal woningen (3 aan de zittende huurders en 6 wegens onverhuurbaarheid). Deze verkoop heeft het uitzonderlijk resultaat van 2011 gevoelig opgekrikt. - De verwachting is dat de toepassing van FS3 (het nieuw financieringssysteem voor nieuwbouw en renovatie) de liquiditeitssituatie van de Brugse Maatschappij voor Huisvesting kan verbeteren. - Ook het ontwikkelen van bijkomende activiteiten zoals het aanbieden van koopwoningen - al dan niet in gemengde projecten - kan voor een grotere financiële leefbaarheid zorgen, omdat daardoor sneller bijkomende opbrengsten kunnen worden gegenereerd. - Zowat 10% van het patrimonium van BMH staat leeg. Het grootste deel van de leegstand heeft betrekking op wooneenheden die grondig gerenoveerd moeten worden of die gesloopt en vervangen dienen te worden in het kader van de geplande inhaalbeweging om het patrimonium te verbeteren. In de mate dat er budget vrijkomt voor renovatie of vervangingsbouw zou de leegstand dus significant moeten dalen. Intussen gaat de SHM op zoek naar manieren om de leegstand te beperken en wederverhuur te bespoedigen. De visitatiecommissie beveelt de BMH niettemin aan om uitdrukkelijker werk te maken van een strategie om deze leegstandsproblematiek aan te pakken. OD 5.2. De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: voor verbetering vatbaar De werkings- en onderhoudskosten van de BMH liggen, rekening houdend met haar patrimonium, aan de hoge kant en bovendien voldoet de maatschappij niet aan de vereisten op het vlak van de normen voor contractwijzigingen. Ook het nieuw gebouwde kantoor weegt door de huidige onderbezetting door op de werkingskosten. De visitatiecommissie beoordeelt deze doelstelling als ‘voor verbetering vatbaar.’ - De contractwijzigingen ten opzichte van het totale aanbestedingsbedrag voor nieuwbouw zijn eerder beperkt (minder dan 1%). De contractwijzigingen ten opzichte van het totale aanbestedingsbedrag voor renovatie daarentegen liggen in vergelijking met andere SHM’s aan de hoge kant (ongeveer 7% en daarmee minder goed dan 2/3 van de SHM’s). Het is niet VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING BRUGSE MAATSCHAPPIJ VOOR HUISVESTING

PAGINA 22 VAN 34

-

-

-

-

-

duidelijk in welke mate de BMH zicht heeft op de oorzaken van deze te hoge wijzigingen. Een van de oorzaken kan liggen in het feit dat de meeste renovatiewerken op kleine schaal worden uitgevoerd. De maatschappij voldoet niet aan de opgelegde vereisten, die stellen dat de meerwerken gelijk moeten zijn of lager liggen dan 0%. De personeelsbezetting van de BMH scoort in verhouding tot die van andere SHM’s op een gemiddeld niveau; het aantal arbeiders ligt een stuk lager dan gemiddeld, het aantal bedienden wat hoger. De BMH geeft hiervoor als verklaring dat twee wijkmeesters, die hoofdzakelijk arbeiderstaken uitvoeren, onder het bediendestatuut vallen. Het patrimonium van de Brugse Maatschappij voor Huisvesting bestaat maar voor een derde uit appartementen. Gemiddeld liggen de onderhoudskosten van SHM’s bij woningen lager dan bij appartementen. Hiermee rekening houdend is de visitatiecommissie van oordeel dat de werkings- en onderhoudskosten per woongelegenheid eerder hoog zijn ten opzichte van andere SHM’s. Het onderhoud wordt overigens uitbesteed, tot grote tevredenheid van de Maatschappij en de huurders. Toch zijn er aandachtspunten met betrekking tot de uitbesteding: de BMH heeft onvoldoende aangetoond dat ze oog heeft voor de goede uitvoering van de onderhoudswerken, of die in verhouding is met de service en de kostprijs van het onderhoudscontract en of ook de huurders tevreden zijn over dit externe onderhoudscontract. Bovendien lijkt een periodieke formele evaluatie essentieel om tijdig te kunnen bijsturen waar nodig. De visitatiecommissie vindt het lovenswaardig dat de BMH zeer veel belang hecht aan een goed datamanagement. De BMH beschikt over een zeer gedetailleerde boekhoudkundige uitsplitsing van de onderhoudsen werkingskosten. In het jaarverslag worden cijfers over verschillende jaren vergeleken en er is een budgettering voor de projectuitgaven. De visitatiecommissie stelt vast dat het nieuwe kantoor te ruim is in verhouding tot de huidige personeelsbezetting en een zware impact heeft op de vaste kosten. Het nieuwe kantoor bleek in de praktijk ook fors meer te kosten dan oorspronkelijk geraamd. De BMH nam reeds het initiatief om de vergaderzaal periodiek te verhuren, maar daar werd tot nu toe weinig gebruik van gemaakt. De visitatiecommissie is dan ook van oordeel dat het permanent verhuren van een deel van het kantoor aangewezen is om een gedeelte van de relatief hoge vaste kosten te compenseren door extra huurinkomsten.

OD 5.3. De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed - De huurdersachterstal van BMH is in vergelijking met andere SHM’s zeer laag. Op dit vlak situeert de BMH zich bij de betere helft van de SHM’s en in de afgelopen jaren blijkt ook dat de SHM terrein wint t.o.v. de andere SHM’s. - De BMH verklaart dat ze de regels m.b.t. sociale en domiciliefraude naleeft maar is van mening dat er in de praktijk moeilijk kan opgetreden worden omwille van de moeilijk juridisch aantoonbare bewijzen van samenwonen. Wegens een beperkt uitgebouwde sociale dienst brengt de maatschappij voorlopig ook weinig huisbezoeken; de visitatiecommissie pleit voor een grotere aanwezigheid in de wijken en herhaalt hier de suggestie voor een verdere uitbouw van de sociale dienstverlening van de SHM in een gestructureerd geheel. OD 5.4. De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: voor verbetering vatbaar - De visitatiecommissie stelt vast dat de BMH werk maakt van een goede analyse van de financiële positie. Dit blijkt onder meer uit het jaarverslag, waar onder andere de spanning tussen huuropbrengsten en financieringskost wordt geduid. Daarom pleitte de maatschappij VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING BRUGSE MAATSCHAPPIJ VOOR HUISVESTING

PAGINA 23 VAN 34

voor een voorzichtig investeringsbeleid, zeker voor renovatie. De Brugse Maatschappij voor Huisvesting houdt dus rekening met de impact van de financiering op haar investeringsbeleid. - Op projectniveau trekt de maatschappij deze lijn evenwel niet altijd door. De impact van nieuwe projecten wordt niet stelselmatig geprojecteerd op de totale financiële meerjarenplanning van de maatschappij. In die meerjarenplanning worden de kosten en opbrengsten van bestaande projecten (en financieringsstelsels) wel opgenomen. De visitatiecommissie beveelt aan om in het voortraject (vooraleer de beslissing over projecten door de raad van bestuur en het directiecomité wordt genomen) de impact van nieuwe projecten op de financiële leefbaarheid stelselmatig te (laten) budgetteren. Indien blijkt dat de door de VMSW aangeleverde financiële planning voor de BMH niet de gewenste informatie bevat of te weinig gebruiksvriendelijk is, is de suggestie van de visitatiecommissie om dit op te nemen met de VMSW of zelf de nodige aanpassingen te doen om zo over een werkbaar instrument te beschikken. OD 5.5. De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed - De SHM is bereid om naast huur- ook koopactiviteiten te verrichten. De BMH heeft reeds een 100-tal sociale koopwoningen opgenomen in de planning. Bovendien heeft ze een samenwerking opgezet met Vivendo, dat koopprojecten realiseert in hetzelfde werkingsgebied. De samenwerking heeft betrekking op het gebruik maken van de wachtlijsten voor koopwoningen van Vivendo en het aanbieden van sociale leningen. - De Brugse Maatschappij voor Huisvesting werkt goed samen met andere woon- en welzijnsactoren in Brugge, zoals het OCMW, de SVK’s en zorginstellingen. Getuige daarvan onder meer de woonbegeleiding die het OCMW opneemt van cliënteel van de maatschappij, de samenwerking in de projecten wonen-welzijn en bemoeizorg en de samenwerking in projecten voor bijzondere doelgroepen. Met de SVK’s wordt samengewerkt naar doorstroming van cliënteel. Het is evenwel duidelijk dat vooral in een nauwere samenwerking met het ruime veld van welzijnsactoren zoals CAW en opbouwwerk nog winst kan worden geboekt. OD 5.6. De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: uitstekend De BMH heeft een goed uitgewerkt en gedocumenteerd systeem van interne controle. Alle kritieke bedrijfsprocessen zijn uitgeschreven met per proces een proceseigenaar. Elk proces is dus toegewezen aan een verantwoordelijke. Er is bovendien een uitgekiend organiseersjabloon waarin de taken, functies en verantwoordelijken van de organisatie geduid worden. Het systeem van interne controle is niet alleen goed uitgewerkt en vooral goed gedocumenteerd maar het is ook door alle medewerkers gekend; de doelstellingen zijn ook duidelijk voor de medewerkers. Bijgevolg vindt de visitatiecommissie dat de BMH ‘uitstekend’ scoort voor deze doelstelling. - Voor een aantal deeltaken en deelfuncties kan de implementatie van de theoretische invulling nog verder geoptimaliseerd worden. De maatschappij dient op dit punt een eerlijke, kritische reflex aan de dag te blijven leggen. De BMH zou het organiseersjabloon op dit punt dus regelmatig moeten evalueren en eventueel bijsturen indien nodig. - Risicomanagement komt vooral tot uiting in de functiescheiding bij een aantal processen. Ook m.b.t. ICT heeft men gezorgd voor een dubbele back-up van de bedrijfsgegevens zodat de kans op het verlies van deze gegevens bij een calamiteit wordt geminimaliseerd. - De visitatiecommissie suggereert de BMH nog om oog te hebben voor interne overlegmomenten tussen verschillende diensten, enerzijds om de betrokkenheid van de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING BRUGSE MAATSCHAPPIJ VOOR HUISVESTING

PAGINA 24 VAN 34

medewerkers te verhogen en anderzijds om een breder draagvlak te creëren voor de beslissingen. OD 5.7. De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed - Uit onder meer de introductie van het organiseersjabloon blijkt duidelijk dat de BMH nieuwe managementtechnieken hanteert. De maatschappij onderzoekt of de methode van de Balanced Scorecard kan bijdragen tot een verbetering van de interne werking. - De visitatiecommissie stelde wel vast dat de SHM nog onvoldoende stilstaat bij de personeelsprofielen die ze nodig heeft bij de verwezenlijking van haar strategie en visie. Een dergelijke analyse moet integraal deel uitmaken van het beslissingsproces over de huidige personeelsbezetting en dat ontbreekt momenteel.

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De BMH kan haar financiële leefbaarheid verbeteren door het rationaliseren van de werkingskosten (onder meer de rationele bezetting van het kantoor) en door de erg grote leegstand van woningen aan te pakken. Een goed werkend financieel plan is er al, maar er is onvoldoende koppeling met de objectieven inzake renovatie en onderhoud van het patrimonium, wat voor een maatschappij van deze omvang en met deze uitdagingen een absolute vereiste vormt. Op het vlak van interne controle, risicomanagement en organisatiebeheersing doet de SHM het erg goed.


PAGINA 25 VAN 34

4.6. PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1. De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de informatiestroom van BMH naar burgers als goed, zowel omwille van de toegankelijkheid en klantgerichtheid van haar kantoor, als omwille van het telefonische meldpunt voor technische problemen, de zeer informatieve website en het Ziezoboekje. - De Brugse Maatschappij voor Huisvesting is in 2011 verhuisd naar een nieuw kantoorgebouw dat gelegen is in de noordrand van Brugge waar ook veel sociale huurwoningen van de Maatschappij staan. Dit gebouw is gelegen op 300 meter van een halte van het openbaar vervoer, met de auto goed bereikbaar en goed toegankelijk voor mensen met een beperking (5 voorbehouden parkeerplaatsen en een rolstoellift). De loketten zorgen voor de nodige privacy en er is een apart lokaal voor het rustig bespreken van problemen of het doornemen van documenten en procedures, bijvoorbeeld bij een nieuwe verhuur van een woning. De loketten zijn beperkt geopend, maar een afspraak is steeds mogelijk. Voor technische problemen is er een telefonisch meldpunt waarover huurders tevreden zijn. Op basis van de tevredenheidmeting (zie OD 6.3) en gesprekken met bewoners wijst de visitatiecommissie niettemin op de noodzaak van een betere opvolging van de uit te voeren en uitgevoerde werken. Het verhogen van de klantvriendelijkheid van sommige interne en externe medewerkers, bijvoorbeeld door een gerichte vorming, kan hier aangewezen zijn. - De BMH beschikt over een zeer informatieve website die momenteel wordt herwerkt en waarop foto’s komen van alle woongroepen. De visitatiecommissie beoordeelt deze website als zeer positief maar doet niettemin de suggestie om de leesbaarheid ervan voor (kandidaat-) huurders te verbeteren en bijvoorbeeld een panel van huurders in te schakelen om die website op inhoud en klare taal na te kijken. De visitatiecommissie suggereert verder om met mailings en een elektronische nieuwsbrief bewoners op de hoogte te houden van ontwikkelingen binnen de maatschappij. - Om de informatiestroom naar alle huurders te verbeteren stelden de huurders in de tevredenheidmeting voor om een jaarlijkse informatiebrochure te verspreiden. Op basis van de gesprekken met huurders en actoren beveelt de visitatiecommissie aan om daar werk van te maken. - De BMH stuurt naar aanleiding van beleidsontwikkelingen die van belang zijn voor bepaalde huurders of naar aanleiding van bepaalde werken snel een brief naar haar huurders, zodat zij vlug op deze ontwikkelingen kunnen inspelen. - Informatiefolders, formulieren, sommige brieven en andere documenten zijn niet altijd even toegankelijk opgesteld. De visitatiecommissie stelt daarom voor om deze documenten te laten beoordelen op klare taal. De maatschappij is zich overigens bewust van de noodzaak om daar werk van te maken; het Ziezo-boekje is opgemaakt in samenwerking met Samenlevingsopbouw en de Provincie West-Vlaanderen en bevat informatie over rechten en plichten van huurder en verhuurder met betrekking tot onderhoud en herstellingen van de woning, inclusief onderhoudstips. Dit boekje is een goed voorbeeld van hoe het beter kan en het gebruik ervan is een bewijs dat de maatschappij die richting uit wil. - Actoren waarderen zeer de vereenvoudigde versie van het huurcontract die,voor een beter begrip, wordt gebruikt in gesprekken met meer kwetsbare huurders. De suggestie is om ook bij inschrijving voor een goede en eenvoudige begeleiding te zorgen en daarbij vooral de voor (kandidaat-)huurders belangrijke zaken extra te belichten (bijvoorbeeld: toelichting bij de benodigde documenten, consequenties van de keuzes, het belang van de actualisatie). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING BRUGSE MAATSCHAPPIJ VOOR HUISVESTING

PAGINA 26 VAN 34

- De BMH communiceert met haar huurders eerder beperkt over de mogelijkheid en voorwaarden tot aankoop van de eigen huurwoning, maar suggereert zelf de opmaak van een computerprogramma om huurders te verwittigen op het moment dat ze recht hebben op aankoop van de eigen woning. De visitatiecommissie moedigt de maatschappij aan om een dergelijk programma op te maken. OD 6.2. De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed - De BMH vervult zijn communicatieplicht naar de VMSW, het agentschap Inspectie RWO en het agentschap Wonen‐Vlaanderen op een correcte manier. Ze heeft ook een goede samenwerking met de verschillende diensten en actoren, zoals gemeente, OCWM en CAW, en is zeer toegankelijk. De maatschappij reageert ook zeer snel en duidelijk op vragen. - Anderzijds vragen actoren en diensten om beter te worden geïnformeerd over de activiteiten van de maatschappij. Naast een betere bekendmaking (en herhaling van het bestaan) van de website kan de BMH bijvoorbeeld ook via een jaarlijkse nieuwsbrief tegemoet komen aan die vragen. - Een beter functioneren en vooral frequenter bijeenkomen van de stedelijke woonraad en het lokaal woonoverleg zou al een deel van deze problematiek kunnen oplossen, maar het uitblijven daarvan mag voor de maatschappij geen excuus zijn om geen alternatieve manieren te zoeken om andere actoren beter te informeren en te consulteren. OD 6.3. De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: goed - De Brugse Maatschappij voor Huisvesting heeft in 2011 een tevredenheidmeting uitgevoerd bij 500 huurders met een responsgraad van 68%. Deze tevredenheidmeting wees op een grote tevredenheid van de huurders maar ook op een aantal werkpunten die resulteerden in een aantal aanbevelingen. Het gesprek met de huurders bevestigde dit. De resultaten van de tevredenheidmeting werden achteraf besproken op huurdersvergaderingen waar in totaal 160 mensen aanwezig waren. Daarom ook beoordeelt de visitatiecommissie deze operationele doelstelling als goed. - De tevredenheidmeting en de resultaten ervan blijken echter bij heel wat actoren en diensten niet bekend te zijn; het zou interessant zijn met die actoren een overleg te organiseren over de resultaten van de tevredenheidmeting met vooral aandacht voor die punten waarop zij samen met de maatschappij kunnen werken. De visitatiecommissie vraagt ook aandacht voor een betere interne opvolging van de resultaten en een evaluatie van wat op dat vlak tot op heden al is bereikt. - Ten slotte suggereert de visitatiecommissie een kleine tevredenheidmeting na melding en interventie van een technisch probleem (systematisch of steekproefsgewijs). PRESTATIEVELD 6:KLANTVRIENDELIJKHEID Totaaloordeel: goed Het totaaloordeel is ‘goed’ omdat de BMH in onthaal, communicatie en omgang met haar huurders en samenwerkingspartners zeer grote stappen heeft gezet, al noteren we nog een aantal verbetermogelijkheden, onder andere op het vlak van het hanteren van ‘klare taal’. De visitatiecommissie heeft ook vastgesteld dat de BMH oog heeft voor de tevredenheid van haar klanten en dat ze die ook probeert te meten, recent nog met een grootschalige tevredenheidmeting die zowel de huurders als de SHM zelf positief evalueren. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING BRUGSE MAATSCHAPPIJ VOOR HUISVESTING

PAGINA 27 VAN 34

5. AANBEVELINGEN 5.1.

Aanbevelingen voor de SHM

Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie SHM de volgende aanbevelingen: 1. 2.

3. 4.

5.

6. 7. 8.

9. 10.

Formaliseer het ontwikkelingstraject van nieuwbouw- en renovatieprojecten, en besteed daarbij meer aandacht aan kostprijsramingen en risicobeheersing. Werk een gedetailleerde onderhoudsen renovatieplanning uit met het oog op regelmatig en systematisch onderhoud en zo nodig renovatie van de woning enerzijds en een minimalisatie van de leegstand anderzijds. Te lange en te grote leegstand van het patrimonium zorgt voor ergernis bij kandidaat-huurders en gaat gepaard met derving van huuropbrengsten. Pas consequent de principes van aanpasbaar bouwen toe op alle projecten in functie van financiële haalbaarheid. Geef de sociale component binnen de BMH een meer structurele plaats in de organisatie zodat van daaruit het sociale beleid beter kan worden aangestuurd. Deze bijsturing kan het best gebeuren op het moment dat de SHM haar intentie voor de aanwerving van een maatschappelijk assistent kan implementeren. Inventariseer (potentiële) leefbaarheidsproblemen en teken een visie uit op het voorkomen en aanpakken daarvan; treed van daaruit ook meer proactief op naar leefbaarheid en woonzekerheid. Werk een stimulerend beleid voor bewonersparticipatie uit. Optimaliseer de bezettingsgraad van het kantoor van de maatschappij, bijvoorbeeld door verhuring aan organisaties die actief zijn in belendende sectoren. Werk een systeem uit met het oog op een betere opvolging van de responstijd, de kwaliteit van uitvoering, de aangerekende prijs en de klantvriendelijkheid bij interventies van de onderhoudsfirma; zorg ook voor een periodieke evaluatie van deze uitbesteding. Maak uw communicatiemiddelen toegankelijker voor de zwakkere (kandidaat-) huurder onder meer door het hanteren van ‘klare taal’. Volg technische problemen (onder andere binnen het onderhoudscontract) en de klantvriendelijkheid daarbij beter op.

5.2. Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De Brugse Maatschappij voor Huisvesting realiseert op de meeste prestatievelden en operationele doelstellingen goede prestaties en heeft oog voor de verbetering van de eigen werking. De visitatiecommissie heeft dan ook voldoende vertrouwen dat de maatschappij verbeterpunten zelfstandig zal oppakken, en acht een vervroegde visitatie niet nodig.


PAGINA 28 VAN 34

5.3.

Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid

Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie volgende aanbeveling aan het Vlaamse woonbeleid: 1. Onderzoek op welke manier het voortraject van projecten kan gefaciliteerd en bespoedigd worden. Aandachtspunten daarbij zijn een gebruiksvriendelijker instrument voor de financiële meerjarenplanning, een snellere programmering van projecten, sluitende financiële engagementen en bewaken van de vooropgestelde adviestermijnen. 2. Onderzoek of het afdwingen van bepaalde oppervlaktenormen bij renovatie niet leidt tot buitensporig hoge kosten, wat een rem kan zetten op de verdere ontwikkeling van het sociaal woonaanbod.

5.4.

Goede Praktijken

Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling heeft de visitatiecommissie volgende werkwijzen geïdentificeerd die als ‘Goede Praktijk’ uitgediept en veralgemeend kunnen worden naar andere sociale huisvestingsmaatschappijen: 1. Het organiseersjabloon waarin de taken, functies en verantwoordelijkheden van de organisatie geduid worden; 2. De tevredenheidmeting onder huurders en het rapporteren van de resultaten aan bewoners 3. Het inschakelen van sociale economieprojecten bij de renovatie en het energiezuiniger maken van woningen.


PAGINA 29 VAN 34

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en andere leden van de raad van bestuur) 1. Gerda Goethals, voorzitter 2. Dirk Michiels, ondervoorzitter 3. Jos Demarest, bestuurder 4. Jean-Claude Laurent, bestuurder 5. Luc Notredame, bestuurder 6. Georges Standaert, bestuurder 7. Luc de Smedt, directeur Medewerkers SHM 1. Elke Van Haver, technisch directeur 2. Frank Van Steenkiste, boekhouder en verantwoordelijke ICT 3. Jan Pollet, diensthoofd Dienst Verhuur 4. Kristin Dekeyser, klachtenbehandelaar Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie 1. Filip Van Lancker, Dienst Welzijn Provincie 2. Erik Van Hove, Dienst Stedenbeleid Stad Brugge 3. Theo Vandeplas, Dienst Welzijn Stad Brugge 4. Marc Léonard, woonbeleidscoördinator Stad Brugge 5. Jochen Snick, Jeugddienst Stad Brugge 6. Stefaan Hooft, coördinator buurtwerken Preventiedienst Stad Brugge Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers 1. Stefaan Lambrecht, maatschappelijke dienstverlening OCMW Brugge 2. Linda Lievens, Begeleid wonen CAW Regio Brugge 3. Inge De Laere, Beschut Wonen Brugge 4. Christoph Libbrecht, Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen 5. Nico Baeke, Huurdersbond West-Vlaanderen 6. Marc Vandenbossche, SVK-vereniging Brugge 7. Sien Dupan, Vereniging 't Sas 8. Tiny Scheipers, Welzijnsraad Regio Brugge 9. Anouck Allomène, Psychosenzorg Psychiatrie Onze Lieve Vrouw Woonactoren: bewoners 9 sociale huurders. De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken(burgemeesters, schepenen) 1. Mercedes Van Volcem, Schepen van RO en Huisvesting, Stad Brugge 2. Franky Demon, Schepen van Groen, Stad Brugge


PAGINA 30 VAN 34

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij .De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat erin om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008(Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADL-woningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be)

C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10 19843 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de


PAGINA 31 VAN 34

huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs .SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatieindicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het werkgebied. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - Prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden.(zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10 16403¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden

leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatieof bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatieindicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Gronden Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde


PAGINA 32 VAN 34

stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing. (meer info op www.wonenvlaanderen.be ). SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaathuurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de

mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap(www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE.


PAGINA 33 VAN 34

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02-5531752

E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD


Reactie van de SHM op het visitatierapport van Brugse Maatschappij voor Huisvesting, Brugge

Datum reactie SHM: 26 februari 2013


BMH, Handboogstraat 2 Bus 0013 8000 BRUGGE

REACTIENOTA VAN RAAD VAN BESTUUR EN MANAGEMENTTEAM VAN DE BRUGSE MAATSCHAPPIJ VOOR HUISVESTING (BMH) OP HET DEFINITIEF VISITATIERAPPORT DD. 26/2/2013 Geachte Mevrouw de Minister, Geachte Voorzitter en Leden van de Visitatieraad, Geachte Voorzitter en Leden van de Visitatiecommissie, De raad van bestuur en de directie van de BMH houden eraan U van harte te danken voor de bevestiging van onze goede prestaties, alsook voor uw nieuwe impulsen om onze dienstverlening en prestaties nog te verbeteren. We stellen immers vast dat van de 22 operationele doelstellingen, waar onze shm op beoordeeld werd, er - 17 met een ‘uitstekend’ of ‘goed’ werden beoordeeld, terwijl - de prestaties inzake 5 operationele doelstellingen ‘voor verbetering vatbaar’ zijn. Conform het artikel 6.18 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling hebben wij hierbij de eer u mee te delen welke initiatieven de BMH zal nemen om de prestaties nog verder te verbeteren. Het ligt in de bedoeling van de BMH om in de periode tot de volgende visitatie aan alle 32 aanbevelingen, die de Visitatiecommissie in haar definitief visitatierapport heeft aangereikt, een gevolg te geven. Deze aanbevelingen, en de initiatieven, waartoe de raad van bestuur op 11/3/2013 heeft beslist, om hieraan gevolg te geven en onze prestaties nog verder te verbeteren, sommen we op in het actieplan, welke we in bijlage aan deze reactienota toevoegen. Het gaat daarbij om - 8 aanbevelingen m.b.t. prestaties, die voor verbetering vatbaar zijn, en - 24 aanbevelingen, die betrekking hebben op prestaties, die als goed beoordeeld werden. De 8 aanbevelingen m.b.t. prestaties, die voor verbetering vatbaar zijn, hebben allemaal rechtstreeks of onrechtstreeks te maken met de financiële gezondheid van de vennootschap. Hierop zullen we verder in deze nota dieper ingaan.

16 van de 32 door de Visitatiecommissie gedane aanbevelingen zien wij te realiseren door het gericht inzetten van een eerste voltijdse maatschappelijk werker, die we zullen aanwerven. Dit zal het onze organisatie mogelijk maken om de sociale basisbegeleidingstaken nog gerichter en professioneler aan te pakken. Daardoor zullen ook de directeur, het diensthoofd van de dienst verhuur en diverse medewerkers van de dienst verhuur en van de technische dienst, die nu ook sociale basisbegeleidingstaken uitvoeren, zich meer intens met andere prioritaire doelstellingen van de vennootschap kunnen bezig houden.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Geachte Mevrouw de Minister, Geachte Vlaamse Regering, Geacht Stadsbestuur, we wensen hierbij kort te benadrukken dat wij uw beleid zo goed mogelijk proberen uit te voeren, maar willen u toch ook enkele bezorgdheden overmaken aangaande de verschillende prestatievelden.

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN (Beoordeling: Goed) “De visitatiecommissie is van oordeel dat de BMH een meer dan behoorlijk aantal projecten realiseert en plant en daarbij rekening houdt met het huidige en toekomstige profiel van huurders en kandidaat-huurders.” (citaat uit het definitief visitatierapport) Wij worden met onze productie aan nieuwbouwwoningen (gemiddeld 30 per jaar over de afgelopen 5 jaar) bij de 25% meest productieve shm’s van Vlaanderen geplaatst. Wij beseften de afgelopen jaren nochtans heel goed dat het financieringssysteem, dat ons de laatste jaren werd aangeboden (na het wegvallen van de SBR-subsidies), onvoldoende ruimte bood om rendabele projecten te realiseren. We werden dan ook gedwongen met de rem op te rijden tot er een beter financieringssysteem zou komen. Het nieuwe FS3-financieringsbesluit van 21/12/2012 maakt het ons eindelijk terug mogelijk om nieuwbouwprojecten rendabel te maken vanaf de start van de verhuur. Indien er voldoende kredieten op het uitvoeringsprogramma kunnen worden voorzien, kunnen wij in deze legislatuur tot eind 2018 minstens het dubbele tot het driedubbele aan nieuwbouwproductie realiseren. We maken ons sterk gemiddeld meer dan 70 woningen per jaar te kunnen bouwen in de 6 jaar van de huidige legislatuur (sociale koop + huur).

2

Daaraan kan nog een extra-productie van minstens 20 woningen per jaar worden toegevoegd, indien gronden van de Stad Brugge (in Lissewege: verkaveling Zeewege) en via sociale last in uitvoering van het Grond- en Pandendecreet ter beschikking komen, wat de jaarlijkse productie op 90 woningen kan brengen. We willen in dit verband onze bezorgdheid uiten over een lange-termijn-engagement van de Vlaamse overheid, om voormelde productievolumes te financieren. De kost van voortrajecten van deze projecten is immers dermate groot, en kan vaak als grotendeels verloren worden beschouwd, indien projecten niet tijdig kunnen worden gerealiseerd. Meer zekerheid hieromtrent kan onze beslissingen tot het al dan niet opstarten van projecten versterken. Ook onze aanklampende houding ten opzichte van ontwerpers om de projecten snel te ontwikkelen heeft enkel zin indien de overheid engagementen kan aangaan om tot uitvoering van de projecten over te gaan. We denken dan ook dat het zeer zinvol zou zijn dat er investeringsenveloppes op langere termijn zouden vastgelegd worden per shm, zodat we de ontwikkeling van projecten daar naartoe kunnen richten. ACTIEPLAN In ons actieplan is voor dit prestatieveld het volgende opgenomen: AANBEVELING VISITATIECOMMISSIE

INITIATIEF BMH

Werk maken van een meer gestructureerde doelgroepaanpak door een meer systematische wachtlijstanalyse.

Via de woonbeleidscoördinator van de Stad Brugge bespreekbaar maken in de stedelijke woonraad en/of woonoverleg, om na te gaan of de Stad (of andere actoren) hier andere zienswijzen op hebben. Tevens krijgt het diensthoofd Verhuur, Verkoop en Sociale Zaken een adviesverplichting, die opgenomen wordt in de procedure rond opstarten van nieuwe projecten

3

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING (Beoordeling: Voor verbetering vatbaar op 1 van de 3 operat. doelstellingen) “De visitatiecommissie stelt vast dat de kwaliteit van de woningen voor verbetering vatbaar is. Vooral wat de energetische prestaties van de gebouwen betreft is volgens de commissie een inhaalbeweging nodig.” Op vlak van het verbeteren van de kwaliteit van ons bestaand patrimonium hebben wij vooral in de laatste 10 jaar reeds zeer grote inspanningen geleverd. De investeringsvolumes in die jaren tonen dit duidelijk aan. Gedetailleerde informatie is terug te vinden in onze jaarverslagen. Als shm, die bestaat sinds 1922, hebben wij uiteraard een groot areaal aan ‘oude’ woningen, waarvan de meeste jammer genoeg nog niet zijn afgeschreven, noch afbetaald (ingevolge de door de overheid in het leven geroepen hantering van een 66-jarige afschrijvings- en aflossingstermijn). Daardoor liggen renovatiekosten aan deze oudere nog niet afbetaalde woningen financieel moeilijk. Bovendien genereren dergelijke renovaties heel weinig extrahuurinkomsten. De huurprijs van de meeste sociale huurders stijgt immers enkel indien hun belastbaar inkomen stijgt. Rekening houdend met nieuwe inzichten op vlak van duurzaamheid en energetische prestatienormen stellen we vast dat vervangingsnieuwbouw vaak verstandiger is als renovatie. Soms gaat het over patrimonium, dat met moeite 35 jaar oud is, en waarvan dus nog meer dan 30 jaar dient afgeschreven en leningen terugbetaald worden. We wensen dan ook onze bezorgdheid te uiten over de discrepantie tussen de (te) lange afschrijvingsperiode en de werkelijke levensduur van de oudere woningen. We zoeken hier sedert jaren een gulden middenweg door enerzijds een aantal oude onverhuurbare woningen (waarvan de renovatie te veel middelen vergt) te verkopen, en deze middelen in te zetten voor de renovatie van ander patrimonium. De invoering van het FS3-financieringssysteem (en andere subsidies van de diverse overheden en Eandis) verguldt de pil in zekere zin, doch maakt het niet mogelijk om het bestaand ouder patrimonium integraal te behouden en aan de 2020-ERP-normen aan te passen. De renovatiekosten hebben immers (zoals hoger reeds aangehaald) een te geringe repercussie op de ontvangsten uit huurinkomsten om de investeringskost te compenseren. Wanneer we op dit prestatieveld minder goed scoren dan de mediaan van de Vlaamse shm’s, heeft dit volgens ons vooral te maken met de afwezigheid van een gedetailleerde inventaris van de staat van al onze woningen. Nu reeds heel wat inspanningen zijn geleverd, en er ook nog heel wat renovatieplannen kunnen uitgevoerd worden (quick wins op energetisch vlak en andere), zal het zinvoller worden om de inventaris op te maken van het patrimonium. We zijn dan ook van plan om daar in de volgende 2 à 3 jaar gedetailleerd werk van te maken. We wensen echter geen gebruik meer te maken van het ERP2020-excelbestand, dat de VMSW ons ter beschikking heeft gesteld, en dat als basis gebruikt werd voor de beoordeling van de prestaties van 4

operationele doelstelling 2.1 (“De shm staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig”). Dit ERP2020-excelbestand geeft geen accuraat beeld van de werkelijke toestand, omdat het niet tot op woningniveau de toestanden weergeeft, maar enkel op niveau van bouwgroepen. ACTIEPLAN In ons actieplan is voor dit prestatieveld het volgende opgenomen: AANBEVELINGEN VISITATIECOMMISSIE

INITIATIEVEN BMH

Maak een versnelde en grondige inventarisatie van het patrimonium en werk een meerjarige onderhoudsen renovatieplanning uit en toets op zowel financiële als technische haalbaarheid. Dat betekent dat het halen van de ERP 2020 doelstellingen duidelijk in de planning moeten worden weergegeven.

De Technische Dienst wordt opgesplitst in 2 diensten, met name een Dienst ‘Nieuwbouwprojecten’ en een Dienst ‘Onderhoud Bestaand Patrimonium’. De Dienst ‘Onderhoud Bestaand Patrimonium’ krijgt als prioriteit voor de jaren 2013-2015 een grondige inventaris op te maken van het patrimonium.

De verkoopmogelijkheid aan de zittende Een wervende brief schrijven (met extra: reclame huurder beter bekend maken. Ook de voor sociale lening). geplande (openbare) verkopen van onverhuurbare woningen kunnen beter bekend gemaakt worden bij de huurders. Uitwerken van een duidelijke visie op Lid worden van VIBE (Vlaams Instituut voor Biomilieuvriendelijk sociaal (ver)bouwen. Ecologisch Bouwen en Wonen) en deel nemen aan nuttige cursussen. Diensthoofd Nieuwbouwprojecten opdracht geven zich hierin te vervolmaken en overdracht van kennis te organiseren naar collega’s. Pas consequent de principes van aanpasbaar bouwen toe op alle projecten in functie van financiële haalbaarheid. Dit houdt in dat er in het bouwproces van alle woningen (en bij renovatie) rekening mee wordt gehouden dat ze gemakkelijk kunnen worden omgebouwd voor mensen met bijzondere zorgen. Dit geldt in het bijzonder voor de aanpassingen die weinig of niets meer kosten.

Diensthoofd Nieuwbouwprojecten opdracht geven om betaalbaar aanpasbaar bouwen in te bedden in het programma van eisen bij nieuwbouw en grondige renovaties (op voorwaarde van geen of weinig meerkost).

5

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID (Beoordeling: Voor verbetering vatbaar op 1 van de 2 operat. doelstellingen) “De visitatiecommissie vindt dat zowel tijdens het ontwikkelingstraject, de realisatiefase als de onderhoudscyclus, de BMH meer inspanningen kan doen om de kostprijs in vraag te stellen met het oog op de verdere reductie daarvan. Ook tijdens het voorontwikkelingstraject is het aangewezen om een zo gedetailleerd mogelijke raming te maken van de kostprijs.” Inzake de betaalbaarheid hebben we hierboven reeds een aantal aspecten behandeld, o.a. wat de renovatie van het bestaand patrimonium betreft. Er zijn echter nog aspecten die het betaalbaar houden van ons patrimonium in ons werkgebied (enkel de centrumstad Brugge) moeilijker maakt dan voor andere werkgebieden, nl. 1) De aantrekkingskracht van centrumsteden, zoals de Stad Brugge, zorgt voor een grotere vraag naar woningen en gronden, wat kostprijsverhogend werkt. 2) Door dit succes van de Stad Brugge resten er nog slechts weinig beschikbare bouwgronden; wat ook kostprijsverhogend werkt in verhouding tot meer perifere gebieden in de provincie. Door het feit dat onze shm enkel Brugge als werkgebied heeft, ligt dit extra gevoelig. Daarmee willen we echter niet zeggen dat ons werkgebied moet uitgebreid worden tot de gemeenten rond Brugge, gezien deze binnen het kader van het regionaal stedelijk gebied Brugge met dezelfde hoge grondprijzen te maken hebben (denken we maar aan Knokke-Heist, Damme, De Haan, …..). 3) Door de beperktheid van nieuw aan te snijden bouwgronden in onze stad, wordt terecht gestreefd naar meer ondergronds parkeren van auto’s, wat ook kostenverhogend werkt. Het spreekt dan ook voor zich dat onze bezorgdheid inzake de betaalbaarheid van het verwerven van bouwgronden en van de bouwprojecten permanent is. De extra-subsidie via de extra-FS3-financiering is o.i. slechts een gedeeltelijke oplossing voor onze bezorgdheid hieromtrent. ACTIEPLAN In ons actieplan is voor dit prestatieveld het volgende opgenomen:

6

AANBEVELINGEN VISITATIECOMMISSIE

INITIATIEVEN BMH

Zowel tijdens het ontwikkelingstraject, de realisatiefase als de onderhoudscyclus kunnen meer inspanningen gedaan worden om de kostprijs in vraag te stellen met het oog op de verdere reductie daarvan. Ook tijdens het voorontwikkelingstraject is het aangewezen om een zo nauwkeuring mogelijke raming te maken van de kostprijs.

Een aan de VMSW-simulatietabel gekoppelde fiche maken, die op ieder beslissingsmoment in het ontwikkelingstraject aanwezig is (Diensthoofd Nieuwbouwprojecten). Een procedure uitwerken voor projecten > 85.000 EUR, waarbij op ieder beslissingsmoment met de financiële impact op resultaat en liquiditeit van de vennootschap wordt rekening gehouden, met adviesverplichting van de boekhouder. Tevens historiek bijhouden van de evolutie van de kostprijs in FileMaker. In het ontwikkelingstraject moet nog meer gestuurd worden om rationeel, functioneel en zo goedkoop mogelijk te bouwen (zowel naar ontwerpers als naar VMSW toe).

Evalueer het extern onderhoudscontract periodiek, bijvoorbeeld naar responstijden toe en besteed eventueel opnieuw aan. Stel prestatie-eisen op (o.a. voor verwarmingsketels), controleer of ze effectief gehaald worden & geef toelichting aan de huurders omtrent de (gewijzigde) werkingsprincipes bij vervangen toestel.

Nieuwe aanbesteding doen, na bestek te herzien (o.a. opnemen vervangen van energiebesparende kranen, …, zodat die niet meer kunnen afzonderlijk aangerekend worden).

Betrek de huurders in een dialoog omtrent Per residentie een bewonersvergadering houden: het beperken van de huurlasten wellicht beperking van poetsen?

7

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID (Beoordeling: Goed) Dit prestatieveld wordt als ‘goed’ beoordeeld, doch “om de sociale component een meer structurele plaats te geven in de organisatie en van daaruit het sociale beleid beter te kunnen aansturen, stelt de visitatiecommissie voor om het sociaal beleid ook in de organisatiestructuur in te bouwen.” De raad van bestuur besliste, ondanks de goede beoordeling, ook voor dit prestatieveld een belangrijke extra inspanning te doen. Er werd beslist tot de aanwerving van een maatschappelijk werker. Dit moet ons toelaten niet enkel dit prestatieveld te verbeteren, maar ook in andere prestatievelden beter te scoren. We vrezen over enkele jaren via de Gewestelijke Sociale Correctie in aanmerking te komen voor een financiële tussenkomst van de Vlaamse overheid in de kost van de personeelsleden, belast met de sociale basisbegeleidingstaken (zoals deze maatschappelijk werker). Het element dat hier onze bezorgdheid wegdraagt, is dan ook de bestendiging van deze GSCsubsidie, waar bijna alle shm’s binnen afzienbare tijd beroep zullen moeten op doen. ACTIEPLAN In ons actieplan is voor dit prestatieveld het volgende opgenomen: AANBEVELINGEN VISITATIECOMMISSIE

INITIATIEVEN BMH

Geef de sociale component binnen de BMH Aanwerving maatschappelijk werker. een meer structurele plaats in de Toevoeging ‘en sociale zaken’ aan ‘dienst verhuur’ organisatie zodat van daaruit het sociale beleid beter wordt aangestuurd. Deze bijsturing kan het best gebeuren op het moment dat de SHM haar intentie voor de aanwerving van een maatschappelijk assistent kan implementeren. Inventariseer (potentiële) leef- Na de aanwerving van de maatschappelijk werker. baarheidsproblemen en teken een visie uit op het voorkomen en aanpakken daarvan; treed van daaruit ook proactief op naar leefbaarheid en woonzekerheid. Haal de banden aan met het CAW zeker nu Toch CAW uittesten in moeilijk geval waar het CAW bijkomende capaciteit kan creëren bemoeizorg afgehaakt heeft. voor het voorkomen van uithuiszetting in sociale huisvesting Meer structureel overleg inzake de Na de aanwerving van de maatschappelijk werker uit problematiek van ex-psychiatrische te breiden. patiënten en mensen met psychische problemen of beperkingen 8


INITIATIEVEN BMH

Openbaar domein systematisch aanpakken bij renovatie van woonwijken

Overleg met wegendienst en groendienst van Stad Brugge bij wijken die worden gerenoveerd.

Werk een stimulerend beleid naar bewonersbetrokkenheid uit en zoek daarvoor samenwerking met het bestaande stedelijke buurtwerk.

Na de aanwerving van de maatschappelijk werker te doen.

9

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIELE LEEFBAARHEID (Beoordeling: Voor verbetering vatbaar op 3 van de 7 operat. doelstellingen) De visitatiecommissie vindt dat “de BMH haar financiële leefbaarheid kan verbeteren door het rationaliseren van de werkingskosten en door de erg grote leegstand van woningen aan te pakken. Ook zorgt ze in haar planning best voor meer “koppeling met de objectieven inzake renovatie en onderhoud van het patrimonium.” In hierna volgende overwegingen wensen wij dieper in te gaan op volgende problematieken met belangrijke financiële impact en onze bezorgdheden en vooruitzichten dienaangaande: 1. 2. 3. 4.

Leegstand door grootschalige renovatiewerken. Leningsvoorwaarden van de afgelopen jaren. Waterproblematiek in onze St.Pietersmolenwijk: financiële gevolgen. Gewestelijke Sociale Correctie.

We gaan even dieper in op bovenstaande 4 elementen: 1. Leegstand verminderen De leegstand in ons patrimonium heeft vooral te maken met de belangrijke inspanningen op vlak van de verbetering van ons patrimonium. Het is voorzien om deze terug tot beneden de 1,5% te brengen in een periode van 3 jaar, op voorwaarde dat de financieringsbronnen de planning tijdig volgen. Snelle renovatie van leegstaande woningen is dan ook een permanente betrachting, doch de beperktheid van de middelen voor renovatie leidt tot bezorgdheid wegens de te lange duur van de leegstand. We gaan hier even dieper op in: De leegstand op 28/2/2013 bedraagt 190 woningen, wat meer dan 9% van het totaal aantal huurwoningen van de shm bedraagt. Dit grote aantal heeft vooral betrekking op leegstand wegens grote renovatiewerken, die ofwel aan de gang zijn, ofwel in de nabije toekomst zullen doorgaan, mits de financiering van deze werken mogelijk is. Een overzicht van de leegstand van deze 190 woningen toont aan dat het leegstandspercentage op het totaal aantal woningen opnieuw tot onder de 1,5% van het totaal aantal woningen zal dalen tegen 2016, op voorwaarde van voldoende (en voldoende rendabele) financiering voor de geplande werken.

10

OMSCHRIJVING LEEGSTAND

AANTAL

VERHUURDATUM

Zullen verhuurd zijn in tegen 1/9/2013 Reeds verhuurd in de nabije toekomst Verhuring aan de gang (nieuwe won. + renovaties) Verzaking aan de erfenis Beperkte herstelling Renovatie 12 verspreide won. Sint-Jozef Totaal OMSCHRIJVING LEEGSTAND

9 38 1 5 12 65

1/05/2013 1/06/2013 1/07/2013 1/07/2013 1/09/2013

AANTAL AANTAL DAT VERHUURLEEG OP MOET LEEG- DATUM 28/2/2013 KOMEN VOOR START DER WERKEN

GEHOOPT Uitvoerings programma (UP)

Werken in uitvoering (verhuring in 2014 te voorzien, op voorwaarde dat ze effectief weerhouden worden op UP 2013) Vervangingsnieuwbouw 7 won. C. v.d. Walle de 7 7 1/01/2014 UP 2012 Ghelckestraat Assebroek Herindelen en renoveren van 45 app. Residentie 45 45 1/01/2014 UP 2012 Rond den Heerd, St.Pietersnoordstraat, 42 Renovatie van 1 won. ‘s Gravenstraat 81 1 1 1/01/2014 UP 2013 Binnenafwerking 1 won. Kerkdreef 72 1 1 1/01/2014 UP 2013 Totale renovatie 1 won. Lange Molenstraat 1 1 1/01/2014 UP 2013 Renovatie 7 won. Sint-Jozef 7 7 1/07/2014 UP 2013 1/07/2014 UP 2013 Totale renov. 5 verspreide won. Sint-Pieters 5 5 Totaal

67

67

Werken gepland, maar nog als effectief te weerhouden in UP 2013 of 2014 (verhuring in 2015 te voorzien) Vervangingsnieuwbouw van 26 app. Marktstraat 26 26 1/01/2015 UP 2013 Zeebrugge door 20 app. Herindelen en renoveren van 40 app. Residentie 11 40 1/01/2015 UP 2014 Rond den Heerd, St.Pietersnoordstraat, 42 Vervangingsnieuwbouw Ganzenpad 10 won. Sint10 10 1/07/2015 UP 2014 Pieters Totaal 47 76 Werken gepland, maar nog als effectief te weerhouden in UP’s 2014 en later (verhuring in 2016 en later te voorzien) Vervangingsnieuwbouw 15 hofwon. door 26 5 15 woonentiteiten in Kruisabeele Vervangingsnieuwbouw 20 bej. won. Gilliodtsplein 2 20 tot 14 won. St.-Pieters Totaal 7 35 Andere Te verkopen onverhuurbare woningen Recent opgezegd woningen - bestemming nog te bepalen

2 2

11

1/07/2016

UP 2014

1/01/2019

UP 2016

2. Ronduit slechte leningsvoorwaarden van afgelopen 19 jaar Ten tweede hebben vooral de ronduit slechte leningsvoorwaarden van de afgelopen 19 jaar (sedert 1994) ons financieel parten gespeeld. Deze leningsvoorwaarden lieten, zoals u weet, geen rendabele projecten toe (noch inzake nieuwbouw, noch inzake renovatie). Daardoor werd de Gewestelijke Sociale Correctie (GSC) in het leven geroepen, waarop we verder nog terugkomen. Een overzicht van de leningen afschrijvingstermijnen en de aard van de annuïteitvoorwaarden verduidelijkt dit: Afschrijvingstermijn 66 jaar

Leningstermijn

1994-1996

66 jaar

33 jaar

1997-2003

50 jaar

33 jaar

2004-2007

50 jaar

33 jaar

2008-2010 2010-2011 Sedert 2012

50 jaar 33 jaar 33 jaar

33 jaar 33 jaar 33 jaar

Tot en met 1993

66 jaar

Leningsvoorwaarden Interest met verschillende systemen. Interest 1,5..% progressieve annuïteiten Interest 1,5..% progressieve annuïteiten Interest 1,5..% constante annuït. NFS2 Renteloos 0% NFS2 Renteloos 0% FS3 Neg. Interest –1%

De afschrijvingstermijn van 66 jaar lag ver boven de werkelijke levensduur van de woninguitrusting. Enkel leningen met SBR-subsidie waren rendabel, doch zijn sedert 2008 niet meer toegankelijk voor shm’s. Het FS3-financieringssysteem, dat in 2012 door U werd ingevoerd (en waarvoor onze uitdrukkelijke dank) geeft voor het eerst in 20 jaar opnieuw de mogelijkheid om vanaf de start rendabele nieuwbouwprojecten te realiseren. De renovatie en vervangingsnieuwbouw van patrimonium, dat niet afgeschreven is, biedt echter nog steeds een negatief nettoresultaat. De visitatiecommissie stelt zich dan ook, net als wij, vanuit bedrijfseconomisch oogpunt terecht de vraag of in dergelijke omstandigheden een bedrijf niet beter investeringen uitstelt tot er een rendabel financieringssysteem wordt aangeboden. Gezien we in de afgelopen jaren aldus onze bestaande liquiditeitsbuffer en gelden uit verkoop van onverhuurbare leegstaande woningen gedeeltelijk hebben moeten gebruiken om het onaantrekkelijk financieringssysteem gedeeltelijk te compenseren, is de evolutie van onze liquiditeitscoëfficiënt (quick ratio) een permanente zorg geworden. Na de daling van de afgelopen jaren, is deze coëfficiënt op 31/12/2012 terug tot net boven de 1 gestegen (1,01), maar zal ook in de toekomst onder druk blijven.

12

Het nieuw FS3-financieringssysteem biedt dus soelaas voor nieuwbouwprojecten, maar onze bezorgdheid blijft dat er onvoldoende extra zuurstof voor renovatie- en vervangingsnieuwbouwprojecten gegeven wordt voor nog niet afgeschreven woningen. Dit baart ons des te meer zorgen, gezien de inflatievoet sedert geruime tijd op een heel laag niveau ligt, en zal blijven liggen. Dit zorgt ervoor dat de huurinkomsten slechts heel traag stijgen. We hebben in de afgelopen jaren vaak vruchteloos gepleit om projecten uit te stellen tot een gunstiger financieringssysteem in voege kwam. Dit lukte ons niet voor de in de afgelopen 5 jaar gerealiseerde nieuwbouwwoningen en renovaties. Minder dan 10% van onze investeringen van de jaren 2008-2011 konden worden gerealiseerd in NFS2financiering. Alle andere moesten gerealiseerd worden met interestenleningen van het vorige financieringssysteem NFS1, omdat ze in de voorgaande jaren al waren geprogrammeerd. We zijn U, Mevrouw de Minister, niettemin zeer dankbaar dat U vorig jaar het FS3financieringssysteem in het leven hebt geroepen, waarmee nieuwe projecten opnieuw rendabel zullen zijn vanaf de start. Eerlijk zou zijn dat een extra subsidie zou gegeven worden aan de vennootschappen die in de afgelopen decennia verder hebben gebouwd en gerenoveerd, ondanks het financieel onrendabel karakter van deze investeringen. 3. Waterproblematiek St.Pietersmolenwijk: strategisch gemengd woonproject.

oorzaak van

grote

vertraging van

Ten derde heeft de waterproblematiek rond de ontwikkeling van onze bouwgronden in de St.Pietersmolenwijk (22 ha) voor gevolg dat meerwaarden op de verkoop van gronden via kavels of koopwoningen niet kan worden gerealiseerd. Daardoor maken we ons zorgen dat de verwachte extra-liquiditeits- en resultaatsbuffer, die nodig is om ons ouder patrimonium volledig aan alle hedendaagse normen te laten voldoen, niet zal kunnen worden gerealiseerd. Deze 22 ha bouwgronden in de St.Pietersmolenwijk, waarvoor in 2004 door alle vergunningverlenende overheden een stedenbouwkundige studie goedgekeurd is, werden in 2011 opgenomen als signaalgebied in het bekken van de Brugse Polders als overstromingsgevoelig gebied. Hier wilden we op korte termijn een gemengd strategisch stedelijk woonproject van meer dan 400 woningen realiseren met een sterke voorbeeldfunctie die het stedelijk wonen in hogere dichtheden zou promoten. Door de verkoop van sociale koopwoningen, middelgrote woningen en kavels hadden we financiële middelen gerealiseerd voor de verwerving van andere bouwgronden en om het ouder patrimonium sterk kwalitatief op te trekken. Momenteel worden dan ook initiatieven genomen om na te gaan welke gronden in de St.Pietersmolenwijk alsnog voor woningbouw kunnen worden vrij gegeven (en waar waterbuffering noodzakelijk is).

13

4. Gewestelijke Sociale Correctie (GSC) We streven ernaar te voldoen aan alle door de Vlaamse overheid genormeerde voorwaarden om over enkele jaren beroep te doen op de Gewestelijke Sociale Correctie, indien nodig. We hopen enerzijds dat we er nooit beroep zullen moeten op doen, en anderzijds dat de Vlaamse overheid de GSC zal kunnen blijven toekennen, wanneer meer en meer shm’s er beroep zullen op moeten doen. Onze bezorgdheid omtrent het behoud van het subsidiemechanisme van de Gewestelijke Sociale Correctie is dan ook evident. ACTIEPLAN In ons actieplan is voor dit prestatieveld het volgende opgenomen: AANBEVELINGEN VISITATIECOMMISSIE

INITIATIEVEN BMH

Deel van het kantoorgebouw verhuren.

Diverse mogelijkheden worden onderzocht en worden verder besproken. Momenteel worden vooral organisaties bevraagd, waar enige affiniteit (in activiteiten of sociale doelstellingen) mee bestaat.

Het grootste deel van de leegstand heeft betrekking op renovatie of vervangingsnieuwbouw, hier is budget voor nodig. Toch dient daarnaast uitdrukkelijker werk gemaakt te worden van een strategie om de leegstand aan te pakken.

Afwerken van lopende projecten in de mate van het mogelijke versnellen. Zo veel mogelijk beperken van nieuwe verhuisbewegingen. Her-verhuring leeg komende woningen zo veel mogelijk met weinig kosten.

Ontwikkelen van (winstgevende) activiteiten bouwen van koopwoningen)

bijkomende Bouw van koopwoningen was reeds voorzien, en zal zoals het ook in de toekomst worden bestendigd.

Inzake de onderhoudscontracten: Meer oog Nieuwe aanbesteding doen, na bestek te herzien. hebben voor de goede uitvoering van de onderhoudswerken, of die in verhouding is met de service en de kostprijs van het onderhoudscontract en of ook de huurders tevreden zijn over dit externe onderhoudscontract. Bovendien lijkt een periodieke formele evaluatie essentieel om tijdig te kunnen bijsturen waar nodig. Formaliseer het ontwikkelingstraject van Zelf extra-tools ontwerpen en in FileMaker (= eigen nieuwbouw- en renovatieprojecten, en databeheerprogramma) opnemen besteed daarbij meer aandacht aan verslagen van meetings, kostprijsramingen en risicobeheersing.

14


INITIATIEVEN BMH

Invoeren van een ‘balanced score card’ (veelgebruikte techniek voor strategisch management en het behalen van lange termijndoelstellingen binnen organisaties).

In eerste instantie grafieken leegstand voor opvolging algemene leegstand en leegstand verhuurbare woningen. Ook evolutie liquiditeitstoestand. Later eventueel uit te breiden.

Analyse maken van de personeelsprofielen Naar aanleiding van de aanwerving van een die nodig zijn voor de verwezenlijking van maatschappelijk werker en de verschuivingen in de strategie en visie. technische dienst moeten bepaalde taken van anderen verschoven worden. Moet tijdens functioneringsgesprekken aan bod komen. Koppel het financieel plan met de Afwachten tot na opmaak inventaris en volgende objectieven inzake renovatie en onderhoud financiële meerjarenplanning VMSW. van het patrimonium.

15

PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID (Beoordeling: Goed) “De visitatiecommissie beoordeelt de klantvriendelijkheid als goed, al noteert ze nog een aantal verbetermogelijkheden, onder andere op het vlak van het hanteren van ‘klare taal’. De commissie heeft ook vastgesteld dat de BMH oog heeft voor de tevredenheid van haar klanten en dat ze die ook probeert te meten, recent nog met een grootschalige tevredenheidmeting die zowel de huurders als de SHM zelf positief evalueren.” De eerder reeds aangekondigde aanwerving van een maatschappelijk werker zal ook in dit prestatieveld zijn positieve gevolgen hebben. In ons actieplan is voor dit prestatieveld het volgende opgenomen: AANBEVELINGEN VISITATIECOMMISSIE

INITIATIEVEN BMH

Maak uw communicatiemiddelen toegankelijker voor de zwakkere (kandidaat) huurder onder meer door het hanteren van ‘klare taal’.

Volop mee bezig (communicatiedeskundige, diensthoofd verhuur). Eerst afwerken wat ook op (nieuwe) website als document moet verschijnen. Opleiding klare taal voorzien voor medewerkers.

Noodzaak van een betere opvolging van de Rappels voor bestelbonnen aannemers gestart in uit te voeren en uitgevoerde werken en de 12/2012. klantvriendelijkheid daarbij. Tegen zomer 2013 ook opvolgingssysteem voor meldingen. Verhogen van de klantvriendelijkheid van Maatschappelijk werker (met inlevingsvermogen en sommige interne en externe medewerkers, klantvriendelijkheid) opdracht geven om hieraan bijvoorbeeld door een gerichte vorming intern te werken, aangevuld met gerichte vorming voor collega’s. De leesbaarheid van de nieuwe website Na aanwerving van maatschappelijk werker dit voor (kandidaat)-huurders nog verbeteren organiseren. en bijvoorbeeld een panel van huurders inschakelen om die website op inhoud en klare taal na te kijken. Met mailing en een elektronische Na aanwerving van maatschappelijk nieuwsbrief bewoners op de hoogte te daarvoor tijd maken (eind 2013) houden van ontwikkelingen binnen de Maatschappij Verspreid een jaarlijkse informatiebrochure Idem als hierboven. (naar huurders). Voorzien voor begin 2014. Verspreid een jaarlijkse nieuwsbrief naar Idem als hierboven. actoren en diensten over interessante Voorzien voor begin 2014. weetjes.

16

werker


INITIATIEVEN BMH

Organiseer overleg met actoren en diensten Idem als hierboven. over de resultaten van de Voorzien voor begin 2014. tevredenheidsmeting van 2 jaar terug (Samenlevingsopbouw W-Vlaanderen). Aandacht voor een betere interne opvolging In kader van opleidingstraject maatschappelijk van de resultaten en een evaluatie van wat werker uit te voeren. op dat vlak tot op heden al is bereikt. Voer kleine tevredenheidsmetingen uit na Na aanwerving maatschappelijk werker. melding en interventie van een technisch probleem (systematisch of steekproefsgewijs)

BIJLAGE: Actieplan BMH, goedgekeurd door raad van bestuur op 11/3/2013. Brugge, 28 maart 2013, Voor de Brugse Maatschappij voor Huisvesting, Bij volmacht,

Luc de Smedt Directeur

Gerda Goethals Voorzitter Raad van Bestuur

17

ACTIEPLAN BRUGSE MAATSCHAPPIJ VOOR HUISVESTING GOEDGEKEURD IN RAAD VAN BESTUUR VAN 12/3/2013 NAAR AANLEIDING VAN HET DEFINITIEF VISITATIERAPPORT VAN 26/2/2013

In hierna volgend actieplan volgt een overzicht van: -

de aanbevelingen van de Visitatiecommissie in haar definitief visitatierapport dd. 26/2/2013,

-

de bedenkingen dienaangaande van de directie van de BMH,

-

de maatregelen waartoe de raad van bestuur van de BMH heeft beslist op 11/3/2013, en

-

de mogelijke knelpunten en de kostprijs van voormelde acties.

Bijlage aan Reactienota n.a.v. Visitatierapport

Actieplan BMH dd. 11/3/2013

1

LEGENDE VAN DE GEBRUIKTE KLEUREN IN DIT ACTIEPLAN: Kleurencodes:

GROEN ORANJE GRIJS (BREED) GEEL

=

ALS ‘GOED’ BEOORDEELD DOOR VISTATIECOMMISSIE

=

‘VOOR VERBETERING VATBAAR’ BEOORDEELD DOOR DE VISITATIECOMMISSIE

=

AANBEVELINGEN VISITATIECOMMISSIE IN DE LIJST VAN ‘AANBEVELINGEN VOOR DE SHM’ (5.1 uit RAPPORT)

=

(in kolom ‘MAATREGELEN BESLIST DOOR RAAD VAN BESTUUR’) = 16 ACTIEPUNTEN DIE VERBAND HOUDEN MET DE AANWERVING VAN EEN MAATSCHAPPELIJK WERKER

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

(GOED)

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen:

GOED

AANBEVELINGEN

BEDENKINGEN

MAATREGELEN BESLIST DOOR RAAD VAN BESTUUR

1.

Wachtlijstanalyse is niet evident, want er wordt aan de kandidaat niet gevraagd tot welke doelgroep hij hoort. Wat wel kan is de in Brugge gedetineerden detecteren op de wachtlijsten (domicilie = Legeweg 200 Brugge), en wie senior is.

Via de woonbeleidscoördinator Wet op de privacy van de Stad Brugge bespreekbaar maken in de stedelijke woonraad en/of woonoverleg, om na te gaan of de Stad (of andere actoren) hier andere zienswijzen op hebben. Tevens krijgt het diensthoofd Verhuur, Verkoop en Sociale Zaken een adviesverplichting, die opgenomen wordt in de procedure rond opstarten van nieuwe projecten.

Werk maken van een meer gestructureerde doelgroepaanpak door een meer systematische wachtlijstanalyse.



MOGELIJKE KNELPUNTEN EN KOSTPRIJS

2

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING (VOOR VERBETERING VATBAAR) OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig: VOOR VERBETERING VATBAAR !! AANBEVELINGEN

BEDENKINGEN



2.

Gedetailleerde onderhoudsplanning maken van woningen die nieuwbouw zijn of totaal gerenoveerd is meest evident (want niet fragmentarisch gerenoveerd). Vandaar best prioriteit geven aan deze woningen.

De Technische Dienst wordt opgesplitst in 2 diensten, met name een Dienst ‘Nieuwbouwprojecten’ en een Dienst ‘Onderhoud Bestaand Patrimonium’. De Dienst ‘Onderhoud Bestaand Patrimonium’ krijgt als prioriteit voor de jaren 2013-2015 een grondige inventaris op te maken van het patrimonium.

Welke terugbetalingscapaciteit we hebben (en dus hoeveel leningscapaciteit) hangt af van engagementen op langer termijn van de subsidiërende overheden. Financieringssystemen en afschrijvingsregels zijn dikwijls gewijzigd in afgelopen jaren. Bovendien blijft het nieuwe gunstiger FS3-financieringssysteem onvoldoende om renovatie van patrimonium van jonger dan 50 jaar rendabel te maken. Door de moeilijke toestand van de economie en de overheidsfinanciën blijft voorzichtigheid dus nodig. Financiële gezondheid van de shm zal dan ook moeten voorgaan op het halen van de ERP 2020 doelstellingen.

Maak een versnelde en grondige inventarisatie van het patrimonium en werk een meerjarige onderhoudsen renovatieplanning uit en toets op zowel financiële als technische haalbaarheid. Dat betekent dat het halen van de ERP 2020 doelstellingen duidelijk in de planning moeten worden weergegeven.



3

OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig: VOOR VERBETERING VATBAAR !! AANBEVELINGEN

BEDENKINGEN



3.

Woningen verkopen aan zittende huurders of openbare verkopen van onverhuurbare woningen creëert liquiditeiten om rechtstreeks renovaties met eigen middelen uit te voeren. Verkoop onverhuurbare woningen vermindert aantal renovatiedossiers.

Een wervende brief schrijven (met extra: reclame voor sociale lening), eventueel met simulatie erbij van wat woning kost en wat moet afbetaald worden.

Verhoogt het aantal te bouwen woningen om het sociaal objectief van de Stad Brugge te behalen. Daarover dient jaarlijks verslag uitgebracht te worden aan de woonbeleidscoördinator van de Stad Brugge

De verkoopmogelijkheid aan de zittende huurder beter bekend maken. Ook de geplande (openbare) verkopen van onverhuurbare woningen kunnen beter bekend gemaakt worden bij de huurders. (OD 2.1 + 6.1)

OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid: AANBEVELINGEN 4.

BEDENKINGEN

Uitwerken van een duidelijke visie op milieuvriendelijk sociaal (ver)bouwen.



GOED MOGELIJKE KNELPUNTEN EN KOSTPRIJS

Lid worden van VIBE (Vlaams Opletten voor betaalbaarheid en Instituut voor Bio-Ecologisch duurzaamheid van methodes en Bouwen en Wonen) en deel producten nemen aan nuttige cursussen. Diensthoofd Nieuwbouwprojecten opdracht geven zich hierin te vervolmaken en overdracht van kennis te organiseren naar collega’s.


4

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar: AANBEVELINGEN 5.

BEDENKINGEN

Pas consequent de principes van aanpasbaar bouwen toe op alle projecten in functie van financiële haalbaarheid. Dit houdt in dat er in het bouwproces van alle woningen (en bij renovatie) rekening mee wordt gehouden dat ze gemakkelijk kunnen worden omgebouwd voor mensen met bijzondere zorgen. Dit geldt in het bijzonder voor de aanpassingen die weinig of niets meer kosten.


GOED MAATREGELEN BESLIST DOOR RAAD VAN BESTUUR


Diensthoofd Nieuwbouwprojecten opdracht geven om betaalbaar aanpasbaar bouwen in te bedden in het programma van eisen bij nieuwbouw en grondige reno-vaties (op voorwaarde van geen of weinig meerkost).


5

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID

(VOOR VERBETERING VATBAAR)

OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust:

VOOR VERBETERING VATBAAR !!

AANBEVELINGEN 6.

BEDENKINGEN

Zowel tijdens het ontwikkelingstraject, de realisatiefase als de onderhoudscyclus kunnen meer inspanningen gedaan worden om de kostprijs in vraag te stellen met het oog op de verdere reductie daarvan. Ook tijdens het voorontwikkelingstraject is het aangewezen om een zo nauwkeuring mogelijke raming te maken van de kostprijs.




Een aan de VMSW-simulatietabel gekoppelde fiche maken, die op ieder beslissingsmoment in het ontwikkelingstraject aanwezig is (Diensthoofd Nieuwbouwprojecten). Een procedure uitwerken voor projecten > 85.000 EUR, waarbij op ieder beslissingsmoment met de financiële impact op resultaat en liquiditeit van de vennootschap wordt rekening gehouden, met adviesverplichting van de boekhouder. Tevens historiek bijhouden van de evolutie van de kostprijs in FileMaker. In het ontwikkelingstraject moet nog meer gestuurd worden om rationeel, functioneel en zo goedkoop mogelijk te bouwen (zowel naar ontwerpers als naar VMSW toe).


6

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust: AANBEVELINGEN 7.

8.

BEDENKINGEN

Evalueer het extern onderhoudscontract periodiek, bijvoorbeeld naar responstijden toe en besteed eventueel opnieuw aan. Stel prestatie-eisen op (o.a. voor verwarmingsketels), controleer of ze effectief gehaald worden & geef toelichting aan de huurders omtrent de (gewijzigde) werkingsprincipes bij vervangen toestel (OD 3.2 en 5.2) Betrek de huurders in een dialoog omtrent het beperken van de huurlasten




Nieuwe aanbesteding doen, na bestek te herzien (o.a. opnemen vervangen van energiebesparende kranen, …, zodat die niet meer kunnen afzonderlijk aangerekend worden).

Per residentie een bewonersver- Wat met besparing door gadering houden: wellicht zonnepanelen op sommige beperking van poetsen? gebouwen? Spreiden over alle gemene delen van alle huurders van appartementen misschien in toekomst mogelijk (als nieuwe regelgeving)


7

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID

(GOED)

OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid: AANBEVELINGEN 9.

10.

11.

Geef de sociale component binnen de BMH een meer structurele plaats in de organisatie zodat van daaruit het sociale beleid beter wordt aangestuurd. Deze bijsturing kan het best gebeuren op het moment dat de SHM haar intentie voor de aanwerving van een maatschappelijk assistent kan implementeren. Inventariseer (potentiële) leefbaarheidsproblemen en teken een visie uit op het voorkomen en aanpakken daarvan; treed van daaruit ook pro-actief op naar leefbaarheid en woonzekerheid. (OD4.1 + OD4.2) Haal de banden aan met het CAW zeker nu het CAW bijkomende capaciteit kan creëren voor het voorkomen van uithuiszetting in sociale huisvesting

BEDENKINGEN

GOED



Aanwerving maatschappelijk werker Loonkost in buurt van 50.000 EUR, Toevoeging ‘en sociale zaken’ aan maar zal ook kostenbesparing geven. ‘dienst verhuur’

Na de aanwerving maatschappelijk werker

van

de

Eerste gesprek met CAW liet Toch CAW uittesten in moeilijk uitschijnen dat CAW zich geval waar bemoeizorg afgehaakt eerder met Oostende gaat heeft. bezighouden, omdat in Brugge al meer OCMW-mensen met de problematiek bezig zijn



8

OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid:

GOED

AANBEVELINGEN

BEDENKINGEN

12.

Momenteel experiment Na de aanwerving van de Experiment zal stoppen in 2014 Wonen-Welzijn bezig in Brugge maatschappelijk werker uit te (geld Vlaamse overheid) niet te (voor heel beperkt aantal breiden. verlengen. mensen)

Meer structureel overleg inzake de problematiek van expsychiatrische patiënten en mensen met psychische problemen of beperkingen

MAATREGELEN BESLIST MOGELIJKE KNELPUNTEN DOOR RAAD VAN BESTUUR EN KOSTPRIJS

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidproblemen aan: AANBEVELINGEN 13.

BEDENKINGEN



Openbaar domein systematisch Wordt momenteel in Overleg met wegendienst en Is niet gebeurd in St.Jozef, waar aanpakken bij renovatie van Veerbootstraat te Zeebrugge groendienst van Stad Brugge bij de Stad zelf de voetpaden en woonwijken gedaan. Ook voorzien voor wijken die worden gerenoveerd groenaanleg heeft vernieuwd.

rond ‘Rond Den Heerd’ na de renovaties. Subsidiëring door Vlaamse overheid indien gekoppeld aan renovatie woningen.

Toch meestal deel(tje) van kosten voor shm. (Bv. in Veerbootstraat: haagjes voor omzoming van terrassen, …). Dergelijke werken kosten veel geld aan de Vlaamse overheid. Indien dit negatief effect heeft op subsidievolume voor woningbouw (nieuwbouw en renovatie).



9

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer: AANBEVELINGEN 14.

BEDENKINGEN

Werk een stimulerend beleid naar bewonersbetrokkenheid uit en zoek daarvoor samenwerking met het bestaande stedelijke buurtwerk.


MAATREGELEN BESLIST DOOR RAAD VAN BESTUUR Na de aanwerving maatschappelijk werker


van

GOED


de

10

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIELE LEEFBAARHEID

(VOOR VERBETERING VATBAAR)

OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar :


AANBEVELINGEN 15.

16.

BEDENKINGEN



Deel van het kantoorgebouw Momenteel 13 personen Diverse mogelijkheden worden Diverse extra investeringen zijn verhuren. werkzaam in gebouw. (+ onderzocht en worden verder hiervoor nodig (o.a. internet-

Het grootste deel van de leegstand heeft betrekking op renovatie of vervangingsnieuwbouw, hier is budget voor nodig. Toch dient daarnaast uitdrukkelijker werk gemaakt te worden van een strategie om de leegstand aan te pakken.

maatsch. werker = 14). Potentieel in gebouw voor dubbel zoveel. In komende 10 jaren is aangroei van patrimonium met 50% mogelijk, alsook de bouw van koopwoningen, en het verder renoveren van ouder patrimonium. Dit zal ook groei van personeelsbestand voor gevolg hebben. Extra ruimte was dus verantwoord. Leegstaande eengezinswoningen zijn mogelijks te verkopen, leegstaande appartementen niet. Appartementsgebouwen moeten groepsgewijs worden aangepakt, eengezinswoningen kunnen afzonderlijk.


besproken. Momenteel worden vooral organisaties bevraagd, waar enige affiniteit (in activiteiten of sociale doelstellingen) mee bestaat.

toegangen, telefoon- en datalijnen, beveiliging). Indien voor verhuur delen van gebouw wordt gekozen, moet dit voor voldoende lange periode zijn (terugverdienen van extrainvestering).

Afwerken van lopende projecten in de mate van het mogelijke versnellen. Zo veel mogelijk beperken van nieuwe verhuisbewegingen. Herverhuring leeg komende woningen zo veel mogelijk met weinig kosten.

Voor bestaand ouder patrimonium moet heel duidelijke strategie worden opgemaakt, rekening houdend met renovatieof vervangingsnieuwbouwbehoefte en financiële mogelijkheden.


11

OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar : AANBEVELINGEN 17.


BEDENKINGEN



Ontwikkelen van bijkomende Is enkel winstgevend indien op Bouw van koopwoningen was Vooral in St.Pietersmolenwijk, (winstgevende) activiteiten zoals goedkoper verworven gronden reeds voorzien, en zal ook in de Duivenkeet en Hoeve De Laere het bouwen van koopwoningen) toekomst worden bestendigd. zal dit winstgevend zijn. Echter

niet in Nijverheidsstraat noch Noorweegsekaai noch in het project TIR.

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed :


AANBEVELINGEN

BEDENKINGEN



18.

In visitatierapport staat vermeld dat huurders tevreden zijn, en dat ze de prijs niet te hoog vinden.

Nieuwe aanbesteding doen, na bestek te herzien (o.a. opnemen vervangen van energiebesparende kranen, … zodat die niet meer afzonderlijk kunnen aangerekend worden).

Weinig kans dat nieuwe aanbesteding tot goedkoper contract zal leiden, gezien Cofely destijds zeer concurrentiële prijs heeft ingestoken, om hun eerste contract bij een shm binnen te halen.

Inzake de onderhoudscontracten: Meer oog hebben voor de goede uitvoering van de onderhoudswerken, of die in verhouding is met de service en de kostprijs van het onderhoudscontract en of ook de huurders tevreden zijn over dit externe onderhoudscontract. Bovendien lijkt een periodieke formele evaluatie essentieel om tijdig te kunnen bijsturen waar nodig. (OD 3.2 en 5.2)



12

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan:


AANBEVELINGEN

BEDENKINGEN

19.

Dit zou voordelen bieden zowel Zelf extra-tools ontwerpen en in Extra werk in technische dienst op het vlak van kostenbewustzijn FileMaker opnemen (zie reeds OD en financiële dienst (of alg. dir.) en het inschatten van risico’s 3.1) (zoals de financiële impact van een nieuw project op de financiële leefbaarheid van de maatschappij) en als op het verhogen van draagvlak voor het project zowel intern als extern (zoals een dienst stedenbouw).

Formaliseer het ontwikkelingstraject van nieuwbouw- en renovatieprojecten, en besteed daarbij meer aandacht aan verslagen van meetings, kostprijsramingen en risicobeheersing. (OD 5.4 + 1.1 + 3.1)





13

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering: AANBEVELINGEN

BEDENKINGEN


20.

Invoeren van een ‘balanced score card’ (veelgebruikte techniek voor strategisch management en het behalen van langetermijndoelstellingen binnen organisaties).

21.

Analyse maken van de Organisatiebord maakt personeelsprofielen die nodig verschuiven van taken eenzijn voor de verwezenlijking van voudig. strategie en visie.

22.

Koppel het financieel plan met de Er zal moeten gekozen worden objectieven inzake renovatie en tussen financiële meeronderhoud van het patrimonium. jarenplanning VMSW of eigen

te ontwikkelen plan.



In eerste instantie grafieken leegstand voor opvolging algemene leegstand en leegstand verhuurbare woningen. Ook evolutie liquiditeitstoestand. Later eventueel uit te breiden. Naar aanleiding van de aanwerving van een maatschappelijk werker en de verschuivingen in de technische dienst moeten bepaalde taken van anderen verschoven worden. Moet tijdens functioneringsgesprekken aan bod komen. Afwachten tot na opmaak Hoe kan financieel meerjarenplan inventaris en volgende financiële opgemaakt worden als er geen meerjarenplanning VMSW. enkele houvast wordt geboden op vlak van subsidiëring.


14

PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID

(GOED)

OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk: AANBEVELINGEN 23.

Maak uw communicatiemiddelen toegankelijker voor de zwakkere (kandidaat-) huurder onder meer door het hanteren van ‘klare taal’.

24.

Noodzaak van een betere opvolging van de uit te voeren en uitgevoerde werken en de klantvriendelijkheid daarbij.

25.

Verhogen van de klantvriendelijkheid van sommige interne en externe medewerkers, bijvoorbeeld door een gerichte vorming

BEDENKINGEN




Volop mee bezig (communicatiedeskundige, diensthoofd verhuur). Eerst afwerken wat ook op (nieuwe) website als document moet verschijnen. Opleiding klare taal voorzien voor medewerkers. Rappels voor bestelbons aannemers gestart in 12/2012. Tegen zomer 2013 ook opvolgingssysteem voor meldingen. Maatschappelijk werker (met inlevingsvermogen en klantvriendelijkheid) opdracht geven om hieraan intern te werken, aangevuld met gerichte vorming voor collega’s.


15

OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk: AANBEVELINGEN 26.

27.

28.

BEDENKINGEN

De leesbaarheid van de nieuwe website voor (kandidaat)huurders nog verbeteren en bijvoorbeeld een panel van huurders inschakelen om die website op inhoud en klare taal na te kijken. Met mailings en een elektronische nieuwsbrief bewoners op de hoogte te houden van ontwikkelingen binnen de Maatschappij Verspreid een jaarlijkse informatiebrochure



Na aanwerving van maatschappelijk werker dit organiseren.

Na aanwerving van maat- Mailings kosten geld. schappelijk werker daarvoor tijd Elektronische nieuwsbrief minder maken (eind 2013) (behalve personeelskost) Idem als hierboven. Voorzien voor begin 2014.

Kost

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk AANBEVELINGEN 29.

BEDENKINGEN

Verspreid een jaarlijkse nieuwsbrief naar actoren en diensten over interessante weetjes.


GOED



Idem als hierboven. Voorzien voor begin 2014.

Kost


16

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten: AANBEVELINGEN 30.

31.

32.

BEDENKINGEN


Organiseer overleg met actoren Koppelen aan aanbeveling 29 en diensten over de resultaten (in nieuwsbrief naar actoren) van de tevredenheidsmeting van 2 jaar terug (Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen). Aandacht voor een betere interne opvolging van de resultaten en een evaluatie van wat op dat vlak tot op heden al is bereikt. Voer kleine tevredenheidsmetingen uit na melding en interventie van een technisch probleem (systematisch of steekproefsgewijs) (OD6.3)



Idem als hierboven. Voorzien voor begin 2014.

In kader van opleidingstraject maatschappelijk werker uit te voeren. Na aanwerving maatschappelijk werker.


17

Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de SHM Brugse Maatschappij voor Huisvesting, Brugge

Datum beslissing minister: 30 mei 2013


Visitatierapport Brugse Maatschappij voor Huisvesting, Brugge

Recommend Documents