Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting, Sint-Pieters-Leeuw

Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting, Sint-Pieters-Leeuw

Visitatiegesprekken op 20 en 21 mei 2014 Definitief visitatierapport van 11 november 2014

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST INGSM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting Datum rapport: 11 november 2014 Datum visitatiegesprekken: 20 en 21 mei 2014 Datum presentatie aan raad van bestuur: 11 september 2014 Erkenningsnummer SHM: 2290 Contactgegevens SHM: Bezemstraat 83, bus 131, 1600 Sint-Pieters-Leeuw 02 371 03 30 [email protected] www.volkshuisvesting.be Directeur: Marc Paesmans Voorzitter: Roger Desmeth Actieterrein zowel voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen als voor de realisatie van sociale koopwoningen: DILBEEK DROGENBOS GOOIK HOEILAART KAMPENHOUT LIEDEKERKE MEISE SINT-PIETERS-LEEUW TERNAT WEZEMBEEK-OPPEM Samenstelling visitatiecommissie: Luc Joos, commissievoorzitter Lode Conings, commissielid Wouter Coucke, commissielid

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKSHUISVESTING

PAGINA 2 VAN 53

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 8 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 8 BESCHRIJVING OMGEVING ........................................................................................................................... 10

4. PRESTATIES VAN SHM GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKSHUISVESTING .............................. 12 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ..................................................................... 12 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 18 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID................................................................................................... 23 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 27 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 34 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 42

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 46 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 46 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN............................................... 47 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 47 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 47

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 48 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 50


PAGINA 3 VAN 53

1. INLEIDING

1.1.

Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting.

1.2.

De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be

1.3.

Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.

1.4.

De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.5.

De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD)

1.6.

De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


PAGINA 4 VAN 53

1.7.

Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek.

1.8.

Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven.

1.9.

De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].

1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


PAGINA 5 VAN 53

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling voor huuractiviteiten

Beoordeling voor koopactiviteiten

GOED PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

OD 1.1

Goed

Goed

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Goed

n.v.t.

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

Goed

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren

Goed

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

Goed

PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

GOED Goed

Goed

OD 2.1

De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Goed

n.v.t.

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid

Goed

Goed

OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar

Goed

Goed

PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN

VOOR VERBETERING VATBAAR Voor verbetering vatbaar

Voor verbetering vatbaar

OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust



OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust


n.v.t.

PV 4

SOCIAAL BELEID

VOOR VERBETERING VATBAAR Voor verbetering vatbaar

Goed

OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Goed

n.v.t.

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan

Goed

Goed

OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer


n.v.t.

OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners


n.v.t.


PAGINA 6 VAN 53

Beoordeling voor huuractiviteiten PV 5

INTERNE WERKING LEEFBAARHEID

EN

Beoordeling voor koopactiviteiten

VOOR VERBETERING VATBAAR

FINANCIËLE



OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar

Goed

OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed

OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan


OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle

Goed

OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering


PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID



Goed

n.v.t.

VOOR VERBETERING VATBAAR

OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk

OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten





Goed Voor verbetering vatbaar



PAGINA 7 VAN 53

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM De Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting (verder ook GMV genoemd) werd op 17 november 1922 opgericht onder de naam ‘Les Logements Economiques S.A.’ Oorspronkelijk trok ze in de Brusselse agglomeratie sociale woningen op in de gemeenten Evere, Oudergem en SintPieters-Woluwe. Eind van de jaren ’20 verplaatste de maatschappij haar activiteiten naar het Vlaamse landsgedeelte met de bouw van 58 eengezinswoningen in Sint-Pieters-Leeuw. Het duurde daarna nog tot 1952 vooraleer 41 nieuwe woningen werden verhuurd. In de jaren zestig groeide het patrimonium verder aan en breidde het actieterrein uit. De fusie van de gemeenten en de regionalisering midden van de jaren ’70 hadden belangrijke gevolgen voor de maatschappij. Het Brusselse patrimonium werd afgestaan aan C.V. Sorelo en de raad van bestuur besliste om de fusie met andere SHM’s te onderzoeken. Dit leidde vanaf 1982 tot 6 fusies op vrijwillige basis. De eerste maatschappij waarmee de SHM in mei 1982 fuseerde was De Ruisbroekse Haard die op dat moment 171 woningen in beheer had en 62 appartementen in opbouw in Oeverbeemd, Ruisbroek (deelgemeente van Sint-Pieters-Leeuw). De tweede fusie was die met de Samenwerkende Bouwmaatschappij voor Goedkope Woningen te Drogenbos in januari 1984. De fusie was goed voor een aangroei van het patrimonium met 39 appartementen en 16 woningen en een grond waarop vanaf 1989 19 woningen en 7 appartementen werden gebouwd. In mei 1985 volgde de fusie met de Samenwerkende Bouwmaatschappij van het Pajottenland met zetel in Ternat; die maatschappij was zelf al gefuseerd met De Liedekerkse Haard. Op het ogenblik van de fusie beheerde de Samenwerkende Bouwmaatschappij van het Pajottenland 219 woningen en was ze eigenaar van 7 ha bouwgrond in deelgemeente Sint-Katharina-Lombeek. Door de fusie met C.V. Het Volkswelzijn te Hoeilaart in mei 1993 groeide het patrimonium van de maatschappij aan met nog eens 126 woningen. De fusie met ‘Mijn Huisje’ uit Wezembeek-Oppem werd na moeilijke onderhandelingen voltooid in mei 1995. Het patrimonium (407 woningen en 1 winkel) dat de GMV op die manier verwierf bleek in slechte toestand te zijn. Doordat 30 jaar lang weinig of geen noemenswaardig onderhoud was doorgevoerd, drongen zich dringende renovatiewerken op. De laatste fusie dateert van mei 2009 en was die met ‘De Brabantse huisvestingsmaatschappij’ van Ternat, een zuivere koopmaatschappij zonder patrimonium. De GMV noemt dit de meest waardevolle fusie omdat huur en koop zo onder één koepel terecht kwamen en ze haar de mogelijkheid gaf om te bemiddelen voor sociale leningen. Daarnaast zorgde de fusie voor een belangrijke kapitaalinjectie en voor inbreng van ruim 22 ha grond. Deze historiek maakt duidelijk hoe deze maatschappij is gegroeid van een kleine huurmaatschappij in de Brusselse agglomeratie naar een maatschappij die zowel met huur- als koop- en leningactiviteiten werkzaam is in de regio Halle-Vilvoorde. De raad van bestuur van de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting bestaat uit 14 leden, waarvan 1 vertegenwoordiger van de Provincie Vlaams-Brabant, 8 vertegenwoordigers van de gemeentebesturen in het actieterrein en 5 particuliere aandeelhouders; de algemeen directeur neemt - als niet stemgerechtigd lid - deel aan de vergaderingen van de raad van bestuur. Het bestuurscomité bestaat uit de voorzitter, twee ondervoorzitters, 3 bestuurders, de directeur en de adjunct-directeur. De Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting telt 23 voltijds equivalent (VTE) personeelsleden (9 VTE arbeiders en 14 VTE bedienden). Het organigram van GMV brengt deze personeelsleden onder in een huurdienst, een technische dienst en een financiële dienst. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKSHUISVESTING

PAGINA 8 VAN 53

De Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting bezat - volgens haar eigen jaarverslag - eind 2012 1.965 woningen, waarvan 804 eengezinswoningen (waaronder 5 Vlabinvest woningen), 82 bungalows, 992 appartementen (waaronder 7 Vlabinvest appartementen) en 87 duplexappartementen. Van die 1.965 wooneenheden stonden er 199 leeg, waarvan 80 bruikbaar (frictieleegstand of in herstelling) en 119 niet bruikbaar voor normale verhuring (in renovatie, in afwachting van renovatie, verkoop of gereserveerd voor verhuisbewegingen). Eind 2012 waren er ook 17 verhuurd buiten het sociale huurstelsel. Van het totale patrimonium van bijna 2.000 woningen heeft de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting er slechts 1 in Liedekerke en 41 in Gooik. Grotere aantallen zijn er in Drogenbos (129), Hoeilaart (178), Dilbeek (209) en Ternat (277). Het meest woningen heeft de GMV in Wezembeek-Oppem (399) en Sint-Pieters-Leeuw (731). De grootste bouwvolumes werden gerealiseerd tussen 1970 en 1990 (goed voor ruim 55% van het patrimonium – wat ver boven het Vlaamse gemiddelde zit). 16% van het patrimonium dateert van de jaren ’60 en 7% is nog ouder; van 6% is de ouderdom niet bekend. Slechts 15% van de woningen is gerealiseerd na 1990, wat een beduidend ouder patrimonium oplevert dan gemiddeld in de Vlaamse sociale huisvestingssector waar na 1990 gemiddeld 40% van de woningen werd gebouwd. Het patrimonium van de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting bestaat voor 55% uit appartementen en voor 45% uit eengezinswoningen. Er zijn in totaal 1% studio’s, 22% 1slaapkamerwoningen en 35% 2-slaapkamerwoningen. In het segment van de grotere woningen heeft 40% 3 slaapkamers en 2% 4 slaapkamers; er is ook 1 woning met 5 slaapkamers. De 3slaapkamer-woningen zijn vooral terug te vinden bij de eengezinswoningen waar ze bijna 70% van het totale aantal uitmaken. In 2012 bestond 47% van de gezinnen die een sociale woning huren bij de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting uit 1 persoon en 30% uit 2 personen. De drie- en vierpersoonsgezinnen waren samen goed voor 18%, terwijl 5% van de gezinnen 5 of meer gezinsleden telde (waarvan 2 gezinnen met elk 9 leden). Van de 1.488 kandidaat-huurders waren er bijna 40% alleenstaand; 23% van de gezinnen bestond uit 2 gezinsleden en 16% uit 3 gezinsleden. De grotere gezinnen maken zowat 20% van het bestand van kandidaat-huurders uit. De Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting telt 42% allochtone huurders wat - net als hun hoge aantal alleenstaanden - zeer veel is in vergelijking met andere Vlaamse SHM’s. Deze bevolkingssamenstelling, die typisch is voor een grootstedelijke omgeving, blijft niet zonder gevolg voor de werking van GMV. Het aantal oudere huurders zit zowat op het mediaan van de sector. De huurders van de SHM en de gezinnen die een sociale lening aangaan via de GMV hebben (in vergelijking met gezinnen van andere SHM’s) een relatief hoog mediaan equivalent nettobelastbaar inkomen; van de kopers van sociale koopwoningen zijn dergelijke gegevens nog niet beschikbaar. Naast de absolute voorrangsregels hanteert de GMV ook de optionele voorrangsregel die voorrang geeft aan de kandidaat-huurder die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of is geweest van de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is. Vervolgens wordt voorrang gegeven aan huurders die al zolang in een andere gemeente binnen het actieterrein van de GMV wonen. Voorts zijn een aantal gemeentelijke toewijzingsreglementen van toepassing voor de tussen haakjes vermelde gemeenten. In alle gevallen heeft de voorrang te maken met lokale binding: • Interlokale vereniging ‘Regionaal woonbeleid Noord-West Brabant' (Dilbeek en Meise) • Interlokale vereniging ‘Woonbeleid Regio Noord’ (Kampenhout) • Interlokale vereniging 'Woonwinkel Pajottenland' (Gooik) • Intergemeentelijk samenwerkingsverband 'Het Glazen Huis' (Hoeilaart) • Interlokale vereniging 'Regionaal Woonbeleid Noord-Pajottenland' (Liedekerke) VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKSHUISVESTING

PAGINA 9 VAN 53

• •

Lokaal Toewijzingsreglement Sociale Woningen (Wezembeek-Oppem) s Toewijzingsreglement sociale huurwoningen in gezamenlijk overleg met Beersel, Halle en Sint-Pieters-Leeuw (Sint-Pieters-Leeuw) Meer informatie over die toewijzingsreglementen is te vinden op www.volkshuisvesting.be (Ik wil huren – lokaal toewijzingsreglement). Behalve huuractiviteiten ontplooit de GMV sinds de fusie met de ‘De Brabantse huisvestingsmaatschappij’ in 2009, ook koop- en leningsactiviteiten. In haar nog korte geschiedenis als gemengde maatschappij heeft de GMV 26 koopwoningen gerealiseerd en bemiddeld in 67 sociale leningen. In het kader van Vlabinvest realiseerde de maatschappij tot op heden 14 huurwoningen en 8 koopwoningen.

3.2 Beschrijving omgeving Het actieterrein van de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting bestaat, zowel voor huur als voor koop uit de gemeenten Dilbeek, Drogenbos, Gooik, Hoeilaart, Kampenhout, Liedekerke, Meise, Sint-Pieters-Leeuw, Ternat en Wezembeek-Oppem. In de gemeenten Lennik en Overijse heeft GMV ook grondreserves maar geen projecten; ze worden hieronder niet opgenomen bij de beschrijving van de omgeving waarin de SHM werkt. Op het actieterrein van de maatschappij woonden eind 2009 54.500 huishoudens. De verwachting is dat dit aantal tegen 2020 zal stijgen naar 58.000 en tegen 2030 naar 59.000. Van de inwoners zijn er 19% 18- tot 34-jarigen, 41% 35- tot 64-jarigen en 19% 65-plussers, wat in vergelijking met het Vlaamse gemiddelde (24%) vooral wijst op een lager aantal 18- tot 34-jarigen. Die percentages zijn in alle gemeenten van het actieterrein vrij gelijklopend. De werkloosheids- en leeflooncijfers van de gemeenten in het actieterrein liggen met 6% en 0,25% opvallend lager dan het Vlaamse gemiddelde van respectievelijk 8% en 0,4%. Hier lopen de cijfers van de verschillende gemeenten echter wel sterk uiteen. Vooral in Drogenbos liggen de werkloosheid en het aantal leefloners een stuk hoger dan het Vlaamse gemiddelde (9,5% en 0,44%), gevolgd door Sint-Pieters-Leeuw (7,38% en 0,27%) en Wezembeek-Oppem (7,27% en 0,35%); deze laatste twee gemeenten zijn ook de gemeenten waar GMV het gros van zijn patrimonium heeft. Dilbeek en Liedekerke situeren zich rond het Vlaamse gemiddelde. In de andere gemeenten liggen de cijfers onder het Vlaamse gemiddelde en in Gooik liggen die cijfers het laagst (respectievelijk 2,8% en 0,1%). Een vergelijkbare clustering van gemeentes zien we in het beeld van de woningtypes in de diverse gemeenten. Drogenbos heeft met bijna 90% gesloten bebouwing of appartementsbouw het meest stedelijke karakter, gevolgd door Sint-Pieters-Leeuw (60%), Liedekerke (54%), Dilbeek (40%) en Wezembeek-Oppem (39%). De laagste cijfers zien we in Kampenhout (11%), waar er ruim 70% open bebouwing is. Ook in Gooik, Hoeilaart en Meise is zowat de helft van de woningen open bebouwing. Ternat telt bijna 37% halfopen bebouwing en 35% open bebouwing. De mediaan verkoopprijs van een appartement in actieterrein van de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting bedroeg in 2012 201.000 euro, met pieken tot rond 280.000 euro in Kampenhout en Wezembeek-Oppem en de laagste mediaan in Gooik en Liedekerke (rond 167.000 euro). Een mediaan verkoopprijs wil zeggen dat er exact evenveel appartementen werden verkocht aan een hogere prijs, als aan een lagere prijs. Voor gewone woonhuizen ligt deze mediaan in het actieterrein op 247.000 euro, met hoogste (340.000 euro) en laagste (220.000 euro) waarVISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKSHUISVESTING

PAGINA 10 VAN 53

den in dezelfde gemeenten als hierboven. De mediaan prijzen van eengezinswoningen en appartementen zijn de voorbije 5 jaar gemiddeld met respectievelijk 14% en 30% gestegen, maar er zijn grote verschillen tussen de gemeenten onderling. De mediaanprijs van de bouwgrond ligt met 220 euro per m² het laagst in Ternat en Sint-Pieters-Leeuw (geen gegevens voor Drogenbos) en het hoogst in Wezembeek-Oppem (403 euro) en Dilbeek (335 euro). De prijs van de bouwgrond is op het actieterrein van de GMV gemiddeld met 6% gestegen, maar ook hier zijn er soms grote lokale verschillen. Het actieterrein van de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting telde in 2012 4,43% sociale huurwoningen. Verhoudingsgewijs tellen Wezembeek-Oppem (7,33%), Sint-Pieters-Leeuw (6,77%) en Drogenbos (6,20%) het meest sociale woningen. Het minst zijn er in Liedekerke (0,02%), Kampenhout (0,47%) en Gooik (1,36%). Behalve de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting zijn er op dit actieterrein nog drie andere sociale verhuurmaatschappijen actief: ‘Elk zijn Huis, Gewestelijke Maatschappij voor de Huisvesting’ die enkel sociale huurwoningen realiseert en de gemengde maatschappijen ‘Woonpunt Zennevallei’ en ‘Providentia’. Daarnaast zijn er vier sociale verhuurkantoren actief: SVK Woonkoepel, SVK Webra, SVK Zuidkant en SVK OCMW Drogenbos. Het bindend sociaal objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen voor het totale actieterrein werd bepaald op 1.167 woongelegenheden, waarvan de hoogste aantallen voor Dilbeek (285) en Sint-Pieters-Leeuw (221). Gooik (75), Kampenhout (107) en Liedekerke (129) zijn gemeenten die nog meer sociale huurwoningen moeten realiseren dan ze er nu al hebben. Van het objectief voor sociale huurwoningen zijn er in 2011 nauwelijks 30 gerealiseerd, mede door de negatieve evolutie in Wezembeek-Oppem (-40) en Meise (-5). Drogenbos heeft wel al de helft van het haar opgelegde objectief van 36 huurwoningen gerealiseerd. Het BSO inzake bijkomende sociale koopwoningen voor het actieterrein bedraagt 571 woongelegenheden, waarvan de meeste in Dilbeek (139) en Sint-Pieters-Leeuw (107). Eind 2011 waren er in Ternat 16 gerealiseerd maar in de andere gemeenten nog geen enkele. Het BSO voor sociale kavels werd bepaald op 26. Eind 2011 was er nog geen enkele kavel gerealiseerd.


PAGINA 11 VAN 53

4. PRESTATIES VAN SHM GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKSHUISVESTING

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: niet van toepassing De SHM realiseerde in de periode 2008-2012 gemiddeld 7 nieuwe woningen per jaar. Op het ogenblik van de visitatie had ze 10 projecten op het uitvoeringsprogramma, goed voor 208 woningen, aangevuld met 25 Vlabinvest-woningen. Daarnaast zijn er 14 projecten aangemeld met een volume van 232 woningen. Binnen al deze projecten zijn ook woningen bestemd als vervangbouw voor eigen patrimonium en voor aangekochte woningen. De SHM levert in haar actieterrein een actieve bijdrage aan het behalen van het BSO huur. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM op deze doelstelling als goed. -

-

-

-

De SHM realiseerde in de periode 2008 - 2012 35 nieuwe woningen in drie projecten en twee gemeenten, wat een jaargemiddelde is van 7 woningen. Hiermee groeide het patrimonium jaarlijks met 0,36%. Voor die periode behoort ze tot de 10% minst presterende SHM’s. In de periode daarvoor werden er 62 woningen gerealiseerd met een jaargemiddelde van 12,5/jaar. Eind 2012 heeft de SHM 176 woningen op een uitvoeringsprogramma staan (financiering verzekerd en dus klaar om tot uitvoering over te gaan) waarmee ze zich dan net bij de 25% besten in Vlaanderen mag rekenen. Met dit aantal woningen groeit haar patrimonium met meer dan 9%. Tenslotte had ze ook nog eens 110 woningen aangemeld (waarvoor nog geen financiering bekomen werd). De directeurswissel in 2009 leidde tot een vernieuwde dynamiek op het gebied van het bouwen van nieuwe woningen. Een actualisatie op het ogenblik van de visitatie (mei 2014) volgens opgave van de SHM geeft een aangepaster beeld van deze ‘prestatiecijfers’. In Dilbeek werd in 2013 een project van 16 huurwoningen opgeleverd. Er waren daarnaast 10 projecten geprogrammeerd op een uitvoeringsprogramma. Binnen deze 10 projecten worden 208 woningen gerealiseerd: 73 vervangbouw en 135 nieuwbouw. Daaraan moeten nog eens 25 woningen worden toegevoegd die binnen deze projecten bijkomend worden gerealiseerd met Vlabinvest financiering (16 nieuwbouw en 9 vervangingsbouw). Samen dus 233 woningen. Van deze 10 projecten zijn er al 7 effectief in uitvoering. Het overzicht van de aangemelde woningen geeft dan de concrete plannen aan voor 127 woningen: 109 nieuwbouw en 18 vervangbouw. Deze projecten zijn in verschillende stadia van voorbereiding. De bouwactiviteiten zijn niet enkel gericht op nieuwbouw, maar ook op vervangbouw. In het bouwprogramma van de SHM, zoals hierboven geactualiseerd (realisaties, uitvoeringsprogramma en aangemelde projecten samen), zijn er 337 (69%) nieuwe woningen en 153 (31%) vervangbouwwoningen die dus in de plaats komen van oude woningen. Dit zijn woningen ofwel uit het eigen patrimonium, ofwel ‘slechte’ woningen die aangekocht werden om te vervangen. Dat laatste betreft een vervangbouw van 38 huurappartementen en 7 koopwoningen in Liedekerke en 38 appartementen in Hoeilaart, waarmee een ‘kankerplek’ in deze gemeenten werd weggewerkt. De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM hier een goed evenwicht zoekt tussen enerzijds het realiseren van nieuwe woningen - mede aangestuurd door het


PAGINA 12 VAN 53

-

-

-

meewerken aan het opgelegde BSO-huur - en anderzijds toch ook de nodige aandacht voor noodzakelijke vervangbouw (en renovatie) van het oude patrimonium (wat geen netto BSOaangroei tot stand brengt). In de vervangbouwprojecten zijn ook enkele projecten opgenomen die een eerste of tweede fase inluiden van de (nog verder te ontwikkelen en aan te melden) renovatie van een grotere woninggroep. Dat is het geval in Ternat waar een project van 18 woningen is aangemeld als vervangbouw voor 16 bejaardenwoningen en dat binnen een groter uit te werken renovatieproject van 58 woningen. Ook in de wijk Wolsemveld te Dilbeek en de wijk Tritsstraat-Molenveld te Kampenhout zijn de aangemelde projecten een eerste fase van een grotere operatie die nog moet worden ontwikkeld. . De SHM verkent ook verdere mogelijkheden op middellange termijn. In Gooik worden de nodige stappen gezet voor het realiseren van 22 woningen, in Kampenhout wordt een verdere uitbreiding onderzocht. In afwachting van de archeologische opgravingen in de wijk Wolsemveld te Dilbeek, kan een globale invulling van 90 huurwoningen en 60 koopwoningen hier nog niet van start gaan. De SHM werkt actief mee aan het realiseren van het BSO in de gemeenten van haar actieterrein. Ze doet geregeld voorstellen en werkt loyaal mee in het lokaal woonbeleid, zo getuigen de ambtenaren en de gemeentelijke beleidsmensen. De verantwoordelijkheid voor het behalen van het BSO ligt bij de gemeente. Van de SHM wordt echter verwacht dat ze zich, naast andere SHM’s, SVK’s en eventuele andere actoren in onderling overleg, actief inschakelt in deze operatie. Het gezamenlijke BSO huur was in het actieterrein van de SHM vastgesteld op 1.167 (1.069 + 98) huurwoningen, waarvan er bij de tussentijdse meting in 2011 nog 1.137 (1.039 + 98) te realiseren waren. Het BSO bestaat uit de reguliere inspanning plus een speciale inhaalbeweging voor Vlaams Brabant. De SHM levert hier, met haar projecten op een uitvoeringsprogramma en haar tot nog toe aangemelde projecten, al een globale netto bijdrage (dus zonder rekening te houden met eigen woningen die worden vervangen) van een goede 310 extra bijkomende woningen. Deze ‘reeds zekere’ projecten vormen al 30% van het reguliere BSO-objectief en dat binnen een vermoedelijke tijdsspanne tot 2018. De belangrijkste inspanningen van GMV situeren zich in de gemeenten Sint-Pieters-Leeuw (118), Ternat (83), Hoeilaart (144), Kampenhout (72), Lennik (44) en Liedekerke (38). In de overige gemeenten gaat het om kleinere volumes. In de gemeenten Dilbeek en Gooik is de SHM Providentia ook actief en de SHM Woonpunt Zennevalei in Sint-Pieters-Leeuw. Daarnaast zijn er in het actieterrein ook 4 sociale verhuurkantoren actief. In opvolging van de tussentijdse meting van de groei naar het BSO-huur, diende de gemeente Lennik een plan van aanpak af te sluiten met de sociale woonactoren (waaronder GMV) waarin concrete projecten en de stappen daartoe, zijn vastgelegd. Dat gebeurde in januari 2014. De overige gemeenten zitten op groeischema of legden een plan van aanpak voor tot het behalen van het BSO, dat de goedkeuring wegdraagt van Wonen-Vlaanderen. Een overweging die de visitatiecommissie wil meegeven aan de SHM is dat haar actieterrein heel veel gemeenten omvat en in afstand ook vrij groot is – dat gaf de raad van bestuur in haar reactie op het concept rapport trouwens ook zelf aan. Er zijn gemeenten waarin, historisch gegroeid, ook de SHM Providentie en Woonpunt Zennevallei aanwezig zijn en ook actief. De visitatiecommissie stelt GMV dan ook voor of een betere afbakening van de actieterreinen mogelijk is zodat er maar een SHM per gemeente verantwoordelijk is voor de huurwoningen, wat efficiëntiewinst zou kunnen tot stand brengen.

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling huuractiviteiten: niet van toepassing Beoordeling koopactiviteiten: goed


PAGINA 13 VAN 53

De SHM heeft in de periode 2008-2012 26 woningen gerealiseerd. Gespreid over de verschillende gemeenten heeft ze nu 75 woningen op een uitvoeringsprogramma staan en 28 woningen aangemeld. Ze tast mogelijkheden en wenselijkheden af op het lokaal woonoverleg en levert de nodige inspanningen om op middellange termijn de aanmelding van nieuwe woningen tot stand te brengen. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de SHM op deze doelstelling als goed. -

-

-

-

-

De SHM realiseerde in de periode 2008- 2012 26 nieuwe koopwoningen, wat een jaargemiddelde is van 5 woningen. In 2013 werd een project van 12 koopwoningen opgeleverd in de wijk Wolsemveld in Dilbeek. Op 26.05.2009 fuseerde De Brabantse Huisvestingsmaatschappij uit Ternat (zuivere koopmaatschappij) met de GMV. Er was tot aan deze fusie een taakverdeling dat De Brabantse Huisvestingsmaatschappij de koopwoningen realiseerde binnen het actieterrein van GMV. Daardoor was er ook binnen de GMV in de voorgaande jaren geen uitdrukkelijke voorbereiding van koopprojecten. Op het ogenblik van de fusie waren er geen koopprojecten in voorbereiding die door de GMV konden verder worden afgewerkt. Op het uitvoeringsprogramma (goedgekeurde projecten met zekere financiering) had de SHM op het ogenblik van de visitatie 75 woningen waarvoor de werken op een uitvoeringsprogramma van de VMSW zijn vastgelegd. Deze zijn gespreid over de gemeenten Ternat (42), Kampenhout (18), Sint-Pieters-Leeuw (8) en Liedekerke (7). Hiervan worden 6 koopwoningen gerealiseerd onder Vlabinvest-inkoopvoorwaarden (Sint-Pieters-Leeuw 3, Kampenhout 2, Liedekerke 1). De meeste koopprojecten worden gerealiseerd in eigen projecten gemengd met huurwoningen. Naar de middellange termijn is er op dit ogenblik een project van 9 koopwoningen aangemeld in Sint-Pieters-Leeuw. Dat vormt een eerste fase in de ontwikkeling van de wijk Molenveld, waar het de bedoeling is om binnen de 8 jaar tot een 80-tal eengezinswoningen te komen. Daarnaast zijn er in Liedekerke 4 woningen aangemeld (oud postgebouw) en in Gooik 15 woningen. Samen dus 28 eengezinswoningen voor de koop. Verder worden er op dit ogenblik verschillende projectmogelijkheden verkend, tegelijk met de verwerving van gronden. De inspanningen om het BSO koop te behalen in het actieterrein van de SHM blijven nog bijzonder groot. Van de 571 te realiseren koopwoningen waren er bij de tussentijdse meting van het BSO eind 2011, 16 gerealiseerd en 69 vergund, dus nog 468 te gaan. De grote uitdagingen liggen in de gemeenten Dilbeek, Sint-Pieters-Leeuw, Meise en Wezenbeek-Oppem. In de gemeenten Drogenbos, Ternat en Lennik is alleen de GMV als SHM actief voor het realiseren van koopwoningen. In de andere gemeenten zijn ook andere SHM’s actief: Zennevallei cvba in Sint-Pieters-Leeuw, Elk zijn Huis cvba in Hoeilaart en de cvba Providentia in de overige gemeenten van het actieterrein van de GMV. Voor het behalen van het BSO-koop zijn afspraken en afstemming dan ook erg belangrijk binnen het lokaal woonoverleg. In de periode 2008-2012 werden door de SHM 26 sociale koopwoningen verkocht: 16 in de gemeente Ternat (Molenveld) in 2010 en 10 in de gemeente Sint-Pieters-Leeuw (wijk Impeleer) in 2012. De gemiddelde verkoopprijs van de 26 koopwoningen die in die periode werden verkocht was ongeveer 173.000 euro. In de periode 2008-2012 verstrekte de SHM in het totaal 69 sociale leningen. Er zijn weinig sociale leningen voor private nieuwbouw (8); de sociale leningen voor aankoop- en renovatieverrichtingen (39) zijn over deze periode tweemaal hoger dan de leningen voor de aankoop van een sociale koopwoning (20). Het globale leenvolume over deze periode was 8.996.000 euro of 1.799.000 euro/jaar. Het leenvolume is gestegen sinds 2010. Het betrekkelijk lage aantal leningen schrijft de SHM toe aan de veel te lage grenzen die voor de context waarin zij werken, worden gesteld aan de geschatte verkoopwaarde van het te belenen goed. In een reactie op het concept visitatierapport benadrukte de raad van bestuur de hoge gronden huurprijzen in de regio en vooral de verkoopprijzen van de woningen en appartementen die zo hoog liggen dat een bijzondere lening er heel dikwijls geen optie is.


PAGINA 14 VAN 53

OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing De SHM heeft tot nog toe geen sociale kavels op de markt gebracht. Ze zal dit in de toekomst doen in kleinere aantallen in de gemeenten Meise en Dilbeek en dat op eigen gronden. In het actieterrein is het te realiseren BSO kavels bepaald op 26. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om in het lokaal woonoverleg uitsluitsel te bekomen wie binnen welke gemeente verantwoordelijk wordt gesteld voor het realiseren van dit BSO.

OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed De SHM heeft een ruime voorraad gronden en zet deze systematisch in voor de realisatie van huuren koopwoningen. Ze verwerft daarnaast bijkomende gronden en panden op eigen kracht of in samenwerking met Vlabinvest. Dat gebeurt via verschillende technieken. De verwervingen zijn gericht op de verdere realisatie van huuren koopwoningen. De opportuniteiten en de strategie worden afgesproken binnen het lokaal woonoverleg van de verschillende gemeenten. De visitatiecommissie vindt de prestaties van de SHM op deze doelstelling goed. -

-

-

-

-

De SHM heeft een beschikbare grondvoorraad van ruim 22 ha. Ze behoort tot de 25% SHM’s met de grootste grondreserves. In 2008 beschikte ze over zowat 41 ha gronden waarvan ze de voorbije jaren ongeveer 20 ha aansprak voor het realiseren van haar verschillende projecten huuren koopwoningen. Einde 2013 heeft de SHM beschikbare gronden in 7 gemeenten van het actieterrein, soms met een bescheiden oppervlakte van 0,5 ha (Sint-Pieters-Leeuw) maar dikwijls ook grote terreinen zoals in Meise (13 ha), St Elooi Lennik (2,8 ha) en Wolsemveld Dilbeek (3,8 ha). In Meise en in Dilbeek wordt de SHM geconfronteerd met gronden waarop archeologisch onderzoek moet gebeuren, wat verdere ontwikkelingen nog een tweetal jaar zal vertragen. De SHM is actief in de verwerving van bijkomende gronden voor het realiseren van woningen. In Wolsemveld Dilbeek, waar ze al over 3,8 ha beschikt, is ze in onderhandeling met Haviland om een grond aan te kopen van 8,4 ha. Daardoor kan ze haar eigen gronden aansnijdbaar maken zodra de aan gang zijnde archeologische opgravingen gedaan zijn. De SHM werkt voor de verwerving van de gronden ook samen met Vlabinvest. Zo oefende Vlabinvest ten gunste van de GMV het voorkooprecht uit op een grond van 1 ha in SintPieters-Leeuw. In Lennik Centrum koopt Vlabinvest in overleg met de SHM een gebouw dat de SHM zal slopen en er 8 tot 10 huurappartementen in vervangbouw zal realiseren. In de gemeente Gooik heeft Vlabinvest een grond aangekocht waarop de GMV 22 woongelegenheden (koop en huur) zal realiseren. De SHM neemt deze gronden in erfpacht. De vernietiging van het grondwettelijk hof van de regeling betreffende de sociale lasten (artikel 4.1.16 t.e.m. artikel 4.1.26 DGPB), leidde voor de GMV tot een verlies van de mogelijkheid tot realiseren van een 40-tal huurappartementen in Sint-Pieters-Leeuw. De SHM zet ook andere stappen. Zo bekijkt ze systematisch de aankoopmogelijkheden van gronden van kerkfabrieken en verkent ze de mogelijkheden tot grondaankoop in een woonuitbreidingsgebied in Meise. Ook worden momenteel verschillende andere opportuniteiten onderzocht zoals de aankoop van een rijkswachtkazerne in Sint-Pieters-Leeuw, de aankoop van een schoolgebouw in Ternat, in samenwerking met de intercommunale Haviland, en de aankoop van gronden in Dilbeek (Krekelendries).


PAGINA 15 VAN 53

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed Uit de wachtlijsten met kandidaten blijkt algemeen een grotere vraag naar huurwoningen met 2 slaapkamers (behalve in twee gemeenten) en naar koopwoningen met 3 tot 4 slaapkamers. De SHM gebruikt de wachtlijsten als oriëntatiepunt om nieuwe woningen te realiseren. GMV beschikt over 32 woningen voor senioren en 11 woningen specifiek aangepast aan huurders met een lichamelijke beperking. Ze heeft samenwerking met welzijnsorganisaties en staat open voor eventuele toekomstige vragen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM op deze doelstelling als goed. -

-

-

-

-

-

In haar toekomstig aanbod huurwoningen (in uitvoering en in planning), verschuift de SHM verhoudingsgewijs het type woningen. Het merendeel van de te realiseren woningen is van het type 2 slaapkamers (74%) gevolgd door type 3 slaapkamers (12%). Het aandeel woningen met 1 slaapkamer daalt in het bouwprogramma verhoudingsgewijs drastisch (naar 7,46%) en het type 4 slaapkamers wordt verhoudingsgewijze verhoogd tot 5,60%. Er zijn geen huurwoningen met 5 slaapkamers of meer voorzien. Door deze verschuiving sluit de SHM aan bij de wachtlijsten, waar de belangrijkste verschuiving deze is van type 3 slaapkamers naar type 2 slaapkamers, behalve in Dilbeek waar er een beduidend grote vraag is naar 3 en in Kampenhout naar 4 slaapkamers. De SHM heeft enkel in Ternat 32 bejaardenwoningen. Gezien de staat van de woningen, zullen deze worden afgebroken en vervangen door nieuwe aangepaste woningen voor senioren. In de andere gemeenten zijn er geen specifieke aangepaste woningen voor ouderen. De vraag is daar tot nog toe niet gesteld, noch zijn er op dit ogenblik vragen tot het mee realiseren van assistentiewoningen. In de bouw van de sociale koopwoningen oriënteert de SHM zich op de vraag door zich te richten op de wachtlijsten die een grote behoefte aan koopwoningen met 3 tot 4 slaapkamers aantonen. Dat type is dan ook in het komende bouwprogramma voor 80% aanwezig. De SHM heeft, in haar toekomstig bouwprogramma en gespreid over verschillende gemeenten, 15 koopwoningen en 21 huurwoningen voorzien die aangepast zijn voor mensen met een beperking. Algemeen gezien zijn er weinig tot geen vragen vanuit welzijnsorganisaties naar bijkomende specifieke verhuringen voor doelgroepen, zo bleek ook uit het gesprek dat de visitatiecommissie had met welzijnsactoren. De SHM heeft aandacht voor verhuring buiten het sociaal huurstelsel aan welzijnsactoren. Op dit ogenblik verhuurt ze 7 woningen aan 3 OCMW ’s: 4 in Wezembeek-Oppem, 2 in SintPieters-Leeuw en 1 in Hoeilaart. Daarnaast verhuurt ze 6 woningen in het kader van begeleid wonen: 1 aan vzw De Poel (Centrum Persoonsgerichte Ondersteuning voor Volwassenen met een mentale beperking ), 1 aan MPC Sint-Franciscus - De Ketelberg - Beschermd Wonen en 4 aan het CAW Begeleid Wonen. Deze verhuringen gebeuren allemaal in de gemeente Ternat. De visitatiecommissie suggereert de SHM ook attent te blijven voor eventuele vragen in andere gemeenten van het actieterrein. Tenslotte is de SHM actief in een project rond woonwagenbewoners in Sint-Pieters-Leeuw. Met dit project krijgen woonwagenbewoners die nu illegaal wonen eindelijk rechtszekerheid. Op 8 oktober 2013 werd een deel-RUP Bergense Steenweg 700-700B goedgekeurd in uitvoering van het ‘Provinciale RUP weekendverblijven, campings en residentiële woonwagenterreinen in de deelruimte WEST’. Het RUP regelt de zone waarop kleinschalig wonen in verplaatsbare woonconstructies mogelijk wordt. De SHM is hier actief in betrokken. In deze zone zullen 30 tot 45 constructies kunnen gerealiseerd worden. De SHM zal instaan voor de verkoop van de gronden en eventueel het bemiddelen van sociale leningen voor die gronden.


PAGINA 16 VAN 53

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed Eindoordeel huuractiviteiten: goed Eindoordeel koopactiviteiten: goed De SHM heeft een aanzienlijk bouwprogramma: 208 huurwoningen (plus 25 Vlabinvestwoningen) zijn in uitvoering en 127 woningen zijn aangemeld. Het betreft hier nieuwbouwwoningen en vervangbouw voor ofwel eigen patrimonium ofwel vervanging van aangekochte woningen. De SHM levert een actieve bijdrage aan het behalen van het BSO-huur. Dit gebeurt ook voor het BSO koopwoningen. In 2008-2013 realiseerde ze 38 nieuwe woningen. Voor 75 woningen (incl. 6 Vlabinvest-woningen) kan de SHM de uitvoering aanvatten omdat ze zijn opgenomen in het uitvoeringsprogramma van de VMSW en de SHM de gesubsidieerde financiering ervoor heeft verkregen. De SHM onderzoekt op een actieve manier waar op middellange termijn verder koopwoningen kunnen worden ontwikkeld. Van de 41 ha die ze in 2008 in bezit had heeft de SHM op dit ogenblik ruim de helft benut in projecten die in uitvoering zijn. Met de projecten in ontwikkeling zal de benutting nog verhogen. De SHM zoekt op een actieve manier naar bijkomende gronden en gebruikt hiervoor verschillende technieken. Een en ander gebeurt in afspraak met de gemeentebesturen en andere actoren op het lokale woonoverleg. In haar bouwprogramma speelt ze in op de gewijzigde vraag naar woningtypes en ze verhuurt woningen aan welzijnsorganisaties voor bijzondere doelgroepen. Deze vraag is vanuit die sector niet erg groot. Tenslotte wijst de deelname van de SHM aan een project rond woonwagenbewoners in de gemeente Sint-Pieters-Leeuw op aandacht voor bijzondere doelgroepen.


PAGINA 17 VAN 53

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: niet van toepassing De SHM schaart zich bij de 30% SHM’s die in 2012 reeds voor 70% van het patrimonium de opgelegde ERP 2020 doelstellingen behaalden. Ze beschikt over een gedetailleerde en realistische planning om dit te behalen op voorwaarde dat Vlaanderen voorziet in een voldoende hoog budget aan gesubsidieerde leningen voor renovatieverrichtingen. De SHM is sinds 2000 ook bezig om op een systematische manier haar ouder patrimonium te renoveren en aan te passen aan de hedendaagse kwaliteitsvereisten. Ze volgt daarin een planning waarmee ze dit binnen de eerstkomende 4 jaar volledig afgewerkt wil hebben. Met deze renovaties worden ook de ERP 2020 doelstellingen behaald. Het dagelijks onderhoud en herstel wordt gedaan door een eigen technische ploeg die zich daarbij ook kan baseren op aanwezige gegevens per pand. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM op deze doelstelling als goed. -

-

-

Volgens de meest recente patrimoniumenquête van 31.12.2012 voldoet bijna 71% van de huurwoningen aan alle normen van de ERP 2020-doelstellingen (dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie). Voor 30% zijn er dus nog acties te ondernemen. De SHM situeert zich daarmee bij de 30 SHM’s in Vlaanderen met het hoogste percentage woningen dat aan alle normen voldoet. Alle eengezinswoningen voldoen aan de norm energiezuinige verwarmingsinstallatie; 197 appartementen moeten hier nog de norm behalen. Er dient nog dakisolatie geplaatst te worden in 16 appartementen (2%) en 162 eengezinswoningen, terwijl er nog 133 woningen zijn waar zowel dakisolatie als dubbele beglazing ontbreken. Sommige van de gebreken zullen afzonderlijk kunnen aangepakt worden. In 34 woningen zal dit via vervangbouw worden gerealiseerd en in de andere gevallen zal dit gepaard gaan met bijkomende renovaties (bv. dakisolatie en dakherstelling of gekoppeld aan een interne renovatie). Volgens de gegevens van de SHM is in de planning voorzien dat de doelstellingen zeker tijdig zullen worden gehaald, behoudens wanneer het globaal budget aan gesubsidieerde leningen niet toereikend zou zijn. De visitatiecommissie stelt vast dat de GMV volgehouden inspanningen levert in de grote renovatie van haar patrimonium. In de periode 2001-2012 werden 525 woningen (364 appartementen en 161 eengezinswoningen) grondig gerenoveerd. Ook werd er in sommige complexen waar veel kleine slaapkamers waren en indien dit technisch mogelijk was, het aantal slaapkamers verminderd en aangepast aan de oppervlaktenormen. Tegenover die grote renovaties in deze periode stond een kostenplaatje van 36 miljoen euro. In 2013 werd de renovatie beëindigd van nog eens 18 appartementen en 33 woningen. In 2014 is de grondige renovatie van 84 appartementen en 139 woningen in uitvoering en worden plannen ontwikkeld voor de renovatie van nog 141 woningen (verspreid over 3 projecten). De planning reikt tot in 2019 en dan zouden alle complexen moeten gerenoveerd zijn. Er is op dit ogenblik nog onduidelijkheid over de beste aanpak voor de renovatie van de twee complexen Bezemstraat in SintPieters-Leeuw. Hiervoor wordt eerst nog een voorstudie gemaakt. De visitatiecommissie drukt zijn waardering uit dat de SHM, naast het realiseren van nieuwe woningen, op een planmatige en volgehouden manier werk maakt van het renoveren en het updaten van het bestaande patrimonium naar hedendaags wooncomfort en wooneisen. Bij normale onderhouds- en herstellingswerken wordt een onderscheid gemaakt tussen de geplande, en dus budgetteerbare onderhoudswerken, en de andere werken. De SHM beschikt


PAGINA 18 VAN 53

-

over een inventaris van het patrimonium gebaseerd op haar kennis per woninggroep. Zo weet ze, per woning of woninggroep, wanneer er voor het huidige en de komende jaren (tot in 2028) schilderwerken dienen te gebeuren, voorziet ze reeds de tweejaarlijkse schoonmaak van cv-ketels,.. Daardoor is de SHM in staat om gegroepeerd voor een hele woninggroep een dossier op te maken, de werken uit te besteden en waar het gaat om renovatie, hiervoor financiering te bekomen. In de laatste jaren werden zo initiatieven genomen als de renovatie van liftinstallaties (wijk Oeverbeemd Ruisbroek), groot onderhoud van de ondergrondse parking Bezemstraat in Sint-Pieters-Leeuw, de renovatie van de garages in de wijk Impeleer en schilderwerken in diverse complexen. De SHM heeft een eigen technische ploeg die bestaat uit 4 personen die naast de gewone onderhoudswerken, ook werkzaamheden van elektriciteit, loodgieterij, vloerbekleding en elementaire dakwerken kan uitvoeren. Deze technische dienst volgt ook alle onderhoudscontracten op en de aanmeldingen voor interventies gebeuren via haar. In 2012 voerde ze 453 opdrachten uit waarvan er 83 aangerekend werden aan huurders; in 2013 waren dat er 318 waarvan 104 aan huurders werden doorgerekend. Wanneer een huurder het pand heeft verlaten, zorgt de technische dienst ervoor dat het pand via een beperkte mutatie-renovatie in degelijke staat kan aangeboden worden aan de volgende huurder.

OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed De maatschappij scoort goed in het behalen van de ERP 2020 doelstellingen. In haar nieuwbouwen renovatieprojecten levert ze heel wat inspanningen die gericht zijn op duurzaamheid en milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid. Ze bouwt daarin verder op ervaringen in een eigen Europees project ‘Ecologische en duurzame sociale woningbouw’. De visitatiecommissie suggereert om duidelijker de eigen visie en handelingskader te expliciteren. Ze werkt samen met de vzw Groep Intro die bij de huurders energiescans uitvoert en tips geeft voor energieverbruik. -

-

-

De SHM investeert in het tijdig behalen van de ERP 2020 doelstellingen. Haar inspanningen leidden tot 70% van het patrimonium dat in 2012 al voldeed aan de vooropgestelde normen. Ze engageert zich tot het tijdig behalen van deze doelstellingen, zoals beschreven bij OD 2.1. De SHM heeft in 2004 - 2007 in de wijk Baneik te Wezenbeek-Oppem twee appartementsgebouwen gerenoveerd: Zonneveld en Sternveld. Het eerste op een klassieke manier en het tweede als een voorbeeldproject in het kader van een Europees project ‘Ecologische en duurzame sociale woningbouw’. Hier werd een renovatie doorgevoerd met bijzondere initiatieven inzake duurzaamheid en energiezuinigheid. Voor beide projecten werden vergelijkende metingen doorgevoerd in de jaren 2008 en 2009. Het geheel werd begeleid door een studie van de VUB. Meer resultaten en de lessen die daaruit werden getrokken zijn onder andere te vinden in http://www.woonforum2010.be/Portals/22/documents/Sessie9_Paesmans.pdf en http://www.vmsw.be/nl/professionelen/duurzaam-wonen/ecologisch-bouwen/projectbaneik-wezembeek-oppem De GMV neemt vanuit deze ervaring verschillende elementen mee in haar renovatie- en nieuwbouwprojecten. De techniek van wintertuinen (herhaald in twee projecten in Liedekerke en Hoeilaart), isolatie, plaatsing zonneboilers en zonnepanelen en type buizen, cascadesysteem bij collectieve verwarmingsinstallaties, groendaken, waterbesparingssystemen, thermostatische kranen, energiezuinige verlichting…. In de gesprekken wijst ze erop dat ze vooral wil inzetten op goede isolatie en minder op technieken en dat ze oog heeft voor onderhoudsvriendelijke en duurzame materialen zoals baksteen, keramische dakpannen, kunst-


PAGINA 19 VAN 53

-

-

-

harsplaten, vezelcement producten, tegelvloeren, aluminiumschrijnwerk, EPDMdakbedekking. De visitatiecommissie dringt er bij de SHM op aan haar visie en ambities op vlak van duurzaamheid, milieu- en energievriendelijkheid te expliciteren in een door de raad van bestuur onderschreven visienota en handelingskader. Dat kan ook een aanvulling vormen bij de onderrichtingen die zij geeft aan de architecten in het document ‘richtlijnen bij nieuwbouw en verbouwing voor projecten van Volkshuisvesting cvba”. Door verkrotte gebouwen te slopen en de percelen opnieuw te gebruiken (Lennik, Liedekerke, Hoeilaart), levert de SHM mee een bijdrage tot het milieuvriendelijk en duurzaam omgaan met ruimte. GMV wil ook inzetten op hergebruik van bestaande gebouwen als de kostprijs van de renovatie de 80% van de nieuwbouwkostprijs niet overstijgt. Zo werd het monument Hof ten Berg in Ternat gerestaureerd in samenwerking met Onroerend Erfgoed. De SHM heeft 1 personeelslid dat de opleiding energiedeskundige type A heeft gevolgd en kan zo een deel van de EPC’s zelf opmaken. Omwille van de vele verhuisbewegingen/mutaties binnen het patrimonium is er een externe deskundige aangesteld om de overige certificaten op te maken. Het aantal opgestelde EPC’s is nog onvoldoende om hier significante conclusies uit te trekken voor het patrimonium. Om de huurders te sensibiliseren voor energiezuinig handelen, is de SHM een samenwerking aangegaan met de vzw Groep Intro. Vanaf 2014 plaatst deze vzw rookmelders in de woningen en voert zij tegelijk energiescans uit. De huurder krijgt hierbij voor zijn energieverbruik tips op maat. Medio 2014 gebeurde dit reeds in ruim 500 woningen. De vzw geeft een verslag en feedback over haar vaststellingen aan de SHM. Indien nodig, onderneemt deze laatste de nodige acties. Gezien de recente start van deze actie en ook de kennis van de GMV over de energetische gebreken van haar woningen en de geplande renovaties, zijn hier tot nog toe geen individuele acties in woningen uit voortgevloeid. De vzw Ecolife hield in de buurtwerking Bezemstraat, een workshop ‘energiezuinig de winter door'. Deze werd gevolgd door een 30tal huurders. Bij inhuring door huurders van een woning met zonneboiler en ventilatietoepassing, wordt extra zorg besteed aan informatie hierover. Iedere nieuwe huurder krijgt ‘vereenvoudigde’ gebruiksaanwijzingen van alle toestellen in de woning.

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed De SHM heeft op dit ogenblik 20 aanpasbare huurwoningen. Ze heeft ook een project in uitvoering waarin zowel aanpasbare huur- als koopwoningen worden voorzien. Bestaande oudere woningen voor senioren worden vervangen door nieuwe aangepaste seniorenwoningen. Het huidige aantal woningen aangepast voor mensen met een beperking, wordt in toekomstige projecten uitgebreid tot 35 en gespreid over de verschillende gemeentes. Huurders die individuele aanpassingen vragen, kunnen deze bekomen. De visitatiecommissie geeft een positieve beoordeling voor deze OD. -

Bij aanpasbaar en aangepast bouwen wordt op 4 types woningen gefocust (C2008). Een rolstoelbezoekbare woning kan door een persoon in een rolstoel bezocht worden. Bij aangepaste woningen wordt het onderscheid gemaakt tussen “woningen aangepast aan de behoefte van de bejaarde’ en ‘woningen aangepast aan specifieke handicaps om het zelfstandig wonen mogelijk te maken’ (bv. een rolstoelbewoner). ‘Aanpasbare woningen’ zijn woningen die zodanig gebouwd worden dat ze later zonder al te veel kosten kunnen worden aangepast of uitgebreid in functie van een gewijzigde gezinssituatie of een fysieke beperking.


PAGINA 20 VAN 53

-

-

-

-

-

-

In haar huurwoningen realiseerde de SHM in 2007 18 appartementen volgens het principe levenslang wonen binnen het renovatieproject Sterrenveld. In 2012 bouwde ze 2 aanpasbare huurappartementen. Samen 20 aanpasbare huurwoningen. De 34 huidige seniorenwoningen in Ternat zullen vervangen worden door woningen die volgens de hedendaagse definities aangepast zijn aan senioren. Er zullen in dat project ook 6 huurwoningen gerealiseerd worden volgens het principe levenslang wonen. In haar project Tritsstraat fase 1, een gemengd project van 53 woningen te Kampenhout, bouwt de GMV zowel aanpasbare huur- als koopwoningen en dat in verschillende vormen. De 19 koopwoningen worden aanpasbaar gebouwd volgens de normen binnen de C2008; 18 huurwoningen worden aanpasbaar gebouwd waarbij voorzien is dat de garage zo nodig later kan ingeschakeld worden als slaapkamer. Een blok met huurappartementen heeft 8 gelijkvloerse appartementen die rolstoel bewoonbaar zijn, inclusief de badkamer aangepast voor rolstoel. De 8 bovenliggende duplexen op 1ste en 2de verdieping zijn duplexappartementen die aanpasbaar zijn naar kangoeroewoning met de onderliggende gelijkvloerse woning (er is een linteel voorzien voor het maken van een deuropening die beide inkomhallen verbindt). De SHM hecht veel belang aan dit project. De GMV introduceert hier aanpasbaarheid zowel in koop- als huurwoningen en in de huurwoningen ook via twee aanvullende concepten (latere aanpasbaarheid via het inschakelen van de garage, en de toekomstige mogelijkheid om woningen om te schakelen naar kangoeroewonen). De SHM wil hieruit (onder meer financiële) lessen trekken om na te gaan of ze ook in andere toekomstige projecten aanpasbaarheid beter kan inwerken. De visitatiecommissie moedigt GMV aan om vanuit deze ervaringen een verdere strategie tot aanpasbaar bouwen te ontwikkelen. Op dit ogenblik heeft de SHM 14 huurwoningen aangepast voor mensen met een beperking en dat in Dilbeek (4), Ternat (7) en Ruisbroek (3). In haar bouwprogramma heeft GMV nog 36 huurwoningen voorzien die aangepast zullen zijn voor mensen met een beperking. Ze zijn gespreid over de gemeenten Dilbeek (6), Hoeilaart (2), Ternat (15) en Kampenhout (13). Het is de bedoeling van de SHM om ook in komende projecten nog een beperkt aantal aangepaste woningen te realiseren zodat dit aanbod gespreid is over alle gemeenten in het actieterrein. De visitatiesommissie vindt de strategie goed om gespreid over de gemeenten een beperkt aanbod aan dergelijke aangepaste woningen te voorzien. Ze nodigt de SHM uit om na te denken hoe deze woningen het best kunnen terecht komen bij wie daaraan nood heeft. Gaat de SHM zelf de verantwoordelijkheid daarvoor opnemen of tot op welke hoogte is ook het inschakelen van welzijnsactoren die in contact zijn met deze doelgroepen, een bijkomende (mogelijk meer te ontwikkelen) piste. De VMSW-norm voor rolstoeltoegankelijkheid wordt ook, waar mogelijk, gerealiseerd in de grote renovaties die de GMV realiseert (bv. Sloesveld 3 te Hoeilaart). Wanneer huurders aanpassingen in de woning vragen, moedigt de SHM hen aan om een aanvraag te doen bij het VAPH en/of subsidie aan te vragen bij de provincie Vlaams-Brabant en zullen de aanpassingen gebeuren. Vragen voor kleinere ingrepen, zoals badsteun, verhoging aan de woning om makkelijker toegang te hebben, beoordeelt de SHM op basis van noodwendigheden (bv. doktersattest) en gaat er positief op in.


PAGINA 21 VAN 53

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Totaaloordeel huuractiviteiten: goed Totaaloordeel koopactiviteiten: goed De Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting heeft in 2012 reeds in 70% van haar patrimonium de ERP 2020 doelstellingen behaald en heeft een heldere, gedetailleerde meerjarenplanning om deze verder te bereiken. Ze renoveert haar patrimonium volgens een volgehouden meerjarenplanning. Vanuit de kennis van haar patrimonium kan ze het groot onderhoud en herstel planmatig en gegroepeerd uitvoeren. De maatschappij scoort goed in het behalen van de ERP 2020 doelstellingen. In haar nieuwbouwen renovatieprojecten levert ze heel wat inspanningen die gericht zijn op duurzaamheid en milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid. Ze bouwt daarbij verder op ervaringen in een eigen Europees project ‘Ecologische en duurzame sociale woningbouw’. Ze werkt samen met de vzw Groep Intro die bij de huurders energiescans uitvoert en tips geeft voor energieverbruik. De visitatiecommissie vraagt de SHM nadrukkelijk om duidelijker de eigen visie en het handelingskader te expliciteren. De SHM realiseerde reeds aanpasbare huurwoningen en werkt proefondervindelijk in een gemengd project koop- en huurwoningen verschillende toepassingen aanpasbaar bouwen uit. Vanuit deze ervaringen wil ze komen tot een strategie. De GMV neemt ook initiatief om, gespreid over het actieterrein, een aantal woningen aangepast aan mensen met een beperking te realiseren. De suggestie van de visitatiecommissie is hier na te gaan hoe het betrekken van welzijnsorganisaties het beoogde effect (aangepaste woningen worden bewoond door de doelgroep) mee kan versterken. Op vragen van huurders om individuele aanpassingen in de woning, wordt meewerkend gereageerd.


PAGINA 22 VAN 53

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Beoordeling koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar Het is momenteel nog niet mogelijk om de werkelijke kostprijzen van alle projecten in Vlaanderen eenduidig af te zetten tegenover de bouwkostnormen. Dit zorgt ervoor dat er een belangrijk aspect ontbreekt om een goed oordeel uit te spreken over de mate waarin een SHM prijsbewust bouwt. In afwachting daarvan vormt de visitatiecommissie haar oordeel voornamelijk op basis van de visie en de wijze waarop de SHM prijsbewust bouwt en verbouwt. De GMV maakt maximaal gebruik van de beschikbare subsidies bij de realisatie van haar projecten en probeert de prijs van de koopwoningen te drukken door het grondaandeel aan slechts 50% van de venale waarde te verkopen. Niettemin stelt de visitatiecommissie vast dat het percentage meerwerken bij renovatie tot de hoogste uit de sector behoren. De eigen ontwerpen uitvoeringsrichtlijnen zijn al een stap in de goede richting, maar kunnen nog verder uitgediept en strikter toegepast worden. Daarom is de visitatiecommissie van mening dat de SHM nog meer prijsbewust kan bouwen, zowel voor de koop- als de huursector. -

-

-

De maatschappij legt haar ontwerpers op om binnen de maximumprijs van de VMSW te bouwen maar steeds met een correcte en realistische raming. Indien het budget niet gehaald wordt dienen er besparingen in het ontwerp gezocht te worden. Voor elk meerwerk tijdens de werf dient een minwerk van dezelfde grootteorde gezocht te worden. Niettemin stelt de visitatiecommissie vast dat het percentage aan contractwijzigingen voor nieuwbouwhuurwoningen 4 procent bedroeg in 2012: 89 SHM’s deden het beter. De belangrijkste meerwerken werden opgelopen in het project Jozef Baustraat te Wezenbeek-Oppem (14 huurwoningen).In de eindafrekening die de visitatiecommissie kon inkijken werden de meerwerken niet gespecificeerd. In 2011 kon de GMV nog ongeveer 2% besparen op een bouwbudget van zowat 2 miljoen euro en daarmee behoorde ze tot de 3 best presterende maatschappijen. De besparingen werden vooral gerealiseerd in het project Kuikenstraat-Krekelendries in Drogenbos (bouw van 19 huurwoningen, besparing op grondverzet en omgevingswerken). Als één van de redenen voor de meerwerken in 2012 geeft de SHM de snel wijzigende bouwnormen en gemeentelijke verordeningen aan. Het percentage aan contractwijzigingen voor de renovatie van huurwoningen in 2012 bedroeg 9%: hier deden 86 SHM’s het beter. Het betreft een overschrijding van ca. 110.000 euro voor de renovatie van 14 woningen in de wijk Sloesveld, Hoeilaart. Voor 2009 en 2010 bedroeg dit percentage respectievelijk 17% en 16%. In 2011 bedroeg het percentage contractwijzigingen ten aanzien van het aanbestedingsbedrag uitzonderlijk 49% op een bedrag van 4,5 miljoen euro: het ging om de restauratie van de hoeve ‘Hof ten Berg’ in de Brusselstraat, waarvoor voor de meerwerken ook bijkomende subsidies bekomen werden. De GMV heeft een aantal aanvullende richtlijnen bij nieuwbouw en verbouwing opgesteld, waarin voor de ontwerpers/uitvoerders een aantal aandachtspunten van kostenbesparing gebundeld worden op basis van ervaringen bij vorige bouwprojecten. In deze richtlijnen zijn ook een aantal posten opgenomen (inzaaien tuinen, plaatsen afsluiting) die leefbaarheidsproblemen dienen te beperken maar de kostprijs verhogen. De visitatiecommissie vindt dit een goede aanpak maar beveelt aan deze richtlijnen periodiek te herzien en als standaard strikter te formuleren. Zo is er minder ruimte voor interpretatie door de ontwerpers en uitvoerders en


PAGINA 23 VAN 53

-

-

-

-

zal de maatschappij een beter zicht hebben op eventuele afwijkingen van een ontwerp of uitvoeringsmethode. De Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting levert de woningen bijna volledig afgewerkt af: de keuken en de vloer worden uit de aanneming gehaald omdat de ervaring leert dat de kopers hier liever opteren voor een grotere keuzevrijheid om hun woning te personaliseren. Deze aanpak beperkt ook de aankoopprijs van de woning. Daarnaast vraagt zij meestal slechts het minimum bedrag voor de grond: 50% van de venale waarde. De GMV streeft ernaar om de huuren koopwoningen te realiseren in gemengde projecten (1/3 koop, 2/3 huur) om zoveel als mogelijk een beroep te kunnen doen op de subsidiëring van de infrastructuur. Daarnaast maakt de GMV ook gebruik van de subsidies van de provincie Vlaams-Brabant voor een beleidsconforme aangroei van sociale huurwoningen. In 2012 ging het om een bedrag van 165.000 euro en in 2013 bedroegen de subsidies van Vlaams-Brabant 357.508 euro. Deze subsidies worden gekoppeld aan 2 voorwaarden: de (zo beperkt mogelijke) ruimtelijke impact en de inbreidingsgerichtheid. Voor elk project maakt de maatschappij een afweging van de woningdichtheid, de stedenbouwkundige impact, de kostprijs en de subsidiemogelijkheden van de verschillende ontwikkelingsopties: afbraak en heropbouw, zware renovatie, verkoop. Zo zal voor de 4 hoogbouwresidenties in de Bezemstraat van Sint-Pieters-Leeuw eerst een studie uitgevoerd worden die de voor- en nadelen van de verschillende hierboven aangegeven opties aangeeft. De visitatiecommissie stelt vast dat de gemiddelde woonquote (verhouding van woonuitgaven ten opzichte van het beschikbaar inkomen) van de sociale ontleners gestegen is van 44,93% in 2009 over 57,61% in 2010 en 45,46% in 2011 naar 69,63% in 2012. De visitatiecommissie vindt dit een belangrijk aandachtspunt, gezien de terugbetalingscapaciteit voor een woonlening meestal begrensd wordt op 1/3 van het netto-inkomen, zeker bij lagere inkomens. Volgens de SHM ligt deze hoge woonquote ook aan de basis van het lage aantal sociale leningen dat werd afgesloten (in 2012: 5 voor koopwoningen en 0 voor private nieuwbouw): de kostprijs van grond en woning is, ondanks de subsidiemechanismen en de hogere inkomensplafonds in het actieterrein van de SHM, te hoog voor de doelgroep van sociale ontleners.

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Beoordeling koopactiviteiten: niet van toepassing De huurlasten liggen bij de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting hoger dan bij de meeste andere SHM’s, mede door het hoge aandeel (hoogbouw)appartementen, dat ook hoger ligt dan bij de meeste SHM’s. Daarnaast ontbreekt een beleid om de huurlasten zoveel mogelijk te beperken. Daarom acht de visitatiecommissie de prestaties van de SHM op dit vlak voor verbetering vatbaar. -

De mediaan huurlasten per woning bedragen 341 euro per woning in 2012 en zijn hoger dan bij 80 andere SHM’s. Het patrimonium van de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting omvat bijna 51% appartementen en ook dat is hoger dan bij 75 andere SHM’s. De mediaan huurlasten zijn wel met 13% gedaald ten aanzien van 2009, toen ze nog 391 euro bedroegen. In diezelfde periode is ook het aandeel appartementen gedaald met 6%. De SHM geeft aan dat een deel van het patrimonium hoogbouwresidenties betreft met een hoge densiteit maar ook met hogere kosten: Bezemstraat te Sint-Pieters-Leeuw, Oeverbeemd te Ruisbroek en de wijk Ban-Eik te Wezembeek-Oppem. De huurlasten omvatten soms ook kosten voor afvalophaling: dat is onder meer het geval in de Bezemstraat (Sint-Pieters-Leeuw) en de wijk Ban-Eik (Wezembeek-Oppem), waar een ondergronds afvalophalingssysteem werd geplaatst


PAGINA 24 VAN 53

-

-

-

-

-

na klachten met betrekking tot sluikstorten en waarvan de uiteindelijke kost voor de huurder (35 euro/jaar) lager is dan de jaarlijkse kost die anders voor huisvuilzakken betaald dient te worden. Door de combinatie van een relatief hoog mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders (14.867 euro in 2012) en hoge marktwaardes, bedraagt de mediaan huurprijs voor een appartement 222 euro en voor een eengezinswoning 342 euro per maand. Bij controle van de berekening van de huurlasten stelde de afdeling Toezicht in mei 2012 vast dat de berekening van de huurlasten niet steeds overeenkomstig het Kaderbesluit Sociale Huur gebeurt, en dat preventieve onderhoudskosten (jaarlijks laten reinigen van de riolering) onterecht volledig aan huurders werden doorgerekend. Deze door afdeling Toezicht vooropgestelde actiepunten werden besproken op de raad van bestuur en de berekening werd vanaf 2013 aangepast, waarbij de huurlasten van 2012 retroactief werden gecorrigeerd. In 2 projecten met gestapelde woningen (Impeleer, Sint-Pieters-Leeuw en Wijk Opalfene, Ternat) werden aparte toegangen voorzien, zodat er geen gemeenschappelijke delen te onderhouden zijn door de huurder. De maatschappij heeft in 2010 het onderhoud van de gemeenschappelijke delen aanbesteed. Verder kon de visitatiecommissie geen initiatieven vaststellen om de huurlasten te verminderen. Uit een eigen analyse van de jaarrekening van de SHM stelt de visitatiecommissie vast dat de huurlast per verhuurde huurwoning in 2012 gemiddeld oploopt tot 375 euro per woning. Uit de analyse die de SHM zelf maakte na het visitatiebezoek blijkt dat de gemiddelde huurlast (inclusief kosten voor elektriciteit en water gemeenschappelijke delen) per woning 438,06 euro bedraagt. De huurlasten bedroegen gemiddeld 36,5 euro per maand, met een maximum van 107 euro (61 woningen). Ongeveer de helft van de huurlasten is de kost voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen, en nog eens een derde gaat naar het onderhoud van de gemeenschappelijke verwarmingsinstallaties. De visitatiecommissie beveelt aan om de huurlasten nauwgezet te categoriseren, te analyseren en een beleid uit te werken dat bepaalt hoe deze zoveel mogelijk beperkt kunnen worden. De ervaringen van maatschappijen die vergelijkbaar zijn qua omvang en patrimonium kunnen hierbij een leidraad zijn. Uit de gesprekken met de huurders die aanwezig waren op het gesprek met de visitatiecommissie bleek vooral onbegrip voor een aantal aangerekende posten (bv. opname van de tellers, een sterkere stijging van het hoogspanningstarief voor gemeenschappelijke delen dan de individuele tarieven, geen vrijstelling van saneringsbijdrage van de waterleverancier). Daarnaast gaven verschillende huurders ook aan dat bepaalde sociale tarieven niet doorgerekend kunnen worden omdat deze tarieven niet kunnen worden toegepast op de gemeenschappelijke tellers, waarop onder meer de verwarming als grote energieverbruiker aangesloten is. Daarnaast werd ook de vraag gesteld hoe het recent verlaagde tarief van 6% BTW voor de elektriciteitskosten zou aangerekend worden. De visitatiecommissie beveelt aan om meer aandacht te besteden aan de communicatie met de huurders met betrekking tot de huurlasten, de initiatieven die de SHM genomen heeft om deze kosten te beperken, en de kosten waarop de sociale huurder zelf een invloed heeft.


PAGINA 25 VAN 53

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Eindoordeel huur: voor verbetering vatbaar Eindoordeel koop: voor verbetering vatbaar De GMV maakt maximaal gebruik van de beschikbare subsidies bij de realisatie van haar projecten en probeert de prijs van de koopwoningen te drukken door het grondaandeel slechts aan 50% van de venale waarde te verkopen. Niettemin stelt de visitatiecommissie vast dat het percentage meerwerken voor renovatie bij de hoogste uit de sector behoren. De eigen ontwerpen uitvoeringsrichtlijnen zijn al een stap in de goede richting, maar kunnen nog verder uitgediept en strikter toegepast worden. Daarom is de visitatiecommissie van mening dat de SHM nog meer prijsbewust kan bouwen, zowel voor de koop- als de huursector. De huurlasten liggen bij de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting hoger dan bij de meeste andere SHM’s, maar ook het aandeel (hoogbouw) appartementen ligt hoger dan bij de meeste andere SHM’s. Het ontbreekt de GMV echter aan een beleid om de huurlasten zoveel mogelijk te beperken. De visitatiecommissie beveelt aan om de huurlasten nauwlettend te categoriseren, te analyseren en na te gaan hoe deze zoveel mogelijk beperkt kunnen worden. Daarnaast is het aan te bevelen dat de maatschappij meer aandacht besteedt aan de communicatie met de huurders met betrekking tot de huurlasten, de initiatieven die de SHM genomen heeft om deze kosten te beperken, en de kosten waarop de sociale huurder zelf een invloed heeft.


PAGINA 26 VAN 53

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: niet van toepassing De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting voor de woonzekerheid van haar huurders als goed: er is een duidelijke procedure huurdersachterstallen die ruimte laat voor afbetalingen en daardoor zijn huurdersachterstal en uithuiszettingen beperkt. Om uithuiszetting vanwege problematisch woongedrag tegen te gaan organiseert de SHM een wooninspectie tijdens de proefperiode en ze werkt daarvoor samen met het CAW. -

-

-

-

De Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting beschikt over een goed uitgewerkte procedure huurachterstallen voor zowel zittende als vertrokken huurders. De procedure zittende huurders voorziet twee aangetekende aanmaningsbrieven in de eerste en tweede maand na niet betaling van de huur of huurlasten; de eerste aanmaningsbrief wordt ook bij gewone post verstuurd. Bij de tweede aanmaningsbrief wordt ook het OCMW verwittigd wanneer het gaat om huurders die binnen de inkomenscategorieën vallen die het sociaal huurbesluit daartoe voorziet; huurders die daarbuiten vallen kunnen in onderling overleg naar het OCMW worden verwezen. Huurders die een achterstal hebben door in het begin van het jaar nog het oude huurbedrag te betalen, krijgen een eerste niet aangetekende aanmaning. Huurders hebben de mogelijkheid om in elke stap van de procedure voorafgaand aan de betekening van het vonnis een afbetalingsplan af te sluiten. Alvorens het dossier aan de advocaat over te maken stuurt de SHM nog een derde aanmaningsbrief of ze vraagt aan de advocaat om dat voor hen te doen. Wanneer de vrederechter tot uithuiszetting beslist wordt het vonnis ook uitgevoerd, tenzij de volledige schuld alsnog betaald wordt. Volgens de SHM reageert 3 op de 4 aangeschreven huurders met een effectieve betaling van de achterstal. Ook de aanmaningen door de advocaat leiden in 90% van de gevallen tot een begin van oplossing. Dit zorgde ervoor dat in 2012 in totaal slechts 16 dossiers aanhangig werden gemaakt bij de vrederechter en dat er geen enkele huurovereenkomst ontbonden werd, vooral omdat de huurder de schuld alsnog betaalt of die via een afbetalingsplan aanzuivert. In 2013 daarentegen zijn wel 9 huurovereenkomsten ontbonden. De SHM stelt ook een gestage stijging van het aantal huurders in collectieve schuldbemiddeling vast (32 in 2013). De huurachterstal bedroeg eind 2012 1,37% van de totale huurinkomsten, een percentage dat eind 2013 was opgelopen tot 1,75 (gegevens uit de jaarverslagen – zie verder ook bij OD 5.3). Het bedrag van de achterstal is volgens de SHM meestal niet zo hoog (voor 2012 was dat gemiddeld zowat 550 euro per huurder met huurdersachterstal) en ongeveer 80% van de huurders met huurachterstal krijgen een afbetalingsplan waarmee 50% van de achterstallen gerecupereerd worden: in 2013 werden 68 afbetalingsplannen goedgekeurd en opgevolgd. Ondanks de korte opvolging van huurachterstallen en de mogelijkheid tot het bekomen van een afbetalingsplan, zijn er volgens de visitatiecommissie nog mogelijkheden om de huurachterstal verder te verminderen en daarmee de woonzekerheid van huurders te verbeteren. Zo voert de medewerkster huurachterstallen, die deel uitmaakt van de afdeling boekhouding, geen huisbezoeken uit en neemt ze ook zelden telefonisch contact op met huurders. Hierin zitten volgens de visitatiecommissie nog verbetermogelijkheden, zoals trouwens ook in een nauwere samenwerking met de OCMW’s. De welzijnsactoren waarmee de visitatiecommissie sprak, gaven aan al lang aan te sturen op meer samenwerking rond de aanpak van huurdersachterstal. Zo willen zij graag bemiddelen voor alle huurders met huurdersachterstal en niet enkel voor de categorieën die onder de wettelijk bepaalde inkomensgrenzen zitten. Zij willen graag sneller betrokken worden bij wanbetaling en bij probleemdossiers van hun cliënteel en ze vragen ook meer feedback over hun cliënten, zoals bij andere SHM’s in de regio gebeurt.


PAGINA 27 VAN 53

-

-

-

-

De visitatiecommissie suggereert de SHM om die uitgestoken hand van de OCMW’s met overtuiging te grijpen en met hen een betere samenwerking uit te werken om zo huurdersachterstallen vroegtijdig te kunnen aanpakken. De GMV rapporteert in haar jaarverslag uitvoerig over de huurdersachterstallen, inclusief haar bevindingen daarbij en de visie die ze hanteert bij het voorkomen van huurachterstal. De visitatiecommissie weet deze transparantie te appreciëren. Uithuiszetting omwille van overlast of problematisch woongedrag komt zeer zelden voor (slechts 2 in 2013 en nog geen in 2014), maar om dit voorkomen heeft de SHM ook geen uitgesproken aanpak of procedure. De GMV beschikt wel over een ‘procedure wooninspectie’ tijdens de proefperiode. Een eerste huisbezoek vindt plaats in de 3de tot 6de maand van bewoning en dan wordt het ‘goede huisvaderschap’ geëvalueerd; wat men verstaat onder ‘een nette en onderhouden woning’ lijkt voor de huurders ook niet duidelijk. Allerlei bezorgdheden kunnen dan worden besproken, behalve technische problemen; daarvoor verwijst men door naar de technische dienst, zij het dat dringende meldingen wel worden genoteerd en doorgegeven. Enkel indien er problemen worden vastgesteld wordt een verslag opgemaakt waarin de verwachtingen naar de huurder toe worden vermeld en een tweede bezoek gepland. Wanneer zich ook dan nog problemen voordoen plant de GMV een derde bezoek, dan in gezelschap van een begeleider van het CAW die in het kader van het project preventieve woonbegeleiding het dossier dan verder opvolgt. De samenwerking met het CAW rond preventieve woonbegeleiding dateert echter nog maar van midden 2013. Inmiddels waren er al een 5-tal aanmeldingen; 3 van die dossiers lopen momenteel nog – de andere werden succesvol afgerond zodat uithuiszetting werd vermeden. De visitatiecommissie adviseert de SHM om het referentiekader bij het beoordelen van het onderhoud van de woning naar huurders te communiceren en ook al bij het eerste en tweede huisbezoek ondersteuning van de huurder aan te bieden en hiervoor samenwerking te zoeken met CAW en OCMW’s. De visitatiecommissie heeft begrip voor het standpunt van de SHM dat ze vooral wil inzetten op de zelfredzaamheid en empowerment van de huurder, maar ze is ervan overtuigd dat - om dat te kunnen - sommige huurders net een intensere opvolging en begeleiding nodig hebben die hen sterker kan maken (en niet als hangmat). De visitatiecommissie adviseert de SHM ook om op basis van de ervaringen met deze huisbezoeken te overwegen om daar ook na de proefperiode op in te zetten. Voorlopig gebeurt dat – aldus de SHM – niet wegens tijdsgebrek.

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed De Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting lijkt in haar huuren koopprojecten weinig leefbaarheidsproblemen te ondervinden. En hoewel de SHM geen duidelijke en onderbouwde visie heeft geformuleerd op leefbaarheid en leefbaarheidsaspecten, merkt de visitatiecommissie toch aandacht voor leefbaarheid en een beleid dat leefbaarheidsproblemen voorkomt. Dat uit zich in de huursector onder meer in snelle interventies, de impact van renovaties op leefbaarheid, tuinonderhoud van leegstaande woningen en een aantal leefbaarheidsinitiatieven. In de koopsector zien we dat onder meer in de realisatie van gemengde projecten en enkele kleine fysieke ingrepen. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties voor deze doelstelling als goed, maar vraagt ze bijzondere aandacht van de maatschappij voor de suggesties van de visitatiecommissie in onderstaande tekst. -

In de sociale woonwijken van de GMV komen - op wat problemen met hangjongeren na weinig leefbaarheidsproblemen voor, zo getuigen zowel de SHM zelf als actoren en huurders.


PAGINA 28 VAN 53

-

-

-

-

-

De SHM peilt echter niet actief naar mogelijke problemen maar de arbeidsters die inwonen in twee van haar grootste woonwijken en een eerste aanspreekpunt zijn krijgen wel een signaalfunctie, evenals de medewerkers van de technische dienst. Als er zich al problemen voordoen dan brengt de maatschappelijk werkster van de maatschappij een huisbezoek en wordt zo nodig het betrokken OCMW of de wijkagent gecontacteerd. Een aantal van de vroeger gesignaleerde leefbaarheidsproblemen in sociale woonwijken zoals bijvoorbeeld Oeverbeemd zijn door renovatie, sociale mix, politiecontrole en de aanwezigheid van een inwonende poetsvrouw opgelost. Ook een aantal fysieke ingrepen in de omgeving (snoeien van te hoge struiken, aanpak van sluikstorten, plaatsen van een 10-tal zitbanken en plaatsen van verlichting) hebben bijgedragen tot een betere woonomgeving en fysieke leefbaarheid. Bij burenconflicten kan de SHM in een aantal gemeenten (Sint-Pieters-Leeuw, Meise en Ternat) ook de hulp van burenbemiddeling inzetten. Nieuwe huurders krijgen bij het inhuren van hun woning overigens een folder van de burenbemiddeling aangereikt, evenals een aantal folders met tips om het leven in hun buurt aangenamer te maken. Om verloedering tegen te gaan doet de vzw Pajottenland in opdracht van de SHM tuinonderhoud van de leegstaande woningen. De GMV neemt zelf een - eerder beperkt - aantal ad hoc initiatieven om de leefbaarheid in haar sociale woonwijken te verbeteren. Zo is er het pilootproject ‘Bezemstraat bruist’ waarbinnen ze, met financiële steun van de provincie Vlaams-Brabant, een aantal workshops rond afvalsortering, sluikstort of ‘energiezuinig de winter door’ organiseerde. Gemiddeld waren er een 50-tal aanwezigen uit 200 appartementen, wat een succes mag heten. In WezembeekOppem verleent de SHM haar medewerking aan het uitbouwen van een volksmoestuin, door een stuk grond telkens voor 3 jaar (verlengbaar) ter beschikking te stellen. De maatschappij zet ook een medewerkster in om mee de permanentie te bemannen van het Wijkteam Ruisbroek (Sint-Pieters-Leeuw). Dit wijkteam, dat wordt getrokken door het gemeentebestuur, wil wijkproblemen (veiligheid, leefbaarheid, welzijn, integratie) geïntegreerd aanpakken. In Oeverbeemd stelt de SHM een bemeubeld lokaal ter beschikking voor buurtinitiatieven. In de wijk Ban-Eik in Wezembeek-Oppem zijn de leefbaarheidsproblemen, die werden vastgesteld in een enquête van de gemeente, voor een groot deel verholpen door de renovatie van de appartementen. De visitatiecommissie suggereert de SHM evenwel om met afdoende maatregelen in te grijpen op de wrevel die huurders uiten over zaken zoals vuil en urinegeur in de gangen, sluikstorten of gevoelens van onveiligheid. Ze adviseert de SHM ook om in overleg te gaan met het OCMW om samenwerkingsmogelijkheden af te tasten rond wijkwerking en andere leefbaarheidsinitiatieven. Meer algemeen vragen de gesprekspartners van de visitatiecommissie een grotere inzet van de SHM in leefbaarheidsinitiatieven die de gemeenten nemen, het ter beschikking stellen van lokalen voor huurders en de inzet van conciërges met voldoende sociale competenties om een signaalfunctie te vervullen en sociale controle uit te oefenen. Ook in de koopprojecten van de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting worden noch door de maatschappij noch door de woon- en beleidsactoren leefbaarheidsproblemen gesignaleerd. De GMV realiseert ook bijna systematisch gemengde wijken koop - huur. Ze toont met kleine ingrepen als het inzaaien van tuinen bij nieuwbouw, de realisatie van tuinhuisjes als berging voor de woningen en de aanleg van pleinen, groen en wadi’s in de buurt aandacht voor leefbaarheidsaspecten. Veel meer dan wat de regelgeving of de gemeente haar voorschrijft doet ze echter niet. Ze geeft derhalve blijk van een impliciete aandacht voor leefbaarheid, maar ze heeft daarop – net als voor haar huuractiviteiten - geen duidelijke en onderbouwde visie geformuleerd.

De visitatiecommissie adviseert de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting om, in overleg met actoren en huurders/kopers en in samenwerking met de betrokken gemeentebesturen en andere actoren, een duidelijke en onderbouwde visie en strategie te ontwikkelen en te operatioVISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKSHUISVESTING

PAGINA 29 VAN 53

naliseren ter versterking van de leefbaarheid en het samenleven en om leefbaarheidsproblemen te voorkomen en aan te pakken, zowel in haar huur- als koopprojecten en -wijken. De visitatiecommissie suggereert de SHM ook om leefbaarheid een plaats te geven in de functiebeschrijving van de medewerker(s) die daarmee belast wordt(worden).

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Beoordeling koopactiviteiten: niet van toepassing De Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting heeft tot op heden weinig initiatief genomen om bewoners of bewonersgroepen te betrekken bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer. De maatschappij heeft met de oprichting van 3 wijkcomités wel de eerste stappen gezet naar bewonersbetrokkenheid, maar de agenda is eenzijdig gericht op leefbaarheid en speelt onvoldoende in op bekommernissen en vragen van de bewoners die met hun wonen in de strikte zin van het woord te maken hebben. De SHM neemt ook geen andere initiatieven om bewoners te betrekken bij het operationele beleid van de maatschappij. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie deze doelstelling als ‘voor verbetering vatbaar’. -

-

-

-

De Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting heeft een 5-tal jaar geleden in drie hoogbouwwijken van Sint-Pieters-Leeuw (Bezemstraat – 197 appartementen, Oeverbeemd – 166 appartementen en Reystraat – 61 appartementen) een wijkcomité in het leven geroepen nadat ze een aantal mensen daarvoor had aangeschreven en via ludieke acties had opgeroepen tot meer verdraagzaamheid en meer sociale contacten. Het buurtcomité in de Reystraat kwam er overigens op vraag van een aantal huurders. De wijkcomités, die worden bijeengeroepen en (be)geleid door de maatschappelijk werkster van de SHM, houden zich vooral bezig met het bevorderen van de zowel fysieke als sociale leefbaarheid in de wijken en hebben ook de ambitie om de communicatie tussen huurders en SHM te verbeteren. Pogingen om een gelijkaardig comité op te zetten in de wijk Ban-Eik in Wezembeek-Oppem zijn tot op heden vergeefs gebleken, ondanks de hulp van het OCMW; vooral de taal lijkt hier een struikelblok te zijn – overigens niet enkel in deze wijk, aldus de SHM. De bewonerscomités komen op zeer onregelmatige tijdstippen bijeen (Oeverbeemd zelfs helemaal niet in 2013 en 2014) met een agenda die focust op leefbaarheid. Problemen als onderhoud en herstellingen worden niet structureel besproken maar per geval naar de technische dienst verwezen, terwijl dit de zaken zijn die huurders in eerste instantie bezig houden. Op grond van de agenda en verslagen van hun besprekingen ervaart de visitatiecommissie de buurtcomités eerder als een instrument van de SHM om leefbaarheid te bevorderen dan als een kanaal voor bewonersbetrokkenheid vanuit de bekommernissen en ervaringen van bewoners. Het is ook daarom dat buurtcomités overwegen om op eigen initiatief bijeen te komen en zelf de agenda te bepalen. De visitatiecommissie beveelt de SHM, die beweert dat die zaken wel aan bod (kunnen) komen op de vergaderingen van de buurtcomités, aan om met die comités het gesprek aan te gaan over de doelstellingen en gewenste werkwijze en frequentie van vergaderen; wellicht is het interessant om daarvoor (tijdelijk) een externe begeleider te betrekken. In haar jaarverslag zegt de SHM huisbezoeken of bewonersvergaderingen te organiseren bij renovaties ‘groot of klein, met of zonder verhuisbeweging’. In de praktijk gaat het de laatste jaren echter steeds om huisbezoeken, wat de voorkeur van de SHM wegdraagt. De visitatiecommissie kan zich vinden in deze redenering, maar anderzijds wordt hier de kans gemist om op bewonersvergaderingen voort te bouwen naar een structurele bewonerswerking. De SHM neemt geen andere initiatieven om bewoners te betrekken bij de dienstverlening van de maatschappij (bijvoorbeeld haar communicatie), de bekommernissen van alle dag (bij-


PAGINA 30 VAN 53

voorbeeld via jaarlijkse wijkbabbels) of de planning en uitvoering van nieuwe of te renoveren complexen en wijken (zoals bijvoorbeeld een bezoek aan het nieuwe kantoor in opbouw voor de omwonende huurders). Er zijn ook geen aanwijzingen dat de GMV aandacht heeft voor het creëren van draagvlak bij omwonenden bij de realisatie of renovatie van sociale woningen. De visitatiecommissie beveelt de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting aan om de werking van de bestaande buurtcomités in samenspraak met de bewoners te evalueren en waar nodig bij te sturen, en in overleg en samenwerking met gemeentebesturen en andere actoren bewonersbetrokkenheid (in diverse verschijningsvormen) in de verschillende gemeenten op gang te trekken. Mede van daaruit kan ze dan een visie en strategie ontwikkelen op bewonersbetrokkenheid. Die acties moeten de GMV helpen om haar operationeel beleid nauwer te laten aansluiten bij de verwachtingen en bezorgdheden van haar bewoners, haar interne werking daarop te verbeteren en draagvlak te vergroten. De SHM kan hiervoor inspiratie halen bij de bewonerswerkingen die al heel wat collega-SHM’s hebben opgezet, al dan niet in samenwerking met externe actoren of gemeente- en OCMW-besturen.

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Beoordeling koopactiviteiten: niet van toepassing De Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting biedt haar huurders in een aantal gevallen de nodige ondersteuning, maar ze doet dat te weinig systematisch en in overleg met andere actoren, te weinig proactief ook en te weinig organisatiebreed. Ze biedt wel verhuisondersteuning bij verplichte verhuizingen naar aanleiding van een renovatie en ze werkt ook samen met een aantal welzijnsactoren in functie van specifieke doelgroepen of problemen. Alles samen beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de SHM voor verbetering vatbaar. -

-

-

De Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting biedt huurders ondersteuning voor het in orde brengen van papieren bij het inhuren of bij verhuis, geeft uitleg over installaties en toestellen bij inhuring en helpt huurders die uit huis worden gezet de kosten van uitdrijving te besparen door begeleiding of eventueel kort uitstel van uitdrijving. Actoren geven ook aan dat ze bij medewerkers telefonisch goed terecht kunnen (per e-mail is dat een stuk minder) en dat er op dossierniveau goed valt samen te werken, al is dat soms wat persoonsafhankelijk. De welzijnsactoren wijzen er echter op dat de maatschappij te weinig doet om betaalbaarheids- of woonproblemen tijdig te detecteren en dat zij zelf te laat en te fragmentarisch worden gecontacteerd om daarop te kunnen ingrijpen. Een meer proactief optreden zou volgens hen huurachterstallen en onderhoudsproblemen helpen voorkomen. De actoren geven ook aan dat er meer nood is aan begeleiding van OCMW-cliënteel. De visitatiecommissie heeft vastgesteld dat de SHM geen huisbezoeken aflegt en nauwelijks telefonisch contact opneemt met mensen met betalingsachterstal. Bij de wooninspecties peilt de SHM ook niet naar de nood aan ondersteuning; begeleiding van mensen met problemen op vlak van hygiëne en onderhoud worden ook pas na een derde huisbezoek actief begeleid (zie ook de aanbeveling van de visitatiecommissie bij OD 4.1). Omdat de SHM het gevoel heeft dat een meer pro-actief optreden niet mogelijk is en zij al heel wat inspanningen doet om uithuiszettingen te voorkomen, suggereert de visitatiecommissie aan GMV om deze verschillen in zienswijze op te nemen met de welzijnsactoren en samen te zoeken naar haalbare oplossingen. Van de actoren vernam de visitatiecommissie dat er met de komst van de nieuwe directeur belangrijke stappen vooruit zijn gezet in het sociaal beleid maar dat zij - om dat verder te optimaliseren - meer structurele vormen van samenwerking en een meer proactief optreden vragen zodat huurders tijdig de ondersteuning kunnen krijgen die nodig is op maat van hun si-


PAGINA 31 VAN 53

-

-

-

-

tuatie. Dat is overigens niet enkel zo voor huurders maar ook voor kandidaat-huurders die door een vlottere samenwerking rond inschrijvingen en actualisaties beter kunnen vooruitgeholpen en ondersteund worden. De SHM voert daartegen aan dat er met sommige actoren geregeld overleg is. Zo is er met een aantal OCMW’s een 6-maandelijks overleg, maar in vele gevallen is dat een eenrichtingsverkeer aldus de SHM die ook zegt dat een aantal OCMW’s weigerden in te stappen in de samenwerking met CAW rond preventieve woonbegeleiding. Ze geeft ook aan dat OCMW’s zelden de schriftelijke overeenkomsten naleven die bij het afsluiten van de huurovereenkomst worden gemaakt voor opvolging van sommige probleemhuurders. De visitatiecommissie beveelt de SHM ten zeerste aan deze kwesties met de betrokken OCMW’s op te nemen in het belang van een goede ondersteuning van de zwakste huurders. Zowel woon- en welzijnsactoren als huurders verwachten een betere ondersteuning van de technische dienst: heel dikwijls is het lang wachten op antwoord en interventie van die dienst en ook de opvolging van onderaannemers zou beter moeten. De ondersteuning die huurders krijgen bij verplichte verhuisbewegingen naar aanleiding van een renovatie is dan weer wel heel correct en wordt ook geapprecieerd. In de aanloop naar een verhuis voert de SHM huisbezoeken uit bij de betrokken huurders. De medewerkster van de maatschappij peilt naar de woonwensen van de huurders en begeleidt hen naar een andere woning. Ze krijgen voorts hulp bij het overzetten van hun energiecontract en kunnen ook rekenen op praktische hulp. Daarnaast biedt de SHM verhuishulp voor groot meubilair door zelf een verhuisfirma in te schakelen en die ook 1 maal te betalen. Afspraken die in verband met de verhuis worden gemaakt met huurders worden bevestigd in een duidelijk schrijven. Met CAW Delta (nu CAW Halle-Vilvoorde) is er in het kader van het experimentenprogramma Wonen - Welzijn een samenwerkingsovereenkomst 2012-2015 waarbij een contingent van 5 huurwoningen ter beschikking wordt gesteld voor kwetsbare jongeren van 18 tot 30 jaar met uitzondering van drugsverslaafden of psychiatrische patiënten. Het CAW begeleidt die jongeren individueel en in groep. Op die manier zijn er nu al 4 versnelde toewijzingen gebeurd. GMV kan zelf ook 5 jongeren aandragen voor het vormingstraject dat de jongeren doorlopen. Daarnaast heeft de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting sinds juni 2013 ook samenwerking met het CAW voor preventieve woonbegeleiding van huurders met een problematisch woongedrag; er zijn er tot op heden een 5-tal aangemeld, waarvan er nu nog 3 lopen. De Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting werkt samen met welzijnsactoren die huisvestingsondersteuning bieden aan kwetsbare doelgroepen. Zo’n samenwerking is er bijvoorbeeld met een aantal OCMW’s die woningen buiten het sociaal huurstelsel huren als doorgangswoning en de gemeente Ternat die 4 woningen in erfpacht heeft en die doorverhuurt aan vzw De Poel voor de huisvesting van mensen met een beperking. De SHM verhuurt in Ternat ook een appartement aan De Ketelberg voor ‘beschermd wonen’.

De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om in overleg met andere woon- en welzijnsactoren in de regio te onderzoeken op welke manier zijzelf doorheen de hele organisatie en in samenwerking met die actoren kan bouwen aan een betere huisvestingsondersteuning van haar (kandidaat) huurders, van bij de inschrijving (en actualisatie) over de inhuring en de bewoning tot de (dreigende) uithuiszetting. De visitatiecommissie denkt in dat verband onder meer aan een snellere detectie van ondersteuningsnoden bij betalings- of woonproblemen, telefonisch contact en huisbezoeken bij huurders met huurachterstal, een snellere begeleiding van mensen met problemen op vlak van hygiëne en onderhoud en een efficiëntere aanpak van technische problemen.


PAGINA 32 VAN 53

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel algemeen: voor verbetering vatbaar Eindoordeel huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Eindoordeel koopactiviteiten: goed De visitatiecommissie stelt vast dat de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting zich met een duidelijke en sociale procedure huurdersachterstallen en initiatieven om problematisch woongedrag tegen te gaan inzet voor een zo goed mogelijke woonzekerheid van haar huurders. Mits een systematischere, proactieve en organisatiebrede inzet op huisvestingsondersteuning van haar (kandidaat-)huurders, in samenwerking met andere woon- en welzijnsactoren, kan ze betaalbaarheids- en woonproblemen sneller op het spoor komen en tegengaan. Door in haar beleid naar huuren koopprojecten en –wijken aan leefbaarheid/samenleven en huurdersbetrokkenheid een prominentere plaats te geven en daarvoor een duidelijke en onderbouwde visie en strategie te ontwikkelen kan ze beter aansluiting vinden bij de bekommernissen en verwachtingen van haar cliënteel en draagvlak vinden voor haar beleid en dagelijks handelen. Het is duidelijk dat de GMV in de voorbije jaren terecht heeft gefocust op het realiseren van een voldoende aanbod en het renoveren/vervangen van bestaand en verouderd patrimonium en dat haar sociaal beleid minder aandacht kreeg. Er zijn op de diverse aspecten van sociaal beleid tekenen van een bijgestuurd beleid, maar er is anderzijds ook nood aan een duidelijke visie en strategie voor de aanpak daarvan en daarom beveelt de visitatiecommissie aan om daarover snel in overleg en samenwerking te gaan andere beleids- en woon- en welzijnsactoren die daarvoor naar eigen zeggen vragende partij zijn. Een onmiddellijk gevolg daarvan kan zijn een betere samenwerking rond huisvestingsondersteuning en leefbaarheid/samenleven.


PAGINA 33 VAN 53

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed De visitatiecommissie meent dat de financiële leefbaarheid van de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting voor goed is. De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening wordt echter sterk beïnvloed door gerealiseerde meerwaardes op de verkochte koop- en huurwoningen. De grondvoorraad is groot, maar is ook gehalveerd in de laatste 5 jaar waardoor een aangroei noodzakelijk is om het huidige bouwritme te kunnen aanhouden. De grondwaarde van de verkochte koopwoningen wordt vastgelegd op 50% van de venale waarde. Deze situatie is op langere termijn een belangrijk aandachtspunt voor de financiële leefbaarheid van de maatschappij. -

-

-

-

-

De gecorrigeerde liquiditeitsratio - de mate waarin de maatschappij op korte termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen - bedroeg 3,27 in 2012 en is gestegen van 2,27 in 2009 over 3,11 in 2010 en 3,22 in 2011. Voor deze parameter presteert de GMV beter dan 77 andere SHM’s. De liquiditeitsratio in de prestatiedatabank houdt echter geen rekening met de voorraad gebouwde maar nog niet verkochte woningen, terwijl deze bij een gemengde maatschappij wel een belangrijke rol speelt. Die voorraad omvat immers gebouwde maar nog niet verkochte koopwoningen waarvan de kosten zich in de loop van 1 à 3 jaar opstapelen en waarvan de opbrengsten pas nadien (in het jaar van verkoop) komen. Wanneer rekening zou worden gehouden met de koopwoningen in aanbouw is de liquiditeitsratio nog hoger. De netto vrije cashflow marge uit de gewone bedrijfsvoering - de verhouding tussen de periodiek terugkerende uitgaven en de terugkerende inkomsten - is gestegen van 94% in 2009 naar 99% in 2012. Op dit punt overschrijdt de maatschappij de norm van 85%, maar blijft ze wel nog nipt in de veilige zone (<100%). Deze norm wordt wel licht vertekend omdat in de kosten rekening wordt gehouden met alle uitgaven voor personeel (dat zowel voor de koop- als de huursector werkt) terwijl de inkomsten uit de koopactiviteiten niet meegenomen worden in de berekening. De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening bedroeg 0,24% in 2012: slechts 25 SHM’s deden het minder goed. In dat jaar werden 10 koopwoningen verkocht in de wijk Impeleer (Sint-Pieters-Leeuw) en 1 huurwoning. In 2009 was de netto winstmarge nog negatief (-4,32%) en in 2010 en 2011 bedroeg de netto winstmarge respectievelijk 1,14% en 7,41%. In 2010 werden 17 koopwoningen verkocht in de wijk Meuleveld (Sint-Katharina-Lombeek) en 1 huurwoning; in 2011 werd eveneens 1 huurwoning verkocht. De netto-winstmarge in 2011 was uitzonderlijk hoog als gevolg van zowat 580.000 euro bijkomende tegemoetkomingen van de provincie Vlaams-Brabant, uitzonderlijke financiële opbrengsten en een wijziging van de boeking van de administratie- en toezichtskosten. Uit het jaarverslag 2013 blijkt dat het resultaat in 2013 eveneens positief was en de netto winstmarge 2,54% bedroeg. Dit positief resultaat was vooral het gevolg van de verkoop van 11 koopwoningen in Dilbeek en de verkoop van 5 huurwoningen. De visitatiecommissie stelt vast dat de verkoop van koop- en huurwoningen (openbaar of aan de zittende huurder) een belangrijk element vormt in de financiële leefbaarheid van de maatschappij en raadt de GMV aan om blijvend aandacht te besteden aan het verbeteren van de rendabiliteit van het huursegment. De solvabiliteitsratio is lichtjes gestegen: van 9,11 % in 2009 naar 9,58% in 2012. 37 SHM’s hadden een lagere financiële afhankelijkheidsgraad. Voor deze indicator wordt evenwel geen absolute norm vooropgesteld. Tijdens de visitatie werd een financiële planning voorgelegd waaruit blijkt dat de huuractiviteit structureel verlieslatend is, er jaarlijks gerekend wordt op een verkoop van huurwoningen voor 300.000 euro en de koopactiviteiten een positieve cashflow genereren, o.a. door de subsidies die de SHM ontvangt van de provincie Vlaams-Brabant.


PAGINA 34 VAN 53

-

De maatschappij beschikt over een vrij grote grondvoorraad van 20,74 ha (zie OD 1.4), maar deze grondvoorraad is de laatste 5 jaar ook met de helft afgenomen. Bovendien gaf de GMV aan dat bij de meeste koopprojecten de grond aan 50% van de venale waarde wordt verkocht (het maximum is 75%). De combinatie van noodzakelijke nieuwe verwervingen en de lage verkoopprijs maakt dat de financiële leefbaarheid van de maatschappij op langere termijn in het gedrang komt. Tot nu toe kon de maatschappij telkens via fusie de portefeuille met gronden opnieuw aanvullen. De visitatiecommissie adviseert de SHM om actiever samen te werken met de gemeentes in het actieterrein om na te gaan hoe ze de (waarde van de) grondvoorraad op peil kan houden (aansnijden woonuitbreidingsgebieden, behouden dichtheid) en de bouwkost van de projecten beperkt kan worden (redelijke stedenbouwkundige beperkingen) zodat de grond toch tegen 75% van de venale waarde verkocht kan worden en de situatie financieel meer leefbaar wordt.

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Beoordeling koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar Een knelpunt bij het beoordelen van een goed kostenbeheer van een gemengde SHM is dat in de boekhouding van dergelijk type SHM geen consistente opdeling wordt gemaakt tussen de kosten verbonden aan de koopactiviteiten, de huuractiviteiten en de leningsactiviteiten. De totale werkingskosten per jaar per huurwoning stemmen overeen met de mediaan in de sector maar zijn met ca. 200 euro gestegen t.a.v. voorgaande jaren. Door het grote aantal volledige renovaties ligt de structurele leegstand bij de GMV boven de 5% van het patrimonium. Voor de frictieleegstand was dat in 2009 en 2010 ook het geval en sindsdien is de frictieleegstand lichtjes afgenomen tot ongeveer 4% in 2013. Ondanks deze positieve evolutie vindt visitatiecommissie dat de gederfde inkomsten en bijkomende kosten van vooral de frictieleegstand beter in kaart moeten worden gebracht en permanent gemonitord, zowel door het personeel als door de raad van bestuur. De bezettingsgraad van het nieuwe kantoorgebouw kan geoptimaliseerd worden zodat de impact ervan op de werkingskosten van de maatschappij beperkt blijft. De visitatiecommissie vindt de prestaties van de GMV voor deze operationele doelstelling voor verbetering vatbaar. -

-

-

De totale werkingskosten per jaar per huurwoning bedroegen 1.272 euro in 2012: er zijn ongeveer evenveel maatschappijen met meer als met minder werkingskosten. In 2011 en 2010 bedroegen deze werkingskosten nog ca. 200 euro minder (respectievelijk 1.071 euro en 1.067 euro). In deze werkingskosten zitten ook de kosten voor het personeel dat instaat voor de bouw en de verkoop van sociale koopwoningen en de kredietbemiddeling. Het percentage structureel leegstaande woningen bedraagt 4,75% in 2012 (92 woningen): dat is meer dan bij 79 andere SHM’s. De frictieleegstand bedroeg 5,78% in 2012 (112 woningen): dat is meer dan bij 93 andere SHM’s. Voor 2011 waren deze percentages nagenoeg identiek: respectievelijk 4,73 en 5,71%. In 2009 en 2010 lagen beide percentages telkens ruim boven de 5%. Uit het jaarverslag blijkt dat er eind 2013 112 structureel leegstaande woningen waren (5,6%) en dat de frictieleegstand gedaald was tot 80 woningen (4%). De maatschappij volgt de leegstand jaarlijks op en rapporteert in het jaarverslag over de evolutie van de leegstand, uitgedrukt in de markthuurwaarde van de leegstaande panden, gedurende de laatste 5 jaar. Voor 2012 en 2013 blijkt ongeveer 55% van de leegstand veroorzaakt te worden door renovatie. Het betreft grote renovatieprojecten zoals Begonia-, Hortensia- en Chrysantenlaan in Ternat (49 woningen), Oeverbeemd (84 appartementen) in Ruisbroek/SintPieters-Leeuw en een aantal appartementen in de Kolenbanderslaan in Hoeilaart.


PAGINA 35 VAN 53

-

-

-

Met het oog op het reduceren van de structurele leegstand heeft de maatschappij in het verleden renovaties van kleinere woninggroepen uitgevoerd zonder verhuisbeweging maar daar heeft ze geen positieve ervaringen mee: zo diende er in de Vinkenlaan / Fazantenlaan een minwaarde gerekend te worden op het slecht uitgevoerde schrijnwerk in plaats van het opnieuw laten vervangen van de slecht geplaatste ramen omdat de bewoners anders nog een keer dezelfde werkzaamheden dienden te ondergaan. Dergelijke operaties leiden soms ook tot aanzienlijke meerkosten voor het voorzien van tijdelijk sanitair en daarom vindt de GMV het niet zinvol om deze werkwijze aan te houden. Een 10-tal woningen die leegstaan in afwachting van renovatie worden wel tijdelijk aan het OCMW verhuurd voor crisisopvang. De oorzaak voor de frictieleegstand ligt volgens de GMV in de staat van een deel van het patrimonium, waarvoor geen kandidaten gevonden worden, en anderzijds ook in het feit dat woningen systematisch een lichte renovatie ondergaan met het oog op herverhuring. De SHM probeert ook de termijn voor herverhuring zo kort mogelijk te houden door 5 kandidaathuurders tegelijkertijd te contacteren, met respect voor de rangorde op de wachtlijst. Daarnaast probeert zij streng op te treden bij het opmaken van de uittredende plaatsbeschrijving, om de huurwoning zoveel mogelijk in een goede staat terug te krijgen. Indien er herstellingen uitgevoerd dienen te worden, voert de maatschappij deze in principe uit met eigen personeel omdat de beschikbare waarborg zelden volstaat om de woning volledig in orde te krijgen. Uit het jaarverslag 2013 blijkt dat de frictieleegstand vooral toe te schrijven is aan een 32-tal appartementen in de Bezemstraat te Sint-Pieters-Leeuw en 25 woningen in WezembeekOppem. De visitatiecommissie vindt het positief dat de frictieleegstand een dalende lijn vertoont, maar beveelt toch aan om het herverhuringsproces te analyseren en na te gaan of het mogelijk is de frictieleegstand te beperken. Daarnaast is het aangewezen om - net zoals dat voor de huurdersachterstallen gebeurt - op elke raad van bestuur te rapporteren met betrekking tot de leegstand en de kosten die daarmee gepaard gaan. Door te rapporteren over het verlies aan huurinkomsten, de onderhoudskosten voor leegstaande woningen en de acties die ondernomen werden om deze leegstand te beperken kan de raad van bestuur de bakens uitzetten voor het bestrijden van de leegstand. Het valt de visitatiecommissie ook op dat er van leegstand en leegstandsbestrijding geen melding wordt gemaakt in de nieuwe functiebeschrijvingen, waardoor de individuele medewerkers ook niet geresponsabiliseerd worden om de leegstand aan te pakken. De visitatiecommissie raadt aan om de leegstandsbestrijding op alle niveaus binnen de SHM als een duidelijke doelstelling naar voor te schuiven. In 2011 is de GMV in de Bezemstraat tussen de twee huidige sociale appartementsblokken gestart met de bouw van nieuwe kantoren voor zijn eigen werking. In het nieuwe gebouw zijn loketten, ontvangstruimtes, vergaderzalen en ca. 2.200 m² kantoren voorzien. De oplevering is voorzien voor september 2014. De ruimte die door de verhuizing vrij komt in de huidige appartementsblokken, wordt tot zeven nieuwe sociale appartementen verbouwd. De visitatiecommissie stelt vast dat de bouw van het nieuwe kantoor (raming: 4.235.000 euro) een zware impact heeft op de vaste kosten. Het nieuwe kantoor blijkt nu trouwens al meer te kosten dan oorspronkelijk geraamd: 510.754 euro meerwerken of net iets meer dan 12%. Uit de totale kostprijs en oppervlakte van deze kantoorruimtes in verhouding tot de huidige personeelsaantallen en omvang van het patrimonium leidt de visitatiecommissie af dat dit gebouw vanaf de oplevering structureel onderbezet zal zijn. Met een kostprijs van 4,75 miljoen euro en een afschrijvingstermijn van 33 jaar betekent dit gebouw alleen al een kost van ca. 75 euro per huurwoning. Ook de huurders waarmee de visitatiecommissie sprak gaven aan dat de afwerking van het gebouw schril afsteekt tegen de staat van de woonblokken (Bezemstraat) waarin zij leven. De visitatiecommissie beveelt aan om na te denken over een goede en rendabele invulling van een aanzienlijk deel van het gebouw, om zo de impact op de werkingskosten van de maatschappij zoveel mogelijk te reduceren.


PAGINA 36 VAN 53

-

De GMV heeft in totaal 26 koopwoningen gerealiseerd, maar er kan geen onderscheid gemaakt worden tussen de kosten gemaakt voor het huursegment en het koopsegment. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de GMV voor wat betreft de koop eveneens voor verbetering vatbaar. De visitatiecommissie beveelt aan om een analytisch boekhoudsysteem uit te werken zodat de kosten van de huurwoningen, koopwoningen en sociale leningen apart getraceerd kunnen worden.

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: niet van toepassing De SHM onderneemt voldoende inspanningen om de huurdersachterstal te bestrijden en kan de huurdersachterstallen beperken tot ca. 2,02% van de huur en huurlasten. De visitatiecommissie beoordeelt haar prestaties op deze operationele doelstelling als goed maar detecteert wel enkele verbeterpunten. Zo onderneemt de SHM stappen om sociale fraude en domiciliefraude te bestrijden, maar overschrijdt ze daarbij soms de redelijke behandelingstermijn. -

-

-

-

De procedure huurdersachterstal wordt strikt gevolgd en toegepast. De maatschappij scoort vrij goed inzake het beheersen van de huurdersachterstallen: die achterstallen bedroegen 2,02% van de huur en de huurlasten in 2012 en daarmee behoort de maatschappij tot de middengroep van SHM’s. In 2009 bedroegen de huurdersachterstallen nog 2,63%. De huurdersachterstallen worden maandelijks gerapporteerd aan het directiecomité en op elke raad van bestuur. Het jaarverslag omvat een volledige analyse van de huurdersachterstallen en een toelichting over de filosofie van de maatschappij om die aan te pakken. In het jaarverslag wordt echter enkel rekening gehouden met achterstallige huur, niet met de achterstallige huurlasten. Uit de analyse van de achterstallige huur blijkt dat de achterstallen van de zittende huurders gestegen zijn van 100.779 euro in 2011, over 98.953 euro in 2012 naar 135.967 euro in 2013. Op jaarbasis gaat het over ongeveer 10% van de huurders. Van deze groep krijgt ongeveer 80% een afbetalingsplan waarmee 50% van de huurdersachterstallen gerecupereerd kunnen worden: in 2013 werden 68 afbetalingsplannen goedgekeurd en opgevolgd. Daarnaast werd in 20 gevallen een dossier aanhangig gemaakt bij het vredegerecht en traden 32 huurders toe tot een collectieve schuldenregeling. Wanneer de maatschappij lucht krijgt van vermeende bijwoning schrijft zij de betrokkene aan met de vraag om zich in regel te stellen. In enkele gevallen gaat de maatschappij ook ter plaatse, meestal met positief gevolg. Uit de klachtenbehandeling met betrekking tot bijwoning blijkt dat de GMV in een aantal gevallen de redelijke behandelingstermijn van 45 dagen niet respecteerde en in 1 geval de zaak onvoldoende opvolgde. De SHM geeft aan dat de behandelingstermijn van 45 dagen erg kort is, juist omdat domiciliefraude zo moeilijk aan te tonen is. De visitatiecommissie raadt aan om de opvolging van sociale fraude en domiciliefraude op te nemen in een op te stellen procedure, die duidelijk de verantwoordelijkheid weergeeft voor het opvolgen van dit proces. Om haar aanpak van domiciliefraude te verbeteren kan de SHM inspiratie putten uit het draaiboek dat het Agentschap Inspectie RWO en de VMSW daarvoor ontwikkelden. De GMV beschikt niet over een overzicht van het aantal gevallen waarbij sociale fraude of domiciliefraude werd vastgesteld. De maatschappij communiceert tot nu toe niet met betrekking tot haar resultaten in de strijd tegen sociale fraude of domiciliefraude. De visitatiecommissie vindt dat dit toch minstens in het jaarverslag aan bod zou kunnen komen, enerzijds omdat het bestrijden van sociale fraude en domiciliefraude een doelstelling voor de SHM is en anderzijds omdat de communicatie hierover ook een ontradend effect kan hebben.


PAGINA 37 VAN 53

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: voor verbetering vatbaar De GMV maakt gebruik van de financiële planning die door de VMSW werd opgesteld en laat deze jaarlijks actualiseren. De visitatiecommissie stelt vast dat de maatschappij de financiële planning onvoldoende gebruikt bij het nemen van beleidsbeslissingen. Bijgevolg scoort de SHM voor verbetering vatbaar voor deze doelstelling. -

-

Uit de gesprekken met de directeur en de medewerkers blijkt dat de GMV gebruik maakt van de financiële planning die door de VMSW wordt aangereikt. De planning wordt jaarlijks bijgewerkt door de VMSW, maar de maatschappij kan hier zelf geen wijzigingen aanbrengen of simulaties maken. De maatschappij betreurt het dat de planning niet gebruiksvriendelijker is en dat er niet meer vorming wordt gegeven met betrekking tot het actualiseren van de financiële planning. De balans en resultatenrekening worden halfjaarlijks opgesteld en toegelicht op de raad van bestuur (2 keer per jaar) en de algemene vergadering (jaarlijks). Uit de afsluiting van het boekjaar 2013 blijkt dat de liquide middelen aanzienlijk hoger liggen dan wat in de financiële planning - opgemaakt in 2013 - voorspeld werd (15.914.500 euro tegenover 13.350.751 euro). De GMV beschikt niet over een budgettabel om de toekomstige uitgaven af te toetsen aan een vooropgesteld budget.

De visitatiecommissie beveelt de GMV aan meer aandacht te besteden aan de opmaak van financiële boordtabellen zoals de financiële planning, een budgettabel, rapporteringstabellen met betrekking tot huurlasten, leegstand en huurdersachterstal. Een meer gestructureerde rapportering verhoogt het bewustzijn van de medewerkers met betrekking tot de financiële impact van hun acties en laat eveneens een betere aansturing van de organisatie toe.

OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed De Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting werd gevormd uit verschillende fusies met de ambitie om een huisvestingsmaatschappij uit te bouwen in het zuiden van Vlaams-Brabant. Naast huuractiviteiten heeft de maatschappij haar activiteiten uitgebreid met koopactiviteiten. Ze heeft een actieve rol gehad in de oprichting van het sociaal verhuurkantoor en neemt deel aan het woonoverleg in de verschillende gemeentes. De visitatiecommissie is van mening dat GMV goede prestaties levert op deze doelstelling maar dat de maatschappij ook nog verder kan evolueren naar een echte woonmaatschappij door de samenwerking met OCMW’s en andere huisvestingsmaatschappijen meer structureel te verankeren in samenwerkingsovereenkomsten. -

-

Door een zestal fusies kwam de huidige Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting tot stand. De ambitie van de maatschappij is om zowel huur als koop samen te brengen onder 1 koepel en ook hypothecaire leningen te kunnen aanbieden. De GMV is medestichter van het sociaal verhuurkantoor SVK WEBRA en ziet de werking van het SVK als complementair met de eigen werking. De GMV neemt actief deel aan het woonoverleg in de verschillende gemeentes in haar actieterrein. De medewerkers krijgen de kans om zich bij te scholen met betrekking tot de verschillende instrumenten van het Vlaamse woonbeleid. Met het CAW Delta heeft GMV een samenwerkingsovereenkomst gesloten rond preventieve woonbegeleiding en het ter beschikking stellen van 5 huurwoningen voor kwetsbare jongeren


PAGINA 38 VAN 53

van 18 tot 30 jaar. De GMV verleent ook haar medewerking aan verschillende interlokale, gemeentelijke en regionale samenwerkingsverbanden rond woonbeleid. De visitatiecommissie vindt dat de samenwerking tussen GMV en de OCMW’s en andere huisvestingsmaatschappijen beter verankerd kan worden in samenwerkingsovereenkomsten met duidelijke afspraken zodat de werking van de verschillende actoren naadloos op elkaar aansluit.

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: goed De belangrijkste procedures van de GMV werden uitgeschreven en goedgekeurd. De maatschappij kan deze procedures verder uitdiepen en het draagvlak bij de medewerkers vergroten door hen te betrekken bij een periodieke evaluatie van deze procedures. Gezien de problemen met de huidige beheerssoftware blijven aanslepen en de werking van de maatschappij bemoeilijken raadt de visitatiecommissie aan om daarvan een evaluatie te maken. De opvolging van de klachten was in 2013 beter dan in 2012 en de SHM rapporteert hierover uitgebreid in haar jaarverslag. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting op deze doelstelling als goed. -

-

-

-

De GMV beschikt over een aantal uitgeschreven procedures, die door de directeur worden opgesteld, door de revisor nagezien en door de raad van bestuur goedgekeurd. De vormgeving van de procedures is sterk verschillend, procedures hebben geen versienummer en vermelden niet wanneer de procedure door de raad van bestuur werd goedgekeurd. De visitatiecommissie vindt dat dit verwarrend kan zijn en raadt aan de procedures op uniforme wijze op te maken. De visitatiecommissie stelt ook vast dat de personeelsleden soms een eigen, andere visie hebben met betrekking tot de te voeren procedure, bijvoorbeeld voor wat betreft de inning van de huurdersachterstallen. De visitatiecommissie vindt de betrokkenheid van de medewerkers met betrekking tot de te volgen procedures positief en raadt dan ook aan om de procedures met het personeel te bespreken en eventueel aan te passen zodat de efficiëntie verbetert en het draagvlak voor de toepassing ervan vergroot. Uit de verschillende gesprekken met de medewerkers bleek dat heel wat tijd verloren gaat door het overnemen van gegevens uit verschillende softwaretoepassingen. Naast een grotere kans op fouten leidt dit ook tot een inefficiënte werkwijze die ook de woon- en welzijnsactoren niet ontgaat. Ook in het jaarverslag 2013 wordt melding gemaakt van een gebrekkige service van de leverancier van de beheerssoftware. De visitatiecommissie raadt aan om een evaluatie te maken van de huidige software ten aanzien van beschikbare alternatieven op de markt om zo tot een beter inzicht en gebruik van de eigen gegevens en middelen te komen. De Gewestelijke Maatschappij voor de Volkshuisvesting beschikt over een klachtenbehandelingsprocedure. In 2013 werden 12 klachten geregistreerd, waarvan er 4 onontvankelijk werden beoordeeld. Naar inhoud hadden alle klachten betrekking op een te lange behandelingstermijn (>45 dagen) en een gebrek aan dienstverlening of administratieve onnauwkeurigheid. Met uitzondering van 1 klacht met betrekking tot een gebrekkig onderhoud/hygiëne werden alle klachten opgelost. De klachtenbehandeling kwam ook aan bod op de raad van bestuur. In 2012 werden nog 39 klachten geregistreerd, waarvan er 33 gegrond waren en betrekking hadden op een te lange behandelingstermijn. De visitatiecommissie vindt het positief dat het aantal klachten sterk gedaald is. Er werd een deontologische code voor de bestuurders opgesteld en goedgekeurd. Voor de medewerkers werden de basisprincipes opgenomen in het arbeidsreglement en de visitatiecommissie stelde vast dat de medewerkers alert zijn voor mogelijke beïnvloeding en belangenvermenging.


PAGINA 39 VAN 53

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM heeft onvoldoende aandacht voor een continue evaluatie van haar werking en prestaties. De herhuisvesting van het personeel in het nieuwe kantoor en de evaluatie van hun prestaties is een eerste goede stap. Het ontbreekt de maatschappij echter nog aan een duidelijke visie en concrete doelstellingen. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de GMV voor deze operationele doelstelling voor verbetering vatbaar. -

-

-

-

-

Om te komen tot een betere en efficiëntere werking van de maatschappij liet de raad van bestuur in 2013 alle personeelsleden doorlichten op effectiviteit en efficiëntie en werden functiebeschrijvingen opgesteld. Daarbij is de maatschappij er zich van bewust dat er ook streefcijfers moeten worden vooropgesteld, maar deze werden vooralsnog niet ingevuld. De visitatiecommissie vindt deze aanpak positief. De visitatiecommissie vindt dat de SHM nog onvoldoende doet om haar werking en prestaties continu te evalueren. Zij beveelt aan om de visie met betrekking tot de groei en de ontwikkeling van de maatschappij uit te werken in een beleidsplan voor de komende 4 jaar en deze visie te vertalen naar concrete doelstellingen waarvoor regelmatig een voortgangstoets gebeurt. Zij raadt de maatschappij aan om hier ook de medewerkers en de woon- en welzijnsactoren bij te betrekken via interne en externe overlegmomenten om zo te komen tot nieuwe inzichten en een groter draagvlak voor haar doelstellingen. De GMV heeft een aanzienlijke investering gedaan om te verhelpen aan de krappe huisvesting van haar personeelsleden, met het oog op het verbeteren van de opvang van de huurders en kandidaat-huurders, maar ook met het oog op het verbeteren van de eigen werking en het comfort van het personeel. De woon- en welzijnsactoren gaven aan dat de werking van de maatschappij verbeterd is sinds het aantreden van de nieuwe directeur in 2009. Een belangrijke verbetering is de renovatie van een aanzienlijk aantal woningen. De visitatiecommissie stelt anderzijds vast dat de samenwerking met die actoren nog in vele gevallen stroef verloopt en dat een overleg in een open geest over betere samenwerking zich opdringt. Door de omvang van de lopende renovatieprogramma’s en tijdsgebrek waren er weinig overlegmomenten met de medewerkers, maar de directeur heeft de intentie om deze overlegmomenten te hervatten.

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie meent dat de financiële leefbaarheid van de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting goed is. De financiële leefbaarheid wordt echter sterk beïnvloed door gerealiseerde meerwaardes op de verkochte koop- en huurwoningen. De aangroei van de grondvoorraad is op langere termijn een belangrijk aandachtspunt. De structurele leegstand ligt boven de 5% van het patrimonium maar is grotendeels toe te schrijven aan de renovatie van het patrimonium. De frictieleegstand is lichtjes afgenomen tot ongeveer 4% in 2013. Ondanks deze positieve evolutie vindt visitatiecommissie dat de gederfde inkomsten en bijkomende kosten van vooral de frictieleegstand beter in kaart gebracht moeten worden en permanent gemonitord, zowel door het personeel als door de raad van bestuur. De bezettingsgraad van het nieuwe kantoorgebouw kan geoptimaliseerd worden zodat de impact ervan op de werkingskosten van de maatschappij beperkt blijft. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR VOLKSHUISVESTING

PAGINA 40 VAN 53

De SHM onderneemt voldoende inspanningen om de huurdersachterstal en sociale fraude en domiciliefraude te bestrijden. De GMV maakt gebruik van de financiële planning die door de VMSW werd opgesteld en laat deze jaarlijks actualiseren. De visitatiecommissie vindt dat de SHM met de financiële planning en praktische boordtabellen de organisatie beter kan aansturen en het bewustzijn van de medewerkers met betrekking tot de financiële impact van hun acties kan verhogen. Na de verschillende fusies is de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting al geëvolueerd naar een woonmaatschappij, die in het zuiden van Vlaams-Brabant zowel huur- als koopactiviteiten ontplooit. Ze heeft een actieve rol gehad in de oprichting van het sociaal verhuurkantoor en neemt deel aan het woonoverleg. Via samenwerkingsovereenkomsten kan de samenwerking tussen de GMV en de OCMW’s en andere huisvestingsmaatschappijen nog beter op elkaar worden afgestemd. De belangrijkste procedures van de GMV werden uitgeschreven en goedgekeurd. De maatschappij kan deze procedures verder uitdiepen en het draagvlak bij de medewerkers vergroten door hen te betrekken bij een periodieke evaluatie van deze procedures. Gezien de problemen met de huidige beheerssoftware blijven aanslepen en de werking van de maatschappij bemoeilijken raadt de visitatiecommissie aan om een evaluatie te maken van de huidige software en ze af te zetten tegen beschikbare alternatieven op de markt om zo tot een beter inzicht van de eigen gegevens en kosten te komen. De opvolging van de klachten was in 2013 beter dan in 2012 en de SHM rapporteert hierover uitgebreid in haar jaarverslag. De SHM heeft onvoldoende aandacht voor een continue evaluatie van haar werking en prestaties. De herhuisvesting van het personeel in het nieuwe kantoor en de evaluatie van hun prestaties is een eerste goede stap. Het ontbreekt de maatschappij nog aan een duidelijke visie en concrete doelstellingen en de visitatiecommissie beveelt dan ook aan deze visie uit te werken in een beleidsplan.


PAGINA 41 VAN 53

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Beoordeling koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar De Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting is nog tot oktober 2014 gehuisvest in een weinig toegankelijk en te krap kantoor wat een klantvriendelijk onthaal sterk bemoeilijkt. De nieuwe kantoren lijken deze beperkingen wel weg te nemen. De openingsuren en de contactmogelijkheden voor verderaf wonende huurders zijn voorlopig beperkt. De website bevat zeer veel, maar weinig toegankelijke informatie en de geschreven communicatie is eerder beperkt (geen huurderskrant, nieuwsbrief of folders). Qua klantvriendelijkheid en duidelijke en proactieve informatiedeling zijn stappen vooruit gezet maar moet de SHM nog progressie maken om goede prestaties te leveren. -

-

-

De Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting hield op het ogenblik van de visitatie kantoor op de dertiende verdieping van een appartementsgebouw in de Bezemstraat in SintPieters-Leeuw; er is voldoende parkeerruimte en er is openbaar vervoer in de buurt. De kantoren zijn tot de twaalfde verdieping bereikbaar met de lift om vervolgens met de trap de dertiende verdieping te bereiken. De wachtruimte is zeer klein en weinig comfortabel en de gesprekken met (kandidaat-)huurders gaan door aan een balie in het kantoor, waar de medewerkers aan het werk zijn, zodat privacy niet verzekerd is. Er is echter beterschap in zicht met het nieuwe kantoor tussen de appartementsgebouwen in de Bezemstraat, dat vanaf oktober 2014 in gebruik wordt genomen. Daar zijn een ruime wachtruimte, twee balies (waarvan een voor mensen met een beperking) en twee aparte spreekruimtes beschikbaar zodat het onthaal en de informatieverstrekking en begeleiding comfortabel en met voldoende aandacht voor privacy zullen kunnen gebeuren. Alles zal zich op het gelijkvloers bevinden en makkelijk toegankelijk zijn. Het loket is enkel op dinsdagvoormiddag 3 uur geopend, maar er kan wel een afspraak worden gemaakt - ook op locaties die de SHM huurt in Hoeilaart, Ternat en Wezembeek-Oppem. Bij ingebruikname van het nieuwe kantoor (oktober 2014) zullen de openingsuren worden opgetrokken naar 2 dagdelen. Tegelijk echter zal het bijkomende contactpunt in Ternat waar de SHM op donderdagvoormiddag (3 uur) informatie geeft over sociale leningen en sociale koopwoningen worden gesloten. De raad van bestuur noemt de bereikbaarheid van het hoofdkantoor nochtans problematisch en ook in de bevraging van de ontleners scoren de ligging van de SHM en de openingsuren zeer slecht. De visitatiecommissie dringt bij de SHM aan om de vlotte toegankelijkheid van haar dienstverlening te blijven garanderen en in overleg met de betrokken gemeentebesturen en huurders/kopers/ontleners na te gaan hoe dat het best kan. Suggesties die tijdens de visitatiedagen door gesprekspartners van de visitatiecommissie werden gedaan zijn bijvoorbeeld het aanhouden of zelfs uitbreiden van lokale contactpunten (woonwinkels in de regio en de gemeentebesturen/OCMW’s zouden hierin een rol kunnen spelen), het inzetten van conciërges of het werken met een centraal nummer met wachtdienst. De Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting beschikt over een website met heel veel tekst in een klein lettertype en een weinig aantrekkelijke opbouw. De SHM is zich daarvan bewust en werkt daarom op dit moment aan een nieuwe website. De visitatiecommissie suggereert de maatschappij om bij de opbouw van die nieuwe website vanuit de vraagzijde te vertrekken en niet vanuit de aanbodzijde. Wellicht zal de bezoeker dan sneller bij voor hem belangrijke informatie komen zoals contactpersonen, openings- en contacturen, formulieren, de klachtenprocedure, rechten en plichten van huurder en verhuurder (zoals geformuleerd in


PAGINA 42 VAN 53

-

-

-

-

-

-

-

het Ziezoboekje van de provincie), de bestaande buurtcomités en plannetjes en foto’s van woningen te koop of te huur. Om daar toe te komen meent de visitatiecommissie dat het kan helpen om een panel van huurders, kopers en actoren mee te laten nadenken over de inhoud, vormgeving en taal van de nieuwe website. Een huurderskrant of een nieuwsbrief heeft de GMV niet en ook een folder over de maatschappij is er niet. Ze geeft elke nieuwe huurder wel het Ziezoboekje van de provincie en enkele folders over goede omgang met de buren. Het jaarverslag bevat heel wat interessante informatie die - wat ingekort en hertaald en in aantrekkelijke lay-out gezet - een handige informatiebron zou kunnen zijn voor huurders, kopers en actoren. De brieven die de SHM naar haar (kandidaat-) huurders stuurt zijn correct maar niet altijd even toegankelijk. De visitatiecommissie stelt daarom voor om deze documenten bij te stellen op klare taal (zie www.klaretaalrendeert.be) en daar bewoners bij te betrekken. De Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting nodigt kandidaat-kopers (doorgaans het dubbele aantal van de aangeboden woningen) uit op een kijkdag iets voor de voorlopige oplevering van de woningen wat hen de gelegenheid geeft om kennis te maken met de aangeboden woning en de mogelijke buren; de visitatiecommissie vindt dit een goed initiatief. Om de klantvriendelijkheid van haar administratief en technisch personeel te garanderen heeft de SHM geïnvesteerd in vorming van haar personeel. De raad van bestuur is er zich van bewust dat dit blijvend moet herhaald worden. Dat wordt ook bevestigd in de gesprekken met actoren en huurders, die herhaaldelijk wezen op de behoefte aan meer klantvriendelijkheid in sommige geledingen van de maatschappij. De raad van bestuur hoopt met het nieuwe kantoor ook de omstandigheden te creëren voor een professioneler klantenonthaal en een grotere tevredenheid van zowel cliënteel als personeel zodat de sfeer ook wat meer ontspannen is en gemoedelijkheid toelaat. Actoren erkennen dat de omstandigheden, de gebrekkige kennis van het Nederlands en de attitude van sommige huurders het voor het personeel niet altijd makkelijk maken. De SHM zelf noemt de taalproblematiek (“de meeste nieuwe huurders zijn de Nederlandse taal niet machtig”) een groot probleem dat ook klantvriendelijkheid in de weg staat; ze vraagt uitdrukkelijk aandacht en begrip voor die situatie. De actoren merken trouwens een verbetering van de klantvriendelijkheid de voorbije jaren. Een deel van het actieterrein van de SHM bestaat uit faciliteitengemeenten (Drogenbos en Wezembeek-Oppem). Dat wil onder andere zeggen dat huurders uit die gemeenten die dat wensen ook in het Frans moeten kunnen worden geholpen, terwijl de taalwetgeving in de andere gemeenten enkel het gebruik van het Nederlands toelaat. Voor de huurders is dit onderscheid niet altijd duidelijk wat ervoor kan zorgen dat zij niet goed op de hoogte zijn van hun rechten en plichten. De visitatiecommissie beveelt daarom aan dat de SHM een duidelijke en goed gecommuniceerde gedragscode met betrekking tot de naleving van de taalwetgeving ontwikkelt, met het oog op het verbeteren van de klantvriendelijkheid. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om de communicatie rond afhandeling van technische problemen, renovaties en leegstand beter te verzorgen. Zo wordt niet altijd duidelijk genoeg gemeld hoe lang een herstelling zal uitblijven of wanneer woningen zullen worden gerenoveerd (Bezemstraat of Vinkenlaan bijvoorbeeld) en hoe lang woningen nog zullen leegstaan. Een bord met informatie bij het project (foto – start en duur van de werken – contactnummer - …) zou bijvoorbeeld al een eerste stap kunnen zijn. Zowel huurders als actoren die huurders ondersteunen hebben nood aan meer en betere informatie over de totstandkoming en de afrekening van de energiekosten en over de huuren huurlastenberekening (zie ook OD 3.2). De visitatiecommissie suggereert de SHM om de problemen op dat vlak in kaart te brengen en daar vervolgens een communicatiestrategie op te enten. Sommige SHM’s geven op een jaarlijkse informatievergadering voor huurders informatie en tips over energiekosten gekoppeld aan een toelichting over de huuren huurlastenberekening. Die ervaringen van andere SHM’s kunnen de GMV inspiratie bieden om haar eigen weg hierin te zoeken.


PAGINA 43 VAN 53

De visitatiecommissie beveelt de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting aan de ingebruikname van het nieuwe kantoorgebouw aan te grijpen om werk te maken van een communicatiestrategie die oog heeft voor voldoende bereikbaarheid van haar dienstverlening over het ganse actieterrein, een goede schriftelijke en elektronische communicatie naar haar huurders en die de klantvriendelijkheid van grote delen van het personeel doortrekt naar de andere geledingen van de maatschappij en de onderaannemers.

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed De Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting communiceert doorgaans correct naar Vlaamse, provinciale en lokale ambtenaren, maar woon- en welzijnsactoren en beleidsverantwoordelijken zijn vragende partij voor meer overleg met de GMV. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM voor deze doelstelling daarom als goed maar vraagt aandacht voor de bemerkingen van de actoren. -

-

-

De Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting communiceert doorgaans op een correcte en snelle manier met de VMSW, het agentschap Inspectie RWO en Wonen-Vlaanderen, zij het dat de gegevensuitwisseling voor de prestatiedatabank beter kan. Ook de communicatie en samenwerking met de provinciale administratie en Vlabinvest verloopt vlot. De GMV neemt, volgens de gemeentelijke ambtenaren, op een constructieve en actieve manier deel aan lokaal woonoverleg in de diverse gemeenten en de openheid en contacten tussen SHM en gemeentelijke ambtenarij zijn sinds enkele jaren veel verbeterd. Ook de contacten en informatiedeling met lokale woon- en welzijnsactoren en beleidsverantwoordelijken verlopen in de meeste gevallen goed maar zijn naargelang de actor verschillend van intensiteit en hartelijkheid. Actoren zijn ook vragende partij voor meer overleg met de GMV. De visitatiecommissie adviseert de SHM om de behoeftes en wensen daaromtrent te bevragen bij hun contacten.

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Beoordeling koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie stelt vast dat de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting de tevredenheid van haar huurders en haar kopers niet op een systematische of structurele manier meet noch op welk vlak dan ook peilt naar de tevredenheid van klanten. Er is enkel de jaarlijkse bevraging van ontleners, uitgevoerd door de VMSW, maar aan die bevraging koppelt de SHM dan weer geen verbeteracties voor zwakker scorende velden. Daarom is het oordeel van de visitatiecommissie voor deze doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’. -

De Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting meet op geen enkele manier de tevredenheid van haar huurders of kopers. Ze gaat om tevredenheid in te schatten enkel voort op de informele contacten met haar huurders, signalen uit de buurtcomités en klachten en vragen van huurders of opmerkingen van kopers bij de voorlopige en definitieve opleveringen.


PAGINA 44 VAN 53

-

De VMSW-tevredenheidsenquête 2012 van gezinnen die door bemiddeling van de SHM een sociale lening afsloten wijst uit dat de GMV een lage score haalt wat algemene tevredenheid van ontleners betreft. Met 3,57 op 5 haalt ze de laagste score van alle SHM’s die leningen bemiddelen en ze behaalt op 2 onderdelen een score die lager ligt dan 3 op 5, met name voor ligging en openingsuren. Ze haalt trouwens voor geen enkel onderdeel 4 of meer op 5, terwijl de meeste andere SHM’s een gemiddelde halen dat boven 4 op 5 ligt. De resultaten van die enquête werden niet besproken met de raad van bestuur of het personeel en er werden ook geen conclusies en verbeteracties uit gedistilleerd. De SHM voert aan dat deze lage scores grotendeels terug te voeren zijn naar de lage respons (7 en de 16 ontleners hebben gereageerd) en de zeer lage scores van 2 van die 7 respondenten. In 2009 en 2011 lagen de scores op gemiddeld 4,4 maar in 2010 toch ook maar op 2,5 (zij het dat toen maar 2 van de 7 ontleners reageerden). De SHM noemt die enquête daarom niet relevant. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om sociale ontleners aan te moedigen om de enquête wel in te vullen en in elk geval de resultaten ervan te bespreken en er de nodige conclusies uit te trekken (wat kennelijk niet is gebeurd).

Om - op basis van de ervaringen van haar cliënteel en een betere kennis van de verwachtingen van huurders en kopers - haar dienstverlening te kunnen verbeteren, beveelt de visitatiecommissie de SHM aan om in een eerste stap te peilen naar tevredenheid van haar cliënteel via kleine en kwalitatieve metingen en daar ook maatregelen aan te koppelen. Daarnaast beveelt de visitatiecommissie de GMV aan om een evaluatie te maken van de resultaten van de bevraging bij ontleners, om daar gepaste conclusies uit te trekken. In een latere fase kan de SHM met het instrument dat de Vlaamse overheid hiervoor ontwikkelt dan ook een algemene tevredenheidsmeting onder haar (kandidaat-)huurders organiseren.

PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Eindoordeel algemeen: voor verbetering vatbaar Eindoordeel huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Eindoordeel koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar De Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting was op het moment van de visitatie zeer krap gehuisvest, maar in oktober 2014 nam ze een nieuw kantoorgebouw in gebruik. Ze kan deze gelegenheid aangrijpen om ook werk te maken van meer inzet op een organisatiebrede klantvriendelijkheid en op betere mondelinge, schriftelijke en elektronische communicatie met haar cliënteel - aspecten van haar werking die nu mank lopen. Op enkele werkpunten na, loopt de communicatie met beleidsinstanties en organisaties dan weer wel goed. De GMV meet op geen enkele manier de tevredenheid van haar (kandidaat-)huurders en kopers en ze trekt ook geen conclusies uit de zwakke scores op de tevredenheidsmeting bij sociale ontleners, terwijl het meten en evalueren van tevredenheid aanleiding kan geven tot concreet op te nemen verbeterpunten in functie van het belang dat klanten aan de dienstverlening hechten.


PAGINA 45 VAN 53

5.

AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: 1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

Werk de eigen ontwerpen uitvoeringsrichtlijnen periodiek bij en geef duidelijk aan welke eisen de maatschappij als minimum vooropstelt om tot een goede prijs/kwaliteitsverhouding te komen; maak een formele beoordeling van elk ontwerp ten aanzien van deze minimumeisen en motiveer eventuele afwijkingen zodat het inzicht in de bouwkost aangescherpt wordt (OD 3.1). Analyseer de huurlasten en werk een beleid uit om deze huurlasten zoveel mogelijk te beperken. Besteed meer aandacht aan de communicatie met de huurders met betrekking tot de huurlasten, de initiatieven die de SHM genomen heeft om deze kosten te beperken, en de kosten waarop de sociale huurder zelf een invloed heeft (OD 3.2). Ontwikkel, in overleg met beleids-, woon- en welzijnsactoren, een duidelijke visie en strategie op uw sociaal beleid (PV4). Belangrijke aandachtspunten daarbij zijn: de evaluatie van de bestaande buurtcomités en het op gang trekken van echte bewonersbetrokkenheid (OD 4.3); een betere huisvestingsondersteuning van de (kandidaat-)huurders, van bij de inschrijving (en actualisatie) over de inhuring en de bewoning tot de (dreigende) uithuiszetting (OD 4.4). Denk na over een goede en rendabele invulling van een aanzienlijk deel van het nieuwe kantoorgebouw, om zo de impact op de werkingskosten van de maatschappij zoveel mogelijk te reduceren (OD 5.2). Werk een brede visie uit met betrekking tot de groei en de ontwikkeling van de maatschappij in een beleidsplan voor de komende 4 jaar; vertaal deze naar concrete doelstellingen voor de medewerkers en voorzie regelmatig een voortgangstoets zodat het beleidsplan een breed intern draagvlak heeft, alle medewerkers de doelstellingen kennen en hun acties daarop afstemmen (OD 5.7). Een element dat hier zeker aan bod kan komen is de opvolging van de structurele en frictieleegstand (OD 5.2). Grijp de ingebruikname van het nieuwe kantoorgebouw aan om werk te maken van een duidelijke en proactieve communicatiestrategie met oog voor voldoende bereikbaarheid van uw dienstverlening over het ganse actieterrein, een goede schriftelijke en elektronische communicatie naar uw huurders en die de klantvriendelijkheid van grote delen van het personeel doortrekt naar de andere geledingen van de maatschappij en de onderaannemers. (OD 6.1). Organiseer op termijn een algemene tevredenheidsmeting bij uw huurders en maak op de korte termijn al zeker werk van anonieme steekproeven, een constructieve dialoog met huurders en actoren en het aftoetsen van tevredenheid over uitgevoerde klussen en renovaties. Meet ook tevredenheid bij de (kandidaat-)kopers en maak een evaluatie van de resultaten van de bevraging bij ontleners, om daar vervolgens gepaste conclusies uit te trekken (OD 6.3).


PAGINA 46 VAN 53

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie heeft de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting op een aanzienlijk aantal onderdelen de beoordeling ‘voor verbetering vatbaar’ gegeven. De commissie is van oordeel dat de SHM zich bewust is van deze verbeterpunten en dat zij, mits voldoende ondersteuning beschikbaar is, in staat is om een verbeterplan op te stellen. De belangrijkste verbeterpunten zijn van die aard dat het enige tijd duurt vooraleer verbetering zichtbaar zal worden. Om die reden stelt de visitatiecommissie voor dat de maatschappij een gedetailleerd verbeterplan opstelt, waarin duidelijke prioriteiten worden gesteld en waarin ook (in tijd en realisatie) meetbare en specifieke acties zijn opgenomen.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie de volgende aanbeveling aan het Vlaamse woonbeleid: 1.

Bepaal een methode of richtlijnen om bij een gemengde maatschappij een analytische uitsplitsing te maken van de werkingskosten over de verschillende activiteiten (huren/kopen/sociale leningen).

5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context de meest effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. Op basis van de prestatiebeoordelingsmethodiek heeft de visitatiecommissie geen bijzondere werkwijzen geïdentificeerd die mogelijk als ‘goede praktijk’ uitgediept en veralgemeend kunnen worden naar andere sociale huisvestingsmaatschappijen.


PAGINA 47 VAN 53

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Roger Desmeth, voorzitter - Jean Dooms, plaatsvervangend voorzitter - Vic Laureys, ondervoorzitter - Greet Willems, bestuurder - Guy Tordeur, bestuurder - Marc Paesmans, directeur Medewerkers SHM - Nadine Thyssens, adjunct-directeur en diensthoofd financiële dienst - Katrien Depuydt, diensthoofd technische dienst - nieuwbouw - Steven Matthijs, medewerker renovatie - Martine Dielens, medewerkster afdeling kredieten VMWS / kandidaat-kopers - Rik Paternoster, diensthoofd verhuring - Annie Vanderstichele, medewerkster huurachterstallen Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Mieke Verschaffel, dienst ruimtelijke ordening en leefmilieu Dilbeek - Gert Vandebroucke, stedenbouwkundig ambtenaar Sint-Pieters-Leeuw - Erik Devillé, diensthoofd sociale en welzijnsdienst Sint-Pieters-Leeuw - Martine Pitteljon, stedenbouwkundig ambtenaar Ternat - Annemie De Turck, dienst wonen provincie Vlaams-Brabant Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Els Van Mileghem, coördinator SVK Webra - Sofie De Mars, coördinator Regionaal Woonbeleid Noord-Pajottenland - Marike Van Eyghen, coördinator Regionaal Woonbeleid Noordwest-Brabant - Karolien Mettens, coördinator Woonbeleid Zennevallei - Koen Vereecken, beleidsmedewerker Woonwinkel Pajottenland - Johan Roose, adjunct-directeur vzw De Poel - Jan Van Hove, CAW Halle-Vilvoorde - Bert Van Der Haeghe, projectleider energiesnoeiers-dakisolatie Groep Intro - Constant De Coninck, productieleider vzw Pajottenland - Stefanie Walraevens, OCMW Drogenbos - Marc Vanthuyne, OCMW Hoeilaart - Kathleen Carlier, OCMW Lennik - Sabrina De Meuter, OCMW Liedekerke - Kris Timmermans, OCMW Liedekerke - Vera Meyts, OCMW Sint-Pieters-Leeuw - Kevin Philips, OCMW Wezembeek-Oppem Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) 15 sociale huurders. De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld.


PAGINA 48 VAN 53

Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken - Lies Vereecke, schepen en OCMW-voorzitter Dilbeek - Greet Willems, schepen en OCMW-voorzitter Kampenhout - Dorette Heymans, schepen Liedekerke - Sonja Becq, schepen Meise - Luc Deconinck, burgemeester Sint-Pieters-Leeuw - Marc Faes, schepen en OCMW-voorzitter Ternat - Nicole Geerseau-Desmet, schepen Wezembeek-Oppem - Wilfried Van Raemdonck, OCMW voorzitter Hoeilaart - Eddy De Cock, lid Vast Bureau OCMW Sint-Pieters-Leeuw


PAGINA 49 VAN 53

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de maatschappij, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens

te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. Er bestaan aparte inschrijvingslijsten (wachtlijsten) voor sociale kavels en sociale koopwoningen. Meer informatie hierover vindt u op http://www.vmsw.be/nl/particulieren/kopen/inschrijving. ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaal-woonkrediet.be BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale


PAGINA 50 VAN 53

huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiele kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10198 43 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om

de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatieindicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10164 03¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouw-


PAGINA 51 VAN 53

verrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatieindicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be).

Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op www.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie “actualisatie”


PAGINA 52 VAN 53

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02-5531752 E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST INGSM AATSCHAPPIJEN

Reactie van de SHM op het visitatierapport van de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting, Sint-Pieters-Leeuw

Datum reactie SHM: 10 december 2014

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting, Sint-Pieters-Leeuw

Datum beslissing minister: 25 februari 2015

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting, Sint-Pieters-Leeuw

Recommend Documents