Stichting Volkshuisvesting Tiel. Visitatierapport. Hilversum, 12 juni 2006

Stichting Volkshuisvesting Tiel Visitatierapport

Hilversum, 12 juni 2006

Colofon Raeflex stichting visitatie woningcorporaties Olympia 1

E

1213 NS Hilversum e-mail: [email protected] www.raeflex.nl

Visitatiecommissie De heer dr. J.A.C. Jongerius (voorzitter) De heer drs. J. la Croix De heer drs. G. Mul Mevrouw drs. A.W. van der Meer (secretaris)

Visitatierapport Stichting Volkshuisvesting Tiel

Raeflex, stichting visitatie woningcorporaties

2


Ten geleide Bij dit visitatierapport treft u de reactie van Stichting Volkshuisvesting Tiel aan op de visitatie. Corporaties geven hiermee aan dat zij het visitatierapport allerminst vrijblijvend in ontvangst nemen. Dit is in de ogen van Raeflex, stichting visitatie woningcorporaties een goede ontwikkeling. Raeflex is verheugd de reactie van Stichting Volkshuisvesting Tiel aan het visitatierapport te kunnen toevoegen.

Mw. drs. W.M.R. de Water Directeur Raeflex


3



4


Inhoud Samenvatting

7

1. Introductie

13

1.1 1.2

Lokale situatie Waarom wil de corporatie visitatie?

13 14

2. Prestaties en opgaven 2.1 2.2 2.3

17

Bevindingen commissie Conclusies Aanbevelingen

17 24 25

3. Intern Toezicht 3.1 3.2 3.3

27


27 28 29

4. Stakeholders 4.1 4.2 4.3

31


31 35 36

5. Beleid 5.1 5.2 5.3

39


39 41 42

6. Werkorganisatie 6.1 6.2 6.3

43



44 45 45

5


Bijlage 1

Wat is visitatie?

47

Visitatie: de inhoud Visitatie doorloopt de volgende stappen Het verloop van de visitatie

47 49 50

Bijlage 2

Organigram, ambities en Quickscan

51

Bijlage 3

Overzicht visitatiegesprekken

57

Bijlage 4

Beschikbaar gestelde documenten

59

Reactie Stichting Volkshuisvesting Tiel op het visitatierapport


6


Samenvatting Corporatie De Stichting Volkshuisvesting Tiel (hierna: SVT) is een regionale toegelaten instelling en actief in twee gemeenten, Tiel en Buren. De stichting positioneert zichzelf als een ‘doe’-corporatie. Zij stelt de kwaliteit van haar producten en diensten aan klanten centraal en wil een betrouwbare relatie zijn. Zij heeft een ambitieus investeringsplan voor de korte termijn. De corporatie is een financieel gezonde instelling. Zij heeft echter een hoger risicoprofiel dan gemiddeld gekregen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) door wisselende meerjaren prognoses. SVT is een kleine organisatie met een traditionele structuur. Op advies van de accountant is de werkorganisatie bezig met het actualiseren en vastleggen van procedures, maar dat gaat langzaam. SVT heeft bijvoorbeeld de risico’s van haar projecten en projectadministratie nog niet goed op orde. Beleid en kwaliteitszorg zijn veelal impliciet in de organisatie aanwezig. SVT vindt zelf dat de kwaliteit van het beleidsproces en het beleid beter kan. Medewerkers zijn tevreden, het ziekteverzuim is laag.

Intern toezicht De raad van commissarissen realiseert zich op welke concrete punten het intern toezicht dient plaats te vinden. Het toezicht is inhoudelijk veranderd van een raad van toezicht, die functioneerde als een ‘bestuur op afstand’, in een ‘raad van commissarissen-model’. De RvC werkt volgens de governance-richtlijnen (Commissie Glasz), maar wijkt hier op diverse punten van af. De redenen daarvoor worden niet uitgelegd. De raad van commissarissen wil graag goed geïnformeerd worden door de werkorganisatie. Er verschijnt per vier maanden een bedrijfsvoortgangsoverzicht maar dit is naar de mening van de commissie te omvangrijk om goed toezicht te kunnen uitoefenen en mist enkele essentiële elementen, zoals realisatie van beleidsdoelen.

Opgaven De lokale opgaven liggen in Tiel en Buren vooral op het terrein van de woningbouw. De stakeholders vinden extra woningen voor starters, senioren en andere aandachtsgroepen die zorg nodig hebben belangrijk. Door de sterke vergrijzing in het gebied zijn er ook veel woningen met zorg nodig. Stakeholders verwachten van SVT dat zij de bouwproductie in de komende jaren flink opvoert.


7


Prestaties SVT is erg actief op het terrein van wonen, zorg en welzijn. Dit wordt zonder uitzondering door alle stakeholders gewaardeerd. De corporatie is onder andere bezig met het realiseren van een centrum voor huisartsen en een apotheek. Ze heeft een scholencomplex gebouwd met medisch kinderdagverblijf en een expertisecentrum voor de jeugdhulpverlening. Ze werkt samen met de gemeente Buren aan een aantal projecten, zoals de verbouw van een verzorgingstehuis in Buren om het wonen van de zorg te scheiden. Als sociale verhuurder wordt SVT alom geroemd. Het onderhoud van de woningen is goed. Ze werkt samen met zeven andere corporaties in een regionaal woonruimteverdelingsysteem. Ze gaat ver in het oplossen van sociale problemen en haar sociale netwerk is goed ontwikkeld. Op uitvoerend niveau werkt zij ook goed samen met de collega-corporaties in Tiel en Buren. SVT heeft bij de meeste stakeholders een positief imago, vooral waar het haar sociale taken als beheerder en verhuurder betreft en haar activiteiten op het terrein van leefbaarheid, welzijn en zorg. Op het gebied van sociale woningbouw blijven de prestaties echter duidelijk achter. Stakeholders en corporatie zijn het erover eens, dat er al jaren te weinig (sociale huur-) woningen gebouwd worden, maar over de oorzaken ervan lopen de meningen uiteen. De corporatie zoekt de oorzaken voornamelijk buiten zichzelf. De stakeholders beamen dat procedures en besluitvorming van de gemeente vertragend kunnen werken, maar geven ook andere redenen aan. Tijdens de gesprekken met stakeholders over de opgaven in de gemeente Tiel, die de commissie heeft gevoerd, geven de betrokken partijen aan dat er onderling nog geen overeenstemming is bereikt over de opgaven. Bovendien is het bepalen van de opgaven volgens de betrokken partijen complexer, omdat er steeds meer stakeholders regionaal werken. De gemeente Tiel vindt dat SVT hierin een te afwachtende houding heeft. Volgens de gemeente zou SVT meer initiatieven moeten ontwikkelen, deze vooraf afstemmen met meerdere partijen inclusief de gemeente en zelf grondposities moeten verwerven voor haar bouwplannen. De commissie constateert daarbuiten dat de gemeente Tiel en de corporaties geen gezamenlijk gedragen visie hebben ontwikkeld. Het is naar het oordeel van de commissie niet uit te leggen aan huurders en woningzoekenden dat bij een gezamenlijk belang voor nieuwe woningen, de gemeente Tiel en SVT (en soms ook samen met de collega-corporatie) niet nauw samenwerken en alles uit de kast halen om de productie te halen.


8


Samenwerking Veel stakeholders zijn regionaal actief en ook het woonbeleid zou in regionaal verband kunnen worden ontwikkeld. De problematiek in Tiel is verbonden met die in de kleine kernen. Een paar jaar geleden besloten zes corporaties, op initiatief van SVT, om een regionaal samenwerkingsverband op te richten. Eind vorig jaar beëindigde SVT de samenwerking formeel omdat er voor haar een aanleiding was die zwaarwegend was. SVT keerde het samenwerkingsverband echter niet de rug toe, zij blijft gebruik maken van een aantal faciliteiten. SVT blijft ook openstaan voor regionale samenwerking op kleinere schaal. Conclusies De visitatiecommissie heeft op grond van deze bevindingen een aantal conclusies getrokken. Als sociale verhuurder presteert SVT goed, zeker daar waar het gaat om verhuur, beheer en sociaal beleid. Het sociale netwerk is goed ontwikkeld. Stakeholders zijn hierover zonder uitzondering tevreden. Er is veel waardering voor de projecten die SVT realiseert of gaat realiseren op het gebied van wonen, zorg en welzijn in samenwerking met de betrokken partijen. Ook de commissie heeft hier waardering voor. Bewoners worden ook betrokken bij beleid en bij beheer. Op het gebied van sociale woningbouw blijven de prestaties echter duidelijk achter. De commissie vindt dat er te weinig sociale woningbouw plaatsvindt en constateert dat SVT andere maatschappelijke relevante bouwtaken oppakt. Daar is op zich niks mis mee, maar het mag de aandacht van de primaire doelstelling niet afleiden. De benchmarkgegevens van het CFV komen redelijk overeen met landelijke en het regionale gemiddelde. Deze gegevens zijn voor de commissie geen aanleiding geweest tot het stellen van nadere vragen. De commissie is van mening dat de financiële situatie van SVT op dit moment redelijk solide is, maar dat pas met een uitgewerkte beleidsvisie duidelijk wordt wat dat voor de financiële continuïteit betekent. Het ontbreken van strategische issues en een concrete beleidscyclus maken het niet eenvoudig om op die punten goed toezicht te houden. Het verbeteren van de informatievoorziening aan de raad is nodig.


9


Vooral gericht op prestaties en risicomanagement maar het verbeterproces verloopt traag. Er zijn geen toetsbare afspraken tussen bestuurder en raad van commissarissen over niet-financiële doelen zodat het ook hier voor de raad van commissarissen lastig is om de corporatie op haar presteren te beoordelen. De commissie constateert dat het vertrouwen tussen de gemeente Tiel en SVT over en weer beperkt is en dat de gemeente Tiel juist een appèl doet op het (volgens haar onvoldoende ontwikkelde) ondernemerschap van de corporatie. Anderzijds heeft de corporatie het gevoel dat de gemeente te traag is. De relatie tussen de gemeente en SVT is te belangrijk voor het realiseren van betaalbare huurwoningen om de impasse waarin deze relatie verkeert voort te laten bestaan. In de ontstane situatie lijken beide partijen hun aandeel te hebben. In de oplossing ervan hebben beide partijen stappen te ondernemen. Het is aannemelijk dat mede vanwege het beperkte vertrouwen de prestatie-afspraken tussen gemeente en beide woningcorporaties niet van de grond komen. Samenwerking zoals in W6-verband is van essentieel belang om doelen die alléén lastig te bereiken zijn te realiseren. Bovendien creëert het een kennisnetwerk, dat projectmanagement en een aantal backoffice functies kan combineren en faciliteren. De commissie constateert dat het initiatief van de W6 door verschillende stakeholders, met name die werkzaam zijn in de zorg en welzijn, gewaardeerd wordt. Het is de indruk van de commissie dat de stakeholders niet goed begrijpen waarom SVT uit het samenwerkingsverband van de regionale woningcorporaties W6 is gestapt. SVT lijkt op dit punt, zeker in de ogen van haar stakeholders, uit te zijn op eigen doelen die niet altijd expliciet uitgesproken zijn en dat bevordert het vertrouwen niet. De commissie heeft ook twijfels of het strategisch belang ondergeschikt had moeten zijn aan enige door SVT zwaarwegend genoemde punten op uitvoerend niveau. Beleidsvorming zowel voor de korte als de langere termijn is wezenlijk. De beleidsvisie van SVT is onvoldoende geformuleerd. Zeker voor de lange termijn ontbreekt een op een analyse van de woningmarkt en behoeften van klanten ontwikkelde visie.


10


De commissie heeft de stellige indruk dat er kwaliteitsdenken aanwezig is in de organisatie. Het kwaliteitsdenken is sterk gebaseerd op het INKmodel en is impliciet aanwezig in de organisatie. Het is niet expliciet benoemd aan de hand van een kwaliteitssysteem. Van een relatief kleine corporatie kan niet alles verwacht worden. De corporatie zal keuzes moeten maken en die aan haar stakeholders laten zien. Voor de meeste stakeholders blijven die keuzes nu onduidelijk. Beeldvorming is bepalend voor de waardering die een corporatie bij haar stakeholders oproept. SVT doet de dingen die zij doet zonder meer erg goed. Waar het gaat om de bouwproductie en het helder verantwoorden waarom bepaalde keuzes en afwegingen zijn gemaakt, zou SVT veel beter kunnen. Naar de mening van de commissie laat SVT echter ook kansen en taken liggen. Samenwerking is voor een kleine corporatie essentieel. De corporatie zou meer samenwerking met collega-corporaties en/of projectontwikkelaars moeten zoeken. SVT is te kleinschalig om de regionale opgave te realiseren. Er zijn ook veel andere regionale spelers en daarom is meer samenwerking met stakeholders gewenst. De corporatie heeft een aantal kerncompetenties geformuleerd. De commissie constateert dat er geen competenties gericht zijn op het resultaatgebied sociale woningbouw. Het is onvoldoende om aan te geven dat aan constateringen van de accountant wordt gewerkt. Voor de interne organisatie is het van belang dat zaken die al een paar jaar lopen zoals de procuratieregeling, de beschrijving van de processen rond de administratieve organisatie en de interne controle (AO/IC) en het opzetten van een degelijke projectadministratie snel van de grond komen en niet ondersneeuwen in ad hoc prioriteiten en werkdruk. De sfeer bij SVT is goed. Er is een cultuur van betrokkenheid en hard werken. De werkdruk is hoog maar wordt door medewerkers als prettig ervaren. De stakeholders ervaren de cultuur als open, laagdrempelig en betrouwbaar. Bij SVT geldt: afspraak is afspraak. De commissie heeft een positief beeld gekregen van het managementteam.


11


Aanbevelingen Naar aanleiding van de bevindingen en conclusies doet de commissie aanbevelingen voor verbetering zodat SVT haar prestaties kan optimaliseren. Creëer kansen door actiever in te zetten op het verwerven van grond en op meer structurele samenwerking met belangrijke relaties. Doorbreek de impasse in de verhouding met de gemeente Tiel, verbeter de persoonlijke communicatie en probeer vervolgens overeenstemming te bereiken over rollen en taken. Organiseer structureel overleg op alle gemeentelijke niveaus. Verbeter de relatie en de samenwerking met de collega-corporatie. Licht afwijkingen van de aanbevelingen van de Commissie Glasz toe in het jaarverslag. Benoem en kwantificeer niet-financiële targets om de raad de gelegenheid te geven adequaat toezicht te houden op de realisatie van de kerntaken van de corporatie. Verbeter de kwartaalrapportage door als onderdeel ervan een overzicht te maken met de belangrijkste indicatoren. Concretiseer de lange termijn visie, benoem de opgaven en stem die vooraf af met betrokken stakeholders. Formuleer het lange termijn beleid, een strategische beleidsvisie en een kwaliteitsbeleid. Maak in beide gemeenten Tiel en Buren concrete prestatie-afspraken. Heroverweeg het besluit tot uittreden uit het regionale samenwerkingsverband van woningcorporaties de W6. Vertel de goede dingen die zijn gedaan en leg uit waarom die worden gedaan. Besteed meer aandacht aan de administratieve organisatie en de interne controle. Breng de projectrisico’s in kaart en zet met hoge prioriteit de projectadministratie op.


12


1.

Introductie De Stichting Volkshuisvesting Tiel (hierna: SVT) is een regionale toegelaten instelling die werkzaam is in twee gemeenten Tiel en Buren. De corporatie bezit 3.708 woningen, waarvan ruim 700 in de gemeente Buren. SVT ziet zichzelf als een solide en betrouwbare partner, die enigszins het beperkende aureool van Sociale Verhuurder aan het kwijtraken is. De corporatie beschouwt zichzelf als een ‘doe’ corporatie en heeft bij de meeste stakeholders een positief imago, vooral waar het haar sociale taken als beheerder en verhuurder betreft en haar activiteiten op het terrein van leefbaarheid, welzijn en zorg. SVT wil graag een degelijke en betrouwbare onderneming zijn met een maatschappelijke doelstelling en zij wil ook op de lange termijn in de veranderende woonbehoeften van haar doelgroepen voorzien. Naast de primaire doelgroep, zoals deze in het BBSH1 wordt genoemd, verzorgt SVT ook huisvesting voor ouderen, mensen met een handicap, minderheden en (ex-) psychiatrische patiënten. De corporatie wil aan haar klanten een uitgebreid pakket van kwalitatief goede producten en diensten leveren, (zie bijlage 2 voor de missie en visie van de corporatie). De stichting heeft stevige ambities (zie bijlage 2). Zij richt zich op het bevorderen van de klanttevredenheid en het realiseren van woningen. SVT ziet zichzelf als een relatief kleine corporatie die door samen te werken met andere partijen haar ontwikkelings- en innovatie ambities wil realiseren. SVT wil haar invloed bij gemeente en relaties vergroten en wil nieuwe locaties, c.q. grondposities verwerven om vervolgens nieuwbouw te kunnen realiseren.

1.1

Lokale situatie Tiel is van oudsher een industriestad, de gemeente heeft 40.970 inwoners (peildatum: 1/1/2006) en bestaat naast Tiel, uit vier Betuwse dorpen, waar de karakteristiek van het rivierenland bewaard is gebleven. In Tiel zijn twee corporaties werkzaam: SVT en Woningcorporatie SCW-Tiel. De SCW verhuurt er ruim 3.000 woningen. De rijke binnenstad is tijdens de Tweede Wereldoorlog geheel verwoest.

1

BBSH: Beheer Besluit Sociale Huursector.


13


Na de oorlog is er in Tiel volop gebouwd. De eerste portiekflats werden in de jaren zestig neergezet en ook in de zeventiger jaren werden volop woningen gebouwd. Voorzieningen als een ziekenhuis, verpleeghuis en verzorgingshuizen zijn in Tiel voorhanden. Kenmerkend is dat Tiel een relatief laag opleidingsniveau kent, passend bij het karakter van een industriestad. Economisch is dit gebied interessant. Tiel was de beste zakenstad van Gelderland in 2005. In Tiel worden eveneens twee nieuwe bedrijventerreinen ontwikkeld, één van 250 hectare die wordt geherstructureerd en één van 90 hectare. De gemeente Buren is een landelijke gemeente gelegen in de Betuwe met 25.600 inwoners en omvat 14 kernen. In Buren zijn eveneens twee corporaties actief: SVT en Stichting Woningbeheer Betuwe (SWB). De SWB beheert circa 3.900 woningen die gelegen zijn in de gemeenten Buren en Neder-Betuwe. In totaal telt Tiel ruim 15.000 woningen. Voor 47% bestaat deze voorraad uit huurwoningen en voor 53% uit koopwoningen. Het grootste deel van de koopwoningen is duur (> € 200.000) en er zijn vooral goedkope en middeldure huurwoningen (dat wil zeggen onder de huurtoeslaggrens). In Tiel heeft ruim 40% van de huishoudens een laag inkomen, hiervan woont 77% in een huurwoning. Ongeveer 22% heeft een hoog inkomen, hiervan woont 93% in een koopwoning. De wachtlijst van woningzoekenden voor een huurwoning is lang. Bijna de helft van de nieuwe woningzoekenden zijn starters. De wachttijd op een huurwoning ligt tussen de vier tot vijf jaar. De wachttijd op een woning voor 65+ is tien jaar en starters verlaten de regio om te studeren en keren bij gebrek aan woningen en banen niet terug. 1.2

Waarom wil de corporatie visitatie? In 2006 laat SVT zich door een visitatiecommissie van Raeflex visiteren. Daaraan voorafgaand heeft SVT conform de visitatieprocedure een Zelfevaluatie uitgevoerd. Omdat zij de keuze maakte voor daadwerkelijke reflectie werden alle medewerkers bij de Zelfevaluatie betrokken. Dit evaluatieproces is naar de mening van de corporatie erg inspirerend geweest. Een externe projectleider heeft workshops georganiseerd voor alle afdelingen. Hierin zijn de vragen uit de Zelfevaluatie onder andere over maatschappelijke prestaties en opgaven, de relatie met stakeholders en de interne organisatie besproken.


14


De antwoorden uit deze workshops zijn vervolgens besproken door het Managementteam Plus dat bestaat uit directeur, managers en plaatsvervangende managers en in een aparte bijeenkomst met de raad van commissarissen. De corporatie vindt het belangrijk om met een visitatie te werken aan haar transparantie en ze verwacht dat de visitatie bijdraagt aan het verbeteren van het inzicht in wat SVT de komende jaren wil investeren. De corporatie verwacht dat de visitatie naast inhoudelijke kennis ook aanknopingspunten oplevert voor het verbeteren van de samenwerking met haar belangrijke relaties. Verder hoopt SVT door de visitatie input te krijgen voor het schrijven van een nieuw ondernemingsplan. Vragen die de corporatie graag beantwoord ziet, zijn: - zijn de keuzes die SVT maakt gelegitimeerd door de samenleving?; - welke opgaven vinden de stakeholders belangrijk de komende jaren?; - welke rol zien de stakeholders voor SVT?; - wie zijn de klanten en welke prestaties wil SVT voor deze klantgroepen leveren?; - wie zijn de stakeholders en hoe legt SVT verantwoording af over haar prestaties aan stakeholders?


15



16


2.

Prestaties en opgaven In dit hoofdstuk wordt de mening van SVT over haar prestaties en het maatschappelijke rendement ervan vergeleken met de waardering van de stakeholders. De commissie beoordeelt vooral of SVT genoeg doet binnen de prestatievelden van het BBSH2 en de AedesCode en of deze prestaties op de behoeften van de lokale samenleving zijn afgestemd. Hoe verhouden deze prestaties zich tot de opgaven die er lokaal en regionaal zijn? De visitatiecommissie heeft gekeken naar wat er is gepresteerd in verhouding tot de missie, de beleidsdoelstellingen en de financiële middelen die zijn ingezet.

2.1

Bevindingen commissie

Regionale, lokale opgaven Voor het beoordelen van de prestaties van de corporatie heeft de commissie zich verdiept in de opgaven die er zijn in de regio Rivierenland en in de twee gemeenten waarin SVT actief is. Vandaar dat dit hoofdstuk prestaties begint met een beschrijving van de opgaven die er lokaal maar ook regionaal liggen. SVT vertaalt haar opgaven op het gebied van wonen vooral als: het bouwen van betaalbare, nieuwe huurwoningen voor starters en senioren in Tiel en Buren, het huisvesten van bijzondere aandachtsgroepen die extra zorg behoeven, herstructurering en renovatie van haar bestaand bezit en het ontwikkelen van beleid en prestaties op het gebied van wonen en zorg.

Opgaven in Buren Tot 2015 zijn er (volgens de gemeente) in de gemeente Buren 1.300 nieuwe woningen nodig. Een groot deel hiervan is bestemd voor senioren maar er zullen ook ongeveer 200 woningen voor starters bij moeten komen. De gemeente Buren bezit grond en is daardoor minder afhankelijk van marktpartijen. Momenteel staan circa 90 woningzoekenden ingeschreven voor een seniorenwoning in de kern Buren.

2

Raeflex kiest voor het BBSH, de AedesCode en de aanbevelingen van de commissie GLASZ als

referentiekader voor de visitatie. Dit zijn normen met een wettelijke basis (BBSH), of codes die door de leden van AEDES zijn onderschreven. Zie ook www.raeflex.nl.


17


Om initiatieven te ontwikkelen voor het huisvesten van ouderen in de toekomst, is een Regiegroep opgericht. Deze Regiegroep heeft in Buren3 een visie ontwikkeld op wonen, welzijn en zorg in de gemeente. Er is een aantal projecten dat de komende jaren gerealiseerd moet worden, zoals: - het bestaande verzorgingshuis omvormen tot zelfstandige wooneenheden voor geïndiceerde bewoners; - een verpleeghuisafdeling; appartementen bouwen voor senioren, en - het aanbieden van zorgarrangementen; nieuwbouw voor starters en eenpersoons huishoudens.

Opgaven in Tiel De gemeente Tiel voorziet in haar visie op wonen en werken dat er in 2015 4.500 nieuwbouwwoningen nodig zijn waarvan 1.100 sociale huurwoningen. Deze visie is door de gemeenteraad vastgesteld in 2003. Voor de periode van 2003 – 2006 ligt de woningbehoefte voornamelijk bij starters en ouderen. Volgens verwachting is het aantal ouderen in 2030 in Tiel en Buren verdubbeld. De gemeente Tiel bezit geen grondposities meer en kiest voor faciliteren bij het realiseren van het bouwcontingent. Tijdens de gesprekken van de commissie met stakeholders over de opgaven in de gemeente Tiel, geven de betrokken partijen aan dat er onderling nog geen overeenstemming is bereikt over welke kwaliteit nieuwbouwwoningen er voor welke doelgroep gebouwd gaan worden. Bovendien is het bepalen van de opgaven volgens de betrokken partijen complexer, omdat er steeds meer stakeholders regionaal werken. In 2004 is door de ook in Tiel ingestelde Regiegroep4 wonen, welzijn en zorg een notitie verschenen. Dit rapport is richtinggevend om tot een afgestemd aanbod van wonen, welzijn en zorg in de gemeente Tiel te komen. Op basis van de Visie voor Wonen en Werken worden de locaties bepaald waar in de komende tien jaar gebouwd kan worden.

3

Hierin werken de volgende partijen samen: Gemeente Buren, Stichting Welzijn Ouderen, Stichting

Volkshuisvesting Tiel, Stichting Zorgcentra De Betuwe, Stichting Woningbeheer Betuwe (SWB), Stichting Thuiszorg en Maatschappelijk werk Rivierenland. 4

In deze regiegroep werken Gemeente Tiel, Stichting Zorgcentra Rivierenland, Stichting Zorgcentra de

Betuwe, Stichting Thuiszorg en maatschappelijk werk Rivierenland, Stichting Mozaïek, Stichting Volkshuisvesting Tiel en Woningcorporatie SCW-Tiel samen.


18


Voordat de Regiegroep verder kan gaan met het concreet uitwerken van de plannen, moet de gemeente eerst nog haar reactie geven. Diverse stakeholders verwijten de gemeente dat deze reactie veel te lang op zich laat wachten en dat de gemeente doorgaans nogal traag is in het anticiperen op belangrijke besluiten.

Prestaties SVT Kwaliteit dienstverlening Een woningcorporatie levert woondiensten aan haar klanten, dat zijn huurders en de toekomstige huurders. Dienstverlening is een breed begrip, het gaat om het geven van informatie, het afsluiten van een huurcontract, het aanbieden van een serviceabonnement maar ook over vriendelijkheid en duidelijkheid van medewerkers. SVT zegt over haar dienstverlening dat zij tevreden is over de bereikbaarheid van de reparatieafdeling en de service van de onderhoudsdienst. Uit de leefbaarheidsmonitor Lemon5 blijkt volgens SVT ook dat klanten de dienstverlening waarderen. De huurders zijn tevreden. Bij renovatie, burenoverlast en beheer van de woonomgeving doet SVT het goed. De alerte en adequate reactie op vragen naar reparaties, onderhoud, en sociale dienstverlening worden alom geroemd. In 2004 heeft de klachtencommissie één klacht ontvangen.

Zorgdragen voor voldoende financieel bereikbare woningen De huurverhogingen bleven onder het landelijke gemiddelde in de afgelopen tien jaar. De huurders zijn hierover tevreden. Het woningbezit bestaat voornamelijk uit woningen van de jaren zestig tot negentig. Van de ruim 3.700 woningen die SVT beheert, valt slechts twee procent in de categorie ‘duur’. Dit betekent dat vrijwel de hele voorraad bereikbaar is voor de lage inkomensgroepen, de primaire doelgroep volgens het BBSH. De woningtoewijzing ging tot voor kort via de Huisvestingscentrale Tiel. Vanaf november 2005 participeert SVT in een nieuw regionaal woonruimteverdelingsysteem (2005). Alle lege woningen van zeven corporaties in het Gelderse Rivierengebied6 worden volgens dit nieuwe systeem verhuurd.

5

Lemon 'Leefbaarheidsmonitor' is een instrument waarmee corporaties de leefbaarheid kunnen 'meten'

zoals die met name door buurtbewoners wordt ervaren. 6

Betuwse Combinatie Woongoed (BCW), Woningcorporatie SCW-Tiel, Stichting Volkshuisvesting Tiel

(SVT), Stichting Woningbeheer Betuwe (SWB), Woningcorporatie Volkshuisvesting Geldermalsen, Woningstichting Alphons Ariëns, Woningstichting Rivierengebied.


19


De stakeholders uiten veel waardering over de samenwerking met SVT op het gebied van verhuur en toewijzing van woningen.

Kwaliteit van woongelegenheden Vanaf 1999 heeft SVT 196 nieuwbouwwoningen gerealiseerd, hiervan zijn 127 sociale huurwoningen, 57 koopappartementen en 12 appartementen voor medewerkers met een verstandelijke beperking die werken op de zorgboerderij Thedingsweert. In die periode zijn er, volgens beschikbare cijfers van de gemeente, in de gemeente Tiel 344 woningen opgeleverd. Vanaf 1999 tot 2005 zijn 1.030 woningen hoogwaardig gerenoveerd (Entree Tiel West). Medewerkers zeggen dat het hoge kwaliteitsniveau van het onderhoud aan woningen de reden is dat deze kosten hoger liggen dan het landelijke gemiddelde (de kosten zijn in 2004 € 1.638,- per woongelegenheid tegenover € 1.078,-, het landelijke gemiddelde). In 2006 start SVT met conditiemeting van de complexen. Met ingang van dit jaar sluit SVT prestatiecontracten af met bedrijven die schilderwerkzaamheden uitvoeren. SVT vindt zelf, evenals de meeste stakeholders, dat ze te weinig huurwoningen bouwt in verhouding tot de behoefte. Dat komt volgens SVT door trage planvorming, trage voortgang van procedures, zoals bestemmingsplanwijzigingen en gebrek aan grondposities, ook bij de gemeente Tiel. Alle partijen zijn het erover eens dat de bouwproductie van SVT onvoldoende is, over de oorzaken zijn ze het gedeeltelijk eens met SVT. Ze onderschrijven de trage procedures en besluitvorming van de gemeente Tiel. Ze vinden dat SVT voortvarend te werk gaat met het maken en realiseren van plannen, zeker op het gebied van wonen en zorg, zoals het realiseren van appartementen in een zorgboerderij. In die zin maakt zij haar reputatie als ‘doe’ corporatie meer dan waar. Maar ze stellen vast dat het toch niet lukt om sociale huurwoningen te bouwen. Meerdere stakeholders geven aan dat SVT zich nog te weinig als een maatschappelijke ondernemer manifesteert, ze maakt plannen, legt ze voor en wacht af totdat de gemeente die faciliteert. De gemeente heeft echter een cultuuromslag gemaakt en behandelt een corporatie gelijk aan iedere andere marktpartij. Stakeholders geven aan dat er meer afstemming nodig is over kansen en mogelijkheden op de woningmarkt vóórdat bouwplannen in een concreet stadium zijn.


20


Grondposities verwerven om zo de woningvoorraad te kunnen uitbreiden, is door SVT recent in gang gezet. Naar de mening van de gemeente en sommige andere stakeholders is dat misschien laat. De collega-corporatie in Tiel is hier jaren eerder al mee begonnen door samen met projectontwikkelaars grond te kopen of over te nemen van particulieren.

Leefbaarheid in de buurten en wijken In 2004 heeft SVT een Groenvisie op tuininrichting ontwikkeld. In de Ochten-/Kesterenstraat zijn complete tuinen heringericht. In 2006 is op initiatief van SVT, in samenwerking met de gemeente en het waterschap, een ‘Waterpark’ aangelegd. Stakeholders hadden ook hier veel waardering voor, want onder de Tielse bevolking was de komst van dat park niet onomstreden. SVT stimuleert meer woningdifferentiatie in eenzijdig opgebouwde wijken, bijvoorbeeld in de Maurikstraat. In de binnenstad van Tiel zijn diverse panden ter verbetering van het imago van een wijk aangekocht (winkels en woningen). Verhuur van winkelpanden en bedrijfsruimten blijkt echter niet gemakkelijk. Het voorkomen van leegstand ervan is een aandachtspunt. SVT staat voor beeldbepalende nieuwbouw, onder andere ‘De Waardenburgh’, ook bekend als de nieuwe entree van Tiel. Verder neemt SVT actief deel aan wijkoverleg, draagt actief bij aan het oplossen van probleemsituaties en het in stand houden van het hulpverleningsnetwerk. Stakeholders zijn zeer tevreden, SVT heeft een prima sociaal gezicht, er zijn korte lijnen en afspraken worden nagekomen. Volgens de stakeholders is het contact met SVT laagdrempelig, dat wil zeggen toegankelijk in alle lagen van de organisatie ook buiten het structurele overleg om. SVT is naar de mening van de stakeholders bereid om een huurder die in de problemen raakt een tweede of zelfs een derde kans te geven, om te voorkomen dat iemand bijvoorbeeld uitgezet wordt. Dit wordt alom zeer gewaardeerd. SVT investeert in goede relaties met haar bewoners. De corporatie constateert dat het bieden van meer begeleiding aan individuele bewoners in probleemsituaties heeft geleid tot een drastische vermindering van het aantal huisuitzettingen. Begeleiding van huurders met overlastproblemen in en om de woning is geïntensiveerd.


21


Wonen en zorg en bijzondere doelgroepen Voor het tot stand brengen van huisvesting voor ouderen, gehandicapten en personen die zorg en begeleiding behoeven, heeft SVT een aantal projecten ontwikkeld die naar de mening van de commissie maatschappelijk zeer relevant zijn. In 2005 is de eerste fase van het project ‘de Waarden’7 opgeleverd. Op basis van de signalen uit de jeugdhulpverlening heeft SVT het expertisecentrum in het plan opgenomen. Om de exploitatie echter rendabel te maken, heeft SVT in de vervolgfase van dit project 110 woningen/appartementen gepland. De school huurt tegen een lage prijs per m². Over deze fase is overigens nog geen overeenstemming met de gemeente bereikt. Er ligt een plan voor een A-HOED, een Apotheker en 15 Huisartsen Onder Eén Dak, gecombineerd met een multidisciplinair eerstelijns gezondheidscentrum. SVT heeft deze plannen ontwikkeld om te voorkomen dat de Tielse bevolking in de toekomst zonder huisartsen zit. De verbouwing van een voormalig scholencomplex is in april van start gegaan. SVT is nog in overleg met de gemeente over het opzetten van een dependance in de nieuwbouwwijk Passewaaij. Met de bouw en exploitatie van scholen en medische voorzieningen laat SVT in de praktijk zien dat zij een brede invulling geeft aan leefbaarheid in buurten en wijken, zonder dat er een uitgewerkte visie aan ten grondslag ligt. Er is wel een investeringsplan waarin ook deze plannen zijn opgenomen en waarin staat dat SVT tot en met 2008 in haar nieuwbouwplannen in totaal 25,9 miljoen euro wil investeren, (5,5 miljoen euro daarvan is onrendabel). SVT neemt actief deel aan de ontwikkeling van een visie op wonen, welzijn en zorg in Buren en Tiel (2004, 2005) en het ontwikkelen van wijksteunpunten, onder andere in de Wilgenlaan. SVT neemt hierin de initiatiefrol en betrekt zorgleveranciers er bij. De samenwerking verloopt goed en leidt tot concrete resultaten. De stakeholders delen deze mening. Wel geven de zorginstellingen aan dat SVT hoge verwachtingen heeft over de zorg die zij kunnen realiseren. Het is de vraag of zij daaraan altijd kunnen voldoen.

7

e

In de 1 fase van het plan zijn een scholencomplex, een medisch kinderdagverblijf, kantoren en een

expertisecentrum Jeugdhulpverlening gerealiseerd.


22


SVT zet zich ook in voor huisvesting van bijzondere doelgroepen. Zo heeft de RIBW8 drie woningen in gebruik waar mensen die begeleiding nodig hebben kunnen wonen. Tevens ondersteunt SVT een initiatief van een groep ouders9 van jongvolwassenen met een verstandelijke beperking. Samen met deze groep zal SVT begin 2007 in project ‘de Waarden’ elf appartementen realiseren.

Betrekken van bewoners bij beheer en beleid SVT vindt dat op projecten wijkniveau bewonersinspraak goed loopt en dat de betrokkenheid van bewoners tot betere projecten leidt. Dat geldt ook voor een renovatieproces. De bewonersraad deelt deze mening. Op beleidsniveau kan de input vanuit de bewonersorganisatie nog beter. De commissie vindt de leden van de bewonersraad deskundig en betrokken, ze hebben ook kennis van het landelijke volkshuisvestingsbeleid. Wel vormen ze naar de mening van de commissie een weinig kritische factor in het overleg met SVT. Ze hebben kennis van het bestaande beleid maar ze maken weinig gebruik van de mogelijkheid om invloed uit te oefenen.

Zorgdragen continuïteit organisatie door financieel beleid De corporatie staat een solide en veilig financieel beleid voor. Door toevoeging van de voorzieningen aan het eigen vermogen heeft SVT een voldoende solvabiliteit die in de volgende jaren toeneemt. Bovendien heeft de stichting ‘latent vermogen’ omdat het woningbezit op de balans nog is gewaardeerd tegen boekwaarde. SVT heeft Meerjarenbegrotingen en Strategisch voorraadbeheer vastgesteld. De corporatie geeft aan optimaal gebruik te hebben gemaakt van de lage rente bij herschikking leningportefeuille. Van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) krijgt SVT echter een hoger risicoprofiel vanwege zeer schommelende prognoses. Overigens is SVT ook volgens het CFV een financieel gezonde instelling.

Verkoop van woningen Er is een verkoopbeleid door SVT geformuleerd. Er zijn geen grootschalige plannen om bezit af te stoten. Verkoop gebeurt alleen als dit binnen het strategisch voorraadbeheer past.

8

De RIBW staat voor Regionale Instellingen voor Beschermd Wonen. Deze instellingen bieden een

beschermende woonomgeving en begeleiding aan volwassenen met een langdurig psychische beperking. 9

Oudervereniging ‘De twaalfsprong’.


23


2.2

Conclusies

Oordeel commissie: Als sociale verhuurder presteert SVT goed, zeker daar waar het gaat om verhuur, beheer en sociaal beleid. Het sociale netwerk is goed ontwikkeld. Het aantal huisuitzettingen is spectaculair gedaald, het onderhoud aan de woningen is goed, sociale problemen worden in overleg met betrokken partijen opgelost. Ieder kwartaal is er in Tiel structureel overleg en daarnaast weet men elkaar ook goed te vinden. Stakeholders zijn zonder uitzondering tevreden. Zij vinden SVT een betrouwbare corporatie met een duidelijk sociaal gezicht waar men nooit tevergeefs een beroep op doet. Er is veel waardering voor de projecten die SVT realiseert of gaat realiseren op het gebied van wonen, zorg en welzijn in samenwerking met de betrokken partijen. De commissie heeft waardering voor deze maatschappelijk relevante projecten die bijdragen aan de leefbaarheid in beide gemeenten. Bewoners worden ook betrokken bij beleid en bij beheer. Op het gebied van sociale woningbouw blijven de prestaties echter duidelijk achter. SVT bouwt al jaren weinig sociale huurwoningen. De laatste projecten dateren van eind jaren negentig. Het lijkt erop dat dit ertoe heeft geleid dat SVT vooral bijzondere en gelegenheidsprojecten doet en actief is met renovatie van woningen. De commissie vindt dat er te weinig sociale woningbouw plaatsvindt en constateert dat SVT andere maatschappelijke relevante bouwtaken oppakt. Daar is op zich niks mis mee, maar het mag de aandacht van de primaire doelstelling niet afleiden.

Oordeel commissie: De benchmark gegevens van het CFV komen redelijk overeen met landelijke en het regionale gemiddelde. Deze gegevens zijn voor de commissie geen aanleiding geweest tot het stellen van nadere vragen.

Oordeel commissie: SVT lijkt in de komende jaren voldoende weerstandsvermogen te hebben om de ambities waar te maken. Het CFV heeft SVT een hoger risicoprofiel gegeven vanwege zeer schommelende prognoses. Het is vooralsnog onduidelijk of men voldoende weerstandsvermogen heeft, want SVT heeft op basis van een niet uitgewerkte beleidsvisie geen totaalbeeld van de opgave die de corporatie tot haar taak rekent. De commissie is van mening dat de financiële situatie van SVT redelijk solide is, maar dat pas met een uitgewerkte beleidsvisie duidelijk wordt wat dat voor de financiële continuïteit betekent.


24


2.3

Aanbevelingen SVT zoekt in haar jaarverslag en Zelfevaluatie de oorzaken van het achterblijven van prestaties op het gebied van sociale woningbouw vooral buiten zichzelf. SVT voert ogenschijnlijk ad hoc beleid en heeft geen herkenbare lange termijn visie. De commissie beveelt SVT daarom aan: - ontwikkel een lange termijn visie en betrek relevante stakeholders erbij, bijvoorbeeld bij de knelpunten die SVT ervaart om de bouwproductie sneller te verhogen; - maak afspraken met de relevante stakeholders en evalueer ze; - maak een actiever beleid in het verwerven van grondposities en zoek meer samenwerking met de gemeente, collega corporatie SCW en/of projectontwikkelaars. Dit zou naar de mening van de commissie tot betere kansen kunnen leiden.


25



26


3.

Intern Toezicht De bestuurlijke organisatie bij woningcorporaties is in ontwikkeling, mede doordat op basis van het BBSH een raad van commissarissen voor toegelaten instellingen is voorgeschreven. Het dragen van verantwoordelijkheid in een maatschappelijke organisatie impliceert ook het afleggen van verantwoording over prestaties. In dit hoofdstuk komt het toezicht van en de verantwoording aan de raad van commissarissen aan de orde. Adequaat toezicht is een grote meerwaarde voor een maatschappelijke onderneming. Kritisch toezicht dwingt tot formulering van beleid, tot evaluatie, tot herbezinning en tot het verantwoording afleggen van de wijze en de inhoud van besturen.

3.1

Bevindingen commissie Het toezicht is bij SVT veranderd van een ‘raad van toezicht’-model in een ‘raad van commissarissen’-model. Het proces van omvorming heeft lang geduurd, maar krijgt steeds meer vorm. Leek het functioneren van de toenmalige raad van toezicht meer het karakter van een soort bestuur op afstand te hebben, de huidige raad van commissarissen functioneert anders. De raad van commissarissen realiseert zich het belang van de voor de sector opgestelde governance-richtlijnen (Commissie Glasz) en zegt zich daaraan te conformeren. De raad onderschrijft de ambities en werkwijze van SVT en zegt in haar verslag vooral te controleren of die ambities binnen de financiële grenzen blijven. De raad bewaakt dus vooral de financiële continuïteit van de organisatie. De relatie met de directeur is uitstekend. Op voordracht van de huurders zijn twee zetels in de RvC ingevuld. Uit het gesprek met de delegatie van de raad van commissarissen is de commissie gebleken dat de raad zich realiseert op welke concrete punten het intern toezicht dient plaats te vinden. Dit toezicht gaat verder dan de financiële en productie parameters van de corporatie en bestrijkt ook aspecten als onder meer de kwaliteit van het relatiebeheer met relevante externe stakeholders, zoals de gemeente en collega-corporaties. Vanzelfsprekend geldt dit ook voor strategische vraagstukken, samenwerkingsaspecten, risicomanagement, e.d.


27


De raad streeft ernaar om voor de prestaties van de corporatie die lastiger in maat en getal zijn uit te drukken, te komen tot objectievere prestatieindicatoren. Hier ligt een nadrukkelijke taak voor de bestuurder samen met de RvC. De commissie constateert echter dat er door SVT te weinig beleid is ontwikkeld en dat gebeurt vanzelfsprekend mede onder verantwoordelijkheid van de raad. Hoewel SVT in haar Zelfevaluatie aangeeft dat de raad de principes van de commissie Glasz volgt, heeft de raad van commissarissen de aanbevelingen van de Commissie Glasz niet integraal geïmplementeerd. Op een aantal punten wijkt de raad af zonder in zijn jaarlijkse verslag uit te leggen waarom hiervan wordt afgeweken. Er is onder andere geen profielschets voor het werven van nieuwe leden voor de raad, noch een meer inhoudelijk verslag van het functioneren van de raad. Bovendien wordt noch het inkomen van de directeur/bestuurder noch de vergoeding van de commissarissen openbaar gemaakt in het jaarverslag. Kwartaalrapportages bevatten zeer veel informatie over het reilen en zeilen van de organisatie, maar zijn naar de mening van de commissie nog niet voldoende om als sturings- en verantwoordingsinformatie te dienen voor de raad. De commissie heeft deze bevinding met de raad van commissarissen besproken. De raad van commissarissen houdt jaarlijks een functioneringsgesprek met de bestuurder en stelt aan de hand van zijn bevindingen de prestatiebeloning vast. Ook bespreekt de raad van commissarissen zijn eigen functioneren in een besloten vergadering. 3.2

Conclusies Het ontbreken van strategische issues en een concrete beleidscyclus maken het niet eenvoudig om op die punten goed toezicht te houden. Het verbeteren van de informatievoorziening aan de raad is nodig. Vooral gericht op prestaties en risicomanagement maar het verbeterproces verloopt traag. Er zijn geen toetsbare afspraken tussen bestuurder en raad van commissarissen over niet-financiële doelen zodat het ook hier voor de raad van commissarissen lastig is om de corporatie op haar presteren te beoordelen.


28


3.3

Aanbevelingen De commissie beveelt aan dat de raad van commissarissen de afwijkingen ten opzichte van de aanbevelingen van de Commissie Glasz toelicht in het jaarverslag, De commissie beveelt aan dat de bestuurder ook niet-financiële targets benoemt en zo mogelijk kwantificeert ten einde ook op die onderwerpen regelmatig en adequaat de raad te kunnen informeren en de raad de gelegenheid te geven adequaat toezicht te houden. Deze doelen betreffen niet alleen aantallen woningen, renovaties, maar ook kwalitatieve zaken als de samenwerking met stakeholders, kwaliteitsbeleid en beleidscyclus, e.d.


29



30


4.

Stakeholders Stakeholders van woningcorporaties zijn alle partijen, individuen, groepen en organisaties waarvan rechten en belangen in het geding zijn. Deze partijen kunnen er aanspraak op maken dat in de bestuurlijke besluitvormingsprocessen hun rechten en belangen in beeld zijn gebracht. Er zijn interne stakeholders, (werknemers SVT) en externe stakeholders (o.a. huurders, gemeente, collega-corporaties, zorg- en welzijnsinstellingen). Dit hoofdstuk bevat de analyse die de visitatiecommissie heeft gemaakt van de aard en kwaliteit van de contacten en formele afspraken met stakeholders. Daarnaast tracht de commissie er zicht op te krijgen of het imago dat SVT uitdraagt herkend en erkend wordt door de externe stakeholders. SVT wil volgens eigen zeggen een maatschappelijke ondernemer van betekenis zijn. Zij profileert zich als een betrouwbare organisatie die kwaliteit hoog in het vaandel heeft staan en verwacht dat stakeholders dit imago tijdens de gesprekken zullen bevestigen. Ook op andere wijze wil SVT dit onderzoeken, voor 2006 staat een imago-onderzoek gepland.

4.1

Bevindingen commissie SVT geeft aan dat zij regelmatig overleg voert met haar stakeholders. Met de gemeente is er vier keer per jaar een bestuurlijk overleg. Ook is er geregeld overleg over de woonruimteverdeling. Aan huurders legt SVT verantwoording af over haar functioneren in het bewonersblad en op de openbare bewonersvergadering. Met collega-corporaties heeft zij contact over planontwikkeling. De visitatiecommissie heeft alle relevante stakeholders gesproken en hieronder is hun mening over de samenwerking weergegeven.

Bewonersraad SVT voert regelmatig overleg met de huurdersorganisatie, Stichting Bewonersraad SVT. Beide partijen hebben afspraken gemaakt over de samenwerking; in een overeenkomst is advies, overleg en instemmingsrecht geregeld. SVT laat zich graag adviseren door kritische bewoners en vindt dat dit op straat- en wijkniveau goed werkt. Zij vindt echter het kwaliteitsniveau van de Bewonersraad om mee te denken nog wat beperkt.


31


SVT legt verantwoording af aan haar huurders via het bewonersblad ‘geWOONgoed’ dat twee keer per jaar verschijnt en over Wonen, Welzijn en Zorg in het Nieuwsblad ‘Thuis in Buren’. De bewonersraad is bezig met het opzetten van een eigen website. Net als elders in het land, is het hier ook lastig om bewoners actief bij de bewonersraad te betrekken. De bewonersraad heeft daarom besloten om het aantal ledenvergaderingen terug te brengen tot één per jaar. Verder organiseert SVT bewonerscommissies bij renovatie- en/of sloop/nieuwbouw-projecten op wijkniveau. De huurders zijn tevreden en de bewonersraad is dat ook. De raad vindt het wel jammer dat daar waar SVT het onderhoud van het groen in een bepaalde wijk heeft aangepakt, het opknappen van de strook van de gemeente achterwege blijft. Dit is volgens de bewoners geen gezicht.

Gemeente Buren Tussen de gemeente Buren en de twee corporaties die in Buren actief zijn, bestaan geen prestatie-afspraken. De Regiegroep ouderenhuisvesting is na het uitkomen van een toekomstperspectief (2002) verder gegaan met het opstellen van een Programma van Eisen. Politiek gezien is er in Buren de laatste tijd meer aandacht gekomen voor de benarde positie van starters op de woningmarkt. Er zijn minstens 200 woningen voor hen nodig in de komende tien jaar. Er ligt wel de wens van de gemeente om met beide in Buren actief zijnde corporaties de prestaties te gaan afstemmen. De relatie met de gemeente Buren noemt SVT goed. SVT merkt dat er een actief volkshuisvestelijk beleid wordt gevoerd in deze gemeente. Omgekeerd is de gemeente Buren tevreden over het presteren van SVT. Zij maakt een kanttekening bij het gezamenlijk formuleren van een lange termijnbeleid, dat is nog niet gebeurd.

Gemeente Tiel Er zijn sinds 2001 prestatie-afspraken, die echter meer de vorm hebben van intenties, tussen de gemeente Tiel en de Tielse corporaties. In 2005/2006 zijn deze intenties geëvalueerd. Het doel is om zo snel mogelijk te komen tot prestatie-afspraken. De samenwerking met de gemeente Tiel noemt SVT erg traag en moeizaam. De huidige prestatie-afspraken zijn niet concreet, dit kan ook een belangrijke reden zijn voor het achterblijven van prestaties. In de visie van de gemeente heeft SVT nog teveel de oude cultuur, waarbij de corporatie via de gemeente grond verwerft, die daarbij ook nog fors lagere grondkosten vraagt.


32


De gemeente geeft zelf aan in de afgelopen jaren - al dan niet noodgedwongen - een cultuuromslag te hebben gemaakt. Omdat de gemeente geen grondposities meer heeft, heeft zij besloten meer faciliterend op te treden. Corporaties zijn volgens de gemeente net als andere partijen projectontwikkelaars die, in principe, marktconforme prijzen dienen te betalen, tenzij er ook andere redenen (zoals: sociale woningbouw en sociale projecten) zijn om andere vormen van facilitering te overwegen. Voor het uitblijven van nieuwbouw zijn volgens SVT en ook andere stakeholders een aantal redenen aanwijsbaar. Tot eind vorige eeuw zat het platteland ‘op slot’. Ook in het Betuwse Rivierenland mocht niet meer worden gebouwd. Bovendien zijn landelijk de gevolgen van het beleid van minister Remkes tijdens het tweede Paarse kabinet, waarin corporaties meer woningen moesten verkopen en woningbouw van koopwoningen en in het duurdere huursegment, nog merkbaar. Pas na 2000 heeft de Provincie Gelderland een nieuwe structuurnota opgesteld en duidelijkheid gegeven over de plaats en het aantal in- en uitbreidingslocaties. Vier jaar geleden is het toenmalige college van B&W Tiel ermee aan de slag gegaan. Er ligt nu een gemeentelijke visie op wonen en werken (vastgesteld in de gemeenteraad oktober 2003). De gemeente heeft geen grondposities meer. SVT zal volgens de gemeente meer een echte ondernemer moeten worden en actiever zelf grondposities gaan verwerven.

Wonen en Zorg Aan wonen en zorg heeft SVT haar hart verpand. De corporatie neemt actief deel aan de Regiegroepen die er over ouderenhuisvesting in beide gemeenten zijn. Naar het oordeel van de stakeholders blijft SVT haar activiteiten concentreren op de bijzondere woonbehoeften van senioren, de behoefte aan zorg en het zoveel mogelijk naar eigen keuze kunnen wonen van verstandelijk gehandicapten. De wachttijd voor woningzoekenden is vier à vijf jaar; ondanks alle waardering voor SVT is dat is volgens iedereen te lang.

Kamer van Koophandel De Kamer van Koophandel en SVT zijn samen betrokken bij de ontwikkeling/revitalisering van industriegebied Latenstein waarop ook het kantoor van SVT staat. In de hele regio is de Kamer van Koophandel betrokken bij het behoud van voorzieningen in de kernen, daarvoor organiseert de Kamer projecten zoals ‘wonen boven winkels’.


33


SVT heeft aangeboden onderzoek te doen naar de haalbaarheid van ‘wonen boven winkels’ in Tiel. De stad wil met de (her-)ontwikkeling van bedrijventerreinen nieuwe bedrijven aantrekken en dat betekent dat werknemers gehuisvest dienen te worden in koop- en huurwoningen. De verwachting van de Kamer van Koophandel is dat er voor deze nieuwe werknemers woningen gebouwd moeten worden.

Collega-corporaties Op management- en op uitvoerend niveau werkt SVT goed samen met haar collega SCW in de verhuur, toewijzing van woningen en in de wijken. Informatie over plannen, beleid en strategie zou vooraf en tijdiger uitgewisseld kunnen worden. SCW bevestigt het beeld van SVT dat de procedures en regels van de gemeente vertragend werken bij het bouwen van woningen. Maar de politiek heeft er ook lang over gedaan om een visie op wonen en werken vast te stellen. Beide corporaties hanteren een andere strategie in het overleg met de gemeente. Als zij hun krachten zouden bundelen dan zouden ze volgens diverse stakeholders meer kunnen bereiken voor de sociale woningbouw in Tiel. Overigens zijn de stakeholders die regionaal werken ook geïnteresseerd in één partner die in Tiel voor sociale huisvesting zorgt. Door de ligging van het woningbezit van beide corporaties zou, naar de mening van de visitatiecommissie, een goede samenwerking tussen beide corporaties een meerwaarde hebben. Deze meerwaarde ligt vooral op het terrein van herstructurering en nieuwbouw van betaalbare woningen. In Buren werken de SWB en SVT goed samen. De SWB geeft aan dat zij verder is op het gebied van beleidsontwikkeling. De gemeente Buren heeft met beide corporaties een goede relatie. Zij heeft het voormalige woningbedrijf verkocht aan de hoogste bieder SVT. Het werkgebied van beide corporaties is gescheiden, de een werkt voornamelijk boven en de ander beneden de rivier. Voor het realiseren van bouwprojecten heeft de gemeente Buren dus meestal te maken met één corporatie.

Samenwerking Samen met anderen werkt SVT aan verbetering van de leefbaarheid en veiligheid in de wijken. Eén keer in het kwartaal is er in Tiel een overleg waaraan de woonconsulenten van beide corporaties, de gemeente, het maatschappelijk werk, de GGD, welzijns- en zorginstellingen en de politie deelnemen. Het overleg is oplossingsgericht. Informatie wordt uitgewisseld met als doel om zaken in nauw overleg op elkaar af te stemmen.


34


Op ad hoc basis en in gelegenheidscoalities werkt SVT samen. Zij organiseert in de gemeente Tiel samenwerking, outputgericht, op basis van projecten. Dat geldt in mindere mate voor de gemeente Buren, waar de Regiegroep bezig met het uitvoeren van concrete plannen op basis van eerder vastgestelde en gezamenlijk gedragen beleidsvisie. Tot november 2005 participeerde SVT in de W6, een samenwerkingsverband in de vorm van een BV van zes corporaties uit de regio, met het doel om projectontwikkeling op elkaar af te stemmen en een aantal backoffice activiteiten (ICT, HRM en Wonen, Welzijn, Zorg) gezamenlijk op te pakken. SVT besloot er formeel uit te stappen omdat er voor haar een aanleiding was die zwaarwegend was. Deze stap is volgens SVT niet bedoeld om de W6 de rug toe te keren. De corporatie blijft gebruik maken van de faciliteiten die de W6 op het terrein van wonen, welzijn en zorg en personeelsbeleid biedt. SVT blijft ook openstaan voor regionale samenwerking op kleinere schaal. De stakeholders zijn zonder uitzondering erg tevreden over het sociale gezicht van de corporatie. Zij zien SVT als een maatschappelijk geëngageerde organisatie met een prima sociaal gezicht; korte lijnen, betrouwbaar, afspraken worden nagekomen en weinig huisuitzettingen. Ze vinden de corporatie toegankelijk, spontaan en roemen de goede samenwerking op het uitvoerende niveau. De daling in het aantal huisuitzettingen is een resultaat van de goede aanpak van de corporatie en het intensieve werk van het bureau schuldhulpverlening van de gemeente Tiel. De afstemming tussen dat bureau en SVT verloopt prima. Op dit terrein doet de corporatie zelfs meer dan zij wettelijk gezien zou hoeven te doen. 4.2

Conclusies De commissie constateert dat de gemeente Tiel en SVT onvoldoende hebben overlegd over hun onderlinge taken en verantwoordelijkheden, eveneens ontbreekt er een gezamenlijk gedragen visie. Weliswaar constateren beide partijen dat zij elkaar nodig hebben voor het realiseren van sociale huurwoningen en andere primaire taken op het terrein van de volkshuisvesting, ook erkennen zij dat er veel gedeelde belangen zijn. Dit heeft echter in de afgelopen jaren niet geleid tot een intensieve samenwerking. De commissie constateert dat het vertrouwen wederzijds beperkt is en dat de gemeente Tiel juist een appèl doet op het (volgens haar onvoldoende ontwikkelde) ondernemerschap van de corporatie.


35


Anderzijds heeft de corporatie het gevoel dat de gemeente te traag is en de corporatie teveel behandelt als een puur commerciële projectontwikkelaar in plaats van een maatschappelijk ondernemer zonder winstoogmerk.

Oordeel commissie: De relatie tussen de gemeente en SVT is te belangrijk voor het realiseren van betaalbare huurwoningen om de impasse waarin deze relatie verkeert voort te laten bestaan. In de ontstane situatie lijken beide partijen hun aandeel te hebben. In de oplossing ervan hebben beide partijen stappen te ondernemen. Het is aannemelijk dat hierdoor de prestatie-afspraken tussen gemeente en beide woningcorporaties niet van de grond komen. Samenwerking zoals in W6-verband is van essentieel belang om doelen die alléén lastig te bereiken zijn te realiseren. Bovendien creëert het een kennisnetwerk, dat projectmanagement en een aantal back office functies kan combineren en faciliteren.

Oordeel commissie: De commissie constateert dat het initiatief van de W6 door verschillende stakeholders, met name die werkzaam zijn in de zorg en welzijn, gewaardeerd wordt. Het is de indruk van de commissie dat de stakeholders niet goed begrijpen waarom SVT uit het samenwerkingsverband van de regionale woningcorporaties W6 is gestapt. SVT lijkt op dit punt, zeker in de ogen van haar stakeholders, uit te zijn op eigen doelen die niet altijd expliciet uitgesproken zijn en dat bevordert het vertrouwen niet. De commissie heeft ook twijfels of het strategisch belang ondergeschikt had moeten zijn aan enige door SVT zwaarwegend genoemde punten op uitvoerend niveau. 4.3

Aanbevelingen Om de ontstane impasse tussen gemeente en SVT te doorbreken, beveelt de commissie aan om eerst de kwaliteit van het persoonlijk communiceren aan de orde te stellen, dit te verbeteren en vervolgens overeenstemming te bereiken over rol en taakopvatting van beide partijen. De commissie adviseert SVT om haar lange termijn visie in samenspraak en afstemming met haar stakeholders te concretiseren en zich tot het uiterste in te spannen om binnen een jaar met zowel de gemeente Tiel als de gemeente Buren concrete prestatie-afspraken te maken.


36


Vanwege de reactie van de stakeholders doet de commissie de aanbeveling aan SVT om schriftelijk en met argumenten omkleed nog een keer alle betrokken corporaties mee te delen waarom SVT uit de W6 is gestapt en deze informatie ook met alle betrokken stakeholders, inclusief de gemeente Tiel, te delen. De commissie adviseert SVT om het besluit tot uittreden in het belang van strategische doelen te heroverwegen. De commissie adviseert SVT haar informele- en formele communicatie te verbeteren. De communicatie van SVT dient erop gericht te zijn om vroegtijdiger en vollediger in gesprek te gaan met de juiste partijen. SVT dient haar uitdagingen eerder bespreekbaar te maken en op diverse niveaus. Met de gemeente Tiel verdient het aanbeveling om structureel overleg te organiseren, op alle niveaus, zowel bestuurlijk, ambtelijk als politiek.


37



38


5.

Beleid Corporaties kennen geen aandeelhouders en zijn hierdoor genoodzaakt langs een andere weg de legitimatie van het functioneren op te vullen. Corporaties dienen manieren te vinden om hun stakeholders te betrekken bij ontwikkeling van hun beleid. In dit hoofdstuk beoordeelt de commissie hoe SVT de totstandkoming van haar beleid heeft georganiseerd. U vindt hier het antwoord op in ieder geval de volgende vragen: - welke interne en externe stakeholders zijn er in welk stadium van de beleidsvorming betrokken geweest?; - hoe geeft SVT haar dialoog met stakeholders vorm en legt zij verantwoording af aan haar stakeholders over het uitgevoerde beleid?; - bieden de huidige beleidsplannen voldoende basis voor prestaties in de nabije toekomst?

5.1

Bevindingen commissie De beleidsvorming is bij SVT veelal impliciet. Er worden snelle beslissingen genomen, vaak op basis van summiere informatie. Gedegen analyses van de markt en van haar klanten, heeft de commissie niet aangetroffen. Op deze manier zijn stakeholders dus niet betrokken bij de totstandkoming van beleid(-sdocumenten). Bijna unaniem geven stakeholders aan dat de keuzes die SVT maakt en de afwegingen waarop die keuzes zijn gebaseerd, niet transparant zijn. Ze uiten echter hun waardering voor de uitvoering van projecten en het beleid op de korte termijn, vooral op het gebied van verhuur en beheer van woningen, haar activiteiten rond welzijn en zorg en sociaal beheer. SVT heeft haar strategie en visie op de middellange en lange termijn (nog) niet beschreven. Dit staat een proces van beleidsvorming in open dialoog met betrokkenen in de weg. Voor het voeren van een open en transparante dialoog over beleid en opgaven in de twee gemeenten in relatie tot de regio Rivierenland, zal SVT eerst zelf moeten formuleren wat zij ziet als haar concrete lange termijn opgaven, haar strategie en doelen. Daarbij is het van belang dat de corporatie aangeeft wat zij wel en niet tot haar taken rekent en dat zij vaststelt wat de investeringscapaciteit is in relatie tot het huur- en verkoopbeleid. Vervolgens is voor de dialoog belangrijk om ook vooraf gewenste resultaten te benoemen en te bespreken. Veel stakeholders gaven tijdens de gesprekken aan dat het nu onduidelijk blijft wat SVT wil in de komende vijf à tien jaar. Ze weten niet wat de corporatie wel en wat zij niet doet.


39


Stakeholders geven over het algemeen niet uit zichzelf aan dat zij niet bij de beleidsvorming worden betrokken en dat zij dat missen, maar bij navraag van de commissie vinden ze dat ze er onvoldoende bij betrokken zijn. Anderzijds springt SVT snel en adequaat in op concrete kansen, vooral waar het welzijn en zorg betreft. Er is een geactualiseerd, strategisch voorraadbeheerplan waarin op complexniveau het groot onderhoud en andere plannen staan beschreven. SVT heeft bij dit plan alle medewerkers betrokken en de analyse en vervolgacties zijn gezamenlijk opgesteld. Voor planmatig onderhoud hanteert SVT een cyclus gebaseerd op de meerjarenplanning en -begroting. De corporatie houdt tweejaarlijkse leefbaarheidsonderzoeken in de gemeenten waar zij actief is. De resultaten hiervan zijn verwerkt in het strategisch voorraadbeheerplan. Vanaf 2006 zullen de kosten die voor leefbaarheid worden gemaakt, apart begroot worden. De SVT wekt de indruk naar de mening van de commissie hierop veelal een ad hoc beleid te voeren. Op zich is hier niets op tegen maar ook ad hoc beleid moet passen in een meerjarige beleidsvisie en dient afgestemd te worden met stakeholders. Momenteel is de problematiek met hangjongeren in de gemeente Tiel actueel. SVT is hierbij actief betrokken en probeert samen met andere partijen oplossingen ervoor te vinden. Ingrepen voor leefbaarheid kunnen op initiatief van SVT, bewoners of samenwerkingspartners worden gedaan. In samenspraak met betrokken partijen worden maatregelen uitgewerkt en uitgevoerd. De meeste stakeholders zijn in het algemeen niet voldoende betrokken bij het opstellen van het beleid. Stakeholders zijn wel betrokken bij overleg op uitvoerend niveau. Met name op het niveau van beide gemeenten wordt dit als een gemis ervaren. De gemeente Tiel vindt dat er een gezamenlijk (dus de gemeente met beide corporaties) geformuleerde beleidsvisie op de lange termijn ontwikkeld moet worden. De commissie heeft geconstateerd dat ook de gemeente Buren dat vindt. Hoewel deze gemeente zeer tevreden is over alles wat de corporatie realiseert, is de corporatie weinig actief met het (ook weer gezamenlijk met de collega-corporatie) formuleren van een lange termijnbeleid. In beide gemeenten zouden betrokken partijen samen hun woonvisie moeten ontwikkelen. Zorg- en welzijnsinstellingen, corporaties en de gemeenten werken actief samen bij het afstemmen van wonen, zorg en welzijn in de Regiegroep die in beide gemeenten functioneert. Het gezamenlijke toekomstperspectief voor senioren heeft een horizon van tien jaar, maar geen visie voor een langere periode. Daaraan is wel behoefte, zeker in afstemming met de regio Rivierenland.


40


5.2

Conclusies Beleidsvorming zowel voor de korte als de langere termijn is wezenlijk. Oordeel commissie: De beleidsvisie van SVT is onvoldoende geformuleerd. Zeker voor de middellange en lange termijn ontbreekt een op een analyse van de woningmarkt en behoeften van klanten ontwikkelde visie. SVT hanteert een beleid op de korte termijn, zij opereert ad hoc en ontwikkelt projecten. SVT zou veel meer haar strategie en beleid op de middellange en lange termijn dienen te ontwikkelen. Een aantal stakeholders zou dit (nog) niet bewust en direct als een probleem willen benoemen, maar de commissie is van mening dat het remmend werkt, zowel op de interne afwegingen van beleidskeuzes als in de relatie met de belangrijke stakeholder, de gemeente Tiel. Een geformuleerd en door de hele organisatie gedragen kwaliteitsbeleid is essentieel. Oordeel commissie: De commissie heeft de stellige indruk dat er kwaliteitsdenken aanwezig is in de organisatie. Het kwaliteitsdenken is sterk gebaseerd op het INK-model en is impliciet aanwezig in de organisatie. Het is niet expliciet benoemd aan de hand van een kwaliteitssysteem. Van een relatief kleine corporatie kan niet alles verwacht worden. De corporatie zal keuzes moeten maken. Oordeel commissie: Het is onduidelijk voor de stakeholders, met uitzondering van verhuur-, sociaal beleid en leefbaarheid, wat SVT wil, wat zij wel/niet doet, waarom en op basis waarvan zij haar afwegingen heeft gemaakt. Beeldvorming is bepalend voor de waardering die een corporatie bij zijn stakeholders oproept. Oordeel commissie: SVT doet de dingen die zij doet zonder meer erg goed. De organisatie heeft een goede naam als verhuurder, als het gaat om kwaliteit en onderhoud van woningen, waar het gaat om samenwerking op het uitvoerende niveau. SVT wordt geroemd om haar sociale gezicht. Waar het gaat om de bouwproductie en het helder verantwoorden waarom bepaalde keuzes en afwegingen zijn gemaakt, zou SVT het veel beter kunnen doen. SVT is te bescheiden over haar prestaties. Naar de mening van de commissie laat SVT echter ook kansen en taken liggen.


41


Samenwerking is juist voor een kleine corporatie essentieel. Oordeel commissie: De corporatie zou meer samenwerking met collegacorporaties en/of projectontwikkelaars moeten zoeken. Bij het ontwikkelen van beleid hoort ook de afstemming ervan met belangrijke stakeholders. 5.3

Aanbevelingen

Formuleer het lange termijn beleid Om duidelijk te kunnen opereren in de Tielse en Burense samenleving, zal SVT moeten bepalen wat zij wil realiseren in de komende vijf à tien jaar. Het is daarbij van belang dat zij aangeeft wat zij wel en niet tot haar taak als maatschappelijke onderneming rekent en daarover in gesprek gaat met alle partijen die zij tot haar stakeholders rekent. Op basis van een benoemde opgave kan afgewogen worden welke investeringen voor SVT haalbaar zijn, mede in relatie tot een gemeenschappelijk gedragen huur- en verkoopbeleid. Ook zal vastgesteld kunnen worden met welke partijen samengewerkt zou moeten worden en hoe die samenwerking vormgegeven zou kunnen worden om de lange termijn doelen te bereiken.

Formuleer een strategische beleidsvisie SVT zal haar doelen duidelijk moeten maken aan haar stakeholders en kan niet verwachten dat concrete projecten laten zien voldoende is. De commissie adviseert SVT om op korte termijn een strategische beleidsvisie te formuleren. Op grond van deze beleidsvisie kan dan in onderling overleg en afstemming bepaald worden wat ‘des corporatie is’ (gebaseerd op de verschillende verantwoordingsvelden van het BBSH). Op die manier kan het grijze gebied ingevuld worden en de mate van facilitering door de gemeente worden bepaald.

Formuleer een kwaliteitsbeleid Zorg ervoor dat het verbeteren van de organisatie ook is ingebed in het beleid van SVT. Maak kwaliteit expliciet in de organisatie door het formuleren en uitvoeren van een kwaliteitsbeleid.

Vertel de goede dingen die zijn gedaan ‘Be good and tell it.’ SVT zou haar prestaties veel meer moeten uitdragen.


42


6.

Werkorganisatie In dit hoofdstuk staat de visitatiecommissie stil bij de wijze waarop SVT haar beleid vertaalt in meetbare doelstellingen en resultaten. Daarnaast heeft de commissie gekeken naar hoe de interne verankering en uitvoering van het beleid is vormgegeven. De commissie geeft een oordeel over de kwaliteit van de werkorganisatie in verhouding tot de behaalde resultaten. Hierbij kijkt de commissie ook naar de aandacht die SVT besteedt aan sturing op het resultaat van de organisatiekwaliteit en -effectiviteit. SVT ziet zichzelf als een corporatie van doeners, gedreven, zelfstandig, behulpzaam en betrouwbaar. Een lerende organisatie in permanente ontwikkeling. SVT is een lerende organisatie en voert haar werkzaamheden uit onder het motto ‘ge WOON goed’. De werkorganisatie is uitstekend in staat om de processen van verhuur en beheer uit te voeren. Al eerder is opgemerkt dat de organisatie bij klanten en stakeholders als ‘betrouwbaar’, ‘laagdrempelig in contact’ en ‘sociaal gedreven’ worden gekenschetst. SVT is een kleine organisatie (37,4 fte, waarvan 9,2 werkzaam zijn in de onderhoudsdienst). De corporatiestructuur is traditioneel. Er zijn drie afdelingen: administratief, bewonerszaken en techniek. Op advies van de accountant is de werkorganisatie bezig met het actualiseren en vastleggen van procedures. In 2005 is hiermee weinig voortgang geboekt. In 2006 verwacht SVT dat de nieuwe financieel/economische medewerker dit gaat oppakken. SVT typeert zich als een ‘doe’ corporatie en vindt dat de kwaliteit van het beleidsproces en het beleid beter kan. Daarom is per 1 april 2006 een beleidsmedewerker aangetrokken, die meer sturing moet geven aan de inspanningen. Volgens de Zelfevaluatie zijn de medewerkers zeer tevreden over hun werkgever. Het ziekteverzuim is laag. Er zijn vijf kerncompetenties vastgesteld: klantgerichtheid, samenwerking, flexibiliteit, communicatie en initiatiefrijk. In 2006 zal er een verfijning van de interne controle plaatsvinden. Er is een nieuw automatiseringssysteem om een betere onderbouwing van de meerjarenbegroting te krijgen. De geraamde kosten van het onderhoud 2006-2015 nemen af doordat de kosten voor het planmatig onderhoud dalen. De corporatie heeft een eigen onderhoudsdienst.


43


6.1

Bevindingen commissie Het pand van de werkorganisatie bevindt zich op een industrieterrein. De uitstraling is sober en het gebouw lijkt doelmatig. Organisatorisch en in personele zin heeft de corporatie een bescheiden omvang. Hoewel zij in haar ondernemingsplan en Zelfevaluatie stelt dat ze trots is op haar zelfstandigheid en nog tot in lengte van jaren zelfstandig wil opereren, zou deze beperkte omvang een rem kunnen betekenen op haar ambities. De commissie heeft de indruk gekregen dat veel instellingen, zoals die op het terrein van zorg en welzijn, de politie, het RIBW en de Kamer van Koophandel, in regionaal verband zijn georganiseerd. Tijdens de gesprekken is de regio Rivierenland vaak genoemd. Deze regio10 vormt een cultuurhistorische en bedrijfseconomische eenheid. Demografische en sociaaleconomische ontwikkelingen zouden dus niet alleen vanuit het perspectief van Buren en Tiel moeten worden geanalyseerd, maar ook vanuit het regionale perspectief. De strategie zoals die is vastgelegd in het ondernemingsplan en is verwoord in de in hoofdstuk 1 genoemde missie en visie, is nauwelijks vertaald in geformuleerd beleid. Het was voor de commissie daarom niet mogelijk om de match tussen strategie en de kwaliteit van het werkapparaat te beoordelen. De medewerkers stralen trots uit op hun organisatie en zijn tevreden. De commissie heeft de indruk dat de leden van het MT voor hun taak competent zijn. Dat is in het contact met de Ondernemingsraad (OR) ook bevestigd, waarin de OR aangeeft adequaat betrokken te worden in de besluitvorming. De OR merkt wel op dat een door de raad op prijs gesteld jaarlijks overleg met de raad van commissarissen nog niet van de grond is gekomen. In 2006 gaat de corporatie een medewerkerstevredenheidsonderzoek uitvoeren. Dit was tijdens de visitatie nog niet gestart. Processen zijn niet afdoende in kaart gebracht en beschreven. Dit traject loopt al een paar jaar en daarin is naar de mening van de accountant en de commissie onvoldoende voortgang. Deze bevinding is ook besproken met de raad van commissarissen.

10

De regio Rivierenland bestaat uit acht plaatsen met een groot aantal kleine kernen en omvat een

groot gebied van de Bommelerwaard tot aan Druten.


44


Het bestuur- en beheersingssysteem (AO/IC)11 is onvoldoende van kwaliteit om alle risico’s te beheersen en in control te zijn. 6.2

Conclusies

Oordeel commissie: De corporatie heeft een aantal kerncompetenties geformuleerd. De commissie constateert dat er geen competenties gericht zijn op het resultaatgebied sociale woningbouw.

Oordeel commissie: De sfeer bij SVT is goed. Er is een cultuur van betrokkenheid en hard werken. De werkdruk ligt hoog maar wordt door medewerkers als prettig ervaren. De stakeholders ervaren de cultuur als open, laagdrempelig en betrouwbaar. Bij SVT geldt: afspraak is afspraak. De commissie heeft een positief beeld gekregen van het managementteam.

Oordeel commissie: Het is naar de mening van de commissie onvoldoende dat SVT aangeeft dat aan constateringen van de accountant wordt gewerkt. Voor de interne organisatie is het van belang dat zaken die al een paar jaar lopen zoals de procuratieregeling, de beschrijving van de processen rond de administratieve organisatie en de interne controle (AO/IC) en het opzetten van een degelijke projectadministratie snel van de grond komen en niet ondersneeuwen in ad hoc prioriteiten en werkdruk. Oordeel commissie: SVT is te kleinschalig voor de regionale opgave. Er zijn veel andere regionale spelers en daarom is meer samenwerking met stakeholders gewenst. De commissie is van oordeel dat SVT in de ogen van de stakeholders haar enigszins beperkende aureool van Sociale Verhuurder nog onvoldoende heeft weten om te zetten in maatschappelijk ondernemerschap. 6.3

Aanbevelingen De commissie beveelt aan om meer aandacht te besteden aan interne zaken om alles met name op administratief organisatorisch gebied goed op orde te krijgen. Risico’s dienen gemonitord te worden (procuratie, AO/ICbeschrijving, projectadministratie). De commissie beveelt aan projectrisico’s meer in kaart te brengen en daarvoor met hoge prioriteit de geplande projectadministratie op te zetten. 11

AO/IC is de Administratieve Organisatie/Interne Controle.


45


Daarvoor kan de beperkte omvang van de corporatie naar de mening van de commissie een beperkende factor zijn. Meer structurele samenwerking met de belangrijkste stakeholders lijkt de commissie de aangewezen weg. SVT zou per kwartaal een overzicht van de belangrijkste indicatoren moeten maken. Deze sturingsinformatie verbetert de kwaliteit van de informatievoorziening aan MT, directie en raad van commissarissen.


46


Bijlage 1 Wat is visitatie? Visitatie: de inhoud 1.1

1.2 1.3

12

Visitatie is een verantwoordingsinstrument over de prestaties van woningcorporaties. Een visitatie blikt terug op de prestaties van de corporatie en kijkt vooruit, zijn er bij deze corporatie garanties aanwezig dat de prestaties in de nabije toekomst kunnen worden gehaald. De corporatie die voor visitatie kiest, doet dat om zich te verantwoorden en te leren. De focus ligt bij visitatie op: Prestaties en evaluatie van prestaties Welke prestaties levert de corporatie en in hoeverre komt dit overeen met de ambities? Tijdens de visitatie wordt nagegaan in hoeverre de verklaring voor het al dan niet behalen van de prestaties kan worden gevonden in Intern toezicht Hoe functioneert het intern toezicht en hoe draagt het intern toezicht bij aan het behalen van prestaties? Stakeholders 12 Welke stakeholders betrekt de corporatie bij haar beleidsvorming, hoe wordt input vanuit de stakeholders gebruikt bij de beleidsvorming en hoe legt de corporatie lokaal en/of regionaal verantwoording af over de prestaties? (zie figuur 1 en 2). In hoeverre dragen de contacten met stakeholders bij aan de prestaties van de corporatie? Beleid en opgaven In hoeverre heeft de corporatie zicht op welke prestaties gewenst zijn en wat de opgaven zijn?

Stakeholders van woningcorporaties zijn alle partijen, individuen, groepen en organisaties waarvan

rechten en belangen in het geding zijn, zodanig dat deze partijen er aanspraak op kunnen maken dat in de bestuurlijke besluitvormingsprocessen hun rechten en belangen in beeld worden gebracht. Er zijn interne stakeholders (werknemers van de corporatie) en externe stakeholders (bijvoorbeeld huurders, gemeente, zorg- en welzijnsinstellingen).


47


Werkorganisatie Is de werkorganisatie in staat om de ambities van de corporatie uit te voeren? Kan de werkorganisatie de prestaties waarmaken?

Visitatie Prestaties van de corporatie: - ...... -

Wat presteer je daadwerkelijk als corporatie? Welke opgaven in het werkgebied en daarbuiten? (regionaal, landelijk)

Werkorganisatie

Intern toezicht

Processen

Stakeholders

Cultuur

Beleid: - ambities - dialoog met stakeholders

Welke opgaven in het werkgebied en daarbuiten? (regionaal, landelijk)

Figuur 1. Onderwerpen van de visitatie

Relatie stakeholders en prestaties corporaties Stakeholders

Input

Opgaven corporatie

Verantwoording

Realisatie

Prestaties corporatie

Figuur 2. Relatie Stakeholders en prestaties corporaties


48


1.4

1.5

1.6

Als referentiekader voor het handelen van de corporatie gebruikt de visitatiecommissie (hierna: commissie) de AedesCode, het BBSH en andere relevante wetgeving. In een visitatierapport worden de feitelijke bevindingen, conclusies en aanbevelingen van de commissie beschreven. Een visitatierapport is geen managementadvies of voorschrift. Bij de visitatie wordt gebruik gemaakt van de Plan-Do-Check-Act cyclus:

Plan-Do-Check-Act cirkel

K W A L I T E I T S N I V E A U

Plan

Do

Act Check

Tijd

Figuur 3. Plan-Do-Check-Act cirkel

Visitatie doorloopt de volgende stappen Stap 1: De corporatie schrijft een Zelfevaluatie Tijdens de startbijeenkomst helpt Raeflex de corporatie op weg bij het schrijven van de Zelfevaluatie. De corporatie ontvangt hiervoor de Handreiking Zelfevaluatie. Dit is een handig hulpmiddel met praktische tips en vragen over de prestaties, het interne toezicht, stakeholders, beleid en opgaven en de werkorganisatie. Tijdens de Zelfevaluatie houdt de corporatie zichzelf een kritische spiegel voor. Een nuttige start, zo blijkt uit onze visitatiepraktijk.


49


Stap 2: De visitatiecommissie voert gesprekken met uw interne en externe stakeholders Raeflex stelt voor iedere visitatie een specifieke visitatiecommissie samen. De visitatiecommissie bestaat uit deskundigen op bedrijfskundig, financieel en volkshuisvestelijk gebied. Raeflex kan putten uit een groot aantal ervaren visitatoren van zowel binnen als buiten de volkshuisvesting. Intern praat de visitatiecommissie met de raad van toezicht, directie/bestuur, managementteam, OR en medewerkers van corporatie. Tot de externe gesprekspartners behoren de huurdersorganisatie, wethouders, gemeente-ambtenaren en zorg- en welzijnsinstellingen. Afhankelijk van uw lokale situatie kan de lijst van externe stakeholders worden uitgebreid. De visitatiecommissie bereidt de gesprekken voor aan de hand van de Zelfevaluatie van de corporatie. Stap 3: De visitatiecommissie levert het visitatierapport op Het eindresultaat van een visitatie bestaat uit twee delen. Een openbaar visitatierapport en een vertrouwelijke visitatiebrief voor de directeur/bestuurder. In deze brief staat vertrouwelijke informatie met een persoonlijk karakter. De visitatiecommissie licht in een eindgesprek haar conclusies en aanbevelingen toe aan de directie en/of bestuur van de corporatie. Met het visitatierapport heeft de corporatie een onafhankelijk oordeel over haar prestaties in handen. Een prima aanknopingspunt om de dialoog aan te gaan met de stakeholders. Het verloop van de visitatie Tijdvak januari – maart 2006 maart 2006 april 2006 juni 2006


Onderdeel van visitatie Stap 1: opstellen van de Zelfevaluatie oplevering Zelfevaluatie Stap 2: visitatiegesprekken met stakeholders Stap 3: oplevering visitatierapport

50


Bijlage 2 Organigram, ambities en Quickscan Organisatievorm en cultuur SVT heeft 46 medewerkers die gezamenlijk 37,46 fte’s vervullen. De organisatie is onderverdeeld in drie afdelingen: • • •

administratieve zaken13 technische zaken (bedrijfsbureau, onderhoudsdienst, algemeen) verhuur- en bewonerszaken14.

Raad van Commissarissen 5 leden (maximaal 7)

Bestuur 1 directeur/bestuurder

Beleidsmedewerkster/ Directie-assistent 1 formatieplaats

Managementteam 3 formatieplaatsen

Verhuur- en bewonerszaken 8 formatieplaatsen

Bedrijfsbureau 7 formatieplaatsen

13 14

Administratieve zaken 6 formatieplaatsen

Toezicht 4 formatieplaatsen

Technische zaken

Onderhoudsdienst 12 formatieplaatsen

Algemeen 3 formatieplaatsen

Inclusief archiefmedewerkster die gemiddeld 2 uur in de week werkzaam is. Inmiddels zijn dit 9 formatieplaatsen.


51


Missie, visie en ambities van SVT De missie van de corporatie is: ‘SVT is een degelijke en betrouwbare onderneming met een maatschappelijke doelstelling die zelfstandig in de markt opereert en ook op langere termijn in de veranderende woonbehoefte van de doelgroepen wil en kan blijven voorzien.’ De visie is als volgt verwoord: ‘De zorg voor kwaliteit richting de klant leidt tot productdiversificatie: het aanbod van producten en diensten wordt uitgebreider dan nu het geval is. Kwaliteit betekent voor SVT dat zijn zich steeds meer richt op: - het realiseren van tevredenheid bij onze klanten; - realiseren van innovaties die intern en extern gedragen worden; - realiseren van woningen (bestaande en nieuwe) die voldoen aan de klantvraag (bijvoorbeeld levensloopbestendige woningen); - realiseren van een kleurrijke omgeving; - behouden van haar organisatiecultuur die leert van haar missers en trots is op wat gezamenlijk tot stand wordt gebracht (lerende organisatie); - realiseren van een open communicatie met haar omgeving. Haar ambities heeft de SVT in de volgende doelstellingen verwoord:

Interne doelstellingen - Planmatig werken in een professionele organisatie; - SVT is een relatief kleine corporatie die door samen te werken met andere partijen haar ontwikkelings- en innovatie ambities wil realiseren; - Afdelingen en medewerkers sturen op resultaten; - In een vaste cyclus worden reguliere activiteiten en jaarplannen geëvalueerd, beoordeeld en bijgesteld; - Vaststellen kritische procedures, naar hun werking inventariseren en beschrijven.

externe doelstellingen - Aansluiting bij AedesCode, waarin de kwaliteit en de zorgvuldigheid naar klanten vastgelegd zijn; - Centraal stelt SVT de behoefte van klanten; - Professionaliseren van de huurdersorganisatie; - De primaire doelgroep, zoals deze in het BBSH genoemd wordt, is de centrale doelgroep van SVT, waar nadrukkelijk ouderen, gehandicapten, minderheden en (ex-) psychiatrische patiënten aan toegevoegd zijn;


52


- Vastgoedontwikkeling, product-, diensten en serviceontwikkeling; - SVT wil haar invloed bij gemeente en partners vergroten en wil nieuwe locaties, c.q. grondposities verwerven.


53


Quickscan vraag Heeft uw corporatie: Afspraken met huurdersorganisatie(s) ja ARBO-risicoinventarisatie ja Automatiseringsaudit laten uitvoeren nee Balanced score card nee Communicatieplan nee Corporatievastgoed-index nee Financiële meerjarenraming ja Financierings- en beleggingsstatuut ja Huurbeleidsplan ja ISO-Primaatcertificaat nee INK-audit laten uitvoeren nee Interne prestatie-afspraken met managers nee KWH-huurlabel nee Klantwaardering, systematische registratie ja Ondernemingsplan ja Opleidingsplan in ontwikkeling Organisatie- en functiebeschrijvingen ja Procesbeschrijvingen in ontwikkeling Privacyprotocol (Wet bescherming persoonsgegevens) ja Prestatieafspraken met gemeente(n) ja en in ontwikkeling Strategisch voorraadbeheerplan ja SWOT-analyse nee Verkoopbeleidsplan in ontwikkeling Woningmarktonderzoek in ontwikkeling


54


Quickscan Onderwerp

kengetallen (jaarrekening 2004)

kengetallen Financiële positie Eigen vermogen per woning Huur per woning Boekwaarde per woning Jaarresultaat per woning Onderhoudsuitgave per woning Solvabiliteit

4.636 349 30.422 1.489 1.677 13

kengetallen omzetpotentie Huur als percentage van maximaal redelijk Bedrijfswaarde als percentage van de boekwaarde Aantal te verkopen woningen komende vijf jaar Aantal te herstructureren woningen de komende vijf jaar Gemiddelde onrendabele top bij nieuwbouw

65% 150% 25

geen recente cijfers

kengetallen organisatie Aantal voltijdsplaatsen Aantal medewerkers

percentage ziekteverzuim beheerskosten per woning Eigen technische/onderhoudsdienst

28 2005 46 2005 exc. Zwangerssch. Verlof 2,2% tech. en adm.

3,48% 2005 530 ja

kengetallen woningbezit Aantal klachten bij klachtencommissie afgelopen 2 jaar

Aantal huisuitzettingen afgelopen 3 jaar


2005 2004

1 1

2005 2004 2003

4 20 13

55



56


Bijlage 3 Overzicht visitatiegesprekken Raad van commissarissen - De heer ir. F. Jasper, voorzitter raad van commissarissen - De heer A.A. Keijman, lid raad van commissarissen Directeur/bestuurder - De heer K. Pos Managementteam - Mevrouw J.J.S. van Wouwe, hoofd Bewoners Zaken - De heer A. van der Dussen, hoofd Technische Zaken - De heer P.W.H.M. Verhoeven, hoofd Financiën en Administratieve Zaken Medewerkers en OR - De heer C.E.M. Papeleu, voorzitter Ondernemingsraad SVT - Mevrouw M.M. de Vree, lid Ondernemingsraad SVT Netwerk OGGZ (Openbare Geestelijke Gezondheids Zorg) - De heer R.V.J. Postma, Sociaal psychiatrisch verpleegkundige - De heer G.J. Ulrich, rechercheur politie Regiegroep ouderenhuisvesting Buren - De heer B. Magielse, directeur Stichting Zorgcentra de Betuwe (SZDB) - Mevrouw A.M.J. Krakers, directeur Stichting Welzijn Ouderen Buren (SWOB) Regiegroep ouderenhuisvesting Tiel - De heer ir. P.C. Bastiaanse, directeur Stichting Thuiszorg en Maatschappelijk werk Rivierenland (STMR) - De heer drs. F.A. van Es, directeur Stichting Zorgcentra Rivierenland (SZR) - De heer H.A. de Jong, directeur Mozaïek, welzijnsorganisatie - Mevrouw E.R.M. Snijders, manager J.P. van den Bent Stichting - De heer W.J. Toonen, regiomanager Regionaal Instituut voor Beschermd Wonen (RIBW) Nijmegen en Rivierenland


57


Gemeente Tiel - Mevrouw C.J. Sliepen, medewerker Bureau Schuldhulpverlening Tiel - De heer C. Anker, wethouder Ruimtelijke Ordening nieuwe college en Volkshuisvesting vorige college - De heer E.A. Roovers, hoofd stadsontwikkeling - Mevrouw drs. C.M. van Dorenmalen, senior beleidsadviseur volkshuisvesting Gemeente Buren - De heer drs. W.G. Hompe, wethouder Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting - De heer drs. M.A.J. van Ooijen, senior beleidsadviseur volkshuisvesting Collega-corporaties - De heer A.M.H. van Mil, directeur/bestuurder Stichting Woning Beheer - De heer H.W.J. Suijdendorp, directeur/bestuurder Woningcorporatie SCW-Tiel Kamer van Koophandel - De heer R.J.M. Matser, directeur/algemeen secretaris - Mevrouw ir. C.C. Eijkelenboom, beleidsadviseur Stichting Bewonersraad SVT - Mevrouw H. van Groenesteijn, voorzitter bewonersraad SVT - De heer G. Lokhorst, secretaris bewonersraad SVT


58


Bijlage 4 Beschikbaar gestelde documenten -

Zelfevaluatie Stichting Volkshuisvesting Tiel, februari 2006 Quickscan Organogram Jaarverslag, jaarrekening 2004 en managementletter interim-controle boekjaar 2004 CFV beoordeling financiële positie verslagjaar 2004 CFV benchmark verslagjaar 2004 Accountantsverslag over het boekjaar 2004 BedrijfsVoortgangsOverzicht 01-01-2005/31-08-2005 Managementletter interim-controle boekjaar 2005 Meerjarenplan beleid en beheer 2005-2014 Meerjarenplan beleid en beheer 2006-2015 Prestatie-Afspraken BBSH Tiel 2001 Evaluatie van de Prestatie-Afspraken en vernieuwing overeenkomst in 2006 Notitie Wonen, Welzijn en Zorg in Tiel (een toekomstperspectief gericht op senioren) Notitie Wonen, Welzijn en Zorg in Buren (een toekomstperspectief gericht op senioren) Deel 2: Programma van Eisen, vervolg op de startnotitie Wonen, Welzijn en Zorg in Buren Nieuwsblad wonen, welzijn en zorg ‘Thuis in Buren’ 1 Nieuwsblad wonen, welzijn en zorg ‘Thuis in Buren’ 2


59



60

Reactie Stichting Volkshuisvesting Tiel op het visitatierapport

Reactie SVT op visitatierapport

De SVT heeft het visitatie proces afgerond. We zijn onder de indruk van het feit dat veel stakeholders zo betrokken zijn bij onze woningcorporatie en mee hebben willen werken aan deze visitatie. De SVT wordt gewaardeerd vanwege haar sociale gezicht, onze projecten en onze inzet om er samen met huurders en vele anderen echt het beste van te maken. Maar dat dit rapport niet het eindpunt is, moge duidelijk zijn, er werden immers ook harde noten gekraakt. De SVT kenmerkt zich door de ambitie vooral te willen doen. We willen deze doe cultuur ombuigen door meer doordacht om te gaan met thema’s in de volkshuisvesting. Uit de gesprekken die zijn gevoerd met de stakeholders kwam naar voren dat een duidelijk omschreven en toetsbare strategie voor de middellange en lange termijn ontbreekt bij de SVT. Doordat de SVT een doe-organisatie is, wordt veelal ad hoc ingesprongen op kansen die er liggen. Dit is enerzijds natuurlijk goed, het geeft de ruimte om flexibel om te gaan met nieuwe ideeën of initiatieven. Toch ligt er zowel bij de SVT als bij de stakeholders een duidelijke behoefte aan een visie voor de lange termijn, die wordt vertaald in strategische doelstellingen. Dit element zal daarom zeker door ons worden opgepakt. Zoals in het visitatierapport genoemd, is onze beleidsvorming veelal impliciet. Dit willen we doorbreken door in de toekomst samen met onze stakeholders te komen tot een lange termijn visie, waarin we met diezelfde stakeholders de kansen die er liggen op het gebied van samenwerking willen benoemen. Een uitgelezen kans om ons toekomstige beleid samen met de stakeholders te bespreken en ook vast te leggen als een betrouwbare koers voor de toekomst van de volkshuisvesting in Tiel en Buren.

Door het betrekken van onze stakeholders bij het bepalen van onze lange termijn doelstellingen, zijn alle partijen beter op de hoogte van de achtergrond van beslissingen die de SVT neemt. Met twee partijen in het bijzonder hopen we de relatie en communicatie in de toekomst sterk te verbeteren, te weten de gemeente Tiel en de collega corporatie SCW. Met beide partijen zijn we inmiddels al aardig op de goede weg. Toch willen we ons in zetten om de relaties sterker en transparanter te maken. Het formuleren van gezamenlijke doelen en die ook gezamenlijk na te streven is daarbij erg belangrijk. Intern zal de administratieve organisatie en het risicomanagement verbeterd worden. Ook hier weer is het doel om transparant te zijn en zo tot een verantwoorde besluitvorming te komen. Dat het verbeteren van de communicatie een punt van aandacht blijft, blijkt onder andere uit de reacties op het uittreden van de SVT uit de W6. Kortom: we willen bouwen aan vertrouwen. Dit doen we door veel inzet te geven aan communicatie: ons imago en onze informatiekanalen naar buiten toe. Daarnaast zullen wij onze stakeholders betrekken bij de beleidsvorming en onze strategische doelen. Wij willen alle betrokkenen heel hartelijk danken voor hun inbreng aan de visitatie van SVT. We hopen op een blijvend positieve relatie met allen.

K. Pos Directeur/bestuurder

Stichting Volkshuisvesting Tiel. Visitatierapport. Hilversum, 12 juni 2006

Recommend Documents