Visitatierapport Lierse Maatschappij voor de Huisvesting, Lier

Visitatierapport Lierse Maatschappij voor de Huisvesting, Lier

Visitatiegesprekken op 12 en 13 november 2012 Definitief visitatierapport van 26 februari 2013

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM Lierse Maatschappij voor de Huisvesting (LMH) Datum rapport: 26 februari 2013 Datum visitatiegesprekken: 12 en 13 november 2012 Datum presentatie aan Raad van Bestuur: 16 januari 2013

Erkenningsnummer SHM: 1200 Contactgegevens SHM: ABTSHERBERGSTRAAT 10 2500 LIER Tel: +32 3 490 30 50 Fax: +32 3 490 30 59 Email: [email protected] Web : www.liersehuisvestingsmaatschappij.be Directeur: Marc VANDEN EYNDE Voorzitter: Ludo PEETERS Werkgebied: Lier

Samenstelling visitatiecommissie: Wouter COUCKE, commissievoorzitter Tina MARTENS, commissielid Gerard VAN BORTEL, commissielid

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de Lierse Maatschappij voor de Huisvesting geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, de daarnaast door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING LIERSE MAATSCHAPPIJ VOOR DE HUISVESTING

PAGINA 2 VAN 31

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 7 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 7 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 8

4. PRESTATIES VAN SHM LIERSE MAATSCHAPPIJ VOOR DE HUISVESTING ................................................. 9 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ....................................................................... 9 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 12 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID................................................................................................... 14 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 16 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 18 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 22

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 24 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 24 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN............................................... 25 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 25 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ SHM ....................................................................................................................... 25

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 27 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 28


PAGINA 3 VAN 31

1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Lierse Maatschappij voor de Huisvesting (LMH). 1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be 1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen. 1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context. 1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten of de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode. - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


PAGINA 4 VAN 31

1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de visitatiecommissie een eindoordeel. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. 1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven. 1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].


PAGINA 5 VAN 31

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Goed

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Goed

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Goed

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid

Goed

OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar

Goed

PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN

Voor verbetering vatbaar

OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust


OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust

Goed

PV 4

SOCIAAL BELEID

Goed

OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Goed

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan

Goed

OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer

Goed

OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

Uitstekend

PV 5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID


OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar


OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed


OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Goed

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan

Goed

OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle


OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Uitstekend

PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID


OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk

Goed

OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

Goed

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten


OD 2.1


Uitstekend

PAGINA 6 VAN 31

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM -

De Lierse Maatschappij voor de Huisvesting (LMH) werd opgericht op 28 april 1921 onder de naam Lierse Maatschappij voor Goedkope Woningen. Na een actieve bouwperiode in de jaren 1960-1990 en een terugplooiing op loutere verhuuractiviteiten in de jaren 1990-2005 focust de maatschappij de laatste jaren opnieuw op het bouwen en renoveren van sociale huurwoningen.

-

De LMH verhuurt 878 sociale woningen, waarvan 303 appartementen en 575 huizen. Verder omvat het patrimonium per 31/12/2011 402 garages, 4 magazijnen en 2 fietsenbergingen.1 Het volledige patrimonium ligt in Lier.

-

Op het vlak van slaapkamers kan het huurpatrimonium als volgt opgedeeld worden: 40% zijn woningen met 2 slaapkamers, 27% hebben drie slaapkamers en 22% hebben 1 slaapkamer. 11% van het patrimonium beschikt over 4 of meer slaapkamers.

-

Ongeveer 26% van de woningen dateert van voor 1960, en 67 % van de woningen dateert van voor 1980. Het patrimonium is dan ook relatief oud in vergelijking met het gemiddelde voor Vlaanderen, waarbij 40% van de woningen dateert van voor 1980.

-

De LMH is momenteel gehuisvest in de voormalige stadsmeisjesschool. De geslaagde renovatie met veel lichtinval en transparante materialen weerspiegelt de openheid van de organisatie, zowel intern als naar de huurder toe.

-

Bij de aantrede van een nieuwe directeur werd de overstap gemaakt van een organisatie met een klassieke werkstructuur (technisch/sociaal/financiën/administratie) naar een meer teamgerichte aanpak met 8 VTE (zie onderstaande figuur 1).

Figuur 1: Teamgerichte organisatie

Team onderhoud en herstellingen

Team werven

Team financiën

FORUM

Team kandidaten en huurders

-

Team begeleiding

De LMH is zeer stevig verankerd in Lier en heeft tal van samenwerkingsverbanden en gezamenlijke projecten met een verscheidenheid aan diensten en organisaties.

1 Cijfers Jaarverslag 2011, SHM De Lierse Maatschappij voor de Huisvesting VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING LIERSE MAATSCHAPPIJ VOOR DE HUISVESTING

PAGINA 7 VAN 31

Vermeldenswaardig zijn in dit verband het periodiek lokaal woonoverleg, de gezamenlijke bekostigde woonbegeleider, de gegevensuitwisseling met SVK De Woonkans en de samenwerkingen met de vzw’s Sint Pieter (begeleid zelfstandig wonen voor personen met een lichte mentale handicap) en Zewopa (zelfstandig wonen in projecten met ADL-ondersteuning). -

3.2

De Stad Lier heeft geen lokaal toewijzingsreglement. In het intern huurreglement van de LMH staat een bepaling dat er voorrang gegeven wordt aan kandidaat-huurders die de afgelopen 6 jaar minstens 3 jaar in Lier hebben gewoond. Eind 2011 stond de teller van het aantal kandidaat-huurders op de wachtlijst op 701, inbegrepen de 52 huurders met een mutatievraag. Door de voorrangsregeling komen haast alleen mensen uit Lier in aanmerking voor een sociale woning. Huurders die in 2011 een woning toegewezen kregen, moesten gemiddeld 1.650 dagen of ongeveer vier jaar en zes maanden wachten sinds hun aanvraag.

Beschrijving omgeving

-

Eind 2009 telde Lier 14.662 huishoudens en men verwacht dat dit zal stijgen tot 15.752 in 2020 en 16.330 in 2030. Volgens de Gemeentelijke Profielschets van het Agentschap Binnenlands Bestuur ligt de aangroei van het aantal alleenwonenden beduidend hoger dan de aangroei van het aantal huishoudens.2 Uit de gegevens van de LMH voor 2010 blijkt dat ongeveer 42% van de huurders alleenstaand is.

-

De bevolkingsopbouw van Lier stemt overeen met die van het Vlaams gemiddelde. Alleen het aandeel 65-plussers ligt hoger (19,7% in Lier) dan het Vlaams gemiddelde (18,0%). Ongeveer 34% van de sociale huurders bestaat uit gezinnen met een gezinshoofd ouder dan 65 jaar.

-

Het werkloosheidspercentage in Lier bedraagt 7,13% en het aandeel leefloners 0,49%.

-

Lier telt ongeveer 15.000 woongelegenheden. 5,97% (2011) daarvan zijn sociale huurwoningen. Naast de sociale huurwoningen van LMH worden er nog een aantal woningen verhuurd door het OCMW en het SVK. De woningtypologie in Lier wordt gekenmerkt door 41% gesloten, 32% halfopen bebouwing en 27% appartementen.

-

De mediaan verkoopprijs van een appartement bedraagt in Lier € 178.875, (cf. mediaan voor Vlaanderen) en is de laatste 5 jaar met 11,01% gestegen. Voor woonhuizen bedraagt de mediaan verkoopprijs € 190.000 (€ 5.000 hoger dan de mediaan voor Vlaanderen) met een stijging van 18,75%. De mediaan prijs voor bouwgrond bedraagt € 201 / m² maar is met 26,92 % gestegen op 5 jaar tijd en is ook ruim € 20 duurder dan de mediaan voor Vlaanderen.

-

Het sociaal objectief voor sociale huur voor Lier werd bepaald op 242 bijkomende sociale huurwoningen. De nulmeting resulteerde in 846 sociale huurwoningen. Door de invulling van het sociaal objectief voor sociale huurwoningen moeten er op termijn dus 1.088 sociale huurwoningen zijn in Lier. Van het objectief van 242 sociale huurwoningen werden eind 2011 al 38 bijkomende sociale huurwoningen gerealiseerd door de LMH.

2 Gemeentelijke Profielschets Lier, Agentschap Binnenlands Bestuur, 03/04/2012: de aangroei voor alleenstaande vrouwen / mannen bedraagt 116,1 / 125,6 voor 2009 (2000 = 100) waarbij de gemiddelde groei van hetaantal huishoudens over dezelfde periode 108,6 bedraagt. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING LIERSE MAATSCHAPPIJ VOOR DE HUISVESTING

PAGINA 8 VAN 31

4.

PRESTATIES VAN SHM LIERSE MAATSCHAPPIJ VOOR DE HUISVESTING

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed - De LMH scoort vrij hoog op de prestatie-indicatoren voor deze operationele doelstelling. Gemiddeld genomen over de laatste 5 jaar realiseerde de SHM per 100 woningen die ze bezit elk jaar 2,5 nieuwe sociale huurwoningen. De LMH behoort daarmee bij de 25% best presterende maatschappijen. Echter, de maatschappij heeft vooral in 2007 en 2008 woningen gebouwd. Daarna is de productie stilgevallen en in 2010 en 2011 werd geen enkele bijkomende sociale huurwoning gerealiseerd. De door de directeur aangehaalde redenen voor deze tijdelijke stilstand worden door andere partijen bevestigd en door de visitatiecommissie als relevant en valide beoordeeld. Ze zijn met name: - de overgang naar een nieuwe directeur en organisatiestructuur waardoor een aantal projecten niet opgestart werden; - de concentratie van de beschikbare mankracht op de uitvoering van een doorgedreven renovatieprogramma voor het relatief oude patrimonium; - vertragingen omwille van verplichte archeologische onderzoeken, bezwaren tegen de stedenbouwkundige vergunning; bijkomende vragen van de stad om een ondergrondse parking te voorzien, het uitbreiden van de scope van de projecten op vraag van de stad waardoor bijkomende onderhandelingen noodzakelijk zijn; - de terughoudendheid van het OCMW om bouwprojecten te ontwikkelen op de gronden die in haar eigendom zijn. Het merendeel van de woonuitbreidingsgebieden in Lier zouden OCMW gronden betreffen; - veel projecten waarbij de LMH betrokken is, bevinden zich in binnenstedelijk gebied en zijn bijzonder complex met vaak een lang ontwikkelingstraject; - soms worden binnenstedelijke projecten gecombineerd met nieuwe concepten die de complexiteit nog vergroten, bijvoorbeeld het gebouw van de voormalige gendarmerie dat is aangekocht door de provincie Antwerpen en waarop de LMH een erfpacht van 69 jaar verwierf. Erfpachtconstructies zijn nieuw voor zowel de provincie als voor LMH. De maatschappij wil de voormalige rijkswachtkazerne uit 1892 verbouwen tot tien studio's die geschikt zijn voor de zorgen woonbehoeften van cliënten van vzw De Lier (volwassenen met een mentale beperking); - De visitatiecommissie heeft grote waardering voor de inzet van LMH om binnenstedelijke woonprojecten te bouwen (en zo ook sociale huisvesting te realiseren in de binnenstad) en tegelijkertijd historisch erfgoed voor de stad Lier te behouden. De commissie constateert echter ook dat de woningproductie in de afgelopen twee jaar is stilgevallen. De visitatiecommissie adviseert LMH om, aanvullend op het huidige projectenportfolio, een inspanning te verrichten om minder complexe locaties buiten het centrum van Lier te verwerven en te ontwikkelen;


PAGINA 9 VAN 31

- De LMH verwacht om tegen 2015 via diverse projecten 135 bijkomende sociale huurwoningen te realiseren3. Daarvan staan er 8 al op een uitvoeringsprogramma en werden er nog eens 47 aangemeld. Dat betekent dat er volgens de gegevens in de prestatiedatabank op korte termijn nog 80 van de verwachte sociale huurwoningen aangemeld dienen te worden. De visitatiecommissie stelt vast dat de LMH een weinig eenduidige werkwijze heeft voor het aanmelden van bouwprojecten bij de VMSW. Aangezien de aanmelding een verplichte stap is vooraleer een project op een programma kan komen, beveelt de visitatiecommissie aan om de aanmelding als een verplichte stap op te nemen in een uit te schrijven procedure voor wat betreft het voorontwikkelingstraject; - De visitatiecommissie waardeert ook de positieve houding van de LMH ten aanzien van de realisatie van bijkomende sociale koopwoningen door private initiatiefnemers in toepassing van het gronden pandenbeleid. Zo zijn er in 2012 onderhandelingen lopende met verschillende private ontwikkelaars. In één specifiek geval worden binnen een globale ontwikkeling van 90 eenheden zelfs 58 kleinere sociale appartementen voorzien. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Beoordeling: goed - De visitatiecommissie heeft bij de LMH een duidelijke strategie en visie vastgesteld om bestaande woningen die aan het einde van hun exploitatiecyclus zijn te herontwikkelen met het oog op het verhogen van de complementariteit met de rest van het patrimonium op wijkniveau. Hiermee worden op een creatieve manier bijkomende ontwikkelingsmogelijkheden gecreëerd. Daarom is de visitatiecommissie van oordeel dat de beoordeling in de gegeven omstandigheden als ‘goed’ kan worden beschouwd; - Daarnaast gaat de maatschappij ook actief op zoek naar mogelijkheden om nieuwe projecten te kunnen realiseren; - De visitatiecommissie stelt vast dat ondanks deze inspanningen in de afgelopen 5 jaar de grondreserves niet substantieel gewijzigd zijn. Om ook in de toekomst voldoende bijkomende woningen te kunnen realiseren, zal de SHM ook nieuwe gronden moeten verwerven. De visitatiecommissie beveelt aan om samen met de stad Lier na te gaan hoe de woonuitbreidingsgebieden aangesneden kunnen worden met het oog op het realiseren van het woonbeleid. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed - De visitatiecommissie vindt het bijzonder lovenswaardig dat de LMH uiteenlopende woonvormen aanbiedt, waarvan een deel bestemd is voor bijzondere doelgroepen. Een eerste voorbeeld omvat het woonproject dat de SHM samen met de stichting Zewopa heeft 3 Cijfers Jaarplanning LMH sept 2011 – aug 2012 VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING LIERSE MAATSCHAPPIJ VOOR DE HUISVESTING

PAGINA 10 VAN 31

ontwikkeld voor mensen met een lichamelijke beperking. Verspreid over 2 locaties worden in totaal 12 ADL woningen gerealiseerd. Een tweede voorbeeld is een samenwerking met de vzw Sint Pieter, aan wie door de LMH 2 woningen ter beschikking gesteld worden. De vzw Sint Pieter is een organisatie voor de opvang van volwassenen met een lichte mentale handicap en zal de woningen ombouwen tot 5 ruime studio’s. De sociale begeleiding van de toekomstige bewoners wordt dan weer toevertrouwd aan de vzw de Lier. Dit illustreert dat voor een passend woningaanbod veelal de samenwerking tussen meerdere maatschappelijke organisaties essentieel is; - Via een aanbod aan sociale koopwoningen zal de LMH ook proberen een antwoord te bieden aan jonge gezinnen waarvan het inkomen binnen de inkomensgrenzen voor sociale huisvesting valt; - Alleenstaanden vormen een bijzondere doelgroep voor de LMH. Ze vormen een steeds grotere groep op de wachtlijst en de SHM stemt haar bouwplannen hierop af. Omdat dit niet volstaat om aan de vraag te voldoen, probeert de SHM ook de private actoren woningen te laten realiseren voor alleenstaanden in het kader van de uitvoering van een de sociale last; - De SHM probeert wooncarrières per wijk mogelijk te maken, door appartementen te plannen in wijken of kernen waar nu nog alleen eengezinswoningen staan en probeert zo de principes van de rationele bezetting en levenslang wonen in de praktijk te brengen. Senioren die in grote woningen wonen, worden hierdoor immers aangezet om te verhuizen binnen de wijk waardoor grote woningen opnieuw beschikbaar komen voor gezinnen met kinderen. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Totaaloordeel: goed -De visitatiecommissie is van oordeel dat de LMH er in slaagt om een aantal projecten op de sporen te zetten en uiteenlopende segmenten van sociale huurders een aanbod te bieden. Op kortere termijn dient de procedure voor aanmelding van projecten intern op punt gesteld te worden. Op langere termijn is het op peil houden van de grondvoorraad een aandachtspunt.


PAGINA 11 VAN 31

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: uitstekend - Het aandeel aan sociale huurwoningen van de LMH die volgens de meest recente patrimoniumenquête reeds alle normen van het Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) hebben behaald in het jaar 2011 bedraagt ongeveer 71%. Daarmee scoort de LMH bij de beste 20 SHM’s. Nagenoeg alle (98%) woningen halen de norm m.b.t. dubbele beglazing en 92% haalt de norm voor dakisolatie. Enkel voor wat betreft het aandeel van de woningen dat over een energiezuinige verwarmingsinstallatie beschikt (78%), bevindt de LMH zich in de middenmoot van de SHM’s maar zij heeft de intentie om op dit vlak een inhaalbeweging te doen; - Tijdens de gesprekken stelde de visitatiecommissie ook vast dat de huurders zeer tevreden zijn over de kwaliteit van de woningen en appartementen en dat de leden van de raad van bestuur het beperken van de huurdersuitgaven voor energie voor ogen hebben bij het nemen van beslissingen om het patrimonium te renoveren. Uit de gesprekken met de huurders bleek bovendien dat de verhuisbewegingen en interventies in het kader van deze renovatiepolitiek zeer correct aangekondigd en opgevolgd worden. - De renovatie, verbetering, aanpassing en vervanging van het patrimonium wordt bijgehouden in een up-to-date meerjarenonderhouds- en renovatieplanning. Een gedeelte van de renovaties wordt gefinancierd met eigen middelen. De visitatiecommissie suggereert om in deze planning de eenheidsprijzen te indexeren, zodat rekening gehouden wordt met prijsstijgingen wanneer renovaties op een later tijdstip ingepland worden. Mits deze aanpassing geschiedt kan deze onderhouds- en renovatieplanning ook voor andere SHM’s nuttig zijn als voorbeeld. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed - Door het ontbreken van een prestatie-indicator heeft de visitatiecommissie zich gebaseerd op het jaarverslag en de gesprekken met de directeur bij het beoordelen van deze doelstelling; - De visitatiecommissie is van oordeel dat de LMH een bij nieuwbouw of renovatie een inspanning levert om bij te dragen tot een beter milieu. Zo werden in het project Pieter Breughellaan (31 woongelegenheden) collectieve CV-installaties en warmwatervoorziening voorzien en zal dezelfde ingreep ook gebeuren in een project van 36 woongelegenheden (Blokstraat). Aan de basis van deze ingrepen liggen zowel de energiezuinigheid als de optimalisatie van het ruimtegebruik; - De visitatiecommissie stelt vast dat de LMH ook in voldoende mate de afweging maakt om op een duurzame manier om te gaan met de beschikbare ruimte, grondstoffen en energie en de beschikbare alternatieven afweegt. Zo past zij in de mate van het mogelijke groendaken toe als bufferingscapaciteit voor regenwater met als motivatie de bijkomende isolatiewaarde op het dak en de frequente problemen met regenwaterpompen bij klassieke ondergrondse buffering. In het kantoor van de LMH werd gekozen voor een warmtepomp, maar ook in VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING LIERSE MAATSCHAPPIJ VOOR DE HUISVESTING

PAGINA 12 VAN 31

nieuwbouwprojecten worden alternatieve verwarmingssystemen geïntegreerd (zonneboilers in Belgrado en Florent Van Cauwenberghstraat). Wat betreft de isolatie heeft de LMH een voorkeur voor minerale wol omwille van betere eigenschappen zowel bij de productie als bij de verwerking van het afval achteraf. Vanuit het lokaal woonoverleg wordt er meegewerkt aan gemeentelijke projecten rond duurzaamheid en milieuvriendelijkheid en worden ook energiesnoeiers ingezet om bewoners te adviseren over hun energieverbruik. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed - De LMH besteedt veel aandacht aan het realiseren van aangepaste woningen, maar kan meer energie steken in aanpasbaar bouwen. Aanpasbaar bouwen houdt in dat de SHM er in het bouwproces rekening mee houdt dat de woningen gemakkelijk kunnen worden omgebouwd tot woningen voor mensen met bijzondere zorgen. Met name huurders maakten de opmerking dat bij nieuwbouw en renovatie systematisch een douche voorzien zou moeten worden omdat baden voor ouderen vaak moeilijk te gebruiken zijn. Een mogelijke oplossing bestaat erin om ook voor de gewone woningen en appartementen een afwegingskader op te stellen waarin de ingrepen die toegepast worden voor aanpasbaar wonen geëvalueerd worden op hun kostprijs en hun mogelijke meerwaarde voor een gewone woning of appartement. - Dit neemt niet weg dat LMH een voorbeeldrol vervult op het vlak van aangepast bouwen. Met het project Belgrado realiseerde de LMH 18 nieuwe zorgappartementen voor ouderen en zorgbehoevenden. Daarnaast werden in samenwerking met de vzw ZEWOPA 12 aangepaste appartementen ingericht voor personen met ADL ondersteuning; - Niettemin vindt de visitatiecommissie dat de principes met betrekking tot aanpasbaar bouwen ook zoveel mogelijk toegepast dienen te worden in de overige woningen en appartementen. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Totaaloordeel: goed De visitatiecommissie stelt vast dat de kwaliteit van de woningen zowel in de patrimoniumenquête als in de gesprekken met huurders als uitstekend wordt ervaren. Er worden initiatieven genomen om de woningen meer milieuvriendelijk te maken. De SHM doet veel inspanningen om aangepaste woningen te realiseren, maar zou (bepaalde) van de daarbij toegepaste principes kunnen doortrekken naar de bouw of renovatie van gewone woningen en appartementen, zodat woningen ook aanpasbaar zijn aan toekomstige noden en zodat het patrimonium ook meer flexibel kan ingezet worden.


PAGINA 13 VAN 31

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar - De huurprijzen van de SHM zijn relatief hoog. Bij appartementen bedraagt de mediaan huurprijs € 216 (bij 67 SHM’s ligt de huurprijs lager), bij eengezinswoningen zelfs € 308 (bij 87 SHM’s ligt de huurprijs lager). Gezien bij de huurprijsberekening gebeurt op basis van het inkomen van de huurder en de markthuurwaarde van de huurwoning zelf, heeft de SHM hier slechts een beperkte impact op. Zo behoort het gemiddelde inkomen van huurders van de LMH tot de 25% hoogste in de sector en zijn de prijzen van woningen in Lier de laatste 10 jaar sterker gestegen dan het Vlaamse gemiddelde, wat een impact heeft op de markthuurwaarde. - De visitatiecommissie is van oordeel dat het prijsbewustzijn binnen de gehele organisatie voor verbetering vatbaar is. Zowel tijdens het ontwikkelingstraject, de realisatiefase als de onderhoudscyclus dient systematisch de kostprijs in vraag gesteld te worden met het oog op de verdere reductie daarvan. Tijdens de gesprekken kwam onder meer naar boven dat kostprijsramingen tijdens het voorontwikkelingstraject zeldzaam zijn en dat er noch voor de projectmatige kosten noch voor de algemene kosten een periodieke evaluatie gebeurt. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed - De gemiddelde huurlasten bedroegen bij LMH in 2011 ongeveer € 188 per jaar. Daarbij valt op dat dit gemiddelde sinds 2008 met bijna € 60 is toegenomen en dat deze stijging quasi integraal toe te schrijven is aan het afsluiten van onderhoudscontracten voor periodiek onderhoud; - De visitatiecommissie vindt het bijzonder positief dat de huurprijs, huurlasten en energiekosten voor de sociale huurder als algemeen aandachtspunt genomen wordt bij het evalueren van de verschillende investeringsbeslissingen op het niveau van de raad van bestuur. Deze ingesteldheid was ook terug te vinden bij de directeur en verschillende medewerkers van de LMH; - Een ander positief punt is dat de LMH naar aanleiding van de ingebruikname van een nieuw woonproject vanaf nu systematisch rekening houdt met de mening van de huurders bij de beslissing wie instaat voor welke onderdelen van het huurdersonderhoud; - Voor periodiek onderhoud, bijvoorbeeld van CV installaties, heeft de maatschappij onderhoudscontracten afgesloten. De maatschappij is tevreden over de prijs/kwaliteit verhouding, maar toetst nog onvoldoende, bijvoorbeeld op basis van prijsvergelijkingen, of de lopende onderhoudscontracten nog in alle opzichten (prijs/kwaliteit) marktconform zijn. Ook de huurders waarmee de visitatiecommissie sprak waren tevreden over de dienstverlening en hadden geen bezwaar tegen de hogere kostprijs van deze manier van werken.


PAGINA 14 VAN 31

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De bijzondere aandacht van alle niveaus binnen de organisatie van de LMH voor de energiekosten en huurlasten van de sociale huurder vindt de visitatiecommissie zeer positief. Niettemin is zij ook de mening toegedaan dat het prijsbewustzijn binnen de organisatie verbeterd kan worden door – bijvoorbeeld - periodiek de kostprijs van bepaalde diensten of goederen te analyseren.


PAGINA 15 VAN 31

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed - De visitatiecommissie vindt dat de woonzekerheid van de sociale huurder van de LMH voldoende gegarandeerd wordt. De procedure inzake huurachterstallen staat op punt, is gekend bij medewerkers en bij huurders en wordt ook strikt nageleefd. Door een snelle en persoonlijke aanpak in samenwerking met het OCMW worden probleemsituaties snel herkend en is gebleken dat gerechtelijke uithuiszettingen vrijwel niet voorkomen. In 2011 was er geen enkele verbreking van een huurovereenkomst of een gerechtelijke uithuiszetting. - In samenwerking met het OCMW wordt, indien nodig, ook in een woonbegeleiding voorzien om huurders te ondersteunen in het nakomen van hun huurdersverplichtingen (huurbetaling, onderhoud), zodat dit geen grond wordt voor de verbreking van een huurovereenkomst. Vanaf 2011 werden er doorlopend 5 gezinnen intensief begeleid waardoor uithuiszetting voorkomen kon worden. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed - Leefbaarheidsproblemen zijn over het algemeen beperkt in Lier. Wijken met sociale huisvesting wijken in dat verband niet af van het gemiddelde, met uitzondering van de wijk Herderin, waar door de stad Lier ook een wijkoverleg georganiseerd wordt waaraan de SHM deelneemt; - Uit het jaarverslag en de gesprekken met woonactoren, beleidsvertegenwoordigers en huurders blijkt dat de meeste leefbaarheidsproblemen te maken hebben met burenhinder, de verstoring van de openbare orde en het onderhoud van de gemeenschappelijke delen. De SHM overlegt systematisch over de eerste twee aspecten met de wijkagent en lost de problemen inzake een gebrek aan onderhoud zelf op door bemiddeling. De huurders zijn zelfs vragende partij voor het strikter toepassen van het intern huurreglement en het organiseren van meer controle om mensen aan te sporen hun huurwoning te onderhouden. Zo kan er ook kort op de bal gespeeld worden bij burenconflicten rond dierenoverlast. De suggestie van de visitatiecommissie is hier om het intern huurreglement zo aan te passen dat er een duidelijk onderscheid is tussen de regels en de interpretatie ervan. Er dient in de tekst ook een onderscheid gemaakt te worden tussen regels die zonder mogelijke uitzondering van toepassing zijn en regels waarbij een gemotiveerde afwijking wel kan, eventueel gekoppeld aan een voorwaarde (vb. huisdieren toelaten op voorwaarde dat er geen overlast is). OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: goed - De LMH organiseerde verschillende informatieavonden met betrekking tot nieuwe huurprojecten en informeert de huurders ook via de wijkkrant of het stadsmagazine ‘De peperbus’; - Er werden in het verleden ook enkele initiatieven (o.a. BBQ, wijkfeesten) genomen om de band tussen de huurders en de SHM te versterken, maar deze initiatieven verwaterden volgens de SHM iedere keer door gebrek aan interesse bij huurders; VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING LIERSE MAATSCHAPPIJ VOOR DE HUISVESTING

PAGINA 16 VAN 31

- Tijdens de gesprekken met de verschillende woonactoren en de huurders bleek dat er weinig interesse is voor specifieke projecten rond huurdersparticipatie, maar dat een systematisch overleg met de huurders uit een bepaalde wijk door de huurders wel gewenst is. De visitatiecommissie is van mening dat een periodiek overleg met huurders uit een bepaalde wijk zowel voor de LMH als voor de huurders zelf een meerwaarde zou kunnen betekenen. De vragen die gesteld werden tijdens de visitatie kunnen dienen als basis voor een goed jaarlijks constructief gesprek met de huurders. OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: uitstekend - De LMH werkt voor haar huisvestingsondersteuning nauw samen met de stad Lier en het OCMW. In eerste instantie gebeurt deze ondersteuning proactief door de sociale dienst van de LMH zelf: er worden huisbezoeken afgelegd en zo worden eventuele huisvestingsproblemen opgespoord. De sociale dienst gaat een gesprek aan met de huurder over wanbewoning of treedt op als bemiddelaar bij conflicten met andere huurders. Indien de maatschappij er niet uit raakt, wordt overlegd met het OCMW en de stad Lier. Wanneer er bijvoorbeeld diverse problematieken binnen hetzelfde gezin voorkomen, wordt een beroep gedaan op een woonbegeleidingsconsulente van het OCMW, waarvan zowel de stad Lier, het OCMW als LMH één derde van de kostprijs voor hun rekening nemen. De woonbegeleidingsconsulente begeleidt vijf huurders van de maatschappij gedurende zes maanden intensief. De begeleiding heeft betrekking op het verminderen van overlastgedrag, het bijbrengen van een aanvaardbare wooncultuur en budgetbegeleiding. In deze periode probeert de consulente ook een meer langdurige ondersteuning te organiseren door het periodiek inschakelen van een poetsdienst of van organisaties voor gezinsondersteuning. Dit heeft als resultaat dat zelfs voor deze huurders de huisvestingsmaatschappij erin geslaagd is om uithuiszetting te vermijden. Na 6 maanden volgt de sociale dienst van de huisvestingsmaatschappij deze huurders terug op. Hierdoor ontstaat ruimte voor de intensieve begeleiding van andere huurders. PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Totaaloordeel: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat het sociaal beleid van de LMH goed uitgebouwd is en tegemoet komt aan de (beperkte) noden. Een algemeen pluspunt is dat de aanpak zeer persoonlijk is.


PAGINA 17 VAN 31

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar - De financiële leefbaarheid van de LMH is voor verbetering vatbaar. De visitatiecommissie stelt vast dat de gecorrigeerde liquiditeitsratio in enge zin rond de 1 schommelt (1,02 in 2011 en 0,84 in 2010), wat net voldoende is, en dat de netto vrije cashflow (VCF) marge uit de gewone bedrijfsvoering en de netto winstmarge uit de gewone bedrijfsvoering voor verbetering vatbaar zijn, wanneer de verkregen waarden worden afgezet tegen de normen; - De LMH schrijft ook zelf in het jaarverslag dat sinds 2007 de (huur)inkomsten niet volstaan om de gewone bedrijfskosten te dragen en dat bovendien ook de andere kosten (afschrijvingen, waardeverminderingen en financiële kosten) toegenomen zijn. Uit de gesprekken met de directeur en de leden van de raad van bestuur bleek dat er ieder jaar één of meer alleenstaande woningen verkocht worden om de financiële resultaten op te krikken; - Tijdens de visitatie werden ook documenten voorgelegd waaruit bleek dat de maatschappij een analyse gemaakt heeft van de mogelijkheden om haar financiële positie te versterken en dat zij ook de daarbij naar voren geschoven oplossing – het bouwen en verkopen van nieuwe sociale koopwoningen – toepast. Daaruit concludeert de visitatiecommissie dat de financiële leefbaarheid bij de LMH een constant aandachtspunt is en dat er op een bedrijfseconomisch verantwoorde manier naar oplossingen gezocht wordt. De visitatiecommissie is echter ook van oordeel dat er in het kader van de financiële leefbaarheid van de SHM evenzeer aandacht besteed dient te worden aan mogelijkheden om de kosten te reduceren; - De financiële positie kan ook verbeterd worden door een doelmatige inning van huuropbrengsten. De SHM doet dat al door een strikte maar ook sociale inning van de huurdersachterstallen. De suggesties die de visitatiecommissie hier aanvullend wil doen, is het optimaliseren van de inkomsten uit leegstaande woningen of appartementen die wachten op renovatie door ze door middel van korte termijnovereenkomsten ter beschikking te stellen van het OCMW. OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: voor verbetering vatbaar - De totale werkings- en onderhoudskosten per woning per jaar zijn een aandachtspunt voor de LMH. Uit de berekeningen van de visitatiecommissie blijkt dat deze kost ongeveer € 1260 per jaar bedraagt, hetgeen circa € 100 hoger is dan in 2010 en daarmee bevindt de maatschappij zich boven de mediaan. De belangrijkste oorzaak voor deze stijging blijken de ‘gewone onderhouds- en herstellingskosten’ te zijn. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie deze OD als ‘voor verbetering vatbaar’; - In de afgelopen jaren werd het totaal aantal VTE’s wel teruggebracht van 11 naar 8 VTE, zonder dat er signalen komen dat deze besparing in loonkost geleid heeft tot een verminderde dienstverlening. Deze ingreep vertaalt zich ook in de dalende lijn van de betreffende prestatieindicator (9,42 VTE / 1000 woningen versus 10,67 VTE / 1000 woningen in 2010) en het feit dat de LMH zich hier in de middenmoot van de groep SHM’s bevindt; - Iets meer dan de helft van de onderhoudsinterventies heeft betrekking op de technische installaties. Voor de verwarmingsketels werden onderhoudscontracten afgesloten. De VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING LIERSE MAATSCHAPPIJ VOOR DE HUISVESTING

PAGINA 18 VAN 31

visitatiecommissie heeft vernomen dat de huurders zeer tevreden zijn over de geboden dienstverlening. Niettemin stelt de visitatiecommissie voor om de onderhoudscontracten periodiek te evalueren zodat werkings- en onderhoudskosten andere dan personeelskosten gereduceerd kunnen worden; - De investering in software (Sociopack) is positief te noemen en de SHM is nu in staat om de eerste basisanalyses te maken met het pakket en een beter inzicht te verwerven in de kosten. De visitatie raadt de LMH aan om de implementatie van het pakket nauwgezet op te volgen om het maximum uit deze ICT investering te halen; - Tenslotte vindt de visitatiecommissie het essentieel dat de maatschappij in elk stadium van het ontwikkelingsproces van nieuwe woongelegenheden over een kostenraming kan beschikken en deze steeds verder kan verfijnen. OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed - De huurdersachterstallen worden zeer kort opgevolgd en het percentage aan huurachterstallen schommelt rond de 1,45%, slechts 25 SHM’s doen het beter. De SHM is terughoudend om huurinkomsten als oninbaar af te schrijven; - Sociale fraude en domiciliefraude zijn expliciet opgenomen in het intern huurreglement. Bijkomende domiciliëring op het adres van een sociale huurwoning wordt ook doorgegeven door de stad Lier. De betrokken huurders worden aangesproken en met de vaststellingen geconfronteerd, wat meestal spontaan tot een regularisatie leidt. De directeur geeft wel aan dat de instrumenten om daadwerkelijk op te treden tegen inwonende, maar niet gedomicilieerde mensen eerder beperkt zijn: op basis van de regelgeving is het niet duidelijk wat juist onder permanente bewoning dient te worden begrepen. Daarnaast vindt de raad van bestuur dat het voor een SHM moeilijk is om enerzijds op een geloofwaardige manier de rol te spelen van ‘hulpverlener’ en anderzijds sterk controlerend op te treden om sociale fraude en domiciliefraude op te sporen. Deze argumentatie hoorde de visitatiecommissie ook bij andere huisvestingsmaatschappijen. OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed - Op basis van de voorgelegde financiële planning is het duidelijk dat de LMH in staat is om de verschillende financiële subplanningen (o.a. onderhoudsplanning, planning werven, enz…) te integreren tot een coherent geheel, waarbij de invloed van beslissingen over de volgende 30 jaar in beeld gebracht worden. Voor het nemen van beslissingen beschikt de directeur ook over de nodige analyses en cijfers. De visitatiecommissie is echter van oordeel dat deze informatie ook zou moeten aangewend worden in de raad van bestuur, zodat duidelijk is dat een beslissing genomen wordt conform het financieel plan of net in afwijking daarvan; - Uiteraard is ook een jaarlijkse update van het financieel plan een absolute noodzaak, maar dit kreeg in het verleden niet altijd voldoende prioriteit.


PAGINA 19 VAN 31

OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed - Uit onderstaande elementen leidt de visitatiecommissie af dat de LMH actief nadenkt over haar toekomst en inspanningen doet om te evolueren naar een echte woonmaatschappij. Dit streven wordt als goed geëvalueerd; - De LMH stelt zich op als een woonmaatschappij en communiceert uitgebreid over haar activiteiten, zowel in de pers als op het periodiek georganiseerd lokaal woonoverleg. Bovendien is de maatschappij ook goed verankerd in de Stad Lier; - De LMH is een sociale huurmaatschappij, maar nam ook de uitdaging op om een project op te starten met sociale koopwoningen. Het project Bogaertsvelden B11 voorziet naast de ontwikkeling van 36 huurwoningen ook in de realisatie van 82 koopwoningen. De drijfveer voor de realisatie van deze woningen is het aantrekken van jonge gezinnen naar de stad en het genereren van een positieve kasstroom om het verlies in de huursector te compenseren. Het is niet de bedoeling van de maatschappij om meer dan 24 koopwoningen per jaar te realiseren of een gemengde maatschappij te worden; - Ook de houding van de LMH ten aanzien van de realisatie van bijkomende sociale koopwoningen door private initiatiefnemers in toepassing van het gronden pandenbeleid wordt door de visitatiecommissie als positief ervaren. Daarnaast zijn er onderhandelingen lopende met een private ontwikkelaar om binnen een globale ontwikkeling van 90 eenheden 58 kleinere huurappartementen te voorzien. OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: voor verbetering vatbaar - De LMH neemt een positieve en transparante houding aan met betrekking tot de rapportering en de toelichting van de bedrijfsresultaten. Het jaarverslag is hiervan een goed voorbeeld met naast de cijfers ook heel wat duiding die een goed beeld geeft van de activiteiten van de maatschappij in het boekjaar; - De meeste procedures zijn in detail beschreven. Sommige daarvan zijn bij medewerkers goed gekend en worden actief beheerd en aangepast. Andere procedures zouden toch wat meer onder de aandacht gebracht kunnen worden en waar nodig bijgestuurd. Zo is het duidelijk dat de procedure ‘Onbeheerde Nalatenschappen’ nog niet op punt staat. Een suggestie hier is om aan de procedures informatie toe te voegen omtrent de status, de laatste versie en de persoon die verantwoordelijk is voor het opvolgen van de procedure. Bovendien bleek uit de gesprekken dat de verantwoordelijkheid omtrent het correct uitvoeren van een procedure te gemakkelijk naar de directeur doorgeschoven wordt; - De visitatiecommissie is van oordeel dat de raad van bestuur haar rol inzake interne controle onvoldoende opneemt. Zo beveelt de visitatiecommissie aan om – naast de voorzitter – ook een ander lid van de raad van bestuur aan te stellen als rekencommissaris met toegang tot de financiële informatie, zodat het vierogenprincipe ook doorgetrokken wordt tot op het niveau van de raad van bestuur. Ook een rapportage over de toepassing van de verschillende procedures aan de raad van bestuur ontbreekt; - De visitatiecommissie vond geen informatie over het gebruik of de toepassing van een risicobeheerssysteem, terwijl zij vindt dat het ontwikkelen van bouwprojecten toch gepaard gaat met aanzienlijke risico’s. Dit kan tot gevolg hebben dat een vooropgesteld project op een VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING LIERSE MAATSCHAPPIJ VOOR DE HUISVESTING

PAGINA 20 VAN 31

aangekochte locatie niet of niet tijdig gerealiseerd kan worden. Ook heeft de visitatiecommissie geen evaluaties van de doelmatigheid van de verschillende bedrijfsprocessen aangetroffen; - De SHM geeft aan dat haar deontologische code nog geen levend document is. De visitatiecommissie vindt dat hieraan meer aandacht besteed moet worden, zeker door de directeur en de raad van bestuur. OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: uitstekend - Het is voor de visitatiecommissie duidelijk dat er sinds de komst van de huidige directeur een frisse wind waait door de LMH. De organisatie werkt meer resultaat- en samenwerkingsgericht. De medewerkers krijgen duidelijke doelstellingen en deze worden ook periodiek geëvalueerd. Verder wil de maatschappij zich ook profileren als een lerende organisatie en wordt voor elke medewerker een verbeteren leertraject uitgestippeld. De organisatie besteedt veel aandacht aan vorming; - De SHM werkt met een frequent teamoverleg (zie Figuur 1, pagina 7), waaraan alle betrokkenen (medewerkers en externen) rond een bepaald thema deelnemen. Deze teambijeenkomsten zijn resultaatgericht, er wordt gezocht naar oplossingen voor problemen en mogelijkheden tot verbetering; - Daarnaast werden ook heel wat ideeën uitgewisseld met collega’s van andere huisvestingsmaatschappijen en andere woonactoren, zowel ad hoc als na afloop van een gemeenschappelijke vorming; - Tenslotte stelt de visitatiecommissie ook vast dat de directeur openstaat voor opportuniteiten die schaal- of efficiëntievoordelen kunnen opleveren, zoals een betere ondersteuning van bepaalde taken (beheer kandidatenlijsten, ondersteuning informatica, lay-out nieuwsbrieven, enz.) door de VMSW of samenwerkingsverbanden met andere huisvestingsmaatschappijen. PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De LMH beschikt over een goed financieel plan, waardoor ze in staat is om financiële problemen vroegtijdig te herkennen en op basis van kennis van zaken beslissingen te nemen. Het jaarlijks actualiseren van de financiële planning is noodzakelijk, maar kreeg in het verleden niet altijd voldoende prioriteit. De LMH is transparant over haar activiteiten en geeft veel duiding bij de cijfers in het jaarverslag. De raad van bestuur moet echter nog beter geïnformeerd kunnen worden inzake de financiële impact van de door hen te nemen beslissingen. Dit is in het verleden onvoldoende gebeurd. Er is een eerste aanzet tot interne controle, maar van een sluitend en allesomvattend intern controlesysteem is er nog geen sprake. Dit is een aandachtspunt naar de toekomst toe. De rapportering en analyses in het jaarverslag kunnen een voorbeeldfunctie vervullen.


PAGINA 21 VAN 31

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed - Uit de verschillende gesprekken bleek dat de activiteiten van de LMH regelmatig onder de aandacht gebracht worden in het stadsmagazine de Peperbus en in de wijkmagazines. Daarnaast neemt de organisatie ook de nodige initiatieven om de activiteiten van de sociale huisvestingsmaatschappij op een positieve manier onder de aandacht te brengen, bijvoorbeeld door het organiseren van een persconferentie met betrekking tot de geplande realisaties; - De visitatiecommissie vond de website van de LMH zeer helder en duidelijk opgesteld. Alle relevante informatie was er op een gemakkelijke manier te vinden; - Een aandachtspunt dat huurders naar voren brachten was het tijdig en op een meer persoonlijke manier (via brief of nieuwsbrief) informeren omtrent de geplande nieuwe projecten. De huurders waarmee de visitatiecommissie sprak raadplegen zeer zelden de website van de maatschappij; - Samen met de visitatiecommissie is de directeur er zich van bewust dat de inhoud van de gebruikte standaardbrieven (“klare taal gebruiken”) en nieuwsbrieven (ook meer algemene informatie over sociaal huren en de maatschappij zelf) beter kan. De maatschappij heeft de intentie om hier werk van te maken. OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed - De visitatiecommissie stelt vast dat de LHM zeer goed maatschappelijk verankerd is in Lier en veel kanalen gebruikt om de andere beleidsinstanties en organisaties te informeren over haar activiteiten. Zo worden de andere woonactoren vooraf op de hoogte gebracht van de actualisatie van de wachtlijsten, zodat zij bij eventuele vragen hierrond door kandidaat huurders ondersteuning kunnen geven en eventueel kunnen doorverwijzen naar de SHM. Een ander voorbeeld is de actieve ondersteuning van de SVK de Woonkans, doordat de directeur van LMH ook zetelt in de raad van bestuur van deze SVK en daar een actieve inbreng heeft; - De samenwerking met de LMH werd door alle woonactoren als goed omschreven. OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: voor verbetering vatbaar -

De visitatiecommissie stelt vast dat LMH de tevredenheid van haar huurders niet op een systematische of structurele manier meet. Dit neemt niet weg dat de huurders waarmee de visitatiecommissie gesproken heeft over het algemeen zeer tevreden zijn over de LMH;

-

Structureel tevredenheidsonderzoek kan een bijdrage leveren om de werking van LMH nog verder te verbeteren. Zoals door de huurders gesuggereerd, dient voor hen het tevredenheidsonderzoek niet noodzakelijk de vorm aan te nemen van een enquête, maar verdient het aanbeveling om bijvoorbeeld jaarlijks een constructief gesprek met de sociale huurders uit een bepaalde wijk te organiseren. Op basis van deze gesprekken kan de tevredenheid van de huurders dan steekproefsgewijs gemeten worden.


PAGINA 22 VAN 31

PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar Op basis van een strikte interpretatie van het draaiboek prestatiemeting is de visitatiecommissie van oordeel dat het totaaloordeel ‘voor verbetering vatbaar’ is, omdat er geen sprake is van een geobjectiveerde en systematische tevredenheidsmeting. Dit betekent echter in het geheel niet dat de LMH niet klantvriendelijk (of bij uitbreiding klantgericht) zou werken. Uit de gesprekken met directie en medewerkers en met de huurders blijkt net het tegenovergestelde: de huurders waarderen de persoonlijke aanpak, de kwaliteit van de dienstverlening en de assertiviteit waarmee opgetreden wordt. Een systematische tevredenheidsmeting kan aanknopingspunten bieden om de dienstverlening nog verder te verbeteren.


PAGINA 23 VAN 31

5.

AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie SHM de volgende aanbevelingen: 1.

Formaliseer het projectontwikkelingstraject met meer aandacht voor kostprijsramingen, risicobeheersing en een snellere aanmelding bij de VMSW, om te vermijden dat er zaken over het hoofd gezien worden en om de raad van bestuur in staat te stellen beslissingen te nemen op basis van de meest recente informatie, met kennis van de risico’s en de impact op de financiële planning;

2.

Pas de principes van ‘aanpasbaar bouwen’ ook toe op andere, gewone projecten om het patrimonium zonder meerkost zo flexibel mogelijk inzetbaar te maken;

3.

Probeer om, aanvullend op het huidige projectenportfolio, inspanningen te verrichten om minder complexe locaties buiten het centrum van Lier te verwerven en te ontwikkelen;

4.

Ga samen met de stad Lier na hoe de woonuitbreidingsgebieden aangesneden kunnen worden met het oog op het realiseren van het woonbeleid;

5.

Stuur de interne organisatie bij in de richting van een groter prijs- en kostenbewustzijn, waarbij blijvend gezocht wordt naar kostenefficiënte oplossingen en onderhoudskosten periodiek worden geëvalueerd;

6.

Pas (de vorm van) het intern huurreglement aan zodat een duidelijker onderscheid gemaakt wordt tussen de regels en de interpretatie ervan enerzijds en de strikt na te leven regels en de regels die enkel toegepast worden bij overlast anderzijds. Zo wordt het voor de huurder duidelijker welke regels zonder uitzondering worden toegepast en van welke regels de maatschappij op gemotiveerde wijze en desgevallend mits voorwaarden wel kan afwijken. Dit zal tegemoetkomen aan het onbehagen van sommige huurders dat de regels niet voor iedereen dezelfde zijn;

7.

Organiseer per wijk een periodiek (bijvoorbeeld jaarlijks) gesprek met de huurders, zodat de informatiedoorstroming in beide richtingen verbetert en er gepeild kan worden naar de tevredenheid van de huurders over de activiteiten van de SHM en de SHM daarmee ook verbeterpunten kan identificeren en opvolgen;

8.

Actualiseer jaarlijks en consequent de financiële planning, zodat daarvan ook gebruik kan gemaakt worden bij alle beslissingen, ook door de raad van bestuur;

9.

Stel het systeem van interne controle verder op punt (ga uit van de doelstellingen zoals beschreven in het draaiboek prestatiebeoordeling) en houd meer toezicht op de toepassing ervan. Dit kan bijvoorbeeld door de werking van het systeem van interne controle met de raad van bestuur te bespreken, procedures periodiek door te nemen met medewerkers om na te gaan of ze in overeenstemming zijn met de werking in de praktijk en om te zoeken naar mogelijkheden die de werking nog efficiënter en klantgerichter maken;

10. Verbeter verder de schriftelijke communicatie met de huurder: de gebruikte standaardbrieven kunnen beter gestructureerd en duidelijker opgesteld worden. De VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING LIERSE MAATSCHAPPIJ VOOR DE HUISVESTING

PAGINA 24 VAN 31

nieuwsbrieven zijn voor de huurders belangrijk en kunnen naast de bouwgerelateerde informatie ook meer algemene informatie bevatten omtrent sociaal wonen, de activiteiten van de LMH, overlast, domiciliefraude en activiteiten van de SHM of van haar bewoners in de verschillende wijken; 11. Onderzoek mogelijkheden om klantentevredenheidsmetingen in te voeren die kunnen bijdragen aan het verbeteren van de klantgerichtheid en de kwaliteit van de dienstverlening, bijvoorbeeld na de uitvoering van een renovatie of een herstelling of na een nieuwe verhuring.

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen 1.

De visitatiecommissie beveelt de Vlaamse overheid aan over 4 jaar een nieuwe prestatiebeoordeling voor LMH te organiseren.

2.

De LMH heeft oog voor de verbetering van de eigen werking. De meeste aandachtspunten die wij in deze rapportage hebben geformuleerd, stonden ook op het netvlies van de organisatie.

3.

De visitatiecommissie heeft voldoende vertrouwen dat de maatschappij verbeterpunten zelfstandig zal oppakken. Het opleggen van de verplichting om verbeterplannen op te stellen achten wij niet nodig.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie volgende aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid: 1. Onderzoek of de ‘verhoogde’ NFS2-plafondbijdragen voor centrumsteden kunnen worden vervangen door of aangevuld met toeslagen voor lokale kostenverhogende marktomstandigheden; 2. Verduidelijk de definitie van ‘verblijven’ in het kader van de sociale fraude (permanent = sociale fraude / tijdelijk = geen sociale fraude).

5.4 Goede praktijken bij SHM Op basis de prestatiebeoordelingsmethodiek heeft de visitatiecommissie volgende werkwijzen geïdentificeerd die mogelijk als ‘Goede praktijk’ uitgediept en veralgemeend kunnen worden naar andere sociale huisvestingsmaatschappijen: 1. De expliciete duiding van de cijfers bij het jaarverslag, waarbij een duidelijker beeld geschapen wordt van de activiteiten van de sociale huisvestingsmaatschappij; 2. De goede meerjaren onderhouds- en renovatieplanning o.b.v. een gedetailleerde analyse van het patrimonium, op voorwaarde dat ook de kostprijzen geïndexeerd worden in functie van het geplande jaar van uitvoering; 3. De intensieve samenwerking tussen maatschappij, stad en OCMW, waarbij de personeelskosten gedeeld worden, om te voorzien in een actieve huurdersbegeleiding VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING LIERSE MAATSCHAPPIJ VOOR DE HUISVESTING

PAGINA 25 VAN 31

waardoor woninguitzettingen voorkomen kunnen worden. De intensieve opvolging van huurdersrachterstallen door de maatschappij waardoor niet alleen de achterstallen maar ook het aantal woninguitzettingen zeer laag zijn.


PAGINA 26 VAN 31

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en eventueel bijkomende leden RvB) - Marc van den Eynde, Directeur - Ludo Peeters, Voorzitter (stad Lier) - Johan Festjens, Lid van de raad van bestuur (particuliere aandeelhouders) - August Valgaeren, Lid van de raad van bestuur (particuliere aandeelhouders) Medewerkers SHM - Filip Suetens, Verantwoordelijke Werven - Johan Slootmans, Verantwoordelijke Financiën en Administratie - Elly Grimon, Onthaal en Balie - Martine Busschots, Huurdersadministratie en Huurdersbegeleiding - Gertie Janssens, Ontvangst kandidaat huurders – of – kopers en opmaak / actualisatie wachtlijsten Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Katrien De Breuker, Woonwijzer - Mia Philips, provincie Antwerpen, Stafdienst Departement Onderwijs, Veiligheid en Jeugd , Cel Wonen - Karima Adouiri, stad Lier, Dienst Integratie (feedback per mail) Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Lieselot De Poorter, OCMW Lier - Nathalie Clefas, Sociaal Verhuurkantoor Woonkans - Els Dierickx, ZEWOPA (zelfstandig wonen in projecten met ADL-ondersteuning) Woonactoren: bewoners, opbouwwerk, buurtwerk - 11 sociale huurders - 2 personen ter ondersteuning De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Els Van Weert, schepen van Cultuur, Onderwijs, Wijkwerking, Evenementen, Duurzame ontwikkeling en Ontwikkelingssamenwerking (nam deel aan het gesprek van de woonactoren) - Guido Van den Bogaert, schepen Ruimtelijke ordening, stedenbouw, patrimonium, monumentenzorg, musea en toerisme (tevens lid van de raad van bestuur) - Freddy Callaerts, schepen van Sport, Jeugd, Wonen en Gelijke Kansenbeleid


PAGINA 27 VAN 31

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor

elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10198 43 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse


PAGINA 28 VAN 31

overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatieindicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het werkgebied. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10164 03¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van

sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatieindicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huurof koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing. (meer info op www.wonenvlaanderen.be ). SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be)


PAGINA 29 VAN 31

Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor

verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE.


PAGINA 30 VAN 31

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02-5531752

E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD


Reactie van de SHM op het visitatierapport van Lierse Maatschappij voor de Huisvesting, Lier

Datum reactie SHM: 27 maart 2013


Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de SHM Lierse Maatschappij voor de Huisvesting, Lier

Datum beslissing minister: 30 mei 2013


Visitatierapport Lierse Maatschappij voor de Huisvesting, Lier

Recommend Documents