Afwegingsmodel voor de huisvesting van het JVO

Afwegingsmodel voor de huisvesting van het JVO Het rapport dat hierna volgt, beschrijft de scenario’s die de Stichting Onderwijsgroep Amersfoort heeft overwogen om te komen tot de noodzakelijke nieuwe huisvesting voor het Stedelijk Gymnasium Johan van Oldenbarnevelt (JVO). De Onderwijsgroep Amersfoort vormt het bevoegd gezag voor zeven scholen voor voortgezet en speciaal (voortgezet) onderwijs, waaronder het JVO. Het rapport is tot stand gekomen in nauw overleg met de gemeente Amersfoort. De versie die u hier ziet, betreft een publieksvariant van het rapport dat op 6 december2013 aan de gemeente is aangeboden. Deze publieksvariant geeft het oorspronkelijke rapport integraal weer, met dien verstande dat namen van personen zijn verwijderd, evenals een bijlage (nr. 8) met zeer gedetailleerde budgetramingen op basis van onder meer door commerciële partijen aangeleverde cijfers. Deze details zijn niet nodig om de lijn van de afwegingen te kunnen volgen. De in het rapport opgenomen schetsen zijn voorbeelden en dienen niet te worden bezien als uitgewerkte plannen. In het rapport worden vier scenario’s met een aantal onderliggende varianten gewogen op functionele, onderwijskundige en financiële criteria en een aantal belevingsaspecten als veiligheid en buurt. Dit heeft tot de conclusie geleid dat nieuwbouw op (een deel van) het eigen sportveld van het JVO aan de dr. A. Kuyperlaan voor de school de beste optie is. Dit voorkeurscenario is met de gemeente besproken. Op verzoek van de gemeente heeft de Onderwijsgroep in lijn met dit scenario de eerste vervolgstappen gezet om samen met betrokkenen te komen tot een zo breed mogelijk gedragen ontwerp. Uit de verschillende studies blijkt overigens dat geen enkel scenario financieel haalbaar is zonder (gedeeltelijke) herbestemming van hetzij de huidige locatie van de school, hetzij het sportveld. Concreet betekent dit dat bij elk ander scenario dan gedeeltelijke bebouwing van het sportveld door de school, herontwikkeling van het sportveld naar bijvoorbeeld woningbouw noodzakelijk is om passende huisvesting voor het JVO financieel mogelijk te maken. Zowel de huidige locatie als het sportveld zijn juridisch eigendom van de Onderwijsgroep Amersfoort en economisch eigendom van de gemeente Amersfoort. Uitgaande van de conclusies die op basis van dit rapport getrokken zijn, wil het JVO graag het gesprek voeren met buurtbewoners en andere belanghebbenden over de inpassing van de nieuwbouwplannen van de school in de omgeving. De school heeft hiervoor een omgevingstraject ingericht waarin verschillende gespreksrondes zijn voorzien. Wilt u hierbij betrokken worden of heeft u vragen? Maakt u dit dan kenbaar via het mailadres [email protected]. Ook kunt u zich via dit adres aanmelden voor de nieuwsbrief. Het JVO ziet er naar uit om met alle betrokkenen constructief samen te werken aan goede en toekomstbestendige nieuwe huisvesting Op de Berg.

RAPPORT AFWEGINGSMODEL

voor de huisvesting van het Stedelijk Gymnasium Johan van Oldenbarnevelt

Publieksvariant Amersfoort, 21 mei 2014

Werkgroep huisvesting JvO

2

INLEIDING SAMENVATTING 1.0 HUIDIGE SITUATIE 2.0 KADERS VAN HET ONDERZOEK 2.1 Geografisch kader 2.2 Omvang 2.3 Functionele eisen aan de huisvesting 2.4 Budget 3.0 BESCHIKBARE INFORMATIE 4.0 SCENARIO 1: UITBREIDEN HUIDIGE LOCATIE 4.1 Bestaande situatie 4.2 Planbeschrijving 4.3 Investeringsraming 4.4 Voor- en nadelen 5.0 SCENARIO 2: HERONTWIKKELEN BESTAAND LEEGSTAAND GEBOUW 5.1 Mogelijke te herontwikkelen gebouwen 6.0 SCENARIO 3: OPENEN DISLOCATIE 6.1 Beleid Onderwijsgroep Amersfoort 6.2 Mogelijkheden en effecten van een dislocatie 6.3 Conclusie m.b.t. de dislocatie 7.0 SCENARIO 4: NIEUWBOUW 7.1 Mogelijke nieuwbouwlocaties 8.0 AFWEGINGSMODEL BIJLAGEN

3

INLEIDING De huisvesting van het Gymnasium Johan van Oldenbarnevelt (verder aangeduid als JvO) aan het Thorbeckeplein in Amersfoort sluit niet aan bij de omvang en onderwijsvisie van de school, noch bij de regelgeving: - het gebouw is niet groot genoeg voor het aantal leerlingen nu en de komende 30 jaar. Er zijn te weinig lokalen en de aula is te klein. Naast de school staan zes noodlokalen die voor de korte termijn het lokalentekort opvangen. - het gebouw is sterk verouderd. Het voldoet niet meer aan de regelgeving (zowel qua ARBO als qua veiligheid) en aan de hedendaagse eisen qua comfort. - de onderwijsvisie van de school vraagt meer flexibiliteit en een andere indeling dan in het huidige gebouw aanwezig. De afgelopen jaren is door diverse partijen gekeken naar het huisvestingsvraagstuk. Dit heeft nog niet geleid tot een duidelijke ontwikkelrichting. Het beschikbare budget begrenst de mogelijkheden. Er dient een plan te komen hoe voor het JvO een passende huisvesting kan worden gecreëerd. Het schoolbestuur heeft daarom, in overleg met de gemeente Amersfoort, opdracht gegeven om een aantal scenario’s te onderzoeken zodat een afweging gemaakt kan worden. Voorafgaand aan het onderzoek is een plan van aanpak opgesteld (Bijlage 01). Dit vormt de leidraad voor het onderzoek. Tweede belangrijke leidraad is de wens, zowel van de Onderwijsgroep Amersfoort als van de gemeente Amersfoort, om een oplossing te creëren voor de lange termijn en niet voor de korte termijn. Dit rapport beschrijft de resultaten van het verrichte onderzoek en de (on)mogelijkheden en effecten van de diverse huisvestingsscenario’s. Er is maximaal gebruik gemaakt van uit eerdere onderzoeken beschikbare informatie. Het rapport eindigt met een afwegingsmodel waaruit, aan de hand van wegingsfactoren, een voorkeursscenario naar voren komt. In een vervolgstap dient dit voorkeursscenario verder te worden uitgewerkt. Bronvermelding: naast informatie uit eerder verricht onderzoek is informatie verkregen van de Sector Stedelijke Ontwikkeling en Beheer, Afdeling Projectontwikkeling van de gemeente Amersfoort. Deze afdeling heeft onder andere grondprijzen verzameld, leegstaande gebouwen in het plangebied geïnventariseerd, communicatie verzorgd met het gemeentelijk toetsteam, etc. Het rapport is opgesteld door de Werkgroep Huisvesting JvO. Bij het opstellen van het rapport is nauw samengewerkt met de adviseur Onderwijshuisvesting en MFA’s van de gemeente Amersfoort.

Amersfoort, 04 december 2013

Onderwijsgroep Amersfoort

4

SAMENVATTING De huisvesting van het Gymnasium Johan van Oldenbarnevelt sluit niet aan op de omvang van de school, noch op de onderwijsvisie. Het huidige gebouw is sterk verouderd en voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd. Op verzoek van de Onderwijsgroep Amersfoort is, in samenwerking met de gemeente Amersfoort onderzocht hoe voor het Gymnasium Johan van Oldenbarnevelt een optimale huisvestingssituatie kan worden gecreëerd binnen de financiële mogelijkheden. Dit rapport geeft de resultaten weer van het onderzoek naar vier huisvestingsscenarios’s: 1. 2. 3. 4.

Verbouw en uitbreiding bestaand gebouw; Nieuwbouw; Herontwikkeling bestaand leegstaand gebouw; Openen dislocatie.

Het onderzoek vindt plaats binnen een aantal kaders:  Geografisch: verplaatsing van het JvO mag uitsluitend binnen een straal van 3 km rond de huidige locatie. Een en ander is, in een gezamenlijk overleg met alle scholen, vastgelegd binnen het RPO (Regionaal Programma Onderwijshuisvesting);  Omvang: de huisvesting moet capaciteit hebben voor 950 leerlingen: bvo 6.487m².  Functioneel: het JvO heeft een aantal wensen met betrekking tot de huisvesting waaraan moet worden voldaan: onder andere een passende aula, flexibel indeelbaar, leer/werk domeinen, etc.  Budget: dit is beperkt. Het wordt bepaald door een subsidie van de gemeente Amersfoort (€ 6 miljoen), een eigen bijdrage van de Onderwijsgroep Amersfoort en de opbrengst van de eventueel vrijkomende locatie(s) van het JvO. Het onderzoek levert, per scenario het volgende resultaat op: Ad 1. Verbouw en uitbreiding bestaand: Hiervoor is een plan gemaakt met respect voor het oorspronkelijke karakteristieke gebouw. Dit wordt volledig gerenoveerd, de zolder wordt gedeeltelijk geschikt gemaakt voor onderwijs. Alle oude uitbreidingen worden gesloopt en vervangen door twee kwalitatieve uitbreidingsvolumes die het tekort aan ruimte opvangen. Een deel van het perceel van de voormalige conciërgewoning wordt aan het schoolperceel toegevoegd. Gymzalen te realiseren op het sportveld. Dit plan is uitgewerkt compleet met een kostenraming. Ad 2. Nieuwbouw JvO In het plangebied zijn 7 percelen groot genoeg voor een nieuw JvO. Drie vallen af omdat hiervoor een commerciële prijs wordt gevraagd. Dit is budgettair niet haalbaar. Een vierde valt af omdat dit perceel niet beschikbaar is. Drie percelen resteren: nieuwbouw op de huidige locatie, op het eigen sportveld of op een perceel van de Wagenwerkplaats. Per perceel is een plan uitgewerkt compleet met kostenraming. Ad 3. Herontwikkeling bestaand leegstaand gebouw Alle leegstaande gebouwen in het plangebied met een beschikbaar vloeroppervlak groter dan bvo 5.000m² zijn in kaart gebracht. Er blijkt geen enkel leegstaand gebouw te zijn dat beschikt over de benodigde 6.500m². Er zijn ook geen kleinere gebouwen waarbij door uitbreiding het benodigde oppervlak kan worden gerealiseerd. Er is bij de betreffende panden onvoldoende buitenruimte. Dit komt overeen met het beeld dat de gemeente Amersfoort zelf in haar notitie Leegstand Kantoren schetst: in het centrum en rond het station is de verhuurdynamiek goed. Bovendien zijn er in het 5

centrum en rond het station nauwelijks gebouwen met buitenruimte zoals een school deze nodig heeft. Dit scenario valt derhalve af. Ad 4. Openen dislocatie Het realiseren van een dislocatie, als oplossing voor een ruimtetekort voor een onderwijsinstelling, is een scenario dat in de modelverordening van de gemeente Amersfoort wordt genoemd. Omdat het een oplossing is die aansluit bij de geldende regelgeving is dit scenario ook in dit rapport opgenomen. Het beleid van de Onderwijsgroep Amersfoort geeft aan dat het niet acceptabel is wanneer in een permanente ruimtebehoefte wordt voorzien door middel van een nevenvestiging welke niet op het terrein ligt van het hoofdgebouw. De Onderwijsgroep Amersfoort wil haar scholen uitsluitend huisvesten op unilocaties. De verordening van de gemeente Amersfoort sluit in deze niet aan op de visie van het onderwijs. Het scenario dislocatie is wel onderzocht. Naast de investering die met een dislocatie gemoeid is, brengt een dislocatie ook een hogere investeringslast met zich mee welke voor de lange termijn niet acceptabel is. Het realiseren van een dislocatie valt voor het JvO derhalve af. Afweging De vier resterende varianten (verbouw bestaande gebouw en drie verschillende nieuwbouwopties) zijn naast elkaar gezet in een afwegingsmodel. De financiële component hierin wordt, naast de kosten, ook bepaald door het beschikbare budget per variant. Het budget kan hoger zijn als beide bestaande locaties van het JvO kunnen worden verkocht en als opbrengst toegevoegd aan het budget. Conclusie & vervolg Alle scenario’s voor het creëren van een passende huisvesting voor het JvO zijn onderzocht. Op basis daarvan is het afwegingsmodel gemaakt. Hieruit komt nieuwbouw op het eigen sportveld voorlopig als meest gunstige scenario naar voren. Om te komen tot het afwegingsmodel zijn een aantal aannames gedaan. Dit betreft op hoofdlijnen:  de bebouwingsmogelijkheden van het sportveld en de huidige locatie van het JvO;  de verkoopopbrengst van de huidige locaties van het JvO welke beschikbaar komt voor het huisvestingsbudget van het JvO;  de bijdrage die de Onderwijsgroep Amersfoort beschikbaar stelt voor het huisvestingsbudget. Een eerste stap is nu dat de Onderwijsgroep Amersfoort en de gemeente Amersfoort overleggen over deze aannames en daarover principe uitspraken doen. Dit vormt de basis voor een definitieve scenariokeuze, waarna vervolgstappen kunnen worden gezet om te komen tot een passende huisvesting voor het JvO voor de lange termijn.

6

1.0 HUIDIGE SITUATIE Startpunt voor het onderzoek is de huidige situatie: het bestaande gebouw met de voorzieningen alsook het leerlingenaantal en de leerlingprognoses. Bestaande gebouw Het gebouw bestaat uit bouwdelen uit verschillende periodes: A. B. C. D. E.

Hoofdgebouw uit ca. 1919 Voormalige gymzaal uit ca. 1938 Uitbreiding uit ca. 1973 Gymzaal uit ca. 1987 Entree uit ca. 2002

A

Het gebouw heeft de volgende bruto vloer oppervlaktes (bvo): Begane grond van 2.292 m2 1e verdieping van 2.200 m2 Zolder van 1.292m2 die zeer beperkt geschikt is voor onderwijs. Het gebouw omvat derhalve 4.492 m2 voor onderwijs. -

Er is een gymzaal op het terrein aanwezig met een bvo van: 296m², onder de gymzaal bevinden zich de kleedkamers. Het terrein van het JvO heeft een oppervlakte van 11.000 m2. Op het terrein staat een aantal bomen dat is opgenomen op de gemeentelijke bomenlijst en derhalve niet in aanmerking komt om te kappen. Fietsen worden gestald op het terrein, ook voor het parkeren is op eigen terrein een ruimte aangewezen. Leerlingaantal Het JvO telt op dit moment 902 leerlingen (oktobertelling 2013). Volgens de huidige leerlingenprognose (oktober 2013) zou dit niveau pas in 2015 bereikt zijn. Het leerlingaantal groeit sneller dan de prognose voorspelt. Capaciteit huidige gebouw Het huidige gebouw is afgestemd op ca. 600 leerlingen, terwijl het JvO op dit moment 902 leerlingen heeft. In september 2012 zijn 6 tijdelijke lokalen geplaatst naast het JvO zodat de druk op capaciteit in het huidige gebouw enigszins is verlicht en de continuïteit van het onderwijs gewaarborgd is op de korte termijn (max. 5 jaar). De aula is qua omvang niet afgestemd op het aantal leerlingen. De aula heeft een afmeting van 165 m². Dat is voldoende voor circa 150 leerlingen. De overige leerlingen verblijven tijdens de pauzes in de gangen. Hierop zijn de gangen en de vluchtwegen niet afgestemd. Dit levert onveilige situaties op. Door het grote aantal leerlingen is er een tekort aan fietsenstalling. Ook is het buitenterrein te vol, er is nauwelijks verblijfsruimte tijdens de pauzes.

7

B

Staat van het gebouw Het gebouw van het JvO is sterk verouderd. In dit kader noemen wij onder andere het volgende: - Een deel van de lokalen is te klein: kleiner dan de ARBO regels voorschrijven. - Het gebouw kent een hoog energiegebruik. Naast de verouderde installaties wordt dit onder andere veroorzaakt door het feit dat de ramen grotendeels nog voorzien zijn van enkelglas. - De luchtkwaliteit in de lokalen voldoet niet aan de regels die daaraan worden gesteld. Daar tegenover staat dat het gebouw constructief gezien in een zeer goede staat verkeerd. Dit is door meerdere onafhankelijke bouwkundigen beoordeeld. Onderwijsvisie Het JvO wil een leeromgeving creëren waarin alle activiteiten die de school wil bieden plaats kunnen vinden. Er moeten meerdere werkvormen mogelijk zijn en de dag moet gevarieerder zijn dan alleen klassikale lessen van 50 minuten. Dat betekent onder andere dat er behoefte is aan collegezalen voor twee of meer klassen, stilteruimten en domeinen met digitale leermiddelen. Maar ook ruimte voor de leerlingen om samen te werken en te socializen. Deze visie stelt andere eisen aan het gebouw: de beschikbare ruimte moet daarvoor anders worden ingedeeld.

8

2.0 KADERS VAN HET ONDERZOEK Het onderzoek naar de mogelijkheden voor een nieuwe, grotere en passende huisvesting van het JvO dient plaats te vinden binnen een aantal kaders. Zowel geografisch, qua omvang als functioneel. Daarnaast is het budget een belangrijke randvoorwaarde. 2.1 Geografisch kader Het geografische gebied waarbinnen het JvO verplaatst kan worden is begrensd. De grens wordt bepaald door het RPO (Regionaal Plan Onderwijsvoorzieningen). In het RPO voor de regio Amersfoort hebben de samenwerkende scholen voor Voortgezet Onderwijs vastgelegd welke vrijheid elke school heeft om te verplaatsen. Concreet betekent dit dat het JvO zich uitsluitend mag verplaatsen binnen een straal van 3 kilometer rond de huidige locatie. Het RPO voor de regio Amersfoort is opgesteld onder begeleiding van adviesbureau BMC en voldoet aan de eisen die de Wet op het Voortgezet Onderwijs stelt. BMC heeft, uitgaande van het RPO regio Amersfoort, in een verkorte notitie de kaders waarbinnen het JvO zich mag verplaatsen weergegeven (Bijlage 02). De cirkel op onderstaande kaart geeft de straal van 3 kilometer weer rondom het huidige JvO. Een eventuele nieuwbouw of relocatie dient plaats te vinden binnen het gemarkeerde gebied. Figuur – cirkel: straal van 3 kilometer rond het huidige JvO

2.2 Omvang De leerlingprognose is bepalend voor de uiteindelijke omvang van het JvO. Het gebouw moet voldoende volume hebben om de piek in het aantal leerlingen nu en in de komende 30 jaar op te vangen. Voor het vaststellen van het aantal leerlingen waarvoor de huisvesting geschikt moet zijn is gekeken naar de leerlingprognose 2013 alsook naar die van 2011 en 2012. Op dit moment heeft het JvO 902 leerlingen (oktobertelling 2013).  Conform de prognose 2013 zou dit aantal pas in 2015 zijn bereikt. De school groeit harder dan de prognose 2013 weergeeft. Volgens de prognose van 2011 zou de school nu 926 leerlingen hebben. Daarop is een achterstand.  Volgens de prognose 2011 bereikt de school een piek van 1.052 leerlingen in 2017 waarna het aantal langzaam daalt tot 998 in 2031. De prognose van 2013 voorspelt een piek van 918 leerlingen in 2017 waarna het aantal leerlingen langzaam daalt naar 857 in 2033. Gezien het bovenstaande:  De school groeit harder dan de meest recente prognose. De school zelf verwacht ook, gezien de belangstelling voor de school, harder te groeien dan de prognose 2013 weergeeft.  Eerdere prognoses geven significant hogere leerlingenaantallen weer dan de huidige;  De uitdrukkelijke wens van zowel school als gemeente om pieken te kunnen opvangen en geen investeringen meer te hoeven doen in tijdelijke huisvesting; dient de huisvesting van het JvO afgestemd te worden op de huisvesting van 950 leerlingen. 9

Bij een leerlingenaantal van 950 leerlingen hoort, volgens de verordening onderwijshuisvesting van de gemeente Amersfoort een school met een bvo van 6.487 m². De huidige school heeft een bvo van 4.492 m². Een uitbreiding van met circa 2.000 m² is derhalve verantwoord. In aanvulling hierop geldt dat:  er voldoende gymcapaciteit moet zijn voor de leerlingen. Het JvO heeft, gezien het leerlingenaantal en conform de gemeentelijke normen, recht op 2 gymzalen, elk 460m² bvo.  er naast de huisvesting 900 fietsparkeerplaatsen beschikbaar dienen te zijn (900 x 1,5m²): 1.350m² stallingsoppervlak.  er voldoende autoparkeerplaatsen op eigen terrein dienen te zijn: 40 parkeerplaatsen, elk 25m², totaal 1.000m² parkeren. (norm: 950 leerlingen / 30 per lokaal = 31,7 lokalen. Aantal vereiste parkeerplaatsen = 31,7/2 = 16 parkeerplaatsen op eigen terrein). 2.3 Functionele eisen aan de huisvesting De functionele eisen waaraan de huisvesting van het JvO idealiter zou moeten voldoen zijn vastgesteld. Deze minimale eisen zijn al geïnventariseerd in de eerdere onderzoeken en onderstaand op hoofdlijnen weergegeven:  Het gebouw heeft 2 bouwlagen (maximaal 3);  Een aula die groot genoeg is voor 400 zitplaatsen;  Een flexibel gebouw waarin het onderwijsconcept van het JvO te realiseren is: met collegezalen, werk/leer domeinen, klaslokalen van voldoende omvang en Bèta vaklokalen;  Een mogelijkheid voor ontspanning op het terrein;  Dichtbij het station (een groot deel van de leerlingen en de medewerkers komt van buiten Amersfoort);  Uitstraling van een gymnasium;  Het gebouw moet duurzaam zijn of te verduurzamen tegen acceptabele kosten (kosten die zich binnen afzienbare tijd terugverdienen)  Lage exploitatielasten;  Mogelijkheid voor een efficiënte en veilige routing op het terrein m.b.t. fietsenstalling, parkeren, toegang en buitenruimte voor de leerlingen.  Het nieuwe gebouw moet gereed zijn als de noodlokalen in de zomer van 2017 worden verwijderd.  Het gebouw moet de komende 30 jaar geschikt zijn voor huisvesting van het JvO. 2.4 Budget Voor de huisvesting van het JvO is een beperkt budget beschikbaar:  De gemeente Amersfoort heeft voor de benodigde uitbreiding volgens de norm een vergoeding beschikbaar gesteld van € 2,1 miljoen. Daarnaast is een extra reservering gedaan van € 3,9 miljoen vanwege de sterk verouderde staat van het huidige gebouw. Totaal heeft de gemeente voor de huisvesting van het JvO een bedrag beschikbaar van € 6 miljoen.  Daarnaast geldt dat de gemeente Amersfoort heeft toegezegd bereid te zijn, bij verplaatsing van de school, (een deel van) de opbrengst van eventuele verkoop van de huidige locatie(s) van het JvO toe te voegen aan het budget voor het creëren van een passende huisvesting.  De Stichting Onderwijsgroep Amersfoort is bereid in aanvulling hierop een eigen bijdrage te leveren. Vanuit de huidige financiële positie is het doel om een optimale huisvestingssituatie te creëren, welke acceptabel en geschikt is voor de komende 30 jaar, tegen zo laag mogelijke kosten.

10

3.0 BESCHIKBARE INFORMATIE De afgelopen jaren zijn door meerdere adviseurs werkzaamheden verricht rondom de diverse aspecten en mogelijkheden inzake de huisvesting van het JvO. Deze onderzoeksinformatie is deels toepasbaar bij het onderhavige onderzoek. Ook is er de correspondentie tussen de gemeente Amersfoort en de Onderwijsgroep Amersfoort over de toekomstige huisvestingssituatie. De volgende informatie is in het bezit van de werkgroep:  Brief Stichting Onderwijsgroep Amersfoort d.d. 22.11.2012, registratienummer 4255818;  Subsidietoekenning aanvraag voor de uitbreiding van het gymnasium JvO – onderwijshuisvestingsprogramma 2011;  Risico Inventarisatie & Evaluatie, d.d. april 2006, door Rienks Arbodienst; *  Haalbaarheidsstudie verbouwing en uitbreiding, d.d. 19.05.2006, door SRO;  Projectvoorstel verbouwing en uitbreiding, d.d. 10.03.2008, door SRO;  Globaal asbestonderzoek, d.d. 19.05.2008, door Aksys;  PVE Ventilatie, d.d. 12.01.2009, door SRO;  Energie en binnenmilieu advies (EBA), d.d. 23.10.2009, door Intechno;  Beoordeling aanvragen aanpassing huisvesting JvO, d.d. 18.12.2009, door DHV;  Ontwikkeling huisvestingsconcept voor het Stedelijk Gymnasium Amersfoort, d.d. 04-022010, door M3V Advies Partners; *  Vooronderzoek, d.d. 23.09.2011, door Broek Bakema;  Inspectierapport Elektrotechnische installatie, d.d. 05.10.2011, door Lycens;  Toetsing brandveiligheid aan bouwbesluit 2003, d.d. 25.11.2011 door Adviesbureau Edens;  Stichtingskostenopzet nieuwbouw en renovatie bestaande school, d.d. 12.03.2012, door Cooper Feldman;  Memo met benodigde aanpassingen en uitbreidingen, d.d. 12.06.2012;  Investeringsraming nieuwbouw Gymnasium, d.d. 18.06.2012, door Program Kostensupport;  Concept memo, onderzoek herbestemming kantoorgebouwen, d.d. 12.07.2012, door Cooper Feldman;  Quickscan herbestemming kantoorpanden Amersfoort t.b.v. JvO, d.d. 15.08.2012, door Van Hoogevest Architecten; *  Matrix huisvestingsscenario’s, d.d. 07.09.2012, door Cooper Feldman;  Klimaatonderzoek JvO, 04 juni 2013, door Aqua Serva. De beschikbare onderzoeksinformatie zoals opgesomd hebben wij weergegeven in een matrix. (Bijlage 03: Overzicht van bestaande onderzoeksinformatie). Daarin is ook weergegeven wat de inhoud is van elk document alsook de mate van bruikbaarheid. Vanwege de inhoud en bruikbaarheid zijn drie rapporten, in aanvulling op de matrix, in de bijlage iets uitgebreider beschreven. Dit betreft de rapporten welke in bovenstaand overzicht met een * zijn gemarkeerd.

11

4.0 SCENARIO 1: UITBREIDEN HUIDIGE LOCATIE Voor het uitbreiden en verbouwen van de huidige locatie zijn eerder plannen gemaakt. Deze voorzagen in het handhaven van de huidige bebouwing en deze renoveren. Een uitbreidingsvolume was gepland op de binnenplaats tussen hoofdingang en gymzaal. Deze planvorm was voor de gemeente niet acceptabel. De investering werd door de gemeente niet verantwoord geacht in verhouding tot het eindresultaat. Vrijstaand gebouw toevoegen als uitbreiding op eigen terrein Een eenvoudig alternatief hierop kan zijn om de benodigde uitbreiding (circa 2.000m²) te realiseren in een separaat gebouw op het huidige terrein van het JvO. En tegelijk het huidige gebouw te renoveren en verbouwen. Deze variant is onderzocht en blijkt functioneel niet mogelijk. Een gebouw van deze omvang, in twee bouwlagen, kan op het huidige terrein alleen worden gerealiseerd op het achterterrein, daar waar nu auto’s en fietsen staan. Op de overige delen van het terrein is dit niet mogelijk. Enerzijds omdat daar de beeldbepalende bomen staan die niet of nauwelijks gekapt mogen worden. Anderzijds omdat dan de daglichttoetreding wordt belemmerd naar het huidige gebouw waardoor daar een niet toegestane situatie ontstaat. Het bebouwen van het achterterrein verslechtert in hoge mate de capaciteit voor het parkeren van fietsen en auto’s. Deze beide zaken behoeven, in het kader van de toename van het aantal leerlingen, juist een verbetering. Vanwege dit aspect zal er voor dit plan geen vergunning worden verkregen. Het bebouwen van het achterterrein met een dergelijk groot volume dient ook nader overlegd te worden met Stedenbouw omdat grote kans bestaat dat dit bij hen bezwaren oplevert. Om de huidige locatie van het JvO geschikt te maken als huisvesting voor het JvO (zowel functioneel als qua omvang) dient creatief omgegaan te worden met het huidige gebouw en haar mogelijkheden en dient ook inpandig gezocht te worden naar oplossingen. Onderstaande beschrijving geeft een plan weer dat volledig afwijkt van eerder gepresenteerde plannen. Het is gebaseerd op de visie dat de totale huisvestingssituatie voor de komende 30 jaar geschikt moet zijn als huisvesting voor het JvO. Het karakteristieke beeldbepalende oorspronkelijke gebouw wordt in haar oude glorie hersteld. De investering mag als verantwoord worden beschouwd in verhouding tot het eindresultaat. 4.1 Bestaande situatie Omvang Het huidige gebouw van het Gymnasium JvO heeft een bruto vloeroppervlak (bvo) van 4.492m² (conform meetcertificaat NIBAG d.d. 6 maart 2007, opgesteld in opdracht van de gemeente Amersfoort). Dit bruikbare vloeroppervlak bevindt zich op de begane grond en de eerste verdieping van het gebouw. Het gebouw is ingedeeld als een traditionele klassenschool. Er bevinden zich geen collegezalen of studiedomeinen in het gebouw. Het gebouw beschikt over een zolder. Deze is op dit moment beperkt bruikbaar voor onderwijsdoeleinden. Het bvo van de zolder bedraagt conform het meetcertificaat 1.291m² Naast het gebouw staat een gymzaal met een oppervlakte van 296m² bovengronds en een even zo groot oppervlak ondergronds voor de kleedkamers. Het terrein waarop het schoolgebouw is gevestigd heeft een oppervlakte van 11.000m².

12

De tweede locatie van de school is het sportveld. Deze bevindt zich aan de Dr. Abraham Kuijperlaan en heeft een oppervlakte van 15.600m². Het sportveld is niet bebouwd. Het sportveld grenst aan de accommodatie (clubhuis en tennisvelden) van tennisvereniging Alta. De beide terreinen worden gescheiden door een smalle bomenstrook. Het geheel wordt omzoomd door een strook bebossing en is als zodanig niet zichtbaar voor de woningen eromheen. Gebouwkenmerken/knelpunten  Het gebouw is te klein: het huidige bruto vloeroppervlak is 4.492m². Er is, conform de leerlingenprognose, een oppervlakte nodig van 6.487m². Er dient een uitbreiding gerealiseerd te worden van circa 2.000m².  Een belangrijk deel van de lokalen in het gebouw is kleiner dan de ARBO wetgeving voorschrijft. Van de theorielokalen zijn er 14 te klein. (uit Risico-inventarisatie & Evaluatie Rienks Arbodienst – Bijlage 2).  De pauzeruimte is 165m². Hier kunnen de leerlingen niet in ondergebracht worden in pauzes. Zij verblijven in de gangen. Dit is bij een calamiteit een risicovolle situatie.  Er is minimale ventilatie in het gebouw aanwezig. De CO2-waarde kan daardoor oplopen tot ongewenst hoge niveaus (1.700 – 2.100 ppm).  Esthetisch: na de bouw in 1919 is het pand vier keer uitgebreid/aangepast. Een en ander zoals in hoofdstuk 2 weergegeven. Met name de tweelaagse uitbreiding met de lokalen aan de voorzijde (1973) en de uitbreiding met de gymzaal (1987) aan de achterzijde worden gezien als verwondingen aan het oorspronkelijke gebouw.  Het buitenterrein aan de achterzijde is voor een belangrijk deel verhard. Dit is in gebruik voor het stallen van fietsen. Met de toename van het aantal leerlingen is ook het aantal fietsparkeerplaatsen uitgebreid, maar nog niet voldoende. Een ander deel van het terrein wordt gebruikt voor parkeren van auto’s. Het toegenomen aantal leerlingen moet verblijven op een kleiner buitenterrein.  Het oorspronkelijke pand heeft een monumentale beeldbepalende uitstraling maar is niet beschermd. Het staat niet op de gemeentelijke of rijksmonumentenlijst. Een eventuele sloopvergunning zal dan ook niet door de monumentencommissie beoordeeld worden. Monumentenzorg ziet wel kansen in een verbetering van het gebouw waarbij onderdelen (later aangebouwd) gesloopt worden en er wellicht bouwvolume aan kan worden toegevoegd. Dit heeft hun voorkeur. (Een en ander blijkt na overleg tussen Stedenbouw en Monumentenzorg van de gemeente Amersfoort van 16 augustus jl.). Randvoorwaarden en mogelijkheden  Aan de achterzijde van de school ligt, grenzend aan het schoolterrein, een perceel met een oppervlakte van 700m². Dit is de woning Hensiuslaan 2 (kadastraal C2742 en C5638), de voormalige conciërgewoning van de school. Deze woning is eigendom van de gemeente en wordt verhuurd tegen een zeer lage huurprijs. Mogelijk kan (een deel van) dit perceel toegevoegd worden aan de buitenruimte van de school.  Voor de schoollocatie is een aantal monumentale en belangrijke beeldbepalende bomen in beeld gebracht (bijlage 04) en opgenomen op de Bomenlijst van de gemeente Amersfoort. Voor de monumentale bomen geldt een kapverbod. Voor de beeldbepalende bomen is een specifieke ontheffing nodig van de gemeente om tot kap over te kunnen gaan.  De voorzijde van het Gymnasium JvO bevindt zich op een zichtas vanaf de Barchman Wuytierslaan. Deze zichtas gaat over de Hogendorplaan, via het standbeeld van Thorbecke dat op het perceel voor de school staat. De zichtas loopt via de symmetrisch opgebouwde

13



 

school met in het midden de klokkentoren. Deze zichtas richting het schoolgebouw is beeldbepalend voor de entree van dit deel van de wijk De Berg. Voor de school ligt een perceel (grasveld) met een oppervlakte van 2.700m². Dit grasveld is eigendom van de gemeente. Mogelijk kan (een deel van) dit grasveld in gebruik genomen worden als buitenverblijfruimte voor de leerlingen van de school. Met behoud van het open en groene karakter en met respect voor de omgeving en de zichtas waarin het zich bevindt. Op het sportveld van de school is een bouwvlak opgenomen in het bestemmingsplan. Dit bouwvlak maakt de realisatie mogelijk van twee gymzalen op het sportveld. Het gebouw verkeert constructief in zeer goede staat. Dit is door meerdere deskundigen zo beoordeeld.

Visie Om het huidige gebouw van het JvO op een verantwoorde manier geschikt te maken voor onderwijs voor de lange termijn en aan te laten sluiten op de onderwijsvisie en het gewenste onderwijsconcept van het JvO, dient de totale huisvestingssituatie te worden aangepakt. Eventuele mogelijkheden tot terreinuitbreiding dienen te worden bekeken alsook mogelijkheden tot verplaatsen van functies naar elders. De genoemde knelpunten dienen opgelost te worden en de benodigde uitbreiding gerealiseerd, met respect voor de monumentale uitstraling van het oorspronkelijke gebouw. Het gebouw is een beeldbepalend en uniek element in de wijk en dient die functie te behouden. Een investering in de huidige locatie moet verantwoord zijn: het moet een toegevoegde waarde bieden die in verhouding staat tot het geïnvesteerde bedrag. 4.2 Planbeschrijving: uitbreiding en renovatie huidige locatie Het plan voor uitbreiding en renovatie van de huidige locatie teneinde deze geschikt te maken voor onderwijs voor de komende 30 jaar en met respect voor de uitstraling van het huidige gebouw bestaat op hoofdlijnen uit:  Verwijderen van de bouwdelen welke niet tot het oorspronkelijke gebouw behoren: de voormalige gymzaal (1938), de tweelaagse lokaaluitbreiding aan de voorzijde (1973) en de huidige gymzaal (1987);  Uitbreiden van het gebouw op twee plaatsen: o Aan de voorzijde: met een tweelaags volume, transparant en kwalitatief hoogwaardig uitgevoerd. Netto uitbreidingsoppervlak: ca. 1.000m². Bedoeld voor collegezalen, studiedomeinen en lokalen. o Aan de achterzijde: met een eenlaags volume bestemd voor een aula/pauzeruimte met bijbehorende facilitaire ruimten. De aula/pauzeruimte heeft een bvo van 640m²; (de te slopen voormalige gymzaal heeft een bvo van 390m². Netto uitbreiding bedraagt derhalve 250m²)  Herindelen en renoveren van het bestaande gebouw en het deels bruikbaar maken van de zolderverdieping en de kelder.  Het, in overleg met gemeente en omwonenden, optimaal benutten van de mogelijkheden qua buitenruimte rondom de school. Reloceren van de gymzaal naar het sportveld. Het geschetste plan resulteert in een totaal bruto vloeroppervlak van 6.400 m². Het netto vloeroppervlak bedraagt 4.532m². Dit sluit aan bij het benodigde vloeroppervlak voor maximaal 950 leerlingen. De bruto/netto verhouding van de nieuwe situatie is zeer gunstig: 1,4. (in de huidige situatie is de bruto/netto verhouding 1,6) Deze gunstige bruto/netto verhouding zorgt ervoor dat er minder bruto meters nodig zijn. Dit plan is besproken met Stedenbouw van de gemeente Amersfoort en positief beoordeeld.

14

De schetsmatige uitwerking van bestaand en nieuw is hieronder opgenomen.

Figuur: Bebouwingsvlak bestaand

Figuur : Bebouwingsvlak nieuw Het lichtblauwe vlak is een transparant uitgevoerde verbindingssluis (overkapping), met open zijkanten die een separate, overdekte toegang biedt tot de aula / pauzeruimte. De beide uitbreidingsvolumes worden kwalitatief hoogwaardig ingevuld. Het huidige tweelaagse volume aan de voorkant met de lichtgele kunststof kozijnen sluit niet aan bij de monumentale uitstraling van het oorspronkelijke gebouw. De gymzaal aan de achterzijde, die is uitgevoerd in een vlakke gevelplaat, vindt esthetisch geen aansluiting bij het oorspronkelijke volume en mist de esthetische kwaliteit die verwacht mag worden als uitbreiding van het Gymnasium gebouw. Voor 15

de beide nieuw te realiseren uitbreidingen dient nadrukkelijk gekozen te worden voor een kwalitatief hoogwaardig uitstraling. Gedacht wordt daartoe aan transparante gevels die het oorspronkelijke gebouw maximaal tot haar recht laat komen. Referentiebeelden zijn toegevoegd als Bijlage 05. Het totale gebouw kan er qua indeling als volgt uit komen te zien:

Figuur : Indeling begane grond

Figuur: Indeling eerste verdieping

Figuur: Indeling zolder 16

Toelichting op de indeling:  De entreepartij is ruim en omvat de voorzieningen die van een centrale hal van een school verwacht mogen worden: conciërgeruimte, ontvangst/verblijfsruimte, trappenhuis, lift en toiletten.  De lesruimten (groen) omvatten, na uitbreiding en verbouwing, een totaal netto vloeroppervlak van 3.390m². Dit vloeroppervlak te benutten enerzijds voor klassikaal onderwijs, anderzijds voor studiedomeinen en collegezalen. De studiedomeinen en collegezalen, vanwege de daglichttoetreding, te situeren in de uitbouw aan de voorzijde.  Bestaande trappenhuizen (rood) in de school te handhaven en uit te breiden zodat in elk uiteinde van het gebouw een verticale ontsluitingsmogelijkheid ontstaat. Doel is dat het gebouw optimaal wordt ontsloten, verkeersstromen van leerlingen optimaal worden gereguleerd en er geen zgn. doodeind situaties ontstaan.  Docentenruimten en kantoren (lichtbruin) te situeren in de centrale kern van het gebouw op de begane grond en de eerste verdieping. Daarvoor de lokalen te gebruiken die nu conform ARBO wetgeving te klein zijn. Mogelijk verspreid door het gebouw enkele kleinere kantoorruimten toe te voegen.  De zolder geschikt te maken voor onderwijs. De huidige betonnen opbouw op de zolder (vanuit kostenoogpunt) handhaven. Het hele vloerniveau gelijk maken met de bovenkant van de betonnen opbouw. De loze ruimten die ontstaan naast de betonnen opbouw, onder de egalisatievloer, te benutten voor het leidingtracé van de installaties. In het dak daglichtopeningen toevoegen door middel van vergroting van de bestaande dakkapellen. Centraal op de zolder een technische ruimte te situeren. Op de zolder ontstaan zes grote onderwijsruimten die gebruikt zouden kunnen worden voor bijvoorbeeld de kunstvakken (handaardigheid, beeldende vorming, muziek en tekenen), de mediatheek en een doka.  Het te renoveren gedeelte krijgt een zelfde binnenpakket als nieuwbouw, bestaande uit: plafonds, duurzame energiezuinige verlichting, laagtemperatuur verwarming, per onderwijsruimte regelbare CO2-gestuurde ventilatie, marmoleum, wandafwerking, sanitaire groepen, uitgiftekeuken in de nieuwe aula, lift, trappenhuizen en wifi. Buitenruimte  De fietsenstalling efficiënt in te delen en maximaal situeren links en rechts op het achterterrein. Ook het terrein te benutten waar nu de noodlokalen staan. Indien het budget het toelaat is een ondergrondse fietsenstalling een optie.  Parkeren maximaal op eigen terrein.  Het woekergroen op het buitenterrein te verwijderen. Middels een slingerpad het hele perceel, met name ook de voorzijde van het gebouw, voor de leerlingen toegankelijk maken en voorzien van zitmogelijkheden. Indien mogelijk ook het gemeentelijk grasperceel aan de voorzijde hiervoor benutten.  Om de nieuwe aula aan de achterzijde ruim in haar omgeving te kunnen plaatsen is het, afhankelijk van het gekozen scenario wellicht nodig om (een deel van) het perceel van de conciërgewoning aan het perceel van het JvO toe te voegen. Uitvoering De realisatie van de uitbreiding en renovatie van het bestaande gebouw valt uiteen in drie delen:  Sloop van de bouwdelen welke niet tot het oorspronkelijke gebouw uit 1919 behoren;  Uitbreidingen aan voorzijde en achterzijde. Deze uit te voeren op een industriële bouwwijze waarbij elementen maximaal geprefabriceerd op de bouwplaats worden aangevoerd.  Renoveren en herindelen bestaande gebouw. 17

De uitvoering kan op twee manieren plaatsvinden: 1. In zijn geheel in een totaal bouwstroom waarbij de school gedurende de bouw elders wordt ondergebracht. (in de investeringsraming is met deze variant rekening gehouden) 2. In meerdere bouwstromen zodanig dat de school (met een beperkt aantal extra noodlokalen op het terrein) in het gebouw gehuisvest kan blijven. Dit vergt het nodige aanpassingsvermogen van de medewerkers en leerlingen. Het voorkomt een grote investering in noodhuisvesting. 4.3 Investeringsraming Voor de uitbreiding en verbouw van het bestaande gebouw is een investeringskostenraming opgesteld. Uitgangspunten hierbij:  De nieuwbouw is gebaseerd op een industriële bouwwijze;  Afhankelijk van een definitieve planontwikkeling is het misschien nodig om een deel van het perceel van de conciërgewoning toe te voegen aan het schoolterrein om de benodigde uitbreidingen mogelijk te maken.

Bouwkosten uitbreiding voorzijde waarvan esthetisch fraaiere gevel: waarvan sloopkosten bestaand:

Kostenraming excl. btw € 1.717.000

Kostenraming incl. btw

€ 6.133.000 € 1.196.000 € 500.000 € 230.000 € 500.000 € 390.000 € 45.000

€ 7.420.930 € 1.447.160 € 605.000 € 278.300 € 605.000 € 471.900 € 54.450

€ 210.000 € 50.000 € 9.254.000

€ 210.000 € 60.500 € 11.153.240

€ 16.215 € 40.250

Bouwkosten uitbreiding aula

€ 995.000

waarvan esthetisch fraaiere gevel:

€ 47.347

waarvan sloopkosten bestaand:

€ 40.250

Renovatie/verbouw bestaand Aanpassen kelder Overkapping Bouwkosten uitbreiding en renovatie Bouwkosten gymzalen op sportveld Onvoorzien Terreininrichting Noodhuisvesting Plankosten Nutsvoorziening Leges bouwvergunning / aanpassen bestemmingsplan Verhuiskosten TOTAAL

Kostenraming excl. btw

€ 3.145.000 € 100.000 € 200.000

De volgende aandachtspunten zijn er bij het ramen van de kosten:  Er is geen rekening mee gehouden dat er asbest wordt aangetroffen in het gebouw. Uit een globaal asbestonderzoek door Aksys bv (19-05-2008) is geconcludeerd dat er geen asbesthoudend materiaal aanwezig is op kritische plaatsen in het gebouw. Wanneer een bouwvergunning wordt aangevraagd dient een volledige inventarisatie plaats te vinden. In april 2013 heeft de gemeente aangekondigd een volledig asbestonderzoek te willen laten uitvoeren. Dit is echter nog niet gebeurd. Bij het ramen van de kosten voor de verbouw en

18

 

renovatie is als uitgangspunt genomen dat, net als bij andere onderwijsprojecten, kosten en vervolgkosten i.v.m. asbestsanering separaat door de gemeente worden vergoed. de specifieke inrichting van de domeinen en collegezalen. Deze vergen een andere investering dan een normale lokaalinrichting. Hiermee dient bij het opstellen van het inrichtingsbudget rekening te worden gehouden. Het gebouw verkeert constructief in zeer goede staat.

Duurzaamheid Duurzaamheidmaatregelen zijn opgenomen voor zover deze nodig zijn om te kunnen voldoen aan de wettelijke normen. Een en ander op basis van ervaring uit het verleden. Dat betekent dat er onder andere gerekend is op:  regelbare CO2 - gestuurde ventilatie;  daglichtregeling en aanwezigheidsdetectie in de verlichting;  laagtemperatuur verwarming in de uitbreidingen; Er is niet gerekend op het realiseren van duurzame energieopwekking zoals bijvoorbeeld bodemopslag of zonnepanelen. Afhankelijk van de investeringsbereidheid in combinatie met de mogelijke terugverdientijden kan dit aan het plan worden toegevoegd. 4.4 Voor- en nadelen Het uitbreiden en verbouwen van het huidige schoolgebouw op de wijze zoals beschreven kent een aantal voor- en nadelen: Voordelen  Het markante, karakteristieke gebouw blijft gehandhaafd;  De school blijft gehuisvest op haar eigen plek in de wijk;  Er ontstaat een gebouw dat qua volume, indeling en routing aansluit op de wensen van de school;  De aanpassingen leveren naar de toekomst toe een exploitatievoordeel op: naast een verlaging van het energiegebruik komt een groot aantal onderhoudsposten het komende decennium te vervallen.  Het gebouw heeft een gymnasium uitstraling. Nadelen  De school heeft geen gymzaal meer op het eigen terrein.  Bij uitvoering van de werkzaamheden in een bouwstroom dient de school gedurende een jaar te worden ondergebracht in een noodhuisvesting. Dit brengt hoge kosten met zich mee.  Wanneer de school tijdens de werkzaamheden in het gebouw gehuisvest blijft zullen de bouwwerkzaamheden overlast veroorzaken.

19

5.0 SCENARIO 2: HERONTWIKKELEN BESTAAND LEEGSTAAND GEBOUW Voor het Gymnasium JvO kan een bestaand leegstaand gebouw geschikt worden gemaakt. Hiervoor gelden dezelfde ruimtelijke, financiële en functionele eisen als aan nieuwbouw of aan uitbreiding/renovatie van het bestaand gebouw. Binnen het geografische kader dienen hiertoe bestaande gebouwen gezocht te worden die:  Voldoende bvo hebben (uitgangspunt 6.500 m²);  Qua buitenterrein dient een bestaand gebouw: o Mogelijkheid bieden tot het stallen van 900 fietsen; o 40 eigen autoparkeerplaatsen te hebben; o Te beschikken over verblijfruimte voor de leerlingen; o Voldoende ruimte te bieden voor de bouw van twee gymzalen. (2 x 460m²). Mocht dat niet mogelijk zijn dient onderzocht te worden of het mogelijk is gymruimte te huren in de omgeving;  Het gebouw moet in een veilige omgeving gehuisvest zijn, zowel qua sociale veiligheid alsook qua verkeerssituatie.  Het gebouw moet een gymnasiumuitstraling hebben (of kunnen krijgen) en bestaat bij voorkeur uit twee, maximaal drie bouwlagen. Toetsing bestaande gebouwen Beschikbare objecten in het plangebied worden eerst getoetst op omvang (bvo gebouw), vervolgens op het beschikbare buitenterrein. Daarna volgt het financiële kader, waarna de overgebleven percelen door het gemeentelijk toetsteam worden beoordeeld op de diverse aspecten die van belang zijn: stedenbouwkundig, verkeer, milieu, vergunningen, etc. 5.1 Mogelijke te herontwikkelen gebouwen Om geschikte, mogelijk te herontwikkelen gebouwen, in kaart te brengen is eerst een totaal overzicht gecreëerd van alle beschikbare gebouwen binnen het geografisch kader( in het gebied van 3 kilometer rond het JvO). Dit betreft objecten die te koop zijn alsook objecten die, geheel of gedeeltelijk, te huur zijn. Om een sluitend overzicht te krijgen is gebruik gemaakt van de volgende bronnen:  Een plaatselijke makelaar die gespecialiseerd is in Bedrijfs Onroerend Goed. Deze makelaar, van wie de naam bekend is bij de Sector Stedelijke Ontwikkeling en Beheer, Afdeling Projectontwikkeling van de gemeente Amersfoort, heeft een overzicht verstrekt van alle kantoorpanden in de gemeente Amersfoort, compleet met het aantal beschikbare m² per object, zowel huur als koop. Dit overzicht is gefilterd op objecten die binnen het geografisch kader liggen;  Funda Business, kantoorgebouwen;  Funda Business, bedrijfsgebouwen;  Het aanbod van alle, in Amersfoort actieve, makelaars. Deze vertonen een grote overlap (vrijwel 100%) met het getoonde aanbod op Funda. Daarnaast is actief rondgekeken in het onderzoeksgebied om vast te stellen of (geheel of gedeeltelijk) leegstaande panden ontbraken. Dit leverde 1 pand op dat op dit moment leeg staat in afwachting van herontwikkeling van het perceel.

20

Een volledige overzicht met beschikbare gebouwen in het onderzoeksgebied is opgenomen als bijlage 06. In deze bijlage is per gebouw aangegeven:  wat het beschikbare bvo is;  welke mogelijkheden het terrein biedt;  welke randvoorwaarden er zijn;  een beoordeling welke leidt tot de conclusie ‘geschikt’ of ‘niet geschikt’. 1e Beoordeling Na een beoordeling op beschikbaar vloeroppervlak (criterium: tussen de 6.000 en 7.000m² bvo) bleek geen van de gebouwen in het onderzoeksgebied in de huidige omvang aan te sluiten op het gewenste bvo voor het JvO. Voor een deel van de gebouwen (die weliswaar te klein zijn en derhalve niet geschikt) blijkt dat ze op ook andere punten niet voldoen: onder andere het feit dat er sprake is van 6 of 7 bouwlagen, geen sprake is van een gymnasiumuitstraling, er geen buitenruimte is of het gebouw in onveilige omgeving ligt. 2e Beoordeling Hierna is een tweede beoordeling gedaan die uitgaat van een kleiner vloeroppervlak, vanuit de gedachte dat het gebouw, middels een uitbreiding, geschikt gemaakt kan worden voor het JvO. Dit stelt hogere eisen aan het buitenterrein (i.v.m. uitbreiding op begane grond niveau) en/of aan de constructieve basis van het gebouw (i.v.m. eventuele optopping). Gekeken is naar gebouwen met een beschikbaar bvo van minimaal 4.000m². Hiervan is een aantal in het plangebied aanwezig. Deze zijn ook in het overzicht van bijlage 06 opgenomen. Al de gevonden objecten vallen af voor huisvesting van het JvO. Redenen hiervoor zijn in hoofdzaak:  Er is geen/onvoldoende mogelijkheid om het gebouw uit te breiden tot het benodigde vloeroppervlak;  Er is onvoldoende ruimte op het terrein om een fietsenstalling, parkeerplaatsen en buitenruimte voor de leerlingen te creëren. Ook de ruimte voor realisatie van een gymzaal ontbreekt. Het gebrek aan buitenruimte is inherent aan het geografisch gebied waarin een geschikt gebouw gevonden moet worden: de straal van 3 kilometer rond het huidige JvO bevindt zich in binnenstedelijk gebied en rond het station. Daar zijn nauwelijks locaties beschikbaar met een relatief grote buitenruimte. Financieel – ter informatie De beschikbare gebouwen in het plangebied zijn vrijwel uitsluitend kantoorgebouwen. Het verbouwen van een kantoorgebouw tot onderwijsinstelling vergt (los van de aankoop of huur van het gebouw) een forse investering. Ook lang niet alle gebouwen lenen zich voor deze herbestemming. Van Hoogevest architecten beoordeelde in 2012 twee kantoorgebouwen op de mogelijkheid er een voor het JvO geschikt onderwijsgebouw van te maken. (Een samenvatting van deze beoordeling is opgenomen in bijlage 03) Buiten de aankoopsom voor de gebouwen blijkt er een investering noodzakelijk van tussen € 4.500.000 en € 6.000.000 inclusief btw. Hierin is nog niet opgenomen de reconstructie van wegen en infrastructuur en het creëren/ verwerven van buitenruimte.

21

Voor het bepalen van de aankoopwaarde van een kantoorgebouw kan op dit moment als vuistregel worden gehanteerd: bvo x huurprijs per m² x 10. Uitgaand van een huurprijs van € 120,- per m² incl. btw betekent dit dat verwerving van een gebouw van 6.500m² circa € 7.800.000 kost. Ondergrens voor verwerving en verbouw van een bestaand gebouw ligt derhalve op een bedrag van € 12.300.000.

Vanwege het ontbreken van leegstaande bestaande gebouwen binnen het plangebied welke voldoende omvang hebben of uitgebreid zouden kunnen worden tot voldoende omvang, valt dit scenario af voor het JvO.

Kantorenleegstand in Amersfoort Uit de Raadsinformatiebrief van 2 juli 2013 inzake het Gemeentebeleid leegstand kantoren blijkt dat de bovenstaande conclusie aansluit bij de bevindingen van de gemeente Amersfoort zelf. De Raadsinformatiebrief meldt dat Amersfoort een kantorenleegstand kent van circa 20%. Transformatie van leegstaande panden komt moeizaam tot stand vanwege financiële en bouwtechnische knelpunten. De Raadsinformatiebrief stelt over het geografisch gebied waarbinnen het JvO haar huisvesting dient te realiseren: ‘Het centrum en het stationsgebied van Amersfoort kennen een redelijk goede verhuurdynamiek.’ Gebieden verder van het centrum gelegen krijgen het lastiger om nieuwe huurders te vinden. In Amersfoort geldt bedrijventerrein De Hoef als het meest urgente gebied waar het leegstand betreft. Dit gebied valt buiten het geografisch kader van dit onderzoek.

22

6.0 SCENARIO 3: OPENEN DISLOCATIE Bij het openen van een dislocatie is een aantal zaken van belang:  De dislocatie is bedoeld om het tekort aan lokalen op te vangen. De dislocatie is niet bedoeld voor het realiseren van bijvoorbeeld een aula van voldoende omvang voor de hele school;  Er dient voor het JvO een huisvestingssituatie te ontstaan die een oplossing biedt voor de komende 30 jaar. Dit geldt ook voor een eventuele dislocatie;  Wanneer een dislocatie wordt gerealiseerd blijft het huidige gebouw in gebruik en zal derhalve ook geschikt gemaakt moeten worden voor de komende 30 jaar;  Een dislocatie kan gerealiseerd worden door middel van nieuwbouw, door verbouw van een bestaand gebouw of ingebruikname van een bestaand passend schoolgebouw. 6.1 Beleid Onderwijsgroep Amersfoort Het beleidsplan van de Onderwijsgroep Amersfoort (waar het JvO deel van uit maakt) schrijft voor dat het voor de tot de Onderwijsgroep behorende onderwijsinstellingen niet acceptabel is wanneer in een permanente ruimtebehoefte wordt voorzien door middel van een nevenvestiging welke niet op het terrein ligt van het hoofdgebouw. Onderwijsgroep Amersfoort wil haar scholen uitsluitend huisvesten op unilocaties. Uit het beleidsplan van de Onderwijsgroep Amersfoort Wij bieden onderwijs in unilocaties omdat: a. zo de meeste verbinding ontstaat tussen leerlingen en hun school; b. leerlingen van alle leeftijden door elkaar heen, beter leren samenleven; c. dit bijdraagt aan een goed pedagogisch klimaat; d. dit de foutgevoeligheid van de organisatie beperkt; e. de overhead in unilocaties lager is; f. het een blijk van goed werkgeverschap is als medewerkers niet hoeven pendelen; g. je zo voorkomt dat grote groepen leerlingen zich veelvuldig in het stadsverkeer moeten verplaatsen. In aanvulling hierop geldt dat er voor een categoriaal gymnasium als het JvO geen natuurlijke splitsing is aan te brengen in de school waardoor een dislocatie organisatorisch goed inpasbaar wordt. Het gymnasium is een opleiding waarbinnen geen aparte afdelingen zijn (zoals bijvoorbeeld een MBO of HAVO) die in een dislocatie als eenheid zou kunnen functioneren. 6.2 Mogelijkheden en effecten dislocatie Een dislocatie kan worden gerealiseerd door: - ingebruikname bestaand leegstaand schoolgebouw in het plangebied - verbouw van een bestaand leegstaand gebouw - nieuwbouw Voor het JvO geldt dat een dislocatie benodigd is van ca. 2.000m² hoofdzakelijk bestaand uit lokalen. Gezien de omvang van de dislocatie dient er ook overblijfruimte te zijn voor leerlingen, nevenruimten in de vorm van een kantoor voor een afdelingsleider en personeelsruimte,

23

conciërgeruimte en opslag. Daarnaast dient er buitenruimte te zijn zowel om te verblijven alsook voor het parkeren van fietsen en enkele auto’s. Ingebruikname bestaand leegstaand schoolgebouw In het plangebied is geen bestaand leegstaand schoolgebouw aanwezig welke qua omvang aansluit op het benodigde oppervlak. Het ROC aan de Kapelweg zoals dat op dit moment te koop staat is ruimt 2,5 keer zo groot en derhalve niet geschikt. Daarbij komt dat dit gebouw sterk verouderd is. Kosten voor aankoop (vraagprijs: € 3.250.000,-), vermeerderd met kosten voor verbouw, zijn fors hoger dan de normvergoeding (€ 2,1 miljoen) voor het realiseren van de uitbreiding. Verbouw bestaand leegstaand gebouw Zoals al bij het vorige scenario beschreven zijn in het plangebied slechts een beperkt aantal leegstaande gebouwen beschikbaar. Daar waar deze beschikbaar zijn ontbreekt het aan buitenruimte en/of ruimte voor het stallen van fietsen en auto’s op eigen terrein. Mocht er een gebouw beschikbaar zijn, dan zijn de kosten voor verwerving en verbouw van een bestaand leegstaand gebouw hoog. Nieuwbouw dislocatie Nieuwbouw van een dislocatie zou kunnen op het eigen sportveld van het JvO of op een ander perceel. Het sportveld is eigendom van het JvO. Daarvoor hoeven derhalve geen verwervingskosten te worden betaald. Een mogelijk ander perceel in het plangebied welk verworven kan worden tegen een maatschappelijke grondprijs is gelegen op de Wagenwerkplaats, achter het station. Hier is een perceel van 7.000m² beschikbaar tegen een grondprijs van € 160,- per m², excl. btw. Bij nieuwbouw van een dislocatie op het sportveld geldt dat er een nieuwbouw dient te worden gerealiseerd van 2.000m². Dit is geen hoofdgebouw en kan derhalve eenvoudiger worden uitgevoerd. Gerekend is met een bouwsom van € 1.000,- per m². Tegelijk dient het huidige schoolgebouw volledig te worden gerenoveerd. Uitgangspunt is dat er geen delen worden gesloopt. Het volledige gebouw (4.492m²) blijft intact en dient gerenoveerd te worden. Kosten voor renovatie bedragen, conform de raming € 810,- per m². In onderstaande kostenraming is uitgegaan van een te renoveren oppervlakte van 4.492m².

Nieuwbouw dislocatie op Sportveld JvO Verbouw en renovatie bestaand Bouwkosten disclocatie Onvoorzien Plankosten Nutsvoorziening Leges (vergunning +bestemmingsplanwijziging) Terreininrichting (bestaand en sportveld) Noodhuisvesting Verhuiskosten TOTAAL

Kostenraming excl. btw

Kostenraming incl. btw

€ 3.638.520 € 2.000.000 € 500.000 € 200.000 € 45.000

€ 4.402.609 € 2.420.000 € 605.000 € 242.000 € 54.450

€ 95.000 € 300.000 € 200.000 € 50.000 € 7.028.520

€ 95.000 € 363.000 € 242.000 € 60.500 € 8.484.559

24

Uitgangspunten hierbij:  De plankosten zijn lager ten opzichte van verbouw/uitbreiding bestaand omdat voor de renovatie van het huidige gebouw nauwelijks tot geen architectkosten nodig zijn. Wel dienen adviseurs te worden ingeschakeld op het gebied van constructie, installaties en bouwfysica.  Er is op gerekend dat t.b.v. de dislocatie nutsvoorzieningen dienen te worden aangelegd.  Ten behoeve van de renovatie van bestaand kan de school deels in de dislocatie worden ondergebracht en beperkt in noodhuisvesting. De renovatie kan gefaseerd worden uitgevoerd.  Er is geen bouwvergunning nodig voor renovatie bestaand. Leges dienen derhalve alleen betaald te worden voor bouwvergunning en bestemmingsplanwijziging ten behoeve van de nieuwbouw van de dislocatie op het sportveld.  De post voor terreininrichting is relatief hoog omdat hierin op twee locaties dient te worden voorzien: op het sportveld dient buitenruimte, fietsenstallingen en overige terreininrichting te worden gerealiseerd evenals op de huidige locatie van het JvO. Hogere exploitatielast Daarbij geldt dat, welke variant voor een dislocatie ook gekozen wordt: in alle gevallen geldt dat, naast verwervings en bouwkosten de exploitatielasten voor het JvO op de lange termijn aanzienlijk toenemen:  een dislocatie vergt een extra conciërge en extra afdelingsleider;  extra pauzeruimte/uitgiftekeuken;  meerkosten voor terreinonderhoud, personeelsruimte, etc. Voor een korte termijn (maximaal 5 jaar) zijn deze kosten mogelijk acceptabel. Voor de lange termijnoplossing die nagestreefd wordt voor het JvO, waarbij minimaliseren van de exploitatielasten van belang is, geldt dat deze verhoging van de exploitatielasten niet acceptabel is.

6.3 Conclusie m.b.t. dislocatie Het realiseren van een dislocatie, als oplossing voor een ruimtetekort voor een onderwijsinstelling, is een scenario dat in de modelverordening van de gemeente Amersfoort wordt genoemd. Omdat het een oplossing is die aansluit bij de geldende regelgeving is dit scenario ook in dit rapport opgenomen. Het beleid van de Onderwijsgroep Amersfoort geeft aan dat het niet acceptabel is wanneer in een permanente ruimtebehoefte wordt voorzien door middel van een nevenvestiging welke niet op het terrein ligt van het hoofdgebouw. Onderwijsgroep Amersfoort wil haar scholen uitsluitend huisvesten op unilocaties. Hieruit blijkt dat de verordening van de gemeente Amersfoort niet aansluit op de visie van het onderwijs. Naast de investering die met een dislocatie gemoeid is, brengt een dislocatie ook een hogere investeringslast met zich mee welke voor de lange termijn niet acceptabel is. Het realiseren van een dislocatie valt voor het JvO derhalve af.

25

7.0 SCENARIO 4: NIEUWBOUW Voor een volledige nieuwbouw van het Gymnasium JvO gelden een aantal ruimtelijke en functionele eisen. Ook geldt dat er een financieel kader is waarbinnen de nieuwbouw dient te worden gerealiseerd. De kosten voor verwerving van de grond speelt daarbij een belangrijke rol. Benodigd bouwprogramma > benodigde perceelsgrootte  Op basis van de leerlingprognoses is vastgesteld dat het JvO conform de regelgeving recht heeft op een gebouw met een totaal bvo van 6.487m² .  Naast het onderwijsgebouw is ruimte nodig voor twee gymzalen (elk 460m²), stalling voor 900 fietsen (900 x 1,5m²) en parkeerplaatsen op eigen terrein (40 parkeerplaatsen x 25 m²).  Buiten deze voorzieningen is er ruimte nodig voor de leerlingen om in de pauzes te kunnen verblijven. Voor deze buitenruimte bestaat geen norm. Gezien de huidige buitenruimte lijkt een verblijfsruimte van minimaal 1.500m², bestaande uit bestrating, gras en groen een reëel minimaal beschikbaar oppervlak. Samengevat geldt het volgende benodigde programma: - Onderwijsgebouw 6.487m² - Twee gymzalen 920m² - Fietsenstalling 1.350m² - Parkeerplaatsen 1.000m² - Buitenruimte 1.500m² - Infrastructuur PM Wanneer het aantal bouwlagen beperkt wordt tot maximaal twee en zowel het auto als het fietsparkeren op maaiveld plaatsvindt is een perceel van tussen de 8.500 en 10.000 m² passend voor een nieuw te bouwen JvO. Deze perceelsgrootte is uitgangspunt in het onderzoek naar mogelijke nieuwbouwlocaties. Financieel kader Het budget voor nieuwbouw is beperkt. Het bekostigen van volledige nieuwbouw kan alleen haalbaar worden wanneer voor eventueel te verwerven grond niet meer dan een maatschappelijke grondprijs hoeft te worden betaald. Daarnaast geldt dat door gemeente en schoolbestuur het verwerven van grond tegen een commerciële prijs niet als maatschappelijk verantwoorde investering wordt gezien wanneer het gaat om de huisvesting van een onderwijsinstelling. Deze optie vervalt dan ook. Toetsing percelen Om het scenario: nieuwbouw JvO te kunnen onderzoeken vormt een geschikt perceel het startpunt. Beschikbare percelen in het plangebied worden eerst getoetst op omvang, beschikbaarheid en op het financiële kader. De overgebleven percelen worden door het gemeentelijk toetsteam beoordeeld op de diverse aspecten die van belang zijn: stedenbouwkundig, verkeer, milieu, vergunningen, etc. Vanuit de school zelf gelden de volgende aanvullende wensen met betrekking tot de locatie:  sterke voorkeur voor een locatie nabij het Centraal Station; dit vanwege het feit dat de helft van de leerlingen en van de medewerkers niet uit Amersfoort komt maar uit omliggende gemeenten of (in geval van de medewerkers) ver hier vandaan.  een sociaal veilige omgeving.

26

7.1 Mogelijke nieuwbouwlocaties Het plangebied is onderzocht op mogelijke nieuwbouwlocaties. Hierbij is gekeken naar alle beschikbare percelen: zowel die eigendom zijn van de gemeente, van semi-overheid alsook van particuliere grondeigenaren. Er is een compleet beeld ontstaan van beschikbare percelen in het plangebied welke qua omvang redelijkerwijs aansluiten op de wens. In totaal betreft dit 7 locaties welke op onderstaande kaart zijn aangegeven:

Keerkring

Nijverheidsweg Noord

Trapezium/The Works

Oliemolenkwartier

Wagenwerkplaats

Huidige locatie JvO

Sportvelden JvO

Per locatie is basisinformatie verzameld m.b.t. eigendom en grondprijzen, een en ander om een eerste toetsing te doen op het financiële kader en beschikbaarheid. Een overzicht van de percelen, compleet met de relevante informatie en een beoordeling is opgenomen in bijlage 07 Het blijkt dat er in het plangebied drie locaties zijn met een omvang die passend zou kunnen zijn en financieel bereikbaar lijken: 1. De Wagenwerkplaats, achter het station, aan de Piet Mondriaanlaan 2. Het sportveld van het JvO aan de Dr. A. Kuijperlaan 3. Huidige schoollocatie van het JvO aan het Thorbeckeplein 1. De overige percelen vallen af. In hoofdzaak omdat er een commerciële grondprijs dient te worden betaald, wat buiten het financiële kader valt (Oliemolenkwartier, The Works, Nijverheidsweg Noofd). De voormalige schoollocatie aan de Keerkring is niet beschikbaar. De drie mogelijk geschikte nieuwbouwlocaties zijn hierna nader uitgewerkt met algemene informatie, een mogelijk bouwplan, voor- en nadelen alsook een kostenraming.

27

Ad 1. Nieuwbouw op De Wagenwerkplaats Het perceel ligt achter het station. Het terrein ligt op dit moment braak en is bereikbaar via enerzijds de Soesterweg, anderzijds het Piet Mondriaanplein. Er is een perceel beschikbaar van 7.000 m². Dit is krap voor een nieuwbouw van het Gymnasium JvO. De locatie is weergegeven op de afbeelding.

Financieel:  Het perceel kan worden gekocht voor een maatschappelijke grondprijs van € 160,- excl. btw per m² (€ 193,60 incl. btw) Beschikbaarheid:  Een perceel van 7.000m² is beschikbaar. De overige grond wordt gebruikt voor een eigen opleidingscentrum van de NS. Voordelen:  De locatie ligt vlakbij het station.  De locatie grenst aan een woonwijk en in een veilige omgeving.  Het JvO kan in haar huidige pand gehuisvest blijven tot de nieuwbouw klaar is. Nadelen / risico’s:  De locatie langs het spoor vereist aanpassingen aan de gevel. Deze moet geluidwerend worden uitgevoerd. Dit werkt kostenverhogend.  Om de nieuwbouw (compleet met fiets parkeren en auto parkeren op eigen terrein) op een perceel van 7.000m² te kunnen realiseren dient het nieuwe gebouw in 2,5 laag te worden gerealiseerd: parkeren van auto’s en fietsen op maaiveld. Het gebouw ‘op poten’ erboven. Qua bouwkosten werkt dit verhogend. Het gewenste programma past op het terrein.  Er is veel omgevingsgeluid;  Op het terrein is geen mogelijkheid voor buitensport. Leerlingen moeten altijd het spoor over om de huidige eigen sportvelden van het JvO te bereiken. Onderzocht dient te worden of buitensport mogelijk is aan de Soesterkwartierzijde van de spoorlijn.  Er dient een bestemmingsplan wijziging plaats te vinden. Oordeel gemeentelijk toetsteam  School op het terrein van de Wagenwerkplaats heeft voorkeur van het toetsteam boven een nieuwe school op het huidige sportveld van het JvO, met name vanwege de bereikbaarheid met het openbaar vervoer.  Fietsvoorzieningen moeten aangepast worden. De infrastructuur is niet berekend op deze fietsstromen.  Op het perceel ontstaat een conflict tussen Externe Veiligheid en geluid. Qua externe veiligheid is het gewenst de buitenruimte niet te situeren aan de spoorzijde maar juist aan de Soesterkwartierzijde. De school veroorzaakt veel geluid. Derhalve zou de buitenruimte juist niet gesitueerd moeten worden aan de Soesterkwartierzijde.  Er is bodemverontreiniging aanwezig. Wanneer er een kelder wordt gerealiseerd dient er gesaneerd te worden. Als de bodem wordt afgedekt kan de verontreiniging in de bodem blijven.  De situatie bij het spoor levert een zgn. groepsrisico op. Dit dient nader onderzocht te worden. 28

Bouwplan < VOORBEELD > Op het perceel kan een nieuw schoolgebouw worden gerealiseerd in 2,5 laag: op maaiveld gelegenheid tot auto en fietsparkeren, alsook de entree naar de school en het vloerniveau van de aula. Daarboven, op poten, een tweelaags schoolgebouw met een omvang van 6487m². Los van het onderwijsgebouw twee gymzalen conform de norm met een totaal bvo van 920 m². De inpassing van de nieuwbouw op het perceel is hieronder schetsmatig weergegeven.

Figuur: situatie nieuwbouw JvO Wagenwerkplaats

Maaiveld: fiets en autoparkeren en vloerniveau aula

Tweede verdieping: lokalen, domeinen, kantoren

Eerste verdieping: vide aula, lokalen, domeinen, kantoren

Gevelaanzicht

29

Investeringskostenraming

Nieuwbouw Wagenwerkplaats Verwerven grond Sloop bestaand Bouwkosten schoolgebouw, incl. fiets en autoparkeren Geluidstechnische eisen gevel Bouwkosten gymzalen Onvoorzien Plankosten Nutsvoorziening Leges (vergunning +bestemmingsplanwijziging) Terreininrichting Noodhuisvesting Verhuiskosten TOTAAL

   



Kostenraming excl. btw

Kostenraming incl. btw

€ 1.120.000

€ 1.355.200

€ 6.900.000 € 100.000 € 1.196.000 € 500.000 € 255.000 € 100.000

€ 8.349.000 € 121.000 € 1.447.160 € 605.000 € 308.550 € 121.000

€ 232.000 € 175.000

€ 232.000 € 211.750

€ 25.000 € 10.603.000

€ 30.250 € 12.780.910

--

--

De bouwkosten zijn berekend met kengetallen op basis van een schetsontwerp en vergeleken met referentieprojecten; het bedrag is turnkey, exclusief specifieke inrichting. Bij de plankosten geldt dat aanbesteed wordt op basis van Design & Build met minimale architect- en adviseurkosten; De legeskosten zijn berekend op het verlenen van een bouwvergunning alsook op een wijziging van het bestemmingsplan; Duurzaamheidsmaatregelen zijn opgenomen voor zover deze vanuit het bouwbesluit verplicht zijn. Afhankelijk van investeringsbereidheid en de mogelijke terugverdientijd kunnen deze worden uitgebreid. Inrichtingskosten zijn niet opgenomen. Bestaande losse inrichting kan worden meegenomen. Inrichting van uitbreidingsoppervlak t.o.v. bestaand te verzorgen vanuit een separate beschikking hiertoe van de gemeente Amersfoort. Kosten voor inrichting van vaklokalen nader te bepalen.

!! Het perceel op de Wagenwerkplaats is op dit moment beschikbaar. Er is geen optie op het perceel. Dat betekent dat NS Vastgoed de grond elk moment aan een andere gegadigde kan aanbieden.

30

Ad 2. Nieuwbouw op het eigen sportveld van het JvO Het sportveld van het JvO ligt vlakbij de Dr. Abraham Kuyperlaan. Het sportveld heeft een afmeting van 15.000 m² en is derhalve groot genoeg voor een nieuwbouw van het JvO. Op het veld is geen bebouwing aanwezig. Het veld is omzoomd door een groenstrook die bestaat uit bos en is niet zichtbaar vanaf de weg. Binnen deze groene kamer bevindt zich ook het sportcomplex van tennisvereniging Alta.

Financieel:  Het perceel is eigendom van het JvO. Er zijn derhalve geen verwervingskosten. Beschikbaarheid:  Het perceel is eigendom van het JvO en beschikbaar. Bij een bouwplan zoals op de volgende pagina beschreven blijft de helft van het veld onbebouwd waardoor het JvO op dit terrein kan blijven sporten. Er dient voor een deel van de gymlessen elders een mogelijkheid gevonden te worden om buiten te sporten. Rondom het JvO is een aantal bestaande buitensportaccommodaties welke getoetst kunnen worden op beschikbaarheid, onder andere: o Amsvorde aan de Leusderweg; o Sportpark Bokkeduinen; o Sportvelden op de hoek Dollardstraat/Merwedestraat; o Daarnaast kan gekeken worden naar buitensportmogelijkheden bij andere scholen bijvoorbeeld bij Het Nieuwe Eemland of het sportveld naast Onze Lieve Vrouwe Ter Eem aan de Daam Fockemalaan. Voordelen:  De locatie ligt vlakbij het Centraal Station.  De locatie grenst aan een woonwijk en ligt in een veilige omgeving.  Het JvO kan in haar huidige pand gehuisvest blijven tot de nieuwbouw klaar is.  De grond is al in eigendom van het JvO.  Het JvO wordt verplaatst in haar eigen wijk naar een locatie met een gymnasiumuitstraling.  Er is voldoende ruimte voor het realiseren van twee gymzalen (door het JvO of door tennisvereniging Alta). Nadelen / risico’s:  Er dient een bestemmingsplanwijziging plaats te vinden. Op het sportveld is een beperkt bouwvlak mogelijk volgens het huidige bestemmingsplan. Dit sluit niet aan bij de gewenste omvang van een nieuw schoolgebouw. Het bouwvlak dient vergoot te worden. De bestemming blijft wel maatschappelijk. De groene kamer waarbinnen het sportveld ligt blijft onaangetast. Het gebouw zal niet of nauwelijks zichtbaar zijn voor de omwonenden.  Wanneer het sportveld herontwikkeld wordt voor woningbouw bestaat de kans dat er met het sportveld een grondopbrengst wordt gerealiseerd die hoger is dan een (elders te betalen) maatschappelijke grondprijs. Herontwikkeling van het sportveld voor woningbouw in combinatie met verwerven van bouwgrond tegen een maatschappelijke prijs kan een economisch gunstiger businesscase opleveren voor het JvO.

31



Het sportveld maakt onderdeel uit van een door het Rijk beschermd stadsgezicht. Dit legt beperkingen op aan de wijzigingen die kunnen worden doorgevoerd in het bestemmingsplan. De cultuurhistorische waarde van het hele gebied (het deel van De Berg dat tot het beschermde stadsgezicht behoort) dient te worden beschermd.

Oordeel gemeentelijk toetsteam Het gemeentelijk toetsteam heeft het plan om een nieuwe school te bouwen op het sportveld beoordeeld. Zij geven aan: o Stedenbouwkundig en met name vanuit monumentenzorg staat bebouwing van het sportveld op gespannen voet met cultuurhistorische waarden. De vraag is echter, zo stellen zij, of het sportveld zelf de waarde is of dat het gaat om de open plekken. Volbouwen is vanuit hun optiek niet gewenst zo concludeert het team. o Volbouwen van het sportveld is maatschappelijk een lastig traject. Bouwplan < VOORBEELD > Op het sportveld kan een nieuw schoolgebouw worden gerealiseerd in een zelfde opzet als op de Wagenwerkplaats. Een gebouw in 2,5 laag: op maaiveld gelegenheid tot auto en fietsparkeren, alsook de entree naar de school en het vloerniveau van de aula. Daarboven, op poten, een tweelaags schoolgebouw. Vanwege het feit dat het sportveld beperkt op een terp ligt zou het begane grond niveau iets verdiept kunnen liggen ten opzichte van maaiveld. Los van het onderwijsgebouw twee gymzalen conform de norm met een totaal bvo van 920m². De inpassing op het sportveld is hieronder schetsmatig weergegeven. Op deze wijze ontstaat een variant waarbij de school een belangrijk deel van haar sportveld (ca 7.000m²) als zodanig handhaaft en kan blijven gebruiken. Het betekent ook dat de helft van het sportveld als zodanig blijft bestaan wat een positief effect kan hebben op de mogelijke weerstand uit de omgeving.

Figuur: inpassing nieuwbouw op Sportveld JvO

32

Investeringskostenraming

Nieuwbouw Sportveld JvO Verwerven grond Sloop bestaand Bouwkosten schoolgebouw, incl. fiets en autoparkeren Geluidstechnische eisen gevel Bouwkosten gymzalen Onvoorzien Plankosten Nutsvoorziening Leges (vergunning +bestemmingsplanwijziging) Terreininrichting Noodhuisvesting Verhuiskosten TOTAAL

    

Kostenraming excl. btw

Kostenraming incl. btw

€ 6.900.000

€ 8.349.000

€ 1.196.000 € 500.000 € 255.000 € 100.000

€ 1.447.160 € 605.000 € 308.550 € 121.000

€ 232.000 € 175.000

€ 232.000 € 211.750

€ 25.000 € 9.383.000

€ 30.250 € 11.304.710

---

--

--

De bouwkosten zijn berekend met kengetallen op basis van een schetsontwerp en vergeleken met referentieprojecten; het bedrag is turnkey, exclusief specifieke inrichting. Bij de plankosten geldt dat aanbesteed wordt op basis van Design & Build met minimale architect- en adviseurkosten; De legeskosten zijn berekend op het verlenen van een bouwvergunning alsook op een wijziging van het bestemmingsplan; Duurzaamheidsmaatregelen zijn opgenomen voor zover deze vanuit het bouwbesluit verplicht zijn. Afhankelijk van investeringsbereidheid en de mogelijke terugverdientijd kunnen deze worden uitgebreid. Inrichtingskosten zijn niet opgenomen. Bestaande losse inrichting kan worden meegenomen. Inrichting van uitbreidingsoppervlak t.o.v. bestaand te verzorgen vanuit een separate beschikking hiertoe van de gemeente Amersfoort. Kosten voor inrichting van vaklokalen nader te bepalen.

33

Ad 3. Nieuwbouw op de huidige locatie van het JvO De bestaande huisvesting van het JvO heeft een perceelsoppervlakte van 11.000 m². Het kan eventueel worden uitgebreid met 700m², zijnde de perceelsoppervlakte van de naastgelegen conciërgewoning. Op het terrein is een groot aantal bomen aanwezig die deels op de bomenlijst staan en derhalve niet voor kap in aanmerking komen.

Financieel:  Het perceel is eigendom van het JvO. Beschikbaarheid:  Het perceel is eigendom van het JvO en beschikbaar. Voordelen:  De locatie ligt vlakbij het station.  De locatie ligt in een woonwijk en in een veilige omgeving.  De grond is al eigendom van het JvO.  Op het perceel rust een onderwijsbestemming. Een mogelijke aanpassing van het bouwvlak vraagt een wijziging van het bestemmingsplan. Nadelen:  Er dient een bestemmingsplan wijziging plaats te vinden die zich richt op (beperkte) aanpassing van het bouwvlak. Niet van de functie.  De school zal gedurende de bouwtijd ondergebracht moeten worden in een noodhuisvesting. Dit brengt aanzienlijke kosten met zich mee.  Wanneer het bestaande gebouw herontwikkeld wordt voor woningbouw bestaat de kans dat er een opbrengst wordt gerealiseerd die hoger is dan een maatschappelijke grondprijs. Herontwikkeling voor woningbouw in combinatie met verwerven van bouwgrond tegen een maatschappelijke prijs kan een economisch gunstiger businesscase opleveren voor het JvO.  Nieuwbouw op de huidige locatie betekent sloop van een markant, karakteristiek element in dit deel van de wijk: De Berg.  Er dient een gebouw gerealiseerd te worden dat een uitstraling heeft welke recht doet aan de plaats waarop het staat: het markeert de entree van de wijk en bevindt zich op een zichtas vanaf het station. Deze esthetische randvoorwaarde werkt kostenverhogend.  Vanwege de bomen op het terrein zijn er beperkingen ten aanzien van de vorm van het gebouw.

34

Investeringskostenraming

Nieuwbouw huidige locatie JvO Verwerven grond Sloop bestaand Bouwkosten schoolgebouw, incl. fiets en autoparkeren Geluidstechnische eisen gevel Bouwkosten gymzalen Onvoorzien Plankosten Nutsvoorziening Leges (vergunning +bestemmingsplanwijziging) Terreininrichting Noodhuisvesting Verhuiskosten TOTAAL



   

Kostenraming excl. btw

Kostenraming incl. btw

€ 200.000

€ 242.000

€ 8.280.000

€ 10.018.800

€ 1.196.000 € 500.000 € 275.000 € 60.000

€ 1.447.160 € 605.000 € 332.750 € 72.600

€ 232.000 € 230.000 € 500.000 € 50.000 € 11.523.000

€ 232.000 € 278.300 € 605.000 € 60.500 € 13.894.110

--

--

De bouwkosten zijn berekend met kengetallen op basis van een schetsontwerp en vergeleken met referentieprojecten; het bedrag is turnkey, exclusief specifieke inrichting. De bouwkosten zijn 20% hoger ingeschat dan de nieuwbouw op het eigen sportveld en op de Wagenwerkplaats. Reden hiervoor is enerzijds dat de vorm van het gebouw complexer zal zijn, vanwege de afmetingen van het perceel en de aanwezige bomen. Anderzijds zullen hier, vanwege de specifieke locatie, hogere esthetische eisen gesteld worden. Bij de plankosten geldt dat aanbesteed wordt op basis van Design & Build met minimale architect- en adviseurkosten; De legeskosten zijn berekend op het verlenen van een bouwvergunning alsook op een wijziging van het bestemmingsplan; Duurzaamheidsmaatregelen zijn opgenomen voor zover deze vanuit het bouwbesluit verplicht zijn. Afhankelijk van investeringsbereidheid en de mogelijke terugverdientijd kunnen deze worden uitgebreid. Inrichtingskosten zijn niet opgenomen. Bestaande losse inrichting kan worden meegenomen. Inrichting van uitbreidingsoppervlak t.o.v. bestaand te verzorgen vanuit een separate beschikking hiertoe van de gemeente Amersfoort. Kosten voor inrichting van vaklokalen nader te bepalen.

35

8.0 AFWEGINGSMODEL Van de onderzochte vier scenario’s zijn er zoals beschreven twee afgevallen. Dit betreft het herontwikkelen van een bestaand leegstaand gebouw alsook het openen van een dislocatie. Twee scenario’s blijken mogelijk en zijn nader onderzocht: 

Bestaande situatie: renoveren en uitbreiden



Nieuwbouw: 1. Op een perceel van de Wagenwerkplaats 2. Op het eigen sportveld van het JvO 3. Op het huidige terrein van het JvO

Om een afweging te kunnen maken tussen deze varianten is het volgende van belang: A. Welke variant levert het meest gunstige financiële scenario op Het meest gunstige financiële scenario wordt bepaald door de kosten enerzijds en het potentiële budget anderzijds. De kosten voor elk van de vier varianten zoals hierboven genoemd zijn geraamd en in een overzicht weergegeven in de tabel op de volgende pagina. Het budget wordt, zoals in 3.4 beschreven, bepaald door: - Beschikbaar gesteld budget door gemeente Amersfoort - Eigen bijdrage Stichting Onderwijsgroep Amersfoort - Opbrengst eventueel vrijkomende huidige locaties van het JvO wat (deels) beschikbaar komt voor de huisvesting van het JvO. Dit deel is variabel en afhankelijk van de gekozen variant. Dit deel is het hoogst wanneer beide locaties van het JvO beschikbaar komen voor verkoop. B. Welke variant levert een huisvestingssituatie op voor het JvO welke maximaal aansluit op de gewenste situatie (zowel ruimtelijk als functioneel) Het JvO heeft aangegeven waaraan de huisvestingssituatie voor de komende 30 jaar idealiter zou moeten voldoen. Dit betreft naast een schoolgebouw: voldoende mogelijkheid voor auto en fietsparkeren, twee gymzalen en voldoende buitenruimte. Dit is uitgebreid beschreven in 3.3 C. De diverse randvoorwaarden Mag een gewenste bestemmingsplanwijziging verwacht worden, is de infrastructuur rondom de locatie geschikt, is de verkeersdruk die een school met zich meebrengt acceptabel rond de locatie, etc.

36

KOSTEN EN BUDGET PER SCENARIO inclusief btw KOSTEN PER SCENARIO Verbouw bestaand

Verwerven grond Sloop bestaand Bouwkosten schoolgebouw Geluidstechnische eisen gevel

--

Nieuwbouw Sportveld JvO

€ 1.355.200 -€ 7.421.000

Nieuwbouw huidige locatie JvO

-€ 242.000 € 10.018.800

€ 8.349.000 € 121.000 --

€ 8.349.000

€ 1.447.160 € 605.000 € 308.550 € 121.000

€ 1.447.160 € 605.000 € 308.550 € 121.000

€ 1.447.160 € 605.000 € 332.750 € 72.600

€ 210.000 € 232.000 € 232.000 € 278.300 € 211.750 € 211.750 € 605.000 --€ 60.500 € 30.250 € 30.250 € 11.153.310 € 12.780.910 € 11.304.710

€ 232.000 € 278.300 € 605.000 € 60.500 € 13.894.110

--

Bouwkosten gymzalen Onvoorzien Plankosten Nutsvoorziening

Nieuwbouw Wagenwerkplaats

€ 1.447.160 € 605.000 € 471.900 € 54.450

--

Leges (bouwvergunning bestemmingsplanwijziging)

Terreininrichting Noodhuisvesting Verhuiskosten TOTAAL

BUDGET PER SCENARIO Beschikbaar gemeente Amersfoort Aannames (ter bespreking): Bijdrage Onderwijsgroep Amersfoort - algemeen - duurzaamheidsmaatregelen - uit MOP van het JvO Totaal deel-opbrengst sportveld JvO deel-opbrengst huidige JvO -TOTAAL SALDO Geen eigen gymzalen SALDO

€ 6.000.000

€ 6.000.000

€ 6.000.000

.. .. .. € 1.000.000

.. .. .. € 1.000.000 € 2.500.000

€ 9.500.000

.. .. .. € 1.000.000 € 2.500.000 -€ 2.500.000 € 12.000.000

-€ 1.653.310

-€ 780.910

-€ 1.804.710

-€ 4.394.110

€ 1.500.000

€ 1.500.000

€ 1.500.000

€ 1.500.000

-€ 153.310

€ 719.090

-€ 304.710

-€ 2.894.110

.. .. .. € 1.000.000 € 2.500.000

€ 6.000.000

€ 2.500.000 -€ 9.500.000

€ 9.500.000

37

Mogelijke besparingen op bovenstaande varianten De in het schema opgenomen varianten zijn maximaal vergelijkbaar en gericht op maximale invulling van het ideale huisvestingsmodel voor het JvO. Varianten zijn hierop mogelijk die een kosten besparing met zich meebrengen. Voorbeelden hiervan zijn:  Het huren van gymzalen bij SRO of een andere aanbieder in plaats van het realiseren van eigen gymzalen. Dit levert een besparing op de initiële investering van € 1.500.000,- en is als post opgenomen onderaan het financiële overzicht op de vorige pagina. Deze besparing levert een hogere exploitatielast op omdat gymzalen gehuurd moeten worden van derden.  De nieuwbouw op het sportveld van het JvO staat op palen zodat eronder geparkeerd kan worden door fietsers en automobilisten. Dit heeft als positief effect dat bijna de helft van het sportveld vrij blijft en heeft een gunstig effect op de mogelijke weerstand uit de buurt. Als parkeren op maaiveld wordt gerealiseerd en het gebouw niet op palen staat levert dit een besparing op van circa € 500.000, Gerekend is op nieuwbouw van een hoofdgebouw dat voldoet aan redelijke eisen van welstand en met een flexibele indeling. Wanneer deze welstandseisen naar beneden kunnen worden bijgesteld en er een grote repeterende factor in het gebouw kan worden ingebouwd zowel qua gevelaanzicht als qua indeling kan dit een besparing op de bouwsom opleveren van circa € 100,- per m² bvo, totaal circa € 650.000,-. Deze mogelijkheid sluit niet aan bij de functionele wensen van de school om een flexibele indeling te realiseren.  Wanneer voor de noodhuisvesting bij een aantal scenario’s gebruik gemaakt kan worden van een bestaand leegstaand gebouw welke zonder aanpassingen kan worden betrokken zou dit mogelijk een kostenbesparing kunnen opleveren ten opzichte van het plaatsen van noodlokalen op het sportveld. Omvang van de besparing is afhankelijk van eventuele beschikbare bestaande gebouwen en de huurprijzen.

38

AFWEGINGSMODEL In onderstaand afwegingsmodel zijn de vier mogelijke varianten opgenomen. Zij zijn beoordeeld op drie hoofdcategorieën: financieel, functioneel en randvoorwaarden. Op elk van deze hoofdcategorieën worden 60 punten verdeeld. De puntenverdeling voor de categorie ‘financieel’ is een rekenkundige verdeling op basis van het saldobedrag uit de financiële overzichtstabel op de vorige pagina. Dit is een ‘harde’ waarde die op basis van de financiële cijfers is te beoordelen. De categorieën: ‘Functioneel’ en ‘Randvoorwaarden’ vormen de zachte waarden in het afwegingsmodel. Deze zijn niet op basis van feitelijke grootheden te beoordelen. De functionele wens ‘dichtbij het Centraal Station’ is in het afwegingsmodel achterwege gelaten omdat dit aspect geen onderscheidend vermogen tussen de vier varianten oplevert.

AFWEGINGSMODEL

RENOVATIE / UITBREIDING BESTAAND

NIEUWBOUW WAGENWERK PLAATS

NIEUWBOUW SPORTVELD

NIEUWBOUW HUIDIGE LOCATIE

Harde waarde 1. FINANCIEEL

60

12

30

12

6

Zachte waarden 1. FUNCTIONEEL

60

10

16

22

12

10

2

3

3

2

- Parkeermogelijkheid fietsen

10

2

3

3

2

- 2 gymzalen op eigen terrein

10

1

4

4

1

- Buitenruimte

10

1

2

6

1

- Bereikbaarheid voor leerlingen

10

3

1

3

3

10

1

3

3

3

- Parkeermogelijkheid auto’s

- Effectiviteit uitbreiding

60

14

9

24

13

- Bestemmingsplanwijziging haalbaar? - Infrastructuur

2. RANDVOORWAARDEN

10 10

3 3

3 2

2 2

2 3

- Gymnasium uitstraling

10

3

1

3

3

10

1

1

7

1

10

3

1

3

3

10

1

1

7

1

- Mate waarin open karakter 1 sportveld gehandhaafd blijft* - Beschikbaarheid - Relatie tot andere omgevings2 plannen*

36 55 58 31 * Bij verplaatsen van het JvO naar het eigen sportveld blijft deze voor de helft in gebruik als sportveld. Het open karakter van het veld blijft voor 50% in stand. Dit open karakter sluit mogelijk beter aan bij het feit dat het hier een beschermd stadsgezicht betreft. Het zou mogelijk ook tot minder weerstand kunnen leiden vanuit de omgeving ten opzichte van volledig volbouwen van het veld. Bij elk van de andere varianten wordt het sportveld ontwikkeld tot bij voorkeur zo intensief mogelijke woningbouwlocatie om de opbrengst te maximaliseren. Het open karakter van het sportveld verdwijnt bij die varianten volledig. *2 Zoals de plannen van tennisvereniging ALTA TOTAAL SCORE

1

39

Conclusie & vervolg Alle scenario’s voor het creëren van een passende huisvesting voor het JvO zijn onderzocht. Op basis daarvan is het afwegingsmodel gemaakt. Hieruit komt nieuwbouw op het eigen sportveld voorlopig als meest gunstige scenario naar voren. Om te komen tot het afwegingsmodel zijn een aantal aannames gedaan. Dit betreft op hoofdlijnen:  de bebouwingsmogelijkheden van het sportveld en de huidige locatie van het JvO;  de verkoopopbrengst van de huidige locaties van het JvO welke beschikbaar komt voor het huisvestingsbudget van het JvO;  de bijdrage die de Onderwijsgroep Amersfoort beschikbaar stelt voor het huisvestingsbudget. Een eerste stap is nu dat de Onderwijsgroep Amersfoort en de gemeente Amersfoort overleggen over deze aannames en daarover principe uitspraken doen. Dit vormt de basis voor een definitieve scenariokeuze, waarna vervolgstappen kunnen worden gezet om te komen tot een passende huisvesting voor het JvO voor de lange termijn.

40

BIJLAGEN

Bijlage 1:

Plan van aanpak werkgroep huisvesting Gymnasium JvO

Bijlage 2:

Notitie BMC – verplaatsingsmogelijkheden JvO binnen het geldende RPO d.d. 25 - november - 2013

Bijlage 3:

Overzicht van bestaande onderzoeksinformatie inzake de huisvesting van het Stedelijk Gymnasium Johan van Oldenbarnevelt te Amersfoort Bijlage 1: Toelichting bij: Risico Inventarisatie en Evaluatie door Rienks Arbodienst Bijlage 2: Toelichting bij: Rapport Huisvestingsconcept JvO door M3V Partners Bijlage 3: Toelichting bij: quickscan herbestemming kantoorpanden door Van Hoogevest Architecten

Bijlage 4:

Overzicht beeldbepalende bomen op het terrein van het JvO

Bijlage 5:

Referentiebeelden mogelijke uitbreidingen bestaande gebouw

Bijlage 6:

Overzicht van beschikbare, mogelijk te herontwikkelen gebouwen in het onderzoeksgebied.

Bijlage 7:

Overzicht mogelijke nieuwbouwlocaties welke niet geschikt zijn

Bijlage 8:

Budgetramingen

41

BIJLAGE 1 Plan van aanpak werkgroep huisvesting Gymnasium Johan van Oldenbarnevelt d.d. 21 juni 2013

42

Huidige situatie Het JvO telt op dit moment 850 leerlingen. Het huidige gebouw is afgestemd op ca. 600 leerlingen. Volgens de huidige leerlingenprognose (2012) stijgt het aantal leerlingen de komende jaren tot boven de 900 leerlingen en blijft het aantal na 15 jaar stabiel op ca. 850 leerlingen. In september 2012 zijn 6 tijdelijke lokalen geplaatst naast het JvO zodat de druk op capaciteit in het huidige gebouw enigszins is verlicht en de continuïteit van het onderwijs gewaarborgd is op de korte termijn (max. 5 jaar). Uitbreiding Uitbreiding van het JvO Gymnasium op de huidige locatie vergt veel aanpassing aan het bestaande gebouw. De kans is groot dat met het beschikbare budget geen kwalitatieve verbetering kan worden gehaald. Daarnaast lijkt de buurt niet enthousiast over een uitbreiding op de huidige locatie. Hierdoor ontstaat de vraag of er alternatieven mogelijk zijn. Doel Het maken van een afwegingsmodel waarin de diverse mogelijkheden voor uitbreiding van het Johan van Oldenbarnevelt (JvO) worden onderzocht, zodanig dat een goed vergelijk mogelijk is. In het afwegingsmodel een aantal opties (uitbreiding / nieuwbouw / herontwikkeling bestaand ander gebouw) te onderzoeken op de volgende aspecten:  kosten;  specifieke eigenschappen & knelpunten;  risico’s; Met het afwegingsmodel kan de Stichting Onderwijsgroep Amersfoort, in overleg met de gemeente Amersfoort, een overwogen keuze maken. Aanpak De aanpak om te komen tot een afwegingsmodel bestaat uit vier concrete stappen: 1. Bepalen van de kaders waarbinnen het onderzoek moet worden uitgevoerd; 2. Het verzamelen van de al bestaande informatie; 3. Het onderzoeken van de vier scenario’s op de aspecten: kosten, specifieke eigenschappen/knelpunten en risico’s; 4. Opstellen afwegingsmodel met argumenten. Ad 1. – Bepalen van de kaders waarbinnen het onderzoek moet worden uitgevoerd De nieuwe/grotere huisvesting van het JvO dient te worden gerealiseerd binnen een aantal kaders. Onderzocht en vastgesteld zal worden welke die kaders zijn:  Geografisch: er dient een grens gesteld te worden aan het geografisch gebied waarbinnen het JvO eventueel verplaatst kan worden. Dit geografische gebied wordt bepaald door het RPO. BMC wordt ingeschakeld om dit gebied, conform de afspraken binnen het RPO, te benoemen.  Qua omvang: de leerlingprognose bepaalt de benodigde omvang van het JvO. In overleg met de schoolleiding wordt hiervoor een uitgangspunt vastgesteld.  Minimale eisen waaraan moet het nieuwe JvO voldoen: ruimtelijk en functioneel. Deze minimale eisen te herleiden uit eerdere onderzoeken en de leerlingenprognose.

43

Ad 2. – Het verzamelen van al bestaande informatie De afgelopen jaren zijn meerdere zaken onderzocht. Deze onderzoeksinformatie is toepasbaar bij het maken van het afwegingsmodel en dient beschikbaar te zijn voor de werkgroep. Het betreft in ieder geval:  Brief Stichting Onderwijsgroep Amersfoort d.d. 22.11.2012, registratienummer 4255818).  Subsidietoekenning aanvraag voor de uitbreiding van het gymnasium JvO – onderwijshuisvestingsprogramma 2011.  Variantenstudie M3V.  Schetsontwerp uitbreiding JvO huidige locatie inclusief een raming.  Quickscan herbestemming kantoren (concept opgesteld door Van Hoogevest).  Onderzoek marktkansen herontwikkeling huidig schoolterrein.  Visie op onderwijshuisvesting JvO.  Matrix huisvestingsscenario’s JvO.  Notitie Wensenlijst JvO  Tekeningen bestaande gebouw JvO  Onderzoek huidige staat JvO  Investeringsraming renovatie bestaand schoolgebouw d.d. 12.06.2012 De documenten te verzamelen en bestuderen. Navraag doen bij betrokkene of er mogelijk nog meer informatie beschikbaar is. Ad.3. – Het onderzoeken van de vier scenario’s op de aspecten: kosten, specifieke eigenschappen/knelpunten en risico’s De in de startnotitie genoemde vier scenario’s te onderzoeken. Het betreft de scenario’s: 1. Uitbreiding op de huidige locatie. 2. Openen van een dislocatie. 3. Totale nieuwbouw op een andere locatie. 4. Herontwikkelen van een bestaand (kantoor of ander) gebouw. Voor elk van de vier scenario’s wordt, binnen de onderzoekskaders, inzichtelijk gemaakt: - Wat de mogelijkheden zijn van het scenario (o.a. waar zijn dislocaties mogelijk, waar kan nieuwgebouwd, welke bestaande panden kunnen herontwikkeld tot schoolgebouw) - Wat de kosten zijn per scenario, om te komen tot een gewenste huisvesting voor het JvO - Welke voor- en nadelen het specifieke scenario heeft, daarin meegenomen: specifieke eigenschappen van een scenario, knelpunten (zowel qua huisvesting, RO als onderwijskundig) en risico’s; Voor het onderzoeken van de vier scenario’s gebruik te maken van de reeds uitgevoerde onderzoeken en van overige bij de gemeente Amersfoort beschikbare informatie. Indien nodig een kostendeskundige en/of bouwkundige in te schakelen om mogelijkheden te beoordelen en kostentechnisch te onderbouwen. Ad 4. - Opstellen afwegingsmodel met argumenten De scenario’s samen te voegen in een overzichtelijk afwegingsmodel waarin alle beslisfactoren inzichtelijk zijn: kosten, eigenschappen/knelpunten, risico’s. Het afwegingsmodel zodanig op te stellen dat een besluit kan worden genomen welk model de optimale is.

44

Planning: Plan van aanpak gereed 1 juli 2013 Afwegingsmodel gereed 15 september 2013 Presentatie uitkomsten aan schoolbestuur/gemeente 1 oktober 2013 Organisatie: Bestuurlijke betrokkenen: Voorzitter college van bestuur St. Onderwijsgroep Amersfoort Gemeente Amersfoort wethouder onderwijs Gemeente Amersfoort wethouder ruimtelijke ordening Rol/taken: De besturen stellen de kaders voor het onderzoek vast en nemen besluiten. Voor de keuze van een scenario is minimaal een collegebesluit noodzakelijk. Afhankelijk van het gekozen scenario is besluitvorming nodig door de raad. Inhoudelijke betrokkenen Onderwijsgroep: Rector JvO Gemeente: Gemeentelijke projectleider Stedelijke Ontwikkeling Gemeentelijke beleidsadviseur onderwijshuisvesting Rol/taken: De te onderzoeken scenario’s dienen aan te sluiten bij de wensen en eisen vanuit het gymnasium. Daarnaast zal in kaart moeten worden gebracht wat de ruimtelijke mogelijkheden zijn, welke besluitvorming hiervoor noodzakelijk is en met welke andere factoren zoals verkeer, milieu en bestemmingsplan rekening gehouden dient te worden. De gemeentelijke projectleider Stedelijke Ontwikkeling is hiervoor verantwoordelijk. De beleidsadviseur onderwijshuisvesting draagt zorg voor de procesondersteuning, toetst aan de wetgeving en bereidt de besluitvorming voor. Werkgroep Projectleider Onderwijsgroep Vertegenwoordiging Onderwijsgroep Gemeente onderwijshuisvesting Rol/taken: De projectleider van de onderwijsgroep leidt het onderzoek. Zij wordt daarbij ondersteund door de adviseur huisvesting vanuit de onderwijsgroep en door de beleidsadviseur onderwijshuisvesting van de gemeente.

45

BIJLAGE 2 Notitie BMC – verplaatsingsmogelijkheden Gymnasium Johan van Oldenbarnevelt binnen het geldende RPO d.d. 25 november 2013

46

Onderwijshuisvesting Amersfoort Verplaatsing van onderwijsvoorzieningen in het kader van wetgeving De Wet op het Voortgezet Onderwijs (WVO) geeft in artikel 72 duidelijke kaders voor het verplaatsen van onderwijsvoorzieningen (artikel 72, lid 3a). Sinds 1 augustus 2008 is het vraagstuk van de onderwijsvoorzieningen in het voortgezet onderwijs (VO) bij wet geregeld in artikel 72. In dit artikel wordt precies aangegeven wat in een regio wel en niet geregeld moet worden in een zogenaamd Regionaal Plan Onderwijsvoorzieningen (RPO), een samenwerkingsovereenkomst waarin besturen afspraken over de planning van onderwijsvoorzieningen in de eigen regio. Een RPO heeft een looptijd van maximaal vijf jaar en kan gedurende die periode jaarlijks geactualiseerd worden door middel van een update. Eén van de bepalingen betreft het verplaatsen van onderwijsvoorzieningen (een afdeling, een schoolsoort of een school). Hierbij speelt de grens van (hemelsbreed) 3 km een belangrijke rol. De scholen die zijn gevestigd in de gemeente Amersfoort participeren alle in het RPO Eemland (RPO11/004). Dit RPO heeft een looptijd van 2011-2016. Alle VO-besturen in deze regio maken deel uit van dit RPO. In deze notitie wordt nader ingegaan op de verplaatsing van onderwijsvoorzieningen binnen en buiten 3 km.

Verplaatsing binnen 3 km Een verplaatsing binnen 3 km is vrij en behoeft geen formele goedkeuring van de overige besturen in de regio. Een dergelijke verplaatsing kan dus buiten het RPO om geregeld worden. De achterliggende gedachte is, dat een verplaatsing van onderwijsvoorzieningen binnen 3 km geen daadwerkelijke verandering brengt in het onderwijsaanbod en derhalve ook niet in leerlingstromen in de regio. Het gaat hierbij om een landelijk gemiddelde norm, die in een stad gevoeliger kan liggen dan op het platteland, maar daar houdt de wet geen rekening mee.

Verplaatsing over een afstand van 3 km of meer Indien een onderwijsvoorziening verplaatst wordt over een afstand van 3 km of meer van de huidige vestigingsplaats geldt dat er een RPO moet worden gesloten. Het is in dit geval zelfs niet mogelijk om het te regelen door middel van een update, zoals uit artikel 72 lid 4 duidelijk wordt. Dit betekent dat de andere VO- besturen, die participeren in het RPO, akkoord moeten gaan met deze verplaatsing. Indien zij niet akkoord gaan, kan de gewenste verplaatsing geen doorgang vinden. Eventuele niet-

47

deelnemende besturen kunnen in dit geval gebruik maken van de zogenaamde hindermacht (artikel 72, lid 6), waarbij een dergelijk bestuur moet aantonen, dat de verplaatsing leidt tot meer dan 10% leerlingverlies voor een vestiging van zijn school.

In dit verband is het goed om het begrip regio nader te definiëren. De wet (artikel 72, lid 1) verstaat onder regio een gemeente of een aantal aaneensluitende gemeenten. In het geval Amersfoort bestaat de regio uit de gemeenten Amersfoort, Nijkerk, Baarn, Soest en Bunschoten-Spakenburg. Verder schrijft de wet voor (artikel 72, lid 1a en 1b), dat ten minsten 60% van de leerlingen uit de gemeente staat ingeschreven op de scholen die in die gemeente zijn gehuisvest (1a). Verder is bepaald, dat tenminste 65% van de besturen die binnen die gemeente één of meer scholen hebben, deelnemen aan het RPO (1b). In het RPO Eemland participeren de volgende besturen, zijnde alle besturen uit deze regio:          

Stichting Meridiaan College Katholieke Scholengemeenschap Voor VO; Stichting voor Protestants-Christelijk VO Eemland; Stichting Onderwijsgroep Amersfoort; Stichting voor Christelijk Voortgezet Onderwijs in Baarn/Soest; Stichting voor Onderwijs op Reformatorische Grondslag; Vereniging voor Gereformeerd VO voor Midden-Nederland; Stichting Wellant; Stichting Aeres Groep; Stichting Katholiek Praktijkonderwijs Amersfoort; Stichting Het Baarnsch Lyceum.

Indien er een verplaatsing van onderwijsvoorzieningen plaats gaat vinden over een afstand van 3 km of meer moeten deze besturen binnen het RPO tot een akkoord zien te komen. Zijn deze besturen niet akkoord, dan kan er ook niet over die afstand verplaatst worden. De wet schrijft niet voor wanneer er sprake is van een akkoord, maar in alle regio’s waar een RPO is gesloten wordt uitgegaan van consensus.

Partner

BMC|groep 25 november 2013

48

BIJLAGE 3 Overzicht van bestaande onderzoeksinformatie inzake de huisvesting van het Stedelijk Gymnasium Johan van Oldenbarnevelt te Amersfoort -

Annex 1: Toelichting bij: Risico Inventarisatie en Evaluatie door Rienks Arbodienst Annex 2: Toelichting bij: Rapport Huisvestingsconcept JvO door M3V Partners Annex 3: Toelichting bij: Quickscan herbestemming kantoorpanden door Van Hoogevest Architecten

49

Annex 1 Toelichting bij: Risico Inventarisatie en Evaluatie door Rienks Arbodienst Datum : april 2006 Door : Rienks Arbodienst, Leusden

Conclusies Aula/Pauzeruimte Er is onvoldoende ruimte om alle leerlingen onder te brengen. Bij een calamiteit levert dit een risicovolle situatie omdat de vluchtwegen ontoereikend zullen zijn. Theorielokalen Van de theorielokalen zijn er 14 van de 22 te klein. De minimale norm van een theorielokaal met een maximale bezetting van 32 leerlingen en een leerkracht moet 46m² zijn. De huidige lokalen van het Stedleijk Gymnasium Johan van Oldenbarnevelt variëren tussen de 42 en 55m². Ventilatie In lokaal 33 is het CO2 gehalte gemeten. Deze was hoog (1.700 – 2.100 ppm). De arbeidshygiënische norm is 1.000 ppm. Het is aan te bevelen de luchtkwaliteit in het gehele gebouw te meten en indien nodig maatregelen te treffen, zoals het aanbrengen van mechanische ventilatie. Scheikunde sectie Hier is aandacht vereist: A. Opslag van gevaarlijke stoffen buiten in de garage is onverantwoord; B. Zuurkasten voldoen niet meer aan de gestelde eisen. Ze zijn voorzien van extra planken waardoor de werking teniet wordt gedaan. C. Om stoffen van het kabinet naar het lokaal te brengen moet men over de gang die vol staat met pauzerende leerlingen. Dit is een gevaarlijke situatie. D. Een registratie van gevaarlijke stoffen kan niet worden overhandigd.

50

Annex 2 Toelichting bij: Rapport Huisvestingsconcept JvO door M3V Partners Datum : februari 2010 Door : M3V Partners & Kleissen en Partners

Inhoud Het rapport geeft inzicht in: A. Het gewenste huisvestingsconcept van de school B. Het aantal m² dat per leer/werkgebied (vakgroep) nodig is C. Indicatieve kosten om het huidige gebouw geschikt te maken voor het gewenste onderwijsconcept. Het rapport is gebaseerd op een gebouw dat geschikt is voor 850 leerlingen. Het onderwijsconcept en huisvestingsconcept is in nauw overleg met docenten van het JvO Huisvestingsconcept De school wil haar onderwijs vakgericht organiseren: verwante vakken worden in vakgroepen gebundeld die ook samen worden gehuisvest. Elke vakgroep wordt ondergebracht in een eigen domein waar, afhankelijk van de vakgroep, gewone klaslokalen, leer/werkdomeinen en eventueel een collegezaal beschikbaar is. In de leer/werkdomeinen dienen ICT voorzieningen voor de leerlingen beschikbaar te zijn. Domeinen die een relatie met elkaar hebben dienen in elkaars nabijheid gehuisvest te zijn. Er dient voldoende ruimte te zijn voor ontmoeten/ontspannen alsook stilteruimten voor zelfstandig werken. De school moet bij voorkeur flexibel indeelbaar zijn. Gebouw: uitbreiding en renovatie bestaand Het bestaande gebouw is beoordeeld. Vastgesteld is dat het constructief van een dermate goede kwaliteit is dat het gebouw nog zeker 40 jaar mee moet kunnen. Verder is vastgesteld: - Dat voor het huisvesten van 850 leerlingen een uitbreiding nodig is van 1.500m², te realiseren in twee bouwlagen, op het binnenterrein tussen hoofdingang en gymzaal. - Dat er in het bestaande gebouw, ten behoeve van de domeinen, veel doorbraken moeten worden gemaakt. - Als alternatief is de inzet van de zolder bekeken. Financiële uitwerking (indicatief, incl. btw) AANPASSEN BESTAAND GEBOUW JvO Aanpassing bestaand gebouw voor 40 jaar Nieuwbouw uitbreiding 1.500m² Openheid 50% bestaand gebouw tbv domeinen Aanpassen zolder Nieuwbouw uitbreiding 600 m² TOTAAL

Zonder inzet zolder € 5.275.000,€ 2.700.000,€ 550.000,-

€

8.525.000,-

Met inzet zolder € 5.275.000,€ € € €

550.000,1.285.000,1.140.000,8.250.000,-

51

Annex 3 Toelichting bij: Quickscan herbestemming kantoorpanden Datum : 15 augustus 2012 Door : Van Hoogevest Architecten

Van Hoogevest Architecten heeft, middels een quickscan het herbestemmen van een leeg kantoorgebouw tot onderwijsgebouw, onderzocht op haalbaarheid. Twee kantoorpanden zijn onderzocht: A. Lichtpenweg 6 B. Wijersstraat 1 De vraag is gesteld of het mogelijk is in deze gebouwen 1000 leerlingen te huisvesten en 100 personeelsleden, wat de kosten zijn van herbestemming

RESULTAAT Lichtpenweg 6: ONGESCHIKT Kenmerken: - op kantorenpark De Hoef nabij Station Schothorst. - totaal 8.160 m² over 6 bouwlagen. - grote buitenruimte Draagconstructie en niet verwijderbare kernen met sanitair en trappenhuizen maken een onderwijskundige indeling niet goed mogelijk. De noodzakelijke aanpassingen zijn erg ingrijpend. Binnen de gebouwschil is het niet mogelijk de gewenste lokaalafmetingen en de gevraagde aula te realiseren. Wijersstraat 1: GESCHIKT Kenmerken: - vlakbij centraal station - 7.495 m² kantoren over 6 bouwlagen en 3.700 m² parkeren in twee lagen - Buitenruimte: 210 m² dakterras; 160 m² op maaiveld Constructief gezien is het gebouw aanpasbaar aan een onderwijsgebouw. Lokalen en aulafunctie zijn te realiseren. Het gebouw is fors groter dan de norm. Buitenruimte dient gerealiseerd te worden op dakterrassen. Kosten voor het geschikt maken van het gebouw als onderwijsgebouw zijn geraamd op € 6.033.000, incl. btw. Hierin is niet inbegrepen het verwerven van het kantoorgebouw, noch het aanpassen van de buitenzijde. Het gebouw heeft nu een kantooruitstraling. Bij herbestemming is het wenselijk het pand een nieuw gezicht te geven. Het maken van een doorbraak tussen Stationsstraat en een nieuw binnenplein is hierbij een goed middel. Ook is niet gerekend met de reconstructie van wegen en infrastructuur van het buitenterrein.

52

BIJLAGE 4 Overzicht beeldbepalende bomen op het terrein van het Stedelijk Gymnasium Johan van Oldenbarnevelt te Amersfoort

53

54

55

BIJLAGE 5 Referentiebeelden mogelijke uitbreidingen bestaande gebouw Stedelijk Gymnasium Johan van Oldenbarnevelt te Amersfoort

56

REFERENTIEBEELDEN GLASGEVELS UITBREIDING GYNNASIUM JOHAN VAN OLDENBARNEVELT

57

BIJLAGE 6 Overzicht van beschikbare, mogelijk te herontwikkelen gebouwen in het onderzoeksgebied

58

OVERZICHT VAN BESCHIKBARE, MOGELIJK TE HERONTWIKKELEN GEBOUWEN IN HET ONDERZOEKSGEBIED

KAPELWEG 117 - ROC

-

-

7.635m² perceel opp.

NIET GESCHIKT

Het gebouw is ca 1.200m² kleiner dan het benodigde bvo; Van het beschikbare bvo is 1.200m² een kelder welke niet geschikt is voor onderwijs i.v.m. een gebrek aan daglichttoetreding. Het gebouw staat op een perceel van 7.635m². Op het perceel is parkeerruimte voor 12 auto’s. Er is geen ruimte om uit te breiden, noch om fietsparkeerplaatsen te realiseren. Het gebouw wordt te koop aangeboden voor € 3.250.000 excl. btw. Het gebouw is in een staat vergelijkbaar met het huidige pand van het JvO en dient niet alleen uitgebreid te worden maar ook drastisch gerenoveerd en verbouwd.

KEERKRING / MERIDIAAN

-

5.138m² bvo gebouw

13.500m² perceel opp.

NIET BESCHIKBAAR

Het betreft een leegstaand onderwijsgebouw op de hoek van de Keerkring en de Meridiaan; Het gebouw is in slechte staat en dient gesloopt te worden; Op het perceel rust een onderwijsbestemming en is voldoende groot voor het realiseren van een nieuwbouw voor het JvO; Het gebouw met het onderliggende perceel is eigendom van Portaal; Voor de ontwikkeling van het perceel heeft Vastbouw opdracht verstrekt aan SVP Architectuur en Stedenbouw om op deze plaats stedelijke appartementen te ontwikkelen.

59

DAAM FOCKEMALAAN 22 – OLV TER EEM

-

-

-

NIET GESCHIKT NIET BESCHIKBAAR

Het betreft een oud monumentaal kloostercomplex; De eigenaar wil geen langjarige huurcontracten aangaan. Huurovereenkomsten worden afgesloten tot uiterlijk juli 2016 en is derhalve niet beschikbaar voor passende huisvesting voor het JvO voor de komende 30 jaar. Het gebouw is ca 2.200 m² kleiner dan voor het JvO nodig is. Exacte perceelsgrootte is niet bekend maar dit lijkt voldoende om eventuele uitbreidingen te realiseren, fietsparkeerplaatsen te maken en buitenruimte te creëren voor de leerlingen; Het gebouw is in dezelfde verouderde staat als het huidige gebouw van het JvO en dient, indien het beschikbaar zou zijn, grondig gerenoveerd en verbouwd te worden.

NIJVERHEIDSWEG NOORD 96

-

4.255m² bvo gebouw

5.000m² perceel opp.

NIET GESCHIKT

Het betreft een bouwplan voor een nog te realiseren bedrijfshal. Het perceel is 5.000m². Het perceel heeft onvoldoende omvang om er, na aanpassing van het bouwplan, het bouwprogramma van de school op te projecteren. Het plan ligt op industrieterrein De Isselt in een sociaal minder veilige omgeving.

60

SMALLEPAD 34

-

-

-

15.400m² bvo gebouw

NIET GESCHIKT

Het beschikbare deel in het gebouw is ruim 1.000m² kleiner dan het benodigde bvo; Het verhuurbare kantooroppervlak maakt onderdeel uit van een groter geheel met kantoren; Het gebouw is ingeklemd tussen drie andere kantoren. De vierde zijde wordt begrensd door het spoor. Bij het gebouw is geen buitenruimte voor fietsenstalling, gymzalen en buitenruimte voor de leerlingen. Noch is er ruimte het benodigde extra bvo te realiseren.

STATIONSPLEIN 1 - 37

-

5.360m² bvo gebouw beschikbaar

5.711m² bvo gebouw

NIET GESCHIKT

Het beschikbare deel in het gebouw is ca 700m² kleiner dan het benodigde bvo; 1300m² bevindt zich in kelders en is derhalve, vanwege het gebrek aan daglichttoetreding, ook niet bruikbaar voor onderwijs; Het gebouw wordt aan alle kanten begrensd: aan de achterzijde door het spoor, aan de voorzijde door het stationsplein, het gebouw grenst aan andere gebouwen. Er is derhalve geen buitenterrein. En ook geen mogelijkheid tot uitbreiding, nog voor het realiseren van parkeerplaatsen op eigen terrein of een gymzaal. Voor het station is een groot aantal fietsparkeerplaatsen. Mogelijk zouden deze uitgebreid kunnen worden met fietsparkeerplaatsen voor de school. Dit druist echter in tegen de huidige plannen om het stationsplein aantrekkelijker te maken en de fietsenstalling naar elders te verplaatsen.

61

HOGEWEG 25 - 29

-

-

7.600m² bvo gebouw

NIET GESCHIKT

Het beschikbare deel in het gebouw is ca 1.200 m² kleiner dan het benodigde bvo voor het JvO ; Het gebouw staat langs de Hogeweg/overgang naar de Stadsring. Er is nauwelijks buitenterrein rond het gebouw. Derhalve geen ruimte voor fietsenstalling, uitbreiding met het benodigde aantal extra m², noch buitenruimte voor de leerlingen om te verblijven. Het gebouw heeft geen gymnasium uitstraling.

SMALLEPAD 5

-

5.200m² bvo gebouw beschikbaar

5.020m² bvo gebouw beschikbaar

14.000m² bvo gebouw

NIET GESCHIKT

Het beschikbare deel in het gebouw is ca 1.400 m² kleiner dan het benodigde bvo; Het verhuurbare kantooroppervlak maakt onderdeel uit van een groter geheel met kantoren; Het gebouw staat krap op het perceel. Een zijde wordt begrensd door het spoor. Bij het gebouw is geen buitenruimte voor fietsenstalling, gymzalen en buitenruimte voor de leerlingen. Noch is er ruimte het benodigde extra bvo te realiseren.

62

NIJVERHEIDSWEG NOORD 77

-

16.000m² bvo gebouw

NIET GESCHIKT

Het beschikbare deel in het gebouw is ca 600m² kleiner dan het benodigde bvo voor het JvO; Het verhuurbare kantooroppervlak maakt onderdeel uit van een groter geheel met kantoren en bedrijfsruimte; Het gebouw ligt op een industrieterrein in een sociaal minder veilige omgeving; Het gebouw heeft geen uitstraling van een gymnasium; Bij het gebouw is geen buitenruimte voor fietsenstalling, gymzalen en buitenruimte voor de leerlingen. Noch is er ruimte om de benodigde aanvullende m² te realiseren op het terrein.

SMALLEPAD 30

-

5.710m² bvo gebouw beschikbaar

4.305m² bvo gebouw beschikbaar

13.500m² bvo gebouw

NIET GESCHIKT

Het beschikbare deel in het gebouw is ca 2.000m² kleiner dan het benodigde bvo; Het verhuurbare oppervlak maakt deel uit van een groter geheel met kantoren. Het perceeloppervlak is 2.760m². Het gebouw wordt ingesloten aan drie kanten door kantoren. En door de spoorlijn. Er is geen ruimte om uit te breiden evenmin als voor het creëren van fietsenstalling, gymzalen en buitenruimte.

63

PIET MONDRIAANLAAN 26

-

4.090m² bvo gebouw beschikbaar

9.000m² bvo gebouw

NIET GESCHIKT

Het beschikbare deel in het gebouw is ca 2.400m² kleiner dan het benodigde bvo; Het gebouw wordt aan een zijde begrensd door het spoor, aan de andere zijde door de weg. Er is geen buitenterrein en derhalve geen buitenruimte voor de leerlingen. Er is geen ruimte voor parkeren van 900 fietsen, noch voor realiseren van een gymzaal

64

BIJLAGE 7 Overzicht mogelijke nieuwbouwlocaties voor het Stedelijk Gymnasium Johan van Oldenbarnevelt te Amersfoort

65

SPORTVELD JvO – Dr. A. Kuijperlaan

15.600m² perceel opp

GESCHIKT

Het sportveld van het JvO ligt vlakbij het huidige JvO en vlakbij het station. Het veld is eigendom van het JvO. Er zijn derhalve geen verwervingskosten. Het veld wordt omzoomd door bomen en grenst. De school, zowel als het sportveld, is een door het Rijk beschermd Stadsgezicht. Of dit zich richt op de open gebieden of andere onderdelen van het gebied is niet duidelijk. Hiervoor is nader onderzoek nodig. Het gemeentelijk toetsteam heeft aangegeven dat bebouwen van het veld weerstand zal oproepen uit de buurt. Beoordeling: - Het veld is eigendom van het JvO, van voldoende grootte en beschikbaar. - Er wordt weerstand uit de buurt verwacht tegen bebouwing.

HUIDIGE LOCATIE JVO

11.000m² perceel opp

GESCHIKT

De huidige locatie van het JvO heeft als bestemming onderwijs en is eigendom van het JvO. Er zijn derhalve geen verwervingskosten. Het huidige gebouw dient gesloopt te worden om plaats te maken voor nieuwbouw. Op het perceel staat een aantal bomen welke een geringe belemmering vormen voor een optimale inrichting van het terrein. Beoordeling: - Het perceel is eigendom van het JvO, van voldoende grootte - De aanwezige bomen vormen een geringe belemmering voor een optimale inrichting van het terrein.

66

WAGENWERKPLAATS

7.000m² perceel opp

GESCHIKT

Het perceel is eigendom van NS Vastgoed die het voor € 160,- per m², excl. btw aanbiedt. Het perceel is kleiner dan het JvO voor haar complete nieuwbouwprogramma zou willen hebben. Het perceel grenst enerzijds aan het spoor met geluidsoverlast als kenmerk, aan de andere kant aan het Soesterkwartier. Het ligt vlakbij het station. Beoordeling: - Het perceel is te verwerven tegen een maatschappelijke grondprijs. - Het perceel is kleiner dan gewenst. Het is mogelijk een nieuw JvO te realiseren als het fiets en autoparkeren onder de school kan worden opgelost.

TRAPEZIUM / THE WORKS

voldoende perceel opp

NIET GESCHIKT

Trapezium/The Works is in eigendom van vier samenwerkende ontwikkelaars: Amstelland Ontwikkeling Vastgoed, Heilijgers Projectontwikkeling BV, Van Hoogevest Ontwikkeling BV en Van Zwol Projectontwikkeling BV. (Trapezium C.V.) Er wordt geen grond verkocht. Men biedt huur of koop aan van een compleet gebouw. Zij geven als richting voor een nieuw JvO van circa 7.000m²: tussen de € 12 en € 15 miljoen excl. btw./ tussen € 14,5 miljoen en € 18 miljoen incl. btw. Beoordeling: - Het is mogelijk een gebouw te kopen op deze locatie. De kosten gaan buiten de financiële mogelijkheden van het JvO.

67

OLIEMOLENKWARTIER

voldoende perceel opp

NIET GESCHIKT

Het Oliemolenkwartier is een gebied achter het Eemplein waarvoor de gemeente op dit moment een ontwikkelingsstrategie opstelt. In samenwerking met een aantal partners: ontwikkelaars, architect, huidige ondernemers. Het gebied ligt achter de Hogeschool van Utrecht. De gemeente heeft laten weten dat het JvO hier een commerciële grondprijs moet betalen. Beoordeling: - Er is grond beschikbaar, echter een commerciële prijs valt buiten de financiële mogelijkheden van het JvO

NIJVERHEIDSWEG NOORD 96

14.296m² perceel opp

NIET GESCHIKT

Dit perceel bestaat uit meerdere delen. Een daarvan (ca 5.000m²) is te koop met een bouwplan erop voor een bedrijfshal met kantoor. In de omgeving liggen nog een aantal percelen van dezelfde eigenaar. Gezamenlijk 14.296 m². Vraagprijs voor het totaal is € 4.470.000,- excl. btw. (€ 312 euro per m², excl. btw). Het plan ligt achteraan industrieterrein De Isselt in een sociaal minder veilige omgeving. Er rust een bestemming op voor bedrijfshuisvesting. Beoordeling: - De grondprijs is het dubbele van een maatschappelijk tarief en derhalve financieel buiten de mogelijkheden. - Het perceel ligt op een bedrijventerrein in een sociaal minder veilige omgeving. - De locatie ligt niet in de buurt van een station.

68

KEERKRING/MERIDIAAN

13.500m² perceel opp

NIET BESCHIKBAAR

Het betreft een leegstaand onderwijs gebouw op de hoek van de Keerkring en de Meridiaan. Het gebouw is in slechte staat en dient gesloopt te worden. Op het perceel rust een onderwijsbestemming. Het perceel is eigendom van Portaal. Portaal werkt samen met Vastbouw en heeft opdracht verstrekt aan SVP Architectuur en Stedenbouw om op deze plaats stedelijke appartementen te ontwikkelen. Er is niets bekend over de grondwaarde. Beoordeling: - Het perceel is niet beschikbaar. Portaal wil hierop woningbouw ontwikkelen. Er rust (nog) een onderwijsbestemming op. - Het perceel is groot genoeg voor het JvO.

69