Visitatierapport Geelse Huisvesting, Geel

Visitatierapport Geelse Huisvesting, Geel

Visitatiegesprekken op 22 en 23 oktober 2013 Definitief visitatierapport van 27 januari 2014

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM Geelse Huisvesting Datum rapport: 27 januari 2014 Datum visitatiegesprekken: 22 en 23 oktober 2013 Datum presentatie aan raad van bestuur: 5 december 2013 Erkenningsnummer SHM: 1155 Contactgegevens SHM: Kameinestraat, 3, 2440, Geel 014 58 01 55 [email protected] www.geelsehuisvesting.be Directeur: Susie De Vocht Voorzitter: Jos Sannen Werkgebied: Geel (stad) Grobbendonk Herentals (stad) Hulshout Kasterlee Laakdal Meerhout Westerlo Samenstelling visitatiecommissie: Peter Putteman, commissievoorzitter Annemarie Hanselaer, commissielid Steven D’haene, commissielid Disclaimer: <eventueel> Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Geelse Huisvesting geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. .

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING GEELSE HUISVESTING

PAGINA 2 VAN 47

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 7 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 7 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 9

4. PRESTATIES VAN SHM GEELSE HUISVESTING ....................................................................................... 11 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ..................................................................... 11 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 17 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID................................................................................................... 21 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 24 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 28 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 38

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 41 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 41 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN............................................... 41 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 41 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 41

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 42 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 44


PAGINA 3 VAN 47

1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Geelse Huisvesting. 1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be 1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen. 1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context. 1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


PAGINA 4 VAN 47

1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. 1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven. 1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected]. 1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


PAGINA 5 VAN 47

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Goed

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Goed

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Goed

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid

Goed

OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar

Goed

PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN

Goed

OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust

Goed

OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust

Goed

PV 4

SOCIAAL BELEID

Goed

OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Goed

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan

Goed

OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer

Goed

OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

Uitstekend

PV 5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID

Voor verbetering vatbaar

OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar

Goed

OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed

Voor verbetering vatbaar

OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Goed

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan

Goed

OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle

Goed

OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Goed

PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID

Goed

OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk

Goed

OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

Goed

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten

Goed

OD 2.1

Goed


PAGINA 6 VAN 47

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM De Geelse Bouwmaatschappij is opgericht in 1947. In de loop van ongeveer 15 jaar sloten verscheidene andere gemeenten zich bij de maatschappij aan: Kasterlee (1950), Oevel, Lichtaart, Meerhout (1959), Tongerlo, Morkhoven, Bouwel, Vorst, Hulshout, en als laatste Noorderwijk (1961). Door de fusies van de gemeenten gingen sommige op in een groter geheel, zodat ook Westerlo, Laakdal, Herentals en Grobbendonk aandeelhouders werden. De voortdurende groei van de Geelse Bouwmaatschappij noopte haar sedert haar stichting meerdere malen tot uitbreiding van de kantoorruimte. De Geelse Bouwmaatschappij begon haar activiteiten in 1947 in de privéwoning van haar eerste zaakvoerder. De voortdurende expansie van de Geelse Bouwmaatschappij leidde tot verschillende verhuizen. De laatste verhuis vond plaats naar het beschermde monument ‘de Ooievaarsnest' in de Kameinstraat 3 in Geel. Het patrimonium van Geelse Huisvesting bestaat uit 1.840 sociale huurwoningen. De geografische spreiding wordt toegelicht onder 3.2 ‘Beschrijving omgeving’. Net iets minder dan de helft van het patrimonium bestaat uit appartementen (inclusief duplexen). Iets meer dan de helft van het totaal aantal woningen bestaat uit eengezinswoningen (inclusief bungalows). De eerst gebouwde woningen uit de jaren 50 van de vorige eeuw vertegenwoordigen nu nog 3% van het woningpatrimonium (tegenover het Vlaamse gemiddeld van bijna 7%). Van de in de jaren 60 gebouwde woningen blijven er nog een kleine 190 over (10% van het totaal). Ongeveer een derde van het huidige patrimonium werd gebouwd in de jaren 70. Over heel Vlaanderen bedraagt dit gemiddelde ongeveer 20%. Ongeveer een kwart van het huidige woningaantal werd gebouwd in de jaren 80. De rest, ook ongeveer een kwart van het totaal aantal, werd gebouwd in de jaren 90 tot nu. Drie kwart van de eengezinswoningen heeft 3 slaapkamers, 14% heeft er 1, 6% heeft er 4 en 4% van de eengezinswoningen heeft 2 slaapkamers. Bij de appartementen ligt deze verhouding anders: 67% bestaat uit 2 slaapkamers, 27% uit 1 slaapkamer, 5,5% uit 3 slaapkamers en 0,5% uit 4 slaapkamers. Een gezin met een behoefte aan 2 slaapkamers maakt dus het meeste kans op een sociale woning via een appartement. Gezinnen met een behoefte aan meer dan 4 slaapkamers kunnen voorlopig niet terecht voor een sociale huurwoning bij Geelse Huisvesting. Geelse Huisvesting verhuurt geen studio’s. Het actieterrein van de SHM is verspreid over 8 gemeenten: Geel, Grobbendonk (beperkt tot de deelgemeente Bouwel), Herentals (beperkt tot de deelgemeenten Morkhoven en Noorderwijk), Hulshout, Kasterlee (beperkt tot Kasterlee centrum en Lichtaart), Laakdal (beperkt tot Vorst), Meerhout en Westerlo. Olen, dat ingesloten ligt tussen Herentals, Kasterlee, Geel en Westerlo maakt geen deel uit van het actieterrein van Geelse Huisvesting. In Olen is de SHM De Heibloem actief. In (delen van) het actieterrein zijn naast Geelse Huisvesting nog drie SHM’s actief: Zonnige Kempen, De Ark en Kleine Landeigendom (KLE) Zuiderkempen, dat instaat voor sociale koopwoningen. Geelse Huisvesting zal zich ook toeleggen op de realisatie van sociale koopwoningen en sociale kavels. De SHM Zonnige Kempen is in het actieterrein van Geelse Huisvesting actief in Hulshout, Grobbendonk centrum, Westerlo en in Laakdal centrum en de deelgemeenten Veerle en Eindhout. In Tielen, deelgemeente van Kasterlee, is de SHM De Ark actief. In Herentals-centrum is de SHM Eigen Haard actief. Het volledige grondgebied van Meerhout en Geel wordt alleen door Geelse Huisvesting bediend voor sociale huurwoningen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING GEELSE HUISVESTING

PAGINA 7 VAN 47

De 8 vernoemde gemeenten zijn aandeelhouder van Geelse Huisvesting. Voor 6 gemeenten zijn ook de OCMW’s aandeelhouder van de SHM: alleen OCMW Herentals en OCMW Hulshout hebben geen aandelen van de SHM. Daarnaast hebben ook de provincie Antwerpen, het Vlaams Gewest en enkele private aandeelhouders aandelen. De grootste aandeelhouders zijn in afnemende volgorde: de stad Geel, het OCMW Meerhout, het OCMW Grobbendonk en de stad Herentals. Bij de ontplooiing van de missie in 2010 veranderde de SHM de naam van Geelse Bouwmaatschappij in Geelse Huisvesting. Bouwmaatschappij verwees te eenduidig naar bouwen en stenen. Geelse Huisvesting heeft als missie ‘op professionele wijze in navolging van de richtlijnen van het beleid en in nauw overleg met lokale actoren binnen haar actieterrein een voldoende groot aanbod aan betaalbare, kwalitatieve en leefbare huisvesting aanbieden voor personen en gezinnen die daarvoor volgens het beleid in aanmerking komen. De SHM wil de kansen voor de bewoners en hun kinderen verbeteren door samen met lokale actoren te werken aan de randvoorwaarden voor een leefbare woonomgeving en een stevig sociaal draagvlak in en rond haar wijken.’ Geelse Huisvesting formuleert in haar jaarverslag 2012 twee strategische doelstellingen:  voldoende aanbod realiseren aan kwalitatieve, betaalbare en leefbare woningen binnen het werkgebied en daarbij financieel gezond blijven;  alle ‘klanten’ op een correcte en klantvriendelijke wijze van dienst zijn door het uitbouwen van een competente organisatie met bijzondere aandacht voor interne en externe communicatie. Geelse Huisvesting streeft een bedrijfscultuur na waarin medewerkers centraal staan, competent zijn en waar grote waarde wordt gehecht aan teamgerichtheid, flexibiliteit, betrokkenheid en communicatie. Geelse Huisvesting heeft 28 personeelsleden (24,7 VTE) in dienst. Aan het hoofd staat de directeur. De organisatie bestaat uit een directiesecretariaat, een dienst verhuring, een financiële dienst, een IT-verantwoordelijke, een sociale dienst en een technische dienst. Deze laatste is met 11 personeelsleden de grootste en bestaat uit 6 medewerkers en 5 werkmannen. De dienst verhuring en de sociale dienst worden elk bemand door 5 personeelsleden. De financiele dienst bestaat uit 2 personeelsleden. Daarnaast is er nog een IT-verantwoordelijke. Elke dienst wordt geleid door een diensthoofd. Geelse Huisvesting heeft 3 conciërges in dienst: één conciërge voor het kantoorgebouw (ondergebracht in het directiesecretariaat) en twee conciërges in de hoogbouwblokken Velleke en Drijhoek (ingebed in de sociale dienst). Geelse Huisvesting werkt samen met 8 andere SHM’s die een koepel vormen in De Kempen. Daarnaast zijn er banden met het SVK Zuiderkempen. Geelse Huisvesting werkt samen met Beschut Wonen inzake personen met psychische problemen. Met De Loot en het Eepos werkt ze samen over problemen van personen met een handicap. Met Cirkant vzw en De Waaiburg vzw is er een band inzake het begeleid zelfstandig wonen. Ook met alle gemeenten en OCMW’s in het actieterrein werkt de SHM samen. In alle gemeenten van het actieterrein is een lokaal toewijzingsreglement van toepassing. In de gemeenten Geel, Grobbendonk, Herentals, Kasterlee, Meerhout en Westerlo wordt voorrang gegeven aan de kandidaat-huurder die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is geweest van de gemeente of die 15 jaar inwoner is geweest van de gemeente. De gemeente Hulshout voorziet in een specifieke regeling voor voorrang aangaande lokale binding: de kandidaat-huurder die in de periode van 10 jaar voor de toewijzing minstens 6 jaar inwoner geweest is van de gemeente Hulshout of de kandidaat-huurder die ooit minimaal 15 jaar inwoner is geweest van de gemeente Hulshout. De twee criteria worden naast elkaar geplaatst en worden met andere woorden evenwaardig benaderd. In alle 8 gemeenten wordt bij de toewijzing voorrang gegeven aan ouderen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING GEELSE HUISVESTING

PAGINA 8 VAN 47

In het toewijzingsreglement van de stad Geel wordt ook voorrang mogelijk gemaakt voor kandidaat-huurders met psychische problemen en voor kandidaat-huurders met een mentale handicap. Ook de gemeente Westerlo voorziet in voorrang voor kandidaat-huurders met een handicap, die beschikken over een zorgtoewijzing (VAPH) en die worden begeleid door een erkende dienst of een vorm van begeleid zelfstandig wonen. De gemeente Westerlo neemt voorrang voor zorgbehoevenden op in haar gemeentelijk toewijzingsreglement. Het reglement maakt een onderscheid tussen zwaar zorgbehoevenden en zorgbehoevenden. Als bijkomende voorwaarde wordt gesteld dat de (zwaar) zorgbehoevenden minimum 65 jaar moeten zijn. Zorgbehoevenden die jonger dan 65 jaar zijn komen enkel in aanmerking indien ze een handicap hebben van minimum 66%. De zorgbehoevendheid wordt bepaald op basis van het scoreformulier ‘bepaling zorgbehoevendheid’. Hierbij wordt de zorgbehoevendheid gemeten aan de hand van 3 factoren:  inkomen;  huidige huisvestingssituatie;  zelfredzaamheid. De voorrang voor (zwaar) zorgbehoevenden is ingevoegd in het cascadesysteem. Na de voorrang voor zorgbehoevenden volgt een voorrang voor ouderen.

3.2 Beschrijving omgeving In 2009 telde het actieterrein van Geelse Huisvesting 61.700 huishoudens. Tegen 2020 en 2030 wordt een respectieve toename van 11% en 16% verwacht ten opzichte van het aantal in 2009. Deze verwachting is groter dan het Vlaamse gemiddelde van 8,5% en 12%. In het actieterrein zijn 154.200 personen gehuisvest. De steden Geel en Herentals hebben hierin met 37.800 en 27.400 het grootste aandeel. De gemeente Westerlo komt op de derde plaats met 24.400 inwoners. De gemeenten met het minste inwoners zijn Meerhout (9.900 inwoners) en Hulshout (10.100). De gezinsgrootte is met 2,5 persoon het grootst in de gemeente Kasterlee. In de stad Geel is ze met 2,3 persoon het kleinst. Voor heel Vlaanderen is de gezinsgrootte 2,4 persoon. In het actieterrein zijn 17,5 % van de inwoners ouder dan 65 jaar, wat nagenoeg overeenkomt met het Vlaamse gemiddelde. Het mediaan netto belastbaar inkomen in het actieterrein bedroeg 16.900 euro in 2009. In het actieterrein bedraagt de werkloosheidsgraad 6,4% (tegenover 4,6% voor Vlaanderen) en het percentage leefloners 0,2% (tegenover 0,38% voor Vlaanderen). In het actieterrein zijn er nominaal 3.367 en relatief 5,2% sociale huurwoningen van SHM’s. In Olen, dat niet tot het actieterrein behoort, zijn er ter vergelijking 8,4% sociale huurwoningen. Met 1.840 sociale huurwoningen is Geelse Huisvesting goed voor ongeveer 55% van het totaal aantal in het actieterrein. In Geel en Meerhout staat Geelse Huisvesting in voor alle sociale huurwoningen (100%). In Westerlo en Kasterlee is de SHM met respectievelijk 61% en 69% goed voor het merendeel van de sociale huurwoningen. In Hulshout (35%) en Laakdal (38%) is Geelse Huisvesting verantwoordelijk voor meer dan een derde van de sociale huurwoningen. In Herentals zorgt Geelse Huisvesting voor een kwart van het sociaal huurpatrimonium. Met minder dan 7% sociale huurwoningen is de SHM in Grobbendonk relatief gezien het minst aanwezig. Met 55% van het totaal aantal sociale huurwoningen is Geelse Huisvesting dus een belangrijke speler in het actieterrein. In Geel en Meerhout staat de SHM zelfs volledig in voor het aanbod aan sociale huurwoningen. Het totaal aantal woongelegenheden in het actieterrein bedraagt 64.600. Hiervan hebben 10% betrekking op gesloten bebouwing, 17% op flatgebouwen, 21% op halfopen bebouwing en 52% op open bebouwing. Het aandeel van 10% voor gesloten bebouwing in het actieterrein is grotenVISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING GEELSE HUISVESTING

PAGINA 9 VAN 47

deels toe te schrijven aan de stad Herentals waar dit aandeel 25% bedraagt. In geen enkele andere gemeente komt het aandeel voor gesloten bebouwing uit boven 9%. Het aandeel voor gesloten bebouwing is met 4% het laagst in Kasterlee. Voor halfopen bebouwing zijn er geen significante verschillen tussen de gemeenten in het actieterrein. In 5 van de 8 gemeenten bedraagt het aandeel open bebouwing meer dan 60%. In de steden Herentals en Geel is het aandeel open bebouwing respectief 31% en 43%. Het aandeel flatgebouwen is in deze steden beduidend hoger dan in de 6 gemeenten van het actieterrein: in Geel bedraagt dit aandeel 28%, in Herentals 23%. Laakdal telt met 6% het kleinste aandeel flatgebouwen. In het actieterrein valt op dat het aandeel gesloten bebouwing beperkt is: alleen in de stad Herentals is het met 25% hoog. De mediaan verkoopprijs in het actieterrein bedroeg 192.000 euro voor een eengezinswoning in 2012 (tegenover 195.000 euro voor Vlaanderen). Een mediaan verkoopprijs wil zeggen dat er exact evenveel eengezinswoningen werden verkocht aan een hogere prijs dan aan een lagere prijs. De mediaan verkoopprijs voor een eengezinswoning was met 207.000 euro het duurst in Westerlo. In Laakdal en Meerhout bedroeg deze mediaan 170.000 euro. Voor een appartement bedroeg de mediaan verkoopprijs 188.000 euro in 2012. Ook voor een appartement was de mediaan verkoopprijs met 221.000 euro in Westerlo het duurst. En net zoals bij eengezinswoningen was de mediaan verkoopprijs voor appartementen in Laakdal (162.000 euro) en Meerhout (167.000 euro) het laagst. Voor bouwgrond bedroeg de mediaan verkoopprijs in het actieterrein 183 euro per vierkante meter in 2012 (tegenover 161 euro per vierkante meter voor Vlaanderen). Met 267 euro per vierkante meter was de bouwgrond veruit het duurst in Grobbendonk, meteen dubbel zo duur als in Meerhout. De voorbije 5 jaar nam de prijs voor een eengezinswoning toe met 16%, voor een appartement met 31% en voor bouwgrond met 40%. Voor een eengezinswoning was de stijging van de verkoopprijs met 6,6% het kleinst in Grobbendonk en met 25% het grootst in Hulshout. De toename van de verkoopprijs voor een appartement was met 14% het kleinst in Grobbendonk en met 56% het grootst in Meerhout. Ook in Westerlo lag de stijging met 42,6% veel hoger dan de gemiddelde stijging in het actieterrein. De verkoopprijs van de bouwgrond was met 94% in Herentals veruit het grootst. In Hulshout nam de mediaan verkoopprijs van de bouwgrond zelfs af met 2,6%. In alle 8 gemeenten van het actieterrein van Geelse Huisvesting is een BSO voorzien voor sociale huur- en koopwoningen. Behalve voor Meerhout is eveneens in alle gemeenten een BSO sociale kavels opgelegd. In het actieterrein is een BSO sociale huur opgelegd van 1.032 woningen. Het BSO sociale kavel in het actieterrein bedraagt 25 sociale kavels. Het BSO sociale koopwoningen is 467. Het BSO sociale huur moet uiterlijk in 2023 gerealiseerd zijn. Voor Grobbendonk, een van de gemeenten die nog geen 3% sociale huurwoningen op haar grondgebied had op 31 december 2007 (nulmeting), moet een bijkomend objectief van 7 sociale huurwoningen pas gerealiseerd zijn tegen 2025. Voor het BSO sociale koop en sociale kavels is dit 2020. Bij Ministerieel Besluit van 22 juli 2013 over de voortgangstoets 2012, worden in het actieterrein van Geelse Huisvesting alleen Geel en Grobbendonk ingedeeld bij categorie 2 (meer bepaald 2A); dat wil zeggen dat ze het groeiritme voor sociale huur- en koopwoningen onvoldoende volgen maar het instrumentarium inzetten dat voorzien werd in het decreet Grond- en Pandenbeleid om naar het BSO toe te werken. Op datum van de voortgangstoets op 31 december 2011 was er in het actieterrein nog geen enkele sociale kavel gerealiseerd en was zowel voor sociale huur- als sociale koopwoningen 23% van het respectieve BSO verwezenlijkt. Op 31 december 2011 was de invulling van het BSO sociale huur met 4% het laagst in de stad Geel en met 55% het hoogst in Grobbendonk. Op 31 december 2011 was de invulling van het sociale koop met 77% het hoogst in Herentals en met geen enkele realisatie het laagst in Geel, Grobbendonk en Kasterlee. Naast sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen ook andere actoren het BSO mee realiseren zoals OCMW’s, het VWF en SVK’s. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING GEELSE HUISVESTING

PAGINA 10 VAN 47

4.

PRESTATIES VAN SHM GEELSE HUISVESTING

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed In de periode 2008-2012 vertoonde het patrimonium van Geelse Huisvesting in vergelijking met de andere SHM’s een eerder beperkte groei: de SHM bevond zich tussen de 25% en 50% minst productieve van de sector. Met een geplande productie van ruim 25% ten opzichte van het bestaande patrimonium is de visitatiecommissie van mening dat Geelse Huisvesting goed scoort voor deze doelstelling. -

-

-

-

-

Het huurpatrimonium van de SHM groeide in de periode 2008‐2012 aan met gemiddeld ongeveer 0,7% per jaar. Daarmee behoort ze bijna tot de 25% minst productieve SHM’s in Vlaanderen. In nominale cijfers nam het patrimonium in de periode 2008‐2012 gemiddeld toe met 12,6 woningen per jaar. De bouwactiviteit van Geelse Huisvesting voor de volgende jaren is met 25,7% (nominaal 473 woningen) ten opzichte van het huidige aantal woningen indrukwekkend te noemen. Van deze geplande productie staat 4,4% (nominaal 81 woningen) al op een concreet uitvoeringsprogramma en bevindt zich 21,3% (nominaal 392 woningen) in de fase van de aanmelding (zie begrippenlijst achteraan waarin uitvoeringsprogramma en aanmelding worden toegelicht). De 473 woningen worden in afnemende volgorde gebouwd in Geel (268), Kasterlee (65), Laakdal (54), Meerhout (45), Herentals (26), Hulshout (15) en Westerlo. In deze geplande productie zijn geen sociale huurwoningen voorzien in Grobbendonk en Westerlo. In deze gemeenten is ook een BSO sociale huur voorzien. Het patrimonium zal niet toenemen met 25,7% omdat een deel van de productie vervangingsbouw na sloop betreft: van de totaal geplande productie van 473 woningen betreffen er 110 vervangingsbouw (relatief 23%). Geelse Huisvesting gaat bij woningen in een slechte bouwfysische staat na of vervangingsbouw te verkiezen valt boven renovatie. De voordelen van vervangingsbouw ten opzichte van renovatie zijn een hogere dichtheid en een makkelijkere aanpassing van de bouwtypologie aan de behoeften (bijvoorbeeld woningen met meer slaapkamers of net met minder slaapkamers, bijvoorbeeld kleinere appartementen voor senioren of voor alleenstaanden). Het project Drijhoek in Geel is het grootste vervangingsbouwproject: de hoogbouw wordt gesloopt en wordt vervangen door een lagere bouwlaag. In Kasterlee in Venheide sloopte de SHM 4 woningen en bouwde nadien 10 nieuwe. Ook in Kasterlee in Kapelhof, in Laakdal in de Rozenstraat, in Herentals in Leopoldstraat zorgt Geelse Huisvesting na sloop voor een netto groei van haar patrimonium. In Geel en Meerhout staat Geelse Huisvesting alleen in voor het aanbod van sociale huurwoningen. Het BSO inzake bijkomende sociale huurwoningen bedraagt 246 voor Geel en 72 voor Meerhout. Geelse Huisvesting had voor Geel 268 sociale huurwoningen in de pijplijn zitten (250 aangemelde woningen en 18 op een uitvoeringsprogramma) in 2012. In 2012 plande Geelse Huisvesting voor Meerhout 45 sociale woningen (30 aangemelde woningen en 15 op een uitvoeringsprogramma). Van de 250 geplande voor Geel blijven er netto (want deels ter vervanging van bestaande sociale huurwoningen) 201 over. Voor Meerhout resulteert dit in


PAGINA 11 VAN 47

een netto aangroei van 45 sociale huurwoningen. Bij de voortgangstoets van het bindend sociaal objectief op 31 december 2011 waren in Geel al 10 bijkomende sociale huurwoningen gerealiseerd en in Meerhout al 32. Samen met de geplande productie van 2012 van Geelse Huisvesting mondt dit uit in een realisatiegraad van het BSO sociale huur van bijna 86% voor Geel en van bijna 107% voor Meerhout. Geel en Meerhout zitten op schema om de BSOdoelstellingen inzake sociale huurwoningen te halen. In de stad Herentals en de 5 andere gemeenten is Geelse Huisvesting niet de enige woonactor die instaat voor de realisatie van sociale huurwoningen. Dezelfde oefening (netto aangroei uit de geplande productie van Geelse Huisvesting voor 2012 verhoogd met de realisatie van sociale huurwoningen door alle actoren bij de voortgangstoets op 31 december 2011) resulteert in volgende afnemende percentages voor wat betreft het BSO sociale huurwoningen: 76% voor Laakdal, 61% voor Kasterlee, 56% voor Hulshout, 55% voor Grobbendonk, 25% voor Herentals en 20% voor Westerlo. Voor Westerlo met een BSO sociale huur van 157 heeft Geelse Huisvesting overigens 91 sociale woningen aangemeld in 2013. Het gaat over drie vervangingsbouwprojecten die in een netto aangroei van 32 sociale huurwoningen resulteren. De voortgang van het BSO sociale huur voor Westerlo neemt door deze geplande productie toe tot 40%. Inzake het BSO sociale huur besluit de visitatiecommissie dat Geelse Huisvesting in de twee gemeenten, waar ze de enige woonactor is voor de realisatie van sociale huurwoningen, erin zal slagen om (alleen) het objectief te behalen. Voor de andere gemeenten in het actieterrein kan de visitatiecommissie de prestaties van Geelse Huisvesting inzake de invulling van het objectief niet beoordelen omdat Geelse Huisvesting er niet de enige woonactor is.

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing De SHM is historisch een zuivere huurmaatschappij. Daarnaast realiseert ze voor het eerst ook een beperkt aantal sociale koopwoningen: het betreft 15 sociale koopwoningen in Herentals (waarvan 11 in de Schransstraat en 4 in de Roggestraat). Omdat de prestaties van de SHM op dit vlak moeilijk vergelijkbaar zijn met die van SHM’s die zich toeleggen op het aanbieden van sociale koopwoningen, is het niet mogelijk om een goed oordeel uit te spreken. Vandaar dat een aparte beoordeling van deze prestaties niet van toepassing is. De prestaties van de SHM op dit vlak worden echter wel mee in rekening genomen bij de beoordeling van OD 5.5 “De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij”.

OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing De SHM is historisch een zuivere huurmaatschappij. Daarnaast zal ze voor het eerst ook een beperkt aantal sociale kavels realiseren. Een concreet project is er nog niet. Omdat de prestaties van de SHM op dit vlak moeilijk vergelijkbaar zijn met die van SHM’s die zich toeleggen op het aanbieden van sociale koopwoningen en of kavels, is het niet mogelijk om een goed oordeel uit te spreken. Vandaar dat een aparte beoordeling van deze prestaties niet van toepassing is. De prestaties van de SHM op dit vlak worden echter wel mee in rekening genomen bij de beoordeling van OD 5.5 “De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij”.


PAGINA 12 VAN 47

OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van mening dat Geelse Huisvesting goed presteert voor deze operationele doelstelling omdat ze een actieve verwervingsstrategie hanteert. Ze gaat daarbij op zoek naar verwervingsopportuniteiten voor de realisatie van haar projecten via instrumenten als het recht van voorkoop, sociale last en openbare verkopen. Maar Geelse Huisvesting benut ook de bestaande, bebouwde grondvoorraad door vervangingsbouw goed. -

-

-

-

-

De grondvoorraad van Geelse Huisvesting bedraagt ongeveer 8,3 ha. Het grootste deel (61%) bevindt zich in Geel en is verspreid over drie percelen, waarvan het grootste in Wijdbosch met 3,8 ha 46% van de totale voorraad inneemt. Op dit perceel realiseert Geelse Huisvesting een gemengd project met SHM Kleine Landeigendommen (zie ook OD 1.1). De grondvoorraad in Hulshout is verspreid over een kleiner en een groot perceel (1,9 ha) en vertegenwoordigt 27% van de totale voorraad. In afnemende grootte bevindt de rest van de grondvoorraad zich in Kasterlee (5%), Meerhout (3%), Herentals en Laakdal (allebei 2%). In haar actieterrein heeft Geelse Huisvesting alleen in Grobbendonk geen grondvoorraad. In Geel en Meerhout is Geelse Huisvesting de enige woonactor die instaat voor het aanbod van sociale huurwoningen. Zoals vermeld onder OD 1.1 zullen Geel en Meerhout er dankzij de inspanningen van Geelse Huisvesting in slagen het BSO sociale huur te halen. In de andere delen van het actieterrein (waar ook andere spelers actief zijn) kunnen de gemeenten door de verwervingsacties van Geelse Huisvesting stappen zetten in de invulling van het objectief. Geelse Huisvesting heeft alleen in Grobbendonk, waar het slechts 8 sociale huurwoningen heeft, geen grondreserve. Het grootste deel van de grondreserve van Geelse Huisvesting (94%) bestaat uit grond die ze in volle eigendom heeft. Het ander deel (6%) heeft ze in erfpacht. Geelse Huisvesting beschikt via een erfpachtconstructie met de provincie Antwerpen over een perceel van 0,4 ha in de Geelsebaan in Kasterlee. Dit perceel vertegenwoordigt 5% van de grondreserve. In de Gasthuisstraat in Meerhout heeft ze een tweede grond in erfpacht. Geelse Huisvesting gebruikt erfpacht als ‘verwervings’instrument als de aankoopkosten te hoog zijn. Andere instrumenten, die de SHM hanteert, zijn aankopen van gronden en panden via openbare verkopen, via het recht van voorkoop en de aankoop van grond via de sociale last. Tijdens het lokaal woonoverleg worden de beschikbare woonuitbreidingsgebieden besproken en worden opportuniteiten onderzocht in functie van de realisatie van het sociaal objectief in het actieterrein. Verschillende lokale besturen bevestigen dat ze verkavelaars in contact brengen met Geelse Huisvesting en eventuele andere SHM’s, die actief zijn in de betreffende gemeente. Geelse Huisvesting zal in de toekomst ook sociale koopwoningen en sociale kavels aanbieden. De lokale beleidsactoren staan hier positief tegenover omdat ze een extra partner hebben voor de realisatie van sociale koopwoningen en sociale kavels. Geelse Huisvesting heeft een register geopend voor sociale koopwoningen en sociale kavels. Ondertussen lopen de onderhandelingen voor de aankoop van gronden (sociale last) waarop de eerste initiatieven voor koopwoningen kunnen ingetekend worden in Noorderwijk in de Roggestraat en in Morkhoven in de Schransstraat: de SHM heeft de grond aangekocht van de verkavelaar en zal er zelf op bouwen. Naast de sociale last voor de invulling van koopwoningen is er ook de sociale last in private verkavelingen voor de invulling van sociale huurwoningen (met als doel het bereiken van het BSO per gemeente): Geel in Gansakker, Tongerlosebinnenweg, Brigandshof en in Kasterlee in Boskant, samen goed voor 63 woningen. Voor deze projecten koopt de SHM in akkoord afgewerkte woningen. Uiteraard zullen de woningen voldoen aan de normen van de VMSW. De visitatiecommissie is van mening dat Geelse Huisvesting de opportuniteiten inzake sociale last goed invult.


PAGINA 13 VAN 47

-

De SHM gaat actief op zoek naar strategische aankopen van gronden en panden voor de realisatie van nieuwe projecten. De recentste verwervingen van naakte gronden gebeurden in 2012 en bevonden zich in Geel in de Boerenkrijgstraat en in Wijdbosch, waar Geelse Huisvesting 164 sociale huurwoningen zal bouwen (zie ook OD 1.1). De recentste verwervingen van woningen situeren zich in Geel (Elsum), Kasterlee (Kapelhof) en Meerhout (Beerstraat). Het gaat telkens om strategische aankopen voor de latere realisatie van projecten van verschillende omvang.

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat Geelse Huisvesting goed presteert voor deze doelstelling omdat ze een bewuste strategie heeft om haar aanbod af te stemmen op verschillende doelgroepen en deze ook toepast. De SHM kent de knelpunten inzake haar woningaanbod en de woningbezetting door de zittende huurders. Geelse Huisvesting analyseert de wachtlijsten jaarlijks en houdt rekening met de behoeften uit de wachtlijsten bij het plannen van haar projecten. Om levenslang wonen mogelijk te maken en tegemoet te komen aan bijzondere noden van ouderen en rolstoelgebruikers zijn momenteel 12% van de sociale huurwoningen woningen aangepast. -

-

-

-

Bijna 49% van de zittende huurders is alleenstaand (peildatum 2012). Het aanbod aan eengezinswoningen en appartementen met 1 slaapkamer bedraagt slechts 20%. Geelse Huisvesting heeft geen studio’s. Voor gezinnen met een behoefte aan 4 slaapkamers is het aanbod van Geelse Huisvesting momenteel beperkt: ongeveer 6% van het patrimonium heeft 4 slaapkamers. Woningen met 5 of meer slaapkamers heeft Geelse Huisvesting niet in haar aanbod. Bijna 30% van de alleenstaande huurders woont dus ruimer dan nodig. Een deel van de gezinnen daarentegen woont noodgedwongen te klein. De SHM kent de knelpunten inzake het woningaanbod en de woningbezetting door de zittende huurders. In nieuwe projecten bouwt Geelse Huisvesting zowel kleinere als grote woningen om aan de vraag te voldoen. De wachtlijst van Geelse Huisvesting is nagenoeg even groot als het bestaande sociale huurpatrimonium: op 31 december 2012 waren er 1.817 kandidaat-huurders voor een sociale huurwoning van Geelse Huisvesting tegenover 1.840 sociale huurwoningen. Van de kandidaat-huurders was 80% gedomicilieerd in het actieterrein van de SHM. In afnemende volgorde woonden de kandidaat-huurders in Geel (41%), Westerlo en Kasterlee (8%), Laakdal en Meerhout (7%), Herentals (5%), Hulshout (3%) en Grobbendonk (1%). De voorkeur voor een sociale huurwoning van Geelse Huisvesting ging in afnemende volgorde uit naar: Geel (65%), Westerlo (34%), Kasterlee (32%), Herentals (28%), Laakdal (24%), Meerhout (19%), Hulshout (18%) en Grobbendonk (8%). Uit de wachtlijst blijkt dat er nood is aan woningen voor alleenstaanden en voor grote gezinnen. Van de kandidaat-huurders in 2013 zijn er 51% alleenstaand, bestaat 20% uit een gezin met 2 personen, 14% uit een gezin met 3 personen, 7% uit een gezin met 4 personen en 8% uit een gezin met 5 tot 9 personen. Van het huidige patrimonium beschikt 20% over 1 slaapkamer en beschikt 6% over 4 slaapkamers. De behoefte aan 1 slaapkamerwoningen en woningen met meer dan 4 slaapkamers is dus duidelijk. In de organisatie is er een goede uitwisseling over de woningbehoeften en het woningaanbod tussen de verschillende diensten: de dienst verhuring, de sociale dienst en de technische dienst. De goede informatiedoorstroming zorgt ervoor dat Geelse Huisvesting bij haar nieuwe projecten effectief rekening houdt met de woonbehoeften van zittende huurders en kandidaat-huurders. De keuze van Geelse Huisvesting tussen vervangingsbouw en een grote renovatie wordt ook beïnvloed door een analyse van de huidige woningbezetting en de optimale woningbezetting. Via vervangingsbouw kan de SHM makkelijker inspelen op de optimale woningbezetting voor


PAGINA 14 VAN 47

-

-

-

zowel zittende huurders als kandidaat-huurders: bij vervangingsbouw kan de SHM een ander type woning bouwen terwijl de aanpassing bij renovatie beperkt is. De visitatiecommissie vindt dit een sterk punt bij de beslissing om bestaande panden al dan niet te renoveren (zie ook OD 2.1). Geelse Huisvesting heeft een specifiek aanbod afgestemd op de noden van senioren en rolstoelgebruikers. Geelse Huisvesting heeft 183 woningen, die aangepast zij voor bejaarden. Het betreft concrete adressen die zijn opgenomen in een gemeentelijk toewijzingsreglement en die voorbehouden zijn voor de doelgroep ‘ouderen’. Alleen in Grobbendonk heeft Geelse Huisvesting geen aangepaste bejaardenwoningen. In het patrimonium zijn momenteel 26 woningen aangepast aan rolstoelgebruikers. Er staan er nog 15 in de steigers. Alleen in Grobbendonk en Hulshout heeft de SHM geen aanbod voor deze doelgroep. Daarnaast biedt Geelse Huisvesting 13 woningen aan volgens het principe van levenslang wonen: bij deze woningen voor 55-plussers zijn er overal brede deuren, is er een inloopdouche en zijn er geen drempels. Geelse Huisvesting overlegt periodiek met de lokale woonactoren in het lokaal woonoverlegplatform. De samenwerkingsafspraken, die zijn ontstaan uit deze momenten van overleg, zijn ondertussen vastgelegd in een doelgroepenplan en gemeentelijke toewijzingsreglementen (LTR’en). Een van de doelgroepen in de toewijzingsreglementen zijn de ouderen. In het lokaal toewijzingsreglement van Geel is opgenomen dat er voor de doelgroep ouderen met een groter risico op zorgbehoefte (70-plussers) een voorrang geldt voor 45 appartementen die worden gerealiseerd in het project Wijdbosch. Deze staan op het uitvoeringsprogramma 2014. Nu reeds worden er 30 gelijkvloerse appartementen met voorrang toegewezen aan 65-plussers van Geel in de Verbueckenstraat. Beide locaties (Wijdbosch en Verbueckenstraat) bevinden zich op wandelafstand van het dienstencentrum van Geel. Ook in Meerhout worden via het lokaal toewijzingsreglement 16 gelijkvloerse woongelegenheden, gelegen aan Berkenhof, met voorrang toegewezen aan 65-plussers. Deze aan ouderen aangepaste woongelegenheden liggen op een site naast het OCMW van Meerhout en 2 rusthuizen. Naast de doelgroep ‘ouderen’ zijn er nog doelgroepen, die voorrang krijgen:  personen die begeleid worden door Beschut Wonen Kempen van het netwerk Geestelijke Gezondheidszorg. Voor deze personen zal Geelse Huisvesting 4 studio’s met voorrang toekennen aan de Diestseweg te Geel (studio’s nog niet opgeleverd);  aan personen met een handicap die beschikken over een zorgtoewijzing ‘wonen’ vanwege het Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (VAPH) en die een urgente ondersteuningsvraag hebben binnen de basiszorgregio Geel en van deze organisatie een gepaste woonondersteuning ontvangen, kent Geelse Huisvesting binnen het project Wijdbosch 10 woningen met voorrang toe;  aan personen met een handicap die beschikken over een zorgtoewijzing ‘wonen’ vanwege het Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (VAPH) en die begeleid worden door De Loot worden wijst Geelse Huisvesting 4 woningen met voorrang in Kasterlee. In totaal zal Geelse Huisvesting 250 woningen met voorrang toekennen aan de doelgroepen aan wie een voorrang wordt verleend via de gemeentelijke toewijzingsreglementen. Hiervan moeten er nog 77 worden gerealiseerd. Een SHM kan maximum 1% van haar patrimonium verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Ook Geelse Huisvesting verhuurt een aantal woningen buiten het sociaal huurstelsel. Ze vult het maximum quotum niet op. De verhuur buiten het sociaal huurstelsel is niet structureel zoals in het kader van een samenwerking met andere partners maar eerder in functie van een dringende, plotse nood. In Geel werden in het kader van een actie tegen huisjesmelkers een aantal panden onbewoonbaar verklaard. De onbewoonbare panden werden onmiddellijk gesloten en de bewoners dienden te vertrekken. Geelse Huisvesting verhuurde enkele leegstaande appartementen aan de stad Geel buiten het sociaal huurstelsel. Ook in het geval van


PAGINA 15 VAN 47

-

-

nood aan dringende tijdelijke opvang na een brand heeft Geelse Huisvesting leegstaande panden verhuurd aan de stad Geel. Er lopen momenteel onderhandelingen in Geel inzake zorgwoningen met als betrokken partijen Huis Perrekes (verzorgingstehuis specifiek voor dementen) en het MPI (tehuis voor mentaal volwassenen). Dit project is een samenwerking met meerdere actoren, met name Huis Perrekes, MPI, de SHM KLE Zuiderkempen, de stad Geel en Geelse Huisvesting. In het actieterrein is er volgens verschillende welzijnsactoren nood aan opvang voor daklozen. Geelse Huisvesting heeft geen daklozenprotocols met bijvoorbeeld welzijnsactoren. De SHM maakt dus niet systematisch een aantal woningen vrij voor daklozen. De SHM gaat wel in op individuele dringende noden.

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed De geplande productie van ruim 25% ten opzichte van het bestaande patrimonium toont de ambitie van de SHM duidelijk aan dat ze wil bijdragen aan de realisatie van het bindend sociaal objectief. De geplande productie met 25% staat niet gelijk aan een netto groei met 25% vermits een (belangrijk) deel vervangingsbouw betreft. De bouwactiviteiten zijn maar mogelijk omdat de SHM een goede verwervingsstrategie hanteert waarbij ze op strategische plaatsen gronden en panden aankoopt of in erfpacht neemt voor de realisatie van kleinere, middelgrote of grote projecten. Door een overwogen keuze voor vervangingsbouw kan Geelse Huisvesting ook op bestaande gronden haar patrimonium uitbreiden door dichter te bouwen. De visitatiecommissie is van mening dat Geelse Huisvesting goed presteert inzake haar verwervingsstrategie en inzake de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen. De SHM kent de knelpunten inzake haar woningaanbod en de woningbezetting door de zittende huurders. Het aanbod aan woningen met 1 slaapkamers en met 4 en meer slaapkamers is niet in verhouding met de vraag ernaar. Een deel van de alleenstaanden woont te groot en een deel van de grotere gezinnen woont te klein. Ook bij de kandidaat-huurders valt de vraag naar een sociale woning van alleenstaanden (51%) op evenals de vraag van gezinnen met 4 of meer personen (15%). Geelse Huisvesting kent de behoeften van zowel zittende huurders als kandidaat-huurders. Om levenslang wonen mogelijk te maken en tegemoet te komen aan bijzondere noden van ouderen en rolstoelgebruikers zijn momenteel 12% van de sociale huurwoningen woningen aangepast. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM goede prestaties levert op het vlak van de afstemming van haar aanbod op de noden.


PAGINA 16 VAN 47

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed Volgens de meest recente patrimoniumenquête blijkt dat 86,3% van de huurwoningen eind 2012 voldeed aan alle normen van het Vlaams Energie-Renovatie-Programma 2020 (ERP2020). Hiermee laat Geelse Huisvesting meer dan 85% van de andere SHM’s achter zich. De SHM heeft de laatste jaren ook de nodige inspanningen geleverd om het patrimonium goed te onderhouden. Geelse Huisvesting verhuurt de woning na een huur opzeg pas nadat ze de woning grondig heeft opgeknapt. Geelse Huisvesting beschikt over een goede lange termijnplanning voor renovatie en onderhoud, die geïntegreerd is in de financiële meerjarenplanning. Op basis van de gegevens van de patrimoniumenquête en op basis van de meerjarige renovatieplanning verwacht de visitatiecommissie dat de SHM de normen van het ERP2020 zal halen. De visitatiecommissie is daarom van oordeel dat Geelse Huisvesting goede prestaties levert voor deze operationele doelstelling. -

-

-

-

Volgens de meest recente patrimoniumenquête blijkt dat eind 2012 86,3% van de huurwoningen uit het patrimonium voldoet aan alle ERP2020-normen. Hiermee laat Geelse Huisvesting meer dan 85% van de andere SHM’s achter zich. Enkel op het gebied van dakisolatie dient nog meer dan 10% van de woningen aangepast te worden. Dit is voorzien in de renovatieplanning. Uit deze planning blijkt dat de SHM tegen 2020 aan alle normen zal voldoen. De renovatieplanning geeft alle grote bouwwerken weer en maakt een onderscheid tussen:  renovaties waarbij de investering minimum 50% van de geactualiseerde kostprijs van de woongelegenheid bedraagt;  vervangingsbouw, waarbij bestaand patrimonium wordt gesloopt en vervangen door een nieuwbouwproject. Geelse Huisvesting kiest voor vervangingsbouw of renovatie in functie van de analyse van de huidige en de optimale woningbezetting en in functie van de interessantste financiering door de Vlaamse overheid. Voor zeer grondige renovaties blijkt een keuze voor vervangingsbouw financieel interessanter te zijn. De financiering voor renovatie is beperkt tot 80% van de kostprijs van een nieuwbouw: boven dit plafond wordt de kost van renovatie niet meer economisch geacht. Bij nieuwbouw of vervangingsbouw kan Geelse Huisvesting tot de volledige 100% van de kosten gefinancierd krijgen. Afhankelijk van het gebouwtype (groot appartementencomplex, woningen, kleine appartementsgebouwen,…) en in functie van het bouwjaar en de levensduur van de bouwonderdelen opteert Geelse Huisvesting voor zowel een “horizontale” renovatie als een totale renovatie of vervangingsbouw. Horizontale renovatie impliceert een beperkte overlastimpact en beperkte uitvoeringsduur met verhuisvrij resultaat voor de huurder. Dit is bijvoorbeeld het geval bij het vernieuwen van elektrische installatie, het vervangen de cv-ketel en/of de cv-installatie, het vervangen van buitenschrijnwerk met hoogrendementsglas en het vernieuwen van dakbedekking met plaatsing van dakisolatie. De totale renovatie of vervangingsbouw vereist een noodzakelijke leegstand (zie ook OD 5.2) en dito verhuis of herhuisvesting van de zittende huurder. De SHM kan de leegstand beperken door een optimale fasering van de renovatiewerken in functie van de gebouwstructuur. In de digitale renovatieplanning van Geelse Huisvesting (in functie van de ERP2020doelstellingen) is met één oogopslag het tijdstip van de implementatie van de 3 factoren samen (dakisolatie + dubbelglas + hoogrendementsketel) zichtbaar: een kleurencode geeft aan wat al verwezenlijkt is en welke acties eventueel moeten ondernomen worden om aan alle normen te voldoen. Deze planning wordt ook in de praktijk als werkinstrument gebruikt. De


PAGINA 17 VAN 47

-

-

-

laatste versie van het renovatieplan kan door elke dienst via de computer geraadpleegd worden. Dit levert een aantal voordelen op:  werkmannen kunnen tijdens het uitvoeren van werkzaamheden in de meeste gevallen onmiddellijk op vragen van bewoners of omwonenden antwoorden;  de sociale dienst kan tijdens een bewonersbezoek eveneens antwoorden op minder evidente patrimonium gebonden vragen;  de financiële dienst kan van op het eigen computerscherm vaststellen of er al dan niet een keuring van de elektrische installatie nodig is bij de voorbereiding van de verkoop van een bestaande huurwoning. Omwille van deze voordelen vindt de visitatiecommissie het direct kunnen raadplegen van de recentste renovatieplanning (tot op het niveau van de individuele woning) een goede aanpak. Naast de renovatieplanning beschikt Geelse Huisvesting ook over een gedegen planning voor onderhoud en herstel. Ze is een instrument voor de jaarlijkse opvolging en uitvoering van geplande werken. Voorbeelden van werken die op de jaarlijkse planning voorkomen zijn: onderhoud van oude cv-ketels, schilderwerken, onderhoud bij wederverhuring, onderhoud van dakgoten. Deze taken worden deels door het eigen personeel, deels door externe aannemers uitgevoerd. De afweging tussen uitvoering door eigen personeel en extern uitbesteden wordt vooral bepaald door kostprijsafwegingen, vaak na vergelijkende prijsvragen. In verband met het onderhoud van schilderwerken wordt de opvolging momenteel nog steeds gedelegeerd aan een extern architect die de periodieke schilderwerken opneemt. De visitatiecommissie vindt het geen toegevoegde waarde om het onderhoud van schilderwerken over te laten aan een externe architect. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM de beslissing over deze werken zelf in handen moet nemen. Ondertussen is de hoeveelheid schilderwerken aanzienlijk gedaald door de bewuste keuze om het houten buitenschrijnwerk te vervangen door aluminium of pvc. Met de komst van een nieuwe directeur in 2007 werden ook een aantal ingrijpende maatregelen genomen qua patrimoniumopvolging en -beheer. In 2008 is Geelse Huisvesting gestart met een zeer duidelijke en gedetailleerde tegensprekelijke plaatsbeschrijving van de woning bij elke nieuwe huur. Er wordt steeds nagegaan of bedoelde woongelegenheid op de renovatieplanning wordt vermeld en welke werken worden gepland. Het in orde brengen van de woongelegenheid bij wederverhuring houdt in dat:  alle behangpapier wordt verwijderd;  illegale bouwwerken worden afgebroken;  er indien nodig (als de aanwezige kleuren te ‘anders’ zijn) geschilderd wordt;  alle elektriciteit wordt nagekeken;  vloeren worden vernieuwd, afhankelijk van de toestand en of de ouderdom van de vloer;  keukens en badkamers worden hersteld of vernieuwd afhankelijk van hun toestand en de ouderdom van de woning;  de tuin wordt in orde gemaakt. In 2012 werden zo 73 bestaande woongelegenheden in orde gemaakt met een gemiddeld kostenplaatje van 3022 euro per wederverhuring. De SHM neemt deze kosten volledig op zich. De SHM argumenteert dat er vroeger niet systematisch (goede) plaatsbeschrijvingen werden gemaakt bij elke nieuwe in huur name. Daardoor kan de SHM meestal niet hardmaken of bepaalde kosten (deels) te wijten zijn aan de vertrekkende huurder. Om de omvang en de benodigde tijd van dit onderhoud bij wederverhuring goed in te schatten en zo de leegstand (zie ook OD 5.2) tot een minimum te beperken brengen de werkmannen van de SHM onmiddellijk na de opzeg een controlebezoek. Ze hebben ondertussen ervaring met de opmaak van plaatsbeschrijvingen zodat ze een goede inschatting kunnen maken van de nodige werken. Tegelijkertijd geeft Geelse Huisvesting tijdens dit bezoek aan de bewoner(s) mee wat wordt verwacht: bijvoorbeeld aanpassingen zelf in de oorspronkelijke staat terugbrengen. Zie ook OD 5.2.


PAGINA 18 VAN 47

OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed De wijze waarop een SHM kan bijdragen tot een beter milieu steunt op twee basisprincipes: het voorkomen van onnodig gebruik van ruimte, grondstoffen en energie en het maximaal gebruiken van (lokale) duurzame alternatieven. Geelse Huisvesting gaat op een bewuste duurzame manier om met ruimtebenutting, energie en duurzame alternatieven. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Geelse Huisvesting voor deze doelstelling als goed. -

-

-

-

-

Geelse Huisvesting streeft een optimale benutting van de ruimte na. Behalve in Geel is het actieterrein van de SHM overwegend landelijk: daardoor is inbreiding minder voor de hand liggend. Toch toont Geelse Huisvesting dat het, waar mogelijk, ook inbreidingsgericht werkt. De kenmerken zijn steeds: kleinschaligheid (veelal duurder dan grotere entiteiten), ‘verdoken’ tussen andere gebouwen (naast bewoning ook andere bestemming bv. dienstverlening) in een straatbeeld en centrumlocatie (goede ligging). Het gaat hierbij enerzijds om het aankopen van bestaande woningen door Geelse Huisvesting: Patronaatstraat, 6 woongelegenheden en Veldstraat, 6 woongelegenheden. Anderzijds bouwt Geelse Huisvesting ook een aantal nieuwe inbreidingsprojecten: bijvoorbeeld Geel, Elsum met 8 woongelegenheden, Zammelseweg met 4 woongelegenheden en Diestseweg met 4 woongelegenheden. Daarnaast benut de SHM de bestaande bebouwde gronden optimaal: ze creëert meer eenheden op dezelfde ruimte via vervangingsbouw. Bijna een kwart van de geplande productie van huurwoningen van de SHM betreft vervangingsbouw. Enkele voorbeelden van vervangingsbouwprojecten waaruit meer wooneenheden blijken na de realisatie:  project in Laakdal in de Rozenstraat waar 19 bestaande woningen worden vervangen door 42 woningen;  project in Westerlo, Zwarte Braak waar 47 bestaande woningen worden vervangen door 60 woningen;  project in Geel, Elsumer, waar 6 bestaande woningen worden vervangen door 10 woningen. In de renovatieprojecten en vervangingsbouwprojecten past Geelse Huisvesting nieuwe technologieën toe om de vereiste E- en K-waarde te halen. Voorbeelden hiervan zijn de verwarmingsinstallatie en sanitair-warm-watervoorziening in de 33 gerenoveerde appartementen Nimfenstraat 2 / Toekomststraat 5+7 te Westerlo en de lopende renovatie van de 148 appartementen Velleke (hoogbouw) te Geel met een collectief verwarmingssysteem (CHM). In het Velleke beschikten de bewoners niet over aparte watermeters. Na de renovatie is dat wel het geval. Dit zal bijdragen tot een rationeler waterverbruik door de bewoners. Energiesnoeiers werken een programma af voor de plaatsing van rookmelders in het patrimonium met gelijktijdige energie-audit aan de huurder. Bedoeling is dat deze energie-audit leidt tot lager energiegebruik voor de huurders. Huurders kunnen terecht met hun vragen over energie bij zowel technische als sociale dienst. In appartementsblokken Velleke en Drijhoek is er een conciërge aanwezig die de huurders ook kan helpen bij vragen over de verwarming. De SHM zal via een erfpachtconstructie op grond van de provincie Antwerpen sociale huurwoningen bouwen, die moeten voldoen aan bijzondere energiezuinige eisen. De provincie lanceerde een projectoproep voor een energiezuinig proefproject, waarop Geelse Huisvesting intekende en het project realiseerde in overleg met het Provinciaal Centrum Duurzaam Bouwen & Wonen Kamp C.


PAGINA 19 VAN 47

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed In het patrimonium zijn momenteel 26 woningen aangepast aan rolstoelgebruikers. Daarnaast biedt Geelse Huisvesting 13 woningen aan volgens het principe van levenslang wonen: bij deze woningen voor 55-plussers zijn er overal brede deuren, is er een inloopdouche en zijn er geen drempels. De visitatiecommissie stelt vast dat Geelse Huisvesting ruim aandacht besteedt aan toegankelijkheid, zowel voor rolstoelgebruikers als in het kader van levenslang wonen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM voor deze doelstelling als goed. -

Geelse Huisvesting heeft 26 woongelegenheden die aangepast zijn aan rolstoelgebruikers. Er staan er nog 15 in de steigers. Alleen in Grobbendonk en Hulshout heeft de SHM geen aanbod voor deze doelgroep. Daarnaast is Geelse Huisvesting van start gegaan met de bouw van woningen volgens het principe van levenslang wonen. Het gaat om centrumgerichte vervangingsbouwprojecten waarbij de bejaardenwoningen worden afgebroken en worden vervangen door een aanbod van woningen voor 55-plussers op het gelijkvloers De SHM vindt het belangrijk een aanbod te voorzien van woongelegenheden dat aangepast is aan de bewoners zodat ze kunnen blijven wonen in hun gemeente of wijk. In het centrum van elke gemeente van het actieterrein zal de SHM dergelijke woningen voorzien: dit is het geval in Geel in Elsumerblok, in Morkhoven in Tempels, in Hulshout in de Netelaan, in Kasterlee in het Kapelhof, in Meerhout in Biesakkerlaan en in Westerlo in de Toekomststraat, Joris van Geelstraat, Elfenstraat, Zwarte Braak, Heldenstraat en Vrijheidsstraat. De meerkost inzake investering om vanaf de start rekening te houden met de bijzondere noden (zoals geen drempel, inloopdouche en brede deuren) is minimaal volgens Geelse Huisvesting: door dit aan te vatten van bij het ontwerp is de meerkost beperkt tot de kost van bredere deuren. De 39 woningen zijn dus minimaal aangepast en niet op maat van een bepaalde concrete behoefte. Die aanpassing kan wel gebeuren.

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: goed De SHM levert goede prestaties inzake de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Meer dan 86% van het patrimonium voldoet al aan alle voorwaarden van het Vlaams EnergieRenovatie-Programma 2020 (ERP2020). Aan de hand van de meerjarige renovatieplanning is de visitatiecommissie overtuigd dat Geelse Huisvesting de opgelegde normen tegen 2020 zal halen. De SHM heeft de voorbije jaren zwaar geïnvesteerd in groot onderhoud. De SHM benut de bestaande bebouwde gronden goed: via vervangingsbouw realiseert ze op dezelfde percelen meer woongelegenheden waardoor ze spaarzaam omgaat met de schaarse bouwgrond. Dit geeft blijkt van een milieubewuste aanpak. Geelse Huisvesting heeft 39 woningen die gebouwd zijn in het kader van een optimale toegankelijkheid: 26 zijn aangepast aan rolstoelgebruikers en kunnen verder concreet aangepast worden in functie van een bepaalde handicap en 13 zijn licht aangepast om te voldoen aan het principe van levenslang wonen.


PAGINA 20 VAN 47

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed Het is momenteel nog niet mogelijk om de werkelijke kostprijzen van alle projecten in Vlaanderen eenduidig te vergelijken met de bouwkostnormen. Dit zorgt ervoor dat er een belangrijk aspect ontbreekt om een goed oordeel uit te spreken over de mate waarin een SHM prijsbewust bouwt. In afwachting vormt de visitatiecommissie haar oordeel voornamelijk op basis van de visie en de wijze waarop de SHM prijsbewust bouwt en verbouwt. De visitatiecommissie is van mening dat Geelse Huisvesting een prijsbewuste visie heeft, die start vanaf de grondverwerving tot na de opleveringsfase. In de afgelopen 5 jaar leverde de SHM in 3 jaren woningen op: in twee van die drie jaren realiseerde de SHM zelfs minderkosten ten opzichte van het aanbestede bedrag. De SHM zet haar ambitie om prijsbewust te bouwen bovendien kracht bij door zichzelf een strengere prijsnorm op te leggen dan de subsidiabele prijsplafonds. -

-

-

-

De focus van Geelse Huisvesting op de kostprijs start al bij de verwerving van gronden. De architecten van de technische dienst van de SHM maken een haalbaarheidsstudie die de maximale bouwdichtheid op het betreffende perceel aangeeft, uiteraard rekening houdend met de stedenbouwkundige randvoorwaarden. Het grondaandeel per woongelegenheid in het project moet realistisch zijn om de verwervingskost van de gronden te kunnen verantwoorden. Kwaliteit, duurzaamheid en betaalbaarheid zijn bepalend in het nemen van de beslissingen. Vanaf de toekenning van de opdracht aan een externe architect is het zijn uitdaging een project te ontwerpen op basis van het opgelegde bouwprogramma waarvan de realisatie past binnen de financiële norm van VMSW. Geelse Huisvesting geeft de projectdefinitie mee aan de ontwerper: ze is een leidraad bij de opmaak van het project en de verdere uitwerking ervan. Eenvoudige architectuur is de rode draad door de leidraad. Standaard afwerking is het uitgangspunt en overbodige zaken worden systematisch geschrapt. Tijdens elke fase, schetsontwerp, voorontwerp, definitief ontwerp tot het aanbestedingsdossier koppelt de technische dienst terug met de ontwerpers. De technische dienst kijkt per fase na op welk vlak er kan bespaard worden. Dit kan planmatig of structureel zijn maar ook op vlak van technieken. Voorbeelden:  planmatig: verscheidenheid in de planopbouw van dezelfde types beperken  structureel: vereenvoudiging van de structuur van een gebouw  technisch: regenwaterpompen vervangen door handpompen. Het gedetailleerde dossier (beschrijving der werken) wordt door de technische dienst nauwgezet gecontroleerd. Wanneer bij aanbesteding de norm duidelijk wordt overschreden voert Geelse Huisvesting nogmaals - in onderling overleg met de ontwerpers en aannemers - een besparingsronde door. Dit kan uitmonden in alternatieve bouwmethoden en/of materiaalgebruik. Als alle besparingsmogelijkheden uitgeput zijn, wordt een heraanbesteding overwogen. De SHM streeft ernaar om de bouwkosten nooit hoger dan 100% van het subsidiabele prijsplafond te laten bedragen. De NFS2-normen die tot 2011 golden, vond de SHM zeer moeilijk om te halen. In het nieuw financieringssysteem (FS3) denkt de SHM dat de normen beter overeenkomen met de praktische haalbaarheid en streeft ze er zelfs naar de kosten te begrenzen op 90-95% van het subsidiabel prijsplafond (van FS3), tenzij er vernieuwende technieken (zoals zonneboilers) worden toegepast. Om de meest gunstige prijzen te bekomen bij aanbesteding van werken groepeert Geelse Huivesting soms verschillende percelen. Een voorbeeld is een bouwproject in de Kempstraat –


PAGINA 21 VAN 47

Hollestraat te Geel. Dit betreft twee gronden op loopafstand van elkaar verwijderd met 7 + 8 woongelegenheden. De SHM besteedde dit als één dossier aan. Geelse Huisvesting zag er tijdswinst en een kortere uitvoeringstermijn van de werken in in vergelijking met de uitvoering van dit project als twee afzonderlijke dossiers.

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed De meest voorkomende huurlasten, die een SHM aanrekent aan de huurders, zijn kosten voor onderhoud van toestellen, de kost voor afstand van verhaal bij de brandverzekering en kosten voor het onderhoud van gemeenschappelijke delen. De grootte van de huurlasten hangt samen met de woningtypologie: ze nemen normaal gezien in stijgende lijn toe voor een eengezinswoning, een duplex en een appartement. De kosten voor nutsvoorzieningen maken geen deel uit van de huurlasten. Omdat Geelse Huisvesting erin slaagt om de huurlasten van alle huurders te beperken, scoort ze goed voor deze operationele doelstelling. -

-

-

-

De kosten voor de huurder bestaan uit drie componenten: de huurlasten (waarop de SHM vat heeft), uiteraard ook de huurprijs (die afhankelijk is van het inkomen van de huurder en waarop de SHM dus geen invloed heeft) en de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar een gedeelde verantwoordelijkheid ligt bij huurder en de SHM). Bij Geelse Huisvesting bedraagt de (mediaan) huurprijs per woning per maand voor een appartement ongeveer 201 euro. Ongeveer twee derde van de SHM’s kent een hogere huurprijs. Voor een duplex bedraagt de mediaan huurprijs 202 euro. Voor een eengezinswoning bedraagt de mediaan huurprijs ongeveer 268 euro. Zowel voor duplexen als voor eengezinswoningen kent iets meer dan de helft van de SHM’s hogere mediaan huurprijzen. Het mediaan equivalent nettobelastbaar inkomen van de huurders van Geelse Huisvesting bedraagt 14.254 euro in 2012: bij ongeveer een derde van de SHM’s is dit hoger. De grootte van de huurlasten is afhankelijk van het type woning: voor een eengezinswoning zijn ze bij Geelse Huisvesting beperkt tot de kost voor afstand van verhaal bij de brandverzekering en de kost voor het nazicht en het onderhoud van de verwarmingsinstallatie. Bij duplexen komen daar de kosten voor het jaarlijks onderhoud van de goten en het ledigen van de septische put bij. Bij appartementen rekent de SHM ook de kosten door van het onderhoud van gemeenschappelijke delen, brandveiligheid, parlofonie en liften indien aanwezig. In kleinere appartementsgebouwen (tot 10 appartementen) bevraagt de SHM de huurders of ze zelf willen instaan voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen om hun huurlasten te verminderen. In verschillende kleinere appartementsgebouwen onderhouden de huurders de gemeenschappelijke delen zelf. In de hoogbouwblokken Velleke en Drijhoek voorziet de SHM deze mogelijkheid niet omdat afspraken onder huurders omwille van de schaalgrootte niet haalbaar zijn. Geelse Huisvesting rekent een deel van de kosten van twee conciërges door aan de bewoners van deze appartementsgebouwen. De conciërges beschikken er over een lokaaltje maar wonen zelf niet in de blokken. In 2012 bestond het patrimonium van Geelse Huisvesting voor de helft uit eengezinswoningen, voor 30% uit appartementen en voor een vijfde uit duplexen. De appartementen van Velleke en Drijhoek betreffen grote blokken. Voor de hoogbouwblokken zorgt de SHM via totaalrenovatie (Geel, Velleke) en vervangingsbouw (Geel, Drijhoek) voor lagere nutskosten voor de huurders in haar patrimonium met de hoogste huurlasten. In 2012 bedroegen de gemiddelde jaarlijkse huurlasten per wooneenheid ongeveer 199 euro. Bij ongeveer 40% van de SHM’s waren de gemiddelde huurlasten hoger in 2012. De onderlinge positionering en de gemiddelde jaarlijkse huurlasten zeggen niet zoveel omdat de huurlasten erg verschillen per woningtypologie: ze nemen normaal gezien in stijgende lijn toe voor


PAGINA 22 VAN 47

-

-

-

-

een eengezinswoning, een duplex en een appartement. Geelse Huisvesting heeft slechts 30% appartementen. Een huurder van Geelse Huisvesting betaalt voor een eengezinswoning jaarlijks gemiddeld 60 euro huurlasten. Een huurder van een appartement in Velleke en Drijhoek betaalt de hoogste huurlasten. De totale huurlast bedroeg 365.000 euro in 2012. Een vergelijking met de overige jaren is niet mogelijk omdat Geelse Huisvesting vroeger ook de gemeenschappelijke nutskosten boekhoudkundig bij de huurlasten rekende. Voor de huurders had dit overigens geen impact. Met 211.000 euro heeft het onderhoud van gemeenschappelijke delen het grootste aandeel in de totale huurlast van 365.000 euro. Het onderhoud van de gemeenschappelijke delen wordt alleen doorgerekend voor bewoners van appartementen (30% van het patrimonium). Het nazicht en het onderhoud van de centrale verwarming kostte 88.000 euro in 2012 of ongeveer 48 euro per woning per jaar. De centrale verwarming van elke woning (eengezinswoning, appartement en duplex) wordt tweejaarlijks onderhouden. Door de centrale verwarming in het patrimonium stelselmatig te vervangen, nemen de onderhoudskosten en dus de huurlasten af. Voor een deel van het patrimonium besteedt Geelse Huisvesting het onderhoud van de centrale verwarming uit. Voor een ander deel verricht ze dit zelf. Het contract met de aannemer loopt al enkele jaren. De visitatiecommissie suggereert alle contracten (niet alleen voor het onderhoud van de centrale verwarming maar ook voor de liften, het reinigen van goten, andere gemeenschappelijke delen, …) periodiek te evalueren, te hernieuwen via mededinging en knelpunten (bijvoorbeeld ontoereikende klantvriendelijkheid) mee te nemen bij een nieuwe prijsvraag. Een andere kost, die de SHM doorrekent aan alle huurders is de kost voor afstand van verhaal bij de brandverzekering. Deze optie afstand van verhaal vrijwaart de terugvordering van de verzekeraar naar de huurder. De visitatiecommissie suggereert daarenboven ook voldoende controle uit te oefenen op diensten die derden leveren: tegenover een afgesproken prijs moet een degelijke uitvoering staan. Geelse Huisvesting vernieuwt haar patrimonium via renovatie of vervangingsbouw. Dit gaat gepaard met energiebesparende maatregelen (zoals zuinige verwarmingsinstallaties of zonneboilers) en heeft een gunstig effect op de nutskosten en dus op de totale betaalbaarheid voor de huurders. Geelse Huisvesting zal betaalbaarheid meenemen in een enquête bij nieuwe bewoners.

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: goed De visitatiecommissie vormt haar oordeel voornamelijk op basis van de visie en de wijze waarop een SHM prijsbewust bouwt en verbouwt. De visitatiecommissie is van mening dat Geelse Huisvesting een visie heeft op prijsbewust bouwen, die ze ontwikkelt vanaf de grondverwerving tot de oplevering. In twee van de drie jaren met opgeleverde nieuwe woningen realiseerde de SHM zelfs minderkosten ten opzichte van het aanbestede bedrag. De SHM zet haar ambitie om prijsbewust te bouwen kracht bij door zichzelf onder het huidige financieringssysteem een strengere norm op te leggen dan de gevraagde norm: voor standaard projecten wil ze de bouwkosten beperken tussen 90 en 95% van de norm. De grootte van de huurlasten hangt samen met de woningtypologie: ze nemen normaal gezien in stijgende lijn toe voor eengezinswoning, een duplex en een appartement. Geelse Huisvesting probeert niet alleen de huurlasten van huurders te beperken maar ook de kosten voor energie (bv. via grondige renovatie en vervangingsbouw). Op die manier probeert ze de totale betaalbaarheid maximaal te garanderen. De visitatiecommissie is van oordeel dat Geelse Huisvesting goede prestaties levert inzake het prijsbewust verhuren.


PAGINA 23 VAN 47

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed De SHM houdt overzichten van de oorzaken van huurbeëindigingen bij. Er zijn duidelijke procedures rond huurdersachterstallen, overlast, hygiëne in de woning en domiciliefraude. Door een persoonlijke aanpak (soms in samenwerking met de welzijnsactoren in het actieterrein) worden probleemsituaties snel herkend en aangepakt zodat ze niet kunnen escaleren of tot een uithuiszetting leiden. De totale huurdersachterstallen (inclusief de historische) zijn beperkt tot 1% van alle in één jaar aan huurders gerekende bedragen. Geelse Huisvesting werkt actief samen met CAW De Kempen rond preventie bij uithuiszetting. In 2012 waren er vijf gedwongen uithuiszettingen ingevolge huurdersachterstallen en één uithuiszetting ingevolge overlast door de huurder. De visitatiecommissie vindt dat Geelse Huisvesting de woonzekerheid van de sociale huurder goed bewaakt en beoordeelt haar prestaties voor deze doelstelling als goed. -

-

-

-

-

Geelse Huisvesting kent uitgeschreven procedures in geval van huurdersachterstallen, hygiëneproblemen en overlast. De maatschappij is er van overtuigd dat duidelijke afspraken, regels en procedures een meerwaarde hebben voor de huurders en zo uithuiszettingen kunnen voorkomen. De visitatiecommissie beoordeelt deze bewuste strategie positief. De sociale dienst en de dienst verhuring volgen de huurdersachterstal goed op. Er worden verschillende stappen ondernomen wanneer klanten hun huur niet of niet tijdig betalen (vóór de 10e van de maand). Door de goede en stipte opvolging van de huurdersachterstallen zijn er slechts weinig wanbetalers en is de achterstand in vergelijking met veel andere SHM’s beperkt. Bovendien boekt de SHM de achterstallen snel af. Daardoor bedraagt de huurdersachterstal 1% van de in 2012 gefactureerde bedragen (maandelijkse huur en huurlasten). Bij huurdersachterstallen neemt de dienst verhuring de eerste fase in de procedure (eerste aanmaningen) voor haar rekening. Na twee aanmaningen zonder resultaat neemt de sociale dienst het dossier op via telefonische contacten en huisbezoeken. De sociale dienst behandelde 145 dossiers rond huurdersachterstallen in 2012, waarbij in 130 gevallen een oplossing kon worden gevonden. Volgens de visitatiecommissie is dit een goede prestatie. De sociale dienst van Geelse Huisvesting bezoekt huurders die problemen veroorzaken rond lawaaihinder, herhuisvesting, huurdersachterstal, ongenoegen, burenruzie en andere zaken. Er is overleg en er wordt naar oplossingen gezocht. In 2012 zijn er 60 huisbezoeken afgelegd omtrent voornoemde problemen, naast 34 huisbezoeken voor herhuisvesting. Geelse Huisvesting stelt maandelijks lijsten op per gemeente van de huurders die door de sociale dienst van de maatschappij worden begeleid om hun wooncultuur te verbeteren. De SHM informeert de betrokken OCMW’s hierover, die al dan niet kunnen meewerken. In samenwerking met het OCMW voorziet Geelse Huisvesting daarnaast in woonbegeleiding: huurders worden ondersteund in het nakomen van hun huurdersverplichtingen (huurbetaling, onderhoud), zodat dit geen grond wordt voor de verbreking van een huurovereenkomst. Vanaf 2011 begeleidde Geelse Huisvesting doorlopend 5 gezinnen intensief waardoor uithuiszetting voorkomen kon worden. Geelse Huisvesting heeft ook een samenwerkingsovereenkomst met CAW De Kempen, specifiek gericht op preventie bij uithuiszetting. Het CAW gaat over tot specifieke ondersteuning en begeleiding van zo’n gezin in moeilijkheden. Door de samenwerking en de overlegmomenten beoordelen de sociale woonactoren de bereidheid van Geelse Huisvesting om de woonzekerheid van haar huurders te bewaken als goed.


PAGINA 24 VAN 47

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed In haar geschreven missie in het jaarverslag komt leefbaarheid duidelijk aan bod: “Geelse Huisvesting wil de kansen voor de bewoners en hun kinderen verbeteren door samen met lokale actoren te werken aan de randvoorwaarden voor een leefbare woonomgeving en een stevig sociaal draagvlak in en rond haar wijken.” De maatschappij heeft vanuit de raad van bestuur bij de planning van nieuwe projecten aandacht voor de diversiteit van het aanbod en heeft daarbij duidelijk de leefbaarheid van de wijken voor ogen. Geelse Huisvesting heeft momenteel geen leefbaarheidsplan, maar ontwikkelt wel tal van initiatieven die de leefbaarheid ten goede komen. De visitatiecommissie beoordeelt de omgang van Geelse Huisvesting met leefbaarheid als goed. -

-

-

-

-

Bij nieuwbouw en renovatieprojecten blijkt veel aandacht voor de leefomgeving door te anticiperen op leefbaarheidsproblemen door bv. verschillende typologieën van woningen te mengen maar ook door bv. huisvuilbeheersing of in fietsstallingen te voorzien. Uit de gesprekken met de woon- en welzijnsactoren en de huurders blijkt dat er niet veel leefbaarheidsproblemen zijn in de wijken van Geelse Huisvesting. Wanneer zich zo’n probleem voordoet, neemt de sociale dienst het dossier op en zoekt ze naar de meest aangewezen begeleiding of ondersteuning. Door de inzet van een conciërge in twee wijken Velleke en Drijhoek heeft Geelse Huisvesting “ogen en oren” in die wijken. Hun rol is gericht is op verhoging van de leefbaarheid door bv. het organiseren van opruimacties. Zij zorgen voor een eerste opvang van klachten. Zij proberen de mensen te motiveren om problemen in der minne op te lossen. Zij hebben een belangrijke signaalfunctie naar Geelse Huisvesting zodat de vragen en opmerkingen van de bewoners tot op de burelen kunnen komen. In de wijk Drijhoek stelt Geelse Huisvesting ook een buurtlokaal, namelijk ‘Den Alleman’, ter beschikking van de bewoners. In geval van conflicten tussen bewoners organiseert Geelse Huisvesting bemiddeling, soms in samenwerking met de politie. Geelse Huisvesting tracht sluikstort en vandalisme te beheersen door specifieke huisvuilophaling en opruimacties te organiseren. Drie keer per jaar is er een overleg met de wijkagent. Er zijn wijkrondgangen door de sociale dienst samen met de wijkagenten. Hier worden vaststellingen gedaan omtrent het niet onderhouden van de woongelegenheid en/of tuin, schotelantennes, huisdieren,…. Deze vaststellingen worden op papier gezet. Nadien worden de huurders per brief over de vaststellingen ingelicht (hoor en wederhoorprincipe) en wordt dit opgevolgd. Door duidelijke regels rond hygiëne, huisvuil en huisdieren tracht Geelse Huisvesting haar huurders te sensibiliseren. Hierover kunnen ze ook informatie vinden in hun Gele Kaft (zie verder). Geelse Huisvesting wil leefbaarheid ook op een positieve manier stimuleren door deelname aan kunstprojecten en de financiële ondersteuning van buurtwijkinitiatieven van de huurders. Zo kan een huurder een voorstel indienen voor een wijkfeest en Geelse Huisvesting biedt 100 euro steun aan voor dit buurtinitiatief. In 2009 werden “buren in de bloemetjes” gezet en werd in 2011 samengewerkt met het cultureel centrum voor een kunstproject rond een leegstaande woonblok “Blauwe plekken”. De maatschappij is aanwezig op buurtfeesten. De bewoners ervaren dit als positief.

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: goed Geelse Huisvesting betrekt haar bewoners op een goede manier bij de sociale huurprojecten en het wijkbeheer. Dit verloopt niet alleen via informatie- en overlegvergaderingen waarop de directeur en de medewerkers in dialoog gaan met de huurders maar ook via initiatieven rond kunstVISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING GEELSE HUISVESTING

PAGINA 25 VAN 47

projecten en buurtfeestondersteuning. Geelse Huisvesting trekt duidelijk de kaart van het inspraakmodel. Bijgevolg beoordeelt de visitatiecommissie haar prestaties voor deze doelstelling als goed. -

-

-

Geelse Huisvesting doet duidelijk inspanningen om bewonerswerking te stimuleren en zo ook haar eigen werking te verbeteren. Zowel de sociale als de technische dienst organiseren bewonersvergaderingen rond samenlevingsproblemen of herhuisvestingsprojecten. Via een participatie cel (bewoners - sociale dienst Geelse Huisvesting - wijkwerking Geel) of een overlegplatform (bewoners - Geelse Huisvesting en OCMW Geel en stad Geel) worden de bewoners betrokken bij de wijkwerking van Geel. De hoofddoelstelling van de wijkwerking is het leven en het samenleven in de woonwijken van Geel te bevorderen, met extra aandacht voor mensen met weinig kansen. De visitatiecommissie suggereert om met de verschillende belanghebbenden (huurders, lokale actoren, welzijnsactoren, …) te onderzoeken of wijkwerking ook kan opgestart worden in de andere gemeenten van het actieterrein. Daarnaast kunnen alle huurders op maandag een afspraak maken met de directeur voor een gesprek. Het persoonlijk engagement van de directeur is op dit vlak duidelijk aanwezig. Bij renovatieprojecten betrekt Geelse Huisvesting haar bewoners door overleg te plegen met hen rond inrichting en buitenaanleg (bv. wijk Drijhoek). Bij woonblokken met 10 of minder woongelegenheden polst de SHM de bewoners via een mini enquête of ze zelf willen poetsen om de huurlasten te verlagen. De visitatiecommissie vindt het ook opmerkelijk en daarom vermeldenswaardig dat in de kantoren van Geelse Huisvesting vele kunstwerken van de eigen huurders aan de muren hangen. Door dit gebaar van appreciatie geeft de maatschappij een positief signaal aan haar bewoners.

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: uitstekend Bij Geelse Huisvesting staat de huurder duidelijk centraal. De raad van bestuur, de directeur en alle medewerkers zijn zich bewust van deze visie. Dit blijkt uit de organisatie en de dagelijkse werking van de maatschappij. Geelse Huisvesting neemt sommige ondersteuningstaken op in samenwerking met woon- en welzijnsactoren in de regio. De maatschappij heeft ook veel aandacht voor de technische ondersteuning zowel bij de intake, tijdens de huurperiode als bij de beëindiging ervan. Ze wil haar huurders aanzetten tot het nemen van verantwoordelijkheid door zelf het goede voorbeeld te geven: ze maakt er een punt van om bij elke nieuwe verhuring een nette woning in een goede staat aan te bieden. De visitatiecommissie beoordeelt de huisvestingsondersteuning aan de bewoners van Geelse Huisvesting als uitstekend. -

-

-

De huurder staat centraal bij Geelse Huisvesting. Dit blijkt uit de organisatie van de maatschappij en de werking van de diensten. Bij elk proces wordt nagegaan wat dit voor de huurder betekent en of dit beter kan. Een rechtstreekse afspraak van de huurder met de directeur is mogelijk en deze rechtstreekse betrokkenheid is eerder uitzonderlijk. Door het bijhouden en analyseren van gedetailleerd cijfermateriaal rond de samenstelling van de gezinnen en kandidaat-huurders houdt Geelse Huisvesting de vinger aan de pols voor haar sociaal beleid. De “Gele Kaft” is de navelstreng tussen de maatschappij en de huurder. Het is een map voor de huurder die regelmatig wordt geactualiseerd en die op een bevattelijke wijze allerlei informatie bundelt. Geelse Huisvesting gebruikt deze mappen sinds een vijftal jaar. Bij de intake van een nieuwe huurder wordt deze map voor het eerst toegelicht. Dit gebeurt een tweede maal bij het huisbezoek aan de huurder. De maatschappij helpt haar huurders de map actueel


PAGINA 26 VAN 47

-

-

-

-

te houden ook door inzet van de conciërges en door op de briefwisseling duidelijk te vermelden in welke rubriek de nieuwe informatie kan worden ondergebracht. Geelse Huisvesting kent een uitgeschreven intakeprocedure voor nieuwe huurders en een klachtenprocedure. Deze procedures zijn een duidelijke houvast voor de medewerkers van Geelse Huisvesting. De dienst verhuring werkt intensief samen met de sociale dienst. De sociale dienst doet individuele begeleiding van huurders met problemen en legt regelmatig huisbezoeken af. Er wordt overleg gepleegd met sociale actoren zoals OCMW en het CAW op dossierniveau. Geelse Huisvesting bezorgt maandelijks aan de OCMW’s lijsten van huurders met huurachterstallen en van huurders in woonbegeleiding bij de maatschappij. Zo kan het OCMW mee begeleiden voor haar cliënten. Bij technische interventies worden al eens problemen vastgesteld die door de sociale dienst worden opgenomen om naar een oplossing voor de bewoners te zoeken. Geelse huisvesting tracht te herhuisvesten binnen de eigen omgeving, indien dit mogelijk is. Aan renovaties met herhuisvestingen gaan altijd huisbezoeken vooraf. Voor centrale verwarmingsproblemen is er een winterdienst met 24 uur-service waarmee de huurders rechtstreeks contact kunnen opnemen. De SHM besteedt sinds kort veel aandacht aan de plaatsbeschrijving bij in- en uittrede. Tussen twee verhuringen door zorgt Geelse Huisvesting voor een volledige opknapbeurt van de woning. Op die manier kan de maatschappij de woning in goede staat aan de volgende huurder leveren. Ze sluit latere discussies over de staat van de woning bij intrede uit. Maar het belangrijkste effect van deze manier van werken ligt voor de maatschappij bij het positieve signaal van respect voor de huurder. Door de goede staat van de woning zal die zich ook beter inspannen om de woning te bewonen “als een goede huisvader”. Geelse Huisvesting wil de huurders duidelijk aanzetten tot het opnemen van verantwoordelijkheid door zelf een goede en nette woning aan te bieden. Bij een bezoek aan de vertrekkende huurder geeft de SHM tips over de nog noodzakelijke herstellingen die de huurder zelf kan doen. Zo wil Geelse Huisvesting een dure afrekening voor huurschade voorkomen. De visitatiecommissie merkt op dat dit alleen kan als er bij elke inhuring een goede, tegensprekelijke plaatsbeschrijving is gemaakt. Dit was in het verleden niet altijd het geval waardoor Geelse Huisvesting de kosten vaak zelf ten laste neemt. Zie ook OD 2.1 en OD 5.2.

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: goed De visitatiecommissie heeft uit de gesprekken met de raad van bestuur, de directeur en met de medewerkers bij Geelse Huisvesting duidelijk begrepen dat de sociale huurder centraal staat. Dat is een mooie basis voor een goed sociaal beleid. Geelse Huisvesting levert goede tot uitstekende prestaties op dit vlak. Geelse Huisvesting heeft verschillende goed werkende procedures in het geval van huurdersachterstallen, overlast- en/of hygiëneproblemen. Ze zijn gericht op zowel de ondersteuning van de huurder als op de preventie van uithuiszetting. De sociale dienst legt behoorlijk veel huisbezoeken af om zo de huisvestingsondersteuning effectief te maken en probleemoplossend te werken. Voor alle aspecten van haar sociaal beleid werkt Geelse Huisvesting goed samen met de welzijnsactoren uit haar actieterrein zoals de OCMW’s en het CAW De Kempen. De maatschappij heeft ogen en oren in een aantal wijken om ze leefbaar te maken en te houden. De SHM stimuleert bewonersparticipatie niet alleen door infovergaderingen maar ook via een overlegplatform met de huurders, kleine kunstprojecten en buurtfeestondersteuning. De Gele Kaft is bij dit alles een eigen communicatiemiddel dat alle huurders kennen en dat hen verbindt met de maatschappij. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING GEELSE HUISVESTING

PAGINA 27 VAN 47

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed Aan de hand van de analyse van de financiële ratio’s voor de periode 2008-2012 beoordeelt de visitatiecommissie de financiële leefbaarheid van Geelse Huisvesting als goed. -

-

-

-

-

-

Om goede prestaties mogelijk te maken, moet de liquiditeitsratio in enge zin groter zijn dan 1. Een ratio hoger dan 1 betekent immers dat Geelse Huisvesting in het volgende jaar (dus op korte termijn) aan haar financiële verplichtingen zal kunnen voldoen met de beschikbare en omzetbare middelen en activa op 31/12 van het vorige jaar. Voor Geelse Huisvesting bedroeg de ratio eind 2012 1,23. Dit is nog steeds goed maar wel minder dan de helft als in 2008 toen de ratio nog 2,74 bedroeg. Meer dan de helft van de SHM’s kende in 2012 een lagere ratio. De netto vrije cash flow marge dient lager te zijn dan 100% want dat geeft aan dat er voldoende weerkerende inkomsten zijn om de periodieke kosten te dekken. Om de financiële positie van de maatschappij echt te kunnen versterken, mag deze ratio niet hoger liggen dan 85%. Voor Geelse Huisvesting lag de netto vrije cash flow sinds 2008 steeds tussen 84 en 99%, wat zeer dicht aansluit bij het vereiste maximum. De lange termijnplanning toont aan dat deze marge in de toekomst verder zal verbeteren. De netto winstmarge uit gewone bedrijfsvoering vertoonde erg verschillende waarden sinds 2008. In 2009 en 2010 was de winstmarge sterk negatief (tot -15%) maar sinds 2011 voldoet de SHM aan de norm van minimaal 0%. Voor Geelse Huisvesting betekent de 2% nettowinstmarge uit 2012 dat de SHM van elke 100 euro gerealiseerde opbrengsten in de gewone bedrijfsuitoefening (voornamelijk huuropbrengsten) 2 euro aan winst overhoudt. Hiermee kan ze haar reserves aanvullen. De solvabiliteit van een SHM geeft de graad van financiële onafhankelijkheid weer. Er bestaat in de sociale huisvestingssector geen echte norm maar 10% wordt algemeen wel als minimum beschouwd. De solvabiliteit van Geelse Huisvesting nam van 2008 tot 2012 af van 23 tot 18% maar dit is nog altijd een grote buffer om eventuele tegenslagen op te vangen. Omdat deze ratio sterk afhankelijk is van de historiek van een sociale huisvestingsmaatschappij wordt het resultaat niet toegerekend aan de prestatie van de maatschappij: de visitatiecommissie beoordeelt de solvabiliteitsratio dus niet. Uit de financiële planning op lange termijn blijkt dat de liquide middelen verder zullen toenemen. De vrije cashflow blijft elk jaar positief. Zo zullen de huurinkomsten stijgen door de bijkomende verhuring van nieuwe woongelegenheden die opgeleverd zullen worden. De aflossingen, die horen bij die nieuwe projecten, beginnen pas een jaar na de oplevering en zullen dus met vertraging een impact hebben op de financiële situatie. De investeringscashflow zal waarschijnlijk in de volgende jaren negatief zijn. De SHM verwacht dat de inkomsten ook in de komende jaren steeds groter zijn dan de (genormaliseerde en geforfaitariseerde) uitgaven, waardoor de SHM wellicht geen GSC zal ontvangen. De SHM vindt het belangrijk om als maatschappij niet of zo weinig mogelijk afhankelijk te zijn van dergelijke niet structurele ondersteuningsmaatregelen omdat de regelmatige wijzigingen ervan weinig vertrouwen bieden.

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie beoordeelt de kostenbeheersing van Geelse Huisvesting als voor verbetering vatbaar omdat de SHM onvoldoende aantoont dat ze het bedrijfsproces beheerst inzake VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING GEELSE HUISVESTING

PAGINA 28 VAN 47

meerkosten bij renovatieprojecten ten opzichte van het aanbestedingsbedrag. Bovendien behoort het personeelsbestand met 13,4 personeelsleden per 1000 woningen bij de 25% hoogste uit de sector. Deels kan deze hoge bezetting verklaard worden door de geplande productie van 25% in verhouding tot het huidige patrimonium. De SHM heeft evenwel geen meerjarig personeelsplan waaruit blijkt dat het personeelsbestand na deze realisatie snel zal afnemen. De visitatiecommissie vindt de leegstand aanvaardbaar. -

-

-

-

-

De totale werkings- en onderhoudskosten per woning bedragen in de laatste jaren tussen 1.400 en 1.500 euro per jaar. In 2012 bedragen ze 1.415 euro: ongeveer 2/3 van de SHM’s kent lagere gemiddelde werkings- en onderhoudskosten. Tot 2007 werden behalve buitenschilderwerken geen periodieke onderhouds- en herstellingwerken uitgevoerd. Dit noodzaakte een sterke inloopbeweging met een piek in 2009 en een dito oplopend kostenplaatje van 1,6 miljoen euro: meer dan 2 maal hoger dan in 2006. De exploitatie-uitgaven van het patrimonium bedragen ongeveer 1,4 miljoen euro in 2012. Hiervan bedragen:  de totale kosten van de eigen regie 382.000 euro;  de door externen aangerekende onderhouds- en herstellingskosten 755.000 euro;  andere exploitatiekosten 268.000 euro. Opvallend is het relatief lage bedrag voor groot onderhoud dat door externen wordt aangerekend: met 32.000 euro is dit een fractie van de 572.000 euro kosten voor gewone herstellingen en onderhoud, dat door externen wordt uitgevoerd. Hoewel vooral de kosten voor groot onderhoud zijn afgenomen, zijn de werkings- en onderhoudskosten van Geelse Huisvesting toch nog relatief hoog. De verklaring ligt in het grote personeelsbestand van de SHM: met 13,4 personeelsleden per 1000 woningen behoort het personeelsbestand van de SHM tot de 25% hoogste uit de sector. In vergelijking met de sector valt daarbij vooral het groot aantal bedienden op: met 10,4 bedienden per 1000 woningen zijn er slechts 10 SHM’s die nog meer bedienden in dienst hebben (per 1000 woningen). De SHM zal de komende jaren een productie realiseren van 25% in verhouding tot het huidige patrimonium. Hiervoor heeft ze voldoende kwalitatieve medewerkers nodig. De uitbreiding van het personeelsbestand is niet alleen terug te brengen tot deze geplande productie. Ze heeft ook betrekking op de aanwerving van medewerkers voor de dienst verhuring en voor het onderhoud van het patrimonium. De SHM zette bewust in op de uitbreiding van extra arbeiders om zelf klussen te doen die voorheen door externe aannemers werden uitgevoerd: bijvoorbeeld binnen schilderwerken, plaatsen van soepele vloerbekleding, plaatsbeschrijvingen doen en herstellingen bij wederverhuring. De SHM motiveert de aanwerving van extra arbeiders omdat ze goedkoper zijn dan externe aannemers voor deze klussen. Sinds 2009 breidde het personeelsbestand met 8 medewerkers uit. De SHM heeft ook een aantal oudere medewerkers in dienst, die ze na pensionering niet allemaal zal vervangen. Momenteel is de financiële leefbaarheid van Geelse Huisvesting voldoende om het grote personeelsbestand financieel te dragen. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan een meerjarig personeelsplan op te stellen waarin de invulling van het personeelsbestand wordt gelinkt aan permanente en tijdelijke noden. De visitatiecommissie beveelt aan dit meerjarig personeelsplan te integreren in het financieel plan (cf. OD 5.4). Geelse Huisvesting werkt met een jaarlijkse begroting waarin uitgaven en inkomsten worden gebudgetteerd. Zesmaandelijks wordt deze begroting opgevolgd. Als er tussentijdse feiten zijn, die een belangrijke impact hebben of zouden kunnen hebben op de financiële toestand, worden die besproken. De visitatiecommissie suggereert om bij de opmaak van een jaarbegroting telkens de uitgaven en inkomsten van vorige jaren mee te nemen als ijkpunt en hierop jaarlijks te sturen. Op die manier kan de SHM post per post nagaan wat nog beter kan. Geelse Huisvesting vond een aantal uitbestede werken te duur. Daarom heeft ze medewerkers in dienst genomen om een aantal voorheen door externen uitgevoerde werken voortaan


PAGINA 29 VAN 47

-

-

-

zelf te doen. De SHM voert volgende klussen nu zelf uit: binnen schilderwerken en soepele vloerbekleding. De hiervoor aangeworven klusjesman doet ook de plaatsbeschrijving in en uit. De visitatiecommissie vindt dit een goede aanpak, die getuigt van zuinig beheer, op voorwaarde dat ze een permanente nood dekt. In 2012 stonden 73 woningen structureel leeg. Dit is bijna 4% van het patrimonium. De SHM had in het verleden slechte ervaringen met het laten inwonen van de huurders tijdens zware verbouwingen: het experiment met het plaatsen van containerbadkamers viel niet in goede aarde bij de huurders. De SHM kiest in het geval van zware renovaties sindsdien voor een verhuisbeweging van de zittende huurders. Dit veroorzaakt weliswaar huurderving maar Geelse Huisvesting vindt haar financieel belang op dit vlak ondergeschikt aan het belang van de huurders, die recht hebben op een degelijke huisvesting. Een grondige renovatie noopt niet alleen tot een leegstand van het zwaar te renoveren pand (of af te breken pand in het geval van vervangingsbouw) maar noopt ook tot het vrijmaken van andere panden voor de huurders. De SHM kan de leegstand beperken door een optimale fasering van de renovatiewerken in functie van de gebouwstructuur: sommige gebouwen kunnen gefaseerd gerenoveerd worden waardoor ze niet helemaal hoeven leeggemaakt te worden tijdens de werken. De leegstand wordt op die manier dubbel beperkt: beperkte leegstand in het te renoveren gebouw en beperkte vrij te houden woningen voor de verhuis vanuit het te renoveren gebouw. De frictieleegstand in 2012 had betrekking op 27 woningen of 1,47% van het patrimonium. De frictieleegstand is relatief hoog maar wordt deels verklaard door de bewuste keuze van de SHM om een woning bij wederverhuring eerst op te knappen. De SHM wil nieuwe huurders namelijk een opgeknapte woning aanbieden omdat ze vindt dat ze als verhuurder het goede voorbeeld moet geven. Bovendien gaat Geelse Huisvesting ervan uit dat de nieuwe huurder de woning dan zelf beter zal onderhouden. Bij een huuropzeg brengt Geelse Huisvesting daarom zo snel mogelijk een bezoek aan de huurder, die de woning zal verlaten om na te gaan in welke staat de woning zich bevindt en hoeveel werk en tijd er nodig is om de woning in een goede staat te kunnen wederverhuren. Omdat er vroeger veel minder goede plaatsbeschrijvingen werden gemaakt bij een huurderswissel kan de SHM de gemaakte kosten momenteel niet altijd doorrekenen aan de huurder die de woning verlaat. Door nu bij elke huurderswissel een grondige plaatsbeschrijving op te maken, zal de SHM kosten van werken, die eventueel te wijten zijn aan de huurder die de woning verlaat, op deze huurder verhalen of de huurder de werken voor eigen rekening te laten uitvoeren. De huidige kosten bij wederverhuring, die nu meestal ten laste zijn van Geelse Huisvesting, zal de SHM later dus deels (niet de kosten wegens slijtage) kunnen doorrekenen aan de ex-huurder. De visitatiecommissie is alleen positief over deze praktijk als Geelse Huisvesting na dergelijke opknapacties en verhuring aan nieuwe huurders inderdaad streng zal optreden tegen huurders die schuld treffen inzake nalatig onderhoud en inzake het (laten) uitvoeren van werken (in de woning en in de tuin) zonder toestemming van Geelse Huisvesting. De visitatiecommissie ziet de huidige praktijk als een (dure) regularisatie van het niet adequaat handelen van de SHM in het verleden. Het totale bedrag aan contractwijzigingen t.o.v. het totaal aanbestedingsbedrag over alle renovatieprojecten in 2012 toont een overschrijding van 6 %. Dit is veel in vergelijking met andere SHM’s: meer dan 75% van de SHM’s kennen lagere meerkosten in 2012. In 2011 bedroeg deze overschrijding zelfs 8%. De SHM schrijft de grote afwijking in 2012 toe aan een project in Meerhout waar in de Bos- en Biesakkerlaan 31 huurwoningen werden gerenoveerd. Initieel onderging dit bestaande patrimonium een deelrenovatie. Tijdens de gefaseerde uitvoering kwamen een aantal eengezinswoningen leeg o.a. door mutatie naar aangeboden en gerenoveerde ‘levenslange woningen’. Geelse Huisvesting heeft hiervan gebruik gemaakt om de deelrenovatie voor 4 eengezinswoningen uit te breiden tot een totaalrenovatie door ze quasi te strippen. Dit bracht extra kosten met zich mee van 51.000 euro. Bijkomend heeft Geelse Huisvesting ook een aantal bijgebouwen, veranda’s en dergelijke, die door de huur-


PAGINA 30 VAN 47

-

ders opgericht waren, op kosten van Geelse Huisvesting afgebroken. Dit kadert in het streven naar het visueel verbeteren van het uitzicht van de wijk en het patrimonium. Dit verklaart een overschrijding met 23.000 euro. De visitatiecommissie is van oordeel dat de meerkosten in 2012 grotendeels voorzien konden worden. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan aandacht te besteden aan de beperking van meerkosten bij renovatie: bij de inschatting van werken moeten zeker de zichtbaar uit te voeren werken, die dus vrij makkelijk kunnen geraamd worden, worden opgenomen in de projectkosten. Geelse Huisvesting stelt dat de werken in uitvoering tijdens de wekelijkse werfvergaderingen door de technische dienst opgevolgd en besproken worden, net als eventuele meerkosten. Bij nieuwbouw is de visitatiecommissie van oordeel dat de SHM het bedrijfsproces inzake het beperken van meerkosten wel goed beheerst. Alleen in 2009 vertoonden nieuwbouwprojecten een meerkost (4%) ten opzichte van het aanbestede bedrag. In 2008 en 2011 was de kostprijs zelfs 1% lager dan het aanbestede bedrag. De technische dienst deelt een nieuw project op in verschillende bouwposten, die elk een bepaald percentage uitmaken van de totaliteit. Bij overschrijding van de overeenkomstige kost (% van totale bestelbedrag), onderzoekt de SHM de oorzaak van de toename. Geelse Huisvesting probeert het verhaal achter de cijfers helder te krijgen en stuurt zo nodig bij. Een bijsturing wordt beslist door de raad van bestuur.

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed Geelse Huisvesting beschikt over een doorleefde procedure in verband met huurdersachterstal. De huurdersachterstal is zeer laag: meer dan 75% van de SHM’s kent een grotere huurdersachterstal. De visitatiecommissie nuanceert de onderlinge positionering omdat een vergelijking tussen SHM’s niet mogelijk is omwille van verschillende mogelijke boekhoudkundige verwerkingen van de huurdersachterstal binnen het wettelijk kader. Geelse Huisvesting pakt sociale en domiciliefraude binnen de beperkte wettelijke mogelijkheden aan op een preventieve en reactieve wijze. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM goed presteert voor deze doelstelling. -

-

-

Geelse Huisvesting beschikt over een uitgeschreven procedure ter bestrijding van de huurdersachterstand en past deze procedure strikt toe. Ex-huurders die nog schulden hebben aan Geelse Huisvesting komen op een lijst. Indien zij zich later opnieuw kandidaat stellen voor een woning bij Geelse Huisvesting zal de voormalige huurder de schuld eerst moeten vereffenen. De raad van bestuur van Geelse Huisvesting keurt afbetalingsplannen op maximaal 12 maanden goed. De SHM doet de afboekingen van vertrokken en overleden huurders op het einde van het jaar, wat het resultaat in de onderlinge positionering met andere SHM’s gunstig beïnvloedt. Met 1% is de huurdersachterstal van Geelse Huisvesting zeer laag: hiermee situeert de SHM zich bij de 20% laagste uit de sector. De visitatiecommissie nuanceert de onderlinge positionering evenwel omdat de boekhoudkundige verwerking inzake de huurdersachterstallen bij SHM’s erg verschillend kan zijn. Geelse Huisvesting beschikt over een procedure voor domiciliefraude, gebaseerd op twee soorten van meldingen:  de huurder zou er niet wonen;  er zou iemand bijwonen zonder het aan te vragen. De controle naar de huurders gebeurt via verschillende kanalen:  wijkcontrole door de sociale diensten (periodiek met wijkagenten);  de werkmannen ‘te velde’ bij uitvoering van hun dagdagelijkse taken;  huisbezoeken door de sociale dienst; Geelse Huisvesting zet ook in op sensibilisering door communicatie met de huurders: vooral luisteren, aanzetten tot verantwoordelijkheid, correct en duidelijk communiceren van keuze-


PAGINA 31 VAN 47

-

mogelijkheden. Geelse Huisvesting vraagt ook de meterstanden op wanneer zij vermoedt dat er in realiteit niemand woont. Ook bij een huisbezoek wordt er aandacht besteed aan dit onderwerp. Geelse Huisvesting heeft tot op heden nog geen dossier hieromtrent aan het agentschap Inspectie RWO van de Vlaamse overheid doorgestuurd. Geelse Huisvesting heeft een goedgekeurde procedure bijwoningen sinds 27 september 2012. Dit item is één van de agendapunten die maandelijks worden besproken op de vergadering van het directiecomité: elke maand worden 10 tot 20 dossiers besproken. Bij het opvragen van de inkomens van de huurders in het kader van de jaarlijkse huurprijsberekening wordt samengewerkt met verschillende instanties. De gegevens van de huurders worden opgevraagd bij de FOD Financiën, bij de OCMW’s en bij de FOD Sociale Zekerheid. Geelse Huisvesting ontvangt op die manier ook de bijkomende informatie zoals over een leefloon of een inkomens vervangende tegemoetkoming. Ook in de Gele Kaft wordt duidelijk gesteld wat de rechten en plichten zijn voor de huurders.

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed Geelse Huisvesting gebruikt een financieel planningsinstrument met een tijdshorizon van 10 jaar, dat door de VMSW werd ontwikkeld. Het bevat niet alleen informatie over bestaande projecten, de geplande renovatieprojecten maar ook over de personeelskosten en onderhoudskosten. Dit meerjarenplan wordt jaarlijks geactualiseerd en besproken op de raad van bestuur. De visitatiecommissie beoordeelt de prestatie voor deze operationele doelstelling als goed. -

-

-

-

-

-

De SHM gebruikt het door de VMSW ontwikkeld planningsinstrument met een tijdshorizon van 10 jaar. De SHM stelt dit jaarlijks in juni op voor 10 jaar. Het financieel meerjarenplan geeft een globaal beeld van de kasstroom van alle uitgaven en ontvangsten inzake de historische werking (going concern situatie) en een prognose van de kasstroom van de ontvangsten en uitgaven van de projecten. Ook het onderhoud van het patrimonium wordt in het financieel plan geïntegreerd. De jaarlijkse begroting met alle voorziene ontvangsten en uitgaven wordt voorbereid door de financiële dienst en wordt besproken op en goedgekeurd door de raad van bestuur. De financiële dienst volgt de voortgang van de begroting halfjaarlijks op en rapporteert hierover aan de raad van bestuur. Als bijsturingen nodig zijn, zal de raad een aangepaste begroting goedkeuren. Het soort financiering voor de geplande projecten wordt beslist door de raad van bestuur, die hierin wordt geadviseerd door de financiële dienst. De financiële dienst maakt simulaties zodat de raad van bestuur de effecten kan zien van een financiering via FS3, via marktconforme leningen van VMSW of via eigen middelen. De financiering voor renovatie door de Vlaamse overheid is beperkt tot 80% van de kostprijs van een nieuwbouw: boven dit plafond wordt de kost van renovatie niet meer economisch geacht. Bij nieuwbouw of vervangingsbouw kan Geelse Huisvesting tot de volledige 100% van de kosten gefinancierd krijgen. Ook het feit dat het gewestelijk jaarlijks investeringsbudget voor nieuwbouw- en vervangingsbouwprojecten groter is dan dat voor renovaties speelt mee in de beslissing van de SHM. Door een grotere vraag naar middelen voor renovaties dan er budgetten zijn, heeft het gewest bepaalde prioriteiten bepaald. Dit heeft gevolgen voor de uitvoeringstermijn van noodzakelijke renovatiewerken, waarbij de SHM er soms voor opteert om sneller van start te kunnen gaan en daarvoor beroep te doen op een marktconforme i.p.v. gesubsidieerde lening. De visitatiecommissie is van mening dat het effect van belangrijke beleidsbeslissingen zoals grondige renovatie met structurele leegstand tot gevolg moeten deel uitmaken van de op-


PAGINA 32 VAN 47

maak en de bespreking van het financieel plan. Zoals vermeld bij OD 5.2 beveelt de visitatiecommissie ook aan een meerjarig personeelsplan op te stellen waarin de invulling van het personeelsbestand wordt gelinkt aan permanente en tijdelijke noden. De visitatiecommissie beveelt aan dit meerjarig personeelsplan te integreren in het financieel plan.

OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed Geelse Huisvesting is actief in 8 gemeenten. Een uitbreiding van het al grote actieterrein is niet aan de orde. Geelse Huisvesting werkt sinds meerdere jaren samen met de SHM Kleine Landeigendom (KLE) Zuiderkempen voor de realisatie van gemengde projecten (sociale huur- en koopwoningen). Geelse Huisvesting zal nu voor het eerst ook zelf sociale koopwoningen bouwen. De SHM treedt in dialoog met andere woon- en vooral tal van welzijnsactoren en neemt actief deel aan het lokaal woonoverleg. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM goede prestaties levert voor deze doelstelling. -

-

-

-

Gemeenten voeren de regie rond het lokaal woonbeleid. De samenwerking van een SHM met het lokaal beleidsniveau gebeurt in het lokaal woonoverleg. Gemeenten plegen lokaal woonoverleg over sociale woonprojecten voor ze kunnen worden opgenomen op het jaarlijkse uitvoeringsprogramma. Ook volgende zaken komen aan bod op het woonoverleg: BSO, het lokaal woonplan, de projecten van SHM’s, wachtlijsten, leegstand, leefbaarheid, lokale toewijzingsreglementen, enzovoort. Zonder dat een project op een lokaal woonoverleg is besproken, kan een SHM geen subsidiëring of financiering krijgen van de Vlaamse overheid. Het lokaal woonoverleg is dus belangrijk voor de SHM. Geelse Huisvesting neemt deel aan het lokaal woonoverleg van de 8 gemeenten. Het IOK Kempens Woonplatform, de Intercommunale Ontwikkelingsmaatschappij voor de Kempen, is de trekker van het woonoverleg. Geelse Huisvesting denkt samen met de gemeenten na over de verschillende facetten van het ontplooien van een sociaal woonoverleg en staat open voor vragen van de gemeenten om op hun grondgebied samen initiatieven uit te werken. Geelse Huisvesting werkt sinds meerdere jaren samen met KLE Zuiderkempen voor de realisatie van gemengde projecten. Op dit moment zijn volgende gemengde projecten lopend:  Geel – Wijdbosch: bouw van 170 sociale huurwoningen en 54 sociale koopwoningen. Geelse Huisvesting is initiatiefnemer;  Laakdal – Witte school: bouw van 18 sociale huurwoningen en 70 sociale koopwoningen. KLE Zuiderkempen is initiatiefnemer;  Meerhout – Watertorenstraat: 15 eengezinswoningen. KLE Zuiderkempen is initiatiefnemer;  Westerlo – Voortkapel: Kapelplein en Gildenstraat: twee kleine projecten waar in totaal 14 sociale huur- en 37 sociale koopwoningen worden gebouwd. KLE Zuiderkempen is initiatiefnemer. Geelse Huisvesting heeft bewust beslist om zelf sociale koopwoningen te realiseren en heeft ondertussen een wachtlijstregister geopend voor de eerste sociale koopwoningen en sociale kavels. Inmiddels lopen de onderhandelingen voor de aankoop van gronden (sociale last) waarop de eerste initiatieven voor koopwoningen kunnen ingetekend worden:  Herentals - Noorderwijk – Roggestraat: 4 woningen;  Herentals - Morkhoven – Schransstraat: 11 woningen. Ook de samenwerking met welzijnsorganisaties speelt een belangrijke rol bij de evolutie naar een echte woonmaatschappij. Om haar sociaal beleid af te stemmen op de noden, werkt Geelse Huisvesting samen met alle OCMW’s in het actieterrein, het CAW De Kempen, Beschut Wonen Kempen vzw (personen met psychische problemen), Cirkant vzw en De Waaiburg vzw


PAGINA 33 VAN 47

-

-

-

(personen met nood aan begeleid wonen), Het Eepos (personen met een mentale beperking), De Loot (personen met een beperking), Samenlevingsopbouw Antwerpen (wijkwerking in Geel in de wijken Velleke en Drijhoek). Met CAW De Kempen en de OCMW’s werkt de SHM samen om uithuiszetting zoveel mogelijk te vermijden (zie ook OD 4.1). Uit het gesprek met de welzijnsactoren leidt de visitatiecommissie af dat de samenwerking nog vaak beperkt is tot individuele dossiers. De visitatiecommissie treedt de welzijnsactoren bij in hun vraag om meer structurele samenwerking en adviseert Geelse Huisvesting op die manier haar sociale dienstverlening verder uit te diepen. Geelse Huisvesting heeft ook een lening verstrekt aan ’t Volderke. Het Volderke is een nursinghuis met 13 kamers voor mensen met een fysieke handicap, eventueel bijkomend met niet-aangeboren hersenletsel. Dit gebouw is op het gelijkvloers. Hierboven bouwde de SHM 13 duplex appartementen. De 4 mindervaliden appartementen van Geelse Huisvesting zijn ook op deze site gevestigd. De bewoners kunnen mee 'genieten' van de infrastructuur die in de ganse omgeving is aangelegd met het oog op toegankelijkheid voor de bewoners (van ook het nursinghuis). Het dossier dateert van voor 2002. De bedoeling was dat Geelse Huisvesting het niet gesubsidieerde deel zou financieren. De oplevering gebeurde pas in 2009. Het bedrag van de financiering waarvoor een schuldenregeling en een hypothecair mandaat werd opgesteld bedroeg 800.000 euro. Tot op vandaag heeft ’t Volderke steeds zijn afspraken nagekomen. De visitatiecommissie begrijpt dat dit een historisch restgegeven is en is van mening dat het verstrekken van leningen niet past binnen het algemeen beleidskader van een SHM. Geelse Huisvesting werkt ook actief samen met 8 sociale huisvestingsmaatschappijen in de Kempen, die samen een overlegkoepel vormen tweemaandelijks overleggen. Enkele voorbeelden van afspraken ter duiding:  inzake de sociale last in verkavelingen werd een prijs per grondaandeel afgesproken om onderlinge concurrentie uit te sluiten;  in het voorjaar van 2014 wordt gestart met de actie ‘stoelendans’: concreet zullen medewerkers van dezelfde diensten met elkaar werken om van elkaar te leren. Een sociaal verhuurkantoor (SVK) is een erkende organisatie die woningen huurt op de private huurmarkt en die vervolgens voor een billijke huurprijs onderverhuurt. Samenwerking met de private huurmarkt, waar een SVK actief is, maakt deel uit van de mogelijkheden om als SHM te evolueren naar een echte woonmaatschappij. Het SVK Zuiderkempen is een samenwerkingsverband tussen OCMW’s, huisvestingsmaatschappijen en het Provinciebestuur van Antwerpen. Het is gevestigd in Geel en is met uitzondering van Herentals en Kasterlee actief in alle gemeenten van het actieterrein van Geelse Huisvesting. De directeur van Geelse Huisvesting is bestuurslid van het SVK. Dit biedt perspectief op een nauwere samenwerking. Geelse Huisvesting is ervan op de hoogte dat het SVK huurders van hun woongelegenheden motiveert om zich in te schrijven op de lijsten van de SHM. De doorstroming is voorlopig eerder beperkt maar de samenwerking biedt wel kansen voor de SHM om indirect aanwezig te zijn op de private huurmarkt.

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM over een goed systeem van interne controle beschikt. De functiescheidingen worden voldoende gegarandeerd bij kritieke processen. Taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn vastgelegd: voor de raad van bestuur, het directiecomité en de directeur in het huishoudelijke reglement, voor medewerkers in procedures. De SHM betrok medewerkers bij het uitschrijven van de procedures. Daarnaast is er voor zowel personeelsleden als de leden van de raad van bestuur een deontologische code. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM goed presteert voor deze doelstelling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING GEELSE HUISVESTING

PAGINA 34 VAN 47

-

-

-

-

-

-

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van bestuur, het directiecomité en de directeur zijn vastgelegd in het huishoudelijk reglement van 22 maart 2012. Taken en verantwoordelijkheden van personeelsleden zijn verankerd in verschillende procedures. De SHM heeft een procedurehandboek met tal van uitgeschreven procedures. Tijdens de gesprekken werd bevestigd dat de procedures in het werkoverleg en het teamoverleg regelmatig aan bod komen en worden toegelicht aan de hand van concrete voorbeelden. Er zijn verschillende overlegmomenten waarop wordt stilgestaan bij dagdagelijkse werking en procedures en fouten. De overlegmomenten zijn zowel met medewerkers als met diensthoofden. Op die manier worden alle medewerkers ook betrokken bij het algemeen beleid. Elke procedure moet alle kritieke handelingen bevatten. Voor elke stap moet duidelijk zijn wie autorisatie heeft en wie verantwoordelijkheid draagt. De SHM voldoet aan deze vereisten. Het ‘vier ogen principe’, het controleprincipe waarbij minstens twee medewerkers een handeling moeten stellen om een risicovol proces af te werken, wordt gewaarborgd. Dit geldt onder meer voor de procedure ‘controleren, betaalbaar stellen en betalen van facturen’ en voor de procedure ‘kas- en liquiditeitenbeheer’. Geelse Huisvesting heeft ook aandacht voor de beveiliging van informatie, zowel vanuit het standpunt van de organisatie als vanuit het standpunt van de klant. Ook hiervoor heeft de SHM een procedure uitgeschreven. Enkele voorbeelden ter duiding: dagelijks wordt een backup van de gegevens genomen door een externe firma, het gebruik van de Kruispuntdatabank wordt beperkt tot de personen die er in functie van de taken toegang moeten toe hebben. Geelse Huisvesting heeft een ‘deontologische code voor het personeel’ en een ‘deontologische code voor bestuurders’. De code voor het personeel bevat de klassieke ingrediënten als daar zijn: loyauteit, correctheid, klantvriendelijkheid, objectiviteit en spreekrecht en spreekplicht. De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM klantgerichtheid opneemt in één van haar twee strategische doelstellingen en ze vertaalt in enkele functiebeschrijvingen. De visitatiecommissie vindt dit positief omdat het aantoont dat klantvriendelijkheid op die manier wordt opgenomen in de dagdagelijkse taken. De code voor de bestuurders, die dateert van 26 januari 2012, wijst onder meer op het redelijkheidsbeginsel, vertrouwensbeginsel, zorgvuldigheidsbeginsel en zuinigheidsbeginsel. De visitatiecommissie stelt voor dat Geelse Huisvesting een versiebeheer centraliseert van een aantal documenten zoals de processen, functiebeschrijvingen, de deontologische code en het intern reglement. Aan de hand van de versie en de datum van elk van die documenten kan de SHM de voortgang aantonen van de gedocumenteerde interne controle.

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed De nieuwe directeur heeft sinds haar aantreden in 2007 al tal van organisatorische veranderingen doorgevoerd, onder meer de introductie van een hedendaags personeelsbeleid met teamvergaderingen, functiebeschrijvingen, evaluaties en opleidingen. Naar aanleiding van de visitatie heeft de SHM een eerste zelfevaluatie gemaakt. De visitatiecommissie stelt een bereidheid tot verandering en verbetering van de interne werking van Geelse Huisvesting vast en geeft een beoordeling ‘goed’ voor deze operationele doelstelling. -

Geelse Huisvesting heeft een duidelijk zicht op de eigen werking en streeft ernaar een lerende organisatie te zijn. Dit komt naar voor in een aantal visiedocumenten waar Geelse Huisvesting bijvoorbeeld stelt “Zelfevaluatie is noodzakelijk om leerpunten helder te krijgen. Deze visitatie is ook grondig voorbereid door de verschillende diensten waarna een eigen score werd opgemaakt. Door de informatie mee te krijgen waarop de indicatoren zijn berekend worden we ge-


PAGINA 35 VAN 47

-

-

-

-

-

triggerd om verder en dieper te kijken en te graven, linken te leggen met cijfers en info zodat onze focus breder wordt en het beeld nauwkeuriger.“ De visitatiecommissie raadt aan om dit ook na de visitatie als permanent gegeven in de werking in te kapselen. De nieuwe directeur stelde bij haar aantreden in 2007 vast dat er veel wezenlijke documenten en procedures in de bestaande organisatie ontbraken en dit op de verschillende domeinen. Er werd gestart met de opmaak, goedkeuring en implementatie van verschillende nieuwe documenten en procedures o.a.: een arbeidsreglement, een deontologische code personeelsleden en bestuurders, een huishoudelijk reglement, een beleid inzake dienstwagens en er kwam ook een nieuw loonbeleid dat gebaseerd is op evaluaties, functioneringsgesprekken en competenties. De technische dienst werd uitgebreid en werkt polyvalenter: de eigen werkmannen werden breder opgeleid en uitgerust zodat dezelfde werkman op dezelfde locatie verschillende werken kan uitvoeren. De medewerker die voorheen alleen sanitaire klussen uitvoerde, herstelt ook tegelijkertijd cv problemen en vice versa. De klusjesmannen kunnen nu ook kleine elektriciteitsherstellingen uitvoeren die voordien door een externe elektricien werden uitgevoerd (vaak gepaard met hoge verplaatsingskosten). Vorming krijgt veel aandacht binnen Geelse Huisvesting. In het jaarverslag komt dit aspect ook prominent aan bod. Na elke vorming vullen de werknemers een fiche in waarop ze o.a. aangeven wat ze hebben geleerd (eigen reflectie). De visitatiecommissie vindt dit een goed initiatief. Geelse Huisvesting toont dat ze leert uit haar fouten. De manier waarop onrust omwille van minder goede communicatie rond het project De Zwarte Braak in Westerlo werd aangepakt toont een openheid en bereidheid om bij te sturen waar nodig. Het project Zwarte Braak ging over een groot renovatieproject waarbij uiteindelijk werd besloten tot complete vervangingsbouw. De communicatie was onduidelijk en leidde tot onrust bij de betrokken huurders. Dit werd nog versterkt doordat het weekend nadat de brieven bij huurders aankwamen niemand van de SHM bereikbaar was om op de vragen van huurders te antwoorden. Geelse Huisvesting zal de communicatie rond dergelijke projecten voortaan anders aanpakken: ze zal de communicatie op het juiste moment doen en ze zal zorgen dat medewerkers bereikbaar zijn na een belangrijke communicatie. De recentste klachtenprocedure van Geelse Huisvesting dateert van 19 september 2013. De visitatiecommissie heeft geen voorbeelden gekregen van bijstellingen van de werking door Geelse Huisvesting naar aanleiding van klachten. De visitatiecommissie kan dus niet oordelen welke beleidsmatige conclusies de SHM uit klachten trekt.

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Geelse Huisvesting levert bijna uitsluitend goede prestaties op dit prestatieveld. Slechts voor 1 van de 7 operationele doelstellingen onder dit prestatieveld beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties als voor verbetering vatbaar; het betreft de doelstelling inzake de beheersing van kosten. Omdat de meerkosten inzake renovatiewerken ten opzichte van het aanbestede bedrag in 2011 en 2012 hoog zijn in vergelijking met de sector, is de visitatiecommissie van oordeel dat de SHM de kostenbeheersing op dat vlak onvoldoende beheerst. Omdat Geelse Huisvesting in het verleden niet systematisch goede plaatsbeschrijvingen opstelde, kan ze kosten, die aan de vertrekkende huurder te wijten zijn, niet aan hen doorrekenen. Uit de financiële ratio’s blijkt dat de financiële leefbaarheid van de SHM goed zit. De SHM heeft ook een goed financieel plan en gebruikt dit als beleidsinstrument: de SHM maakt verschillende simulaties over de impact van investeringsbeslissingen op de financiële leefbaarheid. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING GEELSE HUISVESTING

PAGINA 36 VAN 47

De huurdersachterstal van Geelse Huisvesting is beperkt tot 1% van de in 2012 gefactureerde bedragen (maandelijkse huur en huurlasten). Dit is het resultaat van een strikte opvolging door de dienst verhuring en de sociale dienst en een snelle afboeking. Inzake het voorkomen van domicilie- en sociale fraude sensibiliseert de SHM de kandidaat-huurders en bewoners. De SHM heeft al een groot actieterrein en zal dit niet uitbreiden. Wel zal de SHM haar activiteiten op de woningmarkt verruimen: ze zal voortaan zelf haar sociale koopwoningen bouwen. Voorheen deed ze hiervoor een beroep op SHM KLE Zuiderkempen. Op deze manier wil Geelse Huisvesting verder evolueren naar een echte woonmaatschappij. Een andere inspanning van de SHM om hiernaar te evolueren is haar ruime samenwerking met tal van welzijnsactoren zoals de OCMW’s in het actieterrein en actoren in het kader van begeleid wonen, wijkwerking en begeleiding van mensen met een beperking. Geelse Huisvesting heeft een grote inhaalbeweging gedaan inzake het uitschrijven van procedures (in het kader van een goede organisatiebeheersing) en inzake de uitbouw van een modern organisatie- en personeelsbeleid (wat haar bereidheid tot verandering en verbetering aantoont). De visitatiecommissie stelt vast dat de interne controle goed is uitgewerkt: medewerkers werden betrokken bij het uitschrijven van procedures en het vierogen principe wordt gewaarborgd bij risicovolle, financiële processen zoals de bestel- en betaalprocedure.


PAGINA 37 VAN 47

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed De visitatiecommissie stelt vast dat Geelse Huisvesting de burgers duidelijk en goed informeert. Voor de huurders heeft ze naast een folder een bijzondere informatiemap: de Gele Kaft. Ook de website en de (collectieve en individuele) briefwisseling getuigen van een open informatiecultuur. Het klantenonthaal is vlot en vriendelijk. Het kantoor van Geelse Huisvesting is gelegen in het centrum van Geel en dus vlot bereikbaar. Klantvriendelijkheid is opgenomen in de basisvisietekst van Geelse Huisvesting en dat laat zich voelen in de organisatie en de dagelijkse werking. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM voor deze doelstelling als goed. -

-

-

-

-

Het klantenonthaal bij Geelse Huisvesting verloopt vlot en klantvriendelijk. De kantoren liggen centraal en zijn open op maandag, dinsdag, donderdag. Op de andere dagen is er een urgentienummer in geval van dringende zaken. Op maandagavond is het kantoor tot 19 uur open. Bijzondere sluitingsdagen worden vermeld op de site. Het kantoor is een beschermd monument waardoor de ruimtes niet vrij kunnen worden ingedeeld. In de onthaalruimte heeft Geelse Huisvesting wat privacy trachten te creëren door een scherm in plexiglas te installeren aan de balie en door in muziek te voorzien in de wachtruimte. De bezoekers kunnen een volgnummer nemen. Voor de opvang van technische klachten via de telefoon werd een specifiek iemand aangesteld. Dit is een geheel aan kleine maatregelen die aandacht voor de (kandidaat)huurder uitstralen. Geelse Huisvesting heeft sinds 2010 een klantvriendelijke website. De site is gericht op het informeren van haar doelgroepen: huurders, kandidaat-huurders en de betrokken woon- en welzijnsactoren. Nagenoeg het hele patrimonium staat met foto op de site. Vermeldenswaardig hier is dat bij de beschrijving van het patrimonium voor alle locaties naast enkele technische kenmerken (bv. bouwjaar) ook informatie (de zogenaamde sociale kenmerken) wordt gegeven rond de nabijheid van scholen, winkels en openbaar vervoer. Ook de mogelijkheid voor kandidaat-huurders om hun plaats op de wachtlijst te raadplegen is een meerwaarde. Bij het bespreken van de prestaties rond huisvestingsondersteuning heeft de visitatiecommissie de Gele Kaft al vermeld. Deze informatiemap voor de huurder (in het kleur geel) bevat heel wat nuttige informatie rond bv. huurherziening, verzekering, het reglement van inwendige orde, werken uitgevoerd door de huurder of onderhoudsplicht. Er zitten ook praktische zaken in zoals foto’s van alle medewerkers van Geelse Huisvesting met opgave van hun functie en telefoonnummers van OCMW, de gemeentes en de politie. Geelse Huisvesting biedt ook ondersteuning om deze map up to date houden via de conciërges en de eigen diensten. Tweejaarlijks worden alle huurders uitgenodigd om samen de kaft in orde te brengen. De visitatiecommissie beoordeelt het gebruik en de inhoud van deze map als een zeer goede informatietool voor de huurder omdat ze helder en toegankelijk is. De visitatiecommissie suggereert wel om de telefoonnummers van alle diensten op te nemen in de Gele Kaft. Geelse Huisvesting maakt soms gebruik van collectieve briefwisseling gericht aan de betrokkenen, bijvoorbeeld om te communiceren rond een renovatieproject van een hele wijk. Dit is in het verleden 1 maal fout gelopen (de maatschappij was niet bereikbaar na het verzenden van de brieven met de aankondiging van een nieuw project). De visitatiecommissie vindt het zeer positief dat Geelse Huisvesting niet alleen openlijk haar fout toegeeft, maar ook duidelijk heeft ingezet op een verbeteractie naar toekomstige projecten toe. Geelse Huisvesting geeft zichzelf een termijn van 1 maand om een mail of een brief te beantwoorden. Voor een brief is dit een redelijke behandeltermijn. Bij een mail is een ontvangstmelding aangewezen als een inhoudelijk antwoord pas 1 maand later volgt.


PAGINA 38 VAN 47

-

De bewoners van Geelse Huisvesting zijn vertrouwd met de interne klachtenprocedure dankzij de klachtenformulieren in de Gele Kaft. De visitatiecommissie beveelt de SHM ook aan om het intern klachtenrapport op te nemen in het jaarverslag van de maatschappij, aangezien het klachtendecreet dit verplicht.

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed Geelse Huisvesting vervult haar communicatieplicht naar de VMSW, het agentschap Inspectie RWO en het agentschap Wonen-Vlaanderen op een correcte manier. De welzijnsactoren en de beleidsinstanties beoordelen de communicatie van Geelse Huisvesting als positief. Geelse Huisvesting neemt actief deel aan het lokaal woonoverleg in alle acht gemeentes van haar actieterrein. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de maatschappij op dit vlak als goed. -

-

-

-

-

Geelse Huisvesting neemt deel aan het lokaal woonoverleg van de 8 gemeenten in haar actieterrein. Er zijn ongeveer drie vergaderingen per jaar per gemeente. Het lokaal woonoverleg wordt in de regio ondersteund door het IOK (Intercommunale Ontwikkelingsmaatschappij Kempen) Kempens Woonplatform. Doorgaans is de directeur zelf aanwezig. De gemeentelijke toewijzingsreglementen (die in de 8 gemeentes gelijklopend zijn) zijn daar tot stand gekomen. De visitatiecommissie raadt (de gemeenten en) Geelse Huisvesting aan om dit reglement voldoende bekend te maken. Dit kan bv. door vermelding op de websites. Binnen het lokaal woonoverleg wordt Geelse Huisvesting ervaren als een goede gesprekspartner. Er is duidelijk overleg met de gemeenten rond bv. ontwerpen en bouwdensiteit (zie ook OD 5.5). De beleidsinstanties (zowel op stedelijk als op provinciaal niveau) en de woonactoren zijn tevreden over de communicatie met en van Geelse Huisvesting. Ze omschrijven Geelse Huisvesting als heel toegankelijk en zijn tevreden over de vlugge respons en de goede rechtstreekse contacten. Geelse Huisvesting houdt per gemeente 3 à 4 maal per jaar structureel overleg met de wijkagenten. Er is ook twee maal per jaar structureel overleg met het CAW De Kempen rond preventie van uithuiszetting. De directeur van Geelse Huisvesting zit in de raad van bestuur van SVK Zuiderkempen, waardoor deze woonactoren wederzijds van elkaar op de hoogte zijn.

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: goed Geelse Huisvesting levert goede prestaties wat betreft klantentevredenheidsmetingen. De huurder staat centraal en diens mening telt duidelijk mee. Sinds 2010 volgt na elke nieuwe bewoning een bevraging van de nieuwe huurder, die niet alleen gericht is op de kwaliteit van de woning en de woonomgeving, maar die ook betrekking heeft op de ervaringen met de dienstverlening. Ook bij elke huurder die vertrekt, vraagt de SHM sinds kort naar zijn verhuismotief. Geelse Huisvesting heeft de laatste jaren in drie wijken enquêtes georganiseerd. Ook via klachten en de opvolging ervan tracht Geelse Huisvesting de tevredenheid van haar huurders op constante basis te meten en haar werking te verbeteren. -

Sinds 2010 doet Geelse Huisvesting tevredenheidsmetingen bij nieuwe verhuringen. In 2012 waren dit er 111. Het betrof 57 nieuwe huurders en 54 interne verhuizingen of mutaties.


PAGINA 39 VAN 47

-

-

-

Geelse Huisvesting ziet deze enquête als een momentopname die regelmatig wordt bijgestuurd wanneer er nieuwe afspraken of regels zijn. Deze tevredenheidsmetingen leverden in 2012 zeer goede resultaten op voor Geelse Huisvesting: de dienst verhuringen en het contact aan het loket werden door 98 % van de huurders behulpzaam ervaren en door 100 % vriendelijk. De Gele kaft wordt door 95,5% huurders geapprecieerd en ook de technische begeleiding scoort hoog. De woning, buurt en omgeving scoren om en bij de 90%. Sinds kort vraagt Geelse Huisvesting ook aan de huurders die vertrekken naar de reden van het vertrek. Als de vertrekkende huurder burenruzie of conflicten in de buurt aangeeft, wordt dit doorgegeven aan de sociale dienst. In 2012 vonden de meeste verhuizingen hun oorzaak in een herhuisvesting of een verhuis naar een grotere of kleinere woning. In de Gele kaft zitten 2 klachtenformulieren: één voor klachten van technische aard, één voor klachten over de dienstverlening van de maatschappij. Hieruit blijkt dat Geelse Huisvesting een open cultuur heeft wat klachten betreft en dat Geelse Huisvesting een organisatie is die zichzelf constant wil verbeteren. De laatste jaren heeft Geelse Huisvesting bij de bewoners van 3 wijken enquêtes afgenomen (2009 Turkenhof, Hazelaar 2009 en Driesakker 2011). De visitatiecommissie raadt Geelse Huisvesting aan om met regelmaat deze enquêtes ook in haar andere wijken uit te voeren om daarna te communiceren over de acties die ze naar aanleiding van de meting plant.

PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID Eindoordeel: goed Geelse Huisvesting neemt klantgerichtheid naar al haar klanten op in haar missietekst op de site. Dit blijkt ook uit haar manier van werken en aanpak. Geelse Huisvesting informeert burgers en beleidsinstanties en actoren in haar actieterrein goed. De maatschappij heeft een zeer klantvriendelijke website en is zowel telefonisch als fysiek goed bereikbaar. Geelse Huisvesting neemt actief deel aan het lokaal woonoverleg en de vele partners zijn tevreden over de samenwerking. Geelse Huisvesting peilt naar de tevredenheid van haar bewoners niet alleen via enquêtes bij nieuwkomers en vertrekkende huurders maar ook via wijkenquêtes en een goede klachtenopvolging.


PAGINA 40 VAN 47

5.

AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM een beperkt aantal aanbevelingen mee. (OD 5.2) Stel een meerjarig personeelsplan op waarin de invulling van het personeelsbestand wordt gelinkt aan permanente en tijdelijke noden. Integreer dit meerjarig personeelsplan in het financieel plan. (OD 5.2) Beperk de meerkosten bij renovatieprojecten door een goede beschrijving en inschatting van de werken die moeten uitgevoerd worden. (OD 6.1) Neem het intern klachtenrapport op in het jaarverslag, aangezien het klachtendecreet dit verplicht.

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen Geelse Huisvesting levert voor bijna alle operationele doelstellingen goede prestaties. Voor slechts 1 operationele doelstelling is de visitatiecommissie van oordeel dat de SHM beter kan doen (cf. OD 5.2). Geelse Huisvesting heeft oog voor de verbetering van de eigen werking (cf. OD 5.7). De visitatiecommissie vertrouwt erop dat de maatschappij de verbeterpunten zelfstandig zal oppakken en acht een verplicht verbeterplan bijgevolg niet nodig. Geelse Huisvesting lijste overigens al verbeterpunten op na het conceptvisitatierapport.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de prestatiebeoordeling voor Geelse Huisvesting heeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid.

5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. - De visitatiecommissie vindt de manier waarop de SHM aan de hand van een informatiemap (de Gele Kaft) met huurders communiceert een goede praktijk. Deze informatiemap voor de huurder bevat heel wat nuttige informatie rond bv. huurherziening, verzekering, het reglement van inwendige orde, werken uitgevoerd door de huurder of onderhoudsplicht. Er zitten ook praktische zaken in zoals foto’s van alle medewerkers van Geelse Huisvesting met opgave van hun functie en telefoonnummers van OCMW, de gemeentes en de politie. Geelse Huisvesting biedt ook ondersteuning om deze map up to date te houden via de conciërges en de eigen diensten. Tweejaarlijks worden alle huurders uitgenodigd om samen de kaft in orde te brengen. De ondersteuning om de informatie bij te houden is belangrijk. De visitatiecommissie beoordeelt deze map en de ondersteuning om ze up to date te houden als zeer positief.


PAGINA 41 VAN 47

Het nut van de Gele Kaft wordt bewezen door een gunstige evaluatie door bewoners: 95,5% vindt de Gele Kaft een goed instrument.

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Susie De Vocht, directeur - Jos Sannen, voorzitter raad van bestuur - Ivo Bollen - Walter Van Baelen - Harri Verbraecken - Vic Vervloesem - Johan Hoes Medewerkers SHM - Tine Solie - verantwoordelijke financiële dienst - Fons Sels - verantwoordelijke onderhouds- en renovatieplanning - medewerker technische dienst bestaand patrimonium - Marlies Carnas - verantwoordelijke nieuwe projecten - An Lambrechts - verantwoordelijke dienst verhuring - Ilse Van Loy - klantenonthaal - medewerker dienst verhuring - Ilse Vissenaeken - verantwoordelijke sociale dienst - Chris Vanbroeckhoven - verantwoordelijke personeelszaken en directiesecretariaat Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Inne Verellen, Huisvestingsambtenaar, Geel - Bart van Ballaer, diensthoofd sociale dienst OCMW Herentals - Iris Raemdonck, Adviseur Dienst Welzijn en Gezondheid, team Wonen, provincie Antwerpen - Marie Loos, diensthoofd ruimtelijke ordening van de gemeente Kasterlee - Kurt Van den Vonder, gemeentelijke stedenbouwkundig ambtenaar en huisvestingsambtenaar van de gemeente Hulshout - Els Maes, coördinator IOK Kempens Woonplatform - Griet Maes, adjunct stedenbouwkundige en huisvestingsambtenaar stad Herentals Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Kelly Breugelmans, begeleidster zelfstandig wonen, Cirkant vzw - Liesbeth Verbruggen, opbouwwerkster in Geel, Samenlevingsopbouw Antwerpen provincie vzw - Diane Geerts, Directeur Beschut Wonen - Timi Wouters, Maatschappelijk assistente, OCMW Meerhout – sociale dienst - Walter Vanhove, coördinator van de residentiële afdelingen en het begeleid zelfstandig wonen, De Waaiburg vzw - Marijke Warpy, maatschappelijk assistente OCMW Westerlo - Jo Dom, maatschappelijk werker OCMW Geel - Marc Wijnants, CAW De Kempen, verantwoordelijke begeleid zelfstandig wonen - Bart Van Ballaer, OCMW Herentals Bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - 8 huurders aanwezig VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING GEELSE HUISVESTING

PAGINA 42 VAN 47

-

1 bewonersondersteuner

De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld.

Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Iris de Wever (schepen van ruimtelijke ordening), gemeente Westerlo - Lowie Thys (schepen van wonen), gemeente Westerlo - Greet Van de Peer (schepen van wonen en sociale huisvesting), gemeente Grobbendonk - Maarten Wouters (schepen van ruimtelijke ordening), gemeente Grobbendonk - Hilde Van Looy, (schepen van ruimtelijke ordening en wonen), gemeente Hulshout - Jan Bertels, (schepen van huisvesting), stad Herentals


PAGINA 43 VAN 47

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de maatschappij, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de

SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADL-woningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaalwoonkrediet.be


PAGINA 44 VAN 47

BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPBeisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10 19843 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie.

Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatieindicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het werkgebied. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10 16403¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten


PAGINA 45 VAN 47

kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatieindicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Gronden Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer

uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be). SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op www.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie “actualisatie”


PAGINA 46 VAN 47

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02-5531752

E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD


Reactie van de SHM op het visitatierapport van Geelse Huisvesting, Geel

reactie SHM: 24 februari 2014


Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de SHM Geelse Huisvesting, Geel

beslissing minister: 10 oktober 2014, betekend op 10 oktober 2014


Visitatierapport Geelse Huisvesting, Geel

Recommend Documents