Visitatierapport CV voor Huisvesting Gewest Aalst, Aalst

Visitatierapport CV voor Huisvesting – Gewest Aalst, Aalst

Visitatiegesprekken op 10 en 11 december 2014 Definitief visitatierapport van 18 mei 2015

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM CV voor Huisvesting – Gewest Aalst (SHM Gewest Aalst) Datum rapport: 18 mei 2015 Datum visitatiegesprekken: 10 en 11 december 2014 Datum presentatie aan raad van bestuur: 9 maart 2015 Erkenningsnummer SHM: 4010 Contactgegevens SHM: KANUNNIK COLINETSTRAAT 15 9300 AALST [email protected]

Directeur: Hans MASUY Voorzitter: Patrick MOYERSOEN Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Aalst, Lede

Samenstelling visitatiecommissie: Wouter Coucke, commissievoorzitter Annemarie Hanselaer, commissielid Jean van den Bilcke, commissielid

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door CV voor Huisvesting – Gewest Aalst geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM GEWEST AALST

PAGINA 2 VAN 47


PAGINA 3 VAN 47

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 5 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 8 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 8 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 9

4. PRESTATIES VAN SHM HUISVESTING AALST ......................................................................................... 10 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ..................................................................... 10 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 15 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID................................................................................................... 21 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 25 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 30 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 37

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 40 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 40 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN............................................... 42 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 42 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 42

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 43 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 44


PAGINA 4 VAN 47

1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM CV voor Huisvesting – Gewest Aalst. 1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012 ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be 1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen. 1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context. 1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


PAGINA 5 VAN 47

1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. 1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven. 1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected]. 1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


PAGINA 6 VAN 47

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Voor verbetering vatbaar

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen


OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren


OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen


PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig


OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid


OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar


PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN


OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust


OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust

Goed

PV 4

SOCIAAL BELEID


OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Goed

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan


OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer


OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

Goed

PV 5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID


OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar

Goed

OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed


OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Goed

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan

Goed

OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle


OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Goed

PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID


OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk


OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk


OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten


OD 2.1



PAGINA 7 VAN 47

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM De CV voor Huisvesting – Gewest Aalst (SHM Gewest Aalst) werd op 28 december 1920 opgericht door Romain MOYERSOEN (mede-oprichter van de rechtsvoorganger van de huidige VMSW) onder de benaming “S.M. van Goedkope Woningen voor het Gewest Aalst”. Kenmerkend voor de maatschappij is dat de lijst met aandeelhouders nagenoeg volledig bestaat uit particuliere personen en dat de controle van meer dan de helft van de aandelen berust bij 4 natuurlijke personen. Eind 2013 omvatte het patrimonium van de SHM Gewest Aalst 767 woningen, waarvan 205 appartementen. Een belangrijk deel van het patrimonium dateert nog van voor 1970: 44,7 %, meer dan het dubbele in vergelijking met Vlaanderen (20,4%). Het deel van het bestaande patrimonium dat dateert van tussen 1970 en 1990 is 37,8% bij de SHM Gewest Aalst en 39,3% in Vlaanderen. In verhouding met Vlaanderen (40,4%) is het aandeel van het patrimonium dat na 1990 gebouwd werd laag: 17,5%. Uit het jaarverslag 2013 blijkt dat het aantal woningen in juni 2014 toegenomen was tot 788 woningen (+21 woningen) en dat er in totaal doorheen de jaren al 797 woningen verkocht werden, hoofdzakelijk eengezinswoningen die dateren van voor 1940 (608 woningen). Het patrimonium omvat 60 appartementen met 1 slaapkamer (ca. 29% van de appartementen) en 11 eengezinswoningen (ca. 2% van de woningen) met 1 slaapkamer. De appartementen omvatten verder vooral 2 slaapkamers (128, ca. 62%), met nog enkele appartementen met 3 en 4 slaapkamers (respectievelijk 8 en 9, appartementen, samen ca. 8 % van de appartementen). Bij de eengezinswoningen zijn er vooral woningen met 3 slaapkamers (403, ca 72%, met daarnaast 74 woningen met 4 slaapkamers, 73 woningen met 2 slaapkamers (telkens ca. 13% van de woningen) en 1 woning met 5 slaapkamers. Alle woningen liggen in Aalst, met uitzondering van 15 huurwoningen in de Open Veldstraat in Lede. In juni 2014 werd op initiatief van de raad van bestuur de directeur na een periode van 9 maand afwezigheid vervangen door de huidige directeur. De maatschappij stelt verder nog 5 personen tewerk: een technisch verantwoordelijke en technisch bediende, een administratief bediende voor de huurdersadministratie, een administratief bediende voor de kandidatenadministratie en het onthaal en een verantwoordelijke boekhouding. Tijdens de periode dat de vorige directeur afwezig was, stond de verantwoordelijke boekhouding samen met de raad van bestuur in voor het dagdagelijks bestuur van de maatschappij. In het actieterrein van de SHM Gewest Aalst is er geen lokaal toewijzingsreglement van kracht.


PAGINA 8 VAN 47

3.2 Beschrijving omgeving Het actieterrein van de SHM Gewest Aalst omvat de regionale stad Aalst en de gemeente Lede. In beide gemeenten groeide de bevolking sterker dan gemiddeld voor Vlaanderen: in Aalst groeide de bevolking in de periode 2004-2014 met 8,5% tot 83.347 inwoners en in Lede met 7,3% tot 18.093 personen. In diezelfde periode was de gemiddelde bevolkingsaangroei in Vlaanderen 6,6%1. Het aantal huishoudens is in dezelfde periode gestegen met 9,2% in Aalst, 11,1% in Lede en 9,2% in Vlaanderen. Opvallend is de toename van het aandeel jongeren (0-17 jaar) in zowel Aalst als Lede: waar het aandeel van deze groep inwoners in 2004 respectievelijk 17,7% en 18,1% bedroeg en onder het gemiddelde voor Vlaanderen (20%) lag is dit gestegen tot respectievelijk 19% en 19,3%, wat nu in de buurt van het gemiddelde voor Vlaanderen ligt (19,5%). Het gemiddeld netto belastbaar inkomen per inwoner bedroeg 17.592 euro in Aalst en 18.101 euro in Lede en dat is boven het gemiddelde in het Vlaams Gewest: 17.146 euro (2011). De werkloosheidsgraad is in Aalst (8,44%) hoger dan het gemiddelde in Vlaanderen (7,48%). De werkloosheid in Lede ligt lager: 5,52% in 2013. Ook het percentage leefloners ligt hoger in Aalst (0,43%) dan in Vlaanderen (0,38%) en dan in Lede (0,26%). In Aalst bestaat de bebouwing voor 24% uit appartementsgebouwen, terwijl dit in Lede maar 8% bedraagt. Omgekeerd is de typologie van open bebouwing sterker vertegenwoordigd in Lede: 30% versus 14% in Aalst. De mediaan prijs voor een woonhuis bedraagt 180.000 euro in zowel Aalst als Lede en dat is 10% lager dan de mediaan voor Vlaanderen. De prijs voor een woonhuis is in Lede de laatste 5 jaar gestegen met 24,1%, tegenover 15,4% in Aalst en 17,7% in Vlaanderen. Bij de appartementen is deze stijging nog meer uitgesproken: 39,7% in Lede en 23,3% in Aalst, tegenover een gemiddelde prijsstijging van 18,9% in Vlaanderen. De mediaan prijs voor een appartement in Aalst bedraagt 185.000 euro, wat net iets minder is dan de mediaan prijs in Vlaanderen: 186.000 euro. In Lede ligt deze prijs beduidend hoger: 220.000 euro. Voor de bouwgronden is de prijsstijging dan weer groter in Aalst (+24,6% tot 220 euro/m² in 2013) dan in Lede (+6,8% tot 168 euro/m² in 2013). De stijging in Aalst is ongeveer de helft van de prijsstijging voor bouwgrond in Vlaanderen in dezelfde periode (+ 49,2%), maar het absolute prijsniveau ligt ook 23 euro/m² hoger dan gemiddeld in Vlaanderen (197 euro/m²). Voor Aalst bedraagt het bindend sociaal objectief voor de sociale huur 583 eenheden. SHM Gewest Aalst staat hier samen met de stad Aalst, het Sociaal Verhuurkantoor Zuid-OostVlaanderen, de SHM Dewaco Werkerswelzijn en de SHM Denderstreek in voor de invulling van dit objectief. Rekening houdend met 12 huurwoningen, die gesloopt werden en 14 huurwoningen die verkocht werden, werd ondertussen een netto vooruitgang geboekt van 138 eenheden (23,7% van het objectief). Voor de sociale koop en de sociale kavels ligt het bindend sociaal objectief op respectievelijk 277 en 16 en daarvan werd nog maar 1 koopwoning gerealiseerd. De SHM Gewest Aalst realiseert geen sociale koopwoningen of kavels.

1 Gemeentelijke Profielschets van resp. Aalst en Lede, Agentschap Binnenlands Bestuur, Update Najaar 2014 VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM GEWEST AALST

PAGINA 9 VAN 47

4.

PRESTATIES VAN SHM HUISVESTING AALST

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM heeft een oud patrimonium met veel renovatiekosten, waardoor de maatschappij inzet op vervangingsbouw en ook oudere sociale huurwoningen verkoopt om financiële middelen te verzamelen om de renovaties te bekostigen. De visitatiecommissie stelt vast dat de maatschappij wat betreft de gemiddelde jaarlijkse productie van woningen in verhouding tot het totaal aantal huurdersgezinnen tot de middenmoot behoort. De visitatiecommissie stelt echter ook een terughoudendheid vast om het nieuwbouwproject op Horebekeveld concreet aan te pakken. Gelet op het feit dat er veel vervangingsbouw is en het netto saldo zelfs lichtjes daalt, vindt de visitatiecommissie de prestaties van de maatschappij op deze operationele doelstelling voor verbetering vatbaar. -

In de periode 2009-2013 realiseerde de SHM Gewest Aalst 40 nieuwe huurwoningen: 18 in 2010 (Kanunnik Colinetstraat en Sint Jobstraat), 2 in 2012 (Doolhofstraat) en in 2013 werden in Aalst 20 woningen opgeleverd en verhuurd (Frédéric Van Der Nootstraat en Guido Gezellestraat). De gemiddelde productie van 8 woningen per jaar is lager dan bij driekwart van de andere SHM’s. In verhouding tot het totaal patrimonium bedraagt de productie 1,04 % en daarmee bevindt de SHM zich in de middenmoot.

-

In december 2014 volgde de oplevering voor 7 vervangingsbouwappartementen in de Pachting (Aalst). In 2015 zullen 3 appartementen klaar zijn in de Pontstraat (Aalst) en in 2016 volgen nog 9 woningen met 3 slaapkamers in de Klaproosstraat (Horebekeveld, Aalst) en 3 vervangingsbouwwoningen in de Korte Lindenstraat (Aalst).

-

In totaal zijn er echter slechts 12 woningen aangemeld – de 3 appartementen in de Jan Bijlstraat en de 9 woningen in de Korte Lindenstraat - (1,57% van het bestaande patrimonium) en er zijn slechts 7 SHM’s die in verhouding tot hun patrimonium nog minder aanmeldingen hebben. Verder staan nog 10 woningen op een uitvoeringsprogramma: dit is 1,3% van het bestaande patrimonium, waarmee slechts 10 SHM’s nog een lagere relatieve programmatie hebben.

-

Uit een document dat naar aanleiding van de visitatie werd overgemaakt blijkt dat er nog 3 projecten in de pijplijn zitten: een vervangingsbouw in de Guido Gezellestraat (Aalst, 6 appartementen met 2 slaapkamers 8 appartementen met 1 slaapkamer en 2 studio’s), een vervangingsbouw in de Bergemeersen (Aalst, 23 appartementen) en een vervangingsbouw Park De Blieck (Aalst, 10 woongelegenheden). In de Open Veldstraat (Lede) overweegt de maatschappij de sloop en vervangingsbouw van 15 huurwoningen. De visitatiecommissie stelt vast dat deze projecten nog niet werden aangemeld en doet de suggestie om dit wel te doen, zodat de Vlaamse overheid een zicht heeft op het aantal projecten dat in de pijplijn zitten en daar de nodige fondsen kan voor voorzien.


PAGINA 10 VAN 47

-

Met uitzondering van de bouw van nieuwbouwwoningen op Horebekeveld-Klaproosstraat (Aalst) en het omvormen van een winkel in de Pontstraat (Aalst) zijn alle gerealiseerde projecten van de SHM Gewest Aalst vervangingsbouwprojecten. Uit het ontwerp masterplan patrimonium, het jaarverslag 2013 en de gesprekken met de directeur en de raad van bestuur blijkt dat de maatschappij verkiest om oudere woningen (gebouwd voor 1940) die zich in slechte staat bevinden en komen leeg te staan te verkopen en voorrang te geven aan het renoveren van het patrimonium. In de periode 2009-2013 werden 14 huurwoningen verkocht door de SHM en zij plant de verkoop van nog eens 10 woningen.

-

Het stadsbestuur van Aalst betreurt dat de netto bijdrage van de SHM Gewest Aalst aan de realisatie van het sociaal objectief door het inzetten op vervangingsbouw en het verkopen van huurwoningen laag is en door de intentie van de raad van bestuur om woningen te verkopen zelfs negatief dreigt te worden (min 7 woningen per jaar). Zij is vragende partij om de bebouwbare gronden in Horebekeveld (potentieel van 110 sociale huurwoningen) als een pilootproject te beschouwen en wil deze ontwikkeling mee ondersteunen via een architectuurwedstrijd. De stad is van mening dat er op deze gronden een hedendaags en duurzaam sociaal woonproject gerealiseerd zou moeten worden dat meteen goed is voor 25 % van het resterende BSO-huur. De maatschappij geeft hierbij aan dat zij als stedelijke huisvestingsmaatschappij ook inzet op het wegwerken van stadskankers (vb. project Herdersem) en dat het project Horebekeveld ook vertraging opgelopen heeft omwille van tekortkomingen aan rioleringen en nutsleidingen en de vaak wisselende politieke meerderheid in Aalst. De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM door de wisselende politieke prioriteiten, de technische tekortkomingen van het dossier en de onzekerheid over de financiële impact van het project Horebekeveld terughoudend is om dit project aan te pakken.

-

De visitatiecommissie vindt het positief dat de maatschappij inzet op vervangingsbouw en via de verkoop van huurwoningen de financiële middelen wil verzamelen om naast renovatie- en onderhoudsprogramma's haar operationele kosten te financieren, rekening houdend met het diverse keren uitstellen van beslissingen over renovatiedossiers door de beoordelingscommissie van de VMSW. Anderzijds stelt zij echter ook een zekere terughoudendheid vast om concreet aan de slag te gaan op de wijk Horebekeveld. De visitatiecommissie beveelt de SHM Gewest Aalst aan om te overleggen met de stad Aalst en een plan van aanpak op te stellen om op korte termijn tot de realisatie van woningen op deze site te komen. Daardoor kan de maatschappij haar gemiddelde productie opkrikken om te kunnen komen tot haar eigen streefdoel van 800 woningen en kan de SHM eindelijk ook een substantiële bijdrage leveren aan het BSO dat de stad Aalst moet realiseren.

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing De SHM Gewest Aalst is historisch gekend als een zuivere huurmaatschappij, realiseert geen sociale koopwoningen en daarom wordt deze operationele doelstelling hier niet besproken. Kandidaat-kopers worden doorverwezen naar de SHM’s Dewaco Werkerswelzijn en Denderstreek. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing De SHM Gewest Aalst is historisch gekend als een zuivere huurmaatschappij, realiseert geen sociale kavels en daarom wordt deze operationele doelstelling hier niet besproken. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM GEWEST AALST

PAGINA 11 VAN 47

OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM Gewest Aalst beschikt over bebouwbare grondreserves, maar neemt geen concreet initiatief om ze op korte termijn te bebouwen omdat de raad van bestuur zich wil focussen op de renovatie van het bestaande patrimonium. Ze wijst voorstellen van de stad tot aankoop van panden af en heeft geen contacten met andere woonactoren om tot uitbreiding van het woonpatrimonium te komen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling daarom als voor verbetering vatbaar. -

De SHM Gewest Aalst beschikt over 6,2 ha grondreserves, en dat is lager dan ongeveer twee derde van de andere SHM’s. Het betreft ca. 5,2 ha direct bebouwbare gronden in Horebekeveld die goed gelegen zijn en die de stad Aalst op korte termijn zou willen bebouwd zien (zie OD 1.1), en ca. 1 ha grond in Herdersem (Aalst).

-

De stad Aalst heeft al diverse voorstellen gedaan aan de 3 SHM’s die in Aalst actief zijn om stadspanden aan te kopen omdat de stad ze niet meer zelf wil verder verhuren. Zo werd voorgesteld 48 woningen aan de Schietbaan te vervangen door sociale huurwoningen (door SHM Gewest Aalst) en sociale koopwoningen (door Dewaco). De raad van bestuur van SHM Gewest Aalst besliste evenwel op 18/11/2013 niet in te gaan op het voorstel uit onzekerheid over de financiële repercussies van nieuwbouw en renovatie. Tijdens de visitatie gaf de beleidsmedewerker van de stad Aalst aan dat de stad van plan is om de 200 woningen die zij nu zelf verhuurt in 3 contingenten van 40, 90 en 70 over te dragen aan de SHM’s, wat voor de SHM’s een opportuniteit kan zijn om te groeien. De SHM was tot voor de visitatie niet aanwezig op de vergaderingen van het lokaal woonoverleg, wat de nieuwe directeur die sedert de zomer 2014 in dienst kwam nu wel doet. De visitatiecommissie raadt aan om van deze overlegmomenten gebruik te maken om kennis te nemen van de aangeboden opportuniteiten en deze grondig te evalueren zodat de raad van bestuur een gemotiveerde beslissing kan nemen en deze beslissing ook kenbaar gemaakt kan worden aan de andere actoren.

-

De SHM heeft geen contact met het OCMW of met andere woonactoren om bijkomende gronden of panden aan te kopen. Er zijn geen contacten met private makelaars, of projectontwikkelaars en de visitatiecommissie stelt vast dat de CBO-procedure (Constructieve Benadering Overheidsopdrachten) voor de SHM onbekend terrein zijn. Er zijn de laatste 5 jaar geen dossiers bekend van voorkooprecht, recht van opstal of sociale last. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om haar netwerk en kennis verder uit te bouwen zodat zij op de hoogte blijft van de mogelijkheden om haar patrimonium op korte termijn uit te breiden.

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie stelt vast dat het aanbod van de SHM Gewest Aalst niet afgestemd is op de duidelijke nood aan kleinere woningen. Daarnaast heeft de maatschappij geen aandacht voor de bijzondere doelgroepen. In het algemeen ontbreekt een doelgroepenbeleid. Daarom is de visitatiecommissie van mening dat de prestaties van de SHM Gewest Aalst voor deze doelstelling voor verbetering vatbaar zijn. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM GEWEST AALST

PAGINA 12 VAN 47

-

Van de huurders is 37% ouder dan 65 jaar. Verder blijkt dat ca. 36% van de huidige huurders alleenstaand is. De visitatiecommissie verwacht dat de SHM een duidelijke strategie bepaalt om aan deze behoefte te kunnen voldoen, wat echter nu niet blijkt uit de beschikbare gegevens.

-

In november 2014 stonden op de wachtlijst 950 gezinnen ingeschreven. De gemiddelde wachttijd bedraagt ruim 5 jaar. Van de kandidaat-huurders waren er 421 alleenstaanden (44,3%) en 64 gezinnen zonder personen ten laste (6,7%). Van de 465 gezinnen met personen ten laste zijn er 289 éénoudergezinnen (62,2%). Terwijl er dus een ruime behoefte (ca. 68% van de aanvragen) is aan 1 en 2 slaapkamerwoningen, bestaat het patrimonium van de SHM momenteel uit slechts 35% woningen van dit type. Via verschillende vervangingsbouwprojecten probeert de SHM het aanbod aan appartementen met 1 of 2 slaapkamers te verhogen (Vb. Guido Gezellestraat, Bergemeersen en Park De Blieck). De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM Gewest Aalst momenteel echter geen voldoende aanbod heeft voor de sterke vraag van éénoudergezinnen.

-

In de gesprekken met de directeur en de huurders werd duidelijk dat de maatschappij kampt met een probleem van onder- en overbezetting, maar de SHM kan terzake geen cijfermateriaal voorleggen. De SHM voorziet in een afwijking op de rationele bezetting van woningen en appartementen, indien er op regelmatige basis kleinkinderen komen overnachten en ook als er om medische redenen iemand komt overnachten om 's nachts hulp te bieden mits een specialist-geneesheer hiervoor een medische verklaring bezorgt. Omgekeerd beschikt de maatschappij naar eigen zeggen over onvoldoende woningen met 4 of meer slaapkamers om aan de vraag te kunnen voldoen, maar het probleem werd nog niet op basis van cijfers in kaart gebracht. Het probleem van de overbezetting blijkt ook uit de analyse die de visitatiecommissie maakte van de wachtlijsten: 148 gezinnen hebben 4 of meer personen ten laste, terwijl de maatschappij maar over 83 woningen met 4 slaapkamers en 1 woning met 5 slaapkamers beschikt. De visitatiecommissie beveelt aan om het probleem van onder- en overbezetting te analyseren, zowel op basis van de huidige huurders als de kandidaat-huurders en op basis hiervan een plan van aanpak uit te werken, zodat het aanbod van huurwoningen afgestemd wordt op de noden.

-

Er is geen gemeentelijk toewijzingsreglement in Aalst en Lede, maar er zijn ook geen afspraken met andere woonactoren voor het voeren van een doelgroepenbeleid en er worden geen woningen verhuurd buiten het sociaal huurstelsel. De SHM geeft wel aan dat zij gebruik maakt van de mogelijkheid om daklozen en patiënten uit de geestelijke gezondheidszorg versneld toe te wijzen en dat zij een gebrek aan omkadering vanuit de stad Aalst ervaart om een doelgroepenbeleid uit te werken. De visitatiecommissie beveelt aan om een doelgroepenbeleid uit te werken en bij het op punt stellen ervan rekening te houden met enerzijds de noden bij andere lokale welzijnsactoren en anderzijds de invulling die de andere woonactoren (SHM, SVK, stad Aalst en gemeente Lede) hieraan geven. Zo zou kunnen worden nagegaan in welke mate het patrimonium en de doelgroepen van de SHM DEWACO Werkerswelzijn complementair zijn aan die van SHM Gewest Aalst.


PAGINA 13 VAN 47

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: voor verbetering vatbaar -

De SHM Gewest Aalst heeft een oud patrimonium met veel renovatiekosten, waardoor de maatschappij inzet op vervangingsbouw en ook oudere sociale huurwoningen verkoopt om financiële middelen te verzamelen om prioritair de renovaties te bekostigen. De visitatiecommissie heeft begrip voor deze beslissing in een context waarbij de beslissing van de beoordelingscommissie van de VMSW met betrekking tot een aantal renovatiedossiers enkele keren uitgesteld werd.

-

De maatschappij zoekt niet actief naar een verruiming van haar grondbezit, heeft geen contacten met andere woonactoren op dat vlak en is terughoudend om haar grondreserves op korte termijn volop aan te wenden voor nieuwbouw en zo mee te werken aan het realiseren van het BSO-huur voor de stad Aalst.

-

De visitatiecommissie stelt vast dat het aanbod van de SHM Gewest Aalst nog te weinig afgestemd is op de duidelijke nood aan kleinere woningen en dat de maatschappij daarvoor ook geen plan van aanpak heeft. Daarnaast heeft de maatschappij niet voldoende aandacht voor het voeren van een doelgroepenbeleid.


PAGINA 14 VAN 47

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM Gewest Aalst heeft een verouderd patrimonium. Zelfs als alle lopende renovaties afgerond zijn, haalt slechts de helft alle ERP 2020 normen. De SHM is zich bovendien bewust van het feit dat een aanzienlijk deel (tot 25%) van het patrimonium wellicht ook niet voldoet aan de oppervlaktenormen van de Vlaamse Wooncode en dat enkele procenten van de woningen zou kunnen ongeschikt bevonden worden op basis van de Vlaamse Wooncode. De maatschappij is nog maar recent gestart met het inventariseren van de staat van haar patrimonium en met het aanpakken van de vele tekorten op het vlak van CV, dakisolatie en beglazing en boekt daar ook de eerste resultaten. In de periode 2009-2013 was er echter geen planmatig beleid, noch wat investeringen of wat onderhoud betreft en het masterplan patrimonium werd nog niet goedgekeurd door de raad van bestuur. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij voor deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar. -

De SHM Gewest Aalst heeft een patrimonium dat heel wat woningen telt die in zeer slechte staat zijn zodat er nog heel wat renovatiewerk voor de boeg ligt. Uit de laatste patrimoniumenquête blijkt alvast dat het aantal sociale huurwoningen dat reeds alle normen van het ERP2020 behaald heeft 49,7% bedraagt. Deze score is lager dan bij 70% van alle SHM’s. Voor dubbele beglazing voldoet ca. 71% van het patrimonium, voor dakisolatie voldoet 49,4% aan de norm en in ca. 60% werd een energiezuinige verwarmingsinstallatie geïnstalleerd (en behoort voor dit laatste bij de 15% SHM’s met de laagste scores). Tijdens de visitatie belicht de SHM de vooruitgang die er de jongste 2 jaar is geboekt op het vlak van de ERP doelstellingen. Zo is het aantal panden dat volledig aan de ERP2020 voldoet met 28% toegenomen op één jaar tijd.

-

De SHM is zich bewust van het probleem en op initiatief van de nieuwe directeur is in juli 2014 gestart met de opmaak van een masterplan voor patrimoniumbeheer en investeringen. Op het ogenblik van de visitatie was er een inventaris van het vastgoed en de grondreserves opgemaakt evenals een beoordeling van de technische staat van de woningen en een raming van de kosten voor de renovatie per woning, opgesplitst in ERP2020 doelen en andere renovatie aspecten. Het document schetst een vrij volledig beeld van de staat van het patrimonium, tot op het niveau van de individuele woning. De raad van bestuur heeft recent een architect aangesteld om de staat van de woningen in de oude Tuinwijk Park De Blieck volledig in kaart te brengen. Deze wijk werd gebouwd in 1965 en omvat heel wat appartementsgebouwen die nood hebben aan renovatie. De nieuwe technische medewerker die sinds april 2014 aan de slag is, inspecteert de woning ook volledig bij ieder plaatsbezoek, houdt alle gegevens bij in het eigen ‘Hoipa-bestand’ (zie verder) waardoor een planmatiger renovatie beleid kan gevoerd worden.

-

Uit het ontwerp masterplan blijkt dat er in totaal een budget nodig is van 6,5 mio euro om te voldoen aan de normen voor het halen van de ERP2020 doelstelling en nog eens 14 mio euro voor structurele renovaties (vernieuwen van daken, keukens, badkamers). De raad van bestuur deelde aan de visitatiecommissie mee dat zij de renovatie van haar patrimonium voor de volgende 15 jaar als de absolute prioriteit beschouwt. Daarbij zal eerst aandacht besteed


PAGINA 15 VAN 47

worden aan de ERP 2020 doelstellingen en daarna meer aan andere structurele renovaties. Om dit te kunnen financieren heeft zij de intentie om gedurende een periode van 15 jaar telkens een 10-tal woningen per jaar te verkopen waarvoor de renovatiekosten onverantwoord hoog zouden oplopen. Uit de verslagen van de raad van bestuur blijkt dat beslissingen over renovatiedossiers van de SHM Gewest Aalst door de Beoordelingscommissie van de VMSW verschillende keren uitgesteld werden bij gebrek aan fondsen. -

Geheel binnen deze visie had de SHM Gewest Aalst gehoopt om de 15 oude woningen in Lede (het enige woningbezit buiten Aalst) aan een andere SHM in dat actieterrein te kunnen verkopen, maar daar ging SHM Denderstreek niet op in. De SHM onderzoekt nu wat de mogelijke opties zijn met dit terrein.

-

De SHM is gestart met het zelf opmaken van interne ‘ongeschiktverklaringen’ op basis van methodiek beschreven in de Vlaamse Wooncode met herhuisvesting van de betrokken huurders. De bedoeling is de woning te kunnen verkopen en de zittende huurders prioritair een geschikte sociale huurwoning te kunnen aanbieden. Uit de gesprekken met de woon- en welzijnsactoren leidt de visitatiecommissie af dat de toestand van het patrimonium in sommige wijken schrijnend is. Zo werd in september 2014 in het Prinsenveld een woning ongeschikt verklaard met 36 negatieve punten (de gewestelijke ambtenaar adviseert een woning ongeschikt te verklaren vanaf 15 punten), waar een gezin met 6 personen woonde zonder cv, zonder dubbel glas, zonder dakisolatie, met op veel plaatsen schimmelvorming, loskomend pleisterwerk, een onveilige gasgeiser, houtrot, niet-geaarde stopcontacten. Over de ongeschiktverklaringen wordt ook systematisch gerapporteerd aan de raad van bestuur. Volgens een eigen raming van de maatschappij zou tot 25% van het patrimonium oppervlaktenormen niet respecteren en zou tot 5% van het patrimonium meer dan 15 punten kunnen scoren en dus ongeschikt verklaard kunnen worden. Bij navraag bevestigt het stadsbestuur dat zij op de hoogte is van de slechte staat van het patrimonium. Zij gaat evenwel enkel over tot plaatsbezoek in functie van ongeschiktverklaringen na klachten van de bewoners, uit vrees dat er teveel gezinnen op korte termijn de woning zullen moeten verlaten zonder dat er voldoende herhuisvestingsmogelijkheden zijn. Ook de gesprekken met de huurders bevestigen het beeld van woningen die niet voldoen aan de eisen van de Vlaamse wooncode.

-

De SHM is momenteel bezig met het vervangen van het buitenschrijnwerk van 81 woningen ca.700.000 euro) in de wijk Horebekeveld (Aalst), de renovatie van het buitenschrijnwerk en de balkons van 24 appartementen op Park de Blieck (Aalst, ca. 530.000 euro) en de vervanging van CV-ketels door condensatieketels voor 82 woningen (ca. 250.000 euro). Voor het vervangen van buitenschrijnwerk voor 37 woningen (Pontstraat Aalst, ca 715.000 euro) werden offertes ontvangen en is het wachten op goedkeuring van de gesubsidieerde lening om te kunnen gunnen. Daarnaast zijn er voor 334 woningen renovatiewerken aangemeld voor het plaatsen van dakisolatie en het vervangen van het dak (ca. 1.625.000 euro). Voor een deel van deze woningen (132 woningen op Horebekeveld) werd - na een eerste plaatsbezoek van 2 woningen – beslist om een beperkte bevraging te organiseren bij 130 andere huurders omtrent de uitvoering en het gebruik van het dak. Hieruit bleek dat er inderdaad grote verschillen bestaan. Het definiëren van een technische oplossing gaat daarom trager dan verwacht, maar alle 132 woningen zullen voor eind 2014 geïsoleerd zijn met volledig behoud van de in 2013 door de netbeheerder toegekende premie voor dakisolatie.

-

De visitatiecommissie vindt de recente opmaak van de eigen inventaris en de resultaten van de investeringen gedurende de laatste 2 jaar bemoedigend, maar beveelt terzelfdertijd aan om de kwaliteit van het patrimonium zo vlug mogelijk te verbeteren. Naast een focus op de


PAGINA 16 VAN 47

ERP 2020 objectieven dient daarbij ook aandacht besteed te worden aan de vereisten van de Vlaamse Wooncode, in het bijzonder wat de veiligheid van de bewoners betreft. De visitatiecommissie beveelt aan om het masterplan patrimonium te bespreken en snel goed te keuren, zodat er een basis is om de nodige renovatiedossiers voor te bereiden. Voorzie ook in een goed opvolgsysteem, zodat het plan ook kan worden bijgestuurd, indien de omstandigheden dit noodzaken. -

Tijdens de visitatie werd getoond hoe men in een zelf ontwikkeld digitaal bestand de meldingen inzake herstellingen en onderhoud opvolgt (het ‘Hoipa-programma, HOIPA staat voor Herstellingen Onderhoud, Investeringen, Patrimonium en Afschrijvingen). De visitatiecommissie vindt dit een handig werkinstrument, maar stelde vast dat er nog 293 meldingen open stonden waaronder enkele van juli 2014 zodat een accurate opvolging en rapportering noodzakelijk blijkt. Een overzicht van de gemiddelde responstijd voor curatieve onderhoudsinterventies was niet beschikbaar. Het opvolgen van het onderhoud van de woning daarentegen werd door de aanwezige huurders ook als minder positief ervaren.

-

Op het ogenblik van de visitatie had de SHM Gewest Aalst 30 leegstaande woningen waarvan 19 in afwachting van sloop en vervangingsbouw (Lede), 9 in afwachting van verkoop en 2 in afwachting van totale renovatie.

OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM Gewest Aalst werkt samen met de energiesnoeiers voor het uitvoeren van een energiescan in combinatie met het plaatsen van rookmelders. Daarnaast heeft de SHM een aantal overzichtelijke brochures opgesteld met praktische tips. De SHM Gewest Aalst heeft echter geen beleid inzake milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid. De maatschappij zet in op vervangingsbouw, waarbij de nieuwbouwrealisaties voldoen aan de geldende eisen inzake energieprestaties. De maatschappij is terughoudend om proactief innoverende technieken voor energiezuinig wonen toe te passen. Er is nog geen concrete aanpak voor van het sensibiliseren van de bewoners inzake zuinig energiegebruik. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze doelstelling daarom als voor verbetering vatbaar. -

De SHM Gewest Aalst werkt samen met de energiesnoeiers van de Kringwinkel Teleshop voor het plaatsen van rookmelders. Bij die gelegenheid gebeurt er ook een gratis energiescan en wordt een gratis spaarpakket geïnstalleerd met een aantal spaarlampen, een spaardoucheknop, radiatorfolie en buisisolatie. Die energiescans zijn in 2013 uitgevoerd bij alle huurwoningen gebouwd voor 1950 en in 2014 bij de woningen gebouwd tot 1969. Daarmee is 46% van het woningpatrimonium aan de beurt gekomen. In principe moet deze operatie tegen eind 2016 voor alle woningen zijn uitgevoerd, maar de SHM vreest dat de energiesnoeiers hun werk niet zullen kunnen afwerken omwille van de gewijzigde subsidiëring.

-

Aan elke huurder wordt een overzichtelijke en leesbare brochure voor onderhoud en herstellingen van de woning bezorgd met veel nuttige tips. Het sensibiliseren van de huurders inzake zuiniger energiegebruik beperkt zich tot een tip in deze infobrochure. Voor 2014 werd de huurders aangeraden om te zorgen voor voldoende verluchting om zo schimmelvorming en condens te voorkomen.


PAGINA 17 VAN 47

-

De maatschappij zet in op het realiseren van inbreidingsgerichte vervangingsbouw die een optimaler ruimtegebruik beogen met kwaliteitsvolle nieuwe woongelegenheden (zie OD 1.1).

-

Er zijn geïsoleerde experimenten met warmtepompen verlichtingsarmaturen of groendaken (omdat de stad daartoe verplichtte), maar geen initiatieven voor het plaatsen van onder meer zonneboilers, zonnepanelen of voor groepsaankopen energie. De SHM is van oordeel dat ze zich dient te beperken tot de huidige vereisten van de VMSW voor energieprestaties of milieuvriendelijkheid omdat de lage huurwaarden nu al onvoldoende zijn om nieuwbouw rendabel te maken. Daarnaast voorziet de SHM wel een aantal kleine ingrepen zoals waterbesparende douchekoppen en toiletten, buitenverlichting met detectie en het gebruik van duurzame houtsoorten. De visitatiecommissie wijst er evenwel op dat de Vlaamse overheid vereist dat de SHM ook een duidelijke visie heeft op de bijdrage die zij kan leveren tot een beter milieu en dat zij deze visie goed in de praktijk moet brengen.

-

De SHM Gewest Aalst heeft geen uitgewerkte visie inzake milieu en duurzaamheid. Er wordt aan de architecten geen programma van eisen gesteld. De visitatiecommissie raadt aan om bij het aanstellen van architecten ook te selecteren op basis van hun visie en kennis inzake de toepassing van milieuvriendelijke technieken als energiezuinige ruimteverwarming, bereiding van sanitair warm water, ventilatie en de beperking van water- en energiegebruik.

-

De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om een uitgewerkte visie op milieu en duurzaamheid op te maken en dit ook als richtinggevend handelingskader voor de ontwerpers van nieuwbouw en renovatieprojecten mee te geven. Dat behoort niet alleen tot de opdracht van de SHM, maar zal ook voor de huurders een positief effect hebben op hun energiekosten en hun leefpatroon.

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar

De SHM Gewest Aalst streeft ernaar om nieuwe woningen toegankelijk te maken, maar heeft nog geen aanpasbare woningen gerealiseerd. Ze beschikt ook niet over een uitgewerkte visie inzake aanpasbaarheid. Er zijn hierover ook geen contacten met de stad of met andere woonactoren geweest en ze beperkt zich tot een ad-hoc aanpak ingeval van individuele vragen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze doelstelling als voor verbetering vatbaar. -

De SHM Gewest Aalst heeft geen aanpasbare woningen gerealiseerd en scoort hier dan ook minder goed dan vele andere SHM’s. De maatschappij streeft er wel naar om alle nieuwe woningen toegankelijk te maken voor rolstoelgebruikers: met bijvoorbeeld het voorzien van bredere deuren en liften en het intekenen van draaicirkels voor rolstoelen bij ontwerp, maar ook het voorzien van oprijlanen geschikt voor rolstoelen bij individuele woningen.

-

Als er individuele vragen van de huurders komen, speelt de maatschappij daarop in. Zo zijn er individuele gevallen gekend waar een traplift werd geplaatst (met subsidie van het VAPH), de parlofoon werd verlaagd. Als oudere bewoners met een motorische beperking vragen om het bad te vervangen door een inloopdouche wordt dat ook uitgevoerd. Het zou om 2-tal vragen per jaar gaan.


PAGINA 18 VAN 47

-

Volgens de SHM is er zelden vraag naar aangepaste woningen, en ook uit de bevraging bij stad, OCMW, CAW of bewoners kwam dit niet als een aandachtspunt aan de oppervlakte. De SHM streeft er wel naar om in haar nieuwe appartementsgebouwen systematisch een lift te voorzien zodat alle appartementen met de lift bereikbaar zijn en ze laat ook steeds voldoende brede (binnen)deuren plaatsen. De SHM is van mening dat dit één van de verklaringen is voor de geringe vraag naar aangepaste woningen. Wanneer een mutatie naar een aangepaste woning noodzakelijk is, zal de SHM vanaf 2015 een toelage verlenen van 500 euro om de verhuiskosten te dekken. Dat geldt ook voor andere gedwongen verhuizingen wegens renovatie of sloop.

-

Er is geen lokaal toewijzingsreglement van toepassing voor de huisvesting van ouderen, er zijn geen vormen van begeleid wonen en er zijn geen concrete afspraken met andere woonactoren om aangepaste woningen te gaan bouwen.

-

De visitatiecommissie beveelt de SHM Gewest Aalst aan om in samenspraak met de stedelijke diensten en andere woonactoren te werken aan een strategie inzake de toegankelijkheid van gebouwen en woningen, inclusief de rolstoelbezoekbaarheid en aanpasbaarheid van het huidig huurpatrimonium. Een strategie die dan ook kan opgenomen worden in het programma van eisen dat aan ontwerpers wordt bezorgd bij nieuwbouw, vervangbouw of totale renovaties.


PAGINA 19 VAN 47

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar

-

De SHM Gewest Aalst heeft een verouderd patrimonium, slechts de helft voldoet aan de ERP 2020 vereisten. De SHM is zich bovendien bewust van het feit dat een aanzienlijk deel (tot 25%) van het patrimonium wellicht ook niet voldoet aan de oppervlaktenormen van de Vlaamse Wooncode en dat enkele procenten van de woningen zou kunnen ongeschikt bevonden worden op basis van de Vlaamse Wooncode. De maatschappij is nog maar recent gestart met het inventariseren van de staat van haar patrimonium en met het aanpakken van de vele tekorten op het vlak van CV, dakisolatie en beglazing. De eerste resultaten zijn zichtbaar en dat vindt de visitatiecommissie bemoedigend. In de periode 2009-2013 was er echter geen planmatig beleid, noch wat investeringen of wat onderhoud betreft en de het masterplan patrimonium werd nog niet goedgekeurd door de raad van bestuur.

-

De SHM Gewest Aalst werkt samen met de energiesnoeiers voor het uitvoeren van een energiescan in combinatie met het plaatsen van rookmelders. Daarnaast heeft de SHM een aantal overzichtelijke brochures opgesteld met praktische tips. De SHM heeft geen beleid inzake milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid. De maatschappij zet in op vervangingsbouw, waarbij de nieuwbouwrealisaties voldoen een de geldende eisen inzake energieprestaties. De maatschappij is terughoudend om proactief innoverende technieken voor energiezuinigheid toe te passen en er is nog geen concrete aanpak voor van het sensibiliseren van de bewoners inzake zuinig energiegebruik.

-

De SHM Gewest Aalst streeft ernaar om nieuwe woningen toegankelijk te maken, maar heeft nog geen aanpasbare woningen gerealiseerd. Ze beschikt ook niet over een uitgewerkte visie inzake aanpasbaarheid. Er zijn hierover ook geen contacten met de stad of met andere woonactoren geweest en ze beperkt zich tot een ad-hoc aanpak ingeval van individuele vragen.


PAGINA 20 VAN 47

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM Gewest Aalst is zich bewust van de elementen die leiden tot het bouwen van een betaalbare sociale woning. Enerzijds stelt de visitatiecommissie echter vast dat de maatschappij er in het verleden niet in slaagde om de bouwkosten onder controle te houden en anderzijds stelt zij vast dat er nog geen ontwerprichtlijnen werden opgesteld, waardoor zich vaak gelijkaardige contractwijzigingen voordoen. Daarom vindt de visitatiecommissie de prestaties van de maatschappij voor deze operationele doelstelling voor verbetering vatbaar. -

Het percentage aan contractwijzigingen voor nieuwbouwhuurwoningen bedroeg 5% in 2013 en dat was hoger dan bij 84 andere maatschappijen. Het ging hier echter om 1 werf: de vervangingsbouw van een ruime eengezinswoning in de Guido Gezellestraat. In 2012 bedroeg het percentage contractwijzigingen voor nieuwbouw slechts 2% en toen hadden 67 maatschappijen minder contractwijzigingen. In 2012 werden op 2 werven o.a. meerwerken betaald voor het verlagen van een tuinmuur, het voorzien van een terras-scheidende muur, een ABR (Alle Bouwplaats Risico’s) polis, het plaatsen van een doorvalbeveiliging en de plaatsing van een groendak in de Frederic Vander Nootstraat (Aalst). Daarnaast hadden de meerwerken in 2012 o.a. betrekking op het vergroten van het bouwvolume, de aansluitingen met de buren, het plaatsen van tuinbergingen in de Guido Gezellestraat (Aalst, 8 woningen) en de Doolhofstraat (Aalst, 2 woningen). In 2011 werden geen nieuwbouwprojecten opgeleverd. In 2010 bedroegen de contractwijzigingen nieuwbouw maar liefst 18% van het aanbestedingsbedrag. Het ging hier om de vervangingsbouw van 5 appartementen in de Sint Jobstraat (Aalst), waarbij de gemene muur opnieuw diende opgetrokken te worden, bijkomende funderingen nodig waren, de nutsleidingen verwijderd en opnieuw geplaatst dienen te worden en er bijkomend schrijnwerk geplaatst werd in de voorgevel. In 2014 werd de vervangingsbouw in de Jan Bijlstraat (Aalst) opgeleverd: de meerwerken bedroegen hier 1,3% van het aanbestedingsbedrag en hadden o.a. betrekking op de aansluiting van de gebouwen met de aanpalende gebouwen, het plaatsen van afsluitingen en het plaatsen van tuinbergingen. Bij deze laatste twee werven werden telkens minwerken aangerekend voor het niet schilderen van de binnenmuren.

-

In 2013 kon ca. 15.000 euro minwerken gerealiseerd worden op de aanbestedingen voor renovatie (1,8% op een aanbestedingsbedrag van 858.000 euro). In 2013 ging het om de renovatie van het buitenschrijnwerk van 47 woningen op de wijk Horebekeveld (Aalst). Het jaarverslag 2013 vermeldt dat de renovatie van de overige woningen, eerst fase 2 en 3 (84 woningen) en daarna fase 4 en 5 (nog eens 81 woningen) bij uitbreiding gegund werden aan dezelfde aannemer. De visitatiecommissie vond de motivering in de verslagen van de raad van bestuur (de offerte is ’gunstig’, de kwaliteit van de werken is ‘goed’, raad van 28 mei 2013), te summier om deze werken ‘bij uitbreiding’ te gunnen. Het jaarverslag 2013 vermeldt dat verder dat deze uitbreiding gebeurt tegen dezelfde eenheidsprijzen. In eerdere verslagen van de raad van bestuur staat dan weer te lezen dat de betreffende aannemer zelf een deel van de opmetingen uitgevoerd heeft. De visitatiecommissie raadt aan om het uitbreiden van een opdracht – in zoverre dat wettelijk mogelijk is – voldoende te evalueren en duidelijk te motiveren. In 2010 diende de maatschappij nog 11% meerwerken te betalen (ca. 175.000 euro op een bedrag van 1.650.000 euro). Hier ging het om de renovatie van het voormalige politiekantoor tot 13 huurwoningen en een kantoor voor de SHM zelf. De meerwerken


PAGINA 21 VAN 47

omvatten hier afbraakwerken, funderingswerken, verwijderen massieven, centrale verwarming, sanitair, venstertabletten, schilderwerken en lichtarmaturen. De visitatiecommissie raadt aan de renovatieprojecten grondiger voor te bereiden en een beter inschatting te maken van de kosten verbonden aan renovaties. -

Waar mogelijk maakt de maatschappij gebruik van subsidies om de renovaties te bekostigen. Zo werd in 2013 van de netbeheerder een subsidie bekomen voor het plaatsen van dakisolatie in 132 woningen in Horebekeveld (Aalst). Daarnaast werd ook nog een beroep gedaan op de energiesnoeiers voor het inventariseren van een aantal woningen en het plaatsen van rookmelders. De SHM Gewest Aalst maakt ook gebruik van de rookmelders die via de VMSW aangeleverd worden.

-

Bij het ontwerp van woningen streeft de maatschappij er naar om onder de 100 % van het subsidiabel plafond te geraken en dat is ook gelukt voor de volgende projecten: Horebekeveld (9 nieuwbouwwoningen: 97,95%), Korte Lindenstraat (vervangingsbouw 3 woningen: 98,78%) en Bergemeersen (voorontwerp 23 woningen: 91,8%). De directeur en de nieuwe technische medewerker geven aan dat de kostprijsramingen en aanbestedingen van de maatschappij vroeger systematisch ca. 5% boven de bouwkostnorm van de simulatietabellen lagen. De SHM wil dit realiseren door fundamenteel anders te bouwen, met compacte woningen in groepen van 8 à 10 woningen en weinig speelse elementen. Het prijsbewust bouwen wordt volgens de SHM bemoeilijkt door het streven van de architecten naar variatie en anderzijds doordat de kroonlijsthoogtes en bouwdieptes bij vervangingsbouw meestal vast liggen waardoor er niet zo efficiënt gebouwd kan worden als bij gewone nieuwbouw. De visitatiecommissie vindt dat de SHM zich bewust is van de basisbeginselen van prijsbewust bouwen, maar stelt ook vast dat deze beginselen niet uitgewerkt zijn in ontwerprichtlijnen. De visitatiecommissie beveelt aan om ontwerprichtlijnen uit te werken die de visie van de maatschappij inzake prijsbewust bouwen vertalen naar ontwerpeisen en materiaalkeuzes. Zo kan aan de ontwerpers consistent hetzelfde uitgangspunt meegegeven worden, kunnen vergetelheden (die vaak leiden tot meerwerken) vermeden worden en kan er naar de raad van bestuur toe duidelijke gerapporteerd worden of een project conform de eigen ontwerprichtlijnen uitgewerkt werd, of waarom daar mits motivering van afgeweken wordt. De visitatiecommissie raadt ook aan om dit document op te vatten als een levend document dat periodiek bijgewerkt wordt in functie van de ervaringen van de maatschappij op het gebied van materialen, leefbaarheid en uitvoeringsmethodiek.


PAGINA 22 VAN 47

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed De huurlasten per woning zijn bij de SHM Gewest Aalst met ca. 18% gedaald in de periode 20122013. Daarnaast stelt de visitatiecommissie vast dat de maatschappij inspanningen levert om de huurlasten ook in de toekomst verder te beperken. Daarom beoordeelt ze de prestaties van de maatschappij op deze operationele doelstelling als goed. -

De huurprijs vormt samen met de huurlasten en de kosten voor energie en water één van de belangrijkste uitgaven voor de sociale huurder. De SHM heeft geen invloed op de hoogte van de huurprijs, maar heeft wel een invloed op de hoogte van de huurlasten en de kosten voor energie en water.

-

De mediaan huurprijs voor een eengezinswoning bedroeg 280 euro per maand en dat stemt overeen met de mediaan in de sector. Voor de appartementen bedraagt de te betalen huur ongeveer 204 euro per maand en dat is lager dan bij driekwart van de SHM’s. De huurprijsberekening is afhankelijk van de marktwaarde van de woningen en de inkomsten van de huurder en de SHM heeft hier geen invloed op.

-

De huurlasten die door de SHM Gewest Aalst aangerekend werden bedroegen 139 euro per huurwoning in 2013 en dat is minder dan bij 70% van de SHM’s. In 2012 bedroegen de huurlasten nog 171 euro per huurwoning. Het aandeel appartementen (die doorgaans aanleiding geven tot meer huurlasten) is ook lager dan bij de meeste SHM’s: in 2013 bedroeg het aandeel appartementen ongeveer één vierde van het patrimonium terwijl de mediaanwaarde voor alle SHM’s ongeveer 35% bedraagt. Wanneer de samenstelling van de huurlasten per woning meer in detail bekeken wordt, dan valt op dat het aandeel verzekeringspremie (24,5 euro per woning) quasi dubbel zo hoog is als wat daarvoor door andere maatschappijen aangerekend wordt. De vergoeding voor het onderhoud van de gemeenschappelijke verwarmingsinstallaties bedroeg 71,7 euro per huurwoning in 2013 tegenover 105,5 euro in 2012, wat meteen ook de globale daling van de huurlasten verklaart. De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM Gewest Aalst er op korte termijn in geslaagd is een aanzienlijke besparing van de huurlasten te bewerkstelligen door deze kosten opnieuw aan te besteden.

-

De uitgaven van de sociale huurder voor energie en waterverbruik worden beïnvloed door de staat van het patrimonium en de keuzes die de SHM daarbij maakt. Zoals aangegeven bij OD 2.1 is de staat van het patrimonium voor verbetering vatbaar en dient de SHM nog voor ongeveer de helft van het patrimonium de ERP 2020 doelstellingen te halen.

-

Er wordt nog steeds gewerkt met vaste aannemers zonder prijsvergelijking voor kleinere werken (zoals slepende deuren, lekkende kranen of verschoven dakpannen). De directeur heeft tijdens de visitatie meegedeeld dat hij vanaf 2015 met raamcontracten wil werken na aanbesteding om de kosten verder te drukken. Voor het onderhoud en herstel cv en watergeiser is er een raamcontract met de firma Artron dat volgend jaar afloopt en ook geëvalueerd zal worden. Momenteel is de maatschappij bezig met een evaluatie van de lopende verzekeringen. De visitatiecommissie vindt het positief dat de maatschappij er ook in de toekomst blijft naar streven om de onderhoudskosten en huurlasten verder te beperken. Zij raadt de maatschappij aan om ook contact op te nemen met andere SHM’s om na te gaan hoe zij hun huurlasten konden beperken.


PAGINA 23 VAN 47

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De SHM Gewest Aalst is zich bewust van de elementen die impact hebben op het bouwen van een betaalbare sociale woning. Enerzijds stelt de visitatiecommissie echter vast dat de maatschappij er in het verleden niet in slaagde om de bouwkosten onder controle te houden en anderzijds stelt zij vast dat er nog geen ontwerprichtlijnen werden opgesteld, waardoor vaak gelijkaardige contractwijzigingen opgelopen worden. De visitatiecommissie beveelt daarom aan om ontwerprichtlijnen op te stellen in functie van de visie van de maatschappij op prijsbewust bouwen en de ervaringen van de maatschappij op het gebied van materialen, leefbaarheid en uitvoeringsmethodiek. De huurlasten per woning zijn bij de SHM Gewest Aalst met ca. 18% gedaald in de periode 2012-2013. De visitatiecommissie stelt vast dat de maatschappij inspanningen levert om de huurlasten ook in de toekomst verder te beperken. De visitatiecommissie raadt de SHM Gewest Aalst aan om ook contact op te nemen met andere SHM’s om na te gaan hoe zij hun huurlasten konden beperken en eventueel ook groepsaankopen te overwegen.


PAGINA 24 VAN 47

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van SHM Gewest Aalst voor woonzekerheid als goed omdat de procedure huurdersachterstallen en de ondersteuning bij problematische wooncultuur voldoende blijken te zijn om huurbeëindigingen te voorkomen en er zo weinig huurovereenkomsten worden beëindigd door SHM Gewest Aalst. De huurdersachterstallen zijn goed onder controle. De maatschappij heeft een debiteurenreglement en hanteert soepele afbetalingsmogelijkheden. Het aantal gedwongen uithuiszettingen is beperkt. De visitatiecommissie stelt wel vast dat er geen (structureel) overleg is met de welzijnsactoren om de woonzekerheid van de huurders te ondersteunen. -

Bij SHM Gewest Aalst zijn de huurachterstallen onder controle. Een analyse van de cijfers over de laatste jaren toont dit aan. De SHM kent 1,74% huurdersachterstallen in 2013. Hoewel dit cijfer niet absoluut vergelijkbaar is, hebben ongeveer 60% van alle sociale huisvestingsmaatschappijen hogere huurdersachterstallen. Er zijn dan ook niet veel dossiers met een problematische huurdersachterstal die kunnen uitmonden in een huurbeëindiging door de maatschappij. In 2013 kende de maatschappij 3 gedwongen uithuiszettingen, in 2014 slechts 2.

-

De maatschappij legt periodiek de cijfers van de huurbeëindigingen voor aan de raad van bestuur. Zowel in 2013 als in 2014 hebben 24 huurders de huurovereenkomst zelf opgezegd. Respectievelijk 6 en 4 huurders zijn overleden. Bij vertrek van een huurder wordt er niet gepeild naar de redenen van vertrek. De visitatiecommissie suggereert om dat wel te doen en zo na te gaan of hier conclusies moeten/kunnen uit getrokken worden wat de eigen werking of de afstemming van het aanbod van huurwoningen betreft.

-

SHM Gewest Aalst heeft een procedure “huurachterstand”. Bij de aanvang van elke maand maakt de verantwoordelijke medewerker voor de huurdersadministratie een lijst op van de huurders met achterstallen (één maand huishuur). De medewerker onderzoekt de oorzaak en neemt contact via telefoon of via huisbezoek. Indien dit niet mogelijk is wordt er een eerste (niet aangetekende) aanmaning opgestuurd. Bij persoonlijk contact met de medewerkster van de SHM wordt een schriftelijke (af)betalingsregeling opgemaakt die door de huurder wordt ondertekend. Een huisbezoek blijft beperkt tot een kort bezoek aan de deur. Dit biedt volgens de medewerker het meest garantie op betaling. Indien de huurder de daaropvolgende maand nog steeds geen huur betaalt, volgt een tweede schriftelijke aanmaning (gewone brief). Gelijklopend met de tweede aanmaning wordt opnieuw getracht persoonlijk contact te hebben met de huurder, zowel telefonisch als via een huisbezoek. Indien er geen regeling kan worden getroffen, wordt het dossier overgemaakt aan de advocaat. Deze zendt een derde aangetekende aanmaning. Tijdens het hele traject kan een afbetalingsplan opgesteld worden dat strikt dient opgevolgd te worden.

-

Indien de huurder blijvend zijn plichten niet nakomt, wordt het dossier besproken met de directeur, om de verdere stappen via een gerechtelijke procedure te zetten. Het dossier wordt dan overgemaakt aan de advocaat met het verzoek een gerechtelijke procedure op te starten voor het verschuldigde bedrag en de verbreking van het huurcontract te vragen.


PAGINA 25 VAN 47

-

In de procedure zijn er geen contacten met het OCMW ingeschreven. In de praktijk zijn er wel contacten op dossierniveau, bijvoorbeeld voor het stellen van de huurwaarborg. De visitatiecommissie suggereert rond probleemdossiers structureel overleg met het OCMW te organiseren om de woonzekerheid van de huurders en de huisvestingsnoden in het algemeen (zie ook aanbeveling bij 4.4) nog beter te kunnen ondersteunen.

-

In geval van problematische wooncultuur brengt een medewerker verhuring van SHM Gewest Aalst wel eens huisbezoeken aan het betrokken gezin. Sinds 1 oktober 2014 is er een samenwerkingsovereenkomst met het CAW ter preventie van uithuiszetting van sociale huurders. Momenteel worden twee gezinnen begeleid. De bedoeling is om na zes maanden deze samenwerking te beoordelen.

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: voor verbetering vatbaar De maatschappij heeft geen algemene visie rond leefbaarheid voor haar huurders. Ze heeft ook nauwelijks “ogen en oren” in haar wijken en is daardoor minder opmerkzaam voor leefbaarheidsproblemen. Volgens de visitatiecommissie is de inzet van de maatschappij voor deze doelstelling dan ook voor verbetering vatbaar.

-

De stad Aalst kent geen leefbaarheidsplan met het oog op bijzondere toewijzingen om de leefbaarheid te verbeteren. Op het gesprek met de visitatiecommissie is de wijkagent aanwezig. Hij wordt door de maatschappij wel gecontacteerd wanneer er meldingen komen van bewoners over problematische woonsituaties zoals burenruzies of drugsgebruik.

-

De maatschappij is – met uitzondering van de huisbezoeken die afgelegd worden in het kader van technische interventies en waarbij wel gerapporteerd met betrekking tot afval, verloedering, vereenzaming en conflicten – niet aanwezig in haar wijken door middel van conciërges, buurtlokalen of spontane huisbezoeken. Daardoor heeft ze weinig “oren en ogen” in die wijken en kunnen leefbaarheidsproblemen niet makkelijk gedetecteerd worden. Wellicht zullen de buurtgesprekken met de directeur (zie O.D. 4.3) hier wel toe bijdragen. Tot nu toe werden er door SHM Gewest Aalst geen activiteiten georganiseerd om bewoners bij elkaar te brengen of bewoners te bevragen over de kwaliteit van hun woonomgeving.

-

De SHM Gewest Aalst wil met haar aanpak van renovatie in de toekomst de leefbaarheid van de woningen en de wijken verbeteren en zo de leefbaarheid ervan ondersteunen. Dit vindt de visitatiecommissie positief.

-

Door de afwezigheid van een sociale dienst bij maatschappij betrekken de woon-en welzijnsactoren in Aalst de maatschappij niet bij de werking en initiatieven rond leefbaarheid. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om samen met de woon- en welzijnsactoren na te denken hoe zij als maatschappij wel meer betrokken kan worden bij deze initiatieven.


PAGINA 26 VAN 47

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar Sinds 2007 legt de regelgeving expliciet een reeks basisbegeleidingstaken op aan sociale huisvestingsmaatschappijen. Het stimuleren van bewonersparticipatie is er één van. Die taken worden als volgt omschreven: 1) huurdersvergaderingen organiseren waar ruimte wordt gecreëerd voor mogelijke problemen of bedenkingen van de huurders en waar samen met de betrokkenen gezocht wordt naar oplossingen; 2) huurdersvergaderingen organiseren om huurders te informeren over en nauw te betrekken bij noodzakelijke verhuisbewegingen omwille van renovaties of van andere, voor de bewoners ingrijpende veranderingen; 3) constructieve huurdersinitiatieven ondersteunen en begeleiden in overleg met de betrokkenen. In de werking van de maatschappij vinden we dit – behalve een infovergadering bij een nieuwe project –niet terug. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties op deze doelstelling als voor verbetering vatbaar. -

De SHM deed tot nog toe weinig of geen inspanningen om bewonerswerking te stimuleren of de mening van haar huurders te vragen om zo haar eigen werking te verbeteren. Uitzonderlijk wordt bij het in gebruik nemen van een nieuw complex wel in een infomoment voor de bewoners voorzien.

-

De directeur gaat in 2015 samen met een medewerker op stap in de wijken om het gesprek met de bewoners aan te gaan. De maatschappij zorgt voor tafels en koffie, de bewoners voor gesprekstof. De visitatieraad heeft deze formule al erkend als een goede praktijk bij de visitatie van Cordium, waar de zogenaamde “rondetafelgesprekken” met de directeur een echt succes waren (zie pg. 43 visitatierapport Cordium van 15 april 2014). Deze vorm van rechtstreekse dialoog kan een eerste stap zijn om te horen wat er onder de bewoners leeft om zo betere betrokkenheid van de bewoners te realiseren bij hun woonomgeving en bij de werking van de maatschappij. De visitatiecommissie beoordeelt dit initiatief positief.

-

Tegelijk beveelt de visitatiecommissie aan om in het licht van de doelstellingen die aan sociale huisvestingsmaatschappijen worden opgelegd, een duidelijke visie te ontwikkelen over de manier waarop de maatschappij haar bewoners in de toekomst zal aanspreken en betrekken en hoe de maatschappij de opmerkingen van heer huurders gaat vertalen in concrete acties.

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van SHM Gewest Aalst inzake huisvestingsondersteuning en individuele begeleiding van huurders in moeilijkheden als goed. De medewerkers zijn vlot aanspreekbaar en kennen de huurders goed. Voor problemen wordt op dossierniveau naar een oplossing gezocht. Er wordt evenwel niet voldoende structureel samengewerkt met de sociale woonactoren op het vlak van huisvestingsondersteuning. -

Voor acute woonproblemen worden op individuele basis oplossingen gezocht. Er zijn twee medewerksters die de verhuringen en de inschrijving van nieuwe huurders op zich nemen. Ze kennen hun huurders goed. Het feit dat beide medewerkers in één bureel samen zitten laat veel uitwisseling over dossiers toe. Deze medewerkers kunnen vlot worden aangesproken. Door de centrale ligging van de maatschappij komen er regelmatig huurders langs om iets te vragen of te bespreken. De beide medewerkers staan in voor de opvolging en begeleiding van


PAGINA 27 VAN 47

de huurders. Deze directe vorm van hulpverlening is ook zichtbaar bij het inschrijven van kandidaat-huurders en de toewijzing van de huurwoningen. -

De medewerkers zoeken contact met de mutualiteit, jeugdzorg of met het OCMW om specifieke noden van de bewoners te lenigen. Ze gaan ook ter plekke wanneer een ernstig probleem wordt gesignaleerd.

-

Bij problematische wooncultuur kan SHM Gewest Aalst beslissen om over te gaan tot begeleiding van de huurder en worden er huisbezoeken gepland. Zeer recent werd een overeenkomst getekend met het CAW voor woonbegeleiding om uithuiszettingen te voorkomen (zie 4.1)

-

Een medewerker onthaal/verhuur staat in voor het inschrijven van nieuwe kandidaathuurders. Ook de woonwinkel in Aalst schrijft nieuwe kandidaten in, maar die komen best ook langs bij de maatschappij. Het inschrijvingsformulier werd door het gebruiken van kleuren duidelijker en leesbaarder voor de kandidaat-huurder gemaakt. De SHM heeft een onthaalbrochure met basisinformatie voor nieuwe huurders en een brochure met regels rond onderhoud en herstelling die in 2012 aan alle huurders werd bezorgd.

-

De huurders aanwezig op het gesprek met de visitatiecommissie wijzen op de verouderde staat van de woningen met het gebrek aan modern wooncomfort van dien. In sommige huizen zijn er nog kolenkachels. Bij vertrekkende huurders is er geen voorafgaande rondgang door de woning om te wijzen op herstellingen die ten laste van de huurder zijn. Verschillende maatschappijen hebben tijdens visitaties al aangegeven dat men door het organiseren van een voorafgaande rondgang hoog oplopende huurschade ten laste van de vertrekkende huurder kan vermijden. Op technisch vlak kan de huisvestingsondersteuning dus nog verbeteren.

-

Vanaf januari 2015 zal SHM Gewest Aalst voorzien in een verhuispremie van 500 euro bij verplichte verhuis wegens renovatie. De visitatiecommissie apprecieert deze ondersteuning.

-

De maatschappij weet dat ze – zoals vele andere maatschappijen – kampt met onderbezetting van haar woningen. De raad van bestuur heeft nog geen beleid uitgewerkt om dit probleem aan te pakken. De visitatiecommissie beveelt de maatschappij aan om dit wel te doen (zie ok OD 1.5 en 5.2).

-

De maatschappij verhuurt slechts 1 woning buiten stelsel en kent geen samenwerkingsovereenkomsten met welzijnsactoren voor de huisvestingsondersteuning van kwetsbare doelgroepen.

-

SHM Gewest Aalst verwijst huurders met problemen wel door naar het OCMW of een CAW, maar er bestaat geen structureel overleg met deze diensten om een nog betere huisvestingsondersteuning te realiseren. Zo wordt het OCMW bv. niet op de hoogte gebracht van een nakende actualisatie. De SHM beschikt niet over specifieke woonzorgprojecten en heeft alleen een samenwerkingsovereenkomst met het CAW. De visitatiecommissie beveelt SHM Gewest Aalst aan om een structureel overleg op te zetten met het OCMW en andere relevante welzijnsactoren met het oog op een nog betere huisvestingsondersteuning van haar huurders.


PAGINA 28 VAN 47

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De woonzekerheid bij SHM Gewest Aalst zit goed: de huurachterstallen zijn vrij laag en de huurders krijgen veel afbetalingsmogelijkheden. Er is een samenwerkingsovereenkomst met het CAW. Het betrekken van de OCMW’s zou actiever en beter vroeger in de procedure bij huurdersachterstallen kunnen. De maatschappij heeft weinig te maken met leefbaarheidsproblemen: in eerste instantie probeert zij zelf te bemiddelen bij burenruzies en indien nodig schakelt ze de wijkagent in. De visitatiecommissie beveelt aan om de samenwerking met woon- en welzijnsactoren op dit vlak meer structureel te verankeren en periodiek te overleggen. De maatschappij betrekt nog geen bewonersgroepen bij huurprojecten of bij wijkbeheer. De medewerkers zijn goed aanspreekbaar, maar de huidige personeelsinvulling laat weinig ruimte voor het uitvoeren van de basisbegeleidingstaken inzake huisvestingsondersteuning. Er wordt niet voldoende actief en structureel samengewerkt met de sociale woonactoren in het werkgebied voor de huisvestingsondersteuning.


PAGINA 29 VAN 47

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed De SHM Gewest Aalst scoort goed op de voor deze operationele doelstelling vooropgestelde ratio’s. De financiële leefbaarheid wordt positief beïnvloed door de cashflow uit de historische werking enerzijds en door de terughoudendheid om te investeren of te renoveren anderzijds. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij op het vlak van financiële leefbaarheid als goed. -

De gecorrigeerde liquiditeitsratio - de mate waarin de maatschappij op korte termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen - bedroeg 2,1 in 2013 en is beter dan bij 85 andere SHM’s en ver boven de norm (1). In de periode 2010-2012 schommelde deze ratio tussen 1,6 (2010 en 2012) en 1,2 (2011).

-

De netto vrije cashflow marge uit de gewone bedrijfsvoering – de verhouding tussen de periodiek terugkerende uitgaven en de terugkerende inkomsten – bedroeg 77% in 2010, 79% in 2011, 78% in 2012 en 83% in 2013. Met uitzondering van 2013 is dit ieder jaar beter dan de norm van 85%. In 2013 hadden slechts 10 SHM’s een nog betere netto vrije cashflowmarge.

-

De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening was positief in 2013 (7,7%) en daarmee deed de maatschappij het beter dan 67% van de SHM’s. Ook in 2010, 2011 en 2012 was de netto winstmarge positief: respectievelijk 13,0% , 13,78% en 12,4%.

-

De solvabiliteitsratio evolueerde van 19,6% in 2010 naar 21,1% in 2013. De financiële afhankelijkheidsgraad van SHM Gewest Aalst is lager dan bij 21% van de andere SHM’s. Voor deze indicator wordt wel geen absolute norm vooropgesteld.

-

De financiële leefbaarheid wordt positief beïnvloed door de cashflow uit de historische werking, maar de visitatiecommissie stelt vast dat er bij de maatschappij ook terughoudendheid is om de opgebouwde middelen te investeren in renovatie of nieuwbouw. De visitatiecommissie betreurt dat de SHM er niet is in geslaagd om een goede financiële leefbaarheid te combineren met goede prestaties op de meeste andere doelstellingen. De visitatiecommissie daagt de maatschappij uit om op zoek te gaan naar voorbeelden van praktijken bij andere maatschappijen die daarin wel zijn gelukt, zoals bijvoorbeeld Ons Dak, Zonnige Woonst, De Heibloem, Geelse Huisvesting, Cordium, Ons Onderdak, en Vlaamse Ardennen.

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: voor verbetering vatbaar De werkings- en onderhoudskosten per woning van de SHM Gewest Aalst liggen bij de 20% hoogste van alle SHM’s, maar omvatten hoofdzakelijk kosten voor het onderhoud van het patrimonium. De maatschappij volgde de werkingskosten op tot en met 2012, maar daarna werd de tabel niet meer aangevuld. De maatschappij stelde eind 2013 5 bedienden tewerk, wat in verhouding tot het aantal huurwoningen lager is dan de personeelsbezetting bij driekwart van de overige SHM’s. Voor leegstand behoort de SHM Gewest Aalst tot de middenmoot, maar uit de verslagen van de raad van bestuur blijkt dat er actief gezocht wordt om de leegstand te VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM GEWEST AALST

PAGINA 30 VAN 47

verminderen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij voor deze operationele doelstelling voor verbetering vatbaar. -

De werkings- en onderhoudskosten per woning zijn gestegen van 1440,6 euro in 2012 naar 1.633,7 euro in 2013 (ongeveer 80% van de SHM’s had lagere werkingskosten). De personeelsuitgaven zijn lichtjes gestegen van ca. 560 euro per woning naar 602 euro per woning, maar deze kosten omvatten ook kosten voor het vervangen van een technische medewerker. Bij de overige kosten zijn vooral de kosten voor het onderhoud van het patrimonium gestegen van 535.000 euro (710 euro per woning) in 2012 naar 582.350 euro in 2013 (760 euro per woning) en de kosten voor het onderhoud en het heraanleggen van de groenruimten (van ca. 20 euro per woning in 2012 naar ca. 44 euro in 2013). De visitatiecommissie stelt vast dat de maatschappij tot 2012 de onderhoudskosten in kaart bracht aan de hand van een zelf opgemaakte tabel die een detail geeft van de verschillende kostenposten. De visitatiecommissie beveelt aan deze tabel verder aan te vullen voor 2013 en 2014 en de kosten beter op te volgen. Verder valt het de visitatiecommissie ook op dat de brandverzekeringspremie voor de verhuurde gebouwen (131,1 euro per woning in 2013) hoog is: bij de overige maatschappijen ligt deze premie tussen de 50 en de 75 euro per woning. De visitatiecommissie beveelt aan na te gaan welke de oorzaak is van de hogere premie en daaruit de gepaste conclusies te trekken

-

De SHM Gewest Aalst stelde eind 2013 5 bedienden tewerk. Het aantal VTE per 1000 woningen bedroeg 6,52 in 2013 en er zijn slechts 23 SHM’s waar deze verhouding nog lager ligt. In overleg met de medewerkers en de nieuwe directeur werd er een nieuw organigram opgesteld dat aangeeft welke taken door welk personeelslid uitgevoerd worden. In dit proces werd ook een technische medewerker ontslagen en vervangen. De onderhouds- en herstellingswerken worden door externen uitgevoerd.

-

In 2012 en 2013 stonden respectievelijk 25 en 22 structureel woningen leeg (ca. 2,87% van het patrimonium in 2013). Er waren ongeveer evenveel maatschappijen met een hogere als met een lagere structurele leegstand.2 Uit het ontwerpmasterplan voor het patrimonium (november 2014) blijkt dat er momenteel 30 woningen leegstaan: 8 woningen zullen verkocht worden, 19 woningen zitten vervat in een vervangingsbouwproject, in 2 woningen zijn renovaties aan de gang en 1 woning werd ondertussen verkocht. Het aantal niet-structureel leegstaande woningen bedroeg 4 in 2012 en 2013 (0,52% van het patrimonium) en dat is lager dan bij 80% van de SHM’s. Uit het verslag van de raad van bestuur van 25 maart 2013 blijkt dat de huurdersadministratie ook op zoek gaat naar de oorzaken van de niet-structurele leegstand en daarover ook rapporteert naar de raad van bestuur. Tijdens de visitatie werd door de maatschappij ook aangegeven dat de maatschappij ook over enige frictieleegstand wenst te beschikken om te kunnen voorzien in tijdelijke opvang. De visitatiecommissie raadt aan om na te gaan in hoeverre in deze nood voorzien kan worden door het inzetten van de structureel leegstaande woningen.

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed De SHM Gewest Aalst volgt de huurdersachterstand op en neemt ook initiatief om de sociale en domiciliefraude terug te dringen. Naast de rapportering met betrekking tot huurdersachterstand 2 Tijdens de visitatie is gebleken dat de labels ‘frictieleegstand’ en ‘niet-frictieleegstand omgewisseld werden bij het opnemen van de cijfers in de prestatiedatabank. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM GEWEST AALST

PAGINA 31 VAN 47

vindt de visitatiecommissie dat ook de strijd tegen sociale fraude / domiciliefraude aan bod mag komen in het jaarverslag. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij voor deze operationele doelstelling als goed. -

De huurdersachterstal bedroeg 1,74% van de te ontvangen huur en huurlasten in 2013 (51.864 euro): : slechts bij 44 andere maatschappijen was de huurachterstal lager. In de voorgaande jaren was de huurdersachterstal nog lager: 1,56% in 2012, 0,54% in 2011 en 1,07 % in 2010. De huurdersachterstand wordt maandelijks opgevolgd en driemaandelijks gerapporteerd aan de raad van bestuur. Ook in het jaarverslag wordt de huurdersachterstand opgenomen. In de interne rapportering van de SHM wordt wel enkel de achterstallige huur (niet de huurlasten) opgenomen: eind 2013 bedroeg deze achterstallige huur 34.168 euro (ca. 65% van de achterstallige huur en huurlasten) en in september 2014 bedroeg de achterstallige huur 45.240 euro. De visitatiecommissie vindt het goed dat de maatschappij de huurdersachterstal opvolgt maar raadt aan om de achterstallige huurlasten mee op te nemen in de interne rapporten en ook jaarlijks een streefdoel op te nemen. Daarnaast raadt de visitatiecommissie ook aan om een onderscheid te maken tussen de achterstand van huurders en van vertrokken huurders, deze laatste categorie zal immers moeilijker te innen zijn.

-

De SHM onderneemt ook actie in geval van sociale fraude / domiciliefraude. Naast de gevallen waarbij dit blijkt uit de Kruispuntbank Sociale Zekerheid, schakelt de maatschappij de politie in om na te gaan of er sprake is van illegale bijwoning of niet-bewoning in de gevallen waarin zij dit vermoedt. Volgens de maatschappij komt zij illegale bijwoonst op het spoor door meldingen van buren of door het leggen van verbanden tussen een aantal signalen (vb. beantwoorden van de telefoon gebeurt telkens door de zogenaamd niet-inwonende man). In 2014 leidde 1 formele klacht van een buur tot de verbreking van de huurovereenkomst en de uithuiszetting van de huurder. De SHM geeft wel aan dat het soms zeer moeilijk is om een onderscheid te maken tussen het regelmatig verblijven en echt wonen. De maatschappij communiceert tot nu toe niet met betrekking tot haar resultaten in de strijd tegen sociale fraude of domiciliefraude. De visitatiecommissie vindt dat minstens in het jaarverslag aan bod zou kunnen komen: zo rapporteert de maatschappij beter over één van haar doelstellingen en dit zal ook een ontradend effect hebben.

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM Gewest Aalst gebruik maakt van de financiële planning van de VMSW en in afwachting van het gebruik van alle functionaliteiten een eigen prognose heeft opgesteld. Daarnaast maakt de maatschappij gebruik van een aantal overzichten met betrekking tot specifieke aandachtspunten: huurdersachterstallen, werkingskosten en kosten voor onderhoud en herstellingen. De beoordeling van de prestaties van de maatschappij voor deze doelstelling is goed.

-

Uit de verslagen van de raad van bestuur blijkt dat de financiële weerslag van de bouwprojecten en de financieringssystemen geanalyseerd en besproken wordt. Tijdens de visitatie kon de maatschappij ook een aantal opvolgingstabellen voorleggen met betrekking tot huurdersachterstallen, werkingskosten en kosten voor onderhoud en herstellingen. De meeste tabellen werden bijgewerkt tot 2012 en de visitatiecommissie raadt aan de draad terug op te pikken en deze tabellen minstens jaarlijks te actualiseren. Verder doet de


PAGINA 32 VAN 47

visitatiecommissie de suggestie om vooraf met de medewerkers en de raad van bestuur ook door te nemen welke de informatie is die men wil bekomen, zodat de overzichten echt boordtabellen worden waarop bijgestuurd kan worden indien nodig. -

In afwachting van de nieuwe versie van de financiële planning die door de VMSW ter beschikking werd gesteld heeft de maatschappij een eigen rekenkundig model ontwikkeld, waarin alle nieuwbouw, - vernieuwbouw en renovatiewerken werden opgenomen en waarbij de invloed op de financiële situatie van de maatschappij over een tijdspanne van 10 jaar weergegeven wordt. De SHM Gewest Aalst maakt nu gebruik van de financiële planningstool die door de VMSW ontwikkeld werd en heeft deze een eerste keer opgesteld. Bij deze financiële basisprognose houdt de maatschappij rekening met een jaarlijkse opbrengst van 1 mio euro door de verkoop van 10-tal huurwoningen per jaar en nog een 4-tal woningen voor 2014. Een deel van de opbrengst van deze verkopen zal gebruikt worden om de dringende renovatie van een deel van het patrimonium te financieren (ca. 6,5 mio euro op 10 jaar), de rest wordt geïnvesteerd in vervangingsbouwprojecten. De financiële planning houdt verder rekening met een aangroei van 3 nieuwe huurwoningen per jaar, de verkoop van 10 huurwoningen per jaar (netto-afname van 7 entiteiten) en een gemiddeld budget voor onderhoud en herstel van ca. 700.000 EUR / jaar. De SHM Gewest Aalst wacht nu op de door de VMSW te organiseren opleidingen om op basis van deze financiële planning ook een aantal simulaties te maken en alle functionaliteiten te kunnen gebruiken. De visitatiecommissie stelt vast dat de verkoop van woningen het mogelijk maakt om de renovatie van het patrimonium te financieren, maar raadt ook aan om na te gaan wat het effect is van een snellere ontwikkeling van de wijk Horebekeveld, wat de impact is van de reductie van de kosten voor onderhoud en herstelling en of het niet interessanter is om bepaalde grote onderhoudswerken niet met eigen middelen te financieren.

OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed Sinds de nieuwe directeur aangetreden is (juni 2014), leeft bij de SHM Gewest Aalst opnieuw het streven naar de ontwikkeling van een lange termijnvisie op de verschillende aspecten van haar werking, met als einddoel een echte woonmaatschappij te worden. In dit kader werden ook op operationeel vlak al een aantal wijzigingen doorgevoerd. Hoewel de prestaties erg recent zijn, hebben ze al tot veel goede verbeteringen geleid, waardoor de visitatiecommissie de prestaties van de SHM Gewest Aalst voor deze doelstelling als goed beoordeelt -

De maatschappij heeft recent haar openingsuren (zie OD 6.1) afgestemd op de openingsuren van het OCMW, omdat zij de ervaring heeft dat sociale huurders dan op één namiddag zowel bij het OCMW als de SHM een afspraak kunnen vastleggen en zich dan ook maar 1 keer hoeven te verplaatsen.

-

Tot voor kort, onder de voormalige directeur, was de maatschappij niet aanwezig op het lokaal woonoverleg, maar de nieuwe directeur maakt er een punt van om terug aanwezig te zijn. Hij vindt het van essentieel belang om met andere woonactoren afspraken te kunnen maken omtrent de uitvoering van het woonbeleid. Op dit eerste lokaal woonoverleg ging het vooral over het afpunten van het aantal te realiseren woningen en kavels in functie van het BSO voor de stad Aalst.


PAGINA 33 VAN 47

-

Er is een goede werkrelatie met het opvangcentrum Niemandsland (van het CAW) en met het CAW werd recent een samenwerkingsovereenkomst afgesloten in het kader van begeleiding van gezinnen met een problematische wooncultuur (Zie OD 4.4).

-

SHM Gewest Aalst maakt deel uit van vereniging van een aantal andere ‘kleinere’ OostVlaamse SHM’s ‘< 1.000 woningen), waarvan de directeurs driemaandelijks samenkomen en overleggen. De bedoeling is vooral om van elkaar te leren en elkaar aan te vullen. Deze complementariteit vindt de SHM Gewest Aalst bijvoorbeeld bij DEWACO, die qua huidig aanbod meer appartementen heeft en minder woningen en die bijvoorbeeld ook koopprojecten realiseert.

-

Het personeel kon ingaan op het aanbod van de VZW LOTUS (psychiatrische zorg in de thuissituatie) om een toelichting te geven i.v.m. de mogelijkheden voor een versnelde toewijzing voor deze doelgroep. Dit toont aan dat er binnen de SHM wel interesse is voor het uitbouwen van een doelgroepenbeleid.

-

De maatschappij vermoedt dat de meeste kandidaat huurders van de SHM Gewest Aalst ook zijn ingeschreven op de wachtlijsten van de andere SHM’s in het actieterrein (DEWACO Werkerswelzijn en SHM Denderstreek). Er werden echter nog geen afspraken gemaakt om de inschrijvingsformaliteiten op elkaar af te stemmen of om de kandidaat-huurder de mogelijkheid te bieden om op 1 contactpunt zich ineens voor de drie maatschappijen en het sociaal verhuurkantoor kandidaat te stellen. De visitatiecommissie vindt dat een dergelijke aanpak toch overwogen zou moeten worden omdat ook dit de procedure voor de kandidaat huurder vereenvoudigt.

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: voor verbetering vatbaar Bij deze OD beoordeelt de visitatiecommissie de beheersing van de beleids- en bedrijfsprocessen door de SHM. De SHM Gewest Aalst beschikt over een aantal uitgeschreven procedures en op de raad van bestuur worden verschillende punten systematisch en gestructureerd overlopen. De SHM beschikt nog niet over een deontologische code en ook de controle over de doelmatigheid van de bedrijfsprocessen kan beter. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij voor verbetering vatbaar. -

De SHM Gewest Aalst beschikt over een aantal uitgeschreven procedures, waarvan de meeste dateren van september 2011. De procedure huurdersachterstand, klachtenbehandeling en financiële verrichtingen werden in het laatste jaar opnieuw bekeken en geëvalueerd. De visitatiecommissie raadt aan om ook de andere procedures samen met de medewerkers te evalueren en te verfijnen, zodat ze de vooropgestelde manier van werken weerspiegelen en ze ook door de medewerkers gedragen worden. Bij elke procedure wordt best ook een versienummer en goedkeuringsdatum op het document vermeld.

-

De opmerkingen van de afdeling toezicht werden besproken in de raden van bestuur van 17 maart 2014 (aanvulling intern reglement), 28 april 2014 (procedure aanstelling directeur) en 29 mei 2014 (huurvermindering bij dalende inkomsten). De visitatiecommissie stelt vast dat de opmerkingen van de afdeling Toezicht opgevolgd worden en dat de verslaggeving van de raden van bestuur duidelijk en gestructureerd is.


PAGINA 34 VAN 47

-

De SHM Gewest Aalst beschikt niet over een methodiek om de doelmatigheid van de bedrijfsprocessen na te gaan. De visitatiecommissie beveelt aan om meetbare strategische doelen te formuleren in lijn met de strategie van de maatschappij (vb huurdersachterstand of het aantal openstaande meldingen in ‘HOIPA’) , de voortgang te meten, de mogelijkheden voor verbetering van de efficiëntie te analyseren en de systematische en cyclische benadering te verankeren in de verschillende processen zodat bijsturing op effectiviteit en efficiëntie mogelijk wordt.

-

De SHM Gewest Aalst beschikt over een klachtenbehandelingsprocedure maar deze bleek weinig gekend bij de huurders. In 2014 werden 2 klachten geregistreerd. Over de klachten wordt niet gerapporteerd in het jaarverslag. De visitatiecommissie raadt aan om wel voer klachten te rapporteren zodat de (kandidaat) huurders zien dat de maatschappij werk maakt van de klachtenbehandeling.

-

Uit de verslagen van de raad van bestuur blijkt dat de raad van bestuur in september 2013 op de hoogte was van het ontbreken van een deontologische code voor bestuurders en personeel. Er werd echter nog geen deontologische code opgesteld. De visitatiecommissie beveelt aan om dit alsnog te doen omdat dit de raadsleden en personeelsleden van een SHM een bijkomend houvast biedt om integer te kunnen handelen onder tal van omstandigheden.

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed Via de aanstelling van nieuwe bestuurders, nieuwe medewerkers en een nieuwe directeur heeft de raad van bestuur de nodige impuls gegeven om de SHM te veranderen. De visitatiecommissie vindt dat de geleverde inspanningen van de medewerkers alvast aantonen dat de medewerkers elk binnen hun domein op zoek gaan naar mogelijkheden om de werking te verbeteren. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij op dit vlak als goed en moedigt de directeur aan om deze energie van de medewerkers te kanaliseren tot een coherent geheel. -

Na een tijd in een impasse vertoefd te hebben heeft de raad van bestuur van de maatschappij de belangrijke beslissing genomen om te maatschappij te veranderen en te verbeteren zodat de werking aansluit bij de doelstellingen die door de overheid vooropgesteld worden: er werden een aantal nieuwe bestuurders aangetrokken, het team werd verder uitgebouwd en er werd een nieuwe directeur aangeworven. Het resultaat is dat er terug een visie is waarbinnen er gewerkt wordt en dat de medewerkers ook terug vertrouwen gekregen hebben en geëngageerd zijn om deze visie uit te voeren.

-

De maatschappij denkt na hoe zij op termijn kan komen tot de minimum schaal van 1.000 woningen die als beleidsoptie in het Vlaams Regeerakkoord beschreven wordt.

-

De medewerkers van de maatschappij ontwierpen een eigen toepassing om controle te hebben over de staat van het patrimonium, de uitgevoerde herstellingen, de investeringen en de daaraan gekoppelde facturatie. Er werden ook bijkomende medewerkers aangetrokken om het luik huurdersadministratie/sociale dienst te versterken. De visitatiecommissie vindt dat de geleverde inspanningen aantonen dat de medewerkers elk binnen hun domein op zoek gaan naar mogelijkheden om de werking te verbeteren en moedigt de directeur aan om deze energie te kanaliseren tot een coherent geheel.


PAGINA 35 VAN 47

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De SHM Gewest Aalst scoort goed op de voor deze operationele doelstelling vooropgestelde ratio’s. De financiële leefbaarheid wordt positief beïnvloed door de cashflow uit de historische werking enerzijds en door de terughoudendheid om te investeren of te renoveren anderzijds. De visitatiecommissie betreurt dat de SHM er niet is in geslaagd om een goede financiële leefbaarheid te combineren met goede prestaties op de meeste andere doelstellingen. De werkings- en onderhoudskosten per woning van de SHM Gewest Aalst liggen bij de 20% hoogste van alle SHM’s. Hoofdzakelijk zijn stijgende kosten voor het onderhoud van het patrimonium de oorzaak van de hoge werkingskosten. De maatschappij stelde eind 2013 5 bedienden te werk, wat in verhouding tot het aantal huurwoningen lager is dan de personeelsbezetting bij driekwart van de overige SHM’s. Voor wat betreft het aantal leegstaande woningen behoort de SHM Gewest Aalst tot de middenmoot, maar uit de verslagen van de raad van bestuur blijkt dat er inspanningen geleverd worden om de leegstand te verminderen. De SHM Gewest Aalst volgt de huurdersachterstand op en neemt ook initiatief om de sociale en domiciliefraude terug te dringen. Naast de rapportering met betrekking tot huurdersachterstand vindt de visitatiecommissie dat ook de strijd tegen sociale fraude / domiciliefraude aan bod mag komen in het jaarverslag. De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM Gewest Aalst gebruik maakt van de financiële planning van de VMSW en in afwachting van het gebruik van alle functionaliteiten een eigen prognose heeft opgesteld. Daarnaast maakt de maatschappij gebruik van een aantal overzichten met betrekking tot specifieke aandachtspunten. Hoewel de prestaties al goed zijn, raadt de visitatiecommissie aan om de door de SHM gebruikte tabellen duidelijker te maken en ze meer te actualiseren. De nieuwe directeur is er op korte termijn in geslaagd om de SHM opnieuw een SHM lange termijnvisie te laten ontwikkelen met als einddoel een echte woonmaatschappij te worden. In dit kader werden ook op operationeel vlak al een aantal wijzigingen doorgevoerd. De SHM Gewest Aalst beschikt over een aantal uitgeschreven procedures en op de raad van bestuur worden verschillende punten systematisch en gestructureerd overlopen. De SHM beschikt nog niet over een deontologische code en ook de controle over de doelmatigheid van de bedrijfsprocessen kan beter. Via de aanstelling van nieuwe bestuurders, nieuwe medewerkers en een nieuwe directeur heeft de raad van bestuur de nodige impuls gegeven om de SHM te veranderen. De visitatiecommissie vindt dat de geleverde inspanningen van de medewerkers alvast aantonen dat de medewerkers elk binnen hun domein op zoek gaan naar mogelijkheden om de werking te verbeteren. De visitatiecommissie moedigt de directeur aan om deze energie van de medewerkers te kanaliseren tot een coherent geheel.


PAGINA 36 VAN 47

4.6

PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID

OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: voor verbetering vatbaar Het onthaal van huurders en kandidaat-huurders vindt plaats in een aparte spreekruimte. De maatschappij ligt centraal in Aalst en is toegankelijk voor rolstoelgebruikers. Er is ook een bushalte in de buurt. Voor de huurders en kandidaat-huurders zijn er echter weinig informatiebronnen : er is geen website noch een bewonerskrantje of nieuwsbrief. De maatschappij kan haar communicatie met de burger nog op veel punten verbeteren door meer te informeren (bv. site, eenvoudige brochures) op een klantvriendelijke manier (klare taal, gestructureerde boodschap, vermelden van juiste contactpersoon). -

De SHM Gewest Aalst is op dinsdag en donderdag open van 9 uur tot 11:30 uur en op woensdag van 14 uur tot 16:30 uur of op afspraak. De maatschappij is tijdens de kantooruren telefonisch bereikbaar. De burelen van de maatschappij zijn centraal in Aalst gelegen en zijn rolstoeltoegankelijk. Er is een wachtruimte en een aparte spreekkamer die voldoende privacy garandeert.

-

De huurders waarmee de visitatiecommissie sprak vinden de telefonische bereikbaarheid van de maatschappij tijdens de kantooruren goed. De SHM heeft een wachtdienstsysteem voor meldingen van technische problemen buiten de kantooruren, maar dit wordt door de aanwezige huurders als minder positief ervaren.

-

De maatschappij communiceert vooral via individuele contacten met haar huurders. Er is een informatiebrochure voor nieuwe kandidaat-huurders. Daarnaast is er voor de huurders een brochure rond de wetgeving inzake sociale huur en een brochure rond onderhoud. Die is niet makkelijk leesbaar. De maatschappij heeft geen website waar (kandidaat-)huurders en geïnteresseerden nuttige informatie kunnen terugvinden. Die informatie rond huisvesting hebben de burgers gelukkig wel ter beschikking via de site van de stad Aalst en de woonwinkel ( zie www.aalst.be\wonen). Inwoners van Aalst kunnen met al hun woonvragen wel terecht bij de Woonwinkel..

-

De SHM stuurt sinds enkele jaren rond de jaarwisseling bij de huurprijsberekening een informatiebrochure mee met algemene informatie en tips rond bewoning, zoals bv. de noodzakelijke dagelijkse verluchting. Dit visitatiecommissie vindt dit een positief initiatief.

-

De schriftelijke communicatie van de maatschappij met de (kandidaat-)huurders is correct, maar kan klantvriendelijker en leesbaarder gemaakt worden. Zo zijn de brieven over de huurdersachterstallen alleen door de directeur getekend en ze vermelden de concrete contactpersoon voor huurdersachterstallen niet. De visitatiecommissie stelt voor om deze documenten te toetsen op klare taal en lay-out, bijvoorbeeld in overleg met een groep huurders of via de tips op de website www.klaretaalrendeert.be.

-

De visitatiecommissie vindt dat het intern huurreglement erg technisch en juridisch is opgesteld en moeilijk leesbaar is voor de (kandidaat-)huurder, voor wie het ter inzage is op de zetel van de maatschappij.

-

De raad van bestuur erkent dat er tot nog toe niet veel is nagedacht over de communicatie door de maatschappij.


PAGINA 37 VAN 47

-

De visitatiecommissie beveelt de SHM Gewest Aalst aan om te werken aan klantgerichte communicatie met garantie voor een kwaliteitsvolle dienstverlening. Een goede website is een start en enkele eenvoudige en coherente informatiebrochures voor huurders en kandidaat-huurders zijn aangewezen. Er zijn goede voorbeelden in de sector aanwezig (zie bijvoorbeeld de goede praktijk Nieuw Sint Truiden).

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie is van oordeel dat de informatie en communicatie van SHM Gewest Aalst met de beleidsinstanties, welzijnsactoren en andere organisaties voor verbetering vatbaar is. Tot voor kort nam de maatschappij niet deel aan het Lokaal Woonoverleg. De overheden uit het actieterrein zijn niet vertegenwoordigd in de raad van bestuur, wat op zich geen wettelijke vereiste is. Met de welzijnsorganisaties is er geen structureel overleg. SHM Gewest Aalst vervult zijn communicatieplicht naar de VMSW, het agentschap Inspectie RWO en het agentschap Wonen-Vlaanderen wel op een correcte manier. -

De SHM Gewest Aalst is een a-typische SHM in die zin dat de aandeelhouders alleen privépersonen zijn. Noch het Vlaams gewest, noch de stad Aalst of het OCMW zijn vertegenwoordigd in de raad van bestuur. De maatschappij wijst op het voordeel van de afwezigheid van politieke inmenging, maar woonactoren geven toch blijk van een zekere isolatie van de maatschappij, met een gebrek aan wisselwerking en communicatie tussen de maatschappij en de lokale overheid als gevolg. De visitatiecommissie raadt aan om aandacht te hebben voor deze zwakte, bijvoorbeeld door het uitbouwen van een sterke samenwerking met woon- en welzijnsactoren, door het uitgebreider rapporteren met betrekking tot de werkzaamheden van de maatschappij, of door een vertegenwoordiger van de stad uit te nodigen op vergaderingen van (eventueel een beperkt aantal) raden van bestuur.

-

In het verleden nam SHM Gewest Aalst niet deel aan het Lokaal Woonoverleg. De nieuwe directeur brengt hier verandering en zal in de toekomst wel deelnemen aan dit overleg. De aanwezige actoren op het gesprek met de visitatiecommissie zijn positief over deze nieuwe wending én over de inzet, medewerking en communicatie van de nieuwe directeur. Op de eerste dag van de visitatiegesprekken had de nieuwe directeur zijn eerste woonoverleg. De nieuwe koers is te recent om de communicatie naar de buitenwereld als goed te beoordelen (de beoordeling heeft immers betrekking op de voorbije jaren).

-

Er bestaat een informeel overleg voor kleinere SHM’s in Oost-Vlaanderen. De directeur heeft hieraan al deelgenomen en is positief over het leerproces daar.

-

De SHM Gewest Aalst stelt jaarlijks een vrij beperkt activiteitenverslag op (jaarverslag), met vooral informatie over de bouw en renovatieprojecten. Zo’n jaarverslag is nochtans bij uitstek een bron van informatie over de SHM voor de stakeholders. Vele maatschappijen geven in zo’n verslag veel meer informatie vrij over hun gehele werking en huurderspopulatie en maken dit jaarverslag ook openbaar op hun website. De visitatiecommissie suggereert dat SHM Gewest Aalst dit ook doet wanneer de website er is.

-

SHM Gewest Aalst vervult zijn communicatieplicht naar de VMSW, het agentschap Inspectie RWO en het agentschap Wonen-Vlaanderen op een correcte manier, hoewel er wel nog foute gegevens omtrent leegstand in de prestatiedatabank waren opgenomen. Het doorgeven van de juiste cijfers is de verantwoordelijkheid van de maatschappij


PAGINA 38 VAN 47

-

Uit bijna alle gesprekken met vertegenwoordigers van externe actoren kwam naar voren dat de maatschappij zelden op een systematische manier informatie of feedback bezorgt. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om de beleidsinstanties en andere organisaties beter te informeren over haar doelstellingen, haar projecten, haar werking en haar procedures. Dit zal het vertrouwen in de SHM Gewest Aalst als een betrouwbare partner voor het uitvoeren van het woonbeleid vergroten en ook helpen om draagvlak te creëren om de doelstellingen van de maatschappij te realiseren.

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM Gewest Aalst heeft nog geen tevredenheidsmetingen gehouden bij haar huurders. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij als voor verbetering vatbaar. -

De maatschappij meet de tevredenheid van haar klanten niet, en neemt een afwachtende houding aan voor het instrument dat Vlaanderen heeft aangekondigd, waarmee SHM’s de tevredenheid van hun huurders kunnen meten.

-

De visitatiecommissie beveelt de SHM Gewest Aalst aan om niet te wachten op het instrument dat Vlaanderen ter beschikking zal stellen om na te denken over de aspecten van haar werking waarbij een meting het meeste effect zou kunnen hebben en om te experimenteren met kleinschalige tevredenheidsmetingen. Dit kan in kleine stappen door bv. nieuwe en vertrekkende huurders te bevragen rond de kwaliteit van de woning en de werking van de maatschappij. De SHM kan deze gebruiken als een hefboom om de dienstverlening van de maatschappij te verbeteren. De maatschappij kan ook al inspanningen leveren om huurders aan te sporen deel te nemen aan een aangekondigde meting en het resultaat met hen bespreken.

PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De informatiestroom van SHM Gewest Aalst naar de burgers toe zou beter kunnen: er is geen website en er zijn weinig informatiebrochures ter beschikking noch een nieuwsbrief, waarmee de SHM informatie kan verspreiden aan huurders en kandidaat-huurders. De maatschappij kent een a-typisch aandeelhouderschap (alleen privé-kapitaal) en heeft geen vertegenwoordiging van de overheden in haar raad van bestuur. De communicatie met de woon- en welzijnspartners zou structureler en actiever kunnen om nog tot een betere ondersteuning van de huurder te kunnen komen ( zie OD 4.4). De communicatie met de woonactoren was in het verleden niet zo goed, maar is nu met de nieuwe directeur terug op gang gebracht. Momenteel wordt op geen enkele manier de tevredenheid van de bewoners gemeten.


PAGINA 39 VAN 47

5.

AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: 1.

Neem contact op met de stad Aalst om mee te werken aan de realisatie van de doelstellingen van het lokaal woonbeleid van de stad Aalst en werk een gezamenlijke visie uit over de inzet van de gronden in Horebekeveld. (OD 1.1)

2.

Werk een doelgroepenbeleid uit en onderzoek de mogelijkheden tot samenwerking met Dewaco Werkerswelzijn inzake complementariteit in functie van de verschillende woontypes waar behoefte aan is volgens een analyse van de wachtlijsten van beide SHM's.(OD 1.5)

3.

Neem in de raad van bestuur een beslissing over het masterplan renovatie en herstel en ga over tot een planmatige uitvoering teneinde versneld de slechte staat van heel wat woningen te verbeteren, ook in functie van het ERP2020. Werk ook een visie uit inzake milieu en duurzaamheid en inzake aanpasbare woningen en geef dit mee aan de ontwerpers voor nieuwbouw, vervangbouw of renovatie in een programma van eisen.

4.

Werk ontwerprichtlijnen uit die de visie van de maatschappij inzake prijsbewust bouwen vertalen naar ontwerpeisen en materiaalkeuzes. Integreer daarbij ook de visie van de maatschappij op milieu, duurzaamheid en aanpasbaar bouwen. Zo kan aan de ontwerpers consistent hetzelfde uitgangspunt meegegeven worden, kunnen vergetelheden (die vaak leiden tot contractwijzigingen) vermeden worden en kan er naar de raad van bestuur toe duidelijke gerapporteerd worden of een project conform de eigen ontwerprichtlijnen uitgewerkt werd, of waarom daar mits motivering van afgeweken wordt. (OD 2.2, 2.2 en 3.1)

5.

Ontwikkel een duidelijke visie over de manier waarop de maatschappij haar bewoners in de toekomst zal aanspreken en betrekken. Zo kunnen huurders meer inzicht krijgen in de werking van de SHM en de uitdagingen waar zij voorstaat en zo kan de maatschappij leren welke problemen in de perceptie van haar bewoners het meest dringend zijn. (OD 4.3).

6.

Zet structurele samenwerkingsverbanden op met het OCMW van Aalst en andere relevante welzijnsactoren, waarbij proactief ook informatie gedeeld wordt tussen de maatschappij en de actoren met het oog op een goede huisvestingsondersteuning van de huurders (OD 4.4).

7.

Gebruik de zelf ontwikkelde tabellen voor het opvolgen van de werkingskosten en de huurlasten. Vergelijk de hoogte van deze kosten ook met de bevindingen van andere maatschappijen om zo tot een meer efficiënte werking en een lagere woonkost te komen. (OD 5.2)

8.

Maak een strategisch plan op met meetbare strategische doelen, meet de voortgang, zoek naar mogelijkheden voor verbetering van de efficiëntie en veranker deze systematische en cyclische benadering in de verschillende processen zodat bijsturing op effectiviteit en efficiëntie mogelijk wordt. Zo kan de maatschappij erin slagen om de doelstellingen die Vlaanderen stelt daadwerkelijk te realiseren. (OD 5.6)


PAGINA 40 VAN 47

9.

Stel een deontologische code op voor bestuurders en medewerkers, bespreek deze op de raad van bestuur en met de medewerkers, zodat duidelijk is hoe zijn hun taak op een goede manier kunnen uitoefenen en wat kan en wat niet kan. (OD 5.6)

10. Werk aan een klantgerichte communicatie, waarbij via een aantal kanalen (website, eenvoudige brochures) de huurders en kandidaat-huurders geïnformeerd worden op een klantvriendelijke manier (klare taal, gestructureerde boodschap, vermelden van juiste contactpersoon). (OD 6.1) 11. Informeer de beleidsinstanties en andere organisaties beter en systematisch zodat zij op de hoogte zijn van de doelstellingen, de projecten, de werking en de procedures van de SHM Gewest Aalst. Dit zal het vertrouwen in de SHM Aalst als een betrouwbare partner voor het uitvoeren van het woonbeleid vergroten en ook helpen om het draagvlak voor de realisatie van de doelstellingen van de maatschappij vergroten. (OD. 6.2) 12. Organiseer een tevredenheidsmeting voor bewoners. Dit kan in kleine stappen door bv. nieuwe en vertrekkende huurders te bevragen rond de kwaliteit van de woning en de werking van de maatschappij. De volgende stap is dan het structureel meten van de tevredenheid van alle huurders en de kandidaat-huurders. Gebruik de resultaten van de tevredenheidsmeting als een hefboom om de dienstverlening te verbeteren. (OD 6.3)


PAGINA 41 VAN 47

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen Op basis van de prestatiebeoordelingsmethodiek stelt de visitatiecommissie vast dat de SHM Gewest Aalst ‘voor verbetering vatbaar’ scoort op een groot deel van de operationele doelstellingen. Daarbij dient gezegd te worden dat de visitatiecommissie terzelfdertijd ook vaststelt dat er door het aanstellen van enkele nieuwe bestuurders, de uitbreiding van het team en de komst van de nieuwe directeur 6 maanden geleden ook een duidelijke koerswijziging merkbaar is, die reeds tot enkele verbeteringen hebben geleid. Indien de SHM Gewest Aalst als reactie op dit visitatierapport een gedetailleerd strategisch plan opmaakt dat aantoont hoe de maatschappij de verschillende doelstellingen zal realiseren, is de visitatiecommissie van mening dat het opleggen van een verbeterplan niet noodzakelijk is. Indien een dergelijk eigen strategisch plan ontbreekt, dan adviseert de visitatiecommissie om een verbeterplan op te leggen.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid:

5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die toonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. Op basis van de prestatiebeoordelingsmethodiek heeft de visitatiecommissie geen bijzondere werkwijzen geïdentificeerd die mogelijk als ‘goede praktijk’ uitgediept en veralgemeend kunnen worden naar andere sociale huisvestingsmaatschappijen.


PAGINA 42 VAN 47

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Veronique MOYERSOEN, Erevoorzitter - Patrick MOYERSOEN, Voorzitter - Jacques VERSTRAETEN, Bestuurder - Didier EEMAN, Bestuurder Medewerkers SHM - Melissa BOUSARD - Gerry HENDRINCKX - Peter MATTHIJS - Manu LOMMERS - Ilse VAN HAUT Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Dirk BAUWENS, Politie Aalst, Wijkinspecteur Botermelkstraat / Horebekeveld - Liesbeth LONGUEVILLE, stad Aalst, Bestuurssecretaris Woonbeleid Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Dirk DESMAELEN, OCMW Aalst, Maatschappelijk Assistent - Marc BAELE, CAW Oost-Vlaanderen Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - Er waren 5 huurders aanwezig op het gesprek met de bewoners. De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld.

Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Er waren geen vertegenwoordigers van de lokale beleidsverantwoordelijken aanwezig op de visitatie.


PAGINA 43 VAN 47

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de maatschappij, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens

te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaal-woonkrediet.be BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:.


PAGINA 44 VAN 47

Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10198 43 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te

maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatie-indicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatie-indicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10164 03¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per


PAGINA 45 VAN 47

type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatie-indicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huurof koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be). Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening

SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op www.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie “actualisatie”


PAGINA 46 VAN 47

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02-5531752

E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD


Reactie van de SHM op het visitatierapport van de CV voor Huisvesting – Gewest Aalst Aalst

Datum reactie SHM: 10 juni 2015


Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de CV voor Huisvesting – Gewest Aalst, Aalst

Datum beslissing minister: 23 juli 2015


Visitatierapport CV voor Huisvesting Gewest Aalst, Aalst

Recommend Documents