Visitatierapport Vivendo, Brugge

Visitatierapport Vivendo, Brugge

Visitatiegesprekken op 01 en 2 oktober 2015 Definitief visitatierapport van 28 maart 2016

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM Vivendo Datum definitief rapport: 28 maart 2016 Datum visitatiegesprekken: 1 en 2 oktober 2015 Datum presentatie aan raad van bestuur: 27 januari 2016 Erkenningsnummer SHM: 3100 Contactgegevens SHM: MAGDALENASTRAAT 20 1 8200 BRUGGE Tel: +32 50 44 61 10 Fax: +32 50 44 61 11 Email: [email protected] Web: www.vivendo.be Directeur: Koen DE CRAEMER Voorzitter: Dirk DE FAUW Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Beernem, Blankenberge, Brugge, Damme, De Haan, Ichtegem, Jabbeke, Knokke-Heist, Oostkamp, Ruiselede, Torhout, Wingene, Zedelgem en Zuienkerke Actieterrein voor de realisatie van sociale koopwoningen: Beernem, Blankenberge, Brugge, Damme, De Haan, Ichtegem, Jabbeke, Knokke-Heist, Oostkamp, Ruiselede, Torhout, Wingene, Zedelgem en Zuienkerke

Samenstelling visitatiecommissie: Wouter Coucke, commissievoorzitter Gerard van Bortel, commissielid Luc Joos, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door SHM Vivendo geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING VIVENDO

PAGINA 2 VAN 61

.


PAGINA 3 VAN 61

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 5 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 9 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 9 BESCHRIJVING OMGEVING ........................................................................................................................... 11

4. PRESTATIES VAN SHM VIVENDO .......................................................................................................... 14 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ..................................................................... 14 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 21 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID................................................................................................... 26 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 31 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 39 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 48

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 54 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 54 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN............................................... 55 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 55 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 55

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 56 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 58


PAGINA 4 VAN 61

1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Vivendo . 1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012 ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be 1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen. 1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context. 1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


PAGINA 5 VAN 61

1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. 1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven. 1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected]. 1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


PAGINA 6 VAN 61

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling voor huuractiviteiten

Beoordeling voor koopactiviteiten GOED

PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

OD 1.1

De SHM realiseert huurwoningen

nieuwe

sociale

OD 1.2

De SHM realiseert koopwoningen

nieuwe

sociale

OD 1.3

Goed

Goed

Goed

n.v.t.

n.v.t.

Goed

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren

Goed

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

Goed

PV 2

KWALITEIT VAN WOONOMGEVING

OD 2.1

WONINGEN

GOED

EN Goed

Goed

De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Goed

n.v.t.

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid

Goed

Goed

OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar

Goed

Goed

PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN

OD 3.1

GOED Goed

Goed

De SHM bouwt prijsbewust

Goed

Goed

OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust

Goed

n.v.t.

PV 4

SOCIAAL BELEID

OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

OD 4.2

De SHM voorkomt leefbaarheidsproblemen aan

OD 4.3

OD 4.4

VOOR VERBETERING VATBAAR Voor verbetering vatbaar

Goed

Goed

n.v.t.

Voor verbetering vatbaar

Goed

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer


n.v.t.

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

Uitstekend

n.v.t.

en

pakt


PAGINA 7 VAN 61

Beoordeling voor huuractiviteiten EN

Beoordeling voor koopactiviteiten

VOOR VERBETERING VATBAAR

PV 5

INTERNE WERKING LEEFBAARHEID

FINANCIËLE

OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar

OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed

Goed

Goed

OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Goed

n.v.t.

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan

Goed

OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle


OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Goed

PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID

OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk

OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten


Voor verbetering vatbaar Goed

VOOR VERBETERING VATBAAR Voor verbetering vatbaar


Goed

Goed Goed




PAGINA 8 VAN 61

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM Vivendo ontstond door de overname van de maatschappij ‘Eigen Heerd is Goud Weerd’ door ‘Haard en Kouter’ in 1997, gevolgd in 2006 door de overname van ‘Haard en Kouter’ door de Interbrugse Maatschappij voor de Huisvesting. Voor deze fusie lag de focus van Haard en Kouter (opgericht in 1935) vooral op de realisatie van koopwoningen, terwijl de Interbrugse Maatschappij voor Huisvesting (opgericht in 1955) enkel huurwoningen realiseerde. In 2007 werd de naam gewijzigd naar Vivendo, een gemengde maatschappij die huur- en koopwoningen realiseert. De grootste aandeelhouders zijn: het Vlaams Gewest (ca. 18%), de provincie West-Vlaanderen (17%), de stad Brugge (9%) en het A.C.W. Brugge (9%). Volgens de prestatiedatabank telde het patrimonium van Vivendo eind 2014 3.043 woningen, waarvan één derde appartementen (1.002). Er zijn 319 appartementen met 1 slaapkamer (ca. 32%) en eveneens 319 eengezinswoningen met 1 slaapkamer (ca. 16%). Bij de appartementen ligt het zwaartepunt van het aanbod bij de appartementen met 2 slaapkamers (568, 57%), met daarnaast nog 110 appartementen met 3 slaapkamers (ca. 11%) en 5 appartementen met 4 slaapkamers (0,5%). Ongeveer twee derde (1.291 op 2.041) van de eengezinswoningen beschikken over 3 slaapkamers. Naast de hoger genoemde 319 appartementen met maximaal 1 slaapkamer, heeft Vivendo 153 eengezinswoningen met 2 slaapkamers (7,5%) , 252 woningen met 4 slaapkamers (12,3%) en 23 woningen met 5 slaapkamers (1,1%). In het jaarverslag 2014 komt de maatschappij op een totaal van 3.117 ‘verhuurbare woningen’, waarvan 74 woningen die buiten het sociaal huurstelsel verhuurd worden. Iets meer dan de helft (51%) van de verhuurbare woningen bevinden zich in Brugge. De rest van het patrimonium ligt hoofdzakelijk in Zedelgem (16%), Oostkamp (13,6%), Beernem (6,3%) en Damme (3,6%). De overige 10% van de huurwoningen liggen in de overige gemeenten van het actieterrein, met uitzondering van Knokke-Heist en Torhout waar de maatschappij geen verhuurbare woningen heeft. Het patrimonium van Vivendo is wat ouder dan de gemiddelde sociale huurwoning in Vlaanderen. Terwijl ongeveer de helft van alle sociale woningen in Vlaanderen tussen 1960 en 1990 werd gebouwd, ligt dit aandeel bij Vivendo op ruim twee derde (68,8%). Tussen 1990 en 2010 werden er door Vivendo (19,5%) minder sociale huurwoningen gerealiseerd dan gemiddeld in Vlaanderen (34,5%), waardoor het aandeel van de sociale woningen dat tussen 1990 en 2010 gerealiseerd werd 9% bedraagt, en dat stemt overeen met de gemiddelde realisatie van sociale woningen in Vlaanderen in dezelfde periode.. Sinds 2010 realiseerde Vivendo terug meer woningen (11,6%) dan gemiddeld voor Vlaanderen (8,2%). Op 31/12/2014 had Vivendo, volgens het jaarverslag 2014, 1.339 koopwoningen verkocht. De meeste koopwoningen werden gerealiseerd in Oostkamp (27,2%), gevolgd door Brugge (19,1%), Beernem (17,1%) en Torhout (15,5%). De overige 21% koopwoningen werden gerealiseerd in Damme, Jabbeke, Knokke-Heist, Zedelgem en Zuienkerke. In 10 van de 14 gemeenten uit het actieterrein van de SHM is er een lokaal toewijzingsreglement van toepassing. In deze toewijzingsreglementen wordt voorrang gegeven aan kandidaat-huurders op basis van leeftijd (55 of 65 jaar), op basis van de lokale binding (wat uiteenlopend gedefinieerd wordt) en soms ook op basis van een mantelzorgrelatie (vb. Beernem en Zuienkerke).


PAGINA 9 VAN 61

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de toewijzingsreglementen in het actieterrein van de SHM.

Bron: Jaarverslag Vivendo 2014, p. 64 Vivendo kent in verhouding tot andere maatschappijen erg veel oudere (39,5%) en alleenstaande (48%) huurders. Bij negen op de tien SHM’s ligt het aandeel oudere en alleenstaande huurders lager. Bovendien is nog eens 20% van de huurders van Vivendo alleenstaand, maar wel met kinderen ten laste. Omgekeerd heeft Vivendo een erg laag aandeel huurders van vreemde origine (3,5%), terwijl negen op de tien SHM’s een hoger aandeel kennen. Op basis van het stijgend aantal toewijzingen aan allochtonen en alleenstaanden en hun vertegenwoordiging in de wachtlijsten, verwacht de SHM een toename van hun aandeel in de komende jaren.


PAGINA 10 VAN 61

3.2 Beschrijving omgeving Het actieterrein van de SHM Vivendo omvat 14 gemeenten. In datzelfde actieterrein zijn 6 huisvestingsmaatschappijen actief die ook sociale huurwoningen aanbieden (het Lindenhof, de Brugse Maatschappij voor Huisvesting, t 'Heist Best, De Mandelbeek, De Mandel en Vitare). Daarvan beschikt vooral de Brugse Maatschappij voor Huisvesting over meer dan 2.000 huurwoningen in Brugge en de deelgemeenten. Naast Vivendo zijn er nog 4 andere maatschappijen die koopwoningen realiseren in het actieterrein: Het Lindenhof, Woonwel, De Mandel en Vitare. In het actieterrein zijn ook nog 4 SVK’s actief: SVK Sovekans – Leefbaar Wonen (grootste deel van het actieterrein), SVK Brugge (Brugge), RSVK Midden West-Vlaanderen (o.a. Wingene en Ruiselede) en SVK vereniging woondienst Jogi (Ichtegem). Het actieterrein van SHM Vivendo telde ca. 130.000 huishoudens in 2011. De verwachting is dat dit aantal zal aangroeien tot ca. 138.000 (+7%), en dat is minder dan de gemiddelde stijging van het aantal huishoudens in Vlaanderen: +10%. Wanneer gekeken wordt naar de aangroei van de huishoudens in de periode 2004-2014 en de projectie voor de periode 2014 – 2024 worden de verschillen tussen de gemeenten in het actieterrein van de SHM duidelijk. In Brugge groeide het aantal huishoudens in de afgelopen 10 jaar met slechts 4,4% (Vlaanderen: +9,1%) en voor de komende 10 jaar wordt een nulgroei voorspeld (Vlaanderen: +4,2%). Ook in Zedelgem en Damme (7,9% en 7,6%) bedroeg de aangroei van het aantal huishoudens minder dan het Vlaamse gemiddelde en voor de komende 10 jaar wordt een afname met respectievelijk 0,5% (Zedelgem) en 2,4% (Damme) voorspeld. In Beernem daarentegen lag de groei op 11,4% en de projectie bedraagt 3,5%. Een gelijkaardig beeld zien we bij Oostkamp (+10,7%; +4,4%) en Torhout (+10,8%; +5,4%). Bij deze laatste twee gemeenten ligt de stijging van het aantal alleenstaande mannen en alleenstaande vrouwen ook boven het Vlaamse gemiddelde. Het gemiddeld netto belastbaar inkomen per inwoner bedroeg in 2012 18.023 euro in het actieterrein van SHM Vivendo en dat is 1,5% meer dan het gemiddelde in Vlaanderen (17.765 euro). In sommige gemeenten, zoals Knokke-Heist (23.203 euro), Jabbeke (19.058 euro), de Haan (18.918 euro) en Brugge (18.442 euro), ligt het gemiddeld netto-belastbaar inkomen merkelijk hoger. In een aantal andere gemeenten, zoals Ichtegem (15.925 euro) en Wingene (16.196 euro) ligt het nettobelastbaar inkomen dan weer lager. Het percentage leefloners bedraagt in het actieterrein van Vivendo 0,17%, dat is minder dan de helft van het Vlaamse gemiddelde (0,39%). In de gemeenten waar de SHM huurwoningen aanbiedt is het percentage leefloners het hoogst in Brugge (0,39%) en Zedelgem (0,24%).1 In het actieterrein van Vivendo bestaat de bebouwing voor 33% uit appartementen. Dat is een aanzienlijk hoger aandeel dan voor Vlaanderen (25,6%). Het aandeel gesloten bebouwing, halfopen en open bebouwing (respectievelijk 22%, 18% en 28%) ligt iets lager dan het Vlaamse gemiddelde (respectievelijk 24%, 20% en 31%). Deze cijfers worden wel voor een stuk vertekend door de aanwezigheid van de kustappartementen in de badplaatsen zoals (Blankenberge, 75%), de Haan (57%) en Knokke-Heist (75%). In Brugge bedraagt het aandeel appartementsgebouwen bijvoorbeeld slechts 23% van het patrimonium. Het aandeel gesloten bebouwing is wel merkelijk hoger dan het Vlaamse gemiddelde en bedraagt 42%. De overige gemeenten in het actieterrein kenmerken zich door een relatief hoog aandeel open bebouwing (rond de 50%) en een relatief laag aandeel appartementsgebouwen (meestal minder dan 10%). De mediaan prijs voor een woonhuis bedraagt 225.000 euro in het actieterrein van SHM Vivendo en dat is 12,5% hoger dan de mediaan prijs voor Vlaanderen (200.000 euro). Bouwgrond is in het 1 Het percentage leefloners in Blankenberge bedraagt 0,61%, maar Vivendo heeft hier geen huurwoningen VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING VIVENDO

PAGINA 11 VAN 61

actieterrein van Vivendo zelfs 25% duurder: 261 euro/m² ten aanzien van 209 euro/m² in Vlaanderen. De mediaan verkoopprijs voor een appartement bedraagt 226.500 euro in het actieterrein en dat is 19,2% hoger dan de mediaanprijs voor een appartement in Vlaanderen (190.000 euro). De aanwezigheid van de kustgemeenten heeft hier eveneens een bepalende invloed: de gemiddelde prijs van een appartement in Knokke-Heist bedroeg in 2014 bijvoorbeeld 360.000 euro, terwijl dat in Brugge 205.000 euro was. Algemeen kan wel gesteld worden dat de prijzen voor woonhuizen en appartementen in de meeste gemeenten zonder kustappartementen behorend tot het actieterrein van Vivendo boven het Vlaamse gemiddelde liggen. De mediaan prijzen voor woningen zijn in het actieterrein van Vivendo de laatste 5 jaar iets meer gestegen (+16,8%) dan gemiddeld in Vlaanderen (+14,3%). De mediaan prijzen voor appartementen zijn aanzienlijk sneller gestegen: +24% versus +18 % in Vlaanderen. De stijging van de mediaan prijs voor bouwgrond in het actieterrein (+48%) bedraagt quasi het dubbele van de prijsstijging van mediaan prijs voor bouwgrond in Vlaanderen over de afgelopen 5 jaar (27,4%). De prijzen voor woonhuizen stegen het sterkst in Torhout (+3%), Jabbeke (+29%) en Oostkamp (+26%). De prijs van appartementen is het sterkst toegenomen in Ruiselede (+62%), Damme (+47%), Torhout (+41%) en Jabbeke (+34%). Voor bouwgrond werden de sterkste prijsstijgingen genoteerd in Beernem (+138%), Jabbeke (+36%) en Oostkamp (+35%). Het Bindend Sociaal Objectief (BSO) bedroeg in alle gemeenten van het actieterrein van Vivendo samen 2.277 voor de huurwoningen en daarvan zijn er eind 2014 794 gerealiseerd (35%). Voor de sociale koopwoningen en de sociale kavels bedraagt het BSO respectievelijk 1.023 en 52. Daarvan zijn er eind 2014 114 (11%) en 1 (0,5%) gerealiseerd. De gemeenten staan uit het actieterrein van Vivendo staan dus nog voor een aanzienlijke uitdaging om hun BSO te halen. Onderstaande tabel geeft het detail per gemeente van het BSO-huur en BSO-koop met de voortgang op 31/12/2014 en de overblijvende objectieven voor de komende jaren.


PAGINA 12 VAN 61

Tabel: Realisatiegraad BSO – voortgang 31/12/2014 Gemeente

Categorie 2014

BEERNEM

1

109

-85

24

43

-15

28

BLANKENBERGE

1

154

-67

87

71

-16

55

BRUGGE

1

861

-470

391

404

-67

337

DAMME

1

77

-12

65

31

-10

21

DE HAAN

2a

107

-53

54

43

0

43

ICHTEGEM

1

91

28

119

55

-16

39

JABBEKE

2a

115

-16

99

39

0

39

KNOKKE-HEIST

1

328

-122

206

80

-13

67

OOSTKAMP

1

147

-36

111

68

-1

67

RUISELEDE

1

38

-25

13

14

-19

-5

TORHOUT

2a

156

-99

57

62

0

62

WINGENE

1

104

-90

14

40

-13

27

ZEDELGEM

1

144

-20

124

144

-16

128

ZUIENKERKE

2a

18

8

26

0

0

0

2449

-1059

1390

1094

-186

908

ACTIETERREIN VIVENDO

BSO Voortgang Te realiseren Sociale Huur 31/12/2014 tegen 2023

BSO Voortgang Te realiseren Sociale koop 31/12/2014 tegen 2020

Bij een voortgangstoets worden gemeenten ingedeeld in categorieën, die aangeven hoe elke gemeente vordert met de realisatie van haar BSO. Categorie 1 betekent dat de gemeente voor haar BSO-huur en BSO-koop voldoet aan het groeiritme dat is bepaald in percentages van de beide BSO’s die moeten bereikt zijn bij opeenvolgende voortgangstoetsen. Categorie 2 betekent dat de gemeente het groeiritme niet volgt. Naargelang de gemeente vervolgens al dan niet kan aantonen dat ze daartoe voldoende inspanningen levert komt ze in de subcategorie 2a (voldoende) of 2b (onvoldoende) terecht. Op basis van de voortgangstoets 2014 bevindt zich geen enkele gemeente uit het actieterrein van de Vivendo in categorie 2b, maar wel 4 van de 14 gemeenten in 2a. Verder kon er voor het hele actieterrein van de SHM een voortgang van 1.059 gerealiseerde huurwoningen en 186 gerealiseerde koopwoningen genoteerd worden, zodat er nog een saldo overblijft van 1.390 te realiseren huurwoningen en 908 te realiseren koopwoningen.


PAGINA 13 VAN 61

4.

PRESTATIES VAN SHM VIVENDO

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed Vivendo behoort met de door haar gerealiseerde productie van nieuwe sociale huurwoningen tot de best scorende maatschappijen in de sector. Op basis van het aantal woningen in voorbereiding verwacht de visitatiecommissie dat de productie ook de komende jaren hoog zal zijn. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op dit prestatieveld als goed. De maatschappij kan haar prestaties nog verder verbeteren als zij aangeeft hoe de netto aanwas van haar patrimonium bijdraagt tot het behalen van het BSO-huur in haar actieterrein. -

In de periode 2010 – 2014 heeft Vivendo 360 huurwoningen gebouwd. Met een bouwproductie van gemiddeld 72 woningen per jaar behoort de SHM tot de top van de sector. In verhouding tot het patrimonium bedraagt die realisatie gemiddeld 2,4% per jaar. Slechts 15% van de SHM’s realiseerden in de afgelopen 5 jaar in verhouding tot hun patrimonium nog meer woningen. In 2010 had 35% van de SHM’s nog een hoger aandeel nieuwe sociale huurwoningen dan Vivendo.

-

Het bouwen van woningen is een proces dat verschillende jaren in beslag neemt. Daarom is het bij het beoordelen van de prestaties van belang dat de SHM ook aantoont dat ze voorbereidingen treft voor de toekomstige productie. Dat uit zich in het aantal bij de VMSW aangemelde woningen en het aantal woningen dat op een uitvoeringsprogramma staat.

-

Eind 2014 had de maatschappij 554 woningen aangemeld bij de VMSW. Uitgedrukt in percentage van het patrimonium is dat 16,6%. Slechts 22% van de SHM had in 2014 een hoger aandeel aangemelde woningen. Vivendo is in staat gebleken om het aantal aanmeldingen — dus het aantal projecten in voorbereiding— de afgelopen jaren sterk op te voeren. In 2010 was het aandeel aangemelde woningen nog slechts 6% van haar patrimonium. Dit maakt het aannemelijk dat Vivendo de productie van nieuwe sociale huurwoningen ook op de middellange termijn kan voortzetten.

-

Het aantal woningen op een uitvoeringsprogramma (UP) is de afgelopen jaren gedaald door de realisatie van nieuwe huurwoningen. Eind 2014 betrof het 65 woningen, ofwel 2,4% van haar patrimonium; ruim 70% van de SHM’s had een groter aandeel niet gerealiseerde woningen op een UP staan. In 2010 had slechts 20% een hoger aandeel woningen op een UP. Het dalend aantal woningen op een uitvoeringsprogramma maakt duidelijk dat het voor Vivendo een belangrijke uitdaging is om voortgang te boeken in de ontwikkeling van de aangemelde projecten zodat zij deze aan een uitvoeringsprogramma kan laten toevoegen.

-

De nieuwbouw leidt niet altijd tot netto aangroei van het patrimonium. Zo werden in 2014 43 nieuwe eengezinswoningen en appartementen in gebruik genomen, maar nam het huurpatrimonium per saldo toch af met 7 eenheden door de sloop van 52 verouderde woningen. Deze daling is slechts tijdelijk want in de meeste gevallen leidt de afbraak tot de


PAGINA 14 VAN 61

realisatie van een hoger aantal nieuwe huurwoningen. Zo zullen er in de Sint-Annawijk te Eernegem 26 verouderde bejaardenwoningen vervangen worden door 40 huurappartementen — aanleunflats bij het woonzorgcentrum Sint-Anna. In de Stokveldewijk te Sint-Michiels zijn 24 woningen gesloopt. Op deze locatie aan het Stokveldepad realiseert Vivendo een gemengd project van 28 huurwoningen en 10 koopwoningen. In de periode 2010-2014 heeft de bouwproductie van Vivendo geleid tot een netto aanwas van 270 woningen . -

Bij de nulmeting eind 2007 is in het actieterrein van Vivendo — dus voor de 14 gemeenten samen — een BSO-huur vastgelegd van ongeveer 2.450 nieuwe sociale huurwoningen (zie hoofdstuk 3). De voortgangstoets 2014 (op basis van gegevens eind 2013) stelde een netto aangroei van 860 sociale huurwoningen vast. De gemeenten moeten dus nog circa 1.600 sociale huurwoningen te realiseren tegen 2023. Begin 2015 had Vivendo ruim 600 woningen in voorbereiding (geprogrammeerd en aangemeld).

-

Wanneer we de situatie in het actieterrein per gemeente bekijken, dan constateren we grote verschillen in de mate waarin het BSO-huur al is gerealiseerd (zie ook de overzichtstabel bij de beschrijving van de SHM in hoofdstuk 3). In gemeenten met weinig voortgang onderneemt Vivendo vaak pogingen gedaan om tot de realisatie van sociale huurwoningen te komen. In verslagen van het Lokale Woonoverleg in die gemeenten is regelmatig sprake van projecten/locaties waarvan de ontwikkeling —om diverse redenen— nog niet genoeg is gevorderd om een zicht te krijgen op de uiteindelijke realisatie. Het valt de visitatiecommissie op dat in dergelijke gevallen met enige regelmaat Vivendo wordt genoemd als organisatie die bereid is om projecten vooruit te helpen. Bijvoorbeeld door het overnemen van een grondpositie van een private ontwikkelaar in Jabbeke (zie OD 1.4) of projecten van andere sociale huisvestingsmaatschappijen, zoals het project Akkerbeek in de gemeente Ichtegem dat nu nog in handen is van SHM Woonwel. Ook in Zuienkerke staat het behalen van de BSO-huur prominent op de agenda van het Lokale Woonoverleg. Vivendo heeft geen woningen in Zuienkerke — de 41 sociale woningen zijn eigendom van SHM Het Lindenhof — maar neemt wel deel aan het lokaal woonoverleg om de verwachtingen te peilen die gemeenten van Vivendo hebben en mogelijkheden tot het realiseren van sociale woonprojecten aan te grijpen.

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: goed Vivendo heeft in de afgelopen 5 jaar een aanzienlijk aantal sociale koopwoningen gerealiseerd. Het aantal koopwoningen in voorbereiding maken het waarschijnlijk dat de SHM ook in de toekomst aanzienlijke aantallen koopwoningen zal realiseren. Wat betreft het leenvolume en het aantal afgeleverde sociale lening behoort Vivendo tot de middenmoot in de sector. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Vivendo op deze doelstelling als goed. -

In de periode 2010-2014 bouwde Vivendo gemiddeld 20 sociale koopwoningen per jaar. Daarmee ligt haar productie rond de mediaan van de sector; evenveel SHM’s bouwden meer, én evenveel maatschappijen realiseerden minder sociale koopwoningen.

-

Eind 2014 had Vivendo 165 sociale koopwoningen bij de VMSW aangemeld. Op hetzelfde moment stonden nog 93 andere woningen op een uitvoeringsprogramma, wat wil zeggen dat de realisatie ervan op korte termijn kan verwacht worden.. In 2014 had iets meer dan de helft van de SHM's (die koopwoningen realiseren) een kleiner aantal woningen op een uitvoeringsprogramma; in 2010 was dit nog 80%. Net als bij de huurwoningen neemt het aantal koopwoningen op een uitvoeringsprogramma af en is het de uitdaging aan Vivendo om dit aan te vullen door voortgang te boeken bij de voorbereiding van projecten.


PAGINA 15 VAN 61

-

Het gemiddeld jaarlijks door Vivendo afgezette leenvolume, in de periode 2010-2014, bedroeg 13,7 miljoen euro. Ook hier behoort Vivendo tot het middensegment in de sector. In 2014 was het leenvolume het hoogst van de afgelopen 5 jaar, namelijk 22 miljoen euro. In de voorbije 5 jaar verstrekte Vivendo in totaal 425 leningen. Hiermee zijn de prestaties van Vivendo iets beter dan de mediaan. Bijna een derde van alle leningen werd verstrekt voor de financiering van de aankoop van een sociale koopwoning. Hoe meer koopwoningen de SHM realiseert, hoe beter dus ook haar prestaties op het vlak van leningsbemiddeling... In 2011 ging het om 62 leningen, in 2014 om 122; kortom een verdubbeling.

-

Bij de nulmeting eind 2007 is het deelobjectief sociale koop door de Vlaamse overheid vastgesteld op 1.094 woningen. Dit is de optelsom van alle objectieven van de gemeenten in het actieterrein van Vivendo. Eind 2013 (Voortgangstoets 2014) waren daarvan 114 sociale koopwoningen gerealiseerd. Een groot deel van het koopobjectief moet dus nog gerealiseerd worden. Desalniettemin stelt de visitatiecommissie vast dat Vivendo het grootste deel (100) van de gerealiseerde woningen voor zijn rekening neemt en dus al een stevige bijdrage aan het realiseren van dit deelobjectief heeft geleverd. Bovendien zijn nog ruim 250 koopwoningen in voorbereiding (geprogrammeerd of aangemeld).

OD 1.3 De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing Vivendo heeft in de periode 2010-2014 geen sociale kavels gerealiseerd en heeft er ook geen gepland voor de nabije toekomst. De SHM — en alle actoren waarmee de visitatiecommissie over deze kwestie sprak— verwijzen naar de West-Vlaamse Investeringsmaatschappij (WVI) als dé partij die het realiseren van sociale kavels in het actieterrein voor haar rekening neemt. In het project Sint Trudo (Brugge) zal de WVI 18 sociale kavels realiseren. Daarom beschouwt de visitatiecommissie deze operationele doelstelling als ‘niet van toepassing’ bij de beoordeling van de prestaties van Vivendo. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed Vivendo heeft een duidelijke strategie voor de verwerving en aanwending van gronden en panden. Grond is voor de SHM een ‘strategische’ reserve die zij aanvult, ruilt en inzet voor het realiseren van sociale projecten. Deze strategie draagt bij aan de aanzienlijke gerealiseerde en geplande bouwproductie. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op dit terrein als goed. -

Vivendo heeft binnen de sociale huisvestingsector één van de grootste grondreserves. Eind 2014 bedroeg die reserve 55 hectare. De afgelopen jaren was de totale omvang van de grondreserve vrij stabiel, maar de samenstelling verandert doorlopend. In haar jaarverslagen geeft Vivendo daarin een goed inzicht. De huidige grondreserve bestaat vooral uit gronden die in de afgelopen 10 tot 15 jaar zijn aangekocht. Dit wijst erop dat de SHM weinig historische gronden heeft die in een ver verleden zijn aangekocht maar niet benut (kunnen) worden voor woningbouw.

-

Vivendo gaat bijzonder strategisch met grond om. De maatschappij beschouwt grondbezit enerzijds als een lange termijnbelegging, die meer oplevert dan de vergoeding op de rekening courant van de VMSW. Tegelijk koopt en ruilt Vivendo voortdurend gronden in functie van het


PAGINA 16 VAN 61

creëren van bijkomend sociaal woonaanbod. Zo heeft Vivendo in de gemeente Jabbeke –in het project Varsenare Noord – grond aangekocht van een private ontwikkelaar met als doel om op deze locatie sociale huur- en koopwoningen te realiseren. Dit is een mooi voorbeeld van een project waar Vivendo het initiatief overneemt van een private actor die —door het wegvallen van de sociale last uit het Grond- en Pandendecreet— niet meer tot realisatie van sociale woningen bereid is. Juist is Jabbeke is dit relevant omdat hier het BSO-huur nog lang niet gerealiseerd is (zie OD 1.1). -

Naast het verwerven van gronden —meestal in woonuitbreidingsgebieden— is Vivendo ook actief in het aankopen, herbestemmen of vervangen van panden. In Zwevezele (Wingene) heeft zij een school aangekocht die zij zal vervangen door sociale woningen. Vivendo is in gesprek met het stadsbestuur van Brugge om een oude kazerne in de binnenstad (Peterseliestraat) te verwerven om sociale huurwoningen en —samen met andere partijen— winkels, horeca en een bedrijfsruimte realiseren, en mogelijk ook private huurwoningen. Een ander voorbeeld betreft de herontwikkeling van de voormalige verpleeginrichting van vzw Engelbewaarder te Zeldelgem in een nieuwbouwproject voor levenslang wonen (zie OD 1.4) is een ander voorbeeld van het creëren van bouwmogelijkheden door het aankopen van panden. Dat geldt ook voor de, in 2014 afgeronde, herontwikkeling van de Rijkswachtkazerne in Oostkamp tot sociale huurwoningen en voor het, via voorkooprecht verkregen, historische pand aan de Hoefijzerlaan in Brugge.

-

Naast het verwerven van gronden en panden gebruikt Vivendo ook het eigen patrimonium om bouwmogelijkheden te creëren, bijvoorbeeld door de vervanging van 26 oude bejaardenwoningen in Eernegem door 40 nieuwe huur-appartementen.

-

Het verkrijgen van gronden en panden kost Vivendo — naar eigen zeggen — weinig moeite. De maatschappij heeft een goed uitgebouwd netwerk met partijen in haar actieterrein. De directeur en een stafmedewerker – een voormalig directeur van Vivendo (2006-2010) en van de Interbrugse Maatschappij voor de Huisvesting — vormen bij Vivendo de spil van dat netwerk. Samen zoeken zij naar kansen, onder andere door deel te nemen aan het Lokale Woonoverleg, want mogelijkheden tot het verwerven van gronden en panden lopen vaak via gemeenten, maar soms ook via andere contacten zoals kerkfabrieken. Woon- en welzijnsactoren bevestigdn dat Vivendo een partij is die haar standpunten weet te staven met objectieve cijfergegevens en analyses en die veel dynamiek aan de dag legt om haar projecten te verwezenlijken (zie OD 5.5).

-

Vivendo volgt wel de aanbiedingen via het voorkooprecht en let daarbij vooral op voormalig bezit van de SHM. De SHM probeert door het aankopen van voormalig bezit dat is ingeklempd tussen haar huur patrimonium weer aaneengeschakelde woningen te creëren. Dit maakt het makkelijker om die woningen te vervangen of te renoveren. Deze strategie levert in de praktijk weinig resultaten op. Sinds 2010 is geen gebruik gemaakt van het voorkooprecht omdat de prijzen volgens Vivendo te hoog liggen. De gemiddelde prijs van bouwgrond in het actieterrein van Vivendo bedroeg eind 2013 248 euro, maar deze prijs wordt opgedreven door uitschieters in kustgemeenten zoals 794 euro per m² in Knokke-Heist. Algemeen is de verwervingskost van nieuwe gronden hoog in vergelijking met de kostprijs van Vivendo’s grondpositie: eind 2013 was de gemiddelde historische kostprijs van die grondreserve slechts € 36 euro per m².

-

Vivendo heeft gronden in vrijwel alle gemeenten in haar actieterrein. Die gronden gebruikt Vivendo ook om gespreid over het actieterrein woningen te realiseren (zie OD 1.1. en OD 1.2). De visitatiecommissie vindt wel dat Vivendo de transparantie van haar grondreserves kan


PAGINA 17 VAN 61

vergroten door in het jaarverslag niet alleen de deelgemeenten te noemen waarin deze gronden liggen, maar ook de gemeenten. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed Vivendo hanteert een bewuste strategie om tegemoet te komen aan de noden van kandidaathuurders en bijzondere doelgroepen. De prestaties voor deze doelstelling omvatten enerzijds het laten aansluiten van het reguliere aanbod aan koop- en huurwoningen op de noden. Anderzijds valt onder deze doelstelling de zorg voor een adequaat woningaanbod voor bijzondere doelgroepen. Deze woningen worden soms ook buiten het sociaal huurstelsel aan vzw’s verhuurd. Op beide terreinen levert Vivendo goede prestaties. -

Voor het afstemmen van het woningaanbod op de noden van reguliere doelgroepen maakt Vivendo bij nieuwe projecten analyses van de wachtlijsten, de kenmerken van kandidaathuurders en de kenmerken van zittende huurders. Deze analyses leiden meestal tot projecten met woningen voor 1 en 2 persoonshuishoudens (80% van de wachtlijst).

-

Uit de analyse van wachtlijsten door Vivendo blijkt een —beperkte vraag — naar grote woningen. Vivendo heeft weinig grote woningen in haar patrimonium. Om toch tegemoet te komen aan de vraag van grote gezinnen wordt in de meeste nieuwe projecten een beperkt aantal grote woningen voorzien. Ter illustratie: in het project Sint-Andries, onderdeel van de vierde fase van het wijk Hermitage, heeft Vivendo in 2013 6 woningen met 6 slaapkamers voorzien in een project dat bestond uit in totaal 46 huurwoningen.

-

In haar koopprojecten richt Vivendo zich, aanvullend op de productie van de meer traditionele eengezinswoningen met 3 en 4 slaapkamers, ook op koopwoningen voor kleinere en gezinnen omdat uit wachtlijsten voor koopprojecten een stijging van het aantal alleenstaanden met kinderen blijkt. Om in te spelen op deze maatschappelijke ontwikkeling van een groeiend aantal eenoudergezinnen, voorziet Vivendo kleinere koopappartementen in gemengde huur/koopprojecten.

-

Naast analyses van de kenmerken (o.a. leeftijd en inkomen) van de eigen huurders, bevatten de jaarverslagen van Vivendo ook analyses over het aantal kandidaat-huurders per gemeente in het actieterrein, in vergelijking met het patrimonium van de SHM in de gemeente. Zo was in 2014 de verhouding kandidaat-huurders / woningen in Zedelgem 646 kandidaten tegen 500 woningen, terwijl dit in de gemeente Jabbeke 443 kandidaat-huurders op slechts 70 woningen was. Zedelgem is goed op weg om het BSO huur de behalen, maar Jabbeke nog niet (zie OD 1.1 en hoofdstuk 3). Tijdens de visitatie gaven de medewerkers van de SHM ook aan dat ze vaak terugvallen op de gegevens uit het jaarverslag, onder andere om de gekozen mix aan woningen op het lokaal woonoverleg toe te lichten.

-

De aanzienlijke bouwproductie van Vivendo heeft zeer waarschijnlijk bijgedragen aan het verminderen van de wachttijden. In 2013 kon de maatschappij de gemiddelde wachttijd terugbrengen van 55 maanden naar 44 maanden en eind 2014 kon deze wachttijd gehandhaafd worden (gemiddeld in Vlaanderen bedroeg de wachttijd 36 maanden). Voor een eengezinswoning was de wachttijd beduidend korter (< 1 jaar) terwijl de wachttijd voor alleenstaanden in sommige gevallen opgelopen is tot 7 jaar.


PAGINA 18 VAN 61

-

Voor kwetsbare doelgroepen werkt Vivendo samen met welzijnsorganisaties en gespecialiseerde vzw’s om te zorgen voor voldoende begeleiding. Vivendo verhuurt bijvoorbeeld een groot aantal woningen (74) buiten het sociaal huurstelsel, vooral aan een instelling voor mensen met een beperking (vzw Oranje, 26 woningen) en aan een dienst beschut wonen (vzw Beschut Wonen, 16 woningen). Vivendo heeft met een aantal welzijnsorganisaties en OCMW’s samenwerkingsovereenkomsten voor de begeleiding van specifieke doelgroepen. De vraag naar woningen voor bijzondere doelgroepen is groot en actoren waarmee de visitatiecommissie sprak vinden dat Vivendo op dit terrein doet wat zij kan.

-

Ruim 40% van de huurders van Vivendo is ouder dan 65 jaar. Om voldoende geschikte woningen voor deze doelgroep te voorzien realiseert de SHM woningen die aansluiten bij de noden van deze doelgroep. Een voorbeeld hiervan is het Integraal Woonzorg Project dat Vivendo in de gemeente Zedelgem realiseert in samenwerking met de vzw De Broeders van Liefde, vzw De Engelbewaarders, en de gemeente en het OCMW van Zedelgem. De hiertoe in 2013 getekende samenwerkingsovereenkomst bevat plannen voor de realisatie van een integrale woon-, zorgen welzijnssite op de terreinen van vzw De Engelbewaarders –een voormalig verpleeghuis. Vivendo zal hier 10 sociale assistentiewoningen realiseren voor personen met een meervoudige beperking, 20 aangepaste seniorenflats met zorg op afroep en 18 reguliere sociale huureenheden.

-

In de gemeente Ichtegem (Eernegem) — op de plaats waar er in 2014 26 bejaardenwoningen werden gesloopt — voorziet Vivendo de bouw van 40 huurappartementen met twee slaapkamers. Deze appartementen worden gezien als aanleunflats bij het woonzorgcentrum Sint-Anna dat zich momenteel in een uitbreidingsfase bevindt. Vivendo heeft met dit woonzorgcentrum een overeenkomst gesloten die de huurders van de appartementen de mogelijkheid biedt om een beroep te doen op de diensten van het woonzorgcentrum.

-

Vivendo participeerde in het project Proef-Wonen voor het toewijzen van woningen aan personen die extra woonbegeleiding nodig hebben. Het ging tot nu toe om een 5-tal contracten op jaarbasis. In opvolging van dit project is een intergemeentelijk doelgroepenplan vastgesteld. Het aantal woningen beschikbaar voor dit project is zeer beperkt. Voor Vivendo gaat het om 1 woningtoewijzing per 2 jaar voor het gehele actieterrein van de huisvestingsmaatschappij.

-

Voor bijzondere doelgroepen zijn de 6 kangoeroewoningen aan de Vedastusstraat in Jabbeke. Deze woningen zijn op het moment van de visitatie nog niet opgeleverd, maar de oplevering is voorzien voor oktober 2015.


PAGINA 19 VAN 61

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed Eindoordeel huuractiviteiten: goed Eindoordeel koopactiviteiten: goed Met haar hoge productie van nieuwe woningen behoorde Vivendo In de periode 2010-2014 tot de best presterende SHM’s in de sector. Ook het aantal huurwoningen in ontwikkeling is hoog.De door Vivendo gerealiseerde aantallen nieuwe koopwoningen liggen rond de mediaan in de sector. De gemeenten uit het actieterrein van Vivendo verwachten geen prestaties van Vivendo voor het realiseren van sociale kavels. Zij rekenen daarvoor op de inspanningen van de West-Vlaamse Intercommunale. Vivendo koopt, verkoopt, ruilt en ontwikkelt voortdurend gronden. Ze gebruikt en combineert verschillende methoden en werkwijzen om de nodige sociale woonprojecten te realiseren. Daarbij besteedt zij ook veel aandacht aan het verwerven en herontwikkelen van panden. Vivendo huisvest veel bijzondere doelgroepen en werkt hiertoe intensief samen met welzijnsactoren en gespecialiseerde vzw’s. Uit de verscheidenheid aan woningtypes blijkt een weloverwogen afstemming van het aanbod op de evoluerende noden van verschillende doelgroepen.


PAGINA 20 VAN 61

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1: De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed voor huuractiviteiten Vivendo is laat gestart met het op een planmatige manier onderhouden en verbeteren van haar patrimonium. Sinds 2010 werkt Vivendo echter de achterstand weg en daarbij krijgen de doelstellingen van het ERP 2020 programma (isolatie van de daken, aanbrengen van isolerend glas en plaatsen van energiezuinige verwarming) de prioriteit. De maatschappij werkt op basis van een adequate onderhouds- en renovatieplanning. De visitatiecommissie beoordeelt prestaties van Vivendo op dit onderdeel als goed.

-

Het aandeel woningen dat voldoet aan alle ERP 2020 normen is bij Vivendo lager dan bij veel andere SHM’s maar de maatschappij is sinds 2010 duidelijk bezig met een inhaalbeweging. Eind 2014 vertoonde de helft van het patrimonium prioritaire ERP-gebreken. De drie prioritaire ERP2020-eisen zijn dat de woningen moeten beschikken over voldoende dakisolatie, dubbele beglazing en een energiezuinige verwarmingsinstallatie. Bij slechts een vierde van de SHM’s lag dit aandeel hoger. In 2010 evenwel waren er amper SHM’s die een hoger aandeel woningen hadden met ERP-gebreken dan Vivendo. Daaruit blijkt dat de SHM sinds 2010 meer dan andere SHM’s geïnvesteerd heeft in de aanpak van de ERP-gebreken.

-

In 2014 had 80% van de woningen dubbele beglazing, in 2013 had nog slechts 56% dubbele beglazing. Vivendo is bezig met een indrukwekkende inhaaloperatie, maar heeft nog een achterstand. Vier vijfde van de SHM’s hadden meer woningen met isolerende beglazing. Eveneens 80% van de woningen van Vivendo had in 2014 voldoende dakisolatie maar 58% van de SHM’s haalde betere prestaties. In 2013 was dit nog 84%. Vivendo heeft ook op het vlak van energiezuinige verwarmingsinstallaties vooruitgang geboekt. Eind 2014 had 80% van haar woningen een energiezuinige verwarmingsinstallatie; in 2011 was dit aandeel nog iets minder dan 70%.

-

Het grootste probleem om de ERP2020 normen te bereiken is dat ongeveer 500 appartementen van Vivendo uitgerust zijn met elektrische verwarming. Dat is meer dan de helft van alle appartementen. Tot 1995 werden appartementen volgens de richtlijnen van de Vlaamse overheid nog voorzien van dit type verwarming. Omschakeling naar verwarming op gas is volgens de SHM voor deze appartementencomplexen vrijwel niet realiseerbaar omdat het aanleggen van de benodigde aan- en afvoerleidingen grote en dure aanpassingen aan de bouwconstructie vraagt. De visitatiecommissie begrijpt dat voor dit probleem vooralsnog geen financieel aanvaardbare oplossing beschikbaar is.

-

Vivendo beschikt over een totaalplanning met daarin alle maatregelen voor het tijdig aanpakken van ERP-gebreken aan dak, ramen, verwarming en gevels. Naast een globale planning voor het ERP2020 programma beschikt de SHM voor de andere onderhouds- en renovatiewerken over aparte planningen op 5 jaar, waarbij een raming van de kosten gekoppeld is aan de financiële meerjarenplanning. Het vervangen van elektrische verwarming maakt geen onderdeel uit van deze planning. Appartementen met elektrisch verwarming maken deel uit van veelal verouderde wooncomplexen die Vivendo wil slopen en vervangen — zoals de appartementencomplexen De Leeuwerik en De Nachtegaal (Brugge).


PAGINA 21 VAN 61

-

De visitatiecommissie vindt het positief dat Vivendo haar renovatieprogramma gebruikt om kansen te creëren voor sociale economie bedrijven. Zo worden de bedrijven Groep Intro en De Schakelaar ingezet voor de isolatie van hellende daken. In het kader van de ‘energiejacht’ werden door De Schakelaar eveneens een aantal gratis energiescans uitgevoerd in sociale woningen van Vivendo (zie OD 3.2).

-

Op basis van de gesprekken met huurders en woonactoren is de visitatiecommissie van mening dat Vivendo de opvolging van herstellingen aan het patrimonium meestal adequaat organiseert. Voor het melden van herstellingen werkt Vivendo met een eigen ‘call-center’ met een direct nummer voor technische meldingen, dat op basis van het gesprek met de huurder een prioriteit toekent aan een bepaalde interventie. Voor de afspraak zelf neemt de daartoe door de SHM aangewezen aannemer contact op met de huurder. Na de interventie tekent de huurder de werkbon af. De maatschappij voert steekproefsgewijs controles uit wanneer de factuur niet overeenstemt met wat Vivendo had verwacht.

-

In de gesprekken met de huurders kwamen wel enkele verbeterpunten naar voren. Huurders en enkele woonactoren meldden dat de SHM te weinig controle uitoefent op haar aannemers (vooral bij onderhoudscontracten) en te gemakkelijk de reparatie of vervanging van versleten onderdelen aan de huurder aangerekend. Ook werden enkele kritische opmerkingen gehoord over het niet vervangen van versleten onderdelen in de woning, zoals de vloerbedekking of keukens in woningen van bewoners die al vele tientallen jaren bij Vivendo huren. De visitatiecommissie kan niet vaststellen hoe representatief deze opmerkingen zijn. De planmatige vervanging van zaken als vloerbedekking en keukens heeft de commissie niet aangetroffen in de onderhoudsplanning. Zij adviseert Vivendo om op basis van deze elementen van haar dienstverlening huurdersbevragingen te organiseren en de renovatieplanning verder aan te vullen op basis van vaststellingen op het terrein.

OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed voor huuractiviteiten Beoordeling: goed voor koopactiviteiten. De SHM stelt duidelijke prioriteiten als het gaat om milieuvriendelijk bouwen van huurwoningen. De maatschappij richt zich allereerst op het behalen van de prioritaire ERP 2020 doelen (daken glasisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallaties). In tweede instantie wordt er ingezet op isolatie van gevels en vloeren bij nieuwbouw huurwoningen. Daarna, als derde stap, onderzoekt de maatschappij of alternatieve vormen van energieopwekking haalbaar zijn. Bij koopwoningen past de maatschappij vaker alternatieve vormen van energieopwekking toe. De visitatiecommissie vindt dat Vivendo op deze doelstelling een goede prestatie levert. -

Vivendo wil haar tijd en energie, en de subsidies van de Vlaamse overheid, eerst inzetten voor de inhaalbeweging die moet leiden tot het behalen van de ERP 2020 doelen, gezien de achterstand die zij daarin nog heeft. Pas daarna vindt de maatschappij het verantwoord om te investeren in hernieuwbare energie en/of speciale technieken. Het verbeteren van de energiezuinigheid van het bestaande patrimonium heeft absolute prioriteit. De visitatiecommissie begrijpt deze prioritering, maar constateert wel dat daardoor Vivendo zich beperkt tot wat wettelijk minimaal van haar wordt verwacht op het gebied van milieuvriendelijkheid. Zij heeft nog onvoldoende een eigen visie ontwikkeld op de bijdrage die zijn kan en wil leveren aan een beter milieu.


PAGINA 22 VAN 61

-

Bij de nieuwbouw van huurwoningen zorgt Vivendo vooral dat de woningen zo energiezuinig mogelijk zijn, o.a. door deze expertise ook als selectiecriterium toe te passen bij de keuze van de architect. Ze is terughoudend met alternatieve vormen van energieopwekking en het toepassen van, volgens haar, vaak complexe en dure installaties zoals zonneboilers en warmtepompen. Zij weegt terecht, de kosten en risico’s van deze technieken —zoals onderhoud, vervanging en extra huurlasten— af tegen de opbrengsten.

-

Voor de aanstelling van de architecten houdt Vivendo rekening met de aandacht voor duurzaamheid en milieuvriendelijkheid. Om de toepassing van duurzame materialen te kunnen opleggen heeft Vivendo eigen ontwerprichtlijnen opgemaakt, ter aanvulling van de C2008norm van de VMSW (zie OD 3.1).

-

De ambities van Vivendo op het gebied van milieuvriendelijkheid worden beperkt door de grote uitdaging om het bestaande patrimonium te laten voldoen aan de ERP2020-normen. Zij voelt zich geremd om nieuwe energiezuinige projecten te realiseren zolang er nog veel woningen in haar bestaande patrimonium zijn met lage energieprestaties. Bij de bouw van nieuwe koopwoningen en -appartementen is zij minder terughoudend. In Wingene heeft zij woningen voorzien van zonneboilers en in het project De Lijster in Sint-Michiels heeft zij een collectieve ketel met warmtepomp geplaatst.

-

Een bijzonder aspect van de aanpak van Vivendo is de aandacht voor collectieve verwarmingssystemen. Vivendo is binnen de Vlaamse sociale huisvestingssector een warm pleitbezorger van collectieve verwarming omdat volgens haar nieuwe collectieve installaties voor zeer lage energiekosten kunnen zorgen —gemiddeld 30 euro per maand— omdat warmtepompen beter renderen en men gas tegen een lager tarief kan inkopen. De maatschappij beschikt in haar patrimonium over een 6-tal projecten met een collectieve verwarmingsinstallatie. Volgens de maatschappij kiezen veel SHM’s niet voor collectieve verwarming vanwege de complexiteit van de systemen en de tijdsbelasting voor de organisatie. Vivendo doet dat bewust wél vanuit de wens om niet alleen de huurkosten, maar ook gebruikskosten zo laag mogelijk te houden. De maatschappij heeft in dat kader ook geregeld contact met andere maatschappijen zoals IJzer en Zee en de Mandel over het gebruik van collectieve verwarmingsinstallaties.

-

Het voorkomen van onnodig verbruik van ruimte en grondstoffen is ook een vorm van milieuvriendelijkheid. Dat kan onder andere tot uitdrukking komen door inbreidingsgericht te bouwen, mogelijk in combinatie met het hergebruik van bestaande panden. Hoewel Vivendo dit zelf niet expliciet benoemt als een milieuvriendelijke activiteit, vindt de visitatiecommissie dat de huisvestingsmaatschappij op dit onderdeel goede prestaties levert, zoals de reeds voltooide herbestemming van de rijkswachtkazerne in Oostkamp tot appartementen, de momenteel nog in voorbereiding zijnde herbestemming van de oude kazerne aan de Peterseliestraat en het via het recht op voorkoop verworven historische pand aan de Hoefijzerweg, beide in Brugge. De visitatiecommissie adviseert om deze aanpak op te nemen als een van de componenten van haar visie op milieuvriendelijkheid.

-

Vivendo heeft in haar projecten (vb. wij Fourage in Sint-Kruis) ervaren dat een aangepast gebruik van de woning een belangrijke impact heeft op de effectiviteit van de investeringen die zij doet om milieuvriendelijk te bouwen. Om de bewoners te sensibiliseren is Vivendo een samenwerking aangegaan met het sociaal economiebedrijf De Schakelaar voor het uitvoeren van energiescans. Dit is een belangrijk onderdeel van milieuvriendelijkheid, maar vraagt volgens de visitatiecommissie nog nadere uitwerking om effectief te zijn. Zo zou de SHM


PAGINA 23 VAN 61

hierrond nog beter kunnen communiceren met de huurders en de resultaten van de energiescans gebruiken voor de eigen onderhouds- en renovatieplanning. OD 2.3: De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed voor huuractiviteiten, Beoordeling: goed voor koopactiviteiten Vivendo draagt bij aan het flexibel inzetbaar maken van haar huurpatrimonium door telkens bij nieuwbouw een aantal aanpasbare huurwoningen te voorzien. Daarnaast werkt zij samen met partners aan oplossingen voor levenslang wonen. De maatschappij stelt dat aanpasbaar bouwen goed mogelijk is binnen de kostprijsnormen van de VMSW, maar past dit principe nog niet toe bij nieuwe koopwoningen. Per saldo vindt de visitatiecommissie dat Vivendo op dit onderdeel goede prestaties levert voor de huuractiviteiten, maar dat voor de koopactiviteiten de prestaties voor verbetering vatbaar zijn.

-

In vergelijking met veel andere SHM’s heeft Vivendo een hoog aandeel ouderen; 40% van de huurders van Vivendo was eind 2014 ouder dan 65 jaar. Dit verklaart ook de aandacht die Vivendo heeft voor het flexibel inzetbaar maken van haar patrimonium door woningen aanpasbaar te bouwen, waar nodig woningen in individuele gevallen aan te passen aan de noden van gezinnen en een flink aantal woningen geschikt te maken voor rolstoelgebruik.

-

Ongeveer 1/3de van de in 2014 gerealiseerde nieuwe huurwoningen is aanpasbaar gebouwd; slechts 11% van de SHM’s had een hoger aandeel. Er werden 17 aanpasbare woningen gerealiseerd in een project van 31 woningen aan de Kortrijksestraat in Oostkamp. Het aandeel aanpasbare woningen in de nieuwbouwproductie was in de periode 2010-2013 van vergelijkbare omvang. Vivendo wil in elk nieuw huurproject telkens circa 30% van de woningen aanpasbaar bouwen. Het flexibel inzetbaar maken van woningen wordt uitsluitend toegepast bij de nieuwbouw van huurwoningen, niet bij renovaties

-

Voor wat betreft koopwoningen werden in 2014 2 aangepaste koopwoningen gerealiseerd in Sint-Andries (Brugge). Voor 2015 en 2016 zijn nog eens 8 (Damme, deelgemeente Moerkerke) en 37 (Zedelgem, deelgemeente Veldegem) koopwoningen aangepast voor levenslang wonen (. Vivendo heeft nog geen visie of strategie ontwikkeld voor het toepassen van aanpasbaar bouwen bij koopwoningen. De visitatiecommissie raadt aan om dat wel te doen voor de koopwoningen omdat de aanpasbaarheid van woningen aan veranderende noden ook relevant is voor kopers.

-

Vivendo beschikt over 381 rolstoelbezoekbare woningen. Deze woningen liggen verspreid over het actieterrein van de maatschappij. Van deze woningen zijn er slechts enkele tientallen gebouwd voor 2010, de overige woningen zijn in de afgelopen 5 jaar gerealiseerd. Vivendo meldt dat zij —aanvullend op de rolstoelbezoekbare woningen— over 129 aanpasbare en 226 aangepaste woningen beschikt. Van die laatste groep zijn er 29 woningen waarbij minstens één huurder rolstoelgebruiker is. Deze woningen hebben voldoende grote draaicirkels en verlaagde drempels. Sommige woningen hebben een aangepaste keuken. Bij de overige woningen gaat het om woongelegenheden voor senioren die voldoen aan de eisen zoals vastgelegd in het lokaal toewijzingsreglement. Dat zijn woningen met minstens één slaapkamer en badkamer op het niveau van de inkomdeur. De woningen zijn voorzien van, of aan te passen naar, een inloopdouche.

-

Vivendo verwijst naar het Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (VAPH) als huurders hun woning willen aanpassen. Deze aanpassingen mogen bij einde verhuur behouden


PAGINA 24 VAN 61

blijven, mits ze technisch goed zijn uitgevoerd. Als een woning niet geschikt blijkt om aan te passen, zal Vivendo de aanvraag weigeren en de huurder voorstellen om binnen het patrimonium samen op zoek te gaan naar een beter geschikte aangepaste of aan te passen woning. -

De visitatiecommissie waardeert de inspanningen van Vivendo om gemengde projecten te realiseren waarbij meerdere doelstellingen worden gecombineerd. Een mooi voorbeeld vindt de commissie de verbouwing van het voormalig gemeentehuis van Zeebrugge tot 6 rolstoelaangepaste bejaardenflats, gecombineerd met de bouw van 10 eengezinswoningen waarvan 5 huur- en 5 koopwoningen (oplevering verwacht in 2016).

-

De aandacht van Vivendo voor flexibel bouwen en levenslang wonen komt naar voren in een aantal concrete projecten die al eerder zijn besproken bij OD 1.5. Dat is bijvoorbeeld het geval bij de nieuwe ‘aanleunwoningen’ bij woonzorgcentrum Sint-Anna in Ichtegem, de Kangoeroe woningen in Jabbeke en het Integraal Woonzorgproject dat Vivendo samen met diverse partners in de gemeente Zedelgem realiseert.

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Eindoordeel huuractiviteiten: goed Eindoordeel koopactiviteiten: goed Vivendo is laat gestart met het op een planmatige manier onderhouden en verbeteren van haar patrimonium. Sinds 2010 werkt Vivendo echter hard aan het wegwerken van achterstanden in de kwaliteit van het patrimonium, en vooral aan het behalen van de prioritaire ERP 2020 doelen. Zij gebruikt hiervoor een goede onderhouds- en renovatieplanning. Vivendo stelt duidelijke prioriteiten op het gebied van milieuvriendelijkheid. De SHM richt zich allereerst op het behalen van de ERP2020 normen in het bestaande huurpatrimonium. In haar nieuwbouwprogramma geeft de SHM prioriteit aan een goede isolatie van gevels en vloeren van nieuwbouw huurwoningen. Vivendo besteedt ook aandacht aan het hergebruik van bestaande panden en het optimaal benutten van de mogelijkheden van collectieve verwarmingsinstallaties. Vivendo draagt bij aan het flexibel maken van haar patrimonium om daarmee beter aan te sluiten bij de wisselende noden van bewoners. Dat doet zij door bij nieuwbouwprojecten telkens een aantal aanpasbare huurwoningen te voorzien. Daarnaast werkt zij samen met partners aan oplossingen voor levenslang wonen.


PAGINA 25 VAN 61

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling huuractiviteiten : goed Beoordeling koopactiviteiten: goed Vivendo hanteert een aantal vooraf vastgelegde criteria om te evalueren of ze tot de aankoop van een grond of gebouw zal overgaan. Op verschillende tijdstippen wordt de bouwkost getoetst aan de maximale prijsnormen voor de gesubsidieerde financiering. De maatschappij heeft eigen ontwerprichtlijnen uitgewerkt en ze beschikt over actuele en gedetailleerde opvolgingslijsten van haar projecten. Vivendo slaagt erin om een aantal belangrijke projecten binnen de subsidiabele prijsplafonds te realiseren en de meerkosten voor nieuwbouw onder controle te houden. Voor renovaties liggen de meerwerken hoger en de visitatiecommissie vindt dat Vivendo meer inspanningen kan doen om de contractwijzigingen bij renovatie te beperken door beter te inventariseren wat de staat is van de te renoveren woningen. Globaal beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de SHM voor prijsbewust bouwen als goed, zowel van huurals van koopwoningen. -

Bij de aankoop van een grond of pand hanteert Vivendo een aantal criteria om na te gaan of ze zal ingaan op de opportuniteit die zich aandient. Een eerste criterium is de ligging van het perceel, in functie van de ontsluiting en de aanwezige voorzieningen, maar ook in functie van het BSO in die gemeenten of eventuele aanpalende eigendommen van de SHM zelf. De tweede toetsing heeft betrekking op de kenmerken van het terrein zelf: vorm, reliëf, waterhuishouding, draagkracht en bestemming. In een derde stap wordt nagegaan wat de bebouwingsmogelijkheden zijn van het terrein, waarbij een minimum van 4 à 5 woningen vooropgesteld wordt om kostenefficiënt te kunnen bouwen. In de achtereenvolgende fases van het ontwikkelingsproces (aankoop grond / voorontwerp / definitief ontwerp / vergunning / aanbesteding) wordt telkens een simulatietabel gemaakt die weergeeft wat de geraamde kostprijs is en wat de verhouding (uitgedrukt in een conformiteitspercentage) is ten aanzien van de maximale prijsnorm die vooropgesteld wordt in het kader van de financiering. Wanneer de raming in ontwerpfase de norm overschrijdt wordt het project bijgestuurd.

-

Voor Vivendo is niet alleen de bouwkost van tel, maar ook de onderhoudskost achteraf. Om de toepassing van onderhoudsvriendelijke en duurzame materialen te kunnen opleggen heeft Vivendo eigen ontwerprichtlijnen opgemaakt, ter aanvulling van de C2008-norm van de VMSW. In deze ontwerprichtlijnen is er onder meer aandacht voor uitgebreide waarborgtermijnen voor technische installaties (tot 10 jaar) en voor de onderhoudskosten van de geïnstalleerde liften. De ontwerprichtlijnen worden elke zes maanden aangepast. Binnen de maatschappij heeft één medewerker de taak om de projecten voor te bereiden, erop toe te zien dat de ontwerprichtlijnen gevolgd worden, en de lastenboeken en meetstaten na te kijken op hiaten en vergetelheden. Door deze aanpak vermijdt Vivendo, naar eigen zeggen, alvast een deel van de meerwerken na aanbesteding. Sommige meerwerken zijn volgens Vivendo quasi onvermijdbaar (vb. afbraakwerken en de aanwezigheid van ondergrondse massieven die in de meetstaat als vermoedelijke hoeveelheid opgenomen zijn). De visitatiecommissie vindt het opstellen van eigen ontwerprichtlijnen en het toewijzen van de verantwoordelijkheid voor de aftoetsing ervan een goede aanpak.


PAGINA 26 VAN 61

-

Voor wat betreft nieuwbouwprojecten bedroegen de contractwijzigingen voor de huurprojecten van Vivendo 1,9% in 2011, 5,6% in 20122, 0,9% in 2013 en 2,6% in 2014. 84% van de maatschappijen hadden een lager percentage aan meerwerken in 2014. In 2011 werden de hoogste percentages meerwerken goedgekeurd voor twee nieuwbouwprojecten in de wijk Kaproen (Brugge, 19 appartementen en 8 woningen). In 2012 worden de meerwerken vooral veroorzaakt door het project Rijselstraat (Brugge), waar 4 woningen en een bankkantoor gerealiseerd werden, maar waar de meerwerken 21% van het bestelbedrag bedroegen. Hier hadden de contractwijzigingen betrekking op het aanpassen van de funderingswijze, wijzigingen van draagvloeren en buitenaanleg. Ook in het project ‘Ommeganck’ (Ruiselede, 22 huurwoningen) werden in 2012 1,1% meerwerken betaald, voornamelijk voor funderingswerken en afwerking van de woningen. In 2013 werd voor het project in de Lange Molenstraat (Hermitage II, Brugge, 46 huurwoningen) voor 1,5% van het bestelbedrag aan contractwijzigingen goedgekeurd (onder meer voor ventilatie, tuinafsluitingen, afwerking woningen). In 2014 hadden de 1,6% meerwerken in het project ‘Wingensesteenweg’ (Beernem, 12 woningen) vooral betrekking op het wijzigen van de technieken.

-

Ondanks het feit dat Vivendo er in slaagt om enkele belangrijke projecten binnen de subsidiabele prijsplafonds te realiseren, stelt de visitatiecommissie vast dat bij nieuwbouw huurwoningen een aantal types contractwijzingen vaak terugkeren: wijzigingen aan funderingen, wijzigingen aan technieken, omgevingsaanleg en bijkomende werken voor de afwerking van de woningen. De visitatiecommissie raadt aan om de uitgewerkte ontwerprichtlijnen opnieuw te evalueren in functie van de contractwijzigingen van de projecten die de afgelopen vier jaar opgeleverd werden.

-

De percentages contractwijzigingen bij nieuwbouw koopwoningen zijn beperkter dan bij nieuwbouw huurwoningen: 0,45% in 2012 (‘Ommeganck’, Ruiselede, 17 koopwoningen) en 0,3%3 in 2014 (Hermitage II, Brugge, 35 koopwoningen). In 2013 werden twee gemengde projecten opgeleverd. Voor het project in de Molenwiekstraat (Hermitage I, 34 huur- en 13 koopappartementen) kon de maatschappij de werken opleveren met een kleine minprijs en het project te Lissewege (10 huurwoningen en 6 koopwoningen) werd opgeleverd met 3,2% meerwerken ten aanzien van het bestelbedrag omwille van wijzigingen in normering. Volgens de SHM zijn er bij koopwoningen minder meerwerken voor de SHM omdat de koper zelf dient in te staan voor een aantal werken, die gemakkelijk aanleiding geven tot contractwijzigingen (vb. keuken en tuinaanleg). Anderzijds blijken de koopwoningen van Vivendo duurder dan de koopwoningen van 90% van de andere maatschappijen. Dit wordt gedeeltelijk verklaard door de verkoopprijs van de grond, die Vivendo principieel verkoopt aan 75% van de venale waarde, wat het maximum is bij de verkoop van koopwoningen. Voor wat betreft de kostprijs van de constructies kan de SHM geen verklaring geven waarom de koopwoningen duurder zijn.

-

De visitatiecommissie vindt het positief dat de maatschappij beschikt over overzichtelijke en tegelijkertijd gedetailleerde opvolgingslijsten van de projecten in uitvoering. Het zou echter goed zijn om op deze lijsten ook de ramingsbedragen bij aankoop, bij voorontwerp en bij definitief ontwerp op te nemen en ook het bedrag aan goedgekeurde, niet goedgekeurde en onbesliste meerwerken. Zo kan de maatschappij een beter beeld krijgen op de kostprijsverhogende factoren van een specifiek project enerzijds en anderzijds ook nagaan

2 De samenvattende grafiek in de prestatiedatabank geeft voor 2012 een percentage van 3,9% weer, maar uit

de detailtabel blijkt dat het correcte percentage voor huur 5,6% moet zijn. 3

In de samenvattende grafiek in de prestatiedatabank en de detailtabel wordt een percentage van 0,6% meerwerken voor nieuwbouw huurwoningen vermeldt in 2014, terwijl uit de eindafrekening van het project zelf blijkt dat er een besparing gerealiseerd werd van 0,3% ten aanzien van het bestelbedrag.


PAGINA 27 VAN 61

wanneer een actualisatie van de ontwerprichtlijnen zich opdringt. De opvolgingslijsten kunnen dan periodiek worden voorgelegd aan de raad van bestuur (nu gebeurt dit enkel vlak voor de voorlopige afrekening) zodat de raad zich (meer) bewust wordt van afwijkingen ten aanzien van de basis in de ontwerprichtlijnen. -

Voor renovatie liggen de percentages aan contractwijzigingen hoger: in 2013 bedroeg dit 26,3% en in 2014 6,25%. In 2013 ging het om een meerwerk van 30% voor afbraakwerken en isolatiewerken bij de renovatie van de gevelschil in een project in Beernem (46 woningen). Voor datzelfde project werden eveneens dakrenovatiewerken uitgevoerd, waar 50% meerwerken dienden goedgekeurd te worden omwille van het instorten van het dak. Daarnaast werd ook het schrijnwerk vervangen, maar hier bleef de SHM binnen het vooropgestelde budget. Zowel de dakrenovatiewerken als het schrijnwerk werden niet opgenomen in de prestatiedatabank. Daarnaast werd bij de renovatie van het buitenschrijnwerk in 77 woningen (Ter Lindehof, Brugge) in 2013 een bestelling geplaatst voor bijkomende deuren en ramen, goed voor 6,28% van het bestelbedrag. In 2014 hadden de meerwerken betrekking op het bijbestellen van zinkwerken en het herstellen van de dakoversteken (renovatie buitenschrijnwerk van 106 woningen in Zedelgem, Veldegem en Loppem) en betonherstellingswerken en bijbestellingen van buitenschrijnwerk (renovatie buitenschrijnwerk van 68 woningen in Assenbroek en Koolkerke).

-

Vivendo maakt de renovatiebestekken op op basis van de kennis van de medewerkers, bestaande documenten (zoals plannen en aanbestedingen), het fotoarchief (van alle woningtypes heeft de maatschappij recente foto’s), aangevuld met specifieke bezoeken/onderzoeken indien nodig. Voor wat betreft de cv-ketels bestaat er een lijst waarin per woning wordt bijgehouden welk type ketel (met bouwjaar) in deze woning is geïnstalleerd. Voor de dakrenovaties van de platte daken heeft de maatschappij opdracht gegeven aan een architect om alle woningen/appartementen met plat dak ouder dan 35 jaar te inventariseren. De visitatiecommissie vindt dat Vivendo meer inspanningen kan doen om de meerwerken bij renovatie te beperken door beter te inventariseren wat de staat is van de te renoveren woningen op basis van bijkomende plaatsbezoeken, studie van de bestaande plannen, proeven ter plaatse en desnoods destructief onderzoek. Een betere voorafgaandelijke inventarisatie kan meer inzicht geven in welke zaken gerenoveerd moeten worden, zodat deze werken in de basisbestelling opgenomen zijn. Anderzijds begrijpt de visitatiecommissie ook de keuze van de maatschappij om - omwille van de achterstand in renovatie – de keuze te maken om aan te vangen met de renovatie ook al bestond er een risico op enkele meerwerken door een onvolledige inventarisatie.

-

Voor de aanstelling van de architect werkt Vivendo voor kleinere projecten met een beperkte offertevraag en voor de grotere projecten wordt een openbare aanbesteding georganiseerd. Bij de evaluatie van de kandidaten houdt de SHM rekening met criteria zoals het ereloon, een referentieproject dat zo goed mogelijk aansluit bij het project, duurzaamheid en milieuvriendelijkheid, de inpasbaarheid in de omliggende bebouwing en de ervaring van de architect met openbare aanbestedingen. Het verwondert de visitatiecommissie dat Vivendo bij een beperkte offertevraag niet meer projectgebonden input van de architect verwacht en architecten uitnodigt om zich kandidaat te stellen om vervolgens dezelfde architect wegens onvoldoende ervaring niet te weerhouden. Voor wat betreft de openbare aanbestedingen met een open oproep suggereert de visitatiecommissie om na te gaan hoe andere maatschappijen deze evaluaties organiseren en welke criteria zij hanteren. De visitatiecommissie verwijst hierbij naar de SHM’s Dewaco Werkerswelzijn en Providentia.


PAGINA 28 VAN 61

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed De huurlasten die Vivendo aanrekent liggen vrij hoog in vergelijking met andere SHM’s: 74% van de SHM’s hebben lagere huurlasten. Deze relatief hoge huurlasten worden veroorzaakt door de huur van waterverwarmers, het onderhoud van gemeenschappelijke delen, de kosten voor het onderhoud van de liften, het groenonderhoud, vuilnisophaling, de verzekering, de onderhoudscontracten voor de gemeenschappelijke technische installaties en de aanwezigheid van 2 huisbewaarsters in bepaalde gebouwen . De maatschappij levert inspanningen om de huurlasten te beperken, enerzijds bij het ontwerpen van nieuwe woningen, maar anderzijds ook door het (her)onderhandelen van contracten met leveranciers. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij voor deze operationele doelstelling als goed. -

In de periode 2011-2014 steeg de mediaan huurprijs voor een woonhuis van Vivendo 251 euro naar 283 euro: dat is iets minder dan de mediaan huurprijs voor een sociale woning in Vlaanderen. De mediaan huurprijs voor een appartement bedroeg 214 euro in 2014 (twee derde van de SHM’s rekent hogere huurprijzen voor appartementen aan) en is sinds 2011 eveneens licht gestegen. Toen bedroeg de mediaan huurprijs nog 188 euro. De SHM heeft echter weinig tot geen impact op de huurprijs: deze wordt immers hoofdzakelijk bepaald door de markthuurwaarde van de woningen (die eerder hoog is), de gezinssituatie en het inkomen van de sociale huurders: het mediaan netto-equivalent inkomen van de sociale huurders (dat het inkomen herberekent volgens de gezinssituatie) van Vivendo bedroeg in 2014 13.450 euro, wat ongeveer gelijk is aan de mediaan bij alle SHM’s.

-

Naast de huur en de uitgaven voor energie en water, vormen de huurlasten een belangrijke uitgave voor de huurders. Appartementen veroorzaken doorgaans ook meer huurlasten—door de kosten voor onderhoud van liften en gemeenschappelijke delen. Het aandeel appartementen in het totale patrimonium van de SHM bedraagt 33% en de meeste SHM’s (58%) hebben een groter aandeel appartementen. Bij Vivendo zijn de jaarlijkse gemiddelde huurlasten lichtjes gestegen van 284 euro in 2011 naar 298 euro in 2014 (+5%). Ondanks het relatief lage aandeel appartementen bij Vivendo, rekenden drie kwart van de maatschappijen in 2014 lagere gemiddelde huurlasten aan.

-

De huurlasten omvatten hoofdzakelijk de huur van waterverwarmers (circa. 1/3de van de huurlasten in 2014), het onderhoud van gemeenschappelijke delen, de kosten voor het onderhoud van de liften, het groenonderhoud, vuilnisophaling, de verzekering en het onderhoud van de gemeenschappelijke technische installaties (zoals de centrale verwarming). Voor de gemeenschappelijke technische installaties wordt meestal een omnium onderhoudscontract afgesloten. Vivendo heeft nog geen analyse gemaakt van de kosten van de onderhoudscontracten en de visitatiecommissie vraagt om dat wel te doen en na te gaan of alle kosten van de omniumcontracten ook daadwerkelijk ten laste zijn van de huurders.

-

De huurlasten omvatten eveneens een maandelijks forfaitair bedrag van 0,75 euro voor herstellingskosten die uitgevoerd worden binnen de woning en dus niet in gemeenschappelijke ruimten. Tijdens een controle in 2011 maakte de afdeling Toezicht hier de opmerking dat de huurders hier expliciet mee akkoord moeten gaan, maar tijdens de gesprekken met de huurders bleek dat sommigen onder hen niet wisten waarom ze deze vergoeding moeten betalen. De maatschappij bevestigt dat de huurders hiervoor een document ondertekenen en dat in de begeleidende brief uitleg verschaft wordt met betrekking tor dit systeem. De visitatiecommissie raadt aan om de voordelen van het gekozen systeem (spreiding van de interventiekost gekoppeld aan een bijkomende dienstverlening) beter uit te leggen.


PAGINA 29 VAN 61

-

Vivendo levert inspanningen om de huurlasten te beperken. In overleg met de huurders wordt het aantal poetsbeurten beperkt en bij de ingebruikname van een gebouw wordt aan de huurders de mogelijkheid gelaten om zelf in te staan voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (bijvoorbeeld Oude Melkerij, Sint-Andries). De taken van de twee huisbewaarsters werden aangepast zodat hun dienstverlening en hun kost evenredige gespreid wordt over meer huurders. Daarnaast heeft de maatschappij van bij het ontwerp oog voor de kosten van het onderhoud (zie OD 3.1) en maakt zij afspraken met de lokale overheden over de overdracht van het openbaar domein (bijvoorbeeld de rijkswachtkazerne te Oostkamp). Indien zij klachten ontvangt over een gebrekkige dienstverlening — zoals het regelmatig buiten gebruik zijn van dezelfde lift — dan onderzoekt Vivendo deze en spreekt zo nodig de leverancier daarop aan. Uit de prognose die Vivendo tijdens de visitatie aanleverde, blijkt dat de huurlasten voor 2015 zullen dalen naar 245 euro per verhuurde woning, onder andere door de aankoop van de waterverwarmers door de maatschappij.

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: goed Eindoordeel huuractiviteiten : goed Eindoordeel koopactiviteiten: goed Vivendo hanteert een aantal vooraf vastgelegde criteria om te evalueren of ze tot de aankoop van een grond of gebouw zal overgaan. Op verschillende tijdstippen wordt de bouwkost afgetoetst ten aanzien van de maximale prijsnormen voor de gesubsidieerde financiering. De maatschappij heeft eigen ontwerprichtlijnen uitgewerkt en ze beschikt over goede en gedetailleerde opvolgingslijsten. Vivendo slaagt erin om een aantal belangrijke projecten binnen de subsidiabele prijsplafonds te realiseren en de meerkosten voor nieuwbouw onder controle te houden. Voor renovaties liggen de meerwerken hoger en de visitatiecommissie vindt dat Vivendo meer inspanningen kan doen om de contractwijzigingen bij renovatie te beperken; vooral door beter te inventariseren wat de staat is van de te renoveren woningen. De huurlasten die Vivendo aanrekent liggen vrij hoog in vergelijking met andere SHM’s: 74% van de SHM’s hebben lagere huurlasten. Deze relatief hoge huurlasten worden veroorzaakt door de huur van waterverwarmers, het onderhoud van gemeenschappelijke delen, de kosten voor het onderhoud van de liften, het groenonderhoud, vuilnisophaling, de verzekering, de onderhoudscontracten voor de gemeenschappelijke technische installaties en de aanwezigheid van 2 huisbewaarsters in bepaalde gebouwen. De maatschappij levert inspanningen om de huurlasten te beperken, enerzijds bij het ontwerpen van nieuwe woningen, maar anderzijds ook door het (her)onderhandelen van contracten met leveranciers. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij voor deze operationele doelstelling als goed.


PAGINA 30 VAN 61

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: n.v.t. De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van Vivendo voor de woonzekerheid van haar huurders als goed. Er is een procedure huurdersachterstallen die strikte termijnen bevat maar ook ruimte laat voor afbetalingsplannen. De procedure voorziet in een doorverwijzing naar de OCMW’s in het actieterrein. Mede daardoor zijn huurdersachterstal en uithuiszettingen al bij al beperkt. De SHM heeft een procedure uitgewerkt om uithuiszettingen vanwege problematisch woongedrag te beperken en ze werkt daarrond ook samen met externe partners. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij voor deze operationele doelstelling als goed. -

Vivendo beschikt over een procedure huurachterstallen voor zittende huurders die ze in 2013 en 2014 meermaals wijzigde, onder meer met het oog op het invoeren van meer tussenstappen en het inschakelen van het OCMW. Door die aanpassingen wordt de advocaat nu later in de procedure ingeschakeld en is er meer tijd gecreëerd voor begeleiding en een onderhandelde oplossing. De uitgeschreven procedure is vrij chaotisch opgesteld en voor een buitenstaander zeer moeilijk leesbaar; de visitatiecommissie suggereert de SHM om de procedure overzichtelijker te maken zodat in de toepassing ervan geen misverstanden kunnen ontstaan en ze transparant is voor haar raad van bestuur en partners.

-

De huur dient betaald te worden tegen de 10de van de maand. De ‘procedure huurachterstand’ voorziet, bij achterstallige huur en/of huurlasten en bij de niet-naleving van een afbetalingsplan. een eerste aanmaningsbrief de 20Ste van diezelfde maand Deze brief wordt niet aangetekend verstuurd, wat goed is omdat de ervaring leert dat gewone brieven meestal effectiever zijn en de huurder in tegenstelling tot heel wat aangetekende brieven ook bereiken. Een tweede aanmaning stuurt Vivendo de 5de dag van de maand daarop. In die brief verwittigt de SHM de huurder ook dat - bij niet betaling - het dossier wordt overgemaakt aan de gerechtsdeurwaarder en dat het OCMW zal worden ingelicht. De SHM verwittigt tezelfdertijd het OCMW. Tevens neemt de klantverantwoordelijke van de SHM telefonisch contact op met de huurder. Bij niet betaling van achterstallige huur(lasten) stuurt Vivendo de 20ste van de tweede maand het dossier door naar de gerechtsdeurwaarder met als doel een nieuwe aanmaning te versturen naar de huurder. De 5de van de derde maand stuurt de SHM aangetekend een laatste–kans-brief met een uitnodiging voor een gesprek op het kantoor van de SHM. Tegelijk wordt het dossier overgemaakt aan de maatschappelijk assistent van Vivendo die op huisbezoek gaat. De visitatiecommissie suggereert de SHM om te overwegen een dergelijk huisbezoek vroeger in de procedure in te lassen om sneller een inzicht te krijgen in de context van het betalingsprobleem zodat ook sneller aangepaste maatregelen kunnen worden genomen. Huurders hebben de mogelijkheid om in elke stap van de procedure een afbetalingsplan af te sluiten; daarover wordt in de brieven aan de huurders ook duidelijk gecommuniceerd. Leiden de aanmaningsbrieven of pogingen tot bemiddeling niet tot een afdoend resultaat, dan wordt deze - zodra de achterstand het bedrag van 600 euro of 3 maand huur overschrijdt of wanneer het gaat om herhaalde/ernstige gevallen - aan de raad van bestuur voorgelegd om de gerechtelijke procedure op te starten.

-

De brieven die Vivendo in het kader van de procedure huurdersachterstallen stuurt naar haar huurders zijn kort, duidelijk en correct.


PAGINA 31 VAN 61

-

De afspraken omtrent de bemiddeling door de OCMW’s zijn vrij recent (maart 2014) en bepalen dat de OCMW’s, binnen vooraf bepaalde parameters, zelf een afbetalingsplan kunnen voorstellen aan de huurder. De afspraken met de OCMW’s zijn nog niet vastgelegd in samenwerkingsovereenkomsten. De vertegenwoordigers van de OCMW’s getuigen ook dat die samenwerking nog zeer pril is en dat – hoewel ze al bij de tweede brief worden verwittigd – de interventietijd vrij beperkt is, waardoor de kans op remediëring beperkt wordt. Ook de medewerkers van de SHM getuigen dat de tussenkomst van de OCMW’s minder effect heeft op de betaling van de achterstal dan de brief die de gerechtsdeurwaarder stuurt. Die brief leidt in de helft van de gevallen tot betaling van de achterstal of het afsluiten van een afbetalingsplan. Ook de telefonische contacten van medewerkers tussendoor en de huisbezoeken van de maatschappelijk assistent werpen hun vruchten af. Om de efficiëntie in de afhandeling van de dossiers te verhogen, is er driemaandelijks een bilateraal overleg tussen de SHM en de OCMW’s van Oostkamp, Zedelgem en Beernem waar de aanpak van huurders met de grootste achterstallen wordt besproken; tussendoor is er regelmatig telefonisch contact. Dit werd ook bevestigd door de betrokken OCMW’s. De visitatiecommissie vindt dat hier een goede aanzet is gegeven om in een gezamenlijke inspanning uithuiszetting omwille van huurdersachterstal te voorkomen.

-

In 2013 en 2014 samen werden 14 gezinnen uit huis gezet wegens huurachterstal, al dan niet in combinatie met leefbaarheids- of andere problemen. De huurdersachterstal van de zittende huurders is zowel in 2013 als 2014 met respectievelijk 14% en 5% gedaald tegenover het jaar daarvoor. Vivendo volgt de huurachterstallen en de afbetalingsplannen op aan de hand van een uitgebreide opvolgtabel. De visitatiecommissie stelt vast dat de vooropgestelde aanpak werkt.

-

Om uithuiszetting wegens overlast of problematisch woongedrag te vermijden heeft Vivendo een procedure uitgewerkt. De dienst kandidaat-huurders kan bij toewijzing preventief een begeleidingscontract opleggen om – aldus de procedure – “de huurder waarvan specifieke problemen gekend zijn optimale startkansen te geven”; de begeleiding wordt uitgevoerd door een externe dienst, niet door de SHM zelf. De dienst huur en de technische dienst (inclusief de huisbewaarders) zijn actief op de eerste lijn. Zij detecteren problemen en voeren een eerste interventie uit. Voor complexe woonsituaties die meer begeleiding vragen wordt de eigen sociale dienst ingeschakeld of zo nodig een meer gespecialiseerde externe dienst. De SHM hanteert daarbij een filosofie van zelfredzaamheid van de huurder, maatwerk en haalbare stappen. De brieven aan huurders die de visitatiecommissie kon inkijken, getuigen van een empathische houding en bevestigen de uitgeschreven filosofie. Niettemin stellen de actoren zich vragen bij de hoge eisen die de SHM stelt aan de wooncultuur van de huurders. De visitatiecommissie suggereert de SHM om hierover het gesprek aan te gaan met de welzijnsactoren zodat beide partijen meer zicht krijgen op eenieders standpunt en beweegredenen en van elkaar kunnen leren.

-

De problemen die zich voordoen betreffen vooral burenruzies en verwaarlozing van de woning of de tuin. Door de preventieve en curatieve aanpak van de SHM bleef het aantal uithuiszettingen omwille van overlast of problematisch woongedrag in 2013 beperkt tot 1 en in 2014 tot 3 (+ 1 in combinatie met huurachterstal).

-

De SHM peilt al sinds 2000 naar de reden van vertrek. Een vrijwillige opzeg door de huurder is de belangrijkste reden van huuropzeg, de tweede grootste opzegreden is het overlijden van de laatste hoofdhuurder. Daarnaast zijn een verhuis naar het rusthuis en een verhuis naar een andere woning binnen het patrimonium van Vivendo de belangrijkste opzegredenen.


PAGINA 32 VAN 61

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Beoordeling koopactiviteiten: goed Uit de diverse gesprekken bleek dat de leefbaarheidsproblemen in de sociale huurwijken van Vivendo eerder beperkt zijn; de meeste problemen situeren zich in nieuwbouwwijken in SintAndries (Brugge) en in Sint-Michiels (Brugge). Die problemen worden ad hoc en per individuele huurder aangepakt, maar recent zoekt de SHM bij externe partners ook collectieve oplossingen. Initiatieven om leefbaarheid in sociale woonwijken te versterken neemt de SHM niet zelf, ook niet in samenwerking of afspraak met andere actoren. Omdat Vivendo zelf weinig actief inzet op het voorkomen en aanpakken van leefbaarheid in bestaande en geplande woonwijken en er geen duidelijke visie en strategie is op het voorkomen en aanpakken van leefbaarheidsproblemen, beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van Vivendo op deze doelstelling voor haar huuractiviteiten voor verbetering vatbaar. In de koopsector worden geen problemen gesignaleerd en heeft de SHM aandacht voor leefbaarheidskwesties vooral in de realisatie van gemengde projecten. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van Vivendo voor deze doelstelling als goed voor de koopactiviteiten. -

Noch de SHM noch de actoren waarmee de visitatiecommissie sprak, maakten gewag van grote leefbaarheidsproblemen in huurwijken van Vivendo, mede door de vele eengezinswoningen en de doorgaans kleinere appartementsgebouwen. Als er al problemen zijn dan hebben die vooral betrekking op burenruzies, vandalisme, zwerfvuil en geluidsoverlast, maar ook steeds meer op gebrek aan sociale cohesie en verdraagzaamheid. In het verleden werden onder meer problemen gesignaleerd in de wijken Steentje in Brugge en de Groene Meersen in Zedelgem. De laatste jaren doen zich vooral problemen voor in enkele nieuwbouwcomplexen in SintAndries (Brugge) en Sint-Michiels (Brugge) en de Melkerij in Oedelem, en – volgens huurders waarmee de visitatiecommissie sprak – in het Zilverpand in Brugge. De SHM probeert de problemen in eerste instantie aan te pakken door een ad hoc optreden met huisbezoeken en bemiddelingsgesprekken door de huisbewaarders, de klantverantwoordelijken of de maatschappelijke assistenten. Voor deze gesprekken wordt zo nodig samengewerkt met de wijkagent, de OCMW’s of de preventiedienst en buurtwerking van de stad Brugge. In een aantal probleemwijken (o.a. in Zedelgem) werd in het verleden op een paar bewonersvergaderingen, die de betrokken gemeentebesturen organiseerden in samenwerking met Vivendo, gezocht naar oplossingen en werden een aantal structurele maatregelen genomen zoals ingrepen op het openbaar domein en enkele mutaties. Uit het opnieuw opduiken van samenlevingsproblemen, zonder dat de SHM een stappenplan klaar heeft om daar mee om te gaan blijkt evenwel dat Vivendo geen effectieve visie en strategie heeft ontwikkeld op het voorkomen en aanpakken van leefbaarheidsproblemen. Voor problemen die zich nu aandienen in Sint-Andries en Sint-Kruis gaat de SHM wel op zoek naar mogelijke ondersteuning bij Samenlevingsopbouw of de buurt- en buurtsportwerking van de stad Brugge. Tot concrete acties, samenwerkingsverbanden of structureel overleg over die problemen en de gewenste aanpak is het nog niet gekomen – een uitzondering niet te na gesproken, zoals activiteiten van Buurtsport in de wijk Hermitage, Sint-Andries. Deze zoektocht naar oplossingen en de bereidheid tot het zoeken naar verbeteracties (o.a. ook in Beernem, waar de woonwinkel een leefbaarheidsonderzoek uitvoert) wijst er op dat de gevoeligheid voor de materie groeit bij de SHM. Tot een intensievere inzet vanuit de SHM op de problemen of de probleemaanpak is het nog niet gekomen.

-

Vivendo neemt zelf nog maar weinig initiatieven om de leefbaarheid in haar sociale woonwijken te stimuleren en ze werkt daar maar in beperkte mate voor samen met initiatieven die gemeente- of OCMW-besturen nemen. Wel is het zo dat ze contact opneemt met buurt- en


PAGINA 33 VAN 61

buurtsportwerkingen om activiteiten op te zetten in wijken waar verveling leidt tot vandalisme. Voorts stelt Vivendo ook wel eens een braakliggend terrein ter beschikking voor bijvoorbeeld de organisatie van een veldloop of een mountainbikewedstrijd. -

Bij grote renovatieprojecten, vervangingsbouw- of nieuwbouwprojecten dienen er zich volgens de visitatiecommissie voor Vivendo opportuniteiten aan om fysieke en sociale leefbaarheid een prominentere plaats te geven in de wijkopbouw. Dat is onder meer het geval in de grote renovatieoperatie van de wijk Groene Meersen in Zedelgem, waarvoor het masterplan van de gemeente voorziet in de sloop van een deel van de woningen, meer groen en speelmogelijkheden en het doorbreken van het isolement van de woonwijk in haar omgeving. Volgens dat masterplan ligt de ontwikkeling van de projectgebieden “Hart De Linde” en “De Varens” in de Groene Meersen in handen van Vivendo. Een andere opportuniteit is het totaal herdenken van de site De Leeuwerik – De Nachtegaal in Sint-Andries Brugge waar de hoge, verouderde appartementsblokken plaats zullen maken voor kleinschaliger appartementsgebouwen, meer groen en minder autoverkeer. Vivendo toont zich ook partner in de realisatie van inbreidingsgerichte nieuwbouwprojecten zoals bij de renovatie en aansluitende nieuwbouw van de rijkswachtkazerne in Oostkamp, de renovatie en herbestemming van de Bloemmolens in Brugge en de herontwikkeling van de oude kazerne in de Peterseliestraat in Brugge.

-

In de koopprojecten van Vivendo worden noch door de maatschappij, noch door de woon- en beleidsactoren leefbaarheidsproblemen gesignaleerd. De toewijzing van nieuwe koopwoningen en de ondertekening van de koop- en leningsaktes gebeurt in groep wat een contactmoment is voor de nieuwe bewoners. Op zo’n moment of op een ontmoetingsavond voor nieuwe kopers zou de SHM, volgens de visitatiecommissie, kopers kunnen benaderen met de vraag wat de SHM nog kan doen om het positief samenwonen in de wijk te bevorderen en problemen te vermijden.

-

Ambtenaren en lokale beleidsverantwoordelijken geven aan dat de huur- en koopprojecten in dialoog met gemeentebestuur en -administratie tot stand komen en dat daarbij aandacht is voor leefbaarheidskwesties, zonder dat de SHM zich daarin evenwel als trekker profileert. Bij de aankoop van gronden toont de SHM, behalve voor de prijs, ook aandacht voor de nabijheid van diensten en de mogelijkheid om kleinere woningtypes zo dicht mogelijk bij een centrum te kunnen bouwen.

-

Bij de realisatie van zowel huur als koopprojecten heeft Vivendo steeds meer aandacht voor het realiseren van een sociale mix en voor het bewerkstelligen van een beleefbare buitenruimte (een pleintje, een speelplein, wat banken). Zo is er het voorbeeld van de Gentpoortstraat in Brugge waar de SHM koos voor een ontwerp om woningen te creëren boven garages rond een centraal autovrij binnenplein, boven een ontwerp met woningen op het gelijkvloers en auto’s op het binnenplein. Ook bij de realisatie van de huurwoningen is er aandacht voor leefbaarheid door ook de tuinen aan te leggen, wat meteen zorgt voor een verzorgde aanblik. Gezien de positieve ervaringen, past de SHM die praktijk sinds kort ook toe voor de koopwoningen.

-

De visitatiecommissie stelt vast dat er zich in de meeste woonwijken van Vivendo weinig leefbaarheidsproblemen voordoen. Tegelijk stelt ze vast dat de problemen die ze in het verleden heeft gekend en aangepakt in sommige wijken, niet hebben geleid tot het ontwikkelen door de SHM van een plan van aanpak om dergelijke problemen te vermijden of op een efficiënte manier te remediëren. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om, voortbouwend op de eigen ervaringen en initiatieven en die van anderen, in samenspraak met huurders, actoren en gemeentebesturen, een visie en strategie uit te werken op leefbaarheid en de


PAGINA 34 VAN 61

aanpak van leefbaarheidsproblemen. Vertrekkend vanuit een daaruit afgeleid doelstellingenkader kunnen daar dan, in afspraak en samenwerking met andere actoren, concrete acties aan verbonden worden.

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Beoordeling koopactiviteiten: n.v.t. Vivendo heeft tot op heden weinig initiatief genomen om bewoners of bewonersgroepen te betrekken bij sociale huurprojecten of bij wijkbeheer. De maatschappij hanteert vandaag vooral een individuele aanpak en betrekt huurders bij renovatieprojecten enkel via een informatievergadering in de aanloop naar de werken zelf of wanneer er zich problemen stellen. Ze heeft in 2010 in samenwerking met Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen een tevredenheidsmeting georganiseerd, maar op de vragen en suggesties tot meer bewonersbetrokkenheid in de resultaten van de bevraging zelf en de aanbevelingen van Samenlevingsopbouw daaromtrent is de SHM voorlopig niet ingegaan. Een duidelijke visie op bewonersbetrokkenheid en een strategie om die uit te bouwen zijn er ook niet. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie deze doelstelling als ‘voor verbetering vatbaar’. -

In het patrimonium van Vivendo zijn geen groepen van huurders actief en de maatschappij heeft ook nog geen actie ondernomen om dergelijk initiatief te initiëren of te stimuleren. Uit de gesprekken met een aantal bewoners leerde de visitatiecommissie nochtans dat daar vraag naar is en dat die suggestie ook al is gedaan door bewoners.

-

Vivendo organiseert wel informatievergaderingen voor huurders die betrokken zijn in een renovatieoperatie. Dat was onder meer het geval in 2013 bij werken die zouden worden uitgevoerd in een wijk in Beernem waar het dak van één van de woningen was ingestort. Recent was er ook een informatievergadering voor de huurders van De Leeuwerik en De Nachtegaal in Brugge, waar Vivendo nieuwbouw plant, gevolgd door een verhuisbeweging uit beide complexen en de bouw van nieuwe appartementsgebouwen. In februari 2014 besliste de raad van bestuur om bij nieuwe grootschalige renovatieprojecten steeds een informatievergadering te organiseren over de uit te voeren werken en de fasering ervan. De SHM grijpt renovatieoperaties evenwel niet aan om bewoners bij de uitwerking van de plannen voor woningen en woonomgeving te betrekken om vanuit hun ervaringsdeskundigheid de plannen te optimaliseren en tegelijk de transparantie van de SHM te verhogen.

-

In opdracht van Vivendo hield Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen in 2010 een tevredenheidsmeting bij de huurders van Vivendo. Over de resultaten van de bevraging hielden Vivendo en Samenlevingsopbouw 4 bewonersvergaderingen op diverse locaties en verspreidden ze tegelijk een huurderskrantje. Uit de resultaten van de bevraging blijkt vooral grote belangstelling tot meer betrokkenheid bij geplande renovatiewerken en wijzigingen in de relatie huurder-verhuurder (aanpassingen huurreglement). In de voorstellen tot te nemen acties die Samenlevingsopbouw op basis van die bevraging deed, lezen we ook aanbevelingen om bewoners op die punten te betrekken evenals bij werken aan de woonomgeving. Er werden ook suggesties gedaan voor het organiseren van jaarlijkse bewonersvergaderingen en het op termijn doorgroeien naar een huurdersadviesraad. Verder dan het organiseren van informatievergaderingen bij renovatiewerken is de SHM evenwel niet gekomen.

-

Tijdens de visitatiegesprekken heeft de visitatiecommissie vastgesteld dat Vivendo een aantal opportuniteiten laat liggen om bewonersbetrokkenheid op gang te trekken. Zo zijn er de kleine


PAGINA 35 VAN 61

energie-ingrepen (de quick wins) die de maatschappij in alle woningen tegelijk uitvoert, in plaats van grotere ingrepen in een beperkt aantal woningen. Precies zo’n aanpak kan de aanleiding zijn om met de bewoners een initiatief op te zetten om te komen tot meer milieuvriendelijkheid en duurzaam wonen. Andere onbenutte opportuniteiten zijn de individuele aanpak van leefbaarheidsproblemen in een wijk in plaats van een breed gedragen samenwerking van de hele wijk rond hetzelfde thema, of de informatievergadering over de huurlasten, die een aanleiding zou kunnen zijn om samen met bewoners te zoeken naar besparingsmogelijkheden. Ook de intentie voor de herinrichting van de site De Leeuwerik – De Nachtegaal is een uitgelezen kans om een bewonerswerking op gang te trekken, temeer omdat de SHM uit eerdere verhuisbewegingen heeft geleerd dat het belangrijk is om in alternatieve huisvesting in de onmiddellijke nabijheid te voorzien. -

De visitatiecommissie stelt op basis van verschillende elementen vast dat er enerzijds bij bewoners vraag is naar meer bewonersbetrokkenheid en anderzijds bij Vivendo een besef is dat ze op het vlak van communicatie en bewonersparticipatie nog een hele weg heeft af te leggen. Uit de organisatie van een aantal bewonersvergaderingen blijkt ook dat de maatschappij de intentie heeft om bewoners meer bij haar werking te betrekken. De visitatiecommissie beveelt Vivendo aan om gelegenheden zoals de renovatie- of vervangingsbouw van haar patrimonium, aanpassingen in haar communicatiebeleid of bepaalde leefbaarheidskwesties aan te grijpen om bewoners samen te brengen om hun mening en suggesties te horen en zo met kleine stappen te evolueren naar meer participatie. Ze adviseert de SHM ook om terug te grijpen naar de resultaten en de aanbevelingen van de tevredenheidsbevraging in 2010 — en de ervaringen met de bewonersvergaderingen die toen zijn gehouden — om samen met een aantal geëngageerde bewoners na te denken over een mogelijke verdere aanpak. Ze kan daarbij ongetwijfeld ook terugvallen op de ervaringen van actoren in de regio en van andere SHM’s. Mede van daaruit kan ze dan een visie en strategie ontwikkelen op bewonersbetrokkenheid en concrete initiatieven daarop enten. Dit alles kan bijdragen tot meer transparantie, betere besluitvorming en meer betrokkenheid van huurders bij de activiteiten van Vivendo

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling huuractiviteiten: uitstekend Beoordeling koopactiviteiten: n.v.t. Vivendo ondersteunt kandidaat-huurders bij de inschrijvingen en het actualiseren van deze inschrijvingen, mede door de inschakeling van OCMW’s en woonwinkels. Nieuwe huurders worden tijdens de proefperiode bezocht en bij problemen verder opgevolgd en zo nodig begeleid. Voor de begeleiding van specifieke doelgroepen werkt Vivendo samen met de OCMW’s en tal van welzijnsactoren. Zelf neemt ze ook een aantal interessante ondersteuningsinitiatieven, bijvoorbeeld bij verplichte verhuizing naar aanleiding van grootschalige renovaties, of bij onnodig energieverbruik. De visitatiecommissie vindt de prestaties van Vivendo voor deze doelstelling uitstekend. -

De dienst verhuur van Vivendo bestaat uit een afdeling huurders en een afdeling kandidaathuurders. De dossierbehandelaar kandidaat-huurders zorgt voor een klantvriendelijk en laagdrempelig onthaal van kandidaat-huurders. Bij dit onthaal informeert hij hen over de voorwaarden voor het huren van een woning, krijgen ze toelichting over het gevolgde toewijzingssysteem, begeleiding bij de woningkeuze en uitleg met betrekking tot de klachtenprocedure. Het inschrijven van de kandidaat huurder in de burelen zelf helpt volgens de SHM om een maximum van informatie en begeleiding te geven tijdens de inschrijving. Bij


PAGINA 36 VAN 61

toewijzing heeft de kandidaat-huurder de mogelijkheid om de woning te bezoeken. De actoren en bewoners bevestigden dat dit alles op een vlotte en correcte manier gebeurt. -

De actoren bevestigen dat Vivendo belangrijke inspanningen doet om de toegang van kandidaat-huurders tot de huuractiviteiten van Vivendo te faciliteren, onder meer door inschrijvingen ook te laten verlopen via OCMW’s en woonwinkels zonder dat ze daarvoor nog eens naar het kantoor van de SHM moeten gaan. Het inschrijvingsformulier werd vereenvoudigd in samenwerking met de vzw Westkans (West-Vlaams Bureau voor Gelijke Kansen en Toegankelijkheid) en is te vinden op de website. Bij actualisatie verwittigt Vivendo OCMW’s en andere begeleidingsinstanties wanneer kandidaat-huurders niet reageren op een eerste brief; zo kunnen ook zij hun cliënten aansporen om hun gegevens te actualiseren en zo een schrapping uit de kandidatenlijst en het verlies van het recht op een eventuele huurpremie te voorkomen.

-

Vivendo doet inspanningen om nieuwe huurders zo weinig mogelijk dubbele huur te laten betalen — huur in de woning die ze verlaten én huur in de nieuwe sociale woning. Vivendo geeft de nieuwe huurder tot 3 maand de tijd om de sociale huurwoning te betrekken, zodat de huurder de start van de sociale huurperiode kan afstemmen op het einde van de lopende (private) huurovereenkomst en er niet meer dan één maand dubbele huur betaald moet worden. . Uit de gesprekken met de actoren bleek dat deze praktijk niet bekend is, ook niet bij de sociale verhuurkantoren. De visitatiecommissie suggereert de SHM om deze praktijk doorlopend te evalueren onder meer met het oog op een betere bekendmaking ervan, maar even goed met het oog op de consequenties ervan voor eventuele gederfde huurinkomsten en frictieleegstand.

-

Vivendo gaat bij elke nieuwe huurder minstens één keer langs tijdens de proefperiode. Op dat moment is er een evaluatie van de verhuring op proef en is er de mogelijkheid om eventuele problemen te bespreken. De kwesties die bij de huisbezoeken in 2014 werden besproken, betroffen vooral technische problemen in de woning, problemen rond de betaling van de huur en het onderhoud van woning of de tuin. In 2014 werden 216 nieuwe huurders bezocht. Bij slechts 32 huurders werden er problemen vastgesteld en oplossingen tot verbetering aangereikt. Sommige huurders werden daarvoor in onderling overleg doorverwezen naar een externe dienst zoals de dienst gezinshulp. Voor 18 van de 32 huurders drongen zich twee of meer huisbezoeken op; in 1 geval leidde dit tot een uithuiszetting.

-

Huurders met individuele problemen en nood aan ondersteuning detecteert Vivendo vooral op aangeven van de 2 huisbewaarders die de SHM heeft in Assebroek, Sint-Kruis, Sint-Michiels en Oostkamp of van andere medewerkers en huurders. Die problemen worden in eerste lijn behandeld door de 3 klantverantwoordelijken van de dienst huur, die soms doorverwijzen naar de dienst woonbegeleiding van het OCWM en bij complexe problematieken de maatschappelijk assistent van de SHM inschakelen. In 2014 werden 52 dossiers met probleemsituaties opgestart waarvan er 32 positief werden afgesloten en 1 leidde tot een uithuiszetting.

- Vivendo beschikt over een eigen dienst patrimoniumbeheer met 3 technische toezichters, een onderhoudsploeg en 2 huisbewaarders. De huisbewaarders hebben een signaalfunctie, coördineren het poetsen in sommige gebouwen, maar staan ook in voor het uitvoeren van kleine klusjes. Vroeger beschikte de SHM over 8 huisbewaarders maar die functie werd afgebouwd en deels opgevangen door een technisch callcenter zie OD 2.1) en een grotere aanwezigheid van een onderhoudsmedewerker in het patrimonium van de SHM. Een naar huisvestingsondersteuning interessante vaststelling is dat Vivendo in complexen met collectieve verwarming nog grote verschillen in verbruik vaststelt. Vivendo neemt dit op met de huurders en begeleidt VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING VIVENDO

PAGINA 37 VAN 61

hen zo nodig om meer energiezuinig te leven. Opvallend is ook dat de huurdersachterstal in die complexen eerder beperkt is. Een oorzakelijk verband met de energiebegeleiding kan de SHM echter niet leggen. -

Bij noodzakelijke verhuisbewegingen naar aanleiding van renovaties ondersteunt Vivendo de huurders en begeleidt ze hen in de zoektocht naar een geschikte woning. Ze ondersteunt de noodzakelijke verhuisbewegingen ook financieel via het verstrekken van een tegemoetkoming van 500 euro en het regelen en betalen van de verhuisfirma.

-

Vivendo zet uitstekende prestaties neer in de ondersteuning van haar huurders, maar uit gesprekken met woon- en welzijnsactoren leerde de visitatiecommissie dat de SHM zich nog verder kan verbeteren door zich in haar contacten met huurders soms wat minder formalistisch op te stellen en zich nog beter in te leven in de leefwereld van sociaaleconomisch kwetsbare huurders.

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Eindoordeel huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Eindoordeel koopactiviteiten: goed De visitatiecommissie stelt vast dat Vivendo zich met een effectieve procedure huurdersachterstallen inzet voor een zo goed mogelijke woonzekerheid van haar huurders en dat ze om problematisch woongedrag en overlast tegen te gaan samenwerkt met externe partners. De SHM verleent kandidaat-huurders en huurders een goede huisvestingsondersteuning bij de inschrijving, het betrekken van de woning, het betalen van de huurgelden en de verplichte verhuis bij renovatie maar kan haar dienstverlening nog verder verbeteren in overleg en samenwerking met externe actoren. Vivendo wordt in haar koop- en huurwijken niet of nauwelijks geconfronteerd met leefbaarheidsproblemen en ze werkt constructief mee aan leefbare wijken na renovatie en nieuwbouw. Er zijn niettemin signalen van verhoogde kansen op leefbaarheidsproblemen en de SHM heeft geen duidelijke strategie om daar zelf of in samenwerking met anderen op in te spelen. Daarom beveelt de visitatiecommissie de SHM aan om een visie en strategie uit te werken op leefbaarheid, daarvoor doelen voorop te stellen, en er in samenwerking met andere actoren concrete initiatieven aan te verbinden. De maatschappij heeft ook nog een weg af te leggen naar een sterkere bewonersbetrokkenheid en de stimulering daarvan, waardoor huurders zich meer erkend en gewaardeerd zouden voelen en de SHM uit hun ervaringsdeskundigheid zou kunnen leren. Vivendo kan voor het vergroten van bewonersbetrokkenheid aanknopingspunten vinden in de resultaten van de tevredenheidsmeting uit 2010, in de op til staande renovatieprojecten en wijkherwaarderingen, en in haar voornemen om meer in te zetten op communicatie.


PAGINA 38 VAN 61

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed De financiële ratio’s van Vivendo beantwoorden in voldoende mate aan de vereisten: de liquiditeitsratio ligt ver boven de norm, de winstmarge is positiefn de netto vrije cashflowmarge is voldoende groot en ook de solvabiliteit is beter dan bij de meeste andere SHM’s. De maatschappij verkoopt haar koopwoningen aan de maximaal haalbare prijs om zo een maximum aan middelen te genereren teneinde die middelen te kunnen inzetten voor het aankopen van gronden. De winstmarge was de afgelopen 4 jaar steeds positief. De maatschappij slaagde erin om haar netto vrije cashflowmarge onder controle te houden in 2012 en 2013, maar in 2014 deed ze iets meer uitgaven voor het onderhoud en de herstelling van de woningen, waardoor de netto vrije cashflowmarge terug iets hoger lag. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij als goed. -

De gecorrigeerde liquiditeitsratio - de mate waarin de maatschappij op korte termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen - bedroeg 1,32 in 2014 en daarmee voldoet de SHM ruim aan de norm (minstens 1)In 2011, 2012 en 2013 was dat echter niet het geval en lag de ratio zelfs ruim onder die norm. l. De liquiditeitsratio in de prestatiedatabank houdt geen rekening met de voorraad gebouwde maar nog niet verkochte woningen, terwijl deze bij een gemengde maatschappij wel een belangrijke rol speelt. Die voorraad omvat immers gebouwde maar nog niet verkochte koopwoningen waarvan de kosten zich in de loop van 1 à 3 jaar opstapelen en waarvan de opbrengsten pas nadien (in het jaar van verkoop) komen. Wanneer hiermee rekening gehouden wordt is een positieve evolutie zichtbaar van de aldus berekende liquiditeit. Wanneer rekening gehouden wordt met de voorraad nog niet verkochte koopwoningen, ligt de liquiditeitsratio boven de vooropgestelde norm (1) in 2013 (1,29) en 2014 (1,96).

-

Vivendo slaagde erin om de netto vrije cashflow marge uit de gewone bedrijfsvoering – de verhouding tussen de periodiek terugkerende uitgaven en de terugkerende inkomsten – te doen dalen van ca. 90% in 2011 naar ca. 86% in 2012 en 2013. Voor 2014 is de ratio terug licht gestegen (+2,3%) naar 88,3%, en dat is nog altijd boven de maximumnorm van 85%. Ter nuancering dient gesteld dat slechts een vijfde van alle SHM’s in 2014 aan deze vrij strenge norm voldoen. Er wordt 15% marge vooropgesteld tussen de periodieke uitgaven en de periodieke inkomsten omdat de SHM dan in staat is om de nodige reserves op te bouwen voor het uitvoeren van onderhoudswerken en het opbouwen van de eigen middelen. Een stijging van de kosten voor onderhoud en herstel met ca. 38% ligt aan de basis van de stijging van de ratio tussen 2013 en 2014. Uit de financiële planning blijkt dat de netto vrije cashflowmarge in de komende jaren eerder zal toenemen. De visitatiecommissie raadt aan om de kostenpost ‘diensten en diverse goederen’ en ‘onderhoud en herstellingen’ nauwgezet op te volgen, met het oog op het verbeteren van de netto vrije cashflowmarge, maar oordeelt dat de marge die de SHM nu heeft voldoende is om de financiële leefbaarheid te ondersteunen.

-

De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening was positief in 2014 (14,3%). Bij bijna 9 op de 10 SHM’s ligt die marge lager. Als norm wordt hier een positieve netto winstmarge vooropgesteld en aan deze eis werd ook alle vorige jaren voldaan, zij het dat de marge meestal een stuk lager ligt (4 à 6%). De netto-winstmarge bij Vivendo wordt sterk positief beïnvloed door het verkopen van koopwoningen waarbij er een marge bestaat tussen de historische aankoopprijs van de grond en de verkoopprijs van het grondaandeel bij de verkoop van een woning. Die verkoopprijs is bij sociale koopwoningen weliswaar wettelijk begrensd tot 75% van de venale waarde, maar bevat in de praktijk vaak nog een goede marge omdat door de stijging


PAGINA 39 VAN 61

van de marktwaarde van de gronden, door aanwezigheid van de infrastructuur wat de grondprijs eveneens doet stijgen maar die voor 100% gesubsidieerd wordt door Vlaanderen, maar ook door de aankoopsubsidies, die sinds 2015 evenwel afgeschaft werden. De verkoopprijs van de woning zelf wordt volledig bepaald door de werkelijke bouwkosten. In 2014 werden 40 koopwoningen verkocht (Hermitage, Lisseweegs Vaartje), met een gemiddelde verkoopprijs van 204.952 euro. In deze projecten werden de gronden al enige tijd geleden aangekocht: in 1996 (Hermitage) en in 1999 (Lisseweegs Vaartje). Zolang de verkoopprijs van de koopwoningen toelaat dat die binnen de doelgroep vlot verkocht geraken, bestaat de strategie van de maatschappij erin om zoveel mogelijk middelen te genereren om nieuwe gronden te kunnen verwerven. Die strategie stelt de SHM in staat haar financiële leefbaarheid en bestaanszekerheid op langere termijn te garanderen . -

De solvabiliteit geeft de graad van financiële onafhankelijkheid op lange termijn aan en wordt weergegeven als de verhouding van het eigen vermogen (exclusief kapitaalsubsidies) ten opzichte van het totale vermogen. De solvabiliteitsratio van Vivendo bedroeg van 25,75% in 2013 en 27,24% in 20144. Een solvabiliteit van 10% wordt als een minimum beschouwd om de terugbetaling van vreemd vermogen aan de schuldeisers te waarborgen. Omdat deze ratio sterk afhankelijk is van de historiek van een SHM wordt het resultaat niet toegerekend aan de prestatie van de SHM: de visitatiecommissie beoordeelt de solvabiliteitsratio dus niet.

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed De werkingsen onderhoudskosten van Vivendo zijn sterk gestegen in de periode 2011-2014, hoofdzakelijk onder invloed van toenemende onderhoudskosten (ca. +200 euro per woning per jaar). De maatschappij opereert kostenefficiënt, zowel voor wat betreft het aantal ingezette personeelsleden, als voor de andere werkingskosten (kantoor en kantoorkosten). De structurele leegstand en de frictieleegstand bedragen respectievelijk 2,2% en 1,25% van het patrimonium en de maatschappij behoort daarmee tot de middenmoot in de sector. De hogere structurele leegstand wordt verantwoord door de renovatie- en sloopplannen bij een deel van het patrimonium, terwijl de frictieleegstand het gevolg is van een erg voorzichtige en sociaal vriendelijke aanpak door de maatschappij. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Vivendo op dit vlak als goed. -

De werkingsen onderhoudskosten per huurwoning per jaar bedroegen 1.547 euro in 2014. Dat is hoger dan pakweg drie kwart van de SHM’s. In de periode 2011-2014 zijn de werkingsen onderhoudskosten met 19% gestegen (van 1.284 euro in 2011). De werkingsen onderhoudskosten omvatten echter ook een belangrijk deel kosten die betrekking hebben op de bouw en verkoop van sociale koopwoningen en de activiteiten van kredietbemiddeling. Op basis van een omdeling van het aantal VTE over de afgelopen 5 jaar komt Vivendo tot de conclusie dat van de werkingskosten exclusief personeel ongeveer 86% betrekking hebben op de huuractiviteiten, 11% op de koopactiviteiten, en de overige 3% op het verstrekken van sociale leningen. Wanneer met deze verdeling rekening gehouden wordt, dan bevindt de maatschappij zich meer in de middenmoot van de SHM’s voor wat betreft de werkingsen onderhoudskosten per woning per jaar. De stijging van de kosten is vooral toe te schrijven aan de stijgende onderhoudskosten: in 2014 bedroeg de gemiddelde onderhoudskost per woning (exclusief subsidies, maar inclusief kosten voor het energievriendelijker maken van de woning) 967 euro terwijl dat in 2011 slechts 615 euro was. In 2014 werden wel voor ca. 700.000 euro

4 Cijfers uit de jaarrekening van Vivendo. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING VIVENDO

PAGINA 40 VAN 61

aan subsidies bekomen, waardoor de gemiddelde onderhoudskost na aftrek van de subsidies 742 euro bedroeg. Dat is 200 euro meer per woning dan de gemiddelde onderhoudskost per woning (540 euro) na aftrek van de subsidies (115.000 euro) in 2011. -

Vivendo stelde eind 2014 25 voltijdse personeelsleden tewerk. Het aantal VTE personeelsleden per 1.000 verhuurde woningen bedroeg in dat jaar 8,02, wat ongeveer dezelfde verhouding is als in 2011 (8,14). In dit aantal VTE’s per 1.000 verhuurde woningen zitten ook de kosten voor het personeel dat instaat voor de bouw en de verkoop van sociale koopwoningen en de kredietbemiddeling. Op basis van de hoger genoemde berekening schat de SHM in dat ongeveer een vijfde van de personeelskosten betrekking hebben op koopactiviteiten.

-

De maatschappij opereert kostenbewust. In 2013 kon zij bestaande kantoren van de federale overheid quasi instapklaar en voor een goede prijs aankopen, waardoor de afschrijvingslast van het eigen kantoorgebouw laag is. De visitatiecommissie heeft voorbeelden gezien die aantonen dat de SHM ook in de dagelijkse werking streeft om de medewerkers kostenbewust te maken: teller op de kopieermachine en periodieke evaluatie van verschillende kantoorkosten.

-

De structurele leegstand bedroeg 2,2% (67 woningen) van het patrimonium in 2014. Dat komt ongeveer overeen met de mediaan in de sector. In 2012 en 2013 lag de structurele leegstand wel een stuk hoger, met respectievelijk 4,1% en 2,9%. De SHM plant sinds 2010 een grondig renovatie- en vernieuwbouwoperatie, waarbij in veel gevallen woninggroepen slechts woningen geleidelijk leegkomen omdat er onvoldoende aanbod is in de buurt om bewoners te herhuisvesten. Om de leegstand tegen te gaan is Vivendo gestart met een project om de woningen in de Leeuwerik (Brugge) tijdelijk te verhuren (zie hoger). De maatschappij kiest ervoor om deze verhuringen binnen het sociaal huurstelsel te doen, omdat ze vindt dat de leefcultuur van de sociale huurders onderling beter op elkaar afgestemd is dan wanneer de woningen als crisisopvang gebruikt worden en omdat dit ook tot minder huurwissels leidt.

-

De frictieleegstand is lichtjes gestegen van 30 woningen (1,05 % van het patrimonium) in 2011 naar 38 woningen (1,25% van het patrimonium) in 2014. De lijst met leegstaande woningen wordt maandelijks opgevolgd door de directeur en de betrokken diensthoofden, waarbij er acties afgesproken worden om de woningen opnieuw verhuurklaar te krijgen. De maatschappij vindt het onhaalbaar om woningen toe te wijzen binnen de maand na het leegkomen ervan, omdat zij van mening is dat de toewijzing definitief moet zijn (en dus niet door Toezicht herroepen kan worden) vooraleer de kennisgeving verstuurd wordt. De visitatiecommissie raadt aan om een evaluatie te maken van de voor- en nadelen van het sneller toewijzen van huurwoningen. Vivendo maakt bij de toewijzing al een ranglijst op met 1 effectieve kandidaat en 2 reservekandidaten. Vivendo geeft de nieuwe huurder tot 3 maand de tijd om de sociale huurwoning te betrekken, zodat de huurder de start van de sociale huurperiode kan afstemmen op het einde van de lopende (private) huurovereenkomst en er niet meer dan één maand dubbele huur betaald moet worden. Deze werkwijze heeft een zekere bijkomende frictieleegstand en inkomensverlies tot gevolg, maar is niet ongebruikelijk bij SHM’s. De visitatiecommissie suggereert de SHM om deze praktijk doorlopend te evalueren onder meer met het oog op een betere bekendmaking ervan, maar even goed met het oog op de consequenties ervan voor eventuele gederfde huurinkomsten en frictieleegstand


PAGINA 41 VAN 61

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed Vivendo levert een belangrijke inspanning om de huurdersachterstallen terug te dringen. De maatschappij is erin geslaagd om de afgelopen 4 jaar de huurdersachterstallen met 1/3de te verminderen. De maatschappij levert inspanningen om domiciliefraude aan te pakken, wat meestal leidt tot regularisaties en in een enkel geval tot uithuiszetting. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Vivendo voor de aanpak van huurdersachterstal en domiciliefraude als goed. -

Vivendo is erin geslaagd om in de periode 2010-2014 haar huurdersachterstallen met bijna 1/3de te laten dalen. Eind 2014 bedroegen de huurdersachterstallen 1,66% (216.415 euro). Ruim de helft van de SHM’s kent een hoger percentage huurdersachterstal. De huurdersachterstallen omvatten enerzijds de achterstallen van de zittende huurders (67.097 euro in 2014) en anderzijds die van vertrokken huurders (dubieuze debiteuren) (149.318 euro in 2014). In de periode 2011-2014 zijn de achterstallen van de zittende huurders quasi verdubbeld (34.233 euro in 2011), maar dit is toe te schrijven aan een combinatie van factoren: de toename van het aantal verhuurde woningen van 2.847 naar 3.043 (+6,8%) enerzijds en het bijkomend inboeken van de achterstallen met betrekking tot huurlasten (vanaf 2012) en gerechts- en administratiekosten (vanaf 2013) anderzijds. Het cijfer huurdersachterstallen voor 2014 omvat dus zowel huurachterstal (ongeveer 2/3de van het totaal), onderhoudskosten, gerechtskosten, waarborgen als administratiekosten, zoals ook wettelijk wordt vereist. De dubieuze debiteuren zijn in de periode 2011-2014 met ongeveer 27.800 euro afgenomen tot ca. 149.300 euro. Deze daling wordt vooral veroorzaakt door het afboeken van een aantal dossiers in 2014 die door de raad van bestuur als definitief oninbaar worden beschouwd. De visitatiecommissie merkt op dat de onderlinge vergelijking van de huurdersachterstallen tussen de SHM’s met de nodige voorzichtigheid moet gebeuren, omdat de boeking ervan niet eenvormig is. SHM’s kunnen hun huurdersachterstallen verfraaien door openstaande vorderingen snel af te boeken.

-

De maatschappij besteed veel aandacht aan de huurdersachterstallen. De procedure huurdersachterstallen werd in het verleden meermaals aangepast (zie OD 4.1). De huurdersachterstallen worden maandelijks opgevolgd en vormen een vast agendapunt op het de raad van bestuur. In de jaarverslagen wordt eveneens gerapporteerd over huurdersachterstallen.

-

De visitatiecommissie waardeert de inspanningen van Vivendo om de huurdersachterstallen te verminderen. Zij raadt aan om in de visienota een eigen streefcijfer aan huurdersachterstallen voorop te stellen en jaarlijks een aantal acties voorop te stellen met het oog op het halen van dit streefcijfer. Zo kan de maatschappij er naars treven om het percentage huurdersachterstallen jaar na jaar verder terug te dringen.

-

Voor de opvolging van domiciliefraude bestaat er een aparte procedure bij Vivendo. Om sociale fraude en domiciliefraude tegen te gaan probeert de SHM bij klachten zoveel mogelijk bewijzen te verzamelen door de kruispuntbank voor de sociale zekerheid periodiek te raadplegen en het verbruik van energie en water op het bewuste adres te analyseren (indien tellers aanwezig zijn in toegankelijke gemeenschappelijke ruimtes). Indien ze voldoende bewijzen kan verzamelen, licht de maatschappij inspectie RWO in en wordt de huurder uitgenodigd voor een gesprek. Jaarlijks worden er op die manier een 5-tal gevallen onderzocht. Meestal leidt dit tot een regularisatie en slechts in 1 geval is de SHM naar de vrederechter gestapt met het oog op het bekomen van een uithuiszetting wegens domiciliefraude.


PAGINA 42 VAN 61

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed Vivendo beschikt over een goede financiële planning, waarin de planning van de onderhouds- en renovatiekosten geïntegreerd is. De planning wordt periodiek bijgewerkt en laat ook toe om simulaties te maken. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij voor deze operationele doelstelling als goed. -

Vivendo maakte oorspronkelijk gebruik van de financiële planning ontwikkeld door de VMSW, maar vond deze te ingewikkeld en is daarom overgeschakeld naar een eigen financiële planningstool ontwikkeld door een externe leverancier. De planning laat toe om na te gaan wat de impact is van de verschillende investeringen of renovatieprojecten op de financiële leefbaarheid van de maatschappij en vertrekt daarbij van een aantal aannames die door Vivendo aangepast kunnen worden. Voor de komende 10 jaar wordt rekening gehouden met de realisatie van 1.175 huurwoningen en een beperkt aantal koopwoningen. De planning laat zien dat Vivendo erin slaagt om met dit investeringsvolume en met stijgende onderhouds- en renovatiekosten jaarlijks een liquiditeitsoverschot te realiseren. Er werd eveneens een simulatie gemaakt waarbij de komende 10 jaar 913 huurwoningen en 620 koopwoningen gerealiseerd worden en ook dit kan met een jaarlijks liquiditeitsoverschot.

-

Vivendo staat niet zelf in voor de opmaak van de financiële planning: de data worden aangeleverd aan de leverancier en de VMSW en beide planningstools komen tot ongeveer dezelfde conclusie. De planning wordt jaarlijks geactualiseerd en besproken op de raad van bestuur. Bij belangrijke investeringen, zoals de aankoop en renovatie van het project Peterseliestraat in Brugge wordt de planning aangepast om te simuleren wat het effect zal zijn op de liquiditeitspositie.

-

De maatschappij stelt geen jaarlijks budget op, maar vooraleer een beslissing te nemen met betrekking tot bepaalde uitgaven wordt een historiek opgevraagd zodat duidelijk is hoeveel er in het lopende jaar al werd uitgegeven voor een bepaalde uitgavenpost en wat de uitgaven in de voorgaande jaren waren.

OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed Vivendo staat als huisvestingsmaatschappij in voor de realisatie van diverse facetten van het Vlaamse woonbeleid: sociale verhuring, de bouw en verkoop van sociale koopwoningen en het bemiddelen van sociale leningen die de VMSW verstrekt. Daarbij toont ze zich een loyale en goed geïnformeerde partner van woon- en welzijnsactoren en van de lokale besturen. De maatschappij staat open voor een verdere groei door de uitbreiding van haar actieterrein, maar dit is geen doelstelling op zich. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij voor deze doelstelling als goed. -

Vivendo wil haar opdracht als huisvestingsmaatschappij op een geïntegreerde en transparante wijze vervullen door enerzijds op de treden als verhuurder en als verkoper van sociale woningen en appartementen en anderzijds als sociale kredietbemiddelaar. De ambitie is om elk jaar gemiddeld een 50-tal huurwoningen en een 25-tal koopwoningen te realiseren; een ambitie die zij in de periode 2010-2014 voor de huuractiviteiten ruimschoots heeft gehaald en voor de koopactiviteiten bijna heeft gerealiseerd (gemiddeld 20 realisaties per jaar). Daarnaast bemiddelt de maatschappij ook in de sociale leningen van de VMSW en wil ze deze activiteit in de toekomst verder uitbreiden door het voeren van meer gerichte publiciteit. Ook de realisatie


PAGINA 43 VAN 61

van een bescheiden woonaanbod werd opgenomen als doelstelling, maar daar werd nog geen concrete invulling aan gegeven hoewel de maatschappij samen met de Brugse Maatschappij voor Huisvesting in Sint-Pieters (Brugge) over een terrein beschikt waar ook bescheiden woningen gerealiseerd zouden kunnen worden. -

De SHM neemt actief deel aan het lokaal woonoverleg in de verschillende gemeenten en maakt ook afspraken om het woonbeleid tot uitvoering te brengen. De woon- en welzijnsactoren bevestigden dat Vivendo een goed gedocumenteerde partij is die haar standpunten weet te staven met objectieve cijfergegevens en analyses en die veel dynamiek aan de dag legt om haar projecten te verwezenlijken.

-

Er is een nauwe samenwerking met een ruime groep van OCMW’s, woonwinkels, het CAW en diverse vzw’s binnen het actieterrein. Vivendo ondersteunt ook hun werking, bijvoorbeeld door te voorzien in informatiesessies over de wijzigingen van de Vlaamse Wooncode (zie OD 6.2).

-

Vivendo staat open voor een verdere uitbreiding van haar activiteiten door de fusie met andere maatschappijen, maar beseft dat daar momenteel geen draagvlak voor bestaat bij andere huisvestingsmaatschappijen en lokale overheden. Wel is het zo dat de voorzitters van maatschappijen zoals Heist Best (Knokke-Heist) en Lindenhof (Blankenberge) deel uitmaken van de raad van bestuur van Vivendo.

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: voor verbetering vatbaar Bij deze OD beoordeelt de visitatiecommissie de beheersing van de beleids- en bedrijfsprocessen. Vivendo beschikt over een flink aantal procedures, maar toch zijn er nog lacunes. De procedures kunnen meer uitgewerkt worden, met een betere aanduiding van de verantwoordelijkheden. De maatschappij beschikt over een strategische visienota, maar ook hier ontbreken op sommige vlakken helder geformuleerde doelstellingen. Vivendo maakt gebruik van een aantal interessante opvolgingstabellen en lijsten, maar er is nog geen sprake van een methodiek om de doelstellingen op te volgen en hierover te rapporteren. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Vivendo voor deze operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, rekening houdend met de omvang van de maatschappij en het aantal medewerkers, wat volgens haar een beter uitgewerkt systeem van interne controle vereist. -

Vivendo heeft beschikt over een aantal uitgewerkte procedures met betrekking tot uiteenlopende zaken: het financieel beheer, de processen die betrekking hebben op kandidaathuurders, de toewijzing van een huurwoning en van een koopwoning, de afhandeling van technische meldingen en klachten, en de toekenning van een lening. De meeste procedures dateren van 2014 en 2015, maar de documenten zelf vermelden vrij zelden een versienummer of een datum van goedkeuring. Sommige procedures nemen eerder de vorm aan van een stappenplan, zonder vermelding van wie verantwoordelijk is voor het correct uitvoeren van de procedure en wie op welk moment een bepaald initiatief dient te nemen. Op het vlak van het personeelsbeleid werden geen procedures opgenomen met betrekking tot het voeren van functionerings- en evaluatiegesprekken. Ook voor het projectbeheer, zowel voor koop als voor huur, ontbreken een aantal cruciale procedures zoals bijvoorbeeld de actualisatie van de ontwerprichtlijnen na de oplevering van een werf. De visitatiecommissie vindt dat, zeker gezien het aantal medewerkers en de omvang van de maatschappij, Vivendo over een beter uitgewerkte set van procedures dient te beschikken om de werking en het beheersen van risico’s te borgen. De visitatiecommissie beveelt aan om de ontbrekende procedures samen met de medewerkers uit te werken en de bestaande procedures te evalueren en te verfijnen,


PAGINA 44 VAN 61

zodat ze de vooropgestelde manier van werken weerspiegelen en ze ook door de medewerkers gedragen worden. Bij elke procedure wordt best ook een versienummer en goedkeuringsdatum op het document vermeld. -

De maatschappij beschikt over een procedure voor de registratie van klachten en heeft ook een klachtenbehandelaar aangeduid, maar deze bleek niet gekend bij de huurders. Vivendo rapporteert in haar jaarverslag over de klachten. Er werden in 2014 12 klachten ontvangen, waarvan er 10 gegrond waren. In 2013 werden 14 klachten behandeld. De meeste klachten hadden betrekking op vochtproblemen en technische problemen en konden opgelost worden door bijkomende uitleg te verstrekken of herstellingswerken alsnog uit te voeren of in te plannen; de visitatiecommissie stelt wel vast dat voor nagenoeg alle klachten de ombudsnormen (antwoord binnen de 45 dagen) geschonden werden. Ook de directeur en de woon- en welzijnsactoren ervaren de opvolging van klachten als een zwak punt. De visitatiecommissie vraagt dan ook om de klachtenprocedure meer onder de aandacht te brengen en de klachten beter op te volgen (zie OD 6.1).

-

Vivendo beschikt over een deontologische code voor bestuurders of werknemers. De visitatiecommissie kon vaststellen dat de medewerkers en bestuurders notie hebben van wat in die deontologische code staat.

-

Vivendo beschikt over een aantal interessante hulpmiddelen en rapporten (vb. opvolgingslijsten technische meldingen, opvolgingslijsten projecten, lijst leegstand) om de interne werking op te volgen maar er is geen sprake van een methodiek om de doelmatigheid van de bedrijfsprocessen na te gaan. Op 26/08/2015 werd een eerste strategische visienota goedgekeurd door de raad van bestuur. De visienota bepaalt een aantal (ambitieuze) doelstellingen en zet de krachtlijnen uit met betrekking tot algemene werking, personeel, kandidaat-huur, huur, koop en kredietverlening, kwaliteit van het patrimonium en algemene communicatie. Voor een aantal punten (vb. het aantal te bouwen huurwoningen en koopwoningen) formuleert de visienota meetbare strategische doelen; maar voor een aantal andere zaken (vb. huurdersachterstand of vermindering van de gemiddelde huurlasten) is het minder helder wat er concreet wordt beoogd. De visienota werd ook nog niet voorgesteld aan het personeel. De visitatiecommissie beveelt aan om de strategische visienota te herwerken zodat voor alle onderdelen (ook voor bijvoorbeeld doelstellingen als leefbaarheid, en bewonersbetrokkenheid) de strategische doelen duidelijk zijn, deze doelen duidelijk te communiceren aan de medewerkers en er ook concrete acties aan te koppelen, de voortgang te meten en daarover periodiek te rapporteren. Bij de uitwerking van de acties kunnen de medewerkers best zelf betrokken worden, zodat er ruimte blijft voor eigen initiatief om de werking te verbeteren.


PAGINA 45 VAN 61

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed Naar aanleiding van de laatste fusie werden binnen Vivendo een aantal veranderingen doorgevoerd. De maatschappij houdt ook enquêtes om haar werking te verbeteren en leert daar ook uit. De directeur heeft aandacht voor de minder sterke punten van de maatschappij en wil deze ook verbeteren. De visitatiecommissie beoordeelt de bereidheid van de maatschappij om te veranderen en te verbeteren als goed. -

Vivendo heeft als maatschappij al een tweetal fusies achter de rug en wist deze steeds in goede banen te leiden. Bij de laatste fusie werd een nieuwe directeur aangesteld en onder zijn impuls werden de personeelsstatuten op elkaar afgestemd en het organigram hertekend. De renovatie van het patrimonium werd aangevat en er wordt nu ook meer aandacht besteed aan de energiezuinigheid van het bestaande patrimonium en de aanpasbaarheid van nieuwe projecten. De woon- en welzijnsactoren bevestigen dat de maatschappij nu meer klantgericht werkt en beter bereikbaar is.

-

Naar aanleiding van een enquête onder huurders en woon- en welzijnsactoren werden een aantal procesmatige verbeteringen doorgevoerd, zoals het oprichten van een technisch callcenter (zie OD 2.1) en het voorzien in een betere informatieverstrekking bij grotere projecten. De maatschappij ook al verschillende keren de procedure voor de inning van de huurdersachterstallen aangepast en meet ook telkens het effect van die aanpassingen . De SHM kan wel nog meer initiatieven nemen om de bewonersbetrokkenheid te bevorderen (zie OD 4.3) en ook daar een aantal verbeteringsacties uit afleiden.

-

De directeur is er zich van bewust dat er nog mogelijkheden zijn om de interne werking beter te stroomlijnen, de communicatie te verbeteren en een aantal documenten of meldingen te digitaliseren (vb. technische meldingen en bevragingen per SMS). De directeur ziet de visitatie ook als een leermoment om een aantal dingen te veranderen en de organisatie verder vorm te geven.

-

De maatschappij beschikt over aangepaste functieomschrijvingen en biedt de medewerkers de mogelijkheid om zich verder te ontplooien en bij te scholen.


PAGINA 46 VAN 61

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Eindoordeel huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Eindoordeel koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar Vivendo is een financieel leefbare maatschappij met een lage financiële afhankelijkheid, een constante positieve winstmarge en een aanvaardbare netto vrije casfhlowmarge. De maatschappij verkoopt haar koopwoningen aan de maximaal haalbare prijs om zo een maximum aan middelen te genereren en die gericht te kunnen inzetten voor de aankopen van nieuwe gronden, wat ook gebeurt. De werkingsen onderhoudskosten van Vivendo zijn sterk gestegen in de periode 2011-2014, hoofdzakelijk als gevolg van toenemende onderhoudskosten. De maatschappij opereert kostenefficiënt, zowel voor wat betreft het aantal ingezette personeelsleden, als voor de andere werkingskosten. De structurele leegstand en de frictieleegstand bedragen respectievelijk 2,2% en 1,25% van het patrimonium en de maatschappij behoort daarmee tot de middenmoot in de sector. De hogere structurele leegstand wordt verantwoord door de plannen tot renovatie en sloop van een belangrijk deel van het patrimonium, terwijl de frictieleegstand het gevolg is van een erg voorzichtige en sociaal vriendelijke aanpak door de maatschappij. Vivendo levert een belangrijke inspanning om de huurdersachterstallen terug te dringen. De maatschappij is erin geslaagd om de afgelopen 4 jaar de totale huurdersachterstallen ten aanzien van de totale huur en huurlasten van 2014 met 1%punt terug te dringen tot 1,66%. De maatschappij levert voldoende inspanningen om domiciliefraude aan te pakken, wat meestal leidt tot regularisaties en in een enkel geval tot uithuiszetting. Vivendo beschikt over een financiële planning, afgestemd op de planning van de onderhouds- en renovatiekosten. De planning wordt periodiek bijgewerkt en voldoet aan de vereisten. Vivendo staat als huisvestingsmaatschappij in voor de realisatie van diverse facetten van het Vlaamse woonbeleid: verhuring, de bouw en verkoop van koopwoningen en het verstrekken van sociale leningen. Daarbij toont ze zich ene loyale en goed geïnformeerde partner van woon- en welzijnsactoren en van de lokale besturen. De maatschappij staat open voor een verdere groei door de uitbreiding van haar activiteiten, maar dit is geen doelstelling op zich. De visitatiecommissie vindt dat zij haar rol als woonmaatschappij voldoende oppakt. Vivendo beschikt over een flink aantal procedures, maar toch zijn er nog lacunes. De procedures zelf kunnen meer uitgewerkt worden, met een betere aanduiding van de verantwoordelijkheden. De maatschappij beschikt over een strategische visienota, maar ook hier ontbreken een aantal belangrijke helder geformuleerde doelstellingen. Vivendo maakt gebruik van een aantal interessante opvolgingstabellen en lijsten, maar er is nog geen sprake van een methodiek om de doelstellingen op te volgen en hierover te rapporteren. De visitatiecommissie vindt dat de omvang van de maatschappij en het aantal medewerkers een beter uitgebouwd systeem van interne controle vergen. Naar aanleiding van de laatste fusie werden binnen Vivendo een aantal veranderingen doorgevoerd. De maatschappij houdt ook enquêtes om haar werking te verbeteren en leert daar ook uit. Verder kent de directeur de minder sterke kanten van de maatschappij en is hij ook voornemens om die minder sterke punten te verbeteren. De visitatiecommissie vindt dat Vivendo voldoende openstaat voor verandering en verbetering. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING VIVENDO

PAGINA 47 VAN 61

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed Vivendo heeft een vrij nieuw kantoor in Brugge dat goed bereikbaar en toegankelijk is. De maatschappij beschikt over een behoorlijke website, maar over weinig papieren communicatiekanalen. Brieven en formulieren kunnen nog wat duidelijker. De SHM organiseert informatievergaderingen over huurlasten en bij belangrijke renovatieoperaties en voor de koopwoningen kijkdagen en informatievergaderingen. Actoren en huurders tonen zich tevreden over de klantvriendelijkheid en die mening wordt ook gedeeld door de sociale ontleners. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij voor deze doelstelling als goed. -

Vivendo heeft een kantoorruimte achter het station in Brugge. Het kantoor is goed bereikbaar met openbaar vervoer en er is voldoende parkeerruimte beschikbaar. Het gebouw is een voormalig kantoor van het Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap en daardoor ook zeer toegankelijk voor mensen met een fysieke beperking. (Kandidaat-)huurders en kopers kunnen er terecht van maandag tot vrijdag van 8.30 uur tot 12 uur en op dinsdag ook nog vanaf 13.30 uur tot 18 uur. Er is een balie, een wachtruimte en 3 lokalen voor het voeren van een gesprek dat meer privacy vergt. Tijdens de kantooruren is Vivendo telefonisch en via mail bereikbaar. De SHM heeft na de uitgevoerde tevredenheidsmeting sterk ingezet op deze vormen van bereikbaarheid (wat ook blijkt uit de uitgebreide informatie daarover op haar website). Een afspraak maken op kantoor is ook mogelijk. Behalve dit centrale kantoor heeft Vivendo geen andere kantoren of zitdagen in haar toch vrij uitgebreide actieterrein. Ze vindt dat dit ook niet echt nodig is gezien haar goede samenwerking met de woonwinkels en OCMW’s en de mogelijkheid om ook in hun lokalen kandidaat-huurders in te schrijven. Dit wordt bevestigd door actoren en huurders. Voor problemen met de centrale verwarming kunnen huurders ook buiten de kantooruren terecht bij een externe firma; voor andere technische problemen is er geen wachtdienst.

-

Vivendo beschikt over een beperkte maar overzichtelijke website met informatie voor zowel huurders, kopers als ontleners. De kandidaat-huurders, -kopers of -ontleners vinden er belangrijke basisinformatie voor hun inschrijving, de toewijzing van een woning en hun situatie als huurder (en veranderingen in die situatie). Daarnaast is er een rubriek huur- en koopprojecten met daarin informatie (tekst, foto’s, plannen) over recente en geplande projecten. Ook de Ziezo-brochure met de rechten en plichten van huurder en verhuurder bij onderhoud en herstelling is te downloaden. De SHM geeft zelf aan dat de website op heel wat punten nog kan worden verbeterd, onder meer met betrekking tot de koopprojecten. De visitatiecommissie adviseert om de website samen met (kandidaat-)huurders en (kandidaat-) kopers te evalueren om na te gaan of deze naar inhoud, vorm en taal beantwoordt aan de verwachtingen van haar cliënteel. Dit kan meteen ook een aanzet zijn voor het bewerkstelligen van meer bewonersbetrokkenheid (zie OD 4.3).

-

Verder verloopt de communicatie naar huurders, kopers en ontleners vooral mondeling (op kantoor) of per brief. Er is enkel een folder met praktische informatie voor huurders beschikbaar. Andere papieren informatiedragers zoals een nieuwsbrief, huurdersmap of folders over bijvoorbeeld ‘wat te doen bij huurachterstal’, herstellingen, burenruzies of de klachtenprocedure zijn er niet. Wel verspreidt de SHM bij belangrijke renovatieprojecten een nieuwsbrief onder de bewoners van de betrokken gebouwen om hen in te lichten over de stand van zaken. Dat was onder meer het geval voor projecten in Assebroek en Koolkerke en voor de


PAGINA 48 VAN 61

site De Leeuwerik-De Nachtegaal in Sint-Andries. In het najaar van 2015 verschijnt ook een nieuwe brochure - die de visitatiecommissie kon inkijken - waarin in klare taal en een mooie lay-out informatie over de SHM, een aantal recente projecten, enkele interviews met haar cliënteel en wat praktische info opgenomen werden. De huurders, maar ook sommige beleidsverantwoordelijken, toonden zich in de gesprekken vragende partij voor een nieuwsbrief of huurderskrant van de maatschappij, niet eenmalig maar op regelmatige tijdstippen. Ze willen daarin onder meer informatie lezen over op til zijnde renovatie- en nieuwbouwprojecten, redenen van leegstand, de huurprijsberekening, de huurlasten of de afhandeling van technische kwesties. De visitatiecommissie raadt de maatschappij aan om zich bij de uitwerking van een dergelijke nieuwsbrief of huurderskrant – wanneer zij daartoe zou beslissen - te informeren bij en te laten inspireren door andere SHM’s . -

De brieven die de SHM naar haar (kandidaat-)huurders en kopers stuurt zijn correct en empathisch. Ze zijn echter niet allemaal even duidelijk en begrijpelijk, vooral voor mensen met minder leesvaardigheden. Dat is ook wat de visitatiecommissie vernam in het gesprek met de actoren, die ook de inschrijvingsformulieren te moeilijk vonden – ondanks de sterke verbetering na een recente bijsturing in samenwerking met de vzw Westkans. De visitatiecommissie stelt daarom voor om de brieven en de inschrijvings- en andere formulieren verder te vereenvoudigen door ze te onderwerpen aan de ‘klare taal’-toets en eventueel met bewoners zelf te overleggen hoe dit beter zou kunnen.

-

Huurders zowel als actoren tonen zich tevreden over de klantvriendelijkheid en dienstverlening van de SHM. Die mening wordt gedeeld door de deelnemers aan de VMSW-bevraging van ontleners die de SHM hoge scores geven voor vriendelijkheid, professionaliteit en onthaal. Huurders en actoren getuigen ook dat er een korte lijn is naar de technische dienst voor het melden van problemen en dat er snel een reactie komt. In dit verband denkt Vivendo er aan om, met het oog op een betere dienstverlening, huurders via een SMS op de hoogte te stellen van een herstelling of van het nakende tijdstip voor het indienen van belangrijke documenten.

-

Het aanbod van koopwoningen en leningen maakt Vivendo bekend op haar website, via de woonwinkels en in de pers, bijvoorbeeld naar aanleiding van een meiboomzetting of een sleutelafgifte. Een folder voor kandidaat-kopers en –ontleners is er niet. In gemeentelijke informatiebladen wordt enkel een artikel geplaatst als er voor een bepaald project nog niet veel kandidaat-kopers zijn. Kandidaat-kopers vinden de inschrijvingsformulieren voor woningen en kavels terug op de website. Ze kunnen die zelf invullen, doorsturen en mits overschrijving van het inschrijvingsgeld geldig inschrijven, ook zonder langs te komen op kantoor.

-

Naar aanleiding van een toewijzing van een koopwoning organiseert Vivendo een kijkdag en samen met de uitnodiging voor een infovergadering, stuurt ze aan de kandidaat-kopers een verkoopbundel mee met informatie over het bouwproject zelf, de plannen van de individuele woningen, de financiering en een aantal onderhouds- en gebruikstips. Bij de sleuteloverhandiging ontvangen de kopers een mapje met een opmetingsplan en een lijst van hun buren - sociale kopers. Een maand later worden ze in groep uitgenodigd op kantoor voor de ondertekening van de koop- en leningsakte.

-

Vivendo organiseerde ook informatievergaderingen over de huurlasten en over de geplande renovatiewerken, de fasering en de te verwachten overlast en andere gevolgen voor de huurders (bv. verplichte verhuis). Dat was onder meer het geval voor de geplande nieuwbouw, sloop en vervangingsbouw op de site De Leeuwerik – De Nachtegaal en de renovatieoperatie naar aanleiding van het instorten van een dak in een sociale woonwijk in Beernem. Huurders


PAGINA 49 VAN 61

zijn daar tevreden over, maar willen ook daarna verder op de hoogte gehouden worden, bijvoorbeeld als de renovatiewerken vertraging oplopen. De visitatiecommissie suggereert de SHM om van het organiseren van dergelijke informatievergaderingen een standaardaanpak te maken. -

De SHM wil een systeem ontwikkelen om klanten op een digitale manier (SMS, mail, ..) te informeren over haar dienstverlening (bv. de aankondiging van een herstelling of een herinnering inzake in te dienen documenten). De visitatiecommissie ziet in dit voorstel een mogelijkheid om de relatie (kandidaat-)huurder-verhuurder te versterken en meer draagvlak te creëren voor haar beleid en haar handelen.

-

Vivendo informeert haar cliënteel op een meer dan behoorlijke manier; kopers en ontleners tonen zich daar ook tevreden over. De SHM zou kunnen evolueren naar uitstekende prestaties door bijvoorbeeld nog meer informatie te verstrekken over renovatie- en nieuwbouwprojecten, de creatie van een nieuwsbrief of huurderskrant en een betere bekendmaking van haar koop- en ontleningsactiviteiten bij een ruim publiek.

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed Vivendo communiceert correct naar Vlaamse en lokale ambtenaren en organisaties. De actoren en beleidsverantwoordelijken noemen de SHM vlot toegankelijk en laagdrempelig. De ambtenaren zijn tevreden over de informatiedeling en de constructieve deelname van de SHM aan het lokaal woonoverleg; welzijnsactoren zijn vragende partij voor een gelijkaardig structureel overleg. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Vivendo voor deze doelstelling als goed. -

Vivendo communiceert op een correcte en snelle manier met de VMSW, het agentschap Inspectie RWO en Wonen‐Vlaanderen. De visitatiecommissie betreurt echter dat sommige gegevens die op het moment van de visitatie opgenomen waren in de prestatiedatabank niet correct bleken te zijn.

-

Vivendo neemt op een actieve manier deel aan het lokaal woonoverleg van de gemeenten in haar actieterrein. In Brugge participeert de directeur, in de andere gemeenten de stafmedewerker. De ambtenaren en beleidsverantwoordelijken getuigen dat Vivendo niet enkel tijdige, goede en correcte informatie verstrekt over projecten, maar dat ze in het overleg ook mee de agenda bepaalt en de vergadering ondersteunt met relevant cijfermateriaal. In de Woonwinkel (de intergemeentelijke samenwerking wonen Beernem, Damme, Oostkamp, Zedelgem) werkte Vivendo heel gedreven in twee werkgroepen mee aan de opmaak van het woonbeleidsplan. Bij de realisatie van nieuwe projecten is er daarnaast ook heel vaak bilateraal overleg tussen de SHM en de gemeentelijke diensten. Voorts heeft de SHM vlotte informele contacten met de ambtenaren en beleidsverantwoordelijken, die in het gesprek met de visitatiecommissie getuigen van een goede en correcte samenwerking, ook in de schoot van de raad van bestuur. De beleidsverantwoordelijken geven anderzijds wel aan dat ze meer informatie zouden willen krijgen over onderhouds- en kleinere renovatiewerken die Vivendo plant - voor de SHM een aandachtspunt voor het lokaal woonoverleg of de bilaterale contacten met besturen.


PAGINA 50 VAN 61

-

De relatie van de SHM met de intergemeentelijke samenwerkingsverbanden wonen binnen het actieterrein van Vivendo is zeer goed, waardoor via hun wooninfopunten ook veel informatie kan gedeeld worden. Actoren krijgen de meeste informatie van de SHM via formele circuits als een lokaal woonoverleg, informele contacten en de jaarverslagen van de SHM die ze ontvangen. Er is – behalve bij sommige beleidsverantwoordelijken die een nieuwsbrief met de stand van zaken van de projecten zouden appreciëren - bij hen geen behoefte aan een apart communicatiekanaal voor actoren.

-

De woon- en welzijnsactoren noemen Vivendo toegankelijk en laagdrempelig en tonen zich doorgaans tevreden over de vlotte communicatie en samenwerking, zowel in formele als in meer informele contacten. Ze tonen zich ook tevreden over de informatie die de SHM doorspeelt naar aanleiding van de actualisaties, wat er mee voor zorgt dat cliënteel van die partners niet geschrapt wordt van de kandidatenlijst als zij dat niet willen. Ze appreciëren ook het initiatief van de SHM om een informatiemoment te organiseren n.a.v. de wijzigingen in het Kaderbesluit Sociale Huur. Anderzijds betreuren zij dat er naar welzijnsactoren soms te weinig terugkoppeling is van vragen die in naam van hun cliënteel zijn gesteld en dat er geen actieve informatiedoorstroming is over werking en plannen van de SHM. Dat is mede gevolg van het feit dat er in weinig gemeenten andere overlegstructuren zijn dan het lokaal woonoverleg, overleg waarop welzijnsactoren doorgaans niet aanwezig zijn.

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Beoordeling koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar Vivendo hield in 2010, in samenwerking met Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen, een tevredenheidsmeting bij een representatief staal van haar huurders. De SHM trok ook lering uit die meting en entte er een (beperkt) aantal verbeteringsacties op. Andere metingen van tevredenheid hield de SHM echter nog niet bij haar huurders, ook niet voor deelaspecten of bij specifieke doelgroepen. Omdat het meten van tevredenheid van huurders nog onvoldoende structureel is en er geen systematische opvolging is van de opgelijste verbeteracties beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van Vivendo op deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar voor haar huuractiviteiten. De tevredenheid van ontleners wordt gemeten door middel van een bevraging, uitgevoerd door de VMSW. Met betrekking tot haar koopactiviteiten houdt de SHM nog maar sinds 2014 een beperkte tevredenheidsmeting (51 kopers met een respons van 45%), maar de verwerking van de resultaten van die meting is zeer summier en er zijn nog geen verbeteracties aan gekoppeld. De prestaties op deze doelstelling zijn voor haar koopactiviteiten daarom voor verbetering vatbaar. -

In opdracht van Vivendo hield Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen in 2010 een tevredenheidsmeting bij een representatief staal van 488 huurders met een respons van 67%. De meting omvatte de volgende onderwerpen: algemene tevredenheid, woning, buurt, onthaal en de behandeling van vragen en klachten, documenten en informatie over de dienstverlening en inspraak. Over de resultaten van de bevraging hielden Vivendo en Samenlevingsopbouw 4 bewonersvergaderingen op diverse locaties; er werd gelijktijdig een huurderskrantje verspreid met de resultaten van de bevraging. De resultaten werden ook voorgesteld aan de raad van bestuur. Op basis van de bevraging en de bewonersvergaderingen stelde Samenlevingsopbouw een nota op met aanbevelingen voor Vivendo en een ‘voorstel van vervolgacties’. Dit document werd niet besproken of goedgekeurd op de raad van bestuur en het wordt er ook niet gehanteerd als leidraad voor het doorvoeren van verbeteringen. Dat neemt echter niet weg dat Vivendo toch is ingegaan op een aantal van de voorgestelde acties.


PAGINA 51 VAN 61

Een paar voorbeelden ter illustratie: de versnelde renovatie en isolatie van het patrimonium, de oprichting van een callcenter voor de melding van technische problemen, de aanmaak en verspreiding van een Ziezo-boekje, een infobrief en bewonersvergadering bij belangrijke renovatieprojecten en het organiseren van huisbezoeken tijdens de proefperiode. Voorlopig is de SHM niet ingegaan op een reeks voorstellen met betrekking tot communicatie, inspraak en leefbaarheid en heeft ze ook niet gecommuniceerd waarom ze dat niet doet of kan doen. Hoewel de bevraging inmiddels 5 jaar achter ons ligt, kunnen de onderwerpen volgens de visitatiecommissie wel nog interessante uitgangspunten zijn voor het organiseren van rondetafelgesprekken met huurders of nieuwe gerichte tevredenheidsbevragingen. -

Sinds de algemene tevredenheidsmeting van 2010 hield Vivendo geen tevredenheidsmeting meer bij haar huurders. Zowel de directeur als de raad van bestuur geven aan toe te zijn aan een nieuwe algemene tevredenheidsbevraging, maar concrete plannen zijn er nog niet. Er wordt gedacht aan een nieuwe meting in 2016 of 2017, zo mogelijk opnieuw in samenwerking met Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen.

-

Andere meer kleinschalige bevragingen van huurders of kandidaat-huurders zijn nog niet gebeurd. De visitatiecommissie ziet nochtans een aantal aanknopingspunten voor dergelijke deelbevragingen. Er zou bijvoorbeeld kunnen gepeild worden naar de tevredenheid van huurders over de infokrantjes en infovergaderingen bij renovatieoperaties, over het technische callcenter dat naar aanleiding van de tevredenheidsbevraging van 2010 werd opgericht of over de aanpassingen aan het inschrijvingsformulier, en de verdere uitbouw van de website (zie OD 6.1). De SHM zou huurders ook kunnen bevragen naar aanleiding van uitgevoerde herstellingen. In dat verband denkt de SHM er zelf aan dit via sms of mail uit te proberen – een volgens de visitatiecommissie interessante piste. De SHM peilt wel al sinds 2000 naar de reden van vertrek van huurders (zie OD 4.1.).

-

De VMSW-tevredenheidsenquête 2014 van gezinnen, die door bemiddeling van de SHM een sociale lening afsloten, wijst uit dat Vivendo met 4,28 op 5 boven de norm van 4 op 5 scoort ; 2/3 van de SHM’s die sociale leningen bemiddelen halen een nog hogere score (zie ook OD 6.1). De resultaten van die enquête werden voorgesteld aan de raad van bestuur. Mede door overwegend goede beoordelingen werden er geen verbeteracties aan gekoppeld. De eerder lage score (3,77 op 5) op de openingsuren zou de SHM echter kunnen aangrijpen om hierover opnieuw na te denken of om hieromtrent bijkomende vragen te stellen bij nieuwe ontleners. Ze adviseert de SHM ook om te communiceren over de resultaten van de tevredenheidsenquête (die overwegend positief zijn) zodat deelnemers aan de enquête het signaal krijgen dat hun deelname zin heeft.

-

Bij kopers van een sociale woning organiseert Vivendo op vraag van de VLEM — een vraag die overigens naar alle koopmaatschappijen ging — sinds 2014 een tevredenheidsmeting over het verloop van hun kandidaatstelling en de toewijzing (informatie), de woning zelf en de klantvriendelijkheid en dienstverlening van Vivendo. Sindsdien heeft Vivendo bij 51 kopers (45 kopers in Sint-Andries en 6 in Lissewege) een bevraging gehouden met een respons van 45%. Een zeer grote meerderheid toonde zich tevreden tot zeer tevreden. De belangrijkste opmerkingen hadden betrekking op de trage uitvoering van restherstellingen door aannemers. Voorlopig leidde de bevraging nog niet tot bijsturing van beleid.

De visitatiecommissie apprecieert de algemene tevredenheidsbevraging die Vivendo organiseerde in 2010 en de verbeteracties die daarop zijn geënt, maar beveelt de SHM aan om de opgelijste verbeteracties meer structureel op te volgen en binnen afzienbare tijd een nieuwe algemene tevredenheidsbevraging te organiseren zodat ze het verloop van tevredenheid bij haar cliënteel kan VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING VIVENDO

PAGINA 52 VAN 61

opvolgen en evalueren om daar vervolgens nieuwe gepaste acties op te enten. Ze beveelt de SHM ook aan om intussen ook na te denken voor welke aspecten van haar werking (bv. uitgevoerde herstellingen, werking van het callcenter, stijl en taal van briefwisseling of website, ..) of voor welke doelgroepen (huurders, kandidaat-huurders, vertrokken huurders) het meten van tevredenheid het meeste resultaat zou kunnen opleveren. Daarnaast adviseert de visitatiecommissie de SHM om voor sommige aspecten in de tevredenheidsmeting bij sociale ontleners na te denken over mogelijke verbeteracties of bijkomende bevragingen bij nieuwe ontleners te organiseren. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om de recent opgestarte tevredenheidsmetingen bij sociale kopers te bestendigen en eventueel uit te breiden naar bijvoorbeeld grootte en type van de woningen, uitrustingsgraad, milieu-impact, aanpasbaarheid of omgevingsfactoren. Ook voor deze bevragingen zijn de bespreking van de resultaten met raad van bestuur en medewerkers, het uitwerken van verbeteracties en de terugkoppeling van resultaten, en het uitvoeren van voorgenomen verbeteracties naar kopers, belangrijk voor de geloofwaardigheid en effectiviteit van die metingen.

PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Eindoordeel huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Eindoordeel koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar Vivendo is goed bereikbaar voor haar cliënteel en beschikt over een behoorlijke website. De informatie en begeleiding voor kopers is goed, mede door informatievergaderingen, een informatiebundel en kijkdagen. Voor huurders daarentegen beschikt ze - naast haar briefwisseling - over zo goed als geen papieren communicatiekanalen; de visitatiecommissie kijkt uit naar de ervaringen die Vivendo wil opdoen met het digitaal informeren van haar cliënten bijvoorbeeld over haar dienstverlening. Ze organiseert soms informatievergaderingen bij grote renovatieoperaties en over huurlasten. Actoren en huurders tonen zich tevreden over de klantvriendelijkheid. Die mening wordt ook gedeeld door de ontleners. Vivendo communiceert correct naar Vlaamse en lokale ambtenaren en organisaties. De actoren en beleidsverantwoordelijken noemen de SHM vlot toegankelijk en laagdrempelig. De ambtenaren zijn tevreden over de informatiedeling en de constructieve deelname van de SHM aan het lokaal woonoverleg; welzijnsactoren zijn vragende partij voor een gelijkaardig structureel overleg. Vivendo organiseerde in 2010 een algemene tevredenheidsmeting en entte daar een aantal verbeteracties op; de visitatiecommissie beveelt de SHM aan om die gewenste verbeteracties systematischer op te volgen en een nieuwe algemene tevredenheidsmeting te overwegen. Andere tevredenheidsmetingen bij huurders houdt de SHM niet. Sinds kort is ze ook gestart met tevredenheidsmetingen bij kopers. Bij de jaarlijkse bevraging van ontleners, uitgevoerd door de VMSW, haalt Vivendo een voldoende hoge score. De visitatiecommissie beveelt de SHM meer systematiek aan bij de tevredenheidsbevraging van zowel huurders als kopers van een sociale woning zodat zij zich bij haar beleidsbeslissingen mee kan laten leiden door de verwachtingen en input van haar cliënteel.


PAGINA 53 VAN 61

5.

AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen:

1.

(OD 4.2) Werk - voortbouwend op de eigen ervaringen en initiatieven en die van anderen - in samenspraak met huurders, actoren en gemeentebesturen, een visie en strategie uit inzake leefbaarheid en de aanpak van leefbaarheidsproblemen. Vertrekkend vanuit een daaruit afgeleid doelstellingenkader kunnen daar dan, in afspraak en samenwerking met andere actoren, concrete acties aan verbonden worden.

2.

(OD 4.3) Grijp gelegenheden zoals renovatie of vervangingsbouw, aanpassingen in het communicatiebeleid of bepaalde leefbaarheidskwesties aan om bewoners samen te brengen om hun mening en suggesties te horen en zo met kleine stappen te evolueren naar meer participatie. De visitatiecommissie adviseert de SHM ook om terug te grijpen naar de resultaten en de aanbevelingen van de tevredenheidsbevraging uit 2010 en de ervaringen met de bewonersvergaderingen die toen zijn gehouden om samen met een aantal geëngageerde bewoners na te denken over een mogelijke verdere aanpak. Mede van daaruit en vanuit de aanbevelingen van de tevredenheidsbevraging kunnen dan een visie en strategie ontwikkeld worden op bewonersbetrokkenheid en kunnen concrete initiatieven daarop geënt worden. Dit alles kan bijdragen tot meer transparantie, verbeteringen in beleidsbeslissingen en acties en het realiseren van een groter draagvlak voor het genereren van een grotere betrokkenheid.

3.

(OD 5.6) Werk de ontbrekende procedures op het vlak van projectbeheer en personeelsbeleid uit. Betrek hierbij ook de medewerkers zodat de procedures de vooropgestelde manier van werken weerspiegelen en ze ook door de medewerkers gedragen worden. Vermeld bij elke procedure ook duidelijk de verantwoordelijkheden en taken en voorzie ze van een versienummer en de goedkeuringsdatum.

4.

(OD 5.6) Herwerk de strategische visienota zodat voor alle onderdelen (ook voor bijvoorbeeld doelstellingen als leefbaarheid, en bewonersbetrokkenheid) de strategische doelen duidelijk zijn, communiceer deze doelen duidelijk naar de medewerkers en koppel er ook concrete acties aan, zodat de voortgang gemeten kan worden en zodat daarover periodiek gerapporteerd kan worden. Betrek de medewerkers bij de uitwerking van de acties, zodat er ruimte blijft voor eigen initiatief om de werking te verbeteren.

5.

(OD 6.3) Werk uw intentie om een nieuwe algemene bevraging van uw huurders te organiseren concreet uit en denk ook na over deelbevragingen over deelaspecten van de werking of bij bepaalde doelgroepen (huurders, kandidaat-huurders, vertrokken huurders) waarvoor het meten van tevredenheid het meeste resultaat zou kunnen opleveren. Bestendig de recent opgestarte tevredenheidsmetingen bij sociale kopers en breid die eventueel uit naar bijvoorbeeld grootte en type van de woningen, uitrustingsgraad, milieu-impact, aanpasbaarheid of omgevingsfactoren. Bespreek de resultaten van de bevragingen van huurders, kopers en ontleners met raad van bestuur en medewerkers, verbind er verbeteracties aan en koppel over de resultaten van de bevraging en de voorgenomen


PAGINA 54 VAN 61

verbeteracties terug naar de bevraagde huurders/kopers. Dit alles zal u handvatten aanreiken om uw dienstverlening en projecten te verbeteren en om bij (kandidaat-)huurders en -kopers daarvoor waardering te krijgen.

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: De visitatiecommissie vindt dat Vivendo zelfstandig in staat is om de punten die voor verbetering vatbaar zijn zelfstandig op te pakken. De visitatiecommissie vindt specifieke maatregelen niet nodig.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Vivendo vindt dat alle 14 gemeenten in haar raad van bestuur vertegenwoordigd moeten blijven, als contactpunt met de gemeente, als pleitbezorger van de maatschappij en als bron van informatie voor de verwerving van nieuwe panden en gronden. De visitatiecommissie beveelt aan om in het kader van het Vlaamse woonbeleid te onderzoeken of deze visie gedeeld wordt door andere maatschappijen en of de doelstelling die beoogd werd met het beperken van het aantal bestuurders ook gehaald kan worden door het plafonneren van de bestuurdersvergoedingen, desgevallend gekoppeld aan een aantal doelstellingen, zoals bijvoorbeeld het aantal gerealiseerde huurwoningen, het aantal verkochte koopwoningen, de huurdersachterstallen en de leegstand.

5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. Op basis van de prestatiebeoordelingsmethodiek heeft de visitatiecommissie geen bijzondere werkwijzen geïdentificeerd die mogelijk als ‘goede praktijk’ uitgediept en veralgemeend kunnen worden naar andere sociale huisvestingsmaatschappijen.


PAGINA 55 VAN 61

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Dirk DE fauw, Voorzitter - Patrick ARNOU, Bestuurder - Moniek BOYDENS, Bestuurder - Jos DEMAREST, Bestuurder - Koen DE CRAEMER, Directeur Medewerkers SHM - Sofie LAMEIRE, Patrimoniumverantwoordelijke - Benoît LATESTE, Afdelingshoofd Betaalbaar Bouwen - Marc STAELENS, Projectverantwoordelijke renovaties - Peter DUMEZ, Verantwoordelijke nieuwbouwprojecten - Sven MISTLER, Projectverantwoordelijke voorbereiding - Luc DENEWETH, Diensthoofd koop en leningen - Kris VANREYBROUCK, Diensthoofd boekhouding - Wim WELVAERT, Bediende Boekhouding - Sophie BRAECKMANS, Teamverantwoordelijke huurders - Anthony DE CLERCK, Teamverantwoordelijke kandidaat huurders - Wim VOLLEKINDT, Maatschappelijk assistent - Trees RYCKAERT: Huisbewaarder - Martine CARELS, Huisbewaarder Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Jürgen VIERSTRAETE, Coördinator, Woonwinkel Regio Tielt (o.a. Wingene e Ruiselede) - Kristof VANDEKERCKHOVE, Coördinator, Woonpunt IGS (Gistel, Ichtegem en Oudenburg) - Dries BRAEYE, Woonbeleidscoördinator, de Woonwinkel IGS (Beernem, Damme, Oostkamp, Zedelgem) - Marc LEONARD, Woonbeleidscoördinator, Stad Brugge Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Geert VOLCKAERT, Medewerker Sociale Dienst, OCMW Beernem - Katrien DELRUE, Directeur Hulpverlening, CAW Noord West-Vlaanderen - Sofie DEBRUYNE, Maatschappelijk Werkster, OCMW Jabbeke - Karen VIANE, Programmaverantwoordelijke Wonen, Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen - Niko BAEKE, Huurdersbond - Stefaan KIERSE, Coördinator, Woonwinkel Knokke-Heist - Tania TAMSIN, Vakcoördinator Dienst Maatschappelijk Werk, Psychiatrisch Ziekenhuis OLV - Inge VANHOUTTEGEM, Teamverantwoordelijke, Oikonde - Hannelore VERHAMME, Projectbegeleider, Oikonde Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - Er waren 11 huurders aanwezig op het gesprek met de visitatiecommissie. De namen van de huurders worden omwille van privacyredenen niet vermeld.


PAGINA 56 VAN 61

Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Jan BEKAERT, Schepen Ruimtelijke Ordening, Gemeente Ichtegem - Karine WILLAERT, Beleidsmedewerker Ruimtelijke Ordening en Huisvesting - Kurt BEIRENS, Schepen Ruimtelijke Ordening, Gemeente De Haan - Frany DEMON, Schepen Ruimtelijke Ordening , Stad Brugge - Paul STORME, Voorzitter, OCMW Jabbeke


PAGINA 57 VAN 61

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de maatschappij, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens te bezorgen. Indien de kandidaat-

huurder niet reageert of niet meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. Er bestaan aparte inschrijvingslijsten (wachtlijsten) voor sociale kavels en sociale koopwoningen. Meer informatie hierover vindt u op http://www.vmsw.be/nl/particulieren/kopen/inschrijving. ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaal-woonkrediet.be BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale


PAGINA 58 VAN 61

huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10198 43 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te

maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatie-indicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatie-indicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10164 03¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per


PAGINA 59 VAN 61

type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatie-indicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huurof koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelingsen stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be).

Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op www.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie “actualisatie”


PAGINA 60 VAN 61

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02-5531752

E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD


Reactie van de SHM op het visitatierapport van Vivendo, Brugge

datum reactie SHM: 28 april 2016


Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van Vivendo, Brugge

datum beslissing minister: 25 mei 2016


Visitatierapport Vivendo, Brugge

Recommend Documents