Vidomes jaarverslag 2011
Heldere keuzes maken
Inhoudsopgave Voorwoord ................................................................................................................................. 6 Leeswijzer van dit jaarverslag ................................................................................................... 7 1. Strategische Visie 2011-2015....................................................................................... 8 2. Betaalbare woningen.................................................................................................... 9 2.1 Wij wijzen onze woningen toe aan de doelgroep ......................................................... 9 Minder woningen verhuurd in 2011 .................................................................................... 9 Kenmerken nieuwe huurders ........................................................................................... 10 Toewijzingen aan de BBSH-doelgroep conform afspraak ............................................... 11 Europese regelgeving succesvol geïmplementeerd ........................................................ 11 Kenmerken verhuurde woningen ..................................................................................... 12 Huur op Maat in 2011....................................................................................................... 12 2.2 Wij houden onze voorraad betaalbare woningen op peil ........................................... 13 2.3 Wij houden de woonlasten betaalbaar ....................................................................... 13 2.4 Wij stimuleren doorstroming vanuit schaarse woningen ............................................ 15 3. Vitale buurten ............................................................................................................. 16 3.1 Visie Vitale buurten..................................................................................................... 16 3.2 Vitale buurten Delft ..................................................................................................... 16 Wijkaanpak in Delft........................................................................................................... 16 Vitale buurten Delft: Buitenhof.......................................................................................... 16 Vitale buurten Delft: Wippolder......................................................................................... 17 Vitale buurten Delft: Harnaschpolder ............................................................................... 17 3.3 Vitale buurten Rijswijk ................................................................................................ 18 Vitale buurten Rijswijk: Muziekbuurt ................................................................................ 18 Herontwikkeling woonwagenlocatie Molenhof in Rijswijk ................................................ 18 Pilot en toetsing schotelantennebeleid in Rijswijk............................................................ 19 3.4 Vitale buurten Leidschendam-Voorburg..................................................................... 19 Vitale buurten Leidschendam-Voorburg: algemeen......................................................... 19 Vitale buurten Leidschendam-Voorburg: De Prinsenhof.................................................. 19 Vitale buurten Leidschendam-Voorburg: De Heuvel........................................................ 20 Vitale buurten Leidchendam-Voorburg: Bovenveen ........................................................ 20 Vitale buurten Den Haag: Leidschenveen........................................................................ 21 3.5 Vitale buurten Zoetermeer.......................................................................................... 21 Wijkontwikkelingsplannen Zoetermeer............................................................................. 21 Vitale buurten Zoetermeer: Palenstein............................................................................. 22 Vitale buurten Zoetermeer: Buytenwegh.......................................................................... 24 Vitale buurten Zoetermeer: Meerzicht.............................................................................. 24 4. Senioren ..................................................................................................................... 25 4.1 Kadernota Senioren en Vidomes vastgesteld ............................................................ 25 4.2 Wij verleiden senioren te verhuizen ........................................................................... 27 Seniorenmakelaar actief................................................................................................... 27 Huurgewenning voor appartementencomplex Bijdorp Zoetermeer ................................. 28 4.3 Senioren kunnen in onze woningen zelfstandig blijven wonen .................................. 29 Voldoende woningaanbod voor senioren......................................................................... 29 Opplussen woningen voor 65-plussers in Delft................................................................ 29 Werkgroep Toegankelijkheid Leidschendam-Voorburg ................................................... 29 4.4 We realiseren woon-zorgconcepten met onze partners............................................. 30 Nieuw Mariënpark, Leidschendam ................................................................................... 31 Samenwerkingsovereenkomst Wijkrestaurants Zoetermeer ........................................... 31 Senioreninformatieavond Zoetermeer.............................................................................. 32 5. Kwetsbare mensen..................................................................................................... 33 5.1 Bijzondere huisvesting voor kwetsbare mensen ........................................................ 33 Fokus-woningen Leidschendam stapje dichterbij ............................................................ 33 Verbeteren opvang voor zwerfjongeren in Zoetermeer ................................................... 33 5.2 We realiseren een sluitend vangnet met onze partners ............................................. 34 Ontruimingen en huurachterstanden................................................................................ 34
Incasso- en laatste kansbeleid herzien in 2011 ............................................................... 34 Instrumenten voor huurders met financiële problemen.................................................... 34 Laatste kansbeleid in 2011............................................................................................... 35 Vidomes en Pieter van Foreest tekenen voor intentie tot verdere samenwerking........... 35 Partners in Delft................................................................................................................ 35 Nieuw steunpunt van Steinmetz | De Compaan en Florence in Muziekbuurt.................. 36 Samenwerking met Stichting Jeugdformaat in Leidschendam-Voorburg ........................ 36 Meldpunt Bemoeizorg voor Zoetermeerse ‘zorgmijders’ ................................................. 36 Samenwerking Stichting Wende in Zoetermeer............................................................... 36 6. Duurzaamheid ............................................................................................................ 38 6.1 Evaluatie Milieubeleidsplan ........................................................................................ 38 6.2 Onze woningen hebben een laag energieverbruik..................................................... 38 Terugdringen energieverbruik .......................................................................................... 38 Verbeteren energielabels ................................................................................................. 39 Geslaagde pilot energiemaatregelen Stompwijk.............................................................. 39 Vidomes E-team adviseert ook in 2011 ........................................................................... 40 Aanbrengen Led-verlichting in algemene ruimten in Delft ............................................... 40 6.3 Onze woningen hebben een gezond binnenmilieu .................................................... 40 Vervanging open verbrandingstoestellen......................................................................... 40 Onderzoek naar vocht en ventilatie.................................................................................. 40 Nieuwe verwarmingsinstallatie Van Leeuwenhoeklaan in Zoetermeer ........................... 40 Warmtepompsysteem geplaatst aan de Griekenlandlaan in Zoetermeer........................ 40 De Drie Torens, Rijswijk: verwarming en koeling door warmtepompen........................... 41 7. Tevreden klanten........................................................................................................ 42 7.1 De klant is tevreden over onze dienstverlening.......................................................... 42 KWH-Huurlabel 2011 ....................................................................................................... 42 Vidomes-enquêtes meten klanttevredenheid................................................................... 42 Klanttevredenheidsmonitor nieuwbouw gestart ............................................................... 43 7.2 De klant kan voldoende kiezen................................................................................... 44 Keuze- en optiepakketten................................................................................................. 44 Zelf klussen aan je woning ............................................................................................... 44 Realisatie vrije sector verhuur in 2011 ............................................................................. 44 KoopGarant als deel van de oplossing ............................................................................ 44 8. Dialoog en samenwerking .......................................................................................... 45 8.1 Bewonersparticipatie op centraal niveau: het CBO.................................................... 45 8.2 Klachten en geschillen................................................................................................ 46 8.3 Participatie Delft ......................................................................................................... 47 Nieuwe bewonerscommissies sterflats in Delft ................................................................ 47 Klantenpanel Isaac da Costalaan in Delft ........................................................................ 47 Timmeren aan relatie tijdens Burendag in Delft ............................................................... 47 Onderhandelingen gezondheidscentrum Tanthof leiden niet tot gewenste resultaat ...... 48 8.4 Participatie Leidschendam-Voorburg ......................................................................... 48 Prestatieafspraken Leidschendam-Voorburg................................................................... 48 Een pleidooi voor de gemeente Leidschendam-Voorburg............................................... 48 Leerlingen Wellantcollege vergroenen de wijken in Voorburg ......................................... 48 Themabijeenkomst bewonerscommissies Leidschendam-Voorburg............................... 48 Huurdersorganisatie Leidschendam-Voorburg in 2011 opgeheven................................. 49 8.5 Participatie Rijswijk..................................................................................................... 49 Buurtbemiddeling in Rijswijk............................................................................................. 49 Voorlichting brandweer in Ostadelaan, Rijswijk ............................................................... 49 Uitbreiding aantal bewonerscommissies.......................................................................... 49 Planvorming met bewoners over groot onderhoud Risantwick........................................ 50 Rijswijk bundelt krachten in hennepbestrijding ................................................................ 50 Prestatieafspraken met gemeente Rijswijk ...................................................................... 50 Rijswijk: Week van Nederland Schoon ............................................................................ 50 Buurtbewoners Rijswijk ontmoeten elkaar op Burendag ................................................. 51 8.6 Participatie Zoetermeer .............................................................................................. 51 Samenwerking met partners in Zoetermeer..................................................................... 51
Pagina 3 van 88
Samenwerking met bewoners in Zoetermeer .................................................................. 51 Brandweeroefening en voorlichting in de waterflats en Het Fregat in Zoetermeer.......... 52 Opening pannakooi Van Leeuwenhoeklaan in Zoetermeer............................................. 52 8.7 Participatie algemeen ................................................................................................. 53 Klantenpanels 2011.......................................................................................................... 53 VvE beheer in 2011.......................................................................................................... 54 Samen aan het ontbijt ...................................................................................................... 55 Zendmastenbeleid vastgesteld......................................................................................... 55 Participatiekalenders in de maak ..................................................................................... 55 9. Sober en doelmatig .................................................................................................... 56 9.1 Financiën .................................................................................................................... 56 Financiën: economische ontwikkelingen.......................................................................... 56 Financiën: financieel resultaat 2011................................................................................. 57 Financiën: bestaande vastgoedportefeuille...................................................................... 57 Financiën: onrendabele toppen........................................................................................ 57 Financiën: KoopGarant .................................................................................................... 57 Financiën: leningen .......................................................................................................... 58 Financiën: derivaten ......................................................................................................... 58 Financiën: exploitatie........................................................................................................ 58 Financiën: verkopen ......................................................................................................... 59 Financiën: fiscaal.............................................................................................................. 59 Financiën: ontwikkeling financiële positie ........................................................................ 59 9.2 Projectontwikkeling verder geprofessionaliseerd ....................................................... 60 Succesvolle aanpak ketenintegratie................................................................................. 60 Conceptueel bouwen........................................................................................................ 61 Programma van Eisen bijgesteld...................................................................................... 61 Risicomanagement........................................................................................................... 61 Interne besluitvorming beter georganiseerd..................................................................... 61 Modelovereenkomsten ..................................................................................................... 62 Toekomstig onderhoud meegenomen in de afweging ..................................................... 62 10. Goed georganiseerd................................................................................................... 63 10.1 Organisatieontwikkeling Vidomes .......................................................................... 63 Organisatieverandering: 3H4U......................................................................................... 63 Klantgericht werken.......................................................................................................... 64 Ontwikkeling KlantContactCentrum en klantvolgsysteem................................................ 64 Organisatie in beweging................................................................................................... 65 Ontwikkeling medewerkers .............................................................................................. 66 Kennismanagement binnen de sector projectontwikkeling .............................................. 67 Actieve deelname aan netwerken .................................................................................... 67 VidoYoung voor jonge medewerkers ............................................................................... 67 10.2 Onze organisatie is vitaal en in balans .................................................................. 68 Opbouw van het personeelsbestand in 2011................................................................... 68 Ziekteverzuim ................................................................................................................... 69 Instroom, doorstroom en uitstroom .................................................................................. 70 Beoordelingsmethodiek.................................................................................................... 70 Duurzaam inzetbare medewerkers .................................................................................. 70 Uitvoering medewerkerstevredenheidsonderzoek ........................................................... 70 Werken aan gewenst en ongewenst gedrag.................................................................... 71 10.3 De Ondernemingsraad in 2011 .............................................................................. 71 Structuur, samenstelling en verkiezingen ........................................................................ 71 Scholing en vorming......................................................................................................... 72 Samenwerking OR-bestuurder......................................................................................... 72 Activiteiten OR in 2011..................................................................................................... 72 Vergaderingen en contacten ............................................................................................ 73 Vooruitblik 2012................................................................................................................ 74 10.4 Communicatie 2011 ............................................................................................... 75 Corporate communicatie: Vidomes in het nieuws in 2011 ............................................... 75 Corporate communicatie: uitgaven en publicaties in 2011 .............................................. 75
Pagina 4 van 88
Corporate Communicatie: nieuwe communicatiekanalen................................................ 76 Managementcommunicatie .............................................................................................. 76 Mediatraining in 2011 ....................................................................................................... 76 Corporate communicatie: waardering en gebruik website ............................................... 76 Corporate communicatie: interne communicatie en profilering door intranet Joost!........ 77 Sponsoractiviteiten Vidomes ............................................................................................ 78 Woonkrant afgeschaft ...................................................................................................... 78 11. Adequate vastgoedstrategie....................................................................................... 79 11.1 Portfoliobeleid vastgesteld ..................................................................................... 79 11.2 Ons vastgoed rendeert op lange termijn ................................................................ 80 Hoe rendeert ons bezit? ................................................................................................... 80 Woonzorgcomplex Zoetermeer onder de loep................................................................. 81 11.3 Ons vastgoed maakt maatschappelijke doelstellingen mogelijk............................ 81 11.4 We realiseren onze wensportefeuille in een beheerst tempo ................................ 82 Nieuwbouwprojecten opgeleverd in 2011 ........................................................................ 82 Nieuwbouwprojecten in ontwikkeling in 2011................................................................... 84 Realisatie verkoopaantallen 2011 .................................................................................... 85 12. Onderhoud.................................................................................................................. 86 12.1 Onderhoud algemeen ............................................................................................ 86 12.2 Onderhoudsprojecten Delft .................................................................................... 87 12.3 Onderhoudsprojecten Leidschendam-Voorburg .................................................... 87 12.4 Onderhoudsprojecten Rijswijk................................................................................ 88 12.5 Onderhoudsprojecten Zoetermeer ......................................................................... 88
Pagina 5 van 88
Voorwoord Heldere keuzes maken Met dit jaarverslag 2011 blikken we graag terug op de belangrijkste ontwikkelingen en de prestaties van Vidomes. 2011 is een jaar geweest dat landelijk gekenmerkt werd door dynamiek op allerlei fronten. Een vastzittende vastgoedmarkt, stagnerende verkoop, teruglopende bouwproductie en een doorstroming op de woningmarkt die steeds verder afneemt. Tegelijkertijd werd het afgelopen jaar duidelijk dat het kabinet niet het voornemen heeft om ingrijpende hervormingen door te voeren op de woningmarkt. Dat maakt dat we behalve de bezuinigingen weinig kunnen verwachten van diezelfde overheid. Tevreden Ik ben blij dat Vidomes er in geslaagd is om binnen de geschetste ontwikkelingen op een aantal fronten goed te presteren. We hebben 4 nieuwbouwprojecten opgeleverd met in totaal 343 woningen en voorzieningen, we zijn ook 4 nieuwe projecten gestart met in totaal nog 2 eens 275 woningen en bijna 4.000 m maatschappelijke voorzieningen. Ook zijn we er in geslaagd om aan onze verkoopdoelstelling te voldoen en is onze mutatiegraad op peil gebleven. In een jaar waarin de interne organisatie in ontwikkeling was, hebben we goede scores gehaald op de KWH-meting. De inzet van onze medewerkers en de samenwerking met onze samenwerkingspartners in ons werkveld heeft er voor gezorgd dat we in 2011 goed gepresteerd hebben. Strategische visie 2011-2015 2011 was ook het jaar waarin we onze nieuwe strategische visie presenteerden. Een visie waarin we laten zien dat we de sociale huisvester blijven die onder meer betaalbaarheid als belangrijke ambitie heeft. We realiseren ons dat we macro-economisch in zwaar weer verkeren, daarom zijn we scherp en steeds meer gefocussed op de dingen die we wel en niet doen. Heldere keuzes maken dus. Financieel gezond De financiële situatie van Vidomes is gezond. Dat betekent dat we onder meer voldoen aan externe eisen van sectorinstituten, maar ook dat we actief sturen op belangrijke parameters als kasstromen en verantwoord omgaan met ons maatschappelijk vermogen. Het is immers belangrijk dat Vidomes de financiële continuïteit van de organisatie waarborgt. Er wordt op ons gerekend en die verantwoordelijkheid nemen we graag op ons. Vooruitblik Er liggen ook in 2012 forse uitdagingen in het verschiet. We zullen er alles aan doen om ook in 2012 onze ambities waar te maken en de dingen te doen die u van Vidomes mag verwachten. We kunnen dit echter niet alleen: ook in 2012 werken we graag samen met klanten en belanghebbenden verder aan onze ambities. Het maken van heldere keuzes en de samenwerking met partners in onze wijken is daarbij van groot belang. Een inleiding is en blijft te kort om alle highlights te bespreken. Ik nodig u dan ook van harte uit om het jaarverslag te lezen. Ik wens u veel leesplezier toe. Carla van de Wiel algemeen directeur
Pagina 6 van 88
Leeswijzer van dit jaarverslag De inhoud van het jaarverslag 2011 is gebaseerd op de thema’s van onze Strategische Visie 2011-2015. In dit jaarverslag leest u welke resultaten er in 2011 zijn behaald. Online beschikbaar op www.jaarverslagvidomes2011.nl Het jaarverslag is online beschikbaar op www.jaarverslagvidomes2011.nl. Deze online versie heeft als groot voordeel dat u zelf uw persoonlijk jaarverslag kunt samenstellen. Door het aanbrengen van vinkjes, selecteert u de artikelen die u belangrijk vindt. Om de online leesbaarheid te bevorderen staan alle artikelen op zichzelf en zijn alle artikelen afzonderlijk en in willekeurige volgorde terug te lezen en terug te vinden. Download printversie Naast het ‘persoonlijke jaarverslag’ zijn alle artikelen in één bestand gebundeld. Kijk op de site onder Downloaden en klik op Vidomes jaarverslag 2011. Dit document kan in één keer in zijn geheel worden gedownload als pdf-bestand.
Pagina 7 van 88
1. Strategische Visie 2011-2015 In 2011 hebben we onze Strategische Visie 2011-2015 vastgesteld. De strategische visie 2011-2015 draagt de titel ‘Het maatschappelijk resultaat telt’. Daarmee benadrukken wij ons bestaansrecht: wij zijn er voor mensen die het niet op eigen kracht redden op de woningmarkt. Voor hen zetten wij ons in. Dat doen we niet alleen, maar in dialoog en samenwerking met onze omgeving. Missie In onze missie benadrukken we onze positie als sociale huisvester. Onze missie: Vidomes is een ondernemende woningcorporatie in de rand van Haaglanden. Wij richten ons op mensen met onvoldoende kansen op de woningmarkt. Samen met onze klanten en belanghebbenden nemen wij onze verantwoordelijkheid voor een goed woon- en leefklimaat. Nu en in de toekomst. Op basis van onze missie hebben we zes strategische keuzes gemaakt:
betaalbare woningen: iedereen kan zijn woonwens waarmaken vitale buurten: iedere bewoner voelt zich thuis in zijn buurt senioren: voor iedere senior een arrangement op maat kwetsbare mensen: goed wonen voor kwetsbare mensen duurzaamheid: een beter milieu voor de volgende generatie tevreden klanten: een tevreden klant in iedere woning
Bij het realiseren van onze strategische keuzes voldoen we aan de volgende randvoorwaarden:
in dialoog en samenwerking sober en doelmatig goed georganiseerd een adequate vastgoedstrategie
Pagina 8 van 88
2. Betaalbare woningen Ons ideaal: Iedereen kan zijn woonwens waarmaken Als corporatie maakt Vidomes zich sterk voor mensen met onvoldoende kansen op de woningmarkt. De primaire doelgroep is gedefinieerd in wetgeving en vormt de legitimering van ons handelen. De verdere afbakening van deze doelgroep doen wij op basis van de lokale woningmarkt. We zoeken hierbij de grenzen op die de wetgeving ons biedt. Onze doelen voor 2011- 2015: Wij wijzen onze woningen toe aan de doelgroep Wij houden onze voorraad betaalbare woningen op peil Wij houden de woonlasten betaalbaar Wij stimuleren doorstroming vanuit schaarse woningen
2.1
Wij wijzen onze woningen toe aan de doelgroep
Minder woningen verhuurd in 2011 Het aantal woningen dat wij verhuren is afhankelijk van de verhuisbewegingen op de woningmarkt. Pas als een woning leegkomt, kunnen wij deze weer aanbieden. De doorstroming op de woningmarkt stagneert. Minder doorstroming Regionaal is het aantal mutaties in de corporatiesector teruggelopen van 13.842 in 2010 naar 12.118 in 2011. Een afname van 12%. Met andere woorden; er zijn regionaal circa 1.700 huishoudens minder aan een nieuwe woning geholpen dan een jaar eerder. De daling van het aantal verhuringen is voor een groot deel te verklaren uit het lagere aantal nieuwbouwwoningen dat in 2011 regionaal is opgeleverd en verhuurd: 734 in 2011 ten opzichte van 2014 in 2010. Ook de onzekerheid op de woningmarkt, de discussie over de hypotheekrenteaftrek en de crisis spelen hierin een rol. Minder nieuwbouw Ook wij hebben in 2011 gemerkt dat er minder doorstroming is. Ten opzichte van 2010 waren er 14% minder mutaties. In 2011 hebben we in totaal 1.329 woningen verhuurd, ten opzichte van 2010 een afname van 14%. De grootste daling heeft plaatsgevonden in Den Haag. Dit is te verklaren door het feit dat we in 2010 veel nieuwbouwprojecten hebben opgeleverd in Leidschenveen. Opvallend is verder de toename in Rijswijk en Zoetermeer. Dit hangt samen met de oplevering van nieuwbouwprojecten. Hieruit blijkt het belang van nieuwbouw voor de doorstroming op de woningmarkt. Tabel: Aantal verhuurde Vidomes-woningen per gemeente in 2010 en 2011 2010
2011
Verschil t.o.v. 2010
Delft
314
253
-19%
Den Haag
227
19
-92%
Voorburg
240
222
-8%
Rijswijk
157
197
25%
Zoetermeer
609
643
6%
1.547
1.329
-14%
Leidschendam-
Totaal verhuringen
Pagina 9 van 88
Kenmerken nieuwe huurders Leeftijd nieuwe huurders Onderstaande figuur laat de leeftijdsopbouw zien van de huishoudens die in 2011 bij Vidomes zijn geslaagd voor een woning. Alle leeftijden zijn vertegenwoordigd. Opvallend is het aandeel huishoudens met een leeftijd van 65 jaar of ouder. In 2011 was 19% van onze nieuwe huurders ouder dan 65 jaar. Dit is in vergelijking met het regionale gemiddelde van 12% hoog. Figuur: Leeftijd nieuwe huurders 2011 14%
19%
tm 22 jaar 23-26 jaar
14%
27-44 jaar 45-64 jaar 22% 65 plus 31%
Huishoudensgrootte nieuwe huurders De meeste huishoudens die we in 2011 geholpen hebben bestonden uit een of twee personen. Dit sluit aan bij de regionale trend. In 2011 hebben we ook een aantal grote huishoudens geholpen. In totaal hebben we aan vijftien huishoudens bestaande uit zes of meer personen een woning verhuurd. Vidomes vindt het belangrijk dat ook grote gezinnen adequate woonruimte krijgen aangeboden op de woningmarkt. Wij zetten ons in om deze kwetsbare groep zo goed mogelijk te bedienen. Tabel: Aantal personen in het huishouden 1
2
3
4
5
6
7
8
9
Delft
153
71
17
10
2
-
-
-
-
Leidschendam-Voorburg
133
60
28
15
3
2
-
-
-
78
94
16
4
3
2
-
-
-
Zoetermeer
368
131
71
41
16
6
3
1
1
Totaal
732
356
132
70
24
10
3
1
1
Rijswijk
Doorstromers en starters Het aantal geslaagde doorstromers – mensen die een woning achterlaten – was in 2011 hoger dan het aantal starters. In totaal hebben we 743 doorstromers geholpen en 586 starters. Vidomes is voorstander van een gunstige positie van doorstromers op de woningmarkt in het algemeen en binnen het regionale woonruimteverdeelsysteem in het bijzonder. Een doorstromer laat immers altijd een woning achter die weer beschikbaar komt op de woningmarkt. Hoe langer de verhuisketen die hierdoor ontstaat, hoe meer mensen zijn verhuisd naar een door hen gewenste woning.
Pagina 10 van 88
Tabel: Aantal geslaagde doorstromers en starters Doorstromer
Starter
Totaal
Delft Leidschendam-Voorburg Rijswijk Zoetermeer
102 165 114 362
151 76 83 276
253 241 197 638
Totaal
743
586
1329
Toewijzingen aan de BBSH-doelgroep conform afspraak De zogenaamde BBSH-doelgroep zijn de huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag. Binnen de regio Haaglanden zijn regionale prestatieafspraken gemaakt tussen de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) en het Stadsgewest. Eén van de afspraken gaat over de toewijzing van sociale woningen aan de doelgroep. Van alle woningen die wij verhuren (exclusief nieuwbouw), dient mimimaal 70% verhuurd te worden aan onze primaire doelgroep, de BBSH-doelgroep. In 2011 hebben we 73% van onze woningen verhuurd aan de BBSH-doelgroep.
Tabel: Verhuringen aan de BBSH-doelgroep in 2011 (exclusief nieuwbouw) LeidschendamDelft Totaal verhuringen BBSH
Den Haag
Voorburg
Rijswijk
Zoetermeer
Totaal
252
14
222
134
589
1.211
205 (78%)
4 (33%)
145 (70%)
101 (76%)
430 (73%)
885 (73%)
Bron: WMS De 70%-afspraak hebben we, met uitzondering van Den Haag, in alle gemeenten gehaald. In Den Haag hebben we niet aan de 70%-afspraak kunnen voldoen. We hebben daar relatief nieuw bezit in de Vinex-wijk Leidschenveen, waarvan de helft in het duurdere sociale prijssegment zit. Logischerwijs hebben ook de wat hogere inkomens op deze woningen gereageerd. Europese regelgeving succesvol geïmplementeerd Per 1 januari 2011 is er binnen de EU nieuwe regelgeving van kracht geworden. Corporaties moeten vanaf die datum 90% van hun sociale woningen verhuren aan huishoudens met een inkomen tot € 33.614. Dit betekent dat we nog 10% ruimte hebben om ook huurders die meer verdienen te huisvesten. Om deze 10% zo optimaal mogelijk te benutten heeft Vidomes een ‘sluizenmodel’ geïntroduceerd. Dit model geeft ons de mogelijkheid om heel gericht te sturen. In de loop van 2011 zagen we dat we 93% van onze woningen hadden verhuurd aan huishoudens met een inkomen tot € 33.614. We hadden dus nog wat extra ruimte om ook de lagere midden-inkomens te helpen. We hebben als het ware de sluis iets verder opengezet. Eind 2011 concluderen we dat we 92% van onze woningen aan de EU-doelgroep hebben verhuurd. Tabel: Verhuringen aan de EU-doelgroep in 2011 (inclusief nieuwbouw) LeidschendamDelft Totaal verhuringen EU-doelgroep
Den Haag
Voorburg
Rijswijk
Zoetermeer
Totaal
252
19
222
189
638
1.329
239 (96%)
14 (78%)
182 (86%)
149 (83%)
579 (94%)
1.163 (92%)
Bron: WMS De inkomenstoetsing en registratie van verhuur aan de EU-doelgroep verliep niet geheel vlekkeloos door onvolledige inkomensgegevens van kandidaat huurders.
Pagina 11 van 88
Kenmerken verhuurde woningen Van alle woningen die we verhuurd hebben in 2011 was het grootste deel een flat met lift. Ook hebben we in 2011 relatief veel seniorenwoningen verhuurd, in totaal 17%. Tabel: Woningtype verhuurde woningen 2011 % Woningtype Aantal Flat met lift
524
39%
Seniorenwoning
226
17%
Portiekwoning
139
10%
Eengezinswoning
117
9%
HAT-woning
106
8%
78
6%
Flat zonder lift Benedenwoning
42
3%
Bovenwoning
56
4%
Maisonnette
27
2%
8
1%
Onzelfstandige HAT-woning MIVA-woning Totaal
6
0%
1329
100%
Huur op Maat in 2011 In 2009 startte Vidomes met 12 andere corporaties met het landelijk SEV-experiment Huur op Maat. De woningen in Leidschendam-Voorburg verhuren we tegen een reële huur, waarbij we op basis van inkomen en huishoudensgrootte een huurkorting geven. Dat inkomen toetsen we jaarlijks. Eind 2011 was bij Vidomes sprake van 550 lopende Huur op Maat contracten. Daarvan zijn er 140 in 2011 afgesloten. De uitvoering van het experiment, inclusief de jaarlijkse inkomenstoets, is goed verlopen in 2011. Positief experiment In april 2011 zijn de landelijke resultaten van Huur op Maat gepresenteerd. De uitkomsten waren zeer positief. De vooraf gestelde doelstellingen zijn gehaald: huurders hebben door het experiment meer keuzevrijheid; het aantal betaalbare woningen is toegenomen; de maatschappelijke middelen zijn beter besteed en de verhouding tussen prijs en kwaliteit is vergroot. Het was nog te vroeg om uitspraken te doen over de verwachting dat Huur op Maat bijdraagt aan een betere doorstroming. Dat is pas na langere tijd te concluderen. Een andere belangrijke constatering van het onderzoek is dat er groot draagvlak blijkt te zijn onder huurders en woningzoekenden voor woningen via Huur op Maat. Meer dan 75% vindt het een rechtvaardig systeem en van de hogere inkomens vindt ook nog 60% het een eerlijke manier om de woningen aan te bieden. Experiment krijgt geen vervolg De Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV) adviseerde in juni 2011 aan de minister van BZK om Huur op Maat als aanvullend instrument lokaal in te zetten. Helaas heeft de minister op 17 januari 2012 laten weten het experiment geen vervolg te willen geven. Het kabinet beperkt zich tot een landelijke huurverhoging van 5% voor inkomens boven € 43.000 per 1 juli 2012. Daarnaast wordt mogelijk een nieuw experiment in Amsterdam opgezet. Huurders die meer gaan verdienen dan € 43.000 moeten verhuizen of de markthuur gaat betalen. Verder vindt de minister dat de normen voor inkomensafhankelijke huren niet lokaal maar door de landelijke overheid bepaald zouden moeten worden.
Pagina 12 van 88
2.2
Wij houden onze voorraad betaalbare woningen op peil
Een van de belangrijkste maatschappelijke doelstellingen van Vidomes op het gebied van vastgoed is het behoud van betaalbare woningen. Onze ambities voor 2011 waren: 95% betaalbare woningen Dat wil zeggen dat minimaal 95%, ongeveer 17.500 woningen, een huur onder de huurtoeslaggrens heeft. 83% bereikbare woningen Dat wil zeggen dat minimaal 83%, ongeveer 15.250 woningen, een huur onder de aftoppinggrenzen heeft. De genoemde aantallen zijn inclusief verzorgingshuisplaatsen en verkochte woningen via KoopGarant; onze totale voorraad is ongeveer 18.400. Betaalbare woningvoorraad: een grote opgave voor de toekomst In 2011 hebben we onze ambities waargemaakt en hebben we de voorraad betaalbare woningen op peil gehouden. Het doel voor de komende jaren is om deze 95% betaalbare woningen vast te houden. En 83% met een bereikbare huurprijs voor de primaire doelgroep. We zien echter een grote opgave voor de realisatie van onze ambities voor de komende jaren; door verkoop en sloop zal onze betaalbare woningvoorraad onder spanning komen te staan. Deze afname zal door nieuwbouw of huurprijsverlagingen in de bestaande voorraad gecompenseerd moeten worden.
Tabel: Opbouw woningvoorraad Vidomes op 1-1-2012 WONINGTYPE eengezinswoning benedenwoning appartement met lift < 1990 appartement met lift > 1990 zorg- / serviceflat appartement zonder lift Eindtotaal
2.3
stand op 1‐1‐2012 4.260 1.618 5.913 1.308 1.557 3.717 18.373
stand op HUURKLASSE 1‐1‐2012 1.305 1. Jongeren (tot €362, max 3k) 6.698 2A. Kleine huishoudens (tot €518, <=3k) 7.509 2B. Meerpersoons hh (tot € 555, >=4k) 1.192 3A. Kleine huishoudens (€518 tot € 653, <=3k) 1.202 3B. Meerpersoons hh (€ 555 tot € 653, >=4k) 467 4. Markthuur (vanaf €653) Eindtotaal 18.373
Wij houden de woonlasten betaalbaar
Aanpassingen in het huurbeleid De jaarlijkse huurverhoging was in 2011 inflatievolgend zoals voorgeschreven door het kabinet. Dit betekent dat de meeste huurders een huurverhoging hebben ontvangen van 1,3%. Voor huurders die een vrije sector woning van ons huren, bedroeg de maximale huurverhoging 3,3%. Energielabel telt mee Per 1 juli 2011 is landelijk een nieuw woningwaarderingstelsel ingevoerd. De maximale huur die een woning mag hebben hangt nu sterk samen met de energieprestatie van de woning. Hoe hoger het energielabel, hoe meer punten de woning krijgt en hoe meer huur wij als corporatie mogen vragen.
Pagina 13 van 88
Dat het energielabel sinds 2011 meetelt in de puntenwaardering van de woning, betekent voor Vidomes een verlies aan huurinkomsten. Dit komt doordat we bij mutatie van een woning met een laag energielabel minder huur kunnen vragen dan voorheen. In totaal is de huur die we vragen bij nieuwe verhuringen sinds 1 juli 2011 gemiddeld 0,8% lager dan de totale oude streefhuursom. Daarnaast zijn we verplicht om van circa 200 woningen die op 1 januari 2014 – als de overgangsregeling afloopt - de huurprijs te verlagen. Deze woningen hebben op dat moment naar verwachting een nieuwe maximale huur die lager is dan de huidige huurprijs. Dat kost ons dan € 114.000 op jaarbasis. Onze totale huuropbrengst is door het aangepaste woningwaarderingstelsel ruim 7 ton minder dan in het oude stelsel. Dit verlies gaan we opvangen door energiemaatregelen te treffen in de woningen met een laag energielabel. Vidomes vindt betaalbare woonlasten erg belangrijk. We kijken in ons huurbeleid daarom niet alleen naar de huurprijs, maar ook naar de energielasten. Wij willen dit in 2012 consequenter in ons beleid gaan toepassen, door ook onze interne huurnormen afhankelijk te maken van de energieprestatie. Zo is de norm voor een bereikbare huur nu nog gekoppeld aan de aftoppingsgrens van de huurtoeslag, ongeacht de energieprestatie. In 2012 gaan we deze huurgrens variëren op basis van de energieprestatie. Aanpassing streefhuur Naast een verbreding van het huurbeleid hebben we in 2011 ook het besluit genomen om ons streefhuurbeleid aan te passen. Vanaf 1 januari 2012 verhogen we bij mutatie de huur tot 90% van wat we maximaal aan huur mogen vragen. Dit percentage lag in 2011 voor de meeste woningen nog op 80%. Maar bereikbare woningen zijn nooit duurder dan € 562 en sociale woningen niet duurder dan € 664. Zo kan iedereen nog wel betaalbaar wonen. Helaas zijn hierdoor wel veel woningen met verschillende kwaliteit, toch hetzelfde geprijsd. We hebben hiervoor gekozen als één van de maatregelen om in te spelen op de verslechterde financiële omstandigheden die de sector, en ook Vidomes, raken.
Pagina 14 van 88
Wij stimuleren doorstroming vanuit schaarse woningen
2.4
Doorstroming blijven bevorderen Als gevolg van de economische crisis, het terugvallen van nieuwbouwproductie en de onzekerheid op de koopwoningmarkt, stagneert de woningmarkt. De staatssteunregeling die vanwege Europa is ingevoerd zorgt ervoor dat het sinds begin 2011 lastiger is geworden om met een laag middeninkomen een nieuwe woning te vinden. Hoewel het totaal aantal woningen dat we in 2011 hebben verhuurd is gedaald ten opzichte van het voorgaande jaar, is in ons bestaande bezit in 2011 nog geen echte daling zichtbaar van het aantal mutaties. Onderstaande figuur laat het verloop van de mutatiegraad per maand zien over 2011. Met uitzondering van de maanden september en oktober is het aantal mutaties nog altijd boven de 6%. Figuur: Mutatiegraad 2011 per maand 12,00% 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00%
be r de ce m
be r no ve m
ok to be r
be r se pt em
au gu st us
ju li
ju ni
ei m
ap ril
aa rt m
fe br ua ri
ja nu ar i
0,00%
De doorstroming op de woningmarkt is essentieel om ervoor te zorgen dat vraag en aanbod optimaal op elkaar worden afgestemd. Als Vidomes hebben we daarom in 2011 de seniorenmakelaar geïntroduceerd. Doorstroming eengezinswoningen Ook binnen de regionale woonruimteverdeling is een aantal maatregelen van kracht dat ervoor moet zorgen dat mensen door blijven stromen. Zo hebben mensen die een eengezinswoning achterlaten voorrang, omdat zij een verhuisketen op gang brengen. De eengezinswoning komt vaak terecht bij gezinnen die zelf ook weer een woning achterlaten. Daar kan dan bijvoorbeeld een startend huishouden voor in aanmerking komen.
Pagina 15 van 88
3. Vitale buurten Ons ideaal: Iedere bewoner voelt zich thuis in zijn buurt In een vitale buurt wonen mensen met plezier, ze voelen zich er thuis. Die buurt is voor velen minstens zo belangrijk als de woning zelf. Een buurt is vitaal als bewoners er zelf verantwoordelijkheid voor nemen. In veel buurten waar Vidomes woningen verhuurt, is de basis-leefkwaliteit in orde. Vanzelfsprekend werken wij er samen met bewoners aan om dat zo te houden. In een aantal buurten is het woonklimaat niet goed genoeg. We pakken deze problemen samen met onze huurders en samenwerkingspartners aan. Wij nemen graag het initiatief en scheppen mogelijkheden om mensen in een buurt met elkaar te verbinden. Onze doelen voor 2011-2015: Wij realiseren buurten waar mensen prettig samenwonen Wij leveren overal een basis-leefkwaliteit Samen met onze partners keren we het tij in kwetsbare buurten 3.1
Visie Vitale buurten
In 2011 zijn we gestart met het formuleren van onze visie over vitale buurten. We kijken integraal naar de verschillende aspecten van een wijk. Belangrijke aspecten zijn: spreiding en concentratie, leefstijlen, intensief beheer en de samenwerking met partners. Door buurten op deze manier nauwkeurig in kaart te brengen, kunnen we onze beperkte middelen zo optimaal mogelijk verdelen. De Vidometer – een intern instrument om onze wijken te monitoren – geeft hiervoor handvatten. De visie op vitale buurten die op deze manier ontstaat, leidt in de toekomst tot scherpere keuzes. Ook wordt onze rol en verantwoordelijkheid duidelijker in de verschillende wijken waar we actief zijn. In 2011 hebben we ons gericht op de wijken Palenstein en Buytenwegh in Zoetermeer, Prinsenhof en De Heuvel in Leidschendam-Voorburg, Buitenhof, Wippolder en Harnaschpolder in Delft en de Muziekbuurt in Rijswijk.
3.2
Vitale buurten Delft
Wijkaanpak in Delft Samen met de gemeente Delft, de Delftse collega-corporaties en de verschillende maatschappelijke partners werkt Vidomes aan schone, veilige en leefbare buurten. In Delft heeft iedere wijk een wijkcoördinatieteam waarin gewerkt wordt aan een integrale wijkaanpak. Vidomes neemt deel aan de totstandkoming van deze aanpak door het bijwonen van lokale overleggen en persoonlijke contactmomenten met de wijkcoördinatoren van de specifieke wijken. In Delft is in 2011 veel aandacht uitgegaan naar de wijken Buitenhof, Wippolder en Harnaschpolder. Dit is terug te zien in de volgende projecten waar we actief bij betrokken waren. Vitale buurten Delft: Buitenhof De wijk Buitenhof is een aandachtsgebied van de gemeente Delft. In 2010 heeft het Rijk een subsidie van twee miljoen euro toegekend in het kader van het ‘budget 40+ wijken’. De 40+ wijken zijn wijken die niet binnen de 40 aandachtswijken vallen (de zogenoemde kracht-, of Vogelaarwijken), maar die wel een vergelijkbare problematiek kennen. Het bevorderen van werkgelegenheid is een belangrijk thema in de wijk. Met onze partners werken we aan het
Pagina 16 van 88
vooruit helpen van deze wijk op sociaal en economisch niveau, onder het motto: ‘Samen op weg naar een buitengewoon goed Buitenhof’. Terugkijkend op 2011 gaat de wijk langzaam de goede kant op. Een belangrijke mijlpaal was het relatief rustige verloop van de jaarwisseling. Ook in 2012 blijven we ons extra inzetten in Buitenhof. Vliegende brigade aan de slag in Buitenhof De Vliegende Brigade is een re-integratieproject dat er voor zorgt dat mensen met behoud van uitkering op vrijwillige basis klussen in de wijk. De Vliegende Brigade is een initiatief van de Delftse corporaties samen met Stichting Stunt. Eén dag in de week is de Vliegende Brigade actief voor Vidomes. In 2011 hebben zij onder andere geholpen bij het opruimen van zwerfvuil bij de kinderspeelplaatsen rondom de Debussyflat en leegden zij de prullenbakken in de wijk. Daarnaast hebben ze graffiti verwijderd én hebben ze een bankje gemaakt voor in de entreehal van de Debussyflat. Zakgeldproject voor jongeren in Buitenhof In september van 2011 is het Zakgeldproject in het leven geroepen door de gemeente, Breed Welzijn Delft, Vidomes en de overige woningcorporaties. Doel van het project is meer interactie tussen de bewoners en de jongeren uit de wijk en het bevorderen van begrip en respect voor elkaar. Vooral jongeren die voor overlast in de wijk zorgen worden gestimuleerd mee te doen aan dit project. In het Zakgeldproject kunnen jongeren stempels verdienen met klusjes in de wijk, zoals bijvoorbeeld het wassen van ramen. Met een vol stempelboekje kunnen ze met elkaar iets leuks gaan doen, zoals bijvoorbeeld een bezoek aan het Tikibad. Voor de jongerenwerker blijft het een uitdaging om de jongeren te enthousiasmeren voor klussen. Vitale buurten Delft: Wippolder In de wijk Wippolder is onze aandacht in 2011 voornamelijk uitgegaan naar sloop en nieuwbouwplannen aan de Telderslaan. Ons wooncomplex met 66 portieketagewoningen in de Professor Telderslaan en de Hendrik Casimirstraat wordt in 2012 gesloopt. Hiervoor in de plaats worden 40 energiezuinige eengezinswoningen in de sociale huursector teruggebouwd. Begeleiding sloop en nieuwbouw in de Wippolder In 2011 hebben we samen met de gemeente verschillende informatieavonden georganiseerd om omwonenden mee te nemen in planvorming. Ook zijn alle oorspronkelijke bewoners verhuisd. De woningen worden totdat ze gesloopt worden tijdelijk verhuurd om de leefbaarheid in het complex en de buurt te behouden. De tijdelijke verhuur aan vaste partners, zoals Stichting Stunt, en aan studenten gaat goed. Er is geen sprake van leegstand geweest. Ruilwinkel in de Wippolder In 2011 is in dit complex een ruilwinkel opgezet, waar vertrekkende huurders goede en bruikbare spullen kunnen achterlaten. Andere bewoners die op zoek zijn naar bijvoorbeeld huisraad, kunnen in ruil voor een tegenprestatie weer spullen meenemen. Zo proberen we rommel op straat en in de portieken te voorkomen en werken we mee aan duurzaamheid. Dit ruilpunt loopt goed en wordt regelmatig ‘ververst’ met nieuwe spullen. Vitale buurten Delft: Harnaschpolder In juni 2010 hebben we in de nieuwbouwwijk Harnaschpolder in Delft 92 woningen opgeleverd. In 2011 bleek dat de leefbaarheid in het complex onder druk stond. Samen met de gemeente en de politie proberen we het negatieve imago van de wijk dat dreigt te ontstaan, tegen te gaan. In 2011 hebben we meegedaan aan 'Schatten van de Harnaschpolder', een project waarbij oude en nieuwe bewoners is gevraagd naar hun favoriete plek in de wijk en tijdens
Pagina 17 van 88
vertelbijeenkomsten levensverhalen zijn verzameld. Daarnaast hebben we intensief overleg gevoerd met politie, de gemeente en de bewonerscommissie om zaken te stroomlijnen. Dit heeft onder andere geleid tot inzet Toezicht Openbare Ruimte en een gedeeltelijke afsluiting van de woonstraatjes in ons complex. Zelf hebben we tijdelijk complexbeheerders ingezet om de zichtbaarheid van Vidomes in de wijk te vergroten en zijn we betrokken geweest bij trajecten van Bureau Bemiddeling en Mediation, waarbij gesprekken hebben plaatsgevonden met diverse gezinnen in de wijk. In 2012 laten we een onderzoek uitvoeren om te kijken waar de oorzaak precies ligt en welke maatregelen we samen met onze bewoners kunnen nemen om de leefbaarheid ten goede te keren. We zullen daarnaast in de toekomst meer rekening gaan houden met de leefstijlen van mensen bij het huisvesten in deze wijk. Verder ondersteunen we alle initiatieven van bewoners die de sociale binding verder verbeteren.
3.3
Vitale buurten Rijswijk
Vitale buurten Rijswijk: Muziekbuurt In 2011 hebben we – net als in 2010 – veel geïnvesteerd in de Muziekbuurt. Samen met de gemeente Rijswijk en Rijswijk Wonen heeft Vidomes een wijkvisie voor de Muziekbuurt vastgesteld. In dit document is een visie op lange termijn en een wijkprogramma voor korte termijn opgenomen. In 2011 is gestart met de uitrol van dit programma waar ook buurtbewoners, Welzijn Rijswijk, politie en andere partners een belangrijke rol in spelen. In het programma is veel ruimte voor ideeën van bewoners. Zij krijgen ondersteuning bij de uitvoering ervan. De activiteiten in het wijkprogramma zijn ingedeeld rond drie belangrijke thema’s: elkaar leren kennen, een aantrekkelijke woonomgeving, spelen en ontmoeten. Een goed voorbeeld van de concrete invulling van het activiteitenprogramma is het mozaïekkunstwerk dat in het kader van ‘elkaar leren kennen’ is gemaakt door bewoners uit de wijk ter verwelkoming van de nieuwe bewoners van de Paulinesymfonie.
Herontwikkeling woonwagenlocatie Molenhof in Rijswijk Vidomes, de gemeente Rijswijk en collega-corporatie Rijswijk Wonen hebben intensief met elkaar samengewerkt om afspraken te maken over woonwagenlocatie Molenhof. Er zullen 24 nieuwe woonwagens op woonwagenlocatie Molenhof aan de Vrijenbanselaan/Broekmolenweg in Rijswijk worden gerealiseerd. Het aantal standplaatsen gaat van 15 naar 24 en het openbaar gebied wordt opgeknapt. De Rijswijkse gemeenteraad heeft op 13 december 2011 unaniem ingestemd met het bestemmingsplan Molenhof. Gemeente Rijswijk en Vidomes voeren het project gezamenlijk uit. Rijswijk Wonen zal meer op de achtergrond een financiële bijdrage leveren aan de herontwikkeling. De werkzaamheden zijn inmiddels gestart. De verwachting is dat het vernieuwde Molenhof in 2013 wordt opgeleverd.
Pagina 18 van 88
Pilot en toetsing schotelantennebeleid in Rijswijk In Steenvoorde Noord heeft Vidomes 25 huurders van eengezinswoningen aangeschreven over de onjuiste bevestiging en plaatsing van hun schotelantenne. Deze pilot is gestart om het schotelantennebeleid van Vidomes te toetsen in onze wijken. Waar de schotelantenne niet goed geplaatst was, vroegen we huurders de schotels opnieuw, volgens de regels en het beleid van Vidomes, te bevestigen. Van de 25 huurders die we hebben aangeschreven, hebben 22 huurders hun schotelantenne herplaatst. In de loop van 2012 ronden we deze pilot af waarbij we evalueren of we het bestaande beleid moeten aanpassen.
3.4
Vitale buurten Leidschendam-Voorburg
Vitale buurten Leidschendam-Voorburg: algemeen De focus lag in 2011 op de wijken Prinsenhof, De Heuvel, Bovenveen en Leidschenveen. De Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed heeft de wijken De Prinsenhof en De Heuvel in Leidschendam in 2011 aangewezen als ‘Wederopbouwgebied van nationaal belang’ tijdens de periode 1940-1965. De Prinsenhof en De Heuvel zijn ontworpen door stedenbouwkundige Ir. W. de Bruijn. Voor die tijd was de wijkopbouw zeer vernieuwend. Met name door de aanleg van binnenhoven. Daarbij was het streven om geborgenheid en een nieuwe vorm van collectiviteit te realiseren, door middel van de stedenbouw. Vidomes heeft veel bezit in deze wijken en is blij met de erkenning van het cultuurhistorisch belang van deze gebieden voor de Nederlandse stedenbouwkunde. Bij het opstellen van toekomstige visies houden we hier zeker rekening mee. Vitale buurten Leidschendam-Voorburg: De Prinsenhof Ongeveer tien jaar geleden sloegen de gemeente Leidschendam-Voorburg en de woningcorporaties Vidomes en WoonInvest de handen ineen om de jaren-’60-wijk De Prinsenhof te moderniseren en een maatschappelijke impuls te geven. Het publiek-private project ‘Revitalisering Prinsenhof’ is in mei 2011 officieel beëindigd. Ter afsluiting organiseerden de gemeente Leidschendam-Voorburg, Vidomes en WoonInvest in het symposium ‘De Prinsenhof: Succesvol vernieuwen zonder sloop’. Tevreden bewoners De Prinsenhof wordt door haar bewoners steeds positiever ervaren. Dat blijkt uit de vijfde en laatste wijkenquête die onlangs werd afgenomen om het effect van de grootschalige wijkvernieuwing op de leefbaarheid te meten. In vergelijking met eerder afgenomen enquêtes in 2001, 2004, 2006 en 2009 zijn bewoners in het bijzonder positief over de staat van hun woning, de woonomgeving en de faciliteiten. De bewoners zijn het meest te spreken over het gerealiseerde park met de Brede School. Wijkfeest Bij de vernieuwing van de wijk is vanaf het begin sterk ingezet op een wijkbrede communicatie met de bewoners en wijkorganisaties. Om de bewoners te bedanken voor hun inzet heeft in september 2011 een groot wijkfeest plaatsgevonden. Het wijkfeest is georganiseerd door Stichting Woej, de gemeente Leidschendam-Voorburg en de woningcorporaties WoonInvest en Vidomes. Beheerconvenant Om de wijk ook in de toekomst schoon, heel, veilig en leefbaar te houden is een beheerconvenant opgesteld tussen de gemeente Leidschendam-Voorburg, WoonInvest en Vidomes. De gemeente zorgt voor het sociale en fysieke beheer van de wijk. De corporaties zijn lid van de vereniging van eigenaars van verschillende wooncomplexen als volledig
Pagina 19 van 88
eigenaar of als groot eigenaar. De afspraken zijn er op gericht vanuit de verschillende rollen de samenwerking tussen de woningcorporaties en gemeente te stimuleren voor een goed beheer van de wijk. De gemeente en woningcorporaties benadrukken hiermee het belang van samenwerking en zouden graag zien dat andere netwerkpartners zich gaan aansluiten bij dit beheerconvenant. De in 2010 verkregen subsidie van 2 miljoen in het kader van de 40+ wijken aanpak, maakt een aanpak gericht op beheer mogelijk. Jeugd op het rechte pad De gemeente is in samenwerking met politie, Vidomes en WoonInvest in 2011 gestart met het project ‘Jeugd op het rechte pad’. Door een brede aanpak willen we de jeugdcriminaliteit en overlast door de jeugd in de wijk Prinsenhof terugdringen. Door een actieve samenwerking met diverse partijen kunnen we constructieve maatregelen nemen. Denk hierbij aan het aanspreken van ouders. Door dossieropbouw hoort huisuitzetting tot een van de mogelijkheden. Buurtpreventieteam Prinsenhof opgericht In 2011 is een convenant getekend door de gemeente, politie, Vidomes en WoonInvest. Hierin staan voor twee jaar werkafspraken voor het buurtpreventieteam in de Prinsenhof. Dit preventieteam bestaat uit acht actieve buurtbewoners die zich vrijwillig inzetten voor een veiligere buurt. Het team is sinds april 2011 actief. In de eerste maanden waren er enkele incidenten. Dit heeft ertoe geleid dat het team is uitgebreid en dat er meer politieondersteuning is. Sindsdien loopt het voorspoedig.
Vitale buurten Leidschendam-Voorburg: De Heuvel In 2011 is de basis gelegd voor de intentieovereenkomst tussen gemeente LeidschendamVoorburg, Vidomes en WoonInvest, die in februari 2012 is ondertekend. De drie partijen gaan met de bewoners van de wijk een toekomstvisie voor de buurt ontwikkelen. Deze buurtvisie moet de leefbaarheid verbeteren en de wijk weer aantrekkelijk maken voor de toekomst. Investeren in de wijk Bewoners waarderen de goede bereikbaarheid en voorzieningen in en rondom de buurt, maar geven aan dat de buurt in hun beleving achteruit gaat. Met het opstellen van de buurtvisie wordt verkend hoe de voorzieningen in de buurt in de toekomst versterkt kunnen worden. Ook het grote verloop en de eenzijdige bevolkingssamenstelling worden in de visie opgenomen. Een provinciale subsidie voor Stedelijke Vernieuwing maakt het mogelijk om in deze tijden van bezuinigen toch de investering te doen die de buurt nodig heeft. Bewoners worden intensief bij dit traject betrokken. Vitale buurten Leidchendam-Voorburg: Bovenveen Onder de noemer ‘Straataanpak Bovenveen’ is in 2011 een samenwerkingsproject gestart tussen de gemeente Leidschendam-Voorburg, Woej, Disck SC&W, WoonInvest en Vidomes. Aanleiding voor het project zijn klachten die via het team jongerenwerk van Disck naar voren zijn gekomen over het gebrek aan samenhang in de wijk. Het project bestaat uit drie fasen. In de eerste fase worden bewoners huis aan huis geïnterviewd. In de tweede fase wordt in ieder geval aan leefregels gewerkt. In de derde fase worden afspraken voor de toekomst vastgelegd.
Pagina 20 van 88
Vitale buurten Den Haag: Leidschenveen In de uitbreidingswijk Leidschenveen van Den Haag is ons bezit aanzienlijk toegenomen de laatste jaren. Met de opgeleverde projecten De Dijken in 2010 hebben we inmiddels circa 750 woningen in deze wijk. Reden genoeg om actief deel te nemen aan de ontwikkelingen die in de wijk gaande zijn. Leefomgevingsoverleg Om de ontwikkelingen te volgen en activiteiten op elkaar af te stemmen nemen we deel aan het maandelijkse Leefomgevingsoverleg. Hierin zijn de gemeente, corporaties en maatschappelijke partners vertegenwoordigd. Het structurele contact met onze partners in de wijk zorgt ervoor dat we, als hier aanleiding voor is, snel kunnen handelen. In 2011 hebben we zo het uit de hand lopen van overlastsituaties kunnen voorkomen. Ook het betrekken van de partners bij de ontwikkeling van ons leefbaarheidsprogramma 2011 heeft vanuit dit overleg vorm gekregen. Elk jaar stelt het leefbaarheidsprogramma budgetten beschikbaar voor bewoners en bewonersgroepen die activiteiten willen organiseren ten behoeve van de leefbaarheid in hun directe woonomgeving. Ook in 2011 heeft dit geresulteerd in leuke, originele projecten georganiseerd door en voor bewoners. Nieuwe bewoners maken kennis met elkaar In 2010 hebben we 250 woningen opgeleverd. Nadat de nieuwe bewoners hun intrek hebben genomen is er veel gebeurd. Nieuwe bewoners hebben elkaar leren kennen, nieuwe bewonerscommissies zijn opgezet en een gemeenschappelijke ruimte is ingericht en opgeleverd. Hierin hebben bewoners zelf een actieve rol ingespeeld. Opening huiskamer ‘Het Dijkhuisje’ De bewonerscommissie van De Dijken 10 heeft in 2011 de opening van hun gemeenteschappelijke huiskamer tot een feestelijke happening gemaakt. Het oudste echtpaar van het complex heeft de openingshandeling verricht. De opening was een mooie gelegenheid voor de bewoners van dit in 2010 opgeleverde woongebouw om elkaar te leren kennen. Opfleuractie Slobeendpad Aan het Slobeendpad heeft de bewonerscommissie het initiatief genomen om samen met Vidomes en het Wellantcollege in actie te komen om het groen rondom het complex te verbeteren. In juni en oktober organiseerden zij gezamenlijk een opfleurdag. Leerlingen van het Wellantcollege en bewoners beplantten samen een vijftal tuintjes en een aantal grote plantenbakken. Deze nieuwe bakken konden dankzij toestemming van de gemeente versneld worden geplaatst.
3.5
Vitale buurten Zoetermeer
Wijkontwikkelingsplannen Zoetermeer In 2011 is het wijkgericht werken binnen Zoetermeer nog sterker ontwikkeld. Voor iedere wijk wordt een wijkontwikkelingsplan (WOP) samengesteld. Deze plannen zorgen voor een verdere intensivering van het wijkgericht werken in Zoetermeer en de samenwerking met partners in de verschillende wijkteams. Het WOP wordt geschreven en uitgevoerd door de gemeente Zoetermeer en de corporaties. Wijkbewoners en andere partnerorganisaties worden hier volop bij betrokken. Inmiddels hebben we dergelijke plannen gemaakt voor de wijken Buytenwegh, Meerzicht en Seghwaert. De laatste ontwikkeling is dat eind 2011 is gestart met een plan voor de combinatie wijk: Dorp-Driemanspolder-Centrum.
Pagina 21 van 88
Prioriteitsgebieden Zoetermeer In Zoetermeer is in 2011 veel aandacht uitgegaan naar de wijken Palenstein, Buytenwegh en Meerzicht. In 2010 zijn wijkontwikkelingsplannen (WOP) voor de wijken Buytenwegh en Meerzicht afgerond en door de gemeenteraad geaccordeerd. In Palenstein is uitvoering gegeven aan de projecten Palenstein Vernieuwt en Palenstein Leeft. In 2011 zijn de bewoners betrokken bij de invulling en uitvoering van de wijkactieplannen (WAP). In deze plannen staan de concrete acties voor de kortere en middellange termijn benoemd. Bij het opstellen van de WOP en de WAP hebben de corporaties, waaronder Vidomes, een actieve rol gespeeld. Vidomes vervult een actieve rol in de wijkteams en de gemeentebrede regiegroep wijkmanagement. Samen met onze partners werken we op die manier aan vitale buurten en wijken waar mensen graag wonen. Vitale buurten Zoetermeer: Palenstein Tot nu toe werd gewerkt in de twee aandachtsgebieden Palenstein Leeft en Palenstein Vernieuwt. In 2010 ontstond de behoefte bij de gemeente en corporaties om de uitwisseling en afstemming tussen de fysieke en de sociale aanpak te bevorderen en de gezamenlijke uitstraling te versterken. Voor het eerst zijn alle huidige activiteiten en gewenste activiteiten samengebracht. Daarvoor was het nodig om de organisatiestructuur aan te passen. Het Jaarplan Palenstein 2011 is vervolgens geschreven binnen de nieuwe structuur. Aanpassing organisatie Palenstein De verbetering van vitale buurten, waaronder Palenstein, moest een duidelijkere plek krijgen in de organisatie van Palenstein. Met het veranderen van de organisatiestructuur was het mogelijk om aanspraak te maken op het 40+-budget, een subsidie van het Rijk. Daarnaast wilden we de twee aandachtsgebieden Palenstein Leeft en Palenstein Vernieuwt een gezamenlijke uitstraling geven door meer onderlinge afstemming. Uitgangspunt voor de organisatiewijziging was dat de coördinatie, afstemming en eindverantwoordelijkheid voor de uitvoering bij het coördinatieteam ligt, uiteraard in opdracht van de stuurgroep. De programmamanager is voorzitter van het coördinatieteam en bewaakt de afstemming. De coördinatieteamleden krijgen de verantwoordelijkheid voor de thema’s die in het gezamenlijke jaarprogramma zijn benoemd. Het coördinatieteam draagt tevens zorg voor het waarborgen van de inbreng van bewoners en de gezamenlijke communicatie. Figuur: Voorstel nieuwe organisatiestructuur Palenstein 2011
Pagina 22 van 88
Positie van bewoners Het bewonerspanel geeft gevraagd en ongevraagd advies aan de werkgroepen en het coördinatieteam en wordt regelmatig uitgenodigd voor overleg met een of meer leden van het coördinatieteam. We waarderen de kracht van de bewoners zeer. Waar mogelijk worden ze gevraagd om deel te nemen aan een bewonerspanel of klankbordgroep. Het bewonerspanel komt op gezette tijden bijeen en kan de agenda van het Palenstein Forum mede bepalen. Daarnaast hebben zij gewerkt aan het verbeteren van de leefbaarheid, veiligheid en aantrekkelijkheid van Palenstein voor bewoners en gebruikers. Jaarplan Palenstein 2011 In een gezamenlijk jaarplan ‘Het Jaarplan Palenstein 2011’ worden alle activiteiten in de wijk genoemd. Ook wordt de doelstelling van het wijkgericht werken beschreven. De projecten en activiteiten zijn nu niet meer verdeeld over Palenstein Leeft en Palenstein Vernieuwt maar over zes thema’s. De thema’s zijn: Palenstein Bouwt, Woont, Doetmee, Werkt, KomtBuiten en PR. De activiteiten binnen deze projecten worden voor de hele wijk Palenstein georganiseerd. Voorbeelden van projecten uitgevoerd in 2011: Investeringen in leefbaarheid, waarbij schoon, heel en veilig de basis is Uitrol nieuwe campagnes lik-op-stukbeleid Dag van Palenstein Kunstprojecten in de flats Bijeenkomst voor de Palenstein-vrijwilligers Wijkwerkerslunch
Doelstelling Jaarplan Het doel van het jaarplan is om meer gevarieerde woonmilieus te realiseren en sociale problemen tegen te gaan. Daarbij gaat het om een mix van initiatieven zoals renovatie, sloop en nieuwbouw van woningen, nieuwe voorzieningen, initiatieven gericht op leefbaarheid en het creëren van perspectief voor iedereen in de wijk. Deze doelstelling komt vaker terug: in de samenwerkingsovereenkomst die is gesloten tussen de gemeente en de corporaties; het staat beschreven in de wijkvisie en het komt terug in het wijkplan 40+. Ondanks alle activiteiten in de wijk Palenstein is de fysieke planontwikkeling in 2011 gestagneerd. De vertraging is in een aantal gevallen veroorzaakt door een langer besluitvormingsproces met de onderlinge samenwerkingspartners. We gaan ervan uit we er in 2012 met de partners uit gaan komen en ook fysiek volop aan de slag kunnen gaan.
Pagina 23 van 88
Vitale buurten Zoetermeer: Buytenwegh Aanleiding voor de vernieuwingsplannen in de wijk is de achteruitgang in de wijk. Niet voor niets was er gekozen om te beginnen met Buytenwegh als eerste wijk waar een wijkontwikkelingsplan (WOP) gemaakt is. Het plan is opgesteld door de gemeente Zoetermeer in samenwerking met De Goede Woning, Vestia en Vidomes. Ook de bewoners van de wijk Buytenwegh en alle andere partners zijn hierbij betrokken. Uit het wijkontwikkelingsplan blijkt onder andere dat Buytenwegh de laatste jaren steeds meer leefbaarheidsproblemen kent. De woonomgeving verloedert, asociaal gedrag neemt toe en het gevoel van onveiligheid in de wijk is relatief groot. Groot onderhoud dekwoningen Buytenwegh Vidomes heeft in de wijk Buytenwegh 201 zogenaamde dekwoningen. Deze woningen worden ontsloten via een verhoogde straat, het ‘dek’. In 2011 heeft er groot onderhoud plaatsgevonden aan de daken en dakramen van de dekwoningen en zijn er nieuwe cv-ketels geïnstalleerd. Daarnaast is onderzoek verricht naar de problemen op, aan en onder de dekken. Uit het onderzoek naar de dekken blijkt dat naast groot- en planmatig onderhoud, aanvullende ingrepen nodig zijn. We hebben besloten om de bewoners hier een belangrijke stem in te geven. Tijdens een informatieavond in augustus, waar circa 100 bewoners bij aanwezig waren, hebben we met hen gesproken over de toekomst van de dekken. Gezamenlijke aanpak dekken Elk dekgedeelte krijgt een nieuwe sfeer. De sfeer is in samenspraak met de bewoners bepaald. Zij konden daarbij kiezen uit verschillende sferen zoals bijvoorbeeld voor: rust, kinderen of romantisch. Bij alle aanpakken worden ook de bestrating en inrichting aangepakt. Bij deze inrichting staat ‘schoon, heel en veilig’ hoog in het vaandel. Tijdens verschillende projectenpanels tekenden bewoners samen met de architect Graafmans mee aan de plannen. Ook werd met de bewoners door medewerkers van Vidomes gesproken over vorming van ‘groenteams’ op de dekken en gesproken over de inzet van complexbeheer/wijkbeheer. Parkeergarages De allerbelangrijkste maatregel heeft te maken met de afsluiting van de parkeergarages onder de dekken. De huidige situatie geeft een onveilig gevoel, zowel objectief als subjectief. Andere bewoners in de wijk zijn gedeeltelijk aangewezen op de parkeerplekken onder de dekken. Samen met de gemeente zorgen we ervoor dat ook deze bewoners goede parkeermogelijkheden houden. Vidomes is erg blij met de grote betrokkenheid van bewoners. In 2012 wordt uitvoering gegeven aan de plannen. Vitale buurten Zoetermeer: Meerzicht In de wijk Meerzicht hebben we als Vidomes ruim 1.600 woningen. Voor ons is Meerzicht daarom een wijk waar we veel in investeren. Daarbij kijken we zeker niet alleen naar de woningen, maar ook naar de woonomgeving en de leefbaarheid in de wijk. Buurttafel In complex Moerwater in de wijk Meerzicht heeft Vidomes samen met stichting MOOI een buurttafel opgezet. Aan de buurttafel spreken bewoners uit de wijk met leden van het wijkteam over verbeterpunten voor de buurt. Daarnaast hebben bewoners aangegeven als standby-klantenpanel te willen fungeren. Daar maken we als Vidomes graag gebruik van.
Pagina 24 van 88
4. Senioren Ons ideaal: Voor iedere senior een arrangement op maat Vidomes is een grote huisvester van senioren. In 40% van onze woningen wonen 65plussers. In 2030 is dat naar verwachting het geval in 60% van onze woningen. Velen van hen houden bij hun woonwensen rekening met een verminderde (toekomstige) mobiliteit. We bieden hen de mogelijkheid van een woonarrangement op maat. Vidomes wil schaarse woningen toewijzen aan die huishoudens die ze nodig hebben. Veel jonge gezinnen wachten lang op een grotere woning. Tegelijkertijd begrijpen wij dat veel senioren graag zo lang mogelijk in hun huidige woning en buurt blijven. We zoeken daarom creatief – en in goed overleg – naar mogelijkheden om de doorstroom te bevorderen. Onze doelen voor 2011- 2015: Wij kennen de woonwensen van individuele seniore klanten Wij verleiden senioren te verhuizen naar de meest passende woning Senioren kunnen in het merendeel van onze woningen zelfstandig blijven wonen We realiseren woonzorgconcepten met onze partners
4.1
Kadernota Senioren en Vidomes vastgesteld
Vidomes weet wat haar seniore klanten willen. Met dat in het achterhoofd stimuleert zij doorstroming naar een passende woning; zelfstandig wonen en woonzorgconcepten. Om onze doelen te halen is beleid nodig. De kaders hiervoor zijn in 2011 vastgelegd in onze kadernota Senioren en Vidomes. Met de term senioren bedoelen we de groep ouderen die vanwege hun leeftijd nadenkt over hun woonsituatie. Nog een keer verhuizen naar een geschikte woning of de woning aanpassen om zolang mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen zijn vragen die hen bezighouden. Hoewel het dus om een zeer heterogene groep gaat, is er wel een aantal specifieke aspecten die ouderen onderscheiden van jongere doelgroepen. Zo lang mogelijk zelfstandig wonen Ouderen verhuizen minder vaak dan jonge huishoudens. Jongere huishoudens hebben in veel gevallen te maken met snel opvolgende gebeurtenissen in hun levensfase: van alleenstaande starter, via samenwonen naar een gezinssituatie. Daarop wordt de woning vaak aangepast. Ouderen bevinden zich in de laatste fase van hun wooncarrière. De reden om te verhuizen is vaak gekoppeld aan een afnemende gezondheid. Toch wordt de verhuizing nog zo lang mogelijk uitgesteld. En dat kan ook: wonen en zorg worden steeds meer als gescheiden producten geleverd. Zorg, welzijn en services kun aan huis geleverd worden. Pas als zelfstandig wonen echt niet meer mogelijk is, komen andere woonvormen in beeld. In de kadernota Senioren en Vidomes worden acht instrumenten genoemd die ons de komende jaren gaan helpen om onze doelen te bereiken: A. Seniorenmakelaar De seniorenmakelaar is hét aanspreekpunt voor senioren met een woonvraag in ruime zin. De makelaar bouwt een relatie op met onze oudere huurders en heeft inzicht in de woon- en verhuiswensen van deze klant. De seniorenmakelaar gaat actief op zoek naar senioren, die in ruime appartementen en eengezinswoningen wonen en die een verhuiswens hebben. In 2011 is de seniorenmakelaar gestart. De eerste resultaten zijn positief.
Pagina 25 van 88
B. Opplussen op maat Veel senioren vinden het prettig als preventief een beperkt aantal voorzieningen in de woning wordt aangebracht, zoals het weghalen van drempels in de woning, het plaatsen van beugels in het toilet, de badkamer en de trap en bijvoorbeeld het plaatsen van een verhoogd toilet. Dit aanpassen van de woning wordt ‘opplussen’ genoemd. In Delft wordt al gewerkt aan het opplussen van woningen. Dit gebeurt samen met de gemeente en de andere corporaties. Vidomes wil in 2012 ook aan de slag met woningaanpassingen op maat in de andere gemeenten. C. Woonservicezones Door alle bezuinigingen en budgetten die onder druk staan is er weinig ruimte om nieuwe initiatieven te ontplooien. Het is nu vooral zaak om bestaande voorzieningen zoveel mogelijk in de lucht te houden en slimme koppelingen te maken met vooral de gemeenten, de collegacorporaties en andere partners. Gezamenlijk streven we naar een dekkend netwerk van zorgvoorzieningen en diensten in de wijk. In verschillende wijken horen daar ook multifunctionele wijkservicecentra bij. D. Verhuisarrangement Om de doorstroming te bevorderen ontwikkelt Vidomes sinds 2011 een ‘verhuisarrangement’. Dit arrangement bestaat uit verschillende onderdelen en heeft tot doel ondersteuning te bieden bij de verhuizing wanneer huurders niet op eigen gelegenheid kunnen verhuizen. E. Toegankelijke woningvoorraad Voor senioren is een goede toegankelijkheid van de woning en de directe omgeving een voorwaarde. In de woningen moet eventuele (thuis-)zorg geleverd kunnen worden. In een deel van onze woningvoorraad kan dat al prima, in een ander deel (nog) niet. Complexen die qua ligging (midden in de woonservicezone) en bewoning bij uitstek geschikt zijn voor senioren zullen aangepakt moeten worden wat betreft de toegankelijkheid. F. Kleinschalige woon-zorgconcepten Er is veel behoefte aan kleinschalige woonvormen met zorg. Het gaat hierbij met name om voorzieningen voor dementerenden en de geestelijke gezondheidszorg. In de regel zijn dit clusters van ongeveer 25 tot 30 eenheden. In de huidige verpleeghuizen wonen vooral mensen met lagere inkomens. Zij kunnen momenteel niet kiezen voor een kleinschalige voorziening, omdat het aanbod ontbreekt. Vidomes gaat de komende periode een universeel concept ontwikkelen voor kleinschalige woon-zorgvormen dat voor meerdere doelgroepen geschikt is. G. Wooncatalogus naar leefstijlen In de toekomst zullen we onze complexen gaan indelen op basis van imago en identiteit. Daarbij oriënteren we ons onder andere op de leefstijlenbenadering van Smart Agency die in Haaglanden al op een aantal plaatsen wordt toegepast. Deze manier van naar een complex of gebied kijken helpt om de specifieke kwaliteiten van dit complex of gebied te versterken. H. Aanpak verzorgingshuizen Vidomes heeft een drietal verzorgingshuizen in haar bezit. Deze complexen zijn voor lange periodes verhuurd aan zorgpartner Vierstroom. De komende periode zullen voor de drie locaties plannen gemaakt worden. De volledige tekst van de Kadernota Senioren en Vidomes staat op onze website.
Pagina 26 van 88
4.2
Wij verleiden senioren te verhuizen
Seniorenmakelaar actief Een doelstelling van Vidomes is om senioren te verleiden te verhuizen naar de voor hen meest passende woning. In 2011 hebben we daarom een seniorenmakelaar aangesteld. Zij helpt onze oudere huurders met een verhuiswens op weg. De impact van verhuizen De meeste mensen zien op tegen een verhuizing. Voor ouderen is een verhuizing fysiek vaak extra moeilijk. Ook zien zij op tegen het regelen van de verhuizing en alles wat daarbij komt kijken. Dit weerhoudt senioren ervan de stap te zetten naar een passende woning. Vidomes helpt senioren met verhuiswens Het vinden van een geschikte woning om comfortabel oud te worden is niet eenvoudig. In 2011 hebben we besloten om senioren hiermee op weg te te helpen. De seniorenmakelaar gaat langs bij ouderen met een verhuiswens om ze te informeren over de mogelijkheden. Dit doet zij nadat huurders zelf contact met haar hebben opgenomen. De bezoeken zijn geheel vrijblijvend en verplichten de huurders nergens toe. In 2011 zijn er 66 huisbezoeken afgelegd door de seniorenmakelaar. Tabel: Afgelegde huisbezoeken seniorenmakelaar per gemeente in 2011 Gemeente Aantal Delft 4 Leidschendam-Voorburg 6 Rijswijk 13 Zoetermeer 43 TOTAAL 66 Naast de huisbezoeken hebben we in 2011 ook contactmomenten gecreëerd waarbij huurders op eenvoudige wijze in contact konden komen met de seniorenmakelaar. Een bewonersavond voor onze oudere huurders in Zoetermeer in november is hier een goed voorbeeld van. Indien nodig worden huurders door de seniorenmakelaar begeleid bij het vinden en verhuizen naar een andere woning. Ook heeft zij een signalerende rol als het gaat om kwetsbaarheid van ouderen. Meer verhuizingen De eerste resultaten zijn zeer positief. Klanten van de seniorenmakelaar reageren uitsluitend positief op de dienstverlening. In 2011 hebben we 10 senioren geholpen te verhuizen naar een andere woning door middel van de diensten van de seniorenmakelaar. Daarvan lieten er 6 een grote (eengezins)woning achter. Onze doelstelling is om jaarlijks minimaal 25 grote (eengezins)woningen extra vrij te maken door senioren te verleiden naar een voor ouderen geschikte woning te verhuizen. De vrijgekomen woningen komen beschikbaar voor gezinnen. Hiermee slaan we dus twee vliegen in één klap: we helpen zowel senioren als gezinnen aan passende woonruimte. Omdat we pas in september van 2011 daadwerkelijk begonnen zijn met het helpen bij de verhuizing is de doelstelling voor 2011 gehaald. Tabel: Aantal verhuisde senioren door middel van inzet seniorenmakelaar per gemeente in 2011 Gemeente van Aantal herkomst Leidschendam-Voorburg 1 Rijswijk 3 Zoetermeer 6 TOTAAL 10
Pagina 27 van 88
Al doende leert men De eerste maanden dat de seniorenmakelaar actief was, hebben we gebruikt om inzichtelijk te maken welke diensten aansluiten bij de wensen van onze huurders. Dit is niet altijd vlekkeloos verlopen. We zijn ook tegen zaken aangelopen die we van tevoren niet hadden voorzien. De mutatiekosten vallen bijvoorbeeld regelmatig een stuk hoger uit, omdat mensen al heel lang in hun woning wonen. Voordat deze opnieuw verhuurd kan worden moet er veel aan opgeknapt worden. Ook de inpassing van de dienstverlening, binnen de regelgeving van de regionale woonruimteverdeling, was niet altijd mogelijk. In de toekomst wordt gekeken naar de bemiddelingsmogelijkheden die Vidomes heeft. Dit mag immers niet ten koste gaan van andere huurders die al lang op zoek zijn naar een woning. Samen met de gemeenten en de collega-corporaties zoeken we in 2012 naar een optimale oplossing. Belangstelling van andere partijen Diverse corporaties en gemeenten hebben interesse getoond in de seniorenmakelaar. Met hen zijn we over onze dienstverlening in gesprek gegaan. Maar ook vanuit het midden- en kleinbedrijf en vanuit bewonersverbanden is interesse getoond in de seniorenmakelaar. Vidomes is trots op het succes van de seniorenmakelaar. Ervaringen seniorenmakelaar: “De functie van seniorenmakelaar is nog leuker en veelzijdiger dan ik dacht. Elke woonvraag staat op zich en vraagt om maatwerk. Senioren bij wie ik op bezoek ga, zijn in eerste instantie vaak onzeker over hun woonwensen en mogelijkheden. Door het gesprek bied ik ze een luisterend oor en neem ik drempels weg. De vrijblijvendheid van ons gesprek is voor hun heel belangrijk! Sommige weten heel duidelijk wat ze willen waar anderen graag geholpen worden bij het formuleren van hun woonwens. Ik merk dat de mensen waar ik op bezoek ben geweest goede ambassadeurs zijn voor de Vidomes seniorenmakelaar. Door aan buren te vertellen hoe ze het gesprek ervaren hebben komen nieuwe aanvragen bij mij binnen. ”
Quote van bewoner: “De seniorenmakelaar heeft ons geweldig geholpen. Ze heeft goed geluisterd naar wat onze woonwensen zijn en ons geadviseerd over welke appartementen daar op aansluiten. We wonen nu drie maanden in ons nieuwe appartement. De beslissing om te verhuizen was een drempel die we over moesten, maar we zijn dolgelukkig dat we de stap gemaakt hebben.” Huurgewenning voor appartementencomplex Bijdorp Zoetermeer In het hart van Zoetermeer ligt het appartementencomplex Bijdorp. Het complex is in 2008 opgeleverd. Omdat de verhuur van de duurdere huurappartementen moeizaam verliep, heeft Vidomes in 2011 huurgewenning op deze woningen toegepast. Bij aanvang betalen huurders van de leegstaande woningen bijvoorbeeld een kale huur van € 850,-. Dat is een korting van € 180,- per maand. Ieder jaar wordt per 1 juli deze korting met € 50,- verlaagd totdat na vier jaar er automatisch geen korting meer wordt gegeven. De jaarlijkse huurverhoging blijft echter wel van toepassing. Vidomes hoopt met de huurgewenning geïnteresseerden over de streep te trekken. In 2011 heeft dit nog niet tot succes geleid. Slechts één woning is op deze manier verhuurd.
Pagina 28 van 88
4.3
Senioren kunnen in onze woningen zelfstandig blijven wonen
Voldoende woningaanbod voor senioren Vidomes bedient in belangrijke mate senioren. Momenteel woont in 40% van onze woningen 65-plussers. In 2030 is dit naar verwachting het geval in 60% van onze woningen. Het is dus belangrijk om goed na te denken over het type vastgoed dat we voor hen willen bouwen. Momenteel weten we onvoldoende welk deel van ons woningbezit duurzaam geschikt is voor senioren. Op basis van de woningtypen is ruim 60% in potentie geschikt voor ouderen. Het gaat dan om traploos ontsloten woningen. In 2012 gaan we dit scherper in beeld brengen. Onze ambitie is om 55% van de voorraad duurzaam geschikt te maken voor senioren. We kijken daarbij niet alleen naar het woningtype en de toegankelijkheid, maar ook naar de ligging en de voorzieningen in de directe woonomgeving. Op basis van deze uitkomsten bepalen we waar we ons vastgoed nog verder moeten aanpassen. Opplussen woningen voor 65-plussers in Delft Met het opplussen van woningen zorgen we ervoor dat ouderen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. De opplusmaatregelen vergroten de toegankelijkheid en de veiligheid in huis. In Delft zijn afspraken gemaakt over de bijdrage van de verschillende partijen aan het opplussen. In 2011 hebben we ongeveer 20 woningen in de Pijperring opgeplust. Daarbij konden bewoners kiezen uit een heel scala aan maatregelen: Overbrugging galerij-voordeur Overbrugging balkondeur-huiskamer Antisliptegels in badkamer Douchepakket met beugels Verhoogde toiletpot Speciale raamboompjes met afstandsbediening Eénhendel mengkranen In 2011 is het opplusprogramma in Delft tegen het licht gehouden. Samen met de gemeente en de collega-corporaties is gekeken naar de invulling van het project. In 2012 moet duidelijk worden welke complexen in de toekomst voor welke opplusmaatregelen in aanmerking komen. Werkgroep Toegankelijkheid Leidschendam-Voorburg Binnen het Programma Stedelijke Vernieuwing 2010-2014 (ISV 3) is een bedrag van € 350.000 gereserveerd voor de verbetering van de toegankelijkheid van wooncomplexen. In 2011 is in een werkgroep, waarin de gemeente Leidschendam-Voorburg, Vidomes en WoonInvest vertegenwoordigd waren, geïnventariseerd wat de toegankelijkheid is van de complexen in de gemeente. In 2012 wordt aan de hand van de inventarisatie gekeken naar de vervolgaanpak.
Pagina 29 van 88
4.4
We realiseren woon-zorgconcepten met onze partners
Voor mensen met een zware zorgvraag bieden wij woon-zorgconcepten met een menselijke maat. Dit vraagt om onze creativiteit, want zorg moet efficiënt georganiseerd worden. Wij doen dat in samenwerking met onze zorgpartners en de gemeenten. Veranderingen in de gezondheidszorg De komende jaren vinden ingrijpende wijzigingen plaats in de gezondheidszorg. Zorginstellingen worden zelf verantwoordelijk voor de zorg- en vastgoedexploitatie. Vanaf 2012 wordt het systeem van nacalculatie geleidelijk vervangen door een systeem waarbij kapitaallasten vergoed worden op basis van het aantal cliënten en hun zorgzwaarte. Dit betekent dat zorginstellingen risico gaan lopen met hun vastgoed. Leegstand betekent geen inkomsten.
Wonen en zorg worden gescheiden Daarnaast is het kabinet voornemens om vanaf 1 januari 2013 te starten met het scheiden van wonen en zorg. Mensen met een lagere zorgvraag (ZZP1+ZZP2) krijgen vanaf dat moment geen vergoeding meer voor het verblijven in een instelling. Dit is een stap in de richting van het apart financieren van wonen en zorg. Het kabinet wil daarna de scheiding doorzetten over de hele linie. Dit betekent dat de cliënt in de toekomst zelf gaat betalen voor het wonen via huur of koop, eventueel met huursubsidie en dat de zorg wordt gefinancierd via zorgverzekeringswet, WMO, AWBZ of eigen middelen. In het licht van deze ontwikkelingen is Vidomes in 2011 gestart met het ontwikkelen van een visie op wonen en zorg. In onze strategische visie hebben wij uitgesproken woonzorgprojecten te realiseren voor onze partners en bijzondere huisvesting te realiseren voor kwetsbare mensen. In 2012 gaan wij samen met onze zorgpartners op zoek naar consequenties en kansen. Wel Thuis succesvol afgesloten In 2010 is de modelwoning Wel Thuis geopend, een initiatief van de woningcorporaties Vidomes en Vestia, Zorginstelling Pieter van Foreest, de gemeente Delft, ontwikkelingsfonds OTIB en UNETO-VNI. In 2011 zijn er veel rondleidingen gegeven aan professionals uit de corporatiesector, instellingen, bouwwereld en installateurs. In Delft was een bestaande woning speciaal ingericht voor mensen die langer zelfstandig willen wonen. Deze woning biedt comfort en veiligheid voor mensen die enige vorm van zorg nodig hebben. In de woning zaten moderne, duurzame en vaak eenvoudig toepasbare technieken, die makkelijk te bedienen en overal verkrijgbaar zijn. De bewoners ervaren daardoor meer comfort en een betere woonomgeving. Dit project is eind 2011 afgesloten met een minisymposium waarin de resultaten zijn gepresenteerd.
Pagina 30 van 88
De belangrijkste conclusies zijn: Langer zelfstandig blijven wonen is binnen handbereik dankzij slimme techniek Deze slimme en duurzame technieken zijn bewezen en goed verkrijgbaar De toegepaste technieken zijn eenvoudig te bedienen De betaalbaarheid van levensloopgeschikte woningen is sterk afhankelijk van de ketensamenwerking De toegepaste technieken verhogen comfort en welzijn van de bewoner en kunnen helpen te voorzien in zijn behoefte aan zorg, sociaal contact en veiligheid Het ontwikkelde TNO-model wordt in pilotvorm toegepast op complexniveau De publiciteitswaarde van het project was boven verwachting: het project heeft in diverse kranten (de Telegraaf etc) en vakbladen een advertentiewaarde van ruim € 100.000 opgeleverd 2e Kamerleden gingen graag in op de uitnodiging voor een bezoek met als resultaat enkele Kamervragen aan de minister Uit een enquête onder de bezoekers aan de modelwoning gaf 85% positief te zijn over de woning, zelfredzaamheid werd als meest gewaard aspect genoemd, 99% beveelt een bezoek aan bij anderen
Nieuw Mariënpark, Leidschendam Het klooster, een deel van het huidige verzorgingshuis en de aanleunwoningen zijn in 2011 gesloopt om plaats te maken voor het nieuwbouwproject Nieuw Mariënpark. In dit woonzorgcomplex komen koopappartementen, sociale en vrije sector huurwoningen. Daarnaast komen er diverse zorgvoorzieningen en is er ruimte voor dienstverlenende functies. Vidomes ontwikkelt het plan in nauwe samenwerking met architect Inbo, aannemer Waal, zorgaanbieder Florence en de Katholieke Stichting Mariënpark (KSM). In nieuwbouwproject Nieuw Mariënpark komen 106 woningen: 28 sociale huurappartementen met een oppervlak van circa 90 m² 52 koopappartementen met een oppervlak van 90 tot 120 m². Daarnaast komen er enkele grotere woningen van circa 180m². 26 vrije sector huurappartementen met een oppervlak van circa 90 m². Een derde van het complex wordt straks gerhuurd door Florence. Zij biedt onder andere 24uurs zorg aan. Een deel van het huidige Atriumgebouw is inmiddels verbouwd tot ruimte voor dagopvang waar Florence allerlei activiteiten verzorgd. Eind 2011 is de grondovereenkomst met KSM ondertekend. Vidomes-medewerkers in actie in Nieuw Mariënpark in Leidschendam-Voorburg Begin december 2011 hebben 28 Vidomes-medewerkers de bewoners van seniorencomplex Mariënpark verrast. Met veel energie en enthousiasme kleedden ze de hal van het wooncomplex aan met een kerstboom, deelden ze kerststukjes uit aan de bewoners en zorgden ze voor hapjes en drankjes. Ongeveer 60 bewoners lieten zich verleiden om het resultaat te komen bewonderen en samen kerstliedjes te zingen. Op deze manier wilden we de ‘pijn’ van de verbouwing van het complex voor de bewoners enigszins verzachten. Als we de positieve geluiden mogen geloven, is dat goed gelukt. Samenwerkingsovereenkomst Wijkrestaurants Zoetermeer Op 30 november 2011 is een samenwerkingsovereenkomst voor de Wijkrestaurants van de wooncomplexen Gondelkade en Albrandswaard ondertekend. Ondertekenaars waren Vidomes, Vierstroom, Palet Welzijn en gemeente Zoetermeer. In de samenwerkingsovereenkomst is afgesproken dat de Wijkrestaurants, genaamd ‘El Patio’ en ‘De Waard’, kunnen blijven draaien als het gebruik door buurtbewoners en de omzet flink stijgen. De Wijkrestaurants in de Gondelkade en Albrandswaard hebben vooral een
Pagina 31 van 88
sociale ontmoetingsfunctie en vormen zo het kloppend hart van de welzijns- en servicevoorzieningen in beide wijken. Dit betekent dat zowel bewoners van het complex als wijkbewoners hier dagelijks terecht kunnen voor een kopje koffie, een hapje of een complete maaltijd. De samenwerkingsovereenkomst loopt tot en met 2015. Senioreninformatieavond Zoetermeer Op 22 september 2011 hebben we een informatieavond georganiseerd voor onze seniore huurders in Zoetermeer. Tijdens de bijeenkomst hebben we senioren geïnformeerd over de mogelijkheden om te verhuizen. Onze seniorenmakelaar Maud Godie was aanwezig en in een apart zaaltje werden films getoond van ons bezit. Ook is aandacht besteed aan het verdwijnen van de woonkrant Beter Wonen. De Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) maakte de senioren wegwijs in het ‘online reageren’. Ruim 150 senioren kwamen op de informatieavond af.
Pagina 32 van 88
5. Kwetsbare mensen Ons ideaal: Goed wonen voor kwetsbare mensen Iedereen heeft mogelijkheden, maar niet iedereen redt het alleen. Sommige klanten hebben daarom bijzondere huisvesting nodig, mogelijk met aanvullende zorg. Vanzelfsprekend kunnen ook zij op ons rekenen. Wij zetten onze eigen deskundigheid in op het gebied van wonen en huisvesten. We nemen de regierol als andere partners nodig zijn om een klantvraag te beantwoorden. Onze doelen voor 2011-2015: Bijzondere huisvesting voor kwetsbare mensen We realiseren samen met onze partners een sluitend vangnet voor mensen met sociale problemen
5.1
Bijzondere huisvesting voor kwetsbare mensen
Fokus-woningen Leidschendam stapje dichterbij De concrete uitwerking van de nieuwbouwplannen aan de Weidestraat e.o. in Leidschendam maakten in 2011 een grote stap voorwaarts. Vidomes, de gemeente Leidschendam-Voorburg en projectontwikkelaar Schouten de Jong hebben op 24 november 2011 hun handtekening gezet onder de anterieure overeenkomst. Hiermee bekrachtigden zij de samenwerking tussen de partijen voor de realisatie van de plannen. Het project bevat de realisatie van 88 sociale huurwoningen, 18 vrije sector koopwoningen en parkeervoorzieningen. Zestien van de sociale huurwoningen zullen gerealiseerd worden als Fokuswoning. Dit is een woning waar ernstig lichamelijk gehandicapten zelfstandig kunnen wonen. Naast de nieuwbouw van de woningen wordt ook de openbare ruimte opnieuw ingericht. Het ontwerp van de openbare ruimte is de afgelopen jaren in samenwerking met een klankbordgroep tot stand gekomen. De gemeenteraad heeft het ontwerpbestemmingsplan voor het gebied vastgesteld en deze ligt van 1 december 2011 tot en met 12 januari 2012 ter inzage bij de gemeente. De start van de bouwwerkzaamheden is naar verwachting rond de zomer van 2012. Verbeteren opvang voor zwerfjongeren in Zoetermeer Vidomes heeft in september 2011 met de gemeente Zoetermeer, het ROC ID College, De Goede Woning, stichting ISHJ en Impegno een samenwerkingsovereenkomst Begeleid Wonen Jongeren afgesloten. Het project realiseert 40 tot 45 plekken voor jongeren om ze op weg te helpen naar zelfstandigheid. Er wordt begeleiding geboden bij leren, werken en zelfstandig wonen. Vidomes stelt momenteel drie woningen beschikbaar voor de opvang van deze jongeren.
Pagina 33 van 88
5.2
We realiseren een sluitend vangnet met onze partners
Ontruimingen en huurachterstanden Vidomes wilde in 2011 het aantal ontruimingen beperkten tot maximaal 65. Dit is gelukt in 2011. Ons doel voor 2012 is om het aantal uitzettingen terug te dringen tot maximaal 53. Tabel: Aantal ontruimingen per jaar per vestiging 2006-2011 Vestiging Delft
2011
2010
2009
2008
2007
2006
8
7
7
10
17
16
12
9
13
14
8
15
5
6
2
8
8
7
Zoetermeer
40
44
24
33
32
30
Vidomes totaal
65
67
46
65
65
68
Leidschendam-Voorburg Rijswijk
Preventie Als het gaat om het terugdringen van het aantal ontruimingen, valt de grootste winst te behalen bij een aanpak die gericht is op preventief ingrijpen. Vrijwel altijd is bij mensen met betalingsproblemen sprake van multiproblematiek. Daarom is een ketenaanpak van groot belang. Door actief samen op te trekken met partners komen we tot de meest optimale oplossing. Huurachterstanden lopen op in 2011 We constateren dat de huurachterstanden in 2011 zijn opgelopen. Eind 2011 stond €1.278.840 aan huurschuld open. Uiteraard is ons doel om de huurachterstand tot een minimum te beperken. We zetten daarbij enerzijds in op preventieve maatregelen zoals voorlichting en budgetcursussen. Anderzijds grijpen we in als het mis gaat. Dit kan variëren van betalingsregelingen, bemiddeling, laatste kansbeleid tot woonbegeleiding. Daarnaast hebben we in 2011 de huuradministratie gecentraliseerd. Dit leidt tot meer continuïteit en uniformiteit en daarmee naar verwachting ook tot het terugdringen van de huurachterstanden. Incasso- en laatste kansbeleid herzien in 2011 In 2011 hebben we nieuwe uitgangspunten benoemd voor ons incassobeleid. Uitgangspunt is nog steeds het tijdig en correct incasseren van de huren, maar we hebben daarnaast ook aspecten benoemd die te maken hebben met preventie, voorlichting, maatschappelijke betrokkenheid, investering, bevorderen zelfredzaamheid en tolerantie. Alle budgetten zijn gecentraliseerd. Dit levert uniformiteit en transparantie op. We hebben in 2011 besloten zelf de regie te voeren over ons laatste kansbeleid. Met andere woorden: we kiezen voor een onafhankelijkere positie binnen de lokale ketens. Voorheen was dit proces lokaal ingericht. Instrumenten voor huurders met financiële problemen Vidomes heeft in haar procedures stapsgewijs beschreven hoe te handelen bij huurachterstand. Aan deze procedure hebben we geautomatiseerde systemen gekoppeld die bulkwerkzaamheden overnemen. De afgelopen jaren heeft Vidomes ervoor gezorgd dat alle vestigingen een compleet ‘menu’ aan instrumenten kunnen inzetten om huurders met financiële problemen te ondersteunen. Per gemeente in ons werkgebied zijn verschillende middelen beschikbaar zoals bijv. buurtbemiddeling. Daarnaast is de samenwerking met partnerorganisaties waaronder Limor cruciaal.
Pagina 34 van 88
Daarnaast hebben we in 2011 in Rijswijk een pilot uitgevoerd in het afleggen van huisbezoeken aan huurders met een huurachterstand van twee maanden. Deze pilot wordt in 2012 Vidomes-breed uitgerold. Laatste kansbeleid in 2011 Het Laatste kansbeleid is bedoeld voor huurders die grote overlast veroorzaken voor hun woonomgeving. Door middel van een gezamenlijke aanpak tussen huurder, Vidomes en een hulpverlenende partij wordt de overlast aangepakt. Er worden contractuele afspraken gemaakt. Houdt een huurder zich niet aan de afspraken dan wordt het huurcontract ontbonden. In de meeste gevallen gaat het om contracten met zittende huurders, waar Vidomes een ontruimingsvonnis voor heeft. Incidenteel passen we het Laatste kans-contract toe bij aspirant-huurders die herhaaldelijk bij verschillende corporaties zijn geweigerd in verband met hun huurverleden. Zowel voor de zittende als de aspirant-huurders moeten de intenties overtuigend goed zijn. Afhankelijk van de indicatie van de problematiek bij de huurder kan een deel van de kosten van de woonbegeleiding elders (WMO/AWBZ) worden ondergebracht. In een aantal gevallen draagt Vidomes alle kosten. Per ingezet traject bedragen de kosten ca. € 3.000. Vier keer beleid toegepast In 2011 hebben we met vier huurders afspraken gemaakt over de voorwaarden waaronder zij een nieuwe huurovereenkomst krijgen. Zij verplichten zich tot stipte betaling van de huur en moeten een betalingsregeling treffen om de schuld uit het verleden te vereffenen. Als binnen dergelijke contracten een in gebreke stelling volgt, wordt de woning alsnog ontruimd op basis van herhaalde wanprestatie. Vidomes en Pieter van Foreest tekenen voor intentie tot verdere samenwerking Op 25 juli 2011 hebben we de intentie tot samenwerking met zorgaanbieder Pieter van Foreest bekrachtigd. Met de ondertekening van de intentieovereenkomst hebben we het voornemen uitgesproken om de komende twee jaar verdere invulling te geven aan de samenwerking en om projecten te initiëren met woon- en zorgcomponenten voor senioren. Carla van de Wiel – algemeen directeur – ondertekende namens Vidomes: “Voor onze seniore bewoners biedt zorg in de nabijheid van hun huis, een mogelijkheid om langer thuis te blijven wonen.” Thérèse van den Hurk – Voorzitter Raad van Bestuur bij Pieter van Foreest – vult aan: “Wij als Pieter van Foreest willen cliënten met verschillende woon-/zorgwensen beter van dienst kunnen zijn.” Met de door de overheid ingezette scheiding tussen wonen en zorg wordt samenwerking op het gebied van wonen en zorg steeds belangrijker. Door intensieve samenwerking verwachten we dat we mooie woon-zorgprojecten kunnen realiseren voor onze klanten. Partners in Delft In Delft bieden we passende huisvesting aan cliënten van PerspeKtief, Limor, Ipse de Brugge, Kompas Dakloosheid en GGZ. Op het terrein van begeleiding bij sociale problematiek werken we samen met Stoed (Stichting onder één dak), Limor en Bureau bemiddeling en mediation.
Pagina 35 van 88
Nieuw steunpunt van Steinmetz | De Compaan en Florence in Muziekbuurt De oplevering van complex De Paulinesymfonie in 2011 betekende ook een nieuw steunpunt van Steinmetz | de Compaan en Florence in de Muziekbuurt. In het steunpunt, dat zich op de begane grond van de Paulinesymfonie bevindt, worden activiteiten georganiseerd voor cliënten, bewoners en mensen uit de Muziekbuurt. Het doel voor de toekomst is om dit steunpunt nog toegankelijker te maken voor de buurt. Samenwerking met Stichting Jeugdformaat in Leidschendam-Voorburg In 2011 heeft Stichting Jeugdformaat twee jongeren geplaatst bij een gastoudergezin in de wijk Prinsenhof. In deze wijk heeft Vidomes woningen die speciaal hiervoor bestemd zijn. Meldpunt Bemoeizorg voor Zoetermeerse ‘zorgmijders’ Op 6 september 2011 hebben 15 Zoetermeerse organisaties, waaronder gemeente, politie, Vidomes, De Goede Woning, Vestia, maatschappelijk werk en GGZ-instellingen, het convenant ‘Bemoeizorg Zoetermeer’ getekend. In het convenant staat beschreven hoe de partijen gaan samenwerken bij het helpen van ‘zorgmijders’. Zorgmijders zijn mensen die dringend hulp behoeven, maar deze zelf niet vragen, of afwijzen. Betrokken partijen maar ook bewoners kunnen bij Meldpunt Bezorgd hun bezorgdheid en onrust over anderen uiten. Het meldpunt zorgt ervoor dat de hulpverlening op gang komt. Bij de gezamenlijke aanpak staat de privacy voorop. Het uitwisselen van persoonsinformatie verloopt volgens strikte regels. Samenwerking Stichting Wende in Zoetermeer In 2011 hebben Vidomes en de overige corporaties in Zoetermeer de intentie uitgesproken om samen te gaan werken met Stichting Wende. Stichting Wende biedt opvang, tijdelijke huisvesting en ambulante hulpverlening aan mannen en vrouwen en hun kinderen die in aanraking zijn gekomen met huiselijk geweld. Vidomes en alle corporaties stellen vanaf 2012 een aantal woningen beschikbaar voor tijdelijke opvang.
Pagina 36 van 88
Tabel: Partners kwetsbare mensen 2011 per gemeente Partner
Delft
Steinmetz I de Compaan
Leidschendam Voorburg
Rijswijk
30 woningen in de Dillenburgh in de Prinsenhof
25 woningen in opgeleverd in de Paulinesymfonie in de Muziekbuurt Steenvoorde, circa 20 woningen, bij leegkomen naar Limor
Ipse de Bruggen
6 woningen
Limor
1 woning
5 woningen
Stichting Jeugdformaat
1 woning
1 woning
Zoetermeer 22 woningen in complex Haagsebos in Meerzicht-Oost 3 woningen Kleinschalige woonvoorziening (19 eenheden) en 12 woningen
Vinkensteyn straat, 27 eenheden
101 woningen
Stichting de Sonneruyter
Stichting PerspeKtief
Begeleid wonen, 26 woningen
GGZ Delfland
Convenant Samen Wonen (10 woningen corporaties
Stichting Philadelphia
6 woningen aan de Westboschlaan in De Rietvink
Reclassering
2 woningen (maximaal 5 woningen per jaar)
Geen in 2011
7 woningen, geen nieuwe contracten in 2011
Zorgcentra Haaglanden
Stichting GGMD voor Doven en Slechthorenden
15 woningen
Zwerfjongeren (I.S.H.J)
3 woningen
Stichting Hospice Groep Zoetermeer
2 woningen
Stichting Familieverblijf Langeland
1 woning
Opvang jonge moeders
Incidenteel
Stichting Fokus
Den Haag
16 ‘fokuswoningen’ in ontwikkeling
12 ‘fokuswoningen’ Rokkeveen 12 (2x6) kangoeroe woningen in Leidschenveen
Stichting MEE
Pagina 37 van 88
6. Duurzaamheid Ons ideaal: Een beter milieu voor de volgende generatie Voor een goed woon- en leefklimaat in de toekomst is het belangrijk dat we vandaag duurzaam handelen. Dat vraagt onze constante aandacht en zorg voor duurzame woningen en een duurzame woonomgeving. Vidomes zoekt het evenwicht tussen ecologische, economische en sociale belangen. Wij zijn geen trendsetters op milieugebied, maar passen bewezen technieken graag toe. Onze doelen voor 2011-2015: Onze woningen en bedrijfsruimten hebben een laag energieverbruik Onze woningen hebben een gezond binnenmilieu Onze interne bedrijfsvoering is energiezuinig en verbruikt weinig grondstoffen Bewoners gedragen zich milieubewust
6.1
Evaluatie Milieubeleidsplan
In 2011 hebben we ons milieubeleid geëvalueerd. Het algemene beeld is dat we goed op schema liggen. De doelstellingen uit het milieubeleid hebben binnen de strategische visie een plek gekregen. Bijstelling van het beleid Uit de evaluatie is gebleken dat we corrigerende maatregelen moeten treffen om onze doelstellingen te kunnen realiseren. Dat betekent dat we ons naast de geplande projecten nadrukkelijker gaan richten op de vervanging van geisers en moederhaarden. Inmiddels is ook een nieuw mutatiepakket ontwikkeld met daarin een aantal energiemaatregelen die we bij mutatie (kunnen) doorvoeren zoals bijvoorbeeld dubbel glas, isolerende maatregelen en het plaatsen van een HR++ ketel. De herpositionering van het E-team moet ervoor zorgen dat we onze doelstellingen op lange termijn realiseren. Investeringen De huidige marktsituatie dwingt ons zorgvuldig om te gaan met de ons toevertrouwde euro’s. We moeten dan ook kansen opzoeken om toch de nodige maatregelen te kunnen doorvoeren op milieugebied. Een goed voorbeeld is de gemeenschappelijke inkoop en aanpak van zonnepanelen. We zijn hierover begin 2012 in gesprek gegaan met 25 corporaties.
6.2
Onze woningen hebben een laag energieverbruik
Terugdringen energieverbruik Vidomes draagt bij aan de landelijk doelstelling het CO2-verbruik met 20% terug te dringen in de periode 2008-2018. Dit komt neer op een jaarlijkse vermindering van 2%. In 2011 hebben we een besparing in onze woningen weten te realiseren van 1,38%. Dit is lager dan de doelstelling. De voornaamste reden is dat niet alle voorgenomen duurzaamheidsprojecten zijn uitgevoerd. Het bleek niet altijd mogelijk om 70% van de huurders in te laten stemmen met de maatregelen. Verbeteringen geen invloed op energielabel In 2011 hebben we echter ook maatregelen uitgevoerd die geen gevolg hebben gehad voor het energielabel. Ze werden dan ook niet meegeteld met de besparing. Deze maatregelen hebben echter wel tot gevolg dat het energieverbruik – en dus de CO2-uitstoot is afgenomen. In werkelijkheid ligt het percentage dus iets hoger.
Pagina 38 van 88
Voorbeeld: In diverse complexen hebben we collectieve installaties gescheiden. Daar is nu een aparte ketel voor warmwater en een ketel voor de centrale verwarming. Het blijkt dat het opnieuw inregelen van de aangepaste installatie een aanzienlijke CO2-besparing oplevert. Dit wordt niet meegenomen in de berekeningsmethodiek van het energielabel. Verbeteren energielabels Sinds 1 januari 2009 heeft Vidomes voor alle woningen die verhuurd of verkocht zijn, een energielabel geleverd. Het gemiddelde label van Vidomes lag in 2009 op label D. In het Milieubeleidsplan 2009 hebben we aangegeven hoe we de labels willen verbeteren. In de jaren 2009-2019 pakken we een groot gedeelte van onze woningen aan. In 2009 heeft 59% van de woningen het label A t/m D. Dit moet in 2019 verhoogd zijn naar 85%. in 2009 heeft 41% van de woningen het label E t/m G (matig tot slecht). In 2019 moet dit zijn teruggebracht naar 14%. In de volgende tabel is de tussenstand voor 2011 weergegeven. We hebben al een flinke vooruitgang geboekt ten opzichte van 2009. In label A t/m D gingen we van 58% naar 72%. Het aantal woningen met een label E t/m G was eind 2011 28%. Tabel: Energielabels 2009-2019 Label
2009
2010
2011
2019
A
1%
3%
4%
8%
B
5%
5%
6%
33%
C
23%
27%
28%
19%
D
29%
35%
34%
26%
A-D
58%
70%
72%
86%
E
24%
15%
15%
11%
F
15%
10%
9%
2%
G E-G
3%
5%
4%
1%
42%
30%
28%
14%
Geslaagde pilot energiemaatregelen Stompwijk In een klein complex, bestaande uit 14 eengezinswoningen, gelegen in de kern van Stompwijk is in 2011 een succesvolle pilot afgerond. Uit een interne analyse, gehouden in 2010, bleek dat de woningen een laag energielabel hadden, namelijk label F. Dit betekent dat de bewoners relatief hoge energielasten hadden. Door de woningen beter te isoleren kon hier met relatief beperkte middelen veel winst behaald worden. Isolatie aanbrengen De bewoners zijn destijds benaderd met deze informatie en aan hen is gevraagd of zij bereid waren om 75% van de verwachte besparing als huurverhoging hun woning te laten isoleren. Per woning is uitgerekend wat de verwachte energiebesparing op jaarbasis zou betekenen voor de energierekening. Hier bestond veel interesse voor, maar men wilde liever geen structurele huurverhoging. In plaats daarvan was een deel wel bereid om éénmalig een substantieel bedrag te betalen. Deze wens hebben we ingewilligd en bewoners hebben zelf in de vorm van een ZAV de voorzieningen laten aanbrengen. De aannemer en de mogelijke maatregelen waren van tevoren door Vidomes vastgesteld. De maatregelen bestonden uit een combinatie van het aanbrengen van dubbelglas met dak-, vloer- en gevelisolatie. Bewoners konden zelf een keuze maken uit dit maatregelenpakket.
Pagina 39 van 88
Hoger label en meer comfort Voor zowel de huurders als Vidomes bleek dit een goede oplossing. De energielabels en de energierekening hebben als gevolg daarvan beide een sprong gemaakt in de gewenste richting. Dit betekent een lagere CO2-uitstoot en lagere energielasten. Vidomes E-team adviseert ook in 2011 Net als in 2010 is in 2011 het Energieteam, kortweg E-team, van Vidomes betrokken geweest bij alle renovatieprojecten. Dit team van medewerkers kijkt kritisch mee naar de plannen en probeert deze te optimaliseren voor een zo gunstig mogelijk energieverbruik. Aanbrengen Led-verlichting in algemene ruimten in Delft Bij onderhoudsprojecten beoordeelt Vidomes of en welke milieumaatregelen mogelijk zijn. Denk hierbij niet alleen aan grote maatregelen, maar bijvoorbeeld ook aan het gebruik van ledverlichting in algemene ruimten. In Delft hebben we in 2011 ledverlichting aangebracht in de algemene ruimten van o.a. Koekamp, Wezelstraat, Bikolaan en omgeving, Hugo de Grootstraat, Kurt Weilstraat en de Juniusstraat.
6.3
Onze woningen hebben een gezond binnenmilieu
Vervanging open verbrandingstoestellen In 2011 hebben we geformuleerd wat onze aanpak is ten aanzien van de vervanging van open verbrandingstoestellen. In 2014 moet 40% van alle open verbrandingstoestellen in onze woningen zijn vervangen. Het gaat dan vooral om keukengeisers en moederhaarden. In totaal hebben we nog circa 2.800 keukengeisers en circa 1.200 moederhaarden in ons bezit. Maar ook oudere typen cv-ketels willen we aanpakken. Onderzoek naar vocht en ventilatie Vidomes participeert in het onderzoeksprogramma WoningKwaliteit 2020 (WK2020). Samen met Onderzoeksinstituut OTB, de faculteit Bouwkunde van de TU Delft en deelnemende corporaties wordt gekeken naar energiebesparing in de woningvoorraad. In 2011 is een onderzoek gestart naar vocht en ventilatie in de woning. In 2011 heeft het onderzoek zich gericht op inventarisatie van de problemen en zijn een aantal woningen bezocht. In 2012 wordt naar oplossingen gezocht. Nieuwe verwarmingsinstallatie Van Leeuwenhoeklaan in Zoetermeer In ons complex aan de Van Leeuwenhoeklaan in Zoetermeer hebben we in 2011 een nieuwe verwarmingsinstallatie aangebracht. Zowel de radiatoren als de leidingen zijn vervangen en we zijn overgegaan van een één- naar een tweepijpssysteem. Daarnaast zijn thermostaatkranen aangebracht, wat leidt tot een verhoogd comfort voor de bewoners. In totaal zijn 308 woningen aangepakt. De eerste resultaten zijn zeer positief. Het energieverbruik is circa 20% gedaald. Warmtepompsysteem geplaatst aan de Griekenlandlaan in Zoetermeer In twee complexen aan de Griekenlandlaan in Zoetermeer hebben we halverwege 2011 warmtepompsystemen geïnstalleerd. In totaal gaat het om 350 woningen. De warmte uit de buitenlucht wordt gebruikt om de woningen te verwarmen. Met een kleine huurverhoging, zullen de woonlasten op lange termijn minder snel stijgen.
Pagina 40 van 88
De Drie Torens, Rijswijk: verwarming en koeling door warmtepompen In 2011 is het project De Drie Torens opgeleverd. In deze torens van vijftien verdiepingen hoog bevinden zich 132 appartementen. Deze appartementen hebben een uniek en individueel warmtepompsysteem voor vloerverwarming en -koeling. Daarbij wordt gebruikgemaakt van de duurzame warmte-energie uit de bodem. Die energie wordt ‘s zomers gebruikt om de appartementen te koelen en ’s winters om de appartementen te verwarmen. Dit ‘warmtekoudeopslagsysteem’ zorgt voor lagere stookkosten en een hoge mate van comfort in de woning.
Pagina 41 van 88
7. Tevreden klanten Ons ideaal: een tevreden klant in iedere woning De verwachting en de behoefte van onze klanten vormen het vertrekpunt van ons handelen. Daarom beoordelen wij ons functioneren vanuit hun perspectief en verdiepen we ons in hun verwachtingen. Onze drijfveer is dat huurders tevreden zijn over hun woning, hun leefomgeving en onze dienstverlening. Onze doelen voor 2011-2015: De klant is tevreden over zijn woning of bedrijfsruimte De klant is tevreden over zijn leefomgeving De klant is tevreden over onze dienstverlening De klant kan voldoende kiezen 7.1
De klant is tevreden over onze dienstverlening
KWH-Huurlabel 2011 In de maanden augustus tot en met oktober 2011 is de meting van het KWH-Huurlabel gehouden. De behaalde resultaten zijn als totaalscore positief en daarmee voldoen we ruimschoots aan de gestelde normen. In 2010 zijn andere labelonderdelen gemeten en dus niet vergelijkbaar. Tabel: Resultaten KWH 2011 Labelonderdeel
Delft
Leidschendam-
Rijswijk
Zoetermeer
Totaal
Voorburg Corporatie bezoeken
7.7
7.8
7.7
8.0
7.8
Woning zoeken
7.6
7.7
7.6
7.5
7.6
Woning betrekken
7.3
7.6
8.0
7.8
7.6
Huur betalen
8.2
7.7
8.1
7.9
7.8
Reparatieverzoeken
7.4
7.3
6.9
7.4
7.4
De KWH resultaten geven ook aan op welke punten we onze dienstverlening kunnen verbeteren. Onze aandachtspunten voor de toekomst zijn:
Betere informatieverstrekking over de woonomgeving bij het betrekken van de woning Vragen via e-mail sneller beantwoorden De reparaties sneller afhandelen Werkzaamheden van verschillende bedrijven/personen beter op elkaar afstemmen Huurders beter informeren als de reparatieafhandeling langer duurt dan verwacht
Vidomes-enquêtes meten klanttevredenheid Naast de KWH-meting enquêteren we ook zelf onze huurders. We doen dit op drie momenten: na het betrekken van de woning, na een reparatie aan de woning en na het verlaten van de woning. De resultaten over 2011 staan in onderstaande tabel. Tabel: Resultaten Vidomes enquêtes 2011 Onderdeel
Delft
Leidschendam-
Rijswijk
Zoetermeer
Totaal
Voorburg Betrekken woning
6.8
7.8
7.2
7.7
Reparatieverzoeken
7.4
7.7
7.0
7.3
7.4
Verlaten woning
7.0
7.8
8.0
7.5
7.5
Pagina 42 van 88
7.4
We scoren op bijna alle onderdelen een 7 of hoger. De scores van 2011 zijn vergelijkbaar met die van 2010. De belangrijkste conclusies en aandachtspunten naar aanleiding van de enquêtes uit 2011 zijn: Betrekken woning Betere informatievoorziening Huurders willen meer tijd om te beslissen of ze de woning nemen 22% is (zeer) ontevreden over de staat van onderhoud van de woning bij oplevering 23% van de nieuwe huurders is ontevreden over het schoon opleveren van de badkamer, toilet en overige ruimten complex Reparatieverzoeken Bij 10% van de huurders is geen afspraak gemaakt voor afhandeling reparatie 25% is (zeer) ontevreden over de tijd tussen melding en uitvoering reparatie 14% is (zeer) ontevreden over de uitvoering en kwaliteit van afhandeling Verlaten woning de informatievoorziening vooraf moet beter het is de huurder niet altijd duidelijk waarom er door hun nog herstelwerkzaamheden gedaan moeten worden Klanttevredenheidsmonitor nieuwbouw gestart In 2011 zijn we gestart met de Klanttevredenheidsmonitor Nieuwbouw. Met Deloitte is een abonnement afgesloten om bij iedere oplevering een vragenlijst naar onze nieuwe klanten te sturen, de monitor ‘Benchmark Partner Performance’. Deze kennis wordt ingezet om ons standaard Programma van Eisen aan te scherpen. Ook gebruiken we de uitkomsten om het ontwikkelproces – en vooral de communicatie – te verbeteren en de samenwerking met onze leveranciers te verbeteren. De volgende, algemene conclusies zijn getrokken. Per project zijn daar aanvullingen op en kunnen we ook dieper analyseren en conclusies trekken. • Vakmensen en showrooms voldoen (7,1) • Algemene organisatie en bouwfase is te laag (6,4) • Respons van aantal projecten (te) laag (gemiddeld 20,6%) • Meer dan 50% van de respondenten is 55+ • Groot verschil in respons/resultaten tussen sociale en vrije sector • Oplossing van klachten blijft achter bij de norm die we stellen • Klanten zijn ontevreden over meer/minderwerk prijzen • Inspelen op extra wensen tijdens de bouw is ondermaats • Nazorg is niet goed genoeg • Veel waardevolle individuele opmerkingen met nuttige input Verbeteringen die in 2011 zijn doorgevoerd • Projectresultaten vormen onderwerp van gesprek voor projectteams en -partners • Projectresultaten en verklaringen zijn opgenomen bij decharges • Binnen twee maanden na oplevering worden de nieuwe huurders geënquêteerd • Het uitzetten van vragenlijsten wordt in- en ook extern afgestemd • Er wordt zorgvuldig(er) omgegaan met de communicatie en het uitspreken van verwachtingen richting klanten • Individuele opmerkingen worden uitgezet in de organisatie en doorgevoerd in onder andere het programma van eisen
Pagina 43 van 88
7.2
De klant kan voldoende kiezen
Keuze- en optiepakketten Ook in 2011 konden huurders zelf uit een groot aantal zaken kiezen voor hun nieuwbouwwoning. De afwerking van keuken en badkamer kon op die manier helemaal naar de eigen smaak worden uitgevoerd. Wel hebben we het aantal keuzes iets teruggebracht: zaken die nauwelijks in trek waren bij huurders hebben we uit het pakket gehaald. Zelf klussen aan je woning Huurders die zelf aanpassingen aan hun woning willen aanbrengen krijgen te maken met het ZAV-beleid. ZAV staat voor Zelf Aangebrachte Voorzieningen. In 2011 is dit beleid geëvalueerd en aangescherpt. De randvoorwaarden zijn helder geformuleerd, zodat zowel de huurders als Vidomes niet voor verrassingen komen te staan op het moment dat huurders besluiten te verhuizen naar een andere woning. Het is voor beide partijen duidelijk of de aanpassing in de woning mag blijven of dat de huurders deze voor de verhuizing moet verwijderen. Realisatie vrije sector verhuur in 2011 In 2011 zijn in acht projecten nieuwe vrije sector huurwoningen gerealiseerd. Voor alle projecten kan worden gesteld dat de verhuur goed is verlopen. In de huidige markt is het minder makkelijk om vanaf papier een woning te verhuren. Projecten als De Dillenburgh, De Drie Torens en Schoutenhoek hadden vanaf het begin al een succesvolle start. Dit komt met name door de kwaliteit van het aanbod en locatie in relatie tot de doelgroep. Een enkel woningtype in De Dillenburgh verliep moeizamer. Het betreft de tweekamerwoning waar minder vraag naar is. Voor toekomstige ontwikkelingen iets om rekening mee te houden. Bij alle projecten was zichtbaar dat de verhuur toenam naarmate de bouw vorderde. Mensen willen graag zien hoe het gebouw en de woning er daadwerkelijk uit komt te zien, alvorens ze een besluit nemen. Er is immers voldoende aanbod. De prijs/kwaliteitverhouding van onze projecten wordt door de markt als goed beoordeeld.
KoopGarant als deel van de oplossing Vidomes gaat het aanbod KoopGarant uitbreiden. Deze manier van verkopen van ons bezit biedt kansen voor groepen die nu buiten de boot dreigen te vallen. Mensen die als gevolg van Europese regelgeving niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, kunnen via KoopGarant toch nog een woning vinden.
Pagina 44 van 88
8. Dialoog en samenwerking Ons ideaal: Met alle betrokkenen een ingespeeld team Wij hebben te maken met veel belanghebbenden: huurders en kopers, gemeenten, huurdersorganisaties, zorg- en welzijnsinstellingen, leveranciers en landelijke belanghebbenden. Deze partijen verwachten terecht veel van ons. Tegelijkertijd neemt onze financiële ruimte af en moeten wij prioriteiten stellen. Daarbij hebben wij onze belanghebbenden hard nodig. We bereiken onze doelen alleen wanneer we slim samenwerken. Dus betrekken wij onze omgeving actief bij het maken én uitvoeren van de juiste keuzes. Dat begint met aandachtig luisteren. Onze doelen voor 2011-2015: Bewoners hebben invloed op hun woning en leefomgeving Wij werken productief samen met bewonersorganisaties, gemeenten en maatschappelijke partners
8.1
Bewonersparticipatie op centraal niveau: het CBO
De huurdersorganisaties in ons werkgebied bespreken lokale kwesties. Daarbij zorgen zij zelf voor terugkoppeling naar hun achterban, de lokaal actieve bewonerscommissies. De algemeen directeur van Vidomes nodigt daarnaast een afvaardiging van de huurdersorganisaties uit voor overleg op centraal niveau over Vidomes-brede zaken en Vidomes-breed beleid. Dit gebeurt in het Centraal Bewoners Overleg (CBO). In 2011 namen de volgende huurdersorganisaties deel aan het CBO: OBC Zoetermeer (Ronald Roos en Will Cornelissen) Huurdersraad Rijswijk (Arco en Gertie Zwijnenburg) (sinds maart) Bewonersraad Delft (Cor Elmendorp en Thea van Arum) De deelnemers aan het CBO toonden in 2011 een inhoudelijk grote betrokkenheid bij de besproken onderwerpen en thema’s. Vidomes heeft opnieuw een plezierige wisselwerking vanuit een constructieve en een positief kritische houding ervaren. De Huurdersvereniging Leidschendam (HVL) is in 2011 opgeheven. Door Vidomes is initiatief genomen om een nieuwe huurdersorganisatie op te richten. Overlegvergaderingen: de belangrijkste onderwerpen In 2011 vonden zes overlegvergaderingen plaats. Daarbij kwamen Vidomes-brede zaken aan de orde, zoals:
actualiteiten zendmastenbeleid Vidomes-jaarrekening 2010 streefhuurbeleid, energiecorrectie de samenwerkingovereenkomst met Vidomes-huurdersorganisaties ontwikkeling huurderskoepel seniorennota beleidsagenda voortgang milieubeleidsplan verkoopbeleid aanpassing ZAV-beleid de oordeelsbrief van het Centraal Fonds Volkshuisvesting
Pagina 45 van 88
In alle vergaderingen is ruimschoots aandacht besteed aan de stand van zaken in het organisatieontwikkelingtraject van het project 3H (Hoofd, Hart en Handen). Huurdersorganisaties zijn daardoor goed geïnformeerd. Een aantal adviezen uitgelicht In 2011 is de strategische visie Vidomes 2011-2015 verschillende keren aan de orde geweest besproken. De uitgebrachte adviezen zijn besproken. In de zomer is de strategische visie vastgesteld. De Samenwerkingsovereenkomst tussen Vidomes en de huurdersorganisaties is vastgesteld. Het zendmastenbeleid is in een aparte sessie besproken. Aan de hand daarvan is de geplande beleidswijziging nog eens onder de loep genomen en op een aantal punten aangepast. Op dit stuk is advies uitgebracht. Uiteindelijk is het beleid vastgesteld met de aantekening dat de huurdersorganisatie het met één aspect niet eens is. Er is advies uitgebracht over de seniorennota en over het streefhuurbeleid. Huurderskoepel In een pilot van een jaar gaan we werken met de Huurderskoepel. Doel is efficiënter te kunnen werken omdat de leden van de koepel met mandaat van hun bestuur centraal één advies uitbrengen. In 2011 heeft een voorbereidingsgroep een eerste aanzet gegeven voor een set afspraken tussen Vidomes en de (op te richten) Huurderskoepel. De algemene samenwerkingsovereenkomst tussen Vidomes en de huurdersorganisaties is in december bij een feestelijke bijeenkomst ondertekend. Begin 2012 zijn we het eens geworden over de set afspraken. We hebben een jaaragenda opgesteld, zodat alle betrokkenen ook in hun interne planning daarmee rekening kunnen houden. Wij zien de nieuwe manier van werken vol vertrouwen tegemoet. 8.2
Klachten en geschillen
Bij Vidomes zetten we ons in voor kwaliteit. Wat beter kan, verbeteren we – wat goed is, proberen we vast te houden. Toch kunnen we klachten niet altijd voorkomen. De ene keer verwacht een huurder meer of iets anders dan mogelijk is, een andere keer gaat er bij ons iets fout. Doorgaans komen we er met de huurder wel uit. Zo niet, dan kan deze zich wenden tot de onafhankelijke Geschillencommissie Huursector waarbij Vidomes is aangesloten. Was een klacht ons nog niet bekend of zijn we nog met de oplossing bezig, dan krijgen we alsnog de gelegenheid om er onderling met de huurder uit te komen. Lukt dat niet, dan kunnen partijen hun standpunt toelichten tijdens een hoorzitting en brengt de commissie advies uit. Klachten in 2011 In 2011 zijn 25 zaken bij de Geschillencommissie gemeld. In vijf gevallen bleef het bij een melding en is de klacht opgelost of in elk geval niet doorgezet. Zes klachten zijn nietontvankelijk verklaard, zeven zijn onderling opgelost. In vijf zaken is na een hoorzitting bindend advies uitgebracht, twee zaken lopen door in 2012. Ook in drie zaken, doorlopend uit 2010, is na een hoorzitting advies uitgebracht, 2x bindend en 1x niet-bindend advies.
Pagina 46 van 88
Overzicht klachten en geschillen in 2011 Categorie
Technisch van aard
Overlast
Aantal
Onderling opgelost
Hoorzitting
5+ 2 x 2010
2
3+2 2010
Advies (b.a.= bindend advies, n.b.a.= niet-bindend advies) 5 b.a.: 3 x klacht ongegrond verklaard (2 uit 2010), 2 x gegrond.
3
2
2 b.a.: klacht ongegrond verklaard
Handelen van de corporatie
1 x 2010
1
n.b.a.: corporatie heeft onvoldoende zorgvuldig gehandeld gezien tijdpad voor behandeling en beantwoording van een aanvraag voor vergoeding.
Geschil over doorberekening kosten / eindafrekening / mutatiekosten
6
1
hoorzitting in 2012
8.3
5
Opmerking
1 zaak loopt door in 2012 (is in bemiddeling)
zaak loopt door in 2012
Participatie Delft
In Delft heeft Vidomes gemiddeld twee keer per jaar contact met 18 bewonerscommissies. Daarnaast spreken we in een aantal complexen waar geen commissie is, met een contactpersoon. Ook organiseren we klantenpanels en betrekken we bewoners bijvoorbeeld bij de planvorming van het groot onderhoud van hun complex. Verder is Vidomes betrokken bij activiteiten in de wijk en steunen we initiatieven die een bijdrage leveren aan het prettig wonen in de wijk. Nieuwe bewonerscommissies sterflats in Delft In de sterflats aan de Diepenbrockstraat, Buitenhofdreef en Griegstraat zijn in 2011 nieuwe bewonerscommissies samengesteld. In deze complexen wonen veel senioren. Door het organiseren van welzijnsactiviteiten wordt het onderlinge contact in dit complex tussen mensen gestimuleerd. Dit bevordert de zelfredzaamheid. Klantenpanel Isaac da Costalaan in Delft Bij de flatrenovatie aan de Isaac de Costalaan is door middel van een klantenpanel inzichtelijk gemaakt wat de bewoners wilden. Vidomes heeft deze wensen maximaal gehonoreerd. Zo werd het oorspronkelijke plan voor de entree afgekeurd door de bewoners. In 2011 hebben we hiervoor samen met de bewoners een nieuw plan gemaakt. Dit tot grote tevredenheid van alle partijen. Timmeren aan relatie tijdens Burendag in Delft Op 24 september 2011 timmerden buurtbewoners in de Harnaschpolder samen met de school aan hun relatie. De brede school Het Kristal ligt vlak bij de Vidomes nieuwbouwwoningen in de Harnaschpolder. Toch was het nog nooit tot een ontmoeting gekomen. Geen beter moment dan Burendag dus om alsnog kennis te maken. Twee winnende stoelontwerpen, getekend door de schoolkinderen, werden door omwonenden uitgevoerd in hout. Ook versierden ze samen bloempotten. De stoelen zijn samen met de versierde bloempotten een aanwinst voor het schoolplein én de buurt.
Pagina 47 van 88
Onderhandelingen gezondheidscentrum Tanthof leiden niet tot gewenste resultaat In 2011 hebben we samen met de gemeente Delft en de gebruikers van het huidige gezondheidscentrum Tanthof de mogelijkheden onderzocht voor de realisatie van een nieuw gezondheidscentrum in de wijk Tanthof. We hebben onderhandelingen gevoerd met de bestaande en de toekomstige gebruikers. Helaas heeft dit niet tot het gewenste resultaat geleid. Eind 2011 hebben we moeten concluderen dat dit project geen kans van slagen heeft en zijn de onderhandelingen gestaakt.
8.4
Participatie Leidschendam-Voorburg
Prestatieafspraken Leidschendam-Voorburg Naar aanleiding van het aflopen van de Prestatieafspraken 2007-2010 tussen de gemeente Leidschendam-Voorburg, Vidomes en WoonInvest is in 2011 overleg gevoerd tussen de drie partijen om te komen tot nieuwe prestatieafspraken. Vanwege de ingrijpende veranderingen in de financiële situatie van zowel de corporaties als de gemeente, alsmede vanwege de herijking van de gemeentelijke structuurvisie is het niet gelukt om in 2011 voor de lange termijn prestatieafspraken met elkaar af te sluiten. Allereerst zal een aantal strategische knopen moeten worden doorgehakt. Daarom is overeengekomen de ’oude’ afspraken te laten doorlopen tot het moment dat een nieuwe overeenkomst kan worden vastgesteld. Naar verwachting zal dit in de loop van 2012 plaatsvinden. Een pleidooi voor de gemeente Leidschendam-Voorburg Om de gemeente te attenderen op het maken van duidelijke keuzes in de noodzakelijke bezuinigingsopgave, heeft Vidomes een pleidooi gehouden tijdens de behandeling van de Voorjaarsnota in de gemeenteraad. Vidomes wilde hiermee niet alleen haar betrokkenheid tonen. We wilden ook het belang aangeven van aanbrengen van focus in het gemeentelijke beleid. Leerlingen Wellantcollege vergroenen de wijken in Voorburg De winnaars van de Vidomes prijsvraag 2010 zagen in 2011 hun prijs werkelijkheid worden. Het winnende idee was om de wijken in Voorburg verder te ‘vergroenen’. Wijkbewoners en leerlingen hebben in 2011 samen plantenbakken gevuld om hier invulling aan te geven. Samen zullen zij zorgen voor het toekomstige onderhoud. Leraar Van Dam: “Als docenten van het Wellantcollege willen we onze leerlingen goed voorbereiden op het leven en werken in onze maatschappij. Het is belangrijk dat een kind leert over de verschillende culturen en achtergronden; dat ze respect tonen voor alle mensen. We geven ze graag mee hoe ze actief aan die samenleving kunnen bijdragen. Dit samenwerkingsproject tussen leerlingen, bewoners, Vidomes en gemeente is daar een goed voorbeeld van.” Themabijeenkomst bewonerscommissies Leidschendam-Voorburg In 2011 hebben we voor alle bewonerscommissies in de gemeente Leidschendam-Voorburg een themabijeenkomst georganiseerd. Het doel van de bijeenkomst was om kort de ingezette koers van Vidomes aan de bewonerscommissies toe te lichten. Ook was er gelegenheid om kennis te maken met het nieuwe gebiedsteam van Vidomes. Een belangrijk onderdeel van de avond was om bewonerscommissies met elkaar in contact te brengen en zo ervaringen uit te wisselen.
Pagina 48 van 88
Huurdersorganisatie Leidschendam-Voorburg in 2011 opgeheven Het bestuur van de Huurdersvereniging Leidschendam (HVL) heeft begin 2011 besloten om als voltallig bestuur af te treden. Vidomes vindt het bijzonder jammer dat zich geen nieuwe bestuursleden hebben gemeld in 2011. Wij vinden het heel belangrijk dat er een lokale huurdersorganisatie is en we stimuleren onze huurders om zich actief op te stellen en uit te spreken. Vidomes neemt in samenspraak met huurders hiertoe het initiatief.
8.5
Participatie Rijswijk
Buurtbemiddeling in Rijswijk In 2011 hebben we de uitvoering van het in 2005 ondertekende convenant Project Buurtbemiddeling Rijswijk voortgezet. Samen met de gemeente Rijswijk, Rijswijk Wonen en Stichting Welzijn Rijswijk zorgen we voor adequate ondersteuning bij (dreigende) burenruzies in en om ons bezit. In 2011 hebben heeft Vidomes Rijswijk zes keer een beroep gedaan op buurtbemiddeling. Voorlichting brandweer in Ostadelaan, Rijswijk Begin april 2011 brak er in één van de portiekwoningen in de Van Ostadelaan in Rijswijk ’s nachts brand uit. Daarbij raakten twee bewoners gewond. In april brachten de brandweer en politie op verzoek van Vidomes een bezoek aan de woonwinkel om de geschrokken bewoners te woord te staan. In juni bracht de brandweer een hernieuwd bezoek aan de Van Ostadelaan. Dit keer niet om te blussen, maar om meer te vertellen en van gedachten te wisselen over brandveiligheid. Uiteindelijk kregen zeven Vidomes-huishoudens een persoonlijk preventieadvies van de brandweer. In 2012 maken we afspraken met brandweer, politie en gemeente om de samenwerking bij calamiteiten verder te verbeteren. Ook hebben we de doelstelling in 2012 in meerdere complexen voorlichting te geven ten behoeve van brandveiligheid.
Uitbreiding aantal bewonerscommissies Vidomes Rijswijk kent vele actieve bewoners die zich inzetten voor hun buurt of wijk. Van iedere bewonerscommissie neemt een vertegenwoordiger deel aan de Huurdersraad.
In 2011 is het aantal bewonerscommissies waar Vidomes in Rijswijk overleg mee heeft, uitgebreid naar zeven. Voor de Hoogkamerlaan en omgeving is een nieuwe bewonerscommissie opgericht in 2011 en een comité voor de Idenburglaan en een planteam Risantwick voor het groot onderhoud.
Pagina 49 van 88
Planvorming met bewoners over groot onderhoud Risantwick In 2011 zijn we gestart met maken van een plan van aanpak voor het groot onderhoud aan complex Risantwick. Het complex telt 50 appartementen verspreid over 10 etages en een bedrijfsruimte. In het derde kwartaal van 2011 is een planteam van acht bewoners samengesteld. Het planteam betrekken we bij de totstandkoming van de uiteindelijke planvorming. In het najaar van 2012 start het groot onderhoud waarbij bewoners een nieuwe badkamer, keuken en toilet krijgen. Ook verbeteren we de centrale entree en vindt er onderhoud aan de liften plaats. Verder worden het gebouw en alle woningen toegankelijk voor rollators en wordt de scootmobielruimte verbeterd. Rijswijk bundelt krachten in hennepbestrijding In Rijswijk heeft Vidomes een convenant met de gemeente Rijswijk, het Openbaar Ministerie, Politie Haaglanden, Rijswijk Wonen en Stedin Netbeheer B.V. over de aanpak van hennepplantages. In 2011 zijn er diverse meldingen van omwonenden onderzocht, maar uiteindelijk is er geen enkele hennepkwekerij geconstateerd. Prestatieafspraken met gemeente Rijswijk 600 nieuwe woningen en 850 gerenoveerde woningen in de periode van 2011 tot en met 2014. Dat is wat is vastgelegd in de prestatieafspraken die de gemeente Rijswijk en woningcorporaties Vidomes en Rijswijk Wonen op 21 september 2011 hebben ondertekend. In 2011 hebben we 238 nieuwbouwwoningen gerealiseerd. Ook hebben we het renovatieproject aan de Slotemaker de Bruïnestraat met in totaal 298 woningen afgerond. Deze prestatieafspraken geven weer wat de gemeente en de beide corporaties de komende jaren van elkaar verwachten. De prestatieafspraken zijn gebaseerd op de woonvisie 2007+. In deze gezamenlijk opgestelde visie staat hoe de gemeente Rijswijk en de corporaties vorm willen geven aan het wonen in Rijswijk. Eén van de pijlers is het zorgen voor voldoende omvang en kwaliteit van sociale huurwoningen, maar ook voor voldoende keuze in het type woningen. Behalve het aantal nieuwe woningen dat de corporaties de komende vier jaar willen bouwen en het aantal woningen dat zij willen renoveren, zijn ook afspraken gemaakt over woningtoewijzing en duurzaamheid. Samenwerking met behoud van ieders eigen verantwoordelijkheid is uitgangspunt. De looptijd van de afspraken is van 2011 tot en met 2014. Rijswijk: Week van Nederland Schoon Ook dit jaar nam de gemeente Rijswijk weer deel aan de landelijke Week van Nederland Schoon (12 t/m 18 maart). De gemeente organiseerde tal van activiteiten door heel Rijswijk om de stad schoner te maken. Vidomes ondersteunde dit initiatief en heeft bewoners en medewerkers opgeroepen hun steentje bij te dragen aan een schoner Rijswijk. In de Muziekbuurt gingen de bewoners, leerlingen van basisschool De Melodie en Vidomes samen het zwerfafval te lijf.
Pagina 50 van 88
Buurtbewoners Rijswijk ontmoeten elkaar op Burendag Tijdens Burendag 2011 kwamen bewoners uit verschillende buurten in Rijswijk bij elkaar voor een feestelijke ontmoeting. Vidomes leverde een sponsorbijdrage aan deze dag. De ondersteuning van deze dag kwam van Welzijn Rijswijk. In de Muziekbuurt was de organisatie in handen van verschillende actieve bewoners. Met elkaar maakten ze twee fraaie mozaïekkunstwerken die vervolgens werden aangeboden aan de nieuwe bewoners van de Paulinesymfonie. De nieuwe bewonerscommissie van de Merellaan nodigde buurtbewoners uit voor een informeel hapje en drankje. Dit was tevens een mooi moment om te horen wat er zoal leeft onder de bewoners. De bewonerscommissie van Groot Steenvoorde Zuid organiseerde een gezellig buurtfeest met een springkussen en verschillende activiteiten zoals sjoelen en jeu-deboulen.
8.6
Participatie Zoetermeer
Samenwerking met partners in Zoetermeer In Vidomes Zoetermeer werken we intensief samen met de gemeente en collega-corporaties De Goede Woning en Vestia. Samen met hen maken we onder andere afspraken over de woningvoorraad, de leefbaar in de stad, de huisvesting van lagere inkomens en bijzondere doelgroepen en de inrichting van de woonomgeving. Dit doen we samen met de partners die actief zijn in de gemeente. In Zoetermeer zijn dit bijvoorbeeld stichting Piëzo, Kwadraad, Stichting MOOI, Vierstroom, Steinmetz de Compaan en stichting FoKuS. Samenwerking met bewoners in Zoetermeer Naast de vaste overlegvormen waren er in 2011 enkele bijzondere momenten, waarbij we samen gewerkt hebben met onze bewoners. Participatiedag Zoetermeer Op 15 oktober hebben we in Zoetermeer de jaarlijkse participatiedag voor de bewonerscommissies en het overkoepelend Orgaan Bewonerscommissie (OBC) georganiseerd. De dag stond in het teken van het thema ‘Activiteiten en de kracht van samenwerking’. Ruim 80 commissieleden luisterden aandachtig naar informatie over de nieuwe Vidomes-organisatie en over de veranderende wereld om ons heen. Ook werd besproken wat het gevolg is voor de commissies. Wetenschappelijk medewerker Pepijn van Houwelingen sprak over sociale samenhang. Wat gebeurt er in de samenleving? Wat kunnen mensen zelf doen? Hierbij liet hij voorbeelden zien van Japanse buurtgroepen. Ter afsluiting reikte Vidomes aan de voorzitter van het OBC het nieuwe ‘spoorboekje’ uit. Hierin staan de afspraken over de samenwerking tussen Vidomes en bewonerscommissies. Dag van Palenstein Zoetermeer Op zaterdag 10 september 2011 vond de jaarlijkse Dag van Palenstein plaats. Een dag door en voor bewoners van Palenstein. Met een draaiorgel, poffertjeskraam en Palensteiners in Hollandse klederdracht werd er invulling gegeven aan het thema Holland(s). Verschillende workshops voor jong en oud werden georganiseerd in Het Castellum. Buiten vond een informatiemarkt plaats waar medewerkers van Vidomes met ouders spraken over de leefbaarheid van de wijk.
Pagina 51 van 88
Buurtfeest in de Hovenbuurt Zoetermeer In de Hovenbuurt in de wijk Buytenwegh staat de leefbaarheid flink onder druk. In de wijk is een zeer actief buurtpanel aanwezig dat het afgelopen jaar een buurthappening georganiseerd heeft rond de burendag. Deze dag is gedeeltelijk door Vidomes gesponsord en met heel veel vrijwilligers tot stand gekomen. Het was echt een opsteker voor de wijk. Kunstproject bewoners - Florens van Brederodelaan in Zoetermeer Zo’n 40 bewoners van de Florens van Brederodelaan in de wijk Palenstein hebben in 2011 gezamenlijk aan een kunstproject gewerkt. Onder leiding van kunstenaar Daniel van Goor beschilderden zij vijftig panelen die aan de voorkant van de galerijen zijn opgehangen. Het paneelproject van de stichting ParticipARTe is in samenwerking met Terra Art-Projects en Vidomes tot stand gekomen.
Brandweeroefening en voorlichting in de waterflats en Het Fregat in Zoetermeer Met verschillende activiteiten vroegen brandweer, gemeente Zoetermeer en Vidomes in het laatste kwartaal van 2011 ruim aandacht voor brandveiligheid. Voor de eerste ‘Check Brandveiligheid’ werden op 30 september alle bewoners van de Waterflats uitgenodigd voor een informatiebijeenkomst. Een dag later stond de brandweer buiten bij de Waterflats. Om te ervaren hoe moeilijk het is bij brand de woning te verlaten, moesten bewoners zelf de uitgang in een container vol rook vinden. In heel oktober gingen getrainde vrijwilligers bij de bewoners langs om brandveiligheidsadviezen te geven. Ieder huisbezoek werd beloond met een rookmelder van Vidomes. De bewoners van complex Het Fregat hadden eind december een brandweeroefening. Hoewel de oefening was aangekondigd en voorbereid, zorgden de brandweermannen, loeiende brandalarmen en discorook toch wel voor wat hectiek. Vrijwilligers gaven voorlichting en gingen met bewoners mee naar hun woning om daar de brandveiligheid te controleren. Quote bewoner “Ik dacht altijd dat je naar de hal moest gaan. Maar als er niks in je woning aan de hand is, moet je daar juist blijven. Het was een zeer leerzame ochtend.” Opening pannakooi Van Leeuwenhoeklaan in Zoetermeer Op initiatief van Vidomes-complexbeheerder Ed Wassink hebben de jongeren aan de Van Leeuwenhoeklaan een eigen pannakooi. Ed Wassink nam dit initiatief, omdat hij zag dat voor de opgroeiende jeugd geen ruimte was voor een ‘balletje trappen.’ De opgroeiende jeugd verveelde zich en dit resulteerde in overlast in en rondom het complex. Achter het complex aan de Van Leeuwenhoeklaan is een groot grasveld met wel voor de allerkleinste een speelplaats, maar niet voor de opgroeiende jeugd. Ed Wassink is in gesprek gegaan met de
Pagina 52 van 88
gemeente. Door zijn vasthoudendheid en overtuigingskracht is uiteindelijk de pannakooi gerealiseerd. Op 7 september verrichtte wethouder Mariëtte van Leeuwen de officiële opening van het met hekken omgeven veldje. Jongeren konden daarna doelschieten, meedoen aan een pannatoernooi of deel uitmaken van het levend tafelvoetbal. De pannakooi is mede mogelijk gemaakt door de stichting MOOI en de wijkpost Centrum.
Participatie algemeen
8.7
Klantenpanels 2011 In het kader van de organisatieverandering van Vidomes, hebben we onze klanten gevraagd naar hun mening over de huidige dienstverlening. We hebben hiervoor klantenpanels gehouden. In totaal hebben we vier bijeenkomsten georganiseerd, waarbij we per keer met circa 15 huurders in gesprek zijn gegaan over diverse klantprocessen. De besproken klantprocessen zijn:
Zoeken naar en betrekken van de nieuwe woning Afhandelen reparatieverzoeken Groot- en planmatig onderhoud Afhandeling van klachten
De uitkomsten van alle klantenpanels zijn teruggekoppeld naar het interne projectteam en verwerkt in de verbetervoorstellen van de betreffende klantprocessen. Algemene conclusie De conclusie is dat onze huurders over het algemeen tevreden zijn over de dienstverlening. Er zijn echter genoeg punten die dringend om aandacht vragen. Het advies aan Vidomes is: Neem de klant serieus Zorg dat je bereikbaar bent Luister naar de klant Leg informatie goed vast en zorg dat deze voor directe collega’s makkelijk te vinden is Kom afspraken na Daarnaast zijn er nog specifieke conclusies per proces: Betrekken woning Bewoners zijn positief over de dienstverlening van Vidomes maar hebben serieuze opmerkingen: Luister goed naar de mensen, neem de tijd voor ze, zorg voor goede en duidelijke informatievoorziening over: o Woning o Woonomgeving o Staat oplevering woning o Werking installaties Kom afspraken na: als je zegt dat je iets gaat doen, doe dat dan ook Afhandeling reparatieverzoeken Op hoofdlijnen gaat het goed De reparaties moeten zo efficiënt mogelijk worden uitgevoerd Er moet vooral goede communicatie zijn Afspraken moeten worden nagekomen en de contacten met de aannemers zo soepel mogelijk laten verlopen Controleer het werk van de aannemers
Pagina 53 van 88
Groot en planmatig onderhoud Betrek bewoners vanaf de start bij het project Houd rekening met verschillende type woningen in het complex, in de uitvoering blijkt niet alles te kunnen i.v.m. afwijkende plattegrond/indeling etc. Zorg voor goede communicatie en bereikbaarheid tijdens het project Ga tijdens het project in gesprek met de bewoners en vraag naar de ervaringen. Aanpassingen en bijsturing kunnen dan nog. Na afronding is het vaak te laat of erg kostbaar Communiceer afwijkingen in planning tijdig Klachtenafhandeling Besteed meer aandacht aan klachtenafhandeling Optimaliseer de communicatiekanalen aan de hand van de nieuwe processen De algemene trend die duidelijk wordt uit de klantenpanels is dat de huurder steeds meer waarde hecht aan de interactie. Mensen willen weten waar ze aan toe zijn. Het goed managen van de verwachting is cruciaal. En kom vervolgens dan ook je afspraken na. De klant wordt veeleisender en dit vraagt van ons meer inzet op het klantcontact. We zijn daarom in 2011 gestart met de voorbereidingen van een KlantContactCentrum. Daardoor wordt het voor huurders eenvoudiger om ons te benaderen. Verder is vooral de houding en het gedrag van de Vidomes-medewerkers bepalend voor het succes van de communicatie. VvE beheer in 2011 Ieder appartementencomplex met meer dan één eigenaar heeft een Vereniging van Eigenaren (VvE). De belangrijkste taak van de VvE is ervoor te zorgen dat de gemeenschappelijke delen van een gebouw goed worden onderhouden. De afdeling VvEbeheer van Vidomes voert beheertaken van de VvE’s uit. De taken worden in een beheerovereenkomst vastgelegd en goedgekeurd door de VvE. Het VvE beheer heeft zich in 2011 met name gericht op het beheer van VvE’s waarin Vidomes belang of bezit heeft. Vanuit nieuwbouw is onze beheerportefeuille in 2011 toegenomen met 4 VvE’s. Vidomes beheert eind 2011 in totaal 34 VvE’s met 2.446 appartementen en 844 parkeerplaatsen. Per vestiging komt dit neer op:
Zoetermeer: 13 VvE’s, 877 appartementen en 133 parkeerplaatsen Delft: 12 VvE’s, 320 appartementen en 135 parkeerplaatsen Leidschendam: 4 VvE’s, 616 appartementen en 232 parkeerplaatsen Rijswijk: 5 VvE’s, 633 appartementen en 344 parkeerplaatsen
Naast de VvE’s waar we een belang in hebben, beheerden we in 2011 ook 8 VvE’s zonder belang van Vidomes in de VvE. Van alle VvE’s waar Vidomes een belang heeft, werden in 2011 14 VvE’s door externe (commerciële) VvE-beheerders beheerd. Onze dienstverlening Iedere VvE hoort vóór 1 juli van ieder jaar de jaarstukken in de algemene ledenvergadering te hebben goedgekeurd. De leden verlenen vervolgens decharge aan het bestuur voor het uitgevoerde beheer van het afgelopen boekjaar. Hierin heeft de afdeling VvE-beheer een belangrijke uitvoerende taak. Zo moeten alle jaarstukken tijdig worden aangeleverd bij de betreffende besturen en kascommissies. In 2011 is dat tijdig gebeurd. Alle VvE’s hebben hun bestuur tijdens de algemene ledenvergaderingen decharge verleend.
Pagina 54 van 88
Samen aan het ontbijt In 2011 hebben we – net als in 2010 – in alle gemeenten stakeholderontbijten georganiseerd. Daarbij zijn wij op een interactieve manier ingegaan op de actuele thema’s. In de bijeenkomsten hebben onze plannen voor 2012 besproken. Wat willen wij gaan doen? Waarom? En met wie? Want alleen kunnen we het niet. Juist daarom hechten wij er veel waarde aan om in samenspel met de stakeholders tot gedragen keuzes te komen. Daarnaast schetsten we tijdens het ontbijt een beeld van de landelijke ontwikkelingen. Ontwikkelingen als de crisis en bezuinigingen raken ons werk immers. Vervolgens zijn we in gesprek gegaan over de lokale ontwikkelingen en over – gezamenlijke – kansen die wij zien in ons werkgebied.
Zendmastenbeleid vastgesteld Met de groei van het mobiele telefonie- en internetverkeer krijgt Vidomes steeds vaker de vraag van telecombedrijven of zij een UMTS-mast op een woongebouw mogen plaatsen. In 2011 hebben we na uitgebreid overleg met het Centraal Bewoners Overleg de kaders voor het plaatsen van een mast vastgesteld. Vidomes neemt een aanvraag voor plaatsing van een mast alleen in behandeling onder zeer strikte voorwaarden. In het kort: Bewoners van het woongebouw hebben instemmingsrecht. Is 50% tegen plaatsing van de UMTS-mast, dan gaat het niet door 50% van de huuropbrengsten komt ten goede aan de bewoners. Zij kunnen kiezen voor een zelf te bepalen activiteit of een investering in de leefbaarheid Masten worden altijd geplaatst volgens de regels van het Nationaal Antennebeleid Participatiekalenders in de maak In 2012 gaan we participatiekalenders opstellen en twee nieuwe vormen van participatie ontwikkelen. Deze kalenders stellen we met de stakeholders op, hierin leggen we activiteiten vast die we in 2012 gezamenlijk uitvoeren. Het doel is om met de kalender meer structuur aan te brengen in de participatie. De twee nieuwe participatievormen zorgen voor meer variatie.
Pagina 55 van 88
9. Sober en doelmatig Ons ideaal: Ons maatschappelijk vermogen duurzaam op peil De economische recessie verkleint onze verdiencapaciteit en de druk op onze maatschappelijke opgave neemt toe. Vidomes neemt haar verantwoordelijkheid om bij te dragen aan de macro-economische bezuinigingen. Daarnaast maken Europese besluiten een deel van onze commerciële en sommige maatschappelijke activiteiten duurder. Het is een uitdaging om binnen deze veranderende omstandigheden inhoud te blijven geven aan onze ambities: het duurzaam waarborgen van onze maatschappelijke inzet en het op peil houden van onze voorraad én van ons vermogen. Dat dwingt ons om scherp te werken. Iedere euro die wij uitgeven, moet financieel of maatschappelijk renderen. Onze doelen voor 2011-2015: Ons vermogen blijft op peil Onze bedrijfsvoering is gezond
9.1
Financiën
Financiën: economische ontwikkelingen Economisch gezien was 2011 een moeilijk jaar. De crisis in de financiële wereld is inmiddels een economische crisis. De euro en de EU beleven spannende tijden. De koopwoningmarkt zit muurvast vooral in het duurdere segment waardoor de huizenprijzen dalen. De kantorenmarkt kampt met grote leegstand. De verhuur van huurwoningen in de vrije sector verloopt moeizaam. Lage rentestand De rente staat op een historisch laag niveau. Dat heeft een aantal corporaties met derivatenposities in grote financiële problemen gebracht met het oog op de afstortingsverplichtingen in de contracten. Aan banken en verzekeraars worden hogere kapitaaleisen gesteld. Dat heeft gevolgen voor de beschikbaarheid en de prijs van het geld. De bankensector kampt bovendien met risicovol schuldpapier. Druk op corporaties neemt toe De overheid moet bezuinigen. De corporaties moeten vanaf 2014 fors gaan bijdragen in de huurtoeslag. Politiek leeft de wens om de sociale huursector te verkleinen. Het kabinet wil dat de corporaties een groot deel van hun bezit te koop aanbieden. De regels vanuit Europa binden de corporaties aan strikte grenzen. Niet-DAEB activiteiten moeten zonder borging van het WSW worden gefinancierd. Naar aanleiding van de incidenten in de corporatiesector wordt de roep luider om de corporaties verder aan banden te leggen, het toezicht te versterken en na te denken over een ander business model. Anticiperen op huidige economie De ontwikkelingen van het afgelopen jaar tonen nog eens duidelijk aan hoe belangrijk het is voor Vidomes om te anticiperen op economisch onzekere tijden. Vidomes kiest ervoor om eerst de bedrijfsvoering te verbeteren. Pas als het niet anders kan raken de maatregelen ook onze stakeholders. Na het afronden van de reorganisatie is afgesproken om de formatie en de bedrijfslasten de komende jaren verder terug te brengen. De projectenportefeuille en de meerjaren onderhoudsbegroting zijn én worden kritisch beschouwd. Afgesproken is te besparen op de stichtingskosten van nieuw te bouwen woningen. Voorts zijn de streefhuren verhoogd naar 90%, rekening houdende met de kwaliteitsgrenzen in de huurtoeslag. Vidomes kiest ervoor om eerst de bedrijfsvoering te verbeteren.
Pagina 56 van 88
Financiën: financieel resultaat 2011 Het jaarresultaat over 2011 bedraagt € 26,6 miljoen negatief. Het eigen vermogen neemt daardoor af van € 139,9 miljoen naar € 115 miljoen, ofwel een solvabiliteit van 12,8% (was:15,4%). Het negatieve resultaat laat zich in belangrijke mate verklaren door de afwaardering op de bestaande vastgoedportefeuille en de afboeking van de onrendabele toppen van projecten. Financiën: bestaande vastgoedportefeuille Op de bestaande vastgoedportefeuille is ruim € 19 miljoen afgeboekt ten laste van het resultaat. Onze vastgoedportefeuille wordt in 2011 voor de laatste keer gewaardeerd op historische uitgaafprijs. Indien de bedrijfswaarde lager is, geldt de lagere bedrijfswaarde. Het woningbezit is daarbij opgedeeld in zogenaamde product-markt-combinaties (PMC’s). De toets op historische uitgaafprijs (na afschrijving), ofwel de boekwaarde, dan wel lagere bedrijfswaarde gebeurt op PMC niveau. Bedrijfswaarde Voor de berekening van de bedrijfswaarde sluit Vidomes aan bij de uitgangspunten die het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) hanteert. In 2011 hebben we voor de waardering van de grond ook aansluiting gezocht bij de uitgangspunten van het CFV. Dat leidt in 2011 tot een afwaardering op de grond en daarmee ook op de bedrijfswaarde van ruim € 64 miljoen. Het betreft een schattingswijziging. Resultaat Uiteindelijk vindt op PMC niveau de confrontatie plaats tussen de boekwaarde en de bedrijfswaarde. Dat leidt ertoe dat € 31 miljoen moet worden afgeboekt op de boekwaarde. Omdat in eerdere jaren reeds € 12 miljoen ten laste van het resultaat is gebracht, wordt in 2011 het verschil van € 19 miljoen ten laste van het resultaat gebracht (overige waardeveranderingen). Financiën: onrendabele toppen Naast de afwaardering op de bestaande vastgoedportefeuille worden ook de onrendabele toppen op de projecten ten laste van het resultaat gebracht. Onder onrendabele top wordt verstaan, dat deel van de investering, waarvoor volgens de huidige inzichten op voorhand al duidelijk is dat deze niet met verhuur wordt terugverdiend. De onrendabele top op projecten wordt pas verantwoord als het project ‘intern geformaliseerd, extern gecommuniceerd’ is. In die gevallen is gedefinieerd dat Vidomes contractueel gebonden is om deze projecten uit te voeren. De totale onrendabele top over 2011 bedraagt € 45,1 miljoen. Alle projecten worden ingedeeld in een PMC. De onrendabele top wordt, indien mogelijk, ten laste gebracht van de overwaarde in een PMC. Die overwaarde is het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde. In 2011 is € 13,5 miljoen ten laste gebracht van de overwaarde in de PMC’s. Dit heeft in 2011 geen effect op het resultaat. Van de resterende € 31,6 miljoen was reeds € 8,7 miljoen ten laste van het resultaat in voorgaande jaren gebracht. Per saldo is € 22,9 miljoen ten laste van het resultaat 2011 gebracht (overige waardeveranderingen). Financiën: KoopGarant Met ingang van 2011 wordt de waarde van woningen die met de KoopGarant-constructie worden verkocht, tot uitdrukking gebracht op de balans (onder materiële vaste activa en langlopende schulden). Het gaat om een stelselwijziging, waarbij aansluiting is gezocht met de nieuwe richtlijnen RJ 645. De verkoop middels de KoopGarant-constructie wordt aangeduid als verkoop onder voorwaarden. Vidomes heeft een terugkoopverplichting. De
Pagina 57 van 88
waarde ontwikkeling van de woning wordt bij terugkoop verrekend volgens een bepaalde verhouding tussen koper en Vidomes. De waarde per ultimo 2011 bedraagt € 32 miljoen. Het gaat per ultimo 2011 in totaal om 282 verkochte woningen. Het opnemen van de verkoop onder voorwaarden op de balans leidt tot balansverlenging, waardoor de solvabiliteit relatief iets achter uit gaat. Financiën: leningen De leningenportefeuille per ultimo 2011 bedraagt € 698 miljoen (inclusief aflossingsverplichtingen met looptijd korter dan een jaar). Afgezet tegenover de bedrijfswaarde per ultimo 2011 van € 916 miljoen, bedraagt de loan-to-value 76%. Dat is een acceptabele verhouding. De gemiddelde rente bedraagt 4,73%. Dat cijfer is enigszins vertekend omdat in 2007 de positieve marktwaarde op de toenmalige SWAP-portefeuille is uitbetaald aan Vidomes, waarbij gelijktijdig de SWAP-contracten zijn aangepast tegen een hogere lange rente. De gemiddelde rente op de leningenportefeuille zou rekening houdende met de verrekening van de positieve marktwaarde in 2007 lager uitkomen. Het WSW heeft in 2011 aan Vidomes een faciliteringsvolume afgegeven van € 164 miljoen (na aftrek negatieve claim). De renterisico’s van Vidomes blijven de komende jaren onder het maximum van 15% van het vreemd vermogen, conform de voorwaarde van het WSW. De obligoverplichtingen aan het WSW bedragen per ultimo 2011 ruim € 27 miljoen. Die verplichting kan worden aangesproken als het vermogen van het WSW onder de kritische grens zakt. Financiën: derivaten Vidomes heeft per ultimo 2011 voor € 110 miljoen aan SWAP-contracten (derivaten) afgesloten. Die contracten zijn aangegaan ter afdekking van de renterisico’s. Door de lage rentestand bedraagt de negatieve marktwaarde € 34 miljoen per ultimo 2011. De SWAP contracten zijn afgesloten met een tweetal banken. Vidomes kan niet worden aangesproken om tussentijds bedragen af te storten (geen margin calls of break loss bepalingen). Tegenover alle SWAP-contracten is een roll-over-lening afgesloten. De SWAP-portefeuille is derhalve volledig gedekt (volledige hedge). Vidomes heeft in het verleden alleen SWAPcontracten afgesloten als daartegenover een concrete financieringsbehoefte stond (met de geplande investeringen). Die inschatting is ook reëel gebleken. Vidomes loopt derhalve geen onaanvaardbare risico’s op haar derivatenportefeuille. Financiën: exploitatie Het exploitatieresultaat van het vastgoed (exclusief verkopen, overige waardeveranderingen, belastingen en resultaat deelnemingen) bedroeg in 2011 € 5,3 miljoen positief. Dit betekent dat Vidomes in staat is om haar bezit rendabel te exploiteren. De personele kosten zijn licht gedaald als gevolg van de reorganisatie. Per verhuureenheid zijn de personele lasten gedaald.De overige bedrijfslasten zijn iets toegenomen o.a. door een eenmalige afschrijving van € 1,3 miljoen op de inventaris van het kantoorpand in Rijswijk en de kosten van het project 3H4U. Aan de andere kant nemen de onderhoudskosten af. De opbrengsten (met name huur) zijn met ruim € 5 miljoen toegenomen. De huurverhoging over 2011 bedroeg 1,3%. Verder zijn de huren gestegen door de opgeleverde nieuwbouwprojecten en de verhoging naar de streefhuur bij mutatie. De financiële baten en lasten (met name rente op leningen) zijn in 2011 toegenomen met name door het afsluiten van nieuwe leningen. De rentedekkingsgraad (verhouding
Pagina 58 van 88
operationele kasstromen en rente) is grosso modo gelijk gebleven aan 2010 en bedraagt 1,48%. Daarmee wordt voldaan aan de minimumeis die het WSW hieraan stelt. Financiën: verkopen In 2011 hebben we 67 woningen verkocht, waarvan 49 met KoopGarant. Na aftrek van de boekwaarde en verkoopkosten bedraagt het verkoopresultaat van 18 vrije verkoopwoningen en 1 parkeerplaats € 1,3 miljoen. Vanuit onze nieuwbouwprojecten zijn er 23 vrije verkoopwoningen en 52 parkeerplaatsen verkocht. De verkoopopbrengst bedraagt € 3,3 miljoen. Daarnaast zijn er 39 nieuwbouwwoningen met KoopGarant verkocht. Het resultaat is - € 2,1 miljoen. Vorig jaar was hier een verliesvoorziening van € 3,2 miljoen voor getroffen. Deze valt in 2011 vrij. Na vrijval van deze voorziening bedraagt het resultaat € 1,1 miljoen. Financiën: fiscaal Het resultaat 2011 wordt voor € 8,5 miljoen positief beïnvloed door mutaties in de belastinglatentie. De belastinglatentie heeft te maken met tijdelijke verschillen tussen het commerciële en het fiscale resultaat. Die verschillen ontstaan door 3 oorzaken: Verschillen door een lagere fiscale winst op verkopen. Verschillen door een andere waardering van de leningen. Correcties uit hoofde van de verliescompensatie. Mutatie in de belastinglatentie De mutatie in de belastinglatentie is het resultaat van veranderingen in de latente vorderingen (actieve latentie) en latente verplichtingen (passieve latentie). De actieve en passieve latenties zijn verantwoord onder de financiële vaste activa respectievelijk: de voorzieningen. De latente vorderingen zijn met € 1,8 miljoen toegenomen met name door het uitbreiden van de verkoopvoorraad. De latente verplichtingen zijn met € 6,7 miljoen afgenomen door het vervallen van de fiscale onderhoudsvoorziening. Dat laatste heeft te maken met de recente uitspraken van de Hoge Raad over het toepassen van de ANBI-status voor woningcorporaties. Per saldo bedraagt de mutatie in de belastinglatentie € 8,5 miljoen ten gunste van het resultaat over 2011. Door toepassing van de herbestedingsreserve is de acute belastingdruk negatief. Financiën: ontwikkeling financiële positie De meest recente meerjarenprognose van Vidomes dateert van november 2011 en beslaat de periode 2012-2021. Vanaf 2014 moeten alle corporaties een jaarlijkse heffing betalen als bijdrage in de kosten van de huurtoeslag. Deze heffing kost Vidomes ongeveer € 4,5 miljoen per jaar. De heffing gaat ten koste van de operationele kasstromen (reguliere exploitatie). Operationele kasstroom De sectorinstituten stellen eisen aan de minimale operationele kasstroom. De operationele kasstroom na aftrek van de 2% aflossingsfictie moet elk jaar positief zijn. Daarnaast vereist het WSW dat de verhouding tussen de rentelasten en de operationele kasstromen minimaal 1,3 bedraagt. Door de heffing van de huurtoeslag in 2014 dreigde Vidomes tijdelijk niet te kunnen voldoen aan de eisen ten aanzien van de kasstromen. Daarop zijn maatregelen geformuleerd om de formatie en de bedrijfslasten terug te dringen. Daarnaast zijn besparingsdoelstellingen geformuleerd met betrekking tot het onderhoud en de stichtingskosten van projecten. De streefhuren zijn voor alle huurcategorieën opgetrokken naar 90% van maximaal redelijk, waarbij aftopping plaatsvindt op de kwaliteitsgrenzen van de huurtoeslag. Ook is het aantal te realiseren nieuwbouwprojecten voor de komende 10 jaar verminderd.
Pagina 59 van 88
Positie Vidomes positief Rekening houdende met al deze maatregelen, voldoet de ontwikkeling van de financiële positie van Vidomes aan de eisen die daaraan door de sectorinstituten worden gesteld. Dat geldt zowel voor de operationele kasstromen, de rentedekkingsgraad en de ontwikkeling van het eigen vermogen. Het CFV heeft in 2011 de solvabiliteit beoordeeld als voldoende. Het continuïteitsoordeel (prognose 2010-2014) is A1, dat wil zeggen dat de voorgenomen activiteiten passend zijn bij de financiële mogelijkheden.
9.2
Projectontwikkeling verder geprofessionaliseerd
Succesvolle aanpak ketenintegratie Bij steeds meer projecten maken we gebruik van ketenintegratie. Samenwerking binnen en tussen alle schakels in de bouwkolom leidt tot betere kwaliteit, een hoger rendement en lagere kosten. Ketenintegratie vraagt om een betrokken partner en openheid en duidelijkheid van alle partijen, maar ook om samenwerking over projecten heen (projectongebonden samenwerking). In 2011 was sprake van ketenintegratie bij de projecten Mariënpark in Leidschendam en de Van Vollenhovenlaan in Rijswijk. Renovatie Burgemeester van Duyvendijklaan in Leidschendam-Voorburg In 2011 is de renovatie van deze 130 appartementen tellende galerijflat in de wijk Prinsenhof afgerond. Tijdens het bouwproces is prestatiegericht samengewerkt. Daarbij wordt niet vooraf voorgeschreven welke materialen en technieken toegepast moeten worden, maar worden de prestaties beschreven die de materialen moeten leveren. De aannemende partij, in dit project Smits Vastgoedzorg, moet ervoor zorgen dat daaraan wordt voldaan. Zij zijn tevens verantwoordelijk voor het toekomstige planmatig onderhoud. Het was de eerste keer dat Vidomes op deze wijze een samenwerking aanging. Het bleek dat prestaties scherper moeten worden geformuleerd. Nu leidden de beschrijvingen soms tot verschillende verwachtingen. Renovatie Risantwick in Rijswijk In 2011 zijn voorbereidingen getroffen voor de renovatie van ons complex aan de Risantwick in de Rijswijkse Muziekbuurt. We hebben hier de intentie uitgesproken om met Smits Vastgoedzorg de samenwerking aan te gaan. Door middel van ketenintegratie en prestatiegericht werken wordt het project uitgevoerd. Nieuw Mariënpark in Leidschendam-Voorburg In 2011 is de ketensamenwerking met aannemer Waal en andere bouwteamleden verder vormgegeven en zijn we overgaan tot een aanpak door middel van ketenintegratie. Partijen zijn verenigd in een projectbureau dat op de locatie werkzaam is. Alle partijen zitten hier letterlijk met elkaar aan tafel. Daar zit ook een externe adviseur bij. Deze adviseur stuurt binnen het proces op een andere manier van samenwerking, waarbij de gezamenlijke visies van Waal en Vidomes eerst zijn afgestemd om elkaar en elkaars belangen ook daadwerkelijk te kennen en te begrijpen. Daarnaast hebben we het ontwerp in een 3D model (tekeningen) gegoten, waarmee we de faalkosten van dit project naar beneden willen brengen. Van Vollenhovenlaan in Rijswijk Aan de Van Vollenhovenlaan in de wijk Te Werve gaan we 20 zogenaamde duplexwoningen slopen ten behoeve van de bouw van 14 eengezinswoningen. De woningen bestaan uit twee lagen met een kap en zijn verdeeld over twee blokken. Al deze eengezinswoningen zijn bestemd voor de sociale huur. Net als bij ons project Nieuw Mariënpark werken we hier in ketensamenwerking met aannemer Waal en hebben we de woningen in een 3D model gezet. Daardoor zijn direct de effecten van de ingrepen goed zichtbaar.
Pagina 60 van 88
Conceptueel bouwen In 2011 hebben we in een aantal projecten Conceptueel Bouwen toegepast. Bij Conceptueel Bouwen maakt de klant – in dit geval Vidomes – een keuze uit een aantal concepten. Deze zijn vooraf ontwikkeld door professionele partijen in de bouw (bijvoorbeeld bouwbedrijven). Daarna volgt maatwerk om ervoor te zorgen dat de gekozen oplossing volledig tegemoet komt aan de verwachtingen. Vidomes past Conceptueel Bouwen in 2011 toe in De Componist in Rijswijk en bij de nieuwbouw van 66 eengezinswoningen aan de Telderslaan en Hendrik Casimirstraat in Delft. Beide projecten worden uitgevoerd door aannemer Trebbe Bouw West.
Programma van Eisen bijgesteld In oktober 2011 is het door Projectontwikkeling opgestelde standaard Programma van Eisen (PvE) bijgesteld. Het programma van eisen bestaat uit een overzicht van eengezinswoningen en appartementen inclusief een programma van eisen van ruimtelijke kwaliteiten en een programma van eisen met betrekking tot de afwerking en uitrusting. Het doel is om eenduidige woningen te kunnen bouwen en niet iedere keer het wiel opnieuw uit te vinden. Daarnaast is dit programma vertaald naar gemiddelde bouwkosten per woningtype en bijbehorende stichtingskosten. Op basis van dit programma berekenen we de opbrengsten voor huur- en koopwoningen. Hieruit resulteert het financieel resultaat per woningtype. Met deze set aan tools creëren we een belangrijk referentiekader voor ons werk en de aansturing van projecten. Het PvE is geen statisch stuk; gebruik ervan leidt voortdurend tot voortschrijdend inzicht. Daarom wordt het PvE jaarlijks gereviseerd. Risicomanagement De besluitvorming rondom het ontwikkelen en realiseren van ieder project is gefaseerd. De voorstellen worden in diverse gremia besproken en besloten. Op die manier worden de grote risico's en hogere investering die nieuwbouw en verbouw met zich meebrengen goed afgewogen. Bij ieder te nemen besluit brengen we de belangrijkste risico’s in beeld, inclusief de kansen van optreden. Dit risico wordt uitgedrukt in euro’s en te nemen beheersmaatregelen. Daarnaast gebruiken we het rekenpakket Reaforce voor een actuele forecast van de kosten. In de zomer van 2011 heeft PwC, de ‘PwC-risicomonitor’ uitgevoerd. Hierbij worden risico’s in kaart gebracht op basis van actuele prognoses, financiële gegevens en een door de ontwikkelaars ingevulde vragenlijst over negen risicothema’s. Per project volgen hieruit het totaal verwachte en het maximale risico in euro’s en als percentage van de totale investering dat gelopen wordt. Dit alles heeft geleid tot meer bewustwording van verschillende risico’s, betere sturing en goed overzicht van de ontwikkelportefeuille. In 2012 gaan we door de beperktere financiële middelen tevens de kasstromen tijdens de ontwikkeling en realisatie van nieuw- en verbouw scherper monitoren.
Interne besluitvorming beter georganiseerd Naar aanleiding van een onderzoek uitgevoerd door adviesbureau Ecorys is de interne besluitvorming beter georganiseerd. Onze interne procesmatrix is aangepast. Al onze projecten worden omschreven in beslisdocumenten. Een controller toetst het document en de investeringscommissie brengt een advies uit. Aan de hand daarvan kan de bestuurder een weloverwogen besluit nemen.
Pagina 61 van 88
Modelovereenkomsten Voor de beperking van risico’s worden modelcontracten met een handleiding opgesteld. In 2011 hebben we een modellenboek opgesteld met de diverse contractvormen. Dit wordt door onze ontwikkelaars gebruikt bij het opstellen van nieuwe contracten met bouwers, ontwikkelaars en adviseurs. Toekomstig onderhoud meegenomen in de afweging Het vinden van de juiste balans tussen kwaliteit en betaalbaarheid is en blijft een grote uitdaging. We kijken bij bouwprojecten niet alleen naar het heden, maar ook naar onderhoudsuitgaven in de toekomst. Tijdens de ontwikkeling van een project, maken we een inschatting van de toekomstige onderhoudskosten en daar sturen we ook op. De “duurdere” onderdelen bekijken we nogmaals waarbij we zoeken naar mogelijke alternatieven in relatie tot kosten en kwaliteit.
Pagina 62 van 88
10. Goed georganiseerd Ons ideaal: Bij Vidomes halen we het beste uit onszelf Vidomes is zo sterk als haar medewerkers. Het zijn de mensen die Vidomes maken. Zowel binnen als buiten de organisatie. Wij zijn trots op onze cultuur, die iedereen uitnodigt tot een eigen invulling van onze kernwaarden betrokken, daadkrachtig, ondernemend en in samenspel met de ander. Onze doelen voor 2011-2015: We hebben een open, no-nonsense cultuur Onze medewerkers en teams zijn vanuit persoonlijk leiderschap continu in ontwikkeling Onze organisatie is vitaal en in balans
10.1 Organisatieontwikkeling Vidomes In 2010 heeft Vidomes een nieuw organisatiemodel ontwikkeld, gebaseerd op onze nieuwe missie, visie en kernwaarden. Ingegeven door externe ontwikkelingen (economisch, politiek, financieel en volkshuisvestelijk) was het nodig om de eigen positie als Vidomes te herijken. In deze visie, waarbij de focus ligt op de primaire doelgroep en goede wijken en buurten, gaan wij ervan uit dat je als corporatie pas effectief kunt zijn als je weet wat er leeft bij je huurders en stakeholders. We willen door dialoog weten wat zij van ons verwachten en wat hen bezighoudt. Het leggen van verbinding met de buitenwereld vinden we belangrijk. Niet wachten totdat iets gebeurt, maar proactief handelen. We willen handelen uit eigen kracht en durven besluiten te nemen. Waarbij we ernaar streven om zoveel mogelijk euro’s vrij te maken ten behoeve van onze primaire doelgroep en het realiseren van goede wijken en buurten. In 2011 is de nieuwe organisatie in fases uitgerold. De kern van de organisatieverandering bestond uit het opnieuw inrichten van de organisatie. Binnen de nieuwe structuur is er een sterk accent op de individuele klant (onderdeel Klant) en een accent op goede wijken en buurten in samenwerking met klanten en stakeholders (onderdeel Gebied). Feitelijk wordt de kern van ons werk op deze manier ook terugvertaald in onze organisatiestructuur. In de dagelijkse praktijk vinden we het belangrijk dat taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden laag in de organisatie te liggen. Tevens hebben we met deze nieuwe organisatiestructuur meer efficiency in ons organisatiemodel gebracht. Als laatste onderdeel van de organisatieverandering zijn er voorbereidingen getroffen om vanaf mei 2012 onze dienstverlening aan onze klanten efficiënter in te richten. Organisatieverandering: 3H4U Voor de vertaling en uitvoering van de organisatieveranderingen is een projectteam samengesteld met de naam 3H4U. ‘3H’ staat voor hoofd, hart en handen. Daarin zit onze kracht en dit staat centraal in ons handelen. Voor klantgericht werken richten we ons met ‘4U’ op onze klant; met het inrichten van de nieuwe organisatie richten we ons op elkaar. Het projectteam 3H4U werkte in 2011 aan drie deelprojecten:
Klantgericht werken Het opnieuw inrichten van onze klantprocessen Organisatie in beweging Efficiënter werken door het verhuizen en centraliseren van verschillende bedrijfsonderdelen Cultuur- & leiderschapstraject Als rode draad binnen beide deelprojecten staat persoonlijk leiderschap van alle medewerkers centraal
Pagina 63 van 88
Klantgericht werken Om onze dienstverlening beter af te stemmen op de wensen van de klant, zijn we in 2011 gestart met het opnieuw inrichten van de klantprocessen. We hebben daarvoor onder andere klantenpanels samengesteld. We hebben klachten en suggesties van huurders als vertrekpunt genomen om intern na te denken over de dienstverlening van Vidomes. En tot slot hebben we de kennis in huis aangesproken: we hebben medewerkers gevraagd hoe we klantprocessen efficiënter kunnen inrichten. Resultaat herinrichting klantprocessen De klantprocessen zijn opnieuw beschreven en meer vanuit de klant opgesteld. Verder hebben de verschillende sessies geleid tot: - Een opnieuw ingerichte frontoffice, waarbij de verschillende contactkanalen anders georganiseerd zijn. De klant houdt verschillende mogelijkheden om Vidomes te ‘spreken’: - De inrichting van een Klant Contact Centrum - Een klantvolgsysteem dat Vidomes in gebruik gaat nemen Ontwikkeling KlantContactCentrum en klantvolgsysteem In 2010 heeft Vidomes besloten een KlantContactCentrum (KCC) te ontwikkelen. In dit KlantContactCentrum kunnen alle huurders van Vidomes via één telefoonnummer en één emailadres terecht met hun vragen. Er is een aantal redenen waarom hiervoor is gekozen. Eenduidige informatie Allereerst vindt Vidomes het belangrijk dat klanten eenduidige en juiste informatie krijgen als zij contact met ons opnemen. Ongeacht de woonplaats en de wijze waarop de klant contact heeft opgenomen (via balie, telefoon of internet). Dit vereist de aanwezigheid van de juiste systemen voor het registeren van klantgegevens. In een klantvolgsysteem worden klantcontacten vastgelegd, zodat zij maar één keer hun vraag bij Vidomes hoeven neer te leggen. Met input vanuit de kennisbank krijgen zij hetzelfde antwoord op dezelfde vraag, onafhankelijk van wie ze spreken. Het doel is om in het KlantContactCentrum 80% van alle binnenkomende vragen te beantwoorden. Eén nummer voor telefonisch contact Een andere reden om te kiezen voor één telefonische ingang was de kwetsbaarheid van de telefonische bereikbaarheid van de woonpunten. Dit kwam mede door de kleinschaligheid van de serviceteams. Dus ook uit efficiency overwegingen hebben we besloten de telefonie te bundelen op één locatie. Daarnaast is het klantvriendelijker om telefoonverkeer los te koppelen van de baliewerkzaamheden. Opening KlantContactCentrum Het KlantContactCentrum is vanaf 15 mei 2012 operationeel. In 2011 en begin 2012 hebben we hier de voorbereidingen voor getroffen. Nieuwe klantprocessen toetsen we vooraf met vertegenwoordigers van bewonerscommissies, huurdersorganisaties en de klantpanels. De medewerkers van het KlantContactCentrum krijgen trainingen in het te woord staan van klanten en worden intensief begeleid. Stakeholders en relaties houden gewoon hun vaste contactpersonen binnen Vidomes.
Pagina 64 van 88
Figuur: Nieuw ingerichte frontoffice Nieuwe situatie KLANT Vidomes
KLANT Vidomes
Balie Zoetermeer
KLANT Vidomes
Balie Delft-Rijswijk
KLANT Vidomes
Balie Leidschendam-VB
1 Telefoonnummer KCC Meldkamer spoedeisende telefoontjes reparaties
12 Complexbeheerders Zoetermeer
6 Complexbeheerders Delft- Rijswijk
4 Complexbeheerders Leidschenda-VB
Post Adres Postbus Vidomes internetsite
Organisatie in beweging In 2011 was de organisatie volop in beweging. Een groot aantal medewerkers is ingeplaatst in hun nieuwe functie. Een deel van de medewerkers heeft daardoor ook fysiek een andere werkplek. Daarnaast hebben we op onderdelen de organisatiestructuur aangepast. Woonpunten Delft en Rijswijk zijn bijvoorbeeld samengegaan. Samenvoegen woonpunten In het kader van sober en doelmatig, hebben we besloten het woonpunt in Rijswijk te sluiten. Zowel woonpunt Delft als Rijswijk waren qua omvang te klein en kwetsbaar in de bezetting. Door de samenvoeging kunnen we beter een continue dienstverlening garanderen. Bovendien levert het een besparing op. In Rijswijk hebben we bij het Steunpunt van Florence een (tijdelijke) balie ingericht, zodat onze huurders in Rijswijk ons nog persoonlijk kunnen treffen. Samenvoegen afdelingen In 2011 zijn de afdelingen huuradministratie samengevoegd en op één centrale plek gehuisvest. Met een eenduidige en efficiëntere werkwijze streven we zo naar minder huurderving. Zo kunnen we ons werk bij het terugdringen van huurachterstanden op een uniforme en transparante manier uitvoeren. Verschillen in werkwijzen behoren daarmee tot het verleden.
Pagina 65 van 88
Centralisering en digitalisering poststromen Vanaf september 2011 heeft Vidomes één postadres. Via één centrale postbus wordt de binnenkomende post gescand en direct digitaal verstuurd naar de juiste ontvanger. Het voordeel hiervan is dat de klant sneller antwoord krijgt en dat de post intern toegankelijk en opvraagbaar is voor alle medewerkers van Vidomes. Daarnaast besloten we tegelijkertijd één e-mailadres (
[email protected]) te hanteren. Ontwikkeling medewerkers Vidomes levert op verschillende manieren een bijdrage aan de opleiding en ontwikkeling van haar medewerkers. Persoonlijk leiderschapstraject Na de zomer van 2011 is Vidomes gestart met een persoonlijk leiderschapstraject voor alle medewerkers. In twee trainingssessies, begeleid door extern bureau RedFoxBlue, gingen collega’s aan de slag met ‘persoonlijk leiderschap’. In de training leerden medewerkers zich bewust te zijn van hun eigen verantwoordelijkheid in het maken van de juiste keuzes voor henzelf. Zowel in het werk als privé zijn zij degene die daar de regie over zouden moeten hebben. Concreet betekent dit, dat ze hun talenten en drijfveren hebben leren kennen en weten waarom ze de dingen doen die ze doen. Kortom: ken jezelf, je ambities en weet hoe je functioneert. Ook het directieteam en het management van Vidomes zijn in 2011 verder gegaan met het leiderschapsprogramma dat in 2010 is gestart. Ook zij werden begeleid door RedFoxBlue. Zo sloten alle trainingen goed op elkaar aan. Thema’s als cultuur, organisatie en teamoptimalisatie kwamen daarin uitgebreid aan bod. Daarnaast is er aandacht besteed aan de manier van leidinggeven. De ambitie is om de verantwoordelijkheden zo laag mogelijk in de organisatie te leggen. Wat dat betekent en hoe we dat in praktijk brengen, zijn vragen die tijdens de sessies uitgebreid aan bod kwamen. In-company In 2011 verzorgde Vidomes weer een aantal in-company opleidingen: Introductiecursus voor nieuwe medewerkers Training eigentijds corresponderen EHBO BHV Huurrecht Omgaan met agressie en geweld Mediatraining Functiegerelateerd Alle organisatieonderdelen hebben hun eigen bedrijfsopleidingsplan gemaakt waarin de individuele opleidingen zijn verwoord. Buiten deze functiegerelateerde opleidingen zijn er in 2011 meer aanvragen gedaan voor individuele en teamontwikkeling en coaching dan in 2010. Persoonlijk loopbaanbudget In de CAO Woondiensten is vastgelegd dat elke medewerker een persoonlijk loopbaanbudget heeft. Op fulltime basis betekent dit een bedrag van € 4.500 voor medewerkers die op 1 januari 2010 vijf jaar in dienst zijn binnen de corporatiesector (parttimers naar rato). In totaal hebben Vidomes-medewerkers in 2011 € 24.000 uitgegeven aan het Persoonlijk loopbaanbudget. Vidomes stimuleert het gebruik van dit persoonlijke budget. In totaal hebben we in 2011 € 477.432 uitgegeven aan opleidings- en ontwikkelactiviteiten. Dit is hoger dan in 2010 toen we € 392.882 uitgaven.
Pagina 66 van 88
Kennismanagement binnen de sector projectontwikkeling De kennis die aanwezig is bij de medewerkers van Vidomes wordt regelmatig met elkaar gedeeld. Zo organiseert de afdeling Projectontwikkeling tweemaandelijks een kennissessie en excursies naar lopende projecten. Per keer wordt een thema uitgediept zoals Conceptueel Bouwen, ketenintegratie, of voorbeeldprojecten. Actieve deelname aan netwerken Als maatschappijgedreven organisatie zijn we op zoek naar de netwerken waar we kennis kunnen uitwisselen, actuele thema’s kunnen delen en een visie kunnen vormen. Netwerken waar onze directieleden in 2011 actief in hebben geacteerd. Algemeen Directeur - Carla van de Wiel • Bestuurslid Platform De Vernieuwde Stad • Bestuurslid Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden • Lid Staverdens Genootschap • Lid Management Follow Up groep • Lid Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (Aedes) • Lid Landelijke Begeleidingscommissie Gemeenschapsfondsen • Lid European Leadership Platform Directeur Gebiedsontwikkeling Yvonne van der Brugge Namens Aedes, Lid Juridisch Technische Commissie: De commissie adviseert het ministerie van Binnenlandse Zaken over regelgeving aangaande bouw en ontwikkeling) Bestuurslid EREA: Eerste Regionale Energie Agentschap. De stichting EREA heeft ten doel de bevordering van energiebesparing, de promotie van duurzame energie en het stimuleren van innovatieve projecten op deze gebieden. EREA is actief in de regio DelftZoetermeer. Bestuurslid bij Warmtebedrijf Eneco Delft, waarin Gemeente Delft, drie lokale corporaties en Eneco participeren met als doel een duurzaam warmtenet waarop zowel bestaande bouw als nieuwbouw in Delft wordt aangesloten. Lid Executive Platform Supply Chain Excellence. Het platform is bedoeld voor directeuren uit alle schakels van de (bouw-)keten. Manager HRM - Paul de Jong Lid HRM community Aedes Landelijke Strategische HRM netwerkgroep Werkgroep “De duurzame medewerker” HRM-netwerk Rotterdam en omstreken. VidoYoung voor jonge medewerkers VidoYoung is opgericht in 2010 en is een jongerengroep binnen Vidomes die zichzelf professioneel wil ontwikkelen en een extra positieve bijdrage wil leveren aan het behalen van de ondernemingsresultaten. Vidomes telt circa 45 werknemers die onder de 35 jaar zijn, waarvan er 20 actief deelnemen aan VidoYoung. In 2011 heeft VidoYoung zich in twee sessies gericht op het thema persoonlijk leiderschap, waar onder leiding van een HRM-adviseur via een aantal praktische oefeningen een ontwikkelpad voor een gewenste carrière is opgezet. Daarnaast hebben de VidoYoungers via verschillende informele borrels kennis en opvattingen met elkaar gedeeld. In 2012 zal VidoYoung het thema persoonlijk leiderschap meer gaan uitdiepen, maar zal daarnaast ook het handelen van de corporatie in relatie tot de maatschappelijke ontwikkelingen onder de loep nemen.
Pagina 67 van 88
10.2 Onze organisatie is vitaal en in balans Wij gaan uit van de mogelijkheden van medewerkers. We streven naar een optimaal evenwicht in belasting en belastbaarheid van elke collega. We werken met professionals, die inzicht en overzicht hebben en die durven af te wijken van bestaande afspraken, als dat nodig is. Wij bieden een omgeving die inspireert tot ontwikkeling en prestatie en die uitnodigt tot het nemen van eigen verantwoordelijkheid. Op die manier halen mensen het beste uit zichzelf. Opbouw van het personeelsbestand in 2011 Aantal medewerkers In 2011 is het aantal medewerkers van Vidomes gestegen van 235 (209 fte) naar 244 (220 fte). De stijging van het aantal medewerkers en het aantal fte is het directe gevolg van de reorganisatie. Binnen de nieuwe organisatiestructuur zijn nieuwe functies gecreëerd die vervuld zijn, terwijl in 2011 ook de oude functies voor een groot deel nog vervuld zijn. In 2012 worden deze oude functies afgebouwd en zal het aantal medewerkers afnemen. Conform de uitgangspunten van de reorganisatie zal het aantal fte’s eind 2012, 206 zijn. In 2011 hebben zeven stagiaires in onze organisatie relevante werkervaring op kunnen doen. Zij waren actief bij de huuradministratie, de serviceteams, facilitaire zaken, VvE-beheer en projectontwikkeling. Verhouding man/vrouw Kenmerkend aan Vidomes is het grote aandeel vrouwen. Eind 2011 hadden we 104 mannen en 140 vrouwen in dienst. Het aandeel vrouwen is evenredig verdeeld binnen de organisatie, zowel naar functiegroep als naar locatie. Binnen het directieteam en het management zijn de vrouwen in de meerderheid. Leeftijdsopbouw In 2011 zijn we vergrijsd ten opzichte van 2010. Het aantal en het aandeel 50-plussers is toegenomen, terwijl het aantal jongere medewerkers is gedaald. Figuur: Aantallen medewerkers per leeftijdsklasse 2007-2011 100 80 60 40 20 0
2007
2008
2009
2010
2011
20 - 29 jaar
21
27
26
27
22
30 -39 jaar
55
63
63
67
59
40 -49 jaar
71
77
85
78
82
50 -59 jaar
63
63
62
59
69
> 60 jaar
8
5
7
4
12
Pagina 68 van 88
Dienstjaren Het gemiddelde aantal dienstjaren is in lijn met voorgaande jaren. In 2011 lag dit gemiddeld op 7,6. Ruim een kwart van de medewerkers werkt al 10 jaar of langer bij Vidomes. Figuur: Aantal dienstjaren medewerkers 2011 0-4 jaar in dienst
4% 12%
5-9 in dienst
12%
45% 10-14 in dienst
27%
15-19 in dienst
20 jaar en langer in dienst
Ziekteverzuim In 2011 steeg het ziekteverzuimcijfer bij Vidomes van 5,9% naar 6,3%. Vidomes zit hiermee boven het landelijk gemiddelde. Het ziekteverzuim is opgebouwd uit 0,84% kort verzuim, 0,94% middellang verzuim en is grotendeels te verklaren door het langdurig verzuim (4,52%). De oorzaken van het langdurig verzuim zijn erg verschillend van aard, maar in de meeste gevallen niet reorganisatie- of arbeidsgerelateerd. In goed samenspel met onze langdurig zieke medewerkers, onze arbo-arts, de betrokken leidinggevende en HRM zijn de reintegratietrajecten ingevuld. Het ziekteverzuim wordt – zeker in het licht van de reorganisatie – goed gemonitord. Vooralsnog zijn er geen signalen dat als gevolg van de reorganisatie het ziekteverzuim is toegenomen.
ziekteverzuimpercentage
Figuur: Ziekteverzuimpercentage 2007-2011 8 6 4 2 0
2007
2008
2009
2010
2011
totaal
4,6
5,94
5,62
5,88
6,3
kort
1,47
1,44
1,48
0,92
0,84
0
0
0
0,88
0,94
3,13
4,5
4,13
4,08
4,52
middel lang
Pagina 69 van 88
Instroom, doorstroom en uitstroom In totaal zijn er in het verslagjaar 33 medewerkers in dienst getreden. Het instroompercentage (13,5%) is hoger dan in 2010, toen er 25 medewerkers in dienst traden (10,6%). In 2011 verlieten 25 (10,2%) medewerkers Vidomes. De uitstroom in 2011 was hiermee lager dan in 2010 (16,6%). In 2011 hadden we 42 vacatures. Dat is een stijging ten opzichte van 2010: toen waren er 26 vacatures. De reden voor de toename is de nieuwe organisatie-inrichting. Hierdoor zijn nieuwe functies en dus vacatures ontstaan. Op 31 december 2011 waren nog 6 vacatures vacant. In 2011 stroomden 39 medewerkers intern door naar een andere functie. In 2011 heeft er een toename van de interne doorstroming plaatsgevonden. Door de nieuwe organisatie-inrichting en invulling van het formatieplan hebben meer mensen een nieuwe functie gekregen. Beoordelingsmethodiek In 2011 zijn we gestart met een nieuwe beoordelingsmethodiek waarin competenties, resultaat- en ontwikkelafspraken een gelijkwaardige rol spelen. Onze kernwaarden – betrokken, daadkrachtig, samenspel en ondernemend – zijn opgenomen in de nieuwe functiebeschrijvingen. Ook maken ze deel uit van de functioneringsgesprekken. In 2011 is de beoordelingcyclus goed verlopen. In december zijn alle beoordelingsgesprekken gevoerd. Deze hebben geleid tot de volgende beoordelingen:
1% 3% 76% 19% 1%
Voldoet niet aan verwachting Voldoet niet geheel aan verwachting Voldoet aan verwachting Voldoet boven verwachting Voldoet ruim boven de verwachting
In 2011 zijn 23 medewerkers niet beoordeeld vanwege geheel of gedeeltelijke arbeidsongeschiktheid, zwangerschapsverlof of te kort dienstverband. Boven op het reguliere salaris kan een medewerker een individuele bonus van 2 tot 8% van het jaarsalaris verdienen. In 2011 is € 204.477 bruto uitgekeerd aan prestatiegebonden bonussen. Daarnaast heeft de algemeen directeur besloten om – rekening houdend met de bedrijfsresultaten – een collectieve bonus van 1,25% (€ 105.233) toe te kennen over 2011. Duurzaam inzetbare medewerkers In samenwerking met Aedes en De Unie, FNV en CNV heeft de manager HRM van Vidomes in 2011 actief deelgenomen aan de werkgroep ‘De duurzame medewerker’. De werkgroep is een gids aan het ontwikkelen over de duurzame inzetbaarheid van medewerkers. Deze gids zal voor de sector beschikbaar gesteld worden. In de gids staan verschillende initiatieven op het gebied van leeftijdsbewust personeelsbeleid (duurzame inzetbaarheid) beschreven. Doel is om medewerkers breed in te zetten en te houden zodat zij – ongeacht hun leeftijd – uitdaging en vervulling uit hun baan blijven halen. In 2012 zal een gedeelte van de gids worden toegepast in een proeftuin bij Vidomes. Uitvoering medewerkerstevredenheidsonderzoek Om de effecten van de reorganisatie goed te kunnen volgen hebben we medio 2011 een medewerkerstevredenheidsonderzoek (mini MTO) uitgevoerd. Dit onderzoek was toegespitst op de reorganisatie. De ondernemingsraad en de algemeen directeur hebben in de adviesfase afgesproken het reorganisatietraject goed te monitoren. Door het onderzoek met enige regelmaat te herhalen, zijn we in staat de ontwikkelingen goed te volgen. Bijna 78% van de Vidomes-collega’s heeft in 2011 het MTO ingevuld. Een hoge respons, waar veel betrokkenheid uit spreekt.
Pagina 70 van 88
Resultaten onderzoek Uit de resultaten blijkt dat de overgrote meerderheid van de medewerkers plezier heeft in het werk. Aanbevelingen richtten zich hoofdzakelijk op het scheppen van duidelijkheid in taken, rollen, procedures en de gewenste situatie zoals het management die voor ogen heeft. De tevredenheid over werken bij Vidomes uitgedrukt in een rapportcijfer was een 7,1. Per woonpunt zijn gezamenlijk de belangrijkste knelpunten en de bijpassende oplossingen benoemd. Dit alles met als doel om bij het volgende mini-MTO in 2012 een betere score te behalen op de opgepakte onderwerpen. Een projectgroep is actief aan de slag gegaan met het oplossen van de knelpunten. Werken aan gewenst en ongewenst gedrag In 2011 hebben we, naar aanleiding van de uitkomsten van het medewerkerstevredenheidsonderzoek, met elkaar afspraken gemaakt over gewenst en ongewenst gedrag bij Vidomes. We zijn gekomen tot twee keer een top 5 van gedragingen die we herkennen of graag willen gaan zien bij Vidomes of van welk gedrag we afscheid willen nemen. Denk hierbij aan begrippen zoals uitspreken, afspreken en aanspreken en verantwoording geven en nemen. Binnen het directieteam zijn specifieke afspraken gemaakt over gewenst gedrag in een zogenaamde ‘code of conduct.’
10.3 De Ondernemingsraad in 2011 De OR kijkt terug op een enerverend jaar met pittige onderwerpen zoals de reorganisatie, de strategische visie en de OR-verkiezingen. Onderstaande missie is de leidraad voor de nieuwe OR. De missie van de OR De OR maakt zich sterk voor een gezond Vidomes met een veilig en stimulerend werkklimaat. Als gelijkwaardige partner werken we met de bestuurder in harmonie aan de best haalbare resultaten. Door onze contacten met de achterban en de RvC weten wij wat er speelt, waardoor wij proactief kunnen handelen. Structuur, samenstelling en verkiezingen Door de reorganisatie veranderde ook de medezeggenschapstructuur. In 2011 stelden we het aantal leden vast op negen volgens de wettelijke norm. Ook pasten we het OR-reglement aan. De gemaakte afspraken over het aantal uren dat OR-leden aan OR-werk kunnen besteden, werden herbevestigd. Verkiezingen 26 april 2011 vonden de OR-verkiezingen plaats. Twee lijsten meldden zich aan: de FNV-lijst met 5 kandidaten en de vrije lijst Vid’OR met 10 kandidaten. De vakbonden CNV en De Unie dienden geen kandidatenlijst in. Goede opkomst Er volgde een uitgebreide, enthousiaste verkiezingscampagne met uitleg over de nieuwe medezeggenschapstructuur en de punten waarmee de lijsten zich willen profileren. Het digitale stemprogramma voldeed aan de normen die de WOR aan OR-verkiezingen stelt. Met een opkomst van ruim 73% waren de verkiezingen zeer geslaagd. Op basis van de verkiezingsuitkomsten verdeelden we de negen beschikbare OR-zetels: zes voor de lijst Vid’OR en drie voor de FNV-lijst.
Pagina 71 van 88
Scholing en vorming Voor een effectieve, professionele OR is goede scholing belangrijk. De OR koos voor het vijfdaagse opleidingstraject ‘Born to be alive’ van bureau Blooming. Dit traject voldoet aan de eisen die GBIO stelt aan OR-scholing. De training bestond uit twee fasen: twee keer twee dagen training, gevolgd door een halve dag ‘coaching on the job’ (in juni en november). Twee leden konden de eerste dag niet aanwezig zijn, zij volgden bij SBI de eendaagse cursus ‘De spelregels in het kort: de WOR.’ Samenwerking OR-bestuurder In het belang van Vidomes is goed samenspel tussen de algemeen directeur en de OR nodig. Op voorstel van de algemeen directeur begeleidde bureau Blooming in augustus een kennismakingstraject van anderhalve dag tussen de vaste deelnemers van de overlegvergadering: de algemeen directeur, de manager HRM en de OR-leden. Aan de orde kwamen de thema’s voorstellen, samenwerken, verwachtingen, wensen en zure appels. Vervolgens zijn concrete afspraken gemaakt over de samenwerking. De gemeenschappelijke kernwaarden zijn: open luisteren, eerlijkheid, samenwerken, vertrouwen en respect. Hier mogen we elkaar op aanspreken. Activiteiten OR in 2011 Adviesaanvragen reorganisatie Het jaar 2011 begon en eindigde met een adviesaanvraag rondom de reorganisatie: De implementatieplannen: 3H4U projectplan Klantgericht Werken en 3H4U projectplan Organisatie in beweging. Deze plannen omvatten de voorgenomen uitvoering van de eerder genomen besluiten 1e en 2e fase van de herinrichting van de organisatie (februari 2011) Aanpassing topstructuur en herpositionering bedrijfsonderdelen (december 2011) Advies implementatieplannen In diverse constructieve formele en informele overleggen bespraken de OR en de algemeen directeur de voorgenomen plannen. Over de aandachtspunten uit het concept-advies van de OR werden afspraken gemaakt. Ook werd afgesproken dat de OR betrokken zal worden bij de monitoring van het traject. Hierna bracht de OR zijn definitieve advies uit. Advies aanpassing topstructuur en herpositionering bedrijfsonderdelen Vooruitlopend op de adviesaanvraag discussieerden OR en algemeen directeur in november 2011 over de voorgestelde plannen. De OR vatte zijn ideeën samen in een notitie. Om tot een goed afgewogen advies te komen, vroeg de OR de mening van de collega’s. Het advies is 31 januari 2012 uitgebracht. Extern adviseur Paul van de Priem (SBI) ondersteunde de OR bij beide adviestrajecten. In april 2011 evalueerde de OR (oude samenstelling) de drie afgeronde adviestrajecten over de reorganisatie. De algemeen directeur en de manager HRM herkenden veel in de evaluatie en onderschreven de leerpunten. Voor een goede samenwerking is ‘weten wat je aan elkaar hebt’, een belangrijke voorwaarde. Strategische visie 2011 - 2015 In de overlegvergadering bespraken we de concept-visie. De opmerkingen van de OR zijn in de definitieve versie verwerkt. Door de managementreview, het jaarlijkse overleg waarin de koers tegen het licht wordt gehouden, is op het laatste moment een aantal zaken drastisch gewijzigd, zoals het aantal formatieplaatsen. De OR was hierover niet geïnformeerd. De afspraak is gemaakt dat dergelijke wijzigingen, daar waar mogelijk, in al besproken beleidstukken aan de OR gemeld worden.
Pagina 72 van 88
Kaderbrief 2012 In de kaderbrief 2012 staan onder meer de belangrijkste uitgangspunten en het financieel kader voor de begroting 2012. De maatregelen, met name de voorgestelde inkrimping, zorgden voor wat beroering in de organisatie. De OR vroeg de algemeen directeur meer aandacht te besteden aan de interne communicatie over dergelijk ingrijpende beleidsvoornemens. De kaderbrief bevat vooral maatregelen, de OR miste een visie. In het eerste kwartaal 2012 zal de OR een visiestuk ontvangen en in het tweede kwartaal een adviesaanvraag. Sociaal plan Op 1 juli 2011 liep het sociaal plan van Vidomes af. Het OR-advies om het sociaal plan te verlengen, volgde de algemeen directeur niet. Enkele weken na het overleg met de vakbonden over de beëindiging van het sociaal plan, werd de kaderbrief op intranet gepubliceerd. Voor de vakbonden was dit aanleiding om het gesprek met de algemeen directeur over verlenging van sociaal plan te hervatten. Omdat het vooralsnog de bedoeling is dat de inkrimping via natuurlijk verloop zijn beslag krijgt, is het sociaal plan niet verlengd. Monitoring reorganisatie en mini-MTO In het tweede adviestraject is afgesproken dat de OR betrokken wordt bij de monitoring. De OR-commissie monitoring en de manager HRM bespraken de indicatoren van de monitor. Om de beleving van de medewerkers te volgen, werd in samenspraak met de beleidsmedewerker een mini-MTO (medewerkerstevredenheidsonderzoek) ontwikkeld. Medio 2011 werd het mini-MTO voor de eerste keer uitgezet. Een werkgroep ging met de ervaren knelpunten aan de slag. Eind eerste kwartaal 2012 wordt het mini-MTO herhaald. Overleg met de Raad van Commissarissen (RvC) De afspraak is dat twee keer per jaar een delegatie van de RvC een reguliere overlegvergadering bijwoont. Tweemaal per jaar voeren delegaties van de OR en de RvC zonder de algemeen directeur overleg over de algemene gang van zaken bij Vidomes. In 2011 hebben niet alle overleggen plaatsgevonden. Eind 2010 deed de OR een voordracht voor een commissaris voor de RvC. In maart 2011 werd deze kandidaat, mevrouw Sjerps, benoemd tot commissaris van de RvC. Overige zaken Andere belangrijke gespreksthema’s in 2011: Algemeen gang van zaken Jaarrekening en jaarverslag 2010 Begroting 2012 en meerjarenprognose Aanpassing arbeidsvoorwaarden 2011 (Kaderbepalingen CAO Woondiensten 2011 en wettelijke of fiscale wijzigingen) Procuratieschema Arbo-zaken Managementletter PWC Inventarisatie van te verwachten adviestrajecten in 2012 Aannamebeleid
Vergaderingen en contacten Door de adviestrajecten kwam de OR vaker bijeen dan gepland, in totaal 15 keer. Er waren 14 overlegvergaderingen in 2011, ook dat is meer dan gepland. Waar nodig overlegden de algemeen directeur en een delegatie van de OR tussentijds. Ter voorbereiding van de overlegvergadering overlegden het DB (Dagelijks Bestuur) en de ambtelijk secretaris regelmatig met de bestuurder. Dit vooroverleg is inmiddels de gebruikelijke werkwijze.
Pagina 73 van 88
Er zijn vier vaste OR-commissies: Arbo en milieu, Financiën, HRM, Communicatie. Alle commissies waren actief in 2011. Ook was er een tijdelijke commissie Monitoring reorganisatie. Specifieke onderwerpen werden waar nodig door een werkgroep voorbereid. Communicatie met achterban De OR vindt het contact met de achterban erg belangrijk. In 2011 werd daarom regelmatig een OR-Nieuwsbrief op intranet gepubliceerd en op de informatieborden gehangen. Tijdens de personeelsbijeenkomsten gaven OR-leden een toelichting. Agenda’s en vastgestelde verslagen staan op de OR-pagina op intranet. Voor de verkiezingen werd een intensieve campagne opgestart in de vorm van bulletins, posters, voorlichting per woonpunt en voorlichting tijdens de personeelsbijeenkomsten. De algemeen directeur en de OR communiceerden gezamenlijk over de adviestrajecten en het mini-MTO. Adviesaanvragen, advies en reacties werden gepubliceerd op intranet, evenals de uitkomsten van het mini-MTO. Informatie aan de OR De OR heeft recht op bepaalde informatie, daarover is de WOR duidelijk. We hebben ervaren dat de algemeen directeur van Vidomes bereid is alle informatie die de OR nodig heeft, te verschaffen. Vooruitblik 2012 Rust en duidelijkheid in de organisatie, zodat we onze organisatiedoelen kunnen waarmaken. Dat is wat de OR betreft het belangrijkste uitgangspunt voor 2012. Met het gezamenlijk monitoren van de reorganisatie kunnen knelpunten tijdig opgespoord en opgelost worden. Aan het eind van het jaar wordt het hele reorganisatietraject, inclusief de financiële consequenties, geëvalueerd. De huidige maatschappelijke ontwikkelingen hebben gevolgen voor onze sector en daarmee voor Vidomes. In 2012 zal dit zeker een terugkerend thema zijn voor de overlegvergadering.
Pagina 74 van 88
10.4 Communicatie 2011 Corporate communicatie: Vidomes in het nieuws in 2011 Ons persbeleid heeft in 2011 haar vruchten afgeworpen. In een paar mooie publicaties is aandacht besteed aan verschillende onderwerpen. Veel aandacht was er voor de oplevering van het complex De Dillenburgh in Leidschendam-Voorburg. Ook de nieuwbouw van de Paulinesymfonie in Rijswijk kreeg veel persaandacht. Al met al een mooi aantal artikelen waarin Vidomes zich goed kon profileren. Daarnaast verschenen er nog diverse publicaties naar aanleiding van persberichten. Corporate communicatie: uitgaven en publicaties in 2011 Jaarverslag 2010 In 2011 publiceerde Vidomes weer een digitaal jaarverslag. Dit was de derde keer op rij dat wij onze verslaglegging op deze manier deden. Uit de poll die op de site www.jaarverslagvidomes2010.nl stond, blijkt dat de overgrote meerderheid enthousiast is over deze online variant. Op de vraag ‘wat vindt u van dit online jaarverslag’ was de verdeling als volgt: Handig 50% Transparant en goed voor het milieu 40% Ik heb liever een boekje 10% Ik lees nooit jaarverslagen 0% De beknopte populaire versie van het jaarverslag 2010 viel eveneens in goede aarde. Medewerkers verdiepten zich meer in dit beknopte verslag dan in de online versie. Ook sollicitanten, nieuwe medewerkers en samenwerkingspartners werden graag van de belangrijkste prestaties in 2010 op de hoogte gebracht. Bewonersblad Vidomes Magazine Voor onze huurders en stakeholders brachten we in 2011 vier maal het Vidomes Magazine uit. In een oplage van 20.000 stuks informeren we onze huurders en als secundaire doelgroepen ook onze stakeholders en medewerkers over tal van onderwerpen. Het magazine is lokaal ingestoken met activiteiten per gemeente, en meer beleidsmatig door huurders mee te nemen in actuele ontwikkelingen. Daarnaast worden artikelen geplaatst met onderwerpen als de financiële crisis en de gevolgen hiervan voor Vidomes én haar huurders. vidomes@stake Deze digitale nieuwsbrief wordt 4 keer per jaar verzonden naar een behoorlijk deel van onze stakeholders. De doelstellingen van de @stake op een rij: Informeren over strategische keuzes Informeren over resultaten Informeren over projecten en de voortgang ervan Laden van de kernwaarden Betrekken bij onze afwegingen Uitnodigen met ons in discussie te gaan vidomes@stake wordt aan een keur aan doelgroepen gestuurd, te weten: Gemeenten, zorg- en welzijnsinstellingen Politie- en brandweerfunctionarissen Collega-corporaties Projectontwikkelaars Raad van Commissarissen Daarnaast kan iedereen zich aanmelden voor de nieuwsbrief. In de loop van de tijd is de lijst daarom uitgebreid met makelaars, architecten, leveranciers en overige geïnteresseerden. Ook collega’s kunnen zich aanmelden.
Pagina 75 van 88
Naast de reguliere uitgaven van vidomes@stake zijn er in 2011 twee specials verschenen. Eén over de organisatieontwikkeling van Vidomes, en een tweede special waarin de livegang van het online jaarverslag 2010 werd aangekondigd. Corporate Communicatie: nieuwe communicatiekanalen Met de komst van social media is een flink aantal communicatiekanalen toegevoegd aan het toch al uitgebreide repertoire. In 2010 deed Vidomes in een extern project al haar eerste ervaring op met social media; in 2011 kreeg zij een eigen Twitter-account. Nieuws over, en persberichten van Vidomes worden getwitterd. Daarnaast worden reacties goed gemonitord. Als er discussies zijn die aandacht behoeven, wordt direct actie ondernomen. In oktober lanceerde Vidomes ook haar eigen youtube-kanaal, helemaal in Vidomes look&feel. Inmiddels staat er een aantal filmpjes op het kanaal. Het verder vullen van het youtube-kanaal gebeurt vrij low profile. Al deze nieuwe kanalen worden meer en meer meegenomen in de communicatiemix. Met deze mix kunnen we een ‘communicatiepakket op maat’ ontwikkelen voor iedere communicatievraag. In 2012 gaan wij bovendien een visie omschrijven op de inzet van al onze communicatiekanalen. Managementcommunicatie Profileren doe je ook ‘via mensen’. In het geval van Vidomes bijvoorbeeld door leden van de directie of van het management goed en doordacht voor het voetlicht te brengen. In 2011 hebben directieleden dan ook met regelmaat gesproken op externe bijeenkomsten of namen zij deel aan een panelbijeenkomst. Naamsbekendheid en sympathie voor je merk kunnen een positieve bijdrage leveren aan een goed en eenduidig imago.
Mediatraining in 2011 Omdat Vidomes het belangrijk vindt dat woordvoerders goed beslagen ten ijs komen, is in 2010 voor het eerst geïnvesteerd in een mediatraining. Alle leden van het directieteam volgden deze training, net zoals de gebiedsmanagers van de diverse woonpunten van Vidomes. Zo ook in 2011. Deze intensieve training helpt de woordvoerders om Vidomes op een goede en eenduidige manier te presenteren. Corporate communicatie: waardering en gebruik website Vidomes vindt het belangrijk om goed contact te hebben met haar (toekomstige) huurders en stakeholders en spant zicht voortdurend in om haar dienstverlening verder te ontwikkelen. Onze website speelt daar een steeds belangrijkere rol in. Toetsing website In april 2011 vond de Woningcorporatie Web Monitor van adviesbureau Between-us plaats. Daarbij worden de websites van de vijftig grootste woningcorporaties onder de loep genomen. De Vidomes-website stond in de ‘Top 5 Stijgers’. In 2010 eindigde Vidomes op een 32e plaats, in 2011 was dat de 13e plaats. De stijging laat zien dat kleine verbeteringen, zonder grote financiële investeringen, kunnen zorgen voor grote resultaten. De voorafgaande periode hebben we met name gezorgd voor een verrijking van de content – de inhoud van de website. Stijgend aantal bezoekers We monitoren het gebruik van de Vidomes-site nauwgezet. De website is in 2011 goed bezocht. In 2011 hebben 115.097 mensen onze website bezocht. Dat is een stijging van 15% ten opzichte van 2010. Bij elkaar bekeken deze bezoekers 922.847 pagina’s. Dat is nagenoeg gelijk gebleven aan vorig jaar.
Pagina 76 van 88
Ruim 51% van de bezoekers komt op onze website door www.vidomes.nl in hun adresveld te typen. Zo’n 43% komt via een zoekmachine – meestal via Google – op onze site terecht. Dat was vorig jaar nog 34%. Het betekent dat onze website steeds beter gevonden wordt door zoekmachines. Populaire inhoud Een aantal pagina’s trekt veel bezoekers. De Top 5 van meest bezochte pagina’s ziet er als volgt uit: 1. 2. 3. 4. 5.
Werken bij Vidomes Huren in de Sociale sector Huren Huren in de Vrije sector Direct te huur
Voorbereiden voor 2012 In 2011 zijn we vooral bezig geweest met het voorbereiden van nieuwe functionaliteiten waarmee we in 2012 live gaan. Dit zijn onder andere nieuwe webformulieren waarmee onze huurders zelf heel gemakkelijk een aantal zaken online kunnen regelen. Het gaat dan om reparatieverzoeken, klachten dienstverlening, wijzigen persoonsgegevens en huur opzeggen. Ook kunnen bezoekers zich abonneren op nieuwsberichten, bijvoorbeeld over het aanbod van vrije sectorwoningen. Zij krijgen dan automatisch een melding in hun mailbox als er een nieuwe woning is toegevoegd. Wetenswaardigheden website • Het aantal mensen dat onze website met een mobiel apparaat zoals een iPad of Android bekijkt is enorm gestegen. Waren dat er in 2010 nog 1.958, in 2011 waren dat er 7.661. Een stijging van 291%! • De website is in 2011 ruim 31.000 keer bekeken in ’s Gravenhage, 22.000 keer in Zoetermeer.
Corporate communicatie: interne communicatie en profilering door intranet Joost! Op ons intranet ‘Joost!’ vinden en delen medewerkers verschillende informatie. Intern nieuws en nieuws uit de branche en de politiek staan op de homepage. Ook beleidsstukken en rapporten en verslagen zijn op ons intranet terug te vinden. Joost! is hét middel voor interne communicatie en dit ervaren medewerkers als positief. Dit bleek ook uit een online enquête, die is gehouden over de communicatie rondom het organisatieproject 3H4U. Via Joost! werd veelvuldig gecommuniceerd over dit project. Medewerkers gaven aan tevreden te zijn over de informatievoorziening. Nieuwe serveromgeving In mei 2011 is het intranet overgegaan naar een andere serveromgeving. De nieuwe omgeving is stabieler, schoner en beter te onderhouden voor de beheerders. Tijdens het migratieproces is het achterliggende systeem van Joost! (Sharepoint) ook meteen voorzien van de laatste updates. Directieteam blogt Ons intranet is een belangrijk middel om in contact te blijven met alle medewerkers. Dat is ook een belangrijke reden geweest voor het directieteam om te gaan bloggen. In 2011 is de BLOGhoek ingericht waarin directieleden om de beurt een blog schrijven. Medewerkers kunnen daar ook op reageren, zodat er mogelijkheid is om van gedachten te wisselen over een onderwerp. In 2012 breiden we de BLOGhoek uit en zullen ook managementteamleden gaan bloggen.
Pagina 77 van 88
Ook nieuw op Joost! is de mogelijkheid om belangrijke berichten – die medewerkers niet mogen missen – met een druk op de knop per e-mail naar alle medewerkers te versturen. In 2012 starten we met het verbeteren van de interne online dienstverlening. Veel facilitaire en HRM-gerelateerde zaken kunnen medewerkers dan eenvoudig via intranet afhandelen.
Sponsoractiviteiten Vidomes Sinds enkele jaren sponsort Vidomes SOS Kinderdorpen en Mappa Mondo. In 2011 hebben we opnieuw een sponsorbijdrage gedaan: in totaal ging 10.000 euro naar deze goede doelen. Via het Corporatiefonds is Vidomes donor van 'The Borneo Initiative'. Van 2010 tot en met 2014 maken wij jaarlijks € 1.000 over aan deze organisatie die zich sterk maakt voor het tegengaan van ontbossing in Indonesië. Dat doet ze onder meer door de financiering van grootschalige duurzame bosbouw volgens FSC-richtlijnen. Op lokaal niveau ondersteunen onze woonpunten verschillende initiatieven die onze speerpunten onderschrijven. Sponsorbeleid Als corporatie krijgt Vidomes vanuit verschillende hoeken van de samenleving verzoeken om financiële bijdragen, ondersteuning of sponsoring. Vidomes is van mening dat sponsoring een bijdrage moet leveren aan onze kerndoelen en -taken of aan wonen en leefbaarheid. Daarbij hebben wij onder meer afgesproken dat wij in principe geen structurele verbinding meer aangaan. Elk jaar bekijken we opnieuw welke activiteit of aanvraag eventueel voor sponsoring in aanmerking komt en toetsen we dit aan onze criteria. Financiële ondersteuning buitenlandse instellingen Vidomes heeft in 2011 geen financiële ondersteuning geboden aan buitenlandse instellingen.
Woonkrant afgeschaft Per 1 januari 2012 is de krant Beter Wonen afgeschaft. In dit krantje stond het wekelijks woningaanbod in de regio Haaglanden. Mensen konden via een bon in de krant hun reactie insturen. Omdat bijna iedereen tegenwoordig via internet reageert – nog maar 2% reageerde via de bon uit de krant – is in 2011 besloten de krant af te schaffen. Dit was een regionaal besluit dat alle corporaties samen hebben genomen. Om de consequenties hiervan vooraf goed in beeld te brengen hebben een aantal corporaties na de zomer meegedaan met een pilot. Vidomes was één van de deelnemers. Onderzoek vooraf In Zoetermeer hebben we getoetst wat de reacties waren van klanten die in de winkel de woonkrant kwamen ophalen. We hebben deze mensen een enquête laten invullen. Ook hebben we tijdens een informatieavond een demonstratie verzorgd over het reageren op woningen via internet, waar veel van onze huurders op af zijn gekomen. Kleine groep mist woonkrant De pilot heeft ons het inzicht opgeleverd dat er nog een kleine groep is die het verdwijnen van de woonkrant als een gemis ervaart. Deze kwetsbare groep zullen we op andere manier helpen. Bijvoorbeeld door de inzet van onze seniorenmakelaar.
Pagina 78 van 88
11. Adequate vastgoedstrategie Ons ideaal: een toekomstbestendige vastgoedportefeuille Vastgoed is ons belangrijkste bedrijfsmiddel. Het genereert zowel inkomsten, als het leeuwendeel van onze maatschappelijke resultaten. Dat moet zo blijven, ook op langere termijn. Deze doelstellingen lopen niet altijd parallel. Onze vastgoedstrategie vraagt daarom om de scherpte van een belegger die middelen gericht inzet met het oog op het behalen van maatschappelijke resultaten. We kunnen onze vastgoedportefeuille niet van de ene dag op de andere aanpassen als economische of maatschappelijke ontwikkelingen daarom vragen. Dergelijke aanpassingen gaan namelijk vaak gepaard met grote investeringen en lange doorlooptijden. Het is daarom belangrijk dat we onze doelen richten op de gewenste vastgoedportefeuille, vereiste rendementen, maatschappelijke resultaten en het tempo van transformeren. Onze doelen voor 2011-2015: Ons vastgoed rendeert op lange termijn Ons vastgoed maakt realisatie van maatschappelijke doelstellingen mogelijk We realiseren onze wensportefeuille in een beheerst tempo Vastgoed is ons belangrijkste bedrijfsmiddel. Ons portfoliobeleid geeft aan welk type vastgoed we in bezit willen hebben om onze ambities te kunnen verwezenlijken.
11.1 Portfoliobeleid vastgesteld In 2011 heeft Vidomes stil gestaan bij de vraag hoe onze vastgoedportefeuille, al onze woningen samen, er over 10 jaar uit zou moeten zien. Wij hebben goed nagedacht hoe onze ideale wensportefeuille eruit moet zien door antwoord te geven op de volgende vragen: Van welk type vastgoed hebben we te weinig in ons bezit? Van welk type vastgoed hebben we te veel in ons bezit? Wat kunnen we daaraan doen binnen de bestaande voorraad? Wat moeten we daarnaast nog ondernemen? De antwoorden op deze vragen vormen de bouwstenen voor ons verkoop, acquisitie, renovatie- en nieuwbouwbeleid. Toekomstbestendige vastgoedportefeuille Vidomes wil een vastgoedportefeuille die zo goed mogelijk aansluit op de klantvraag. Om een toekomstbestendige portefeuille te krijgen, gaan we woningen toevoegen, vernieuwen of we nemen afstand van woningen door sloop of verkoop. We hebben nieuwbouw- en renovatieplannen. Helaas wordt onze financiële ruimte steeds kleiner. Eind 2010 hebben we ons daarom voorgenomen onze verkoopportefeuille substantieel uit te breiden. De verkoopvijver bestond in 2011 nog uit 600 woningen. Dit hebben we eind 2011 uitgebreid met 700 extra woningen, waarvan 200 via KoopGarant worden verkocht. Naast het vergroten van de inkomsten realiseren we ons dat het steeds belangrijker wordt om slimme keuzes te maken over welke investeringen wij in ons vastgoed doen. Besloten is om bij de wensportefeuille op de volgende segmenten te sturen: Huurprijssegment: wij houden de bereikbare voorraad (onder de aftoppinggrens) op peil en bouwen woningen voor de doorstroming Woningtype: wij breiden ons aandeel appartementen met lift en appartementen specifiek geschikt voor senioren uit. Daarnaast handhaven we ons aandeel eengezinswoningen Woninggrootte: wij zorgen voor meer woningen met een woonoppervlakte tussen 75 en 100 m2
Pagina 79 van 88
Bouwperiode: wij vergroten ons aandeel jonge woningen, onttrekking (sloop of verkoop) vindt met name plaats bij woningen uit bouwperiode 1945-1989 Bijzonder vastgoed: wij investeren in maatschappelijk onroerend goed (MOG), met het accent op MOG in de zorgsfeer en verminderen ons aandeel in bedrijfsonroerend goed (BOG)
Grotere woningen goedkoper bouwen De grootste opgave zien we in het groter en ook goedkoper bouwen dan we de laatste jaren hebben gedaan. Dus: grotere appartementen/eengezinswoningen met een lage huurprijs. Op basis van onze verkoop- en sloopplannen die we in 2011 hadden, gaan we fors (800 woningen) krimpen in onze goedkoopste woningvoorraad. Deze plannen gaan we in 2012 bijstellen. Dit noemen we onze transformatieopgave. De transformatieopgave is een forse financiële uitdaging. Maar ook het vinden van geschikte locaties voor nieuwbouw is een uitdaging: we zijn afhankelijk van wat beschikbaar komt in ons werkgebied. Ondanks dat willen we de uitdagingen aangaan: we zijn ervan overtuigd dat deze woningen de grootste maatschappelijke bijdragen leveren. Zo komen we tegemoet aan de vraag vanuit de markt en kunnen we een hoge bijdrage leveren aan de doorstroming. Bijsturen in onze planvorming Vastgoed is een product met een lange doorlooptijd. Een nadeel daarvan is dat je niet altijd even flexibel bent in het bijsturen van je plannen. Tussen het moment van ontwikkelen en oplevering van een project kan onze visie zijn aangepast. Vaak door externe factoren, zoals aangepaste bouwcondities of een veranderd speelveld. Zo hadden we in onze oorspronkelijke planning meer woningen in het duurdere huursegment willen opleveren, terwijl we nu voor de komende jaren meer goedkope woningen willen realiseren. We hadden ingezet op duurdere huurwoningen, omdat de signalen waren dat de doelgroep met lage inkomens zou afnemen. Met een gemiddeld hoger bestedingsinkomen zouden we goede rendementen kunnen behalen. Nu terugkijkend is dit onvoldoende uitgekomen. Acquisitiebeleid ontwikkeld Acquisitiebeleid is de motor achter het vervullen van de wensportefeuille waar het nieuwbouw betreft. In 2011 hebben we het acquisitiebeleid ontwikkeld en geïmplementeerd wat ertoe heeft geleid dat taken, rollen en verantwoordelijkheden van diverse functiegroepen duidelijk omschreven staan.
11.2 Ons vastgoed rendeert op lange termijn Hoe rendeert ons bezit? Sinds 2008 neemt Vidomes deel aan de IPD/aeDex. Deze corporatievastgoedindex berekent en publiceert rendementsmetingen van de Nederlandse woningcorporaties. Sturen op vastgoed en rendement Om goed te kunnen sturen op de waarde van het vastgoed en rendementen neemt Vidomes deel aan de ‘IPD/aeDex corporatie vastgoedindex’. Voor een gezonde bedrijfsvoering is het nodig om rendementen op ons vastgoed te behalen: de huuropbrengst minus kosten en de waardeontwikkeling van het vastgoed dient positief te zijn. Als we bewust kiezen om een lager rendement te accepteren, moet er voldoende maatschappelijk rendement tegenover staan. Het accepteren van een laag rendement dient dan een duidelijk maatschappelijk doel. Deelname aan IPD/aeDex helpt ons om de prestaties van ons vastgoed te optimaliseren. Jaarlijks overzicht Vidomes levert jaarlijks gegevens aan voor de rendementsmetingen. Als deelnemer van IPD/aeDex ontvangen wij vervolgens analyses van kasstromen en waardeontwikkeling van ons vastgoed. Per woningcomplex krijgen we inzicht in het rendement; zo zien we hoe elk
Pagina 80 van 88
complex bijdraagt aan ons totale rendement. Ook kunnen we onze resultaten zowel landelijk als regionaal vergelijken. Direct rendement in 2010 De meest recente cijfers zijn uit 2010. De gegevens over 2011 verschijnen pas in de loop van 2012. In 2010 hebben we een direct rendement op ons totale vastgoed gehaald van 3,0%. Het landelijke en regionale cijfer van het gemiddelde direct rendement lag iets lager met respectievelijk 2,8% en 2,9%. Het direct rendement is het saldo van opbrengsten en kosten van het vastgoed, uitgedrukt in een percentage van de waarde van dat vastgoed. Indirect rendement 2010 Het indirect rendement bedroeg -2,2%. Het gemiddelde van alle deelnemers was zowel landelijk als regionaal - 0,9%. Het indirect rendement is de waardeverandering van het vastgoed, uitgedrukt in een percentage van de waarde van datzelfde vastgoed. Bij het indirecte rendement doen we het dus slechter dan de benchmark, zowel ten opzichte van het landelijke als regionale cijfer. 2010 was daarin een omslagjaar. Waarde herontwikkelingsobjecten Vooral de waardering van herontwikkelingsobjecten in 2010 pakte negatief uit. De marktwaarde van de opgeleverde projecten bleek in 2010 onder de getaxeerde waarde te liggen. Dit verklaart de waardedaling (het indirecte rendement) grotendeels. Terwijl op de bestaande vastgoedportefeuille nog wel een klein positief indirect rendement behaald is (0,2%). Vanaf 2011 worden projecten ook tijdens de ontwikkelingsfase al op marktwaarde in verhuurde staat gewaardeerd. Binnen de regio zijn verschillen waarneembaar in waardeontwikkeling: in het grootste deel van ons werkgebied is sprake geweest van lichte waardestijgingen. Waardedalingen zagen we bij meergezinswoningen in Zoetermeer en Rijswijk. Totaal rendement 2010 De marktwaarde van ons vastgoed in verhuurde staat is met € 53 miljoen gestegen. Echter, als we de investeringen meetellen (ter hoogte van € 87 miljoen) is deze marktwaarde gedaald met € 34 miljoen. Daarmee komt het totaal rendement van Vidomes voor 2010 (0,7%) lager uit dan de regionale benchmark (2,0%) en het landelijk cijfer (1,8%). Inzetten op rendementsverbetering Op het directe rendement scoren we even hoog als het gemiddelde van alle deelnemers. Op dat terrein willen we ons de komende jaren wel verder verbeteren. Een hoger rendement is nodig om bijvoorbeeld ook de extra lasten van de huurtoeslagheffing te kunnen financieren. Woonzorgcomplex Zoetermeer onder de loep In 2011 hebben we samen met Vierstroom de mogelijkheden van het complex 't Seghe Waert onderzocht. Visies van beide partijen zijn verkend en bediscussieerd. De onderhandelingen over de toekomst van dit complex werden bemoeilijkt door de ontwikkelingen op het gebied van vastgoedfinanciering in de zorgsector. Vidomes houdt het gebouw in stand en voert de komende tijd onderhoud uit. In 2012 vindt definitieve besluitvorming plaats over eventuele verkoop van dit complex.
11.3 Ons vastgoed maakt maatschappelijke doelstellingen mogelijk Maatschappelijk rendement Naast de rendementen maakt IPD/aeDex ook het beleidseffect inzichtelijk. Dit effect laat zien welk percentage direct rendement Vidomes niet realiseert, doordat we geen marktconforme huren vragen en meer kosten maken voor onderhoud en beheer dan een commerciële verhuurder. Dit doen we omdat we maatschappelijke prestaties leveren.
Pagina 81 van 88
Het beleidseffect bij Vidomes is 1,5% op de primaire voorraad. Zouden wij markconform beheren, dan zouden we een rendement behalen van 3,0% + 1,5% = 4,5%. Landelijk bij alle IPD/aeDex-deelnemers is dit vergelijkbaar met 2,8% + 1,7% = ook 4,5%. In de toekomst willen we verantwoorden welke maatschappelijke verdiensten we behalen door genoegen te nemen met een rendement dat 1,5% onder het marktrendement ligt. 11.4 We realiseren onze wensportefeuille in een beheerst tempo Het blijven vernieuwen van de woningvoorraad is belangrijk. Daarmee zorgen we dat onze voorraad op peil blijft en dat de woningen blijven aansluiten op de vraag in de markt. Vernieuwing vindt plaats door sloop en nieuwbouw, verkoop en substantiële renovatie. Het vernieuwen van de vastgoedportefeuille in een hoog tempo biedt kwalitatief veel voordelen. Maar vraagt ook om forse investeringen om ingrepen zoals sloop en verkoop mogelijk te maken. Gezien de huidige economische ontwikkelingen gaan we voor de komende jaren uit van een van een beheerst vernieuwingstempo. Dat wil zeggen voorlopig een jaarlijkse vernieuwing exclusief renovatie van 0,9% en inclusief substantiële renovatie 1,3%. Met een vernieuwingstempo van 1,3% betekent dit dat het minimaal 75 jaar duurt voordat de huidige woningvoorraad vernieuwd is. In de huidige exploitatiemodellen wordt uitgegaan van een exploitatietermijn van 50 jaar. Ambities vastgoed waarmaken In 2011 hebben we in onze portfoliostrategie vastgelegd hoe onze vastgoedportefeuille er voor de komende 10 jaar uit moet zien. Onder de condities van 2011 zijn we optimistisch over onze gewenste vastgoedportefeuille. Dit is wel afhankelijk van voldoende verkoopresultaat en onze investeringsmogelijkheden. Daarnaast hebben we goede locaties en de juiste condities nodig om de gewenste woningen te bouwen voor de komende tien jaar. Geen grondaankopen Vidomes heeft in 2011 geen grond aangekocht ten behoeve van grondposities. Nieuwbouwprojecten opgeleverd in 2011 In 2011 hebben we 343 woningen opgeleverd in 4 verschillende projecten. Daarnaast is het Steunpunt in De Dillenburgh opgeleverd. Tabel: opgeleverde nieuwbouwprojecten in 2011 Project
Gemeente
Dillenburgh +
Leidschendam-
steunpunt
Voorburg
Sociale
Vrije sector
huur
huur
Totaal
Voorzieningen
woningen 57
De Drie Torens
Rijswijk
20
46
Paulinesymfonie
Rijswijk
53
80*
BellaHove
Zoetermeer
TOTAAL
Koopgarant
30
18
103
201
57
750m2
66 39
172
39
343
48 750 m2
* geïnteresseerden hebben de keuze tussen huur en koop De Drie Torens in Rijswijk De Drie Torens is een project dat bestaat uit drie woontorens van ieder vijftien lagen. De oplevering vond in het eerste kwartaal van 2011 plaats. Vidomes heeft 66 van de 132 appartementen voor sociale en vrije sector huur. Van de 66 huurwoningen zijn er 40 speciaal levensloopbestendig uitgevoerd. Deze zijn daardoor bij uitstek geschikt voor senioren. Schouten De Jong verkoopt de overige 66 woningen. Alle woningen beschikken over een eigen parkeerplaats. De appartementen van Vidomes liggen in Toren B en C. In Toren B is een verdeling gemaakt tussen vrije sector huur- en koopappartementen. In Toren C is een verdeling gemaakt tussen
Pagina 82 van 88
vrije sector huur- en sociale huurwoningen. Alle sociale huurappartementen zijn in 2011 verhuurd. Alle appartementen hebben een uniek en individueel systeem voor vloerverwarming en koeling. Daarbij wordt gebruikgemaakt van de duurzame warmte-energie uit de bodem. Die energie wordt ‘s zomers gebruikt om de appartementen te koelen en ’s winters om de appartementen te verwarmen. Dit ‘warmtekoudeopslagsysteem’ zorgt voor lagere stookkosten en een hoge mate van comfort in de woning. Paulinesymfonie in Rijswijk In het derde kwartaal van 2011 is nieuwbouwproject de Paulinesymfonie opgeleverd. Met dit complex geeft Vidomes een impuls aan de Rijswijkse Muziekbuurt. De Paulinesymfonie bestaat uit een Lint en een Toren en telt in totaal 172 moderne appartementen, waaronder sociale en vrije sector huurwoningen, KoopGarant- en koopappartementen. In totaal zijn 24 woningen bestemd voor mensen met een verstandelijke beperking die relatief zelfstandig kunnen wonen. Veel animo voor Lint In september 2011 kregen 20 sociale huurders, alsook 36 KoopGarant bewoners in het zogeheten Lint hun sleutels. Via KoopGarant krijgen kopers korting. Zo maakt Vidomes deze woningen betaalbaar voor gezinnen die anders vrijwel onmogelijk een koopwoning kunnen betrekken. Met ruim 500 belangstellenden was de animo groot voor deze woningen. De oplevering van de Toren door aannemer Waal is eind 2011 gestart en loopt door in 2012. Ontmoetingsruimte Ook de ruimten in de plint zijn in september 2011 opgeleverd. Er was een feestelijke opening van de ontmoetingsruimte. Deze wordt door zorgorganisaties Steinmetz│ de Compaan en Florence gezamenlijk geëxploiteerd. Minder animo voor Toren De verkoop van de koopwoningen in de Toren verloopt moeizaam. Er is veel concurrentie in Rijswijk. Geïnteresseerden kunnen kiezen of ze willen huren of kopen. Van de 80 appartementen zijn er 14 verkocht. Begin 2012 was 85% van de woningen in de Toren verkocht of verhuurd. BellaHove in Zoetermeer Op 15 juni 2011 is het nieuwbouwproject BellaHove officieel geopend. Het woongebouw telt 73 woningen: 25 koop- en 48 huurappartementen. Van de 48 huurwoningen worden er 30 sociaal verhuurd en 18 als vrije sectorwoningen. Vidomes heeft de huurwoningen in beheer genomen. Door de verschillende woningtypen wordt het complex door een gezonde mix van doelgroepen bewoond. Ook is in het complex een Vereniging van Eigenaren opgestart.
Pagina 83 van 88
De Dillenburgh in de wijk Prinsenhof, Leidschendam opgeleverd In 2011 hebben we de oplevering gevierd van De Dillenburgh. Dit complex bestaat deels uit 71 gerenoveerde sociale huurwoningen voor senioren en deels uit nieuwbouw in de vorm van een toren. De toren telt zestien verdiepingen met 57 luxe vrije sector woningen. Dertig woningen zijn speciaal bestemd voor meervoudig gehandicapten. Deze woningen zijn in gebruik genomen door Steinmetz I de Compaan. De Dillenburgh is een architectonisch hoogstandje geworden. Er zijn verschillende materiaalsoorten en metselmethodes gebruikt. Daarnaast is er een fysieke koppeling gemaakt tussen het gerenoveerde gedeelte met de nieuwbouwtoren. De toren met gevels van natuursteen is een blikvanger aan de rand van de Prinsenhof. Het complex is het sociale hart van de wijk geworden, vooral vanwege de aanwezige zorgfuncties en het wijkcentrum. Nieuwbouwprojecten in ontwikkeling in 2011 In 2011 hadden we 275 woningen in uitvoering in 4 verschillende projecten. Naast de woningen is ook circa 3.750 m2 in ontwikkeling voor diverse (zorg)voorzieningen. Tabel: nieuwbouwprojecten in ontwikkeling in 2011 Project Nieuw Mariënpark
Gemeente Leischendam-
Sociale
Vrije sector
Vrije
Totaal
huur
huur
verkoop
woningen
28
36
52
106
26
53
Voorzieningen 1.750 m2
Voorburg De Componist
Rijswijk
27
Van Vollenhovenlaan
Rijswijk
14
Schoutenhoek
Zoetermeer
34
60
8
102
2.000 m2
103
96
86
275
3.750 m2
TOTAAL
14
De Componist in Rijswijk In de Citerstraat en de Mandolinestraat in de Muziekbuurt in Rijswijk zijn we na de zomer van 2011 gestart met de bouw van het project De Componist. In totaal verrijzen hier 26 eengezinswoningen bestemd voor de verkoop en 27 sociale huurappartementen voor 55 plussers. Eind 2011 waren 12 koopwoningen verkocht. Van de huurappartementen zijn begin 2012 al 10 verhuurd. De woningen worden in de eerste helft van 2012 opgeleverd. Schoutenhoek in Zoetermeer Op de plek van het voormalige seniorencomplex Schoutenhoek in de Zoetermeerse wijk Palenstein is in 2011 gestart met de bouw van 102 woningen. Het gaat om 8 vrije sector koopwoningen, 34 sociale huurappartementen en 60 vrije sector huurappartementen. De woningen zijn gesitueerd rondom een sfeervolle binnentuin. Het project bevat daarnaast een parkeergarage met 133 plaatsen, een gezondheidscentrum en diverse voorzieningen. In het gezondheidscentrum vestigen zich onder andere huisartsen, welzijnsmedewerkers, een fysiotherapeut en een apotheek. Vidomes heeft hiervoor met SGZ in 2010 een overeenkomst getekend. Project Schoutenhoek is een ontwerp van DKV architecten en wordt gebouwd door Heijmans Woningbouw regio West. Voor de bouw van Schoutenhoek werkt Vidomes samen met Proper Stok Ontwikkelaars. Zij zijn verantwoordelijk voor de projectontwikkeling en -realisatie en nemen de verkoop van de koopwoningen voor hun rekening. Vidomes doet de verhuur. De oplevering van de woningen zal naar verwachting in het vierde kwartaal van 2012 plaatsvinden. Op 8 december 2011 zijn we gestart met de verhuur van de markthuurwoningen. De verhuur van de sociale huurwoningen vindt plaats in het tweede kwartaal van 2012.
Pagina 84 van 88
Realisatie verkoopaantallen 2011 In 2011 heeft Vidomes 68 woningen verkocht: 49 KoopGarant en 19 in de vrije verkoop. Met name de verkoop van de woningen aan de Pr. J.W. Frisolaan verliep boven verwachting: 36 ten opzichte van de 17 die we begroot hadden. De verkopen in de vrije sector vielen tegen. In de begroting gingen we uit van 25 woningen, we hebben er 16 verkocht. Tabel: Verkoopaantallen 2011 Project
Gemeente
Soort
Type
Aantal woningen begroot
Verkoop in 2011
Opbrengt (€)
Pr. Annalaan Gr. J. v. Stolberglaan
Leidschendam
KoopGarant
appartementen
3
1
101.250
Leidschendam
KoopGarant
appartementen
9
5
476.250
Pr. JW Frisolaan Mgr. Bekkerslaan (Frisoflat) Fl. Nightingalestr. (Constantijnflat) subtotaal KoopGarant
Leidschendam
KoopGarant
appartementen
17
36
3.850.500
Rijswijk
KoopGarant
appartementen
4
1
126.000
Rijswijk
KoopGarant
appartementen
4
6
756.000
37
49
5.310.000
Roland Holstlaan
Delft
Vrije verkoop
appartementen
1
1
145.000
’t Hoge Veen
Den Haag
Vrije verkoop
appartementen
3
2
489.000
Populierendreef
Voorburg
Vrije verkoop
appartementen
4
3
490.000
Wilgendreef Mgr. Bekkerslaan (Alexanderflat)
Voorburg
Vrije verkoop
eengezinswoningen
1
0
0
Rijswijk
Vrije verkoop
appartementen
2
0
0
Zalkerbos
Zoetermeer
Vrije verkoop
appartementen
7
3
376.000
Juweellaan
Zoetermeer
Vrije verkoop
appartementen
2
0
0
Waterbuurt EGW
Zoetermeer
Vrije verkoop
eengezinswoningen
2
7
1.499.500
Sandrinapad
Zoetermeer
Vrije verkoop
eengezinswoningen
0
0
0
Rodebuurt
Zoetermeer
Vrije verkoop
eengezinswoningen
2
2
387.500
Garages Meerzicht
Zoetermeer
Vrije verkoop
garageboxen
0
1
22.500
Bijdorplaan
Zoetermeer
Vrije verkoop
appartementen
1
0
0
Vlamingstraat subtotaal vrije verkoop
Zoetermeer
Vrije verkoop
appartementen
0
0
0
25
19
3.409.500
62
68
8.719.500
TOTAAL
Pagina 85 van 88
12. Onderhoud 12.1 Onderhoud algemeen Het onderhoud van onze woningen is een belangrijke taak. We maken daarbij onderscheid in planmatig onderhoud en niet planmatig onderhoud.
Planmatig onderhoud zijn de ingeplande projecten, waarbij we in overleg met bewoners een complex opknappen en verbeteren. Dit loopt uiteen van een eenvoudige schilderbeurt tot een complete aanpak van de gevels, het dak en de binnenkant van de woningen. Niet planmatig onderhoud betreft onderhoud dat we niet van tevoren hebben kunnen inplannen. Het gaat dan om reparatieonderhoud bij een mutatie of onderhoud als gevolg van slijtage.
Moeilijke tijden voor de bouwsector Als gevolg van de crisis in de bouwsector is een aantal aannemers waar Vidomes mee samenwerkte failliet gegaan in 2011. Projecten waar deze aannemers bij betrokken waren, liepen daardoor vertraging op. Vidomes is er in geslaagd om snel andere partijen aan te trekken en in te schakelen, waardoor onze bewoners minimale overlast hebben ervaren. Onderhoudskosten Vidomes besteedde 17,3 miljoen euro aan planmatig onderhoud. We hebben 93% van de geplande activiteiten op het gebied van onderhoud uitgevoerd in 2011. In vergelijking met het landelijk gemiddelde hebben we relatief lage onderhoudsuitgaven. IPD/aedex heeft de onderhoudskosten in de corporatiebranche met elkaar vergeleken. Gemiddeld wordt € 1.261/vhe aan onderhoud uitgegeven. Vidomes geeft gemiddeld € 1.083/vhe aan onderhoud uit. In deze cijfers zijn planmatig onderhoud, niet planmatig onderhoud en contractonderhoud meegenomen. Planmatig onderhoud naar categorie Ongeveer 75% van onze geplande onderhoudsuitgaven zijn besteed aan vier categorieën van onderhoud: het aanpakken van de centrale verwarming (22%), schilderwerk (18%), sanitair vervangen (17%) en het vervangen van keukens (14%). Figuur: Uitgaven planmatig onderhoud in 2011 naar categorie
Pagina 86 van 88
Een paar kengetallen:
1100 individuele ketels vervangen Meer dan 30 complexen geheel of gedeeltelijk geschilderd Bij 9 complexen badkamers, keukens en toiletten vervangen Bij 12 complexen MV geheel of gedeeltelijk vervangen
Planning van projecten Een aantal geplande projecten hebben we door uiteenlopende redenen niet gerealiseerd. Vertraging door langere interne besluitvorming mede als gevolg van de reorganisatie; complexe vergunningsprocessen en inspraak van bewoners zijn een paar voorbeelden. Deze projecten zijn ingepast in de plannen en de begroting van 2012. Andersom hebben we een aantal projecten die gepland stonden in 2012 al in 2011 gerealiseerd. Doordacht omgaan met budget en planning We hebben zoveel mogelijk onderhoud in de eerste helft van 2011 uitgevoerd. Daardoor hebben we optimaal geprofiteerd van de tijdelijke overheidsmaatregel waarbij het BTW-tarief voor renovatie- en herstelwerkzaamheden was verlaagd naar 6%.
12.2 Onderhoudsprojecten Delft Delft, 135 woningen in galerijflat aan de Isaac da Costalaan In oktober 2011 zijn we gestart met aanpak van het complex. Keukens, badkamers en toiletten worden geheel gerenoveerd. Daarnaast worden de entrees vernieuwd. Ook wordt de hele flat geschilderd en wordt er een collectief warmwatersysteem aangelegd.
12.3 Onderhoudsprojecten Leidschendam-Voorburg Leidschendam-Voorburg, 136 portieketagewoningen in de Jan Mulder- en Hartzstraat In 2011 hebben we deze portieketagewoningen grondig verbeterd. De keukens, badkamer, en toiletten zijn vervangen en we hebben centrale verwarming aangebracht. Ook de buitenkant is aangepakt. We hebben een deel van de kozijnen vervangen, gevelwerk hersteld en het gebouw geschilderd. Voor de bewoners was het een zeer intensieve verbouwing met veel stof en herrie. De metamorfose maakt echter veel goed. De woningen staan er weer netjes bij en zijn een stuk comfortabeler geworden. Leidschendam-Voorburg, 110 portieketagewoningen in de Von Geusaustraat In 2011 zijn de woningen aan de binnenkant opgeknapt. De keukens, badkamers en toiletten zijn vervangen en we hebben HR++ glas en HR-combiketels laten aanbrengen. De buitenkant wordt ook aangepakt. De afronding daarvan vindt plaats in 2012. Leidschendam-Voorburg, 56 eengezinswoningen aan de Veenkade Vidomes is in 2011 gestart met het groot onderhoud van de eengezinswoningen aan de Veenkade. De woningen worden voorzien van dakkapellen, het buitenschilderwerk wordt gedaan en er worden nieuwe meterkastgroepen geplaatst. Daarnaast konden huurders kiezen welke onderdelen ze binnen willen laten vervangen. Aanpak van keuken, badkamer en toilet behoorden tot de mogelijkheden. Daarnaast hebben we een ‘comfortpakket’ aangeboden. Tegen huurverhoging werden onder meer daken en vloeren geïsoleerd. Daar staan dan lagere energielasten tegenover. Bovenop de isolatie konden huurders nog kiezen voor de aanleg van individuele centrale verwarming, voor HR++ glas of een HR-ketel. Er is veel geïnvesteerd in een goede informatievoorziening. Dit heeft geresulteerd in een 100% deelname aan het comfortpakket. Eind 2011 was ongeveer een kwart van het groot onderhoud uitgevoerd. De rest volgt in 2012.
Pagina 87 van 88
12.4 Onderhoudsprojecten Rijswijk Rijswijk, 298 portieketagewoningen aan de Slotemaker de Bruïnestraat e.o. In 2011 is het groot onderhoud van de portiekwoningen aan de Bruïnestraat en omgeving in de Ministerbuurt afgerond. De komende 15 tot 20 jaar staan deze woningen er weer netjes bij. De nadruk van de aanpak lag op de binnenkant van de woningen: keuken, douche, toilet, riolering, meterkast en voordeuren. Aan de buitenkant zijn de balkons plaatselijk gerepareerd en is het hout- en betonwerk geschilderd. Eind maart 2011 is het onderhoudsproject feestelijk afgesloten. Leerlingen van basisschool de Meander onthulden 9 bankjes die zij speciaal voor de gelegenheid geschilderd hadden. De door Vidomes en Hemubo gesponsorde bankjes fleuren nu de binnenterreinen rond het complex op.
12.5 Onderhoudsprojecten Zoetermeer Nieuw hang- en sluitwerk in Buytenwegh en Oosterheem in Zoetermeer Op initiatief van opzichters van Vidomes is in 2011 het hang- en sluitwerk verbeterd op plekken waar dat absoluut noodzakelijk was. Het ging om woningen in Buytenwegh en in een relatief nieuwe wijk: Oosterheem. Tijdens overleggen met de gemeente, bewoners en politie bleek dat er in deze wijken regelmatig werd ingebroken. Bewoners zijn nu beter beschermd tegen inbraak. Het heeft ook gezorgd voor input van andere bewoners die ons wijzen op noodzakelijke aanpak van andere woningen en complexen. Vidomes heeft ervoor gekozen om niet alle woningen op het niveau van het Politiekeurmerk te krijgen. In de loop van de tijd worden de eisen namelijk bijgesteld en vooralsnog zijn de kosten te hoog om alle woningen op dat aangescherpte nieuwe niveau te brengen. Bij uitvoering van groot onderhoud van de woningen nemen we het veiligheidsaspect wel mee.
Pagina 88 van 88
