Deze tijd vraagt om slimme beslissingen en heldere keuzes

JAARVERSLAG 2012

01 2

“Deze tijd vraagt om slimme beslissingen en heldere keuzes.” www.zvhjaarverslag.nl

Verslag van de bestuurder

“Onze intuïtie om juist in te spelen op wat een klant écht nodig heeft, groeit.” Gesprek met directeur-bestuurder Frank van Dooren

Net als 2011 stond ook het afgelopen jaar in het teken van meer doen met minder geld. Hoe stuurde u daarop? Vooral door medewerkers nog bewuster te maken van het feit dat we er zijn voor de huurders. Het is goed als wij de basisprocessen op orde hebben, maar uiteindelijk gaat het om hoe de klant onze dienstverlening beleeft. Of een huurder tevreden is, of niet. In dat opzicht was 2012 echt het jaar van de klachtenafhandeling. We handelden 90% van de klachten binnen de gestelde termijn af. Tegelijkertijd benutten we die klachten om te zien hoe we dingen konden verbeteren. Bijvoorbeeld door vaker direct contact te leggen; huurders te bellen, uit te nodigen of langs te gaan en met elkaar tot een oplossing te komen. Ook onze onderhoudsman van de klussenbus had een groot aandeel in de directe, persoonlijke contacten met onze huurders: hij bezocht in 2012 maar liefst 1200 adressen. Vanuit onze goede contacten met de Bewonersraad horen wij dat huurders deze directe benadering waarderen. Uiteindelijk gaat het er niet altijd om dat we gelijk ‘ja’ zeggen op een klantvraag, maar inspelen op wat iemand echt nodig heeft. Ik merk dat die intuïtie er is, en groeit. Ook op financieel gebied blijft het nodig om bewust en alert om te gaan met budgetten en onze afgeslankte begroting. We geven fors minder uit. Dat kan ook niet anders, de tijd dat alles kon is echt voorbij. We moeten slimme keuzes maken, daadkrachtig zijn en doelen blijven behalen. Zoals het behouden van onze A-status en het halen van de begroting. Daarbij kijken we goed naar hoe we ons geld uitgeven. Bijvoorbeeld aan projecten die écht nodig zijn en niet langer uitgesteld kunnen worden, zoals de vernieuwing van de Havenbuurt. Op het gebied van participatie sloegen we hier een grote slag door huurders optimaal te betrekken bij de ontwerpen van de nieuwe woningen. Soms was dat zoeken en bleven we wel eens kortstondig steken op meningsverschillen. Dat geeft niet. Het resultaat is dat veel bewoners een grote betrokkenheid voelen en er vertrouwen is in elkaar.

ZVH JAARVERSLAG 2012 > VOORWOORD > VERSLAG VAN DE BESTUURDER

PAGINA 2 VAN 77

ZVH behield de A-status in 2012, maar stond aan het eind van het jaar wel onder verscherpt toezicht. Hoe zit dat? We zitten nog steeds in de herstelfase. Dat betekent dat onze externe toezichthouders ons de komende tijd goed blijven begeleiden. Met de komst van de nieuwe kabinetsmaatregelen gaan we, net als andere corporaties, meer afdragen en we moeten al op de kleintjes letten. Dat betekent stevig sturen, op koers blijven en goed voor onze huurders zijn. Ik ervaar de extra toezicht dan ook niet als straf, maar juist als steun in de rug bij wat we al aan het doen zijn. We moeten weten waar we staan en hoe we met alle nieuwe maatregelen om moeten gaan. Nu, maar ook over vijf jaar. En ZVH doet dat. Welke slimme keuzes maakte ZVH in 2012? Ik ben trots op hoe we in 2012 en de jaren ervoor alle maatregelen van het herstelplan uitvoerden, terwijl dat tegelijkertijd soms pijn deed. Zo is het faseren van onderhoud, evenals het verschuiven van sommige projecten naar een later tijdstip geen fijne beslissing voor onze huurders. Daar ben ik me zeer van bewust. Gelukkig waren er ook projecten die we konden opstarten, dan wel voortzetten en afronden in 2012. Zoals het afbouwen van de Herbergier in Assendelft en de start van het Thomashuis op dezelfde locatie. Voortdurend kijken we naar wat de klantwaarde is van onze keuzes. Een slimme beslissing is ook het meegeven van gereedschap aan onze mutatieopzichters, zodat zij kleine herstellingen en onderhoud in de woning zelf kunnen uitvoeren. Dat levert een fikse besparing op. We hoeven voor dit werk geen andere partij in te huren, de woning kan snel weer verhuurd worden en nog belangrijker: nieuwe of vertrekkende huurders weten gelijk waar ze aan toe zijn. Ook keken we het afgelopen jaar goed naar bestaande contracten. Wat kan beter en goedkoper? Zo is uit de aanbesteding voor het grotere onderhoud gekozen voor een samenwerking met KBK Bouw. Van bewoners horen we dat ze tevreden zijn over hun werk, en dat betekent minder klachten en meer tevreden huurders. Daarnaast blijven we scherp op onze meerjarige processen en zoeken we waar mogelijk de samenwerking op met andere corporaties, de gemeente en wijkinstanties.


Door ook scherp en intensief in te zetten op onze woningverkoop behaalden we ons verkoopdoel van zestig woningen en konden we op een goede manier afscheid nemen van ons laatste bezit buiten de Zaanstreek. Een minder leuke, maar nodige beslissing was ten slotte de formatiereductie van 10%. ZVH is volgens u op koers, maar welke dingen kunnen nog beter? Hoewel KWH ons het afgelopen jaar goed beoordeelde ben ik van mening dat onze dienstverlening en klantgerichtheid beter en efficiënter kunnen. Zo moeten we zelf sneller weten wat er echt aan de hand is bij een reparatieverzoek of een klacht. In het eerste geval heb ik het over meer technische kennis, zodat we ook sneller en gerichter aan een oplossing kunnen werken. Als het gaat om klachten en overlastmeldingen denk ik dat we meer de samenwerking met collega-corporaties en andere, betrokken organisaties moeten opzoeken. Uiteraard alleen als dat een meerwaarde oplevert. Of dat tot de mogelijkheden behoort, gaan we in 2013 verder onderzoeken. Hoe gaat 2013 er voor ZVH uitzien? 2013 wordt een overgangsjaar. Ik verwacht in de tweede helft van het jaar licht aan het eind van de tunnel en een kleine verbetering in de economische crisis. Dat betekent niet dat we al kunnen juichen, want in de corporatiebranche zal er voorlopig qua beleid weinig veranderen. Desalniettemin heb ik er vertrouwen in dat ZVH en haar medewerkers de opdracht zoals die nu ligt goed oppakken en dat we alles wat nog op ons af komt, aankunnen. Daarbij ben ik mij uiteraard bewust van het risico van verschillende externe zaken en de maatregelen door het kabinet. We moeten nu vooral alert en op koers blijven. De betaalbaarheid van onze huren baart me wel zorgen. Kunnen onze huurders alle maatregelen van het kabinet dragen? Blijft dat op peil? Niet alleen een zorg voor onze corporatie, maar met name voor onze huurders. Naast een overgangsjaar is 2013 voor ZVH ook een jubileumjaar: we bestaan dan precies honderd jaar! De missie waar het in 1913 mee begon – het bieden van kwaliteitshuisvesting aan mensen met een kleine beurs - is nog even belangrijk. Al honderd jaar lang dragen we die verantwoordelijkheid op

PAGINA 3 VAN 77

eigen kracht. En dat vind ik best bijzonder.


PAGINA 4 VAN 77

Raad van Toezicht

“ZVH is een koers ingezet naar een solide bedrijf met een heldere, maatschappelijk juiste en inspirerende missie, en daar houden wij goed toezicht op.” Tom Kuijper, voorzitter Raad van Toezicht

Rol en werkwijze De Raad van Toezicht is de onafhankelijke, interne toezichthouder van ZVH en houdt toezicht op de strategie, de continuïteit en de algemene zaken van ZVH en gelieerde ondernemingen, waaronder: de uitvoering van het herstelplan zoals door het CFV opgelegd; het realiseren van de corporatiedoelstellingen; het realiseren van de volkshuisvestelijke opgaven; de strategie en risico’s verbonden aan de corporatie-activiteiten; het opzetten en de werking van een intern risicobeheersings- en controlesysteem; het kwaliteitsbeleid; de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; het financieel verslaggevingsproces; naleving van toepasselijke weten regelgeving.

Daarnaast toetst de Raad van Toezicht de besluiten die de directeurbestuurder neemt aan de visie en missie, het herstelplan en alle overige kaders voor de bedrijfsvoering. Een aantal besluiten, zoals vastgelegd in de statuten en het reglement van de Raad van Toezicht, mag alleen met goedkeuring van de Raad van Toezicht worden uitgevoerd. Ten slotte staat de Raad van Toezicht de directeur-bestuurder met raad ter zijde.

Werkwijze en taken deelcommissies De Raad werkt met twee deelcommissies: de auditcommissie en de selectieen remuneratiecommissie. Zo zijn de taken verdeeld onder de raadsleden en heeft ieder een eigen aandachtsgebied.

ZVH JAARVERSLAG 2012 > OVER ZVH > RAAD VAN TOEZICHT

PAGINA 5 VAN 77

Auditcommissie De auditcommissie ziet onder meer toe op interne risicobeheersings- en controlesystemen. Zij houdt toezicht op de financiële informatieverschaffing van ZVH en let erop dat de aanbevelingen van de accountants worden opgevolgd. De auditcommissie bestond in 2012 uit: • de heer ir. C. Vrouwe (voorzitter); • de heer M.A. Zonneveld (lid); • en mevrouw ir. C. Niestijl (reservelid). In 2012 kwam de auditcommissie vier keer bij elkaar. Bij één bijeenkomst was de accountant van PWC aanwezig, bij een andere het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). Op de agenda stonden: het herstelplan ZVH; jaarrekening en jaarverslag 2011; het accountantsverslag; de kaderbrief met daarin alle (projectmatige) bezuinigingen die ZVH de komende jaren moet doorvoeren om de meerjarenbegroting sluitend te kunnen maken; projecten, investerings- en ontwikkelbesluiten (Gortershof in Zaandijk, Bannehof in Zaandijk, Herbergier en Thomashuis in Assendelft, Poelenburg in Zaandam, Havenbuurt in Zaandam, E-Flats in Zaandam); financieel beleidsplan; financieringen en renterisico’s; kwartaalrapportages; begroting 2013; meerjarenplan 2013-2022 (inclusief scenarioanalyse); treasury jaarplan 2013 en treasury statuut; het verbindingenstatuut; managementletter 2011 PWC; beoordelingsbrief 2012 CFV.

sprak de commissie specifiek over het Client Serviceplan dat PWC opstelde voor ZVH. Daarin zoomt PWC onder meer in op de financiële situatie van ZVH – hoe is deze nu en wat zijn de gevolgen van de kabinetsmaatregelen? De risico’s voor ZVH zijn benoemd en er is aandacht besteed aan integriteit. Met het CFV is gesproken over het continuïteitsoordeel 2012 – welke beoordeling krijgt ZVH en hoe is het CFV tot deze beoordeling gekomen? – en de veranderingen binnen het CFV. In het eerste kwartaal van 2013 adviseert de auditcommissie de Raad van Toezicht over de accountantskeuze. PWC voert dan vier jaar achtereen de controle uit. Zoals de Governancecode voorschrijft, wordt een accountant voor maximaal vier jaar benoemd. Hierna wordt het functioneren van de accountant beoordeeld, waarna de Raad van Toezicht een eventuele herbenoeming doet. De Raad van Toezicht is van plan één keer per jaar een gesprek te laten plaatsvinden tussen de auditcommissie en de controller (individueel). Selectie- en remuneratiecommissie De selectieen remuneratiecommissie houdt zich met name bezig met het functioneren van de directeur-bestuurder en maakt prestatieafspraken met hem. Daarnaast is het een taak van de commissie om selectiecriteria op te stellen en benoemingsprocedures van bestuur en raadsleden te begeleiden. Ook kijkt de commissie naar het bezoldigingsbeleid voor de directeurbestuurder en de Raad van Toezicht. De selectieen remuneratiecommissie bestond in 2012 uit: • • • •

mevrouw drs. M.J.E. Hoek (lid tot 1 juni 2012); de heer mr. P. Wieringa (commissievoorzitter); mevrouw ir C. Niestijl (lid per 1 juni 2012); en mevrouw drs. B.M. van der Pers (reservelid).

De commissie kwam in 2012 twee keer bij elkaar en spraken met de directeurbestuurder over: De auditcommissie bracht voorafgaand aan de raadsvergadering verslag uit van het overleg dat de commissie met de directeur-bestuurder had. Met PWC


de realisatie van zijn prestatieafspraken uit 2011; de prestatieafspraken voor 2012;

PAGINA 6 VAN 77

de beloning van de directeur-bestuurder in 2012 en de prestatiebeloning (variabele beloning) over 2011.

De commissie bracht advies uit aan de Raad van Toezicht over de BTWheffing die geldt over de vergoedingen van de raadsleden, en wat dit voor elk lid betekent. Daarnaast stelde de commissie in overleg met de directeurbestuurder een inwerkprogramma en opleidingsplan op voor de raadsleden. Een delegatie van de Raad van Toezicht spreekt jaarlijks ook met het managementteam om een verdere verdieping van kennisin ZVH te vergroten.

Toezicht-, toetsingskaders en informatiebronnen Als toezichtkaders hanteert de Raad van Toezicht: de Governancecode Woningcorporaties; de AedesCode; het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector); de Woningwet; algemene weten regelgeving; honorariumregeling voor directeur-bestuurder en Raad van Toezicht; de statuten; het directiestatuut; de reglementen van de Raad.

het treasury statuut; het investeringsstatuut; het verbindingenstatuut; het strategisch voorraadbeleid van ZVH; de prestatieafspraken met de gemeente; het integriteitsbeleid van ZVH; het BBSH.

De Raad van Toezicht gebruikt bij zijn taakuitoefening verschillende informatiebronnen, zoals: het meerjarenplan; de begroting; kwartaalrapportages; het treasury jaarplan; de managementletter PWC; de oordeelbrief van de Minister; publicaties van Aedes, CFV en VTW; de beloningscode bestuurders van woningcorporaties (per 1 januari 2013 de Wet Normering Topinkomens). De toezicht- en toetsingskaders zijn gebruikt bij het nemen van beslissingen, het beoordelen van bestuursvoorstellen en het bewaken van de realisatie van de bedrijfsdoelstellingen.

Goedgekeurde besluiten Als toetsingskaders hanteert de Raad van Toezicht: de (financiële) strategie van ZVH; het herstelplan, zoals eind 2009 opgesteld; de begroting; de planning & controlcyclus; het treasury jaarplan; het directiestatuut;


Bij het verlenen van goedkeuring aan besluiten van de directeur-bestuurder laat de Raad van Toezicht zich informeren door verschillende partijen, zoals de auditcommissie, de remuneratiecommissie, de managers van de afdelingen, de accountant of een andere adviseur. Herstelplan als leidraad Sinds 2009 werkt ZVH volgens het herstelplan dat is opgelegd door het

PAGINA 7 VAN 77

Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). Dit plan vormt een leidraad voor het behouden van een stabiele organisatie. Ook in 2012 heeft het uitvoeren van het herstelplan een belangrijke rol gespeeld bij het verlenen van goedkeuring aan besluiten van de directeur-bestuurder. Besluiten moeten altijd passen binnen de ruimte die het herstelplan biedt. In 2012 is niet van de kaders van het herstelplan afgeweken. In 2012 heeft de Raad van Toezicht goedkeuring gegeven aan de volgende (voorgenomen) besluiten: de jaarrekening en het jaarverslag 2011 (bij het overleg was ook de accountant aanwezig om accountantsverslag, jaarverslag en jaarrekening te bespreken); het verbindingenstatuut; de statutenwijziging; de huurverhoging voor 2012; het besluit tot gunning van het Paulusgebouw in Heiloo aan corporatie Mooiland Vitalis; het financieel beleidsplan; het aanbieden van project Gare du Nord aan de Prinsenstichting; het investeringsbesluit voor het Thomashuis; de begroting 2013 (inclusief treasury jaarplan 2013) en meerjarenbegroting 2013-2022; het ontwikkelbesluit E-Flats Poelenburg; het investeringsbesluit Havenbuurt; het treasury statuut.

Eigen besluiten De Raad van Toezicht neemt ook eigen besluiten waar nodig. In 2012 zijn dat de volgende besluiten geweest: Reglementen en profielschets: De Raad van Toezicht besloot de eigen reglementen en profielschets aan te passen en vast te stellen. Het raadsprotocol is geïntegreerd in het reglement van de Raad van Toezicht. De nieuwe profielschets en


aangepaste reglementen zijn gepubliceerd op de website van ZVH. De Raad van Toezicht wil de statuten en reglementen elke drie jaar tegen het licht houden en waar nodig herzien. Vergoedingen: De Raad van Toezicht paste de vergoedingen voor de leden per 1 januari 2012 aan. De voorzitter ontvangt jaarlijks € 9.000,-, een lid van de Raad € 8.000,-. Deze vergoedingen passen binnen de richtlijnen die de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties voor de honorering van toezichthouders heeft opgesteld (Honoreringscode Commissarissen). Raadslid

Vergoeding (bruto)

Overige onkostenvergoeding (netto)

De heer T. Kuijper (voorzitter)

€ 8.250,00

€ 750,00

De heer Mr. P. Wieringa

€ 7.375,00

€ 625,00

Mevrouw Drs. M.J.E. Hoek MBA (t/m 31-5-2012)

€ 3.073,00

€ 260,00

Mevrouw Ir. C. Niestijl

€ 7.375,00

€ 625,00

De heer Ir. C. Vrouwe

€ 7.375,00

€ 625,00

Mevrouw Drs. B.M. van der Pers

€ 7.375,00

€ 625,00

De heer Drs. M.A. Zonneveld RA

€ 7.375,00

€ 625,00

Totaal

48.198,00

4.135,00

Zittingstermijnen: De maximale zittingsduur die de Governance Code voorschrijft voor een lid van de Raad van Toezicht is maximaal acht jaar (2x4). Voorheen was dit negen jaar (3x3). Daarbij passend besloot de Raad van Toezicht de eerste zittingstermijn van voorzitter de heer Kuijper, de heer Zonneveld en mevrouw Van der Pers te verlengen van drie naar vier jaar. Zij kunnen voor maximaal één volgend termijn van vier jaar worden herbenoemd. De heer Vrouwe was al aan zijn laatste termijn van drie jaar begonnen, maar respecteert de nu geldende duur van acht jaar en zal daarom op eigen initiatief, een jaar eerder dan

PAGINA 8 VAN 77

oorspronkelijk, aftreden.

Naam en geboortedatum

Terug naar zes leden Met het vertrek van mevrouw Hoek besloot de Raad van Toezicht geen nieuw lid te werven en met zes leden verder te gaan. Mevrouw Niestijl is met ingang van 1 oktober 2012 toegetreden tot de selectieen remuneratiecommissie.

Raadsleden Naam en geboortedatum

Beroep en nevenfunctie(s)

Datum benoeming en einddatum huidige zittingstermijn

De heer T. Kuijper (05-09-1968), voorzitter per 01-01-2010

Business Director EFS (Forbo Flooring Systems) en directeur Forbo Flooring Coral N.V. in Krommenie

26-03-2009 / 25-03-2013 Algemene bedrijfsvoering, commerciële en zakelijke dienstverlening

Mevrouw drs. B.M. van der Pers (26-09-1961), vicevoorzitter per 01-01-2010

Voorzitter Raad van Bestuur WWZMariënstaete-Valent in Voorhout

26-3-2009 / 26-03-2013

Bestuur en zorg

Mevrouw drs. M.J.E. Hoek Directeur De Groene Zaak MBA (01-04-1965) in Den Haag, vereniging ondernemers voor een duurzame economie

20-09-2010 / 19-09-2013. Op eigen verzoek afgetreden per 01-06-2012

Bestuur, bedrijfsstrategie, bouw en vastgoed, innovatie en duurzaamheid / Lid selectieen remuneratiecommissie per 01-01-2011

Mevrouw ir. C. Niestijl, op Zelfstandig ondernemer, voordracht van de adviseur en architect in bewonersraad Amsterdam. (13-03-1964) Nevenfuncties: Adviseur bewonersgroepen bij herstructureringen, Lid Raad van Toezicht stichting Space (sportcomplexen Amsterdam Centrum)

14-06-2007 / 14-06-2010, herbenoemd voor een tweede termijn tot 14-06-2013

Volkshuisvestelijk en bouw / Lid selectieen remuneratiecommissie per 01-10-2012, Reservelid auditcommissie

De heer ir. C. Vrouwe (26-01-1953), op

15-09-2005 / Volkshuisvestelijk en 15-09-2011. Herbenoemd Projectontwikkeling /

Hoofd Vastgoed en ontwikkeling


Deskundigheidsgebied en kerncommissie

Beroep en nevenfunctie(s)

Datum benoeming en einddatum huidige zittingstermijn

Deskundigheidsgebied en kerncommissie

voordracht van de bewonersraad Woningstichting Ons Doel invoor Leiden. een Nevenfunctie: derde en laatste Lidperiode Programmaraad vastgoed tot /15-09-2014 Lid en Architectuurcentrum Leiden voorzitter auditcommissie De heer mr. P. Wieringa (11-05-1972)

Advocaat in Zaandam. Nevenfuncties: Lid bestuur Stichting Zaanse Ondernemersdag, Lid Juniorkamer Zaanstreek, Lid bestuur Rotary De Zaan-Zaandijk

20-09-2010 / 19-09-2014 Juridisch / Lid en voorzitter selectieen remuneratiecommissie

De heer drs. M.A. Zonneveld RA (04-10-1964)

Directeur Financiën ROC 26-03-2009 / 25-03-2013 Financiën / Lid van Amsterdam – ROC auditcommissie Flevoland. Nevenfuncties: Lid Raad van Commissarissen PréWonen

De heer drs. F.A.M. van Dooren (05-11-1954)

Bestuurder ZVH. Uit Als directeur-bestuurder hoofde daarvan werkzaam per toezichthouder op een 01-01-2008, onbepaald aantal dochterondernemingen en deelnemingen van ZVH. Nevenfuncties:Gastdocent bij De Baak, Lid Raad van Toezicht Stichting MEE Noordwest-Holland

Samenstelling en deskundigheid Begin 2012 bestond de Raad van Toezicht uit zeven leden. Mevrouw Hoek heeft medio 2012 op eigen verzoek haar taak als toezichthouder neergelegd. De functie was niet langer te combineren met andere werkzaamheden. De Raad van Toezicht heeft ervoor gekozen om met zes leden verder te gaan. De Raad van Toezicht werkt met een profielschets, waarin de omvang, samenstelling en activiteiten voor de gewenste deskundigheid en achtergrond

PAGINA 9 VAN 77

van de raadsleden staat beschreven. De profielschets is eind 2012 herijkt. Zo is de vereiste deskundigheid uitgebreid, net als het overzicht van de nevenactiviteiten die niet verenigbaar zijn met het raadswerk.

Betrokkenheid bij de organisatie De Raad van Toezicht vindt het belangrijk zowel met de interne organisatie als de stakeholders in contact te blijven. In 2012 spraken zij met leden van het managementteam, de ondernemingsraad en de bewonersraad van ZVH. Het managementteam is in de gelegenheid gesteld om meer te laten zien wat er binnen het werkveld van ZVH gebeurt en welke koers de afdelingen varen. Met de ondernemingsraad spraken zij over de samenwerking met de directeurbestuurder. In 2012 verliep die naar tevredenheid. Ten slotte is er regelmatig contact geweest tussen de voorzitters van de Raad van Toezicht en de bewonersraad, evenals de leden van beide gremia. Namens de bewonersraad zitten mevrouw Niestijl en de heer Vrouwe in de Raad van Toezicht. De voorzitter van de Raad van Toezicht heeft de bewonersraad gevraagd naar de inzet van deze afgevaardigden in de Raad van Toezicht. De Bewonersraad toonde zich tevreden.

Bijeenkomsten In 2012 kwam de Raad van Toezicht zes keer bij elkaar voor vier vergaderingen, een studiebijeenkomst en een zelfevaluatie. Tijdens de studiebijeenkomst - een masterclass - schoolde de Raad van Toezicht zich verder in governance van woningcorporaties. De taak van de Raad van Toezicht en de middelen om invulling aan toezicht te geven, is na de masterclass verder vormgegeven. Een belangrijk leerpunt is de scheiding tussen toezicht- en toetsingskaders. De Raad van Toezicht let hier scherper op. De directeur-bestuurder besprak de ontwikkelingen binnen ZVH en de corporatiebranche gedegen met de Raad van Toezicht. Het uitwisselen van kennis en informatie gebeurde op transparante wijze tijdens formele


vergaderingen, maar ook in bilaterale overleggen met de voorzitter. In 2012 heeft de directeur-bestuurder met de Raad van Toezicht gesproken over: de (voortgang) verkoop en ontwikkeling van projecten en woningen; klachtenbeheer: naar minder klachten en een snellere afhandeling; de kaderbrief met doelen voor de komende jaren en de wijze van realisatie; de dochterondernemingen; de juridische zaken waarmee een groter bedrijfsbelang gemoeid is; de personele en organisatieveranderingen; het integriteitsbeleid en integriteitszaken binnen ZVH. Op initiatief van de Raad van Toezicht worden in 2013 de mogelijkheden onderzocht om KWH-metingen te laten uitvoeren over onze prestaties in duurzaamheid en participatie. Zelfevaluatie De Raad van Toezicht keek in 2012 kritisch naar het eigen functioneren door middel van een zelfevaluatie. Hierbij lieten zij zich begeleiden door een externe adviseur. De resultaten: voor een bredere beeldvorming en toezicht op ZVH als bedrijf worden contactmomenten tussen Raad van Toezicht, bestuurder en managementteam ingepland; jaarlijkse bespreking waarden en normen van ZVH; (meer) helderheid in scheiding tussen toezichtkaders en toetsingskader; rol van controller in relatie tot bestuurder en Raad van Toezicht is nader bepaald. De bestuurder legt verantwoording af aan de Raad van Toezicht, niet aan de controller; meer aandacht voor maatschappelijke doelen; meer aandacht voor benchmarking cijfers en prestaties; kritische blik op eigen rol (inbreng en aanwezigheid) als toezichthouder en adviseur richting ZVH, bewoners, bewonersraad, ondernemingsraad en andere stakeholders.

PAGINA 10 VAN 77

overeenkomst die op 18 januari 2012 door beide partijen is getekend.

Opdracht directeur-bestuurder Begin 2012 heeft de Raad van Toezicht vijf prestatieafspraken met de directeur-bestuurder gemaakt: 1. Er vindt een actualisatie van de strategie plaats. De strategie moet SMART zijn (meetbare doelstellingen), passen in de meerjarige mogelijkheden en levert continuïteit van de corporatie op. Aan de strategie moet een duurzaamheidsplan worden gekoppeld, bestaande uit een visie op duurzaamheid (wat wil ZVH voor het vastgoed en voor de energielasten van bewoners?) en een actieplan (hoe gaat ZVH te werk?); 2. De taakstelling voor bezuiniging en formatiereductie in 2012 is op het eind van het jaar conform de begroting gerealiseerd; 3. ZVH blijft in 2012 binnen haar begroting. De huurderving (maar niet de huurderving door de verkoop van bestaand bezit) is maximaal 2,2 %;

4. ZVH verkoopt 60 woningen, of bezit van gelijke waarde, conform de verkoopdoelstelling uit de begroting. Dit gebeurt op basis van een actuele, reële marktwaarde; 5. De Bewonersraad spreekt aan het eind van het jaar uit dat de raad tevreden is over de samenwerking met (de medewerkers en het bestuur van) ZVH. Samen met de Bewonersraad worden in 2012 nieuwe participatievormen uitgeprobeerd en afspraken gemaakt hoe in de toekomst met deze nieuwe vormen wordt omgegaan.

Remuneratierapport De periode eind 2011 / begin 2012 stond nadrukkelijk in het teken van de (her-)benoeming van de heer Van Dooren als statutair bestuurder van ZVH. De Raad van Toezicht maakte bij monde van de remuneratiecommissie in dit kader afspraken met de bestuurder die schriftelijk zijn bevestigd in een


De motivatie van de Raad van Toezicht voor de herbenoeming staat beschreven in het jaarverslag van 2011. Samengevat was de Raad van Toezicht van mening dat de bestuurder in 2011 (en de jaren ervoor) goed heeft gefunctioneerd en dat hij ook in de jaren 2012 en volgende als de juiste man op de juiste plek wordt beschouwd. De bestuurder heeft het vertrouwen van de Raad van Toezicht in zijn functioneren niet beschaamd. Beoordeling directeur-bestuurder De directeur-bestuurder heeft de prestatieafspraken over 2012 behaald. De Raad van Toezicht is van mening dat de directeur-bestuurder ook in 2012 goed heeft gefunctioneerd. De bestuurder en zijn team speelden, mede ook op verzoek van de Raad van Toezicht, tijdig en adequaat in op het nieuwe overheidsbeleid en de overige veranderende (economische) omstandigheden binnen het werkgebied van ZVH. De remuneratiecommissie sprak in 2012 tweemaal met de directeur-bestuurder over diens functioneren en over de lopende prestatieafspraken. De remuneratiecommissie en de directeurbestuurder voeren ten minste twee keer per jaar (halverwege en aan het eind van het jaar) overleg. Het eindejaarsoverleg heeft ook betrekking op de prestatieafspraken van het daaropvolgende jaar. Beloning Het vaste inkomen van de directeur-bestuurder bedraagt maximaal € 153.238,44, inclusief een variabele beloning van € 10.543,91. ZVH heeft voor haar directeur-bestuurder en de Raad een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering afgesloten. Op 1 januari 2013 trad de Wet Normering Topinkomens (WNT) in werking. Deze wet is van toepassing op de directeur-bestuurder van ZVH. De WNT kent een overgangsregeling: bestaande contracten voor een periode van vier jaar mogen worden gehandhaafd en daarna binnen drie jaar afgebouwd naar de normen van de WNT. De Raad van Toezicht liet zich uitgebreid adviseren over de uitwerking van de WNT op het contract met de drecteur-bestuurder. De adviezen luidden eensluidend dat de directeurbestuurder voor de overgangsregeling in aanmerking komt.

PAGINA 11 VAN 77

De Raad van Toezicht omarmde deze adviezen en dat betekent dat het normeringsstelstel dat tot 1 januari 2013 gold - de Sector Brede Beloningscode - op het contract van de directeur-bestuurder van toepassing blijft. Deze code voorziet in de mogelijkheid om variabele beloningsafspraken te maken. De Raad van Toezicht heeft geen aanleiding gezien deze mogelijkheid niet te gebruiken.

Bezoldiging directeur-bestuurder Vast inkomen Loon Vakantiegeld Subtotaal

€ 132.124,56 € 10.569,97 € 142.694,53

Variabel inkomen Prestatiebeloning 2012 Subtotaal Totaal inkomen

€ 10.543,91 € 10.543,91 € 153.238,44

Pensioenlasten Werkgeversgedeelte

€ 33.475,20

Totaal

€ 33.475,20

Vergoedingen Vaste onkostenvergoeding

€ 1.080,00

Totaal

€ 1.080,00

Werkgeverslasten ZVW

€ 3.554,52

WW

€ 1.493,88

WAO-basis

€ 2.528,16

WIA-hiaat premie WIA-hiaat excedent premie Totaal

Nevenfuncties De directeur-bestuurder overlegt voor aanvaarding van een nevenfunctie met de voorzitter van de Raad van Toezicht. De nevenfuncties die in 2012 door de directeur-bestuurder zijn uitgeoefend zijn niet in strijd met zijn functie bij de corporatie. Ook is er geen sprake van tegenstrijdige belangen of belangenverstrengeling. Prestatieafspraken 2013 De prestatieafspraken voor 2013 hebben betrekking op de financiën (begroting, efficiency, huurderving), op de positie van ZVH in het licht van de overheidsmaatregelen en de crisis op de woningmarkt, alsmede de verkoop van woningen en de herbestemming van twee grote bedrijfspanden.

Goedkeuring op het jaarverslag De directeur-bestuurder heeft de jaarrekening goedgekeurd. Tijdens de vergadering van 27 mei 2013 heeft de Raad deze goedkeuring geaccordeerd. De concept-jaarrekening is besproken in aanwezigheid van het hoofd Bedrijfsvoering en de externe accountant. De Raad van Toezicht heeft kennisgenomen van de controleverklaring van PWC over de getrouwheid van de jaarrekening. Raad van Toezicht De heer T. Kuijper, voorzitter Mevrouw drs. B.M. van der Pers, vicevoorzitter Mevrouw ir. C. Niestijl De heer ir. C. Vrouwe De heer drs. M.A. Zonneveld RA De heer mr. P. Wieringa

€ 99,84 € 156,96 € 7.833,36


PAGINA 12 VAN 77

Governancecode

“De governance biedt basisregels voor goed bestuur en goed toezicht.” Jan de Boer, hoofd Bedrijfsvoering

ZVH hanteert de beginselen zoals vastgelegd in de AedesCode en Governancecode Woningcorporaties. Het bestuur en de Raad van Toezicht zijn verantwoordelijk voor de inrichting en het besturen van en toezicht houden op de governance en naleving van de Governancecode Woningcorporaties. In 2012 heeft ZVH de principes en uitwerkingen van de Governancecode Woningcorporaties opgevolgd. Daar waar dit niet gedaan is, lichten we toe waarom we deze keuze maakten.

Visie directeur-bestuurder Directeur-bestuurder Frank van Dooren: “In ons werk staat de klant centraal. Het inrichten van de organisatie om klanten zo goed mogelijk te bedienen was in 2012 voor ons een speerpunt. Het is nodig dat we veranderingen doorvoeren om dit doel te bereiken. ZVH is een open en transparante organisatie, we werken gestructureerd, binnen de kaders en met de middelen die we hebben. We zijn zorgvuldig, integer en hebben aandacht voor klanten en stakeholders en daar richten we onze organisatie op in. We leren nog altijd van onze klanten en stakeholders en willen dat ook blijven doen, zodat we onszelf kunnen verbeteren.” Visitatie uit 2011 De visitatie in 2011 leverde waardevolle informatie en verbeterpunten op waar ZVH in 2012 verder aan werkte: ZVH moet ambities en doelen meer SMART (specifiek, meetbaar, acceptabel, realistisch en tijdgebonden) formuleren. In 2012 hebben we hier de eerste aanzet toe gedaan die in 2013 verder uitgewerkt wordt. Het beleid voor leefbaarheid en participatie moet worden vastgelegd. In 2012 zijn we gestart met het in kaart brengen van participatievormen die bij onze corporatie passen. Ook hebben we een toolkit samengesteld, waarmee we huurders op weg kunnen helpen bij participatie. In 2013 gaan we hiermee verder. Voordat het beleid wordt vastgesteld, bespreken we het met de Bewonersraad. Wat

ZVH JAARVERSLAG 2012 > OVER ZVH > GOVERNANCECODE

PAGINA 13 VAN 77

leefbaarheid betreft hebben we vooral aandacht gehad voor de praktijk en minder voor het maken van concreet beleid. Diverse belanghebbenden hebben behoefte aan samenspraak. Op het gebied van wonen en zorg willen zij gezamenlijk een toekomstvisie formuleren en concrete doelen bepalen. De scheiding van wonen en zorg per 1 januari 2013 heeft gevolgen voor zowel zorgpartijen als corporaties. In 2012 zijn we hierover in gesprek gegaan en in 2013 zoeken we met elkaar naar een vorm van samenwerking binnen de mogelijkheden die er zijn. Ook zijn we in 2012 met zorgpartijen in gesprek gegaan over de inzet van mensen en middelen (vanuit de zorg of vanuit de corporatie) op de plek waar die nodig is. Doel is de klant beter te bedienen en efficiënter met onze middelen om te gaan.

Governancecode Woningcorporaties De taken en bevoegdheden van de directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht zijn vastgelegd in: de statuten; het directiestatuut; de bevoegdhedenmatrix; het reglement en protocol van de Raad van Toezicht; het reglement van de auditcommissie; het reglement van de selectieen remuneratiecommissie.

de resultatenontwikkeling; het beleid in deelnemingen van de corporatie; de interne organisatie; het naleven van alle relevante weten regelgeving; en het beheersen van de risico’s die de activiteiten van de corporatie met zich meebrengen.

De Raad van Toezicht houdt toezicht op en beoordeelt het functioneren van de bestuurder en maakt prestatieafspraken met hem. Zij doen verslag van de beoordeling van de bestuurder in het remuneratierapport. In zijn besluitvorming laat de bestuurder zich adviseren en ondersteunen door het managementteam. De bestuurder neemt de uiteindelijke beslissing en is eindverantwoordelijk. In zijn keuzes en besluiten weegt de bestuurder verschillende belangen af: de maatschappelijke en volkshuisvestelijke belangen in relatie tot de belangen van de organisatie. De regels uit de Governancecode Woningcorporaties zijn hierin leidend. De bestuurder is op 1 januari 2008 voor vier jaar benoemd. De Raad van Toezicht heeft hem per 1 januari 2012 voor een tweede periode van vier jaar herbenoemd. In 2012 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen bij de directeurbestuurder en bij de leden van de Raad van Toezicht zoals bedoeld in respectievelijk principe II.3 en principe van de III.6 van de Governancecode Woningcorporaties.

AedesCode

ZVH hanteerde als lid van Aedes in 2012 de normen die in de AedesCode over het maatschappelijk ondernemerschap zijn vastgelegd: Herbenoeming bestuur Het bestuur van ZVH wordt gevormd door één persoon: de directeurbestuurder. Hij bestuurt de corporatie en is onder meer verantwoordelijk voor:

1. Maatschappelijke doelstellingen Onze missie geeft uiting aan de opgave die we als maatschappelijk onderneming hebben. We werken samen met professionele partners en onze klanten.

het realiseren van de doelstellingen van de woningcorporatie; de financiën;


PAGINA 14 VAN 77

2. Belanghouders In ons werk is de relatie met onze stakeholders van groot belang. Hoe en met welke stakeholders wij samenwerken en overleggen, leest u hier.

3. Klanten Onze klanten (de huurders) staan centraal en ons werk is erop gericht om hen zo goed mogelijk te bedienen. ZVH hecht er grote waarde aan om met hen in overleg te treden en hun kennis en ervaringen in ons werk mee te nemen. Bij elk besluit dat we nemen, wegen we de klantbelangen af.

4. Bestuur en toezicht De wijze waarop het bestuur en de toezicht daarop is ingericht bij ZVH is hier te lezen.

5. Integer ondernemen ZVH hanteert een integriteitscode die onder meer voorziet in goed werknemerschap, geen zelfverrijking ten koste van klanten en corporatie (medewerkers nemen geen kerstgeschenken aan), scheiding van werk en privé en nevenactiviteiten. Twee medewerkers dienden een verzoek in voor het verrichten van een nevenfunctie. Beide zijn goedgekeurd. Het integriteitsbeleid wordt intern actueel gehouden door er met elkaar over te praten en cases te benoemen. De code is in 2012 niet herijkt en er zijn geen integriteitskwesties voorgevallen. De klokkenluidersregeling is in 2012 niet herijkt, noch is er in 2012 gebruik van gemaakt. In aanvulling op de integriteitscode stelden wij in 2012 een gedragscode op voor opdrachtnemers.

ZVH beheert geld van de gemeenschap en springt daar zuinig en zorgvuldig mee om. In 2012 zijn keuzes gemaakt die binnen de begroting en het herstelplan passen. De overheidsmaatregelen zullen in 2013 een grotere druk op de financiële ruimte leggen. We zullen nog kritischer moeten kijken naar onze inkomsten en uitgaven.

7. Verantwoording en rapportage In ons werk maken we keuzes waarbij het belang van de klant altijd voorop staat. Door huurders te betrekken – van individu tot de Bewonersraad – is ZVH goed op de hoogte van de wensen en behoeften van de huurders. Deze kennis zet ZVH in bij de ontwikkeling van producten en diensten. Onderdeel van verantwoording is de visitatie van de corporatie.

8. Toepassing, naleving en sancties ZVH hanteert de principes uit de AedesCode. Doen we dat niet (voldoende), dan worden we daar graag op aangesproken. We spreken ook andere corporaties aan als zij dat niet doen.

Persoonsgegevens ZVH gaat zorgvuldig om met (het verwerken van) persoonsgegevens. We volgen daarbij de richtlijnen van de Wet Bescherming Persoonsgegevens. Medewerkers die persoonsgegevens verwerken, werken bijvoorbeeld met een ‘beslissingstabel gegevensverstrekking’. Deze tabel begeleidt hen bij een besluit tot gegevensverstrekking. In de bevoegdheden van medewerkers is in 2012 niets veranderd. In 2012 schoonden we onze papieren archieven op, waarbij de termijnen voor het bewaren van persoonsgegevens in acht zijn genomen.

6. Inzet van middelen


PAGINA 15 VAN 77

Strategie en beleid

“Deze tijd vraagt om slimme beslissingen en heldere keuzes.” Yvonne de Groot, hoofd Strategie

Beter zichtbaar in missie Al bijna honderd jaar is ZVH een zelfstandige corporatie. De laatste jaren is ZVH meer en meer teruggekeerd naar de basis. Dochterondernemingen zijn afgestoten, bezit en grondposities buiten de Zaanstreek zijn verkocht en risicovolle projecten zijn beëindigd. Mede hierdoor is onze missie nog beter zichtbaar geworden: ZVH zorgt voor kwalitatief goede woningen voor mensen met een laag inkomen in de Zaanstreek, met bijzondere aandacht voor ouderen. We werken aan deze opdracht door: onderhoud in bestaand bezit; nieuwbouw van betaalbare woningen in bestaande Zaanse wijken en buurten; verhuur, grotendeels aan mensen met een kleine beurs; het energiezuiniger maken van woningen en stimuleren van energiezuinig gedrag; een laagdrempelige dienstverlening en vergroting van de klantwaarde; samen met huurders naar oplossingen te zoeken; buurten en complexen in te richten waar mensen elkaar ontmoeten en waar ZVH zichtbaar aanwezig is; een prettige samenwerking met bewonerscommissies en de Bewonersraad, en het stimuleren van actieve participatie door huurders.

Meer met minder De financiële situatie van ZVH maakte het ook in 2012 noodzakelijk om goede keuzes te maken. Niet overal is geld voor. De aangekondigde maatregelen van de Rijksoverheid (Lenteakkoord en Rutte II) geven nóg minder ruimte

ZVH JAARVERSLAG 2012 > OVER ZVH > STRATEGIE EN BELEID

PAGINA 16 VAN 77

voor de komende jaren. Via een kaderbrief en een strakke meerjarenprognose (waarin het accent ligt op het uitgeven van geld aan dingen die écht nodig zijn), maar vooral ook door goed te luisteren naar bewoners en de bovenstaande missie en uitgangspunten voorop te stellen, blijft ZVH een zichtbare en actieve Zaanse corporatie.

Strategisch kader: toetsing op zeven thema’s Al onze (woon)activiteiten als sociale verhuurder zijn aan zeven belangrijke thema’s getoetst: 1. 2. 3. 4. 5.

ZVH biedt een goede kwaliteit voor een daarbij behorende prijs; ZVH bouwt voor een beperkt aantal doelgroepen; ZVH is zuinig op haar kapitaal; ZVH werkt met professionele partners; ZVH draagt alleen voor haar kerntaken maatschappelijke verantwoordelijkheid; 6. ZVH is gemeenten van dienst vanuit haar eigen visie; 7. ZVH draagt bij aan het opvangen van de vergrijzing.

De spelregels gelden voor veranderingen die groter en ingrijpender van aard zijn en niet eenvoudig ongedaan kunnen worden gemaakt. Voor kleine veranderingen die de huurder eenvoudig kan herstellen gelden de ZAV-regels niet. In het ZAV-beleid staat: wanneer schriftelijke toestemming van ZVH nodig is; voor welke werkzaamheden de huurder een aanvraag moet indienen; of, en wanneer, een huurder aanspraak maakt op vergoeding; welke stappen de huurder moet ondernemen; hoe ZVH te werk gaat bij een aanvraag en bij verhuizing van de huurder.

Overgangsregeling Het ZAV-beleid kent ook een overgangsregeling voor huurders die voor 2012 zonder duidelijke afspraken een grote verandering in hun ZVH-woning hebben gedaan. Als bij verhuizing onduidelijkheid ontstaat of een voorziening wel of niet met toestemming is aangebracht of voor vergoeding in aanmerking komt, treedt deze regeling in werking.

Strategisch voorraadbeleid Deze kaders geven de organisatie houvast voor de bedrijfsvoering. Ze vormen daarmee een belangrijke beheersingsinstrumenten voor Control om de processen en de risico’s te managen.

Duidelijke regels voor woningaanpassing ZVH vereenvoudigde in 2012 de regels voor veranderingen die de huurder in de woning aanbrengt, en legde ze duidelijk vast. Met de nieuwe regels voor Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) krijgen huurders vooraf meer duidelijkheid over hun rechten en plichten en voorkomen we discussies en klachten bij verhuizing.


Het eind 2011 vastgestelde strategisch voorraadbeleid was in 2012 de leidraad bij het nemen van besluiten over onze woningvoorraad. In 2012 is een start gemaakt met het op orde brengen - controleren, ordenen en aanvullen - van alle (technische) basisgegevens van onze woningen. Deze basis is noodzakelijk om verantwoorde keuzes te kunnen maken over de toekomst van onze woningen. Per complex zijn interne vragen beantwoord over de toekomstwaarde (past een complex ook in 2030 nog binnen onze woningvoorraad, is een ingreep noodzakelijk, leent het zich voor verkoop of is het aan vervanging toe?). Het proces om de basis op orde te brengen moet in 2013 afgerond zijn zodat we beschikken over complete en betrouwbare informatie van al onze woningen.

PAGINA 17 VAN 77

Tafelzilver Met de Bewonersraad deden we een rondje langs ons bezit. We gingen met elkaar in gesprek over wat ‘tafelzilver’ is: historische of karakteristieke woningen of buurten in Zaanstad die zo veel mogelijk behouden moeten blijven volgens de Bewonersraad. Deze woningen zouden we niet moeten slopen of verkopen, maar bijvoorbeeld renoveren. In 2012 is als tafelzilver aangemerkt: Woningen op het Vissershop; Woningen in de Plantsoenen; Woningen in de Talmabuurt.

Voorraadontwikkeling ZVH's woningvoorraad nam in 2012 per saldo met negentig woningen af: 77 woningen zijn verkocht, 27 gesloopt. De verkochte woningen hadden overwegend een minder goed energielabel wat overeenkomt met een van de doelstellingen van het strategisch voorraadbeleid. Ook zijn er drie onzelfstandige eenheden (kamerverhuur) samengevoegd tot één appartement. Door oplevering van nieuwproject De Herbergier voegden we zestien onzelfstandige eenheden en een eengezinswoning aan onze voorraad toe.

energieklasse in 2012 Wooneenheden

Totaal 2012

Totaal 2011

A

B

C

D

E

F

264

141

252

172

358

210

215

61

1.673

1.681

Appartementgemeenschappelijke CV

47

0

1

143

344

226

639

312

1.712

1.684

Eengezinswoning

64

63

213

262

253

286

287

316

1.745

1.828

Maisonnette

16

37

115

62

81

64

30

17

423

440

Onzelfstandige wooneenheid

71

0

0

0

0

0

0

0

71

81

Subtotaal*

463

241

582

786 1.171

707

5.624

5.714

Bedrijfsonroerend goed

176

Grond

141

Appartement met individuele CV

10

Woonstudio Stallingsruimte

639 1.036

G

6

4

1

1

188

188

1

12

57

29

250

250

21 694

Subtotaal*

1.011

0

0

Eindtotaal woningvoorraad*

1.474

241

582

31

7

670 1.043

16

21

21

694

694

58

30

1.153

1.153

802 1.229

737

6.777

6.867

*Eventuele verschillen zijn het gevolg van afrondingen.

In 2012 verbeterden we de energielabels van een aantal woningen en complexen door renovatie of energiezuinige maatregelen. Wel ontbreken er nog steeds energielabels van woningen. In 2013 worden 2.000 woningen opnieuw of voor de eerste maal gelabeld, zodat eind 2013 alle ZVH-woningen een energielabel hebben.


PAGINA 18 VAN 77

Financieel risicobeheer

Het financieel beleid geeft de financiële kaders voor de bedrijfsvoering

In 2012 is het financieel beleidsplan geactualiseerd en vastgesteld door het managementteam en de Raad van Toezicht. Het financieel beleid geeft de financiële kaders voor de bedrijfsvoering. In dit financieel beleid zijn kaders vastgelegd voor de Interest Coverage Ratio, Loan to Value en het direct rendement. De kaders zijn randvoorwaardelijk voor de begroting en meerjarenprognose. Ook bevat het beleidsplan rendementseisen voor de ontwikkeling van vastgoed. Deze rendementseisen zijn in de vorm van IRR’en (Internal Rate of Return) voor verschillende soorten vastgoed. De Interest Coverage Ratio (ICR) en de Loan to Value maken integraal onderdeel uit van de kwartaalrapportage. In de dagelijkse praktijk blijkt met name de Interest Coverage Ratio een belangrijke stuurvariabele. De andere kengetallen worden vooral gebruikt bij de jaarlijkse analyse van de cijfers. Daarnaast vindt er een toetsing van de kengetallen plaats bij projectbesluiten, met name daar waar sprake is van projecten die nog niet waren opgenomen in de meerjarenprognose. Zo kan getoetst worden wat het effect van een nieuw project is op de kengetallen en of de kaders niet overschreden worden. Treasury statuut en -beleid In 2012 is het treasury statuut geactualiseerd. Het voldoet aan de meest recente regelgeving, onder meer van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het statuut geeft de kaders voor de uitvoering van de treasury activiteiten. Jaarlijks stelt ZVH een treasury jaarplan op met een financiële analyse en de acties voor het komende jaar. Hier komen onder meer herfinancieringen en het managen van het renterisico aan de orde. De treasury commissie, bestaande uit de directeur-bestuurder, het Hoofd Bedrijfsvoering, een controller en een externe adviseur, monitort de uitvoering van het treasury jaarplan. Elk kwartaal stelde Control een treasury rapportage op die werd besproken in de commissie. Wekelijks werd op basis van de laatste inzichten de korte en middellange liquiditeitsprognose geactualiseerd. Investeringsstatuut ZVH heeft in 2011 een investeringstatuut vastgesteld. Het statuut geeft de kaders voor het ontwikkelen van vastgoed. Belangrijke onderdelen van het

ZVH JAARVERSLAG 2012 > OVER ZVH > FINANCIEEL RISICOBEHEER

PAGINA 19 VAN 77

statuut zijn de toetsing van een project aan de strategie en het strategisch voorraadbeleid, de toetsing aan de financiële kaders, de procesarchitectuur, de besluitvorming en (risico)beheersing rondom projecten. Het statuut is zeer bruikbaar gebleken bij de toetsing van projectbesluiten. In 2012 vond geen herijking plaats. Verbindingenstatuut en -beleid ZVH heeft in 2012 een verbindingenstatuut vastgesteld. ZVH streeft naar een vereenvoudiging van de deelnemingenstructuur. Het gebruik van deelnemingen beperken we zoveel mogelijk tot samenwerkingsverbanden om juridisch tot een goede verdeling van risico’s te komen. Kernactiviteiten voeren we zoveel mogelijk binnen de corporatie (toegelaten instelling) uit. De sanering van de huidige structuur is daar een uitwerking van.

Structuur Voor de belangrijkste bedrijfsprocessen bij ZVH zijn proceseigenaren aangesteld. Zij zijn elk verantwoordelijk voor een bepaald proces. Zij hebben tot taak hun bedrijfsproces zo goed en efficiënt mogelijk te laten verlopen en de risico’s in het proces te identificeren en beheersingsmaatregelen daarvoor op te stellen. De proceseigenaren kijken afdelingsoverschrijdend. Samen met Control zijn zij verantwoordelijk voor het beschrijven van de verschillende processen, zodat de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden helder zijn. De beschrijving is daarmee vooral een hulpmiddel om tot verbetering te komen. Procesarchitectuur (bouw)projecten Het investeringsstatuut beschrijft ook de procesarchitectuur voor projectbeheersing. Met deze procesarchitectuur is het gehele proces en de besluitvorming rondom projecten ingekaderd en kunnen de risico’s beter gemanaged worden. Controlorganisatie De onafhankelijke toetsingsrol van Control is in 2012 sterk toegenomen, met


name bij projectbesluiten. Daarnaast heeft het team periodiek overleg met de directeur-bestuurder, waardoor hij sneller en effectiever kan bijsturen. Raad van Toezicht Naast de reguliere audit- en Raad van Toezicht vergaderingen hebben enkele raadsleden eenmaal per jaar een gesprek met het managementteam om ook op dat niveau beeld te krijgen van het functioneren van de organisatie en de onderlinge samenwerking. Daarnaast heeft de auditcommissie een gesprek met het Hoofd Bedrijfsvoering in zijn rol als Controller van ZVH. Integriteit Eenmaal per jaar heeft de directeur-bestuurder een gezamenlijk overleg met medewerkers in integriteitsgevoelige functies. Mandatering Er is een mandateringsschema voor het aangaan van verplichtingen en het verrichten van betalingen. Regelmatig kijken we of het schema geactualiseerd moet worden. Het mandateringschema is direct gekoppeld aan het digitale factureringssysteem, zodat alleen bevoegde personen kunnen tekenen.

Planning en controlcyclus In de begroting en meerjarenbegroting hielden we rekening met de kaders uit het financieel beleidsplan. Daarnaast is gebruikt gemaakt van scenarioanalyse die inzicht geeft in de gevoeligheid van de belangrijkste kengetallen en daarmee gericht is op het zichtbaar maken van de belangrijkste risico’s. De scenarioanalyse, de begroting en meerjarenbegroting bespraken we met de Raad van Toezicht. Periodieke rapportages Elk kwartaal stelde Control een kwartaalrapportage op gericht op de volgende elementen: operationele kasstroom; verkoopprogramma nieuwbouw en bestaand bezit;

PAGINA 20 VAN 77

voortgang en risico’s investeringsprogramma; financiering; kengetallen met betrekking tot bovenstaande, zoals ICR en Loan to Value. In 2012 kregen we vooral door betere detailrapportages meer grip op huurderving en debiteurenbewaking. Huurderving nam in 2012 fors af. Ook verbeterden we de rapportages van klachtenmanagement en klanttevredenheid. In 2013 krijgt de vertaling van de doelstellingen vanuit het strategisch voorraadbeleid naar rapportage de aandacht. Control voerde periodiek budgetgesprekken met het management team en de projectleiders bij ZVH. Elk project heeft een periodieke projectrapportage met daarin het programma, de planning en voortgang, de financiële stand van zaken en de risico’s. Om tijdig te kunnen bijsturen stelden we op een aantal onderdelen ook een maandrapportage op. De maandrapportage gaat onder meer in op de huurderving, bedrijfskosten, onderhoudskosten en de verkopen van woningen. De managers rapporteren maandelijks de resultaten op hun werkplannen en andere belangrijke afdelingsdoelstellingen rechtstreeks aan de directeurbestuurder zodat deze tijdig kan bijsturen.


PAGINA 21 VAN 77

Inrichting organisatie

“Bij leanmanagement staat de klant centraal en voorkomen we verspillingen.” Ilse Kuik, personeelsadviseur

ZVH JAARVERSLAG 2012 > OVER ZVH > INRICHTING ORGANISATIE

Personele bezetting In het kader van ‘meer met minder’ realiseerde ZVH in 2012 een formatiereductie waarbij het doel was om naar 57,9 FTE’s terug te gaan. Per 31 december 2012 was het aantal FTE’s 58,01 en met de uitdiensttreding van één medewerker per 1 januari 2013 kwamen we op 56,9 FTE’s. Om deze reductie te behalen heeft het managementteam begin 2012 een formatieplan opgesteld. In dezelfde periode is met de vakbond om tafel gezeten voor een nieuw en sober sociaal plan. Dit plan moet de nadelige gevolgen van een reorganisatie voor medewerkers zo goed mogelijk opvangen. Het sociaal plan is medio 2012 vastgesteld.

PAGINA 22 VAN 77

Persoonlijke leergang Een aanzienlijk deel van de ZVH-medewerkers doet op verschillende manieren aan persoonlijke ontwikkeling. De leergang persoonlijke ontwikkeling (LPO) waaraan elf medewerkers deelnamen in 2012 is daar een voorbeeld van. De leergang gaat over het ontdekken, waarderen en benutten van eigen mogelijkheden. ZVH ziet deze leergang als een bijzonder waardevolle investering in medewerkers en organisatie. Ziekteverzuim Het verzuimpercentage over 2012 is 5,55% terwijl het streven 4% was. De oorzaak ligt met name bij hoog langdurig verzuim. Ook de verzuimfrequentie ligt hoog. We sturen daarop met frequent verzuimgesprekken. Daarbij starten we in 2013 met een nieuwe arbodienst. Door meer te kijken naar de belastbaarheid en wat de medewerker nog wel kan doen, willen we het verzuim verminderen.

Organisatie in kaart

Personele bezetting

FTE FTE

Fulltime / parttime

01-01-2012 64,24

31-12-2012 58,01

Per 31-12-2012

Fulltime

34 (50,75%)

Parttime

33 (49,25%)

Totaal

67 (100%)


PAGINA 23 VAN 77

buiten de organisatie. Bijvoorbeeld bij grote projecten waar huurders, omwonenden en andere belanghebbenden zo duidelijk mogelijk geïnformeerd willen worden. Waar mogelijk hielden we 1-op-1 gesprekken met huurders, bijvoorbeeld met de terugkeerders naar de Havenbuurt, de bewoners van de E-flats en de Van Houtenstraat. Ook met de bewonerscommissies is veel gesproken en afgestemd. We werkten daarbij met verschillende communicatiemiddelen. Begin 2012 is het nieuwe intranet opgeleverd met als doel medewerkers beter en sneller te informeren over projectmatige, organisatorische en branche-ontwikkelingen. Met een klein aantal medewerkers uit verschillende disciplines is verder nagedacht over de mogelijkheden van een eigen inlog voor huurders via de corporate website. Hierbij is vooral de vraag gesteld of dit voor onze huurders een meerwaarde heeft. In 2013 gaan we hier verder mee aan de slag. Evenals met de uitbreiding van communicatiemogelijkheden via social media.

Na het vertrek van het Hoofd Wonen in het najaar van 2012 werkten de twee managers van de afdelingen Vastgoed en Strategie als interim Hoofd Wonen. In 2013 kijken we of een andere invulling van de functie Hoofd Wonen wenselijk is.

Slimmer werken met lean management ZVH is in 2012 gestart met lean management waarbij het draait om het centraal stellen van de klant en het voorkomen van verspillingen. ZVH wil met lean management inzichtelijk maken wat de belangrijkste verbeteren bespaarmogelijkheden in het werk zijn, en in het bijzonder wat de waarde van een bepaalde activiteit voor onze klanten is.

Communicatie ZVH vindt heldere en doelgerichte communicatie belangrijk, zowel binnen als


PAGINA 24 VAN 77

Communicatiemiddel

Doelgroep

Kenniskantine, 5 keer gehouden

Medewerkers

Doel Medewerkers mondeling informeren en betrokken houden bij actuele door collega’s gepresenteerde ZVH-onderwerpen Stimulering interactie tussen collega’s

Intranet (in 2012 vernieuwd)

Medewerkers

Medewerkers informeren via korte nieuwsberichten Onderlinge kennisuitwisseling en delen van ervaringen, bijvoorbeeld via blogs

Pers- en nieuwsberichten in lokale kranten

Inwoners Zaanstad

Er is in de pers vaak positieve aandacht besteed aan de activiteiten en projecten van ZVH. Onder meer door enkele interviews met de directeur-bestuurder. Ook de kwestie met krakers aan de Wandelweg in Wormerveer stond in de belangstelling.

Huurdersblad INdeBUURT (oplage 6000), 3 keer verschenen

Bestaande huurders (primair) en stakeholders (secundair)

Huurders informeren en betrokken houden bij ZVH-activiteiten via laagdrempelige, afwisselende onderwerpen (van nieuws uit de corporatiebranche, ervaringen van huurders en kopers tot beleidsmatige informatie) Zichtbaarheid bij stakeholders vergroten

Folders (algemene folder en asbestfolder)

Nieuwe huurders (primair), bestaande huurders (secundair)

Informatie bieden aan (nieuwe) huurders over de regels en voorwaarden bij het huren van een woning van ZVH.

Twitter (28 followers)

Stakeholders en huurders

Interesse van stakeholders en huurders wekken en vasthouden over specifieke ZVHactiviteiten

Specifieke nieuwsbrieven Bestaande huurders bij renovatie- en herstructureringsprojecten (E-flats, Van Houtenstraat, Havenbuurt)

Huurders informeren en betrokken houden bij specifieke werkzaamheden aan hun woning, complex en/of buurt.

Corporate website www.zvh.nl

Bestaande en potentieel nieuwe huurders (en kopers)

Centrale plek waar actuele, duidelijke informatie te vinden is voor bestaande en nieuwe huurders (en kopers)

Algemene digitale nieuwsbrief Nieuws uit de Buurt (abonnees: 1155)

Stakeholders (primair) en bestaande en potentieel nieuwe huurders (secundair)

Zichtbaarheid bij stakeholders vergroten via actuele, doelgerichte nieuwsberichten Stakeholders en huurders informeren en betrokken houden bij ZVH-activiteiten

Jaarverslag

Interne en externe toezichthouders en stakeholders

Toezichthouders en stakeholders op open en transparante wijze informeren over ZVH’s doelstellingen, activiteiten en behaalde resultaten in een bepaald jaar


ICT Door gebruik te maken van slimmere inrichting en koppelingen voerden we in 2012 verbeteringen door op ICT-gebied. Zo gebruikte ZVH meerdere bronnen voor het relatiebeheersysteem. Dit is teruggebracht naar één bronsysteem, waarbij we alle gegevens van relaties centraal vastlegden. Nieuwe hard- en software Medio 2012 vervingen we de verouderde servers, evenals alle client workstations, waarbij medewerkers een standaard werkplek kregen met een 22 inch beeldscherm. Eind 2012 startten we met de vervanging van het verouderde CODA-systeem. Op 1 januari 2013 konden we hiermee aan het werk. Tegelijkertijd startten we ook met een nieuwe werkstroom voor facturenafhandeling. Hierdoor hebben we het (externe) systeem van Simac niet meer nodig. Alle ICT-projecten zijn ruim binnen tijd en budget afgerond, met uitzondering van het nieuwe sociaal beheersysteem. We gaan ervan uit dat we ook met dit systeem begin 2013 aan de slag kunnen. Introductie van werkstromen Workflow is onderdeel van bestaande software van ZVH, maar werd vóór 2012 nauwelijks gebruikt. In 2012 ontwikkelden we werkstromen en namen die in productie voor het vastleggen van klantcontacten, het contractbeheer en de verhuurmutaties.

Ondernemingsraad De Ondernemingsraad (OR) vindt een open samenwerking met de directeurbestuurder en de achterban belangrijk, evenals eenduidige en heldere communicatie en een kritische blik. In 2012 bestond de OR uit: De heer M. Ziemer (voorzitter); Mevrouw A. Scholten (secretaris); De heer J. Konijn (lid); De heer B. Groot (lid tot 1 oktober 2012 vanwege uitdiensttreding).

PAGINA 25 VAN 77

De onderwerpen waarop de OR in 2012 advies heeft gegeven aan de directeurbestuurder zijn:

uitgeschreven. Hierop hebben zich acht medewerkers kandidaat gesteld. Er waren vijf plaatsen beschikbaar. De vijf kandidaten met de meeste stemmen zijn gekozen tot nieuwe OR-leden voor de periode 2013-2016.

formatieplan; arbeidsomstandigheden (RI&E); agressie en geweld; sociaal plan; organisatie / proceseigenaarschap; doorontwikkeling Wonen-Vastgoed; rookbeleid, deeltijdwerken en werkdruk; beloningsbeleid. Het formatieplan had grote impact op het personeel en het personeelsbestand. De OR heeft daarbij vragen gesteld en voorstellen gedaan met als doel een zorgvuldig verloop van de uit dienst tredende medewerkers. Daarbij zijn we bijgestaan door een adviseur van De Unie. Daarnaast spraken wij met de Raad van Toezicht en zijn er gesprekken geweest met de directeurbestuurder over de begroting en de kwartaalrapportages. Communicatie De OR gebruikt verschillende communicatiemiddelen om te weten wat er leeft bij de medewerkers: intranet, e-mail, enquêtes, bijeenkomsten en persoonlijke gesprekken. De OR voerde in 2012 met bijna alle medewerkers een één op één gesprek. Ten slotte verstuurden we eind 2012 een enquête waarin medewerkers hun mening konden geven over hoe zij in hun werk zitten en aankijken tegen belangrijke punten als veiligheid en arbeidsvreugde. Dit resulteerde in een response van 79%. Budget Het OR-budget bedroeg in 2012 € 6.300,-. Hiervan is in 2012 € 2.575,uitgegeven, omdat er minder geld nodig was voor opleidingen. Wel is gevraagd om voor 2013 een extra budget van € 3.500,- te ontvangen voor het opleiden van drie nieuwe OR-leden. Einde zittingstermijn Het jaar 2012 was voor de OR de laatste zittingsperiode in deze samenstelling. Conform de procedure zijn eind 2012 verkiezingen


PAGINA 26 VAN 77

Bewonersraad

“We hebben een goede verstandhouding met ZVH opgebouwd. Niet altijd zijn we het eens, maar we hebben wel respect voor elkaar.” Ben Regter, voorzitter Bewonersraad

Rol en werkwijze De Bewonersraad, officieel de Belangenvereniging voor bewoners van ZVHwoningen (BBZ), is een belangrijke gesprekspartner en stakeholders voor ZVH. Vanuit de Overlegwet (Wet op het overleg huurders verhuurder) neemt de Bewonersraad een formele positie in met bevoegdheden als recht op informatie/overleg, recht op advies en recht op instemming. Overleg kan plaatsvinden op individueel niveau, maar ook collectief. De bevoegdheden uit de Overlegwet hebben de Bewonersraad en ZVH verder uitgewerkt in een samenwerkingsovereenkomst. Deze is in 2009 ondertekend, en in 2012 niet aangepast. De Overlegwet en de samenwerkingsovereenkomst zijn het formele kader van de samenwerking tussen ZVH en de Bewonersraad. ZVH hecht aan een goede relatie met de Bewonersraad. Dit doen we niet alleen door formele vergaderingen te houden, maar ook informeel te overleggen en de Bewonersraad als overlegpartner te betrekken bij (nieuw) beleid. De kennis van de raadsleden benutten we waar mogelijk om beleid te maken dat zowel onze huurders als onze organisatie ten goede komt. In 2012 hebben wij elkaar in dit speelveld goed weten te vinden. De Bewonersraad dacht mee over het nieuwe onderhouds-ABC (welke kleine herstellingen zijn voor rekening van ZVH, en welke voor de huurder?) en het klantenpanel Wibautstraat.

Samenstelling De Bewonersraad bestaat uit leden van de verschillende bewonerscommissies – niet alle commissies zijn vertegenwoordigd – en enkele onafhankelijke leden. Het dagelijks bestuur (DB), samengesteld vanuit het algemeen bestuur, heeft in eerste lijn de contacten met de directeur-bestuurder onderhouden. De Bewonersraad laat zich in zijn taak begeleiden door een onafhankelijk adviseur, deskundig op corporatiegebied en op het terrein van de rechten van huurders. Het algemeen bestuur van de Bewonersraad

ZVH JAARVERSLAG 2012 > OVER ZVH > BEWONERSRAAD

PAGINA 27 VAN 77

bestond in 2012 uit: De heer B. Regter (voorzitter) De heer J. Lodewijk (vicevoorzitter) De heer J. Schoen (penningmeester) Mevrouw A. Beems - Van Roon (tweede penningmeester) Mevrouw C. Geldorp (secretaris, PR) Mevrouw E.M. Groot - Van Dekken (lid, PR) Mevrouw J. Akkerman (lid) Mevrouw T. Buth - Kat (lid) De heer R. Heij (lid) De heer N. Hin (lid) Mevrouw G. Slegers (lid) De heer R. Uzjanov (lid) Mevrouw J. Venniker (lid) Mevrouw B. Vijn (lid) De heer G. Wassink (lid)

Overleg en advies In 2012 sprak ZVH in verschillende overleggen met de Bewonersraad. De onderwerpen van overleg waren: alle onderwerpen waarover ZVH aan de Bewonersraad advies vroeg. De onderwerpen van advies¹ waren: - de meerjarenbegroting 2012-2021; - de jaarlijkse huurverhoging; - het ZAV-beleid (Zelf Aangebrachte Voorzieningen); - het beleid cameratoezicht; - het beleid scootmobielopstelplaatsen. strategisch voorraadbeleid (stand van zaken, volgend op het raadsadvies uit 2011); verkoop van woningen (voortgang en voor verkoop aangewezen complexen);

ZVH JAARVERSLAG 2012 > OVER ZVH > BEWONERSRAAD

KWH-huurlabel (wat betekent dit voor ZVH en welke informatie kunnen we hieruit halen voor veranderingen/verbeteringen in de organisatie?); aanbesteding en uitbesteding onderhoud (besparingen en efficiencyslagen); jaarverslag 2011; participatie in het algemeen en vanuit bewonerscommissies/klantenpanel; afrekening servicekosten met de bewonerscommissies; honderdjarig bestaan van ZVH in 2013; stedelijke kaderafspraken (eind 2012 is het Convenant Stedelijke Vernieuwingen getekend); de kaderbrief; leefbaarheid in wijken; herstructureringsbeleid ZVH; interne veranderingen bij ZVH; onderhoud in het algemeen en in de toekomst; begroting 2013. ¹ Onderwerpen van advies worden altijd tijdens een overleg met de Bewonersraad besproken. Zo kan ZVH de keuzes toelichten en kunnen de raadsleden vragen stellen. De Bewonersraad geeft geen advies enkel en alleen gebaseerd op papieren stukken. De Bewonersraad, of een werkgroep daarvan, verdiept zich in de onderwerpen alvorens zich hierover uit te spreken.

Naast de lopende zaken spreekt ZVH ook met de Bewonersraad over de ontwikkelingen op landelijk niveau die al dan niet rechtstreeks van invloed zijn op onze huurders. In 2013 zullen we de samenwerking met de Bewonersraad minimaal op dezelfde wijze voortzetten en, waar nodig en mogelijk, verbeteren. Overleg met de Raad van Toezicht Jaarlijks heeft de Bewonersraad contact met de voorzitter van de Raad van Toezicht. Ook nemen de leden uit de Raad van Toezicht die op voordracht van de Bewonersraad zijn benoemd, deel aan één of meerdere vergaderingen van de Bewonersraad zelf.

PAGINA 28 VAN 77

Huur en verkoop

“Eerder al verkochten wij al onze nieuwbouwwoningen en in 2012 konden we opnieuw op goede wijze afscheid nemen van bezit dat buiten de Zaanstreek ligt.”

Bezit Begin 2012 bestaat het bezit van ZVH nog uit 6.535 verhuureenheden. Gedurende het jaar neemt dit aantal af tot 6.418 verhuureenheden eind 2012. Deze afname is het gevolg van het verkopen en slopen van woningen, terwijl we minder woningen hebben gebouwd (nieuwbouw).

Verhuureenheden

1-1-2012

Woningen

verkoop

aankoop/ nieuwbouw

sloop

-78

18

-30

overig 31-12-2012

5.714 Bedrijfsonroerend goed

5.624 -1

-4 86

91 Overig*

-1

-21 708

730

Kees Keizer, hoofd Vastgoed Totaal

6.535

80-

30-

25-

6.418

18

*Onder overige verhuureenheden verstaat ZVH: bergingen, garages, parkeerplaatsen en oplaadpunten voor scootmobiels.

Het verloop in ons bezit is terug te zien in de tabel. Bij de verkopen gaat het om het verkopen van losse woningen en een complexmatige verkoop van 18 woningen. De nieuwbouw betreft de oplevering van de Herbergier aan de Veenpolderdijk. Bij de gesloopte woningen gaat het om de laatste in de Havenbuurt. Onder overig bezit verstaan we bergingen, garages, parkeerplaatsen en oplaatpunten voor scootmobiels.

ZVH JAARVERSLAG 2012 > WONEN > HUUR EN VERKOOP

PAGINA 29 VAN 77

ZVH

Bedrijfsonroerend goed ZVH heeft eind 2012 86 bedrijfspanden in haar bezit. Onze bedrijfspanden zijn zeer divers: van bedrijfsverzamelgebouw REM-eiland in Wormerveer, wijksteunpunt De Boed in Zaandijk, winkels in de Kepplerstraat in Zaandam, het Kunstcentrum Zaanstad en De Meerpaal in Zaandam met apotheek en huisartsenpost.

Doelgroep Buiten doelgroep inkomen < € 34.085 inkomen >= € 34.085

Inkomen 0 / onbekend

Totaal

Met een percentage van 94% heeft ZVH in 2012 hieraan ruimschoots voldaan. Het totaal aantal sociale verhuringen in 2012 is 367 woningen. Hiervan verhuurde ZVH er in Zaanstad 315 (21%) ten opzichte van het totaal aantal verhuringen (1.504) in Zaanstad (bron: Woningnet).

Het verwerven van bedrijfsonroerend goed is geen doelstelling voor ZVH; het terugdringen en het voorkomen van leegstand wel. Zo was er in De Boed sprake van leegstand. In 2012 zorgden we dat dit wijksteunpunt volledig is verhuurd.

Sociale huur Woonruimten met een kale huurprijs tot € 664,66 (prijspeil 2012) vallen in de sociale sector. ZVH’s leegstaande sociale huurwoningen staan op Woningnet, het verdeelsysteem voor corporaties bij de verhuur van sociale zelfstandige woonruimten in de stadsregio Amsterdam, waartoe ook Zaanstad behoort. Woningnet maakt bij het verdelen onderscheid tussen doorstromers en starters. In de gemeente Heiloo had ZVH in 2012 een complex met negentien appartementen. Dit complex, het Paulusgebouw, wordt niet via Woningnet verdeeld, maar via SVNK (Sociale Verhuurders Noord-Kennermerland). Corporaties moeten minimaal 90% van de leeggekomen woningen met een huur onder € 664,66 (maximale huurprijs van een sociale huurwoning) verhuren aan mensen met een jaarinkomen tot € 34.085,-.

ZVH In aantallen In percentage

Doelgroep Buiten doelgroep inkomen < € 34.085 inkomen >= € 34.085

Inkomen 0 / onbekend

Totaal

296

6

13

315

94%

2%

4%

100%

Bron: Woningnet, betreft enkel sociale woningen


PAGINA 30 VAN 77

Verhuringen

Aandeel verhuringen naar huishoudtype 2012 (aantal personen)

Huurbeleid In het huurbeleid maakt ZVH onderscheid tussen huren in de sociale en vrije sector. Alle verhuureenheden met een kale huurprijs tot € 664,66 (prijspeil 2012) vallen onder het huurbeleid van ZVH. Om de huurprijs van een woning vast te stellen, maken we gebruik van het woningwaarderingsstelsel (WWS), waarmee de kwaliteit van een huurwoning in punten wordt uitgedrukt. Deze punten bepalen de wettelijk toegestane maximale huurprijs. Energielabel Een belangrijke graadmeter voor de kwaliteit van een huurwoning is het energielabel dat is toegekend aan een woning. Dit label (A is zuinig, G is


PAGINA 31 VAN 77

onzuinig) geeft aan hoe energiezuinig een huis is vergeleken met soortgelijke woningen. ZVH verstaat onder kwaliteitshuisvesting onder andere woningen met een energielabel A++ t/m B (basisniveau). Bij deze woningen zijn energiebesparende maatregelen getroffen, waardoor de stookkosten en dus de woonlasten voor de huurder relatief laag blijven. Voor zo’n kwalitatief goede woning berekenen we de wettelijk toegestane maximale huur. Woningen met een energielabel in de categorie C t/m G voldoen niet aan het basisniveau. Voor deze woningen berekent ZVH een huurprijs van 90% van de maximale toegestane huur. Daarnaast kent ZVH een overbruggingsniveau waarbij 80% van de maximale toegestane huur in rekening wordt gebracht. Dit overbruggingsniveau wordt pas aan een complex toegewezen als ZVH formeel een herstructureringsbesluit neemt. Deze periode is bedoeld als overbrugging naar de definitieve sloop- of renovatieplannen.

vrije sector. ZVH biedt deze via de corporate website, www.zvh.nl, aan. Voor vrije sectorwoningen geldt een geliberaliseerde huurovereenkomst met minder regels. Zo geldt er geen wettelijke maximale huurverhoging. Of een huurovereenkomst geliberaliseerd is, hangt af van de aanvangshuurprijs. Alleen zelfstandige woningen kunnen een geliberaliseerde huurovereenkomst hebben. De meeste vrije sector woningen, met een huurprijs boven de € 750,-, biedt ZVH vanaf eind 2012 aan via Thijssen Makelaardij uit Zaandam. Voordeel hiervan is dat de ZVH-verhuurmakelaars zich kunnen richten op betaalbare kwaliteitshuisvesting voor mensen met een laag inkomen.

Verhuringen Onzelfstandige woonruimtes Onzelfstandige woonruimtes zoals kamers kennen geen energielabel. Hiervoor geldt het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimtes, zoals vastgesteld door het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Dit stelsel kent andere uitgangspunten dan het WWS voor zelfstandige woonruimtes. Zo speelt het bouwjaar van het pand waarvan de onzelfstandige ruimte deel uitmaakt een belangrijke rol. Is het pand van na 1990? Dan geldt 100% van de maximale huurprijs; Is het pand van voor 1990? Dan geldt een streefhuur van 90%; Uitzondering: als een pand van vóór 1990 ná dat jaar is gerenoveerd en de isolatie voldoet aan de kwaliteitseisen van het renovatiejaar, dan geldt een streefhuur van 100%.

Vrije sector Woonruimten met een kale huurprijs boven € 664,66 (prijspeil 2012) en andere verhuureenheden die geen woonbestemming hebben, vallen in de


In 2012 verhuurde ZVH in totaal 662 woningen, waarvan 367 in de sociale sector, 58 in de vrije sector en 237 in een overige categorie (waaronder ook directe bemiddeling).

Bestemming verhuureenheid

Bestemmingswaarde

Bedrijfsonroerendgoed

BOG clusterverhuur

Subtotaal 92

Industrieweg

10

Overig

6

COA

3

Totaal bedrijfsonroerendgoed Directe bemiddeling

Totaal

108 Eigen bemiddeling

24

Fokus

3

Groepswonen

4

Kamer Oostzijde

5

Leger des Heils

1

Odion

3

RIBW ZWWF RIO

9 20

Statushouders

1

SV-urgenten

1

PAGINA 32 VAN 77

Bestemming verhuureenheid

Bestemmingswaarde Tijdelijke verhuring Urgenten

Subtotaal

Totaal

2 12

Vrouwenopvang

2

WMO

1

Zorgwoning (RIO)

3

Totaal directe bemiddeling*

94

Totaal grond

1

Totaal herstructurering

1

Totaal onzelfstandige woonruimte Stallingsruimten

17 Berging

15

Garage

22

Oplaadpunt

9

Parkeerplek

82

Totaal stallingsruimten

128

Totaal SVNK **

2

Totaal vrije sector

58

Totaal Woningnet

251

Totaal woningruil Eindtotaal

2 662

aan speciale doelgroepen en is daarmee onder de 25% gebleven. Het totaal aantal directe bemiddelingen in 2012 (94) ligt 5,6% hoger dan in 2011 (89). De meest in het oog springende bemiddelingen waren voor urgenten, eigen bemiddeling en RIO-kandidaten. Stadsvernieuwingsurgenten vallen niet onder de vrije beleidsruimte. Aan hen mag 20% van het vrijgekomen bezit direct worden bemiddeld. Verder heeft elke corporatie 5% eigen bemiddelingsruimte. ZVH heeft 5,5% van haar bezit zelf direct bemiddeld. De meeste andere corporaties blijven hieronder, waardoor het totaal van alle corporaties in de stadsregio Amsterdam onder de 5% blijft. ZVH heeft speciale afspraken gemaakt met Odion, Vrouwenopvang, Leger Des Heils en Regionale Instelling voor Beschermd Wonen (RIBW): maximaal drie verhuringen per jaar per aanbieder. In 2012 heeft ZVH van RIBW Zaanstreek Waterland en West-Friesland meer aanvragen gekregen door een locatieverplaatsing in Zaanstad: RIBW huurde negen woningen voor cliënten in ZVH's complex Gortershof en daarnaast een kantoorruimte in wijksteunpunt de Boed in Zaandijk, en een ruimte voor drie jongeren in ZVH's jongerencomplex Aurum.

* = Direct bemiddelde woningen worden niet allemaal gepubliceerd. Dit verklaart de verschillen tussen de aanbiedingen op Woningnet en de daadwerkelijk verhuurde woningen van ZVH. ** = SVNK is een initiatief van samenwerkende woningcorporaties binnen de regio Noord-Kennemerland. SVNK zorgde in 2012 voor de verdeling van ons bezit in Heiloo.

Directe bemiddeling Jaarlijks mag ZVH circa 25% van haar vrijgekomen bezit direct bemiddelen aan speciale doelgroepen. De beoordeling van het percentage van de vrije beleidsruimte geldt uitsluitend voor woningen binnen het woonruimteverdeelsysteem van de stadsregio Amsterdam, waartoe ook Zaanstad behoort. In 2012 heeft ZVH 21% van haar bezit direct bemiddeld


Huuropzegging In 2012 lag het aantal verhuringen 19% hoger dan het aantal huuropzeggingen. Voor een deel van de verhuringen lag de huuropzegging namelijk al in het jaar ervoor. Dat deel van de huuropzeggingen betreft woningen die na leegkomst eerst gerenoveerd zijn alvorens in 2012 opnieuw verhuurd.

PAGINA 33 VAN 77

Huurverhoging Sociale huurwoningen ZVH berekent de huurprijs op basis van het vastgestelde aantal punten. Daarnaast stelt de regering elk jaar de maximale huurverhoging voor sociale huurwoningen vast. In 2012 was dit 2,3%. Deze huurverhoging heeft ZVH heeft aan haar huurders doorberekend. Vrije sector Voor het vaststellen van de huurprijs van vrije sector huurwoningen houdt ZVH de markthuur aan. Dit is de prijs die tot stand komt door vraag en aanbod. ZVH hanteert de ondergrens van 100% van de maximaal redelijke huurprijs op basis van het woningwaarderingstelsel (WWS). De jaarlijkse huurverhoging geldt zowel voor woonruimten als voor overige verhuureenheden. ZVH past de huur aan op basis van de consumentenprijsindex (CPI) met een minimum van 3%. Is de CPI lager dan 3%, zoals in 2012, dan komt de huurverhoging dus uit op 3%. Overige verhuureenheden Onder overige verhuureenheden vallen onder meer maatschappelijk en bedrijfsonroerendgoed, garages, bergingen, parkeerplaatsen, oplaadpunten voor scootmobiels en grond. Deze verhuureenheden gelden niet als woonruimtes. Bij een nieuwe verhuring houdt ZVH de dan geldende markthuur aan.

Verkoop ZVH verdeelt de verkoopactiviteiten in vier productlijnen: 1. Bestaand bezit Van het bestaand bezit verkocht ZVH in 2012 60 woningen en één garage. De totale verkoopwaarde bedroeg € 9,5 miljoen. ZVH heeft de woningen en garage verkocht om te kunnen blijven investeren in onderhoud in ander bestaand bezit. De doelstelling voor 2012 was gesteld op 60 woningen met


een verkoopwaarde van € 10,9 miljoen. Om dit doel te halen heeft ZVH in het eerste kwartaal van 2012 zes complexen aan de verkoopvijver toegevoegd. Het gaat om 255 eengezinswoningen en vijf woon-werkwoningen. We richten ons juist op de verkoop van eengezinswoningen, omdat dit een belangrijke bijdrage levert aan de wensportefeuille. De huurders van de zes complexen kregen een aanbieding om de eigen huurwoning te kopen. Wie niet koopt, blijft huren. De woning wordt dan pas op de vrije markt verkocht, als de huurder de woning verlaat. Eind 2012 bleek dat we met de extra aanbiedingen een goede keus maakten: dertien woningen uit deze nieuw aangemerkte verkoopcomplexen zijn verkocht. Voor zes woningen uit deze complexen was er eind 2012 een koopovereenkomst getekend. Deze verkopen vormen een eerste bijdrage aan een goed verkoopresultaat in 2013. 2. Complexmatig Begin 2012 startten we een transparante aanbesteding voor het monumentale Paulusgebouw in Heiloo met daarin negentien appartementen. Dit is het allerlaatste verhuurde bezit van ZVH buiten de Zaanstreek. In de zomer van 2012 besloot ZVH het Paulusgebouw te gunnen aan woningcorporatie Mooiland Vitalis. De koopovereenkomst is eind 2012 opgemaakt, de overdracht vindt begin 2013 plaats. Mooiland Vitalis wil met de appartementen een bijdrage leveren aan de huisvesting voor starters in Heiloo. 3. Bijzondere objecten ZVH neemt afscheid van diverse objecten (panden en grondposities) binnen ons bezit, die niet meer passen binnen onze wensportefeuille. ZVH is actief bezig om voor deze panden en grondposities nieuwe eigenaren te vinden. 4. Doorverkoop KoopGarant In 2010 bood ZVH bij vier nieuwbouwprojecten alle koopwoningen aan via KoopGarant: Wil de eigenaar de woning weer verkopen, dan is hij verplicht de woning aan ZVH aan te bieden. In 2012 hebben drie kopers hiervan gebruikgemaakt. Na terugkoop kiest ZVH opnieuw hoe de woning in de markt wordt gezet: als huurwoning, als KoopGarantwoning of als reguliere koopwoning. Gezien de marktomstandigheden heeft ZVH de drie woningen in 2012 opnieuw met KoopGarant verkocht.

PAGINA 34 VAN 77

Vooruitblik verkoop 2013 De verkoopdoelstelling voor 2013 is 50 woningen verkopen. Nog steeds hebben we te maken met moeilijke marktomstandigheden. Daarom zetten we opnieuw in op realistische vraagprijzen en een goede marketing.


PAGINA 35 VAN 77

Kwaliteit

“Het is fijn dat we nu snel na een contactmoment de klantbeleving kunnen meten en eventuele problemen snel kunnen oplossen.” Jolanda Koster, beleidsmedewerker

KWH-huurlabel ZVH wil een goede kwaliteit dienstverlening bieden. Daarom werken we al enkele jaren met het KWH-Huurlabel, een instrument om die kwaliteit inzichtelijk te maken. Het Kwaliteitscentrum Woningcorporatie Huursector (KWH) onderzoekt díe aspecten die klanten belangrijk vinden. Voor de meeste onderdelen is een zeven de norm, bij klachtenafhandeling een 6,5. Eind 2012 voldeed ZVH op alle onderdelen aan deze normen.

KWH-huurlabel

Totaalscores 2012

Enquêtes huurders

Beoordelen informatie

Telefonische dienstverlening

Contact

7,8

7,8

nvt

-

Bereikbaarheid

7,8

7,8

10

7,4

Communicatie en informatie

8,7

8,9

8,1

-

Woning zoeken

7,5

7,2

8,4

-

Nieuwe woning

7,4

7,5

7,3

-

Huur opzeggen

8,1

8,1

8

-

Reparatie

7,1

7,4

6,1

-

Onderhoud

7,9

7,8

8

-

7

6,9

7,5

-

Klantcontact

Verhuizen

Onderhoud

Klachten behandelen Klachten behandelen Totaal score

7,7

In het eerste kwartaal van 2013 worden de metingen over 2012 afgerond. Dan komen ook de resultaten binnen van de vragenlijsten over de laatste maanden van 2012. De resultaten worden dan bevroren en voorgelegd aan de Commissie Kwaliteitsverklaringen. Zij nemen een besluit over het al dan niet verlengen van het KWH-Huurlabel.

ZVH JAARVERSLAG 2012 > WONEN > KWALITEIT

PAGINA 36 VAN 77

*Resultaten vóór bekendmaking resultaten uit vragenlijsten. De definitieve resultaten over 2012 vindt u hier (aangepast op 24-09-2013).

Meer aandacht voor klantbeleving Sinds april 2012 hanteert het KWH een vernieuwd huurlabel dat minder normatief is. De focus ligt op de beleving van de klant en minder op de processen. Het gaat er niet zozeer om of alle stappen in het proces juist worden doorlopen, maar hoe de klant de dienstverlening waardeert. Het huurlabel bestaat uit een vaste kern van onderwerpen: klantcontact, verhuizen, klachtenafhandeling en onderhoud. Het KWH zet daarvoor vragenlijsten uit, beoordeelt de informatie en communicatie, en geeft een oordeel over de telefonische dienstverlening. Meer grip op resultaten Nieuw in 2012 was dat alle onderdelen continu worden gemeten. Maandelijks worden vragenlijsten gestuurd naar een steekproef van huurders die onlangs een dienst bij ZVH hebben afgenomen. De nieuwe rapportage geeft dagelijks inzicht waar ZVH staat, waardoor we sneller zien waar we moeten bijsturen en waar de aandachtspunten zitten. Ook de nieuwe signaal- en aftersalesfunctie van het KWH-Huurlabel, waar we begin 2012 mee startten, hielp hieraan mee. We ontvangen per mail een signaal als een huurder bepaalde vragen in een vragenlijst negatief beantwoordt. Ook klanten buiten de steekproef worden gevraagd naar hun ervaringen met onze dienstverlening. Ontvangen we zo’n signaal dan nemen we actief contact op met de bewuste huurder.

ZVH JAARVERSLAG 2012 > WONEN > KWALITEIT

PAGINA 37 VAN 77

Klachtenmanagement

“Klachten zijn eigenlijk verkapte adviezen. We kunnen ervan leren.”

Coördinatie en afhandeling ZVH heeft zich voor 2012 tot doel gesteld: minder klachten; klachten zoveel mogelijk zelf afhandelen; minimaal of geen klachten bij de Huurcommissie of de externe geschillencommissie.

Frank van Dooren, directeur-bestuurder De procedure rond klachtenafhandeling is herschreven, waarbij het minder gaat om de juiste stappen in het interne proces en meer om als organisatie ondersteunend te zijn aan de klant en de klacht snel en goed te behandelen. Daarmee is de verbeterslag die we in 2011 maakten, voortgezet in 2012. Klachten worden nu direct uitgezet bij het afdelingshoofd. Deze houdt controle over de klacht en zorgt voor een snelle, juiste afhandeling via korte lijnen. We houden de melder telefonisch op de hoogte en wanneer nodig bevestigen we de afhandeling schriftelijk.

Aantal klachten In 2012 hebben we in totaal 174 klachten ontvangen. Dat zijn er zes minder dan in 2011. We merken bovendien dat de nieuwe procedure goed werkt en we klachten sneller afhandelen. Van de ingediende klachten zijn er 166 afgehandeld in 2012, drie klachten zijn geannuleerd en vijf klachten zijn nog in behandeling. De klachten die nog in behandeling zijn, zijn allemaal aan het eind van het jaar ingediend. We verwachten deze klachten dus begin 2013 af te handelen.

ZVH JAARVERSLAG 2012 > WONEN > KLACHTENMANAGEMENT

PAGINA 38 VAN 77

Klachten

Afgehandeld

Geannuleerd

In behandeling

Eindtotaal

januari

11

0

0

11

februari

12

1

0

13

maart

19

0

0

19

april

10

0

0

10

mei

11

0

0

11

juni

10

0

0

10

juli

22

1

0

23

augustus

16

1

0

17

september

16

0

0

16

9

0

1

10

22

0

2

24

oktober november december Totaal

8

0

2

10

166

3

5

174

Huurcommissie zaken In 2012 zijn twee zaken die al in 2011 door de Huurcommissie in behandeling zijn genomen, afgehandeld. In beide zaken is ZVH tijdelijk een huurkorting opgelegd in verband met gebreken in de woning. Daarnaast zijn in 2012 twee nieuwe zaken aan de Huurcommissie voorgelegd: een huurder heeft de aanvangshuurprijs door de Huurcommissie laten toetsen, de commissie heeft aangegeven dat de aanvangshuurprijs redelijk is en niet aangepast hoeft te worden; een huurder heeft een verzoek bij de Huurcommissie ingediend om een component uit de servicekosten te laten toetsen. Deze zaak zal in 2013 worden behandeld.

ZVH JAARVERSLAG 2012 > WONEN > KLACHTENMANAGEMENT

Onafhankelijke geschillencommissie In 2012 zijn geen geschillen over het handelen of nalaten van ZVH door de geschillencommissie behandeld. In 2012 heeft één huurder een klacht ingediend over ZVH. Deze huurder was niet tevreden over de behandeling van een klacht. De geschillencommissie heeft de huurder terugverwezen naar ZVH. ZVH heeft de klacht naar tevredenheid van huurder zelf kunnen afhandelen. Het Besluit Beheer Sociale Huursector schrijft voor dat elke corporatie een onafhankelijke klachtencommissie moet instellen. ZVH koos in 2011 voor de regionale samenwerking met een aantal collegacorporaties (Stichting Parteon, Stichting Wormerwonen en Woningbouwvereniging Jisp) door gebruik te maken van een gezamenlijke geschillencommissie. De commissie behandelt klachten van huurders over het handelen van personeel in dienst van de corporatie of die werkzaamheden uitvoeren in opdracht van de corporatie. De commissie doet onderzoek naar de klacht, houdt eventueel een hoorzitting en brengt advies uit aan de corporatie over de afhandeling van de klacht. De geschillencommissie bestaat uit drie leden: één lid, niet verbonden aan een huurdersorganisatie, bewonerscommissie of andere belanghebbende participatiegroep, dat de belangen van de huurders behartigt. één lid, niet verbonden aan één van de aangesloten corporaties, dat de belangen van de verhuurders behartigt; één onafhankelijk lid, tevens voorzitter van de commissie.

PAGINA 39 VAN 77

Sociaal beheer

“Bij overlast is vaak meer aan de hand. Het is dan belangrijk goed te onderzoeken wat nodig is en waar mogelijk de hulp van gespecialiseerde partijen in te schakelen.” Krista de Boer, medewerker Sociaal Beheer

Overlast In 2012 kwamen 265 meldingen van overlast binnen. Dit is een stijging van ruim 12% ten opzichte van 2011. Ruim een derde van deze meldingen gaan over geluidsoverlast. Hierbij wordt Buurtbemiddeling vaak ingeschakeld. Bij het overgrote deel van de meldingen is meer aan de hand. We onderzoeken dan wat nodig is en werken samen met gespecialiseerde partijen, zoals het meldpunt Overlast en Bemoeizorg, GGD, Dijk en Duin, RIBW, Stichting Odion en de wijkagenten. In 2013 ligt de focus van Sociaal Beheer op het verbeteren van werkprocessen om meldingen snel en adequaat op te pakken, omdat problemen verergeren naarmate ze langer duren. Buurtbemiddeling Bij bewoners die een conflict met elkaar hebben kiest ZVH steeds vaker voor Buurtbemiddeling. De bemiddelaars nemen ZVH werk uit handen en zorgen als onafhankelijke mediators voor verbetering in leefbaarheid tussen bewoners. En dat werkt: zeven van de tien bemiddelingen zijn succesvol. Reden waarom ZVH zo’n € 13.000,- meebetaalt aan het project Buurtbemiddeling en de mediators in 2012 vaker inzette. In 2012 vonden er onder ZVH-huurders ongeveer 35 bemiddelingen (15 in 2011) plaats, waarvan wij er 25 doorstuurden en tien vonden op eigen initiatief van bewoners plaats. Buurtbemiddeling lukt niet altijd: soms weigeren mensen bemiddeling en af en toe is de situatie te complex. Dan volgt doorverwijzing naar bijvoorbeeld de psychiatrische hulpverlening.

Woonfraude In 2012 zijn in het kader van samenwerkingsverband Woonwijs! 53 nieuwe adressen bij ons gemeld waar mogelijk sprake was van woonfraude. 93 adressen waren in 2012 in onderzoek. Van 39 adressen kon het dossier in 2012 worden afgesloten. De huurders van acht onderzochte adressen zegden

ZVH JAARVERSLAG 2012 > WONEN > SOCIAAL BEHEER

PAGINA 40 VAN 77

de huur op, vier woningen zijn ontruimd vanwege huurschuld. Op de overige 27 adressen bleek geen sprake (meer) te zijn van onderhuur. Eind 2012 zijn er nog 54 adressen in onderzoek. Ontruimingen In 2012 zijn 33 ontruimingen (11 in 2011) uitgevoerd bij huurders met een huurachterstand. Dit zijn er drie keer zoveel als in 2011. 14 huurders leverden voor de dag van de ontruiming hun sleutels zelf in. Van de 33 ontruimde adressen zijn er 30 aangemeld bij het Centraal Meldpunt Voorkoming Betalingsachterstanden van de gemeente en GGD. In totaal meldden we 121 huurders in 2012 aan bij dit meldpunt. Tweede kansbeleid In 2012 werden 35 huurders bij de GGD aangemeld voor een tweede kans in hun eigen woning. Een toename van 60% ten opzichte van 2011. De GGD bekijkt met de Gemeentelijke Schuldhulpverlening of ze met de huurder afspraken kunnen maken als er een ontruimingsvonnis vanwege huurschuld is. Dit om ontruiming te voorkomen. In 2012 is dit bij dertien huurders niet gelukt, zij zijn toch ontruimd of hebben hun sleutel ingeleverd.

ZVH JAARVERSLAG 2012 > WONEN > SOCIAAL BEHEER

PAGINA 41 VAN 77

Participatie en leefbaarheid

“Bewoners mee laten denken of doen betekent openstaan voor suggesties. Participatie is voor ZVH daarom óók een kwestie van actief luisteren en een open blik hebben.” Yvonne de Groot, hoofd Strategie

Participatie ZVH vindt het belangrijk dat al haar huurders kunnen meedoen met onze activiteiten en plannen. Toch is ons participatiebeleid volgens belanghebbers niet duidelijk, zo bleek uit het visitatierapport 2011. In 2012 maakte ZVH daarom een begin met een eenduidige visie en beleid op participatie. In 2013 werken we deze visie verder uit en leggen we haar voor aan de Bewonersraad. Samen met hen stellen we ook een nieuw handboek bewonerscommissies op. Klantenpanel In 2012 probeerden we in overleg met de Bewonersraad een nieuw participatiemiddel: een klantenpanel. Zeven bewoners van de Wibautstraat in Zaandam (eind 2011 rondden we daar de renovatie van 117 portiekwoningen af) vertelden ons openhartig hoe zij de renovatie van hun woning beleefden. Met hun feedback wil ZVH in volgende projecten meer rekening houden met de wensen en behoeften van huurders. De uitkomsten waren best confronterend voor ZVH. Natuurlijk is het goed te horen dat maatregelen effect hebben, zoals een verbeterde geluidsisolatie en warmte. Minder prettig waren de ervaringen van de panelleden met het verloop van het hele traject en de werkzaamheden. Dat bewoners onze inspanningen anders beleven dan onze intentie is, was een eyeopener. De verbeterpunten uit het panel pakt ZVH actief op. We passen onze werkprocessen waar nodig aan. In 2013 wil ZVH weer een klantenpanel houden. Enquête bewonerstevredenheid In 2012 vond onderhoudswerk plaats aan de eengezinswoningen aan de Jaspers- en Lobeliusstraat. Na de oplevering stuurden wij de 56 bewoners een enquête om de tevredenheid te meten. 34% van de bewoners vulde het evaluatieformulier in met als uitkomst: zeer tevreden bewoners en gemiddeld een 7,5 als tevredenheid. Naast vragen over de aanspreekbaarheid en

ZVH JAARVERSLAG 2012 > WONEN > PARTICIPATIE EN LEEFBAARHEID

PAGINA 42 VAN 77

ondersteuning vanuit de bewonerscommissie stelden we ook vragen over de informatie die bewoners voor en tijdens het onderhoud kregen. Op beide categorieën scoorden we hoog: gemiddeld een 7,5. Voor de informatieverstrekking bij wijzigingen op de uitvoering kregen we een 6,9. Reden om bewoners in volgende projecten nog beter te informeren. Over de uitvoering van het onderhoud, inclusief de tevredenheid over de medewerkers van aannemer en schildersbedrijf, waren de bewoners zeer te spreken. Gemiddelde gaven ze een 7,7. Medewerkers van schildersbedrijf De Toekomst kregen zelfs een 8,0. Voor de afhandeling van klachten scoorden we iets lager: gemiddeld een 7,0. Ook dit is een punt van aandacht voor volgende projecten. Tijdelijke inrichting Erasmusterrein Begin 2012 startte ZVH met de sloop van het Erasmushuis in Zaandam, een voormalig seniorencomplex dat al langer leegstond. Medio 2012 is samen met een groep omwonenden een start gemaakt om na te denken over een tijdelijke invulling van het terrein. In 2013 geven we hier verder invulling aan.

Leefbaarheid Zo veel mogelijk samen met onze huurders spannen we ons in voor een schone, prettige en veilige woonomgeving, omdat woongenot verder gaat dan alleen de woning zelf. Zo ondersteunt ZVH leefbaarheidsprojecten en -initiatieven in de wijken. Soms alleen, dan weer samen met gemeenten of maatschappelijke partners, maar altijd in samenwerking met de bewoners. Waar mogelijk of nodig, maken we een geldbedrag vrij. In 2012 konden hierdoor onder meer de volgende projecten doorgaan: vergroten van tuinen om te voorkomen dat groenstroken niet goed worden gebruikt; planten van bloembollen; container neerzetten om overtollige spullen van bewoners af te voeren;


organiseren van opruimdagen in de woonomgeving; herstel van een herdenkingsplaat dat bevestigd is op de gevel van complex Maisson d’Essence in Zaandam.

Handhaving op tuinen en schotelantennes ZVH kent een handhavingsbeleid om verwaarlozing, wildgroei en verarming van een woning, buurt en wijk - en daarmee de leefbaarheid - tegen te gaan. Handhaven doen we gedoseerd en gericht. In 2012 hebben we ons vooral gericht op tuinen en schotels. Als we zien dat tuinen niet onderhouden worden of als opslagruimte worden gebruikt, spreken we de huurder daarop aan. Samen met de huurder zoeken we naar een oplossing: wat heeft de huurder nodig om de tuin in orde te brengen? Ook in 2013 houden aandacht hiervoor. Bij de handhaving op schotelantennes richtten we ons in 2012 vooral op díe schotels die zijn teruggeplaatst op gevels van gerenoveerde complexen, waaronder de flat aan de Panneroodstraat in Zaandam. Schotels bevestigd aan gevels zijn niet meer toegestaan vanwege het toebrengen van schade aan het gebouw. Gelukkig zijn er alternatieven voor huurders om aan hun informatiebehoefte te voldoen, waardoor gedogen niet meer vanzelfsprekend is. ZVH zoekt in overleg met de huurders naar een win-winsituatie. Het is helaas niet altijd mogelijk om dit te doen zonder eerst een procedure te voeren. In 2012 hebben we twee procedures gevoerd. Voor 2013 hopen we zonder procedures resultaat te bereiken door in gesprek te blijven met onze huurders. Ook onderzochten we de mogelijkheden van een Gemeenschappelijke Satelliet Ontvanger. De investering is echter groot en in een tijd waarin we meer met minder moeten doen, is dit geen eerste keuze. In 2013 richten we ons wat handhaving op schotels betreft op de flat aan de Bergblauwstraat en op gerenoveerde complexen waar schotels worden (terug)gehangen. Sponsoring buurtactiviteiten Elk jaar reserveert ZVH een bedrag voor initiatieven die bewoners organiseren in hun buurt. Ideeën die voldoen aan een aantal voorwaarden, kunnen geheel of gedeeltelijk financieel gesteund worden door ZVH. In 2012 werd €

PAGINA 43 VAN 77

2.747 aan sponsoring besteed. De volgende activiteiten kregen elk een sponsorbedrag: Project ‘Administratie voor Elkaar’, waarbij een wekelijks inloopuur is opgezet in wijksteunpunt De Meerpaal om buurtbewoners te helpen met hun administratie; Ouderendag boottocht Zaandam-Zuid; Buurtfeest Verzetsbuurt; Huttenbouwweek voor kinderen uit Kogerveld en omstreken; Tienjarig jublieum vestiging Skepehoeck (Odion).

Daarnaast begeleidden een groep ZVH-medewerkers in het kader van NL Doet een groep ouderen bij een bezoek aan het Zaans Museum. In 2013 kijken we of we zo’n actie kunnen herhalen.


PAGINA 44 VAN 77

Duurzaamheid

“Bezig zijn met duurzaamheid is meer dan alleen zorgen voor labels en energiebesparing. Het is ook samen met onze huurders werken aan bewustwording.”

Visie Eind 2012 heeft de Raad van Toezicht onze visie op duurzaamheid vastgesteld. In dit document staat dat ZVH het begrip duurzaamheid breed opvat: we streven een fysieke, energetische en sociale duurzaamheid na. De visie geeft aan wat reëel en haalbaar is op deze terreinen, mede gezien de afnemende investeringsmogelijkheden. Energiezuinige woningen Door nieuwbouw, renovatie en verkoop is het aantal energiezuinige woningen van ZVH – met energielabel A, B of C – gegroeid van 23 naar 31%. ZVH monitort deze ontwikkeling, maar stuurt niet sec op verbetering van het energielabel.

Roëlle Lanser, beleidsadviseur

ZVH JAARVERSLAG 2012 > WONEN > DUURZAAMHEID

PAGINA 45 VAN 77

Bergblauwstraat in Zaandam een uitgebreid huis-aan-huisadvies aan over hoe zij energie kunnen besparen en de woonlasten kunnen verlagen. Hiervoor is een aantal bewoners tot energiecoach opgeleid. Tijdens huisbezoeken gaven zij niet alleen een advies op maat, ze gaven de bewoners ook informatie over dubbelglas en warmtemeters. Bewoners konden vervolgens zelf aangeven of ze akkoord gingen met de energiemaatregelen. De procedure voor dubbelglas was eind 2011 afgerond, die voor warmtemeters liep tot 1 april 2012. Om de energiemaatregelen door te laten gaan, moest 70% van de bewoners per flat ermee instemmen. Dit is helaas niet gehaald. Een aantal bewoners maakte geen keuze, wat gold als nee-stem. Het inzetten van energiecoaches is desondanks een goede ervaring geweest. De flatbewoners hebben de energieadviezen positief ontvangen. Ongeveer 60% kreeg een energieadvies en daardoor meer handvatten om energie en dus woonlasten te besparen. De coaches vervulden overigens een bredere taak dan alleen die van energiecoach. Voor de bewoners vormden ze soms een klankbord richting ZVH, en voor ZVH vormden ze de extra ogen en oren in deze flats. In 2013 kijkt ZVH naar de inzet van energiecoaches op andere plekken.

Energielabel (%)

De komende jaren kijken we meer naar fijnmazige oplossingen op complexniveau. Welke energiemaatregelen zijn er bij onderhoudsmomenten mogelijk? Vooroplopen zit er vanuit onze financiële positie voorlopig niet in. Wel vindt ZVH het essentieel om met huurders in gesprek te gaan en te blijven over energiezuinig gedrag en de slimme inkoop van gas en licht. Het toepassen van de woonlastenwaarborg, in 2012 nog niet van de grond gekomen, zou ook goede mogelijkheden bieden om effectieve energiemaatregelen deels te financieren vanuit een beperkte huurverhoging.

Duurzaam slopen In 2012 is het grote sloopproject Erasmushuis, een voormalig seniorencomplex in Zaandam, duurzaam aangepakt. Hetzelfde geldt voor de sloop van 56 woningen in de Havenbuurt in Zaandam waar eind 2012 een start mee is gemaakt. Materiaal werd gesorteerd afgevoerd en waar mogelijk bestemd voor hergebruik. Energie en duurzaamheid binnen ZVH ZVH’s activiteiten voor duurzaamheid en energiezuinigheid beperken zich niet alleen tot onze woningen en het gedrag van onze huurders. Ook ons eigen gedrag proberen wij te verbeteren. Zo bestaat ZVH’s beperkte wagenpark enkel uit A-labelauto’s. Verder hebben we ons kantoor verder gedigitaliseerd en het gebruik van kopieer- en printpapier in 2012 sterk teruggebracht.

Energiecoaches Eind 2011 bood ZVH de huurders van twee flats aan de Pannerood- en

ZVH JAARVERSLAG 2012 > WONEN > DUURZAAMHEID

PAGINA 46 VAN 77

Samenwerking

“Ik vind het mooi dat er zoveel verschillende mensen in mijn complex wonen. Samen met hen houd ik het complex schoon, heel en veilig.” Piet Dewaide, huismeester

Bewonerscontacten Huismeesters hebben veel contact met onze huurders. De onderwerpen van gesprek zijn zeer verschillend. Meestal gaat het over hoe de bewoners prettig kunnen wonen. Bewoners doen melding van vervuiling, overlast maar ook van sociale problemen vanuit zichzelf of vanuit de omgeving. Veel zaken lost de huismeester samen met de bewoners op. Is er meer aandacht nodig? Dan vraagt hij collega’s om hem te helpen. Bewoners in een complex zonder huismeester weten de weg naar ZVH ook te vinden. Zij doen meldingen via de telefoon of meldingsformulieren. De algemeen complexbeheerder bespreekt de meldingen doorgaans met de bewoners en zoekt naar een oplossing. In 2012 ontvingen we meldingen over verschillende zaken, waaronder: vuilniszakken laten staan op de galerij; fietsen verkeerd geparkeerd; kapotte verlichting in de algemene ruimten; overlast van jongeren in trappenhuizen en op galerijen.

Verder ontvingen we meldingen over sociale problemen. Bij dit soort meldingen overleggen de huismeester vaak met collega’s. Bijvoorbeeld: melding van burenruzies; overlast door drankmisbruik; huiselijk geweld; meldingen van mensen met psychische problemen.

Bewonerscommissies en ZVH We hechten veel waarden aan een goede samenwerking met onze bewonerscommissies, evenals regelmatig contact. Zij zijn immers veelal onze

ZVH JAARVERSLAG 2012 > WONEN > SAMENWERKING

PAGINA 47 VAN 77

ogen en oren binnen een complex. Bij groot onderhoud voert ZVH altijd overleg met een bewonerscommissie (indien aanwezig). Daar waar nodig, troffen we in 2012 vooraf voorzieningen. Zo hebben we bij het onderhoud van twee liften in een seniorencomplex extra personeel ingezet voor hand-enspandiensten. Andere onderwerpen die we met verschillende bewonerscommissies bespraken, zijn: de afrekening van de servicekosten; klachten over de schoonmaak; de leefbaarheid binnen het complex; overleg met andere partijen zoals de gemeente.

Net als elk jaar dienden de bewonerscommissies budgetaanvragen in bij ZVH. We hebben alle aanvragen gehonoreerd met een bedrag van € 500,-, omdat het geld ten goede komt aan de bewoners bij bijvoorbeeld buurtfeesten, een barbecue met bewoners, kerstattenties en een nieuwjaarsreceptie voor bewoners. Eind 2012 kregen alle commissieleden een cadeaubon van ZVH, als dank en waardering voor hun werk.

Vereniging van Eigenaren ZVH is samen met particuliere eigenaren actief in 29 complexen met een Vereniging van Eigenaren (VvE). In enkele complexen zijn meerdere VvE’s aanwezig. Het beheer van VvE’s is - op drie VvE’s na - uitbesteed aan VvEbeheerders. Waar ZVH het beheer zelf in handen heeft, is ZVH voor 100% eigenaar. ZVH heeft binnen de VvE twee rollen: die van eigenaar en die van verhuurder. Als verhuurder heeft ZVH te maken met de rechten van huurders vanuit het huurrecht en de Overlegwet. In 2012 startten we met de deelname aan kascommissies. Zo’n commissie controleert de financiën van de VvE. Door deelname kunnen we sneller over de financiële stukken beschikken die belangrijk zijn voor de afrekening van de servicekosten. In 2012 heeft ZVH door de deelname in de VvE’s een totale bijdrage gedaan van


€ 483.111,72. Hiervan is € 90.166,00 doorbelast aan de huurders. In de volgende complexen zijn VvE’s actief: Ruijterhoek in Zaandam (21 huuren 9 koopwoningen en 1 bedrijfspand); De Factorij in Zaandam (18 huuren 36 koopwoningen); Bleekerstraat / ’t Torentje Vissershop in Zaandam (15 huuren 2 koopwoningen); De Boeg in Zaandam (56 huuren 138 koopparkeerplekken); Romanium / J.C. van Oostsanenhof in Zaandam (27 huuren 30 koopwoningen); Bermuda en La Palma in Zaandam (74 huuren 84 koopwoningen); Vinkenstraat in Zaandam (1 verzilverde woning); Rosa Luxemburgpark in Purmerend (1 verzilverde woning); De Schepenhof in Zaandam (45 huuren 157 koopwoningen, 30 huuren 120 koopparkeerplekken); Kroonenburg in Zaandam (176 huur- (inclusief intramuraal) en 80 koopwoningen, 118 huuren 80 koopparkeerplekken); De Conrad in Zaandam (64 huuren 260 koopwoningen, 32 huuren 200 koopplaatsen).

Samen met de particuliere eigenaren maakte ZVH in 2012 betere afspraken met de VvE-beheerders: De beheerder informeert ZVH eerder over lopende zaken binnen de VvE. Hoe eerder de informatie beschikbaar is, hoe sneller ZVH de huurders schriftelijk op de hoogte kan brengen; De beheerder handelt overlast snel af, maar probeert dit bovenal te voorkomen; De beheerder handhaaft de afspraken vanuit de Huishoudelijke Reglementen; Er zijn nu vaste afspraken over de werkwijze en terugkoppeling bij reparatieverzoeken. Dit was nodig omdat de VvE’s vaak met andere leveranciers werken dan ZVH gewend is.

PAGINA 48 VAN 77

Convenanten en afspraken In 2012 heeft ZVH aan deze convenanten en afsprakenkaders bijgedragen: Convenant Stedelijke Vernieuwing (per 1 januari 2013): een eigentijds vervolg op de Stedelijke Kaderafspraken. Corporaties en huurdersorganisaties in de Zaanstreek hebben vastgelegd hoe we helder en eenduidig omgaan met woonruimteverdeling, rechten en plichten bij stadsvernieuwing (sloop/nieuwbouw en renovatie); Standaard sociaal plan: als vervolg op het bovenstaand convenant is in 2012 een start gemaakt om te komen tot een basis sociaal plan. Dat scheelt veel werk en tijd voor partijen in concrete projecten. Verwachting is dat we in 2013 het standaard sociaal plan kunnen vaststellen; Convenant advisering door VAC (Vrouwen Advies Commissie) en ZVH; Meldpunt Betalingsachterstanden: herziening van oude convenant met gemeente Zaanstad en corporaties. WoonWijs! (woonfraudebestrijding): herziening van oude convenant met gemeente Zaanstad en corporaties; Buurtbemiddeling: herziening van oude convenant met gemeente Zaanstad en corporaties; Sociale plannen voor ZVH-projecten E-flat Poelenburg en Havenbuurt: afgesloten met de bewonerscommissies.

Overleggen en samenwerkingen Hieronder een overzicht van alle overleggen en samenwerkingen die ZVH met verschillende organisaties en maatschappelijke partners heeft: FZW (Federatie van Zaanse en Waterlandse woningcorporaties):


directeurenoverleg; voorzitter is ZVH’s directeur-bestuurder binnen FZW, afdeling Zaanstreek: - beleidsoverleg; deelname door hoofd strategie - lokaal uitvoeringsoverleg (LUO); deelname door medewerker verhuur - coördinatiecommissie (uitvoering convenant woonruimteverdeling); deelname door medewerker verhuur Bewonersraad (Belangenvereniging Bewoners ZVH): overleg met het dagelijks bestuur door directeur-bestuurder en hoofd strategie; vier maal per jaar overleg op deelonderwerpen (meedenken, projectvoorbereiding); in wisselende frequenties en samenstelling

Gemeente Zaanstad: bestuurlijk overleg met wethouder Wonen; vier maal per jaar door directeur-bestuurder en hoofd strategie vanuit ZVH en vier maal per jaar vanuit FZW (directeurenoverleg) beleidsmatige overleggen over onder meer huisvesting kwetsbare groepen, wonen&zorg/woonservicewijken, leefbaarheid, wijkontwikkeling; deelname door onder andere hoofd wonen, hoofd strategie en projectleiders; wisselende frequenties

Corporate clients (zorgpartners): samenwerking en afstemming met Evean, RIBW en Odion; diverse overleggen over projecten, verhuur, toekomstvisies, samenwerkingsmogelijkheden door bestuur, management en medewerkers samenwerking en afstemming met zorgpartners als politie ZaanstreekWaterland, GGD/Meldpunt Overlast en Bemoeizorg, Straathoekwerk,

PAGINA 49 VAN 77

GGZ, gemeente Schulddienstverlening rondom casuïstiek (voor individuele huurders of op complexniveau)

Samenwerkingsconvenanten op diverse maatschappelijke thema’s: voorkomen van schulden – preventief meldpunt (gemeente, Zaanse corporaties) woonfraude bestrijden – WoonWijs! (gemeente burgerzaken en werk&inkomen, Zaanse corporaties, politie) aanpak hennep (politie, nutsbedrijven, Zaanse en Waterlandse corporaties en gemeenten) buurtbemiddeling (gemeentes Zaanstad en Wormerland en corporaties) jongemoederhuis – Homez (GGD, Straathoekwerk, Spirit, ZVH)


PAGINA 50 VAN 77

Onderhoud

Onderhoud 2012: maatwerk binnen budget

In 2012 stuurden we op onderhoud flink bij om overschrijdingen zoals in 2011 te voorkomen. En daarin is ZVH geslaagd. De totale onderhoudsuitgaven liggen met € 7,6 miljoen ruim een ton onder het budget. Onze aanpak in het kort: Bij reparatieverzoeken kijken we kritisch of de reparatie voor verhuurder of huurder is; De klussenbus zorgt ervoor dat ZVH toch, daar waar nodig, maatwerk kan bieden; Bij mutatieonderhoud vormt uitbreiding van het takenpakket van de opzichters de oplossing; In het contractonderhoud zijn kortingen gevraagd of contractvormen gewijzigd; Planmatig onderhoud is binnen de kaders uitgevoerd door flexibel om te gaan met de projecten uit het jaarplan.

Dagelijks onderhoud In 2012 is € 1,7 miljoen besteed aan dagelijks onderhoud. Dat is zes ton minder dan in 2011. Er is op meerdere vlakken gestuurd op reparatieonderhoud om een overschrijding te voorkomen. De komst van de ZVH-klussenbus heeft hieraan bijgedragen. Maar we zijn ook kritischer op reparatieverzoeken. Is het verzoek voor ZVH of hoort de huurder het zelf te regelen? Er zijn met een totaal van 10.735 reparatieverzoeken ongeveer 1.000 opdrachten minder verstrekt dan in 2011. De top vijf ziet er als volgt uit: 1. 2. 3. 4. 5.

ZVH JAARVERSLAG 2012 > WONEN > ONDERHOUD

Gasservice - 2.166 opdrachten; KBK - 2.060 opdrachten; Swart Electro Technisch Bureauelektra - 1.347 opdrachten; Klussenbus - 1.280 opdrachten; SOP rioolreiniging - 1.157 opdrachten.

PAGINA 51 VAN 77

vastgesteld.

ZVH-klussenbus draait volop mee in reparatieonderhoud Onze klussenbus en KBK voerden samen 3.340 opdrachten uit aan loodgieterswerk en bouwkundige reparatieverzoeken. Dit is 31% van het totaal aantal reparatieverzoeken. De klussenbus doet vooral de werkzaamheden uit het kluspakket en biedt maatwerk aan bewoners die meer hulp nodig hebben. De klussenbus heeft in totaal 1.280 (38%) opdrachten gedaan. Daarnaast heeft de medewerker klussenbus in het kantoorpand van ZVH een werkruimte ingericht en doet hij nog ‘losse’ klussen tussendoor. De kosten voor een reparatie zijn hiermee ongeveer 30% lager dan in 2011. Toen voerde een externe aannemer deze opdrachten uit. Onderhouds-ABC en nieuw onderhoudsabonnement ZVH heeft een nieuw onderhouds-ABC gemaakt. Hierbij hoort een nieuw onderhoudsabonnement dat het huidige kluspakket vervangt. Beide stukken zijn eind 2012 voorgelegd aan onze Bewonersraad. Wij verwachten in 2013 het onderhouds-ABC en onderhoudsabonnement aan te bieden aan onze huurders.

Mutatieonderhoud In 2012 zijn 554 verhuureenheden gemuteerd, waarvan 445 woningen. Om sneller door te verhuren en te besparen op uitgaven, voeren de mutatieopzichters zelf klein onderhoud uit. Dit heeft ertoe bijgedragen dat we ruim binnen budget werken: er is € 733.000,- besteed, ruim € 130.000,onder budget. Nieuw is de samenwerking met KBK Renovatie & Vastgoedonderhoud (KBK) voor mutaties. KBK is een goede partner die alle zeilen bijzet om het mutatieproces kort te houden. Door veel overleg in de startfase en inzet van extra mensen heeft KBK het mutatieproces onder de knie gekregen. Er wordt gewerkt met een prijzenboek, dat bij de aanbesteding eind 2011 is


Uitbreiding takenpakket opzichters De mutatieopzichters hebben 150 woningen zelf gemuteerd. Begin 2012 zijn zij voorzien van een gereedschapsset in hun auto. Vooral in de nieuwere complexen, waar mutatieonderhoud voornamelijk bestaat uit het wisselen van de cilinders en het controleren van hang- en sluitwerk, voeren zij de werkzaamheden zelf uit. Dit levert op twee manieren geld op: de uitgaven aan mutatieonderhoud zijn lager en de huurinkomsten hoger. We kunnen de woning in dit geval dezelfde dag al doorverhuren. Meer contractonderhoud met minder: daling uitgaven in gang gezet Alle contractpartijen zijn in mei 2012 aangeschreven met het verzoek een korting te geven op de contractprijs. De meeste partijen zijn hierop ingegaan. Uitgangspunt is de samenwerking voort te zetten, maar met aangepaste afspraken en tegen gereduceerde, marktconforme tarieven. Het contractbudget ligt in 2012 bijna € 100.000,- lager dan de verplichtingen. Door het aanpassen van contracten en prijzen is de overschrijding van het budget met € 31.000,- beperkt gebleven. De totale uitgaven zijn € 1.258.000,-. Doordat we met meerdere partijen al langere tijd samenwerken, waren de prijzen onvoldoende mee veranderd met de markt. Nu veel contracten eind 2012 afliepen, ontstond de mogelijkheid om te onderhandelen. Voor 2013 verwachten wij dat de uitgaven op contractonderhoud bijna € 200.000,- dalen. Bij meerdere partijen heeft het verzoek tot korting geleid tot een besparing. We voerden de volgende wijzigingen door: geen all-in contracten maar alleen contracten voor standaardonderhoud; versobering van de onderhoudsfrequentie; marktconforme tarieven voor arbeidsloon en materiaal.

Door deze wijzigingen realiseren we aanzienlijke besparingen. Dit vergt echter wel meer van de interne organisatie. Doordat we meer reparatieverzoeken op

PAGINA 52 VAN 77

regiebasis afrekenen, neemt de facturenstroom toe. Verder controleren de opzichters deze werkzaamheden steekproefsgewijs. Naar schatting betekent dit veertig extra inspecties per maand. Dit houdt ook in dat een deel van de huurders twee keer iemand op bezoek krijgen: eerst de monteur en daarna de opzichter van ZVH. Wij verwachten geen problemen met dit extra bezoekmoment, omdat we de huurder goed kunnen uitleggen waarom ZVH het geleverde werk wil controleren.

werkzaamheden binnen budget uit te voeren. Een deel van het jaarplanwerk is wel voorbereid, maar in de wacht gezet. Resultaten van aanbestedingen van grote projecten zijn afgewacht. Tijdens de uitvoering hebben we alles op alles gezet om meerwerk te voorkomen. Waar meerwerk toch nodig was losten we dit zo veel mogelijk binnen de projecten zelf op. Na de zomer is een deel van de ‘wachtprojecten’ aanbesteed. Resultaat: het budget is besteed en overschrijdingen zijn voorkomen.

Ontwikkelingen grote contractpartners Met de Gasservice sloten we in 2012 een nieuwe overeenkomst af voor twee jaar. Het all-in concept is gewijzigd in standaard onderhoud (schoonmaak onderdelen en metingen CO-waardes). Al het storingsonderhoud wordt op regiebasis uitgevoerd op basis van vastgestelde tarieven. Waar mogelijk is de onderhoudsfrequentie van één naar twee jaar gegaan. Daarnaast maakten we met Swart Electro-Technisch Bureau (Swart) eind 2011 al nieuwe prijsafspraken. Het all-in contract wijzigde per 2012 in een standaardcontract waarbij storingsonderhoud wordt uitgevoerd op regiebasis. KBK is na een aanbesteding per 1 januari 2012 voor ZVH gestart. Met zowel Swart als KBK sluiten we voor 2013 een nieuwe overeenkomst af op basis van eerdere afspraken over prijsindexatie.

Op hoofdlijnen voerde ZVH het volgende onderhoud uit:

Aanbesteding rioolreiniging Het contract voor rioolreiniging met SOP eindigde per 31 december 2012. Het werk is aanbesteed voor 2013. Ook hier kozen we voor een eenvoudigere overeenkomst: alleen het ontstoppen van riolen en hemelwaterafvoeren is opgenomen in het contract. Het preventief schoonmaken van goten wordt niet meer gedaan. Uit de aanbesteding is Van der Velden rioleringsbeheer uit Amsterdam als beste partij naar voren gekomen. Zij starten per 1 januari 2013 voor ZVH.

Blik op onderhoudsprojecten

schilder-/gevel-/dakonderhoud aan 564 woningen; (binnen)renovatie van 16 woningen; maatregelen tegen brandoverslag bij 192 huurwoningen; rookmelders in 504 woningen; brandveiligheidsonderzoek bij 30 complexen; asbestsanering in cv-ruimten en liftmachinekamers bij 7 complexen; energielabels voor 126 woningen; liftonderhoud bij 13 complexen.

Planmatig onderhoud ZVH besteedde in 2012 ruim € 3,9 miljoen aan planmatig onderhoud. Door maandelijks te monitoren en bij te sturen lukte het ons om de


PAGINA 53 VAN 77

Project:

groot onderhoud eengezinswoningen in wijk Poelenburg, Zaandam

Investering:

€ 561.000,-, waarvan € 339.000,- in 2012

Aannemer:

Aannemingsbedrijf Ooijevaar B.V.

Periode:

oktober 2011 – mei 2012

Aantal: Omschrijving:

Project:

schilderen gevelonderhoud 2 galerijflats Pannerood- en Bergblauwstraat, Zaandam

Investering:

€ 1.747.000,-

Aannemer:

Van der Leij Bouwbedrijven

58 woningen

Periode:

maart – augustus 2012

Bij het onderhoud aan 58 eengezinswoningen Poelenburg namen we maatregelen om brandoverslag te voorkomen. Omdat het complex in verkoop is, hebben we de maatregelen ook bij de veertien verkochte woningen uitgevoerd. Om de overlast voor de bewoners te beperken, voerden we de brandveiligheidsmaatregelen vanaf het dak uit. Bij het schilderen van de kozijnen brachten we op verzoek van bewoners isolatieglas aan. Om vochtproblemen tegen te gaan zijn drainage en schelpen onder de vloer aangebracht.

Aantal:

308 woningen

Omschrijving:

De onderhoudsbeurt zorgde ervoor dat de kwaliteit van de complexen op niveau blijft tot de geplande sloop in 2018 en 2020. Het onderhoud bestond voornamelijk uit werkzaamheden aan het casco: vervangen en/of herstellen van galerijpanelen; houtrot-, betonrot- en voegwerkherstel; schilderen ramen, deuren, kozijnen, privacyschermen, liftdeuren, stalen kolommen en betonelementen in woningen en algemene ruimten; egaliseren van de ophogingen bij de dakwoningen; vervangen van doorvoeren om verstoppingen (overstromingen regenwater op galerij/balkons) tegen te gaan; aanpassing sprinklerinstallatie containerruimte voor brandveiligheid.

Bij negentien woningen vernieuwden we de badkamer. Hierbij is de instap verlaagd om de toegankelijkheid te verbeteren.

Project:

gevelonderhoud galerijflat Jaspers-/Heinsiusstraat in wijk Poelenburg, Zaandam

Investering:

€ 111.000,-, waarvan € 93.000,- in 2012

Aannemer:

Stielgroep B.V.

Periode:

maart – juni 2012

Aantal:

103 woningen

Omschrijving:

Bij de flat aan deJaspers-/Heinsiusstraat schilderden we de kozijnen, herstelden het betonwerk en de dilataties, en gedeeltelijk ook het metsel- en voegwerk.


Project:

schilderen gevelonderhoud eengezinswoningen Russische Buurt, Zaandam

Investering:

€ 451.000,-, waarvan € 223.000,- in 2012

Aannemer:

Mulder Schilders B.V.

Periode:

oktober – april 2012

Aantal:

84 woningen

Omschrijving:

De nieuwe gevelpanelen van de 84 eengezinswoningen in de Russische Buurt geven een afwisselend en fris straatbeeld. Samen met de bewonersvertegenwoordiging zocht ZVH de nieuwe kleuren uit waarbij men koos voor drie Zaans groene kleuren die voorkomen in het naastgelegen Inverdan-project. Het schilderwerk van de kozijnen voerden we in dezelfde kleuren uit. Daarnaast zijn ook de hemelwaterafvoeren vervangen. Aannemingsbedrijf Floris heeft de beschoeiing van de woningen aan ‘t Salm vervangen.

PAGINA 54 VAN 77

Project:

gevelonderhoud kantoor en woningen Peperstraat, Zaandam

Investering:

€ 420.000,- waarvan € 288.000,- in 2012

Aannemer:

A.C. Borst Bouw B.V.

Periode:

november – augustus 2012

Aantal:

10 woningen

Omschrijving:

Het onderhoud aan het kantoorpand van ZVH en de 10 bovengelegen woningen is in één keer aanbesteed. Rond het kantoorgedeelte was vooral betonherstel noodzakelijk. Bij de woningen vervingen we de kozijnen deels en moest de galerij worden opgeknapt en versterkt. We voerden de volgende werkzaamheden uit: vervangen van coating van galerijen balkonvloeren; vervangen van dilataties van galerijvloeren en gevel; herstellen van voeg-, metsel- en betonwerk; vervangen van multiplex gevelbekleding en hemelwaterafvoeren; vervangen van metalen hekwerken op de galerij en ondersteunen van de galerij; uitvoeren van buitenschilderwerk en vervangen van kozijnen aan balkonzijde; afsluiten van de twee entrees naar de woningen.

Project:

renovatie 16 flatwoningen in complex Groot Gortershof, Zaandijk

Investering:

€ 475.000,-

Aannemer:

De Combi Heerhugowaard BV

Periode:

april – oktober 2012

Aantal:

16 tweekamerwoningen

Omschrijving:

Zestien woningen ondergingen een flinke renovatie waarbij we de binnenkant van de woningen volledig vernieuwden. Zo werden de groepenkasten en elektrische installaties vervangen. Ook kwamen er nieuwe voordeuren en binnendeuren in de woningen en werd er geschilderd. Daarnaast kregen alle woningen een geheel nieuwe keuken, onder andere met inductiekookplaat en afzuigkap. Verder plaatsten we een nieuwe badkamer inclusief toilet. De renovatie van in totaal 151 woningen loopt al sinds ZVH in 2003 dit complex aankocht. Tijdens inspectie van de panden van complex Gortershof is geconstateerd dat het metselwerk van de muurdammen ter plaatse van de vloeren naar buiten wordt gedrukt. Voor een deel van het complex zijn de muurdammen direct hersteld. Koedooder heeft het werk uitgevoerd voor € 86.000. De overige gevels zijn ingemeten en worden nu gemonitord. Op basis van de metingen bepalen we in 2013 wanneer we het herstel uitvoeren.


Brandveiligheid In 2012 is € 268.000,- uitgegeven aan brandveiligheid. Bij dertig complexen voerden we onderzoek uit, bij 504 woningen plaatsten we rookmelders en bij 192 eengezinswoningen pakten we de brandscheiding van woningscheidende muren aan. Bouwbehoud voerde de werkzaamheden uit vanaf het dak bij 134 woningen van de Plantsoenen, de Kamphuijsstraat, de Jonge Arnoldusstraat en de burgemeester Van der Stadtstraat in Zaandam. De 58 eengezinswoningen in de wijk Poelenburg zijn in dit project meegenomen. In 2008 startte ZVH met het verbeteren van de brandveiligheid van woningen. Bij alle oudere complexen voeren we een brandveiligheidsonderzoek uit. Op basis van de onderzoeksresultaten bepalen we de te nemen maatregelen. Waar nodig plaatsen we rookmelders. Het aanbrengen van (betere) brandscheidingen nemen we op in de meerjarenbegroting. Asbestsanering In de Lobeliustoren, de Indigostraat, de Vermiljoenweg, de Panneroodstraat, Statenhoek, de Zuiddijk en het Gortershof saneerde Bloedjes Renovatiewerken het asbest in de cv-ruimten en liftmachinekamers. Liftonderhoud Contractpartners Lokaliften en Skylift voerden bij negentien liften onderhoud uit. In totaal besteedden we € 123.000,- aan liftonderhoud. In de twee seniorencomplexen Schippershoek bood ZVH hulp bij het doen van boodschappen en het uitlaten van honden. ZVH bedacht deze oplossing in overleg met de bewoners, omdat er geen noodlift kon worden geplaatst. Onderhoud aan bedrijfsonroerend goed Bij het Jonkerplantsoen voerden we onderhoud uit aan gevel, dak en straatwerk. Binnen vond onderzoek en onderhoud plaats aan de elektrische installatie en is het asbest gesaneerd. Bij het PWN-terrein in Wormerveer voerden we houtrotherstel en schilderwerk uit. In totaal besteedden we € 103.000,-.

PAGINA 55 VAN 77

Wachtonderhoud Door ruimte in het budget gaf ZVH in het najaar opdracht om cv’s te vervangen en entrees te schilderen. Bij een deel van de woningen in het complex Russische Buurt, Klokbaai en Rode Zee vervingen we de cv’s. Verder schilderden we de entrees van het Kolonelsdiep en complex Provincialeweg in Zaandam.


PAGINA 56 VAN 77

Projecten

“We weten dat er lastige maatregelen op ons af komen vanuit het Rijk en dat de economie nog weinig herstel vertoont. Het is dus belangrijk om nú slimme keuzes te maken.” Jan de Boer, hoofd Bedrijfsvoering

ZVH heeft een geschiedenis van grote projecten. Dat heeft prachtige woningen opgeleverd waar mensen heel fijn wonen en waar de stad trots op is. De projecten tikken wel zwaar op onze rentelast. Nieuwe projecten zijn we daarom heel beperkt gestart en we hebben onze portefeuille opgeschoond van ballast. Eind 2012 hebben we een overzichtelijk beeld van wat er op de plank ligt aan plannen. We kunnen goed beoordelen wat en wanneer we iets gaan uitvoeren. Daarbij kijken we vooral naar aangegane verplichtingen en verwachtingen die gewekt zijn, maar bovenal willen we in ogenschouw nemen wat er nu, in de huidige tijd, slim is om te doen. Havenbuurt in Zaandam In 2012 werkten we samen met de bewonerscommissie het nieuwbouwplan voor de Havenbuurt verder uit. Dit resulteerde in een gedragen plan voor de nieuwbouw van 53 woningen. Ook maakten we afspraken over de huren voor de bewoners die straks willen terugkeren naar de nieuwbouw. Het Sociaal Plan deel II is vastgesteld. Op basis van het voorlopig ontwerp vond er een aannemersselectie plaats. Samen met de geselecteerde aannemer Heddes uit Hoorn werkte ZVH het plan uit tot het niveau van omgevingsvergunning. De bewonerscommissie was zeer betrokken bij deze uitwerking. Na indiening bij de gemeente bleek dat het plan niet in een reguliere procedure kon worden vergund. ZVH kon kiezen voor een uitgebreide procedure waarbij een deel van de woningen zeker een jaar zou worden vertraagd. Het alternatief was het aanpassen van het plan zodat deze in een reguliere procedure zou passen. Dat laatste had ieders voorkeur en wordt begin 2013 verder uitgewerkt. We verwachten in het eerste kwartaal van 2013 de omgevingsvergunning opnieuw aan te vragen, zodat Heddes na de bouwvak met de bouw kan beginnen. Eind 2012 startte ook de asbestsanering en de sloop van de 56 bestaande eengezinswoningen. Voorafgaand aan de sloop zijn alle bewoners in de gelegenheid gesteld afscheid te nemen van de oude woningen. In een optocht door de buurt, het symbolisch dichtspijkeren van een woning aan de Wyborgstraat en de onthulling van het bouwbord luidden het einde van een

ZVH JAARVERSLAG 2012 > WONEN > PROJECTEN

PAGINA 57 VAN 77

tijdperk en het begin van de nieuwe fase in. Naar verwachting is in april 2013 de sloop volledig afgerond. De oplevering van de nieuwbouw vindt deels in 2013 en deels in 2014 plaats. E-flats in Poelenburg, Zaandam In 2012 sprak ZVH bijna alle bewoners van de E-Flats tijdens huisbezoeken. We overlegden intensief overlegd met de bewonerscommissie en onderzochten de beste aanpak. Zo hielden we twee workshops waarvoor alle bewoners zijn uitgenodigd en waarin we inventariseerden wat de kwaliteit is van de huidige flats, van de stedenbouwkundige opzet en van de openbare ruimte, en wat er verbeterd zou kunnen worden. Duidelijk naar voren kwam dat de huidige opzet van de flats met het groen ertussen erg wordt gewaardeerd. Juist ook door de beschutting aan de kant van de straat Poelenburg. De uitstraling van de flats en de garages is armoedig en de balkons zijn te klein. Op basis van de workshops werkten we twee varianten uit: een renovatievariant (met nieuwe balkons en liftbijplaatsing) en een nieuwbouwvariant. Bij beide varianten zijn de garages aan de Poelenburg verdwenen en vervangen door laagbouwwoningen. Tegelijkertijd met het uitwerken van de varianten is het sociaal plan uitgewerkt. Tijdens een informatieavond lichtten we samen met de bewonerscommissie beide varianten toe. Vervolgens zijn op 27 september 2012 de bewoners opnieuw uitgenodigd om een voorkeurstem uit te brengen voor het renovatie- of nieuwbouwplan en konden zij hun oordeel geven over het sociaal plan. Alle aanwezige bewoners stemden in met het sociaal plan. Een krappe meerderheid verkoos de nieuwbouwvariant boven de renovatievariant. ZVH heeft daarop besloten het nieuwbouwplan verder uit te werken, ook omdat dan echt energiezuinige woningen kunnen worden gerealiseerd. De besluitvorming is afgerond en ook de Raad van Toezicht stemde in. Het is voor de E-flats een belangrijk jaar geweest. Mede dankzij de enorme inzet van de bewonerscommissie ligt er nu een solide basis waarop we de komende jaren verder bouwen. In 2013 werken we het plan samen met de bewonerscommissie verder uit. Geplande start van de sloop is eind 2016, zodat we in 2017 met de nieuwbouw kunnen starten.

ZVH JAARVERSLAG 2012 > WONEN > PROJECTEN

Kleurenbuurt in Zaandam In de Kleurenbuurt gebeurde zichtbaar en onzichtbaar veel in 2012. Meest in het oog springend is de flinke onderhoudsbeurt aan de flats aan de Pannerood- en Bergblauwstraat. Achter de schermen werkten we verder aan de buurtvernieuwing. Dit heeft geleid tot het ondertekenen van een overeenkomst tussen de gemeente en ZVH voor de verdere ontwikkeling van de buurt. Hierna zijn drie startbesluiten genomen waardoor de ontwikkeling van zowel de renovatie en de nieuwbouw van de Meerpaal, als de nieuwbouw van het blok Gezond Leven concreet is gestart. De gemeente werkt aan de verplaatsing van de sporthal en aan renovatieplannen voor het zwembad de Slag. Na een ontwikkelfase en vergunningsfase wordt er naar verwachting in twee tot drie jaar begonnen met de nieuwbouw. Ook dit jaar kijken we met dank terug op de enorme inzet van bewoners die de leefbaarheid en participatie flink hebben vormgegeven. Voor 2013 verwachten wij de onderhoudsplannen van de flats aan de Indigostraat en Vermiljoenweg af te ronden en de eerste ontwikkelplannen voor de genoemde plandelen te presenteren. Veenpolderdijk in Assendelft ZVH verwierf de locatie Veenpolderdijk in Assendelft waarop we een tweetal woonvoorzieningen ontwikkelden: een Herbergier voor ouderen met geheugenproblemen en een Thomashuis voor mensen met een (verstandelijke) beperking of ontwikkelingsachterstand. De Drie Notenboomen huurt de panden van ZVH. Hun concept is dat bewoners begeleiding en verzorging krijgen van zorgondernemers die, net als de bewoners, in hetzelfde gebouw wonen. Deze zorgondernemers hebben een zorgachtergrond en zijn zelf verantwoordelijk voor hun bewoners. Hierdoor zijn de lijnen kort en is er betere terugkoppeling en begeleiding mogelijk in een huiselijke omgeving. De Herbergier is eind 2012 opgeleverd en sinds januari 2013 bewoond. Het Thomashuis is meteen na de oplevering van de Herbergier in aanbouw genomen en de oplevering staat gepland voor oktober 2013.

PAGINA 58 VAN 77

Financiële verantwoording 2012

Financiële doelstellingen 2012 De financiële doelstellingen voor 2012 zijn vastgelegd in de begroting/meerjarenprognose. De volgende doelstellingen waren geformuleerd: Een interest dekkingsratio van 1,41; Een berekende aflossingsfictie WSW van 2,06%; Een Loan to Value van 75% (op basis van oude waarderingsgrondslagen); Een direct rendement van 4,3% (op basis van oude waarderingsgrondslagen); Werkplankosten binnen de vastgestelde budgetten; Onderhoudskosten binnen de vastgestelde budgetten; Uitpondprogramma van 60 woningen; Investeringen binnen het investeringsbudget; Behouden van de A1 status (continuïteitsoordeel) van het CFV; Een positief solvabiliteitsoordeel van het CFV op basis van de cijfers 2012.

Resultaten 2012 Toelichting op resultaten Het eigen vermogen stijgt in 2012 met € 6,0 mio. De stijging wordt veroorzaakt door een resultaat over 2012 van € 12,2 mio negatief en een rechtstreekse mutatie in het eigen vermogen van € 18,2 mio positief. Het negatieve resultaat over 2012 wordt veroorzaakt doordat met de nieuwe waarderingsgrondslagen de (positieve) waardeverandering voor een groot deel niet meer via de resultatenrekening verwerkt wordt, maar rechtstreeks in het eigen vermogen in de herwaarderingsreserve:

ZVH JAARVERSLAG 2012 > FINANCIEEL > FINANCIëLE VERANTWOORDING 2012

PAGINA 59 VAN 77

Eigen vermogen 1-1-2012 Resultaat 2012 Herwaardering rechtstreeks in eigen vermogen Eigen vermogen 31-12-2012

€ 151,1 mio -/-€

12,2 mio €

18,2 mio

€ 157,1 mio

Het resultaat en de herwaardering vallen € 1,2 mio lager uit dan de begrote € 7,2 mio. De afwijkingen op postniveau zijn hieronder weergegeven:

Begrote stijging Eigen vermogen 2012 Lagere huuropbrengsten

€

0,9 mio

Lagere onderhoudskosten

€

0,1 mio

Lagere bedrijfslasten

€

0,1 mio

-/-€

4,6 mio

Hogere rentebaten

€

0,3 mio

Hogere renteactiveringen

€

0,2 mio

Lagere rentelasten

€

0,1 mio

Hoger verkoopresultaat

€

2,6 mio

Hogere waardeontwikkeling vastgoed

€

1,7 mio

Belastingen

-/- €

0,7 mio

Overige afwijkingen

-/- €

0,1 mio

Werkelijke stijging Eigen vermogen 2012

Afwaarderingen De hogere afwaarderingen hebben met name te maken met de afwaardering van het zorgcomplex de “Amandelbloesem”. Het huurcontract is per februari 2016 opgezegd. Gezien het specifieke karakter en de technische staat van het complex is zonder ingrijpende maatregelen het einde van de levensduur in zicht.

7,2 mio

-/-€

Hogere afwaarderingen

Huuropbrengsten De huuropbrengsten zijn lager uitgevallen door onder meer een huurkorting die betrekking had op het voorgaande boekjaar en niet in de begroting was meegenomen. Daarnaast is het complex de Herbergier later in exploitatie gegaan dan begroot, waardoor de huurinkomsten lager uitvielen. Tot slot was voor een renovatieproject rekening gehouden met hogere huuropbrengsten dan in werkelijkheid werd gerealiseerd.

Verkoopresultaat Het verkoopresultaat is hoger doordat de waardering van de verkochte woningen lager lag dan begroot. Waardeontwikkeling De waardeontwikkeling laat zich moeilijk vergelijken met de begrote waardeontwikkeling. Een groot deel van het verschil wordt veroorzaakt door parameterverschillen in de waardering. Belastingen In de begroting was de vennootschapsbelasting niet begroot. In werkelijkheid is de actieve latentie met € 0,7 mio afgenomen. Dit met name als gevolg van een positief fiscaal resultaat over 2012. Balans Link naar tabel Balans (deze volgt nog in Excel vorm)

€ 6,0 mio

Verlies- en Winstrekening Link naar tabel Verlies en Winstrekening (deze volgt nog in Excel vorm)

De grootste afwijkingen worden hieronder toegelicht.


PAGINA 60 VAN 77

Kentallen De interest dekkingsratio 2012 bedroeg 1,39 (doelstelling 2012: 1,41). Hiermee zijn we iets onder de doelstelling gebleven. Lagere huuropbrengsten waren de belangrijkste oorzaak. ZVH heeft voor 2012 een berekende WSW-aflossingsfictie van 2,05%. Deze is een fractie achter gebleven bij de doelstelling 2012 van 2,06%. Ook hier waren de lagere huuropbrengsten daar debet aan. De Loan to Value bedraagt ultimo 2012 66%. De hier gebruikte Loan to Value is gebaseerd op basis van de bedrijfswaarde en de actuele waarde van de vastgoedportefeuille. Een vergelijkbare begrotingsnorm is niet aanwezig omdat de Loan to Value sterk afhankelijk is gebleken van het effect van de stelselwijziging en het wel of niet inrekenen van elementen als de inkomensafhankelijke huurverhoging en de verhuurdersheffing. Hierdoor was het niet mogelijk om vooraf een goede norm te stellen. De solvabiliteit op basis van CFV-parameters laat tevens een stijgende lijn zien. De CFV-solvabiliteit op basis van de jaarrekening 2011 bedroeg 10,9% (2010: 6,2%). Het vereiste minimum van het CFV voor ZVH bedraagt 10,1%. ZVH heeft daarmee weer een voldoende solvabiliteit behaald, een jaar eerder van begroot. Het positieve solvabiliteitsoordeel staat echter sterk onder druk als gevolg van de voorgenomen kabinetsmaatregelen, waaronder de verhuurdersheffing. Het directe rendement bedroeg in 2011 3,8%. Net als bij de Loan to Value was het hier ook moeilijk om vooraf een begrotingsnorm te stellen door het nog onbekende effect van de stelselwijziging op de waarde van het vastgoed en de onzekere kabinetsmaatregelen.

Stelselwijziging: waardering vastgoed

Voor de jaarrekening 2012 is de nieuwe RJ645 van kracht. Deze nieuwe jaarrekeningvoorschriften betekenen een stelstelwijziging met betrekking tot de waardering van het vastgoed. Deze stelselwijziging heeft grote invloed op het vermogen van ZVH en de wijze waarop het resultaat gepresenteerd wordt. Methode van waarderen Bij het waarderen wordt er eerst gekeken naar het type vastgoed. Het vastgoed dient gesplitst te worden naar: Commercieel vastgoed; Sociaal vastgoed.

Commercieel vastgoed omvat alle woningen in de vrije sector en BOG. Het sociaal vastgoed omvat de sociale huurwoningen en het maatschappelijk vastgoed. De splitsing komt bij ZVH nagenoeg overeen met de DAEB en nietDAEB categorisering. Waardering commercieel vastgoed Het commerciële vastgoed dient gewaardeerd te worden op basis van marktwaarde. Dit kan op basis van referenties uit de markt of met behulp van een Discounted Cash Flow methode (kortweg: DCF-methode). Bij deze laatste methode dienen de gebruikte parameters en de uitkomst getoetst te worden door een externe taxateur. Periodiek moet het bezit getaxeerd worden om te toetsen of de berekende waarden nog actueel zijn. ZVH heeft voor haar commerciële bezit de DCF-methode gebruikt. Waardering sociaal vastgoed Bij de waardering van het sociaal vastgoed wordt in de sector het verschil zichtbaar tussen de ontwikkelende corporatie en de meer beherende corporatie. De waardering van het vastgoed verschilt al naar gelang het type corporatie. De vastgoedportefeuille van corporaties met veel dynamiek in de portefeuille


PAGINA 61 VAN 77

(veel verkopen, nieuwbouw, aankopen, herontwikkeling) wordt gezien als een beleggingsportefeuille en wordt op dezelfde wijze gewaardeerd als het commercieel vastgoed. De portefeuille van een meer beherende corporatie wordt niet zo zeer gezien als belegging, maar als een bedrijfsmiddel. Doel van een dergelijke portefeuille is het langdurig verhuren van woningen aan de doelgroep. De waarde is gebaseerd op een doorexploitatiewaarde met een beperkt verkoopen investeringsprogramma. Voor een groot deel volgt de waardering de principes van de commerciële DCF-berekening, maar er is meer ruimte om het eigen beleid (bijvoorbeeld onderhoud) in te rekenen. Ook de verwerking van de waardeontwikkeling in de resultatenrekening is gewijzigd. De corporatie moet voor haar sociale vastgoed een keuze maken tussen de bovengenoemde varianten. Deze keuze moet gebaseerd zijn op de strategie van de corporatie en de daadwerkelijke dynamiek (aankopen, nieuwbouw, verkopen, sloop) in de portefeuille. Positie ZVH ZVH kwalificeert zichzelf als een beherende corporatie en heeft derhalve er voor gekozen haar sociale bezit te waarderen als bedrijfsmiddel. Dit sluit aan bij de strategie van ZVH die vooral gebaseerd is op het bieden van kwalitatief goede huisvesting aan mensen met een laag inkomen. Ook de beperkte projectenportefeuille en de focus op (het)ontwikkeling van bestaand bezit en niet zozeer op nieuwe locaties ondersteunen deze keuze. Effect van de stelselwijziging Het effect van de stelselwijziging op de waarde van het vastgoed bedraagt in totaal € 58,9 mio positief: de waarde van het sociaal vastgoed is gestegen met € 36,3 mio, de waarde van het commerciële vastgoed met 22,6 mio. Procentueel is de waarde ten opzichte van de oude methodiek met ruim 15% gestegen.

Maatschappelijke investeringen ZVH heeft als doel kwalitatief goede huisvesting te bieden aan mensen met een laag inkomen. Om dit te bereiken, neemt ZVH in een aantal gevallen beleidsbeslissingen voor de doelgroep die een commerciële belegger vanuit financieel oogpunt niet zou nemen. Dit beleid kost ZVH vaak extra geld. In 2012 hebben we de volgende zogenaamde “maatschappelijke investeringen” gepleegd: Werkelijke huren zijn lager dan maximaal redelijk Hoewel ZVH een stevig harmonisatiebeleid voert, is de praktijk dat ultimo 2012 de werkelijke huurprijs gemiddeld 70% bedraagt van de huur die ZVH maximaal voor de betreffende woning mag vragen. Dit betekent dat de huuropbrengsten jaarlijks lager zijn dan ZVH in een commerciële setting zou kunnen ontvangen. Het verschil tussen de werkelijke huur en de maximale redelijke huur bedraagt ultimo 2012 op jaarbasis zo’n € 14 mio. Nieuwbouw In 2012 heeft ZVH de de Herbiergier aan de Veenpolderdijk opgeleverd. Dit betreft een woonvoorziening voor demente ouderen. Eind 2012 is op die locatie ook gestart met de bouw van een Thomashuis. Voor deze beide projecten neemt ZVH een onrendabel. De totale investering voor deze projecten bedraagt € 5,7 mio. Hiervan is € 0,7 mio onrendabel. Eind 2012 is tevens gestart met de sloop van de Havenbuurt. Op de locatie wordt in 2013 gestart met de bouw van 52 sociale huurwoningen. De totale investering bedraagt € 8,7 mio. Hiervan is € 2 mio onrendabel. Leefbaarheid ZVH is betrokken bij de gebiedsontwikkeling Poelenburg (krachtwijk). Gezamenlijk met partners worden in dat kader ook diverse leefbaarheidsinvesteringen gedaan. De bijdrage van ZVH in 2012 aan het samenwerkingsverband bedroeg € 136.000. Daarnaast heeft ZVH € 74.000 uitgegeven aan andere diverse leefbaarheidsprojecten.


PAGINA 62 VAN 77

Sociaal beheer Binnen ZVH speelt de afdeling sociaal beheer een belangrijke rol in de leefbaarheid in en rondom de complexen. De afdeling houdt zich bezig met conflictbemiddeling, sociale problematiek, illigale bewoning, 2de kansbeleid en dergelijke. ZVH zet hier 2 fte op in. De loonkosten van dit team bedragen zo’n € 114.000. Huismeesters In diverse complexen heeft ZVH huismeesters gestationeerd. Het bewaken van de leefbaarheid is een belangrijke taak voor de huismeesters. Voor een deel (zo’n 45%) worden de huismeesters door de huurders betaald via de servicekosten. Het andere deel (55%) neemt ZVH zelf voor haar rekening. Het deel dat ZVH voor haar rekening neemt bedraagt zo’n € 195.000.

Overige verantwoording Activiteiten op het gebied van beleggingen ZVH heeft in 2012 geen activiteiten ondernomen op het gebied van beleggingen en heeft ook geen beleggingen in bezit. Tijdelijke overschotten van liquide middelen zijn weggezet op spaarrekeningen van de ING en de ABNAMRO. Verklaring over besteding van middelen De middelen die ZVH tot haar beschikking heeft, zijn in 2012 uitsluitend aangewend in het belang van de volkshuisvesting. Naast de hiervoor beschreven deelnemingen heeft ZVH geen andere beleggingen. Woningen met stichtingskosten groter dan € 240.000 ZVH heeft in 2012 geen nieuwbouw huurwoningen opgeleverd met stichtingskosten boven de € 240.000 per eenheid.


PAGINA 63 VAN 77

Afronding herstelplan CFV In 2012 ontvingen wij een voldoende solvabiliteitsoordeel van het CFV over het verslagjaar 2011. Daarmee is het belangrijkste doel van het herstelplan CFV bereikt. De belangrijkste acties uit het herstelplan zijn de afgelopen jaren afgerond: Huurbeleid Het harmonisatiebeleid is ingebed in de organisatie. Afhankelijk van het energielabel worden vrijgekomen woningen geharmoniseerd naar 90% (label C of lager) of 100% (label A en B) van de maximaal redelijke huur. Woningen waar inmiddels een sloopbesluit is genomen, kennen een maximaal redelijke huur van 80%. Verkoop bestaand bezit ZVH heeft haar uitpondprogramma conform begroting uitgevoerd. In de periode 2010-2012 zijn 177 woningen uitgepond. De verkoopvijver is uitgebreid om voldoende aanbod te creëren voor de verkoop. Complexmatige verkoop In de periode 2010-2012 heeft ZVH vier complexen verkocht buiten de Zaanstreek. Daarmee is het doel om de focus vooral op Zaanstad te richten, gerealiseerd. De verkopen hebben daarnaast een bijdrage geleverd aan het versterken van de vermogens- en liquiditeitspositie. Onverkochte koopwoningen Alle 169 onverkochte koopwoningen die ZVH ultimo 2010 in bezit had, zijn in Koopgarant verkocht. Het betrof hier de complexen Kroonenburg, Aurum, Schepenhof en Conrad. Projectenportefeuille ZVH heeft in de afgelopen jaren geen nieuwe acquisities gepleegd. De projectenportefeuille is drastisch verkleind. Daarnaast zijn diverse projecten getemporiseerd. Het jaarlijkse investerings-volume is in balans gebracht met de financiële mogelijkheden. Daarnaast heeft ZVH de afgelopen jaren diverse grondposities verkocht en is

ZVH JAARVERSLAG 2012 > FINANCIEEL > AFRONDING HERSTELPLAN CFV

PAGINA 64 VAN 77

over een aantal posities nog in gesprek. Ook zijn enkele projecten stilgelegd. Bedrijfs- en onderhoudskosten Op de onderhoudskosten wordt scherp gestuurd. Er is een jaarlijks budget waarbinnen geopereerd moet worden. Dit noodzaakt regelmatig tot een prioriteitsstelling binnen de onderhoudsprojecten. De bedrijfskosten zijn in de afgelopen jaren structureel naar beneden gebracht. Met behulp van de ingezette lean projecten zetten we dit in 2013 door. Het positieve solvabiliteitsoordeel staat echter sterk onder druk door de huidige kabinetsplannen. De voorgenomen verhuurdersheffing trekt een zware wissel op het volkshuisvestelijk vermogen. ZVH kan de heffing compenseren door de inkomensafhankelijke huurverhoging zoveel mogelijk toe te passen. Daarnaast wordt er in Den Haag nog gewerkt aan plannen om de woningwaardering (voor een deel) te koppelen aan de WOZ-waarde. Bij dalende woningprijzen heeft dit een negatief effect op de maximale huren en daarmee de harmonisatiemogelijkheden van ZVH. Vanwege deze onzekere toekomst heeft het Centraal Fonds het verscherpt toezicht gecontinueerd. Niet in de vorm van een herstelplan, maar wel door middel van scherpe monitoring om de vinger aan de pols te houden.

ZVH JAARVERSLAG 2012 > FINANCIEEL > AFRONDING HERSTELPLAN CFV

PAGINA 65 VAN 77

Financiële risico’s

Effecten economische crisis Ook ZVH heeft last van de economische crisis. Op een aantal terreinen is dit ook zichtbaar. Aan de verhuurkant verloopt het opnieuw verhuren van vrije sector huurwoningen veel moeizamer. Bij diverse vrije sector woningen hebben wij de nieuwe huurprijs moeten verlagen om de woning verhuurd te krijgen. Daarnaast zien wij dat huurders vaker dan voorheen moeite hebben om de huur op te brengen, bijvoorbeeld als gevolg van inkomensterugval. Ook de verkopen uit bestaand bezit gaan moeilijker. Ook al heeft ZVH haar doelstelling wat aantallen betreft gehaald, zien wij dat de gemiddelde verkoopprijzen lager liggen. Ook staan woningen langer in de verkoop. Tot slot beperkt de verkoop zich voornamelijk tot eensgezinswoningen in de prijsklasse tot € 2 ton. Appartementen verkopen gezien het aanbod in dat segment in Zaanstad zeer moeizaam. Ook de waarde van grondposities en projecten daalt als gevolg van de crisis. De waarde is voor een groot deel gebaseerd op de ontwikkelmogelijkheden op de betreffende locatie. De gedaalde woningprijzen vertalen zich door naar een lagere grondprijs, cq lagere waarde van de grondposities. Door de slechtere markt zijn grondposities ook lastiger tot ontwikkeling te brengen.

Financiële risico’s Het is belangrijk dat de activiteiten, projecten en risico’s van ZVH in balans zijn met de grootte en mogelijkheden van de organisatie. Deze balans moet periodiek getoetst worden. Projectrisico’s Door middel van een vast format rapporteren de projectverantwoordelijken periodiek over de stand van zaken van hun projecten. In de rapportages wordt gestuurd op programma, planning, financiën en risico’s. Deze

ZVH JAARVERSLAG 2012 > FINANCIEEL > FINANCIëLE RISICO’S

PAGINA 66 VAN 77

rapportages worden besproken met de afdeling control. De projectrapportages vormen de basis voor de kwartaalrapportage. Op portefeuilleniveau stuurt ZVH op vermindering van het aantal posities, met name daar waar geen sociale woningenbouw bedacht is. Daarnaast wordt de portefeuille afgestemd op de financiële mogelijkheden en een goede spreiding in de tijd. Verkooprisico’s In de begroting 2013 is een uitpondprogramma van 50 woningen opgenomen. Het programma is ten opzichte van vorig jaar naar beneden bijgesteld met het oog op de huidige marktsituatie. ZVH moet veel energie steken in de verkoop om de begrote aantallen te halen: prijzen dalen en woningen staan langer te koop. Er wordt extra energie en geld gestoken om de verkoopbaarheid van de woning te vergroten. Een frisse binnenkant en een nette tuin verkoopt net wat beter. Ook wordt gekeken naar nieuwe verkoopkanalen, bijvoorbeeld door het interesseren van de eigen huurders en het bevorderen van doorstroming.

Aannemersmarkt Ook in 2012 hebben we kunnen profiteren van de overcapaciteit in de bouw. De langer durende crisis verslechtert echter ook de financiële positie van veel aannemers. ZVH loopt nu een groter risico dat een van haar aannemers tijdens het werk failliet gaat en het werk niet kan afronden. Financiële screening van geselecteerde aannemers is in deze tijd meer van belang dan voorheen. Verhuurdersheffing Het kabinet heeft verdere stappen gezet bij de invoering van de verhuurdersheffing. In 2013 is deze heffing een feit. Voor 2013 is de heffing nog bescheiden, maar voor de jaren daarna loopt deze heffing snel op naar zo’n € 3,5 mio per jaar in 2017. De heffing pleegt een forse aanslag op de operationele kasstroom. ZVH is genoodzaakt om de komende jaren de inkomensafhankelijke huurverhoging zoveel mogelijk toe te passen om op termijn de heffing te kunnen opbrengen.

Renterisico Net als voorgaande jaren was ook in 2012 de rente historisch laag. Als gevolg van de aanhoudende banken- en landencrisis blijven de opslagen wel op een relatief hoog niveau, maar ook met de opslagen blijft de rente laag. Het managen van het renterisico blijft van belang. Ondanks de aantrekkelijke renteniveau’s is ZVH voornemens leningen maar beperkt te herfinancieren en zo de omvang van de leningenportefeuille te kunnen verlagen. De herfinancieringsbehoefte in 2013 bedraagt slechts zo’n € 4 mio. Daarmee is het renterisico beperkt. Commercieel financieringsrisico Op termijn zal ZVH haar niet-DAEB-activiteiten commercieel moeten financieren. Waarbij geborgde financiering relatief eenvoudig te verkrijgen is, geldt dat niet voor commerciële financiering. Commerciële financiering vereist een sluitende business case op basis waarvan een financiële instelling een lening wil verstrekken. Onvoldoende verdienvermogen binnen de niet-DAEBactiviteiten kan er toe leiden dat ZVH deze activiteiten niet gefinancierd krijgt. Dit onderwerp krijgt de komende tijd de volle aandacht.

ZVH JAARVERSLAG 2012 > FINANCIEEL > FINANCIëLE RISICO’S

PAGINA 67 VAN 77

Treasury

(Her)financiering In 2012 heeft ZVH 2 aflopende leningen geherfinancierd met een totaalvolume van € 14,4 mio. Het betreft hier standaard vastrentende leningen met een looptijd van 10, respectievelijk 15 jaar. De rente voor de 10-jaarslening bedraagt 2,61%, voor de 15-jaarslening 3,00%. ZVH heeft in 2012 geen additionele financiering aangetrokken ten behoeve van investeringsprojecten. De investeringen in 2012 zijn gefinancierd uit verkoopopbrengsten en het exploitatiesaldo. In 2012 heeft ZVH haar liquiditeitspositie wat laten oplopen met het oog op de onzekerheden in de branche. Voor 2013 is ZVH voornemens deze middelen deels te gebruiken om de leningportefeuille te reduceren. De netto herfinancieringsbehoefte voor 2013 bedraagt € 4 mio. Deze behoefte is als volgt opgebouwd:

ZVH JAARVERSLAG 2012 > FINANCIEEL > TREASURY

PAGINA 68 VAN 77

Ingaand: Resultaat uit exploitatie

€

6,6 mio

Opbrengsten uit verkopen

€

10,5 mio

€ 17,1 mio

Uitgaand: Investeringen

-/- €

11,6 mio

Aflossing langlopende leningen

-/- €

20,4 mio

-/- € 32,0 mio

Te financieren in 2013:

€ 15,1 mio

Te financieren uit eigen middelen

€

11,1 mio

Herfinanciering aflossingen

€

4,0 mio

€ 15,1 mio

dekken. Een speculatieve positie innemen is niet toegestaan. ZVH heeft een 3-tal swapcontracten met een nominale waarde van € 20 mio. Deze swaps zijn volledig gematcht met variabelrentende leningen. Met behulp van de swaps zijn de rentes voor de looptijd gefixeerd. Daarnaast loopt ZVH geen direct liquiditeitsrisico uit hoofde van haar derivatenportefeuille. ZVH heeft in haar raamcontract geen marginverplichting (margin calls) afgesproken. Bij een marginverplichting moet bij een negatieve marktwaarde of bij het overschrijden van een bepaalde limiet de bezitter van een swap zekerheden afgeven aan de bank in de vorm van het storten van een borgsom ter grootte van de negatieve marktwaarde. Wel heeft de bank het recht de contracten te ontbinden als het WSW een verklaring van nietkredietwaardigheid afgeeft voor ZVH. Ultimo 2012 is de marktwaarde van de drie swaps € 3,9 mio negatief. Op verzoek van het CFV heeft ZVH haar derivaten extern laten toetsen op de aanwezigheid van toezichtbelemmerende bepalingen. Naar verwachting zal hiervoor in 2013 nader overleg met het CFV plaatsvinden. ZVH voldoet aan de stresstest van het CFV bij een rentedaling van 1 – 2%.

Per saldo is de financieringsbehoefte 2013 van het niet-DAEB nihil. De financieringsbehoefte is nagenoeg geheel toe te rekenen aan DAEBactiviteiten.

Derivaten ZVH voert een behoudend beleid ten aanzien van derivaten. Het treasurystatuut staat het gebruik van derivaten toe om renterisico’s af te

ZVH JAARVERSLAG 2012 > FINANCIEEL > TREASURY

PAGINA 69 VAN 77

Vennootschapsbelasting Sinds enige jaren is ZVH belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Als gevolg van fiscale verliezen uit het verleden, het gebruik van de herinvesteringsreserve en de herbestedingsreserve is ZVH in 2012 net als in de jaren daarvoor in staat gebleken de werkelijke belastingafdracht te minimaliseren tot nihil. De gepresenteerde vennootschapsbelastinglast in de jaarrekening betreft slechts de mutaties in de belastinglatentie. Ook de komende 5 jaar verwacht ZVH met behulp van de opgebouwde verliescompensatie en de diverse fiscale faciliteiten de werkelijke afdracht op nihil te houden.

ZVH JAARVERSLAG 2012 > FINANCIEEL > VENNOOTSCHAPSBELASTING

PAGINA 70 VAN 77

Toekomstperspectief

Speerpunten vanuit financieel beleid en beheer in 2013 De belangrijkste aandachtvelden worden hieronder beschreven. Doorontwikkeling periodieke rapportage In 2013 wil ZVH verdere kwaliteitsslagen maken in de periodieke rapportage. De rapportage is op dit moment nog erg financieel georiënteerd. ZVH wil de rapportage doorontwikkelen naar een balanced score card-achtig model waarin ook ruimte is voor andere elementen van de bedrijfsvoering. Administratieve splitsing DAEB – niet-DAEB Vanaf 1-1-2014 is ZVH verplicht om een administratieve scheiding aan te brengen tussen DAEB – niet-DAEB. In 2013 zal ZVH haar administratieve systemen hierop aanpassen. Ondersteuning bij de diverse lean trajecten Control vervult een belangrijke adviesrol bij de diverse lean projecten. De leanprojecten zijn van groot belang bij het verbeteren van de dienstverlening aan de klant en het reduceren van de kosten. Doorvoeren van de stelselwijziging in de jaarrekening In de jaarrekening 2012 wordt een stelselwijziging doorgevoerd inzake de waardering van het vastgoed. Het doorvoeren van deze stelselwijziging trekt een zware wissel op de capaciteit van het team Control.

Financiële continuïteit In 2012 heeft ZVH op basis van haar meerjarenprognose de A2-status bij het Centraal Fonds behaald. De lagere status ten opzichte van vorig jaar (A1-status) was het gevolg van enkele grotere investeringen in het laatste

ZVH JAARVERSLAG 2012 > FINANCIEEL > TOEKOMSTPERSPECTIEF

PAGINA 71 VAN 77

prognose jaar (2017). Deze investeringsprojecten zijn echter nog goed stuurbaar. ZVH neemt maatregelen om bij het volgende continuïteitsoordeel de A1-status te krijgen. De A2 status betekent dat op de middellange termijn de activiteiten van ZVH passen bij haar vermogenspositie, maar dat er aan het eind van de prognose periode (2017) nog bijgestuurd moet worden. In de doorrekening is reeds rekening gehouden met de verhuurdersheffing zoals deze eind 2011/begin 2012 bekend was. De solvabiliteitstoets op basis van de jaarrekening 2011 was volgens de normen van het Centraal Fonds voldoende. Daarmee is de doelstelling uit het herstelplan voor het Centraal Fonds behaald. Zelfs een jaar eerder dan begroot. Echter constateerden wij samen met het Centraal Fonds dat door de nieuwe kabinetsplannen van eind 2012 er door de fors hogere verhuurdersheffing een grote kans bestond dat ZVH wederom onder de vereiste solvabiliteitsnorm zou zakken. Ondanks het afronden van het vigerende herstelplan heeft het Centraal Fonds aangegeven daarom ZVH in de komende periode nog goed te blijven monitoren.

dwingt de heffing ZVH om haar behoudend investeringsbeleid nog een aantal jaren door te zetten en nog meer efficiency en bezuinigingen in de bedrijfsvoering door te voeren. Ten aanzien van de gestelde normen vaart ZVH de komende jaren nog scherp aan de wind. Hieronder is een overzicht gegeven van de geprognosticeerde operationele kasstroom en de effecten van de diverse heffingen daarop:

Bedragen x € 1.000

2013

2014

2015

2016

2017

Operationele kasstroom excl. heffingen

18.055

19.441

20.262

20.960

21.882

-90

-2.270

-2.752

-3.149

-3.641

Saneringssteun heffing

-1.288

-995

-1.007

-687

-350

Operationele kasstroom na heffingen

16.677

16.176

16.503

17.124

17.891

1.672

1.345

1.151

1.448

1.611

-11.713

-11.298

-11.437

-11.196

-11.288

6.636

6.223

6.217

7.376

8.214

Verhuurderheffing

Geactiveerde rente

ZVH voldoet aan de 2%-aflossingsfictie van het WSW, zowel in 2012 als in de komende jaren. ZVH heeft begin 2013 faciliteringsruimte ontvangen voor de periode 2012 t/m 2014. Ultimo 2012 bedraagt het resterende faciliteringsvolume van € 27,9 mio. Met het oog op de relatief grote leningenportefeuille heeft het WSW ZVH gevraagd om een diepgaande risicoanalyse op te stellen om de positie van ZVH beter te kunnen beoordelen. In afwachting van deze analyse is het faciliteringsvolume beklemd. Op basis van de huidige meerjarenplannen verwacht ZVH in 2013 aan de WSW-normen te voldoen.

Rente lasten Operationeel resultaat

Hieronder is het verloop van respectievelijk de interest dekkingsratio, de WSW-aflossingsfictie en de Loan to Value in de komende jaren weergegeven:

Uit de doorrekeningen blijkt ook dat de bijdrage aan de huurtoeslag vanaf 2013 en de sanerings-bijdragen aan het CFV een forse aanslag plegen op de operationele kasstroom en het vermogen van ZVH. Deze heffingen wordt ingevoerd juist op het moment dat er binnen ZVH eindelijk weer wat financiële ruimte ontstaat. ZVH is in staat deze heffingen op te brengen door gebruik te maken van de inkomensafhankelijke huurverhogingen waardoor de huren in een versneld tempo kunnen worden geharmoniseerd. Daarnaast


PAGINA 72 VAN 77

Interest dekkingsratio Norm

2013

2014

2015

2016

2017

1,4

1,4

1,4

1,4

1,4

1,42

1,43

1,44

1,53

1,58

2013

2014

2015

2016

2017

Norm

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

WSW-aflossingsfictie

2,21%

2,19%

2,23%

2,64%

2,91%

2013

2014

2015

2016

2017

Norm

70%

70%

70%

70%

70%

Loan to Value

65%

63%

64%

65%

65%

Interest dekkingsratio

WSW-aflossingsfictie

Loan to Value*

* o.b.v. bedrijfwaarde en actuele waarde vastgoedportefeuille

ZVH blijft ondanks de voorgenomen heffingen voor deze belangrijke kentallen binnen de gestelde normen. De afgelopen jaren heeft ZVH haar risicoprofiel fors verkleind. De huidige projectenportefeuille is beheersbaar en in balans met de financiële mogelijkheden van ZVH. Er is echter flinke druk om de leningenportefeuille fors te verkleinen. Dit kan tot gevolg hebben dat ingrepen in de vastgoed- en projectenportefeuille toch nodig zijn.


PAGINA 73 VAN 77

Jaarrekening

De volledige jaarrekening kunt u hier downloaden (PDF, 1.6 MB)

ZVH JAARVERSLAG 2012 > FINANCIEEL > JAARREKENING

PAGINA 74 VAN 77

Dochters en deelnemingen ZVH heeft als doel om de deelnemingenstructuur te vereenvoudigen. Ook in 2012 zijn diverse stappen gezet om dit te bereiken.

In 2012 is de liquidatie van Aanzet NV afgerond. 5 Januari 2012 is de NV officieel beëindigd. De liquidatie van Kristal NV is ook nagenoeg afgerond. Gewacht wordt nog op de afwikkeling van de vennootschapspost van het laatste jaar door de fiscus. Deze afwikkeling duurt langer dan verwacht. Na

ZVH JAARVERSLAG 2012 > FINANCIEEL > DOCHTERS EN DEELNEMINGEN

PAGINA 75 VAN 77

deze afwikkeling kunnen de laatste posten met de aandeelhouders worden afgewikkeld. De verwachting is nu dat Kristal NV voor de zomer van 2013 officieel beëindigd kan worden. In 2012 zijn in de Conrad Zaandam BV nog wat nagekomen posten van het project verwerkt. Binnenkort kan gestart worden met de definitieve financiële afwikkeling. In 2013 zal dit afgerond worden. De ontmanteling van de juridische structuur rondom de Hemmes (Hemmes CV, Hemmes Beheer BV en Stichting Buitenwerk) is vertraagd. Het Hemmes terrein is inmiddels verkocht, maar voor de Blaeslocatie is nog geen nieuwe bestemming/eigenaar gevonden.

Beschrijving deelnemingen Kristal NV (17%-belang) Samen met vijf andere corporaties uit de Randstad participeerde ZVH in Kristal NV. Kristal NV was een projectontwikkelaar die voor de aangesloten corporaties bouwprojecten ontwikkelde en uitvoerde. In 2010 is besloten om de samenwerking te beëindigen en de activiteiten te staken. Ultimo 2012 is de


PAGINA 76 VAN 77

liquidatie nagenoeg afgerond. Naar verwachting wordt in de eerste helft van 2013 de liquidatie voltooid. ZVH Vastgoed BV (100%-belang) In ZVH Vastgoed BV is de exploitatie van de WKO (WarmteKoudeOpslag) Kroonenburg ondergebracht. Zowel de 164 huurwoningen als de 80 koopwoningen en enkele BOG-eenheden zijn aangesloten op deze WKO. Conrad Zaandam BV (50%-belang) Samen met AM heeft ZVH middels deze BV het project Conrad opgeleverd. Het project bestond uit 258 koopwoningen en 64 huurwoningen. De huurwoningen zijn door ZVH uitgenomen en in exploitatie. ZVH heeft haar deel van de onverkochte koopwoningen (97 stuks) doorverkocht in Koopgarant. Ultimo 2012 resteert nog de financiële afwikkeling van het project en de BV. Conrad BV (30%-belang) Betreft een lege BV en voorloper van de Conrad Zaandam BV. Het belang in deze BV zal in 2013 verkocht worden of ZVH zal in het samenwerkingsverband aansturen op ontmanteling/liquidatie van deze BV. Hemmes CV (25%-belang) Middels de verwante stichting Buitenwerk houdt ZVH een 25% belang in de Hemmes CV. Deze CV heeft als doel om het Hemmes terrein tot ontwikkeling te brengen. Inmiddels heeft de Hemmes CV het terrein verkocht en overgedragen aan de gemeente met de gemeente. Na afstoting van de nog resterende Blaeslocatie staat de weg vrij om de diverse (geliëerde) entiteiten te ontmantelen. Hemmes Beheer BV (25%-belang gehouden door ZVH Vastgoed BV) De Hemmes Beheer B.V. is een beherend vennoot in de Hemmes CV. Aanzet NV (14%-belang gehouden door ZVH Vastgoed BV) Deze entiteit is 5 januari 2012 officieel beëindigd.

Buitenwonen ZVH BV (100%-belang) Buitenwonen ZVH is een lege BV waar op dit moment geen activiteiten plaatsvinden. In het verleden was deze entiteit de houdstermaatschappij voor diverse inmiddels afgestoten deelnemingen en samenwerkingsverbanden.

Waardering De waardering van bovenstaande deelnemingen is als volgt:

Dochter/Deelneming

Belang

Waarde

31-12-2011

31-12-2012

31-12-2011

31-12-2012

100%

100%

0

0

Conrad Zaandam BV

50%

50%

305

171

Conrad BV

30%

30%

0

0

Kristal NV

17%

17%

0

0

ZVH Vastgoed BV

100%

100%

480

428

Stichting Buitenwerk

100%

100%

0

0

1%

1%

0

0

785

599

Directe belangen Buitenwonen BV

Woningnet NV

Belangen via dochters Hemmes CV

Indirect 25%

Indirect 25%

0

0

Hemmes Beheer BV

Indirect 25%

Indirect 25%

4

4

Aanzet NV

Indirect 14%

0%

0

n.v.t.

Woningnet (1%-belang) ZVH houdt een klein belang in Woningnet. Via Woningnet biedt ZVH haar vrijgekomen woningen aan.


Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)

PAGINA 77 VAN 77

Deze tijd vraagt om slimme beslissingen en heldere keuzes

Recommend Documents