VERWELKOMING EN INLEIDING

Wonen in Vlaanderen: de resultaten van het Grote Woononderzoek 9 juni 2015 Auberge Du Pêcheur, Sint-Martens-Latem

VERWELKOMING EN INLEIDING

Filip Van der Veken, voorzitter CIB West-Vlaanderen

1

PROGRAMMA 10u00 10u15 10u45 11u15 11u45 12u15

12u45 13u00

Verwelkoming en inleiding studiedag door Filip Van der Veken, voorzitter CIB West-Vlaanderen "Trends op de Vlaamse Woningmarkt" door Sien Winters, Steunpunt Wonen "De kwaliteit van de Vlaamse woningen grondig doorgelicht" door Lieve Vanderstraeten, KU Leuven "De energetische kwaliteit van de Vlaamse woningen" door Wesley Ceulemans, Universiteit Hasselt Koffiepauze Panelgesprek: Nabeschouwingen door vertegenwoordigers van de vastgoedsector • Fred Niemans, voorzitter Verenigde Eigenaars • Karen Van De Woestijne, voorzitter CIB Oost-Vlaanderen • Sien Winters, coördinator Steunpunt Wonen • Moderator: Pieter Decelle, beleidsmedewerker Wonen CIB Vlaanderen Conclusies en uitleiding Walking lunch

Trends op de Vlaamse Woningmarkt Sien Winters, onderzoeksleider HIVA - KU Leuven en coördinator Steunpunt

2

Trends op de Vlaamse woningmarkt Sien Winters Onderzoeksleider HIVA - KU Leuven Coördinator Steunpunt Wonen

Vastgoedacademie, 9 juni 2015

www.steunpuntwonen.be

Inhoud

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Woningvoorraad Verkopen Prijzen Financiering Evolutie deelmarkten Betaalbaarheid Besluit

6

3

1. Woningvoorraad Evolutie aantal woningen en huishoudens, Vlaanderen, 1991-2012

Bron: ADSEI, Kadastrale statistiek van het bestand van de gebouwen op 1 januari 2012 en bevolking volgens het Rijksregister

7

1. Woningvoorraad Aantal verkopen van woongelegenheden (woningen, villa’s en flats), aantal bouwvergunningen voor nieuwbouw van woningen en flats, aantal bouwvergunningen voor renovaties*, Vlaams Gewest, 1990-2013

* enkel beschikbaar voor gebouwen, niet voor individuele woningen Bron: ADS, verkoop van onroerende goederen 1990-2014, bouwvergunningen 1996-2013

8

4

1. Woningvoorraad Vaststellingen: • Verleden: woningvoorraad volgt huishoudens • Toekomst: – Tussen 2013 en 2030 nood aan 284.000 bijkomende woningen (Federaal Planbureau) – Er is nog ruime voorraad aan bouwgrond beschikbaar – Maar deze wordt niet volledig/onmiddellijk op de markt gebracht, of is vaak niet gelegen op juiste plek

uitdaging: nieuwe woningen realiseren via transformatie • Globaal voorlopig dus geen tekort aan nieuwe eenheden, wel mogelijk tekorten in bepaalde gebieden / segmenten, bv. – Gebrek aan goede private huurwoningen in lagere marktsegment – Gebrek aan grote woningen in steden Bron: Ryckewaert e.a. (2011)

9

1. Woningvoorraad Trend: verappartementisering • Tussen 2005 en 2013 (ADS): aangroei woningvoorraad met 223.000 wooneenheden (+8%)

±

– Waarvan 150.000 appartementen Aandeel appartementen in woningvoorraad: 20% naar 24% Aandeel appartementen op huurmarkt: van 58% naar 74%

±

(licht overschat in 2013)

– Waarvan 90.000 huurwoningen appartementen: +140.000 woningen: -50.000 -

• Trend: van bouwen met eigen aannemer en architect naar woning van projectontwikkelaar of bouwpromotor

Bron: Heylen (2015)

10

5

1. Woningvoorraad

Trend: van bouwen met eigen aannemer en architect naar woning van projectontwikkelaar of bouwpromotor

Bron: Heylen (2015)

11

1. Woningvoorraad Manier van woningverwerving, naar periode van verwerving, in %, Vlaanderen, 2013

Bron: Heylen (2015)

12

6

2. Verkopen Aantal verkopen van woongelegenheden (woningen, villa’s en flats), aantal bouwvergunningen voor nieuwbouw van woningen en flats, aantal bouwvergunningen voor renovaties*, Vlaams Gewest, 1990-2013

* enkel beschikbaar voor gebouwen, niet voor individuele woningen Bron: ADS, verkoop van onroerende goederen 1990-2014, bouwvergunningen 1996-2013

13

2. Verkopen

• 73% van recente verwervingen betreft aankoop bestaande woning • Trend: van aankoop rechtstreeks van particulier naar aankoop via immo

14

7

2. Verkopen Instantie van wie de woning is gekocht, naar periode van aankoop, Vlaanderen, 2013

Bron: Heylen (2015)

15

2. Verkopen Trend: toenemende doorstroming op de eigendomsmarkt •

Belgische woningmarkt traditioneel statische markt: – Gemiddelde voorbije woonduur (Pannecoucke & De Decker, 2015)): • Eigenaars: 22 jaar 6 maanden • Private huurder: 7 jaar • Sociale huurder: 12 jaar 6 maanden – Eerder weinig speculatie: • Traditioneel weinig ‘doorstroming’ • nieuwbouw gedreven door particulieren i.p.v. projectontwikkeling • Geen boom in nieuwbouw voor de crisis Heeft woningmarkt behoed voor crisis (zie verder)

•

Toenemende dynamiek (Zie ook Goeyvaerts e.a., 2014): – ‘Doorstromen’ op de eigendomsmarkt (‘woonladder’) – Gedreven door prijsstijgingen – Ondersteund door fiscaliteit (woonbonus, meeneembaarheid registratierecht) Maakt woningmarkt meer kwetsbaar voor economische omstandigheden 16

8

2. Verkopen Eigendomsstatuut van de vorige woning voor eigenaars in 2013 naar periode van verwerving, in %, Vlaanderen

Bron: Heylen (2015) 17

3. Prijzen Nominale woningprijzen, Vlaams Gewest, 1995-2013

Bronnen: ADS - FOD Economie, GWO2013 18

9

3. Prijzen Trend: stijgende woningprijzen Vraag: - Inkomens - Intrestvoeten - Hypotheekmarkt: looptijd, flexibele voorwaarden (bv. aflossingvrije hypotheken in Nederland) - Beleid: hypotheekwetgeving, fiscaliteit Aanbod: - inelastisch vraagstijging leidt tot prijsstijging - Omwille van duur van een bouwproces, reglementering, ruimtelijke ordening, schaarste grond, … (zie ook Vastmans e.a., 2014)

19

3. Prijzen

Bron: European Mortgage Federation (2014)

20

10

3. Prijzen

• Belgische woningmarkt heeft veel minder dan andere landen geleden onder crisis • Verklaringen: – Voorzichtige hypotheekmarkt – Eerder statische woningmarkt – Woonbonus heeft prijzen ondersteund

• Wat vanaf 2015? – Reductie woonbonus zet druk op prijzen – Gunstige intrestvoet verzacht het negatieve effect

21

3. Prijzen Trends: - toenemende kloof tussen huur- en woningprijzen - Huurprijzen stijgen sterkst voor kleinste woningtypes / laagste inkomens

Bron: ADSEI, FOD Economie ; Vastmans & Buyst, 2012; eigen bewerking *: gecorrigeerd voor inflatie, ** niet gecorrigeerd voor inflatie

22

11

3. Prijzen

Huurprijs: - Stijgt 1% boven inflatie - waarom volgt deze woningprijzen niet? - Koopkracht huurders stijgt niet mee met koopkracht verwervers (dualisering: zie verder) - Weinig ‘professionele’ verhuring (zie verder): rendement niet eerste bekommernis, wel zekere belegging - Gestegen vastgoedprijzen hebben eerder effect gehad op aanbod aan huurwoningen dan op de huurprijs

23

4. Financiering Financiering van de woning voor kopers naar jaar van verwerving, in %, Vlaanderen, 2002-2013

Bron: Heylen (2015)

Trend: toenemende financiering met middelen uit verkoop vorige woning 24

12

4. Financiering Financiering van de woning voor bouwers die bouwden na 2002, naar bouwjaar, in %, Vlaanderen, 2002-2013

Bron: Heylen (2015) 25

4. Financiering Trend: hypotheekmarkt blijft groeien Nieuwe hypotheekkredieten volgens aard van de lening: aantal leningen (links) en totaal bedrag in miljoen euro (rechts), België, 1996-2013

Bron: UPC/BVK

Verklaringen: - Stijgende verkopen en verkoopprijzen - Beleid: woonbonus, subsidies voor renovatie, registratierecht Bron: Winters & Van den Broeck (te verschijnen) 26

13

5. Deelmarkten Relatieve omvang van de deelmarkten, in %, Vlaanderen, 1980-2013

Bronnen: Descamps (1997), Heylen (2015), op basis van volkstellingen (t.e.m. 2001) en surveygegevens Opm: aandeel huurders bevat tot 2001 ook gratis bewoners

Keerpunt: voor het eerst sinds 1945 stijgt % eigenaars niet langer 27

5. Deelmarkten

• Verklaringen: – Cohorte-effect: • wie voor WOII op woningmarkt kwam had minder kans om eigenaar te worden • Dat deze groep verdwijnt uit de statistieken, deed aandeel eigenaars stijgen • Dit effect raakt nu uitgespeeld – Tijdseffect: • Economische onzekerheid ontleners voorzichtiger • Strenger hypotheekbeleid van banken • Huurmarkt terug aantrekkelijk als belegging?

• Echter: deze daling is alleen zichtbaar bij de 40% laagste inkomens Bron: Heylen (2015) 28

14

5. Deelmarkten Evolutie aandeel eigenaars naar inkomensquintiel (equivalente inkomens, huishoudens op actieve leeftijd)

Bron: Heylen (2015)

Trend: toenemende ongelijkheid in eigen woningbezit Pagina 29

6. Betaalbaarheid Aandeel met woonquote boven 30% (%), naar eigendomsstatuut, Vlaanderen

Bron: Heylen (2015) - Woonsurvey 2005, Grote Woononderzoek 2013, Chi-square test: p > 0,05 voor elke categorie Woonbonus voor eigenaars niet verrekend

Studiedag

30

15

6. Betaalbaarheid Aandeel onder de norm voor het resterend inkomen, naar eigendomsstatuut, Vlaanderen, 2005-2013

Bron: Heylen (2015) - Woonsurvey 2005, Grote Woononderzoek 2013, Chi-square test: p > 0,05 voor elke categorie, N=5005 (2015), N=8584 (2013) Woonbonus voor eigenaars niet verrekend

Trend: betaalbaarheid evolueert negatief op private huurmarkt Studiedag

31

7. Besluit Trends op de Vlaamse woningmarkt:: - Verappartementisering, vooral op huurmarkt - Toenemende doorstroming op eigendomsmarkt - Toenemend beroep op intermediairen bij verkoop en verhuur - Prijzen blijven stijgen, maar minder sterk, en hoe lang nog? - Huurmarkt volgt prijsontwikkeling van koopwoningen niet - Maar trekt voor het eerst sinds WOII weer aan - Betaalbaarheid evolueert negatief in private huur

Voornaamste vragen voor het beleid op dit ogenblik: - Waar naar toe met de huurmarkt? - Wat doet de markt / wat moet de overheid doen? - Hoe woning opnemen in tax shift? - Hoe het grondwettelijk recht op wonen realiseren?

32

16

Bronnen •

European Mortgage Federation (2014), Hypostat 2014.

•

Goeyvaerts G. e.a. (2014), Onderzoek naar de woonfiscaliteit in Vlaanderen, KU Leuven – Centrum voor Economische Studiën, Leuven.

•

Heylen K. (2015), Het Grote Woononderzoek 2013. Deel 2. Profiel van de deelmarkten, woonuitgaven en betaalbaarheid. Steunpunt Wonen, Leuven.

•

Pannecoucke I. & De Decker P. (2015), Het Grote Woononderzoek 2013. Deel 7. Woontevredenheid en woongeschiedenis. Steunpunt Wonen, Leuven.

•

Ryckewaert M. e.a. (2011), Een woonmodel in transitie. Toekomstverkenning van het Vlaamse wonen, Garant, Antwerpen/Apeldoorn.

•

Vastmans F. e.a. (2014), Woningprijzen: woningprijs-mechanisme & marktevenwichten. De logica, nood en valkuilen van betaalbaarheid als woningprijs determinant, Steunpunt Wonen, Leuven.

•

Winters S. e.a. (2015), Wonen in Vlaanderen anno 2013. De bevindingen van het Grote Woononderzoek gebundeld. Garant, Antwerpen/Apeldoorn.

•

Winters S. & Van den Broeck K., Twenty five years of housing finance in Belgium. In: J. Lunde & C. Whitehead, Milestones in European Housing Finance, Wiley Blackwell, Oxford, to be published.

33

De kwaliteit van de Vlaamse woningen grondig doorgelicht Lieve Vanderstraeten, onderzoeker KU Leuven, onderzoeksgroep stedenbouw en architectuur en onderzoeksgroep sociale en economische geografie

17

De kwaliteit van de Vlaamse woningen grondig doorgelicht Studievoormiddag vastgoedacademie 9 juni 2015 Lieve Vanderstraeten onderzoeker KU Leuven, onderzoeksgroep stedenbouw en architectuur en onderzoeksgroep sociale en economische geografie


Inleiding • Grote Woononderzoek 2013: 2 luiken – Vragenlijst bij 10 000 huishoudens – Woningscreening bij de helft van deze huishoudens

• Vragenlijst – Bevraging bewoner over staat van 6 woningelementen – Resultaat: subjectieve beoordeling aantal woningelementen Bestaande methodologie Vanneste et al (2004) Evolutieve schetsen mogelijk

• Woningscreening – Inwendige en uitwendige screening – Resultaat: objectief beeld fysische staat en comfort woning Nieuwe methodologische opzet Te beschouwen als een ‘Nulmeting’

Lieve Vanderstraeten - De kwaliteit van de Vlaamse woningen grondig doorgelicht

36

18

Methodologie • Nieuw opgezette methode woningscreening GWO – Gebaseerd op technisch verslag & conformiteitsonderzoek Vlaamse overheid Centraal instrument Vlaamse woningkwaliteitsbeleid Aantal elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten gecontroleerd Bij vaststelling van een gebrek (afh. aard/omvang): strafpunten toegekend Alle strafpunten samen = eindscore Eindscore < 15 strafpunten: toekenning conformiteitsattest Conformiteitsattest = officieel document aangeeft dat woning voldoet aan kwaliteitsvereisten Vlaamse overheid


37

Methodologie • Nieuw opgezette methode woningscreening GWO – Methodiek CO door Steunpunt Wonen, SumResearch & Wonen-Vlaanderen vertaald naar uitgebreide geautomatiseerde checklist op tablet – 49 deelaspecten – Categorieën checklist woningscreening GWO 2013:

Stabiliteit & niet-structurele elementen gevels & daken Indicatie van vochtproblemen Afwerking van plafonds, muren & vloeren Staat van ramen en deuren Veiligheid van de trappen Technische installaties Kwaliteitsvereisten i.v.m. het comfort in woning


38

19

Methodologie • Nieuw opgezette methode woningscreening GWO – Eindoordeel: optelling scores vastgestelde gebreken/inbreuken Totaalscore < 15: woningen van toereikende kwaliteit Totaalscore ≥ 15: woningen van ontoereikende kwaliteit

– Woningen van ontoereikende kwaliteit = woningen die onvoldoende beantwoorden aan de Vlaamse kwaliteitsvereisten en waar vermoedelijk herstellingen aan nodig zijn voordat zijn een conformiteitsattest kunnen bekomen

– Uitgebreide aandacht voor kwaliteitsgarantie data


39

Methodologie • Methode bevraging GWO – Herhaling van methode Vanneste et al (2004) – Bevraging van 6 deelaspecten Vochtproblemen

Ramen

Elektrische installatie

Dakgoot

Binnen- en buitenmuren

Dak

– Eindoordeel: computermatige weging van de verschillende deelaspecten (totaalscore 10)

Totaalscore = 0: woningen in goede staat Totaalscore 0 - 2: woningen in matige staat Totaalscore 2 - 6,6: woningen in slechte staat Totaalscore 6,6 - 10: woningen in zeer slechte staat


40

20

Methodologie •

Representativiteit steekproef Weegfactor (woningtype, leeftijd, grootte huishoudens en ruimtelijke eenheid)

•

Extrapolaties Het aantal bij het rijksregister gekende huishoudens in Vlaanderen op 1/1/2013 (2,69 miljoen)


41

Resultaten 1.

Aard en omvang gebreken van het Vlaamse woningpatrimonium

2.

Aandeel woningen van ontoereikende kwaliteit (naar enkele achtergrondvariabelen) + aard en omvang van de gebreken van de woningen van ontoereikende kwaliteit

3.

Welke aanpassingen zijn er nodig om woningen van ontoereikende kwaliteit van toereikende kwaliteit te maken?

4.

Evolutie van het comfort van de Vlaamse woningen

5.

Evolutie van de synthese-index fysische staat + het aandeel van de verschillende categorieën naar bepalende achtergrondkenmerken

6.

Aanwezigheid van vochtproblemen volgens bewoner


42

21

Gebrek voldoende netto-oppervlakte woning 16000 Ander gebrek verluchting 667000 Gebrek verluchting gainstallatie type b of… 206000 Gebrek lichtinval 123000 Gebrek verwarming leefruimte 33000 Gebreken aan sanitaire vereisten 432000 Ontbreken van sanitaire vereisten 117000 Risico op CO-vergiftiging 296000 Gebreken centrale verwarmingsinstallatie 102000 Gebreken elektrische installatie 571000 Gebreken aan trap 757000 Afwerking vloeren 190000 Afwerking muren 507000 Afwerking plafonds 435000 Gebreken ramen, deuren en glaswerk 324000 Water in de kelder 144000 Schade door condensatievocht 435000 Beperkte vochtproblemen 435000 Niet-structurele gebreken dak & muren 240000 Uitgebreide vochtproblemen 110000 Uigebreide problemen dak/buitenmuren 31000 5-6-2015 Bron: GWO 2013

0

1000000

2,69 milj.

2000000

43

Gebrek voldoende netto-oppervlakte woning 16000 Ander gebrek verluchting 667000 Gebrek verluchting gainstallatie type b of… 206000 Gebrek lichtinval 123000 Gebrek verwarming leefruimte 33000 Aandelen hoger bij: - Private huur & eigenaar vs Gebreken aan sanitaire vereisten 432000 sociale huur Ontbreken van sanitaire vereisten 117000 - Voor vs na 1960 gebouwd Risico op CO-vergiftiging 296000 Gebreken centrale verwarmingsinstallatie 102000 Gebreken elektrische installatie 571000 Gebreken aan trap 757000 1.Geen goede handgrepen 2.Geen goede borstwering Afwerking vloeren 190000 3.Trap te steil Afwerking muren 507000 4.Loopvlak niet intact Afwerking plafonds 435000 Gebreken ramen, deuren en glaswerk 324000 Water in de kelder 144000 Schade door condensatievocht 435000 Beperkte vochtproblemen 435000 Niet-structurele gebreken dak & muren 240000 2,69 Uitgebreide vochtproblemen 110000 milj. Uigebreide problemen dak/buitenmuren 31000 5-6-2015 Bron: GWO 2013

0

1000000

2000000

44

22

Gebrek voldoende netto-oppervlakte woning 16000 Ander gebrek verluchting 667000 Gebrek verluchting gainstallatie type b of… 206000 • Geen opengaand raam Gebrek lichtinval 123000 • Geen verluchtingsrooster Gebrek verwarming leefruimte 33000 1. WC Gebreken aan sanitaire vereisten 432000 2. Keuken 3. Leefruimte(s) Ontbreken van sanitaire vereisten 117000 4. Slaapkamer(s) Risico op CO-vergiftiging 296000 5. Badkamer Gebreken centrale verwarmingsinstallatie 102000 Gebreken elektrische installatie 571000 Gebreken aan trap 757000 Afwerking vloeren 190000 Aandelen hoger bij: Afwerking muren 507000 - Private huur & eigenaar vs sociale huur Afwerking plafonds 435000 - Voor vs na 1960 gebouwd Gebreken ramen, deuren en glaswerk 324000 Water in de kelder 144000 Schade door condensatievocht 435000 Beperkte vochtproblemen 435000 Niet-structurele gebreken dak & muren 240000 2,69 Uitgebreide vochtproblemen 110000 milj. Uigebreide problemen dak/buitenmuren 31000 5-6-2015 Bron: GWO 2013

0

1000000

2000000

45

Gebrek voldoende netto-oppervlakte woning 16000 Ander gebrek verluchting 667000 Gebrek verluchting gainstallatie type b of… 206000 Gebrek lichtinval 123000 Gebrek verwarming leefruimte 33000 Gebreken aan sanitaire vereisten 432000 Ontbreken van sanitaire vereisten 117000 Risico op CO-vergiftiging 296000 Gebreken centrale verwarmingsinstallatie 102000 1. Loshangende stopcontacten Gebreken elektrische installatie 571000 2. Elektrisch toestel badkamer Gebreken aan trap 757000 3. Problemen in zekeringskast Afwerking vloeren 190000 Afwerking muren 507000 Aandelen hoger bij: Afwerking plafonds 435000 - Private & sociale huur vs eigenaar Gebreken ramen, deuren en glaswerk 324000 - Alleenstaanden en 1oudergezin Water in de kelder 144000 vs koppels Schade door condensatievocht 435000 Beperkte vochtproblemen 435000 Niet-structurele gebreken dak & muren 240000 2,69 Uitgebreide vochtproblemen 110000 milj. Uigebreide problemen dak/buitenmuren 31000 5-6-2015 Bron: GWO 2013

0

1000000

2000000

46

23

Gebrek voldoende netto-oppervlakte woning 16000 Ander gebrek verluchting 667000 Gebrek verluchting gainstallatie type b of… 206000 Gebrek lichtinval 123000 Gebrek verwarming leefruimte 33000 Gebreken aan sanitaire vereisten 432000 Ontbreken van sanitaire vereisten 117000 Risico op CO-vergiftiging 296000 Aandelen hoger bij: Gebreken centrale verwarmingsinstallatie 102000 - Private & sociale huur vs Gebreken elektrische installatie 571000 eigenaar Gebreken aan trap 757000 - Oudere woningen (systematische daling) Afwerking vloeren 190000 - Twee laagste Afwerking muren 507000 inkomensquintielen vs anderen Afwerking plafonds 435000 - Groot- en regionaalstedelijk vs de rest Gebreken ramen, deuren en glaswerk 324000 Water in de kelder 144000 Schade door condensatievocht 435000 Beperkte vochtproblemen 435000 Niet-structurele gebreken dak & muren 240000 2,69 Uitgebreide vochtproblemen 110000 milj. Uigebreide problemen dak/buitenmuren 31000 5-6-2015 Bron: GWO 2013

0

1000000

2000000

47

Gebrek voldoende netto-oppervlakte woning 16000 Ander gebrek verluchting 667000 Gebrek verluchting gainstallatie type b of… 206000 Gebrek lichtinval 123000 Gebrek verwarming leefruimte 33000 Gebreken aan sanitaire vereisten 432000 Ontbreken van sanitaire vereisten 117000 1. Onvoldoende verluchtingsRisico op CO-vergiftiging 296000 mogelijkheden of gebrekkig onderhoud 2. Gebreken aan de toestellen Gebreken centrale verwarmingsinstallatie 102000 Gebreken elektrische installatie 571000 Gebreken aan trap 757000 Afwerking vloeren 190000 Aandelen hoger bij: Afwerking muren 507000 - Huurder vs eigenaar - Laagste vs hogere inkomens Afwerking plafonds 435000 - Alleenstaanden en 1oudergezin Gebreken ramen, deuren en glaswerk 324000 vs koppels Water in de kelder 144000 - Groot- en regionaalstedelijk vs Schade door condensatievocht 435000 de rest - Oudere woningen (voor 1960) Beperkte vochtproblemen 435000 Niet-structurele gebreken dak & muren 240000 2,69 Uitgebreide vochtproblemen 110000 milj. Uigebreide problemen dak/buitenmuren 31000 5-6-2015 Bron: GWO 2013

0

1000000

2000000

48

24

Resultaten 1.


2.


3.


4.


5.


6.

Aanwezigheid van vochtproblemen volgens bewoner 49


VASTSTELLING: - 37% van de Vlaamse woningen zijn van ontoereikende kwaliteit - Verschillen naar achtergrondvariabelen 100

100

Naar bouwperiode

80

46

60

42

%

37

40

27

23

20

44

private huurder

sociale huurder

20

0

0

31

alleenstaand eenoudergezin koppel zonder kind

32

koppel met kind

42


43

37

35

31

Platteland

41

Naar graad van verstedelijking

Overgangsgebied

Naar huishoudtype 47

eigenaar 100 90 80 70 60 % 50 40 30 20 10 0

Kleinstedelijk

na 2000

Regionaalstedelijk

voor 1945 1946-1960 1961-1980 1981-2000 100 90 80 70 60 % 50 40 30 20 10 0

47 33

40

Groot- stedelijk

60 %

Naar deelmarkt 80

50

25

Aard en omvang gebreken van de woningen van ontoereikende kwaliteit Gebrek voldoende netto-oppervlakte woning Ander gebrek verluchting Gebrek verluchting gainstallatie type b of bijkomende… Gebrek lichtinval Gebrek verwarming leefruimte Gebreken aan sanitaire vereisten Ontbreken van sanitaire vereisten Gebreken verwarmingsinstallatie Gebreken elektrische installatie Gebreken aan trap Afwerking plafonds, muren en vloeren Gebreken ramen en deuren Water in de kelder Schade door condensatievocht Beperkte vochtproblemen Niet-structurele gebreken dak & muren Uitgebreide vochtproblemen Uigebreide problemen dak/buitenmuren 0

2% 26% 21% 7% 3% 26% 12% 14% 57% 35% 44% 24% 7% 29% 28% 18% 10% 2% 25 50 75 100 % ten opzichte van woningen van ontoereikende kwaliteit


51

Resultaten 1.


2.


3.


4.


5.


6.



52

26

Ontoereikende → toereikende kwaliteit? 37% 13%

24%

63%

Structurele ingrepen - bouwtechnische ingrepen (stabiliteit, vocht, ramen en deuren) - ingrepen aan structuur, indeling en uitrusting woning (te steile trap, ontbreken sanitaire vereiste, gebrekkige lichtinval of niet halen van de minimale woonoppervlakte) - ( in combinatie met beperkte herst.)

Kleine herstellingswerken -

herstelling technische installaties creëren van voldoende verluchting vermijden condensatievocht veilige trap(omgeving) afwerking plafonds/muren/vloeren

53


Ontoereikende → toereikende kwaliteit?

13%

24%

63%

Structureel ontoereikende kwaliteit 10% van de eigenaarswoningen 21% van de private huurwoningen 24% van de sociale huurwoningen Structureel ontoereikende kwaliteit

Ontoereikende kwaliteit te verhelpen via kleine herstellingen

Totale groep ontoereikende kwaliteit

Totale groep toereikende kwaliteit

Totaal private huurwoningen

Gemiddelde 479 566 527 592 562 Mediaan 466 550 502 583 548 Gemiddelde en mediane huurprijs in euro op de private huurmarkt in Vlaanderen, 2013 Bron: GWO 2013 Lieve Vanderstraeten - De kwaliteit van de Vlaamse woningen grondig doorgelicht

54

27

Resultaten 1.


2.


3.


4.


5.


6.



55

Comfort van de Vlaamse woningen

49%

81%

22%

29%

17% 2%

* ** ***

Geen klein comfort: een van de kenmerken van klein comfort ontbreekt Klein comfort: stromend water in de woning, wc met waterspoeling, badkamer of douche Middelmatig comfort of beter: klein comfort, centrale verwarming Lieve Vanderstraeten - De kwaliteit van de Vlaamse woningen grondig doorgelicht

56

28

Resultaten 1.


2.


3.


4.


5.


6.



57

Synthese-index fysische staat woning Zeer slecht 100% 90%

2 12

80% 70%

Slecht

Matig

Goed

1 8

1 9

25

21

Belangrijkste vaststellingen: •

•

29

60%

•

50% 40% 30%

58

66

70

20%

•

10% 0%

2001

2005

Toename percentage goede woningen (trager tussen 20052013) Afname percentage matige woningen Percentage slechte/zeer slechte woningen laatste jaren onveranderd

Differentiatie naar achtergrondkenmerken woning en bewoners

2013

2001: Gebaseerd op Socio-Economische Enquête (SEE) 2001. (zie Vanneste et al., 2004) 2005/2013: Gebaseerd op Woonsurvey 2005/ Grote Woononderzoek 2013. Lieve Vanderstraeten - De kwaliteit van de Vlaamse woningen grondig doorgelicht

58

29

Synthese-index fysische staat woning IMPACT BOUWPERIODE: Hoe ouder de woning, hoe slechter de fysische staat 100

2001 2013 55

80 60

43

86 62

60

84

89

67

49

40 20 0

Aandeel woningen in goede staat naar bouwperiode in Vlaanderen, 2001-2013 Bron: SEE2001, GWO 2013 30

22 16

20

15

15 8

10

10 2

2

2001 2013 2

0

Aandeel woningen in slechte of zeer slechte staat naar bouwperiode in Vlaanderen, 2001-2013 Bron: SEE2001, GWO 2013 59


Synthese-index fysische staat woning IMPACT BEWONERSTITEL: Eigenaarswoningen betere fysische staat dan huurwoningen Geen verschil meer in 2013 tussen private en sociale huur 100% 80% 60%

Zeer slecht Slecht

40%

Matig Goed

20% 0% 2005

2013

Eigenaars**

2005

2013

Private huurder**

2005

2013

Sociale huurder


60

30

Synthese-index fysische staat woning IMPACT INKOMEN BIJ PRIVATE HUUR: Lagere inkomens hebben grotere kans om in een woning van slechte of zeer slechte staat terecht te komen Laagste 2 inkomensgroepen

Middenste inkomensgroep

Hoogste 2 inkomensgroepen

67

43 %

33 24

19 14

woningen in slechte of zeer slechte staat

woningen in goede staat


61

Resultaten 1.


2.


3.


4.


5.


6.



62

31

Beoordeling vochtschade door bewoner Aanwezigheid vochtschade (minstens één van drie) 30 26 20

19 16

15

% 12

10

EU-SILC 2005 EU-SILC 2012

12

GWO2013

Totaal

Eigenaars

Huurders

Bron: Heylen (2012) (voor EU-SILC2005), Vlaamse Woonraad (SVR voor EU-SILC 2012) , GWO2013 (voor GWO2013),

•

vergelijkbaarheid EU-SILC en Woonsurvey2005/GWO 2013 ⇒ Andere vraagformulering (“probleem”/”vochtschade”) ⇒ Andere antwoordmogelijkheden tot 2007 (samengesteld/apart; EU-SILC verandering naar apart vanaf 2008)

• geen tekenen van verbetering Lieve Vanderstraeten - De kwaliteit van de Vlaamse woningen grondig doorgelicht

63

Conclusies • Ongeveer 1 miljoen Vlaamse woningen zijn van ontoereikende kwaliteit • Eigenaarswoningen zijn anno 2013 van betere kwaliteit dan huurwoningen – Private huurwoningen inhaalbeweging naar kwaliteitsniveau sociale huurwoningen (index fysische staat) – Weg is nog lang: – 33% vs 44/47% ontoereikende kwaliteit – 10% vs 24/21% structureel ontoereikende kwaliteit

• Meest in het oog springende gebreken: – Vochtproblemen (nemen toe) • Insijpelend en opstijgend vocht • Condensatievocht (in relatie met gebrekkige verluchting)

– Gebreken aan technische installaties • Elektrische installatie • Verwarmingsinstallatie: gevaar op CO-vergiftiging Lieve Vanderstraeten - De kwaliteit van de Vlaamse woningen grondig doorgelicht

64

32

Conclusies • Beleidsaanbevelingen in verband met verbeteren van de kwaliteit: - Nood aan een globaal renovatieplan, met duidelijke doelstellingen en verantwoordelijkheden - Verantwoordelijkheid vooral bij eigenaar - Overheid moet er op toezien dat basiskwaliteit voor iedereen aanwezig is en alle nodige acties daartoe ondernemen Communicatieve instrumenten: sensibilisering, begeleiding, vorming… Juridische instrumenten: normering nieuwbouw en kwaliteitsbewaking bestaande woningen Financiële instrumenten: premiestelsel optimaliseren


65

Bronnen •

• •

• • •

Vandenbroeck K. (2015), Het Grote Woononderzoek 2013. Deel 4. Woningkwaliteit en renovatie: resultaten op basis van de vragen aan bewoners. Steunpunt Wonen, Leuven. Vanderstraeten L. & Ryckewaert M. (2015), Het Grote Woononderzoek 2013. Deel 3. Technische woningkwaliteit. Steunpunt Wonen, Leuven. Vanderstraeten L. & Ryckewaert M. (2015), Het Grote Woononderzoek 2013. Kwaliteitscontrole van de in- en uitwendige woningscreening. Steunpunt Wonen, Leuven. Vanderstraeten L. & Heylen K. (2015), Het Grote Woononderzoek 2013. Deel 1. Methodologische toelichting. Steunpunt Wonen, Leuven. Vanneste D., Thomas I. & Laureyssen I. (2004), Fysische staat van de woning, Ruimte en Planning, jr 24 nr 4. Winters S. e.a. (2015), Wonen in Vlaanderen anno 2013. De bevindingen van het Grote Woononderzoek gebundeld. Garant, Antwerpen/Apeldoorn.


66

33

De energetische kwaliteit van de Vlaamse woningen Wesley Ceulemans, onderzoeker Universiteit Hasselt, onderzoeksgroep ArcK, Sustainability Research and Education team

De energetische kwaliteit van de Vlaamse woningen

Wesley Ceulemans & Griet Verbeeck Universiteit Hasselt

Studiedag van de VASTGOEDACADEMIE Auberge Du Pêcheur – 9 juni 2015


34

Inhoud

• • • •

Inleiding Isolatie in de woningen Verwarming in de woningen Relatie met achtergrondkenmerken – – – –

Bouwperiode Eigendomsstatuut Type woning Socio-economische kenmerken

• Energieprestatiecertificaat • Conclusie

Studiedag van de VASTGOEDACADEMIE

69

1. Inleiding

• Grote Woononderzoek 2013 – Bevraging (10 000 huishoudens) • Isolatie in de woning • Energieprestatiecertificaat – Objectieve screening (5 000 huishoudens) • Verwarming in de woning


70

35

2. Isolatie in de woningen Aanwezigheid van isolatie in de woningen, in %, Vlaanderen, 2005 en 2013 100 90

16,40

11,20 22,0 12,10

80

30,10

17,20

33,20

35,10 48,90

8,20

70

44,10 60,0

7,90

69,0

60

17,30

14,0

50

11,10 10,60

40 30

76,80 66,40

62,0

8,70

69,90 49,50

8,20

50,90

20

40,50

44,80 31,40 22,80

10 0

WS 2005 GWO 2013 WS 2005 GWO 2013 WS 2005 GWO 2013 WS 2005 GWO 2013 WS 2005 GWO 2013 Isolerend glas

Dakisolatie (Bijna) overal aanwezig

Leidingisolatie Niet overal aanwezig

Muurisolatie

Vloerisolatie 2005: N = 5 216 2013: N = 10 010

Niet aanwezig

71



16,40

11,20 22,0 12,10

80

30,10

17,20

33,20

35,10 48,90

8,20

70

44,10 60,0

7,90

69,0

60

17,30

14,0

50

11,10 10,60

40 30

76,80 66,40

62,0

8,70

69,90 49,50

8,20

50,90

20

40,50

44,80 31,40 22,80

10 0





Muurisolatie Niet aanwezig


72

36


16,40

11,20 22,0 12,10

80

30,10

17,20

33,20

35,10 48,90

8,20

70

44,10 60,0

7,90

69,0

60

17,30

14,0

50

11,10 10,60

40 30

76,80 66,40

62,0

8,70

69,90 49,50

8,20

50,90

20

40,50

44,80 31,40 22,80

10 0




Muurisolatie


Niet aanwezig

73



16,40

11,20 22,0 12,10

80

30,10

17,20

33,20

35,10 48,90

8,20

70

44,10 60,0

7,90

69,0

60

17,30

14,0

50

11,10 10,60

40 30

76,80 66,40

62,0

8,70

69,90 49,50

8,20

50,90

20

40,50

44,80 31,40 22,80

10 0





Muurisolatie Niet aanwezig


74

37

3. Verwarming in de woningen • 82% van de Vlaamse woningen beschikt over centrale verwarming • Aardgas (68%) voornaamste energiebron gevolgd door stookolie (23%) en elektriciteit (7%) • Steenkool, hout, butaan- of propaangas nog weinig gebruikt • Tussen 2005 en 2013 verschuiving van stookolie naar aardgas als hoofdbrandstof Aardgas Woonsurvey 2005

54%

Stookolie 34%

Elektriciteit 8%

Andere 4%

Grote Woononderzoek 2013

68%

23%

6%

3%

Vlaamse energiebalans

61%

28%

7%

4%


75

3. Verwarming in de woningen

• 70% van de Vlaamse woningen (met centrale verwarming) heeft een gasketel en 25% een stookolieketel – 58% van de gasketels hebben een label (CE, HR, HR+, HRTop) – 29% van de stookolieketels hebben een label (CE, Optimaz, Optimaz Elite)


76

38

3. Verwarming in de woningen

• Duurzame energie nog zeer beperkt – Gemiddeld voor Vlaamse woningen: 9% • Warmtepomp: 1% • Zonnecollectoren (warm water): 2% • Zonnepanelen (elektriciteit): 8%

77


4. Bouwperiode Aandeel woningen naar bouwperiode, in %, Vlaanderen, 2013

2013: N = 10 010

100 90 80 70

Oliecrisis

K-peil

EPB

18%

8%

60 50 40

49%

26%

30 20 10 0 Voor 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 2000-2005 Studiedag van de VASTGOEDACADEMIE

Na 2005 78

39

4. Bouwperiode Aandeel woningen waar isolerend glas (bijna) overal aanwezig is naar bouwperiode, in %, Vlaanderen, 2005 en 2013 100 90 80

K-peil

70 60

EPB

Renovatie

50 40

Oliecrisis

30 20 10 0 Voor 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 2000-2005 Woonsurvey 2005

Na 2005

2005: N = 5 216 2013: N = 10 010


79


4. Bouwperiode Aandeel woningen waar dakisolatie (bijna) overal aanwezig is naar bouwperiode, in %, Vlaanderen, 2005 en 2013 100 90 80

EPB

K-peil

70 60 50

Renovatie Oliecrisis

40 30 20 10 0

Voor 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 2000-2005 Woonsurvey 2005 Studiedag van de VASTGOEDACADEMIE


Na 2005

2005: N = 5 216 2013: N = 10 010

80

40

4. Bouwperiode Aandeel woningen waar muurisolatie (bijna) overal aanwezig is naar bouwperiode, in %, Vlaanderen, 2005 en 2013 100 90 80

K-peil

EPB

70 60 50 40 30 20

Oliecrisis

10 0 Voor 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 2000-2005 Woonsurvey 2005

Na 2005

2005: N = 5 216 2013: N = 10 010


81


4. Bouwperiode Aandeel woningen waar vloerisolatie (bijna) overal aanwezig is naar bouwperiode, in %, Vlaanderen, 2005 en 2013 100 90 80

EPB

70 60

K-peil

50 40 30 20

Oliecrisis

10 0

Voor 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 2000-2005 Woonsurvey 2005 Studiedag van de VASTGOEDACADEMIE


Na 2005

2005: N = 5 216 2013: N = 10 010

82

41

4. Bouwperiode • Oudere woningen beduidend minder dan gemiddeld (82%) centrale verwarming Aanwezigheid van centrale verwarming in de woningen naar bouwperiode, in %, Vlaanderen, 2013 100 90

60

85

83

70

97

96

90

91

80 77 69

67

50 40 30 20 10 2013: N = 5 002

0 Voor 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 2000-2005

Na 2005 83


5. Eigendomsstatuut Isolatie van de woningen naar eigendomsstatuut, in %, Vlaanderen, 2013 100 9 90

15

19 13

8

80 12

18 36

8

37

41 54

54

70

57 69

60

7

6 12

50 40 30

75

79

78 69

74 57

10

6

36

40

10

57

6 47

20

4 33

10

25

21

0 Eigenaar Private Sociale Eigenaar Private Sociale Eigenaar Private Sociale Eigenaar Private Sociale huurder huurder huurder huurder huurder huurder huurder huurder Isolerend glas

Dakisolatie

(Bijna) overal aanwezig Studiedag van de VASTGOEDACADEMIE

Muurisolatie Niet overal aanwezig

Niet aanwezig

Vloerisolatie 2013: N = 10 010

84

42

5. Eigendomsstatuut Belangrijkste energiebron of brandstof van de verwarming in de woning naar eigendomsstatuut, in %, Vlaanderen, 2013 100 91 90 80 70

75 68

65

60 50 40 30

27 23

20 11 10

6

4

3

13

4

2

1

6 1

0 Vlaanderen

Eigenaar

Private huur

Sociale huur

Eigendomsstatuut Aardgas

Stookolie

Elektriciteit

Andere

2013: N = 5 002


85

5. Eigendomsstatuut

• De huurwoningen beschikken meer dan gemiddeld (70%) over een gasketel – Private huur: 79% – Sociale huur: 93%

• In de private huurwoningen beschikken ketels minder dan gemiddeld over een label – Gasketel: 51% (tov 58% Vlaanderen) – Stookolieketel: 19% (tov 29% Vlaanderen) Studiedag van de VASTGOEDACADEMIE

86

43

5. Eigendomsstatuut

• Duurzame energie voornamelijk in de eigendomswoningen – 1 op de 10 Vlaamse eigendomswoningen beschikt over zonnepanelen – 1 op de 100 Vlaamse private huurwoningen beschikt over zonnepanelen


87

6. Type woning

Isolatie • Isolerend glas (76% vs 78%) en dakisolatie (71% vs 68%) zowel in eengezinswoningen als appartementen zeer courant aanwezig • Muurisolatie (43% vs 50%) en vloerisolatie (29% vs 38%) minder aanwezig bij eengezinswoningen dan appartementen


88

44

6. Type woning

Isolatie: evolutie tussen 2005 en 2013 • Aanwezigheid isolerend glas en vloerisolatie nemen toe in eengezinswoningen en appartementen • Aanwezigheid van daken muurisolatie nemen toe in eengezinswoningen, maar stagneren in appartementen


89

7. Socio-economische huishoudkenmerken

• Hoe meer geschoold, hoe beter de woning geïsoleerd • Tewerkgestelden beschikken meer dan gemiddeld over isolatie • Woningen van alleenstaanden en eenoudergezinnen beschikken minder dan gemiddeld over isolatie • Hoe hoger het inkomen, hoe beter de woning geïsoleerd


90

45


Verwarming • Significante verschillen voor inkomensniveau, activiteitsstatus en opleidingsniveau naar aanwezigheid van centrale verwarming • Ouderen (45+), gepensioneerden, laagopgeleiden en laagverdieners vaker stookolie als hoofdbrandstof


91


• Huishoudens met meer dan gemiddeld (9%) duurzame energie – Vierde (12%) en vijfde (12%) inkomensquintiel – Leeftijdsgroep 35-44 (13%) en 45-64 (12%) – Tewerkgestelden (13%) • 2 werkenden in het huishouden (19%) – Opleidingsniveau hoger middelbaar (9%) en hoger onderwijs (14%) – Koppels met kind (17%)


92

46

8. Energieprestatiecertificaat • European Energy Performance of Buildings Directive – Energieprestatiecertificaat (EPC) bestaande gebouwen • 01/11/2008: EPC Verkoop • 01/01/2009: EPC Verhuur – Energiezuinigheid woning • Energiescore en aanbevelingen

93


8. Energieprestatiecertificaat Kennis van het EPC bij de huurders naar eigendomsstatuut en jaar van intrek, in %, Vlaanderen, 2013 100 80 60 40 20 0

39

45

43

34 20

Huurder

Private huurder

Sociale huurder

Voor 2009

N = 2 173

Na 2009

Jaar van intrek

Type verhuurder Private eigenaar zonder bemiddeling Private eigenaar na bemiddeling van een immobiliënkantoor Private eigenaar na bemiddeling van een sociaal verhuurkantoor Sociale Huisvestingsmaatschappij OCMW Bedrijfsvennootschap Studiedag van de VASTGOEDACADEMIE

Percentage huurders kent het EPC 42 50 8 22 14 56 94

47

8. Energieprestatiecertificaat Kennis van het EPC bij de huurders naar socio-economische huishoudkenmerken, in %, Vlaanderen, 2013

N = 2 173

100 90 80

74

70

30

39

31

40

55

51

50

48

46

41

34

23

30

45

42

35 27

26

22

42

Koppel zonder kind

45

50

Eenoudergezin

60

19

20 10

Inkomensquintiel

Activiteitsniveau

Opleidingsniveau

Koppel met kind

Alleenstaand

Hoger onderwijs

Hoger middelbaar

Lager middelbaar

Lager onderwijs

Arbeidsongeschikt

Werkloos

(Brug)pensioen

65+

Leeftijdsgroep

Tewerkgesteld

45-64

35-44

18-34

5

4

3

2

1

0

Huishoudtype 95


8. Energieprestatiecertificaat Opmaak van het EPC bij de verhuurders, in %, Vlaanderen, 2013 100 90

62% van deze verhuurders wist niet dat het EPC verplicht was

80 70 60 50

42

40

40 30 20

13

10

5

0 Alle huurwoningen

Gedeelte huurwoningen

Verhuur sinds 1 januari 2009: N = 663

Geen enkele huurwoning Niet van toepassing / Geen antwoord

• 1 op de 3 verhuurders verhuurt via immobiliënkantoor Studiedag van de VASTGOEDACADEMIE

96

48

8. Energieprestatiecertificaat

• Gebruik van het EPC bij de woningkeuze – Eigenaars: 39% – Private huurders: 12%

• Gebruik van het EPC bij de onderhandeling van de aankoop/huurprijs – Eigenaars: 8% – Private huurders: 6%


97

Conclusie

• Isolatie in de Vlaamse woningen – Isolerende beglazing en dakisolatie meest aanwezig – Duidelijke vooruitgang tussen 2005 en 2013 maar nog een groot deel woningen zonder dakisolatie, muurisolatie en vloerisolatie

• Verwarming in de Vlaamse woningen – Verschuiving naar aardgas als hoofdbrandstof – Nog groot aantal ketels zonder label – Hernieuwbare energie nog zeer weinig toegepast in Vlaanderen


98

49

Conclusie

• Achtergrondkenmerken – Kleiner aandeel aanwezigheid van isolatie en aanwezigheid van ketels met label • Woningen gebouwd voor 1970 • Huurwoningen • Woningen van ouderen (45+), gepensioneerden, laagopgeleiden (lager onderwijs, lager middelbaar), laagverdieners (eerste tem derde inkomensquintiel) en nietwerkenden


99

Conclusie

• Energieprestatiecertificaat – Minder dan 1 op de 2 huurders kent het EPC – Het EPC wordt quasi niet gebruikt bij de onderhandeling over de aankoop/huurprijs


100

50

Pauze

Panelgesprek: nabeschouwingen door vertegenwoordigers van de vastgoedsector Sprekers: • Fred Niemans, voorzitter Verenigde Eigenaars • Karen Van De Woestijne, voorzitter CIB Oost-Vlaanderen • Sien Winters, coördinator Steunpunt Wonen Moderator: Pieter Decelle, beleidsmedewerker Wonen CIB Vlaanderen

51

Conclusies en uitleiding

Bedankt!

52

VERWELKOMING EN INLEIDING

Recommend Documents