Verhuur & beheer. De flexibiliteit voor woningcorporaties. Anno 2013

Verhuur & beheer De flexibiliteit voor woningcorporaties Anno 2013

Alle vormen van (tijdelijke) verhuur: de risico’s en oplossingen Transparantie in huurprijzen en toeslagen i.v.m. herontwikkeling, studentenhuisvesting en afsplitsen niet-DAEB

Joop Geesinkweg 140 | 1096 AT Amsterdam | postbus 10491 | 1001 EL Amsterdam | T +31 (0)20 7700845 [email protected] | www.wolfhuisvestingsgroep.nl ABN AMRO 41.92.85.717 | KVK Amsterdam 34318030 | BTW nr NL170498128B01

Inhoudsopgave Inleiding

2

Referenties

3

Huurprijzen en toeslagen

4

Tijdelijke verhuur vaker mogelijk

10

Werkzaamheden

13

Conclusie en offerte

15

Joop Geesinkweg 140 | 1096 Amsterdam | postbus 10491 | 1001 EL Amsterdam | T +31 (0)20 7700845 [email protected] | www.wolfhuisvestingsgroep.nl ABN AMRO 41.92.85.717 | KVK Amsterdam 34318030 | BTW nr NL170498128B01

1

Inleiding Wolf Huisvestingsgroep streeft ernaar om het (sociaal) rendement van vastgoedeigenaren te optimaliseren, hun administratieve lasten te minimaliseren en het woongenot en gemak van huurders te optimaliseren. Wij staan bekend om onze openheid, innovatie, ambitie, transparantie, sociale en persoonlijke omgangsvormen. Wolf Huisvestingsgroep is als enige marktpartij actief in (tijdelijke) huisvesting, door de Tweede Kamer en door de grote gemeentes uitgenodigd om als ervaringsdeskundige een visie te geven over tijdelijke verhuur. Wij zien dat veel van onze adviezen in de praktijk worden overgenomen. Dat onze visie aanslaat blijkt uit de tevredenheid van onze opdrachtgevers en bewoners. Ook komt dit naar voren doordat wij volgens het Financieele Dagblad drie jaar op rij tot de snelst groeiende bedrijven van Nederland behoren. Mede om deze redenen mochten wij ook als adviseur deel uitmaken van de ‘Regie Corporatie’ om zo bij te dragen aan de discussie over de toekomst van de corporatiesector. In deze presentatie zetten wij uiteen wat wij kunnen betekenen voor woningcorporaties. Dit doen we ten eerste aan de hand van een aantal referenties. Ten tweede gaan we in op huurprijzen en toeslagen. Dit doen we aan de hand van het woonakkoord uit 2013 en door tekortkomingen van de huurcommissie op te lossen. Hiermee creëren we voor zowel een corporatie als voor een huurder transparantie. Vervolgens bespreken we recente ontwikkelingen op het gebied van de verschillende (tijdelijke) verhuur mogelijkheden. Hierbij gaan we ook in op de vernieuwede leegstandswet. Daarna geven we een overzicht van onze dienstverlening. Deze is toegespitst op tijdelijke verhuur in verband met herontwikkeling van een wijk, op studentenhuisvesting, en op de verhuur & beheer van niet DAEB woningen.


2

Referenties


3

Huurprijzen & toeslagen Momenteel is het zo dat de maximale huurprijs van zowel zelfstandige als van onzelfstandige woonruimte wordt bepaald aan de hand van het ‘woningwaarderingstelsel’ (WWS). Alleen boven de ‘liberalisatiegrens’ van € 681,- voor zelfstandige woonruimte bepalen niet de punten uit dit stelsel, maar vraag en aanbod de prijs. Indien een woning wordt verhuurd tegen een huurprijs onder deze maximale grens, zijn er mogelijkheden om jaarlijks de huurprijs te verhogen.

Zelfstandige woonruimte In het woonakkoord van 2013 is opgenomen dat de maximale jaarlijkse huurverhoging voor zelfstandige woningen niet meer gelijk hoeft te zijn aan de inflatie, zoals dit wel het geval was in de jaren 2007-2012. Vanaf 1 juli 2013 zijn de percentages voor de maximale huurverhoging als volgt:   

inflatie + 1,5% voor huishoudinkomens tot € 33.614; inflatie + 2,0% voor middeninkomens. Dit zijn huishoudinkomens van € 33.614 tot € 43.000; inflatie + 4,0% voor hogere inkomens. Dit zijn huishoudinkomens boven € 43.000.

De inflatie over 2012 was 2,5%. Hierdoor gelden per 1 juli 2013 de volgende percentages voor de maximale huurverhoging:  4% voor huishoudinkomens tot € 33.614;  4,5% voor middeninkomens (0,5% extra);  6,5% voor hogere inkomens (2,5% extra).

Onzelfstandige woonruimte Voor onzelfstandige woningen (kamers) is de maximale huurverhoging per 1 juli 2013 gelijk aan het inflatiepercentage over 2012 vermeerderd met 1,5%, te weten 4%

Maximale huurprijsnorm woningcorporaties Voor woningcorporaties geldt naast een maximale huurverhoging per woning, ook nog een maximale huurprijsnorm. Dit is het percentage waarmee de gemiddelde huurprijs gerekend over alle zelfstandige woningen van een corporatie per 1 juli mag stijgen. Van 1 juli 2012 tot 1 juli 2013 geldt een percentage van 2,3%. Voor de periode 1 juli 2013 tot 1 juli 2014 geldt een percentage van 4%. Voor de berekening van de gemiddelde huurstijging van alle woningen tellen niet mee:  de extra huurverhogingen voor huishoudens met een inkomen boven € 33.614,- en € 43.000,-;  de huurverhogingen voor kamers, woonwagens of woonwagenstandplaatsen;  de huurverhogingen van geliberaliseerde huurcontracten;  de huurprijzen van nieuwe huurcontracten;  de huurverhogingen na woningverbetering of renovatie.


4

Contractskosten Over de hoogte van de vergoeding voor contractskosten is de jurisprudentie niet eenduidig. Bij contracten voor zelfstandige woonruimte is terughoudendheid hierin aan te raden, zeker voor woningcorporaties. Bij de verhuur van onzelfstandige woonruimte echter is een vergoeding ter hoogte van een maand huur in ieder geval toegestaan.

Verhuurdersheffing, vergunningen gemeentes & inkomenstoets Tegenover de huurverhogingen waar we hierboven op in zijn gegaan staat de ‘verhuurdersheffing’. Voor 2013 betekent dat er 0,014 van de WOZ waarde moet worden betaald over zelfstandige woonruimte met een huur onder de huurtoeslaggrens van €681,- Over de eerste 10 woningen van een portefeuille hoeft deze heffing niet betaald te worden. Hoe deze heffing er exact uit zal komen te zien vanaf 2014 is nog onbekend. Wel lijkt het er zeer sterk op dat deze heffing niet zal gelden voor onzelfstandige woonruimte. Het is daarom interessant om te weten dat een vergunning voor verhuur op basis van de leegstandswet (waar we later in de document verder op in gaan) in principe ook geldt als een omzettingsvergunning om onzelfstandig te mogen verhuren. Daarnaast is het in de meeste gemeentes zo dat een omzettingsvergunning niet nodig is als er een woning aan maximaal twee personen onzelfstandig wordt verhuurd. Voor de volledigheid merken we bij deze op dat de inkomenstoets die corporaties moeten doen, ook gedaan moet worden bij onzelfstandige kamerverhuur.

Fouten huurcommissie Op de site van de huurcommissie staat het model van het woningwaarderingstelsel dat voor huurders en verhuurders inzichtelijk zou moeten maken wat de toegestane huurprijs is. Het model is echter zeer bewerkelijk en wij hebben ontdekt dat er meerdere fouten in staan. Bovendien zegt het niets over mogelijke huurtoeslagen. Hieronder zullen we voor zowel een zelfstandige, als voor een onzelfstandige woonruimte demonstreren hoe wij zowel de huurprijs als de huurtoeslag transparant maken.


5

Zelfstandige woonruimte Objecttype: Berekende WWS punten: Huidige huurprijs vs. Maximaal toelaatbare huurprijs (incl €48 servicekosten): Huidige mogelijke huurtoeslag vs. Huurtoeslag mogelijk obv WWS Werkelijke lasten huidige situatie vs. WWS situatie (studiefin. meegerekend)

Corporatie woning 90 pnt € 475,65 € 228,17 € 247,48

huidig n.b. huidig n.b.

Type en oppervlakte woonwaardering

49 pnt Soort B - Meergezins Utrecht A - Niet beschemd

Type woning Schaarstegebied Beschermd / serviceflat Kamers Woonkamer Keuken Badkamer met toilet Slaapkamer 2e slaapkamer 3e slaapkamer Overige slaapkamers Totaal kamers

Opp. 18,00 4,00 4,00 8,00 0,00 0,00 0,00 34,00

Buitenruimte en carport Buitenruimte Gemeensch. buitenruimte

Categorie A - Begane grond

Lift C - > 16 w.e., liftstop WOZ/m2: Serviceflat:

Overige vertrekken Kelder Bijkeuken Entree en/of gang Was- en/of bergruimtes Vaste- of Inbouwkasten Garage, schuur, PP * Zolder: geen Totaal overige vertrekken

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

A - Geen of enkel gemeenschappelijk Nee

A - < 2.900 € Nee Opp. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -

1 w.e. 1 w.e.

Carport -

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

Nee w.e.

m2

Faciliteiten

29,5 pnt

Keuken voorzieningen Aanrecht lengte

Sanitaire voorzieningen Toilet (waterspoeling, incl. evt. toilet badkamer) 1 Wastafel/bidet/lavet/fonteintje 1 Badkamer A - Aparte douche of lavet met douche Extra kwaliteit badkamer (bedrag OF selectie): 0€ Scheerwandcontactdoos Nee Bubbelbad Nee Schuif- of vouwwand in aluminium frame Nee Toiletkastje A - Nee, of zonder wastafel en verlichting Mengkraan A - Nee, of niet luxe / thermostaat Wandbetegeling 5,00 m2 Wastafelkeukenblok <1m2 met apparatuur 0€

B - Van 1 tot 2 meter

Extra kwaliteit keuken (bedrag OF selectie): 0€ Kookplaat A - Nee, of geen van onderstaande Inbouw oven A - Nee Inbouw koel-/vrieskast A - Nee Inbouw afzuigkap Nee Inbouw vaatwasmachine Nee Inbouw magnetron Nee Mengkraan A - Nee, of niet luxe / thermostaat Dubbele spoelbak Nee Extra kasten 0 Wandbetegeling 1,00 m2 Vloerbetegeling 0,00 m2 Algehele luxe uitvoering (max 2 pnt) 0,00 pnt Energielabel (nieuwe WWS) en vergelijking oude WWS Ruimteverwarming Aantal kamers Overige vertrekken

CV 3 0

Energielabel

11,00

Voorzieningen & plus- en minpunten Omgevingspunten (incl. evt aftopping) Overige plus/minpunten Omschrijving voorziening gehandicapten pnt

Stadsverw. Aansl. doorber? 0 Nee 0 Nee

Omgeving 2 afgetopt 19 pnt 0 pnt 0€

Maximaal mogelijke huurtoeslag Kale huur Servicekosten Huur (evt. rekenhuur vs totale huur)

€

Totale huur € 427,65 € 48,00 475,65 € 475,65

E - Label E

Oude WWS berekening Centrale verwarming # vertrek radiator therm.

Nee ------> pnt | huur: F - Collectieve HR & doorstroommeter 3 Klimaattechniek

Isolatie Woningen in pand: Dubbelglas of vergelijkb. voorzetramen? Ja Pui- of spouwisolatie voor/achtergevel? Ja Pui- of spouwisolatie zij(kop)gevels? Ja Vloerisolatie aanwezig? Ja Dakisolatie aanwezig? Ja Gevelisolatie voor- en achtergevel? Ja Gevelisolatie zij(kop)gevels? Ja

80

€ 367

2,00 pnt

100 w.e. 6,00 m2

Recht evt. huurgrensoverschrijding? Persoons / situatiegebonden berekening?

Leeftijd en leefsituatie C - 23 jaar of ouder, geen handicap Huishouden A - EP (Eenpersoonshuishouden) Aantal personen A - Huishouden van 1 of 2 personen 65+ en handicapaanpassing in woning? Nee Spaargeld / beleggingen € 21.139 Minderjarige kinderen Toetsingsinkomen aanvrager (p.j.) Toetsingsinkomen partner & medebewoners (p.j.) Rekeninkomen

Huurprijs t.o.v. werkelijke kosten algemeen verloop €-

€ 600,00

€ 100-

€ 400,00

€ €

14.875 14.875

Huurprijs t.o.v. werkelijke kosten object specifiek

€ 800,00

€ 200-

€ 200,00

(op hele euro's naar beneden afgerond) €-

€ 247€ 475-

€ 300-

€€ 200,00-

€ 400-

€ 400,00-

€ 500-

Huursubsidie

Nee Ja

Uitwonend voordeel

Rekenhuur

Werkelijke kosten

€ 228-

Rekenhuur

Huursubsidie

Uitwonend voordeel

Ontvangst / te betalen

6

Onzelfstandige woonruimte Objecttype : Punten per object / maximale huurprijs:

203 pnt

Corporatie Kamer € 367,77

Oppervlakte woonwaardering Eigen kamers (EK's) Aantal eigen (excl. evt. keuken) EK indeling 1e Kamer 2e Kamer 3e Kamer 4e Kamer Overig tezamen Totaal EK's Keuken EK's incl. Keuken

180 pnt Gemeenschappelijke kamers (GK's) Aantal verwarmd (excl. evt. keuken)

1 kamers

CV? Ja Ja Ja Nee Nee

Opp. 20,00 9,49 12,00 14,00 20,00 20,00

m2 m2 m2 m2 m2 m2

8,00 m2 20,00 m2

GK indeling 1e Kamer 2e Kamer 3e Kamer 4e Kamer Overig tezamen Totaal GK's

Opp. 10,00 50,00 0,00 0,00 0,00 60,00

Verwarmde keuken GK's incl. Keuken

15,00 m2 75,00 m2

Basiselementen woonwaardering Wooneigenschappen Centrale verwarming?

m2 m2 m2 m2 m2 m2

# w.e. 2 10 6 2 2

5

23 pnt A - Ja, met thermostaat op radiator

Keuken Aanrechtblad > 1m Warmwateraansluiting? Kookplaat en/of ijskastaansluiting?

E - Gemeenschappelijk (t/m 5 w.e.) Ja Ja Ja

Sanitair Toilet Badkamer (douche of bad) Wastafel

B - Gemeenschappelijk toilet (t/m 5 w.e.) B - Gemeenschappelijk (t/m 8 w.e.) B - Afsluitbaar, t/m 5 w.e.

Buitenruimte Fietsenberging

2 kamers

D - Gemeenschappelijk, > 10m2 B - Gemeenschappelijk >2m2 per w.e.

7

Persoonsgebonden berekening maximaal mogelijke huurtoeslag WWS inflatieopslag t.o.v. Datareeks (2,5% per juli)? Recht op studiefinanciering?

Ja A - Nee

Persoons / situatiegebonden berekening? Recht huurgrensoverschrijding?

Ja Nee

Leeftijd en leefsituatie aanvrager Huishouden Aantal personen AOW medebewoner? Handicapaanpassingen en/of aangepast op 8 personen of meer? Bepalende situatie maximale vermogen Vermogen (gezamenlijk indien meerpersoonshuishouden)

C - 23 jaar of ouder, geen handicap A - EP (Eenpersoonshuishouden) B - Huishouden van A - Huishouden 3 t/m 7 personen van 1 of 2 personen Nee Nee Nee A - Jonger dan AOW € 21.139

Toetsingsinkomen aanvrager (p.j.) Toetsingsinkomen partner & medebewoners (p.j.) Toetsingsinkomen inwonende kinderen <23 (meetellen indien > €4627,- per kind p.j.) Rekeninkomen

€ € € €

14.875 € 5.000 € € 14.875

Maximale huurgrens

€

681

Basishuur

€

222

Inputbasis

Punten

2

14.875 -

Huur

8

Servicekosten (invullen verplicht, max. €12,- per categorie telt mee) Huisnummer

Punten

Huur

Nuts

Schoonmaak Huismeester

Dienst- en recreatie

Overige kosten service

Bruto huur

Huurtoeslag

Uitwonend voordeel

Netto huur

Rekenhuur

Toeslag deel Toeslag deel Toeslag deel A B C

1

102,00

490,00

47,00

14,50

31,88

0,00

26,61

609,99 €

250,77 €

-

€

359,22

€

526,00

152,26

98,51

0,00

2

102,00

490,00

47,00

14,50

31,88

0,00

26,61

609,99 €

250,77 €

-

€

359,22

€

526,00

152,26

98,51

0,00

3

103,00

495,00

47,00

14,50

31,88

0,00

26,61

614,99 €

254,02 €

-

€

360,97

€

531,00

152,26

101,76

0,00

4

107,00

520,00

47,00

14,50

31,88

0,00

26,61

639,99 €

265,25 €

-

€

374,74

€

556,00

152,26

104,96

8,04

5

111,00

540,00

47,00

14,50

31,88

0,00

26,61

659,99 €

273,25 €

-

€

386,74

€

576,00

152,26

104,96

16,04

6

112,00

545,00

47,00

14,50

31,88

0,00

26,61

664,99 €

275,25 €

-

€

389,74

€

581,00

152,26

104,96

18,04

7

114,00

555,00

47,00

14,50

31,88

0,00

26,61

674,99 €

279,25 €

-

€

395,74

€

591,00

152,26

104,96

22,04

8

115,00

560,00

47,00

14,50

31,88

0,00

26,61

679,99 €

281,25 €

-

€

398,74

€

596,00

152,26

104,96

24,04

9

116,00

565,00

47,00

14,50

31,88

0,00

26,61

684,99 €

283,25 €

-

€

401,74

€

601,00

152,26

104,96

26,04

10

117,00

570,00

76,22

14,50

31,88

0,00

27,40

720,00 €

285,25 €

-

€

434,75

€

606,00

152,26

104,96

28,04

11

119,00

580,00

76,22

14,50

31,88

0,00

27,40

730,00 €

289,25 €

-

€

440,75

€

616,00

152,26

104,96

32,04

12

122,00

595,00

76,22

14,50

31,88

0,00

27,40

745,00 €

295,25 €

-

€

449,75

€

631,00

152,26

104,96

38,04

13

123,00

600,00

76,22

14,50

31,88

0,00

27,40

750,00 €

297,25 €

-

€

452,75

€

636,00

152,26

104,96

40,04

14

124,00

605,00

76,22

14,50

31,88

0,00

27,40

755,00 €

299,25 €

-

€

455,75

€

641,00

152,26

104,96

42,04

15

130,00

635,00

76,22

14,50

31,88

0,00

27,40

785,00 €

311,25 €

-

€

473,75

€

671,00

152,26

104,96

54,04

16

133,00

650,00

76,22

14,50

31,88

0,00

27,40

800,00 €

-

€

-

€

800,00

€

686,00

0,00

0,00

0,00

17

135,00

660,00

76,22

14,50

31,88

0,00

27,40

810,00 €

-

€

-

€

810,00

€

696,00

0,00

0,00

0,00

9

Tijdelijke verhuur woonruimte vaker mogelijk De verschillen (voor- en nadelen, risico’s en kansen) tussen verhuur op basis van de Leegstandwet, naar zijn aard van korte duur, en antikraak contracten zullen we hieronder uitwerken.

Huur op basis van de Leegstandswet De meest gebruikelijke manier om woningen die gesloopt of gerenoveerd gaan worden tijdelijk te verhuren , is het sluiten van een huurovereenkomst ‘op basis van de Leegstandwet’. Vanaf 1 juli 2013 is de vernieuwde leegstandswet van kracht. Voor corporaties is met name van belang dat de maximumduur voor tijdelijke verhuur van sloop- en renovatiewoningen van vijf naar zeven jaar gaat. De aanvangshuurprijs van sloop- en renovatiewoningen wordt gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel. De maximale huurprijs wordt in de leegstandvergunning opgenomen, tenzij sprake is van een geliberaliseerde huurprijs. De prijs kan gedurende de huurperiode bevroren worden, maar mag ook met bijvoorbeeld een indexeringsclausule verhoogd worden. De opzegtermijn voor de verhuurder is 3 maanden, en de minimale verhuurtermijn is 6 maanden.

Huur naar zijn aard van korte duur In de situatie waarin geen leegstandvergunning kan worden verkregen of de maximale termijn voor de vergunning is verstreken, kan wellicht afhankelijk van de feitelijke situatie gekozen worden voor tijdelijke verhuur met een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 13 april 2012 waarbij het ging om de tijdelijke verhuur van (onzelfstandige) woonruimte in een complex dat gesloopt zou worden, geoordeeld dat de huurovereenkomst gekwalificeerd kon worden als "huur naar zijn aard van korte duur" in de zin van art. 7: 232 lid 2 BW. Hierdoor konden huurders geen beroep op huurbescherming doen. Dit is een bijzondere uitspraak omdat juist het uitgangspunt is dat huurders van woonruimte zeer beschermd moeten worden. De uitzonderingssituatie van art 7:232 lid 2 BW moet zeer restrictief toegepast worden, aldus de wetgever. Dat komt ook duidelijk terug in de jurisprudentie. De Hoge Raad heeft met deze uitspraak weer wat meer duidelijkheid gegeven. De aard van het gebruik kan bepaald zijn door de aard van de betreffende woonruimte en dat zal in het bijzonder het geval zijn, als door de aard van de woonruimte de duur van het gebruik begrensd is (bijv. een slechte woning wordt op termijn gesloopt). Vragen die relevant zijn om deze begrenzing aan te tonen zijn bijvoorbeeld: Is er een directiebesluit genomen en of is er een draagvlakmeting gedaan bij de bewoners van een wijk om te gaan slopen? Ook speelt de bedoeling van partijen met betrekking tot de duur die voor ogen staat een rol. Bij het aangaan van de huurovereenkomst moet voor de huurder redelijkerwijs duidelijk zijn dat het een tijdelijke huurovereenkomst is vanwege aanstaande herontwikkeling / sloop van de woonruimte. Dat kan het beste duidelijk gemaakt worden door dat in de voorfase al te melden en vervolgens ook nadrukkelijk in de huurovereenkomst op te nemen. Voorts is van belang dat vanaf de aanvang van de huurovereenkomst duidelijk is geweest dat de door de huurder gehuurde woonruimte binnen afzienbare tijd gesloopt zal worden. Bij voorkeur dient die periode niet te lang te zijn. Als de planning van een project echter aangepast moet worden waardoor er vertraging optreedt en de


10

huurovereenkomst langer duurt, hoeft dat geen probleem te zijn. In de rechtspraak wordt algemeen aangenomen dat planning vaak niet gehaald worden. Er moet vervolgens ook nog naar de tijdelijke aard van het contract gehandeld worden. Dus niet ineens andere woonruimte in het complex regulier verhuren of aangeven dat het tijdelijke karakter vervalt. Het ligt dan ook voor de hand om de huurprijs daar op aan te passen en uit te gaan van +- 80% van wat op basis van het woningwaarderingsstelsel zou mogen. De vooroverwegingen bij de huurovereenkomst zijn ook zeer belangrijk. Hieruit zal de tijdelijke aard, de tijdelijke duur, de lage huur en de hele achtergrond van de huursituatie moeten blijken. Ook het expliciet benoemen van het soort contract is in dergelijke situaties aan te raden. Als de vergunning om in een wijk op basis van de Leegstandwet te mogen verhuren verloopt, is het raadzaam om de huurovereenkomst toch op te zeggen, ook al gaat de wet er vanuit dat de huurovereenkomst eindigt. Er zijn namelijk enkele rechters die menen dat er opgezegd moet worden. De huurder wiens contract wordt opgezegd, kan vervolgens een andere woning in de wijk ‘naar zijn aard van korte duur’ aangeboden worden. Zou de huurder de woning blijven huren maar dan op basis van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur, dan zou dat afbreuk kunnen doen aan het tijdelijke karakter. De huurovereenkomst zou dan wellicht als een reguliere huurovereenkomst kunnen worden gekwalificeerd. De huurder heeft dan recht op huurbescherming. Om dit risico niet te lopen is het aan te raden huurders te verplaatsen naar andere woningen. Is de huurovereenkomst goed uitgewerkt en een huurder beroept zich toch op huurbescherming, dan zou nu vanwege de uitspraak van de Hoge Raad via een kort geding eenvoudiger tot ontruiming gekomen moeten kunnen worden. Bij huur naar aard van korte duur is er geen minimale huur- of opzegtermijn. Huurtoeslagen worden bij deze verhuurvorm niet toegekend.

Antikraak overeenkomsten Bij een correcte anti-kraak-overeenkomst is sprake van gebruik, waarbij wel een vergoeding voor servicekosten mag worden gevraagd. Die vergoeding moet aansluiten bij de feitelijke kosten, om te voorkomen dat de vergoeding als een verkapte huurprijs wordt gezien. In een dergelijke situatie is de kans klein dat een gebruiker een beroep op huurbescherming kan doen. Er zijn geen minimale opzegtermijnen. De meeste antikraakbedrijven hebben onderling een ‘keurmerk’ opgericht. Hierin staat dat er € 160,per persoon per maand aan servicekosten gevraagd zou mogen worden (exclusief nuts kosten). Huurrecht advocaten zijn echter niet betrokken geweest bij de totstandkoming van dit ‘keurmerk’. Inmiddels heeft de rechtbank duidelijk gemaakt dat dit ‘keurmerk’ schijnzekerheid biedt omdat dit bedrag aangemerkt dient te worden als huur. Daar hoort huurbescherming bij. Omdat wij de lat hoger leggen hebben wij het ‘keurmerk’ opgezegd.

Naast sloop woningen ook kansen voor woningen in verkoop? Woningen die in de verkoop staan kunnen sinds 2012 makkelijker tijdelijk, tot aan de verkoop, verhuurd worden. Gemeentes en banken geven hiervoor particulieren sneller toestemming (op basis van de Leegstandwet) dan voorheen. Corporaties krijgen in deze gevallen deze vergunning niet. Naar


11

zijn aard van korte duur is voor corporaties in deze gevallen in principe geen goed alternatief. De woningen regulier verhuren, met antikraakcontracten in bruikleen geven, of leeg laten tot verkoop zijn betere opties.

Kansen voor tijdelijke bewoning in kantoorruimten, scholen en verzorgingshuizen Zou een gemeente willen gedogen dat een kantoorruimte tijdelijk wordt gebruikt voor woonruimte totdat herontwikkeling / sloop plaatsvindt, dan zou gezien de aard van het gehuurde en als het tijdelijke karakter duidelijk is, gekozen kunnen worden voor een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur of verhuur krachtens de Leegstandwet. Door de eerder genoemde verruiming van de Leegstandwet is de maximale termijn voor tijdelijke verhuur van woonruimte in leegstaande kantoren, ziekenhuizen, verpleeghuizen, hotels en scholen tien in plaats van vijf jaar.

Tot slot Rechters hebben bij schrijnende gevallen nog wel eens de neiging om op grond van de redelijkheid en billijkheid een langere ontruimingstermijnen aan te houden ook al hebben de bewoners geen recht op huurbescherming. Om dat te voorkomen zou alternatieve huisvesting elders aangeboden kunnen worden, al bestaat daartoe geen plicht. Voorkomen dat er sprake is van een schrijnend geval is beter dan genezen. De verwachting is dat er vanaf 2013 langer tijdelijk verhuurd kan worden op basis van de Leegstandwet. Daarnaast vormt gezien de uitspraak van de Hoge Raad de tijdelijke verhuur naar zijn aard van korte duur, mits goed uitgewerkt, een alternatief voor de anti-kraak-overeenkomst. Al met al, mits goed uitgewerkt, een positieve ontwikkeling wat betreft de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur.


12

Werkzaamheden bij (tijdelijke) verhuur & beheer 





     

     

Juridisch advies Advies m.b.t. soorten huurovereenkomsten: reguliere of campus huurovereenkomsten, op basis van de leegstandswet, naar zijn aard van korte duur, bruikleen, zelfstandig of onzelfstandig, medehuurderschap of niet? Rekening houdend met recente jurisprudentie van Hoge Raad en rechtbank. Vergunningen gemeenten Indien er vergunningen aangevraagd moeten worden bij de gemeente kunnen wij dit verzorgen. Wij regelen voorbeeld een vergunning om op basis van de leegstandswet te mogen verhuren, een onttrekkings- (omzettings) vergunning en eventueel het (tijdelijk) kunnen afwijken van het bestemmingsplan. Huurprijs en huurtoeslag advies Advies over de huurprijs en servicekosten, zowel voor de verhuurder als huurder rekening houdend met huurtoeslag en het regeerakkoord. Onduidelijkheden en fouten van de huurcommissie lossen we op. Bemiddeling & Verhuur Marketing van de woonruimte Up to date houden inschrijvingen (webbased en real time) Screenen & selecteren woningzoekenden Organiseren van bezichtigingen Opstellen en tekenen van de overeenkomst Verzorgen voor proces-verbaal van oplevering bij aanvang van de overeenkomst Sociaal beheer Toezien op orde, netheid en leefbaarheid Het houden van toezicht en optreden bij overlast en bij klachten, volgens ons strak protocol. Zo nodig voeren wij gerechtelijke procedures tegen een bewoner Proactief veiligheids- en duurzaam energie beleid voeren Het aanspreekpunt zijn voor alle potentiële betrokken instanties en (rechts) personen, overleg en coördinatie verzorgen, bijvoorbeeld met huurders verenigingen Controle op ‘scheefwonen’ en faciliteren van bewoners die zich inschrijven bij de gemeente Het creëren van saamhorigheidsgevoel tussen de bewoners door het organiseren van evenementen die hier aan bijdragen. Wij zullen als katalysator fungeren om de bewoners elkaar te laten leren kennen, onder andere via sociale, sportieve, culturele, studie gerelateerde evenementen en via sociale media


13

    

  





   



   

Financieel beheer Het incasseren van huurpenningen en (voorschotten) servicekosten Debiteurenbeheer (volgens een strak protocol alle werkzaamheden die van ons als beheerder gevraagd kunnen worden, tot en met het eventueel inschakelen van een deurwaarder) Administreren van voorschotheffingen inzake de door of namens de eigenaar verzorgde leveringen en diensten Het controleren en administreren en betaalbaar stellen van facturen die betrekking hebben op leveringen en diensten en/of door derden uitgevoerde werkzaamheden aan het woningcomplex Het tijdig opmaken van de afrekening van de servicekosten zoals de wet en overige regelgeving bepaalt en zulks met de bewoners te communiceren Administratief & contract beheer Het bewaken van de expiratiedatum van de overeenkomsten en de eventuele opzegging van de overeenkomst Het bewaken van de nakoming van de overeenkomst, meer in het bijzonder de bijzondere bepalingen Alle communicatie met bewoners Technisch beheer Het 24/7 in behandeling nemen en afhandelen van storingen, schademeldingen en klachten die door bewoners bij ons worden gemeld (ook indien het dagelijks onderhoud betreft waar bewoner voor verantwoordelijk is) Begeleiden en controleren van de werkzaamheden die door derden zijn uitgevoerd en zo nodig zorgen voor een correctie nakoming door de derde (en via servicekosten bij bewoners in rekening brengen indien het tuin of service onderhoud betreft) Het in overleg met de eigenaar uitvoeren van mutatieonderhoud en het verrekenen van de kosten daarvan met de bankgarantie of de waarborgsom Verzekeraars toezeggingen na laten komen Meer jaren onderhoudsplanning opstellen (afhankelijk van wensen de eigenaar) Periodieke controle op en advisering over constructie, daken en technische installaties (afhankelijk van wensen de eigenaar) Management rapportage Het per maand verschaffen van een overzicht van de ontvangen huurpenningen en servicekosten, en indien van toepassing betaalde lasten. Met behulp van de online database van Wolf Huisvestingsgroep, zullen de rapportages in overzichtelijke en flexibele Excel overzichten worden gepresenteerd Monitoren en prognosticeren inkomsten scenario’s Consultancy m.b.t. investeringen & opbrengsten optima Verschaffen van toegang aan de eigenaar tot onze online database waarmee de eigenaar zelf toezicht kan houden op het beheer Continue persoonlijk contact tussen de eigenaar en ons


14

Conclusie en offerte Dat woningcorporaties aan de vooravond staan van grote veranderingen, en geconfronteerd worden met grote uitdagingen, is alom bekend. Er staan corporaties evenwel instrumenten ter beschikking om per stad, straat en woning een goede strategie te voeren om te anticiperen op deze veranderingen. Enerzijds kan de strategie worden gebaseerd op een mix van tijdelijke en reguliere huurovereenkomsten, anderzijds op zelfstandige en onzelfstandige huurovereenkomsten. Expertise van de huurprijzen en toeslagen is hierbij van groot belang, evenals privaat- en publiekrechtelijke huurkennis. Daarnaast speelt ook een moderne en transparante manier van werken om het verhuur & beheerproces te managen een grote rol. Het kunnen mobiliseren van huurders om zich (tegen betaling) in te laten zetten voor de leefbaarheid van een wijk, waarmee eventuele huurverhogingen te dragen zijn, blijkt in de praktijk ook een succes factor. Wij kunnen zowel met een vaste beloning per woning per maand werken, als met een prestatie afhankelijke beloning. De bezettingsgraad, het debiteurensaldo en de huurderstevredenheid zijn dan van invloed op onze beloning. Ook werken we in de praktijk met het model waarin wij de corporatie inkomsten garanderen en het leegstand en debiteuren saldo op een verantwoorde manier overnemen. Onze beloning varieert van €20,- per woning per maand, tot 20% van de inkomsten. De afgesproken vergoeding is afhankelijk van vele factoren en met name uw wensen t.a.v. onze dienstverlening. Graag maken we binnenkort kennis met u om hier verder op in te gaan.


15

Verhuur & beheer. De flexibiliteit voor woningcorporaties. Anno 2013

Recommend Documents