Woningcorporaties in actie voor de leefbaarheid Leefbaarheidsactiviteiten in 2005
In opdracht van Ministerie van VROM, DG voor Wonen, Wijken en Integratie, Directie Stad en Regio
Steven Kromhout Lisan Wilkens
juni 2007
RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020 522 11 11 telefax 020 627 68 40 http://www.rigo.nl
Rapportnummer: 95730
Inhoudsopgave 1
INLEIDING
3
1.1
LEEFBAARHEID
3
1.2
WONINGCORPORATIES ALS WIJKREGISSEURS
4
1.3
METHODE
5
1.4
LEESWIJZER
7
2
BIJZONDERE GEBOUWEN
9
2.1
INLEIDING
9
2.2
VERWERVING VAN GEBOUWEN
10
2.3
ACTIVITEITEN MET BIJZONDERE GEBOUWEN
10
3
ANALYSE OVERIGE UITGAVEN
13
3.1
INLEIDING
13
3.2
TOTALE UITGAVEN
13
3.3
UITGAVEN PER VERHUUREENHEID
14
4
BEPALEN VAN DE AGENDA
17
4.1
INLEIDING
17
4.2
SAMENWERKING MET GEMEENTE EN INSTELLINGEN
17
4.3
BEWONERSOVERLEG
18
4.4
HUISMEESTERS EN BUURTCONCIËRGES
19
4.5
ONDERZOEK
20
5
SOCIALE COHESIE EN BETROKKENHEID
21
5.1
INLEIDING
21
5.2
ACTIVEREN EN STIMULEREN
21
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
5.3
BEWONERSINITIATIEVEN ONDERSTEUNEN
22
5.4
BIJDRAGE BUURTVERENIGINGEN EN ACTIVITEITEN
22
5.5
INTEGRATIE (NIEUWE) BEWONERS
23
6
WOONOVERLAST
25
6.1
INLEIDING
25
6.2
BESTRIJDING HENNEPTEELT EN ILLEGALE BEWONING
25
6.3
BUURTBEMIDDELING EN LEEFREGELS
26
6.4
WOONBEGELEIDING
27
7
SCHOON, HEEL EN VEILIG
29
7.1
INLEIDING
29
7.2
VEILIGHEID
29
7.3
SCHOON EN HEEL
30
7.4
INRICHTING (SEMI-)OPENBARE RUIMTE
32
8
CONCLUSIES
33
8.1
EEN GROTE VERSCHEIDENHEID
33
8.2
CLUSTERS VAN ACTIVITEITEN
34
8.3
VERSCHILLENDE TYPEN, VERSCHILLENDE ACTIVITEITEN
36
8.4
TEN SLOTTE
37
INLEIDING
1 Inleiding 1.1
Leefbaarheid Er is weer volop aandacht voor de leefbaarheid in buurten en wijken sinds de aankondiging van de nieuwe wijkaanpak door de Minister van Wonen, Wijken en Integratie. Probleemwijken, of liever ‘aandachtswijken’, moeten prachtwijken worden! Samen met onder meer gemeenten, bewoners, en woningcorporaties wil het Rijk zich hiervoor inzetten. Voor woningcorporaties is het bevorderen van de leefbaarheid in buurten en wijken al 10 jaar één van de kerntaken. Sinds 1997 is leefbaarheid als extra prestatieveld opgenomen in het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh). Deze taakverruiming stelde woningcorporaties in staat om een aantal aanvullende werkzaamheden te verrichten. Daarbij gaat het voornamelijk om het aanpakken van andere gebouwen dan woningen, het aanpakken van de woonomgeving buiten de directe nabijheid van woningen en het verrichten van andere werkzaamheden die ten goede komen aan het woongenot. Corporaties kijken dus al langer verder dan alleen hun eigen woningen. Van oorsprong keken de corporaties vooral vanuit hun bezit naar het thema leefbaarheid, nu gaat de aandacht meer uit naar de huurder/bewoner. Vooral de laatste jaren lijkt er extra aandacht te zijn voor leefbaarheid. Niet alléén binnen de corporatiesector, maar ook in de samenleving in het algemeen. Leefbaarheid omvat het gehele terrein van samenleven op wijk- en buurtniveau: zowel de fysieke kant (de buurt netjes houden) als de sociale kant (betrokken zijn bij de wijk). Dat corporaties zich inzetten voor het bevorderen van de leefbaarheid, is eigenlijk niet meer dan logisch. Corporaties zijn immers vaak goed op de hoogte van wat er speelt in de wijk en bovendien hebben ze als eigenaar van de woningen belang bij een leefbare woonomgeving. Dit rapport geeft inzicht in hoeverre woningcorporaties investeerden in de leefbaarheid van buurten en wijken en welke activiteiten zij ontplooiden ten behoeve van de leefbaarheid in 2005.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
3
4 INLEIDING
1.2
Woningcorporaties als wijkregisseurs Het heersende beeld is dat woningcorporaties erg verschillen in de mate waarin zij leefbaarheidsactiviteiten oppakken. Zo wordt in het WRR-rapport Vertrouwen in de buurt gesproken van ‘koplopers’ die aan de slag zijn gegaan, terwijl het ‘peloton’ ver achterblijft en nog geprikkeld moet worden. De mate waarin woningcorporaties actief zijn op het gebied van leefbaarheid is sterk verbonden met hun rol- en taakopvatting. De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting heeft een staalkaart met vijf archetypen van woningcorporaties gepresenteerd, die inzicht biedt in de verschillende positionering van woningcorporaties (zie figuur 1-1).
figuur 1-1
Positionering van archetypen van woningcorporaties op twee dimensies: oriëntatie en rendement Financieel economisch rendement Vastgoedonderneming
Klantencorporatie
Smal vastgoed
Breed mensen
Wijkregisseur
Emancipatiemachine
Voorzieningencorporatie Maatschappelijk rendement
Waarschijnlijk is er geen woningcorporatie in Nederland die maar tot één archetype behoort. De vijf archetypen staan voor verschillende doelen waarop wordt gestuurd en waarover verantwoording wordt afgelegd (zie tabel 1-1). tabel 1-1
Archetypen van woningcorporaties
Archetype
Sturing en verantwoording op:
Vastgoedonderneming
bouwproductie, omvang voorraad en financiële continuïteit
Klantencorporatie
klanttevredenheid
Wijkregisseur
leefbaarheid, vitaliteit en waardeontwikkeling in de wijk
Emancipatiemachine
individuele en/of collectieve empowerment van klanten
Voorzieningencorporatie
bouw en beheer van maatschappelijk vastgoed
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
INLEIDING
De vastgoedonderneming richt zich vooral op de traditionele kerntaken van woningcorporaties: het bouwen, verhuren en beheren van woningen. De klantencorporatie is pas tevreden wanneer de klant (de huurder) dat ook is. Bij de wijkregisseur staat de leefbaarheid in de wijken waar de woningcorporatie bezit heeft, voorop. De emancipatiemachine probeert de zelfredzaamheid van individuele of groepen huurders te verbeteren, bijvoorbeeld via werkgelegenheidsprojecten. De voorzieningencorporatie ten slotte bouwt en beheert ook andere maatschappelijke voorzieningen dan woningen. In hoofdstuk 8 komen we op deze archetypen terug.
1.3
Methode Om een goed beeld te krijgen van de leefbaarheidsactiviteiten van woningcorporaties is gebruikgemaakt van twee onderdelen van de jaarverslaglegging: •
Het jaarverslag 2005, waarvan met name het volkshuisvestingsverslag;
•
De cijfermatige kerngegevens (volgens Aanhangsel D van het Bbsh).
Het jaarverslag Alle toegelaten instellingen zijn volgens het Bbsh verplicht om een volkshuisvestingsverslag op te stellen waarin zij verantwoording afleggen over de werkzaamheden in het verslagjaar. Dit verslag moet samen met de jaarrekening, de cijfermatige kerngegevens en een accountantsverklaring opgestuurd worden naar de Minister van VROM, het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de gemeenten waar zij werkzaam zijn. De wijze waarop woningcorporaties verslag doen van hun activiteiten is zeer divers. De vorm van het jaarverslag varieert van enkele A4-velletjes met een nietje erdoorheen tot een uitgebreid boekwerk dat in een boekhandel niet zou misstaan. Deze verschillen hebben voor een belangrijk deel te maken met de functie die het jaarverslag heeft, naast het afleggen van verantwoording aan VROM, voor de betreffende woningcorporatie. Voor de ene corporatie is het jaarverslag een belangrijk communicatiemiddel richting gemeente en andere partijen, voor de andere corporatie lijkt het meer een verplicht nummer. De meeste woningcorporaties volgen in de opzet van hun jaarverslag de zes verantwoordingsvelden uit het Bbsh. Een daarvan is het bevorderen van de leefbaarheid. Volgens het Bbsh bevat het volkshuisvestingsverslag: “Een uiteenzetting over het gevoerde beleid inzake het leveren van een bijdrage aan de leefbaarheid, waarin de woningcorporatie aannemelijk maakt dat dit beleid voldoet aan de voorschriften over voor dat doel toegestane werkzaamheden.” In bijna alle jaarverslagen is, na een oproep van VROM, een aparte paragraaf gewijd aan leefbaarheid. Het type activiteiten dat hierin beschreven wordt is zeer divers en verschilt per corporatie. Dit is het gevolg van het feit dat de activiteiten in het kader van het bevorderen van de leefbaarheid in het Bbsh niet duidelijk zijn afgebakend. Met name “het verrichten van andere werkzaamheden die ten goede komen aan het woongenot in een buurt of wijk” laat veel ruimte over voor eigen interpretatie. Sommige woningcorporaties geven ook zelf aan in hun jaarverslag dat zij niet goed weten welke activiteiten zij onder het kopje leefbaarheid moeten scharen.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
5
6 INLEIDING
Als we strikt vasthouden aan het Bbsh, dan zouden we alleen de volgende activiteiten tot de werkzaamheden in het kader van leefbaarheid kunnen rekenen: •
Alles wat met ‘andere gebouwen dan woongelegenheden’ te maken heeft: bouwen, slopen, onderhouden, verbeteren, verhuren, verkopen;
•
Beheer en verbetering van de woonomgeving;
•
Andere activiteiten die ten goede komen aan het woongenot in een buurt of wijk en die niet tot de standaardtaken van de corporaties behoren.
In de praktijk zien we dat in het jaarverslag onder het kopje leefbaarheid ook activiteiten worden genoemd die niet tot de bovenstaande categorieën behoren, zoals het beheer van gemeenschappelijke ruimten en het verbeteren van de (inbraak)veiligheid van woningen. Om een compleet beeld te schetsen van de werkzaamheden van corporaties in het kader van leefbaarheid is besloten om uit te gaan van de activiteiten die corporaties in hun jaarverslag zelf als zodanig hebben benoemd. Daarvoor is eerst een inventarisatie gemaakt van verschillende soorten activiteiten, aan de hand van de toelichting die de woningcorporaties bij de cijfermatige kerngegevens gegeven hebben op hun uitgaven in het kader van de leefbaarheid. Het resultaat was een lijst met 30 categorieën van leefbaarheidsactiviteiten. Vervolgens is een representatieve steekproef getrokken van 120 woningcorporaties. Van elk van deze corporaties is het jaarverslag over 2005 bestudeerd. Dit gebeurde aan de hand van de lijst met activiteiten, waarbij gescoord is of de 30 soorten activiteiten in het jaarverslag genoemd zijn en wat deze activiteiten inhielden. Daarbij is in eerste instantie gekeken naar het onderdeel van het volkshuisvestingsverslag waarin de activiteiten op het gebied van leefbaarheid verantwoord worden. Omwille van de vergelijkbaarheid is daarnaast ook de rest van het volkshuisvestingsverslag gescand op activiteiten die binnen de 30 categorieën vallen. Sommige van deze activiteiten worden namelijk door de ene corporatie wel en door de andere corporatie niet onder het kopje leefbaarheid geschaard. Het scoren van de 30 activiteiten voor de 120 woningcorporaties levert een representatief beeld op van de activiteiten in het kader van leefbaarheid die woningcorporaties in hun jaarverslagen noemen. Daarbij kunnen we met behulp van percentages aangeven welke activiteiten vaak en welke minder vaak genoemd zijn. Het gaat te ver om deze percentages te beschouwen als betrouwbare cijfers voor de mate waarin de woningcorporaties de betreffende activiteiten in werkelijkheid hebben uitgevoerd. Daarvoor zijn de verschillen in de verslaglegging te groot: de ene woningcorporatie vermeldt en detail elke activiteit, de andere beperkt zich tot een selectie van in het oog springende zaken. Dit hangt zowel samen met de functie van het jaarverslag als met de grootte van de woningcorporatie. Om toch iets te kunnen zeggen over de mate waarin activiteiten voorkomen wordt naast de cijfers ook een kwalitatieve inschatting gegeven op basis van het beeld dat ontstaan is na het bestuderen van de 120 jaarverslagen.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
INLEIDING
Cijfermatige kerngegevens In de cijfermatige kerngegevens die woningcorporaties bij het jaarverslag aanleveren worden drie gegevens gevraagd die specifiek betrekking hebben op activiteiten in het kader van leefbaarheid: •
Het aantal gebouwen dat gedurende het verslagjaar verworven is in het kader van leefbaarheid1;
•
De uitgaven/investeringen voor het verwerven van gebouwen in het kader van leefbaarheid;
•
De uitgaven/investeringen voor overige activiteiten in het kader van leefbaarheid.
Deze gegevens zijn van alle 491 toegelaten instellingen geanalyseerd, met uitzondering van het Wooninvesteringsfonds2.
1.4
Leeswijzer Dit rapport kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 wordt allereerst ingegaan op de bijzondere gebouwen, waarbij zowel de cijfermatige kerngegevens als informatie uit de jaarverslagen worden gebruikt. Vervolgens worden in hoofdstuk 3 de overige uitgaven in het kader van leefbaarheid geanalyseerd, op basis van de cijfermatige kerngegevens en aanvullende gegevens over de corporaties zelf en hun werkgebied. In hoofdstuk 4 wordt beschreven welke activiteiten corporaties ondernemen om hun inzet en aanpak op het gebied van leefbaarheid te bepalen. In de hoofdstukken daarna worden de overige activiteiten van corporaties in het kader van leefbaarheid inhoudelijk beschreven. Hoofdstuk 5 richt zich op activiteiten die de sociale cohesie en betrokkenheid van bewoners stimuleren en daarmee een bijdrage leveren aan de buurtsamenleving. In hoofdstuk 6 staat de aanpak van woonoverlast centraal, door ongewenste woongedrag te bestrijden, leefregels op te stellen en risicogroepen te begeleiden. Hoofdstuk 7 gaat over de activiteiten die gericht zijn op een woning en woonomgeving die schoon, heel en veilig is. In hoofdstuk 8 ten slotte wordt het totaalbeeld van de leefbaarheidsactiviteiten opgemaakt en worden de verschillende clusters van activiteiten gekoppeld aan de vijf archetypen van woningcorporaties.
voetnoot 1
De toelichting luidt als volgt: “Wat het verwerven van gebouwen in het kader van leefbaarheid betreft valt te denken aan wijk- of buurthuizen, brede scholen, schoolwoningen, een gezondheidscentrum, een cultureel centrum, inloophuizen en panden die een woonbestemming krijgen.”
2
Het Wooninvesteringsfonds koopt woningen van woningcorporaties en verkoopt deze vervolgens aan particulieren en heeft geen activiteiten op het gebied van leefbaarheid.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
7
BIJZONDERE GEBOUWEN
2 Bijzondere gebouwen 2.1
Inleiding Met de toevoeging van het prestatieveld leefbaarheid aan het Bbsh hebben woningcorporaties de mogelijkheid gekregen ook ‘andere gebouwen dan woongelegenheden’ te kopen, bouwen, onderhouden, verbeteren, verhuren en verkopen. Het gaat daarbij om gebouwen voor voorzieningen die als dragers van de leefbaarheid en de vitaliteit van wijken kunnen worden beschouwd en daarom ook wel ‘maatschappelijk vastgoed’ worden genoemd. De leefbaarheidstaak die corporaties hebben, maakt dat zij actief zijn en aangesproken (mogen) worden op het realiseren van maatschappelijk vastgoed. In haar beleidsbrief van december 2005 gaf minister Dekker al het belang aan van de rol van woningcorporaties in maatschappelijk vastgoed. “Bij een wijkaanpak kan het ook gaan om het realiseren van maatschappelijk vastgoed, zoals in de sfeer van onderwijs of zorg. Het kan ook gaan om vastgoed voor winkel- en bedrijfsruimten met een wijkgebonden functie. De wijkgebonden functie is een belangrijk criterium voor de toegestane activiteiten van een corporatie. De exploitatie van diensten als zorg, welzijn, onderwijs en criminaliteitsbestrijding blijft voorbehouden aan anderen. Maar de corporatie kan voor dergelijke diensten op wijkniveau wel de fysieke huisvesting realiseren, zoals buurthuizen, wijkposten, zorgsteunpunten, brede scholen en meer.” Naar aanleiding van de nieuwe wijkenaanpak van Minister Vogelaar en gezien de toenemende rol van woningcorporaties bij maatschappelijke voorzieningen, heeft VROM recent heeft een handreiking uitgegeven over maatschappelijk vastgoed.3 Zowel de cijfermatige kerngegevens als de volkshuisvestingsverslagen bieden inzicht in de mate waarin corporaties actief zijn op het gebied van maatschappelijk vastgoed.
voetnoot 3
Bouwstenen voor sociaal. Vastgoed voor voorzieningen: een handreiking. (VROM juni 2007)
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
9
10 BIJZONDERE GEBOUWEN
2.2
Verwerving van gebouwen In de cijfermatige kerngegevens over het jaar 2005 hebben 22 woningcorporaties (4,5%) aangegeven in dat jaar gebouwen te hebben verworven in het kader van leefbaarheid. Bij de meeste gaat het om één of twee gebouwen. Twee corporaties hebben meer dan tien gebouwen opgegeven. Vermoedelijk hebben zij eenheden geteld in plaats van panden. Wanneer we van deze veronderstelling uitgaan, zijn in 2005 in totaal ongeveer 50 panden aangekocht door toegelaten instellingen. De totale kosten bedroegen €64.425.000, bijna 1,3 miljoen per gebouw. Stichting Het Saalien uit Raalte meldt in de toelichting op de cijfermatige kerngegevens over leefbaarheid: Er zijn in Heino een 3-tal panden aangekocht waarin verschillende stichtingen zich huisvesten. Het gaat om het bezoekerscentrum, de Haere en het voormalig gemeentehuis. In Olst is een Kulturhus opgeleverd met daarin vele stichtingen en verenigingen.
2.3
Activiteiten met bijzondere gebouwen Ook bij de bestudering van de jaarverslagen is gekeken of corporaties activiteiten hebben ondernomen op het terrein van bouwen of exploiteren van gebouwen die een functie hebben voor de kern, wijk of buurt. Ongeveer 44% van de corporaties die in dit onderzoek zijn betrokken, vermelden in hun jaarverslag dat zij in 2005 bezig waren met de planvorming, ontwikkeling, realisatie of exploitatie van dergelijke gebouwen. Voor een groot deel zijn het wijksteunpunten of varianten daarop, waarin meestal meerdere functies en/of instanties in gevestigd zijn. Vaak een combinatie van informatieverstrekking, ontmoetingsplek/activiteitencentrum en steunpunt voor zorg- en dienstverlening. In kleinere gemeenten of kernen heten deze voorzieningen vaak ‘Kulturhus’ of ‘gemeenschapshuis’. Een Kulturhus is een gebouw waarin verschillende voorzieningen zijn gecombineerd, op het gebied van cultuur, educatie en informatie. Mogelijk is bijvoorbeeld een Kulturhus waarin naast de bibliotheek, ook een muziekschool en een kinderdagverblijf gevestigd is. Het is oorspronkelijk een Zweeds concept. Woningstichting Alphons Ariëns uit Druten ontwikkelt samen met de gemeente Druten een centrumproject in het dorp Afferden, waarin onder andere het oude dorpshuis verbouwd wordt tot een modern Kulturhus. De verwachting is dat het nieuwe Kulturhus een imuls geeft aan de leefbaarheid in het dorp.
Ook de zogenaamde Brede School is een goed voorbeeld van een maatschappelijke voorziening met een functie voor de wijk of buurt. In de bestudeerde jaarverslagen wordt door enkele corporaties aangegeven dat zij als een van de partners betrokken zijn bij de bouw en/of exploitatie van een brede school. Een brede school is een basisschool waarbij in hetzelfde gebouw tevens kinderopvang, peuterspeelzaal, tussenschoolse- en naschoolse opvang dicht bij elkaar worden aangeboden. Daarnaast zijn combinaties mogelijk met primaire zorg (eerste hulp, zuigelingenzorg, zorg voor ouderen) en jeugdwelzijn. Ook worden de lokalen van brede scholen gebruikt voor activiteiten of dienstverlening voor wijkbewoners.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
BIJZONDERE GEBOUWEN
Stichting Woon Compas uit Rotterdam, gespecialiseerd in huisvesting voor ouderen en bijzondere doelgroepen, is betrokken bij de oprichting van 2 brede scholen. In 2005 is de brede School Nesselande feestelijk geopend. In het gebouw zitten onder meer 3 basisscholen, sociaal cultureel werk, kinderopvang, wijkopbouwwerk, gezondheidsdiensten en een speel-o-theek. En in 2005 is een convenant ondertekend voor de ontwikkeling van een brede school in de wijk Lage Land.
In de meerderheid van de gevallen waarin corporaties melding maken van bijzondere gebouwen met een wijk- of buurtfunctie, staan zorg en welzijn centraal. Voorbeelden zijn een zorgcentrum, een gezondheidscentrum, sociaal-medisch centrum, een wijkpost voor zorg- en welzijnsorganisaties, et cetera. De Algemene Woningbouwvereniging Monnickendam (AWM) is in 2003 benaderd om te investeren in een zogenaamde HOED (Huisartsen onder één dak). Samen met de stichting Facilitering eerstelijnszorg is een werkgroep opgericht die zich met de locatiekeuzen en planvorming bezighield. De gemeente heeft de regie op zich genomen, op kosten van de AWM. In april 2006 zou de eerste paal geslagen worden.
Een HOED staat voor ‘Huisartsen onder één dak’. De naam zegt het eigenlijk al: het is een voorziening waar in één gebouw meerdere huisartsen in ondergebracht zijn. Vaak zijn er naast huisartsen ook andere disciplines aanwezig, zoals apothekers en fysiotherapeuten. Vandaar dat het te beschouwen is als een soort gezondheidscentrum.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
11
ANALYSE OVERIGE UITGAVEN
3 Analyse overige uitgaven 3.1
Inleiding In dit hoofdstuk gaan we in op de overige uitgaven van corporaties in het kader van leefbaarheid. Eerst op de totale uitgaven, vervolgens op het bedrag per woning.
3.2
Totale uitgaven Bijna 62% van de toegelaten instellingen heeft in 2005 kosten gemaakt in het kader van leefbaarheid die geen betrekking hadden op het verwerven van gebouwen. In totaal bedroegen de investeringen ruim 120 miljoen euro. Per woningcorporatie werd gemiddeld €245.000 besteed aan overige leefbaarheidsactiviteiten4. Dit gemiddelde wordt sterk beïnvloed door een aantal hoge uitschieters. De helft van de corporaties heeft in 2005 €22.000 of minder besteed aan leefbaarheid.
tabel 3-1
Top 10 toegelaten instellingen met hoogste overige leefbaarheidsuitgaven
nr
naam
grootste bezitsgemeente
bezit
uitgaven
1
Stichting Vestia Groep
Rotterdam
72.442
€ 6.700.000
2
Woonstichting Lieven de Key
Amsterdam
27.217
€ 5.453.000
3
Stichting de Nieuwe Unie
Rotterdam
24.557
€ 5.225.000
4
Stichting Eigen Haard
Amsterdam
41.250
€ 4.603.000
5
Stichting de Alliantie
Amsterdam
54.613
€ 4.444.000
6
WonenBreburg
Tilburg
27.195
€ 4.036.000
7
Stichting Ymere
Amsterdam
46.396
€ 3.900.000
8
Stichting Com.wonen
Rotterdam
31.007
€ 3.828.000
9
Stichting Portaal
Utrecht
54.387
€ 3.651.000
10
Woningstichting Haag Wonen
's-Gravenhage
22.960
€ 3.338.000
10
Woonbron
Rotterdam
36.287
€ 3.338.000
voetnoot 4
Ten behoeve van de leesbaarheid laten we het woordje ‘overige’ in het vervolg weg.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
13
14 ANALYSE OVERIGE UITGAVEN
In tabel 3-1 zijn de woningcorporaties met de hoogste uitgaven te zien. Niet toevallig staan veel van deze corporaties ook in de top 10 van toegelaten instellingen met het grootste bezit. Vestia, de grootste woningcorporatie van Nederland, heeft met 6,7 miljoen ook het meeste geld gespendeerd aan leefbaarheidsactiviteiten, gevolgd door Lieven de Key, nummer 13 op de lijst van grote corporaties. De grootte van de voorraad speelt dus een belangrijke rol. Op WonenBreburg na werken al deze toegelaten instellingen in de vier grote steden. Des te opvallender is het dat de Utrechtse woningcorporatie Mitros, met bijna 30.000 verhuureenheden, geen uitgaven op het gebied van leefbaarheid heeft gemeld.
3.3
Uitgaven per verhuureenheid Gezien het belang van de grootte van het bezit voor de totale uitgaven is het voor een eerlijke vergelijking beter om te kijken naar de gemiddelde uitgaven aan (overige) leefbaarheidsactiviteiten per verhuureenheid (VHE). Dit gemiddelde bedroeg in 2005 bijna € 32,50. Ook hier zien we grote verschillen. Bijna de helft van de toegelaten instellingen heeft minder dan € 11 per VHE besteed aan activiteiten in het kader van leefbaarheid. In de top 10 van hoogste uitgaven per VHE zien we slechts twee van de corporaties met de hoogste totale uitgaven terug. Woningstichting Dinxperlo komt als enige corporatie boven de € 1.000 per VHE uit.5
tabel 3-2
Top 10 toegelaten instellingen met hoogste overige leefbaarheidsuitgaven
naam
grootste bezitsgemeente
bezit
uitgaven per VHE
1
Woningstichting Dinxperlo
Aalten
1.224
€ 1.090
2
Woningstichting SWZ
Zwolle
7.641
€ 420
3
Woningstichting Nieuw Amsterdam
Amsterdam
7.430
€ 370
4
Woningvereniging Nederweert
Nederweert
1.373
€ 310
5
Stichting Woningbeheer ‘De Vooruitgang’
Edam-Volendam
987
€ 310
6
Bernardus Wonen
Halderberge
3.956
€ 250
7
Stichting de Nieuwe Unie
Rotterdam
24.557
€ 210
8
Woningstichting ‘De Betere Woning’
Elburg
1.782
€ 200
9
Woonstichting Lieven de Key
Amsterdam
27.217
€ 200
Stichting Woonstede
Ede
9.655
€ 200
nr
10
voetnoot 5
Woningstichting Dinxperlo heeft kosten voor domotica, servicekosten, tuinonderhoud en bestrating onder overige kosten in het kader van leefbaarheid geschaard.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
ANALYSE OVERIGE UITGAVEN
figuur 3-1
Gemiddelde uitgaven per VHE naar werkgebied, 2005 70,0 61,4 60,0
57,4 47,7
50,0 36,4
40,0 31,1
31,8
30,5
30,0 20,5 20,0
23,7
15,3
10,0 0,0 West G4
Noord
Oost
West
Zuid
Noord
G27
Oost
West
Zuid
Landelijk
Overig
In figuur 3-1 zijn de gemiddelden uitgesplitst naar werkgebied van de toegelaten instellingen. Woningcorporaties die werkzaam zijn in de G4, hebben gemiddeld € 57 per VHE uitgegeven aan leefbaarheidsactiviteiten. In alle landsdelen is het gemiddelde van toegelaten instellingen die werkzaam zijn in de G27 hoger dan van de TI’s die dat niet zijn. In landsdeel Oost liggen de gemiddelden relatief hoog, in Noord-Nederland juist laag. Landelijk werkende woningcorporaties besteedden in 2005 gemiddeld € 32 aan leefbaarheid en kwamen daarmee dicht bij het landelijke gemiddelde. De genoemde gemiddelden worden beïnvloed door hoge uitschieters, maar ook als we naar de medianen kijken, zien we dezelfde relatieve verschillen. Woningcorporaties die slechts in één of twee gemeenten werkzaam zijn, hebben gemiddeld minder besteed aan leefbaarheid dan corporaties die in meer gemeenten actief zijn. Lokale corporaties gaven gemiddeld €27 uit per woning, terwijl regionaal en landelijk werkzame instellingen respectievelijk €49 en €32 per woning besteedden. Dit terwijl van een lokale corporatie meer betrokkenheid bij de woonomgeving verwacht mag worden dan van woningcorporaties die in een groter gebied werkzaam zijn. Mogelijk draagt de ruimtelijke concentratie van het bezit bij aan de efficiëntie van de leefbaarheidsactiviteiten. Een corporatie die 1.000 woningen heeft in één wijk kan immers efficiënter investeren in de leefbaarheid van die ene wijk, dan een corporatie die in 10 wijken 100 woningen heeft en dus in 10 wijken in de leefbaarheid moet investeren. Een andere hypothese is dat de uitgaven per woongelegenheid hoger liggen naarmate een groter deel van de woningen in de goedkope huurklasse valt. Dit blijkt echter niet uit de cijfers: zowel corporaties met relatief veel als die met relatief weinig goedkope woningen liggen rond het gemiddelde. Wel kunnen we zeggen dat de ouderenhuisvesters onder de corporaties weinig kosten maken voor leefbaarheid: slechts één van de 10 corporaties met meer dan 20% verzorgingseenheden heeft kosten op het gebied van leefbaarheid opgegeven. Van de jongeren- en studentenhuisvesters (10 corporaties met meer dan 30% ‘overige woongelegenheden) maken er zes melding van leefbaarheidsuitgaven. De gemiddelde uitgaven per woning van deze tien is ongeveer gelijk aan het totale gemiddelde.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
15
BEPALEN VAN DE AGENDA
4 Bepalen van de agenda 4.1
Inleiding In het voorgaande hoofdstuk is duidelijk geworden hoeveel corporaties uitgeven aan de leefbaarheid. Dat zegt nog niets over waar ze het geld aan besteden en hoe ze daartoe gekomen zijn. Op basis van welke informatie nemen corporaties maatregelen om de leefbaarheid te verbeteren? Met andere woorden, hoe bepalen corporaties hun leefbaarheidsagenda? Leefbaarheid is een terrein waar corporaties doorgaans niet alleen op opereren. Samenwerking met gemeente(n), instellingen op het gebied van zorg en welzijn én overleg met bewoners is typerend voor de aanpak van leefbaarheid. Tijdens regulier overleg of middels een specifieke samenwerkingsvorm wordt de stand van zaken ten aanzien van leefbaarheid besproken en wordt de aanpak bepaald. Een manier om de leefbaarheidsproblematiek scherper in beeld te krijgen én tegelijkertijd ook aan te pakken, is de inzet van huismeesters of buurtconciërges. Deze mensen zijn vaak in de wijk zelf te vinden, en vangen zodoende signalen op van de problemen in de wijk. Om te achterhalen wat er speelt in de wijk, hoe bewoners de woonomgeving beleven en welke leefbaarheidsproblemen zich voordoen, maken sommige corporaties gebruik van onderzoek. De resultaten worden gebruikt voor het bepalen of bijschaven van de aanpak.
4.2
Samenwerking met gemeente en instellingen Vrijwel alle corporaties werken in meer of mindere mate samen met de gemeente(n) waarin zij werkzaam zijn en met andere instellingen die actief zijn in de samenleving. Corporaties zijn verplicht in hun jaarverslag in te gaan op het overleg dat zij voeren met de gemeente(n) waarin zij werkzaam zijn. Sommige corporaties geven in enkele zinnen aan dat ze samenwerken met allerhande organisaties, de meeste corporaties gaan echter uitgebreider in op de verschillende allianties die ze zijn aangegaan met verschillende partijen.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
17
18 BEPALEN VAN DE AGENDA
Als er sprake is van overleg of samenwerking met de gemeente(n) in het kader van de leefbaarheid wordt dit door de meeste corporaties ook apart benoemd. Ongeveer tweederde (64%) van de in dit onderzoek betrokken corporaties participeert in of initieert aparte samenwerkingsvormen in het kader van de leefbaarheid, veiligheid of aanpak van de buurt of wijk in meer algemene zin. In de jaarverslagen zijn uiteenlopende samenwerkingsverbanden te vinden, zoals leefbaarheidsoverleg, wijktafels, buurtbeheer, sociale wijkvisies, prestatieafspraken over leefbaarheid, etcetera. De partijen die hier doorgaans deel van uit maken, zijn naast de corporaties(s), de gemeente, politie, welzijnsorganisatie(s), en bewoners(vertegenwoordiging). In Heemskerk zijn in de periode 2003-2005 voor alle 5 gemeentewijken, buurtcontracten opgesteld voor een periode van 2 jaar. In 2005 is met de buurt Zuidbroek-Oosterbroek een nieuw buurtcontract opgesteld. De partijen die het buurtcontract ondertekend hebben, zijn woningcorporatie WOONopMAAT, het gemeentebestuur, de politie, ReinUnie en Stichting Welschap. In dit nieuwe buurtcontract staat ‘gezamenlijk optrekken’ centraal. Het contract heeft als hoofdthema’s Schoon, Heel en (verkeers)Veilig, Samenleving en Buurtontwikkeling, en is meer toegespitst op de buurten in het werkgebied waar problemen spelen die alleen samen met bewoners, gemeente en andere partners tot een oplossing kunnen worden gebracht.
Woningcorporatie Cires in Oosterhout werkt op alle niveaus samen met haar partners in buurtbeheer: de gemeente, welzijnsorganisatie en het politieteam. In Oosterhout worden aandachtsbuurten benoemd voor 2 jaar. Voor 2006 en 2007 is de Larenbuurt de nieuwe aandachtsbuurt van de gemeente Oosterhout. In 2005 zijn de voorbereidingen gestart. De partners in buurtbeheer hebben de aandachtspunten benoemd en gepresenteerd. Er is een bewonersgroep gevormd waarin zowel huiseigenaren als huurders van Cires zijn vertegenwoordigd.
Naast bovengenoemde samenwerking met diverse instellingen is er bij de meeste corporaties sprake van nauwe samenwerking met zorginstellingen, in het kader van wonen, zorg en welzijn. Dan gaat het niet alleen om ouderen, maar ook om andere groepen die een woonzorgvraag hebben zoals gehandicapten, of bijzondere doelgroepen als ex-psychiatrische patiënten e.d. Bij wonen, zorg, welzijn is de rol van de corporaties meestal die van huisvester, waarbij de zorginstelling zorgt voor de noodzakelijk zorg, diensten of begeleiding. Deels gaat het om zelfstandige woningen, deels om het realiseren of beschikbaar stellen van bepaalde woonvormen waar zorg verleend wordt, bijvoorbeeld een kleinschalige woonvorm voor gehandicapten die een gemeenschappelijke ruimte delen. Een aanzienlijk deel van de corporaties noemt dergelijke initiatieven en samenwerkingsvormen als hun expliciete bijdrage aan de leefbaarheid.
4.3
Bewonersoverleg Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer is een van de prestatievelden van corporaties, zoals vastgelegd in het Bbsh. Vrijwel alle corporaties voeren overleg met huurders(vertegenwoordigers), de manier waarop en de frequentie verschilt.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
BEPALEN VAN DE AGENDA
Veelal is er een huurdersvereniging of bewonersraad die alle huurders vertegenwoordigt en meedenkt en praat over het beleid van de corporatie. Daarnaast hebben de meeste corporaties bewonerscommissies, die bewoners van één of enkele complexen vertegenwoordigen. De insteek van het overleg met de bewonerscommissies is vanuit de eigen woningen en woonomgeving. Vandaar dat leefbaarheid vaak een van de belangrijkste onderwerpen op de agenda is. Naast dit overleg worden bewoners vaak betrokken als er grootschalige plannen aanstaande zijn, zoals het geval is bij herstructurering. Soms worden er tijdelijke overlegstructuren in het leven geroepen, op eigen initiatief van bewoners of vanuit de corporaties zelf, waarmee alle zaken rondom de herstructurering worden besproken. Daarnaast vinden bij dergelijke plannen dikwijls informatieavonden plaats, om bewoners te informeren en soms ook te laten meepraten over de plannen. De Woningbouw uit Weesp heeft een eigen methode ontwikkeld voor bewonersparticipatie, speciaal gericht op herstructureringsprojecten. Kern van de methode is dat alle betrokkenen bij het proces van herstructurering als competente actoren worden beschouwd. Kenmerken van de Woningbouw Participatie Methode: −
Alle betrokkenen (bewoners, vertegenwoordigers van De Woningbouw, architect, aannemer) nemen deel aan een gemeenschappelijk overleg.
−
Voor dat overleg is een duidelijk afgebakend besluitvormingsdomein bepaald, met een lijst met hele concrete zaken waarover wel en niet besloten kan worden.
4.4
−
Alle bewoners worden uitgenodigd. Alle bewoners krijgen de agenda en de notulen met daarin de genomen besluiten.
−
Het gemeenschappelijk overleg is de enige plaats waar bewoners terecht kunnen met hun inbreng.
−
In het gemeenschappelijk overleg is alle informatie voor alle deelnemers beschikbaar.
Huismeesters en buurtconciërges In ongeveer de helft (48%) van alle bestudeerde jaarverslagen hebben de corporaties aangegeven personeel in dienst te hebben, gericht op de woonomgeving in het algemeen of specifiek op de leefbaarheid. Er zijn verschillende termen in omloop zoals huismeester, wijkmeester, complexbeheerder, buurtconciërge etc. Veel corporaties geven aan dat zij deze mensen in dienst hebben op het gebied van leefbaarheid, maar maken niet concreet wat de taken zijn die bij die functie horen. Veel voorkomend is de huismeester. Deze wordt ook wel complexbeheerder genoemd. Meestal heeft de huismeester één of meerdere complexen onder zijn hoede. De huismeester fungeert als klusjesman en aanspreekpunt voor de bewoners, en spreekt bewoners ook zelf aan op gedrag of overlast. De signaalfunctie van de huismeester wordt ook een aantal keer expliciet genoemd in de jaarverslagen. Huismeesters zijn veelal actief in complexen die bestaan uit gestapelde bouw. Logisch natuurlijk, omdat het samenleven met z’n allen in één complex doorgaans meer vergt van mensen dan het wonen in een grondgebonden rijtjeswoning.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
19
20 BEPALEN VAN DE AGENDA
De Algemene Woningbouw Vereniging uit Amsterdam heeft vijftien complexbeheerders in dienst die worden gezien als “de ogen en de oren van de wijk.” In de gebieden waar geen vaste complexbeheerders zijn, is een Vliegende Brigade ingezet van twee mobiele complexbeheerders. De Vliegende Brigade richt zich vooral op een goed gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes.
Naast huismeesters en complexbeheerders hebben sommige corporaties specifieke leefbaarheidcoördinatoren, een afdeling leefbaarheid of een leefbaarheidsteam. Woonconsulenten worden ook regelmatig genoemd als personeel dat zich bezig houdt met de woonomgeving en de leefbaarheid. Woonconsulenten zijn over het algemeen meer gericht op de individuele huurder en het oplossen van eventuele problemen die de huurder veroorzaakt voor de woonomgeving en buren. In die zin hebben woonconsulenten ook duidelijk een signaalfunctie en dragen zij bij aan de leefbaarheid, ze zijn alleen minder fysiek aanwezig in de wijk zelf.
4.5
Onderzoek Veel corporaties maken gebruik van onderzoek om te achterhalen in hoeverre hun huurders, vaak zelfs al ‘klanten’ genoemd, tevreden zijn. Vanzelfsprekend zijn corporaties in eerste instantie geïnteresseerd om middels dergelijke onderzoeken uit te vinden wat huurders vinden van de woning, de dienstverlening, de klachtafhandeling etc. Steeds meer corporaties willen daarnaast weten hoe bewoners de woonomgeving en de leefbaarheid in hun buurt waarderen. Deze informatie kunnen zij meenemen naar het overleg met bijvoorbeeld de gemeente en tevens gebruiken voor het bepalen van de eigen inzet van leefbaarheidsactiviteiten. Corporaties beseffen ook dat wonen méér is dan alleen de woning. De woonomgeving, het contact met buurtbewoners, de sfeer, de netheid op straat, bepalen evengoed, en soms nog sterker, of men ergens prettig woont. In ongeveer 30% van de bestudeerde jaarverslagen van de corporaties wordt gesproken over onderzoek naar de leefbaarheid of woonomgeving. Bij sommige corporaties maakt het leefbaarheidsonderzoek deel uit van een meer algemeen bewonersonderzoek. Andere corporaties doen specifiek onderzoek naar de leefbaarheid. 6 van 120 onderzochte corporaties maken melding van het gebruik van de leefbaarheidsmonitor LEMON. In de herstructureringswijk Goes West heeft de Regionale Woningbouwvereniging Samenwerking een enquête onder bewoners gehouden om ideeën en meningen van bewoners over de wijk te verzamelen als input voor een plan van aanpak in de wijk.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
SOCIALE COHESIE EN BETROKKENHEID
5 Sociale cohesie en betrokkenheid 5.1
Inleiding Een leefbare woonomgeving staat voor veel mensen gelijk aan prettig wonen. Voor een deel zit dat in fysieke zaken als een schone woonomgeving en voldoende voorzieningen in de buurt. Maar leefbaarheid heeft heel duidelijk ook een sociale kant: het contact tussen bewoners onderling en de samenhang en betrokkenheid bij de buurt. Bewoners zijn hierin natuurlijk in de eerste plaats zelf voor verantwoordelijk. Corporaties kunnen echter wel de betrokkenheid bij de woonomgeving stimuleren, of initiatieven van bewoners voor de buurt mogelijk maken. In dit hoofdstuk wordt beschreven welke activiteiten corporaties ondernemen op dit gebied.
5.2
Activeren en stimuleren Naast het overleggen met bewoners over zaken die huurder en verhuurder aangaan, betrekken corporaties bewoners door gezamenlijk activiteiten te ondernemen of de bewoners te stimuleren om met elkaar of voor de buurt iets te gaan doen. Wat regelmatig voorkomt is dat er schoonmaakacties worden georganiseerd, waarbij bewoners gezamenlijk de handen uit de mouwen steken om de buurt op te ruimen. Dergelijke initiatieven hebben een fysiek resultaat (schone woonomgeving) maar dragen ook bij aan het contact tussen bewoners. Wellicht is het teveel om te zeggen dat de samenhang in een buurt veel sterker wordt, maar bewoners leren elkaar hier net wat beter door kennen. De Groningse woningcorporatie In, is in 2005 begonnen met het uitgeven van tuingereedschap aan bewoners. Dit was één van de maatregelen uit het sociaal wijkvernieuwingsplan. Het idee hierachter is om de verantwoordelijkheid van bewoners voor hun eigen leefomgeving te stimuleren en bij te dragen aan de saamhorigheid.
Een veelgehoorde opmerking, overigens niet specifiek voor de corporatiesector, is dat de betrokkenheid van bewoners bij de buurt en de bereidheid om zich in te zetten voor de buurt, afneemt. Sommige corporaties bedenken daarom prikkels om bewoners te activeren.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
21
22 SOCIALE COHESIE EN BETROKKENHEID
In 2005 is Staedion in Den Haag (rayon Oost 1) gestart met het project Buurtaandelen. Op diverse plaatsen zijn met bewoners afspraken gemaakt over hun inzet bij het verbeteren van de leefbaarheid en veiligheid in de eigen complexen en directe omgeving. In ruil hiervoor kunnen zij buurtaandelen verdienen die zij, na het nakomen van de afspraken, weer kunnen ‘verzilveren’. Het verdiende bedrag mogen zij zelf weer besteden.
5.3
Bewonersinitiatieven ondersteunen Bewoners hebben vaak zelf goede ideeën over hoe ze hun woonomgeving kunnen verbeteren of het contact tussen de buren een nieuwe impuls geven. Veel corporaties zien dat ook, en nemen de bewoners en hun ideeën dan ook als uitgangspunt voor het bijdragen aan de leefbaarheid. Sommige corporaties stellen jaarlijks een leefbaarheidbudget beschikbaar. Bewoners, soms via de huurdersvereniging of de commissies, kunnen dan plannen en ideeën indienen. Indien deze bijdragen aan de leefbaarheid, worden de plannen gehonoreerd en uitgevoerd. Helaas melden ook heel wat corporaties dat hun budget niet opgemaakt is omdat er te weinig ideeën binnen zijn gekomen. Misschien is actievere promotie nodig van het budget, waardoor meer mensen ervan weten en dus waarschijnlijk ook meer plannen ingediend worden. Woonmaatschappij WBO heeft hiervoor het concept van de ‘ideeënwinkels’ ontwikkeld. Locaties in de wijk waar informatie gedeeld wordt over goede initiatieven elders in het land, ter inspiratie voor de bewoners. “In 2005 zijn voorbereidingen getroffen om in een aantal wijken ‘ideeënwinkels’ te maken waar wijkmeesters, wijkagenten en wijkbeheerders bereikbaar zijn en waar bewoners informatie kunnen vinden over projecten die uitgevoerd zijn elders in het land. Mede op basis hiervan ontstaan ideeën over mogelijke verbeteringen in de wijk die de basis zullen vormen voor concrete projecten. Om zoveel mogelijk te kunnen beschikken over informatie over geslaagde projecten, gaan medewerkers van WBO in gesprek met mensen die succesvolle projecten gerealiseerd hebben. Daarbij wordt gesproken over ‘wat’ er is bereikt en zeker ook over ‘hoe’ dit is bereikt.”
5.4
Bijdrage buurtverenigingen en activiteiten De jaarlijkse straatbarbecue, de lokale amateurvoetbalclub die 50 jaar bestaat, of de lokale ouderenvereniging die activiteiten voor ouderen in de buurt organiseert, worden gezien als belangrijke dragers van de sociale samenhang en leefbaarheid in de buurt. In circa 42% van de onderzochte jaarverslagen, is sprake van het ondersteunen van dergelijke lokale buurtverenigingen of activiteiten. Ondersteuning is soms structureel, soms incidenteel. Vaak betreft het een financiële bijdrage, maar in sommige gevallen is sprake van eenmalige inzet van een medewerker of levering van materiaal o.i.d.. Woningcorporatie Soomland levert een actieve bijdrage aan de jaarlijkse monumentenloop in Bergen op Zoom. De monumentenloop voert door en langs een aantal Soomland-complexen en de corporatie benadert de bewoners om te supporteren. Ook treden er Soomland-bands op en is er een consumptietentje voor lopers en supporters.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
SOCIALE COHESIE EN BETROKKENHEID
5.5
Integratie (nieuwe) bewoners Contact tussen bewoners is een belangrijk aspect van de beleving van leefbaarheid, zowel in positieve als negatieve zin. Een buurt wordt vaak als anoniem en minder leefbaar bestempeld als het contact tussen buurtbewoners slecht of als er helemaal geen communicatie is tussen bewoners. In buurten of straten waar bewoners elkaar kennen en goed contact hebben, wordt het samenleven en de leefbaarheid als positiever ervaren. Het hoeft niet zo te zijn dat bewoners direct elkaars beste vrienden worden, maar af en toe een praatje maken en elkaar kunnen aanspreken op het een of het ander, moet wel kunnen. Vaak gaat het contact tussen nieuwkomers en ‘oude’ bewoners vanzelf, maar niet altijd. Sommige corporaties zijn van mening dat de komst van nieuwe bewoners meer aandacht mag krijgen. Door een welkomstfeest of het organiseren van een bijeenkomst voor nieuwe en oude bewoners, willen zij het contact tussen bewoners een handje helpen. Ongeveer 10% van de onderzochte corporaties meldt in het jaarverslag een of andere activiteit gericht op de integratie van (nieuwe) bewoners. Woondrecht heeft in Rotterdam het project ‘Nieuw Krispijn zegt hallo’ opgezet, om nieuwe bewoners welkom te heten in de wijk.
Stichting Woonmaatschappij Dinkelborgh uit Denekamp organiseert bij huisvesting van vluchtelingen i.s.m. Vluchtelingenwerk bijeenkomsten voor omwonenden ter informatie en kennismaking. Na een paar maanden vindt een evaluatie plaats.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
23
WOONOVERLAST
6 Woonoverlast 6.1
Inleiding Overlast tussen bewoners kan het samenleven in een buurt of wijk flink onder druk zetten. Samenleven vereist enige mate van aanpassing aan elkaar, zeker als het woningcomplexen betreft waarbij bewoners de gemeenschappelijke ruimtes delen. Maar ook de buurman die een zootje van zijn tuin maakt of er een luidruchtige levensstijl op nahoudt, kan voor ernstige overlastsituaties zorgen. Een deel daarvan wordt gemeld bij de woningcorporaties. In 60% van de onderzochte jaarverslagen, wordt melding gemaakt van aanpak van of bemiddeling bij overlast. Veel corporaties registreren de overlastklachten en hebben daardoor inzicht in de aard van de overlast. Klachten over geluidsoverlast zijn veelvoorkomend. Ook krijgen corporaties informatie over overlast van bewoners via huismeesters en wijkbeheerders. Zij zijn tegelijkertijd degenen die overlastsituaties in sommige gevallen kunnen oplossen. Vrijwel alle corporaties proberen eerst de overlastproblematiek zelf op te lossen, door de betreffende bewoners aan te spreken op hun (woon)gedrag. Soms heel actief door aanpak van ongewenst woongedrag of het opstellen van regels. Uiterste redmiddel is het inschakelen van professionele instanties, die kunnen bemiddelen of als woonbegeleider kunnen optreden. In deze gevallen gaat het vaak om situaties waarbij de overlastveroorzakers, ook andere problemen hebben, veelal gerelateerd aan verslaving of psychische problemen.
6.2
Bestrijding hennepteelt en illegale bewoning De laatste tijd is er veel aandacht voor de bestrijding van illegale praktijken als hennepteelt in een woning of het illegaal onderverhuren. Naast het feit dat het niet toegestaan is, kan het voor overlast zorgen en tot onveilige situaties leiden. Veel corporaties, met name in de meer stedelijke gebieden, zijn actief op dit gebied. De bestrijding van hennepteelt en illegale bewoning wordt in respectievelijk 16% en 8% van de bestudeerde jaarverslagen genoemd.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
25
26 WOONOVERLAST
Bij de aanpak van hennepteelt is er vaak sprake van een regionaal convenant hennepteelt, ondertekend door corporaties, gemeenten en vaak ook politie en energieleveranciers. Eind 2005 heeft Stichting Wonen West Brabant, samen met collega-corporaties, gemeenten Bergen op Zoom en Roosendaal, en andere partners het Convenant Aanpak Drugsoverlast ondertekend, in het kader van het project Courage. Middels het convenant kan informatie uitgewisseld worden bij vermoedens van hennepteelt of drugshandel. In het convenant staan afspraken over te ondernemen acties bij teelt of dealen in huurwoningen. Corporaties gaan dan over tot beëindiging van de huurovereenkomst.
6.3
Buurtbemiddeling en leefregels Ongeveer 11% van de corporaties maakt in overlastsituaties tussen buurtbewoners gebruik van de nieuwe aanpak ‘buurtbemiddeling’. Deze aanpak houdt in dat onpartijdige getrainde lokale vrijwilligers optreden als bemiddelaar bij conflicten tussen buren. Het doel van buurtbemiddeling is voorkomen van escalatie in overlastsituaties en het ontlasten van de officiële instanties. In heel Nederland lopen buurtbemiddelingsprojecten, waarbij naast corporaties ook gemeenten en andere organisaties aangesloten zijn. In IJsselstein is al in 2001 gestart met het project buurtbemiddeling. De IJsselsteinse Woningbouwvereniging is één van de samenwerkingspartners. In 2005 is een evaluatierapport uitgebracht, waaruit bleek “dat buurtbemiddeling stevig is verankerd in IJsselstein.” Omdat zowel de samenwerkingspartners als de bewoners tevreden zijn over buurtbemiddeling is de projectstatus beëindigd en is besloten om buurtbemiddeling structureel onderdeel uit te laten maken van het voorzieningenpakket voor inwoners uit IJsselstein. (…) Het grootste aantal meldingen vindt plaats door verwijzing van de samenwerkingspartners. De politie is de grootste verwijzer met 26 (36%) meldingen. De corporatie heeft zelf 22 (30%) zaken aangemeld bij buurtbemiddeling. Dit aantal is al jaren min of meer stabiel. Daarnaast heeft de gemeente 3 zaken aangemeld. Het percentage inwoners dat buurtbemiddeling op eigen initiatief weet te vinden is 30% (22 meldingen).
Ook zijn er corporaties die projecten hebben ter voorkoming of op zijn minst beperking van overlast. Huurders worden gewezen op de regels die voor hen gelden, op basis van de voorwaarden in het gewone huurcontract, of afzonderlijke opgestelde leef- of woonregels. In 2005 ging de campagne ‘Hier houden wij het leuk’ bij Vestia Rotterdam Noord van start. De aanpak is een succes, wat onder meer blijkt uit de waardering van de bewoners. 80% van de bewoners kent de leefregels en is zich meer bewust van het eigen gedrag. De aanpak is bijzonder intensief, vraagt om actief toezicht en een onmiddellijke lik-op-stukreactie. De campagne is eind 2005 in de vorm van pilotprojecten overgeplant naar andere Vestia-gebieden in Den Haag (Morgenstond), Delft en Zoetermeer (Fonteinbos).
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
WOONOVERLAST
6.4
Woonbegeleiding Woningcorporaties hebben op grond van het Bbsh de taak om bijzondere doelgroepen te huisvesten. De verzamelterm bijzondere doelgroepen wordt ook wel aangeduid als ‘onderkant van de woningmarkt’. Het zijn groepen die niet geheel zelfstandig in hun eigen huisvesting kunnen voorzien of een of andere vorm van begeleiding nodig hebben. Het zijn dak- en thuislozen, (ex-)verslaafden, onzelfstandige jongeren, (ex-)psychiatrische patiënten, etcetera. Soms gaat het zelfstandig wonen van deze groepen gepaard met huurschulden en woonoverlast. Daardoor kan het zorgen voor een druk op de leefbaarheid. Wooncom uit Emmen heeft in 2005 een samenwerkingsovereenkomst ondertekend met als doel om betalingsproblemen bij huurders vroegtijdig te signaleren, om ergere schuldproblematiek te voorkomen. “Wooncom zal huurders met een huurachterstand van twee maandhuren (eventueel bij een achterstand van ouder dan één maand) adviseren binnen 5 dagen contact op te nemen met Bureau Schuldhulp. Binnen 10 dagen na aanmelding voert Bureau Schuldhulp een intakegesprek met de client, waarin besloten wordt een hulptraject in te zetten.”
In ruim eenderde (34%) van de jaarverslagen wordt melding gemaakt van een vorm van woonbegeleiding voor bijzondere doelgroepen. Veelal werken corporaties samen met instanties die bekend zijn met de problematiek en de huurders begeleiden bij het wonen en eventueel aanvullende hulp bieden. Door tijdig te signaleren en begeleiding te bieden in deze situaties, kan overlast voorkomen worden en komt de leefbaarheid niet (verder) onder druk te staan. Woningcorporatie Aert Swaens uit Veldhoven maakt deel uit van een Netwerk 24-uurszorg, dat mede gevormd wordt door maatschappelijke instanties als politie, maatschappelijk werk en GGzE. “In 2005 zijn in het netwerk 28 cases ingebracht. Driekwart van deze cases betreft situaties waar sprake is van overlast en vervuiling, vaak in combinatie met psychische problemen of enige mate van verslaving. De overige zaken betreffen dreigende huisuitzettingen als gevolg van huurachterstand.”
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
27
SCHOON, HEEL EN VEILIG
7 Schoon, heel en veilig 7.1
Inleiding Een woonomgeving die schoon en goed onderhouden is en waar mensen zich veilig voelen, is in principe te beschouwen als een basisvoorwaarde voor een leefbare woonomgeving. Dit begint al bij de woningen of woongebouwen zelf, inclusief individuele tuinen. Als deze slecht onderhouden zijn en een verloederde indruk maken, heeft dit een negatieve uitstraling op de omgeving én op de beleving van bewoners. Ook de (semi-)openbare ruimte als gemeenschappelijke binnenterreinen en pleintjes en straten, dienen schoon, heel en veilig te zijn. Onderhoud en beheer van het eigen woningbezit is een kerntaak van de corporaties. Maar veel corporaties zien deze taakopvatting als breder: variërend van veiligheidsmaatregelen tot het zorgen voor goede speelplekken voor kinderen in de buurt. Dit hoofdstuk beschrijft de uiteenlopende activiteiten van corporaties op dit gebied.
7.2
Veiligheid Veel corporaties beschouwen veiligheid als een belangrijk aspect van leefbaarheid, blijkt uit de jaarverslagen. Dat is ook niet vreemd, een veilige woning en een veilige woonomgeving dragen in belangrijke mate bij aan de beleving van leefbaarheid. In ruim de helft (53%) van alle onderzochte jaarverslagen wordt gesproken over beveiliging van het woningbezit, soms ook specifiek genoemd als bijdrage aan de leefbaarheid. Vrijwel in al deze gevallen streven corporaties naar een zodanig beveiligingsniveau van hun bezit, dat de woningen voldoen aan de eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. We hebben de indruk dat het aandeel corporaties dat bij nieuwbouw en bestaande bouw werkt volgens de eisen van het Politiekeurmerk, veel hoger ligt dan het genoemde aandeel. Het Politiekeurmerk Veilig Wonen® is een keurmerk dat afgegeven wordt voor woningen, complexen en wijken die voldoen aan een voorgeschreven pakket van eisen rond sociale veiligheid, leefbaarheid, inbraak- en brandpreventie. Het Politiekeurmerk Veilig Wonen® bestaat eigenlijk uit twee keurmerken: Politiekeurmerk Veilig Wonen® Nieuwbouw en het Politiekeurmerk Veilig Wonen®Bestaande Bouw. www. politiekeurmerk.nl
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
29
30 SCHOON, HEEL EN VEILIG
Bij nieuwbouw bouwen corporaties veelal direct volgens het Politiekeurmerk. Bij bestaand bezit passen ze inbraakwerende maatregelen toe, om het niveau van het Politiekeurmerk te halen. Het aanbrengen van inbraakwerend hang- en sluitwerk wordt het meest genoemd in de jaarverslagen, brandpreventie minder vaak. Sommige corporaties bieden een pakket aan veiligheidsmaatregelen aan aan bewoners, tegen een vergoeding. Andere corporaties doen het op eigen kosten, en brengen het soms pas aan bij mutatie, groot onderhoud of renovatie. Corporaties zijn ook actief in het nemen van maatregelen om de veiligheid te verbeteren in de directe omgeving rond hun bezit, of gemeenschappelijke ruimtes. Circa 41% van de onderzochte corporaties noemt dit in het jaarverslag. Meest genoemd is het aanbrengen of verbeteren van de achterpadverlichting waardoor bewoners zich veiliger voelen bij het thuiskomen of weggaan. Ook het beter verlichten en beveiligen van gemeenschappelijke entrees wordt regelmatig genoemd, met name het afsluiten van open portieken. Het Oosten heeft samen met andere corporaties (Kristal-partners) meegewerkt aan het project Veilig Thuiskomen. Het doel van dit project is het verzamelen van best practices op het gebied van veiligheid van de woonomgeving en beheer van collectieve ruimten. In 2005 is een brochure uitgegeven en een website geopend.
De beveiliging van de openbare ruimte, niet in de directe omgeving van het bezit, rekenen corporaties veel minder vaak tot hun terrein. Slechts 11% van de corporaties maakt melding van activiteiten wat betreft beveiliging van de openbare ruimte. Over het algemeen zien corporaties dit primair als taak van de gemeente. Corporaties denken wel vaak mee over veiligheid van de openbare ruimte, in eerder genoemde overleggen of samenwerkingsvormen op het gebied van leefbaarheid en veiligheid. Ook is er vaak actieve samenwerking met de politie. Een enkele corporatie begeeft zich ook daadwerkelijk zelf op het terrein van de beveiliging van de openbare ruimte, door het ophangen van camera’s of het inschakelen van een particulier beveiligingsbedrijf.
7.3
Schoon en heel Hondenpoep, rondzwervend vuil, verkeerd geplaatst vuilnis. Dit zijn de topergernissen van bewoners. Een vervuilde woonomgeving wordt door vrijwel niemand als leefbaar ervaren. Ongeveer eenderde van de corporaties noemt in het jaarverslag aanpak van vervuiling als een belangrijke inspanning op het gebied van leefbaarheid. Sommige corporaties beperken zich tot hun bezit, de gemeenschappelijke ruimtes en tuinen en de directe omgeving. Andere corporaties rekenen de hele buurt wat dit betreft tot hun werkgebied. Een vijfde van de corporaties noemt in het jaarverslag specifiek de aanpak van vandalisme (o.a. graffiti verwijderen). Een aantal corporaties organiseert schoonmaakacties in de buurt, waarbij bewoners samen met de corporatie en soms de gemeente, de omgeving opruimen. Dit zorgt niet alleen voor een schone omgeving, maar leidt er ook toe dat bewoners gezamenlijk iets ondernemen.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
SCHOON, HEEL EN VEILIG
Bij het schoonhouden van de woonomgeving zijn corporaties sterk afhankelijk van de gemeente die verantwoordelijk is voor het schoonmaken van de openbare ruimte en de vuilnisophaaldienst. Samenwerking en wederzijdse informatie tussen gemeente en corporatie is daarom ook op dit vlak van belang. Bijvoorbeeld als er behoefte is aan het plaatsen van ondergrondse containers, vanwege rondslingerend vuil. Bestrijden van ongedierte in woningen en woonomgeving wordt vrijwel niet genoemd in de jaarverslagen, maar komt waarschijnlijk wel veel voor. Ook de politie is voor sommige corporaties een belangrijke samenwerkingspartner in de strijd voor een schone woonomgeving . In samenwerking met de politie heeft Tablis Wonen uit Sliedrecht bij een aantal flats fietswrakken weggehaald. Deze wrakken zijn een doorn in het oog van veel mensen en maken het aangezicht van de woongebouwen rommelig. Met de politie is de afspraak gemaakt om onder het mom “vuil trekt vuil aan, en dat moeten we zien voorkomen” vaker dit soort acties te ondernemen.
Naast vervuiling heeft schoon en heel ook te maken met goed en regelmatig onderhoud, zodat de woningen en de omgeving geen verloederde indruk maken. In de eerste plaats betekent dat regulier groot en klein onderhoud van het bezit. Het in stand houden van de kwaliteit het woningbezit is een van de primaire taakvelden van corporaties in het kader van het Bbsh en wordt in de jaarverslagen dan ook zelden genoemd als specifieke bijdrage aan de leefbaarheid. In de beleving van bewoners zal de staat van onderhoud van de woningen wel degelijk bijdragen aan de leefbaarheid. Naast onderhoud van het bezit is onderhoud van het groen belangrijk. Corporaties zijn formeel alleen verantwoordelijk voor het eigen groen, maar sommige corporaties zien de openbare groenvoorzieningen in de (directe) omgeving ook als hun taak. 27% noemt aanleg en onderhoud groen in het jaarverslag. Herstructurering In herstructureringsgebieden is het schoon, heel en veilig houden van de woningen en de omgeving een extra aandachtspunt. Enkele corporaties geven in hun jaarverslag expliciet aan dat zij activiteiten ondernemen om de leefbaarheid in de buurt tijdens de herstructureringsperiode op peil te houden. In Boxmeer is woningcorporatie Stichting Woonmaatschappij Maasland in 2005 gestart met de eerste fase van de herstructurering in de wijk Elderom. De sloop en nieuwbouw gaat in fasen en duurt in totaal 8 jaar. “We hechten er waarde aan om de wijk er in die periode zo verzorgd mogelijk uit te laten zien. Daarvoor hebben wij de hulp ingeroepen van Stichting Actief. Al geruime tijd voor de feitelijke sloop worden woningen leeg gemaakt. Stichting Actief maakt die leeg, houdt tuinen bij en repareert omheiningen.”
Studentenhuisvesters De zogenaamde studentenhuisvesters, corporaties die zich speciaal richten op studenten en jongeren, hebben eveneens extra aandacht voor het leefbaar en schoon houden van woongebouwen en de omgeving. De vaak grote aantallen woonruimtes in één gebouw maken intensief sociaal beheer ook noodzakelijk.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
31
32 SCHOON, HEEL EN VEILIG
De beheerstructuur van Stadswonen uit Rotterdam maakt dat bewoners betrokken worden bij het beheer van de woongebouwen. Bewoners zijn verantwoordelijk voor wat er in en om het gebouw gebeurt. Ze kiezen een bewonersvertegenwoordiging van hun woongebouw: de wooncommissie. Deze wooncommissie heeft middelen en bevoegdheden waarmee zij invloed heeft op het sociaal en technisch beheer in het woongebouw.
7.4
Inrichting (semi-)openbare ruimte Bijna 60% van de betrokken corporaties in dit onderzoek vermeldt in het jaarverslag investeringen in de inrichting van de (semi-)openbare ruimte. Wat de semiopenbare ruimte betreft, gaat het om inrichting en onderhoud van entrees, gemeenschappelijke hallen, binnenterreinen en tuinen. In de betreffende jaarverslagen wordt de inrichting en het onderhoud van deze gemeenschappelijk gebruikte ruimtes beschouwd als bijdrage aan de leefbaarheid. In enkele gevallen wordt de betrokkenheid van bewoners ook nog gestimuleerd door gezamenlijk de inrichting van bijvoorbeeld de binnentuin te verzorgen. Ook voelen corporaties zich verantwoordelijk voor de wijk in brede zin. Bijna eenderde van de onderzochte corporaties investeert in de inrichting van de openbare ruimte in de wijk of buurt waar zij bezit heeft. In de meeste gevallen leveren corporaties een bijdrage aan het plaatsen van speel- en sportvoorzieningen voor de kinderen en jongeren in de wijk. Een enkele corporatie noemt andere bijdragen, zoals bestrating en het plaatsen van fietsenrekken. Kunst in de wijk of in een algemene ruimte kan een positieve uitstraling hebben op de omgeving en de bewoners. Ruim 10% van de corporaties geeft in het jaarverslag aan kunstactiviteiten te ondersteunen. De Algemene Woningbouwvereniging Monnickendam heeft bijgedragen aan een kunstproject voor de wijk. “Halverwege 2004 kreeg de AWM bezoek van Aeropagus, centrum voor kerk, cultuur en samenleving. Ze vertelde ons dat ze in het jubileumjaar 650 Stadsrechten Monnickendam een blijvend monument wilden oprichten voor alles wat in de nieuwe wijken leeft en heeft geleefd. Zij wilde dit doen in de vorm van muurgedichten waarin dieren centraal staan. De vraag aan ons was wat wij van dit idee vonden en of wij misschien bereid waren dit project te sponsoren. Wij waren eigenlijk meteen enthousiast. In de zomer van 2005 werden vier flatgevels schoongemaakt en voorzien van manshoge, prachtige gedichten over Waterlandse dieren: een koe, een vlinder, een reiger en een paling. Iedere flat heeft nu zijn eigen gedicht, zijn eigen gezicht.”
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
CONCLUSIES
8 Conclusies 8.1
Een grote verscheidenheid Woningcorporaties hebben een belangrijke taak op het gebied van leefbaarheid in de buurten en kernen waar zij bezit hebben. Sinds 1997, toen dit prestatieveld aan het Bbsh is toegevoegd, hebben veel corporaties hun activiteiten op dit gebied uitgebreid. Er is geen duidelijke afbakening van de activiteiten die onder leefbaarheid geschaard kunnen worden. Daarom is er in deze rapportage voor gekozen om uit te gaan van de activiteiten die woningcorporaties zelf als activiteiten in het kader van leefbaarheid aanmerken in hun jaarverslagen. De grote verscheidenheid aan activiteiten wordt direct duidelijk wanneer we de gevonden activiteiten afzetten tegen de mate waarin de activiteiten sociaal of fysiek van aard zijn en de mate waarin de activiteiten gericht zijn op het individu of op de wijk als geheel.
figuur 8-1
Leefbaarheidsactiviteiten van woningcorporaties Wijkgebonden Sponsoring buurtactiviteiten Ondersteuning bewonersinitiatieven
Lemon
Buurtcentrum Schoonmaakacties
Leefbaarheidcoördinator Wijkschouw
HOED Cameratoezicht Onderhoud groen Speeltoestellen
Leefregels Huismeester
Sociaal
Graffiti verwijderen Achterpadverlichting Afsluiten portieken
Buurtbemiddeling
Fysiek
Welkomstbijeenkomst Bestrijding woonoverlast Brandpreventie Inbraakbeveiliging
Schuldsanering Tweedekansbeleid
Individueel
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
33
34 CONCLUSIES
8.2
Clusters van activiteiten Wanneer we de verschillende activiteiten door de oogharen bekijken, dan kunnen we een aantal clusters onderscheiden: ¾
Het verwerven, realiseren en exploiteren van bijzondere gebouwen en ruimtes waar activiteiten kunnen plaatsvinden die de leefbaarheid bevorderen (maatschappelijk vastgoed).
¾
Het bepalen van de leefbaarheidsagenda door gebruik te maken van eigen personeel en onderzoek en door samen te werken met de gemeente, maatschappelijke instellingen en bewoners.
figuur 8-2
¾
Het bevorderen van de sociale cohesie en betrokkenheid door bewoners te activeren, initiatieven en activiteiten te ondersteunen en contact tussen bewoners te stimuleren.
¾
Het voorkomen en bestrijden van woonoverlast door enerzijds woonbegeleiding en leefregels en anderzijds repressieve maatregelen tegen geluidsoverlast, hennepteelt en illegale bewoning.
¾
Het zorgdragen voor een woonomgeving die schoon, heel en veilig is, door middel van beheersmaatregelen en veiligheidsvoorzieningen.
Leefbaarheidsactiviteiten van woningcorporaties geclusterd Wijkgebonden
Sociale cohesie en betrokkenheid
Bijzondere gebouwen
Agenda bepalen Schoon, heel en veilig
Sociaal
Woonoverlast tegengaan
Fysiek
Indiviueel
In de voorgaande hoofdstukken zijn de activiteiten in de verschillende clusters in kwalitatieve zin beschreven. Hiervoor zijn de jaarverslagen over het jaar 2005 van een steekproef van 120 corporaties (bijna een kwart van het totaal) bekeken. Op basis van deze steekproef kunnen we ook enkele kwantitatieve uitspraken doen. De percentages in tabel 8-1 geven de mate weer waarin de belangrijkste activiteiten genoemd zijn in de jaarverslagen van de corporaties over het jaar 2005. Daarbij moet rekening worden gehouden met de grote verschillen in verslaglegging: wanneer een corporatie een activiteit niet noemt in het jaarverslag, betekent dit niet altijd dat dergelijke activiteiten niet worden uitgevoerd (zie inleiding).
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
CONCLUSIES
tabel 8-1
Leefbaarheidsactiviteiten van woningcorporaties, zoals genoemd in de jaarverslagen over 2005, % van totaal (n = 120)
Bijzondere gebouwen Verwerving gebouwen i.k.v. leefbaarheid (kerngegevens) Realisatie, exploitatie gebouwen (jaarverslagen)
5% 44%
Leefbaarheidagenda bepalen Buurtgericht personeel (huismeesters, e.d.)
48%
Onderzoek naar leefbaarheid
30%
Samenwerking met gemeenten en instellingen
64%
Bewonersparticipatie
77%
Sociale cohesie en betrokkenheid Activering bewoners (bijv. schoonmaakacties)
22%
Initiatieven van bewoners ondersteunen
15%
Buurtactiviteiten en –verenigingen ondersteunen
42%
Integratie bevorderen (welkomstbijeenkomsten)
9%
Woonoverlast tegengaan Begeleiding (bijv. uitstroom maatsch. opvang)
34%
Bestrijding (lawaai, hennepteelt, overbewoning)
52%
Schoon, heel en veilig Schoon (vervuiling opruimen, schoonmaakacties)
32%
Heel (vandalisme bestrijden, graffiti verwijderen)
18%
Veilig (achterpadverlichting, inbraakbeveiliging)
69%
Inrichting (speeltoestellen, straatmeubilair, groen)
63%
Ondanks de lage percentages bij ‘schoon’ en ‘heel’ weten we uit de praktijk dat woningcorporaties dit als een vanzelfsprekende taak zien. Veiligheid, van zowel woning als woonomgeving, is duidelijk een belangrijk thema geworden. Het voorkomen en bestrijden van woonoverlast heeft ook een opkomst meegemaakt: in de preventieve sfeer door middel van leefregels en begeleiding en in de repressieve sfeer door samenwerking met politie en via huisuitzettingen. Bij het bouwen aan de buurtsamenleving zijn de meeste corporaties nog passief. Vele ondersteunen activiteiten maar slechts enkele werpen zich op als trekker. De leefbaarheidsagenda van corporaties wordt veelal bepaald in samenspraak met gemeente, instellingen en vooral bewoners.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
35
36 CONCLUSIES
8.3
Verschillende typen, verschillende activiteiten De verschillen in activiteiten van woningcorporaties op het gebied van leefbaarheid hangen zowel samen met de opgave in hun werkgebied als met hun eigen rol- en taakopvatting. In de inleiding noemden we al de vijf archetypen van de SEV: vastgoedonderneming, klantencorporatie, wijkregisseur, emancipatiemachine en voorzieningencorporatie.
figuur 8-3
Positionering van archetypen van woningcorporaties Financieel economisch rendement Vastgoedonderneming
Klantencorporatie
Smal vastgoed
Breed mensen
Wijkregisseur
Emancipatiemachine
Voorzieningencorporatie Maatschappelijk rendement
Woningcorporaties kunnen uit een breed palet van activiteiten die activiteiten kiezen die passen bij hun zelfgekozen missie. In de onderstaande figuur de vijf archetypen van woningcorporaties van de SEV in een ander assenstelsel geplaatst, namelijk dat van de leefbaarheidsactiviteiten. figuur 8-4
Positionering van archetypen van woningcorporaties op de dimensies van leefbaarheidsactiviteiten. Wijkgebonden Wijkregisseur
Voorzieningencorporatie
Sociaal
Fysiek
Emancipatiemachine Klantencorporatie Vastgoedonderneming Individueel
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
CONCLUSIES
We lopen de vijf archetypen kort even langs: ¾
De vastgoedonderneming vinden we terug in de hoek van de fysieke maatregelen die op individuele klanten en woningen gericht zijn. Deze corporaties richten zich vooral op een schone, hele en veilige woning en directe omgeving.
¾
De klantencorporatie is gericht op tevredenheid van individuele klanten en reageert daarbij op vragen vanuit de klant op zowel het sociale als het fysieke gebied van leefbaarheid.
¾
De wijkregisseur voelt zich verantwoordelijk voor de buurt waarin de corporatie bezit heeft en neemt daarbij het voortouw in zowel sociale als fysieke wijkgebonden activiteiten.
¾
De emancipatiemachine richt zich op sociale activiteiten om zowel de individuele bewoner als de buurt als geheel te ondersteunen en activeren.
¾
De voorzieningencorporatie zorgt voor maatschappelijk vastgoed van waaruit wijkgebonden activiteiten kunnen plaatsvinden.
Bovenstaande opsomming laat zien dat woningcorporaties zich op vele verschillende manieren en vanuit verschillende rolopvattingen kunnen bezighouden met leefbaarheid. Met andere woorden, je hoeft als corporatie geen ‘wijkregisseur’ te (willen) zijn om te investeren in leefbaarheid. Elke corporatie kan vanuit de eigen rolopvatting activiteiten ondernemen die de leefbaarheid bevorderen.
8.4
Ten slotte Deze inventarisatie van leefbaarheidsactiviteiten heeft laten zien dat woningcorporaties op zeer veel verschillende manieren een bijdrage leveren aan de leefbaarheid van de wijken en kernen waar zij woningen verhuren. Er is sprake van een breder pallet van activiteiten dan waar het Bbsh vanuit gaat. Om deze activiteiten te kunnen monitoren zijn meer gegevens nodig dan op dit moment volgens het Bbsh door de woningcorporaties aangeleverd moeten worden. Idealiter zou op wijkniveau (viercijferige postcodes) worden geregistreerd welke activiteiten er plaatsvinden, onderverdeeld naar de categorieën sociaal, fysiek, individueel en wijkgebonden. Op deze wijze kan structureel worden gevolgd in hoeverre woningcorporaties zich actief inzetten voor de leefbaarheid en vanuit welke positie.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
37
