Trendonderzoek woningcorporaties 2013
Corporatiebestuurders over 2020 In het najaar van 2012 spraken we in individuele gesprekken met een groot aantal bestuurders van woningcorporaties. We bespraken met hen de ontwikkelingen in de markt en hun visie daarop. We legden hen ook en aantal stellingen voor met vragen over de toekomst van hun corporatie en de sector. We vroegen hen daar met ja of nee op te reageren. We spraken met hen af dat hun reactie anoniem verwerkt zou worden. Dezelfde stellingen stuurden we in december 2012 naar een aantal bestuurders in ons netwerk. Ook hebben we aan hen gevraagd om, anoniem, met ja of nee te reageren op deze stellingen. De uitkomsten van dit onderzoek, waaraan in totaal 33 bestuurders deelnamen geven een aardig beeld van de ontwikkelingen die te voorzien zijn in de corporatiesector. Dat beeld delen we op de volgende pagina’s graag met u.
“
Voorspellen is erg gevaarlijk, vooral als het om de toekomst gaat.
”
Yogi Berra, Amerikaanse honkballegende
CORPORATIES OVER 2020.
dan…
“
Bijna 80% verwacht dat het overgrote deel van de dienstverlening digitaal zal zijn in 2020.
”
… is het weer leuk om CORPORATIEBESTUURDER te zijn JA: “Is het nu ook al!!!” JA: “Laten we hopen dat de nieuwe generatie het met een lager salaris leuk vindt om slechte woningen te beheren.” NEE: “Het is dan een ambtenarenbaan.” NEE: “Het is nu ook al leuk, maar de discussie over de rotte appels leidt wel af van het werk.”
© 2013 KPMG Advisory N.V.
Nee
79%
21%
… is 75% van de dienstverlening van mijn corporatie DIGITAAL JA: “Waarschijnlijk al binnen 3 jaar.” JA: “Productiviteitswinst is noodzakelijk.” NEE: “Wij zijn er voor de huurders en geen digitaal loket.”
… zijn de BEDRIJFSKOSTEN van mijn corporatie met 25% gedaald JA: “We zullen hoe dan ook zakelijker moeten opereren.” JA: “Verschil met commerciële beleggers is te groot.” JA: “Focussen en kostenbewust zijn kan nog flinke boost krijgen.” NEE: “Gezien de problemen met investeringen door overheidsbeleid zullen de onderhoudslasten juist gaan stijgen.” NEE: “De administratieve lastendruk neemt alleen maar toe.”
Ja
Ja
Nee
70%
30%
Ja
Nee
79%
21%
“
70% verwacht bij de eigen corporatie een verlaging van de bedrijfslasten met tenminste 25%.
”
“
Ruim 60% verwacht de komende jaren een intensieve samenwerking met collegacorporaties.
”
… werken we voor de meeste bedrijfsprocessen INTENSIEF SAMEN met collega corporaties JA: “Er liggen nog grote mogelijkheden.” JA: “We zitten nu in 1 wijk met drie corporaties.” JA: “Keiharde noodzaak om expertise te bundelen.” NEE: “Samenwerking heeft geen synergie effect. Fuseren is veel zinvoller.” NEE: “De geesten zijn daar nog niet rijp voor.”
… is het WSW een onderling waarborgfonds zonder staatsachtervang JA: “Als het WSW dan nog bestaat. Veel corporaties zullen een eigen rating hebben.” JA: “Gemeenten gaan afhaken op de achtervangfunctie en de daarmee samenhangende risico’s.” JA: “Corporaties zullen elkaar meer dan tot nu toe willen controleren. We betalen nu rekening voor falend toezicht.” NEE: “Er liggen al langlopende verplichtingen, dat kan niet losgemaakt worden.” NEE: “Daarmee raakt overheid ook haar invloed kwijt.” NEE: “Kan het failliet beteteken van de sociale volskhuisvesting.”
Ja
Nee
61%
39%
… is de ORGANISATIECULTUUR bij mijn corporatie radicaal anders JA: “Zakelijker en meer op het doel gericht. Sterk bedrijfsmatig.” JA: “Andere taken en financiële condities nopen daartoe.” NEE: “Dit is de laatste jaren al radicaal veranderd. Zal wel doorontwikkelen.” NEE: “De kern van de zaak blijft de kern van de zaak.”
“
Ruim de helft verwacht dat corporatiebestuurders straks periodiek examen moeten doen.
© 2013 KPMG Advisory N.V.
”
Ja
Nee
55%
45%
Ja
Nee
61%
39%
“
Ruim 60% verwacht dat in 2020 het WSW geen staatsachtervang meer kent.
“
”
55% verwacht dat er een radicaal andere organisatiecultuur komt.
”
… moet iedere corporatiebestuurder periodiek EXAMEN doen bij een externe toezichthouder JA: “Misschien geen jaarlijks examen, maar wel een permanente educatie verplichting.” NEE: “Wat een krankzinnig idee. Permanente educatie zou wel denkbaar kunnen zijn.” NEE: “Dat gebeurt al elke dag.” NEE: “Daar is de RvC voor.”
Ja
Nee
55%
45%
“
… heeft mijn corporatie een triple A RATING JA: “De vastgoedwaarde gaat toenemen” JA: “Ook met de huidige lastenverzwaring is dit mogelijk mits je organisatie gestroomlijnd is.” NEE: “Dit zou verschuiving betekenen naar marktfinanciering terwijl de tendens is meer overheidsbemoeienis.” NEE: “We zijn tegen marktfinanciering voor sociale huur-sector.” NEE: “Wel een rating, maar geen triple A.”
“
Nee
Ja
58%
42%
Ruim 60% verwacht dat zijn corporatie in 2020 een rating heeft. Het merendeel verwacht dat dat een triple A rating zal zijn.
”
… zijn er alleen nog corporaties met 15.000 tot 30.000 woningen
Ruim 35% verwacht dat pensioenfondsen mede eigenaar worden van corporatiewoningen.”
”
JA: “Al was het maar vanuit efficiency en effectiviteit.” JA: “En er zijn er nog maar 100.” JA: “Noodzaak, maar wel regionaal en niet bovenregionaal.” NEE: “Ze zullen eerder boven de 30.000 zijn.” NEE:“De tendens naar schaalvergroting wordt een halt toegeroepen.” NEE: “Wel de ondergrens, niet de bovengrens.” NEE: “Corporaties zullen juist kleiner zijn.”
Nee
Ja
64%
36%
Nee
Ja
64%
36%
… zijn PENSIOENFONDSEN substantieel (mede) eigenaar van corporatiewoningen JA: “Ja, of als aandeelhouder met een aanmerkelijk belang.”JA: “Het is ook denkbaar dat er een scheiding komt tussen eigendom en beheer.” NEE: “Complete nonsense. Pensioenfonds-en moeten vrij kunnen investeren en zijn niet oplossing voor alle ellende.” NEE: “Alleen mogelijk indien meer rendement wordt gemaakt.” NEE: “Pensioenfondsen zijn niet bereid onze woningen tegen een goede prijs te kopen.” NEE: “Laat de vos niet op de kippen passen.”
… is voor benoeming van de RvC goedkeuring van een externe instantie nodig (minister, autoriteit) JA: “Kwalitatieve toets ligt voor de hand.” JA: “De commissarissen zullen zich extern moeten kwalificeren op competenties en karakter. En ook op humor.” NEE: “De autoriteit zal die verantwoordelijkheid niet op zich willen nemen.” NEE: “Door de beperkte taakstelling en alle normeringen is de rol van de commissarissen volkomen uitgehold.” © 2013 KPMG Advisory N.V.
Nee
Ja
67%
33%
… bezit mijn corporatie voor tenminste 25% VRIJE SECTOR HUURWONINGEN (niet DAEB) JA: “verdienpotentie nodig om DAEB te financieren.” JA:“het wonen wordt duurder, net als in omringende landen.” NEE: “We bezitten deze woningen dan niet meer, we beheren ze voor onder andere pensioenfondsen. Onze klanten, hun stenen.” NEE: “De overheid zal ons verplichten niet DAEB bezit af te stoten.” NEE: “15% lijkt een realistische grens.”
… zijn een aantal corporaties weer GEMEENTELIJKE WONINGBEDRIJVEN JA: “Lees het regeerakkoord, daar staat het antwoord.” JA: “Is nu al het geval.” NEE: “Neemt de staatsschuld toe met 80 miljard.” NEE: “Dat gebeurt nooit. NEE: “Zou waanzin zijn, maar niet ondenkbaar.” NEE: “De gemeenten zijn niet in staat de aansturing te verzorgen.” NEE: “Laten we niet gebeuren, op de barricade!”
Nee
Ja
82%
18%
© 2013 KPMG Advisory N.V.
Ja
73%
27%
“
Ruim 25% verwacht dat een kwart van het bezit van de eigen corporatie uit vrije sector huurwoningen zal bestaan”
”
… zijn er helemaal GEEN CORPORATIES meer JA: “Volgende stap is om woningbezit te verkopen en met woontoeslag burgers te ondersteunen.” NEE: “Het corporatiebedrijf oude stijl verandert, maar de verhuuren beheerorganisatie blijft.” NEE: “De taak om voor huisvesting te zorgen voor de lage inkomens zal blijven.”
Nee
Nee
Ja
91%
9%
7
Verantwoording: Op onze vragenlijst, aanpak en de response zijn in statistisch opzicht de nodige kanttekeningen te maken. We pretenderen echter ook niet dat de uitkomsten representatief zijn voor de voltallige sector. De uitkomsten geven echter wel een interessant beeld van hoe ruim 30 bestuurders ultimo 2012 kijken naar hun corporatie en de ontwikkelingen in de sector. Dat levert op onderdelen een verrassend beeld op. Dat beeld delen we graag met u. Aan het onderzoek werd deelgenomen door 33 bestuurders die onze stellingen hebben beantwoord met ‘ja’ of ‘nee’. Daarnaast was er ruimte voor een toelichting. Een selectie daarvan is opgenomen bij de antwoorden. Deze zijn soms, maar niet altijd, representatief voor de andere opmerkingen die geplaatst zijn. Het onderzoek is ingevuld door bestuurders van kleine, middelgrote en grote corporaties: - 11 bestuurders van een corporatie met een omvang tot 7.500 verhuureenheden (vhe) - 9 bestuurders van een corporatie met een omvang tussen 7.500 en 15.000 vhe - 13 bestuurders van een corporatie met meer dan 15.000 vhe
Contact Johan van Hoof Director KPMG Advisory N.V. Branchegroep woningcorporaties
T: 070 338 2172 E:
[email protected] Kees Tegel Partner KPMG Accountants N.V. Branchegroep woningcorporaties
T: 020 656 7543 E:
[email protected] www.kpmg.nl
De in dit document vervatte informatie is van algemene aard en is niet toegespitst op de specifieke omstandigheden van een bepaalde persoon of entiteit. Wij streven ernaar juiste en tijdige informatie te verstrekken. Wij kunnen echter geen garantie geven dat dergelijke informatie op de datum waarop zij wordt ontvangen nog juist is of in de toekomst blijft. Daarom adviseren wij u op grond van deze informatie geen beslissingen te nemen behoudens op grond van advies van deskundigen na een grondig onderzoek van de desbetreffende situatie. © 2013 KPMG Advisory N.V., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer 33263682, is een dochtermaatschappij van KPMG Europe LLP en lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative (‘KPMG International’), een Zwitserse entiteit. Alle rechten voorbehouden. De naam KPMG, het logo en ‘cutting through complexity’ zijn geregistreerde merken van KPMG International.
