Vastgoed houdt stand

Sectorvisie Vastgoedmarkt

Vastgoed houdt stand • De problemen van de kredietcrisis leiden tot een dalend beleggingsvolume van vastgoed in 2008. Door de aanhoudende vraag naar vastgoed door gebruikers in verschillende Nederlandse deelmarkten blijven de vooruitzichten echter gematigd positief. • Strengere kredietvoorwaarden en hogere rentes drukken “high leverage buyers” uit de markt. • Door de afnemende vraag van beleggers laten aanvangsrendementen in 2008 een beperkte stijging zien. • Naar verwachting stijgen de huizenprijzen met 3% in 2008. • Alleen in de provincies Limburg, Noord- en Zuid-Holland is de woningmarkt sinds de eeuwwisseling verruimd door een grotere toename van woningen dan huishoudens.

Economische groei zwakt af… Door een verzwakking van de wereldeconomie valt de economische groei in Nederland in 2008 terug tot 2,3% (figuur 1). Sinds het uitbreken van de kredietcrisis daalden het producenten- en consumentenvertrouwen in Nederland meer dan gemiddeld in Europa.

Figuur 1 Economische groei (BBP) in Nederland (%joj) 5%

Economische groei over piek heen

4%

…maar structureel is de Nederlandse uitgangspositie goed. • Nederland is vergeleken met veel andere Europese landen ver gevorderd met het nemen van structuurversterkende maatregelen (verbetering werking gezondheidszorg, arbeidsmarkt, sociale zekerheid). • De Nederlandse overheidsfinanciën steken gunstig af bij die van veel andere Europese landen. • Er is sprake van een overschot op de overheidsbegroting. • De overheidsschuld behoort (in % BBP) tot één van de laagste van het eurogebied. • Nederland staat veelal hoog genoteerd in overzichten waar economieën worden gerangschikt op concurrentiekracht. Nederland is dus goed gepositioneerd om te profiteren van een op termijn mondiaal economisch herstel.

Vastgoedbeleggingsmarkt Aangescherpte kredietvoorwaarden en hogere rentes… De kredietcrisis laat in Nederland zijn sporen na in de vorm van lagere aandelenkoersen, hogere rentes, afnemend vertrouwen en aangescherpte leenvoorwaarden. Kredietverstrekkers verscherpen hun criteria aan waardoor investeerders meer eigen vermogen moeten inbrengen. Door de gestegen rente is vreemd vermogen ook duurder geworden.

W HO LE S A L E B A NK IN G WWW.INGWHOLESALEBANKING.COM

3%

2%

1%

0%

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008* 2009*

Bron: CBS, *Ramingen ING Economisch Bureau

…drukken “high leverage buyers”1 uit de markt... De afgelopen jaren investeerden veel opportunistische beleggers met een zeer hoge leverage. Zij kochten vastgoed aan en financierden dat met soms meer dan 90% vreemd vermogen. Dit was zeer aantrekkelijk vanwege de lage ren1 Beleggers die hun investeringen met relatief veel vreemd vermogen financieren.

tetarieven. Doordat kredietverstrekkers meer eigen vermogen verlangen bij het verstrekken van krediet is dit nu beperkter mogelijk. Leverage buyers kunnen met hetzelfde vermogen minder vastgoed kopen waardoor de vraag naar onroerend goed afneemt. Door de hogere rentes stijgen bovendien de kosten van vreemd vermogen. Ook dit is voor de leverage buyer nadelig omdat vooral “zijn” lasten daardoor toenemen.

Figuur 2 Stijgende rente en scherpere acceptatiecriteria 5%

80 60

Hoger rentetarieven

40

…waardoor aanvangsrendementen licht stijgen…

4%

20

De lage rente en het grote aantal leverage buyers zorgden ervoor dat de bruto aanvangsrendementen2 van boven de 7% in de vorige eeuw daalden tot 5,8% in maart 2008 (figuur 3). Door het afnemende aantal leverage buyers zal de vraag naar vastgoed afnemen en de waardegroei afzwakken. In 2008 en 2009 leidt dit tot een opwaartse druk op de aanvangsrendementen. De structurele vooruitzichten voor de Nederlandse economie zijn echter goed. Door de aanhoudende vraag naar bedrijfs- en kantoorruimten van hoge kwaliteit en het woningtekort zullen de aanvangsrendementen slechts licht stijgen tot 6% eind 2008.

0 -20 Scherpere acceptatiecriteria

-40

3%

-60 -80

2005

2006

2007

2008

2%

acceptatiecriteria langlopende leningen (linkeras) 10-jaars IRS (rechteras)

…en de traditionele vastgoedbelegger weer meer mogelijkheden krijgt.

3-maands Euribor (rechteras)

Met het wegvallen van de enorme hefbomen, van de verhouding vreemd vermogen/eigen vermogen, krijgt de traditionele vastgoedbelegger weer meer mogelijkheden. De afgelopen jaren was het vooral belangrijk om de hoogste leverage te bereiken om zo de kosten laag te kunnen houden. Nu hier een einde aan is gekomen is een goede kennis van de regionale markt weer van belang om de “stenen” op waarde te kunnen schatten. Lokale professionals met eigen kapitaal krijgen hierdoor weer meer mogelijkheden.

Bron: Ecowin & DNB

Figuur 3 Rendementen alle vastgoedcategorieën 16% Aanvangsrendementen stijgen licht door afnemende vraag

Beleggers zijn op zoek naar alternatieve vastgoedcategorieën

12%

Door de jarenlange dalende aanvangsrendementen en uitzicht op slechts een lichte stijging zoeken beleggers andere vastgoedsectoren. Vooral hotels en zorgvastgoed zijn erg in trek. Het aandeel van de kantorenmarkt steeg in 2007 door toegenomen buitenlandse investeerders (figuur 4). Zij hebben een sterke voorkeur voor nieuwbouwkantoren op A1-locaties. De afname van investeringen in winkels komt vooral door een tekort aan aanbod. Weinig beleggers verkopen hun zorgvuldig opgebouwde portefeuilles.

8%

4%

Nieuw volumerecord vastgoedbeleggingen…

0%

In 2007 is wederom een nieuw record aan totale beleggingen gerealiseerd van € 13,2 miljard (figuur 5). Hieruit blijkt dat de kredietcrisis, in ieder geval in 2007, nog weinig effect heeft gehad op de Nederlandse vastgoedmarkt.

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008* 2009* Bruto aanvangsrendement

Waardegroei

Martkhuurgroei

Totaal rendement

…door vooral toename buitenlandse investeringen.

Bron: ROZ/IPD, *Ramingen ING Economisch Bureau

De groei was voor een groot deel te danken aan buitenlandse investeringen. Op zoek naar een waardevaste belegging waren de Britten en Ieren voor het eerst de grootste buitenlandse investeerders met in totaal € 2 mld. Hiermee verdrongen zij de Duitse beleggers naar de 2de plaats.

Totaal rendement is de som van de componenten waardegroei

Géén nieuw beleggingsrecord in 2008 Door de beperktere beschikbaarheid en hogere kosten van financieringskapitaal en langere due diligence procedures als gevolg van recente fraudezaken vestigt het beleggingsvolume in 2008 geen nieuw record. Het volume daalde 2 De bruto jaarhuur op het moment van aankoop als percentage van de totale investering (inclusief aankoopkosten).

en de netto inkomsten als % van de gemiddelde objectwaarde gedurende een jaar.

in het eerste kwartaal met 14% ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Er was een duidelijke afname van de investeringen van buitenlandse beleggers en particulieren en vooral minder grote transacties. Een sterk gestegen aandeel van institutionele beleggers zorgden voor compensatie. Samen met de structureel goede vooruitzichten van de Nederlandse economie zorgt dit ervoor dat het volume op een hoog peil blijft.

Sectorvisie Vastgoedmarkt – 2

Figuur 4 Verdeling beleggingsmarkt naar categorie overig/mix 2,7%

100%

overig/mix 3,4%

leisure 9,1%

90%

Figuur 5 Totale beleggingsmarkt e 13,2 miljard in 2007 100%

leisure 13%

90%

woningen 8%

80%

woningen 4,6%

80%

winkels 12,7%

70%

winkels 5,9%

70%

bedrijfsruimte 8%

bedrijfsruimte 13,3%

60%

60%

50%

50%

40%

40%

kantoren 62% kantoren 57,6%

30% 20%

Kantorenmarkt onverminderd populair

20% 10%

2006

overig/mix 2,6% Institutioneel 2,7%

Buitenlandse beleggers 40,7% Toename door vooral Britse & Ierse beleggers op zoek naar waardevaste Maatschappen en CV’s 3,1% Maatschappen en CV’s 6,4% beleggingen Buitenlandse beleggers 36,8%

Fondsen 18,1%

Fondsen 22,5%

Particulieren & private maatschappijen 30%

Particulieren & private maatschappijen 28,2%

2006

2007

30%

10% 0%

overig/mix 0,4% Institutioneel 8,3%

0%

2007

Bron: Property NL, bewerkt door ING Economisch Bureau

Bron: Property NL, bewerkt door ING Economisch Bureau

De verschuiving van directe naar indirecte beleggingen zet door Institutionele beleggers gaan steeds meer beleggen in fondsen. In 1995 belegden zij slechts 16% op deze wijze (figuur 6). In 2006 is dit gestegen tot 48%. Niet genoteerde fondsen zijn hierbij vooral favoriet. Affaires als bij het Philips pensioenfonds leiden ertoe dat meer pensioensfondsen besluiten hun directe vastgoed in te ruilen voor indirecte beleggingen. Daarnaast is het zelf aanhouden van direct vastgoed relatief arbeidsintensief en is er een steeds grotere keuze aan fondsen.

Koersen beleggingsfondsen daalden in 2007 scherp door rentestijgingen en overwaarderingen Na langdurige koersstijgingen zijn vastgoedbeleggingsfondsen in 2007 fors in waarde gedaald. Aanleiding voor de koersdalingen waren dat veel beleggers de mening waren toegedaan dat de fondsen overgewaardeerd waren en deze

verkochten. Daarnaast hadden veel fondsen last van de rentestijgingen. De daling van Nederlandse fondsen was ten opzichte van andere Europese landen beperkt. Dit komt doordat de gevolgen van de kredietcrisis in Nederland beperkt zijn en de structurele vooruitzichten voor de Nederlandse economie goed (figuur 7).

Resumé vastgoedbeleggingsmarkt De kredietcrisis zorgt ervoor dat vastgoedbeleggingen geen nieuw record zullen vestigen. Door een aanhoudende vraag op de gebruikersmarkten naar vooral bedrijfs- en winkelruimten en het woningtekort blijven de structurele vooruitzichten voor vastgoedbeleggingen echter gematigd positief.

Figuur 6 Vastgoedbeleggingen institutionele beleggers in e mld 140

Figuur 7 Indices vastgoedfondsen (januari 2007=100) 120

Vooral indirecte beleggingen nemen toe

120

Nederlandse vastgoedindex daalt t.o.v. andere Europese landen relatief beperkt

100 Nederland

100

80

Eurozone

80 60 VK

60 40

40

20

20 0

Spanje 1995 Direct vastgoed

2000

2005

0

2006

jan-07

apr-07

jul-07

okt-07

jan-08

indirect vastgoed Bron: EPRA, bewerkt door ING Economisch Bureau

Bron: CBS

Sectorvisie Vastgoedmarkt – 3

apr-08

Kantorenmarkt Figuur 8 Aanbod en opname kantorenmarkt (>500m2)

Kantorenmarkt herstelt zich door sterke toename van de opname…

4,5

7.000.000

Het stevige fundament van de Nederlandse economie vertaalt zich in een sterke toename van de opname op de kantorenmarkt. 2007 registreerde een record van 2,4 miljoen m2 (figuur 8). Nieuwe opname werd vooral ingegeven door groei van de bedrijfsactiviteiten. Hierdoor werden meer m2 verhuurd met als gevolg een afname van het aanbod en een dalende leegstand van 12,5% eind 2006 naar 10,7% eind 2007. Door de stijgende opname en het dalende aanbod verbetert de verhouding3 aanzienlijk tot 2,4. Over het algemeen wordt aangenomen dat de markt bij een waarde van 1,5 à 2 in evenwicht is.

4,0

6.000.000

3,5 5.000.000

3,0

4.000.000

2,5

3.000.000

Sterke toename van opname in 2007

2.000.000

2,0 1,5 1,0

1.000.000

…door vooral kleinschalige transacties… Het aantal grootschalige transacties van meer dan 10.000 m2 is gedaald. Grote transacties kwamen in het verleden vooral voort uit reorganiserende zakelijke dienstverleners. Deze trend is vorig jaar echter flink afgenomen. De hoge opname wordt vooral gedragen door kleinschalige transacties. Ruim de helft van de totale opname betrof transacties tot 2.500 m2. Dit is een stijging van 45% ten opzichte van 2006.

0

0,5 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008*2009*

Aanbod (linker as)

0,0

Aanbod/opname (rechter as)

Opname (linker as) Bron: DTZ Zadelhoff, *Ramingen ING Economisch Bureau

…waardoor aanbod incourante panden ook stijgt. Kantoorgebruikers verhuizen doordat zij op zoek zijn naar een moderner pand. Hierbij verlaten zij incourante panden waar moeilijk een nieuwe huurder voor is te vinden. De structurele leegstand blijft hierdoor stijgen. Uit onderzoek van DTZ blijkt dat panden die langer dan 2 jaar leeg staan 75% kans hebben om het jaar daarna ook niet verhuurd te worden. Vooral kantoorgebieden met een laag voorzieningenniveau, solitair gelegen kantoorpanden en kantoorruimte gelegen op bedrijventerreinen laten veel structurele leegstand zien.

Figuur 9 Rendementen kantorenmarkt 40%

9%

30%

7% 5%

20%

3%

10%

Huren stijgen nog beperkt

1%

0%

Een grote afnemer van kantoorruimte is de zakelijke dienstverlening. Na het topjaar 2007 is het aantal orders in 2008 dalende. Dit leidt voor 2008 tot stabilisering van de vraag naar nieuwe kantoorruimte en een beperktere huurgroei dan in 2007 (figuur 9). De relatief krappe markt voor kantoorlocaties in het A-segment zorgt er echter voor dat de huren niet dalen. In de segmenten B en C doet zich geen huurgroei voor in 2008 en 2009. In deze segmenten worden juist kortingen gegeven om de kans op verhuur te vergroten.

Lagere huurgroei door stabiliserende vraag

-10% -20%

-7% 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008*2009*

Orders zak dienst** (linker as)

Op lange termijn afnemende vraag naar extra m2

Waardegroei (rechter as)

Op langere termijn neemt de vraag naar extra metrages kantooroppervlakte af door een stagnatie van de beroepsbevolking, nieuwe inrichtingsconcepten en het verdwijnen van kantoorbanen naar het buitenland (zoals IT-banen naar India).

-3% -5%

-30% -40%

-1%

-9%

Aanvangsrendement (rechter as) Markthuurgroei (rechter as)

Bron: ROZ/IPD CBS (Orders zakelijke dienstverlening van maand april). *Ramingen ING Economisch Bureau

Grote regionale verschillen

Project Zuidas ondervindt vertraging

Regionaal zijn er op de Nederlandse kantorenmarkt grote verschillen waarbij de regio Amsterdam zich het meest gunstig ontwikkeld. Er is weinig grootschalig aanbod toegevoegd en er zijn grote reeds bestaande metrages verhuurd. Daardoor is eind 2007 de leegstand teruggelopen tot 10,7%. Deze dalende leegstand is vooral te zien op de Zuidas waar de komende jaren de huurgroei dan ook naar verwachting bovengemiddeld zal zijn. In de andere grote steden was de opname van nieuwe vierkante meters aanzienlijk lager.

De afgelopen jaren zijn er al enkele aansprekende kantoren gebouwd aan de Zuidas. De overkapping van de A10 en de spoorverbindingen moet ruimte gaan bieden voor zo’n 50 wolkenkrabbers. De Zuidas moet daarmee over 20 jaar kunnen concurreren met La Défense in Parijs en Canary Warf in Londen. De Amsterdamse Wethouder Maarten van Poelgeest sprak dit voorjaar echter over “een magere business case” met “laag rendement op eigen vermogen” doordat de gemeente volledige bankgaranties eist en minimaal 30% sociale woningbouw in het gebied wil. Geen van de beoogde private

3 Aanbod einde periode/opname in periode

Sectorvisie Vastgoedmarkt – 4

partijen is onder deze voorwaarden bereidt de risico’s te dragen voor het € 4 miljard kostende dok. Een begin juni gepland debat over de Zuidas is nu uitgesteld tot na de zomer.

Figuur 10 Aanbod en opname bedrijfsruimten (>750m2) 9.000.000

4,5

Resumé kantorenmarkt

8.000.000

4,0

Een beperkte uitbreidingsvraag leidt ertoe dat er een groot overaanbod blijft bestaan met als gevolg dalende huren en waardeontwikkeling voor vooral incourante panden. Uitzondering hierop is de krappe markt op A-locaties waardoor dit deel van de markt zich wel positief ontwikkelt.

7.000.000

3,5

6.000.000

3,0

5.000.000

2,5

4.000.000

Bedrijfsruimtemarkt

2,0

Record opname van vooral grootschalige bedrijfsruimten

3.000.000

1,5

Opname bedrijfsruimten bereikt een nieuw record…

2.000.000

1,0

De opname van bedrijfsruimten is met 3,7 miljoen m nog nooit zo hoog geweest als in 2007 (figuur 10). Vooral grootschalige bedrijfsruimten deden het goed. De opname van bedrijfsruimten van meer dan 10.000 m2 is bijna verdubbeld ten opzicht van 2006. Dit segment neemt hiermee bijna een 1/3 van de totale opname voor zijn rekening. Vooral de logistieke sector roerde zich. Door ruimtegebrek op logistieke hotspots als Rotterdam en Schiphol worden alternatieve locaties ontwikkeld in vooral Noord-Brabant en het noorden van Limburg.

1.000.000

0,5

2

0

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008*2009*

Aanbod (linker as)

0,0

Aanbod/opname (rechter as)

Opname (linker as) Bron: DTZ Zadelhoff, *Ramingen ING Economisch Bureau

…door aanhoudende groei van de sectoren industrie en handel… De vraag naar bedrijfsruimten is de afgelopen jaren toegenomen doordat de sectoren handel en industrie profiteerden van de aantrekkende wereldeconomie. De export en import zullen de komende jaren op een hoog niveau blijven waardoor de vraag naar nieuwe (grotere) logistieke ruimten blijft bestaan (figuur 11). Ook de bezettingsgraad in de industrie is nog onverminderd hoog. Daardoor wordt ook van deze sector een aanhoudende vraag naar bedrijfsruimten verwacht.

Figuur 11 Rendementen bedrijfsruimtemarkt 86,0% Hoge bezettingsgraad industrie en aanhoudende groei im- en export

…waardoor het aanbod weer daalt. Het aanbod van nieuwe bedrijfsruimten nam in 2007 voor het eerst sinds jaren af. De daling is grotendeels een gevolg van de hoge opname. De afname komt echter ook voort uit onttrekkingen als gevolg van sloop of herontwikkeling. De combinatie met de record opname in 2007 leidde ertoe dat het aanbod/opname niveau uitkwam op 2 waarmee de markt voor het eerst in lange tijd weer in evenwicht is. Verwacht wordt echter dat het hoge opnamevolume in 2008 en 2009 niet geëvenaard zal worden. Een beperkt lagere im- en exportgroei en een stabiliserende bezettingsgraad in de industrie zorgen voor een lagere opname van nieuwe bedrijfsruimten.

14%

84,5%

10%

83,0%

6%

81,5%

2%

80,0%

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008*2009*

-2%

Bezettingsgraad industrie (linker as)

import (rechter as)

Aanvangsrendement

export (rechter as)

Waardegroei (rechter as)

Markthuurgroei (rechter as)

in 2008 en 2009 lagere huurstijging.

Bron: ROZ/IPD CBS (Bezettingsgraad industrie van maand april).

Over de gehele linie zijn de markthuren in 2007 met 4,8% flink gestegen. Dit komt vooral door de hoge opname in dit jaar. Door de lagere opname de komende jaren stijgen de huren in 2008 en 2009 in mindere mate. Daarbij zijn landelijk grote verschillen te noteren. In de regio Schiphol stegen de huren in 2007 van € 80,- naar € 90,- per m2. Deze sterke stijging komt door een tekort aan moderne bedrijfsruimten in de nabije omgeving van de luchthaven. Landelijk ligt de gemiddelde huur rond € 50,-.

*Ramingen ING Economisch Bureau

Resumé bedrijfsruimtemarkt Hoewel de groei van de im- en export terugloopt, blijft er een aanhoudende vraag naar logistieke ruimten waardoor huren blijven stijgen. Als gevolg van ruimtegebrek op logistieke hotspots is het van belang dat nieuw aanbod wordt ontwikkeld op andere locaties om aan de vraag te kunnen voldoen.

Winkelmarkt Omzetgroei detailhandel neemt af… De detailhandel profiteert nog steeds van de hoge baanzekerheid en de loonstijgingen die hiermee gepaard gaan. Het dalende consumentenvertrouwen, lagere aandelenkoersen en de hogere- energie en zorgkosten hebben wel een negatief effect. Per saldo neemt de omzetgroei in de detailhandel in 2008 af tot 3,0% ten opzichte van 5,3% en 3,9% in respectievelijk 2006 en 2007.

Sectorvisie Vastgoedmarkt – 5

…maar vraag naar A-winkellocaties houdt aan… De vraag naar grote winkeloppervlakten blijft vooral op A-locaties groot. In de binnensteden met vooral veel kleine historische panden wordt het steeds moeilijker hieraan te kunnen voldoen waardoor de huren naar verwachting verder zullen stijgen (figuur 12). In Nederland is de Kalverstraat veruit de duurste winkelstraat. In 2007 werd tot € 2.200,- per m2 per jaar gevraagd. De grote Staat in Maastricht en de Lijnbaan in Rotterdam volgen op gepaste afstand met maximale huren van ongeveer € 1.500,- per m2 (figuur 13).

Figuur 12 Rendementen winkelmarkt 40

8%

30

6%

20

4%

10

2%

0

0%

Diverse buitenlandse retailers betreden sinds enkele jaren de Nederlandse markt. Zij streven vaak naar minimaal 5 tot 10 winkels in de belangrijkste winkelgebieden in de grootste steden. Dit drijft de huren extra op doordat de ruimte in deze gebieden beperkt is. Buitenlandse winkelketens laten zich niet afschrikken door de hoge huurprijzen. De Nederlandse huren zijn op toplocaties nog altijd veel lager dan andere Europese steden als Parijs, Londen, Milaan en verschillende Duitse steden. Naar verwachting zullen in Nederland de huren de komende jaren dan ook verder stijgen.

-10

-2%

-20

Dalend -4% consumentenvertrouwen -6%

Aanvangsrendementen stabiliseren

Bron: ROZ/IPD CBS (Consumentenvertrouwen van maand mei).

De aanvangsrendementen van winkelpanden zijn de afgelopen jaren door de forse belangstelling gedaald van 7,6% in 2000 naar 6,2% in maart 2008. De aanvangsrendementen tussen top-locaties zijn daarbij door de populariteit beduidend lager. Een belangrijke reden was dat de winkelmarkt ten opzichte van andere sectoren een geringe leegstand en een relatief hoge huurgroei kende. In deze periode groeiden de huren in de winkelmarkt met gemiddeld 2,4% ten opzichte van 1,6% in de bedrijfsruimte- en kantorenmarkt. Het is de verwachting dat de interesse voor winkelvastgoed zal aanhouden waardoor de aanvangsrendementen stabiliseren.

*Ramingen ING Economisch Bureau

…door vooral buitenlandse winkelketens.

-30 -40

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008* 2009*

-8%

Markthuurgroei (rechter as)

Consumentenvetrouwen (linker as) Waardegroei (rechter as)

Aanvangsrendement (rechter as)

Figuur 13 5 duurste winkelstraten in Nederland, 2007 � 2.500 � 2.200

� 2.000

Resumé winkelmarkt

� 1.500

De vraag naar winkelruimte op toplocaties blijft de komende jaren dus groot. Het aanbod kan nauwelijks uitgebreid worden doordat de belangrijkste winkelgebieden in de binnensteden liggen waar nauwelijks ruimte is. Het aanbod kan hierdoor niet aan de vraag voldoen waardoor een relatief hoge huur- en waardegroei verwacht wordt.

� 1.500

� 1.475

Maastricht Grote Staat

Rotterdam Lijnbaan

� 1.450

� 1.400

� 1.000

� 500

Woningmarkt

�0

Verdere toename aantal huishoudens Eind 2007 werd de 7 miljoenste woning in Nederland opgeleverd. Door een verdere daling van de huishoudgrootte, van 2,23 in 2008 naar 2,16 in 2015, en een nog steeds groeiende bevolking zal het aantal huishoudens verder toenemen. De bijbehorende vraag naar woonruimte zal hierdoor stijgen.

Amsterdam kalverstraat

Utrecht Maastricht Lange Kleine Staat Elisabethstraat

Bron: Jones Lang LaSalle, april 2008

Slechts 3 provincies met ruimere woningmarkt Sterke groei van het aantal appartementen In 2007 leek het er lange tijd op dat de woningbouwproductie nauwelijks zou stijgen ten opzichte van 2006. Door een record aantal opleveringen in december van meer dan 20.000 woningen werden toch meer dan 80.000 woningen gerealiseerd. Hierdoor is de doelstelling van de overheid bereikt (figuur 14). Vooral het aantal opgeleverde appartementen nam ten opzichte van 2006 fors toe met ruim 21%. Het aantal opgeleverde eengezinswoningen steeg met 5%. De forse toename van appartementen is goed nieuws voor de woningmarkt omdat tot 2015 vooral het aantal eenpersoonshuishoudens stijgt met in totaal bijna 14%. Het aantal meerpersoonshuishoudens neemt in deze periode met slechts 1,1% toe.

Verdere groei van de woningvoorraad is nodig om het woningtekort te verkleinen. Sinds de eeuwwisseling groeit de woningvoorraad en het aantal huishoudens in heel Nederland met gelijke tred (figuur 15). Regionaal verschillen de groeicijfers echter. Alleen in de provincies Limburg en Noord- en Zuid-Holland neemt de krapte af doordat er meer woningen worden gebouwd dan dat het aantal huishoudens groeit. De toch al hoge huizenprijzen in Noord en Zuid-Holland stegen echter de afgelopen jaren verder en lagen rond het Nederlandse gemiddelde. Dit geeft aan dat de

Sectorvisie Vastgoedmarkt – 6

verruiming in beide provincies slechts beperkt is. Limburg noteerde de laagste prijsstijging waaruit blijkt dat de huizenmarkt daar duidelijk is verruimd. In Groningen en Flevoland blijft de nieuwbouw ver achter bij de toename van het aantal huishoudens waardoor de woningmarkt steeds krapper wordt. Dit resulteerde in Groningen tot de hoogste gemiddelde prijsstijging van 8,6% in de periode 2000-2007.

Figuur 14 Afgegeven bouwvergunningen en gerealiseerde nieuwbouw 120.000

Ook in 2008 meer dan 80.000 nieuwbouwwoningen

100.000

Ook in 2008 minimaal 80.000 nieuwbouwwoningen

80.000

In 2007 is het aantal afgegeven vergunningen ten opzichte van 2006 met 9% gedaald naar 88.000. Ondanks deze afname is het aantal nog op te leveren woningen wel gestegen tot bijna 177.000. Op basis hiervan verwacht ING Economisch Bureau dat ook in 2008 de “80.000 grens” gehaald zal worden.

60.000 40.000

Huizenprijzen stijgen met 3% in 2008

20.000

In 2007 zijn de huizenprijzen met 4,2% gestegen (figuur 16). In april 2008 werden woningen voor een gemiddelde prijs van € 255.294,- verkocht. Dit is een prijsstijging van 3,8% ten opzichte van april vorig jaar. Voor heel 2008 wordt een verdere prijsstijging verwacht van 3%. Tot op heden heeft de kredietcrisis Nederlandse banken er niet toe bewogen de acceptatiecriteria voor hypotheken te verscherpen. Het lage consumentenvertrouwen, de stijgende rente en de afnemende koopkracht maakt huizenkopers wel voorzichtiger. Het aantal transacties is dan ook gedaald.

0

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008*

Particuliere opdrachtgever

Gereedgekomen

Private partijen

Toevoegingen totaal

Overheid en woningcorporaties

Onttrekkingen

Bron: CBS, *Raming ING Economisch Bureau

Laag rendement en risico op woningbelegging Woningvastgoed kent ten opzichte van ander vastgoed een relatief lage correlatie met de economische cyclus waardoor het minder last heeft van het grillige karakter van de economie. Het aanvangsrendement op woningen is gedaald tot 4,6% in maart 2008. Dit is het laagste rendement van alle verschillende deelsectoren. Dit lage rendement is voor een gespreide portefeuille echter acceptabel. Woningen zijn immers een goede “diversifier” voor een vastgoedportefeuille omdat de gebruikersvraag meer gedreven wordt door demografische ontwikkelingen en in mindere mate door economische factoren. Vanwege de aanhoudende populariteit van woningbeleggingen zullen de aanvangsrendementen ook in 2008 en 2009 naar verwachting laag blijven.

Figuur 15 Regionale krapte en huizenprijsstijgingen, 2000-2007

gemiddelde stijging huizenprijzen (joj)

9,0%

Figuur 16 Ontwikkeling huizenprijzen en inflatie 20%

8,5%

Groningen

Friesland Zeeland

8,0% 7,5%

Drenthe

7,0%

NoordBrabant Nederland

Overijssel Utrecht Gelderland

6,5%

ZuidHolland NoordHolland

6,0% Flevoland

Verkrapping van de woningmarkt

5,5%

Verruiming van de woningmarkt

5,0% Limburg 4,5% -4,0% -3,5% -3,0% -2,5% -2,0% -1,5% -1,0% -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5%

16%

verkrapping/verruiming woningmarkt 12% Bron: CBS, bewerkt door ING Economisch Bureau * % toename huishoudens -/- % toename woningvoorraad in de

8%

Huizenprijsstijgingen blijven beperkt

periode 2000-2007

4%

Resumé woningmarkt 0%

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008*2009*

Eéngezinswoningen Appartementen

Inflatie Woningen

Bron: CBS, *Ramingen ING Economisch Bureau

De vraag naar woonruimte blijft de komende jaren stijgen door een toenemend aantal huishoudens. De toenemende bouwproductie is nog veel te laag om de markt significant te verruimen. De krapte op de huizenmarkt blijft hierdoor bestaan waardoor de huizenprijzen zullen blijven stijgen. Weliswaar in mindere mate dan in het begin van deze eeuw.

Sectorvisie Vastgoedmarkt – 7

Juli 2008

Contact: Auteur: ING Economisch Bureau Maurice van Sante (020)-5768547 Branchemanager: ING Bank Branchemanagement Bouw & Vastgoed Jan van der Doelen (020)-6522014

Tabel 1 Economische kerngegevens Nederland, volumemutaties (%) Economische groei Consumptie Inflatie1 Werkloosheid (% beroepsbevolking) Korte rente (%, 3-maands)2 Lange rente (%, 10-jaars)2

2006 3,0 -0,9 (2,8*) 1,7 5,5 3,7 4,0

2007 3,5 2,1 1,6 4,5 4,7 4,3

2008 2,3 1,8 2,8 4,0 4,4 4,4

2009 1,5 1,3 3,0 4,3 3,7 4,2

Bron: ING Economisch Bureau, mei 2008 1 geharmoniseerde index, 2 jaarultimo, * gecorrigeerd voor afschaffing OZB

Disclaimer De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijk zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. De tekst is afgesloten op 7 juli 2008.

Sectorvisie Vastgoedmarkt – 8