Vastgoed CV APF IX De Kauwgomballenfabriek informatiememorandum Plaatsing in beperkte kring
In samenwerking met
2
Inhoudsopgave
1. Belangrijke informatie
4
2. Samenvatting
6
3. Risicofactoren
11
4. Vastgoed CV APF IX
15
5. Initiatiefnemer en gelieerde vennootschappen
16
6. Lingotto
19
7. Marktschets
20
8. Vastgoed
24
9. Financiële uitgangspunten
40
10. Fiscale aspecten
52
11. Juridische aspecten
58
12. Deelname
61
13. Betrokken partijen
63
Bijlagen - Bijlage 1 Curriculum Vitae directie APF International
64
- Bijlage 2 Concept Oprichting Commanditaire Vennootschap
66
- Bijlage 3 Concept Overeenkomst van beheer
81
- Bijlage 4 Concept Akte van oprichting van Beherend Vennoot Kauwgomballenfabriek BV
90
Definities
97
3
1. Belangrijke informatie
Mogelijke kopers van Participaties in Vastgoed CV APF IX worden nadrukkelijk gewezen op het feit dat aan een belegging niet alleen financiële kansen, maar ook financiële risico’s zijn verbonden. Mogelijke kopers van Participaties wordt geadviseerd het Informatiememorandum zorgvuldig te lezen, kennis te nemen van de volledige inhoud van het Informatiememorandum en daarnaast onafhankelijk advies in te winnen teneinde zich een afgewogen oordeel te vormen omtrent de aan de koop van de Participaties verbonden risico’s. APF International BV (de Initiatiefnemer) verklaart dat het Informatiememorandum, met uitzondering van de fiscale aspecten (hoofdstuk 10), onder haar verantwoordelijkheid is opgesteld en dat, voor zover haar redelijkerwijs bekend, de gegevens opgenomen in het Informatiememorandum in overeenstemming zijn met de werkelijkheid en geen gegevens zijn weggelaten waarvan door vermelding de strekking van het Informatiememorandum zou wijzigen. Niemand is gemachtigd om in verband met het Informatiememorandum informatie te verschaffen of verklaringen af te leggen die niet in het Informatiememorandum zijn opgenomen. Indien zodanige informatie is verschaft of zodanige verklaringen zijn afgelegd, dient op dergelijke informatie niet te worden vertrouwd als zijnde verstrekt of afgelegd door de Initiatiefnemer. Het Informatiememorandum en het aanbod van Participaties op basis daarvan houden onder geen enkele omstandigheid in, dat de in het Informatiememorandum vermelde informatie ook op een later tijdstip dan de datum van het Informatiememorandum nog juist is. De Initiatiefnemer zal, indien daartoe aanleiding bestaat, aanvullende informatie of een aanvullend informatiememorandum verkrijgbaar stellen. De verspreiding van het Informatiememorandum en de uitgifte van Participaties zijn beperkt tot Nederland en gericht op Nederlandse ingezetenen. Om deze redenen verschijnt het Informatiememorandum ook uitsluitend in de Nederlandse taal. Het Informatiememorandum houdt als zodanig geen aanbod in van Participaties of een uitnodiging tot het doen van een aanbod tot koop van Participaties aan een persoon in enig land waar dit volgens de aldaar geldende regelgeving niet is geoorloofd. Onverminderd de overige beperkingen die hierop van toepassing zijn, kunnen de verworven rechten van deelneming, om juridische redenen, slechts worden aangeboden, verkocht, overgedragen, verworven en/of geleverd tegen een tegenwaarde van ten minste € 50.000 per Vennoot. De verstrekking en verspreiding van het Informatiememorandum en het aanbod van Participaties kan in bepaalde rechtsgebieden onderworpen zijn aan juridische beperkingen. De Initiatiefnemer verzoekt eenieder die in het bezit komt van het Informatiememorandum, kennis te nemen van en zich te houden aan voornoemde beperkingen. De Initiatiefnemer aanvaardt geen enkele juridische aansprakelijkheid voor welke schending dan ook van enige zodanige beperking door wie dan ook, ongeacht of het een potentiële koper van Participaties betreft. Verwachtingen, prognoses, veronderstellingen, aannames en woorden van gelijke strekking, mogen in geen geval worden uitgelegd als een toezegging dan wel een garantie van de Initiatiefnemer waarop door een (potentiële) houder van Participaties mag worden vertrouwd c.q. worden afgegaan. Beleggers wordt uitdrukkelijk geadviseerd vóór aankoop van Participaties zich door een ter zake kundige adviseur te laten voorlichten. 4
Voor alle in het Informatiememorandum genoemde (geprognosticeerde) rendementen geldt het volgende: ‘De waarde van de belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten en uitgesproken verwachtingen bieden geen garantie voor de toekomst.’ Bij het opstellen van het Informatiememorandum heeft de Initiatiefnemer gebruik gemaakt van verschillende informatiebronnen die naar de mening van de Initiatiefnemer van voldoende kwaliteit waren. Dit sluit echter niet uit dat, ondanks het feit dat de Initiatiefnemer - voor zover mogelijk - de nodige zorg heeft betracht zich van de juistheid en volledigheid van de geraadpleegde bronnen te vergewissen, één of meer informatiebronnen onjuist en/of onvolledig kunnen zijn en er informatiebronnen aanwezig kunnen zijn met een afwijkende opinie. Alle verslagen, briefwisselingen en andere documenten en verklaringen waarnaar in het Informatiememorandum wordt verwezen, liggen ten kantore van de Initiatiefnemer ter inzage. Uitsluitend de Nederlandse rechter is bevoegd ten aanzien van geschillen met betrekking tot het Informatiememorandum en/of de uitgifte van Participaties. Het Informatiememorandum dient in samenhang met de Bijlagen te worden gelezen. In geval van discrepantie tussen de tekst van het Informatiememorandum en de Bijlagen van het Informatiememorandum zullen de Bijlagen, voor zover het overeenkomsten c.q. akten betreft, prevaleren. Tot het moment waarop de Participaties daadwerkelijk worden gekocht, kunnen potentiële beleggers geen rechten aan het Informatiememorandum ontlenen. APF International BV kan uitsluitend aansprakelijk worden gesteld, indien het Informatiememorandum misleidend, onjuist of inconsistent is.
APF International BV Amsterdam, augustus 2010
5
2. Samenvatting
Begrippen in het Informatiememorandum die beginnen met een hoofdletter hebben, tenzij uit de context uitdrukkelijk anders blijkt, de betekenis die daaraan is gegeven in de Definities (opgenomen als Bijlage). Deze samenvatting staat niet op zichzelf en dient in samenhang (als inleiding) te worden gelezen met hetgeen in de overige hoofdstukken en de Bijlagen van het Informatiememorandum is beschreven. De beslissing om te beleggen in Participaties in Vastgoed CV APF IX, dient gebaseerd te zijn op bestudering van het gehele Informatiememorandum en de Bijlagen. Een potentiële Vennoot is zelf verantwoordelijk voor zijn besluit om te beleggen in de CV. De opstellers van de samenvatting kunnen wettelijk aansprakelijk worden gesteld, doch enkel indien de samenvatting, wanneer zij samen met andere delen van het Informatiememorandum wordt gelezen, misleidend, onjuist of inconsistent is. 2.1 Vastgoed CV APF IX
Tezamen met de Beherend Vennoot vormen de Vennoten Vastgoed CV APF IX. Deze commanditaire vennootschap is een samenwerkingsverband naar Nederlands recht. Het doel van de CV is het realiseren van rendement door middel van de aankoop, exploitatie en verkoop van het Vastgoed. De aankoop, exploitatie en verkoop van het Vastgoed geschiedt, naar evenredigheid van ieders kapitaaldeelname, voor rekening en risico van de Vennoten. De CV beoogt op deze wijze de verkregen opbrengsten uit de aankoop, exploitatie en verkoop van het Vastgoed op een fiscaalvriendelijke manier te doen toekomen aan de houders van de Participaties, die op deze wijze een aantrekkelijk rendement op hun belegging kunnen realiseren. 2.2 Juridische aspecten
Het juridisch eigendom van het Vastgoed zal door Beherend Vennoot Kauwgomballenfabriek BV worden verkregen. Het economisch eigendom van het Vastgoed zal worden geleverd aan de CV door een vennootschap behorende tot het concern van Lingotto. Vennoten nemen deel door Participaties van Lingotto in de CV over te nemen. Hiermee wordt een financieringsmogelijkheid voor Lingotto en een beleggingsmogelijkheid gecreëerd voor in Nederland woonachtige particulieren en in Nederland gevestigde rechtspersonen. Deze kunnen door het houden van Participaties rendement realiseren. De Vennoten zijn de commanditaire vennoten van de CV. Als Beherend Vennoot treedt op Beherend Vennoot Kauwgomballenfabriek BV. APF International BV en Lingotto zijn de Beheerder van het Vastgoed en voeren gezamenlijk de directie over de Beherend Vennoot. De relatie tussen de CV en de Beheerder wordt vastgelegd in de Overeenkomst van Beheer.
6
Kerngegevens Vastgoed CV APF IX Juridische structuur
commanditaire vennootschap
Fiscale status
transparant (belastingheffing bij houder van Participaties)
Aantal Participaties
154
Participaties Lingotto
78
Participaties overige vennoten
76
Minimale afname overige vennoten
5 Participaties
Maximaal aantal overige vennoten
15
Overdraagbaarheid
Participaties zijn beperkt overdraagbaar
Koopprijs per Participatie
€ 50.000 (excl. 1% Plaatsingsvergoeding)
Totaal kapitaal Vennoten
€ 7.700.000
Inleg Lingotto
€ 3.900.000
Inleg overige vennoten
€ 3.800.000
Hypothecaire financiering
€ 17.786.780
Totale fondsinvestering
€ 25.486.780
Prognose exploitatierendement
gemiddeld 13,0% (enkelvoudig) per jaar
Prognose direct rendement (na aflossing)
gemiddeld 9,4% (enkelvoudig) per jaar
Prognose totaalrendement
gemiddeld 14,5% (enkelvoudig) per jaar
Preferent rendement
gemiddeld 13,0% (enkelvoudig) per jaar
Beleggingshorizon
tien jaar (met tussentijdse verkoop als mogelijkheid)
De CV wordt aangegaan voor onbepaalde tijd, hoewel de beleggingshorizon tien jaar is. Na verkoop van het Vastgoed zal de CV worden geliquideerd. De doelstellingen van de CV zijn vastgelegd in de CV-overeenkomst. Een wijziging van de doelstellingen is enkel mogelijk indien alle Vennoten hier unaniem toe beslissen. Participaties zijn verhandelbaar, zij het beperkt. De Initiatiefnemer en/of de CV zullen geen Participaties (in)kopen van de Vennoten. Ook zal er geen markt worden onderhouden voor verhandeling van de Participaties. APF International BV is voor het aanbieden van Participaties, vanwege de deelname van tenminste € 250.000 (er kan alleen worden geparticipeerd indien er vijf of meer Participaties van € 50.000 worden verkregen) niet vergunningplichtig onder de Wft en staat daardoor niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM).
7
Beleggers Commanditaire Vennoten
49% 51%
100%
Directie
Beherend Vennoot Kauwgomballenfabriek BV
Vastgoed CV APF IX
Economisch eigendom
APF International
Lingotto
Vastgoed
Juridisch eigendom
Alle in bovenstaande structuur genoemde entiteiten, met uitzondering van Lingotto en APF International BV, zullen speciaal worden opgericht voor deze beleggingsstructuur en zullen geen overige activiteiten hebben. Op de website van APF International BV zijn de statuten van APF International BV te vinden, alsmede een uittreksel uit het Handelsregister van de Kamers van Koophandel. Deze informatie is eveneens kosteloos op te vragen bij APF International BV. APF International BV werkt voor de juridische, fiscale en bouwtechnische beoordeling, de plaatsing en de totstandkoming van haar beleggingsproducten uitsluitend samen met gerenommeerde en ervaren partijen. Voor een overzicht van de betrokken partijen wordt verwezen naar hoofdstuk 13. Voor alle in het Informatiememorandum genoemde (geprognosticeerde) rendementen geldt het volgende: ‘De waarde van de belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten en uitgesproken verwachtingen bieden geen garantie voor de toekomst.’ 2.3 Vastgoed
De Kauwgomballenfabriek is een herontwikkeling van de oude Maple Leaf-fabriek, ter grootte van circa 17.829 m² verhuurbaar vloeroppervlak in Amsterdam Overamstel. Inmiddels is dit bedrijfsverzamelgebouw verhuurd aan circa 60 verschillende huurders uit de creatieve sector/industrie, waaronder Q-Music, EMI en Millward Brown. APF International BV is van mening dat het gekozen object volledig aan haar selectiecriteria voor bedrijfsverzamelgebouwen voldoet. Deze selectiecriteria kunnen als volgt worden geformuleerd: ■ Courant vastgoed; ■ Goede locatie en bereikbaarheid; ■ Voldoende parkeergelegenheid; en ■ Aantrekkelijke aanvangsrendementen.
8
2.4 Exploitatierendement
Het geprognosticeerde exploitatierendement bedraagt 13,0% gemiddeld enkelvoudig per jaar gedurende de Looptijd. Het exploitatierendement is het exploitatieresultaat vóór aflossingen, gedeeld door het commanditair kapitaal, op jaarbasis berekend en uitgedrukt in een percentage. 2.5 Direct Rendement
Het geprognosticeerde Direct Rendement ná aflossing bedraagt 9,4% gemiddeld enkelvoudig per jaar gedurende de Looptijd. Het Direct Rendement is de contante uitkering aan de Vennoot in enig jaar uit de exploitatie van het vastgoed van de CV, gedeeld door de deelname in het kapitaal van de Vennoot (exclusief Plaatsingsvergoeding), op jaarbasis berekend en uitgedrukt in een percentage. Na vaststelling van de jaarrekening door de vergadering van Vennoten wordt het jaarlijkse Direct Rendement, indien en voor zover er voldoende liquiditeiten aanwezig zijn, verdeeld onder de Vennoten. Als voorschot ontvangen de Vennoten in beginsel een interim-uitkering op kwartaalbasis. 2.6 Indirect Rendement
Naast Direct Rendement is het ook de intentie om Indirect Rendement uit te keren na verkoop van het Vastgoed. Doel van de CV is het beleggen in het Vastgoed met een beleggingshorizon van in beginsel tien jaar. Vóór het einde van deze periode zullen voorbereidingen worden gestart voor de verkoop van het Vastgoed, zoals (een opdracht tot) het zoeken van potentiële kopers. In bijzondere gevallen, indien de situatie daartoe aanleiding geeft, kan de vergadering van Vennoten besluiten tot het tussentijds te gelde maken van het Vastgoed en tot uitkering aan de Vennoten over te gaan, doch slechts op voorstel van de Beherend Vennoot en na een advies van de Beheerder en met een meerderheid van ten minste vijfenzeventig procent (75 %) van alle stemmen die zouden kunnen worden uitgebracht indien alle Vennoten ter vergadering aanwezig of vertegenwoordigd zouden zijn. De na verkoop in de CV resterende liquiditeiten worden verdeeld onder de Vennoten naar rato van ieders kapitaaldeelname, onder aftrek van de eventuele Overwinstdeling voor de Beheerder. De Overwinstdeling is gelijk aan 20% van de overwinst nadat het Vastgoed is verkocht en nadat de Vennoten naar evenredigheid van de door hen gehouden Participaties ten minste het Preferent Rendement van 13,0% en hun inleg retour hebben ontvangen. Uitgaande van de prognose in het realistisch verkoopscenario zal het Indirect Rendement gemiddeld 5,1% (enkelvoudig) per jaar bedragen. Omdat het Direct Rendement 9,4% bedraagt, wordt het Totaalrendement dan 14,5% (enkelvoudig) per jaar (de som van het gemiddelde Direct Rendement en het Indirect Rendement). 2.7 Fiscaal
Uitgangspunt is dat de CV transparant is voor Nederlandse fiscale doeleinden. Dit betekent dat het resultaat van de CV rechtstreek bij de Vennoten in de heffing van inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting wordt betrokken. 9
In Nederland woonachtige natuurlijke personen worden in beginsel in de Nederlandse inkomstenbelasting betrokken (box 3) naar rato van hun deelname. In Nederland gevestigde vennootschappen zijn in beginsel aan de Nederlandse vennootschapsbelasting onderworpen op grond waarvan netto-inkomsten zijn belast en eventuele negatieve resultaten aftrekbaar zijn. Bij deelname in de CV is aanwending van een herinvesteringsreserve (die is ontstaan door de eerdere verkoop van beleggingsvastgoed) in beginsel mogelijk, indien aan de voorwaarden is voldaan zoals genoemd in de Wet inkomstenbelasting 2001. 2.8 Risicofactoren
Beleggen brengt risico’s met zich mee. Dit geldt ook voor het houden van Participaties in de CV. De belangrijkste risico’s die verbonden zijn aan het beleggen in vastgoed zijn waardeschommelingen van het vastgoed en algemene economische ontwikkelingen. Deze factoren kunnen in meer of mindere mate invloed hebben op de waarde en het resultaat. Daarnaast zijn er de afgeleide risico’s die bij het exploiteren van vastgoed voorkomen, zoals debiteurenrisico, leegstandsrisico, restwaarderisico, beheer- en exploitatierisico, milieurisico, risico omtrent huuropbrengsten, aansprakelijkheidsrisico, renterisico, politiek risico, risico van ruimtelijke ordening, indexrisico en solvabiliteitsrisico. 2.9 Deelnemen in Vastgoed CV APF IX
APF International BV draagt namens Vastgoed CV APF IX zorg voor de plaatsing van de Participaties, onder begeleiding van Adviesgroep Reyersen van Buuren bv. Adviesgroep Reyersen van Buuren bv is als beleggingsonderneming geregistreerd bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Deelnemen in Vastgoed CV APF IX kan met minimaal vijf Participaties van € 50.000 (te vermeerderen met 1,0% Plaatsingsvergoeding). Vennoten kunnen zowel natuurlijke als rechtspersonen zijn. Voor beide categorieën beleggers is een inschrijfformulier bijgevoegd.
10
3. Risicofactoren
Naast de overige informatie zoals in het Informatiememorandum opgenomen, dienen de navolgende factoren zorgvuldig in overweging te worden genomen bij het beoordelen van een belegging in vastgoed. 3.1 Algemeen
Aan beleggingen in vastgoed zijn in beginsel risico’s verbonden. De belangrijkste risico’s die verbonden zijn aan het beleggen in vastgoed, zijn waardeschommelingen van het onroerend goed en algemene economische ontwikkelingen. Deze factoren kunnen in meer of mindere mate invloed hebben op de waarde en het resultaat. Potentiële Vennoten dienen de risico’s verbonden aan de belegging, zoals in hoofdlijnen omschreven in het Informatiememorandum, te bestuderen, te overwegen en te aanvaarden voordat zij besluiten al dan niet tot inschrijving over te gaan. Een ieder dient op basis van zijn persoonlijke (financiële) situatie te besluiten of het kopen van Participaties in overeenstemming is met zijn uitgangspunten op het gebied van aanvaardbare risico’s, aan te houden liquiditeiten, (beperkte) zeggenschap en langetermijnbeleggingen. Naast de in dit hoofdstuk beschreven risico’s kunnen zich uiteraard ook andere omstandigheden voordoen die ertoe leiden dat de uitgangspunten bij het opstellen van het Informatiememorandum, niet langer onverkort van toepassing zijn. Dergelijke omstandigheden kunnen tot gevolg hebben dat het rendement lager uitvalt dan geprognosticeerd of dat zelfs verlies wordt geleden op de inleg. Een Vennoot kan niet gehouden worden tot het verrichten van aanvullende betalingen en/of stortingen op zijn Participaties. Het maximale verlies voor een Vennoot is daarom het bedrag dat hij voor zijn Participaties heeft betaald (inclusief Plaatsingsvergoeding). Hieronder worden de belangrijkste risico’s beschreven die van toepassing zijn. 3.2 Economische ontwikkelingen
Economische ontwikkeling is één van de belangrijkste factoren bij de waardeontwikkeling van vastgoed. Economische ontwikkeling kan worden omschreven als het algemene economische klimaat waarin de vastgoedmarkt zich bevindt. Het economische klimaat is zowel van invloed op de vraag en aanbod van het vastgoed als op de verhuurmarkt. Het risico van economische ontwikkelingen is groter naarmate de beleggingen zich concentreren op in bepaalde soorten beleggingen of beleggingen op bepaalde markten. Onder het risico van economische ontwikkeling wordt ook begrepen het risico op perioden die zich kenmerken door uitzonderlijke marktomstandigheden of grote onrust op de diverse markten. Deze uitzonderlijke marktomstandigheden of grote onrust kunnen tot gevolg hebben dat vraag naar bepaalde beleggingen, en daarmee de waarde, sterk terugloopt. Dit kan tot gevolg hebben dat de handelskoers daalt of dat bepaalde beleggingen niet tegen een redelijke prijs verkocht kunnen worden.
11
3.3 Ruimtelijke ordening
De overheid speelt, door het al dan niet vrijgeven van locaties, een regulerende rol op de vastgoedmarkt. Indien de overheid teveel locaties vrijgeeft, heeft dit een negatief effect op de bezettingsgraad en de huurprijzen. 3.4 Leegstand
Leegstand kan ontstaan door het niet verlengen of het tussentijds beëindigen van huurcontracten, of door het niet verhuren van nieuw opgeleverde ruimte. Het risico van leegstand en van langere perioden van leegstand neemt toe bij een neergaande conjunctuur. In geval van leegstand worden er inkomsten misgelopen, terwijl de meeste lasten (zoals de hypotheekrente) gewoon doorlopen. Bovendien dient het Vastgoed in verhuurbare staat gehouden te worden. 3.5 Huuropbrengsten
Het risico dat de huuropbrengsten niet op peil kunnen worden gehouden, wordt voornamelijk beïnvloed door de mate van leegstand. Daarnaast kan het op peil houden van de huuropbrengsten worden beïnvloed door de kwaliteit van de huurders, de duur van de huurcontracten, het marktconform zijn van de huren en door veranderingen in de status van de locatie. Het risico van toekomstige huurderving zal aanzienlijk toenemen indien sprake is van verhuur tegen hogere huren dan geldende markthuren en van een neergaande conjunctuur. Bij eventuele verlenging van de huurcontracten zal dit een neerwaartse druk op de huurinkomsten tot gevolg kunnen hebben indien er een herziening van de huur wordt doorgevoerd op basis van de dan geldende markthuur. Ook zal een veranderende omgeving, indien dit een verslechtering van de locatie tot gevolg heeft, de (toekomstige) huuropbrengsten negatief beïnvloeden. 3.6 Indexrisico
De ontwikkeling van de huurinkomsten is afhankelijk van de Nederlandse CBS-prijsindex. De stijging van deze index wordt veroorzaakt door een complex van factoren waaronder, maar niet beperkt tot, de inflatie. De ontwikkeling van de kosten is afhankelijk van de inflatie. De huuropbrengsten bepalen in belangrijke mate het Direct Rendement en Indirect Rendement. De in de prognoses gehanteerde indices zijn gebaseerd op een historisch gemiddelde en op toekomstverwachtingen van APF International BV. 3.7 Solvabiliteitsrisico
Aangezien de CV overeenkomsten aangaat met derden en als gevolg daarvan afhankelijk is van de solvabiliteit van een aantal van deze derden, bestaat het risico dat deze derden hun verplichtingen tegenover de CV niet, of althans niet tijdig, kunnen nakomen. Onder deze derden dienen onder meer de huurders te worden begrepen. 3.8 Renterisico
Indien gebruik gemaakt wordt van het zogenoemde hefboomeffect door een vastgoedportefeuille deels met vreemd vermogen te financieren, is het directe resultaat onder meer afhankelijk van rentebewegingen. Bij een hogere rente zullen de financieringslasten toenemen. 12
De CV heeft het renterisico beperkt door het renteniveau van de financiering voor vijf jaar vast te leggen. Daarnaast bestaat er een relatie tussen de waarde van het onroerend goed en het niveau van de geld- en kapitaalmarktrente. Een stijging van de rente vergroot het risico van dalende vastgoedprijzen. Een daling van de vastgoedprijzen kan leiden tot een neerwaartse druk op het Indirect Rendement. 3.9 Aansprakelijkheidsrisico
De Vennoten in de CV zijn niet hoofdelijk aansprakelijk voor eventuele tekorten van de CV. Deze aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag van hun inleg indien zij geen beheers-, bestuurs-, of beschikkingshandelingen verrichten. 3.10 Milieurisico
De CV loopt in beginsel geen milieurisico omdat zij geen eigenaar is van de grond. Hierbij is het uitgangspunt dat de CV niet de vervuiler is. 3.11 Valutaschommelingen
Er worden uitsluitend contracten aangegaan in euro’s. Hierdoor bestaat er geen valutarisico. 3.12 Beheer- en exploitatierisico
Omdat het Vastgoed op het gewenste onderhoudsniveau moet worden gehouden of omdat van overheidswege eisen worden gesteld aan de technische staat van het Vastgoed, loopt de CV het risico dat de onderhoudskosten zullen stijgen. Normaal onderhoud wordt ten laste van het resultaat gebracht. Ingrijpende renovaties worden geactiveerd. Het dagelijks klein onderhoud komt op basis van de huurovereenkomsten voor rekening van de huurders. Dit geldt eveneens voor de contracten die zijn afgesloten voor het onderhoud van de installaties. In de geprognosticeerde exploitatie wordt 5% van de huurinkomsten gereserveerd voor eventueel onderhoud. Voor deze prognose is gebruik gemaakt van eigen expertise. 3.13 Verzekerbare risico’s
De opstal wordt gedurende de Looptijd - mocht het Vastgoed na expiratie van de Looptijd nog niet zijn vervreemd, gedurende de tijd erna tot het moment van vervreemding – verzekerd met een brand- en aansprakelijkheidsverzekering. Het verzekerde bedrag zal gelijk zijn aan de herbouwkosten van de opstal. Tevens wordt een aanvullende dekking overeengekomen van tenminste één jaar huur ter compensatie van mogelijke huurderving. Dit verzekerde bedrag, inclusief de aanvullende dekking, zal jaarlijks worden geïndexeerd. 3.14 Spreidingsrisico
Er wordt belegd in circa 20.000 m2 vastgoed op één locatie. Er zijn circa 60 huurcontracten afgesloten. Er kan derhalve gesteld worden dat er sprake is van een goede spreiding van huurders maar een beperkte spreiding voor wat betreft locaties. 13
3.15 Liquiditeitsrisico
Bij tussentijdse tegenvallers in de exploitatie kan de geprognosticeerde uitkering in enig jaar in gevaar komen. 3.16 Risico van beperkte verhandelbaarheid
De Participaties zijn niet via een gereglementeerde markt verhandelbaar. Ook kunnen deze niet door bemiddeling van de uitgevende instelling worden verhandeld. Wel kunnen deze onderhands worden verhandeld, zij het alleen met toestemming van de overige Vennoten. De consequentie hiervan is dat de Participaties beperkt verhandelbaar zijn en de belegging als illiquide dient te worden beschouwd. Dit risico wordt ook wel een ’lock-up risico‘ genoemd. 3.17 Overige risico’s
In het algemeen bestaat het risico dat de CV wordt getroffen door Nederlandse wetswijzigingen. De wet- en regelgeving waaraan voornoemde partijen zijn onderworpen, hebben onder meer betrekking op milieu-, veiligheids- en onderhoudsnormen, de rechten van huurders, het functioneren van vastgoedmarkten, beleggingsinstellingen en belastingen. Geen zekerheid kan worden gegeven dat de wet- en regelgeving, dan wel de interpretatie, uitvoering of wijziging van bestaande wet- en regelgeving, niet zal leiden tot extra kosten of geen andere nadelige gevolgen zal hebben voor het beheer van het Vastgoed. De persoonlijke situatie van een Vennoot wordt bepaald door een complex van factoren en kan daarom afwijken van wat in het Informatiememorandum is vermeld. Daarom wordt een specifiek advies (door de eigen (belasting) adviseur) over de (fiscale) effecten van deelname in de CV aanbevolen.
14
4. Vastgoed cv apf ix
Vastgoed CV APF IX is een commanditaire vennootschap naar Nederlands recht en een instelling voor collectieve belegging in vastgoed. Het doel van de CV is - kort samengevat - het realiseren van rendement door middel van de aankoop, exploitatie en verkoop van het Vastgoed gedurende de Looptijd. Vóór het einde van deze periode zullen voorbereidingen worden opgestart voor de verkoop van het Vastgoed, zoals (een opdracht tot) het zoeken van potentiële kopers. In bijzondere gevallen, indien de situatie daartoe aanleiding geeft, kan de vergadering van Vennoten besluiten tot het geheel of gedeeltelijk te gelde maken van de vermogensbestanddelen van de CV en tot uitkering aan de Vennoten, doch slechts op voorstel van de Beherend Vennoot, na een advies van de Beheerder en met een meerderheid van ten minste vijfenzeventig procent (75%) van alle stemmen die zouden kunnen worden uitgebracht indien alle Vennoten ter vergadering aanwezig of vertegenwoordigd zouden zijn. De mogelijkheid bestaat dat de Beheerder het Vastgoed niet binnen de gestelde periode (Looptijd) kan verkopen. Indien het Vastgoed niet aan het einde van de Looptijd is verkocht, zullen de activiteiten, zonder dat aan nadere formaliteiten dient te worden voldaan, worden voortgezet. Het staat derhalve geenszins vast dat de Looptijd van de CV beperkt is tot tien jaar en dat na die tien jaar een einduitkering zal plaatsvinden. De CV wordt aangegaan voor onbepaalde tijd. Echter na verkoop van het Vastgoed zal de CV worden geliquideerd. De doelstellingen van de CV zijn vastgelegd in de CV-overeenkomst. Een wijziging van de doelstellingen is enkel mogelijk indien alle Vennoten hier unaniem toe besluiten. De CV investeert uitsluitend in het Vastgoed zoals nader omschreven in hoofdstuk 8. De CV zal het Vastgoed direct in eigendom verwerven en zal geen deelnemingen in andere rechtspersonen aanhouden. Totaal worden 154 Participaties van € 50.000 uitgegeven aan een groepsvennootschap van Lingotto. Lingotto stelt 76 Participaties beschikbaar voor verkoop aan Vennoten. De minimale afname is vijf Participaties. Er zullen na de eerste uitgifte van 154 Participaties aan Lingotto geen nieuwe Participaties worden uitgegeven. Het Vastgoed is door Lingotto ingebracht in de CV tezamen met de hypothecaire financiering (zie hoofdstuk 9). Aan de CV zijn overigens geen beleggingsbeperkingen opgelegd. Met APF International BV en andere betrokken partijen zijn geen ‘nauwe banden’ anders dan omschreven in dit Informatiememorandum. Ook zijn zij – op andere wijze dan in dit Informatiememorandum vermeld – geen ‘gelieerde partijen’ te noemen. De CV is een zelfstandige onderneming. Zij is geen andere verplichtingen aangegaan dan in dit Informatiememorandum omschreven. De CV zal bij aanvang kantoor houden op het adres van de Beherend Vennoot (zie hoofdstuk 13). Er bestaan geen (potentiële) belangenconflicten tussen de verplichtingen jegens de CV of de belangen dan wel andere verplichtingen van APF International BV en Lingotto en haar bestuurders of aandeelhouders. Er is derhalve geen sprake van transacties met verbonden partijen anders dan omschreven in dit Informatiememorandum. Omdat de CV nog dient te worden aangegaan, is er op de datum van publicatie van dit Informatiememorandum nog geen historische financiële informatie ten aanzien van de CV beschikbaar. 15
5. I nitiatiefnemer en gelieerde vennootschappen
APF International BV, ingeschreven in het Handelsregister van de Kamers van Koophandel onder nummer 34203223, is een op 26 februari 2004 opgerichte vennootschap, die fondsen initieert die direct dan wel indirect beleggen in duurzame en solide verhuurde vastgoedobjecten in Nederland en andere Europese landen. Sinds haar oprichting heeft APF International BV de volgende acht vastgoedfondsen met succes geplaatst: ■ Vastgoed Maatschap APF I (Nederlands vastgoed); ■ Vastgoed Maatschap APF II (Nederlands vastgoed); ■ Vastgoed CV APF III (Frans vastgoed); ■ Vastgoedbeleggingsmaatschappij APF IV NV (Belgisch vastgoed, inmiddels afgerond met een gemiddeld
jaarlijks rendement van ruim 16%); ■ Vastgoedfonds APF V BV (Hongaars vastgoed); ■ Vastgoed Maatschap APF VI (Nederlands vastgoed); ■ Vastgoed CV APF VII (Nederlands vastgoed); en ■ Vastgoed Maatschap APF VIII (Frans vastgoed).
Uitgebreide informatie over deze projecten is te vinden op www.apf-international.nl. De totale fondsinvestering van deze vastgoedfondsen bedroeg bij aankoop circa € 163 miljoen. Het totale ingelegde eigen vermogen bedroeg circa € 60 miljoen. APF International BV fungeert als beheerder van deze fondsen. Daarnaast is zij beherend vennoot van Vastgoed CV APF III en vormt zij het bestuur van een aantal rechtspersonen in de investeringsstructuren van Vastgoedfonds APF V BV, Vastgoed CV APF VII en Vastgoed Maatschap APF VIII. APF International BV is eveneens beheerder van Vastgoed Maatschap La Gare en Fotex Netherlands BV. APF International BV wordt geleid door drie directieleden met een lange staat van dienst op het gebied van de aan- en verkoop van vastgoed, het beheer van vastgoed en de structurering van vastgoedfondsen. De heer J. Th. Ladenius (1944) is actief geweest als ontwikkelaar en stond aan de basis van de vastgoedmaatschappen van AKRONned en de heer drs. K. Streefkerk (1942) is oprichter en jarenlang bestuursvoorzitter geweest van de beursgenoteerde vastgoedbeleggingsfondsen VastNed Retail NV en VastNed Offices NV. De heer mr. W.A.C. Karreman (1976) is vanaf 1999 werkzaam geweest als fiscaal jurist bij Arthur Andersen en haar rechtsopvolger in Nederland, Deloitte Belastingadviseurs BV, met als belangrijkste specialisatie het structureren
16
van (internationale) vastgoedfondsen. In Bijlage 1 is een meer uitgebreid Curriculum Vitae van de directie van APF International BV opgenomen. De certificaten van aandelen in APF International BV worden ten tijde van het verschijnen van het Informatiememorandum gehouden door Ladenius Holding BV (45%), Streefkerk Holding BV (45%) en Karreman Management en Holding BV (10%). De heren Ladenius, Streefkerk en Karreman houden in privé alle aandelen in respectievelijk Ladenius Holding BV, Streefkerk Holding BV en Karreman Management en Holding BV. APF International BV treedt op als Initiatiefnemer en medebeheerder van de CV en vormt samen met Lingotto de directie van Beherend Vennoot Kauwgomballenfabriek BV. APF International BV is contribuant van de Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (STV) en onderschrijft de gedragscode die door deze stichting is opgesteld. In dit verband wordt verwezen naar de website van APF International BV: www.apf-international.nl. Op deze website zijn, naast een link naar de website van de STV waar de gedragscode is te vinden, ook de statuten van APF International BV te vinden, alsmede de statuten van alle tot de beleggingsstructuur van Vastgoed CV APF IX behorende entiteiten, uittreksels uit het Handelsregister van de Kamers van Koophandel en het Informatiememorandum. Deze informatie is eveneens zonder kosten op te vragen bij APF International BV. De informatie verstrekt in het Informatiememorandum is niet door de STV beoordeeld (er geldt een vrijstelling bij plaatsingen vanaf € 250.000). APF International BV werkt voor de juridische, fiscale en bouwtechnische beoordeling, de plaatsing en de totstandkoming van haar beleggingsproducten uitsluitend samen met gerenommeerde en ervaren partijen. Voor een overzicht van de betrokken partijen wordt verwezen naar hoofdstuk 13. De personen belast met het bestuur, leiding of toezicht bij de Initiatiefnemer (en de betrokken rechtspersonen) zijn in de afgelopen vijf jaren niet betrokken geweest bij fraude, misdrijven, faillissementen, surséances of liquidaties (afgezien van de vrijwillige liquidaties van afgeronde vastgoedfondsen: Vastgoedbeleggingsmaatschappij APF IV NV, een aantal fondsen van AKRONned en een aantal fondsen van Lencor Estates). APF International BV heeft geen onafhankelijke toezichthouder. De integriteit en deskundigheid van de heren Ladenius en Streefkerk, directieleden van APF International BV, zijn door de AFM en/of DNB getoetst in het kader van de plaatsing van Vastgoed Maatschap APF I, Vastgoed Maatschap APF II
17
en in het kader van het verkrijgen van een doorlopende vergunning van de AFM. Deze toetsing heeft in het verleden ook plaats gevonden in verband met de AKRONned-maatschappen, de VastNed-maatschappen en de beursfondsen van VastNed. APF International BV stemt de kwaliteit van dienstverlening af op de wensen van haar beleggers. Desondanks kan het soms voorkomen dat een belegger minder of helemaal niet tevreden is over de geleverde service en/of informatie. In dit kader heeft APF International BV een klachtenprocedure opgesteld welke te vinden is op haar website (www.apf-international.nl).
18
6. LINGOTTO
Lingotto is gespecialiseerd in de ontwikkeling van binnenstedelijke en multifunctionele gebouwen. Zij is werkzaam in de woning-, winkel- en kantorenmarkt. Naast nieuwbouw is Lingotto actief in de herontwikkeling van bestaande panden en winkelcentra. Lingotto is een onderneming die zich concentreert op projecten in een stedelijke context met gemengde bestemming. Zij ontwikkelt voor eigen portefeuille en in samenwerking met een eindgebruiker. Daarnaast treedt zij op als gedelegeerd ontwikkelaar en bestuurt zij namens een opdrachtgever het project. Lingotto houdt zich bezig met de gebouwde omgeving. De gebouwen van Lingotto kenmerken zich door durf, flexibiliteit en creativiteit. Bij de ontwikkeling van projecten speelt de positionering en marketing van meet af aan een belangrijke rol. Als deze goed bestuurd worden, wordt het mogelijk om ambitieus uit de conceptfase ook daadwerkelijk te realiseren. De kracht van Lingotto is dat zij als kleine organisatie snel op actuele situaties kan inspelen en een snel besluitvormingsproces kent. De naam Lingotto weerspiegelt de aard van haar ontwikkelingsprojecten. Deze naam is ontleend aan de FIATfabriek in Turijn uit 1923. Dit gebouw was met fabriek en testbaan één van de eerste multifunctionele gebouwen. In de jaren negentig is dit gebouw door Renzo Piano getransformeerd tot een multifunctioneel centrum met kantoren, winkels, hotels, universiteit, museum, congres- en tentoonstellingsruimte etc. Het gebouw is hiermee een voorbeeld van een multifunctioneel gebouw, flexibel en veranderbaar in de tijd, een motto dat Lingotto hanteert. Lingotto treedt op als verkoper, medebeheerder en medebelegger van de CV. De vennootschap houdt circa 51% van de Participaties in Vastgoed CV APF IX en is enig aandeelhouder van Beherend Vennoot Kauwgomballenfabriek BV. De vennootschap vormt samen met APF International BV de directie van Beherend Vennoot Kauwgomballenfabriek BV. De directie van Lingotto wordt gevormd door heren Bob Jansen en Frank van Beek die ten tijde van het schrijven van het Informatiememorandum eveneens enig aandeelhouder zijn van Lingotto. Meer informatie over Lingotto is te vinden op: www.lingotto.nl.
Bob Jansen (l.) Frank van Beek (r.)
19
7. Marktschets
7.1 Amsterdam Amstel Business Park
Het Amstel Business Park bestaat uit drie deelgebieden: Amstel I, II en III. Amstel I, het oudste deel, ligt tegen Amsterdam aan. Het terrein wordt gekenmerkt door kleinere en oudere gebouwen. Gebruikers zijn van diverse pluimage. Ook bevinden zich er autobedrijven en grootschalige detailhandel. De gemeente is een belangrijke gebruiker van het terrein: een van de pompstations van de waterleiding is op het terrein gevestigd. Een belangrijke ontwikkeling van het deelgebied is de ontwikkeling van het onderhavige project De Kauwgomballenfabriek. Mede door deze ontwikkeling is dit gebied een aantrekkelijke vestigingslocatie geworden voor bedrijven in de creatieve sfeer. Amstel II, dat formeel op grondgebied van de gemeente Ouder-Amstel ligt, is een gemengd terrein. Naast bedrijfsruimten bevinden zich ook kantoren op het terrein. De gebouwen zijn over het algemeen wat ouder, maar een deel van de kantoorgebouwen is gemoderniseerd. Dit betreft een aantal gebouwen in de omgeving van het metrostation Overamstel. In het gebied van de Van der Madeweg en Ellermanstraat is een aantal groothandels gevestigd, o.a. de horecagroothandel de Makro. De gemeente heeft de infrastructuur op het terrein gerevitaliseerd (S111, de Holterbergweg).
20
Amstel III tenslotte is een terrein met vooral logistieke bedrijven. Doordat het gebied wordt gescheiden van Amstel I en II door de spoorlijn, de voetbalcomplexen van Ajax en een golfbaan, maakt het eerder deel uit van het kantorengebied Zuidoost. Desalniettemin hoort het formeel bij het Amstel Business Park. Mede door de goede bereikbaarheid is het terrein redelijk populair als vestigingslocatie. 7.1.1 Aanbod Het aanbod op Amsterdam Business Park bedraagt momenteel ongeveer 29.000 m2. Dit is nagenoeg gelijk aan het aanbod van een jaar eerder. De leegstand betreft in de regel relatief kleinere kantoorunits. Het afgelopen kwartaal is er circa 10.100 m2 opgenomen op Amstel Business Park, in 2008 was dit nog 15.000 m2 in een heel jaar. 7.1.2 Huurprijsontwikkeling bedrijfsruimte en kantoorruimte De huurprijsontwikkeling voor bedrijfsruimte in Amsterdam laat de afgelopen jaren een gevarieerd beeld zien. Waar het Westelijk havengebied door een oplopend aanbod de huurprijs voor verouderde objecten ziet dalen, neemt deze in Zuidoost door een gebrek aan geschikte ruimte toe. Ondanks de verruiming en de huidige economische ontwikkelingen is de behoefte aan hoogwaardige bedrijfsruimte in Amsterdam nog steeds aanwezig. De huurprijzen voor bedrijfsruimte in Amsterdam liggen tussen de € 40 en € 60 per m2 per jaar, met tophuren van rond € 80 per m2 per jaar. Waarbij leeftijd, ligging en kwaliteit van het gebouw bepalend zijn voor de exacte hoogte van de prijs. De kantorenmarkt in Amsterdam-Oost bestaat uit de omgeving van de Weesperstraat, Wibautstraat (Wibaut-as), Prins Bernhardplein, de Omval en het Amstel Business Park. De totale voorraad bedraagt ongeveer 450.000 m2. De meest opvallende locatie is de Omval bij het Amstelstation, die de omgeving een hoogwaardige uitstraling verschaft. De Omval is een relatief klein kantorenpark met enkele prestigieuze kantoortorens zoals de Breitnertoren en de Rembrandttoren. Door de ligging aan het Amstelstation is het kantorenpark per openbaar vervoer goed bereikbaar. Enkele grote huurders in het gebied zijn Philips, Getronics, Mirant Europe, Delta Lloyd en Rabobank. Leegstand kent dit gebied nauwelijks; de opname is daarom laag. Momenteel wordt er slechts 2.200 m2 aangeboden en het afgelopen jaar zijn er geen kantorentransacties geregistreerd in het gebied. Huurprijzen liggen tussen de € 300 per m2 en de € 350 per m2 per jaar. De Wibautas is een van oudsher belangrijke verkeersader die het centrum met de Ringweg verbindt. De as kent meerdere metrostations en verschaft zich daarmee een goede bereikbaarheid. Veel gebouwen aan de Wibautas zijn (economisch) verouderd. De gemeente en diverse andere partijen hebben grote plannen om dit gebied opnieuw in te richten. De huurprijzen op de Wibautas liggen tussen circa € 100 per m2 tot € 160 per m2 per jaar. De huurprijzen op het Amstel Business Park voor kantoorruimten hebben een gemiddelde van circa € 150 per m2 per jaar. De top huurprijzen liggen op € 200 per m2 per jaar.
21
7.1.3 Ontwikkelingen In Watergraafsmeer tussen de ring en de spoorlijn Amsterdam-Diemen wordt de voorraad kantoorruimte verder uitgebreid met de aanleg van het Science Park Amsterdam. Naast de grote nationale onderzoeksinstituten kent Science Park circa 80 hightechbedrijven. Er is een programma opgesteld om het Science Park de komende jaren verder te laten uitgroeien tot een gebied van in totaal circa 450.000 m2. In totaal is er nog 175.000 m2 beschikbaar voor kantoren en laboratoria. De gemeente wil de komende jaren de kantorenleegstand tussen de Amsterdam ArenA en het AMC-ziekenhuis aanpakken. De gemeente wil het gebied omvormen tot Urban District Amstel III, met woningen, scholen, winkels en sport-, welzijn- en zorgfaciliteiten. In samenwerking met vastgoedeigenaren en met inbreng van gebruikers moet Amstel III de komende jaren veranderen in een woonwerkgebied. 7.2 Creatieve industrie
De creatieve industrie in Amsterdam is al een aantal jaren een snelgroeiende sector. Haar rol binnen de Amsterdamse economie wordt nu steeds duidelijker zichtbaar. De industrie kan ingedeeld worden in drie subcategorieën: kunsten (podiumkunsten, musea en galeries), media en entertainment (uitgeverijen, radio en televisie) en creatieve zakelijke dienstverlening (reclame, vormgeving en mode). Deze industrie is een belangrijke groeimarkt, zowel absoluut als relatief. Ondernemers stellen a-typische eisen aan gebouwen en werkomgeving. Deze eisen zijn moeilijk en afwijkend; er is een vernieuwende strategie nodig om hen te bereiken.
Creatieve industrie Amsterdam 40000 35000
Tussen 1996 en 2009 groeide het aantal werkzame
aantal banen aantal ondernemingen
personen in de creatieve industrie in Amsterdam met
30000
6,2 %, terwijl deze stijging over Amsterdam als geheel
25000
slechts 3,9 % bedroeg. De toegevoegde waarde van de Amsterdamse creatieve industrie is vrij constant: in
20000
2007 € 1,3 miljard, € 58 miljoen meer dan in 2005. Deze
15000
stijgingsfactor is de laatste jaren constant. Ter vergelijking:
10000
op de schaal van Nederland is de toegevoegde waarde van de creatieve industrie krap 2%.
5000 0
Zoals uit bijgaande figuur blijkt groeit de creatieve 2006
2007
2008
2009
industrie in Amsterdam de afgelopen jaren gestaag. Een interessant gegeven daarbij is dat de groei van het aantal
banen achterblijft bij de groei van het aantal ondernemingen. Met andere woorden: er komen relatief meer kleine bedrijven bij.
22
Aantal banen per onderneming
In bijgaande figuur is de afname van de gemiddelde bedrijfsgrootte in dezelfde periode te zien. Deze afname
3,6
van gemiddelde bedrijfsgrootte is een belangrijke
3,5
trend. In de creatieve industrie groeit het aantal ZZP-ers
3,4
(zelfstandigen zonder personeel). Dit resulteert in een
3,3
steeds grotere vraag naar kleine kantoor- en bedrijfsruimten
3,2
en flexibiliteit in huurcontracten. Een kleine zelfstandige
3,1
vindt het al moeilijk genoeg om over een jaar heen te
3,0
kijken, laat staan dat hij zijn nek durft uit te steken voor een huurcontract van vijf jaar. Ondernemers en werknemers
2,9
binnen de creatieve industrie stellen andere eisen aan hun
2,8 2006
2007
2008
2009
werkomgeving dan meer traditionele ondernemingen. De grote vraag naar kleine ruimten is een duidelijk voorbeeld,
maar ook de vraag naar verschillende en onderscheidende gebouwen. De huurders willen niet in een standaard glazen efficiënt kantoorgebouw zitten, maar willen juist spelen met ruimte en sfeer. De Kauwgomballenfabriek is een complex met bijzondere karakteristieken zoals hoge plafonds, spannende ruimten, licht van boven en zware betonnen kolommen. Het complex heeft karakter, is uniek en kan daarmee een eigen dynamiek op gang brengen. Andere voorbeelden van dergelijke gebouwen zijn oude pakhuizen in de havens of industriële monumenten zoals fabrieken of waterstaatkundige werken. In dergelijke gebouwen krijg je een gevoel van pionieren. Dit is het gevoel dat ondernemers vleugels geeft om innovatief en creatief bezig te zijn. Een dergelijk gebouw met een grote verscheidenheid aan gebruikers vergt wel veel meer handling dan een standaard kantoor. In de eerste plaats doordat het gebouw oud is en daardoor de onderhoudslasten hoger zijn. Veel verschillende gebruikers heeft als nadeel dat iedereen persoonlijke aandacht wil, ook bij minder belangrijke zaken. De Kauwgomballenfabriek heeft hierop ingespeeld door per gebouw periodiek een huurdersoverleg te voeren met een aantal ‘spokesmen’ per gebouw. De huurders voeren zelf intern overleg.
23
8. Vastgoed
8.1 Inleiding
APF International B.V. heeft het kantoor-/ bedrijfscomplex De Kauwgomballenfabriek geselecteerd voor Vastgoed CV APF IX. De afgelopen vier jaar is het voormalige Maple Leaf-complex herontwikkeld tot een dynamisch complex met creatieve bedrijven. Het complex is nu een wereld op zich: alle lagen van de creatieve industrie zijn er vertegenwoordigd. Kleine zelfstandigen op het gebied van multimedia en ontwerp, middelgrote reclamebureaus en industrial designers, maar ook theater- en dansgezelschappen en zelfs een radiozender. Het complex is gelegen aan de Paul van Vlissingenstraat, Daniel Goedkoopstraat, Abraham Dudok van Heelstraat en de Willem Fenengastraat (Het Lab) te Amsterdam Overamstel. 8.2 Kenmerken van De Kauwgomballenfabriek
De Kauwgomballenfabriek betreft een bedrijvencomplex bestaande uit kantoor- en bedrijfsruimte verdeeld over vier verschillende gebouwen en het Lab. Het complex is gesitueerd op meerdere kadastrale nummers. Volgens de kadastrale gegevens behoren de percelen grond in eigendom aan de Gemeente Amsterdam en zijn ze uitgegeven in een voortdurend recht van erfpacht. Gerechtigde tot het recht van erfpacht en de opstallen is De Kauwgomballenfabriek B.V. te Amsterdam. De volgende rechten van erfpacht zijn van toepassing op de verschillende percelen grond: Het voortdurend recht van erfpacht ingegaan op 15 november 2004 op de percelen grond nummers: 745 (grootte 33 are 79 ca) en 1456 (grootte 2 are 93 ca) welke in eigendom zijn van de Gemeente Amsterdam. De Algemene Bepalingen van 1994 zijn van kracht met een vijfjaarlijkse indexering. Het tijdvak loopt tot en met 14 november 2054. De canon bedraagt thans € 18.205 per jaar (laatste herziening in 2009). Het voortdurend recht van erfpacht ingegaan op 1 januari 2007 op het perceel grond nummer 1474 (grootte 14 are 35 ca) welk in eigendom is van de Gemeente Amsterdam. De Algemene Bepalingen van 2000 zijn van kracht met een 25-jaarlijkse indexering (tot en met 31 december 2031). Het tijdvak loopt tot en met 31 december 2056. De canon bedraagt thans € 7.398 per jaar. Het voortdurend recht van erfpacht ingegaan op 16 maart 2007 op de percelen grond nummer 750 (grootte 8 are 93 ca), nummer 751 (grootte 6 are 88 ca), nummer 1458 (grootte 34 are 8 ca) en nummer 1457 (grootte 4 are 16 ca), die in eigendom zijn van de Gemeente Amsterdam. De Algemene Bepalingen van 2000 zijn van kracht met een jaarlijkse indexering. Het tijdvak loopt tot en met 15 maart 2057. Met ingang van 16 maart 2010 bedraagt de canon € 31.230 per jaar. Het voortdurend recht van erfpacht ingegaan op 16 augustus 2006 op de percelen en grond nummer 737 (grootte 28 are 11 ca) en nummer 738 (grootte 28 are 11 ca) die in eigendom zijn van de Gemeente Amsterdam. De Algemene Bepalingen van 2000 zijn van kracht. De erfpachtcanon is bij vooruitbetaling voldaan voor een 24
periode tot en met 15 augustus 2056.
De Kauwgomballenfabriek Adres
De Kauwgomballenfabriek, Paul van Vlissingenstraat, Daniel Goedkoopstraat, Abraham Dudok van Heelstraat en Willem Fenengastraat.
Kadastrale gegevens: Gemeente
Amsterdam
Sectie
AG
Nummer
737, 738, 745, 750, 751, 1456, 1457, 1458 en 1474
Bestemming
Gemengd-4
Groot
1 hectare, 61 are en 34 centiare
Eigendom
Gemeente Amsterdam
Gerechtigde
Kauwgomballenfabriek B.V.
Locatie
Amsterdam / Industriegebied Overamstel
Bouwjaar Lofts
begin van de jaren ‘70
Studio’s
deel jaren ‘50 en deel jaren ‘80
Bedrijven
jaren ‘60
Kantoren
jaren ‘50
Het Lab
vermoedelijk rond de jaren ‘60
Verhuurbaar vloeroppervlak (NEN) Lofts
circa 4.755 m²
Studio’s
circa 4.058 m²
Bedrijven
circa 3.582 m²
Kantoren
circa 2.464 m²
Het Lab
circa 2.970 m²
Totaal
circa 17.829 m²
Parkeerplaatsen
circa 125
Aantal huurders
circa 60
25
8.2.1 Bestemming Het complex ligt op de oude gemeentegrens van Ouder-Amstel (thans Amsterdam) en Amsterdam en ligt daarmee ook op de grens van twee bestemmingsplannen. Voor het gedeelte van het complex dat tot voor kort tot de gemeente Ouder-Amstel behoorde, geldt het volgende bestemmingsplan: Naam bestemmingsplan:
Industriegebied Amstel 1977;
Datum vastlegging gemeenteraad:
18 maart 1980;
Datum goedkeuring Gedeputeerde Staten:
20 januari 1981;
Vigerende bestemming:
Handel en Industrie I en II.
Er was een voorbereidingsbesluit van kracht ter voorbereiding van een partiële herziening van het uitbreidingspan Industriegebied Amstel en de eerste en tweede wijziging van dit plan, het bestemmingsplan Industriegebied Amstel 1997, het bestemmingsplan Weespertrekvaart Industriegebied en het uitbreidingsplan Weespertrekvaart. Het gebied wordt ongeveer begrensd door het bestemmingsplan Amstelkwartier Binnendijks en de Amstel aan de noordzijde, de spoorbaan Amsterdam-Utrecht aan de oostzijde, volkstuinpark Amstelglorie aan de westzijde, de gemeentegrens en de grens van het industriegebied Weespertrekvaart aan de zuidzijde. Het voorbereidingsbesluit is in werking getreden met ingang van 19 juni 2008 en geldt voor een periode van twee jaar. Thans is er sprake van een bestemmingsplan genaamd Bedrijventerrein Overamstel. De bestemming luidt: Gemengd-4. De voor Gemengd-4 aangegeven gronden zijn onder andere bestemd voor bedrijven, creatieve functies, kantoren, horeca I, III en IV, detailhandel in volumineuze goederen, maatschappelijke dienstverlening en culturele voorzieningen. 8.3 Locatie
De Kauwgomballenfabriek ligt in het industriegebied Amsterdam Overamstel. Dit gebied ligt in feite ingeklemd tussen de Ringweg A10, de rivier de Amstel en de Spaklerweg/ spoorbaan. Ten noorden van de locatie bevindt zich het gebied de Omval (met onder andere de Rembrandttoren en de Breitnertoren). Ten zuiden van de locatie bevindt zich bedrijventerrein Amstel II. Ten oosten ligt het bedrijvenpark Weespertrekvaart waar ook veel kantoorontwikkelingen hebben plaatsgevonden. Overamstel wordt het komende decennium getransformeerd tot een nieuwe stadswijk waarin wonen en werken gemengd wordt. In het noordelijk deel ligt hierbij de nadruk op wonen. De zuidzijde, direct grenzend aan de metrolijn, blijft overwegend de bedrijfsfunctie behouden. De dichtheid wordt hier echter verhoogd en er vestigen zich, na de pioniers van de afgelopen jaren, steeds meer creatieve bedrijven. Op de overgang van het woon- naar het werkgebied, op een goede zichtlocatie vanaf de Spaklerweg en de metrolijnen, ligt De Kauwgomballenfabriek.
26
Het complex is goed bereikbaar per auto, gelegen op korte afstand van het zuidelijk gedeelte van de ringweg A10. Er zijn voldoende (betaalde) parkeermogelijkheden langs de openbare weg gesitueerd. Per openbaar vervoer is het complex goed bereikbaar per metro (station Overamstel en Spaklerweg) en trein (station Amstel). 8.3.1 Milieu Volgens de beschikking ingevolge de Wet Bodemsanering d.d. 5 april 2006 is er sprake van vijf gevallen van ernstige bodemverontreiniging, maar geen noodzaak tot spoedige sanering van de gevallen. Wel zijn er beheermaatregelen en gebruiksbeperkingen die in acht moeten worden genomen. Wijziging van bodemgebruik moet worden gemeld. Voor nadere informatie wordt verwezen naar de beschikking die u kunt opvragen bij APF International BV. Concreet komt het erop neer dat de nu nog aanwezige verontreiniging moet worden gemonitoord, maar de niet officiële verwachting is dat deze door bacteriën vanzelf wordt afgebroken. In het kader van de verbouwingen zijn alle, overigens beperkt aanwezige, asbesthoudende materialen verwijderd.
27
8.4 Indeling van De Kauwgomballenfabriek
De Kauwgomballenfabriek bestaat uit kantoor- en bedrijfsruimte verdeeld over vijf gebouwen met vier parkeerterreinen. Elk gebouw heeft een volstrekt eigen karakter. Hierdoor wordt de complete markt bediend met verschillende metrages, prijsniveaus en uitstraling. De naam Kauwgomballenfabriek is de paraplu waarmee identiteit gegeven wordt aan het complex. De gebouwen worden hierna separaat omschreven. 8.4.1 Lofts De Lofts zijn in het begin van de jaren ’70 gebouwd als productieruimte en opslag, verdeeld over drie verdiepingen. Vanwege deze functies heeft het gebouw een zware constructie en met zijn zes meter hoge verdiepingen zeer grote ruimtelijke kwaliteiten. Het gebouw oogt robuust, ruig en industrieel met een eigentijds karakter. De onderkant (plint) van dit gebouw is opengemaakt, er zijn grote erkers in de gevel gemaakt die voor veel lichtinval zorgen en er is een penthouse op gebouwd. Mei architecten is verantwoordelijk voor het ontwerp. Het gebouw telt in totaal 4.755 m² vvo en is volledig verhuurd aan Millward Brown, EMI Music Netherlands, MT MediaGroep en radiozender Q-Music. Het gebouw heeft met deze vier gebruikers een 24-uurskarakter gekregen: er is altijd reuring in en om het gebouw. De technische installaties zijn volledig vernieuwd en bestaan uit vloerverwarming en vloerkoeling. De ventilatie wordt met een warmtewisselaar voorverwarmd of -gekoeld. De gemiddelde huur van dit gebouw bedraagt circa € 172,50 per m² vvo per jaar. Uit het gebouw komt een totale huurstroom van € 820.000 per jaar.
28
Huuroverzicht Lofts per 1 juli 2010 aa
nt a
aa
lm2 (v.
v.o .
huurder
afl
nt a
)h
lm2 (v.
uu
v.o .
ro vk
op
tie
)o
bv N
EN
pe
rio
de
ind
ex er
op ze gt er
ing
mi
jn
sd
at u
br ut oja m
oo
hu
pd
ur
ar hu
ur
re s
at u
pr
m
ijs
te re n
hu
m²
de
ur co nt ra
loo
pt
cte
n
ijd
( ja
re n
)
Q Music
532
532
5+5 jaar
12 mnd
01-01-10
77.449
146
31-12-19
9,5
MT Media groep
471
471
2+2+2 jr
12 mnd
01-09-10
73.005
155
31-08-14
4,2
Millward Brown/Centrum B.V.
1.348
1.348
5 jaar
12 mnd
01-04-11
229.279
170
31-03-15
4,8
EMI Music Netherlands
1.383
1.383
10 jaar
12 mnd
01-10-11
235.110
170
30-09-14
4,3
Q Music
1.021
1.021
5+5 jaar
12 mdn
01-01-10
205.017
201
31-12-19
9,5
4.755
4.755
819.859
29
8.4.2 Studio’s De Studio’s bestaan uit drie aan elkaar grenzende loodsen. Door de grote hoogte en de industriële dakconstructies hebben deze ruimten sfeer en karakter. De grootste loods heeft sheddaken waardoor het licht prachtig wordt verspreid. Een deel van dit gebouw is verbouwd ten behoeve van ‘broedplaatsen’. Broedplaatsen zijn ruimten die bestemd zijn voor culturele en maatschappelijke ondernemingen die de commerciële ruimten in Amsterdam niet kunnen betalen. Met behulp van een eenmalige subsidie worden deze ruimten tot eind 2016 tegen lage huren aan deze creatieven verhuurd. De Kauwgomballenfabriek dient de broedplaatsen gedurende deze periode te verhuren aan culturele ondernemers die passen binnen het broedplaatsenbeleid van de Gemeente Amsterdam. Na deze periode mogen de broedplaatsen worden herontwikkeld en commercieel worden verhuurd. In het gebouw zijn onder meer een dansgezelschap (Anouk van Dijk) en Theatermakers gevestigd, maar ook Cool Unlimited, een toonaangevend marketing- en communicatieconceptenbedrijf. Het gebouw meet in totaal 4.058 m2 vvo waarvan circa 3.258 m2 broedplaatsen. De gemiddelde huur per m2 vvo bedraagt circa € 65,per jaar. De totale jaarhuur bedraagt circa € 262.000,-.
30
Huuroverzicht studio’s per 1 juli 2010 aa
nt a
aa
lm2 (v.
v.o .
huurder
afl
nt a
)h
lm2 (v.
v.o .
uu
ro vk
op
tie
)o
bv N
EN
pe
rio
de
ind
ex er
op ze gt er
ing
mi
jn
sd
at u
br ut oja m
oo
hu
pd
ur
ar hu
ur
re s
at u
pr
m
ijs
hu
te re n
m²
de
ur co nt ra
loo
pt
cte
n
ijd
( ja
re n
)
Stichting Shadow Art
272
279
56 mnd
12 mnd
01-01-08
14.576
54
30-09-12
2,3
EM Cultuur B.V.
200
282
5 jaar
12 mnd
01-01-08
20.468
102
31-12-11
1,5
Stichting Artoloco
90
123
geen
12 mnd
01-01-08
6.009
67
30-06-12
2,0
Stichting Artoloco
210
288
geen
12 mnd
01-01-08
13.986
67
30-06-12
2,0
Stichting Artoloco
100
137
geen
12 mnd
01-01-08
6.665
67
30-06-12
2,0
Stichting Alles voor de Kunsten
272
272
4 jaar
5 mnd
01-01-10
15.484
57
31-12-12
2,5
Breed Coöperatief U.A.
210
286
52 mnd
12 mnd
01-01-08
22.063
105
31-08-12
2,2
Reggs (Stadium Design)
212
289
5 jaar
12 mnd
01-05-08
22.233
105
31-05-12
1,9
Stichting A3ana
408
549
3 jaar
6 mnd
01-01-08
29.127
71
31-12-12
2,5
Cool House B.V.
635
637
5 jaar
12 mnd
01-01-08
46.970
74
29-02-12
1,7
Optie OCE
467
516
nvt
01-07-11
37.385
80
30-06-15
5,0
Leegstand
400
400
27.000
68
3.476
*4.058
261.966
*De verschillen worden veroorzaakt door het verschil in de NEN 2580 metingen en de opgenomen metrages in de ROZ huurovereenkomsten
31
8.4.3 Bedrijven Dit is een stoer industrieel gebouw met drie verdiepingen. De bovenste verdieping is bijzonder door de ruim vijf meter hoge ruimte die ook nog eens nauwelijks kolommen heeft. Op deze verdieping zijn een reclamebureau (THEY) en een industrieel ontwerpbureau (Reggs) gevestigd. De begane grond is, met een verdiepingshoogte van vier meter, geschikt gemaakt voor kleinere kantooren bedrijfsruimten die in sommige gevallen voorzien zijn van een overheaddeur. De gevel is helemaal opengemaakt, waardoor grote exposure is ontstaan. Er is onder meer een architectenbureau (Next), een cateringbedrijf (Food Dept.) en een dj (Roog) gevestigd. Op de eerste verdieping zijn elf broedplaatsen voor kunstenaars gerealiseerd van elk zo’n 70 m² vvo. Het profiel van deze broedplaatsen sluit in hoge mate aan op het concept en de gebruikers van de hele fabriek. Er zijn onder meer kunstenaars gevestigd op het gebied van fotografie, muziek, schilderen en multimedia. De broedplaatsen hebben een gedeelde toiletruimte en pantry. In totaal telt dit gebouw 3.582 m² vvo, waarvan 719 m² vvo broedplaatsen. De gemiddelde huur per m² vvo bedraagt circa € 95 per jaar. De totale jaarhuur bedraagt circa € 343.000.
32
Huuroverzicht bedrijven per 1 juli 2010 aa
nt a
aa
lm2 (v.
v.o .
huurder
afl
nt a
)h
lm2 (v.
uu
v.o .
ro vk
op
tie
)o
bv N
EN
pe
rio
de
ind
ex er
op ze gt er
ing
mi
jn
sd
at u
br ut oja m
oo
hu
pd
ur
ar hu
ur
re s
at u
pr
m
ijs
te re n
hu
m²
de
ur co nt ra
loo
pt
cte
n
ijd
( ja
re n
)
Studio Goedkoop
165
165
5 jaar
12 mnd
01-01-09
17.080
104
31-07-13
3,1
J. Lenderink
103
116
5 jaar
12 mnd
01-01-08
11.021
107
31-05-12
1,9
Next Architects V.O.F.
260
274
geen
n.v.t.
01-01-08
35.715
137
31-03-12
1,8
HeD BV (Hed Denktank)
104
116
5 jaar
12 mnd
01-01-08
12.071
116
31-05-12
1,9
Hardsoul Activities V.O.F.
110
115
5 jaar
12 mnd
01-01-08
11.703
106
31-03-12
1,8
Bilal Chahal
67
80
max 3 jaar
2 mnd
01-01-08
4.251
63
30-04-12
1,8
Marja Endtz-Zandstra
47
56
max 3 jaar
2 mnd
01-01-08
2.991
64
30-05-12
1,9
L. ten Broek
47
56
max 3 jaar
2 mnd
01-01-08
2.991
64
30-06-12
2,0
Sherida B.M. Augustin
47
56
max 3 jaar
2 mnd
01-01-08
2.991
64
30-04-12
1,8
Gijs van Klooster
47
56
max 3 jaar
2 mnd
01-01-08
2.991
64
30-04-12
1,8
C. Hofmans en R. Das
47
56
max 3 jaar
2 mnd
01-01-08
2.991
64
30-04-12
1,8
Janica Draisma
76
84
max 3 jaar
2 mnd
01-01-08
4.828
64
30-04-12
1,8
D. Morgan en B. Rosier
56
67
max 3 jaar
2 mnd
01-01-08
3.569
64
30-04-12
1,8
J. Tames en S. Turkenburg
56
69
max 3 jaar
2 mnd
01-01-08
3.569
64
31-05-12
1,9
C.M. Schulte Fischedick
56
70
max 3 jaar
2 mnd
01-01-08
3.569
64
30-04-12
1,8
Dutchican Soul (Schroder/Drexhage)
69
69
max 3 jaar
2 mnd
01-01-10
3.928
57
31-03-11
0,8
Krosto Techniek B.V.
300
366
5 jaar
12 mnd
01-01-08
39.361
131
31-05-12
1,9
Reggs (Stadium Design)
594
645
5 jaar
12 mnd
01-09-08
73.381
124
31-10-12
2,3
THEY
695
835
5 jaar
12 mnd
01-08-08
83.495
120
31-07-12
2,1
212
231
5 jaar
6 mnd
01-01-08
20.468
97
31-03-12
1,8
3.158
*3.582
Food Department Facilities v.o.f.
342.965
*De verschillen worden veroorzaakt door het verschil in de NEN 2580 metingen en de opgenomen metrages in de ROZ huurovereenkomsten
33
8.4.4 Kantoren Dit gebouw bestaat uit drie bouwlagen en is vroeger hoofdzakelijk als kantoor in gebruik geweest. Tevens waren hier het laboratorium en de kantine van de fabriek gevestigd. De begane grond heeft met een verdiepingshoogte van ongeveer vier meter en de bijzondere paddenstoelvormige kolommen de juiste kenmerken voor een showroom of een horecagelegenheid. Er is een brasserie gevestigd, die functioneert als huiskamer van De Kauwgomballenfabriek. Daarboven bevindt zich een aantal kleine bedrijven op het gebied van muziek, techniek, IT en consultancy, alsmede de ontwikkelaar/eigenaar/ beheerder van De Kauwgomballenfabriek, Lingotto. In totaal telt het gebouw 2.464 m² vvo. De gemiddelde huur bedraagt circa € 104 per m² per jaar. De huuropbrengst per jaar bedraagt circa € 257.000.
34
Huuroverzicht kantoren per 1 juli 2010 aa
aa
afl
nt a
nt a
lm2 (v.
v.o .
huurder
)h
lm2 (v.
uu
v.o .
ro vk
op
tie
)o
bv N
EN
pe
rio
de
ind
ex er
op ze gt er
ing
mi
jn
sd
at u
br ut oja m
oo
hu
pd
ur
ar hu
ur
re s
at u
pr
m
ijs
te re n
hu
m²
de
ur co nt ra
loo
pt
cte
n
ijd
( ja
re n
)
By Limone B.V. (Restaurant Under Construction)
500
500
5 jaar
12 mnd
01-03-11
30.000
60
28-02-15
4,7
Lingotto Vastgoedontwikkeling B.V.
762
852
5 jaar
12 mnd
01-01-08
119.971
157
31-03-12
1,8
Toes Organisatie & Sales
100
125
2 jaar
12 mnd
01-01-08
11.546
115
31-05-11
0,9
Release B.V.
95
119
2 jaar
6 mnd
01-01-08
11.021
116
30-06-10
0,0
Pride Company V.O.F.
98
106
5 jaar
12 mnd
01-01-08
10.286
105
31-03-12
1,8
Lange Golf (Lago) B.V.
25
29
1+1 jaar
3 mnd
01-01-11
4.350
174
31-03-11
0,8
70
71
2 jaar
6 mnd
01-01-10
10.893
156
31-12-10
0,5
369
392
5 jaar
12 mnd
01-08-08
24.000
65
31-07-12
2,1
270
270
5 jaar
12 mnd
01-09-11
35.100
130
31-10-12
2,3
2.289
2.464
Vakantiepunten BV THEY Optie: Stadium Design
257.167
35
8.4.5 Lab Het gebouw Lab is de nieuwste toevoeging aan De Kauwgomballenfabriek. Het Lab bestaat uit een kantoorgebouw en drie aangesloten hallen met gebogen betonplafonds. In het kantoorgebouw is een veelheid aan creatieve zelfstandigen gevestigd. Er werken mensen in de modebranche, op het gebied van design, (nieuwe) media en muziek. Het gebouw bestaat uit een brede middenzone waar rondom op een zeer transparante manier kantoren zijn gegroepeerd. In de middenzone bevindt zich een eetbar, een pantry en een aantal plekjes om te zitten. Ook is er een dakterras. In de drie gebogen hallen zijn grotere creatieve bedrijfsruimten gemaakt van circa 550 m² elk. Ze zijn verhuurd aan een architectenbureau (Dick van Gameren), een internet- en automatiseringsbedrijf (AG5) en aan een designer (Blofield). In totaal telt het Lab ongeveer 2.970 m² vvo. De gemiddelde huur bedraagt € 139 per m² per jaar. De jaarhuur die dit gebouw opbrengt, bedraagt circa € 413.000.
36
Huuroverzicht het lab per 1 juli 2010 aa
aa
afl
nt a
nt a
lm2 (v.
v.o .
huurder
)h
lm2 (v.
uu
v.o .
ro vk
op
tie
)o
bv N
EN
pe
rio
de
ind
ex er
op ze gt er
ing
mi
jn
sd
at u
br ut oja m
oo
hu
pd
ur
ar hu
ur
re s
at u
pr
m
ijs
te re n
hu
m²
de
ur co nt ra
loo
pt
cte
n
ijd
( ja
re n
)
Blofield B.V.
530
545
5 jaar
6 mnd
01-06-11
82.150
155
31-05-15
4,9
AG5
549
575
4 jaar
9 mnd
01-07-11
82.500
150
30-06-14
4,0
Dick van Gameren Architekten B.V.
500
548
5 jaar
12 mnd
01-05-11
66.800
134
30-04-12
1,8
Frequin Producties V.O.F.
30
22
geen
12+3 mnd
01-06-11
2.400
80
31-12-14
4,5
Dhr. K.H. Strous
40
35
geen
12+3 mnd
01-01-10
6.000
150
31-03-15
4,8
Passion Cooker B.V.
40
40
geen
12+3 mnd
01-01-11
5.700
143
31-12-14
4,5
Wild Anywear B.V.
40
40
geen
12+3 mnd
01-01-11
6.000
150
28-02-15
4,7
ZoHelder V.O.F.
40
40
geen
12+3 mnd
01-01-11
5.700
143
31-12-14
4,5
New Earth Films
80
80
geen
12+3 mnd
01-01-11
11.400
143
31-12-14
4,5
Gerstacker B.V. (Kunst en materiaal)
40
40
geen
12+3 mnd
01-01-11
5.700
143
31-12-14
4,5
150 Db
40
36
geen
12+3 mnd
01-01-11
5.700
143
31-12-14
4,5
Maven Publishing B.V.
40
39
geen
12+3 mnd
01-01-11
5.700
143
31-01-15
4,6
Mint. Styling and Concepts
40
40
geen
12+3 mnd
01-01-11
5.700
143
31-12-14
4,5
Frequin Producties V.O.F.
40
40
geen
12+3 mnd
01-01-11
5.700
143
31-12-14
4,5
Brand Revolution B.V.
40
40
geen
12+3 mnd
01-01-11
6.000
150
28-02-14
3,7
Joes Company
40
40
geen
12+3 mnd
01-01-11
5.700
143
31-12-14
4,5
Seelt Consultancy
80
79
geen
12+3 mnd
01-01-11
11.400
143
31-12-14
4,5
Mbizzz
40
40
geen
12+3 mnd
01-01-11
6.000
150
31-01-15
4,6
Bluelarix Designworks Ltd.
80
79
geen
12+3 mnd
01-01-11
11.400
143
31-12-14
4,5
William House (Bloomberg Film)
40
40
geen
12+3 mnd
01-01-11
5.700
143
31-01-15
4,6
165
176
5 jaar
12 mnd
01-08-11
23.760
144
31-07-15
5,1
Optie mr. Jones Leegstand vergaderkamer Leegstand Totaal
40
40
2.500
63
310
316
43.090
139
2.884
2.970
412.700
37
8.4.6 Parkeerplaatsen Er zijn in totaal 125 parkeerplaatsen verdeeld over vier locaties: P1, P2, P3 en het Lab. De jaarhuur die deze parkeerplaatsen opbrengen, bedraagt € 125.624. De gemiddelde huur bedraagt circa € 1.005 per parkeerplaats per jaar.
38
Huuroverzicht PARKEERPLAATSEN per 1 juli 2010 hu
aa
nt a
lp
ar ke e
op
tie
rp
huurder
afl
ur
laa tse
n
pe
rio
op ze g
ind
de
te r
ex er
ing
mi
jn
sd
pr
at u
br ut oja
ijs
m
pe
rp
ar hu
ur
oo
pd
ge
ar ke e
at u
rp
m
m
hu
laa ts
re s
te re n
ur co nt ra
de
cte
n
loo
pt
ijd
P1 HeD BV (Hed Denktank)
1
5 jaar
12 mnd
01-01-08
795
795
31-05-12
1,9
Hardsoul Activities
1
5 jaar
12 mnd
01-01-08
787
787
31-03-12
1,8
Krosto Techniek B.V.
5
5 jaar
12 mnd
01-01-08
3.936
787
31-05-12
1,9
Reggs (Stadium Design)
5
5 jaar
12 mnd
01-01-08
3.936
787
31-10-12
2,3
Pride Company V.O.F. THEY Lingotto
1
5 jaar
12 mnd
01-01-08
787
787
31-03-12
1,8
10
5 jaar
12 mnd
01-08-08
7.742
774
31-07-12
2,1
4
1+1+1 etc
6 mnd
01-10-10
5.000
1.250
30-09-14
4,3
EMI Music
11
5+5 jr
12 mnd
01-10-10
13.750
1.250
30-09-14
4,3
Q Music Nederland
18
5+5 jr
12 mnd
01-01-11
20.700
1.150
31-12-19
9,5
56
57.434
P2 Food Department Facilities v.o.f.
1
5 jaar
6 mnd
01-01-08
1.574
1.574
31-03-12
1,8
Krosto Techniek B.V.
3
5 jaar
12 mnd
01-01-08
2.362
787
31-05-12
1,9
Reggs (Stadium Design)
3
5 jaar
12 mnd
01-01-08
2.362
787
31-10-12
2,3
Reggs (Stadium Design)
1
5 jaar
12 mnd
01-01-08
787
787
31-08-12
2,2
Lingotto
4
1+1+1 etc
6 mnd
01-10-10
5.000
1.250
30-09-14
4,3
3.105
776
31-12-11
1,5
1.000
30-06-15
5,0
12
12.085
P3 CoolHouse
4 1 +1+1 etc
3 mnd
01-01-09
Optie OCE
3
3.000
7
6.105
P Het Lab Overige huurders
Totaal
50
5+1+1etc
6 mnd
01-07-10
50.000
50
50.000
125
125.624
1.000
39
9. Financiële uitgangspunten
9.1 Inleiding
In dit hoofdstuk zullen de financiële uitgangspunten van Vastgoed CV APF IX uiteen worden gezet. Bij de financiële uitgangspunten wordt een onderscheid gemaakt tussen de volgende fasen: ■ aankoop (9.2); ■ exploitatie (9.3); en ■ verkoop (9.4).
Bovendien zal in dit hoofdstuk een nadere toelichting worden gegeven op de: ■ hypothecaire financiering (9.5); ■ vergoedingen (9.6); ■ geprognosticeerde rendementen (9.7); ■ waarderingsgrondslagen (9.8); en ■ verslaglegging (9.9).
De fasen onderscheiden zich door de hiermee samenhangende baten en lasten. In onderstaande tabel worden deze baten en lasten gerubriceerd.
Baten-/ lastenoverzicht Fase
9.2 Aankoop:
9.3 Exploitatie:
9.4 Verkoop:
Aankoop vastgoed/Participaties
Exploitatie en onderhoud Vastgoed, uitkering Direct Rendement
Verkoop Vastgoed, uitkering Indirect Rendement
Baten
-
9.3.1 Totale huuropbrengst
9.4.1 Verkoopopbrengst
Lasten
9.2.1 Koopsom
9.3.2 Exploitatiekosten:
9.4.2 Verkoopkosten
9.2.2 Aankoopkosten:
- Onderhoudskosten
- Notariële kosten
- Verzekeringen
- Bouwkundige en technische adviseurs
- Beheerkosten
9.2.3 Bijkomende kosten
- Gemeentelijke lasten
- Financieringskosten
9.3.3 CV-kosten
- Structureringskosten
9.3.4 Hypotheekrente
- Selectie- en acquisitiekosten
9.3.5 Aflossing hypothecaire lening
-
9.3.6 Direct Rendement
Uitkeringen
40
9.4.3 Indirect Rendement
9.2 Aankoop
Vennoten kopen Participaties van Lingotto in Vastgoed CX APF IX. De koopprijs van deze Participaties is gebaseerd op de eerdere verkrijging van het Vastgoed door Vastgoed CV APF IX en de hiermee verband houdende kosten.
Investeringsbegroting
Koopsom vastgoed (vrij op naam)
24.445.741
Kosten koper Notariële kosten
15.000 15.000
Aankoopkosten Bouwkundige en technische adviseurs
20.000 20.000
Bijkomende kosten Structureringskosten
350.429
Selectie- en acquisitiekosten
611.144
Financieringskosten
44.467 1.006.040
Totale koopsom vastgoed
25.486.780
Hypothecaire financiering
-17.786.780
Kapitaal
7.700.000
Kapitaal Lingotto Vastgoedontwikkeling BV Kapitaal vennoten
-3.900.000 3.800.000
41
9.2.1 Koopsom De koopsom Vastgoed is door partijen vastgesteld op € 24.445.741, vrij op naam. De huuropbrengst per 1 juli 2010 bedraagt € 2.220.272 (zie hoofdstuk 8.4). Na aftrek van de erfpacht van € 56.833 resteert € 2.163.448. Op basis van deze opbrengst correspondeert de koopsom met een kapitalisatiefactor 11,3 ofwel een aanvangsrendement van 8,85% (vrij op naam).
9.2.2 Kosten koper en aankoopkosten ■ De post notariële kosten betreft de verschuldigde notariële kosten bij de verwerving van het Vastgoed en bij
de hypothecaire financiering van het Vastgoed. ■ Ten behoeve van de controle van de staat van oplevering van het Vastgoed laat de Initiatiefnemer zich
adviseren door bouwkundige en technische adviseurs. De bevindingen zullen ter inzage op het kantoor van de Initiatiefnemer liggen.
9.2.3 Bijkomende kosten ■ De structureringskosten zijn de advieskosten van de totstandkoming van de CV. ■ De selectie- en acquisitiekosten betreffen de kosten ter zake van de selectie, de beoordeling en de acquisitie
van het Vastgoed door middel van de verkrijging van Participaties. ■ De financieringskosten zijn mogelijk verschuldigd in verband met eventuele kosten van de bank in verband
met de inbreng van het Vastgoed.
9.3 Exploitatie
De exploitatiefase betreft de geprognosticeerde Looptijd van tien jaar, waarin het Vastgoed zal worden geëxploiteerd. Het Direct Rendement is het resultaat dat berekend wordt door de ontvangen huurinkomsten te verminderen met de totale exploitatie-, CV- en rentekosten en de aflossing op de hypothecaire lening. In de cashflowprognose op pagina 44 en 45 treft u een weergave aan van de berekening van het geprognosticeerde Direct Rendement over de Looptijd.
42
9.3.1 Totale huuropbrengst De totale huuropbrengst wordt in de cashflowprognose jaarlijks met 1,75% geïndexeerd. Deze indexatie is gebaseerd op een historisch gemiddelde en op toekomstverwachtingen van APF International BV en Lingotto. Het risico van aanpassing van de erfpachtcanon is (afgezien van normale indexatie) voor rekening van Lingotto. Uit voorzichtigheid wordt rekening gehouden met leegstand die 5% van de huur vertegenwoordigt per jaar. Voor zover de leegstand in het eerste jaar hoger is dan geprognosticeerd, wordt deze gegarandeerd door Lingotto. Indien de leegstand in het eerste jaar lager is dan dit percentage, ontvangt Lingotto het verschil. Incentives voor de huurders in de reeds overeengekomen huurcontracten zijn eveneens voor rekening van Lingotto. 9.3.2 Exploitatiekosten Exploitatiekosten zijn aan het Vastgoed gerelateerde kosten die worden gemaakt om het Vastgoed te exploiteren. Exploitatiekosten, in totaal 13,0% van de jaarlijkse huuropbrengst, bestaan uit: ■ onderhoudskosten voor het instandhouden van het Vastgoed, voor zover die volgens de huurovereenkomsten
niet ten laste van de huurder komen en niet onder een garantie vallen (5,0%); ■ verzekeringen (1,0%); ■ beheerkosten (5,0%); en ■ gemeentelijke lasten (2,0%).
In de prognose wordt rekening gehouden met een jaarlijkse stijging van deze kosten met 1,75%. 9.3.3 CV-kosten De CV-kosten bestaan uit de jaarlijkse kosten voor de instandhouding van de CV. Hierbij zijn inbegrepen de kosten van de vergadering van Vennoten, het vervaardigen van het jaarverslag, de kosten voor externe adviseurs, zoals de accountant en de fiscaal adviseur, alsmede de ‘out-of-pocket’-kosten gemaakt door de Beheerder. De geprognosticeerde CV-kosten bedragen 1,1% van de jaarlijkse huur. In de prognose wordt rekening gehouden met een jaarlijkse stijging van deze kosten met 1,75%. 9.3.4 Hypotheekrente De hypotheekrente wordt per kwartaal achteraf betaald. In de berekening van de cashflowprognose wordt gerekend met de gegevens zoals vermeld in hoofdstuk 9.5. 9.3.5 Aflossing hypothecaire lening De aflossing op de hypothecaire lening wordt per kwartaal achteraf betaald. In de berekening van de cashflowprognose wordt gerekend met een aflossing van 1,5% op jaarbasis van de oorspronkelijke hoofdsom.
43
Cashflowprognose Boekjaar
2010
2011
2012
2013
2014
2015
1.081.724
2.182.378
2.220.570
2.259.430
2.298.970
2.339.202
54.086-
109.119-
111.028-
112.971-
114.948-
116.960-
1.027.638
2.073.259
2.109.541
2.146.458
2.184.021
2.222.242
54.086
109.119
111.028
112.971
114.948
116.960
1-7 tm 31-12 Huuropbrengst Huur (minus erfpacht ad € 56.833) Frictieleegstand
5,0%
Totaal huur ( a ) Onderhoudskosten
5,0%
Verzekeringen
1,0%
10.817
21.824
22.206
22.594
22.990
23.392
Beheerkosten
5,0%
51.382
103.663
105.477
107.323
109.201
111.112
Gemeentelijke lasten
2,0%
21.634
43.648
44.411
45.189
45.979
46.784
137.920
278.253
283.123
288.077
293.119
298.248
Totaal exploitatiekosten ( b ) CV-kosten ( c )
1,1%
11.899
24.006
24.426
24.854
25.289
25.731
Hypotheekrente ( d )
5,5%
486.656
962.127
947.214
932.300
917.386
902.473
391.163
808.873
854.779
901.227
948.228
995.790
5,1%
10,5%
11,1%
11,7%
12,3%
12,9%
Jaarlijkse aflossing ( f )
135.750
271.500
271.500
271.500
271.500
271.500
Direct resultaat ( g ) ( e - f )
255.413
537.373
583.279
629.727
676.728
724.290
3,3%
7,0%
7,6%
8,2%
8,8%
9,4%
17.786.780
17.651.030
17.379.530
17.108.030
16.836.530
16.565.030
Exploitatieresultaat ( e ) ( a - b - c - d ) Exploitatierendement
Direct Rendement
13,0%
9,4%
Hypotheek Saldo aanvang boekjaar Aflossing Saldo einde boekjaar
44
1,5%
135.750-
271.500-
271.500-
271.500-
271.500-
271.500-
17.651.030
17.379.530
17.108.030
16.836.530
16.565.030
16.293.530
Cashflowprognose Boekjaar
2016
2017
2018
2019
2020 1-1 tm 30-6
Huuropbrengst Huur (minus erfpacht ad € 56.833) Frictieleegstand
5,0%
Totaal huur ( a ) Onderhoudskosten
5,0%
2.380.138
2.421.790
2.464.172
2.507.295
1.275.586
119.007-
121.090-
123.209-
125.365-
63.779-
2.261.131
2.300.701
2.340.963
2.381.930
1.211.807
119.007
121.090
123.209
125.365
63.779
Verzekeringen
1,0%
23.801
24.218
24.642
25.073
12.756
Beheerkosten
5,0%
113.057
115.035
117.048
119.096
60.590
Gemeentelijke lasten
2,0%
47.603
48.436
49.283
50.146
25.512
303.468
308.778
314.182
319.680
162.637
Totaal exploitatiekosten ( b ) CV-kosten ( c )
1,1%
26.182
26.640
27.106
27.580
14.031
Hypotheekrente ( d )
5,5%
887.559
872.645
857.731
842.818
415.816
1.043.923
1.092.638
1.141.944
1.191.852
619.322
13,6%
14,2%
14,8%
15,5%
8,0%
Jaarlijkse aflossing ( f )
271.500
271.500
271.500
271.500
135.750
Direct resultaat ( g ) ( e - f )
772.423
821.138
870.444
920.352
483.572
10,0%
10,7%
11,3%
12,0%
6,3%
16.293.530
16.022.030
15.750.530
15.479.030
15.207.530
Exploitatieresultaat ( e ) ( a - b - c - d ) Exploitatierendement
Direct Rendement
13,0%
9,4%
Hypotheek Saldo aanvang boekjaar Aflossing Saldo einde boekjaar
1,5%
271.500-
271.500-
271.500-
271.500-
135.750-
16.022.030
15.750.530
15.479.030
15.207.530
15.071.780
Doordat gebruik is gemaakt van computermodellen, kunnen afrondingsverschillen voorkomen in bovenstaand overzicht.
45
9.3.6 Direct Rendement Het Direct Rendement is het rendement, voor zover de aanwezige liquiditeiten zulks toelaten, uit te keren aan de Vennoten in contanten, berekend door de totale huuropbrengsten in enig jaar te verminderen met de totale exploitatie-, CV- en rentekosten op de hypothecaire financiering en de aflossing op de hypothecaire financiering en te delen door deelname in het kapitaal van de Vennoten (exclusief de Plaatsingsvergoeding), uitgedrukt in een percentage. De Initiatiefnemer verwacht op basis van de in dit Informatiememorandum geformuleerde uitgangspunten een gemiddeld Direct Rendement te realiseren van 9,4% per jaar, oplopend van circa 6,6% in het eerste jaar tot circa 12,6% in het laatste jaar (rendementen na aflossing op de hypothecaire financiering). Het is de intentie om ieder kwartaal een uitkering te doen conform de cashflowprognose. Naar verwachting zal de eerste interim-uitkering in het begin van het vierde kwartaal van 2010 worden gedaan over het van toepassing zijnde gedeelte van het derde kwartaal van dat jaar. Het Direct Rendement zal aldus in principe per kwartaal achteraf worden uitgekeerd. 9.4 Verkoop
Voor het einde van de Looptijd worden voorbereidingen gestart voor de verkoop van het Vastgoed.
Verkoopprognose Defensief
Realistisch
23.118.559
27.385.465
Verkoopscenario Uitgangspunten bij verkoop in 2020 Bruto-verkoopopbrengst ( a ) Huurkapitalisatie (kosten koper) Totale huuropbrengst op verkoopdatum Verkoopkosten ( b )
1,5%
9,54
11,30
2.423.614
2.423.614
-346.778
-410.782
Netto-verkoopopbrengst ( c ) ( a - b )
22.771.780
26.974.683
Aflossing hypothecaire geldlening ( d )
-15.071.780
-15.071.780
Terugbetaling kapitaal ( e )
-7.700.000
-7.700.000
Overwinst ( f ) ( c - d - e )
0
4.202.902
Overwinstdeling beheerder ( g )
0
-297.580
Indirect resultaat ( f - g )
0
3.905.322
Indirect resultaat per Participatie
0
25.359
Indirect Rendement
0,0%
50,7%
Indirect Rendement per jaar
0,0%
5,1%
Doordat gebruik is gemaakt van computermodellen, kunnen afrondingsverschillen voorkomen in bovenstaand overzicht.
46
De netto-overwinst wordt verdeeld naar rato van ieders kapitaaldeelname. Op deze wijze kunnen de Vennoten hun initiële inleg retour ontvangen en een eventuele winstuitkering verkrijgen. De verkoopprognose is weergegeven op basis van twee scenario’s, een realistisch en een defensief scenario. 9.4.1 Verkoopopbrengst Het realistische verkoopscenario voorziet een verkoop tegen circa 11,30 maal (BAR: 8,85% kosten koper) de in 2020 te verwachten totale huuropbrengst (minus geprognosticeerde leegstand) van € 2.423.614. Het gehanteerde bruto-aanvangsrendement voor de verkoop is gebaseerd op het bruto-aanvangsrendement bij aankoop. Het defensieve verkoopscenario is een scenario waarbij de verkoopopbrengst de verkoopkosten, de aflossing op het vreemd vermogen en de terugbetaling van het kapitaal dekt. Dit resulteert in een verkoop tegen circa 9,54 maal (BAR: 10,49% kosten koper) de in 2020 te verwachten jaarhuur (minus geprognosticeerde leegstand). 9.4.2 Verkoopkosten Bij de verkoop wordt rekening gehouden met 1,5% verkoopkosten over de bruto-verkoopopbrengst. De verkoopkosten zijn de geschatte kosten van de (makelaars)activiteiten van APF International BV en Lingotto en mogelijk externe adviseurs. Bij inschakeling van externe adviseurs kunnen deze kosten hoger uitvallen.
47
9.4.3 Indirect Rendement Van de netto-verkoopopbrengst wordt eerst (voor zover mogelijk) de hypothecaire geldlening afgelost. Vervolgens wordt (voor zover mogelijk) het kapitaal aan de Vennoten terugbetaald. Uit de dan eventueel resterende overwinst wordt eerst het resterende exploitatierendement aan de Vennoten voldaan zodat de vennoten gemiddeld 13,0% (enkelvoudig) Preferent Rendement per jaar over hun inleg hebben ontvangen. Van het meerdere ontvangt de Beheerder 20% (de Overwinstdeling). Het restant (80%) komt toe aan de Vennoten naar evenredigheid van de door hen gehouden Participaties. In het realistische scenario resulteert dit in een Indirect Rendement van circa 5,1% (enkelvoudig) per jaar. Indien het exploitatierendement niet toereikend is om het Preferent Rendement te voldoen, wordt het Preferent Rendement eerst aangevuld uit de verkoopopbrengst, voor zover deze hiervoor toereikend is, alvorens de Initiatiefnemer meedeelt in de overwinst. 9.5 Hypothecaire financiering
De fondsinvestering van de CV wordt voor 69,8% gefinancierd met een hypothecaire financiering (in verhouding tot de koopsom Vastgoed bedraagt dit percentage 72,8%). De totale hoogte van deze financiering bedraagt € 17.786.780. Op de financiering wordt 1,5% op jaarbasis afgelost. De rente is per leningdeel gefixeerd zoals vermeld in onderstaande tabel waarbij voor leningdeel II geldt dat deze is gebaseerd op een interest rate swap. Eventuele risico’s verband houdend met dit financiële product, worden gedragen door Lingotto. In de cashflowprognose wordt een rekenrente gehanteerd van 5,5%.
48
Kerngegevens hypothecaire financiering Hoofdsom
Pro resto per 30 juni 2010
Rente % per jaar
Afloopdatum
Hypotheek I
€ 7.300.000
€ 7.105.280
5,68%
24-10-17
Hypotheek II
€ 5.400.000
€ 5.373.000
5,42%
31-10-17
Hypotheek III
€ 4.200.000
€ 4.114.500
5,58%
03-08-14
Hypotheek IV
€ 1.200.000
€ 1.194.000
4,41%
03-02-14
€ 18.100.000
€ 17.786.780
Totaal
Geldgever
FGH Bank
Geldnemer
Vastgoed CV APF IX en Beherend Vennoot Kauwgomballenfabriek BV
Aflossing
1,5% op jaarbasis
Rentebetalingen
per kwartaal achteraf
Provisie
0,25%
Gewogen gemiddelde hypotheekrente
5,49%
Rekenrente over de gehele looptijd van de CV
5,49%
Zekerheden
het recht van eerste hypotheek op het Vastgoed, verpanding van de huuropbrengsten en de uitkeringen uit de op het Vastgoed afgesloten verzekeringen
Doordat gebruik is gemaakt van computermodellen, kunnen afrondingsverschillen voorkomen in bovenstaand overzicht.
9.6 Vergoedingen
Gedurende de exploitatiefase van het fonds worden vergoedingen in rekening gebracht die hierna zullen worden toegelicht. 9.6.1 Beheervergoeding Conform artikel 5 lid 2 van de Overeenkomst van Beheer, ontvangt de Beheerder een vergoeding van 5% per jaar over de huuropbrengst van het Vastgoed. Deze vergoeding is onder de exploitatiekosten opgenomen in de cashflowprognose. 9.6.2 Vergoeding voor Beherend Vennoot en commissie van advies De Beherend Vennoot is deelgerechtigd tot de winst van het fonds met een maximum van € 1.000 per jaar en de leden van de commissie van advies ontvangen een vergoeding van € 650 per jaar. Deze vergoedingen zijn onderdeel van de CV-kosten en worden in de cashflowprognose jaarlijks met 1,75% geïndexeerd.
49
9.7 Geprognosticeerde rendementen
In dit Informatiememorandum wordt een onderscheid gemaakt tussen het Direct Rendement (zie 9.3.6) en het Indirect Rendement (zie 9.4.3). Tezamen vormen zij het Totaalrendement. Op basis van de realistische verkoopprognose bedraagt het geprognosticeerde gemiddelde Totaalrendement 14,5% (enkelvoudig) per jaar. Op basis van het defensieve verkoopscenario is het gemiddelde Totaalrendement (enkelvoudig) per jaar gelijk aan het Direct Rendement (9,4%). De IRR (Internal Rate of Return) bedraagt uitgaande van de realistische verkoopprognose 10,13% en op basis van het defensieve verkoopscenario (geen verkoopwinst) 7,46%. De IRR is een calculatiemethode waarbij het geprognosticeerde rendement wordt berekend rekening houdend met de hoogte en het tijdstip van alle uitgaven van en opbrengsten voor de Vennoten (tijdswaarde van geld). Rendementsprognose Realistisch Direct Rendement
9,4%
(gemiddeld enkelvoudig per jaar)
Indirect Rendement
5,1%
(gemiddeld enkelvoudig per jaar)
Totaalrendement
14,5%
(gemiddeld enkelvoudig per jaar)
IRR
11,63%
(per jaar op basis van de realistische verkoopprognose)
Direct Rendement
9,4%
(gemiddeld enkelvoudig per jaar)
Defensief
Indirect Rendement
0,0%
(gemiddeld enkelvoudig per jaar)
Totaalrendement
9,4%
(gemiddeld enkelvoudig per jaar)
IRR
7,46%
(per jaar op basis van de defensieve verkoopprognose)
Doordat gebruik is gemaakt van computermodellen, kunnen afrondingsverschillen voorkomen in bovenstaand overzicht.
50
9.8 Waarderingsgrondslagen
De grondslagen die in de jaarrekening van de CV zullen worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en resultaatbepaling, zijn gebaseerd op historische kostprijzen c.q. kosten, met uitzondering van het Vastgoed. Het Vastgoed wordt gewaardeerd op kostprijs minus afschrijvingen op basis van de gebruiksduur, rekening houdend met restwaarde, danwel lagere marktwaarde voor zover deze duurzaam lager is. De kostprijs omvat de betaalde koopsom voor de vastgoedbelegging, inclusief eventueel betaalde overdrachtsbelasting en aankoopkosten. De waarde uit interne taxaties wordt bepaald op basis van: ■ de hoogte van de huurbedragen; ■ de restant looptijd van de huurperiode; ■ de kwaliteit van de huurders; ■ een gangbare kapitalisatiefactor; ■ de staat van onderhoud van de onroerende zaken; en ■ de op dat moment van belang zijnde marktomstandigheden.
Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. Activa en passiva worden opgenomen tegen nominale waarde. Vorderingen worden gewaardeerd op nominale waarde eventueel onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. 9.9 Verslaglegging
De Beheerder informeert de Vennoten minimaal tweemaal per jaar over de voortgang en de financiële resultaten. De jaarrekening van de CV wordt door een accountant gecontroleerd en uiterlijk vier maanden na het verstrijken van het boekjaar ter goedkeuring aan de Vennoten voorgelegd tijdens de vergadering van Vennoten. Het boekjaar is gelijk aan het kalenderjaar. De jaarrekeningen zullen worden opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW, voor zover deze van toepassing zijn.
51
10. Fiscale aspecten Vastgoed CV APF IX
10.1 Inleiding
Dit hoofdstuk bevat algemene informatie over bepaalde Nederlandse fiscale gevolgen van deelname in Vastgoed CV APF IX (hierna:“CV”) door in Nederland woonachtige natuurlijke personen en in Nederland gevestigde en aan de Nederlandse vennootschapsbelasting onderworpen rechtspersonen die als commanditaire vennoot (hierna: “Vennoot”) deelnemen in de CV. De CV is een samenwerkingsverband dat is aangegaan naar Nederlands recht. De CV heeft als doel het realiseren van rendement door middel van aankoop, exploitatie en verkoop van, in casu, De Kauwgomballenfabriek (hierna: “Vastgoed”). Het Vastgoed is een in Amsterdam gelegen complex van gebouwen die als bedrijfsverzamelgebouw aan kantoren en bedrijven worden verhuurd. De CV zal de economische eigendom van het Vastgoed verkrijgen. Als beherend vennoot van de CV zal Beherend Vennoot Kauwgomballenfabriek BV optreden. De CV biedt beleggers de mogelijkheid om in ruil voor aandelen in de CV (“Participaties”) vermogen te beleggen in het Vastgoed en daarmee als Vennoot deel te nemen in de CV. Dit hoofdstuk is opgesteld met inachtneming van de fiscale wetgeving, jurisprudentie en het uitvoeringsbeleid die op de datum van uitgifte van het Informatiememorandum in Nederland van kracht zijn. In het algemeen geldt dat het belastingregime, al dan niet met terugwerkende kracht, kan wijzigen gedurende de looptijd van de CV. De fiscale informatie in deze paragraaf is algemeen van aard. Deze informatie mag niet worden opgevat als fiscaal advies. De daadwerkelijke fiscale behandeling van de Participaties zal afhankelijk zijn van de fiscale positie van de individuele Vennoot. Potentiële kopers van Participaties wordt aangeraden de eigen belastingadviseur te raadplegen. Jaarlijks ontvangen de Vennoten een door PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. opgestelde handleiding voor het invullen van de aangifte inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting. Aan deze handleiding kunnen geen rechten worden ontleend. Dit hoofdstuk is opgesteld op verzoek van en gericht aan APF International BV en wordt beheerst door de algemene voorwaarden van PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs NV.
52
10.2 Fiscale aspecten van de CV
10.2.1 Fiscale transparantie CV Uitgangspunt is dat de CV voor de Nederlandse belastingheffing zal worden aangemerkt als een besloten commanditaire vennootschap. Dit betekent dat de CV transparant zal zijn voor de heffing van de inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting. Fiscale transparantie houdt in dat de bezittingen en schulden, alsmede de baten en lasten van de CV worden toegerekend aan de Vennoten naar rato van hun winstaandeel in de CV, dat correspondeert met hun kapitaalinbreng in de CV. Als gevolg daarvan worden de door de CV behaalde resultaten niet bij de CV zelf, maar rechtstreeks bij de Vennoten in de heffing van inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting betrokken. Aan de fiscale transparantie kan afbreuk worden gedaan indien vervanging en toetreding van Vennoten, hoewel contractueel slechts mogelijk met toestemming van alle Vennoten en de beherend vennoot, toch geschiedt zonder dat toestemming is gegeven. Aan de Belastingdienst zal vooraf om zekerheid over de transparantie van de CV worden gevraagd. 10.2.2 Overdrachtsbelasting De verkrijging van de economische eigendom van het Vastgoed door de CV leidt niet tot heffing van overdrachtsbelasting. Dit is bevestigd door de Belastingdienst. 10.3 Fiscale behandeling Participaties: natuurlijke personen
10.3.1 Inkomen uit sparen en beleggen Bij in Nederland woonachtige natuurlijke personen zullen de Participaties worden belast als “inkomen uit sparen en beleggen” (box 3), tenzij de Participaties tot het vermogen van een onderneming behoren of een overige werkzaamheid vormen.
53
Het belastbare inkomen in box 3 wordt bepaald op basis van een forfaitair rendement van 4% van het gemiddelde aan box 3 toerekenbare vermogen (bezittingen minus schulden) aan het begin en het einde van het kalenderjaar (rendementsgrondslag). Het forfaitaire rendement wordt belast tegen een tarief van 30%. Effectief wordt over het aan box 3 toerekenbare vermogen 1,2% aan inkomstenbelasting geheven, voor zover dit vermogen het heffingsvrije vermogen te boven gaat. De daadwerkelijk met de Participaties behaalde inkomsten en vermogenswinsten worden als zodanig niet belast. Bij het bepalen van de rendementsgrondslag worden bezittingen en schulden in aanmerking genomen tegen de waarde in het economische verkeer. Fiscale partners kunnen naast de bezittingen en schulden in box 3 ook de in box 3 geldende vrijstellingen aan elkaar overdragen. Aan de Belastingdienst is gevraagd te bevestigen dat de Participaties voor natuurlijke personen in beginsel zullen worden belast in box 3. 10.3.2 Winst uit onderneming / resultaat uit overige werkzaamheden Indien de Participaties behoren tot het ondernemingsvermogen of tot het vermogen van een werkzaamheid van de Vennoot dan wel indien de activiteiten van de CV (achteraf ) moeten worden aangemerkt als het drijven van een onderneming of als het verrichten van overige werkzaamheden, dan zal het inkomen uit de Participaties behoren tot het “inkomen uit werk en woning”(box 1). Indien het beheer van de beleggingen door de CV normaal vermogensbeheer te boven gaat, is sprake van het drijven van een onderneming of overige werkzaamheid. Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen in het geval van uitponden van het Vastgoed, of indien er sprake is van projectontwikkeling of herontwikkeling, in belangrijke mate in eigen beheer zelf groot onderhoud wordt verricht of sprake is van voorkennis of daarmee vergelijkbare bijzondere vormen van kennis als gevolg waarvan een voorzienbaar voordeel wordt behaald. Afhankelijk van de feiten en omstandigheden zal beoordeeld moeten worden of het beheer van de beleggingen door de CV normaal vermogensbeheer te boven gaat.
54
1) Verbonden persoon als bedoeld in artikel 3.91, tweede lid, onderdeel b van de Wet IB 2001
Het inkomen uit de Participaties zal tevens op basis van box 1 worden belast indien één of meer vermogensbestanddelen van de CV op enigerlei wijze ter beschikking worden gesteld aan: (i) een onderneming of overige werkzaamheid van een met de Vennoot verbonden natuurlijk persoon1; of (ii) een samenwerkingsverband waarvan een onder (i) bedoelde natuurlijk persoon deel uitmaakt; of (iii) een vennootschap waarin een Vennoot of een met de Vennoot verbonden natuurlijke persoon een zogenoemd aanmerkelijk belang heeft; of (iv) een samenwerkingsverband waarvan een onder (iii) bedoelde vennootschap deel uitmaakt. Indien het inkomen uit de Participaties wordt belast op basis van box 1, zal belasting worden geheven over de netto huurinkomsten (huren na aftrek van onder andere exploitatiekosten, rente en afschrijving) en de gerealiseerde vermogenswinsten die naar rato van zijn winstaandeel in de CV aan de Vennoot worden toegerekend. Het inkomen in box 1 wordt belast tegen het progressieve tarief oplopend tot 52%. Er zijn met de belastingdienst geen bindende afspraken gemaakt over het percentage van de jaarlijkse afschrijving over de aanschafwaarde van het Vastgoed. Indien de Vennoot de afschrijvingscomponent in zijn belastingaangifte wil opnemen zal hij zelf, eventueel in samenwerking met zijn adviseur, de hoogte van het afschrijvingspercentage dat is opgenomen in de handleiding voor het invullen van de aangifte inkomstenbelasting moeten beoordelen. Op grond van de uitspraak van de Hoge Raad van 30 september 2005 is het verdedigbaar dat een reeds door de Vennoot gevormde herinvesteringsreserve kan worden afgeboekt op de aan de Participaties toerekenbare fiscale boekwaarde van het Vastgoed. Aan het aanwenden van een herinvesteringsreserve zijn bepaalde voorwaarden verbonden. Vennoten wordt geadviseerd in voorkomende gevallen de eigen belastingadviseur raadplegen. Indien het inkomen uit de Participaties wordt belast in box 1, zal de rente over de schulden aangegaan ter financiering van de aankoop van de Participaties in beginsel aftrekbaar zijn. Een Vennoot kan in totaal geen groter verlies in aftrek brengen dan het per saldo in de Participaties geïnvesteerde vermogen verminderd met fiscale reserves en de door de Vennoot voor de financiering van de Participaties opgenomen leningen. Aftrekbare verliezen kunnen, indien nodig, worden verrekend met de winst over de drie boekjaren voorafgaand aan het verliesjaar en de winst over de negen boekjaren volgend op het verliesjaar.
55
10.3.3 Erf- en schenkbelasting Ingeval van overlijden van een Vennoot, of schenking van een Participaties zal over de waarde in het economisch verkeer van de Participaties erfbelasting respectievelijk schenkbelasting zijn verschuldigd. De hoogte van het tarief (10% - 40%), alsmede een eventuele toepassing van een vrijstelling, is daarbij mede afhankelijk van de mate van verwantschap. 10.4 Fiscale behandeling Participaties: rechtspersonen
Voor in Nederland gevestigde en aan de vennootschapsbelasting onderworpen rechtspersonen die niet de status hebben van fiscale beleggingsinstelling in de zin van artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969, is het inkomen uit de Participaties belast met vennootschapsbelasting. De vennootschapsbelasting wordt geheven over de netto huurinkomsten (huren na aftrek van onder andere exploitatiekosten, rente en afschrijving) en de vermogenswinsten die naar rato van zijn winstaandeel in de CV aan de Vennoot worden toegerekend. Het standaardtarief van de vennootschapsbelasting bedraagt 25,5%. Er zijn met de belastingdienst geen bindende afspraken gemaakt over het percentage van de jaarlijkse afschrijving over de aanschafwaarde van het Vastgoed. Indien de Vennoot de afschrijvingscomponent in zijn aangifte vennootschapsbelasting wil opnemen, zal hij zelf, eventueel in samenwerking met zijn adviseur, de hoogte van het afschrijvingspercentage dat is opgenomen in de handleiding voor het invullen van de aangifte vennootschapsbelasting moeten beoordelen. Op grond van de uitspraak van de Hoge Raad van 30 september 2005 is het verdedigbaar dat een reeds door de Vennoot gevormde herinvesteringsreserve kan worden afgeboekt op de aan de Participaties toerekenbare fiscale boekwaarde van het Vastgoed. Aan het aanwenden van een herinvesteringsreserve zijn bepaalde voorwaarden verbonden. Vennoten wordt geadviseerd in voorkomende gevallen de eigen belastingadviseur te raadplegen.
56
Voor vennootschapsbelastingplichtige Vennoten is rente op de schulden aangegaan ter financiering van de aankoop van de Participaties in beginsel aftrekbaar. Een eventueel verlies uit de Participaties in enig boekjaar is aftrekbaar tot ten hoogste het bedrag van het aandeel van de Vennoot in het commanditair kapitaal. Aftrekbare verliezen kunnen, indien nodig, worden verrekend met de winsten over het boekjaar voorafgaande aan het verliesjaar en de winst van de negen boekjaren volgend op het verliesjaar. 10.5 Overdrachtsbelasting
Met de belastingdienst is afgestemd dat de CV kan worden aangemerkt als een ‘onroerendezaaklichaam’ voor de overdrachtsbelasting. Dit heeft tot gevolg dat bij een verkrijging van ‘bestaande’ Participaties door een nieuw toetredende Vennoot, dan wel bij de uitbreiding van de Participaties van een zittende Vennoot slechts overdrachtsbelasting verschuldigd is indien een belang van een derde gedeelte of meer in de CV wordt verkregen, al dan niet tezamen met een verbonden lichaam of verbonden natuurlijk persoon. 10.6 BTW
Het uitgangspunt is dat de CV zal worden aangemerkt als ondernemer voor de BTW omdat sprake is van de exploitatie van onroerende zaken. De BTW op (exploitatie) kosten die aan de CV in rekening wordt gebracht, kan vooralsnog volledig in aftrek worden gebracht omdat uitsluitend sprake is van BTW-belaste verhuur. Indien in de toekomst tevens sprake is van BTW-vrijgestelde verhuur heeft dit tot gevolg dat een deel van de BTW op de (exploitatie) niet langer in aftrek kan worden gebracht. De uitkering aan de vennoten blijft buiten de BTW.
57
11. Juridische aspecten
11.1 Juridische structuur
Hieronder is de structuur na toetreding van de Vennoten schematisch weergegeven.
Beleggers Commanditaire Vennoten
49% 51%
100%
Directie
Beherend Vennoot Kauwgomballenfabriek BV
Vastgoed CV APF IX
Economisch eigendom
APF International
Lingotto
Vastgoed
Juridisch eigendom
11.2 Vastgoed CV APF IX
Vastgoed CV APF IX zal naar verwachting eind augustus 2010 tot stand worden gebracht tussen de Beherend Vennoot en Lingotto. De bepalingen waaronder de CV wordt aangegaan, zijn te vinden in de (concept) CVovereenkomst. Voor meer informatie over Vastgoed CV APF IX wordt verwezen naar hoofdstuk 4. 11.3 Commanditaire vennoten
Beleggers die in Vastgoed CV APF IX deelnemen, worden commanditair vennoot via de aankoop van Participaties van Lingotto. De Vennoten kunnen slechts deelnemen in de CV door het nemen van vijf of meer Participaties. De Vennoten storten een bedrag groot € 50.000 per Participatie exclusief Plaatsingsvergoeding, benodigd voor de aankoop van de Participatiesop basis van de uitgangspunten zoals genoemd in hoofdstuk 9 Financiële uitgangspunten. De aansprakelijkheid van de Vennoten is beperkt tot het bedrag van deelname indien en voor zover zij geen beheers-, bestuurs-, of beschikkingshandelingen verrichten. De verhandelbaarheid van de Participaties is beperkt. Een Vennoot kan zijn Participatie uitsluitend met schriftelijke toestemming van alle Vennoten vervreemden. Indien voor een toetreding of een vervanging aan alle vennoten schriftelijk toestemming is gevraagd en die toestemming niet binnen vier weken wordt geweigerd, mag ervan worden uitgegaan dat de toestemming unaniem is verleend. De genoemde termijn gaat lopen op de dag na die waarop aan alle Vennoten schriftelijk toestemming is gevraagd. 58
In dit verband wordt verwezen naar artikel 10 van de CV-overeenkomst. Van dit besloten karakter van de CV kan niet worden afgeweken. De Initiatiefnemer en/of de CV zullen geen Participaties (in)kopen van de Vennoten. Ook zal er geen markt worden onderhouden voor verhandeling van de Participaties. 11.4 Beheerder
APF International BV en Lingotto (zie hoofdstuk 5 Initiatiefnemer en gelieerde vennootschappen en hoofdstuk 6 Lingotto) vormen tezamen de Beheerder van het Vastgoed van de CV. Lingotto houdt 100% van de aandelen van de Beherend Vennoot. Het technische, administratieve en financiële beheer van het Vastgoed zal volgens de Overeenkomst van Beheer worden uitgevoerd. Daaronder vallen de volgende activiteiten: ■ het innen van de huur; ■ het voeren van de boekhouding; ■ het afsluiten van nieuwe huurcontracten; ■ het onderhouden van contact met de huurders; ■ het opstellen en het uitvoeren van onderhouds- en reparatieplannen (als onderdeel van de jaarlijkse
begroting); en ■ het voorbereiden en uitvoeren van de verkoop.
Jaarlijks stelt de Beheerder een jaarrekening en een begroting op. In deze begroting is rekening gehouden met de onderhoudskosten. Het bouwkundig en technisch beheer van het Vastgoed zal worden uitbesteed. De kosten hiervan komen ten laste van de Beheerder. In de Overeenkomst van Beheer worden de onderlinge rechtsverhouding alsmede de taken en bevoegdheden van eerder genoemde partijen vastgelegd in aanvulling op het bepaalde in de CV-overeenkomst. Op basis van artikel 20 lid 5 onderdeel a van de CV-overeenkomst kan een besluit tot wijziging en/of opzegging van de Overeenkomst van Beheer, op voorstel van de Beherend Vennoot, worden genomen met volstrekte meerderheid van de geldig uitgebrachte stemmen in een vergadering van Vennoten. De CV heeft het recht de Overeenkomst van Beheer voortijdig op te zeggen indien de Beheerder op ernstige wijze tekortschiet in de nakoming van de verbintenis bestaande uit het vervullen van in de betreffende overeenkomst vermelde taken en, na hierop door de Beherend Vennoot schriftelijk te zijn gewezen, niet binnen drie maanden na ontvangst van vorenbedoelde schriftelijke mededeling verbetering in haar taakvervulling aanbrengt. Indien ten tijde van het beëindigen van de overeenkomst sprake is van een overwinst (op basis van taxatie) dan is een vergoeding verschuldigd voor het voortijdig beëindigen van het contract.
59
11.5 Beherend Vennoot
Beherend Vennoot Kauwgomballenfabriek BV is de beherend vennoot van de CV. De directie van de Beherend Vennoot wordt gevoerd door APF International BV en Lingotto. De Beherend Vennoot is onbeperkt aansprakelijk ten opzichte van schuldeisers van de CV. 11.6 Commissie van advies
De Beherend Vennoot zal ten behoeve van de Vennoten een commissie van advies aanstellen waarin minimaal drie Vennoten zitting zullen hebben. Deze commissie van advies zal de Beherend Vennoot van advies voorzien ten aanzien van aangelegenheden die direct van invloed zijn op de rechten en verplichtingen van de Vennoten. De Beherend Vennoot blijft echter volledig en zelfstandig bevoegd en verantwoordelijk ten aanzien van te nemen besluiten. 11.7 Toezicht AFM
APF International BV is voor het aanbieden van Participaties, vanwege de deelname van tenminste € 250.000 (er kan alleen worden geparticipeerd indien er vijf of meer Participaties van € 50.000 worden verkregen) niet vergunningplichtig onder de Wft en staat daardoor niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). 11.8 Wetsvoorstel personenvennootschappen
Ten tijde van het schrijven van dit Informatie memorandum behandelt de Eerste Kamer het wetsvoorstel personenvennootschappen, met nieuwe regels voor deze zogeheten personenvennootschappen. Het gaat hierbij om de maatschap, de vennootschap onder firma en de commanditaire vennootschap. Indien bij inwerkingtreding van dit wetsvoorstel blijkt dat bepalingen uit de CV-overeenkomst in strijd zijn met de nieuwe wetgeving, dan zullen deze bepalingen worden vervangen door bepalingen met gelijke economische strekking die in overeenstemming zijn met de nieuwe wetgeving. Verder kan de CV opteren voor rechtspersoonlijkheid, met inachtneming van het in dit kader bepaalde in de CV-overeenkomst (zie art 20, lid 5 onder d in de CV-overeenkomst). 11.9 Onjuiste intrinsieke waarde
Indien op enig moment blijkt dat de intrinsieke waarde van een Participatie onjuist is berekend als gevolg van een onjuiste aanname, zal de Vennoot niet worden gecompenseerd door de Initiatiefnemer, Beherend Vennoot, of CV, omdat er geen inkoop of uitgifte van Participaties zal plaatsvinden door één van eerder genoemde partijen na het aangaan van de CV en er geen markt wordt onderhouden voor verhandeling van participaties in de CV door eerdergenoemde partijen.
60
12. Deelname
12.1 Inschrijfprocedure
Deelnemen in Vastgoed CV APF IX vindt plaats door aankoop van Participaties van Lingotto. Dit kan met minimaal vijf Participaties van € 50.000 (te vermeerderen met 1,0% Plaatsingsvergoeding). Vennoten kunnen zowel natuurlijke als rechtspersonen zijn. Voor beide categorieën is een inschrijfformulier bijgevoegd. Particuliere beleggers die willen deelnemen in de CV, dienen de volgende documentatie op te sturen: ■ een volledig ingevuld en ondertekend inschrijfformulier natuurlijk persoon, voorzien van een legalisatie door
een notaris (indien een gelegaliseerde handtekening nog niet eerder is overgelegd aan APF International BV of Adviesgroep Reyersen van Buuren bv of indien dit wel eerder is overgelegd maar het paspoort van degene die ondertekent in de tussentijd is verlopen); en ■ een kopie van het geldige paspoort van de deelnemer.
Rechtspersonen die willen deelnemen in de CV, dienen de volgende documentatie op te sturen: ■ een volledig ingevuld en ondertekend inschrijfformulier rechtspersoon, voorzien van een legalisatie door een
notaris (indien een gelegaliseerde handtekening nog niet eerder is overgelegd aan APF International BV of Adviesgroep Reyersen van Buuren bv of indien dit wel eerder is overgelegd maar het paspoort van degene die ondertekent in de tussentijd is verlopen); en ■ een kopie van het geldige paspoort van de vertegenwoordigende persoon van de rechtspersoon.
De Initiatiefnemer zal zorg dragen voor de toewijzing van de Participaties in de CV. Toewijzing zal plaatsvinden op basis van volgorde van binnenkomst van de inschrijfformulieren.
61
Er worden 76 Participaties verkocht door Lingotto aan maximaal 15 vennoten. De inschrijvingsperiode loopt in beginsel van het moment van verschijnen van het Informatiememorandum tot het moment dat alle Participaties geplaatst zijn. APF International BV behoudt zich het recht voor inschrijvingen zonder opgaaf van redenen te weigeren en om de inschrijfperiode te verlengen of te verkorten.
12.2 Storting
Na de toewijzing ontvangen de inschrijvers een betalingsverzoek. Er zal worden verzocht € 50.000 (te vermeerderen met de 1,0% Plaatsingsvergoeding) per Participatie te storten op een derdenrekening van de notaris ten behoeve van de aankoop van de Participaties. 12.3 Wet bescherming persoonsgegevens
De Beherend Vennoot en de Initiatiefnemer zullen er zorg voor dragen dat de persoonlijke gegevens die zijn aangeleverd, vertrouwelijk worden behandeld. Zij zullen zich houden aan de bepalingen van de Wet bescherming persoonsgegevens. De Beherend Vennoot en de Initiatiefnemer gebruiken de persoonlijke gegevens om uitvoering te geven aan de bepalingen in het Informatiememorandum. De gegevens zullen vanzelfsprekend niet aan derden ter beschikking worden gesteld, tenzij dit noodzakelijk is om uitvoering te geven aan hetgeen in het Informatiememorandum (inclusief Bijlagen) is bepaald, of indien er een wettelijk voorschrift van toepassing is.
62
13 Betrokken partijen
Initiatiefnemer / Medebeheerder / Directie Beherend Vennoot
APF International BV / Beherend Vennoot Kauwgomballenfabriek BV Sarphatikade 13
Fiscaal adviseur
PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. Thomas R. Malthusstraat 5 1066 JR Amsterdam
1017 WV Amsterdam Tel.
: +31 – (0)20 – 610 21 51
Fax
: +31 – (0)20 – 610 21 81
E-mail
:
[email protected]
Internet
: www.apf-international.nl
Directie
: J.Th. Ladenius, drs. K. Streefkerk en mr. W.A.C. Karreman
Notaris
Albers Schot en van Tienen BV Wolbrantskerkweg 40
Beherend Vennoot / Medebeheerder / Medebelegger
1069 DA Amsterdam
Begeleiding van de plaatsing van de Participaties door de Initiatiefnemer
Lingotto Paul van Vlissingenstraat 8 B 1096 BK Amsterdam
Adviesgroep Reyersen van Buuren bv
Tel.
: +31 – (0)20 – 560 89 10
Handelsweg 59 C, 1181 ZA Amstelveen
E-mail
:
[email protected]
Postbus 275, 1180 AG Amstelveen
Internet
: www.lingotto.nl
Tel.
: +31 – (0)20 – 643 83 81
Fax
: +31 – (0)20 – 645 55 32
E-mail
:
[email protected]
Internet
: www.reyersen.nl
63
Bijlage 1 Curriculum Vitae directie APF International
J.Th. Ladenius (1944) was van 1966 tot 1973 werkzaam bij aannemingsbedrijf Wilma te Weert. In 1973 ontwikkelde hij bij Planomij BV twee grote woningbouwprojecten in Zuid-Nederland. Van 1974 tot 1980 was hij als projectontwikkelaar werkzaam bij Westland/Utrecht Projectontwikkeling. In 1980 trad hij in dienst van de Nederlandse Credietbank als directeur vastgoed. Na overname van deze bank door de Chase Manhattan Bank in 1986 vestigde hij zich onder de naam Ladenius Projektontwikkeling BV. Tot 1995 ontwikkelde hij diverse woningbouw- en kantoorprojecten. Daarna heeft hij zich voornamelijk toegelegd op het adviseren en het begeleiden van onder meer buitenlandse beleggers op het gebied van de acquisitie van goede, verhuurde onroerendgoedobjecten. Vanaf 1995 tot juli 2005 heeft hij ook de Vastgoedmaatschappen AKRONned I t/m VII mede geïnitieerd en beheerd. In februari 2004 richtte hij samen met de heer drs. K. Streefkerk APF International BV op. De heer Ladenius is vanaf oktober 2009 non-executive director van Fotex Holding SE. drs. K. Streefkerk (1942) studeerde bedrijfseconomie aan de Nederlandsche Economische Hogeschool te Rotterdam. Na het behalen van zijn doctoraal examen en het vervullen van zijn dienstplicht trad hij in 1969 in dienst bij Pakhoed Holding NV als assistent concerncontroller. In 1971 werd hij divisiecontroller bij de vastgoeddivisie Blauwhoed. In 1975 werd hij benoemd tot divisiedirecteur van Blauwhoed en tevens tot President van Hexalon, het op de Verenigde Staten gerichte vastgoedbeleggingsfonds met als aandeelhouders Blauwhoed en een aantal institutionele beleggers. De activiteiten van Blauwhoed strekten zich uit over Nederland, België, Frankrijk, Duitsland en de Verenigde Staten. In de periode 1978 –1980 was hij werkzaam als directeur van Rodamco Beheer BV met de opdracht de creatie en het naar de beurs brengen van Rodamco NV. De activiteiten van Rodamco NV vonden eveneens plaats in Nederland, België, Frankrijk, Duitsland en de Verenigde Staten. Van 1980 tot 1984 was hij actief als directeur van AmNedVast BV, gespecialiseerd in Amerikaans onroerend goed. In 1984 creëerde hij tezamen met enige partners de VastNed Groep, waar hij tot eind 2002 bestuursvoorzitter was. De activiteiten omvatten het managen van de VastNedbeursfondsen en tevens de introductie van een negental winkelmaatschappen en het Luxemburgse beursgenoteerde onroerendgoedfonds Immocorp.
64
De onroerendgoedactiviteiten van de VastNedgroep vonden plaats in Nederland, België, Frankrijk, Spanje, Portugal, Italië en Duitsland. Sinds 2003 is hij partner in Lencor Estates met activiteiten in Canadees vastgoed en in februari 2004 richtte hij samen met de heer J.Th. Ladenius APF International BV op. mr. W.A.C. Karreman (1976) studeerde fiscaal recht aan de Universiteit van Amsterdam. In 1999 is hij als belastingadviseur begonnen bij Arthur Andersen, wat later in Nederland is opgegaan in Deloitte Belastingadviseurs BV, met als belangrijkste specialisatie het structureren van (internationale) vastgoedfondsen. In zijn laatste functie van International Tax Manager was hij onder andere werkzaam voor partijen met een focus op Nederlands, Frans, Belgisch, Duits, Italiaans, Hongaars en Amerikaans vastgoed. Bij één van deze partijen, APF International BV, is hij per 1 oktober 2006 in dienst getreden als controller. Per 1 september 2007 is de heer Karreman toegetreden tot de directie van APF International BV. In 2008 is de heer Karreman tevens mede-aandeelhouder geworden van APF International BV. De heer Karreman is vanaf oktober 2009 non-executive director van Fotex Holding SE.
65
Bijlage 2 Concept Oprichting Commanditaire Vennootschap
Op _________ tweeduizend tien is voor mij, mr. Martijn Albers, notaris te Amsterdam, verschenen:_________, te dezen handelend als schriftelijk gevolmachtigde van: A. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: Beherend Vennoot Kauwgomballenfabriek B.V., statutair gevestigd te Amsterdam, kantoorhoudende te 1096 BK Amsterdam, Paul van Vlissingenstraat 8 B, ingeschreven in het handelsregister van de Kamers van Koophandel onder nummer _________ ; hierna te noemen: “de Beherend Vennoot”; B. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: Kauwgomballenfabriek B.V., statutair gevestigd te Amsterdam, kantoorhoudende te 1096 BK Amsterdam, Paul van Vlissingenstraat 8 B, ingeschreven in het handelsregister van de Kamers van Koophandel onder nummer 34247161; hierna te noemen: “de Commanditaire Vennoot”. De Beherend Vennoot en de Commanditaire Vennoot, hierna tezamen en elk afzonderlijk ook aangeduid met “Vennoot” of “Vennoten”. Van de aan de comparant verleende volmachten blijkt uit twee onderhandse akten van volmacht welke aan deze akte zullen worden gehecht. De comparant, handelend als gemeld, verklaarde dat Beherend Vennoot Kauwgomballenfabriek B.V. in zijn hoedanigheid van Beherend Vennoot en Kauwgomballenfabriek B.V. in zijn hoedanigheid van Commanditaire Vennoot met elkaar met ingang van_________ een commanditaire vennootschap zijn aangegaan en ter zake daarvan het volgende zijn overeengekomen:
Artikel 1 Definities Beherend Vennoot:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: Beherend Vennoot Kauwgomballenfabriek B.V., statutair gevestigd te Amsterdam, kantoorhoudende te 1096 BK Amsterdam, Paul van Vlissingenstraat 8 B, ingeschreven in het handelsregister van de Kamers van Koophandel onder nummer _________ Beheerder:
Zowel tezamen als ieder afzonderlijk: a. [Lingotto]; en b. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid:
APF International B.V., statutair gevestigd te Amsterdam,
kantoorhoudende te 1017 WV Amsterdam, Sarphatikade 13, ingeschreven in het handelsregister van de Kamers van Koophandel onder nummer 34203223; Commanditaire Vennoot:
Elke tot de Vennootschap toetredende commanditaire vennoot. CV-overeenkomst:
de in deze notariële akte neergelegde overeenkomst tussen de Vennoten tot het aangaan van de Vennootschap 66
alsmede iedere wijziging, aanpassing, uitbreiding of verlenging daarvan aan te gaan bij overeenkomst tussen de Vennoten in overeenstemming met de relevante bepalingen van deze overeenkomst; Informatiememorandum:
het onder de verantwoordelijkheid van_________ opgestelde informatiememorandum gedateerd _________ waar deze overeenkomst in concept als bijlage is aangehecht; Overeenkomst van Beheer:
de tussen de Vennootschap en de Beheerder te sluiten overeenkomst van beheer, waarin hun onderlinge rechtsverhouding alsmede de taken en bevoegdheden worden vastgelegd in aanvulling op het in de CVovereenkomst bepaalde; Participatie:
Een evenredig aandeel in het Vermogen van de Vennootschap. Vastgoed: het registergoed zoals omschreven in het Informatiememorandum; Vastgoed CV APF IX of Vennootschap:
Vastgoed CV APF IX, een commanditaire vennootschap in de zin van artikel 19 van het Wetboek van Koophandel, gevestigd en kantoorhoudende te Sarphatikade 13, 1017 WV Amsterdam, aan te gaan door middel van de CVovereenkomst; Vermogen:
Het in de Vennootschap ingebrachte, casu quo door de Vennootschap verkregen vermogen bestaande uit gelden, (economische rechten op) de eigendom van het Vastgoed, (economische rechten op) andere inkomsten uit de Vennootschap of anderszins, kasgelden alsook verplichtingen, welke voortvloeien uit (het beleggen in en exploiteren van) het Vastgoed en andere activiteiten ter realisering van de doelstelling van de Vennootschap. Vennoten:
De Beherend Vennoot en de Commanditaire Vennoten gezamenlijk. Vergadering van Vennoten:
de jaarlijks te houden vergadering waartoe alle Vennoten worden uitgenodigd, dienende om de Vennoten te informeren over de gang van zaken in en de (financiële) toestand van de Vennootschap, waarin (onder andere) de onderwerpen zoals uiteengezet in artikel 19 van de CV-overeenkomst aan de orde zullen komen.
67
Artikel 2 Naam en vestiging 1. De naam van de Vennootschap is: Vastgoed CV APF IX. 2. De Vennootschap houdt kantoor te Amsterdam. 3. Het is uitdrukkelijk de intentie van de Vennoten dat de Vennootschap kwalificeert – en zal blijven kwalificeren – als een besloten commanditaire vennootschap in fiscale zin en daarmee niet als een open commanditaire vennootschap in de zin van artikel 2 lid 3 onder c van de Algemene wet inzake rijksbelastingen. De Vennootschap kwalificeert als een “beleggingsfonds” in de zin van artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht. Het is uitdrukkelijk de intentie van de Vennoten dat de Vennootschap voor overdrachtsbelastingdoeleinden een “in aandelen verdeeld kapitaal” heeft. Iedere Participatie in de Vennootschap geeft een evenredige gerechtigdheid tot het kapitaal van de Vennootschap.
Artikel 3 Doel Het doel van de Vennootschap is het collectief beleggen in (belangen in) registergoederen, waaronder begrepen maar niet beperkt tot, het verkrijgen, vervreemden, bezwaren, huren en verhuren van registergoederen, alsmede het aangaan van geldleningovereenkomsten en het verstrekken van garanties en zekerheden, al dan niet in samenwerking met derden, en al datgene wat daarmede in verband staat of daartoe bevorderlijk is, één en ander in de ruimste zin, om daarmee de Vennoten te laten delen in de inkomsten en vermogenswinsten die daarmee worden behaald.
Artikel 4 Duur en Vennoten 1. De Vennootschap is aangegaan voor onbepaalde tijd. 2. De Vennootschap zal worden ontbonden indien en zodra het Vastgoed is vervreemd, zulks met inachtneming van het bepaalde in artikel 21. 3. Ieder van de Vennoten heeft het recht de Vennootschap, met inachtneming van het in de volgende zin bepaalde, op te zeggen, mits met inachtneming van een termijn van ten minste vier (4) maanden en slechts tegen het einde van het boekjaar. Opzegging kan slechts plaatsvinden, met inachtneming van artikel 10, na uitdrukkelijke voorafgaande schriftelijke toestemming van alle Vennoten en dient schriftelijk te geschieden bij aangetekende brief gericht aan de Beherend Vennoot. De kosten die door de Beherend Vennoot gemaakt worden, verband houdende met, dan wel voortvloeiende uit het verkrijgen van de toestemmingen als in de vorige zin bedoeld, komen voor rekening van de Vennootschap. 4. Indien een Participatie in een gemeenschap valt, zullen de deelgenoten van die gemeenschap gezamenlijk als één Vennoot worden beschouwd en zijn deze verplicht uit hun midden één vertegenwoordiger aan te
68
wijzen die bevoegd is namens hen op te treden in alle zaken die verband houden met hun Participatie. De deelgenoten dienen de Beherend Vennoot van deze aanwijzing in kennis te stellen en de Beherend Vennoot zal daarvan aantekening maken in het in artikel 7 bedoelde register. De bevoegdheden van de gerechtigden tot vermelde gemeenschap zijn opgeschort totdat aan vermelde verplichting is voldaan.
Artikel 5 Toetreding en Inbreng 1. Door de Vennoten wordt in de Vennootschap ingebracht:
a. door de Beherend Vennoot: zijn kennis, arbeid, vlijt en relaties.
b. door ieder van de Commanditaire Vennoten zodanig kapitaal als door de Beherend Vennoot zal worden vastgesteld op basis van iedere inschrijving voor één of meer Participaties met een waarde van vijftigduizend euro (€ 50.000,00) per Participatie, met de verplichting om ten minste vijf (5) Participatie(s) te nemen. De inbreng van een Commanditair Vennoot kan bestaan in geld of goederen.
c. een Commanditaire Vennoot treedt toe tot de Vennootschap door het verkrijgen van Participaties door middel van overdracht dan wel uitgifte van participaties aan hen tegen betaling van vijftig-duizend euro (€ 50.000,00) per Participatie, met de verplichting om ten minste vijf (5) Participaties te nemen.
2. Verdere toetreding en de daaraan verbonden inbreng geschiedt slechts op voorstel van de Beherend Vennoot en na uitdrukkelijke voorafgaande schriftelijke toestemming van alle Vennoten, met inachtneming van het bepaalde in artikel 10. Een Commanditaire Vennoot kan bij zijn toetreding niet gehouden worden tot het doen van enige storting boven het bedrag van zijn inbreng. Voorts is, in geval een storting zal plaatshebben ten gevolge waarvan de onderlinge gerechtigheid tot het vennootschappelijk vermogen wordt gewijzigd, de toestemming vereist van alle vennoten van een samenwerkingsverband dat rechtstreeks participeert in de Vennootschap met inachtneming van het bepaalde in artikel 10, een en ander voor zover die entiteiten voor de Nederlandse belastingheffing worden aangemerkt als transparant. 3. Teruggave van reeds gedane inbreng bij toetreding geschiedt slechts op voorstel van de Beherend Vennoot en pro rata op alle kapitaalrekeningen van de Vennoten. 4. Elke Vennoot wordt bij zijn toetreding voor zijn inbreng op de kapitaalrekening gecrediteerd ten belope van het bedrag van zijn inbreng. 5. Elke Vennoot heeft een privérekening waarop hij voor het bedrag dat hem meer of minder ten laste van de Vennootschap toekomt dan het bedrag van zijn kapitaalrekening wordt gecrediteerd dan wel gedebiteerd, tenzij de Vennoot en de Vennootschap uitdrukkelijk anders overeenkomen. 6. Voor de onderlinge verhouding van de Vennoten geldt het Vermogen van de Vennootschap als gemeenschappelijk vermogen in economische zin, waartoe een Vennoot gerechtigd is naar evenredigheid van het aantal Participaties dat door de Vennoot wordt gehouden.
69
Artikel 6 Voor zover nodig beheert de Beherend Vennoot de (aanvullende) stortingen van de Vennoten.
Artikel 7 Register van Vennoten 1. De Beherend Vennoot legt een register van Vennoten aan. In dat register zullen de naam en het adres van iedere Vennoot worden aangetekend. Elke inschrijving in het register zal door of namens de Beherend Vennoot ondertekend worden. 2. Iedere Vennoot is verplicht zijn adres en overige door de Beherend Vennoot aan te geven gegevens, alsmede iedere wijziging daarvan onverwijld schriftelijk aan de Beherend Vennoot mede te delen. De gevolgen voortvloeiend uit een verzuim van deze verplichting komen geheel voor risico van de desbetreffende Vennoot. 3. Alle mededelingen, oproepingen en overige correspondentie zullen geschieden aan de adressen van de Vennoten zoals opgenomen in het hiervoor onder lid 1 van dit artikel bedoelde register. 4. Iedere Vennoot is gerechtigd tot inzage van het register en desgevraagd tot toezending om niet van een uittreksel uit het register met betrekking tot zijn Participatie(s). Voorts kan iedere Vennoot verzoeken om een schriftelijke opgave van het bedrag van zijn kapitaalrekening.
Artikel 8 Bestuur, beheer en vertegenwoordiging 1. De Vennootschap wordt bestuurd en beheerd door de Beherend Vennoot. 2. De Beherend Vennoot is bevoegd de Vennootschap te vertegenwoordigen met inachtneming van het bepaalde in artikel 9 van de CV-overeenkomst. 3. Iedere Commanditaire Vennoot is uitgesloten van de bevoegdheid om rechtshandelingen te verrichten voor rekening van dan wel namens de Vennootschap.
Artikel 9 Beheer 1. De Vennootschap en de Beheerder gaan voor de duur van de Vennootschap en de duur van de vereffening van het vermogen van de Vennootschap na haar ontbinding, een Overeenkomst van Beheer aan. 2. De Beheerder is bevoegd om onder zijn verantwoordelijkheid (een deel van) het beheer en de daaruit voortvloeiende taken te doen uitoefenen door één of meer door hem te benoemen derden.
Artikel 10 Overdracht Participatie 1. Behoudens in het geval van vererving of legaat of iedere andere toegestane vorm van verkrijging van Participaties (door overdracht dan wel uitgifte) met inachtneming van het besluit van de Minister van
70
Financiën van elf januari tweeduizend zeven, nummer CPP2006/1869M, Staatscourant nummer 15, is: a.
toetreding tot de Vennootschap; en
b. verandering van de relatieve gerechtigdheid tot het Vermogen van de Vennootschap van de houder(s) van Participaties, waarvan onder meer sprake kan zijn bij de overdracht van Participaties aan een (andere) Vennoot in overeenstemming met dit artikel en bij vestiging van een vruchtgebruik of enig ander beperkt recht op een Participatie, uitsluitend mogelijk na verkregen unanieme schriftelijke toestemming – verkregen in een vergadering van Vennoten of door schriftelijke raadpleging buiten vergadering van alle Vennoten. Indien na de totstandkoming van deze CV-overeenkomst het besluit van de Minister van Financiën van elf januari tweeduizend zeven, nummer CPP2006/1869M, Staatscourant nummer 15, wijzigt, zal de regeling van dit artikel zodanig moeten worden uitgelegd als met inachtneming van die wijziging. 2. Een vervreemding dan wel overgang van een Participatie door een Vennoot doet de Vennootschap niet eindigen. 3. Verkrijging van een Participatie krachtens erfrecht door een derde doet de Vennootschap niet eindigen. 4. Een Vennoot die zijn Participatie wenst over te dragen dan wel die een juridische fusie of juridische splitsing wil aangaan als gevolg waarvan zijn Participatie overgaat onder algemene titel, geeft daarvan schriftelijk kennis aan de Beherend Vennoot onder opgave van de naam en het volledige adres van de (rechts) persoon aan wie hij zijn Participatie wenst over te dragen respectievelijk wie zijn Participatie verkrijgt als gevolg van de juridische fusie of juridische splitsing. Eenzelfde verplichting geldt voor de vestiging van een beperkt recht, in welk geval de Vennoot gehouden is vermelde gegevens van de beperkt gerechtigde ter beschikking te stellen aan de Beherend Vennoot. 5. De Beherend Vennoot is verplicht binnen vier (4) weken na ontvangst van de kennisgeving als bedoeld in lid 4 van dit artikel de Vennoten schriftelijk omtrent de voorgenomen vestiging, overdracht dan wel overgang te informeren en de Vennoten te verzoeken uitdrukkelijke voorafgaande schriftelijke toestemming te verlenen voor de voorgenomen vestiging, overdracht dan wel overgang. De kosten die de Beherend Vennoot maakt ten aanzien van het informeren als bedoeld in de vorige zin, alsmede alle kosten verband houdende met dan wel voortvloeiende uit het verkrijgen van de toestemmingen als in de vorige zin bedoeld, alsmede alle kosten voortvloeiende uit lid 7 van dit artikel komen voor rekening van de Vennoot die zijn Participatie(s) wenst over te dragen dan wel die een juridische fusie of juridische splitsing wil aangaan als gevolg waarvan zijn Participatie overgaat onder algemene titel, dan wel de Vennoot die een beperkte recht wenst te vestigen op zijn Participatie. 6. Indien voor een toetreding of een verandering van de relatieve gerechtigdheid tot het Vermogen van de Vennootschap aan alle vennoten schriftelijk toestemming is gevraagd en die toestemming door één of meer vennoten niet binnen vier weken wordt geweigerd, wordt de toestemming geacht door alle Vennoten unaniem te zijn verleend. De genoemde termijn gaat lopen op de dag na die waarop aan alle Vennoten schriftelijk toestemming is gevraagd. 7. De vestiging van een beperkt recht op en de overdracht van een Participatie geschieden bij authentieke of onderhandse akte. De vestiging respectievelijk overdracht heeft ten aanzien van de Vennootschap 71
respectievelijk de Beheerder eerst gevolg, nadat de authentieke of onderhandse akte is betekend aan de Beherend Vennoot respectievelijk de Beheerder en de Beherend Vennoot respectievelijk de Beheerder de overdracht schriftelijk heeft aangenomen of erkend. De Beherend vennoot of de Beheerder zal van de vestiging respectievelijk overdracht aantekening maken in het register van Vennoten. 8. Door het nemen respectievelijk verkrijgen van een (beperkt recht op een) Participatie onderwerpt een daardoor toetredende Vennoot respectievelijk beperkt gerechtigde zich volledig aan de bepalingen van deze CV-overeenkomst, het Informatiememorandum en de Overeenkomst van Beheer. 9. Overdracht van een Participatie kan niet aan of door de Vennootschap zelf geschieden. Het aandeel van de Beherend Vennoot kan eveneens niet aan de Vennootschap zelf worden overgedragen. 10. Indien een Vennoot een Participatie overdraagt of betrekt in een juridische fusie of juridische splitsing, zonder dat het bepaalde in dit artikel 10 is nageleefd respectievelijk zonder de vereiste toestemming, is die Vennoot jegens alle andere Vennoten aansprakelijk voor de door hen dientengevolge geleden schade. Hetzelfde geldt voor de vestiging van een beperkt recht. 11. Indien een samenwerkingsverband die als transparant voor Nederlands fiscaal recht kwalificeert, een belang aanhoudt in de Vennootschap, worden de deelnemers in dit samenwerkingsverband voor de toepassing van dit artikel aangemerkt als Vennoten in de Vennootschap.
Artikel 11 Uittreden van een Vennoot 1. Een Vennoot houdt op Vennoot te zijn: a. door alle gevallen van verlies door die Vennoot van het beheer of bestuur over zijn goederen en of benoeming van een bewindvoerder op grond van een wettelijk voorschrift;
b.
ingeval de Vergadering van Vennoten hem de Vennootschap heeft opgezegd;
c.
door het overlijden van een Vennoot (natuurlijk persoon);
d.
door ontbinding van een Vennoot (rechtspersoon).
Onverminderd het bepaalde in artikel 10 en artikel 23 kan een Vennoot in andere gevallen dan hierboven bepaald niet uittreden. 2. Voor opzegging, bedoeld in lid 1, sub b, is vereist een unaniem besluit - van de overige Vennoten - door de Vergadering van Vennoten genomen. Opzegging, bedoeld in lid 1, sub b, kan slechts geschieden wegens gewichtige redenen in de zin van artikel 7A:1684 Burgerlijk Wetboek. Opzegging kan slechts geschieden onder opgave van redenen tegen het einde van het boekjaar, met inachteming van een opzegtermijn van een maand. 3. De Participatie van een Vennoot komt bij diens overlijden toe aan diens rechtsopvolgers onder algemene titel, tenzij: a. de Participatie in zijn geheel binnen een termijn van zes maanden na het overlijden van de Vennoot is toebedeeld aan één persoon, mits deze persoon erfgenaam van de overleden Vennoot is;
72
b. de Participatie in zijn geheel binnen een termijn van zes maanden na het overlijden van de Vennoot is afgegeven aan de persoon, aan wie de Participatie is gelegateerd; In het geval er meerdere gerechtigden zijn tot de betreffende Participatie, zal binnen zes maanden na het overlijden aan de Beherend Vennoot een volmacht worden overhandigd waarin een van de gerechtigden, door de gezamenlijke rechthebbenden onherroepelijk wordt gemachtigd de rechten van de overleden Vennoot uit te oefenen. De Vennootschap zal geacht worden te zijn voortgezet met die erfgenaam (als bedoeld in sub a), of met die legataris (als bedoeld sub b), dan wel in het geval geen toedeling of afgifte van het legaat binnen de vermelde termijn heeft plaatsgehad met de gezamenlijke rechthebbenden. De rechten van de overleden Vennoot worden opgeschort totdat de Participatie is toebedeeld (als bedoeld sub a) of is afgegeven (als bedoeld sub b) of de volmacht is overhandigd. 4. Het is een Vennoot toegestaan de Vennootschap op te zeggen, met inachtneming van het bepaalde in artikel 4 lid 3.
Artikel 12 Overeenkomstig het bepaalde in artikel 3:178 lid 5 Burgerlijk Wetboek wordt de bevoegdheid om verdeling te vorderen hierbij uitgesloten voor de maximaal toegestane wettelijke periode.
Artikel 13 Borgtocht Gedurende het bestaan van de Vennootschap is het de Beherend Vennoot verboden, anders dan met goedkeuring van de Vergadering van Vennoten, overeenkomsten te sluiten die ertoe strekken dat hij dan wel de Vennootschap zich als borg of hoofdelijk medeschuldenaar verbindt, zich voor een derde sterk maakt, of zich tot zekerheidstelling voor een schuld van een derde verbindt.
Artikel 14 Bezwaren commanditaire deelneming Geen van de Commanditaire Vennoten mag zijn deelneming in het vermogen van de Vennootschap voor privéschulden bezwaren, op straffe van een dadelijk ten behoeve van de Vennootschap opeisbare boete ter grootte van zijn commanditaire deelneming, anders dan met de voorafgaande schriftelijke toestemming van alle Vennoten van de Vennootschap, met inachtneming van het bepaalde in artikel 10. Voorts zal de betreffende Commanditaire Vennoot gehouden zijn alle schade die hierdoor ontstaat te vergoeden zowel jegens de Vennootschap, als jegens haar Vennoten
Artikel 15 Boekjaar. Balans 1. Het boekjaar van de Vennootschap is gelijk aan het kalenderjaar. 2. Binnen drie (3) maanden na afloop van ieder boekjaar alsmede bij ontbinding van de Vennootschap in de
73
loop van enig boekjaar, sluit de Beherend Vennoot de boeken van de Vennootschap en maakt hij een balans en een winst- en verliesrekening op, voorzien van een toelichting, welke stukken, ten bewijze van hun goedkeuring door de Vergadering van Vennoten worden vastgesteld binnen vier (4) maanden na afloop van het boekjaar respectievelijk het einde van de Vennootschap. De jaarrekening dient te zijn voorzien van een verklaring omtrent de getrouwheid, ondertekend door een registeraccountant, aan wie de Beherend Vennoot de opdracht tot onderzoek van de jaarrekening heeft verstrekt. 3. De activa en passiva van de Vennootschap worden in euro’s gewaardeerd op grond van in Nederland algemeen aanvaarde waarderingsgrondslagen voor de financiële verslaggeving. Resultaten op transacties worden verantwoord in het boekjaar waarin zij zijn gerealiseerd. Kosten en andere lasten worden toegerekend aan het boekjaar waarop zij betrekking hebben. Alle inkomsten, waaronder begrepen het verkoopresultaat, en kosten worden op de winst- en verliesrekening verantwoord.
Artikel 16 Begroting. Rapportage 1. De Beherend Vennoot zal jaarlijks een begroting opstellen, waarin de prognostische baten en lasten en investeringen worden opgenomen. De begroting behoeft de goedkeuring van de Vergadering van Vennoten. 2. De Beherend Vennoot zal, naast de balans en winst- en verliesrekening als bedoeld in artikel 15 lid 2 (half ) jaarlijks een verslag omtrent de gang van zaken bij de Vennootschap opstellen en dit ter kennisname kosteloos doen toezenden aan de Vennoten.
Artikel 17 Resultaat. Uitkeringen. Vergoeding 1. Uitkeringen ten laste van de winst- en verliesrekening ingevolge hetgeen bepaald is in dit artikel geschieden na vaststelling van de jaarrekening door de Vergadering van Vennoten waaruit blijkt dat deze winst gerealiseerd is. 2. Aan de Vennoten wordt een bedrag uitgekeerd naar evenredigheid van de door hen gehouden Participaties, welk bedrag gelijk is aan de winst in het desbetreffende boekjaar verminderd met de bedragen als bedoeld in lid 3, alsmede de vergoedingen ten behoeve van de Beheerder zoals is overeengekomen in de Overeenkomst van Beheer, mits de Vennootschap over voldoende liquiditeiten beschikt. 3. Uit de winst worden zodanige bedragen gereserveerd als de Beherend Vennoot nodig acht, gelet op de bedrijfsvoering van de Vennootschap. 4. Indien in enig jaar een positief verkoopresultaat is gerealiseerd, wordt aan de Vennoten een bedrag uitgekeerd naar evenredigheid van de door hen gehouden Participaties, welk bedrag gelijk is aan het positieve Verkoopresultaat, met inachtneming van de vergoedingen ten behoeve van de Beheerder, zoals is overeengekomen in de Overeenkomst van Beheer en mits de Vennootschap over voldoende liquiditeiten beschikt, onverminderd het bepaalde in lid 5. 5. De Beherend Vennoot kan besluiten dat uit de winst over het lopende boekjaar naast de jaarlijkse uitkering op grond van lid 7 een tussentijdse uitkering aan de Vennoten geschiedt. De Beherend Vennoot kan
74
besluiten dat voor zover er geen sprake is van een voldoende winst, uit de reserves een uitkering aan Vennoten naar evenredigheid van de door hen gehouden Participatie(s) geschiedt. 6. Uitkeringen geschieden door de Beherend Vennoot eens per jaar ten laste van de kapitaalrekening van de Vennoten. 7. De betaalbaarstelling van uitkeringen aan de Vennoten, de samenstelling van de uitkering alsmede de wijze van betaalbaarstelling zullen worden bekend gemaakt op de wijze als vermeld in artikel 24 van deze overeenkomst. 8. Eventuele verliezen komen ten laste van de Vennoten naar evenredigheid van de door hen gehouden Participaties, met dien verstande, dat een Commanditaire Vennoot nimmer verplicht zal zijn enige geldsom tot dekking van geleden verliezen te storten. 9. Indien en voor zover een verlies niet ten laste kan worden gebracht van een reserve, wordt dit ten laste gebracht van de kapitaalrekeningen van de Vennoten naar evenredigheid van het aantal Participaties dat door de Vennoten wordt gehouden. 10. Indien en voor zover een aandeel van een Vennoot in het verlies in een boekjaar niet ten laste kan worden gebracht van zijn kapitaalrekening zal dit op het aan hem in enig boekjaar nadien toekomende winstaandeel in mindering worden gebracht.
Artikel 18 Boekhouding. Bewaring boeken en bescheiden 1. De Beherend Vennoot is verplicht van de vermogenstoestand van de Vennootschap en van alles betreffende de werkzaamheden van de Vennootschap, naar de eisen die voortvloeien uit deze werkzaamheden, op zodanige wijze een administratie te voeren en de daartoe behorende boeken, bescheiden en andere gegevensdragers op zodanige wijze te bewaren, dat te allen tijde de rechten en verplichtingen van de Vennootschap kunnen worden gekend. 2. De Beherend Vennoot is verplicht de boeken, bescheiden en andere gegevensdragers van de Vennootschap gedurende zeven (7) jaar te bewaren. 3. De Beherend Vennoot is verplicht aan de andere Vennoten en hun vertegenwoordigers en rechtsopvolgers inzage in die stukken te geven, voor zover zulks nodig is voor de administratieve afwikkeling van de zaken van de andere Vennoten. Eventuele kosten welke hiermee gemoeid zijn komen voor rekening van de Vennoot die de stukken opvraagt.
Artikel 19 Vergadering van Vennoten 1. Jaarlijks wordt uiterlijk binnen vier (4) maanden na afloop van het boekjaar een vergadering van Vennoten gehouden. 2. Daarin wordt ten minste: a. door de Beherend Vennoot verslag uitgebracht omtrent de gang van zaken van de Vennootschap gedurende het afgelopen boekjaar en het daarin gevoerde bestuur en beheer;
75
b.
de balans en de winst- en verliesrekening, voorzien van een toelichting, ter vaststelling voorgelegd;
c.
de begroting, als bedoeld in artikel 16 lid 1, ter goedkeuring overlegd;
d. behandeld ieder onderwerp, dat op de oproepingsbrief van de desbetreffende vergadering staat vermeld.
3. Bij aftreden, ontbinding of anderszins uittreden, waaronder begrepen ontslag door de Vergadering van Vennoten van de Beherend Vennoot en/of de Beheerder, zal binnen vier (4) weken een vergadering van Vennoten worden bijeengeroepen waarin een nieuwe beherend vennoot en/of beheerder zal worden benoemd. Voorts kunnen vergaderingen van Vennoten worden gehouden op verzoek van één of meer Vennoten die gezamenlijk ten minste tien procent (10%) van het aantal uitgegeven Participaties vertegenwoordigen, zomede zo dikwijls als de Beherend Vennoot het wenselijk acht. 4. De oproeping tot de vergadering geschiedt door de Beherend Vennoot door middel van oproepingsbrieven gericht aan de adressen van de Vennoten, zoals opgenomen in het in artikel 7 lid 1 bedoelde register. De oproepingsbrieven vermelden de te behandelen onderwerpen. De oproeping geschiedt niet later dan op de veertiende dag voor die van de vergadering. 5. Omtrent onderwerpen waarvan de behandeling niet bij de oproeping is aangekondigd, of in een aanvullende oproepingsbrief met inachtneming van de voor de oproeping gestelde termijn zijn aangekondigd, kan niet worden besloten, tenzij het besluit wordt genomen in een vergadering waarin alle Vennoten aanwezig of vertegenwoordigd zijn. 6. De vergaderingen worden gehouden in de plaats waar de Vennootschap kantoor houdt, of in een andere door de Beherend Vennoot vast te stellen gemeente in Nederland. 7. De vergadering van Vennoten wordt voorgezeten door de Beherend Vennoot. 8. Tenzij van het ter vergadering verhandelde notarieel proces-verbaal wordt opgemaakt, worden door of namens de Beherend Vennoot notulen bijgehouden, welke door de voorzitter van de vergadering worden vastgesteld en ondertekend. De kosten van een notarieel proces-verbaal opgemaakt op verzoek van de Beherend Vennoot komen voor rekening van de Vennootschap. Indien het verzoek wordt gedaan door (één van) de Commanditaire Vennoten komen de kosten voor rekening van de betreffende Commanditaire Venn(o)ot(en). 9. De Vennoten kunnen ook buiten vergadering besluiten, met inachtneming van het bepaalde in artikel 20 lid 9. 10. Indien ter vergadering een voorstel zal worden voorgelegd tot wijziging van de onderhavige akte of de Overeenkomst van Beheer dan zal dat voorstel worden meegestuurd tezamen met de oproepingsbrief.
Artikel 20 Besluitvorming Vennoten 1. Elke Participatie geeft recht op het uitbrengen van één stem. De Beherend Vennoot heeft recht op het uitbrengen van één stem met inachtneming van het hierna in lid 7 bepaalde. Blanco stemmen en niet geldige stemmen worden als niet uitgebracht aangemerkt. Het stemrecht verbonden aan Participaties welke gehouden worden door maatschappen en/of commanditaire vennootschappen worden uitgebracht door het bestuur van dergelijke maatschappen en/of vennootschappen, in de verhouding als bij de stemming in de vergadering 76
van vennoten van de betreffende maatschap of commanditaire vennootschap is bepaald, met dien verstande dat de verhouding tussen het stemrecht verbonden aan de door de maatschap en/of commanditaire vennootschap gehouden Participatie(s) en de door de overige Vennoten gehouden Participaties niet gewijzigd wordt. De Vergadering van Vennoten kan desgewenst besluiten het aantal uit te brengen stemmen te verveelvoudigen, onder handhaving van de onderlinge stemverhouding tussen de Vennoten. 2. Vennoten kunnen zich ter vergadering door een schriftelijk gevolmachtigde doen vertegenwoordigen. 3. De volgende besluiten kunnen door de Vergadering van Vennoten slechts unaniem worden genomen in een vergadering waarbij alle Vennoten aanwezig of vertegenwoordigd zijn: a. het verlenen van goedkeuring aan het verbinden van de Vennootschap als borg of hoofdelijk medeschuldenaar, zich voor een derde sterk maken of zich tot zekerheidstelling voor een schuld van een derde verbinden als bedoeld in artikel 13;
b.
het vervangen van de Beherend Vennoot als bedoeld in artikel 19 lid 3;
c. het wijzigen van de CV-overeenkomst op voorstel van de Beherend Vennoot, anders dan (i) een zodanige wijziging dat de Vennootschap rechtspersoonlijkheid verkrijgt indien zulks mogelijk is op grond van de dan geldende wetgeving en/of (ii) andere wijzigingen die doorgevoerd dienen te worden op grond van dwingend rechtelijke bepalingen; Het wijzigen van artikel 10 behoeft de toestemming van alle Vennoten welke toestemming kan worden gegeven op de wijze als is bepaald in artikel 10.
d.
het ontbinden van de Vennootschap.
4. Een besluit tot goedkeuring van het verkoopplan als bedoeld in artikel 21 lid 2 alsmede een besluit tot goedkeuring van het verkoopvoorstel als bedoeld in artikel 21 lid 3 kan slechts worden genomen met een meerderheid van drie/vierde (3/4) van alle stemmen die zouden kunnen worden uitgebracht indien alle Vennoten aanwezig of vertegenwoordigd zijn. 5. Alle overige besluiten kunnen slechts worden genomen met volstrekte meerderheid van de geldig uitgebrachte stemmen in een vergadering van Vennoten, waaronder onder meer begrepen de volgende besluiten: a. goedkeuring, op voorstel van de Beherend Vennoot, tot wijziging en/of opzegging van de Overeenkomst van Beheer;
b.
vaststelling van de jaarrekening van de Vennootschap;
c.
het goedkeuren van de begroting als bedoeld in artikel 16 lid 1;
d. wijziging van de CV-overeenkomst op voorstel van de Beherend Vennoot, zodanig dat (i) de Vennootschap rechtspersoonlijkheid verkrijgt indien zulks mogelijk is op grond van de dan geldende wetgeving en zodanig dat de Vennootschap voldoet aan de wettelijke voorwaarden verbonden aan het verkrijgen van rechtspersoonlijkheid en/of (ii) de Vennootschap voldoet aan dwingend rechtelijke bepalingen.
6. De Commanditaire Vennoten kunnen de Beherend Vennoot niet noodzaken tot het verrichten van enige rechtshandeling. 7. Indien in een vergadering ten aanzien van een voorstel de stemmen staken, dan beslist de Beherend Vennoot. 8. Het besluit tot omzetting van door de Vennootschap verstrekt vreemd vermogen in eigen vermogen geschiedt uitsluitend door de Beherend Vennoot. 77
9. De Vennoten kunnen alle besluiten, welke zij in vergadering kunnen nemen, ook buiten vergadering nemen. Een zodanig besluit is rechtsgeldig, indien alle Vennoten zich bij geschrift ten gunste van het desbetreffende voorstel hebben uitgesproken. Onder geschrift wordt verstaan elk via gangbare communicatiekanalen over-gebracht en op schrift ontvangen bericht. 10. Van het besluit als bedoeld in lid 9 worden de bescheiden waaruit van het nemen van een zodanig besluit blijkt bewaard en wordt zodra het besluit is genomen, daarvan schriftelijk aan alle vennoten mededeling gedaan. 11. Vertegenwoordigers van de Beheerder zullen steeds gerechtigd zijn de Vergadering bij te wonen en aldaar het woord te voeren.
Artikel 21 Verkoop van het Vastgoed 1. Na afloop van het _________ jaar na het aangaan van de Vennootschap kan door de Beherend Vennoot een verkoopplan worden opgesteld bevattende de uitgangspunten voor de verkoop van het Vastgoed. 2. De Beherend Vennoot zal het verkoopplan voorleggen aan de Vergadering van Vennoten welk verkoopplan, alvorens tot uitvoering te kunnen worden gebracht, door de Vergadering van Vennoten dient te worden goedgekeurd met inachtneming van het bepaalde in artikel 20 lid 4. De Vennoten zullen schriftelijk op de hoogte worden gesteld van een daadwerkelijke verkoop van het Vastgoed. 3. Indien zich, naar het oordeel van de Beherend Vennoot, gedurende de looptijd van de Vennootschap, doch voor het moment van beoogde verkoop in _________, een mogelijkheid voordoet om het Vastgoed tegen gunstige condities te vervreemden, rekening houdend met de huuropbrengsten en de geschatte verkoopwaarde in _________, zal de Beherend Vennoot een gedetailleerd verkoopvoorstel doen aan de Vergadering van Vennoten welk voorstel door de Vergadering van Vennoten dient te worden goedgekeurd met inachtneming van het bepaalde in artikel 20 lid 4, alvorens dit voorstel tot uitvoering kan worden gebracht.
Artikel 22 Toepasselijk Recht. Geschillenbeslechting 1. Op deze overeenkomst is uitsluitend Nederlands recht van toepassing. 2. Alle geschillen, ook die, welke slechts door één van de Vennoten als zodanig worden beschouwd, welke tussen de Vennoten mochten ontstaan naar aanleiding van de CV-overeenkomst dan wel nadere overeenkomsten die daarvan het gevolg mochten zijn, zowel geschillen van juridische als die van feitelijke aard, zullen worden beslecht overeenkomstig het Reglement van het Nederlands Arbitrage Instituut. 3. Het scheidsgerecht zal bestaan uit drie (3) arbiters of - indien alle partijen het erover eens zijn dat een arbiter voldoende is - uit één arbiter. 4. Het scheidsgerecht beslist naar de regelen des rechts. 5. De plaats van arbitrage zal gelegen zijn te Amsterdam. 6. Het voorgaande brengt geen wijziging in de bevoegdheid van de gewone rechterlijke macht ten aanzien van korte gedingen en het leggen van conservatoire beslagen. 78
Artikel 23 Ontbinding van de Vennootschap. Vereffening 1. Besluiten tot ontbinding worden genomen door de Vergadering van Vennoten met inachtneming van het bepaalde in artikel 20 lid 3. Na de ontbinding van de Vennootschap zal zo spoedig mogelijk tot vereffening van de Vennootschap worden overgegaan. De Beherend Vennoot zal als vereffenaar optreden, voor rekening van de Vennootschap. De Beherend Vennoot zal, alvorens tot uitkering over te gaan, rekening en verantwoording afleggen aan de Commanditaire Vennoten. 2. Uit hetgeen na de voldoening van de schuldeisers – daaronder begrepen de Vennoten voor zover hun meer ten laste van de Vennootschap toekomt dan de bedragen van hun kapitaalrekeningen – is overgebleven van het vermogen van de ontbonden Vennootschap, ontvangen, indien en voor zover mogelijk, de Vennoten de saldi van hun kapitaalrekeningen, zulks naar verhouding van de door hen te ontvangen bedragen, met dien verstande dat de Commanditaire Vennoten niet meer behoeven bij te dragen dan de saldi van hun kapitaalrekeningen zodat zij nimmer de verplichting hebben tot verdere storting. 3. Een eventueel resterend liquidatieoverschot wordt uitgekeerd aan de Vennoten naar evenredigheid van de door hen gehouden Participaties, verminderd met de vergoeding(en) ten behoeve van de Beheerder, zoals is overeengekomen in de Overeenkomst van Beheer. 4. Op de na de ontbinding van de Vennootschap op te maken slotbalans zullen de goederen en verplichtingen van de Vennootschap worden opgenomen tegen de waarde in het economische verkeer, zulks na aftrek van de kosten welke ingeval van verkoop voor rekening van de Vennootschap komen, een en ander vast te stellen door de accountant van de Vennootschap. Indien de Participaties alsdan worden vervreemd aan een derde, wordt de waarde in het economisch verkeer geacht gelijk te zijn aan de bedongen tegenprestatie. 5. Gedurende de vereffening blijft het bepaalde in deze overeenkomst zoveel mogelijk van toepassing. 6. Nadat de Vennootschap heeft opgehouden te bestaan is de Beherend Vennoot verplicht de boeken, bescheiden en andere gegevensdragers, waaronder begrepen de in artikel 18 lid 1 en de in artikel 15 lid 2 bedoelde stukken gedurende zeven (7) jaren te doen bewaren, indien en voorzover krachtens wettelijk voorschrift een langere bewaartermijn in acht genomen dient te worden, zal deze langere termijn worden aangehouden.
Artikel 24 Oproeping. Mededelingen Alle mededelingen en oproepingen met betrekking tot de CV-overeenkomst zullen plaatsvinden per brief, dan wel per fax aan het adres van iedere Commanditaire Vennoot.
OVERGANGSBEPALING In de vergadering volgende op de inwerkingtreding van het wetsvoorstel 28746 kan bij meerderheid van stemmen worden besloten omtrent het al dan niet verkrijgen van rechtspersoonlijkheid van de Vennootschap. In het geval bij meerderheid van stemmen wordt besloten tot het verkrijgen van rechtspersoonlijkheid, zal de Beherend Vennoot hiervoor zorgdragen. Hierbij verklaart de comparant namens de Vennoten volmacht te verlenen aan de Beherend Vennoot, om voor en namens hen alle (rechts)handelingen te verrichten welke bevorderlijk zijn om bedoelde rechtspersoonlijkheid te verkrijgen.
79
SLOTVERKLARINGEN Tenslotte verklaarde de comparant, handelend als gemeld: a. het eerste (verlengde) boekjaar van de Vennootschap eindigt op [éénendertig december tweeduizend elf ]; b. de Beherend Vennoot besluit hierbij aan de Commanditaire Vennoot toe te kennen het aantal Participaties zoals vermeld in het in artikel 7 bedoelde register. De comparant is mij, notaris, bekend. WAARVAN AKTE is verleden te Amsterdam op de datum in het hoofd van de akte vermeld. Na het mededelen van de zakelijke inhoud van de akte en het geven van een toelichting daarop aan de comparant, heeft deze verklaard van de inhoud van de akte kennis te hebben genomen en daarmee in te stemmen. Vervolgens is de akte, onmiddellijk na beperkte voorlezing, door de comparant en mij, notaris, ondertekend.
80
Bijlage 3 Concept Overeenkomst van beheer
De ondergetekenden: 1. de commanditaire vennootschap: Vastgoed CV APF IX, gevestigd en kantoorhoudende te 1017 WV Amsterdam, Sarphatikade 13, te dezen rechtgeldig vertegenwoordigd door haar beherend vennoot, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: Beherend Vennoot Kauwgomballenfabriek B.V., statutair gevestigd te Amsterdam, kantoorhoudende te 1096 BK Amsterdam, Paul van Vlissingenstraat 8 B, ingeschreven in het handelsregister van de Kamers van Koophandel onder nummer _________ , hierna Vastgoed CV APF IX te noemen: “de Vennootschap”, hierna Beherend Vennoot Kauwgomballenfabriek B.V. te noemen: “Beherend Vennoot” 2. a.
[Lingotto];
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid:
b.
APF International B.V.,
statutair gevestigd te Amsterdam, kantoorhoudende te 1017 WV Amsterdam, Sarphatikade 13, ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Amsterdam onder nummer 34203223; hierna Lingotto en/of APF International B.V. zowel tezamen als ieder afzonderlijk te noemen: “de Beheerder”; in aanmerking nemende dat: - de Vennootschap werd aangegaan bij akte op _________ 2010 blijkens notariële akte houdende Oprichting Commanditaire Vennootschap verleden voor mr. M Albers, notaris te Amsterdam; - de in deze overeenkomst gehanteerde begrippen dezelfde zijn als gedefinieerd in de statuten van de Vennootschap zoals vastgesteld bij voormelde akte houdende Oprichting Commanditaire Vennootschap; - de Vennootschap ten doel heeft het collectief beleggen in (belangen in) registergoederen, waaronder begrepen maar niet beperkt tot, het verkrijgen, vervreemden, bezwaren, huren en verhuren van registergoederen, alsmede het aangaan van geldleningovereenkomsten en het verstrekken van garanties en zekerheden, al dan niet in samenwerking met derden, en al datgene wat daarmede in verband staat of daartoe bevorderlijk is, één en ander in de ruimste zin, om daarmee de Vennoten te laten delen in de inkomsten en vermogenswinsten die daarmee worden behaald. Het vermogen van de vennootschap zal ondermeer worden aangewend om de (economische) eigendom van het Vastgoed te verwerven en de hiermee verband houdende kosten als omschreven in het Informatiememorandum te voldoen. -
de Vennootschap een passieve belegger is en zich wil laten bijstaan door deskundigen;
- de Vennootschap als belegging voor gezamenlijke rekening en risico van haar vennoten het eigendom van het in het Informatiememorandum omschreven registergoed, hierna: “het Vastgoed”, heeft verworven overeenkomstig voormelde akte houdende Oprichting Commanditaire Vennootschap, terwijl elke Participatie in de Vennootschap recht geeft op een evenredig aandeel in het vermogen van de Vennootschap; -
de Beheerder de organisatie, expertise en faciliteiten heeft om het beheer over de onroerende zaken te voeren; verklaren te zijn overeengekomen als volgt: De Vennootschap en de Beheerder komen hierbij overeen dat de Beheerder het Vastgoed zal beheren. 81
Deze overeenkomst is aangegaan onder de volgende bepalingen:
Artikel 1 Taken Beheerder 1. De Vennootschap draagt hierbij voor de duur van deze overeenkomst - met uitsluiting van anderen - op aan de Beheerder, gelijk deze aanvaardt, het onderhoud en technisch beheer, het financieel en administratief beheer en de verhuur van het vastgoed, hierna te noemen “het beheer”, zoals nader is omschreven in de aan deze akte te hechten Bijlage. 2. De Beheerder treedt bij het beheren van het Vastgoed uitsluitend op in het belang van de Vennootschap. 3. De Beheerder aanvaardt bij deze voormelde opdracht en zal het beheer over het Vastgoed, met inachtneming van het bepaalde in deze overeenkomst, zelfstandig voeren. 4. De Beheerder verleent aan de Vennootschap de standaarddiensten als omschreven in de Bijlage, welke Bijlage aan deze overeenkomst zal worden gehecht. 5. De Beheerder heeft bij het verlenen van haar diensten de bevoegdheden als in de Bijlage omschreven. 6. De Vennootschap garandeert de Beheerder dat de Beheerder, voor de nakoming van de voor de Beheerder uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, steeds de vrije en feitelijke macht heeft om het Vastgoed te beheren en dat deze daarin niet gestoord zal worden door de Vennootschap en/of de Beherend Vennoot en/of derden. 7. Tot de taken van de Beheerder behoren de in de aan deze overeenkomst gehechte Bijlage genoemde taken.
Artikel 2 Verzekeringen 1. De Beheerder zal op verzoek van en na goedkeuring door de Vennootschap, voor rekening van de Vennootschap, adequate verzekeringen afsluiten om de Vennootschap en de Beheerder en eventueel andere betrokken partijen te beschermen tegen de risico’s en aansprakelijkheden, die voortkomen uit alle met deze overeenkomst verband houdende activiteiten, daaronder, voor zover mogelijk, tevens begrepen aansprakelijkheden van de Vennootschap en/of de Beherend Vennoot, jegens de Beheerder en vice versa, een en ander voor zover verzekering daarvan mogelijk en gebruikelijk is. 2. De Beheerder zal op verzoek van en na goedkeuring door de Vennootschap, voor rekening van de Vennootschap, zorgdragen voor adequate verzekeringen van het Vastgoed. 3. In geval van schade aan of verlies van (een gedeelte van) het Vastgoed zal de Vennootschap en/of de Beherend Vennoot in overleg met de Beheerder het redelijkerwijs mogelijke doen om die schade te beperken of dat verlies te herstellen.
Artikel 3 Delegatie De Beheerder heeft de bevoegdheid de haar in het kader van deze overeenkomst opgedragen werkzaamheden voor eigen rekening en risico te delegeren, doch blijft verantwoordelijk voor de juiste uitvoering. 82
Artikel 4 Verkoop onroerende zaken Doel van de Vennootschap is duurzaam beleggen in het Vastgoed met een beleggingshorizon van in beginsel tien (10) jaar. Aan het einde van deze periode zullen voorbereidingen worden opgestart voor de verkoop van het Vastgoed, zoals (een opdracht tot) het zoeken van potentiële kopers, een en ander overeenkomstig het bepaalde in artikel 21 van voormelde akte houdende Oprichting Commanditaire Vennootschap.
Artikel 5 Vergoedingen van de Beheerder Als vergoeding voor het krachtens deze overeenkomst te voeren beheer is de Vennootschap aan de Beheerder per boekjaar verschuldigd een bedrag van vijf procent (5,00%) van de door de huurders van het Vastgoed verschuldigde huuropbrengsten (exclusief de aan de huurders in rekening te brengen servicekosten maar inclusief door huurders te betalen BTW-compensatie, welke vergoeding telkenmale per kalenderkwartaal over de in dat kalenderkwartaal te incasseren huuropbrengsten bij vooruitbetaling opeisbaar is. Voormeld bedrag zal tussen [Lingotto] en APF worden verdeeld waarbij [Lingotto] gerechtigd zal zijn tot vijfenzeventig procent (75,00%) van voormeld bedrag en APF International B.V. gerechtigd zal zijn tot vijfentwintig procent (25,00%) van voormeld bedrag. In deze vergoeding zijn begrepen de kosten voor de door de Beheerder te verrichten werkzaamheden, alsmede de kosten van de door de Beheerder ingeschakelde (rechts)personen als bedoeld in artikel 3. Alle overige kosten verband houdende met het beheer van het Vastgoed, zijn voor rekening van de Vennootschap.
Artikel 6 Meeropbrengst 1. Bij vervreemding van één of meer van de tot het Vastgoed behorende onroerende zaken is de Vennootschap aan de Beheerder verschuldigd een bedrag van twintig procent (20,00%) over de netto verkoopwinst. 2. Voormeld bedrag zal tussen [Lingotto] en APF International worden verdeeld waarbij [Lingotto] een zodanig gedeelte krijgt dat gelijk is aan het door [Lingotto] gehouden aantal Participaties in de Vennootschap ten opzichte van het totale aantal door alle Vennoten tezamen gehouden Participaties in de Vennootschap. 3. APF International is gerechtigd tot het in lid 1 bedoelde bedrag, na aftrek van het bedrag dat op basis van het in lid 2 bedoelde percentage aan Lingotto toekomt. 4. De netto verkoopwinst is de verkoopopbrengst van de tot het Vastgoed behorende onroerende zaken verminderd met:
- de koopprijs (inclusief overdrachtsbelasting, notarieel honorarium, kadastraal recht, financieringskosten, oprichtingskosten, marketing- en plaatsingskosten, inclusief prospectus en de kosten als bedoeld in het eerste lid van artikel 7) vermeerderd met de geactiveerde investeringen van de desbetreffende onroerende zaken;
- een bedrag ter grootte van dertien procent (13,00%) per jaar (naar tijdsgelang) over de inbreng van de commanditaire vennoten van de Vennootschap verminderd met de in de jaren dat de Vennootschap heeft geduurd reeds uitgekeerde winst (hierna te noemen: het preferent rendement); 83
- de kosten voor het ontslaan van het Vastgoed uit hypothecair verband [inclusief de aflossing van
-
eventuele hypothecaire geldlening(en)]; de op de verkooptransactie betrekking hebbende kosten.]
Artikel 7 Aansprakelijkheid De aansprakelijkheid van elke vennoot van de Vennootschap jegens de Beheerder uit hoofde van deze overeenkomst is te allen tijde beperkt tot zijn deelname in het commanditaire kapitaal.
Artikel 8 Duur Deze overeenkomst wordt aangegaan voor de duur van de Vennootschap en eindigt na de vereffening van het vermogen van de Vennootschap.
Artikel 9 Opzegging De Vennootschap heeft het recht deze overeenkomst voortijdig op te zeggen indien de Beheerder op ernstige wijze tekort schiet in de nakoming van haar verbintenis de door haar op zich genomen taken te vervullen en, na hierop door de Beherend Vennoot schriftelijk te zijn gewezen, niet binnen drie maanden na ontvangst van vorenbedoelde schriftelijke mededeling verbetering in haar taakvervulling aanbrengt. De Beheerder zal alsdan onverminderd recht hebben op de eenmalige vergoeding van twintig procent (20,00%) als bedoeld in artikel 6, waarbij het tijdstip van vervreemding wordt vervangen door het tijdstip van beëindiging van deze overeenkomst - tussen de waarde van het Vastgoed op het tijdstip van beëindiging van deze overeenkomst en de koopprijs vermeerderd met de geactiveerde investeringen in het Vastgoed. Vorenbedoelde waarde zal worden vastgesteld door een door de Beheerder en de Vennootschap in onderling overleg aan te wijzen onafhankelijke taxateur. Indien de Beheerder en de Vennootschap binnen vier weken na de beëindiging van deze overeenkomst niet tot overeenstemming kunnen geraken over de aanwijzing van de onafhankelijke taxateur, dan zal de hiervoor bedoelde waarde worden vastgesteld door drie onafhankelijke taxateurs, één aan te wijzen door de Beheerder, één door de Vennootschap en de derde door de beide aldus aangewezenen. De kosten van de taxateur(s) komen ten laste van de Beheerder en de Vennootschap, ieder voor de helft.
Artikel 10 Verschuldigde vergoedingen 1.
Alle in deze overeenkomst vermelde vergoedingen staan vermeld exclusief omzetbelasting.
2. De vergoedingen zullen door de Vennootschap aan de Beheerder worden voldaan zonder dat daarbij enig beroep op korting en/of verrekening kan worden gedaan.
84
Artikel 11 Einde overeenkomst Deze overeenkomst zal ten aanzien van de Beheerder van rechtswege eindigen, indien en zodra de Beheerder bij onherroepelijk vonnis failliet wordt verklaard, surséance van betaling aanvraagt, een regeling met al haar crediteuren treft, het recht verliest om naar Nederlands recht geheel zelfstandig beschikkingshandelingen te verrichten, of wordt ontbonden.
Artikel 12 Vereffening In geval van beëindiging van de Vennootschap geschiedt de vereffening van de Vennootschap door de Beheerder. De Beheerder legt rekening en verantwoording af aan de Vennootschap alvorens tot uitkering aan de vennoten over te gaan.
Artikel 13 Boeken/bescheiden De Beheerder verplicht zich na het beëindigen van deze overeenkomst alle boeken, correspondentie en andere bescheiden, die zij in verband met hun taken onder zich mocht hebben, op eerste verzoek aan de Vennootschap of aan diens vereffenaar(s) af te geven.
Artikel 14 Geschillen Alle geschillen, welke mochten ontstaan naar aanleiding van de onderhavige overeenkomst dan wel van nadere overeenkomsten die daarvan het gevolg mochten zijn, zullen worden beslecht overeenkomstig het Arbitrage Reglement van het Nederlands Arbitrage Instituut.
Artikel 15 Nederlands recht Deze overeenkomst is onderworpen aan Nederlands recht. Aldus overeengekomen en in drievoud opgemaakt en ondertekend te Amsterdam op _________ 2010. Vastgoed CV APF IX:
APF International B.V.:
[Lingotto] 85
BIJLAGE (hierna: “Bijlage”) inzake de DIENSTEN EN BEVOEGDHEDEN VAN DE BEHEERDER behorende bij de Overeenkomst van Beheer d.d. _________ 2010 tussen Vastgoed CV APF IX en de Beheerder De standaarddiensten en -bevoegdheden van de beheerder omvatten het navolgende:
1. Onderhoud en technisch beheer
a.
Het inspecteren van het Vastgoed.
b.
Het behandelen van meldingen van huurders van technische onvolkomenheden.
c. Het binnen 24 uur telefonisch aan de economische eigenaar van het Vastgoed melden van bijzondere gebeurtenissen, zoals brand, explosie, storm, inbraak en wateroverlast, welke direct of indirect aan het onroerend goed schade (kunnen) veroorzaken.
d. Het jaarlijks vervaardigen van een onderhoudsrapport, waarbij wordt aangegeven welk onderhoud noodzakelijk wordt geacht voor het komend jaar.
e. Het namens de economische eigenaar verstrekken van reparatie- en onderhoudsopdrachten.Tot de gebudgetteerde bedragen kan dit geschieden zonder voorafgaand overleg met de economische eigenaar; zijn de te verwachten kosten hoger, dan zullen terzake een of meer offertes met een daarbij behorend advies aan de economische eigenaar worden voorgelegd.In spoedeisende gevallen is de beheerder gemachtigd tot het treffen van de noodzakelijke maatregelen, met dien verstande dat voor zover de kosten daarvan meer bedragen dan de gebudgetteerde bedragen, de economische eigenaar daarover terstond wordt ingelicht, met zonodig een uitvoerige toelichting op de ontstane situatie en de getroffen maatregelen, met dien verstande dat de gebudgetteerde bedragen met niet meer dan € 5.000 mogen worden overschreden.
f. Het controleren van de uitgevoerde werkzaamheden en erop attent zijn dat de aannemer de nota’s voor uitgevoerd werk binnen een redelijke termijn na de uitvoering van de opdracht indient.
g. Het controleren van de betreffende onderhoudsnota’s op prijs en uitvoering van de werkzaamheden in relatie tot de verstrekte opdracht.
h. In het algemeen ervoor zorgdragen en erop toezien dat de onderhoudswerkzaamheden alsmede de uit te voeren werkzaamheden ten behoeve van de verstrekking van leveringen en diensten aan huurders op verantwoorde wijze en tegen redelijke prijzen plaatsvinden.
i.
Het ter betaling stellen en/of betalen van de nota’s.
j. Het toezicht uitoefenen op de naleving door de huurders van de bepalingen van de huurovereenkomst en de wijze waarop het gehuurde wordt gebruikt.
k.
l. Het in zijn archief bewaren van de relevante stukken met betrekking tot alle genoemde
Het controleren van eventueel leegstaande ruimten. werkzaamheden, zoals bestekken, offertes, goedkeuringsformulieren, inspectierapporten e.d., gedurende de wettelijke voorgeschreven termijn.
86
2. Financieel en administratief beheer
a. Het per kalenderkwartaal, onder overlegging van een afrekening, met de economische eigenaar verrekenen van het batig saldo van de ontvangsten en uitgaven. De beheerder houdt toezicht op de opgedragen onderhouds- en schoonmaakwerkzaamheden en is ten opzichte van de economische eigenaar verantwoordelijk voor het naar behoren uitvoeren van deze werkzaamheden. De beheerder controleert alle rekeningen die betrekking hebben op deze werkzaamheden, voordat hij tot betaling overgaat of de economische eigenaar verzoekt deze rekeningen te betalen.
b. Het administreren van de kosten wegens leveringen en diensten en de daarop betrekking hebbende (voorschot-)betalingen van huurders en het jaarlijks vervaardigen van de afrekening met de huurders van de werkelijke kosten.
c. Het door de economische eigenaar goed te keuren onderhoudsbudget per gebouw mag zonder toestemming van de economische eigenaar niet worden overschreden, met inachtneming van het bepaalde in de laatste alinea van artikel 1 sub e.
d. Het adviseren van de economische eigenaar inzake de mogelijkheden tot jaarlijkse huuraanpassingen en het doen van voorstellen daarover aan de huurders.
e.
Het vervaardigen van huurnota’s aan huurders voor B.T.W. geopteerde huurovereenkomsten.
f. Het innen van de huur en van vergoedingen of voorschotbedragen wegens leveringen en diensten en overige bedragen, welke huurders uit hoofde van de huurovereenkomst verschuldigd zijn, waaronder begrepen - voor zover van toepassing - de aanmaak en de verzending van acceptgirokaarten en de automatische incasso via daartoe verstrekte machtigingen, de registratie en de verwerking van de ontvangsten, de bewaking van de tijdige en correcte betaling van de verschuldigde huurbedragen, het verzenden van aanmaningen inzake achterstallige bedragen alsmede het inschakelen van een incassobureau of een gerechtsdeurwaarder tot het nemen van gerechtelijke maatregelen. De beheerder rapporteert per kalenderkwartaal aan de economische eigenaar omtrent eventuele betalingsachterstanden van huurders en adviseert hem in een zo vroeg mogelijk stadium schriftelijk of juridische bijstand noodzakelijk is om inning van de achterstallige betalingen te bevorderen.
g.
Het aanleggen en bijhouden van een administratie ten dienste van een verantwoord beheer.
h. De beheerder zal, voor de 15e dag van de maand, volgend op ieder kalenderkwartaal een financiële verantwoording opstellen en dit aan de economische eigenaar doen toekomen.Gelijktijdig zal de beheerder het aan de economische eigenaar toekomende batig saldo van deze financiële verantwoording overboeken op een door economische eigenaar aan te geven bankrekening.
i. Het bij beëindiging van een huurovereenkomst aansprakelijk stellen van huurders voor geconstateerde beschadigingen en vermissingen, met inbegrip van het (laten) verhalen van de daarmee gemoeide kosten op de (ex)huurder c.q. verrekening daarvan met de eventueel betaalde waarborgsommen en/of verstrekte bankgaranties.
j. In het algemeen het verrichten van al die administratieve handelingen welke in het kader van een goed beheer wenselijk of noodzakelijk worden geacht.
87
3. Verhuur
3.1. Algemeen
a.
Het werven van gegadigden.
b.
Het inwinnen van informatie omtrent solvabiliteit van gegadigden.
c. Het optimaal begeleiden van de (aspirant)huurder bij bezichtiging van het te verhuren object.
d. Het doen van (schriftelijke) aanbiedingen van het te verhuren onroerend goed aan de daarvoor in aanmerking komende gegadigden, mits goedgekeurd door de economische eigenaar.
e. Het adviseren inzake te voeren publiciteitsacties, zoals het plaatsen van verhuurondersteunende advertenties e.d.
f. Het periodiek rapporteren over de voortgang van de verhuurwerkzaamheden, zonodig advisering inzake te treffen maatregelen bij nieuwbouwverhuur en in geval van structurele leegstand.
g. Het inspecteren van de vrij van huur komende ruimte, alsmede het (doen) verhalen van
h. Indien beheerder na een periode van drie maanden geen huurder heeft gevonden, kan hij na
geconstateerde beschadigingen en vermissingen op de (ex)huurders. overleg met de economische eigenaar opdracht tot verhuur verstrekken aan een te goeder naam en faam bekend staande makelaar.
i. De verhuurcourtage zal op marktconforme voorwaarden aan de economische eigenaar in rekening worden gebracht.
j. Het signaleren van en melden bij de economische eigenaar van aflopende huurcontracten, van huuropzeggingen en van kennisgevingen dat van een huuroptierecht geen gebruik zal worden gemaakt.
k. Het adviseren van de economische eigenaar ten aanzien van de huurvoorwaarden waartegen - rekening houdend met de marktomstandigheden - de beschikbaar komende bedrijfsruimte (wederom) kan worden verhuurd. Ten aanzien van het uit te brengen advies inzake een reële huurprijsindicatie van de voor verhuur beschikbare bedrijfsruimten dienen alle beschikbare marktfactoren in aanmerking te worden genomen Hetzelfde geldt bij de verlenging van een huurovereenkomst c.q. de wederinhuring; indien de huurovereenkomst afloopt, de intreding van een nieuwe optietermijn, dan wel de behandeling van een verzoek tot in de plaatsstelling.
l. Het adviseren van de economische eigenaar omtrent het aan te bieden pakket aan leveringen en diensten en daarmee verband houdende (service)kosten.
m. Het geven van praktische adviezen aan de economische eigenaar ten aanzien van indeling en bestemmingsmogelijkheden.
88
n. Het geven van praktische adviezen aan de economische eigenaar ten aanzien van eventueel
o. Het verzorgen van schriftelijke vastlegging van huurovereenkomsten, waaronder begrepen
te treffen voorzieningen dan wel die verband houden met de afwerking van het gehuurde. het adviseren van de economische eigenaar aangaande toe te passen wijzigingen respectievelijk op te nemen aanvullende bepalingen bij door de beheerder gehanteerde model-huurcontracten en het aan de economische eigenaar doen toekomen van een exemplaar van de getekende overeenkomst of van een kopie daarvan.
p. Voordat de beheerder namens de economische eigenaar de huurovereenkomst ondertekent, dient hij deze ter goedkeuring aan de economische eigenaar te hebben voorgelegd. De economische eigenaar behoudt zich het recht voor een huurder te weigeren en/of de huurovereenkomst te herzien.
De economische eigenaar dient aan de beheerder specifiek opdracht te verlenen voor de onderstaande werkzaamheden:
-
De verkoop van een of meerdere gebouwen.
-
Het namens de economische eigenaar bijwonen van rechtszaken en hoorzittingen.
- Het opstellen van plannen en supervisie van renovaties en nieuwe constructies, waarvan de kosten de vijfduizend euro (€ 5.000) te boven gaan.
Amsterdam, _________ 2010.
89
Bijlage 4 Concept Akte van oprichting van Beherend Vennoot Kauwgomballenfabriek BV
Op_________tweeduizend tien,is voor mij, mr. Martijn Albers, notaris te Amsterdam, verschenen: _________ als schriftelijk gevolmachtigde van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: Kauwgomballenfabriek B.V., statutair gevestigd te Amsterdam, kantoorhoudende te 1096 BK Amsterdam, Paul van Vlissingenstraat 8- B, ingeschreven in het Handelsregister van de Kamers van Koophandel onder nummer 34247161. Van de volmachtverlening blijkt uit de aan deze akte te hechten onderhandse akte van volmacht. De verschenen persoon, handelend als vermeld, heeft verklaard hierbij een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid op te richten en daarvoor de volgende statuten vast te stellen:
Artikel 1. Naam en zetel 1. De vennootschap draagt de naam: Beherend Vennoot Kauwgomballenfabriek B.V. 2. Zij is gevestigd te Amsterdam.
Artikel 2. Doel De vennootschap heeft ten doel: het oprichten van, het op enigerlei wijze deelnemen in, het besturen van en het toezicht houden op ondernemingen en vennootschappen; het verstrekken van garanties en het verbinden van de vennootschap of activa van de vennootschap ten behoeve van ondernemingen en vennootschappen, waarmee de vennootschap in een groep is verbonden;
het verlenen van diensten aan ondernemingen en vennootschappen;
het financieren van ondernemingen en vennootschappen;
het lenen en verstrekken van gelden;
het verkrijgen, vervreemden, beheren en exploiteren van onroerende zaken en van vermogenswaarden in het algemeen; het exploiteren en verhandelen van octrooien, merken, vergunningen, know how en intellectuele eigendomsrechten; het verrichten van alle soorten industriële, financiële en commerciële activiteiten; en al hetgeen daarmee verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin des woords.
Artikel 3. Kapitaal en aandelen 1. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt negentigduizend euro (€ 90.000,00). 2. Het is verdeeld in negenhonderd (900) aandelen, elk nominaal groot éénhonderd euro (€ 100,00). 3. De aandelen luiden op naam. Aandeelbewijzen worden niet uitgegeven.
Artikel 4. Register van aandeelhouders 1. De directie houdt een register, waarin de namen en adressen van alle houders van aandelen zijn opgenomen, met vermelding van de datum waarop zij de aandelen hebben verkregen, de datum van erkenning of betekening alsmede met vermelding van het op ieder aandeel gestorte bedrag. 2. Op het register is artikel 2:194 Burgerlijk Wetboek van toepassing. 90
Artikel 5. Uitgifte van aandelen 1. Uitgifte van aandelen kan slechts ingevolge een besluit van de algemene vergadering van aandeelhouders hierna te noemen: de “algemene vergadering” geschieden, voorzover door de algemene vergadering geen ander vennootschapsorgaan is aangewezen. 2. Voor de uitgifte van een aandeel is voorts vereist een daartoe bestemde ten overstaan van een in Nederland gevestigde notaris verleden akte waarbij de betrokkenen partij zijn. 3. Bij het besluit tot uitgifte van aandelen wordt bepaald of aandeelhouders een voorkeursrecht hebben, met inachtneming van het terzake in de wet bepaalde. 4. Bij uitgifte van elk aandeel moet daarop het gehele nominale bedrag worden gestort. 5. De directie is bevoegd zonder voorafgaande goedkeuring van de algemene vergadering rechtshandelingen aan te gaan als bedoeld in artikel 2:204 lid 1 Burgerlijk Wetboek.
Artikel 6. Eigen aandelen 1. De vennootschap mag met inachtneming van het dienaangaande in de wet bepaalde volgestorte eigen aandelen of certificaten daarvan verkrijgen. 2. Leningen met het oog op het nemen of verkrijgen van aandelen in haar kapitaal mag de vennootschap verstrekken, doch slechts tot ten hoogste het bedrag van de uitkeerbare reserves. 3. De vennootschap kan geen medewerking verlenen aan de uitgifte van certificaten van aandelen in haar eigen kapitaal.
Artikel 7. Levering van aandelen. Vruchtgebruik. Pandrecht 1. Voor de levering van een aandeel, de vestiging of levering van een beperkt recht daarop is vereist een daartoe bestemde ten overstaan van een in Nederland gevestigde notaris verleden akte waarbij de betrokkenen partij zijn. 2. Behoudens in het geval dat de vennootschap zelf bij de rechtshandeling partij is, kunnen de aan het aandeel verbonden rechten eerst worden uitgeoefend nadat de vennootschap de rechtshandeling heeft erkend of de akte aan haar is betekend overeenkomstig het in de wet daaromtrent bepaalde. 3. Bij vestiging van een vruchtgebruik of een pandrecht op een aandeel kan het stemrecht niet aan de vruchtgebruiker of de pandhouder worden toegekend.
Artikel 8. Blokkeringsregeling 1. Een aandeelhouder, die één of meer aandelen wenst te vervreemden, is verplicht die aandelen eerst, overeenkomstig het hierna in dit artikel bepaalde, te koop aan te bieden aan zijn mede aandeelhouders. Deze aanbiedingsverplichting geldt niet, indien alle aandeelhouders schriftelijk (onder schriftelijk wordt in deze statuten verstaan elk via gangbare communicatiekanalen (fax en e-mail daaronder begrepen) overgebracht en op schrift te stellen bericht) hun goedkeuring aan de betreffende vervreemding hebben gegeven, welke goedkeuring slechts voor een periode van drie maanden geldig is. Evenmin geldt deze aanbiedingsverplichting in het geval de aandeelhouder krachtens de wet tot overdracht van zijn aandelen 91
aan een eerdere aandeelhouder verplicht is. Onder vervreemding wordt onder meer mede begrepen inbreng in en verdeling van enigerlei gemeenschap. 2. De aandeelhouders, die gegadigden zijn voor de aangeboden aandelen, zijn verplicht de directie daarvan schriftelijk in kennis te stellen, onder opgave van het aantal aandelen, dat zij wensen over te nemen, binnen twee maanden na het aanbod, bij gebreke waarvan zij geacht zullen worden niet gegadigd te zijn voor de aangeboden aandelen. De prijs, waarvoor de aandelen door de andere aandeelhouders kunnen worden overgenomen, wordt vastgesteld door de aanbieder en zijn mede aandeelhouders. Indien zij niet tot overeenstemming komen, wordt de prijs vastgesteld door een onafhankelijke deskundige, op verzoek van de meest gerede partij te benoemen door de voorzitter van het Koninklijk Nederlands Instituut van Register Accountants, tenzij partijen onderling overeenstemming over de deskundige bereiken. De mede aandeelhouders zijn verplicht binnen dertig dagen na de prijsvaststelling aan de aanbieder, bij aangetekend schrijven, mede te delen of en in hoeverre zij op de aangeboden aandelen reflecteren, onder voorwaarde van contante betaling, bij gebreke waarvan zij geacht worden het aanbod niet te hebben aanvaard. 3. Indien de mede aandeelhouders tezamen op meer aandelen reflecteren dan zijn aangeboden, zullen de aangeboden aandelen tussen hen worden verdeeld, zoveel mogelijk in verhouding van het aantal aandelen dat zij reeds bezitten, doch met inachtneming van het aantal aandelen, waarop zij gereflecteerd hebben. 4. De aanbieder blijft bevoegd zijn aanbod in te trekken, mits dit geschiedt binnen een maand, nadat hem bekend is aan welke gegadigde hij al die aandelen, waarop het aanbod betrekking heeft, kan verkopen en tegen welke prijs. 5. Indien vaststaat, dat de mede aandeelhouders het aanbod niet aanvaarden of dat niet al de aandelen, waarop het aanbod betrekking heeft, tegen contante betaling worden gekocht, zal de aanbieder de aandelen binnen drie maanden na die vaststelling vrijelijk mogen overdragen. 6. Ingeval van faillissement van een aandeelhouder, van overlijden van een aandeelhouder natuurlijk persoon of van liquidatie of ontbinding van een aandeelhouderrechtspersoon, moeten de aandelen van de betreffende aandeelhouder worden aangeboden met inachtneming van het hiervoor bepaalde, binnen drie maanden na het plaatsvinden van de betreffende gebeurtenis. Indien alsdan op alle aangeboden aandelen wordt gereflecteerd, kan het aanbod niet worden ingetrokken.
Artikel 9. Bestuur 1. De vennootschap heeft een directie, bestaande uit een of meer directeuren. 2. De algemene vergadering benoemt de directeuren en is bevoegd hen te allen tijde te ontslaan of te schorsen. 3. De algemene vergadering stelt de beloning en verdere arbeidsvoorwaarden van iedere directeur vast.
Artikel 10. 1. De directie is belast met het besturen van de vennootschap. 2. De algemene vergadering is bevoegd bestuursbesluiten aan haar goedkeuring te onderwerpen, mits daarvan schriftelijk opgave wordt gedaan aan de directie.
92
Artikel 11. Vertegenwoordiging 1. De directie is bevoegd de vennootschap te vertegenwoordigen. De bevoegdheid tot vertegenwoordiging komt mede toe aan twee directeuren, gezamenlijk handelend. 2. Indien de vennootschap een tegenstrijdig belang heeft met een directeur, blijft iedere directeur bevoegd
de vennootschap te vertegenwoordigen.
3. Ongeacht of er sprake is van een tegenstrijdig belang worden rechtshandelingen van de vennootschap, jegens de houder van alle aandelen, waarbij de vennootschap wordt vertegenwoordigd door deze aandeelhouder, schriftelijk vastgelegd. Voor de toepassing van de vorige zin worden aandelen gehouden door de vennootschap of haar dochtermaatschappijen niet meegeteld. 4. Lid 3 is niet van toepassing op rechtshandelingen die onder de bedongen voorwaarden tot de gewone bedrijfsuitoefening van de vennootschap behoren.
Artikel 12. Ingeval van ontstentenis of belet van één of meer directeuren zijn de overige directeuren of is de overige directeur tijdelijk met het bestuur van de vennootschap belast, terwijl ingeval van ontstentenis of belet van alle directeuren of van de enige directeur tijdelijk met het bestuur is belast, de persoon die daartoe jaarlijks door de algemene vergadering wordt aangewezen.
Artikel 13. Boekjaar en jaarrekening 1. Het boekjaar is gelijk aan het kalenderjaar. 2. Jaarlijks, binnen vijf maanden na afloop van het betrokken boekjaar behoudens verlenging van deze termijn met ten hoogste zes maanden door de algemene vergadering op grond van bijzondere omstandigheden, wordt door de directie een jaarrekening opgemaakt, bestaande uit een balans, een winst en verliesrekening en een toelichting. innen bedoelde periode worden de jaarrekening en het jaarverslag ten kantore van de vennootschap voor de aandeelhouders ter inzage neergelegd. 3. De jaarrekening wordt vastgesteld door de algemene vergadering.
Artikel 14. Winst 1. De vennootschappelijke winst, blijkende uit de door de algemene vergadering vastgestelde jaarrekening, is voorzover de winst niet moet worden bestemd voor de vorming of instandhouding van door de wet voorgeschreven reserves ter beschikking van de algemene vergadering, die omtrent reservering of uitkering van winst beslist. 2. Winstuitkeringen kunnen slechts plaatshebben tot ten hoogste het bedrag, hetwelk het deel van het eigen vermogen dat het gestorte en opgevraagde deel van het kapitaal, vermeerderd met de wettelijk aan te houden reserves, te boven gaat. 3. De directie kan besluiten tot uitkering van een interim dividend, met inachtneming van het in lid 2 bepaalde. 4. De vordering van de aandeelhouder tot uitkering van dividend vervalt door een tijdsverloop van vijf jaren.
93
Artikel 15. Algemene vergaderingen van aandeelhouders 1. De algemene vergaderingen worden gehouden in de plaats waar de vennootschap statutair is gevestigd danwel te Schiphol (gemeente Haarlemmermeer). 2. Jaarlijks, binnen zes maanden na afloop van het boekjaar, wordt een algemene vergadering gehouden, waarin onder meer de jaarrekening en de winstbestemming worden vastgesteld.
Artikel 16. 1. De oproeping tot de algemene vergadering geschiedt door de directie niet later dan op de vijftiende dag vóór die van de vergadering. 2. Aandeelhouders worden tot algemene vergaderingen opgeroepen per brief, gezonden aan de adressen volgens het bij artikel 4 bedoelde register.
Artikel 17. Het gehele geplaatste kapitaal is vertegenwoordigd. Aantekeningen 1. Zolang in een algemene vergadering het gehele geplaatste kapitaal is vertegenwoordigd, kunnen geldige besluiten worden genomen over alle aan de orde komende onderwerpen, mits met algemene stemmen, ook al zijn de door de wet of statuten gegeven voorschriften voor het oproepen en houden van vergaderingen niet in acht genomen. 2. De directie houdt van de genomen besluiten aantekening. Indien de directie niet ter vergadering is vertegenwoordigd wordt door of namens de voorzitter van de vergadering een afschrift van de genomen besluiten zo spoedig mogelijk na de vergadering aan de directie verstrekt. De aantekeningen liggen ten kantore van de vennootschap ter inzage van de aandeelhouders. Aan ieder van dezen wordt desgevraagd een afschrift of uittreksel van deze aantekeningen verstrekt tegen ten hoogste de kostprijs.
Artikel 18. 1. Op door de vennootschap verkregen aandelen in haar kapitaal kunnen de daaraan verbonden stemrechten door de vennootschap niet worden uitgeoefend.
Op die aandelen vindt generlei uitkering ten behoeve van de vennootschap plaats.
2. Bij de vaststelling van enige meerderheid of enig quorum, vereist bij de besluitvorming van de algemene vergadering, worden de door de vennootschap verkregen aandelen in haar kapitaal buiten beschouwing gelaten.
Artikel 19. 1. De algemene vergaderingen voorzien zelf in haar voorzitterschap. 2. De algemene vergadering besluit met volstrekte meerderheid der geldig uitgebrachte stemmen. 3. Elk aandeel geeft recht tot het uitbrengen van één stem 4. De directie houdt van de genomen besluiten aantekening; artikel 17 lid 2 van deze statuten is van overeenkomstige toepassing.
94
Artikel 20. Besluitvorming buiten vergadering. Aantekeningen 1. Besluiten van aandeelhouders kunnen in plaats van in algemene vergaderingen ook schriftelijk worden genomen, mits met algemene stemmen van alle tot stemmen bevoegde aandeelhouders. 2. De directie houdt van de aldus genomen besluiten aantekening. Ieder van de aandeelhouders is verplicht er voor zorg te dragen dat de conform lid 1 genomen besluiten zo spoedig mogelijk schriftelijk ter kennis van de directie worden gebracht. De aantekeningen liggen ten kantore van de vennootschap ter inzage van de aandeelhouders. Aan ieder van dezen wordt desgevraagd een afschrift of uittreksel van deze aantekeningen verstrekt tegen ten hoogste de kostprijs.
Artikel 21. Statutenwijziging Wanneer aan de algemene vergadering een voorstel tot statutenwijziging wordt gedaan, dient tegelijkertijd een afschrift van het voorstel, waarin de voorgedragen wijziging woordelijk is opgenomen, ten kantore van de vennootschap ter inzage worden gelegd voor diegenen, die volgens de wet tot inzage zijn gerechtigd, tot de afloop van de betreffende vergadering.
Artikel 22. Vereffening 1. In geval van ontbinding van de vennootschap krachtens besluit van de algemene vergadering zijn de directeuren belast met de vereffening van de zaken van de vennootschap tenzij de algemene vergadering anders besluit. 2. De algemene vergadering stelt de beloning van de vereffenaars vast. 3. De vereffening geschiedt met inachtneming van het terzake in de wet bepaalde. 4. Hetgeen na voldoening van de schulden is overgebleven wordt overgedragen aan de aandeelhouders naar evenredigheid van het gezamenlijk bedrag van ieders aandelen. 5. Op de vereffening zijn overigens de bepalingen van Titel 1, Boek 2 Burgerlijk Wetboek van toepassing. 6. Gedurende de vereffening blijven de bepalingen van de statuten voor zover mogelijk van kracht.
Slotbepaling Het eerste boekjaar van de vennootschap eindigt op [éénendertig december tweeduizend tien/elf ].
Slotverklaringen Tenslotte verklaarde de verschenen persoon als volgt: 1. Voor de eerste maal wordt tot directeur van de vennootschap benoemd:
a.
b. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: APF International B.V., statutair gevestigd
[Lingotto] te Amsterdam, kantoorhoudende te 1017 WV Amsterdam, Sarphatikade 13, ingeschreven in het Handelsregister van de Kamers van Koophandel onder nummer 34203223.
95
2. In het kapitaal van de vennootschap wordt door de oprichter voornoemd, deelgenomen voor éénhonderd tachtig (180) aandelen, elk groot éénhonderd euro (€ 100,00); het gestorte kapitaal bedraagt: achttienduizend euro (€ 18.000,00). 3. De plaatsing geschiedt à pari.
Het geplaatste kapitaal is in geld volgestort.
Storting in vreemd geld is toegestaan.
Aan deze akte zijn gehecht de stukken, waarvan artikel 2:203a Burgerlijk Wetboek, aanhechting voorschrijft.
De vennootschap aanvaardt de stortingen op de bij de oprichting geplaatste aandelen.
4. De verklaring van geen bezwaar als bedoeld in artikel 2:175 Burgerlijk Wetboek is verleend bij beschikking onder nummer BV_________de dato_________tweeduizend tien, welke beschikking aan deze akte zal worden gehecht. De verschenen persoon is mij, notaris, bekend WAARVAN AKTE, verleden te Amsterdam op de datum in het hoofd dezer akte vermeld. Alvorens tot voorlezing is overgegaan is de inhoud der akte zakelijk aan de verschenen persoon opgegeven en toegelicht. Deze heeft daarna verklaard van de inhoud der akte kennis te hebben genomen, daarmee in te stemmen en op volledige voorlezing daarvan geen prijs te stellen. Onmiddellijk na beperkte voorlezing is deze akte door de verschenen persoon en mij, notaris, ondertekend.
96
Definities
Een gedefinieerd begrip in het enkelvoud heeft, tenzij uit de context anders voortvloeit, dezelfde betekenis als dat begrip in het meervoud en vice versa. AFM
de Stichting Autoriteit Financiële Markten. APF International BV
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid onder Nederlands recht, statutair gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudende te Sarphatikade 13, (1017 WV) Amsterdam, welke optreedt als Initiatiefnemer, medebeheerder en directeur van de Beherend Vennoot. Beheerder
De technische, administratieve en financiële beheerder van het Vastgoed: APFInternational BV en Lingotto. Beherend Vennoot
Beherend Vennoot Kauwgomballenfabriek BV, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid onder Nederlands recht, statutair gevestigd te Amsterdam die optreedt als beherend vennoot van Vastgoed CV APF IX. Bijlage
een bijlage bij het Informatiememorandum, die integraal deel uitmaakt van het Informatiememorandum. CV
zie Vastgoed CV APF IX. CV-overeenkomst
de conceptakte houdende het aangaan van de CV. Direct Rendement
het rendement, voor zover de aanwezige liquiditeiten zulks toestaan, uit te keren aan de Vennoten in contanten, berekend door de huuropbrengst in enig jaar te verminderen met de totale exploitatiekosten, rentekosten op de hypothecaire financiering, de aflossing op de hypothecaire financiering, alsmede de CV-kosten en te delen door de door de Vennoten betaalde koopsom voor de Participaties (exclusief de Plaatsingsvergoeding), uitgedrukt in een percentage. Indirect Rendement
het door de CV behaalde verkoopresultaat verminderd met de eventuele Overwinstdeling en te vermeerderen met hetgeen gedurende de Looptijd van de CV aan de hypothecaire financier is afgelost, gedeeld door de door de Vennoten betaalde koopsom voor de Participaties (exclusief de Plaatsingsvergoeding), uitgedrukt in een percentage. 97
Informatiememorandum
dit informatiememorandum inclusief de Bijlagen. Initiatiefnemer
APF International BV. Lingotto
de groep van besloten vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid onder Nederlands recht, behorende tot het Lingotto-concern, statutair gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudende te Paul van Vlissingenstraat 8B, (1096 BK) Amsterdam, die optreedt als medebeheerder, 100% aandeelhouder en directeur van de Beherend Vennoot. Looptijd
de beoogde looptijd van de beleggingsactiviteiten van de CV, welke door de Initiatiefnemer is bepaald op tien jaar. Overeenkomst van Beheer
de tussen de CV en de Beheerder te sluiten overeenkomst van beheer waarin hun onderlinge rechtsverhouding alsmede de taken en bevoegdheden worden vastgelegd in aanvulling op het bepaalde in de CV-overeenkomst. Overwinstdeling
de winstdelende vergoeding die aan de Beheerder toekomt, gelijk aan 20% van de overwinst, exclusief het gedeelte van de overwinst dat betrekking heeft op aflossingen, nadat het Vastgoed is verkocht en nadat de Vennoten naar evenredigheid van de door hen gehouden Participaties ten minste het Preferent Rendement van 13% en hun inleg retour hebben ontvangen, zoals bepaald in artikel 6 van de Overeenkomst van Beheer. Participatie
een deelname in het kapitaal van de CV van € 50.000 (excl. Plaatsingsvergoeding). Plaatsingsvergoeding
de vergoeding van 1% over de koopprijs per Participatie van € 50.000 verschuldigd door de Vennoot in aanvulling op deze koopprijs. Preferent Rendement
13% enkelvoudig rendement per jaar naar evenredigheid van de door de Vennoten gehouden Participaties en uitgaande van hun respectievelijke deelname in het kapitaal en de tijdspanne tussen de datum waarop de inleg heeft plaatsgevonden en de datum van uitbetaling, dat ten minste aan de Vennoten dient te worden uitgekeerd alvorens de Beheerder aanspraak kan maken op de Overwinstdeling, zoals bepaald in artikel 6 van de Overeenkomst van Beheer. 98
Totaalrendement
het Direct Rendement en Indirect Rendement samen. Vastgoed
De Kauwgomballenfabriek (zoals nader omschreven in hoofdstuk 8 van dit Informatiememorandum). Vastgoed CV APF IX
Vastgoed CV APF IX, een commanditaire vennootschap naar Nederlands recht gevestigd en kantoorhoudende te Sarphatikade 13, 1017 WV te Amsterdam. Vennoten
de natuurlijke en/of rechtspersonen, die deelnemen in het kapitaal van Vastgoed CV APF IX met vijf of meer Participaties. Wft
Wet op het financieel toezicht.
99
100
101
