Úspory energie u pozemních staveb a jejich vliv na oceňování objektů

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Úspory energie u pozemních staveb a jejich vliv na oceňování objektů Bakalářská práce

Autor:

Vladimíra Hlaváčová Oceņování majetku

Vedoucí práce:

Kutná Hora

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Červen 2012

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu.

Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Kutné Hoře dne: 20.06.2012

Vladimíra Hlaváčová

Poděkování Velmi ráda bych poděkovala vedoucímu mé bakalářské práce panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za odborný dohled a pomoc při vypracování bakalářské práce, za jeho odborné rady a vstřícnost při konzultacích. Mé poděkování také patří ostatním přednášejícím Bankovního institutu za hodnotné informace, které jsem vyuţila v mé bakalářské práci.

Anotace Tato bakalářská práce je rozdělena na tři hlavní části, teoretickou, praktickou a analytickou. V první teoretické části jsem zpracovala problematiku moţných energetických úspor u stávajících pozemních staveb a sníţení jejich energetické náročnosti stavebními či jinými úpravami. Zaměřila jsem se zejména na rodinné domy, se kterými se ve své budoucí praxi budu pravděpodobně nejčastěji setkávat. Dále jsem se zabývala tématem nízkoenergetických domů a alternativních energií. Druhá část práce je věnována praktickému ocenění bytové jednotky o velikosti 2+1 v Kutné Hoře a ocenění bytového domu v Kutné Hoře. Třetí částí bakalářské práce je analýza realitního trhu v regionu Kutná Hora.

Klíčová slova: úspora energie, spotřeba energie, energetická náročnost, nemovitost, hodnota nemovitosti, zateplení

Annotation This bachelov study is divided in three main parts, teoretical part, practical part and analytical part. In the first theoretical part is dealed with possibility of energy saving in existing buildings and reduction of energy consumption through construction or different treatments. I concentrated myself for family`s houses, because in my future praxis it will bet he case I will meet most likely. Further I was dealing with low energy buildings and alternativ source of energy. The second part of the study I concentrated for practical valuation of 2+1 apartment in Kutná Hora and for valuation of apartment house in Kutna Hora. The third part of the study is focused on analysis of real estate market in region of Kutná Hora.

Key words: Energy savings, energy consumption, energy intensity, value of the property, insulation

Obsah Úvod

7

Cíl práce

7

I. Teoretická část 1. Tepelná ochrana budov

8

1.1 Závaznost a předmět normy

8

2.2 Přehled poţadavků tepelné ochrany budov – jejich význam

10

2. Úspory energií

14

2.1 Preventivní úspory energií

14

2.2 Stavební úpravy stávajících objektů vedoucí k úspoře energií

16

2.2.1 Výměna oken a vchodových dveří

16

2.2.2 Zateplení obvodového pláště

17

2.2.3 Zateplení střechy a stropu

20

2.2.4 Stínící zařízení

23

2.2.5 Volba vhodného topného systému

24

3. Tepelně izolační materiály

32

3.1 Základní pojmy – vlastnosti důleţité pro tepelně izolační materiály

32

3.2 Základní přehled tepelně izolačních materiálů

35

4. Příklad zateplení rodinného domu a dosaţené úspory energie na vytápění

44

4.1 Identifikace a popis objektu

45

4.2 Navrţené a provedené úpravy zateplení

46

4.3 Vyčíslení dosaţené úspory po provedených úpravách

49

5. Ekologické – nízkoenergetické domy

50

5.1 Poţadavky na nízkoenergetické domy

53

5.2 Základní členění nízkoenergetických domů

53

5.3 Energetická bilance

56

5.4 Koncepce a základní principy nízkoenergetických domů

63

5.5 Výběr spotřebičů, osvětlení a zařízení u nízkoenergetických domů

68

6. Alternativní energie

69

6.1 Sluneční energie

69

6.2 Energie větru

72

6.3 Energie biomasy

74

6.4 Vodíkové hospodářství a palivové články

78

6.5 Geotermální energie, 6.6 Vodní elektrárny 7. Oceňování energeticky úsporných staveb

80 81

7.1 Oceņování energeticky úsporných staveb porovnávací metodou

81

7.2 Oceņování energeticky úsporných staveb výnosovou metodou

81

7.3 Oceņování energeticky úsporných staveb nákladovou metodou

81

II. Praktická část 8. Úvod do oceňování nemovitostí 8.1 Ocenění bytové jednotky 2+1 Kutná Hora

82 83

8.1.1 Úvodní list

86

8.1.2 Obsah zprávy

87

8.1.3 Průvodní dopis

88

8.1.4 Popisné informace

90

8.1.5 Analýza největšího a nejvyššího vyuţití

92

8.1.6 Ocenění

93

8.1.7 Závěr

101

8.1.8 Omezující podmínky a předpoklady

102

8.2 Ocenění bytového domu Kutná Hora

104

8.2.1 Úvodní list

105

8.2.2 Obsah zprávy

106

8.2.3 Průvodní dopis

107

8.2.4 Popisné informace

109

8.2.5 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

113

8.2.6 Ocenění

114

8.2.7 Závěr

118

8.2.8 Omezující podmínky a předpoklady

119

III. Analytická část 9. Analýza realitního trhu region Kutná Hora

121

ZÁVĚR

138

Přílohy

139

Seznam pouţité literatury

167

Seznam internetových odkazů

168

Seznam tabulek

169

Seznam příloh

170

ÚVOD Vzhledem k neustále se zvyšujícím cenám energií je problematika úspor energií velmi aktuálním problémem. Druhým aspektem je neustále se zhoršující ţivotní prostředí. Tyto aspekty nás logicky vedou k zamyšlení, jak bydlíme. Rychlý růst světové populace, zvyšující se blahobyt a s tím související hlad po energiích rázem zvýšily spotřebu a ceny energie. Vyuţívání energie má zřetelný vliv na naši planetu a dochází ke klimatickým změnám, které podle prognóz klimatických výzkumů jsou velmi hrozivé. Kromě klimatických změn dochází k rekordnímu růstu cen ropy a zemního plynu. Tyto zdroje jiţ nestačí pokrývat naši spotřebu a jsme nuceni hledat co nejrychleji jiné alternativní řešení. Těmi jsou kromě úspor energií nové obnovitelné energie. Díky nim bychom mohli ukončit naši závislost na stále draţších energetických surovinách. Naše spotřeba je hlavním viníkem stále větších problémů, které v budoucnu nastanou. Kaţdý člověk by měl dle svých moţností přispět ke zlepšení situace a vyuţít nové technologie a postupy při úspoře energií, a to jak z finančních hledisek, tak i pro zlepšení ţivotního prostředí. Díky tomuto trendu budou nízkoenergetické objekty stále hodnotnější, více ţádané a budeme se s nimi setkávat mnohem častěji, neţ jak tomu bylo doposud.

CÍL PRÁCE Při zjišťování hodnoty posuzované nemovitosti je primární správný a věrohodný popis daného objektu. Také je důleţité, aby zpracovatel ocenění byl schopen poradit objednateli ocenění (nejčastěji vlastník), jakým způsobem zvýšit hodnotu jeho nemovitosti. Toho je kromě estetických úprav moţno dosáhnout právě opatřeními pro zajištění energetických úspor a následné sníţení provozních nákladů objektu. Cílem mé práce je tedy popsat moţnosti, jakými lze docílit sníţení energetické náročnosti stávajících budov. Popsat princip nízkoenergetických domů a moţnost vyuţití alternativních energií. V praktické části bakalářské práce je zpracováno ocenění bytové jednotky o velikosti 2+1 u níţ je uvaţováno o prodeji a zjištěná hodnota můţe být podkladem pro poţadovanou prodejní cenu, druhé ocenění jsem vypracovala na bytový dům v Kutné Hoře. V analytické části jsem provedla analýzu realitního trhu v regionu Kutná Hora.

7

1. TEPELNÁ OCHRANA BUDOV 1.1 Závaznost a předmět normy 1 Povinnost dodrţet poţadavky na budovy a jejich konstrukce z hlediska nízké spotřeby energie a tepelné ochrany se vztahuje kromě nových budov i na stavební úpravy, udrţovací práce, změny v uţívání budov a jiné změny dokončených budov. Jsou stanoveny tepelně technické poţadavky pro projektování a ověřování budov s poţadovaným stavem vnitřního prostředí při jejich uţívání, které zajišťují splnění základních poţadavků na stavby, především hospodárné splnění základního poţadavku na úsporu energie a tepelnou ochranu budov podle zvláštního předpisu a zajištění ochrany zdraví, zdravých ţivotních podmínek a ţivotního prostředí. Pro novostavby platí plný rozsah poţadavků v ČSN 73 0540:2002 [30] bez vyjímek. Obecné poţadavky na tepelnou ochranu budov jsou závazně zakotveny ve dvou základních předpisech: -

v zákoně č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním úřadu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů a v jeho prováděcích vyhláškách, zejména vyhlášce č. 137/1998 Sb., o obecně technických poţadavcích na výstavbu (OTP) ve znění pozdějších předpisů a č. 499/2006, o dokumentaci staveb

-

v zákoně č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií ve znění pozdějších předpisů, resp. jeho novele k zapracování evropské směrnice 2002/91/ES, uvedené v úplném znění v zákoně č. 406/2006 Sb. a jeho prováděcí vyhlášce č. 148/2007 Sb., o energetické náročnosti budov

Konkrétním normativním dokumentem stanovující poţadavky v této oblasti a uvádějící normové hodnoty, které činí závaznými evedené vyhlášky č. 137/1998 Sb. je česká technická norma ČSN 730540 – 2:2002 Tepelná ochrana budov – Část 2: Požadavky [30]. ČSN 73 0540 – 3:2005 Tepelná ochrana budov – Část 3: Návrhové hodnoty veličin [32] a ČSN 73 0540 – 4:2005 Tepelná ochrana budov – Část 4: Výpočtové metody [33]. Pro stávající budovy při jejich stavebních úpravách, změnách a udrţovacích pracích se podle ČSN 0540 – 2 [30] vţdy vyţaduje hodnocení jednotlivých dotčených konstrukcí, avšak hodnocení prostupu tepla celé obálky budovy se vyţaduje jen tehdy, pokud dochází ke změně i úpravě více neţ 25% obálky budovy od jejího dokončení, nebo od posledního hodnocení prostupu tepla obálkou budovy. 1

zdroj:Tepelná ochrana budov, Komentář k ČSN 73 0540, Jiří Šála, Libomír Keim, Zbyněk Svoboda, Jan Tywoniak

8

2

Pro stávající budovy existuje navíc zákonná moţnost výjimek z tepelně technických a

energetických poţadavků na jednotlivé konstrukce i budovu. Podle zákona o hospodaření energií ve znění zákona č. 406/2006 Sb. i podle ČSN 73 0540 – 2:2002 [30] je moţné při stavebních úpravách, změnách a udrţovacích pracích prokázat podle zvláštního předpisu o energetických auditech (vyhláška č. 213/2001 Sb.ve znění změn, zejména č. 425/2004 Sb.), ţe splnění poţadavků je u některé konstrukce/budovy technicky, enviromentálně nebo ekonomicky neproveditelné s ohledem na ţivotnost budovy a její provozní účely. Doloţení přípustnosti vyjímky energetickým auditem je povinnost stavebníka. Snížení požadavku je přípustné jen do takové úrovně, aby nedocházelo k poruchám a vadám při užívání budovy. Tato norma neplatí pro budovy převáţně velkoplošně otevřené, nafukovací haly, stany, mobilní buņky, skleníky, stájové objekty, chladírny a mrazírny a pro stavby bez poţadavků na stav vnitřního prostředí, na které se nevztahuje základní poţadavek na ochranu zdraví, zdravých ţivotních podmínek a ţivotního prostředí a poţadavek na úsporu energie a tepelnou ochranu budov. Dále norma neplatí pro budovy památkově chráněné nebo stávající budovy uvnitř památkových rezervací podle zvláštního předpisu. Pro budovy postiţené ţivelnými katastrofami platí norma přiměřeně moţnostem, nejméně však tak, aby nedocházelo k poruchám a vadám při jejich uţívání. Tato norma také platí pro nevytápěné budovy nebo nevytápěné zóny budov, poţaduje-li se v nich určitý stav vnitřního prostředí, jako např. skladování, provoz technického zařízení apod. Ustanovení normy se vyuţívají přiměřeně moţnostem, aby nedocházelo k poruchám a vadám při uţívání těchto budov. Dodrţení tepelně technických poţadavků se poţaduje pro dobu ekonomicky přiměřené ţivotnosti stavebních konstrukcí, a to za předpokladu běţné údrţby a působení běţně předvídatelných vlivů. Tepelně technické vlastnosti stavebních konstrukcí, včetně energetické náročnosti, se prokazují pro poţadavky platné v době podání ţádosti o stavební povolení, nebo v době podání ohlášené stavby. Tepelně technické poţadavky zohledņují jednak šíření tepla, vlhkosti a vzduchu konstrukcemi, místnostmi a budovami, jednak energetickou náročnost budov.

2

zdroj:Tepelná ochrana budov, Komentář k ČSN 73 0540, Jiří Šála, Libomír Keim, Zbyněk Svoboda, Jan Tywoniak

9

1.2 Přehled poţadavků tepelné ochrany budov – jejich význam3 I kdyţ se hodnotí jednotlivé vlastnosti konstrukcí, důleţitá je jejich vzájemná harmonie a soulad s ostatními funkcemi budovy. Nejniţší vnitřní povrchová teplota θsi,min Prokazuje se nejniţším teolotním faktorem vnitřního povrchu fRsi,min. Tento poţadavek hodnotí riziko vzniku plísní, popř. kondenzace vodních par, na vnitřním povrchu konstrukcí a jejich návazností, u dřevostaveb s maximální opatrností a bezpečností, zohledņují případné změny reţimů vytápění v průběhu ţivotnosti budovy. Vede k optimalizaci detailního řešení jednotlivých konstrukcí a jejich spojů. Součinitel prostupu tepla U Hodnotí tepelný tok prostupem tepla jednotlivými konstrukcemi na nastavené úrovni (poţadované, doporučené, nízkoenergetické a pasivní – klesají vůči sobě na 2/3 předchozí úrovně). Vede k vyváţení řešení jednotlivých konstrukcí, včetně jejich tepelných mostů, zajišťuje optimalizaci jednotlivých tepelných mostů v konstrukci z hlediska jejich souhrného vlivu. Je podkladem pro návrh vytápění, větrání nebo klimatizace. Lineární a bodový činitel prostupu tepla ψk a χj Zjišťuje navýšení tepelného toku ve spojích konstrukcí nad úroveņ samostatného působení konstrukcí na nastavené úrovni (poţadované, doporučené, nízkoenergetické a pasivní – klesají vůči sobě na2/3 předchozí úrovně). Vede k optimalizaci detailního řešení spojů konstrukcí tvořících obálku budovy. Pokles dotykové teploty podlahy ∆θ10 Hodnotí vhodnost konstrukce pro přímý kontakt s osobou. Vede k návrhu nášlapných a nejblíţe následujících vrstev na vnitřním povrchu s vhodně nízkou tepelnou jímavostí, popřípadě k řešení vyhřívaných podlah či pracovních míst. Moţno pouţít i pro stěny přilehlé k lůţku.

3

zdroj:Tepelná ochrana budov, Komentář k ČSN 73 0540, Jiří Šála, Libomír Keim, Zbyněk Svoboda, Jan Tywoniak

10

4

Kondenzace vodní páry v kontrukci Prokazuje se buď vyloučením kondenzace, nebo souběţným splněním podmínek pro omezení ročního zkondenzovaného mnoţství Mc a roční bilance kondenzace a vypařování vlhkosti. Hodnotí riziko vzniku kondenzace vodních par uvnitř konstrukce, nebo její omezení na přípustnou míru. Napomáhá k optimalizaci skladby konstrukcí, často k řešení difůzně propustnějších konstrukcí, nebo k zajištění trvale bezpečných parozábran. Průvzdušnost funkčních spár výplní otvorů Prokazuje se součinitelem spárové průvzdušnosti iLV. Hodnotí se u funkčních spár měřením ve zkušebních laboratořích (spárová průvzdušnost výplní otvorů a lehkých obvodových pláštů), u ostatních spár a netěsnotí se nepřipouští.Vede k návrhu konstrukčního řešení těsnosti funkčních spár přiměřeně účelu otvíravé konstrukce a nutně v souladu s pouţitou technologií zajišťování výměny vzduchu. Tepelná stabilita místnosti v zimním období Prokazuje se poklesem výsledné teploty v místnosti v zimním období ∆θv(t) Hodnotí chování kritické místnosti (vnitřního prostoru při chladnutí poklesem výsledné teploty na konci topné přestávky (v čase t). Vede k návrhu kritické místnosti s dostatečnou schopností zachovat si přiměřenou vnitřní teplotu při nízkých venkovních teplotách i bez dodávky tepla. Tepelná stabilita místnosti v letním období Udává se nejvyšší denní teplotou vzduchu v místnosti v letním období θai,max, popřípadě nejvyšším denním vzestupem teploty vzduchu v místnosti v letním období ∆θai,max. Hodnotí chování kritické místnosti (vnitřního prostoru) při letním přehřívání bez uvaţování strojního chlazení popřípadě klimatizace. Vede k návrhu kritické místnosti s dostatečnou schopností zachovat si přiměřenou vnitřní teplotu při vysokých venkovních teplotách a oslunění bez energeticky náročné klimatizace, popřípadě ke sníţení energetické náročnosti klimatizace.

4

zdroj:Tepelná ochrana budov, Komentář k ČSN 73 0540, Jiří Šála, Libomír Keim, Zbyněk Svoboda, Jan Tywoniak

11

5

Průvzdušnost obálky budovy Prokazuje se celkovou intenzitou výměny vzduchu n50 při tlakovém rozdílu 50 Pa a utěsnění funkčních spár výplní otvorů. Hodnotí se měřením na provedené budově s utěsněnými funkčními spárami při záměrně zajištěném rozdílu tlaků vzduchu na 50 Pa mezi vnějším a vnitřním prostředím. Vede k návrhu těsnosti stavby přiměřeně jejímu účelu a pouţité technologie zajišťování výměny vzduchu, pro nízkoenergetické a pasivní řešení nepřímo vede k minimalizaci průvzdušnosti, spojené s nuceným větráním a zpětným získávání tepla z odpadního vzduchu. Můţe být také podkladem pro topenářské výpočty. Výměna vzduchu v místnostech Prokazuje se intenzitou výměny vzduchu n. Hodnotí se výměna vzduchu v místnostech nebo vnitřních prostorách podle jejich účelu. Vede ke konfrontaci hygienického nebo technologického poţadavku na zajištění potřebné výměny čerstvého vzduchu s poţadavkem na nízkou energetickou náročnost objektu a regulovatelnost topné soustavy , vyšší intenzity výměny vzduchu jsou podmíněny nutností zpětného získávání tepla z odpadního vzduchu při nuceném větrání nebo klimatizaci. Je jedním ze základních podkladů pro hodnocení tepelných toků budovy větráním při bilančním hodnocení energetické náročnosti budov. Prostup tepla obálkou budovy Prokazuje se průměrným součinitelem prostupu tepla Uem. Hodnotí stavební části budovy z hlediska tepelných toků obálkou budovy prostupem na nastavené úrovni. Vede k návrhu optimální geometrie budovy, k určení plošného zastoupení jednotlivých konstrukcí (zejména výplní otvorů a lehkých obvodových pláštů) a jejich uplatnění v různě vytápěných částech objektu, k optimalizaci skladby rozhodujících kontrukcí při nevhodné geometrii budovy a k optimalizaci tepelných vazeb mezi konstrukcemi z hlediska jejich celkového působení. Je jedním ze základních vstupů vstupů do bilančního hodnocení energetické náročnosti budov. Je vyjadřován formou klasifikačních tříd prostupu tepla obálkou budovy a graficky znázornit pomocí energetického štítku obálky budovy. Je také podkladem pro návrh vytápění a větrání, popřípadě klimatizace. 5

zdroj:Tepelná ochrana budov, Komentář k ČSN 73 0540, Jiří Šála, Libomír Keim, Zbyněk Svoboda, Jan Tywoniak

12

Splnění poţadavků na energetickou náročnost budovy se prokazuje dokladem „Průkaz energetické náročnosti budov“. K energetickému štítku budovy se dále přikládá protokol, kde jsou přehledné technické dokumenty, kterými je moţné doloţit splnění poţadavků na prostup tepla obálkou budovy. Je to základní soubor údajů popisujících tepelné chování budovy a jejich konstrukcí. Energetický štítek obálky budovy obsahuje klasifikaci prostupu tepla obálkou budovy a její grafické vyjádření. Údaje v energetickém štítku obálky budovy: -

identifikace budovy

-

klasifikace prostupu tepla obálkou budovy

Údaje v protokolu k energetickému štítku budovy: -

identifikace budovy + identifikace vlastníka, popř. stavebníka

-

popis budovy (objem vytápěné zóny V, celková plocha A ochlazovaných konstrucí obalujících vytápěnou zónu, objemový faktor tvaru budovy A/V)

-

klimatické podmínky budovy

-

charakteristika energeticky významných parametrů ochlazovaných obvodových konstrukcí

6

6

-

údaje prostupu tepla obálkou budovy

-

údaje o zpracování

Průkaz energetické náročnosti budov

http:/www.ekowatt.cz/cz/služby/prukaz-energeticke-narocnosti-budovy-PENB zdroj:Tepelná ochrana budov, Komentář k ČSN 73 0540, Jiří Šála, Lubomír Keim, Zbyněk Svoboda, Jan Tywoniak

13

2. ÚSPORY ENERGIÍ Řada důvodů, proč šetřit energii V době, kdy si začínáme uvědomovat, ţe naše neustále se zvyšující spotřeba energie má zničující vliv na další vývoj prostředí kolem nás, musí kaţdého člověka zabolet poznání, ţe se s energií nesmyslně plýtvá. Své nehospodárné chování si často neuvědomujeme, nebo jej přehlíţíme. Zvyšující se ceny energií nás však nutí chovat se hospodárněji a provést úpravy vedoucí k úspoře. Dalším důvodem proč se rozhodnou pro stavební úpravy (zateplení atd.) je snaha o zhodnocení nemovitosti, například pokud bychom měli v budoucnu úmysl nemovitost prodat a získat vyšší prodejní cenu. 2.1 Preventivní úspory energií7 Většině domácností se najdou nějací „ţrouti energie“, jejichţ existenci si sami obyvatelé mnohdy neuvědomují. Přitom se někdy stačí zaměřit na úplné maličkosti, aby se ušetřily náklady na provoz domácnosti o mnoho procent. První věc, která je takovým „ţroutem energie“ je asi přehnané přetápění. Je důleţité si rozvrhnout optimální teploty v jednotlivých místnostech. Ty se určují na základě četnosti uţívání. Samozřejmě neuţívanější místností je obývací pokoj. Optimální teplota je 20-22°C. V dětském pokoji by to mělo být 20°C, v loţnici, pokud je uţívána pouze ke spánku, postačí teplota okolo 16°C. V koupelně 24°C, na toaletě 15°C, v předsíni, na chodbách a na schodišti 15°C. Pokud jsou nějaké místnosti prázdné i několik dní, má se v nich udrţovat maximální teplota 8°C. To zabrání i promrzání a místnost se tak bude v případě potřeby lépe vytápět. Udrţováním optimálních teplot, bez zbytečného přetápění přes 20°C v kaţdé místnosti ušetříte 6°C energie, coţ není při vysokých nákladech zanedbatelná částka. Vytápění je nejdraţší poloţkou na provozu domácnosti, ale samozřejmě není tou jedinou. Také je vhodné soustředění prostor se stejnou teplotou, pokud to umoţņuje dispozice domu. Dosti se dá také ušetřit na elektřině při svícení. Vhodné je uţívat úsporné ţárovky, které nejen ţe ušetří aţ 80% energie, ale mají i delší ţivotnost. Klasická ţárovka má výdrţ 1000 hodin, úsporná aţ 15000.

7

zdroj: Vše o úsporách energie, Edice Renovujeme, stavíme, zařizujeme. XI. Ročník, červen2011, vydavatel JAGA Group, s.r.o., WWW. ISSN 1335-9177

14

Důleţitá je volba domácích spotřebičů. Pro co největší úsporu bychom měli pořizovat spotřebiče s třídou A. Provoz spotřebičů s největší spotřebou elektrické energie (pračka, sušička, myčka na nádobí, boiler na ohřev vody) bychom měli směřovat do nočních hodin, kdy je elektrický proud nejlevnější. I při koupi menších spotřebičů je nutné sledovat příkon zařízení. Drobná opatření lze také uplatnit v kuchyni při vaření. Poklička, či hrnec s rovným dnem jsou také schopny ušetřit. Velice významným prvkem při úspoře energií je rekuperace tepla. Princip rekuperace spočívá v tom, ţe pouţitý vzduch z místnosti je ventilací vyměņován za vzduch nový, přičemţ pouţitý vzduch v rekuperačním výměníku předá teplo vzduchu čerstvému. Je však nutné pořízení technologie a stavební úpravy. Úspor můţeme také docílit efektivním vyuţitím tepelných zisků, ať uţ jde o solární zisky nebo o zisky od uţivatelů či zisky z provozu různých zařízení domu.

_________________________ zdroj: vše o úsporách energie, Edice Renovujeme, stavíme, zařizujeme. XI. Ročník, červen2011, vydavatel JAGA Group, s.r.o., WWW. ISSN 1335-9177

15

2.2 Stavební úpravy stávajících objektů vedoucí k úspoře energií Před samotnou realizací stavebních úprav je nutno vyčíslit návratnost vloţených finančních prostředků. Obvyklá návratnost je uvaţována do cca 11 let.

2.2.1 Výměna oken a vchodových dveří Ačkoliv se výměna oken zdá jako banální operace a jako velmi jednoduchý a způsob šetření energií, je nutné brát na zřetel mnoho hledisek. Důleţité je také rozmyslet si, pokud uvaţujeme i o zateplení fasády, zda nejprve vyměnit okna a následně provést zateplení fasády či naopak. V případě, ţe se rozhodneme nejdříve vyměnit okna a do zateplení fasády uběhne větší časový rozestup, musíme počítat s moţností, ţe do uskutečnění zateplení fasády, budeme nuceni snášet zvýšenou kondenzaci vodních par na oknech, pokud budou okna osazena k vnějšímu líci zdiva. Coţ by například u dřevěných oken mělo fatální důsledky. Dřevěné výplně stavebních otvorů téţ není vhodné pouţít do prostor se zvýšenou vlhkostí. Dalším kritériem můţe být provoz v objektu. Například do míst, kde za den projde mnoho lidí, je vhodné jako materiál pouţít například hliník. Důleţité je zhodnotit i architektonickou stránku. Do historických objektů je zcela nevhodné pouţít plast. Naopak u velmi starých objektů je někdy vhodnější zrenovovat stará dřevěná špaletová okna, neţ provést jejich výměnu. V případě, ţe se provede renovace původního špaletového okna s vloţením izolačního dvojskla, je moţné přiblíţit se hodnotě Uw=1,2W/(m2*K). Při výměně oken reálná úspora na celkové spotřebě energie závisí na mnoha faktorech, je to orientace prosklených ploch, poměr prosklené plochy k ostatní ploše obalové konstrukce budovy a tepelně technické vlastnosti stávajících konstrukcí. Samotný výrobek jako takový má ovšem pouze 50% úspěchu. Zbývající díl musí doplnit kvalitní systémově řešené osazení okna. Prostupnost tepla Pokud se rozhodneme pro výměnu oken je důleţité vědět, jaký je jejich součinitel prostupu tepla ( U [ W/m2K] ). U starých oken se hodnota blíţí číslu tři! U klasických izolačních dvojskel je obvyklá hodnota Ug= 2,9 W/m2K. U nových oken vyráběných na základě moderních technologií se hodnota pohybuje okolo 1 W/m2 K. _______________________ zdroj: vše o úsporách energie, Edice Renovujeme, stavíme, zařizujeme. XI. Ročník, červen2011, vydavatel JAGA Group, s.r.o., WWW. ISSN 1335-9177

16

Není vhodné při pořizování nových oken šetřit finanční prostředky a nechat instalovat okna s co nejniţší prostupností. Naopak, většinou se uţ snaţíme zvolit takový typ oken, díky němuţ ušetříme co nejvíce. Jako příklad můţeme uvést okna VEKRA PREMIUM s izolačním trojsklem, které se pyšní hodnotou Ug= 0,6 W/m2K. Tato okna jsou velmi vhodná pro pouţití zejména v nízkoenergetických domech. 8

Instalací takovýchto oken si člověk, který bydlí ve standardním domě s 11 okny a dvěma balkonovými dveřmi, zajistí roční úsporu 4600 kW! Pokud vyuţívá elektrickou energii, ušetří skoro 11 tisíc korun. Za 30 let bude uspořená částka vyšší neţ milion. Nová okna se proto určitě vyplatí! Úspora paliva

4579,15 kW (1 rok) 68 687,27 kW (15 let)

Úspora nákladů na palivo

10 852,59 Kč

Úspora emisí CO2

5,40 t

137374,55 kW (30 let)

374 414,33 Kč

1 172 079,63 Kč

81,05 t

162,10 t

Tabulka č.1 - úspory dosaţené výměnou oken

2.2.2 Zateplení obvodového pláště domu 9

Zateplování objektů je logický důsledek nutnosti zlepšení fyzického stavu budov a je

jedním z několika kroků vedoucích ke zlepšování tepelné ochrany staveb. Je jednou z nejdůleţitějších akcí při sniţování energetické náročnosti objektu. V první řadě sniţuje o 25 – 35% celkové energetické náklady na vytápění zateplovaného objektu. Je třeba brát na zřetel z jakého materiálu je postavena obvodová zeď domu. Čím horší je stěna objektu, tím větší bude následná úspora po zateplení, pokud se zateplení realizuje na poţadované hodnoty 0,38 Un. Dalším významným efektem je posunutí hranice sráţení vodních par mimo hranici konstrukce, coţ je pro ochranu konstrukce objektu velice důleţitý faktor. Zdi jsou tak ochráněné proti vzniku závad, vlhkosti a plísní, které mohou být následně problémem i uvnitř objektu. K zateplení fasády je však potřeba přistupovat odborně a kvalifikovaně, výběr vhodného tepelně izolačního materiálu a povrchových úprav před zateplením rozhodne o kvalitě provedených zateplení. Špatně provedená aplikace zateplovacích systémů má za 8 9

http://www.svet-bydleni.cz/stavba-a-rekostrukce/zatepleni-uspory-energii-vzmena-oken-3-dil-serialu.aspx zdroj: vše o úsporách energie, Edice Renovujeme, stavíme, zařizujeme. XI. Ročník, červen2011, vydavatel JAGA Group, s.r.o., WWW. ISSN 1335-9177

17

následek vznik teplených mostů, nedostatečné ochránění konstrukce a závady, které z dlouhodobého hlediska mohou konstrukci objektu poškodit. Nejběţnějším způsobem zateplování je uplatnění kontaktního tepelněizolačního systému s pouţitím tepelné izolace na bázi pěnového polystyrenu nebo minerální vlny. Poţadavky na minimální tepelněizolační vlastnosti stavebních konstrukcí jsou dané normou. Hlavní důvody proč zateplovat - sníţení potřeby energie na vytápění alespoņ o 30% - odstranění hygienických nedostatků (plísně) - vytvoření podmínek tepelné pohody zvýšením vnitřní povrchové teploty - sníţení vlivu teplotního rozdílu působícího na nosné konstrukce Před samotným zateplováním je nutné zváţit některá fakta - v mnoha případech nutná výměna nevyhovujících oken a dveří za moderní s izolačním zasklením - zváţit systém vytápění a jeho regulování (v mnoha případech nutná modernizace) - k dosaţení dokonalého přerušení tepelných mostů je zapotřebí zateplit i základové konstrukce ve styku s vytápěným interiérem - před zateplením střechy se musí zkontrolovat funkčnost jednotlivých vrstev a podle situace určit správný postup provedení zateplení

10

10

Zateplení domu minerální vlnou

http://www.střechy-fasády.eu/fasády-zateplení zdroj: zdroj: vše o úsporách energie, Edice Renovujeme, stavíme, zařizujeme. XI. ročník, červen2011, vydavatel JAGA Group, s.r.o., WWW. ISSN 1335-9177

18

Typy tepelněizolačních systémů Tepelně izolační systémy lze rozdělit na dvě hlavní skupiny podle typu vytvoření skladby systému. a) Kontaktní tepelněizolační systém (ETICS)11 tento systém se zhotovuje přidáním tepelněizolační vrstvy (pěnový polystyren, minerální vlna, atd.), která se na venkovní straně přímo lepí a kotví k původní obvodové konstrukci s povrchovými úpravami z výstuţné malty včetně výstuţné mříţky, penetračního nátěru a povrchové vrstvy tepelněizolačního systému. Barevný vzhled venkovního povrchu zateplení vytváří povrchová omítka, která současně chrání tepelněizolační systém před mechanickým poškozením a klimatickými vlivy.

b) Odvětraný tepelněizolační systém12 je realizován suchým způsobem bez poţití stěrek a lepidel, přičemţ na fasádu se ukotví rastr s kotvami, na který se přichytává obklad z materiálů, jako je kámen, keramika, hliník, případně levnější cementovláknité nebo plastové desky. Mezi dřevěné nebo kovové prvky roštu se kotví tepelněizolační materiál na bázi minerálních vláken. Mezi obkladem a tepelnou izolací vzniká odvětraná vzduchová mezera.

Nejčastěji pouţívané tepelněizolační materiály Pouţívaný materiál musí mít dobré tepelněizolační vlastnosti a musí splņovat poţadavky na mechanickou pevnost, propustnost vodní páry, poţární odolnost a podobně. - expandovaný pěnový polystyren, který je stabilizovaný proti teplotním a chemickým vlivů, je zhotovený s ohledem na poţární bezpečnost. Velkou výhodou niţší hmotnost a cena. - extrudovaný polystyren, jehoţ desky jsou tvarově stabilnější, mají výrazně lepší mechanické vlastnosti, vyšší tepelný odpor a niţší nasákavost.

11

zdroj: vše o úsporách energie, Edice Renovujeme, stavíme, zařizujeme. XI. ročník, červen2011, vydavatel JAGA Group, s.r.o., WWW. ISSN 1335-9177

12

dtto

19

- desky z minerální vlny jsou velmi vyuţívaným materiálem v místech, kde je poţadována vyšší poţární odolnost a propustnost vodní páry. Postupným vývojem nových materiálů se nabídka stavebních tepelněizolačních materiálů stále více rozšiřuje (dřevocementové desky, plynosilikátové materiály nebo polyuretan). Také při realizaci zateplení obvodového pláště domu je hlavním předpokladem dodrţení předepsaných technologických postupů a preciznost provedení.

2.2.3 Zateplení střechy a stropu Tepelné ztráty prostupem tepla přes střechu u klasických domů dosahují 5 aţ 20%. Volbou vhodných materiálů s dostatečnou tloušťkou, správným návrhem a kvalitní realizací s vyloučením tepelných mostů ušetříme energii během celého následného uţívání stavby a zároveņ můţeme eliminovat tvorbu plísní. Je však velmi častou chybou majitelů budov, ţe zateplení střešní konstrukce a stropů podceņují. Přitom je zcela známé, ţe teplý vzduch stoupá vzhůru a tak nezateplenou střechou můţeme přijít aţ o 15% tepla. Při zvaţování tepelněizolačního systému bychom se raději měli obrátit na odborníka, při ţádosti o dotace je to dokonce jedna z podmínek schválení. Také realizaci musí provádět certifikovaná firma. Z tohoto faktu vychází i zpřísnění poţadavků na součinitel prostupu tepla oproti nosným svislým konstrukcím. 13

Dle normy ČSN 73 0540–2 platí tyto hodnoty:

Lehká konstrukce střechy do 45° a ploché střechy – 0,24 W/m2K (poţadovaná hodnota); 0,16 W/m2K (doporučená hodnota) Těţká konstrukce střechy do 45° a ploché střechy – 0,30 W/m2K (poţadovaná hodnota); 0,20 W/m2K (doporučená hodnota) Zateplení střešní konstrukce přispívá i k prodlouţení ţivotnosti nosných částí domu a pomáhá vytvářet prostředí bez větších výkyvů teplot. Mimo jiné nám také zvyšuje povrchovou teplotu stropu a eliminuje kondenzaci vodní páry.

13

Tepelná ochrana budov, Komentář k ČSN 730540, Jiří Šála, Lubomír Keim, Zbyněk Svoboda, Jan Tywoniak zdroj: vše o úsporách energie, Edice Renovujeme, stavíme, zařizujeme. XI. ročník, červen2011, vydavatel JAGA Group, s.r.o., WWW. ISSN 1335-9177

20

Zateplení ploché střechy Ploché střechy dělíme dle jejich konstrukce na jednoplášťové, dvouplášťové nebo inverzní. Jako teplený izolant se nejčastěji pouţívá extrudovaný polystyrén (XPS). Teplená izolace musí splņovat výše zmíněné poţadavky. Menší náklady na zateplení jsou u plochých střech, neboť kopírující půdorys stavby a mají menší objem. Stará plochá střecha ovšem trpí mnoţstvím mnohdy ještě významnějších neduhů. Často jsou to problémy s vlhkostí a zkušenosti dokázali, ţe ploché střechy mají mnohem menší ţivotnost. Výhodou plochých střech je její větší vyuţitelnost. Při úvaze o dalších investicích do objektu, lze ploché střechy vyuţít například pro instalaci fotovoltaických článků na výrobu elektrické energie či solární kolektory na výrobu teplé vody, nebo vytápění budovy. Dalším výborným řešením, které se jiţ pomalu začíná prosazovat i v našich podmínkách jsou vegetační střechy, tj. na střechu se umístí jednoduchá, nenáročná a bezúdrţbová vegetace. Tato zelená vrstva s vrstvou zeminy v zimě napomáhá sniţovat tepelné úniky střešní konstrukcí a v létě naopak zabraņuje přehřívání domu a tím prodluţuje ţivotnost střešního pláště. Zelené střechy splņují ekonomické, environmentální i estetické kritérium a představuje moţnost jak revitalizovat plochy zastavěné budovami. Tyto střechy výrazně pomáhají sniţovat víření prachu, čistí vzduch a redukují vytváření tzv. městských tepelných ostrovů (sniţují okolní teplotu prostředí). Známe dva typy zelených střech: -

extenzivní zelená střecha, niţší nenáročný porost (tráva, sukulenty) nevyţadující ţádnou péči.

-

intenzivní zelená střecha, nákladnější forma ozelenění střechy, výhradně na plochých střechách, vytváří jakousi zahradu, kde se vyskytují i keře a menší stromy. Nutné vybudování závlahového systému, coţ klade vyšší nároky na nosnost konstrukce.

extenzivní zelená střecha14 14

http://www.obcanskavystavba.cz/clanek/zaklady-navrhovani-zelenych-strech/

21

Zateplení šikmé střechy Jakým způsobem bude provedeno zateplení u šikmých střech, záleţí na našich poţadavcích, zda chceme či nechceme vyuţívat půdní prostor. Je o něco nákladnější, neţ u plochých střech z důvodu větší plochy střechy. V případě, ţe se rozhodneme podkroví nevyuţít, je zateplení zhotoveno přímo na vrchním líci nejvyššího stropu v budově. Před realizací bychom si ještě měli rozmyslet, zda nechceme spojit zateplovací práce i s přestavbou střešní konstrukce. Zateplení šikmých střech většinou spočívá ve vkládání izolačního materiálu mezi krokve, avšak je moţné i vloţení nad a pod krokve. Dále se můţeme rozhodnout pro odvětrávanou konstrukci nebo neodvětrávanou. Odvětrávané řešení zateplení střech je doporučeno pro budovy, které mají problémy s vlhkostí. Tento typ konstrukce zateplení střechy se tedy uţívá u střech s málo prodyšnou krytinou. Odvětrání je vytvořeno díky několik centimetrů širokému prostoru, který se nechává mezi krokvemi. Ideálním izolačním materiálem pro izolaci šikmé střechy je například minerální vata. Velké sluţby můţe udělat i termoreflexní folie (tenká kovová folie z hliníku), avšak její uţívání u nás není příliš rozšířeno. Problémem ovšem bývají střešní okna. Měla být kvalitně zasklena a jejich ostění velmi důkladně vyplněno izolací. Špatně provedená a zateplená střešní okna mohou znehodnotit celé zateplení střechy.

Ukázka skladby odvětrané střechy15 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

15

Krytina Odvětrávaná mezera Difúzní fólie Vzduchová mezera Izolační desky Parozábrana Přídavný rošt Vnitřní obklad

http:// istavitel.cz/clanek/strechy/zatepleni-strech-1-dil---zatepleni-stropu-a-sikmych-strech-105 zdroj: vše o úsporách energie, Edice Renovujeme, stavíme, zařizujeme. XI. ročník, červen2011, vydavatel JAGA Group, s.r.o., WWW. ISSN 1335-9177

22

Zateplení stropu Jednodušší a méně nákladnou cestou ke sníţení úniků tepla z domu směrem vzhůru je zateplení stropu. Cena tohoto zateplení je mnohem niţší. Zateplením stropu je myšleno zateplení nejvyššího stropu budovy, stropu, který odděluje obytné prostory od půdních. K tomuto řešení se přistupuje, pokud nejsou vyuţívány půdní prostory jako obytné. Realizace se provádí sníţením stropů a aplikací tepelné izolace zevnitř místností nebo zateplením podlahy půdních prostor. Součástí zateplení stropu bývá i tzv. parozábrana. Tu tvoří stavební hydroizolační fólie. Jejím úkolem je udrţet vlhkost vzniklou např. vařením, praním nebo ţehlením uvnitř místností a nenechat ji proniknout do izolace. Tím by se totiţ výrazně zhoršily její tepelněizolační vlastnosti. Takovéto vlhkosti se zbavujeme běţným větráním místností. Pokud bychom se rozhodli aplikaci parozábranné fólie vynechat, měl by o tom rozhodnout odborník – stejně jako o způsobu případné realizace zateplení stropu.

2.2.4 Stínící zařízení Energetických úspor nedosáhneme pouze tím, ţe stavbu dobře zateplíme a ochráníme proti zimě, ale také tím, ţe jej ochráníme proti silnému letnímu slunci. Pokud totiţ v horkých letních měsících nemáme dům nijak zastíněný, často saháme po klimatizaci či nejrůznějších větrácích, které jsou ale poměrně velkým ţroutem energie. To vše se pak projeví na vyúčtování za elektřinu.

ukázka venkovních ţaluzií16

16

http://www.rolrols.cz/venkovni-zaluzie zdroj: vše o úsporách energie, Edice Renovujeme, stavíme, zařizujeme. XI. ročník, červen2011, vydavatel JAGA Group, s.r.o., WWW. ISSN 1335-9177

23

V současné době je jiţ na trhu široký výběr stínicí techniky. Nejvíce oblíbené a jednoduché na montáţ jsou ţaluzie, a to nejen ţaluzie interiérové, které se pouţívají i v panelových domech uţ mnoho let. Venkovní ţaluzie se na rodinných domech začali objevovat ve velkém aţ v posledních letech. Na trhu se objevuje řada typů a jejich montáţí se zabývá mnoho specializovaných firem. Venkovní ţaluzie lze namontovat i na starší dům, nejlépe v době kdy měníte okna či zateplujete dům. Montáţ je ale moţné provést i samostatně. Nejvhodnějším řešením je pamatovat na venkovní ţaluzie uţ při stavbě domu. V tomto případě mohou být zcela skryté pod fasádou a nijak nenarušují vzhled domu.

2.2.5 Volba vhodného topného systému – hospodárný provoz, nízké náklady V našich klimatických podmínkách potřebuje téměř kaţdý typ domu nějaké vytápění. Otázkou je, jaký zdroj tepla pro vytápění a ohřev teplé vody vyuţít. Zdroj tepla rozhoduje o charakteru prvků sytému na několik desetiletí. Při rozhodování o výběru zdroje tepla je nutné zváţit, zda bude výhodné pouţít centrální zdroj, nebo lokální zdroje pro jednotlivé místnosti. Velmi důleţité také je, zda budujeme nový topný systém nebo modernizujeme jiţ stávající a je tedy nutné přizpůsobit se daným podmínkám, neboť úspory ve vytápění souvisí se samotnou stavbou. Výběr zdroje tepla zejména ovlivņují: -

pořizovací náklady provozní náklady dostupnost zdroje údrţba a obsluha ekologické aspekty

V současné době patří k nejlevnějším zdrojům tepla uhlí (od roku 2014 s ním však nebude moţné topit), mnoţství domácností se tedy bude muset poohlédnout po jiném palivu. Mezi levnější zdroje dále patří dřevo, štěpka, pelety či brikety (tedy biomasa). Cena zemního plynu kolísá, ovšem předpokládá se spíše zvýšení cen. Nejdraţší je topení elektřinou, pomocí přímotopů - i přes speciální cenové tarify zaplatí odběratelé na jedné topné sezóně i o 10 tisíc více neţ s plynem. Mnohem úspornější je moţnost vyuţít nové systémy vytápění jako jsou tepelná čerpadla, nebo solární kolektory. 24

Moderní a úsporné topné systémy, přehled moţností Podlahové vytápění Výhodou podlahového vytápění je zejména umění vyuţít nízkoteplotní zařízení k efektivnímu vytápění domu. Často se proto slučuje podlahové/stěnové vytápění s tepelným čerpadlem nebo kondenzačním kotlem. Obě zařízení mohou pracovat s nízkými teplotami topných médií, v případě podlahového topení méně neţ 50°C. Vytápění se tak stává energeticky úsporné. Roční náklady jsou při vyuţití podlahového topení v průměru 20 000 Kč, při vytápění pomocí radiátorů je tato částka nejméně o 10 000 Kč vyšší a oproti vytápění klasickými radiátory je teplota v místnosti rovnoměrně rozloţená. Další výhodou je lepší pocit tepelná pohody, hygienický provoz bez víření vzduchu a tedy i prachu. Nevýhodou můţe být vyšší pořizovací cena.

ukázka podlahového topení

17

Podlahové konvektory Jako zdroj energie pouţívají elektřinu. Jsou však mnohem úspornější neţ klasické přímotopy a jako topné médium vyuţívají vodu. Jsou velmi tiché, bezpečné, nepřekáţí a efektivně vytopí dům nebo byt. Podlahový konvektor je sloţen z nerezového ţlabu, uvnitř kterého je výměník, případně ještě ventilátor. Vrchní část (mříţka) je vyrobena z hliníku nebo ze dřeva, je velmi pevná a odolná. Konvektor topí na principu proudícího vzduchu. Studený vzduch padá do

17

http://www.free-therm.cz/cz.php?txt=podlahovevytapeni zdroj: :Vše o úsporách energie, Edice Renovujeme, stavíme, zařizujeme. XI. ročník, červen2011, vydavatel JAGA Group, s.r.o., WWW. ISSN 1335-9177

25

vnitřní části konvektoru, tam se ohřeje o horkou vodu ve výměníku. Teplý vzduch potom stoupá vzhůru do prostoru, a to přirozeným způsobem, nebo za pomoci ventilátoru.

18

ukázka podlahový konvektor

Infrapanely Princip infrapanelů (topných obrazů) je zaloţen na vyzařování infračervených vln, energie, kterou vydává i slunce nebo lidské tělo. Jedná se o sálavé teplo. Na rozdíl od slunce ale topné obrazy ţádné UV paprsky nevydávají. Infračervené vlny neohřívají vzduch jako jiná topná tělesa, jako jsou například radiátory, ohřívají pouze předměty, nábytek a okolní plochu v místnosti. Od těchto prvků se potom začne ohřívat i vzduch. Podobný systém lze najít třeba u kachlových kamen, která rovněţ vydávají sálavé teplo. Místnost je vytápěna rovnoměrně, není tedy důleţité, jestli leţíme na zemi nebo stojíme u stropu. Teplota v jakékoli části místnosti bude téměř vţdy stejná. Jako zdroj energie je vyuţívaná elektrická energie, ovšem na rozdíl od elektrických přímotopů je spotřeba zhruba o 30% niţší, v případě dobře zatepleného domu můţe být i mnohem vyšší.

19

princip infratopení 18 19

http://www.univenta.cz/produkty/podlahove-konvektory/ http://www.gloriet-infratopení.cz/princip-infratopení.html zdroj: Vše o úsporách energie, Edice Renovujeme, stavíme, zařizujeme. XI. ročník, červen2011, vydavatel JAGA Group, s.r.o., WWW. ISSN 1335-9177

26

Automatické kotle Pohodlné a bezpracné vytápění se nemusí nutně týkat pouze plynového kotle, tepelného čerpadla nebo solárních kolektorů. Tato zařízení pracují samostatně, ale mohou jim začít konkurovat kotle na tuhá paliva, které jsou zcela či téměř automatické. Vytápění tuhými palivy je o třetinu levnější neţ topení plynem a při pouţití dřevěných pelet také ekologické. Obsluha těchto kotlů je naprosto minimální. Jednou z výhod automatických kotlů je, ţe jsou téměř nebo zcela samoobsluţné. Nejen automatické zapalování, ale i doprava paliva do kotle nebo vynášení popela mimo spalovací prostory je zcela automatizované. Automatické kotle mají i další přednosti, mezi které patří například moţnost spalování ekologického paliva, nízké provozní náklady nebo paměť pro několik druhů paliv. Některé funkce tyto kotle nemají v základní výbavě a je tedy nutno počítat s jejich dokoupením – je to například jiţ zmiņované vynášení popela nebo lambda sonda, která měří kvalitu spalin a řídí mnoţství přiváděného vzduchu. Spalování paliva je poté mnohem efektivnější.

příklad automatického kotle značky golem na černé uhlí 20

příklad automatického kotle na pelety LICOTERM 42kW 21

20 21

http://www.kotlegolem.cz/automaticke-kotle http://www.kotlegolem.cz/automaticke-kotle zdroj: : Vše o úsporách energie, Edice Renovujeme, stavíme, zařizujeme. XI. ročník, červen2011, vydavatel JAGA Group, s.r.o., WWW. ISSN 1335-9177

27

Krby a krbová kamna Před pořízením krbu či krbových kamen je nutné nejprve si rozmyslet, zda budou mít funkci jako dekorace nebo zdroj vytápění. Dekorativní krby jsou dodávány s malým výkonem, zpravidla jsou tedy i levnější neţ krbová kamna určená k vytápění. Například krb s otevřeným ohništěm má aţ o 85 % niţší tepelnou účinnost neţ kamna s krbovou vloţkou. Výběr krbů a krbových kamen samozřejmě určuje i typ objektu, do kterého je pořízen. Krby na biolíh nebo elektřinu nepotřebují komín, proto si je mohou dopřát i lidé v panelových domech. Nejde jen o to příjemně se ohřát, ale krby a krbová kamna se mohou stát i dominantním a estetickým prvkem místnosti. Pomocí krbu či krbových kamen však můţeme vytápět celý dům a tím při výběru vhodného paliva uspořit nemalé částky za energii. Teplo lze rozdělit do několika místností pomocí instalace teplovodního výměníku nebo vyuţitím teplovzdušných rozvodů. Teplovzdušné rozvody po objektu zajistí odvod teplého vzduchu za pomoci flexibilních hadic, ty jsou napojeny na krbovou vloţku a rozvedeny do dalších místností. Teplovzdušné rozvody krbů a krbových kamen se nedoporučují v případě, ţe je v domě astmatik či alergik. Teplovzdušnými rozvody se kromě tepla z kamen šíří i prach, alergeny a další látky, které mají pro alergiky negativní vliv.

Princip vytápění krbovými kamny22 1.

krbová vloţka

2.

regulátor otáček ventilační soupravy

22

3.

filtrační jednotka

4.

tahová turbina

5.

AL flexibilbí hadice

6.

T kus (odbočovací prvek)

7.

koncový regulační prvek

http://www.technoklima.cz/typyvytapeni.php zdroj: Vše o úsporách energie, Edice Renovujeme, stavíme, zařizujeme. XI. ročník, červen2011, vydavatel JAGA Group, s.r.o., WWW. ISSN 1335-9177

28

Tepelné čerpadlo Tepelné čerpadlo vyprodukuje asi šestnáctinásobek energie, neţ je potřeba pro provoz čerpadla. Tepelné čerpadlo země-voda Tepelné čerpadlo země-voda vyuţívá energii uloţenou v podzemí k přeměně energie potřebné pro vytápění domu, ohřevu vody nebo k chlazení celého objektu v letních měsících. Hloubka vrtů dosahuje od 50 m aţ 200 m pod povrchem země. Pokud je pro jeden objekt potřeba více vrtů, nebo při zjištění jiných vrtů v sousedství, další se hloubí minimálně 10 m od sebe, aby nedošlo k vzájemnému tepelnému ovlivņování, nebo narušení okolních vrtů. Tepelné čerpadlo vzduch-voda Další variantou je tepelné čerpadlo, které získává teplo ze vzduchu v okolí domu (z exteriéru či interiéru). Výhodou takovéhoto řešení je kromě relativně jednoduché instalace, umoţņující vyuţití tepelného čerpadla i v budovách, ve kterých s ním původně nebylo počítáno, neustálý přísun tepelné energie daný přirozeným prouděním vzduchu v atmosféře. Nevýhodou je, ţe se tepelná čerpadla vzduch-voda na rozdíl od čerpadel země-voda, popř. voda-voda musejí vyrovnávat s mnohem větším rozsahem pracovních teplot, to se odráţí v jejich sloţitější konstrukci a tím i o něco vyšší ceně vlastního zařízení a jeho provozních nákladech. Je to dáno tím, ţe na kompresor i regulaci systému s čerpadlem tepelného čerpadla vzduch-voda jsou kladeny daleko větší nároky. Rozhodně se vyplatí investovat do kvalitního, osvědčeného zařízení a nesnaţit se ušetřit za kaţdou cenu. Vysoké vstupní náklady a téměř ţádná podpora ze strany státu činí však z tepelných čerpadel pro většinu Čechů nesplnitelný sen. Kvalitní čerpadla se dají pořídit kolem 300 tisíc korun. Součástí tepelného čerpadla je zabudovaný elektrokotel, bojler na ohřev teplé vody a ekvitermní regulace.

zdroj: Vše o úsporách energie, Edice Renovujeme, stavíme, zařizujeme. XI. ročník, červen2011, vydavatel JAGA Group, s.r.o., WWW. ISSN 1335-9177

29

Jak pracuje tepelné čerpadlo23 Chladivo se vlivem nízké teploty při styku s okolním prostředím vypařuje. Kdyţ se dostane do plynného stavu, je stlačeno kompresorem, čímţ se jeho teplota zvýší na úroveņ pouţitelnou k vytápění nebo ohřevu vody. Ohřáté chladivo je vpuštěno do kondenzátoru, kde předá své teplo topnému médiu. Tím se jeho teplota sníţí a chladivo opět přejde do kapalného stavu, Poté opět pokračuje do kompresoru a celý cyklus se opakuje.

Energie slunečního záření Energii slunečního záření, pro rodinné domy, u nás vyuţíváme zejména na ohřev teplé uţitkové vody. Krátkodobé i dlouhodobé hodnoty slunečního svitu bohuţel signalizují, ţe nelze vyuţít solární energii, jako jediný zdroj vytápění. Tento způsob vytápění by ale měl plně postačit na ohřev vody pro celou rodinu. Tepelné kolektory se instalují jiţním směrem proti slunečnímu záření. Vyznačují se jednoduchou instalací a dají se lehce kombinovat s jinými otopnými systémy.

23

http://www.revel-pex.com/tepelna-cerpadla-vzduch-voda/princip-tepelneho-cerpadla/

30

Sluneční světlo na elektrickou energii přeměņují také fotovoltaické panely. Tento způsob vytápění je dokonce zvýhodněn tzv. zeleným bonusem, ze kterého vyplývá ekonomická výhodnost provozování domu s fotovoltaickou elektrárnou.

24

ukázka fotovoltaických panelů

Moţnosti vyuţití sluneční energie jsem popsala více v kapitole o alternativních energiích.

24

http://www.sunlux.cz/cs/ke-staţeni/referencni-realizace-st/379-ke-stazeni-fv-krytina

31

3. TEPELNĚ IZOLAČNÍ MATERIÁLY Tepelněizolační materiály se podílí nejvyšší mírou při úspoře energií, je tedy důleţité uvést, jaké typy materiálů moţno při zateplování a tedy při zajištění úspory energií pouţít. Základní otázkou pro pouţití tepelně izolačních materiálů je proč zateplovat? Jsou dva základní důvody. Pro zajištění tepelné pohody a pro zajištění úspor energií za vytápění v chladných měsících roku. Zodpovědné rozhodování například o stavbě nového rodinného nebo regeneraci staršího obydlí a přeměně v obydlí se zcela novými vlastnostmi a funkcemi by mělo být procesem, při němţ kaţdý investor získá dostatek odborných informací, inspirací a podnětů, aby při realizaci stavby dokázal vybrat nejvhodnější materiály a tedy i tepelnou izolaci pro získání největšího ţádaného efektu. Energii šetří nejen vhodně zvolené stavební materiály, ale i způsob, jakým jsou instalovány. Je tedy velmi důleţité dodrţet předepsané technologické postupy.

3.1 Základní pojmy – vlastnosti důleţité pro tepelně izolační materiály Tepelný most Místo, kde dochází k zvýšenému úniku tepelné energie (např. překlady, ostění oken, ţelezobetonové věnce apod.) V zimě má tepelný most v interiéru chladnější povrch, v exteriéru naopak teplejší povrch, neţ ostatní konstrukce. To se můţe projevit tím, ţe v interiéru kondenzuje na tomto místě vodní pára a případně i rostou plísně. Pro zjišťování tepelných mostů se velmi často pouţívají infrakamery, nebo speciálními teploměry, které měří povrchovou teplotu. Cílem je zamezit úniku tepla, přerušit tepelný most. U-Součinitel prostupu tepla Udává tepelně izolační vlastnosti jednotlivých konstrukcí. Čím niţší hodnota U, tím má konstrukce lepší tepelně izolační vlastnosti. Výsledná hodnota U není pouze součtem hodnot jednotlivých materiálů konstrukce, ale jeho součástí jsou i tepelné vazby mezi jednotlivými vrstvami konstrukce. Součinitel U je dán vztahem U = 1/R. Jako příklad můţeme uvést pěnový polystyren, který má odpor tepla R=5 m2KW, součinitel prostupu tepla má potom hodnotu U=1/5=0,2 W/m2K. __________________________ zdroj: : Tepelné izolace v otázkách a odpovědích, Roman Šubrt, 2. vydání, Praha 2008

32

R-Tepelný odpor vrstvy, konstrukce Schopnost materiálu, konstrukce zadrţet teplo, Čím vyšší hodnota R, tím lépe materiál izoluje.

Součinitel tepelné vodivosti λ, jedna z nejdůleţitějších vlastností tepelněizolačních materiálů Schopnost materiálu vést teplo ( za jakou dobu projde teplo daným materiálem). Čím niţší hodnota součinitele tepelné vodivosti, tím lépe materiál izoluje (tím niţší je rychlost prostupu tepla). Výpočet 25 Mnoţství tepla

, které projde za čas plochou do hloubky

, kde je součinitel tepelné vodivosti a

se určí ze vztahu

je rozdíl teplot na vzdálenosti

.

Součinitel tepelné vodivosti je materiálová konstanta, která se zjišťuje experimentálně.

Rd Difúzní odpor zdiva a µ Faktor difúzního odporu Schopnost zdiva propouštět vodní páry. Čím niţší hodnota Rd, tím konstrukce lépe „dýchá“. Čím niţší hodnota µ, tím lépe konstrukce „dýchá“. Hodnota difúzního odporu je dána vztahem Rd= µ*d, kde d je tloušťka zdiva v metrech.

Akumulační schopnost konstrukce Schopnost konstrukce ukládat teplo. Konstrukce tím napomáhá udrţet přirozené klima v interiéru. Akumulační schopnost v teplých dnech zabraņuje přehřátí, v chladných dnech vychladnutí. Obecně lze říci, čím větší tepelný odpor R konstrukce, tím má horší akumulační schopnost. Teplo lépe akumulují masivnější materiály.

25

http://www.cs.wikipedia.org/wiki/Tepel%c3%A1-vodivost zdroj: Tepelné izolace v otázkách a odpovědích, Roman Šubrt, 2. vydání, Praha 2008

33

Objemová hmotnost Hustota materiálu. Poměr hmotnosti ku objemu tělesa.

c Měrná tepelná kapacita Mnoţství tepla, které je třeba dodat 1 kg materiálu, aby se ohřál o 1 stupeņ Celsia. Čím niţší c, tím méně tepla potřebuje materiál k ohřátí.

_________________________ zdroj: Tepelné izolace v otázkách a odpovědích, Roman Šubrt, 2. vydání, Praha 2008

34

3.2 Základní přehled tepelně izolačních materiálů Extrudovaný polystyren ( XPS) Extrudovaný po lystyren se vyrábí v mnoha druzích dle pevnosti v tlaku. Oproti pěnovému polystyrénu se při rozlomení nedrolí na jednotlivé kuličky. XPS je jedním z mála izolací, které jsou nenasákavé, proto ho lze pouţít v místech s vyšší vlhkostí. Tento materiál vyniká i tím, ţe nemá snahu smršťovat se do nenapěněného stavu. Výhody XPS – vysoká pevnost, snadná opracovatelnost, široká moţnost pouţití, lepší mechanické vlastnosti neţ pěnový polystyrén, velmi nízká nasákavost, nízká hmotnost, bez objemových změn. Nevýhody -

citlivý na vyšší teplotu nad 75 stupņů, citlivý na organická rozpouštědla, neekologický materiál, cena.

26

27

Pěnový polystyren ( EPS ) Pěnový polystyrén je u nás, zejména díky své ceně, jedním z nejrozšířenějších materiálů. Vyrábí se dvěma způsoby – vypěņováním do forem, nebo řezáním z vypěněných kvádrů. Zejména druhý typ má několik špatných vlastností, smršťování do původního nenapěněného stavu, které je závislé na teplotě a času, který uběhl od výroby. Dalším problémem jsou vysoké teploty nad 70 stupņů. Nedoporučuje se při zateplování tmavých fasád orientovaných ke slunci.

26 27

http://www.stavebnipolystyren.cz/cs/polystyren-extrudovany-xps http://www.stavebnipolystyren.cz/cs/polystyren-extrudovany-xps zdroj: Tepelné izolace v otázkách a odpovědích, Roman Šubrt, 2. vydání, Praha 2008

35

Tento typ polystyrenu má různá značení. Z – základní, S – stabilizovaný, F – fasádní, číslo značí pevnost v tlaku v kPa. Výhody EPS – snadná opracovatelnost, nízká hmotnost a cena. Nevýhody –

citlivost na teplo, stárnutí materiálu, objemové ceny, rozpustný organickými rozpouštědly, citlivý na

28

vlhkost, malá odolnost v tlaku, hořlavý, neekologický.

Polyuretan ( PUR ) Polyuretan je umělý materiál s velice dobrými izolačními vlastnostmi. Pouţívá se ve formě měkké polyuretanové pěny (molitanu), anebo tvrdé polyuretanové pěny (PUR). Ve stavebnictví se pouţívá výhradně tvrdá polyuretanová pěna. Dodává se jako jednosloţková v deskách a různých tvarovkách, nebo jako dvousloţková pro aplikaci přímo na místě. Tento materiál dobře snáší teploty mezi -50 aţ 130 stupni. Výhody PUR – vysoká pevnost, široká moţnost pouţití, dobrá přilnavost l podkladu, odolná vůči většině organických rozpouštědel, kyselinám a louhům. Nevýhody -

neekologický materiál, citlivý na UV záření (nutný nátěr), vysoká cena.

29

28 29

http://www.vasrstavebniny.cz/tepelne-izolace/penovy-polystyren/ http://www.estrechy.cz/katalog-153-Tepelne-izolace-z-penoveho-polyuretanu-PUR zdroj: Tepelné izolace v otázkách a odpovědích, Roman Šubrt, 2. vydání, Praha 2008

36

Minerální a skelná izolace Minerální a skelná izolace jsou velice podobné produkty. Pro výrobu minerální vlny je prvotní surovina čedič, zatímco skelná vlna je vyráběna z křemičitého písku a dalších sklotvorných příměsí. Výhodou je odolnost vůči vysokým teplotám a malá tepelná roztaţnost, která sniţuje riziko vzniku trhlin fasád vlivem teplotních změn. Předností minerální izolace je také nízký difúzní odpor. Izolace je propustná pro prostup vodní páry a budova tak můţe lépe dýchat. S tímto materiálem se také dobře pracuje, ale je nutno pouţívat ochranné pomůcky, protoţe ostrá vlákna snadno pronikají do kůţe. Minerální a skelné izolace nejsou vhodné do míst s vysokou vlhkostí. Při styku s vodou ztrácejí veškeré tepelně izolační vlastnosti. Výhody skelné izolace – dobré izolační vlastnosti, nízký difúzní odpor, odolnost vůči vysokým teplotám, malá tepelná roztaţnost, tvarovatelnost, nehořlavost, široká oblast pouţití, nízká hmotnost. Nevýhody -

náročné na kvalitu provedení, vysoká nasákavost, respirabilní, vysoká cena, horší komfort při zabudování.

30

30

http://www.stavebniny-rychle.cz/mineralni-vata.html zdroj: Tepelné izolace v otázkách a odpovědích, Roman Šubrt, 2. vydání, Praha 2008

37

Výhody minerální izolace- dobré zvukově izolační vlastnosti, nízký difúzní odpor, odolnost vůči vysokým teplotám, malá tepelná roztaţnost, tvarovatelnost, nehořlavost, široká moţnost vyuţití. Nevýhody min. izolace -

horší komfort při zabudování, vysoká nasákavost, náročné na kvalitu provedení, vyšší hmotnost, respirabilní, cena.

31

Pěnové sklo Pěnové sklo se vyrábí napěněním skloviny pomocí práškového uhlí, které mu dává charakteristickou černou barvu. Jedná se o mimořádně odolný materiál, který velice dobře snáší vysoké teploty, zatíţení tlakem i agresivní prostředí (chemikálie, plísně). Pěnové sklo je zcela vodo a parotěsné, dá se tedy pouţít v místech se stálou vlhkostí. Výhody - vysoká pevnost v tlaku, vodotěsnost, biologická a chemická odolnost, snadná opracovatelnost, nehořlavost, dlouhá ţivotnost. Nevýhody - odolnost vůči vysokým teplotám, velmi 32

31 32

vysoký difúzní odpor, nepruţnost, cena.

http://www.stavebniny-rychle.cz/mineralni-vata.html http://www.foamglas.cz/ zdroj: Tepelné izolace v otázkách a odpovědích, Roman Šubrt, 2. vydání, Praha 2008

38

Tepelná izolace THERMAL – TEC ( USA ) Jedná se o thermoizolační nátěr pro průmysl, stavebnictví, potravinářství atd. Izolační nátěr Thermal – Tec obsahuje mikroskopické keramické a silikonové kuličky, které obsahují vzduch a toto vše působí jako špičkový izolant. Tato izolační barva byla vyvinuta v laboratořích NASA k nátěrům plášťů raketoplánu a po ověření izolačních vlastností zpracován pro obory hospodářství. Jeho vyuţití je neobyčejně široké. Ve stavebnictví je vyuţíván v exteriéru i interiéru. Jeho aplikace je velmi jednoduchá. Doporučuje se nanášet po vrstvách cca 0,5 mm.

MAGMARELAX Magmarelax je foukaná kamenná minerální vlna. Jejím základem je kámen, zpravidla rozemletý čedič, nebo křemík. Dále se spolu s koksem dávkuje v přesném poměru a je dopravován do pece, ve které probíhá proces tavení při teplotách nad 1000 stupņů celsia. Další zpracováním vzniká minerální vlákno, které se dále zušlechťuje aţ vzniká konečný koberec izolace. Kamenná vlna jako materiál se osvědčuje pro izolaci šikmých střech, stropů, stěn, potrubí, příček a nepřístupných dutin. Výhody – vysoká účinnost zateplení, trvanlivost, protipoţární odolnost, odolnost proti vlhkosti, příznivá cena.

33

33

http://www.bydleni.cz/clanek/Foukana-izolace-MAGMARELAX zdroj: Tepelné izolace v otázkách a odpovědích, Roman Šubrt, 2. vydání, Praha 2008

39

Tepelně izolační stěrky Thermoizolační stěrka Ajtatherm Stěrková a nástřiková hmota ajtatherm obsahuje mikronizované a částečně vakuované plnivo, které jí dodává speciální vlastnosti. Má široké spektrum pouţití, zejména ve stavebnictví. Je moţno jí nanášet na interiérové plochy všude tam, kde je potřeba dosáhnout úspor energie při vytápění a není moţné nebo vhodné pouţít jiné materiály a postupy. Je vhodná pro odstranění tepelných mostů, pro pouţití v průmyslových halách a atd. Je vynikajícím materiálem pro dosaţení protikondenzačního efektu.

34

Foukaná izolace Je systém zateplení izolační pěnou Icynene, která je vyrobena na vodní bázi. Jedná se o tepelně izolační dvousloţkový pěnový materiál, který má otevřenou buněčnou strukturu a aplikuje se nástřikem. Tato izolace vytváří zcela kompaktní, vzduchotěsnou a nenasákavou tepelně izolační vrstvu. Podstatnou výhodou je perfektní a těsné přilnutí k podkladům a konstrukcím, které izolační pěna sama a dokonale vyplņuje. Eliminuje tak nedokonalosti, které vznikají při práci s klasickou izolací. Další výhodou je, ţe nikdy nesedá, nemění svůj tvar ani objem po celou dobu ţivotnosti. Sniţuje spotřebu energie při vytápění aţ o 70%. Další výhodou je rychlá a levná aplikace. Nachází uplatnění u sendvičových konstrukcí, nízkoenergetických a pasivních domů.

34

http://www.ajtatherm.cz/popis.htm?p=_21_ zdroj: Tepelné izolace v otázkách a odpovědích, Roman Šubrt, 2. vydání, Praha 2008

40

Výhody – jednoduchá aplikace, minimální náklady při izolaci, rychlost aplikace, dobré izolační vlastnosti, nevznikají tepelné mosty, nezatěţuje stropní a střešní konstrukci, nehořlavost, neomezená ţivotnost, úspory tepelné energie aţ 70%. zamezení kondenzace vlhkosti.

35

Tepelná izolace potrubí Izolace potrubí proti ztrátám tepla nebo chladu se provádí především z ekonomických důvodů, ale i proto, aby při teplotách vyšších neţ okolí nebylo okolí nadměrně ohříváno nebo aby se potrubí při teplotách niţších neţ okolí nerosilo.

36

35 36

http://www.zivestavby.liko-s.cz/cs/zatepleni-hal/chytra-izolacni-pena-icynene http://izolace-potrubi.wz.cz/ zdroj: Tepelné izolace v otázkách a odpovědích, Roman Šubrt, 2. vydání, Praha 2008

41

Nejpouţívanější tepelně izolační materiály, izolace potrubí: Skruže a lamely z minerální vlny s povrchovou AL folií – moţno pouţít do maximální teploty 600 stupņů celsia, nízký součinitel tepelné vodivosti, vynikající izolační vlastnosti, nehořlavé, je objemově stabilní při změnách teplot.

37

Skruže z pěnového polyethylenu – pouţívá se pro izolaci studené vody, rozvodů teplé uţitkové vody, thermoakustická izolace sanitárních rozvodů, pro izolaci rozvodů topení s teplotou média menší neţ 90 stupņů.

38

37 38

http://www.isover.cz/izolace-potrubi http://www.fepol.cz/kategorie/voda---instalace/izolace-potrubi/ zdroj: Tepelné izolace v otázkách a odpovědích, Roman Šubrt, 2. vydání, Praha 2008

42

Tepelně izolační materiály na bázi kaučuku – pro chladící a klimatizační techniku: Pouţití – izolace rozvodů klimatizace, chladící jednotky, ideální pro potrubní rozvody, vzduchovody, nádrţe, pro průmyslové chlazení, izolace proti úniku energie, pro sniţování energetických ztrát pro chladící a klimatizační techniku.

39

TERMODACH – integrovaná izolace, izolace střech Termodach je celoplošná víceúčelová izolace vně konstrukce střechy. Je určena pro novostavby, opravy i rekonstrukce. Plní funkci tepelné, zvukové a pojistné hydro-izolace bez pouţití folií. Odvodņovací systém chrání střechu a interiér před veškerou vlhkostí. Zajišťuje vysokou, trvalou ochranu před horkem, zimou, větrem, prachem, deštěm a sněhem. Tato technologie je určena pro všechny šikmé střechy jiţ od sklonu 12`C. Vhodná pro všechny druhy krytin, určená pro šikmé střechy. Pouţívaný materiál EPS.

40

39 40

http://www.technickeizolace.cz/ http://www.strechyzarozumneceny.com/fotogalerie_termodach.php zdroj: Tepelné izolace v otázkách a odpovědích, Roman Šubrt, 2. vydání, Praha 2008

43

Další pouţívané tepelněizolační materiály:41 Celulóza Tato tepelná izolace se vyrábí ze starého papíru. U nás je známá pod názvem Climatizér plus. Výrobek je impregnovaný boraxem a kyselinou boritou proti hoření a proti biologickému napadení. Pouţitelnost této izolace je v rozmezí -50 ºC aţ + 105 ºC. Výhodou tohoto materiálu je jeho nízká cena a zpracování foukáním na místě.

Perlit Jde o čistě přírodní materiál, jenţ snáší vysokou teplotu. Je však vodou nasákavý, proto ho lze pouţít pouze tam, kde se ţádná voda, ani kondenzovaná nevyskytuje.

Desky z dřevité vlny a cementu Tyto desky jsou u nás známé pod názvy Heraklit a Lignát. K tomuto materiálu mají dobrou přilnavost klasická stavební pojiva, tedy malta a beton.

Keramzit Keramzit je obdobně jako Perlit vyráběný expandací z přírodních surovin – jílů. Snáší velmi vysoké teploty – aţ 1050 ºC, má velkou pevnost v tlaku. Pouţívá se také jako lehčivo do betonů. S jeho pomocí se vyrábí i předpjatý lehčený beton, coţ je český světový unikát.

Ovčí vlna Tento materiál je poměrně nový a vyrábí se z chemicky ošetřené ovčí vlny. Jde o ekologický materiál. Jeho předností je hydroskopičnost, zároveņ dokáţe uvolņovat vlhkost do ovzduší. Je vhodný například na tepelné izolace ekologických dřevostaveb.

41

zdroj: Tepelné izolace v otázkách a odpovědích, Roman Šubrt, 2. vydání, Praha 2008

44

4. PŘÍKLAD ZATEPLENÍ RODINNÉHO DOMU A DOSAŢENÉ ÚSPORY ENERGIE NA VYTÁPĚNÍ

42

4.1 Identifikace a popis objektu, stav před realizací zateplení

Rodinný dům, Jitkov čp. 93, Havlíčkův Brod Tvar objektu je členitý, navrţen ve tvaru obdélníku s přístavkem na západní straně. Dům se nachází na mírném svaţitém terénu, vstup do objektu je z jihovýchodní strany objektu. Objekt má půdorys o rozloze 101,7m2. Objekt má členitý půdorys, je jednopodlaţní, podsklepený s obytným podkrovím. V 1.NP a 2.NP se nachází samostatná bytová jednotka. Úroveņ podlahy přízemí je cca 0,5m nad upraveným okolním terénem. Původní sedlová střecha. V konstrukci střechy je vloţená tepelná izolace MW 80mm mezi krokvemi a pod nimi jsou uloţeny desky polystyrenu tl. 40mm. Podhled tvoří hoblovaná prkna na a dráţku. Dům je zděný z pěnosilikátových tvárnic, celková tl. Zdiva pouze 300mm. Nosnou část stropní konstrukce tvoří ţelezobetonové stropní panely. Povrchová úprava je tvořena keramickou dlaţbou nebo PVC, pod ní se nachází betonová mazanina tl. 20mm. Konstrukční výška jednotlivých poschodí je 2850mm a 2600mm. Výplně otvorů – v objektu jiţ provedena výměna všech výplní otvorů s plastovými rámy (stavební hloubka okenního rámu 80mm). Součinitel prostupu oken je UW = 1,2 W/m2K, a dveří Ud = 1,2 W/m2K. Vytápěná podlahová plocha je 66,7m2 v přízemí a 64,8m2 v podkroví. Celková podlahová plocha je 131,5m2. Vytápění domu zajištěno kotlem na tuhá paliva výkon 26 kWh, rozvod teplovodního ústředního topení Stávající stav objektu je nevyhovující z hlediska dnešních stavebních norem (ČSN) a předpisů. Proveden výpočet tepelných ztrát objektu dle ČSN EN 13790 obálkovou metodou = 139,4 kWh/m2/rok.

42

zdroj: Kompletní zateplení RD, vypracoval Ing. Tomáš Fremr

45

43

Cíl komplexního zateplení rodinného domu – cílem je zlepšení energetické bilance objektu a sníţení měrné spotřeby tepla na vytápění za rok, prodlouţení ţivotnosti celého objektu a zlepšené uţívání domu, zlepšení tepelné pohody v objektu. Provedením úprav dojde ke sníţení měrné potřeby tepla na méně neţ 70kWh/m2,rok (tzn. Sníţení o 52,0%), vypočtené dle ČSN EN 13790, TNI 730329

4.2 Navrţené a provedené úpravy zateplení rodinného domu Cílem provedených úprav komplexním zateplením rodinného domu je sníţení spotřeby tepla na vytápění a zlepšení tepelné pohody v objektu. Principem řešení je kvalitní zateplení vybraných částí obálky budovy, z důvodu sníţení energetické náročnosti domu, současně ochrana obvodové konstrukce objektu před působením povětrnostních vlivů. Celková sanace objektu prodluţuje jeho ţivotnost. Dojde k výraznému sníţení spotřeby energie na vytápění objektu, čímţ dojde ke sníţení produkce emise při výrobě energie. Rozpočet investičních nákladů:

Obalové konstrukce

Plocha A[m2]

Cena za m2

Cena celkem

obvodové svisl. Kce

121,0

1 650 Kč

199 683 Kč

konstrukce stropu

51,3

0 Kč

0 Kč

podlahové Kce

80,5

1 250 Kč

100 625 Kč

okenní otvory

26,2

0 Kč

0 Kč

dveřní otvory

1,8

0 Kč

0 Kč

Tabulka č. 2

Celkem bez DPH

300 308 Kč

Zateplení obvodového pláště Povrchová úprava fasády zateplením pláště, tím sníţení vlivů teplotních změn a namáhání obvodových konstrukcí objektu, zmenšení hodnot součinitele prostupu tepla.

43

zdroj: Kompletní zateplení RD, vypracoval Ing. Tomáš Fremr

46

44

Na sanaci a zateplení obvodového pláště byl pouţit vnější kontaktní zateplovací systém (ETICS) od firmy STO. Byl proveden fasádní zateplovací systém StoTherm Vario. Před realizací vlastního zateplení bylo provedeno dokončení výměny výplņových konstrukcí, oplechování parapetů. Byly dodrţeny veškeré technologické postupy důleţité při realizaci zateplení (např. odmaštění a očištění celé plochy objektu, ověření dostatečné únosnosti podkladu, demontáţ vystupujících či přiléhajících konstrukcí k fasádě). Dále bylo postupováno dle doporučených technologických postupů od výrobce zateplovacího systému (nanesena penetrace, lepení izolace s dostatečným kotvením, provedena výstuţná vrstva, provedena finální povrchová úprava organicky vázanou probarvenou omítkou s vysokým podílem vláken Stolit K o zrnitosti 2,0mm).

Tepelná izolace – materiál Tloušťka tepelné izolace vychází z poţadavků normy ČSN 730540 – 2 2007 na poţadovanou hodnotu součinitele prostupu tepla „u“ [W/m2K] a také z výpočtů roční potřeby tepla pro vytápění. Pouţita tepelná izolace na bázi pěnového polystyrenu (EPS 70 F, λU =0,044 W/m.k) v podlaţích 1.NP a 2.NP. V tloušťkách podle místa pouţití dané skladby, a to převáţně v ploše tl. 100mm izolace. UN=0,23 W/m2K Při výpočtu součinitele prostupu tepla bylo uvaţováno s konstrukcí téměř bez tepelných mostů (koeficient ∆U=0,02 W/m2K) z důvodu uloţení zátek (EPS) z tepelné izolace přes hmoţdinky.

Zateplení stropu nad suterénem Stropní konstrukce nad sklepním prostorem byla zateplena tepelnou izolací na bázi EPS 100 Z tl. 80mm, opatřené výztuţnou vrstvou StoDuo Plus tl. 3mm, byla pouţita výztuţná tkanina Sto-Glasfasergewebe. Tepelná izolace byla lepena (Sto Baukleber) na připravený podklad opatřený penetrací StoPlex W, která zaručuje menší nasákavost povrchu a zvyšuje 44

zdroj: Kompletní zateplení RD, vypracoval Ing. Tomáš Fremr

47

45

únosnost podkladu. UN=0,41 W/m2K. Veškeré elektroinstalace přesazeny nad tepelnou izolaci. Při výpočtu součinitele prostupu tepla bylo uvaţováno s konstrukcí téměř bez tepelných mostů (koeficient ∆U=0,02 W/m2K).

Provedením komplexního zateplení rodinného domu došlo ke zlepšení energetické bilance objektu, sníţení měrné roční potřeby tepla na vytápění na méně neţ 70 kWh/m2,rok (66,9 kWh/m2,rok). To znamená sníţení potřeby tepla o 52,0%. Vypočteno dle ČSN EN 13790, TNI 730329 Vnitřní výpočtové podmínky podle

Stávající stav

Nový stav

TNI 73 0329

(V1)

(V2)

Vnitřní výpočtová teplota

Ѳi

20,00

20,00

Podlahová plocha

Agross

131,48

131,48

Počet bytů

1

1

Počet projektovaných osob

4

4

m2

Vnitřní tepelné zisky

Φi

2,89

2,89

W/m2

Vnitřní objem

Vi

449,20

449,20

m3

Výměna vzduchu podle TNI

Vv

70,00

70,00

m3/h

Větrání

Přirozené

přirozené

Účinnost zpětného získávání tepla

0,00

0,00

%

Intenzita výměny vzduchu pláštěm

n50

4,00

4,00

1/h

Přídavný tok pláštěm budovy

Vx

17,97

17,97

m3/h

Měrná ztráta větráním

Hv

29,32

29,32

W/K

Měrná ztráta prostupem

HTC

256,11

144,94

W/K

Měrná potřeba tepla na vytápění

EA

139,37

66,87

kWh(m2.rok)

52,02

%

Úspora Tabulka č. 3 - Potřeba tepla

45

zdroj: Energetické hodnocení budovy, Ing. Tomáš Fremr

48

4.3 Vyčíslení dosaţené úspory po provedených úpravách

Provedením komplexního zateplení rodinného domu došlo ke zlepšení energetické bilance objektu, sníţení měrné roční potřeby tepla na vytápění na méně neţ 70 kWh/m2,rok (66,9 kWh/m2,rok). To znamená sníţení potřeby tepla o 52,0%. Vypočteno dle ČSN EN 13790, TNI 730329 Provedená opatření Obalové konstrukce

Tloušťka tep. Izolace [mm]

Souč.prostupu tepla

Zateplení vnějších stěn

100

0,23

80

0,41

Zateplení podlahy, stropu sklepa Tabulka č. 4

Technické parametry Původní stav

Nový stav

Celková podlahová plocha [m2]

131,5

131,5

Měrná roční potřeba tepla na vytápění

139,4 kWh/m2.rok

Úspora měrné roční potřeby tepla

66,9 52,0%

Tabulka č. 5

Zhodnocení nemovitosti komplexním zateplením -

niţší provozní výkon topné soustavy = delší ţivotnost

-

zlepšení zvukově izolačních vlastností domu

-

prodlouţení ţivotnosti domu (např. pozitivní vliv na stabilitu objektu, ochrana konstrukcí před promrzáním)

-

zvýšený komfort bydlení, lepší tepelná pohoda

-

omezení vzniku tvorby plísní, sníţení rizika kondenzace vlhkosti

-

zvýšení odolnosti proti povětrnostním vlivům

-

zlepšení celkového technického stavu budovy

-

zvýšení trţní hodnoty domu zhruba o 20% trţní hodnoty!

49

5. EKOLOGICKÉ – NÍZKOENERGETICKÉ DOMY Jednou z cest jak výrazně omezit nepříznivý trend zvyšování spotřeby energie a s tím spojený růst emisí CO2, je výstavba nízkoenergetických domů. Tyto domy se vyznačují minimalizací provozních nákladů při zachování (a zpravidla i zvýšení) kvality vnitřního prostředí budov. Ekologické bydlení však neznamená pouhé vyuţití moderních technologií a alternativních zdrojů. Jde především o sladění s okolní přírodou, stává se určitou ţivotní filozofií a ţivotním stylem. Ekologické domy jsou především o ÚSPOŘE a šetrnosti k ţivotnímu prostředí Úspora – vyuţití alternativních zdrojů znamená nejen úsporu finančních prostředků, ale zároveņ šetříme přírodu Úspora – finančních nákladů na vytápění a ohřev uţitkové vody Úspora – šetří ţivotní prostředí, protoţe omezuje produkci škodlivých spalin Úspora – lze říci, ţe spojením s přírodou, pozitivně působí na lidský organismus a chrání naše zdraví Jak a kde stavět ekologické domy Vhodná lokalita – správné situování domu z hlediska světových stran, maximální vyuţití solární energie. Kvalitní projekt – nejdůleţitější bod celé stavby. Přesné dodrţení projektové dokumentace, dodrţení technologických postupů. Kvalitní materiály Kvalitní zateplení – včetně vysoce kvalitních oken a dveří. Ekologické domy jsou stavěny z klasických, ale i přírodních materiálů. V současné době přibývá výstavba z právě těchto 100% přírodních. Mimo tradičního dřeva se začínají znovu objevovat materiály jako je hlína, konopí, nebo sláma. Tyto materiály, nejen ţe jsou čistě přírodní a ekologické, ale především levné v porovnání s klasickými (například tepelněizolačními) materiály. _________________________ zdroj: Nízkoenergetické domy, PRINCIPY A PŘÍKLADY, Jan Tywoniak, vydala Grada Publishing, a.s., 2009, ISBN 80-247-1101-X

50

Ekologické a energeticky úsporné novostavby bývají při výstavbě průměrně o patnáct procent draţší neţ klasické domy, přesto zájem o ně stoupá. Zájemci o výstavbu nízkoenergetických domů si začali uvědomovat, ţe počáteční vyšší investice do úspornosti energeticky pasivního domu se s postupem času vyplatí. V České republice byl první ekologický dům postaven v roce 2004, ale podle směrnice Evropské unie z roku 2010 by měli všechny novostavby od roku 2020 splņovat energetické limity ekologického domu, a budeme se tedy v budoucnu s těmito stavbami setkávat stále častěji. To je také hlavní důvod, proč je důleţité správně posoudit hodnotu takové nemovitosti. 46

Jako příklad ekologického domu můţeme uvést domy částečně kryté zemí, jsou to domy

mnohem více vstřícnější ke krajině a lépe odolávají přírodním pohromám. Jejich velkou předností oproti jiným energetickým domům jej jejich vzhled. Ten dokonale zapadá do přírodního rázu okolní krajiny, nejlépe kopcovitého terénu. Zatím o těchto domech panují mnohé předsudky, mezi které patří například, špatná osvětlenost vnitřních prostor domu ve dne, nevzhlednost, nebo obavy z vlhkosti a špatného odvětrávání. Tyto domy mají svá stavební specifika, ale jinak se v podstatě v ničem neliší od konvenčních domů. Zemina je výborný kondenzátor, který uchovává teplo. Jiţ v hloubce 2 m pod povrchem je průběh teplot celoročně velice vyrovnaný, coţ má vliv na výrazně niţší potřebu vytápění domu. Lednová teplota půdy v uvedené hloubce je přibliţně +10°C, a to i přesto, ţe vzduch má v té době např. -20°C. Dům, resp. části domu přiléhající k terénu, obklopuje prostředí s teplotou o 30°C vyšší ve srovnání s nadzemním domem. Abychom za takových podmínek dosáhli běţné pokojové teploty +22°C, potřebujeme vyhřát vnitřní prostor jen o 12°C nad okolní teplotu. U nadzemního domu musíme ovšem k dosaţení stejného výsledku vytvořit teplotní rozdíl 42°C. Rozdíl ve spotřebě energie na vytápění domu je tedy mezi domem, který je krytý zemí a nadzemním domem značný. V létě má zemina opačný chladivý efekt.

46

http://www.svet-bydleni.cz/tagy/uspory-energie/pd_2/ekologicke-domy-v-zemi.aspx zdroj: Nízkoenergetické domy, PRINCIPY A PŘÍKLADY, Jan Tywoniak, vydala Grada Publishing, a.s., 2009, ISBN 80-247-1101-X

51

Výhody – průměrná tepelná spotřeba kolem 15 kWh/m2/rok tedy asi pětkrát niţší neţ spotřeba v běţných domech, moţnost stavět na levných pozemcích ve svahu, běţná údrţba minimum času a peněz, vysoce odolné proti ţivelným pohromám, zvukově dokonale izolované, jejich architektura zachovává původní ráz krajiny.

47

příklad ekologického domu

Nevýhody – velmi náročná odborná a projektová příprava, nutnost kvalifikovaného provedení veškerých stavebních prací, moţné nepochopení okolní či pracovníků stavebního úřadu.

48

47 48

schéma klasického pasivního domu

http://www.svet-bydleni.cz/tagy/uspory-energie/pd_2/ekologicke-domy-v-zemi.aspx http://www.nazeleno.cz/stavba/nizkoenergeticke-domy/pasivni-nizkoenergeticke-a-nulove-domy-co-jeco.aspx

52

Projekt ekologického nízkoenergetického domu začíná jiţ volbou vhodného pozemku, orientací ke světovým stranám a volbou stavebního materiálu. V energeticky úsporném domě můţeme oproti běţně prováděným stavbám ušetřit aţ 90% provozních nákladů a to dokonce v hygieničtějším prostředí za stálého přísunu čerstvého vzduchu. Díky vzduchotěsné obálce budovy bez tepelných mostů a díky neustálému větrání zůstávají konstrukce suché a bezporuchové. Chytře provedená tepelná izolace obálky domu s minimem tepelných mostů zajistí, ţe tepelné zisky ze slunce, osob a elektrických spotřebičů vytopí po většinu roku. Nízkoenergetické a pasivní domy jsou tvarově kompaktními stavbami a o to promyšlenější musí být návrh interiéru. Vše dohromady zvyšuje kvalitu bydlení a hodnotu nemovitosti. Investice do energeticky úsporného domu se nám bez velkých rizik efektivně vrátí.

5.1 Poţadavky na nízkoenergetické domy V posledních letech se poţadavky na energetickou náročnost provozu budov stále zpřísņují. Zpravidla se omezují na potřebu tepla na vytápění. Podle směrnice EU o energetické náročnosti budov od roku 2006 je poţadováno, aby se kromě hodnocení budov z hlediska potřeby energie na vytápění, hodnotila potřeba energie na větrání, chlazení, umělé osvětlení a technologická zařízení. Výsledky se mají vyjadřovat na více úrovních – ve formě potřebné energie na vstupu do budovy, dále ve formě primární energie, popřípadě i ve formě ekvivalentních emisí skleníkových plynů. Výsledky se budou uvádět jak ve fyzikálních jednotkách, tak v názorné formě na relativní stupnici s písmeny, jako je to například běţné u elektrických spotřebičů nebo svítidel. Obecně lze říci, ţe za nízkoenergetické budovy můţeme povaţovat budovy s roční měrnou potřebou tepla na vytápění nepřesahující 50 kwh/(m2a), pokud vyuţívají velmi účinnou otopnou soustavu. Velkou úlohu také hraje tvar objektu a stav pouţívaní techniky. Výpočtem energetické bilance ladíme optimální velikost a tvar stavby.

5.2 Základní členění nízkoenergetických domů Pasivní domy – budovy s roční měrnou potřebou tepla na vytápění nepřesahující 15 kWh/(m2a). To ovšem není jediný poţadavek. Velký poţadavek je kladen dále na celkovou _________________________ zdroj: Nízkoenergetické domy, PRINCIPY A PŘÍKLADY, Jan Tywoniak, vydala Grada Publishing, a.s., 2009, ISBN 80-247-1101-X

53

neprůvzdušnost budovy. Současně nesmí u těchto domů celkové mnoţství primární energie spojené s provozem objektu překračovat hodnotu 120 kwh/(m2a). Provozem je myšleno vytápění, ohřev teplé vody, elektrická energie pro spotřebiče a osvětlení. Nízkou energetickou spotřebu budovy lze krýt bez pouţití obvyklé otopné soustavy, pouze za pouţití systému nuceného větrání, který obsahuje účinné zpětné získávání tepla z odváděného vzduchu a menší zařízení pro dohřev vzduchu v zimním období. Aby toto bylo moţné, uvádí se jako doplņkový poţadavek na tyto domy limit výpočtové tepelné ztráty ve výši 10 W/m2. Přednost se jednoznačně dává co největšímu omezení tepelných ztrát před velkými tepelnými zisky. Základní vlastnosti pasivního domu a schéma certifikace Veličina

Jednotka

Poţadavek

měrná potřeba tepla na vytápění

kWh/(m2a)

≤ 15

celková potřeba primární energie

kWh(m2a)

≤ 120

celková neprůvzdušnost n50

h-1

≤ 0,6

W/(m2K)

≤ 0,15

Základní vlastnosti

certifikace 1. výpočet součinitele prostupu tepla

2. kontrola projektové dokumentace: konstrukce bez tepelných mostů a relativně vzduchotěsná 3. měření celkové neprůvzdušnosti n50

h-1

≤ 0,6

4. výpočet potřeby tepla na vytápění

kWh/(m2a)

≤ 15

5. výpočet měrného příkonu tepla

W/m2

≤ 10

6. kontrola projektové dokumentace: zajištění pohody prostředí větráním 7. výpočet zajištění pohody prostředí v letním období 8. hodnocení efektivnosti přípravy teplé vody 9. výpočet roční energetické účinnosti zásobování teplem 10. výpočet celkové potřeby primární energie Tabulka č. 6

kWh/(m2a)

≤ 120

_________________________ zdroj: Nízkoenergetické domy, PRINCIPY A PŘÍKLADY, Jan Tywoniak, vydala Grada Publishing, a.s., 2009, ISBN 80-247-1101-X

54

„Téměř pasivní domy“ nebo „domy s velmi nízkou potřebou tepla“ – domy, které se svým pojetím a pouţitými technickými prostředky pasivnímu domu velmi blíţí, i kdyţ nedosahují některého z jeho parametrů. Není určeno konkrétní číselné vyjádření spotřeby tepla, ale takovou hranicí by mohlo být 30 v lepším případě 20 kWh/(m2a). „ Nulový dům“, dům s „nulovou spotřebou energie“ – budovy, jejichţ potřeba tepla je blízká nule (menší neţ 5 kWh/(m2a). Vzhledem k tomu, ţe toho lze dosáhnout jen při mimořádně vhodných podmínkách, objevují se takové domy na rozdíl od pasivních domů velmi zřídka.

„Energie – plus“, „domy s energetickým přebytkem“ - domy, které vyprodukují více energie, neţ sami spotřebují. Většinou se jedná o pasivní domy, kde je navíc pouţito velkoplošné integrace fotovoltaických systémů pro výrobu elektrické energie. Budova dodává do rozvodné sítě přebytek elektřiny. To můţe být v ročním součtu větší mnoţství energie, neţ objekt sám pro svůj provoz potřebuje.

„Energeticky nezávislý dům“ – takovýto dům je řešen tak, ţe potřebnou energii pro svůj provoz vyrábí sám, bez vyuţívání energie zvenku. Je samozřejmé, ţe i v tomto domě bude především redukována spotřeba tepla. S takovým typem domu se můţeme setkat zejména v oblastech, kde nejsou k dispozici obvyklé energetické sítě.

Základní rozdělení budov podle spotřeby tepla na vytápění Kategorie

Potřeba tepla na vytápění

Starší budovy

Nízkoenergetický dům

Často dvojnásobek hodnot pro obvyklé novostavby a více 80 – 140 kWh/(m2a) v závislosti na faktoru tvaru A/V ≤ 50kWh/(m2a)

Pasivní dům

≤ 15 kWh/(m2a)

Nulový dům

<5 kWh/(m2a)

Obvyklá novostavba

Tabulka č. 7

_________________________ zdroj: Nízkoenergetické domy, PRINCIPY A PŘÍKLADY, Jan Tywoniak, vydala Grada Publishing, a.s., 2009, ISBN 80-247-1101-X

55

5.3 Energetická bilance Důleţité základní pojmy: vytápěný prostor – místnost nebo uzavřený prostor vytápěný na poţadovanou teplotu nevytápěný prostor – místnost nebo uzavřený prostor, který není součástí vytápěného prostoru vytápěná zóna – určitá část vytápěného prostoru s danou poţadovanou vnitřní teplotou, uvnitř kterého se odchylky vnitřní teploty povaţují za zanedbatelné. Budova se pro účely energetických výpočtů můţe skládat z více zón. výpočtové období – časový úsek pro výpočet tepelných ztrát a zisků, také pro sestavení energetické bilance budovy. Obvyklým výpočtovým obdobím je jeden měsíc. venkovní teplota – teplota venkovního vzduchu vnitřní teplota – aritmetický průměr teploty vzduchu a střední sálavé teploty ve středu místnosti (vnitřní suchá výsledná teplota) požadovaná teplota – návrhová vnitřní teplota potřeba tepla na vytápění - teplo, které je třeba dodat vytápěnému prostoru pro zajištění poţadované teploty vytápěného prostoru v daném období při ideální otopné soustavě potřeba energie na vytápění – tepelná energie, jenţ je třeba dodat otopné soustavě pro pokrytí potřeby tepla přerušované vytápění – jedná se o způsob vytápění, období normálního vytápění se střídá s obdobími s redukovaným vytápěním (sníţení výkonu, vypnutí) měrný tepelný tok – podíl tepelného toku mezi dvěma teplotními zónami a rozdílu teplot v obou zónách měrná tepelná ztráta – podíl tepelného toku z vytápěného prostoru do vnějšího prostředí a rozdílu teplot mezi nimi

________________________ zdroj: Nízkoenergetické domy, PRINCIPY A PŘÍKLADY, Jan Tywoniak, vydala Grada Publishing, a.s., 2009, ISBN 80-247-1101-X

56

tepelná ztráta budovy – mnoţství tepla odvedeného za danou dobu z vytápěného prostoru do vnějšího prostředí prostupem tepla a větráním ztráta prostupem tepla – tepelná ztráta prostupem tepla obvodovými konstrukcemi a přes přiléhající zeminu tepelná ztráta větráním – tepelná ztráta v důsledku odvádění vzduchu z vytápěného prostoru exfiltrací a větráním tepelné zisky – teplo vznikající ve vytápěném prostoru nebo vstupující do vytápěného prostoru z jiných zdrojů, neţ je otopná soustava a systém ohřevu teplé vody vnitřní tepelné zisky - teplo vznikající uvnitř budovy od osob a od spotřebičů jiných neţ je otopná a systém ohřevu teplé vody, tedy osvětlení, domácí spotřebiče, kancelářské vybavení solární zisky – teplo vznikající slunečním zářením pronikajícím do budovy okny a pasivními solárními systémy, jako jsou zimní zahrady, transparentní tepelné izolace a solární stěny. stupeň využití – činitel redukující celkové měsíční nebo sezónní zisky ke stanovení výsledného sníţení potřeby tepla. Jeho hodnota se v průběhu roku mění. Určuje praktickou vyuţitelnost tepelných zisků. Zpětně získané teplo – mnoţství tepla získaného z okolního prostředí nebo z otopné soustavy nebo ze systému přípravy teplé vody. Zpětně získané teplo z větrání – teplo získané z odpadního vzduchu. Potřeba konečné energie na provoz budovy – mnoţství dodané energie potřebné na provoz objektu. Měrný tepelný příkon – nejvyšší potřebný výkon tepelného zdroje pro vytápění budovy, vztaţený na podlahovou plochu objektu. Potřeba primární energie z neobnovitelných zdrojů na provoz budovy – výpočtem stanovené primární mnoţství energie, tedy energie, která musí být přeměněna, aby bylo zajištěno potřebné mnoţství konečné energie na provoz objektu. ________________________ zdroj: Nízkoenergetické domy, PRINCIPY A PŘÍKLADY, Jan Tywoniak, vydala Grada Publishing, a.s., 2009, ISBN 80-247-1101-X

57

Ekvivalentní emise skleníkových plynů – výpočtem stanovené mnoţství emisí CO2, které jsou uvolņovány do ovzduší v souvislosti s provozem budovy.

Bilanční schéma nízkoenergetického domu (podle ČSN EN ISO 13790)49

50

1 - budova, 2 - ohřev vody, 3 - otopná soustava se zdrojem tepla, 4 - celek Ztráta prostupem tepla (QT) a výměnou vzduchu (QV) musí být kompenzována dodanou energií. Příznivě se na schématu projeví zpětně získané teplo z větracího vzduchu (QVr). Dodaná energie se z části skládá z vnitřních tepelných zisků Qg, přesněji řečeno jejich vyuţitelné části Qg – od osob (Qm), spotřebičů (Qoa) a proměnlivých pasivních solárních zisků (Qs). Druhá část musí být dodána pomocí otopné soustavy (Qh). Otopná soustava často řeší ohřev teplé vody (Qww). Na vstupu do objektu je dodáno dostatečné mnoţství energie (Q) tak, aby kromě skutečné potřeby byly pokryty i tepelné ztráty technického systému v důsledku úniku tepla i nevhodné regulace (Qhs). Lze vyuţít i zpětně získanou energii z technologických procesů (Qr), například odpadní teplo. Uvedená bilance se nezabývá chlazením budovy. 49

Nízkoenergetické domy, PRINCIPY A PŘÍKLADY, Jan Tywoniak, vydala Grada Publishing, a.s., 2009, ISBN 80-247-1101-X 50 dtto zdroj: dtto

58

Základní určení tepelných ztrát a tepelných zisků u nízkoenergetických domů Tepelné ztráty Tepelné ztráty lze dělit na ztráty prostupem tepla a ztráty výměnou vzduchu. Prostup tepla probíhá konstrukcemi přímo, pokud jsou v kontaktu s venkovním vzduchem, nebo nepřímo, pokud je mezi vytápěným prostorem a exteriérem prostor nevytápěný. Dalším, sloţitějším případem je prostup tepla přes zeminu, která přiléhá k budově. To je v případě, kdy je pod vytápěnou budovou pouze základová konstrukce na zemině, nevytápěný suterén.

51

přehled tepelných ztrát budovy

Ztráty prostupem tepla 52

Měrná ztráta prostupem tepla HT se vypočte podle vztahu:

HT = LD + LS + HU LD tepelná propustnost obvodovým pláštěm mezi vytápěným prostorem a vnějším prostředím, LS

ustálená tepelná propustnost přes zeminu,

51

Nízkoenergetické domy, PRINCIPY A PŘÍKLADY, Jan Tywoniak, vydala Grada Publishing, a.s., 2009, ISBN 80-247-1101-X 52 zdroj: dtto zdroj: dtto

59

HU měrná ztráta prostupem tepla přes nevytápěné prostory. Před výpočtem měrné ztráty prostupem tepla je nutno jednoznačně stanovit vytápěný prostor posuzované budovy. Ztrátu prostupem tepla uvaţujeme na hranicích vytápěné zóny. Přímý prostup tepla do vnějšího prostředí 53

Tepelná propustnost obvodovým pláštěm budovy oddělující vytápěný prostor a vnější

vzduch se stanoví podle vztahu: LD = ∑i Ai Ui + ∑k lk ψk + ∑j χj A

plocha prvku i obvodového pláště, plochy oken a dveří se uvaţují rozměry otvoru,

Ui součinitel prostupu tepla prvku i obvodového pláště [W/(m2K)], lk délka lineárního tepelného mostu k [m],

ψk lineární součinitel prostupu tepla tepelného mostu [W/(mK)], χj

bodový činitel prostupu tepla tepelného mostu j [W/K].

Bodové tepelné mosty, které jsou součástí plošných prvků a jiţ jsou zahrnuty v jejich součiniteli prostupu tepla, se zde neobjeví. Pokud je hlavní izolační vrstva souvislá bez přerušení a má všude stejnou tloušťku, mohou být lineární součinitele tepelné propustnosti zanedbány. Hlavní izolační vrstvou je myšlena vrstva s nejvyšším tepelným odporem. Tepelná propustnost přes zeminu Teplená propustnost přes zeminu se vypočítá podle ČSN EN ISO 13370, kde jsou uvedeny výpočtové vztahy postihující různou cestu tepelného toku z interiéru do exteriéru přes základové konstrukce a přiléhající zeminu v určitém případě. Tepelná ztráta přes nevytápěné prostory 54

Měrná ztráta prostupem tepla mezi vytápěným prostorem a vnějším prostředím přes

nevytápěné prostory se stanoví podle vztahu: Hu = Liu b

53 54

b = Hiu / Hiu + Hue

Nízkoenergetické domy, PRINCIPY A PŘÍKLADY, Jan Tywoniak, vydala Grada Publishing, a.s., 2009, ISBN 80-247- 1101-X dtto

60

Liu

tepelná propustnost mezi vytápěným a nevytápěným prostorem [W/K],

Hiu

měrná tepelná ztráta z vytápěného prostoru do nevytápěného [W/K],

Hue

měrná tepelná ztráta z nevytápěného prostoru do vnějšího prostředí [W/K],

b

redukční činitel [-], který charakterizuje odlišnost teploty nevytápěného prostoru od teploty vnějšího prostředí. Hiu a Hue zahrnují tepelnou ztrátu prostupem tepla a větráním.

Tepelné ztráty výměnou vzduchu 55

Měrná tepelná ztráta výměnou vzduchu HV [W/K]se stanoví podle vztahu:

HV = p*c*V p

hustota vzduchu [kg/m3],

c

měrná tepelná kapacita vzduchu [J/(kgK)].

Tepelná kapacita vzduchu p*c se uvaţuje hodnotou 1200 J/(m3K), coţ odpovídá 0,33 Wh/(m3K). Mnoţství přiváděného čerstvého vzduchu by mělo odpovídat hygienickým a dalším poţadavkům, účelu místnosti atd.

Tepelné zisky Vnitřní tepelné zisky Značný vliv na celkový výsledek energetické bilance má započítávání vnitřních tepelných zisků. Pro zjišťování lze uplatnit metodiku PHPP56, kde se současně uplatńují dva principy: a) uţití jednotných smluvních hodnot (ve W/m2) b) zjištění co nejpřesnější hodnoty vnitřních zisků podle vybavení elektrickými spotřebiči a jejich předpokládaného uţití v čase. Současně se pouţijí buď obvyklé hodnoty standartního obsazení, nebo konkrétní údaje o počtu osob, pro které je dům navrhován. Základními smluvní hodnoty jsou podle PHPP tyto: 2,1 W/m2 (obytné plochy) pro rodinné domy a bytové domy, 4,1 W/m2 (obytné plochy) pro ubytovny apod., 3,5 W/m2 (uţitné plochy) pro administrativní a správní budovy, 55

Nízkoenergetické domy, PRINCIPY A PŘÍKLADY, Jan Tywoniak, vydala Grada Publishing, a.s., 2009, ISBN 80-247-1101-X 56 PHPP (Passivhaus Projektierungs Poket) celoevropsky nejčastěji pouţívaný nástroj na plánování, optimalizaci a posuzování energetické bilance pasivních domů

61

2,8 W/m2 ( uţitné plochy) pro školy. Pasivní solární zisky 57

Jedná se o energii, která proniká do interiéru budovy prosklenými plochami v obvodovém

plášti (okny, jinými transparentními plochami, jako jsou např. zimní zahrady). Pro výpočet jsou důleţité tyto údaje: -

celková plocha A [m2] zaskleného povrchu

-

celková energetická propustnost slunečního záření g [-], která charakterizuje zasklení včetně případné trvalé sluneční ochrany. Udává se podíl energie pronikající skrz zasklení do interiéru.

-

korekční činitel rámu FF [-], podíl průsvitné plochy a celkové plochy okenní konstrukce uvaţované ve výpočtu

-

korekční činitel stínění FS [-] vyjadřuje vliv okolních budov a dalších vyvýšených objektů a horizontu. Pro stanovení této hodnoty je rozhodující úhel spojnice posuzovaného okna a horní hrany stínícího objektu s vodorovnou rovinou.

-

korekční činitel clonění FC [-] charakterizuje vliv clonících prostředků na oknech, jako jsou závěsy, ţaluzie apod.

-

účinná sběrná plocha AS [m2] okna nebo jiného zaskleného prvku se stanoví z jednoduhého vztahu AS = A * FS * FC * FF * g

57

Nízkoenergetické domy, PRINCIPY A PŘÍKLADY, Jan Tywoniak, vydala Grada Publishing, a.s., 2009, ISBN 80-247-1101-X

62

5.4 Koncepce a základní principy58 Při návrhu a realizaci nízkoenergetického domu je důleţitá optimalizace základních prvků jako jsou: výběr a vliv lokality, tvar a velikost budovy, orientace vzhledem ke světovým stranám, obvodové stěny, výplně otvorů, návrh řízeného větrání, výběr vhodných stavebních materiálů, výběr vhodného otopného systém atd. Vhodným navrţením lze dosáhnout, ţe konvenční vytápěcí systém není nutný. Postup a navrhování nízkoenergetického domu Základní principy při navrhování konceptu nízkoenergetického domu jsou všeobecně známé: -

kompaktní tvar budovy, co nejmenší poměr ochlazovaných konstrukcí k objemu budovy A/V (ideální tvar je koule, ovšem z hlediska vyuţití v praxi pak krychle nebo kvádr), ideální je objekt bez suterénu, pokud investor na suterénu trvá, měl by mít oddělený vstup

-

omezení volně stojících budov, upřednostňování řadové a blokové výstavby (lze poté společně vyuţívat některá technická zařízení)

-

pokud moţno jiţní orientace budovy nezastíněná okolní zástavbou – zvýšení pasivních zisků přes prosklené plochy, tomu je nutné přizpůsobit vnitřní uspořádání místností, pro letní období počítat se stínící technikou

-

omezení sloţitých tvarů v konstrukci budovy, které mohou vytvářet komplikované detaily a geometrické tepelné mosty, zvýšené riziko nekvalitního provedení

-

vhodná volba technického zařízení, spotřebičů a jejich dimenzování musí být v souladu s celkovou koncepcí budovy

Respektováním těchto zásad spolu s velmi kvalitní tepelnou izolací obvodového pláště objektu a utěsněním objektu lze výrazně sníţit tepelné ztráty prostupem, čímţ lze dosáhnout stavu, kdy je moţné úplně nahradit klasickou otopnou soustavu teplovzdušným vytápěním. Objekty si pak vystačí s pasivními zisky tepla a řízeným větráním s účinnou rekuperací, popřípadě dohřevem vzduchu v nejchladnějším období roku. Je-li obal výborně izolován, převládají ve vnitřních prostorech vysoké povrchové teploty konstrukcí a tím je zajištěn 58

Nízkoenergetické domy, PRINCIPY A PŘÍKLADY, Jan Tywoniak, vydala Grada Publishing, a.s., 2009, ISBN 80-247- 1101-X

63

vysoký komfort bydlení. U kompletních projektů je nutné spočítat detailní výpočet energetické bilance nízkoenergetických domů, který je poté společně s dalšími dokumentacemi a měřeními důleţitý pro certifikaci. Chlazení budovy K základním strategiím řešení nízkoenergetických budov samozřejmě patří i omezení potřeby chlazení v teplé části roku. Stavby pro bydlení se ve středoevropských podmínkách bez strojního chlazení obejdou. U administrativních budov a jiných22 občanských budov se jiţ toto zařízení musí budovat. Řada opatření lze vybudovat jiţ při výstavbě. Velké administrativní budovy mají i díky velkému mnoţství kancelářské a osvětlovací techniky potřebu chlazení i chladnějších měsících z důvodu velkých pasivních tepelných zisků. K základním krokům sníţení potřeby chlazení patří: -

sníţení pasivních solárních zisků

-

sníţení vnitřních tepelných zisků

-

umoţnění jisté souhry stavebních konstrukcí s proměnlivostí nadměrné zátěţe, (moţnost vnitřních konstrukcí vzájemně akumulovat určité mnoţství energie)

Pokud výše uvedené opatření nestačí je moţno vyuţít například energetické vazby budovy a okolní zeminy nebo za velmi perspektivní jsou povaţovány tzv. chladící stropy, kdy jsou prvky zvláštního podhledu protékány chladnější kapalinou a tím ochlazováno okolní prostředí.

Izolace obvodových konstrukcí 59

Všechny neprůhledné obvodové konstrukce by měly být izolovány natolik, aby splņovaly

poţadavek na součinitel prostupu tepla U ‹ 0,15 W/(m²K). V praxi jsou však doporučovány ještě niţší hodnoty U=0,10 - 0,12 W/(m2a) aby byla zajištěna určitá rezerva. Při výstavbě to bývá zabezpečeno vrstvou 25-40 cm izolace podle zvolené konstrukce. Druhů obalových konstrukcí, které jsou vhodné pro nízkoenergetické domy je více. Masivní konstrukce mohou být zděné nebo z betonu. Dřevostavby lze rozdělit například na prefabrikované a montované.

59

http://www.pasivni-stavby.com/pasivni-domy/o02.jpg

64

U masivních konstrukcí je výhodou jejich větší schopnost akumulace tepla, u dřevostaveb malá tloušťka stěn, rychlejší výstavba a menší pracnost. 60

Pro tepelnou izolaci obvodového pláště je moţné pouţít běţně dostupné klasické materiály (minerální vlny, polystyren, izolace na bázi PUR pěny), ale můţeme se s ekologického hlediska rozhodnout pro čistě přírodní izolace jako celulózu, dřevovláknité desky, lněné a konopné izolace, slámu nebo ovčí vlnu. V současné době je dobře dostupná i vakuová izolace s mnohem niţšími hodnotami tepelné vodivosti, její cena je však velmi vysoká a brání masivnějšímu rozšíření.

Výplně otvorů Velice významnou součástí nízkoenergetického domu jsou výplně otvorů, okna a dveře. Jejich rozměry, umístění, funkční vlastnosti i napojení na neprůhlednou obvodovou konstrukci mají zásadní vliv na celý dům.

61

průřez oknem

62

Pro osazení v nízkoenergetických a pasivních domech jsou vhodná okna s velmi dobrými parametry. Parametry oken ovlivņují: 60

http://www.pasivni-stavby.com/pasivni-domy/o02.jpg http://www.pasivni-stavby.com/pasivni-domy/o01.jpg 62 http://www.slavona.cz/rady-a-tipy/spravny-vyber-oken-pro-nizkoenergeticke-domy.html 61

65

-

vlastnosti izolačních skel

-

parametry distančního rámečku (okraje skla)

-

parametry okenního rámu

-

poměr plochy skla a celého okna

-

napojení okna do stavby

Při výběru oken je nutno posoudit hodnoty součinitele prostupu celého okna a skla, která by měla být co nejniţší. Doporučená maximální hodnota součinitele prostupu tepla celého okna Uw je 1,2 W/m2K, pro pasivní domy maximálně 0,8 W/m2K. Dříve často pouţívaná eurookna s izolačními dvojskly (Ug=1,1 W/m2K) se pohybují na hranici doporučené hodnoty Uw 1,2 W/m2K. Vzhledem k zásadnímu významu oken, je vhodné volit, dnes uţ i cenově dostupnější, okna v silnějších profilech s izolačními trojskly. V současnosti je optimální profil eurookna o síle přibliţně 92mm s izolačním trojsklem, popřípadě ještě s hliníkovým opláštěním. U oken sledujeme nejen minimalizaci tepelných ztrát, ale také moţné vyuţití tepelných zisků. Velmi dobrá osluněná okna mohou mít v topné sezóně i pozitivní tepelnou bilanci, do interiéru domu pronikne více energie, neţ okny unikne. Proto se sleduje nejen Uw a Ug, ale také celková energetická propustnost g. Tomuto poţadavku vyhovují okna s izolačním trojsklem v Ug alespoņ 0,7 a g 0,5 a více. Úspory energie díky pasivním solárním ziskům okny výrazně rostou aţ do 40% prosklené plochy na jiţní straně. Další zvětšování prosklených ploch dále nevede k významným úsporám, ale spíše naopak a díky přebytkům slunečního tepla v teplých měsících dochází k přehřívání interiéru a je nutno vyuţít chladící nebo stínící techniku.

Neprůvzdušnost63 V nízkoenergetické domě je nutné dosáhnout velmi vysokou neprůvzdušnost. Různými malými otvory a netěsnostmi ve stavebních konstrukcích můţe utíkat teplo, také vzniká nebezpečí, ţe vnitřní vlhkost můţe kondenzovat na konstrukcích a můţe tak ovlivnit jejich ţivotnost. Ve fázi projektování je proto nezbytné navrhnout spojitou vzduchotěsnou obálku

63

http://www.pasivni-stavby.com/pasivni-stavby.htm

66

okolo celého domu bez přerušení. Při realizaci je důleţitá velmi detailní stavební dokumentace a důkladný stavební dozor a precizní provedení veškerých prací. U masivních staveb je zajištěna vzduchotěsnost stěn silnou vrstvou omítky bez porušení. Stejně důleţité je důkladné utěsnění oken. Pouhé výplně spár například PUR pěnou nepostačí a místa spojení různých konstrukcí, nejen oken, je potřeba utěsnit speciální páskou nebo fólií. U dřevostaveb se pro funkci vzduchotěsnící vrstvy pouţívají konstrukční desky, např. OSB desky z lisovaných štěpek. Slepují se trvale plastickým tmelem a přelepením speciálními páskami. Tyto desky současně plní funkci parozábrany. Jako vzduchotěsnící vrstvu lze pouţít i kvalitně provedenou parotěsnící fólii. Spoje jsou opět precizně přelepovány páskami. Po dokončení výstavby se provádí tzv. test neprůvzdušnosti. Zjišťuje se mnoţství vyměněného vzduchu za hodinu. 64Tato hodnota by u pasivních domů měla být menší neţ 0,6/h. To znamená, ţe při tlakovém 50 Pa by se přes netěsnosti nemělo za hodinu vyměnit více neţ 60% celého objemu vzduchu v objektu. Zdroje tepla a ohřev teplé vody65 Roční potřeba tepla na vytápění u nízkoenergetického a pasivního domu není nulová, ale je dostatečně malá i na pouţití teplovzdušného vytápění. Pro vytápění místnosti o ploše 20 m² stačí výkon zdroje 200 W, tedy výkon, který odpovídá dvěma 100 W ţárovkám. Pro dohřev vzduchu u vzduchotechnických jednotek se nejčastěji pouţívá nízkoteplotní teplovodní ohřívač připojený k zásobníku tepla. Vzhledem k tomu ţe potřebný topný výkon pro dohřev vzduchu je mnohem niţší neţ výkon potřebný k ohřevu vody, se zdroj tepla dimenzuje současně na základě poţadavků na přípravu teplé vody a tepelných ztrát. Zásobník teplé vody je zpravidla vyuţit na 100% jenom několikrát za den a tak po většinu času můţe být vyuţit pro dohřev vzduchu. Integrovaný zásobník tepla, který se nejvíce pouţívá, spojuje více variant dohromady. Připojení více zdrojů v průběhu celého roku 66– solárních kolektorů, krbových kamen, plynového kotle, tedy funkci akumulační nádrţe a současně více odběrů – topení nebo

64

http://www.pasivni-stavby.com/pasivni-stavby.htm http://www.pasivni-stavby.com/pasivni-stavby.htm 66 http://www.pasivni-stavby.com/pasivni-stavby.htm zdroj: : Nízkoenergetické domy, PRINCIPY A PŘÍKLADY, Jan Tywoniak, vydala Grada Publishing, a.s., 2009, ISBN 80-247-1101-X 65

67

teplovzdušné vytápění, teplovodní ţebřík, ohřev teplé vody a jiné. Pro ohřev teplé vody lze pouţít mimo klasických způsobů i řadu alternativních zdrojů energie, včetně zdrojů obnovitelných jako je solární energie, biomasa atd. Vyuţití obnovitelných zdrojů výrazně sniţuje spotřebu primární energie a tedy i závislost na dodávkách energie, a je proto v nízkoenergetických domech vhodným řešením. 5.5 Výběr spotřebičů a osvětlení pro nízkoenergetické domy, zařízení 67

Trasování, umístění zásuvek, elektroinstalačních krabic a dalších prvků musí být zvoleno

tak, aby byla co nejméně narušena celistvost tepelně izolační vrstvy a vzduchotěsnost konstrukcí. Při velmi nízké spotřebě energie na vytápění a přípravu teplé vody roste podíl spotřebičů na celkové energetické náročnosti budov. Spotřebu elektřiny lze tedy dále výrazně sníţit díky moderním úsporným spotřebičům. Je však nutné dodrţet základní principy při jejich výběru. -

výběr vhodných spotřebičů (s třídou účinnosti A, A+), stejná pravidla platí při výběru domovní techniky (čerpadla, ventilátory), moţné napojení na vlastní zdroj energie, pokud je instalován

-

pouţití úsporných zářivek na osvětlení (úspora 70-80%), pouţití spínaní pomocí čidel pohybu a další regulační prvky

-

při plánování je nutné dávat pozor na zařízení, která jsou neustále připojeny na elektřinu – domovní telefon, bezdrátový telefon, spotřebiče v Stand-by reţimu

-

v případě efektivního zdroje tepla na ohřev vody (např. solární systém) připojení myčky nádobí a pračky na přívod teplé vody – sniţuje spotřebu elektřiny pro ohřev vody ve spotřebiči

67

zdroj: Nízkoenergetické domy, PRINCIPY A PŘÍKLADY, Jan Tywoniak, vydala Grada Publishing, a.s., 2009, ISBN 80-247-1101-X

68

68

6. ALTERNATIVNÍ – OBNOVITELNÉ ENERGIE Současná energetická krize nás nutí hledat nové alternativy surovin a zdroje energií. Řešením jsou obnovitelné (regenerativní) energie. Ty by mohly jiţ v průběhu několika desetiletí komplexně nahradit naše současné zdroje energie. Pouze tak můţeme ukončit naši závislost na stále draţších a krizovějších energetických surovinách. Vyuţití těchto zdrojů (např. sluneční energie) při výstavbě, například rodinných domů, také celkově zvyšuje hodnotu dané nemovitosti z důvodu nezávislosti a úspory vstupních dodaných energií. Protoţe se budeme s těmito zdroji energie setkávat stále častěji, je nutné získat všeobecný přehled a naučit se správně posoudit hodnotu a vyuţití těchto zdrojů, například jako energetický zdroj pro provoz nemovitostí.

6.1 Sluneční energie 69

Od slunce dostává Země energii ve formě záření. Sluneční záření je základním

obnovitelným zdrojem energie, který lze pomocí solárních, resp. termických a fotovoltaických kolektorů přeměņovat na teplo nebo elektřinu. Sluneční záření vyuţíváme i pasivními metodami bez vyuţití technických zařízení (tzv. solární architektura). Efektivnost vyuţití této energie ovlivņují dva faktory: intenzita slunečního záření (v ČR je průměrná intenzita slunečního záření 9501340kWh na m2 za rok) a doba záření (v ČR je to v průměru 1300-1800 hodin ročně) V našich klimatických podmínkách je rozdíl mezi mnoţstvím

68 69

http://www.pasivni-stavby.com/images/graf.gif Zdroj: Obnovitelné zdroje energií, Volker Quaschning, edice stavitel, vydala Grada Publishing, a.s. 2010

69

slunečního záření v jednotlivých ročních obdobích zásadní, a proto výrazně zasahuje do celkové ekonomické efektivity solárního systému. V našich podmínkách se nejvíce vyuţívají dva typy solárních kolektorů, ploché a trubkové. Oba konstrukční typy jsou vhodné na podporu vytápění či přípravu teplé vody. Důleţitá je skutečnost, ţe provoz solárních termických systémů patří mezi nejčistší z hlediska produkce škodlivých emisí CO2, zároveņ nemá přímý vliv na okolí (nenarušuje mikroflóru, nezpůsobuje hluk a podobně). Z ekonomického hlediska tento systém svým uţivatelům zaručuje větší nezávislost na růstu cen energie v budoucnosti. Při přípravě teplé vody představuje účinnost slunečních kolektorů přibliţně 70% úspor. Při běţných podmínkách lze solárním systémem vyuţívaným k podpoře vytápění pokrýt 30% ročních energetických potřeb na vytápění. V nízkoenergetických domech s dokonale utěsněným obvodovým pláštěm lze dosáhnout úspory aţ 60% ročních energetických potřeb. Fotovoltaika je přímá přeměna slunečního záření v elektrickou energii. Tento název je odvozen od slova foto (světlo) a volt (jednotka elektrického napětí). Proces přeměny probíhá v tzv. solárním článku nebo solárních panelech. V současnosti se pro výrobu fotovoltaických článků nejčastěji pouţívá krystalický křemík, který je pouţitý v téměř 90% výrobků. Fotovoltaické články se spojují do panelů. Spojením několika panelů a přidáním dalších podpůrných zařízení vzniká fotovoltaický (FV) systém. 70

Fotovoltaické systémy se rozdělují do dvou základních skupin: -

systémy ON-GRID, tyto systémy jsou připojeny do energetické distribuční sítě. Vyprodukovaná energie se tedy prodává do veřejné distribuční sítě za předem dohodnutou cenu.

-

Systémy OFF-GRID, jsou samostatné ostrovní systémy, které nejsou zapojeny do veřejné elektrické sítě a slouţí pouze pro vlastní potřebu. Jsou vyuţívány především v místech, kde není k dispozici elektřina ze sítě. Tento systém je sloţitější a draţší, musí se kombinovat s dobíjecími stanicemi a popřípadě i s elektrocentrálami.

70

zdroj: Obnovitelné zdroje energií, Volker Quaschning, edice stavitel, vydala Grada Publishing, a.s. 2010

70

71

systém OFF-GRID

72

systém ON-GRID

Příklad montáţe systému ON-GRIP 73

71

http://www.solarenvi.cz/slunecni-elektrarny/typy-instalaci/off-grid/ http://www.solarenvi.cz/slunecni-elektrarny/typy-instalaci/grid-on/ 73 zdroj:Obnovitelné zdroje energií, Volker Quaschning, edice stavitel, vydala Grada Publishing, a.s. 2010 72

71

kW

2,5 kW

5 kW

cena systému

170 000 Kč s DPH

330 000 Kč s DPH

mnoţství vyrobené energie

2 500 kW/rok

5 000 kW/rok

rozloha systému

25 m2

50 m2

doba instalace

1 den

5 dní

úspora dodané energie

20 %

40%

Tabulka č. 8

6.2 Energie větru 74

Větrná energie patří mezi obnovitelné zdroje a platí jako vzorová, protoţe během několika

let se z vedlejšího postavení rozvinula v odvětví s miliardovým obratem. Vyuţívání větrné energie přitom není nic nového. Jiţ před Kristem se v Orientu pouţívala větrná kola k zavlaţování, nebo bylo větru vyuţíváno jako pohonu v lodní dopravě. Zařízení vyuţívající sílu větru musí počítat se silně kolísavou nabídkou větrné energie. Na jedné straně se musí vyuţít moţnosti výkonu, který vítr poskytuje jiţ při nízké rychlosti, na druhé straně se toto zařízení nesmí poškodit ani při extrémně vysokých rychlostech větru. Moderní větrné stroje mohou vyuţít za ideálních provozních podmínek bezmála 50% výkonu větru a přeměnit ho na elektrickou energii. Typickou veličinou pro větrné stroje je výkonnostní koeficient „power factor“, který se označuje cp. Při vyuţití energie větru se rozlišují 2 principy:

74

-

princip odporový

-

princip vztlakový

zdroj:Obnovitelné zdroje energií, Volker Quaschning, edice stavitel, vydala Grada Publishing, a.s. 2010

72

V našich podmínkách je energie větru vyuţívána velmi ojedinělě, i kdyţ z hlediska čistoty získávání energie patří k nejekologičtějším alternativním zdrojům. Největším nedostatkem tohoto přírodního ţivlu je jeho nestabilita a nevyzpytatelnost. Nerovnoměrnost a nepravidelnost takto vyráběné elektřiny obvykle způsobují velké výkyvy. Dalšími nedostatky, na které se často upozorņuje, jsou akustické a světelné emise, které produkují. Díky velkému hluku je nutné budovat věrné elektrárny daleko od osídlených sídel. Výhodou je minimální plocha, kterou zabírá základna větrné věţe a okolí lze nadále vyuţívat jako zemědělskou půdu téměř v původním rozsahu. Pro jednotlivce, kteří by si chtěli vybudovat malou větrnou elektrárnu přímo u svého domu, je důleţitý údaj o průměrné roční rychlosti větru v dané lokalitě. Aby provoz malé větrné elektrárny byl skutečně efektivní, měla by tato hodnota být nejméně 5m/s. V České republice jsou vhodné podmínky pro provoz větrných elektráren v oblastech s rychlostí větru vyšší neţ 4,5 m/s ve výšce 10 m nad terénem. Jedná se o lokality s nadmořskou výškou nad 500 metrů nad mořem.

Druhy a rozdělení běţných větrných elektráren75 -

mikroelektrárny - pro napájení jednotlivých zařízení - nedodávají energii do sítě výkon do cca 1 kW

-

malé elektrárny - pro napájení velkých zařízení nebo stavení - obvykle nedodávají energii do sítě - výkon do cca 15 kW

-

středně velké elektrárny - pro napájení několik stavení - obvykle dodávají energii do el. sítě - výkon do cca 100 kW

-

velké elektrárny - pro napájení vesnic a měst - vţdy dodávají energii do sítě - výkon stovky kW aţ jednotky MW

Zatímco mikroelektrárny na svém výstupu dávají napětí 12V nebo 24 V a výkon v rozsahu 1 W aţ cca 1kW a malé elektrárny napětí 230 V (příp. 400 V), s výkonem do cca 15 kW, střední a velké elektrárny jiţ poskytují vyšší napětí, někdy v aţ řádu kV a výkony aţ 3 MW na jednu větrnou elektrárnu.

75

http://automatizace.hw.cz/clanek/2006102901

73

76

Příklad principu vyuţití mikroelektrárny pro napájení běţných spotřebičů rodinného domku či chaty

6.3 Energie biomasy77 Biomasa je hmota organického původu, rostlinná či ţivočišná. Mezi obnovitelné zdroje je zařazena díky svému původu ve slunečním záření. Kromě sluneční energie je pro biomasu zásadní voda. Pro energetické účely se vyuţívá odpadů ze zemědělské, potravinářské a lesní produkce nebo cíleně pěstovaných rostlin. Biomasu rozlišujeme dle obsahu vody na suchou (dřevo, dřevní odpady, sláma a další odpady), mokrou (tekuté odpady – kejda atd.) a speciální (olejniny, škrobové a cukernaté plodiny). Suchá biomasa se spaluje přímo nebo po mírném vysušení. Působením vysokých teplot je moţné ze suché biomasy uvolnit hořlavé plynné sloţky – dřevoplyn, ten se spaluje podobným způsobem jako ostatní plynná paliva. Mokrá biomasa se vyuţívá především v bioplynových technologiích. Speciální biomasa je pouţívána pro získávání energetických látek – zejména bionafty nebo lihu. 76 77

http://automatizace.hw.cz/clanek/2006102901 zdroj: Obnovitelné zdroje energií, Volker Quaschning, edice stavitel, vydala Grada Publishing, a.s. 2010

74

Známe dva typy základních procesů: -

suché procesy (spalování, zplynování)

-

mokré procesy (fermentace – produkce etanolu, anaerobní vyhnívání – produkce bioplynu)

V našich podmínkách se nejvíce vyuţívá biomasa odpadní (rostlinné a lesní odpady, organické odpady z průmyslových výrob, odpady ze ţivočišné výroby a komunální organické odpady), a záměrně produkovaná k energetickým účelům, energetické plodiny.

Způsoby vyuţití biomasy pro energetické účely Způsob vyuţití biomasy k energetickým účelům je určen fyzikálními a chemickými vlastnostmi biomasy. Důleţitým parametrem je vlhkost, resp. obsah sušiny v biomase. Hodnota 50 % sušiny je přibliţná hranice mezi mokrými procesy (obsah sušiny je menší neţ 50 %) a suchými procesy (obsah sušiny je větší neţ 50 %). Rozlišujeme několik způsobů získávání energie z biomasy a přípravy biomasy pro energetické vyuţití: 1/termochemická přeměna biomasy (suché procesy pro energetické vyuţití biomasy): -

spalování biomasy

-

zplynování biomasy

-

pyrolýza biomasy

2/ biochemická přeměna biomasy (mokré procesy pro energetické vyuţití biomasy): -

alkoholové kvašení

-

metanové kvašení

3/ fyzikální a chemická přeměna biomasy: -

mechanicky (štípání, drcení, lisování, briketování, peletování. mletí apod.)

-

chemicky (esterifikace surových bioolejů).

4/ získávání odpadního tepla při zpracování biomasy (např. při kompostování, aerobním čištění odpadních vod, anaerobní fermentaci pevných organických odpadů apod.). 75

V praxi převládá ze suchých procesů spalování biomasy, z mokrých procesů převládá výroba bioplynu anaerobní fermentaci. Z ostatních způsobů je nejvíce vyuţívána výroba metylesteru kyselin bioolejů, které se získávají v surovém stavu ze semen olejnatých rostlin.

78

zdroje biomasy

Při spalovacích procesech je důleţitým vlivem vlhkost a výhřevnost biomasy. Pro informaci jsou uvedeny následující příklady79:

Druh biomasy

Obsah vody [%]

Výhřevnost [MJ/kg]

0

18,56

Polena (měkké dřevo)

Objemová měrná hmotnost [kg/m3] (volně loţená) 355

78

http://cs.wikipedia.org/wiki/Biomasa zdroj: Obnovitelné zdroje energií, Volker Quaschning, edice stavitel, vydala Grada Publishing, a.s. 2010

79

http://www.spvez.cz/pages/biomasa.htm zdroj: Obnovitelné zdroje energií, Volker Quaschning, edice stavitel, vydala Grada Publishing, a.s. 2010

76

Dřevní štěpka

Sláma (obiloviny) Sláma (řepka) Tříděný komunální odpad Bioplyn

10 20 30 40 50 10 20 30 40 10 10 20 - 38

16,40 14,28 12,18 10,10 8,10 16,40 14,28 12,18 10,10 15,50 16,00 9 - 14 cca 25 MJ/m3

375 400 425 450 530 170 190 210 225 120 (balíky) 100 (balíky)

Tabulka č. 9

Biomasa je vyuţívána rovněţ ke kombinované výrobě tepla a elektřiny (parní kotel + parní turbína, kogenerační jednotka spalující plynné nebo kapalné palivo). Díky současné zvýšené poptávce začíná také zakládání plantáţí rychlerostoucích dřevin pro jejich energetické vyuţití. Nejvhodnější jsou platany, topoly, akáty, olše a zejména vrby. Obmýtní doba je 2 aţ 8 vegetačních období, ţivotnost plantáţe je aţ 20 let, roční výtěţnost přibliţně 10 t/ha. Rychlerostoucí dřeviny mají výhřevnost 12 MJ/kg, vlhkost 25 – 30 %. Důležité údaje o použitelné biomase Při záměru vyuţití biomasy jako energetický zdroj je nutné ověřit, jaký druh biomasy je v daném případě vhodný k energetickému vyuţití a je tedy potřebné zhodnotit následující informace: -

forma biomasy

-

skutečná výhřevnost

-

reálné a dostupné zajištění mnoţství biomasy po celou dobu ţivotnosti zařízení

-

náklady na pořízení (vč. nákladů na dopravu)

Dále je nezbytné zjistit podrobnější informace o parametrech a vlastnostech předpokládané vyuţívané biomasy jako jsou: výhřevnost, objemová měrná hmotnost, velikost jednotlivých kusů, obsah vody, obsah popela, obsah prchavé hořlaviny, chemické sloţení hořlaviny, chemické sloţení popelovin, vlastnosti popelovin, cena biomasy v místě dodávky, cena biomasy na vstupu do energetického zdroje, způsob skladování. 77

Biopaliva80 Vyuţití kapalných a plynných biopaliv je značně flexibilnější neţ vyuţití dřeva. Mimo výroby tepla a elektrického proudu se pouţívat jako pohonné hmoty v dopravě. Lze tedy nahradit benzín nebo naftu. Pro změnu surovin biomasy na pohonné hmoty existuje mnoho technologických postupů. Většinu surovin pro biopaliva vyrábí konvenční zemědělská výroba. Bioolej – je biopalivo, které lze nejsnáze vyrobit. Pro výrobu se vyuţívá aţ 1 000 různých olejnatých rostlin. Nejvíce se vyuţívá řepkový, sojový a palmový olej. Rostlinný olej se vylisuje z rostlin, nebo se extrahuje. Bionafta – surovinou jsou rovněţ rostlinné oleje, nebo ţivočišné tuky. Ve střední Evropě k výrobě bionafty slouţí řepka. Z řepkového oleje se vyrábí v transesterifikačních zařízeních esterifikovaná surovina – metylester řepkového oleje (MEŘO). výroba metylesteru řepkového oleje: řepkový olej + metanol --- katalyzáto--- glycerin +MEŘO (bionafta) Bioetanol – k výrobě slouţí cukr, resp. glukóza nebo škrob a celulóza. Jako surovina připadá v úvahu cukrová řepa, cukrová třtina nebo obilí. Výroba etanolu z glukózy: C16H12O6 (glukóza) ---fermentace---- 2 CH3CH2OH (etanol) + 2 CO2 (oxid uhličitý) Mezi další paliva patří paliva BTL a bioplyn, jsou však v našich podmínkách málo vyuţívané. 6.4 Vodíkové hospodářství a palivové články81 Vodík je nejčastějším prvkem v naší sluneční soustavě a představuje 75% hmoty a více neţ 90% všech atomů. Palivové články mohou z vodíku vyrobit ţádoucí elektrický proud. Vodík, jako jediný energetický nosič, můţe současně ukončit problémy s prašností, kyselými dešti a dalšími problémy ţivotního prostředí. V současnosti se vodíku vyuţívá především v chemickém průmyslu. Energetické vyuţití ve velkém měřítku se realizuje v současné době pouze

80 81

zdroj: Obnovitelné zdroje energií, Volker Quaschning, edice stavitel, vydala Grada Publishing, a.s. 2010 zdroj: Obnovitelné zdroje energií, Volker Quaschning, edice stavitel, vydala Grada Publishing, a.s. 2010

78

v letectví a kosmické technice. Ojediněle se pouţívá vodíku jako pohonné hmoty u proudových letadel. Velký rozvoj probíhá ve vývoji vodíkového pohonu pro automobily. Aby se energie vodíku mohla vyuţít, musí se nejprve vyrobit v čisté formě. K tomu je zapotřebí snadno dostupná surovina, která obsahuje vodík. Kromě vody, která je sloučeninou vodíku (H) a kyslíku (O), přicházejí v úvahu uhlovodíkové sloučeniny, např. zemní plyn. Klimaticky šetrná a nejvíce vyuţívaná metoda získávání vodíku je elektrolýza. Elektrolýza rozkládá působením elektrického proudu vodu na vodík a kyslík. Pokud proud pochází z obnovitelných zdrojů, lze získávat vodík bez emisí CO2. Příkladem je alkalická elektrolýza, která jako klimaticky šetrná technologie výroby vodíku, jiţ dnes dosáhla vysokého technického standartu. Příkladem je termochemický postup, při teplotách nad 1 700 ºC se voda rozpadá přímo na vodík a kyslík. Další technologií je fotochemická a fytobiologická metoda výroby vodíku. Pouţívá se speciálních polovodičů, vodních řas nebo bioreaktorů, které s pomocí světla mohou vodní CO2 nebo uhlovodíky rozštěpit. Vyrobený a čistý vodík se musí skladovat a přepravovat ke spotřebiteli. Vodík je extrémně lehký plyn s velmi malou hustotou, ale má vysokou výhřevnost. Ve srovnání se zemním plynem je pro skladování vodíku zapotřebí pro stejnou výhřevnost mnohem většího objemu skladovacích zásobníků, protoţe vodík je mnohem lehčí. Pro přepravu menších mnoţství slouţí cisterny na stlačený nebo zkapalněný plyn. Další přeprava je zajištěna dálkovými plynovody, nebo speciálními nákladními cisternami či lodními tankery. Pro skladování velkého mnoţství jsou vhodné hlubinné zásobníky. Do podzemních jeskyní a štol se pod vysokým tlakem naţene vodík a v případě potřeby se odtud můţe odčerpávat. Palivový článek – nadějný zdroj82 Palivové články jsou povaţovány za nadějného nosiče energií v budoucím energetickém systému uţití vodíku. Mohou přímo přeměnit energii vodíku v elektrický proud. Palivový článek je elektrochemický zdroj proudu, energie je získávána elektrochemickou oxidací paliva na záporné elektrodě (=anodě) a redukcí kyslíku na kladné elektrodě (=katodě).

82

zdroj: Obnovitelné zdroje energií, Volker Quaschning, edice stavitel, vydala Grada Publishing, a.s. 2010

79

Elektrický proud vzniká uvolņováním elektronů na anodě a putují ke katodě. Jedná se prakticky o galvanický článek s tím rozdílem, ţe aktivní hmoty se do palivového článku kontinuálně přivádějí a elektrická energie se kontinuálně odvádí, zatímco v galvanickém článku jsou aktivní hmoty jednorázově pevně zabudovány. Po spotřebování energie galvanický článek končí svoji činnost a nelze jej regenerovat !!

83

princip palivového článku

I kdyţ vodík zůstává jedním z nejzajímavějších nosičů energie, potrvá minimálně ještě dalších 10 aţ 20 let, neţ se začne vyuţívat ve větším měřítku.

84

6.5 Geotermální energie Ţhavé nitro naší planety uvolņuje geotermální energii, kterou lze energeticky vyuţít. Horká pára nebo voda, která vyvěrá ze země, se dá přímo pouţít k ohřevu, případně i k výrobě elektřiny, mají-li dostatečnou teplotu. Velký význam při vyhledávání a pouţití této obnovitelné přírodní energie mají specifika dané lokality. V Česku je geotermální energie vyuţívána velmi ojediněle. Například v Ústí nad Labem je jím vytápěn plavecký bazén a zoologická zahrada. Pokud bychom provedli srovnání, tak například v Rakousku je

83

http://technet.idnes.cz/jak-se-vyrabi-palivo-budoucnosti-vodik-pro-auta-i-elektroniku-p6d/tec_technika.aspx?c=A080127_234744_tec_technika_vse 84 zdroj: Obnovitelné zdroje energií, Volker Quaschning, edice stavitel, vydala Grada Publishing, a.s. 2010

80

geotermální energie vyuţívána velmi významným způsobem a pomocí ní jsou vytápěny i soukromé budovy, hotelové komplexy atd. V ČR bylo objeveno celkem 28 lokalit s geotermálními vodami, které v hloubce do 5 000 m dosahují teploty 45 aţ 150 ºC. Většina z nich však není vyuţívána. Obce se z obav velkých investic raději do těchto projektů nepouštějí.

6.6 Vodní elektrárny Vyuţívání vodních elektráren není nic nového. Protoţe však energie z vody patří mezi obnovitelné zdroje, je nutné se o ní zmínit. Celosvětově jsou velmi rozšířené a oblíbené díky své mimořádné aţ 90 procentní účinnosti přeměny mechanické energie v elektřinu. V Česku se vodní energie na celkové výrobě podílí 3%. V současnosti je u nás v provozu přibliţně 1 300 malých vodních elektráren.

7. OCEŇOVÁNÍ ENERGETICKY ÚSPORNÝCH STAVEB 85

Oceņování energeticky úsporných staveb se v zásadě neliší od oceņování ostatních

standartních objektů, se kterými se běţně setkáváme. Pro stanovení hodnoty nemovitosti lze vyuţít všech tří metod, tedy porovnávací, výnosovou i nákladovou a především záleţí na tom, pro jaký účel je posudek vypracován. Největším rozdílem při určování hodnoty energeticky

85

zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., MODERNÍ METODY OCEŅOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH

81

úsporných staveb je zejména velký důraz na nákladovou metodu, kde jsou zohledněna opatření pro úspory energie. 7.1 Ocenění energeticky úsporných staveb porovnávací metodou Při vyuţití porovnávací metody pro zjištění hodnoty energeticky úsporného domu se řídíme stejnými pravidly, které jsou vyuţívány u ostatních objektů. Vzhledem k tomu, ţe výstavba nízkoenergetických domů má v posledních letech vzrůstající tendenci, je moţno pro porovnání zvolit i vhodné porovnatelné objekty se stejnými parametry. Čerpat lze z vlastních vytvořených databází, nebo z veřejně dostupných zdrojů či databází odhadců. Samozřejmě je nutno zohlednit rozdíly ve vybavenosti, velikosti objektu či pozemku, lokalitě atd. 7.2 Ocenění energeticky úsporných staveb výnosovou metodou Ocenění energeticky úsporných staveb výnosovou metodou není velmi rozšířené. Týká se zejména nově postavených kancelářských budov, které jsou určeny k pronájmu. Ocenění nízkoenergetických rodinných domů se porovnávací metodou neprovádí. Také u těchto staveb platí, ţe výnosová metoda nemůţe indikovat vyšší hodnotu majetku neţ metoda porovnávací. Výnosová metoda indikuje hodnotu majetku od hodnoty budoucích příjmů, které z tohoto majetku při nejlepším a nejvyšším vyuţití lze získat. 7.3. Ocenění energeticky úsporných staveb nákladovou metodou Při indikaci hodnoty energeticky úsporných staveb je nákladová metoda také často vyuţívána společně s porovnávací metodou. Opět se řídí stejnými pravidly, jako při zjišťování hodnoty běţných nemovitostí, pouze je nutno zohlednit navýšení nákladů na zajištění energetické úspory. Hodnota takové stavby se zpravidla navýší přibliţně 10 %, u pasivních bývá navýšení přibliţně 10 – 15%. Je to dáno specifickými nároky na stavební materiál a technologické postupy.

8. ÚVOD DO OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ 86

Úkolem oceņování majetku je zjištění trţní hodnoty majetku a vyčíslení v peněţní podobě.

Trţní hodnotou se rozumí hodnota majetku v době jeho ocenění, hodnota, za kterou by majetek mohl být prodán či koupen s ohledem na okolnosti prodeje. Mělo by se jednat o

86

zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., MODERNÍ METODY OCEŅOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH

82

vzájemnou dohodu mezi prodávajícím a kupujícím za předpokladu, ţe ani jeden z nich není ovlivněn okolními vlivy.

Oceňování majetku se provádí za účelem zjištění hodnoty majetku pro tyto potřeby: -

Ocenění pro bankovní sektor (zajištění bankovních úvěrů zástavou majetku)

-

Ocenění pro pojišťovnictví (stanovení hodnoty majetku při likvidaci pojistné události)

-

Ocenění pro státní správu a veřejnou správu (převody majetku, prodej státního majetku a podobně)

-

Oceņování při občanskoprávních sporech (dědické řízení, rozvod manţelů)

-

Oceņování při obchodních aktivech (fúze, akvizice, insolvence a podobně)

Pro kaţdý z těchto případů bude ocenění prováděno jiným způsobem. Důleţitý je důvod ocenění. Jiné bude například pro finanční úřad při placení daně z převodu nemovitosti. Jiné pro potřeby pojišťovny při pojistné události. Základními informacemi pro odhadce či znalce jsou informace o oceņovaném objektu, určení zastavěné plochy, výpočet obestavěného prostoru, zjištění reprodukční ceny a opotřebení. Pro zjištění těchto informací, pro cenovou argumentaci a dokumentaci jsou nutné podklady jako výpis z katastru nemovitostí, katastrální mapa, nabývací listiny, rozhodnutí o kolaudaci, projektová dokumentace, stavební rozpočet a další. Základní pojmy: Pozemek – je přirozená část zemského povrchu se svými hranicemi. Hranicí pozemku můţe být územní správní jednotka nebo katastrální území, vlastnická hranice, draţební hranice nebo hranice pozemků s jiným vyuţitím. Parcela – je část pozemku, který je vyměřen hranicemi, geometrálně a polohově určen a zakreslen v katastrální mapě. Stavba – stavbou se rozumí vše, co má základ pevně spjatý se zemí. Za vznik stavby se povaţuje budova, která svými technickými a půdorysnými rysy přesahuje výšku jednoho nadzemního podlaţí, resp. alespoņ jeden metr výšky stěn prvního nadzemního podlaţí. Budova – je stavba, která je prostorově uzavřená obvodovým zdivem a střešní konstrukcí. 83

87

Oceňování nemovitostí na trţních principech

Při zjišťování hodnoty majetku se pouţívají tři základní metody: 1/ Metoda porovnávací – je zaloţena na principu porovnávání hodnocené nemovitosti s nemovitostmi obdobného charakteru a v obdobné lokalitě za porovnatelných podmínek. Tato metoda vychází ze zdrojů realitních trhů a z databáze uskutečněných prodejů nemovitostí s porovnatelnými parametry. 2/ Metoda výnosová – obecně platí, ţe výnosová metoda nemůţe vyčíslit vyšší hodnotu neţ metoda porovnávací. Slouţí většinou jako metoda pro ověření správnosti určení hodnoty majetku metodou porovnávací, nebo pokud například nelze pouţít porovnávací metodu. Výnosová metoda vychází z analýzy uţitečnosti oceņovaného majetku, tedy hodnota majetku je rovna celkovému příjmu, který je daný majetek schopen generovat po dobu své ţivotnosti. Je nutné provést analýzu nejvyššího a nejlepšího vyuţití za dodrţení veškerých právních předpisů a vyhodnotit také kvalitu nájemních smluv, které jsou jiţ uzavřeny. Pro výnosovou metodu jsou samozřejmě nesmírně důleţité databáze nájmů a jiných moţných výnosů. Prvním krokem při zjišťování hodnoty majetku výnosovou metodou je stanovení hrubého příjmu, dále stanovení neobsazenosti a provozních nákladů dané budovy, které je nutno odečíst od hrubého příjmu. Dále je nutno odečíst rezervu na renovace a je určen čistý provozní příjem před zdaněním. Hodnota majetku je pak stanovena za pomoci dvou kapitalizačních postupů -

metoda přímé kapitalizace

-

analýza diskontovaného cash flow

88

3/ Metoda nákladová – principem nákladové metody je porovnání známých reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceņovanou. Základem je správné změření a popis majetku, zjištění opotřebení, funkčních a ekonomických nedostatků.

87

zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., MODERNÍ METODY OCEŅOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH 88 zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., MODERNÍ METODY OCEŅOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH

84

Prvním krokem je tedy správný popis majetku (identifikace, pozemky, hlavní stavby, vedlejší stavby a venkovní úpravy. Dalším krokem je výpočet obestavěného prostoru a stanovení typu objektu. Výpočet reprodukční ceny – zjišťujeme za pomoci vlastních vytvořených databází, nebo za poţití cenových předpisů. Také můţeme vyuţít pořizovací cenu, pokud ji známe z účetnictví a přepočítat pomocí inflačního koeficientu na současnou hodnotu. Dále je nutno stanovit opotřebení, jako pokles kvality a ceny domu vniklý vlivem jeho pouţívání. Posledním krokem je zjistit funkční nedostatky, které se také odráţí na hodnotě nemovitosti.

Ve své bakalářské práci provedu ocenění bytové jednotky porovnávací a výnosovou metodou a ocenění bytového domu, kde hodnotu nemovitosti budu zjišťovat výnosovou a nákladovou metodou.

8.1 OCENĚNÍ BYTOVÉ JEDNOTKY 2+1 KUTNÁ HORA

85

89

Bankovní institut Vysoká škola Praha Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

89

zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., CVIČENÍ OCEŃOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ DÍL I, OCEŃOVÁNÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH, 1 vydání 2007, BIVŚ PRAHA

86

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT) Byt č. 334/1 V bytovém domě č.p. 334 Kouřimská 334 284 01Kutná Hora

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 25. KVĚTEN 2012

OBSAH ZPRÁVY Úvodní list

86

Obsah

87

Průvodní dopis

88

Popisné informace

90

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

92 87

Ocenění

93

Závěr

101

Omezující podmínky a předpoklady

102

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí

147

Snímek katastrální mapy

148

Půdorys bytu

149

Fotodokumentace

150

Seznam porovnatelných nemovitostí

151

90

Bankovní institut vysoká škola Praha Nároţní 2600/9 158 00 Praha Česká republika 90

zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., CVIČENÍ OCEŃOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ DÍL I, OCEŃOVÁNÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH, 1 vydání 2007, BIVŚ PRAHA

88

25.května 2012 Oznamuji vám, ţe jsem vypracovala trţní ocenění mnou vybraného majetku označeného jako Byt č. 334/1 Uvedený na listu vlastnictví č. 10705, pro katastrální území Kutná Hora, městská část Ţiţkov, obec Kutná Hora Nacházející se na adrese Kouřimská 334, 284 01 Kutná Hora – Ţiţkov, Česká republika V této zprávě vám předkládám výsledky svého šetření. Tato mnou vypracovaná zpráva o hodnocení uvádí můj názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku, který je v absolutním vlastnictví bez jakýchkoliv věcných břemen. Zpráva je vypracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 30.dubnu 2012. Zpráva má slouţit jako součást bakalářské práce studijního oboru oceņování majetku. Zpráva nemá slouţit pro jiný účel. Oceņovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu V Kutné Hoře, na listu vlastnictví 10705, pro katastrální území Kutná Hora, městská část Ţiţkov, obec Kutná Hora. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 17.05.2012 je přílohou této zprávy.

91

Zpráva byla vypracována tak, aby výsledná hodnota kopírovala trţní hodnotu majetku jako cenu, za kterou by majetek mohl být prodán, aniţ by prodávající nebo kupující byli pod jakýmkoliv nátlakem a byli by seznámeni se všemi skutečnostmi týkající se tohoto majetku.

91

zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., CVIČENÍ OCEŃOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ DÍL I, OCEŃOVÁNÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH, 1 vydání 2007, BIVŚ PRAHA

89

Oceņovaný majetek není ke dni zpracování zprávy nijak komerčně vyuţíván a je oceņován za předpokladu absolutního vlastnictví. Není zatíţen ţádnou nájemní smlouvou. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceņování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceņovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceņovaný majetek jsem si osobně prohlédla a při zpracovávání ocenění jsem vzala v úvahu tyto následující faktory: Lokace, vyuţitelnost a velikost pozemku Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Podmínky v dané lokalitě, poptávka po stejném typu majetku na trhu Výše nájemného srovnatelného majetku v okolí Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Výměry budov a bytové jednotky jsou převzaty z dostupných dokladů poskytnutých vlastníkem nemovitosti a byly ověřeny.

Ocenění bylo zpracováno porovnávací a výnosovou metodou.

92

POPIS LOKALITY Oceņovaný nemovitý majetek - byt č. 334/1 se nachází v městské části Kutná Hora – Ţiţkov, v jedné z nejvyhledávanější rezidenční čtvrtí v Kutné Hoře. Okolní zástavba je 92

zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., CVIČENÍ OCEŃOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ DÍL I, OCEŃOVÁNÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH, 1 vydání 2007, BIVŚ PRAHA

90

tvořena především rodinnými domy. Celkový charakter této lokality je rezidenční bydlení střední a vyšší kategorie. Velmi dobrá je v této čtvrti i občanská vybavenost obchody, mateřská a základní škola, nemocnice s poliklinikou, gymnázium, autobusová zastávka, centrum města 10 minut chůze. Parkování zajištěno ve dvoře domu. Kvalitu okolních horizontů hodnotím jako velmi dobrou. POPIS OCEŇOVANÉHO MAJETKU Doloţené podklady Mapa oblasti. Nabývací titul k nemovitosti. LV č. 10303 Informace zjištěné na místě + fotodokumentace. Snímek katastrální mapy pro k.ú. Kutná Hora - Ţiţkov. Výpis z katastru nemovitostí K nemovitosti nebyla doloţena ţádná projektová dokumentace. Vlastnické údaje Bytová jednotka ve společném jmění manţelů bez jakýchkoliv omezení vlastnického práva. Ţádná jiná omezení ani jiné zápisy a práva na LV č. 10705. Bytová jednotka je prosta věcných břemen Podíl na společných částech domu a pozemku 563/6617 Bytová jednotka č. 334/1, č. LV 10303 v KÚ Kutná Hora - Ţiţkov Podíl na pozemcích 686, 687 v KÚ Kutná Hora – Ţiţkov Popisné údaje Nemovitost zaměřena, provedeno zakreslení situace bytu, fotodokumentace. 93

Nemovitost se nachází ve zvýšeném 1. NP cihlového bytového domu z 50. let.

Bytový dům je bez výtahu, celkově 3 nadzemní podlaţí. V bytovém domě celkem 12 bytových jednotek. Bytová jednotka o velikosti 2+1, přístupná z hlavního schodiště.

93

zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., CVIČENÍ OCEŃOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ DÍL I, OCEŃOVÁNÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH, 1 vydání 2007, BIVŚ PRAHA

91

Orientace oken – obývací pokoj a loţnice na jihozápad, kuchyņ + koupelna s WC na severovýchod. Bytová jednotka určena výhradně k bydlení, není určen k podnikatelské činnosti. Jednotka je dokončena a zkolaudována, je uţívána v souladu s právním stavem. Nemovitost je umístěna na vlastním pozemku, nenachází se v záplavovém území. Nemovitost nevykazuje ţádné technické závady, které ovlivņují její ţivotnost. Bytová jednotka po celkové rekonstrukci v roce 2009, bytový dům také zrekonstruován (zateplená fasáda, oprava střechy, výměna oken, nové oplocení dvora s vjezdovou bránou. Nová kuchyņská linka včetně spotřebičů. Přístup a příjezd zajištěn po městské zpevněné asfaltové komunikaci, která nevykazuje závady. Popis provedení bytové jednotky Konstrukce

Provedení

Konstrukce

Provedení

Okna

Nová, plastová

Nebytové prostory

Podlahy

PVC, dlaţba, parkety

Dveře

Dřevěné, prosklené

Vytápění

ÚT, plynový kotel

Elektro

Nové rozvody

Rozvod vody

Nové rozvody, S, T

Rozvod plynu

Nové rozvody

Zdroj teplé vody

Plynový kotel

Koupelna vybavení

Vana, standart. vyb.

Tabulka č. 10

Místnost

Podlahová plocha

Místnost

Podlahová plocha

Obývací pokoj

15,46 m2

Loţnice

14,74 m2

Kuchyně

10,69 m2

Předsíņ

3,80 m2

Koupelna s WC

7,73 m2

Podlahová plocha celkem: 61,92 m2

Ostatní plochy: 9,50 m2 (sklepní prostory)

Tabulka č. 11 Výčet místností 94

Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými

konstrukcemi. K bytu náleţí 2 uzamykatelné sklepní kóje. Majitel bytu má právo uţívat společné domovní prostory a společný domovní dvůr.

94

zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., CVIČENÍ OCEŃOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ DÍL I, OCEŃOVÁNÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH, 1 vydání 2007, BIVŚ PRAHA

92

Pozemek Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl 563/6617 na parcelách č. 686 a 687 o výměrech 144m2 a 145m2. Podíl na uvedených pozemcích není samostatně oceněn, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí cenění je podíl na společných částech domu – zde se jedná například o přípojky medií nebo oplocení dvora.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Oceņovaný majetek je bytová jednotka, která je zanesena v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka a její vyuţití odpovídá územně plánované dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceņovaný majetek je ve stavu, který umoţņuje jeho správné vyuţívání. A podmínka okamţité vyuţitelnosti je splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je důleţitý pronájem bytové jednotky za trţní nájemné. Při pronájmu bytu by došlo k postupnému návratu vloţených finančních prostředků do rekonstrukce bytové jednotky. Byt je však vyuţíván k vlastnímu bydlení a proto není v současnosti o pronájmu uvaţováno. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe bytová jednotka je vyuţívána v souladu s jeho nejlepším vyuţitím. 95

OCENĚNÍ Pro stanovení trţní hodnoty majetku jsem pouţila 2 uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací a příjmovou. 95

zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., CVIČENÍ OCEŃOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ DÍL I, OCEŃOVÁNÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH, 1 vydání 2007, BIVŚ PRAHA

93

Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Provedla jsem korekce indikované trţní hodnoty, které zohledņují rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceņovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví a vyuţívání majetku.

96

Aktuální trţní hodnota

POROVNÁVACÍ METODA 96

zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., CVIČENÍ OCEŃOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ DÍL I, OCEŃOVÁNÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH, 1 vydání 2007, BIVŚ PRAHA

94

Stanovení tržní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není určena samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy bytové jednotky porovnatelných parametrů, které byly v Kutné Hoře v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny mnou vybrané nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceņovaného majetku zvolila jako srovnávací jednotku jeden metr čtvereční čisté vyuţitelné plochy (NFA), neboť tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceņovacím postupem byly dále vzaty v úvahu takové okolnosti, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, lokace, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku při pouţití porovnávací metody je 1 779 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené hodnoty je uveden v tabulce na následující straně. 97

A – AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA

97

Oceņovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

majetek

majetek

majetek

majetek

zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., CVIČENÍ OCEŃOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ DÍL I, OCEŃOVÁNÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH, 1 vydání 2007, BIVŚ PRAHA

95

A.Identifikační údaje Pořadové číslo

1

2

3

Byt 334/1

Puškinská ulice

Fučíkova ulice

Ostašova ulice

Kutná Hora

Kutná Hora

Kutná Hora

Kutná Hora

Obec

Kutná Hora

Kutná Hora

Kutná Hora

Kutná Hora

Okres

Kutná Hora

Kutná Hora

Kutná Hora

Kutná Hora

53,00

56,00

55,00

1 200 800

1 190 000

1 480 000

22 657

21 250

26 909

04/2012

04/2012

02/2012

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

22 657

21 250

26 909

Prodej

Prodej

Prodej

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

22 657

21 250

26 909

Katastrální území

B. Údaje o pozemku Pozemek není oceņován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek

62,00

Prodejní cena Cena za

X

jednotku Datum transakce

hodnota D. Právní údaje Druh

Prodej

transakce

hodnota Vlastnická

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

práva

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

22 657

21 250

26 909

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

hodnota Existence

Nezjištěna

96

věcných břemen Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

22 657

21 250

26 909

hodnota Vyuţití podle

Bytová,

Bytová,

Bytová

Bytová

územního

vícepodlaţní

vícepodlaţní

vícepodlaţní

vícepodlaţní

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

22 657

21 250

26 909

Ano

Ano

Ano

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

22 657

21 250

26 909

Ţádné omezení

Ţádné omezení

Ţádné omezení

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

22 657

21 250

26 909

Dobrá

Dobrá

Velmi dobrá

Korekce

1,15

1,15

1,00

Upravená

26 056

24 438

26 909

plánu

hodnota Stavební

Ano

povolení

hodnota Jiná právní

Ţádné omezení

omezení a závazky

hodnota E. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

hodnota Technický

Velmi dobrý po

Před

Před

Částečná

stav

rekonstrukci

rekonstrukcí

rekonstrukcí

rekonstrukce

Korekce

1,15

1,15

1,05

Upravená

29 964

28 104

28 254

Není známo

Není známo

Není známo

hodnota Technické

Velmi dobré

97

vybavení Korekce Upravená

29 964

28 104

28 254

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

29 964

28 104

28 254

Omezený

Omezený

Omezený

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

29 964

28 104

28 254

MHD

MHD

MHD

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

29 964

28 104

28 254

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

29 964

28 104

28 254

Obdobné

Obdobné

Lepší

Korekce

1,00

1,00

0,95

Upravená

29 964

28 104

28 254

Velikost

Menší

Menší

Menší

Korekce

0,95

0,95

0,95

Upravená

28 466

26 699

26 841

hodnota Funkční

Dobrá

vyuţitelnost

hodnota Další moţný

Omezený

rozvoj

hodnota Dopravní

MHD

obsluţnost

hodnota Atraktivita

Průměrná

objektu

hodnota Jiná technická

Příslušenství

korekce

bytu

hodnota F. Ostatní parametry

98

hodnota Jiná korekce

Podíl hodnoty

Horší

Horší

Horší

Korekce

1,05

1,05

1,05

Upravená

29 889

28 034

28 183

pozemku

hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací

28 702

hodnota jednotky Celková

1 779 524

porovnávací hodnota Zaokrouhleno 1 779 000 Tabulka č. 12 Ocenění bytové jednotky porovnávací metodou

98

VÝNOSOVÁ METODA

Protoţe se jedná o nemovitosti, která můţe generovat výnos, provedla jsem ocenění i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody jsem ocenění provedla na základě 98

zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., CVIČENÍ OCEŃOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ DÍL I, OCEŃOVÁNÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH, 1 vydání 2007, BIVŚ PRAHA

99

kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Nejprve jsem stanovila hrubý potenciální příjem, který můţe být generován oceņovaným majetkem. Dále jsem stanovila případnou neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním ( NOI ). Trţní hodnota je stanovena pomocí kapitalizačního postupu přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu jsem určila na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě.

Ve svých výpočtech jsem na základě běţné praxe

vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady jsem vyčíslila procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku určená příjmovou metodou je

1 015 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

99

VÝNOSOVÁ METODA

Hrubý příjem – 8000 Kč/p.m * 12

96 000 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 5 %

99

4 800 Kč

zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., CVIČENÍ OCEŃOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ DÍL I, OCEŃOVÁNÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH, 1 vydání 2007, BIVŚ PRAHA

100

Efektivní hrubý příjem

91 200Kč

Rezerva na renovace – odborný odhad

5 000 Kč

Ostatní provozní náklady (pojištění, reţie, daņ z nemovitosti)

Čistý provozní příjem (NOI)

5 000 Kč

81 200 Kč

Kapitalizační míra (R)

8%

Trţní hodnota ( V )

1 015 000 Kč

Trţní hodnota zaokrouhlená

1 015 000 Kč

Tabulka č. 13 Ocenění bytové jednotky výnosovou metodou

ZÁVĚR Vzhledem k tomu, ţe bytová jednotka není určena k pronájmu a není tedy generován výnos, přikládám větší váhu k trţní hodnotě zjištěné porovnávací metodou. U bytových jednotek je všeobecně nejvíce pouţívána porovnávací metoda. Mnohem menší váhu přikládám výnosové metodě.

101

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda 1 779 000

80

1 423 200

Výnosová metoda

20

203 000

1 015 000

Výsledná cena

1 626 200

Zaokrouhleno

1 626 000

Tabulka č. 14 Závěrečná indikace hodnoty nemovitosti

Oceņovaný majetek patří mezi typy nemovitosti, se kterými je na realitním trhu běţně obchodováno.

Dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceņovaného majetku je k datu 25.05.2012 reprezentována částkou : 1 626 000 Kč (slovy: jedenmilionsedmsesedmdesátdevěttisíckorun)

100

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis a

právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné. Není na něj vázáno ţádné věcné břemeno nebo zadluţení.

100

zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., CVIČENÍ OCEŃOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ DÍL I, OCEŃOVÁNÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH, 1 vydání 2007, BIVŚ PRAHA

102

Informace, na nichţ je zaloţena tato zpráva jsou věrohodné, nebyly však ve všech případech ověřovány a nebylo vydáno potvrzení o přesnosti dodaných informací.

Údaje o rozměrech oceņované nemovitosti byly získány šetřením na místě, z projektové dokumentace a z evidence katastrálního úřadu.

Ověření oceņovaného majetku nebylo prováděno ţádnými metodami, které by majetek poškodily. Majetek neobsahuje ţádné nebezpečné materiály, jenţ by sniţovali hodnotu majetku.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

Tato zpráva byla vypracována pouze pro potřeby bakalářské práce na zjištění trţní hodnoty majetku.

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji ţe: -

Zpracovaný posudek zohledņuje veškeré známé skutečnosti, které by mohli ovlivnit závěr odhadované hodnoty.

-

Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění.

103

-

Neshledala jsem ţádnou skutečnost, která by nasvědčovala o poskytnutí nepravdivých informací o oceņovaném objektu.

8.2 OCENĚNÍ BYTOVÉHO DOMU KUTNÁ HORA

104

101

Objednatel: Bankovní institut Vysoká škola Praha Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

101

zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D, CVIČENÍ Z OCEŅOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ DÍL I, 1 vydání Praha 2008, ISBN 978-80 7265 128-3

105

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Bytový dům Česká 191 284 01Kutná Hora

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 25. KVĚTEN 2012

OBSAH ZPRÁVY Úvodní list

105

Obsah

106

Průvodní dopis

107

Popisné informace

109

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

113

Ocenění

114 106

Závěr

118

Omezující podmínky a předpoklady

119

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí

153

Snímek katastrální mapy

154

Kolaudační rozhodnutí

155

Projektová dokumentace

156

Fotodokumentace

162

102 103

Bankovní institut vysoká škola Praha Nároţní 2600/9 158 00 Praha Česká republika

102 103

zdroj: vlastní zdroj zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D, CVIČENÍ Z OCEŅOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ DÍL I, 1 vydání Praha 2008, ISBN 978-80 7265 128-3

107

25.května 2012 Oznamuji vám, ţe jsem vypracovala trţní ocenění mnou vybraného majetku označeného jako Bytový dům, Česká 191, Kutná Hora Uvedený na listu vlastnictví č. 10498, pro katastrální území Kutná Hora, městská část Vnitřní město, obec Kutná Hora Nacházející se na adrese Česká 191, 284 01 Kutná Hora – Vnitřní město, Česká republika V této zprávě vám předkládám výsledky svého šetření. Tato mnou vypracovaná zpráva o hodnocení uvádí můj názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku, který je v absolutním vlastnictví zatíţeným věcným břemenem tří nájemních smluv s tříměsíční výpovědní lhůtou. Zpráva je vypracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 30 dubnu 2012. Zpráva má slouţit jako součást bakalářské práce studijního oboru „oceņování majetku“. Zpráva nemá slouţit pro jiný účel. Oceņovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu V Kutné Hoře, na listu vlastnictví č. 10498, pro katastrální území Kutná Hora, městská část Vnitřní město, obec Kutná Hora. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 17.05.2012 je přílohou této zprávy. 104

Zpráva byla vypracována tak, aby výsledná hodnota kopírovala trţní hodnotu majetku

jako cenu, za kterou by majetek mohl být prodán, aniţ by prodávající nebo kupující byli pod jakýmkoliv nátlakem a byli by seznámeni se všemi skutečnostmi týkající se tohoto majetku. Oceņovaný majetek je ke dni zpracování zprávy komerčně vyuţíván a je oceņován za předpokladu absolutního vlastnictví. Majetek je zatíţen třemi nájemními smlouvami.

104

zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D, CVIČENÍ Z OCEŅOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ DÍL I, 1 vydání Praha 2008, ISBN 978-80 7265 128-3

108

Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceņování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceņovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceņovaný majetek jsem si osobně prohlédla a při zpracovávání ocenění jsem vzala v úvahu tyto následující faktory: Lokace, vyuţitelnost a velikost pozemku Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Podmínky v dané lokalitě, poptávka po stejném druhu majetku na trhu Výše nájemného srovnatelného majetku v okolí Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky a zařízení, jenţ náleţí k bytovým jednotkám. Výměry budov a bytových jednotek jsou převzaty z dostupných dokladů poskytnutých vlastníkem nemovitosti a nebyly podrobně ověřovány.

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceņovaný majetek – bytový dům č.p. 191 se nachází v historickém centru Kutné Hory, v městské části Vnitřní město. Kutná Hora je historické velmi významné město zapsáno na seznamu světového přírodního a kulturního dědictví UNESCO. Okolní zástavba převáţně bloková, rodinné domy, budovy občanské vybavenosti. V okolí řada historicky významných budov a kulturní památky. Obecně lze okolní lokalitu označit za velmi komerčně atraktivní. V dochůdné vzdálenosti veškerá občanská vybavenost. Blízká dostupnost MHD. Parkování 109

v přilehlých veřejných prostranstvích. Parkování ve vlastním objektu bytového domu, nebo ve dvoře není moţné. Výhled z nemovitosti je omezen okolní zástavbou, lze hodnotit jako průměrnou. OCEŃOVANÝ MAJETEK Podle skutečností zjištěných na místě i dle podkladů daných majitelem nemovitosti je hlavní komerční činností prováděnou v bytovém domě pronajímání bytových jednotek. V bytovém domě vybudovány 3 bytové jednotky. Dům je primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceņovaný majetek je funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou dále popsány ve zprávě. HISTORIE DOMU Oceņovaný bytový dům je středověkého původu. Původně barokní dům se starším jádrem, zachovány gotické klenby ve sklepě a v 1. NP. Dále zachována fasáda se vstupními dveřmi a okny z roku 1885. Aţ do roku 1816 byl dům spojen s dnešním sousedním domem č.p.192. Další větší úpravy byly provedeny v průběhu devatenáctého století, doloţena je adaptace z roku 1880. V roce 1938 oprava fasády, 1956 výměna původní krytiny eternitem. V roce 1970 došlo k opravě oken. Jedná se o památkově hodnotný dům, budova vedena jako kulturní památka. Velmi hodnotné zachované gotické klenby. Při rekonstrukci v roce 2004 objeveny v 1.NP hrázděné příčky, které byly zakonzervovány a přikryty příčkami ze sádrokartonu. V roce 2004 proběhla celková rekonstrukce objektu. V bytovém domě nově vybudovány 3 bytové jednotky. Dům je bez výtahu. Kolaudace proběhla v roce 2005. Od roku 2005 probíhá v domě pouze běţná údrţba.

POZEMEK Bytový dům je postaven na pozemku 1102 o výměře 158 m2. Celý objekt v památkově chráněném území. Celý pozemek zastavěn. Jako součást bytového domu je malý vydláţděný dvorek. 110

VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednotlivými přípojkami – voda, elektřina, kanalizační přípojka, telefon, dále potom oplocením dvorku ve vnitrobloku, opěrnou zdí na dvorku a zpevněnou plochou (dvorek). Trţní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav není určena samostatně, ale je zohledněna při výpočtu hodnoty nemovitosti jako celku.

POPIS BYTOVÉHO DOMU Bytový dům je postaven v uliční blokové zástavbě, v řadové pozici. Uliční fasáda je orientována na severovýchod, dvorní na jihozápad. Dům v roce 2004 celkově zrekonstruován za dohledu památkového úřadu. Půdorysné rozměry domu jsou cca 13,8 x 8,2 m. Zdivo nejstarší části domu je kamenné tloušťky 800 aţ 600 mm, zbývající části jsou cihelné tloušťky 450 a 300 mm. Ostatní zdivo je nenosné výplņové. Ve sklepě a v přízemí domu jsou zachovány původní gotické klenby. Ve vstupní hale zachován původní dřevěný trámový strop. Ostatní vodorovné konstrukce tvořeny ocelovými nosníky I a patkovým stropním systémem Hurdis. Strop mezi 2. NP a podkrovím poloţen jako ocelový deskový strop z profilovaného plechu. Původní dřevěné trámy zachovány na ţádost památkového úřadu, zajištěny a zakonzervovány. V objektu zachováno původní kamenné schodiště do sklepních prostor. Do 2.NP vybudováno dubové jednoramenné schodiště. Vstup do podkroví zajištěn dřevěným pravotočivým vřetenovým schodištěm. Do ulice zachovány původní dřevěná okna zrestaurována v roce 2004. Do dvora v přízemí, v 1.NP a v podkroví osazena nová dřevěná eurookna. V 1.NP zachována původní kamenná nika. Při rekonstrukci poloţena zcela nová sedlová střecha včetně dřevěného krovu. Jako střešní krytina pouţita pálená krytina bobrovka. Klempířské prvky provedeny v mědi. Fasáda domu z vápenných omítek, které navázali na původní omítky. Okna orámovány jednoduchou šambránou se stuhou v horní části doplněnou uchy s ozdobnou kapkou. Parapety doplněny profilovanou podokenní římsou. Zachovány a zrestaurovány původní vchodové dveře osazené v kamenném portálu. Dále repasovány původní dvoukřídlé vnitřní dveře v 2.NP z třicátých let minulého století. Ostatní dveře vlysové osazené do dřevěných zárubní. Vstupy do bytů opatřeny poţárně odolnými dveřmi.

111

Topení je lokální zajištěno elektrickými přímotopy. Ohřev teplé vody je rovněţ lokální na elektřinu, zvlášť pro kaţdou bytovou jednotku. V domě nové rozvody vody a elektřiny. Provedeny anténní a telefonní rozvody do kaţdé bytové jednotky. Ve všech bytech nové kuchyņské linky včetně spotřebičů. Dům je řádně udrţován a je ve výborném technickém stavu. Oceņovaný objekt je výjimečný zejména svou historií, polohou v centru města a mnoţstvím zachovaných architektonických prvků.

Dispozice domu Suterén: sklep Přízemí: vstupní hala, chodba, schodiště do prvního patra, schodiště do suterénu, zahradní WC, bytová jednotka 2+KK. 2.NP: chodba, schodiště do podkroví, bytová jednotka 3+1. Podkroví: chodba se schodištěm, bytová jednotka 2+KK.

Vnitřní materiálové řešení Společné prostory Chodba – podlaha

dlaţba

Zahradní WC podlaha

dlaţba

Schodiště provedení

dub

Tabulka č. 15

Bytová jednotka 2+KK 1.NP Vstupní hala podlaha

dlaţba

Kuchyņ+ obývací pokoj podlaha

plovoucí podlaha

112

Loţnice podlaha

plovoucí podlaha

Koupelna s WC podlaha

dlaţba

Tabulka č. 16

Bytová jednotka 3+1 1.NP Chodba podlaha

dlaţba

WC podlaha

dlaţba

Koupelna podlaha

dlaţba

Loţnice podlaha

plovoucí podlaha

Loţnice podlaha

plovoucí podlaha

Kuchyņ podlaha

dlaţba

Obývací pokoj podlaha

plovoucí podlaha

Tabulka č. 17

Bytová jednotka 2+KK podkroví Chodba podlaha

plovoucí podlaha

Koupelna + WC podlaha

dlaţba

Loţnice podlaha

plovoucí podlaha

Kuchyņ + obývací pokoj podlaha

plovoucí podlaha

Tabulka č. 18

Všechny bytové jednotky provedeny v lepším standardu.

105

AKTUÁLNÍ VYUŢITÍ MAJETKU Ke dni ocenění obsahuje oceņovaný bytový dům 3 nájemní byty. Bytovou jednotku o velikosti 2+kk v 1.NP. Ve 2. NP bytovou jednotku o velikosti 3+1 a v podkroví domu bytovou jednotku 2+KK. Jeden nebytový prostor v prvním podzemním podlaţí. Další součástí je společný dvůr domu.

105

zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D, CVIČENÍ Z OCEŅOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ DÍL I, 1 vydání Praha 2008, ISBN 978-80 7265 128-3

113

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Oceņovaný majetek je bytový dům, který je zanesen v katastru nemovitostí jako nemovitost slouţící pro účely bydlení a její vyuţití odpovídá územně plánované dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceņovaný majetek je ve stavu, který umoţņuje jeho správné vyuţívání. A podmínka okamţité vyuţitelnosti je splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je důleţitý pronájem bytových jednotek za trţní nájemné. Při pronájmu bytů dochází k postupnému návratu vloţených finančních prostředků do rekonstrukce bytového domu a k výdělečné činnosti. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe bytový dům je vyuţíván v souladu s jeho nejlepším vyuţitím.

106

OCENĚNÍ Pro ocenění tohoto typu majetku jsem se rozhodla vyuţít metodu výnosovou a nákladovou. Porovnávací metoda nelze v tomto případě pouţít, protoţe nejsou k dispozici porovnatelné nemovitosti.

VÝNOSOVÁ METODA

106

zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D, CVIČENÍ Z OCEŅOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ DÍL I, 1 vydání Praha 2008, ISBN 978-80 7265 128-3

114

Protoţe se jedná o nemovitosti, která je vyuţívána především k výdělečné činnosti (tedy k pronajímání bytových jednotek), provedla jsem ocenění příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody jsem ocenění provedla na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Nejprve jsem stanovila hrubý potenciální příjem, který můţe být generován oceņovaným majetkem. Dále jsem stanovila případnou neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním ( NOI ). Trţní hodnota je stanovena pomocí kapitalizačního postupu přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu jsem určila na základě skutečných uzavřených nájemních smluv.

Ve svých výpočtech jsem na základě běţné praxe vycházela z tzv.

studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady jsem vyčíslila procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku určená příjmovou metodou je 4 772 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. 107

VÝNOSOVÁ METODA

Hrubý příjem – 22 500 Kč/p.m * 12

270 000 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 5 %

13 500 Kč

Efektivní hrubý příjem

256 500Kč

Rezerva na renovace – odborný odhad

107

6 000 Kč

zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., CVIČENÍ OCEŃOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ DÍL I, OCEŃOVÁNÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH, 1 vydání 2007, BIVŚ PRAHA

115

Ostatní provozní náklady (pojištění, reţie, daň z nemovitosti)

9 900 Kč

Náklady na údrţbu

2 000 Kč

Čistý provozní příjem (NOI)

238 600 Kč

Kapitalizační míra (R)

5%

Trţní hodnota (V)

4 772 000 Kč

Trţní hodnota zaokrouhlená

4 772 000 Kč

Tabulka č. 19

108

NÁKLADOVÁ METODA Nákladová metoda byla provedena připočtením trţní hodnoty pozemku k upraveným nákladům na pořízení budovy jako nové. Byly zohledněny skutečnosti, jenţ by vedly ke sníţení nebo zvýšení hodnoty nemovitosti. Technické opotřebení

108

zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., CVIČENÍ Z OCEŅOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ DÍL I, 1 vydání 2008, Bankovní Institut Vysoká škola Praha, ISBN 978-80-7265-128-3

116

Vzhledem k tomu, ţe objekt je po celkové rekonstrukci v roce 2005 a je řádně a pravidelně prováděna běţná údrţba, nebyly shledány ţádné technické nedostatky.

Funkční nedostatky Oceņovaná budova je zapsána jako kulturní památka. Veškeré stavební či dispoziční změny musí být konzultovány s památkovým úřadem. V tomto případě nejsou ţádné změny povoleny. Je předepsáno nutné zachování konstrukčního, materiálového i dispozičního řešení. Nebyly tedy shledány ţádné funkční nedostatky.

Ekonomické nedostatky Nemovitost je plně vyuţívána k pronajímání bytových jednotek. Všechny bytové jednotky jsou dlouhodobě, řádně pronajaty za nejvyšší moţné nájemné v dané lokalitě. Další moţný výnos (například umístění reklamy) v tomto případě není moţné. Nejsou shledány ţádné ekonomické nedostatky.

Na základě těchto skutečností byla nákladovou metodou vyčíslena hodnota nemovitosti na: 6 755 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro zjištění hodnoty nemovitosti nákladovou metodou je uveden v následující tabulce. 109

NÁKLADOVÁ METODA Název

Bytový dům, Česká 191, Kutná Hora

Číslo pozemku

1102

109

zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., CVIČENÍ Z OCEŅOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ DÍL I, 1 vydání 2008, Bankovní Institut Vysoká škola Praha, ISBN 978-80-7265-128-3

117

Nosná konstrukce

Kamenná, zděná

Skutečné stáří

Cca 400 let

Efektivní stáří

6 let

Ekonomická ţivotnost

50 let

Zastavěná plocha

158 m2

Počet podlaţí

1 podzemní, 2 nadzemní, půdní vestavba

Celková zastavěná plocha

158 m2

Koeficient vyuţitelnosti

100

Celková podlahová plocha

274,35 m2

Celkový obestavěný prostor

1 079,98 m3

Jednotkové reprodukční náklady

5 992 Kč/m3

Reprodukční náklady celkem

6 471 240

Fyzické opotřebení 2%

6 341 815

Funkční nedostatky 0%

6 341 815

Ekonomické nedostatky 0%

6 341 815

Stavby a venkovní úpravy Věcná hodnota odborným odhadem

56 000

Pozemek

356 865

Indikovaná hodnota

6 754 680

Zaokrouhleno

6 755 000

Tabulka č. 20 110

ZÁVĚR

Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu oceņovaného majetku s věcným břemenem nájemních smluv, bez jiných omezení vlastnických práv. Hodnocení bylo provedeno jako by majetek byl nabídnut k prodeji na volném trhu a ke skutečnostem platných k 25 05.2012. Pro určení trţní hodnoty uvádím následnou indikaci výnosové a nákladové metody. 110

zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., CVIČENÍ Z OCEŅOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ DÍL I, 1 vydání 2008, Bankovní Institut Vysoká škola Praha, ISBN 978-80-7265-128-3

118

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Výnosová metoda

4 772 000

30

1 431 600

Nákladová metoda

6 755 000

70

4 728 500

Výsledná cena

6 160 100

Zaokrouhleno

6 160 000

Tabulka č.21 – indikace trţní ceny bytového domu

Dospěla jsem k názoru, ţe pokud by majetek byl nabídnut k prodeji k 25.05.2012 byla by jeho cena vyčíslena částkou 6 160 000 Kč (slovy: šestmiloonůjednotstošedesáttisíckorunčeských)

111

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis a

právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné. Není na něj vázáno ţádné zadluţení. Na majetek je vázáno břemeno nájemních smluv za trţní nájemné s tří měsíční výpovědní lhůtou. 111

zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., CVIČENÍ Z OCEŅOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ DÍL I, 1 vydání 2008, Bankovní Institut Vysoká škola Praha, ISBN 978-80-7265-128-3

119

Informace, na kterých je zaloţena tato zpráva jsou věrohodné, nebyly však ve všech případech ověřovány a nebylo vydáno potvrzení o přesnosti dodaných informací.

Údaje o rozměrech oceņované nemovitosti byly získány šetřením na místě, z projektové dokumentace a z evidence katastrálního úřadu.

Ověření oceņovaného majetku nebylo prováděno ţádnými metodami, které by majetek poškodily. Majetek neobsahuje ţádné nebezpečné materiály, které by sniţovaly hodnotu majetku.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

Tato zpráva byla vypracována pouze pro potřeby bakalářské práce na zjištění trţní hodnoty majetku.

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji ţe: -

Zpracovaný posudek zohledņuje veškeré známé skutečnosti, které by mohli ovlivnit závěr odhadované hodnoty.

-

Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění.

120

-

Neshledala jsem ţádnou skutečnost, která by nasvědčovala o poskytnutí nepravdivých informací o oceņovaném objektu.

9. ANALÝZA REALITNÍHO TRHU REGION KUTNÁ HORA

121

112

Okres Kutná Hora se rozkládá na severním okraji Českomoravské vrchoviny mezi řekami Sázava a Labe. Je poloţen v jihovýchodním cípu středočeského kraje. Na severu hraničí s okresem Kolín, na jihozápadě s okresem Benešov. Celou svou východní hranici tvoří s okresy Pardubice, Chrudim a Havlíčkův Brod. Přírodní ráz okresu je nejednotná a na jeho podobě se podílely rozmanité geologické vlivy. Území patří ke třem horopisným celkům-Českomoravské vrchovině, Čáslavské kotlině a Polabské níţině. Nejníţe poloţené místo okresu se nachází v jeho severní čísti a je 198 m n. mořem. Nejvyšší vrch se nazývá „ Na Průhoně“, je v nadmořské výšce 551 metrů nad mořem a najdeme ho u Třebětína. V ose od západu na východ měří území okresu 49 km, v ose sever – jih 38 km. Rozloha okresu je 917 km2 a patří jí 4. místo v rámci středočeského kraje a 8,3% z jeho celkové rozlohy. Zemědělská půda tvoří 65,5% rozlohy okresu a lesy 23%. Počtem 82 obyvatel na 1 km2 tvoří nejřidčeji osídlená území Středočeského kraje. K 31.12.2011bylo podle českého statistického úřadu v okrese Kutná Hora „74 326“ obyvatel.113

112

zdroj: vlastní zdroj zdroj: www.vikipedia.cz

113

zdroj:www.czso.cz zdroj: www.vikipedia.cz

122

Celkový počet obcí na okrese je 88. Z toho 4 obce mají status města, jsou to Kutná Hora, Čáslav, Zruč n. Sázavou a Uhlířské Janovice. Městysem bylo stanoveno 5 obcí, mezi které patří Bílé Podolí, Malešov, Kácov, Rataje nad Sázavou a Ţehušice. Aţ do čtyřicátých let minulého století patřilo Kutnohorsko spíše k zemědělským oblastem středních Čech. Samotné město Kutná Hora měla spíše pověst „město škol a úřadů“. Tuto pověst získala i díky mnoha českým osobnostem, které se zde narodili nebo dlouhodobě působili v kultuře a ve veřejném ţivotě. Kutná Hora byla například rodištěm Josefa Kajetána Tyla (1808 – 1856), nebo zde jako novinář a spisovatel pobýval mnoho let Karel Havlíček Borovský. Průmysl byl aţ do poloviny 20. Století na Kutnohorsku málo zastoupen. Na konci 18. století vstoupil váhavě do provinčního města Kutná Hora v podobě manufakturní tiskárny kartounů a roku 1812 se do areálu zrušeného sedleckého kláštera přestěhovala tabáková továrna z Golčova Jeníkova, která zde přetrvala aţ do současnosti a zaměstnává nemalé procento místních obyvatel. Dalším významným podnikem byl v 19. století cukrovar na Karlově (předměstí Kutné Hory), ten byl však uzavřen a znárodněn po roce 1945 stejně jako čokoládovny Lidka, jejíţ výrobky byly známé po celém světě. Největší rozvoj průmyslu byl na Kutnohorsku v druhé polovině 20. století. Vznikly velké průmyslové podniky jako ČKD Kutná Hora, Sázavan Zruč nad Sázavou, Avia Kutná Hora, Praga Čáslav. Mezi ty méně úspěšné, které jiţ ukončili výrobu můţeme zařadit Avia Kutná Hora, Praga Čáslav a mnoho dalších. Naopak mnoho dalších díky zahraničním investorům zaznamenaly velmi dobré výsledky jako jsou Philip Morris ČR a.s. s produkcí tabákových výrobků, nebo ČKD Kutná Hora, a.s. Za nové odvětví, které se realizovalo především na Čáslavsku můţeme řadit dřevozpracující průmysl a s tím nově otevřenou pilu LESS&TIMBER s. r. o . Kutnohorsko je především známo jako centrum kultury. Město Kutná Hora je zapsáno na Seznamu světového přírodního a kulturního dědictví UNESCO, je atraktivní svou dávnou historií, mnoţstvím kulturních a historických památek, které přitahuje turisty z celého světa. Díky projektům Evropské unie prošlo historické centrum města celkovou rekonstrukcí zádlaţby a opravami prošla i řada historických budov, jako například Jezuitská kolej ve které byla vybudována rozsáhlá obrazárna a koncertní prostory a v současné době prochází rozsáhlou úpravou i okolní park. 123

114

Co se týče dopravní obsluţnosti, okres Kutná Hora leţí mezi dvěma dálničními tahy a to:

Praha - Brno na jihu a na severu nově dostavěný dálniční tah Praha – Hradec Králové. Výhodou je blízká poloha Prahy, 60 km, coţ umoţņuje i kaţdodenní dojíţdějí za prací do hlavního města. Okres je také mimo hlavních ţelezničních koridorů. Pouze Kutnou Horu protíná hlavní ţelezniční trať z Prahy do Havlíčkova Brodu. Cestující do Zruče nad Sázavou musí v Kutné Hoře přestoupit na regionální osobní vlak. Autobusovou dopravu po okrese zajišťuje dopravní podnik.

Regionální segmentace Okres Kutná Hora lze z hlediska realitního trhu rozdělit na tři části – město Kutná Hora, město Čáslav a na zbytek okresu, který lze spíše popsat jako oblast rezidenční a oblast slouţící k rekreaci. Cenotvorné faktory určující ceny nemovitostí Lokace nemovitostí, stav a jejich technická vybavenost Hustota osídlení, pracovní příleţitosti Infrastruktura, občanská vybavenost

Město Kutná Hora

114

zdroj: www.vikipedia.cz

124

115

Kutná Hora je vyuţívána především k rezidenčnímu bydlení a určitou výhodou je také dopravní dostupnost hlavního města Prahy, Pardubic, Kolína a Hradce Králové, kam část kutnohorských obyvatel jezdí do zaměstnání. Průmyslové podniky, které dříve zaměstnávali většinu místních obyvatel např. ČKD, AVIA nebo PLEAS, jsou v současné době většinou zavřené, nebo je jejich provoz značně omezen. Proto je v Kutné Hoře také poměrně velká nezaměstnanost, dle aktuálních informací Úřadu práce v Kutné Hoře „8,1%. Na 248 volných pracovních míst je evidováno 3 291 uchazečů o zaměstnání“. Jediným větším zaměstnavatelem je nový podnik FOXCON, kde se vyrábí komponenty pro LCD televizory a ČKD Kutná Hora a.s., ti však zaměstnávají i velké mnoţství zahraničních pracovníků. Pro zlepšení situace na trhu práce pořádá úřad práce Kutná Hora za spolupráce Evropské unie řadu vzdělávacích programů a rekvalifikačních kurzů. Podnikání se příliš nedaří, aţ na specializované firmy, samotný obchod spíše klesá, protoţe se lidé naučili jezdit nakupovat do velkých obchodních center mimo Kutnou Horu.

115

zdroj: vlastní zdroj

125

Od konce osmdesátých let se nabídka bydlení příliš nezměnila. Převaţuje zde především bydlení v panelových domech, v cihlových třípodlaţních domech z padesátých let a rodinné domy. Město samo bytovou otázku příliš neřeší. Pouze dochází k prodeji bytů do soukromého vlastnictví, ale ne k výstavbě nových bytů kde by město bylo přímo investorem. V posledních letech bylo připraveno několik projektů na rekonstrukci městských objektů, kde by mělo být vybudováno cca 30 obecních bytů pro sociálně slabé a několik nadstandartních bytů pro movitější klienty, ovšem realizace projektu byla z finančních důvodů pozastavena a dokonce se uvaţuje o prodeji daných objektů. Výstavbu nových bytových domů realizují především soukromí investoři, kterých však není příliš mnoho. Velký rozmach však probíhá ve výstavbě rodinných domů, stejně jako ve všech větších městech a v současné době jiţ prakticky nejsou téměř ţádné pozemky k prodeji na výstavbu rodinných domů. Výstavba se tedy přesouvá do okolních obcí, kde jsou noví obyvatelé velmi vítáni.

Pozemky V centru města se v současné době pozemky na prodej vhodné pro výstavbu prakticky nevyskytují. Pozemky na kterých ještě neprobíhá výstavba jsou v soukromém vlastnictví a jejich majitelé o prodeji neuvaţují, nebo sami plánují výstavbu. Jedinou moţností je koupě jiţ stávajícího objektu a jeho přestavba či rekonstrukce. Vše je ovšem značně komplikované vzhledem k tomu, ţe centrum města je zapsáno jako kulturní dědictví a je tedy nutno veškeré stavební úpravy konzultovat s památkovým úřadem. Stavební pozemky historické centrum města

6000 – 7000 Kč/ m2

Stavební pozemky okolí centra

2000 – 3000 Kč/ m2

Tabulka č. 22- stavební pozemky Kutná hora cenrum

Vzhledem k naprostému nedostatku stavebních pozemků v centru města, lze předpokládat, ţe ceny pozemků v této lokalitě neustále porostou. Co se týče nabídky pozemků na okraji města, nebo na předměstích, je o něco bohatší a rozmanitější, ale pouze v určitých částech Kutné Hory. Například v městské části Ţiţkov, 126

která je nejvyhledávanější pro bydlení, není v současnosti ani jediný pozemek na prodej vhodný k výstavbě například rodinného domu. Naopak na druhé východní straně města, v městské části Karlov a na předměstí Kaņk je nabízeno hned několik stavebních pozemků. Jejich cena se příliš neliší a rozdíl je pouze ve vybavenosti pozemku přípojkami k veřejným inţenýrským sítím. Stavební pozemky zasíťované

1500 – 2000 Kč/ m2

Stavební pozemky bez sítí, na hranici pozemku

1100 – 1500 Kč/ m2

Tabulka č. 23 – stavební pozemky okraj Kutná Hora

Průmyslová zóna na Karlově se teprve rozvíjí. Je zde vystavěno několik podniků a velkoobchodů. Vzhledem k tomu, ţe veškeré pozemky v okolí patří do zemědělského půdního fondu, je rozvoj této oblasti značně pomalý. Je to dáno také nevelkým zájmem investorů a ani nabídka pozemků ke komerčnímu vyuţití není nijak bohatá. Také bylo pozastaveno několik jiţ připravovaných projektů k rozvoji této oblasti. V současné době je v nabídce pouze několik pozemků určených k výstavbě komerčních prostor. Zemědělská půda

155 – 200 Kč/ m2

Komerční pozemky

500 – 700 Kč/ m2

Pozemky komerční vyuţití centrum

2 200 – 3000 Kč/m2

Tabulka č. 24 – komerční pozemky Kutná Hora

Budovy Byty V současné době je poptávka po bytech spíše stagnující, je to důkazem ekonomické krize. Lidé vyčkávají, jak se bude situace na trhu s nemovitostmi dál vyvíjet a také se bojí investovat pro případ, kdyby ztratili zaměstnání, protoţe velká většina obyvatel vyuţívá pro financování hypoteční úvěry. V posledních letech hlásí hypoteční společnosti velký pokles zájmu o úvěry, ale i o stavební spoření, coţ souvisí s fiskální politikou státu. Nabídka prodeje bytových jednotek naopak stoupá. Nabízejí se především byty všech velikostí v panelových domech z 70. a 80. let minulého století. Dále byty v cihlových bytových domech z 50. let minulého století ve velikosti 2kk nebo 2+1 a potom zcela nové 127

byty nedávno dokončené. V blízké době bude zahájena výstavba dvou nových bytových domů na okraji města v městské části Ţiţkov. Prodej jednotlivých jednotek ještě nebyl zahájen, ale cena za m2 se odhaduje zhruba na 30 000 Kč podlahové plochy bytu. Nabídka prodeje v centru města je minimální. V současnosti je v nabídce pouze několik bytových jednotek a jejich cena se pohybuje také okolo 30 000 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Nové byty Byt 1+1, 1+KK

od 980 000 Kč, velmi malá nabídka

Byt 2+1, 2+KK

1 500 000 – 2 000 000 Kč

Byt 3+1, 3+KK

1800 000 – 3 000 000 Kč

Byt 4+1, 4+KK

Ţádná nabídka

Tabulka č. 25 – ceny nových bytů Kutná Hora

Starší byty Byt 1+1, 1+KK

600 000 – 900 000 Kč

Byt 2+1, 2+KK

900 000 – 1250 000 Kč

Byt 3+1, 3+KK

1 100 000 – 1350 000 Kč

Byt 4+1, 4+KK

Ţádná nabídka

Tabulka č. 26 – ceny starších bytů Kutá Hora

Rodinné domy Nabídka rodinných domů na prodej je výrazně vyšší neţ současná poptávka. Dle dostupných informací z realitních kanceláří, prodej a poptávka spíše stagnuje. Realizované prodejní ceny u menších starších rodinných domů na okraji města nebo v blízkém okolí města se pohybují od 2 000 0000 do 3 000 000 Kč. U větších novostaveb od 3 200 000 do 4 000 000 Kč. V blízkosti centra je cena takových staveb zhruba o 1 000 000 Kč výše. Výjimku samozřejmě tvoří působivé prvorepublikové vily, ovšem nabídka je velmi malá a cena se pohybuje okolo 6 000 000 – 7 000 000 Kč. V samotném historickém centru města jsou v nabídce většinou pouze staré domy ve velmi špatném technickém stavu a proto tomu také odpovídá jejich cena. Cena takových domů se nedá přesně určit, neboť náklady na rekonstrukce bývají velmi vysoké. Menší historické 128

budovy se prodávají od 2 000 000 Kč do 4 000 000 Kč. Větší historické budovy se prodávají od 4 000 000 Kč a výše.

Bytové domy V současné době nejsou ţádné nabídky na prodej bytových domů

Administrativní budovy V současné době nejsou ţádné nabídky na prodej administrativní budovy jako celku.

Samostatné nebytové prostory ( kanceláře ) Ceny za prodej komerčních prostor v centru města jsou v rozmezí od 22 000 do 27 000 Kč/m2. Ojediněle se objevují nabídky i za cenu přes 30 000 Kč/m2. Nabídka komerčních prostor v centru města je značně omezena. Mimo historické centrum se komerční prostory prodávají za cenu kolem 10 000Kč/m2 S prohlubující se ekonomickou krizí nelze předpokládat růst poptávky, spíše se očekává rozrůstající se nabídka.

Průmyslové objekty Objekty tohoto typu ( výrobní prostory ) se v nabídce prodeje nemovitostí v Kutné Hoře téměř nevyskytují. Ojediněle jsou nabízeny k prodeji menší prostory jako komerční část určitého objektu, nebo se vyuţívá nabídka pronájmů. Nájmy Byty 129

Co se týče nabídky volných bytů k pronájmu, bohuţel není příliš rozmanitá a je určena především pro obyvatele regionu Kutná Hora, kteří řeší momentální bytovou otázku, nebo pro moţné zájemce dojíţdějící do regionu za prací či obchodem. Převaţují zejména byty v panelových domech, o které však není příliš velký zájem. Jsou to především ještě nezrekonstruované byty se starým nepěkným bytovým jádrem a za téměř stejnou cenu jako pronajímané byty v centru města. Bohuţel finanční situace místních obyvatel nedovoluje drţet ceny pronájmů nijak vysoko. Průměrný měsíční příjem dle webových pracovních stránek http//www.agentka.cz/cz/práce „ je 18 018 Kč“, coţ je o „ 5 953“ Kč méně neţ ve středočeském kraji dle http// www.czso.cz“. Ani větší firmy, které hledají bydlení pro své mimokutnohorské zaměstnance nejsou ochotné platit drahý nájem. A dle dostupných informací je velký problém se splatností. Některé společnosti platí nájemné i s tříměsíčním zpoţděním. Svědčí o tom stíţnosti pronajímatelů realitním kancelářím, které nájem zprostředkovali. Velký rozkvět v pronajímání bytů, který byl v Kutné Hoře v devadesátých letech minulého století díky firmě Philip Morris, která zde rozšiřovala výrobu a potřebovala bydlení pro své zaměstnance, uţ je dávno pryč. Zahraniční a sezónní pracovníci, kteří pracují ve větších podnicích, jako například v podniku FOXCON, většinou pro bydlení vyuţívají nabídku ubytoven. Například v době výstavby či zahájení provozu podniku TPCA v Ovčárech – Kolín byl o pronájem bytů největší zájem za poslední 10 – 15 let. Důvodem bylo samozřejmě velké mnoţství pracovních nabídek na mnoha manaţerských, kancelářských, dělnických či vedoucích míst jednotlivých sektorů výroby automobilů. Je tedy zcela jednoznačné, ţe pracovní příleţitosti poptávku po pronájmu bytových jednotek nejvíce ovlivņují. V současné době je poptávka po bydlení v pronajatých bytech spíše stagnující. Ovlivņuje to i zvyšující se nezaměstnanost a rostoucí náklady na bydlení. Největší poptávka je po menších bytech do 50m2, stejně jako například v Praze nebo Pardubicích. Mezi zájemce patří především mladí lidé, kteří začínají řešit bytovou otázku a hledají cenově dostupné bydlení jak z hlediska ceny nájmu, tak z hlediska ceny za energie, nebo lidé řešící momentální osobní situaci. Pro mladý pár bydlící v bytě 2kk je cenovým stropem většinou 8000 aţ 9000 Kč měsíčně včetně energií. Lidé středního věku s průměrným či nadprůměrným platem jsou ochotni za stejně velký byt zaplatit 10 000 Kč za měsíc včetně energií.

130

Téměř většina bytů určených k pronájmu v Kutné Hoře jsou v soukromém vlastnictví. Ceny za jejich pronájem tedy závisí zejména na nabídce a poptávce na trhu Je moţné v případě nabídky pronajmout si obecní byt, ovšem nabídka je značně omezena, v současné době například není nabízen ţádný pronájem, a ceny za pronájem se většinou řídí obálkovou metodou. V nově vybudovaných bytových domech se bytové jednotky rozprodali do soukromého vlastnictví, takţe není moţné pronajmout si byt ani od developerských společností. Od soukromých vlastníků se cena za menší bytovou jednotku, například garsoniéru, pohybuje okolo 5000 Kč + poplatky za energie, které si většinou nájemníci hradí svým vlastním jménem. Za byt o velikosti 2kk nebo 2+1 je cena ve výši 6000 aţ 8000 Kč + poplatky za energie a za bytovou jednotku 3kk, 3+1 a více je cena od 8000 Kč plus poplatky za energie. Také nabídka realitních kanceláří, kterých je v Kutné Hoře poměrně velké mnoţství ( cca15 ), a hodně si konkurují, není nikterak závratná, se opírá především o zájem soukromých vlastníků, kteří se rozhodnou vyuţít jejich sluţeb. Nabídka obsahuje pouze několik bytů různých velikostí a ceny za pronájem se neliší. Za svou sluţbu si realitní kanceláře účtují zhruba poplatek ve výši jednoho měsíčního nájmu. Samozřejmě záleţí na vybavení bytu a dohodě se zákazníkem. Byty v centru města se pronajímají o něco dráţ, ale není to pravidlem. V současné finanční situaci se spíše upřednostņuje pronajímat bytové jednotky i za niţší cenu, ale důleţité je udrţet si zákazníka na co nejdelší dobu. Velmi zajímavou novinkou v oblasti pronajímání nemovitostí je HOME STAGING. Jedná se o komplexní sluţbu odborné firmy připravit během velmi krátké doby za minimální náklady nemovitost k pronájmu či k prodeji a prezentovat na trhu. Jednoduše řešeno, jde o MAKE UP nemovitosti s moţností krátkodobého pronájmu doplņků a vybaveni vedoucí k zatraktivnění například bytu. Sluţba zahrnuje: Cílená cca dvouhodinová konzultace na místě, jejímţ finálním výstupem je seznam doporučení pro úspěšný prodej či pronájem nemovitosti. Zákazník se dále rozhodne, zda vyuţije dalších sluţeb, nebo bude doporučení realizovat sám. Další sluţby: úklid, malování, drobné úpravy a opravy, stěhování, odvoz a uskladnění nepotřebných zařízení, prodej nebo pronájem zařízení, doplņků a květin.

Byt 1+1, 1+KK

5 000 – 6 000 Kč / byt / p.m

131

Byt 2+1, 2+KK

6 000 – 8 000 Kč / byt / p.m.

Byt 3+1, 3+KK

8 000 – 10 000 Kč / byt / p.m.

Byt 4+1, 4+KK a více

8 000 – 12 000 Kč / byt / p.m.

Byt 1+1, 1+KK centrum

5 000 – 6 000 Kč / byt / p.m.

Byt 2+1, 2+KK centrum

6 000 – 8 000 Kč / byt / p.m.

Byt 3+1, 3+KK centrum

8 000 – 12 000 Kč / byt / p.m.

Byt 4+1, 4+KK a více

ţádná nabídka

Tabulka č. 27 – ceny pronájmů bytových jednotek Kutná Hora

Kancelářské a prodejní prostory Nabídka na pronájem kancelářských nebo obchodních prostor je v podstatě shodná a převyšuje poptávku. Ceny za měsíční pronájem se značně liší a nelze tedy určit průměrnou hodnotu. Objevují se nabídky v ceně od 70 – 100 Kč/ m2 / p.a. na okraji města. Atraktivní, velmi pěkné prostory v centru se pohybují ve výši 200 – 300 Kč/ m2 / p.a.. Největší poptávka je samozřejmě po prostorách v přízemí, nejlépe s výlohou. Tyto prostory vyhledávají zejména realitní kanceláře, nebo společnosti nabízející hypoteční produkty. Nájemci těchto prostor se často mění. Je to dáno špatnou ekonomickou situací a také rozvojem internetového obchodování, díky kterému mnoho soukromých podnikatelů pracuje ze svého domova. Kutná Hora je menší rezidenční město bez existence business centra. Firmy, které si kancelářské prostory pronajímají, jsou většinou malé místní společnosti nebo soukromí podnikatelé, kteří nepotřebují pro svůj image „dobrou adresu“ a nejdůleţitějším faktorem v nabídce je pro ně cena za pronájem a velikost kancelářských prostor. Výjimku samozřejmě tvoří nové bankovní společnosti nebo obchodní řetězce, ti ovšem na běţný realitní trh nevstupují.

Průmyslové objekty I přes přetrvávající ekonomickou krizi je nabídka velmi omezena a ceny v centru města jsou téměř shodné jako ceny v okrajových částech Kutné Hory. Průmyslové objekty v centru města

ţádné nabídky

Průmyslové objekty mimo centrum a blízké okolí Tabulka č. 28 – ceny průmyslových objektů za m2, nájem

Město Čáslav 132

cca 50 Kč / m2 / p.m.

116

Město Čáslav bylo zaloţeno v roce 1264 za vlády Přemysla Otakara II. při jedné z hlavních stezek spojující Čechy a Moravu. Má bohatou historii a centrum města je vyhlášeno městskou památkovou zónou. Mezi nejzajímavější historické památky patří raně gotický farní kostel sv. Petra a Pavla, do kterého byl začleněn románský kostel sv. Michala z 11. Století (dnešní sakristie), který zde stál původně. Z jedné třetiny jsou zachovány původní městské hradby, jejichţ součástí je válcová tzv. Otakarova věţ, která stávala při Brodské bráně, jedné ze čtyř městských bran. V 15. a 16. Století postihly Čáslav dva velké poţáry. Město bylo ze značné části ze dřeva a tak padlo ohni za oběť téměř celé město. Po poţáru došlo k velkému stavebnímu rozvoji, který přerušily aţ události třicetileté války. K velkým změnám došlo v období humanismu a renesance a to především ve školství. V 18. století byla Čáslav významným správním centrem, sídlem vojenské posádky, pošty a krajského úřadu. V polovině 19. století získala také postupně úřady s okresní působností a začaly zde pomalu vznikat i vyšší vzdělávací ústavy (gymnázium, odborné školy), nebo hospodářské a peněţní ústavy. Od roku 1960 přestala být Čáslav okresním městem a v roce 2003 se stala obcí s rozšířenou působností. Dopravní dostupnost města je velmi dobrá. Čáslav leţí na hlavní pozemní komunikaci Praha – Kolín – Čáslav – Havlíčkův Brod – Jihlava. Ţelezniční trať 230 Kolín – Havlíčkův Brod je 116

zdroj:vlastní zdroj zdroj: www.vikipedia.cz

133

zařazena do evropského ţelezničního systému. Také autobusová doprava zajišťuje dobré spojení do hlavního města a dalších velkých měst. Velkým přínosem pro Čáslav je neveřejné vojenské mezinárodní letiště Chotusice, které zajišťuje pracovní příleţitosti pro místní obyvatele. Dalším významným zaměstnavatelem je výrobní podnik Zenit Čáslav s.r.o. a nově otevřená pila LESS&TIMBER, s.r.o.. Čáslav má 10150 obyvatel. Ceny nemovitostí v Čáslavi a jeho blízkém okolí zaţívají v posledních letech velký vzestup. Faktor tohoto trendu je především vojenské letiště Chotusice a nově otevřená pila LESS&TIMBER, s.r.o., která je jednou z nejmodernějších pil ve střední Evropě. Přísun nových pracovníků zajistil zvýšenou poptávku po nemovitostech. Město Čáslav reagovalo na zvýšenou poptávku po bytech a stavebních pozemcích výstavbou nových bytových domů. Za poslední dva roky bylo v Čáslavi a jeho blízkém okolí vystavěno 254 nových bytů. Díky revitalizaci kasáren Prokopa Holého se v této době dokončuje výstavba dalších téměř 150 bytů, které jsou uţ nyní z 2/3 obsazené. Na místě bývalých kasáren bude v blízké době vystaven i řetězec TESCO, ke kterému město Čáslav udělalo uţ první kroky a pozemky pro výstavbu jiţ předalo.

Stavební pozemky Ceny stavebních pozemků v regionu města Čáslavi jsou v rozpětí od 200 Kč/m2 aţ po 1100 Kč/m2 . Výše ceny pozemků udává hlavně lokace a velikost. Zatímco menší obce, které čelí odlivu svých obyvatel, se snaţí všemoţnými silami je přilákat a udrţet, nabízejí obecní pozemky za minimální ceny, na druhé straně poptávka po stavebních pozemcích v některých lokalitách města Čáslavi je tak veliká, ţe město muselo přistoupit k veřejné draţbě. Cena těchto pozemků se potom lišila velkým počtem zájemců. Rozdíly v trţních cenách pozemků se proto někdy odlišují i v řádech desetitisíců.

Proluky Největší a nejznámější Prolukou je proluka na náměstí Jana Ţiţky v Čáslavi. Jiţ řadu měsíců zde probíhají archeologické vykopávky, a proto zde výstavba musela být pozastavena. Město plánuje na místě proluky stavbu víceúčelového domu s obchody, kancelářemi a v neposlední řadě s byty. Proluka je tvořena třemi samostatnými pozemky různých majitelů a město vede 134

jiţ dlouhou dobu jednání o jejich odkupu. Ze dvou třetin jsou pozemky jiţ odkoupeny, s posledním z majitelů, na kterého je uvalena exekuce a tudíţ i s tím spojené náklady na odkup jsou v jednání.

Budovy Byty Poptávka nejen po nových, ale i po starších bytech má pomalu stoupající tendenci, i kdyţ v současné době ekonomické krize se trochu pozastavil. Ceny bytů mírně vzrůstají. Největší zájem mladých lidí a lidí přijíţdějících za prací, jsou takzvané startovací byty 1+1,1+kk,2+1,2+kk. Ceny nových městských bytů se pohybují od 18000 do 22000 Kč/m2 dle polohy bytu. Ceny samozřejmě upravuje také technická vybavenost. U bytového domu s výtahem stoupá cena o 4000 Kč/m2 a díky velké poptávce jsou téměř neměnné. U starších bytových jednotek je vţdy cena zohledněna stavem objektu, lokací a jeho vybaveností. Dokonce i bytové jednotky v revitalizovaných panelových domech se díky programu „zelená úsporám“ stávají o něco atraktivnější neţli před lety a v současné době je největší nabídka bytů k prodeji právě v tomto sektoru. Ceny starších bytů panelové

zděné

1+1, 1+KK

400 000 – 550 000 Kč

450 000 – 650 000 Kč

2+1, 2+KK

650 000 – 980 000 Kč

650 000 – 1 000 000 Kč

3+1, 3+KK

800 000 – 980 000 Kč

950 000 – 1 350 000 Kč

4+1, 4+KK

1 1000 000 – 1 950 000 Kč

1 100 000 – 2 200 000 Kč

Tabulka č. 29 – ceny, prodej starších bytů Čáslav

Ceny nových bytů – malá nabídka 1+1, 1+KK

1 000 000 – 1 200 000 Kč

2+1, 2+KK

1 500 000 – 1 750 000 Kč

3+1, 3+KK

1 700 000 – 2 000 000 Kč

4+1, 4+KK

1 800 000 – 2 400 000 Kč

Tabulka č. 30 – ceny, prodej nových bytů Čáslav

Rodinné domy

135

Velkým faktorem v menších městech při pořizování vlastního bydlení je ekonomická situace regionu. V menších městech, jako je Čáslav, je nabídka pracovních míst omezena a lidé spíše vyčkávají, jak se vyvine současná ekonomická situace. Také přetrvává trend stěhování do okrajových částí větších měst za prací, coţ souvisí se zvyšováním cen pozemků právě v těchto oblastech a s poptávkou po jiţ postavených rodinných domech. Realizované ceny prodejů u rodinných domů se stářím do 5 let se pohybuje od 3 000 000 Kč do 5 000 000 Kč dle vybavení a velikosti, u starších cena lineárně klesá dle lokality a technického stavu. Čáslav také patří mezi menší města, které ve snaze sníţit ceny u novostaveb, se přiklánění k projektům řadových domů, nebo skupinovou výstavbu rodinných domů. Současná snaha bankovních ústavů v době ekonomické krize přilákat nové klienty sníţením úrokových sazeb a dalšími výhodnými nabídkami by měla zajistit větší poptávku po rodinných domech. Díky obavám z budoucí finanční situace se velká poptávka po rodinných domech sníţila a je spíše stagnující. Některé obce ve snaze sníţit, nebo úplně zastavit odliv lidí v produktivním věku, popřípadě naopak přilákat nové obyvatele, prodávají stavební pozemky za symbolickou korunu a poskytují bezúročné půjčky na bydlení. novostavby

starší rodinné domy

Čáslav centrum

0 nabídek

1 000 000 – 2 000 000 Kč

Čáslav okraj města

3 000 000 – 5 000 000 Kč

3 000 000 – 5 000 000 Kč

Čáslav okolí do 5 km

2 000 000 – 3 000 000 Kč

Od 500 000 Kč dle rozlohy

Tabulka č. 31- ceny, prodej rodinných domů Čáslav

Bytové domy V současné době ţádná nabídka.

Obchodní a výrobní prostory Také v tomto sektoru je nabídka velmi minimální. Nabízené nemovitosti jsou tak rozdílné z hlediska vyuţití, rozlohy a lokace, ţe nelze určit průměrnou cenu za m2.

Nájmy 136

Byty Ve městě Čáslav bylo ještě donedávna několik ubytoven, které skýtali azyl především zahraničním dělníkům. Majitelům ubytoven se v poslední době naskytl lukrativní způsob výdělku a to ubytováním nepřizpůsobivých občanu. Tato situace ale vzala za své, kdyţ se ve městě rapidně zvedla kriminalita a nespokojených občanů skokově přibývalo. Situace se vyhrotila to takových mezí, ţe se pořádali protestní akce a pochody. Město Čáslav bylo nuceno tyto ubytovny odkoupit a následně zrušit jejich činnost. Vedení města si bylo vědomé paniky na realitním trhu, způsobeno touto situací. Pronájem bytů ve městě Čáslav z velké části vyuţívají mladí lidé kteří se stavějí na vlastní nohy. Nemalé procento na trhu s nájmy tvoří studenti kteří chodí na místní školy. I město Čáslav si uvědomuje ţe trh s nájmy stagnuje nebo se propadá a není o něj tolik zájem. A proto veškeré nové projekty výstavby bytových domů směřují na pozdější prodej bytů, nikoli pronájem. Ceny pronájmu bytů v Čáslavi: panelové

zděné

1+1, 1+KK

4500 – 6500 Kč p.m.

5000 – 6500 Kč p.m.

2+1, 2+KK

5500 – 7500 Kč p.m.

6000 – 8000 Kč p.m.

3+1, 3+KK

8000 – 9500 Kč p.m.

8500 – 10000 Kč p.m.

4+1, 4+KK

8000 – 10000 Kč p.m.

9000 – 10000 Kč p.m.

Tab. č. 32

Domy V současné době nejsou ţádné nabídky na pronájem rodinných domů. Obchodní a výrobní prostory Kancelářské prostory se pronajímají od 150Kč/m2 do 300 Kč/m2 dle lokace. Velmi malá nabídka. Obchodní prostory – také pouze několik nabídek, cena za m2 je v rozpětí od 200 Kč do 300 Kč/m2. Průmyslové objekty, sklady – velmi malá nabídka, cena za m2 od 40 Kč/m2.

Okres Kutná Hora jako celek

137

Okres Kutná Hora bez měst Kutná Hora a Čáslav lze popsat jako oblast rezidenční a oblast slouţící k rekreaci. Většina nabízených nemovitostí se tedy v nabídce označuje jako chalupy nebo chaty. Nabídka je velmi vysoká a různorodá. Výjimku tvoří zahrádkářské osady na okraji měst, o které je poměrně velký zájem a obchodují se v rozmezí od 50 000 Kč do 500 000 Kč dle velikosti a lokace. Menší rekreační chaty se prodávají v cenové relaci od 500 000 Kč do 1 000 000 Kč. V atraktivnějších lokalitách se cena zvyšuje zhruba o 200 000 Kč. Větší vesnické domy, označené jako chalupy, se obchodují od 8 00 000 Kč do 2 000 000 Kč podle technického stavu a velikosti. Velikost přilehlých pozemků nemá na cenu nemovitosti příliš velký vliv. Výjimku samozřejmě tvoří velká zemědělská stavení či rekreační objekty, které jsou ve vyšších cenových relacích, ovšem z důvodu ojedinělosti těchto staveb nelze určit průměrnou obchodovatelnou hodnotu.

Veškeré informace a poznatky pouţité v této analýze realitního trhu regionů Kutná Hora byly získány z důvěryhodných zdrojů. Zdroje: www.sreality.cz, www.realitykutnahora.cz, www.realitysisi.cz, www.realityalfa.cz, www.remax.cz, www.netreality.cz, www.dewelopreality.cz, www.czso.cz, www.vikipedia.cz, vlastní zdroje.

ZÁVĚR 138

V teoretické části mé bakalářské práce, jsem se pokusila popsat moţnosti, kterými lze dosáhnout významné úspory dodaných energií na provoz nemovitostí. U stávajících nemovitostí nevyhovujících z hlediska dnešních stavebních norem (ČSN) a předpisů se jednalo především o dodatečné stavební úpravy (například zateplení a výměna topného systému). Zateplování budov je velmi závaţná věc. Ať z ekonomického nebo ekologického hlediska. Je důleţité udrţet tepelnou energii uvnitř domů, coţ pomáhá sníţit obsah CO2 v ovzduší. Při výstavbě nového domu se dnes kaţdý stavebník (investor) snaţí postavit co nejvíce energeticky úsporný dům a proto bylo mou snahou osvětlit také principy nízkoenergetických staveb a moţnost vyuţití alternativních energií. Jedním z cílů bylo tedy seznámit čtenáře se základními moţnostmi úspor energie u staveb a tím přispět k ochraně přírody. Druhým cílem mé práce byla snaha popsat, jakým způsobem lze docílit zhodnocení nemovitosti. Kaţdý vlastník nemovitosti má zájem o zvýšení hodnoty své nemovitosti a stavební energetická opatření jsou právě jednou z moţností. Velmi důleţité je samozřejmě ekonomické vyhodnocení budoucích nákladů na stavební úpravy ve vztahu k nákladům na provoz budovy a návratnost vloţených finančních prostředků. Pokud investor zvolí správný např. zateplovací systém a jsou dodrţeny všechny technologické postupy, úspora nákladů na vytápění můţe být i více neţ 50% a návratnost vícenákladů do 12 let i dříve. Coţ bylo doloţeno konkrétním případem zateplení rodinného domu. Pokud by se majitel takového domu rozhodl nemovitost prodat, má samozřejmě moţnost ţádat za energeticky úsporný dům mnohem vyšší kupní cenu, neţ za objekt s vysokými provozními náklady. Takovéto zhodnocení nemovitosti je proto i výhodnou investicí do budoucna. Pro oceņování majetku je tedy velmi důleţité, aby zpracovatel ocenění správně vyčíslil hodnotu nemovitosti, ale byl také schopen navrhnout majiteli nemovitosti opatření, které zajistí zvýšení hodnoty jeho majetku, a opatření pro úsporu energie k nim rozhodně patří.

PŘÍLOHY 139

117

Zateplení rodinného domu, fotodokumentace

118

Zateplení rodinného domu, situace

117

zdroj: vlastní zdroj zdroj: vlastní zdroj

118

Příloha č. 1.1

Příloha č. 1.2

140

119

Zateplení rodinného domu, stávající stav 1.PP

119

zdroj: vlastní zdroj

141

Příloha č. 1.3

120

Zateplení rodinného domu, stávající stav 1.NP

120

zdroj: vlastní zdroj

142

Příloha č. 1.4

143

121

Zateplení rodinného domu, stávající stav 2.NP

121

zdroj: vlastní zdroj

144

Příloha č. 1.5

122

Zateplení rodinného domu, návrh sanace 1.PP

122

zdroj: vlastní zdroj

145

Příloha č. 1.6

123

Zateplení rodinného domu, návrh sanace 1.NP

123

zdroj: vlastní zdroj

146

Příloha č. 1.7

124

Zateplení rodinného domu, návrh sanace 2.NP

124

zdroj: vlastní zdroj

147

Příloha č. 1.8

125

Ocenění bytové jednotky, výpis z katastru nemovitostí

125

zdroj: katastrální úřad

148

Příloha č. 2.1

126

Ocenění bytové jednotky, snímek z katastrální mapy

126

zdroj: katastrální úřad

149

Příloha č. 2.2

127

Ocenění bytové jednotky, situační plánek

127

zdroj: vlastní zdroj

Příloha č. 2.3

150

Ocenění bytové jednotky, fotodokumentace

Příloha č.2.4

128

Fotodokumentace oceňované bytové jednotky

128

zdroj: vlastní zdroj

151

Ocenění bytové jednotky, seznam porovnatelných nemovitostí 129

Příloha č. 2.5

Seznam porovnatelných nemovitostí

Byt 2+1 v osobním vlastnictví v 2.NP. Prodejní cena 1 200 800Kč. Cihlový bytový dům, nová okna, zateplený, porovnatelná lokalita, uţitná plocha 53m2, sklep, byt před rekonstrukcí.

Byt 2+1 v osobním vlastnictví. Prodejní cena 1 480 000 Kč. 2. NP. Cihlový bytový dům. Nová okna, zateplená fasáda, porovnatelná lokalita, uţitná plocha 55 m2, sklep, balkon, částečná rekonstrukce. 129

zdroj: http://www.sreality.cz, prodejní ceny ověřeny v realitní kanceláři

152

130

Byt 2+1 v osobním vlastnictví. Prodejní cena 1 190 000 Kč. 3. NP. Cihlový bytový dům.

Nová plastová okna, bytový dům zateplen, uţitná plocha 56 m2, 2x sklep, byt před rekonstrukcí, garáţ, parkovací stání.

130

zdroj: http://www.sreality.cz, prodejní ceny ověřeny v realitní kanceláři

153

131

Ocenění bytového domu, výpis z katastru nemovitostí

131

zdroj: katastrální úřad

154

Příloha č. 3.1

132

Ocenění bytového domu, snímek katastrální mapy

132

zdroj: katastrální úřad

155

Příloha č. 3.2

133

Ocenění bytového domu, kolaudační rozhodnutí

133

zdroj: vlastní zdroj

156

Příloha č. 3.3

134

Ocenění bytového domu, projektová dokumentace

134

zdroj: vlastní zdroj

157

Příloha č. 3.4

135

Ocenění bytového domu, projektová dokumentace

135

zdroj: vlastní zdroj

158

Příloha č. 3.4

136

Ocenění bytového domu, projektová dokumentace

136

zdroj: vlastní zdroj

159

Příloha č. 3.4

137

Ocenění bytového domu, projektová dokumentace

137

zdroj: vlastní zdroj

160

Příloha č. 3.4

138

Ocenění bytového domu, projektová dokumentace

138

zdroj: vlastní zdroj

161

Příloha č. 3.4

139

Ocenění bytového domu, projektová dokumentace

139

zdroj: vlastní zdroj

162

Příloha č. 3.4

140

Ocenění bytového domu, fotodokumentace 30 – léta minulého století Příloha č 3.5

140

zdroj: vlastní zdroj

163

141

Ocenění bytového domu, fotodokumentace

141

zdroj: vlastní zdroj

164

Příloha č.3.5

142

Ocenění bytového domu, fotodokumentace

142

zdroj: vlastní zdroj

165

příloha č 3.5

143

Ocenění bytového domu, fotodokumentace

143

zdroj: vlastní zdroj

166

příloha č. 3.5

144

Ocenění bytového domu, fotodokumentace

144

zdroj: vlastní zdroj

167

Příloha č. 3.5

SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY Tištěné monografie Ing. Ort Petr, Ph.D. OCEŃOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH, 1.vydání, 2007 Praha, BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA PRAHA, a.s., ISBN 978-80-7265-101

Ing. Ort. Petr, Ph.D. MODERNÍ METODY OCEŃOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH, 1 vydání 2007 Praha, BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, a.s., ISBN 978-80-7265113-9

Ing. Ort Petr, Ph.D. CVIČENÍ Z OCEŃOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ – 1 DÍL, 1 vydání, 2007 Praha, BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA PRAHA, a.s., ISBN 978-80-7265-128-3

Jan Tywoniak, NÍZKOENERGETICKÉ DOMY – PRINCIPY A PŘÍKLADY, 1 vydáníÍ 2005 Praha, vydala Grada Poblishing, a.s., ISBN 80-247-1101-X

Roman Šubrt, TEPELNÉ IZOLACE V OTÁZKÁCH A ODPOVĚDÍCH, 2 vydání, 2008 Praha, Nakladatelství BEN – technická literatura, ISBN 978-80-7300-234-3

Volker Quasching, OBNOVITELNÉ ZDROJE ENERGIÍ, 1 vydání Praha 2010, vydala Grada Publishing, a.s., ISBN 978-80-247-3250-3

Vše o úsporách energie, Edice Renovujeme, stavíme, zařizujeme, vyšlo červen 2011, vydalo JAGA GROUP, s.r.o., ISSN 1335-9177 Jiří Šála, Lubomír Keim, Zbyněk Svoboda, Jan Tywoniak, TEPELNÁ OCHRANA BUDOV, Komentář k ČSN 73 0540, Praha 2008, vydalo Informační centrum ČKAIT, ISBN 978-80-87093-30-6

Ing. Tomáš Fremr, Energetické hodnocení budovy, vypracováno 25.03.2010

168

SEZNAM INTERNETOVÝCH ODKAZŮ http://www.sreality.cz http://www.realitykutnahora.cz http://www.realitysisi.cz http://www.realityalfa.cz http://www.remax.cz http://www.netreality.cz http://www.dewelopreality.cz http://www.czso.cz http://www.vikipedia.cz. http://www.ekowatt.cz/cz/sluţby/prukaz-energeticke-narocnosti-budovy-PENB http://www.střechy-fasády.eu/fasády-zateplení http://www.obcanskavystavba.cz/clanek/zaklady-navrhovani-zelenych-strech http://www.istavitel.cz/clanek/strechy/zatepleni-strech-1-dil---zatepleni-stropu-a-sikmychstrech-105 http://www.rolrols.cz/venkovni-zaluzie http://www.free-therm.cz/cz.php?txt=podlahovevytapeni http://www.univenta.cz/produkty/podlahove-konvektory/ http://www.kotlegolem.cz/automaticke-kotle http://www.kotlegolem.cz/automaticke-kotle http://www.technoklima.cz/typyvytapeni.php http://www.revel-pex.com/tepelna-cerpadla-vzduch-voda/princip-tepelneho-cerpadla/ http://www.sunlux.cz/cs/ke-staţeni/referencni-realizace-st/379-ke-stazeni-fv-krytina http://www.cs.wikipedia.org/wiki/Tepel%c3%A1-vodivost http://www.stavebnipolystyren.cz/cs/polystyren-extrudovany-xps http://www.stavebnipolystyren.cz/cs/polystyren-extrudovany-xps http://www.vasrstavebniny.cz/tepelne-izolace/penovy-polystyren/ http://www.estrechy.cz/katalog-153-Tepelne-izolace-z-penoveho-polyuretanu-PUR http://www.stavebniny-rychle.cz/mineralni-vata.html http://www.foamglas.cz/ http://www.bydleni.cz/clanek/Foukana-izolace-MAGMARELAX http://www.ajtatherm.cz/popis.htm?p=_21_ http://www.zivestavby.liko-s.cz/cs/zatepleni-hal/chytra-izolacni-pena-icynene 169

izolace-potrubi.wz.cz/ http://www.isover.cz/izolace-potrubi http://www.fepol.cz/kategorie/voda---instalace/izolace-potrubi/ http://www.technickeizolace.cz/ http://www.svet-bydleni.cz/tagy/uspory-energie/pd_2/ekologicke-domy-v-zemi.aspx http://www.pasivni-stavby.com/pasivni-domy/o02.jpg http://www.pasivni-stavby.com/pasivni-domy/o01.jpg http://www.slavona.cz/rady-a-tipy/spravny-vyber-oken-pro-nizkoenergeticke-domy.html http://www.pasivni-stavby.com/pasivni-stavby.htm http://www.pasivni-stavby.com/images/graf.gif http://www.solarenvi.cz/slunecni-elektrarny/typy-instalaci/off-grid/ http://www.solarenvi.cz/slunecni-elektrarny/typy-instalaci/grid-on/ http://automatizace.hw.cz/clanek/2006102901 http://cs.wikipedia.org/wiki/Biomasa http://www.spvez.cz/pages/biomasa.htm http://technet.idnes.cz/jak-se-vyrabi-palivo-budoucnosti-vodik-pro-auta-i-elektroniku-p6d/tec_technika.aspx?c=A080127_234744_tec_technika_vse

SEZNAM TABULEK 1 Úspory dosaţené výměnou oken, kapitola č. 2

17

2 Rozpočet investičních nákladů, kapitola č. 4

46

3 Potřeba tepla, kapitola č. 4

48

4 Provedená opatření zateplení, kapitola č. 4

49

5 Technické parametry, kapitola č. 4

49

6 Základní vlastnosti pasivního domu, kapitola č. 5

54

7 Základní rozdělení budov podle spotřeby tepla na vytápění, kapitola č. 5

55

8 Příklad montáţe systému ON – GRIP, kapitola č. 6

71

9 Vlastnosti biomasy, kapitola č. 6

76

10 Popis provedení bytové jednotky, kapitola č. 8.1

91

11 Výčet místností, kapitola č. 8.1

91

12 Ocenění bytové jednotky porovnávací metodou, kapitola č. 8.1

98

13 Ocenění bytové jednotky výnosovou metodou, kapitola č. 8.1

100

170

14 Závěrečná indikace hodnoty majetku, kapitola č. 8.1

101

15 Vnitřní materiálové řešení bytového domu, kapitola č. 8.2

112

16 Vnitřní materiálové řešení bytového domu, kapitola č. 8.2

112

17 Vnitřní materiálové řešení bytového domu, kapitola č. 8.2

112

18 Vnitřní materiálové řešení bytového domu, kapitola č. 8.2

112

19 Ocenění bytového domu, výnosová metoda, kapitola č. 8.2

115

20 Ocenění bytového domu, nákladová metoda, kapitola č. 8.2

117

21 Indikace trţní ceny bytového domu, kapitola č. 8.2

118

22 Ceny stavebních pozemků Kutná Hora, kapitola č. 9

125

23 Ceny stavebních pozemků Kutná Hora, okraj města, kapitola č. 9

126

24 Ceny komerčních pozemků Kutná Hora, kapitola č. 9

126

25 Ceny nových bytů Kutná Hora, kapitola č. 9

127

26 Ceny starších bytů Kutná Hora, kapitola č. 9

127

27 Ceny pronájmů bytů Kutná Hora, kapitola č. 9

131

28 Ceny průmyslových objektů za m2, nájem, Kutná Hora, kapitola č. 9

131

29 Ceny, prodej starších bytů Čáslav, kapitola č. 9

134

30 Ceny, prodej nových bytů Čáslav, kapitola č. 9

134

31 Ceny rodinných domů Čáslav, kapitola č. 9

135

32 Ceny pronájmů bytů Čáslav, kapitola č. 9

136

SEZNAM PŘÍLOH 1.1 Zateplení rodinného, fotodokumentace

139

1.2 Zateplení rodinného domu, situace

140

1.3 Zateplení rodinného domu, stávající stav 1.PP

141

1.4 Zateplení rodinného domu, stávající stav 1.NP

142

1.5 Zateplení rodinného domu, stávající stav 2.NP

143

1.6 Zateplení rodinného domu, návrh sanace 1.PP

144

1.7 Zateplení rodinného domu, návrh sanace 1.NP

145

1.8 Zateplení rodinného domu, návrh sanace 2.NP

146

2.1 Ocenění bytová jednotka, výpis z katastru nemovitostí

147

2.2 Ocenění bytová jednotka, kopie katastrální mapy

148

2.3 Ocenění bytová jednotka, situační plán

149 171

2.4 Ocenění bytové jednotka, fotodokumentace

150

2.5 Ocenění bytová jednotka, seznam porovnávaných nemovitostí

151

3.1 Ocenění bytového domu, výpis z katastru nemovitostí

153

3.2 Ocenění bytového domu, snímek z katastrální mapy

154

3.3 Ocenění bytového domu, kolaudační rozhodnutí

155

3.4 Ocenění bytového domu, projektová dokumentace

156

3.5 Ocenění bytového domu, fotodokumentace

162

172